上海丰华（集团）股份有限公司拟转让
北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股权
涉及的股东全部权益评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 135 号
湖北众联资产评估有限公司
二○一三年九月三十日
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
目 录
第一部分、声明 ..........................................................1
第二部分、评估报告摘要 ..................................................4
第三部分、评估报告正文 ..................................................7
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 .............. 8
二、评估目的 ........................................................ 9
三、评估对象和评估范围 ............................................. 10
四、价值类型及其定义 ............................................... 14
五、评估基准日 ..................................................... 14
六、评估依据 ....................................................... 14
七、评估方法 ....................................................... 17
八、评估程序实施过程和情况 ......................................... 21
九、评估假设 ....................................................... 23
十、评估结论 ....................................................... 24
十一、特别事项说明 ................................................. 24
十二、评估报告使用限制说明 ......................................... 25
十三、评估报告日 ................................................... 26
第四部分、评估明细表 ...................................................28
第五部分、评估报告附件 .................................................29
一、委托方及被评估单位营业执照 ..................................... 30
二、评估对象涉及的财务资料 ......................................... 31
三、评估对象所涉及的主要权属证明资料 ............................... 32
四、委托方和相关当事方的承诺函 ..................................... 33
五、签字注册评估师的承诺函 ......................................... 34
六、评估机构及签字注册资产评估师 ................................... 35
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 1
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
第一部分、声明
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 1
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
注册资产评估师声明
上海丰华（集团）股份有限公司：
1、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独
立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是
客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
2、评估对象涉及的资产清单由产权持有单位申报并经其签章确认；提供必要的
资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
3、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评
估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方
及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
评估对象的法律权属及其证明资料系委托方、被评估单位提供，对评估对象法律
权属的确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，本评估报告不应当被认为是
注册资产评估师对评估对象的法律权属提供保证。
5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限
制，评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应充分考虑本报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
6、评估结论的使用在评估报告中载明的评估基准日一年内有效。评估报告使用
者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果。
8、注册资产评估师执行资产评估业务是对评估对象价值进行估算并发表专业意
见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 2
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
价格的保证。
9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用
者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其他目
的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。
10、评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向
