证券代码：600246 证券简称：万通发展 公告编号：2022-048
北京万通新发展集团股份有限公司
关于上海证券交易所对公司 2021 年年度报告
信息披露监管工作函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
1、关于商誉减值：自 2019 年起，因国家相继出台的相关政策导致房地产信
托规模下降，房地产企业对融资顾问业务需求降低，中融国富的业务拓展受限；
且受新冠疫情影响，万普私募基金管理人资格备案、中融国富私募基金管理人重
大事项变更备案尚未完成，导致 2019 年后中融国富业绩持续下滑，公司在经过
商誉减值测试后，2019-2021 年累计计提商誉减值 4.82 亿，公司认为计提商誉减
值具有合理性。“万普私募”基金管理人资格备案尚在推进过程中，最终能否完
成备案及完成时间尚存在不确定性。
2、关于存货减值：截至 2021 年末，公司存货账面余额为 13.43 亿元，较上
年同期减少 45.69%，公司主要存货为房地产开发产品。公司存货项目均位于一
线及新一线城市，主要可售物业类型去化情况平稳，公司开发产品项目的可变现
净值可覆盖存货余额，存货减值计提具备合理性和充分性。
3、关于投资性房地产：2021 年公司投资性房地产期末余额为 41.14 亿元，
主要包括北京万通中心、天津万通中心、上海万通中心及杭州未来科技城公司投
资性房地产均位于一线及新一线城市核心商务区，周边物业单价均高于投资性房
地产的账面单价，公司未对投资性房地产计提减值准备具备合理性。
公司抵押投资性房地产借款均为长期经营性物业贷款，但抵押状态不会对抵
押物业的日常经营产生影响，经营集团总体资金充裕且贷款仍未到期，资产抵押
状态不会对公司生产经营和业务发展造成不利影响。
4、关于长期股权投资：2021 年公司长期股权投资期末余额为 8.25 亿元，主
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要系对合营、联营企业（包括但不限于中金佳业、金通港、香河万通等）的投资，
公司合营及联营企业的开发项目前景可期，预计可收回金额高于长期股权投资账
面金额，故公司长期股权投资减值准备不存在计提不充分、不及时的情形。
5、资金及往来款项：2021 年，公司货币资金期末余额为 26.44 亿元，有息
负债合计 22.20 亿元，占总资产之比分别为 24.35%、20.44%。主要系受新冠疫情
影响，公司预计未来销售回款及租金收入存在较大不确定性，且公司正处于战略
转型、布局新产业的关键阶段，在积极寻找新的业务方向和优质项目，需要储备
转型所需的并购资金，因此将货币资金维持在较高的水平，以更好地应对公司未
来日常经营及发展需求。
6、应收款的可收回性：2021 年，公司其他应收款期末账面余额为 8.57 亿元，
主要包括应收关联公司往来款，占比超 8 成，本期合计计提减值准备为 1,862.38
万元。主要系受新冠疫情影响，公司联营公司香河万通房地产开发有限公司（以
下简称“香河万通”）项目开发进度较原计划有所延后，香河万通其他应收款后
续收回时间尚存在不确定性，公司将密切关注香河万通项目开发进展及其他应收
款收回情况。
7、预付款项：2021 年公司预付款项期末余额为 3.86 亿元，主要是预付北京
市土地整理储备中心怀柔区分中心，其与公司、控股股东不存在关联关系。按照
近年怀柔区土地招拍挂价格估算，怀柔新城庙彩项目土地价值足够覆盖万通龙山
上述款项余额，待怀柔新城庙彩项目土地上市交易后，可与土储中心进行结算，
不存在减值风险，未对上述款项计提减值具备合理性。
敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。
北京万通新发展集团股份有限公司（以下简称“公司”或“万通发展”）于
2022 年 5 月 19 日收到上海证券交易所《关于北京万通新发展集团股份有限公司
2021 年年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2022】0437 号，以下简称
“工作函”）。公司收到工作函后高度重视，与年审会计师事务所对工作函中提出
的问题进行了逐项核查确认，现就有关情况回复如下：
一、关于商誉减值
1.公告显示，2017 年公司合计以 50061.59 万元人民币收购中融国富投资管
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理有限公司（以下简称中融国富或标的公司）100％股权，确认初始商誉 4.82 亿
元。标的公司承诺 2017 年－2019 年三年实现净利润分别不低于 5428.93 万元、
6206.35 万元、7272.87 万元（合计约 1.89 亿元），承诺期届满，中融国富完成业
绩承诺。但公司分别于 2019 年、2020 年、2021 年对中融国富计提商誉减值准备
为 2.29 亿元、3998.79 万元、2.12 亿元，截至 2021 年末，公司账面商誉为 0。根
据前期公告，中融国富主要从事资产管理业务，包括私募股权投资、房地产顾问
咨询及房地产项目管理等。请公司补充披露：（1）公司收购中融国富后的经营开
展及相关业绩的主要变化情况，包括但不限于投资的项目情况、底层资金去向、
收益确认依据及结算情况等，并结合会计准则的相关要求，核实标的资产在业绩
承诺期内业绩确认的审慎性和准确性；（2）结合中融国富收购前后经营环境及投
资、管理项目的变化情况等，分析公司 2019 年度后商誉减值测试相关参数选取
与前期的差异，并在此基础上进一步说明标的公司在业绩承诺期满后大额计提
商誉减值的原因及合理性。请年审会计师发表意见。
公司回复：
（1）公司收购中融国富后的经营开展及相关业绩的主要变化情况：
中融国富近年来业务主要集中于为客户融资提供财务顾问服务和股权投资
基金管理等金融服务，服务企业均属于房地产开发行业。
中融国富主营业务主要分为两种类型：（1）财务顾问业务，中融国富利用自
身丰富的行业经验和专业的投资团队为相关机构提供咨询服务并收取一定费用；
（2）基金管理业务，中融国富通过发行相关基金产品，为投资者提供资产保值
增值服务并收取基金管理费。公司收购中融国富后，中融国富业务范围和经营模
式没有发生变化。
公司收购中融国富后，中融国富业绩主要变化情况如下：
人民币万元
2017 年收购
利润表摘要 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
后剩余期间
营业收入 8,160 15,974 22,127 4,464 -
营业成本 509 2,505 3,799 658 -
税金及附加 62 114 182 29 -
管理费用 682 1,814 2,530 1,160 308
