公司代码：600393 公司简称：ST 粤泰
广州粤泰集团股份有限公司
2021 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定
性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公
司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）接受委托，审计了广州粤泰集团股份有限公司财务报表
，包括2021年12月31日合并及母公司的资产负债表，2021年度合并及母公司的利润表、合并及母
公司的现金流量表和合并及母公司的股东权益变动表以及相关财务报表附注。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙）认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准
则的规定编制，公允反映了粤泰股份2021年12月31日的合并及母公司财务状况以及2021年度的合
并及母公司经营成果和现金流量。
本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，参见公告，请投资者注意阅读。
四、 公司负责人杨树坪、主管会计工作负责人张波及会计机构负责人（会计主管人员）张结祯声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2021年末公司合并报表实现归属于母公司所有
者净利润-824,624,173.84元，年末累计未分配利润-476,003,648.08元，盈余公积金为
268,501,603.18元，资本公积金为1,902,531,208.79元。
2021年母公司实现净利润-892,313,975.63元，截至2021年年末母公司累计未分配利润为
-6,746,247.59元，盈余公积金为263,774,109.52元，资本公积金为2,164,339,471.07元。
经本公司董事会九届四十六次会议审议通过，公司拟定2021年度公司利润分配预案为不进行
利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中涉及的未来经营计划是公司基于目前的行业、市场环境指定的公司战略发展规划及
业绩预测，并不构成业绩承诺，敬请投资者保持足够的风险意识。
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七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第三节管理层讨论与
分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。公
司经营管理层将审慎评估相关风险，科学合理决策，优化资源配置，提高经营效率，全面加强公
司的成本和风险控制能力，争取把相关风险控制在合理范围之内，保证公司的平稳运行和健康可
持续发展。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 5
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 8
第四节 公司治理........................................................................................................................... 39
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 61
第六节 重要事项........................................................................................................................... 64
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 83
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 91
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 91
第十节 财务报告........................................................................................................................... 91
载有公司法定代表人、财务负责人、主管会计工作负责人签名并盖章的会计报表。
载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告及其他相关报告的原件。
备查文件目录
报告期内在《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、《上海证券报》上公
开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
粤泰股份、本公司、公司 指 广州粤泰集团股份有限公司
子公司、下属子公司 指 广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司
粤泰控股、公司控股股东 指 广州粤泰控股集团有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 广州粤泰集团股份有限公司
公司的中文简称 粤泰股份
公司的外文名称 GUANGZHOUYUETAIGROUPCo.，Ltd.
公司的外文名称缩写 GZYT
公司的法定代表人 杨树坪
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 蔡锦鹭 徐广晋
联系地址 广州市越秀区寺右新马路 170 号四楼 广州市越秀区寺右新马路 170 号四楼
电话 020-87372621 020-87372621
传真 020-87372621 020-87372621
电子信箱 caijinlu@tom.com xuguangjin2002@163.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼
公司办公地址的邮政编码 510600
公司网址 www.gzytgf.com
电子信箱 gzdhsy@163.com
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 《中国证券报》、《证券时报》、《证券日报》、
《上海证券报》
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司证券与投资者关系管理中心
五、 公司股票简况
公司股票简况
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股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 ST粤泰 600393 东华实业、G东华、粤泰股份
六、 其他相关资料
名称 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 北京市东城区崇文门外大街 11 号新成文化
公司聘请的会计师事务所（境内）
大厦 A 座 11 层
签字会计师姓名 陈杰超、陈翔
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2021年 2020年 2019年
同期增减(%)
营业收入 888,733,027.95 3,016,013,897.23 -70.53% 4,584,016,901.39
扣除与主营业务无关的业务收 887,023,138.49 3,013,310,160.87 -70.56% /
入和不具备商业实质的收入后
的营业收入
归属于上市公司股东的净利润 -824,624,173.84 -913,056,273.81 不适用 300,257,424.13
归属于上市公司股东的扣除非 -726,445,805.37 -927,207,725.39 不适用 290,234,111.15
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 158,145,105.78 272,478,216.03 -41.96% 202,566,088.87
本期末比上
2021年末 2020年末 年同期末增 2019年末
减（%）
归属于上市公司股东的净资产 4,198,252,572.08 5,039,886,225.01 -16.70% 6,198,847,752.22
总资产 14,034,659,395.13 13,914,276,445.55 0.87% 16,788,743,060.02
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） -0.33 -0.36 不适用 0.12
稀释每股收益（元／股） -0.33 -0.36 不适用 0.12
扣除非经常性损益后的基本每股 -0.29 -0.37 不适用 0.11
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -17.85% -16.02% 不适用 4.97%
扣除非经常性损益后的加权平均 -15.73% -16.27% 不适用 4.74%
净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
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(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 163,733,640.17 102,022,995.17 164,264,442.07 458,711,950.54
归属于上市公司股东的净利润 20,407,101.02 -61,032,967.16 -173,711,877.60 -610,286,430.10
归属于上市公司股东的扣除非 -28,203,313.41 -65,077,468.39 -98,866,857.81 -534,298,165.76
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 72,845,057.67 -122,562,704.49 -58,088,355.71 265,951,108.31
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 25,433,663.92 56,715,854.41 37,057,430.83
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税
收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营 1,149,401.97 2,806,508.15 56,170.50
业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定
标准定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用
费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资
成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各
项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用
等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值
部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并
日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损
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益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业
务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价
值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生
金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和
其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值
准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地
产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损
益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -134,184,882.90 -46,857,399.71 -19,591,918.57
其他符合非经常性损益定义的损益项目 42,902.38 74,149.42 30,094.20
减：所得税影响额 -2,680,753.71 264,321.92 2,906,532.98
少数股东权益影响额（税后） -6,699,792.45 -1,676,661.23 4,621,931.00
合计 -98,178,368.47 14,151,451.58 10,023,312.98
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
□适用 √不适用
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2021 年，在行业、企业角度上都是艰难的一年。报告期内，受疫情防控的影响，公司部分项
目的开发及销售均受到不同程度的影响，在此大环境下公司经营管理层及全体员工共同努力，克
服困难尽力使公司走出困境，渡过难关。报告期内，公司在调控好资源配置的前提下对原有项目
加大开发力度和销售力度，拓宽回款渠道，促进资金回流，尽量保证按时按约完成项目进度及销
售回款。同时加强对运营费用支出的严格控制，压缩成本，减少不必要的开支，控制运营及行政
成本。报告期内，公司始终抱着对社会负责的目的，践行属于自己的社会责任，虽然在经营过程
中面临着众多的困难，但始终将保障项目交楼、保障劳务工人劳务费发放等涉及民生的事宜放在
首位。报告期内公司地区公司负责人积极与当地政府沟通，较快较好地解决了部分地区劳务工人
费用发放等的问题。
近年来公司通过与世茂的项目合作，流动性状况得到了一定程度的有效缓解，融资能力也正
有序恢复。但由于房地产行业的调控政策限制，公司的融资能力仍未能完全恢复，流动性状况依
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然较为紧张。报告期内，公司积极推盘强化回款，虽取得了一定的成绩，但受疫情防控、重大诉
讼、土地增值税清算等事项的影响，致使报告期内形成一定程度的亏损。报告期末，公司扣除预
收账款后资产负债率为 65.31%，现金短债比 14.64%，净负债率为 77.92%。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需
要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司虽然在 2016 年初重组
成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他房地产开发商而言，公司的业务规模仍属偏小，房
地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步
提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。
2021 年度，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司及其一致行动人广州城启集团有限公司、
广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司由于债
务问题被债权人向法院申请破产清算。目前上述五家法人股东已进入破产清算程序。截至本报告
披露日，上述等五家企业破产清算案已召开了第二次债权人会议。上述法人股东的破产清算未来
不排除会导致公司的控制权发生变化，但公司具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、人
员、资产、机构、财务等方面与控股股东及其一致行动人相互独立，各自独立核算，独立承担责
任和风险，因此预计股东破产清算事项不会对公司日常生产经营产生影响。
2021 年度，就公司与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司及连带
责任人恒大地产集团合肥有限公司（上述三家公司合称为“被告方”）重大合同纠纷案件。报告
期内，安徽省高级人民法院做出（2021)皖民终 789 号《民事判决书》，判决淮南永嘉商业运营
管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司支付公司交易价款本金 1,063,105,810 元及相应违
约金、诉讼费等，恒大地产集团合肥有限公司对上述款项承担连带责任。截至本报告披露日，公
司依据《民事判决书》已向安徽省淮南市中级人民法院申请对淮南永嘉商业运营管理有限公司、
淮南仁爱天鹅湾置业有限公司强制执行，安徽省淮南市中级人民法院已立案执行，案号为（2022）
皖 04 执 21 号。未来公司将继续加大追款力度，并作为公司 2022 年度的工作重点，上述款项如能
追回，将有效改善公司的资产和流动性状况。
报告期内，公司持续完善内控建设，将防范大股东及关联方的非经营性资金占用及公司违规
对外担保做为重点审查事项。同时，公司按照《企业内部控制基本规范》及配套指引文件，持续
完善内部控制体系，规范内部控制制度执行，提升内控管理水平。在对外投资管理方面，公司持
续完善对外投资管理制度并保证其有效实施，加强对对外投资资金的监控，对投资项目实施动态、
实时管理，对所投资项目及时进行跟踪。关于公司要求上海宗美机电设备有限公司（以下简称“上
海宗美”）退还公司向其支付的 5,000 万元合作意向金事项，报告期内，公司积极多次与上海宗
美协商还款事宜，并派人赴上海与上海宗美实际控制人磋商。报告期内，为维护公司合法权益，
公司向上海市宝山区人民法院提起诉讼。2022 年 1 月 4 日，公司与上海宗美完成签订《和解协议》。
2022 年 1 月 21 日，公司收到上海市第二中级人民法院出具的《民事调解书》（（2021）沪 02 民
初 213 号），在法院的主持调解下，公司和上海宗美签署了《调解协议》。截至本报告披露日，
上海宗美累计向公司偿还人民币 360 万元，并未按《调解协议》履行全部偿付义务。公司已向上
海第二中级人民法院申请强制执行，目前暂未收到正式受理通知。公司董事会后续将持续关注上
述款项的回收情况并履行信息披露义务。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况
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1、报告期内，广州越秀区东华西项目完成大确权手续，获取广州市不动产交易中心出具的《不
动产权证书》。
2、报告期内，公司江门市江海花园南区 1-2 栋、5-12 栋取得江门市江海区住房和城乡建设
局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为 9,761.51 平方米。
3、报告期内，公司江门市江海花园南区地下室 J 工程取得竣工验收备案表，建筑面积 50,060.4
平方米。
4、报告期内，公司江门市江海花园南区 10-3 栋 A、 栋取得竣工验收备案表，建筑面积 41,006
平方米。
5、报告期内，公司江门市天鹅湾左岸苑 1 栋取得江门市江海区住房和城乡建设局出具的《商
品房预售许可证》，批准预售房屋建筑面积 9,273.74 平方米，其中住宅 4,147.30 平方米、商业
用房 5,126.44 平方米。
6、报告期内，公司江门市天鹅湾爱琴苑部分单位完成大确权手续，获取江门市自然资源局出
具的《商品房权属登记证明书》。
7、报告期内，公司淮南市洞山天鹅湾项目（1#2#5#9#商住楼、6#10#住宅楼、15#幼儿园、19#
燃气调压站等）取得淮南市城乡建设局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为 210,325.27
平方米。
8、报告期内，公司淮南市洞山天鹅湾项目 2#住宅楼取得淮南市住房保障和房产管理局出具
的《商品房预售许可证》，批准预售建筑面积（住宅）32,109.38 平方米。
9、报告期内，公司三门峡市天鹅湾社区西区 1#-2#楼取得工程竣工验收备案表，建筑面积
16,657.41 平方米；公司三门峡市天鹅湾社区西区 9#-12#楼取得竣工验收报告，建筑面积合计
50,418.36 平方米。
10、2021 年 7 月，公司湖南郴州市天鹅湾小区取得郴州市行政审批服务局出具的《商品房预
售许可证》，批准预售建筑面积（住宅）24,041.10 平方米。
（二）在公司多元化业务方面
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装
修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪斯建筑设计有限公司以配合公
司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务同时积极开展对外项目拓展工作，加强团
队技术力量和日常管理。
2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务涉及容器苗培育、
工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司拥
有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级
等资质。公司将全面配合集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，
通过多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
报告期内重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，强化各项目公司
业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计质量和产品质量，打造精品
产品，实现企业可持续、跨越式发展。
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2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，将财务预算从点
到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从原始的、经验的、人为的管理
向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大宗设备均进行集中
采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细则》，不断完善二级结算审核。
对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和估算金额的方式，由总部进行分析，对各工
程项目实际发生的成本进行严格把控。从而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、企业品牌及销售方面
报告期内公司加强企业品牌建设及推广力度，通过企业官网、微信公众号等自媒体加强企业
形象宣传。以粤泰天鹅湾为主打品牌，为项目销售提高溢价空间。
5、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通过实地考察、组织
讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识，并根据因事设岗、按需定编
的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优化人员结构，完善
公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
6、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金，科学安排，营运
调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利进行。公司微财务系统基本建
设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子公司之间一体化的财务信息共享平台，实
现总部对子公司数据的动态监控与分析、资源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管
控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构；加强公司内部控
制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；加强公司办公信息化进程，OA
系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪潮财务系统运行正常。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年全国房地产政策呈现明显的“先紧后松”特征。其中，7 月份之前执行了比较严厉的
政策，包括三道红线、房贷集中度、集中供地等。防范房地产市场风险和房地产金融风险的相关
提法明显增多。8 月份以来，房地产政策出现重要变化，主要体现在对房企金融风险的关注、对
房贷投放的放松等。9 月 29 日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，金融机构
要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维
护住房消费者合法权益。2021 年 12 月，中央经济工作会议提出，支持商品房市场更好满足购房
者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
短期来看，防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要。中
长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度来看，未来中国房地产仍具有健康发
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展的空间。未来房地产发展将回归居住属性，更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业
良性发展。
公司主要业务区域的房地产市场情况：
（一）广东深圳
1、地区政策
2021 年深圳市场调控再升级，严厉打击投机炒房，二手房指导价机制出台，2 月 8 日，深圳
住建局发布建立二手住房成交参考价格发布机制。发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住
房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银
行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。
2、土地市场
2021 年土地市场继续保持高供应，供应 686 万方，同比下跌 7%，成交较 2020 年下跌 13%；
深圳土拍市场土地供求两端持续放量，政策性宅地再创新高，价格方面，由于在“第二批集中供
地土拍新规出台，严格控制最高溢价率 15%，同时出让的优质地块较多，同时，2021 年出让的人
才安居房用地的减少。含宅地土地成交楼板均价 17515 元/㎡，同比去年上涨 17%，溢价率同比下
滑 58%。
近五年深圳市含宅用地供应逐年释放，2021 年住宅用地较上年上升，成交 31 宗，占比达 64%，
含宅用地成交总价达 982 亿元，同比去年上涨近 23%。
城市更新方面截止至 2021 年 12 月 31 日，已列入城市更新计划项目 980 个，拆除重建面积共
计 8182.5 万㎡；已通过城市更新专规批复项目 594 个，计容面积 17471.8 万㎡；实施主体公示项
目 478 个，拆除重建面积共计 2858.9 万㎡，按规模规划通过率 48.8%，按规模计划实施率 34.9%。
3、市场成交
2021 年是深圳楼市的新房市场年，新房项目供应量增加，全年合计预售 58100 套新房住宅，
购房者选择的空间和范围增大，市场开始平价促销，供需双方进入理性博弈期，2021 年深圳新房
住宅供应 597 万，同比上涨 15.92%；成交 52417 套，同比增加 15.5%，成交面积 518 万㎡，同比
上涨 16.67%；成交均价 6.17 万/㎡，同比上涨 15.67%；新房市场供应放量，成交量价稳步攀升；
成交均价受中心区高价盘备案结构性上涨。
（二）广东广州
1、地区政策
2021 年，为 2017 年以来的“调控大年”，对比上一周期单一手段，今年调控从供地、房贷、
限价、税费等多维度“多管齐下”，市场 4 月底已出现“转冷”迹象，网签从 6 月起出现明显下
滑。二三季度调控组合拳出台：房企三道红线资金管控、土地集中出让、银行两集中贷款制度、
多区人才购房限购、房贷利率提升、421 二手房增值税免征延二改五，加强新房备案价指导及二
手房指导价出台，总体来看，2021 年广州楼市调控的基调是前紧后松的，意在让楼市回归理性阶
段，让买房回归到居住的初衷。
2、土地市场
2021 年由于市场下行的背景，其中住宅用地经历了第一轮供地火热、第二轮骤冷躺平、第三
轮国企主场底价拿地，总体上，对比去年，除经营性用地的供应总建面积微升外，在土地端调控
等综合影响下：2021 年，广州推出 118 宗共 861.7 万 m（用地面积）商住地，面积同比增加 46%。
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作为重磅文件《广州市 2017-2021 年住宅用地供应计划》的收官之年以及实行集中供地的“开局
之年”，2021 年广州商住地供应创近年新高。相比之下，由于经济下行、企业资金紧张等原因，
今年商服地供应表现相对黯淡，创 3 年低位。根据统计，2021 年推出 118 宗商住用地中，35 宗出
现流拍，流拍率高达 30%，创近年新高。
2021 年广州共推出 41 宗商服地，撇除于 2022 年出让的一宗，40 宗商服地仅 1 宗流拍，其余
均顺利吸引企业拿地。但对比 19、20 年成交面积，今年下滑明显（对比 2020 年下跌 42%），主
要原因今年出让地以小幅地为主，10 万 m纯商服类招商引资项目较过去 2 年少。
3、市场成交
住宅市场：2021 年广州全市住宅网签成交 109906 套，同比上升 9%；成交面积 1087 万㎡，同
比上升 8.1%；成交均价 33305 元/㎡，同比上升 11%。
商铺市场：今年广州商铺市场供应回落，入市 4140 套 42.0 万㎡，面积同比跌 14%；成交冲
至 5182 套 68.0 万㎡的高位，同比涨 31%，不过今年商铺成交囊括了大部分非公开交易，这部分
网签占比接近 3 成。
写字楼市场：写字楼市场迎来供应大年，创近 5 年新高，入市 4745 套 111.6 万㎡，同比涨
77%；全年成交 3257 套 81.1 万㎡，同比涨 44%，但同样囊括了 17%的非公开交易网签。
公寓市场：公寓市场供应处于近 5 年的次低位，为 18726 套 96.7 万㎡，同比跌 21%；市场成
交 17587 套 99.8 万㎡，同比涨 16%，但仍未恢复疫情前水平，是以往公寓大年的 6 成左右。
（三）北京
1、地区政策
2021 年北京调控政策稳中趋紧，重点推进住房供给侧改革，市场端以问题为导向，全方位监
管。
土地竞拍规则调整颇多，竞政府产权份额、销售指导价、套内 70/90、摇号、现房销售，持
续推进住房供给侧结构性改革，构建“房地联动、一地一策”机制，落实精准调控。
市场监管趋严，针对二手房以学区房“多校划片”、热点小区指导价等措施打压投机炒作行
为，新房则在销售行为、预售资金、高品质住宅建设等方面规范市场秩序。
限购、限贷等核心调控政策保持平稳，在“限离婚”方面升级调控。
2、土地市场
2021 年，经营性用地供应 99 宗/1056 万㎡（含撤挂/流拍的住宅用地），供应面积同比上升
44%；经营性用地成交 79 宗/805 万㎡，成交面积同比上涨 4%；成交楼面价 28369 元/㎡，同比上
涨 11%，创近 6 年新高，溢价率为 5%，跌至近 6 年新低。
2021 年，住宅用地供应 85 宗/954 万㎡（含二批地 26 宗撤挂、三批地 2 宗流拍），供应面积
同比上升 78%；成交 64 宗/693 万㎡，成交面积同比上升 12%；成交楼面价为 30697 元/㎡，同比
上升 8%，溢价率为 6%，同比下降 9 个百分点。
2021 年，商服用地供应 14 宗/102 万㎡，供应面积同比下降 49%；成交 15 宗/112 万㎡，成交
面积同比下降 27%，成交楼面价为 14013 元/㎡，同比持平，平均溢价率为 0.3%。
3、市场成交
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2021 全年，北京住宅（普宅+豪宅+别墅）新增供应 59399 套，同比上涨 9%；成交 62800 套，
同比上涨 29%；成交面积 795.58 万㎡，同比上涨 33%；成交均价 52924 元/㎡，同比上涨 3%；成
交金额 4210.54 亿元，同比上涨 38%；目前存量 72898 套。
其中北京均价在 7 万元/㎡以下普宅成交 48743 套，同比上涨 21%；成交面积 506.71 万㎡，
同比上涨 26%；成交均价 45333 元/㎡，同比下降 3%；成交金额 2297.05 亿元，同比上涨 22%。
其中北京均价在 7 万元/㎡以上豪宅成交 8982 套，同比上涨 113%；成交面积 132.15 万㎡，
同比上涨 112%；成交均价 88403 元/㎡，同比持平；成交金额 1168.26 亿元，同比上涨 112%。
其中北京别墅新增供应 3697 套，同比下降 18%；成交 5075 套，同比上涨 17%；成交面积 156.72
万㎡，同比上涨 20%；成交均价 47552 元/㎡，同比上涨 1%；成交金额 745.22 亿元，同比上涨 21%。
（四）海南
2021 年 12 月，海南省人大审议通过了《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定》，这
是自贸港建设红利惠及本地居民的重要举措。实质是定向销售给符合条件的本地居民、基层医生
和教师、引进人才的限价商品房，销售限价为房价收入比不超过 10 倍或不得高于所在市县上一年
度市场化商品住房销售均价的 60%。同时在土地招拍挂环节，已经对房屋建设的相关标准确定了
规范化要求，有效保障安居房的质量。2021 年，仅海口、三亚就土拍成交了 10 宗、合计约 404.36
亩安居型商品住房建设用地。
2021 年 8 月，海口印发新建商品住房销售价格备案新规，开发企业不得在备案价格之外加价
销售商品住房或将委托装修、购买车位、加入会员等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价。随后
的 9 月份，三亚也要求加强商品房销售价格备案管理，要求商品房备案均价不得超过近期网签价
格，经核准价格备案的商品住房项目，原则上 1 年内不得上调备案价格。
商品房销售价格新规出炉后，海口新房价格持续增长势头得到一定的遏制，10 月份海口新房
价格指数环比持平、11 月份转为环比下降 0.5%。
2021 年 1-11 月海南全省房屋销售面积约 764.85 万平，海口销售面积为 415.68 万平排在第
一，同比去年增长 4.3%，成交均价 16329 元/㎡；三亚销售 97.18 万平位居次席，同比去年增长
幅度达到 60.9%。儋州地区销售面积 41.62 万平(包含洋浦)，位居第三。
从区域划分，东部市县累计销售面积达到 634.36 万平，同比去年增长 17.7%。中部地区为 20.20
万平，同比去年也有较大的上涨幅度，达到 57.2%。西部片区销售面积为 110.28 万平，也有 38%
的增长。
（五）广东江门
1、地区政策
2021 年，江门房地产市场整体保持平稳，但依然存在“商品房库存量较多，去化周期长，市
场观望情绪浓厚”等现象。相关部门出台交房即发证、上调“豪宅线”标准、推进公积金贴息贷
款工作等楼市政策，稳定市场信心，维护房地产市场平稳健康发展。
2、土地市场
2021 年江门全市共成交土地 63 宗，与 2020 年相比，增加了 9 宗。从整体走势来看，土地市
场成交总面积约 305.7 万㎡，同比上升 46.48％；成交总金额约 158.3 亿，同比下降 18.82％。
3、市场成交
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2021 年江门商品住宅供应 763.16 万㎡，同比减少 3.9%，其中住宅供应 651.96 万㎡（60382
套），同比减少 9.1，除蓬江区同比增长近六成，其余区域同比下滑。2021 年成交商品住宅共 55211
套，同比下降 9.6%；成交面积约 596.47 万㎡，同比下降 11.5%；住宅成交均价为 8293 元/㎡，同
比上涨 1.3％，两年平均涨幅为 1.4%。全市商品住宅库存套数增长至超 7.8 万套，创历史新高。
去化周期拉长至 17.0 个月，处于偏高区间，同样为历史新高。
（六）湖南郴州
1、地区政策
2021 年在房企暴雷后，郴州市于 11 月发力预售资金监管，规定按照施工进度分批次提取：
项目主体封顶后解控至重点监管资金额度的 30%；完成竣工验收后解控至重点监管资金额度的 70%；
完成不动产首次登记后解除资金监管，监管能力得到进一步提升和完善。同月，郴州市住建局联
合 9 部门再度发布《郴州市持续整治规范房地产市场秩序工作实施方案》，打击楼市各项违规操
作，时间为 3 年。某种程度上来说，相较前些年宽裕的市场环境，2021 年郴州市在政策调控上更
加高频化、精准化，政策发布与全国市场走向保持高度吻合，调整、纠偏成为全年房地产调控的
主要思路。
2、土地市场
2021 年郴州市土地供应创下近三年新高，2021 年土地供应面积累计 1305.28 万方，土地供应
宗数 479 宗，同比去年增长 5%，较 2019 年增幅则高达 46%。成交规模与 2020 年、2019 年相比则
大涨 4%、30%。
经济放缓、疫情影响之下，2021 年郴州市面临财政偏紧的局面，同时考虑到当前出口遭受了
前所未有的压力，居民消费需求也日渐减弱，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压
力之下，加大土地供应依然成为今年郴州市稳经济、稳就业的重要措施；纵观近 3 年郴州市土地
供应情况，2021 年土地供应力度超越 2020 年、2019 年的水平，土地供应量偏宽裕。
从今年土地供应类型来看，商住用地以 185 宗，同比去年降幅达到 1.59%；其次则是工业用
地，今年商业用地的供应力度明显增加，同比去年增加 71.42%。而住宅用地的占比相较前期明显
走低，占比仅 6%。
3、市场成交
2021 年郴州住宅成交 18288 套，同比去年降低 20%，较 2017 年、2018 年、2019 年持续转冷
31.25%、36.22%、22.04%；新房成交面积为 206.41 万㎡，较 2020 年销售增速持续放缓 21%；成
交均价 5897 元/㎡，同比 2020 年、2019 年分别下降 6%、5%，房价下跌趋势已现且降幅较往期不
断扩大；总成交金额 121.82 亿元，跌幅收窄至 24%，全年销售增速罕见并创下近 5 年来历史最低。
整体来看，近五年郴州房地产销量不断收紧，销量套数、面积增速自 2018 年以后持续放缓。
特别是 2021 年市场降温明显，各项目去化率表现不佳，房企销售去化及回款压力增加，成交持续
低位运行，套数、面积、金额均为负数。
（七）安徽淮南
1、地区政策
淮南地区政策环境相对宽松，目前除了对备案价格进行管控以外，无限购及限售政策。取消
（向上）住宅限价政策，但是备案最低价（栋均价）进行限制，政府根据板块均价、项目成本进
行判定，政企协商空间弹性较大；同栋楼备案价单价差不得超过 1000 元。
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2、土地市场
2021 年淮南市场成交商住用地 29 宗，总成交面积 2083.25 亩，揽金 46.94 亿元。上半年土
地市场热度较高，但多集中在淮南两大县城，山南山北成交量略显不足。下半年土地成交依然是
以凤台、寿县为主，在 12 月份山南区域集中拍出 4 宗土地，且均为国企出手。
3、市场成交
2021 年淮南住宅成交 14710 套，同比下跌 0.26%；成交面积累计 168.89 万㎡，同比上涨 1.49%；
成交均价 6353.36 元/㎡，同比下跌 1.15%；成交金额 107 亿元，同比上涨 0.33%。
2021 年上半年淮南房地产市场整体稳中有升，下半年市场开始下行，刚需客户群体受国家调
控政策等因素影响，部分客户开始持观望态度，山南市场优质改善型项目客户群体受影响较小。同
比去年，淮南楼市从成交套数，成交均价、成交面积、成交总价来看，无明显增减幅度，整体市
场趋于稳定。
（八）柬埔寨金边
柬埔寨经济与财政部近期发布社会经济趋势，据柬埔寨国土规划和建设部发布的报告，2021
年柬埔寨全国共有 4303 个新建筑项目获得批准，建筑项目总面积为 1299.8 万平方米，投资总额
为 53.33 亿美元，同比下降 31.2%。
随着全球经济持续低迷，因新冠肺炎疫情严竣年初金边实施“封城”措施，影响工程进度，
开发展商决定放慢或暂停工程，投资者和租户则持观望态度或压价等情况。
在销售价格方面，2021 年金边高端公寓的房价下降比例较去年下跌了 10.14%。目前来说，柬
埔寨的房产市场整体是比较稳定的，虽然房价在下跌，但长久看来，柬埔寨刚性需求市场依然较
为旺盛的，当地房屋需求量持续上升，再加上产品逐步多样化，经济实用公寓、排屋等产品扩宽
了市场受众群体，这些都将支撑柬埔寨房地产业蓬勃发展。
三、报告期内公司从事的业务情况
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中
在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、三门峡、郴州等城市以及柬埔寨的金边。主要
以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发房地产项目为主。公司取得土地储备的方
式包括但不限于协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等，尽量争取用较合理的价格、相
对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备，项目多依据公司的自身开发能力而确定，
相对布局灵活，成本合理，以尽量减低公司在经营中的经营风险。
（一）报告期内公司旧改项目储备及开发情况
1、公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中心项目位于朝阳区百
子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧临 CBD，地理位置极为优越，占
地面积 19,622.9 平方米，规划建设成集中分组式公寓、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司
取得了该地块其中一部分土地的商业性质土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾
项目仍需经过政府的招拍挂程序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招
拍挂阶段。
2、公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范围面积：145,872.0
㎡，拆迁用地范围面积：122,259.1 ㎡。目前公司持有上述项目公司 40%股权。
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（二）报告期内公司待开发项目储备情况
1、公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边 189、195 号地块，土地面积为 15,383 平方米；柬
埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为 132,493 平方米。
2、夏茅地块项目坐落于广州市白云区夏茅村畜牧场，土地面积 62490.999 平方米，规划计
容建筑面积（待定），规划用途住宿餐饮用地、坑塘水面。公司持有其项目公司广州市东御房地
产有限公司 85.63%股权。
（三）报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
1、公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项目占地 6,036 平方米，
总建筑面积 40,118.10 平方米。东华西项目占地面积 5,057.55 平方米，总建筑面积 37,754 平方
米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验
收。截至报告期末，东华西项目剩余可供出售面积为 7,092.94 平方米（住宅及车位）。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积 84,522 平方米，总建筑面积为 70,206.7
平方米，目前已完成竣工验收。截至报告期末，亿城泉说项目剩余可供出售面积为 32,498.35 平
方米。
2、公司在江门拥有江海花园和悦泰珠西商务中心 2 个项目。悦泰珠西商务中心土地面积
104,627 平方米，项目规划计容面积 327,483 平方米，总建筑面积 479,681.26 平方米，目前处于
在建状态。公司持有悦泰珠西商务中心项目公司 50%的股权。
江海花园土地面积 351,266 平方米，项目规划计容面积 590,019 平方米，总建筑面积 763,496
平方米，目前处于在建状态。截至报告期末，公司在江门的江海花园项目（含车位）剩余可供出
售面积为 48,889 平方米。
3、公司在海南海口分别拥有天鹅湾、福嘉花园、滨江花园、兰馨花园、湖湾小区 5 个项目。
截至报告期末，天鹅湾、滨江花园及福嘉花园剩余可供出售面积为 26,896.97 平方米（住宅、商
铺、公寓及车位）。2021 年，公司控股股东以以资抵债的方式解决其资金占用问题，公司受让控
股股东关联方持有的兰馨花园项目公司 30.10%股权, 该项目规划总用地面积 122,236.02 平方米，
总建筑面积 301,740.02 平方米。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收合格，未达到销售合同约
定的交付条件，兰馨花园项目实现结转收入金额 0.00 元，结转面积 0.00 平方米，报告期末待结
转面积为 59,798.13 平方米。
湖湾小区占地 50,781.27 平方米，计容面积 140,665.118 平方米。报告期内，湖湾小区（一
期）实现结转收入金额 0.00 元，结转面积 0.00 平方米，报告期末待结转面积为 55,782.49 平方
米。湖湾小区（二期）占地 37,400.51 平方米；计容建筑面积 89,118.418 平方米，二期尚未取得
施工许可，公司持有湖湾小区项目公司 50%股权。
4、公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持有洞山天鹅湾项目公
司 80%的股权，公园天鹅湾项目公司 20%的股权。洞山天鹅湾项目占地面积 87,130.83 平方米，总
建筑面积 411,084.07 平方米。截至报告期末,洞山天鹅湾剩余可供出售面积为 52,561.12 平方米。
5、公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。华泰城（高璧综合大
市场）项目土地面积为 198,822 平方米，项目规划计容建筑面积为 524,480.33 平方米。天鹅湾项
目位于北湖区土地面积为 56,192 平方米，项目规划计容建筑面积为 168,527.52 平方米。
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截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出售面积为 356,415.24
平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可供出售面积为 42,832.8 平方米。
6、河南三门峡天鹅湾项目东区用地面积 100,851.3 平方米，规划计容建筑面积 130,234.8
平方米，目前已完成竣工验收。西区占地面积 100,353.27 平方米，规划计容建筑面积 179,340.29
平方米。截至报告期末，三门峡天鹅湾项目剩余可供出售面积为 23,737.36 平方米。
（四）公司在主要业务区域的主要经营模式
1、销售模式
公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的
模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”系列高端品牌项目为主，采用这种销售模
式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通
过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好的展示项目特性。
2、市场定位
目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的
经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，
公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。
3、采取市场定价的原则、定价策略合理
房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市
场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面
的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。
公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应良好。
4、有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好
公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化的高品质服务。
