江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 凤凰股份 股票代码 600716
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 高磊
电话 025-83566267 025-83566255
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末) 2011 年(末)
比上年
2013 年(末) 2012 年(末)
(末)增减 调整后 调整前
（%）
总资产 7,820,524,523.06 6,817,248,677.42 14.72 6,228,168,691.80 6,135,382,691.80
归属于上市公
司股东的净资 2,041,308,747.76 1,813,699,725.41 12.55 1,731,868,644.89 1,639,082,644.89
产
经营活动产生
的现金流量净 -416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35 215,679,687.74 215,679,687.74
额
营业收入 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 -7.37 1,711,193,281.01 1,711,193,281.01
归属于上市公
司股东的净利 227,609,022.35 75,780,230.99 200.35 234,372,933.81 234,372,933.81
润
归属于上市公
司股东的扣除
226,653,585.96 294,162,747.42 -22.95 257,048,048.37 257,048,048.37
非经常性损益
的净利润
增加
加权平均净资
11.81 4.28 7.53 个 14.52 15.4
产收益率（%）
百分点
基本每股收益
0.3073 0.1023 200.39 0.3165 0.3165
（元／股）
稀释每股收益
0.3073 0.1023 200.39 0.3165 0.3165
（元／股）
1
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 24,843 21,201
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股比例 持有有限售条 质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
(%) 件股份数量 量
江苏凤凰出版传媒
国有法人 61.51 455,543,650 0 无
集团有限公司
前海人寿保险股份
有限公司－自有资 其他 3.19 23,636,841 0 未知
金华泰组合
重庆国际信托有限
其他 2.57 19,012,200 0 未知
公司
中融国际信托有限
公司－08 融新 83 其他 1.61 11,895,852 0 未知
号
华泰证券股份有限
公司客户信用交易 其他 1.17 8,658,207 0 未知
担保证券账户
银泰证券有限责任
公司客户信用交易 其他 0.75 5,571,175 0 未知
担保证券账户
境内自然
王瀚康 0.45 3,362,063 0 未知
人
境内自然
韩树东 0.39 2,882,220 0 未知
人
中国银河证券股份
有限公司客户信用 其他 0.38 2,785,860 0 未知
交易担保证券账户
中国银行－工银瑞
信核心价值股票型 其他 0.37 2,761,968 0 未知
证券投资基金
上述股东中，江苏凤凰出版传媒集团有限公司与江苏凤凰资产管理
上述股东关联关系或一致行动
有限责任公司为一致行动人，与其余股东不存在关联关系或一致行
的说明
动关系。其余股东之间未知是否存在关联关系或一致行动关系。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、 管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年国内外经济形势复苏缓慢，房地产行业受国家宏观调控的制约，产品需求出现明显
分化，商业、办公、酒店式公寓类产品需求下降，住宅类产品需求比较旺盛。而公司产品组
合中，商业、办公、酒店式公寓类产品占有较大比重，给公司营销工作带来较大挑战。尽管
如此，报告期内公司营业收入和归属于母公司股东的净利润分别达到 16.16 亿元和 2.24 亿元，
保持业绩稳定。收入确认主要来自凤凰和熙、凤凰山庄、凤凰和睿三个项目，占到总收入的
94.3%。公司 2013 年加权平均净资产收益率为 11.81%。截止 2013 年末，公司的资产负债率
为 72.43%，与上年度基本持平；流动比率为 168.66%，资产负债结构良好。公司资产中主
要项目为货币资金、存货和长期股权投资，分别占总资产的 16.67%、67.09%和 6.11%，上
述合计占资产总额的 89.87%，公司资产质量良好，变现能力强，偿债风险较低。
文化地产是公司传统房地产业务，利用公司在文化产业方面的既有优势，公司重点房地产项
目规划均围绕"文化街区"理念展开，有大型书城、影音天地等，并配套文化休闲服务设施和
