北京中企华资产评估有限责任公司
浙江万好万家文化股份有限公司拟
转让股权涉及的浙江万家房地产开发
有限公司股东全部权益项目
评估报告
中企华评报字(2015)第 4064 号
(共一册，第一册)
北京中企华资产评估有限责任公司
二〇一五年十一月十五日
浙江万好万家文化股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益项目评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ..................................... 2
评估报告摘要 ........................................... 3
评估报告正文 ........................................... 5
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者.. 5
二、 评估目的................................................ 7
三、 评估对象和评估范围...................................... 7
四、 价值类型及其定义........................................ 9
五、 评估基准日.............................................. 9
六、 评估依据................................................ 9
七、 评估方法............................................... 11
八、 评估程序实施过程和情况................................. 15
九、 评估假设............................................... 17
十、 评估结论............................................... 18
十一、 特别事项说明........................................... 19
十二、 评估报告使用限制说明................................... 21
十三、 评估报告日............................................. 22
评估报告附件 .......................................... 23
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浙江万好万家文化股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的
资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的
法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由被评估单位申报并经其签
章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是
委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经
发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以
满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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浙江万好万家文化股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益项目评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江万好万家文化股份有
限公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客
观、公正的原则，按照必要的评估程序，对浙江万好万家文化股份有
限公司拟转让股权涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益
在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评估报告摘要如下：
评估目的：为浙江万好万家文化股份有限公司转让股权提供价值
参考。
评估对象：浙江万家房地产开发有限公司的股东全部权益。
评估范围：具体包括流动资产、非流动资产(长期股权投资、投资
性房地产、固定资产、递延所得税资产)、流动负债及非流动负债。
评估基准日：2015 年 6 月 30 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：
截至评估基准日 2015 年 6 月 30 日，浙江万家房地产开发有限公司
总资产账面价值为 37,561.91 万元，评估价值为 42,145.83 万元，增值额
为 4,583.92 万元，增值率为 12.20%；总负债账面价值为 31,127.47 万元，
评估价值为 31,127.47 万元，无增减变化；股东全部权益账面价值为
6,434.44 万元(账面值业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计)，评估
价值为 11,018.37 万元，增值额为 4,583.92 万元，增值率为 71.24%。评估
结果详见下列评估结果汇总表：
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涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益项目评估报告
评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 32,406.59 33,684.42 1,277.83 3.94
非流动资产 2 5,155.32 8,461.41 3,306.10 64.13
其中：长期股权投资 3 500.00 2,485.55 1,985.55 397.11
投资性房地产 4 2,830.58 3,648.51 817.93 28.90
固定资产 5 1,084.54 1,587.17 502.62 46.34
递延所得税资产 6 740.19 740.19 0.00 0.00
资产总计 7 37,561.91 42,145.83 4,583.92 12.20
流动负债 8 31,107.18 31,107.18 0.00 0.00
非流动负债 9 20.28 20.28 0.00 0.00
负债总计 10 31,127.47 31,127.47 0.00 0.00
股东全部权益 11 6,434.44 11,018.37 4,583.92 71.24
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，
