江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 凤凰股份 股票代码 600716
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 毕胜
电话 025-83566267
传真 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
2011 年(末) 本年(末)
比上年
2012 年(末) 2010 年(末)
调整后 调整前 (末)增减
（%）
总资产 6,817,248,677.42 6,228,168,691.80 6,135,382,691.80 9.46 5,479,147,157.25
归属于上市公
司股东的净资 1,813,699,725.41 1,731,868,644.89 1,639,082,644.89 4.73 1,497,495,711.08
产
经营活动产生
的现金流量净 9,233,965.14 215,679,687.74 215,679,687.74 -95.72 -319,696,064.53
额
营业收入 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1,711,193,281.01 1.96 1,109,994,661.50
归属于上市公
司股东的净利 75,780,230.99 234,372,933.81 234,372,933.81 -67.67 185,954,649.94
润
归属于上市公
司股东的扣除
294,162,747.42 257,048,048.37 257,048,048.37 14.44 181,781,292.58
非经常性损益
的净利润
加权平均净资 4.28 14.52 15.40 减少 13.24
1
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产收益率（%） 10.24 个
百分点
基本每股收益
0.1023 0.3165 0.3165 -67.68 0.25
（元／股）
稀释每股收益
0.1023 0.3165 0.3165 -67.68 0.25
（元／股）
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 36,652 34,391
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
江苏凤凰出版传媒
国有法人 60.62 448,946,194 447,969,194 无
集团有限公司
长江证券股份有限
其他 0.85 6,299,733 未知
公司
中国工商银行－诺
安股票证券投资基 其他 0.68 5,000,000 未知
金
中信信托有限责任
公 司 － 支 支 打 08 其他 0.50 3,729,794 未知
信托产品
中国平安人寿保险
股份有限公司－分 其他 0.48 3,560,220 未知
红－银保分红
境内自然
张工 0.25 1,837,740 未知
人
境内自然
李少霞 0.23 1,700,000 未知
人
境内自然
赵万六 0.22 1,657,200 未知
人
境内自然
鲁功亮 0.22 1,650,000 未知
人
江苏凤凰资产管理
国有法人 0.21 1,538,000 无
有限责任公司
上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管理
上述股东关联关系或一致行动
有限责任公司为一致行动人，与其余股东不存在关联关系或一致行
的说明
动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
报告期内根据公司年初制定的经营目标，在公司董事会和管理层的领导下，面对复杂多变的
市场环境，公司上下一心，众志成城，通过不懈的努力取得了较好的经营成果。报告期内，
公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到 174474.9 万元和 29416.27 万元（扣非
后），比上年度分别增加 1.96%和 14.44%，公司确认主营业务收入的房地产项目主要是凤凰
和美和凤凰和熙 B 区 16#商业及写字楼；公司 2012 年加权平均净资产收益率为 16.62%（扣
非后）。截止 2012 年末，公司的资产负债率为 71.61%，流动比率为 139.78%，资产负债结
构良好。公司资产中主要项目为货币资金、存货和长期股权投资，分别占总资产的 17.87%%、
67%和 7%，上述合计占资产总额的 91.87%，公司资产质量良好，变现能力强，偿债风险较
低，公司的资产负债结构体现行业特点，既能够满足公司经营发展的要求，又体现公司稳健
经营的风格。不考虑非经常性损益的因素，公司利润保持 14%以上增幅，体现了公司文化
地产的竞争优势和良好的成长性。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1.96
营业成本 952,350,191.09 1,059,310,524.82 -10.10
销售费用 39,960,341.19 30,274,554.97 31.99
管理费用 39,799,074.87 24,552,789.94 62.10
财务费用 71,206,998.18 61,210,721.92 16.33
