关于上海汇通能源股份有限公司
信息披露监管工作函中有关财务事项的说明
大华核字[2023]009863 号
大 华 会 计 师 事 务 所 (特 殊 普 通 合 伙 )
Da Hua Certified Public Accountants（Special General Partnership）
关于上海汇通能源股份有限公司
信息披露监管工作函中有关财务事项的说明
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一、 关于上海汇通能源股份有限公司信息披露监 1-21
管工作函中有关财务事项的说明
大华会计师事务所（特殊普通合伙）
北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 [100039]
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关于上海汇通能源股份有限公司
信息披露监管工作函中有关财务事项的说明
大华核字[2023]009863 号
上海证券交易所：
由上海汇通能源股份有限公司（以下简称“公司”）转来的《关于
对上海汇通能源股份有限公司 2022 年年度报告的信息披露监管工作
函》（以下简称“监管工作函”）奉悉。我们已对监管工作函所提及的
公司财务事项进行了审慎核查，现汇报如下：
一、关于公司主营业务及收入确认
1.营业收入扣除
2022 年度，公司实现营业收入 1.08 亿元，实现扣非前后归母净
利润分别为 0.09 亿元、0.08 亿元，接近财务类退市风险警示指标。根
据年报，公司主营业务为房屋租赁、物业服务、房地产开发和装修。
其中，房地产开发业务为 2020 年新增，尚未产生收入；装修业务为
2021 年新增，2021 年、2022 年分别实现收入 312 万元、1,282 万元。
请你公司补充披露：
（1）按细分行业列示公司前五大客户的名称、成立时间、注册
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大华核字[2023]009863 号财务事项说明
资本、主营业务、与公司具体业务往来情况，包括但不限于产品种类、
合同金额、结算周期及方式、截至报告期末应收账款余额、期后回款
情况、关联关系等；
（2）结合公司开展新业务的背景、原因以及必要性，相关业务
模式下公司具体实现了何种产品或服务的价值提升，是否对主要客户
等存在重大依赖，分析说明是否存在与现有正常经营业务无关的业
务，是否存在未形成或难以形成稳定业务模式的业务；
（3）结合问题（1）和（2）的相关情况，核实是否需根据《上
海证券交易所上市规则自律监管指南第 2 号——业务办理第七号——
财务类退市指标：营业收入扣除》（以下简称《指南》）进行营业收
入扣除。
公司回复：
（1）按细分行业列示公司前五大客户的名称、成立时间、注册资本、主营
业务、与公司具体业务往来情况，包括但不限于产品种类、合同金额、结算周期
及方式、截至报告期末应收账款余额、期后回款情况、关联关系等。
1、房屋租赁业务前五大客户情况
单位：万元
与公司具体业务往来情况
序 注册 本期收 结算周 截至报告 截至报告
客户名称 成立时间 主营业务 业务 关联
号 资本 入金额 合同金额 期及方 期末应收 期末预收
类型 关系
式 账款余额 账款余额
松漕文化创意（上 租赁、园区 房屋 季度结 非关
1 2020-11-18 1,000 800.23 11,464.78 1,156.24 无
海）有限公司 管理 租赁 算支付 联方
上海宏制制冷设 房屋 季度结 非关
2 2017-09-22 1,000 制冷仓储 723.92 4,746.14 无 3.78
备有限公司 租赁 算支付 联方
上海泽东服饰有 服装加工 房屋 月度结 非关
3 2004-02-26 500 476.59 1,757.33 无 无
限公司 零售 租赁 算支付 联方
上海南园文化传 文化展示、 房屋 季度结 非关
4 2018-04-27 50 452.98 4,756.28 348.55 无
播有限公司 园区管理 租赁 算支付 联方
上海银行股份有 房屋 半年结 非关
5 2015-10-10 / 银行 426.42 1,193.99 无 93.22
限公司市南分行 租赁 算支付 联方
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根据《企业会计准则解释第 1 号》（财会[2007]14 号）的规定，出租人提供
免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按照直线法或
其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认收入。上述应收款项主要是
公司根据企业会计准则的规定在免租期确认收入形成的应收账款，根据合同条款
约定，客户在免租期内无需支付租金。报告期后以上客户均按照合同约定付款，
自 2023 年 1 月 1 日至本公告披露日，公司已收到松漕文化创意（上海）有限公
司租金 236.67 万元，收到上海南园文化传播有限公司租金 170.50 万元。
2、物业服务业务前五大客户情况
单位：万元
与公司具体业务往来情况
本期收 结算周 截至报告
序号 客户名称 成立时间 注册资本 主营业务 关联
入金额 业务类型 合同金额 期及方 期末应收
关系
式 账款余额
郑州绿都不动 房地产开 商业管理服务、 月度结 关联
1 2003-06-03 3,000.00 888.47 见“注” 无
产有限公司 发与销售 商业咨询服务 算支付 方
根据服
宇通客车股份 客车生产 资产价值 关联
2 1997-01-08 221,393.92 267.45 商业咨询服务 务进度 无
有限公司 与销售 的 1.5% 方
支付
上海千咏实业 月度结 关联
3 2020-11-19 6,000.00 管理服务 130.19 商业管理服务 138.00 无
