2021 年年度报告
公司代码：600246 公司简称：万通发展
北京万通新发展集团股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人王忆会、主管会计工作负责人石莹及会计机构负责人（会计主管人员）杜轶名声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2021 年度母公司实现净利润 58,943.92
万元，提取法定盈余公积金 5,894.39 万元。2021 年初合并报表中未分配利润 174,179.24 万元，
2021 年度归属上市公司股东净利润 18,482.43 万元，截至 2021 年 12 月 31 日，公司期末可供分配
利润为 186,767.28 万元。
根据《上市公司股份回购规则》《上市公司自律监管指引第 7 号——回购股份》和《公司章
程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，
当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。
报告期内，公司实施股份回购 29,745.40 万元（含交易费用）。因此，2021 年度公司通过股份
回购方式实现分红的金额为人民币 29,745.40 万元（含交易费用），占公司 2021 年度合并报表中
归属于上市公司普通股股东的净利润比率为 160.94%。结合公司实际情况，为保障公司生产经营
以及发展投资的后续资金需求，2021 年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
本次利润分配方案经董事会审议通过后，尚需提交股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告所涉及的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
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九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
具体内容详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“六、（四）可能面对的风险”相关内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 5
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 6
第三节 管理层讨论与分析........................................................................................................... 10
第四节 公司治理........................................................................................................................... 26
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42
第六节 重要事项........................................................................................................................... 43
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 53
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 58
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 58
第十节 财务报告........................................................................................................................... 59
载有公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人
员）签名并盖章的财务报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原稿。
报告期内公司在《中国证券报》《上海证券报》及上海证券交易所网站
公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
万通发展/公司/本公司/
指 北京万通新发展集团股份有限公司
上市公司
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
嘉华控股 指 嘉华东方控股(集团)有限公司
万通控股 指 万通投资控股股份有限公司
GLP 指 GLP Capital Investment 4 (HK) Limited
Vantone Investment 指 Vantone Investment Pte. Ltd.
Vantone Capital 指 Vantone Capital Pte. Ltd.
金通港 指 北京金通港房地产开发有限公司
中金佳业 指 中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)
中融国富 指 中融国富投资管理有限公司
杭州邦信 指 杭州万通邦信置业有限公司
香河万通 指 香河万通房地产开发有限公司
东方天津合伙 指 东方万通（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）
万通成长合伙 指 北京东方万通成长投资中心(有限合伙)
北京万置 指 北京万置房地产开发有限公司
米贝科技 指 米贝科技创新（杭州）有限公司
北京茂新 指 北京茂新房地产开发有限公司
天津瑞通智芯基金 指 天津瑞通智芯新兴创业投资合伙企业（有限合伙）
金镒铭基金 指 珠海金镒铭股权投资基金合伙企业（有限合伙）
万通米贝 指 万通米贝商业运营管理（杭州）有限公司
万庆娱乐 指 万庆娱乐策划（广州）有限公司
金万置 指 北京金万置管理咨询有限公司
万普私募 指 万普私募基金管理（北京）有限公司
会同资本 指 平潭会同开元股权投资管理有限公司
阳光正奇 指 北京阳光正奇投资管理有限公司
商汤集团 指 商汤集团股份有限公司
报告期、本报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
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第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 北京万通新发展集团股份有限公司
公司的中文简称 万通发展
公司的外文名称 Vantone Neo Development Group Co., Ltd.
公司的外文名称缩写 Vantone NeoDev Group
公司的法定代表人 王忆会
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴狄杰 谭思思
北京市朝阳区朝外大街甲 6 号万通中心写 北京市朝阳区朝外大街甲 6 号万通中心写
联系地址
字楼 D 座 4 层 字楼 D 座 4 层
电话 010-59071169 010-59071169
传真 010-59071159 010-59071159
电子信箱 dongban@vantone.com dongban@vantone.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市海淀区农大南路 1 号院 9 号楼 5 层 501-551
公司于 1998 年 12 月 30 日成立，注册地址为：北京市海淀区苏州街
29 号。
2000 年 9 月 22 日，公司变更注册地址为：北京市海淀区万柳万泉新
公司注册地址的历史变更 新家园 14 号楼 A 区 4 层。
情况 2011 年 7 月 6 日，公司变更注册地址为：北京市海淀区丹棱街 16 号
海兴大厦 B 座 8233 房。
2016 年 7 月 15 日，公司变更注册地址为：北京市海淀区农大南路 1
号院 9 号楼 5 层 501-551。
公司办公地址 北京市朝阳区朝外大街甲 6 号万通中心写字楼 D 座 4 层
公司办公地址的邮政编码 100020
公司网址 www.vantone.com
电子信箱 dongban@vantone.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会秘书办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万通发展 600246 万通地产
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六、 其他相关资料
名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境 北京市朝阳区针织路 23 号楼中国人寿金融
办公地址
内） 中心 12 层
签字会计师姓名 刘杰、赵婉馨
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2021 年 2020 年 2019 年
同期增减(%)
营业收入 813,288,073.74 1,362,421,996.78 -40.31 1,102,767,118.94
归属于上市公司股东的净
184,824,261.09 50,867,369.80 263.35 604,780,282.12
利润
归属于上市公司股东的扣
86,291,322.67 14,688,137.36 487.49 181,019,593.32
除非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量
55,693,015.80 1,224,419,648.55 -95.45 -338,856,950.03
净额
本期末比上
2021 年末 2020 年末 年同期末增 2019 年末
减（%）
归属于上市公司股东的净
7,018,810,447.92 7,134,322,192.61 -1.62 7,711,496,965.23
资产
总资产 10,860,197,753.47 11,582,215,557.35 -6.23 12,588,051,408.35
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增减
主要财务指标 2021 年 2020 年 2019 年
(%)
基本每股收益（元／股） 0.0946 0.0252 275.40 0.2944
稀释每股收益（元／股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.0442 0.0073 505.48 0.0881
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 2.63 0.66 增加 1.97 个百分点 8.11
扣除非经常性损益后的加权平均净资产
1.23 0.19 增加 1.04 个百分点 2.43
收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
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(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 271,373,659.30 187,532,389.35 196,474,187.63 157,907,837.46
归属于上市公司股东的净利润 -24,849,945.65 460,171,655.74 -168,555,379.72 -81,942,069.28
归属于上市公司股东的扣除非
-25,420,198.11 407,173,566.34 -170,984,597.82 -124,477,447.74
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -172,124,802.97 59,702,564.01 156,030,590.44 12,084,664.32
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2021 年金额 （如适 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 41,205,368.63 -23,412.31 548,850,075.23
越权审批，或无正式批准文件，或偶发
性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
3,325,741.54 791,773.27 2,138,277.15
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
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除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及 82,622,658.03 27,373,975.23 3,687,580.00
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
7,122,331.83
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
5,797,095.21 8,709,778.67 10,118,222.79
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -810,942.67 -5,542,534.21
减：所得税影响额 33,292,630.19 984,801.36 140,479,117.70
少数股东权益影响额（税后） 314,352.13 1,267,878.68 554,348.67
合计 98,532,938.42 36,179,232.44 423,760,688.80
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 33,660,218.51 13,618,136.44 -20,042,082.07 1,555,999.91
其他非流动金融资产 327,961,367.15 461,646,647.20 133,685,280.05 84,906,383.94
合计 361,621,585.66 475,264,783.64 113,643,197.98 86,462,383.85
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，公司继续对传统房地产业务进行战略性收缩。报告期内，公司实现营业收入 81,328.81
万元，较上年同期下降 40.31%；实现归属于上市公司股东的净利润 18,482.43 万元，较上年同期
增长 263.35%。公司始终秉持创新发展理念，依托专业的团队及强大的股东资源支持，形成了较
为独特的资源及能力禀赋。报告期内，公司积极响应国家“十四五”规划提出的“实施城市更新
行动”及“数字经济发展规划”指导方针，以城市为主体，以数字科技为动力，以科技与绿色双
驱动来促进产业升级，以可持续发展为目标，以市场化运营为根本，稳步推进整体战略转型。
公司当前业务主要包括房地产开发与销售、城市更新与运营、其他业务三大板块。
1、房地产开发与销售
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺
等。公司的专业管理团队拥有丰富的房地产开发与运营经验，致力于房地产项目的专业化开发及
品牌化销售。
2、城市更新与运营
公司经过数十年的积累，在运营甲级写字楼及配套商业等经营性物业产品上拥有较高的品牌
知名度和影响力。公司运营物业产品主要集中在北京、上海、天津、杭州等城市的核心商务区。
与此同时，公司对传统业态进行赋能升级改造，为城市可持续发展提供多层次综合运营服务。
3、其他业务
公司在积极探索和布局数字经济与资产管理等业务。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年的房地产行业，新房和二手房市场双双遇冷，全国商品房销售面积、销售额同比大幅
回落，房价下行压力显著增加；年内 70 城新建住宅价格和二手房住宅价格环比下降城市数量激
增，土地购置面积和土地溢价率大幅下降，22 城三轮集中供地呈现“一热、二冷、三稳”特征，
民营房企拿地能力和意愿明显下降，国企“托底”作用明显，房企加速项目竣工回款，但新增投
资意愿明显不足。同时，中央再提“房住不炒”及“三稳”政策长期基调未变。
但是，也要看到城市是主要经济活动的载体，城市发展的健康与开发可持续性，是关乎整个
国家经济健康和高速发展的关键因素。2021 年 3 月，“十四五”《纲要》提出要实施城市更新行
动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。
国家已经给出未来中国城市可持续发展的健康发展路径：坚持新旧动能更新转换、聚焦城市高质
量发展、坚持产业发展为核心、大力发展数字经济、激活创新消费力经济等措施拉动内需，因城
施策促进房地产业及城市开发良性循环和健康发展。
2021 年 12 月，国务院印发《“十四五”数字经济发展规划》，对数据要素作出专章部署，提
出强化高质量数据要素供给、加快数据要素市场化流通、创新数据要素开发利用机制等重点任务
举措；同时明确提出了发展目标，到 2025 年，数字经济核心产业增加值占 GDP 比重达到 10%，
数字化创新引领发展能力大幅提升，数字技术与实体经济融合取得显著成效，数字经济治理体系
更加完善，我国数字经济竞争力和影响力也将稳步提升。
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三、报告期内公司从事的业务情况
1、房地产开发与销售
公司房地产项目主要位于北京、天津、杭州、成都等地，物业类型包括住宅、写字楼、商铺
等。公司的专业管理团队拥有丰富的房地产开发与运营经验，致力于房地产项目的专业化开发及
品牌化销售。
报告期内，公司房地产项目合同销售面积 2.64 万平方米、合同销售金额 48,047.18 万元；实
现合同出租总面积 12.41 万平方米，实现合同租金收入总金额 20,504 万元。公司房地产销售项目
主要是杭州万通中心写字楼产品、天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、北京
天竺新新家园住宅产品、天津金府国际公寓产品等项目。
2021 年 6 月，公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署了关于转让控股子公司北京万置
60%房产业务的相关协议，北京万置名下主要资产为北京新城国际项目自持物业。本次房产业务
的出售符合公司经营发展规划，有利于公司调整资产结构、盘活存量资产、提高资金使用率。
2、城市更新与运营
（1）成立城市发展研究中心
为实现城市高质量更新与企业可持续发展，公司加快新型高端智库建设，于 2021 年 10 月成
立万通城市发展研究中心，凝炼为学理深厚、系统完备的“幸福城市”学术体系，共探未来城市
生活新可能，充分实现学术研究与创新实践的融合效应。研究中心整合业内专家智库资源，研究
城市发展的可持续性模式，从城市顶层设计与策划的角度，研究未来城市发展逻辑，创建“城市
规划”落地“城市高质量发展”的综合战略实施模型。
（2）新旅文、新娱商、新商办城市更新运营能力与内容资源布局
报告期内，公司结合城市更新与运营业务发展需求，全面布局城市更新运营核心能力及资源，
并成立子公司如下：
1) 成立控股子公司万通米贝商业运营管理（杭州）有限公司，其运营的万通 V01 米贝创新
产业示范园的正式启用标志着“万通 V01”杭州商业项目成功落地运营。
2) 成立全资子公司万通创新文化产业发展（北京）有限公司，旨在着力推动文化及旅游产业
投资、开发和运营的专业化发展，通过文化赋能城市更新，促进产业升级、消费升级和产城融合。
3) 成立合资公司万庆娱乐策划（广州）有限公司，旨在打通中港澳地区优质资源，充分发挥
股东双方丰富的地产项目开发与管理、商业策划与运营、餐饮娱乐经营经验及资源等优势，共同
探索大中华区先锋旅游大文娱产业生态及城市更新空间运营模式。
4) 与政府合作方面，公司与北京怀柔人民政府签署了关于推动“来影都过周末”暨打造“永
不落幕的电影节”的战略合作协议，以共同加快推进中国（怀柔）影视产业示范区发展建设，打
造具有国际影响力的中国影都品牌。其中，包括共同擘划中国影都未来发展和城市运营管理、共
同推动中国影都“十四五”时期重大项目建设，以及共同加速中国影都产业发展及核心要素集聚。
3、其他业务板块
一方面，公司正积极布局符合国家未来发展方向的数字经济业务资源。例如公司通过参投基
金入股的商汤集团于 2021 年 12 月 30 日成功登陆港交所，在 2021 年度实现投资收益 7,312 万元，
但比实现可观投资收益更重要的是，商汤集团鉴于公司在城市更新与数字科技领域的资源优势，
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通过宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合伙）间接持有公司股份，成为公司前十大股东。双方在
人工智能应用场景落地，人工智能产业集群等多领域进行广泛的战略交流。
另一方面，公司通过借鉴国内外领先的资本管理模型及运营经验，构建了产业投资基金平台，
将原房地产金融业务转型为资本运营管理平台。通过资本赋能城市更新和开发业务，形成闭环生
态的核心竞争力。依托自身品牌资源和优势，重点关注新科技、新消费和新文化等领域，在严控
风险的前提下，与合作方共同成立产业基金，以股权投资等方式加快相关产业布局规划与配套落
地，打造强力的产融结合闭环生态。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
1、立足核心区域的优质资产
公司目前持有的经营性物业均是位于北京、上海、天津、杭州等区域中心城市的优质资产，
其带来的稳定现金流是确保未来公司转型发展的基石。
2、拥有较强的品牌影响力
公司多年的发展形成了以“万通中心”、“新新家园”为代表的知名商用物业运营和高品质
住宅开发品牌，通过长期的市场美誉度获得用户忠诚度，搭建起了公司与客户间的信任桥梁，为
未来持续向客户提供优质的产品及服务打下了坚实的基础。
3、具备专业的运营能力
公司的专业团队拥有近 20 年的商用物业运营经验。多项高品质“万通中心”商业项目均具
备突出的区位优势和良好的运营业绩，获得了国际通行的绿色建筑评价标准美国 LEED 金级及以
上认证或预认证。公司完善的商用物业管控体系得到业内外的高度认可。公司不断探索行业相关
科技的发展与应用，期望具备为未来城市发展的各个场景提供全流程数字化和智慧化运营服务的
核心能力。
4、完善的股东产业资源布局
公司依托股东及合作伙伴在文化、娱乐、体育、科技等领域的布局积累，充分借鉴普洛斯集
团全球优质的资产及运营管理模式，联合上海商汤智能科技有限公司在全球人工智能生态领域的
优势，聚合优秀的人才队伍以开发创新体验内容与代表性 IP，构筑公司在新城市运营管理、新科
技、新消费和新文化等方面的资源及能力禀赋矩阵。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 81,328.81 万元，较上年同期下降 40.31%。实现归属于上市公
司股东的净利润 18,482.43 万元，较上年同期增长 263.35%，主要原因系本期出售子公司北京万置
60%房产业务产生的投资收益所致。
在董事会的领导下，公司积极应对疫情带来的经济压力和复杂的行业形势，紧跟市场动态，
在主营业务平稳发展的前提下激发公司活力，整合新的赋能资源，促进公司持续健康发展。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 813,288,073.74 1,362,421,996.78 -40.31
营业成本 527,313,767.65 723,744,668.30 -27.14
销售费用 108,435,915.31 97,259,260.81 11.49
管理费用 157,444,919.93 169,091,238.68 -6.89
财务费用 83,318,950.36 115,917,582.08 -28.12
其中：利息收入 41,572,784.81 21,323,078.80 94.97
其他收益 1,201,291.54 774,309.07 55.14
投资(损失)/收益 529,193,552.69 -11,432,509.99 4,728.85
公允价值变动收益 81,864,301.87 27,373,975.23 199.06
信用减值损失(损失以“-”填列) -21,506,300.08 8,875,158.53 -342.32
资产减值损失(损失以“-”填列) -205,826,596.88 4,708,495.26 -4,471.39
资产处置损益(损失以“-”填列) -11,029.25 20,946.09 -152.66
营业外支出 1,103,309.68 1,782,326.73 -38.10
所得税费用 47,790,845.43 80,715,619.71 -40.79
经营活动产生的现金流量净额 55,693,015.80 1,224,419,648.55 -95.45
投资活动产生的现金流量净额 589,190,088.18 -180,573,693.15 426.29
筹资活动产生的现金流量净额 -533,975,425.20 -875,192,006.23 38.99
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
(1) 营业收入变动原因说明：主要原因是所属子公司本期达到结转收入时点的项目比上年同期有
所减少所致；
(2) 利息收入变动原因说明：主要原因是本期协定存款额较上年同期增加所致；
(3) 其他收益变动原因说明：主要原因是本期收到政府补助较上年同期增加所致；
(4) 投资收益变动原因说明：主要原因是本期处置北京万置 60%房产业务产生投资收益，上年同
期未发生此类事项所致；
(5) 公允价值变动损益变动原因说明：主要原因是本期金融资产公允价值上升金额较上年同期增
加所致；
(6) 信用减值损失变动原因说明：主要原因是本期应收款项预期信用损失较上年同期增加所致；
(7) 资产减值损失变动原因说明：主要原因是本期商誉减值金额较上年同期增加所致；
(8) 资产处置损益变动原因说明：主要原因是本期资产处置产生的亏损较上年同期增加所致；
(9) 营业外支出变动原因说明：主要原因是上年本集团发生对外捐款而本年度无此类事项所致；
(10) 所得税费用变动原因说明：主要原因是上述原因综合影响；
(11) 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是公司本期销售收款较上年同期有所
下降及本期支付的税费较上年同期增加所致；
(12) 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年处置子公司股权，上年同期未发生
类似事项所致；
(13) 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要原因是本期股票回购股票金额较上年同期
有所减少且本期未发放现金股利所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
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2021 年年度报告
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产销售 596,910,573.76 392,384,820.30 34.26 -43.48 -32.76 减少 10.48 个百分点
房屋租赁 205,035,975.90 133,885,219.55 34.70 -17.66 0.86 减少 11.99 个百分点
资产管理 - - - -100.00 -100.00
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
商业地产 299,224,972.99 227,074,611.65 24.11 -34.60 -24.38 减少 10.27 个百分点
住宅 297,685,600.77 165,310,208.65 44.47 -50.26 -41.65 减少 8.19 个百分点
物业出租 205,035,975.90 133,885,219.55 34.70 -17.66 0.86 减少 11.99 个百分点
资产管理 - - - -100.00 -100.00
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
北京区域 157,624,661.94 46,487,516.93 70.51 -34.34 1.75 减少 10.46 个百分点
天津区域 258,279,990.43 186,304,555.48 27.87 -49.93 -40.54 减少 11.39 个百分点
川渝区域 4,702,834.32 4,476,663.40 4.81 -77.73 -76.69 减少 4.24 个百分点
华东区域 381,339,062.97 289,001,304.04 24.21 -33.39 -16.16 减少 15.58 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
（1）房地产销售（包括商业地产和住宅）营业收入及成本较上年减少主要系本期销售面积较上年
减少所致；
（2）物业出租营业收入较上年减少主要系本年处置新城国际项目房产业务致租赁物业减少、新冠
疫情影响持续蔓延租赁大客户较上年同期减少所致；
（3）资产管理（基金管理）营业收入及成本较上年减少主要系受到房地产市场、融资政策调整等
因素影响，原有业务模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动所致；
（4）天津区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售面积减少所致；
（5）川渝区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售业态单一，销售面积减少；
（6）华东区域营业收入较上年增减幅度较大主要系销售面积减少，销售额减少所致。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
分行业 成本构成项目 本期金额 本期占 上年同期金额 上年同 本期金额较 情况
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2021 年年度报告
总成本 期占总 上年同期变 说明
比例 成本比 动比例(%)
(%) 例(%)
土地成本、建筑
房地产销售 392,384,820.30 74.41 583,599,211.63 80.64 -32.76
成本等
房屋租赁 房屋折旧及摊销 133,885,219.55 25.39 132,750,123.97 18.34 0.86
资产管理 资产管理 - - 6,576,390.33 0.91 -100.00
其他 其他 1,043,727.80 0.20 818,942.37 0.11 27.45
分产品情况
本期占 上年同
本期金额较
总成本 期占总 情况
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 上年同期变
比例 成本比 说明
动比例(%)
(%) 例(%)
土地成本、建筑
住宅 165,310,208.66 31.35 283,329,209.86 39.15 -41.65
成本等
土地成本、建筑
商业地产 227,074,611.64 43.06 300,270,001.77 41.49 -24.38
成本等
物业出租 房屋折旧及摊销 133,885,219.55 25.39 132,750,123.97 18.34 0.86
资产管理 资产管理 - - 6,576,390.33 0.91 -100.00
其他业务 其他业务 1,043,727.80 0.20 818,942.37 0.11 27.45
成本分析其他情况说明
（1）房地产销售（包括商业地产和住宅）业务本期成本金额较上年同期变动较大的原因系随收入
变化趋势同向增长；
（2）物业出租业务本期成本金额较上年同期变动较大的原因为满足市场需求，提高万通中心市场
竞争力，各项目根据具体情况，推出不同程度的精装修交付策略，因此运营成本有所增加，减少
项目利润；
（3）资产管理本期金额较上年同期变动较大的原因系受到房地产市场、融资政策调整等因素影响，
原有业务模式受限，项目落地难度增大，成本随收入变动所致。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
√适用 □不适用
2021 年 6 月，公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署了关于转让控股子公司北京万置 60%
房产业务的相关协议，本公司丧失了对北京万置的控制权。
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 15,057.31 万元，占年度销售总额 31.35%；其中前五名客户销售额中关联方
销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于
少数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 7,596.89 万元，占年度采购总额 53.60%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
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2021 年年度报告
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重
依赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
3. 费用
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
2021 年度 2020 年度 同比增减（%）
销售费用 108,435,915.31 97,259,260.81 11.49
管理费用 157,444,919.93 169,091,238.68 -6.89
财务费用 83,318,950.36 115,917,582.08 -28.12
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位:元 币种：人民币
同比增减
项目 本期金额 上期金额
（%）
经营活动产生的现金流量净额 55,693,015.80 1,224,419,648.55 -95.45
投资活动产生的现金流量净额 589,190,088.18 -180,573,693.15 426.29
筹资活动产生的现金流量净额 -533,975,425.20 -875,192,006.23 38.99
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司转让所持北京万置 60%房产业务产生投资收益 53,404 万元；公司对中融国富商誉
相关资产组计提商誉减值准备 21,247 万元；公司对 2021 年度应收款项计提信用减值准备 2,344 万
元。
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
情况
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
说明
比例（%） 比例（%） 动比例（%）
交易性金融资产 13,618,136.44 0.13 33,660,218.51 0.29 -59.54 注 1
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2021 年年度报告
存货 1,258,448,575.81 11.59 2,316,988,221.63 20.00 -50.57 注2
其他非流动金融资产 461,646,647.20 4.25 327,961,367.15 2.83 40.76 注3
无形资产 745,442.01 0.01 1,489,183.64 0.01 -49.94 注4
使用权资产 2,207,632.15 0.02 不适用 不适用 不适用 注5
商誉 0.00 0.00 212,467,914.96 1.83 -100.00 注6
其他非流动资产 45,000,000.00 0.41 - - 100.00 注7
应付账款 355,957,604.20 3.28 535,347,862.14 4.62 -33.51 注8
应付职工薪酬 66,188,966.94 0.61 105,436,339.99 0.91 -37.22 注9
其他说明
注 1：变化原因系本期收回投资本金及收益所致；
注 2：变化原因系本期正常销售结转、将部分存货转入投资性房地产科目核算及处置子公司致合
并范围变更致存货减少所致；
注 3：变化原因系本期公允价值变动收益较上年同期增加及本期有新增投资所致；
注 4：变化原因系上年购入使用权资产，本年无类似事项发生所致；
注 5：变化原因系本期实行新租赁准则所致；
注 6：变化原因系本期计提商誉减值所致；
注 7：变化原因系本期预付股权转让款而上年同期无此类事项发生；
注 8：变化原因系本期支付工程款所致；
注 9：变化原因系发放薪酬所致。
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 74,655,458.74（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.69%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 年末账面价值 受限原因
货币资金 4,651.43 详见第十节财务报告附注（七） 1
投资性房地产 3,406,067,073.45 用于抵押取得借款
合计 3,406,071,724.88
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
房地产行业经营性信息敬请查阅本报告“第三节 管理层讨论与分析”的相关内容。
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2021 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目 项目规划 在建建
总建筑 已竣工 报告期
/新开工 项目用地面 计容建筑 筑面积 总投资
序号 地区 项目 经营业态 面积(平 面积(平 实际投
项目/竣 积(平方米) 面积(平方 (平方 额
方米) 方米) 资额
工项目 米) 米)
1 北京 万通怀柔新新家园 住宅 竣工 41,065 126,489 126,489 0 126,489 182,637 1,077