评估结论的使用有效期限自评估基准日 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6
月 29 日。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条
件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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浙江万好万家文化股份有限公司拟转让股权
涉及的浙江万家房地产开发有限公司股东全部权益项目评估报告
浙江万好万家文化股份有限公司拟
转让股权涉及的浙江万家房地产开发
有限公司股东全部权益项目
评估报告正文
浙江万好万家文化股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资产
基础法，按照必要的评估程序，对贵公司拟转让股权涉及的浙江万家
房地产开发有限公司股东全部权益在 2015 年 6 月 30 日的市场价值进行
了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者
本次评估的委托方为浙江万好万家文化股份有限公司，被评估单
位为浙江万家房地产开发有限公司。
(一) 委托方概况
1.名 称：浙江万好万家文化股份有限公司(简称“万好万家”)
2.住 所：浙江省杭州市密渡桥路 1 号白马大厦 12 楼
3.法定代表人：孔德永
4.注册资本：人民币 634,968,627 元
5.实收资本：人民币 634,968,627 元
6.经济类型：股份有限公司(上市)
7.经营范围：一般经营项目：文化咨询，动漫设计，影视策划，金
融信息咨询服务(不含证券、期货)，体育信息咨询，教育信息咨询，软
件开发，投资管理，实业投资，资产管理，企业管理服务。
8.历史沿革：
浙江万好万家文化股份有限公司，其前身系无锡庆丰股份有限公
司(简称“庆丰股份”)。2006 年 12 月 15 日，经中国证监会批准，庆丰股份
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与万好万家集团有限公司进行了资产臵换，主营业务由棉纺织生产加工
转变为房地产开发、连锁酒店经营投资，控股股东变更为万好万家集团
有限公司。2007 年 7 月 6 日，名称正式变更为浙江万好万家实业股份有
限公司，公司注册资本为 21,809.309 万元。
评估基准日后，经 2015 年第三次临时股东大会审议通过，公司的
名称变更为浙江万好万家文化股份有限公司；截止评估报告出具日，公
司总股本已变更为 634,968,627 元。
(二) 被评估单位概况
1.企业名称：浙江万家房地产开发有限公司
2.住所：瑞安市安阳街道阳光路天地阳光商务楼 7 楼 702 室
3.法定代表人：孔德永
4.注册资本：人民币 2,000.00 万元
5.实收资本：人民币 2,000.00 万元
6.公司类型：有限责任公司(法人独资)
7.经营范围：许可经营项目：无；一般经营项目：房地产开发经
营(二级)、建筑材料销售(上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、
限制和许可经营的项目。)
8.历史沿革：浙江万家房地产开发有限公司于 1997 年 5 月 28 日在
瑞安市工商行政管理局登记注册，取得第 330381000010906 号企业法人
营业执照。
截止评估基准日，浙江万家房地产开发有限公司股东出资情况如
下：
金额单位：人民币万元
股东名称 出资金额 出资比例%
浙江万好万家文化实业有限公司 2,000.00 100.00
9.财务状况
截止评估基准日 2015 年 6 月 30 日，企业账面总资产 37,561.91 万
元，总负债为 31,127.47 万元，股东全部权益 6,434.44 万元，2015 年 1-6
月实现营业收入 90.15 万元，利润总额-378.76 万元，净利润-381.46 万元
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(账面值业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计)。被评估单位近两
年一期财务及经营状况如下：
金额单位：人民币万元
项目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 6 月 30 日
总资产 38,763.07 38,896.72 37,561.91
总负债 31,635.81 32,080.82 31,127.47
股东全部权益 7,127.26 6,815.91 6,434.44
项目 2013 年 2014 年 2015 年 1-6 月
主营业务收入 6,898.66 958.13 90.15
利润总额 589.16 -192.80 -378.76
净利润 94.85 -311.35 -381.46
注：上述财务数据业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
(三) 委托方与被评估单位的关系
被评估单位为委托方的全资子公司。
(四) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供国家法律、法规规定的评估报告使用者使用，不
得被其他任何第三方使用或依赖。
二、 评估目的
浙江万好万家文化股份有限公司拟转让其持有的浙江万家房地产
开发有限公司股权，北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江万好
万家文化股份有限公司的委托，对该行为涉及的浙江万家房地产开发
有限公司股东全部权益进行评估，为浙江万好万家文化股份有限公司
转让股权提供价值参考。
三、 评估对象和评估范围
（一） 评估对象
根据本次评估目的，评估对象是浙江万家房地产开发有限公司的股
东全部权益。
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（二） 评估范围
评估范围具体包括流动资产、非流动资产(长期股权投资、投资性
房地产、固定资产、递延所得税资产)、流动负债及非流动负债。
截至评估基准日 2015 年 6 月 30 日，浙江万家房地产开发有限公司
总资产账面价值为 37,561.91 万元，总负债账面价值为 31,127.47 万元，
股东全部权益账面价值 6,434.44 万元。
评估范围内的主要资产包括存货、长期股权投资、投资性房地产、
房屋建筑物及设备类资产，情况如下：
1.存货
企业存货包括开发产品和开发成本两类。
开发产品共涉及新江南人家、玉海大厦、天地阳光商务楼、现代景
苑四个项目截止评估基准日剩余未销售的房产。
开发成本为开发中的马屿大厦项目。
2.长期股权投资
长期股权投资共 1 家，具体信息如下表：
序号 被投资单位名称 投资日期 持股比例(%) 投资成本(人民币元)
1 浙江台州万家房地产开发有限公司 2008 年 7 月 100 5,000,000.00
3.投资性房地产
投资性房地产共 9 项，分别位于瑞安市安阳镇阳光路阳光商务楼及
马屿镇马岩村现代景苑，合计建筑面积 3,293.19 平方米。截止评估基准
日该部分房产均已出租。
4.房屋建筑物
