I
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
QINHUANGDAO YAOHUA GLASS CO.,LTD
重大资产置换及发行股份购买资产
暨关联交易报告书
（草案）
交易对方： 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
住 所： 南京市中央路165 号
通讯地址： 南京市中央路165 号
保荐机构暨独立财务顾问
二○○八年十二月耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
II
公司声明
本公司及董事会全体成员保证本报告书及摘要内容的真实、准确、完整，并
对报告书的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证本报告书中财
务会计报告真实、准确、完整。
中国证券监督管理委员会、其他政府机关对本次重大资产置换及发行股份购
买资产所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者收益的
实质性判断或保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
本次重大资产置换及发行股份购买资产完成后，本公司经营与收益的变化由
本公司自行负责；因本次重大资产置换及发行股份购买资产引致的投资风险，由
投资者自行负责。
投资者若对本报告书存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、专业
会计师或其他专业顾问。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
III
特别提示
1、2008年12月8日，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“本公司”、
“上市公司”、“耀华玻璃”）第四届董事会第三十一次会议审议通过了《秦皇
岛耀华玻璃股份有限公司董事会关于重大资产重组暨非公开发行股票购买资产
议案》。耀华玻璃拟向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）
资产置换及发行股份购买其资产的方式实现重大资产重组。
2、2008年12月7日，本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤
凰集团”）签署了《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》，本公司拟
以全部资产及负债与凤凰集团的标的资产进行整体置换。根据北京京都资产评估
有限责任公司2008年11月25日出具的（京都评报字（2008）第125号）《资产评
估报告书》，截至2008年9月30日，本公司净资产的评估值为35,354.82万元，本
次置出的资产和负债的价格确定为35,354.82万元。本次重大资产重组须经本公司
2008年度第二次临时股东大会审议通过，并经中国证监会核准后方可实施。
3、根据北京国友大正资产评估有限公司（以下简称“国友大正”）于2008
年12 月5 日出具的《资产评估报告书》（国友大正评报字[2008]第188 号），
截至2008 年9 月30 日，本次拟置入上市公司标的资产的调整后账面价值总额为
238,613.26 万元，评估价值总额为344,436.73 万元，增值105,823.47 万元，评估
增值率44.35%。其中，拟置入资产调整后账面净资产为89,041.59 万元，评估结
果为128,115.06 万元，评估增值率43.88%。
本次拟标的资产的最终作价为评估值的100%，因此，本次拟购买资产最终
作价总金额为128,115.06 万元。
4、在等价置换的基础上，置入资产与拟置出资产的差额，由耀华玻璃向凤
凰集团非公开发行股票购买，本次拟发行股份总数为183,320,634 股。发行价格
为2008 年12 月8 日耀华玻璃第四届董事会第三十一次会议决议公告日前20 个
交易日股票交易均价的100%，即5.06 元/股。本次发行完成后，耀华玻璃总股
本扩张至740,600,634 股。
5、凤凰集团以耀华玻璃置换出的全部资产与负债及3,000 万元现金受让耀
华集团持有的耀华玻璃的全部股份。受让后，凤凰集团持有耀华玻璃股份数达到耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
IV
447,969,194 股，占上市公司重组后总股本的60.49%，为重组后耀华玻璃的控股
股东。
6、北京京都会计师事务所有限责任公司（以下简称“京都审计”）对本次
拟置入的标的资产2008 年10-12 月、2009 年的盈利预测出具了盈利预测审核报
告（北京京都专字(2008)第1411 号），本次拟置入资产2008 年、2009 年的净
利润分别为37,224,873.88 元和293,545,660.22 元。
同时，京都审计出具了耀华玻璃2008 年10-12 月、2009 年备考合并盈利预
测审核报告(北京京都专字(2008)第1412 号)，本次重组后耀华玻璃2008 年、2009
年的净利润分别为37,224,873.88 元和293,545,660.22 元。
7、为全面、充分地考虑和保护上市公司、股东、重组方等多方的权益，
本次重大资产重组计划酝酿多时，并经过耀华集团、ST 耀华、凤凰集团三方
多次沟通磋商，形成了ST 耀华重大资产重组暨非公开发行股票的方案，并于
2008 年4 月30 日和6 月30 日召开了重组第一次董事会和第二次董事会，但
由于一些股东的反对导致该方案未能在2008 年8 月6 日召开的ST 耀华2008
年第一次临时股东大会获得通过，该重组计划一度中止。
2008 年11 月，本着对上市公司负责的精神，秦皇岛国资委、凤凰集团双
方高层再次研究重组事宜，一致认为继续推进重组有利上市公司，鉴于今年
以来ST 耀华巨额亏损的形势，仅靠自身的力量难以扭转，只有继续推进重组，
才能改变上市公司的命运，提升上市公司的盈利能力。ST 耀华自2008 年11
月13 日起连续停牌并再次启动重组。
本次方案在原方案的基础上进行了优化调整，主要有三点变化，一是拟
注入资产的权属证明获得了进展；二是为进一步提高上市公司可持续发展能
力，新增了位于雨花台区西营村的拟开发项目（项目详细介绍参照本报告书
中对该资产的描述）；三是鉴于凤凰集团对未来上市公司的战略构想为“文化
地产+金融股权投资”，对资产包组合进一步优化，注入盈利能力相对较高的
南京证券有限责任公司5 千万股权并划拨出江苏银行股份有限公司1 亿元股
权。
8、本次重大资产重组尚须双方国有资产管理有权部门批准。同时，根据中
国证监会《上市公司重大资产重组管理办法》的规定，本次重组属于公司出售全耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
V
部经营性资产，同时购买其他资产，须经中国证监会核准。
9、本次发行完成后，重组方凤凰集团持有公司的股权比例超过30%，触发
要约收购义务。根据《上市公司收购管理办法》第六十二条第二款、第三款等有
关规定，本次发行股份购买资产属于豁免要约收购范畴，凤凰集团将向中国证监
会上报要约豁免申请报告，有待中国证监会核准。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
VI
特别风险提示
1、本次交易方案中的重大资产置换、非公开发行股票、股份转让事项同时
进行，互为生效条件，任一项内容未获得批准或核准，本次交易存在终止实施的
风险。
2、本次交易构成本公司重大资产重组，需股东大会批准和中国证监会核准
后方可实施，存在是否能通过所有批准程序及完成全部审批的时间尚无法确定的
风险。
本次交易构成凤凰集团对本公司的收购，即触发要约收购义务，经本公司股
东大会同意其免于发出收购要约后，凤凰集团将向中国证监会申请豁免要约收购
义务。本次交易尚需中国证监会对凤凰集团收购本公司出具无异议函及同意豁免
凤凰集团要约收购义务后方可实施。
3、本次重大资产重组尚须双方国资管理有权部门批准，能否得到国资管理
有权部门的批准，以及最终取得国务院国资监管部门批准的时间都存在不确定
性。
4、本次拟非公开发行股票为183,320,634股，本次发行价格为每股5.06元（按
照公司本次2008年12月8日第四届第三十一次董事会决议公告日前二十个交易日
股票交易均价确定）。该发行价格尚须经公司股东大会审议通过并经中国证监会
核准后最终确定。
5、本次交易完成后，本公司主营业务将变更为从事房地产开发经营业务，
总股本将增加，净利润、每股收益和净资产都将大幅提高。董事会提醒投资者关
注主营业务变化所带来的风险。
6、本次拟注入资产中以下土地权属的确认正在办理之中：
（1）凤凰和熙项目B地块已完成招拍挂程序，取得土地使用权，但由于南京
市政府地铁施工临时占用，为了更好地提高资金利用效率，土地出让金尚未全部
缴清，暂未领取土地使用权证。预计2009年9月，江苏凤凰置业有限公司（以下
本公司就本次重大资产置换及发行股份购买资产中可能存在的主要风险揭示如下，敬请
投资者认真阅读。投资者如需详细了解相关信息烦请阅读本报告书第十三章“风险因素”、
第十九章“其他重要事项”等。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
VII
简称“凤凰置业”）将缴清剩余土地出让金并领取B地块土地使用权证。
（2）凤凰山庄项目（小红山地块）土地于2008年3月已从江苏省出版总社无
偿划转至凤凰置业。2008年4月10日，南京市土地储备中心对该地块进行收储（宁
地储购协字（2008）第001号），并确认支付总计2亿元的收储补偿。2008年8月，
凤凰置业通过定向拍卖的方式，以3.2亿元取得了凤凰山庄项目的使用权，已签
订土地出让合同（宁国土资让合[2008]143号），土地用途为城镇混合住宅用地，
并已经支付了其中的9600万元。南京市土地储备中心计划将在2009年1月底前对
该地块完成拆迁及五通一平后以净地方式交给江苏凤凰置业(目前拆迁正在进行
中)，由于土地尚未交付，截至本报告书出具之日尚未取得土地使用权证。另根
据2008年4月28日,江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司与凤凰置业签署协
议,上述土地收储协议中小红山曹后村路地块土地收储金由凤凰置业收取。凤凰
置业于2008年11月18日收到南京市土地储备中心支付的补偿款5,000万元。
（3）凤凰云海项目（板仓街）土地使用权在2008 年3 月已由凤凰集团无偿
划转至凤凰置业，并已完成土地权属变更手续。该宗土地拟于2009 年底前由仓
储用途变更为商业用途，届时将履行招拍挂程序。南京市土地储备中心同样将会
对该地块先行收储，并确认支付给凤凰置业一定的收储补偿，因此凤凰置业若最
终获得该土地使用权，其实际需缴纳的土地价款与其它竞争者相比有明显的成本
优势。但在该招拍挂程序完成前，凤凰置业取得该地块土地使用权具有一定的不
确定性。凤凰集团已作出承诺，如截至2009 年12 月31 日前未能改变土地用途，
且凤凰置业亦未能以高于该土地注入上市公司时的评估值的价格进行变现，将于
2010 年6 月30 日前，按注入时的评估值以现金回购。
（4）目前尚未获得可用于开发的土地使用权证的凤凰和熙项目B地块、凤
凰山庄项目、凤凰云海项目均为凤凰置业的土地储备项目，未纳入凤凰置业08
年盈利预测范畴。凤凰和熙项目B地块、凤凰山庄项目、凤凰云海项目未缴纳的
土地出让金均由凤凰置业缴纳，且未缴纳的土地出让金已纳入凤凰置业评估范
围。
凤凰和熙项目B地块缴清剩余土地出让金后即可领取土地使用权证，目前暂
未领取是为了更好地提高资金利用效率；从目前看，该地块不能取得土地使用权
证的法律风险较小，对未来上市公司亦不存在潜在的不利影响。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
VIII
凤凰山庄项目已经与南京市国土资源局签订相关的合同，并支付首笔款项，
计划2009年1月底能拿到土地证；而凤凰云海项目在招拍挂中最终获得地块的可
能性较大，即使未能在招拍挂中摘牌，凤凰置业也可获得一定的现金补偿款，并
将该补偿款用于另行择优购地，以优化和丰富土地储备，因此凤凰山庄项目、凤
凰云海项目土地现状也不会对未来上市公司构成重大不利影响。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
IX
目 录
第一章 释 义.................................................................. 1
第二章 绪 言................................................................... 4
第三章 本次交易的当事人........................................................ 6
一、交易主体................................................................. 6
二、独立财务顾问............................................................. 6
三、财务审计机构............................................................. 7
四、资产评估机构............................................................. 7
五、法律顾问................................................................. 8
第四章 本次交易概况............................................................ 9
一、本次交易的背景和目的..................................................... 9
二、本次交易的决策过程...................................................... 10
三、本次交易的基本原则...................................................... 11
四、本次交易的基本情况...................................................... 11
五、本次交易构成关联交易.................................................... 13
六、按《重组办法》规定计算的相关指标........................................ 13
七、董事会、股东大会表决情况................................................ 13
第五章 上市公司情况介绍....................................................... 14
一、基本情况................................................................ 14
二、公司设立及最近三年控股权变动情况........................................ 14
三、最近三年主营业务发展情况................................................ 17
四、主要财务指标............................................................ 17
五、控股股东概况............................................................ 18
六、股东结构................................................................ 19
七、控股及参股子公司情况.................................................... 19
第六章 交易对方介绍........................................................... 21
第七章 本次交易标的情况....................................................... 37
一、本次拟置出资产的情况.................................................... 37
二、本次拟置入资产的情况.................................................... 44
第八章 本次发行股份的情况..................................................... 89
一、发行股份的价格及定价原则................................................ 89
二、拟发行股票的种类和面值.................................................. 89
三、拟发行股份的数量和比例.................................................. 89
四、锁定期安排及承诺........................................................ 89
五、股份发行后财务数据变化情况.............................................. 89
六、本次交易完成后上市公司的股权结构及控制关系............................... 90
第九章 本次交易合同的主要内容................................................. 93耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资
产暨关联交易报告书（草案）
X
一、《股份转让协议书》的主要内容............................................ 93
二、《非公开发行股票购买资产》的主要内容.................................... 99
第十章 本次交易的合规性、合理性分析........................................... 93
一、本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》的有关规定...................111
二、本次交易符合《上市公司收购管理办法》的有关规定...........................114
三、本次交易不存在明显损害上市公司和全体股东利益的其他情形...................114
第十一章 董事会对本次交易定价的依据及公平合理性分析............................116
一、本次交易定价的依据......................................................116
二、本次交易定价的公平合理性分析............................................117
第十二章 董事会就本次交易对上市公司的影响的讨论与分析..........................125
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析.........................125
二、对凤凰置业所在行业特点的讨论与分析......................................125
三、对上市公司完成本次交易后的财务状况、盈利能力及未来趋势的分析.............153
四、本次交易对上市公司其他方面影响的分析....................................159
第十三章 风险因素及对策分析...................................................160
一、政策风险................................................................160
二、业务经营风险............................................................161
三、财务风险................................................................164
四、中国证监会不予核准的风险................................................166
五、资产交割日不确定性风险..................................................166
六、盈利预测风险............................................................166
七、其他风险................................................................167
第十四章 财务会计信息.........................................................169
一、上市公司（拟置出资产）最近二年又一期财务信息.............................169
二、拟置入资产最近二年又一期财务信息........................................173
三、本次交易完成后的本公司模拟计算的备考财务会计信息.........................179
四、本次交易完成后本公司模拟盈利预测........................................185
第十五章 同业竞争与关联交易...................................................190
一、同业竞争情况............................................................190
二、关联交易................................................................191
第十六章 公司治理.............................................................200
一、上市公司目前治理结构情况................................................200
二、本次交易完成后上市公司的人事安排........................................201
三、本次交易完成后进一步完善公司治理结构的措施...............................201
四、本次交易完成后控股股东对上市公司的“五独立”承诺.........................201
五、独立财务顾问意见........................................................203
六、经办律师意见............................................................203
第十七章 上市公司资金、资产被占用及提供担保情况................................204耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资
产暨关联交易报告书（草案）
XI
一、关联企业、控股股东、实际控制人占用上市公司资金、资产情况.................204
二、上市公司为关联企业、控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情况.........204
三、本次交易完成后，上市公司资金、资产被实际控制人或其他关联人占用及为其提供担保
的情况......................................................................204
四、独立财务顾问意见........................................................205
第十八章 业务发展目标.........................................................206
一、业务发展目标............................................................206
二、本公司实现上述计划所需的条件和假设......................................208
三、本公司实现上述计划面临的主要困难........................................208
四、主要经营理念............................................................209
五、上述业务发展计划与本次交易后公司业务的关系...............................209
第十九章 其他重要事项.........................................................210
一、上市公司重大诉讼、担保等事项............................................210
二、上市公司在最近12 个月内发生重大资产交易的情况............................210
三、上市公司负债结构在本次交易后的情况说明..................................210
四、本次交易中保护非关联股东利益的措施......................................211
五、中介机构对本次交易的意见................................................212
六、提请投资者注意的几个问题................................................213
第二十章 备查文件.............................................................215
一、关于本次交易的备查文件..................................................215
二、查阅方式................................................................216
第二十一章 董事及有关中介机构声明.............................................217
一、公司董事声明............................................................217
二、财务顾问声明............................................................218
三、经办律师声明............................................................219
四、承担本公司置出资产审计业务的会计师事务所声明.............................220
五、承担本公司置入资产审计业务的会计师事务所声明.............................221
六、承担本公司置出资产评估业务的资产评估机构声明.............................222
七、承担本公司置入资产评估业务的资产评估机构声明.............................223耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产
暨关联交易报告书（草案）
1
第一章 释 义
在本报告书中，除非文义载明，下列简称具有如下含义：