2 北京 天竺新新家园 住宅 竣工 212,264 225,877 330,535 0 330,535 320,228 2,662
3 天津 万通华府 住宅 竣工 63,496 147,732 167,615 0 167,615 181,482 65
4 天津 万通新城国际 住宅 竣工 112,586 489,664 478,989 0 478,989 249,450 10
5 天津 万通生态城新新家园 住宅 竣工 78,208 124,791 179,566 0 179,566 120,395 288
6 天津 万通金府国际 住宅 竣工 42,438 135,800 157,046 0 157,046 88,537 112
7 天津 万通新新逸墅 住宅 竣工 129,839 103,840 160,824 0 160,824 130,429 3,272
8 天津 万通上游国际 住宅 竣工 111,530 281,445 357,578 0 357,578 207,893 -
9 天津 万通上北新新家园 住宅 竣工 245,417 364,346 442,677 0 442,677 186,436 -
10 天津 天津万通中心 综合 竣工 8,707 64,604 93,790 0 93,790 161,520 57
写字楼+配
11 上海 虹桥万通中心 竣工 12,194 52,040 79,930 0 79,930 191,222 -
套商业
12 杭州 杭州未来科技城 综合 竣工 63,375 196,169 280,658 0 280,658 207,623 5,975
13 杭州 杭州万通中心 写字楼商贸 竣工 17,522 94,618 141,235 0 141,235 159,206 42
14 成都 金牛新都会 综合 竣工 19,043 144,709 179,272 0 179,272 102,019 -
15 成都 红墙国际 综合 竣工 6,668 53,277 69,941 0 69,941 53,979 -
注：成都-金牛新都会“项目用地面积”、“总建筑面积”，“已竣工面积”与往期差异主要是实测报告显示面积较规划面积有所变化所致。
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2021 年年度报告
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已 报告期末待结
可供出售面积 结转面积 结转收入金
序号 地区 项目 经营业态 预售）面积 转面积
(平方米) (平方米) 额
(平方米) (平方米)
1 北京怀柔区 万通怀柔新新家园 住宅 114,072.89 268.33 268.33 652.92 32,289.67
2 北京顺义区 天竺新新家园 住宅 296,006.94 444.78 1,366.78 6,111.81 928.22
3 天津开发区 万通华府 住宅 136,184.79 432.09 630.60 1,097.2 0.00
4 天津开发区 万通新城国际 住宅 410,266.89 115.92 115.92 133.43 2,933.34
5 天津生态城 万通生态城新新家园 住宅 126,592.00 0.00 0.00 106.5 0.00
6 天津空港经济区 万通金府国际 住宅 134,441.00 3,064.52 3,609.07 2,876.17 12,314.73
7 天津生态城 万通新新逸墅 住宅 102,752.13 5,203.30 9,663.63 16,913.61 11,202.61
8 天津红桥区 万通上游国际 住宅 277,173.94 0.00 0.00 182.49 211.09
9 天津滨海新区 万通上北新新家园 住宅 383,172.00 0.00 0.00 74.92 0.00
10 杭州拱墅区 杭州万通中心 写字楼商贸 93,845.80 7,763.11 7,763.11 17,403.69 9,489.62
11 杭州余杭区 杭州未来科技城 综合 193,515.56 7,305.60 7,398.88 13,668.04 49,267.85
12 成都金牛区 金牛新都会 综合 162,407.64 1,601.23 1,601.23 411.71 1,097.45
13 成都青羊区 红墙国际 综合 64,787.76 200.40 200.40 58.57 452.29
14 其他 其他 综合 57,693.00 0.00 0.00 0 373.25
报告期内，公司共计实现销售金额 48,047.18 万元，销售面积 26,399.28 平方米，实现结转收入金额 59,691.06 万元，结转面积 32,617.95 平方米，报
告期末待结转面积 120,560.12 平方米。
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2021 年年度报告
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建 出租房地产 权益比例 是否采用公允 租金收入/房地
序号 地区 项目 经营业态
筑面积(平方米) 的租金收入 （%） 价值计量模式 产公允价值(%)
1 北京 万通中心 D 座 写字楼商业 35,349 8,006 100% 否 /
2 北京 新城国际 酒店公寓底商 15,739 992 / 否 /
3 天津 天津万通中心 写字楼商业 93,790 4,444 100% 否 /
4 上海 上海万通中心 写字楼商业 79,930 6,282 100% 否 /
杭州未来科技城
5 杭州 写字楼 38,521 780 50% 否 /
A座
注 1：北京新城国际项目合同租约于 2021 年 5 月陆续到期，项目的租金收入为报告期期末的租金收入。公司所持有的北京万置 60%房产业务已转
让，北京万置名下主要资产为北京新城国际项目自持物业。
注 2：根据公司经营计划，杭州未来科技城 A 座写字楼于 2021 年 5 月变更为公司自持出租项目。
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2021 年年度报告
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
221,325.93 5.40 -
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
报告期内，公司长期股权投资余额为 8.25 亿元，详见第九节财务报告附注（七）17。
报告期内，公司交易性金融资产余额为 0.14 亿元，详见第九节财务报告附注（七）2。
报告期内，公司其他非流动金融资产余额为 4.62 亿元，详见第九节财务报告附注（七）19。
1. 重大的股权投资
□适用 √不适用
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公允价值
初始投资成
序号 项目 类型 资金来源 出资情况 2021 年 12
本
月 31 日
天津瑞通智芯基
1 私募股权投资基金 3,000.00 自有资金 报告期内出资 3,000 万元 3000.00
金
2 金镒铭基金 私募股权投资基金 9,448.00 自有资金 报告期内出资 3,000 万元 10,952.26
瀚木三号私募证
3 私募证券投资基金 1,000.00 自有资金 报告期内无新增出资 1,111.81
券投资基金
4 商汤科技 私募股权投资基金 9,734.84 自有资金 报告期内无新增出资 18,121.65
5 中证信用 股权投资 12,500.00 自有资金 报告期内无新增出资 13,790.76
6 其他 其他 550.00 自有资金 报告期内无新增出资 550.00
合计 36,232.84 / / 47,526.48
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
1. 北京万置股权转让
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公司于 2021 年 6 月 14 日召开第八届董事会第九次临时会议及第八届监事会第六次临时会议，
审议通过了《关于公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署转让北京万置房地产开发有限公司
60%股权相关协议的议案》，同意公司将持有的北京万置 60%房产业务转让给湖州融汇嘉恒融资
租赁有限公司，该事项已获得上交所同意豁免提交股东大会审议。
截至 2021 年 7 月 29 日，公司已收到买方支付的关于北京万置 60%房产业务转让调整后的全
部价款 6.35 亿元，并已于 2021 年 8 月 3 日完成工商变更登记手续。
2. 香河万通股权转让
公司于 2019 年 3 月 28 日与北京茂新及香河万通签署了《香河万通房地产开发有限公司股权
转让暨合作开发协议》（以下简称《股权转让协议》），将持有的香河万通 70%股权转让给北京
茂新。后经各方友好协商，公司与北京茂新、香河万通、牡丹江世茂新城房地产开发有限公司（以
下简称“牡丹江世茂”）于 2019 年 9 月 27 日共同签署了《关于<香河万通房地产开发有限公司股权
转让暨合作开发协议>权利与义务概括转移之协议书》（以下简称《权利与义务概括转移之协议
书》），约定北京茂新将其在《股权转让协议》中享有的权利、义务全部转让给牡丹江世茂。
2021 年 2 月，北京茂新、牡丹江世茂共同书面致函万通发展，提出因项目架构调整及资源与
优势整合事由需要解除《权利与义务概括转移之协议书》，由北京茂新继续履行《股权转让协议》
之相关事项。为此，公司于 2021 年 2 月 8 日召开第八届董事会第一次临时会议及第八届监事会第
一次临时会议，审议通过了“关于解除《关于<香河万通房地产开发有限公司股权转让暨合作开发
协议>权利与义务概括转移之协议书》的议案”，该事项已经公司 2021 年第二次临时股东大会审议
通过。
按照上述协议约定，公司已完成将香河万通 70%股权转让给北京茂新。截至本报告期末，公
司已按照相关协议约定累计收到全部股权转让款 7.6857 亿元，收到部分债权转让款 1.8143 亿元。
公司将根据相关法律法规及时披露该事项的进展情况。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 主营业务收入 净利润
天津中新生态城万通正奇实
房地产开发 50,000,000.00 258,480,935.80 155,434,778.70 169,402,202.33 33,413,061.51
业有限公司
北京万通时尚置业有限公司 房地产租赁 50,000,000.00 840,005,136.57 67,234,145.21 80,508,008.61 5,656,948.27
杭州万通时尚置业有限公司 房地产开发 350,000,000.00 389,920,847.07 386,454,299.34 174,761,283.12 10,194,221.02
上海万通新地置地有限公司 房地产租赁 56,500,000.00 1,857,227,575.62 -220,518,406.10 72,375,515.72 -47,847,091.02
天津和信发展有限公司 房地产租赁 455,100,000.00 918,433,262.74 179,924,954.74 45,790,576.94 -44,399,750.67
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
2020 年末我国常住人口城镇化率已超过 60%。根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的
重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从“有没有”转向“好
不好”。
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2021 年年度报告
2021 年 3 月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标
纲要》提出了“加快转变城市发展方式、统筹城市规划建设管理、实施城市更新行动、推动城市
空间结构优化和品质提升”的发展任务，开启了全面提升城市品质的新篇章。目前，我国部分城
市房地产行业已步入存量时代，而城市更新作为当前城市存量发展的重要路径，对于激活存量土
地、推动产业升级、促进社会持续健康发展具有重要而深远的意义。我国将继续保障好群众住房
需求，坚持“房住不炒”的总体定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，
推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预
期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在数字经济领域，党的十八大以来，党中央高度重视发展数字经济，将其上升为国家战略。
先后提出要实施网络强国战略和国家大数据战略，支持基于互联网的各类创新；推动互联网、大
数据、人工智能和实体经济深度融合，建设数字中国、智慧社会；发展数字经济，推进数字产业
化和产业数字化，推动数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数字产业集群等，
并陆续出台了一系列支持政策。
因此，公司对传统房地产业务进行战略性收缩，紧扣城市更新与数字经济发展的时代脉搏，
努力推进城市更新与数字经济业务的战略发展布局。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司秉承“新万通，新赋能，新发展”理念，聚焦“新城市”发展策略，以实现城市高质量
可持续发展为目标，以“城市研究+顶层设计”为核心，以“城市更新+产业消费升级”为载体，
以“数字科技+智慧低碳”为驱动。从缔造幸福城市美学生活典范角度出发，以城市为主体，以新
文化与消费特色产业内容为抓手，以科技与绿色为驱动方向促进产业升级，以可持续发展为目标，
以市场化运营为起点，致力于成为专注于城市内容更新及科技赋能的城市运营专家。
(三)经营计划
√适用 □不适用
公司将紧扣发展战略，进一步提升公司核心竞争力，提升盈利水平和行业地位。2022 年公司
将从以下几个方面开展经营：
1、传统地产业务战略性收缩
2022 年，公司将继续秉持对传统房地产业务的战略性收缩，积极布局新业务，稳步推进既定
的转型战略。
2、数字经济业务
积极布局数字经济战略转型，紧扣数字经济发展脉络，跟随国家“数字经济发展规划”指导
方针，开拓数字经济业务板块。
3、城市更新与运营业务
推动城市更新业务的资源布局与战略合作落地工作,进一步提升公司在城市更新与商业运营
方面的核心能力。
4、资本运营与发展业务
以东方万通、万普私募、会同资本、金镒铭基金等投融资平台推动房地产投资业务，并持续
赋能业务发展，全面构建新万通产业生态，在产业孵化、不动产投资并购、类 REITs 基金等领域
及其上下游进行产业链投资整合，打造产业投资闭环生态系统。
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5、企业文化体系建设及团队建设
（1）大力推进公司治理体系和治理能力现代化，贯彻“与国家共荣、与社会共荣、与伙伴共
荣”与“阳光、健康、正能量”的企业文化。
（2）构建并传播极具鲜明“新万通”特征与特色的品牌价值体系，持续优化“新万通”从视
觉到内容的品牌文化体系建设及品牌管理。
（3）完善人力资源梯队、优化薪酬激励，培养和吸纳英才，不断优化人才结构，为公司的快
速发展夯实人力资源的基础，提升加强组织动力、组织凝聚力、组织向心力。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济风险
国内经济稳步复苏，但面对复杂的国际形势，对国内经济的影响存在不确定性，整体内循环
仍面临较大压力。房地产行业景气周期与经济周期息息相关，宏观经济的波动可能对公司业绩产
生影响。
应对措施：公司将紧跟国家发展战略，进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，聚
焦战略转型，构建企业创新机制，为实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展夯实基础。
2、行业政策风险
在“房住不炒”的主基调下，房地产行业将继续保持从严监管的调控思路，未来行业政策对
市场环境的影响存在不确定性。
应对措施：公司将继续对传统房地产业务进行战略性收缩，加强对政策和市场的敏锐度，顺
应政策导向和市场需求，提前预判形势、及时调整策略，积极开拓多元化城市运营生态模式，实
现多层次、可持续发展，增强防范政策风险和市场风险的能力，稳步推进转型战略。
3、市场风险
房地产市场延续分化态势，房企对热点城市、优质地块竞争激烈，土地成交价居高不下推升
开发成本。地价成本占比较大、售价难以有效提升的情形给企业财务现金状况和运营稳健性带来
一定风险。
应对措施：公司在对传统房地产业务进行战略性收缩的同时，将密切关注存量项目的市场环
境评估。公司将加强专业化管理，提高现金回笼比率，防范市场风险。
4、经营管理风险
公司根据发展需求积极探索业务开拓，尽管公司管理团队经验丰富，公司的经营管理、人力
资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。
应对措施：公司致力于加强内部选拔培养与市场化人才引进相结合，选聘职业经理人，全面
推行经理层成员任期制契约化管理，推进高素质专业化领导人员队伍建设，加速人才储备，强化
基础人才队伍建设。
5、疫情防控风险
新冠肺炎疫情的风险全球疫情形势持续演变，国内局部地区出现疫情反复，公司部分房地产
销售、房地产出租业务在短期内受到一定影响，影响程度将取决于疫情持续时间及各地防控政策
的实施状况。
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2021 年年度报告
应对措施：针对上述风险，公司将建立健全疫情防控机制，统筹落实疫情防控工作，积极采
取有效措施，最大限度降低或化解疫情可能给公司经营造成的不利影响。
6、转型不及预期的风险
近年来，受到政策调控、产业升级等因素影响，传统地产行业发展速度放缓。地产公司跨界
发展的动作频出，主要目的是为公司开辟新的利润增长点，同时也是为了降低对单一地产业务过
于依赖所带来的风险。而转型不可能一帆风顺，过程中不可避免地会存在诸多风险。能在谨慎有
效的对外探索和尽力避免跨界并购等转型手段可能带来的高估值、高商誉等问题间取得平衡，是
当下地产行业转型能否达到预期的关键。
应对措施：公司将依托强大的品牌能力和股东资源优势，在稳定现有业务的前提下稳步转型。
公司在转型过程中，将充分评估风险，不断完善防控措施，尽量避免上述风险，以保障公司股东，
特别是中小股东的权益。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
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第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》以及证监
会、交易所等监管部门的有关规定，不断完善公司治理结构，规范公司运作，以充分透明的信息
披露、良好的投资者关系、有效的内部控制体系，进一步提升公司治理水平，公司现有治理实际
状况符合相关法律法规的要求。
1、股东及股东大会
报告期内，公司共召开一次年度股东大会和三次临时股东大会，公司严格按照《公司法》《公
司章程》和《股东大会议事规则》等有关规定，召集、召开股东大会。股东大会的会议筹备、会
议提案、议事程序、会议表决及决议、决议的执行和信息披露严格按照相关法律法规的要求执行，
充分保障股东的合法权利依法行使。公司上市后，股东大会均由律师出席见证，律师对股东大会
合规、合法性出具法律意见书。
2、董事和董事会
报告期内，公司共召开十五次董事会，公司董事会根据《公司法》《公司章程》《董事会议
事规则》等法律法规依法运作，确保了董事会正常运行。公司董事会现由 9 人组成，其中独立董
事 3 名，董事会的人数及人员构成符合法律、法规和《公司章程》的要求。董事会成立了审计与
风险控制委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会及战略委员会，在董事会审议重大事项时，由
相关专门委员会提出专业的意见及建议，保障董事会决策的科学性、合理性。
3、监事和监事会
报告期内，公司共召开十次监事会，公司监事会根据《公司法》《公司章程》《监事会议事
规则》等制度的规定履行职责，确保了监事会正常运行。公司监事会由 3 人组成，其中职工代表
监事 1 名，公司监事会人数和人员构成符合有关法律法规的要求。报告期内，监事会对公司运作、
财务状况以及公司董事和其他高级管理人员履行职责的合法性、合规性进行监督，有效维护了公
司及股东的权益。
4、控股股东和上市公司
公司控股股东及其一致行动人严格按照相关法律法规要求依法行使出资人的权利并承担义务，
没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动。公司拥有独立完整的业务和自主经营
能力，在业务、人员、资产、机构、财务上独立于控股股东，公司董事会、监事会和内部机构能
够独立运作。
5、信息披露
报告期内，公司严格按照有关法律法规以及《公司章程》《信息披露管理制度》等规定，真
实、准确、及时、完整地披露有关信息，公司指定董事会秘书负责信息披露工作，认真对待股东
和投资者来电咨询，确保所有股东和投资者公平、及时地获取公司应披露的信息。
6、投资者关系管理
公司一向高度重视投资者关系和股东回报，公司积极开展投资关系管理活动，积极接受投资
者监督，加强投资者对公司的了解和认同，认真听取广大投资者对公司经营发展的意见和建议，
切实维护了投资者权益。
7、内幕信息知情人登记管理
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2021 年年度报告
报告期内，公司严格按照《内幕信息知情人登记制度》的有关规定，对公司定期报告和重大
事项的内幕信息知情人进行登记备案，防止泄露信息，保证信息披露的公平。并督促相关知情人
员及来访的机构投资者签署《内幕信息知情人登记表》《内幕信息知情人责任告知书》，维护了
公司信息披露的公平原则，强化了公司内幕信息的保密管理。经自查，报告期内未发现公司内幕
信息知情人在影响公司股价的重大敏感信息披露前利用内幕信息买卖公司股份的情况，也未发现
相关人员利用内幕信息进行内幕交易的情形。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
召开日 决议刊登的指定网站的查 决议刊登的
会议届次 会议决议
期 询索引 披露日期
中国证券报、上海证券报、 审议通过了：
2021 年第
2021 年 上海证券交易所网站 2021 年 2 月 1、关于选举第八届董事会非独立董事的议案；
一次临时
2月3日 （www.sse.com.cn），公告 4日 2、关于选举第八届董事会独立董事的议案；
股东大会
编号：2021-014 3、关于选举第八届监事会非职工代表监事的议案。
中国证券报、上海证券报、
2021 年第 2021 年 审议通过了关于解除《关于<香河万通房地产开发有限
上海证券交易所网站 2021 年 2 月
二次临时 2 月 24 公司股权转让暨合作开发协议>权利与义务概括转移
（www.sse.com.cn），公告 25 日
股东大会 日 之协议书》的议案。
编号：2021-019
中国证券报、上海证券报、
2021 年第
2021 年 上海证券交易所网站 2021 年 4 月 审议通过了关于拟变更公司经营范围暨修订《公司章
三次临时
4月7日 （www.sse.com.cn），公告 8日 程》相应条款的议案。
股东大会
编号：2021-030
审议通过了：
1、关于 2020 年度董事会工作报告的议案；
中国证券报、上海证券报、 2、关于 2020 年度监事会工作报告的议案；
2020 年年 2021 年
上 海 证 券 交 易 所 网 站 2021 年 5 月 3、关于 2020 年年度报告全文及摘要的议案；
度股东大 4 月 30
（www.sse.com.cn），公告 6 日 4、关于 2020 年度财务决算报告的议案；
会 日
编号：2021-041 5、关于 2020 年年度利润分配方案的议案；
6、关于续聘德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为公
司 2021 年度财务报告及内部控制审计机构的议案。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从
年度内股 增减 是否在公
任期终止日 年初持 年末持 公司获得的
姓名 职务(注) 性别 年龄 任期起始日期 份增减变 变动 司关联方
期 股数 股数 税前报酬总
动量 原因 获取报酬
额（万元）
董事 2018-01-18 2024-02-02
王忆会 男 67 4.00 是
董事长 2020-01-14 2024-02-02
梅志明 董事 男 2020-05-28 2024-02-02 4.00 是
董事 2020-05-28 2024-02-02
张家静 副董事长 女 2021-03-08 2024-02-02 533.20 否
首席执行官（总裁） 2019-12-27 2024-02-02
吴丹毛 董事 男 60 2020-01-14 2024-02-02 4.00 是
孙华 董事 男 51 2018-01-18 2024-02-02 4.00 是
杨东平 董事 男 41 2021-02-03 2024-02-02 3.67 否
蒋德嵩 独立董事 男 45 2020-07-30 2024-02-02 30.00 否
熊澄宇 独立董事 男 67 2021-02-03 2024-02-02 27.50 否
张建平 独立董事 男 56 2021-02-03 2024-02-02 27.50 否
赵毅 监事会主席 男 68 2014-08-08 2024-02-02 1,800 1,800 100.13 否
褚丹 监事 女 44 2016-07-11 2024-02-02 25.85 否
薛江莲 职工代表监事 女 41 2018-01-18 2024-02-02 5,000 5,000 47.28 否
执行副总裁兼董事会
吴狄杰 男 34 2021-05-14 2024-02-02 139.08 否
秘书
高锦仪 首席运营官 女 39 2021-05-14 2024-02-02 229.73 否
首席财务官
石莹 女 45 2015-09-09 2024-02-02 133,000 133,000 197.41 否
（财务总监）
杜新悦 首席创意官 女 36 2021-05-14 2024-02-02 92.19 否
王新革 执行副总裁 男 51 2019-08-23 2024-02-02 2,000 2,000 181.47 否
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2021 年年度报告
李洋 执行副总裁 男 42 2019-12-27 2022-03-24 172.14 否
白牧 首席客户官 男 57 2015-09-09 2024-02-02 168.11 否
杨少锋 董事（离任） 男 44 2020-04-01 2021-02-03 0.33 否
荣健 独立董事（离任） 女 53 2018-01-18 2021-02-03 2.50 否
李路路 独立董事（离任） 男 68 2018-01-18 2021-02-03 2.50 否
张子超 副总裁（离任） 男 2019-12-27 2021-05-14 59.44 否
张伟 副总裁（离任） 男 36 2020-07-14 2021-05-14 69.88 否
副总裁兼董事会秘书
匡娜 女 39 2020-06-22 2021-05-14 91.13 否
（离任）
合计 / / / / / 141,800 141,800 / 2,217.04 /
姓名 主要工作经历
1954 年出生，毕业于中国人民大学哲学系，获得哲学学士、哲学硕士学位。自 1985 年 9 月至 1993 年 8 月任职于中共中央党校；1998 年至 2004
王忆会 年任北京先锋粮农实业股份有限公司副董事长；自 2004 年 12 月起至今，任嘉华东方控股（集团）有限公司董事长；2017 年 3 月起至今，任万
通投资控股股份有限公司董事长。2018 年 1 月至今任公司董事、董事长。
拥有美国西北大学凯洛格管理学院和香港科技大学商学院的工商管理硕士学位，印第安纳大学商学院的金融学学士学位。2009 年 2 月就职于普
洛斯公司(GLP)，现任联合创始人、首席执行官。梅志明先生将普洛斯打造成为了全球最大的地产及私募基金管理机构之一，管理的资产规模
梅志明
达 1200 亿美元。同时，梅先生兼任多家上市与私营公司董事。他还是唯泰中国有限公司的联合创始人及董事会成员，该公司在中国开发和运营
比斯特精品购物村。2020 年 5 月至今任公司董事。
北京大学金融硕士学位，英国剑桥哈默顿商学院经济学博士。2010 年至 2018 年任嘉华集团城市运营总经理，主导国际化战略、投资与发展、
城市可持续性产业发展及城市运营管理等。2014 年至 2017 年间任中国人民大学文化艺术策划与推广研究所研究员。2018 年 4 月至今担任一带
张家静
一路创业家联合会荣誉会长、全国政协“丝路青年使者”、“中塞建交 50 周年友好使者”、中国影都发展建设专家顾问、新城市高质量发展运
营联合体理事长等。2019 年 12 月至今任公司首席执行官，2020 年 5 月至今任公司董事，2021 年 3 月至今任公司副董事长。
1961 年出生，1980 年至 1984 年就读于首都师范大学历史系，获学士学位；1984 年起在首都师范大学历史系任教，后调入中央书记处农村研究
吴丹毛 室从事理论研究。90 年代初担任发现杂志社主编，组织了中国企业集团国际化、九十年代的世界与中国论坛。创办北京国际金融博览会及北京
四季房展会。现担任公司董事、万通投资控股股份有限公司董事。
1971 年出生，对外经济贸易大学国际会计学士，澳大利亚新南威尔士大学国家会计商学硕士。获得注册会计师（CPA）执业资格，英国国际会
孙华 计师（AIA）执业资格。曾任北京万通先锋置业股份有限公司监事，万通投资控股股份有限公司董事会投资委员会委员。2004 年起至今任嘉华
东方控股(集团)有限公司副总经理，2014 年起至今担任万通投资控股股份有限公司董事，2011 年至 2014 年、2018 年至今任公司董事。
毕业于中国人民解放军信息工程大学信息技术应用与管理专业，曾任北京中服智库会议服务中心主任、中国政协杂志社地方工作部副主任，现
杨东平
任丝路青年论坛副主席兼秘书长，丝路国际智库交流中心主任，丝路百科杂志社执行社长。
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2021 年年度报告
哈尔滨工业大学经济学本硕，2004 年加入长江商学院。历任长江商学院案例研究中心研究员、助理主任。现任长江商学院中国发展模式研究中
蒋德嵩 心、中国与全球化研究中心执行主任；蒋德嵩先生目前还担任公司独立董事、上海热像科技股份有限公司独立董事，2022 年 1 月任江西渝网科
技股份有限公司（872747）独立董事。
中国籍，无境外居留权。美国杨百翰大学博士。清华大学教授，博士生导师，国家治理与全球治理研究院研究员。专业方向为跨学科战略研究。
熊澄宇
曾任国家信息化专家咨询委员会委员，国家战略性新兴产业专家咨询委员会委员，国家互联网发展与管理专家咨询委员会委员。
1966 年出生，中国国籍，无境外永久居留权，博士研究生学历，对外经济贸易大学国际商学院教授、博士生导师、资本市场与投融资研究中心
主任。先后担任对外经济贸易大学国际商学院副教授、会计与财务管理学系主任、国际商学院副院长。曾担任北京大学国发院、上海交通大学、
张建平
浙江大学、东北财经大学、武汉大学、中南财经大学、北京科技大学和德克萨斯大学（美国）等十余家大学的 EMBA“财务管理”客座教授。
现担任中国第一重型机械股份公司独立董事、深圳世联行集团股份有限公司独立董事、中远海运控股股份有限公司独立监事。
1954 年出生，大学本科，高级工程师。1983 年毕业于北京航空学院分院，学士学位。1983 年在机械工业部基础产品司工作。1990 年任江苏省
赵毅 南通市机械局副局长。1994 年进入国航大厦开发建设项目，任办公室主任。1998 年任北京恒业房地产综合开发经营有限公司副总经理。2006 年
任北京汉基房地产开发有限责任公司总经理。2011 年至今任金星矿业有限责任公司董事长。2014 年 8 月至今任公司监事会主席。
自 2002 年起先后就职于北京伟业房地产经纪有限公司和北京金源鸿大房地产有限公司。2006 年 7 月至 2017 年 12 月就职于北京盛世兴和房地
褚丹
产经纪有限公司。现任公司监事。
1980 年出生，中国国籍，本科学历，会计学学士。2003 年至 2005 年任湖北华中光电科技有限公司总部财务部会计，2005 年至 2006 年任北京
薛江莲 嘉华筑业实业有限公司财务部会计，2006 年至 2015 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司财务部主管会计，2015 年至 2020 年任公司财务管
理中心副总监，2021 年至今任公司财务管理中心经理，2018 年 1 月至今任职工代表监事。
汉族，1987 年出生，中国国籍，无永久境外居留权，毕业于北京大学光华管理学院，硕士学位，研究生学历。具有 IPO、证券投资及资本运作
经验，已取得上海证券交易所和深圳证券交易所董事会秘书资格证书及独立董事资格证书。于 2010 年任广发证券证券分析师，2012 年任深圳
吴狄杰 市大富科技股份有限公司（300134）证券分析师兼证券事务代表，2014 年任贵州省广播电视网络信息股份有限公司（600996）证券事务代表，
投资总监。2018 年任恒信东方文化股份有限公司(300081)副总裁兼董事会秘书。2021 年 5 月任北京万通新发展集团股份有限公司（600246）执
行副总裁兼董事会秘书，分管公司整体资本战略、法务及公共关系。
香港大学工商管理硕士。曾任职于香港皇中国际上市公司执行董事及总经理、大湾融通资本有限公司、平安证券（香港）有限公司、中融信托
旗下中融汇兴资产管理有限公司、广东二十一世纪传媒有限公司、KPMG 毕马威华振会计师事务所等公司。曾被任命为广东粤港澳合作促进会
高锦仪
金融专业委员会的委员，拥有丰富的基金投资及运营管理经验，具有中国证监私募基金从业资格，香港证监会 1 号牌证券交易负责人、4 号牌
为证券交易提供意见负责人及 9 号牌资产管理负责人资格。
中国非执业注册会计师，高级经济师，毕业于首都经济贸易大学，获经济学学士学位、管理学硕士学位。曾就职于普华永道中天会计师事务所，
石莹 任审计师；2003 年加入本公司，历任战略与金融部副总经理、资本管理部总经理、公司会计与财务控制部总经理。现任公司首席财务官（财务
总监）。
1986 年 4 月出生，中国国籍。毕业于英国伦敦艺术大学，艺术与科技方向，获视觉艺术学硕士学位；中央美术学院，产品设计方向，获设计学
杜新悦
学士学位。曾任英国 ORthere LTD 联合创始人、YT CREATIVE MEDIA 首席创意官、北京上禾美创文化发展有限公司创始人兼首席创意官。
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2021 年年度报告
中央美术学院设计学院客座教师，台北富邦艺术基金客座专家。连任三届创始创意人及主策展人，是英国 2017 年最佳线下活动大奖的唯一华人
项目得主。创意策略跨界当代品牌、当代艺术、当代城市、当代建筑与当代空间叙事表达，全面深耕城市更新、商业地产升级、文旅 IP 进阶、
泛文娱体验创新等领域的当代商业美学联姻和极致表达。
1970 年出生，1993 年毕业于哈尔滨建筑工程学院工业与民用建筑专业，工学学士学位，国家一级注册结构工程师、中国证券基金从业资格。自
1993 年，就职于甲级设计院从事建筑设计及管理工作；2001 年就职于清华紫光（北京）房地产开发有限公司任副总经理兼项目总经理；2006 年
王新革
就职于嘉华东方控股集团任总工程师；2009 年就职于香河万通房地产开发有限公司任总经理；2016 年起任北京金通港房地产开发有限公司总
经理；2016 年起任上海万通新地置业有限公司董事长兼总经理。现任公司副总经理。
1965 年 1 月生人，中国国籍，毕业于北京农业工程大学，获工学学士学位。香港大学建筑学院，获理学硕士学位。曾于 2001 年任北京先锋置
白牧 业股份有限公司客服部经理，2005 年任北京京伯房地产开发有限公司销售部经理，2006 年任北京盛世兴和房地产经纪有限公司销售管理中心
总监、总经理助理。2014 年 6 月任万通地产股份有限公司住宅事业部总经理，现任首席客户官。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
担任的职务
嘉华东方控股（集团）有限公司 董事长 2004 年 12 月
王忆会 董事长 2017 年 3 月
万通投资控股股份有限公司
总经理 2019 年 8 月
吴丹毛 万通投资控股股份有限公司 董事 2017 年 4 月
嘉华东方控股（集团）有限公司 副总经理 2004 年 12 月
孙华
万通投资控股股份有限公司 董事 2014 年 9 月
在股东单位任
无
职情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员 在其他单位担任
其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
姓名 的职务
北京嘉华沅鑫科技有限公司 执行董事、经理 2016 年 3 月
嘉华鑫投资有限公司 执行董事 2012 年 6 月 2021 年 10 月
盛达置地投资有限公司 董事长 2008 年 12 月
北京星辰投资管理有限公司 董事 1992 年 9 月
北京京伯房地产开发有限公司 董事 2017 年 11 月
王忆会
北京嘉华新源科技有限公司 董事长 2015 年 5 月
万通艺商（北京）文化有限公司 执行董事 2019 年 6 月
北京万通产城科技有限公司 董事 1995 年 7 月
北京万通益生物科技有限公司 董事 2017 年 3 月
北京大唐永盛科技发展有限公司 董事 2021 年 1 月
上海临港普洛斯仓储物流发展有限公司 副董事长 2006 年 10 月 2021 年 6 月
北京首农股份有限公司 董事 2016 年 4 月
首普投资控股有限公司 副董事长 2020 年 2 月
浙江传化物流基地有限公司 副董事长 2011 年 12 月
普洛斯（珠海）股权投资管理有限公司 董事 2017 年 1 月
安狮企业管理（上海）有限公司 董事 2019 年 8 月
招商局资本投资有限责任公司 董事 2020 年 4 月
上海纽尔利投资控股有限公司 董事 2021 年 1 月
招商局资本管理有限责任公司 董事 2021 年 9 月
招商局资本控股有限责任公司 董事 2021 年 9 月
梅志明 厦门君聚投资管理有限公司 董事 2020 年 9 月
厦门君聚普建投资管理有限公司 董事 2020 年 9 月
GLP China Holdings Limited 董事 2014 年 6 月
Asset Crafters (ACR) Capital Limited 董事 2019 年 6 月
Asset Crafters Advisory Limited 董事 2019 年 9 月
Asset Crafters Investment Management
董事 2019 年 6 月
Limited
LI & FUNG LIMITED 董事 2020 年 6 月
China Merchants Capital Holdings Co., Ltd. 董事 2021 年 8 月
China Great Bay Area Fund Holdings Co.,
董事 2021 年 8 月
Ltd.
