甘肃莫高实业发展股份有限公司拟转让房产项目
所涉及兰州市城关区东岗西路街道
农民巷 8 号第 8 层房产
资产评估说明
甘广合评报字(2019)第 029 号
(共 1 册，第 1 册)
甘肃广合资产评估事务有限公司
二〇一九年七月十五日
甘肃莫高实业发展股份有限公司拟转让房产项目所涉及兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层房产资产评估说明
目录
第一部分资产评估说明使用范围的声明 ..................................................... 2
第二部分关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 3
第三部分评估对象与评估范围 ....................................................................... 4
一、评估对象与评估范围 ................................................................................................................. 4
二、委托评估的资产权属状况 ........................................................................................................ 4
第四部分资产核实情况说明 ........................................................................... 6
一、资产核实人员组织、实施时间和过程................................................................................... 6
二、影响资产核实的事项及处理方法 ........................................................................................... 6
三、核实结论 ....................................................................................................................................... 7
第五部分评估技术说明 .................................................................................... 9
一、 评估范围 ....................................................................................................................................... 9
二、 资产概况 ....................................................................................................................................... 9
三、 评估过程 ....................................................................................................................................... 9
四、 评估方法 ..................................................................................................................................... 10
五、 评估案例 ..................................................................................................................................... 11
六、 评估结果 ..................................................................................................................................... 19
第六部分评估结论及分析 .............................................................................. 20
一、评估结论 ..................................................................................................................................... 20
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因 ........................................................................ 20
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第一部分资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构
和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何
单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分关于进行资产评估有关事项的说明
本部分内容由产权持有单位撰写并盖章，详细内容见附件：“关于进行资产