本公司、上市公司、耀华玻璃、
ST 耀华
指 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
收购方、重组方、凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
出让方、耀华集团 指 中国耀华玻璃集团公司
江苏凤凰置业、凤凰置业 指 江苏凤凰置业有限公司
本次交易 指
本公司重大资产置换暨非公开发行股票购买资产之
行为
本草案、本报告 指
《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产置换及发
行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）》
重大资产置换 指
耀华玻璃以其全部资产及负债与凤凰集团所持凤凰
置业股权的等值部分进行置换，置入资产与置出资
产的价值以截至2008 年9 月30 日的审计评估值为
准
《重大资产置换暨非公开发行股
票购买资产协议》
指 耀华玻璃、凤凰集团于2008 年12 月7 日签署的《秦
皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集
团有限公司之重大资产置换暨非公开发行股票购买
资产协议》
《股份转让协议》 指 耀华集团、凤凰集团于2008 年12 月7 日签署的《中
国耀华玻璃集团公司与江苏凤凰出版传媒集团有限
公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
26,464.856 万股国有股之股份转让协议》
拟置出资产 指 截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃经评估的全部资
产及负债
拟置入资产 指 截至2008 年9 月30 日，凤凰集团持有的经评估的
凤凰置业100%股权
股份转让、国有股转让 指 凤凰集团以耀华玻璃置换出的截至2008年9月30日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
2
经审计及评估确认的全部资产及负债和3000万元现
金为对价， 受让耀华集团所持耀华玻璃全部
264,648,560股国有股（占耀华玻璃总股本的47.49%）
非公开发行股票购买资产 指
置入资产超过置出资产价值的差额部分，由上市公
司向凤凰集团非公开发行股票购买（非公开发行股
票的价格为定价基准日前20日股票交易均价5.06元
／股），最终形成凤凰置业100%股权进入上市公司
审计、评估基准日 指 2008 年9 月30 日
申银万国、独立财务顾问 指 申银万国证券股份有限公司
华融证券、重组方财务顾问 指 华融证券股份有限公司
北京康达、上市公司法律顾问 指 北京市康达律师事务所
北京金杜、重组方法律顾问 指 北京市金杜律师事务所
京都评估、上市公司评估机构 指 北京京都资产评估有限责任公司
中喜、上市公司审计机构 指 中喜会计师事务所有限责任公司
京都审计、重组方审计机构 指 北京京都会计师事务所有限责任公司
国友大正、重组方评估机构 指 北京国友大正资产评估有限公司
百慧勤、耀华集团财务顾问 指 北京百慧勤投资管理有限公司
南京证券 指 南京证券有限责任公司
拟置出资产评估报告 指 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评
估报告书（京都评报字『2008』第125 号）
拟置入资产评估报告 指 凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏凤凰置业有限
公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书（国友
大正评报字『2008』第188 号）
拟置入资产审计报告 指 江苏凤凰置业有限公司2006 年度、2007 年度、2008
年1-9 月审计报告（北京京都审字『2008』第1735
号）
拟置出资产审计报告 指 耀华玻璃2008 年9 月30 日审计报告（中喜审字
『2008』01375 号）
模拟备考合并财务报表及审计报指 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司2007 年度、2008 年耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交
易报告书（草案）
3
告 1-9月备考审计报告（北京京都审字(2008)第1736
号）
拟置入资产盈利预测 指 江苏凤凰置业有限公司2008 年10-12 月、2009 年度
盈利预测审核报告（北京京都专字『2008』第1411
号）
备考合并盈利预测报告 指 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司2008 年10-12 月、
2009 年度备考合并盈利预测审核报告（北京京都专
字『2008』第1412 号）
《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》
《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》
《重组办法》 指 中国证券监督管理委员会令第53 号《上市公司重大
资产重组管理办法》
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会
秦皇岛国资委 指 秦皇岛市国有资产监督管理委员会
河北国资委 指 河北省国有资产监督管理委员会
定价基准日 指 耀华玻璃就本次交易董事会决议公告日
元 指 人民币元耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
4
第二章 绪 言
由于耀华玻璃股票曾于2007 年4 月30 日被实行退市风险警示，2007 年虽
通过实现非经常性损益扭亏为盈并于2008 年6 月3 日将股票简称由“*ST 耀华”
改为“ST 耀华”，但从长远看，由于玻璃行业激烈竞争、耀华玻璃自身的体制限
制等问题，如不进行重组，公司的经营状况难以摆脱困境。只有通过资产重组及
引入有实力的投资者对公司进行资产及业务重组，注入优质资产，以改变目前的
主营业务、提升资产质量、提高盈利能力，最终促进公司步入可持续发展的良性
轨道，从而使公司避免退市乃至破产的不良后果，维护广大中小股东及各方债权
人的利益。
为了彻底改变公司的经营状况，保护中小股东的利益，公司引进重组方凤凰
集团对公司进行资产重组，本次重组方案主要包括两个方面：
1、耀华玻璃以其全部资产与负债作为拟置出资产，凤凰集团持有的凤凰置
业100%股权作为拟置入资产，在等价置换的基础上，拟置入资产与拟置出资产
的差额，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买（非公开发行价格为重组定
价基准日前二十日股票交易均价5.06 元/股），最终形成凤凰置业100%股权进入
上市公司；
2、耀华集团将持有的耀华玻璃全部股份（264,648,560 股，占耀华玻璃总股
本的47.49%，总价款为38,354.82 万元，约1.45 元/股）转让给凤凰集团，转让
对价为3,000 万元现金及耀华玻璃置出的全部资产及负债，耀华集团负责安置耀
华玻璃的全部员工。
上述方案中的上市公司的股份转让、重大资产置换及非公开发行股票互为前
提、互为条件、同步实施。在方案实施完成后，耀华玻璃原有资产及负债全部剥
离出上市公司，并将凤凰集团全资子公司凤凰置业的全部股权注入上市公司。同
时上市公司注册资本拟变更为740,600,440 元，注册地拟变更为江苏省南京市，
名称拟变更为“江苏凤凰文化置业股份有限公司”，主营业务变更为房地产开发
经营。
本公司本次交易的具体发行情况将以证监会审核结果为准。
本次交易审计评估基准日为2008 年9 月30 日。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
5
本公司拟将全部资产及负债与凤凰集团标的资产进行置换，根据《重组办法》
规定，本次交易构成本公司重大资产重组行为，需提交公司股东大会表决通过，
并经中国证监会审核同意并豁免凤凰集团要约收购义务。
鉴于本次交易前，耀华集团为公司控股股东；交易完成后凤凰集团将获得公
司控股权，为公司的潜在控股股东；根据《上海证券交易所股票上市规则》及相
关法规关于关联交易之规定，本次交易构成关联交易，关联股东将回避表决。
本公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司重大资产重组管理办法》、《发
行办法》、《上交所股票上市规则》，并参照《公开发行证券的公司信息披露内容
与格式准则第1 号－招股说明书》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第10
号－从事房地产开发业务的公司招股说明书内容与格式特别规定》、《公开发行证
券公司信息披露编报规则第11 号－从事房地产开发业务的公司财务报表附注特
别规定》等有关规定编制本报告书，以供投资者决策参考之用。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
6
第三章 本次交易的当事人
一、交易主体
（一）资产置出方、发行方
名称： 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
地址： 河北省秦皇岛市西港路
法定代表人： 曹田平
电话： 0335-3285158
传真： 0335-3028173
联系人： 陈幸
（二）资产置入方、发行对象
名称： 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
地址： 南京市中央路165 号
法定代表人： 谭 跃
电话： 025-83247221
传真： 025-83247221
联系人： 高红光
二、独立财务顾问
名称： 申银万国证券股份有限公司
地址： 上海市常熟路171 号
法定代表人： 丁国荣
电话： 021－54033888
传真： 021－54047585耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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项目主办人： 沈轶、陈伟
项目经办人： 陈悦、张奇智
三、财务审计机构
（一）资产置出方、发行方审计机构
名称： 中喜会计师事务所有限责任公司
地址： 北京市西长安街88 号
法定代表人： 张增刚
电话： 010-83915232
传真： 010-83913756
经办注册会计师： 高明来、袁蕾
（二）资产置入方、发行对象审计机构
名称： 北京京都会计师事务所有限责任公司
地址： 北京建国门外大街22 号
法定代表人： 徐 华
电话： 010-65264838
传真： 010-65227521
经办注册会计师： 黄志斌、倪军
四、资产评估机构
（一）资产置出方、发行方评估机构
名称： 北京京都资产评估有限责任公司耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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地址： 北京建国门外大街22 号
法定代表人： 马涛
电话： 010-65120850
传真： 010-65227608
经办注册评估师： 李凤民、王捷
（二）资产置入方、发行对象评估机构
名称： 北京国友大正资产评估有限公司
地址： 北京市西城区金融大街27 号
法定代表人： 申江宏
电话： 010-85868816
传真： 010-85868385
经办注册评估师： 杨令健、石英敏
五、法律顾问
名称： 北京市康达律师事务所
地址： 北京市建外大街19 号国际大厦2301 室
负责人： 付 洋
电话： 010－85262828
传真： 010－85262826
经办律师： 江华、袁怀东耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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第四章 本次交易概况
一、本次交易的背景和目的
由于耀华玻璃股票曾于2007 年4 月30 日被实行退市风险警示，2007 年虽
通过实现非经常性损益扭亏为盈并于2008 年6 月3 日将股票简称由“*ST 耀华”
改为“ST 耀华”，但从长远看，由于玻璃行业激烈竞争、耀华玻璃自身的体制限
制等问题，如不进行重组，公司的经营状况难以摆脱困境。只有通过资产重组及
引入有实力的投资者对公司进行资产及业务重组，注入优质资产，以改变目前的
主营业务、提升资产质量、提高盈利能力，最终促进公司步入可持续发展的良性
轨道，从而使公司避免退市乃至破产的不良后果，维护广大中小股东及各方债权
人的利益。
凤凰集团是一家国有独资企业，是中国出版业五大行业经济指标连续位居第
一的文化企业集团，是“中国文化企业三十强”，是“首届中国出版政府奖”的
获奖单位。2008 年，凤凰集团被中国版权业协会颁发了“中国版权产业最具竞
争力企业奖”。凤凰集团拥有两大核心业务板块：出版与发行、文化地产，其中
文化地产业务是响应党中央提出的“推动社会主义文化大发展大繁荣”、“兴起社
会主义文化建设新高潮”的要求而拓展的新核心业务。目前运作文化地产业务的
是凤凰集团全资拥有的江苏凤凰置业有限公司。凤凰置业是以文化城和文化休闲
设施建设为中心，同时推进周边商、住项目开发的房地产公司，其主要职责是通
过文化地产开发经营业务，为国有大型书城及多元文化的窗口阵地建设提供支
持，为“文化大发展大繁荣”提供急需的硬件支撑。凤凰置业的发展目标是经过
未来五至八年的努力，完成江苏全部省辖市中心文化城的建设任务，完成部分县
级市的中心文化城建设；同时将文化地产业务“走”向省外，成为中国最大的文
化地产企业。
本次交易拟通过资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权，将凤凰置业
100%股权注入本公司，从而彻底改善上市公司的资产质量和盈利能力，同时实
现主营业务向房地产开发与经营的转变。未来凤凰置业将严格按照文化体制改革
的精神，坚持先进文化前进方向，为满足社会不断增长的文化需求提供更多更好
的文化设施，通过资本与产业互动，积极创新，做大做强上市公司文化地产主业，
打造文化地产品牌。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
10
2008 年4 月30 日和6 月30 日，ST 耀华分别召开了重组第一次董事会和
第二次董事会，但由于一些股东的反对导致原方案未能在2008 年8 月6 日召
开的ST 耀华2008 年第一次临时股东大会获得通过，该重组计划一度中止。
2008 年11 月，本着对上市公司负责的精神，秦皇岛国资委、凤凰集团双
方高层再次研究重组事宜，一致认为继续推进重组有利上市公司，鉴于今年
以来ST 耀华巨额亏损的形势，仅靠自身的力量难以扭转，只有继续推进重组，
才能改变上市公司的命运，提升上市公司的盈利能力。ST 耀华自2008 年11
月13 日起连续停牌并再次启动重组。
本次方案在原方案的基础上进行了优化调整，主要有三点变化，一是对
拟注入资产的权属进行了完善；二是为进一步提高上市公司可持续发展能力，
新增了位于雨花台区西营村的拟开发项目（项目详细介绍参照本报告书中对
该资产的描述）；三是鉴于凤凰集团对未来上市公司的战略构想为“文化地产
+金融股权投资”，对资产包组合进一步优化，注入南京证券有限责任公司5
千万股权并划拨出江苏银行股份有限公司1 亿元股权。
二、本次交易的决策过程
2007 年9 月21 日，上市公司在收盘后接到控股股东耀华集团通知，秦皇岛
市国资委拟对耀华集团改制的有关重大事项进行研究、论证。因上述事项涉及上
市公司，且上述事项尚存在很大的不确定性，上市公司股票自公告之日起停牌，
待有关事项确定后恢复交易。
2007 年10 月13 日，经河北省国资委同意，ST 耀华控股股东耀华集团通过
上市公司公开发布拟转让所持上市公司股份信息以公开征集受让方。截止2007
年11 月2 日(公开征集截止日期)，有三家企业向耀华集团提交了受让申请并支
付缔约保证金。
11 月8 日起，秦皇岛市国资委、耀华集团和相关中介机构开始对三家受让
方进行了现场的尽职调查。11 月29 日，经过专家组投票后综合评定，凤凰集团
最终成为上市公司国有股权转让的受让方。12 月4 日起，耀华集团与凤凰传媒
开始进入实质性洽谈阶段，双方着手开始讨论合作框架性协议以及制订重大资产
重组方案。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
11
2008 年4 月3 日，凤凰集团签发并向中共江苏省委宣传部和省财政厅提交
编号为“苏凤版[2008]17 号”《关于启动“借壳上市”预沟通程序的请示》。4 月
14 日，中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅向凤凰传媒联合出具“苏宣复[2008]5
号”《关于同意启动“借壳上市”与沟通程序的批复》。
ST 耀华于2008 年4 月30 日召开四届二十三次董事会，会议审议通过凤凰
集团重组耀华玻璃的相关决议。5 月5 日，上市公司的股票正式复牌。2008 年8
月6 日，耀华玻璃第一次重组股东大会没有获得通过。会后，凤凰集团、秦皇岛
国资委及其相关中介就是否继续推进ST 耀华的重组进行了研究。经过研究，重
组双方都认为按照交易所的有关规定，ST 耀华股票先行复牌。
2008 年11 月，本着对上市公司负责的精神，秦皇岛国资委与凤凰集团双方
高层再次研究重组事宜，一致认为继续推进重组有利上市公司，鉴于今年以来耀
华巨额亏损的形势，仅靠自身的力量难以扭转，只有继续推进重组，才能改变上
市公司的命运，提升上市公司的盈利能力。在达成以上共识的基础上，秦皇岛国
资委与耀华集团进行了沟通，耀华集团于11 月12 日通知上市公司将有重大事项
有待公告，11 月13 日上市公司实施了临时停牌。随后，凤凰集团、耀华集团以
及上市公司召集相关的中介对原方案进行了调整，并制定了详细的工作计划。11
月15 日，重组双方及其相关中介在北京凤凰台召开了ST 耀华第二次重组的中
介碰头会，明确了时间表和相关各方的工作细节。
三、本次交易的基本原则
（一）有利于本公司的长期健康发展，有利于提升本公司业绩，符合本公司
全体股东利益的原则；
（二）尽可能避免同业竞争、减少关联交易的原则；
（三）公开、公平、公正的原则；
（四）社会效益、经济效益兼顾原则；
（五）提升上市公司质量，促进上市公司可持续发展原则；
（六）遵守相关法律法规和规章的原则。
四、本次交易的基本情况耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
12
（一）等价资产置换
耀华玻璃以其全部资产与负债作为拟置出资产，凤凰集团持有的凤凰置业
100%股权作为拟置入资产，在等价置换的基础上，拟置入资产与拟置出资产的
差额，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买（非公开发行价格为重组定价
基准日前二十日股票交易均价5.06 元/股），最终形成凤凰置业100%股权进入上
市公司。
（二）发行股份购买资产
发行股票的种类： 人民币普通股（A 股）
发行股票面值： 人民币1.00 元/股
发行方式： 非公开发行股份
发行对象： 本次发行的对象为凤凰集团
发行数量： 本次拟发行183,320,634 股
认购方式： 凤凰集团持有的凤凰置业100%股权作为拟置入资产，在
等价置换的基础上，以拟置入资产与耀华玻璃拟置出资
产的差额认购上市公司本次定向发行股份
发行价格： 定价基准日前20 个交易日股票交易均价（即，定价基准
日前20 个交易日股票交易总额/定价基准日前20 个交易
日股票交易总量），即5.06 元/股
发行前未分配利润的安排：本次发行前拟置入资产未分配利润为
-7,336,883.57 元，需新老股东共担。（上市公司拟
置出资产的未分配利润为-430,003,143.66 元）
发行股票的限售期安排：凤凰集团自股份登记至名下之日起36 个月不转让
发行股份的上市日程安排：待上市公司与上交所、登记公司协商后确定
（三）股权收购
耀华集团将持有的耀华玻璃全部股份（264,648,560 股，占耀华玻璃总股本
的47.49%）按38,354.82 万元（约1.45 元／股）的价格转让给凤凰集团，转让对耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易
报告书（草案）
13
价为3,000 万元现金及耀华玻璃置出的全部资产及负债（含或有负债），耀华集
团负责安置耀华玻璃的全部员工。上述股份转让方案须经国务院国资委批准后方
可实施。
五、本次交易构成关联交易
本次交易前，凤凰集团和耀华集团不存在关联关系。本次重大资产置换及发
行股份购买资产的行为根据《上市规则》等相关法规规定构成关联交易。为更好
地保护中小股东的利益，耀华集团将在本次重大重组股东大会上回避表决。
六、按《重组办法》规定计算的相关指标
根据中国证监会《重组办法》的有关规定，本次重组属于公司出售全部经营
性资产，同时购买其他资产，本次重组须履行相关披露义务并提交证监会并购重
组委审核。
七、董事会、股东大会表决情况
2008 年12 月8 日，本公司召开第四届董事会第三十一次会议审议通过了《公
司董事会关于重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》以及《重大资产
置换暨非公开发行股票购买资产协议》。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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第五章 上市公司情况介绍
一、基本情况
中文名称： 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
英文名称： QINHUANGDAO YAOHUA GLASS CO.,LTD
股票上市地： 上海证券交易所
证券简称： ST 耀华
证券代码： 600716
企业法人营业执照注册号：13000010003041/1
法定代表人： 曹田平
公司首次注册登记日期： 1996 年6 月24 日
注册地址： 河北省秦皇岛市西港路
办公地址： 河北省秦皇岛市西港路
邮政编码： 066013
联系电话： 0335-3285158
联系传真： 0335-3028173
联系人： 陈 幸
电子信箱： yaohuasyl@sina.com
公司股本： 55,728 万股
主营业务：玻璃及其制品的生产、销售；玻璃机器制造、加工、修理；技术
咨询、服务；开展国内、国外、合资经营、合作经营；工业技
术玻璃及其制品、玻璃钢制品的生产、销售；本企业自产产品
和技术的出口业务和本企业所需原辅材料、机械设备、零配件
及相关技术的进口业务。
二、公司设立及最近三年控股权变动情况
（一）公司设立及首次公开发行情况
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司是经河北省人民政府股份制试点领导小组冀
股办『1995』第9 号文批准，由中国耀华玻璃集团公司为主要发起人，以其下属耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
15
的浮法厂、二厂及相关资产折资入股，与河北省建设投资公司、国家建材局秦皇
岛玻璃工业设计院、中信渤海铝业控股有限公司、秦皇岛北山发电股份有限公司
共同作为发起人，采取社会募集方式设立的股份有限公司，注册资本18,000 万
元，成立日期1996 年6 月24 日。
1996年6月17日，经中国证监会证监发审字『1996』74号、『1996』75号文
批准，以每股6.60元价格向社会公开发行A股4,500万股，其中向内部职工配售450
万股。
表5-1：首次公开发行完成后上市公司股本结构：
项目 股份数量（股） 占股本比例（%）
国有法人股 134,200,000 74.56
社会法人股 800,000 0.44
社会公众股 45,000,000 25
合计 180,000,000 100
（二）历次股本变动情况
1997年1月17日经股东大会批准公司实施每10股转增8股，总股本变更为
32,400万股。
表5-2：1997年转增后上市公司股本结构如下
项目 股份数量（股） 占股本比例（%）
国有法人股 241,560,000 74.56
社会法人股 1,440,000 0.44
社会公众股 81,000,000 25.00
合计 324,000,000 100
经中国证监会证监发行字『2002』30号文批准，公司于2002年8月29日至9
月9日以网下、网上累计投标询价方式向原社会公众股股东、其他社会公众投资
者、机构投资者增发A股2,340万股，发行价为每股7.3元人民币，并于2002年9月
19日上市。
表5-3：2002年增发完成后上市公司股权结构：
项目 股份数量（股） 占股本比例（%）
国有法人股 241,560,000 69.35
社会法人股 1,440,000 0.41耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
16
社会公众股 105,300,000 30.23
合计 348,300,000 100.00
2004年12月6日经临时股东大会批准，公司以2004年6月30日总股本34,830万
股为基数，进行资本公积金转增股本，每10股转增6股，共转增20,898万股，总
股份变更为55,728万股。
表5-4：2004年转增完成后上市公司股权结构：
项目 股份数量（股） 占股本比例（%）
国有法人股 386,496,000 69.35
社会法人股 2,304,000 0.41
社会公众股 168,480,000 30.23
合计 557,280,000 100.00
2006年，本公司实施股权分置改革，对价安排为全体非流通股股东向流通股
股东每10股支付4股。股改完成后，本公司股本结构如下表所示：
表5-5：2006年股改完成后上市公司股本结构
项目 股份数量（股）
占总股本比例
（%）
一、有限售条件的流通股合计 321,408,000 57.67
其中：国有法人持股 319,503,360 57.33
境内一般法人持股 1,904,640 0.34
二、无限售条件的流通股合计 235,872,000 42.33
社会公众股 235,872,000 42.33
三、股份总数 557,280,000 100.00
表5-6：截至2008 年11 月30 日上市公司股本结构
项目 数量（股）
总股本 557,280,000
其中：有限售条件股份 263,775,360
无限售条件股份 293,504,640
（三）最近三年控股权变动情况
自公司上市以来，公司控股股东没有发生变更，一直为耀华集团，其持有公耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
17
司股份比例的变化情况如下表所示：
表5-7：公司最近三年控股权变动情况
项目
耀华集团持股
总数（股）
占总股本比例
（%）
持有有限售条件
股份数量（股）
质押或冻结的
股份数量（股）
2005 年12 月31 日 386,496,000 69.35 386,496,000 0
2006 年12 月31 日 319,503,360 57.33① 319,503,360 0
2007 年12 月31 日 291,648,560 52.33② 291,648,560 145,819,680
2008 年10 月13 日 264,648,560 47.49③ 264,648,560 0
*①股权分置改革，耀华集团向流通股东每10 股支付4 股对价；
②耀华集团通过二级市场抛售了近5%的股份
③2008 年10 月13 日，耀华集团通过上交所大宗交易系统减持了27,000,000 股耀华玻璃
股份。
三、最近三年主营业务发展情况
2005年、2006年度，由于受到国家宏观调控的影响，市场需求增速减缓、行
业供需矛盾突出，玻璃售价持续低迷，另一方面，主要原燃材料价格高涨，导致
玻璃生产成本大幅增加，耀华玻璃经营困难，连续出现亏损。
2007年度，玻璃市场形势出现了一定转机，但纯碱、重油等原燃材料价格同
时也在不断攀升，在成本方面给整个行业带来了负面压力。公司通过处置耀华玻
璃下属的财务公司股权投资实现非经常性损益，公司才实现扭亏为盈，保住了上
市公司的上市资格。但公司的主营业务盈利状况仍无实质改变，公司2008年三季
度仍然严重亏损，如果不对上市公司进行资产重组，改善上市公司的资产质量和
持续盈利能力，上市公司将很难再避免亏损并再次面临退市的风险。
四、主要财务指标
