2019 年第一季度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2019 年第一季度报告
1 / 29
2019 年第一季度报告
目录
一、 重要提示 ............................................................ 3
二、 公司基本情况 ................................................ 3
三、 重要事项 .................................................... 6
四、 附录 ....................................................... 11
2 / 29
2019 年第一季度报告
一、 重要提示
1.1公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法
律责任。
1.2公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3公司负责人周斌、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）
陈超保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4本公司第一季度报告未经审计。
二、 公司基本情况
2.1 主要财务数据
单位：元币种：人民币
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
总资产 8,869,661,008.39 10,150,113,749.23 -12.62
归属于上市公司股 5,706,223,847.70 4,772,607,824.25 19.56
东的净资产
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期
增减(%)
经营活动产生的现 -507,523,255.09 -130,398,720.35 不适用
金流量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期
增减（%）
营业收入 544,387,180.06 333,504,442.45 63.23
归属于上市公司股 26,676,755.13 -46,351,780.54 不适用
东的净利润
归属于上市公司股 26,032,948.96 -46,380,864.18 不适用
东的扣除非经常性
损益的净利润
加权平均净资产收 0.5092 -1.4323 不适用
3 / 29
2019 年第一季度报告
益率（%）
基本每股收益（元/ 0.0285 -0.0495 不适用
股）
稀释每股收益（元/ 0.0285 -0.0495 不适用
股）
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期金额 说明
非流动资产处置损益
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损 544,273.97 理财收益
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资产、
4 / 29
2019 年第一季度报告
交易性金融负债、衍生金融负
债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 337,467.59 主要是违约金收入
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的
损益项目
少数股东权益影响额（税后）
所得税影响额 -237,935.39
合计 643,806.17
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）
持股情况表
单位：股
股东总数（户） 33,827
前十名股东持股情况
质押或冻结
持有有限售
期末持股 比例 情况
股东名称（全称） 条件股份数 股东性质
数量 (%) 股份
量 数量
状态
江苏凤凰出版传媒 487,883,543 52.12 25,839,793 国有法人
无
集团有限公司
中国工商银行股份 19,503,999 2.08 0 其他
有限公司－华安媒
无
体互联网混合型证
券投资基金
5 / 29
2019 年第一季度报告
建信基金－工商银 6,459,948 0.69 0 其他
行－上海国鑫投资 无
发展有限公司
唐仲品 5,782,500 0.62 0 无 境内自然人
王帮利 5,625,000 0.60 0 无 境内自然人
李强 5,305,271 0.57 0 无 境内自然人
郜楠 3,959,100 0.42 0 无 境内自然人
郜长林 3,773,000 0.40 0 无 境内自然人
黄慧敏 3,634,800 0.39 0 无 境内自然人
田培 3,442,900 0.37 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件 股份种类及数量
流通股的数量 种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 462,043,750 人民币普通股 462,043,750
中国工商银行股份有限公司－华 19,503,999 19,503,999
安媒体互联网混合型证券投资基 人民币普通股
金
建信基金－工商银行－上海国鑫 6,459,948 6,459,948
人民币普通股
投资发展有限公司
唐仲品 5,782,500 人民币普通股 5,782,500
王帮利 5,625,000 人民币普通股 5,625,000
李强 5,305,271 人民币普通股 5,305,271
郜楠 3,959,100 人民币普通股 3,959,100
郜长林 3,773,000 人民币普通股 3,773,000
黄慧敏 3,634,800 人民币普通股 3,634,800
田培 3,442,900 人民币普通股 3,442,900
上述股东关联关系或一致行动的 江苏凤凰出版传媒集团有限公司与上述其余股东
说明 间不存在关联关系或一致行动关系。其余股东之
间未知是否存在关联关系或一致行动关系。
表决权恢复的优先股股东及持股 不适用
数量的说明
2.3 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件
股东持股情况表
□适用 √不适用
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
6 / 29
2019 年第一季度报告
单位：元 币种：人民币
比上年
上年初至上年报告
年初至报告期末 同期增 原因
期末
减(%)
主要是宜兴项目
营业收入 544,387,180.06 333,504,442.45 63.23 本期交付确认收
入所致
主要是宜兴项目
本期交付确认收
营业成本 453,393,264.99 311,873,390.33 45.38
入结转对应成本
所致
主要是本期工
资、办公费、租
管理费用 3,812,716.37 7,259,032.09 -47.48 赁费、水电费较
上年同期下降所
致
去年同期其他应
收款因账龄增加
计提了较多的坏
账准备，本期收
资产减值
-982,632.33 6,133,338.36 -116.02 回部分其他应收
损失
款而转回坏账准
备，所以资产减
值损失较去年同
期大幅下降
营业外收 本期违约金收入
330,151.43 158,023.15 108.93
入 较上年同期增加
主要是本期转回
去年计提的逾期
营业外支
-7,316.16 99,433.72 -107.36 交房违约金，营
出
业外支出较上年
同期下降
本期盈利较上年
所得税费 增加，所以所得
12,677,490.28 3,357,351.70 277.60
用 税费用较上年同
期增加
本期镇江项目交
付部分的售价较
净利润 26,910,379.52 -46,349,568.76 不适用
上年同期提高，
宜兴项目交付确
7 / 29
2019 年第一季度报告
认收入，盈利较
上年同期大幅增
加
归属于母
公司股东 26,676,755.13 -46,351,780.54 不适用 同上
的净利润
其他权益
工具投资 南京证券股权公
906,939,268.32 0.00 不适用
公允价值 允价上升所致
变动
本期镇江项目交
付部分的售价较
