上海汇通能源股份有限公司
审计报告
大华审字[2021]001286 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
上海汇通能源股份有限公司
审计报告及财务报表
（2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日止）
目 录 页 次
一、 审计报告 1-5
二、 已审财务报表
合并资产负债表 1-2
合并利润表 3
合并现金流量表 4
合并股东权益变动表 5-6
母公司资产负债表 7-8
母公司利润表 9
母公司现金流量表 10
母公司股东权益变动表 11-12
财务报表附注 1-76
大华审字[2021]001286 号审计报告
我们确定收入确认事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事
项。
1.事项描述
2020 年度汇通能源收入确认的会计政策及账面金额请参阅合并
财务报表附注四-（二十三）收入、（二十七）经营租赁及附注六-
注释 26.营业收入和营业成本。2020 年度，汇通能源营业收入金额为
人民币 9,258.57 万元。
由于收入是重要的财务指标之一，存在管理层为了达到特定目标
或期望而操纵收入确认的固有风险，因此我们将收入确认识别为关键
审计事项。
2.审计应对
我们对于汇通能源收入的确认所实施的重要审计程序包括：
（1）了解和评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设
计，并测试关键控制措施的运行的有效性；
（2）结合业务类型及客户情况对收入以及毛利情况执行分析性
复核程序，判断本期销售收入和毛利率变动的合理性；
（3）选取样本检查主要业务合同，识别与商品或服务控制权相
关的合同条款与条件，评价收入确认政策是否符合企业会计准则的要
求；
（4）就本年度确认收入的明细选取样本，检查相关支持性文件，
评价相关收入确认是否符合汇通能源的收入确认政策；
（5）对主要客户应收账款、预收款项、合同负债、其他流动负
债、收入金额等信息实施函证程序；
（6）了解本年度重要客户的背景，查询相关工商信息，关注是
否存在关联交易；
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大华审字[2021]001286 号审计报告
（7）对资产负债表日前后记录的收入执行截止测试，确认收入
是否计入恰当的会计期间。
基于已执行的审计工作，我们认为，汇通能源的收入确认符合企
业会计准则及收入确认政策的规定。
四、其他信息
汇通能源管理层对其他信息负责。其他信息包括 2020 年度报告
中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其
他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此
过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解的情
况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，
我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
汇通能源管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使
其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报
表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，汇通能源管理层负责评估汇通能源的持续经
营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假
设，除非管理层计划清算汇通能源、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督汇通能源的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致
的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保
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大华审字[2021]001286 号审计报告
证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重
大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预
期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出
的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并
保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
1．识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，
设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，
作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、
虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报
的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2．了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3．评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披
露的合理性。
4．对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据
获取的审计证据，就可能导致对汇通能源持续经营能力产生重大疑虑
的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认
为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报告使用
者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无
保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致汇通能源不能持续经营。
5．评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是
否公允反映相关交易和事项。
6．就汇通能源中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的
审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团
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2020 年度
财务报表附注
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2020 年度财务报表附注
一、公司基本情况
(一)公司注册地、组织形式和总部地址
上海汇通能源股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”或“汇通能源”）系于
1991 年 12 月 1 日经上海市人民政府沪府(1991)155 号文批准，采用公开募集方式设立的股
份有限公司，公司股票于 1992 年 3 月 27 日在上海证券交易所上市交易。
截 止 2020 年 12 月 31 日 ， 本 公 司 累 计 发 行股 份 总 数 147,344,592 股 ， 注 册 资 本 为
147,344,592 元，注册地址：上海市浦东新区康桥路 1100 号，总部地址：上海市长宁区淞虹
路 207 号明基广场 B 座 7 楼，母公司为西藏德锦企业管理有限责任公司，最终实际控制人
为汤玉祥。
(二)公司业务性质和主要经营活动
本公司主要产品和服务为房地产开发与经营、房屋租赁和物业服务。
(三)财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2021 年 2 月 25 日批准报出。
二、合并财务报表范围
本期纳入合并财务报表范围的子公司共 14 户，具体包括：
序号 子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
1 上海常源投资发展有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
2 上海轻机投资管理有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
3 上海轻机益厦物业管理有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
4 上海汇通创兴物业管理有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
5 上海德发物业管理有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
6 上海康歆科技投资有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
7 上海祝通投资发展有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
8 上海杭展投资发展有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
9 郑州绿都商业管理有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
10 上海绿泰房地产有限公司 全资子公司 二级 100.00 100.00
11 上海绿恒房地产有限公司 全资子公司 三级 100.00 100.00
12 南昌锦都置业有限公司 全资子公司 四级 100.00 100.00
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财务报表附注
序号 子公司名称 子公司类型 级次 持股比例（%） 表决权比例（%）
13 杭州绿隆置业有限公司 全资子公司 三级 100.00 100.00
14 杭州隆都置业有限公司 全资子公司 四级 100.00 100.00
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加 5 户，其中：
1．本期新纳入合并范围的子公司
名称 变更原因
上海绿泰房地产有限公司 投资新设
上海绿恒房地产有限公司 投资新设
南昌锦都置业有限公司 投资新设
杭州绿隆置业有限公司 投资新设
杭州隆都置业有限公司 投资新设
2．本期无不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧
失控制权的经营实体。
合并范围变更主体的具体信息详见“附注七、合并范围的变更”。
三、财务报表的编制基础
(一)财务报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》
和具体企业会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合
称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上，结合中国证券监督管理委员会《公开
发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》（2014 年修订）的规
定，编制财务报表。
(二)持续经营
本公司对报告期末起 12 个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生
重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
(三)记账基础和计价原则
本公司会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务
报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
四、重要会计政策、会计估计
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了报告期公司的
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财务报表附注
财务状况、经营成果、现金流量等有关信息。
(二)会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(三)营业周期
本公司的主要业务为房地产开发与经营、房屋租赁和物业服务。房地产行业的营业周期
通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在 12 个月以上，具体周期根据开发项目情
况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营
业务，营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四)记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1．分步实现企业合并过程中的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多
种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
2．同一控制下的企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终
控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并
中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整
资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价
结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。
对于通过多次交易最终实现企业合并的，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得
控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资初始投
资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账
面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前
持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收
益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相
同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综
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财务报表附注
合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转
入当期损益。
3．非同一控制下的企业合并
购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营
决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的
转移：
①企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。
②企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。
③已办理了必要的财产权转移手续。
④本公司已支付了合并价款的大部分，并且有能力、有计划支付剩余款项。
⑤本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应
的风险。
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计
量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，
计入当期损益。
通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投
资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资
成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而
确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该
股权投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有
股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全
部转入合并日当期的投资收益。
4．为合并发生的相关费用
为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发
生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的
从权益中扣减。
(六)合并财务报表的编制方法
1．合并范围
财务报表附注 第 4页
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财务报表附注
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所控制的
单独主体）均纳入合并财务报表。
2．合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。
本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确
认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现
金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产
负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合
并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角
度对该交易予以调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公
司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。
对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其
财务报表进行调整
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的
期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将
子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最
终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权
投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已
确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
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在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债
表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该
子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面
价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他
综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关
的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计
量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
（2）处置子公司或业务
1）一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、
利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算
的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投
资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变
动而产生的其他综合收益除外。
2）分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项
作为一揽子交易进行会计处理：
A.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
B.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
C.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
D.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交
易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次
处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他
综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权
之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在
丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司
自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资
本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处
置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
(七)合营安排分类及共同经营会计处理方法
1．合营安排的分类
本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情
况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。
未通过单独主体达成的合营安排，划分为共同经营；通过单独主体达成的合营安排，通
常划分为合营企业；但有确凿证据表明满足下列任一条件并且符合相关法律法规规定的合营
安排划分为共同经营：
（1）合营安排的法律形式表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务。
（2）合营安排的合同条款约定，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务。
（3）其他相关事实和情况表明，合营方对该安排中的相关资产和负债分别享有权利和
承担义务，如合营方享有与合营安排相关的几乎所有产出，并且该安排中负债的清偿持续依
赖于合营方的支持。
2．共同经营会计处理方法
本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则
的规定进行会计处理：
（1）确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；
（2）确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；
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（4）按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。
本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经
营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投
出或出售的资产发生符合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，
本公司全额确认该损失。
本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方
之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生符
合《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定的资产减值损失的，本公司按承担的份额确
认该部分损失。
本公司对共同经营不享有共同控制，如果本公司享有该共同经营相关资产且承担该共同
经营相关负债的，仍按上述原则进行会计处理，否则，应当按照相关企业会计准则的规定进
行会计处理。
(八)现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将
同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(九)金融工具
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊
计入各会计期间的方法。
实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金
融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产
或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预
期现金流量，但不考虑预期信用损失。
金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿
还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销
形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。
1．金融资产分类和计量
本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划
分为以下三类：
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（1）以摊余成本计量的金融资产。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
（3）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款
或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始
计量。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损
益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，
才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。
（1）分类为以摊余成本计量的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公
司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资
产包括货币资金、应收账款、其他应收款等。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发
生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据
金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：
1）对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融
资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。
2）对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，
本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融
工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金
融资产账面余额来计算确定利息收入。
（2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额
为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售
该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差
额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
财务报表附注 第 9页
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财务报表附注
以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，
其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投
资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资
产。
（3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指
定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。
此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止
确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利
益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公
司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。
权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融
资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符
合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。
（4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资
产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列
报。
（5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤
销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可
以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：
1）嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。
2）在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入
衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还
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贷款，该提前还款权不需要分拆。
本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失
以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。
本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列
报。
2．金融负债分类和计量
本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合
金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权
益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、
其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计
入初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近
期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近
期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符
合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公
允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。
在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不
可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：
1）能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理
人员报告。
本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起
的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自
身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本
公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。
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（2）其他金融负债
除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采
用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损
益：
1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。
2）金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。
3）不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第 1）类情形的以低于市
场利率贷款的贷款承诺。
财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务
时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及
初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。
3．金融资产和金融负债的终止确认
（1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内
予以转销：
1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止。
2）该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。
（2）金融负债终止确认条件
金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金
融负债）。
本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债
与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实
质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允
价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当
期损益。
4．金融资产转移的确认依据和计量方法
本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并
分别下列情形处理：
（1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将
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转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。
（2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。
（3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、
（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：
1）未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权
利和义务单独确认为资产或负债。
2）保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有
关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被
转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原
则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
（1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
1）被转移金融资产在终止确认日的账面价值。
2）因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合
收益的金融资产）之和。
（2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产
整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当
视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下
列两项金额的差额计入当期损益：
1）终止确认部分在终止确认日的账面价值。
2）终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
5．金融资产和金融负债公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值，除非该项金
融资产存在针对资产本身的限售期。对于针对资产本身的限售的金融资产，按照活跃市场的
报价扣除市场参与者因承担指定期间内无法在公开市场上出售该金融资产的风险而要求获
得的补偿金额后确定。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业
集团、定价机构或监管机构等获得相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际
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并经常发生的市场交易。
初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的
基础。
不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场
参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先
使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不
可观察输入值。
6．金融工具减值
本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认
损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用
损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的
所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于本公司购买或源生的已发生
信用减值的金融资产，应按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对由收入准则规范的交易形成的应收款项，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个
存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内
预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整
个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将
预期信用损失的有利变动确认为减值利得。
除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司
在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下
列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：
（1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照
相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和
实际利率计算利息收入。
（2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处
于第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，
并按照账面余额和实际利率计算利息收入。
财务报表附注 第 14页
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（3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照
相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实
际利率计算利息收入。
金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的
账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其
他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。
本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计
量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著
增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额
计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。
（1）信用风险显著增加
本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出
不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。
本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：
1）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；
2）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；
3）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变
化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；
4）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；
5）本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。
于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融
工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期
内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利
变化，但未必一定降低借款人履行其合同现金流量义务的能力，则该金融工具被视为具有较
低的信用风险。
（2）已发生信用减值的金融资产
当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成
为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：
1）发行方或债务人发生重大财务困难；
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2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；
3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步；
4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；
5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；
6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。
金融资产发生信用减值，有可能是多个事件的共同作用所致，未必是可单独识别的事件
所致。
（3）预期信用损失的确定
本公司基于单项和组合评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有
关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。
本公司以共同信用风险特征为依据，将金融工具分为不同组合。本公司采用的共同信用
风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、账龄组合、逾期账龄组合、合同结算周期、
债务人所处行业等。相关金融工具的单项评估标准和组合信用风险特征详见相关金融工具的
会计政策。
本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：
1）对于金融资产，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之
间差额的现值。
2） 对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔
付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差
额的现值。
3）对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，
信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差
额。
本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果
而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成
本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息。
（4）减记金融资产
当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融
资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。
7．金融资产及金融负债的抵销
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金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条
件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
（1）本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；
（2）本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
(十)应收票据
本公司对应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四／（九）6.