净利润（亏损） 6,694 9,672 11,092 2,003 (248)
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对于财务顾问业务，中融国富负责在贷前、贷中和贷后各环节向客户提供一
揽子投融资咨询服务，协助客户取得并管理融资，中融国富按照在接受服务期限
内客户的融资规模及服务费率收取财务顾问费。中融国富不参与具体信托产品的
资金募集和底层资金投放，资金在信托募集后由信托公司进行投后管理工作。中
融国富依据与客户签订的金融服务合同确定服务费率，以认购信托产品金额（即
项目规模）为基数，在客户融资事项达成后，获取相应的财务顾问分成，在整个
放款期间内确认财务顾问服务收入，在合同约定的时间内进行结算。
对于基金管理业务，中融国富作为基金管理人，对存续基金产品按照认缴基
金规模和固定费率收取基金管理费。中融国富依据已签订的基金管理协议，以实
际或认缴（按协议约定）的基金规模为基数及约定的基金管理费率计算并确认年
管理费收入，在合同约定的时间内进行结算。
中融国富在业绩期内按照《企业会计准则第 14 号—收入》要求，在提供劳
务收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益很可能流入企业，交易的完工程
度能够可靠地确定，交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量时，确认提供
劳务收入的实现。中融国富于资产负债表日按照完工百分比法确认提供的劳务收
入。劳务交易的完工进度按已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例确定。
中融国富自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部于 2017 年修订的《企业会计准则
第 14 号—收入》。如前所述，对于财务顾问业务，中融国富负责在贷前、贷中和
贷后各环节向客户提供一揽子投融资咨询服务，协助客户取得并管理融资。对于
基金管理业务，中融国富作为基金管理人，对存续基金产品按照认缴基金规模和
固定费率收取基金管理费。客户在中融国富履约的同时即取得并消耗中融国富履
约所带来的经济利益，因此，中融国富提供的财务顾问业务和基金管理业务均属
于在某一时段内履行的履约义务，中融国富在履行履约义务的期间按照履约进度
确认收入。财务顾问业务履约进度按照融资进度、实际放款情况及融资方资金占
用天数确定，根据融资方资金占用天数占融资方整体融资周期，在半年末或年末
时点进行收入确认并结算。基金管理业务的履约进度按照基金管理服务服务天数
占服务期总天数的比例予以确定。
公司收购中融国富后，中融国富主要项目确认收入以及结算情况如下：
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人民币万元
2017 年收购
项目名称 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
后剩余期间
国富汇金(天津)投资管理合伙企业 2,553 3,805 3,349 - -
嘉华东方控股(集团)有限公司 - 2,524 2,524 - -
西双版纳国际旅游度假区开发有限公司 - 686 5,668 509 -
天津融创元浩置业有限公司 - 3,647 5,341 436 -
哈尔滨万达城投资有限公司 - - 2,750 290 -
哈尔滨中农批置业有限公司 - 3,342 78 - -
广州万达文化旅游城投资有限公司 - - 1,708 2,873 -
杭州融屹置业有限责任公司 - - 170 221 -
泰融汉新(天津)投资管理合伙企业(有限合伙) 9 216 207 - -
漳州玮隆房地产开发有限公司 - 1,434 179 - -
上海景龙物业服务有限公司 - - 144 106 -
中融国际信托有限公司 2,436 - - - -
上海寓胜企业管理咨询合伙企业(有限合伙) 2,830 - - - -
北京中基信和置业有限公司 155 - - - -
国富汇兴(天津)投资管理合伙企业(有限合伙) 177 309 - - -
北京阳光正奇投资管理有限公司 - - - 16 -
合计 8,160 15,963 22,118 4,451 -
当期已结算金额 8,160 15,963 22,118 4,451 -
已结算金额占收入百分比 100% 100% 100% 100% -
经核实，标的资产在承诺期内的收入确认具备审慎性和准确性。
（2）结合 2019 年度后商誉减值测试所选取的重要参数与前期的变化分析商
誉减值原因及合理性
公司聘请外部评估机构北京中同华资产评估有限公司对 2019 年末、2020 年
末和 2021 年末商誉所在资产组价值进行评估并出具评估报告。公司采用预计未
来现金流量现值法估算包含商誉的资产组可收回金额，以预测的经营性现金净流
量为基础，采用税前折现率折现，得出其可收回金额。当可收回金额低于资产组
账面金额时，对商誉计提减值损失。
商誉减值测试所选取的重要参数及变化情况：
2019 年、2020 年及 2021 年商誉减值测试涉及的估算方法、参数选取及测算
过程与前期保持一致，在评估时均采用了现金流量折现的方法，并对重点指标，
如预测期（5 年）及稳定期（超过 5 年的现金流量采用稳定的永续现金流）收入
增长率、税前折现率的预测方法保持一致。2019 年、2020 年及 2021 年度主要参
数、假设、指标对比如下：
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人民币万元
有关参数 2019 年减值测试 2020 年减值测试 2021 年减值测试
预测期营业收入合计 54,666 32,080 8,685
稳定期营业收入 10,684 7,630 2,032
-45%，-8%，-11%， -21%，91%，1%， 不适用(注)，130%，
预测期收入增长率
3%，3% 9%，3% 3%，3%，1%
稳定期收入增长率 0.00% 0.00% 0.00%
税前折现率 18.73% 16.50% 17.58%
商誉减值金额 22,963 3,999 21,247
注：因 2021 年中融国富未实现收入，2022 年收入增长率不具可比性，不适用；2022 年预测收入为人民币 821.41 万元。
1）预测期收入增长率变化原因：
历史数据显示，中融国富收入构成中，财务顾问收入占主导地位，而财务顾
问收入主要依托中融国富所推介的房地产信托规模。
2016 年以来，随着地产去库存和棚改货币化推进，大量房地产企业进入跨
越式发展阶段，拿地热情高涨，资金需求巨大，房地产融资行业相应进入爆发式
增长，房地产信托规模迎来大规模增长。在此背景下，公司收购中融国富后，中