居住社区，以文化经营与文化消费为中心，同时带动周边商业、住宅项目开发。
公司将在现有文化地产为主、参股金融为辅的基础上，充分发挥现有文化地产的优势拓展业
务，并坚定向健康养生养老产业进军，未来将构建健康养生养老产业、文化地产和综合金融
为支撑的业务构架。2014 年公司明确将健康养生养老产业作为重大战略发展方向之一，并
逐步完善健康养生养老产业的发展规划，紧锣密鼓地与国内外相关机构开展深入洽谈合作。
前期已与凤凰集团、江苏省人民医院、江苏仁医医院投资管理股份有限公司签订战略合作协
议，通过市场化的方式，与国内知名医疗机构合作，充分发挥各自品牌、学科和运营优势，
积极引入医疗资源、双方将积极协作，尽快启动合作项目。今后还将积极围绕养生养老产业
全产业链，包括医疗、护理、健身、智能化服务、文化、养老地产开发、以及生态农业等养
生养老产业的多个领域进行战略布局，引入第三方长期资金和专业养生养老运营管理机构、
投资机构、探索创新型的养老服务商业模式。共同打造涵盖健康管理、健康社区、健康休闲
和高端医疗服务等多种业态融合的大型养老社区。
公司还将积极拓展综合金融业务，为健康养生养老产业和文化地产的发展提供金融服务支
持。公司 2012 年已从凤凰集团中收购南京证券 10.537%的股份，是凤凰股份在金融投资领
域迈出的重要一步。未来公司也将致力于发展综合金融，将战略性地选择质地优良的金融股
权进行投资。根据凤凰集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公
司 8.9 亿股注入凤凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选
择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定。
最终公司将形成以文化地产、养生养老产业，综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,616,151,968.00 1,744,749,077.99 -7.37
营业成本 930,034,525.34 952,350,191.09 -2.34
销售费用 39,553,833.55 39,960,341.19 -1.02
管理费用 31,882,203.19 39,799,074.87 -19.89
财务费用 75,794,864.57 71,206,998.18 6.44
经营活动产生的现金流量净
-416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35
额
投资活动产生的现金流量净
9,397,042.12 -438,993,883.96
额
筹资活动产生的现金流量净
479,843,735.33 156,275,228.35 207.05
额
3
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2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司主要收入来自商品房销售收入，与上年相比无变化。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
详见合并会计报表附注(五十四)营业收入和营业成本。
(3) 订单分析
公司房地产业务不存在订单情况。
(4) 新产品及新服务的影响分析
报告期内公司坚持文化地产、参股金融的战略的同时，为开拓潜力巨大的养老市场，经过研
究决定进入养老产业。但养老产业面临资金投入大、回报周期长、商业模式不成熟等经营风
险。
(5) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入情况
2013 年度 营业收入总额 占营业收入比例
南京马钢大酒店 87,859,536.00 5.44%
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 71,718,785.00 4.44%
厦门凤凰创壹软件有限公司 38,529,942.00 2.38%
南京天泰建设有限公司 40,635,891.00 2.51%
许捷、吴虹鸥 40,615,523.00 2.51%
合 计 279,359,677.00 17.28%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
本期金额
本期占总 上年同期
较上年同
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本
期变动比
(%) 比例(%)
例(%)
房地产开
929,590,298.66 70.41 951,906,689.29 70.54 -2.34
发
租赁 444,226.68 0.03 443,501.80 0.03 0.16
本期金额
上年同期占
本期占总成 较上年同
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例
本比例(%) 期变动比
(%)
例(%)
凤凰和鸣 98,985.24 0.01 275,521.24 0.02 -64.07
凤凰和熙
2,455,567.27 0.19 4,584,045.45 0.34 -46.43
A区
凤凰和熙