有限公司 算支付 方
上海瑞都置业 房地产开 季度结 关联
4 2016-07-13 12,874.88 126.94 物业管理服务 134.56 无
有限公司 发与销售 算支付 方
上海市财政局 季度结 非关
5 2017-01-17 / 事业单位 83.73 物业管理服务 83.73 万/年 无
监督检查局 算支付 联方
注：郑州绿都不动产有限公司（以下简称“绿都不动产”）是公司子公司郑州
绿都商业管理有限公司（以下简称“绿都商业”）运营的“百年德化风情购物公园”
的业主之一。2021 年，绿都不动产委托绿都商业对绿都不动产的物业进行招商和
经营管理，按月结算支付。2022 年，公司确认绿都不动产 498.11 万元的商业管理
服务收入。2022 年，郑州绿都地产集团股份有限公司委托绿都商业对绿都广场、
紫荆华庭、澜湾安开混合和大学路 4 个商业项目提供市场分析、项目定位策略、
对标案例研究、方案优化建议、项目财务测算、营销和招商等商业咨询服务，根
据咨询成果按月结算支付。2022 年，公司确认绿都不动产 386.57 万元的商业咨询
服务收入。
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3、美居装修业务前五大客户情况
单位：万元
与公司具体业务往来情况
本期收入
序号 客户名称 成立时间 注册资本 主营业务 业务 合同 结算周期 截至报告期末 关联
金额
类型 金额 及方式 应收款项余额 关系
新乡 市绿 都置 房地产开 装修 关联
1 2007-12-13 15,000 152.04 156.60 119.28
业有限公司 发与销售 服务 方
郑州 绿锦 置业 房地产开 装修 根据工程 关联
2 2012-11-28 5,000 108.07 182.46 117.80
有限公司 发与销售 服务 进度核定 方
杭州 绿盈 置业 房地产开 装修 产值，银 关联
3 2017-11-17 60,000 69.02 83.18 75.23
有限公司 发与销售 服务 行支付 方
郑州 兴都 置业 房地产开 装修 关联
4 2019-12-10 2,000 54.00 55.62 55.62
有限公司 发与销售 服务 方
装修 根据工程 非关
5 彭明明 / / / 51.55 53.10 2.67
服务 进度预付 联方
自 2023 年 1 月 1 日至本公告披露日，公司已收到新乡市绿都置业有限公司
装修款 119.28 万元，收到郑州绿锦置业有限公司装修款 117.80 万元，收到杭州绿
盈置业有限公司 75.23 万元，收到郑州兴都置业有限公司装修款 47.27 万元，收到
彭明明装修款 2.67 万元。
（2）结合公司开展新业务的背景、原因以及必要性，相关业务模式下公司
具体实现了何种产品或服务的价值提升，是否对主要客户等存在重大依赖，分析
说明是否存在与现有正常经营业务无关的业务，是否存在未形成或难以形成稳
定业务模式的业务。
公司美居装修业务是公司既有业务，行业空间广阔，经过两年的探索与发展，
公司 2022 年美居业务收入增长 311.48%，未来能够持续为公司创造价值。公司业
务范围覆盖住宅、店铺、办公室、公共物业，不存在对主要客户重大依赖的情况。
2021 年，在租赁业务增长空间受限、房地产宏观政策调整的背景下，公司依
托在物业管理行业长期积累的经验和资源，进行物业服务拓展，开展美居物业服
务业务，公司 2021 年实现美居物业服务业务收入 311.66 万元，在 2021 年年度报
告中进行合并披露。2022 年，公司调整组织架构，将美居物业服务的管理下沉至
子公司，且该业务已经具有一定规模，公司 2022 年实现美居业务收入 1,282.44
万元，增长 311.48%，在 2022 年年度报告中单独列示。
公司美居装修业务主要是为有需要的业主提供住宅、店铺、办公室、公共物
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业装饰装修、设计施工、家具家电等一体化服务。针对自然人客户，公司销售人
员负责拓客，设计师根据客户需求制定装修方案并出具图纸和报价，客户确认方
案并签约后，确定工长和监理，历经开工交底、施工、验收等环节，向客户交付
成果并提供售后服务。针对公司客户，在了解客户需求后，根据图纸和预算制定
报价，参与客户招投标或与客户直接议价，中标或与客户协商一致后签署合同并
组织人员进场施工，历经开工交底、施工、验收等环节，向客户交付成果并提供
售后服务。
公司客户群体庞大，工期短，单客户的收入额占比不高。2022 年，公司美居
装修业务前五大客户实现收入分别为 152.04 万元、108.07 万元、69.02 万元、54.00
万元、51.55 万元，占美居装修全年收入的 12.52%、8.90%、5.68%、4.45%、4.25%，
不存在对主要客户重大依赖的情况。
公司美居装修业务与商业物业服务均属于轻资产物业管理增值业务，符合公
司轻资产物业服务业务的整体发展战略。公司美居装修业务不存在与现有正常经
营业务无关的业务。
公司美居装修业务具备完整的组织架构，设有营销管理科、产品管理科、工
程管理科、企管运营、人力行政、财务等部门；组建有专业且稳定的团队，目前
美居装修业务共有职能人员 35 人，包括总经理、店长、销售人员、设计师、工
程师、产品研发、成本采购、工程主管、监理等；制定有体系化的流程、制度及
管理机制；拥有完备的运营能力。公司美居装修业务模式稳定。
（3）结合问题（1）和（2）的相关情况，核实是否需根据《上海证券交易
所上市规则自律监管指南第 2 号——业务办理第七号——财务类退市指标：营业
收入扣除》（以下简称《指南》）进行营业收入扣除。
公司 2021 年新增的美居装修业务具备完整的组织架构，组建有专业且稳定
的团队，制定有体系化的流程、制度及管理机制，拥有完备的运营能力，业务模
式稳定。公司的主营业务收入包括房屋租赁、物业服务和美居装修三大业务，不