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2021 年年度报告
GLP Pte. Ltd. CEO 2010 年 9 月
极地元粮（北京）贸易有限公司 董事长、经理 2021 年 9 月
内蒙古嘉华矿业集团有限公司 执行董事、经理 2016 年 9 月
北京市瑞景园房地产开发有限公司 董事 2003 年 8 月
盛达置地投资有限公司 董事 2019 年 3 月
北京和祥恒房地产开发有限公司 董事 2000 年 6 月
孙华 晨峰股份有限公司 董事 2014 年 4 月
天津宝瑞恒通企业管理咨询有限公司 董事、总经理 2013 年 9 月
昆山万通正元股权投资基金管理有限公
董事 2012 年 6 月 2022 年 2 月
司（已注销）
北京万通守正投资基金管理有限公司 董事 2014 年 11 月
天津万通新创工业资源投资有限公司 董事 2008 年 3 月
北京正信金博投资管理有限公司（已注
董事长 2013 年 11 月 2022 年 2 月
销）
吴丹毛 金博行研（北京）资讯有限公司 执行董事 2020 年 1 月
总经理、执行董
香河县平安企业管理有限公司 2009 年 9 月
事
农桥电子商务有限公司 执行董事 2014 年 9 月
丝路会展服务有限公司 经理、执行董事 2017 年 2 月
丝路国际智库交流中心有限公司 经理、执行董事 2018 年 2 月
杨东平 新疆恒泰安安防设备有限公司 监事 2014 年 1 月
丝路青年论坛 副主席兼秘书长 2017 年 2 月
丝路百科杂志社 执行社长 2018 年 12 月
四川省小蜜蜂家政服务有限公司 董事 2002 年 1 月 2021 年 10 月
清华大学国家文化产业研究中心 教授、主任 2004 年 5 月
熊澄宇 中清宇大数据科技（北京）有限公司 董事长 2017 年 8 月
文津时代文化创意（北京）股份有限公司 董事 2015 年 10 月
深圳世联行集团股份有限公司 独立董事 2019 年 10 月 2022 年 10 月
中远海运控股有限公司 独立监事 2012 年 2 月
张建平 中国第一重型机械股份公司 独立董事 2019 年 6 月 2022 年 6 月
信达证券股份有限公司 独立董事 2017 年 10 月 2023 年 10 月
北京嘉承金信投资有限公司 董事 2012 年 6 月
长江商学院中国发展模式研究中心中国
执行主任 2018 年
与全球化研究中心
中少教育科技有限公司 执行董事、经理 2017 年 8 月
北京万象娱通网络科技股份有限公司 董事长、总经理 2016 年 9 月
蒋德嵩
武汉金赛尔企业管理咨询有限公司 董事 2019 年 4 月
杭州未云投资合伙企业（有限合伙） 执行事务合伙人 2018 年 5 月
各美其美（北京）餐饮服务有限公司 监事 2019 年 4 月
上海热像科技股份有限公司 独立董事 2021 年 1 月
克什克腾旗金星矿业有限责任公司 执行董事 2011 年
北京嘉华新源科技有限公司 经理、董事 2015 年
巴林左旗嘉华京品酒业有限公司 执行董事、经理 2016 年
赵毅
北京嘉彩华塑科技有限公司 董事 2009 年
监事 2016 年 4 月 2021 年 7 月
巴林左旗嘉华京威商贸有限公司
执行董事、经理 2021 年 7 月
董事长 2015 年 6 月 2021 年 8 月
北京万置房地产开发有限公司
王新革 董事 2019 年 10 月 2021 年 8 月
北京嘉华中核科技发展有限公司 董事长、经理 2010 年 5 月
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2021 年年度报告
天津泰达万通房地产开发有限公司 董事 2015 年 2 月
北京嘉华新源科技有限公司 董事 2015 年 9 月
北京万置房地产开发有限公司 总经理、董事 2017 年 4 月 2021 年 8 月
北京和祥恒房地产开发有限公司 经理 2010 年 5 月
白牧
董事 2015 年 2 月
天津泰达万通房地产开发有限公司
经理 2015 年 7 月
北京大唐永盛科技发展有限公司 监事 2021 年 1 月
万普私募基金管理（北京）有限公司 董事 2021 年 1 月
普万企业管理（上海）有限公司 董事 2020 年 11 月
香河万通房地产开发有限公司 监事 2019 年 4 月
万普数字（北京）科技有限公司 董事 2021 年 1 月
石莹
北京万通产城科技有限公司 监事 2014 年 2 月
天津万通时尚置业有限责任公司 董事 2015 年 12 月
天津泰达万通房地产开发有限公司 董事 2016 年 12 月
杭州万通邦信置业有限公司 董事 2018 年 5 月
万普（北京）企业发展管理有限公司 董事 2021 年 7 月
万普私募基金管理（北京）有限公司 经理、董事 2021 年 1 月
万普（北京）企业发展管理有限公司 经理、董事 2021 年 7 月
高锦仪
平潭会同开元股权投资管理有限公司 监事 2021 年 3 月
万通北文（北京）文化有限公司 董事长 2020 年 12 月 2021 年 6 月
在其他单
位任职情 无
况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
公司董事报酬由董事会提出议案，监事报酬由监事会提出议案，提
董事、监事、高级管理人
请股东大会审议批准。高管人员工资标准依据公司董事会审议通过
员报酬的决策程序
的相关议案或批复执行。
公司参照行业平均薪酬水平，考虑人员岗位职责及工作业绩等因
董事、监事、高级管理人 素，并依据公司股东大会、董事会审议通过的董事、监事及高管人
员报酬确定依据 员工资、奖金发放议案或批复的规定确定董事、监事及高管人员报
酬标准及发放方式。
董事、监事和高级管理人 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应付
员报酬的实际支付情况 报酬情况为共计人民币 2,217.04 万元（税前）。
报告期末全体董事、监事
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计
和高级管理人员实际获得
2,217.04 万元（税前）。
的报酬合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
杨东平 董事 选举 换届选举
杨少峰 董事 离任 任期届满
熊澄宇 独立董事 选举 换届选举
张建平 独立董事 选举 换届选举
荣健 独立董事 离任 任期届满
李路路 独立董事 离任 任期届满
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2021 年年度报告
吴狄杰 执行副总裁兼董事会秘书 聘任 换届聘任
高锦仪 首席运营官 聘任 换届聘任
杜新悦 首席创意官 聘任 换届聘任
张子超 副总裁 离任 任期届满
张伟 副总裁 离任 任期届满
副总裁（副总经理）兼董
匡娜 离任 任期届满
事会秘书
李洋 执行副总裁 离任 个人原因
注：公司原执行副总裁李洋已于 2022 年 3 月 24 日离职，具体内容详见公司于 2022 年 3 月 25 日
披露的《关于公司高级管理人员辞职的公告》（公告编号：2022-019）。
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
公司监事薛江莲女士因违规交易公司股票，于 2021 年 9 月收到证监会北京监管局出具的行
政监管措施决定书《关于对薛江莲采取出具警示函监管措施的决定》，对其予以警示，并将相关
违规行为记入诚信档案。具体内容详见公司 2021 年 9 月 11 日披露的《关于公司监事收到中国证
券监督管理委员会北京监管局行政监管措施决定书的公告》（公告编号：2021-064）。
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第七届董事会第四 审议通过了《关于第二次以集中竞价交易方式回购公
2021 年 1 月 7 日
十五次临时会议 司股份方案的议案》。
审议通过了以下议案：
1、《关于董事会换届选举非独立董事候选人的议案》；
第七届董事会第四
2021 年 1 月 18 日 2、《关于董事会换届选举独立董事候选人的议案》；
十六次临时会议
3、《关于召开公司 2021 年第一次临时股东大会的议
案》。
审议通过了以下议案：
1、关于解除《关于<香河万通房地产开发有限公司股
第八届董事会第一 权转让暨合作开发协议>权利与义务概括转移之协议
2021 年 2 月 8 日
次临时会议 书》的议案；
2、《关于召开公司 2021 年第二次临时股东大会的议
案》。
审议通过了以下议案：
1、《关于选举公司第八届董事会董事长的议案》；
第八届董事会第二
2021 年 3 月 8 日 2、《关于选举公司第八届董事会副董事长的议案》；
次临时会议
3、《关于选举公司第八届董事会专门委员会委员的议
案》。
审议通过了以下议案：
1、《关于拟变更公司经营范围暨修订<公司章程>相
第八届董事会第三
2021 年 3 月 22 日 应条款的议案》；
次临时会议
2、《关于召开公司 2021 年第三次临时股东大会的议
案》。
第八届董事会第四
2021 年 4 月 2 日 审议通过了《关于对外投资暨关联交易的议案》。
次临时会议
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2021 年年度报告
审议通过了以下议案：
1、《关于 2020 年度董事会工作报告的议案》；
2、《关于 2020 年度总经理工作报告的议案》；
3、《关于 2020 年年度报告全文及摘要的议案》；
4、《关于 2020 年度独立董事述职报告的议案》；
5、《关于 2020 年度董事会审计与风险控制委员会履
职情况报告的议案》；
6、《关于 2020 年度财务决算报告的议案》；
第八届董事会第五 7、《关于 2020 年年度利润分配方案的议案》；
次临时会议暨 2020 2021 年 4 月 8 日 8、《关于 2020 年度募集资金存放与使用情况专项报
年度会议决议 告的议案》；
9、《关于 2020 年度内部控制评价报告的议案》；
10、《关于 2020 年度内部控制审计报告的议案》；
11、《关于续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合
伙）为公司 2021 年度财务报告及内部控制审计机构
的议案》；
12、《关于执行新租赁准则暨变更相关会计政策的议
案》；
13、《关于召开 2020 年年度股东大会的议案》。
第八届董事会第六 审议通过了《关于 2021 年第一季度报告全文及正文
2021 年 4 月 28 日
次临时会议 的议案》。
第八届董事会第七 审议通过了《关于聘任公司第八届董事会高级管理
2021 年 5 月 14 日
次临时会议 人员的议案》。
第八届董事会第八 审议通过了《关于转让控股子公司北京万置房地产开
2021 年 6 月 7 日
次临时会议 发有限公司 60%股权的议案》。
审议通过了《关于公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限
第八届董事会第九
2021 年 6 月 14 日 公司签署转让北京万置房地产开发有限公司 60%股
次临时会议
权相关协议的议案》。
审议通过了以下议案：
第八届董事会第十
2021 年 7 月 26 日 1、《关于 2021 年半年度报告全文及摘要的议案》；
次临时会议
2、《关于聘任证券事务代表的议案》。
第八届董事会第十 审议通过了《关于全资子公司中融国富投资管理有限
2021 年 8 月 16 日
一次临时会议 公司转让基金份额的议案》。
审议通过了以下议案：
1、《关于计提商誉减值准备的议案》；
2、《关于修订<董事会审计与风险控制委员会议事规
第八届董事会第十 则>的议案》；
2021 年 9 月 17 日
二次临时会议 3、《关于修订<董事会战略委员会议事规则>的议案》；
4、《关于修订<董事会提名委员会议事规则>的议案》；
5、《关于修订<董事会薪酬与考核委员会议事规则>
的议案》。
第八届董事会第十 2021 年 10 月 29
审议通过了《关于 2021 年第三季度报告的议案》。
三次临时会议 日
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
是否 参加股东大
董事 参加董事会情况
独立 会情况
姓名
董事 本年应参 亲自 以通讯 委托出 缺席 是否连续 出席股东大
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2021 年年度报告
加董事会 出席 方式参 席次数 次数 两次未亲 会的次数
次数 次数 加次数 自参加会
议
王忆会 否 15 15 15 0 0 否 0
梅志明 否 15 15 15 0 0 否 0
张家静 否 15 15 15 0 0 否 4
吴丹毛 否 15 15 15 0 0 否 1
孙华 否 15 15 15 0 0 否 0
杨东平 否 13 13 13 0 0 否 3
蒋德嵩 是 15 15 15 0 0 否 4
熊澄宇 是 13 13 13 0 0 否 1
张建平 是 13 13 13 0 0 否 2
杨少锋
否 2 2 2 0 0 否 0
（已离任）
荣健
是 2 2 2 0 0 否 0
（已离任）
李路路
是 2 2 2 0 0 否 0
（已离任）
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 15
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 11
现场结合通讯方式召开会议次数 4
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计与风险控制委员会 张建平、孙华、吴丹毛、蒋德嵩、熊澄宇
提名委员会 蒋德嵩、王忆会、熊澄宇
薪酬与考核委员会 熊澄宇、张家静、张建平
战略委员会 梅志明、张家静、王忆会、杨东平、蒋德嵩、熊澄宇、张建平
(2).报告期内审计与风险控制委员会召开 6 次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
2021 年 4 月 2 日 审议通过了《关于对外投资暨关系交易的议案》。 一致通过 无
审议通过了：
2021 年 4 月 8 日 一致通过 无
1、《关于 2020 年年度报告全文及摘要的议案》；
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2021 年年度报告
2、《关于 2020 年度财务决算报告的议案》；
3、《关于 2020 年度募集资金存放与使用情况专
项报告的议案》；
4、《关于 2020 年度内部控制评价报告的议案》；
5、《关于 2020 年度内部控制审计报告的议案》；
6、《关于续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通
合伙）为公司 2021 年度财务报告及内部控制审
计机构的议案》；
7、《关于执行新租赁准则暨变更相关会计政策的
议案》。
审议通过了《关于 2021 年第一季度报告全文及
2021 年 4 月 28 日 一致通过 无
正文的议案》。
审议通过了《关于 2021 年半年度报告全文及摘
2021 年 7 月 26 日 一致通过 无
要的议案》。
2021 年 9 月 17 日 审议通过了《关于计提商誉减值准备的议案》。 一致通过 无
2021 年 10 月 29 日 审议通过了《关于 2021 年第三季度报告的议案》。 一致通过 无
(3).报告期内提名委员会召开 1 次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
审议通过了：
1、《关于董事会换届选举非独立董事候选人的
议案》；
2021 年 1 月 18 日 2、《关于董事会换届选举独立董事候选人的议 一致通过 无
案》；
3、《关于监事会换届选举非职工代表监事候选
人的议案》。
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
重要意见 其他履行
召开日期 会议内容
和建议 职责情况
审议通过了《关于公司高级管理人员薪酬方案的
2021 年 4 月 8 日 一致通过 无
议案》。
(5).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 124
主要子公司在职员工的数量 155
在职员工的数量合计 279
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职
1
工人数
专业构成
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2021 年年度报告
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 59
销售人员 54
技术人员 77
财务人员 40
行政人员 49
合计 279
教育程度
教育程度类别 数量（人）
研究生及以上 47
本科 148
专科 68
其他 16
合计 279
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司严格遵守国家劳动法律规定及相关的方针政策来核定、调整、发放员工的薪酬福利。薪
酬政策的制订本着战略导向、绩效导向、以岗定薪、兼顾效率与公平、综合核定、薪酬保密的原
则，以实现对外具有一定竞争力，对内公平和公正，实现激励和约束作用，为公司吸引和保留优
秀人才，促进公司健康持续发展。
公司采用宽带薪酬体系，薪酬主要包括月工资、年度绩效奖金组成。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司致力于营造学习型文化氛围和学习型组织，通过建立有效的员工培训与开发体系，提升
全体员工的职业化、专业化素质及对万通文化的认同和践行，重点开展针对未来组织发展所需要
的核心人才能力开发项目，以满足公司战略实现对人力资源开发的需要。
公司的培训主要包括万通企业文化培训、新员工培训、管理者培训和专业类培训四种类型，
每年通过全面的培训需求调查和高管沟通研讨，结合公司年度业务发展重点、组织能力建设需要
与人才发展目标，确定各层级、各类型人员的培训计划，由人力资源部负责牵头组织实施。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司重视对投资者的合理投资回报，根据证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事
项的通知》《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》等规定，结合实际情况，公司分
别于 2012 年和 2015 年经股东大会审议通过了对《公司章程》中利润分配相关条款的修订，从利
润分配政策的基本原则、利润分配方式、现金分红的条件和比例、股票股利分配的条件、利润分
配决策程序和机制以及利润分配政策的变更程序等方面完善了利润分配政策。
经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司 2021 年度母公司实现净利润 58,943.92
万元，提取法定盈余公积金 5,894.39 万元。2021 年初合并报表中未分配利润 174,179.24 万元，
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2021 年年度报告
2021 年度归属上市公司股东净利润 18,482.43 万元，截至 2021 年 12 月 31 日，公司期末可供分配
利润为 186,767.28 万元。
根据《上市公司股份回购规则》《上市公司自律监管指引第 7 号——回购股份》和《公司章
程》中利润分配的相关规定，上市公司以现金为对价，采用集中竞价方式、要约方式回购股份的，
当年已实施的股份回购金额视同现金分红，纳入该年度现金分红的相关比例计算。
报告期内，公司实施股份回购 29,745.40 万元（含交易费用）。因此，2021 年度公司通过股份
回购方式实现分红的金额为人民币 29,745.40 万元（含交易费用），占公司 2021 年度合并报表中
归属于上市公司普通股股东的净利润比率为 160.94 %。结合公司实际情况，为保障公司生产经营
以及发展投资的后续资金需求，2021 年度公司拟不进行利润分配，也不进行公积金转增股本。
本次利润分配方案经董事会审议通过后，尚需提交股东大会审议。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
在董事会、监事会、管理层及全体员工的共同努力下，本公司已经建立起一套较完整的内控
管理体系，从公司治理层面到各业务流程层面均建立了系统的内部控制制度。董事会负责内部控
制的建立、健全及有效实施，监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督，经理层负责组织领
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2021 年年度报告
导企业内部控制的日常运行。董事会下设审计与风险控制委员会，审计与风险控制委员会负责督
导企业内部控制体系建立、健全，监督内部控制的有效实施和内部控制自我评价情况。公司审计
部直接由审计与风险控制委员会领导，日常工作接受监事会的监督和指导，保证了其机构设置、
人员配备和工作的独立性。
《2021 年度内部控制评价报告》详见公司于 2022 年 4 月 16 日在上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）披露的报告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司董事会坚持以风险防范为导向，以提升管理实效为目的，增强内控制度执行
力和内控管理有效性。形成事前风险防控、事中监控预警、事后评价优化的管理闭环。结合公司
的行业特点和业务拓展实际经营情况，进一步加强对子公司的管理，建立了有效的控制机制，对
公司的组织、资源、资产、投资和公司的运作进行风险控制，提高了公司整体运作效率和抗风险
能力。报告期内不存在子公司失去控制的现象。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)为本公司 2021 年度内部控制审计机构，该机
构具有丰富的执业经验，对公司的经营及管理情况较为熟悉，具备为公司提供内部控制审计服务
的资格，符合法律、行政法规及《公司章程》等有关规定。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)财务报告内部控制审计意见：我们认为，万通新发展集
团股份有限公司于 2021 年 12 月 31 日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面
保持了有效的财务报告内部控制。
《2021 年度内部控制审计报告》详见公司于 2022 年 4 月 16 日在上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）披露的报告。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
不适用
十六、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及 如未能
是否 是否
时履行应 及时履
承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺背景 承诺方 说明未完 行应说
类型 内容 及期限 行期 严格
成履行的 明下一
限 履行
具体原因 步计划
1、本公司（本人）控制的北京京伯房地产开发有限公司开发完成的亚运新
新家园已进入尾盘销售期，尾盘销售完成后不再开展房地产开发业务。
2、本公司（本人）承诺停止对北京市瑞景园房地产开发有限公司尚在执行
嘉华控股及
的房地产项目的继续开发，并采取对外转让等方式予以处置。
解决同 其实际控制
3、除上市公司外，本公司（本人）及本公司（本人）全资、控股或其他具 长期有效 否 是 不适用 不适用
业竞争 人王忆会先
有实际控制权的企业均不再从事房地产开发业务。
生
4、本次收购完成后，嘉华控股及其实际控制人王忆会先生承诺将上市公司
收购报告书 作为嘉华控股（王忆会）及嘉华控股（王忆会）全资、控股或其他具有实
或权益变动 际控制权的企业所属房地产开发业务的相关资产的最终整合的唯一平台。
报告书中所 1、本公司（本人）控制的其他企业将尽可能的避免与上市公司之间的关联
作承诺 交易。对于无法避免或者有合理原因发生的关联交易，本公司（本人）承
诺将遵循市场化原则，按照有关法律法规、规范性文件和上市公司的《公
嘉华控股及
司章程》等有关规定履行关联交易决策程序，保证不通过关联交易损害上
解决关 其实际控制
市公司及其股东的合法权益。 长期有效 否 是 不适用 不适用
联交易 人王忆会先
2、如本公司（本人）控制的其他企业违反上述承诺，导致上市公司权益受
生
到损害的，本公司（本人）同意向上市公司承担相应的损害赔偿责任。如
违反上述承诺与上市公司及其关联方进行交易，而给上市公司及其关联方
造成损失，由本公司承担赔偿责任。
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2021 年年度报告
嘉华控股及
关于保证上市公司独立性的承诺：1、保证上市公司资产独立完整；2、保
其实际控制
其他 证上市公司的人员独立；3、保证上市公司财务独立；4、保证上市公司机 长期有效 否 是 不适用 不适用
人王忆会先
构独立；5、保证上市公司业务独立。
生
1、本公司（本人）控制的北京京伯房地产开发有限公司开发完成的亚运新新
家园已进入尾盘销售期，尾盘销售完成后不再开展房地产开发业务。
嘉华控股及
2、本公司（本人）承诺停止对北京市瑞景园房地产开发有限公司、北京联星
解决同 其实际控制
房地产开发有限责任公司尚在执行的房地产项目的继续开发，并采取对外转 长期有效 否 是 不适用 不适用
业竞争 人王忆会先
让等方式予以处置。
生
3、除上市公司外，本公司（本人）及本公司（本人）全资、控股或其他具有
与再融资相 实际控制权的企业均不再从事房地产开发业务。
关的承诺 本公司（本人）控制的其他企业将尽可能避免与上市公司之间的关联交易。
对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本公司（本人）承诺将遵
嘉华控股及
循市场化原则，按照有关法律法规、规范性文件和上市公司的《公司章程》
解决关 其实际控制
等有关规定履行关联交易决策程序，保证不通过关联交易损害上市公司及其 长期有效 否 是 不适用 不适用
联交易 人王忆会先
他股东的合法权益。如因本公司（本人）控制的其他企业违反上述承诺，导
生
致上市公司权益受到损害的，本公司（本人）同意向上市公司承担相应的损
害赔偿责任。
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2021 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
参见本报告“第十节、五、44 重要会计政策和会计估计的变更”之说明。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 2,000,000
境内会计师事务所审计年限 6
(注：会计师事务所报酬 2,000,000 元包括财务报表及审计报告 1,500,000 元，内部控制审计 500,000
元)
名称 报酬
德勤华永会计师事务所（特
内部控制审计会计师事务所 500,000
殊普通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
2021 年 4 月 8 日，公司召开第八届董事会第五次临时会议暨 2020 年度会议，审议通过了《关
于续聘德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务报告及内部控制审计机构的
议案》。上述议案已经公司于 2021 年 4 月 30 日召开的 2020 年年度股东大会审议通过。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
√适用 □不适用
公司监事薛江莲女士因违规交易公司股票，于 2021 年 9 月收到证监会北京监管局出具的行
政监管措施决定书《关于对薛江莲采取出具警示函监管措施的决定》，对其予以警示，并将相关
违规行为记入诚信档案。
薛江莲女士已深刻认识到本次违规事项的严重性，并就本次违规行为向公司及广大投资者致
以诚挚的歉意。薛江莲女士已根据《中华人民共和国证券法》第四十四条的规定，将本次短线交
易所得收益 4,526 元全部上缴公司。
具体内容详见公司 2021 年 9 月 11 日披露的《关于公司监事收到中国证券监督管理委员会北
京监管局行政监管措施决定书的公告》（公告编号：2021-064）。
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司于 2021 年 4 月 2 日召开第八届董事会第四次临时会
议，审议通过了《关于对外投资暨关联交易的议案》，同意 具体内容详见公司于 2021 年 4 月
公司与关联方普洛斯投资（上海）有限公司共同投资设立万 6 日在《中国证券报》《上海证券
普（北京）企业发展管理有限公司，注册资本 1,000 万元， 报》及上海证券交易所网站
其中公司与关联方普洛斯投资（上海）有限公司各认缴出资 （www.sse.com.cn）披露的《关于
500 万元，持股比例均为 50%。截至本报告期末，万普（北 对外投资暨关联交易的公告》（公
京）企业发展管理有限公司已于 2021 年 7 月 28 日取得营 告编号：2021-029）。
业执照。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保发生
担保方与 担保是否
日期(协 担保 担保 担保物 担保是否 担保逾期 反担保情 是否为关 关联
担保方 上市公司 被担保方 担保金额 担保类型 已经履行
议签署 起始日 到期日 （如有） 逾期 金额 况 联方担保 关系
的关系 完毕
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计
报告期末对子公司担保余额合计（B） 550,000,000
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 550,000,000
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.84
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保
550,000,000
金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 550,000,000
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
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2021 年年度报告
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
私募基金产品 自有流动资金 - 10,000,000 -
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
未 减
预 来 值
委 是
期 是 准
托 报 年 实 否
收 否 备
理 资 酬 化 际 经
委托理 资金 益 有 计
委托理 财 金 确 收 实际 收 过
受托人 委托理财金额 财起始 来源 ( 委 提
财类型 终 投 定 益 收益或损失 回 法
日期 如 托 金
止 向 方 率 情 定
有 理 额
日 式 况 程
) 财 (如
期 序
计 有)
划
自
详
2019 有 浮
浙江瀚木 开 见
私募基 年 12 流 动
资产管理 10,000,000 放 附 1,257,917.72 是 是
金产品 月 25 动 收
有限公司 式 注
日 资 益
1
金
注：
（1）权益类金融产品：在证券交易所上市交易的股票(包括主板、中小板、创业板、网上新股申
购、网下新股申购)；
（2）固定收益类证券：国债、可转债、国债逆回购；
（3）公募基金：交易所场内交易的开放式公募基金（含分级基金）；
（4）现金类金融产品：现金、银行存款、货币市场基金；
（5）该基金证券经纪商作为资产管理人发行的现金管理类集合资产管理计划（仅限天天增、天添
利）。
该基金禁止进行投资范围以外的投资。
如法律法规规定基金管理人需取得特定资质后方可投资某品种，则基金管理人须在获得相应资质
后开展此项业务。
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
√适用 □不适用
2021 年 6 月 12 日，公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司及标的公司相关方签署附条件生
效的《股转协议》和《框架协议》，将持有的控股子公司北京万置房地产开发有限公司 60%房产
业务以人民币 6.3 亿元的价格转让给湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司。具体内容详见公司于 2021
年 6 月 15 日披露的《关于公司与湖州融汇嘉恒融资租赁有限公司签署转让北京万置房地产开发
有限公司 60%股权相关协议的公告》（公告编号：2021-049）。
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
2021 年 1 月 7 日，公司召开第七届董事会第四十五次临时会议，审议通过了《关于第二次以
集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，并于 2021 年 1 月 8 日披露了《关于第二次以集中
竞价交易方式回购公司股份的公告》（公告编号：2021-002）。2021 年 1 月 12 日，公司披露了
《关于第二次以集中竞价交易方式回购股份的回购报告书》（公告编号：2021-004）。
本次回购股份方案的主要内容如下：同意公司使用自有资金不低于人民币 1.5 亿元且不超过
人民币 3 亿元回购公司股份，回购价格不超过人民币 10.93 元/股，回购期限为自公司董事会审议
通过本次回购方案之日起 12 个月内，回购的股份将全部用于员工持股计划或股权激励。
2022 年 1 月 5 日，公司完成第二次股份回购，已实际回购公司股份 43,737,886 股，占公司总
股本的 2.1294%，回购的最高价为 10.82 元/股，最低价为 5.92 元/股，回购均价为 6.86 元/股，支
付的资金总额为 299,951,447.09 元（含过户费、佣金等交易费用）。公司本次回购金额已超过第二
次股份回购方案中回购资金总额的下限，本次回购股份方案实施完毕。具体内容详见公司于 2022
年 1 月 7 日披露的《关于第二次股份回购实施结果暨股份变动的公告》（公告编号：2022-001）。
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2021 年年度报告
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 27,338
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 28,497
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东
0
总数（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
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2021 年年度报告
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 期末持股数 比例 售条
报告期内增减 股东性质
（全称） 量 (%) 件股 股份状
数量
份数 态
量
嘉华东方控股（集团） 境内非国有
-28,220,000 704,341,141 34.29 0 质押 692,558,141
有限公司 法人
万通投资控股股份有限 境内非国有
-65,251,000 336,311,289 16.37 0 质押 171,625,769
公司 法人
GLP Capital Investment
0 205,400,931 10.00 0 无 0 境外法人
4（HK）Limited
宁波阡誓企业管理合伙 境内非国有
0 10,800,000 0.53 0 无 0
企业（有限合伙） 法人
境内非国有
北京方顺科技有限公司 -200,000 10,227,730 0.50 0 无 0
法人
谢向东 -846,760 7,533,040 0.37 0 无 0 境内自然人
丁春红 6,864,041 6,864,041 0.33 0 无 0 境内自然人
上官雨时 6,052,300 6,152,300 0.30 0 无 0 境内自然人
金燕 2,000,000 6,000,000 0.29 0 无 0 境内自然人
凌建中 -55,900 5,646,500 0.27 0 无 0 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的数 股份种类及数量
股东名称
量 种类 数量
嘉华东方控股（集团）有限公司 704,341,141 人民币普通股 704,341,141
万通投资控股股份有限公司 336,311,289 人民币普通股 336,311,289
GLP Capital Investment 4（HK）
205,400,931 人民币普通股 205,400,931
Limited
宁波阡誓企业管理合伙企业（有限合
10,800,000 人民币普通股 10,800,000
伙）
北京方顺科技有限公司 10,227,730 人民币普通股 10,227,730
谢向东 7,533,040 人民币普通股 7,533,040
丁春红 6,864,041 人民币普通股 6,864,041
上官雨时 6,152,300 人民币普通股 6,152,300
金燕 6,000,000 人民币普通股 6,000,000
凌建中 5,646,500 人民币普通股 5,646,500
报告期末，北京万通新发展集团股份有限公司回购专用证券账户
前十名股东中回购专户情况说明
持有无限售条件流通股 110,120,426 股，占公司总股本的 5.36%。
上述股东委托表决权、受托表决权、放
不适用
弃表决权的说明
嘉华东方控股（集团）有限公司与万通投资控股股份有限公司为
上述股东关联关系或一致行动的说明 同一实际控制人控制的企业。公司未知悉上述其他股东之间是否
存在关联关系或属于一致行动人关系。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的
不适用
说明
注：报告期内，万通投资控股股份有限公司减少的 39,870,500 股为参与转融通证券出借业务所致，
转融通业务所涉及的股份所有权未发生转移，始终为万通投资控股股份有限公司所有。
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
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□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 嘉华东方控股（集团）有限公司
单位负责人或法定代表人 王忆会
成立日期 1996 年 5 月 15 日
物业管理；从事房地产经纪业务；房地产信息咨询；项目投
资；投资管理；资产管理；设计、制作、代理、发布广告；
主要经营业务 会议服务；承办展览展示活动；技术推广；施工总承包；专
业承包；销售文化用品、建筑材料、五金交电、计算机软、
硬件及外围设备；体育运动项目经营。
报告期内控股和参股的其他境内
无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
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2 自然人
√适用 □不适用
姓名 王忆会
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
曾任北京先锋粮农实业股份有限公司副董事长，现任嘉华
主要职业及职务 东方控股（集团）有限公司董事长，万通投资控股股份有限
公司董事长，北京万通新发展集团股份有限公司董事长。
过去 10 年曾控股的境内外上市公
无
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
股票质押 是否存在 是否影响
股东名称 具体用途 偿还期限 还款资金来源
融资总额 偿债或平 公司控制
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仓风险 权稳定
嘉华东方控股 清偿债务并办 正常业务经营收益、
补充流动资金、
（集团）有限公 18.91 理解除质押登 投资收益、股票红利 否 否
日常经营周转
司 记之日 及其他收益等。
清偿债务并办 正常业务经营收益、
万通投资控股股
3.80 补充流动资金 理解除质押登 投资收益、股票红利 否 否
份有限公司
记之日 及其他收益等。
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位负责人或 组织机构 主要经营业务或管
法人股东名称 成立日期 注册资本
法定代表人 代码 理活动等情况
投 资控 股； 投资 管
万通投资控股 1993 年 6 月
王忆会 911100001025951645 1,438,327,914 理；投资咨询；资产
股份有限公司 26 日
管理；企业管理等
GLP Capital
TAN Mark Hai 2018 年 6 月
Investment 2713587 USD119,087,720 投资
4(HK)Limited
Nern 25 日
情况说明 无
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
回购股份方案名称 第二次以集中竞价交易方式回购公司股份方案
回购股份方案披露时间 2021 年 1 月 8 日
拟回购股份数量及占总股本的比例(%) 2.1294
拟回购金额 299,951,447.09
拟回购期间 自董事会审议通过回购股份方案之日起 12 个月内
回购用途 用于员工持股计划或股权激励
已回购数量(股) 43,737,886
已回购数量占股权激励计划所涉及的标
不适用
的股票的比例(%)（如有）
公司采用集中竞价交易方式减持回购股
不适用
份的进展情况
注：因上表格式设置原因，“拟回购股份数量及占总股本的比例”与“拟回购金额”填写数
值反映的是公司完成回购的实际情况。
公司已于 2022 年 1 月 5 日完成第二次股份回购，已实际回购公司股份 43,737,886 股，占公司
总股本的 2.1294%，回购的最高价为 10.82 元/股，最低价为 5.92 元/股，回购均价为 6.86 元/
股，支付的资金总额为 299,951,447.09 元（含过户费、佣金等交易费用）。公司本次回购金额
已超过第二次股份回购方案中回购资金总额的下限，本次回购股份方案实施完毕。具体内容
详见公司于 2022 年 1 月 7 日披露的《关于第二次股份回购实施结果暨股份变动的公告》（公
告编号：2022-001）。
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第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
德师报(审)字(22)第 P02946 号
(第 1 页，共 4 页)
北京万通新发展集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了北京万通新发展集团股份有限公司(以下简称“万通发展”)的财务报表，包括 2021
年 12 月 31 日的合并及公司资产负债表、2021 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了万通
发展 2021 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及公司经营成果和合并及公
司现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报
表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，
我们独立于万通发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充
分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
存货的减值
1、事项描述
如财务报表附注(七)、9 所示，截至 2021 年 12 月 31 日，万通发展存货余额人民币
1,343,146,647.69 元，累计计提存货跌价准备人民币 84,698,071.88 元。万通发展对年末存货按照成
本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。由于
存货金额重大，且可变现净值的确定涉及管理层重大会计估计和判断，我们将上述存货减值识别
为关键审计事项。
2、审计应对
我们针对存货的减值关键审计事项执行的主要审计程序包括：
(1)了解和评价与存货减值相关内部控制的设计及执行；
(2)了解和评价管理层减值测试方法的适当性及是否一贯应用；
(3)在抽样的基础上，对年末的存货项目进行实地察看，向管理层了解长期未能出售的原
因；
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(4)分析管理层确定存货可变现净值时所使用的数据的合理性，主要包括：1)将管理层估计的
售价与已签署销售合同的销售价格、周边楼盘价格或外部评估机构的评估结果进行比较；2)将管
理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较；
(5)复核本年计提的存货跌价准备金额计算的准确性。
四、其他信息
万通发展管理层对其他信息负责。其他信息包括万通发展 2021 年年度报告中涵盖的信息，但
不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
万通发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估万通发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)，并运用持续经营假设，除非管理层计划清算万通发展、终止运营或别无其他现实的选
择。
治理层负责监督万通发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(1) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对
这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、
伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高
于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(2) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(3) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(4) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导
致对万通发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我
们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
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表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告
日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致万通发展不能持续经营。
(5) 评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关
交易和事项。
(6) 就万通发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发
表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：刘杰
中国 上海 (项目合伙人)
中国注册会计师：赵婉馨
2022 年 4 月 14 日
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二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 北京万通新发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 (七) 1 2,644,237,197.70 2,544,232,134.61
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 (七) 2 13,618,136.44 33,660,218.51
衍生金融资产
应收票据
应收账款 (七) 5 54,379,824.95 45,219,200.13
应收款项融资
预付款项 (七) 7 385,819,534.09 384,718,807.13
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 (七) 8 777,699,986.75 855,696,982.06
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 (七) 9 1,258,448,575.81 2,316,988,221.63
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 80,515,055.69 77,019,779.20
流动资产合计 5,214,718,311.43 6,257,535,343.27
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 (七) 16 23,416,960.20 23,416,960.20
长期股权投资 (七) 17 824,605,270.12 810,735,280.23
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 (七) 19 461,646,647.20 327,961,367.15
投资性房地产 (七) 20 4,113,833,134.68 3,742,577,724.55
固定资产 (七) 21 99,827,159.78 114,611,329.88
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 (七) 25 2,207,632.15 不适用
无形资产 (七) 26 745,442.01 1,489,183.64
开发支出
商誉 (七) 28 - 212,467,914.96
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长期待摊费用 (七) 29 4,753,312.48 3,985,115.84
递延所得税资产 (七) 30 69,443,883.42 87,435,337.63
其他非流动资产 45,000,000.00 -
非流动资产合计 5,645,479,442.04 5,324,680,214.08
资产总计 10,860,197,753.47 11,582,215,557.35
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 (七) 36 355,957,604.20 535,347,862.14
预收款项 (七) 37 16,900,102.79 17,345,482.51
合同负债 (七) 38 252,005,877.67 333,155,887.88
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 (七) 39 66,188,966.94 105,436,339.99
应交税费 (七) 40 284,263,505.02 402,011,681.68
其他应付款 (七) 41 196,524,273.95 201,940,135.62
