证券代码：600716 股票简称：凤凰股份 编号：临 2013—038
江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司债发行预案公告
本公司及董事会全体成员保证本公告内不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对
其内容的真实性、准确性和完整性承担个别与连带责任。
特别提示：本次公司债发行方案需要经过相关部门核查，存在重大不确定性风险。
一、关于公司符合发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行试点办法》、《中华人民共和国公司法》等
有关法律、法规及规范性文件的有关规定，经核查公司相关情况，董事会认为公司符合发行公司债
券的有关规定，具备发行公司债券的条件和资格。
二、本次发行概况
（一）本次债券发行的票面金额、发行规模
本次债券票面金额为人民币100元。本次债券发行规模不超过8亿元人民币，具体发行规模提请
股东大会授权董事会在前述范围内确定。
（二）本次债券发行价格或其确定方式/债券利率或其确定方式
本次债券按面值发行。债券票面利率将根据网下询价结果，由公司与保荐人（主承销商）按照
市场情况确定。债券票面利率采取单利按年计息，不计复利；每年付息一次，到期一次还本。
（三）本次债券期限、还本付息方式及其他具体安排
本次发行的公司债券为固定利率债券，期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可
以是多种期限的混合品种。本次发行的公司债券的具体品种及期限构成将提请股东大会授权董事会
根据相关规定及市场情况确定。
（四）发行方式、发行对象及向公司股东配售的安排
本次发行在获得中国证券监督管理委员会核准后，可以一次发行或分期发行。本次债券的发行
对象为符合法律法规规定的投资者，投资者以现金认购。本次发行公司债券不向公司股东优先配售。
（五）担保情况
本次债券发行是否采用担保及具体担保方式提请股东大会授权董事会根据相关规定及市场情
况确定。
（六）赎回条款或回售条款
本次债券发行是否设计赎回条款或回售条款及相关条款具体内容提请股东大会授权董事会根
1
据相关规定及市场情况确定。
（七）公司的资信情况、偿债保障措施
公司最近三年资信状况良好。在偿债保障措施方面，本次公司债券发行后，在出现预计不能按
期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息的情况时，同意公司至少采取如下措施，并提请股
东大会授权公司董事会办理与下述措施相关的一切事宜：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、主要责任人不得调离。
（八）本次的承销方式、上市安排、决议有效期
本次债券由主承销商采取余额包销的方式承销。公司在本次发行结束后，在满足上市条件的前
提下，将向上海证券交易所提出关于本次公司债券上市交易的申请。经监管部门批准，本次公司债
券亦可在适用法律允许的其他交易场所上市交易。本次公司债券的股东大会决议有效期为自股东大
会审议通过之日起24个月。
三、发行人的简要财务会计信息
（一）公司最近三年及一期合并范围变化情况
1、2013 年1-9月合并报表范围较2012 年末的变化情况
合并范围无变动
2、2012年合并报表范围较2011年末的变化情况
增加公司 原因
盐城凤凰地产有限公司 公司货币出资2,000万元成立盐城凤凰地产有限公司，占股
100%，拥有100%表决权。
合肥凤凰文化地产有限公司 公司出资10,000万元成立合肥凤凰文化地产有限公司，占股
100%，拥有100%表决权。
3、2011年合并报表范围较2010年末的变化情况
合并范围无变动
（二）发行人最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
表 1 发行人最近三年及一期合并资产负债表
合 并 资 产 负 债 表
单位：人民币元
资 产 2013.9.30 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
2
流动资产：
货币资金 519,162,056.51 1,218,375,050.52 1,487,919,740.99 802,937,581.43
结算备付金 0.00 0.00
拆出资金 0.00 0.00
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 1,200,000.00 1,161,000.00 1,390,000.00 9,130,266.90
预付款项 676,603,906.76 181,886,303.67 138,774,159.29 12,821,690.61
应收保费 0.00 0.00
应收分保账款 0.00 0.00
应收分保合同准备金 0.00 0.00
应收利息 0.00 0.00
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 2,559,160.79 896,289.49 2,356,928.19 1,997,954.17
买入返售金融资产 0.00 0.00
存货 5,196,683,936.62 4,567,510,051.37 4,245,748,322.76 4,140,163,355.57
一年内到期的非流动资
0.00 0.00
产
其他流动资产 0.00 0.00 67,475,717.35
流动资产合计 6,396,209,060.68 5,969,828,695.05 5,876,189,151.23 5,034,526,566.03
非流动资产：
发放委托贷款及垫款 0.00 0.00