基本每股 上年同期提高，
0.0285 -0.0495 不适用
收益 宜兴项目交付确
认收入，盈利较
上年大幅增加
稀释每股
0.0285 -0.0495 不适用 同上
收益
泰兴北地块住宅
销售商 进入尾盘销售阶
品、提供 段,商业、办公去
194,519,360.43 357,172,997.02 -45.54
劳务收到 化慢，资金回笼
的现金 较上年同期有较
大幅度下降
购买商 到付款节点应付
品、接受 工程款较上年同
236,431,647.10 345,343,715.21 -31.54
劳务支付 期有较大幅度减
的现金 少
处置固定
资产、无
形资产和
收到铁管巷地块
其他长期 1,161,000,000.00 0.00 不适用
土地收回补偿款
资产收回
的现金净
额
偿还债务
部分 16 凤凰 01
支付的现 1,387,500,000.00 0.00 不适用
债回售兑付
金
投资支付 本年支付宜兴项
74,000,000.00 0 不适用
的现金 目剩余股权款
8 / 29
2019 年第一季度报告
主要是铁管巷地
支付的各 块土地收回补偿
449,180,159.01 134,463,622.37 234.05
项税费 缴纳的企业所得
税所致
比上年
2019 年 3 月 31 日 2018 年 12 月 31 日 同期增 原因
减(%)
部分 16 凤凰 01
应付债券 610,060,068.50 1,991,046,575.34 -69.36
债回售兑付
递延所得 南京证券股权公
621,168,696.77 318,855,607.33 94.81
税负债 允价变动所致
其他综合
1,855,922,737.92 948,983,469.60 95.57 同上
收益
主要是缴纳期初
应交税费 -52,119,095.63 368,951,746.66 -114.13 应交企业所得税
所致
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
一、铁管巷土地收回事项
公司控股孙公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称 “南京龙凤”）名下位
于南京市核心商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局
收回（详见公司公告临 2017—040“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的公告”、
临 2017—047“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、临 2018—002
“凤凰股份关于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、临 2018—017“凤凰股份关
于控股孙公司土地收回事项的进展公告”、临 2018—018“凤凰股份关于控股孙公司
土地收回事项的进展公告的补充公告”、临 2018—038“凤凰股份关于收到土地使用
权收回补偿款事项的公告”及临 2019—004“凤凰股份关于收到土地使用权收回补偿
款事项的公告”）。铁管巷 A、C 地块与其他地块一道由南京市国土资源局组成
NO.2017G84 地块，于 2017 年 12 月 15 日挂牌出让，出让用地面积地上为 25,381.83
平方米，地下 6,661.23 平方米。上述地块以总价 47.7 亿元成交，南京市秦淮区人民
政府将在收到重新挂牌出让的土地出让金后，按经公司股东大会审议通过的补偿方案
将补偿款支付给南京龙凤。补偿方案为：补偿价格按照铁管巷 A、C 地块原出让建筑
容量（约 11.43 万平方米）测算，补偿标准为土地收回后重新出让时同用途的楼面成
交价（楼面成交价=成交总价/总计容面积）乘以铁管巷 A、C 地块原出让建筑容量。
9 / 29
2019 年第一季度报告
根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补偿协议》，公司应取得的土地收回
补偿款总金额为 23.22 亿元，公司于 2018 年 11 月 4 日和 2019 年 3 月 25 日分别收到
50%土地收回补偿款 11.61 亿元，共收回土地补偿款 23.22 亿元。
公司下属全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下称“凤凰置业”）是南京龙凤
的控股股东，股权占比 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下称“上
海泰龙”）股权占比 22.69%。根据 2010 年 10 月凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重
庆国际信托有限公司签订的协议约定，如果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙
在南京龙凤的所有权益即告丧失，南京龙凤所有损益皆有凤凰置业独家承担和享有。
目前政府收回铁管巷 A、C 地块的事项进展顺利，土地补偿款已全部到账。2019 年 3
月公司已经向上海泰龙发出告知函，告知政府收回铁管巷 A、C 地块的进展情况，并
敦促其履行协议约定，将其持有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。告知函发出后，
截止报告日上海泰龙没有做出回应，公司将继续督促其履行协议约定，并保留采取进
一步措施的权利。该事项的解决具有不确定性，公司将根据事项的进展及时披露相关
信息。
二、江苏银行股权注入事项
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司表示根
据凤凰集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿
股股份注入凤凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况
选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰
集团作为持有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起
36 个月内，不转让或者委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其
持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。
根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处
于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至 2019 年 3 月 14 日之间增持了江苏
银行股票，按照相关法律规定自 2019 年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰集团不得减持江
苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8 月 3
日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续
凤凰集团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。
2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。
2019 年 3 月 22 日，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基
于凤凰股份发展战略考虑的一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁
定期间要求，股权注入方案一直无法操作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏
银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策环境和凤凰股份的财务状况，如果在
锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式注入江苏银行股权都会