5、公司的物业管理和物业租赁业务情况
公司物业经营管理业务主要由公司商业物业经营管理中心负责。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司商业物业经营管理中心管理的主要物业包括位于广州市的城启
大厦部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼；郴州华
泰城；江门江海花园会所等。截至 2021 年 12 月 31 日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市
的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼；
郴州华泰城；江门江海花园会所及子公司零星物业等。
6、核心技术人员、技术与研发情况
公司设有成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产
品的研发，拥有良好的研发创新机制。新豪斯设计院已具备建筑行业建筑工程甲级设计资质，装
修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格及 BIM 领先技术。
截至报告期末，公司共有工程管理、设计等技术人员 115 人。公司对技术人员的业绩考核制
度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、环保等
方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。
7、预算管理方面
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公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，
各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成情况严格考核。
充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财
务管理。
8、企业融资方面
公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低
融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。
9、成本控制方面
通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效
的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同
审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。
加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前已有三十多年住宅
小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一。公司在
多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理
和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”
品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具
有较强的市场竞争力。
（二）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略
公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理，从未在房地产市
场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开
发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储
备。公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司
未来的发展奠定了坚实的基础。
目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地产项目开发，各地
项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提升公司的持续经营能力。
（三）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房
地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的
管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。
（四）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会、监事会、及经营
管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独
立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行
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机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，
公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 88,873.30 万元，比上年同期减少-70.53%，主要原因是上年整
体转让广州天鹅湾二期项目并过户，实现销售收入近 27.62 亿，本年无重大资产处置。2021 年度
归属母公司净利润-82,462.42 万元。
公司主要业务区域的房地产销售情况
公司目前的主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、广州、淮南等，报
告期内上述区域的房地产销售概况如下 ：
（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目全年签约销售面积 5,751.99 平方米，签约金额 2,122
万元,全年实现结转销售收入 4,879.25 万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积 3,002.78 平方
米，签约金额 3,368 万元,全年实现结转销售收入 436.22 万元；海口福嘉花园项目全年签约销售
面积 4,820.85 平方米，签约金额 6,414 万元,全年实现结转销售收入 0.00 万元。
（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积 50,307.9 平方米，签约金额
25,497.7821 万元，全年实现结转销售收入-1,380.92 万元。
（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目全年签约销售面积 9,225.88 平方米，签约金额 3,663
万元，全年实现结转销售收入-1,178.64 万元。
（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积 35,194.69 平方米，签约金额 21,673 万元，
全年实现结转销售收入 39,414.96 万元。
（5）广州项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积 4,020.22 平方米，签约金额 7,081
万元，全年实现结转销售收入 3,647.92 万元；广州东华西路项目全年签约销售面积 4,461.23 平
方米，签约金额 38,245 万元，全年实现结转销售收入 34,404.33 万元。
（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积 24,060 平方米，签约金额 16,541 万元，全
年实现结转销售收入 0.00 万元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 888,733,027.95 3,016,013,897.23 -70.53%
营业成本 694,788,182.92 2,538,385,533.73 -72.63%
销售费用 53,694,400.68 70,206,821.77 -23.52%
管理费用 161,103,871.45 179,696,381.46 -10.35%
财务费用 269,334,348.36 315,875,524.39 -14.73%
研发费用
经营活动产生的现金流量净额 158,145,105.78 272,478,216.03 -41.96%
投资活动产生的现金流量净额 -109,100,356.83 235,311,849.00 -146.36%
筹资活动产生的现金流量净额 -310,813,694.30 -344,440,771.47 不适用
营业收入变动原因说明：上年整体转让广州天鹅湾二期项目并过户，实现销售收入近 27.62 亿，
本年无重大资产处置
营业成本变动原因说明：上年整体转让广州天鹅湾二期项目，结转相应的项目成本，本期无重大
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资产处置
销售费用变动原因说明：本报告期内公司节约销售佣金开支
管理费用变动原因说明：本报告期内公司持续进行管理人员优化与节流管理
财务费用变动原因说明：本报告期内偿还借款，减少总体融资成本
研发费用变动原因说明：无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：受新冠疫情影响和房地产政策的影响，经营资金回
流速度放缓
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年度主要进行对外收购股权，上年度主要处置子
公司股权回流资金
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本年度获得融资借款流入，并且偿还部分原有贷款，
利息费用下降
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
无
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产业 831,766,435.17 633,376,795.74 23.85% -71.69% -74.38% 增加 4.99
个百分点
服务业 13,651,340.95 17,781,000.55 -30.25% -54.19% -50.89% 减少
12.55 个
百分点
建筑施工业 43,315,251.83 43,630,386.63 -0.73% -4.47% 44.99% 减少
及林业 51.40 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房产销售 827,118,160.80 593,793,015.63 28.21% -71.60% -75.76% 增加 9.31
个百分点
房地产出租 4,648,274.37 39,583,780.11 -751.58% -82.17% 73.85% 减少
766.11 个
百分点
建筑安装及 -0.73% -4.47% 44.99% 减少
苗木销售与 43,315,251.83 43,630,386.63 51.40 个
绿化工程 百分点
其他 13,651,340.95 17,781,000.55 -30.25% -54.19% -50.89% 减少
12.55 个
百分点
主营业务分地区情况
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营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
华南 875,426,327.19 631,802,564.05 27.83% -70.67% -74.85% 增加 9.02
个百分点
华中 11,875,764.80 62,939,863.74 -429.99% -56.13% 136.24% 减少
431.59 个
百分点
境外 1,430,935.96 45,755.13 96.80% -24.46% -130.90% 增加
1476.04
个百分点
主营业务分销售模式情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
销售模式 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
无
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
房地产业 广州、海
南、三门
633,376,795.74 91.16% 2,472,030,058.42 97.39% -74.38%
峡、江门
等项目
服务业 物业服
务、设计 17,781,000.55 2.56% 36,206,127.85 1.42% -50.89%
服务等
建筑施工业 建 筑
及林业 安 装
及苗 木
43,630,386.63 6.28% 30,091,650.20 1.19% 44.99%
销 售
与绿化
工程
分产品情况
成本构 本期占 上年同 本期金 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
成项目 总成本 期占总 额较上 说明
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比例 成本比 年同期
(%) 例(%) 变动比
例(%)
房产销售 广州、海
南、 三
门峡、江 593,793,015.63 85.46% 2,449,261,204.00 96.49% -75.76%
门 等项
目
房地产出租 住宅、车
位、 商
39,583,780.11 5.70% 22,768,854.42 0.90% 73.85%
铺、写字
楼
建筑安装及
苗木销售与 43,630,386.63 6.28% 30,091,650.20 1.19% 44.99%
绿化工程
其他 物业服
务、设计
17,781,000.55 2.56% 36,206,127.85 1.43% -50.89%
服务等
其他
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
无
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
□适用 √不适用
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
23 / 232
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
现金流项目 本年金额 上年金额 变动率
经营活动产生的现金流量净额 158,145,105.78 272,478,216.03 -41.96%
投资活动产生的现金流量净额 -109,100,356.83 235,311,849.00 -146.36%
筹资活动产生的现金流量净额 -310,813,694.30 -344,440,771.47 -9.76%
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末 上期期末 本期期末金
数占总资 数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 情况说明
产的比例 产的比例 末变动比例
（%） （%） （%）
货币资金 441,905,931.45 3.15% 542,252,053.11 3.90% -18.51% 本报告期内加快偿还借
款与利息
应收账款 139,570,404.41 0.99% 110,371,404.47 0.79% 26.46% 本报告期内荣庆二期项
目结转收入，应收账款增
加
预付款项 133,196,505.38 0.95% 527,275,243.80 3.79% -74.74% 本报告期内金边葵花酒
店地块过户至天鹅湾国
际金融中心公司名下，结
转至存货
存货 8,582,959,116.58 61.16% 7,863,313,606.66 56.51% 9.15% 本报告期内金边葵花酒
店地块过户至天鹅湾国
际金融中心公司名下，结
转至存货。其他地区项目
继续加大开发投入
其他流动 145,011,971.19 1.03% 81,062,552.13 0.58% 78.89% 本报告期内将预付佣金
资产 作为合同取得成本重分
类至其他流动资产
长期股权 1,287,017,765.89 9.17% 239,868,152.28 1.72% 436.55% 本报告期内海南泓城公
投资 司与海南瀚城公司的股
权过户至海南粤泰投资
公司名下
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长期待摊 7,335,181.45 0.05% 20,424,296.10 0.15% -64.09% 本报告期内金融资质牌
费用 照已过期，银行资质顾问
费一次性摊销
递延所得 247,197,145.13 1.76% 208,578,271.02 1.50% 18.52% 本报告期部分公司的可
税资产 弥补亏损与减值准备确
认递延所得税资产
其他非流 19,985,999.96 0.14% 1,078,973,559.61 7.75% -98.15% 本报告期末海南泓城公
动资产 司已过户至海南粤泰投
资公司名下，湖湾项目收
购款结转至长期股权投
资
短期借款 633,209,731.25 4.51% 687,494,420.00 4.94% -7.90% 本报告期内加快偿还短
期借款
应付账款 1,390,704,555.92 9.91% 1,050,817,205.40 7.55% 32.35% 本报告期内加快项目的
开发进度，工程款有所增
加
合同负债 1,851,769,584.27 13.19% 1,397,760,346.12 10.05% 32.48% 本报告期部分项目未完
成竣工交付，导致销售房
款未能结转至营业收入，
另外公司加速销售资金
的回笼
应付职工 13,743,726.54 0.10% 15,397,904.54 0.11% -10.74% 本报告期内持续进行人
薪酬 员优化，应付职工薪酬下
降
一年内到 2,385,477,934.54 17.00% 0.00 0.00% 不适用 信达借款将于未来一年
期的非流 内到期，重分类至一年内
动负债 到期的非流动负债
长期借款 679,078,000.00 4.84% 2,727,399,687.80 19.60% -75.10% 信达借款将于未来一年
内到期，重分类至一年内
到期的非流动负债
其他说明
无
2. 境外资产情况
√适用 □不适用
(1) 资产规模
其中：境外资产 689,243,064.93（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 4.91%。
(2) 境外资产占比较高的相关说明
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
（1）截至报告披露日，公司存在以下资产被查封的情况：
序
文号 类别 公检法机关 产权人 内容
号
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冻结粤泰股份持有的淮南粤泰天鹅湾置业有限公司
(2019)粤 01 民
80%股权；淮南恒升天鹅湾置业有限公司 20%股权；
初 1437 号、 冻结/ 广州市中级 广州粤泰集团股
1 海南白马天鹅湾置业有限公司股权。查封广州市越
（2021）粤 01 查封 人民法院 份有限公司
秀区中山四路 261-235 号，大塘街 107-127 号地段，
执 4194 号
大塘街 129-143 号地段房地产。
（2019）粤 01 广州市中级 广州粤泰集团股 查封广州粤泰集团股份有限公司名下位于广州市天
执 934 号、 人民法院 份有限公司 河区天河北路桥林街 59 号首层、二层、三层。
2 查封
（2019）粤 01
执恢 251 号
（2021）粤 0104 广州市越秀 广州粤泰集团股 查封广州粤泰集团股份有限公司名下位于广州市天
财保 161 号、 轮候 区人民法院 份有限公司 河区天河北路桥林街 59 号首层。
3
（2021）粤 0104 查封
财保 162 号
（2020）粤 0104 广州市越秀 广州旭城实业发 查封广州旭城实业发展有限公司位于越秀区东华西
民初 33239 号、 区人民法院 展有限公司 路 50 号 1706、2204、2301、2402、2502、2505、
4 查封
（2021）粤 0104 2601、2602、2605、2901、3001 房。
执保 2734 号
（2）截至报告披露日，公司存在以下银行账户被冻结的情况：
司法冻结金额 实际冻结金额 公检法机关及文
账户名称 开户账户银行名称 账号 账户性质
（元） （元） 号
建设银行广州铁路 44001400701
一般账户 208.46
支行 05300****
农业银行梅花路支 44030201040
一般账户 3.79
行 00****
招商银行广州金穗 02090003501
一般账户 53,945.44
支行 ****
02090003501
招商银行深圳分行 一般账户 8.54
****
02090003501
招商银行杭州分行 一般账户 41.12
**** 广州市中级人民
广州粤泰 招商银行武汉水果 02090003501
一般账户 85,661,650.69 2.01 法院(2021)粤
集团股份 湖支行 **** 01 执 4194 号之
有限公司 广州银行科技园支 80022807091
一般账户 134,639.21 二十五
行 ****
建设银行广州越秀 44001400101
一般账户 25.85
支行 05001****
交通银行广州海珠 44116237501
一般账户 3,898.57
支行 880001****
58100000101
浙商银行广州分行 一般账户 6,269.87
2010002****
中国银行广州五羊 68995774***
基本户 24,335.30
新城支行 *
光大银行海口美兰 39270188000 海口美兰税冻通
海南白马 一般账户 45,614,415.43 746,794.42
支行 01**** (2020)0049 号
天鹅湾置
业有限公 工商银行海口琼州 22010783191
一般账户 1,589,836.32 51.50 -
司 大桥支行 0006****
26 / 232
工商银行海口海甸 22010207192
一般账户 1,184,053.28 98,092.28 -
支行 0048****
农业银行南海分理 21289001040
一般账户 95,000.00 40,788.06 -
处 00****
建行海口新海航支 46001002536
一般账户 1,622,403.78 80,218.59 -
行 05303****
海口农村信用合作 10066449000 美兰区人民法院
基本户 1,695.49
联社红旗信用社 0**** 2021(琼 0108）
海口农村信用合作 10066449000 执 1407 号/海口
一般账户 5,556.34
联社市联社营业部 0**** 市美兰区人民法
交通银行龙昆南路 46160120201 院（2021）琼
一般账户 111,362.32
支行 880001**** 0108 执保 1202
14,280,000.00
交通银行龙昆南路 46160120201 号之三/海口市
一般账户 17,534.46
支行 880001**** 美兰区人民法院
21298001040 （2021）琼 0108
农业银行凤翔支行 一般账户 572.33
00**** 执保 1203 号之
中国银行海口椰树 26626630*** 三/(2021)琼
一般账户 5,210.08 0108 执 3341 号
门支行 *
美兰区人民法院
(2021)琼 0108
执保 1469 号；
（2021）琼 0180
执保 1470 号；
邮政银行海南省分 94600001001
一般账户 3,475,072.81 978,910.14 (2021)琼 0108
行直属支行 174****
执 6112-6118
号；（2021）琼
0108 执 6145 号；
（2021）琼 0108
执 6147-6050 号
广州市越秀区人
广州旭城
广州银行科技园支 80027191070 民法院（2021）
实业发展 一般账户 273,808.30 273,808.30
行 **** 粤 0104 执 34407
有限公司
号
北京市朝阳区人
广东省富
民法院扣划通知
银建筑工 44001670231
江门建行江翠支行 临时户 271,252.35 24.80 书（2021）京
程有限公 05300****
0105 执 34552 号
司
之 16 号
43050170383
建行南大支行 一般账户 6,538.86
60000**** 2021 湘 1002 执
43050170613 保 752 号之二
建行同心路支行 一般账户 7,260.76
湖南华泰 60000**** /2121 湘 1002 执
嘉德投资 60416484*** 2874 号/2021 湘
中行北街支行 一般账户 1,255,203.41 1,056.19
置业有限 * 1002 执 2877 号
责任公司 15950000000 /2021 湘 1002 执
华夏银行郴州分行 一般账户 410.67
46**** 2878 号/2021 湘
80030504640 1002 执 2873 号
长沙银行郴州分行 一般账户 3,455.26
****
27 / 232
95508802272
广发银行郴州分行 一般账户 1,002.08
1700****
43001504070
建行北街支行 一般账户 408.20
05252****
18644101040
农行万国支行 基本户 9,017.04
00****
中国工商银行郴江 19111029191 （2020）湘 1002
一般账户 200
支行 0000**** 执 2818 号/2121
619,191.41
中国工商银行北湖 19110210190 湘 1002 执 2874
一般账户 201.49
支行 5508**** 号
43050170373
建行郴南支行 一般账户 500,000.00 163.99 -
60000****
三门峡陕州农村商
00000042079
业银行股份有限公 基本户 397879.53
34092****
司
中国建设银行股份 河南省三门峡市
三门峡粤 41001506710
有限公司三门峡崤 一般账户 451781.12 陕州区人民法院
泰房地产 05020****
山路支行 11,141,640.96 民事裁定书
开发有限
中国农业银行股份 （2021）豫 1203
公司 16175001040
有限公司三门峡金 一般账户 109327.88 民初 927 号
01****
泉支行
中国邮政储蓄银行 94100501007
一般账户 10792.78
陕州支行 137****
广东宝瑞 中国银行新港中路 69256772*** （2021）粤 01
基本户 869489.6
国际医学 支行 * 执 4441 号/
878,024.00
中心有限 农业银行梅花路支 44030201040 （2021）粤 0105
一般账户 5370.3
公司 行 01**** 民初 27268
广东粤沛
健康医疗 中国银行新港中路 63536524*** （2021）粤 01
基本户 448,275.00 4888.23
投资有限 支行 * 执 1339 号
公司
合 计 168,707,823.33 4,463,241.25
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
□适用 √不适用
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
合作开发 合作开发
持有待开发 一级土地整 规划计容 是/否涉
持有待开发土地的 项目涉及 项目的权
序号 土地的面积 理面积(平 建筑面积 及合作开
区域 的面积 益占比
(平方米) 方米) (平方米) 发项目
(平方米) (%)
28 / 232
北京朝阳区百子湾
1 19,622.90 19,622.90 - 是 不适用 70
路 29、31 号
柬埔寨金边 189、195
2 15,383.00 - - 否 - -
号地块
3 柬埔寨磅湛项目 132,493.00 - - 否 - -
深圳市横岗街道四
4 联社区贤合旧村城 - 122,259.10 - 是 不适用 40
市更新单元项目
广州市白云区夏茅
5 62,490.999 62,490.999 - 是 不适用 85.63
村畜牧场
29 / 232
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
目/新开 项目规划计
项目用地面积 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际
序号 地区 项目 经营业态 工项目/ 容建筑面积 总投资额
(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 投资额
竣工项 (平方米)
目
1 广州越秀区 雅鸣轩项目 住宅、商业 在建 6,036.315 27,938 40,118.10 40,118.10 0 90,000.00 12,057.35
2 广州越秀区 东华西项目 住宅、商业 竣工 5,057.55 26,961.2 37,754 0 37,754 73,127.59 451.07
3 广州海珠区 益丰风亭 商业 在建 - 1,610 2,540 2,540 0 - 0.00
4 广州从化区 亿城泉说项目 商业、住宅 竣工 84,522 - 70,206.7 - 70,206.7 87,933.23 0.00
江门江海花园 住宅、商业、
5 广东江门 在建 351,266 590,019 763,496 16,073 747,423 250,000 37,496.31
南区 车位
悦泰珠西商
6 广东江门 商业 在建 104,627 327,483 479,681.26 181,462.99 0 481,592 12,143.49
务中心
住宅、商铺、
7 海南海口 天鹅湾项目 竣工 199,551.33 239,461.60 274,161.18 0 274,161.18 163,479 2,497.36
车位
8 海南海口 滨江花园 住宅、车位 竣工 33,237.34 102,138.90 121,303.44 0 121,303.44 93,400 409.72
住宅、公寓、
9 海南海口 福嘉花园 在建 12,726.74 45,178.82 49,659.15 49,659.15 0 46,800 1,349.14
商业、车位
住宅、商业、
10 河南三门峡 天鹅湾东区 竣工 100,851.3 130,234.8 153,874.68 0 153,874.68 40,960 0.00
车位
住宅、商业、
11 河南三门峡 天鹅湾西区 在建 100,353.27 179,340.29 223,150.35 206,492.94 16,657.41 60,000 1,234.08
车位
住宅、商业、
12 安徽淮南 洞山天鹅湾 在建 87,130.83 348,477.41 411,084.07 354,581.90 0 169,152 14,702.90
车位
华泰城（高璧
13 湖南郴州 商业 在建 198,822 524,480.33 654,982.85 250,296.53 404,686.32 250,000 13,442.95
综合大市场）
30 / 232
14 湖南郴州 天鹅湾项目 商住 在建 56,192 168,527.52 208,998.37 180,436.54 0 68,000 19,449.96
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
已售（含已预售）
序 可供出售面积 结转面积(平方 报告期末待结转面
地区 项目 经营业态 面积 结转收入金额
号 (平方米) 米) 积(平方米)
(平方米)
1 广东江门 江门江海花园 住宅、商业、车位
47,900 656,112 51,153.80 36,131.64 13,646.28
南区
2 广东江门 兴南小区 F 组团 住宅、商业、车位 1,889 53,282 4,581.69 3,083.99 0.00
3 广东江门 江门江海花园 住宅、商业、车位 989 3,709 454.96 199.33 0.00
4 广州从化区 亿城泉说项目 住宅、商业 32,498.35 36,558.17 1,800.26 3,396.91 2,781.34
5 河南三门峡 天鹅湾东区 住宅、商业 5,300.90 128,517.90 2,102.09 976.11 1,229.62
6 河南三门峡 天鹅湾西区 住宅、商业 18,436.46 164,310.80 -6,719.30 -2,402.23 38,886.95
7 海南海口 天鹅湾项目 住宅、商铺、车位 11,579.08 215,995.97 13,817.23 4,879.25 2,282.95
9 海南海口 滨江花园 住宅、车位 8,403.15 100,117.58 1,304.10 589.62 2,415.14
10 海南海口 福嘉花园 住宅、商铺、公寓、
6,914.74 38,997.38 0.00 0.00 41,774.09
车位
11 安徽淮南 洞山天鹅湾 住宅、商业 52,561.12 114,794.10 0.00 0.00 105,202.00
12 湖南省郴州 华泰城（高璧综 商业
356,415.24 272,611.73 -699.98 -1,369.22 73,839.02
市北湖区 合大市场）
13 湖南省郴州 天鹅湾项目 商住 42,832.8 38,857.9 0.00 0.00 38,857.90
14 广州越秀区 东华西项目 住宅、车位 7,092.94 10,168.54 4,391.69 34,404.33 1,910.49
15 广州海珠区 益丰三期 商业、车位 259.81 1,490 12.54 35.24 0.00
报告期内，公司共计实现销售金额 128,174.2821 万元，销售面积 141,882.63 平方米，实现结转收入金额 79,924.97 万元，结转面积 72,199.08 平
方米，报告期末待结转面积 322,825.78 平方米。
31 / 232
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑 出租房地产的租 是否采用公允价 租金收入/房地产公
序号 地区 项目 经营业态 权益比例（%）
面积(平方米) 金收入 值计量模式 允价值(%)
城启大厦及零 住宅、商业、
1 广州地区 46,974.6 3,074.02 100 否 不适用
星物业 写字楼、车位
2 广州从化区 亿城泉说项目 住宅、商业 30.00 3.6 55 否 不适用
江海花园、南
3 广东江门 苑商城、新南 住宅、商业 3,064.80 52.1793 100 否 不适用
里、东海花园
4 河南三门峡 天鹅湾会所 商业 630.00 17.99 100 否 不适用
华泰城项目
5 湖南省郴州 （高璧综合大 综合体批发 92,209.77 412.04 65 否 不适用
市场）
6 北京地区 东华虹湾项目 商业 1,664.26 170.74 70 否 不适用
32 / 232
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
369,776.57 10.5% 20,699.34
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
□适用 √不适用
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
（1）2018 年，粤泰股份与香港祥发旅游贸易有限公司、海南运鸿房地产开发有限公司签订
《湖湾小区项目转让合同》，以 109,182 万元收购“湖湾小区”项目（以下简称目标项目）。2020
年 4 月，粤泰股份与海口泓轩企业管理有限责任公司（以下简称“海口泓轩”）签订《海口湖湾
项目合作开发协议书》，由海口泓轩受让目标项目 50%股权。交易完成后，粤泰股份和海口泓轩
对目标项目持股比例均为 50%。
2020 年 4 月，目标项目公司注册登记为海南泓城房地产开发有限公司（以下简称“海南泓城”），
2020 年 9 月 21 日，海南泓城 50%股权变更至海口泓轩名下，2021 年 4 月 29 日，海南泓城 50%股
权变更至海南粤泰投资名下。
（2）2021 年 1 月 23 日，公司披露《广州粤泰集团股份有限公司关于自查发现关联方资金占
用事项的公告》，经公司自查，发现公司控股股东粤泰控股及其关联方存在非经营性资金占用的
情况，资金占用合计为 16,820.84 万元。
2021 年 4 月 6 日，公司披露《广州粤泰集团股份有限公司关于控股股东资金占用事项的公告》，
由于中国证监会广东监管局对公司嘉盛大厦项目列支基坑维护工程 16,039.33 万元 提出疑问，认
为存在虚构工程成本及向关联方支付款项的情形，可能存在关联方资金占用。同时由于具体施工
资料和相关凭证的缺失，致使公司无法对工程造价及成本等进行重新审定核实，从上市公司治理
及维护中小股东权益方面考量，公司认为上述基坑维护工程款 160,393,288.86 元被控股股东粤泰
控股及其关联方占用并且属于虚增项目成本，要求粤泰控股方按照监管部门关于解决关联方资金
占用的相关规定予以解决。
为解决上述资金占用问题，经公司股东大会审议，由公司全资子公司海南粤泰投资有限公司
（以下简称“海南粤泰投资”）受让粤泰控股关联方持有的海南亿城房地产开发有限公司所持有
的海南瀚城房地产开发有限责任公司（以下简称“海南瀚城”）部分股权，来抵偿应偿还的资金
占用款，两笔资金占用分别对应的股权比例为 15.40%、14.70%。2021 年 2 月 22 日，海南瀚城 15.40%
股权已变更至海南粤泰投资名下，2021 年 4 月 28 日，海南瀚城 14.70%股权已变更至海南粤泰投
资名下。
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2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
公司名称 主要业务 权益比 注册资本 本年度营 本年度净利 本年末总资 本年末净资
例（% （万元） 业收入（万 润（万元） 产（万元） 产（万元）
） 元）
江门市粤泰房地产开发有 房地产开发 100% 12,000.00 39,414.96 3,111.71 167,265.65 30,055.25
限公司
湖南粤泰城市运营有限公 房地产开发 100% 10,000.00 -738.35 -29,228.84 188,258.38 -7,007.77
司（合并）
海南白马天鹅湾置业有限 房地产开发 100% 10,000.00 6,554.46 -25,060.32 361,674.37 -39,165.91
公司（合并）
广州普联房地产开发有限 房地产开发 55% 5,555.56 6,111.34 -1,655.31 65,649.95 -9,513.26
公司（合并）
广州粤泰健康产业发展有 健康医疗 100% 8,675.00 200.00 -87.01 545.35 -10,531.90
限公司(合并)
江门粤泰发展有限公司 房地产开发 100% 5,500.00 0.00 -461.80 211,171.29 -18,896.57
（合并）
香港粤泰置业投资有限公 房地产开发 100% 873.77 143.09 -4,112.00 68,924.31 4,593.60
司（合并）
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要继续做强做大，应
顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场主流需求、优化产品体系、适
时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域和城市的差异与分化日趋明显，行业内各
房地产企业在经营水平、资源利用能力、品牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业
凭借在当地多年丰富经验和资源的积累，领先优势继续扩大。
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展望未来，房地产行业格局与以往不同。随着宏观经济及人均可支配收入持续稳定增长，城
镇化进程持续加快，未来房地产市场供需矛盾将日益缓和，行业利润空间将逐步回归理性。同时，
随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产品要求不断提高，需求不断多元化，房地产
开发产品细分程度将逐渐增强。房地产的开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产
的开发类型以及相配套的物业管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化
的竞争也使得开发企业更加注重为客户群体分类设计。未来房地产企业竞争也会越发激烈，行业
内并购重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方面出
现较大转变。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业将逐步获得更大
的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有较大市场影响能力的房地产
企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场份额，行业的集中度也将因此而逐步提
高。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，坚持在粤港澳大湾
区投资布局，持续深耕一线城市，重视二、三线重点城市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机
会，并以适合公司的方式取得房地产开发项目。
目前公司已在广东广州、深圳、江门、安徽淮南、湖南郴州等地稳步推进房地产项目开发，
短期内，公司经营方针以「稳」为准，不冒进、不泄气，经营、运营好现有项目，未来各地项目
公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提升公司的持续经营能力。
公司将重点提升项目土地获取的能力和资金运用效率，逐步加强公司的核心竞争实力。同时
公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开拓多元化的发展，努力探索能让
公司更长远发展的经营模式。此外，公司将密切关注宏观调控新形势下行业的新动态，发挥公司
现有的优势，加强对市场的预测和开拓能力，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找
新的利润增长点，增强公司的盈利能力和收益能力，使公司具有更强的持续发展力。
随着房地产企业的竞争进一步加剧，为了提升企业竞争力，公司将坚持拓展多元化发展的道
路，在做好原有房地产开发经营的前提下，通过下属全资子公司广东新豪斯建筑设计有限公司、
广东国森林业有限公司、广东省富银建筑工程有限公司等渠道开展多元化业务，规避未来住宅市
场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点，同时加强设计研发能力的创新，将其与城市更
新、存量物业的升级改造、价值提升结合起来，开辟新的业务链条。
在经营管理方面，未来公司将通过激活生态、团队和资产等手段，着力培育公司在机制、区
域、创新和平台方面的四个优势，以实现公司轻资产、高周转、差异化成长。
一、未来公司要打造机制优势，优化奖惩制度。
公司未来要建立比其他公司更为实用高效的机制。主要体现在投资决策、风险控制和利益分
配方面。要建立富有竞争力的分配机制，吸引和留住优秀团队。构建股东和团队利益共同体，增
强团队的归属感、认同感、使命感和荣誉感。
二、未来充分利用区域优势，深耕大湾区同时调整项目结构。
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目前国内外资本，正在加快在湾区的投资布局，区域红利表现极为明显。公司目前在广州、
江门等地拥有多个房地产开发项目。未来公司将继续在该区域内进行深耕。
同时公司在专注于轻资产、高周转、高利润类型的项目同时，快速处置和调整大部分低效项
目和资产，快速恢复投融资能力。聚焦于轻资产，高周转，高毛利，高估值的项目和业务。
未来，公司将持续加大上述区域的项目整体比重和销售比重。
三、未来将在其他领域予以更多关注。
未来公司将在做好原有地产项目的同时，更多关注其他新领域、新业务、新模式的发展。尝
试探索开辟其他适合公司发展的新业务领域。同时发挥公司下属设计院、建筑公司、园林公司等
的作用，尝试探索在产品中植入新元素，关注建筑科技的研发应用，努力提升公司价值。
四、未来公司要充分利用上市公司的平台优势。
未来公司要通过规范经营，恢复信用，资源整合等手段，争取在短时间内恢复并积累投资能
力，利用上市公司平台培育新的核心合作伙伴，通过项目选择、融资结构，经营管理等核心环节，
做好项目的风控管理。
公司未来会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复提升投融资能力。在适度关注其它区域
发展机会的同时，深耕粤港澳大湾区，培育公司区域优势；通过建立高效实用的激励机制，激活
团队和资产，借力金融机构，恢复企业正常经营和融资能力，并逐步提升公司核心竞争力，实现
公司稳健发展。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2022 年，公司的经营方针将以“稳”字当头，公司将立足粤港澳大湾区，经营、运营好现有
的项目，2022 年度公司重点开发项目为深圳旧改项目、江门 70 层项目和安徽淮南项目等。公司
将根据项目的自身条件和特点，努力确保实现项目的增收节支、回笼资金。2022 年度，鉴于目前
公司多个项目已进入开发尾期，项目资产质量较差及资产变现能力较弱，同时面临税收及合作方
股东利润清算等事宜，因此公司计划在 2022 年度对上述开发尾期项目进行处置清理，甩掉包袱，
轻装上阵，优化资产结构，以求尽快实现公司运营和经营的正常化。综上，公司 2022 年度工作重
点具体为：①加大力度推进存量物业的销售事宜，以尽快回笼资金；②结合现有开发项目的特点，
研究相关融资计划，以保障项目开发所需资金的供应；③力求尽快解决与恒大诉讼的后续执行还
款事宜，以改善公司资产质量、保证公司流动性的充足；④尽快处置清理部分项目资产，甩掉包
袱，轻装上阵。
（一）房地产项目开发计划
2022 年公司主要项目开发计划如下：
1、广州地区：全面加快位于广州市区中心地段的雅鸣轩项目工程建设及竣工验收进度，2022
年公司计划加大广州地区荣廷府等项目的销售推广力度，加快销售速度，盘活库存资产，促进现
金回流。
2、淮南地区：2022 年公司计划重点配合做好与世茂集团的合作工作，加快淮南项目的施工、
开发报建及销售进度，通过严格控制开发节点，确保工期计划完成，提高市场销售份额。
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3、江门地区：重点加快天鹅湾项目尾盘施工、开发及销售进度，做好江门新会珠西项目开发
及施工工作。
4、三门峡地区：加快西区的工程竣工验收进度，加大促销力度尽快回收资金。
5、柬埔寨地区：加快磅湛项目建设及销售进度，逐步退出柬埔寨市场。
6、深圳项目：加快专规申报审批，并根据专规报建进度合理开展拆迁签约谈判工作。
7、湖南郴州项目：加快天鹅湾住宅项目开发建设和销售工作，完成高壁综合市场竣工验收工
作。
（二）在标准化建设方面
公司计划全面推行标准化建设。逐步建立管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、
工程管理及营销等七重标准化，依托标准化运营模式，在全国迅速拓展，通过紧密型集团化管理，
从而对各地区公司实施标准化运营，在确保成本控制的同时，提高设计质量和产品质量，打造精
品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
（三）在预算管理方面
公司仍将积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，并从点到面全面推进。
加强过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。
每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成情况，严格考核。充分发挥全面预算现金流，
促使企业从粗放型向集约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
（四）企业品牌及销售方面
公司将重点加强企业品牌建设及推广力度，做好企业官网、微信公众号等自媒体建设和宣传，
加强企业形象宣传。除粤泰天鹅湾品牌外，全力多方位打造新的产品品牌，为项目销售提高溢价
空间。
（五）企业融资方面
公司将积极开展多样化融资渠道，尽快恢复和推进公司融资业务，同时强化地区公司、项目
公司当地融资力量，加强对地区公司融资工作的考核。为公司业务提供资金保障的同时，致力降
低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。紧密依托各地区银行的优势，为集团各地
区公司提供最优的资金支持，加强与各地区公司的联系，多方收集投资项目信息。维护存量贷款
的持续以及优化融资结构，降低融资成本。
（六）成本控制方面
将成本控制前置，重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及
时优化设计，避免在施工阶段因边施工边修改而产生浪费现象。加强合同审核工作，防范法律风
险，合理及时地进行大型/特大型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工
作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化，把历史遗留工程和待解决工
程协商完毕并结清，确保各地区生产顺利进行。
（七）人才发展计划
公司将继续加强人力资源的管理与开发，建立一套完整的培养、选拔、优胜劣汰的岗位适合
度培养计划，持续优化员工队伍，使员工队伍结构更趋向于专业化、知识化；同时，公司将建立
切实有效的激励机制，用富有竞争力的分配机制吸引和留住优秀团队，构建股东和团队利益共同
体，增强团队的归属感、认同感、使命感和荣誉感。
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(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
（一）行业政策风险
国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供应结构、信贷政策
以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购买意向等多方面对房地产市场
产生的重大影响。
（二）行业市场风险
房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了大批资金实力雄厚
的企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。