可供出售金融资产 0.00 0.00
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 477,970,315.64 477,970,315.64 41,493,604.68 40,000,000.00
投资性房地产 14,362,574.71 14,695,744.72 15,139,246.52 0.00
固定资产 14,066,439.15 15,612,934.78 15,675,372.10 31,505,730.33
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 5,195,743.72 5,297,096.53 5,463,000.25 5,628,903.97
开发支出 0.00 0.00
商誉 231,414,348.26 231,414,348.26 231,414,348.26 231,414,348.26
长期待摊费用 0.00 0.00
递延所得税资产 121,695,040.34 102,429,542.44 42,793,968.76 43,285,608.66
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 864,704,461.82 847,419,982.37 351,979,540.57 351,834,591.22
资 产 总 计 7,260,913,522.50 6,817,248,677.42 6,228,168,691.80 5,386,361,157.25
3
流动负债：
短期借款 294,000,000.00 0.00 600,000,000.00 400,000,000.00
向中央银行借款 0.00 0.00
吸收存款及同业存放 0.00 0.00
拆入资金 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 345,845,958.88 429,555,746.53 464,071,271.64 341,693,842.48
预收款项 1,172,399,934.00 253,533,792.00 522,779,104.99 884,028,810.00
卖出回购金融资产款 0.00 0.00
应付手续费及佣金 0.00 0.00
应付职工薪酬 464,018.16 115,533.82 287,034.98 308,847.20
应交税费 -97,921,929.63 53,294,354.13 54,303,053.22 208,147,466.28
应付利息 0.00 0.00
应付股利 0.00 0.00
其他应付款 2,279,974,746.15 2,522,536,515.95 1,436,941,101.73 1,358,231,096.63
应付分保账款 0.00 0.00
保险合同准备金 0.00 0.00
代理买卖证券款 0.00 0.00
代理承销证券款 0.00 0.00
一年内到期的非流动负
816,500,000.00 1,011,710,000.00 705,000,000.00 0.00
债
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 4,811,262,727.56 4,270,745,942.43 3,810,823,061.04 3,192,410,062.59
非流动负债：
长期借款 440,000,000.00 500,000,000.00 426,000,000.00 550,000,000.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00 22,800,000.00 0.00
递延所得税负债 111,022,075.02 111,022,075.02 111,022,075.02 111,022,075.02
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 551,022,075.02 611,022,075.02 559,822,075.02 661,022,075.02
负债合计 5,362,284,802.58 4,881,768,017.45 4,370,645,136.06 3,853,432,137.61
股东权益：
股本 740,600,634.00 740,600,634.00 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 190,221,208.49 190,221,208.49 184,170,358.96 156,728,864.48
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 63,350,519.62 63,350,519.62 743,747,132.31 51,345,692.12
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 783,534,565.10 819,527,363.30 684,937,077.34 456,034,520.48
外币报表折算差额 0.00 0.00
4
归属于母公司股东权益
1,777,706,927.21 1,813,699,725.41
合计 1,731,868,644.89 1,404,709,711.08
少数股东权益 120,921,792.71 121,780,934.56 125,654,910.85 128,219,308.56
负债及股东权益总计 7,260,913,522.50 6,817,248,677.42 6,228,168,691.80 5,386,361,157.25