他人提供或公开。未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于
公开媒体，法律、法规另有规定的除外。
11、本评估报告含有若干附件，所有附件均为本报告书的正式组成部分，与正文
具有同等法律效力。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 3
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
第二部分、评估报告摘要
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 4
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
上海丰华（集团）股份有限公司拟转让
北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股权
涉及的股东全部权益评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 135 号
摘 要
湖北众联资产评估有限公司接受上海丰华（集团）股份有限公司的委托，根据有
关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程
序，对上海丰华（集团）股份有限公司拟转让股权事宜涉及的北京沿海绿色家园世纪
房地产开发有限公司股东全部权益在 2013 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将
资产评估情况揭示如下：
一、评估目的：本次资产评估目的是上海丰华（集团）股份有限公司拟转让股权
事宜涉及的北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股东全部权益在 2013 年 8 月 31
日所表现的市场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
二、评估对象和评估范围：本次评估的评估对象为北京沿海绿色家园世纪房地产
开发有限公司的股东全部权益价值，评估范围是北京沿海绿色家园世纪房地产开发有
限公司经审计后账面上列示的全部资产及相关负债。具体范围为委托方及被评估单位提
供的审计后―各类资产及负债评估申报明细表‖上所列内容。
三、价值类型：本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方和自愿
卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平
交易的价值估计数额。
四、评估基准日：2013 年 8 月 31 日
五、评估方法：依据评估特定目的和持续经营的基本假设，以及评估对象资产特
征，本次评估采用资产基础法。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 5
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
六、评估结论与报告使用有效期：
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法对北京沿
海绿色家园世纪房地产开发有限公司的股东全部权益进行了评估，得出北京沿海绿色
家园世纪房地产开发有限公司在 2013 年 8 月 31 日这一基准日所表现的市场价值反映
如下：
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B× 100%
1 流动资产 16,425.88 21,950.85 5,524.97 33.64
其中：货币资金 11.46 11.46 - -
2 存货 16,414.42 21,939.40 5,524.98 33.66
3 非流动资产 41.85 48.22 6.37 15.22
4 其中：固定资产 41.85 48.22 6.37 15.22
5 资产总计 16,467.73 21,999.08 5,531.35 33.59
6 流动负债 12,026.18 12,026.18 - -
7 负债总计 12,026.18 12,026.18 - -
8 净 资 产（所有者权益） 4,441.55 9,972.90 5,531.35 124.54
由上表表明，纳入评估范围的资产在 2013 年 8 月 31 日的评估结果为：总资产评
估值 21,999.08 万元，评估增值 5,531.35 万元。股东全部权益（所有者权益）评估值为
9,972.90 万元，评估增值 5,531.35 万元，增值率 124.54%。
根据国家有关部门规定，评估结论使用有效期为一年（2013 年 8 月 31 日至 2014
年 8 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
七、重要提示：本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评
估报告使用者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得
用于其他目的和用途。未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。未
征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法
规另有规定的除外。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估
报告书全文。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 6
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
第三部分、评估报告正文
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 7
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
上海丰华（集团）股份有限公司拟转让
北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股权
涉及的股东全部权益评估项目
评估报告
鄂众联评报字[2013]第 135 号
上海丰华（集团）股份有限公司：
湖北众联资产评估有限公司接受贵单位的委托，根据有关法律、法规和资产评估
准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海丰华（集团）
股份有限公司拟转让股权事宜涉及的北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股东
全部权益在 2013 年 8 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方概况
名称：上海丰华（集团）股份有限公司
住所：上海市浦东新区浦建路 76 号 901 室
法定代表人：程建
注册资本：人民币壹亿捌仟捌佰零贰万零伍佰零捌元
单位性质：股份有限公司（上市）
经营范围：房屋租赁、物业管理、酒店管理；实业投资管理。
（二）被评估单位概况