8,792,619.88 0.67 51,298,019.58 3.80 -82.86
B 区 16#
凤凰和熙
386,905,764.38 29.31 0
B 区住宅
凤凰和美 80,215,842.07 6.08 895,749,103.02 66.38 -91.04
凤凰山庄 172,393,314.68 13.06
凤凰和睿 278,728,205.14 21.11
4
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4、 费用
销售费用、管理费用、财务费用、所得税等财务数据同比变动不超过 30%。
5、 现金流
项目 2013.1-12 2012.1-13 变动比例（%） 变动情况说明
1、本年预售实现的现金流
经营活动产 量较上年增加 3.6 亿；2、本
生的现金流 -416,945,786.19 9,233,965.14 -4,615.35 年支付各项目土地款比上年
量净额 增加约 5.3 亿元；3、本年支
付赛特诉讼款项 2.3 亿。
2013 年投资活动产生的现金
流量净额主要是收到南京证
投资活动产
券股权投资分红产生的现金
生的现金流 9,397,042.12 -438,993,883.96
流量，2012 年投资活动产生
量净额
的现金流量净额主要是购买
南京证券股权。
筹资活动产
因公司生产经营需要，对外
生的现金流 479,843,735.33 156,275,228.35 207.05
借款增加
量净额
6、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司 2013 年第一次临时股东大会审议通过了关于公司发行债券的相关议案，目前已获得证
监会受理。
(2) 发展战略和经营计划进展说明
凤凰股份是以房地产开发为主，参股金融为辅，兼具文化特色的专业房地产开发企业，立志
成为"文化地产"细分市场的领导者。目前公司文化地产项目已在省内主要城市落地，并进入
安徽省。经过长期的研究、论证，公司于 2013 年 10 月正式公告进入养老产业。未来公司将
利用优势资源进入养生养老产业链的各个环节，通过与各领域领先的专业机构合作，为老年
人群提供家政服务、医疗服务、文化生活服务等全方位，多层次的服务内容。最终公司将形
成以文化地产、养生养老产业，综合金融三驾马车协同发展的产业发展模式。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产开 减少 2.94
1,608,957,574.00 929,590,298.66 42.22 -7.30 -2.34
发 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 8.95
凤凰和鸣 1,607,350.00 98,985.24 93.84 -11.85 -64.07
个百分点
5
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凤凰和熙 A 增加 18.05
4,764,000.00 2,455,567.27 48.46 -27.68 -46.43
区 个百分点
凤凰和熙 B 增加 20.92
29,580,290.00 8,792,619.88 70.28 -70.80 -82.86
区 16# 个百分点
凤凰和熙 B
840,340,572.00 386,905,764.38 53.96
区住宅
减少 41.42
凤凰和美 83,117,950.00 80,215,842.07 3.49 -94.89 -91.04
个百分点
凤凰山庄 229,077,737.00 172,393,314.68 24.74
凤凰和睿 420,469,675.00 278,728,205.14 33.71
2、 主营业务分地区情况
公司收入均在江苏省取得。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
上期期末数
本期期末数占总 额较上期期
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的
资产的比例（%） 末变动比例
比例（%）
（%）
货币资金 1,303,970,041.78 16.67 1,218,375,050.52 17.87 7.03
应收账款 28,765,891.00 0.37 1,161,000.00 0.02 2,377.68
预付款项 372,500,942.95 4.76 181,886,303.67 2.67 104.80
存货 5,247,110,516.40 67.09 4,567,510,051.37 67 14.88
长期股权投
477,970,315.64 6.11 477,970,315.64 7.01 0.00
资
投资性房地
14,251,518.04 0.18 14,695,744.72 0.22 -3.02
产
固定资产 13,536,136.26 0.17 15,612,934.78 0.23 -13.30
应付账款 380,230,057.55 4.86 429,555,746.53 6.3 -11.48
其他应付款 2,343,256,334.17 29.96 2,522,536,515.95 37 -7.11