表 2 发行人最近三年及一期合并利润表
合并利润表
单位：人民币元
项目 2013.1-9 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
一、营业总收入 234,256,058.00 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1,109,994,661.50
其中：营业收入 234,256,058.00 1,744,749,077.99 1,711,193,281.01 1,109,994,661.50
利息收入 0.00
已赚保费 0.00
手续费及佣金收入 0.00
二、营业总成本 290,597,884.72 1,349,394,921.45 1,386,630,502.96 880,554,599.19
其中：营业成本 194,058,013.13 952,350,191.09 1,059,310,524.82 743,354,672.87
利息支出 0.00
手续费及佣金支出 0.00
退保金 0.00
赔付支出净额 0.00
提取保险合同准备金净额 0.00
保单红利支出 0.00
分保费用 0.00
营业税金及附加 20,531,686.35 245,896,216.18 212,046,027.71 91,837,724.92
销售费用 22,461,856.24 39,960,341.19 30,274,554.97 15,520,109.74
管理费用 24,396,012.73 39,799,074.87 24,552,789.94 16,512,065.95
财务费用 29,373,474.59 71,206,998.18 61,210,721.92 15,897,729.26
资产减值损失 -223,158.32 182,099.94 -764,116.40 -2,567,703.55
加：公允价值变动净收益（损失以“-”
0.00 0.00 0.00
号填列）
投资收益（损失以“-”号填列） 10,010,367.20 -15,889.04 9,993,604.68 14,136,274.66
其中：对联营企业和合营企业的投资
0.00
收益
汇兑收益（损失以“-”号填列） 0.00
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -46,331,459.52 395,338,267.50 334,556,382.73 243,576,336.97
加：营业外收入 1,322,446.60 6,201,401.41 217,631.07 88,225.42
减：营业外支出 20,004.25 226,871,539.85 22,850,211.88 31,095.26
其中：非流动资产处置损失 0.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列） -45,029,017.17 174,668,129.06 311,923,801.92 243,633,467.13
减：所得税费用 -8,177,077.12 102,761,874.36 80,115,265.82 58,099,608.08
五、净利润（净亏损以“-”号填列） -36,851,940.05 71,906,254.70 231,808,536.10 185,533,859.05
其中：被合并方在合并前实现的净利润
5
归属于母公司所有者的净利润 -35,992,798.20 75,780,230.99 234,372,933.81 185,954,649.94
少数股东损益 -859,141.85 -3,873,976.29 -2,564,397.71 -420,790.89
六、每股收益
（一）基本每股收益 -0.05 0.10 0.32 0.25
（二）稀释每股收益 -0.05 0.10 0.32 0.25
七、其他综合收益
八、综合收益总额 -36,851,940.05 71,906,254.70 231,808,536.10 185,533,859.05
归属于母公司所有者的综合收益总额 -35,992,798.20 75,780,230.99 234,372,933.81 185,954,649.94
归属于少数股东的综合收益总额 -859,141.85 -3,873,976.29 -2,564,397.71 -420,790.89
表 3 发行人最近三年及一期合并现金流量表
合并现金流量表
单位：人民币元
项目 2013.1-9 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 1,153,912,200.00 1,475,311,686.62 1,357,870,092.00 1,156,477,494.50
客户存款和同业存放款项净增加额 0.00
向中央银行借款净增加额 0.00
向其他金融机构拆入资金净增加额 0.00
收到原保险合同保费取得的现金 0.00
收到再保险业务现金净额 0.00
保户储金及投资款净增加额 0.00
处置交易性金融资产净增加额 0.00
收取利息、手续费及佣金的现金 0.00
拆入资金净增加额 0.00
回购业务资金净增加额 0.00
收到的税费返还 0.00
收到的其他与经营活动有关的现金 90,469,926.67 134,740,311.25 191,922,258.05 11,882,843.04
经营活动现金流入小计 1,244,382,126.67 1,610,051,997.87 1,549,792,350.05 1,168,360,337.54
购买商品、接受劳务支付的现金 1,270,551,942.25 1,194,425,959.80 978,398,520.12 992,677,756.25