房屋建筑物为位于瑞安市安阳镇阳光路天地阳光商务楼 702、703
室办公用房。
5.设备类资产
(1)车辆：共 5 项，主要为轿车及商务车。
(2)电子设备：主要为各类电脑、空调、复印件、打印机、办公家具
等设备。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面值业经立信会计师事
务所(特殊普通合伙)审计，并于 2015 年 11 月 5 日出具了信会师报字[2015]
第 610715 号标准无保留意见审计报告。
四、 价值类型及其定义
根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。
五、 评估基准日
本项目评估基准日是 2015 年 6 月 30 日。
确定该评估基准日主要考虑资产评估是对某一时点的资产提供价
值参考，选择会计期末作为评估基准日，能够全面反映评估对象资产
的整体情况，同时考虑到与审计报告时间相衔接。本次评估基准日由
委托方确定，并在评估业务约定书中作了相应约定。
六、 评估依据
（一） 经济行为依据
1．浙江万好万家文化股份有限公司委托评估函。
（二） 法律法规依据
1． 《中华人民共和国公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第六次会议修订发布)；
2． 《中华人民共和国证券法》(2014 年 8 月 31 日第十二届全国
人民代表大会常务委员会第十次会议通过)；
3． 《财政部关于修改<企业会计准则——基本准则>的决定》(财
政部令第 76 号)；
4． 《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届
全国人民代表大会第五次会议通过)；
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5． 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家
税务总局令第 50 号，经财政部、国家税务总局令第 65 号修订)；
6． 《国务院关于实行分税制财政管理体制的决定》(国发[1993]
第 85 号)；
7． 《上市公司重大资产重组管理办法》(中国证券监督管理委员
会令第 109 号)；
8． 有关其他法律、法规、通知文件等。
（三） 评估准则依据
1． 《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2． 《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3． 《资产评估准则——评估报告》(中评协[2011]230 号)；
4． 《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5． 《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2011]230 号)；
6． 《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
7． 《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
8． 《投资性房地产评估指导意见(试行)》(中评协[2009]211 号)；
9． 《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号)；
10． 《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
11． 《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
12． 《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
13． 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18 号)；
14． 《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号)
15． 《资产评估专家指引第 6 号——上市公司重大资产重组评估
报告披露》(中评协〔2015〕67 号)；
16． 《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号)；
17． 其他准则。
（四） 权属依据
1． 企业法人营业执照；
2． 土地使用权证；
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3． 建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许
可证、商品房预售许可证；
4． 企业出资证明(章程、验资报告)；
5． 车辆行驶证；
6． 其他与企业资产的取得、使用等有关的会计凭证及其它资料。
（五） 取价依据
1． 被评估单位提供的财务会计经营方面的资料；
2． 评估基准日银行存贷款基准利率；
3． 基准日近期国债收益率及风险指标；
4． 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
5． 《机动车强制报废标准规定》(商务部、发改委、公安部、环
境保护部令 2012 年第 12 号)；
6． 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
7． 与此次资产评估有关的其他资料。
（六） 其他参考依据
1. 浙江万家房地产开发有限公司提供的资产清单和评估申报
表；
2. 立信会计师事务所(特殊普通合伙) 2015 年 11 月 5 日出具的信
会师报字[2015]第 610715 号标准无保留意见审计报告；
3. 北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、 评估方法
企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确
定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和
现金流量折现法。
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企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的
两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业价
值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况
等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法
的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
浙江万家房地产开发有限公司主营房地产开发经营，公司除了现
有在售项目外，无其余储备地块，未来是否能够取得土地及取得的土地
状况、房产开发情况存在较大的不确定性，管理层无法对未来的收益
进行合理预测，收益法评估条件不充分，不适合采用收益法；同类型企