评估有关事项的说明”。
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第三部分评估对象与评估范围
一、评估对象与评估范围
(一)评估对象
根据评估目的，评估对象是甘肃莫高实业发展股份有限公司拟转让房产。
(二)评估范围
评估范围具体为甘肃莫高实业发展股份有限公司持有的兰州市城关区东岗
西路街道农民巷 8 号第 8 层房产，证载建筑面积共计 1,472.76 平方米。委估房产
的规划用途为办公，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数 9 层、委估房产所
在层数为 8 层。评估基准日，委估资产账面价值 14,760,425.70 元，账面净值
10,776,135.50 元，账面原值主要由购置成本和改造装修费用构成。评估基准日，
委估房产现状良好，闲置。
二、委托评估的资产权属状况
评估基准日，委估房产已办理《中华人民共和国房屋所有权证》。具体如下：
1.旅游大厦办公楼-1
房产证号：兰房权证(城关区)字第 200480 号
房屋所有权人：甘肃莫高实业发展股份有限公司
共有情况：单独所有
房屋坐落：兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层 001 室
房屋编号：620102017D14001017008000012
登记时间：2010 年 11 月 24 日
房屋性质：无
规划用途：办公
建筑面积：783.70 平方米
套内建筑面积：655.16 平方米
土地状况：无
2.旅游大厦办公楼-2
房产证号：兰房权证(城关区)字第 200478 号
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房屋所有权人：甘肃莫高实业发展股份有限公司
共有情况：单独所有
房屋坐落：兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层 002 室
房屋编号：620102017D14001017008000022
登记时间：2010 年 11 月 24 日
房屋性质：无
规划用途：办公
建筑面积：689.06 平方米
套内建筑面积：553.05 平方米
土地状况：无
根据甘肃莫高实业发展股份有限公司相关人员介绍，委估房产未设定典当、
担保、抵(质)押等他项权利。
根据中华人共和国国务院第 656 号令，《不动产登记暂行条例》自 2015 年 3
月 1 日起施行，国家实行不动产统一登记制度。按照国家“不变不换”的原则，包
括委估房产《中华人民共和国房屋所有权证》在内的现有各类不动产权证书继续
有效，权利不变动，证书不更换。因此，委估房产的权属证明文件为《中华人民
共和国房屋所有权证》，而非《中华人民共和国房屋不动产权证》。
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
公用地。
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第四部分资产核实情况说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
接受资产评估委托后，根据资产评估准则，在企业如实申报资产并对待评估
资产进行全面自查的基础上，评估人员对纳入评估范围内的委估资产进行了清查
核实。现将情况说明如下：
1.指导产权持有单位相关人员首先进行填表与收集准备应向评估机构提供
的资料。
指导产权持有单位在资产核实的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明
细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，对列入评估范围内的资产进行细
致准确的登记填报，对被评估资产的坐落地点、结构形式、建筑面积、相关性能、
状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
2.初步审查产权持有单位提供的资产评估明细表
评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况，然
后仔细阅读资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等
情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，同时反
馈给企业要求进行补充修改完善。
3.现场实地勘察
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在委托人相关人
员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场勘查。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和委托人相关人员充分沟通，进一步完
善资产评估申报明细表。
5.查验产权证明文件资料。
评估人员对纳入评估范围的房产的产权证明文件资料进行查验。
二、影响资产核实的事项及处理方法
本次清查核实过程中，主要有以下影响资产清查的事项：
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
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的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
公用地。
三、核实结论
此次资产核实工作是与产权持有单位共同进行的。评估人员按照有关资产评
估规范的要求对委估资产进行了清查、核实。通过评估人员与产权持有单位相关
人员共同进行资产清查，清查结论如下：
委估房产为甘肃莫高实业发展股份有限公司持有的兰州市城关区东岗西路
街道农民巷 8 号第 8 层房产，证载建筑面积共计 1,472.76 平方米。委估房产的规
划用途为办公，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数 9 层、委估房产所在层
数为 8 层。评估基准日，委估资产账面价值 14,760,425.70 元，账面净值 10,776,135.50
元，账面原值主要由购置成本和改造装修费用构成。