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 (七) 43 157,955,110.25 125,589,208.63
其他流动负债
流动负债合计 1,329,795,440.82 1,720,826,598.45
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 (七) 45 2,061,608,490.37 2,192,548,238.51
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 (七) 30 60,299,789.51 64,285,648.41
其他非流动负债
非流动负债合计 2,121,908,279.88 2,256,833,886.92
负债合计 3,451,703,720.70 3,977,660,485.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） (七) 53 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
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2021 年年度报告
其中：优先股
永续债
资本公积 (七) 55 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
减：库存股 (七) 56 796,517,794.62 499,107,534.42
其他综合收益 (七) 57 -3,472,605.31 -546,859.73
专项储备
盈余公积 (七) 59 371,989,969.48 313,046,046.96
一般风险准备
未分配利润 (七) 60 1,867,672,786.77 1,741,792,448.20
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 7,018,810,447.92 7,134,322,192.61
少数股东权益 389,683,584.85 470,232,879.37
所有者权益（或股东权益）合计 7,408,494,032.77 7,604,555,071.98
负债和所有者权益（或股东权益）总计 10,860,197,753.47 11,582,215,557.35
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:北京万通新发展集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
2020 年 12 月 31
项目 附注 2021 年 12 月 31 日
日
流动资产：
货币资金 (十七)6(1) 920,414,333.69 684,862,891.35
交易性金融资产 11,118,136.44 31,160,218.51
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 (十七) 2 2,251,985,452.72 2,232,661,779.15
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,141,618.38 6,660,639.11
流动资产合计 3,189,659,541.23 2,955,345,528.12
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 (十七) 3 3,821,368,027.73 4,119,780,760.01
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 (十七)6(2) 460,646,647.20 321,961,367.15
投资性房地产
固定资产 3,475,748.14 3,617,933.46
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2021 年年度报告
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 2,875,283.56 -
其他非流动资产 45,000,000.00
非流动资产合计 4,333,365,706.63 4,445,360,060.62
资产总计 7,523,025,247.86 7,400,705,588.74
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,223,222.56 1,223,222.56
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 21,799,878.09 15,283,915.79
应交税费 956,029.38 1,004,464.48
其他应付款 580,537,150.85 756,713,983.88
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 604,516,280.88 774,225,586.71
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 604,516,280.88 774,225,586.71
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） (七) 53 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
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2021 年年度报告
资本公积 3,708,593,731.55 3,708,593,731.55
减：库存股 (七) 56 796,517,794.62 499,107,534.42
其他综合收益
专项储备
盈余公积 371,421,381.38 312,477,458.86
未分配利润 1,581,002,346.67 1,050,507,044.04
所有者权益（或股东权益）合计 6,918,508,966.98 6,626,480,002.03
负债和所有者权益（或股东权益）总计 7,523,025,247.86 7,400,705,588.74
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 (七) 61 813,288,073.74 1,362,421,996.78
其中：营业收入 813,288,073.74 1,362,421,996.78
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 978,229,157.50 1,244,966,986.92
其中：营业成本 (七) 61 527,313,767.65 723,744,668.30
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 (七) 62 101,715,604.25 138,954,237.05
销售费用 (七) 63 108,435,915.31 97,259,260.81
管理费用 (七) 64 157,444,919.93 169,091,238.68
研发费用
财务费用 (七) 66 83,318,950.36 115,917,582.08
其中：利息费用 125,055,154.72 137,083,214.16
利息收入 41,572,784.81 21,323,078.80
加：其他收益 (七) 67 1,201,291.54 774,309.07
投资收益（损失以“－”号填列） (七) 68 529,193,552.69 -11,432,509.99
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 (七) 68 -7,630,010.11 -8,308,988.38
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） (七) 70 81,864,301.87 27,373,975.23
信用减值损失（损失以“-”号填列） (七) 71 -21,506,300.08 8,875,158.53
资产减值损失（损失以“-”号填列） (七) 72 -205,826,596.88 4,708,495.26
资产处置收益（损失以“－”号填列） (七) 73 -11,029.25 20,946.09
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 219,974,136.13 147,775,384.05
加：营业外收入 (七) 74 9,019,940.29 10,465,211.20
减：营业外支出 (七) 75 1,103,309.68 1,782,326.73
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2021 年年度报告
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 227,890,766.74 156,458,268.52
减：所得税费用 (七) 76 47,790,845.43 80,715,619.71
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 180,099,921.31 75,742,648.81
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 180,099,921.31 75,742,648.81
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号
184,824,261.09 50,867,369.80
填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列） -4,724,339.78 24,875,279.01
六、其他综合收益的税后净额 (七) 57 -2,925,745.58 -8,805,298.28
（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净
-2,925,745.58 -8,805,298.28
额
1．不能重分类进损益的其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益 -2,925,745.58 -8,805,298.28
（1）权益法下可转损益的其他综合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -2,925,745.58 -8,805,298.28
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 177,174,175.73 66,937,350.53
（一）归属于母公司所有者的综合收益总额 181,898,515.51 42,062,071.52
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -4,724,339.78 24,875,279.01
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) (十八) 2 0.0946 0.0252
（二）稀释每股收益(元/股) 不适用 不适用
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 400,150.83 7,417,004.92
减：营业成本 - 197,700.92
税金及附加 730,880.70 402,164.53
销售费用
管理费用 94,457,568.43 79,644,359.34
研发费用
财务费用 -20,576,485.07 -1,872,363.26
其中：利息费用
利息收入 24,207,852.24 12,826,301.83
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2021 年年度报告
加：其他收益 186,180.27 -
投资收益（损失以“－”号填列） (十七) 5 791,549,293.36 298,232,176.39
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -8,460,777.51 -8,306,853.30
以摊余成本计量的金融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） 81,864,301.87 27,373,975.23
信用减值损失（损失以“-”号填列） -16,234,215.75 10,934,998.65
资产减值损失（损失以“-”号填列） (十七)6(3) -197,683,892.74 -48,960,978.08
资产处置收益（损失以“－”号填列） -11,559.19 5,675.56
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 585,458,294.59 216,630,991.14
加：营业外收入 1,105,647.00 -
减：营业外支出 - 1,000,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 586,563,941.59 215,630,991.14
减：所得税费用 -2,875,283.56 -
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 589,439,225.15 215,630,991.14
（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 589,439,225.15 215,630,991.14
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额 589,439,225.15 215,630,991.14
（一）不能重分类进损益的其他综合收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 589,439,225.15 215,630,991.14
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 764,268,798.50 1,354,596,257.85
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
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2021 年年度报告
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 1,175,515.46 774,309.07
收到其他与经营活动有关的现金 (七)78(1) 205,970,530.94 631,842,515.76
经营活动现金流入小计 971,414,844.90 1,987,213,082.68
购买商品、接受劳务支付的现金 141,961,421.63 132,467,598.80
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 151,053,345.52 142,745,946.97
支付的各项税费 301,949,934.16 254,498,889.96
支付其他与经营活动有关的现金 (七)78(2) 320,757,127.79 233,080,998.40
经营活动现金流出小计 915,721,829.10 762,793,434.13
经营活动产生的现金流量净额 (七)79(1) 55,693,015.80 1,224,419,648.55
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 101,763,916.64 -
取得投资收益收到的现金 2,067,730.52 4,257,234.35
处置固定资产、无形资产和其他长
18,400.00 54,513.89
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的 (七)79(3)
618,473,473.43 128,863,028.65
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 722,323,520.59 133,174,776.89
购建固定资产、无形资产和其他长
4,633,432.41 7,007,023.01
期资产支付的现金
投资支付的现金 128,500,000.00 306,741,447.03
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的
- -
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 133,133,432.41 313,748,470.04
投资活动产生的现金流量净额 589,190,088.18 -180,573,693.15
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 5,000,000.00 -
其中：子公司吸收少数股东投资收
5,000,000.00 -
到的现金
取得借款收到的现金 19,060,251.86 34,411,954.51
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 24,060,251.86 34,411,954.51
偿还债务支付的现金 119,736,488.48 109,248,976.61
分配股利、利润或偿付利息支付的
138,228,190.49 301,178,524.33
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
13,320,000.00 44,000,000.00
利、利润
69 / 177
2021 年年度报告
支付其他与筹资活动有关的现金 (七)78(6) 300,070,998.09 499,176,459.80
筹资活动现金流出小计 558,035,677.06 909,603,960.74
筹资活动产生的现金流量净额 -533,975,425.20 -875,192,006.23
四、汇率变动对现金及现金等价物的
-2,925,745.58 -8,805,298.28
影响
五、现金及现金等价物净增加额 107,981,933.20 159,848,650.89
加：期初现金及现金等价物余额 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
六、期末现金及现金等价物余额 (七)79(4) 2,644,232,546.27 2,536,250,613.07
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 424,186.09 7,879,845.22
收到的税费返还 197,351.09 -
收到其他与经营活动有关的现金 1,635,511,340.15 1,693,607,249.50
经营活动现金流入小计 1,636,132,877.33 1,701,487,094.72
购买商品、接受劳务支付的现金 - 197,700.92
支付给职工及为职工支付的现金 59,450,055.80 56,136,893.88
支付的各项税费 988,868.94 1,982,707.66
支付其他与经营活动有关的现金 1,791,907,641.90 1,787,878,197.18
经营活动现金流出小计 1,852,346,566.64 1,846,195,499.64
经营活动产生的现金流量净额 (十七)6(4) -216,213,689.31 -144,708,404.92
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 25,979,460.05 -
取得投资收益收到的现金 102,067,730.52 314,257,234.35
处置固定资产、无形资产和其他长
900.00 23,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
756,315,807.29 133,520,720.72
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流入小计 884,363,897.86 447,800,955.07
购建固定资产、无形资产和其他长
644,758.12 3,002,117.73
期资产支付的现金
投资支付的现金 127,000,000.00 234,060,030.43
取得子公司及其他营业单位支付的
7,500,000.00 80,000,000.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 - -
投资活动现金流出小计 135,144,758.12 317,062,148.16
投资活动产生的现金流量净额 749,219,139.74 130,738,806.91
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金
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2021 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支付的
- 120,129,309.72
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 297,454,008.09 499,176,459.80
筹资活动现金流出小计 297,454,008.09 619,305,769.52
筹资活动产生的现金流量净额 -297,454,008.09 -619,305,769.52
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 235,551,442.34 -633,275,367.53
加：期初现金及现金等价物余额 684,862,891.35 1,318,138,258.88
六、期末现金及现金等价物余额 920,414,333.69 684,862,891.35
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
71 / 177
2021 年年度报告
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工具 一
项目 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 永 项 风 其
资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 499,107,534.42 -546,859.73 313,046,046.96 1,741,792,448.20 7,134,322,192.61 470,232,879.37 7,604,555,071.98
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 499,107,534.42 -546,859.73 313,046,046.96 1,741,792,448.20 7,134,322,192.61 470,232,879.37 7,604,555,071.98
三、本期增减变动金额（减少以“－”
297,410,260.20 -2,925,745.58 58,943,922.52 125,880,338.57 -115,511,744.69 -80,549,294.52 -196,061,039.21
号填列）
（一）综合收益总额 -2,925,745.58 184,824,261.09 181,898,515.51 -4,724,339.78 177,174,175.73
（二）所有者投入和减少资本 297,410,260.20 -297,410,260.20 -62,504,954.74 -359,915,214.94
1．所有者投入的普通股 5,000,000.00 5,000,000.00
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 297,410,260.20 -297,410,260.20 -67,504,954.74 -364,915,214.94
（三）利润分配 58,943,922.52 -58,943,922.52 - -13,320,000.00 -13,320,000.00
1．提取盈余公积 58,943,922.52 -58,943,922.52 -
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -13,320,000.00 -13,320,000.00
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
72 / 177
2021 年年度报告
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 796,517,794.62 -3,472,605.31 371,989,969.48 1,867,672,786.77 7,018,810,447.92 389,683,584.85 7,408,494,032.77
2020 年度
归属于母公司所有者权益
一
其他权益工具
项目 专 般
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 永 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险 他
先 续
他
股 债 备 准
备
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 - 8,258,438.55 291,482,947.85 1,832,617,487.23 7,711,496,965.23 489,357,600.36 8,200,854,565.59
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 - 8,258,438.55 291,482,947.85 1,832,617,487.23 7,711,496,965.23 489,357,600.36 8,200,854,565.59
三、本期增减变动金额（减少以“－”
499,107,534.42 -8,805,298.28 21,563,099.11 -90,825,039.03 -577,174,772.62 -19,124,720.99 -596,299,493.61
号填列）
（一）综合收益总额 -8,805,298.28 50,867,369.80 42,062,071.52 24,875,279.01 66,937,350.53
（二）所有者投入和减少资本 499,107,534.42 -499,107,534.42 -499,107,534.42
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 499,107,534.42 -499,107,534.42 -499,107,534.42
（三）利润分配 21,563,099.11 -141,692,408.83 -120,129,309.72 -44,000,000.00 -164,129,309.72
1．提取盈余公积 21,563,099.11 -21,563,099.11 -
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -120,129,309.72 -120,129,309.72 -44,000,000.00 -164,129,309.72
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
73 / 177
2021 年年度报告
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,525,128,789.60 499,107,534.42 -546,859.73 313,046,046.96 1,741,792,448.20 7,134,322,192.61 470,232,879.37 7,604,555,071.98
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
其他权益工 其
具 他 专
项目 实收资本 (或股 综 项
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其 合 储
先 续
他 收 备
股 债
益
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 499,107,534.42 312,477,458.86 1,050,507,044.04 6,626,480,002.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 499,107,534.42 312,477,458.86 1,050,507,044.04 6,626,480,002.03
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 297,410,260.20 58,943,922.52 530,495,302.63 292,028,964.95
（一）综合收益总额 589,439,225.15 589,439,225.15
（二）所有者投入和减少资本 297,410,260.20 -297,410,260.20
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 297,410,260.20 -297,410,260.20
（三）利润分配 58,943,922.52 -58,943,922.52 -
1．提取盈余公积 58,943,922.52 -58,943,922.52 -
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
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2021 年年度报告
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 796,517,794.62 371,421,381.38 1,581,002,346.67 6,918,508,966.98
2020 年度
其他权益工 其
具 他 专
项目 实收资本 (或股 综 项
优 永 资本公积 减：库存股 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 其 合 储
先 续
他 收 备
股 债
益
一、上年年末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 - 290,914,359.75 976,568,461.73 7,030,085,855.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 - 290,914,359.75 976,568,461.73 7,030,085,855.03
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填列） 499,107,534.42 21,563,099.11 73,938,582.31 -403,605,853.00
（一）综合收益总额 215,630,991.14 215,630,991.14
（二）所有者投入和减少资本 499,107,534.42 -499,107,534.42
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 499,107,534.42 -499,107,534.42
（三）利润分配 21,563,099.11 -141,692,408.83 -120,129,309.72
1．提取盈余公积 21,563,099.11 -21,563,099.11 -
2．对所有者（或股东）的分配 -120,129,309.72 -120,129,309.72
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
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2021 年年度报告
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,054,009,302.00 3,708,593,731.55 499,107,534.42 312,477,458.86 1,050,507,044.04 6,626,480,002.03
公司负责人：王忆会 主管会计工作负责人：石莹 会计机构负责人：杜轶名
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2021 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
北京万通新发展集团股份有限公司(原名为北京万通先锋置业股份有限公司、北京万通地产股
份有限公司，以下简称“公司”、“本公司”或“万通发展”)是经北京市人民政府批准，由北京
顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限公
司、中国建筑第一工程局第五建筑公司共同发起，于 1998 年 12 月 30 日在北京设立的股份有限公
司，设立时本公司注册资本为人民币 6,200 万元，注册地和总部地址均为中华人民共和国北京市。
经中国证券监督管理委员会批准，本公司于 2000 年 9 月 4 日公开发行人民币普通股 3,000 万股
(发行后，本公司注册资本变更为人民币 9,200 万元)，并于同年 9 月 22 日在上海证券交易所挂牌
上市交易。
后经有关部门批准，本公司原股东北京顺通实业公司、山东邹平粮油实业公司、山东邹平西
王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限公司和中国建筑第一工程局第五建筑公司分别将其所持
本公司的全部股权转让给北京万通星河实业有限公司、北京裕天投资有限公司、北京恒通恒技术
发展有限公司、嘉华东方控股(集团)有限公司(原名北京嘉华筑业实业有限公司，以下简称“嘉华
控股”)和北京星河房地产综合开发经营有限责任公司。
2006 年 6 月 2 日，根据协议，北京裕天投资有限公司和嘉华控股分别将其持有的本公司股份
368 万股法人股、1,065 万股法人股转让给北京万通星河实业有限公司。同年 7 月 24 日，经本公
司股东会议审议，本公司非流通股股东对流通股股东每 10 股送 3.3 股，共计送股 990 万股。
2006 年度，本公司向北京万通星河实业有限公司非公开发行 5,200 万股人民币普通股(A 股)。
发行完成后，北京万通星河实业有限公司共持有本公司股份 86,453,225 股，占本公司股份比例为
60.04%，本公司注册资本变更为人民币 14,400 万元。
2007 年度，根据本公司 2006 年度股东大会的决议，本公司名称由北京万通先锋置业股份有
限公司变更为北京万通地产股份有限公司。
2007 年 3 月 19 日，根据本公司股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10 股转增 10
股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 14,400 万股，变更后的注册资本为人民币 28,800
万元。2007 年 9 月 13 日，本公司非公开发行人民币普通股(A 股)5,000 万股，变更后的注册资本
为人民币 33,800 万元。
2007 年 10 月 31 日，根据本公司 2007 年度第三次临时股东大会决议和修改后章程的规定，
本公司按每 10 股转增 5 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 16,900 万股，变更后的
注册资本为人民币 50,700 万元。
2009 年 3 月 20 日，根据本公司 2008 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10
股转增 10 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 50,700 万股，变更后的注册资本为人
民币 101,400 万元。
2009 年度，北京万通实业股份有限公司(现更名为“万通投资控股股份有限公司”，以下简
称“万通控股”)完成对北京万通星河实业有限公司的吸收合并。吸收合并后，万通控股直接持有
本公司 51,871.9350 万股股份(持本公司总股本的 51.16%)。
2010 年 4 月 8 日，根据本公司 2009 年度股东大会决议和修改后章程的规定，本公司按每 10
股转增 2 股的比例，以资本公积向全体股东转增股份总额 20,280 万股，变更后的注册资本为人民
币 121,680 万元。本次变更已经北京兴华会计师事务所有限责任公司出具的(2010)京会兴验字第
1-6 号验资报告验证。
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2021 年年度报告
2016 年 8 月 3 日，经中国证券监督管理委员会证监许可[2016]876 号文《关于核准北京万通
地产股份有限公司非公开发行股票的批复》核准，公司获准向嘉华控股、富城海富通-福瑞通达 1
号专项资产管理计划非公开发行 837,209,302 股人民币普通股(A 股)，每股发行价格为人民币 4.30
元。本次非公开发行后，公司股份总数为 2,054,009,302 股，嘉华控股持有公司 732,558,141 股股
份，占本次发行后股份总数的 35.66%，成为公司第一大股东。上述资金实收情况已经普华永道中
天会计师事务所(特殊普通合伙)出具的普华永道中天验字(2016)第 338 号验资报告验证。
2017 年 1 月，嘉华控股通过陆续收购天津泰达集团有限公司、北京博远汇明投资管理有限公
司等 27 家公司和自然人持有的万通控股的股份，直接及间接持有万通控股 76.48%的股份，成为
万通控股的母公司。收购完成后，嘉华控股直接及间接持有本公司 65.96%的股份，成为本公司的
控股股东。
2017 年度及 2018 年度，嘉华控股收购及转让了万通控股的部分股权，截止 2018 年 12 月 31
日，嘉华控股直接和间接持有万通控股 85.39%(2017 年 12 月 31 日：51.27%)股权，嘉华控股仍
为万通控股的控股股东，嘉华控股直接及间接持有本公司 65.96%的股权，为本公司的控股股东。
2019 年 5 月 29 日，本公司第二大股东万通控股将持有的 205,400,931 股本公司股份(占本公
司股份总数的 10%)以协议的方式转让给 GLP Capital Investment 4 (HK) Limited(以下简称
“GLP”)。股权转让后，本公司控股股东和实际控制人均未发生变化，万通控股持有本公司
417,062,289 股股份，持股比例降至 20.30%，仍为本公司第二大股东；GLP 持有本公司 205,400,931
股，占上市公司总股本的 10.00%，成为本公司第三大股东。
2019 年 12 月 27 日，本公司审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议
案》，同意本公司拟实施回购股份用于员工持股计划或股权激励。截至 2021 年 12 月 31 日已累计
回购股份 110,120,426 股，占公司总股本的比例为 5.3612%，详细情况参见附注(七)56。
于 2021 年 12 月 31 日，本公司的总股本为人民币 2,054,009,302 元，每股面值为人民币 1 元。
本公司于 2020 年 7 月 29 日完成了工商备案，由“北京万通地产股份有限公司”更名为“北
京万通新发展集团股份有限公司”；2020 年 8 月 18 日，本公司证券简称变更为“万通发展”。
本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要从事房地产开发与销售、自有商品房的租赁、投
资管理以及网络文化经营等。
本公司的合并及公司财务报表于 2022 年 4 月 14 日已经本公司董事会批准。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司详细情况参见附注(九)“在其他主体中的权益”。本年度合
并财务报表范围变化主要为处置子公司，详细情况参见附注(八)“合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定(2014 年修订)》披露有关财务信息。
2. 持续经营
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
本集团对自 2021 年 12 月 31 日起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产
生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
记账基础和计价原则
本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历
史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允
价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合
同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。
公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披
露的公允价值均在此基础上予以确定。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计，主要体现在存货的计价方法(附注
(五)15)、收入的确认时点(附注(五)38)等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于 2021 年 12 月 31
日的合并及公司财务状况以及 2021 年度的合并及公司经营成果、合并和公司股东权益变动和合
并及公司现金流量。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。公司之从事房地产
开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划
分依据。
4. 记账本位币
人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币
为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元为其记账
本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。
5.1 同一控制下的企业合并
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2021 年年度报告
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一
控制下的企业合并。
在企业合并中取得的资产和负债，按合并日其在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减
的则调整留存收益。
为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
5.2 非同一控制下的企业合并及商誉
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。
合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益性工
具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对
价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。
购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允
价值计量。
合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商
誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，
首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复
核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损
益。
因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计
量。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过
参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评
估。
子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权
时。
对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括
在合并利润表和合并现金流量表中。
对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果
及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。
子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。
本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。
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2021 年年度报告
子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目
下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表
中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。
少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余
额仍冲减少数股东权益。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日
的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计
算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益, 同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期
投资收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因
素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。合营企业是指合营方仅对该安排的净
资产享有权利的合营安排。
本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(五)“21.3.2 按权益法核算的长期股
权资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短(一
般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
9.1 外币业务
外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。
于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与初始确
认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。
9.2 外币财务报表折算
为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的
所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除“未分配利润”项目
外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按
交易发生日的即期汇率折算；年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；年末未分配利
润按折算后的利润分配各项目计算列示。折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计
数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。
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2021 年年度报告
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变动对现
金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的
影响”单独列示。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
10. 金融工具
√适用 □不适用
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。对于以常规方式购买或出售
金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的
资产。
金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负
债，相关交易费用计入初始确认金额。 当本集团按照《企业会计准则第 14 号——收入》(“收
入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收账款时，
按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计
期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账
面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所
有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预期现金流量，但不
考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，
加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销
额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。
10.1 金融资产的分类、确认和计量
初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入当
期损益进行后续计量。
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利
息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金
融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本集团的此类金融资产主要包括银行存款、应收账款、
其他应收款和长期应收款等。
10.1.1 以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产