客户贷款及垫款净增加额 0.00
存放中央银行和同业款项净增加额 0.00
支付原保险合同赔付款项的现金 0.00
支付利息、手续费及佣金的现金 0.00
支付保单红利的现金 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 15,437,267.09 15,809,455.25 11,491,866.80 7,376,711.19
支付的各项税费 245,777,332.40 330,577,427.18 285,477,712.27 184,250,053.51
支付的其他与经营活动有关的现金 299,165,245.72 60,005,190.50 58,744,563.12 303,751,881.12
经营活动现金流出小计 1,830,931,787.46 1,600,818,032.73 1,334,112,662.31 1,488,056,402.07
经营活动产生的现金流量净额 -586,549,660.79 9,233,965.14 215,679,687.74 -319,696,064.53
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 0.00
取得投资收益收到的现金 10,010,367.20 10,000,000.00 10,000,000.00
6
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回现
0.00 1,467.38
金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 881,956.38
投资活动现金流入小计 10,010,367.20 1,467.38 10,000,000.00 10,881,956.38
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现
656,125.08 2,502,751.34 2,836,031.80 1,713,708.89
金
投资支付的现金 0.00 436,492,600.00 1,500,000.00 0.00
质押贷款净增加额 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 0.00 657,990,654.19
支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 0.00
投资活动现金流出小计 656,125.08 438,995,351.34 4,336,031.80 659,704,363.08
投资活动产生的现金流量净额 9,354,242.12 -438,993,883.96 5,663,968.20 -648,822,406.70
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 0.00 33,492,344.01
其中：子公司吸收少数股东权益性投资收到现金 0.00
取得借款收到的现金 734,000,000.00 864,000,000.00 1,186,000,000.00 1,821,200,000.00
发行债券收到的现金 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 0.00 600,000,000.00
筹资活动现金流入小计 734,000,000.00 1,497,492,344.01 1,186,000,000.00 1,821,200,000.00
偿还债务所支付的现金 695,210,000.00 1,083,290,000.00 405,000,000.00 159,200,000.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 161,407,575.34 230,567,115.66 166,101,496.38 37,273,490.87
其中：子公司支付给少数股东的股利 0.00 0.00 0.00
支付的其他与筹资活动有关的现金 0.00 27,360,000.00 154,260,000.00 428,442.31
筹资活动现金流出小计 856,617,575.34 1,341,217,115.66 725,361,496.38 196,901,933.18
筹资活动产生的现金流量净额 -122,617,575.34 156,275,228.35 460,638,503.62 1,624,298,066.82
四、汇率变动对现金的影响 0.00
五、现金及现金等价物净增加额 -699,812,994.01 -273,484,690.47 681,982,159.56 655,779,595.59
加：期初现金及现金等价物余额 1,211,435,050.52 1,484,919,740.99 802,937,581.43 147,157,985.84
六、期末现金及现金等价物余额 511,622,056.51 1,211,435,050.52 1,484,919,740.99 802,937,581.43
表 4 发行人最近三年及一期母公司资产负债表
资产负债表
单位：人民币元
资产 2013.9.30 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
流动资产：
货币资金 10,536,067.56 15,074,934.32 21,284,186.10 26,778,946.09
交易性金融资产 0.00 0.00
应收票据 0.00 0.00
应收账款 0.00 0.00