（三）行业经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材料及一些装修材料，
这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响到公司的建筑成本继而影响公司
产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价格决定因素非常复
杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同类产品的供需情况、租金、利
率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发展回落，行业产品的价格发生大幅下降，
将直接影响到公司的经营效益。
C、项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金额大、涉及部门和
协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售和回款等环节涉及众多合作单
位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管理，从而加大了公司对开发项目的综合控
制难度。项目公司因此将面临因设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外
部环境的变化导致土地的闲置或者延误项目进度及其他相关风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定位、经济发展状况
及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而市场情况多变，若公司不能充
分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现
大量供给，也将影响公司所开发产品的销售。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项目的销售和品牌形
象造成负面影响。
（四）财务和融资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着公司业务的发展，
经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力体现在两方面，即不仅要及时
足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本。
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公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚存的自有资金以及
现有项目回笼的资金；二是金融机构融资。商品房预售情况对公司资金的运转有很重要的作用，
如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公司的资金运转。如果国家经济政策、产业
政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
另外公司如在资本市场上寻求融资，如自身达不到资本市场融资具备的要求，将有可能导致花费
了相当数额的融资成本而筹集不到资金。
（五）管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售等各个环节，时间
周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致成本上升、销售不畅的风险。
A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、河南三门峡、安徽
淮南、海南海口、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开展房地产业务的开发经营。尽
管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰富的项目管理经验，但对跨地区公司的风
险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提升。
B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的发展起着决定性作
用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批行业内专业水平较高、忠诚度
较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以及经营区域的外拓，难免产生现有人才储
备和高素质人才需求之间的矛盾，从而可能影响公司的发展。
报告期末，公司总市值为人民币 36.01 亿元，营业收入 8.89 亿元，总资产 140.35 亿元，归
属于上市公司股东的净资产 41.98 亿元。从资产规模与同行业的房地产上市公司相比，公司的自
有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储备仍不如许多知名的房地产上市公司
丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目前房地产行业中的发展带来一定的限制。
报告期内公司融资功能尚未能完全恢复，公司及个别公司下属控股公司仍然存在银行账户被
冻结，项目资产被查封的情况。具体冻结和查封情况详见本报告“第三节 管理层讨论与分析”的
“截至报告期末主要资产受限情况”。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规的要求，不断
完善公司法人治理结构，加强信息披露管理工作，改进投资者关系管理，杜绝内幕交易，规范公
司运作。报告期内，结合公司实际经营情况，经公司第九届董事会第三十八次会议审议通过，修
改了公司章程、《关于修改广州粤泰集团股份有限公司总经理工作细则的议案》、《关于修改广
州粤泰集团股份有限公司对外投资管理制度的议案》。公司董事会认为按中国证监会新《上市公
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司治理准则》的文件要求，公司法人治理的实际状况与该文件的要求不存在差异，基本符合文件
要求，具体内容如下：
1、关于股东与股东大会：报告期内公司召开了 1 次年度股东大会、5 次临时股东大会。公司
严格按照《股东大会规范意见》、《公司股东大会议事规则》、《公司章程》的有关规定，召集、
召开股东大会，聘请广东百高律师事务所对股东大会的合法性出具法律意见书，确保所有股东，
特别是中小股东的平等地位，充分行使股东的合法权利，并尽可能地使更多的股东能够参加股东
大会，保证股东权利的正常行使。在关联交易上，公司遵循公开、公平、公正的原则，对交易事
项按有关规定予以充分披露，关联方在表决时必须回避。
2、关于控股股东与上市公司的关系：公司具有独立的业务及自主经营能力，公司控股股东严
格规范自己的行为，没有超越股东大会直接或间接干预公司的决策和经营活动，公司与控股股东
及实际控制人之间进行的关联交易公平合理，公司与控股股东在人员、资产、财务、机构、业务
做到了五独立，公司董事会、监事会和内部机构能够独立运作。公司一直以来得到了控股股东在
资金、人才和资源等各方面的大力支持和帮助，已建立防止控股股东及其附属企业占用上市公司
资金、侵害上市公司利益的长效机制，并在《公司章程》中明确了“占用即冻结”的相关条款。
3、关于董事与董事会：报告期内公司共召开了 12 次董事会。公司严格按照《公司法》、《公
司章程》、《董事会议事规则》和《独立董事工作制度》的规定规范运作，董事选聘程序、董事
会人数和人员构成符合法律、法规的要求，公司各位董事能够依据《董事会议事规则》等制度，
认真出席董事会会议。公司建立了《独立董事制度》，公司独立董事严格遵守该制度，公司目前
有独立董事三名，占董事会成员的三分之一以上，符合中国证监会的有关规定。公司董事会下设
的战略委员会、审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、关联交易控制委员会五个专门委
员会，在召开董事会会议前对各自职责范围内的事项都进行认真审阅和讨论，形成一致意见后再
报董事会会议审议，对董事会的科学决策发挥了重要的作用。
4、关于监事与监事会：报告期公司共召开 5 次监事会。公司严格按照《公司法》、《公司章
程》的规定规范运作，监事会成员的产生和人员构成符合法律、法规的要求；公司监事能够按照
《监事会议事规则》等要求，认真履行职责，对公司的经营、财务以及公司董事、总经理和其他
高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，维护公司及股东的合法权益。
5、关于绩效评价与激励约束机制：公司高级管理人员的聘免均按照有关法律、法规和《公司
章程》的规定进行，公司高级管理人员的聘免由公司董事会提名委员会审核任职资格后向董事会
提出建议人选；公司高级管理人员的薪酬由公司董事会薪酬与考核委员会考核，并按《公司董事、
监事及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行并实施，该制度的修改须经公司股东大会审议批
准。
6、关于相关利益者：公司能够充分尊重和维护银行及其他债权人、职工、客户、社区等其他
利益相关者的合法权利，并共同推动公司持续、健康地发展。
7、关于上市公司打击和防控内幕交易活动的情况：在避免内幕交易方面，公司制订了《董事、
监事和高级管理人员买卖公司股票及衍生品种的管理制度》、《广州粤泰集团股份有限公司外部
信息使用人管理制度》、《内幕信息知情人管理制度》，以加强避免内幕交易。
40 / 232
公司治理是一项长期工作，需要持续地改进和提高，公司将继续根据有关规定及时更新完善
公司内部治理制度，及时发现问题解决问题，不断强化内部管理，以提高公司规范运作和法人治
理水平，促进公司的平稳健康发展。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
公司按照《公司法》及有关法律法规和《公司章程》的要求规范运作，在业务、资产、机构、
人员、财务方面与控股股东或实际控制人及其关联企业完全分开并具有完整的业务体系及面向市
场独立经营的能力。
（一）业务独立性
公司主营业务为：房地产开发经营；房地产中介服务；房地产咨询服务；物业管理；场地租
赁（不 含仓储）；房屋租赁；自有房地产经营活动；房屋建筑工程施工；企业自有资金投资；商
品批发贸易（许可审批类商品除外）；非金属矿及制品批发（国家专营专控类除外）；金属及金
属矿批发（国家专营专控类除外）；企业管理咨询服务；园林绿化工程服务；林木育种；林木育
苗。公司具有完整的业务流程，独立的生产经营场所以及供应、销售部门和渠道，具有独立研发
主营产品的能力。公司能够独立支配和使用人、财、物等生产要素，顺利组织和开展经营活动，
与控股股东或实际控制人及其关联企业之间不存在依赖关系。
（二）资产独立性
公司的主要财产，包括存货、固定资产、办公设备、车辆、专利商标等，相关财产均有权利
凭证。此外，自有限公司设立至今历次增资、股权转让及变更为股份公司均经过中介机构出具的
验资报告验证，并通过了工商行政管理部门的变更登记确认，公司资产独立于公司股东。
（三）机构独立性
公司设有 1、总裁办，2、运营管理中心，3、成本控制中心，4、融资中心，5、证券与投资
者关系管理中心，6、财务管理中心，7、审计监察中心，8、行政人事中心，9、营销中心，10、
开发中心等部门，不存在合署办公的情况。此外，公司各部门均已建立了较为完备的规章制度。
公司设立了独立于股东的组织机构，不存在与股东合署办公、混合经营的情形。
（四）人员独立性
公司的董事、监事、高级管理人员均经过法定的程序产生，不存在控股股东、实际控制人越
权任命的情形。同时，公司总裁、财务负责人、董事会秘书均在公司领取薪酬。另外，根据核查
公司与员工签订的劳动合同、员工名册、工资明细表，以及相关机构出具的社会保险缴纳凭证等
人事关系资料和档案，公司与员工均签订了劳动合同，按时为员工缴纳了社保，员工均在本公司
领取薪酬。
（五）财务独立性
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公司成立了独立的财务部门，专门处理公司有关的财务事项，并建立了独立的会计核算体系
和财务管理制度；公司独立在银行开户，不存在与其他单位共享银行账户的情况；公司依法独立
纳税；公司能够独立做出财务决策，不存在股东干预公司资金使用的情况。
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业
竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决
计划
√适用 □不适用
鉴于全球经济发展态势的变化以及国家对于境外投资指导政策的监管精神，并结合公司未来
业务发展规划，公司未来拟降低境外房地产投资金额，收回境外投资资金，降低境外投资风险，
聚焦国内主业发展，同时为了妥善解决上述同业竞争问题，公司计划逐步退出柬埔寨房地产市场。
截至目前，公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边 189、195 号地块，土地面积为 15,383 平方米；
柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为 132,493 平方米。目前公司已转让了在柬埔寨经营的 3 个地
产项目，公司控股股东粤泰控股在柬埔寨经营 3 个地产项目。
2019 年 12 月 10 日，经公司第九届董事会第十九次会议审议通过，公司向关联方柬城泰集团
有限公司以 23,730,346.00 美元的价格出售公司下属全资公司香港粤泰置业投资有限公司所持有
的柬埔寨①寰宇国际进出口有限公司（以下简称“寰宇国际”）49%的股权及另外 49%的收益权、
②金边天鹅湾置业发展有限公司（以下简称“金边天鹅湾”）45%的股权及另外 53%的收益权。寰
宇国际进出口有限公司及金边天鹅湾置业发展有限公司已完成工商变更手续。寰宇国际开发的项
目《EASTVIEW&E.C.C》酒店式公寓及办公楼及金边天鹅湾开发的项目《柬埔寨 214》酒店式公寓
已移交粤泰控股。
2019 年 12 月，香港粤泰置业投资有限公司、New City Decoration Engineering CO.,LTD
及粤泰城有限公司签署《股权及收益权转让协议》，根据众联评估出具的众联评报字[2019]第 1336
号《香港粤泰置业投资有限公司拟出售资产所涉及的粤泰城有限公司股东全部权益价值评估项目
的评估报告》，粤泰城股东全部权益评估值为-853,700.00 美元，对应 45%股权及另外的 53%收益
权评估值为-836,626.00 美元。经交易双方协商，交易价格为 1 美元，粤泰城有限公司已完成工
商变更手续。粤城泰有限公司开发的逸园项目已移交 New City Decoration Engineering CO.,LTD。
未来公司将视当地市场情况，在以不低于公司原购入价格的基础上对柬埔寨金边 189、195
号地块及磅湛粤泰城项目进行处置。
三、股东大会情况简介
召开 决议刊登的指定网站的查 决议刊登的
会议届次 会议决议
日期 询索引 披露日期
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-2-23 审议通过如下议案：
份 有 限 公 司 -2-2 disclosure/listedinfo/ 1、《关于控股股东以资抵债化解资金占
2021 年 第 一 次 2 announcement/c/2021-02 用问题的关联交易议案》；
临时股东大会 -23/600393_20210223_1. 2、《关于修改公司章程的议案》。
pdf
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-03-16 审议通过如下议案：
份 有 限 公 司 -03- disclosure/listedinfo/ 1、《关于增补监事陈湘云先生的议案》；
2021 年 第 二 次 15 announcement/c/2021-03 2、《关于增补董事严利先生、李浴林先
临时股东大会 -16/600393_20210316_1. 生的议案》。
42 / 232
pdf
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-04-07 审议通过如下议案：
份 有 限 公 司 -04- disclosure/listedinfo/ 1、《关于对下属控股公司融资提供担保
2021 年 第 三 次 06 announcement/c/2021-04 的议案》；
临时股东大会 -07/600393_20210407_1. 2、《关于公司对外提供担保的议案》。
pdf
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-04-27 审议通过《关于控股股东以资抵债化解资
份 有 限 公 司 -04- disclosure/listedinfo/ 金占用问题的关联交易议案》。
2021 年 第 四 次 26 announcement/c/new/202
临时股东大会 1-04-27/600393_2021042
7_1.pdf
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-05-21 审议通过如下议案：
份 有 限 公 司 -05- disclosure/listedinfo/ 1、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年
2020 年 年 度 股 20 announcement/c/new/202 度报告全文及摘要》；
东大会 1-05-21/600393_2021052 2、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年
1_1.pdf 度董事会工作报告》；
3、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年
度监事会工作报告》；
4、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年
度利润分配预案》；
5、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年
度财务决算报告》；
6、《广州粤泰集团股份有限公司独立董
事 2020 年度述职报告》；
7、《关于本公司及控股子公司 2021 年融
资额度提交股东大会授权的议案》；
8、《关于预计 2021 年度为下属控股公司
提供担保额度及提交股东大会审议授权
的议案》；
9、《广州粤泰集团股份有限公司未来三
年股东回报规划》；
10、《关于重大会计差错更正的议案》；
11、《关于修改公司章程的议案》；
12、《关于增补董事杨硕先生的议案》。
广州粤泰集团股 2021 http://www.sse.com.cn/ 2021-12-18 审议通过《关于变更会计师事务所的议
份 有 限 公 司 -12- disclosure/listedinfo/ 案》。
2021 年 第 五 次 17 announcement/c/new/202
临时股东大会 1-12-18/600393_2021121
8_1_RyH6zxuo.pdf
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
43 / 232
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
杨树坪 董事长 男 64 2018-09-10 / 0 0 0 150 否
杨树葵 副董事长、 男 60 2018-09-10 / 0 0 0 110 否
副总裁
杨硕 董事、总裁 男 37 2021-04-29 / 0 0 0 142.84 否
范志强 董事 男 58 2020-02-10 / 0 0 0 0 是
梁文才 董事、总裁 男 47 2019-01-22 2021-04-29 0 0 0 49.95 否
李非 独立董事 男 65 2018-09-10 / 0 0 0 11 否
张晓峰 独立董事 男 59 2020-02-10 / 0 0 0 11 否
胡志勇 独立董事 男 56 2020-05-19 / 0 0 0 11 否
隆利 监事会主席 女 61 2018-09-10 / 0 0 0 60 否
李浴林 董事 男 35 2021-03-15 / 0 0 0 80.63 否
谭建国 监事 男 58 2018-09-10 / 0 0 0 0 是
田辉 监事 男 51 2021-09-07 / 0 0 0 60 否
蔡锦鹭 董 事 会 秘 女 50 2018-09-10 / 0 0 0 90 否
书、副总裁
司小平 财务总监 男 54 2020-08-04 2022-01-18 0 0 0 90 否
张波 财务副总监 男 38 2022-01-18 / 0 0 0 20 是
严利 董事 男 46 2019-03-21 2021-08-26 0 0 0 0 是
周经良 副总裁 男 59 2020-01-10 2021-05-26 15,700 15,700 0 38.46 否
刘大成 副总裁 男 47 2020-02-10 / 0 0 0 110 否
陈湘云 监事 男 48 2021-03-15 2021-09-07 0 0 0 6.15 是
合计 / / / / / 15,700 15,700 0 / 1,041.03 /
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姓名 主要工作经历
杨树坪 中国香港，硕士，高级工程师。历任广州粤泰集团股份有限公司第四、五、六、七、八、九届董事会董事长。现任广州粤泰集团股份有
限公司法定代表人、董事长；香港粤泰置业投资有限公司法定代表人、董事；深圳市大新佳业投资发展有限公司董事；广东新豪斯建筑
设计有限公司董事；广州普联房地产开发有限公司董事；西安东华置业有限公司董事；沈阳东华弘玺房地产开发有限公司董事；粤泰国
际集团有限公司法定代表人；磅湛天鹅湾置业发展有限公司法定代表人；天鹅湾国际金融中心法定代表人；香港粵泰专业银行法定代表
人；广州粤泰控股集团有限公司法定代表人、董事长；广州市广百新翼房地产开发有限公司法定代表人、董事长；北京瀚华园生态文化
产业发展有限公司法定代表人、董事长、经理；广州市达文房地产开发有限公司董事；山西博大天鹅湾房地产开发有限公司董事；广州
溢城贸易发展有限公司经理；广州市宏天房地产开发有限公司董事；北京香山翠湖房地产开发有限公司董事。
杨树葵 中国香港。历任广州粤泰集团股份有限公司第六、七、八、九届董事会董事、副董事长。现任广州粤泰集团股份有限公司副董事长、副
总裁；江门市粤泰房地产开发有限公司董事；广州粤泰建设有限公司法定代表人、经理、执行董事；香港粤泰置业投资有限公司董事；
广州粤泰控股集团有限公司董事；广州城启集团有限公司董事；广州市天城房地产实业有限公司董事；广州市达文房地产开发有限公司
董事；广州溢城贸易发展有限公司董事；北京东华基业投资有限公司法定代表人、董事长；广州市宏天房地产开发有限公司董事。
杨硕 加拿大、柬埔寨双国籍，北京大学经济学硕士、加拿大西蒙弗雷泽大学精算系毕业。先后在柬埔寨鑫源矿业有限公司、柬城泰集团有限
公司、粤泰国际集团担任总经理职务。
梁文才 中国国籍，无境外永久居留权。硕士，高级经济师。曾任广东粤财信托有限公司下属企业总经理，广东新光投资集团有限公司总裁、董
事长，广东中城建设集团有限公司董事长，广州粤泰控股集团有限公司总裁，广州粤泰集团股份有限公司董事、总裁。
范志强 中国国籍，无境外永久居留权。本科，高级人力资源管理师、中级秘书。曾任广州经济贸易学校学生科、办公室行政干部，广州市粮食
进出口接运公司办公室秘书、主任，佛山市万帮投资有限公司人力资源部经理，广州城启集团有限公司行政人事部经理，广州粤泰控股
集团有限公司人力资源总监兼企业管理中心副总经理。现任广州粤泰集团股份有限公司董事；越秀区东山商会秘书长；广州粤泰控股集
团有限公司企业管理中心总经理（兼人力资源总监）；广州市新华汇昌房地产开发有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州溢城贸
易发展有限公司法定代表人、董事长；广州市东晨房地产开发有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州粤泰贸易有限公司法定代表
人、执行董事、经理；广州盈泰盛隆贸易有限公司法定代表人、执行董事、经理；广州沛东发展有限公司法定代表人、执行董事、经理；
通惠商业保理有限公司法定代表人、执行董事、总经理；苏尼特右旗建源矿业有限责任公司法定代表人、董事长；西藏恒晋隆实业有限
公司法定代表人、执行董事、经理；广州豪城房地产开发有限公司监事；北京博成房地产有限公司监事；广州市天城房地产实业有限公
司董事；新疆粤新能源化工有限公司法定代表人、董事长；山西隆丰能源投资有限公司董事；新疆粤和泰化工科技有限公司法定代表人、
董事长；西藏诚旭创业投资管理有限公司监事；广东华城房地产开发有限公司董事；北京粤泰投资有限公司法定代表人、执行董事、经
理；北京东华基业投资有限公司董事；北京天工苑装饰工程有限公司董事；广州粤泰中医药投资有限公司法定代表人、执行董事；湛江
粤泰置业有限公司监事；广州佳智慧信息技术服务有限公司监事。
李非 中国国籍，无境外永久居留权。博士后，退休教师（原中山大学）。现任四川东材科技集团股份有限公司独立董事，广州粤泰集团股份
公司第九届董事会独立董事。
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张晓峰 中国国籍，无境外永久居留权。硕士。现任广东工业大学教授、硕士生导师，江西志博信科技股份有限公司独立董事，广州粤泰集团股
份有限公司第九届董事会独立董事。
胡志勇 中国国籍，无境外永久居留权。博士。现任广州大学管理学院教授、博士生导师，广东省会计学会副会长，广州市财政会计学会会长，
广州市会计师公会副会长，广州市审计学会常务理事，棕榈生态城镇发展股份有限公司独立董事，高新兴科技集团股份有限公司独立董
事，广州市金钟汽车零件股份有限公司独立董事，广东广弘控股股份有限公司独立董事，广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会独立
董事。
隆利 中国国籍，无境外永久居留权。本科，高级会计师。曾任广州铁路第五工程公司、广州铁路工程总公司助理会计师、会计师，广州铁路
第五工程公司、广铁工程实业公司、广州铁路工程总公司会计师、高级会计师、审计部副部长、总会计师，中铁二十五局集团公司工程
实业公司总会计师，中铁二十五局集团公司财务部副部长，中铁二十五局集团公司监察审计部副部长，中铁二十五局集团公司审计处长，
广州粤泰集团股份有限公司审计中心主任。现任广州粤泰集团股份有限公司监事会主席、职工监事、审计部经理；广州粤泰控股集团有
限公司监事；广州城启集团有限公司监事；广州旭城实业发展有限公司监事；广州番禺区粤泰置业发展有限公司监事；广州粤泰南粤投
资控股有限公司监事；广州粤泰置业发展有限公司监事；广州市住友房地产有限公司监事；广州市东御房地产有限公司监事；广州粤泰
实业发展有限公司监事；广州荟燊贸易有限公司监事；广州丰登供应链有限公司监事；广东城市价值投资运营有限公司监事；广东新空
间城市更新有限公司监事；广州普联房地产开发有限公司监事；广州亿城泉说酒店有限公司监事；广州茂华物业管理有限公司监事；江
门市粤泰发展有限公司监事；江门市粤泰房地产开发有限公司监事；江门市悦泰置业有限公司监事；海南白马天鹅湾置业有限公司监事；
文昌粤泰天鹅湾置业有限公司监事；湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司监事；湖南粤泰城市运营有限公司监事；郴州嘉德置业有限公
司监事；湖南粤璟房地产开发有限公司监事；北京粤泰置地房地产发展有限公司监事；淮南粤泰天鹅湾置业有限公司监事；淮南恒升天
鹅湾置业有限公司监事；淮南言爱天鹅湾置业有限公司监事；淮南粤城置业有限公司监事；三门峡粤泰房地产开发有限公司监事；深圳
市粤合物业管理有限公司监事；广州粤泰健康管理有限公司监事；广州粤泰健康产业发展有限公司监事；广东宝瑞国际医学中心有限公
司监事；广东粤沛健康医疗投资有限公司监事；广州粤泰健康医疗科技有限公司监事；广州粤泰金控投资有限公司监事；广州远泰股权
投资管理有限公司监事；广州粤泰建设有限公司监事；广东国森林业有限公司监事；广东新豪斯建筑设计有限公司监事；西藏粤康泰创
业投资管理有限公司监事。
谭建国 中国国籍，无境外永久居留权。大专，会计师。曾任广州粤泰集团有限公司审计部主任，广州粤泰集团股份有限公司审计室主任、第五
届监事会监事，广东省富银建筑有限公司财务经理，广州粤泰集团股份有限公司审计中心经理。现任广州粤泰控股集团有限公司财务管
理中心总经理，广州粤泰集团股份有限公司监事；信宜市信誉建筑工程有限公司监事；茶陵县明大矿业投资有限公司董事；陕西海昊投
资发展有限公司监事。
李浴林 中国国籍，无境外永久居留权。硕士。曾任中国能源建设集团广东火电物资有限公司合同部专责、燃料部主管、副经理，广州粤泰集团
股份有限公司投融资中心项目经理，广州粤泰集团股份有限公司总裁办主任、总裁助理，广州粤泰集团股份有限公司监事。现任广州粤
泰集团股份有限公司董事、副总裁；西藏捷兴虹湾实业有限公司监事；西藏甚宜居装饰工程有限公司监事；西藏岭南潮装饰工程有限公
司监事；深圳市大新佳业投资发展有限公司董事；广东城市价值投资运营有限公司法定代表人、执行董事、总经理；湖南华泰嘉德投资
置业有限责任公司董事；郴州嘉德置业有限公司董事；江门市悦泰置业有限公司董事。
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田辉 中国国籍，无境外永久居留权，工学学士。曾任广州东华实业股份有限公司预结算中心总经理；广州粤泰集团股份有限公司成本控制中
心总经理。现任广州粤泰集团股份有限公司监事。
蔡锦鹭 中国国籍，无境外永久居留权。硕士，会计师，房地产经济师，执业企业法律顾问。广州市政协第十一届、十二届委员。现任广州粤泰
集团股份有限公司董事会秘书、副总裁；香港粤泰置业投资有限公司监事；湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司董事；湖南粤泰城市运
营有限公司法定代表人、董事长；深圳市大新佳业投资发展有限公司法定代表人、经理、董事长；沈阳东华弘玺房地产开发有限公司董
事；郴州嘉德置业有限公司董事；湖南粤璟房地产开发有限公司董事。
张波 中国国籍，无境外永久居留权。毕业于中南财经政法大学。曾就职中审众环会计师事务所（特殊普通合伙），长期从事上市公司审计、
并购重组工作；柬城泰集团有限公司财务总监。现任广州粤泰集团股份有限公司财务副总监。
司小平 中国国籍，无境外永久居留权。毕业于中南财经大学，会计师。主要工作经历：湖北省工业建筑总公司一公司财务科，（中外合资）湖
北中亚房地产开发有限公司计财部，中房集团襄樊房地产开发股份有限公司财务处，绿景地产股份有限公司董事、财务总监，君华集团
有限公司总会计师，广东富港投资集团有限公司财务总监，广州嘉霖聚和置地有限公司董事长助理兼财务总监，广州粤泰集团股份有限
公司财务总监。现任广州粤泰集团股份有限公司财务总顾问。
严利 中国国籍，无境外永久居留权。本科。曾任职于广州日报社夜班编辑中心、理论评论部、经济新闻中心，先后担任夜班编辑中心副主任、
理论评论部副主任、经济新闻中心副主任，广州粤泰集团股份有限公司副总裁，广州粤泰控股集团有限公司总裁，广州粤泰集团股份有
限公司董事。
周经良 中国国籍，无境外永久居留权。曾任广州新大地房地产开发有限公司总经理，广东广物房地产（集团）有限公司海南公司董事长，广州
粤泰集团股份有限公司副总裁。现任海口中税房地产开发有限公司法定代表人、执行董事、总经理；海南中科翔新材料科技有限公司董
事；海南泓城房地产开发有限公司副董事长；西藏岭南潮装饰工程有限公司法定代表人、经理、执行董事；文昌润弘投资有限公司法定
代表人、执行董事、总经理；海口宏润实业有限公司法定代表人、董事长、总经理。
刘大成 中国国籍，无境外永久居留权。本科，工程师。曾任大连金州第一建筑工程公司质检员，中建三局一公司广州分公司施工主管、项目副
经理，广州怡和苑房地产开发有限公司工程部经理，广州易景集团有限公司工程部经理，广州普联房地产开发有限公司工程总监、副总
经理，广州粤泰集团股份有限公司（沈阳东北区域公司）副总经理，广州粤泰集团股份有限公司（江门地区公司）总经理。现任广州粤
泰集团股份有限公司副总裁；江门市粤泰房地产开发有限公司董事；广州粤泰置业发展有限公司法定代表人、执行董事、经理；北京东
华虹湾房地产开发有限公司法定代表人、董事长；北京粤泰置地房地产发展有限公司法定代表人、执行董事；广州市东御房地产有限公
司经理。
陈湘云 中国国籍，无境外永久居留权，硕士，工程师。曾任粤科风险投资集团项目经理，广州粤泰控股集团有限公司企业发展经营部高级项目
经理、副总经理，广州粤泰集团股份有限公司董事会董事，广州粤泰集团股份有限公司投融资中心总经理，广州粤泰控股集团有限公司
总裁助理兼企业管理中心总经理，广州粤泰集团股份有限公司总裁办主任兼总裁助理，广州粤泰控股集团有限公司副总裁，广州粤泰集
团股份有限公司监事。
其它情况说明
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√适用 □不适用
公司第九届董事会、第八届监事会任期将于 2021 年 9 月 9 日届满。鉴于公司控股股东及其一致行动人目前的实际情况，公司预计短期内无法启动新
一届董事会、监事会的董事、监事候选人的提名工作。为保证公司董事会、监事会相关工作的连续性，公司董事会、监事会将延期换届，董事会各专门
委员会、高级管理人员及董事会聘任的其他人员的任期亦将相应顺延。
在公司董事会、监事会换届选举完成之前，公司第九届董事会成员、第八届监事会成员、董事会各专门委员会成员及高级管理人员将按照相关法律
法规及《公司章程》等规定，继续履行董事、监事及高级管理人员的义务和职责。
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
广州粤泰控股集团有限公司 法定代表人、董事长 1994.8.1
广州市广百新翼房地产开发有限公司 法定代表人、董事长 1999.6.21
广州溢城贸易发展有限公司 经理 2009.3.8
海南长荣投资有限公司 法定代表人、董事长 2007.7.30 2021.10.11
北京瀚华园生态文化产业发展有限公司 法定代表人、董事长、经理 2013.5.8
杨树坪
山西博大天鹅湾房地产开发有限公司 董事 2010.6.10
广州市宏天房地产开发有限公司 董事 1998.12.1
北京香山翠湖房地产开发有限公司 董事 2001.1.12
山西博大房地产开发有限公司 监事 2004.3.9
广州市达文房地产开发有限公司 董事 2003.4.5
北京东华基业投资有限公司 法定代表人、董事长 2003.5.29
广州城启集团有限公司 董事 1998.9.3
广州天城房地产实业有限公司 董事 1996.7.29
广州粤泰控股集团有限公司 股东、董事 1994.8.1
杨树葵
广州市广百新翼房地产开发有限公司 董事 1999.6.21
广州市宏天房地产开发有限公司 董事 1998.12.1
广州市达文房地产开发有限公司 董事 2003.4.5
广州溢城贸易发展有限公司 董事 2009.3.8
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广州粤泰控股集团有限公司 财务管理中心总经理
谭建国
信宜市信誉建筑工程有限公司 监事 2009.6.16
广州粤泰控股集团有限公司 企业管理中心总经理兼人力资源总监
广州粤泰贸易有限公司 法定代表人、执行董事 2015.12.10
广州东晨房地产开发有限公司 法定代表人、执行董事 2015.4.17
广州豪城房产开发有限公司 监事 2020.8.12
广州新华汇昌房地产开发有限公司 执行董事兼总经理 2020.7.1
新疆粤新能源化工有限公司 董事长 2020.7.7
范志强 苏尼特右旗建源矿业有限责任公司 法定代表人、董事长 2017.10.30
广州盈泰盛隆贸易有限公司 法定代表人、执行董事、经理 2018.9.18
湛江粤泰置业有限公司 监事 2017.11.1
西藏诚旭创业投资管理有限公司 监事 2017.6.7
西藏恒晋隆实业有限公司 法定代表人、执行董事、经理 2017.6.7
北京粤泰投资有限公司 法定代表人、执行董事 2016.12.28
广东华城房地产开发有限公司 董事 2009.12.28
严利 广州粤泰控股集团有限公司 总裁 2020.2.11 2021.7.16
陈湘云 广州粤泰控股集团有限公司 副总裁 2021.2.22 2021.9.6
广州城启集团有限公司 监事 2014.4.25
广州城启发展有限公司 监事 2017.7.15
广州天城房地产实业有限公司 监事 2014.3.28
广州粤泰控股集团有限公司 监事 2014.4.25
广州市粤基房地产开发有限公司 监事 2014.4.3
广州市宏天房地产开发有限公司 监事 2014.4.10
隆利 广州市达文房地产开发有限公司 监事 2014.4.15
广州建豪房地产开发有限公司 监事 2015.2.16
广州溢城贸易发展有限公司 监事 2017.8.14
广州沛东发展有限公司 监事 2016.1.13
西藏棕枫创业投资有限公司 监事 2014.6.12
庐江县矾山矿业有限公司 监事 2014.2.8
北京粤泰投资有限公司 监事 2016.12.28
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杭州粤和泰等离子科技有限公司 监事 2017.7.4
新疆粤新能源化工有限公司 监事 2011.06.07
新疆锦同泰能源化工有限公司 监事 2019.1.8
新疆粤和泰化工科技有限公司 监事长 2015.01.15
在股东单位任职 /
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
李非 四川东材科技集团有限公司 独立董事
广东工业大学 教授、硕士研究生导师
张晓峰
江西施美药业股份有限公司 独立董事
广州大学管理学院 教授、博士生导师
广东省会计学会 副会长
广州市财政会计学会 会长
广州市会计师公会 副会长
胡志勇 广州市审计学会 常务理事
棕榈生态城镇发展股份有限公司 独立董事
高新兴科技集团股份有限公司 独立董事
广州市金钟汽车零件股份有限公司 独立董事
广东广弘控股股份有限公司 独立董事
广州市量化基金管理有限公司 法人代表、执行董事、总经理
广州一号智库信息科技有限公司 法人代表、执行董事、总经理
梁文才
广州市万联信息科技有限公司 法人代表、执行董事、总经理
广州市张梁商贸有限公司 经理
在其他单位任 职 /
情况的说明
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(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司董事、监事、高级管理人员的报酬依据《广州粤泰集团股份
酬的决策程序 有限公司董事、监事及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行
并实施，该制度的修改须经公司股东大会审议通过。
董事、监事、高级管理人员报 在本公司专职工作的董事、监事、高级管理人员的薪金标准按其
酬确定依据 在本公司实际担任的经营管理职务，根据公司的实际盈利水平及
个人贡献综合考评，参照本公司工资制度确定；不在本公司专职
工作的董事（除独立董事）、监事不在本公司领取报酬和津贴；
本公司独立董事每年可领取税前 11 万元的津贴。
董事、监事和高级管理人员报 报告期内公司董事、监事和高级管理人员报酬都按照上述方案支
酬的实际支付情况 付。
报告期末全体董事、监事和高 报告期内，公司董事、监事和高级管理人员从公司实际获得的报
级管理人员实际获得的报酬 酬税后合计 806.03 万元。
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
李浴林 监事 离任 因工作原因辞去董事职务
陈湘云 监事 选举 增补监事
李浴林 董事 选举 增补董事
严利 董事 选举 增补董事
李浴林 副总裁 聘任 聘任副总裁
梁文才 董事、总裁 离任 因个人原因辞去职务
杨硕 总裁 聘任 聘任总裁
杨硕 董事 选举 增补董事
周经良 副总裁 离任 因个人原因辞去职务
严利 董事 离任 因个人原因辞去职务
陈湘云 监事 离任 因个人原因辞去职务
田辉 监事 选举 职工代表监事
司小平 财务总监、财务负责人 离任 因个人原因辞去职务
张波 财务副总监、财务负责人 聘任 董事会聘任
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
√适用 □不适用
公司及公司实际控制人杨树坪先生于 2019 年 4 月 9 日收到了中国证券监督管理委员会广东监
管局下发的行政监管措施决定书《关于对杨树坪采取出具警示函的决定》，具体内容详见公司于
2019 年 4 月 11 日在上海证券交易所网站及《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、
《证券日报》公告的《广州粤泰集团股份有限公司关于收到行政监管措施决定书的公告》（编号：
临 2019-023 号）。
杨树坪先生于 2020 年 7 月 10 日收到中国证监会《行政处罚决定书》（[2020]31 号），中国
证监会决定对杨树坪先生信息披露违法违规行为责令改正，给予警告，并处以一百万元罚款。
2020 年 6 月 19 日，公司收到中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《行政监管措施决
定书》(［2020]78、79 号)。根据《上市公司现场检查办法》等规定，广东证监局决定对公司采
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取责令公开说明的行政监管措施。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，广东
证监局决定对粤泰股份、杨树坪、蔡锦鹭、徐应林采取出具警示函的行政监管措施。主要内容详
见公司于 2020 年 6 月 20 日在上海证券交易所网站披露的《广州粤泰集团股份有限公司关于收到
广东证监局行政监管措施决定书（[2020]78 号）的公告》（临 2020-045 号）、《广州粤泰集团
股份有限公司关于收到广东证监局行政监管措施决定书（[2020]79 号）的公告》（临 2020-046
号）。
2021 年 3 月 12 日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、
实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以纪律处分的决定》（[2021]17 号），根
据中国证监会《行政处罚决定书》（〔2020〕31 号）、中国证监会广东监管局《关于对广州粤泰
集团股份有限公司、杨树坪、蔡锦鹭、徐应林采取出具警示函措施的决定》（〔2020〕79 号）查
明的事实，对公司实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪予以公开谴责，对公司及时任董事会秘
书蔡锦鹭、时任财务总监徐应林予以通报批评。
2021 年 7 月 6 日，公司收到中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《关于对广州粤泰集
团股份有限公司、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函措施的决
定》（[2021]47 号）。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，广东证监局决定
对粤泰股份、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函的行政监管措
施。
2021 年 9 月 13 日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、
控股股东广州粤泰控股集团有限公司、实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以
通报批评的决定》（[2021]120 号），对广州粤泰集团股份有限公司，控股股东广州粤泰控股集
团有限公司，实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪，公司时任总裁李宏坤、梁文才，时任财务
总监徐应林、司小平，时任董事会秘书蔡锦鹭予以通报批评。
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第九届董事会 2021-2-5 审议通过：
第三十二次会议决议 1、《关于控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易议案》；
2、《关于修改公司章程的议案》；
3、《关于召开 2021 年第一次临时股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-2-26 审议通过：
第三十三次会议决议 1、《关于增补公司第九届董事会董事候选人的议案》；
2、《关于召开 2021 年第二次临时股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-3-15 审议通过：
第三十四次会议决议 1、《广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会关于调整董事会
专门委员会委员组成的议案》；
2、《广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会关于聘任副总裁
的议案》。
第九届董事会 2021-3-19 审议通过：
第三十五次会议决议 1、《关于对下属控股公司融资提供担保的的议案》；
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2、《关于公司对外提供担保的议案》；
3、《关于召开 2021 年第三次临时股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-4-9 审议通过：
第三十六次会议决议 1、《关于控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易议案》；
2、《关于召开 2021 年第四次临时股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-4-28 审议通过：
第三十七次会议决议 1、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度总经理工作报告》；
2、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度报告全文及摘要》；
3、《公司 2021 年第一季度报告及其正文》；
4、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度董事会工作报告》；
5、《审计委员会关于中审众环会计师事务所有限公司（特殊普
通合伙）从事本年度公司审计工作的总结报告》；
6、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度利润分配预案》；
7、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度财务决算报告》；
8、《广州粤泰集团股份有限公司关于公司会计政策变更的议案》；
9、《广州粤泰集团股份有限公司关于计提资产减值损失的议案》；
10、《关于重大会计差错更正的议案》；
11、《广州粤泰集团股份有限公司 2020 年度内部控制评价报告》；
12、《关于本公司及控股子公司 2021 年融资额度提交股东大会
授权的议案》；
13、《关于预计 2021 年度为下属控股公司提供担保额度及提交
股东大会审议授权的议案》；
14、《广州粤泰集团股份有限公司未来三年股东回报规划》；
15、《董事会关于公司 2020 年内部控制审计报告否定意见涉及
事项的专项说明》；
16、《董事会关于公司 2020 年保留意见审计报告涉及事项的专
项说明》。
第九届董事会 2021-4-29 审议通过：
第三十八次会议决议 1、《关于修改公司章程的议案》；
2、《关于修改广州粤泰集团股份有限公司总经理工作细则的议
案》；
3、《关于修改广州粤泰集团股份有限公司对外投资管理制度的
议案》；
4、《关于废除广州粤泰集团股份有限公司经营决策委员会工作
细则的议案》；
5、《广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会关于聘任总裁的
议案》；
6、《关于增补公司第九届董事会董事候选人的议案》；
7、《关于调整公司总部职能部门设置的议案》；
8、《关于召开公司 2020 年度股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-5-20 审议通过《广州粤泰集团股份有限公司第九届董事会关于调整董
第三十九次会议决议 事会专门委员会委员组成的议案》。
第九届董事会 2021-8-29 审议通过：
第四十次会议决议 1、广州粤泰集团股份有限公司 2021 年半年度报告全文及摘要》；
2、《关于聘请广东百高律师事务所为公司法律顾问和股东大会
会议见证律师的议案》；
3、《关于调整公司总部职能部门设置的议案》。
第九届董事会 2021-10-28 审议通过《广州粤泰集团股份有限公司 2021 年第三季度报告》。
第四十一次会议决议
第九届董事会 2021-12-1 审议通过：
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第四十二次会议决议 1、《关于变更会计师事务所的议案》；
2、《关于召开公司 2021 年第五次临时股东大会的议案》。
第九届董事会 2021-2-5 审议通过《关于调整公司部分控股子公司股权结构的议案》。
第四十三次会议决议
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东大
参加董事会情况
会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席 出席股东大
加董事会 方式参 次未亲自参
席次数 席次数 次数 会的次数
次数 加次数 加会议
杨树坪 否 12 12 9 0 0 否 6
杨树葵 否 12 12 9 0 0 否 6
梁文才 否 6 6 4 0 0 否 4
范志强 否 12 12 9 0 0 否 6
李非 是 12 12 9 0 0 否 6
张晓峰 是 12 12 9 0 0 否 6
胡志勇 是 12 12 9 0 0 否 6
严利 否 6 6 3 0 0 否 4
李浴林 否 10 10 7 0 0 否 5
杨硕 否 5 5 4 0 0 否 2
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 12
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 9
现场结合通讯方式召开会议次数 0
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
董事李浴林先生、董事杨硕先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志
审计委员会
勇先生为董事会审计委员会委员，其中胡志勇先生为主任委员。
董事长杨树坪先生、董事严利先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡
提名委员会
志勇先生为董事会提名委员会委员，其中独立董事李非先生为主任委员。
副董事长杨树葵先生、董事范志强先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、
