哈尔滨 工业大学对未还 建
哈尔滨 工大高新技术产业开发股份有限公司
的房地产进行价值补偿项 目
资 产 评 估 说 明
中联评报字[⒛ 201第 186号
^
⌒
中联资产评估集团有限公 司
二○二O年 二月二十六 日
哈尔滨 工业 大学对本还建 哈尔滨 工大高新技术产 业开发股份有 限公司的房地产进行价值补偿项 目
·资产评估说 明
目
第 -部 分 关于评估说明使用范围的声明 ·…………·····●●●1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明。¨¨¨¨…………
第三部分 资产清查核实情况说明,¨ ¨¨¨……¨¨……………… 3
一、 评估对象与评估范围说明。¨¨…¨………………………………·
二、 资产核实情况总体说明。¨…¨……………………………………·
第四部分 评估说明.¨ ¨¨¨……………………………………………5
第 五 部分 评估结论 。¨¨¨¨………………………¨………………·nz
企业关于进 行资产评估有关事项 的说明。¨¨¨¨
中联 资产评估集 团有 限公司
哈尔滨工业大学对未还建哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公司的房地产进行价值补偿项 目
·资产评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本资产评估说明,仅 供评估 主管机关 、企业主管部 门核准 (各 案 )
审查 资产评估报告和相关监管部 门检查评估机构 工作之用 ,非 法律 、行
政法规规定 ,材 料的全部或部分 内容不得提供给其它任何单位和个人 ,
也不得见诸 于公 开媒体 ;任 何未经评估机构和委托人确认的机构或个人
不能由于得到评估报告 而成为评估报告使用者 。
∴。。。。士以u
t,。
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·
资产评估说明
第二 部分 企业关于进 行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托人及产权持有单位共同撰写,并 由委
托人单位及产权持有单位负责人签字,加 盖相应单位公章并签署 日期。
详细 内容请见 《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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·资产评估说明
第 三 部分 资产核实情况说明
一、 评估对象与评估范围说明
(一 )评 估对象与评估 范围概况
评估对象为未还建哈尔滨工大高新技术产 业开发股份有限公 司的
房地产市场价值 。评估范围为哈工大化学楼 (哈 尔滨市南岗区西大直街
100号 )地 下一层 (建 筑面积 5'181,23平 方米 )、 地下工层 (建 筑面积
3`502.47平 方米 )商 服用房 。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及 的评估对象和评估 范围
一致。
(二 )实 物资产的分布情况及特点
本次评估对象为哈尔滨工大高新技术产 业开发股份有限公 司申报
的位于哈尔滨市南岗区西大直街 100号 的 2项 商业房地产 。估价对象所
在地 下 一层 的建 筑 面积为 5,181。 ” 平方米 、地 下 二层 的建 筑 面积 为
3,502。 锣 平方米 。
(二 )引 用其他机构 出具的报告的结论所涉及的资产类型 、数量和
账面金额 。
本项 目所有评估工作均由中联资产评估集团有限公 司完成 ,不 存在
引用其他机构 出具的报告的情况。
二、 资产核实情况总体说明
(一 )资 产核实人员组织 、实施时间和过程
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·资产评估说明
评估人员于 ⒛⒛ 年 2月 下旬进行核查工作 。核查工作结束后 ,对
核实及市场调查 情况进行工作总结。核实的主要步骤如下 :
首先 ,辅 导产权持有单位 申报评估的资产明细 ,并 收集整理评估资
料。
其次 ,依 据资产评估 申报明细表 ,对 申报资产进行全面 了解 、核实。
根据核实结果 ,由 委托人进一步补充 、修 改和完善资
再次 ,核 实评估资料 ,尤 其是资产权属资料 。产评估 申报明细表 ,
“ ” “ ” “ ” “ ”
使 表 、 实 相符。在核实 表 、 实 相符的基础上 ,对 企业
“ ”
提供的相关资料进行 了核查 ,并 要求产权持有单位 出具 说明 。
(二 )影 响资产核实的事项及处理方法