面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否符合银保监会对商
业银行股东的相关规定，是否具有可行性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，
需要重新进行评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银
行监管和证券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，
作出具有可操作的安排。
10 / 29
2019 年第一季度报告
3.3 报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□适用 √不适用
3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重
大变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于镇江项目与宜兴项目集中交付，16凤凰债提前兑付降低财务费用，预测年初至下
一报告期期末的累计净利润可能为正数。
江苏凤凰置业投资股份
公司名称
有限公司
法定代表人 周斌
日期 2019 年 4 月 29 日
四、 附录
4.1 财务报表
合并资产负债表
2019 年 3 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2019 年 3 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 1,966,320,686.08 2,805,263,726.36
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 2,472,820.46 3,029,965.89
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 16,544,458.37 1,186,082,300.02
其中：应收利息
应收股利
11 / 29
2019 年第一季度报告
买入返售金融资产
存货 2,971,834,349.48 3,361,497,780.44
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 12,910,901.53 83,663,275.98
流动资产合计 4,970,083,215.92 7,439,537,048.69
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资产 1,743,303,591.61
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资 2,952,555,949.37 0.00
其他非流动金融资产
投资性房地产 881,489,843.71 890,351,096.31
固定资产 23,187,074.09 23,652,361.53
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 4,870,144.48 5,074,553.91
开发支出
商誉
长期待摊费用 601,105.64 674,374.70
递延所得税资产 36,873,675.18 47,520,722.48
其他非流动资产
非流动资产合计 3,899,577,792.47 2,710,576,700.54
资产总计 8,869,661,008.39 10,150,113,749.23
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款 274,116,102.69 458,236,539.71
预收款项 284,481,617.48 663,431,286.92
卖出回购金融资产款
12 / 29
2019 年第一季度报告
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 309,380.95 9,516,145.56
应交税费 -52,119,095.63 368,951,746.66
其他应付款 335,519,672.45 478,170,793.38
其中：应付利息 23,682,441.84 82,921,643.90
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
合同负债
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 749,330,136.93 748,960,273.92
其他流动负债
流动负债合计 1,591,637,814.87 2,727,266,786.15
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券 610,060,068.50 1,991,046,575.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 621,168,696.77 318,855,607.33
其他非流动负债
非流动负债合计 1,231,228,765.27 2,309,902,182.67
负债合计 2,822,866,580.14 5,037,168,968.82
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 1,855,922,737.92 948,983,469.60
盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74
一般风险准备
未分配利润 1,292,550,648.88 1,265,873,893.75
归属于母公司所有者权益（或 5,706,223,847.70 4,772,607,824.25
股东权益）合计
13 / 29
2019 年第一季度报告
少数股东权益 340,570,580.55 340,336,956.16
所有者权益（或股东权益） 6,046,794,428.25 5,112,944,780.41
合计
负债和所有者权益（或股 8,869,661,008.39 10,150,113,749.23
东权益）总计
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2019 年 3 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2019 年 3 月 31 日 2018 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 72,409,757.97 631,345,274.12
交易性金融资产
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 10,000.00 10,000.00
其他应收款 388,245,980.03 389,400,980.03
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 290,000,000.00 290,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 460,665,738.00 1,020,756,254.15
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 2,717,875,720.10 2,802,875,720.10
长期股权投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
14 / 29
2019 年第一季度报告
投资性房地产
固定资产 356,067.48 388,165.98
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,279,382,402.24 5,364,414,500.74
资产总计 5,740,048,140.24 6,385,170,754.89
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 90,882.86 4,111,320.83
应交税费 521,242.10 3,268,639.40
其他应付款 23,937,068.43 83,102,870.46