薪酬与考核委员会
胡志勇先生为董事会薪酬与考核委员会委员，其中张晓峰先生为主任委员。
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董事长杨树坪先生、董事严利先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡
战略委员会
志勇先生为董事会战略委员会委员，其中董事长杨树坪先生为主任委员。
关联交易控制委员 董事杨硕先生、董事李浴林先生、独立董事张晓峰先生、李非先生、胡志
会 勇先生为董事会关联交易控制委员会委员，其中胡志勇先生为主任委员。
(2).报告期内审计委员会召开 5 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021-3-5 审计委员会 2021 1、审计委员会委托公司内部审计部门以及董事会秘
年第一次会议，公 书处负责督促审计机构在约定时限内即 2021 年 4 月
司管理层向独立董 30 日前提交审计报告，必要时形成书面意见并由相关
事简述 2020 年度 人员签字确认。同时提醒 2020 年年报将按新的收入
公司经营情况和财 准则确认收入，请公司明确收入确认方式。
务状况；公司年报 2、审计委员会认为需提请董事会及公司经营管理层
审计机构中审众环 关注以下几个问题：
会计师事务所会计 ①海南湖湾小区项目公司 50%股权必须在出具年度报
师向公司审计委员 告前完成过户；
会介绍今年审计机
②公司必须寻找新的利润增长点，保证公司的可持续
构审计工作的时间
安排以及关注的重 发展；
点。 ③盘活资产，增加业绩增长点，尤其是柬埔寨境外资
产；
④强化内控，特别是在防范资金占用方面，杜绝类似
事项的发生。
3、审计委员会主任张晓峰先生强调要加强公司治理，
强化内部控制，解决公司尚存在相关的问题。
2021-4-23 审计委员会 2021 独立董事胡志勇对上述审计事项提出以下意见：
年第二次会议，中 ①督促董事会和控股股东沟通，关联交易、资金占用
审众环会计师提出 等问题需在 2021 年 4 月 30 日前妥善解决；
公司 2020 年度财
②对外投资前需对项目完成尽调、评估，以保证项目
务报表经初审存在
的重大关注事项及 的顺利落地；
内部控制缺陷。 ③关于公司持续经营，提请公司战略委员会关注公司
的未来发展战略及发展能力。
2021-4-28 审计委员会 2021 审计委员会认为需提请董事会及公司经营管理层关
年第三次会议，会 注以下几个问题：
议对《广州粤泰集 ①公司经营管理层需加强内部控制管理，确保公司内
团股份有限公司 部控制有切实可行的规章制度并不断更新加以完善；
2020 年度财务状况 公司审计中心制定相关计划，定期检查制度执行情
分析报告》、《广 况。
州粤泰集团股份有
②公司经营管理层需督促公司控股股东尽快解决相
限公司 2020 年度
审计报告》初稿以 关问题，加强整改。
及《广州粤泰集团 ③结合 2020 年度公司审计报告及内部控制审计报告，
股份有限公司 2020 公司需严格规范自身行为，防止再次产生关联方资金
年度内部控制审计 占用、违规担保等问题。
报告》进行了讨论。
2021-8-27 审计委员会 2021 审计委员会认为公司出具的 2021 年半年度财务报告
年第四次会议，会 没有重大差错，同意公司出具的《财务分析报告》和
议对公司出具的 《财务报告》。
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《公司 2021 年半
年度财务报告》以
及《公司 2021 年半
年度财务分析报
告》进行了讨论。
2021-11-23 审计委员会 2021 同意公司更换中喜会计师事务所（特殊普通合伙）担
年第五次会议，会 任公司 2021 年度审计机构，为公司提供财务审计和
议对公司拟变更会 相关专项审计服务，聘期为一年，审计服务费用由股
计师事务所事项进 东大会授权公司经营班子决定，不再聘任中审众环会
行了讨论。 计师事务所（特殊普通合伙）担任公司 2021 年度审
计机构；同意将该议案提交公司董事会和股东大会审
议。
(3).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021-4-28 薪酬与考核委员会 委员会认为：公司 2020 年年度报告中披露的董事、
2021 年第一次会议 监事和高级管理人员的薪酬严格执行公司的薪酬管
审议通过了《广州 理制度，符合董事会薪酬与考核委员会的相关要求。
粤泰集团股份有限
公司董事会薪酬与
考核委员会履职情
况的报告》。
(4).报告期内提名委员会召开 3 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021-2-26 提名委员会 2021 年 公司董事会提名委员会对严利先生、李浴林先生的任
第一次会议 职资格进行了审查，认为上述被提名人符合《公司
法》、《公司章程》关于公司董事任职要求的规定，
公司董事会提名委员会认为严利先生、李浴林先生符
合董事的任职资格，通过对上述被提名人的任职资格
审核。
2021-3-15 提名委员会 2021 年 公司董事会提名委员会就拟聘任李浴林先生为公司
第二次会议 副总裁事项发表书面审核意见。
2021-4-29 提名委员会 2021 年 公司董事会提名委员会就拟聘任杨硕先生为公司总
第三次会议 裁事项发表书面审核意见；对杨硕先生的任职资格进
行了审查，认为上述被提名人符合《公司法》、《公
司章程》关于公司董事任职要求的规定，公司董事会
提名委员会认为杨硕先生符合董事的任职资格，通过
对上述被提名人的任职资格审核。
(5).报告期内关联交易控制委员会召开 2 次会议
其他履行
召开日期 会议内容 重要意见和建议
职责情况
2021-2-5 关联交易控制委员 委员会认为本次交易目的是为尽快解决控股股东及
会 2021 年第一次会 其关联方资金占用问题，有助于维护公司的健康发
议，会议对有关公 展，切实维护公司及全体股东特别是中小股东的利
司控股股东以资抵 益。同时通过上述交易，上市公司未来的房地产业务
债化解资金占用问 收入将进一步提高，有利于提升公司在房地产开发领
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题暨拟以现金方式 域的竞争力。
收购关联方资产的
关联交易事项进行
了讨论。
2021-4-9 关联交易控制委员 委员会认为从上市公司治理要求及维护上市公司中
会 2021 年第二次会 小投资者权益方面考量，本次交易有助于维护公司的
议，会议对有关控 健康发展，切实维护公司及全体股东特别是中小股东
股股东以资抵债化 的利益。同时通过上述交易，上市公司未来的房地产
解资金占用问题的 业务收入将进一步提高，有利于提升公司在房地产开
关联交易事项进行 发领域的竞争力。
了讨论。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 112
主要子公司在职员工的数量 479
在职员工的数量合计 591
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 0
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 103
销售人员 39
技术人员 115
财务人员 55
行政人员 103
其他 176
合计 591
教育程度
教育程度类别 数量（人）
高中以下 141
高中 76
大专 144
本科及以上 174
其他 56
合计 591
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
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公司薪酬设计按人力资源的不同类别，实行分类管理，着重体现岗位（或职位）价值和个人
贡献。鼓励员工长期为企业服务，共同致力于企业的不断成长和可持续发展，同时共享企业发展
所带来的成果。公司薪酬制定遵循以下原则：
1、竞争原则：企业保证薪酬水平具有相对市场竞争力。
2、公平原则：使企业内部不同职务序列、不同部门、不同职位员工之间的薪酬相对公平合理。
3、激励原则：企业根据员工的贡献，决定员工的薪酬。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
公司培训方式分为两种：一是利用网络培训资源，在线观看培训讲座。二是由各专业部门组
织专题培训。2022 年度公司计划开展多方位的员工培训，内容包括员工的职业化素养提升、实战
执行力、员工胜任能力训练、责任与能力等各方面。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司制定了《广州粤泰集团股份有限公司分红管理制度》及《广州粤泰集团股份有限公司未
来三年股东回报规划》，明确提出公司在 2021 年度至 2023 年度的具体股东回报规划为：
1、公司可以采取现金方式、股票方式或者现金与股票相结合的方式分配股利，具备现金分红
条件的，应当进行现金分红。公司董事会可以根据公司的盈利状况及资金需求状况提议公司进行
中期分配。
2、由于存在行业特性，公司依据《公司法》等有关法律法规及《公司章程》的规定，足额提
取法定公积金、任意公积金以后且现金能够满足公司持续经营和长期发展的前提下,如无重大对外
投资计划或重大现金支出（募集资金项目除外），未来三年以现金方式累计分配的利润不少于最
近三年实现的年均可分配利润的百分之三十,具体每个年度的分红比例由董事会依照公司章程的
规定根据公司年度盈利状况和未来资金使用计划提出预案。
3、在确保足额现金股利分配以及保证公司股本规模和股权结构合理的前提下，公司可以另行
采取股票股利分配的方式进行利润分配。
4、公司在每个会计年度结束后，由公司董事会提出分红议案，并提交股东大会进行表决。公
司通过多种渠道接受所有股东（特别是中小股东）、独立董事和监事对公司分红的建议和监督。
5、公司股东大会对利润分配方案作出决议后，公司董事会须在股东大会召开后 2 个月内完成
股利（或股份）的派发事项。
近年来由于受到国家对房地产调控政策及“去杠杆”政策的影响，公司直接融资及房地产项
目融资的渠道逐渐受阻。同时由于部分城市限价政策的影响，公司项目的开发及销售进度不及预
期，2021 年度，公司虽积极推盘强化回款，但受疫情防控政策、重大诉讼、土地增值税清算等事
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项的影响，经审计 2021 年归属于上市公司股东净利润为-8.25 亿元，因此公司目前不具备现金分
红的条件。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
本公司高级管理人员的薪酬按其在本公司实际担任的经营管理职务根据公司的实际盈利水平
及个人贡献综合考评，参照本公司工资制度确定。
公司的董事会薪酬与考核委员会，报告期内负责对公司的高级管理人员实行绩效考核和评价，
并完善公司的激励考核机制，公司高级管理人员的薪酬制度及各人基本薪酬按《公司董事、监事
及高级管理人员薪酬管理制度》的规定执行并实施。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
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中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对《2020 年度内部控制审计报告》出具了否定意见，
针对公司财务报告内部控制存在的重大缺陷，公司高度重视，从制度建设、人员管理、内控执行
等方面进行全面自查整改，采取有效整改措施，落实整改责任，加强内控检查，强化内部监督，
严把公司各个内控管理环节。截至本报告出具日，相关事项进展情况如下：
1、截至公司 2020 年度内部控制审计报告出具日，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司
的关联方海南亿城房地产开发有限公司所持有的海南瀚城房地产开发有限责任公司合计 30.10%
的股权已依法变更至公司全资下属公司海南粤泰投资有限公司名下，公司没有因违规事项受到实
质性的损失。
2、截至公司 2020 年度内部控制审计报告出具日，公司为关联方广州桦熵投资有限公司的
1,340 万元借款提供的所有担保已经解除。
3、2021 年 8 月 27 日，公司向上海市宝山区人民法院提起诉讼。2022 年 1 月 4 日，公司与上
海宗美完成签订《和解协议》。2022 年 1 月 21 日，公司收到上海市第二中级人民法院出具的《民
事调解书》（（2021）沪 02 民初 213 号），在法院的主持调解下，公司和上海宗美签署了《调解
协议》。截至本报告披露日，上海宗美累计向公司偿还人民币 360 万元，并未按《调解协议》履
行全部偿付义务。公司已向上海第二中级人民法院申请强制执行，目前暂未收到正式受理通知。
公司董事会后续将持续关注上述款项的回收情况并履行信息披露义务。
报告期内，公司按照《企业内部控制基本规范》及配套指引文件，持续完善内部控制体系，
规范内部控制制度执行，强化内部控制监督检查，优化内部控制环境，提升内控管理水平。特别
是在对外投资管理方面，公司持续完善对外投资管理制度并保证其有效实施，加强对对外投资资
金的监控，对投资项目实施动态、实时管理，对所投资项目及时进行跟踪、反馈并形成定期报告。
此外，公司持续健全、完善公司资金管理制度并有效实施，确保对外投资资金是在充分经过对外
投资审核流程且需充分保障资金安全的前提下使用。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
为加强对控股公司的管理，维护上市公司总体形象和投资者利益，根据《公司法》、《上市
公司治理准则》、《广州粤泰集团股份有限公司章程》等有关法规的规定，公司制定并严格执行
《广州粤泰集团股份有限公司控股子公司管理制度》，在人事管理、财务管理、内部审计监督、
投资管理、信息管理方面对控股子公司加以管理严控。同时公司实行内部审计制度，并配备专职
审计人员，对公司及控股子公司的经济运行质量、经济效益、内控制度、各项费用的支出以及资
产保护等进行监督。形成事前风险防控、事中监控预警、事后评价优化的管理闭环，进一步夯实
全面风险管理能力。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司聘请的中喜会计师事务所(特殊普通合伙)对公司内部控制出具了《内部控制评价报告》。
该报告已于 2022 年 4 月 30 日在上海证券交易所网站披露。
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是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
报告期内，除同业竞争问题，详见“第四节 公司治理”中“控股股东、实际控制人及其控制
的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化
对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划”，公司治理自查未发现其余问
题。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
√适用 □不适用
公司在房地产开发建设过程中，认真遵守环境保护的相关法律法规，会同监理公司、施工单
位对施工现场进行严格管理，尽量降低施工中造成的噪音、扬尘、振动和废弃物污染，对出现的
问题及时督促整改，并随时接受社区群众的监督。
公司在部分开发项目上使用节能环保的建筑材料，如双层中空玻璃、硅酸铝保温砂浆、混凝
土蒸压加气块、挤塑聚苯板等。另公司在施工方面也注重为减少对环境的污染。在施工过程中，
采用喷水降尘方法降低尘土飞扬，并减少污水排放；将项目前期地基挖出的土方留存，为后期的
回填备料等。
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司自上市以来实现了资产规模的逐步扩大、内部治理渐趋完善等战略目标，同时也肩负起
了企业公民的社会责任。公司目前累计送红股及派发现金红利人民币 50,253.74 万元。房地产业
务范围布局于全国多地，相继开发了“天鹅湾”系列品牌的高端房地产项目，为推进当地人居进
程发展，贡献了一份微薄力量。
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报告期内，公司一方面积极开展生产经营工作，努力开拓市场，优化业务模式，依法保护职
工的合法权益，着力提升职工幸福指数，构筑企业与职工之间的和谐氛围；另一方面，树立和维
护诚信、守法、公正的良好形象，依法纳税，主动承担对自然环境、对社会和经济发展的义务，
积极维护民族团结和社会稳定，支持和赞助社会公益事业，关注社会弱势群体的生存环境，扶贫
济困，救助灾害。公司已将承担企业社会责任融入到公司的经营发展之中，求公司与客户、员工、
股东和社会的共同进步和发展。
一、在对投资者保护方面
公司通过持续完善公司治理结构、加强内控制度建设、建立合规风控体系、严格履行信息披
露义务、强化投资者关系管理，切实保障股东和债权人等其他利益相关者的权益；保障公司所有
股东地位平等，所有利益相关者的权益得到保护，追求公司与社会的可持续发展。
公司严格遵守《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《证券公司治理准则》等
法律、法规和规范性文件，进一步完善治理结构，形成了股东大会、董事会、监事会与经理层权
责分明、各司其职、有效制衡、科学决策、协调运作的公司治理结构，确保公司的规范运作，切
实保障股东的合法权益。积极参与由广东证监局及广东上市公司协会举办的投资者关系管理活动。
公司通过参加投资者说明会、董秘值班周、上市公司舆情管理培训等系列活动，促进了公司与投
资者之间的交流沟通，使公司投资者关系的管理水平得到提高。
报告期内，公司对公司信息披露管理制度及重大信息内部报告制度进行了细致的梳理，以保
障信息披露的准确、及时、完整，保护投资者的利益。
报告期内，公司共召开了 1 次年度股东大会、5 次临时股东大会，公司股东大会的召集、召
开和表决程序严格按照《上市公司股东大会规则》和公司《股东大会议事规则》的规定执行，聘
请了律师事务所专业律师进行见证并出具专项法律意见，充分保障了股东大会的规范召开和所有
股东依法行使职权。报告期内，公司董事会召开了 12 次会议，均严格按照法定程序规范召开，充
分保障了董事依据法律、法规及《公司章程》行使职权。董事会下设的各专门委员会全年召开了
多次会议，在董事会的科学决策中发挥了重要作用。公司独立董事在报告期内均遵守法律、法规
和《公司章程》等相关规定，认真履行职责，参与公司重大决策，对公司重大事项发表独立意见，
切实维护了公司整体利益和中小股东的利益。报告期内，公司监事会召开了 5 次会议，公司监事
列席了公司历次股东大会和董事会的现场会议，充分保障了监事对公司事务的知情权和依法行使
监督权。
报告期内，公司坚持“真实、准确、完整、及时、公平”的信息披露原则，全年发布了 110
号临时公告，172 个公告文件，编制定期报告 4 次。
报告期内，公司在年度股东大会上实施累积投票制度选举董监事。同时，公司推行重大事项
中小股东表决机制，在公司股东大会上无论任何事项表决公司均提供网络投票的平台以方便中小
投资者投票。同时，公司还单独计算并披露中小投资者的投票情况。
二、在员工培养及权益保障方面
公司一直严格按照《劳动合同法》和《劳动合同法实施条例》等法律法规，全面与员工签订
劳动合同。在聘用、报酬、培训、升迁、离职等方面，公司一贯公平对待全体员工，同工同酬，
不因民族、宗教信仰、性别、年龄等因素进行歧视。
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同时，公司杜绝强制劳动，杜绝雇佣童工，融洽劳资关系，妥善处理劳资纠纷，最大限度维
护员工合法权益。公司为员工提供了全面的福利待遇，包括不限于基本养老保险、基本医疗保险、
工伤保险、生育保险、失业保险和住房公积金，法定休假日、法定年休假、企业年休假、婚假、
丧假等带薪假期等等。公司建立了系统工会和覆盖各所属公司的基层工会，完成并完善系统工会
组织的组建和改选。
公司人才培养及培训形式丰富多样，注重对于参训人员技能应用的跟踪与评估，有效地推动
了公司学习型组织的建设和发展。此外，公司也外派员工参加相关行业的研讨会、培训、交流会
等活动，进一步拓宽了职员对于行业发展的认知，使员工在交流中提升了自身的岗位技能与知识
水平。
三、在节能环保方面
公司在房地产开发建设过程中，认真遵守环境保护的相关法律法规，会同监理公司、施工单
位对施工现场进行严格管理，尽量降低施工中造成的噪音、扬尘、振动和废弃物污染，对出现的
问题及时督促整改，并随时接受社区群众的监督。
公司在部分开发项目上使用节能环保的建筑材料，如双层中空玻璃、硅酸铝保温砂浆、混凝
土蒸压加气块、挤塑聚苯板等。另公司在施工方面也注重为减少对环境的污染。在施工过程中，
采用喷水降尘方法降低尘土飞扬，并减少污水排放；将项目前期地基挖出的土方留存，为后期的
回填备料等。
四、社会公益与慈善活动
报告期内，公司在诚信经营、创新经营的同时，始终勇于承担企业社会责任，积极回报社会。
公司一直积极参与社区建设，鼓励员工志愿参与社会公益活动；关心支持教育、文化、卫生等公
共福利事业。在发生重大自然灾害和突发事件的情况下，积极提供财力、物力和人力等方面的支
持和援助。主动提供适合项目楼盘售楼部作为小区核酸检测工作场地，积极配合疫情防控工作，
公司工程部全面保障电力供应，为核酸检测工作的有序进行提供了整洁、安全的环境。
五、保障客户权益
保障客户权益是公司第一责任，公司坚持把控每一环节，在保质量、保交楼的同时，报告期
内，公司江门天鹅湾爱琴苑 26-29 栋实现了提前交付，且交楼当天即可办证。提前近一年时间帮
业主办理好房产证，体现了公司对自身品质的信心及其社会责任感。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
如未能
能及
及时履
承诺 是否 是否 时履
行应说
承诺 承诺 时间 有履 及时 行应
承诺背景 承诺方 明未完
类型 内容 及期 行期 严格 说明
成履行
限 限 履行 下一
的具体
步计
原因
划
其他 广州粤泰控 在控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易中，海南亿城房地产开发有限公 / 否 / /
股集团有限 司确保海南粤泰投资有限公司可分配的项目销售净利润率为 9%，即利润额=标的项
公司、海南 目含税销售额×9%×股权比例，如有不足则由粤泰控股及海南亿城在项目中股东可
亿城房地产 分配的利润补足给海南粤泰投资。如粤泰控股及海南亿城可分配利润不足以补足海
开发有限公 南粤泰投资可分配利润，则海南亿城需要额外进行补偿。公司实际控制人杨树坪先
司、杨树坪 生同时向公司出具保证函，为海南亿城依据股权转让协议应向海南粤泰投资履行的
全部义务、责任、陈述与保证及承诺事项承担连带责任担保，保证责任期限至股权
转让协议项下对应的权利义务履行期限届满之日起三年内。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预 预 预
报告 截至
期 计 计 计
期新 年报
股东或关 关联 占用 报告期偿还总金 末 偿 偿 偿
发生原因 期初余额 增占 披露
联方名称 关系 时间 额 余 还 还 还
用金 日余
额 方 金 时
额 额
式 额 间
“控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程
序”1、2 点；公司于 2018 年 12 月支付嘉盛大厦“2012
年基坑围护锚杆工程、基坑支护加固工程”款项分多次
2018 向广东省电白建筑集团有限公司支付资金合计
广州粤泰
年度、 160,393,288.86 元。经公司持续对嘉盛大厦项目的基坑
控股集团
控股 2019 维护工程资料进行核查后认为，由于嘉盛大厦项目已完
有限公司 328,601,688.86 0 328,601,688.86 0 0 / / /
股东 年度、 成整体对外转让，负责当时该项目的现场施工、监管和
及其关联
2020 资料管理等人员的流动导致上述基坑维护工程具体施工
方
年度 资料和相关凭证的缺失，致使目前公司仍无法对工程造
价及成本等进行重新审定核实。公司视同
160,393,288.86 元工程款存在被控股股东粤泰控股及
其关联方占用的可能。
合计 / / / 328,601,688.86 0 328,601,688.86 0 0 / / /
期末合计值占最近一期经审计净资产的比例 0%
控股股东及其他关联方非经营性占用资金的决策程序 1、2018 年 7 月，上市公司有迫切的融资需求，需筹集资金向全体股东派发 2017 年度
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现金股利。鉴于当时公司融资困难的实际情况，公司实际控制人杨树坪先生为解决上市公
司的资金问题，以粤泰股份名义及个人名义与自然人吴芸签订了借款合同，借款本金为 5000
万元。其后该借款实际流入粤泰控股的关联方公司，粤泰控股财务人员在收到该笔款项后，
由于不知晓借款协议的存在，误将该款项以粤泰控股关联方偿还上市公司欠款的形式汇至
上市公司。
2、2020 年 4 月，公司下属公司海南粤泰投资与海南运鸿房地产开发有限公司、海口泓
轩企业管理有限责任公司及海南泓城房地产开发有限公司（项目公司）签署了《海口湖湾
项目合作开发协议书》。海口泓轩以暂定为 55,820 万元的对价受让粤泰投资拥有的海南湖
湾房地产开发项目所对应的项目公司海南泓城房地产开发有限公司 50%的股权。
按照《海口湖湾项目合作开发协议书》的约定，粤泰投资目前应收对价款 41,766.09 万元。
上述应收款项，其中流向控股股东关联方海南亿城房地产开发有限公司 4,514.84 万元用于
其自身的经营支出；其中流向与公司控股股东有资金往来业务的公司 7,306 万元，目前公
司尚未收回，因此公司认定该笔资金构成占用，应由公司实际控制人杨树坪先生负责追回。
上述被占用资金的合计余额为人民币 11,820.84 万元。对于上述被占用资金，由于合同签
署时，湖湾项目尚在海南运鸿名下，海南粤泰投资是湖湾项目的实际权益持有人。因此交
易对方海口泓轩将交易款项直接支付给海南运鸿，再由海南运鸿支付给海南粤泰投资。但
由于其时海南亿城及其关联方急需资金用于自身经营周转，因此要求海南运鸿将上述
11,820.84 万元暂支付给海南亿城以及与公司控股股东有资金往来业务的公司。
当期新增控股股东及其他关联方非经营性资金占用情况的原因、责任人
当期无新增大股东及其附属企业非经营性资金占用情况
追究及董事会拟定采取措施的情况说明
未能按计划清偿非经营性资金占用的原因、责任追究情况及董事会拟定
不适用
采取的措施说明
公司聘请的中喜会计师事务所(特殊普通合伙)对资金占用出具了《关于广州粤泰集团股份
注册会计师对资金占用的专项审核意见（如有） 有限公司非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表的专项审计报告》。该报告已
于 2022 年 4 月 30 日在上海证券交易所网站披露。
年度报告披露的控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况与专项
不适用
审核意见不一致的原因说明（如有）
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三、违规担保情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占最近一期 截至报告期 占最近一期
与上市公 违规担保金 预计解除方 预计解除金 预计解除时
担保对象 经审计净资 担保类型 担保期 末违规担保 经审计净资
司的关系 额 式 额 间
产的比例 余额 产的比例
广州桦熵投 控股股东 13,400,000 0.32% 连带责任保 / 0 0% / / /
资有限公司 关联方 证担保
合计 / 13,400,000 / / / 0 / / / /
违规原因 上述关联担保未经董事会、股东大会审批，未履行关联交易的决策程序且未及时进行信息披露，违反了《对外担保
管理制度》、《信息披露管理办法》等内控制度相关规定。
已采取的解决措施及进展 截至公司 2020 年度内部控制审计报告出具日，公司为关联方广州桦熵投资有限公司的 1,340 万元借款提供的所有
担保已经解除。
67 / 232
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
√适用 □不适用
公司董事会认为：中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2021 年度财务报告出具了带强
调事项段、带持续经营事项段的无保留意见的《审计报告》（中喜财审 2022S01047 号），充分揭
示了公司面临的风险，客观地反映了公司的实际情况和财务状况，公司董事会同意公司 2021 年度
财务报告出具的带强调事项段、带持续经营事项段的无保留意见审计报告。公司董事会将采取有
效措施，尽力消除上述风险因素。
公司董事会对中喜会计师事务所（特殊普通合伙）出具的带强调事项段、带持续经营事项段
的无保留意见审计报告表示理解和认可，并已认识到上述带强调事项段、带持续经营事项段的无
保留意见涉及事项对公司可能造成的不利影响，将积极采取有效措施，消除上述事项的影响，以
保证公司持续稳定健康地发展，切实维护公司和投资者利益。具体措施如下：
1、与相关金融机构协商，尽快就公司的融资的展期安排等事项达到一致并签署相关协议。同
时公司积极协调债权人，通过处置抵押物或质押物等，实现部分债务的清偿；
2、进一步拓展融资渠道，切实增强资金保障能力，保障公司现金流稳定；
3、精准施策，做好现有地产项目的管理和销售工作。同时继续推动降本增效，加强成本费用
管理，努力提升运营质量，确保公司可持续发展；
4、加大各项应收款项，特别是对恒大诉讼执行的回款力度，通过包括和解、诉讼等各种途径
积极回笼资金并逐步化解逾期债务问题，大力改善现金流；
5、加大力度处置部分处于开发尾期的项目，同时配合处置资产的现金流对上市公司的债务制
定整体解决方案、解决潜在诉讼查封问题。
除上述措施外，公司董事会将进一步就审计报告中带强调事项段、带持续经营事项段的无保
留意见的内容认真研究具体对策，争取消除上述情况带来的不良影响，并力争在 2022 年度内解决
公司目前面临的问题，维护公司和全体股东的利益。
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
68 / 232
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
原聘任 现聘任
境内会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,800,000.00 1,800,000.00
境内会计师事务所审计年限 5 1
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 600,000.00
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
1、前任会计师事务所情况及上年度审计意见
公司原审计机构中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）已连续为公司提供 5 年审计服务，
2020 年度为公司出具了保留意见的审计报告及否定意见的内部控制审计报告。公司不存在已委托
前任会计师事务所开展部分审计工作后解聘前任会计师事务所的情况。
2、拟变更会计师事务所的原因
自 2016 年起，中审众环已连续 5 年为公司提供审计服务，董事会认为审计机构更换将有利于
提高审计机构的独立性和审计服务的有效性，亦符合良好的企业管治。公司与中审众环在工作安
排、收费、意见等方面不存在分歧。经审计委员会建议及董事会议决，公司拟于 2021 年度更换会
计师事务所。
3、上市公司与前后任会计师事务所的沟通情况
公司已就变更会计师事务所的相关事宜与前后任事务所均进行了沟通说明，前后任事务所均
已知悉本事项且对本次更换无异议。
本次聘任会计师事务所事项已经公司 2021 年第五次临时股东大会审议通过，并自公司股东大
会审议通过之日起生效。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
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八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2020 年 8 月，公司与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱 http://static.sse.com.
天鹅湾置业有限公司及连带责任人恒大地产集团合肥有限公司（上述 cn/disclosure/listedin
三家公司合称为“被告方”）合同纠纷事宜向淮南市中级人民法院提 fo/announcement/c/new/
起诉讼，法院立案受理，案号为(2020)皖 04 民初 173 号，涉案金额 2022-01-29/600393_2022
1,401,561,277.50 元。就前述诉讼事项，淮南永嘉商业运营管理有限 0129_1_cv8A9ttf.pdf
公司于 2020 年 10 月向淮南市中级人民法院提起反诉，反诉涉及金额
643，955,926.25 元。
2021 年 4 月 22 日，安徽省淮南市中级人民法院作出（2020）皖
04 民初 173 号一审判决，公司及被告方不服法院作出的一审民事判
决，提起上诉。
2022 年 1 月 11 日，公司收到安徽省高级人民法院发来的（2021)
皖民终 789 号《民事判决书》，判决淮南永嘉商业运营管理有限公司、
淮南仁爱天鹅湾置业有限公司支付公司交易价款本金 1,063,105,810
元及相应违约金、诉讼费等。
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(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
报告期内:
诉讼
(仲裁) 诉讼(仲 诉讼(仲
承担连 诉讼 诉讼(仲
起诉(申请) 应诉(被 是否形 诉讼(仲裁)进 裁)审理 裁)判决
带责任 仲裁 诉讼(仲裁)基本情况 裁)涉及
方 申请)方 成预计 展情况 结果及影 执行情
方 类型 金额
负债及 响 况
金额
中国信达资 粤泰股 粤泰控 仲裁 公司因经营周转需要，向广州市睿岚通贸易有限公司（申请人） 20,000 无 已终结本次执 暂无重大 信达已
产管理股份 份、粤泰 股、杨 借款 2 亿元人民币。2019 年，申请人向广州仲裁委提出仲裁请 行 影响 收购该
有限公司广 控股、杨 树坪 求，要求：1、公司归还借款本金 20000 万；2、自 18 年 8 月 3 笔债权，
东省分公司 树坪 日起至实际清偿日按月利率 2%计的利息；3、对侨林苑首、二、 暂缓执
（原申请执 三层商场抵押物享有抵押权，并在被申请人不偿还债务时，有 行
行人：广州市 权折价、拍卖、变卖所得款优先受偿；4、其余被申请人承担连
睿岚通贸易 带责任；5、仲裁及律师费由被申请人承担。
有限公司）
中国长城资 粤泰股 粤泰股 诉讼 2015 年 9 月 10 日，经公司第八届董事会第八次会议审议通过， 13,661 无 已终结本次执 暂无重大 信达已
产管理股份 份、广州 份、粤 公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限公司向中国 行 影响 收购该
有限公司广 旭城实 泰 控 工商银行股份有限公司广州西华路支行申请不超过 3 亿元人民 笔债权，
东分公司（原 业发展 股、杨 币借款提供连带责任担保。2018 年，工商银行广州西华路支行 暂缓执
起诉方：工商 有限公 树坪、 就该笔借款其中本金人民币约 1.359 亿元及利息约 71 万元向广 行
银行广州西 司、粤泰 江门粤 州市中级人民法院提起诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司
华路支行） 控股、杨 泰 向原告支付本金人民币约 1.359 亿元及利息约 71 万元，合计标
树坪、江 的额 1.366 亿元；2、控股承担连带责任；3、股份承担连带责
门粤泰 任；4、杨树坪承担连带责任；5、判令原告对抵押物国土土地
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（寺右新马路以南路段）及（已抵押给原告）房产享有优先受
偿权；6、判令原告对质押物股权（股份公司持有旭城公司 100%
股权）享有优先受偿权；7、判令本案诉讼费由被告承担。
中国长城资 粤泰股 粤泰股 诉讼 2015 年 9 月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有 12,010 无 已终结本次执 暂无重大 信达已
产管理股份 份、广州 份、粤 限公司向中国工商银行股份有限公司广州西华路支行申请不超 行 影响 收购该
有限公司广 旭城实 泰 控 过 3 亿元人民币借款提供连带责任担保。后中国工商银行股份 笔债权，
东分公司 业发展 股、杨 有限公司广州西华路支行将该案债权转让给中国长城资产管理 暂缓执
有限公 树坪、 股份有限公司广东分公司。2019 年 8 月，中国长城资产管理股 行
司、粤泰 江门粤 份有限公司广东分公司就该笔借款其中本金人民币约 1.201 亿
控股、杨 泰 元及利息、复利、罚息约 507 万元向广州市中级人民法院提起
树坪、江 诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司向原告支付本金人民币
门粤泰、 约 1.201 亿元及利息、复利、罚息约 507 万元，合计标的额 1.2517
第三人 亿元；2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰承担连带责
工商行 任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、判令原告对
西华路 质押物股权享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。
支行
吴芸 杨树坪、 林 丽 诉讼 报告期内，吴芸向广州市中级人民法院提起诉讼，要求：1、被 5,064 无 对方已申请强 暂无重大 双方正
粤 泰 股 娜、粤 告一、二偿还借款本金 5000 万元，并且自 2019 年 3 月 21 日起 制执行。在案 影响 在进行
份、林丽 泰控股 至还款之日止按年利率 24%支付零利息；2、被告一、二支付律 件执行过程 执行和
娜、粤泰 师代理费 60 万元，财产保全费 48000 元；3、被告三、四对上 中，吴芸收到 解
控股 述债务承担连带责任。 该案执行回款
2800 万元，广
州义天企业策
划有限公司收
购该案剩余债
权。
中国信达资 粤泰股 粤泰控 仲裁 公司因经营周转需要，向广州市顺翱贸易有限公司（原告）借 3,000 无 已终结本次执 暂无重大 信达已
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产管理股份 份、粤泰 股、城 款 3000 万元人民币。广州市顺翱贸易有限公司向广州仲裁委提 行 影响 收购该
有限公司广 控股、城 启 公 出仲裁请求，要求：1、公司归还借款本金 3000 万；2、自 18 笔债权，
东省分公司 启公司、 司、旭 年 10 月 7 日起至实际清偿日按月利率 2%计的利息；3、对大塘 暂缓执
（原申请执 旭城公 城 公 街 129-143 及 107-127 地段抵押物享有抵押权，并在被申请人 行
行人：广州市 司、杨树 司、杨 不偿还债务时，有权折价、拍卖、变卖所得款优先受偿；4、其
顺翱贸易有 坪 树坪 余被申请人承担连带责任；5、仲裁及律师费由被申请人承担。
限公司）
深圳广田集 广 州 普 无 诉讼 深圳广田集团股份有限公司与广州普联房地产开发有限公司之 1,150 无 2021 年 6 月初， 暂 无 重 大 法院 暂
团股份有限 联 房 地 间的建设工程合同纠纷，原告向从化区人民法院提起诉讼，要 二 审 已 出 判 影响 未正 式
公司 产 开 发 求公司支付工程款及违约金，合计金额为 11,499,247.28 元。 决；2021 年 7 受理 对
有 限 公 月对方已申请 方提 出
司 再审 的再 审
申请
安徽江龙投 粤泰股 无 诉讼 原告安徽江龙投资有限公司与被告广州粤泰集团股份有限公司 3,535 2022 年 2 月收 暂无重大 未出判
资有限公司 份 合同纠纷一案，原告要求被告向其归还股权转让款 35350982.77 到案件材料， 影响 决
元及逾期付款利息、律师代理费、诉讼费、保全费。 2022 年 5 月安
排开庭
中国建筑第 淮南粤 无 仲裁 中国建筑第四工程局有限公司、中建四局第六建设有限公司与 2,918 无 2022 年 2 月收 暂无重大 未出裁
四工程局有 泰天鹅 海南白马天鹅湾置业有限公司之间的建设工程施工合同纠纷， 到仲裁资料， 影响 决
限公司、中建 湾置业、 两原告要求海南白马公司支付工程款及利息、商票贴息，旭城 尚未安排开庭
四局第六建 海南白 公司、淮南粤泰公司承担连带责任。
设有限公司 马天鹅
湾、旭城
公司
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(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
√适用 □不适用
2021 年 3 月 12 日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、
实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以纪律处分的决定》（[2021]17 号），根
据中国证监会《行政处罚决定书》（〔2020〕31 号）、中国证监会广东监管局《关于对广州粤泰
集团股份有限公司、杨树坪、蔡锦鹭、徐应林采取出具警示函措施的决定》（〔2020〕79 号）查
明的事实，对公司实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪予以公开谴责，对公司及时任董事会秘
书蔡锦鹭、时任财务总监徐应林予以通报批评。
2021 年 7 月 6 日，公司收到中国证券监督管理委员会广东监管局出具的《关于对广州粤泰集
团股份有限公司、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函措施的决
定》（[2021]47 号）。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，广东证监局决定
对粤泰股份、杨树坪、李宏坤、梁文才、蔡锦鹭、徐应林、司小平采取出具警示函的行政监管措
施。
2021 年 9 月 13 日，公司收到上海证券交易所出具的《关于对广州粤泰集团股份有限公司、
控股股东广州粤泰控股集团有限公司、实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪及有关责任人予以
通报批评的决定》（[2021]120 号），对广州粤泰集团股份有限公司，控股股东广州粤泰控股集
团有限公司，实际控制人暨时任董事长兼总裁杨树坪，公司时任总裁李宏坤、梁文才，时任财务
总监徐应林、司小平，时任董事会秘书蔡锦鹭予以通报批评。
2021 年 11 月 8 日，上海证券交易所出具《关于对广州粤泰集团股份有限公司控股股东一致
行动人广东城启集团有限公司予以监管警示的决定》（[2021]0148 号），城启集团未在收到有关
破产清算的《民事裁定书》时及时告知公司并配合公司履行信息披露义务，对公司控股股东的一
致行动人广州城启集团有限公司予以监管警示。
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
根据中国人民银行征信中心对公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司的企业信用报告显示，
广州粤泰控股集团有限公司于 1998 年首次有信贷交易记录，报告期内，共在 27 家金融机构办理
过信贷业务，目前在 5 家金融机构的业务仍未结清，当前负债余额为 99,680.68 万元，不良和违
约负债余额为 1,164.73 万元。
截至本报告披露日，根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司股东名册显示，公司控
股股东粤泰控股及其一致行动人广州城启集团有限公司（以下简称“广州城启”）、广州豪城房
产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州恒发房地产开发有限公司（已注销）、广
州新意实业发展有限公司、西藏棕枫创业投资有限公司持有本公司股份 1,609,152,318 股，其中
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限售股 1,529,152,318 股，非限售流通股 80,000,000 股。粤泰控股及其一致行动人累计被冻结股
份 1,609,152,318 股，占其持有公司股份总数的 100%，占公司发行股本的 63.45%。
2021 年 7 月，广州城启收到广东省高级人民法院（2021）粤破终 56 号《民事裁定书》，广
东高院裁定撤销广州市中级人民法院（2021）粤 01 破申 4 号《民事裁定书》，指令广州中院受理
长城资产对广州城启的破产清算申请。广州城启持有公司股份 513,376,000 股，占公司发行股本
的 20.24%。广州城启进入破产清算程序后，可能对本公司股东及股权结构等产生重大影响。
2021 年 8 月 20 日，广州粤泰控股集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实
业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司收到广东省广州市中级人民法院《民事裁定书》
（案号：（2021）粤 01 破申 370 号、（2021）粤 01 破申 371 号、（2021）粤 01 破申 372 号、（2021）
粤 01 破申 373 号），广东省广州市中级人民法院裁定：受理申请人北京中泰创盈企业管理有限公
司对被申请人广州粤泰控股集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限
公司、广州建豪房地产开发有限公司的破产清算申请。根据股东名册，本次被申请破产清算的粤
泰控股持有公司股份 502,684,000 股、广州恒发房地产开发有限公司（已注销、被粤泰控股吸收
合并）持有公司股份 113,014,250 股、广州豪城持有公司股份 139,931,928 股、广州建豪持有公
司股份 128,111,320 股、广州新意持有公司 56,429,714 股，上述被申请破产清算的股东合计持有
公司股份 940,171,212 股，占公司总股本的 37.07%。
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司副总裁刘大成先生之配偶因个人需要，拟购买公司江门市江海 http://www.sse.com.
区天鹅湾绿岛苑 9 栋一套住宅用商品房，建筑面积为 179.37m，交易总 cn/disclosure/liste
价为 1,506,736 元，一次性付款。 dinfo/announcement/
本次关联交易属于公司正常销售行为，不影响公司独立性；本次交 c/new/2021-06-19/60
易的定价根据该商品房的市场销售价格及公司现行销售优惠政策确定， 0393_20210619_1_QRI
上述关联自然人享受的优惠与普通购房者一致。上述交易金额为享受公 TRsWo.pdf
司现行折扣政策后的实际成交价格，无损害公司利益及股东利益的情况，
对公司本期及未来的财务状况和经营成果无重大影响。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
√适用 □不适用
在控股股东以资抵债化解资金占用问题的关联交易中，海南亿城房地产开发有限公司确保海
南粤泰投资有限公司可分配的项目销售净利润率为 9%，即利润额=标的项目含税销售额×9%×股
权比例，如有不足则由粤泰控股及海南亿城在项目中股东可分配的利润补足给海南粤泰投资。如
粤泰控股及海南亿城可分配利润不足以补足海南粤泰投资可分配利润，则海南亿城需要额外进行
补偿。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收合格，未达到销售合同约定的交付条件，兰馨花园
项目实现结转收入金额 0.00 元，结转面积 0.00 平方米，报告期末待结转面积为 59,798.13 平方
米。
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司自查，发现公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司（以下 http://www.sse.com.cn/d
简称“粤泰控股”）及其关联方存在非经营性资金占用的情况。截止2020 isclosure/listedinfo/an
nouncement/c/2021-02-06
年12月31日，资金占用余额合计为16,820.84万元。
/600393_20210206_9.pdf
2021年2月22日，经公司2021年第一次临时股东大会会议审议通过
http://www.sse.com.cn/d
，公司全资下属公司海南粤泰投资有限公司（以下简称“海南粤泰投资” isclosure/listedinfo/an
）以25,878.22万元受让公司控股股东粤泰控股的关联方海南亿城房地产 nouncement/c/2021-02-22
开发有限公司（以下简称“海南亿城”）所持有的海南瀚城房地产开发有限 /600393_20210222_1.pdf
http://www.sse.com.cn/d
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责任公司（以下简称“海南瀚城”或“标的公司”）15.40%的股权。本次交易 isclosure/listedinfo/an
的总对价款25,878.22万元中的16,820.84万元以以资抵债方式抵消关联 nouncement/c/2021-02-24
/600393_20210224_1.pdf
方占用公司的资金，剩余9,057.38万元公司或公司指定方将以现金方式
支付海南亿城其余35%股东。2021年2月22日，海南亿城持有的海南瀚
城15.40%的股权已依法变更至海南粤泰投资名下。
鉴于公司持续对嘉盛大厦项目的基坑维护工程资料进行核查后认为 http://www.sse.com.cn/d
，由于无法确定上述工程造价与施工成本，公司视同160,393,288.86元 isclosure/listedinfo/an
nouncement/c/2021-04-10
工程款存在被控股股东粤泰控股及其关联方占用的可能。为维护公司中
/600393_20210410_3.pdf
小股东权益，粤泰控股同意全额承担公司所支付的上述基坑维护工程款
http://www.sse.com.cn/d
160,393,288.86元。 isclosure/listedinfo/an
2021年4月26日，经公司2021年第四次临时股东大会会议审议通过 nouncement/c/new/2021-0
，海南粤泰投资继续受让粤泰控股的关联方海南亿城所持有的海南瀚城 4-28/600393_20210428_1.
14.70%的股权以解决可能存在的资金占用问题。本次交易的总对价款 pdf
http://www.sse.com.cn/d
246,991,516.80元中的160,393,288.86元作为粤泰控股应向公司支付的
isclosure/listedinfo/an
嘉盛大厦基坑维护工程款进行抵扣。剩余86,598,227.94元公司或公司指
nouncement/c/new/2021-0
定方将以现金方式支付海南亿城其余35%股东。2021年4月28日，海南 4-29/600393_20210429_1.