预付款项 0.00 0.00
应收利息 0.00 0.00
7
应收股利 0.00 0.00
其他应收款 0.00 0.00
存货 0.00 0.00
一年内到期的非流动资
0.00 0.00
产
其他流动资产 0.00 0.00
流动资产合计 10,536,067.56 15,074,934.32 21,284,186.10 26,778,946.09
非流动资产：
可供出售金融资产 0.00 0.00
持有至到期投资 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00
长期股权投资 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
投资性房地产 0.00 0.00
固定资产 0.00 0.00
在建工程 0.00 0.00
工程物资 0.00 0.00
固定资产清理 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00
无形资产 0.00 0.00
开发支出 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00
长期待摊费用 0.00 0.00
递延所得税资产 0.00 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00
非流动资产合计 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
资产总计 1,291,686,682.22 1,296,225,548.98 1,302,434,800.76 1,307,929,560.75
流动负债：
短期借款 0.00 0.00
交易性金融负债 0.00 0.00
应付票据 0.00 0.00
应付账款 0.00 0.00
预收款项 0.00 0.00
应付职工薪酬 216,623.23 0.00
应交税费 585,343.65 50,791.86 50,290.94 37,500.00
应付利息 0.00 0.00
应付股利 0.00 0.00
其他应付款 1,146,621.26 1,265,312.80 1,252,934.00 1,250,000.00
一年内到期的非流动负
0.00 0.00
债
8
其他流动负债 0.00 0.00
流动负债合计 1,948,588.14 1,316,104.66 1,303,224.94 1,287,500.00
非流动负债：
长期借款 0.00 0.00
应付债券 0.00 0.00
长期应付款 0.00 0.00
专项应付款 0.00 0.00
预计负债 0.00 0.00
递延所得税负债 0.00 0.00
其他非流动负债 0.00 0.00
非流动负债合计 0.00 0.00
负债合计 1,948,588.14 1,316,104.66 1,303,224.94 1,287,500.00
股东权益：
股本 740,600,634.00 740,600,634.00 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 1,151,252,447.25 1,151,252,447.25 1,151,252,447.25 1,151,252,447.25
减：库存股 0.00 0.00
专项储备 0.00 0.00
盈余公积 36,529,649.81 36,529,649.81 36,529,649.81 36,529,649.81
一般风险准备 0.00 0.00
未分配利润 -638,644,636.98 -633,473,286.74 -627,251,155.24 -621,740,670.31
股东权益合计 1,289,738,094.08 1,294,909,444.32 1,301,131,575.82 1,306,642,060.75
负债及股东权益总计 1,291,686,682.22 1,296,225,548.98 1,302,434,800.76 1,307,929,560.75
表 5 发行人最近三年及一期母公司利润表
母公司利润表
单位：人民币元
项目 2013.1-9 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
一、营业收入 0.00
减：营业成本 0.00
营业税金及附加 0.00
销售费用 0.00
管理费用 5,201,244.24 6,322,770.74 5,677,216.01 3,784,107.96
财务费用 -29,894.00 -100,639.24 -166,731.08 44.00
资产减值损失 0.00
加：公允价值变动净收益（损失以
0.00
“－”号填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 0.00 0.00 29,275,598.05
其中：对联营企业和合营企业的 0.00
9
投资收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -5,171,350.24 -6,222,131.50 -5,510,484.93 25,491,446.09
加：营业外收入 0.00
减：营业外支出 0.00
其中：非流动资产处置损失 0.00
三、利润总额（亏损以“－”号填列） -5,171,350.24 -6,222,131.50 -5,510,484.93 25,491,446.09
减：所得税费用 0.00
四、净利润（净亏损以“-”号填列） -5,171,350.24 -6,222,131.50 -5,510,484.93 25,491,446.09
五、每股收益