表5-8：近二年又一期主要财务数据（经审计） 单位：元
项目 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
总资产 1,778,609,149.21 1,797,728,420.80 2,033,604,806.07
净资产 305,265,120.05 474,096,427.51 463,272,425.69耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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项目 2008 年9 月30 日 2007 年度 2006 年度
营业收入 1,003,412,817.67 1,404,049,549.16 1,154,795,210.10
利润总额 -168,831,307.46 10,762,956.99 -369,409,205.73
净利润 -168,831,307.46 10,762,956.99 -369,409,205.73
五、控股股东概况
（一）控股股东情况
耀华集团始建于1922年，为中比合办企业；1977年更名为“秦皇岛耀华玻璃
厂”；1988年更名为“秦皇岛耀华玻璃总厂”；1991年，以耀华玻璃总厂组建的
中国耀华玻璃集团被列为“国家试点企业集团”，1992年被列为“计划单列企业
集团”；1994年更名为“中国耀华玻璃集团公司”并列为“河北省现代企业制度
试点企业”。
河北省国有资产管理局于1996年12月27日出具“冀国资企字[1996]第89号”
《河北省国有资产管理局关于授权中国耀华玻璃集团有限责任公司统一经营中
国耀华玻璃集团国有资产的批复》：同意耀华集团国有资产授权经营方案。
耀华集团的《企业法人营业执照》号码为：130000100000173；注册住所：
河北省秦皇岛市海港区西港路；法定代表人：曹田平；注册资金：人民币40,257
万元；经济性质：国有；经营范围：一般经营项目为玻璃及制品、玻璃钢制品、
树脂的制造；硅制原料的生产；进出口业务、机械制造、加工、修理；与本企业
有关的技术咨询、技术服务；供热服务及供热工程的管道施工；受集团委托提供
所属企业账户、资金及结算的辅助性服务（限分支机构经营）。
（二）实际控制人情况
中国耀华玻璃集团公司为国有独资公司，其实际控制人为秦皇岛市国有资产
监督管理委员会。
（三）控股股东及实际控制人变更情况
近三年内公司控股股东一直为耀华集团，实际控制人一直为秦皇岛国资委，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
19
并未发生变更。
（四）公司与控股股东、实际控制人之间的产权及控制关系
六、股东结构
表5-9：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃前十大股东名称
股东名称 持股数（万股） 持股比例 股本性质
中国耀华玻璃集团公司 29,164.86* 52.33% 国有法人股
王宏 606.64 1.09% 流通A 股
陈铭权 416.66 0.75% 流通A 股
重庆润江基础设施投资有限公司 403.45 0.72% 流通A 股
陈宝华 327.81 0.59% 流通A 股
上海政信投资有限公司 299.00 0.54% 流通A 股
唐仁娟 291.21 0.52% 流通A 股
张强 263.34 0.47% 流通A 股
李翔 261.00 0.47% 流通A 股
曹春梅 234.90 0.42% 流通A 股
(注：其中耀华集团于2008 年10 月13 日通过上海证券交易所大宗交易系统减持其持有的
27,000,000 股耀华玻璃无限售条件股，减持后耀华集团持有耀华玻璃26,464.856 万股，占耀
华玻璃总股本的47.49％，仍为耀华玻璃第一大股东)
七、控股及参股子公司情况
秦皇岛市国资委
中国耀华玻璃集团公司
耀华玻璃
100%
47.49%耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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表5-10：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃股权投资概况
被投资公司名称 持股比例 投资金额 经营范围
秦皇岛耀华兴业镀膜玻璃有限公司 100% 2,277.68 万元 镀膜玻璃
秦皇岛耀华镀膜玻璃厂 100% 829 万元 镀膜玻璃
秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司 75% 161.25 万美元 玻璃钢节能门窗
秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司79.06% 12,741.56 万元 平板玻璃
沈阳耀华玻璃有限责任公司 52.26% 4,200 万元 平板玻璃
冷水江市耀华耐火材料有限公司 100% 3,900 万元 耐火砖
秦皇岛耀华船业有限责任公司 100% 580 万元 玻璃钢船舶
耀华科达新材料公司 82% 366 万元 新型建筑材料
耀华国投浮法玻璃有限公司 7.36% 6,320 万元 浮法玻璃制品
北京耀华康业科技发展有限公司 22.50% 3 00 万元 医药产业
华夏世纪创业投资有限公司 8.80% 1,500 万元 高新项目投资耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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第六章 交易对方介绍
一、基本情况
公司名称：江苏凤凰出版传媒集团有限公司
注册地点： 南京市中央路165 号
办公地点：南京市中央路165 号
注册资本： 72,000 万元
营业执照注册号：3200001105888
税务登记证号码： 320106765860993
法定代表人：谭 跃
企业类型：国有独资有限责任公司
电 话：025-83247221
传 真：025-83247221
联系人：高红光
经营期限：二〇〇四年三月十七日至不约定期限
经营范围：江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、资产重
组、实物租赁，省政府授权的其它业务
控股股东名称：江苏省人民政府
二、历史沿革
凤凰集团是经江苏省人民政府于2001 年7 月18 日出具的“苏政复[2001]119
号”文批准并于2001 年10 月8 日取得了江苏省工商行政管理局颁发的《企业法
人营业执照》，公司成立日期为2004 年3 月17 日，凤凰集团是由江苏省人民政
府履行出资者职能的国有独资公司。江苏省人民政府授权凤凰集团经营江苏省出
版总社及其所属的17 家事业单位、全民所有制企业和国有独资公司。
2004 年8 月30 日和2005 年2 月7 日，新闻出版总署和江苏省人民政府分
别出具“新出图[2004]1052 号”和“苏政复[2005]10 号”批复，同意凤凰集团名
称由“江苏省出版集团有限公司”变更为现名。2008 年，凤凰集团被中国版权
业协会颁发了“中国版权产业最具竞争力企业奖”。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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凤凰集团现持有江苏省工商行政管理局核发的注册号为“3200001105888”
的《企业法人营业执照》；注册住所：南京市中央路165 号；法定代表人：谭跃；
注册资金：人民币72,000 万元；公司类型：有限责任公司（国有独资）；经营范
围：省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、资产重组、实物租赁、
省政府授权的其它业务（国家有专项规定的办理审批手续后经营）。
三、最近三年注册资本变化情况
凤凰集团最近三年注册资本一直为72,000 万元，未发生变化。
四、业务发展情况
凤凰集团主要业务可划分为两大核心业务板块：一是出版与发行业务，二是
文化地产业务。
出版与发行业务是传统优势业务板块，集团年出版图书和电子音像出版物
6000 余种、专业报刊23 种；下属子集团江苏新华发行集团及其所属新华书店、
外文书店和各市、县新华书店共82 家，拥有图书销售网点近1000 个。
文化地产是凤凰集团战略发展规划中的新兴核心业务，通过集团全资的凤凰
置业有限公司从事文化地产开发经营业务，已初步形成了文化地产开发的经营模
式，既可以承担起国有大型文化企业的政治使命和社会责任，又可形成相当可观
的商业投资回报，具有可操作的商业运作模式和持续发展的前景。
由于凤凰集团的前期房产建设项目均是为出版发行主业服务的项目，由于功
能定位是图书销售终端，故几乎不对外销售，但建设过程与社会房地产开发相比，
仅缺销售环节，所以积累了丰富的选地、拆迁、规划、土建、安装、预决算控制
等房地产行业必备的经验。成立凤凰置业后，前期的房产建设演化为文化地产开
发，因此在满足自用需求的同时产生了商住开发与销售业务。截至到目前，凤凰
集团房地产销售收入约为14.63 亿元，其中江苏国际图书中心实现销售7.42 亿元，
凤凰和鸣苑已收到预售款7.21 亿元。
另外，凤凰集团还通过旗下的江苏凤凰台饭店有限公司从事酒店经营管理业
务，以及通过江苏凤凰艺术有限公司从事艺术品投资业务。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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截止2007 年12 月31 日，凤凰集团总资产101.24 亿元，净资产63.10 亿元，
销售收入50.33 亿元，净利润5.27 亿元。
表6-1：凤凰集团近二年的主营业务收入分类状况 单位：元
项 目 2007年 2006年
出版物销售 4,455,532,714.81 4,192,235,014.77
纸张销售 176,590,667.65 18,924,085.04
设备器材销售 25,947,775.79 26,532,764.28
木浆销售 317,923,303.95 270,576,336.45
印刷加工业务 3,430,683.75 4,416,261.46
酒店业务 42,786,734.27 44,000,027.57
其他业务 10,419,556.85 97,009,220.44
合 计 5,032,631,437.07 4,653,693,710.01
五、最近二年的主要财务状况
表6-2：凤凰集团最近二年的主要财务状况 单位：元
项 目 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
总资产 10,124,059,976.28 8,989,551,022.10
总负债 3,814,401,129.45 3,575,845,933.03
股东权益 6,309,658,846.83 5,413,705,089.07
资产负债率（%） 37.68% 39.78%
2007 年度 2006 年度
主营业务收入 5,032,631,437.07 4,653,693,710.01
利润总额 695,252,107.81 654,783,861.14
净利润 526,909,268.97 500,491,278.31
注：凤凰集团2006-2007 年会计报表均由江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司进行了审
计，分别出具了苏亚审二[2007]第72 号、苏亚审字[2008]第428 号审计报告。
六、最近二年简要财务报表
表6-3：凤凰集团近二年合并资产负债表 单位：元耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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项 目 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 2,088,204,171.09 2,728,426,033.02
交易性金融资产
短期投资 727,339,025.65 30,839,320.00
应收票据 81,988,102.92 11,309,140.13
应收利息 86,250.00 11,881,250.00
应收账款 411,801,471.28 361,801,672.47
其他应收款 444,256,232.69 190,867,985.84
预付款项 966,634,415.17 157,845,649.42
存货 1,734,867,100.89 1,757,649,009.82
其中：原材料 15,520,542.71 17,618,536.05
库存商品（产成品） 2,714,877,730.31 2,086,912,911.37
一年内到期的非流动资产 51,802,862.60 86,403,000.00
其他流动资产 2,848,808.56 3,879,415.76
流动资产合计 6,509,828,440.85 5,340,902,476.46
非流动资产：
长期债权投资 197,908,200.00 216,773,366.66
长期应收款
长期股权投资 736,479,378.72 871,137,128.71
固定资产原价 2,997,201,030.04 2,914,637,607.97
减：累计折旧 1,162,802,457.76 1,033,567,130.72
固定资产净值 1,834,398,572.28 1,881,070,477.25
减：固定资产减值准备 8,248,468.01 8,248,468.01
固定资产净额 1,826,150,104.27 1,872,822,009.24
在建工程 529,184,908.75 481,808,199.68
工程物资 133,680.10 133,680.10
固定资产清理 -103,356.55
生产性生物资产
油气资产
无形资产 287,783,148.00 186,410,269.13
其中：土地使用权 276,916,325.56 172,826,937.70
合并价差 18,927,992.54
长期待摊费用（递延资产） 17,043,246.12 19,543,174.24
递延税款借项 620,876.93 124,074.43
非流动资产合计 3,614,231,535.43 3,648,648,545.64
表6-4：凤凰集团近两年合并资产负债表（续） 单位：元耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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项 目 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 256,194,851.80 35,836,530.00
应付票据 374,828,978.46 77,080,000.00
应付账款 971,856,675.33 1,430,787,849.71
预收款项 938,552,890.57 206,658,474.65
应付职工薪酬 156,314,238.52 244,691,912.17
其中：应付工资 142,914,548.89 162,950,919.68
应付福利费 13,399,689.63 81,740,992.49
应交税费 -72,897,174.06 35,282,408.05
其中：应交税金 -72,797,100.99 34,228,948.36
应付股利 5,399,043.66
其他应付款 702,346,639.19 1,092,424,149.20
其他流动负债 8,311,761.18 11,753,809.30
流动负债合计 3,335,508,860.99 3,139,914,176.74
非流动负债：
长期借款 2,100,000.00
长期应付款 1,664,033.00 2,501,155.21
专项应付款 476,948,680.44 431,051,064.08
递延税款贷项 18.02
其他非流动负债 279,537.00 279,537.00
其中：特准储备基金
非流动负债合计 478,892,268.46 435,931,756.29
负 债 合 计 3,814,401,129.45 3,575,845,933.03
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（股本） 720,000,000.00 720,000,000.00
国家资本 720,000,000.00 720,000,000.00
资本公积 1,992,591,914.98 1,657,387,770.44
盈余公积 1,993,097,422.51 1,967,573,992.55
未确认投资损失（以“-”号填
列）
-9,554,906.10 -8,988,922.39
未分配利润 1,525,776,094.66 1,009,636,947.82
归属于母公司所有者权益合计 6,221,910,526.05 5,345,609,788.42
少数股东权益 87,748,320.78 68,095,300.65
所有者权益合计 6,309,658,846.83 5,413,705,089.07
所有者权益合计（剔除资产损失后的金
额）
6,309,658,846.83 5,413,705,089.07
负债和所有者权益总计 10,124,059,976.28 8,989,551,022.10耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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表6-5：凤凰集团近两年利润分配表 单位：元
合并数
项 目
2007 年度 2006 年度
一、营业总收入 5,186,048,996.58 4,772,670,241.53
其中：营业收入 5,186,048,996.58 4,772,670,241.53
其中：主营业务收入 5,032,631,437.07 4,653,693,710.01
其他业务收入 153,417,559.51 118,976,531.52
二、营业总成本 4,742,510,577.06 4,203,578,937.53
其中：营业成本 3,212,310,359.26 2,827,539,434.66
其中：主营业务成本 3,163,323,672.49 2,792,271,356.16
其他业务成本 48,986,686.77 35,268,078.50
营业税金及附加 22,321,349.34 32,558,341.83
销售费用 576,975,735.44 535,030,176.75
管理费用 958,095,682.84 864,836,279.26
其中：业务招待费 45,108,978.56 40,029,718.19
研究与开发费 3,730,400.30 3,155,867.39
财务费用 -27,192,549.82 -56,385,294.97
其中：利息支出 15,940,490.18 6,331,093.60
利息收入 45,006,000.25 65,132,020.81
汇兑净损失（净收益以“-”
号填列）
1,010,503.47 226,578.00
投资收益（损失以“-”号填列） 226,700,336.42 30,252,116.77
表6-6：凤凰集团近两年利润分配表（续） 单位：元
合并数
项 目
2007 年度 2006 年度
其中：对联营企业和合营企业的投
资收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 670,238,755.94 599,343,420.77
加：营业外收入 89,021,976.92 102,087,860.60
其中：非流动性资产处置利得 8,057,252.75 2,333,623.62耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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政府补助（补贴收入） 62,060,153.71 91,083,955.92
减：营业外支出 64,008,625.05 46,647,420.23
其中：非流动资产处置损失 4,563,341.73 1,310,225.98
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 695,252,107.81 654,783,861.14
减：所得税费用 170,795,454.93 154,922,224.66
加： #未确认的投资损失 2,452,616.09 629,641.83
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 526,909,268.97 500,491,278.31
减：* 少数股东损益 10,282,873.13 7,103,034.00
六、归属于母公司所有者的净利润 516,626,395.84 493,388,244.31
表6-7：凤凰集团近两年现金流量表 单位：元
合并数
项 目
2007 年度 2006 年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 6,182,372,587.32 8,312,296,496.77
收到的税费返还 93,676,854.29 90,691,480.65
收到的其他与经营活动有关的现金 255,287,862.49 987,181,944.53
经营活动现金流入小计 6,531,337,304.10 9,390,169,921.95
购买商品、接收劳务支付的现金 4,289,882,691.07 5,897,037,879.36
支付给职工以及为职工支付的现金 756,557,792.71 562,535,186.88
支付的各项税费 521,188,825.28 596,062,497.66
支付的其他与经营活动有关的现金 1,007,139,263.16 1,280,507,449.52
经营活动产生的现金流出小计 6,574,768,572.22 8,336,143,013.42
经营活动产生的现金流量净额 -43,431,268.12 1,054,026,908.53
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 1,221,629,449.24 191,186,578.45
取得投资收益所收到的现金 232,091,635.31 5,412,532.79
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的
现金净额
21,903,437.10 1,867,725.54
处置子公司及其他经营单位收回的现金净额
收到的其他与投资活动有关的现金 9,046,633.92耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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投资活动现金流入小计 1,475,624,521.65 207,513,470.70
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支
付的现金
533,638,265.96 422,512,628.03
投资支付的现金 1,774,919,723.50 1,034,562,254.00
表6-8：凤凰集团近两年现金流量表（续） 单位：元
合并数
项 目
2007 年度 2006 年度
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付的其他与投资活动有关的现金 16,307,873.48
投资活动现金流出小计 2,308,557,989.46 1,473,382,755.51
投资活动产生的现金流量净额 -832,933,467.81 -1,265,869,284.81
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 39,550.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的
现金
取得借款所收到的现金 1,381,523,576.05 765,919,910.70
收到的其他与筹资活动有关的现金 104,446,591.71 95,333,080.24
筹资活动现金流入小计 1,486,009,717.76 861,252,990.94
偿还债务所支付的现金 1,227,182,376.47 735,225,668.31
分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 21,005,727.75 12,296,074.43
支付的其他与筹资活动有关的现金 691,595.00 5,103,308.16
筹资活动现金流出小计 1,248,879,699.22 752,625,050.90
筹资活动产生的现金流量净额 237,130,018.54 108,627,940.04
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -987,144.54
五、现金及现金等价物净增加额 -640,221,861.93 -103,214,436.24
六、期初现金及现金等价物余额 2,728,426,033.02 2,831,640,469.26
七、期末现金及现金等价物余额 2,088,204,171.09 2,728,426,033.02
凤凰集团2007 年财务报表由江苏苏亚金城会计师事务所有限公司审计，并
出具了标准无保留意见的审计报告（苏亚审字『2008』428 号）。
凤凰集团2006年财务报表由江苏苏亚金城会计师事务所有限公司审计，并出耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
29
具了带保留意见的审计报告（苏亚审二『2007』72号）。导致保留意见的事项如
下：“1、出版集团（指凤凰集团，下同）子公司江苏省新华书店集团有限公司
的母子公司之间发生购销、往来等业务时账务处理不同步，影响了企业资产、负
债及损益的准确性。
（1）截止2006年12月31日子公司江苏省新华书店集团有限公司应收各市县
新华书店款为0.87亿元，而各市县店应付江苏省新华书店集团有限公司款为5.91
亿元，往来差额为5.04亿元。
（2）2006年度子公司江苏省新华书店集团有限公司销售给各市县新华书店
23.98亿元，而各市县店反映从江苏省新华书店集团有限公司采购的商品成本为
27.76亿元，购销差额为3.78亿元。
另外，江苏省新华书店集团各市县新华书店之间关联交易的统计资料也相互
不一致，由于资料不全，未能统计出具体金额，合并财务报表中该部分关联交易
未能予以抵销。
2、出版集团存在跨期实现利润现象。
（1）子公司江苏省新华书店集团有限公司2006年12月31日的 “应收期销款”
余额13.10亿元对应的收入和成本未在2006年度确认；另外，该公司2006年12月
31日的 “应付期进款”余额11.59亿元对应的存货也未在年末确认；“应收期销
款”和“应付期进款”均在表外反映。
（2）部分市县新华书店审计报告反映：江苏省新华书店集团有限公司2006
年度少确认利润3,516.29万元，具体情况为：2006年度少确认收入3,380.72万元，
其中：售书款挂记往来账或银行存款未达账3,171.32万元（相应的成本也未结转）、
所得税返还款挂记银行存款未达账109.27万元、寿险返还款挂记往来账100.13万
元；2006年度多确认费用265.80万元，其中：无依据提取手续费170万元、前期
挂账费用摊入本年53.45万元、承担三产单位税费42.35万元；2006年度少确认费
用130.23万元，其中：费用挂记往来账74.45万元、少计提固定资产折旧33.39万
元、应提未提长期股权投资减值准备22.39万元。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
30
另外，2006年12月31日，江苏省新华书店集团有限公司有29家子公司未按照
统一的会计政策对其他应收款余额合计2,968.95万元计提坏账准备。
（3）新华印刷厂将本年应支付给职工的住房补贴98.64万元挂记长期待摊费