亿城持有的海南瀚城14.70%的股权已依法变更至海南粤泰投资名下。 pdf
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
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(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保方 是否
担保物 是否 担保 担保
与上市 被担保 担保发生日期 担保 担保 担保 为关 关联
担保方 担保金额 （如 已经 是否 逾期 反担保情况
公司的 方 (协议签署日) 起始日 到期日 类型 联方 关系
有） 履行 逾期 金额
关系 担保
完毕
淮南粤泰天鹅湾置 控股子 厦门锬 3,618,793,803.32 2020/04/11 2020/04/11 2025/09/30 连带 / 否 否 0 厦门锬潮的关联方 否 其他
业有限公司、淮南 公司 潮贸易 责任 厦门市宝汇通金属
恒升天鹅湾置业有 有限公 担保 资源有限公司提供
限公司 司 连带责任保证担保
的反担保
粤泰股份、江门市 公司本 厦门市 540,000,000 2021/05/26 2021/05/26 2024/05/26 连带 / 否 否 0 无 否 其他
悦泰置业有限公 部 宝汇通 责任
司、江门市粤泰房 金属资 担保
地产开发有限公司 源有限
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 280,000,000
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 987,538,901.36
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 510,000,000
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,649,899,199.36
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 2,637,438,100.72
担保总额占公司净资产的比例(%) 62.82
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 0
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直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 1,649,899,199.36
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 538,311,814.68
上述三项担保金额合计（C+D+E） 2,188,211,014.04
未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 截止报告期，本公司为下属控股子公司担保明细为：
①截止报告期，本公司持有广东省富银建筑工程有限公司 100%股权。
本公司为其担保明细为：富银公司向广州农村商业银行股份有限公司空港
经济区支行借款 8,190 万元，借款余额 15,324,780.86 元。
②截止报告期，本公司持有广州旭城实业发展有限公司 100%股权。本
公司为其担保明细为：广州旭城实业向中国工商银行股份有限公司广州西
华路支行借款 30,000 万元，后债权人变更为信达资产管理有限公司，借款
余额为 252,874,315.64 元。
③截止报告期，本公司持有三门峡粤泰房地产开发公司 100%股权。本
公司为其担保明细为：三门峡粤泰向三门峡陕州农村商业银行股份有限公
司借款 1,200 万元，借款余额 1085 万元。
④截止报告期，本公司持有广州远泰股权投资管理有限公司 100%股权。
本公司控股公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司及参股公司淮南恒升天鹅湾
置业有限公司为其担保明细为：远泰投资向信达资产借款 892,941,026.30
元，借款余额 860,950,102.86 元。
⑤截止报告期，本公司控股公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司及参股
公司淮南恒升天鹅湾置业有限公司对外担保明细为：厦门锬潮贸易有限公
司向信达资产借款余额 707,593,803.32 元。
⑥截止报告期，本公司持有江门市悦泰置业有限公司 50%股权。本公
司为其担保明细为：江门市悦泰向华润深国投信托有限公司借款 90,000 万
元，借款余额 50,990 万元。
⑦截止报告期，粤泰股份、江门市悦泰置业有限公司、江门市粤泰房
地产开发有限公司为厦门市宝汇通金属资源有限公司提供54,000万元反担
保，担保余额279,945,098.04元。
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
1、报告期内，经公司2021年第一次临时股东大会会议审议通过，《公司章程》第一百二
十八条修改为“董事会由九名董事组成（其中独立董事三至四人），设董事长一人，副董事长
一至两人”。
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报告期内，经公司2020年年度股东大会会议审议通过，删除原《公司章程》“第一百五十
五条 公司设立经营决策委员会，向董事会负责。公司经营决策委员会应制定相关工作细则并由
公司董事会审议通过后实施”。
2、报告期内，公司独立财务顾问主办人变更为中信证券华南股份有限公司的程欣先生、麦
健明先生。
3、报告期内，经公司第九届董事会第三十五次会议审议通过，公司董事会同意公司为下属
控股公司江门市悦泰置业有限公司（以下简称“江门悦泰”）向金融机构申请融资人民币90,000
万元提供连带责任保证担保；同意公司全资子公司江门市粤泰发展有限公司（以下简称“江门粤
泰发展”）以其持有的江门悦泰50%的股权为本次融资提供质押担保；同意江门悦泰持有的位于
江门市新会南新区梅江蓢交、孖洛、九宾、西甲九滨的粤（2017）江门市不动产权第2035247
号《中华人民共和国国有土地使用证》项下的土地所对应的土地使用权及其上的在建工程为本
次融资提供抵押担保，并同意授权公司经营管理层签署有关质抵押担保合同及办理相关质抵押
事项。
鉴于本次第三方厦门市宝汇通金属资源有限公司（以下简称“宝汇通”）为江门悦泰提供
90,000万的全额担保，其中有54,000万元拟用于非合作范围的开发建设，由于非合作范围的开
发建设仅由江门粤泰发展负责并享有权益。因此，公司董事会同意本公司、江门市粤泰房地产
开发有限公司及江门悦泰对宝汇通提供54,000万元的反担保。
关于本次对下属控股公司融资提供担保及对外担保的情况详见公司于2020年3月20日在上
海证券交易所网站、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》披露的
《广州粤泰集团股份有限公司对下属控股公司融资提供担保的公告》（临2021-022号）、《广
州粤泰集团股份有限公司关于对外提供担保的公告》（临2021-023号）。
上述对外担保事项已经公司2021年第三次临时股东大会审议通过。截止本报告披露日，江
门悦泰及其股东各方已全部完成关于本次融资的融资合同、土地抵押、股权质押及担保等系列
合同的签署。截止报告期末，上述融资事项的资金方已实际放款51,000万元。
4、公司下属全资子公司广东省富银建筑工程有限公司作为借款人于2020年4月27日与广州
农村商业银行股份有限公司空港经济区支行签订了《借款重组协议》，重组借款本金金额为人
民币 56,087,269.61元，借款重组至2021年2月20日止。同时公司签订了《保证合同》，为上
述借款提供连带责任保证担保，保证期间为主债务履行期届满之日后2年止。公司就上述担保逾
期于2021年3月20日披露了《广州粤泰集团股份有限公司关于公司担保逾期的公告》（公告编
号：临2021-020号）。报告期内，富银建筑已偿还完上述借款，公司对上述借款担保责任已解
除。
5、经公司第九届董事会第四十次会议审议通过，根据公司经营发展的需要，决定将公司总
部的职能部门调整为：1、总裁办，2、运营管理中心，3、成本控制中心，4、融资中心，5、
证券与投资者关系管理中心，6、财务管理中心，7、审计监察中心，8、行政人事中心，9、营
销中心，10、开发中心。
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6、报告期内，公司投资者联系电话及传真号码由020-87379702变更为020-87372621，除
上述变更内容外，公司办公地址、公司网站、电子邮箱等其他联系方式保持不变。
7、公司第九届董事会、第八届监事会任期将于2021年9月9日届满。鉴于公司控股股东及
其一致行动人目前的实际情况，公司预计短期内无法启动新一届董事会、监事会的董事、监事
候选人的提名工作。为保证公司董事会、监事会相关工作的连续性，公司董事会、监事会将延
期换届，董事会各专门委员会、高级管理人员及董事会聘任的其他人员的任期亦将相应顺延。
8、2021年2月，经公司总经理办公会议审议决定，公司与湘潭县人民政府签订《莲花大道
二期二段及三期项目片区综合开发合作意向协议书》及《市西二环三期湘潭县段项目片区综合
开发合作意向协议书》，约定公司为项目的意向投资人拟参与上述项目的合作开发建设。按照
合作意向书约定，需支付合作意向金5000万元。
报告期内，公司与相关合同方就上述5000万元签署资金三方监管协议，公司及相关共同投
资方完成合作意向金5000万元的支付事宜。按照上述资金三方监管协议约定及“专款专用”的
原则，征拆费用的使用应接受公司的监督，并与公司会签。
2022年1月，考虑政策等多方面原因，公司与湘潭县人民政府协商签署了《项目合作终止
协议书》，并于2022年1月14日已全额收回投资款人民币5000万元。
9、报告期内，西藏桑格纳贸易有限公司、海南京钢实业有限公司与广州粤泰集团股份有限
公司、广州市东御房地产有限公司（目标公司）签署了《关于广州夏茅项目转让协议》之补充
协议。鉴于西藏桑格纳贸易有限公司资金问题，西藏桑格纳贸易有限公司收购目标公司100%股
权调整为45%股权，原合作对价由1.6亿元相应调整为7200万元。西藏桑格纳贸易有限公司已向
公司支付2,300万元人民币，可保留持有目标公司14.37%股权。西藏桑格纳贸易有限公司确认
其已支付的2300万元实际付款人为海南京钢实业有限公司，将上述14.37%股权变更至海南京钢
实业有限公司名下。后期股权收购由海南京钢实业有限公司继续完成。
截至本报告披露日，海南京钢实业有限公司持有广州市东御房地产有限公司14.37%股权，
广州粤泰集团股份有限公司持有其85.63%股权。
10、2021年7月，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司（以下简称“粤泰控股”）之一
致行动人广州城启集团有限公司（以下简称“广州城启”）收到广东省高级人民法院（2021）
粤破终56号《民事裁定书》，广东高院裁定撤销广州市中级人民法院（2021）粤01破申4号《民
事裁定书》，指令广州中院受理长城资产对广州城启的破产清算申请。广州城启持有公司股份
513,376,000股，占公司发行股本的20.24%。
2021年8月20日，粤泰控股、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广
州建豪房地产开发有限公司收到广东省广州市中级人民法院《民事裁定书》（案号：（2021）
粤01破申370号、（2021）粤01破申371号、（2021）粤01破申372号、（2021）粤01破申373号
），广东省广州市中级人民法院裁定：受理申请人北京中泰创盈企业管理有限公司对被申请人
广州粤泰控股集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州
建豪房地产开发有限公司的破产清算申请。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司股
东名册显示，本次被申请破产清算的粤泰控股持有公司股份502,684,000股、广州恒发房地产开
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发有限公司（已注销、被粤泰控股吸收合并）持有公司股份113,014,250股、广州豪城持有公司
股份139,931,928股、广州建豪持有公司股份128,111,320股、广州新意持有公司56,429,714股
，上述被申请破产清算的股东合计持有公司股份940,171,212股，占公司总股本的37.07%。
广州市中级人民法院指定广东东方昆仑律师事务所担任上述五家被申请破产清算人管理人
，负责人为余关宝，指定中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司担任债权人会议主席。
11、报告期内，广州亿城安璟投资有限公司向公司全资子公司湖南粤泰城市运营有限公司
转让其持有的湖南华泰嘉德投资置业有限公司10%股权，转让价为2,496.2万元。湖南华泰嘉德
投资置业有限公司为公司控股子公司，本次股权变更后，湖南粤泰城市运营有限公司持有华泰
嘉德65%的股权。
12、鉴于香港粤泰置业投资有限公司（以下简称“香港粤泰”）自设立以来，并未开展实
质经营业务，为理顺相关股权架构，方便未来对香港粤泰进行处置，经公司第九届董事会第四
十三次会议审议通过，将公司持有的香港粤泰100%股权调整至公司名下全资子公司广州粤泰置
业发展有限公司持有。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
√适用 □不适用
2021 年 7 月 21 日，公司收到粤泰控股通知，北京市第三中级人民法院裁定粤泰控股持有
的公司股票 17,900,000 股归申请执行人浙江中泰创展企业管理有限公司所有，截至本报告披露
日，上述股份已完成股票变更登记手续。公司控股股东粤泰控股及其一致行动人的持股比例由
64.15%减少至 63.45%。详见公司于 2021 年 7 月 22 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券日报》、《证券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《关于控股股东所
持部分股份被司法拍卖的进展暨控股股东被动减持的公告》（公告编号：2021-078 号）。
2021 年 8 月 5 日，公司收到粤泰控股及其一致行动人通知，广东省广州市中级人民法院裁
定粤泰控股及其一致行动人广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、西藏棕
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枫创业投资有限公司持有的公司 120,224,400 股归申请执行人山东省金融资产管理股份有限公
司所有；裁定粤泰控股及其一致行动人广州恒发房地产开发有限公司持有的公司 211,014,250
股归申请执行人西藏信托有限公司所有。截至本报告披露日，上述股份尚未完成股票变更登记
手续。详见公司于 2021 年 8 月 6 日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》、《证
券时报》及上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《关于控股股东及其一致行动人所
持部分股份被司法拍卖的进展暨控股股东及其一致行动人被动减持的公告》（公告编号：
2021-083 号）。
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 44,004
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 41,117
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押、标记或冻结情况
股东名称 期末持股数 比例 持有有限售条
报告期内增减 股份状 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份数量 数量
态
广州城启集团有 境内非国
0 513,376,000 20.24 513,376,000 冻结 513,376,000
限公司 有法人
广州粤泰控股集 境内非国
-5,900,000 502,684,000 19.82 422,684,000 冻结 502,684,000
团有限公司 有法人
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西藏棕枫创业投 境内非国
0 155,605,106 6.14 155,605,106 冻结 155,605,106
资有限公司 有法人
广州豪城房产开 境内非国
0 139,931,928 5.52 139,931,928 冻结 139,931,928
发有限公司 有法人
广州建豪房地产 境内非国
0 128,111,320 5.05 128,111,320 冻结 128,111,320
开发有限公司 有法人
广州恒发房地产 境内非国
-12,000,000 113,014,250 4.46 113,014,250 冻结 113,014,250
开发有限公司 有法人
广州新意实业发 境内非国
0 56,429,714 2.22 56,429,714 冻结 56,429,714
展有限公司 有法人
邹锡昌 0 24,990,025 0.99 0 无 0 未知
浙江中泰创展企
+17,900,000 17,900,000 0.71 17,900,000 无 0 未知
业管理有限公司
丘燕娜 0 9,000,000 0.35 0 无 0 未知
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
广州粤泰控股集团有限公司 80,000,000 人民币普通股 80,000,000
邹锡昌 24,990,025 人民币普通股 24,990,025
丘燕娜 9,000,000 人民币普通股 9,000,000
烟台汉富璟瀚投资中心（有限合
5,882,600 人民币普通股 5,882,600
伙）
胡显仁 5,403,700 人民币普通股 5,403,700
李炎 5,000,000 人民币普通股 5,000,000
王建飞 4,050,000 人民币普通股 4,050,000
廉晟 4,000,000 人民币普通股 4,000,000
王明敏 3,851,000 人民币普通股 3,851,000
胡珏 3,851,000 人民币普通股 3,851,000
前十名股东中回购专户情况说明 不适用
上述股东委托表决权、受托表决
不适用
权、放弃表决权的说明
广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投资有
限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州
上述股东关联关系或一致行动的
恒发房地产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司存在关联关系，互为
说明
一致行动人。其余股东未知是否存在关联关系，未知是否属于《上市公司持
股变动信息露管理办法》中规定的一致行动人情况。
表决权恢复的优先股股东及持股
不适用
数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交
持有的有限
有限售条件股东 易情况
序号 售条件股份 限售条件
名称 可上市交 新增可上市交
数量
易时间 易股份数量
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1 广州城启集团有 513,376,000 2019 年 2 限售期自该等股份于证券登记结算公
513,376,000
限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
2 广州粤泰控股集 422,684,000 2019 年 2 422,684,000 限售期自该等股份于证券登记结算公
团有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
3 西藏棕枫创业投 155,605,106 2019 年 2 155,605,106 限售期自该等股份于证券登记结算公
资有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
4 广州豪城房产开 139,931,928 2019 年 2 139,931,928 限售期自该等股份于证券登记结算公
发有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
5 广州建豪房地产 128,111,320 2019 年 2 128,111,320 限售期自该等股份于证券登记结算公
开发有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
6 广州恒发房地产 113,014,250 2019 年 2 113,014,250 限售期自该等股份于证券登记结算公
开发有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东所持股
份已被司法处置。
7 广州新意实业发 56,429,714 2019 年 2 56,429,714 限售期自该等股份于证券登记结算公
展有限公司 月5日 司登记至交易对方名下之日起开始锁
定 36 个月。截止目前，该股东尚未办
理完成限售股流通上市的相关手续。
8 浙江中泰创展企 17,900,000 2019 年 2 17,900,000 北京市第三中级人民法院裁定粤泰控
业管理有限公司 月5日 股持有的公司股票 17,900,000 股归申
请执行人浙江中泰创展企业管理有限
公司所有。截止目前，该股东尚未办理
完成限售股流通上市的相关手续。
9 其他未对股改明 990,000 / 990,000 该部分股东为自本公司上市后一直未
确表示同意的股 到本公司办理重新确认手续的法人股
东 东，并未对公司股权分置改革方案明确
表示同意，公司控股股东粤泰控股承诺
先由其代为支付应由该部分股东支付
的对价，代为支付后，被代付对价的非
流通股股东在办理其持有的非流通股
股份上市流通时，应先征得粤泰控股的
同意，并由公司向证券交易所提出该等
股份的上市流通申请。
上述股东关联关系或一致 广州粤泰控股集团有限公司、广州城启集团有限公司、西藏棕枫创业投资有限公司、
行动的说明 广州豪城房产开发有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州恒发房地产开发
有限公司、广州新意实业发展有限公司存在关联关系，互为一致行动人。
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(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 广州粤泰控股集团有限公司
单位负责人或法定代表人 杨树坪
成立日期 1994 年 8 月 1 日
主要经营业务 企业自有资金投资；场地租赁（不含仓储）；物业管理；
商品批发贸易（许可审批类商品除外）；商品零售贸易（许
可审批类商品除外）；土石方工程服务。
报告期内控股和参股的其他境内 无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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注：2017 年 10 月 17 日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于 2017 年 10 月 17
日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续
存在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于 2017 年 10 月 18 日披露的《公
司关于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》（公告编号：临 2017-104 号）。其后粤
泰控股完成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性问题，造成广州恒发所
持公司股票一直未能办理解押过户，因此目前中登公司股东名册仍显示广州恒发持有本公司股
票 113,014,250 股，占总股本的 4.46%。
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
2 自然人
√适用 □不适用
姓名 杨树坪
国籍 中国（香港）
是否取得其他国家或地区居留权 是
主要职业及职务 目前担任本公司董事长、在公司控股股东广州粤泰控股集
团有限公司担任董事长职务。
过去 10 年曾控股的境内外上市公 广州粤泰集团股份有限公司
司情况
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3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
注：2017 年 10 月 17 日，本公司收到控股股东粤泰控股通知，粤泰控股于 2017 年 10 月 17
日与其全资子公司广州恒发签署吸收合并协议。粤泰控股吸收合并广州恒发后，粤泰控股继续
存在，广州恒发解散并注销。关于本次吸收合并事项详见公司于 2017 年 10 月 18 日披露的《公
司关于股东权益变动暨第一大股东变动的提示性公告》（公告编号：临 2017-104 号）。其后粤
泰控股完成吸收合并广州恒发的工商程序，但由于粤泰控股方的流动性问题，造成广州恒发所
持公司股票一直未能办理解押过户，因此目前中登公司股东名册仍显示广州恒发持有本公司股
票 113,014,250 股，占总股本的 4.46%。
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
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五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比
例达到 80%以上
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否存在 是否影响
偿还期 还款资金来
股东名称 股票质押融资总额 具体用途 偿债或平 公司控制
限 源
仓风险 权稳定
广州粤泰控股集团有 日常补流、 目前处于破
1,894,179,930.01 已到期 是 是
限公司 融资担保等 产清算期间
日常补流、 目前处于破
广州城启持有公司 247,197,370.00 已到期 是 是
融资担保等 产清算期间
广州豪城房产开发有 日常补流、 目前处于破
307,668,410.00 已到期 是 是
限公司 融资担保等 产清算期间
广州新意实业发展有 日常补流、 目前处于破
142,936,560.00 已到期 是 是
限公司 融资担保等 产清算期间
广州建豪房地产开发 日常补流、 目前处于破
533,705,030.00 已到期 是 是
有限公司 融资担保等 产清算期间
西藏棕枫创业投资有 日常补流、 目前尚未筹
394,458,900.00 已到期 是 是
限公司 融资担保等 集还款资金
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
√适用 □不适用
公司于 2013 年 12 月 26 日公告了《广州东华实业股份有限公司发行股份购买资产并募集配
套资金暨关联交易预案》，于 2014 年 6 月 18 日公告了《广州东华实业股份有限公司发行股份
购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）及其摘要》，公司拟向广州粤泰控股集团
有限公司、淮南市中峰房地产投资管理有限公司（现更名为西藏棕枫创业投资有限公司）、广
州新意实业发展有限公司、广州城启集团有限公司、广州建豪房地产开发有限公司、广州恒发
房地产开发有限公司、广州豪城房产开发有限公司发行股份购买其持有的房地产业务经营性资
产，具体包括：粤泰控股持有的淮南置业 60%股权、海南置业 52%股权；淮南中峰持有的淮南置
业 30%股权；广州新意持有的海南置业 25%股权；城启集团持有的广州天鹅湾项目二期；广州建
豪持有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期；广州豪城持有的城启大厦投资性房
地产。上述交易已于 2016 年 2 月 5 日办理完成新增股份登记手续。上述交易对方承诺：通过本
次重大资产重组取得的股份，自完成股份登记之日起 36 个月内不以任何形式转让，之后按照中
国证监会及上海证券交易所的有关规定执行。
2021 年 7 月 21 日，公司收到粤泰控股通知，北京市第三中级人民法院裁定粤泰控股持有
的公司股票 17,900,000 股归申请执行人浙江中泰创展企业管理有限公司所有，截至本报告披露
日，该股东已书面向公司提出解禁申请，但尚未完成办理限售股流通上市的相关手续。
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八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
中喜财审 2022S01047 号
广州粤泰集团股份有限公司全体股东：
我们审计了广州粤泰集团股份有限公司（以下简称“粤泰股份”）财务报表，包括 2021
年 12 月 31 日合并及母公司的资产负债表，2021 年度合并及母公司的利润表、合并及母公司
的现金流量表和合并及母公司的股东权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了粤
泰股份 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。
一、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道
德守则，我们独立于粤泰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审
计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
二、强调事项
我们提醒财务报表使用者关注，财务报表附注“十六、7、 其他对投资者决策有影响的重
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要交易和事项”描述了粤泰股份的实际控制人广州粤泰控股集团有限公司及一致行动人广州城
启集团有限公司、广州豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产
开发有限公司等五家公司被申请破产清算，此事项对粤泰股份股东及股权结构可能会产生重大
影响。本段内容不影响已发表的审计意见。
三、与持续经营相关的重大不确定性
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注“四、2.持续经营”所述，粤泰股份 2020
年发生净亏损 91,305.63 万元，2021 年发生净亏损 82,462.42 万元；截至 2021 年 12 月 31 日，
已逾期债务本息 67,951.74 万元；将于一年内到期的债务 238,547.79 万元，后续展期尚存在不
确定性。上述迹象表明存在可能导致对粤泰股份持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。
该事项不影响已发表的审计意见。
四、关键审计事项
关键审计事项是根据我们的职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事
项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。
（一）房地产开发项目的收入确认
1、事项描述
粤泰股份主营业务为房地产开发，收入主要来源于房地产开发项目。相关信息在合并财务
报表附注“七、合并财务报表项目注释 62 营业收入及营业成本中披露；粤泰股份有关收入确认
的会计政策在合并财务报表附注“五、重要会计政策、会计估计”注释 38 收入中进行描述。由
于房地产开发项目的收入为粤泰股份重要财务指标，且收入确认对财务报表影响较大，管理层
在收入的确认和列报时可能存在重大错报风险，因此，我们将房地产开发项目的收入确认识别
为关键审计事项。
2、审计应对
我们对房地产开发项目的收入确认的评价相关审计程序如下：
（1）检查粤泰股份的房产标准买卖合同条款，以评价粤泰股份有关房地产开发项目的收入
确认政策是否符合相关会计准则的要求；
（2）了解房地产销售业务的流程，识别销售、收款及结转销售收入的关键控制点，测试并
评价关键控制设计和运行的有效性；
（3）取得销售台账，抽查部分房屋销售合同、销售房款收款记录、项目竣工验收表和入住
确认单等可以证明房产交付的支持性文件，以评价销售收入是否已按照公司的收入确认政策确
认；
（4）通过测试资产负债表日前后确认房产销售收入的项目，选取样本，检查可以证明房产
交付的支持性文件，以评价相关房产销售收入是否在恰当的期间确认。
（二）存货跌价准备
1、事项描述
如粤泰股份合并财务报表附注“五、公司重要会计政策、会计估计”注释（15）、所述的
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会计政策及附注“七、合并财务报表项目注释”9 所述，截至 2021 年 12 月 31 日，粤泰股份存
货账面价值合计 85.83 亿元，占总资产的比率 61.17%，计提存货跌价准备金额 5.95 亿元。当
存货成本高于可变现净值时，粤泰股份按照存货成本与可变现净值的差额计提存货跌价准备。
由于存货的金额重大，而可变现净值的确定涉及重大会计估计，包括对预计售价、销售费
用和待投入开发成本等的估计，我们将存货跌价准备识别为关键审计事项。
2、审计应对
与评价存货跌价准备相关的审计程序包括：
（1）了解并评估粤泰股份与存货跌价准备相关的内部控制，并就相关关键控制点进行测试；
（2）选取样本对本年末的存货项目进行实地察看，观察是否存在长期未予开发的土地以及
长期未能出售的项目，判断相关存货是否存在跌价的情形。
（3）获取计算存货跌价准备的相关资料，复核本年计提的存货跌价准备金额计算是否正确。
（4）评价管理层存货跌价准备所采用的估值方法，并将估值中采用的关键估计和假设，包
括与平均净售价有关的关键估计和假设，与市场可获取数据及粤泰股份的销售预算计划进行比
较；对于待投入开发成本，将其与管理层制定并经由内部批准的项目成本预算进行比较；同时
将新完工的开发项目的实际成本与预算成本进行比较，以评估项目预算的准确性；将管理层估
计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确
定可变现净值时所使用数据的合理性。
五、其他信息
粤泰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责,其他信息包括 2021 年度财务报吿中
涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报吿。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报吿该事实在这
方面，我们无任何事项需要报告。
六、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估粤泰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算粤泰股份、终止运营或别无其他现
实的选择。
治理层负责监督粤泰股份的财务报告过程。
七、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行
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的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单
独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大
的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及
串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对粤泰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注
意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截
至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致粤泰股份不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（六）就粤泰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报
表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在
极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产
生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（合伙人） 陈杰超
中国北京 中国注册会计师：
陈 翔
二〇二二年四月二十八日
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二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 广州粤泰集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1、 441,905,931.45 542,252,053.11
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、5、 139,570,404.41 110,371,404.47
应收款项融资
预付款项 七、7、 133,196,505.38 527,275,243.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8、 2,261,044,911.02 2,454,173,010.49
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9、 8,582,959,116.58 7,863,313,606.66
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13、 145,011,971.19 81,062,552.13
流动资产合计 11,703,688,840.03 11,578,447,870.66
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17、 1,287,017,765.89 239,868,152.28
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、20、 628,094,015.95 637,032,868.71
固定资产 七、21、 136,884,456.21 146,002,906.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26、 3,571,469.50 4,063,999.59
开发支出
商誉 七、28、 884,521.01 884,521.01
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长期待摊费用 七、29、 7,335,181.45 20,424,296.10
递延所得税资产 七、30、 247,197,145.13 208,578,271.02
其他非流动资产 七、31、 19,985,999.96 1,078,973,559.61
非流动资产合计 2,330,970,555.10 2,335,828,574.89
资产总计 14,034,659,395.13 13,914,276,445.55
流动负债：
短期借款 七、32、 633,209,731.25 687,494,420.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 七、35、 3,550,900.00
应付账款 七、36、 1,390,704,555.92 1,050,817,205.40
预收款项 七、37、 22,433,052.69 38,720,158.36
合同负债 七、38、 1,851,769,584.27 1,397,760,346.12
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39、 13,743,726.54 15,397,904.54
应交税费 七、40、 1,173,297,694.78 1,079,115,658.25
其他应付款 七、41、 1,504,290,541.60 1,612,534,554.70
其中：应付利息 203,584,251.30 82,451,411.67
应付股利 958,419.70 958,419.70
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43、 2,385,477,934.54
其他流动负债 七、44、 137,750,619.26 71,963,274.33
流动负债合计 9,112,677,440.85 5,957,354,421.70
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45、 679,078,000.00 2,727,399,687.80
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 七、48、 64,346,837.95 64,381,158.87
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 743,424,837.95 2,791,780,846.67
负债合计 9,856,102,278.80 8,749,135,268.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53、 2,536,247,870.00 2,536,247,870.00
其他权益工具
96 / 232
其中：优先股
永续债
资本公积 七、55、 1,902,531,208.79 1,904,853,452.74
减：库存股
其他综合收益 七、58、 -33,024,461.81 -18,337,226.67
专项储备
盈余公积 七、60、 268,501,603.18 268,501,603.18
一般风险准备
未分配利润 七、61、 -476,003,648.08 348,620,525.76
归属于母公司所有者权益 4,198,252,572.08 5,039,886,225.01
（或股东权益）合计
少数股东权益 -19,695,455.75 125,254,952.17
所有者权益（或股东权 4,178,557,116.33 5,165,141,177.18
益）合计
负债和所有者权益（或 14,034,659,395.13 13,914,276,445.55
股东权益）总计
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:广州粤泰集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 15,828,018.98 10,926,615.92
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 十七、1、 352,815.19 2,836,811.67
应收款项融资
预付款项 105,509,162.36 54,988,000.00
其他应收款 十七、2、 7,340,349,199.44 8,140,323,400.32
其中：应收利息
应收股利 550,000,000.00
存货 1,137,452,288.53 1,140,656,058.26
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 8,599,491,484.50 9,349,730,886.17
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3、 1,795,705,739.23 1,792,450,840.83
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
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投资性房地产 623,112,434.56 631,870,455.91
固定资产 36,794,527.71 39,524,326.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 200,417.33 543,440.69
开发支出
商誉
长期待摊费用 4,827,739.10 5,857,920.26
递延所得税资产 222,425,436.47 127,468,490.19
其他非流动资产
非流动资产合计 2,683,066,294.40 2,597,715,474.45
资产总计 11,282,557,778.90 11,947,446,360.62
流动负债：
短期借款 572,770,000.00 572,770,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,550,900.00
应付账款 72,064,531.46 95,141,460.55
预收款项 14,228,165.99 32,134,597.43
合同负债 730,095.24 729,523.81
应付职工薪酬 2,218,784.89 3,601,531.46
应交税费 527,373,811.94 536,714,604.26
其他应付款 3,704,059,407.75 3,270,558,672.70
其中：应付利息 173,161,094.62 64,554,020.46
应付股利 934,894.51 10,148,319.03
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,260,803,516.04
其他流动负债 1,516,262.59 1,786,306.84
流动负债合计 6,155,764,575.90 4,516,987,597.05
非流动负债：
长期借款 169,178,000.00 1,580,529,584.94
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 169,178,000.00 1,580,529,584.94
负债合计 6,324,942,575.90 6,097,517,181.99
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,536,247,870.00 2,536,247,870.00
其他权益工具
98 / 232
其中：优先股
永续债
资本公积 2,164,339,471.07 2,164,339,471.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 263,774,109.52 263,774,109.52
未分配利润 -6,746,247.59 885,567,728.04
所有者权益（或股东权 4,957,615,203.00 5,849,929,178.63
益）合计
负债和所有者权益（或 11,282,557,778.90 11,947,446,360.62
股东权益）总计
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 七、62、 888,733,027.95 3,016,013,897.23
其中：营业收入 888,733,027.95 3,016,013,897.23
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 七、62、 1,281,526,303.93 3,580,055,218.51
其中：营业成本 694,788,182.92 2,538,385,533.73
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、63、 102,605,500.52 475,890,957.16
销售费用 七、64、 53,694,400.68 70,206,821.77
管理费用 七、65、 161,103,871.45 179,696,381.46
研发费用
财务费用 七、67、 269,334,348.36 315,875,524.39
其中：利息费用 270,204,365.02 313,991,951.15
利息收入 2,055,692.86 1,634,570.84
加：其他收益 七、68、 1,192,304.35 2,841,138.78
投资收益（损失以“－”号填 七、69、 23,204,135.46 94,459,096.00
列）
其中：对联营企业和合营企业 -9,447,391.95
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
99 / 232
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、72、 -162,615,462.37 -234,223,861.15
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、73、 -289,371,597.38 -320,856,239.07
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、74、 251,442.52 -45,704,396.38
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -820,132,453.40 -1,067,525,583.10
加：营业外收入 七、75、 4,717,599.66 5,161,104.71
减：营业外支出 七、76、 138,902,482.56 53,465,222.79
四、利润总额（亏损总额以“－”号 -954,317,336.30 -1,115,829,701.18
填列）
减：所得税费用 七、77、 -8,245,849.80 -54,290,468.11
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -946,071,486.50 -1,061,539,233.07
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 -946,071,486.50 -1,061,539,233.07
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 -824,624,173.84 -913,056,273.81
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” -121,447,312.66 -148,482,959.26
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -14,567,271.05 -54,885,628.03
（一）归属母公司所有者的其他综 -14,687,235.14 -54,972,394.10
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2．将重分类进损益的其他综合 -14,687,235.14 -54,972,394.10
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
100 / 232
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额 -14,687,235.14 -54,972,394.10
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合 119,964.09 86,766.07
收益的税后净额
七、综合收益总额 -960,638,757.55 -1,116,424,861.10
（一）归属于母公司所有者的综合 -839,311,408.98 -968,028,667.91
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -121,327,348.57 -148,396,193.19
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.33 -0.36
（二）稀释每股收益(元/股) -0.33 -0.36
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实
现的净利润为： 0.00 元。
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 十七、4、 39,731,923.09 2,656,085,927.41
减：营业成本 十七、4、 22,295,939.61 2,132,454,444.59
税金及附加 -4,480,010.47 361,709,617.85
销售费用 3,798,850.18 10,334,396.60
管理费用 70,069,461.89 59,904,098.03
研发费用
财务费用 176,318,498.89 113,345,102.95
其中：利息费用 176,347,565.49 111,762,039.90
利息收入 40,076.93 432,277.17
加：其他收益 310,124.08 1,030,134.73
投资收益（损失以“－”号填 十七、5、 17,068,498.40 -9,524,193.50
列）
其中：对联营企业和合营企业 4,149,852.31 -9,447,391.95
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” -696,285,583.79 -227,560,372.50
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－” -34,999,964.22 -7,416.60
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -942,177,742.54 -257,723,580.48
101 / 232
加：营业外收入 2,081,964.04 83,856.60
减：营业外支出 47,175,143.41 147,435.89
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -987,270,921.91 -257,787,159.77
填列）
减：所得税费用 -94,956,946.28 -61,609,979.80
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -892,313,975.63 -196,177,179.97
（一）持续经营净利润（净亏损以 -892,313,975.63 -196,177,179.97
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -892,313,975.63 -196,177,179.97
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.35 -0.08
（二）稀释每股收益(元/股) -0.35 -0.08
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 1,201,346,187.30 1,582,106,656.99
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
102 / 232
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 4,395,933.48
收到其他与经营活动有关的 七、79、（1） 156,363,653.01 245,973,834.27
现金
经营活动现金流入小计 1,362,105,773.79 1,828,080,491.26
购买商品、接受劳务支付的现 779,156,315.26 904,494,174.10
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 99,429,303.06 122,361,951.45
现金
支付的各项税费 86,072,503.65 143,886,279.83
支付其他与经营活动有关的 七、79、（2） 239,302,546.04 384,859,869.86
现金
经营活动现金流出小计 1,203,960,668.01 1,555,602,275.24
经营活动产生的现金流 158,145,105.78 272,478,216.03
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其 547,032.22 109,412,865.61
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位 4,945,616.31 59,085,040.84
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 71,631,122.40
现金
投资活动现金流入小计 5,492,648.53 240,129,028.85
购建固定资产、无形资产和其 1,361,705.36 4,465,947.75
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
103 / 232
取得子公司及其他营业单位 113,231,300.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、79、（4） 351,232.10
现金
投资活动现金流出小计 114,593,005.36 4,817,179.85
投资活动产生的现金流 -109,100,356.83 235,311,849.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 4,900,000.00
其中：子公司吸收少数股东投 4,900,000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金 153,951,600.00 32,338,206.88
收到其他与筹资活动有关的 七、79、（5） 5,003,286.51
现金
筹资活动现金流入小计 153,951,600.00 42,241,493.39
偿还债务支付的现金 227,128,442.01 168,306,841.41
分配股利、利润或偿付利息支 222,536,852.29 215,219,817.93
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、79、（6） 15,100,000.00 3,155,605.52
现金
筹资活动现金流出小计 464,765,294.30 386,682,264.86
筹资活动产生的现金流 -310,813,694.30 -344,440,771.47
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价 -1,486.43 -1,045,621.71
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -261,770,431.78 162,303,671.85
加：期初现金及现金等价物余 404,935,536.38 242,631,864.53
额
六、期末现金及现金等价物余额 143,165,104.60 404,935,536.38
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 15,731,217.66 36,748,744.31
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 44,545,584.32 306,687,957.87
现金
经营活动现金流入小计 60,276,801.98 343,436,702.18
购买商品、接受劳务支付的现 3,516,805.26 77,124,683.14
金
支付给职工及为职工支付的 1,595,291.51 26,252,409.17
104 / 232
现金
支付的各项税费 10,403.00 8,973,679.42
支付其他与经营活动有关的 28,400,485.37 123,003,468.10
现金
经营活动现金流出小计 33,522,985.14 235,354,239.83
经营活动产生的现金流量净 26,753,816.84 108,082,462.35
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其 378.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 378.00
购建固定资产、无形资产和其 10,922.00 597,344.49
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 10,922.00 597,344.49
投资活动产生的现金流 -10,922.00 -596,966.49
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 117,770,000.00
收到其他与筹资活动有关的 3,556,472.59
现金
筹资活动现金流入小计 117,770,000.00 3,556,472.59
偿还债务支付的现金 127,773,893.30 60,974,950.60
分配股利、利润或偿付利息支 16,938,780.32 49,128,952.28
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 - 884,831.30
现金
筹资活动现金流出小计 144,712,673.62 110,988,734.18
筹资活动产生的现金流 -26,942,673.62 -107,432,261.59
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -199,778.78 53,234.27
加：期初现金及现金等价物余 392,855.87 339,621.60
额
六、期末现金及现金等价物余额 193,077.09 392,855.87
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
105 / 232
合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 一
项目 减 少数股东权 所有者权益合
具 专 般
： 益 计
实收资本 其他综合收 项 风 其
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 其 益 储 险 他
先 续 存
他 备 准
股 债 股
备
一、上年年末余额 2,536,247, 1,904,853,452 -18,337,226 268,501,603 348,620,525.76 5,039,886,225. 125,254,952 5,165,141,177
870.00 .74 .67 .18 01 .17 .18
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 2,536,247, - - - 1,904,853,452 - -18,337,226 - 268,501,603 - 348,620,525.76 - 5,039,886,225. 125,254,952 5,165,141,177
870.00 .74 .67 .18 01 .17 .18
三、本期增减变动 - - -2,322,243.95 - -14,687,235 -824,624,173.8 -841,633,652.9 -144,950,40 -986,584,060.
金额（减少以 .14 4 3 7.92 85
“－”号填列）
（一）综合收益总 -14,687,235 -824,624,173.8 -839,311,408.9 -121,327,34 -960,638,757.
额 .14 4 8 8.57 55
（二）所有者投入 - - - - -2,322,243.95 - - - - - - - -2,322,243.95 -23,623,059 -25,945,303.3
和减少资本 .35 0
1．所有者投入的普 - -
通股
2．其他权益工具持 - -
有者投入资本
3．股份支付计入所 - -
有者权益的金额
106 / 232
4．其他 -2,322,243.95 -2,322,243.95 -23,623,059 -25,945,303.3
.35 0
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,536,247, - 1,902,531,208 - -33,024,461 268,501,603 -476,003,648.0 4,198,252,572. -19,695,455 4,178,557,116
870.00 .79 .81 .18 8 08 .75 .33
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目 少数股东权 所有者权益合
实收资本 其他权益工 减 其他综合收 专 一 其 益 计
资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
(或股本) 具 ： 益 项 般 他
107 / 232
库 储 风
优 永
其 存 备 险
先 续
他 股 准
股 债
备
一、上年年末余额 2,536,247, 2,095,786,312 36,635,167. 256,472,106 1,153,411,329. 6,078,552,785. 279,851,050 6,358,403,836
870 .04 43 .52 59 58 .81 .39
加：会计政策变更
前期差错更正 12,029,496. 108,265,469.98 120,294,966.64 120,294,966.6
66 4
同一控制下企
业合并
其他
二、本年期初余额 2,536,247, 2,095,786,312 36,635,167. 268,501,603 1,261,676,799. 6,198,847,752. 279,851,050 6,478,698,803
870 .04 43 .18 57 22 .81 .03
三、本期增减变动 -190,932,859. -54,972,394 -913,056,273.8 -1,158,961,527 -154,596,09 -1,313,557,62
金额（减少以“－” 30 .10 1 .21 8.64 5.85
号填列）
（一）综合收益总 -54,972,394 -913,056,273.8 -968,028,667.9 -148,396,19 -1,116,424,86
额 .10 1 1 3.19 1.10
（二）所有者投入 -190,932,859. -190,932,859.3 -4,167,140. -195,100,000.
和减少资本 30 0 70 00
1．所有者投入的普 4,900,000.0 4,900,000.00
通股 0
2．其他权益工具持
有者投入资本
3．股份支付计入所
有者权益的金额
4．其他 -190,932,859. -190,932,859.3 -9,067,140. -200,000,000.