融国富收入逐年增长。
2019 年 5 月，银保监会出台《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”
工作的通知》（银保监发[2019]23 号），主要目的为抑制地价快速上涨，防止土地
市场过热，影响房地产市场稳定，自此，房地产行业融资进入了严监管阶段。房
地产信托资金规模、业务模式监管趋严，导致房地产信托计划咨询业务受到政策
及市场的影响，无法为中融国富提供长期竞争力，中融国富的业务拓展情况受限。
中融国富 2019 年主要通过履行以往年度签约的存续项目获得收益，虽然完成了
当年业绩承诺，但是由于受到上述新出台政策的影响，新增项目落地难度加大，
2019 年没有新增落地项目，因此 2019 年末公司预测中融国富预测期收入将首次
出现负增长率，并预计随市场转暖在预测期后期收入增长率有望回正并保持稳定。
2020 年起，财务顾问业务受到宏观政策和市场变化影响越发明显，无新增
项目落地。中融国富将业务重心转移至私募基金管理方向，为充分利用中融国富
在地产、金融行业储备的项目资源、积累的投资管理经验，于 2020 年 12 月中融
国富与普牧投资(珠海)有限公司签订不可撤销的“股东协议”，协议约定双方合
资成立新公司“万普私募基金管理(北京)有限公司”（以下简称“万普私募”），
双方通过合资公司发起设立一只或多只私募股权投资基金，协议内容包含：合作
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基金预计包括科技产业孵化基金、不动产投资基金、并购基金、类 REITS 基金
等类型。预计 2021 年、2022 年分别完成私募股权投资基金总募集额人民币 60 亿
元、人民币 72 亿元，万普私募作为基金管理人，拟按合作基金认缴出资额的 1.5%-
2%/年收取基金管理费。2020 年末，公司预计完成种子项目池资产筛选，将优质
资产注入基金并发行首期 REITS 或其他基金产品，并依照股东协议约定时间节
奏完成基金产品资金募集。万普私募于 2021 年 1 月 25 日如期完成公司设立，参
考正常基金备案进度，预计可于 2021 年上半年完成基金备案，2021 年二季度发
行基金产品并按照认缴基金份额向基金普通合伙人收取基金管理费，中融国富作
为股东可以通过万普私募分红获得现金流入。因此，于 2020 年末，公司预计中
融国富将在预测期实现收入增长，预测期经营性现金流情况随之好转。
2021 年，受新冠疫情影响，万普私募基金管理人资格备案、中融国富私募基
金管理人重大事项变更备案尚未完成，同时，央行和住建部限制开发商融资的“三
道红线”政策正式开始执行、房地产信托规模持续萎缩，导致中融国富、万普私
募 2021 年度未实现新增业务收入，同时中融国富的存量业务均已在以前期间到
期，最终中融国富 2021 年未实现收入。2021 年末，公司预计 2022 年万普私募
基金管理人资格备案情况有望好转，但中融国富自身的基金管理人重大事项变更
备案不确定性依然较大，具体分析如下：
（a）基金管理人备案对基金管理业务的影响
2021 年，万普私募按照基金业协会备案要求提交备案材料，与外聘律师积极
配合解决基金业协会反馈的基金备案问题，其中股权穿透及审查要求较为严格，
受新冠疫情影响，股东双方资料筹备过程较长，至 2021 年末，万普私募基金管
理人备案仍未取得实质性进展，无法正常开展私募基金发行及管理业务，公司将
积极推进万普私募基金管理人资格备案及项目储备事项。
而中融国富自身的基金管理人重大事项变更备案面临主要出资人所从事的
房地产业务与私募基金业务相冲突的问题，为解决此问题，公司于 2021 年 9 月
将中融国富股权转让给全资子公司北京正远慧奇投资管理有限公司(以下简称
“正远慧奇”)，该公司经营范围与中融国富私募基金不存在业务冲突，截至 2021
年末，私募基金管理人重大事项变更备案仍在积极推进过程中，中融国富仍无法
开展新增基金发行及管理业务。公司在进行商誉减值测试的收入预测时，因中融
国富私募基金管理人重大事项变更备案进展不确定性较大，未考虑此部分业务产
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生的收入。
（b）宏观环境对财务顾问业务的影响
中融国富财务顾问业务主要依托地产信托业务，2021 年地产信托业务存量
收入不确定性进一步增加，新业务难以落地。具体原因包括：于 2021 年 1 月 1
日，央行和住建部限制开发商融资的“三道红线”政策正式开始执行，房地产企
业拿地规模大幅下降，拿地阶段融资规模随之收紧，地产类信托规模萎缩。地产
类信托规模下降的同时，信托融资行业竞争加剧。
上述原因导致中融国富 2021 年经营业绩较利润预测显著下降，无新业务落
地，故公司在 2021 年末全额计提商誉减值准备。
2）税前折现率变化原因
税前折现率的主要参数如下：
有关参数 2019 年 2020 年 2021 年
无风险利率(Rf) 4.10% 4.08% 3.41%
股权市场风险溢价(ERP) 6.62% 6.33% 6.82%
贝塔系数(β) 1.1179 1.1429 1.0222
特定风险报酬率(Rs) 5.00% 4.50% 5.00%
债权收益率(Rd) 4.15% 3.85% 4.18%
无风险利率(Rf)通过同花顺 iFinD 在沪、深两市选择从评估基准日至国债到
期日剩余期限超过 10 年期的公开交易国债，取筛选出的所有国债到期收益率的
平均值得出。
股权市场风险溢价(ERP)利用中国证券市场指数的历史风险溢价数据计算得
出。
贝塔系数(β)参考可比上市公司 β 值及其财务杠杆影响计算得出。
特定风险报酬率(Rs)根据当前宏观经济状况、行业面临的经营风险综合判断
得出。
债权收益率(Rd)参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率
(LPR)。
2020 年税前折现率为 16.50%，较 2019 年税前折现率有所下降。原因为公司
在确定税前折现率时参考的主要参数无风险利率、股权市场风险溢价、特定风险
报酬率以及债权收益率较 2020 年均有所下降所致。
2021 年税前折现率为 17.58%，较 2020 年税前折现率有所上升。原因为公司
在确定税前折现率时参考的主要参数股权市场风险溢价、特定风险报酬率以及债
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权收益率较 2020 年均有所上升所致。
2021 年商誉减值计算表
人民币万元
预测数据
项目/年度
2022 2023 2024 2025 2026 稳定期
一、营业收入 821 1,887 1,943 2,002 2,032 2,032