生的利得或损失，计入当期损益。
本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外，本集团根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本
集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金
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2021 年年度报告
融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用
上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来
计算确定利息收入。
10.1.2 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以
及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
除衍生金融资产外的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。
自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融
资产。
10.2 金融资产减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。信用损失准备的增加
或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收账款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的
金额计量损失准备。
对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日
评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后
已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；
若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来 12 个
月内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准
备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，
本集团在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损
失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
10.2.1 信用风险显著增加
本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的
风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。
本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
(1) 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不
利变化。
(2) 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。
(3) 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。
(4) 预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。
(5) 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。
于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信
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用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同
现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降
低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。
10.2.2 已发生信用减值的金融资产
当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为
已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
(1) 发行方或债务人发生重大财务困难；
(2) 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
(3) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会
做出的让步；
(4) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
(5) 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
10.2.3 预期信用损失的确定
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产
的基础上确定其信用损失，对其他应收账款及其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金
融工具的信用损失。本集团以共同风险特征为依据，将金融工具分为不同组别。本集团采用的共
同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级等。
本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
对于金融资产，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现
值。
本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的
无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或努力即可
获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
10.2.4 减记金融资产
当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账
面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
10.3 金融资产的转移
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终止；(2)
该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；(3)该金融资产
已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保
留对该金融资产的控制。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，针对分类为以摊余成本计量的金融资产，将所转移金融
资产的账面价值与因转移而收到的对价的差额计入当期损益。
金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的
对价确认为金融负债。
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10.4 金融负债和权益工具的分类
本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债
和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。
10.4.1 金融负债的分类、确认及计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。
本集团的金融负债均为其他金融负债，主要包括应付账款、其他应付款和长期借款。
10.4.1.1 其他金融负债
其他金融负债按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，
但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失
计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流
量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，
本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。
10.4.1.1.1 财务担保合同
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发
行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动
计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所
形成的金融负债的财务担保合同在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入
准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
10.4.2 金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)
与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的
合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资
产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。
10.4.3 权益工具
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再
融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，
发放的股票股利不影响股东权益总额。
10.5 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同
时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相
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互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，
不予相互抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产
的基础上确定其信用损失，对应收账款采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产
的基础上确定其信用损失，对其他应收账款及其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定相关金
融工具的信用损失。
15. 存货
√适用 □不适用
15.1 存货的分类
本集团的存货主要为房地产开发产品。存货按成本进行初始计量。开发产品的成本包括土地出让
金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中
的其他相关费用。
15.2 发出存货的计价方法
存货发出时，采用个别计价法确定其实际成本。
15.3 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌
价准备。可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，
同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。
存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于
其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
15.4 存货的盘存制度
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存货盘存制度为永续盘存制。
15.5 低值易耗品和包装物的摊销方法
包装物和低值易耗品采用一次转销法进行摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他应收款在单项资产
的基础上确定其信用损失，对长期应收款采用减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
21.1 共同控制、重大影响的判断标准
控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有
能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控
制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对
被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些
政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有
的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。
21.2 初始投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资
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成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的
初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，
按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股
权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处
理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。
21.3 后续计量及损益确认方法
21.3.1 按成本法核算的长期股权投资
公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的
被投资主体。
采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计价。追加或收回投资调整长期股权投资的成
本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
21.3.2 按权益法核算的长期股权投资
本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影
响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益 ，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分
派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并
计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。对于本集团与联营企业及合
营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例
计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未
实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投
资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义
务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润
的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
21.4 处置长期股权投资
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处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩
余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视
同自取得时即采用权益法核算进行调整。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的建筑物
等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济
利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计
入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物一致的政策进行折旧。
本集团在有确凿证据表明作为存货的房地产开发产品改为出租时，存货以转换前的账面价值转换
为投资性房地产。
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调
整。
投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期
损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产的分类：房屋建筑物、专用设备、机器设备、运输设备及其他设备等。
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才
予以确认。固定资产按成本进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计
量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发
生时计入当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5%-10% 2.25%-4.75%
运输工具 直线法 4-5 5%-10% 18%-23.75%
其他设备 直线法 3-5 5%-10% 18%-31.67%
固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。
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预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前
从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产
出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则
作为会计估计变更处理。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
□适用 √不适用
25. 借款费用
√适用 □不适用
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费
用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始
资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资
本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过
3 个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生
当期确认为费用。
专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂
时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的
资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款
的加权平均利率计算确定。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
√适用 □不适用
详见附注五（42）租赁。
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
无形资产包括计算机软件、商标使用权、专有使用权等。
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净
残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。
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期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本法计量的投资性房地产、固定资产、
使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其
可收回金额。
估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以
该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值
减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
如果资产或资产组的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提减值准备，并计入当期损益。
商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资
产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同
效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于
其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商
誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，
按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，包括装
修费等。长期待摊费用在预计受益期间内分期平均摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合
同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或
相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资
产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本
集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的
计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产
成本。
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(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团离职后福利全部为设定提存计划。
本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并
计入当期损益或相关资产成本。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当
期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
√适用 □不适用
详见附注五（42）租赁。
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
本集团的收入主要类型如下：
(1)房地产开发产品销售收入；
(2)资产管理收入。
本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履
约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的
承诺。交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代
第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。
满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间
内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本
集团履约过程中在建的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在
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整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品
或服务控制权的时点确认收入。
对于在一段时间内履行的履约义务，本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商
品或服务对于客户的价值确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够
得到补偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时
再转为收入。本集团各类业务收入确认的具体方法如下：
房地产开发产品销售收入
对于房地产开发产品销售收入，本集团在客户取得相关商品控制权时点确认收入。在满足下列条
件时为商品控制权转移时点：已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实
物移交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由的，在通知所
规定的时限结束后的次日。
房屋租赁收入
房屋租赁收入的确认，具体参见附注五、42“租赁”。
资产管理收入
本集团的资产管理收入主要为基金管理费收入。
基金管理费收入系公司按照合伙协议约定的比例以基金认缴份额或者基金实际完成的投资额收取
的管理费。本集团将基金管理服务识别为单项履约义务，且客户在本集团履约的同时取得并消耗
本集团履约所带来的经济利益。因此，该履约义务属于在某一时段内履行的履约义务，本集团在
履行履约义务的期间按照履约进度确认收入。履约进度按照基金管理服务服务天数占服务期总天
数的比例予以确定。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
取得合同的成本
本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一
项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行推销，计入当期损益。若该
项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在
发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助
所附条件且能够收到时予以确认。
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2021 年年度报告
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。
与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
本集团的政府补助中的财政补贴款及奖励基金等，由于用于补偿已经发生的相关费用和损失，该
等政府补助为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关
的政府补助，计入营业外收入。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
41.1 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预
期应交纳(或返还)的所得税金额计量。
41.2 递延所得税资产及递延所得税负债
对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按
照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采
用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可
能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与
商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可
抵扣亏损)的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税
资产或负债。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减
的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，
除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见
的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才
确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产
或清偿相关负债期间的适用税率计量。
除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其他综
合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和
递延所得税费用或收益计入当期损益。
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资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税
所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够
的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
41.3 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当
期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得
税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，
但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结
算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税
负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为出租人记录经营租赁业务。
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发
生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同
的基础进行分摊，分期计入当期损益。本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变
租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本
集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。
42.3.1 本集团作为承租人
42.3.1.1 租赁的分拆
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，
按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
42.3.1.2 使用权资产
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，
是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量。
该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
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在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；
本集团发生的初始直接费用；
本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预
计将发生的成本。
本集团参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集
团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计
提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用
寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并
对已识别的减值损失进行会计处理。
42.3.1.3 租赁负债
除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值
对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，
无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：
固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；
租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；根据本集团
提供的担保余值预计应支付的款项。
租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并
计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若
使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：
因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现
率计算的现值重新计量租赁负债；
根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变
动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
42.3.1.4 短期租赁和低价值资产租赁
本集团对房屋及建筑物的短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短
期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产
租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的
租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。
42.3.2 本集团作为出租人
42.3.2.1 租赁的分拆
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合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据《企业会计准则第 14 号——收入》关于交易价
格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。
42.3.2.2 租赁的分类
实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的
其他租赁为经营租赁。
42.3.2.3 本集团作为出租人记录经营租赁业务
在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发
生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同
的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损
益。
42.3.3 新冠肺炎疫情相关租金减让
对于由新冠肺炎疫情直接引发的、承租人与出租人就现有租赁合同达成的租金减免、延期支付等
租金减让，同时满足下列条件的，本集团选择采用《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》
中的简化方法：
(1) 减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；
(2) 减让仅针对 2022 年 6 月 30 日前的应付租赁付款额，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额增
加不影响满足该条件，2022 年 6 月 30 日后应付租赁付款额减少不满足该条件；
(3) 综合考虑定性和定量因素后认定租赁的其他条款和条件无重大变化。
对于经营租赁，本集团继续按照与减让前一致的方法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减
免的，本集团将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，
本集团在原收取期间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内
审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
容和原因
根据财政部发布的
新租赁准则规定，公
公司董事会
司于 2021 年 1 月 1 于 2021 年 1 月 1 日，本集团采用新租赁准则的影响详见下表：
第八届董事
日起执行新租赁准 人民币元
会第五次临
则。根据新租赁准则 2020 年 12 月 31 2021 年 1 月 1
时 会 议 暨 项目 调整
的衔接规定，公司无 日 日
2020 年度会
需重溯前期可比数， 其他应收款 855,696,982.06 -43,542.26 855,653,439.80
议审议通过
比较财务报表列报 使用权资产 4,615,958.13 4,615,958.13
的信息与新收入准
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则要求不一致的，无 一年内到
须调整。 期的非流 125,589,208.63 2,437,094.24 128,026,302.87
动负债
租赁负债 2,135,321.63 2,135,321.63
其他说明
(1) 新租赁准则
本集团自 2021 年 1 月 1 日(“首次执行日”)起执行财政部于 2018 年修订的《企业会计准则第 21
号——租赁》(以下简称“新租赁准则”，修订前的租赁准则简称“原租赁准则”)。新租赁准则
完善了租赁的定义，增加了租赁的识别、分拆和合并等内容；取消承租人经营租赁和融资租赁的
分类，要求在租赁期开始日对所有租赁（短期租赁和低价值资产租赁除外）确认使用权资产和租
赁负债，并分别确认折旧和利息费用；改进了承租人对租赁的后续计量，增加了选择权重估和租
赁变更情形下的会计处理， 并增加了相关披露要求。此外，也丰富了出租人的披露内容。同时，
对于租金减免，本集团还选择采用了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》中的简化方法，
并对于 2021 年 6 月 30 日后的租金减免应用了财政部于 2021 年 5 月 26 日发布的《关于调整<新
冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>适用范围的通知》。本集团修订后的作为承租人和出租人
对租赁的确认和计量的会计政策参见附注（五）、42。
本集团作为承租人
本集团根据首次执行新租赁准则的累积影响数，调整首次执行日留存收益及财务报表其他相关项
目金额，不调整可比期间信息。
对于首次执行日前的除低价值租赁外的经营租赁，本集团根据每项租赁选择采用下列一项或多项
简化处理：
将于首次执行日后12个月内完成的租赁，作为短期租赁处理；
计量租赁负债时，具有相似特征的租赁采用同一折现率；
使用权资产的计量不包含初始直接费用；
存在续租选择权或终止租赁选择权的，本集团根据首次执行日前选择权的实际行使及其他最
新情况确定租赁期；
作为使用权资产减值测试的替代，本集团根据《企业会计准则第13号——或有事项》评估包
含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表的亏损
准备金额调整使用权资产；
首次执行日之前发生租赁变更的，本集团根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
于首次执行日，本集团因执行新租赁准则而做了如下调整：
对于首次执行日前的经营租赁，本集团在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日承租人增
量借款利率折现的现值计量租赁负债，并根据每项租赁选择按照下列方法计量使用权资产：
--与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整。
本集团于 2021 年 1 月 1 日确认租赁负债人民币 4,572,415.87 元、使用权资产人民币 4,615,958.13
元。对于首次执行日前的经营租赁，本集团采用首次执行日增量借款利率折现后的现值计量租赁
负债，该等增量借款利率的加权平均值为 5.68%。
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本集团于 2021 年 1 月 1 日确认的租赁负债与 2020 年度财务报表中披露的重大经营租赁承诺的差
额信息如下：
单位：元，币种：人民币元
项目 2021 年 1 月 1 日
一、2020 年 12 月 31 日经营租赁承诺 4,872,738.39
按首次执行日增量借款利率折现计算的租赁负债 4,572,415.87
二、2021 年 1 月 1 日租赁负债 4,572,415.87
其中：流动负债 2,437,094.24
非流动负债 2,135,321.63
2021 年 1 月 1 日使用权资产的账面价值构成如下：
单位：元，币种：人民币元
项目 2021 年 1 月 1 日
使用权资产：
对于首次执行日前的经营租赁确认的使用权资产 4,572,415.87
首次执行日对租赁押金的调整 43,542.26
合计 4,615,958.13
2021 年 1 月 1 日使用权资产按类别披露如下：
单位：元，币种：人民币元
项目 2021 年 1 月 1 日
房屋及建筑物 4,615,958.13
合计 4,615,958.13
(2) 企业会计准则解释第 14 号
基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理
对于基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的情形，当仅因基准利率改革直接
导致采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债合同现金流量的确定基础发生变
更，且变更前后的确定基础在经济上相当时，本集团参照浮动利率变动的处理方法，按照仅因基
准利率改革导致变更后的未来现金流量重新计算实际利率，并以此为基础进行后续计量。
除上述变更外，采用实际利率法确定利息收入或费用的金融资产或金融负债同时发生其他变更的，
本集团根据上述规定对基准利率改革导致的变更进行会计处理，再根据《企业会计准则第 22 号—
金融工具确认和计量》的规定评估其他变更是否导致终止确认该金融资产或金融负债。
根据解释 14 号，本集团对于 2021 年 1 月 1 日至解释 14 号施行日新增的基准利率改革相关业务，
按照解释 14 号规定进行处理。本集团对于 2020 年 12 月 31 日前发生的基准利率改革相关业务，
经评估，本集团认为采用该规定对本集团财务报表并无重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
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项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,544,232,134.61 2,544,232,134.61
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 33,660,218.51 33,660,218.51
衍生金融资产
应收票据
应收账款 45,219,200.13 45,219,200.13
应收款项融资
预付款项 384,718,807.13 384,718,807.13
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 855,696,982.06 855,653,439.80 -43,542.26
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 2,316,988,221.63 2,316,988,221.63
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 77,019,779.20 77,019,779.20
流动资产合计 6,257,535,343.27 6,257,491,801.01 -43,542.26
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 23,416,960.20 23,416,960.20
长期股权投资 810,735,280.23 810,735,280.23
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 327,961,367.15 327,961,367.15
投资性房地产 3,742,577,724.55 3,742,577,724.55
固定资产 114,611,329.88 114,611,329.88
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 4,615,958.13 4,615,958.13
无形资产 1,489,183.64 1,489,183.64
开发支出
商誉 212,467,914.96 212,467,914.96
长期待摊费用 3,985,115.84 3,985,115.84
递延所得税资产 87,435,337.63 87,435,337.63
其他非流动资产
非流动资产合计 5,324,680,214.08 5,329,296,172.21 4,615,958.13
资产总计 11,582,215,557.35 11,586,787,973.22 4,572,415.87
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
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2021 年年度报告
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 535,347,862.14 535,347,862.14
预收款项 17,345,482.51 17,345,482.51
合同负债 333,155,887.88 333,155,887.88
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 105,436,339.99 105,436,339.99
应交税费 402,011,681.68 402,011,681.68
其他应付款 201,940,135.62 201,940,135.62
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 125,589,208.63 128,026,302.87 2,437,094.24
其他流动负债
流动负债合计 1,720,826,598.45 1,723,263,692.69 2,437,094.24
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,192,548,238.51 2,192,548,238.51
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 2,135,321.63 2,135,321.63
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 64,285,648.41 64,285,648.41
其他非流动负债
非流动负债合计 2,256,833,886.92 2,258,969,208.55 2,135,321.63
负债合计 3,977,660,485.37 3,982,232,901.24 4,572,415.87
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
减：库存股 499,107,534.42 499,107,534.42
其他综合收益 -546,859.73 -546,859.73
专项储备
盈余公积 313,046,046.96 313,046,046.96
一般风险准备
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2021 年年度报告
未分配利润 1,741,792,448.20 1,741,792,448.20
归属于母公司所有者权益（或股东权益）合计 7,134,322,192.61 7,134,322,192.61
少数股东权益 470,232,879.37 470,232,879.37
所有者权益（或股东权益）合计 7,604,555,071.98 7,604,555,071.98
负债和所有者权益（或股东权益）总计 11,582,215,557.35 11,586,787,973.22 4,572,415.87
各项目调整情况的说明：
√适用 □不适用
本公司自 2021 年 1 月 1 日执行新租赁会计准则，据此核算会计科目进行了调整。
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 684,862,891.35 684,862,891.35
交易性金融资产 31,160,218.51 31,160,218.51
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 2,232,661,779.15 2,232,661,779.15