30 0 70 00
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准
备
3．对所有者（或股
东）的分配
4．其他
108 / 232
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增资
本（或股本）
2．盈余公积转增资
本（或股本）
3．盈余公积弥补亏
损
4．设定受益计划变
动额结转留存收益
5．其他综合收益结
转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -2,032,764. -2,032,764.75
75
四、本期期末余额 2,536,247, 1,904,853,452 -18,337,226 268,501,603 348,620,525.76 5,039,886,225. 125,254,952 5,165,141,177
870.00 .74 .67 .18 01 .17 .18
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 所有者权益合计
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润
一、上年年末余额 2,536,247 - - - 2,164,339 - - - 263,774, 885,567, 5,849,929,178.63
,870.00 ,471.07 109.52 728.04
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,536,247 - - - 2,164,339 - - - 263,774, 885,567, 5,849,929,178.63
109 / 232
,870.00 ,471.07 109.52 728.04
三、本期增减变动金额（减少以“－” - - - - -892,313,9 -892,313,975.63
号填列） 75.63
（一）综合收益总额 -892,313 -892,313,975.63
,975.63
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,536,247 2,164,339 263,774, -6,746,2
- - 4,957,615,203.00
,870.00 ,471.07 109.52 47.59
2020 年度
项目 实收资本 其他权益工具 其他综合 未分配利
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 所有者权益合计
(或股本) 优先股 永续债 其他 收益 润
一、上年年末余额 2,536,247 2,164,339 251,744, 973,479, 5,925,811,391.96
,870.00 ,471.07 612.86 438.03
加：会计政策变更
110 / 232
前期差错更正 12,029,4 108,265, 120,294,966.64
96.66 469.98
其他
二、本年期初余额 2,536,247 2,164,339 263,774, 1,081,74 6,046,106,358.60
,870.00 ,471.07 109.52 4,908.01
三、本期增减变动金额（减少以“－” -196,177 -196,177,179.97
号填列） ,179.97
（一）综合收益总额 -196,177
-196,177,179.97
,179.97
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,536,247 2,164,339 263,774, 885,567, 5,849,929,178.63
,870.00 ,471.07 109.52 728.04
公司负责人：杨树坪 主管会计工作负责人：张波 会计机构负责人：张结祯
111 / 232
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
广州粤泰集团股份有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）于 1988 年 9 月经广州
市经济体制改革委员会穗改字（1988）3 号文批准，在广州东华实业公司的基础上改组设立
的股份有限公司，并于同年 12 月经中国人民银行广州分行（1988）穗银金字 285 号文批准，
向社会公开发行 30 万股股票（每股面值 100 元）。1993 年 4 月，经广州市经济体制改革委
员会穗改股字[1993]14 号文同意，股票拆细为每股面值 1 元。注册资本为人民币壹亿元，
股本总额原为 10,000 万股，其中国家股 7,000 万股，占 70％；法人股 236.81 万股，占 2.37％；
社会公众股 2,763.19 万股，占 27.63%。
2001 年 1 月 9 日，经中国证券监督管理委员会证监发行字[2001]6 号文核准同意，本公
司利用上海证券交易所交易系统上市流通社会公众股票，国家股和法人股暂不流通。经上证
上字[2001]31 号《上市通知书》，公司股票于 2001 年 3 月 19 日在上海证券交易所挂牌交
易。2001 年 9 月 28 日，经公司 2001 年第一次临时股东大会决议同意以 2001 年 6 月 30 日
总股本 10,000 万股为基数，按每 10 股送红股 10 股，本公司股本变更为 20,000 万股，其中
国家股 14,000 万股，占 70％；法人股 473.62 万股，占 2.37％；社会公众股 5,526.38 万股，
占 27.63％。2002 年 12 月 11 日注册资本变更为人民币贰亿元。
2003 年 7 月 18 日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与广州粤泰集团有限公
司签署《股份转让协议》，2003 年 8 月 29 日签订《股份转让补充协议》，广州东华实业资
产经营公司将持有本公司总股本 55%的国有股 11,000 万股转让给广州粤泰集团有限公司，
本次股权转让获得国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2004]163 号文批准。
2003 年 8 月 31 日，本公司控股股东广州东华实业资产经营公司与北京京城华威投资有
限公司签订《股份转让协议》，广州东华实业资产经营公司将持有本公司总股本 15%的国有
股 3,000 万股转让给北京京城华威投资有限公司，本次股权转让获得国务院国有资产监督管
理委员会国资产权[2004]163 号文批准。
由于上述国有股份转让已触发广州粤泰集团有限公司履行要约收购义务，广州粤泰集团
有限公司于 2004 年 7 月 3 日发出要约公告，有 3 家法人股股东接受要约，其预售要约股份
共计 38.62 万股已全部过户至广州粤泰集团有限公司。此次股权转让和要约收购完成后，广
州粤泰集团有限公司持有本公司 11,038.62 万股，占总股本的 55.19%，为第一大股东；北
京京城华威投资有限公司持有本公司 3,076 万股，占总股本的 15.38%，为第二大股东。广
州东华实业资产经营公司不再持有本公司股份。
2005 年 4 月 22 日，公司 2004 年年度股东大会审议通《2004 年度利润分配和资本公积
金转增股本方案》，以 2004 年 12 月 31 日总股本 200,000,000 股为基数，以资本公积金转
增股本，每 10 股转增 2 股，增加股本 4,000 万股；每 10 股送红 3 股，增加股本 6,000 万股，
本公司股本变更为 300,000,000 股。上述注册资本工商登记变更手续已于 2006 年 12 月办理
完毕。
112 / 232
2005 年 10 月 28 日，公司股权分置改革经股东大会决议通过：本公司非流通股股东为
使其持有的非流通股获得流通权而向流通股股东支付的对价为：流通股股东每持有 10 股获
得 3 股的股份对价。实施上述送股对价后，本公司股份总数不变，股份结构发生相应变化。
经《关于核准广州东华实业股份有限公司向广州粤泰集团有限公司等发行股份购买资产
并募集配套资金的批复》（证监许可[2015]1786 号）核准，公司 2016 年实施发行股份购买
资产并募集配套资金，其中以 5.60 元/股发行 773,526,159 股新股购买资产，以 7.42 元/
股发行 194,597,776 股股份募集配套资金，并分别经立信会计师事务所（特殊普通合伙）出
具信会师报字[2016]第 410053 号、第 410307 号验资报告验证。公司总股本变更为
1,268,123,935 股，注册资本为 1,268,123,935 元。
2016 年 5 月 3 日，公司名称由“广州东华实业股份有限公司”变更为“广州粤泰集团
股份有限公司”，并取得更名后的营业执照。同时，公司在上海证券交易所的证券简称也由
“东华实业”变更为“粤泰股份”。
2017 年 4 月，经 2016 年年度股东大会审议，公司以 2016 年末公司总股本 1,268,123,935
股为基数，向全体股东按每 10 股转增 10 股，公司股本增至 2,536,247,870 元，并于 2017
年 7 月 26 日办理了工商变更手续。
1. 本公司注册地、组织形式和总部地址
本公司组织形式：股份有限公司
本公司注册地址：广州市越秀区寺右新马路 170 号四楼
本公司总部办公地址：广州市越秀区寺右新马路 170 号四楼
2. 本公司的业务性质和主要经营活动：本公司及子公司（以下合称“本集团”）的主
营
业务为房地产开发，经营范围为：房地产开发经营;房地产中介服务;房地产咨询服务;
物业管理;场地租赁（不含仓储）;房屋租赁;自有房地产经营活动;房屋建筑工程施工;企业
自有资金投资;商品批发贸易（许可审批类商品除外）;非金属矿及制品批发（国家专营专控
类除外）;金属及金属矿批发（国家专营专控类除外）;企业管理咨询服务;园林绿化工程服
务;林木育种;
3. 母公司以及集团最终母公司的名称
本公司的母公司为广州粤泰控股集团有限公司，本公司的实际控制人为杨树坪。
本财务报表及财务报表附注已经公司 2022 年 4 月 28 日第九届 46 次董事会批准对外报
出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截止 2021 年 12 月 31 日止，纳入合并范围的子公司 74 家，其中二级子公司 24 家，三
级子公司 40 家，四级子公司 10 家，情况详见本财务报表附注八、合并范围的变更和九、在
其他主体中的权益之说明。
113 / 232
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及其应用指南、解释及其他有关规定（统称
“企业会计准则”）编制。此外，本公司还按照中国证监会《公开发行证券的公司信息披露
编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》（2014 年修订）披露有关财务信息。
2. 持续经营
√适用 □不适用
如本财务报表附注七、61 所述本集团 2020 年发生净亏损 91,305.63 万元，2021 年发
生净亏损 82,462.42 万元。截至 2021 年 12 月 31 日，本集团逾期债务和利息合计 67,951.74
万元。本集团向中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司融资余额中有 86,095.01 万元
将于 2022 年 9 月到期，143,267.78 万元余额将于 2022 年 11 月到期；向华融资管湖南省分
公司融资余额 8,100.00 万元将于 2022 年 8 月到期；目前本集团尚未与上述两家公司达成相
关展期书面计划。向三门峡峡州农商行 1,085.00 万元借款于 2022 年 3 月到期尚未归还。 这
些情况表明存在可能对持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。
针对目前经营情况，本集团已制定相应经营计划及措施，通过处置投资周期较长的项目
以及自有项目加速资金回笼；加速清理追回应收未收款项，积极催收淮南仁爱大额债权；积
极拓展融资渠道；依靠公司上市平台，积极拓展项目储备，加快资金使用效率，创造经营效
益，以维持本公司的持续经营。上述改善措施将有助于公司维持持续经营能力，且实施上述
措施不存在重大障碍，故公司以持续经营为前提编制财务报表是恰当的。但如果上述改善措
施不能实施，则公司可能不能持续经营，故公司的持续经营能力仍存在重大不确定性。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
无
1. 遵循企业会计准则的声明
本集团所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。
本集团会计年度采用公历年度，即每年自 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
正常营业周期，是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本
集团的主要业务为开发用于出售及出租的房地产产品，其营业周期通常从购买土地起到建成
114 / 232
开发产品并出售或出租且收回现金或现金等价物为止的期间。该营业周期通常大于 12 个月。
正常营业周期短于一年的，自资产负债表日起一年内变现的资产或自资产负债表日起一年内
到期应予以清偿的负债归类为流动资产或流动负债。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司在香港和柬埔寨的子公司根据其经
营所处的主要经济环境中的货币，分别确定港币和美元为其记账本位币。本集团编制本财务
报表时所采用的货币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企
业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，
为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制
权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合
并方控制权的日期。
合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产
账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本
溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企
业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买
方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的
日期。
对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权
而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审
计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始
确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后 12 个月内
出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本
大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并
成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项
可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成
本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
115 / 232
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件
而未予确认的，在购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况
已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相
关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述
情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则
解释第 5 号的通知》（财会[2012]19 号）和《企业会计准则第 33 号——合并财务报表》
第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注三、6、“合并财务报表的编制方
法”2），判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分
前面各段描述及本附注三、21、 “长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”
的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投
资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综
合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理。
在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公
允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1. 合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权
力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响
该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进
行重新评估。
2. 合并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳入合并
范围;从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成
果和现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调
整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并増加的子公司，其购买日后的经营成果
及现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期
初数和对比数。同一控制下企业合并増加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果
和现金流量己经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表
的对比数。
116 / 232
在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本
公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并
取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。
公司内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益
及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属
于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数
股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，冲减少
数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按
照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之
和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的
差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该
部分剩余股权按照《企业会计准则第 2 号——长期股权投资》或《企业会计准则第 22 号
—— 金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注三、21、“长期股权投
资” 或本附注三、10、 “金融工具”。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公
司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为
一揽子交易进行会计处理：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一
项交易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处
置对子公司的长期股权投资”（详见本附注三、21、 “长期股权投资”2（4））和“因处
置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会
计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处
置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综
合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安
排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集
团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安
排的净资产享有权利的合营安排。
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本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注三、21、“长期股权投资”2（2）
“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及
按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出
份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独
所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。
当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自
共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中
归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》
等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确
认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易
于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1. 外币业务折算方法
本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率（通常指中国人民银行公布
的当日外汇牌价的中间价，下同）折算为记账本位币金额。
2. 外币财务报表折算对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法
资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑
差额，除：①属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借
款费用资本化的原则处理；②分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币
性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益
之外，均计入当期损益。
以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币
金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折
算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，
计入当期损益或确认为其他综合收益。
3. 外币财务报表的折算方法
境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项
目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项
目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的当期平均汇
率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利
润分配各项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，
作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债
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表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外
经营的比例转入处置当期损益。
外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。
汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。
年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。
在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了
对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于
母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。
在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营
控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不
转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的
外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变
动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，
计入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
1. 金融资产的分类、确认和计量
本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分
为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入
初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款
或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
（1） 以摊余成本计量的金融资产
本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此
类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅
为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利
率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
（2） 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，
且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公
允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计
算的利息收入计入当期损益。
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此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计
入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从
其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。
（3） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行
后续计量，公允价值变动计入当期损益。
2. 金融负债的分类、确认和计量
金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其
他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计
入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。
（1） 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融
负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套
期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用
风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益
的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当
期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损
益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的
影响金额）计入当期损益。
（2） 其他金融负债
除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财
务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，
终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；（3）该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎
所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。
若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该
金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认
有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水
平。
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金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到
的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未
终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止
确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额
计入当期损益。
本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进
行会计处理。
4. 金融负债的终止确认
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融
负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确
认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终
止确认。原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。
金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的
非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
5. 金融资产和金融负债的抵销
当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融
资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债
在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
6. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转
移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定
其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构
等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市
场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方
最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金
流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资
产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值
无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。
7. 权益工具
121 / 232
权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团
发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的
交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。
本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，
作为利润分配处理。
8. 金融工具减值
本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项
融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款等。此外，对部分财务担保合同，
也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。
（1） 减值准备的确认方法
本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一
般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预
期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产的信用风
险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相
当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增
加，本集团按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预
期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认
后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失准备。
（2） 信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确
认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情
况外，本集团采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变
化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。
（3） 以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对
方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义
务的应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同
的组别，在组合的基础上评估信用风险。
（4） 金融资产减值的会计处理方法
期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值
准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额
确认为减值利得。
122 / 232
（5） 各类金融资产信用损失的确定方法
① 应收账款
对于不含重大融资成分的应收账款，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金
额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收账款和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
组合 2 对有确凿证据证明可收回的应收款项
② 其他应收款
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他
应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征
组合 2 对有确凿证据证明可收回的其他应收款项
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，
公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，
且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿
该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
对于不含重大融资成分的应收账款，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金
额计量损失准备。
对于包含重大融资成分的应收账款和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备。
除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。
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组合 2 对有确凿证据证明可收回的应收款项
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来 12
个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他
应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：
项 目 确定组合的依据
组合 1 本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征
组合 2 对有确凿证据证明可收回的其他应收款项
15. 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
本集团存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、
在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、周转材
料、消耗性生物资产、拟开发产品、开发产品、开发成本、工程施工等。
2. 存货的确认：本集团存货同时满足下列条件的，予以确认：
（1） 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
（2） 该存货的成本能够可靠地计量。
3. 存货取得和发出的计价方法：本集团取得的存货按成本进行初始计量，发出按加权
平均法确定发出存货的实际成本。
4. 低值易耗品和包装物的摊销方法：低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采用
一次摊销法进行摊销。
5. 期末存货的计量：资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高
于其可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
（1） 可变现净值的确定方法：
确定存货的可变现净值，以取得的确凿证据为基础，并且考虑持有存货的目的、资产负
债表日后事项的影响等因素。
为生产而持有的材料等，用其生产的产成品的可变现净值高于成本的，该材料仍然按照
成本计量；材料价格的下降表明产成品的可变现净值低于成本的，该材料按照可变现净值计
量。
为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算。
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持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价
格为基础计算。
（2） 存货跌价准备通常按照单个存货项目计提。
对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备。
与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与
其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
6. 存货的盘存制度：本集团采用永续盘存制。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
□适用 √不适用
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用
一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时
满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在
当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出
售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置
的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资
产组组合按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该
处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，
其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费
用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减
该处置组内适用《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》
（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负
债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以
恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值
损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量
规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，
以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损
失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组
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中负债的利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为
持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）
划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折
旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的
长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集
团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
核算，其会计政策详见附注三、10、“金融工具”。
共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的
财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的
制定。
1. 投资成本的确定
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在
最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权
投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，
在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成
本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分
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别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控
制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者
权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长
期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股
份新支 付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收
益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。
对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股
权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益
性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的
企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买
方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始
投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益。
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长
期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益
性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允
价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直
接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实
施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第 22
号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
2. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用
权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投
资。
（1） 成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权
投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利
或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。
（2） 权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投
资的成本。
采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的
份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资
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单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对
于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股
权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资
时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确
认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会
计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集
团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交
易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本
集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。
本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取
得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本
与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产
构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及
合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第 20 号——企业合并》的规定进行会
计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构
成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额
外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期
间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于本集团首次执行新会计准则之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投
资，如存在与该投资相关的股权投资借方差额，按原剩余期限直线摊销的金额计入当期损益。
（3） 收购少数股权
在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算
应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，
资本公积不足冲减的，调整留存收益。
（4） 处置长期股权投资
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投
资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公
司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注三、6、“合并
财务报表编制的方法”2 中所述的相关会计政策处理。
其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，
计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将
原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他
所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被
投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合
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收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转
当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处
置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对
该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位
实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，
其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投
资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行
会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润
分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后
的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余
股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结
转。
本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与
账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，
在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计
处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确
认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。
本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一
揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差
额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。
投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有
关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，
在发生时计入当期损益。
本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权
一致的政策进行折旧或摊销。
投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、30、“长期资产减值”。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前
的账面价值作为转换后的入账价值。
129 / 232
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后计入当期损益。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20-40 5 2.375-4.75
机器设备 直线法 10 5 9.50
运输设备 直线法 8 5 11.875
办公及其他设 直线法 5 5 19
备
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团
目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可
能转移，也可能不转移。以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产一致的政策计
提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，在租赁资产使用寿命
内计提折旧；无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产使
用寿命两者中较短的期间内计提折旧。
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定
可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后
结转为固定资产。
在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、30、“长期资产减值”。
25. 借款费用
√适用 □不适用
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1. 借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本集团发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的，在同时
满足下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：
（1） 资产支出已经发生；
（2） 借款费用已经发生；
（3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
不符合资本化条件的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期的损益
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，
直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资
产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止
资本化。以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使
用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2. 借款费用资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投
资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予
资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计
入当期损益。
26. 生物资产
√适用 □不适用
1. 本集团生物资产，是指有生命的动物和植物。生物资产同时满足下列条件的，按照
成本进行初始计量：
（1） 因过去的交易或者事项而拥有或者控制该生物资产；
（2） 与该生物资产有关的经济利益或服务潜能很可能流入企业；
（3） 该生物资产的成本能够可靠的计量。
2. 本集团的生物资产主要林木资产，全部为消耗性生物资产。
3. 本集团对有确凿证据表明消耗性生物资产的可变现净值或生产性生物资产可收回
金额低于其账面价值的，按可变现净值或可收回金额低于账面价值的差额，计提生物资产跌
价准备或减值准备，并记入当期损益。消耗性生物资产减值的影响因素已经消失的，减计金
额予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益；生产性生物
资产的减值准备一经计提，不再转回。
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27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1. 无形资产
无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。
无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流
入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发
生时计入当期损益。
取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使
用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，
则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处
理。
使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准
备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予
摊销。
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为
会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证
据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿
命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
2. 无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注三、30、“长期资产减值”。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产
及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债
表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商
誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年均进行减值测试。
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减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入
减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的
现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协
议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活
跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有
关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预
计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流
量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计
算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产
组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企
业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或
资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分
摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的
其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。本集团的长期待摊费用主要包括固定资产改良支出、装修费等。长期待摊费用在预计
受益期间按直线法摊销。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团
向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团
在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同
一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、
工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本
集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资
产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。
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(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提
存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的
职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支
付的，按照其他长期职工薪酬处理。
职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务
日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认
条件时，计入当期损益（辞退福利）。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行
会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团
承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠
地计量。
在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照
履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够
收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
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38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含
劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确
了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的
支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布
或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制
权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履
约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了
可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。
对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内
按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即
取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本
集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至
今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，
当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的
成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单
项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹
象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品
的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给
客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，
即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得
商品控制权的迹象。
与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
1. 房地产销售收入
房地产销售收入在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
2. 物业出租收入
物业出租收入按与承租方签订的合同或协议规定，按直线法确认房屋出租收入的实现。
提供劳务收入
3. 物业管理收入
物业管理收入在物业管理服务已提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，
与物业管理服务有关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
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4. 商品销售收入
商品销售收入在在产品交付购货方即转移货物控制权时确认销售收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
□适用 √不适用
40. 政府补助
√适用 □不适用
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者
身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相
关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与
资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定
补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：
1.政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金
额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复
核，必要时进行变更；2.政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与
收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为
非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按
照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有
确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收
的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：1.应收补助款的金额已经
过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测
算，且预计其金额不存在重大不确定性；2.所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府
信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法
应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；
3.相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障
的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；4.根据本集团和该补助事项的具体情况，应
满足的其他相关条件（如有）。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统
的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损
失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。
同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处
理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。
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与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1. 当期所得税
资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规
定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所
得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。
2. 递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认
但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时
性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所
得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不
予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税
暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未
来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他
所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易
中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。
此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在
可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳
税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资
产。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和
税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
3. 所得税费用
所得税费用包括当期所得税和递延所得税。
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除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所
得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，
其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
4. 所得税的抵销
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及
递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳
税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延
所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 本集团作为承租人记录租赁业务
本集团使用权资产类别主要包括租赁的房屋及建筑物、机器设备、其他设备、土地使用
权。
（1） 初始计量
在租赁开始日，本集团将其可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚
未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁
付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承
租人增量借款利率作为折现率。
（2） 后续计量
后续计量时，能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩
余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在
租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期
损益。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用
于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结
果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，
并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一
步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。
（3） 租赁变更
租赁变更是原合同条款之外的租赁范围、租赁对价、租赁期限的变更，包括增加或终止
一项或多项租赁资产的使用权，延长或缩短合同规定的租赁期等。
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租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计
处理：①该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；②增加的对
价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新确定租
赁期，并采用修订后的折现率对变更后的租赁付款额进行折现，以重新计量租赁负债。在计
算变更后租赁付款额的现值时，本集团采用剩余租赁期间的租赁内含利率作为折现率；无法
确定剩余租赁期间的租赁内含利率的，采用租赁变更生效日的本集团增量借款利率作为折现
率。
就上述租赁负债调整的影响，本集团区分以下情形进行会计处理：①租赁变更导致租赁
范围缩小或租赁期缩短的，本集团调减使用权资产的账面价值，以反映租赁的部分终止或完
全终止。本集团将部分终止或完全终止租赁的相关利得损失计入当期损益。②其他租赁变更，
本集团相应调整使用权资产的账面价值。
（4） 短期租赁和低价值资产租赁
本集团对短期租赁和低价值资产租赁选择不确认使用权资产和租赁负债。在租赁期内各
个期间按照直线法计入相关的资产成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
2. 本集团作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益。对金额较大的初
始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计
入当期损益；其他金额较小的初始直接费用于发生时计入当期损益。或有租金于实际发生时
计入当期损益。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
本集团作为出租人记录融资租赁业务
于租赁期开始日，将租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用之和作为应收融资租赁
款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接费用及未担保余值之和
与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。应收融资租赁款扣除未实现融资收益后的余额
分别长期债权和一年内到期的长期债权列示。
未实现融资收益在租赁期内采用实际利率法计算确认当期的融资收入。或有租金于实际
发生时计入当期损益。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
首次执行日后签订或变更合同，在合同开始或变更日，本集团评估合同是否为租赁或者
包含租赁，如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换
取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资
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产使用的权利，本集团评估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产
生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
合同中同时包含多项单独租赁的，本集团将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：①承租
人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；②该资产与合同中的
其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团作为出租人和承租人时，将租赁和非租赁
部分分拆后进行会计处理。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1. 终止经营的确认标准、会计处理方法
终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被本集团处置或划分为持有待
售类别的组成部分：（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相
关联计划的一部分；（3）该组成部分是专为了转售而取得的子公司。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受
重要影
响的报
会计政策变更的内容和原因 审批程序
表项目
名称和
金额)
本集团自 2021 年 1 月 1 日(“首次执行日”)起执行财政部于 公司第九届董 无
2018 年修订的《企业会计准则第 21 号—租赁》(以下简称“新 事会第三十七
租赁准则”，修订前的租赁准则简称“原租赁准则”)。新租 次会议以同意
赁准则完善了租赁的定义，增加了租赁的识别、分拆和合并等 票 9 票，反对
内容；取消承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求在租赁期 票 0 票，弃权
开始日对所有租赁(短期租赁和低价值资产租赁除外)确认使 票 0
用权资产和租赁负债，并分别确认折旧和利息费用；改进了承 票；第八届监事
租人对租赁的后续计量，增加了选择权重估和租赁变更情形下 会第十二次会
的会计处理，并增加了相关披露要求。此外，也丰富了出租人 议以同意票 3
的披露内容。本集团修订后的作为承租人和出租人对租赁的确 票，反对票 0
认和计量的会计政策参见附注三、42、租赁。 票，弃权票 0
对于首次执行日前已存在的合同，本集团在首次执行日选择不 票审议通
重新评估其是否为租赁或者包含租赁。对于首次执行日前的除 过了《关于公司
低价值租赁外的经营租赁，本集团根据每项租赁选择采用多项 会计政策变更
简化处理，即于首次执行日前的经营租赁，租赁负债等于剩余 的议案》
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租赁付款额的现值，使用权资产等于租赁负债金额并进行必要
调整。采用该方法，不会影响公司 2021 年初留存收益。本集
团于 2021 年 1 月 1 日对所有租赁（选择简化处理的短期租赁
和低价资产租赁除外）确认使用权资产和租赁负债，并分别确
认折旧和利息费用。本集团在执行新租赁准则时选择简化处
理，无需调整 2021 年年初留存收益，无需调整可比期间信息。
其他说明
无
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 542,252,053.11 542,252,053.11
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 110,371,404.47 110,371,404.47
应收款项融资
预付款项 527,275,243.80 527,275,243.80
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 2,454,173,010.49 2,454,173,010.49
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 7,863,313,606.66 7,863,313,606.66
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 81,062,552.13 81,062,552.13
流动资产合计 11,578,447,870.66 11,578,447,870.66
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
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其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 239,868,152.28 239,868,152.28
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 637,032,868.71 637,032,868.71
固定资产 146,002,906.57 146,002,906.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 4,063,999.59 4,063,999.59
开发支出
商誉 884,521.01 884,521.01
长期待摊费用 20,424,296.10 20,424,296.10
递延所得税资产 208,578,271.02 208,578,271.02
其他非流动资产 1,078,973,559.61 1,078,973,559.61
非流动资产合计 2,335,828,574.89 2,335,828,574.89
资产总计 13,914,276,445.55 13,914,276,445.55
流动负债：
短期借款 687,494,420.00 687,494,420.00
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,550,900.00 3,550,900.00
应付账款 1,050,817,205.40 1,050,817,205.40
预收款项 38,720,158.36 38,720,158.36
合同负债 1,397,760,346.12 1,397,760,346.12
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 15,397,904.54 15,397,904.54
应交税费 1,079,115,658.25 1,079,115,658.25
其他应付款 1,612,534,554.70 1,612,534,554.70
其中：应付利息 82,451,411.67 82,451,411.67
应付股利 958,419.70 958,419.70
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 71,963,274.33 71,963,274.33
142 / 232
流动负债合计 5,957,354,421.70 5,957,354,421.70
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 2,727,399,687.80 2,727,399,687.80
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 64,381,158.87 64,381,158.87
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 2,791,780,846.67 2,791,780,846.67
负债合计 8,749,135,268.37 8,749,135,268.37
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,536,247,870.00 2,536,247,870.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,904,853,452.74 1,904,853,452.74
减：库存股
其他综合收益 -18,337,226.67 -18,337,226.67
专项储备
盈余公积 268,501,603.18 268,501,603.18
一般风险准备
未分配利润 348,620,525.76 348,620,525.76