名称：北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司
住所：北京市朝阳区八里庄西里 99 号楼 2103 室
法定代表人：段晓华
注册资本：人民币伍仟万元整
单位性质：其他有限责任公司
经营范围： 房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和
国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；销售等。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 8
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司成立之初，是由个人股东杨炯轩、张
炜于 2001 年分别出资 800 万元、200 万元组建而成。2007 年，北京兴港房地产有限公
司以货币对其进行增资，并进行股东变更。新的股东分别是北京兴港房地产有限公司、
杨炯轩，持股比例分别为 84%、16%，注册资本为 5000 万元。
此后，上海丰华（集团）股份有限公司入主北京沿海绿色家园世纪房地产开发有
限公司，成为唯一股东，持有 100%的股权。目前主要开发基于 2007 年 11 月通过协议
受让方式取得的北京市昌平区回龙观镇中关村生命科学园青年公寓 18 号地块的开发
项目。
公司 2010 年，2011 年，2012 年，2013 年财务状况和经营成果见下表。
金额单位：人民币元
项 目 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 8 月 31 日
资产总计 164,961,351.32 131,763,,540.63 135,558,508.92 164,677,337.56
负债总计 120,000,000.00 120,000,000.00 120,000,000.00 120,261,783.36
所有者权益 44,961,351.32 11,763,540.63 15,558,508.92 44,415,554.20
项 目 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 1-8 月
营业收入 - -
营业成本 - -
净利润 -201282.33 -33,197,810.69 -205,031.71 28,857,045.28
上述数据分别摘自北京东胜瑞阳会计师事务所出具的东胜瑞阳会审字[2011]第
1005 号、[2012]第 1008 号无保留意见审计报告，大华会计师事务所（特殊普通合伙）
出具的大华审字[2013]011792 号无保留意见审计报告，众环海华会计师事务所有限公
司出具的众环审字（2013）011410 号无保留意见审计报告。
（三）委托方与被评估单位的关系
委托方持有被评估单位 100%的股权，为其母公司。
（四）委托方以外的其他评估报告使用者
经与委托方协商，确定委托方以外的其他评估报
告使用者为委托方各股东和相关监管部门。
二、评估目的
本次资产评估目的是上海丰华（集团）股份有限公司拟转让股权事宜涉及的北京
沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股东全部权益在 2013 年 8 月 31 日所表现的市
场价值进行分析、估算，并发表专业意见。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 9
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围说明
本次评估对象为北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司股东全部权益，评估
范围为北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司评估基准日（2013 年 8 月 31 日）
经审计调整后资产负债表所列全部资产及相关负债，具体类型及金额为：
单位：人民币元
科目名称 账面价值 科目名称 账面价值
一、流动资产合计 164,258,821.21 四、流动负债合计 120,261,783.36
货币资金 114,577.43 应付账款 261,783.36
存货 164,144,243.78 其他应付款 120,000,000.00
二、非流动资产合计 418,516.35 五、非流动负债合计 -
固定资产 418,516.35 六、负债总计 120,261,783.36
三、资产总计 164,677,337.56 七、净资产（所有者权益） 44,415,554.20
（二）实物资产分布情况及特点
委托评估的实物资产分为存货-开发成本、机器设备。具体情况如下：
1、存货：本次评估的存货-开发成本为北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公
司位于北京市昌平区回龙观镇中关村生命科学园青年公寓 18 号地块。
①地理位置：项目居北京市北五环与北六环之间，地处昌平区回龙观镇与海淀区
永丰乡交界处，位于京张铁路西侧、北清路北侧、京张路东侧，地理位置如下：
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 10
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
②园区位置：项目位于中关村生命科学园 18 号地块，东至园区规划环路，南至
园区规划三路，西至园区 26 号地块及 110KV 变电站，北至生命科学园中路，其在园
区内位置如下图：
③经济区位：项目用地在经济区位上属中关村国家自主创新示范区之一的中关村
生命科学园，东北方比邻昌平大学城、东南方比邻回龙观文化居住区、西南方比邻中
关村永丰高科技产业基地和中国航天城，如下图：
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 11
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
④项目用地对外交通
车行交通：项目用地周边有八达岭高速、北清路、京张路、友谊路等可向中心城
区及周边生活配套设施、工作聚集地出行。
轨道交通：项目用地东侧有北京轻轨昌平线生命科技园站，可通过昌平线换乘 13
号线及其他地铁线路到达市中心城区。
公交交通：生命科技园内有 521 路起点站，可直接到达地铁上地站；北清路上有
544 路可直接到达中国航天城、永丰高科技产业基地、温泉环保科技园、地铁西二旗
站；此外项目用地西侧还有运通 112、114、117、205 路到达重要地点。
⑤项目周边公建配套设施
金融设施：生命科技园内有建设银行，项目周边还有其他各银行网点
教育设施：小灵通幼儿园，辛店丰联小学、西玉河小学，永丰中学等
购物设施：京北最大、档次最高的中关村国际商城，回龙观文化居住区内的购物
中心
生活设施：辛店村农贸市场、永丰乡所在地完善的生活配套设施
娱乐设施：龙城高尔夫练习场、卡拉 ok 练歌城
餐饮设施：项目用地周边很多社区已入住二年以上，餐饮设施齐全
医疗设施：生命科技园内项目用地北侧将建设北大国际医院，是集研发、医疗、
养老于一体的综合医院，总占地 298 亩，总建筑面积 29 万平米，规模居北京各大医
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 12
