凤凰股份：关于项目用地的专项自查报告2015-06-03
凤凰股份 项目用地的专项自查报告
江苏凤凰置业投资股份有限公司
关于项目用地的专项自查报告
签署日期：二〇一五年六月
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
目 录
释 义............................................................................................................................ 3
一、本次自查法律依据和自查范围............................................................................ 4
二、报告期内涉及用地的概况.................................................................................... 4
三、各项目涉及用地自查情况.................................................................................... 5
（一）凤凰和熙项目.................................................................................................... 5
（二）凤凰山庄项目.................................................................................................... 6
（三）凤凰和睿项目.................................................................................................... 6
（四）凤凰和美项目.................................................................................................... 7
（五）南通凤凰国际书城项目.................................................................................... 8
（六）苏州凤凰国际书城项目.................................................................................... 8
（七）盐城凤凰地产项目（又称“盐城凤凰文化广场项目”） ................................ 8
（八）镇江凤凰文化广场项目.................................................................................... 9
（九）合肥凤凰文化广场项目.................................................................................... 9
（十）南京铁管巷项目.............................................................................................. 10
（十一）无锡养老地产项目...................................................................................... 11
（十二）泰兴凤凰文化广场项目.............................................................................. 11
四、结论意见.............................................................................................................. 12
五、公司控股股东、董事、监事和高级管理人员相关承诺.................................. 12
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
释 义
在本自查报告中，除非文义载明，以下简称具有如下含义：
凤凰股份、公司、本公司 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
江苏凤凰置业 指 江苏凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产 指 江苏凤凰地产有限公司
南京凤凰地产 指 南京凤凰地产有限公司
南京凤凰置业 指 南京凤凰置业有限公司
南京龙凤置业 指 南京龙凤投资置业有限公司
合肥凤凰地产 指 合肥凤凰文化地产有限公司
南通凤凰置业 指 南通凤凰置业有限公司
苏州凤凰置业 指 苏州凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产 指 盐城凤凰地产有限公司
镇江凤凰地产 指 镇江凤凰文化地产有限公司
无锡宜康置业 指 无锡宜康置业有限公司
泰兴凤凰地产 指 泰兴市凤凰地产有限公司
《城市房地产管理法》 指 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第
《闲置土地处置办法》 指
53 号）
报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2015 年 3 月 31 日期间
公司依据《关于上市公司并购重组再融资涉及房地产业
务提交相关报告的函》和《证监会调整上市公司再融资、
本次自查 指
并购重组涉及房地产业务监管政策》的要求对相关项目
用地信息进行的自查
元 指 人民币元
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
一、本次自查法律依据和自查范围
根据《关于上市公司并购重组再融资涉及房地产业务提交相关报告的函》 上
