2020 年半年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 周建军 工作原因 王烈
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人汪维宏、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
无
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、
企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资
风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
无
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 经营情况的讨论与分析 ................................................................................................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 21
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 30
第七节 优先股相关情况............................................................................................................... 32
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................... 32
第九节 公司债券相关情况........................................................................................................... 33
第十节 财务报告........................................................................................................................... 38
第十一节 备查文件目录................................................................................................................. 215
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
申万宏源 指 申万宏源证券承销保荐有限责任公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 汪维宏
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn fhzy@ppm.cn
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三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 210037
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
报告期内变更情况查询索引 报告期内公司基本情况未出现变更
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券法务部
报告期内变更情况查询索引 报告期内公司信息披露情况未出现变更
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6月） 同期增减(%)
营业收入 150,778,918.83 842,374,843.76 -82.10
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归属于上市公司股东的净利润 -5,300,943.59 29,915,125.87 -117.72
归属于上市公司股东的扣除非 -8,709,935.41 28,520,283.45 -130.54
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -144,741,741.94 -958,482,904.90 不适用
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 6,013,348,629.01 5,736,466,335.29 4.83
总资产 8,383,519,582.81 8,703,195,012.07 -3.67
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期增
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 减(%)
基本每股收益（元／股） -0.0057 0.0320 -117.81
稀释每股收益（元／股） -0.0057 0.0320 -117.81
扣除非经常性损益后的基本每股收益 -0.0093 0.0305 -130.49
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -0.09 0.61 减少0.70个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资 -0.15 0.58 减少 0.73 个百分点
产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
营业收入变动的主要原因：2020 年上半年度受疫情及公司产品结构影响少量住宅交付，去年同期
宜兴项目首次集中交付。
归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：2020 年上半年度受疫情及公司产品结构影响少量
住宅交付，去年同期宜兴项目首次集中交付。
基本每股收益变动的主要原因：2020 年上半年度受疫情及公司产品结构影响少量住宅交付，去年
同期宜兴项目首次集中交付。
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八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 2,059.16
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 56,536.22 稳岗补贴
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 2,173,938.36 理财收益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 1,056,870.05 持有交易性金融资产产生
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性 的公允价值变动损益、处
金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损 置交易性金融资产取得的
益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交 投资收益
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易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备
转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 179,035.21 主要是罚没收入
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额
所得税影响额 -59,447.18
合计 3,408,991.82
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务
公司是一家专注于房地产开发及销售的上市公司，公司业务范围主要集中在江苏省和安徽省。
公司房地产开发主要以住宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的
主营业务为房地产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司
分行业经营性信息披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，主要分为住宅和商业
地产开发两大板块，产品涵盖了文化 MALL 综合体、刚需住宅、改善型住房、高端住宅等多种类型。
公司在坚持房地产开发为主业的前提下，加大实业投资力度，实现多领域的协调发展，同时集中
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力量打造精品养老社区，逐步完善养生、养老产业各个环节，积极探索公司产业转型的方向和模
式。
（三）行业情况说明
2020 年上半年，面对新冠肺炎疫情带来的严峻考验和复杂多变的国内外环境，在以习近平总
书记为核心的党中央坚强领导下，全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展各项工作，坚决贯
彻落实各项决策部署，疫情防控形势持续向好，复工复产复商复市加快推进，上半年我国经济先
降后升，经济运行稳步复苏，基本民生保障有力，市场预期总体向好，社会发展大局稳定。上半
年，中央政策层面继续坚持“住房不炒”的定位，落实城市主体责任，落实稳地价、稳房价、稳
预期目标。
上半年，全国房地产开发投资 62780 亿元，同比增长 1.9%。其中，住宅投资 46350 亿元，增
长 2.6%。房地产开发企业土地购置面积 7965 万平方米，同比下降 0.9%；土地成交价款 4036 亿元，
增长 5.9%。商品房销售面积 69404 万平方米，同比下降 8.4%。其中，住宅销售面积下降 7.6%，
办公楼销售面积下降 26.5%，商业营业用房销售面积下降 20.7%。商品房销售额达 66895 亿，同比
下降 5.4%，其中，住宅销售额下降 2.8%，办公楼销售额下降 28.0%，商业营业用房销售额下降 25.5%。
（数据来源 国家统计局）
短期内房地产行业仍需维持一定的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强
有力的带动作用，房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要作用。地方在土地出让及房地产交
易环节为市场、企业减压；土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期
缴纳土地款、延长竣工期限；房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、
购房补贴、公积金政策调整等。
展望 2020 年下半年，在全国市场平稳，开发经营指标能够自行修复的情况下，房地产业政策
的关键词仍是“房住不炒、因城施策、房地产市场平稳发展”。预计政策仍在供应端发力，人才购
房补贴及落户放松仍是长效改革机制。此外，上半年市场升温过快的城市不排除出台调控收紧的
政策。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控
制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其
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总体经济规模和综合实力评估连续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”。
公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资
源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同
时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着
力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需
求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列
的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高
的知名度。
（三）养老资源优势
公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公
司积极践行转型布局，将重点打造居家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居
家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，
形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先
发竞争优势，努力成为业内领先企业。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为
公司提供 30 亿元的借款额度，公司亦通过减持部分南京证券股票回收现金，保证了公司正常经营
资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。
（五）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康
发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理
框架下实现业务的稳步发展。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
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2020 年，公司在建项目 3 个约 86.4 万平方米。
1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地 177 亩，总建筑面积约 46.6 万平方米，产品类别为商业、普
通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于 2017 年已全
部交付。南地块的 1 号楼、2 号楼已完成竣工交付，3 号楼正在进行外幕墙施工。
2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，产品类别为花园洋房、
别墅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项
目 1、2 组团花园洋房已交付；3、4 组团别墅可销售面积约 3.3 万平方米，目前正在加紧施工，4
组团已全部封顶，3 组团正在进行土石方和基础施工。
3、镇江凤凰和颐居项目：总占地 133 亩，总建筑面积约 22.6 万平方米，宗地东邻东城绿洲翰林
苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率 1.8，
可建地上计容建筑面积 15.984 万平方米，地下约 6.45 万平方米。规划有 19 东花园洋房、1 栋小
高层、6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。地块方正，区位优越。该项目已于 2019 年 12 月 19 日
取得施工许可证开工建设，目前正在进行地库施工，预计 2021 年三季度开始销售，2022 年二季
度局部竣工交付。
（二）健康养老产业的转型发展
报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，进军健康养老产业，
在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产
品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。
公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通
过与专业养老运营团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、
适老化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→
家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个
领域协同发展。
（三）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开 5 次董事会、3 次监事会、1
次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业
务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。
二、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 150,778,918.83 842,374,843.76 -82.10
营业成本 100,843,242.57 705,164,997.04 -85.70
销售费用 6,807,708.27 11,648,899.61 -41.56
管理费用 13,581,584.93 10,592,085.57 28.22
财务费用 13,394,168.99 38,531,406.40 -65.24
研发费用 0.00 0.00 0.00
经营活动产生的现金流量净额 -144,741,741.94 -958,482,904.90 不适用
投资活动产生的现金流量净额 493,697,521.28 1,147,537,085.97 -56.98
筹资活动产生的现金流量净额 -533,762,708.33 -1,479,300,000.00 不适用
营业收入变动原因说明:2020 年上半年度受疫情及公司产品结构影响少量住宅交付，去年同期宜兴
项目首次集中交付。 。
营业成本变动原因说明:2020 年上半年度营业收入下降，营业成本相应下降。
销售费用变动原因说明:1、受疫情影响营销推广活动减少，2、受疫情影响各类产品成交减少，佣
金也相应减少。
管理费用变动原因说明:无
财务费用变动原因说明:去年归还 14 凤凰债，部分 16 凤凰债，有息负债较上年同期大幅减少，利
息费用相应减少。
研发费用变动原因说明:无
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:1.去年同期支付镇江 J1801 地块土地出让金尾款；2.
去年同期龙凤公司因铁管巷地块收储收益交纳企业所得税，导致去年同期经营活动产生的现金流
量净额小于本期。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:今年投资活动产生的现金流量净额主要来自减持南
京证券股份和华夏 ETF 股份，去年同期主要来源是收到铁管巷地块土地收回补偿款。相比去年，
今年产生的现金流量净额较少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要是去年同期部分 16 凤凰债回售兑付，导致去年
筹资活动产生的现金流量净额小于今年。
其他变动原因说明:无
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数占 上年同期期末数 本期期末金额较
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上年同期期末数 占总资产的比例 上年同期期末变 情况说明
（%） （%） 动比例（%）
货币资金 1,232,824,402.44 14.71 1,515,480,408.33 19.62 -18.65
交易性金融资产 296,379,843.68 3.54 0.00 0.00 不适用
其他应收款 10,843,726.20 0.13 20,679,909.26 0.27 -47.56 主要是其他应收款账龄增加，坏账
准备相应增加
其他流动资产 93,966,130.20 1.12 14,451,782.83 0.19 550.20 主要是预交土地增值税重分类至
其他流动资产
投资性房地产 795,311,292.17 9.49 870,552,996.77 11.27 -8.64
其他权益工具投资 2,549,188,440.81 30.41 1,985,554,477.85 25.71 28.39
预收款项 2,189,068.00 0.03 107,258,259.41 1.39 -97.96 本年执行新收入准则，部分预收账
款分类至合同负债
其他应付款 302,825,426.07 3.61 349,509,577.58 4.53 -13.36
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应交税费 -4,413,287.88 -0.05 -46,036,409.98 -0.60 -90.41 主要是预交土地增值税本期重分
类至其他流动资产
应付债券 0.00 0.00 610,365,479.46 7.90 -100.00 应付债券本期重分类至一年内到
期的非流动负债
其他说明
无
2. 截至报告期末主要资产受限情况
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
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(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份有限公
司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股 240,248,813 股（其中，200,207,344 股为南京证券
首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于 2019 年 6 月 13 日起上市流通；40,041,469 股为南
京证券 2018 年度资本公积转增股份，于 2019 年 7 月 31 日起上市流通），占南京证券总股本比例
7.28%，系南京证券第三大股东。
凤凰置业于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中证
全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。本次换购结束，凤凰置业持有南京证券
207,260,713 股股票，占南京证券总股本的 6.28%。
2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集中竞
价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告）：因经营计划需
要，公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数
量不超过 32,988,100 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截止 2020 年 6 月 30 日，公司已通过集
中竞价方式减持 28,726,113 股公司股份，剩余持股数量为 178,534,600 股，占南京证券总股本的
5.41%。截止 2020 年 7 月 8 日，此次减持计划完成，公司累计减持 32,988,013 股，剩余 174,272,700
股，占南京证券总股本的 5.28%。
公司于 2020 年 7 月 10 日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于拟以集中竞价方
式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-032 号公告）：因经营计划需要，
公司拟于 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 1 月 28 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数量不
超过 32,988,200 股（不超过南京证券总股本的 1%）。
截止本报告日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 5.28%。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
公司参股南京证券，截止报告期末，持股数为 178,534,600 股，占南京证券总股本的 5.41%；
截止本公告日，持股数为 174,272,700 股，占南京证券总股本的 5.28%。
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
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(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
南京证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量，根据会计准则规
定，该项金融资产应改按公允价值计量，相关账面价值与公允价值之间的差额计入其他综合收益。
2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有
的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告），
公司于 2019 年 9 月以持有南京证券的部分股权，换购华夏证券开放式指数基金，本公司指定为“以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”，财务报表列报项目为“交易性金融资产”。截止
报告期末，公司持有华夏证券开放式指数基金 277,327,448 份。截止本报告日，公司持有华夏证券
开放式指数基金 263,235,148 份。
(五) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集中竞
价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告）：因经营计划需
要，公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数
量不超过 32,988,100 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截止 2020 年 6 月 30 日，公司已通过集
中竞价方式减持 28,726,113 股公司股份，剩余持股数量为 178,534,600 股，占南京证券总股本的
5.41%。截止 2020 年 7 月 8 日，此次减持计划完成，公司累计减持 32,988,013 股，剩余 174,272,700
股，占南京证券总股本的 5.28%。
公司于 2020 年 7 月 10 日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于拟以集中竞价方
式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-032 号公告）：因经营计划需要，
公司拟于 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 1 月 28 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数量不
超过 32,988,200 股（不超过南京证券总股本的 1%）。
截止本报告日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 5.28%。
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
1、 子公司分析
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2020 年半年度报告
持股比
注册资本
子公司全称 子公司类型 例 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
（万元）
（100%）
江苏凤凰置业
全资子公司 80,600.00 100.00
有限公司 5,316,715,758.30 3,142,121,354.38 1,879,509.20 -7,906,068.12 -7,906,068.12
盐城凤凰地产
全资子公司 36,000.00 100.00
有限公司 544,580,122.97 341,323,375.90 32,368,437.03 6,179,759.64 6,021,689.90
镇江凤凰文化
全资子公司 52,000.00 100.00
地产有限公司 1,378,406,985.07 581,441,101.66 6,763,702.87 2,007,825.28 1,504,262.41
合肥凤凰文化
全资子公司 48,000.00 100.00
地产有限公司 1,136,450,333.38 557,139,183.43 - -3,474,351.92 -2,605,763.93
南通凤凰置业
全资孙公司 27,000.00 100.00
有限公司 266,512,612.44 170,065,401.22 1,660,352.26 35,961.28 35,960.92
苏州凤凰置业
全资孙公司 24,000.00 100.00
有限公司 525,101,184.42 341,457,665.51 31,721,284.55 13,117,592.56 9,987,127.81
无锡宜康置业
全资孙公司 56,600.00 100.00
有限公司 673,244,453.57 614,688,149.61 43,953,650.19 12,794,878.36 9,663,953.23
泰兴市凤凰地
全资子公司 28,000.00 100.00
产有限公司 505,987,514.78 163,010,027.68 32,425,811.31 -6,136,749.25 -6,176,898.41
江苏凤凰地产
全资孙公司 20,000.00 100.00
有限公司 210,600,616.35 208,703,039.24 6,171.42 -480,933.21 -480,933.21
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2020 年半年度报告
南京凤凰地产
全资孙公司 20,000.00 100.00
有限公司 220,551,512.06 219,214,246.61 - 76,088.22 57,066.16
南京凤凰置业
全资孙公司 5,000.00 100.00
有限公司 104,854,722.95 104,653,157.07 - 86,726.88 65,045.16
南京龙凤投资
控股孙公司 40,100.00 100.00
置业有限公司 1,512,370,885.53 1,507,305,441.90 - 405,428.92 304,071.69
2、参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末其他权益工具投资金额
南京证券股份有限公司 5.41% 354,298,458.00 2,547,688,742.00
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2020 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、政策风险
房地产受政府宏观政策影响较大，若下半年调控政策出现较大变化，则有可能对公司的经营