减：营业成本 239 266 271 277 283 283
营业税金及附加 2 13 13 14 14 14
管理费用 1,027 1,062 1,084 1,101 1,118 1,118
财务费用 1 1 1 1 1 1
二、税前利润 （447） 546 574 609 617 617
加：折旧摊销 1 1 2 2 2 2
三、经营现金净流量 （446） 546 575 610 618 618
减：资本性支出 - 5 - - 5 2
营运资金增加（减少） （123） （104） （4） （11） （4）
净现金流 （322） 648 581 624 620 619
折现年限 1 2 3 4 5 5
折现率 17.58% 17.58% 17.58% 17.58% 17.58% 17.58%
折现系数 0.9222 0.7843 0.6671 0.5673 0.4825 2.7446
权益现金流现值 （297） 508 388 354 299 1,699
可收回金额 A 2,951
资产组价值 B 24,198
商誉减值计提金额
21,247
C=B-A
综合上述宏观环境和市场变化对 2019 年度后商誉减值测试相关参数的影响，
公司在业绩承诺期满后计提商誉减值具备合理性。
年审会计师意见：
基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们认为万通发展上
述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报表审计过程中了
解的信息一致。
二、关于经营及投资质量
2.报告期末，公司存货账面余额为 13.43 亿元，均为房地产开发产品，本期
计提存货跌价准备 49.05 万元。与上年同期相比，本期存货减少 45.69％，主要
系本期正常销售结转、将部分存货转入投资性房地产科目核算及处置子公司致
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合并范围变更致存货减少所致。报告期末，公司投资性房地产账面价值 41.14 亿
元，其中 34.06 亿元因用于抵押取得借款而受限，本期未对投资性房地产计提减
值准备。请公司补充披露：（1）房地产开发产品对应的主要项目情况，包括但不
限于所在区域、建成时间、去化情况和价格变化等，并在此基础上分析公司相关
减值计提的合理性和充分性；（2）本期自存货转入投资性房地产的项目情况，包
括对应金额、用途及运营情况等，并结合投资性房地产对应的具体项目运营和收
益的变化、所在区位等分析公司未对投资性房地产进行减值的原因；（3）公司抵
押投资性房地产借款的基本情况，包括借款主体及其与上市公司的关联关系、借
款金额、利率、期限等，并说明相关抵押受限对公司运营相关资产的影响。请会
计师发表意见。
公司回复：
（1）2021 年 12 月 31 日，公司房地产开发产品对应的主要项目情况如下：
人民币万元
累计 价格变化 存货跌价
项目名称 竣工时间 所在区域 余额
去化率 (2021 年对比 2020 年) 准备余额
怀柔万通新新家园
2017 年 12 月 北京 71.69% 未变化 57,087 -
(怀柔杨家园项目)
写字楼涨幅 3%
杭州万通中心 2014 年 9 月 杭州 89.89% 19,066 2,223
商铺降幅 1%
杭州万通时尚公馆 2017 年 12 月 杭州 74.54% 商铺降幅 2% 17,233 -
天津万通新新逸墅 2015 年 11 月 天津 89.10% 降幅 6% 13,474 -
天津万通金府国际 2014 年 11 月 天津 90.84% 降幅 1% 10,083 3,685
北京天竺新新家园 2015 年 12 月 北京 99.69% 涨幅 6%（注） 8,641 -
住宅 99.29%
天津新城国际 2010 年 9 月 天津 未变化 3,750 778
车位 78.68%
住宅 99.92%
天津上游国际 2011 年 10 月 天津 未变化 1,557 877
车位 81.74%
新新小镇 2008 年 8 月 北京 98.98% 未变化 1,381 -
住宅 100%
天津万通华府 2015 年 11 月 天津 未变化 1,047 597
车位 88.94%
成都红墙国际 2012 年 10 月 成都 99.30% 未变化 377 147
成都金牛新都会 2013 年 9 月 成都 99.32% 未变化 370 163
新新小镇逸墅 2013 年 12 月 北京 99.35% 未变化 249 -
合计 134,315 8,470
注：成交产品带部分装修，成交价格略有涨幅。
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公司遵循企业会计准则的规定，期末存货按成本与可变现净值孰低计价，对
存货采取的减值测试方式、测试过程、重要参数选取等与以前年度保持一致。可
变现净值的确定方法：对于开发产品，以该产品的预计售价减去估计的销售费用
和相关税费后的金额确定其可变现净值。其中售价参考当期已签署销售合同的销
售价格、周边楼盘价格或外部评估机构的评估结果等；销售费用及相关税费参考
已售项目实际发生的销售费用及相关税费。
主要存货项目分析如下：
1）怀柔杨家园项目
怀柔杨家园项目位于北京市怀柔区杨家园，于 2017 年 12 月竣工，总建筑面
积 12.65 万平方米，截至 2021 年 12 月 31 日累计去化率 71.69%，剩余存货主要
包括商品住宅、商业及车位等。
公司聘请了北京中同华资产评估有限公司出具了《怀柔杨家园项目存货-开
发产品减值测试评估项目资产评估报告》（中同华评报(2022)第 020346 号）。根
据评估报告，项目周边类比物业销售情况如下：
均价
项目名称 产品类型 项目位置
（元/平方米）
馥郁苑 二手住宅 怀柔迎宾路环岛东南角 34,000.00
杨家园小区 二手住宅 怀柔迎宾路 32,000.00
潘家园小区 二手住宅 怀柔滨湖北街 1 号 33,000.00
北科建水岸雁栖观澜墅 新房 怀柔雁栖镇京加路雁栖桥西北 500 米处 36,000.00
北京建工璟玥林汐 新房 怀柔杨宋镇和平路北京电影学院西侧 33,000.00
越秀天恒怀山府 新房 怀柔红螺寺路天恒半山世家西北门 36,000.00
怀柔京密路辅路与怀杨路交叉口东
翡翠华庭 商业 28,000.00
100m
京北大世界 商业 怀柔区府前街 14 号 28,333.00
怀柔城区-(怀柔)青春路与滨湖南街交汇
新贤家园 车位 200,000.00
东北口
结合市场价格变动趋势及项目周边类比物业销售情况，怀柔杨家园项目商品
房售价维持 3.3-3.8 万元/平米范围内。截至 2021 年 12 月 31 日，怀柔杨家园项