长期借款 1,430,000,000.00 18.29 500,000,000.00 7.33 186.00
应收账款：本期天泰建设购房款期后收回，期末确认收入
预付款项：本期取得泰兴土地，支付全部土地款
长期借款：本期江苏凤凰置业新增贷款 9 亿
(四) 核心竞争力分析
公司是国有控股上市公司，控股股东是凤凰出版传媒集团，实际控制人是江苏省人民政府，
江苏省对文化产业的大力支持给公司的发展创造了很大的空间。公司的文化地产模式符合国
家经济转型和文化产业发展方向，通过与凤凰传媒合作拿地能有效整合优势资源、降低拿地
成本，增强公司的盈利能力。"文化 MALL+住宅、商业、办公"的模式具有可复制性，使公
司具备规模快速扩张的条件。参股金融，可以获得稳定的分红还能增加公司的融资渠道，保
证资金链安全、有效控制融资成本、抵御经营风险。公司不断总结前期项目开发经验，持续
优化拿地、规划、设计、施工、营销等各个环节，在为客户提供高价值产品的同时，保证良
好的项目收益。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有非上市金融企业股权情况
所持 最初投资金 占该公 期末账面价值 报告期 报告期 会计核 股份来
持有数量
对象 额（元） 司股权 （元） 损益 所有者 算科目 源
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名称 比例 （元） 权益变
（股） （%） 动（元）
南京
证券
长期股
股 份 476,492,600 200,207,344 10.54 476,492,600.00
权投资
有限
公司
合计 476,492,600 200,207,344 / 476,492,600 / /
根据凤凰集团于 2008 年 12 月 5 日作出的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于向江苏凤凰
置业有限公司转让所持南京证券有限责任公司全部股权的承诺函》。该承诺函的主要内容如
下：1、除已向江苏凤凰置业有限公司（以下简称"凤凰置业"，系本公司的全资子公司）注
入南京证券有限公司公司（以下简称"南京证券"）5,000 万元股权之外，凤凰集团将依照法
定程序，进一步将所持有的南京证券的股权（包括潜在持有的股权）全部向凤凰置业归集，
最终形成凤凰集团实际控制的南京证券股权全部由凤凰置业持有。2、在凤凰集团协议受让
南京证券的 10,800 万元股权获得证券监管部门的批准、且凤凰置业"借壳上市"完成后，将
目前直接持有和潜在持有的共计 14,800 万元南京证券股权，在履行监管部门的审批程序后
全部转让予凤凰置业。股权转让价格的确定，将参照本次注入南京证券 5,000 万元股权所采
用的评估程序和评估方法。
经五届董事会第二十六次会议及 2011 年度股东大会审议通过，凤凰置业向凤凰集团购买其
持有的南京证券 14,800 万元股权，转让价格为 43,649.26 万元人民币,即每股 2.95 元人民币。
在凤凰置业受让南京证券 14,800 万元股权后，凤凰置业将持有南京证券 19,800 万元股权，
占南京证券注册资本的 10.537%，为南京证券的第二大股东。根据证监许可【2012】1217
号《关于核准南京证券有限责任公司变更为股份有限公司的批复》，公司最新持有南京证券
股数为 200,207,344 股，持股比例为 10.54%。
2、 非募集资金项目情况
2013 年 5 月 31 日，公司第五届董事会第四十五次会议审议通过了《关于对凤凰置业与凤凰
传媒联合竞买泰兴 TX2013-3 号地块事项进行审议的议案》。详见当期公告。
2013 年 8 月 7 日，公司第五届董事会第四十七次会审议通过了《关于对凤凰置业与凤凰传
媒联合竞买镇江绿竹巷地块事项进行审议的议案》。详见当期公告。
2013 年 9 月 24 日，公司第五届董事会第五十次会议审议通过了《关于全资子公司江苏凤凰
置业有限公司投资设立镇江项目公司的议案》、 关于全资子公司江苏凤凰置业有限公司投资
设立泰兴项目公司的议案》。详见当期公告。
2013 年 10 月 22 日，公司第五届董事会第五十二次会议审议通过了《关于公司投资设立养
老产业子公司的议案》。
2013 年 11 月 19 日，公司第五届董事会第五十四次会议审议通过了《关于公司向盐城凤凰
地产有限公司增资的议案》。详见当期公告。
董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
根据国家统计局数据来看，2013 年全国房地产开发投资 86013 亿元，同比增长 19.8%；施
工面积 66.6 亿平米，同比增长 16.1%；新开工面积 20.1 亿平米，同比增长 13.5%；房屋竣
工面积 10.1 亿平米，同比增长 2%；土地购置面积 3.9 亿平米，同比增长 8.8%；商品房销售
面积 13.1 亿平米，同比增长 17.3%；商品房销售额 8.1 万亿元，同比增长 26.3%。虽然受到
政府政策调控、融资难等因素的影响，行业整体还是保持较快的增长速度。根据 cric 房企统
计的房企销售榜单显示，行业集中度进一步提升，前十、二十、三十房企市场份额上升至
13%、18%、25%，较 2012 年分别提高 0.51、0.63、0.79 个百分点。行业龙头公司凭借资金