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 6,660,639.11 6,660,639.11
流动资产合计 2,955,345,528.12 2,955,345,528.12
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 4,119,780,760.01 4,119,780,760.01
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 321,961,367.15 321,961,367.15
投资性房地产
固定资产 3,617,933.46 3,617,933.46
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 - -
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,445,360,060.62 4,445,360,060.62
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2021 年年度报告
资产总计 7,400,705,588.74 7,400,705,588.74
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,223,222.56 1,223,222.56
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 15,283,915.79 15,283,915.79
应交税费 1,004,464.48 1,004,464.48
其他应付款 756,713,983.88 756,713,983.88
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 774,225,586.71 774,225,586.71
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 774,225,586.71 774,225,586.71
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,054,009,302.00 2,054,009,302.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,708,593,731.55 3,708,593,731.55
减：库存股 499,107,534.42 499,107,534.42
其他综合收益
专项储备
盈余公积 312,477,458.86 312,477,458.86
未分配利润 1,050,507,044.04 1,050,507,044.04
所有者权益（或股东权
6,626,480,002.03 6,626,480,002.03
益）合计
负债和所有者权益（或
7,400,705,588.74 7,400,705,588.74
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
本集团在运用上述所描述的会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，本集团需要对无法
准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管
理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上作出的。实际的结果可能与本集团的估计
存在差异。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更
当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当
期和未来期间予以确认。
运用会计政策过程中所作的重要判断
本集团在运用会计政策过程中作出了以下重要判断，并对财务报表中确认的金额产生了重大影响：
收入确认
在本集团与购房客户签订房屋销售合同时，如果购房客户需要从银行获取按揭贷款以支付房款，
本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下，购房客户需支付至少购房
款总额的 30%-80%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责
任保证担保，担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带责任保证担保责任在购房客户
办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解除。
在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需要对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分向
银行提供担保。银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。
根据本集团销售类似开发产品的历史经验，本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内，因
购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保责任的比率很低且本集团可以通过向购
房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还的情况
下，本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。因此，本
集团认为该财务担保对开发产品的销售收入确认时点没有重大影响。本集团收入确认会计政策详
见附注(五) 38。
会计估计中采用的关键假设和不确定因素
资产负债表日，会计估计中很可能导致未来期间资产、负债账面价值作出重大调整的关键假设和
不确定性主要有：
信用损失准备
本集团以对应收款项的预期信用损失率的估计为基础确认信用损失准备。在资产负债表日，本集
团根据历史损失率并结合宏观经济政策、客户所在行业风险等前瞻性信息对预期信用损失率的估
计以及信用损失准备作出调整。如重新估计结果与现有估计存在差异，该差异将会影响估计改变
期间的应收款项账面价值和信用损失准备的计提和转回。
存货跌价准备
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2021 年年度报告
本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量，可变现净值的计算需要利用假设
和估计，其中包括对建造标准及所处地区具有可比性之物业进行现行市价分析，并根据现有资产
结构及工料价单对要完成开发所需之建筑成本进行预测。若相关物业之实际可变现净值因市场状
况变动或开发成本重大偏离预算而高于或低于预期，将对计提的存货跌价准备产生影响。
商誉减值准备
本集团根据自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受
益的资产组的可收回金额为判断基础确认减值准备。当包含分摊的商誉的资产组的可收回金额低
于其账面价值时需要确认减值准备。在进行减值测试时，管理层需要预测相关资产组未来现金流
并合理确定恰当的折现率，这涉及管理层运用重大会计估计和判断，如重新估计结果与现有估计
存在差异，该差异将会影响估计改变期间的商誉的账面价值。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售
增值税 1%、3%、5%、6%、9%、13%
额乘以适用税率简易征收计算)
城市维护建设税 应交流转税 5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
教育费附加 应交流转税 3%
土地增值税(注) 转让房地产所取得的应纳税增值额 30%-60%
房产税 房产的计税余值或租金收入 1.2%、12%
注：结转收入前的预缴土地增值税按照预售收入的 2%-3%计征。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 222,315.95 276,137.08
银行存款 2,641,511,965.64 2,542,477,754.00
其他货币资金 2,502,916.11 1,478,243.53
合计 2,644,237,197.70 2,544,232,134.61
其中：存放在境外
74,655,458.74 5,102,804.57
的款项总额
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2021 年年度报告
其他说明
于 2021 年 12 月 31 日，受到限制的货币资金共计人民币 4,651.43 元(2020 年 12 月 31 日：人民币
7,981,521.54 元)。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
13,618,136.44 33,660,218.51
损益的金融资产
其中：
私募基金投资 11,118,136.44 10,699,944.54
其他 2,500,000.00 22,960,273.97
合计 13,618,136.44 33,660,218.51
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 54,958,434.71
1至2年 2,967,130.35
2至3年 1,156,558.50
3 年以上 4,011,293.29
合计 63,093,416.85
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
账面 账面
比例 计提比 比例 计提比
金额 金额 价值 金额 金额 价值
(%) 例(%) (%) 例(%)
按单项计提坏账
8,680,666.59 13.76 8,166,437.24 94.08 514,229.35 4,348,377.24 8.70 4,348,377.24 100.00 -
准备
其中：
自然人 2,270,750.14 3.60 2,270,750.14 100.00 - 3,080,750.14 6.17 3,080,750.14 100.00 -
成都欧城酒店管 -
1,267,627.10 2.01 1,267,627.10 100.00 - 1,267,627.10 2.53 1,267,627.10 100.00
理有限公司
上海宝垚企业管
5,142,289.35 8.15 4,628,060.00 90.00 514,229.35 - - - - -
理有限公司
按组合计提坏账
54,412,750.26 86.24 547,154.66 1.01 53,865,595.60 45,609,797.45 91.30 390,597.32 0.86 45,219,200.13
准备
其中：
房地产租赁组合 52,151,237.52 82.66 465,415.94 0.89 51,685,821.58 45,220,362.51 90.52 273,481.80 0.60 44,946,880.71
房地产销售组合 2,261,512.74 3.58 81,738.72 3.61 2,179,774.02 389,434.94 0.78 117,115.52 30.07 272,319.42
合计 63,093,416.85 / 8,713,591.90 / 54,379,824.95 49,958,174.69 / 4,738,974.56 / 45,219,200.13
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
自然人 2,270,750.14 2,270,750.14 100.00 注1
成都欧城酒店管理有限公司 1,267,627.10 1,267,627.10 100.00 注2
上海宝垚企业管理有限公司 5,142,289.35 4,628,060.00 90.00 注3
合计 8,680,666.59 8,166,437.24 94.08 /
按单项计提坏账准备的说明：
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
注 1：于 2021 年 12 月 31 日，本集团应收自然人房屋租金总额人民币 2,270,750.14 元，因承租人
个人债务纠纷，本集团预计该应收款项难以收回，因此已于以前年度对其全额计提减值准备。
注 2：于 2021 年 12 月 31 日，本集团应收成都欧城酒店管理有限公司房屋租金总额人民币
1,267,627.10 元，因承租方经营业务不善，本集团预计该应收款项难以收回，因此已于以前年度全
额计提减值准备。
注 3：于 2021 年 12 月 31 日，本集团应收上海宝垚企业管理有限公司房屋租金总额人民币
5,142,289.35 元，因承租方经营业务不善，本集团预计该应收款项难以收回，因此本年度对其计提
减值准备。
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：房地产租赁组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
房地产租赁组合 52,151,237.52 465,415.94 0.89
房地产销售组合 2,261,512.74 81,738.72 3.61
合计 54,412,750.26 547,154.66 1.01
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
本集团除对部分金额重大或金额虽不重大但已发生信用减值的应收账款及其他在单项资产的基础
上确定其信用损失，对他应收账款及在组合采减值矩阵确定相关金融工具的信用损失。
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
√适用 □不适用
应收账款信用损失准备变动情况：
单位：元 币种：人民币元
整个存续期 整个存续期
信用损失准备 预期信用损失 预期信用损失 合计
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021 年 1 月 1 日余额 188,786.81 4,550,187.75 4,738,974.56
本年计提 191,933.94 4,628,060.00 4,819,993.94
本年转回 35,376.60 810,000.00 845,376.60
其他变动 - - -
2021 年 12 月 31 日余额 345,344.15 8,368,247.75 8,713,591.90
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变动
销
按单项计提信用损失准备 4,348,377.24 4,628,060.00 810,000.00 - - 8,166,437.24
按组合计提信用损失准备 390,597.32 191,933.94 35,376.60 - - 547,154.66
合计 4,738,974.56 4,819,993.94 845,376.60 - - 8,713,591.90
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余
单位名称 期末余额 额合计数的比例 坏账准备期末余额
(%)
余额前五名的应收账款余额 43,475,954.15 68.91 4,820,819.81
合计 43,475,954.15 68.91 4,820,819.81
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,822,979.99 0.47 506,567.15 0.13
1至2年 439,844.37 0.11 1,110,013.35 0.29
2至3年 900,000.00 0.23 2,030,729.00 0.53
3 年以上 382,656,709.73 99.19 381,071,497.63 99.05
合计 385,819,534.09 100.00 384,718,807.13 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年的预付款项主要为预付征地补偿款、拆迁款，由于相关项目进度尚未达到结转节
点，该款项尚未结转。
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
余额前五名的预付款项总额 297,289,046.95 77.05
合计 297,289,046.95 77.05
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2021 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 777,699,986.75 855,653,439.80
合计 777,699,986.75 855,653,439.80
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2021 年年度报告
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 109,828,240.41
1至2年 33,819,665.08
2至3年 602,963,591.95
3 年以上 110,423,548.90
合计 857,035,046.34
(8).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联公司往来款 718,031,821.53 773,882,792.73
应收其他公司往来款 116,542,184.55 119,027,257.76
代扣代缴项目 10,067,229.48 11,764,019.02
押金保证金 11,837,270.78 11,612,802.72
备用金 556,540.00 1,379,915.87
合计 857,035,046.34 917,666,788.10
注：2021 年 12 月 31 日其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十二)6、(1)。
(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余额 2,946,374.60 - 59,066,973.70 62,013,348.30
2021年1月1日余额在 - - - -
本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段 -73,540.00 - 73,540.00 -
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 13,532,710.76 - 5,091,117.98 18,623,828.74
本期转回 834,734.66 - 257,411.34 1,092,146.00
本期转销
本期核销
其他变动 -71,272.00 - -138,699.45 -209,971.45
2021年12月31日余额 15,499,538.70 - 63,835,520.89 79,335,059.59
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
√适用 □不适用
于 2021 年 12 月 31 日，应收关联方香河万通房地产开发有限公司余额为人民币 656,712,931.82 元，
本集团根据预计未来款项收回情况，本年计提减值准备人民币 13,134,258.64 元。
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2021 年年度报告
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转
销
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 或 其他变动
核
销
按单项计提信用损失准备 61,121,509.22 16,873,291.20 886,321.44 -138,699.45 76,969,779.53
按组合计提信用损失准备 891,839.08 1,750,537.54 205,824.56 -71,272.00 2,365,280.06
合计 62,013,348.30 18,623,828.74 1,092,146.00 -209,971.45 79,335,059.59
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
单位名 款期末余额 坏账准备
款项的性质 期末余额 账龄
称 合计数的比 期末余额
例(%)
1 年以内,1-2
单位一 关联方 656,712,931.82 76.63 13,134,258.64
年,2-3 年
单位二 第三方 70,000,000.00 1 年以内 8.17 -
单位三 关联方 51,038,094.14 3 年以上 5.96 35,613,094.15
单位四 关联方 10,009,187.00 3 年以上 1.17 10,009,187.00
单位五 第三方 10,000,000.00 3 年以上 1.17 -
合计 797,760,212.96 93.10 58,756,539.79
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
(1) 信用损失准备计提情况
单位：元 币种：人民币元
2021 年 12 月 31 日
整个存续期
整个存续期预期
项目 未来 12 个月预 预期信用损
信用损失(已发 合计
期信用损失 失(未发生
生信用减值)
信用减值)
按单项计提信用损失准备的其他
698,075,155.11 - 79,260,520.89 777,335,676.00
应收款
按组合计提信用损失准备的其他
79,699,370.34 - - 79,699,370.34
应收款(注)
账面总额 777,774,525.45 - 79,260,520.89 857,035,046.34
信用损失准备 15,499,538.70 - 63,835,520.89 79,335,059.59
账面价值 762,274,986.75 - 15,425,000.00 777,699,986.75
注：对于按组合计提信用风险准备的其他应收款主要为押金保证金等款项，该等款项具有相同信
用风险特征，本集团在组合的基础上确认信用损失。
(2) 年末单项金额重大并单独计提信用损失准备的其他应收款：
单位：元 人民币元
年末余额
其他应收款(按单位)
其他应收款余额 信用损失准备 计提比例(%) 计提理由
三亚中体万通奥林匹克置业有限公司 10,009,187.00 10,009,187.00 100.00 注1
Vantone Capital 51,038,094.14 35,613,094.15 69.78 注2
其他自然人 6,471,546.51 6,471,546.51 100.00 注3
香河万通 656,712,931.82 13,134,258.64 2.00 注4
合计 724,231,759.47 65,228,086.30 9.01
注 1：于 2021 年 12 月 31 日，应收三亚中体万通奥林匹克置业有限公司人民币 10,009,187.00 元，
因该公司经营业务长期处于停滞状态，本集团认为该项其他应收款难以收回，因此已于以前年度
全额计提减值准备。
注 2：于 2021 年 12 月 31 日，应收关联方 Vantone Capital 余额为人民币 51,038,094.14 元，本集团
根据预计未来款项收回情况，截至本年末已累计计提减值准备人民币 35,613,094.15 元。
注 3：于 2021 年 12 月 31 日，因自然人客户银行按揭贷款还款违约，本集团为其垫付银行贷款余
额人民币 6,471,546.51 元。该自然人涉及多笔债务违约诉讼，本集团认为该项其他应收款难以收
回，因此已于以前年度全额计提减值准备人民币 6,471,546.51 元。
注 4：于 2021 年 12 月 31 日，应收关联方香河万通余额为人民币 656,712,931.82 元，本集团根据
预计未来款项收回情况，本年计提减值准备人民币 13,134,258.64 元。
(3) 按信用损失准备计提方法分类披露
单位：元 人民币元
年末余额 年初余额
账面余额 信用损失准备 账面价值 账面余额 信用损失准备 账面价值
种类 计提 计提
比例 比例
金额 金额 比例 金额 金额 金额 比例 金额
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提信用损失
777,335,676.00 90.70 -76,969,779.53 9.90 700,365,896.47 910,304,037.44 99.20 -61,121,509.22 6.71 849,182,528.22
准备的其他应收款
按组合计提信用损失
79,699,370.34 9.30 -2,365,280.06 2.97 77,334,090.28 7,362,750.66 0.80 -891,839.08 12.11 6,470,911.58
准备的其他应收款
合计 857,035,046.34 / -79,335,059.59 9.26 777,699,986.75 917,666,788.10 / -62,013,348.30 6.76 855,653,439.80
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/合
项目
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 同履约成本减值准 账面价值
准备 备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
房地产开发产品 1,343,146,647.69 84,698,071.88 1,258,448,575.81 2,476,173,967.76 159,185,746.13 2,316,988,221.63
合计 1,343,146,647.69 84,698,071.88 1,258,448,575.81 2,476,173,967.76 159,185,746.13 2,316,988,221.63
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 其 期末余额
计提 转回或转销 其他
他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
房地产开发产品 159,185,746.13 490,489.09 72,656,996.71 2,321,166.63 84,698,071.88
合计 159,185,746.13 490,489.09 72,656,996.71 2,321,166.63 84,698,071.88
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
截至 2021 年 12 月 31 日，存货余额中包含资本化金额为人民币 67,208,319.97 元（2020 年为
72,070,233.27 元）。2021 年度无资本化的借款费用（2020 年度无）。
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
房地产开发产品列示如下：
人民币元
本年减少 年末余额
项目名称 竣工时间 年初余额 其中：转入投资性房地
本年减少 其中：处置子公司
产
怀柔万通新新家园 2017 年 12 月 576,408,396.82 5,540,444.05 - - 570,867,952.77
杭州万通中心 2014 年 9 月 346,617,956.44 155,954,676.53 - - 190,663,279.91
杭州万通时尚公馆 2017 年 12 月 774,434,252.56 602,106,705.07 504,579,656.54 - 172,327,547.49
天津万通新新逸墅 2015 年 11 月 251,020,927.48 116,277,084.76 - - 134,743,842.72
天津万通金府国际 2014 年 11 月 157,887,823.47 57,061,852.91 - - 100,825,970.56
北京天竺新新家园 2015 年 12 月 113,733,907.71 27,328,531.51 - - 86,405,376.20
天津新城国际 2010 年 9 月 38,510,481.37 1,012,940.24 - - 37,497,541.13
天津上游国际 2011 年 10 月 18,387,246.99 2,815,581.35 - - 15,571,665.64
新新小镇 2008 年 8 月 13,810,879.00 - - - 13,810,879.00
天津万通华府 2015 年 11 月 16,891,370.29 6,420,785.37 - - 10,470,584.92
成都红墙国际 2012 年 10 月 5,438,000.06 1,669,667.31 - - 3,768,332.75
成都金牛新都会 2013 年 9 月 9,599,683.33 5,896,664.45 - - 3,703,018.88
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2021 年年度报告
新新小镇逸墅 2013 年 12 月 2,490,655.72 - - - 2,490,655.72
北京新城国际 2008 年 3 月 150,942,386.52 150,942,386.52 - 150,615,161.16 -
合计 2,476,173,967.76 1,133,027,320.07 504,579,656.54 150,615,161.16 1,343,146,647.69
注：2021 年度，本集团开发产品本年减少中包含随收入确认而结转至主营业务成本的房地产开发
成本和随着项目工程结算而调整的成本的项目。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
预缴税金 80,515,055.69 77,019,779.20
合计 80,515,055.69 77,019,779.20
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折
现
项目 坏账准 坏账准 率
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
备 备 区
间
融资租赁款
其中：未实现融资收
益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
应收物业维修基金保证金 23,416,960.20 - 23,416,960.20 23,416,960.20 - 23,416,960.20
合计 23,416,960.20 - 23,416,960.20 23,416,960.20 - 23,416,960.20 /
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣告发 减值准
期初 其他综 计提 期末
被投资单位 减少 权益法下确认 其他权 放现金 备期末
余额 追加投资 合收益 减值 其他 余额
投资 的投资损益 益变动 股利或 余额
调整 准备
利润
一、合营企业
东方万通(天津)股权投资基金
4,231,848.13 - - -3,174.41 4,228,673.72
管理有限公司
万通成长合伙(注 1) - - - - -
东方天津合伙(注 1) - - - - -
万普私募 - 500,000.00 - -7,554.22 492,445.78
小计 4,231,848.13 500,000.00 - -10,728.63 4,721,119.50
二、联营企业
金通港 17,218,642.45 - - -716,615.84 - 16,502,026.61
金万置 367,535.53 - - 62.17 - 367,597.70
中金佳业 506,001,601.67 - - -944,089.01 - 505,057,512.66
Vantone Capital(注 2) - - - -
香河万通 236,081,791.67 - - -3,752,811.32 - 232,328,980.35
北京太极通工电子技术有限责
9,897,149.00 - - -411,520.59 - 9,485,628.41
任公司
会同资本 6,936,711.78 - - -1,408,310.17 - 5,528,401.61
北京大唐永盛科技发展有限公
30,000,000.00 20,000,000.00 - 157,954.93 - 50,157,954.93
司
万庆娱乐 - 1,000,000.00 - -543,951.65 456,048.35
小计 806,503,432.10 21,000,000.00 - -7,619,281.48 - 819,884,150.62
合计 810,735,280.23 21,500,000.00 - -7,630,010.11 - 824,605,270.12
其他说明
在合营企业、联营企业中的权益相关信息见附注九(2)。
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2021 年年度报告
注 1：万通成长合伙和东方天津合伙为本公司之合营企业，本公司分别持有其 49.81%及 44.78%股权，该等合伙企业唯一投资项目均为对杭州邦信的投
资。本公司对杭州邦信的投资包括通过结构化主体万通成长合伙和东方天津合伙间接持有部分，因将杭州邦信纳入合并范围，本公司对该等合伙企业的
投资金额作为对杭州邦信的投资进行了合并抵销。
注 2：Vantone Capital 因连续亏损导致净资产为负，本集团对其不负有承担额外损失义务，因此在以前年度确认其发生的净亏损应由本集团承担的份额
时，仅将长期股权投资的账面价值减记为零。
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2021 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
权益工具投资(附注(十一)) 322,124,143.20 257,127,777.89
私募基金投资(附注(十一)) 139,522,504.00 70,833,589.26
合计 461,646,647.20 327,961,367.15
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,272,476,055.50 4,272,476,055.50
2.本期增加金额 504,579,656.54 504,579,656.54
（1）外购
（2）存货\固定资产
504,579,656.54 504,579,656.54
\在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 6,331,468.08 6,331,468.08
（1）处置 6,331,468.08 6,331,468.08
（2）其他转出
4.期末余额 4,770,724,243.96 4,770,724,243.96
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 529,898,330.95 529,898,330.95
2.本期增加金额 130,646,071.82 130,646,071.82
（1）计提或摊销 130,646,071.82 130,646,071.82
3.本期减少金额 3,653,293.49 3,653,293.49
（1）处置 3,653,293.49 3,653,293.49
（2）其他转出
4.期末余额 656,891,109.28 656,891,109.28
三、减值准备
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2021 年年度报告
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,113,833,134.68 4,113,833,134.68
2.期初账面价值 3,742,577,724.55 3,742,577,724.55
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
(1)于 2021 年 12 月 31 日，已用作银行借款抵押的投资性房地产净额详见附注(七)81。
(2)于 2021 年 12 月 31 日，本集团的投资性房地产的可收回金额不低于其账面价值，故未对其计
提减值准备(2020 年 12 月 31 日：无)。
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 99,827,159.78 114,611,329.88
固定资产清理
合计 99,827,159.78 114,611,329.88
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机器
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合计
设备
一、账面原值：
1.期初余额 127,625,461.05 15,350,143.28 16,733,794.06 159,709,398.39
2.本期增加金额 1,027,430.92 1,027,430.92
（1）购置 1,027,430.92 1,027,430.92
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 20,439,026.66 1,304,899.18 21,743,925.84
（1）处置或报废 384,524.23 384,524.23
（2）处置子公司减少 20,439,026.66 920,374.95 21,359,401.61
4.期末余额 107,186,434.39 15,350,143.28 16,456,325.80 138,992,903.47
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2021 年年度报告
二、累计折旧
1.期初余额 19,322,681.10 11,472,132.89 14,303,254.52 45,098,068.51
2.本期增加金额 4,831,859.75 637,350.72 584,395.02 6,053,605.49
（1）计提 4,831,859.75 637,350.72 584,395.02 6,053,605.49
3.本期减少金额 10,871,518.19 1,114,412.12 11,985,930.31
（1）处置或报废 352,221.69 352,221.69
（2）处置子公司减少 10,871,518.19 762,190.43 11,633,708.62
4.期末余额 13,283,022.66 12,109,483.61 13,773,237.42 39,165,743.69
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 93,903,411.73 3,240,659.67 2,683,088.38 99,827,159.78
2.期初账面价值 108,302,779.95 3,878,010.39 2,430,539.54 114,611,329.88
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 4,615,958.13 4,615,958.13
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 4,615,958.13 4,615,958.13
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 2,408,325.98 2,408,325.98
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,408,325.98 2,408,325.98
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
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2021 年年度报告
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,207,632.15 2,207,632.15
2.期初账面价值 4,615,958.13 4,615,958.13
其他说明：
本集团租赁房屋的原始租赁期为 34 个月。本年度计入当期损益的简化处理的短期租赁费用为人
民币 262,102.01 元。本年度与租赁相关的总现金流出为人民币 2,854,755.80 元。
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
土 非
地 专 专
专有使用权
项目 使 利 利 办公软件 商标使用权 合计
商标使用权
用 权 技
权 术
一、账面原值
1.期初余额 2,370,000.00 3,035,808.67 1.00 5,405,809.67
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并
增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,370,000.00 3,035,808.67 1.00 5,405,809.67
二、累计摊销
1.期初余额 888,750.00 3,027,876.03 3,916,626.03
2.本期增加金额 740,625.00 3,116.63 743,741.63
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,629,375.00 3,030,992.66 - 4,660,367.66
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
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2021 年年度报告
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 740,625.00 4,816.01 1.00 745,442.01
2.期初账面价值 1,481,250.00 7,932.64 1.00 1,489,183.64
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商誉的 企业合
期初余额 期末余额
事项 并形成 处置
的
北京万置 35,144,127.79 35,144,127.79
中融国富 482,085,475.81 482,085,475.81
合计 517,229,603.60 - 35,144,127.79 482,085,475.81
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商誉的 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
事项 计提 处置
北京万置 35,144,127.79 35,144,127.79
中融国富 269,617,560.85 212,467,914.96 482,085,475.81
合计 304,761,688.64 212,467,914.96 35,144,127.79 482,085,475.81
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
关于中融国富商誉相关资产组（CGU）的各项资产，包括流动资产、其他非流动金融资产、固
定资产、商誉、递延所得税资产和流动负债。
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
中融国富的可回收金额按照该资产组预计未来现金流量现值确定。未来现金流量基于本集团批准
的中融国富 2022 年至 2026 年的财务预算确定，并采用税前 17.58%(2020 年 12 月 31 日：16.50%)
的折现率。该资产组超过 5 年的现金流量采用稳定的永续现金流。在预计未来现金流量时使用的
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2021 年年度报告
其他关键假设还有：基于该资产组过去的业绩、行业的发展趋势和本集团对市场发展的预期估计
预计营业收入、毛利率、费用、折旧摊销和长期资产投资增加。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
2021 度，根据减值测试结果，本集团对中融国富资产组计提商誉减值准备人民币 212,467,914.96
元，累计计提商誉减值准备人民币 482,085,475.81 元。上述资产组减值的主要因素系受房地产行
业融资政策的影响，该资产组预计后续年度不能给本集团带来经济利益流入。
其他说明
√适用 □不适用
2008 年度，本集团对北京万置的资产组进行减值测试后，因预期不能给本集团带来未来经济利益
流入，故对该商誉全额计提减值准备。2021 年 6 月，本集团转让北京万置 60%房产业务，北京万
置不再纳入本集团合并范围，遂于处置时将减值准备全额转出。
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金
期末余额
额
办公室装修 317,061.45 2,376,814.56 290,525.13 264,217.80 2,139,133.08
人防设施 600,000.00 - 75,000.00 525,000.00 -
住宅维修基金 2,150,166.12 - 860,066.40 - 1,290,099.72
其他 917,888.27 738,843.00 332,651.59 - 1,324,079.68
合计 3,985,115.84 3,115,657.56 1,558,243.12 789,217.80 4,753,312.48
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 95,916,430.91 23,979,107.73 54,921,423.95 13,730,355.99
预提成本及费用 283,263,378.86 70,815,844.72 285,487,988.28 71,371,997.07
预收房款 2,542,272.79 635,568.21 11,722,206.62 2,930,551.66
应付职工薪酬 26,001,807.04 6,500,451.76 62,622,602.14 15,655,650.54
合计 407,723,889.60 101,930,972.42 414,754,220.99 103,688,555.26
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资产评估增值 234,462,537.00 58,615,634.25 293,148,099.80 73,287,024.95
其他权益工具投资公允价值变动 107,715,253.00 26,928,813.25 - -
资本化利息 28,969,724.04 7,242,431.01 29,007,364.36 7,251,841.09
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2021 年年度报告
合计 371,147,514.04 92,786,878.51 322,155,464.16 80,538,866.04
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 产和负债期初 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 互抵金额 债期初余额
递延所得税资产 32,487,089.00 69,443,883.42 16,253,217.63 87,435,337.63
递延所得税负债 32,487,089.00 60,299,789.51 16,253,217.63 64,285,648.41
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 338,077,265.46 562,237,740.88
可抵扣亏损 978,089,933.17 924,746,732.62
合计 1,316,167,198.63 1,486,984,473.50
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年度 - 27,840,290.54
2022 年度 104,956,388.36 186,670,921.65
2023 年度 221,376,884.45 221,377,172.76
2024 年度 285,110,414.78 285,112,288.50
2025 年度 191,036,179.83 203,746,059.17
2026 年度 175,610,065.75 -
合计 978,089,933.17 924,746,732.62 /
其他说明：
√适用 □不适用
根据各子公司对未来的盈利预测结果，未来期间部分子公司预计不能获得足够的应纳税所得额，
所以未相应确认递延所得税资产。
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值准
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
备
预付投资款 45,000,000.00 - 45,000,000.00 - - -
合计 45,000,000.00 - 45,000,000.00 - - -
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2021 年年度报告
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 348,066,124.40 502,104,564.74
其他 7,891,479.80 33,243,297.40
合计 355,957,604.20 535,347,862.14
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
主要为未付及暂估的项目工程款，该等款项尚未进
项目工程款 341,834,299.49
行最后结算。
合计 341,834,299.49 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 16,900,102.79 17,345,482.51
合计 16,900,102.79 17,345,482.51
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 252,005,877.67 333,155,887.88
合计 252,005,877.67 333,155,887.88
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
(1) 有关合同负债的定性和定量分析
对于房地产销售，收入在房产的控制权转移给客户时确认。当客户在预先支付房款时，本集团将
收到的交易价款确认为合同负债，直至房产的控制权转移给客户。
(2) 主要预收售楼款列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目名称 年末余额 年初余额 竣工时间 预售比例
怀柔万通新新家园 209,135,214.32 211,627,775.72 2017 年 12 月 现房销售
杭州万通时尚公馆 27,742,851.00 44,457,577.00 2017 年 12 月 现房销售
天津万通新新逸墅 7,620,342.22 39,045,243.09 2019 年 11 月 现房销售
北京天竺新新家园 1,625,933.54 25,448,244.95 2015 年 12 月 现房销售
天津万通华府 1,616,334.50 4,106,140.86 2015 年 11 月 现房销售
天津万通金府国际 2,159,305.71 4,098,029.53 2014 年 11 月 现房销售