和发展造成不利影响。应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、经营风险
调控政策造成需求端波动，房地产开发企业间竞争加剧，导致房地产销售收入下滑，利润率
降低，可能会对公司的经营业绩产生一定影响。应对措施：及时调整营销策略，加快开发周转速
度，降低成本。
3、财务风险
房地产开发企业属于资金密集型行业，在国家“住房不炒”，去杠杆、稳房价的大背景下，房
地产企业的融资环境整体不容乐观，可能导致公司的融资受到限制，或融资成本上升，从而对公
司的生产经营产生不利影响。应对措施：合理安排融资计划，拓展融资方式，多渠道筹措资金，
保证公司财务成本处于合理范围。
4、转型风险
公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商
业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引
披露日期
2019 年年度 2020 年 5 月 28 日 http://www.sse.com.cn/assortment/stock/list/info 2020 年 5 月
股东大会 /announcement/index.shtml?productId=600716 29 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告
期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履 如未能
是否 是否
行应说 及时履
承诺 承诺 有履 及时
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限 明未完 行应说
类型 内容 行期 严格
成履行 明下一
限 履行
的具体 步计划
原因
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2020 年半年度报告
与重大资产重 解决同 凤凰集 注1 承诺时间 2008 否 是
组相关的承诺 业竞争 团 年，无履行期限
与重大资产重 解决关 凤凰集 注2 承诺时间 2008 否 是
组相关的承诺 联交易 团 年，无履行期限
与重大资产重 其他 凤凰集 注3 承诺时间 2008 否 是
组相关的承诺 团 年，无履行期限
其他 凤凰集 注4 承诺时间 2008 否 是
与重大资产重 团 年，无履行期限
组相关的承诺 其他 凤凰集 注5 承诺时间 2008 否 是
团 年，无履行期限
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置
业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有
效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或
相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法
律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信
息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵
守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120 号）以及
中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题
的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外提
供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独
立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成
后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）
凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，
不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保
凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。二）
在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及
其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰
集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法
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2020 年半年度报告
程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市
公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集
团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76
亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开
发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情
况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内为借款免息期。免息期届满后，
凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同
时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相
关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置
业提供全方位支持。
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
鉴于立信会计师事务所（特殊普通合伙）在公司年度财务审计工作和内部控制审计工作中，
能准确、及时地提供良好的服务，公司第七届董事会第二十八会议讨论同意续聘其为公司 2020
年度的财务审计机构和内部控制审计机构，并将此议案提交 2019 年年度股东大会审议通过。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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六、重大诉讼、仲裁事项
√本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 □本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
凤凰置业于 2020 年 3 月 3 日收到南京市中级人民法院送达 http://static.sse.com.cn//disclosure/lis
的一审被告上海泰龙方提交的《民事上诉状》，上诉人（一 tedinfo/announcement/c/2020-03-05/
审被告“上海泰龙”方不服南京市中级人民法院（2019）苏 01 600716_20200305_1.pdf
民初 1979 号《民事判决书》，其向江苏省高级人民法院提起
上诉，请求撤销江苏省南京市中级人民法院（2019）苏 01
民初 1979 号民事判决，依法改判驳回被上诉人凤凰置业一
审的全部诉讼请求或依法发回重审。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
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其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 担保情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
√适用 □不适用
根据财会〔2017〕22 号的相关规定，本公司 2020 年 1 月 1 日起执行《企业会计准则第 14 号——
收入》。采用变更后会计政策编制的 2020 年 6 月 30 日合并资产负债表及母公司资产负债表各项目，
与假定采用变更前会计政策编制的这些报表项目相比，受影响项目的增减情况如下：
会计政策变更对 2020 年 6 月 30 日资产负债表各项目的影响：
受影响的金额
受影响的报表项目名称
合并 母公司
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预收款项 -172,151,311.89
合同负债 152,606,351.05
其他流动负债 12,165,647.12
其他非流动负债 7,379,313.72
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
√适用 □不适用
关于江苏银行股权注入后续事项
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司披露根据凤凰集团董
事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤
凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案
报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持有
江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者委
托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江苏
银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰集
团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至 2019 年 3
月 14 日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自 2019 年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰集团
不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8 月 3
日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续凤凰集团继
续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。根据江苏银行于 2019 年 7 月 24 日发布的
《江苏银行股份有限公司关于大股东锁定股份的公告》，凤凰集团承诺将其持有的江苏银行股份自
2019 年 8 月 2 日起锁定一年。
2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019 年 3
月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考虑的
一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无法操
作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策环境
和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式注
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2020 年半年度报告
入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否具有可行
性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证
券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安
排。
2019 年 9 月 19 日，公司收到上海证券交易所的问询函，要求公司进一步披露凤凰集团拟将
江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股权注入事
宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。
2019 年 10 月 17 日，公司回复上海证券交易所问询函，虽然江苏银行股权注入事项系凤凰集
团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出发，经公司
与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实际控制人、股东、
关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案，并履行相关程
序。
2020 年 4 月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集团回复
公司“根据目前你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。
从充分保护中小投资者利益的角度出发，我集团参照了《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实
际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方
案。我集团仔细梳理了现有资产，就一些资产的注入与你司进行了磋商，并就拟订的方案与相关
主管部门进行了事前沟通。因你司为房地产企业，方案是否可行存在不确定性，同时疫情对工作
的推进也造成了影响。我集团将继续与主管部门沟通，并及时向你司反馈信息。如果前述方案最
终无法获得相关主管部门的认可，我集团将继续寻找其他可行替代方案。我集团作为你司控股股
东，将继续履行控股股东应尽的义务，支持你司发展相关业务，提高上市公司质量。”
关于江苏银行股权注入凤凰股份可行替代方案，集团成立了专门的工作组，负责寻找可行替
代方案，并就其可行性进行论证。截至目前，工作组通过梳理集团体系下潜在可注入资产，已先
后拟订多个替代方案并正在论证中。如果前述方案最终无法获得相关主管部门的认可，集团将继
续寻找其他可行替代方案。集团作为公司控股股东，将继续履行控股股东应尽的义务，支持公司
发展相关业务，提高上市公司质量。
公司会与凤凰集团保持密切沟通，并按照规定及时披露该事项的进展情况。请广大投资者注
意投资风险。
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2020 年半年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 31,557
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有有 质押或冻
股东名称 期末持股数 比例 限售条 结情况
报告期内增减 股东性质
（全称） 量 (%) 件股份 股份 数
数量 状态 量
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2020 年半年度报告
江苏凤凰出版传 0 487,883,543 52.12 0 国有法人
无
媒集团有限公司
王帮利 3,039,600 11,135,100 1.19 0 无 境内自然人
建信基金－工商 0 6,459,948 0.69 0 其他
银行－上海国鑫
无
投资发展有限公
司
池正海 569,200 6,261,600 0.67 0 无 境内自然人
李光琴 2,619,600 5,989,600 0.64 0 无 境内自然人
阮彩友 4,047,500 5,118,708 0.55 0 无 境内自然人
冯建霖 4,667,599 4,667,599 0.50 0 无 境内自然人
周雅园 4,369,298 4,369,298 0.47 0 无 境内自然人
阮友林 2,250,000 4,351,801 0.46 0 无 境内自然人
张惠 1,582,357 3,990,457 0.43 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流 股份种类及数量
股东名称
通股的数量 种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 487,883,543 人民币普通股 487,883,543
王帮利 11,135,100 人民币普通股 11,135,100
建信基金－工商银行－上海国鑫投资 6,459,948 6,459,948
人民币普通股
发展有限公司
池正海 6,261,600 人民币普通股 6,261,600
李光琴 5,989,600 人民币普通股 5,989,600
阮彩友 5,118,708 人民币普通股 5,118,708
冯建霖 4,667,599 人民币普通股 4,667,599
周雅园 4,369,298 人民币普通股 4,369,298
阮友林 4,351,801 人民币普通股 4,351,801
张惠 3,990,457 人民币普通股 3,990,457
上述股东关联关系或一致行动的说明 无
表决权恢复的优先股股东及持股数量 无
的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
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2020 年半年度报告
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期内股
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 份增减变动 增减变动原因
量
汪维宏 董事 0 0 0 不适用
周建军 董事 0 0 0 不适用
王烈 董事 0 0 0 不适用
白云涛 董事 0 0 0 不适用
徐小琴 独立董事 0 0 0 不适用
姜宁 独立董事 0 0 0 不适用
张利军 独立董事 0 0 0 不适用
陈益民 监事 0 0 0 不适用
潘巍 监事 0 0 0 不适用
董兆武 监事 0 0 0 不适用
许靛翠 高管 189,900 189,900 0 不适用
毕胜 高管 181,700 181,700 0 不适用
颜树云 高管 144,800 144,800 0 不适用
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2020 年半年度报告
陶爱明 高管 143,600 143,600 0 不适用
方磊 高管 100,500 100,500 0 不适用
程钢 高管 50,000 50,000 0 不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
白云涛 董事 选举
陈益民 监事 选举
潘巍 监事 选举
单翔 监事 离任
吴小毓 监事 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、其他说明
□适用 √不适用
第九节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名称 简 代码 发行日 到期 债券 利率 还本付息方式 交易场
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2020 年半年度报告
称 日 余额 （%） 所
江苏凤凰置业 1 135346 2016 2021 6.125 4.59 单利按年计息，不计 上海证
投资股份有限 6 年3月 年3 复利，每年付息一 券交易
公司 2016 年 凤 29 日 月 29 次，到期一次还本， 所
公司债券（第 凰 日 最后一期利息随本
一期） 0 金的兑付一起支付
1
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2020 年 3 月 29 日支付了自 2019 年 3 月 29 日至 2020 年 3 月 28 日期间的利息，每 1 手
“16 凤凰 01”（面值人民币 1,000 元）派发利息为人民币 45.90 元（含税）。
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 申万宏源证券有限公司
办公地址 上海市长乐路 989 号 39 层
债券受托管理人
联系人 马婧
联系电话 021-33389888
名称 上海新世纪资信评估投资服务有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市汉口路 389 号华盛大厦 14 楼
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
“16 凤凰 01”扣除发行费用后剩余 19.8 亿元，用于偿还借款和补充营运资金，已全部使用完毕，
使用情况如下：
公司名 日期 使用金额（元） 用途
南京龙凤投资置业 2016.4.19 215,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.4.26 30,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2016.5.3 260,000,000 补充营运资金
南通凤凰 2016.5.17 260,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2016.6.13 210,000,000 归还借款
盐城凤凰 2016.7.18 100,000,000 归还借款
无锡宜康置业 2016.8.10 30,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2016.11.30 50,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.5.22 50,000,000 补充营运资金
泰兴凤凰 2017.8.23 100,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.8.31 172,714,285 归还借款
盐城凤凰 2017.9.5 10,000,000 补充营运资金
无锡宜康置业 2017.11.30 20,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2017.12.18 300,000,000 归还借款
江苏凤凰置业 2018.1.18 100,000,000 归还借款
盐城凤凰 2018.2.8 25,000,000 补充营运资金
江苏凤凰置业 2018.3.21 70,000,000 归还借款
合计 2,002,714,285
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
上海新世纪资信评级投资服务有限公司于 2020 年 6 月 2 日出具“16 凤凰 01”的跟踪评级报
告。经上海新世纪资信评级投资服务有限公司综合评定，公司的长期主体信用等级为 AA,公司债
券的信用等级为 AAA，表示本次债券受评主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影
响，违约风险极低，评级展望稳定，与上次评级结果无差异。
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2020 年半年度报告
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
1、增信机制
“16 凤凰 01”的担保人为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。根据中国证监会、上交所信息
披露要求，因为担保人 2020 年半年度报告披露时间晚于本公司 2020 年半年度报告披露时间，本
半年度报告暂不披露担保人财务信息。担保人 2020 年半年度报告将在中国货币网公布，担保人财
务情况、对外担保情况、除发行人股权外的其他主要资产、以及该部分资产的权利限制及是否存
在后续权利限制安排等情况敬请投资者查阅。
担保人资信状况良好，2020 年维持主体 AAA 的主体评级。
2、偿债计划及其他保障措施
报告期内，公司债券的偿债计划及其他保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变更，
且均得到有效执行。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司债券未出现需召开债券持有人会议之事项，未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
□适用 √不适用
八、截至报告期末和上年末（或本报告期和上年同期）下列会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本报告期
本报告期 末比上年
主要指标 上年度末 变动原因
末 度末增减
（%）
流动比率 3.58 3.57 0.28
速动比率 1.19 1.28 -7.03
资产负债率 24.19 30.16 -19.79 主要是本期归还凤凰集团借款、支付期初应
（%） 付工程款
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2020 年半年度报告
贷款偿还率 100 100 0
（%）
本报告期
本报告期
上年同期 比上年同 变动原因
（1-6 月）
期增减(%)
EBITDA 利息 1.79 2.3 -22.17 主要原因是 2020 年上半年度受疫情及公司产
保障倍数 品结构影响少量住宅交付，去年同期宜兴项
目首次集中交付。
利息偿付率 100 100 0
（%）
九、关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
十、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
□适用 √不适用
十一、 公司报告期内的银行授信情况
□适用 √不适用
十二、 公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司将募集资金用于偿还借款和补充公司营运资金，符合募集说明书中的相关约定；
公司未发生违反募集说明书中约定或承诺的情况。
十三、 公司发生重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2020 年 6 月 30 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、（一） 1,232,824,402.44 1,426,837,382.81
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、（二） 296,379,843.68 319,660,494.91
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 七、（三） 26,020,370.77 2,377,846.02
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、（四） 10,843,726.20 14,611,786.98
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、（五） 3,323,970,696.16 3,308,603,596.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
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2020 年半年度报告
产
其他流动资产 七、（六） 93,966,130.20 87,427,313.75
流动资产合计 4,984,005,169.45 5,159,518,420.98
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资 七、（七） 2,549,188,440.81 2,677,235,503.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、（八） 795,311,292.17 810,645,723.97
固定资产 七、（九） 20,941,867.49 21,867,308.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、（十） 4,071,139.63 4,260,208.19
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、（十一） 376,252.49 558,977.85
递延所得税资产 七、（十二） 29,625,420.77 29,108,869.14
其他非流动资产
非流动资产合计 3,399,514,413.36 3,543,676,591.09
资产总计 8,383,519,582.81 8,703,195,012.07
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
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2020 年半年度报告
应付账款 七、（十三） 307,484,714.07 383,004,459.59
预收款项 七、（十四） 2,189,068.00 207,364,824.90
合同负债 七、（十五） 152,606,351.05
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、（十六） 330,132.86 6,649,600.42
应交税费 七、（十七） -4,413,287.88 18,255,762.57
其他应付款 七、（十八） 302,825,426.07 807,475,062.51
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负 七、（十九） 618,830,732.92 21,412,664.42
债
其他流动负债 七、（二十） 12,165,647.12
流动负债合计 1,392,018,784.21 1,444,162,374.41
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券 610,983,013.72
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、（十二） 628,716,009.95 569,595,446.53
其他非流动负债 七、（二十二） 7,379,313.72
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2020 年半年度报告
非流动负债合计 636,095,323.67 1,180,578,460.25
负债合计 2,028,114,107.88 2,624,740,834.66
所有者权益（或股东权
益）：
实收资本（或股本） 七、（二十三） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、（二十四） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 七、（二十五） 1,645,042,712.99 1,698,419,732.12
专项储备
盈余公积 七、（二十六） 196,235,163.51 162,679,137.86
一般风险准备
未分配利润 七、（二十七） 1,756,395,731.35 1,459,692,444.15
归属于母公司所有者权 6,013,348,629.01 5,736,466,335.29