存在与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入，公司 2022 年实现的
主营业务收入不需要根据《指南》进行营业收入扣除。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
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1、检查公司关联方交易日常预计审批文件、了解和评价公司关联方交易管
理制度；了解和评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设计，并测试关键
控制措施的运行的有效性；
2、获取并检查有关装修业务的投资决策文件和管理制度；评价关键内部控
制设计和运行的有效性；
3、访谈管理人员，了解相关业务的市场情况、发展情景，业务投资目的、
组织架构、部门和人员构成、销售模式、业务流程和财务核算程序等，评价业务
的可持续性；对主要客户、供应商和公司业务人员执行访谈程序，了解交易实质、
定价原则和业务开展情况，判断交易的合理性，价格的公允性；
4、查询相关工商信息，了解本年度重要客户的背景，分析重要客户收入占
比，分收入类别比较本期与上期收入的变动情况，分析收入变动的原因是否合理，
业务增长是否可持续，是否存在大客户依赖；
5、检查业务合同，识别与商品或服务控制权相关的合同条款与条件，评价
收入确认政策是否符合企业会计准则的要求，评价是否存在应扣除的非经常性收
入。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：公司 2021 年新增的美居装修业务具备完整
的组织架构，组建有专业且稳定的团队，制定有体系化的流程、制度及管理机制，
拥有完备的运营能力，业务模式稳定。公司的主营业务收入包括房屋租赁、物业
服务和美居装修三大业务，不存在与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质
的收入，公司 2022 年实现的主营业务收入不需要根据《指南》进行营业收入扣
除。
2.关联交易
年报披露，报告期公司出售商品、提供劳务关联交易金额 2,262.66
万元，其中包括对宇通客车新增 267.45 万元的商业咨询服务收入，对
绿都地产新增 221.88 万元的租赁收入，对六名关联方（包括 1 名自然
人）新增 412.67 万元的装修服务收入。报告期公司关联交易较去年整
体增加 647.31 万元，同比增长 40.07%，增幅较大。请你公司补充披露：
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（1）关联交易业务往来具体情况，包括但不限于交易时间、交
易金额、定价政策等；
（2）结合上述业务内容及同类型可比交易情况，说明交易对价
的合理性和公允性；
（3）相关应收款项回收情况、后续回款计划，比较可比非关联
交易的回款情况说明上述业务的回款周期是否符合行业惯例；
（4）综合前述问题说明相关业务是否具备商业实质，以及相应
收入和成本的确认是否符合会计准则规定，是否需根据《指南》要求
进行营业收入扣除。
公司回复：
（1）关联交易业务往来具体情况，包括但不限于交易时间、交易金额、定
价政策等。
公司 2022 年关联业务收入如下：
单位：万元
合同签署 本期关联
序号 关联方 关联交易内容 合同金额 定价政策
时间 收入金额
标的资产价值
1 宇通客车股份有限公司 商业咨询服务 2022 年 1 月 315.39 267.45
的 1.5%
上海千咏实业有限公司 2021 年 4 月 138.00 32.55
根据成本投入
2 上海千咏实业有限公司 2022 年 4 月 138.00 97.64
物业管理服务 结合外部报价
郑州宇通集团有限公司 2022 年 1 月 12.00 11.32
确定
上海瑞都置业有限公司 2022 年 1 月 134.56 126.94
杭州绿盈置业有限公司 2022 年 11 月 83.18 69.02
洛阳绿淳置业有限公司 2022 年 11 月 6.61 6.06
郑州绿锦置业有限公司 2022 年 11 月 182.46 108.07 根据成本投入
3 郑州丰之盛置业有限公司 装修服务 2022 年 11 月 11.89 11.55 结合外部报价
新乡市绿都置业有限公司 2022 年 10 月 156.60 152.04 确定
郑州兴都置业有限公司 2022 年 12 月 55.62 54.00
郑州闪象新能源科技有限公司 2022 年 12 月 20.70 20.10
4 河南联都商贸有限公司 租赁 2022 年 11 月 27.50 10.48 统一收费政策
郑州绿都地产集团股份有限公司 2022 年 10 月 266.32 217.41
租赁
5 郑州绿都地产集团股份有限公司 2022 年 10 月 4.70 4.48 统一收费政策
郑州绿都地产集团股份有限公司 品牌宣传 2022 年 12 月 100.00 28.30
洛阳绿畅置业有限公司 2022 年 5 月 40.00 37.74 根据成本投入
6 商业咨询服务
郑州绿基置业有限公司 2022 年 7 月 180.00 31.44 结合外部报价
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合同签署 本期关联
序号 关联方 关联交易内容 合同金额 定价政策
时间 收入金额
郑州凤宇置业有限公司 2022 年 3 月 37.10 28.00 确定
河南朔都房地产营销策划有限公司 2022 年 10 月 15.00 14.15
郑州绿都不动产有限公司 2022 年 7 月 138.00 130.19
郑州绿都不动产有限公司 2022 年 5 月 475.00 150.94
郑州绿都不动产有限公司 2022 年 5 月 101.76 96.00