市一部函[2013]591 号）和《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产
业务监管政策》的要求，公司就合并报表范围内的企业在报告期内从事房地产业
务是否存在国家房地产调控相关政策、部门规章及规范性文件中所禁止的闲置土
地和炒地的违法违规行为进行了专项自查，并出具本自查报告。
本次自查的法律依据主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民
共和国城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源
部令第 53 号）、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3 号）、
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4 号）、
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10 号）以及
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17 号）
等法律、法规与规范性文件。
二、报告期内涉及用地的概况
本自查报告对公司合并报表范围内的企业在报告期内从事房地产业务是否
存在闲置土地和炒地等违法违规行为进行了专项自查。
经自查，公司及下属子公司报告期内开发的项目及对应的用地基本情况如下
表：
序
开发主体 宗地位置 宗地用途 项目名称
号
南京市建邺区兴隆大街与 城镇混合住宅用
1 江苏凤凰置业 凤凰和熙
江东南路交叉口东北角 地，批发零售用地
2 江苏凤凰地产 南京市玄武区曹后村 城镇混合住宅用地 凤凰山庄
批发零售、住宿餐
南京市秦淮区（原白下区）
3 南京凤凰地产 饮、商务金融、其 凤凰和睿
北首巷
它商服用地
城镇混合住宅用
4 南京凤凰置业 南京市雨花台区西营村 凤凰和美
地，其它
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南通市崇川区崇川路北侧、 住宅、其他商服用 南通凤凰国际书
5 南通凤凰置业
行政中心中央绿轴东侧 地 城
苏州工业园区苏雅路南、星 苏州凤凰国际书
6 苏州凤凰置业 住宅、商服用地
桂街西 城
盐城市城南新区世纪大道 商业、金融、办公、
7 盐城凤凰地产 盐城凤凰地产
南、解放南路西侧 居住
城镇住宅、批发零 镇江凤凰文化广
8 镇江凤凰地产 镇江市京口区东吴路以南
售 场
合肥市包河区徽州大道与 合肥凤凰文化广
9 合肥凤凰地产 商业、住宅用地
庐州大道交口 场
南京市秦淮区（原白下区）
10 城镇混合住宅用地
铁管巷 A 地块 南京铁管巷项目
南京龙凤置业
南京市秦淮区（原白下区） 住宅、办公、商业、 （暂定）
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铁管巷 C 地块 酒店式公寓、其它
宜兴市宜城街道无锡工艺 无锡养老地产项
12 无锡宜康置业 城镇住宅用地
学院南侧 目（暂定）
泰兴市鼓楼北路西侧、大庆
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西路北侧
批发零售、住宿餐
泰兴市鼓楼北路西侧、根思 泰兴凤凰文化广
14 泰兴凤凰地产 饮、商务金融、城
路南侧 1 号地块 场项目（暂定）
镇住宅用地
泰兴市鼓楼北路西侧、根思
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路南侧 2 号地块
三、各项目涉及用地自查情况
（一）凤凰和熙项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2007]28）的
约定，项目地块应在 2008 年 1 月 10 日之前动工开发。经自查，该项目实际动工
开发时间为 2008 年 11 月，不存在约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
2、经自查，本公司及下属子公司未将凤凰和熙项目土地的使用权或其上尚
未完工的建筑物对外转让。凤凰和熙项目不存在炒地的情形。
3、经自查，江苏凤凰置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
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（二）凤凰山庄项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2008]143）的
约定，项目地块应在 2009 年 7 月 30 日前动工开发。经自查，该项目实际动工开
发时间为 2011 年 3 月，具体原因如下：
至 2009 年 6 月，项目规划设计工作尚未完成，公司也向南京市国土资源局
提交了延期动工申请。后又因凤凰山庄项目因周边市政道路（东西向的道路，为
小区出行的主要通道）的建设涉及到需要将附近南京中北（集团）股份有限公司
的用地进行拆迁，周边市政道路及相关设施迟迟未建设，项目于 2011 年 1 月 20
日才取得《建设工程规划许可证》，项目地块于 2011 年 3 月动工开发。2013 年 6
月至 2014 年 6 月，凤凰山庄项目陆续完成竣工验收。
2、经自查，本公司及下属子公司未将凤凰山庄项目土地的使用权或其上尚
未完工的建筑物对外转让。凤凰山庄项目不存在炒地的情形。
3、经自查，江苏凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（三）凤凰和睿项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2007]356）的
约定，项目地块应在 2008 年 12 月 30 日之前动工开发。经自查，该项目实际动
工开发时间为 2011 年 10 月，具体原因如下：
凤凰和睿项目地块原由“南京景枫润城房地产开发有限公司”（南京凤凰地
产的原公司名称）竞拍取得，后由于南京景枫润城房地产开发有限公司资金紧张
无力足额支付土地出让金，导致项目地块上的拆迁未能如期完成。原白下区人民
政府为尽快推进太平南路整体改造，动员江苏凤凰置业收购南京景枫润城房地产
开发有限公司。江苏凤凰置业于 2010 年 6 月收购了南京景枫润城房地产开发有
限公司的 100%股权，收购后即于 2010 年 8 月缴清了该项目地块的土地出让金，
项目地块上的拆迁工作得以进一步推进。项目地块于 2011 年 10 月进行动工开发，