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
六、其他综合收益 0.00
七、综合收益总额 -5,171,350.24 -6,222,131.50 -5,510,484.93 25,491,446.09
表 6 发行人最近三年及一期母公司现金流量表
母公司现金流量表
单位：人民币元
项目 2013.1-9 2012.12.31 2011.12.31 2010.12.31
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 0.00
收到的税费返还 0.00
收到的其他与经营活动有关的现金 30,769.50 114,554.74 171,556.08 1,256,414.54
经营活动现金流入小计 30,769.50 114,554.74 171,556.08 1,256,414.54
购买商品、接受劳务支付的现金 0.00 0.00 0.00
支付给职工以及为职工支付的现金 4,069,819.30 4,877,387.39 3,816,335.02 1,839,198.50
支付的各项税费 10.00 -500.92 596,116.50 0.00
支付的其他与经营活动有关的现金 499,806.96 1,446,920.05 1,253,864.55 1,913,824.00
经营活动现金流出小计 4,569,636.26 6,323,806.52 5,666,316.07 3,753,022.50
经营活动产生的现金流量净额 -4,538,866.76 -6,209,251.78 -5,494,759.99 -2,496,607.96
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金 0.00
取得投资收益收到的现金 0.00 29,275,598.05
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回现金净
0.00
额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00
收到其他与投资活动有关的现金 0.00 28
投资活动现金流入小计 0.00 29,275,626.05
10
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付现金 0.00
投资支付的现金 0.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00
支付其他与投资活动有关的现金 0.00
投资活动现金流出小计 0.00
投资活动产生的现金流量净额 0.00 29,275,626.05
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资所收到的现金 0.00
取得借款收到的现金 0.00
发行债券收到的现金 0.00
收到的其他与筹资活动有关的现金 0.00
筹资活动现金流入小计 0.00
偿还债务所支付的现金 0.00
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 0.00
支付的其他与筹资活动有关的现金 0.00 72.00
筹资活动现金流出小计 0.00 72.00
筹资活动产生的现金流量净额 0.00 -72.00
四、汇率变动对现金的影响 0.00
五、现金及现金等价物净增加额 -4,538,866.76 -6,209,251.78 -5,494,759.99 26,778,946.09
加：期初现金及现金等价物余额 15,074,934.32 21,284,114.10 26,778,946.09 0.00
六、期末现金及现金等价物余额 10,536,067.56 15,074,862.32 21,284,186.10 26,778,946.09
（三）公司最近三年及一期主要财务指标
主要财务指标 2013 年 9 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
/2013 年 1-9 月 /2012 年度 /2011 年度 /2010 年度
流动比率 1.33 1.40 1.54 1.58
速动比率 0.25 0.33 0.43 0.28
资产负债率（母公司报表） 0.15% 0.10% 0.10% 0.10%
资产负债率（合并报表） 73.85% 71.61% 70.18% 71.54%
应收账款周转率（次/年） 193.74 1360.76 324.16 50.84
存货周转率（次/年） 0.04 0.21 0.25 0.21
（四）公司管理层简明财务分析
1、资产结构分析
单位：万元
项目 2013 年 9 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
货币资金 51,916.21 7.15% 121,837.51 17.87% 148,791.97 23.89% 80,293.76 14.91%
11
应收账款 120.00 0.02% 116.10 0.02% 139.00 0.02% 913.03 0.17%
预付账款 67,660.39 9.32% 18,188.63 2.67% 13,877.42 2.23% 1,282.17 0.24%
其他应收款 0.00% 89.63 0.01% 235.69 0.04% 199.80 0.04%
存货 519,668.39 71.57% 456,751.01 67.00% 424,574.83 68.17% 414,016.34 76.86%
其他流动资产 255.92 0.04% 0.00% 0.00% 6,747.57 1.25%