用，导致多计本年利润98.64万元。
（4）江苏凤凰台饭店有限公司将本年月饼销售款30.20万元挂记其他应付款，
导致少计本年利润28.52万元。
（5）钓鱼杂志社未按照《企业会计制度》的规定确认所有已经发布的广告
所实现的收入，并且未能提供所有的广告合同，导致我们无法判断这些未经确认
且无法提供结算依据的广告收入对财务报表可能产生的影响。
3、因各子孙公司未能统计出期末存货余额中所包含的内部购进存货的余额，
因此合并财务报表未能抵销期末存货余额中所包含的内部销售利润及已提取的
存货跌价准备。
另外，我们未能对江苏教育出版社本部期末存货余额（码洋价）16378.62
万元、江苏文艺出版社期末发出商品余额（码洋价）1808.95 万元采用满意的审
计程序，以核实期末存货余额的真实性和完整性。”
七、产权结构及控制关系
凤凰集团的唯一出资人为江苏省人民政府。凤凰集团全资拥有江苏凤凰置业
有限公司、江苏新华印刷厂、江苏省出版印刷物资公司、江苏凤凰台饭店有限公
司、江苏凤凰国际图书中心、江苏凤凰教育发展有限公司、江苏凤凰资产管理有
限公司、江苏凤凰印务有限公司、江苏凤凰出版有限公司、江苏省新华书店集团
有限公司、江苏新图进出口公司、江苏凤凰艺术有限公司等十二家企业；拥有江
苏人民出版社、江苏科学技术出版社、江苏教育出版社、江苏少年儿童出版社、
江苏美术出版社、凤凰出版社、江苏文艺出版社、译林出版社、江苏电子音像出
版社、钓鱼杂志社、凤凰资讯报、江苏图片社、江苏省出版总社报刊中心等十三
家事业单位；控股江苏新广联科技股份公司（持股46.72%）、江苏紫海印刷物资
配送有限公司（持股73.75%）；参股江苏银行股份有限公司（持股【6.38】%），
南京证券有限责任公司（持股【2.26%】）。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
31
凤凰集团主要控制企业结构图：
注：根据凤凰集团2008 年12 月5 日出具的《江苏凤凰出版传媒集团有限公司关
于向江苏凤凰置业有限公司转让所持南京证券有限责任公司全部股权的承诺
函》，凤凰集团截止承诺出具之日，实际和潜在控制南京证券19,800 万元股权，
占南京证券注册资本的11.18%。其中，本次重组注入全资子公司凤凰置业南京
证券5,000 万元股权（每股作价1.80 元），占南京证券注册资本的2.82%；直接
持有南京证券4,000 万元股权，占南京证券注册资本的2.26%；潜在持有南京证
券10,800 万元股权，占南京证券注册资本的6.10%。（凤凰集团已与原股份持有
方签署了关于受让南京证券10,800 万元股权的股权转让协议且支付了全部股权
转让对价，并获得了相关国资监管部门的批准。股权转让所必须的证券监管部门
的批准程序目前正在办理之中）。
八、下属参控股公司及所属事业单位简介
表6-9 ：凤凰集团参股、控股公司一览表
行业类别 公司名称
注册资本（万
元）
注册
地址
经营范围
持股比
例
（% ）
法定
代表人
房地产 江苏凤凰置业有限80,600 南京市中央房地产开发与经营，商100 陈海燕
江苏凤凰出版传媒集团有限公司
十三家事业单位
控股企业
江苏新广联科技股份有限公司
全资机构
江苏省新华书店集团有限公司
江苏新华印刷厂
江苏省出版印刷物资公司
江苏凤凰国际图书中心
其它六家全资机构
江苏凤凰台饭店有限公司
江苏紫海印刷物资配送有限公司
江苏凤凰置业有限公司
江苏省人民政府
参股企业
江苏银行股份有限公司
南京证券有限责任公司耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
32
公司 路165 号品房销售。实业投资，
房屋租赁，物业管理，
建筑材料和装潢材料的
销售，室内装饰。
酒店 江苏凤凰台饭店有
限公司 18,000 南京市湖南
路47 号
住宿服务，中餐、西餐、
熟食卤菜、职工用餐销
售，月饼委托加工销售，
定型包装食品销售；卷
烟、烟丝、雪茄烟零售；
文化娱乐服务，百货、
家具、家用电器、针纺
织品、化妆品、建筑材
料、工艺美术品销售，
物业管理，票务代理。
100 石启忠
南京证券有限责任
公司 177,105.2 南京玄武区
大钟亭8 号
证券的代理买卖；代理
证券的还本付息、分红
派息；证券代保管、鉴
证；代理登记开户；证
券的自营买卖；证券的
承销；客户资产管理；
证券投资咨询；中国证
监会批准的其他业务。
2.26 张华东
金融证券
江苏银行股份有限
公司 785,000 南京市洪武
北路55 号
吸收公众存款；发放短
期、中期和长期贷款；
办理国内外结算；办理
票据承兑与贴现；发行
金融债券；代理发行、
代理兑付、承销政府债
券；买卖政府债券、金
融债券；从事同业拆借；
买卖、代理买卖外汇；
从事银行卡业务；提供
信用证服务及担保；代
理收付款项及代理保险
业务；提供保险箱业务；
经中国银行业监督管理
委员会批准的其他业
务。
6.38
出版传媒 江苏省新华书店集
团有限公司 15,000 南京市百子
亭34 号
报刊、国内出版社出版
的图书的总发行，书刊
音像制品、纸及纸制品、
文教用品的销售，以光
盘、软磁盘或集成电路
卡为载体的出版物，游
戏软件和其它电子软件
的批发，货物包装，托
运货物，仓储，汽车货
运。电子出版物零售。
出版发行信息服务。出
版发行营销策划，人才
培训。自营和代理各类
商品及技术的进出口业
务，房屋租赁。
100 张佩清耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
33
江苏新华印刷厂 2,091 南京市下关
区张王庙
书刊印刷及其它印刷。
本册制造及其销售、设
计、制作、代理影视、
报刊、广播广告，设计、
制作、代理发布户外印
刷品、礼品广告。经营
本企业自产产品及技术
的进出口业务和本企业
所需的机械设备、零配
件、原辅材料及技术的
进出口业务。
100 常青峰
江苏省出版印刷物
资公司 10,074.1 南京市中央
路276-1
汽车运输，代理货物运
输保险、企业财产保险。
纸、纸制品、木浆、化
纤浆、印刷工业专用设
备、印刷器材、电子产
品及通信设备、化工原
料及产品、建筑材料、
装饰材料、钢材、文化
办公机械、百货销售，
电子照排，仓储。自营
和代理各类商品和技术
的进出口。会议及展览
服务。
100 田峰
江苏凤凰国际图书
中心 500 南京市中央
路157 号
图书、报刊、电子出版
物的批发零售；国内、
外贸易，物业管理，房
产租赁。
100 高红光
江苏凤凰教育发展
有限公司 2,000 南京市马家
街31 号
图书、报刊、电子出版
物批发零售；材料推广
策划；人才培训。
100 谭跃
江苏凤凰资产管理
有限公司 1,000 南京市中央
路165 号
资产管理，物业管理，
房产租赁，对外投资，
培训信息咨询，日用百
货的销售，人才培训。
100 亓越
江苏凤凰印务有限
公司 8,000
南京经济技
术开发区尧
新大道399 号
纸板、纸箱、纸制品和
塑料制品的生产、销售。 100 单翔
江苏凤凰出版有限
公司 40,000 南京市中央
路165 号
出版，印刷，出版物批
发、零售，酒店管理，
物业管理，信息技术开
发与技术转让，社会经
济信息咨询。
100 汪维宏
江苏省新图进出口
公司 125 南京市百子
亭34 号
自营和代理图书、期刊
的进口业务，承办中外
合资经营、合作出版业
务，音像制品销售。自
营和代理图书、期刊及
印刷品的出口业务，普
通机械、百货、木浆、
电子产品、工艺美术品、
建筑材料、装饰材料、
家副产品、家具、办公
用品的销售，经济信息
咨询服务。
100 金国华耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
34
江苏凤凰艺术有限
公司 1,000 南京市中央
路165 号
书画作品，工艺美术品、
文化用品销售；园林绿
化、景观、美术作品设
计，雕塑、三维动画的
制作；美术培训及咨询；
艺术家经纪代理；设计、
制作路牌、灯箱、礼品
广告，代理自制广告，
会议及展览服务。
100 吴小平
江苏新广联科技股
份公司 11,000 无锡市锡沪
路鸭城桥
企业自产的激光数码存
储片及技术的出口；只
读类光盘复制；经营本
企业生产、科研所需的
原辅材料、仪器仪表、
机械设备、零配件及技
术的进出口业务；经营
进料加工和“三来一补”
业务。
46．72 吴小平
其它行业
江苏紫海印刷物资
配送有限公司 160
南京市建邺
区虎距南路
40-2 号
印刷工业专用设备、纸、
纸制品、文教用品、塑
料制品销售，仓储，承
办商品展览会、展销会。
73.75 常青峰
表6-10：凤凰集团所属事业单位一览表
出版社名称
开办资金（万
元）
注册
地址
宗旨和业务范围 举办单位
法定
代表
人
江苏人民出版社 2,910.7
南京市中央路
165 号
出版社科图书，促进社科发展，马列
主义、毛泽东思想、邓小平理论著作
出版哲学、政治、经济、历史研究著
作出版，辞书、工具书出版，党史出
版，台、港、澳哲学社会科学图书出
版，畅销书摘要、《中学生知识画报》
期刊发行。
江苏省出版
总社
刘健屏
江苏科学技术出版
社
14,937
南京市湖南路
47 号11-13 层
出版科技图书，促进科技事业发展，
科技图书出版，科学专著出版，科技
工具书出版，科普读物出版，《祝您
健康》期刊出版。
江苏省出版
总社
黎雪
江苏教育出版社 96,483
南京市马家街
31 号
出版教育图书，促进教育事业发展，
教育教材出版，教学参考书出版，教
育科学理论、学术著作出版
江苏省出版
总社
张胜勇
江苏少年儿童出版
社
22,718
南京市湖南路
47 号
出版少儿图书，促进少儿全面发展，
少儿教育和少儿思想教育图书出版，
少儿社会学知识和少儿自然科学知
识图书出版，少儿文学读物出版，少
儿学习辅导和少儿教育工作者辅导
读物出版，连环画出版《儿童故事画
报》、《少年文艺》、《东方娃娃》期刊
出版、相关发行。
江苏省出版
总社
吴星飞
江苏美术出版社 2,999
南京市中央路
165 号
出版美术图书，促进艺术发展。出版
画册、图片、书法、摄影类美术作品，
出版美术技法、美术理论图书《画刊》
期刊出版、广告。
江苏省出版
总社
顾华明
凤凰出版社 830
南京市中央路
165 号
出版古籍书刊，促进社会文化事业发
展。古籍图书出版，古典文学作品和
江苏省出版
总社
姜小青耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
35
文史读物出版，工具书出版，《民国
春秋》《古典文学知识》期刊出版。
江苏文艺出版社 1,628
南京市湖南路
47 号
出版文艺图书，促进文艺事业发展。
当代文学、现代文学和艺术作品图书
出版，文艺理论和文学批评专著图书
出版，古代优秀文艺作品读物出版，
影视艺术图书和音乐歌曲图书出版，
《同学》期刊出版。
江苏省出版
总社
黄小初
译林出版社 16,532
南京市湖南路
47 号
出版翻译外语图书，促进中外文化交
流。外文版图书出版，外国文学艺术
翻译图书出版，社科类翻译图书出
版，外语教材及工具书图书出版，外
语辅导读物出版，《译林》期刊出版、
广告经营。
江苏省出版
总社
顾爱彬
江苏电子音像出版
社
2,398
南京市高楼门
60 号
出版音像电子产品，促进社会经济文
化发展。出版文艺、教育、科技方面
的电子出版物和音像制品。
江苏省出版
总社
谢小朋
钓鱼杂志社 30
南京市中央路
165 号
探索钓鱼文化活动的发展方向，为广
大钓鱼爱好者提供高品质的精神食
粮。《钓鱼》杂志的编辑、出版、发
行、广告服务。
江苏省出版
总社
王泳波
凤凰资讯报社 6.3
南京市中央路
165 号
摘编生活文化类信息，大写大众文化
生活。编辑、出版、发行《凤凰资讯
报》，广告制作、发布。
江苏省出版
总社
蔡玉喜
江苏图片社 30
南京市中央路
165 号
为新闻出版提供图片制作服务。图片
画册设计、制作、出版。
江苏省出版
总社
田峰
江苏省出版总社报
刊中心
10
南京市中央路
165 号
为所属报刊发行机构提供服务。《体
育时报》、《电子电脑报》、《书与人》
编辑部业务管理，省出版总社交办的
其他事项。
江苏省出版
总社
陈生明
九、交易对方与上市公司之间是否存在关联关系及其情况说
明，交易对方向上市公司推荐董事或者高级管理人员的情
况。
本次交易前，凤凰集团和耀华集团不存在关联关系。本次重大资产置换及发
行股份购买资产的行为根据《上市规则》等相关法规规定构成关联交易。为更好
地保护中小股东的利益，耀华集团将在本次重大重组股东大会上回避表决。
2008 年6 月30 日，耀华玻璃第四届董事会第二十五次会议审议通过了推选
重组方凤凰集团子公司凤凰置业总经理齐世洁先生、凤凰集团投资总监单翔先生
为耀华玻璃第四届董事会成员候选人的预案。该预案已经于2008 年8 月6 日召
开的2008 年耀华玻璃第一次临时股东大会审议通过。
齐世洁先生，男，1956 年出生，经济师，历任江苏省新闻出版局计财处副耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
36
处长、凤凰集团发展部副主任、凤凰置业总经理；
单翔先生，男，1969 年出生，历任国旅联合股份有限公司财务总监、凤凰
集团投资总监。
表6-11：凤凰置业推荐董事情况
姓 名 身份证号码 耀华玻璃职务 关联方任职情况
齐世洁 320102195612013255 董事 凤凰置业总经理
单翔 320102196902101610 董事 凤凰集团投资部总监
上述凤凰集团推荐的两名董事会成员候选人在2008 年8 月6 日召开的耀华
玻璃2008 年第一次临时股东大会审议并获得通过。
根据耀华玻璃《公司章程》，耀华玻璃董事会由九名董事组成，耀华玻璃股
东大会选举了凤凰集团推荐的两名董事会成员候选人担任公司董事，亦未超过董
事会成员的三分之一，符合《收购办法》的有关规定。
除上述情况之外，收购人暂无对耀华玻璃董事会、监事会和高级管理人员进
行调整的计划。在本次重大资产重组完成后，收购人凤凰集团将对董事会进行一
定的调整，届时收购人将严格按照相关法律法规和《公司章程》的要求和程序进
行表决和实施。
十、交易对方及其主要管理人员最近五年内行政处罚情况
凤凰集团及其主要管理人员最近五年内未受过行政处罚（与证券市场明显
无关的除外）、刑事处罚、涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或仲裁。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
37
第七章 本次交易标的情况
一、本次拟置出资产的情况
根据本公司与凤凰集团签署的《重大资产置换暨非公开发行股份购买资产协
议》，本次拟置出资产为本公司截至2008 年9 月30 日所有的资产和负债。
（一）拟置出资产（包括负债）概况
根据中喜出具的《审计报告》（中喜审字（2008）第01375 号）以及京都评
估于2008 年11 月25 日出具的《资产评估报告书》（京都评报字（2008）第125
号），本次拟置出资产的情况如下：
在评估基准日2008 年9 月30 日耀华玻璃评估前的资产账面值为91,493.85
万元，调整后账面值为91,493.85 万元，评估值为93,193.98 万元，评估值比调整
后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为1.86%；
负债账面值为57,839.16 万元，调整后账面值为57,839.16 万元，评估值为
57,839.16 万元，评估值与调整后账面值一致；
净资产账面值为33,654.70 万元，调整后账面值为33,654.70 万元，评估值为
35,354.82 万元，评估值比调整后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为5.05%。
评估范围的各类资产评估结果汇总如下表所示：
表7-1：资产评估结果汇总表 金额单位：万元
账面价值
调整后账
面值
评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
流动资产 1 33,873.56 33,873.56 32,952.47 -921.09 -2.72
长期投资 2 17,861.75 17,861.75 18,869.85 1,008.10 5.64
固定资产 3 37,325.61 37,325.61 37,159.46 -166.15 -0.45
其中:在建工程 4 908.36 908.36 908.36 0.00 0.00
建筑物 5 10,559.79 10,559.79 10,984.69 424.89 4.02
设 备 6 25,857.46 25,857.46 25,266.42 -591.05 -2.29
无形资产 7 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其中:土地使用权 8 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其他资产 9
资产总计 10 91,493.85 91,493.85 93,193.98 1,700.12 1.86
流动负债 11 57,139.16 57,139.16 57,139.16 0.00 0.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
38
长期负债 12 700.00 700.00 700.00 0.00 0.00
负债总计 13 57,839.16 57,839.16 57,839.16 0.00 0.00
净资产 14 33,654.70 33,654.70 35,354.82 1,700.12 5.05
（二）拟置出资产评估详细情况
1、流动资产评估技术说明
（1）概况
根据中喜会计师事务所有限责任公司的审计结论和耀华玻璃提供的流动资
产清查评估申报表,耀华玻璃评估基准日流动资产的账面价值为338,735,573.04
元,包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货，无账
面调整事项。耀华玻璃会计核算执行《企业会计准则》。各科目账面价值情况详
见下表：
表7-2：耀华玻璃流动资产一览表 金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 调整值 调整后账面值
货币资金 32,044,959.78 0.00 32,044,959.78
应收票据 1,195,177.00 0.00 1,195,177.00
应收账款 49,442,073.91 0.00 49,442,073.91
预付账款 7,482,330.45 0.00 7,482,330.45
其他应收款 134,772,145.19 0.00 134,772,145.19
存货 113,798,886.71 0.00 113,798,886.71
合 计 338,735,573.04 0.00 338,735,573.04
（2）评估过程和评估方法
①货币资金
耀华玻璃货币资金的账面价值为26,251,154.43元，其中库存现金 16,166.65
元，银行存款26,234,987.78元，无账面调整事项。
②应收票据
应收票据账面价值为1,195,177.00元，无账面调整事项。
经过清查核实，耀华玻璃应收票据均为无息银行承兑汇票，因银行承兑汇票
由银行承兑，无形成呆坏账的可能，故以核实无误的账面值作为评估值。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
39
经评估，耀华玻璃应收票据的评估值为1,195,177.00元，与账面值一致。
③应收账款、其他应收款和坏账准备
耀华玻璃应收账款的评估值为42,440,925.04元，比账面净值40,939,393.39元
增加了1,501,531.65元，增值率为 3.67%；其他应收款的评估值为171,622,117.86
元，比账面净值170,360,479.06元增加了1,261,638.80元，增值率为0.74%。增值的
主要原因是评估预计的坏账损失比企业提取的坏账准备少所致。
④预付账款
预付账款的账面价值为7,482,330.45元，无账面调整事项。
预付账款的主要内容是预付货款等，大部分发生于2007 年和2008 年，但也
存在账龄较长的情况。对于近期发生的业务，供货方、相关业务单位与耀华玻璃
仍保持着业务往来，无证据表明有回收风险；对于账龄较长的情况，在进行经济
内容和账龄分析的基础上，认为耀华玻璃可以实现其相应权益。故以核实无误的
账面价值作为评估值。
⑤存货
存货账面值为113,798,886.71 元，无账面调整事项。存货包括原材料、材料
采购、包装物、委托加工材料、产成品和在产品。耀华玻璃存货的评估值为
103,257,676.50 元，比账面值减少了10,541,210.21 元，减值率为9.26％。存货减
值的主要原因是现时玻璃产成品的销售价格与成本严重倒挂，按照市场法确定的
产成品价值远低于账面成本，造成减值。
（3）评估结果
经过评估，耀华玻璃流动资产的评估值为329,524,697.24元，比账面值减少
了9,210,875.80元，减值率为2.72％（详见下表）。
表7-3：耀华玻璃流动资产评估汇总表 单位：人民币元
科目名称 账面价值 调整后账面值评估价值增值额 增值率%
货币资金 32,044,959.78 32,044,959.78 32,044,959.78 0.00 0.00
应收票据 1,195,177.00 1,195,177.00 1,195,177.00 0.00 0.00
应收账款 49,442,073.91 49,442,073.91 50,216,122.55 774,048.64 1.57
预付账款 7,482,330.45 7,482,330.45 7,482,330.45 0.00 0.00
其他应收款 134,772,145.19 134,772,145.19 135,328,430.96 556,285.77 0.41耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交
易报告书（草案）
40
存货 113,798,886.71 113,798,886.71 103,257,676.50 -10,541,210.21 -9.26
合 计 338,735,573.04 338,735,573.04 329,524,697.24 -9,210,875.80 -2.72
2、长期投资评估技术说明
（1）评估范围
纳入本次评估范围的长期投资均为长期股权投资，账面价值265,890,156.04
元,提取的长期投资减值准备为87,272,701.69 元，系耀华玻璃对控股子公司和参
股公司的投资。
（2）评估过程及方法
①对纳入本次评估范围的控股子公司的长期投资项目，通过对被投资单位的
整体资产采用成本法进行评估。即在单项资产评估的基础上，确定被投资单位评
估后的净资产，按持股比例计算应享有的份额确定该长期投资的评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
②对参股公司的投资项目，由于持股比例较小，并且未能取得基准日被投资
单位的会计报表，故以清查核实后账面价值确定评估值。
③由于上述长期股权投资均按照适宜的方法进行了相关评估，根据资产评估
操作规范的有关规定，将提取的长期投资减值准备87,272,701.69 元评估为零。
（3）评估结果
耀华玻璃长期投资的评估值为188,698,461.27 元，比调整后账面值增加了
10,081,006.92 元，增值率为5.64％。
长期投资增值的主要原因：通过对耀华玻璃下属被投资单位进行整体评估确
定的长期投资价值大于相应长期投资账面值，其中，增值幅度较大的沈阳耀华玻
璃有限责任公司主要是由设备和土地增值所引起；同时，根据资产评估操作规范
的有关规定，将提取的长期投资减值准备87,272,701.69 元评估为零，造成增值。
表7-4：耀华玻璃长期投资评估汇总表 金额单位：人民币元
序
号
被投资单位名称 账面价值 调整后账面值评估值 增值额
增值率
％
1 秦皇岛耀华镀膜玻璃厂 4,162,824.76 4,162,824.76 70,231.50 -4,092,593.26 -98.31
2
秦皇岛耀华兴业镀膜有限
公司
20,668,083.07 20,668,083.07 14,288,570.65 -6,379,512.42 -30.87
3
秦皇岛耀华茵莱节能门窗
有限公司
0.00 0.00 0.00 0.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
41
4
沈阳耀华玻璃有限责任公
司
14,975,498.18 14,975,498.18 16,594,426.76 1,618,928.58 10.81
5
秦皇岛耀华科达新材料有
限公司
3,121,862.33 3,121,862.33 2,432,286.07 -689,576.26 -22.09
6 秦皇岛耀华船业有限公司 3,623,786.77 3,623,786.77 591,055.59 -3,032,731.18 -83.69
7
秦皇岛耀华玻璃工业园有
限责任公司
109,745,274.32 109,745,274.32 56,721,682.71 -53,023,591.61 -48.32
8
湖南耀华冷水江耐火材料
有限责任公司
29,566,649.21 29,566,649.21 29,246,292.57 -320,356.64 -1.08
9
耀华国投浮法玻璃有限公
司
63,200,000.00 63,200,000.00 55,928,752.76 -7,271,247.24 -11.51
10
北京耀华康业科技发展有
限公司
1,826,177.40 1,826,177.40 7,311,128.96 5,484,951.56 300.35
11
华夏世纪创业投资有限公
司
15,000,000.00 15,000,000.00 5,514,033.71 -9,485,966.29 -63.24
长期投资减值准备 87,272,701.69 87,272,701.69 0.00 -87,272,701.69 -100.00
合 计 178,617,454.35 178,617,454.35 188,698,461.27 10,081,006.92 5.64
注:秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司为有限责任公司, 评估后的所有者权益也为负数，由于
为独立承担责任的法人单位，根据谨慎性原则，评估结果按照最低零值确定。
3、建筑物评估技术说明
（1）概况
根据中喜会计师事务所有限责任公司的审计结论和耀华玻璃提供的建筑物
清查评估申报表，列入本次评估范围的建筑物为耀华玻璃浮法一线，浮法二线的
主厂房、氮站、氢站、充氧站、原料车间、工技厂房、销售成品库、锅炉房、循
环水泵房、烟囱、水池、水塔、厂区道路、围墙等建构筑物和辅助设施，管道和
沟槽主要包括厂区热力管道、给排水管道及部分工艺管道。基准日账面原值
189,841,660.65 元，账面净值105,597,930.40 元，无账面调整事项（详见下表）。
表7-5：建筑物明细表 单位：人民币元
账面价值 调整后账面值
科目名称
原值 净值 原值 净值
建筑物类合计 189,841,660.65 105,597,930.40 189,841,660.65 105,597,930.40
房屋建筑物 158,136,709.09 90,530,196.25 158,136,709.09 90,530,196.25
构筑物 25,883,097.38 13,841,870.43 25,883,097.38 13,841,870.43
管道及沟槽 5,821,854.18 1,225,863.72 5,821,854.18 1,225,863.72
（2）评估方法
根据耀华玻璃建筑物的特点及现状，对以上建筑物采用成本法进行评耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
42
估。其计算公式为：
评估值=重置成本×成新率
重置成本=建安工程费+前期费用和其它税费+资金成本
（3）评估结果
经过评估，耀华玻璃建筑物的评估净值为109,846,861.00 元，比调整后账面
净值105,597,930.40 元增加了4,248,930.60 元，增值率为4.02%。
增值的主要原因为：绝大部分房屋建筑物建造较早，其预决算套用了较早的
定额，评估测算则套用河北“2008”定额，工程造价有所提高；经评估人员现场
勘察，部分房屋建筑物因施工质量较好、维护保养较好，其寿命年限高于其折旧年
限，形成评估净值大于账面净值；评估基准日人工费、材料费价格较建设期普遍
提高，造成重置成本提高。
4、机器设备评估技术说明
（1）概况
根据审计结论和耀华玻璃提供的设备清查评估申报表，纳入本次评估范围的