金融工具减值。
本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值的应收票据单独确定其信用
损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应 收 票 据 划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
出票人具有较高的信用评级，历史上未发生票据违
无风险银行承 参考历史信用损失经验不计提预
约，信用损失风险极低，在短期内履行其支付合同
兑票据组合 期信用损失
现金流量义务的能力很强
根据其未来现金流量现值低于其
结合承兑人、背书人、出票人以及其他债务人的信
商业承兑汇票 账面价值的差额计提预期信用损
用风险确定组合
失
(十一)应收账款
本公司对应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四／（九）6.
金融工具减值。
本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值的应收账款单独确定其信用
损失。
本公司对合并范围内关联方往来款项参考历史信用损失经验与整个存续期预期信用损
失率单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分
为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄与整个存续期预期信用损失率对
账龄组合 按类似信用风险特征（账龄）进行组合
照表计提
(十二)其他应收款
本公司对其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四／（九）
6.金融工具减值。
财务报表附注 第 17页
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本公司对单项金额重大且在初始确认后已经发生信用减值的其他应收款单独确定其信
用损失。
本公司对合并范围内关联方往来款项参考历史信用损失经验与整个存续期预期信用损
失率单独确定其信用损失。
当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信
用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将其他应收款划
分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。确定组合的依据如下：
组合名称 确定组合的依据 计提方法
按账龄与整个存续期预期信用损失率对
账龄组合 按类似信用风险特征（账龄）进行组合
照表计提
(十三)存货
1．存货的分类
存货是指本公司在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产
品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。主要包括：开发成本、拟开发土地、
开发产品、周转材料等。
开发成本是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发土地是指所购入的、已决定将之
发展为已完工开发产品的土地；开发产品是指已建成、待出售的物业。项目整体开发时，拟
开发土地全部转入开发成本；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成本，未开发
土地仍保留在拟开发土地。
2．存货的计价方法
存货在取得时，按成本进行初始计量，包括采购成本、加工成本和其他成本。
3．存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货跌价准备按单项存货成本高于其可变现
净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生
的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4．存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5．低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物采用一次转销法；
（3）其他周转材料采用一次转销法摊销。
财务报表附注 第 18页
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6．开发用土地的核算方法
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本；
连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房
成本。
7．公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8．维修基金的核算方法
根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
9．质量保证金的核算方法
质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
(十四)合同资产
本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他
因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收取对价的
权利作为应收款项单独列示。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四／（九）6.
金融工具减值。
(十五)持有待售
1．划分为持有待售确认标准
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，并已获得监管部门批
准（如适用），且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。
确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含
交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性
极小。
2．持有待售核算方法
本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价
值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记
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的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划
分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计
量。
上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房
地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所
得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险
合同所产生的权利。
(十六)长期股权投资
1．初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注四／（五）同一控制下
和非同一控制下企业合并的会计处理方法。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初
始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣
减。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投
资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资
产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成
本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2．后续计量及损益确认
（1）成本法
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成
本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。
除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，
本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。
（2）权益法
本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风
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险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的
权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。
长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份
额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综
合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认
资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合
营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵
销，在此基础上确认投资损益。
本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期
股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对
被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面
价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担
的义务确认预计负债，计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的
顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长
期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。
3．长期股权投资核算方法的转换
（1）公允价值计量转权益法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实
施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》确定
的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成
本。
按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有
被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面
价值，并计入当期营业外收入。
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（2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算
本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计
量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追
加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照
原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资
时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的
有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转
入当期损益。
（3）权益法核算转公允价值计量
本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同
控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。
原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与
被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。
（4）成本法转权益法
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。
（5）成本法转公允价值计量
本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报
表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会
计准则第 22 号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的
公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
4．长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用
权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负
债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。
处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情
况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
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（2）这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易的，
区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计
入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权
益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不
能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第 22 号——金融工
具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差
额计入当期损益。
（2）在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处
置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控
制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续
计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有
子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为
一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务
报表进行相关会计处理：
（1）在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期
股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权
当期的损益。
（2）在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该
子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期
的损益。
5．共同控制、重大影响的判断标准
如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大
影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参
与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。
合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权
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利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该
单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额
相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。
重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合
考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：（1）在被投资单位的董事会或
类似权力机构中派有代表；（2）参与被投资单位财务和经营政策制定过程；（3）与被投资
单位之间发生重要交易；（4）向被投资单位派出管理人员；（5）向被投资单位提供关键技
术资料。
(十七)投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持
有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有
意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。
本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价
款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该
项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
本公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建
筑物和土地使用权计提折旧或摊销。投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊
销）率列示如下：
类别 预计使用寿命 预计净残值率（%） 年折旧（摊销）率（%）
房屋建筑物 受益期 0.00-4.00 1.50-6.40
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，本公司将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公
司将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换
后的入账价值。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益。
(十八)固定资产
1．固定资产确认条件
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固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2．固定资产初始计量
本公司固定资产按成本进行初始计量。
（1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到