其中：应付利息 23,682,441.84 82,921,643.90
应付股利 0.00 0.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 749,330,136.93 748,960,273.92
其他流动负债
流动负债合计 773,879,330.32 839,443,104.61
非流动负债：
长期借款
应付债券 610,060,068.50 1,991,046,575.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 840,000,000.00 0.00
预计负债
递延收益
递延所得税负债 0.00
15 / 29
2019 年第一季度报告
其他非流动负债
非流动负债合计 1,450,060,068.50 1,991,046,575.34
负债合计 2,223,939,398.82 2,830,489,679.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
盈余公积 78,281,178.36 78,281,178.36
未分配利润 65,979,943.58 104,552,277.10
所有者权益（或股东权益）合计 3,516,108,741.42 3,554,681,074.94
负债和所有者权益（或股东权 5,740,048,140.24 6,385,170,754.89
益）总计
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2019 年 1—3 月
编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
项目 2019 年第一季度 2018 年第一季度
一、营业总收入 544,387,180.06 333,504,442.45
其中：营业收入 544,387,180.06 333,504,442.45
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 505,685,201.82 376,555,248.94
其中：营业成本 453,393,264.99 311,873,390.33
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 12,522,776.19 15,873,855.88
销售费用 5,217,601.06 5,873,498.98
管理费用 3,812,716.37 7,259,032.09
研发费用
16 / 29
2019 年第一季度报告
财务费用 31,721,475.54 29,542,133.30
其中：利息费用 39,444,154.11 35,796,160.97
利息收入 7,833,751.80 6,309,702.96
资产减值损失 -982,632.33 6,133,338.36
信用减值损失
加：其他收益 4,150.00
投资收益（损失以“－”号填列） 544,273.97
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 39,250,402.21 -43,050,806.49
加：营业外收入 330,151.43 158,023.15
减：营业外支出 -7,316.16 99,433.72
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 39,587,869.80 -42,992,217.06
减：所得税费用 12,677,490.28 3,357,351.70
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 26,910,379.52 -46,349,568.76
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 26,910,379.52 -46,349,568.76
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净 26,676,755.13 -46,351,780.54
亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” 233,624.39 2,211.78
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 906,939,268.32
归属母公司所有者的其他综合收益的 906,939,268.32
税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合 906,939,268.32
收益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综
合收益
3.其他权益工具投资公允价值变 906,939,268.32
动
17 / 29
2019 年第一季度报告
4.企业自身信用风险公允价值变
动
（二）将重分类进损益的其他综合收
益
1.权益法下可转损益的其他综合
收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变
动损益
4.金融资产重分类计入其他综合
收益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供
出售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套
期损益的有效部分）
8.外币财务报表折算差额
9.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税
后净额
七、综合收益总额 933,849,647.84 -46,349,568.76
归属于母公司所有者的综合收益总额 933,616,023.45 -46,351,780.54
归属于少数股东的综合收益总额 233,624.39 2,211.78
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.0285 -0.0495
（二）稀释每股收益(元/股) 0.0285 -0.0495
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元，上期被
合并方实现的净利润为：0 元。
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2019 年 1—3 月
编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2019 年第一季度 2018 年第一季度
一、营业收入 0.00
减：营业成本
税金及附加 -962.30 101.1
销售费用 0.00
管理费用 909,505.02 3,172,519.00
研发费用
18 / 29
2019 年第一季度报告
财务费用 37,667,940.80 32,961,289.12
其中：利息费用 39,444,154.11 34,440,410.96
利息收入 1,852,815.61 1,485,185.56
资产减值损失 0.00
信用减值损失
加：其他收益 4,150.00
投资收益（损失以“－”号填列） 0.00
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”号填
列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -38,572,333.52 -36,133,909.22
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） -38,572,333.52 -36,133,909.22
减：所得税费用 0.00
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -38,572,333.52 -36,133,909.22
（一）持续经营净利润（净亏损以 -38,572,333.52 -36,133,909.22
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划变动额
2.权益法下不能转损益的其他综合
收益
3.其他权益工具投资公允价值变动
4.企业自身信用风险公允价值变动