评估基准日，委估房产现状良好，闲置，已办理《中华人民共和国房屋所有
权证》。产权证书信息如下：
1.旅游大厦办公楼-1
房产证号：兰房权证(城关区)字第 200480 号
房屋所有权人：甘肃莫高实业发展股份有限公司
共有情况：单独所有
房屋坐落：兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层 001 室
房屋编号：620102017D14001017008000012
登记时间：2010 年 11 月 24 日
房屋性质：无
规划用途：办公
建筑面积：783.70 平方米
套内建筑面积：655.16 平方米
土地状况：无
2.旅游大厦办公楼-2
房产证号：兰房权证(城关区)字第 200478 号
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房屋所有权人：甘肃莫高实业发展股份有限公司
共有情况：单独所有
房屋坐落：兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层 002 室
房屋编号：620102017D14001017008000022
登记时间：2010 年 11 月 24 日
房屋性质：无
规划用途：办公
建筑面积：689.06 平方米
套内建筑面积：553.05 平方米
土地状况：无
根据甘肃莫高实业发展股份有限公司相关人员介绍，委估房产未设定典当、
担保、抵(质)押等他项权利。
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
公用地。
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第五部分评估技术说明
一、 评估范围
根据评估目的，评估对象是甘肃莫高实业发展股份有限公司拟转让房产。
评估范围具体为甘肃莫高实业发展股份有限公司持有的兰州市城关区东岗
西路街道农民巷8号第8层房产，证载建筑面积共计1,472.76平方米。委估房产的规
划用途为办公，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数9层、委估房产所在层
数为8层。评估基准日，委估资产账面价值14,760,425.70元，账面净值10,776,135.50
元，账面原值主要由购置成本和改造装修费用构成。
二、 资产概况
委估资产位于兰州市城关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层房产，由甘肃莫
高实业发展股份有限公司持有的，证载建筑面积共计 1,472.76 平方米。委估房产
的规划用途为办公，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋总层数 9 层、委估房产所
在层数为 8 层。评估基准日，委估资产账面价值 14,760,425.70 元，账面净值
10,776,135.50 元，账面原值主要由购置成本和改造装修费用构成。评估基准日，
委估房产现状良好，闲置，已办理《中华人民共和国房屋所有权证》。评估基准
日，委估房产现状良好，闲置，已办理《中华人民共和国房屋所有权证》。
三、 评估过程
第一阶段：准备阶段
评估人员进入现场后对申报评估的资产项目、结构特征进行核对，并进行修
改完善。
第二阶段：现场勘察阶段
对委估房产进行了现场勘查，根据申报表，核对建筑物的名称、座落地点、
结构形式、建筑面积等，并对照评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺
项、漏项进行填补。在勘察时，还主要察看了房屋建筑物的外型、层数、高度、
跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况、维修使用情况作了详细的
观察记录。
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(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性，为评估提
供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱、剪力墙进行细心观测，查看有无
变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体
是否有风化以及风化的严重程度。
(2)装饰：主要查看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还查看了装饰的
新旧程度和装修标准。
(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使
用要求。
(4)围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无
损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
第三阶段：评估测算阶段
调查委估建筑所在区域同类房产的供需状况和租金价格，选取租金案例，通
过各项有关因素的比对调整进行评估测算。
第四阶段：撰写评估说明
在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并撰写房屋建筑物评估说明。
四、 评估方法
根据《资产评估执业准则——不动产》第十六条，执行不动产评估业务，应
当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法
和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的
适用性，选择评估方法。
本次评估，同类性质、面积的房屋评估基准日近期案例较少，经评估人员市
场调查未能收集到足够与委估房产类似的交易实例，因此不宜选用市场法；委估
房产为整幢建筑物一层且获取委估房产对应土地使用权的面积数量，因此不宜选
用成本法。同时，委估房产的市场出租案例较多，市场租金交易获得，即委估房
产具有经济收益、未来收益及风险能够较准确地预测与量化，因此本次评估选用
收益法进行评估。
收益法是指通过估算评估资产未来预期收益并折算成现值，采用适当的资本
