证券简称：西水股份          证券代码：600291           编号:临 2019－056



                    内蒙古西水创业股份有限公司
             关于回复上海证券交易所问询函的公告
    本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

    【重要内容提示】：
    鉴于目前我国房地产市场政策环境整体偏紧，房地产行业投资风险较大，
且不符合公司战略发展方向，经公司慎重研究决定，放弃参与标的房产竞拍。


    内蒙古西水创业股份有限公司（以下简称“公司”）于 2019 年 12 月 23 日收
到上海证券交易所下发的《关于对内蒙古西水创业股份有限公司购买资产事项的
问询函》（上证公函【2019】3134 号）（以下简称“问询函”），现对问询涉及事
项回复如下：
    一、公告披露，交易标的是位于上海市浦东新区浦东南路 256 号（华夏银
行大厦）的办公用房，面积 2,852.74 平方米，挂牌起始价 15,540 万元。请公
司结合周边可比物业的平均价格、标的物业目前的租金水平等，补充说明本次
交易价格的公允性。
    回复：
    公司参与竞拍的位于上海市浦东新区浦东南路 256 号 5、6 层房产（华夏银
行大厦）的办公用房，面积 2,852.74 平方米，挂牌起始总价 15,540 万元，挂牌
平均单价 54，473.94 元/平方米，目前平均日租金 6.35 元/平方米，与同区域其
他房产价格相比，价格相对公允。
    1、同区域房产价格
    公司竞拍的位于上海市浦东新区浦东南路 256 号 5、6 层房产，以浦东南路
256 号 501 室作为基价，选择同区域的上海招商局大厦、华能联合大厦的已成交
房产，与竞拍房产相似的市场交易实例相比较，三个比较案例如下：
 项目名称        地址       类型     成交单价      成交日期      价格类型

  招商局       陆家嘴东路   办公      59,200.00    2018/5/11    市场成交价
   大厦     161 号 2011 室

 华能联合    银城东路 139
                               办公           58,170.00      2018/10/18    市场成交价
   大厦         号 2704 室

 华能联合    银城东路 139
                               办公           58,170.00      2018/10/18    市场成交价
   大厦         号 2702 室

    以上述房地产交易实例为参照，对交易价格从交易状况、市场状况、权益状
况、区域状况、实物状况等各方面与竞拍对象具体条件进行比较修正，分析竞拍
对象的价格，所选择的三个可比实例，修正后价格如下：
    项目名称                    地址                        类型          修正单价

   招商局大厦         陆家嘴东路 161 号 2011 室             办公           56,131.00

  华能联合大厦         银城东路 139 号 2704 室              办公           55,380.00

  华能联合大厦         银城东路 139 号 2702 室              办公           54,831.00



    以上三个比较价格算术平均价为 55,447 元/平方米，取整到万元后计算本次
竞拍对象浦东南路 256 号 501 室单价为 55,442 元/平方米。因本次竞拍对象为多
套办公房地产，将 55,442 元/平方米作为本次竞拍对象的基准单价。
    2、同大厦房产租金比较
    选择华夏银行大厦中区某室的三个比较案例，对其实际租金从实际交易情况、
市场状况、权益状况、区位状况、实物状况等各方面与竞拍对象具体条件比较进
行修正，具体情况如下：
                                      建筑面积      租金（元/平方     修正租金（元/平方
                 房地座落
                                   （平方米）             米.天）          米.天）

          华夏银行大厦中区某室          269                7.50              6.77
 租金
          华夏银行大厦中区某室          212                7.00              6.22
 案例
          华夏银行大厦中区某室          220                7.00              6.05



    采用与价格同样的方法得出竞拍对象平均租金为 6.35 元/天平方米，基于
竞拍房产的地理位置、交通便捷度、外部配套设施、办公集聚程度等因素，并选
取周边若干可比房产交易案例，建立价格可比基础，将挂牌价格和评估价格、市
场价格相比较，挂牌和评估价格公允的反映了竞拍房产的市场价值。


    二、公告披露，公司参与竞拍购买标的房产，旨在调整和优化公司资产结
构,提升获利的稳定性。请公司结合目前的财务状况、本次投资的预期收益率等，
补充说明本次投资的商业合理性。
    回复：
    截至 2019 年 9 月 30 日西水股份母公司总资产为 173 亿元，其中长期股权投
资--对子公司投资 150 亿元，其他权益工具投资--对兴业银行的股票投资为 22
亿元。
    竞拍房产地处上海金融商业区，根据对周边类似房地产的了解，修正租金平
均单价约 6.35 元/天平方米，以此计算，本次投资的预期收益率为 4.13%，收
益率偏低。

    2019 年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，
不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态
势，2020 年房地产市场调整压力或将进一步凸显，结合我国宏观经济走势分析，
房地产行业投资风险较大，且不符合公司战略发展方向，经公司慎重研究决定，
放弃参与标的房产竞拍。
    公司将继续坚守主业，加大内部挖潜力度，加强成本管控，积极开拓财产保
险市场业务，做强做大主业。


    三、公告披露，本次交易的对手方为上海游久游戏股份有限公司（证券简
称：*ST 游久），2019 年 1-9 月归属于上市公司股东的净利润-1,127.77 万元。
请公司补充说明，公司与交易对手方及其控股股东、实际控制人是否存在关联
关系，本次交易是否构成关联交易。
    回复：
    1、截止目前，本公司的股权控制图如下：
      2、截止目前，上海游久的股权控制图如下：




    我公司按照《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，就公司与交易对
手方上海游久、上海游久的控股股东、实际控制人之间是否存在关联关系进行了
认真自查，同时，经公司通过国家企业信用信息公示系统查询并发函向转让方上
海游久进行核实，皆未发现公司与上海游久以及其控股股东天天科技、自然人股
东刘祥、雷宪红和张立燕之间存在关联关系。因此，不构成关联交易。


    放弃本次竞购房产事项不会对公司现有业务、未来财务状况和经营成果产生
影响。敬请广大投资者注意投资风险，谨慎投资。
特此公告。


             内蒙古西水创业股份有限公司董事会
                  二〇一九年十二月二十六日