实力、品牌优势、卓越的管理能力等竞争优势，继续以超越行业平均增速的水平增长，龙头
公司的市场占有率和规模优势有望持续向好。相比之下，中小公司则由于综合竞争实力较弱
所面临的生存、发展压力更大。整体上看，持续的调控通过打压投机投资性需求，扩大刚需
产品的供给，更有利于行业健康、平稳发展。健康的市场环境也有利于有核心竞争力、持续
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
竞争优势的企业在激烈的竞争中脱颖而出。公司新进入的养老产业则是比较新兴的产业，虽
然国内众多企业对于这一产业早就有关注甚至有过尝试，但目前市场上没有出现成功的行业
领导者，对于养老产业全产业链有深入研究者更是少之又少。因此公司要抓住市场机遇，快
速推进项目进度，并在项目推进中积累经验，争取在养老产业竞争中争得先发优势，培养出
自己的核心竞争力。
(二) 公司发展战略
继续坚持"文化地产"的发展方向，进一步提升公司综合竞争实力，合理安排住宅、商业、办
公等不同类别产品的比例，增加优质土地资源储备，为公司长期发展做准备。创新"文化地
产"业务模式，使文化与地产实现完美结合，突出产品的文化特质。
抓住养老产业发展机遇，逐步完善养生养老产业各个环节，实现全产业链上医疗、护理、健
身、智能化服务、文化、养老地产开发、以及生态农业等的融会贯通，建立先发竞争优势，
争取成为业内领先企业。
适时投资优质金融股权项目，通过内外部资源整合，扩大公司在金融领域的影响力，拓宽公
司的融资渠道。
(三) 经营计划
公司计划实现销售收入 24 亿元以上，完成苏州凤凰国际书城、凤凰山庄及凤凰和熙竣工及
交付工作。实现养老项目落地。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
公司通过多元化融资渠道，满足公司项目开发及新项目投资需要；严格控制资金成本，提高
资金使用效率，保证公司资金链安全。加强内部控制工作，将公司建成高效、高成长性的优
质上市公司。
(五) 可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业的发展与国家政策密切相关，未来国家的调控政策仍会继续，房价继续上涨的可
能性较大，或会导致更严厉的调控政策出台。新的政策必然对购房者的心理产生重大影响，
进而影响公司的日常经营活动。
2、行业竞争加剧的风险
近年房地产行业市场集中度呈明显上升趋势，行业领先企业凭借超群的综合实力发展速度远
超行业平均水平。行业洗牌加速，中小开发商的生存空间被日益压缩。公司虽与全国性开发
商相比尚存差距，但可借助"文化地产"的成熟经营模式，在区域市场深耕，逐步实现跨省发
展、规模化扩张。
3、跨区经营风险
目前公司合肥项目已经进入建设阶段，省内的项目也多在南京市场之外。这就对公司的人力
资源、管理制度、内控规范都提出了更高的要求。
4、财务风险
做为资本密集型行业，资金链的安全对企业正常经营起着至关重要的作用。融资方式和融资
渠道的选择对企业的融资成本、盈利能力有很大的影响。公司除了维护好现有的融资渠道外，
将积极拓展新的融资渠道，降低融资渠道少的风险。同时要提高资金利用效率，有效降低财
务费用。
5、新产业风险
公司新进入养老产业领域，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商
业模式不成熟等经营风险。
三、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
为了落实中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》（证监发【2012】
37 号）、中国证监会江苏监管局（苏证监公司[2012]276 号）有关精神，为进一步完善公司
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2013 年年度报告摘要
利润分配相关制度，公司 2012 年第二次临时股东大会对《公司章程》中关于"利润分配"条
款进行修订。2013 年公司进一步制定了《江苏凤凰置业投资股份有限公司下属子公司分红
管理制度》。
(二) 报告期内盈利且母公司未分配利润为正，但未提出现金红利分配预案的，公司应当详
细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
√ 不适用
(三) 公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并
每 10 股派 中归属于上
每 10 股送 每 10 股转 现金分红的 报表中归属于
分红年度 息数(元) 市公司股东
红股数（股） 增数（股） 数额（含税） 上市公司股东
（含税） 的净利润的
的净利润
比率(%)
2013 年 1 74,060,063.4 227,609,022.35 32.54
2012 年 75,780,230.99
2011 年 234,372,933.81
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
与上年相比本期新增 1 家合并单位，原因为：本期新设控股孙公司镇江凤凰地产有限公司。
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