目存货可变现净值为人民币 58,526.37 万元，高于存货账面价值人民币 57,086.80
万元。
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2）杭州万通中心
杭州万通中心项目位于浙江省杭州市拱墅区，于 2014 年竣工，总建筑面积
14.12 万平米，截至 2021 年 12 月 31 日累计去化率 89.89%，剩余存货主要为 E
幢写字楼、商业及车位。
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对杭州万通中心 2021 年末剩
余存货出具的可变现净值评估报告(F/BJX/2112/2063/LZ/JH)，项目周边类比物业
销售及租赁情况如下：
结合杭州写字楼市场变化情况及周边类比物业销售及租赁情况，杭州万通中
心写字楼销售价格维持在人民币 2.0-2.3 万/平方米范围内。截至 2021 年 12 月 31
日，该项目存货可变现净值为人民币 20,460.00 万元，高于存货账面价值人民币
19,066.33 万元。
3）天津万通新新逸墅
天津万通新新逸墅项目位于天津中新生态城中天大道与和定路交口，于
2015 年 11 月竣工，总建筑面积 16.08 万平方米，截至 2021 年 12 月 31 日累计去
化率 89.10%，项目一期已基本售罄，项目二期剩余存货主要包括叠拼别墅、联
排别墅及洋房等。
项目周边类比竞品销售情况如下：
项目名称 产品 单品面积（平米） 均价（元/平米）
中加生态示范区 叠拼 135-146 16,000-18,000
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洋房 100/115/130 13,200
景和苑 联排（双拼） 275 16,500
洋房 98/115/140 13,500
红星天铂湾
叠拼 128/147 14,200 -18,000
新城金樾府 洋房 89/99/110 13,500
叠拼 125/135 17,500
中建海纳府
联排 150 19,500
联发静湖 叠拼 143 14,700
洋房 108 14,000
新城樾府
联排 182 19,000
考虑项目周边竞品投放和销售情况，天津新新逸墅项目 2021 年叠拼别墅价
格有所下降，销售均价较 2020 年降幅 6%，叠拼别墅销售均价范围为 1.6-1.7 万
元/平方米。截至 2021 年 12 月 31 日，天津新新逸墅项目存货可变现净值为人
民币 17,492.60 万元，高于存货账面价值人民币 13,489.76 万元。
4）其他项目
公司其他存货项目均位于一线及新一线城市，大部分项目处于尾盘阶段，主
要可售物业类型去化情况平稳，累计去化率整体良好，市场价格维持整体平稳态
势，项目销售结算利润率较为稳定，符合公司预期。且各楼盘均在较早期间拿地、
开发及建设，存货成本较低。
因此，公司开发产品项目的可变现净值可覆盖存货余额，存货减值计提具备
合理性和充分性。
（2）本期自存货转入投资性房地产的项目情况：
杭州未来科技城项目地块位于杭州市余杭区景兴路与东莲街交叉路口，系杭
州余杭区未来科技城 CBD 核心位置。该项目于 2015 年 3 月开工建设，写字楼部
分于 2018 年 1 月竣工，建筑面积 3.85 万平方米，写字楼账面价值人民币 50,458.96
万元，公司原计划将写字楼作为存货进行对外出售。
2021 年，公司出于战略转型、提高资产使用效率考虑，将杭州未来科技城项
目写字楼运营计划由出售改为出租，项目所属的杭州邦信公司董事会于 2021 年
5 月作出决议，该物业自董事会作出决议当月开始对外出租，根据企业会计准则
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要求，该物业自存货转入投资性房地产科目。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司投资性房地产情况如下：
周边可比物业
出租率 账面净值 账面单价
项目名称 经营业态 售价
(%) （万元） (万元/平米)
(万元/平米)
北京万通中心 写字楼商业 79 47,552 1.35 4.8-5.0
天津万通中心 写字楼商业 69 134,098 1.43 2.0-2.4
上海万通中心 写字楼商业 59 180,124 2.25 3.0-4.0
杭州未来科技城 写字楼商业 70 49,609 1.29 1.6-2.0
合计 411,383
公司投资性房地产均位于一线及新一线城市核心商务区，交通便利，各类商
业配套齐全，租户多为行业领军及 500 强企业。虽受新冠疫情影响，出租率略有
下降，但租户承租稳定。参考周边可比物业售价区间，周边物业单价均高于投资
性房地产的账面单价，因此，公司未对投资性房地产计提减值准备。
（3）截至 2021 年 12 月 31 日，公司抵押投资性房地产借款的基本情况如
下：
人民币万元
与上市公司关 受限物业
借款主体 授信金额 借款余额 借款起始日 借款到期日 利率 抵押物业信息
联关系 账面净值
北京万通中心 D
北京万通时尚
全资子公司 100,000 73,000 2016/11/11 2026/11/11 4.90% 座 部 分 抵 押( 不 44,402
置业有限公司
含车库)
天津和信发展 天津万通中心
全资子公司 80,000 55,000 2018/6/12 2028/6/12 6.86% 116,081
有限公司 抵押(不含车库)
上海万通新地 上海万通中心
全资孙公司 100,000 93,326 2018/11/09 2033/11/8 4.90% 180,124
置业有限公司 抵押
合计 280,000 221,326 340,607
公司抵押投资性房地产借款均为长期经营性物业贷款，银行按照抵押物业评
估价值及抵押率确定授信金额，公司按照抵押物业账面净值确定所有权受限制的
资产期末余额。
公司按贷款合同按期归还借款，于 2021 年度归还本息合计人民币 24,465 万
元。2021 年综合年利率 5.4%。以上资产虽处于抵押状态，未经银行书面同意不
得出售、再抵押，但抵押状态不会对上述物业的日常经营产生影响，经营集团总
体资金充裕且上述贷款仍未到期，因此，上述资产抵押状态不会对公司生产经营
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和业务发展造成不利影响。
年审会计师意见：
基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们认为万通发展上
述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报表审计过程中了