益（或股东权益）合计
少数股东权益 342,056,845.92 341,987,842.12
所有者权益（或股东 6,355,405,474.93 6,078,454,177.41
权益）合计
负债和所有者权益 8,383,519,582.81 8,703,195,012.07
（或股东权益）总计
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2020 年 6 月 30 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 6 月 30 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
41 / 215
2020 年半年度报告
货币资金 283,136,600.06 465,977,634.23
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 10,000.00 20,389.00
其他应收款 十七（一） 160,000,000.00 150,000,000.00
其中：应收利息 0.00
应收股利 150,000,000.00 150,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 78,267.39
流动资产合计 443,146,600.06 616,076,290.62
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 1,657,714,285.00 1,717,714,285.00
长期股权投资 十七（二） 2,761,150,614.66 2,561,150,614.66
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 206,824.34 272,748.62
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
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2020 年半年度报告
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,419,071,724.00 4,279,137,648.28
资产总计 4,862,218,324.06 4,895,213,938.90
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 104,355.52 1,982,176.77
应交税费 -58,357.54 91,320.34
其他应付款 77,649.84 61,147.13
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 618,830,732.92 21,412,664.42
其他流动负债
流动负债合计 618,954,380.74 23,547,308.66
非流动负债：
长期借款
应付债券 610,983,013.72
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 690,000,000.00 690,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
43 / 215
2020 年半年度报告
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 690,000,000.00 1,300,983,013.72
负债合计 1,308,954,380.74 1,324,530,322.38
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具 0
其中：优先股
永续债 0
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股 0
其他综合收益 0
专项储备 0
盈余公积 89,242,038.43 89,242,038.43
未分配利润 92,174,285.41 109,593,958.61
所有者权益（或股东权 3,553,263,943.32 3,570,683,616.52
益）合计
负债和所有者权益（或 4,862,218,324.06 4,895,213,938.90
股东权益）总计
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2020 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业总收入 150,778,918.83 842,374,843.76
其中：营业收入 七、（二十八） 150,778,918.83 842,374,843.76
利息收入
已赚保费
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2020 年半年度报告
手续费及佣金收入
二、营业总成本 140,468,808.29 787,041,147.50
其中：营业成本 七、（二十八） 100,843,242.57 705,164,997.04
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、（二十九） 5,842,103.53 21,103,758.88
销售费用 七、（三十） 6,807,708.27 11,648,899.61
管理费用 七、（三十一） 13,581,584.93 10,592,085.57
研发费用 0.00 0.00
财务费用 七、（三十二） 13,394,168.99 38,531,406.40
其中：利息费用 20,131,304.78 57,697,445.20
利息收入 6,775,776.19 19,286,342.00
加：其他收益 七、（三十三） 101,940.29 799,150.00
投资收益（损失以“－” 七、（三十四） 644,645.58 544,273.97
号填列）
其中：对联营企业和合营
企业的投资收益
以摊余成本计量的
金融资产终止确认收益（损失以
“-”号填列）
汇兑收益（损失以“－”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失 七、（三十五） 412,224.47
以“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、（三十六） -3,045,850.14 2,469,883.03
号填列）
45 / 215
2020 年半年度报告
资产减值损失（损失以“-” 七、（三十六） -7,165,725.67
号填列）
资产处置收益（损失以 七、（三十八） 2,059.16
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号 1,259,404.23 59,147,003.26
填列）
加：营业外收入 七、（三十九） 198,643.83 547,958.10
减：营业外支出 七、（四十） 19,608.62 36,321.39
四、利润总额（亏损总额以“－” 1,438,439.44 59,658,639.97
号填列）
减：所得税费用 七、（四十一） 6,670,379.23 28,180,239.98
五、净利润（净亏损以“－”号填 -5,231,939.79 31,478,399.99
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损 -5,231,939.79 31,478,399.99
以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利 -5,300,943.59 29,915,125.87
润（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以 69,003.80 1,563,274.12
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -53,377,019.13 181,688,164.68
（一）归属母公司所有者的其 -53,377,019.13 181,688,164.68
他综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的其他 -53,377,019.13 181,688,164.68
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 -53,377,019.13 181,688,164.68
46 / 215
2020 年半年度报告
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2.将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他
综合收益的税后净额
七、综合收益总额 -58,608,958.92 213,166,564.67
（一）归属于母公司所有者的 -58,677,962.72 211,603,290.55
综合收益总额
（二）归属于少数股东的综合 69,003.80 1,563,274.12
收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) -0.0057 0.0320
（二）稀释每股收益(元/股) -0.0057 0.0320
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2020 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
47 / 215
2020 年半年度报告
项目 附注 2020 年半年度 2019 年半年度
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 360.00 -602.3
销售费用 0.00 0
管理费用 5,386,095.84 3,058,592.24
研发费用
财务费用 12,083,680.40 55,605,125.95
其中：利息费用 14,548,804.78 57,697,445.20
利息收入 2,468,178.95 2,164,751.87
加：其他收益 50,463.04 4,150
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益（损失以“-”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”号
填列）
资产减值损失（损失以“-”号
填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -17,419,673.20 -58,658,965.89
加：营业外收入 0.00 0
减：营业外支出 0.00 10,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -17,419,673.20 -58,668,965.89
填列）
48 / 215
2020 年半年度报告
减：所得税费用 0.00 0
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -17,419,673.20 -58,668,965.89
（一）持续经营净利润（净亏损以 -17,419,673.20 -58,668,965.89
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -17,419,673.20 -58,668,965.89
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
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2020 年半年度报告
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并现金流量表
2020 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 125,683,275.86 326,469,128.78
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 七、（四十二） 19,074,753.49 26,467,097.68
现金
经营活动现金流入小计 144,758,029.35 352,936,226.46
购买商品、接受劳务支付的 212,980,079.04 782,050,144.41
现金
客户贷款及垫款净增加额
50 / 215
2020 年半年度报告
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 16,104,578.03 16,628,093.87
现金
支付的各项税费 43,579,750.89 478,458,160.45
支付其他与经营活动有关的 七、（四十二） 16,835,363.33 34,282,732.63
现金
经营活动现金流出小计 289,499,771.29 1,311,419,131.36
经营活动产生的现金流 -144,741,741.94 -958,482,904.90
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 518,383,708.59 60,000,000.00
取得投资收益收到的现金 - 544,273.97
处置固定资产、无形资产和 28,234.44 1,161,000,000.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 518,411,943.03 1,221,544,273.97
购建固定资产、无形资产和 19,098.00 7,188.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 110,486.70 74,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、（四十二） 24,584,837.05
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2020 年半年度报告
现金
投资活动现金流出小计 24,714,421.75 74,007,188.00
投资活动产生的现金流量净额 493,697,521.28 1,147,537,085.97
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的
现金
筹资活动现金流入小计
偿还债务支付的现金 1,387,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 33,762,708.33 91,800,000.00
付的现金
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、（四十二） 500,000,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 533,762,708.33 1,479,300,000.00
筹资活动产生的现金流量净额 -533,762,708.33 -1,479,300,000.00
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 -184,806,928.99 -1,290,245,818.93
额
加：期初现金及现金等价物 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71
余额
六、期末现金及现金等价物余 1,216,901,525.50 1,488,392,946.78
额
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
52 / 215
2020 年半年度报告
母公司现金流量表
2020 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年半年度 2019年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 2,534,133.54 1,048,565,468.80
现金
经营活动现金流入小计 2,534,133.54 1,048,565,468.80
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工及为职工支付的 5,855,676.87 5,460,332.43
现金
支付的各项税费 720,347.28 3,878,551.78
支付其他与经营活动有关的 685,393.56 -59,491.48
现金
经营活动现金流出小计 7,261,417.71 9,279,392.73
经营活动产生的现金流量净 -4,727,284.17 1,039,286,076.07
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其
他长期资产支付的现金
53 / 215
2020 年半年度报告
投资支付的现金 200,000,000.00
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 200,000,000.00
投资活动产生的现金流量净额 -200,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 60,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 60,000,000.00
偿还债务支付的现金 1,387,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 28,113,750.00 91,800,000.00
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 10,000,000.00 122,272,555.56
现金
筹资活动现金流出小计 38,113,750.00 1,601,572,555.56
筹资活动产生的现金流 21,886,250.00 -1,601,572,555.56
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -182,841,034.17 -562,286,479.49
加：期初现金及现金等价物余 465,977,634.23 631,345,274.12
额
六、期末现金及现金等价物余额 283,136,600.06 69,058,794.63
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
54 / 215
2020 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
2020 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权 一
项目 资本公积 减
益工具 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风 其
优 永 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险
先 续 存 他
他 备 准
股 债 股
备
一、上年 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,698,419,732.12 162,679,137.86 1,459,692,444.15 5,736,466,335.29 341,987,842.12 6,078,454,177.41
期末余
额
加：会计
政策变
更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
55 / 215
2020 年半年度报告
合并
其
他
二、本年 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,698,419,732.12 162,679,137.86 1,459,692,444.1 5,736,466,335.29 341,987,842.12 6,078,454,177.41
期初余 5
额
三、本期 -53,377,019.13 33,556,025.65 296,703,287.20 276,882,293.72 69,003.80 276,951,297.52
增减变
动金额
（减少
以“－”号
填列）
（一）综 282,183,237.31 -5,300,943.59 276,882,293.72 69,003.80 276,951,297.52
合收益
总额
（二）所
有者投
入和减
少资本
1．所有
56 / 215
2020 年半年度报告
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）利
润分配
1．提取
盈余公
积
2．提取
57 / 215
2020 年半年度报告
一般风
险准备
3．对所
有者（或
股东）的
分配
4．其他
（四）所 -335,560,256.44 33,556,025.65 302,004,230.79
有者权
益内部
结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
58 / 215
2020 年半年度报告
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他 -335,560,256.44 33,556,025.65 302,004,230.79
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
59 / 215
2020 年半年度报告
2．本期
使用
（六）其
他
四、本期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,645,042,712.99 196,235,163.51 1,756,395,731.3 6,013,348,629.01 342,056,845.92 6,355,405,474.93
期末余 5
额
2019 年半年度
归属于母公司所有者权益
其他权
资本公积 一
益工具 减
项目 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 优 永 项 风 其
库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 储 险
存 他
先 续 备 准
他 股
备
股 债
一、上年 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 4,772,607,824.25 340,336,956.16 5,112,944,780.41
期末余
额
加：会计
政策变
60 / 215
2020 年半年度报告
更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其他
二、本年 936,060,590.00 1,479,614,431.16 948,983,469.60 142,075,439.74 1,265,873,893.75 4,772,607,824.25 340,336,956.16 5,112,944,780.41
期初余
额
三、本期 181,688,164.68 29,915,125.87 211,603,290.55 1,563,274.12 213,166,564.67
增减变
动金额
（减少
以
“－”
号填列）
（一）综 181,688,164.68 29,915,125.87 211,603,290.55 1,563,274.12 213,166,564.67
61 / 215
2020 年半年度报告
合收益
总额
（二）所
有者投
入和减
少资本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
62 / 215
2020 年半年度报告
4．其他
（三）利
润分配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者（或
股东）的
分配
4．其他
（四）所
有者权
益内部
结转
1．资本
公积转
63 / 215
2020 年半年度报告
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
64 / 215
2020 年半年度报告
留存收
益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其
他
四、本期 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,130,671,634. 142,075,439.74 1,295,789,019.62 4,984,211,114.80 341,900,230.28 5,326,111,345.08
期末余 28 -
额
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—6 月
65 / 215
2020 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
2020 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 资本公积 减：库
其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股
一、上年期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 89,242,038.43 109,593,958.61 3,570,683,616.52
余额
加：会计政策
变更
前期差
错更正
其他
二、本年期初 936,060,590.00 2,435,787,029.48 89,242,038.43 109,593,958.61 3,570,683,616.52
余额
三、本期增减 -17,419,673.20 -17,419,673.20
变动金额（减
少以“－”
号填列）
（一）综合收 -17,419,673.20 -17,419,673.20
益总额
（二）所有者
66 / 215
2020 年半年度报告
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分
配
1．提取盈余
公积
2．对所有者
（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者
67 / 215
2020 年半年度报告
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
68 / 215
2020 年半年度报告
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 89,242,038.43 92,174,285.41 3,553,263,943.32
余额
2019 年半年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库
资本公积 其他综合收益 专项储备 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股
一、上年期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94
余额
加：会计政策
变更
前期差错更
正
其他
二、本年期初 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 104,552,277.10 3,554,681,074.94
余额
三、本期增减 -58,668,965.89 -58,668,965.89
变动金额（减
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2020 年半年度报告
少以“－”
号填列）
（一）综合收 -58,668,965.89 -58,668,965.89
益总额
（二）所有者
投入和减少
资本
1．所有者投
入的普通股
2．其他权益
工具持有者
投入资本
3．股份支付
计入所有者
权益的金额
4．其他
（三）利润分
配
1．提取盈余
公积
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2020 年半年度报告
2．对所有者
（或股东）的
分配
3．其他
（四）所有者
权益内部结
转
1．资本公积
转增资本（或
股本）
2．盈余公积
转增资本（或
股本）
3．盈余公积
弥补亏损
4．设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5．其他综合
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2020 年半年度报告
收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储
备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末 936,060,590.00 2,435,787,029.48 78,281,178.36 45,883,311.21 3,496,012,109.05
余额
法定代表人：汪维宏 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2020 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕
第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用
社会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监
发审字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公
众公开发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政
管理局核发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，
耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券
代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，
每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币
普通股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，
此次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，
每 10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公
司重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许
可〔2009〕1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司
（以下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产
重组方案，耀华集团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流
通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完
成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司