预定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
（2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
（3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或
协议约定价值不公允的按公允价值入账。
（4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定
资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，
除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。
3．固定资产后续计量及处置
（1）固定资产折旧
固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准
备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧
额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在
年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在
差异的，进行相应的调整。
各类固定资产的折旧方法、折旧年限和年折旧率如下：
类别 折旧方法 使用年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋及建筑物 年限平均法 10-35 4.00 2.74-9.60
家具用具 年限平均法 3-10 4.00 9.60-32.00
运输设备 年限平均法 6 4.00 16.00
（2）固定资产的后续支出
与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固
定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。
（3）固定资产处置
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当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(十九)借款费用
1．借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期
损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2．借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资
产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售
的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3．暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4．借款费用资本化金额的计算方法
专门借款的利息费用（扣除尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时
性投资取得的投资收益）及其辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定
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可使用或者可销售状态前，予以资本化。
根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资
本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计
算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金
额，调整每期利息金额。
(二十)长期资产减值
本公司在资产负债表日判断长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在
减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计
的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间较高者确定。
可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的
账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资
产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年
都进行减值测试。
在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益
的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与
商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对
包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账
面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组
合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。
(二十一)合同负债
本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。
(二十二)职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬
或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
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1．短期薪酬
短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部
予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，
将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。
2．离职后福利
离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系
后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。
离职后福利设定提存计划主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本
养老保险、失业保险等。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算
的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
离职后福利设定受益计划主要为离退休人员支付的明确标准的统筹外福利、为去世员
工遗属支付的生活费等。对于设定受益计划中承担的义务，在资产负债表日使用预期累计
福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供服务的期间，并计
入当期损益或相关资产成本，其中：除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产
成本，设定受益计划服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额在发生当期计入
当期损益；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动在发生当期计入其他综合
收益，且在后续会计期间不允许转回至损益。
3．辞退福利
辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职
工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建
议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工
的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。
4．其他长期职工福利
其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。
对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，
将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本；除上述情形外的其他长期职
工福利，在资产负债表日使用预期累计福利单位法进行精算，将设定受益计划产生的福利
义务归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
(二十三)收入
1．收入确认的一般原则
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊
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至该项履约义务的交易价格确认收入。
履约义务，是指合同中本公司向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。
取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
本公司在合同开始日即对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定
各单项履约义务是在某一时段内履行，还是某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某
一时间段内履行的履约义务，本公司按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在
本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；（2）客户能够控制本公司
履约过程中在建的商品；（3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公
司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本公司在客户取得
相关商品或服务控制权的时点确认收入。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司根据商品和劳务的性质，采用投入法确定恰
当的履约进度。投入法是根据公司为履行履约义务的投入确定履约进度。当履约进度不能合
理确定时，公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，
直到履约进度能够合理确定为止。
2．收入确认的具体方法
本公司主要产品和服务为房地产开发与经营、房屋租赁和物业服务。依据本公司自身的
经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
（1）房地产开发与经营业务
根据已签订的房屋销售合同及相关规定，满足在某一时段内履行的履约义务条件的销售
业务，本公司在该时段内按履约进度确认收入；其他不属于在某一时段内履行的履约义务的
房屋销售业务，在双方签订房屋销售合同，房地产项目竣工并验收合格，且客户取得相关商
品或服务控制权的时点确认收入。
（2）房屋租赁业务
房屋租赁业务适用于《企业会计准则第 21 号——租赁》，详见本附注四／（二十七）
的会计处理方法。
（3）物业服务业务
物业服务属于在某一时间段内履行的履约义务，本公司根据已签订的物业服务合同在物
业服务过程中分期确认物业服务收入。
(二十四)合同成本
1. 合同履约成本
本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同
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时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：
（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造
费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
（2）该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源。
（3）该成本预期能够收回。
该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资
产中列报。
2. 合同取得成本
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产。增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超
过一年的，在发生时计入当期损益。
3. 合同成本摊销
上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在
履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。
4. 合同成本减值
上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够
取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准
备，并确认为资产减值损失。
计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账
面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超
过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
(二十五)政府补助
1．类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。根据相关政府文件
规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2．政府补助的确认
对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶
持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币 1 元）计量。按照
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名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
3．会计处理方法
本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行
会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务
一贯地运用该方法。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关
的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期
计入损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，
在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费
用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。
与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无
关的政府补助计入营业外收支。
已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价
值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存
在相关递延收益的，直接计入当期损益。
(二十六)递延所得税资产和递延所得税负债
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。
1．确认递延所得税资产的依据
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税
款抵减的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。但是，同时
具有下列特征的交易中因资产或负债的初始确认所产生的递延所得税资产不予确认：（1）
该交易不是企业合并；（2）交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣
亏损。
对于与联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，确认相应的递延
所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
2．确认递延所得税负债的依据
公司将当期与以前期间应交未交的应纳税暂时性差异确认为递延所得税负债。但不包
括：
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财务报表附注
（1）商誉的初始确认所形成的暂时性差异；
（2）非企业合并形成的交易或事项，且该交易或事项发生时既不影响会计利润，也不
影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）所形成的暂时性差异；
（3）对于与子公司、联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时性差异转回的时
间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
(二十七)经营租赁
（1）经营租入资产
公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）经营租出资产
公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法进行分摊，
确认为租赁收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；如金额较大
的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额
中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分期确认租赁收入。
(二十八)重要会计政策、会计估计的变更
1．会计政策变更
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部 2017
经第九届董事会第十六次会议审议通过
年修订的《企业会计准则第 14 号-收入》
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行财政部 2017 年修订的《企业会计准则第 14 号-收入》，
变更后的会计政策详见附注四／（二十三）。
根据新收入准则的衔接规定，首次执行该准则的累计影响数调整首次执行当期期初
（2020 年 1 月 1 日）留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
在执行新收入准则时，本公司仅对首次执行日尚未执行完成的合同的累计影响数进行调
整；对于最早可比期间期初之前或 2020 年年初之前发生的合同变更未进行追溯调整，而是
根据合同变更的最终安排，识别已履行的和尚未履行的履约义务、确定交易价格以及在已履
行的和尚未履行的履约义务之间分摊交易价格。
执行新收入准则对本期期初资产负债表相关项目的影响列示如下：
项目 2019 年 12 月 31 日 累积影响金额 2020 年 1 月 1 日
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重分类 重新计量
小计
（注 1） （注 2）