解的信息一致。
3.年报显示，2021 年公司长期股权投资期末余额为 8.25 亿元，主要系对合
营、联营企业的投资。2020 年、2021 年对联营企业的投资损益分别为－831.03
万元、－761.93 万元，近两年公司均未对涉及合营、联营企业的长期股权投资计
提减值准备。其中，对香河万通房地产开发有限公司（以下简称香河万通）的长
期股权投资，在 2020 年对其他综合收益调减 818.35 万元、2021 年确认投资损失
375.28 万元。请公司结合相关联营企业的经营及财务状况等，补充披露报告期未
对相关长期股权投资计提减值的合理性，是否存在计提不充分、不及时的情形。
请会计师发表意见。
公司回复：
公司合联营企业主要信息如下：
人民币万元
2020 年度 2021 年度
2020 年 12 月 2021 年 12 月
序号 被投资公司名称 投资收益 投资收益
31 日余额 31 日余额
（损失） （损失）
中金佳业(天津)商业房地产投资中
50,600 74 50,506 (94)
（1） 心(有限合伙)
北京金通港房地产开发有限公司 1,722 (70) 1,650 (72)
（2） 香河万通房地产开发有限公司 23,608 (818) 23,233 (375)
（3） 其他 5,144 (17) 7,072 (222)
合计 81,074 (831) 82,461 (763)
（1）公司持有中金佳业(天津)商业房地产投资中心(有限合伙)(以下简称
“中金佳业”)24.63%份额、持有北京金通港房地产开发有限公司(以下简称“金
通港”)1%股权，中金佳业持有金通港 34%股权。金通港作为项目公司，负责开
发位于北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区的 Z3 地块商业金融开
发项目(“Z3 地块项目”)。
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金通港主要股东包括中国国际金融股份有限公司、普洛斯投资(上海)有限公
司、西部国际金融贸易中心有限公司及万通发展等。万通发展直接持有金通港 1%
股权，通过中金佳业间接持有金通港 8.37%(即 24.63%*34%=8.37%)，合计持有
金通港股权 9.37%。
Z3 地块项目总占地面积 10,490 平方米，规划总建筑面积为 16.83 万平方米，
其中，包括写字楼、商业及地下车位等。Z3 地块项目于 2020 年开始进行 CBD
核心区六工区土护降一体化工程，2021 年开始进行基坑一体化工程建设。预计
项目开发完成及租户入驻时间为 2026 年 12 月，建成后该项目将成为 CBD 核心
中央商务区国际甲级办公楼。
北京写字楼市场情况未来供应预测
注：上图数据取自 CRIC（中国房产信息集团）
Z3 地块项目周边类比楼盘出租情况统计：
租金水平
项目名称 所在位置 类型 （元/月/平米）
（元/月/个）
嘉里中心 朝阳区光华路 1 号 办公 450-500
正大中心 朝阳区针织路与光华路交叉口西南角 办公 480-550
环球金融中心 朝阳区东三环中路 1 号 办公 450-500
中骏世界城 朝阳区金汇路 6 号 1 层商业 580-600
嘉里中心 朝阳区光华路 1 号 1 层商业 650-700
环球金融中心 朝阳区东三环中路 1 号 1 层商业 730-780
嘉里中心 朝阳区光华路 1 号 地下车位 3,000-3,200
国贸三期 朝阳区建国门外大街 1 号院 地下车位 2,500-2,800
银泰中心 朝阳区建国门外大街 2 号 地下车位 1,800-2,000
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从上图可以看出，预测期间北京写字楼在核心中央商务区供应量锐减，拓展
区域和新兴商务区供应量增加，参考项目周边类比楼盘出租情况，位处核心中央
商务区的 Z3 地块项目前景可期。
于 2021 年末，金通港股权公允价值约为人民币 67 亿元，按万通发展持股比
例计算的股权价值并考虑扣除中金佳业账面负债后大于账面长期股权投资金额，
因此，公司未对中金佳业及金通港的长期股权投资计提减值。
（2）对于联营企业香河万通，开发项目为运河生态城项目，该项目一期目
前已完成约 90%的销售，回款情况良好。项目一期 A 区、B 区及 D 区总建筑面
积 28.33 万平方米，主要产品为联排别墅、花园洋房，截至 2021 年 12 月 31 日，
均已基本售罄。未来开发进展：E 区 2022 年底交付，C 区 2023 年交付。
香河土地成交价格情况统计
面积 单价
地块 位置 性质
(平方米) (元/平方米)
2021-10 永泰路西侧，家具景观大道北侧 工业用地 11,078.70 753.70
2012-15 新华大街南侧，永清路东侧 居住用地 37,032.62 5,897.68
2021-22 平安大街北侧，北经三路东侧 其他商服用地 35,838.24 2,837.47
城镇住宅、普通商品住
2021-20 康宁路东侧，S2 路北侧 940.37 5,561.64
房用地
城镇住宅、普通商品住
2021-18 新华大街南侧，永盛路东侧 15,780.95 5,890.65
房用地
城镇住宅、普通商品住
2021-19 新华大街南侧，永盛路西侧 18,581.91 5,880.45
房用地
注：上图数据取自中国土地市场网
该项目二期土地面积 439 亩，基于结合中国土地市场网 2021 年当地土地价
格进行估算的存货可变现净值，其可收回金额高于长期股权投资账面金额。因此，
公司未对香河万通的长期股权投资计提减值。
（3）对于其他合联营企业，大多数属于近年来新增投资项目，尚处于前期
业务拓展阶段，公司根据其业务发展状况，认为不存在明显减值迹象，未对相应
的长期股权投资计提减值准备。
综上，公司长期股权投资减值准备不存在计提不充分、不及时的情形。
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年审会计师意见：
基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们认为万通发展上
述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报表审计过程中了
解的信息一致。
三、关于资金及往来款项
4.年报显示，2021 年公司货币资金期末余额为 26.44 亿元，有息负债合计
22.20 亿元，占总资产之比分别为 24.35％、20.44％，其中，货币资金主要包括
银行存款 26.42 亿元，报告期末受到限制的货币资金共计人民币 4，651.43 元；