447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
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2020 年半年度报告
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营
范围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的
1300001000304 号企业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST
凤凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股
票简称由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股
份 977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易
所交易系统增持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000
股。 2013 年 2 月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有
本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团
通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本
公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司
股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行
股票的批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份
195,459,956 股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变
更为人民币 936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593
股，占本公司股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通
数量 169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
2019 年 8 月 15 日凤凰集团持有的本公司非公开发行的 25,839,793 股限售股上市流通。
截止 2020 年 6 月 30 日，本公司本次非公开发行的股份已全部上市流通。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：
南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：汪维宏。本公司统一社会信用代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、
商品房销售。
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2020 年半年度报告
本财务报表已经公司董事会于 2020 年 8 月 21 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2020 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“六、合并范围的变更” 和 “七、在其
他主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，
按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准则应用指南、
企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会
《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制财
务报表。
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2020 年半年度报告
2. 持续经营
√适用 □不适用
公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
本财务报表附注参考格式是假设企业已自 2019 年 1 月 1 日起执行新金融工具准则并进行了追
溯调整，但选择不对前期比较数据进行重述。因此“重要会计政策及会计估计”保留了 2019 年 1
月 1 日前适用的金融工具相关会计政策。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
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2020 年半年度报告
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方资产、
负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计
量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，
调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：购买方在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负
债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。合并成本大于合并中取得
的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买
方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
（1）合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司（包括本公
司所控制的被投资方可分割的部分）。
（2）合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。本公
司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量
和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
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2020 年半年度报告
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如子
公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政
策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资
产公允价值为基础对其财务报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、
负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础
对其财务报表进行调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初
数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或
业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行
调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控
制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、
其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期
初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或
业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差
额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益以及
除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、
其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
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2020 年半年度报告
（2）处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价
值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份
额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合
收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除
外。
因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降从而丧失控制权的，按照上述原则进
行会计处理。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽
子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作
为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款
与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在
丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
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2020 年半年度报告
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，
按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权
时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期
股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并
资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
当本公司是合营安排的合营方，享有该安排相关资产且承担该安排相关负债时，为共同经营。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会
计处理：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
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2020 年半年度报告
本公司对合营企业投资的会计政策见本附注“三、（十三）长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时
具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动风险很小四
个条件的投资，确定为现金等价物。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融工具的分类
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认
时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（债务工具）和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基
础的利息的支付的，分类为以摊余成本计量的金融资产；业务模式既以收取合同现金流量又以出
售该金融资产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分
类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）；除此之外的其他金融资
产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
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2020 年半年度报告
对于非交易性权益工具投资，本公司在初始确认时确定是否将其指定为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错
配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或
金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
金融资产和金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产或金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账
款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
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2020 年半年度报告
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其
他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允
价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之
外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收
益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其
他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、
应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
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2020 年半年度报告
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损
益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始
确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确
定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括在活跃市
场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款等，以向购货方应收的合同或协议价
款作为初始确认金额；具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息）
和相关交易费用之和作为初始确认金额。
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2020 年半年度报告
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值变动
计入其他综合收益。但是，在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原直接
计入其他综合收益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方，
则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该
金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金
融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）、可供出售金融资产
的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债
务工具）、可供出售金融资产的情形）之和。
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金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
（4）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或
取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
（6）金融资产减值的测试方法及会计处理方法
自 2019 年 1 月 1 日起适用的会计政策
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊余成本
计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的预期信
用损失进行估计。预期信用损失的计量取决于金融资产自初始确认后是否发生信用风险显著增加。
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如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明
该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产
计提减值准备。
对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同），本公司考虑所有合理且有依据的信息，
包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对上述应收款项预期信用损失进行估计，计提方法如下：
（1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应收
款项单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
计提坏账准备。
（2）当单项应收款项无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司参考历史信用损失
经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分应收款项组合，在组合
基础上计算预期信用损失：
信用风险特征组合名称 确定组合的依据
组合 1：账龄组合 本组合以账龄作为信用风险特征
组合 2：关联方组合 本组合为合并范围内关联方款项
①账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
一年以内（含一年） 10% 10%
一至两年 20% 20%
两至三年 50% 50%
三至四年 80% 80%
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四年以上 100% 100%
②关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认
定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已
撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或无其他收
回方式的，以个别认定法计提坏账准备。
对于应收账款，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失
的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款、公司通过销售商品或提供劳务形成的长期应收款，本公司选择始终按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
2019 年 1 月 1 日前适用的会计政策
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对金融资产
的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售权益工具投资的公允价值发生严重下降，或在综合考虑各种相关因素后，
预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的公允价值
下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确
认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（2）应收款项坏账准备：
①单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项：
对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、其他应收款等，以下同）单独进行减值测试。
如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，计提坏账准备。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。单项
金额重大是指：应收款项余额在 100 万元以上的（含 100 万元）。
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②按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项：
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法
采用账龄分析法计提坏账准备的应 除单项金额重大及单项金额虽不重大但单独计提坏账准
收款项 备的应收款项以外的应收款项
个别认定法 个别认定法单独进行减值测试
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的：
账龄 应收账款计提比例 其他应收款计提比例
一年以内（含一年） 10% 10%
一至两年 20% 20%
两至三年 50% 50%
三至四年 80% 80%
四年以上 100% 100%
③单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
有证据表明应单独测试计提减值准备的单项金额虽不重大的应收款项，根据其未来现金流量
现值低于其账面价值的差额计提坏账准备。
④本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项
本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项，按个别认定法单独进
行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证据表明关联方已撤销、破产、
资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项进行债务重组或无其他收回方式的，以
个别认定法计提坏账准备。
（3）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
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11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
1、 存货的分类
存货分类为：原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品、拟开发土地等。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
3、 不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净
值时，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当
期损益。
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以
及相关税费后的金额。
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期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存货类
别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目
的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货跌价
准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法
6、 开发用土地的核算方法：
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关
税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
7、 公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
8、质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、
从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问题
时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后清
算。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
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本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）列示为合同资产。同一合同 下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条
件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十）6、金融资产减值的测试
方法及会计处理方法”
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售
将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得
批准。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、 共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其
他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本
公司联营企业。
2、 初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发行权益
性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投
资单位实施控制的，在合并日根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与
达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差
额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成
本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账
面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
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2020 年半年度报告
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前提
下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和应支付的相关税费确定其初
始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资
产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于该资产的税金
等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。
3、 后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款或对价中包
含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利
润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资
收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权
益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价
值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润进行调整后确认。在持有
投资期间，被投资单位编制合并财务报表的，以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他
所有者权益变动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
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2020 年半年度报告
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公
司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属
于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该
资产构成业务的，按照本附注“三、（五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”
和“三、（六）合并财务报表的编制方法”中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权
投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单
位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，
经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负