化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益核算到估价对象的现值，
将其之和得出待估房屋的房地产收益价格。公式如下：
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式中：P-收益价格；
A-年净收益；
r-房地产还原利率；
s-纯收益逐年递增比率(按等比级数递增)；
n-有限收益年期。
其中：
1.收益价格
评估基准日，房屋建筑物闲置，未对外出租，无租约(租赁合同)限制，因此
本次评估按照委估房屋建筑物的市场客观租金确定其收益价格。即选择符合条件
的参照物，进行区位状况因素、实物状况因素、租赁状况因素修正，从而确定评
估值。计算公式为：
委估房产的收益价格(市场租金)=参照物市场租金× 待估房产区位状况因素值
/参照物房产区位状况因素值× 待估房产实物状况因素值/参照物房产实物状况因
素值× 待估房产租赁状况因素值/参照物租赁状况因素值。
上述市场租金为净租金，不含增值税、物业费、供暖费、水电费等费用。因
此，本次评估委估资产的评估结论不包含增值税。
2.有限收益年期
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
公用地。
五、 评估案例
建筑物名称：旅游大厦办公楼-1
明细表序号：固定资产—房屋建筑物评估明细表序号1-1
建筑结构：钢混
建成年月：2002年6月
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对应土地证号：无
房产证号：兰房权证(城关区)字第200480号
房产证载权利人：甘肃莫高实业发展股份有限公司
(一)年房地产总收益
1.基准日市场租金(收益价格)的确定
(1)比较实例选择
本次评估，选择了三个用途与评估对象相同或相近的实例，以它们的价格作
比较，结合影响市场的因素，进行因素修正，求取房产租金的评估价格。
实例A：黄委会办公大楼8层，位于兰州市城关区武都路157号，案例房产位
于8层，租赁面积823.5平方米，一般精装。租赁合同签订时间：2018年06月，年
租金450,000元，月租金单价46元/平方米.月(取整)，用途为办公，租赁期限3年，
付款方式一年一付，保证金为1个月租金。上述市场租金为净租金，不含增值税、
物业费、供暖费、水电费等费用。
实例B：保利大厦C座11层，位于兰州市城关区张掖路1号，案例房产位于11
层，租赁面积387.72平方米，一般精装。租赁合同签订时间：2019年03月，年租
金205,000元，月租金单价44元/平方米.月，用途为办公，租赁期限3年，付款方式
一年一付，保证金为1个月租金。上述市场租金为净租金，不含增值税、物业费、
供暖费、水电费等费用。
实例C：旅游大厦5层，位于兰州市城关区农民巷2号，案例房产位于5层，租
赁面积120.5平方米，一般精装。租赁合同签订时间：2019年04月，年租金68,000
元，月租金单价47元/平方米.月，用途为办公，租赁期限2年，付款方式一年一付，
保证金为1个月租金。上述市场租金为净租金，不含增值税、物业费、供暖费、
水电费等费用。
房地产价格影响因素说明表
黄委会办公大楼 8 保利大厦 C 座 11 层 旅游大厦 2 号楼 5 层
案例名称特征要素
层(武都路 157 号) （张掖路 1 号） （农民巷 2 号）
案例来源 黄委会大楼物业 保利大厦物业 旅游大厦物业
租金单价(元/M2.月) 46 44 47
租赁时间 2018 年 6 月 2019 年 3 月 2019 年 4 月
租赁情况 正常 正常 正常
房屋用途 办公 住宅 办公
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黄委会办公大楼 8 保利大厦 C 座 11 层 旅游大厦 2 号楼 5 层
案例名称特征要素
层(武都路 157 号) （张掖路 1 号） （农民巷 2 号）
租赁面积 823.5 387.72 120.5
案例所处楼层 共 10 层/位于 8 层 共 16 层/位于 11 层 共 9 层/位于 5 层
装修状况 一般精装 一般精装 一般精装
年租金 450,000 205,000 68,000
(2)房地产价格影响因素说明表
估价对象与比较实例的比较因素条件详述见下表：
租金影响因素分析及分值
项目 价格影响因素分析及分值 估价对象 实例 1 实例 2 实例 3
租金单价
(元/平方米 待估 46 44 47
/月)
分正常/非正常，非正常指交易一方
有特殊喜好的租赁；亲属之间租赁；
租赁情况 正常 正常 正常 正常
税费非正常负担；企业关联方交易等
等。
根据当地房地产租赁价格指数确定 2019 年 6
交易时间 2018 年 6 月 2019 年 3 月 2019 年 4 月
修正幅度。 月
距
商
务 分为位于商务中心区/距商务中心区
距商业中
中 0km-2km/2km-5km/5km-10km/10KM 以上 距商业中心 距商业中心 距商业中心
心区：
心 5 个级别(差异修正指标：每差一个级 区：0km-2km 区：0km-2km 区：0km-2km
0km-2km
区 别修正幅度为 1%-4%)
距
离
公交站、地铁口距离：分为 0-200 米
公交站距
交 /200-500 米/500-1000 米/大于 1000 米 4 公交站距 公交站距 公交站距
区 离：0-200
通 个级别(差异修正指标：每差一个级 离：0-200 离：0-200 离：0-200
位 米，公交车
便 别修正幅度为 1%)；公交车线路数量 米，公交车 米，公交车 米，公交车
状 线路数量
捷 (约)：条，10 条以上优，5-10 条较优， 线路数量 10 线路数量 10 线路数量 10
况 10 条以上
度 3-5 条一般。(差异修正指标：每差一 条以上优。 条以上优。 条以上优。
因 优。
个级别修正幅度为 1%)
素
环 周边环境是否整洁气派、充满现代化
境 气息等情况判断，分为优/较优/一般/
较优 较优 较优 较优
状 较劣/劣五个指标。每个环境因素差
况 一个级别修正幅度为 2%。
公
共 银行/餐饮 银行/餐饮 银行/餐饮 银行/餐饮
银行/邮电局/餐饮娱乐设施/商场及
配 娱乐设施/ 娱乐设施/ 娱乐设施/ 娱乐设施/
购物中心(差异修正指标：每增加或
套 商场及购 商场及购物 商场及购物 商场及购物
减少一个指标，修正幅度为 1%)
设 物中心 中心 中心 中心
