证券简称：凤凰股份 证券代码：600716
债券简称：16 凤凰 01 债券代码：135346
江苏凤凰置业投资股份有限公司
（住所：南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼）
2016 年公司债券（第一期）
受托管理事务报告
（2016 年度）
债券受托管理人
申万宏源证券有限公司
二零一七年四月
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
申万宏源证券有限公司作为江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年非公开发
行的“16 凤凰 01”债券受托管理人，代表本期债券全体持有人，在公司债券存续期
间，持续关注“16 凤凰 01”进展情况及对“16 凤凰 01”持有人权益有重大影响的事项。
根据《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所公司债券上市规则》、
《江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）募集说
明书》及《江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理协议》，现
就“16 凤凰 01”2016 年受托管理事务报告公告如下：
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
重要声明
申万宏源证券有限公司（“申万宏源”）编制本报告的内容及信息均来源于江
苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“凤凰股份”、“发行人”、“公司”）
对外公布的《江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年年度报告》等相关公开信息
披露文件、发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见。申万宏源
对报告中所包含的相关引述内容和信息未进行独立验证，也不就该等引述内容和信
息的真实性、准确性和完整性做出任何保证或承担任何责任。
本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事
宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为申万宏源所作的承诺或声
明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，申万宏源不承
担任何责任。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
目录
重要声明 ................................................................................................................................... 2
第一章 本期公司债券概况 ..................................................................................................... 4
第二章 发行人 2016 年度经营情况和财务状况 ................................................................... 8
第三章 发行人募集资金使用情况 ....................................................................................... 13
第四章 本期公司债券担保人情况 ....................................................................................... 14
第五章 本期债券利息偿付情况 ........................................................................................... 15
第六章 债券持有人会议召开情况 ....................................................................................... 16
第七章 本期公司债券跟踪评级 ........................................................................................... 17
第八章 发行人董事会秘书及证券事务代表变动情况 ....................................................... 18
第九章 其他事项 ................................................................................................................... 19
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第一章 本期公司债券概况
一、发行人名称
中文名称：江苏凤凰置业投资股份有限公司
英文名称：JIANGSU PHOENIX PROPERTY INVESTMENT CO., LTD
二、本期公司债券批准文件及批准规模
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“发行人”）取得上海证券交易所
债券挂牌转让无异议的函（上证函[2016]427 号），面向合格投资者非公开发行不
超过 20 亿元的公司债券。
三、本期债券的主要条款
（一）本期债券名称
江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券（第一期）。
（二）债券简称及代码
债券简称为“16 凤凰 01”；代码为“135346”。
（三）本期债券发行规模
人民币 20 亿元。
（四）本期债券的票面面额
本期债券每张票面金额为 100 元。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
（五）债券期限
5 年期，附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权。
（六）票面利率
本期债券票面利率在存续期内前 3 年固定不变，在存续期的第 3 年末，公司可
选择上调票面利率，存续期后 2 年票面年利率为本期债券存续期前 3 年票面年利率
加公司提升的基点，在存续期后 2 年固定不变。
（七）还本付息方式
本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后
一期利息随本金的兑付一起支付。
（八）本期债券的起息日
本期债券起息日为 2016 年 3 月 29 日。
（九）计息期间
2016 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 29 日。若债券持有人行使回售选择权，则回
售部分债券的计息期间为 2016 年 3 月 29 日至 2019 年 3 月 29 日。
（十）利息登记日
本期债券的利息登记日将按照本期债券转让场所和债券登记机构的相关规定