债，计入当期投资损失。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。因被投资单位除净
损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入
当期损益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股
权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值
之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权
益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除
净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用
权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资、因其他投资方对子公司增资而导致本公司持股比例下降等原因丧失了
对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重
大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定
进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
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处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，处置后的剩
余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他
综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会
计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租
用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政
策执行。
公司将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货，转换
日为租赁期届满、董事会或类似管理当局机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售
的日期。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
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(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-35 3% 2.77%-4.85%
机器设备 10 3% 9.7%
电子设备 3 3% 32.33%
运输设备 4 3% 32.33%
其他设备 5 3% 19.40%
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率
确定折旧率。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选
择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。
融资租赁方式租入的固定资产，能合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租
赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租
赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大的差异。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产
的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费。
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24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为固定资产的入
账价值。所建造的固定资产在工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定
可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并
按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的
暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
25. 借款费用
√适用 □不适用
(1)借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差
额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而
以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3） 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经
开始。
(2)借款费用资本化期间
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资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资
本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借
款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，
在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
(3)暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
(4)借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数（按每季季末平均）乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定
一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
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28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无
形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以所放弃债权的公允价值和可直接归属于使该资
产达到预定用途所发生的税金等其他成本确定其入账价值，并将所放弃债权的公允价值与账面价
值之间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具有商业实质且换入资产和换出资产的公允价值均能够可靠计量的前
提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有
确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产
的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无法预见无
形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依 据
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土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产
(2). 内部研究开发支出会计政策
√适用 □不适用
1、公司内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出和开发阶段支出。
研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。
开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产
出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。
2、开发阶段支出资本化的具体条件
内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：
（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；
（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；
（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资
产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；
（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；
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（5） 归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
开发阶段的支出，若不满足上列条件的，于发生时计入当期损益。研究阶段的支出，在发生时计
入当期损益。
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的
无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产
的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的
公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准
备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。
商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产至少在每年年度终了进
行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。本公司
在分摊商誉的账面价值时，根据相关资产组或资产组组合能够从企业合并的协同效应中获得的相
对受益情况进行分摊，在此基础上进行商誉减值测试。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合
进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值
部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商
誉的减值损失。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
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31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本公司
长期待摊费用包括装修费、人防停车费、人防工程使用费。
（1）摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
（2）摊销年限
项 目 摊销年限
办公室装修、人防停车费、人防工程使用费 3年
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
自 2020 年 1 月 1 日起执行的会计政策
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
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本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在
职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金
额。
职工福利费为非货币性福利的，如能够可靠计量的，按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金缴费制度（补
充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损
益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定
受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相
关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后
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续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分
全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，
确认结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，或确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并
计入当期损益。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
(1)预计负债的确认标准
与诉讼、债务担保、亏损合同、重组事项等或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司确
认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3） 该义务的金额能够可靠地计量。
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(2)各类预计负债的计量方法
本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等
因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
最佳估计数分别以下情况处理：
所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估
计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。
所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生
的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或
有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。
本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收
到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
2020 年 1 月 1 日后的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关
商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
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合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服
务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义
务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取
的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价
格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户
对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大
转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在
取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率
法摊销该交易价格与合同对价之间的差额（对于控制权转移与客户支付价款间隔不超过一年的，
不考虑其中的融资成分）。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同
期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进
度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当
履约进度不能合理确定时，已经发生的成
本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定
为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判
断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
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本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主
要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
2020 年 1 月 1 日前的会计政策
1、销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联系的继续
管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很
可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
房地产销售收入确认的具体条件：房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了
销售合同，并履行了合同规定的义务；按合同规定向客户交付房屋；取得了销售价款或确信可以
取得；成本能够可靠地计量。
2、提供劳务收入确认的具体判断标准
在资产负债表日提供劳务交易结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入，不能
够可靠估计的，分别下列情况处理：①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生
的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。②已经发生的劳务成本预计不
能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认提供劳务收入。
物业管理收入：本公司在物业管理服务已提供，与物业管理服务有关的经济利益能够流入企业，
与物业管理有关成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
3、确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入公司；收入的金额能够可靠地计量时，分别下列情况确定让渡
资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
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2020 年半年度报告
（3）出租物业收入：具有承租人认可的租赁合同、协议或其它结算通知书；履行了合同规定的义
务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；出租资产的成本能够可靠地计量。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
自 2020 年 1 月 1 日起的会计政策
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于
合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，
并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
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2020 年半年度报告
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提
的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资
产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
(1)类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
(2)确认时点
政府补助同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）企业能够满足政府补助所附条件；
（2） 企业能够收到政府补助。
(3)会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入
其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公
司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
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2020 年半年度报告
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，
本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关
借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并以
外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延
所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相
关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净
额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，递延所得税资产及递延所得税负
债以抵销后的净额列报。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
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（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方
法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金总额中扣除，
按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方
法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，计入当期费用；
如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与租赁相关收入确认相同的基础分期计入
当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租金收入总额中扣
除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认
的融资费用。公司采用实际利率法对未确认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。
公司发生的初始直接费用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值之和与其现值的差额确
认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为租赁收入。公司发生的与出租交易相关
的初始直接费用，计入应收融资租赁款的初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
1、 终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被
本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计
划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
2、关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联方关系
的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
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2020 年半年度报告
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控
制的其他企业。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
根据履行履约义务与客户付款 按财政部规定执 2020 年 6 月 30 日合并资产负债表各项目的
之间的关系在资产负债表中列 行 影响：预收款项：减少 172,151,311.89 元; 合
示合同资产或合同负债 同负债：增加 152,606,351.05 元; 其他流动负
债: 增加 12,165,647.12 元；其他非流动负债：
增加 7,379,313.72 元。
其他说明：
无
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 1,426,837,382.81 1,426,837,382.81
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 319,660,494.91 319,660,494.91
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衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 2,377,846.02 2,377,846.02
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 14,611,786.98 14,611,786.98
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 3,308,603,596.51 3,308,603,596.51
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 87,427,313.75 87,427,313.75
流动资产合计 5,159,518,420.98 5,159,518,420.98
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资 2,677,235,503.64 2,677,235,503.64
其他非流动金融资产
投资性房地产 810,645,723.97 810,645,723.97
固定资产 21,867,308.30 21,867,308.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
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无形资产 4,260,208.19 4,260,208.19
开发支出
商誉
长期待摊费用 558,977.85 558,977.85
递延所得税资产 29,108,869.14 29,108,869.14
其他非流动资产 -
非流动资产合计 3,543,676,591.09 3,543,676,591.09
资产总计 8,703,195,012.07 8,703,195,012.07
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 383,004,459.59 383,004,459.59
预收款项 207,364,824.90 2,077,056.80 -205,287,768.10
合同负债 175,278,474.78 175,278,474.78
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 6,649,600.42 6,649,600.42
应交税费 18,255,762.57 18,255,762.57
其他应付款 807,475,062.51 807,475,062.51
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 21,412,664.42 21,412,664.42
其他流动负债 13,576,579.98 13,576,579.98
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2020 年半年度报告
流动负债合计 1,444,162,374.41 1,427,729,661.07 -16,432,713.34
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券 610,983,013.72 610,983,013.72
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 569,595,446.53 569,595,446.53 -
其他非流动负债 16,432,713.34 16,432,713.34
非流动负债合计 1,180,578,460.25 1,197,011,173.59 16,432,713.34
负债合计 2,624,740,834.66 2,624,740,834.66 -
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具 -
其中：优先股 -
永续债 -
资本公积 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股 -
其他综合收益 1,698,419,732.12 1,698,419,732.12
专项储备 -
盈余公积 162,679,137.86 162,679,137.86
一般风险准备 -
未分配利润 1,459,692,444.15 1,459,692,444.15
归属于母公司所有者权益（或 5,736,466,335.29 5,736,466,335.29