有息负债主要包括公司抵押借款 22.17 亿元。此外，报告期内财务费用中利息费
用 1.25 亿元，利息收入 4157.28 万元。请公司补充披露：（1）结合货币资金的存
放与使用情况，包括但不限于日均存款规模、存放银行和存款利率等，说明财务
收入与货币资金的匹配性，并核实是否存在潜在资金无法自由支取的情形；（2）
结合财务费用支出、公司借款的主要情况和日常经营需要，说明在持有大额货币
资金的同时维持较高有息负债的合理性。请会计师对问题（1）发表意见。
公司回复：
（1）财务收入与货币资金的匹配性
截至 2021 年 12 月 31 日，公司货币资金中人民币 26.42 亿元为银行存款，
主要以协定存款、7 天通知存款形式存放于工商银行、建设银行、农业银行、招
商银行、浙商银行及盛京银行等，利率区间在 1.38%-2.03%，详见下表：
人民币万元
公司名称 存款单位 2021 年 12 月 31 日余额 年利率
招商银行 1,023 1.73%
广发银行 4,365 1.73%
北京万通新发展集团股份有限公司 民生银行 3,198 2.03%
浙商银行 71,452 2.01%
盛京银行 11,009 1.73%
工商银行 1,941 1.40%
北京广厦富城置业有限公司
招商银行 7,224 1.73%
招商银行 7,680 1.73%
北京万通时尚置业有限公司
浙商银行 25,774 2.01%
北京万通新新文化传媒有限公司 招商银行 1,153 1.89%
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杭州万通邦信置业有限公司 农业银行 32,916 1.76%
杭州万通时尚置业有限公司 建设银行 20,888 1.50%
上海万通新地置业有限公司 工商银行 6,171 1.50%
天津万华置业有限公司 建设银行 6,284 1.38%
天津万通时尚置业有限责任公司 天津银行 30,837 1.90%
民生银行 3,029 2.03%
万通数字（北京）科技有限公司
招商银行 1,125 1.61%
招商银行 4,924 1.76%
中融国富投资管理有限公司
宁波银行 2,285 1.95%
协定存款及 7 天通知存款余额 243,278
活期余额 20,873 0.35%
合计 264,151
注：协定存款、7 天通知存款可随用随取，不涉及具体期限。
2021 年报告期内，公司日均存款规模约人民币 23.79 亿元，报告期内实际利
息收入为人民币 4,157.28 万元，对应估算的年利率为 1.75%，处于公司存放的 7
天通知存款、协定存款利率区间内，因此报告期内的利息收入属于合理的水平。
经核实，公司不存在潜在资金无法自由支取的情形。
（2）在持有大额货币资金的同时维持较高有息负债的合理性
公司近两年杭州万通中心、杭州时尚公馆、天津万通新新逸墅销售回款较好，
且 2021 年度处置北京万置房地产开发有限公司 60%房地产业务有对应处置款流
入，因此持有大额货币资金。
公司有息负债主要为子公司北京时尚、天津和信、上海万通于以前年度在融
资成本较低时期借入的长期借款，具体借款情况详见第 2 题第（3）问公司答复，
公司按贷款合同按期归还借款，2021 年度公司利息支出 12,505.52 万元，除租赁
负债利息 17.99 万元外，其余均为上述借款产生的利息，截止 2021 年 12 月 31
日，长期借款尚未到期，2021 年综合年利率 5.4%。
受新冠疫情影响，公司预计未来销售回款及租金收入存在较大不确定性，且
公司正处于战略转型、布局新产业的关键阶段，在积极寻找新的业务方向和优质
项目，需要储备转型所需的并购资金，因此将货币资金维持在较高的水平，以更
好地应对公司未来日常经营及发展需求。
年审会计师意见：
针对问题（1），基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们
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认为万通发展上述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报
表审计过程中了解的信息一致。
5.年报显示，2021 年公司其他应收款期末账面余额为 8.57 亿元，主要包括
应收关联公司往来款，占比超 8 成，本期合计计提减值准备为 1862.38 万元。其
中，期末余额最高的为应收关联方香河万通的其他应收款余额 6.57 亿元，公司
仅本期对其单项计提坏账准备 1313.43 万元。根据相关信息披露，香河万通原为
公司全资子公司，公司于 2019 年将香河万通 70％股权转让给北京茂新企业管理
有限公司（以下简称北京茂新），双方约定在运河国际生态城项目的开发建设事
项中展开合作。请公司补充披露：（1）运河国际生态城项目的具体情况、目前实
际建设进展、相关进度是否晚于预期、项目可行性是否发生变化，公司与北京茂
新对项目的借款情况，包括是否等比例提供借款和相关回款安排等；（2）结合香
河万通经营情况及合作方的资信情况等，评估相关借款的可收回性，并核实相关
减值计提的充分性、前期未计提减值的原因及合理性。请会计师就问题（2）发
表意见。
公司回复：
（1）运河国际生态城项目的具体情况：
运河国际生态城项目开发建设按计划有序推进中，项目一期 A 区、B 区、D
区已经竣工交付，C 区和 E 区正在施工建设过程中；项目二期已取得国有土地使
用权证，正在推进相关规划条件过程中。项目一期目前已完成约 90%的销售。预
计未来开发进展，E 区 2022 年底交付，C 区 2023 年交付。目前 E 区已于 2022
年春节后全部封顶，现正在进行二次砌筑及外立面施工准备。受到新冠疫情影响，
项目施工进度暂时落后于原施工计划，目前项目正积极推进穿插施工的详细铺排。
项目可行性无变化。
运河国际生态城项目的开发主体香河万通原为公司持股 100%的全资子公司，
公司于 2019 年 3 月 28 日与北京茂新企业管理有限公司（以下简称“北京茂新”）
及香河万通签署了《香河万通房地产开发有限公司股权转让暨合作开发协议》，
将其持有的香河万通 70%股权转让给北京茂新，详见《北京万通地产股份有限公
司关于出售资产的公告》（公告编号：2019-022）。截至 2019 年 11 月，公司与北
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京茂新完成交割，公司丧失对香河万通的控制权。香河万通由公司持股 100%的
全资子公司变为持股 30%的联营公司，在丧失控制权时点，公司对香河万通的其
他应收款余额为人民币 9.73 亿元，该款项由对全资子公司的其他应收款变为对
联营企业的其他应收款。因此，公司对香河万通的其他应收款不属于公司与北京