在本次评估工作 中,无 影响资产核实的事项 。
(三 )资 产清查核实结论
实物资产的清查 情况与申报明细一致 ,对 清查核实明细项 日已与企
业财务人员进行 了沟通 。
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·资产评估说明
第 四部 分 评估说明
根据本次资产评估的目的、资产 业务性质 、可获得资料的情况等 ,
采用市场法进行评估 。评估方法说明及评估相关程序如下。
1、 评估范围
评估范围为哈工大化学楼 (哈 尔滨市南 岗区西大直街 100号 )地 下
一层 (建 筑面积 5`181,23平 方米 )、 地下二层 (建 筑面积 3'502.47平 方
米 )商 服用房 。
委托评估对象和评估 范围与经 济行为涉及 的评估对象和评估范围
一致。
2、 评估程序
(1)收 集资料及准各
委估 申报表的审查
根据产权持有单位提供的房屋建筑物资产评估申报表,进 行账表核
ˉ
对 ,并 核对房屋建筑物的名称、坐落地点、结构 、建筑 (使 用 )面 积、
“ ”
使用状况等;同 时根据该单位的实际情况 ,填 写 房屋建筑物调查表 。
(2)资 产核实
在评估时对企业提供的资料进行 了深入的分析 ,对 资产面积 、层数
及用途等进行 了全面的核实和 了解。
(3)评 估作价及报告
在实施 了上述调查的基础上 ,根 据委估房产的具体情况 ,采 用市场
法进行评估作价和撰写有关说明。
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·资产评估说明
3、 评估方法和过程
市场法:即 用 已知市场价格且 或相 类似的房地产
作参照物 ,然 后 以委估房地产为标准 ,对 比分析参照房地产 ,并 将 两者
的差异量化 ,在 参照物市场价格的基础上进行调整和修 正 ,得 到委估房
地产的 比准价格及单价 ,最 后求出评估值 。
计算公 式 :
比准价格=交 易实例单价 ×交易情况修 正系数 ×交易 日期修 正系数
^ ×区位 因素修 正 系数 ×实物状况 因素修 正系数 ×权益状况 因素修 正系
数
评估单价=各 交易实例 比准价格之和/交 易实例个数
评估值=评 估单价 ×委估房地产建筑面积
4、 评估结果
(1)评 估结果
纳入本次评估 范围的商业房地产采用 市场 法得 出的评估价 值为
5,903.47万 元。 .
评估结论详细情况见评估明细表 。
5、 评估案例
市场法案例 (房 屋建筑物评估明细表序号 1)
(1)估 价对象概况
本次评估对象为哈尔滨工 大高新技术产业开发股份 有限公 司 申报
的位于哈尔滨市南岗区西大直街 100号 的 2项 商业房地产 。估价对象所
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·资产评估说明
在地下一层的建筑面积为 5,181.23平 方米 、地下二层的建筑面积为
3,502.47平 方米。
(2)评 估计算
1)确 定可比交易实例
评估人员网上询价及到有关房地产租售机构调查咨询,经 比较选择
建筑规模 、结构 、用途 、地理位置相近的三个 比较实例。
实例 A∶ 抚顺街人才市场商服 ,建 筑面积为 sO0。 00m2,估 价案例位
于整栋建筑物的负 1层 ,简 单装修;平 面布局较规整,单 朝向。配套设
施完各。周边有住宅小区、旅馆 、餐馆 、学校等。周边有 】】2路 、⒛6
路、g3路 、32路 等多条公交线路,交 通便捷程度较好。
实例 B∶ 福民街商服。建筑面积为 310,00m2,估 价案例位于整栋建
筑物的半地下室,毛 坯;平 面布局较规整,单 朝向。配套设施完各。周
边有住宅小区、药店、仓买、快餐店 、宾馆 、幼儿园等。周边有 5路 、
⒕ 路、22路 、33路 等多条公交线路,交 通便捷程度较好。
实例 c∶ 曲线街 62号 商服。建筑面积为 绢 00m2,估 价案例位于 0。
整栋建筑物的贞 1层 ,简 单装修;平 面布局较规整,单 朝向。配套设施
完各。周边有住宅小区、药店、仓买、快餐店、宾馆等。周边有 73路 、
127路 、336路 、338路 等多条公交线路,交 通便捷程度较好。详见 :
比较 因素条件说 明表
因素名称 待估房地产 可 比实例 1 可 比实例 2 可 比实例 3
含税销售单价
6`450,00 6`00000 6`200,00
(元 /平 方米 )
交易时间 2020/1/3 2020/2/11 2020/2/22
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·资产评估说明
交易情况 正常 正常 正常 正常
房产用途 商服 (设 定用途 ) 宾馆 闲置 浴池