郑州绿都不动产有限公司 2022 年 10 月 10.00 9.43
7 郑州绿都不动产有限公司 商业管理服务 2022 年 1 月 528.00 498.11 成本加成
郑州同润置业有限公司 2019 年 11 月 人工成本 12.26
8 商业管理服务 成本加成
郑州同润置业有限公司 2022 年 8 月 加佣金 19.45
9 赵永 装修服务 2021 年 10 月 18.02 17.54 统一收费政策
（2）结合上述业务内容及同类型可比交易情况，说明交易对价的合理性和
公允性。
关联交易 1、宇通客车股份有限公司因其业务需求先后委托仲量联行测量师
事务所（上海）有限公司及公司对其在上海市的物业提供租售分析、租户清退和
资产处置等商业管理服务，公司利用自身资源寻找了多家意向客户，并最终完成
资产处置、商户清退等工作，收费为资产价值的 1.5%。关联交易对价与向第三方
约定的处于同等水平，定价合理、公允。
关联交易 2、上海千咏实业有限公司委托公司提供保安、保洁和设施设备维
保等管理服务，公司在此交易中主要成本支出包括保险、电梯维保、监控系统安
装、消防维保、水电安装、鼓式制动器更新、保洁、保安服务费等合同成本和人
工成本。郑州宇通集团有限公司委托公司对其在上海的物业提供月度安全巡检和
租赁费催收等服务，公司在此交易中主要成本为人工成本。上海瑞都置业有限公
司委托公司提供保安、保洁和设施设备维保等管理服务，公司在此交易中主要成
本支出包括保安、消防、高压电试用和零星工程维修等合同成本和人工成本。
关联交易对价根据项目体量、工作难度、成本投入综合确定，公司向关联方
提供的物业管理服务定价与关联方从第三方询得的价格处于同等水平，符合市场
情况，关联交易定价合理、公允。关联交易定价与关联方向第三方询价的情况对
比如下：
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单位：万元
序号 关联方 合同金额 第三方报价
1 上海千咏实业有限公司 138.00 142.03、148.95
2 郑州宇通集团有限公司 12.00 14.40、18.00
3 上海瑞都置业有限公司 134.56 139.26、142.12
关联交易 3、杭州绿盈置业有限公司、洛阳绿淳置业有限公司、郑州绿锦置
业有限公司、郑州丰之盛置业有限公司、新乡市绿都置业有限公司和郑州兴都置
业有限公司均为房地产开发企业，在房地产开发过程中存在装修需求并对外招
标，茂都装饰通过三方比价中标，关联交易定价合理、公允。
关联交易 4、河南联都商贸有限公司租赁绿都商业花车展架进行货品展示和
零售，公司按照统一收费政策收取 1,000 元/辆/月的费用，与非关联方的租赁价格
一致，关联交易定价合理、公允。
关联交易 5、郑州绿都地产集团股份有限公司租赁公司百年德化风情购物街
场地和广告位进行品牌宣传，公司按照统一收费政策收费，与同园区同等位置的
租赁价格处于同一水平，关联交易定价合理、公允。
关联交易 6、绿都商业具有十几年的商业运营经验，经营的“百年德化风情购
物公园”项目属于成熟知名的商业街区，公司拥有成熟的运营团队，拥有一批具
备专业能力的员工，公司利用自己的优势在房地产商业开发项目中提供商业服
务，包括根据需求进行图纸优化和设计调整、结合项目区位制定价格政策、在开
发过程中提前招商等。洛阳绿畅置业有限公司、郑州绿基置业有限公司、郑州凤
宇置业有限公司、河南朔都房地产营销策划有限公司和郑州绿都不动产有限公司
就其开发、管理的商业物业，委托绿都商业提供市场调研、项目定位、招商等服
务。关联交易对价根据项目体量、工作难度、综合确定。公司向关联方提供的商
业咨询服务定价与关联方从第三方处询得的价格处于同等水平，符合市场情况，
关联交易定价合理、公允。
关联交易定价与关联方向第三方询价的情况对比如下：
序号 关联方 公司定价标准 第三方 1 第三方 2
1 洛阳绿畅置业有限公司 5 万元/月 8 万元/月 7 万元/月
2 郑州绿基置业有限公司 5 万元/月 5 万元/月 5 万元/月
3 郑州凤宇置业有限公司 37.10 万元 40 万元 50 万元
4 河南朔都房地产营销策划有限公司 15 万元 15 万元 18 万元
5 郑州绿都不动产有限公司 23 万元/月 25 万元/月 25 万元/月
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大华核字[2023]009863 号财务事项说明
序号 关联方 公司定价标准 第三方 1 第三方 2
6 郑州绿都不动产有限公司 40 万元+15 万元/月 50 万+20 万元/月 45 万+18 万元/月
7 郑州绿都不动产有限公司 12.72 万元/月 15 万元/月 15 万元/月
8 郑州绿都不动产有限公司 10 万元/月 12 万元/月 10 万元/月
关联交易 7、郑州绿都不动产有限公司是“百年德化风情购物公园”的业主之
一，其委托绿都商业提供商铺招商和商业物业服务，公司按照固定费用加收入分
成的方式确定服务费，其中固定费用为公司所需投入的人工成本，收入分成按照
预期租金的 10%收取，同类公司例如爱琴海商业、睿意德商业等的同类业务的收
入分成在 8%-10%左右，公司分成标准处于市场平均水平，关联交易定价合理、
公允。
关联交易 8、郑州同润置业有限公司委托公司对所持物业进行招商，公司按
照固定费用加招商佣金的方式确定服务费，其中固定费用为公司所需投入的人工
成本，招商佣金根据物业位置及招商难度协商确定，结算佣金约为 2 个月租金，
同类公司例如汉博商业、康桥商业等的同类业务的佣金约为 2-3 个月的租金，公
司佣金标准处于市场平均水平，关联交易定价合理、公允。
关联交易 9、公司关联自然人委托公司对其房产进行装修，公司按照统一收
费政策收费，该笔订单的毛利率为 17.65%，与公司美居业务 16.19%的毛利率处于
同一水平，关联交易定价合理、公允。
（3）相关应收款项回收情况、后续回款计划，比较可比非关联交易的回款