（二）将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下可转损益的其他综合收
益
2.其他债权投资公允价值变动
3.可供出售金融资产公允价值变动
损益
4.金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
5.持有至到期投资重分类为可供出
19 / 29
2019 年第一季度报告
售金融资产损益
6.其他债权投资信用减值准备
7.现金流量套期储备（现金流量套期
损益的有效部分
8.外币财务报表折算差额
9.其他
六、综合收益总额 -38,572,333.52
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2019 年 1—3 月
编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2019年第一季度 2018年第一季度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 194,519,360.43 357,172,997.02
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 14,033,853.64 23,614,530.24
经营活动现金流入小计 208,553,214.07 380,787,527.26
购买商品、接受劳务支付的现金 236,431,647.10 345,343,715.21
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
为交易目的而持有的金融资产净
增加额
20 / 29
2019 年第一季度报告
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现 11,227,497.16 8,933,834.64
金
支付的各项税费 449,180,159.01 134,463,622.37
支付其他与经营活动有关的现金 19,237,165.89 22,445,075.39
经营活动现金流出小计 716,076,469.16 511,186,247.61
经营活动产生的现金流量净 -507,523,255.09 -130,398,720.35
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 60,000,000.00
取得投资收益收到的现金 544,273.97
处置固定资产、无形资产和其他长 1,161,000,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,221,544,273.97 -
购建固定资产、无形资产和其他长 - 1,287,657.21
期资产支付的现金
投资支付的现金 74,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 74,000,000.00 1,287,657.21
投资活动产生的现金流量净 1,147,544,273.97 -1,287,657.21
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金 - -
筹资活动现金流入小计 - -
偿还债务支付的现金 1,387,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 91,800,000.00 93,448,166.67
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
21 / 29
2019 年第一季度报告
支付其他与筹资活动有关的现金 200,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,479,300,000.00 293,448,166.67
筹资活动产生的现金流量净 -1,479,300,000.00 -293,448,166.67
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -839,278,981.12 -425,134,544.23
加：期初现金及现金等价物余额 2,778,638,765.71 1,973,111,079.88
六、期末现金及现金等价物余额 1,939,359,784.59 1,547,976,535.65
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2019 年 1—3 月
编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
项目 2019年第一季度 2018年第一季度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 1,043,135,976.98 1,652,022.30
经营活动现金流入小计 1,043,135,976.98 1,652,022.30
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工以及为职工支付的现 4,083,405.42 2,151,415.04
金
支付的各项税费 3,287,977.99 3,875,364.69
支付其他与经营活动有关的现金 400,109.72 225,814,810.73
经营活动现金流出小计 7,771,493.13 231,841,590.46
经营活动产生的现金流量净 1,035,364,483.85 -230,189,568.16
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长 157,780.00
期资产支付的现金
22 / 29
2019 年第一季度报告
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 157,780.00
投资活动产生的现金流量净 -157,780.00
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 1,387,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 91,800,000.00 91,800,000.00
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 115,000,000.00
筹资活动现金流出小计 1,594,300,000.00 91,800,000.00
筹资活动产生的现金流量净 -1,594,300,000.00 -91,800,000.00
额
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -558,935,516.15 -322,147,348.16
加：期初现金及现金等价物余额 631,345,274.12 549,284,115.18
六、期末现金及现金等价物余额 72,409,757.97 227,136,767.02
法定代表人：周斌 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
4.2 首次执行新金融工具准则、新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项
目情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 2,805,263,726.36 2,805,263,726.36
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
以公允价值计量
且其变动计入当期
23 / 29
2019 年第一季度报告
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据及应收
账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 3,029,965.89 3,029,965.89
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准
备金
其他应收款 1,186,082,300.02 1,186,082,300.02
