江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年半年度报告摘要
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2013 年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时
刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 凤凰股份 股票代码 600716
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 高磊
电话 025-83566267 025-83566255
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
总资产 7,108,637,839.65 6,817,248,677.42 4.27
归属于上市公司股东的净资产 1,824,495,337.08 1,813,699,725.41 0.60
本报告期比上年
本报告期 上年同期
同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 -568,203,316.54 -360,775,385.93 不适用
营业收入 196,030,549.00 368,371,916.02 -46.78
归属于上市公司股东的净利润 10,795,611.67 56,038,133.68 -80.74
归属于上市公司股东的扣除非经常性
9,856,780.97 46,445,213.68 -78.78
损益的净利润
减少 2.77 个百分
加权平均净资产收益率（%） 0.59 3.36
点
基本每股收益（元／股） 0.01 0.08 -87.50
稀释每股收益（元／股） 0.01 0.08 -87.50
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末股东总数 31,700
前 10 名股东持股情况
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持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股数量
(%) 件的股份数量 量
江苏凤凰出版传媒
国有法人 61.51 455,543,650 0 无
集团有限公司
重庆国际信托有限
国有法人 2.43 17,976,016 0 未知
公司
长江证券股份有限
其他 0.85 6,299,733 0 未知
公司
中融国际信托有限
公司－08 融新 83 其他 0.55 4,075,799 0 未知
号
境内自然
顾润 0.38 2,798,700 0 未知
人
境内自然
郑训宁 0.31 2,288,100 0 未知
人
境内自然
曲志桐 0.26 1,912,158 0 未知
人
境内自然
朱厚和 0.25 1,846,481 0 未知
人
境内自然
张工 0.25 1,837,740 0 未知
人
境内自然
韩树东 0.22 1,652,100 0 未知
人
上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司为本公司控股股东，
上述股东关联关系或一致行动
与其余股东不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之间未知是
的说明
否存在关联关系或一致行动关系。
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
2013 年上半年，面对严峻的房地产调控政策、多变的市场环境，公司管理层按照年初制定
的经营计划，勤勉尽责，稳步推进各项工作，力争实现年初制定的各项经营指标。报告期内，
公司实现营业收入 196,030,549.00 元，归属于上市公司股东的净利润 10,795,611.67 元，每股
收益 0.01 元，加权平均净资产收益率 0.59%。上述指标较上年同期均有较大幅度的下滑，
主要是由于期内公司可交付项目较少，收入主要由凤凰山庄、凤凰和美及凤凰和熙 A 区 3
个项目贡献。此外，公司存货中，酒店式公寓、商业类产品占有一定的比例，受宏观经济形
势影响，该类产品去化较慢，亦对业绩下降造成影响。
公司理性地认识到，从房地行业的整体发展态势来看，国家抑制投机性需求的政策在短期内
不会调整，传统的房地产开发模式将受到政策和市场等多方面束缚。与此同时，在党中央、
国务院提出的“国民经济总体运行平稳、经济增长保持合理区间”的目标下，社会经济的持
续发展仍将给房地产市场创造出巨大的需求。公司认为，以人为核心的新型城镇化将是最大
的内需潜力，也是稳增长、调结构、促改革的重要抓手。公司关注到，人口老龄化为社会经
济发展带来压力的同时也创造了巨大的需求。因此，国家新型城镇化的建设导向和社会发展
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的内生需求将深刻影响房地产行业未来的发展理念和经营模式，也为房地产行业带来新的发
展机遇。
基于此，公司未来继续保持并进一步加强“文化地产”的发展战略，增强区域辐射能力，增
加优质项目储备。同时，以建设新型城镇化和服务老龄化人口为指引，积极探索新的产业发