股东权益）合计
少数股东权益 341,987,842.12 341,987,842.12
所有者权益（或股东权益） 6,078,454,177.41 6,078,454,177.41
合计
117 / 215
2020 年半年度报告
负债和所有者权益（或股 8,703,195,012.07 8,703,195,012.07
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 465,977,634.23 465,977,634.23
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 20,389.00 20,389.00
其他应收款 150,000,000.00 150,000,000.00
其中：应收利息 -
应收股利 150,000,000.00 150,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 78,267.39 78,267.39
流动资产合计 616,076,290.62 616,076,290.62
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 1,717,714,285.00 1,717,714,285.00
长期股权投资 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
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2020 年半年度报告
投资性房地产
固定资产 272,748.62 272,748.62
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,279,137,648.28 4,279,137,648.28
资产总计 4,895,213,938.90 4,895,213,938.90
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 1,982,176.77 1,982,176.77
应交税费 91,320.34 91,320.34
其他应付款 61,147.13 61,147.13
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 21,412,664.42 21,412,664.42
其他流动负债
流动负债合计 23,547,308.66 23,547,308.66
非流动负债：
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2020 年半年度报告
长期借款
应付债券 610,983,013.72 610,983,013.72
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 690,000,000.00 690,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,300,983,013.72 1,300,983,013.72
负债合计 1,324,530,322.38 1,324,530,322.38
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具 0 -
其中：优先股 -
永续债 0 -
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股 0 -
其他综合收益 0 -
专项储备 0 -
盈余公积 89,242,038.43 89,242,038.43
未分配利润 109,593,958.61 109,593,958.61
所有者权益（或股东权益） 3,570,683,616.52 3,570,683,616.52
合计
负债和所有者权益（或股 4,895,213,938.90 4,895,213,938.90
东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
(4).2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收 13%、9%、6%
入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵
扣的进项税额后，差额部分为应交增值税
消费税
营业税 按应税营业收入计缴（自 2016 年 5 月 1 日 5%
起，营改增交纳增值税）
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 3%
地方教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税 超率累进税率
率计缴
说明：根据《财政部、国家税务总局、海关总署发布的关于深化增值税改革有关政策的公告》（财
政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号），自 2019 年 4 月 1 日起，纳税人发生增值税应税
销售行为或者进口货物，原适用 16%和 10%税率的，税率分别调整为 13%、9%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 4,358.26 4,333.78
银行存款 1,216,897,167.24 1,401,704,120.71
其他货币资金 15,922,876.94 25,128,928.32
合计 1,232,824,402.44 1,426,837,382.81
其中：存放在境外的款项总额 0 0
其他说明：
期末其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
保函保证金
个贷保证金 6,037,842.49 15,260,374.23
质量保证金 9,885,034.45 9,868,554.09
合计 15,922,876.94 25,128,928.32
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对
变现有限制或存放在境外或潜在收回风险的款项的情况。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金 296,379,843.68 319,660,494.91
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2020 年半年度报告
融资产
其中：
权益工具投资（华夏中证全指证券公司 ETF） 296,379,843.68 319,660,494.91
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
其中：
合计 296,379,843.68 319,660,494.91
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 25,129,030.49 96.57 1,309,809.97 55.08
1至2年 - - 116,087.77 4.88
2至3年 26,598.88 0.10 287,206.88 12.08
3 年以上 864,741.40 3.32 664,741.40 27.96
合计 26,020,370.77 100.00 2,377,846.02 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计数
预付对象 期末余额
的比例(%)
南京市第六建筑安装工程有限公司 23,734,682.38 91.22
苏州园区清源华衍公司 586,541.40 2.25
江苏省电力公司镇江供电公司 487,324.01 1.87
南通二建集团有限公司 340,069.58 1.31
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 317,659.51 1.22
合计 25,466,276.88 97.87
其他说明
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中无预付关联方款项。
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 10,843,726.20 14,611,786.98
合计 10,843,726.20 14,611,786.98
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
4,878,951.75
1 年以内小计 4,878,951.75
1至2年 2,912,078.54
2至3年 4,886,128.87
3 年以上
3至4年 8,399,711.75
4至5年 801,839.06
5 年以上 10,049,688.82
31,928,398.79
合计
127 / 215
2020 年半年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
维修基金 12,607,367.45 11,230,575.65
社会保障费 1,889,338.00 10,746,815.00
保证金、押金及其他 17,431,693.34 10,673,218.78
合计 31,928,398.79 32,650,609.43
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
信用损失(未发生 信用损失(已发
信用损失
信用减值) 生信用减值)
2020年1月1日余额 18,038,822.45 18,038,822.4
2020年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 3,606,097.52 3,606,097.52
本期转回 560,247.38 560,247.38
本期转销
本期核销
其他变动
2020年6月30日余额 21,084,672.59 21,084,672.59
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
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2020 年半年度报告
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 其他 期末余额
计提 收回或转回 或核
变动
销
账龄组合 18,038,822.45 3,606,097.52 560,247.38 21,084,672.59
合计 18,038,822.45 3,606,097.52 560,247.38 21,084,672.59
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
安徽国信建设 农民工保障金 8,169,175.00 3-4 年内 25.59 6,535,340.00
集团有限公司
苏州工业园区 维修基金 5,725,677.70 5 年以上 17.93 5,725,677.70
房产交易中心
中国江苏国际 农民工保障金 4,635,612.00 2-3 年 14.52 2,317,806.00
经济技术合作
集团有限公司
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2020 年半年度报告
泰兴市住宅小 维修基金 4,454,681.95 2 年以内 13.95 571,003.47
区物业管理办
公室
南通市房管局 维修基金 2,189,055.00 5 年以上 6.86 2,189,055.00
合计 / 25,174,201.65 / 78.85 17,338,882.17
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上(含 5%)表决权股份的股东欠款。
其他应收款期末余额中无应收关联方款项。
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2020 年半年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履 存货跌价准备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值准备 约成本减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 1,913,965,068.29 - 1,913,965,068.29 2,067,819,864.41 5,568,692.28 2,062,251,172.13
开发产品 1,427,595,095.74 17,589,467.87 1,410,005,627.87 1,252,974,703.55 6,622,279.17 1,246,352,424.38
拟开发土地
合计 3,341,560,164.03 17,589,467.87 3,323,970,696.16 3,320,794,567.96 12,190,971.45 3,308,603,596.51
131 / 215
2020 年半年度报告
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额
盐城凤凰项目 2019.05 2020.08 28,933,012.29 19,987,005.22
合肥凤凰项目 2013.05 2020.12 4,922,938.24 4,922,938.24
合肥凤凰代建项目 158,203,097.92 158,203,097.92
镇江凤凰项目 J1801 2019.07 2022.12 1,146,876,575.84 1,145,707,790.39
镇江凤凰代建项目 70,000,000.00 70,000,000.00
泰兴凤凰项目 2014.12 2020.12 117,173,033.85 313,752,484.36
宜兴凤凰项目 2016.02 2022.12 387,856,410.15 355,246,548.28
合计 1,913,965,068.29 2,067,819,864.41
（2）开发产品
本期增加金额 本期减少金额
项目名称 竣工时间 上年年末余额 转出至投资性房地 期末余额
本期增加金额 投资性房地产转入 本期减少金额
产
凤凰和鸣苑项目 2008.12 6,077,192.62 - - - - 6,077,192.62
凤凰和熙苑 A 地块 2010.12 9,129,722.90 - - - 120,954.30 9,008,768.60
凤凰和熙苑 B 区住宅 2014.12 11,378,864.60 - 418,154.35 418,154.35 651,066.70 10,727,797.90
凤凰和美项目 2012.12 47,085.38 - - - - 47,085.38
132 / 215
2020 年半年度报告
凤凰山庄项目 2014.06 25,145,886.22 - - - - 25,145,886.22
苏州凤凰项目 2014.03 7,037,486.53 - 5,997,781.70 8,379,814.29 - 4,655,453.94
南通凤凰项目 2014.12 227,467,068.45 - - - 3,491,290.30 223,975,778.15
盐城凤凰项目 2018.04 202,562,777.71 - - 18,621,304.14 - 183,941,473.57
合肥凤凰项目 2019.07 615,425,028.22 - - - - 615,425,028.22
镇江凤凰和润园项目 2018.06 71,203,558.14 - - 3,775,339.67 - 67,428,218.47
泰兴凤凰和泰项目 2017.11 35,354,586.52 262,515,869.80 - 31,344,238.31 - 266,526,218.01
宜兴凤凰项目 2019.01 42,145,446.26 - - 27,509,251.60 - 14,636,194.66
合计 1,252,974,703.55 262,515,869.80 6,415,936.05 90,048,102.36 4,263,311.30 1,427,595,095.74
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2020 年半年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材
料
在产
品
库存
商品
周转
材料
消耗
性生
物资
产
合同
履约
成本
开发 5,568,692.28 5,568,692.28 -
成本
开发 6,622,279.17 7,165,725.67 5,568,692.28 1,767,229.25 17,589,467.87
产品
合计 12,190,971.45 7,165,725.67 5,568,692.28 1,767,229.25 5,568,692.28 17,589,467.87
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新区管
委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以 5 号楼
617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都街道下
属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车库的承诺，期
限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
应交税费-增值税借方余额重分类 26,097,768.32 24,373,097.93
预交土地增值税 67,868,361.88 63,054,215.82
合计 93,966,130.20 87,427,313.75
其他说明：
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
南京证券股份有限公司 2,547,688,742.00 2,675,735,804.83
无锡凤凰国际文化交流中心有限公司 1,499,698.81 1,499,698.81
合计 2,549,188,440.81 2,677,235,503.64
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2020 年半年度报告
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以公允价值计
本期确认的股利 累计 其他综合收益转入留
项目 累计利得 量且其变动计入其他 其他综合收益转入留存收益的原因
收入 损失 存收益的金额
综合收益的原因
南京证券股份 2,861,861,970.49 335,560,256.44 将非交易性权益工具 2020 年上半年减持南京证券 28,726,113
有限公司 投资指定为以公允价 股股票，该部分金融资产终止确认，该
值计量且其变动计入 部分金融资产之前计入其他综合收益
其他综合收益 的累计利得或损失从其他综合收益中
转出，计入留存收益。
无锡凤凰国际 将非交易性权益工具
文化交流中心 投资指定为以公允价
有限公司 值计量且其变动计入
其他综合收益
其他说明：
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
2018 年 3 月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之日起 12 个月内不得转让，公司持有南京证券 200,207,344
股，占南京证券总股本的 7.28%，系南京证券第三大股东。上述股份已于 2019 年 6 月 13 日限售期满上市流通。南京证券股票上市后该股份在活跃市
场中有报价、公允价值能够可靠计量。
2019 年 6 月 5 日南京证券年度股东大会审议通过 2018 年权益分配方案：每股派发现金红利 0.1 元（含税）,每股转增股份 0.2 股。2019 年 7 月 30
日，南京证券实施 2018 年度权益分派，江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）收到现金红利 20,020,734.4 元，股份总数变为 240,248,813，
持股比例仍为 7.28%。
本公司于 2019 年 8 月 15 日召开的第七届董事会第二十二次会议审议通过《拟以持有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》，调整后内
容为：凤凰置业拟于本公告披露之日起 15 个交易日后不超过 6 个月内（2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日）以持有的不超过 98,964,360 股（不超
过南京证券总股本 3%）南京证券 A 股股票换购 ETF 基金产品，其中以不超过 65,976,240 股南京证券 A 股股票（不超过南京证券总股本的 2%）换购
华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额，以不超过 32,988,120 股南京证券 A 股股票（不超过南京证券总股本的 1%）换购其他 ETF
基金份额。
2019 年 9 月 9 日公司以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份
额。本公司于 2020 年 1 月 11 日召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过《关于以所持南京证券股份认购证券投资基金计划提前终止的议案》：
本公司自 2019 年 9 月 9 日换购结束后，未以其他任何方式减持南京证券股份。根据市场变化，公司决定提前终止本次拟以所持南京证券股份认购证
券投资基金计划。
2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容
详见公司临 2020-003 号公告）：因经营计划需要，公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数量不超
过 32,988,100 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截止 2020 年 6 月 30 日，公司已通过集中竞价方式减持 28,726,113 股公司股份，剩余持股数量为
178,534,600 股，占南京证券总股本的 5.41%。
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2020 年半年度报告
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 853,315,393.03 853,315,393.03
2.本期增加金额 4,176,890.85 4,176,890.85
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 4,176,890.85 4,176,890.85
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 6,977,206.76 6,977,206.76
（1）处置
（2）其他转出 6,977,206.76 6,977,206.76
4.期末余额 850,515,077.12 850,515,077.12
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 42,669,669.06 42,669,669.06
2.本期增加金额 13,095,386.60 13,095,386.60
（1）计提或摊销 13,095,386.60 13,095,386.60
3.本期减少金额 561,270.71 561,270.71
（1）处置
（2）其他转出 561,270.71 561,270.71
4.期末余额 55,203,784.95 55,203,784.95
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
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2020 年半年度报告
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 795,311,292.17 795,311,292.17
2.期初账面价值 810,645,723.97 810,645,723.97
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 20,941,867.49 21,867,308.30
固定资产清理
合计 20,941,867.49 21,867,308.30
其他说明：
无
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2020 年半年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 27,523,060.88 5,498,577.75 3,412,626.22 1,709,845.43 3,564,790.55 41,708,900.83
2.本期增加金额 25,314.82 25,314.82
（1）购置 25,314.82 25,314.82
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 350,522.00 521,403.29 871,925.29
（1）处置或报废 350,522.00 521,403.29 871,925.29
4.期末余额 27,523,060.88 5,173,370.57 2,891,222.93 1,709,845.43 3,564,790.55 40,862,290.36
二、累计折旧
1.期初余额 7,318,211.15 5,111,862.88 3,127,896.92 1,487,010.09 2,796,611.49 19,841,592.53
2.本期增加金额 660,793.94 94,871.79 37,698.36 41,047.78 90,168.48 924,580.35
（1）计提 660,793.94 94,871.79 37,698.36 41,047.78 90,168.48 924,580.35
3.本期减少金额 340,006.34 505,743.67 - - 845,750.01
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2020 年半年度报告
（1）处置或报废 340,006.34 505,743.67 - - 845,750.01
4.期末余额 7,979,005.09 4,866,728.33 2,659,851.61 1,528,057.87 2,886,779.97 19,920,422.87
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 19,544,055.79 306,642.24 231,371.32 181,787.56 678,010.58 20,941,867.49
2.期初账面价值 20,204,849.73 386,714.87 284,729.30 222,835.34 768,179.06 21,867,308.30
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2020 年半年度报告
截止 2020 年 6 月 30 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
144 / 215
2020 年半年度报告
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
145 / 215
2020 年半年度报告
1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
2.本期增加金额
(1)购置
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
二、累计摊销
1.期初余额 1,690,663.75 3,232,102.30 4,922,766.05
2.本期增加金额 81,151.86 107,916.70 189,068.56
（1）计提 81,151.86 107,916.70 189,068.56
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,771,815.61 3,340,019.00 5,111,834.61
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 4,071,118.63 21.00 4,071,139.63
2.期初账面价值 4,152,270.49 107,937.70 4,260,208.19
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 其他减少
项目 期初余额 本期摊销金额 期末余额
金额 金额
装修费 294,311.13 94,503.10 199,808.03
人防工程使用费 264,666.72 88,222.26 176,444.46
558,977.85 182,725.36 376,252.49
合计
147 / 215
2020 年半年度报告
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备
计提的坏账准备 20,304,801.16 5,076,200.29 17,320,445.53 4,330,111.38
视同销售预计毛利 1,074,022.37 268,505.59 1,021,522.37 255,380.59
内部交易未实现利润 15,934,649.88 3,983,662.47 16,953,445.84 4,238,361.46
可抵扣亏损
可弥补亏损 14,300,991.44 3,575,247.86 14,252,844.61 3,563,211.15
已计提未缴纳的税金 42,704,253.28 10,676,063.32 45,406,915.14 11,351,728.79
预提费用 2,702,661.88 675,665.47
应资本化的费用 8,426,301.24 2,106,575.31 8,426,301.23 2,106,575.31
税会成本差异 13,054,001.83 3,263,500.46 13,054,001.83 3,263,500.46
合计 118,501,683.08 29,625,420.77 116,435,476.55 29,108,869.14
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 递延所得税 应纳税暂时性差 递延所得税
异 负债 异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
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2020 年半年度报告
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允 2,193,390,284.04 548,347,571.01 2,264,559,642.83 566,139,910.71
价值变动
已缴纳未计提税金 321,473,755.76 80,368,438.94 13,822,143.29 3,455,535.82
待汇算清缴企业所得税
合计 2,514,864,039.80 628,716,009.95 2,278,381,786.12 569,595,446.53
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
□适用 √不适用