业可比交易案例和市场参数较少，不适合采用市场法。故本次评估仅采
用资产基础法。
1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括：货币资金、应收账款、预付款
项、应收股利、其他应收款、存货及其他流动资产。
(1)对于货币资金，我们根据企业提供的各科目的明细表，对现金
于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估
基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；对银行存款余额调
节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估值。
(2)对于应收账款、其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔
款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，
按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确
定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体
分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为
风险损失扣除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
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(3)对于预付款项，根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评
估值。对于能够收回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估
值。
(4)对于应收股利，评估人员通过查阅浙江台州万家房地产开发有
限公司关于分配 2012 年度股利的股东决定书，以核实后的账面值确认
为评估值。
(5)本次评估范围内的存货为开发产品及开发成本。
开发产品及开发成本涉及的房地产项目均已竣工，为在售现房，
全部位于浙江省瑞安市范围内，周边房地产市场成熟，因此评估方法采
用市场法。
计算公式为：评估价值=开发产品销售金额-销售费用-销售税金及
附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润
其中对于销售金额的确定分为：
A.已经签定商品房销售(预售)合同的根据合同确定开发产品销售金
额；
B.尚未签定商品房销售(预售)合同的，则采用市场法确定预计销售
价格。
市场法是将被评估的房地产和同一供需圈内近期已销售的相同或
相类似的房地产相比较，找出评估对象与每个参照物之间的房地产价
值影响诸因素方面的差异，并据此对参照物的交易价格进行比较调
整，从而得出多个参考值，再通过综合分析，调整确定被评估房地产
的市场价。
扣除适当数额的净利润：平销商品房取净利润的 50%，滞销取净利
润的 100%，已预售或畅销不扣除。
(6)其他流动资产，为预交的个人所得税及预付的投资分红款。
对于是预交的个人所得税等。评估人员查阅了被评估单位评估基
准日最近一期的完税证明，以及评估基准日应交税费的记账凭证等。以
核实后账面价值确认为评估值。对于预付的投资分红款，评估人员通过
查阅相关的付款凭证，以核实后账面价值确认评估值。
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2.长期股权投资
本次评估对长期股权投资单位进行整体评估，以评估后所确定的
股东全部权益价值乘以浙江万家房地产开发有限公司的持股比例确定
长期股权投资评估价值。
由于浙江台州万家房地产开发有限公司房地产开发项目基本结
束，剩余开发产品数量较少，且未有新的房地产开发项目，故本次评
估采用资产基础法确定长期投资的整体评估价值。
3.房屋建筑物
房屋建筑物评估方法同存货-开发产品。
4.投资性房地产
投资性房地产评估方法同存货-开发产品。
5.设备类资产
结合评估对象具体情况，设备类资产主要采用成本法评估，对部分
设备根据二手市场价采用市场法评估。成本法基本公式为：评估值=重
臵全价× 综合成新率
(1)重臵全价的确定
根据不同设备类型的特点，重臵全价确定方法如下：
①对于电子设备，主要通过网上查询及市场询价等方式取得设备
购臵价，在此基础上考虑各项合理费用，如运杂费等。其中对于部分
询不到价格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费
用后确定重臵全价。
②对于车辆，通过市场询价确定车辆市场购臵价，再加上车辆购
臵税和相关手续牌照费作为其重臵全价。
即：车辆重臵全价=购臵价+[购臵价/(1+增值税税率)]× 车辆购臵税
税率+其他合理费用
(2)综合成新率的确定
①对于电子设备，主要通过对设备使用状况的现场勘察，并根据各
类设备的经济寿命年限，综合确定其成新率。
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②对于车辆，依据国家颁布的车辆强制报废标准，对于非营运的小、
微型汽车以车辆行驶里程确定理论成新率，然后结合现场勘察情况进行
调整，其公式为：
行驶里程理论成新率＝(规定行驶里程－已行驶里程)／规定行驶
里程× 100%
综合成新率=理论成新率× 调整系数
(3)评估值的确定
将重臵全价和综合成新率相乘，得出评估值。
6.递延所得税资产
评估范围的递延所得税资产是企业核算资产在后续计量过程中因
企业会计准则规定与税法规定不同，产生资产的账面价值与其计税基础
的差异。企业按照暂时性差异与适用所得税税率计算的结果，确认的递
延所得税资产，以核实后账面值确认评估值。
7.负债
负债包括流动负债及非流动负债，具体包括应付账款、预收款项、
应付职工薪酬、应交税费、其他应付款及递延所得税负债。评估人员根
据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企
业实际应承担的负债确定评估值。
八、 评估程序实施过程和情况
评估人员于 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 15 日对纳入此次评
估范围内的股东全部权益进行了评估。主要评估过程如下：
（一） 接受委托
2015 年 10 月 25 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成
协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
（二） 前期准备
接受委托之后，快速组建评估队伍及制定具体工作方案，对参加项
目的评估人员和企业相关人员进行了培训。按照委托方对本项目的要
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求，我们与被评估单位共同制定了需要企业填写的表格及需要提交的资
料清单。
（三） 现场调查
根据浙江万家房地产开发有限公司提供的评估申报资料，评估人
员于 2015 年 10 月 26 日至 2015 年 10 月 31 日期间对评估对象涉及的资
产和负债进行了必要的清查核实。