流动资产合计 639,620.91 88.09% 596,982.87 87.57% 587,618.92 94.35% 503,452.66 93.47%
长期股权投资 47,797.03 6.58% 47,797.03 7.01% 4,149.36 0.67% 4,000.00 0.74%
投资性房地产 1,436.26 0.20% 1,469.57 0.22% 1,513.92 0.24% 0.00%
固定资产 1,406.64 0.19% 1,561.29 0.23% 1,567.54 0.25% 3,150.57 0.58%
无形资产 519.57 0.07% 529.71 0.08% 546.30 0.09% 562.89 0.10%
商誉 23,141.43 3.19% 23,141.43 3.39% 23,141.43 3.72% 23,141.43 4.30%
递延所得税资产 12,169.50 1.68% 10,242.95 1.50% 4,279.40 0.69% 4,328.56 0.80%
非流动资产合计 86,470.45 11.91% 84,742.00 12.43% 35,197.95 5.65% 35,183.46 6.53%
资产总计 726,091.35 100.00% 681,724.87 100.00% 622,816.87 100.00% 538,636.12 100.00%
公司主营业务为房地产开发，因此公司的资产结构以货币资金和存货等流动资产为主。截至
2010年末、2011年末、2012年末和2013年9月30日，上述资产占总资产的比重分别为91.77%、92.06%、
84.87%和78.72%。公司的非流动资产以长期股权投资和商誉为主，截至2010年末、2011年末、2012
年末和2013年9月30日，上述非流动资产占总资产的比重分别为5.04%、4.39%、10.40%和9.77%。
截至2010年末、2011年末、2012年末和2013年9月30日，公司的总资产分别为538,636.12万元、
622,816.87万元、681,724.87万元和726,091.35万元。2011年末、2012年末和2013年9月30日分别
较各期期初增加84,180.75万元、58,908.00万元及44,366.48万元，保持了稳定增长的趋势。
2、负债结构分析
单位：万元
项目 2013 年 9 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
短期借款 29,400.00 5.48% 0.00 0.00% 60,000.00 13.73% 40,000.00 10.38%
应付账款 34,584.60 6.45% 42,955.57 8.80% 46,407.13 10.62% 34,169.38 8.87%
预收款项 117,239.99 21.86% 25,353.38 5.19% 52,277.91 11.96% 88,402.88 22.94%
应付职工薪酬 46.40 0.01% 11.55 0.00% 28.70 0.01% 30.88 0.01%
应交税费 -9,792.19 -1.83% 5,329.44 1.09% 8,174.45 1.87% 20,814.75 5.40%
12
其他应付款 227,997.47 42.52% 252,253.65 51.67% 143,694.11 32.88% 135,823.11 35.25%
一年内到期的非
81,650.00 15.23% 101,171.00 20.72% 70,500.00 16.13% 0.00 0.00%
流动负债
流动负债合计 481,126.27 89.72% 427,074.59 87.48% 381,082.31 87.19% 319,241.01 82.85%
长期借款 44,000.00 8.21% 50,000.00 10.24% 42,600.00 9.75% 55,000.00 14.27%
预计负债 0.00 0.00% 0.00 0.00% 2,280.00 0.52% 0.00 0.00%
递延所得税负债 11,102.21 2.07% 11,102.21 2.27% 11,102.21 2.54% 11,102.21 2.88%
非流动负债合计 55,102.21 10.28% 61,102.21 12.52% 55,982.21 12.81% 66,102.21 17.15%
负债合计 536,228.48 100.00% 488,176.80 100.00% 437,064.51 100.00% 385,343.21 100.00%
公司的负债结构以流动负债为主，截至2010年末、2011年末、2012年末和2013年9月30日，流
动负债占负债总额的比例分别为82.85%、87.19%、87.48%和89.72%。流动负债中以预收款项、其他
应付款和一年内到期的非流动负债为主，截至2010年末、2011年末、2012年末和2013年9月30日，
上述负债占负债总额的比重分别为58.19%，61.59%，77.58%，79.61%。
随着公司经营业务扩大，最近三年及一期期末公司的总负债规模也随着总资产的增加有所增长，
截至2010年末、2011年末、2012年末和2013年9月30日公司负债总额分别为385,343.21万元、
437,064.51万元、488,176.80万元及536,228.48万元。
3、现金流量分析
单位：万元
项目 2013年1-9月 2012年度 2011年度 2010年度
经营活动产生的现金流量净额 -58,654.97 923.40 21,567.97 -31,969.61
投资活动产生的现金流量净额 935.42 -43,899.39 566.40 -64,882.24