设备类资产账面原值527,565,118.76 元，账面净值258,574,609.10 元。
（2）评估方法
根据本次评估目的，按持续经营原则和公开市场原则，对机器设备的评估采
用成本法。其计算公式为：
评估值＝重置成本×成新率
（3）评估结果
经过评估，耀华玻璃设备的评估净值为252,664,151.90元，比账面净值减少
了5,910,457.20元，减值率为2.29%(各类设备的评估结果详见评估明细表)。
设备减值的主要原因：企业主要生产设备（例如熔窑、锡槽、退火窑以及原
料混合机等）购置年代较早，当时购置设备的原始费用较高，并且账面值中包括
了多次的技术改造费用，而随着技术的进步，目前这些设备国内替代性较高，现
行购置价格也有普遍性的降低；因市场价格的变化，电子设备、车辆等在评估基
准日的购置价格较原始购置价格降低，造成评估原值较账面原值降低。
5、在建工程评估技术说明
纳入本次评估的在建工程为设备安装工程，基准日账面值为9,083,583.33 元，
主要为耀华玻璃正在施工中的技术改造项目发生的材料费等工程款项，基准日工耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
43
程尚在施工建设中。
经评估，在建工程评估值为9,083,583.33 元，与账面值一致。
6、无形资产评估技术说明
耀华玻璃评估基准日无形资产的账面价值为24,329,358.74 元，内容分别为
湖南耀华冷水江耐火材料有限责任公司生产经营占地以及耀华玻璃制镜部所占
土地使用权的价值，无账面调整事项。
耀华玻璃基准日无形资产的评估值为42,122,000.00 元，比调整后账面值
24,329,358.74 元增加了17,792,641.26 元，增值率为73.13%。增值的主要原因为
近年随着各地土地供给量的减少，土地需求的增加，土地价格进一步上扬，造成
现时土地使用权增值。
7、负债评估技术说明
（1）概况
耀华玻璃评估基准日负债账面值为578,391,551.85 元，其中流动负债
571,391,551.85 元，长期负债7,000,000.00 元，无账面调整事项。
负债涉及短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、其他应付款、应付
职工薪酬、应交税费、应付利润、其它流动负债和长期借款，各科目账面值情
况详见下表：
表7-6：耀华玻璃负债科目一览表 金额单位：人民币元
科目名称 账面价值 调整值 调整后账面值
短期借款 271,900,000.00 0.00 271,900,000.00
应付票据 60,000,000.00 0.00 60,000,000.00
应付账款 130,856,210.75 0.00 130,856,210.75
预收款项 29,099,802.34 0.00 29,099,802.34
其他应付款 32,184,565.51 0.00 32,184,565.51
应付职工薪酬 38,240,465.84 0.00 38,240,465.84
应交税费 -1,322,184.59 0.00 -1,322,184.59
应付利润 96,480.00 0.00 96,480.00
其他流动负债 10,336,212.00 0.00 10,336,212.00
流动负债合计 571,391,551.85 0.00 571,391,551.85
长期借款 7,000,000.00 0.00 7,000,000.00
非流动负债合计 7,000,000.00 0.00 7,000,000.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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负 债 合 计 578,391,551.85 0.00 578,391,551.85
（2）评估过程和评估方法
对负债的评估，主要是依据企业会计准则，结合函证和回函情况，以是否存
在债权人和是否是实际承担的费用为原则，对其账面价值进行审计核实，并以审
核确认的价值作为评估值。
（3）评估结果
经过评估，耀华玻璃负债的评估值为578,391,551.85元，与账面值一致。
（三）拟置出资产债权债务关系及处理情况
1、银行借款和承兑汇票
根据耀华玻璃提供的文件和书面说明、耀华玻璃的《审计报告》以及相关中
介机构的核查：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃短期借款余额为人民币27,190
万元，长期借款余额为人民币700 万元，银行承兑汇票为人民币6,000 万元。
（1）向工商银行海港支行的借款
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对工商银
行海港支行(以下简称“工行”)承担本金总额分别为人民币11,190 万元和3000
万元的短期借款债务和承兑汇票债务。
工行于2008 年7 月9 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限
公司债务转移的复函》：工行同意耀华玻璃在工行全部贷款和承兑汇票随主业和
资产同时转移至耀华集团。
（2）向交通银行秦皇岛分行的借款
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对交通银
行秦皇岛分行（以下简称“交行”）承担本金总额分别为人民币12,000 万元、700
万元和3000 万元的短期、长期借款债务和承兑汇票债务。
根据交通银行秦皇岛分行于2008 年4 月7 日向耀华玻璃出具的《关于秦皇
岛耀华玻璃股份有限公司债务转移的复函》：交行原则同意耀华玻璃对其承担的
债务随耀华玻璃主业和资产同时转移至耀华集团，耀华集团待本次股权转让、重
大资产重组及非公开发行取得有关机关批准后依据相关法规及交行授信政策的
规定办理债务（银行借款和银行承兑汇票等授信业务）的移转手续。
（3）向华夏银行石家庄分行的借款耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
45
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对华夏银
行石家庄分行（以下简称“华夏银行”）承担本金总额为人民币4,000 万元的短
期借款债务。
华夏银行于2008 年7 月21 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份
有限公司债务转移的复函》：华夏银行原则同意耀华玻璃对华夏银行承担的全部
贷款、银行承兑汇票以及抵押担保债务随主业和资产同时转移至耀华集团。
2、银行担保债务
根据耀华玻璃出具的文件和书面说明、耀华玻璃的《审计报告》以及相关中
介机构的核查：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃的担保债务由为自身银行贷款
承担的设备、土地使用权和房产抵押担保、为秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公
司（以下简称“耀华工业园”）和沈阳耀华玻璃有限公司（以下简称“沈阳耀华”）
的银行贷款承担的连带责任保证担保。其中，为耀华工业园和沈阳耀华的银行贷
款承担的连带责任保证的担保余额为人民币22,656 万元。
（1）向交通银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，交行
对耀华工业园向交行的短期、长期借款和承兑汇票债务承担担保总金额为人民币
7,000 万元的连带保证责任。
根据交行于2008 年4 月7 日向耀华玻璃出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份
有限公司债务转移的复函》：交行原则同意耀华玻璃向其对耀华工业园承担的担
保责任随耀华玻璃主业和资产同时转移至耀华集团，耀华集团待本次股权转让、
重大资产重组及非公开发行取得有关机关批准后依据相关法规及交行授信政策
的规定办理保证责任的移转手续。
（2）向中国银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华
玻璃向中行对耀华工业园向中行的短期借款债务承担担保总金额为人民币2,000
万元的连带保证责任。
根据中行于2008 年7 月14 日向耀华工业园出具的《中国银行股份有限公司
秦皇岛分行致秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司关于秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司担保转移问题的函》：中行同意办理耀华工业园人民币2,000 万元流动资
金贷款业务中耀华玻璃担保转移的相关手续。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
46
（3）向建设银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华
玻璃向建行对耀华工业园向建行的长期借款债务承担担保总金额为人民币4,000
万元的连带保证责任。
建行于2008 年6 月26 日向耀华工业园出具了《中国建设银行股份有限公司
秦皇岛分行至秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司关于秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司担保债务转移的函》：建行同意将耀华工业园向建行承担的人民币4000
万元技术改造贷款的担保方变更为耀华集团，建行将与耀华集团签订该笔担保转
移的法律文书。
（4）向中信银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华
玻璃向中信银行沈阳支行（以下简称“中信银行”）对沈阳耀华玻璃有限责任公
司（以下简称“沈阳耀华”）向中信银行的短期借款和承兑汇票债务承担担保总
金额为人民币10,385 万元的连带保证责任。
截止本报告书签署之日，耀华玻璃尚未取得中信银行向其出具的关于同意将
该笔保证担保债务进行移转的同意函，耀华玻璃正在与中信银行就该等事项进行
沟洽。
（5）向工商银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华
玻璃向工行对自身向工行的短期借款债务承担担保总金额为人民币4,690 万元的
设备抵押担保责任。
基于工行向耀华玻璃出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司债务转移的
复函》中载明“为使耀华集团改制、转让耀华玻璃控股权和回购耀华玻璃全部资
产和负债、履行国有资产管理部门和证监会报批手续得以实现，工行同意耀华玻
璃在工行全部贷款和承兑汇票随主业和资产同时转移至耀华集团”；又鉴于耀华
玻璃和耀华集团向相关中介机构联署出具承诺函中提及“根据耀华集团、耀华玻
璃与工商银行进行的直接沟通，工商银行对耀华玻璃拟将抵押给工商银行的浮法
一、二线设备和LOW-E 设备过户至耀华集团不存在异议”，独立财务顾问与律
师认为：耀华玻璃原先向工行承担的设备抵押担保的担保人由耀华玻璃变更为耀
华集团以及原先由耀华玻璃拥有的抵押物转让至耀华集团在法律和操作上预期耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
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不应存在障碍。
（6）向华夏银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年3 月31 日，耀华
玻璃和秦皇岛北方玻璃集团有限公司向华夏银行对耀华玻璃向华夏银行的短期
借款债务承担担保总金额为人民币4,000 万元的土地使用权抵押和第三方连带责
任保证责任。
华夏银行于2008 年7 月21 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份
有限公司债务转移的复函》：华夏银行原则同意耀华玻璃对华夏银行承担的全部
贷款、银行承兑汇票以及抵押担保债务随主业和资产同时转移至耀华集团。
3、基于业务经营而发生的债务
根据耀华玻璃的《审计报告》：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃的应付账
款为人民币13,085.62 万元，预收账款为人民币2,909.98 万元，其他应付款为人
民币3,218.46 万元，其它流动负债为人民币1,033.62 万元。
根据耀华玻璃有关人员的说明：耀华玻璃目前已经取得了部分除银行以外的
债权人出具的关于同意将耀华玻璃向其承担的有关债务进行移转的同意函，但目
前尚未达到《资产置换暨非公开发行协议》约定的该等债务处置的比例。耀华玻
璃目前正在与有关债权人就债务移转事项进行沟洽。
耀华集团已出具《承诺函》：同意根据本次资产重组方案承接与置出资产相
关的全部既有和或有的包括但不限于银行、业务经营、劳动关系、行政处罚和侵
权赔偿等债务；对于不同意耀华玻璃基于进行本次资产重组而进行债务移转的债
权人享有的合法债权，耀华集团承诺将以现金方式按有关约定或规定向债权人偿
还或在由重组完成后的上市公司代为清偿有关债务后向其及时进行全额补偿。
对于以上债权债务情况，交易双方约定，上市公司股东大会召开之前，耀华
玻璃应取得全部银行债权人出具的关于耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的
同意函；上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的关
于耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函；上市公
司股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务，耀华玻璃应取得
耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人出具的关于耀华集
团承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函；于资产交割日，耀华玻璃应
取得全部债权人出具的关于置出资产承接方承担耀华玻璃全部债务或对外担保耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
48
责任的同意函。
二、本次拟置入资产的情况
凤凰集团持有的凤凰置业100%股权作为拟置入资产，在等价置换的基础上，
拟置入资产与拟置出资产的差额，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买
（非公开发行价格为重组定价基准日前二十日股票交易均价5.06 元/股），最终形
成凤凰置业100%股权进入上市公司。根据国友大正与京都评估出具的《评估报
告》（国友大正评报字（2008）第188 号，京都评报字（2008）第125 号），拟置
入资产与拟置出资产的评估值分别为128,115.06 万元、35,354.82 万元。在等价
置换后，拟置入资产与拟置出资产的差额为92,760.24 万元，
（一）拟置入资产情况
1、基本情况
名 称：江苏凤凰置业有限公司
注册地址：南京市中央路165 号
办公地址：南京市中央路165 号
注册资本：80,600 万元
成立日期：2005 年9 月23 日
营业执照注册号：320000000021022
法定代表人：陈海燕
企业类型：有限责任公司
电 话： 025-83248101
传 真： 025-83248105
联系人： 张维薇
经营范围：房地产开发与经营、商品房销售、实业投资、房屋租赁、物业
管理建筑材料和装潢材料的销售、室内装饰
经营期限： 2005 年09 月23 日至2015 年09 月22 日
税务登记证号码： 320106780269800
控股股东名称： 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
2、凤凰置业的设立及历史沿革耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
49
（1）设立
凤凰置业设立于2005 年9 月23 日，系由凤凰集团、江苏教育出版社、江苏
省新华书店集团有限公司、译林出版社、江苏少年儿童出版社及江苏科学技术出
版社共同出资设立的有限责任公司。
2005 年8 月30 日，上述出资人签署了《关于设立房地产投资公司意向书》。
根据该意向书，凤凰集团于2005 年1 月12 日以出让底价人民币3.3 亿元摘取“南
汽南地块”土地40,738.8 平方米（约61 亩），此地块为房地产开发项目，为了实
施该投资项目，确保国有资产保值增值，取得较好经济效益，特设立房地产投资
公司。
该意向书对拟设立房地产投资公司的基本情况、房地产投资公司出资方式及
出资比例、房地产投资公司出资者基本责任与权利进行了约定。
2005 年9 月6 日，江苏富华会计师事务所有限公司出具苏富会验[2005]32
号《验资报告》，对凤凰置业设立时的注册资本进行了审验。根据该验资报告，
凤凰置业申请登记的注册资本为人民币3,000.00 万元，由全体股东于2005 年9
月6 日之前缴足，截至2005 年9 月6 日止，凤凰置业已收到全体股东缴纳的注
册资本合计人民币叁仟万元整。各股东均以货币出资。
2005 年9 月23 日，凤凰置业取得由江苏省工商行政管理局颁发的注册号为
3200001106110 的《企业法人营业执照》。凤凰置业设立时住所为南京市中央路
165 号；注册资本为3000 万元人民币；企业类型为有限责任公司；经营范围为
房地产投资、商品房销售、房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售、
室内装饰；法定代表人为陈海燕。
凤凰置业设立时的股东及出资比例如下：
表7-7：凤凰置业设立时股东及出资比例表
序号 股东名称 出资额（人民币万元） 出资比例（%）
1 凤凰集团 1,560 52
2 江苏教育出版社 540 18
3 江苏省新华书店集团有限公司 300 10
4 译林出版社 300 10
5 江苏少年儿童出版社 150 5耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
50
6 江苏科学技术出版社 150 5
合计 3,000 100
（2）历史沿革
①2007 年12 月增资扩股
2007 年12 月12 日，凤凰置业召开股东会，全体股东一致决议，为扩大凤
凰置业投资规模，股东单位按投资比例追加投资5,400 万元。同日，凤凰置业全
体股东签署《江苏凤凰置业有限公司章程修正案》，修改公司章程中因本次增资
扩股而变动的相应内容。
2007 年12 月18 日，江苏富华会计师事务所有限出具苏富会验[2007]146 号
《验资报告》，验证截至2007 年12 月18 日止，凤凰置业变更后的累计注册资本
为人民币8,400 万元，实收资本为人民币8,400 万元。
2007 年12 月20 日，本次变更完成工商备案登记，凤凰置业换发了新的《企
业法人营业执照》。
本次增资扩股完成后，凤凰置业的股东及出资比例如下：
表7-8：增资扩股后凤凰置业股东及出资比例表
序号 股东名称 出资额（人民币万元） 出资比例（%）
1 凤凰集团 4,368 52
2 江苏教育出版社 1,512 18
3 江苏省新华书店集团有限公司 840 10
4 译林出版社 840 10
5 江苏少年儿童出版社 420 5
6 江苏科学技术出版社 420 5
合计 8,400 100
②2008 年3 月股权无偿划拨、增资扩股
2008 年3 月25 日，中共江苏省宣传部、江苏省财政厅联合下发苏宣复[2008]4
号、苏材教[2008]33 号《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的
批复》，将江苏教育出版社、江苏省新华书店集团有限公司、江苏少年儿童出版
社、江苏科学技术出版社等5 家单位持有的凤凰置业48%的股权无偿划拨给凤凰
集团，并由凤凰集团向凤凰置业增资72,200 万元，凤凰置业的注册资本金由8,400
万元变更为80,600 万元。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
51
根据2008 年3 月21 日由凤凰集团及凤凰置业法定代表人陈海燕签署的《江
苏凤凰置业有限公司股东决定》，根据苏宣复[2008]4 号、苏材教[2008]33 号文件，
凤凰集团向凤凰置业增资72,200 万元，增资后，凤凰置业的注册资本由8,400
万元变更为80,600 万元；变更后，注册资本为凤凰集团全资持有；公司的经营
范围变更为房地产开发、投资，商品房销售、房屋租赁，物业管理，建筑材料和
装潢材料的销售、室内装饰。2008 年3 月25 日，凤凰置业就本次变更事项制订
了新的《江苏凤凰置业有限公司章程》。
200 8 年3 月24 日，江苏富华会计师事务所有限公司出具苏富会验[2008]23
号《验资报告》，验证截至2008 年3 月24 日止，凤凰置业已收到凤凰集团缴纳
的新增注册资本（实收资本）合计人民币72200 万元，出资方式为货币出资。
2008 年3 月26 日，本次变更完成工商备案登记，凤凰置业换发了新的《企
业法人营业执照》。
本次变更完成后，凤凰置业注册资本为80,600 万元，股东为凤凰集团。
3、业务发展情况
凤凰置业是以文化城和文化街区建设为中心，同时推进周边商、住项目开发
的房地产公司。公司依托项目规划中的文化城，以文化概念打造文化地产项目。
目前，凤凰置业公司开发的凤凰和鸣项目中的少儿培训基地和江苏少儿书店即将
投入使用；凤凰和熙项目中的江苏教育书城即将开工，苏州文化城已取得地块正
在进行规划设计，南通文化城项目已进入备选地块的比选阶段。
为了适应大地块与单体书店的矛盾，凤凰置业成规模的项目都是通过政府公
开市场的定向“招拍挂”获得地块，功能规划都围绕“文化街区”（文化CBD）
理念展开，有大型书城、影音天地、书友俱乐部、艺术品展销、创意专卖店、陶
艺馆、绣品馆、健身中心、文化用品超市、文化沙龙、金融吧、网吧、茶吧、咖
啡吧、设计吧，还有面向青少年的各类培训等，并配套建设“休闲娱乐”、“品位
餐饮”、“创意时尚”、“新锐运动”等文化休闲服务设施和居住社区。书城已不再
是人们印象中的传统书店，而是一个高品位的多元文化展示场和体验区。消费者
在书城不再只是买书、看书，而是去品味、消闲、享受、体味文化的味道。文化
街区实际上已经是多元化综合性的文化主题建筑物。
文化地产是国有文化企业具有独特优势的一个产业领域（因土地获取有政府
导向因素、书城经营须行政特许审批），是地产行业一个十分独特的细分领域，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
52
其重要的一个特点是：开发项目大都通过政府的定向“招拍挂”形成，因政府对
定向资格的限制造成其它普通地产商难以参与竞价，凤凰集团可以按较为经济合
理的价格获取，且可享受当地文化基础建设方面的规费减免及其它各项优惠政
策。文化地产项目地块大都集中于城市核心区位，均属当地的稀缺资源，因文化
设施建设而带来的配套商业物业可以分享稀缺资源的溢价收益，市场认可率很
高，市场抗风险能力强，与普通地产商通过“城郊圈地”形成的开发项目相比，
同等面积的投入产出率具有很大的比较优势。
4、主要财务状况
根据京都审计出具的审计报告（北京京都审字（2008）第1735 号），凤凰置
业2006、2007 年及2008 年1 月1 日－9 月30 日的合并财务报表主要财务数据
如下表所示：
表7-9：凤凰置业近二年一期的主要财务数据 单位：元
项目 2008年9月30日 2007年12月31日 2006年12月31日
资产合计 2,802,680,741.76 1,338,851,720.74 444,648,145.82
负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08 408,417,320.10
股东权益合计 895,092,614.91 73,238,048.66 36,230,825.72
归属于母公司所有
者权益合计
889,992,614.91 73,238,048.66 28,230,825.72
项目 2008年1-9月份 2007年度 2006年度
营业收入 90,494,302.00 - -
营业利润 4,624,444.41 -11,263,412.34 -2,035,814.60
利润总额 4,636,942.59 -11,254,975.75 -2,036,814.60
净利润 3,425,067.77 -8,992,777.06 -1,769,174.28
凤凰置业2008 年预计实现净利润3722.49 万元，净资产收益率为4.18%。
5、股权结构及控制关系
凤凰置业的资产，主要包括文化地产项目和南京证券5 千万股股权；文化地
产项目中除苏州文化城项目位于苏州新加坡工业园区中央商务区内，其余项目均
位于南京市区的黄金地段。其资产结构如下：耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
53
6、凤凰置业员工及社会保障情况
（1） 人员情况
凤凰集团的房产建设项目始于2001 年，先后建设了泰州书城（1 万平米）、
张家港书城（1 万平米）、丹阳书城（1.1 万平米）、新港物流中心（10 万平米）、
江苏国际图书中心（13.5 万平米）等。2005 年，以江苏国际图书中心工程项目
团队为核心组建凤凰置业有限公司，开发了凤凰和鸣苑（13.64 万平米），目前正
在开发凤凰和熙苑北地块（10.26 万平米），已经有七年的开发经验，历年来开发
面积超过50 万平方米。
江苏凤凰置业有限公司
文化地产项目参股公司
在建项目 拟建项目
凤
凰
和
鸣
项
目
南
京
分
公
司
凤
凰
和
熙
项
目
凤
凰
云
海
项
目
凤
凰
山
庄
项
目
凤
凰
云
翔
项
目
苏
州
文
化
城
项
目
江
苏
凤
凰
地
产
有
限
公
司
南
京
凤
凰
置
业
有
限
公
司
苏
州
凤
凰
置
业
有
限
公
司
南
京
证
券
责
任
有
限
公
司
南
京
龙
凤
投
资
置
业
有
限
公
司耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
54
凤凰置业现有绝大多数员工都参与凤凰集团上述项目开发工作，具有丰富的
房地产开发项目经验。
截止2008 年9 月30 日，凤凰置业（含下属子公司）的员工总数为82 人，
随着房地产开发项目增加和陆续开工，凤凰置业的员工将得到充实及增加，员工
的结构将不断改善，现员工结构如下：
表7-10：凤凰置业人员的专业结构
专业构成 人数（人） 比例(%)
建筑工程 31 37.80
财务管理 12 14.63
销售、策划 9 10.98
企业管理 19 23.17
其他 11 13.42
总计 82 100
表7-11：凤凰置业人员的年龄结构
年龄分布 人数（人） 比例%
50 岁以上 12 14.63
40－49 19 23.17
30－49 28 34.15
30 岁以下 23 28.05
总计 82 100
表7-12：凤凰置业人员的学历结构
专业构成 人数（人） 比例(%)
硕士以上 5 6.10
本科 28 34.14
大专 30 36.59
大专以下 19 23.17
总计 82 100
表7-13：凤凰置业人员的职称结构
专业构成 人数（人） 比例(%)
高级职称 7 8.54
中级职称 25 30.49
初级职称及其他 50 60.97
总计 82 100
（2） 凤凰置业重视对人才的培养，遵守劳动法并严格执行国家的劳动政
策，按时、足额支付员工工资并为员工提供了相关保险和福利，包括医疗保险、耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
55
失业保险、养老保险等。
8、凤凰置业知识产权情况
截至本报告书签署之日，凤凰置业没有包括商标在内的相关知识产权。
9、最近五年之内受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、
刑事处罚或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况
截至本报告书签署之日，凤凰置业声明公司及其董事、监事、其他高级管理
人员最近五年内未受过行政处罚、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民
事诉讼或者仲裁。
（二）凤凰置业审计评估情况
1、凤凰置业近二年又一期的财务状况
根据京都审计出具的审计报告（北京京都审字（2008）第1735 号），凤凰置