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
149 / 215
2020 年半年度报告
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 125,148,996.53 207,243,966.65
一至两年 117,462,363.19 70,023,893.59
二至三年 10,491,006.79 86,326,836.47
三年以上 54,382,347.56 19,409,762.88
合计 307,484,714.07 383,004,459.59
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
南京市第九建筑安装工程有限公司 26,485,389.21 一至二年
江苏南通二建集团有限公司 8,782,861.26 一至三年
江苏省建筑工程集团有限公司 7,232,620.13 一至二年
合计 42,500,870.60 /
150 / 215
2020 年半年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
期末金额较大的应付账款：
项目 金额 备注
南京市第九建筑安装工程有限公司 26,485,389.21 工程款
江苏南通二建集团有限公司 8,782,861.26 工程款
江苏省建筑工程集团有限公司 7,232,620.13 工程款
中国建筑第八工程局有限公司 4,342,718.19 工程款
金中建 3,700,954.69 工程款
合计 50,544,543.48
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 1,129,068.00 498,542.63
一至两年 160,000.00 518,514.17
二至三年 300,000.00 460,000.00
三年以上 600,000.00 600,000.00
合计 2,189,068.00 2,077,056.80
期末预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末预收账款余额中预收关联方款项，详见注释十二、（四）。
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2020 年半年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预售房款 141,607,951.86 163,216,420.63
预售车位款 2,998,095.24 -
租金 8,000,303.95 12,062,054.15
合计 152,606,351.05 175,278,474.78
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
预售房款 -21,608,468.77 结转收入
预售车位款 2,998,095.24 销售回款
租金 -4,061,750.20 结转收入
合计 -22,672,123.73 /
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,649,600.42 10,568,754.33 16,888,221.89 330,132.86
二、离职后福利-设定提存 238,265.00 238,265.00
计划
三、辞退福利 15,000.00 15,000.00
四、一年内到期的其他福利
合计 6,649,600.42 10,822,019.33 17,141,486.89 330,132.86
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 6,519,320.92 8,498,704.72 15,018,025.64 0
补贴
二、职工福利费 357,638.08 357,638.08 0
三、社会保险费 461,244.87 461,244.87 0
其中：医疗保险费 409,732.33 409,732.33 0
工伤保险费 2,618.44 2,618.44 0
生育保险费 48,894.10 48,894.10 0
四、住房公积金 951,838.95 951,838.95 0
五、工会经费和职工教育 130,279.50 299,327.71 99,474.35 330,132.86
经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计划
合计 6,649,600.42 10,568,754.33 16,888,221.89 330,132.86
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
153 / 215
2020 年半年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 227,797.71 227,797.71
2、失业保险费 10,467.29 10,467.29
3、企业年金缴费
合计 238,265.00 238,265.00
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 -7,808,259.14 1,514,357.42
消费税
营业税 -69,284.50 -102,914.20
企业所得税 1,888,532.03 14,342,644.41
个人所得税 60,488.47 104,671.83
城市维护建设税 -56,745.01 192,496.92
教育费附加和地方教育费附加 -41,020.88 137,497.74
土地增值税 932,979.16
房产税 1,105,814.30 703,168.05
土地使用税 353,954.46 410,195.48
印花税 -3,110.55 11,795.54
环境保护税 156,342.94 8,870.22
合计 -4,413,287.88 18,255,762.57
其他说明：
无
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2020 年半年度报告
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 302,825,426.07 807,475,062.51
合计 302,825,426.07 807,475,062.51
其他说明：
无
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 2,022,664.68 508,510,830.19
一至两年 2,214,674.83 11,660,867.47
两至三年 15,068,439.72 20,362,281.14
三年以上 283,519,646.84 266,941,083.71
合计 302,825,426.07 807,475,062.51
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2020 年半年度报告
期末其他应付款余额中应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项，详见注释十二、
（四）。
期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见注释十二、（四）。
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒股份有限 228,203,097.92 代建工程款
公司
土地增值税 51,337,823.95 土地增值税
南京金宝商业投资发展股份 3,000,000.00 保证金
有限公司盐城分公司
合计 282,540,921.87 /
其他说明：
√适用 □不适用
金额较大的其他应付款
项目 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 代建工程款
合计 228,203,097.92
按费用类别列示预提费用
费用类别 金额 期末结余原因
预提土地增值税 51,337,823.95 预提土地增值税，待开发项目完成汇算清缴
预提代理费 595,308.95 期末尚未支付的代理费
预提物业费 3,176.30 期末尚未支付的物业费
合计 51,936,309.20
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2020 年半年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券 611,590,479.49
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债
一年内到期的应付利息 7,240,253.43 21,412,664.42
合计 618,830,732.92 21,412,664.42
其他说明：
无
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 12,165,647.12 13,576,579.98
合计 12,165,647.12 13,576,579.98
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
16 凤凰 01 610,983,013.72
合计 610,983,013.72
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2020 年半年度报告
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
16 凤凰 01 100 2016.3.29 5 年 1,980,000,000.00 610,983,013.72 13,941,339.01 607,465.77
合计 / / / 1,980,000,000.00 610,983,013.72 13,941,339.01 607,465.77
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
应付债券说明：本公司于 2016 年发行的 20 亿元公司债券（简称“16 凤凰 01”），附第 3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，债券持有
人于 2019 年 3 月 29 日行使回售选择权，回售金额为 13.875 亿元。截止 2020 年 6 月 30 日，“16 凤凰 01”债券面值余额为 6.125 亿元。
47、 租赁负债
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 7,006,126.55 15,298,596.34
待转销项税额 373,187.17 1,134,117.00
合计 7,379,313.72 16,432,713.34
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 936,060,590.00 0 936,060,590.00
其他说明：
无
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价）1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期 减：前期计入其
期初 计入其他 他综合收益当期 税后归 期末
项目 本期所得税前发 税后归属于母公
余额 综合收益 转入留存收益 减：所得税费用 属于少 余额
生额 司
当期转入 数股东
损益
一、不能重分 1,698,419,732.12 376,244,316.41 335,560,256.44 94,061,079.10 -53,377,019.13 1,645,042,712.99
类进损益的其
他综合收益
其中：重新计 1,698,419,732.12 376,244,316.41 335,560,256.44 94,061,079.10 -53,377,019.13 1,645,042,712.99
量设定受益计
划变动额
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
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2020 年半年度报告
具投资公允价
值变动
企业自身信
用风险公允价
值变动
二、将重分类
进损益的其他
综合收益
其中：权益法
下可转损益的
其他综合收益
其他债权投
资公允价值变
动
金融资产重
分类计入其他
综合收益的金
额
其他债权投
资信用减值准
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2020 年半年度报告
备
现金流量套
期储备
外币财务报
表折算差额
其他综合收益 1,698,419,732.12 376,244,316.41 335,560,256.44 94,061,079.10 -53,377,019.13 1,645,042,712.99
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2020 年半年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 162,679,137.86 33,556,025.65 196,235,163.510
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 162,679,137.86 33,556,025.65 196,235,163.510
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 1,459,692,444.15 1,265,873,893.75
调整期初未分配利润合计数（调增+，调
减－）
调整后期初未分配利润 1,459,692,444.15 1,265,873,893.75
加：本期归属于母公司所有者的净利润 -5,300,943.59 84,875,886.00
其他综合收益当期转入留存收益 302,004,230.79 223,152,421.62
减：提取法定盈余公积 20,603,698.12
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 93,606,059.10
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2020 年半年度报告
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,756,395,731.35 1,459,692,444.15
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 124,218,935.79 87,747,705.61 820,473,494.83 691,047,828.21
其他业务 26,559,983.04 13,095,536.96 21,901,348.93 14,117,168.83
合计 150,778,918.83 100,843,242.57 842,374,843.76 705,164,997.04
(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
其他说明：
1、按业务类别列示营业收入、营业成本
营业收入 营业成本
项目
本期金额 上期金额 本期金额 上期金额
房地产开发 124,218,935.79 820,473,494.83 87,747,705.61 691,047,828.21
租赁 26,559,983.04 21,901,348.93 13,095,536.96 14,117,168.83
合计 150,778,918.83 842,374,843.76 100,843,242.57 705,164,997.04
2、房地产开发经营项目列示如下
项目 营业收入 营业成本 营业毛利
本期
苏州凤凰项目 15,465,664.76 8,379,814.29 7,085,850.47
盐城凤凰项目 24,758,678.07 18,621,304.14 6,137,373.93
镇江凤凰项目 6,763,702.87 3,775,339.67 2,988,363.20
泰兴凤凰项目 32,425,811.31 28,923,841.56 3,501,969.75
其他零星项目 851,428.59 418,154.35 433,274.24
合计 124,218,935.79 87,747,705.61 36,471,230.18
上期
苏州凤凰项目 6,217,756.20 3,727,153.35 2,490,602.85
盐城凤凰项目 38,024,177.14 29,324,204.34 8,699,972.80
镇江凤凰项目 158,097,072.92 109,056,484.60 49,040,588.32
泰兴凤凰项目 95,492,989.53 92,745,845.70 2,747,143.83
宜兴项目 509,313,180.95 446,924,794.40 62,388,386.55
其他零星项目 13,328,318.09 9,269,345.82 4,058,972.27
合计 820,473,494.83 691,047,828.21 129,425,666.62
3、以上收入均在江苏省取得。
4、前五名客户的营业收入情况
2020 年 1-6 月 营业收入总额 占营业收入比例(%)
川岚商业管理（苏州）有限公司 5,522,012.60 3.66%
个人客户 5,135,299.00 3.41%
南京金宝商业投资股份集团有限公司盐城分
3,255,583.18
公司 2.16%
169 / 215
2020 年半年度报告
个人客户 2,729,526.67 1.81%
个人客户 2,457,142.86 1.63%
合计 19,099,564.31 12.67%
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税 33,629.70
城市维护建设税 479,595.85
2,973,245.63
教育费附加 342,475.29
2,123,746.90
资源税
房产税 2,901,783.98
2,658,864.06
土地使用税 908,151.41
904,982.07
车船使用税 3,960.00
4,620.00
印花税 150,616.28
636,441.54
土地增值税 856,677.86
11,801,858.68
环境保护税 165,213.16
合计 5,842,103.53
21,103,758.88
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 789,644.21 796,958.29
办公经费 112,530.39 317,530.50
广告宣传推广费 1,622,503.78 3,431,129.79
170 / 215
2020 年半年度报告
销售代理服务费 1,386,720.42 4,670,095.44
折旧费 73,974.90 73,222.27
租赁费 245,095.24 300,027.92
物业费 1,404,441.47 1,677,035.44
其他 1,172,797.86 382,899.96
合计 6,807,708.27 11,648,899.61
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 8,802,234.54 6,358,511.58
办公经费 1,456,986.63 866,764.20
租赁费 483,321.85 430,048.75
中介机构费用 883,704.62 1,150,307.07
折旧与摊销 1,132,048.85 1,320,178.25
其他 823,288.44 466,275.72
合计 13,581,584.93 10,592,085.57
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
171 / 215
2020 年半年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 20,131,304.78 57,697,445.20
利息收入 -6,774,605.19 -19,286,342.00
手续费 37,469.40 120,303.20
合计 13,394,168.99 38,531,406.40
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
盐城项目省级节能减排专项引导资金 0 795,000.00
应纳税额减征额 272.98 0
稳岗补贴 56,536.22 0
代扣个人所得税手续费 45,131.09 4,150.00
合计 101,940.29 799,150.00
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收
益
其他权益工具投资在持有期间取得的
股利收入
172 / 215
2020 年半年度报告
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当 644,645.58
期损益的金融资产取得的投资收益
理财产品 0 544,273.97
合计 644,645.58 544,273.97
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 412,224.47
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
412,224.47
合计
173 / 215
2020 年半年度报告
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
其他应收款坏账损失 -3,045,850.14 2,469,883.03
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -3,045,850.14 2,469,883.03
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 -7,165,725.67
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
174 / 215
2020 年半年度报告
十一、商誉减值损失
十二、其他
合计 -7,165,725.67
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 2,059.16
合计 2,059.16
其他说明：
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置
利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
175 / 215
2020 年半年度报告
政府补助
罚没收入 198,643.81 547,958.10 198,643.81
其他 0.02 0.02
合计 198,643.83 547,958.10 198,643.83
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 8,000.00 30,000.00 8,000.00
违约金 -30,682.97 1,425.00 -30,682.97
滞纳金 2,291.59 - 2,291.59
其他 40,000.00 -27,316.16 40,000.00
基金 - 32,212.55
合计 19,608.62 36,321.39 19,608.62
其他说明：
176 / 215
2020 年半年度报告
无
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 7,256,759.71 13,881,280.90
递延所得税费用 -516,551.63 14,298,959.08
以前年度所得税汇算清缴数 -69,828.85
合计 6,670,379.23 28,180,239.98
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 □不适用
详见附注
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入
6,774,605.19 19,286,342.00
往来款
648,190.00 928,659.79
其他
681,637.10 490,082.81
受限制的货币资金
9,206,051.38
维修基金
369,890.40 4,967,013.08
177 / 215
2020 年半年度报告
政府补助
56,536.22 795,000.00
诚意金
1,337,843.20
合计
19,074,753.49 26,467,097.68
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 12,329,997.99 15,314,297.53
往来款 1,499,964.48 7,609,478.59
违约金 60,700.00 336,000.00
受限制的货币资金 462,500.90
维修基金 2,411,076.00 6,820,462.73
保证金、押金 54,080.00 2,655,309.93
其他 419,544.86 1,084,682.95
诚意金 60,000.00 0
合计 16,835,363.33 34,282,732.63
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
178 / 215
2020 年半年度报告
处置交易性金融资产、其他权益工具
投资相关税费 24,584,837.05
合计 24,584,837.05
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 -5,231,939.79 31,478,399.99
加：资产减值准备 7,165,725.67 -2,469,883.03
信用减值损失 3,045,850.14
179 / 215
2020 年半年度报告
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 14,019,966.95 14,982,062.90
性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 189,068.56 407,854.86
长期待摊费用摊销 182,725.36 146,538.12
处置固定资产、无形资产和其他长期 -2,059.16
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填
列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填 -412,224.47
列）
财务费用（收益以“－”号填列） 20,131,304.78 57,697,445.20
投资损失（收益以“－”号填列） -644,645.58 -544,273.97
递延所得税资产减少（增加以“－” -516,551.63 16,826,743.21
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -2,527,784.13
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -18,612,971.32 112,051,361.67
经营性应收项目的减少（增加以“－” -20,253,079.18 6,967,408.42
号填列）
经营性应付项目的增加（减少以“－” -143,802,912.27 -1,193,498,778.14
号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -144,741,741.94 -958,482,904.90
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 1,216,901,525.50 1,488,392,946.78
减：现金的期初余额 1,401,708,454.49 2,778,638,765.71
180 / 215
2020 年半年度报告
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -184,806,928.99 -1,290,245,818.93
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 1,216,901,525.50 1,401,708,454.49
其中：库存现金 4,358.26 4,333.78
可随时用于支付的银行存款 1,216,897,167.24 1,401,704,120.71
可随时用于支付的其他货币资
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额
其中：母公司或集团内子公司使用 1,216,901,525.50 1,401,708,454.49
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
181 / 215
2020 年半年度报告
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 15,922,876.94 个贷保证金、质量保证金
应收票据
存货 22,828,304.91 保证
固定资产
无形资产
合计 38,751,181.85 /
其他说明：
无
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
182 / 215
2020 年半年度报告
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
专项补助资金 795,000.00 盐城项目省级节能减 795,000.00
排专项引导资金
专项补助资金 56,536.22 稳岗补贴 56,536.22
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
183 / 215
2020 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
184 / 215
2020 年半年度报告
2、
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 主要经营 持股比例(%) 取得
注册地 业务性质
名称 地 直接 间接 方式
江苏凤凰置业有 江苏 南京市中央路 389 号凤凰国 房地产开发与经营，商品房销售；实业投资， 100% 通过资产置换及非公
限公司 际大厦六楼 房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料 开发行股票取得的子
的销售，室内装饰；预包装食品兼散装食品 公司（包括该子公司
批发与零售。 控制的孙公司）
盐城凤凰地产有 江苏 盐城市城南新区新都街道娱 许可经营项目：房地产开发与经营。一般经 94.44% 5.56% 设立
限公司 乐三组（CND） 营项目：商品房销售，物业管理，建材销售
苏州凤凰置业有 江苏 苏州工业园区苏惠路 98 号国 房地产开发；房地产投资、自有房屋租赁； 100% 设立
限公司 检大厦 10 楼 销售：建筑材料和装潢材料；室内装饰工程
（依法需经批准的项目，经相关部门批准后
方可开展经营活动）
南京凤凰置业有 江苏 南京市雨花台区凤台南路 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营 100% 设立
限公司 130 号 项目：物业管理；房地产销售。
江苏凤凰地产有 江苏 南京市玄武区营苑南路 58 号 许可经营项目：房地产开发与经营；商品房 100% 设立
限公司 销售。一般经营项目：实业投资；自有房屋
租赁；物业管理；建筑材料、装潢材料的销
售。
185 / 215
2020 年半年度报告