具体位置 西大直街 100号 抚顺街人才市场 福 民街 曲线街 62号
周 围主要为住宅底
周 围主要为商业 网 周 围主要为住宅底层
周围主要为商业 网点 , 层商业 网点 ,小 规模
商业集聚规模 点 ,商 业场所集聚程 商业 网点 ,小 规模商
商业场所集 聚程度好 商业场所集 聚程度
度较好 业场所集 聚程度 一般
较 一般
距 博物馆 附近购 物 中 距博物馆 附近购物 中 距博物馆 附近购物 距博物馆 附近购物 中
距商业中心距离
`b约 21km 心 约 2,4km 中心约 3.3km 心约 23km
周 围居住人流较多 ,客 周 围居住人流较较 周 围居住人流较 一 周 围居住人流较 一
人 口密度及客流量
流量大 多 ,客 流量较大 般 ,客 流量较小 般 ,客 流量较小
区
位
道路交通状况 较好 较好 较好 较好
状
况 教化广场公交站 224 紧邻市人才 市场公交 安 红街公交站 152 瓦街公交站 168米 、
米 、西大桥公交站 362 站 、抚顺小学公交站 米 、新 阳路公交站 铁路第 一 小学公交站
公 交便捷程度
米 、 哈工 大公交站 503 271米 、人力资源市场 166米 、 民安街公交 216米 、安 红街铁路
米 公交站 285米 站 327米 西公交站 293米
距哈工大地铁 口 0,3km 距 铁 路局地 铁 口 2km 距哈工 大地铁 口 ⒉m 距 哈 工 大地 铁 口
距地铁 出 口距离
左右 左右 左右 047km左 右
距火车站 、客运站
昱巨口合立占21km ￡E卩 合立占1,6km ￡巨卩合立占 8km
2‘ ￡E卩 立占21km
显巨离
环境质量 一般 一般 一般 一般
用途 荏了月炅 荏了月艮 商月艮 诨玎月艮
临路状况 西大直街 (主 十道 ) 抚 顺街 (次 干道 ) 福 民街 (一 般道路 ) 曲线街 (一 般道路 )
l岜 下停车位 ,停 车较方 周 围停车位较少 ,停 周围停车位较少 ,传 月围停车位较少 ,停
停 车方便程度
便 车不方便 车不方便 车不方便
实
房屋 新 旧程 度 新 较 旧 较 旧 较 旧
物
房屋 内部装修状况 毛坯 简单装修 毛坯 简单装修
状
况 房屋 内设施设各 完善 完善 完善 完善
内部格局较好 ,空 间可 内部格局较好 ,空 间 内部格局较好 ,空 间 内部格局较好 ,空 间
房屋 内部格局
充分利用 可充分利用 可充分利用 可充分利用
建 筑结构 框架 框架 石专混 石专混
建 筑面积 llll2) 5`181,23 600,00 310,00 450,00
层数 负一 层 负 一层 半地 下室 负一层
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·资产评估说明
2,未 办 理土 可案例 3,未 办理土
可案例 1,未 办理 土地 可案例
视 同土 地使用权类型 使用权证 ,视 同土地 地使用权证 ,视 同土 地使用权证 ,视 同土
与案例相 同 ,委 估案例 使用权类型与待估对 地使用权类型与待 地使用权类型与待估
土地使用权类型及
新建成 ,土 地剩余 年 限 象相 同,房 产建成年 估对象相 同 ,房 产建 对象相 同 ,房 产建成
年限
长于可 比案例土地 剩 限较早 ,土 地剩余年 成年 限较早 ,土 地剩 年限较早 ,土 地剩余
权
余年 限 限短于待估 土地 剩余 余年限短于待估 土 年限短于待估 土地 剩
益
年限 地剩余年限 余年限
状
已经建成房屋 ,无 特殊 己经建成房屋 ,无 特 己经建成房屋 ,无 特 己经建成房屋 ,无 特
况 规划条件
规戈刂限帝刂 殊规戈刂限十刂 殊规戈刂限帝刂 刃d见 戈刂限帝刂
用益物权设 立情况 无 无 无 无
担保物权设 立情况 无 无 无 无
查封情况 无 无 无 无
权属是 否清晰 权属 清 晰 权 属清 晰 权属清晰 权属清晰
2)根 据 比较因素条件确定 比较因素条件指数 :
以估价对象条件为 100,将 可 比实例条件与之 比较 ,一 般分为五个
等级,好 、略好 、一般 、较差 、差。
比较 因素条件指数表
比较因素 待估房地产 可 比实例 1 可 比实例 2 可 比实例 3
含税销售单价
6`450,00 6`000,00 6`200,00
(元 /平 方米 )
交易时间
交易情况 Ⅱ
房产用途
商业集聚规模 94
距 商 业 中心 距 离
区 人 口密度及客流量
位
道路交通状况
因
素 公 交便捷程度 101
距地 铁 出 口距 离
距火车 站 、客运站 距 离
环境质量
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·资产评估说明
用途 100
临路状况
停车方便程度
实 房屋新 旧程度
物