业2006、2007 年及2008 年1 月1 日-9 月30 日的合并财务报表主要财务数据如
下表所示：
（1）简要合并资产负债表
表7-14：凤凰置业近二年又一期简要合并资产负债表 单位：元
项目 2008年9月30日 2007年12月31日 2006年12月31日
流动资产合计 2,668,174,209.44 1,298,153,951.27 433,186,466.94
非流动资产合计 134,506,532.32 40,697,769.47 11,461,678.88
资产合计 2,802,680,741.76 1,338,851,720.74 444,648,145.82
流动负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08 408,417,320.10
非流动负债合计 - - -
负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08 408,417,320.10
归属于母公司所有
者权益合计
889,992,614.91 73,238,048.66 28,230,825.72
少数所有者权益 5,100,000.00 - 8,000,000.00
所有者权益合计 895,092,614.91 73,238,048.66 36,230,825.72耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
56
（2）简要合并利润分配表
表7-15：凤凰置业近二年又一期简要合并利润分配表 单位：元
项目 2008年1-9月份 2007年度 2006年度
营业收入 90,494,302.00 - -
营业利润 4,624,441.41 -11,263,412.34 -2,035,814.60
利润总额 4,636,942.59 -11,254,975.75 -2,036,814.60
净利润 3,425,067.77 -8,992,777.06 -1,769,174.28
归属于母公司所有
者的净利润
3,425,067.77 -8,992,777.06 -1,769,174.28
（3）简要现金流量表
表7-16：凤凰置业近二年又一期简要现金流量表 单位：元
项目 2008 年度1-9 月 2007年度 2006年度
一、经营活动产生的现金
流量：
经营活动现金流
入小计
145,440,238.71 696,061,337.53 1,346,482.54
经营活动现金流
出小计
619,144,703.81 880,301,493.90 222,282,529.72
经营活动产生的
现金流量净额
-473,704,465.10 -184,240,156.37 -220,936,047.18
二、投资活动产生的现金
流量：
投资活动现金流
入小计
177,983.99 557,415.63 789,979.86
投资活动现
金流出小计
1,552,381.00 8,411,875.00 1,217,679.05
投资活动产生的
现金流量净额
-1,374,397.01 -7,854,459.37 -427,699.19
三、筹资活动产生的现金
流量：
筹资活动现金流
入小计
1,307,700,000.00 910,040,000.00 84,000,000.00
筹资活动现金流
出小计
829,865,066.07 717,407,229.99 10,736,323.00
筹资活动产生的
现金流量净额
477,834,933.93 192,632,770.01 73,263,677.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
57
四、汇率变动对现金及现
金等价物的影响
五、现金及现金等价物净
增加额
2,756,071.82 538,154.27 -148,100,069.37
加：期初现金及现金等价
物余额
10,682,610.90 10,144,456.63 158,244,526.00
六、期末现金及现金等价
物余额
13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
2、凤凰置业的评估情况
根据国友大正出具的国友大正评报字（2008）第188号《评估报告》，国友大
正主要采用资产基础法对凤凰置业截止2008年9月30日的全部股东权益进行了评
估，并采用了收益现值法进行了验证。
（1）资产基础法的评估结果
截止评估基准日2008 年9 月30 日，凤凰置业的资产账面值238,613.26 万元，
调整后账面值238,613.26 万元，评估值344,436.73 万元，评估增值105,823.47
万元，评估增值率44.35%；负债账面值149,571.67 万元，调整后账面值149,571.67
万元，评估值216,321.67 万元，评估增值66,750.00 万元，评估增值率44.63%；
净资产账面值89,041.59 万元，调整后账面值89,041.59 万元，评估值128,115.06
万元，评估增值39,073.47 万元，评估增值43.88%。
表7-17：江苏凤凰置业有限公司资产评估结果汇总比较表 单位：元人民币
科目名称 账面价值 调整后账面值评估价值 增值额 增值率%
一、流动资产合计 1,465,459,422.12 1,369,392,520.02 2,171,601,637.55 802,209,117.53 58.58
货币资金 2,444,526.37 2,444,526.37 2,444,526.37 - -
应收账款 92,946.60 92,946.60 103,274.00 10,327.40 11.11
预付款项 326,123,200.42 - - -
其他应收款 524,135.90 524,135.90 200,683,151.00 200,159,015.10 38,188.38
存货 1,087,189,375.01 1,317,245,673.33 1,919,285,448.36 602,039,775.03 45.70
其他流动资产 49,085,237.82 49,085,237.82 49,085,237.82 - -
二、非流动资产合计 920,673,190.59 1,016,740,092.69 1,272,765,672.01 256,025,579.32 25.18
长期应收款 751,510,186.80 751,510,186.80 751,510,186.80 - -
长期股权投资 94,900,000.00 94,900,000.00 143,612,813.02 48,712,813.02 51.33
固定资产 1,065,885.09 1,065,885.09 1,097,100.00 31,214.91 2.93
无形资产 42,432,346.51 138,499,248.61 345,780,800.00 207,281,551.39 149.66
递延所得税资产 30,764,772.19 30,764,772.19 30,764,772.19 - -
三、资产总计 2,386,132,612.71 2,386,132,612.71 3,444,367,309.56 1,058,234,696.85 44.35
四、流动负债合计 1,495,716,694.90 1,495,716,694.90 2,163,216,694.90 667,500,000.00 44.63耀华玻璃重大资产置换及发行股
份购买资产暨关联交易报告书（草案）
58
科目名称 账面价值 调整后账面值评估价值 增值额 增值率%
应付账款 54,328,628.13 54,328,628.13 54,328,628.13 - -
预收款项 720,667,131.16 720,667,131.16 720,667,131.16 - -
应付职工薪酬 110,204.10 110,204.10 110,204.10 - -
应交税费 769,314.13 769,314.13 769,314.13 - -
其他应付款 719,841,417.38 719,841,417.38 1,387,341,417.38 667,500,000.00 92.73
五、非流动负债合计 - - - -
六、负债总计 1,495,716,694.90 1,495,716,694.90 2,163,216,694.90 667,500,000.00 44.63
七、净资产 890,415,917.81 890,415,917.81 1,281,150,614.66 390,734,696.85 43.88
①流动资产的评估说明
流动资产的评估，主要采用重置成本法。
A．货币资金
货币资金清查核实调整后账面值2,444,526.37 元，包括现金和银行存款，币
种为人民币。现金和银行存款以清查调整后账面值为评估值。
货币资金的评估值为2,444,526.37 元。
B．应收账款
应收账款有2 笔，账面余额为103,274.00 元，坏账准备10,327.40 元，账面
净额92,946.60 元。主要内容为购房客户应补交的房屋面积差额款。评估人员通
过查阅账簿、报表，了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资
金、信用、经营管理状况等，确认款项均可收回。
依据评估规范的要求，坏账准备10,327.40 元评估为0。
应收账款评估值为103,274.00 元。
C．其他应收款
其他应收款清查核实调整后账面值683,151.00 元，坏账准备159,015.10 元，
账面净额524,135.90 元。主要内容为往来款项、定金、保证金、垫付电费和保险
费等。评估人员通过查阅账簿、报表，并对往来款项进行了函证，了解其发生时
间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况等，确认
款项均可收回。
另根据2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏
宣复[2008]4 号、苏财教[2008]33 号），凤凰云海项目（板仓街188 号地块）和
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）的土地使用权由江苏省新华书店集团有限
公司、江苏省出版总社及江苏省出版印刷物资公司无偿划转至江苏凤凰置业。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
59
2008 年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省出版印
刷物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）第001 号），
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备中心收储，土地收储总
价为2 亿元整，2008 年4 月28 日, 江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司
与江苏凤凰置业签署协议,小红山曹后村路地块土地收储金全部由江苏凤凰置业
收取，评估基准日后江苏凤凰置业已收到收储款5,000 万元。故本次评估预计了
此笔债权，应收南京土地储备中心土地收储费2 亿元。
其他应收款以清查调整后账面值确定评估值。
依据评估规范的要求，坏账准备159,015.10 元评估为0。
其他应收款评估值为200,683,151.00 元。
D．存货
存货调整后账面值共计1,317,245,673.33 元。为库存商品和开发成本，具体
情况分述如下：
a.库存商品
库存商品调整后账面值为240,973,595.70 元，为凤凰和鸣苑第7 幢和第8 幢
未结转收入房产成本和第10 幢的商业综合办公楼（亦称“凤凰国际大厦”）的成
本（地上部分的成本）。
b.开发成本共2 项，即江苏凤凰置业开发的凤凰和鸣苑项目和凤凰和熙苑项
目。
.. 凤凰和鸣苑项目
凤凰和鸣苑项目开发成本账面价值为388,365,917.47 元，为1-6 幢的住宅楼、
地下室、地下车库、第10 幢的地下部分及配套幼儿园的成本。
凤凰和鸣苑项目总土地面积40720.80 平方米，总建筑面积136421.70 平方米，
共有8 幢住宅楼（1-8 幢）、1 幢商业综合办公楼（第10 幢，1-5 层为商业，5 层
以上为办公），配套1 所幼儿园、地下超市、地下室及车库。该项目自2006 年3
月1 日开工建设，现住宅楼中第7 幢、8 幢楼以及第10 幢楼的地上部分已完成
竣工验收，其余楼座建设工程已完工，尚有部分公共区域绿化、公共区域设施、
道路未建设完毕，正在做办理竣工验收的相关基础性工作。截止评估基准日8
幢住宅楼已预售完毕，尚剩余部分办公楼、商业和车库待售。
凤凰和鸣苑项目第7 幢、8 幢以及第10 幢地上部分已办理完竣工验收，其耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
60
余楼座建设工程已完工，只剩余部分公共区域绿化、公共区域设施、道路未建设
完毕，故本次评估对凤凰和鸣苑的房产均按照完工产品来评估，并采用市场法确
定评估值。
市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评估基准
日时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房地产价格，通
过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
Ⅰ、存货-库存商品（和鸣苑项目）评估值=销售价格（若签订合同的以合同
金额为准）-销售费用-全部税金
Ⅱ、存货-开发成本（和鸣苑项目）评估值 =销售价格（若签订合同的以合
同金额为准）-销售费用-全部税金-后续工程款
存货—凤凰和鸣苑的评估值为811,851,300.00 元，其中存货-库存商品（凤
凰和鸣苑）评估值338,529,100.00 元，存货-开发成本（凤凰和鸣苑）473,322,200.00
元
.. 凤凰和熙苑项目所街土地
凤凰和熙苑项目调整后账面值共计687,906,160.16 元。土地通过公开招拍挂
取得，土地拍卖协议及出让合同中的实际出让面积91419.2 平方米（分为南北两
块土地），其中，北地块面积45164.70 平方米，南地块面积46254.50 平方米。北
地块土地证号为宁建国用（2008）第02392 号，南地块尚未取得土地使用权证。
凤凰和熙苑项（地铁所街地块）为正在开发的土地，目前正在进行基础设施
建设。本次评估采用市场比较法确定土地价值，并对土地价值以外现正投入的基
础设施建设费用按账面值确认。市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，
根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进
行对照比较，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出
待估土地评估时日地价的方法，其基本计算公式是：
待估土地的评估价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修
正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
因凤凰和鸣苑项目已经开始进行基础设施的建设，发生了一些基础设施费
用，本次评估对此部分基础设施建设费按账面值确认，则凤凰和熙苑项目总评估
值为1,107,434,148.36 元。见下表：
表7-18：凤凰和熙苑评估值: 金额单位：人民币元耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
61
序号 项目 调整后账面值 评估价值 增值率（%）
2 凤凰和熙苑项目 687,906,160.16 1,107,434,148.36
2-1 所街土地开发成本 673,845,611.80 1,093,373,600.00
2-2 凤凰和熙苑项目基础设施费 14,060,548.36 14,060,548.36
60.99
E．其他流动资产
其他流动资产调整后账面金额为49,085,237.82 元，为预交的所得税、土
地增值税及营业税、城建税、教育费附加等。
其他流动资产评估以核实的调整后账面值49,085,237.82 元为评估值。
②长期应收款评估说明
长期应收款调整后账面金额为751,510,186.80 元，为应收南京凤凰置业和苏
州凤凰置业的借款，评估人员通过查阅账簿、报表，并对往来款项进行了函证，
了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理
状况等，确认款项均可收回。长期应收款以清查调整后账面值确定评估值。
长期应收款评估值为751,510,186.80 元。
③长期投资评估说明
纳入本次评估范围的长期投资调整后账面值94,900,000 元，共计5 项，未计
提长期投资减值准备。具体情况见下表：
表7-19：长期投资评估表: 金额单位：人民币元
被投资单位名称 投资日期 投资比例% 账面价值
南京龙凤投资置业有限公司 2005 年10 月2.50% 10,000,000.00
南京证券 2009 年9 月4.891% 50,000,000.00
江苏凤凰地产有限公司 2008 年9 月100% 10,000,000.00
苏州凤凰置业有限公司 2008 年4 月100% 20,000,000.00
南京凤凰置业有限公司 2008 年8 月49% 4,900,000.00
合计 94,900,000.00
依据不同的长期投资和被投资单位的不同情况，分别采取不同的评估方法。
A．对参股公司南京龙凤投资置业有限公司的长期股权投资评估
经查，对参股仅2.5%的南京龙凤置业，不具备整体资产评估条件，且由于
被投资单位项目未启动，不存在资产增减值事项。故对南京龙凤投资置业有限公
司的长期股权投资的评估以审计审定的账面值10,000,000 元列示。
B．对南京证券长期股权投资评估
江苏凤凰置业参股南京证券有限责任公司5000 万股，占南京证券评估基准耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
62
日总股本的4.891%；南京证券2008 年10 月增资后，江苏凤凰置业参股比例为
2.82%。
对于凤凰置业参股5000 万股的南京证券股权投资，评估方法采用市场比较
法。
市场比较法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或近似的资产作为参
照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的
比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产评估值的一种资产评估方
法。
本次对江苏凤凰置业持有南京证券的股权价值评估，评估人员收集评估对
象近年来股权交易案例作为可比实例，对影响价格的股市指数、盈利水平和交易
方式等因素进行分析、比较和修正，加权平均计算为可比实例每元净资产的修正
价格。委估股权则以评估对象在评估基准日的每股净资产为基础，与可比实例按
加权平均计算的每元净资产的修正价相乘，得出评估对象每股价值，再乘以评估
对象的股数，作为该股权的评估值。
计算公式：
i
n
i
i
n
i
i i
Q N
M K
V P
Σ
Σ
=
= × =
1
1
V：评估对象每股价值
P：评估基准日评估对象每股净资产
K：交易案例修正系数
M：交易案例交易总价
Q：交易案例交易股数
N：交易案例每股净资产
n：比较案例个数（本案取3 个案例）
江苏凤凰置业持有南京证券5000 万股评估值为9,000 万元，评估增值额
4,000 万元，增值率80%。
C．对控股的江苏凤凰地产公司评估
江苏凤凰地产是江苏凤凰置业新注册的全资子公司，评估基准日会计报表耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
63
显示只有1 笔注册资本，尚未开展经营业务。
对新注册的控股100%的南京凤凰置业的长期股权投资的评估，以审计审定
的评估基准日会计报表显示账面净资产10,000,000 元列示。
D．对控股的苏州凤凰置业、南京凤凰置业等2 家子公司长期股权投资评估
对控股的苏州凤凰置业、南京凤凰置业等2 家子公司进行了整体资产评估，
采用的资产评估程序及过程、评估方法等与母公司江苏凤凰置业基本相同。即对
被投资方的整体资产采用资产基础法进行评估，即在单项资产评估的基础上，确
定被投资方评估后的净资产，按持股比例计算应享有的份额确定该长期投资的评
估值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
采用整体评估的江苏凤凰置业的子公司的概况见下表：
表7-20：江苏凤凰置业子公司评估概况表
被投资单位
法人代
表
注册资金
（万元）
住 所 经营范围
南京凤凰置业有限
公司
齐世洁 1,000
南京市雨花台区凤台
南路130 号
房地产开发经营、物业管理、
房地产销售
苏州凤凰置业有限
公司
齐世洁 2,000
苏州工业园区苏惠路
98 号国检大厦10 楼
房地产开发，房地产投资、
自有房屋租赁、销售，建筑
材料和装潢材料，室内装饰
工程
采用整体评估的江苏凤凰置业的子公司评估基准日的资产负债状况及经营
状况如下表：
表7-21：江苏凤凰置业子公司资产负债及经营情况表
项 目 资产负债状况（万元） 经 营 状 况
资 产 83,007
负 债 82,007
南京凤凰置业有限公
司
净资产 1,000
2008 年8 月刚成立的公司，尚无收入费用。
资 产 36,288.83
负 债 34,331.16
苏州凤凰置业有限公
司
净资产 1,957.67
2008 年1-9 月份公司营业利润-553,498.63 元，利润
总额-423,302.90 元。
采用整体评估的江苏凤凰置业的子公司评估基准日评估结果如下表：
表7-22：江苏凤凰置业子公司评估结果汇总表耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
64
项 目 账面价值
调整后账
面值
评估价值长期投资评估值(万元)
资产(万元) 83,007 83,007 83,393.39
南京凤凰置业负债(万元) 82,007 82,007 82,007
有限公司 净资产( 万
元)
1,000 1,000 1,386.39
1,386.39 *49%= 679.33
资产(万元) 36,288.83 36,288.83 37,013.11
苏州凤凰置业负债(万元) 34,331.16 34,331.16 34,331.16
有限公司 净资产( 万
元)
1,957.67 1,957.67 2,681.95
2,681.95*100%=2,681.95
④设备的评估说明
A．基本概况
本次评估范围为江苏凤凰置业的机器设备、电子设备及车辆，主要包括箱
式变压器(用于工地临时供电)、办公电子设备及运输车辆等。调整后账面原值计
1,730,867.05 元，调整后账面净值计1,065,885.09 元。
B．评估方法
设备主要采用重置成本法进行评估；对已停产且无法查询到新设备报价，
一般采用二手设备的市场价格确定评估值；对即将淘汰或报废设备，以可回收变
现净值作为评估值。
重置成本法计算公式：评估值＝重置全价×综合成新率
本次设备评估值1,097,100 元，评估增值31,214.91 元，增值率2.93％。
⑤土地使用权的评估说明
A．凤凰云海项目（板仓街188 号地块）
该宗位于南京市玄武区玄武湖街道板仓街188 号的土地为出让用地，土地用
途为仓储用地。该宗地土地证号宁玄国用（2001）字第10878 号，土地面积14,252.2
平方米,证载原土地使用者为江苏省新华书店集团有限公司，到期日2051 年3 月
21 日。根据2008 年3 月25 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅文件苏宣复
[2008]4 号、苏财教[2008]33 号《关于无偿划拨江苏银行股权股份公司部分股权
等资产的批复》文件，该土地使用权无偿划转到江苏凤凰置业名下。即该宗地使
用权人实际为江苏凤凰置业。
凤凰云海项目（板仓街188 号地块）采用基准地价系数修正法确定土地的评
估值（详见案例）。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
65
基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正
系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进
行修正，进而求取待估宗地在估价基准日的土地价值。
板仓街土地评估值为25,780,800 元。
B．小红山土地
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）调整后账面值合计113,280,902.10 元，
为无偿划拨转入的原账面金额和招拍挂后付给南京市土地储备中心的部分土地
款。
2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏宣复[2008]4
号、苏财教[2008]33 号），板仓街188 号土地和凤凰山庄项目（小红山曹后村路
地块）的土地使用权由江苏省新华书店集团有限公司、江苏省出版总社及江苏省
出版印刷物资公司无偿划转至江苏凤凰置业。
2008 年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省出版印
刷物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）第001 号），
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备中心收储，土地收储总
价为2 亿元整。
2008 年4 月28 日, 江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司与江苏凤凰
置业签署协议，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司同意将土地收储协议
中约定的凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）土地补偿金全部支付给江苏凤凰
置业，评估基准日后评估基准日后江苏凤凰置业有限公司已收到收储款5,000 万
元。
2008 年8 月，江苏凤凰置业通过定向拍卖的方式，以3.2 亿元取得了凤凰山
庄项目（小红山曹后村路地块）的使用权，已签订土地出让合同（宁国土资让合
[2008]143 号），尚未取得土地使用权证。该地块位于玄武区曹后村，用地总面
积为51897.30 平方米，实际出让面积为36601.40 平方米，土地用途城镇混合住
宅用地，该地块计划在2009 年1 月30 日前以净地（即地块范围内房屋及构筑物
拆迁至室内地坪，其余维持现状）的方式交给江苏凤凰置业，目前江苏凤凰置业
根据出让合同约定已付款9600 万元。
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）为2008 年8 月拍卖取得，拍得价格耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
66
为320,000,000.00 元，该地块计划在2009 年1 月30 日前以净地的方式交给江苏
凤凰置业（即地块范围内房屋及构筑物拆迁至室内地坪，其余维持现转）,目前
尚未取得土地使用权证，由于该拍卖日期距离评估基准日较近，故本次评估采用
该拍卖价格作为土地的评估价格。
另外，目前江苏凤凰置业根据土地出让合同约定已付款96,000,000.00 元，
本次评估预计了剩下尚未支付的土地出让金为224,000,000.00 元，暂列在其他应
付款。
⑥递延所得税资产
递延所得税资产调整后账面值为元30,764,772.19，为预计利润和提取坏账准备
而影响的企业所得税。评估人员根据会计准则核实坏账准备金提取比例，调查递
延所得税的原始凭证和相关账簿记录。经核实该递延所得税资产的记录完整，核
实结果账表单金额相符。
递延所得税资产以清查核实调整后账面值作为评估值。
⑦负债评估说明
表7-23：账面值及调整后账面值金额 单位：人民币元
科目名称 账面价值 调整后账面值
应付账款 54,328,628.13 54,328,628.13
预收账款 720,667,131.16 720,667,131.16
其他应付款 719,841,417.38 719,841,417.38