筹资活动产生的现金流量额 -12,261.76 15,627.52 46,063.85 162,429.81
现金及现金等价物净增加额 -69,981.30 -27,348.47 68,198.22 65,577.96
2010年度、2011年度、2012年度和2013年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为
-31,969.61万元、21,567.97万元、923.40万元和-58,654.97万元。2011年度公司经营活动现金流
量净额较2010年度增加53,537.58万元，主要系个别项目开始销售产生的经营性现金流入大幅增加
所致；2012年度公司经营活动现金流量净额较2011年度减少20,644.57万元，主要系支付项目建设
工程款以及收购盐城和合肥的土地款所致。2013年1-9月经营活动产生的现金流量净额为-58654.97
万元，主要系支付镇江和泰兴两地的土地款所致。
2010年度、2011年度、2012年度和2013年1-9月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为
13
-64,882.24万元、566.40万元、-43,899.39万元和935.42万元。2011年度公司投资活动现金流出额
较2010年度减少65,448.64万元，主要系2010年收购南京龙凤投资公司74.81%的股权和南京景枫润
城房地产开发有限公司100%股权投资支出较大所致。2012年度公司投资活动现金流出额较2011年度
增加44,465.79万元，主要系收购南京证券股份有限公司股权所致。
2010年度、2011年度、2012年度和2013年1-9月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为
162,429.81万元、46,063.85万元、15,627.52万元和-12,261.76万元。2011年度筹资活动现金流量
净额较2010年度减少116,365.96万元，主要系2010年收购股权时借款金额较大所致；2012年度筹资
活动现金流量净额较2011年度减少30,436.33万元，主要系归还借款较上年增加较大所致。
4、偿债能力分析
项目 2013年9月末 2012年度 2011年度 2010年度
流动比率 1.33 1.40 1.54 1.58
速动比率 0.25 0.33 0.43 0.28
资产负债率（%） 73.85% 71.61% 70.18% 71.54%
截至2010年12月31日、2011年12月31日、2012年12月31日、2013年9月30日，公司流动比率分
别为1.58、1.54、1.40和1.33，速动比率分别为0.28、0.43、0.33和0.25。总体来看，公司资产流
动性较好，流动资产对流动负债的覆盖程度较高，短期偿债能力较强。近几年因公司业务规摸扩张，
使公司的负债率相对较高，但对公司的整体偿债能力影响不大。
5、盈利能力分析
单位：万元
项目 2013年1-9月 2012年度 2011年度 2010年度
营业收入 23,425.61 174,474.91 171,119.33 110,999.47
利润总额
-4,502.90 17,466.81 31,192.38 24,363.35
净利润
-3,685.19 7,190.63 23,180.85 18,553.39
归属于母公司所有者的净利润
-3,599.28 7,578.02 23,437.29 18,595.46
2010年度、2011年度、2012年度和2013年1-9月，公司营业收入分别为110,999.47万元、
171,119.33万元、174,474.91万元和23,425.61万元。其中，2013年1-9月公司营业收入同期减少的
主要原因系可交付楼盘较少所致。
2010年度、2011年度、2012年度和2013年1-9月，公司利润总额分别为24,363.35万元、31,192.38
万元、17,466.81万元和-4,502.90万元。其中，2012年利润总额较2011年下降的主要原因为产生非
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经常性损益损失22600万元，导致利润总额和净利润比上年下降。
6、未来业务目标及盈利能力的可持续性
公司房地产开发业务具有较强的盈利能力。公司未来将通过加强项目管理，提高项目周转速度
等措施，确保公司业务稳步发展和盈利能力进一步提高。
四、本次债券发行的募集资金用途
本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还公司债务，调整公司债务结构；并拟用剩余部分资金
补充公司营运资金。本次发行公司债券募集资金运用对公司财务状况和经营成果将产生如下影响：
（一）有利于优化公司债务结构，提高负债管理水平
通过本次公司债券发行，公司将募集资金在扣除发行费用后，拟用于偿还公司债务，剩余部分
用于补充公司营运资金，从而使得公司的流动负债大幅降低，债务结构得到改善，短期偿债压力降
低，有利于优化公司债务结构，提高负债管理水平。
（二）有利于锁定公司财务成本，避免利率波动的风险
公司通过发行固定利率的公司债券，可以锁定较低债券利率，有利于公司锁定融资成本，避免
贷款利率波动带来的风险。
五、其他重要事项
目前公司累计担保金额94000 万元，均为对下属公司担保，无逾期担保。累计担保金额（含本
次担保）占最近一期（2012 年度）经审计净资产的比例为51.83%。公司无逾期担保及涉诉担保，
无重大未决诉讼或仲裁事项。
特此公告。
江苏凤凰置业投资股份有限公司董事会
2013 年 12 月 7 日
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