展方向，逐步实现文化、医疗、养老与地产的良好结合。公司将充分整合地方优势资源，以
“、文化地产、医疗养老”为核心，在国家新型城镇化建设中积极推进“凤凰文化养老家园”
系列项目的建设。下半年，公司将争取在上述战略的指导下，积极实现房地产开发的创新突
破。
报告期末公司资产负债率为 72.63%，较去年同期上升了 0.04 个百分点；流动比率 1.36，较
去年同期下降 0.12；速动比率 0.31，较去年同期下降 0.06。公司资产负债率与行业平均资产
负债水平相近，长期、短期偿债能力正常。公司资产中主要项目为货币资金、存货和长期股
权投资，分别占总资产的 10.96%、67.6%和 6.72%，上述合计占资产总额的 85.28%，公司
资产质量良好，资产结构稳健。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 196,030,549.00 368,371,916.02 -46.78
营业成本 133,870,985.27 211,754,376.26 -36.78
销售费用 15,534,103.26 12,563,746.24 23.64
管理费用 15,009,958.55 12,142,479.30 23.62
财务费用 19,790,506.68 27,470,507.85 -27.96
经营活动产生的现金流量净额 -568,203,316.54 -360,775,385.93
投资活动产生的现金流量净额 9,725,849.20 -2,106,607.00
筹资活动产生的现金流量净额 118,721,962.66 10,380,448.23 1,043.71
营业税金及附加 17,790,639.67 41,578,248.39 -57.21
资产减值损失 -108,175.20 58,414.89 -285.18
投资收益 10,010,367.20 -15,889.04
营业外收入 1,278,446.60 12,800,000.00 -90.01
营业外支出 20,004.25 7,080.00 182.55
所得税费用 -4,734,044.38 20,193,450.71 -123.44
营业收入变动原因说明：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
营业成本变动原因说明：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
销售费用变动原因说明：报告期内公司多个楼盘处于预售状态，公司加大产品推销力度
管理费用变动原因说明：公司外地项目逐步增多，租赁等支出也随之增加
财务费用变动原因说明：期间贷款利率下降所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：支付土地费用所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：收到南京证券分红
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期到期还款额大幅降低
营业税金及附加：主要是本期可交付房屋较去年同期减少所致
资产减值损失：主要是应收账款收回，坏账准备转回所致
投资收益：主要是本期收到南京证券股权投资分红款所致
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营业外收入：主要是去年同期转回预提的诉讼赔款所致
营业外支出：主要是本期发生捐赠支出所致
所得税费用：原因如下：1、本期实现的税前利润较去年同期减少；2、年初确认的递延所得
税资产在本期转回（部分子公司）
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 减少 10.86
193,394,089.00 133,648,871.93 30.89 -46.74 -36.81
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 0.37
凤凰和鸣 597,350.00 91,840.41 84.63 -41.44 -40.00
个百分点
凤凰和熙 A 增加 2.89
1,623,000.00 828,450.02 48.96 -58.41 -60.64
区 个百分点
凤凰山庄 119,865,622.00 92,597,797.92 22.75
增加 2.99
凤凰和美 71,308,117.00 40,130,783.58 43.72 -74.75 -76.02
个百分点
2、 主营业务分地区情况
以上收入均在江苏省取得。
(三) 核心竞争力分析
报告期内公司核心竞争力较上期无重大变化，亦无对公司产生严重影响的情况发生。公司坚
持文化地产模式，大力推进"文化 MALL+住宅、商业、办公"的商业模式，为客户提供有明
显文化特色的商、住产品。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有金融企业股权情况
报告期
期初持 期末持 报告期
所持对 最初投资金 期末账面价 所有者 会计核 股份来
股比例 股比例 损益
象名称 额（元） 值（元） 权益变 算科目 源
（%） （%） （元）
动（元）