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
院之首。
⑥项目市政配套设施
生命园市政基础设施由十大系统组成。交通以“U”形路和生命园中路为主，辅
以七条支线。主要市政管线沿“U”形路铺设，形成“九通一平”的市政配套格局。
按国际一流园区的水准，生命园将特别设置建立在 GRS 平台上专门开发的智能化管
理系统，对市政、能源、防灾、保安等方面实施全方位的智能化监控。
⑦项目环境景观
自然环境景观：生命科学园环境景观遵循“可持续的绿色生命系统”的理念，以
3.2 万平方米的人工湖区为核心主题，突出湿地的概念，园区绿化率大于 55%，与园
区外部以宽 75 米的绿化带相隔离，环境幽静，空气清新。
人文环境景观：生命科学园通过人文雕塑与建筑小品的点缀，并穿插非正式的交
流空间和体育运动场地，各地块以微地形及绿化措施相隔离，创造出景观优美、配套
齐全、生活舒适、工作井然、心态开放的高尚人文环境。
⑧权利状况
委估宗地的土地所有权属于国家，土地使用者为北京沿海绿色家园世纪房地产开
发有限公司，土地使用权类型为国有转让用地。国有土地使用证(证号：京昌国用(2007
转)字第 108 号)上载明使用权面积为 21,888.62 平方米,土地使用权类型为公寓及配套，
终止日期为 2073 年 01 月 09 日，所以至评估基准日剩余的使用年限为 59.36 年。根据
委托方提供的资料，委估宗地未设定抵押等他项权利。
根据规划意见书（2007 年昌意条字 0005 号）和《关于中关村生命科学园青年公
寓及配套用房项目重新核准的批复》（京发改〔2012〕4 号）上载明规划建筑用地面积
21,888.62 平方米，总建筑面积为 39,172.5 平方米，平均容积率 1.79，建筑控制高度 38
米，绿化率≥35%。
同时，北京市发展和改革委员会批复的《关于中关村生命科学园青年公寓及配套
用房项目重新核准的批复》（京发改〔2012〕4 号）注明该项目全部为中关村生命科学
园配套青年公寓，经营以租赁为主，不得用作对外销售。
2、设备类资产：委估设备资产为一辆德国梅赛德斯-奔驰小轿车和一台财务装订
机。据了解，车辆型号为奔驰 WDBNG76J04，2004 年购买，现场清查日时已由公司领
导带到其他地区使用，运行正常，性能良好。装订机型号为云广机械生产的云广 YG-168
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 13
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
PS 型装订机，位于公司在北京的办公地。
以上纳入评估范围的具体资产，以委托方和被评估单位提供的审计后―各类资产
及负债评估申报明细表‖为准。
本次纳入评估范围的各项资产与资产评估业务约定书中确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
本次评估，充分考虑了评估目的、市场条件、评估对象自身条件、以及国家关于
评估方面的相关规定，确定本次资产评估价值类型为市场价值类型。即是指自愿买方
和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正
常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本项目选定的资产评估基准日是 2013 年 8 月 31 日。
评估基准日是根据本次评估的特定目的，由委托方与被评估单位共同协商确定。
其成立的理由和条件是：
（一）与企业财务报告期相衔接；
（二）与委托方的经济行为实现日相接近。
本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取
等均以此日企业内部财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。
本次资产评估所采用的价格水平（资料）均系评估基准日公开市场的有效价格标
准。
六、评估依据
（一）行为依据
湖北众联资产评估有限公司与上海丰华（集团）股份有限公司签订的《资产评估
业务约定书》。
（二）法律依据
1、《中华人民共和国公司法》（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务
委员会第十八次会议修订）；
2、《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日中华人民共和国主席令第四十
三号公布)；
3、 中华人民共和国物权法》（2007 年 3 月 16 日第十届全国人民代表大会第五次
会议通过）；
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 14
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
4、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008 年 10 月 28 日第十一届全国人民代
表大会常务委员会第五次会议通过）；
5、《国有资产评估管理办法》国务院 1991 年第 91 号令；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第 12
号（2005 年 8 月 25 日）；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产权[2006]274
号)；
8、《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14 号（2001 年 12 月 31 日）；
9、《中华人民共和国增值税暂行条例》（2008 年 11 月 5 日国务院第 34 次常务会
议修订）；
10、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第 72 号，2007
年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
11、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第 28 号，2004 年 8
月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
12、《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (1998 年 12 月 27 日国务院令第 256
号发布)；
13、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共
和国国务院令第 55 号，1990 年 5 月 19 日）；
14、《城镇土地估价报告规程 GB/T18508-2001》；
15、《房地产估价规范 GB/T50291-1999》；
16、《企业会计准则—基本准则》财政部令第 33 号（2006 年 2 月 15 日）。
（三）准则依据
1、《资产评估准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
2、《资产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20 号）；