成都金牛新都会 - 428,544.00 2013 年 9 月 现房销售
其他物业开发项目 2,105,896.38 3,944,332.73 均已竣工 现房销售
合计 252,005,877.67 333,155,887.88
(3) 在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入
年初合同负债账面价值中金额为人民币 97,832,167.84 元已于本年度确认收入，全部为房地产销售
产生的合同负债。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 99,526,053.81 105,179,517.17 140,688,584.40 64,016,986.58
二、离职后福利-设定提存
301,294.01 10,854,718.61 10,490,304.93 665,707.69
计划
三、辞退福利 5,608,992.17 845,275.63 4,947,995.13 1,506,272.67
四、一年内到期的其他福利
合计 105,436,339.99 116,879,511.41 156,126,884.46 66,188,966.94
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 91,481,443.73 89,517,588.42 124,569,402.70 56,429,629.45
二、职工福利费 - 1,296,257.06 1,296,257.06 -
三、社会保险费 387,758.52 6,249,263.53 6,233,763.67 403,258.38
其中：医疗保险费 380,895.91 5,906,533.59 5,914,787.47 372,642.03
工伤保险费 1,443.94 261,725.90 238,545.91 24,623.93
生育保险费 5,418.67 81,004.04 80,430.29 5,992.42
四、住房公积金 772,981.06 6,929,828.00 7,343,566.00 359,243.06
五、工会经费和职工教育经费 6,858,844.68 1,185,940.56 1,230,657.45 6,814,127.79
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
八、其他 25,025.82 639.60 14,937.52 10,727.90
合计 99,526,053.81 105,179,517.17 140,688,584.40 64,016,986.58
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 292,401.67 10,503,046.48 10,156,386.03 639,062.12
2、失业保险费 8,892.34 351,672.13 333,918.90 26,645.57
3、企业年金缴费
合计 301,294.01 10,854,718.61 10,490,304.93 665,707.69
注：本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险，根据该等
计划，本集团分别按员工上年度平均工资的 16%缴纳养老保险，按员工上年度平均工资 0.5%缴纳
失业保险，按员工上年度平均工资 0.5%缴纳工伤保险，按员工上年度平均工资 9.8%缴纳医疗保
险。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损
益或相关资产的成本。
本 集 团 本年 应 分别 向养老 保 险 、失 业 保险 计划缴 存 费 用人 民币 10,503,046.48 元及 人 民币
351,672.13 元(2020 年度：人民币 1,837,424.78 元及人民币 71,842.62 元)。于 2021 年 12 月 31 日，
本集团尚有人民币 639,062.12 元及人民币 26,645.57 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 292,401.67 元
及人民币 8,892.34 元)的应缴存费用是于本报告期间到期而未支付给养老保险及失业保险计划的。
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 2,443,960.43 12,345,750.00
企业所得税 24,234,571.36 42,144,989.47
城市维护建设税 746,741.35 1,170,155.56
教育费附加 225,083.38 425,829.46
土地增值税 247,979,585.08 341,316,720.26
其他 8,633,563.42 4,608,236.93
合计 284,263,505.02 402,011,681.68
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 196,524,273.95 201,940,135.62
合计 196,524,273.95 201,940,135.62
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(2).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
收取的定金、押金、保证金 77,317,736.81 84,019,603.23
代扣、代收款项 2,649,131.24 4,401,951.76
应付关联方往来款 72,482,494.86 72,560,441.86
应付非关联方往来款 39,986,930.25 32,765,830.46
其他 4,087,980.79 8,192,308.31
合计 196,524,273.95 201,940,135.62
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2021 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
项目履约保证金、租赁
145,779,140.24 由于尚未达到合同约定的结算条件，该款项尚未结清。
产生房屋押金等
合计 145,779,140.24 /
其他说明：
√适用 □不适用
期末其他应付款中应付关联方款项情况见附注(十二)6、(2)。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 155,819,788.62 125,589,208.63
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 2,135,321.63 2,437,094.24
合计 157,955,110.25 128,026,302.87
其他说明：
1 年内到期的长期借款详见附注（七）45。
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 2,217,428,278.99 2,318,137,447.14
一年内到期长期借款 -155,819,788.62 -125,589,208.63
合计 2,061,608,490.37 2,192,548,238.51
长期借款分类的说明：
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2021 年年度报告
注：于 2021 年 12 月 31 日，抵押借款系本集团以投资性房地产用作抵押取得的借款，抵押资产情
况详见附注（七）81。除该抵押资产外，另以万通中心 D 座租赁业务未来产生的应收账款质押。
此外，于 2021 年 12 月 31 日，抵押借款余额中人民币 5.5 亿元由本公司提供连带责任担保(2020
年 12 月 31 日：人民币 6.00 亿元)，详见附注（十七）6、5。
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
注：于 2021 年 12 月 31 日，长期借款的执行利率区间 4.9%至 6.9%（于 2020 年 12 月 31 日，长
期借款的执行利率区间 4.9%至 6.9%）。
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房屋及建筑物 - 2,135,321.63
合计 - 2,135,321.63
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(2).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,054,009,302.00 - - - - - 2,054,009,302.00
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,518,771,121.44 3,518,771,121.44
其他资本公积 6,357,668.16 6,357,668.16
合计 3,525,128,789.60 3,525,128,789.60
56、 库存股
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
人民币普通股(注) 499,107,534.42 297,410,260.20 - 796,517,794.62
合计 499,107,534.42 297,410,260.20 - 796,517,794.62
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
2019 年 12 月 27 日，本公司召开第七届董事会第二十六次会议，审议通过了《关于以集中竞
价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意本公司拟实施回购股份用于员工持股计划或股权激
励。2020 年 11 月 5 日，公司完成了本次回购。
2021 年 1 月 7 日，本公司召开第七届董事会第四十五次会议，审议通过了《关于第二次以集
中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意本公司拟实施回购股份用于员工持股计划或股
权激励。2022 年 1 月 5 日，公司完成了第二次回购。
截至 2021 年 12 月 31 日,本集团已累计回购股份 110,120,426 股，占公司总股本的比例为
5.3612%，已累计支付的总金额人民币 796,517,794.62 元。
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期
减：前期计 减：
期初 计入其他 税后归 期末
项目 本期所得税前 入其他综合 所得 税后归属于母
余额 综合收益 属于少 余额
发生额 收益当期转 税费 公司
当期转入 数股东
入损益 用
留存收益
一、不能重分类进损
益的其他综合收益
其中：重新计量设定
受益计划变动额
权益法下不能转损
益的其他综合收益
其他权益工具投资
公允价值变动
企业自身信用风险
公允价值变动
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2021 年年度报告
二、将重分类进损益
-546,859.73 -2,925,745.58 -2,925,745.58 -3,472,605.31
的其他综合收益
其中：权益法下可转
损益的其他综合收益
其他债权投资公允
价值变动
金融资产重分类计
入其他综合收益的金
额
其他债权投资信用
减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算
-546,859.73 -2,925,745.58 -2,925,745.58 -3,472,605.31
差额
其他综合收益合计 -546,859.73 -2,925,745.58 -2,925,745.58 -3,472,605.31
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 313,046,046.96 58,943,922.52 - 371,989,969.48
合计 313,046,046.96 58,943,922.52 - 371,989,969.48
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
注：根据《中华人民共和国公司法》及本公司章程，本公司按年度净利润的10%提取法定盈余公
积金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的50%以上时，可不再提取。法定盈余公积金经批
准后可用于弥补亏损，或者增加股本。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 1,741,792,448.20 1,832,617,487.23
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 1,741,792,448.20 1,832,617,487.23
加：本期归属于母公司所有者的净
184,824,261.09 50,867,369.80
利润
减：提取法定盈余公积 58,943,922.52 21,563,099.11
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 - 120,129,309.72
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,867,672,786.77 1,741,792,448.20
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
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2021 年年度报告
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
其他说明：
(1) 提取法定盈余公积
截至 2021 年 12 月 31 日，本集团未分配利润余额中包含子公司已提取的盈余公积人民币
417,553,878.17 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 408,988,075.98 元)。
(2) 本年度股东大会已批准的现金股利：无
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 801,946,549.66 526,270,039.85 1,349,556,915.33 722,925,725.93
其他业务 11,341,524.08 1,043,727.80 12,865,081.45 818,942.37
合计 813,288,073.74 527,313,767.65 1,362,421,996.78 723,744,668.30
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产销售 资产管理 合计
商品类型
住宅 297,685,600.77 297,685,600.77
商业地产 299,224,972.99 299,224,972.99
合同类型
按时点确认 596,910,573.76 596,910,573.76
按时段确认 - -
合计 596,910,573.76 596,910,573.76
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
主营业务(分行业)
单位：元
本期发生额 上期发生额
行业名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
房地产销售 596,910,573.76 392,384,820.30 1,056,047,020.47 583,599,211.63
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房屋租赁 205,035,975.90 133,885,219.55 249,011,550.99 132,750,123.97
资产管理 - - 44,498,343.87 6,576,390.33
合计 801,946,549.66 526,270,039.85 1,349,556,915.33 722,925,725.93
主营业务(分区域)
单位：元
本期发生额 上期发生额
区域名称
主营业务收入 主营业务成本 主营业务收入 主营业务成本
北京区域 157,624,661.94 46,487,516.93 240,073,914.70 45,687,069.81
天津区域 258,279,990.43 186,304,555.48 515,883,237.01 313,326,988.45
川渝地区 4,702,834.32 4,476,663.40 21,117,957.98 19,206,645.66
华东区域 381,339,062.97 289,001,304.04 572,481,805.64 344,705,022.01
合计 801,946,549.66 526,270,039.85 1,349,556,915.33 722,925,725.93
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 1,022,902.26 57,313.87
城市维护建设税 3,002,230.05 5,021,497.42
教育费附加 2,157,716.76 3,714,056.55
房产税 43,274,975.96 47,170,126.13
土地增值税 49,264,047.54 81,018,731.12
其他 2,993,731.68 1,972,511.96
合计 101,715,604.25 138,954,237.05
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 12,943,478.49 15,390,878.00
中介服务费 41,921,771.29 45,459,817.52
物业管理及租赁费 30,955,604.95 22,566,346.58
市场营销费用 13,642,051.54 1,433,159.43
办公费用 5,180,537.50 6,051,081.03
折旧与摊销 12,551.26 52,368.90
其他 3,779,920.28 6,305,609.35
合计 108,435,915.31 97,259,260.81
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 103,500,006.14 103,038,957.02
办公费用 16,573,583.35 18,350,796.14
中介服务费 15,430,355.09 28,384,935.08
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2021 年年度报告
折旧与摊销 10,285,355.16 7,172,434.04
基金管理费 9,610,007.99 6,548,554.80
物业租赁费 1,715,411.47 5,512,110.41
其他 330,200.73 83,451.19
合计 157,444,919.93 169,091,238.68
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 124,875,258.96 137,083,214.16
租赁负债利息支出 179,895.76 不适用
利息收入 -41,572,784.81 -21,323,078.80
汇兑损益及其他 -163,419.55 157,446.72
合计 83,318,950.36 115,917,582.08
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
税费返还 1,175,515.46 774,309.07
稳岗补贴 25,776.08 -
合计 1,201,291.54 774,309.07
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -7,630,010.11 -8,308,988.38
处置长期股权投资产生的投资收益 532,225,480.82 -7,380,755.96
交易性金融资产在持有期间的投资收益 839,725.82 1,700,344.95
处置交易性金融资产取得的投资收益 758,356.16 -
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 3,000,000.00 2,556,889.40
合计 529,193,552.69 -11,432,509.99
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -42,082.07 1,160,218.51
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2021 年年度报告
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
其他非流动金融资产 81,906,383.94 26,213,756.72
合计 81,864,301.87 27,373,975.23
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 3,974,617.34 72,078.49
其他应收款坏账损失 17,531,682.74 -8,947,237.02
合计 21,506,300.08 -8,875,158.53
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
存货跌价损失及合同履约成本减
-6,641,318.08 -44,696,389.60
值损失
商誉减值损失 212,467,914.96 39,987,894.34
合计 205,826,596.88 -4,708,495.26
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置固定资产收益 -11,029.25 20,946.09
合计 -11,029.25 20,946.09
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
政府补助 2,124,450.00 17,464.20 2,124,450.00
违约金收入 4,961,445.52 4,810,927.73 4,961,445.52
无法支付的款项 1,105,647.00 2,463,854.57 1,105,647.00
其他 828,397.77 3,172,964.70 828,397.77
合计 9,019,940.29 10,465,211.20 9,019,940.29
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计 4,914.60 44,358.40 4,914.60
其中：固定资产处置损失 4,914.60 44,358.40 4,914.60
对外捐赠 - 1,500,000.00 -
违约金及赔偿金 1,033,173.38 38,411.88 1,033,173.38
其他 65,221.70 199,556.45 65,221.70
合计 1,103,309.68 1,782,326.73 1,103,309.68
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 35,204,581.39 77,820,329.15
递延所得税费用 12,586,264.04 2,895,290.56
合计 47,790,845.43 80,715,619.71
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 227,890,766.74
按法定/适用税率计算的所得税费用 56,972,691.69
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响 1,361,984.79
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 12,448,923.80
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -105,478,254.86
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
76,463,361.50
亏损的影响
利用以前年度未确认应纳税暂时性差异的纳税影响
在其他地区的子公司税率不一致的影响
调整以前期间所得税的影响 6,022,138.51
所得税费用 47,790,845.43
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注(七)57
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2021 年年度报告
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到公司往来款项 143,189,745.65 388,844,179.59
收到所得税退税 3,681,532.82 194,561,460.65
收回受限资金 7,976,870.11 20,144,936.31
银行存款利息收入 41,572,784.81 21,323,078.80
违约金 4,961,445.52 4,810,927.73
其他 4,588,152.03 2,157,932.68
合计 205,970,530.94 631,842,515.76
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付公司往来款 134,875,530.77 59,997,377.93
销售推广和相关经营费用 95,479,885.56 81,816,013.91
行政办公和相关管理费用 43,656,494.63 58,879,847.62
代扣代缴款及押金保证金 38,818,261.41 28,467,706.64
营业外支出 1,098,395.08 1,737,968.33
其他 6,828,560.34 2,182,083.97
合计 320,757,127.79 233,080,998.40
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付股票回购款 297,454,008.09 499,176,459.80
支付租赁负债本金 2,616,990.00 -
合计 300,070,998.09 499,176,459.80
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 180,099,921.31 75,742,648.81
加：资产减值准备 205,826,596.88 -4,708,495.26
信用减值损失 21,506,300.08 -8,875,158.53
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产
136,699,677.31 127,719,003.79
折旧
使用权资产摊销 2,408,325.98 -
无形资产摊销 743,741.63 1,122,272.98
长期待摊费用摊销 1,558,243.12 1,447,772.09
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
11,029.25 -20,946.09
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 4,914.60 44,358.40
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -81,864,301.87 -27,373,975.23
财务费用（收益以“－”号填列） 125,055,154.72 137,083,214.16
投资损失（收益以“－”号填列） -529,193,552.69 11,432,509.99
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 338,251.57 25,183,427.87
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 12,248,012.47 -22,288,137.31
存货的减少（增加以“－”号填列） 412,307,312.82 693,466,702.84
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -27,879,735.49 518,541,736.97
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -412,153,746.00 -324,242,223.24
其他 7,976,870.11 20,144,936.31
经营活动产生的现金流量净额 55,693,015.80 1,224,419,648.55
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,644,232,546.27 2,536,250,613.07
减：现金的期初余额 2,536,250,613.07 2,376,401,962.18
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 107,981,933.20 159,848,650.89
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 635,298,669.31
处置北京万置 60%房产业务 635,298,669.31
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 16,825,195.88
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 618,473,473.43
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(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 2,644,232,546.27 2,536,250,613.07
其中：库存现金 222,315.95 276,137.08
可随时用于支付的银行存款 2,641,511,965.64 2,535,150,194.05
可随时用于支付的其他货币
2,498,264.68 824,281.94
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 2,644,232,546.27 2,536,250,613.07
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 4,651.43 附注(七)1
投资性房地产 3,406,067,073.45 用于抵押取得借款
合计 3,406,071,724.88 /
其他说明：
上述所有权受限制的资产用作抵押取得的借款情况详见附注(七)45。
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 11,709,374.46 6.3757 74,655,458.74
其中：美元 11,709,374.46 6.3757 74,655,458.74
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
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83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
税费返还 1,175,515.46 其他收益 1,175,515.46
稳岗补贴 25,776.08 其他收益 25,776.08
扶持资金 1,782,450.00 营业外收入 1,782,450.00
绿建补贴 342,000.00 营业外收入 342,000.00
合计 3,325,741.54 3,325,741.54
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
√适用 □不适用
(1) 资产减值准备
本年减少 2021 年 12 月 31
项目 2021 年 1 月 1 日 本年增加
收回/转回/转销 处置子公司 日
一、信用损失准备 66,752,322.86 23,443,822.68 1,937,522.60 209,971.45 88,048,651.49
其中：应收账款 4,738,974.56 4,819,993.94 845,376.60 - 8,713,591.90
其他应收款 62,013,348.30 18,623,828.74 1,092,146.00 209,971.45 79,335,059.59
二、存货跌价准备 159,185,746.13 490,489.09 72,656,996.71 2,321,166.63 84,698,071.88
三、商誉减值准备 304,761,688.64 212,467,914.96 - 35,144,127.79 482,085,475.81
合计 530,699,757.63 236,402,226.73 74,594,519.31 37,675,265.87 654,832,199.18
(2) 经营租赁安排
本年度与经营租赁相关的收入为人民币 205,035,975.90 元（上年度：人民币 249,011,550.99 元），
其中未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入为人民币 0 元（上年度：人民币 0 元）。
单位：元 币种：人民币
年末数 年初数
资产负债表日后第一年 206,258,422.82 196,375,130.93
资产负债表日后第二年 143,856,201.76 131,580,651.33
资产负债表日后第三年 111,732,728.97 79,035,150.99
资产负债表日后第四年 84,078,393.19 60,662,850.68
资产负债表日后第五年 69,100,918.36 53,204,768.86
以后年度 79,390,910.56 115,780,693.37
未折现租赁收款额合计 694,417,575.66 636,639,246.16
注：以上数据源于截至 2021 年 12 月 31 日已签署的租赁合同。
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
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2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
丧失 按照公
处置价款与处 丧失控 控制 丧失控 允价值 与原子公司
丧失控制权
置投资对应的 制权之 权之 制权之 重新计 股权投资相
股权处 股权 之日剩余股
子公司 丧失控制 合并财务报表 日剩余 日剩 日剩余 量剩余 关的其他综
股权处置价款 置比例 处置 丧失控制权时点的确定依据 权公允价值
名称 权的时点 层面享有该子 股权的 余股 股权的 股权产 合收益转入
（%） 方式 的确定方法
公司净资产份 比例 权的 公允价 生的利 投资损益的
及主要假设
额的差额 （%） 账面 值 得或损 金额
价值 失
2021 年 6 月，股权转让协议已
经签署并经交易各方有权机构
审议通过，股权受让方派驻北
北京 2021 年 6
635,298,669.31 60.00 出售 京万置董事会一位董事代替原 534,041,237.19 - - - - - -
万置 月 30 日
万通发展的董事席位。本公司
实际上丧失了对北京万置的控
制权。
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本集团于 2021 年内注销子公司：北京绿品雅筑装饰工程有限公司、云南万智投资有限公司。
本集团于 2021 年内新设子公司：万通数字城市科技发展(北京)有限公司、万通创新文化产业发展(北京)有限公司、万通米贝商业运营管理(杭州)有限公司。
6、 其他
□适用 √不适用
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九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 营地 直接 间接 方式
北京万通龙山置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津万通时尚置业有限责任公司 天津 天津 房地产开发 82.00 - 同一控制下的企业合并取得
天津泰达万通房地产开发有限公司 天津 天津 房地产开发 65.00 - 同一控制下的企业合并取得
北京广厦富城置业有限公司 北京 北京 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
天津万华置业有限公司 天津 天津 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
天津富铭置业有限公司 天津 天津 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
杭州万通时尚置业有限公司 杭州 杭州 房地产开发 100.00 - 非同一控制下的企业合并取得
上海万通新地置业有限公司 上海 上海 房地产开发 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
北京万通时尚置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通龙山天地置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通英睿投资管理有限公司 北京 北京 投融资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京正远慧奇投资管理有限公司 北京 北京 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通正远置业有限公司 北京 北京 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津和信发展有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津万通宁远置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
天津生态城万拓置业有限公司 天津 天津 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
Vantone Investment (注) 新加坡 新加坡 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
杭州万慧时尚投资管理有限公司 杭州 杭州 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通商业运营管理有限公司 山东 山东 投资管理 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
山东万通中融房地产开发有限公司 山东 山东 房地产开发 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
成都万通时尚置业有限公司 成都 成都 房地产开发 - 100.00 设立、投资或其他方式取得
成都万新新创投资管理有限公司 成都 成都 投资管理 60.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新文化传媒有限公司 北京 北京 文化传媒 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
北京万通新新教育科技有限公司 北京 北京 技术开发与咨询 100.00 - 设立、投资或其他方式取得
中融国富 深圳 深圳 投资管理 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
中融国晟(天津)投资管理有限公司 天津 天津 投资管理 - 100.00 非同一控制下的企业合并取得
杭州邦信 杭州 杭州 房地产开发 20.00 39.35 非同一控制下的企业合并取得
万通体育发展有限公司 北京 北京 体育运动项目经营 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通数字(北京)科技有限公司 北京 北京 通讯科技 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通数字城市科技发展（北京）有限公司 北京 北京 通讯科技 100.00 设立、投资或其他方式取得
香河通金博源企业运营管理服务有限公司 香河 香河 运营管理 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通国际城娱科技发展集团有限公司 香港 香港 娱乐科技 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通创新文化产业发展（北京）有限公司 北京 北京 文化传媒 100.00 设立、投资或其他方式取得
万通米贝 杭州 杭州 商业运营管理 50.00 设立、投资或其他方式取得
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
本集团通过全资子公司万通创新文化产业发展（北京）有限公司持有万通米贝 50%股权，万通米
贝董事会成员共三名，本集团在万通米贝董事会三席中占有二席，董事会决议的表决实行一人一
票。董事会会议作出的决议事项须经全体董事三分之二以上（含本数）同意方可通过，因此本集
团通过万通米贝董事会可以对万通米贝重大经营和财务活动实现控制。
其他说明：
注：本集团设立在新加坡的子公司需要遵循当地外汇管理政策，根据该等政策，在新加坡的子公
司必须经过当地外汇管理局的批准才能向本公司及其他投资方支付现金股利。
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(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股
本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称 东持股
股东的损益 告分派的股利 益余额
比例
天津万通时尚置业有限责任公司 18.00 447,392.98 13,320,000.00 59,986,710.72
天津泰达万通房地产开发有限公司 35.00 -145,193.59 - 72,006,600.48
杭州邦信 40.65 -55,367.04 - 256,138,125.62
万通米贝 50.00 -5,630,833.81 630,833.81
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
北京万置 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 173,107,483.06 15,364,818.43 188,472,301.49 21,571,999.27 21,571,999.27
天津万通时尚置业
357,219,122.06 86,887.04 357,306,009.10 24,046,505.09 24,046,505.09 428,409,098.77 86,887.04 428,495,985.81 23,721,998.36 23,721,998.36
有限责任公司
天津泰达万通房地
208,358,063.22 208,358,063.22 2,624,919.00 2,624,919.00 211,173,727.38 211,173,727.38 5,025,744.34 5,025,744.34
产开发有限公司
杭州邦信 525,980,024.61 575,355,405.39 1,101,335,430.00 428,293,496.45 42,946,362.54 471,239,858.99 1,117,932,622.21 78,995,705.49 1,196,928,327.70 517,560,201.72 49,136,352.98 566,696,554.70
万通米贝 6,406,227.62 140,032,601.93 146,438,829.55 6,125,141.03 141,575,356.14 147,700,497.17 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
北京万置(注) 10,597,166.69 2,235,441.02 2,235,441.02 -7,633,859.67 36,442,446.53 12,928,649.85 12,928,649.85 13,554,280.85
天津万通时尚置业有限责任公司 12,306,300.81 2,485,516.56 2,485,516.56 190,054,474.41 2,493,371.42 3,783,018.55 3,783,018.55 186,521,287.68
天津泰达万通房地产开发有限公司 1,851,341.00 -414,838.82 -414,838.82 -201,013,026.25 5,572,876.61 -1,069,577.69 -1,069,577.69 191,624,047.35
杭州邦信 150,062,652.94 -136,202.00 -136,202.00 5,072,524.27 208,157,019.70 47,739,898.98 47,739,898.98 172,410,898.70
万通米贝 8,455,462.74 -11,261,667.62 -11,261,667.62 4,732,151.05 不适用 不适用 不适用 不适用
注：北京万置财务信息为期初至处置时点期间的财务信息。
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2021 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联 主要经
注册地 业务性质 营企业投资的会
营企业名称 营地 直接 间接 计处理方法
金通港(注) 北京 北京 房地产开发 1.00 8.37 权益法
香河万通 廊坊 廊坊 房地产开发 30.00 - 权益法
注：本集团对金通港的持股比例虽然低于 20%，但本集团有权提名董事，从而本集团能够对金通
港施加重大影响，故将其作为联营企业核算。于 2021 年 12 月 31 日，本集团通过联营企业中金佳
业间接持有金通港 8.37%的投资(2020 年 12 月 31 日：8.37%)。
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
金通港 香河万通 金通港 香河万通
流动资产 2,981,752,650.20 3,455,303,437.79 2,916,952,139.42 2,288,724,917.34
非流动资产 2,786,030.61 32,066,230.47 202,728.54 34,050,806.02
资产合计 2,984,538,680.81 3,487,369,668.26 2,917,154,867.96 2,322,775,723.36
流动负债 297,652,944.00 2,712,939,733.76 222,624,576.49 1,535,836,417.79
非流动负债
负债合计 297,652,944.00 2,712,939,733.76 222,624,576.49 1,535,836,417.79
少数股东权益
归属于母公司股东权益 2,686,885,736.81 774,429,934.50 2,694,530,291.47 786,939,305.57
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2021 年年度报告
按持股比例计算的净资
26,868,857.37 232,328,980.35 26,945,302.91 236,081,791.67
产份额
调整事项 -10,366,830.76 - -9,726,660.46 -
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他 -10,366,830.76 - -9,726,660.46 -
对联营企业权益投资的
16,502,026.61 232,328,980.35 17,218,642.45 236,081,791.67
账面价值
存在公开报价的联营企
业权益投资的公允价值
营业收入 - 61,972,794.39 - 1,320,676.96
净利润 -7,644,554.66 -12,509,371.07 -7,432,001.14 -27,286,491.14
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -7,644,554.66 -12,509,371.07 -7,432,001.14 -27,286,491.14
本年度收到的来自联营
企业的股利
其他说明
注 1：本集团以联营企业合并财务报表中归属于其母公司的金额为基础，按持股比例计算享有的份额。
注 2：其他调整事项包括：通过其他合、联营公司间接持股确认的投资损益、未确认的超额亏损等。
注 3：于 2021 年 12 月 31 日，本集团持有的上述联营企业投资为非上市股权投资，这些投资不存在公开市场
报价。
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
合营企业：
投资账面价值合计 4,721,119.50 4,231,848.13
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -10,728.63 1,339.20
--其他综合收益
--综合收益总额 -10,728.63 1,339.20
联营企业：
投资账面价值合计 571,053,143.66 553,202,997.98
下列各项按持股比例计算的合计数
--净利润 -3,149,854.32 569,865.77
--其他综合收益
--综合收益总额 -3,149,854.32 569,865.77
其他说明
注 1：净利润已考虑顺流交易的影响，净利润和其他综合收益均已考虑取得投资时可辨认资产和
负债的公允价值调整以及统一会计政策的影响。
注 2：不重要的合联营企业主要包括金万置、中金佳业、北京太极通工电子技术有限责任公司、
平潭会同开元股权投资管理有限公司、北京大唐永盛科技发展有限公司、万普企业管理(上
海)有限公司、万庆娱乐等，其中，中金佳业于 2021 年度的主要业务为对金通港的股权投
资。
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2021 年年度报告
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收账款、其他应收款、其他非流动金
融资产、长期应收款、长期借款、应付账款、其他应付款等，各项金融工具的详细情况说明见附
注(七)。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所
述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。
本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生的影
响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的
最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。
本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负
面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团