预收款项 13,774,868.80 -5,300,405.41 -5,300,405.41 8,474,463.39
合同负债 4,851,007.45 4,851,007.45 4,851,007.45
其他流动负债 449,397.96 449,397.96 449,397.96
注 1：于 2020 年 1 月 1 日，本公司将扣除预收租金后已收客户对价而应向客户转让商
品或提供劳务的预收款项重分类至合同负债及其他流动负债。
执行新收入准则对 2020 年 12 月 31 日合并资产负债表的影响如下：
项目 报表数 假设按原准则 影响
预收款项 6,308,588.53 10,636,087.92 -4,327,499.39
合同负债 3,943,067.22 3,943,067.22
其他流动负债 384,432.17 384,432.17
2．会计估计变更
本报告期主要会计估计未发生变更。
五、税项
(一)公司主要税种和税率
税种 计税依据 税率 备注
销售货物、销售不动产、不动产租赁、
增值税 3%、5%、6%、9%、13%
其他应税销售服务收入、简易计税
城市维护建设税 实缴流转税税额 1%、5%、7%
企业所得税 应纳税所得额 20%、25%
按照房产原值的 70%（或租金收入）为
房产税 1.2%、12%
纳税基准
不同纳税主体所得税税率说明：
纳税主体名称 所得税税率
上海轻机投资管理有限公司 20%
上海轻机益厦物业管理有限公司 20%
上海汇通创兴物业管理有限公司 20%
上海德发物业管理有限公司 20%
上海康歆科技投资有限公司 20%
上海祝通投资发展有限公司 20%
上海杭展投资发展有限公司 20%
上海绿泰房地产有限公司 20%
上海绿恒房地产有限公司 20%
南昌锦都置业有限公司 20%
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财务报表附注
纳税主体名称 所得税税率
杭州绿隆置业有限公司 20%
杭州隆都置业有限公司 20%
(二)税收优惠政策及依据
（1）公司子公司上海轻机投资管理有限公司、上海轻机益厦物业管理有限公司、上海
汇通创兴物业管理有限公司、上海德发物业管理有限公司、上海康歆科技投资有限公司、上
海祝通投资发展有限公司、上海杭展投资发展有限公司、上海绿泰房地产有限公司、上海绿
恒房地产有限公司、南昌锦都置业有限公司、杭州绿隆置业有限公司、杭州隆都置业有限公
司根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕
13 号）的规定，自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对小型微利企业年应纳税所得
额不超过 100 万元的部分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；
对年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按
20%的税率缴纳企业所得税。
（2）根据财政部、税务总局、海关总署《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部、税务总局、海关总署公告 2019 年第 39 号）的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年
12 月 31 日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳
税额。
六、合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，期初余额均为 2020 年 1 月 1 日）
注释 1．货币资金
项目 期末余额 期初余额
库存现金
银行存款 31,943,702.34 75,353,360.54
其他货币资金 1,810,000.00 199,500,000.00
未到期应收利息 235,359.16
合计 33,753,702.34 275,088,719.70
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在质押、冻结，或有潜在收回风险的款项。
货币资金期末余额较期初减少 241,335,017.36 元，降幅 87.73%，原因系本期新增房地
产开发业务，货币资金用于购置拟开发土地所致。
注释 2．交易性金融资产
项目 期末余额 期初余额
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项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产小计 308,510,000.00
银行理财 308,510,000.00
合计 308,510,000.00
注释 3．应收账款
1．按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 6,982,175.84 3,527,715.18
1－2 年 33,485.25 126,115.30
5 年以上 38,899,497.94 38,899,497.94
小计 45,915,159.03 42,553,328.42
减：坏账准备 38,937,757.34 38,929,748.04
合计 6,977,401.69 3,623,580.38
2．按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
应收账款
按组合计提预期信用损失
45,915,159.03 100.00 38,937,757.34 84.80 6,977,401.69
的应收账款
其中：账龄组合 45,915,159.03 100.00 38,937,757.34 84.80 6,977,401.69
合计 45,915,159.03 100.00 38,937,757.34 84.80 6,977,401.69
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
应收账款
按组合计提预期信用损失
42,553,328.42 100.00 38,929,748.04 91.48 3,623,580.38
的应收账款
其中：账龄组合 42,553,328.42 100.00 38,929,748.04 91.48 3,623,580.38
合计 42,553,328.42 100.00 38,929,748.04 91.48 3,623,580.38
3．按组合计提预期信用损失的应收账款
（1）账龄组合
账龄 期末余额
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账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 6,982,175.84 34,910.87 0.50
1－2 年 33,485.25 3,348.53 10.00
5 年以上 38,899,497.94 38,899,497.94 100.00
合计 45,915,159.03 38,937,757.34
4．本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用
损失的应收账款
按组合计提预期信
38,929,748.04 8,009.30 38,937,757.34
用损失的应收账款
其中：账龄组合 38,929,748.04 8,009.30 38,937,757.34
合计 38,929,748.04 8,009.30 38,937,757.34
5．本期无实际核销的应收账款。
6．按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
第一名 8,500,000.00 18.51 8,500,000.00
第二名 8,315,700.00 18.11 8,315,700.00
第三名 3,385,445.84 7.37 16,927.23
第四名 2,816,000.00 6.13 2,816,000.00
第五名 1,483,181.67 3.23 1,483,181.67
合计 24,500,327.51 53.35 21,131,808.90
注释 4．预付款项
1．预付款项按账龄列示
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 369,050.33 100.00 138,455.80 100.00
合计 369,050.33 100.00 138,455.80 100.00
2．按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
占预付款
单位名称 期末余额 项总额的 预付款时间 未结算原因
比例(%)
第一名 160,000.00 43.35 2020 年 预付电费
第二名 133,234.00 36.10 2020 年 预付租金
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占预付款
单位名称 期末余额 项总额的 预付款时间 未结算原因
比例(%)
第三名 40,275.00 10.91 2020 年 预付租金
第四名 20,833.33 5.65 2020 年 预付咨询费
第五名 8,000.00 2.17 2020 年 预付通信费
合计 362,342.33 98.18
预付款项期末余额较期初增加 230,594.53 元，增幅 166.55%，原因系本期预付电费、租
金等增加所致。
注释 5．其他应收款
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 19,000,000.00
其他应收款 1,657,268.65 39,380,603.79
合计 1,657,268.65 58,380,603.79
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一）应收股利
1．应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
内蒙古汇通能源投资有限公司 19,000,000.00
合计 19,000,000.00
2．期末不存在重要的账龄超过一年的应收股利。
（二）其他应收款
1．按账龄披露
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 1,170,927.35 39,214,564.12
1－2 年 313,656.33 280,027.21
2－3 年 279,573.65 272,456.00
3－4 年 450.00 215,649.00
4－5 年 215,649.00
5 年以上 36,028,687.45 36,159,668.14
小计 38,008,943.78 76,142,364.47
减：坏账准备 36,351,675.13 36,761,760.68
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账龄 期末余额 期初余额
合计 1,657,268.65 39,380,603.79
2．按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
往来款 35,572,728.58 74,209,915.09
保证金、押金 863,904.00 862,579.00
备用金 156,320.00 156,320.00
暂付款 1,079,762.03 616,234.89
借款 230,000.00 230,000.00
社会保险费 106,229.17 67,315.49
合计 38,008,943.78 76,142,364.47
3．按金融资产减值三阶段披露
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 2,074,327.29 417,058.64 1,657,268.65 40,208,469.29 827,865.50 39,380,603.79
第二阶段
第三阶段 35,934,616.49 35,934,616.49 35,933,895.18 35,933,895.18
合计 38,008,943.78 36,351,675.13 1,657,268.65 76,142,364.47 36,761,760.68 39,380,603.79
4．按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的其
他应收款
按组合计提预期信用损失的
38,008,943.78 100.00 36,351,675.13 95.64 1,657,268.65
其他应收款
其中：账龄组合 38,008,943.78 100.00 36,351,675.13 95.64 1,657,268.65
合计 38,008,943.78 100.00 36,351,675.13 95.64 1,657,268.65
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的其
269,438.00 0.35 269,438.00 100.00
他应收款
按组合计提预期信用损失的
75,872,926.47 99.65 36,492,322.68 48.10 39,380,603.79
其他应收款
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期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
其中：账龄组合 75,872,926.47 99.65 36,492,322.68 48.10 39,380,603.79
合计 76,142,364.47 100.00 36,761,760.68 48.28 39,380,603.79
5．按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 1,170,927.35 5,854.64 0.50
1－2 年 313,656.33 31,365.63 10.00
2－3 年 279,573.65 69,893.41 25.00
3－4 年 450.00 225.00 50.00
4－5 年 215,649.00 215,649.00 100.00
5 年以上 36,028,687.45 36,028,687.45 100.00
合计 38,008,943.78 36,351,675.13
6．其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
期初余额 827,865.50 35,933,895.18 36,761,760.68
期初余额在本期
—转入第二阶段
—转入第三阶段
—转回第二阶段
—转回第一阶段
本期计提 108,211.99 721.31 108,933.30
本期转回 252,275.35 252,275.35
本期转销
本期核销 266,743.50 266,743.50
其他变动
期末余额 417,058.64 35,934,616.49 36,351,675.13
（1）本期坏账准备转回或收回金额重要的其他应收款
单位名称 转回或收回金额 转回或收回方式 备注
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单位名称 转回或收回金额 转回或收回方式 备注
上海弘昌晟集团有限公司 38,636,426.51 银行存款 注1
合计 38,636,426.51
注 1：上期对上海弘昌晟集团有限公司计提 193,182.13 元坏账准备，本期收到上海弘昌晟集团有限公司
关于内蒙古汇通能源投资有限公司股权转让款，所计提的坏账准备相应转回。
7．本报告期实际核销的其他应收款
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 266,743.50
8．按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
第一名 往来款 10,501,200.00 5 年以上 27.63 10,501,200.00
第二名 往来款 8,000,000.00 5 年以上 21.05 8,000,000.00
第三名 往来款 3,406,223.83 5 年以上 8.96 3,406,223.83
第四名 往来款 2,672,432.00 5 年以上 7.03 2,672,432.00
第五名 往来款 1,254,628.35 5 年以上 3.30 1,254,628.35
合计 25,834,484.18 67.97 25,834,484.18
其他应收款期末余额较期初减少 38,133,420.69 元，降幅 50.08%，原因系本期收回上海
弘昌晟集团有限公司应付内蒙古汇通能源投资有限公司股权转让款所致。
注释 6．存货
1．存货分类
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
拟开发土地 694,377,974.09 694,377,974.09
合计 694,377,974.09 694,377,974.09
2．拟开发土地
拟开发建筑面 预计开工时
项目 土地面积 期末余额 期初余额
积 间
南昌东澜府 76,374.67 ㎡ 241,549.60 ㎡ 2021 年 1 月 694,377,974.09
合计 694,377,974.09
2020 年 9 月 22 日，公司以招拍挂的方式取得位于江西省南昌市青山湖大道以东，广州
路以北、佛塔路以西的土地使用权用于房地产开发，宗地面积 76,374.67 平方米，该宗地的
国有建设用地使用权出让价款为 1,276,220,680.00 元，第一期土地款已付清，第二期土地款
财务报表附注 第 40页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
将于 2021 年 3 月 22 日前付清，目前该项目处于施工前阶段，待项目开发时，将拟开发土地
转入开发成本核算。
注释 7．其他流动资产
项目 期末余额 期初余额
增值税留抵扣额 838,844.72 844,428.06
以抵销后净额列示的所得税预缴税额 28,277.15 70,609.24
合计 867,121.87 915,037.30
注释 8．长期股权投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法确认的 其他综合收益
追加投资 减少投资
投资损益 调整
一．子公司
上海赛佛仪器有限公司 8,877,626.10
小计 8,877,626.10
二．合营企业
上海天祥健台制药机械有限公司 21,993,223.89 183,559.15
小计 21,993,223.89 183,559.15
合计 30,870,849.99 183,559.15
续：
本期增减变动
减值准备期
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减 期末余额
其他 末余额
益变动 股利或利润 值准备
一．子公司
上海赛佛仪器有限公司 8,877,626.10 8,877,626.10
小计 8,877,626.10 8,877,626.10
二．合营企业
上海天祥健台制药机械有限公司 22,176,783.04
小计 22,176,783.04
合计 31,054,409.14 8,877,626.10
长期股权投资说明：
1．减值准备：上海赛佛仪器有限公司经营期限于 2012 年 7 月 17 日到期，已停止经营，
故对其长期股权投资进行全额计提减值准备。
2．权益法确认的投资损益：按照公司应享有的权益份额确认合营企业上海天祥健台
制药机械有限公司本期投资损益。
注释 9．其他权益工具投资
财务报表附注 第 41页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
1. 其他权益工具分项列示
项目 期末余额 期初余额
中国浦发机械工业股份有限公司 1,236,253.79 257,839.00
合计 1,236,253.79 257,839.00
2. 非交易性权益工具投资的情况
指定为以公允价
其他综合收益 其他综合收益
值计量且其变动 本期确认的
项目 累计利得 累计损失 转入留存收益 转入留存收益
计入其他综合收 股利收入
的金额 的原因
益的原因
中国浦发机械工业股 非交易目的股权
1,080,660.78
份有限公司 投资
合计 1,080,660.78
3. 其他权益工具投资其他说明
本公司持有中国浦发机械工业股份有限公司 0.12%的股权，除获得的股利收入（明确作
为投资成本部分收回的股利收入除外）计入当期损益外，其他相关的利得和损失（包括汇兑
损益）均应当计入其他综合收益，且后续不得转入损益。
注释 10．投资性房地产
