江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票
募集资金使用可行性分析报告
为进一步增强江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”
或“凤凰股份”）实力，提升竞争能力以及改善财务结构，公司拟通过向特定对
象非公开发行 A 股股票（下称“本次发行”或“本次非公开发行”）募集资金（含
发行费用）不超过 151,500 万元，用于以下三个项目：（1）合肥凤凰文化广场项
目；（2）镇江凤凰文化广场项目；（3）盐城凤凰地产项目。
一、本次募集资金使用计划
本次非公开发行股票募集资金总额不超过 151,500 万元，扣除发行费用后，
募集资金净额拟全部投入以下三个项目：
单位：万元
序号 项目名称 项目总投资 本次募集资金投资额
1 合肥凤凰文化广场项目 114,827.80 83,000
2 镇江凤凰文化广场项目 77,615.09 43,000
3 盐城凤凰地产项目 107,529.08 22,000
合计 299,971.97 148,000
若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金净额低于拟投入项目的募集资
金金额，不足部分由公司自筹解决。为满足项目实际进度的需要，公司将以银行
贷款或自有资金先行投入，待募集资金到位后，公司将以募集资金对前期投入的
资金进行置换。
二、本次募集资金投资项目可行性分析
（一）合肥凤凰文化广场项目
2012 年 9 月，公司和凤凰传媒联合竞拍了位于合肥市包河区徽州大道以东、
规划黟县路以南的一处土地。该土地占地面积 44,332.98 平方米，拟建设总建筑
面积为 29.80 万平方米的商住综合体，其中公司负责住宅和商办楼的投资和后续
开发（本次募集资金投资项目），凤凰传媒负责大型城市文化消费综合体（大型
书城、文化 mall）的投资和后续的经营。
1
募集资金投资项目情况如下：
1、项目建设要点
项目类型 住宅、商办楼
实施主体 合肥凤凰文化地产有限公司
项目区位 徽州大道以东、规划黟县路以南
容积率 4.23
总建筑面积 约 20.68 万平方米
项目总投资 114,827.80 万元
2、项目发展前景
本项目依托了合肥市良好的房地产市场。合肥市作为安徽省省会和皖江城市
带的中心城市，发展态势良好。近年来，合肥市国民经济取得了较大发展，人民
生活水平持续改善。城乡居民消费水平的不断提高，将对房地产行业的健康发展
发挥积极作用。
本项目位于合肥市徽州大道以东、南二环路以南、机场路以西、祁门路以北
区域，紧临合肥中轴线徽州大道，占据南二环核心区域，多条城市主干道纵横交
错，合肥市高铁站北广场和轨道一号线紧邻，交通便捷。项目紧邻望湖大型小区，
周边众多成熟社区、银行、酒店、餐饮、通讯等，工作和生活较为便利。同时，
本项目还与凤凰传媒的文化 mall 互为依托，共同培育具有文化氛围、商业气息的
高品质宜居之所，顺应了不仅以城市规模扩大为目的，更以提升城市文化、公共
服务为内涵的“新型城镇化”发展的需要，有助于打造城市品牌、提升区域形象。
项目未来前景可期。
3、项目资格取得情况
本项目已取得合肥市发展和改革委员会出具的《关于合肥凤凰文化广场大型
城市综合体建设项目备案的通知》（发改备[2013]118 号），其他资格文件取得情
况如下：
资格文件 证件编号
国有土地使用权证 合国用（2014）第 092 号
建设用地规划许可证 地字第 340111201300010
合规建民许 2014123 号
建设工程规划许可证
合规建民许 2014292 号
建筑工程施工许可证 34011114050901S01
4、投资估算及筹资方式
项目 金额（万元）
2
土地成本 26,792.00
前期费用 4,475.84
建安工程费 66,287.44
公建配套设施 4,328.76
销售费用 3,765.50
管理费用 1,528.26
财务费用 7,650.00
总投资 114,827.80
本项目拟利用募集资金 8.3 亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款
等途径解决。
5、经济效益评价
本项目开发完成后主要用于对外销售。项目经济指标良好，具体指标如下表
所示：
项目 指标
总销售收入（万元） 150,620.12
净利润（万元） 19,297.87
销售净利率（%） 12.81
投资收益率（%） 16.81
6、项目的具体开发和进展情况
本项目目前已开工，开发建设情况正常。
（二）镇江文化广场项目
2013 年 7 月，公司和凤凰传媒联合竞拍了位于镇江市东吴路以南，梦溪路以
西的一处土地。该土地占地面积 44,188 平方米，拟建设总建筑面积为 17.20 万平
方米的商住综合体，其中公司负责住宅、商办楼和沿街商业的投资和后续开发（本
次募集资金投资项目），凤凰传媒负责大型城市文化消费综合体（大型书城、文
化 mall）的投资和后续的经营。
募集资金投资项目情况如下：
1、项目建设要点
项目类型 住宅、商办楼、沿街商业
实施主体 镇江凤凰文化地产有限公司
项目区位 镇江市东吴路以南，梦溪路以西
容积率 2.80
总建筑面积 约 15.14 万平方米
项目总投资 77,615.09 万元
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2、项目发展前景
本项目依托了镇江良好的房地产市场。镇江市位于中国最发达、最具经济活
力的长江三角洲，是苏南经济圈重要的城市之一，是长三角重要制造业基地和能
源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市。近年来，镇江
市国民经济取得了较大发展，人民生活水平持续改善。城乡居民消费水平的不断
提高，将对房地产行业的健康发展发挥积极作用。
本项目位于镇江市京口片区，该区域开发时间相对较晚，在区域内的道路、
水电、用地功能布局等方面均吸纳参考了国内外其它先进城市的规划理念，更加
注重城市发展的超前性、科学性和可持续性。本项目意在营造风格独特、居住功
能完善、舒适的商住小区。同时，本项目还与凤凰传媒的文化 mall 互为依托，共
同培育具有文化氛围、商业气息的高品质宜居之所，顺应了不仅以城市规模扩大