经营活动产生的现金流量净额 9,233,965.14 215,679,687.74 -95.72
投资活动产生的现金流量净额 -438,993,883.96 5,663,968.20 -7,850.64
筹资活动产生的现金流量净额 156,275,228.35 460,638,503.62 -66.07
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司业务收入主要来自热销的凤凰和美项目住宅和凤凰和熙项目 B 区 16#商业及写字楼，业
务收入较 2011 年度略有增长。
(2) 主要销售客户的情况
3
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本年度单个销售客户的最大销售金额不足主营业务收入的 1%，故未予列示销售收入前五名
客户的情况。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产 房地产开发 951,906,689.29 99.95 1,058,792,490.10 99.95 0
分产品情况
本期金额
本期占总 上年同期
成本构成项 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
目 期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
凤凰和鸣 275,521.24 0.03 193,507.17 0.02 42.38
凤凰和熙
4,584,045.45 0.48 12,333,304.93 1.16 -62.83
A区
凤凰和熙
51,298,019.58 5.39 300,438,567.37 28.36 -82.93
B 区 16#
凤凰和美 895,749,103.02 94.06 745,827,110.63 70.41 20.10
4、 费用
费用 本年 上年 同比变动
销售费用 39,960,341.19 30,274,554.97 31.99%
管理费用 39,799,074.87 24,552,789.94 62.10%
财务费用 71,206,998.18 61,210,721.92 16.33%
1、销售费用大幅变动，是由于公司 2012 年度加大了广告宣传力度。
2、管理费用大幅变动，是由于公司业务规模扩大，人员增加。
5、 现金流
本年 上年 同比变动
经营活动产生的现金流量净额 9,233,965.14 215,679,687.74 -95.72%
投资活动产生的现金流量净额 -438,993,883.96 5,663,968.20 -7850.64%
筹资活动产生的现金流量净额 156,275,228.35 460,638,503.62 -66.07%
1、经营活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年土地储备增加支付的土地款较上年
增加较大所致
2、投资活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年收购南京证券股份有限公司股权所
致
3、筹资活动产生的现金流量净额变动原因：主要是本年归还借款较上年增加较大所致
4
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6、 其它
(1) 发展战略和经营计划进展说明
凤凰股份是以房地产开发为主，参股金融为辅，兼具文化特色的专业房地产开发企业，立志
成为"文化地产"细分市场的领导者。重组上市以来，公司立足江苏，放眼周边，面向全国，
经营业绩逐年稳步上升，企业知名度和美誉度较上市前有了很大提高，为日后的跨越式发展
打下坚实的基础。
"十二五"期间，国家将文化产业定义为支柱产业，文化地产的快速发展将会得到支持。以江
苏省为例，根据《江苏省文化发展规划》的要求，江苏省要用较短的时间完成省内经济发达
地区书城的开发建设，并在其后数年实现省辖市、县级以上书城的规模化和现代化，这就为
文化地产的发展提供了广阔的空间。在开拓省内市场的同时，公司也抓紧跨省发展，2012
年凤凰股份已走出江苏，进入合肥，迈出了跨省发展的第一步。
通过近几年的宏观调控，房地产企业单纯依靠房价上涨的盈利模式已经不可持续。未来企业
想要生存、发展下去，就要通过产品创新、提升管理能力和整合资源能力等方面建立企业的
核心竞争力和竞争优势。基于此，2012 年，公司对原有的管控体系进行了大的调整。重新
设置了部门架构，确立了以活动为导向的新的业务流程，并与之相配套地制订了新的管理规
范和制度。
参股金融，是凤凰股份着力打造的又一项产业。凤凰股份目前是南京证券第二大股东。参股
南京证券，是凤凰股份在金融投资领域迈出的重要一步，未来公司还将选择质地优良金融股
权进行投资。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 增加 7.25
1,735,656,422.00 951,906,689.29 45.16 1.79 -10.10
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 0.97
凤凰和鸣 1,823,350.00 275,521.24 84.89 51.52 42.38
个百分点
凤凰和熙 减少 16.08
6,587,000.00 4,584,045.45 30.41 -71.42 -62.83