实物资产清查过程如下：
1.指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按
照评估机构提供的“资产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其
填写要求，进行登记填报，同时收集评估范围内资产的产权归属证明
文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
2.审查和完善被评估单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详
细状况。然后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产
项目不明确现象，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细
表有无漏项等，根据调查核实的资料，对评估明细表进行完善。
3.现场实地勘察
依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金和固定资产进行盘
点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。
非实物资产主要通过查阅企业的原始会计凭证、函证和核实有关评估
目的证明文件的方式核查企业债权债务的形成过程和账面数字的准确
性。实物清查资产主要为核实资产数量、使用状态、产权及其他影响
评估作价的重要因素。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细表，以做到
“表”“实”相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对评估范围的资产的产权进行了调查，对权属资料不完
善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
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（四） 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、被评估单位等相关当事
方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取
的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评
定估算的依据。
（五） 评定估算
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类
资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最
后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明
的初稿。
（六） 内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括
部门二级审核、业务主管领导的三级审核以及公司主管领导的最终审
核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通
和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托
方。
九、 评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1． 假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
2． 假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化；
3． 假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估
报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；
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4． 假设和被评估单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收
费用等评估基准日后不发生重大变化；
5． 假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6． 假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；
7． 假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
8． 假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二) 特殊假设
1． 本次评估报告以产权人拥有评估对象的合法产权为假设前提；
2． 本次评估以公开市场交易假设为前提；
3． 没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方
式可能追加付出的价格等对评估结论的影响；
4． 对于未取得权证的房屋建筑物的面积是经过测绘机构测量确
定的，假设次评估假设测绘面积与实际面积相符；
5． 评估人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使
用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。
本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用
为假设前提。
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将不
承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、 评估结论
北京中企华资产评估有限责任公司接受浙江万好万家文化股份有
限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、
公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对浙江万好万家
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东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，
得出如下评估结论：
截至评估基准日 2015 年 6 月 30 日，浙江万家房地产开发有限公司
总资产账面价值为 37,561.91 万元，评估价值为 42,145.83 万元，增值额
为 4,583.92 万元，增值率为 12.20%；总负债账面价值为 31,127.47 万元，
评估价值为 31,127.47 万元，无增减变化；股东全部权益账面价值为
6,434.44 万元(账面值业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计)，评估
价值为 11,018.37 万元，增值额为 4,583.92 万元，增值率为 71.24%。评估