其中：应收利息 - -
应收股利 - -
买入返售金融资
产
存货 3,361,497,780.44 3,361,497,780.44
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非
流动资产
其他流动资产 83,663,275.98 83,663,275.98
流动资产合计 7,439,537,048.69 7,439,537,048.69
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
可供出售金融资 1,743,303,591.61 -1,743,303,591.61
产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投 1,743,303,591.61 1,743,303,591.61
资
其他非流动金融
资产
投资性房地产 890,351,096.31 890,351,096.31
固定资产 23,652,361.53 23,652,361.53
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 5,074,553.91 5,074,553.91
24 / 29
2019 年第一季度报告
开发支出
商誉
长期待摊费用 674,374.70 674,374.70
递延所得税资产 47,520,722.48 47,520,722.48
其他非流动资产
非流动资产合 2,710,576,700.54 2,710,576,700.54
计
资产总计 10,150,113,749.23 10,150,113,749.23
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
以公允价值计量
且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据及应付 458,236,539.71 458,236,539.71
账款
预收款项 663,431,286.92 663,431,286.92
卖出回购金融资
产款
吸收存款及同业
存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 9,516,145.56 9,516,145.56
应交税费 368,951,746.66 368,951,746.66
其他应付款 478,170,793.38 478,170,793.38
其中：应付利息 82,921,643.90 82,921,643.90
应付股利 - -
应付手续费及佣
金
应付分保账款
合同负债
持有待售负债
一年内到期的非 748,960,273.92 748,960,273.92
流动负债
其他流动负债
流动负债合计 2,727,266,786.15 2,727,266,786.15
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
25 / 29
2019 年第一季度报告
应付债券 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债 318,855,607.33 318,855,607.33
其他非流动负债
非流动负债合 2,309,902,182.67 2,309,902,182.67
计
负债合计 5,037,168,968.82 5,037,168,968.82
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股 936,060,590.00 936,060,590.00
本）
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 948,983,469.60 948,983,469.60
盈余公积 142,075,439.74 142,075,439.74
一般风险准备
未分配利润 1,265,873,893.75 1,265,873,893.75
归属于母公司所 4,772,607,824.25 4,772,607,824.25
有者权益合计
少数股东权益 340,336,956.16 340,336,956.16
所有者权益（或 5,112,944,780.41 5,112,944,780.41
股东权益）合计
负债和所有 10,150,113,749.23 10,150,113,749.23
者权益（或股东权
益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2018 年 12 月 31 日 2019 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 631,345,274.12 631,345,274.12
交易性金融资产
以公允价值计量且其变
26 / 29
2019 年第一季度报告
动计入当期损益的金融资
产
衍生金融资产
应收票据及应收账款
其中：应收票据
应收账款
预付款项 10,000.00 10,000.00
其他应收款 389,400,980.03 389,400,980.03
其中：应收利息 0.00 0.00
应收股利 290,000,000.00 290,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
产
其他流动资产
流动资产合计 1,020,756,254.15 1,020,756,254.15
非流动资产：
债权投资
可供出售金融资产
其他债权投资
持有至到期投资
长期应收款 2,802,875,720.10 2,802,875,720.10
长期股权投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 388,165.98 388,165.98
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 5,364,414,500.74 5,364,414,500.74
资产总计 6,385,170,754.89 6,385,170,754.89
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
27 / 29
2019 年第一季度报告
以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负
债
衍生金融负债
应付票据及应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 4,111,320.83 4,111,320.83
应交税费 3,268,639.40 3,268,639.40
其他应付款 83,102,870.46 83,102,870.46
其中：应付利息 82,921,643.90 82,921,643.90
应付股利 0.00 0.00
持有待售负债
一年内到期的非流动负 748,960,273.92 748,960,273.92
债
其他流动负债
流动负债合计 839,443,104.61 839,443,104.61
非流动负债：
长期借款
应付债券 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 0.00 0.00
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,991,046,575.34 1,991,046,575.34
负债合计 2,830,489,679.95 2,830,489,679.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
盈余公积 78,281,178.36 78,281,178.36
未分配利润 104,552,277.10 104,552,277.10
所有者权益（或股东 3,554,681,074.94 3,554,681,074.94
权益）合计
负债和所有者权益 6,385,170,754.89 6,385,170,754.89
28 / 29
2019 年第一季度报告
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
4.3 首次执行新金融工具准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
4.4 审计报告
□适用 √不适用
29 / 29