1．投资性房地产情况
项目 房屋建筑物 合计
一. 账面原值
1．期初余额 154,771,263.55 154,771,263.55
2．本期增加金额 16,910,078.27 16,910,078.27
购置 1,600,000.00 1,600,000.00
固定资产转入 15,310,078.27 15,310,078.27
3．本期减少金额
其他原因减少
4．期末余额 171,681,341.82 171,681,341.82
二. 累计折旧（摊销）
1．期初余额 59,189,580.83 59,189,580.83
2．本期增加金额 16,370,759.30 16,370,759.30
本期计提 4,424,477.57 4,424,477.57
固定资产转入 11,946,281.73 11,946,281.73
3．本期减少金额
其他原因减少
4．期末余额 75,560,340.13 75,560,340.13
三. 减值准备
财务报表附注 第 42页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 房屋建筑物 合计
1．期初余额 1,497,408.00 1,497,408.00
2．本期增加金额 1,093,484.63 1,093,484.63
固定资产转入 1,093,484.63 1,093,484.63
3．本期减少金额
4．期末余额 2,590,892.63 2,590,892.63
四. 账面价值
1．期末账面价值 93,530,109.06 93,530,109.06
2．期初账面价值 94,084,274.72 94,084,274.72
2．未办妥产权证书的投资性房地产情况
项目 账面价值 未办妥产权证书原因
周家嘴路 515 号房屋 978,332.10 政策限制
周家嘴路 535 号房屋 358,682.39 政策限制
周家嘴路 546 号房屋 171,428.57 政策限制
芷江中路 315 号房屋 8,496.00 政策限制
新沪路 11 弄 6 号房屋 167.11 政策限制
合计 1,517,106.17
3．投资性房地产的说明
自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，本公司将固定资产转
换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值，本期真大路
510 号房产、北翟路 5101 号房产出租，由固定资产转换为投资性房地产核算。
注释 11．固定资产
项目 期末余额 期初余额
固定资产 3,139,748.24 4,983,240.81
固定资产清理
合计 3,139,748.24 4,983,240.81
注：上表中的固定资产是指扣除固定资产清理后的固定资产。
（一）固定资产
1．固定资产情况
项目 房屋及建筑物 运输设备 家具用具 合计
一. 账面原值
1．期初余额 19,927,104.75 1,358,998.64 1,914,021.66 23,200,125.05
2．本期增加金额 62,626.57 1,343,666.83 1,406,293.40
财务报表附注 第 43页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 房屋及建筑物 运输设备 家具用具 合计
购置 1,326,991.16 1,326,991.16
非同一控制下企业合并 62,626.57 16,675.67 79,302.24
3．本期减少金额 15,405,934.54 996,326.08 16,402,260.62
处置或报废 95,856.27 996,326.08 1,092,182.35
转入投资性房地产 15,310,078.27 15,310,078.27
4．期末余额 4,521,170.21 425,299.13 3,257,688.49 8,204,157.83
二. 累计折旧
1．期初余额 14,880,053.86 1,007,074.04 1,236,271.71 17,123,399.61
2．本期增加金额 461,863.83 89,804.01 246,661.84 798,329.68
本期计提 461,863.83 89,804.01 246,661.84 798,329.68
3．本期减少金额 12,038,303.75 819,015.95 12,857,319.70
处置或报废 92,022.02 819,015.95 911,037.97
转入投资性房地产 11,946,281.73 11,946,281.73
4．期末余额 3,303,613.94 277,862.10 1,482,933.55 5,064,409.59
三. 减值准备
1．期初余额 1,093,484.63 1,093,484.63
2．本期增加金额
3．本期减少金额 1,093,484.63 1,093,484.63
转入投资性房地产 1,093,484.63 1,093,484.63
4．期末余额
四. 账面价值
1．期末账面价值 1,217,556.27 147,437.03 1,774,754.94 3,139,748.24
2．期初账面价值 3,953,566.26 351,924.60 677,749.95 4,983,240.81
2．期末暂时闲置的固定资产
项目 账面原值 累计折旧 减值准备 账面价值 备注
房屋及建筑物 1,356,574.31 1,079,396.95 277,177.36
合计 1,356,574.31 1,079,396.95 277,177.36
3．期末未办妥产权证书的固定资产
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
东余杭路 949 号、988 号 54,018.02 政策限制
合计 54,018.02
4．固定资产期末余额较期初减少 1,843,492.57 元，降幅 36.99%，原因系本期真大路
510 号房产、北翟路 5101 号房产出租，由固定资产转换为投资性房地产核算所致。
注释 12．递延所得税资产和递延所得税负债
财务报表附注 第 44页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
1．未经抵销的递延所得税资产
期末余额 期初余额
项目
可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
资产减值准备 216,547.19 54,136.79 625,379.16 156,344.79
固定资产折旧 630,825.20 157,706.30 729,552.31 182,388.08
广告宣传费 1,194,000.00 298,500.00
可抵扣亏损 469,136.29 117,284.07
合计 2,510,508.68 627,627.16 1,354,931.47 338,732.87
2．未经抵销的递延所得税负债
期末余额 期初余额
项目
应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债
其他权益工具投资公允价值变动 978,414.79 244,603.70
固定资产折旧 1,208,631.28 302,157.82
合计 2,187,046.07 546,761.52
3．未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细
项目 期末余额 期初余额
资产减值准备 86,541,404.01 86,534,648.29
可抵扣亏损 1,018,914.72 364,815.12
合计 87,560,318.73 86,899,463.41
4．未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年份 期末余额 期初余额 备注
2020 116,065.93
2021 3,380.99 3,380.99
2022 3,082.49 3,082.49
2023 1,794.68 1,794.68
2024 97,507.26 240,491.03 年度所得税汇算差异
2025 913,149.30
合计 1,018,914.72 364,815.12
注释 13．其他非流动资产
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
商管中心信息化系统 102,634.41 102,634.41
合计 102,634.41 102,634.41
注释 14．应付账款
财务报表附注 第 45页
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2020 年度
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 8,871,823.47 4,392,066.24
其他 2,027,322.85 1,721,946.57
合计 10,899,146.32 6,114,012.81
1．期末不存在账龄超过一年的重要应付账款。
注释 15．预收款项
1．预收款项情况
项目 期末余额 期初余额 2019 年 12 月 31 日
预收房租物业费 6,308,588.53 8,474,463.39 11,388,177.50
预收货款 2,386,691.30
合计 6,308,588.53 8,474,463.39 13,774,868.80
2．期末不存在账龄超过一年的重要预收款项。
注释 16．合同负债
1．合同负债情况
项目 期末余额 期初余额
预收物业费 1,830,951.03 2,738,891.26
预收货款 2,112,116.19 2,112,116.19
合计 3,943,067.22 4,851,007.45
注释 17．应付职工薪酬
1．应付职工薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
短期薪酬 3,211,003.66 21,938,989.80 20,408,541.59 4,741,451.87
离职后福利-设定提存计划 358,901.73 155,444.16 203,457.57
辞退福利 491,898.00 491,898.00
合计 3,211,003.66 22,789,789.53 21,055,883.75 4,944,909.44
2．短期薪酬列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工资、奖金、津贴和补贴 2,275,633.70 19,075,550.55 17,852,732.43 3,498,451.82
职工福利费 935,573.87 935,573.87
社会保险费 787,104.79 509,570.70 277,534.09
其中：基本医疗保险费 722,428.32 445,008.10 277,420.22
工伤保险费 11,645.03 11,531.16 113.87
财务报表附注 第 46页
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2020 年度
财务报表附注
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
生育保险费 53,031.44 53,031.44
住房公积金 1,029,671.00 1,000,336.00 29,335.00
工会经费和职工教育经费 935,369.96 111,089.59 110,328.59 936,130.96
合计 3,211,003.66 21,938,989.80 20,408,541.59 4,741,451.87
3．设定提存计划列示
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
基本养老保险 345,806.11 154,156.69 191,649.42
失业保险费 13,095.62 1,287.47 11,808.15
合计 358,901.73 155,444.16 203,457.57
4．应付职工薪酬其他说明
应付职工薪酬期末余额较期初增加 1,733,905.78 元，增幅 54.00%，原因系本期调整年终
奖发放方式所致。
注释 18．应交税费
税费项目 期末余额 期初余额
增值税 247,988.49 242,432.03
企业所得税 15,497,340.84 6,334,701.77
个人所得税 308,452.97 132,303.00
城市维护建设税 10,171.98 16,141.92
房产税 680,440.13 356,385.12
车船使用税 34,469.66 34,469.66
土地使用税 111,886.48
教育费附加 9,888.22 10,543.01
印花税 19,659.27 24,935.55
合计 16,920,298.04 7,151,912.06
应交税费说明：应交税费期末余额较期初增加 9,768,385.98 元，增幅 136.58%，原因系
公司本期收到拆迁补偿款，按照国家税务总局 2012 年第 40 号《企业政策性搬迁所得税管理
办法》规定，所得税递延至以后年度缴纳所致。
注释 19．其他应付款
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 40,334,107.97 27,198,576.64
财务报表附注 第 47页
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财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
合计 40,334,107.97 27,198,576.64
注：上表中其他应付款指扣除应付利息、应付股利后的其他应付款。
（一）其他应付款
1．按款项性质列示的其他应付款
款项性质 期末余额 期初余额
往来款 9,930,578.90 2,268,044.74
保证金、押金 27,587,362.20 22,735,478.10
暂收款 1,352,445.60 2,098,611.60
社会保险费 261,146.49 72,576.40
预提款项 1,202,574.78 23,865.80
合计 40,334,107.97 27,198,576.64
2．账龄超过一年的重要其他应付款
单位名称 期末余额 未偿还或结转的原因
第一名 1,950,000.00 租房保证金
第二名 1,724,250.00 租房保证金
第三名 1,464,443.88 租房保证金
第四名 1,175,000.00 租房保证金
第五名 687,251.20 租房保证金
合计 7,000,945.08
3．其他应付款说明
其他应付款期末余额较期初增加 13,135,531.33 元，增幅 48.29%，原因系公司本期新增
关联方资金拆借及租房保证金所致。
注释 20．其他流动负债
项目 期末余额 期初余额 2019 年 12 月 31 日
待转销项税 384,432.17 449,397.96
合计 384,432.17 449,397.96
注释 21．股本
本期变动增（+）减（－）
项目 期初余额 公积金转 期末余额
发行新股 送股 其他 小计
股
股份总数 147,344,592.00 147,344,592.00
财务报表附注 第 48页
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2020 年度
财务报表附注
注释 22．资本公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
其他资本公积 266,718,700.04 20,638,135.50 287,356,835.54
合计 266,718,700.04 20,638,135.50 287,356,835.54
资本公积的说明：其他资本公积本期增加额系公司长寿路 152 弄 19 号、长寿路 152 弄
20 号、东余杭路 907 号房屋被征收，征收补偿款在扣除相关税费后计入资本公积。
财务报表附注 第 49页
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2020 年度
财务报表附注
注释 23．其他综合收益
本期发生额
减：前期计入 减：前期计入 减：结转重 减：前期计入
项目 期初余额 减：套期储备 期末余额
本期所得税 其他综合收 其他综合收 减：所得税费 税后归属于 税后归属于 新计量设定 其他综合收
转入相关资
前发生额 益当期转入 益当期转入 用 母公司 少数股东 受益计划变 益当期转入
产或负债
损益 留存收益 动额 留存收益
一、不能重分类进损
978,414.79 244,603.70 733,811.09 733,811.09
益的其他综合收益
1.其他权益工具投资
978,414.79 244,603.70 733,811.09 733,811.09
公允价值变动
其他综合收益合计 978,414.79 244,603.70 733,811.09 733,811.09
财务报表附注 第 50页
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2020 年度
财务报表附注
注释 24．盈余公积
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 53,569,237.81 3,854,140.82 1,550,000.00 55,873,378.63
任意盈余公积 30,706,066.95 2,990,679.87 134,631.97 33,562,114.85
合计 84,275,304.76 6,844,820.69 1,684,631.97 89,435,493.48
盈余公积说明：
1．法 定 盈 余 公 积 本 期 增 加 额 系 ： 依 据 公 司 章 程 规 定 按 母 公 司 净 利 润 的 10%计 提
3,854,140.82 元。
2．任意盈余公积本期减少额系：本公司于 2020 年 11 月购买子公司上海绿泰置业有限
公司 49.00%的股权。本次交易完成后，本公司持有上海绿泰置业有限公司 100.00%的股权。
购买成本与交易日取得的按新取得的股权比例计算确定应享有子公司自交易日开始持续计
算的可辨认净资产份额的差额调减留存收益 134,631.97 元。
3．其他增减变动系：公司于 2019 年 5 月购买郑州绿都商业管理有限公司（以下简称“绿
都商业”）100%的股权，并按照同一控制下企业合并进行会计处理，公司根据《企业会计
准则——应用指南》中关于“控制并非暂时性”的解读，将该项合并调整为非同一控制下企
业合并，因涉及金额较小，不属于重要的前期会计差错，公司于本期进行调整。本次调整涉
及的内容如下：
项目 调整金额 调整事项
固定资产 79,302.24 非同一控制下企业合并子公司可辨认资产按照公允价值列示
法定盈余公积 -1,550,000.00 冲回绿都商业合并前实现的留存收益
（1）调整绿都商业合并前实现的留存收益 2,911,377.63 元；
任意盈余公积 2,990,679.87 （2）调整原同一控制下企业合并时，调整的账面价值与支付的
合并对价的差额 79,302.24 元。
未分配利润 -1,361,377.63 冲回绿都商业合并前实现的留存收益
对股东权益的影响金额 79,302.24 非同一控制下企业合并子公司可辨认净资产按照公允价值列示
注释 25．未分配利润
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 212,524,737.49 200,711,788.75
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-） 22,391,687.89
调整后期初未分配利润 212,524,737.49 223,103,476.64
加：本期归属于母公司所有者的净利润 49,721,641.91 23,069,497.80
减：提取法定盈余公积 3,854,140.82 5,754,808.57
应付普通股股利 7,367,229.60 27,893,428.38
财务报表附注 第 51页
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2020 年度
财务报表附注
项目 本期 上期
其他 1,361,377.63
期末未分配利润 249,663,631.35 212,524,737.49
1．未分配利润的其他说明
（1）依据公司章程规定按母公司净利润的 10.00%计提法定盈余公积 3,854,140.82 元；
（2）依据公司 2019 年度股东大会审议的利润分配预案，以 2019 年 12 月 31 日总股本