A区 个百分点
凤凰和熙 增加 5.09
101,305,168.00 51,298,019.58 49.36 -81.21 -82.93
B 区 16# 个百分点
增加 10.23
凤凰和美 1,625,940,904.00 895,749,103.02 44.91 42.41 20.10
个百分点
2、 主营业务分地区情况
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收入均在江苏省取得。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 1,218,375,050.52 17.87 1,487,919,740.99 23.89 -18.12
应收账款 1,161,000.00 0.02 1,390,000.00 0.02 -16.47
预付款项 181,886,303.67 2.67 138,774,159.29 2.23 31.07
存货 4,567,510,051.37 67.00 4,245,748,322.76 68.17 7.58
长期股权投
477,970,315.64 7.01 41,493,604.68 0.67 1,051.91
资
投资性房地
14,695,744.72 0.22 15,139,246.52 0.24 -2.93
产
固定资产 15,612,934.78 0.23 15,675,372.10 0.25 -0.40
应付账款 429,555,746.53 6.30 464,071,271.64 7.45 -7.44
其他应付款 2,522,536,515.95 37.00 1,436,941,101.73 23.07 75.55
长期借款 500,000,000.00 7.33 426,000,000.00 6.84 17.37
预付款项：2012 年预付镇江土地储备中心土地款
长期股权投资：2012 年江苏凤凰置业对南京证券股份有限公司增资
其他应付款：本期江苏凤凰置业向集团借款增加
(四) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰出版传媒集团，实际控制人是江苏省人民政府，
江苏省对文化产业的大力支持给公司的发展创造了很大的空间。公司的文化地产模式符合国
家经济转型和文化产业发展方向，通过与凤凰传媒合作拿地能有效整合优势资源、降低拿地
成本，增强公司的盈利能力。“文化 MALL+住宅、商业、办公”的模式具有可复制性，使
公司具备规模快速扩张的条件。参股金融，可以获得稳定的分红还能增加公司的融资渠道，
保证资金链安全、有效控制融资成本、抵御经营风险。公司不断总结前期项目开发经验，持
续优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证
良好的项目收益。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
根据凤凰集团于 2008 年 12 月 5 日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰
置业有限公司转让所持南京证券有限责任公司全部股权的承诺函》。该承诺函的主要内容如
下：1、除已向江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”，系本公司的全资子公司）注
入南京证券有限公司公司（以下简称“南京证券”）5,000 万元股权之外，凤凰集团将依照法
定程序，进一步将所持有的南京证券的股权（包括潜在持有的股权）全部向凤凰置业归集，
最终形成凤凰集团实际控制的南京证券股权全部由凤凰置业持有。2、在凤凰集团协议受让
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南京证券的 10,800 万元股权获得证券监管部门的批准、且凤凰置业“借壳上市”完成后，
将目前直接持有和潜在持有的共计 14,800 万元南京证券股权，在履行监管部门的审批程序
后全部转让予凤凰置业。股权转让价格的确定，将参照本次注入南京证券 5,000 万元股权所
采用的评估程序和评估方法。
经五届董事会第二十六次会议及 2011 年度股东大会审议通过，凤凰置业向凤凰集团购买其
持有的南京证券 14,800 万元股权，转让价格为 43,649.26 万元人民币,即每股 2.95 元人民币。
在凤凰置业受让南京证券 14,800 万元股权后，凤凰置业将持有南京证券 19,800 万元股权，
占南京证券注册资本的 10.537%，为南京证券的第二大股东。根据证监许可【2012】1217
号《关于核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司的批复》，公司最新持有南京证券
股数为 200207344 股，持股比例为 10.54%。
(1) 持有非上市金融企业股权情况
占该公 报告期
所持 持有数量 报告期
最初投资金 司股权 期末账面价值 所有者 会计核 股份来
对象 损益
额（元） 比例 （元） 权益变 算科目 源
名称 （股） （元）
（%） 动（元）
南京
证券
长期股
股份 476,492,600 200,207,344 10.54 476,492,600.00
权投资
有限
公司