结果详见下列评估结果汇总表：
评估结果汇总表
评估基准日：2015 年 6 月 30 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 32,406.59 33,684.42 1,277.83 3.94
非流动资产 2 5,155.32 8,461.41 3,306.10 64.13
其中：长期股权投资 3 500.00 2,485.55 1,985.55 397.11
投资性房地产 4 2,830.58 3,648.51 817.93 28.90
固定资产 5 1,084.54 1,587.17 502.62 46.34
递延所得税资产 6 740.19 740.19 0.00 0.00
资产总计 7 37,561.91 42,145.83 4,583.92 12.20
流动负债 8 31,107.18 31,107.18 0.00 0.00
非流动负债 9 20.28 20.28 0.00 0.00
负债总计 10 31,127.47 31,127.47 0.00 0.00
股东全部权益 11 6,434.44 11,018.37 4,583.92 71.24
十一、 特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业
水平和能力所能评定估算的有关事项：
(一) 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结
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论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重
新评估。
(二) 审计对纳入评估范围的子公司浙江台州万家房地产开发有限
公司在评估基准日的数据进行了审阅，同时出具了浙江万家房地产开发
有限公司的合并报表，并未对上述子公司出具单独审计报告。
(三) 评估基准日后，2015 年 7 月 31 日，浙江万家房地产开发有限
公司股东作出决定：根据浙江万家房地产开发有限公司经验及利润留存
情况，对浙江万家房地产开发有限公司 2015 年上半年利润进行分配，
向股东浙江万好万家文化股份有限公司分配税后利润 3000 万元。本次
评估未考虑该事项对评估值的影响。
(四) 截至评估基准日，纳入评估范围的房屋建筑物 1,364.30 平方
米、投资性房地产 3,293.19 平方米(面积已经测绘，本次评估以测绘面积
为准)，产权证尚在办理中，本次评估未考虑将来取得权证需缴纳的相
关税费。
(五) 截止评估基准日，本次评估范围内的投资性房地产已出租，
本次评估未考虑已签订租约对房地产价值的影响。租赁情况详见下表：
序号 承租方 出租房屋 出租面积(m2) 开始日 到期日
浙江嘉晟税务师事 天地阳光商
1 818.60 2013-1-1 2017-12-31
务所 务楼 701
2 董益欧 101-102 室 390.85 2014-4-15 2017-4-15
3 潘传亮 103-104 室 612.97 2014-10-15 2017-10-14
4 胡永亮 107 室 267.55 2014-10-25 2017-10-24
5 陈上冲 108 室 266.12 2014-12-11 2017-12-10
6 黄志晋 111 室 157.82 2014-6-25 2017-6-25
7 谢聪玲 112 室 188.00 2014-10-26 2017-10-25
8 伍义冲 116 室 171.65 2014-9-27 2017-9-26
中国平安人寿保险 113 室、115
9 419.63 2015-4-1 2018-4-10
股份有限公司温州 室
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序号 承租方 出租房屋 出租面积(m2) 开始日 到期日
中心支公司
(六) 截止本报告出具日，本次评估范围内的部分投资性房地产已
销售。具体情况见下表：
序号 项目 房号 面积(m2) 销售日期
1 现代景苑 107 室 267.55 2015-9-6
2 现代景苑 108 室 266.12 2015-9-15
(七) 截止评估报告出具日，委托方公司名称已由浙江万好万家实
业股份有限公司变更为浙江万好万家文化股份有限公司；注册资本已变
更至人民币 634,968,627 元(营业执照尚未变更完毕)；经营范围变更为：
文化咨询，动漫设计，影视策划，金融信息咨询服务(不含证券、期货)，
体育信息咨询，教育信息咨询，软件开发，投资管理，实业投资，资产
管理，企业管理服务。
(八) 本次评估未考虑评估基准日至报告出具日存贷款利率变化对
评估结果的影响。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论及经济行为产生
的影响产生的影响。
十二、 评估报告使用限制说明
(一) 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二) 本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三) 本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方
另有约定的除外；
(四) 本评估报告系资产评估师依据国家法律法规出具的专业性结
论，在评估机构盖章，注册资产评估师签字后，方可正式使用；
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(五) 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有
效，评估结论使用有效期为自评估基准日 2015 年 6 月 30 日至 2016 年 6
月 29 日。
十三、 评估报告日
评估报告提出日期为 2015 年 11 月 15 日。
法定代表人： 权忠光
注册资产评估师：胡 奇 注册资产评估师： 张齐虹
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二〇一五年十一月十五日
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评估报告附件
附件一、 经济行为文件；
附件二、 被评估单位审计报告(另附)；
附件三、 委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、 被评估单位权属证明资料清单；
附件五、 委托方和相关当事方的承诺函；
附件六、 签字注册评估师的承诺函；
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复
印件；
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复印
件；
附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、 北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书复
印件。
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