归属于母公司所有者权益 5,039,886,225.01 5,039,886,225.01
（或股东权益）合计
少数股东权益 125,254,952.17 125,254,952.17
所有者权益（或股东权 5,165,141,177.18 5,165,141,177.18
益）合计
负债和所有者权益（或 13,914,276,445.55 13,914,276,445.55
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
143 / 232
货币资金 10,926,615.92 10,926,615.92
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,836,811.67 2,836,811.67
应收款项融资
预付款项 54,988,000.00 54,988,000.00
其他应收款 8,140,323,400.32 8,140,323,400.32
其中：应收利息
应收股利 550,000,000.00 550,000,000.00
存货 1,140,656,058.26 1,140,656,058.26
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 9,349,730,886.17 9,349,730,886.17
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,792,450,840.83 1,792,450,840.83
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 631,870,455.91 631,870,455.91
固定资产 39,524,326.57 39,524,326.57
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 543,440.69 543,440.69
开发支出
商誉
长期待摊费用 5,857,920.26 5,857,920.26
递延所得税资产 127,468,490.19 127,468,490.19
其他非流动资产
非流动资产合计 2,597,715,474.45 2,597,715,474.45
资产总计 11,947,446,360.62 11,947,446,360.62
流动负债：
短期借款 572,770,000.00 572,770,000.00
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 3,550,900.00 3,550,900.00
应付账款 95,141,460.55 95,141,460.55
144 / 232
预收款项 32,134,597.43 32,134,597.43
合同负债 729,523.81 729,523.81
应付职工薪酬 3,601,531.46 3,601,531.46
应交税费 536,714,604.26 536,714,604.26
其他应付款 3,270,558,672.70 3,270,558,672.70
其中：应付利息 64,554,020.46 64,554,020.46
应付股利 10,148,319.03 10,148,319.03
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 1,786,306.84 1,786,306.84
流动负债合计 4,516,987,597.05 4,516,987,597.05
非流动负债：
长期借款 1,580,529,584.94 1,580,529,584.94
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,580,529,584.94 1,580,529,584.94
负债合计 6,097,517,181.99 6,097,517,181.99
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,536,247,870.00 2,536,247,870.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,164,339,471.07 2,164,339,471.07
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 263,774,109.52 263,774,109.52
未分配利润 885,567,728.04 885,567,728.04
所有者权益（或股东权 5,849,929,178.63 5,849,929,178.63
益）合计
负债和所有者权益 11,947,446,360.62 11,947,446,360.62
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
145 / 232
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的
报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过
去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、
费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定
性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资
产或负债的账面金额进行重大调整。
本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅
影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影
响数在变更当期和未来期间予以确认。
于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
1.收入确认
如本附注三、（二十五）“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计
判断和估计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合
同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极
可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的
单独售价；确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。
本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或
以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。
2.金融资产减值
本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要
做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断
和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、
技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。
3.存货跌价准备
本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及
陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及
其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产
负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在
估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
4.长期资产减值准备
本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的
迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也
进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，
进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计
未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到
的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
146 / 232
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本
以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够
获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预
测。
本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合
的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来
资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
5.折旧和摊销
本集团对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法
计提折旧和摊销。本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数
额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以
前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
6.递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损
确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时
间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
7.所得税
本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。
部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果
同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生
影响。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 营业收入 3%、5%、9%、13%
城市维护建设税 应纳流转税额 7%
教育费附加 应纳流转税额 3%
地方教育附加 应纳流转税额 2%、1.5%
土地增值税 转让房地产所取得的增值额 超率累进税率 30%-60%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
本集团注册于西藏的子公司 15
本集团注册于香港的子公司 16.5
本集团注册于柬埔寨的子公司 20
其他 25
根据《财政部 税务总局 国家发展改革委关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》
（财政部公告 2020 年第 23 号） 2021 年至 2030 年期间，本集团注册于西藏的子公司执行
15%的企业所得税税率。
147 / 232
2. 税收优惠
√适用 □不适用
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，子公司广东国森林业有限公司销售自己种
植的苗木免征增值税；根据财政部、国家税务总局《关于林业税收政策问题的通知》（财税
[2001]171 号）、《中华人民共和国企业所得税法》以及《中华人民共和国企业所得税法实
施条例》的规定，子公司广东国森林业有限公司对林木培育和种植的所得免征企业所得税。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 232,772.20 281,251.08
银行存款 142,932,332.40 404,654,285.30
其他货币资金 298,740,826.85 137,316,516.73
合计 441,905,931.45 542,252,053.11
其中：存放在境外 65,286.38 33,436.72
的款项总额
其他说明
(2) 受限货币资金明细
项 目 期末余额 期初余额
银行按揭保证金 50,693,331.28 83,583,724.33
农民工工资保证金 17,512,734.13 17,627,547.88
贷款保证金（注） 682,998.06 682,998.06
项目保证金 171,820,255.49
其他保证金 58,031,507.89 35,422,246.46
小 计 298,740,826.85 137,316,516.73
注 1：期末贷款保证金 682,998.06 元，系本公司 2015 年度取得的厦门国际银行珠海南屏
支行人民币 28,000 万元长期借款，该笔借款期末余额为 16,917.80 万元，期限为 2015 年
11 月 19 日至 2025 年 11 月 18 日。
注 2：期末项目保证金 171,820,255.49 元，系淮南粤泰天鹅湾置业有限公司商品房预售资
金监管账户余额。
2、 交易性金融资产
□适用 √不适用
148 / 232
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 79,057,401.43
1至2年 12,934,543.57
149 / 232
2至3年 36,187,186.37
3 年以上 28,781,284.60
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 156,960,415.97
150 / 232
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提 402,000.00 0.26 402,000.00 100 402,000.00 0.33 402,000.00 100
坏账准备
其中：
按组合计提 156,558,415.97 99.74 16,988,011.56 10.85 139,570,404.41 120,391,294.35 99.67 10,019,889.88 8.32 110,371,404.47
坏账准备
其中：
组合 1 156,539,757.97 99.73 16,988,011.56 10.85 139,551,746.41 120,086,640.75 99.42 10,019,889.88 8.34 110,066,750.87
组合 2 18,658.00 0.01 18,658.00 304,653.60 0.25 304,653.60
合计 156,960,415.97 100.00 17,390,011.56 11.08 139,570,404.41 120,793,294.35 / 10,421,889.88 / 110,371,404.47
151 / 232
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
广州官堂城房地产开发 250,000.00 250,000.00 100 预计无法收回
有限公司
广东省经济贸易学校 20,000.00 20,000.00 100 预计无法收回
广州市富有房地产开发 60,000.00 60,000.00 100 预计无法收回
有限公司
珠海市三灶镇中心小学 40,000.00 40,000.00 100 预计无法收回
深圳市广播电影集团 32,000.00 32,000.00 100 预计无法收回
合计 402,000.00 402,000.00 100 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 78,994,576.43 3,949,728.82 5
1-2 年 13,069,744.54 914,882.12 7
2-3 年 36,096,152.40 3,609,615.24 10
3 年以上 28,379,284.60 8,513,785.38 30
合计 156,539,757.97 16,988,011.56 10.85
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
收回 转销
类别 期初余额 期末余额
计提 或转 或核 其他变动
回 销
单项计提坏账 402,000.00 402,000.00
准备
按组合计提坏 10,019,889.88 6,970,570.37 -2,448.69 16,988,011.56
152 / 232
账准备
合计 10,421,889.88 6,970,570.37 -2,448.69 17,390,011.56
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末余额前 5 名的应收账款合计数为 28,698,446.00 元，占应收账款期末余额合计数的比例
为 18.28%，相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为 1,692,305.15 元
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 63,074,555.07 47.35 48,614,885.22 9.22
1至2年 6,102,869.21 4.58 1,672,003.01 0.32
2至3年 220,000.00 0.17 232,570,101.50 44.11
3 年以上 63,799,081.10 47.90 244,418,254.07 46.35
合计 133,196,505.38 100.00 527,275,243.80 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
单位名称 期末余额 未结算原因
广东中鼎集团有限公司 43,000,000.00 土地尚未交付
153 / 232
小 计 43,000,000.00
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末余额前 5 名的预付款项合计数 114,272,756.59 元，占预付款项期末余额合计数的比例
为 85.79%
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,261,044,911.02 2,454,173,010.49
合计 2,261,044,911.02 2,454,173,010.49
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
154 / 232
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 340,689,002.75
1至2年 71,219,656.41
2至3年 202,137,435.41
3 年以上 2,327,722,950.69
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 2,941,769,045.26
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人
民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 2,548,553,453.22 2,595,105,455.13
代垫拆迁款 267,620,424.54 267,610,424.54
城改保证金 26,924,178.34 26,924,178.34
其他保证金及押金 90,851,138.91 31,429,416.93
备用金借支 7,819,850.25 9,213,007.18
合作意向金 50,000,000.00
合计 2,941,769,045.26 2,980,282,482.12
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发 信用损失(已发
信用损失
生信用减值) 生信用减值)
155 / 232
2021年1月1日余额 473,703,916.58 52,405,555.05 526,109,471.63
2021年1月1日余额在
本期
--转入第二阶段 -304,770,337.97 304,770,337.97
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 47,437,440.23 105,626,571.43 2,591,480.34 155,655,492.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动 -1,034,829.39 -6,000.00 -1,040,829.39
2021年12月31日余额 215,336,189.45 410,396,909.40 54,991,035.39 680,724,134.24
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
其他应收款 526,109,471.63 155,644,892.00 -3,213.95 -1,027,015.4 680,724,134.2
4 4
合计 526,109,471.63 155,644,892.00 -3,213.95 -1,027,015.4 680,724,134.2
4 4
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 期末余额
例(%)
156 / 232
淮南仁爱天鹅湾置 往来款 994,898,469.34 2至3年 33.82 410,396,909.40
业有限公司 -3 年以
上
深圳市中浩丰投资 往来款 637,700,074.97 1 年以内 21.68 62,150,905.35
发展有限公司 -3 年以
上
淮南恒升天鹅湾置 往来款 432,526,722.88 2至3年 14.70 111,116,301.39
业有限公司 -3 年以
上
北京建贸永信玻璃 代垫拆 267,610,424.54 3 年以上 9.10
实业有限责任公司 迁款
海口泓轩企业管理 股权转 138,000,000.00 1 年以内 4.69
有限责任公司 让款
合计 / 2,470,735,691.73 / 83.99 583,664,116.14
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
157 / 232
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料 44,310.33 44,310.33 44,310.33 44,310.33
在产品
库存商品 593,014.03 593,014.03 628,465.15 628,465.15
周转材料
消耗性生物资产 3,247,476.40 3,247,476.40
合同履约成本
开发成本 5,278,849,659.99 99,192,395.92 5,179,657,264.07 4,384,549,450.76 74,309,381.92 4,310,240,068.84
开发产品 3,876,377,933.60 495,757,644.79 3,380,620,288.81 3,822,139,096.33 292,167,200.57 3,529,971,895.76
工程施工 22,044,239.34 22,044,239.34 19,181,390.18 19,181,390.18
合计 9,177,909,157.29 594,950,040.71 8,582,959,116.58 8,229,790,189.15 366,476,582.49 7,863,313,606.66
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
158 / 232
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 74,309,381.92 26,881,129.60 -1,998,115.60 99,192,395.92
开发产品 292,167,200.57 227,490,503.56 23,900,059.34 495,757,644.79
合计 366,476,582.49 254,371,633.16 -1,998,115.60 23,900,059.34 594,950,040.71
存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货期末余额中，含有借款费用资本化金额合计数为 1,399,346,950.00 元。
(3).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
1) 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计总投资 年初余额 年末余额 跌价准备
安徽理工大学西校区项目 2018.1 2022.12 16.92 亿 643,198,531.82 975,388,546.24
三门峡天鹅湾 2009.8 滚动开发、整体竣工预计 2021 年 11 亿 18,751,664.84 29,619,443.19
江门天鹅湾 2016.4 滚动开发 整体竣工预计 2023 年 6.25 亿 243,720,634.05 44,505,075.99
159 / 232
北京虹湾国际中心项目 2013.5 18 亿 242,797,875.10 242,797,875.10
雅鸣轩项目 2017.1 2021.1 10.47 亿 955,355,629.08 1,075,889,876.57
夏茅地块 98,869,270.25 64,175,306.03
天鹅湾二期 2015.9 21.87 亿 43,604,456.57
悦泰金融中心 2018.3 2024.12 39 亿 1,422,157,071.11 1,543,591,958.08
白马天鹅湾 2011.9 已竣工 21.85 亿 179,242,544.57 178,953,977.99
磅湛项目一期 2019.1 2023.12 6500 万美元 369,480,632.07 377,455,214.70 99,192,395.92
郴州天鹅湾 2018.8 2022.1 7.39 亿 167,240,041.30 346,317,470.87
金边葵花酒店地块 400,023,815.23
其他 131,100.00 131,100.00
合计 4,384,549,450.76 5,278,849,659.99 99,192,395.92
2) 开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本年增加 本年减少 其他减少 年末余额 跌价准备
三门峡天鹅湾 滚动开发 168,174,830.19 14,597,189.43 5,715,589.92 177,056,429.70 20,064,067.77
新南.翠园.新中 2004.12 2,357,339.49 2,357,339.49
南苑商城 2004.12 11,139,418.63 1,150,647.33 9,988,771.30
江海花园 2007.12 3,146,614.10 812,072.90 2,334,541.20
160 / 232
江门天鹅湾 滚动开发 132,416,877.19 587,692,241.34 472,388,495.08 247,720,623.45 55,858,557.06
兴南.云景 2009.5 52,377,772.53 2,685,157.62 22,280,222.55 32,782,707.60 16,112,343.79
益丰花园 2014.12 42,639,368.18 276,233.08 24,592,513.89 17,770,621.21
荣庆大厦 2001.05 187,334.18 187,334.18
天鹅湾二期 2015.9 43,604,456.57 43,604,456.57
高壁综合大市场 2017.6 1,381,474,305.53 249,576,984.44 1,631,051,289.97 214,999,738.65
白马天鹅湾 2017.12 216,824,309.67 3,380,261.64 75,613,570.55 144,591,000.76 85,044,708.69
亿城花园 2014.12 538,336,867.19 35,087.19 25,790,755.74 512,581,198.64
东华荣廷府 2020.12 584,132,564.16 7,804,652.45 236,925,712.26 355,011,504.35
福嘉花园 2021.12 651,503,080.29 13,968,612.07 665,471,692.36 103,678,228.83
滨江花园 2020.7 37,428,415.00 768,737.29 4,328,729.47 33,868,422.82
合计 3,822,139,096.33 924,113,380.04 845,282,028.88 24,592,513.89 3,876,377,933.60 495,757,644.79
161 / 232
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本 33,558,469.12
应收退货成本
预缴税金 111,453,502.07 81,062,552.13
合计 145,011,971.19 81,062,552.13
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
162 / 232
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
□适用 √不适用
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
163 / 232
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
其 宣告 计
其他 他 发放 提
期初 期末
被投资单位 权益法下确认的 综合 权 现金 减 其 减值准备期末余额
余额 追加投资 减少投资 余额
投资损益 收益 益 股利 值 他
调整 变 或利 准
动 润 备
一、合营企业
广州市东山投资公 23,800,000.0 23,800,000.00 23,800,000.00
司 0
深圳市大新佳业投 235,275,790. 459,133.30 235,734,923.71
资发展有限公司 41
海南泓城房地产开 1,091,820,0 -545,910,000.00 -1,840,549.38 544,069,450.62
发有限公司 00.00
小计 259,075,790. 1,091,820,0 -545,910,000.00 -1,381,416.08 803,604,374.33 23,800,000.00
41 00.00
二、联营企业
云南沿边跨境股权 1,956,459.08 1,956,459.08
投资基金管理有限
公司
淮南恒升天鹅湾置 2,635,902.79 2,795,765.10 5,431,667.89
业有限公司
海南瀚城房地产开 505,773,716 -3,991,993.13 501,781,723.67
发有限公司 .80
小计 4,592,361.87 505,773,716 1,956,459.08 -1,196,228.03 507,213,391.56
.80
263,668,152. 1,597,593,7 -543,953,540.92 -2,577,644.11 1,310,817,765.89 23,800,000.00
合计
28 16.80
164 / 232
其他说明
广州市东山投资公司目前经营处在停滞状态，对方提供的报表无法真实反映其资产、负债情况，
公司对其长期股权投资按成本法核算，并计提了全额减值准备。
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
陕西高鑫项目投资有限公司 0.00 0.00
合计 0.00 0.00
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
陕西高鑫项目投资有限公司是本公司以西安东华置业有限公司的部分股权置换入的公司，本公司
并没有实质控制和参与陕西高鑫项目投资有限公司的经营管理，该项投资期末公允价值为 0 元。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 788,735,371.00 788,735,371.00
2.本期增加金额 24,592,513.89 24,592,513.89
（1）外购
（2）存货\固定资产\在
建工程转入
（3）企业合并增加
（4）其他增加 24,592,513.89 24,592,513.89
3.本期减少金额 12,946,500.00 12,946,500.00
（1）处置 12,946,500.00 12,946,500.00
（2）其他转出
4.期末余额 800,381,384.89 800,381,384.89
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 151,702,502.29 151,702,502.29
2.本期增加金额 26,478,533.59 26,478,533.59
（1）计提或摊销 26,478,533.59 26,478,533.59
3.本期减少金额 5,893,666.94 5,893,666.94
（1）处置 5,893,666.94 5,893,666.94
165 / 232
（2）其他转出
4.期末余额 172,287,368.94 172,287,368.94
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 628,094,015.95 628,094,015.95
2.期初账面价值 637,032,868.71 637,032,868.71
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
地铁丰亭商业房 23,681,680.04 规划不符合要求
宝华路车位、房产 4,981,581.39 规划不符合要求
合计 28,663,261.43
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 136,884,456.21 146,002,906.57
固定资产清理
合计 136,884,456.21 146,002,906.57
其他说明：
□适用 √不适用
166 / 232
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 办公及其他设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 196,993,498.84 7,496,701.86 34,081,975.96 22,671,726.13 261,243,902.79
2.本期增加金额 80,000.00 17,757.10 498,970.86 596,727.96
（1）购置 80,000.00 17,757.10 498,970.86 596,727.96
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 2,407,732.73 2,860,569.30 212,149.71 5,480,451.74
（1）处置或报废 2,407,732.73 2,860,569.30 212,149.71 5,480,451.74
4.期末余额 196,993,498.84 5,168,969.13 31,239,163.76 22,958,547.28 256,360,179.01
二、累计折旧
1.期初余额 48,444,983.74 5,887,214.11 25,457,335.50 19,678,202.25 99,467,735.60
2.本期增加金额 5,248,799.41 431,320.41 2,335,532.34 993,442.93 9,009,095.09
（1）计提 5,248,799.41 431,320.41 2,335,532.34 993,442.93 9,009,095.09
3.本期减少金额 2,282,052.00 2,294,755.71 197,560.80 4,774,368.51
（1）处置或报废 2,282,052.00 2,294,755.71 197,560.80 4,774,368.51
4.期末余额 53,693,783.15 4,036,482.52 25,498,112.13 20,474,084.38 103,702,462.18
三、减值准备
1.期初余额 15,773,260.62 15,773,260.62
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额 15,773,260.62 15,773,260.62
四、账面价值
1.期末账面价值 127,526,455.07 1,132,486.61 5,741,051.63 2,484,462.90 136,884,456.21
167 / 232
2.期初账面价值 132,775,254.48 1,609,487.75 8,624,640.46 2,993,523.88 146,002,906.57
暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(2).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(4).未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
海南办公大楼 29,387,064.11 正在办理中
合计 29,387,064.11
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
168 / 232
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
专 非专
项目 土地使用权 利 利技 探矿权 软件 合计
权 术
一、账面原值
1.期初余额 5,312,790.96 78,005,522.27 3,690,245.65 87,008,558.88
169 / 232
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并
增加
3.本期减少金额 1,172,850.00 1,172,850.00
(1)处置 1,172,850.00 1,172,850.00
4.期末余额 5,312,790.96 78,005,522.27 2,517,395.65 85,835,708.88
二、累计摊销
1.期初余额 1,845,092.81 3,093,944.21 4,939,037.02
2.本期增加金额 132,819.72 359,710.37 492,530.09
（1）计提 132,819.72 359,710.37 492,530.09
3.本期减少金额 1,172,850.00 1,172,850.00
(1)处置 1,172,850.00 1,172,850.00
4.期末余额 1,977,912.53 2,280,804.58 4,258,717.11
三、减值准备
1.期初余额 78,005,522.27 78,005,522.27
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 78,005,522.27 78,005,522.27
四、账面价值
1.期末账面价值 3,334,878.43 236,591.07 3,571,469.50
2.期初账面价值 3,467,698.15 596,301.44 4,063,999.59
0.00
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
公司无形资产中的探矿权证已过期，已全额计提减值准备。
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
170 / 232
誉的事项 企业合并
处置
形成的
茶陵嘉元矿业有限公司 22,875,887.68 22,875,887.68
广州亿城泉说酒店有限公 1,436,085.44 1,436,085.44
司
广州茂华物业管理有限公 251,406.70 251,406.70
司
广东粤沛健康医疗投资有 16,075,200.97 16,075,200.97
限公司
广东国森林业有限公司 884,521.01 884,521.01
广州登奈仕贸易有限公司 1,434,458.10 1,434,458.10
合计 42,957,559.90 1,434,458.10 41,523,101.80
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或形成商 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
誉的事项 计提 处置
茶陵嘉元矿业有限公司 22,875,887.68 22,875,887.68
广州亿城泉说酒店有限公 1,436,085.44 1,436,085.44
司
广州茂华物业管理有限公 251,406.70 251,406.70
司
广东粤沛健康医疗投资有 16,075,200.97 16,075,200.97
限公司
广州登奈仕贸易有限公司 1,434,458.10 1,434,458.10
合计 42,073,038.89 1,434,458.10 40,638,580.79
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
本集团商誉均为收购上述股权时形成，并于每年年度终了都会对因企业合并所形成的商誉进
行减值测试，确定对各商誉估计其可收回金额，资产组与购买日及以前年度商誉减值测试时所确
定的资产组一致，资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
171 / 232
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金 本期摊销金额 其他减少金 期末余额
额 额
湖滨苑网球场 25,520.16 8,750.04 16,770.12
装修费 8,315,113.90 2,115,771.54 6,199,342.36
银行资质顾问费 11,172,186.23 11,172,186.23
其他 911,475.81 782,734.50 575,141.34 1,119,068.97
合计 20,424,296.10 782,734.50 13,871,849.15 7,335,181.45
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备 707,014,785.85 176,753,696.46 628,015,983.01 157,003,068.84
内部交易未实现利润 16,104,616.92 4,026,154.23 32,618,223.92 8,154,555.98
可抵扣亏损 252,469,177.68 63,117,294.44 157,786,864.92 39,446,716.23
预提费用 2,695,719.86 673,929.97
其他权益工具公允价值 13,200,000.00 3,300,000.00 13,200,000.00 3,300,000.00
变动
合计 988,788,580.45 247,197,145.13 834,316,791.71 208,578,271.02
(2).未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 2,080,066,126.26 392,570,743.88
可抵扣亏损 1,337,086,604.52 1,012,047,818.68
合计 3,417,152,730.78 1,404,618,562.56
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 30,333,458.74
2022 年 46,320,281.72 46,889,772.75
2023 年 155,007,097.85 154,305,747.38
2024 年 208,222,077.09 166,851,470.08
172 / 232
2025 年 532,028,947.00 576,575,143.05
2026 年 342,401,457.55
无期限 53,106,743.31 37,092,226.68
合计 1,337,086,604.52 1,012,047,818.68 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 减 账面余额 减
项目 值 值
账面价值 账面价值
准 准
备 备
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付购房款 19,985,999.96 19,985,999.96 19,985,999.96 19,985,999.96
收购湖湾小区项 1,058,987,559.65 1,058,987,559.65
目款
合计 19,985,999.96 19,985,999.96 1,078,973,559.61 1,078,973,559.61
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 568,209,731.25 629,494,420.00
保证借款 15,000,000.00 35,000,000.00
信用借款 50,000,000.00 23,000,000.00
合计 633,209,731.25 687,494,420.00
短期借款分类的说明：
无
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
√适用 □不适用
本期末已逾期未偿还的短期借款总额为 488,124,781.25 元
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
173 / 232
借款单位 期末余额 借款利率（%） 逾期时间 逾期利率（%）
延边农村商业银行股 400,000,000.00 9.50% 2020/9/20 27.75%
份有限公司
吴芸 50,000,000.00 24.00% 2021/2/22 24.00%
广州力度文化传播有 22,800,000.00 24.00% 2021/4/30 24.00%
限公司
广州农村商业银行 15,324,781.25 6.09% 2021/2/20 9.14%
合计 488,124,781.25 / / /
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 3,550,900.00
银行承兑汇票
合计 3,550,900.00
本期末已到期未支付的应付票据总额为 0.00 元。
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年以内（含 1 年） 736,373,513.12 418,268,924.97
1 年至 2 年（含 2 年） 216,001,778.18 370,179,675.63
2 年至 3 年（含 3 年） 224,597,446.11 99,241,767.23
3 年以上 213,731,818.51 163,126,837.57
合计 1,390,704,555.92 1,050,817,205.40
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
广东永和建设集团有限公司 145,703,389.19 工程款尾款
广东省电白建筑集团有限公司 35,088,054.89 工程款尾款
深圳市湛联基础建筑工程有限公司 34,694,117.65 工程款尾款
中铁建工集团有限公司 31,118,719.69 工程款尾款
174 / 232
中国建筑第四工程局有限公司 29,706,432.49 工程款尾款
合计 276,310,713.91 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租赁费 22,427,105.49 17,762,571.93
其他预收款项 5,947.20 20,957,586.43
合计 22,433,052.69 38,720,158.36
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 1,835,998,675.61 1,381,674,109.31
预收工程款、装修款 15,658,814.92 12,552,646.79
其他 112,093.74 3,533,590.02
合计 1,851,769,584.27 1,397,760,346.12
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
项目名称 年末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例
三门峡天鹅湾 112,771,596.07 87,160,916.70 2022 年 6 月 100%
江海花园 0.00 152,380.95 已竣工 99%
江门天鹅湾 60,825,307.43 198,040,854.51 滚动开发 80.18%
云景 0.00 11,158,938.10 已竣工 100%
亿城花园 49,075,891.84 20,238,095.24 已竣工 40.23%
白马天鹅湾 9,493,905.30 41,369,374.63 已竣工 86.73%
175 / 232
滨江花园 6,404,580.68 7,685,115.07 已竣工 97.42%
福嘉花园 545,231,643.70 341,260,132.38 2021.12 93.83%
高璧综合大市 82,398,387.05 66,768,245.71 已竣工 71.60%
场
郴州粤泰天鹅 179,524,848.60 0.00 滚动开发 47.50%
湾
磅湛天鹅湾 3,624,821.64 2,020,419.75 预计 2023 年竣工
滚动开发、整体竣
安徽理工大学 713,199,350.46 490,210,310.48 68.59%
西校区项目 工预计 2025 年
广州地区项目 73,448,342.84 115,609,325.79 已竣工
合 计 1,835,998,675.61 1,381,674,109.31
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 15,332,926.20 104,014,190.34 106,304,670.98 13,042,445.56
二、离职后福利-设定提存 64,978.34 5,019,535.48 4,896,790.37 187,723.45
计划
三、辞退福利 3,171,530.03 2,657,972.50 513,557.53
四、一年内到期的其他福利
合计 15,397,904.54 112,205,255.85 113,859,433.85 13,743,726.54
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 14,208,405.83 92,705,871.45 95,088,223.47 11,826,053.81
二、职工福利费 56,100.14 3,480,947.10 3,509,658.44 27,388.80
三、社会保险费 752.41 3,352,829.06 3,295,047.43 58,534.05
其中：医疗保险费 102.84 3,035,597.81 2,984,500.20 51,200.46
工伤保险费 357.22 106,912.16 101,792.76 5,476.62
生育保险费 292.35 210,319.09 208,754.47 1,856.97
四、住房公积金 706,119.58 4,372,138.62 4,299,369.62 778,888.58
五、工会经费和职工教育经费 361,548.24 102,404.11 112,372.03 351,580.32
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 15,332,926.20 104,014,190.34 106,304,670.98 13,042,445.56
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
176 / 232
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 63,125.38 4,873,716.19 4,755,172.15 181,669.42
2、失业保险费 1,852.96 145,819.29 141,618.22 6,054.03
3、企业年金缴费
合计 64,978.34 5,019,535.48 4,896,790.37 187,723.45
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 148,792,715.33 136,164,269.78
消费税
营业税 675,913.89 9,945,709.43
企业所得税 384,236,679.69 373,327,582.28
个人所得税 7,044,738.48 9,552,293.78
城市维护建设税 9,740,495.43 10,959,748.88
土地增值税 602,458,215.43 521,617,107.01
教育费附加 4,625,545.45 4,916,001.56
地方教育附加 3,008,271.40 3,034,015.26
堤防费 1,116,433.22 1,020,597.03
房产税 6,869,426.68 5,425,948.98
土地使用税 3,317,964.54 1,607,739.06
其他 1,411,295.24 1,544,645.20
合计 1,173,297,694.78 1,079,115,658.25
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 203,584,251.30 82,451,411.67
应付股利 958,419.70 958,419.70
其他应付款 1,299,747,870.60 1,529,124,723.33
合计 1,504,290,541.60 1,612,534,554.70
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
177 / 232
项目 期末余额 期初余额
分期付息到期还本的长期借款利息 9,885,103.26 12,628,055.95
企业债券利息
短期借款应付利息 193,699,148.03 69,823,355.72
划分为金融负债的优先股\永续债利息
合计 203,584,251.30 82,451,411.67
重要的已逾期未支付的利息情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
借款单位 逾期金额 逾期原因
延边农村商业银行股份有限公司 128,717,071.74
黄崇林 29,262,500.00
吴芸 10,257,534.25
湖南省郴州建设工程集团有限公司 5,390,666.67
广州力度文化传播有限公司 10,086,000.00
张杰峰 7,678,819.37
合计 191,392,592.03 /
其他说明：
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
普通股股利 958,419.70 958,419.70
合计 958,419.70 958,419.70
其他说明，包括重要的超过 1 年未支付的应付股利，应披露未支付原因：
无
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
押金保证金 22,627,808.34 28,214,146.05
往来款项 1,061,231,877.35 876,074,151.72
代收代付 12,996,951.24 13,305,765.45
购房意向金 164,147,430.86 191,687,630.83
收项目转让款 417,660,860.00
其他 38,743,802.81 2,182,169.28
合计 1,299,747,870.60 1,529,124,723.33
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
178 / 232
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市大新佳业投资发展有 50,000,000.00 往来款
限公司
广州穗融企业管理有限公司 237,029,884.00 往来款
厦门进衡企业管理有限公司 61,225,677.54 往来款
海南白马控股有限公司 49,671,800.00 往来款
合计 397,927,361.54 /
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,385,477,934.54
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
合计 2,385,477,934.54
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
拆迁补偿款 注 1 1,479,757.83 1,749,830.65
待转销项税额 136,270,861.43 70,213,443.68
合计 137,750,619.26 71,963,274.33
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
注 1：2011 年 6 月，经广州市政府同意，广州市国土局根据广州市国土局、广州市发改委、广
州市财政局穗国房字[2007]514 号《关于<建设用地通知书>阶段闲置土地现状公开出让处置
和前期投入补偿有关问题的意见》规定，经过财政评审后对公开出让的海珠区江南大道中 99
号地块进行前期投入补偿。本公司益丰花园项目按照已售面积占可售面积的比率结转相应的
收入。
179 / 232
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 509,900,000.00 2,727,399,687.80
保证借款
信用借款
抵押及质押借款 169,178,000.00
合计 679,078,000.00 2,727,399,687.80
长期借款分类的说明：
无
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
√适用 □不适用
180 / 232
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
长期应付款
专项应付款
售后回租长期应付款 14,346,837.95 14,381,158.87
项目合作长期应付款 50,000,000.00 50,000,000.00
合计 64,346,837.95 64,381,158.87
其他说明：
√适用 □不适用
项目合作长期应付款 5000 万元主要是公司子公司江门市悦泰置业有限公司引进外部投资者
合作开发，公司对外部投资者存在股权收益及回购的承诺，公司将该项外部投资判断为公司的负
债，因此将收到的股权款列报于长期应付款。
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额 本次变动增减（+、一） 期末余额
181 / 232
发行 公积金
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 2,536,247,870.00 2,536,247,870.00
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,832,711,561.45 1,832,711,561.45
溢价）
其他资本公积 72,141,891.29 2,322,243.95 69,819,647.34
合计 1,904,853,452.74 2,322,243.95 1,902,531,208.79
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本年公司收购湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司少数股东 10%股权，收购对价与子公司持
续计算的净资产份额之间的差额 2,322,243.95 元冲减资本公积。
56、 库存股
□适用 √不适用
182 / 232
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前期 期计入
期初 计入其他 其他综 减：所 期末
项目 本期所得税前发 税后归属于母公 税后归属于少
余额 综合收益 合收益 得税 余额
生额 司 数股东
当期转入 当期转 费用
损益 入留存
收益
一、不能重分类进损益的其他综合收
益
其中：重新计量设定受益计划变动额
权益法下不能转损益的其他综合
收益
其他权益工具投资公允价值变动
企业自身信用风险公允价值变动
二、将重分类进损益的其他综合收益 -18,337,226.67 -14,567,271.05 -14,687,235.14 119,964.09 -33,024,461.81
其中：权益法下可转损益的其他综合
收益
其他债权投资公允价值变动
金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
其他债权投资信用减值准备
现金流量套期储备
外币财务报表折算差额 -18,337,226.67 -14,567,271.05 -14,687,235.14 119,964.09 -33,024,461.81
其他综合收益合计 -18,337,226.67 -14,567,271.05 -14,687,235.14 119,964.09 -33,024,461.81
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
183 / 232
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 248,200,721.49 248,200,721.49
任意盈余公积 20,300,881.69 20,300,881.69
储备基金
企业发展基金
其他
合计 268,501,603.18 268,501,603.18
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 348,620,525.76 1,153,411,329.59
调整期初未分配利润合计数（调增+， 108,265,469.98
调减－）
调整后期初未分配利润 348,620,525.76 1,261,676,799.57
加：本期归属于母公司所有者的净利 -824,624,173.84 -913,056,273.81
润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 -476,003,648.08 348,620,525.76
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 887,023,138.49 694,522,774.20 3,013,310,160.87 2,538,327,836.47
其他业务 1,709,889.46 265,408.72 2,703,736.36 57,697.26
合计 888,733,027.95 694,788,182.92 3,016,013,897.23 2,538,385,533.73
184 / 232
(2).
(3).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
具体扣除 具体扣除
项目 本年度 上年度
情况 情况
营业收入金额 88,873.30 301,601.39
营业收入扣除项目合计金额 170.99 270.37
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.19% / 0.09% /
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资 170.99 土地出 270.37 土地出
产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经 租收入 租收入
营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，
但属于上市公司正常经营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本
会计年度以及上一会计年度新增的类金融业务所产生的收
入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务
形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收
入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收
入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。
与主营业务无关的业务收入小计 170.99 270.37
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额的
交易或事项产生的收入。
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交易的方式
实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易
产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得的企业
合并的子公司或业务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 88,702.31 301,331.02
185 / 232
(4).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(5).履约义务的说明
□适用 √不适用
(6).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,038,850.91 11,199,972.23
教育费附加 733,926.04 4,799,018.17
资源税
房产税 3,986,879.29 4,734,270.68
土地使用税 4,379,064.54 4,644,593.21
车船使用税
印花税 509,074.95 2,075,545.03
地方教育费附加 516,636.30 3,200,010.78
土地增值税 100,292,454.61 445,425,572.25
水利基金 -15,706.83
其他税金 -8,851,386.12 -172,318.36
合计 102,605,500.52 475,890,957.16
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬 19,121,122.93 17,316,071.60
广告宣传费 13,169,866.56 17,695,639.20
办公费 299,338.50 423,361.13
销售佣金 11,346,701.55 23,062,082.88
酒店能源费用 4,154,286.02 2,987,735.74
代销手续费 2,066,097.78
186 / 232
其他 3,536,987.34 8,721,931.22
合计 53,694,400.68 70,206,821.77
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
薪酬 67,083,872.29 75,644,096.92
聘请中介机构费用 41,427,414.09 23,017,382.77
水电租金物业 7,244,247.09 13,095,002.70
折旧摊销 22,398,224.85 27,187,290.11
业务招待费 9,206,580.47 16,533,634.54
办公费用 3,490,755.28 6,347,820.65
差旅费 4,615,178.09 5,705,499.04
其他 5,637,599.29 12,165,654.73
合计 161,103,871.45 179,696,381.46
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 270,204,365.02 313,991,951.15
减：资本化利息支出
减：利息收入 2,055,741.31 1,634,570.84
加：汇兑损益 457,014.40 1,100,782.31
加：手续费 550,840.74
加：其他 177,869.51 2,417,361.77
合计 269,334,348.36 315,875,524.39
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
与日常活动相关的政府补助 1,149,401.97 2,766,989.36
代扣个人所得税手续费返还 42,902.38 74,149.42
合计 1,192,304.35 2,841,138.78
其他说明：
无
187 / 232
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 -1,978,085.94 -9,447,391.95
处置长期股权投资产生的投资收益 25,182,221.40 103,906,487.95
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 23,204,135.46 94,459,096.00
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -6,970,570.37 7,737,994.16
其他应收款坏账损失 -155,644,892.00 -241,961,855.31
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -162,615,462.37 -234,223,861.15
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
188 / 232
二、存货跌价损失及合同履约成本 -289,371,597.38 -253,700,878.45
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失 -15,773,260.62
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失 -51,382,100.00
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -289,371,597.38 -320,856,239.07
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置收益 251,442.52 -45,704,396.38
合计 251,442.52 -45,704,396.38
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得合计
其中：固定资产处置利得
无形资产处置利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助 37,040.56 132,927.47 37,040.56
罚款赔款违约金收入 2,811,369.72 181,630.57 2,811,369.72
无需支付的款项 1,100,028.01 705,495.00 1,100,028.01
废品收入 57,667.96 1,502,247.79 57,667.96
其他 711,493.41 2,638,803.88 711,493.41
合计 4,717,599.66 5,161,104.71 4,717,599.66
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
189 / 232
与资产相关/与收益相
补助项目 本期发生金额 上期发生金额
关
其他 37,040.56 132,927.47 与收益相关
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损失合计 2,450,583.12 1,486,237.16 2,450,583.12
其中：固定资产处置损失 2,450,583.12 1,486,237.16 2,450,583.12
无形资产处置损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠 294,750.00 10,632,767.74 294,750.00
罚金与滞纳金 98,323,131.42 15,386,182.53 98,323,131.42
赔偿金及违约金 36,938,211.76 24,787,862.02 36,938,211.76
其他 895,806.26 1,172,173.34 895,806.26
合计 138,902,482.56 53,465,222.79 138,902,482.56
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 21,864,720.40 19,267,318.32
递延所得税费用 -30,110,570.20 -73,557,786.43
合计 -8,245,849.80 -54,290,468.11
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -954,317,336.30
按法定/适用税率计算的所得税费用 -238,579,334.08
子公司适用不同税率的影响 10,485,996.57
调整以前期间所得税的影响 -5,672,457.93
非应税收入的影响 420,672.55
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 34,489,955.91
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 4,817,072.46
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 185,792,244.72
190 / 232
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 -8,245,849.80
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注七、58、
78、 0 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 138,892,717.05 182,156,122.62
押金保证金 3,971,580.00 2,358,547.14
其他 13,499,355.96 61,459,164.51
合计 156,363,653.01 245,973,834.27
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款项 137,089,218.64 127,171,649.01
付现费用 101,022,771.14 204,486,581.45
其他 1,190,556.26 53,201,639.40
合计 239,302,546.04 384,859,869.86
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
项目合作对价 0.00 71,631,122.40
合计 0.00 71,631,122.40
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
191 / 232
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司时收到现金与处置日子 351,232.10
公司现金差额
合计 351,232.10
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
贷款保证金退回 5,003,286.51
合计 5,003,286.51
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
贷款保证金 15,100,000.00 10,093.57
冻结款项 3,145,511.95
合计 15,100,000.00 3,155,605.52
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -946,071,486.50 -1,061,539,233.07
加：资产减值准备 289,371,597.38 320,856,239.07
信用减值损失 162,615,462.37 234,223,861.15
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生 35,421,826.26 39,378,717.44
物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 492,530.09 896,190.79
长期待摊费用摊销 13,871,849.15 14,401,006.29
处置固定资产、无形资产和其他长期资产 2,450,583.12 45,704,396.38
的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -251,442.52 1,486,237.16
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 270,204,365.02 317,037,572.86
投资损失（收益以“－”号填列） -23,204,135.46 -94,459,096.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填 -38,618,874.11 -73,557,786.43
192 / 232
列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填
列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -948,118,968.14 1,830,728,416.73
经营性应收项目的减少（增加以“－”号 558,007,837.95 -685,517,940.79
填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号 781,973,961.17 -617,160,365.55
填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 158,145,105.78 272,478,216.03
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 143,165,104.60 404,935,536.38
减：现金的期初余额 404,935,536.38 242,631,864.53
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -261,770,431.78 162,303,671.85
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 15,331,300.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 50,000,000.00
其中：江门市悦泰置业有限公司 50,000,000.00
湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司 15,331,300.00
取得子公司支付的现金净额 65,331,300.00
其他说明:
无
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 2,000,000.00
其中：广东登奈仕贸易有限公司 2,000,000.00
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物 48,188.46
其中：广东登奈仕贸易有限公司 48,188.46
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
处置子公司收到的现金净额 1,951,811.54
其他说明:
无
193 / 232
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 143,165,104.60 404,935,536.38
其中：库存现金 232,772.20 281,251.08
可随时用于支付的银行存款 142,932,332.40 404,654,285.30
可随时用于支付的其他货币资金
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额
其中：母公司或集团内子公司使用受 143,165,104.60 404,935,536.38
限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
□适用 √不适用
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 - -
其中：美元 1,305.59 6.3757 8,324.06
港币 69,670.16 0.8176 56,962.32
其他应收款 - -
其中：美元 714.32 6.3757 4,554.30
港币 458,491.77 0.8176 374,862.87
短期借款 - -
其中：美元 3,500,000.00 6.3757 22,314,950.00
港币
应付账款
其中：美元 2,220,437.69 6.3757 14,156,844.58
港币
其他应付款
194 / 232
其中：美元 3,486,181.94 6.3757 22,226,850.17
港币 492,868.11 0.8176 402,968.97
其他说明：
无
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
√适用 □不适用
记账本位
项目 境外主要经营地 记账本位币的选择依据
币
经营活动主要以港币
香港粤泰置业投资有限公司 香港 港币
计价
经营活动主要以美元
磅湛天鹅湾置业发展有限公司 柬埔寨 美元
计价
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
□适用 √不适用
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
195 / 232
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
处置价款与
与原子公司
处置投资对 按照公允价 丧失控制权
丧失控制 丧失控制 丧失控制 股权投资相
股权处 丧失控制 应的合并财 值重新计量 之日剩余股
子公司名 股权处 股权处 丧失控制 权之日剩 权之日剩 权之日剩 关的其他综
置比例 权时点的 务报表层面 剩余股权产 权公允价值
称 置价款 置方式 权的时点 余股权的 余股权的 余股权的 合收益转入
（%） 确定依据 享有该子公 生的利得或 的确定方法
比例（%） 账面价值 公允价值 投资损益的
司净资产份 损失 及主要假设
金额
额的差额
广州登奈 510 万 100% 股 权 转 2021/2/1 控制权转 556,861.99
仕贸易有 让 移
限公司
其他说明：
□适用 √不适用
196 / 232
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
1. 新设主体
公司名称 股权取得时点 认缴出资额 实缴出资额 出资比例
广州丰登供应链有限公司 2021-3-11 800 万元 0 万元 80%
深圳市粤合物业管理有限公司 2021-7-2 100 万元 0 万元 100%
2. 注销的公司
子公司广州广心益贸易有限公司、广州绿苗贸易有限公司、广州粤泰融资租赁有限公司、佛山粤
泰置业发展有限公司、郴州华泰城海洋馆有限公司、启泰财富管理有限公司已于 2021 年清算注销。
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
广州粤泰金控投资
广州 广州 投资 100 设立
有限公司
广州远泰股权投资
广州 广州 投资 100 设立
管理有限公司
西藏捷兴虹湾实业
拉萨 拉萨 房地产开发 100 设立
有限公司
北京东华虹湾房地
北京 北京 房地产开发 70 设立
产开发有限公司
广州粤泰健康产业
广州 广州 健康服务 100 设立
发展有限公司
广州粤泰健康管理
广州 广州 健康服务 100 设立
有限公司
广东粤沛健康医疗 非同一控制
广州 广州 健康服务 62.5
投资有限公司 企业合并
广州粤泰健康医疗
广州 广州 健康服务 100 设立
科技有限公司
197 / 232
广东宝瑞国际医学
广州 广州 健康服务 100 设立
中心有限公司
西藏粤康泰创业投
拉萨 拉萨 投资 100 设立
资管理有限公司
江门市粤泰房地产 同一控制下
江门 江门 房地产开发 100
开发有限公司 企业合并
广东省富银建筑工 同一控制下
建筑工程施
广州 广州 100
程有限公司 工 企业合并
江门市粤泰发展有
江门 江门 房地产开发 100 设立
限公司
江门市悦泰置业有
江门 江门 房地产开发 50 设立
限公司
广州粤泰置业发展
广州 广州 房地产开发 100 设立
有限公司
广州番禺区粤泰置
广州 广州 房地产开发 100 设立
业发展有限公司
茶陵嘉元矿业有限 非同一控制
矿产收购销
茶陵 茶陵 100
公司 售 下企业合并
淮南言爱天鹅湾置
淮南 淮南 房地产开发 70 设立
业有限公司
广州粤泰实业发展
广州 广州 土地管理 100 设立
有限公司
广州丰登供应链有
广州 广州 贸易 80 设立
限公司
广州荟燊贸易有限
广州 广州 批发业 51 设立
公司
广州旭城实业发展 同一控制下
广州 广州 房地产开发 100
有限公司 企业合并
广州粤泰南粤投资
广州 广州 投资 100 设立
控股有限公司
广东城市价值投资
广州 广州 房地产开发 100 设立
运营有限公司
广东新空间城市更 广州 广州 房地产开发 100 设立
198 / 232
新有限公司
深圳市粤合物业管
深圳 深圳 房地产业 100 设立
理有限公司
广州粤泰建设有限
建筑工程施 设立
广州 广州 100
公司 工
广东新豪斯建筑设 同一控制下
广州 广州 工程设计 100
计有限公司 企业合并
西安东华置业有限
西安 西安 房地产开发 80 设立
公司
广州市住友房地产 同一控制下
广州 广州 房地产开发 90
有限公司 企业合并
广州保税区东华实
广州 广州 服务 90 设立
业发展有限公司
广州市东御房地产
广州 广州 房地产开发 85.63 设立
有限公司
广州普联房地产开 非同一控制
广州 广州 房地产开发 55
发有限公司 下企业合并
广州亿城泉说酒店 非同一控制
广州 广州 服务 100
有限公司 下企业合并
广州茂华物业管理 非同一控制
广州 广州 物业管理 100
有限公司 下企业合并
北京粤泰置地房地
北京 北京 房地产开发 100 设立
产发展有限公司
湖南粤泰城市运营
郴州 郴州 房地产开发 100 设立
有限公司
湖南粤璟房地产开
郴州 郴州 房地产开发 90 设立
发有限公司
湖南华泰嘉德投资 非同一控制
郴州 郴州 房地产开发 65
置业有限责任公司 下企业合并
郴州嘉德置业有限
郴州 郴州 房地产开发 100 设立
公司
郴州粤泰物业服务
郴州 郴州 物业管理 100 设立
有限公司
199 / 232
郴州华泰城酒店管
郴州 郴州 酒店服务 100 设立
理有限公司
湖南华泰嘉德商业
郴州 郴州 商业管理 100 设立
管理有限公司
海南白马天鹅湾置 同一控制企
海南 海南 房地产开发 100
业有限公司 业合并
广东国森林业有限 非同一控制
园林绿化、
广州 广州 100
公司 林木种植 合并
西藏岭南潮装饰工
拉萨 拉萨 装饰工程 100 设立
程有限公司
海南粤泰投资有限 同一控制合
海南 海南 投资 100
公司 并
文昌粤泰天鹅湾置
文昌 文昌 房地产开发 100 设立
业有限公司
海南江宏实业有限 非同一控制
海南 海南 房地产开发 100
公司 合并
三门峡粤泰房地产
三门峡 三门峡 房地产开发 100 设立
开发有限公司
沈阳东华弘玺房地
沈阳 沈阳 房地产开发 94 设立
产开发有限公司
淮南粤泰天鹅湾置 同一控制企
淮南 淮南 房地产开发 80
业有限公司 业合并
西藏甚宜居装饰工
拉萨 拉萨 装饰工程 100 设立
程有限公司
湖南粤泰仙岭湖文
化旅游发展有限公 房地产及旅 设立
郴州 郴州 70
游开发
司
香港粤泰置业投资
房地产开发 设立
香港 香港 100
有限公司 及投资
粤泰物管有限公司 金边 金边 物业管理 100 设立
香港粵泰投資有限
香港 香港 投资 60 设立
公司
高溢國際發展有限 香港 香港 投资 100 非同一控制
200 / 232
公司 企业合并
粵泰國際集團有限
香港 香港 投资 100 设立
公司
Mingren Limited 维尔京群 维尔京群 设立
投资贸易 100
岛 岛
Skill House Limited 维尔京群 维尔京群 设立
投资贸易 100
岛 岛
Yue Tai Investment 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
Yue Tai
非同一控制
Development 萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
岛 岛 企业合并
Limited
Yue Tai
非同一控制
Management 萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
岛 岛 企业合并
Limited
Yue Tai Finance 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
Jovial Heart 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
Oceanic Chariot 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
Think Smart 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Investments Limited 岛 岛 企业合并
Fortune Hour 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
Able Talent 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Investments Limited 岛 岛 企业合并
Coastal Marine 非同一控制
萨摩亚群 萨摩亚群
投资贸易 100
Limited 岛 岛 企业合并
磅湛天鹅湾置业发
金边 金边 房地产开发 98 设立
展有限公司
天鹅湾国际金融中
金边 金边 金融服务 98 设立
心有限公司
香港粤泰专业银行 金边 金边 金融服务 100 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
201 / 232
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
北京东华虹湾房地 30% -789,768.77 85,234,730.93
产开发有限公司
湖南华泰嘉德投资 35% -61,940,373.21 14,169,581.89
置业有限责任公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
202 / 232
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
非 非
子公司名 流 流
流动
称 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计
资产
负 负
债 债
北京东华 510, 19,985,9 530,881,577 246,765,808 246,765,808 510,893,904. 19,985,999. 530,879,904. 244,131,572 244,131,572
虹湾房地 895, 99.96 .92 .15 .15 95 96 91 .57 .57
产开发有 577.