情况说明上述业务的回款周期是否符合行业惯例。
截至 2022 年 12 月 31 日，除美居装修业务（关联交易 3）之外的房屋租赁、
物业服务关联收入均无应收款项，美居装修业务在期后均按照合同约定正常回
款。公司美居装修业务根据完工进度确认收入，向业主定期申报产值并取得进度
款，待完工结算后结清装修款并预留质保金，质保期结束后收回剩余质保金。公
司对关联方的应收款项确认及回款周期与非关联交易无明显差异，符合行业惯
例。
（4）综合前述问题说明相关业务是否具备商业实质，以及相应收入和成本
的确认是否符合会计准则规定，是否需根据《指南》要求进行营业收入扣除。
上述关联交易是关联方基于业务需求委托公司开展的商业咨询、物业管理、
装修、租赁等服务，相关业务均属于公司主营业务范围，公司具有相应资源和能
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力满足关联方需求，业务真实发生，具备商业实质。关联交易的定价是双方基于
成本投入、业务难度、第三方报价等因素确定的，与同类交易相比无明显差异，
定价合理、公允。公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服
务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入，同时确认成本，符
合会计准则规定。上述关联交易不属于与主营业务无关的业务收入和不具备商业
实质的收入，不需要根据《指南》要求进行营业收入扣除。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
1、检查公司关联方交易日常预计审批文件、了解和评价公司关联方交易管
理制度；
2、检查关联方业务合同，识别与商品或服务控制权相关的合同条款与条件，
评价收入确认政策是否符合企业会计准则的要求，评价是否存在应扣除的非经常
性收入；
3、对客户应收账款、预收账款、收入金额和其他往来等信息进行函证；
4、对客户、供应商、公司业务人员和管理层执行访谈程序，了解交易实质、
定价原则和业务开展情况，判断关联方交易的合理性，价格的公允性；
5、结合业务类型及客户情况，检查收入成本合同、凭证、验收单和工程量
清单等，分析毛利的合理性；
6、获取外部公司报价单和公司非关联方交易合同，比较关联方交易定价是
否公允；
7、执行监盘程序，实地观察业务开展情况和工作进度，评价业务是否真实、
工程进度是否合理。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：公司关联交易是关联方基于业务需求委托公
司开展的商业咨询、物业管理、装修、租赁等服务，相关业务均属于公司主营业
务范围，公司具有相应资源和能力满足关联方需求，业务真实发生，具备商业实
质。关联交易的定价是双方基于成本投入、业务难度、第三方报价等因素确定的，
与同类交易相比无明显差异，定价合理、公允。公司在履行了合同中的履约义务，
即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确
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认收入，同时确认成本，符合会计准则规定。上述关联交易不属于与主营业务无
关的业务收入和不具备商业实质的收入，不需要根据《指南》要求进行营业收入
扣除。
3.分季度收入变化
年报披露，报告期公司分季度的营业收入分别为 0.22 亿元、0.25
亿元、0.23 亿元和 0.38 亿元。其中，第四季度营业收入同比大幅增长
33.38%，与前三季度同比下滑的趋势相左。请你公司补充披露：
（1）第四季度营业收入的构成及主要交易对手方的具体情况，
包括与公司及控股股东等是否存在关联关系、合同签订时间及合作时
长、截至报告期末应收账款余额、期后回款情况等；
（2）公司第四季度营业收入大幅增长的原因及合理性，是否存
在突击交易或跨期确认收入的情形。
公司回复：
（1）第四季度营业收入的构成及主要交易对手方的具体情况，包括与公司
及控股股东等是否存在关联关系、合同签订时间及合作时长、截至报告期末应收
账款余额、期后回款情况等。
第四季度营业收入的构成如下：
单位：万元
序号 业务 营业收入
1 房屋租赁 1,611.97
2 物业服务 1,440.14
3 美居装修 772.04
合计 3,824.15
第四季度营业收入前 10 名的交易对手情况如下：
单位：万元
截至报告
序 四季度收 合同签订时
客户名称 业务类型 关联关系 合同期限 期末应收
号 入金额 间
账款余额
商业管理服务、
1 郑州绿都不动产有限公司 277.51 关联方 2021 年 3 月 3年 无
商业咨询服务
2 宇通客车股份有限公司 商业咨询服务 267.45 关联方 2022 年 1 月 长期 无
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截至报告
序 四季度收 合同签订时
客户名称 业务类型 关联关系 合同期限 期末应收
号 入金额 间
账款余额
3 郑州绿都地产集团股份有限公司 租赁、品牌宣传 250.19 关联方 2022 年 10 月 3 个月 无
4 松漕文化创意（上海）有限公司 房屋租赁 168.35 非关联方 2020 年 9 月 13 年 1,156.24
5 新乡市绿都置业有限公司 装修服务 152.04 关联方 2022 年 10 月 工期 45 天 119.28
6 上海宏制制冷设备有限公司 房屋租赁 150.62 非关联方 2019 年 4 月 6年 无
7 上海泽东服饰有限公司 房屋租赁 139.54 非关联方 2019 年 6 月 3年 无
8 上海南园文化传播有限公司 房屋租赁 113.24 非关联方 2019 年 12 月 10 年 348.55
9 郑州绿锦置业有限公司 装修服务 108.07 关联方 2022 年 11 月 3 个月 117.8