房屋 内部装修状况 103
状
况 房屋 内设施设各
房屋 内部格局 100
建筑结构
建筑面积 lll12) 104
层数 104
土地使用权类型及年限
杈 规划条件
益
用益物权设 立情况
状
况 担保物权设立情况
查封情况 100
权属是否清晰 100
3)根 据 比较因素指数计算 比较因素修整系数 :
比较系数〓估价对象条件指数 ÷可 比实例条件指数
比较因素修正系数表
比较因素 待估房地产 可 比实例 1 可 比实例 2 可 比实例 3
含税销售单价
6`450,00 6`000,00 6`200,00
(元 /平 方米 )
交易时间 100/ (100) 100/ (100) 100/ (100) 100` (100)
交易情况 100/ (100) 10α (100) 100/ (100) 100/ (100)
房产用途 100/ (100) 10α (100) 100/ (100) 100/ (100)
区 商业集聚规模 100/ (100) 100` (96)
位
距商业 中心距 离 100`(100) 100/ (99)
因
素 人 口密度及客流量 100∫ (100) 100/ (98)
道路交通状况 100/ (100) 100/ (100) 100/ (100) 100/ (100)
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·资产评估说明
公交便捷程度 100/ (100) 100/ (101) 100/ (101) 100/(101)
距地铁 出口距离 10α (100) 10α (98) 10α (98) 100/ (99)
距火车站 、客运站距离 100/ (100) 100/ (101) 100/ (99) 100/ (100)
环境质量 10α (彳 00) 100/ (100) 10α (100) 10α (100)
用途 100/(1OO) 10α (100) 10α (100) 10α (100)
临路状况 100/ (100) 100/ (98) 10α (97) 10α (97)
停车方便程度 100` (100) 100/ (98) 10α (100) 10α (98)
房屋新 旧程度 10α (100) 100` (99) 10α (99) 100/ (99)
实
物 (103)
房屋 内部装修状况 100/ (100) 10α 100/ (100) 100` (103)
状
况 房屋 内设施设各 100/ (100) 100/ (100) 100/(100) 100/ (100)
房屋 内部格局 100/ (100) 10α (100) 100/ (100) 100/ (100)
建筑结构 100/ (100) 100` (100) 100/ (99) 100` (99)
建 筑面积 llll2) 100/ (100) 100/ (104) 10α (106) 100/ (105)
层数 10α (100) 100/ (100) 100/ (104) 100/ (100)
土地使用权 类型及年限 100/(100) 100` (98) 10α (98) 10α (98)
权 规划条件 10α (100) 10γ (100) 10α (100) 10α (100)
益
用益物权设 立情况 10α (100) 10α (100) 100/ (100) 10α (100)
状
况 担保物权设 立情况 100` (100) 100/ (100) 100` (100) 10α (100)
查封情况 100/ (100) 10α (100) 10α (100) 10α (100)
° 10α (100)
权属是 否清 晰 100/ (100) 100/ (100) 100/ (100)
比准价格 6,940,24 7,024,40 7J028,78
评估单价 (元 /m2) 7,000,00
评估 总价 (元 ) 36,268,600,00
4)评 估结果
⌒
房地产单价=(6'940.24+7`024,40+7`028,78)/3
=7'000.00元 /平 方米 (取 整 )
房地产总价=7000。 0O× 5181.23=3'626.86 (万 元 ) (取 整 )
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·资产评估说明
第 五部分 评估结论
一、评估结论
经实施清查核实、实地查勘 、市场调查和询证、评定估算等评估程
序 ,得 出哈尔滨工大高新技术产 业开发股份有限公 司申报的商业房地产
在评估基准 日⒛19年 12月 31日 的市场价值为 5'gO3.47万 元。
~ 评估结论详细情况见评估明细表 。