合计 476,492,600 200,207,344 / 476,492,600.00 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
子公司全称 注册资本 持股比 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
（万元） 例(%)
江苏凤凰置 4,169,150,440.8
80,600.00 100.00 1,515,235,882.59 113,378,758.00 -30,855,924.87 -19,815,558.09
业有限公司 9
苏州凤凰置 1,074,501,155.3
24,000.00 100.00 222,242,894.16 -11,364,474.92 -9,151,167.56
业有限公司 3
南京凤凰置 152,425,248.8
5,000.00 100.00 986,236,133.56 403,162,192.67 1,625,940,904.00 500,643,744.24
业有限公司 9
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江苏凤凰地
20,000.00 100.00 737,423,057.40 194,014,006.17 -5,953,017.26 -4,568,780.24
产有限公司
南通凤凰置
27,000.00 100.00 483,241,890.27 266,796,012.68 -1,688,200.18 -1,359,431.82
业有限公司
南京凤凰地
20,000.00 100.00 532,453,764.51 170,966,596.95 318,749.99 -10,677,195.59 -1,190,888.12
产有限公司
南京龙凤投
资置业有限 40,100.00 77.31 541,564,633.50 225,963,670.25 5,064,000.00 -16,996,930.25 -17,071,038.38
公司
合肥凤凰文
化地产有限 10,000.00 100.00 159,944,529.71 99,944,529.71 -73,331.58 -55,470.29
公司
盐城凤凰地
2,000.00 100.00 253,723,514.54 6,328,715.54 46,666.00 -18,189,945.62 -13,671,284.46
产有限公司
5、 非募集资金项目情况
公司第五届董事会第三十五次会议审议通过了《关于全资子公司江苏凤凰置业有限公司投资
设立项目公司的议案》，设立合肥凤凰文化地产有限公司，注册资本一亿元人民币，截止报
告期末，合肥凤凰文化地产有限公司总资产 159944529.71 元，净资产 99944529.71 元，目前
公司项目仍处于建设期。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
根据申万研究 2012 房地产企业销售表单，行业集中度持续上升，2012 年 top5 市场占有率从
2011 年的 7.2%上升到 8.8%。行业龙头公司凭借资金实力、品牌优势、卓越的管理能力等竞
争优势，继续以超越行业平均增速的水平增长，龙头公司的市场占有率和规模优势有望持续
向好。相比之下，中小公司则由于综合竞争实力较弱所面临的生存、发展压力更大。
2012 年房地产市场由抑转扬，四季度市场数据明显好转。预计 2013 年房地产市场不会放松，
若房价涨幅超出政府的容忍限度，可能招致更严厉的调控措施。整体上看，持续的调控通过
打压投机投资性需求，扩大刚需产品的供给，更有利于行业健康、平稳发展。健康的市场环
境也有利于有核心竞争力、持续竞争优势的企业在激烈的竞争中脱颖而出。
(二) 公司发展战略
坚持“文化地产”发展方向不动摇，进一步提升公司综合竞争实力，合理安排住宅、商业、
办公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。创新“文化
地产”业务模式，使文化与地产实现完美结合，突出产品的文化特质。适时投资优质金融股
权项目，通过内外部资源整合，扩大公司在金融领域的影响力，拓宽公司的融资渠道。
(三) 经营计划
公司计划实现销售收入 22 亿元以上，利润总额力争突破 4.5 亿元，销售收入和利润增长 20%
以上。多渠道融资，获得更多项目贷款，2013 年争取继续保持 500 亩拿地计划。完成苏州
凤凰国际书城、凤凰和睿、凤凰山庄及凤凰和熙部分竣工及交付工作。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司通过多元化融资渠道，满足公司项目开发及新项目投资需要；严格控制资金成本，提高
资金使用效率，保证公司资金链安全。加强内部控制工作，将公司建成高效、高成长性的优
质上市公司。
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业的发展与国家政策密切相关，预计 2013 年国家的调控政策不会放松，若房价涨
幅过高，或会导致新的调控政策出台，如房地产交易个人所得税、房产税、开发交易环节的
税费、差别化信贷政策等。新的政策必然对购房者的心理产生重大影响，进而影响公司的日
常经营活动。
2、行业竞争加剧的风险
近年房地产行业市场集中度呈明显上升趋势，行业领先企业凭借超群的综合实力发展速度远
超行业平均水平。行业洗牌加速，中小开发商的生存空间被日益压缩。公司虽与全国性开发