为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.50 元（含税），共计派发现金 7,367,229.60 元；
（3）其他发生额 1,361,377.63 元详见附注六-注释 24.盈余公积。
注释 26．营业收入和营业成本
1．营业收入、营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 80,956,448.75 19,019,998.44 106,545,422.57 45,119,316.37
其他业务 11,629,229.20 8,409,060.12 13,739,448.04 10,729,856.03
合计 92,585,677.95 27,429,058.56 120,284,870.61 55,849,172.40
2．营业收入其他说明
主营业务收入本期发生额较上期下降 24.02%，主营业务成本较上期下降 57.85%，毛利
率较上期增加 18.85%，原因系公司 2019 年 5 月剥离风力发电业务，本期主营业务房屋租赁
成本较低所致。
注释 27．税金及附加
项目 本期发生额 上期发生额
城市维护建设税 123,318.41 249,363.85
教育费附加 176,260.75 180,999.42
资源税 4,140.00
房产税 2,472,595.45 1,901,481.03
土地使用税 447,545.96 539,108.41
车船使用税 660.00 2,379.96
印花税 338,211.02 3,234,847.80
水利建设基金 29,589.23
合计 3,558,591.59 6,141,909.70
税金及附加说明：税金及附加本期发生额较上期减少 2,583,318.11 元，降幅 42.06%，原
因系本期印花税应税凭证较上期减少所致。
财务报表附注 第 52页
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2020 年度
财务报表附注
注释 28．销售费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,454,583.32 1,654,693.33
宣传费 2,433,360.71 1,073,618.28
差旅费 1,361.44 6,432.76
业务招待费 4,094.00 9,422.27
其他 92.90 1,197.11
合计 3,893,492.37 2,745,363.75
销售费用说明：销售费用本期发生额较上期增加 1,148,128.62 元，增幅 41.82%，原因系
本期新增房地产开发业务，宣传费较上期增加所致。
注释 29．管理费用
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 16,005,958.96 19,123,773.33
差旅费 494,977.03 473,584.80
业务招待费 515,285.65 1,711,982.94
通讯费 45,950.12 69,324.31
修理费 262,666.87 985,813.89
咨询费 1,931,641.14 3,080,477.83
租赁费 435,685.74 620,370.58
折旧摊销 798,329.68 1,500,317.79
办公费 185,758.42 371,554.51
保安费 251,280.00 761,911.11
会务费 33,527.47 99,279.85
其他 314,144.94 695,794.81
合计 21,275,206.02 29,494,185.75
注释 30．财务费用
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 7,603,659.13
减：利息收入 5,468,715.94 3,143,241.85
银行手续费 99,769.44 103,188.03
合计 -5,368,946.50 4,563,605.31
财务费用说明：财务费用本期发生额较上期减少 9,932,551.81 元，降幅 217.65%，原因
系公司自上期偿还银行借款后未再续借，及本期公司利用闲置资金购买银行理财（协定存款、
通知性存款）获取的利息收入较上期增加所致。
财务报表附注 第 53页
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2020 年度
财务报表附注
注释 31．其他收益
1．其他收益明细情况
产生其他收益的来源 本期发生额 上期发生额
政府补助 32,222.40 34,104.00
个税手续费返还 4,091.13 45,402.71
进项加计抵减 203,898.71 150,472.29
合计 240,212.24 229,979.00
2．计入其他收益的政府补助
与资产相关/
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关
夜景照明补贴 32,222.40 34,104.00 与收益相关
合计 32,222.40 34,104.00
注释 32．投资收益
1．投资收益明细情况
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 183,559.15 -559,531.08
处置长期股权投资产生的投资收益 840,292.60
处置交易性金融资产产生的投资收益 7,232,448.67 4,195,598.20
合计 7,416,007.82 4,476,359.72
2．投资收益的说明
投资收益本期发生额较上期增加 2,939,648.10 元，增幅 65.67%，原因系本期公司处置交
易性金融资产产生的投资收益较上期增加所致。
注释 33．信用减值损失
项目 本期发生额 上期发生额
坏账损失 135,332.75 -2,035,635.32
合计 135,332.75 -2,035,635.32
注释 34．资产处置收益
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得或损失 -55,582.79 -8,388.46
合计 -55,582.79 -8,388.46
注释 35．营业外收入
财务报表附注 第 54页
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2020 年度
财务报表附注
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
搬迁奖励款 14,744,472.00 14,744,472.00
核销的应付款项 8,494,019.37
与日常活动无关的政府补助 1,758,796.50 4,797,726.30 1,758,796.50
违约金滞纳金收入 258,522.35 550,163.56 258,522.35
其他 81,220.70 276,099.23 81,220.70
合计 16,843,011.55 14,118,008.46 16,843,011.55
1．计入当期损益的政府补助
与资产相关
补助项目 本期发生额 上期发生额
/与收益相关
稳岗补贴 760,212.00 58,049.00 与收益相关
财政扶持资金 953,500.00 4,682,000.00 与收益相关
残疾人补助金 45,084.50 57,677.30 与收益相关
合计 1,758,796.50 4,797,726.30
2．营业外收入的其他说明
营业外收入本期发生额较上期增加 2,725,003.09 元，增幅 19.30%，原因系公司长寿路
152 弄 19 号、长寿路 152 弄 20 号、东余杭路 907 号房屋被征收，征收补偿款中的搬迁奖励
款计入营业外收入所致。
注释 36．营业外支出
计入本期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
征地人员费用 35,867.62 29,054.21 35,867.62
非流动资产毁损报废损失 30,840.35 7,128,586.10 30,840.35
赔偿金 327,887.10
其他 15,538.00 1,353.60 15,538.00
合计 82,245.97 7,486,881.01 82,245.97
营业外支出的说明：营业外支出本期发生额较上期减少 7,404,635.04 元，降幅 98.90%，
原因系公司本期发生的长期资产报废损失及赔偿款较上期减少所致。
注释 37．所得税费用
1．所得税费用表
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 16,694,738.04 7,680,109.98
递延所得税费用 13,263.53 34,468.31
财务报表附注 第 55页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
合计 16,708,001.57 7,714,578.29
2．会计利润与所得税费用调整过程
项目 本期发生额
利润总额 66,295,011.51
按法定/适用税率计算的所得税费用 16,573,752.88
子公司适用不同税率的影响 104,944.50
调整以前期间所得税的影响 -133,118.11
非应税收入的影响 45,889.79
不可抵扣的成本、费用和损失影响 70,537.84
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 45,994.67
所得税费用 16,708,001.57
3．所得税费用其他说明
所得税费用本期发生额较上期增加 8,993,423.28 元，增幅 116.58%，原因系本期销售毛
利率及搬迁奖励款增加所致。
注释 38．现金流量表附注
1．收到其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 603,350.34 305,325,070.71
保证金 9,972,192,930.07 7,330,131.48
代收代付款 984,592.44 2,213,433.75
政府补助及其他营业外收入 16,619,653.55 4,888,320.64
备用金 428,583.04
利息收入 5,468,715.94 3,143,241.85
合计 9,995,869,242.34 323,328,781.47
2．支付其他与经营活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 782,298.63 39,498,743.05
费用性支出 5,849,173.38 11,595,922.51
代收代付款 1,647,582.04 2,167,017.58
备用金 107,500.00
保证金 9,968,161,911.76 6,487,093.50
财务报表附注 第 56页
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2020 年度
财务报表附注
项目 本期发生额 上期发生额
合计 9,976,440,965.81 59,856,276.64
3．收到其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 4,865,530,700.00 184,000,000.00
合计 4,865,530,700.00 184,000,000.00
4．支付其他与筹资活动有关的现金
项目 本期发生额 上期发生额
关联方资金拆借 4,858,530,700.00
合计 4,858,530,700.00
注释 39．现金流量表补充资料
1．现金流量表补充资料
项目 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 49,587,009.94 23,069,497.80
加：信用减值损失 -135,332.75 2,035,635.32
资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 5,222,807.25 18,427,075.61
无形资产摊销 821,952.60
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益
55,582.79 8,388.46
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 30,840.35 7,128,586.10
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 7,603,659.13
投资损失（收益以“－”号填列） -7,416,007.82 -4,476,359.72
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -288,894.29 -108,476.75
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 302,157.82
存货的减少（增加以“－”号填列） -694,377,974.09 562,358.92
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 56,519,810.87 280,820,717.90
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -48,737,023.92 -78,356,345.63
其他
经营活动产生的现金流量净额 -639,237,023.85 257,536,689.74
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
财务报表附注 第 57页
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2020 年度
财务报表附注
项目 本期金额 上期金额
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 33,753,702.34 275,088,719.70
减：现金的期初余额 275,088,719.70 482,447,156.54
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -241,335,017.36 -207,358,436.84
2．本期收到的处置子公司的现金净额
项目 本期金额
本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物
减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物
加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物 38,636,426.51
其中：内蒙古汇通能源投资有限公司 38,636,426.51
处置子公司收到的现金净额 38,636,426.51
3．现金和现金等价物的构成
项目 期末余额 期初余额
一、现金 33,753,702.34 275,088,719.70
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 31,943,702.34 75,353,360.54
可随时用于支付的其他货币资金 1,810,000.00 199,500,000.00
未到期应收利息 235,359.16
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 33,753,702.34 275,088,719.70
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及现金等价物
注释 40．政府补助
1．政府补助基本情况
政府补助种类 本期发生额 计入当期损益的金额 备注
计入其他收益的政府补助 32,222.40 32,222.40 详见附注六注释 31
计入营业外收入的政府补助 1,758,796.50 1,758,796.50 详见附注六注释 35
合计 1,791,018.90 1,791,018.90
财务报表附注 第 58页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
七、合并范围的变更
(一)其他原因的合并范围变动
名称 变更原因
上海绿泰房地产有限公司 投资新设
上海绿恒房地产有限公司 投资新设
南昌锦都置业有限公司 投资新设
杭州绿隆置业有限公司 投资新设
杭州隆都置业有限公司 投资新设
八、在其他主体中的权益
(一)在子公司中的权益
1．企业集团的构成
主要经 业务 持股比例(%)
子公司名称 注册地 取得方式
营地 性质 直接 间接
上海常源投资发展有限公司 上海市 上海市浦东新区 投资管理 100.00 投资设立
上海轻机投资管理有限公司 上海市 上海市静安区 投资管理 100.00 投资设立
上海轻机益厦物业管理有限公司 上海市 上海市静安区 物业管理 100.00 投资设立
上海汇通创兴物业管理有限公司 上海市 上海市静安区 物业管理 100.00 投资设立
上海德发物业管理有限公司 上海市 上海市杨浦区 物业管理 100.00 投资设立
上海康歆科技投资有限公司 上海市 上海市浦东新区 科技投资 100.00 投资设立
上海祝通投资发展有限公司 上海市 上海市浦东新区 投资咨询 100.00 投资设立
上海杭展投资发展有限公司 上海市 上海市浦东新区 投资咨询 100.00 投资设立
非同一控制
郑州绿都商业管理有限公司 郑州市 郑州市二七区 商业管理 100.00
下企业合并
上海赛佛仪器有限公司（注） 上海市 上海市浦东新区 仪器仪表 51.00 投资设立
房地产开发
上海绿泰房地产有限公司 上海市 上海市青浦区 100.00 投资设立
经营
房地产开发
上海绿恒房地产有限公司 上海市 上海市青浦区 100.00 投资设立
经营
房地产开发
南昌锦都置业有限公司 南昌市 南昌市青云谱区 100.00 投资设立
经营
房地产开发
杭州绿隆置业有限公司 杭州市 杭州市萧山区 100.00 投资设立
经营
房地产开发
杭州隆都置业有限公司 杭州市 杭州市萧山区 100.00 投资设立
经营
注：公司持有上海赛佛仪器有限公司半数以上表决权，但未纳入合并范围，原因系该公
司经营期限于 2012 年 7 月 17 日到期，已吊销并停止经营，由于对公司的财务状况及经营成
果无重大影响，故公司不对其报表进行合并。
财务报表附注 第 59页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
(二)在子公司的所有者权益份额发生变化但仍控制子公司的交易
1．在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明
2020 年 11 月 16 日，本公司与郑州绿都地产集团股份有限公司签订股权转让协议，购
买子公司上海绿泰置业有限公司 49.00%的股权。本次交易完成后，本公司持有上海绿泰置
业有限公司 100.00%的股权。本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股
比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存
收益。
2．交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
项目 上海绿泰房地产有限公司
现金
购买成本/处置对价合计
减：按取得的股权比例计算的子公司净资产份额 -134,631.97
差额 134,631.97
其中：调整盈余公积 134,631.97
(三)在合营安排或联营企业中的权益
1．重要的合营企业或联营企业
合营企业或联营 主要经 业务 持股比例(%) 会计处理
注册地
企业名称 营地 性质 直接 间接 方法
上海市曹 生产销售各种制药机械设备、相
上海天祥健台制
上海市 安路 21 关的化工机械设备及与上述产品 43.29 权益法
药机械有限公司
号桥东首 有关的备品备件
2．重要合营企业的主要财务信息
上海天祥健台制药机械有限公司
项目
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
流动资产 71,143,036.78 67,466,306.20
其中：现金和现金等价物 9,916,580.69 8,254,717.09
非流动资产 4,692,763.22 5,063,813.19
资产合计 75,835,800.00 72,530,119.39
流动负债 24,607,379.94 21,725,721.39
非流动负债
负债合计 24,607,379.94 21,725,721.39
少数股东权益
归属于母公司股东权益 51,228,420.06 50,804,398.00