施
建 分为造型现代时尚/普通/单调呆板；
实
筑 高度 100 米/100-200 米/200 米以上(差
物 外观普通 外观普通 外观普通 外观普通
外 异修正指标：每相差一个级别，级别
状
观 修正幅度为 2%)
况
总
因 层(其中地下：层)/层(差异修正指标： 共 9 层/位 共 10 层/位 共 16 层/位 共 9 层/位于
层/
素 每差 2 个楼层，级别修正幅度为 0.5%) 于8层 于8层 于 11 层 5层
楼
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项目 价格影响因素分析及分值 估价对象 实例 1 实例 2 实例 3
层
租
赁 以估价对象为基准面积，案例每增加
783.7 823.5 387.72 120.5
面 或减少 200M2，相应调减或调增 0.5%。
积
物
分为知名物业公司管理，管理水平优
业 普通物业
/普通物业公司管理，管理水平一般/ 普通物业公 普通物业公 普通物业公
管 公司管理，
无专业物业公司管理，物业管理差 3 司管理，管 司管理，管 司管理，管
理 管理水平
个指标。差异修正指标：修正幅度均 理水平一般 理水平一般 理水平一般
水 一般
为 1%-3%。
平
设 安防系统/
分为电梯/中央空调/安防系统/消防 安防系统/ 安防系统/ 安防系统/
备 消防系统/
系统/通讯设施等(差异修正指标：每 消防系统/ 消防系统/ 消防系统/
设 通讯设施
差一个级别修正幅度为 1%) 通讯设施等 通讯设施等 通讯设施等
施 等
装
判断分别属于高级精装/一般精装/简
修
装/毛坯(差异修正指标：每差一个级 一般精装 一般精装 一般精装 一般精装
状
别修正幅度为 2%)
况
其
规划用途，房屋布局等 办公 办公 住宅 办公
他
(3)房地产价格影响因素修正系数的确定
设定估价对象的各项影响因素比较系数为 100，以估价对象的各项影响因素
与评估实例的进行比较，得出房地产价格影响因素修正系数表如下：
房地产价格影响因素修正系数的确定
项目 估价对象 实例 1 实例 2 实例 3
交易单价(元/平方米/月) 待估 46 44 47
交易情况 100 100 100 100
交易时间 100 97 98 99
距商务中心区距离 100 100 100 100
交通便捷度 100 100 100 100
区位状况因素
环境状况 100 100 100 100
公共配套设施 100 100 100 100
建筑外观 100 100 100 100
总层/楼层 100 100 101 99
租赁面积 100 100 101 102
实物状况因素
物业管理水平 100 100 100 100
设备设施 100 100 100 100
装修状况 100 100 100 100
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项目 估价对象 实例 1 实例 2 实例 3
其他 100 100 94 100
(4)影响因素修正系数比较表
根据各影响因素比较系数，确定影响因素修正系数比较表如下：
影响因素修正系数比较表
项目 实例 1 实例 2 实例 3
租赁单价(元/平方米) 46 44 47
租赁情况 100/100 100/100 100/100
租赁时间 100/97 100/98 100/99
距商务中心区距离 100/100 100/100 100/100
交通便捷度 100/100 100/100 100/100
区位状况因素
环境状况 100/100 100/100 100/100
公共配套设施 100/100 100/100 100/100
建筑外观 100/100 100/100 100/100
总层/楼层 100/100 100/101 100/99
建筑面积 100/100 100/101 100/102
实物状况因素 物业管理水平 100/100 100/100 100/100
设备设施 100/100 100/100 100/100
装修状况 100/100 100/100 100/100
其他 100/100 100/94 100/100
修正系数积 1.0309 1.0642 1.0003
比准价格(元/平方米/月) 47 47 47
(5)计算结果
比较修正后，考虑到三个修正价格的差异不大，因此以三个修正价格的算术
平均值作为市场法的比准价格，即委估房屋建筑物评估基准日的收益价格(市场
租金)为 47 元/平方米.月(取整)。
2.未来年度市场租金(收益价格)增长率
根据甘肃省统计局和国家统计局甘肃调查总队公布的《2018年甘肃省国民经
济和社会发展统计公报》，2018年甘肃省居住类价格居民消费价格比上年上涨
2.4%(城市)。同时，评估人员查询了历年的甘肃省居住类价格居民消费价格上涨
幅度，与2018年度数据基本一致。因此，本次评估以2018年甘肃省居住类价格居
民消费价格比上年上涨幅度确定为未来年度市场租金(收益价格)增长率。
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(二)年总费用
1. 维修费
维修费指对房屋进行的必要维修所需的费用，按委估房屋建筑物重置成本的
0.5%计。
2. 管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地产总收益的0.5%
计。
3. 房产税
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，按年房地产总收益的12%计取。
4. 税金及附加
本次评估，委估房屋建筑物的市场租金为净租金，即不含增值税、物业费、
供暖费、水电费等费用。因此，本次评估不计取增值税，仅计取城市维护建设税
(7%)、教育费附加(3%)及地方教育费附加(2%)等各项附加，按年房地产总收益的
0.60%计取。
5. 保险费
保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费
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用，按照保额(重置成本)的0.1%计取。
6. 租赁中介费
经分析，委估房产位于兰州商务中心区，需求旺盛，故不予计取。
(三)年租金净收益
年净收益=年房产总收益－年总费用
(四)还原利率