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凤凰和睿项目于 2013 年 12 月完成竣工验收。
2、经自查，本公司及下属子公司未将凤凰和睿项目土地的使用权或其上尚
未完工的建筑物对外转让。凤凰和睿项目不存在炒地的情形。
3、经自查，南京凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（四）凤凰和美项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2007]427）的
约定，项目地块应在 2008 年 7 月 31 日之前动工建设。南京市国土资源局以《关
于 同 意雨花台区西营村及北西营村地块延期动工建设的批复》（宁国土 资
[2008]371 号）同意地块开工时间延长一年，即在 2009 年 7 月 31 日前动工建设。
经自查，该项目实际动工开发时间为 2010 年 1 月，具体原因如下：
凤凰和美项目地块原由南京赛特置业有限公司和南京建邺房地产开发有限
公司竞得。由于南京赛特置业有限公司和南京建邺房地产开发有限公司无力支付
土地出让金和征地拆迁等补偿费，故与江苏凤凰置业合作，共同设立了南京凤凰
置业就该地块进行开发。2008 年 9 月，南京凤凰置业成为江苏凤凰置业全资子
公司。
凤凰和美项目最初的规划设计方案为原股东南京赛特置业有限公司与南京
建邺房地产开发公司主导，在南京凤凰置业成为公司的全资子公司后，南京凤凰
置业重新制订了凤凰和美项目的规划设计方案，导致凤凰和美项目地块的动工开
发时间延迟至 2010 年 1 月。2010 年 11 月至 2012 年 12 月，凤凰和美项目陆续
完成竣工验收。
2、经自查，本公司及下属子公司未将凤凰和美项目土地的使用权或其上尚
未完工的建筑物对外转让。凤凰和美项目不存在炒地的情形。
3、经自查，南京凤凰置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
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（五）南通凤凰国际书城项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3206012010CR0005）的
约定，项目地块应在 2010 年 7 月 26 日之前动工建设。经自查，该项目实际动工
开发时间为 2011 年 5 月，不存在约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
2、经自查，本公司及下属子公司未将南通凤凰国际书城项目土地的使用权
或其上尚未完工的建筑物对外转让。南通凤凰国际书城项目不存在炒地的情形。
3、经自查，南通凤凰置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（六）苏州凤凰国际书城项目
1、项目地块的动工开发
根据《苏州工业园区国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：苏工园让
[2008]18）的约定，项目地块应在 2009 年 3 月 19 日前动工建设。经自查，该项
目实际动工开发时间为 2010 年 5 月，具体原因如下：
按照出让合同的约定，苏州工业园区国土房产局应当于 2008 年 3 月 30 日前
交付土地，但实际交付为 2008 年 11 月。除了交地延迟的原因，苏州工业园区规
划建设局在审核项目设计方案时增加提出“方案应避免对北侧天翔花园的日照影
响”的要求，也使得项目规划设计方案经过多次修改调整并与天翔花园业主反复
协商；最终确定的设计方案极大提高了项目的施工难度。项目地块于 2010 年 5
月动工开发。2014 年 6 月，苏州凤凰国际书城项目完成竣工验收。
2、经自查，本公司及下属子公司未将苏州凤凰国际书城项目土地的使用权
或其上尚未完工的建筑物对外转让。苏州凤凰国际书城项目不存在炒地的情形。
3、经自查，苏州凤凰置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（七）盐城凤凰地产项目（又称“盐城凤凰文化广场项目”）
1、项目地块的动工开发
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3209012011CR0155）的
约定，项目地块应在 2012 年 9 月 18 日之前动工开发。经自查，该项目实际动工
开发时间为 2013 年 8 月，不存在约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
2、经自查，本公司及下属子公司未将盐城凤凰地产项目土地的使用权或其
上尚未完工的建筑物对外转让。盐城凤凰地产项目不存在炒地的情形。
3、经自查，盐城凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（八）镇江凤凰文化广场项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3211012013CR0057 号）
的约定，项目地块应在 2014 年 5 月 30 日之前动工开发。经自查，该项目实际动
工开发时间为 2014 年 7 月，不存在约定的动工开发日期满一年未动工开发的情
形。
2、经自查，本公司及下属子公司未将镇江凤凰文化广场项目土地的使用权
或其上正在建设的建筑物对外转让。镇江凤凰文化广场项目不存在炒地的情形。
3、经自查，镇江凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（九）合肥凤凰文化广场项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：合地市区经营[2012]156）的
约定，项目地块应在 2013 年 2 月 17 日之前动工开发。经自查，该项目实际动工
开发时间为 2014 年 7 月，具体原因如下：
因地块红线内有一批绿化树木没有移植，合肥凤凰地产曾向合肥市园林局、
合肥市国土资源局、合肥市土地储备中心、合肥市包河区人民政府、合肥市包河
区农林水务局等部门提交了多份申请或函请求将合肥文化广场项目地块内树木
移植。2013 年 12 月底，合肥凤凰文化广场项目土地红线内的苗木得以移植完毕。
2014 年 3 月 19 日，项目地块取得土地使用权证。2014 年 7 月 1 日，项目地块动