3、《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号）；
4、《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号）；
5、《资产评估准则——业务约定书》（中评协[2007]189 号）；
6、《资产评估准则——工作底稿》（中评协[2007]189 号）；
7、《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号）；
8、《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号）；
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 15
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
9、《资产评估准则——企业价值》（中评协[2010]227 号）
10、《资产评估职业道德准则——独立性》（中评协〔2012〕248 号）；
11、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协[2003]18 号）；
12、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号）；
13、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）；
14、《评估机构业务质量控制指南》（中评协[2010]214 号）；
15、《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》（中评协[2011]230
号）。
（四）权属依据
1、企业法人营业执照；
2、土地权属证明文件；
3、车辆行驶证及相关权属证明；
4、机器设备的购置发票。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》；
2、民用建筑设计通则（GB50352-2005）；
3、中国建设工程造价信息网公布的北京市建筑工程造价信息与工程相关的主要
建筑材料信息；
4、《建筑工程预算估价实用手册》（中国建材工业出版社 1998 年 8 月版）；
5、北京市建设项目应收各种规费取费标准的文件；
6、北京市城镇规划土地、房地产等方面的地方性文件；
7、《关于中关村生命科学园青年公寓及配套用房项目重新核准的批复》（京发改
〔2012〕4 号）
8、北京市政府关于土地征用及开发的各项政策法规；
9、国家有关部门公布的物价指数；
10、机械工业信息研究院 2013 年《中国机电产品报价手册》、《全国汽车报价及
评估》等价格资料；
11、评估咨询网《机电设备价格参数及报价信息查询系统》；
12、有关设备生产厂家或经销商提供的价格资料，市场调查价格；
13、国经贸经字[1997]456 号文―国家经贸委等六部局联合发布的《汽车报废标准》‖；
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 16
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
14、中华人民共和国商务部、国家发改委、公安部和环境保护部 2012 第 12 号令
《机动车强制报废标准规定》；
15、国务院 2000 年第 294 号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
16、财政部、国家税务总局颁布的《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通
知》(财税[2008]170 号)；
17、国务院国资委制定的《企业绩效评价标准值 2013》
18、巨潮资讯网公布的相关信息；
19、被评估单位提供的其他法律凭证资料；
20、评估机构掌握的有关地价成交信息和其它有关资料。
21、中国人民银行金融机构贷款基准利率表；
22、被评估单位提供的有关文字资料、证件、图纸及相关资料；
23、被评估单位提供的工程结算造价审核报告；
24、被评估单位提供的各项合同、会计凭证、会计报表及其他会计资料；
25、被评估单位提供的《资产评估申报明细表》；
26、评估人员通过现场勘察记录的工作底稿以及了解市场信息掌握的资料。
七、评估方法
根据资产评估准则的有关规定，我国资产评估机构进行企业价值评估时采取的评
估技术思路有市场法、资产基础法和收益法。具体的评估方法，应根据评估目的并结
合待估企业的价值类型、评估对象的具体性质，可搜集数据和信息资料的制约等因素，
综合考虑，适当选取。
市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对
象价值的评估方法。市场法适用于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条
件下的企业价值评估。考虑到我国目前的产权市场发展状况和被评估企业的特定情况
以及市场信息条件的限制，很难在市场上找到与此次所评估的企业相类似的参照物及
交易情况。因此不适合采用市场法进行评估。
收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益
法适用于评估成立时间比较长、有比较完整的历史经营情况、未来收益可以较为准确
地预测、且可以获取充分的评估资料的企业。通过对被评估企业历史经营情况的调查、
了解，被评估单位北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司近几年处于收缩状态，
基本无经营收入，且公司仅有的一宗储备土地有尚多规划限制，无法合理预测未来经
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 17
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
营方案,不符合收益法评估的基本要求,故本次评估不适合采用收益法进行评估。
资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业
表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。本次评估的企业各
项资产、负债资料齐备，满足采用成本途径评估的要求，故可以采用成本法进行评估。
即以重置各项生产要素为假设，先对评估范围内的各单项资产运用相适宜的评估方法
分别得出其评估值，累加求和后，再扣减相关负债的评估值，最后得出被评估单位股
东全部权益价值。根据被评估单位的具体情况，本次评估采用资产基础法对北京沿海
绿色家园世纪房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行评估。
各类资产的评估方法简述如下：
1、关于存货-开发成本的评估
由于本次评估存货开发成本具有开发后的房地产不可售的规划，故选用假设开发
法作为本次评估的方法，并采用收益法测算开发完成后的价值。
测算公式：开发成本价值＝开发完成后的不动产价值-续建成本-管理费用-销售费
用-销售税金-投资利息-开发利润
①开发完成后的不动产价值
根据相关规划文件，开发成本具有开发后的房地产不可售的特性，故选用收益法