执行。在利息登记日当日收市后登记在册的本期债券持有人，均有权就所持本期债
券获得该利息登记日所在计息年度的利息。
（十一）付息日期
本期债券的付息日为2017年至2021年每年的3月29日。若投资者行使回售选择
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权，则其回售部分债券的付息日为2017年至2019年每年的3月29日。如遇法定节假
日或休息日，则顺延至其后的第1个工作日；每次付息款项不另计利息。
（十二）本金兑付日
本期债券的本金兑付日为 2021 年 3 月 29 日。若投资者行使回售选择权，则其
回售部分债券的本金兑付日为 2019 年 3 月 29 日。如遇法定节假日或休息日，则顺
延至其后的第 1 个工作日；顺延期间兑付款项不另计利息。
（十三）债券担保
本期债券由江苏凤凰出版传媒集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保。
（十四）募集资金用途
本期债券募集资金扣除发行费用后，公司拟将募集资金用于偿还借款及补充公
司营运资金。
（十五）发行时信用级别及资信评级机构
经上海新世纪资信评估投资服务有限公司综合评定，发行人主体信用等级为
AA，本期债券信用等级为 AAA。
（十六）跟踪评级及评级机构
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2016 年 5 月 6 日出具“16 凤凰 01”
的跟踪评级报告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期
主体信用等级为 AA，公司债券的信用等级为 AAA，评级展望稳定。
（十七）挂牌转让情况
2016 年 4 月 14 日，本期债券于上海证券交易所交易市场固定收益证券综合电
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子平台挂牌，债券简称“16 凤凰 01”。
（十八）债券受托管理人
申万宏源证券有限公司。
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第二章 发行人 2016 年度经营情况和财务状况
一、发行人基本情况
江苏凤凰置业投资股份有限公司原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称
“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办[1995]第 9 号
文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用
社会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员
会证监发审字[1996]74 号、[1996]75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向
社会公众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河
北省工商行政管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资
本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，
证券简称“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股
本方案，每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民
币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字[2002]30 号文批准，耀华玻璃增发人民
币普通股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19
日上市，此次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本
方案，每 10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币
55,728 万元。2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华
玻璃股份有限公司重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购
买资产的批复》（证监许可[2009]1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏
凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购
买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃
263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关置
入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，
公司股本增加 740,600,634 元，其中凤凰集团持有公司 447,969,194 股股份，约占公
司总股本的 60.49%。
公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
经营范围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁
发的 1300001000304 号企业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，公司股票简称由“ST 耀华”变更
为“ST 凤凰”，股票代码“600716”不变。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了公
司股份 977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上
海证券交易所交易系统增持了公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持公司
股份 2,515,000 股。2013 年 2 月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系
统增持了公司股份 6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。
本次增持后，凤凰集团持有公司股份 457,081,650 股，占公司股份总数的 61.72%。
2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持了公司股份 6,500,100 股，江苏凤
凰资产管理有限责任公司增持了公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持
有公司股份 465,031,800 股，占公司股份总数的 62.79%。2016 年 1 月，公司非公开
发行股份 195,459,956 股，公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币
740,600,634 元变更为人民币 936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持
有公司股份 490,871,593 股，占公司股份总数的 52.44%。