风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风
险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。
10.1.1 市场风险
10.1.1.1 外汇风险
外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受外汇风险主要与美元有关，除本公司之个别
子公司以美元进行交易外，本集团的其他主要业务活动以人民币计价结算。除本公司之子公司
Vantone Investment 以美元作为记账本位币外，公司及其他子公司均以人民币作为记账本位币。
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2021 年年度报告
于 2021 年 12 月 31 日，本集团无重大的外币资产及负债余额，外汇风险可能对本集团的经营业绩
产生的影响较小。
10.1.1.2 利率风险-现金流量变动风险
本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率借款(详见附注(七)45)有关。
本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，以消除利率的公允价值变动风险。
利率风险敏感性分析
利率风险敏感性分析基于市场利率变化影响可变利率金融负债的利息费用的假设。
在上述假设的基础上，在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权
益的税前影响如下：
单位：元 币种：人民币元
2021 年 2020 年
项目 利率变动 对利润的影 对股东 对利润的影 对股东
响 权益的影响 响 权益的影响
一年内到期的其他非流动负债 上升 50 个基点 -768,930.85 -768,930.85 -606,936.69 -606,936.69
长期借款 上升 50 个基点 -10,308,042.45 -10,308,042.45 -10,962,741.19 -10,962,741.19
一年内到期的其他非流动负债 下降50个基点 768,930.85 768,930.85 606,936.69 606,936.69
长期借款 下降50个基点 10,308,042.45 10,308,042.45 10,962,741.19 10,962,741.19
10.1.2 信用风险
2021 年 12 月 31 日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：
(1) 合并资产负债表中已确认的金融资产的账面价值；
(2) 本附注(十四)2 中披露的财务担保合同金额。
本集团所面临的信用集中风险主要产生于银行存款(附注(七)1)、应收账款(附注(七)5)、其他应
收款(附注(七)8)和长期应收款(附注(七)16)等，相关信用风险状况请分别参见有关附注。
本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
此外，对于应收账款、其他应收款和长期应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。应
收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。
对于其他应收款中应收联营及合营企业的款项，本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项
目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。其他应收款及长期应收款中应收第三方的款项主要
包括押金、保证金以及代垫款等项目，本集团根据相关业务的发展需要对该类款项实施管理。
本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。
本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保。在此期间内，如果购房
客户无法偿还抵押贷款，将可能导致本集团因承担连带责任保证担保而为上述购房客户向银行垫
付其无法偿还的银行按揭贷款。在这种情况下，本集团可以根据相关购房合同的约定，通过优先
处置相关房产的方式收回上述代垫款项。因此，本集团认为相关的信用风险已大幅降低，相关信
用风险自初始确认后未显著增加。
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2021 年年度报告
10.1.3 流动风险
管理流动风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集
团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保
遵守借款协议。
本集团持有的金融负债及租赁负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：
单位：元 币种：人民币元
年末余额
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 355,957,604.20 - - - 355,957,604.20
其他应付款 196,524,273.95 - - - 196,524,273.95
一年内到期
2,180,825.00 - - - 2,180,825.00
的租赁负债
长期借款 265,812,499.53 109,947,207.54 327,395,705.95 2,408,510,254.46 3,111,665,667.48
合计 820,475,202.68 109,947,207.54 327,395,705.95 2,408,510,254.46 3,666,328,370.63
单位：元 币种：人民币元
年初余额
1 年以内 1至2年 2至5年 5 年以上 合计
应付账款 535,347,862.14 - - - 535,347,862.14
其他应付款 201,940,135.62 - - - 201,940,135.62
长期借款 248,802,032.25 118,214,863.69 354,644,591.06 2,682,138,156.21 3,403,799,643.21
合计 986,090,030.01 118,214,863.69 354,644,591.06 2,682,138,156.21 4,141,087,640.97
注：本集团为购房客户向银行抵押借款提供阶段性担保，截至 2021 年 12 月 31 日，尚未结清的担
保金额为人民币 2,514,433.54 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 46,855,727.54 元)，详见附注(十四)2，
本集团承担的最大风险敞口为人民币 2,514,433.54 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 46,855,727.54
元)。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
价值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 11,118,136.44 2,500,000.00 13,618,136.44
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资
产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
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（三）其他权益工具投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让的
土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
（六）其他非流动金融资产 461,646,647.20 461,646,647.20
持续以公允价值计量的资产
11,118,136.44 464,146,647.20 475,264,783.64
总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变动计
入当期损益的金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融负
债
持续以公允价值计量的负债
总额
二、非持续的公允价值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的资
产总额
非持续以公允价值计量的负
债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
单位：元
公允价值
金融资产 估值技术 主要输入值
年末余额
交易性金融资产 11,118,136.44 现金流折现法 预期收益率
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
单位：元
公允价值
金融资产 估值技术 主要输入值
年末余额
预计可收回金额
交易性金融资产 2,500,000.00 现金流量折现法
符合预期风险水平的折现率
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2021 年年度报告
市场比较法/ 可比交易价格/预计可收回金
其他非流动金融资产 461,646,647.20 现金流量折现法/ 额符合预期风险水平的折现率
收盘价*折扣率 /股价历史波动率
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
√适用 □不适用
单位：元
当年利得或损失总额 购买、发行、出售和结算
金融资产 年初余额 转入第三层次 计入其他 当期计入 出 年末余额
购买 结算
综合收益 损益 售
交易性金融
22,960,273.97 -460,273.97 20,000,000.00 2,500,000.00
资产
其他非流动
214,645,073.12 113,316,294.03 - 81,906,383.94 62,000,000.00 - -10,221,103.89 461,646,647.20
金融资产
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
√适用 □不适用
本集团管理层认为，财务报表中的按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资
产及负债的公允价值。
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
注册
母公司名称 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
地
(%) (%)
嘉华控股 北京 项目投资、投资管理及企业 19,257.49 52.61 52.61
本企业的母公司情况的说明
截至 2021 年 12 月 31 日，嘉华控股直接持有本公司 34.291%的股权，并通过其子公司万通控股间
接持有本公司 18.314%股权。
本企业最终控制方是王忆会
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
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2021 年年度报告
本公司的子公司情况详见附注(九)1。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本公司主要的合营和联营企业情况详见附注(七)17 及附注(九)3。
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
东方万通(天津)股权投资基金管理有限公司 合营企业
东方天津合伙 合营企业
万通成长合伙 合营企业
金通港 联营企业
金万置 联营企业
Vantone Capital 联营企业
中金佳业 联营企业
香河万通 联营企业
北京太极通工电子技术有限责任公司 联营企业
会同资本 联营企业
北京大唐永盛科技发展有限公司 联营企业
万普私募 合营企业
万庆娱乐 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
万通控股 对本公司具有重大影响的股东
万通国际开发股份有限公司 本公司联营公司之全资子公司
北京合力万盛国际体育发展有限公司 嘉华控股之子公司
GH Investment 1 Limited 注1
其他说明
注 1：与持有本公司 5%以上股份的股东受同一最终控制方控制。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
万通控股 商标注册费 182,264.15 -
合计 182,264.15 -
出售商品/提供劳务情况表
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√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
香河万通 品牌管理服务 8,688,999.24 11,473,526.22
香河万通 财务顾问费 400,150.83 -
万庆娱乐 提供劳务 149,260.60 -
合计 9,238,410.67 11,473,526.22
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期确认的 上期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
北京合力万盛国际体育发展有限公司 办公用房 1,164,102.84 1,222,308.00
香河万通 运输设备 - 141,592.92
金通港 办公用房 2,187,517.68 2,187,517.68
合计 3,351,620.52 3,551,418.60
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆出
780,000.00 28/08/2019 27/08/2021 10.00%
780,000.00 28/08/2021 30/06/2022 10.00%
4,187,100.00 29/03/2021 28/03/2022 10.00%
500,000.00 29/03/2021 28/03/2022 10.00%
730,000.00 27/03/2020 25/06/2021 10.00%
730,000.00 26/06/2021 25/06/2022 10.00%
金通港
1,674,840.00 28/12/2020 27/12/2021 10.00%
1,674,840.00 28/12/2021 30/06/2022 10.00%
100,000.00 21/08/2020 20/08/2021 10.00%
100,000.00 21/08/2021 30/06/2022 10.00%
200,000.00 30/11/2020 29/11/2021 10.00%
200,000.00 30/11/2021 30/06/2022 10.00%
上述拆出资金利率以双方协商确定，2021 年度拆借利息为人民币 972,695.28 元(上年度：人民币
1,194,238.75 元)；本年度拆借利息中包括中金佳业按 5.22%承担的补贴利息 258,394.32 元（上年
度：人民币 971.41 元）。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,933.78 1,490.65
注：关键管理人员指有权利并负责进行计划、指挥和控制企业活动的人员。包括董事、总经理、
财务总监、主管各项事务的副总经理、董事会秘书，以及行使类似政策职能的人员。支付给关键
管理人员的报酬包括采用货币、实物形式和其他形式的工资、福利、奖金、特殊待遇及有价证券
等。
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 香河万通 9,210,339.19 - - -
合计 9,210,339.19 - - -
Vantone Capital 51,038,094.14 35,613,094.15 52,232,454.54 31,096,859.97
金通港 9,873,140.65 - 4,548,715.28 -
其他应收款
香河万通 656,712,931.82 13,134,258.64 717,100,651.50 -
万庆娱乐 149,260.60 - - -
160 / 177
2021 年年度报告
中金佳业 258,394.32 - 971.41 -
合计 718,031,821.53 48,747,352.79 773,882,792.73 31,096,859.97
预付账款 万通控股 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
合计 32,840,373.84 - 32,840,373.84 -
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
万通控股 266,380.26 266,380.26
北京合力万盛国际体育发展有限公司 427,388.64 427,388.64
其他应付款
金通港 628,725.96 706,672.96
万通成长合伙 71,160,000.00 71,160,000.00
合计 72,482,494.86 72,560,441.86
7、 关联方承诺
√适用 □不适用
以下为本集团于资产负债表日，已签约而尚不必在资产负债表上列示的与关联方有关的承诺事项：
资产租出
单位：元 币种：人民币
年末余额 年初余额
北京合力万盛国际体育发展有限公司 4,379,937.00 5,602,245.00
合计 4,379,937.00 5,602,245.00
8、 其他
√适用 □不适用
对合营企业的认缴出资承诺事项见附注(十四)1、对外投资承诺。
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(1) 对外投资承诺
根据本集团合营企业东方天津合伙的合伙协议，本公司认缴的出资额为人民币 90,000,000.00 元，
将于收到普通合伙人送达的募集函 5 个工作日内，按照该募集函列明的应缴出资金额将其足额支
付至普通合伙人指定的银行监管账户。于 2021 年 12 月 31 日，本公司尚未支付认缴出资额为人民
币 81,000,000.00 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 81,000,000.00 元)。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
于 2021 年 12 月 31 日，本集团的或有负债主要为本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供
阶段性连带责任保证担保而形成的。
本集团的部分客户采取银行按揭(抵押贷款)方式购买本集团开发的商品房时，根据银行发放个人
购房抵押贷款的要求，本集团分别为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担
保。该项担保责任在购房客户办妥房产抵押登记手续或预抵押登记手续后解除。
于 2021 年 12 月 31 日，本集团为银行向购房客户发放的抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保
如下：
单位：元 币种：人民币
项目名称 按揭款担保余额
杭州万通中心 140,466.45
新新小镇逸墅 2,253,319.17
新新小镇 120,647.92
合计 2,514,433.54
本集团认为上述担保不会对本集团的财务状况产生重大影响。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 -
经审议批准宣告发放的利润或股利 -
注：2022 年 4 月 14 日，公司拟召开第八届董事会第十六次临时会议暨 2021 年度会议审议通过公
司 2021 年度利润分配预案：本年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。
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2021 年年度报告
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
√适用 □不适用
本集团主要在中国大陆经营房地产开发及销售业务，其主要资产位于中国境内。本集团管理层根
据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度来划分经营分部，本集团管理层定期评价这
些分部的经营成果以决定向其分配资源及评价其业绩。于 2021 年度，本集团原资本运营与管理分
部的分部收入、利润及资产均未满足报告分部确定条件，因此将该分部及其他未满足报告分部确
定条件的分部合并为一个报告分部。
分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制
财务报表时的会计与计量基础保持一致。
(2).报告分部的财务信息
√适用 □不适用
2021 年度分部信息列示如下：
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2021 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 房地产开发与销售 城市运营 其他 分部间抵销 合计
2021 年度
分部营业收入 611,425,183.44 217,726,730.70 - 15,863,840.40 813,288,073.74
分部营业成本 392,504,239.43 145,594,252.06 - 10,784,723.84 527,313,767.65
分部利润 566,751,931.05 -102,007,068.12 -236,854,096.19 - 227,890,766.74
其中：投资损失 529,745,058.56 -543,951.65 -7,554.22 - 529,193,552.69
资产减值利得 6,641,318.08 - -212,467,914.96 - -205,826,596.88
所得税费用 45,134,455.71 2,644,681.81 11,707.91 - 47,790,845.43
净利润 521,617,475.34 -104,651,749.93 -236,865,804.10 - 180,099,921.31
分部资产总额(注) 8,157,177,851.20 3,770,130,593.47 154,200,091.23 1,290,754,665.85 10,790,753,870.05
分部负债总额(注) 904,875,816.16 3,736,627,189.18 40,655,591.70 1,290,754,665.85 3,391,403,931.19
补充信息：
折旧和摊销费用 13,813,217.82 135,206,532.64 3,174,961.42 10,784,723.84 141,409,988.04
利息收入 34,251,762.37 5,971,252.61 1,349,769.83 - 41,572,784.81
利息费用 - 129,711,662.31 - 4,656,507.59 125,055,154.72
当期确认的减值利得(损失) -10,873,238.06 -3,991,743.94 -212,467,914.96 - -227,332,896.96
采用权益法核算的长期股权
-7,078,504.24 -543,951.65 -7,554.22 - -7,630,010.11
投资确认的投资损失
采用权益法核算的长期股权
823,656,775.99 456,048.35 492,445.78 - 824,605,270.12
投资年末余额
长期股权投资及递延所得税
1,616,299,080.49 3,268,269,675.02 3,981,593.91 137,120,060.92 4,751,430,288.50
资产以外的非流动资产
2020 年度分部信息列示如下：
单位：元 币种：人民币
项目 房地产开发与销售 城市运营 其他 分部间抵销 合计
2020 年度
分部营业收入 1,063,533,483.88 257,816,459.11 44,643,181.48 -3,571,127.69 1,362,421,996.78
分部营业成本 584,092,059.09 133,076,218.88 6,576,390.33 - 723,744,668.30
分部利润 238,664,561.92 -59,823,662.26 -22,382,631.14 - 156,458,268.52
其中：投资损失 -11,432,509.99 - - - -11,432,509.99
资产减值利得 44,696,389.60 - -39,987,894.34 - 4,708,495.26
所得税费用 63,144,968.89 10,820,179.15 6,750,471.67 - 80,715,619.71
净利润 175,519,593.03 -70,643,841.41 -29,133,102.81 - 75,742,648.81
分部资产总额(注) 8,771,981,055.58 3,935,540,418.96 190,426,778.42 1,403,168,033.24 11,494,780,219.72
分部负债总额(注) 1,591,199,712.80 3,657,203,117.11 68,140,040.29 1,403,168,033.24 3,913,374,836.96
补充信息：
折旧和摊销费用 4,636,021.15 124,717,850.23 935,177.48 - 130,289,048.86
利息收入 16,914,196.78 3,234,935.89 1,173,946.13 - 21,323,078.80
利息费用 - 137,083,214.16 - - 137,083,214.16
当期确认的减值利得(损失) 53,573,419.26 -1,871.13 -39,987,894.34 - 13,583,653.79
采用权益法核算的长期股权
-8,308,988.38 - - - -8,308,988.38
投资确认的投资损失
采用权益法核算的长期股权
810,735,280.23 - - - 810,735,280.23
投资年末余额
长期股权投资及递延所得税
1,177,567,368.53 3,241,390,861.70 7,551,365.99 - 4,426,509,596.22
资产以外的非流动资产
注：分部资产总额及分部负债总额中不包括递延所得税资产和递延所得税负债。
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
√适用 □不适用
于 2021 年度，本集团无来自其他国家的收入，以及来自单一重要客户的交易收入(2020 年度：无)。
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2021 年年度报告
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
(1) 借款费用
单位：元 币种：人民币
项目 当年借款费用金额 资本化率
存货 - -
当年资本化借款费用小计 -
计入当年损益的借款费用 124,875,258.96
当年借款费用合计 124,875,258.96
(2) 资本管理
本集团资本管理政策的目标是为了保障本集团能够持续经营，从而为股东提供回报，并使其他利
益相关者获益，同时维持最佳的资本结构以降低资本成本。
为了维持或调整资本结构，本集团可能会调整支付给股东的股利金额、向股东返还资本、发行新
股或出售资产以减少债务。
本集团的总资本为合并资产负债表中所列示的股东权益。本集团不受制于外部强制性资本要求，
本集团内部资本管理利用资产负债比率监控资本。
于 2021 年 12 月 31 日及 2020 年 12 月 31 日，本集团的资产负债比率列示如下﹕
2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
资产负债比率 32% 34%
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,251,985,452.72 2,232,661,779.15
合计 2,251,985,452.72 2,232,661,779.15
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2021 年年度报告
应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用
(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 131,747,971.68
1至2年 184,006,947.55
2至3年 714,281,584.51
3 年以上 1,309,878,608.23
合计 2,339,915,111.97
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收关联公司往来款 2,328,045,318.05 2,293,410,906.84
应收其他公司往来款 11,869,793.92 10,122,939.74
备用金 - 823,376.07
合计 2,339,915,111.97 2,304,357,222.65
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失 用损失
期信用损失
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
2021年1月1日余额 - - 71,695,443.50 71,695,443.50
2021年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
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2021 年年度报告
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 13,134,258.84 - 3,099,956.91 16,234,215.75
本期转回 - - - -
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余
13,134,258.84 - 74,795,400.41 87,929,659.25
额
信用损失准备计提情况
单位：元 币种：人民币
2021 年 12 月 31 日
整个存续期预期信 整个存续期预期信用
项目 未来 12 个月
用损失 损失 合计
预期信用损失
(未发生信用减值) (已发生信用减值)
按单项计提信用损失准
1,527,054,967.37 - 811,284,072.24 2,338,339,039.61
备的其他应收款
按组合计提信用损失准
1,576,072.36 - - 1,576,072.36
备的其他应收款
账面余额 1,528,631,039.73 - 811,284,072.24 2,339,915,111.97
信用损失准备 13,134,258.84 - 74,795,400.41 87,929,659.25
账面价值 1,515,496,780.89 - 736,488,671.83 2,251,985,452.72
年末单项金额重大并单独计提信用损失准备的其他应收款：
单位：元 币种：人民币
年末余额
其他应收款(按单位)
其他应收款 信用损失准备 计提比例(%) 计提理由
三亚中体万通奥林匹克置业有
10,009,187.00 10,009,187.00 100.00 (七) 8.(12)
限公司
Vantone Investment 154,483,206.03 64,698,279.02 41.88 注
香河万通 656,712,931.82 13,134,258.64 2.00
合计 821,205,324.85 87,841,724.66 10.70
注：于 2021 年 12 月 31 日，应收子公司 Vantone Investment 余额为人民币 154,483,206.03 元，管
理层根据预计未来款项收回情况，截至本年末已累计对其计提减值准备人民币 64,698,279.02 元。
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他 期末余额
计提
转回 核销 变动
按单项计提信用损失准备 71,695,443.50 16,234,215.75 - - - 87,929,659.25
按组合计提信用损失准备 - - - - - -
合计 71,695,443.50 16,234,215.75 - - - 87,929,659.25
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2021 年年度报告
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
性质 期末余额
比例(%)
1 年以内， 至 2 年，
香河万通 关联方 656,712,931.82 28.07 13,134,258.64
2至3年
北京万通英睿投 2 至 3 年，3 年以
关联方 703,358,000.00 30.06 -
资管理有限公司 上
1 年以内，1 至 2
上海万通新地置
关联方 331,327,533.50 年，2 至 3 年，3 14.16 -
业有限公司
年以上
1 年以内，1 至 2
北京万通龙山天
关联方 186,706,093.21 年，2 至 3 年，3 7.98 -
地置业有限公司
年以上
天津和信发展有 1 年以内， 至 2 年，
关联方 155,319,616.65 6.64 -
限公司 3 年以上
合计 2,033,424,175.18 86.91 13,134,258.64
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
年末其他应收款中应收关联方款项情况详见附注(十七)6、(6)。
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2021 年年度报告
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,069,407,494.00 22,320,900.15 3,047,086,593.85 3,670,773,321.00 313,734,772.38 3,357,038,548.62
对联营、合营企业投资 774,281,433.88 - 774,281,433.88 762,742,211.39 - 762,742,211.39
合计 3,843,688,927.88 22,320,900.15 3,821,368,027.73 4,433,515,532.39 313,734,772.38 4,119,780,760.01
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
减值准备 本期计提 本期减少 减值准备
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
期初余额 减值准备 减值准备 期末余额
北京万置 89,249,229.00 - 89,249,229.00 - 35,144,127.79 - 35,144,127.79 -
北京万通龙山置业有限公司 145,125,682.00 - - 145,125,682.00 - - - -
天津万通时尚置业有限责任公司 166,985,673.00 - - 166,985,673.00 - - - -
天津泰达万通房地产开发有限公
117,492,703.00 - - 117,492,703.00 - - - -
司
北京万通时尚置业有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - - - -
天津生态城万拓置业有限公司 154,271,900.00 - - 154,271,900.00 - - - -
天津和信发展有限公司 848,100,000.00 - - 848,100,000.00 - - - -
北京万通龙山天地置业有限公司 200,000,000.00 - - 200,000,000.00 - - - -
北京万通英睿投资管理有限公司 100,000,000.00 - - 100,000,000.00 - - - -
成都万新新创投资管理有限公司 12,000,000.00 - - 12,000,000.00 8,973,083.74 - - 8,973,083.74
Vantone Investment 5.00 - - 5.00 - - - -
天津中新生态城万通正奇实业有限
50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - - - -
公司
北京正远慧奇投资管理有限公司 5,000,000.00 - - 5,000,000.00 - 5,000,000.00 - 5,000,000.00
北京万通正远置业有限公司 602,000,000.00 - - 602,000,000.00 - - - -
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2021 年年度报告
杭州万慧时尚投资管理有限公司 10,000,000.00 - - 10,000,000.00 - - - -
天津万通宁远置业有限公司 30,000,000.00 - - 30,000,000.00 - - - -
杭州万通时尚置业有限公司 366,731,531.00 - - 366,731,531.00 - - - -
北京绿品雅筑装饰工程有限公司 1,000,698.00 - 1,000,698.00 - - - - -
北京万通新新文化传媒有限公司 30,000,000.00 - - 30,000,000.00 - - - -
北京万通新新教育科技有限公司 - - - - - - - -
云南万智投资有限公司 - - - - - - - -
中融国富 518,615,900.00 - 518,615,900.00 - 269,617,560.85 184,336,076.33 453,953,637.18 -
杭州邦信 124,200,000.00 - - 124,200,000.00 - - - -
万通数字(北京)科技有限公司 50,000,000.00 - - 50,000,000.00 - 8,347,816.41 - 8,347,816.41
香河通金博源企业运营管理服务有
- - - - - - - -
限公司
万通国际城娱科技发展集团有限
- - - - - - - -
公司
万通创新文化产业发展(北京)有限
- 7,500,000.00 - 7,500,000.00 - - - -
公司
合计 3,670,773,321.00 7,500,000.00 608,865,827.00 3,069,407,494.00 313,734,772.38 197,683,892.74 489,097,764.97 22,320,900.15
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 其他综 宣告发放 计提 期末 减值准备期
减少 权益法下确认 其他权 其
单位 余额 追加投资 合收益 现金股利 减值 余额 末余额
投资 的投资损益 益变动 他
调整 或利润 准备
一、合营企业
东方万通(天津)股权投资 -
4,325,369.84 - - -3,174.41 - - - - - 4,322,195.43
基金管理有限公司
万通成长合伙 159,350,946.10 - - 2,914.47 - - - - - 159,353,860.57 -
东方天津合伙 10,315,642.12 - - -34.94 - - - - - 10,315,607.18 -
小计 173,991,958.06 - - -294.88 - - - - - 173,991,663.18 -
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2021 年年度报告
二、联营企业
金通港 17,218,642.45 - - -716,615.84 - - - - - 16,502,026.61 -
金万置 367,535.53 - - 62.17 - 367,597.70
中金佳业 506,001,601.67 - - -944,089.01 - - - - - 505,057,512.66 -
香河万通 18,328,612.90 - - -5,137,964.12 - - - - - 13,190,648.78 -
北京太极通工电子技术有 -
9,897,149.00 - - -411,520.59 - - - - - 9,485,628.41
限责任公司
会同资本 6,936,711.78 - - -1,408,310.17 - - - - - 5,528,401.61 -
北京大唐永盛科技发展有 -
30,000,000.00 20,000,000.00 - 157,954.93 - - - - - 50,157,954.93
限公司
小计 588,750,253.33 20,000,000.00 - -8,460,482.63 - - - - - 600,289,770.70 -
合计 762,742,211.39 20,000,000.00 - -8,460,777.51 - - - - - 774,281,433.88 -
其他说明：
本公司不存在长期股权投资变现的重大限制。
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2021 年年度报告
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
□适用 √不适用
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 160,680,000.00 310,000,000.00
权益法核算的长期股权投资收益 -8,460,777.51 -8,306,853.30
处置长期股权投资产生的投资收益 634,731,988.89 -7,718,204.66
交易性金融资产在持有期间的投资收益 839,725.82 1,700,344.95
处置交易性金融资产取得的投资收益 758,356.16 -
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 3,000,000.00 2,556,889.40
合计 791,549,293.36 298,232,176.39
6、 其他
√适用 □不适用
(1) 货币资金
单位：元 币种：人民币
项目 年末余额 年初余额
库存现金：
人民币 - 774.50
银行存款：
人民币 917,916,069.01 684,037,834.91
其他货币资金：
人民币 2,498,264.68 824,281.94
合计 920,414,333.69 684,862,891.35
于 2021 年 12 月 31 日，本公司无受到限制的货币资金(2020 年 12 月 31 日：无)。
(2) 其他非流动金融资产
单位：元 币种：人民币
项目 年末余额 年初余额
权益工具投资 321,124,143.20 251,127,777.89
私募基金投资 139,522,504.00 70,833,589.26
合计 460,646,647.20 321,961,367.15
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2021 年年度报告
(3) 资产减值损失
单位：元 币种：人民币
项目 本年发生额 上年发生额
长期股权投资减值损失 197,683,892.74 48,960,978.08
合计 197,683,892.74 48,960,978.08
(4) 现金流量表补充资料
单位：元 币种：人民币
补充资料 本年发生额 上年发生额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 594,439,225.15 215,630,991.14
加：资产减值利得(损失) 197,683,892.74 48,960,978.08
信用损失利得(损失) 16,234,215.75 -10,934,998.65
固定资产折旧 712,232.36 407,620.42
无形资产摊销 - 207,795.02
公允价值变动收益 -81,864,301.87 -27,373,975.23
资产处置收益 11,559.19 -5,675.56
投资收益 -791,549,293.36 -298,232,176.39
递延所得税资产减少(增加) -2,875,283.56 -
经营性应收项目的减少(增加) -122,095,096.95 746,187,972.28
经营性应付项目的减少 -21,910,838.76 -819,556,936.03
经营活动产生的现金流量净额 -216,213,689.31 -144,708,404.92
2．现金及现金等价物净变动情况：
现金及现金等价物的年末余额 920,414,333.69 684,862,891.35
减：现金及现金等价物的年初余额 684,862,891.35 1,318,138,258.88
现金及现金等价物净增加(减少)额 235,551,442.34 -633,275,367.53
(5) 重大关联交易情况
(a) 提供劳务的关联方交易
单位：元 币种：人民币
关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额
租赁服务、管理服
香河万通 400,150.83 7,050,404.92
务及财务顾问费
阳光正奇 管理服务费 - 366,600.00
合计 400,150.83 7,417,004.92
(b) 接受劳务的关联方交易
单位：元 币种：人民币
关联方 关联方交易内容 本年发生额 上年发生额
万通控股 商标注册费 182,264.15 -
合计 182,264.15 -
(c) 关联方担保情况
于 2018 年 5 月 16 日，本公司董事会第七届第三次临时会议审议批准了《关于公司为全资子公司
天津和信发展有限公司拟向浙商银行股份有限公司天津分行申请贷款人民币 8 亿元提供连带责任
保证担保的议案》，本公司为天津和信发展有限公司向浙商银行股份有限公司天津分行申请贷款
提供连带责任保证担保，截至 2021 年 12 月 31 日，提供担保的贷款余额为人民币 5.5 亿元(2020
年 12 月 31 日：人民币 6.00 亿元)。
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2021 年年度报告
(d) 资金拆借
公司统一管理与调度集团内资金。各子公司根据开发项目进展情况，向公司拆借项目开发所需资
金，本年度公司向其子公司拆出的资金为人民币 142,127.17 万元(上年度：人民币 88,389.08 万元)，
本年度子公司偿还的资金为人民币 127,176.46 万元(上年度：人民币 124,425.84 万元)。
(6) 关联方应收应付款项
(a) 应收关联方款项
单位：元 币种：人民币
项目 年末金额 年初金额
关联方
名称 账面余额 信用损失准备 账面余额 信用损失准备
香河万通 656,712,931.82 13,134,258.64 717,100,651.50 -
北京万通英睿投资管理有限公司 703,358,000.00 - 703,358,000.00 -
上海万通新地置业有限公司 331,327,533.50 - 307,327,533.50 -
北京万通龙山置业有限公司 186,706,093.21 - 186,500,694.65 -
Vantone Investment 154,483,206.03 64,698,279.02 158,098,321.91 61,598,321.71
北京正远慧奇投资管理有限公司 119,711,789.81 - 115,711,789.88 -
天津和信发展有限公司 155,319,616.65 - 94,569,616.65 -
金通港 9,873,140.65 - 4,548,715.28 -
天津富铭置业有限公司 2,000,000.00 - 2,000,000.00 -
其他
香河通金博源企业运营管理服务
应收 6,450,000.00 - 2,000,000.00 -
有限公司
款
成都万新新创投资管理有限公司 1,086,939.61 - 1,086,939.61 -
北京万通新新教育科技有限公司 537,672.45 - 537,672.45 -
北京万置 不适用 - 370,000.00 -
山东万通中融房地产开发有限公
100,000.00 - 100,000.00 -
司
山东万通商业运营管理有限公司 100,000.00 - 100,000.00 -
中金佳业 258,394.32 - 971.41 -
万通创新文化产业发展（北京）
20,000.00 - -
有限公司
合计 2,328,045,318.05 77,832,537.66 2,293,410,906.84 61,598,321.71
(b) 应付关联方款项
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 年末金额 年初金额
天津万通时尚置业有限责任公司 - 180,169,966.28
天津生态城万拓置业有限公司 166,453,721.62 169,353,721.62
北京万通时尚置业有限公司 - 156,929,564.11
北京万通正远置业有限公司 - 146,880,819.65
中融国富 - 48,721,318.98
北京万通龙山天地置业有限公司 27,366,491.36 27,366,491.36
其他应付款
杭州万慧时尚投资管理有限公司 - 10,000,000.00
金通港 - 77,947.00
北京广厦富城置业有限公司 109,911,805.88 -
天津泰达万通房地产开发有限公司 130,000,000.00 -
成都万通时尚置业有限公司 19,794,601.44 -
天津中新生态城万通正奇实业有限公司 109,794,601.44 -
合计 563,321,221.74 739,499,829.00
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2021 年年度报告
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 41,205,368.63
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
3,325,741.54
定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
82,622,658.03
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的
损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当
期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 5,797,095.21
其他符合非经常性损益定义的损益项目 -810,942.67
减：所得税影响额 33,292,630.19
少数股东权益影响额 314,352.13
合计 98,532,938.42
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 2.63 0.0946 不适用
扣除非经常性损益后归属于公司
1.23 0.0442 不适用
普通股股东的净利润
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2021 年年度报告
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：王忆会
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 14 日
修订信息
□适用 √不适用
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