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
1.无风险报酬率
无风险报酬率的高低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调节的影响。
一般而言，无风险报酬率可以参考政府发行的一年期国债的利率或同期银行存款
利率来确定。评估基准日一年期银行存款利率为1.5%，故无风险报酬率为1.5%。
2.风险报酬率
风险报酬率为承担额外风险所要求的补偿，风险报酬率通过行业风险、经营
风险、财务风险等方面综合确定。行业风险报酬率是对特定行业所面临风险的补
偿；经营风险是房地产因经营上的原因而导致收益发生变动的可能性。影响经营
的因素很多，如消费者需求变化、同类型房地产供应较多、物业管理水平等；财
务风险是指全部资本中债务资本比率变化所带来的收益发生变动的可能性。房地
产的财务风险报酬率主要与房地产经营过程中资金周转、资金调度及资金融通等
因素有关。综合上述因素分析，本次风险报酬率确定为3%。
折现率=无风险报酬率+风险报酬率
=1.5%+3%
=4.5%
(五)可获收益年限
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
公用地。
(六)评估结果
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评估结果测算表
金额单位：人民币元
序 计算标
内容 数量 备注
号 准
年房地产总
一 441,960.00 年房地产总收益=月租金× 建筑面积× 12× （1－空置率）
收益（元）
根据委托估价方提供的有关资料，以及估价人员调查
月 租 金( 元 ／
1 47.00 36,830.00 周围房地产市场行情，经比较修正后确定为 47 元/平
m2)
方米.月。
估价对象建
2 筑面积（平方 783.70 783.70
米）
估价对象重
以评估基准日当地房屋建筑安装工程建造成本并考虑
3 置价格（元/ 2,000.00 1,567,400.00
房屋装修费用确定
平方米）
指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，根
4 空置率
据当地市场状况适当选取,本次评估不予计取。
年 总 费 用
二 67,301.00
（元）
指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按房
1 维修费（元） 0.5% 7,837.00
屋重置价的 0.5%计算。
指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，按年房地
2 管理费（元） 0.5% 2,210.00
产总收益的 0.5%计。
3 房产税（元） 12% 53,035.00 按年房地产总收益的 12%计。
市场租金为净租金，不含增值税，仅计取附加。城市
税金及附加 维护建设税按增值税的 7%计，教育费附加按增值税的
4 0.60% 2,652.00
（元） 3%计，地方教育费附加为 2%，总计为年房地产总收
益的 0.6%。
5 保险费（元） 0.10% 1,567.00
租赁中介费
6 0.00
(元)
年租金净收
三 374,659.00
益（元）
以中国人民银行公布的一年期定期存款利率 1.5%，加
上一定的风险调整值确定。经调查区域内房屋租售比
四 还原利率 4.50%
例及相关风险情况，委估房屋为商业地产，确定风险
调整值为 3%，确定该类型房地产还原利率为 4.5%
可获收益年 结构经济耐用年限为 60 年，该建筑物于 2002 年 6 月
五 43.00
限（年） 建成，因此可收益年限为 43 年。
六 永续增长率 2.40% 2018 年甘肃省国民经济和社会发展统计公报
收 益 价 格
七 10,389,300.00
（元）
单价（元/平方
八 13,257.00
米）
经评估，委估资产的市场价值为10,389,300.00元，评估单价为13,257元/平方米。
本次评估，委估房产的《中华人民共和国房屋所有权证》中，未对委估房产
的“土地状况”进行记载。评估人员会同产权持有单位相关人员向兰州市自然资源
局下属的兰州市不动产登记事务中心就委估房产的土地状况进行查询未果。本次
评估，经与产权持有单位充分沟通后，假设委估房产对应的土地使用权为出让办
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公用地。本次评估，未考虑上述因素对评估结果的影响。
六、 评估结果
评估基准日，甘肃莫高实业发展股份有限公司持有的兰州市城关区东岗西路
街道农民巷8号第8层房产的账面价值为1,077.61万元，评估价值为1,952.42万元，
评估增值874.81万元，增值率81.18%。
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第六部分评估结论及分析
一、评估结论
甘肃广合资产评估事务有限公司接受甘肃省农垦集团有限责任公司的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，按照必要
的评估程序，对甘肃莫高实业发展股份有限公司拟资产转让项目所涉及兰州市城
关区东岗西路街道农民巷 8 号第 8 层房产在评估基准日的市场价值进行了评估。
此次评估选用的价值类型为市场价值，评估方法为收益法，评估结果如下：
评估基准日，甘肃莫高实业发展股份有限公司持有的兰州市城关区东岗西路
街道农民巷 8 号第 8 层房产的账面价值为 1,077.61 万元，评估价值为 1,952.42 万
元，评估增值 874.81 万元，增值率 81.18%。
二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
评估增值的主要原因为：委估房产购置后，委估房产所在区域(甘肃省兰州
市城关区)房产价格和房屋租金价格随着经济发展增长明显，较委估资产的账面
价值形成评估增值。根据瑞庭网络技术(上海)有限公司(安居客)统计数据，甘肃省
兰州市城关区近年来房屋价格具体如下：
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数据来源：安居客
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