应付职工薪酬 110,204.10 110,204.10
应交税费 769,314.13 769,314.13
流动负债合计 1,495,716,694.90 1,495,716,694.90
应付账款：应付账款清查核实调整后账面值为54,328,628.13 元，主要为应
付工程款和质保金等。以调整后账面值作为评估值。应付账款评估值为
54,328,628.13 元。
预收账款：预收账款清查核实调整后账面值为720,667,131.16 元，主要为预
售凤凰和鸣苑房屋款项。以调整后账面值作为评估值。预收账款评估值为
720,667,131.16 元。
其他应付款：其他应付款清查核实调整后账面值719,841,417.38 元，主要为
与总社结算中心借款、投标保证金、代出版大厦收取的管理费等。该款项多为近
期发生，滚动余额，基准日后需全部支付。
另外，预计了三笔负债，具体情况如下：耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
67
预计凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）的拆迁费
2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏宣复
[2008]4 号、苏财教[2008]33 号），凤凰云海项目（板仓街188 号地块）和凤凰
山庄项目（小红山曹后村路地块）的土地使用权由江苏省新华书店集团有限公司、
江苏省出版总社及江苏省出版印刷物资公司无偿划转至江苏凤凰置业。
2008 年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省出版印
刷物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）第001 号）及
其补充协议，凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备中心收储，
土地收储总价为2 亿元整，收储协议中明确江苏省出版总社、江苏省出版印刷物
资公司负责收储地块上房屋以及定着物、构筑物、附着物等的拆迁工作，并负责
结清水电气等费用，并沿拆迁范围边界砌筑围墙予以封闭，且收储地块上所涉及
的债权债务以及职工安置费由江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司自行解
决。根据补充协议该收储款由江苏凤凰置业有限公司收取，评估基准日后江苏凤
凰置业有限公司已收到收储款5,000 万元，估故本次评估预计了2 亿元的债权（暂
列其他应收款），另由于小红山地块拆迁尚在进行中，根据被评估单位与江苏省
出版印刷物资有限公司签署的拆迁协议，本次评估预计了小红山地块所需拆迁费
用约为90,000,000 元（暂列其他应付款）。
预计凤凰和熙苑项目（地铁所街项目）和凤凰山庄项目（小红山曹后村路地
块）未支付土地出让金
由于凤凰和熙苑项目和小红山项目的土地出让金未全部支付，预计两笔负
债。以土地出让合同价款减去已支付土地出让金的差额作为预计的负债金额。凤
凰和熙苑项目根据土地出让协议，土地出让金为10.1 亿元，已经预付6.565 亿元,
预计负债为353,500,000 元。小红山项目根据土地出让合同，应支付土地出让金
为3.2 亿元，目前江苏凤凰置业根据出让合同约定已付款96,000,000.00 元，本次
评估预计了剩下尚未支付的土地出让金为224,000,000.00 元。
其余的其他应付款以核实的实际应付款额为评估值。
其他应付款评估值为1,387,341,417.38 元。
应付职工薪酬：应付职工薪酬清查核实调整后账面价值110,204.10 元，以调
整后账面值作为评估值。应付职工薪酬评估值110,204.10 元。
应交税费：应交税费清查核实调整后账面价值769,314.13 元，以调整后账面耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
68
值作为评估值。应交税费评估值 769,314.13 元。
（2）收益现值法的评估结果
采用收益法中现金流折现方法（DCF）对凤凰置业股权价值进行分析测算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业
价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期
现金流折算成现时价值，得到企业价值。
根据本次评估尽职调查情况以及凤凰置业有限公司的资产构成和主营业务
特点，本次评估的基本思路是以凤凰置业有限公司的现有建设项目及规划开发项
目，预测其股权现金流，得出凤凰置业有限公司的经营性权益资本价值；再加上
基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，最后得出凤凰置业有限公司的股东
权益价值。
①基本模型
股东权益价值＝经营性权益资本价值＋其他非经营性或溢余性资产的价值
＋股权投资价值
经营性权益资本价值计算公式：
P
Σ=
+
=
n
i
i
i
r
R
1 (1 )
式中：
P：目标公司经营性权益资本价值；
Ri：未来第i 年的公司股权现金流量；
r：折现率；
n：目标公司未来的经营期；
A．其他非经营性或溢余性资产的价值
在股东权益净现金流量估算中，鉴于在所估算的经营性股东权益价值中已考
虑了未来所需的现金投入，该基准日的货币资金应属所估计现金流之外的溢余性
资产；未计收益的土地使用权，定义其为基准日存在的非经营性或溢余性资产，
单独测算其价值。
B．股权投资价值
长期股权投资南京证券、江苏龙凤置业和江苏凤凰地产以资产基础法评估结
果作为其价值。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
69
长期股权投资江苏凤凰置业和南京凤凰置业采用收益现值法进行整体评估，
评估方法与母公司一致。
②折现率
鉴于本次评估选用股权资本模型，与其对应采用资本资产定价模型（CAPM）
确定折现率r。
Re = Rf + β { km－Rf }＋ε
式中：
Re：折现率
Rf：无风险报酬率
β：权益系统风险
km：市场报酬率
ε：公司特定风险调整系数
经评估，采用收益现值法的评估结果为149,235.93 万元。
（3）两种评估方法的评估结果差异分析
两种评估方法的评估结果如下表：
表7-24：两种评估方法评估结果对照表
评估方法 评估值（万元）
资产基础法 128,115.06
收益现值法 149,235.93
从上表可知，凤凰置业股东权益价值采用资产基础法和收益现值法评估的结
果差额为21,120.87 万元，产生差异的原因：
①资产基础法评估中，评估师考虑到房地产经营风险，对凤凰和熙项目和凤
凰云翔项目中的土地采用市场比较法评估，评估值中未含房地产开发收益。
②江苏凤凰置业的长期股权投资的子公司苏州凤凰置业和南京凤凰置业为
负债经营，资产负债率均为90%以上，净资产收益率较高，以收益现值途径确定
的股东权益价值较高。
③凤凰和鸣项目、凤凰和熙项目和凤凰山庄项目具有明显的地理优势，预期
收益率高于同行业平均水平，故以收益现值法确定的评估值较高。
④收益现值法是在建立系列假设模型基础上进行的预测，是一种理想状态条
件下进行的预测。当假设条件不能实现或发生较大的变化时，收益现值法预测的耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
70
评估结论则不能成立。
（4）确定评估结果
根据以上分析，我们认为资产基础法和收益现值法的结果都是合理的，只是
通过不同途径反映其现时价值而已，可以互相参考，但不应互为标准去判断另外
一个结论的对与错。考虑到被评估单位为房地产开发企业，主要资产为土地、房
产等实物性资产，评估师认为资产基础法结果更客观地反映房地产企业的价值，
也更容易被报告使用者接受，故本报告以资产基础法的结果作为评估结论。即：
江苏凤凰置业股东全部权益的评估价值为128,115.06 万元人民币。
3、凤凰置业盈利预测情况
凤凰置业2008年10-12月、2009年度盈利预测是以业经北京京都会计师事务
所有限责任公司审计的本公司2007年度、2008 年1-9月的经营业绩为基础，根据
国家宏观经济政策，凤凰置业面临的市场环境，并结合凤凰置业2008年度、2009
年度的各项经营计划、投资计划、业务收支计划及其他相关资料，本着谨慎、稳
健原则编制的。
预测2008年度凤凰置业合计净利润37,224,873.88元，2009年度合计净利润
293,545,660.22元。
京都审计根据《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号－预测性财务
信息的审核》，对凤凰置业编制的2008 年度盈利预测进行了审核并出具了（北
京京都专字(2008)第1411号）《盈利预测审核报告》，认为没有任何事项使京都
审计会计师认为编制基础及基本假设没有为盈利预测提供合理基础；盈利预测是
在编制基础及基本假设的基础上恰当编制的，并按照编制基础及基本假设进行了
列报。
表7-25：凤凰置业盈利预测表 单位：元
项 目
2007 年已实现
数
2008 年1—9
月已审实现
数
2008 年
10—12 月预测
数
2008 年预测数
合计
2009 年度预测
数
一、营业收入 0.00 90,494,302.00 224,733,786.00 315,228,088.00 1,156,951,436.00
减：营业成
本
0.00 71,091,920.26 146,433,751.65 217,525,671.91 560,207,771.37
营业税
金及附加
0.00 5,927,376.78 19,916,541.24 25,843,918.02 182,952,234.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
71
销售费
用
7,586,385.24 5,236,464.98 1,929,882.00 7,166,346.98 13,458,831.00
管理费
用
3,606,355.55 3,668,862.83 2,695,711.00 6,364,573.83 8,881,279.00
财务费
用
24,802.45 (156,528.55) (6,074.00) (162,602.55) 57,107.00
资产减
值损失
45,869.10 101,764.29
-
101,764.29
-
加：公允价
值变动收益
-
-
-
-
-
投资收
益（损失以“-”
号填列）
-
-
-
-
-
其中：
对联营企业和
合营企业的收
益
-
-
-
-
-
二、营业利润 (11,263,412.34) 4,624,441.41 53,763,974.11 58,388,415.52 391,394,213.63
加：营业外
收入
32,119.00 46,325.02 0.00 46,325.02 0.00
减：营业外
支出
23,682.41 33,823.84 8,697,566.00 8,731,389.84 0.00
其中：
非流动资产处
置损失
-
-
-
-
-
三、利润总额 (11,254,975.75) 4,636,942.59 45,066,408.11 49,703,350.70 391,394,213.63
减：所得税
费用
(2,262,198.69) 1,211,874.82 11,266,602.00 12,478,476.82 97,848,553.41
四、净利润 (8,992,777.06) 3,425,067.77 33,799,806.11 37,224,873.88 293,545,660.22
（三）凤凰置业资产情况介绍
1、苏州凤凰置业有限公司（以下简称“苏州凤凰置业”）
（1）基本情况
公司名称：苏州凤凰置业有限公司
住所：苏州工业园区苏惠路98 号国检大厦10 楼
法定代表人：齐世洁
注册资本：2000 万元人民币耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
72
实收资本：2000 万元人民币
公司类型：有限公司（法人独资）
成立日期：2008 年4 月3 日
营业期限：2008 年4 月3 日至2018 年4 月4 日
营业执照注册号：320594000115064
税务登记证号码：321700673937244
经营范围：房地产开发；房地产投资、自有房屋租赁；销售：建筑材料和装
潢材料；室内装饰工程。
（2）历史沿革
苏州凤凰置业成立于2008 年4 月3 日，由凤凰置业独家发起设立，公司注
册资本为1,000 万元，由凤凰置业以货币方式一次性足额缴纳。已经江苏富华会
计师事务所有限公司对上述出资行为进行了审验并出具苏富会验[2008]27 号《验
资报告》。
苏州凤凰置业的股东凤凰业于2008 年9 月2 日作出决定：将苏州凤凰置业
注册资本由1000 万元增至2000 万元，将经营地址由“苏州工业园区翠园路151
号6 楼”变更为“苏州工业园区苏惠路98 号国检大厦10 楼”，通过公司章程修
正案。根据上述决定，凤凰置业以货币方式向苏州凤凰置业增资人民币1000 万
元。江苏富华会计师事务所有限公司对上述增资行为进行了审验并出具苏富会验
[2008]61 号《验资报告》。苏州凤凰置业于2008 年9 月17 日完成增资、变更住
所及修改章程的工商登记，并取得换发的企业法人营业执照。
（3）项目情况
苏州凤凰置业负责开发苏州文化城项目。该项目详细情况请参考“凤凰置业
主要资产介绍”的第二部分“凤凰置业房地产项目情况介绍”部分。
2、南京凤凰置业有限公司（以下简称“南京凤凰置业”）
（1）基本情况
公司名称：南京凤凰置业有限公司
住所：南京市雨花台区凤台南路130 号
法定代表人：齐世洁
注册资本：1000 万元人民币
实收资本：1000 万元人民币耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
73
公司类型：有限公司（法人独资）
成立日期：2008 年8 月12 日
营业期限：2008 年8 月12 日至2018 年8 月11 日
营业执照注册号：320114000047946
税务登记证号码：320114674949933
经营范围：房地产开发经营；物业管理；房地产销售。
（2）历史沿革
2008 年8 月11 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开
发有限公司签订合作协议，三方分别以货币出资490 万元、500 万元、10 万元共
同发起设立南京凤凰置业。凤凰置业持有南京凤凰置业49%的股权。南京中亚会
计师事务所对上述出资行为进行了审验并出具宁中亚会验（2008）2012 号《验
资报告》。
2008 年9 月26 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开
发有限公司签署协议受让南京凤凰置业其余51％股权，并于2008 年11 月26 日
完成工商变更登记，取得换发的企业法人营业执照，南京凤凰置业成为凤凰置业
的全资子公司。
（3）项目情况
南京凤凰置业负责开发凤凰云翔项目。该项目详细情况请参考“凤凰置业主
要资产介绍”的第二部分“凤凰置业房地产项目情况介绍”部分。
3、江苏凤凰地产有限公司（以下简称“江苏凤凰地产”）
（1）基本情况
公司名称：江苏凤凰地产有限公司
住所：南京市玄武区营苑南路58 号
法定代表人：齐世洁
注册资本：1000 万元人民币
实收资本：1000 万元人民币
公司类型：有限公司（法人独资）
成立日期：2008 年9 月19 日
营业期限：2008 年9 月19 日至2018 年9 月18 日
营业执照注册号：320102000163177耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
74
税务登记证号码：32010267902012X
经营范围：房地产开发；房地产投资、自有房屋租赁；销售：建筑材料和装
潢材料；室内装饰工程。
（2）历史沿革
江苏凤凰地产成立于2008 年9 月19 日，由凤凰置业独家发起设立，公司注
册资本为1,000 万元，由凤凰置业以货币方式一次性足额缴纳。江苏富华会计师
事务所有限公司对上述出资行为进行了审验并出具苏富会验[2008]77 号《验资报
告》。
（3）项目情况
江苏凤凰地产负责开发凤凰山庄项目。该项目详细情况请参考“凤凰置业主
要资产介绍”的第二部分“凤凰置业房地产项目情况介绍”部分。
4、凤凰置业参股公司情况介绍
（1）南京证券有限责任公司
根据2008年9月28日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无偿
划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36号、苏财教〔2008〕163号）文件批复，中共江苏省委宣传部、江苏
省财政厅同意凤凰集团将其持有的南京证券5000万股股权（占南京证券总股本的
2.82%）无偿划拨到凤凰置业，并将凤凰置业持有江苏银行股份有限公司1亿股权
无偿划拨回凤凰集团。根据《关于证券公司变更持有5%以下股权的股东有关事
项的通知》等相关规定，前述5000万股南京证券股权无偿划拨事宜尚需向江苏证
监局报告，并依法办理工商变更登记。对于上述南京证券股权划拨事宜，中国证
券监督管理委员会江苏监管局于2008年12月4日出具《关于南京证券有限责任公
司变更持有5%以下股权股东的无异议函》（苏证监函[2008]362号）。凤凰置业
已取得南京证券签发的第039号《股权证》。
凤凰集团实际持有南京证券19,800万元股权，占南京证券注册资本的
11.18%。其中，本次重组注入凤凰置业的南京证券5,000万元股权后，凤凰集团
还直接持有和潜在持有南京证券14,800万股。为保证拟注入资产的完整性，并经
国资监管部门（中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅的联合批复：苏宣复【2008】
38号，苏财教【2008】243号）批准，凤凰集团承诺：在凤凰集团协议受让南京
证券的10,800万元股权获得证券监管部门的批准、且凤凰置业“借壳上市”完成耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
75
后，将目前直接持有和潜在持有的共计14,800万元南京证券股权，在履行监管部
门的审批程序后全部转让予凤凰置业。股权转让价格的确定，将参照本次注入南
京证券5,000万元股权所采用的评估程序和评估方法。
南京证券创建于1990年,是江苏省第一家专业证券,全国首批规范类证券公
司。2005年，受中国证监会委托，托管西北证券有限责任公司。2006年9月21日，
根据证监机构字［2006］218号《关于南京证券有限责任公司增资扩股的批复》，
南京证券有限责任公司注册资本由65,859.03万元增至102,228.23万元。2007年7
月，获得创新试点类证券公司资格。2008年8月28日，中国证监会对南京证券有
限责任公司增资扩股方案作出批复，核准其注册资本增至17.71亿元。
截至2007年末，南京证券的资产规模达到了132亿元左右；净资产24亿元左
右；累计证券业务量12,046亿元，实现利润25亿元。2005年公司利润总额、人均
利润、净利润位居全国127家证券公司第16、17、20位；2006年证券交易量、利
润分别为历史最好年度的3.26倍、1.3倍；2007年全年共完成证券交易量7,468.67
亿元，同比增长346%，实现利润17.67亿元，同比增长860%，成为全国为数极少
的自成立以来持续稳定18年赢利、从未亏损的证券公司。
南京证券现有职能部门21个，拥有覆盖除东北地区以外全国各大区域的证券
营业部28家，证券服务部10家，员工总数1000余人。南京证券控股南证期货有限
责任公司，拥有完备的股指期货工作业务体系。2008年9月，南京证券已经按照
10配8的比例向原股东配股，每股配股价1.09元。据了解，目前南京证券已经开
展IPO的相关准备工作。
凤凰置业将其持有的南京证券股权中的5 千万股权（占南京证券总股本的
2.82％）注入上市公司，一是为上市公司提供了一块优质金融资产，使上市公司
每股净资产相应提高了约0.1 元；二是为拓展凤凰置业的金融股权投资业务奠定
了较好的基础；三是可以获取投资分红收益；四是如南京证券实现国内A 股上
市，凤凰置业将获得较为丰厚的投资回报。
（2）南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“龙凤置业”）
龙凤置业成立于2005 年10 月28 日，注册资本40,100 万元人民币，主营房
地产开发经营、物业管理、房地产信息咨询；装潢建材、建筑材料销售；绿化种
植、养护及管理。
截至2008 年9 月30 日，凤凰置业持有龙凤置业2.5%的股权。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
76
（四）凤凰置业房地产项目情况介绍
1、已经开发或者正在开发的项目
（1）凤凰和鸣项目（鼓楼区中央路401 号南块）
①取得土地情况
表7-26：凤凰和鸣项目取得土地情况一览表
地块 土地证编号 土地使用权人 地类（用途） 土地使用期限
1 宁鼓国用2006 第05756 号 凤凰置业 商业、办公2006.5.9-2045.7.28
2 宁鼓国用2006 第10875 号 凤凰置业 住宅
其它
2005.7.29-2075.7.28
2005.7.29-2045.7.28
3 宁鼓国用2006 第10876 号 凤凰置业 住宅
其它
2005.7.29-2075.7.28
2005.7.29-2045.7.28
地块 使用权类型 使用权面积 取得方式 土地出让款缴纳情况
1 出让 6,477.3 平方米招拍挂
2 出让 27,704.1 平方米 招拍挂
3 出让 6,539.4 平方米招拍挂
土地出让总价款
33,000 万元已缴清
②项目基本情况
项目名称：凤凰和鸣
建设地点：鼓楼区中央路401 号南块
批准文件：《关于鼓楼区中央路401 号No.2004G42 地块开发项目立项的批
复》（宁发改投资字[2005]889 号，宁建房字[2005]881 号）
总建筑面积：136,421.70 平方米，其中可销售面积为95,117.51 平方米
建设内容：住宅以及与之相关配套设施（包括少儿培训基地和江苏少儿书店）
项目详情：II 区地块面积6,477.3 平方米，商业及办公总建筑面积不超过
29,148 平方米；I 区地块面积34,261.5 平方米，住宅总建筑面积不超过64,412 平
方米。目前主体工程均已完成，2008 年9 月部分楼盘已完成竣工验收并交付使
用，其余部分将在2009 年初完成竣工验收并交付使用。
预售情况：截至2008 年9 月30 日，住宅、写字楼（除6 楼自用外）已经售耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
77
完，商铺、地下车位、地下超市正在预售，已入账预售款720,667,131.16 元，已
确认销售收入90,494,302 元。
（2）凤凰和熙项目（地铁所街地块）
①取得土地情况
表7-27：凤凰和熙项目土地取得情况一览表
凤凰和熙项目
土地证编号 土地使用权人地类（用途） 土地使用期限 使用权类型
宁建国用2008 第
02392 号（A 地块）
凤凰置业 二类住宅
商业用地
其它
2008.3.24-2078.3.23
2008.3.24-2048.3.23
2008.3.24-2048.3.23
出让
使用权面
积
取得方式 土地出让款缴纳
情况
备注
A 地块：
45,164.7
平方米；
B 地块：
46,254.5 平
方米
2007 年1
月招拍挂
A、B 地块土地出
让总价款101,000
万元已缴付
65,650 万元。剩
余35,350 万元由
于B 地块被占用
暂未缴付。
凤凰和熙项目分为A、B 二个地块，A 地块已于
2008 年3 月交付，并办理了土地使用证；B 地
块由于南京市政府地铁施工临时占用，需2009
年9 月才能交地（宁地铁函[2007]59 号）。故土
地使用权证暂时未予领取。预计2009 年9 月，
凤凰置业在缴清剩余土地出让金后可领取B 地
块土地使用权证并进行开发。
②项目基本情况
项目名称：凤凰和熙项目
建设地点：建邺区兴隆大街与江东南路交叉口东北角地块
土地总面积：101,161.8 平方米（实际出让面积91,419.2 平方米），A 地块使
用权面积45,164.7 平方米; B 地块使用权面积46,254.5 平方米
总建筑面积：327,053 平方米，其中地上241,765 平方米，地下建筑面积
85,288.8 平方米，商业、办公面积比例不小于总面积的30%
建设内容：住宅、商业以及与之相关配套设施（包含江苏教育书城）
③项目区位分析
地铁所街地块位于南京市河西奥体板块，东至云锦路，南至兴隆大街，西至
江东中路，北至怡康街，是南京新主城区中央CBD 的组成部分。
地铁所街地块四周道路等级均较高，江东大道、梦都大道、应天大街为城市耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
78
主要快速干道、联合打造区域对外立体交通网架；大型市政交通，多路公交车，
所街站也是重要的起始站点，公交车所街站到本案的步行距离约5-10 分钟，连
接主城区、河西新城区域；地铁二号线所街站站点设在本地块内，地铁于2009
年开通，交通网络快速到达城市各处。自2005 年第十届全运会在南京举办以来，
该区域围绕奥体中心及商务CBD，已经成为南京新住宅最大的供应区域，常住
人口已超过35 万人。目前可开发地块已所剩无几。随着地铁二号线即将通车，
本地块连接地铁二号线所街站的主要出入口，具有地铁概念的溢价空间。
④项目进展及销售前景
2008 年6 月16 日，凤凰置业设立南京分公司开发凤凰和熙项目。凤凰置业
南京分公司营业执照注册号为320105000105437。该项目已动迁完毕，2008 年4
月下旬已经开工建设，项目开发周期五年，预计A 地块2010 年底开发完毕,预计
B 地块2013 年开发完毕交付使用。
2、凤凰置业拟开发项目
（1）凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）
①土地取得情况
表7-28：凤凰山庄项目土地取得情况一览表
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）
土地证编
号
土地使
用权人
地类（用途） 土地使用期限 使用权类型
宁玄国用
（96）字第
0256 号
凤凰
置业
原为仓储划拨用地，根据南京市规划局
2008 年3 月21 日出具的规划要点，该地块
变更为住宅开发用地
土地变更用途
后为70 年
招拍挂后变
更为出让用
地
宁玄国用
（2001）字
第12201
号
凤凰
置业
原为仓储划拨用地，根据南京市规划局
2008 年3 月21 日出具的规划要点，该地块
变更为住宅开发用地
土地变更用途
后为70 年
招拍挂后变
更为出让用
地
使用权面积 取得方式 土地出让款缴纳情况
总用地面积为
51897.30 平方米，实
际出让面积
36,601.40 平方米
该地块于2008 年3 月已从凤凰集团无偿划
拨至凤凰置业。2008 年4 月10 日，南京市
国土局对该地块进行收储（宁地储购协字
凤凰置业以3.2 亿元取得了小红
山地块的使用权，并作为原土地
实际使用者获得2 亿元的补偿。
2008 年8 月19 日，凤凰置业与耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
79
（2008）第001 号），并支付2 亿元收储
补偿。2008 年8 月，凤凰置业通过定向拍
卖的方式，以3.2 亿元取得了小红山地块的
使用权，已签订土地出让合同（宁国土资
让合[2008]143 号），土地用途城镇混合住
宅用地，该地块计划在2009 年1 月30 日
前以净地方式交给江苏凤凰置业，由于土
地尚未交付，截至评估基准日未取得土地
使用权证。
江苏省出版总社、江苏省出版印
刷物资公司签署《补充协议》，
凤凰置业向江苏省出版总社、江
苏省出版印刷物资公司支付
9000 万元补偿费用，以补偿江
苏省出版总社、江苏省出版印刷
物资公司因拆除、另行购地、新
建物流中心等所产生的费用。综
上，凤凰置业实际支付2.1 亿元
即获得了该地块开发权。由于土
地尚未交付，凤凰置业根据合同
约定已缴纳9,600 万元土地款，
并已收到国土局5,000 万元收储
补偿。
②项目基本情况
凤凰山庄项目坐落于玄武区红山街道曹后村路28 号，总用地面积为
51897.30 平方米，实际出让面积36,601.40 平方米。
③项目价值分析
凤凰山庄项目北邻南京市红山森林公园，东部与栖霞区接壤，西到下关区小
市街道，南到新庄立交桥，与玄武湖街道相接。与南京火车站的道路距离仅为1
公里，与地铁一号线迈皋桥站约1.7公里。该地块的突出优势在于：明城墙外，
