公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2024年3月28日经公司第九届董事会第二次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公积金
转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国
际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
电子信箱 fhzy@ppm.cn Baibw@ppm.cn
2 报告期公司主要业务简介
2023 年，全球经济整体增长乏力，国际环境复杂严峻；中央坚持稳中求进工作总基调，宏观
政策协同发力，据国家统计局数据，2023 年全年国内生产总值同比增长 5.2%，我国经济运行逐步
企稳向好，高质量发展扎实推进。
图 3-1 2019-2023 年国内生产总值及其增长速度图
数据来源：据国家统计局数据整理
2023 年国内房地产市场整体仍处于深度调整阶段，行业整体下滑趋势明显，居民观望心态显
著，企业投资信心有待改善。
从房地产政策来看，中央政策托举并用，地方政策持续落地。2023 年 7 月中共中央政治局会
议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，标志
着中央层面房地产政策由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。央行延期“金融 16 条”、证监会放
宽房地产上市融资限制、金融监管机构出台“三个不低于”金融政策、多部门出台“房企白名单”
等金融纾困政策意在缓解房企供给端资金压力。此外政策着力点逐渐由供给端拓展到需求端，推
动房地产业向新发展模式平稳过渡。各地方政府“因城施策”，推出“认房不认贷”“认贷不认房”
“调降首付比例”“调降首套房、二套房利率下限”“延期置换退税”“存量房贷降息”等信贷政策，
聚焦缓解居民按揭压力，利好居民购房需求释放。
从房地产消费来看，行业下行压力持续，市场分化显著增强。2023 年房地产消费市场整体仍
处于下行趋势。国家统计局数据显示，2023 年，全国商品房销售面积 111,735 万平方米，比上年
下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116,622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售
额下降 6.0%。
图 3-2 全国商品房销售面积及销售额增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
2023 年末，商品房待售面积 67,295 万平方米，比上年增长 19.0%。其中，住宅待售面积增长
22.2%。2023 年上半年，在积压需求释放以及政策效果显现等影响下，全国热点城市出现“小阳
春”现象，随后房地产成交情况再度转弱。房地产消费市场分化格局日益显著增强，高能级城市
房地产消费市场受到地方政府解除限购与信贷宽松政策刺激，有效释放居民刚需与改善型住房需
求，展现企稳态势；低能级城市房地产消费市场，受到存量商品房与降价二手房过量供应影响，
呈现供过于求局面，市场观望情绪明显，居民购房意愿亟须改善。
从房地产投资来看，土拍市场持续遇冷，房企开发明显收缩。从土拍市场整体来看，2023 年，
受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场持续遇冷。全国 300 城土地市场成
交建筑面积 12.2 亿平方米，较 2022 年同期下降 21%。
从房企投资视角来看，据国家统计局数据，2023 年，全国房地产开发投资 110,913 亿元，比
上年下降 9.6%（按可比口径计算）。
图 3-3 全国房地产开发投资增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
其中，住宅投资 83,820 亿元，下降 9.3%。2023 年，房地产开发企业房屋施工面积 838,364 万平
方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面积 589,884 万平方米，下降 7.7%。房屋新开工面积 95,376
万平方米，下降 20.4%。其中，住宅新开工面积 69,286 万平方米，下降 20.9%。房屋竣工面积 99,831
万平方米，增长 17.0%。其中，住宅竣工面积 72,433 万平方米，增长 17.2%。房企对于新增投资
保持谨慎态度，房企大规模扩张成为历史，高能级城市的核心优质地块成为房企争夺的焦点。追
求优质土储，实现高质量发展成为房企发展新常态。
从房地产融资来看，融资规模仍处低位，到位资金持续下滑。国家统计局数据显示，2023 年，
房地产开发企业到位资金 127,459 亿元，比上年下降 13.6%。
图 3-4 全国房地产开发企业本年到位资金增速图
数据来源：据国家统计局数据整理
其中，国内贷款 15,595 亿元，下降 9.9%；利用外资 47 亿元，下降 39.1%；自筹资金 41,989 亿元，
下降 19.1%；定金及预收款 43,202 亿元，下降 11.9%；个人按揭贷款 21,489 亿元，下降 9.1%。虽
然自 2023 年下半年开始，房地产行业托底政策不断出台，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单
房企，房地产行业融资仍处于低位运行。房企融资难的问题待后续融资开闸政策落地后或将得以
缓解。
（一）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、
商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，
属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一
号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需
型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化 MALL 综合体，坚持以核
心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主
营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建
设与运营，为公司产业转型的方向进行探索。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2023年 2022年 2021年
增减(%)
总资产 7,900,859,028.13 8,138,867,729.71 -2.92 7,865,394,160.71
归属于上市公
司股东的净资 5,133,200,242.77 5,118,993,503.96 0.28 5,769,144,988.94
产
营业收入 646,586,503.55 607,557,578.00 6.42 441,032,200.29
扣除与主营业
务无关的业务
收入和不具备
646,583,423.55 607,550,843.00 6.42 441,008,909.29
商业实质的收
入后的营业收
入
归属于上市公
司股东的净利 7,671,512.55 -391,356,525.48 不适用 35,295,334.96
润
归属于上市公
司股东的扣除
-11,167,225.72 -349,731,665.96 不适用 29,237,645.96
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 56,955,520.84 -2,538,149,578.83 不适用 -127,182,248.91
额
加权平均净资 增加7.34个百 0.61
0.15 -7.19
产收益率（%） 分点
基本每股收益 0.0377
0.0082 -0.4181 不适用
（元／股）
稀释每股收益 0.0377
0.0082 -0.4181 不适用
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 215,754,310.29 23,113,126.48 40,969,713.81 366,749,352.97
归属于上市公司 40,675,130.70 -7,887,745.98 13,352,786.19 -38,468,658.36
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经
35,151,315.38 -3,885,274.56 -3,981,320.13 -38,451,946.41
常性损益后的净
利润
经营活动产生的
-124,068,684.87 39,828,968.83 -24,362,326.24 165,557,563.12
现金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 28,556
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 29,063
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻
有限 结情况
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 减 量 (%) 件的 股份 性质
数量
股份 状态
数量
江苏凤凰出版传媒集 国有
0 487,883,543 52.12 0 无
团有限公司 法人
境内
王帮利 -2,937,800 11,148,921 1.19 0 无 自然
人
境内
周雅美 2,738,500 7,585,872 0.81 0 无 自然
人
中信证券股份有限公
6,646,024 6,646,024 0.71 0 无 其他
司
境内
阮彩友 -1,660,400 6,502,173 0.69 0 无 自然
人
境外
张广君 -100,000 5,350,000 0.57 0 无 自然
人
阮友林 230,000 5,144,701 0.55 0 无 境内
自然
人
光大证券股份有限公
4,716,471 4,716,471 0.50 0 无 其他
司
境内
俞红霞 -1,193,500 4,450,500 0.48 0 无 自然
人
境内
周雅园 21,999 4,142,300 0.44 0 无 自然
人
上述股东关联关系或一致行动的说
无
明
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 646,586,503.55 元，归属于上市公司股东的净利润为 7,671,512.55
元。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