茂新按照股权比例对项目提供的借款的情况，公司将按照股权转让时的商业约定
陆续收回上述其他应收款。
股权转让完成后，香河万通已按照股东约定的条件安排其他应收款的偿还，
公司对香河万通其他应收款陆续收回，截至 2021 年 12 月 31 日，公司对香河万
通其他应收款余额为人民币 65,671 万元，其中人民币 38,280 万元将在满足以下
条件时由北京茂新提供股东借款予以偿还：
a.万通发展完成项目二期现场移交后 7 个工作日内，北京茂新将股东借款人
民币 23,280 万元提供至香河万通并由香河万通偿还万通发展相应金额的股东借
款；
b.万通发展完成项目二期施工许可证等条件后，北京茂新将股东借款人民币
15,000 万元提供至香河万通并由香河万通偿还万通发展相应金额的股东借款；
剩余往来款在香河万通存在富余资金时予以偿还。
（2）结合香河万通经营情况及合作方的资信情况等，评估相关借款的可收
回性，并核实相关减值计提的充分性、前期未计提减值的原因及合理性：
截至 2020 年底，香河万通项目虽受到新冠疫情影响，但销售活动仍在有序
开展，项目公司回款情况良好，合作方资信情况良好，因此，公司未对香河万通
的往来款计提信用减值损失具有合理性。
2021 年度，在房地产宏观政策收紧、经济环境下行及新冠疫情等影响下，自
2021 年下半年开始，整个房地产销售降温明显，部分房企出现资金周转困难，开
发进度较原计划有所延迟。于 2021 年度，公司考虑违约概率、违约损失率、风
险敞口及合作方信用风险评级等因素，确定对香河往来款的预期信用损失率为
2%，计提减值准备人民币 1,313.43 万元。
2021 年香河一期实现签约额人民币 11 亿元，预计 2022 年可实现收入结转；
二期土地尚未开发，但其可变现净值及项目富余资金之和仍可覆盖往来款项余额
及股权资本投入。因此，香河万通可通过一期项目的继续销售、二期土地开发，
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在维持项目运营之余以富余资金偿还往来款项。因此，公司对香河万通的其他应
收款可收回性较高，2021 年度对香河万通其他应收款计提的减值准备具备充分
性。受新冠疫情影响，香河万通项目开发进度有所延后，公司预计对香河万通其
他应收款的收回时间也将有所延后，后续具体收回时间尚存在不确定性，公司将
密切关注香河万通项目开发进展及其他应收款收回情况。
年审会计师意见：
针对问题（2），基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们
认为万通发展上述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报
表审计过程中了解的信息一致。
6.公告显示，2021 年公司预付款项期末余额为 3.86 亿元，其中账龄在 3 年
以上的金额高达 3.83 亿元，公司称账龄超过一年的预付款项主要为预付征地补
偿款、拆迁款，由于相关项目进度尚未达到结转节点，该款项尚未结转。请公司
补充披露账龄在 3 年以上的预付款项的具体情况，包括但不限于预付对象名称
及其与公司、控股股东的关联关系、形成背景、结算安排以及实际账龄等，并结
合相关款项回收风险评估公司未予减值的原因及合理性。请会计师发表意见。
公司回复：
公司预付款项的主要是预付北京市土地整理储备中心怀柔区分中心人民币
3.82 亿元，其与公司、控股股东不存在关联关系，实际账龄 3 年以上。
（1）形成背景
根据北京万通龙山置业有限公司（以下简称“万通龙山”）与北京市土地整
理储备中心怀柔区分中心（以下简称“土储中心”）于 2009 年 7 月签订的《怀
柔新城庙彩项目土地一级开发委托协议》，土储中心委托万通龙山对怀柔新城庙
彩项目地块进行土地一级开发。万通龙山工作内容包括土地一级开发资金的筹措；
办理征地、拆迁等相关工作；完成市政基础设施建设；完成土地一级开发规定的
相关工作，达到验收和入市交易条件。
2009 年 9 月，土储中心对北京市怀柔区庙城镇进行征地，征地用途为怀柔
区怀柔新城庙彩项目土地一级开发项目建设。万通龙山作为项目公司，自 2009
年起预付征地款、拆迁补偿款、资本化利息、开展前期工作的施工费及其他法律
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咨询费、可行性研究费用等，截至 2021 年末累计支付共计人民币 3.82 亿元。
（2）结算安排
怀柔区政府近年来按照项目重要程度，相继启动了属于国家战略的怀柔会都、
怀柔影都、怀柔科学城等重大项目，怀柔新城庙彩项目作为次优先级项目，一直
处于计划启动状态。
怀柔区庙城镇庙彩一级开发项目，按照北京市一级开发有关规定，需要土地
完成征地、拆迁、市政基础设施建设后招拍挂上市，上市后由二级竞得单位向一
级开发单位支付土地补偿款，再由土地一级开发单位分中心返还公司。
由于该项目一直处于计划启动状态，待怀柔新城庙彩项目土地上市交易后，
可与土储中心进行结算。
（3）未予减值的原因及合理性
万通龙山作为土储中心的委托实施单位，在实施过程中随时向土储中心汇报
交流，土储中心未就万通龙山依据一级土地开发合同支付的款项提出异议。至
2021 年末，怀柔新城庙彩项目地块已经完成土地平整、通路以及部分居民拆迁
等工作。万通龙山支付款项主要包括：征地款及拆迁补偿款人民币 3.14 亿元、资
本化利息人民币 0.31 亿元、施工费人民币 0.23 亿元及其他法律咨询、可行性研
究费用等人民币 0.14 亿元，合计人民币 3.82 亿元。
区域内仍有少数居民和一个厂房，其房屋及相关生活设施拆迁工作尚未完成。
待一级开发完成后，土储中心将会向区政府提交经审计的一级开发结算报告，待
该项目土地在二级市场上市后，将按照审计结果及一定的管理费率向万通龙山支
付土地拆迁安置费、土地评估、施工等一级开发的全部费用。
按照近年怀柔区土地招拍挂价格估算，怀柔新城庙彩项目土地价值足够覆盖
万通龙山上述款项余额，待怀柔新城庙彩项目土地上市交易后，可与土储中心进
行结算，万通龙山预付的土地拆迁安置费、土地评估、施工等一级开发的全部费
用及管理费可以全部从土储中心收回，不存在减值风险，因此未对上述款项计提
减值，具备合理性。
年审会计师意见：
基于我们对万通发展 2021 年度财务报表的审计工作，我们认为万通发展上
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述与财务报表相关的说明与我们在执行万通发展 2021 年财务报表审计过程中了
解的信息一致。
特此公告。
北京万通新发展集团股份有限公司
董事会
2022 年 6 月 3 日
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