来确定开发完成后的价值。
收益法是在求取评估对象房地产价格时,运用适当还原率,将预期的评估对象房地
产未来各期的正常纯收益折算到评估时点上的现值,求其之和来确定评估对象房地产
的价格的一种方法。收益法是以预期原理为基础的。收益法适用的对象是有收益或有
潜在收益的房地产，收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
运用收益法评估一般分为下列 4 个步骤：①搜集并验证与评估对象未来预期收益
有关的数据资料，如评估对象及其类似房地产收入、费用的数据资料；②预测评估对
象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益
法公式计算出收益价格。
根据评估人员对出租方和市场的调查，净收益以等比速度递增，因此本次评估涉
及收益法公式的计算公式为：
A 1 g n
V 1 (1 Y )
Yg
其中：V – 房地产在评估基准日的收益价格
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 18
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
A – 房地产的年净收益
Y – 房地产的报酬率
g – 净收益逐年递增的比率
n – 房地产的收益期限
②续建成本
续建成本的确认主要依赖于企业提供及评估师自行收集的各种成本资料，还依赖
于企业提供的账面已发生成本（包括合计数与组成明细），需要评估师认真甄别、分
析。
续建成本＝预计投资总额－已完成投资额
1）预计投资总额的确定
预计投资总额＝土地成本费用＋建安工程费用＋前期费用＋分摊的开发范围内
配套设施费用
预计投资总额一般以企业工程部门编制的目标成本及付款计划作为依据，此为开
发商实际控制的成本目标，相对比较准确，但需要评估师分析、甄别后使用。也可以
企业提供的本期开发项目总概算书为依据经适当调整后作为预计投资总额（备注：预
计投资总额不包括开发过程中发生的间接费用，如管理费用、营销费用、财务费用等）。
2）已完成投资额的确定
就单个（企业账面核算的单位）的开发成本而言，企业账面已完成投资额中包括：
分摊的土地费用、建安工程费用、前期费用、分摊的开发范围内配套设施费用、管理
费用、营销费用、财务费用等。已完成投资额实际上就是账面已经发生的开发成本剔
除期间费用后的余额。
已完成投资额＝土地成本费用＋建安工程费用＋前期费用＋分摊的开发范围内
配套设施费用
③其他费用的测算与确定
a、管理费用
指在续建过程中发生的管理费。
管理费用＝续建成本×管理费用率
管理费用率，以成本为基数，取定为 2%。
b、销售费用
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 19
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
本次销售费用指在房屋租赁的推广费、合同交易费、代理费和其他费用。
销售费用=开发完成后的价值×销售费用率
销售费用率，以总开发价值为基数，取定 1%。
c、销售税金
销售税金=开发完成后的价值× 销售税金率
由于本次开发完成后房地产为租赁，其权属不会发生变化，故不考虑销售税金，
相应的房地产税等在收益法中考虑。
④投资利息
土地取得成本、开发成本和管理费用的来源不论是借贷资金还是自有资金，我们
都需要考虑其资金成本，即投资利息。我们假定土地取得成本取得时一次付清，开发
成本和管理费用在开发期内均匀投入。根据开发程度和开发规模，经调查分析，确定
开发周期为 1.5 年，假定土地取得成本取得时一次付清，开发成本和管理费用在开发
期内均匀投入，年利率取评估基准日的执行的 1-3 年期银行贷款利率 6.15％。
⑤开发利润
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，通常
按照一定基数乘以相应平均利润率来计算。本次评估采用成本费用利润率，成本费用
利润率=利润总额/成本费用=利润总额/( 土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用
+投资利息) 。根据国务院国资委制定的《企业绩效评价标准值 2013》，房地产开发业
小型企业的平均成本费用利润率为 7.4%，本次成本费用利润率按 7.4%确定。
2、关于设备类资产的评估
评估值=重置全价× 成新率
(1)重置全价的确定
重置全价＝现行市场价格（含税）＋运杂费＋安装调试费
国产机器设备和电子设备以询市价为主，询价的主要来源：一是机械部 2013 年
出版的《全国资产评估价格信息》（期刊），经过分析核实的 2013 年《中国机电产品
报价手册》等价格资料；二是向生产厂家和经销单位进行的同类设备的询价；三是网
上查价。
现行市场参考单价的确定：现行市场参考单价含增值税，因该公司属房地产开
发企业，所购国产机器设备增值税进项税不能够抵扣，故机器设备的重置价值中包含
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 20
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
增值税。
运输费率的确定：充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值，
确定一个适当的比例；对能享受送货优惠的，不考虑运输费。
安装费率的确定：根据设备的精度要求、安装的难易程度，确定一个适当的比例；
不需安装设备不考虑安装费。
运用公式：
重置全价＝现行市场价格（含税）＋运杂费＋安装调试费
(2)确定成新率
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅设备的技术资料、现场考察，从
设备的实际技术状况、利用率、维护保养等方面综合考虑其损耗。
机器设备和电子设备
依据国家有关技术经济、财税政策，通过查阅机器设备的技术档案、现场考察，
从机器设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考
虑其损耗，从而确定尚可使用年限，计算提出年限法的成新率，年限法的成新率计
算公式为：
成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]× 100%
运输车辆
依据中华人民共和国商务部、国家发改委、公安部和环境保护部 2012 第 12 号令
《机动车强制报废标准规定》规定的寿命年限、行驶里程测算出成新率，取其低者确
定其成新率。
年限成新率=[尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]× 100%
里程成新率=[尚可行驶里程/（已行驶里程+尚行驶里程）]× 100%
3、关于流动资产的评估
在流动资产的评估中，对货币性质的流动资产（货币资金），以审核调整后的账
面值为其评估值。
4、关于负债的评估
负债的评估采用审核、验证、核实方法，对相关债务进行清查核实，以审查核实
后被评估单位需要承担的数额确定相关负债的评估值。
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 21
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