南京龙凤投资置 江苏 南京市白下区太平南路 69 号 许可项目经营：房地产开发经营。一般经营 77.31% 购买股权
业有限公司 1116 室 项目：物业管理、房地产信息咨询：装潢材
料、建筑材料销售；绿化中种植、养护及管
理。
南京凤凰地产有 江苏 南京市秦淮区太平南路 69 号 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。 100% 购买股权
限公司 一般经营项目：自有房屋租赁、物业管理、
室内装饰。
南通凤凰置业有 江苏 南通市崇川区新城区支路 6 许可经营项目：房地产开发、经营；商品房 100% 设立
限公司 号凤凰大厦 1 幢 809 室 销售。（凭资质证书经营）一般经营项目：房
地产投资；房产租赁，物业管理；建筑材料、
装潢材料销售；室内装饰。（经营范围中国家
有专项规定的从其规定）
合肥凤凰文化地 安徽 安徽省合肥市包河区徽州大 房地产开发及销售；项目投资；房屋租赁； 79.17% 20.83% 设立
产有限公司 道 1388 号办公楼第六层 物业服务；建筑装潢材料销售；室内装饰（经
营范围涉及资质的，凭资质证经营）
镇江凤凰文化地 江苏 镇江京口区谷阳路 217-2 号 房地产开发经营及商品房销售；实业投资； 96.15% 3.85% 设立
产有限公司 房屋租赁；物业管理；建筑材料和装潢材料
（许可项目除外）。（依法须经批准的项目，
经相关部门批准后方可开展经营活动）
泰兴市凤凰地产 江苏 泰兴市济川路 1 号 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营 92.86% 7.14% 设立
有限公司 项目：实业投资，房屋租赁，物业管理，建
186 / 215
2020 年半年度报告
筑材料和装潢材料销售。
无锡宜康置业有 江苏 宜兴市宜城街道陶都路 2 号 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经 100% 收购股权
限公司 相关部门批准后方可开展经营活动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
187 / 215
2020 年半年度报告
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期向少数股东宣告分派的股
子公司名称 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
比例（%） 利
南京龙凤投资置业有限公司 22.69% 69,003.80 342,056,845.920
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司 非 非
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 流 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 流 负债合计
动 动
188 / 215
2020 年半年度报告
负 负
债 债
南京龙 252,370,885.53 1,260,000,000.00 1,512,370,885.53 5,065,443.63 5,065,443.63 22,002,977.77 1,490,000,000.00 1,512,002,977.77 5,001,607.56 5,001,607.56
凤投资
置业有
限公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金流 经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
量 量
南京龙凤投资置业有限公 0.00 304,071.69 304,071.69 367,907.76 0.00 6,888,713.47 6,888,713.47 -415,291,300.38
司
189 / 215
2020 年半年度报告
其他说明：
无
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
4、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
5、 重要的共同经营
□适用 √不适用
6、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
7、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
190 / 215
2020 年半年度报告
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全
面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的
月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降
低风险的风险管理政策。
（一）信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款方面，
由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。
（二）市场风险
金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风
险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
（1）汇率风险
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
（2）利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款、应付债券、关联方的资金拆借。公司目前的政策
是固定利率借款占外部借款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的
利率结构。尽管该政策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全
消除与利息支付波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平
衡。
2020 年 6 月 30 日，公司应付债券面值余额为人民币 612,500,000.00 元。应付债券、为固
定利率，不存在利率变动风险。
（3）其他价格风险
本公司持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以
接受的。
191 / 215
2020 年半年度报告
（三）流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门
集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚
动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量
（一）交易性金融资产 296,379,843.68 296,379,843.68
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 296,379,843.68 296,379,843.68
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投资 2,547,688,742.00 1,499,698.81 2,549,188,440.81
（四）投资性房地产
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2020 年半年度报告
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的 2,844,068,585.68 1,499,698.81 2,845,568,284.49
资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够代表在公
平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
由于被投资企业本年度经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采用账面投
资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
江苏凤凰出 南京市中央 省政府授权范围内的 150,000.00 52.12% 52.12%
版传媒集团 路 165 号 国有资产经营、管理、
有限公司
企业托管、资产重组、
实物租赁等
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身为
江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版
新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省出
版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江
苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江
苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰新华书店集团有限公司宜兴分公司 受本公司控股股东控制
江苏新广联光电股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 受本公司控股股东控制
江苏现代快报股份有限公司 受本公司控股股东控制
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰新华书店集团有限 宜兴地产项目营销活动服务 283,018.87
公司宜兴分公司
江苏现代快报股份有限公司 江苏凤凰置业项目广告费 94,339.62
出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
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2020 年半年度报告
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
江苏凤凰出版传媒集 61,250.00 2016.3.29 2021.3.29 否
团有限公司
关联担保情况说明
√适用 □不适用
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应付债券说明：本公司于 2016 年发行的 20 亿元公司债券（简称“16 凤凰 01”），附第 3 年末发行
人上调票面利率选择权和投资者回售选择权，债券持有人于 2019 年 3 月 29 日行使回售选择权，
回售金额为 13.875 亿元。截止 2020 年 6 月 30 日，“16 凤凰 01”债券面值余额为 6.125 亿元。
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
江苏凤凰出版传媒 500,000,000.00 2019-12-31 2020-12-31 补充流动资金
集团有限公司
拆出
本公司 2019 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，2020 年 3 月 24 日归还 500,000,000.00 元，
支付利息 5,648,958.33 元。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
I、提供服务
（1）2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份
有限公司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。
2012 年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源
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2020 年半年度报告
局就受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付
土地出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司
支付 246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 6.50 万平方米）由江苏凤
凰出版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有
限公司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方签订
的委托代建协议，按双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，
江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
截止 2020 年 6 月 30 日，由于代建项目委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。
（2）2013 年 7 月 30 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得
位于镇江市东吴路以南，宗地编号为 2013-4-4 号的地块以建设镇江凤凰文化广场项目。2013 年
11 月 18 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与镇江市国土资源局就受
让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 3.98 亿元，其中江苏凤凰置业有限公司支付
3.08 亿元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 0.9 亿元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建
筑面积约 3.34 万平方米）由江苏凤凰出版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代
建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设
单位支付工程款项。根据双方 2015 年 1 月 30 日签订的委托代建协议，按竣工结算审计后双方最
终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限
公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。截止 2020 年 6 月 30 日，由
于代建项目委托事务报酬尚未结算，未发生关联方交易金额。
（3）2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得
位于泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰
文化广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰
兴市国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其
中江苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付
55,125,000.00 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 4.80 万平方米）由江苏凤凰出版
传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公司
向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方 2016 年 6
月 1 日签订的委托代建协议，按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程
委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有
限公司支付委托事务报酬。截止 2020 年 6 月 30 日，由于代建项目尚未竣工，委托事务报酬尚未
结算，未发生关联方交易金额。
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2020 年半年度报告
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥、镇江代建项目中代建部分的
工程支出发票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出版
传媒股份有限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。泰兴代建项目发生在“营改增”
政策出台之后，工程款项由江苏凤凰出版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，未经本公司代
收代付。
II、关联方提供金融服务
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司
（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存款、
结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。
协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利
息及手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授信额度每
日使用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。
本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金
额超过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，
对协定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2020 年活期存款年利率 0.385%）计
息。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
本期确认的存款
年度 存入（包括应计利息） 支取 期末账户余额
利息收入
2019 年 1-6 月 2,418,952,350.40 2,941,039,036.80 1,312,657,011.28 3,125,663.33
2020 年 1-6 月 760,087,644.56 844,833,935.93 515,714,136.93 3,403,198.51
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
□适用 √不适用
(2). 应付项目
√适用 □不适用
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2020 年半年度报告
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款
江苏新广联光电股份有限公司 129,678.46 315,288.62
其他应付款
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 228,203,097.92 228,203,097.92
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,066,458.33
预收账款
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 142,136,875.00
合同负债
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 130,400,802.75
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
截止 2020 年 6 月 30 日，本公司无需说明的重大承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、 资产负债表日存在的重要或有事项
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2020 年 6 月 30 日，担保
累计余额为 11,343.40 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同至商
品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公司
的财务状况造成重大影响。
2、 截止 2020 年 6 月 30 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
1、南京龙凤少数股权涉诉事项
本公司控股子公司南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“南京龙凤”）名下位于南京市核心
商业区新街口的铁管巷 A、C 地块因政府规划调整被南京市国土资源局收回。该土地于 2017 年
12 月 15 日挂牌，于 2018 年 1 月 17 日成功竞拍。根据与南京市秦淮区人民政府签订的《收回补
偿协议》，公司应取得的土地补偿款金额为 23.22 亿元。2018 年 11 月 4 日公司收到 50%土地补偿
款 11.61 亿元，2019 年 3 月 25 日公司收到剩余 50%土地补偿款 11.61 亿元。
本公司控股子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）是南京龙凤的控股股东，
股权占比为 77.31%；另一股东为上海泰龙房地产发展有限公司（以下简称“上海泰龙”），股权占
比为 22.69%。根据 2010 年 10 月凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托有限公司签订的
协议约定，如果政府收回铁管巷 A、C 地块，则上海泰龙在南京龙凤的所有权益即告丧失，南京
龙凤所有损益皆有凤凰置业独家承担和享有（以下简称“2010 年协议”）。2019 年 3 月，公司已经
向上海泰龙发出告知函，告知政府回收铁管巷 A、C 地块的进展情况，并敦促其履行协议约定，
将其持有的 22.69%股权变更至凤凰置业名下。
本公司于 2019 年 8 月 2 日收到南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1918 号《应诉通知书》。
诉讼案件情况如下：上海泰龙向南京市中级人民法院起诉南京龙凤（被告一）、凤凰置业（被告二）、
本公司（被告三），请求判令被告一向原告支付盈余利润人民币 52,686.18 万元及支付逾期利息损
失（暂计为 5,514.48684 万元）。上海泰龙认为：“2010 年协议”约定的“被政府收回”应指“被
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2020 年半年度报告
政府无偿收回”，因此并未丧失股东资格，被告一获得新街口铁管巷 A、C 地块土地补偿款后未向
其分配盈余利润，已严重损害原告合法权益，被告二未形成任何公司股利分配方案或者作出决定，
反而要求原告协助变更股权，亦严重损害原告的合法权益。
凤凰置业于 2019 年 12 月 27 日收到南京市中级人民法院签发的（2019）苏 01 民初 1979 号《民
事判决书》，判决如下：确认上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权归凤凰置业所有；南京龙凤于
本判决生效之日起三十日内，办理上海泰龙持有的南京龙凤 22.69%股权变更登记至凤凰置业名下
的手续，上海泰龙应予以协助。
上海泰龙不服南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初 1979 号《民事判决书》，于 2020 年 1
月 9 日向江苏省高级人民法院提起上诉，请求撤销江苏省南京市中级人民法院（2019）苏 01 民初
1979 号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求或依法发回重审。
截至本报告日，二审尚未开庭。
2、对新型冠状病毒肺炎疫情影响的评估
新型冠状病毒肺炎疫情自 2020 年初在全国爆发以来，各项防控工作持续进行，本公司切实贯
彻落实防控工作的各项要求，强化对疫情防控工作的支持。新型冠状病毒肺炎对全国整体经济运
行造成一定的影响，从而可能在一定程度上影响本公司的发展建设与生产经营，本公司将继续密
切关注新型冠状病毒肺炎发展，评估和积极应对其可能对本公司的财务状况、经营成果等方面的
影响。截止报告日，尚未发现重大不利影响。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
8、 其他
√适用 □不适用
(一) 镇江凤凰增资事项
2020 年 4 月 17 日，经本公司董事会会议审议并通过了向镇江凤凰文化地产有限公司（以
下简称“镇江凤凰”）增资的事项，以本公司自有资金向本公司控股子公司镇江凤凰增资 20,000
万元人民币，本次增资完成后，镇江凤凰注册资本由 32,000 万元人民币增加至 52,000 万元人民
币，其中本公司出资 50,000 万元，持股比例为 96.15%；本公司控股子公司凤凰置业出资 2,000
万元，持股比例为 3.85%。截止报告日，本公司已全额出资。
(二) 截止 2020 年 6 月 30 日，本公司无需说明的其他重要事项。
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 150,000,000.00 150,000,000.00
其他应收款 10,000,000.00
合计 160,000,000.00 150,000,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
江苏凤凰置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
合计 150,000,000.00 150,000,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
□适用√不适用
(2).按款项性质分类
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
单项金额重大并单独计提坏账 10,000,000.00 10,000,000.00
准备的其他应收款项
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2020 年半年度报告
按信用风险特征组合计提坏账
准备的其他应收款项
单项金额不重大但单独计提坏
账准备的其他应收款项
合计 10,000,000.00 10,000,000.00
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
□适用 √不适用
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
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2020 年半年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
对联营、合营企业
投资
合计 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66 2,561,150,614.66 2,561,150,614.66
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期减
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值 备期末
少
准备 余额
江苏凤凰置业 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
有限公司
盐城凤凰地产 340,000,000.00 340,000,000.00
有限公司
合肥凤凰文化 380,000,000.00 380,000,000.00
地产有限公司
镇江凤凰文化 300,000,000.00 200,000,000.00 500,000,000.00
地产有限公司
泰兴市凤凰地 260,000,000.00 260,000,000.00
产有限公司
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2020 年半年度报告
合计 2,561,150,614.66 200,000,000.00 2,761,150,614.66
本公司长期股权投资的账面价值均低于其可收回金额，故未计提长期投资减值准备。
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
□适用 √不适用
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2020 年半年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 2,059.16
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 56,536.22 稳岗补贴
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 2,173,938.36 理财收益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
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除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
产生的公允价值变动损益，以及处置交易
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 179,035.21 主要是罚没收入
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -59,447.18
少数股东权益影响额
合计 3,408,991.82
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -0.09 -0.0057 -0.0057
利润
扣除非经常性损益后归属于 -0.15 -0.0093 -0.0093
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公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
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第十一节 备查文件目录
（一）载有法定代表人签名公司盖章的本次半年报文本
（二）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
备查文件目录 盖章的财务报表。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
即公告的原稿。
董事长： 汪维宏
董事会批准报送日期：2020 年 8 月 20 日
修订信息
□适用 √不适用
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