为目的，更以提升城市文化、公共服务为内涵的“新型城镇化”发展的需要，有
助于打造城市品牌、提升区域形象。项目未来前景可期。
3、项目资格取得情况
本项目已取得镇江市发展和改革委员会出具的《关于核准镇江凤凰文化广场
项目的通知》（镇发改投资发[2014]190 号），其他资格文件取得情况如下：
资格文件 证件编号
国有土地使用权证 镇国用（2014）第 5526 号
建设用地规划许可证 321100201400018
建设工程规划许可证 321100201400381
建筑工程施工许可证 3211002014080400001A
4、投资估算及筹资方式
项目 金额（万元）
土地成本 31,724.00
前期费用 2,998.12
建安工程费 27,035.14
公建配套设施 4,641.32
销售费用 2,570.53
管理费用 995.98
财务费用 7,650.00
总投资 77,615.09
本项目拟利用募集资金 4.3 亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款
等途径解决。
5、经济效益评价
4
本项目开发完成后主要用于对外销售。项目经济指标良好，具体指标如下表
所示：
项目 指标
总销售收入（万元） 102,821.08
净利润（万元） 12,904.92
销售净利率（%） 12.55
投资收益率（%） 16.63
6、项目的具体开发和进展情况
本项目目前已开工，开发建设情况正常。
（三）盐城凤凰地产项目
本项目位于盐城市世纪大道南、解放南路西侧，建设内容为住宅、商办楼和
商业用房，总占地面积 40,432 平方米，总建筑面积约 24.55 万平方米。
募集资金投资项目情况如下：
1、项目建设要点
项目类型 住宅、商办楼和商业用房
实施主体 盐城凤凰文化地产有限公司
项目区位 世纪大道南、解放南路西侧
容积率 4.49
总建筑面积 约 24.55 万平方米
项目总投资 107,529.08 万元
2、项目发展前景
本项目依托了盐城城南新区的地理位置及功能定位。城南新区规划建设范围
为：东至通榆河，西至西环路，北至青年路，南至新河，面积 45.3 平方公里；
远期将发展至徐淮盐高速，面积达 70 平方公里。未来城南新区将是一个拥有 60
多万人口的新城区，将成为盐城市新的行政、商业、文化、教育中心和新型居住
区。
本项目地处解放南路和世纪大道这两条重要道路的交汇口，距盐都区政府
500 米，距盐城市政府 600 米，中心地位明显。项目北侧有高力国际家具港等商
业配套设施，周边住宅小区已经具有相当数量规模。可以预见，随着盐城城南新
区的发展日趋成熟，本项目的未来前景可期。
3、项目资格取得情况
本项目已取得盐城市城南新区经济发展局出具的《关于盐城凤凰地产有限公
5
司盐城凤凰文化广场项目立项的批复》（盐南经发审[2012]38 号），其他资格文件
取得情况如下：
资格文件 证件编号
国有土地使用权证 城南国用（2012）第 603079 号
建设用地规划许可证 地字第 320901201250015
建字第 320901201450011 号
建字第 320901201450012 号
建字第 320901201450013 号
建设工程规划许可证 建字第 320901201450014 号
建字第 320901201450015 号
建字第 320901201450016 号
建字第 320901201450017 号
CN32090220130033
建筑工程施工许可证
CN32090220140023
商品房预售许可证 盐市房预字（2014）第 188 号
4、投资估算及筹资方式
项目 金额（万元）
土地成本 24,446.00
前期费用 4,852.57
建安工程费 60,734.34
公建配套设施 5,700.00
销售费用 2,710.18
管理费用 1,435.99
财务费用 7,650.00
总投资 107,529.08
本项目拟利用募集资金 2.2 亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款
等途径解决。
5、经济效益评价
本项目开发完成后，其住宅和商办楼主要用于对外销售，商业用房主要用于
对外出租。项目经济指标良好，具体指标如下表所示：
项目 指标
总销售收入（含租赁收入）（万元） 148,739.29
净利润（万元） 17,670.81
销售净利率（%） 11.88
投资收益率（%） 16.43
6、项目的具体开发和进展情况
本项目目前已开工，开发建设情况正常。
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三、本次募集资金运用对公司财务状况及经营管理的影响
（一）对公司财务状况的影响
本次非公开发行完成后，公司资本实力大大增强，净资产大幅提高，资产负
债率下降，有利于优化公司资产结构，增强公司抗风险能力。同时，由于公司募
集资金投资项目产生的经营收益需要一定的时间才能体现，因此公司存在每股收
益被摊薄的可能性。
（二）对公司经营的影响
本次募集资金投资项目符合国家相关的产业政策以及未来公司整体战略发
展方向，具有良好的市场发展前景和经济效益。项目完成后，能够进一步提升公
司的竞争能力，提高盈利水平，增加利润增长点，募集资金的运用合理、可行，
符合本公司及全体股东的利益。
（三）提升公司未来融资能力
本次非公开发行将使公司的财务状况得到改善，盈利能力进一步增强，进而
提升公司未来债权融资能力及空间，增强公司发展后劲。
四、结论
综上所述，本次发行募集资金的用途合理、可行。募集现金投资项目符合国
家产业政策。项目的投资建设有利于促进公司提升行业竞争力，符合相关法律法
规的要求，具有一定的经济效益和社会效益，符合本公司及本公司全体股东的利
益。
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（本页无正文，为《江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票募集资
金使用可行性分析报告》之盖章页）
江苏凤凰置业投资股份有限公司董事会
二〇一五年一月十日
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