10 上海银行股份有限公司 房屋租赁 106.61 非关联方 2020 年 9 月 3年 无
报告期后，以上各客户均按照合同约定付款。自 2023 年 1 月 1 日至本公告
披露日，公司已收到松漕文化创意（上海）有限公司租金 236.67 万元，收到新乡
市绿都置业有限公司装修款 119.28 万元，收到上海南园文化传播有限公司租金
170.50 万元，收到郑州绿锦置业有限公司装修款 117.80 万元。
（2）公司第四季度营业收入大幅增长的原因及合理性，是否存在突击交易
或跨期确认收入的情形。
公司第四季度营业收入大幅增长的原因如下：
1、公司向宇通客车提供的商业咨询服务在 2022 年初已开展，但在第四季度
才就退场事宜与所有商户达成一致，达到合同结算条件，公司根据会计准则在四
季度确认服务费收入 267 万；
2、公司美居装修业务是公司既有业务，业务范围涵盖地产项目配套物业的
装修改造和办公室装修等，工期一般不超过 2 个月。公司美居装修业务根据已完
工工程量占预计总工程量的比例确定提供服务的履约进度，并按履约进度确认收
入。公司在第四季度收入较高主要是客户的业务需求集中在了第四季度，例如郑
州绿锦置业有限公司、郑州丰之盛置业有限公司、郑州兴都置业有限公司等在第
四季度向业主交房，需在交房前完成配套物业的装修改造；新乡市绿都置业有限
公司根据政府要求在年底前完成设备用房的装修；杭州绿盈置业有限公司原办公
室租赁到期，须在 2022 年底前完成新办公区域装修等。
3、受 2022 年宏观经济影响，子公司绿都商业部分客户提出经营扶持申请，
公司就该事项与客户持续进行协商。在协商一致之前，公司按照谨慎性原则核算
收入，在第四季度达成一致后，公司通测全年租金和物业管理费应收金额 574 万，
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在四季度进行了相应调整。
综上，公司以上收入均基于实际业务开展情况进行确认，不存在突击交易或
跨期确认收入的情形。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
1、了解和评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设计，并测试关键
控制措施的运行的有效性；
2、检查业务合同，识别与商品或服务控制权相关的合同条款与条件，评价
收入确认政策是否符合企业会计准则的要求，根据合同条款和实际情况，测算应
确认收入金额并与账面确认金额进行比较；
3、对客户应收账款、预收账款、收入金额和其他往来等信息实施函证程序；
4、就本年度确认收入的明细选取样本，检查相关支持性文件，评价相关收
入确认是否符合公司的收入确认政策；
5、对主要客户和公司业务人员和管理层执行访谈程序，了解交易实质和业
务开展情况；
6、结合业务类型及客户情况对收入以及毛利情况执行分析性程序，判断各
期销售收入和毛利率变动的合理性。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：公司第四季度营业收入增长原因合理，不存
在突击交易或跨期确认收入的情形。
二、关于资产减值情况
4.房地产存货
年报披露，公司报告期末存货余额为 16.35 亿元，同比增长
10.46%，累计计提存货跌价准备 2,954.09 万元，占比 1.81%。请你公司
补充披露：
（1）结合项目土地成本、建安成本、项目的售价及去化情况、
所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试相关过程及参数选择等
因素，以及可比公司情况，说明本期存货跌价准备计提的合理性和充
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分性，是否存在应计提未计提的情形；
（2）相关项目尚在开发即出现减值的具体原因，前期业务开展
的决策是否审慎。
公司回复：
（1）结合项目土地成本、建安成本、项目的售价及去化情况、所处区域及
周边可比项目售价变化、减值测试相关过程及参数选择等因素，以及可比公司情
况，说明本期存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在应计提未计提的情
形。
公司名下南昌广州路项目位于南昌青云谱区，于 2020 年 8 月 26 日通过挂牌
拍卖的方式取得“青云谱区 DADJ2020024”地块的国有建设用地使用权，土地出让金
成本为 12.76 亿元。项目业态主要以高层住宅为主，分为两期开发。预计总投资
22.53 亿，其中建安成本 8.09 亿。
南昌广州路项目可供出售面积共 219,245 ㎡，其中一期住宅可售面积为
107,126 ㎡，商业可售面积为 1,918 ㎡，车位 10,586 ㎡（814 个）；二期住宅可售
面积为 78,624 ㎡，车位 20,991 ㎡（622 个）。截至 2022 年 12 月 31 日，一期已售
面积 68,359 ㎡，去化比例 64%；车位已售 519 个，去化比例 64%；二期尚未开售。
2023 年 3 月，项目住宅销售均价为 1.18 万/㎡，根据南昌房地产信息网公布的数
据，广州路项目周边竞品高层房价在 1.12 万/㎡-1.28 万/㎡之间，如万科四季都会
高层 1.12 万/㎡、江铃祥云瑞园 1.25 万/㎡、江铃龙湖云璟高层 1.28 万/㎡等。
公司按照存货的估计售价减去续建成本、估计的销售费用以及相关税费后的
金额确定预计可变现净值，以预计可变现净值低于其成本的金额，对房地产项目
计提存货跌价准备。估计售价中已售部分根据已签约合同金额确定，未售部分根
据市场情况及周边竞品售价预计销售价格。续建成本包括一期和二期两个部分，
其中项目一期已接近竣备，大多数合同已经签订，续建成本根据已签订的合同加
预计未签成本，二期续建成本根据工程量、一期历史经验数据和市场价格综合确
定。估计的销售费用根据未售的货值乘以预计费用率加上已售未结转的合同取得