商相比尚存差距，但可借助“文化地产”的成熟经营模式，在区域市场深耕，逐步实现跨省
发展、规模化扩张。
3、跨区经营风险
2012 年公司走出江苏，进入合肥市场。省内的项目也多在南京市场之外，规避项目过于集
中的风险。这就对公司的人力资源、管理制度、内控规范都提出了更高的要求。2012 年，
公司对原有的管控体系进行了大的调整。重新设置了部门架构，确立了以活动为导向的新的
业务流程，并与之相配套地制订了新的管理规范和制度。
4、财务风险
做为资本密集型行业，资金链的安全对企业正常经营起着至关重要的作用。融资方式和融资
渠道的选择对企业的融资成本、盈利能力有很大的影响。公司除了维护好现有的融资渠道外，
将积极拓展新的融资渠道，降低融资渠道少的风险。同时要提高资金利用效率，有效降低财
务费用。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因
及其影响。
1、会计差错更正的内容以及原因
2008 年 4 月凤凰股份的子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“江苏凤凰置业”）拥有的
由凤凰出版传媒集团有限公司划拨的位于玄武区红山街道曹后村 28 号的小红山地块被政府
收储，并取得收入 110,000,000 元。2008 年 8 月，江苏凤凰置业通过公开竞拍，以成交总价
320,000,000 元取得该地块的土地使用权，后江苏凤凰置业将该地块交由项目公司江苏凤凰
地产有限公司（以下简称“江苏凤凰地产”）开发。江苏凤凰置业将该地块的原入账价值
17,214,000 元加上代垫的土地出让金 320,000,000 元扣除收到的该地块收储款 110,000,000
元，作为代垫江苏凤凰地产的土地成本。
江苏苏瑞税务师事务所江苏瑞税审字（2009）2485 号《关于江苏凤凰置业有限公司 2008 年
至 2009 年取得玄武区红山街道曹后村地块使用权的出让金审核报告》认为：南京市土地储
备中心对玄武区红山街道曹后村地块的收储，仅是同一地块变更用途并按照城市规划要求实
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2012 年年度报告摘要
施开发凤凰山庄项目的一个环节，在这一收储环节中的收储款，可作为该开发用地出让金的
抵减项，不作为收入核算，不构成营业税的纳税义务，无须缴纳营业税，也不构成企业所得
税征税依据，不需缴纳企业所得税。
2011 年 8 月至 2012 年 6 月，南京市国家税务局第二稽查局对江苏凤凰置业有限公司 2008
年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日的纳税情况进行了检查，并出具了宁国税二处（2012）60
号税务处理决定书，将收到的土地收储款 110,000,000 元扣除规费 234,022.10 元调增 2009
年度纳税所得额 109,675,977.90 元，补缴 2009 年企业所得税 27,441，494.48 元，并加收滞
纳金 6,050,849.53 元。
凤凰出版传媒集团有限公司于 2012 年 6 月 29 日出具苏凤版业（2012）59 号《关于同意履
行小红山地块土地收储款涉税事项的批复》，同意承担企业所得税 27,441,494.48 元，滞纳金
6,050,849.53 元。
本期凤凰股份将此事项作为前期会计差错进行更正，该项调整增加合并报表存货
92,786,000.00 元，增加应交税费 27,441,494.48 元，减少其他应付款 27,441,494.48 元，增加
资本公积 27,441,494.48 元，增加留存收益 65,344,505.52 元。
2、差错的影响及更正结果
项目 更正前金额 更正金额 更正后金额
2011 年 12 月 31 日
存货 4,152,962,322.76 92,786,000.00 4,245,748,322.76
应交税费 54,303,053.22 27,441,494.48 81,744,547.70
其他应付款 1,464,382,596.21 -27,441,494.48 1,436,941,101.73
资本公积 156,728,864.48 27,441,494.48 184,170,358.96
盈余公积 56,816,069.07 6,534,450.55 63,350,519.62
未分配利润 684,937,077.34 58,810,054.97 743,747,132.31
2011 年初未分配利润 456,034,520.48 58,810,054.97 514,844,575.45
注：上表中的 58,810,054.97 元是 2008 年调整事项对未分配利润的影响，由于滚动调整影响
本期及期初的未分配利润。
3、董事会意见
公司本次对前期会计差错的更正并对前期财务报表相关数据进行追溯调整是合理的，更正、
调整后的财务报告能够更加准确的反映公司的财务状况和经营成果，提高了公司财务信息质
量，没有损害公司和全体股东的合法权益。
4.2 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上年相比本期新增 2 家合并单位，原因为：本期新设控股孙公司盐城凤凰地产有限公司和
合肥凤凰文化地产有限公司。
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