二、发行人 2016 年度经营情况
（一）总体经营情况
报告期内，公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为
主，公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度
的多层住宅与别墅等。公司商业地产开发业务主要经营商业写字楼的开发及运营管
理，其房地产产品以出售为主，辅以对外租赁。公司的住宅和商业地产开发的业务
范围主要集中于江苏省内和合肥市等区域。目前，公司的凤凰“和”系列的住宅、
办公产品已经形成了优秀的市场品牌，尤其在江苏省内具备了较高的知名度，为公
司房地产业务持续、健康、稳定地发展打下了坚实基础。
在此基础上，公司将进一步抓住养老产业发展机遇，集中力量打造精品养老社
区，在业界树立良好的品牌和标杆，逐步完善养生养老产业各个环节，实现医疗保
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展，从而建立新的利润增长点和先发竞争
优势，并努力成为业内领先企业。
报告期内，公司营业收入为 18.18 亿元，较上年相比上升了 70.86%；归属于母
公司股东的净利润为 5,243.34 万元，较上年相比上升了 170.11%。公司 2016 年度
业绩大幅上涨的主要原因为：1、2016 年部分楼盘集中交付，集中确认收入并确认
利润；2、公司通过非公开发行股票、发行公司债等融资方式募集资金，提前归还
借款，从而降低财务费用。公司 2016 年加权平均净资产收益率为 1.56%。截止 2016
年末，公司的资产负债率为 63.11%，比上年度有所下降；流动比率为 2.84，资产
负债结构良好。公司资产中主要项目为货币资金、存货和可供出售金融资产，分别
占总资产的 26.50%，63.54%和 4.88%，上述合计占资产总额的 94.92%。
（二）主营业务分行业、分产品情况表
单位：人民币元
主营业务分行业情况
毛利
营业收 营业成
毛利 率比
分行业 营业收入 营业成本 入比上 本比上
率 上年
年增减 年增减
增减
减少
12.96
房地产开发 1,805,142,984.69 1,302,524,179.52 27.84% 71.65% 109.24%
个百分
点
增加
租赁 13,336,464.36 544,226.68 95.92% 3.71% -62.28% 7.14 个
百分点
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
主营业务分产品情况
毛利
营业收 营业成
毛利 率比
分产品 营业收入 营业成本 入比上 本比上
率 上年
年增减 年增减
增减
减少
凤凰和鸣项目 2,484,142.86 367,361.64 85.21% -52.41% -52.00% 0.13 个
百分点
增加
凤凰和熙 A 区 2,059,047.58 463,029.20 77.51% -49.05% -58.36% 5.03 个
百分点
增加
凤凰和熙 B 区 42.95
5,251,666.63 260,426.68 95.04% -98.90% -99.89%
住宅 个百分
点
增加
苏州凤凰项目 213,564,347.58 117,428,729.99 45.01% -42.91% -50.19% 8.05 个
百分点
增加
南通凤凰项目 94,522,745.01 85,741,580.05 9.29% 62.13% 50.57% 6.96 个
百分点
减少
凤凰和美项目 5,744,047.63 1,521,613.27 73.51% 207.50% 244.50% 2.85 个
百分点
减少
凤凰山庄项目 425,828,790.92 313,327,683.92 26.42% 342.56% 352.61% 1.63 个
百分点
增加
10.23
凤凰和睿项目 169,402,609.75 124,014,912.73 26.79% 363.07% 306.30%
个百分
点
盐城凤凰项目 404,311,898.76 369,786,650.92 8.54% - - -
合肥凤凰项目 481,973,687.97 289,612,191.12 39.91% - - -
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
三、发行人 2016 年度财务情况
发行人 2016 年按照中国企业会计准则编制的财务报告已经立信会计师事务所
（特殊普通合伙）审计，主要财务数据如下：
（一）合并资产负债表主要数据
单位：人民币元
增减变动
项目 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日
（%）
资产总额 9,802,834,893.76 7,731,539,028.28 26.79
负债总额 6,186,734,391.61 5,645,556,480.49 9.59
归属于上市公司股东的净资产 3,507,068,810.40 1,974,640,905.95 77.61
所有者权益合计 3,616,100,502.15 2,085,982,547.79 73.35
（二）合并利润表主要数据
单位：人民币元
增减变动
项目 2016 年度 2015 年度
（%）
营业收入 1,818,479,449.05 1,064,476,214.29 70.83
营业利润 125,540,037.26 -41,613,687.09 401.68
利润总额 125,202,641.77 -42,507,965.18 394.54
净利润 50,123,416.13 -77,884,220.29 164.36
归属上市公司股东的净利润 52,433,366.22 -74,782,975.97 170.11
（三）合并现金流量表主要数据
单位：人民币元
增减变动
项目 2016 年度 2015 年度
（%）
经营活动产生的现金流量净额 712,818,525.49 411,394,741.17 73.27%
投资活动产生的现金流量净额 -115,424,059.61 -21,610,604.29 -434.11%
筹资活动产生的现金流量净额 1,319,502,419.37 -1,114,884,630.74 218.35%
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第三章 发行人募集资金使用情况
发行人取得上海证券交易所债券挂牌转让无异议的函（上证函[2016]427 号），
面向合格投资者非公开发行不超过 20 亿元的公司债券。
本期债券募集资金总额为人民币 200,000 万元，扣除发行费用人民币 2,000 万
元，募集资金净额为人民币 198,000 万元。根据发行人面向合格投资者公告的本期
公司债券募集说明书的相关内容，发行人本期公司债券募集资金扣除发行费用后，
用于偿还借款及补充公司营运资金。截至 2016 年 12 月 31 日，公司本期债券募集
资金已使用 11.05 亿元，具体使用情况如下：
公司名 用款日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000.00 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000.00 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000.00 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000.00 补充营运资金