成本计算确定。相关税费根据销售及成本数据计算确定。
公司对存货跌价准备的计提情况及变动趋势与同行业可比公司一致，具体对
比情况如下：
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单位：亿元
22 年末 21 年末
公司名称
存货原值 减值准备 计提比例 存货原值 减值准备 计提比例
沙河股份 19.50 0.43 2.22% 18.32 0.27 1.50%
天地源 292.62 3.70 1.27% 268.56 2.83 1.05%
城建发展 970.22 11.83 1.22% 920.34 7.33 0.80%
中交地产 1,083.10 13.67 1.26% 1,096.98 8.04 0.73%
招商蛇口 4,187.68 72.18 1.72% 4,225.71 49.35 1.17%
新城控股 2,139.21 95.56 4.47% 2,562.14 58.63 2.29%
汇通能源 16.35 0.30 1.81% 14.80 0.14 0.94%
经聘请的第三方专业机构中联资产评估集团河南有限公司对项目存货可变
现净值的评估，2022 年计提减值准备 1,568.56 万，项目累计计提减值准备 2,954.09
万。公司本期存货跌价准备的计提充分、合理，不存在应计提未计提的情形。
（2）相关项目尚在开发即出现减值的具体原因，前期业务开展的决策是否
审慎。
2019 年，全国商品房销售面积 17.16 亿平米，同比下降 0.1%，销售金额 15.97
万亿元，同比增长 6.5%；全国房地产开发投资 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，房
屋新开工面积 22.7 亿平方米，同比增长 8.5%。基于当时的房地产市场情况，公
司 2020 年增加房地产开发与销售的经营范围，同年投资开发南昌广州路项目。
近两年，受宏观经济及房地产市场持续下行影响，房地产市场成交规模及成
交价格均出现下滑，公司基于当前市场形势下，根据会计谨慎性原则全面梳理存
货价值，按照预计可变现净值低于账面存货成本的差额，对房地产项目计提存货
跌价准备。
公司前期业务开展是基于当时的房地产市场情况做出的投资决策，不存在不
审慎的情况。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
1、在资产负债表日实施了存货监盘程序，观察存货的状态和开发进度；
2、复核公司存货跌价准备的计算过程，对存货跌价准备的计提按照企业会
计准则和公司的会计政策实施了重新测算程序；
3、访谈财务人员、成本造采人员、销售人员和评估机构人员，了解存货销
售市场状况、销售政策、成本构成、参数选取的合理性等；
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4、执行分析程序，从公开平台获取存货项目周边楼盘的销售价格，和周边
楼盘存货跌价准备计提数据，分析公司存货跌价计提是否充分。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：公司存货跌价准备计提合理、充分，不存在
应计提未计提的情形。
5.应收账款
年报披露，公司报告期末应收账款余额 6,508.87 万元，同比增长
14.36%，与收入下滑的趋势相左。本期计提坏账准备 7.42 万元，累计
计提坏账准备 3,936.05 万元。请公司补充披露：
（1）公司应收账款前五名收款对象、与公司关联关系、对应的
交易内容、账龄、期后回款情况等，并结合有关应收对象资信状况说
明是否存在回款风险；
（2）结合上述情况说明前期销售收入确认是否审慎；
（3）结合欠款方的履约能力或履约意愿，说明本期计提相关坏
账准备的依据及合理性，是否存在坏账计提不充分的情形。
公司回复：
（1）公司应收账款前五名收款对象、与公司关联关系、对应的交易内容、
账龄、期后回款情况等，并结合有关应收对象资信状况说明是否存在回款风险；
应收账款前五名情况如下：
单位：万元
单位名称 期末余额 关联关系 交易内容 账龄
松漕文化创意（上海）有限公司 1,156.24 非关联方 房屋租赁 2 年以内
上海茂容国际贸易有限公司 850.00 非关联方 股权分置改革前遗留的款项 15 年以上
上海中钰贸易有限公司 831.57 非关联方 股权分置改革前遗留的款项 15 年以上
上海南园文化传播有限公司 348.55 非关联方 房屋租赁 1 年以内
上海凌宏文化创意发展有限公司 291.55 非关联方 房屋租赁 1 年以内
合计 3,477.90
公司根据《企业会计准则解释第 1 号》（财会[2007]14 号）的规定，在房屋
租赁的免租期确认租赁收入和应收账款，上述房屋租赁业务的应收账款主要是公
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司收入确认时点和合同付款时点不一导致的。自 2023 年 1 月 1 日至本公告披露
日，公司已收到松漕文化创意（上海）有限公司租金 236.67 万元，收到上海南园
文化传播有限公司租金 170.50 万元，收到上海凌宏文化创意发展有限公司租金
60 万元。租赁期内，承租人经营正常，不存在回款风险。
上海茂容国际贸易有限公司和上海中珏贸易有限公司的应收账款均是以前
轻工机械厂（公司前身）遗留下来的往来款项，账龄在 15 年以上，预计相关款
项无法收回，公司已全额计提坏账准备。
（2）结合上述情况说明前期销售收入确认是否审慎。
公司在合同签订日交付租赁的房产，客户拥有自主使用房产并获取收益的权
利，公司将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内确认，账务处理符合企业会
计准则的规定，不存在前期销售收入确认不审慎的情形。
（3）结合欠款方的履约能力或履约意愿，说明本期计提相关坏账准备的依