的一般原则，按照资产评估委托合同书所约定的事项，我公司已实施了对委托评估
的资产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证，进行了必要的市场调查和交
易价格的比较，以及相应的其他资产评估程序。此次资产评估大体分为四个步骤：
（一）接受委托及准备阶段（2013 年 9 月 9 日）
⑴ 我公司于 2013 年 9 月 9 日接受上海丰华（集团）股份有限公司的委托，正式
受理了该项资产评估业务。在接受评估后，由项目负责人先行了解委估的资产构成、
产权界定、经营状况、评估范围、评估目的等有关情况，与委托方共同商定评估基
准日。
⑵签订―资产评估业务委托合同书‖，明确双方各自承担的责任和义务。
⑶在专业人员具体指导下，按照评估规范要求，由被评估单位作好评估前的各
项准备工作包括资产清查、取证；并对资产评估配合人员进行业务培训，认真填写―资
产清查评估明细表‖ 、―主要资产调查表‖，以及其他需要提供的有关资料。
⑷依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况，制定评估工作实
施方案，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员按各资产组
成分成若干组，各组分别组成四个专业评估小组进行现场评估工作，即机器设备组、
存货-开发成本组、财务组、综合组，并配备了相应的专业评估人员。
⑸进行市场调查，收集和整理有关市场价格信息。
（二）现场清查阶段（2013 年 9 月 10 日—2013 年 9 月 15 日）
在被评估单位资产清查的基础上，评估人员根据其提供的资产和负债申报明细资料，
针对实物资产、货币资金和债务采用不同的核查方式进行查证，具体方法是：
对货币资金，评估人员采取盘点、核对银行存款余额对账单和调节表以及发询证
函等方式确定真实性。
对货币性项目的债务，评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上，主要采
取发询证函等方式确定资产和负债的真实性。
对设备类资产，评估人员根据被评估单位提供的设备评估明细表，查明有无实物，
并作相应记录，对固定资产账簿进行核对，并对原值的组成进行调查，搜集复印车辆
行驶证的检验资料。对于规格型号、生产厂家等填写不符或未填写的项目，按实物资
产予以改正或补填；同时对设备的一般技术状态、运行情况、新旧成色做出初步判断。
对盘点日发现已处理的实物，收集相关处理凭据，据以判断基准日实物的存在性。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 22
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
对存货-开发成本，根据估价对象的具体情况，核实了土地的登记状况、土地的
权利状况及地上附着物状况，考虑了对地价有影响的各种因素，如：地理位置与自然
环境、行政区划、经济发展和产业布局、土地供给状况及历史文化背景、区域经济地
理位置、区域交通状况、区域基础设施以及个别因素等。
（三）评定估算及综合处理阶段（2013 年 9 月 16 日—2013 年 9 月 25 日）
评估人员针对不同资产类型，依据评估现场勘察、检测与鉴定情况，选择评估
方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产评估值。
（四）评估结果的分析和评估报告的撰写阶段（2013 年 9 月 26 日—2013 年 9 月
30 日）
根据各专业小组采用资产基础法对股东全部权益价值的初步评估结果，进行整
理、汇总、分析，撰写资产评估报告书初稿，并向委托方提交。
在与委托方及被评估单位充分商讨和必要修改后，评估结果及相关资产评估说
明按公司规定程序进行三级复核。全部复核意见反馈回项目组，经充分讨论确定后，
由项目组作进一步修改。最后由项目组完成报告并装订成册，向委托方提供正式资
产评估报告书。
九、评估假设
本次评估采用下列评估假设：
1、一般性假设
①北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司在经营中所需遵循的国家和地方
的现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
②北京沿海绿色家园世纪房地产开发有限公司将保持持续经营，并在经营方式上
与现时保持一致；
③ 国家现行的税赋基准及税率，税收优惠政策、银行信贷利率以及其他政策性收
费等不发生重大变化；
④ 假设相关单位提供的资料真实；
⑤ 无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
2、针对性假设
① 由于本项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故对于公建配套的建筑面积和
公寓的建筑结构（钢混结构）等均根据周边项目和建筑常识设定。假设《建设工程规
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 23
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
划许可证》批复的建筑面积和建筑结构与评估测算一致。
②假设设备类资产-车辆奔驰 WDBNG76J04 机动车行驶证最新年检合格，权属无瑕
疵；
若将来实际情况与上述评估假设产生差异时，将对评估结论产生影响，报告使
用者应在使用本报告时充分考虑评估假设对本评估结论的影响。
十、评估结论
我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、
科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用资产基础法对北京沿
海绿色家园世纪房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行了评估。
评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
B C D=C-B E=D/B× 100%
1 流动资产 16,425.88 21,950.85 5,524.97 33.64
其中：货币资金 11.46 11.46 - -
2 存货 16,414.42 21,939.40 5,524.98 33.66
3 非流动资产 41.85 48.22 6.37 15.22
4 其中：固定资产 41.85 48.22 6.37 15.22
5 资产总计 16,467.73 21,999.08 5,531.35 33.59
6 流动负债 12,026.18 12,026.18 - -
7 负债总计 12,026.18 12,026.18 - -
8 净 资 产（所有者权益） 4,441.55 9,972.90 5,531.35 124.54
由上表表明，纳入评估范围的资产在 2013 年 8 月 31 日的评估结果为：总资产评
估值 21,999.08 万元，评估增值 5,531.35 万元。股东全部权益（所有者权益）评估值为
9,972.90 万元，评估增值 5,531.35 万元，增值率 124.54%。
评估结论详细情况见评估明细表。
十一、特别事项说明
1、本次评估是在被评估单位基准日财务报表已经审计的基础上进行的，评估基