按持股比例计算的净资产份额 22,176,783.04 21,993,223.89
财务报表附注 第 60页
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财务报表附注
上海天祥健台制药机械有限公司
项目
期末余额/本期发生额 期初余额/上期发生额
调整事项
—商誉
—内部交易未实现利润
—其他
对合营企业权益投资的账面价值 22,176,783.04 21,993,223.89
存在公开报价的权益投资的公允价值
营业收入 30,150,160.74 29,901,261.14
财务费用 -336,629.05 -66,375.97
所得税费用 605,159.44
净利润 424,022.06 -1,306,475.23
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 424,022.06 -1,306,475.23
企业本期收到的来自合营企业的股利
九、与金融工具相关的风险披露
本公司的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、股权投资、应收款项、应付款
项等。在日常活动中面临各种金融工具的风险，主要包括信用风险、流动性风险、市场风险。
与这些金融工具相关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：
董事会负责规划并建立本公司的风险管理策略，财务部通过与本公司其他业务部门的紧
密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期
的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投资及业务组合
来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特
定交易对手的风险。
（一） 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司产生财务损失的风险，管理层已
制定适当的信用政策，并且不断监察信用风险的敞口。
本公司已采取政策只与信用良好的交易对手进行交易。另外，本公司基于对客户的财务
状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市场状况等评估客户的信
用资质并设置相应信用期。本公司对应收账款余额及收回情况进行持续监控，对于信用记录
不良的客户，本公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本公司不致
面临重大信用损失。此外，本公司于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保相
关金融资产计提了充分的预期信用损失准备。
财务报表附注 第 61页
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财务报表附注
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信用风险源自于交
易对手违约，最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。
本公司持有的货币资金主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管
理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方
单位违约而导致的任何重大损失。本公司的政策是根据各知名金融机构的市场信誉、经营规
模及财务背景来控制存放当中的存款金额，以限制对任何单个金融机构的信用风险金额。
作为本公司信用风险资产管理的一部分，本公司利用账龄来评估应收账款和其他应收款
的减值损失。本公司的应收账款和其他应收款涉及大量客户，账龄信息可以反映这些客户对
于应收账款和其他应收款的偿付能力和坏账风险。本公司根据历史数据计算不同账龄期间的
历史实际坏账率，并考虑了当前及未来经济状况的预测，如国家 GDP 增速、基建投资总额、
国家货币政策等前瞻性信息进行调整得出预期损失率。
截止 2020 年 12 月 31 日，相关资产的账面余额与预期信用减值损失情况如下：
项目 账面余额 减值准备
应收账款 45,915,159.03 38,937,757.34
其他应收款 38,008,943.78 36,351,675.13
合计 83,924,102.81 75,289,432.47
本公司的主要客户具有可靠及良好的信誉，因此，本公司认为该等客户并无重大信用风
险。由于本公司的客户广泛，因此没有重大的信用集中风险。
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司的前五大客户的应收账款占本公司应收账款总额 9.08%。
（二） 流动性风险
流动性风险是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。本公司下属成员企业各自负责其现金流量预测。公司下属财务部门基于各成
员企业的现金流量预测结果，在公司层面持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持
充裕的现金储备；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备
用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司金融负债和表外担保项目以未折现的合同现金流量按
合同剩余期限列示如下：
期末余额
项目
即时偿还 1 个月以内 1-3 个月 3 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
非衍生金融负债
应付账款 10,899,146.32 10,899,146.32
其他应付款 40,334,107.97 40,334,107.97
财务报表附注 第 62页
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财务报表附注
期末余额
项目
即时偿还 1 个月以内 1-3 个月 3 个月-1 年 1-5 年 5 年以上 合计
非衍生金融负债小计 51,233,254.29 51,233,254.29
合计 51,233,254.29 51,233,254.29
（三） 市场风险
1．汇率风险
本公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，不存在汇率风险。
2．利率风险
本公司的利率风险主要产生于银行借款等。浮动利率的金融负债使本公司面临现金流量
利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的市场环
境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。截止 2020 年 12 月 31 日，本公司无银行借
款，不存在利率风险。
十、公允价值
（一）以公允价值计量的金融工具
本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于 2020 年 12 月 31
日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输
入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：
第 1 层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
第 2 层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；
第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或
类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可
观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。
第 3 层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。
（二）期末公允价值计量
1．持续的公允价值计量
期末公允价值
项目
第 1 层次 第 2 层次 第 3 层次 合计
其他权益工具投资 1,236,253.79 1,236,253.79
资产合计 1,236,253.79 1,236,253.79
（三）不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：应收款项、应付款项等。
财务报表附注 第 63页
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财务报表附注
上述不以公允价值计量的金融资产和负债的账面价值与公允价值相差很小。
十一、关联方及关联交易
(一)本企业的母公司情况
注册资本 对本公司的持 对本公司的表
母公司名称 注册地 业务性质
(万元) 股比例(%) 决权比例(%)
西藏德锦企业管理有限责任公司 西藏 咨询管理 111,000.00 54.16 54.16
本公司最终控制方是汤玉祥先生。
(二)本公司的子公司情况详见附注八（一）在子公司中的权益
(三)本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见附注八（三）在合营安排或联营企业中的权益。
(四)其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
郑州绿都地产集团股份有限公司 本公司之控股公司的控股公司
郑州绿都不动产有限公司 同一实际控制人控制的公司
江苏颢丰建筑工程有限公司 同一实际控制人控制的公司
河南联都商贸有限公司 同一实际控制人控制的公司
郑州宇通集团有限公司 本公司董监高任董事或高级管理人员的公司
郑州傲蓝得环保科技有限公司 本公司董监高任董事或高级管理人员的公司控制的公司
郑州一品聚实业有限公司 本公司董监高任董事或高级管理人员的公司控制的公司
郑州通和物业服务有限公司 本公司董监高任董事或高级管理人员的公司控制的公司
郑州同润置业有限公司 本公司董监高任董事或高级管理人员的公司控制的公司
上海弘昌晟集团有限公司 报告期内过去 12 个月曾是本公司之控股公司
内蒙古汇通能源投资有限公司 报告期内过去 12 个月曾是本公司之全资子公司
内蒙古汇通能源卓资风力发电有限公司 报告期内过去 12 个月曾是本公司之全资子公司
赵永 董事、副总经理、财务负责人
注：此处仅披露与本公司有关联交易或有应收应付款项的其他关联方情况。
(五)关联方交易
1．存在控制关系且已纳入本公司合并财务报表范围的子公司，其相互间交易及母子公
司交易已作抵销。
2．购买商品、接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
郑州傲蓝得环保科技有限公司 保洁服务 1,370,718.98
财务报表附注 第 64页
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财务报表附注
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
河南联都商贸有限公司 购买商品 130,927.82
郑州一品聚实业有限公司 购买商品 73,466.00
郑州通和物业服务有限公司 绿化工程 7,962.27 11,943.40
合计 1,583,075.07 11,943.40
3．销售商品、提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海弘昌晟集团有限公司 物业服务 8,552.89 157,912.73
郑州同润置业有限公司 物业服务 686,392.46 413,915.10
郑州绿都不动产有限公司 物业服务 792,452.83 792,452.87
合计 1,487,398.18 1,364,280.70
4．关联租赁情况
（1）本公司作为出租方
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
上海弘昌晟集团有限公司 房屋 79,770.23 558,391.60
合计 79,770.23 558,391.60
公司与上海弘昌晟集团有限公司签订了房屋租赁合同，出租位于上海南京西路 1576 号
办公楼轻工机械大厦 4 楼，价格参考市场价格。该公司于 2020 年 1 月 22 日起不再构成公司
的关联方。
（2）本公司作为承租方
出租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁费 上期确认的租赁费
上海弘昌晟集团有限公司 房屋 415,358.79
合计 415,358.79
公司原子公司内蒙古汇通能源卓资风力发电有限公司与上海弘昌晟集团有限公司签订
了房屋租赁合同，承租呼和浩特市腾飞大厦写字楼，价格参照市场价格。
5．关联方资金拆借
（1）向关联方拆借资金
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
郑州绿都地产集团股份有限公司 155,340,000.00 2020/4/26 2020/4/28 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 133,280,000.00 2020/4/27 2020/4/29 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 157,890,000.00 2020/4/28 2020/4/30 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 331,680,000.00 2020/5/6 2020/5/9 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 375,370,000.00 2020/5/8 2020/5/12 已偿还
财务报表附注 第 65页
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财务报表附注
关联方 拆入金额 起始日 到期日 说明
郑州绿都地产集团股份有限公司 172,870,000.00 2020/5/12 2020/5/14 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 260,900,000.00 2020/5/18 2020/5/20 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 128,610,000.00 2020/5/25 2020/5/28 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 77,420,000.00 2020/5/26 2020/6/1 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 161,700,000.00 2020/6/1 2020/6/4 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 142,100,000.00 2020/6/3 2020/6/5 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 366,670,000.00 2020/6/17 2020/6/19 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 159,110,000.00 2020/6/19 2020/6/23 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 272,832,000.00 2020/6/22 2020/6/28 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 158,946,200.00 2020/6/24 2020/6/30 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 137,004,000.00 2020/6/28 2020/7/2 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 200,488,400.00 2020/6/29 2020/7/2 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 87,220,000.00 2020/6/30 2020/7/2 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 156,800,000.00 2020/7/13 2020/7/15 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 78,576,400.00 2020/8/10 2020/8/12 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 542,047,800.00 2020/8/12 2020/8/17 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 274,326,500.00 2020/8/17 2020/8/20 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 147,445,900.00 2020/8/24 2020/11/10 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 73,500.00 2020/8/28 2020/11/10 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 490,000.00 2020/8/31 2020/9/15 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 154,840,000.00 2020/8/31 2020/9/2 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 24,500,000.00 2020/9/7 2020/9/15 已偿还
郑州绿都地产集团股份有限公司 7,000,000.00 2020/12/17 2021/12/17 未到期
合计 4,865,530,700.00
6．关联方资产转让情况
（1）本公司作为出让方
受让方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海弘昌晟集团有限公司 转让内蒙古汇通 100%股权 110,669,232.72
上海弘昌晟集团有限公司 转让内蒙古汇通债权 178,237,063.20
上海弘昌晟集团有限公司 转让卓资风电 5%股权 9,803,995.20
上海弘昌晟集团有限公司 转让卓资风电债权 95,299,066.80
合计 394,009,357.92
（2）本公司作为受让方
出让方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
郑州绿都地产集团股份有限公司 转让绿都商业 100%股权 6,200,854.87
财务报表附注 第 66页
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财务报表附注
出让方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
合计 6,200,854.87
7．关键管理人员薪酬
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员薪酬 1,515,750.00 1,033,172.00
8．关联方应收应付款项
（1）本公司应收关联方款项
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
上海弘昌晟集团有限公司 156,779.18 783.90
上海天祥健台制药机械有限公司 80,000.00 80,000.00 80,000.00 80,000.00
其他应收款
上海弘昌晟集团有限公司 38,636,426.51 193,182.13
应收股利
内蒙古汇通能源投资有限公司 19,000,000.00