南京证 476,492,600 10.537 10.537 476,492,600 0 0 长期股
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券股份 权投资
有限公
司
合计 476,492,600 / / 476,492,600 0 0 / /
江苏凤凰置业有限公司（甲方）与重庆国际信托有限公司（乙方）于 2012 年 8 月 1 日签订
了《股权收益转让及回购协议》，甲方将合法持有的南京证券 1.98 亿股股权中的 10,000 万股
所对应的收益权有偿转让给乙方，转让价格为人民币 30,000 万元，乙方受让的标的股权收
益权的投资期限为 18 个月。甲方按本协议变现、处置标的股权或股权收益实现收入，优先
用于分配乙方应享有的股权收益权目标收入，目标收入包括投资本金 30,000 万元，以及以
30,000 万元投资本金为基数，按 9.52%/年的投资收益率计算的投资收益（34,284 万元）。自
转让基准日起，甲方应自转让基准日起满 6 个月之日、12 个月之日向乙方预付股权收益权
投资收益，每次预付的金额分别为 1428 万元。自转让基准日起 18 个月内，甲方向乙方划付
资金达到乙方目标收入的，标的股权的股权收益权实现收入超过乙方目标收入的部分归甲方
所有。自转让基准日起期满 18 个月之日前 5 个工作日，若乙方收到的标的股权收益权实现
收入未达到乙方的目标收入，甲方应无条件回购标的股权中未卖出的股权对应的收益权，并
应于自转让基准日起期满 18 个月之日前 2 个工作日支付回购价款。此时甲方应支付的回购
价款=342,840,000-乙方已收到的南京证券股权卖出收入-乙方收到的标的股权红利及其他收
益等-甲方已预付的标的股权收益权投资收益。
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
子公司 注册资本 持 股 总资产（万 净资产（万 营业收入 营 业 利 净 利 润
全称 （万元） 比 例 元） 元） （万元） 润 （ 万 （万元）
(%) 元）
江苏凤 80,600.00 100.00 471,056.36 175,983.33 257.68 -1,400.68 -540.26
凰置业
有限公
司
苏州凤 24,000.00 100.00 119,697.75 21,914.13 0.00 -486.52 -310.16
凰置业
有限公
司
南京凤 5,000.00 100.00 39,959.06 17,000.91 7,130.81 2,064.18 1,684.69
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凰置业
有限公
司
江苏凤 20,000.00 100.00 62,458.48 20,405.95 11,986.56 1,294.19 1,004.55
凰地产
有限公
司
南通凤 27,000.00 100.00 68,790.49 26,427.40 0.00 -331.81 -252.20
凰置业
有限公
司
南京凤 20,000.00 100.00 54,083.95 17,054.85 0.00 -175.74 -41.81
凰地产
有限公
司
南京龙 40,100.00 77.31 54,376.54 22,309.84 228.00 -286.53 -286.53
凤投资
置业有
限公司
合肥凤 10,000.00 100.00 15,967.73 9,964.15 0.00 -39.52 -30.30
凰文化
地产有
限公司
盐城凤 2,000.00 100.00 26,341.97 598.34 0.00 -43.37 -34.53
凰地产
有限公
司
5、 非募集资金项目情况
开工时 预计竣工 预计总投 本报告期投 项目进
项目名称 累计投入金额
间 时间 资（万元） 入金额 度
苏州凤凰
预销售
国际书城 2009.05 2013. 12 111,112 96,904,841.77 1,048,217,921.84
阶段
项目
南通书城 建设阶
2010.05 2013.12 99,282 62,869,871.07 525,375,703.73
项目 段
部分预
凤凰山庄 销售,部
2010.06 2013.12 76,312 73,951,322.46 670,400,732.66
项目 分已交
付
凤凰和睿 预销售
2011.07 2013.1 59,700 36,525,468.46 471,734,307.88
项目 阶段
凤凰和熙 2011.11 2013.12 70,200 97,466,802.75 586,466,477.54 预销售
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苑 B 区住 阶段
宅
凤凰和美 基本销
2009.07 2012.12 164,300 0.00 1,642,941,169.76
项目 售完毕
建设阶
盐城凤凰 2012.1 2015.12 100,500 3,612,400.61 248,941,516.53
段
前期相
合肥凤凰 2013.05 2016.12 110,600 709,428.20 126,573,925.80
关手续
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