据及合理性，是否存在坏账计提不充分的情形。
截止 2022 年底，公司租赁客户均经营正常且按照合同约定付款，回款及时，
上述应收款项属于免租期直线法确认收入形成的款项，在以后的租赁期限将逐步
转回。客户承租房产对外经营均是基于长期发展目标且前期房产改造等经营投入
的支出较大，客户的退出成本高，不存在较大的违约风险，即使后期客户违约提
前退租，租赁保证金和客户的房产装修投入可以弥补公司的应收款项，客户不存
在履约困难和违约的迹象。
上海茂容国际贸易有限公司和上海中珏贸易有限公司收回应收账款的可能
性较低，已全额计提坏账准备。
综上所述，按照公司信用政策计提坏账准备是充分的。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
1、了解和评价管理层与收入确认相关的关键内部控制的设计，并测试关键
控制措施的运行的有效性；
2、检查业务合同，识别与商品或服务控制权相关的合同条款与条件，评价
收入确认政策是否符合企业会计准则的要求；
3、对客户应收账款、收入金额和其他应付款等信息实施函证程序；
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4、就本年度确认收入的明细选取样本，检查相关支持性文件，评价相关收
入确认是否符合公司的收入确认政策；
5、检查客户回款情况，分析是否存在违约迹象；
6、对客户执行访谈程序，了解客户的经营状况、发展目标和租赁合同执行
情况；
7、获取长期挂账公司的公开信息，了解其生产经营情况；
8、向公司管理层和治理层沟通长期应收的款项是否可以发函询证，了解款
项预计可收回的可能性和公司未来的计划安排，并提出处理意见。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：公司前身轻工机械厂遗留下来的往来款项收
回可能性较低，已全额计提坏账准备。现有客户经营正常，不存在回款风险，前
期营业收入确认审慎，本期应收账款坏账准备计提合理，不存在坏账准备计提不
充分的情形。
6.其他应收款
年报披露，公司其他应收款期末账面余额 4,333.53 万元，主要为
往来款，逾八成账龄在 5 年以上，公司对其他应收款累计计提坏账准
备 3,693.96 万元。其中，前五名其他应收款余额为 2,649.26 万元，有
四名账龄在 5 年以上并已全额计提坏账准备。请公司补充披露：
（1）公司其他应收款前五名应收对象、形成时间和原因、是否
逾期、已采取和拟采取的催收措施等，并说明大额其他应收款长期未
结转的原因及合理性；
（2）核实其他应收款欠款对象与公司及关联方之间是否存在关
联关系或潜在利益安排情况，并列示应收关联对象款项、账龄及坏账
计提情况，分析相关应收款形成原因是否合理，是否存在关联方资金
占用等损害公司利益的情形。
公司回复：
（1）公司其他应收款前五名应收对象、形成时间和原因、是否逾期、已采
取和拟采取的催收措施等，并说明大额其他应收款长期未结转的原因及合理性；
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其他应收款前五名情况如下：
单位：万元
是否
单位名称 期末余额 形成时间 形成原因
逾期
上海电气（集团）总公司 1,050.12 2007 年以前 股权分置改革前遗留的款项 是
上海吉美豪进出口有限公司 800.00 2007 年以前 股权分置改革前遗留的款项 是
上海升龙食府 340.62 2007 年以前 股权分置改革前遗留的款项 是
中国丝绸工业总公司 267.24 2007 年以前 股权分置改革前遗留的款项 是
房地产开发项目按照规定支付
南昌市财政局 191.28 2021 年 否
的农民工工资保证金
合计 2,649.26
上海电气（集团）总公司、上海吉美豪进出口有限公司、上海升龙食府和中
国丝绸工业总公司的余额均是公司股权分置改革前遗留的款项，均已经全额计提
坏账，公司基于对历史往来处于谨慎性原则尚未予以核销。
公司将定期召开应收款项会议，组织多部门积极配合，将应收款项的催收落
实到责任人员。催收方式包括寄送催款函、借助国家相关政策加强催收、采取司
法途径催收等。
南昌市财政局的款项是公司根据《工程建设领域农民工工资保证金规定》并
按照工程施工合同额的一定比例存储的农民工工资保证金，款项在 2021 年支付，
目前项目正在开发中，不存在逾期，公司将在项目工程结束后办理保证金退还手
续。
（2）核实其他应收款欠款对象与公司及关联方之间是否存在关联关系或潜
在利益安排情况，并列示应收关联对象款项、账龄及坏账计提情况，分析相关应
收款形成原因是否合理，是否存在关联方资金占用等损害公司利益的情形。
经核实，公司其他应收款中不存在应收关联方的款项，不存在潜在利益安排
和资金占用等损害公司利益的情形。
会计师意见：
（1）会计师核查程序
1、获取公司其他应收款明细数据，筛选是否存在关联方和长期挂账往来；
2、获取公司银行流水和财务账簿等，检查是否存在关联方资金占用等损害
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公司利益的情形；
3、获取长期挂账公司的公开信息，了解其生产经营情况；
4、向公司管理层和治理层沟通长期应收款项是否可以发函询证，了解款项
预计可收回的可能性和公司未来的计划安排，并提出处理意见。
（2）会计师核查结论
执行上述程序后，会计师认为：其他应收款中长期挂账的往来余额属于汇通
能源前身轻工机械厂销售货物遗留款项，由于账龄较长回收可能性较低，已全额
计提坏账未进行核销。公司其他应收款期末余额不存在应收关联方的款项，不存
在潜在利益安排和资金占用等损害公司利益的情形。
专此说明，请予察核。
大华会计师事务所(特殊普通合伙) 中国注册会计师：
黄志刚
中国北京 中国注册会计师：
朱红辉
二〇二三年四月二十一日
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