（2）本公司应付关联方款项
项目名称 关联方 期末余额 期初余额
应付账款
郑州傲蓝得环保科技有限公司 160,818.00
河南联都商贸有限公司 109,575.13
郑州一品聚实业有限公司 28,439.00
江苏颢丰建筑工程有限公司 2,316.03
其他应付款
郑州绿都地产集团股份有限公司 7,000,000.00
上海天祥健台制药机械有限公司 93,845.36 93,845.36
郑州傲蓝得环保科技有限公司 40,000.00
赵永 1,175.60
上海弘昌晟集团有限公司 284,917.41
十二、承诺及或有事项
（一）重要承诺事项
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司不存在需要披露的重要承诺事项。
（二）资产负债表日存在的重要或有事项
财务报表附注 第 67页
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2020 年度
财务报表附注
截止 2020 年 12 月 31 日，本公司无应披露未披露的重要或有事项。
十三、资产负债表日后事项
（一） 重要的非调整事项
1.转让重要子公司股权
2021 年 1 月 6 日，公司子公司上海绿恒房地产有限公司（以下简称“上海绿恒”）与正
荣地产集团有限公司控股子公司南昌正腾置业有限公司（以下简称“南昌正腾”）签署了《南
昌市青云谱区 DADJ2020024 号地块合作开发协议》，上海绿恒以 0 元向南昌正腾转让持
有的南昌锦都置业有限公司（以下简称“南昌锦都”）15%股权，同时以 103,441,163.01 元转
让持有的南昌锦都 103,441,163.01 元债权并根据实际占用天数按照 9%年利率收取资金占用
利息，转让后，南昌正腾直接持有南昌锦都 15%的股权及 103,441,163.01 元债权。
2.资本公积转增资本
根据公司董事会通过的资本公积转增资本预案，公司拟以总股本 147,344,592.00 股为基
数，向全体股东每 10 股以资本公积金转增 4 股，本次转增后，公司的总股本为 206,282,429.00
股，该议案尚待本公司 2020 年度股东大会审议。
（二） 利润分配情况
根据公司董事会通过的 2020 年度利润分配预案，公司拟以总股本 147,344,592.00 股为
基数，向全体股东以每 10 股派发现金红利 1.01 元（含税），共计派发现金红利 14,881,803.79
元（含税），该议案尚待本公司 2020 年度股东大会审议。
（三） 其他资产负债表日后事项说明
截至财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。
十四、其他重要事项说明
（一） 分部信息
本公司以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部。本公司的经营
分部是指同时满足下列条件的组成部分：
（1）该组成部分能够在日常活动中产生收入、发生费用；
（2）管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；
（3）能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。
本公司以经营分部为基础确定报告分部，满足下列条件之一的经营分部确定为报告分
部：
财务报表附注 第 68页
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财务报表附注
（1）该经营分部的分部收入占所有分部收入合计的 10%或者以上；
（2）该分部的分部利润（亏损）的绝对额，占所有盈利分部利润合计额或者所有亏损
分部亏损合计额的绝对额两者中较大者的 10%或者以上。
本公司 2020 年度主营业务为房屋租赁和物业管理，管理层将此业务视作为一个整体实
施管理、评估经营成果，因此，本财务报表不呈报分部信息。
十五、母公司财务报表主要项目注释
注释 1．应收账款
1．按账龄披露应收账款
账龄 期末余额 期初余额
1 年以内 5,641,411.34 2,183,126.06
1－2 年 126,115.30
5 年以上 20,583,775.40 20,583,775.40
小计 26,225,186.74 22,893,016.76
减：坏账准备 20,611,982.45 20,607,302.56
合计 5,613,204.29 2,285,714.20
2．按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
222,592.54 0.85 1,112.96 0.50 221,479.58
应收账款
按组合计提预期信用损失
26,002,594.20 99.15 20,610,869.49 79.26 5,391,724.71
的应收账款
其中：账龄组合 26,002,594.20 99.15 20,610,869.49 79.26 5,391,724.71
合计 26,225,186.74 100.00 20,611,982.45 78.60 5,613,204.29
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用损失的
应收账款
按组合计提预期信用损失
22,893,016.76 100.00 20,607,302.56 90.02 2,285,714.20
的应收账款
其中：账龄组合 22,893,016.76 100.00 20,607,302.56 90.02 2,285,714.20
合计 22,893,016.76 100.00 20,607,302.56 90.02 2,285,714.20
财务报表附注 第 69页
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3． 单项计提预期信用损失的应收账款
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
上海汇通创兴物业管理有限公司 85,614.12 428.07 0.50 合并范围内关联方
上海德发物业管理有限公司 136,978.42 684.89 0.50 合并范围内关联方
合计 222,592.54 1,112.96
4．按组合计提预期信用损失的应收账款
（1）账龄组合
期末余额
账龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 5,418,818.80 27,094.09 0.50
5 年以上 20,583,775.40 20,583,775.40 100.00
合计 26,002,594.20 20,610,869.49
5．本期计提、收回或转回的坏账准备情况
本期变动情况
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 核销 其他变动
单项计提预期信用
1,112.96 1,112.96
损失的应收账款
按组合计提预期信
20,607,302.56 3,566.93 20,610,869.49
用损失的应收账款
其中：账龄组合 20,607,302.56 3,566.93 20,610,869.49
合计 20,607,302.56 4,679.89 20,611,982.45
6．本期无实际核销的应收账款。
7．按欠款方归集的期末余额前五名应收账款
占应收账款期末
单位名称 期末余额 已计提坏账准备
余额的比例(%)
第一名 3,385,445.84 12.91 16,927.23
第二名 2,816,000.00 10.74 2,816,000.00
第三名 1,483,181.67 5.66 1,483,181.67
第四名 975,760.00 3.72 975,760.00
第五名 818,233.82 3.12 818,233.82
合计 9,478,621.33 36.15 6,110,102.72
注释 2．其他应收款
项目 期末余额 期初余额
财务报表附注 第 70页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 19,000,000.00
其他应收款 726,786,454.54 66,208,521.82
合计 726,786,454.54 85,208,521.82
注：上表中其他应收款指扣除应收利息、应收股利后的其他应收款。
（一） 应收股利
1．应收股利
被投资单位 期末余额 期初余额
内蒙古汇通能源投资有限公司 19,000,000.00
合计 19,000,000.00
2．期末不存在重要的账龄超过一年的应收股利。
（二） 其他应收款
1．按账龄披露其他应收款
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 707,120,293.55 3,535,601.46 0.50
1－2 年 2,827,006.97 42,204.59 1.49
2－3 年 20,588,397.60 171,437.53 0.83
5 年以上 27,564,883.23 27,564,883.23 100.00
小计 758,100,581.35 31,314,126.81
减：坏账准备 31,314,126.81
合计 726,786,454.54
2．按款项性质分类情况
款项性质 期末余额 期初余额
往来款 756,456,447.02 93,046,472.75
保证金、押金 606,655.00 646,930.00
备用金 156,320.00 156,320.00
暂收、暂付 600,698.92 132,733.93
借款 230,000.00 230,000.00
社会保险费 50,460.41 51,371.47
合计 758,100,581.35 94,263,828.15
3．按金融资产减值三阶段披露
财务报表附注 第 71页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
期末余额 期初余额
项目
账面余额 坏账准备 账面价值 账面余额 坏账准备 账面价值
第一阶段 730,629,769.08 3,843,314.54 726,786,454.54 66,793,737.19 585,215.37 66,208,521.82
第二阶段
第三阶段 27,470,812.27 27,470,812.27 27,470,090.96 27,470,090.96
合计 758,100,581.35 31,314,126.81 726,786,454.54 94,263,828.15 28,055,306.33 66,208,521.82
4．按坏账准备计提方法分类披露
期末余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失的
729,347,522.66 96.21 3,646,737.61 0.50 725,700,785.05
其他应收款
按组合计提预期信用损失
28,753,058.69 3.79 27,667,389.20 96.22 1,085,669.49
的其他应收款
其中：账龄组合 28,753,058.69 3.79 27,667,389.20 96.22 1,085,669.49
合计 758,100,581.35 100.00 31,314,126.81 4.13 726,786,454.54
续：
期初余额
类别 账面余额 坏账准备
账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项计提预期信用损失的
27,300,361.88 28.96 136,501.81 0.50 27,163,860.07
其他应收款
按组合计提预期信用损失
66,963,466.27 71.04 27,918,804.52 41.69 39,044,661.75
的其他应收款
其中：账龄组合 66,963,466.27 71.04 27,918,804.52 41.69 39,044,661.75
合计 94,263,828.15 100.00 28,055,306.33 29.76 66,208,521.82
5．单项计提预期信用损失的其他应收款情况
期末余额
单位名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
上海绿泰房地产有限公司 689,730,223.00 3,448,651.11 0.50 合并范围内关联方
上海常源投资发展有限公司 24,107,299.66 120,536.50 0.50 合并范围内关联方
南昌锦都置业有限公司 15,510,000.00 77,550.00 0.50 合并范围内关联方
合计 729,347,522.66 3,646,737.61
6． 按组合计提预期信用损失的其他应收款
（1）账龄组合
账龄 期末余额
财务报表附注 第 72页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 613,132.77 3,065.66 0.5
1－2 年 295,469.04 29,546.90 10.00
2－3 年 279,573.65 69,893.41 25.00
5 年以上 27,564,883.23 27,564,883.23 100.00
合计 28,753,058.69 27,667,389.20
7．其他应收款坏账准备计提情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
坏账准备 整个存续期预期 整个存续期预期 合计
未来 12 个月预期
信用损失(未发生 信用损失(已发生
信用损失
信用减值) 信用减值)
期初余额 585,215.37 27,470,090.96 28,055,306.33
期初余额在本期
—转入第二阶段
—转入第三阶段
—转回第二阶段
—转回第一阶段
本期计提 3,510,235.80 721.31 3,510,957.11
本期转回 252,136.63 252,136.63
本期转销
本期核销
其他变动
期末余额 3,843,314.54 27,470,812.27 31,314,126.81
8．本期无实际核销的其他应收款。
9．按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款
占其他应收
坏账准备
单位名称 款项性质 期末余额 账龄 款期末余额
期末余额
的比例(%)
第一名 往来款 689,730,223.00 1 年以内 90.98 3,448,651.11
第二名 往来款 24,107,299.66 3 年以内 3.18 120,536.50
第三名 往来款 15,510,000.00 1 年以内 2.05 77,550.00
第四名 往来款 10,501,200.00 5 年以上 1.39 10,501,200.00
第五名 往来款 3,406,223.83 5 年以上 0.45 3,406,223.83
合计 743,254,946.49 98.05 17,554,161.44
注释 3．长期股权投资
款项性质 期末余额 期初余额
财务报表附注 第 73页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 101,878,480.97 8,877,626.10 93,000,854.87 101,799,178.73 8,877,626.10 92,921,552.63
对联营、合营企业
22,176,783.04 22,176,783.04 21,993,223.89 21,993,223.89
投资
合计 124,055,264.01 8,877,626.10 115,177,637.91 123,792,402.62 8,877,626.10 114,914,776.52
1．对子公司投资
本期计提 减值准备
被投资单位 初始投资成本 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
减值准备 期末余额
上海杭展投资发展有
100,000.00 100,000.00 100,000.00
限公司
上海轻机投资管理有
5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00
限公司
上海祝通投资发展有
100,000.00 100,000.00 100,000.00
限公司
上海德发物业管理有
1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00
限公司
上海常源投资发展有
30,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
限公司
上海轻机益厦物业管
500,000.00 500,000.00 500,000.00
理有限公司
上海康歆科技投资有
50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
限公司
上海赛佛仪器有限公
8,877,626.10 8,877,626.10 8,877,626.10 8,877,626.10
司
郑州绿都商业管理有
6,200,854.87 6,121,552.63 79,302.24 6,200,854.87
限公司
上海汇通创兴物业管
100,000.00 100,000.00 100,000.00
理有限公司
合计 101,878,480.97 101,799,178.73 79,302.24 101,878,480.97 8,877,626.10
2．对联营、合营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初余额 权益法确认的 其他综合收益
追加投资 减少投资
投资损益 调整
一．合营企业
上海天祥健台制药机械有
21,993,223.89 183,559.15
限公司
合计 21,993,223.89 183,559.15
续：
本期增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 其他权益变 计提减值准 期末余额
金股利或利 其他 期末余额
动 备
润
一．合营企业
上海天祥健台制药机械有
22,176,783.04
限公司
财务报表附注 第 74页
上海汇通能源股份有限公司
2020 年度
财务报表附注
本期增减变动
宣告发放现 减值准备
被投资单位 其他权益变 计提减值准 期末余额
金股利或利 其他 期末余额
动 备
润
合计 22,176,783.04
3．长期股权投资的说明
公司于 2019 年 5 月购买绿都商业 100%的股权，并按照同一控制下企业合并进行会计处
理，公司根据《企业会计准则——应用指南》中关于“控制并非暂时性”的解读，将该项合
并调整为非同一控制下企业合并，因涉及金额较小，不属于重要的前期会计差错，公司于本
期进行调整。长期股权投资本期增加额系原同一控制下企业合并时账面价值与支付的合并对
价的差额 79,302.24 元。
注释 4．营业收入及营业成本
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 43,080,111.49 3,764,468.89 35,171,231.14 3,835,798.84
其他业务 590,368.86 647,141.63 764,720.65 621,537.94
合计 43,670,480.35 4,411,610.52 35,935,951.79 4,457,336.78
注释 5．投资收益
项目 本期发生额 上期发生额
处置交易性金融资产产生的投资收益 6,720,789.33 4,195,598.20
权益法核算的长期股权投资收益 183,559.15 -559,531.08
成本法核算的长期股权投资收益 28,046,654.53
处置长期股权投资产生的投资收益 12,173,227.92
合计 6,904,348.48 43,855,949.57
十六、补充资料
（一）当期非经常性损益明细表
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -86,423.14
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准
1,791,018.90
定额或定量享受的政府补助除外）
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融
资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金 7,232,448.67
融资产、交易性金融负债、债权投资和其他债权投资取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 15,032,809.43
减：所得税影响额 5,940,894.40
财务报表附注 第 75页