限公司 96
湖南华泰 1,88 2,201,67 1,883,434,8 1,842,950,2 1,842,950,2 1,531,332,67 2,247,870.9 1,533,580,54 1,316,123,5 1,316,123,5
嘉德投资 1,23 7.89 10.25 90.57 90.57 3.61 1 4.52 29.93 29.93
置业有限 3,13
责任公司 2.36
本期发生额 上期发生额
子公司名
经营活动现金
称 营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
流量
北京东华 -2,632,562.57 -2,632,562.57 -3,501.99 -3,256,434.21 -3,256,434.21 -113,740.50
虹湾房地
产开发有
限公司
湖南华泰 -13,809,213.18 -176,972,494.90 -176,972,494.90 -1,083,715.47 14,867,113.66 -189,258,587.97 -189,258,587.97 -9,749,211.88
嘉德投资
置业有限
责任公司
203 / 232
其他说明：
无
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
湖南华泰嘉德投资置业有限
2021-09-17 55% 65%
责任公司
广州市东御房地产有限公司 2021-03-05 100% 85.63%
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
湖南华泰嘉德投资置业有限责任公 广州市东御房地产
司 有限公司
购买成本/处置对价
--现金 15,331,300.00 13,813,600.00
--非现金资产的公允价值 10,630,700.00
购买成本/处置对价合计 25,962,000.00 13,813,600.00
减：按取得/处置的股权比例计算的 23,639,756.05
子公司净资产份额
差额 2,322,243.95 13,813,600.00
其中：调整资本公积 2,322,243.95
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
204 / 232
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业或联
合营企业或联营企
主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
一、合营企业
广州市东山投资公 广州 广州 投资 47.60 成本法核算
司
深圳市大新佳业投 深圳 深圳 投资 50.00 权益法核算
资发展有限公司
海南泓城房地产开 海南 海南 房地产开发 50.00 权益法核算
发有限公司
二、联营企业
海南瀚城房地产开 海南 海南 房地产开发 30.10 权益法核算
发有限公
淮南恒升天鹅湾置 淮南 淮南 投资 20.00 权益法核算
业有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
(2).重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
深圳市大新佳业 海南泓城房地产开 深圳市大新佳业 海南泓城房地产
投资发展有限公 发有限公司 投资发展有限公 开发有限公司
司 司
流动资产 117,906,477.96 1,881,562,909.48 117,907,536.83
其中：现金和现金等 6,434.89 85,070,893.33 7,493.76
价物
非流动资产 336,490,767.51 80,522.31 335,571,442.04
资产合计 454,397,245.47 1,881,643,431.79 453,478,978.87
流动负债 18,662,859.01 783,813,155.48 18,662,859.01
非流动负债
负债合计 18,662,859.01 783,813,155.48 18,662,859.01
少数股东权益
归属于母公司股东权益 435,734,386.46 1,097,830,276.31 434,816,119.86
按持股比例计算的净资 217,867,193.23 548,915,138.16 217,408,059.93
产份额
调整事项
--商誉 17,867,730.48 17,867,730.48
205 / 232
--内部交易未实现利润
--其他 -4,845,687.54
对合营企业权益投资的 235,734,923.71 544,069,450.62 235,275,790.41
账面价值
存在公开报价的合营企
业权益投资的公允价值
营业收入
财务费用 1,058.87 -1,799,943.79 1,002.09
所得税费用
净利润 918,266.60 -12,377,133.57 -2,189,319.14
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 918,266.60 -12,377,133.57 -2,189,319.14
本年度收到的来自合营
企业的股利
其他说明
无
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
海南瀚城房地产开 淮南恒升天鹅湾置 海南瀚城房地产 淮南恒升天鹅湾置
发有限公司 业有限公司 开发有限公司 业有限公司
流动资产 3,168,797,398.55 1,925,405,767.79 2,086,552,410.62
非流动资产 71,734.36 9,785,369.30 9,878,594.66
资产合计 3,168,869,132.91 1,935,191,137.09 2,096,431,005.28
流动负债 1,248,413,759.09 1,908,032,797.64 2,083,251,491.33
非流动负债
负债合计 1,248,413,759.09 1,908,032,797.64 2,083,251,491.33
少数股东权益
归属于母公司股东 1,920,455,373.82 27,158,339.45 13,179,513.95
权益
按持股比例计算的 578,057,067.52 5,431,667.89 2,635,902.79
净资产份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现
利润
--其他 -76,275,343.85
对联营企业权益投 501,781,723.67 5,431,667.89 2,635,902.79
资的账面价值
206 / 232
存在公开报价的联
营企业权益投资的
公允价值
营业收入 479,807,700.40 200,147,473.44
净利润 -18,457,059.52 13,978,825.50 -41,763,661.89
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -18,457,059.52 13,978,825.50 -41,763,661.89
本年度收到的来自
联营企业的股利
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本集团的主要金融工具，除衍生工具外，包括货币资金、其他权益工具投资等，这些金融工
具的主要目的在于为本集团的运营融资。本集团还有多种因经营而直接产生的其他金融资产和负
债，比如应收账款、应收票据、应付账款及应付票据等。
207 / 232
本集团金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险和市场风险。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本集团仅与经认可的、信誉良好的第三方进行交易。按照本集团的政策，需对所有要求采用
信用方式进行交易的客户进行信用审核。另外，本集团对应收账款余额进行持续监控， 以确保本
集团不致面临重大坏账风险。
本集团其他金融资产包括货币资金、可供出售的金融资产、以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产及其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自交易对手违约，最大风险敞口
等于这些工具的账面金额。本集团还因提供财务担保而面临信用风险，详见附注十二、5、（4）
的披露。
截至报告期末，本集团的应收账款中应收账款前五年客户的款项占 18.28%（上年末为 24.70%，
本集团并未面临重大信用集中风险。
本集团因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见附注七、5 和附注七、
8 的披露。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本集团内各子公司负责监控自身的现金流量预测，总部财务部门在汇总各子公司现金流
量预测的基础上，在集团层面持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；同
时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短
期和长期的资金需求。
本集团各项金融负债按未折现的合同现金流量（含预计未来应支付的本金与利息终值） 所作
的到期期限分析如下：
1. 本集团流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、应付利息、应付股利、其他应付款
以及一年内到期的非流动负债均预计在 1 年内到期偿付。
2. 本集团非流动负债按未折现的合同现金流量所做的到期期限分析如下：
期末数
项 目 1-3 年（含 3
1 年以内 3 年以上 合计
年）
长期借款（不含利息） 2,385,477,934.54 679,078,000.00 3,064,555,934.54
长期应付款（不含利
14,346,837.95 50,000,000.00 64,346,837.95
息）
合 计 2,385,477,934.54 14,346,837.95 219,178,000.00 3,128,902,772.49
上年年末数
项 目 1-3 年（含 3
1 年以内 3 年以上 合计
年）
208 / 232
长期借款（不含利息） 2,558,221,687.80 169,178,000.00 2,727,399.687.80
长期应付款（不含利息） 14,381,158,87 50,000,000.00 64,381,158.87
合 计 2,572,602,846.67 219,178,000.00 2,791,780,846.67
截至报告期末，本集团无对外承担其他保证责任的事项。
(三) 市场风险
市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包
括汇率风险和利率风险。
1. 汇率风险
汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本
集团面临的汇率变动的风险主要与本公司外币货币性资产和负债有关。对于外币资产和负债，如
果出现短期的失衡情况，本公司会在必要时按市场汇率买卖外币，以确保将净风险敞口维持在可
接受的水平。
汇率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，以下所列外币汇率发生合
理、可能的变动时，由于货币性资产和货币性负债的公允价值变化将对净利润和股东权益产生的
影响。
期末数 上年年末数
项目
净利润变动 股东权益变动 净利润变动 股东权益变动
2,934,288.33 2,934,288.33 -2,273,439.48 -2,273,439.48
人民币对美元升值 5%
-2,934,288.33 -2,934,288.33 2,273,439.48 2,273,439.48
人民币对美元贬值 5%
-1,442.81 -1,442.81 -47,837.92 -47,837.92
人民币对港元升值 5%
1,442.81 1,442.81 47,837.92 47,837.92
人民币对港元贬值 5%
注：上表以正数表示增加，以负数表示减少。
2. 利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本集团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。截至 2021 年 12 月 31 日，本公司以浮动利
率计息的银行借款人民币 0 元(2020 年 12 月 31 日：人民币 0 元)，在其他变量不变的假设下，假
定利率变动 50 个基准点，不会对本公司的利润总额和股东权益产生重大的影响。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
209 / 232
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
√适用 □不适用
(一) 以公允价值计量的金融工具
截至 2021 年 12 月 31 日，本公司以公允价值计量的金融工具主要为其他权益工具。因被投资
企业陕西高鑫项目投资有限公司已资不抵债，所以公司以零元作为公允价值的合理估计进行计量。
(二) 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款、应付账款、其他应付款等。
本公司不以公允价值计量的金融资产和金融负债的账面价值与公允价值相差很小，不再详细
披露。
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
广州粤泰控股 广州 投资 50,134 万元 20.04 20.04
集团有限公司
本企业的母公司情况的说明
母公司及其一致行动人合计持有本公司 63.45%股权，本企业最终控制方是杨树坪。
其他说明：
无
210 / 232
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九
√适用 □不适用
详见本财务报表附注九在其他主体中的权益之说明
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九
√适用 □不适用
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注九“在其他主体中的权益”之说明。
本期与本公司发生关联方交易
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
林丽娜 实际控制人配偶
杨硕 实际控制人之子
北京博成房地产有限公司 同一最终控制人
广州城启集团有限公司 同一最终控制人
广州豪城房产开发有限公司 同一最终控制人
广州粤城泰矿业投资有限公司 同一最终控制人
柬城泰集团有限公司 同一最终控制人
鑫源矿业有限公司 同一最终控制人
西藏柬城泰园林有限公司 同一最终控制人
深圳市中浩丰投资发展有限公司 深圳大新佳业投资发展有限公司的合营企业
北京建贸永信玻璃实业有限责任公司 其他关联方
陕西中远医保产品物流配送有限公司 其他关联方
广州市荔港南湾房地产开发有限公司 其他关联方
广州市东山投资公司 其他关联方
谭建国 其他关联方
金边天鹅湾置业发展有限公司 同一最终控制人
寰宇国际进出口有限公司 同一最终控制人
信宜市信誉建筑工程有限公司 其他关联方
广州桦熵投资有限公司 其他关联方
海南亿城房地产开发有限公司 其他关联方
广州市宏天房地产开发有限公司 同一最终控制人
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
211 / 232
北京城启东华府物业管理服务 采购商品、接受劳务 705,943.72 -
有限公司
合计： 705,943.72 -
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
淮南恒升天鹅湾置业有限公司 工程收入 131,645.00 3,048,679.16
海南亿城房地产开发有限公司 工程收入 179,565.62 87,515.66
广州粤泰控股集团有限公司 销售苗木 50,471.00 46,612.00
北京博成房地产有限公司 销售商品、提供劳务 30,000.00 -
广州市荔港南湾房地产开发有限 销售苗木款 299,365.60 -
公司
金边天鹅湾置业发展有限公司 销售商品、提供劳务 446,561.00 -
海南泓城房地产开发有限公司 工程款 1,762,981.89 -
广州市宏天房地产开发有限公司 销售苗木款 6,210.00 -
合计： 2,906,800.11 3,182,806.82
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
广州旭城实业发展有 252,874,316.00 2015/9/15 2022/11/15 否
212 / 232
限公司
三门峡粤泰房地产开 10,850,000.00 2019/3/22 2022/3/11 否
发有限公司
广东省富银建筑工程 15,324,780.86 2018/3/2 2021/2/20 否
有限公司
广州远泰股权投资管 860,950,102.86 2020/4/11 2022/9/30 否
理有限公司
江门市悦泰置业有限 509,900,000.00 2021/05/26 2024/05/26 否
公司
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
广州粤泰控股集团有 252,874,316.00 2015/9/15 2022/11/15 否
限公司、杨树坪
杨树坪、谭建国 15,324,780.86 2018/3/2 2021/2/20 否
广州粤泰控股集团有 238,968,072.00 2018/1/5 2022/11/15 否
限公司、杨树坪
广州粤泰控股集团有 499,676,043.00 2016/7/27 2022/11/15 否
限公司、杨树坪
广州粤泰控股集团有 400,000,000.00 2018/4/19 2020/9/20 否
限公司
广州粤泰控股集团有 81,000,000.00 2018/2/6 2022/8/4 否
限公司
广州粤泰控股集团有 154,260,650.00 2017/10/24 2022/11/15 否
限公司
广州粤泰控股集团有 28,569,951.11 2018/9/7 2022/11/15 否
限公司、广州城启集团
有限公司、广州旭城实
业发展有限公司、杨树
坪
广州粤泰控股集团有 258,400,000.00 2018/3/16 2022/11/15 否
限公司、杨树坪
江门市碧海银湖房地 860,950,102.86 2020/4/11 2022/9/30 否
产有限公司、海南恒升
天鹅湾置业有限公司、
淮南粤泰天鹅湾置业
有限公司
杨树坪、杨硕 350 万美金 2021/3/20 2022/3/21 否
广州粤泰控股集团有 35,000,000.00 2018/3/22 2021/12/31 否
限公司、杨树坪
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
213 / 232
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 1,041.03 1,040.93
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
淮南恒升天鹅湾置业 4,797,255.47 302,377.55 4,536,155.47 304,898.88
应收账款
有限公司
广州市荔港南湾房地 299,365.60 29,817.56 296,985.60
应收账款
产开发有限公司
广州粤泰控股集团有 10,068.00 503.40 7,668.00
应收账款
限公司
北京博成房地产有限 30,000.00 3,000.00
应收账款
公司
广州市宏天房地产开 6,210.00 310.50
应收账款
发有限公司
海南泓城房地产开发 1,762,981.89 88,149.09
应收账款
有限公司
海南亿城房地产开发 272,332.22 15,956.14
应收账款
有限公司
小 计 7,178,213.18 440,114.24 4,840,809.07 304,898.88
预付款项 柬城泰集团有限公司 409,384,913.34
信宜市信誉建筑工程 3,364,140.00 3,364,140.00
预付款项
有限公司
小 计 3,364,140.00 412,749,053.34
北京建贸永信玻璃实 267,610,424. 267,610,424.54
其他应收款
业有限责任公司 54
陕西中远医保产品物 14,815,000.0 14,815,000. 14,815,000.00 14,815,000
其他应收款
流配送有限公司 0 00 .00
其他应收款 广州市东山投资公司 231,967.00 231,967.00 228,967.00 228,967.00
广州粤泰控股集团有 328,601,688.86
其他应收款
限公司及关联方
淮南恒升天鹅湾置业 426,728,423. 111,116,301 426,811,426.15 70,438,934
其他应收款
有限公司 22 .39 .83
深圳市中浩丰投资发 637,700,074. 62,150,905. 582,661,239.16 61,861,305
其他应收款
展有限公司 97 35 .88
小 计 1,347,085,88 188,314,173 1,620,728,745. 147,344,20
214 / 232
9.73 .74 71 7.71
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 寰宇国际进出口有限公司 169,405.96
北京城启东华府物业管理服务有限 1,653,755.92 584,637.87
其他应付款
公司
其他应付款 东华保险有限公司 1,127,440.54 815,437.24
其他应付款 深圳市大新佳业投资发展有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00
其他应付款 柬城泰集团有限公司 10,068,354.85
其他应付款 广州桦熵投资公司 146,700,000.00
其他应付款 海南瀚城房地产开发有限公司 870,548.13
其他应付款 海南泓城房地产开发有限公司 3,670,000.00
其他应付款 海南亿城房地产开发有限公司 46,105,034.61
其他应付款 杨硕 110,075.38
小 计 260,305,209.43 51,569,481.07
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
215 / 232
已签订的尚未履行或尚未完全履行的对外投资合同及有关财务支出
2014 年 9 月 9 日，公司第七届董事会第三十四次会议通过《关于公司与广东中鼎集团有限
公司签订<番禺官堂村“城中村”改造项目转让协议>的议案》；本公司与广东中鼎集团有限公司
签订《番禺官堂村“城中村”改造项目转让协议》，以人民币 4300 万元收购上述广东中鼎的合
作开发权。截止本报告期末本公司已预付了 4300 万元，该项目尚需政府相关审批手续。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的与关联方相关的担保事项详见本附注“十二、关联方关系及其交易” 部
分相应内容。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
√适用 □不适用
银行贷款抵押资产情况
1)本公司向华信信托股份有限公司借款 18,000 万元，2018 年 10 月 18 日，华信信托股份有
限公司将该笔债权转让给大连伟宁投资有限公司，2019 年 12 月 26 日，大连伟宁投资有限公司将
该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额 154,260,650 元，
抵押物清单如下：广州市 16 套房产、海珠区 23 个车位、花都区 1 套房产，面积合计 13601.53
平方米；北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路 29、31 号土地及上附 27
幢房产第三顺位抵押，面积 19,622.90 ㎡。
2) 本公司向广州银行股份有限公司科技园支行借款 19,000 万元，期末借款余额 10,777 万元，
抵押物清单如下：越秀区广州大道中路 129-133 号、越秀区寺右新马路 111 号三十楼、四楼、寺
右新马路南一街六巷 4 号地下平台层商场之三、寺右新马路南二街六巷 8 号首层地 12 商铺、东湖
西路 50 号首层地 07、荔湾区南岸路 63 号，16 套物业合计评估值 33,090.53 万元。
3) 本公司向延边农村商业银行股份有限公司借款 40,000 万元，期末借款余额 40,000 万元，
抵押物清单如下：北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路 29、31 号土地及
上附 27 幢物业抵押，面积 19,622.90 ㎡。
4) 本公司向中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司借款 49,000 万元，2019 年 11 月 6
日中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广
东省分公司；本公司向南洋商业银行（中国）有限公司佛山支行借款 113,550 万元，2019 年 9 月
30 日南洋商业银行（中国）有限公司佛山支行将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东
省分公司；本公司子公司江门粤泰房地产开发有限公司向北方国际信托股份有限公司借款 25,000
万元，2019 年 11 月 6 日北方国际信托股份有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公
司广东省分公司；本公司子公司广东省富银建筑工程有限公司向北方国际信托股份有限公司借款
6000 万元，2019 年 10 月 17 日北方国际信托股份有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有
216 / 232
限公司广东省分公司；2020 年 4 月 11 日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对上述
四笔债权进行了重组，期末借款余额 860,950,102.86 元。抵押物清单如下：广州市越秀区中山四
路大塘街 107-127 号地段、中山四路大塘街 261-235 号、大塘街 129-143 号地段土地使用权，土
地面积 2,749.315 ㎡、3,287 ㎡。
5) 本公司向长城国兴金融租赁有限公司借款 29,000 万元，2019 年 12 月 27 日，长城国兴金
融租赁有限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额
238,968,072.00 元，抵押物清单如下：郴州市北湖区骆仙街高壁村 786 套房产、广州市荔湾区南
岸路荟文四街 2 号 10 套房产，面积 76016.68 ㎡，评估值 48515 万元。
6) 本公司向华信信托股份有限公司借款 65,000 万元，2019 年 12 月 26 日，华信信托股份有
限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额
499,676,043.93 元。抵押物清单如下：从化亿城泉说 91 套物业、2 层停车场及 50 个车位抵押，
抵押物价值为 66846 万元；北京东华虹湾房地产开发有限公司名下北京市朝阳区百子湾路 29、31
号土地及上附 27 幢房产第二顺位抵押，面积 19,622.90 ㎡。
7) 本公司向厦门国际银行股份有限公司珠海分行借款 28,000 万元，期末借款余额 16,917.8
万元，抵押物清单如下：荔湾区南岸路 63 号房产，91 套物业评估值 39,158.14 万元，36 个车位
评估值 1,224 万元、65.3 万元保证金质押、南岸路 63 号 91 套房产和寺右新马路 111 号 30 楼的
租金及收益。
8) 本公司向中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司借款 12,440 万元，期末借款余额
9，300 万元，抵押物清单如下：郴州市北湖区高璧综合大市场购物中心，面积 78,097.9 ㎡，评
估值 17,754.17 万元。
9) 本公司向广州市睿岚通贸易有限公司借款 20,000 万元，2019 年 11 月 11 日广州市睿岚通
贸易有限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额
258,400,000 元，抵押物清单如下：天河区天河北路侨林街 59 号一、二、三层侨林苑房，面积
8,337.73 ㎡。
10) 本公司向广州市顺翱钧贸易有限公司借款 3,000 万元，2019 年 9 月 20 日广州市顺翱钧
贸易有限公司将债权转让给厦门尚翎企业管理有限公司，2019 年 11 月 11 日厦门尚翎企业管理有
限公司将债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，期末借款余额
28,569,951.11 元，抵押物清单如下：广州市越秀区中山四路大塘街 107-127 号地段、中山四路
大塘街 261-235 号、大塘街 129-143 号地段土地使用权第二顺位抵押，土地面积 2,749.315 ㎡、
3,287 ㎡。
11) 本公司子公司三门峡粤泰房地产开发有限公司向三门峡陕州农村商业银行股份有限公司
借款 1,200 万元，期末借款余额 1,085 万元。抵押物：河南省三门峡陕州区天鹅湾社区 C1 会所为
抵押担保。
12) 本公司子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行西华路支行借款 30,000 万元，
2019 年 3 月 29 日中国工商银行西华路支行将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东省
分公司，2019 年 12 月 27 日中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司将债权转让给中国信达
资产管理股份有限公司广东省分公司，期末余额 252,874,315.64 元。抵押物清单如下：越秀区东
华西路以南、东濠涌永胜西以东荣庆二期物业 7112.668 平方米，评估价值 33403 万元。
217 / 232
13) 本公司子公司广东省富银建筑工程有限公司向广州农村商业银行股份有限公司空港经济
区支行（原为人和支行）借款 9,000 万元，期末余额 15,324,780.86 元。抵押物清单如下：广州
普联房地产开发有限公司以从化市温泉镇悦泉路亿城一街 9 套物业抵押，评估值合计为
12,151.081 万元。
14） 本公司子公司湖南华泰嘉德商业管理有限公司向广州力度文化传播有限公司借款 2,280
万元，期末余额 2,280 万元，湖南华泰嘉德投资置业有限公司提供价值为 4,560 万元的物业作为
抵押担保。
15） 本公司子公司磅湛天鹅湾置业发展有限公司向柬埔寨吴哥银行借款 350 万美金，期末余
额 350 万美元。以位于柬埔寨磅湛的四处不动产提供抵押：（1）2018 年 8 月 21 日磅湛省土地
管理、城市规划、建设和地籍司颁发的产权证书号码: 03050310-0584；（2）2019 年 2 月 18 日
磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码: 03050310-0507；（3）2019 年
2 月 18 日磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码: 03050310-0506；（4）
2019 年 2 月 18 日磅湛省土地管理、城市规划、建设和地籍部颁发的产权证书号码:
03050310-0505。
16) 本公司子公司江门市悦泰置业有限公司向华润深国投信托有限公司借款 90,000 万元，期
末余额 50,990 万元，江门市悦泰置业有限公司提供江门市新会南新区海江萌交、孖洛、九宾、西
甲九滨的粤（2017）江门市不动产权第 2035247 号《中华人民共和国不动产权证书》项下的土地
所对应的土地使用权（104627 平方米土地）及其上的在建工程作为抵押担保。
其他抵押资产情况
1） 本公司原向广州市彰兴瀛贸易有限公司借款 42,000 万元，本公司为该笔债务提供的抵押
物清单如下：广州市越秀区中山四路大塘街 107-127 号地段、中山四路大塘街 261-235 号、大塘
街 129-143 号地段土地使用权，土地面积 2,749.315 ㎡、3,287 ㎡。该借款期末余额为 0。2019
年 9 月，厦门尚翎企业管理有限公司从广州市彰兴瀛贸易有限公司受让了该笔债权，2019 年 10
月，厦门尚翎企业管理有限公司将该笔债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。
截至本报告披露日，上述资产正在办理解押手续。
或有事项
1. 重大未决诉讼/仲裁
(1) 2015 年 9 月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行股
份有限公司广州西华路支行申请不超过 3 亿元人民币借款提供连带责任担保。2018 年 11 月，工
商银行广州西华路支行就该笔借款其中本金人民币约 1.359 亿元及利息约 71 万元向广州市中级人
民法院提起诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司向原告支付本金人民币约 1.359 亿元及利息约
71 万元，合计标的额 1.366 亿元；2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰公司承担连带责
任；3、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；4、判令原告对质押物股权享有优先受偿权；5、判
令本案诉讼费由被告承担。2018 年 12 月，该案查封公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司
位于广州市越秀区东华西路 52 号广州荣廷府项目部分房产。后中国工商银行股份有限公司广州西
华路支行将该案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东分公司，广州市中级人民法院于
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2019 年 6 月 20 日裁定将该案原告变更为中国长城资产管理股份有限公司广东分公司。2019 年 11
月 26 日，该案作出一审判决，各方均未上诉。公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司位于广
州市越秀区东华西路 52 号广州荣廷府项目多套房产因该诉讼事项被广州市中级人民法院查封，查
封资产账面价值合计 57,635.97 万元。2020 年 1 月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公
司收购该笔债务。
(2) 2015 年 9 月，公司同意为下属控股子公司广州旭城实业发展有限公司向中国工商银行股
份有限公司广州西华路支行申请不超过 3 亿元人民币借款提供连带责任担保。后中国工商银行股
份有限公司广州西华路支行将该案债权转让给中国长城资产管理股份有限公司广东分公司。2019
年 8 月，中国长城资产管理股份有限公司广东分公司就该笔借款其中本金人民币约 1.201 亿元及
利息、复利、罚息约 507 万元向广州市中级人民法院提起诉讼。请求法院判决：1、判令旭城公司
向原告支付本金人民币约 1.201 亿元及利息、复利、罚息约 507 万元，合计标的额 1.2517 亿元；
2、粤泰控股、粤泰股份、杨树坪、江门粤泰公司承担连带责任；3、判令原告对抵押房产享有优
先受偿权；4、判令原告对质押物股权享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。该案查
封公司控股子公司广州旭城实业发展有限公司位于广州市越秀区东华西路 52 号广州荣廷府项目
部分房产，查封资产账面价值合计 57,635.97 万元。2019 年 12 月 19 日，该案作出一审判决，各
方均未上诉。2020 年 1 月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收购该笔债权。
(3) 2018 年 3 月 16 日，因经营周转需要，本公司与广州市睿岚通贸易有限公司签署《借款
协议》，广州市睿岚通贸易有限公司向本公司提供 2 亿元借款。2018 年，广州市睿岚通贸易有限
公司向广州仲裁委提出仲裁请求，要求：1、公司归还借款本金 20000 万；2、自 18 年 8 月 3 日起
至实际清偿日按月利率 2%计的利息；3、对侨林苑首、二、三层商场抵押物享有抵押权，并在被
申请人不偿还债务时，有权折价、拍卖、变卖所得款优先受偿；4、其余被申请人承担连带责任；
5、仲裁及律师费由被申请人承担。公司已就该案与广州市睿岚通贸易有限公司达成和解协议。本
公司持有的广州侨林苑首层、二层、三层商场（建筑面积 8,337.73m）因该案被轮候查封，查封
资产账面价值 22,998.97 万元。2019 年 11 月，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司收
购该笔债权，后法院作出终结执行裁定书。
(4) 广州市顺翱钧贸易有限公司与粤泰公司控股子公司广州旭诚实业发展有限公司等借款合
同纠纷一案，2018 年广州市顺翱钧贸易有限公司提起仲裁，要求各被告偿还借款本金为 3000 万
元及利息等，后双方达成和解协议。截止本报告披露日，中国信达资产管理股份有限公司广东省
分公司收购该笔债权。
(5) 2020 年 8 月，公司就与淮南永嘉商业运营管理有限公司、淮南仁爱天鹅湾置业有限公司、
恒大地产集团合肥有限公司合同纠纷事宜向淮南市中级人民法院提起诉讼，要求对方支付欠款及
违约金共计 1,401,561,277.50 元（违约金暂计至起诉之日）。淮南市中级人民法院立案受理，案
号为(2020)皖 04 民初 173 号。后，淮南永嘉商业运营管理有限公司对公司提出反诉，法院将本诉
反诉合并审理。2021 年 4 月 23 日，收到法院一审判决，判决对方向公司支付交易价款
994,207,500.00 元及违约金 69,749,389.50 元（暂计至 2020 年 8 月 31 日，之后违约金以未给付
部分本金为基数，按日万分之一标准计算至本金给付完毕之日止），公司向对方支付违约金
80,577,202.2 元。后双方提起上诉，2021 年 12 月，二审法院作出二审判决，判决对方向公司支
付交易价款 1,063,105,810.00 及违约金 16,730,563.30 元(暂计算至 2021 年 8 月 24 日，之后违
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约金以未给付部分本金为基数，按日万分之一的标准计算至本金给付完毕之日止)，公司向对方支
付违约金 82,927,611.16 元及利息 2,010,292.80 元。
(6)吴芸诉粤泰股份、广州粤泰控股集团有限公司等民间借贷纠纷一案，吴芸诉请要求偿还其
借款本金 5000 万元及利息等。2020 年 11 月，收到法院一审判决，判决公司向吴芸归还借款本金
5000 万元及利息（利息以未还本金为基数按年利率 24%计付至实际清偿之日止），并向吴芸支付
律师费、财产保全保险费、评估费等共计 116 万元。该案已上诉，2021 年 4 月底，二审法院作出
二审判决，驳回上诉，维持原判。该案二审判决生效后，吴芸依据生效判决书申请强制执行。在
案件执行过程中，吴芸收到该案执行回款 2800 万元。截止本报告披露之日，广州义天企业策划有
限公司收购该案剩余债权。
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 0.00
经审议批准宣告发放的利润或股利 0.00
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
（1）截止本报告出具日，本公司为子公司三门峡粤泰房地产开发有限公司担保
10,850,000.00 元已经逾期。
（2）厦门翎泽企业管理有限公司退出深圳贤合旧改项目
2019 年 6 月，深圳市大新佳业投资发展有限公司、深圳市中浩丰投资发展有限公司与世茂
房地产下属公司厦门翎泽企业管理有限公司签署了《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议
书》（以下简称“合作开发协议书”）等文件，厦门翎泽企业管理有限公司以人民币 3.5 亿元受
让项目公司 20%股权，双方按照股权转让方式就深圳贤合旧改项目进行合作开发，并且后续投入
资金人民币 78,477,599.48 元，累计投入合计人民币 428,477,599.48 元。完成股权转让后，公
司持有深圳市大新佳业投资发展有限公司 50%股权，深圳市大新佳业投资发展有限公司持有深圳
市中浩丰投资发展有限公司 80% 股权，厦门翎泽企业管理有限公司持有中浩丰 20%股权。
2022 年 2 月 28 日，公司与深圳市大新佳业投资发展有限公司、深圳市中浩丰投资发展有限
公司、厦门翎泽企业管理有限公司等签署《深圳贤合旧改项目股权转让暨合作开发协议书之解除
协议》及《债权债务确认协议》等系列文件，厦门翎泽企业管理有限公司退出深圳贤合旧改项目。
原厦门翎泽企业管理有限公司已投入款项人民币 428,477,599.48 元作为债权本金，本公司作为主
债务人应于 2022 年 12 月 31 日前全额偿还。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
220 / 232
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(一)本集团的实际控制人及一致行动人被申请破产清算
本集团的实际控制人广州粤泰控股集团有限公司及一致行动人广州城启集团有限公司、广州
豪城房产开发有限公司、广州新意实业发展有限公司、广州建豪房地产开发有限公司等五家公司
陆续于 2021 年 5 月、2021 年 8 月被申请破产清算，目前破产管理人正在组织进行破产债权申报、
财产清理等工作。此事项对粤泰股份股东及股权结构等可能会产生重大影响。
本集团具有独立完整的业务及自主经营能力，在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控
股股东及其一致行动人相互独立，控股股东及其一致行动人的破产清算不会对公司日常生产经营
产生影响。
221 / 232
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 231,746.00
1至2年 139,833.00
2至3年 2,902.00
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 374,481.00
222 / 232
(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余额 坏账准备 账面 账面余额 坏账准备 账面
金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值 金额 比例(%) 金额 计提比例(%) 价值
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备 374,481.00 100 21,665.81 5.79 352,815.19 2,991,371.80 100 154,560.13 5.17 2,836,811.67
其中：
组合 1 374,481.00 100 21,665.81 5.79 352,815.19 2,991,371.80 100 154,560.13 5.17 2,836,811.67
合计 374,481.00 / 21,665.81 / 352,815.19 2,991,371.80 / 154,560.13 / 2,836,811.67
223 / 232
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：组合 1
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 231,746.00 11,587.30 5.00
1-2 年 139,833.00 9,788.31 7.00
2-3 年 2,902.00 290.20 10.00
合计 374,481.00 21,665.81 5.79
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 转销或核 期末余额
计提 其他变动
回 销
按组合计提 154,560.13 -132,894.32 21,665.81
坏账准备
合计 154,560.13 -132,894.32 21,665.81
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
224 / 232
√适用 □不适用
期末余额前 5 名的应收账款合计数为 305,270.00 元，占应收账款期末余额合计数的比例为 81.52%，
相应计提的坏账准备期末余额汇总金额为 17,863.50 元
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 550,000,000.00
其他应收款 7,340,349,199.44 7,590,323,400.32
合计 7,340,349,199.44 8,140,323,400.32
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
江门市粤泰房地产开发有限公司 350,000,000.00
海南白马天鹅湾置业有限公司 200,000,000.00
合计 550,000,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
是否发生减值及其判断
项目(或被投资单位) 期末余额 账龄 未收回的原因
依据
江门市粤泰房地产开 350,000,000.00 3-4年 全资子公司分配 是
发有限公司 股利
海南白马天鹅湾置业 200,000,000.00 3-4年 全资子公司分配 是
有限公司 股利
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合计 550,000,000.00 / / /
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年 1月1 日余
额
2021年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 550,000,000.00 550,000,000.00
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日 550,000,000.00 550,000,000.00
余额
对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 432,356,585.84
1至2年 1,137,101,055.11
2至3年 2,555,171,697.22
3 年以上 3,816,035,259.33
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 7,940,664,597.50
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(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 7,888,399,205.03 8,004,043,427.26
城改保证金 26,924,178.34 26,924,178.34
其他 25,341,214.13 13,252,714.67
合计 7,940,664,597.50 8,044,220,320.27
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预期
用损失(未发生信 用损失(已发生信
信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余额 440,179,735.52 13,717,184.43 453,896,919.95
2021年1月1日余额在 —— —— ——
本期
--转入第二阶段 -304,475,004.44 304,475,004.44
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 38,798,943.40 105,038,654.37 2,580,880.34 146,418,478.11
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日余额 174,503,674.48 409,513,658.81 16,298,064.77 600,315,398.06
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或 其他变 期末余额
计提
转回 核销 动
其他应收款 453,896,919.95 146,418,478.11 600,315,398.06
合计 453,896,919.95 146,418,478.11 600,315,398.06
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其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
海南粤泰投资有 子公司 1,490,412,180.10 1 年以内- 18.77
限公司 往来款 3 年以上
江门市悦泰置业 子公司 1,295,393,562.22 1 年以内- 16.31
有限公司 往来款 3 年以上
淮南仁爱天鹅湾 非关联方 994,898,469.34 1 年以内- 12.53 409,513,658.80
置业有限公司 往来款 3 年以上
海南白马天鹅湾 子公司 638,308,752.85 1 年以内 8.04
置业有限公司 往来款 -2 年至 3
年
湖南华泰嘉德投 关联方 593,350,670.69 1 年以内- 7.47
资置业有限责任 往来款 3 年以上
公司
合计 / 5,012,363,635.20 / 63.12 409,513,658.80
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 1,554,539,1 1,554,539,147. 1,554,539,147. 1,554,539,147.
47.63 63 63 63
对联营、合营 264,966,591 23,800,0 241,166,591.60 261,711,693.20 23,800,000. 237,911,693.20
企业投资 .60 00.00 00
228 / 232
1,819,505,7 23,800,0 1,795,705,739. 1,816,250,840. 23,800,000. 1,792,450,840.
合计
39.23 00.00 23 83 00 83
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 本
减值准
期 期 本期计提
被投资单位 期初余额 期末余额 备期末
增 减 减值准备
余额
加 少
广州保税区东华实业发展有限公 5,400,000.00
5,400,000.00
司
广州住友房地产开发有限公司 2,887,298.97 2,887,298.97
江门市东华房地产开发有限公司 99,190,500.51 99,190,500.51
三门峡东华房地产开发有限公司 49,006,638.06 49,006,638.06
广东省富银建筑工程有限公司 103,272,506.34 103,272,506.34
沈阳东华弘玺房地产有限公司 94,000,000.00 94,000,000.00
西安东华置业有限公司 74,800,000.00 74,800,000.00
广州旭城实业发展有限公司 47,740,848.22 47,740,848.22
广州普联房地产开发有限公司 30,555,600.00 30,555,600.00
广州粤泰金控投资有限公司 500,000,000.00 500,000,000.00
香港粤泰置业投资有限公司 8,737,700.00 8,737,700.00
海南白马天鹅湾置业有限公司 258,639,802.76 258,639,802.76
淮南粤泰天鹅湾置业有限公司 18,558,252.77 18,558,252.77
广州粤泰健康产业发展有限公司 86,750,000.00 86,750,000.00
广州粤泰置业发展有限公司 20,000,000.00 20,000,000.00
江门市粤泰发展有限公司 55,000,000.00 55,000,000.00
湖南粤泰城市运营有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
合计 1,554,539,147.63 1,554,539,147.63
(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
宣
告
其
发
他 其 计
放
追 减 综 他 提
投资 期初 现 期末 减值准备期末余
加 少 权益法下确认 合 权 减 其
单位 余额 金 余额 额
投 投 的投资损益 收 益 值 他
股
资 资 益 变 准
利
调 动 备
或
整
利
润
一、合营企业
广州市东山投资 23,800,000.0 23,800,000 23,800,000.00
公司 0 .00
深圳市大新佳业 235,275,790. 459,133.30 235,734,92
229 / 232
投资发展有限公 41 3.71
司
小计 259,075,790. 459,133.30 259,534,92 23,800,000.00
41 3.71
二、联营企业
淮南恒升天鹅湾 2,635,902.79 2,795,765.10 5,431,667.
置业有限公司 89
小计 2,635,902.79 2,795,765.10 5,431,667.
89
261,711,693. 3,254,898.40 264,966,59 23,800,000.00
合计
20 1.60
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 39,731,923.09 22,287,189.57 2,655,620,393.05 2,132,445,694.55
其他业务 - 8,750.04 465,534.36 8,750.04
合计 39,731,923.09 22,295,939.61 2,656,085,927.41 2,132,454,444.59
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
权益法核算的长期股权投资收益 3,254,898.40 -9,447,391.95
处置长期股权投资产生的投资收益 13,813,600.00 -76,801.55
交易性金融资产在持有期间的投资收益
其他权益工具投资在持有期间取得的股利
收入
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债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 17,068,498.40 -9,524,193.50
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 25,433,663.92
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照 1,149,401.97
国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的
损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当
期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允
价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
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次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -134,184,882.90
其他符合非经常性损益定义的损益项目 42,902.38
减：所得税影响额 -2,680,753.71
少数股东权益影响额 -6,699,792.45
合计 -98,178,368.47
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 -17.85 -0.33 -0.33
扣除非经常性损益后归属于公司普通 -15.73 -0.29 -0.29
股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：杨树坪
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 28 日
修订信息
□适用 √不适用
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