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000.00 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000.00 归还借款
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000.00 补充营运资金
合计 1,105,000,000.00
“16 凤凰 01”扣除发行费用后主要用于偿还借款和补充公司营运资金，剩余
闲置募集资金用于购买银行结构性存款，募集资金的使用与募集说明书约定的一致。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第四章 本期公司债券担保人情况
本期债券由江苏凤凰出版传媒集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带
责任保证担保。凤凰集团目前的资信状况良好。2013 年 12 月，中债资信评估有限
公司给予凤凰集团主体信用级别 AA+级；2014 年 1 月，上海新世纪资信评估投资
服务有限公司给予凤凰集团主体信用级别 AAA 级。2014 年 7 月，上海新世纪资信
评估投资服务有限公司对其进行跟踪评级，维持主体信用级别 AAA 级，该级别的
涵义为“偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低”。
2015 年 7 月，上海新世纪资信评估投资服务有限公司对凤凰集团进行跟踪评级，
维持主体信用级别 AAA 级，评级展望为稳定。2016 年 7 月，上海新世纪资信评估
投资服务有限公司对凤凰集团进行跟踪评级，维持主体信用级别 AAA 级，评级展
望为稳定。
2016 年前三季度，凤凰集团持续盈利，资产规模及利润总额保持增长，信用
状况未发生重大不利变化。根据凤凰集团提供未经审计的 2016 年第三季度财务报
表，合并口径下，2016 年 1-9 月凤凰集团实现营业收入 1,080,060.00 万元，利润总
额 90,526.54 万元，净利润 84,812.07 万元。2016 年 9 月 30 日，凤凰集团总资产为
4,430,993.99 万元，负债总额为 1,962,199.09 万元，所有者权益为 2,468,794.90 万元。
凤凰集团的担保可为本期债券的到期偿还提供较有力的外部支持。凤凰集团 2016
年年度报告在本报告出具之日尚未披露，预计将于 2017 年 4 月底在中国货币网和
上交所网站披露，请投资者予以关注。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第五章 本期债券利息偿付情况
本次公司债券在存续期内每年付息 1 次，最后一期利息随本金的兑付一起支付。
本期公司债券于 2016 年 3 月 29 日正式起息。公司于 2017 年 3 月 29 日支付了自
2016 年 3 月 29 日至 2017 年 3 月 28 日期间的利息，每 1 手“16 凤凰 01”（面值
人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第六章 债券持有人会议召开情况
2016 年度内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持
有人会议。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第七章 本期公司债券跟踪评级
上海新世纪资信评级投资服务有限公司已于 2016 年 5 月 6 日出具“16 凤凰 01”
的跟踪评级报告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期
主体信用等级为 AA，公司债券的信用等级为 AAA，评级展望稳定。
上海新世纪资信评级投资服务有限公司将在本次债券存续期内，在每年公司经
审计的年度财务报告披露日起 2 个月内披露定期跟踪评级报告。
公司已于 2017 年 3 月 28 日公告 2016 年年度报告，上海新世纪资信评级投资
服务有限公司将根据公司 2016 年年度报告，于近期出具本期公司债券的跟踪评级
报告，详细情况敬请投资者关注。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
第八章 发行人董事会秘书及证券事务代表变动情况
根据发行人公告的 2016 年年度报告，发行人董事会秘书为毕胜，未发生变动
情况；发行人证券事务代表为张露松，未发生变动情况。
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第九章 其他事项
一、对外担保情况
2016 年度，发行人除对控股子公司提供担保外，还对江苏凤凰出版传媒股份
有限公司提供了担保，具体情况如下：
单位：人民币万元
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是
担保 是
担保 担 担 否
发生 担 担 担保 否
方与 被 担 保 保 为 关
担 日期 保 保 是否 存
上市 担 担保 保 是 逾 关 联
保 （协 起 到 已经 在
公司 保 金额 类 否 期 联 关
方 议签 始 期 履行 反
的关 方 型 逾 金 方 系
署 日 日 完毕 担
系 期 额 担
日） 保
保
201 连 股
201
凤 凤 2015 8年 带 东
5年
凰 公司本 凰 年6 11 责 的
4,062 6月 是 否 否 是
股 部 传 月 29 月 任 子
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股 部 传 月 10 7月 任 子
10
份 媒 日 9日 担 公
日
保 司
报告期内，发行人对子公司担保发生额合计 4,580 万元。截至 2016 年末，发
行人对子公司的担保余额为 20,725.71 万元。
此外，发行人按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至 2016
年 12 月 31 日止，担保累计余额为 52,514.70 万元，上述担保为阶段性担保，即从
商品房承购人与银行签订按揭合同至商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带
责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对发行人的财务状况造成重大影响。
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江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公司债券受托管理事务报告
二、涉及的未决诉讼或仲裁事项
2016 年度，发行人不存在对公司财务状况、经营成果、声誉、业务活动、未
来前景等可能产生较大影响的未决诉讼或仲裁事项。
三、其他重大事项说明
2016 年度，发行人不存在《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交
易所公司债券上市规则》、《江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行 2016 年
公司债券（第一期）募集说明书》及《江苏凤凰置业投资股份有限公司 2016 年公
司债券受托管理协议》等规定和约定的重大事项。
四、相关当事人
2016 年度，本期公司债券的债券受托管理人、担保人和资信评级机构均未发
生变动。
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