二、其他事项说明
无。
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企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托人及产权持有单位
- 本次资产评估的委托人及产权持有单位均为哈尔滨工大高新技术
产 业开发股份有限公 司。
(一 )委 托人概况及产权持有单位概况
名 称 :哈 尔滨工 公 司 (以 下简称
“ 公 ”
我 司 )
类 型:股 份有限公 司 (上 市 )
住 所 :哈 尔滨市南 岗区西大直街 118号
ˉ
法定代表人 :任 会云
注册资本 :壹 拾亿叁仟肆佰柒拾叁万伍仟贰佰壹拾捌圆整
~ 成立 日期 :1993年 臼 月 28日
∶ ·
营业期限:长 期
经营范围:高 新技术及产 品的开发 ,生 产 ,销 售和技术服务 ,技 术
ˉ
咨询 ,技 术培训 ,技 术转让。国内商业 (国 家有专项限制经营的商品除
外 )按 建委核定的资质等级从事房地产开发 (仅 限分支机构使用 )、 按
国家对外贸易经济合作部核定的项 目进行进 出 口业务;研 发 ,生 产 ,销
售农用车及 汽车配件 ;购 销摩托车;以 下项 目仅限分支机构经营:大 豆、
玉米收购 、加工、销售;保 健 品系列产 品的研发 、制造 、销售 ;生 产 、
- 销售食用植物油;销 售饲料;仓 储及代料加工 。 (以 上项 目需国家专项
第 1页
审批除外 )(依 法须经批准的项 目,经 相关部门批准后方可开展经营活
动)
(二 )委 托 人 与产权持有者之 间的关系
委托人与产权持有单位为我公 司。
二、关于经济行为的说明
本次评估 目的是 对不能还建给我公 司的房地产市场价值进行资产
评估 ,为 确定补偿金额提供价值参考 。
根据 zOzO年 02月 22日 我公 司 《哈尔滨工大高新技术产业开发股
份有限公 司 ⒛⒛ 年第二次董事会办公会会议纪要》 中内容 ,因 哈尔滨
地铁建设工程需要,我 公 司持有的两处房地产 (总 建筑面积 8`sg3.7平
方米 )被 列入拆迁范围,由 哈尔滨工大集团股份有限公 司拆迁建设 。双
方签订的拆迁还建协议约定 ,以 原址建成后的哈工大化学楼 中的 8`sS3.7
平方米 (建 筑面积 )确 认为拆迁还建房。该项 目 ⒛】】年 9月 26日 开工
建设 ,⒛ 13年 9月 封顶。
由于建成后化学楼用途为哈尔滨工业大学的教学用房和实验室,因
涉及保密要求 ,不 能还建给我公 司,哈 尔滨工业大学决定对我公 司予以
现金补偿 。因此需对无法还建的房屋建筑物进行资产评估 ,为 确定补偿
金额提供价值参考 。
三、关于评估对象与评估范围的说明
评估对象为未还建我公 司的房地产市场价值 。评估范围为哈工大化
学楼 (哈 尔滨市南 岗区西大直街 100号 )地 下一层 (建 筑面积 5`181,23
平方米 )、 地 下二层 (建 筑面积 3'502.47平 方米 )商 服用房。
第 2页
ˉ
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围
一致。
~ 四、关于评估基准 日的说明
本项 目资产评估的基准 日是 ⒛19年 12月 31日 。
此基准 日是我公 司在综合考虑资产补偿行为及时间等因素的基础
上确定的。
五 、可能影响评估工作的重大事项的说明
^ 无影响评估工作的重大事项 。
六 、资产清查情况的说明
~ 1。 列入本次清查范围的资产是我公 司申报的房地产 。
2.资 产分布地点及特点
纳入评估范围内的资产位于哈尔滨市南 岗区西大直街 100号 。具体
为房屋建筑物类资产 2项 。
3.核 实时间:评 估基准 日为 ⒛ 19年 12月 3】 日,核 实时间 ⒛⒛ 年
2月 下旬 。 ·
4.实 施方案 :此 项工作 由项 目部牵头 ,相 关各部门参与。核实工作本
- 着实事求是的原则 ,统 一核对账 、卡、物 ,力 求做到准确 、真实、完整。
5.清 查结论
通过以上资产清查核 实程序 ,清 查结果与 申报数一致。
七 、资料清单
哈尔滨工大高新技术产业开发股份有限公 司 已向评估机构提供 了
以下资料 :
第 3页
1.营 业执照 ;
2.《 房屋拆迁还建协议》 ;
3.资 产评估申报表 ;
4.与 本次评估有关的其他资料。
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(此 页无正 文 )
委托人及产权持有单位 (
哈尔滨工 采菸嘁 ▲ 公司
法定代表人或授权代表 (
二 ○ 二 ○ 年 二 月 二 十 二 日
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