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工开发。
2、经自查，本公司及下属子公司未将合肥凤凰文化广场项目土地的使用权
或其上正在建设的建筑物对外转让。合肥凤凰文化广场项目不存在炒地的情形。
3、经自查，合肥凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（十）南京铁管巷项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2005]252 号）
和《国有土地使用权出让合同》（合同编号：宁国土资让合[2005]253 号）的约定，
项目地块应在 2006 年 3 月 30 日前动工开发。经自查，截至本自查报告出具日，
该项目尚未动工开发，具体原因如下：
因南京市政府计划将铁管巷 A、C 地块与周边地块整体开发，铁管巷 A、C
地块的容积率将调整，以及周边地块拆迁难等原因，致使铁管巷 A、C 地块一直
不具备开工建设的条件，在政府规划未确定的情况下南京龙凤置业无法对铁管巷
A、C 地块进行开工建设。
2010 年 10 月前，江苏凤凰置业仅持有南京龙凤置业 2.5%股权。自 2010 年
10 月至今，江苏凤凰置业持有南京龙凤置业 77.31%股权。在江苏凤凰置业成为
南京龙凤置业的控股股东后，凤凰集团于 2010 年 8 月 5 日、2011 年 1 月 6 日、
2011 年 5 月 24 日、2012 年 1 月 12 日、2012 年 12 月 27 日、2013 年 5 月 17 日、
2013 年 8 月 14 日向南京市人民政府、中共南京市委提交了多份请示和报告，请
求政府协调解决铁管巷 A、C 地块问题，以使公司能够尽快动工建设。南京市国
土资源局于 2014 年 12 月 18 日、2015 年 1 月 30 日分别出具《证明》，确认因政
府需要对两地块的规划进行调整，故该两地块目前尚不具备开工建设的条件，南
京龙凤置业不存在闲置用地、炒地等违法违规行为。
2、经自查，本公司及下属子公司未将南京铁管巷 A、C 地块的土地使用权
对外转让。南京铁管巷项目不存在炒地的情形。
3、经自查，南京龙凤置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（十一）无锡养老地产项目
1、项目地块的动工开发
该项目 48.33 万平方米地块原由江苏宁宜置业有限公司以出让方式取得。根
据《国有土地使用权出让合同》（合同编号：3202822009CR0162）的约定，项目
地块应在 2009 年 11 月 30 日前动工开发。经自查，该土地实际动工开发时间为
2010 年 9 月，不存在约定的动工开发日期满一年未动工开发的情形。
2014 年 7 月，江苏宁宜置业有限公司以尚未开发的 18.87 万平方米国有土地
使用权出资设立无锡宜康置业。2014 年 9 月，江苏凤凰置业收购了江苏宁宜置
业有限公司持有的无锡宜康置业 70%股权，拟开发养老地产项目。目前，无锡养
老地产项目正在申请办理立项，待无锡宜康置业获得立项批复、取得规划许可证、
施工许可证等资格文件后，项目地块将尽快动工开发。
2、经自查，本公司及下属子公司未将无锡养老地产项目地块的土地使用权
对外转让。无锡养老地产项目不存在炒地的情形。
3、经自查，无锡宜康置业报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
（十二）泰兴凤凰文化广场项目
1、项目地块的动工开发
根据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212832013CR0107）、《国
有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3212832013CR0108）、《国有建设用地
使用权出让合同》（合同编号：3212832013CR0109）的约定，项目地块应在 2014
年 11 月 30 日前动工开发。
泰兴凤凰文化广场项目三个地块的土地出让金已按期足额缴纳，由于拆迁工
作未能按计划完成，泰兴市鼓楼北路西侧、根思路南侧 1 号地块和泰兴市鼓楼北
路西侧、根思路南侧 2 号地块 2015 年才交付，公司于 2015 年 5 月办理了土地证，
泰兴凤凰地产待取得该两地块的规划许可证、施工许可证后，将尽快对该两地块
进行动工开发；泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块尚未交付，土地使用权
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凤凰股份 项目用地的专项自查报告
证也尚未取得。
2、经自查，本公司及下属子公司未将已竞得的泰兴凤凰文化广场项目土地
的使用权对外转让。泰兴凤凰文化广场项目不存在炒地的情形。
3、经自查，泰兴凤凰地产报告期内未受到过国土部门的行政处罚，也不存
在正在被国土部门（立案）调查的情况。
四、结论意见
经自查，本公司及下属子公司在本次自查范围内不存在国家房地产调控相关
政策规定所禁止的闲置用地和炒地的违法违规行为；也不存在被国土部门行政处
罚和正在被国土部门（立案）调查的情况。本公司项目所在地的国土主管部门也
均确认公司及下属子公司在报告期内不存在重大违法违规行为，也不存在被主管
国土部门行政处罚和正在被国土部门（立案）调查的情况。
五、公司控股股东、董事、监事和高级管理人员相关承诺
公司控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司、全体董事、监事和高级管理
人员已根据《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务监管政策》
的相关要求分别出具《承诺函》，承诺如因凤凰股份及其子公司存在未披露的土
地闲置等违法违规行为，给凤凰股份和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
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（此页无正文，为《江苏凤凰置业投资股份有限公司关于项目用地的专项自
查报告》之签署页）
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年 月 日
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