准日的审计报告是本次评估的重要依据。
2、本次存货-开发成本评估价值为预计开发建设期为 1.5 年的价值，若开发建设
期延长，则存货-开发成本价值应重新评估测算。
3、由于本项目尚未取得《建设工程规划许可证》，故对于公建配套的建筑面积和
公寓的建筑结构（钢混结构）等均根据园区周边项目和建筑常识设定。若最终规划与
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 24
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
设定存在差异，则评估结果应作相应调整甚至重新评估。
4、对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特殊书面
说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担
相关责任。
5、本次评估未考虑评估范围以外的法律问题，未考虑特殊的交易可能追加的付
出，也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况，包括可能发生抵押、质押、担保、
拍卖等对评估结论的影响。
6、本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进
行相应调整；在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格
产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值；
7、本报告所称―评估价值‖是在设定所评估的资产现有用途不变、持续经营条件
下确定的市场价值，本评估结果是对 2013 年 8 月 31 日这一基准日被评估资产价值的
客观反映。
8、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下
的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资
料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相
关当事方的责任。
9、本次评估是基于评估假设成立的前提条件下进行的，如评估假设发生变化或
不再适用，将对评估结论产生重要影响或导致评估结论无效。
评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时，应注意上述特别事项对评估
结论的影响。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告
使用者为本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用，不得用于其
他目的和用途，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无
关。
（二）未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开
媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（三）根据国家有关部门的规定，评估报告使用有效期为一年（2013 年 8 月 31
日至 2014 年 8 月 30 日）。超过一年，需重新进行资产评估。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 25
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
评估报告使用者按本报告所载明的评估目的使用时，应关注上述报告使用限制
事项。
十三、评估报告日
本评估报告日为 2013 年 9 月 30 日，是注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 26
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
【此页无正文】
法定代表人（签章）：胡家望
注册资产评估师（签章）： 张曙明 刘勇
湖北众联资产评估有限公司
二○一三年九月三十日
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 27
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
第四部分、评估明细表
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 28
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
第五部分、评估报告附件
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 29
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
一、委托方及被评估单位营业执照
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 30
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
二、评估对象涉及的财务资料
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 31
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
三、评估对象所涉及的主要权属证明资料
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 32
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
四、委托方和相关当事方的承诺函
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 33
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
五、签字注册评估师的承诺函
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 34
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
六、评估机构及签字注册资产评估师
资质、资格证明文件
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 35
“丰华股份”拟转让“世纪房地产”股权涉及的股东全部权益价值评估报告
[此页无正文]
评估机构名称：湖北众联资产评估有限公司
机构地址：武汉东湖路 169 号知音集团东湖办公区三号楼四层
法定代表人：胡家望
联 系 人：张曙明
联系电话：联系电话：(027)85856921 85834816
邮政编码：430077
__________________________________________________________________________________________________
湖北众联资产评估有限公司 36