紧邻老城区，类似区位土地稀缺，价值凸显；地处南京车站区域级商圈辐射范围
之内，人气旺盛；紧邻红山动物园，景观资源优势突出，环境优美；地块周边交
通方便，公交线路较多；周边生活配套设施齐全。总之，项目地块区位优势十分
明显，从景观、未来规划来看具备开发中高档住宅的诸多条件，利用项目的区位
条件和市场机会进行科学的规划布局，打造中高品质产品。
④项目进展及销售前景
2008 年9 月19 日，凤凰置业出资1,000 万元设立全资子公司江苏凤凰地产
开发凤凰山庄项目。江苏凤凰地产企业法人营业执照注册号为
320102000163177，注册资本1,000 万元人民币，注册地址为南京市玄武区营苑
南路58 号，法定代表人为齐世洁。
凤凰置业开发该地块，因属自有土地改变用途，成本较低，可实现很高的投
资回报率。根据南京市土地储备中心对该地块规划要点，该地块将用于多层公寓耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
80
和叠加别墅的开发，并配建小学，预计总建筑面积68,401 平方米，其中地上面
积59,520 平方米，2011 年开发完成。
（2）凤凰云海项目（板仓街188 号地块）
①土地基本情况
该宗地位于南京市玄武区玄武湖街道板仓街188 号。根据苏宣复[2008]4 号
和苏财教[2008]33 号文件批复，板仓街188 号地块的土地使用权已无偿划拨至凤
凰置业。
表7-29：凤凰云海项目土地取得情况一览表
凤凰云海项目（板仓街188 号地块）
土地证编号 土地使用权人 地类（用途） 土地使用期限 使用权类型
宁玄国用（2008）
字第04122 号
凤凰置业 仓储用地 至2051 年3 月12 日 出让
使用权面积 取得方式
土地出让金缴纳
情况
备注
14,252.2 平方米
凤凰集团于2001 年通过协议
转让方式取得该宗地，2008
年3 月该地块从凤凰集团无
偿划拨至凤凰置业。
土地转让款
2,343.60 万元已
缴清
该地块拟于2009 年
年底变更为商业出让
用地
②土地价值分析
A.该地块坐落于具有浓厚历史文化底蕴和丰富科教文体资源的玄武区，玄武
区政府近年一直在积极倡导文化玄武的发展方针，提出整合科技信息、文化旅游、
商贸商务等产业发展优势，丰富以科技、文化为主题的商业业态，推动文化产业
科技化、科技产业文化化，突出发展动漫等数字文化产业和“数码嘉年华”等新
型娱乐业态的发展策略。而公司的文化地产理念与之可谓不谋而合，为公司未来
文化地产的开发和销售奠定了良好的社会氛围和基础。
B.该地块的增值潜力巨大。该地块账面净值2,521.83 万元。本次评估机构根
据仓储用地现状进行了初步测算，评估值2,578.08 万元。根据南京市规划并结合
凤凰置业的中远期开发计划，该地块拟于2009 年底前变更为商业性房产开发用
地。凤凰置业回购该地块享受的政策同小红山曹后村路地块。根据南京市土地矿
产市场管理办公室网站（www.landnj.cn）公布的信息，2007 年邻近区域地块通耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
81
过公开拍卖方式出售的土地均价达到12,800 元/平方米。本次按照该地块现有用
途评估值2,722.84 万元注入上市公司，意味着留给上市公司较大的土地升值空
间。变更土地用途后，凤凰置业开发该地块，因属自有土地改变用途，成本较低，
可实现很高的投资回报率，预计建筑面积约2.1 万平方米，2012 年前完成开发。
（3）凤凰云翔项目（雨花台区西营村地块）
①土地基本情况
该项目位于南京市雨花台区西营村。是凤凰置业于2008 年8 月从南京赛特
置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司收购的项目。
表7-30：凤凰云翔项目土地取得情况一览表
凤凰云翔项目（雨花台区西营村地块）
土地证编号 土地使用权人 地类（用途） 土地使用期限
使用权类
型
宁雨国用（2008）
字第05714 号
南京凤凰置业
城镇混合住
宅用地、其
他
截至2078 年6 月30 日 出让
使用权面积 取得方式
土地出让金缴纳
情况
备注
64,433.5 平方米
从南京赛特置业有限公司、
南京建邺房地产开发有限公
司处收购取得
已缴清
②土地价值分析
该地块位于南京市内环快速干道赛虹桥立交桥东南方，东至长虹南路，西
至凤台南路高架桥，南至规划道路，北至纬七路。周边有配套的学校，包括雨
花台小学、南京一中分校。该地块南北两侧分别有南京地铁一号线两个站点，
辅以环城公路，并有100、86、110、113、62 路等多支公交路线织成的交通网
络，交通便利。
土地出让面积为64,433.50 平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，容积
率为3，则拟建地上总建筑面积193,300.50 平方米。现已拆迁完毕，目前场地
状况已符合开工条件。
③项目运作情况
2008 年8 月11 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
82
发有限公司签订合作协议，三方分别出资490 万元、500 万元、10 万元共同发起
设立南京凤凰置业有限公司（以下简称“南京凤凰置业”），开发凤凰云翔项目。
南京凤凰置业于2008 年8 月12 日取得南京市工商行政管理局核发的注册号为
320114000047946 的法人营业执照，注册资本为1,000 万元，注册地址为南京市
雨花台区凤台南路130 号，法定代表人为齐世洁。凤凰置业持有南京凤凰置业
49%的股权。2008 年9 月26 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺
房地产开发有限公司签署协议受让南京凤凰置业其余51％股权，并于2008 年11
月26 日完成工商变更登记，取得换发的企业法人营业执照，南京凤凰置业成为
凤凰置业的全资子公司。
目前南京凤凰置业已支付拆迁款、补偿费、土地出让金等合计8.1186 亿元，
并已取得该项目的土地使用证。该项目计划于2009 年开始动工，2011 年开发完
成。
（4）苏州文化城项目（苏州新加坡工业园区中央商务区B13、B14 地块）
苏州市在新加坡工业园区中央商务区内预留地块（B13、B14 地块）建设包
含书城、影城、商城等融文化、休闲、娱乐、购物为一体的文化CBD 项目。该
项目用地已于2008 年3 月份进行定向招拍挂（功能限制为文化综合体的建设），
凤凰置业获得该地块的开发权，并已取得土地使用权证。
①土地取得情况
2008 年3 月，凤凰置业与苏州工业园区国土房产局签订了土地使用权出让
合同（苏工园让（2008）18 号），凤凰置业以36,180 万元价格受让位于苏雅路南、
星桂街西的地块。地块总面积15,853.70 平方米，含两宗地。截至2008 年3 月
31 日，凤凰置业36,180 万元土地款已全额付清。2008 年4 月3 日，为开发该项
目的全资子公司苏州凤凰置业有限公司已经注册成立。
表7-31：苏州文化城项目土地取得情况一览表
地块 土地证编号 土地使用权人地类（用途） 土地使用期限
1
苏工园国用2008第01118号
苏州凤凰置业 住宅
商服
2008.3.19-2078.3.18
2008.3.19-2048.3.18
地块 使用权类型 使用权面积 取得方式 土地出让款缴纳情况
1 出让 15853.70 平方招拍挂 土地出让总价款36,180耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
83
米 万元已缴清
②项目区位分析
苏州新加坡工业园区位于苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积260 平方公里，
世界五百强落户苏州的项目均在区内。至2006 年，紧邻老城区的金鸡湖西区域
已完成开发，商业办公氛围浓郁，生活配套齐全，区域内房价呈稳定上升趋势。
苏州市中央商务区位于苏州工业园区的西部，金鸡湖湖西，景色优美，连接
着工业园区和苏州老城区。区位重要，苏州市政府正在大力打造该区域。本项目
地块位于园区中央商务区核心地段，周边商务综合楼与高档公寓林立，左岸商业
步行街与白领商业区相距不远，拥有极佳的地段优势，有较强的文化消费需求，
文化综合体的市场前景较为乐观。配套的部分公寓、写字楼与商业服务设施，可
满足园区内各大型企业不断积聚的高端外来人口和落户企业的购房需求。
该地块就具有良好的交通条件。首先，在城市道路方面，地块四面临街，南
临苏华路，北接苏雅路，西靠星都路，东滨星桂街。这也是中央商务区内的四条
主要道路。同中央商务区一样，地块也处于苏州新老城交界处。另外，现代大道、
312 国道、东环路高架、苏嘉杭高速、沪宁高速环伺左右。其次，苏州的轨道交
通（地铁一号线）将于2009 年全线贯通，同时在该区域设有星明街站和星海街
站；2010 年将建成的沪宁城际轨道交通工程更是缩短了苏州与上海之间的距离。
最后，地块周边公交系统发达，通往市区各主要节点的线路贯穿其间。
③项目进展及销售前景
2008年4月3日，凤凰置业出资1,000万元设立全资子公司苏州凤凰置业有限
公司（以下简称“苏州凤凰置业”）,开发苏州文化城项目。苏州凤凰置业营业
执照注册号为320594000115064，注册资本1,000万元人民币，注册地址为苏州工
业园区翠园路151号6楼，法定代表人为齐世洁。2008年8月28日，凤凰置业对苏
州凤凰置业增资1,000万元人民币，增资后苏州凤凰置业的注册资本为2,000万元
人民币。
项目地块内无固定的房屋及建筑，地块较平整，无前期拆迁压力，利于开发
建设。地块地势平坦，呈规则四边形分布，有利于项目的发展规划。
根据地块的用地性质，未来物业类型将为大型文化城、精装修单身公寓、高
档写字楼与集中式商业办公，规划总建筑面积209,664.02 平方米，其中地上面积
166,858.38 平方米，将于2009～2012 年分期开发完成。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
84
3、凤凰置业土地增值税缴纳情况
对照国家和江苏省对房地产行业土地增值税缴纳的有关规定，截至目前，凤
凰置业均按时、足额缴纳了应交税项。
凤凰置业土地增值税的处理分为预售房款预缴土地增值税和项目达到清算
条件后的土地增值税清算两部分：
（1）对预售房款预缴土地增值税预缴的处理：根据南京市地方税务局转发
《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》，开发的凤凰
和鸣苑项目的住宅、车位预售收入按1%的税率预缴土地增值税；写字楼及商业
房预售收入按2%的税率预缴土地增值税。预缴的土地增值税在其他流动资产科
目核算，待确认收入时转入利润表。
凤凰和鸣苑项目BC 区7、8 幢住宅楼及10 幢办公商业用楼于2008 年9 月底
竣工，并已办理建筑工程竣工验收备案手续。部分住宅办理交付手续，结转收入
9000 万元，同时确认土地增值税90 万元（收入的1%）计入2008 年1-9 月利润
表－营业税金及附加科目。
（2）项目达到清算条件后的土地增值税的处理：根据国家税务总局关于房
地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187 号）第
二条对土地增值税清算条件的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开
发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
①截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业凤凰和鸣苑项目预售比例为70.47%，
未达到土地增值税清算条件，凤凰和鸣苑预计于2009 年达到清算条件，将进行
土地增值税清算。
②2008 年度、2009 年度盈利预测中预计土地增值税的计算
（a）2008 年土地增值税预计的方法：2008 年确认收入为凤凰和鸣苑项目的
BC 区住宅、写字楼、商业房收入。鉴于土地增值税按整体立项项目进行清算，
根据凤凰和鸣苑项目预计收入、预计成本计算出该项目的增值额低于50%，该项
目适用的土地增值税率为30%，然后再计算2008 年度确认收入部分产生的增值
额，两者相乘计算出2008 年应结转计入营业税金及附加的土地增值税。
（b）2009 年土地增值税预计的方法：2009 年收入分为凤凰和鸣苑项目A 区
住宅、车位、BC 区商业房及地下超市，按该部分房屋的预计收入、预计成本计
算该部分房屋产生的增值额，乘以30%的税率计算得出凤凰和鸣苑项目2009 年耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
85
应结转计入营业税金及附加的土地增值税。
凤凰和熙苑项目为整体立项，由于为A、B 两期分期开发，因此将凤凰和熙
苑A 地块作为一个整体进行土地增值税清算，通过对凤凰和熙项目A 地块预计收
入、预计成本，计算出该项目的整体增值额低于50%，该项目适用的土地增值税
率为30%。2009 年凤凰置业预计销售凤凰和熙苑项目A 地块商业楼，按凤凰和熙
苑项目A 地块商业预计产生的收入、成本计算出该部分房屋产生的增值额，乘以
土地增值税率30%计算应结转计入营业税金及附加的土地增值税。
（五）公司章程中可能对本次交易产生影响的主要内容或相关投
资协议
凤凰置业章程不存在对本次交易产生影响的主要内容或相关投资协议
（六）原高管人员的安排
原有高管人员由耀华集团根据“人随资产走”的原则负责安置，原高管人
员在与耀华玻璃解除劳动合同关系的同时，与耀华集团或者耀华集团指定的资产
承接方依据现行的劳动法律法规签订新的劳动合同。
（七）是否存在影响该资产独立性的协议或其他安排（如让渡经
营管理权、收益权等）
目前不存在影响该资产独立性的协议或其他安排。
（八） 截止2008 年9 月30 日，凤凰置业主要资产的权属状况、
对外担保情况及主要负债情况：
1、主要资产
表7-32：凤凰置业主要资产权属状况 单位：元
项目 金额（2008 年9 月30 日） 资产内容
目前权属
状况
无形资产 42,432,346.51 板仓街土地和小红山土地 凤凰置业耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
86
存货 2,278,830,554.95
凤凰和鸣苑项目、和熙苑项目
开发成本
凤凰置业
长期股
权投资
60,000,000
南京龙凤投资置业有限公司
2.5%股权、南京证券有限公司
2.82%股权
凤凰置业
2、对外担保
截止2008 年9 月30 日，凤凰置业不存在对外担保事项。
3、主要负债
（1）2008 年10 月，凤凰置业向凤凰集团借款3 亿元。
（2）2008 年12 月，凤凰置业为开发凤凰和熙项目向江苏银行借款2 亿元，
借款期限为3 年，借款利率为年利率7.0875%。
（3）应付账款
凤凰置业应付账款余额为54,018,628.13 元，主要为应付工程款。
（4）其他应付款
对方公司名称 余额 发生原因
凤凰集团 718,812,303
该应付款为开发凤凰和熙苑项目、苏州文化城
项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集
团借款，根据借款协议，该部分借款的期限为1
年，不计利息。
（九）相关资产在最近三年曾进行资产评估或者交易的情况
2008年3月31日，凤凰集团为了重组ST耀华，曾聘请国友大正对凤凰置业进
行了评估。根据国友大正出具的国友大正评报字（2008）第100号《评估报告》，
国友大正主要采用资产基础法对凤凰置业截止2008年3月31日的全部股东权益进
行了评估，并采用了收益现值法进行了验证。
截止评估基准日2008 年3 月31 日，凤凰置业的资产账面值229,105.37 万元，
调整后账面值229,105.37 万元，评估值327,469.11 万元，评估增值98,363.74 万
元，评估增值率42.93%；净资产账面值95,105.16 万元，调整后账面值95,105.16
万元，评估值158,118.90 万元，评估增值63,013.74 万元，评估增值66.26%。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
87
上次评估值与本次重组评估值存在一定的差异，差异值约为3 亿元，其主要
原因为：一是凤凰置业内部的资产出现了一定的调整，2008 年3 月31 日为基准
日的评估资产中的金融资产含有江苏银行的1 亿股股权，而本次评估资产中的金
融资产为新增南京证券五千万股权，而江苏银行1 亿股股权也被划拨至凤凰集
团；二是由于2008 年下半年以来国内房地产市场出现了巨大的变化，土地价格
及住房销售价格相比2008 年初期都有一定幅度的下降。
（十）凤凰置业主营业务的具体情况
凤凰置业所在行业为房地产行业，凤凰置业由于其特殊的背景及文化底蕴，
一直倡导致力于打造文化地产，成为一家拥有深厚文化产业资源平台的开发企
业。文化地产是国有文化企业具有独特优势的一个产业领域（因土地获取有政府
因素、书城经营须行政特许审批），是地产行业一个十分独特的细分。总起来说，
文化地产开发经营业务不仅仅是一个纯粹商业范畴的概念，而是具有重要的政治
使命和社会价值，同时具有可操作的商业运作模式和持续发展前景。
凤凰置业是以文化城和文化街区建设为中心，同时推进周边商、住项目开发
的房地产公司。公司依托项目规划中的文化城，以文化概念打造文化地产项目。
目前，凤凰置业公司开发的凤凰和鸣项目中的少儿培训基地和江苏少儿书店即将
投入使用；凤凰和熙项目中的江苏教育书城即将开工，苏州文化城已取得地块正
在进行规划设计，南通文化城项目已进入备选地块的比选阶段。
公司目前正在开发面积约46 万平方米，待开发项目约50 万平方米，这些项
目主要陆续在2009 年——2012 年未来完工并销售，从而实现销售收入的确认。
凤凰置业文化地产经营模式为：与政府意向洽谈、政府功能定向招拍挂、工
程建设、文化CBD（含书城）对文化类企业定向销售、其余物业公开发售。
凤凰置业文化CBD（含书城）的三种物业形态：书业营运商经营、社会文化
类企业经营、凤凰置业持有并向文化类企业租赁经营。
凤凰置业文化地产开发项目大都通过政府的定向“招拍挂”形成，因政府对
定向资格的限制造成其它普通地产商难以参与竞价，凤凰集团可以按较为经济合
理的价格获取，且可享受当地文化基础建设方面的规费减免及其它各项优惠政
策。文化地产项目地块大都集中于城市核心区位，均属当地的稀缺资源，因文化
设施建设而带来的配套商业物业可以分享稀缺资源的溢价收益，市场认可率很耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
88
高，市场抗风险能力强，与普通地产商通过“城郊圈地”形成的开发项目相比，
同等面积的投入产出率具有很大的比较优势。
为适应大地块与单体书店的矛盾，凤凰置业成规模的项目都是通过政府公开
市场的定向“招拍挂”获得地块，功能规划都围绕“文化街区”（文化CBD）理
念展开，有大型书城、影音天地、书友俱乐部、艺术品展销、创意专卖店、陶艺
馆、绣品馆、健身中心、文化用品超市、文化沙龙、金融吧、网吧、茶吧、咖啡
吧、设计吧，还有面向青少年的各类培训等，并配套建设“休闲娱乐”、“品位餐
饮”、“创意时尚”、“新锐运动”等文化休闲服务设施和居住社区。解决了政府大
地块开发、成片开发的要求与单体书店的矛盾。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
89
第八章 本次发行股份的情况
一、发行股份的价格及定价原则
本次非公开发行股票的定价基准日为耀华玻璃关于本次非公开发行股票收
购资产第四届第三十一次董事会决议公告之日前二十个交易日耀华玻璃股票交
易均价：5.06 元/股。
二、拟发行股票的种类和面值
本次定向发行股票的种类为境内上市人民币普通股（A 股），每股面值为人
民币1 元。
三、拟发行股份的数量和比例
本公司以全部资产与负债作为拟置出资产，凤凰集团持有的凤凰置业100%
股权作为拟置入资产，在等价置换的基础上，拟置入资产与拟置出资产的差额，
由本公司向凤凰集团非公开发行股票购买（非公开发行价格为重组定价基准日前
二十日股票交易均价 5.06 元/股）。
凤凰置业净资产以2008 年9 月30 日为评估基准日的评估值为
1,281,150,614.66 元，耀华玻璃评估值为353,548,202.89 元，拟置入资产于拟置出
资产在等价置换后的差额为927,602,411.77 元，本次拟发行股份为183,320,634
股，占重组后上市公司总股份的60.49%。
四、锁定期安排及承诺
本次交易完成后，凤凰集团将成为本公司控股股东。凤凰集团承诺自本次收
购及新增股份登记完成后36 个月内不转让对本次收购及发行的股份。
五、股份发行后财务数据变化情况
表8-1：本次重大资产重组完成后上市公司主要财务指标变化预计如下表所示：
项目 方案实施前方案实施后变化程度
总股本（股） 557,280,000 740,600,634 32.90%耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
90
总资产（元） 1,778,609,149.21 2,802,680,741.76 57.58%
股东权益
（元）
305,265,120.05 895,092,614.91 193.22%
*净利润（元） -168,831,307.46 3,425,067.77 -
每股净资产
（元/股）
0.55 1.21 120%
每股收益（元
/股）
-0.241 0.005 163.16%
资产负债率
（%）
82.84 68.06 -17.84
注：方案实施前“净利润”指标采用耀华玻璃2007 年度经审计数据、剩余指标采用2008
年9 月30 日经审计数据；方案实施后的 “净利润”指标采用凤凰置业2008 年1－9 月已实
现盈利数、剩余指标采用2008 年9 月30 日备考合并财务数据。
由上表可以看出，本次公司重大资产重组完成后，从资产规模、盈利能力、
财务结构将有本质改善，公司将具备持续经营能力和盈利能力。
六、本次交易完成后上市公司的股权结构及控制关系
（一）本次重组完成后耀华玻璃的股权结构及控制关系图耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
91
在建项目
凤
凰
和
鸣
项
目
100％
江苏省人民政府
凤凰集团
耀华玻璃
江苏凤凰置业有限公司
文化地产项目参股公司
拟建项目
南
京
分
公
司
凤
凰
和
熙
项
目
凤
凰
云
海
项
目
凤
凰
山
庄
项
目
凤
凰
云
翔
项
目
苏
州
文
化
城
项
目
江
苏
凤
凰
地
产
有
限
公
司
南
京
凤
凰
置
业
有
限
公
司
苏
州
凤
凰
置
业
有
限
公
司
南
京
证
券
责
任
有
限
公
司
南
京
龙
凤
投
资
置
业
有
限
公
司耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
92
（二）本次重组完成后耀华玻璃的股本结构
表8-2：本次重组前后本公司的股东结构
项目 重组前 重组后
数量（股） 比例（%） 数量（股） 比例（%）
中国耀华玻璃集团有限公司 264,648,560 47.49 0 0
耀华玻璃流通股股东 292,631,440 52. 51 292,631,440 39.51
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 0 0 447,969,194 60.49
合计 557,280,000 100 740,600,634 100耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
93
第九章 本次交易合同的主要内容
一、《股份转让协议书》的主要内容
（一）本次国有股转让
耀华集团确认同意向凤凰集团转让所持耀华玻璃264,648,560 股国有法人
股，即目标股份，凤凰集团确认同意受让目标股份。
（二）本次国有股转让的价格
根据北京百慧勤投资管理有限公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司价
值咨询报告》，以2008 年9 月30 日为基准日，目标股份的合理估值约为1.45 元
/股，双方据此确定目标股份的交易价格为38,354.82 万元, 目标股份的合理估值
约为1.45 元/股。
（三）股份转让款的支付方式和期限
1、双方同意，凤凰集团应通过置出资产和3000 万元现金方式，按本协议约
定的国有股转让的价格，向耀华集团支付股份转让对价。
2、双方同意，股份转让款的具体支付方式和期限为：
（1）根据《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》，置出资产的交
易价格为35,354.82 万元；置入资产的交易价格为128,115.06 万元。鉴于本次国
有股转让与本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产具有整体性，为方便交
易，当置出资产与置入资产置换条件具备时，耀华玻璃应将置出资产直接交付给
耀华集团，并由耀华集团签署置出资产交接确认书；依照北京京都资产评估有限
责任公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评估报告书》
（京都评报字(2008)第【125】号），置出资产在评估基准日的评估值为35,354.82
万元，双方据此确定置出资产作价35,354.82 万元；
（2）耀华集团确认凤凰集团已经按其要求给付3000 万元现金作为本次国有
股转让的保证金，该3000 万元现金将于股份交割日自动转为本次国有股转让款
的一部分。
（四）目标股份过户登记相关事宜耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
94
1、自协议生效日且凤凰集团已按有关法律规定和本协议的约定支付完股份
转让款起，双方应尽快向交易所、结算公司申请或促成耀华玻璃向交易所、结算
公司申请办理上市公司股份过户手续。
2、目标股份的转让在以下条件全部满足时完成交割，并于股份交割日，凤
凰集团获得目标股份完全的所有权并享受上市公司章程和法律所规定的全部股
东权利：
（1）本协议约定的先决条件均已满足，该协议正式生效；
（2）凤凰集团已按有关法律规定和本协议约定支付完股份转让款；
（3）目标股份正式由耀华集团过户至凤凰集团名下，并由结算公司就目标
股份向凤凰集团出具过户登记确认书。
3、自本协议签署之日起，如果依据法律和耀华玻璃章程的规定，需要召开
耀华玻璃董事会和/或股东大会批准下述事项的，双方应尽最大努力促成耀华玻
璃董事会和/或股东大会的召开，以批准下述事项：
（1）修改耀华玻璃章程(包括但不限于公司名称、住所和经营范围等内容的
修改)；
（2）选举凤凰集团推荐的人士担任耀华玻璃的董事、监事和选举独立董事；
（3）批准与上述事项有关的其它事项。
（五）与本次国有股转让相关的人员安置及债务承继
1、因本次国有股转让与本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产互为
条件、同步进行，双方同意，自本协议生效日起，作为置出资产承接方，耀华集
团按《重大资产置换协议暨非公开发行股票购买资产协议》约定的条款和条件，
负责安置耀华玻璃的全部员工。
2、因本次国有股转让与本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产互为
条件、同步进行，双方同意，自本协议生效日起，作为置出资产实际承接方，耀
华集团按《重大资产置换协议暨非公开发行股票购买资产协议》约定的条款和条
件，承继耀华玻璃自评估基准日起及之后的全部资产及负债（含或有负债）。
（六）双方的权利和义务
1、耀华集团的义务耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
95
（1）依照本协议的约定，向凤凰集团转让其所持有的目标股份；
（2）向国务院国资委申请批准本次国有股转让；
（3）向凤凰集团提供为完成本次国有股转让所需的应由其提供的各种资料
和文件，并签署为完成本次国有股转让所必需签署的各项文件；
（4）根据有关法律和交易所股票上市规则的要求向耀华玻璃通报有关情况
和提供必要的文件资料；
（5）与凤凰集团共同办理目标股份转让及过户等变更事宜；
（6）有关法律规定和本协议约定的由耀华集团履行的其他义务。
2、凤凰集团的义务
（1）依照本协议的约定，向耀华集团付清全部股份转让款；
（2）向耀华集团提供为完成本次国有股转让所需的应由其提供的各种资料
和文件，并签署为完成本次国有股转让所必需签署的各项文件；
（3）根据有关法律和交易所股票上市规则的要求向耀华玻璃通报有关情况
和提供必要的文件资料；
（4）向中国证监会申请豁免其要约收购义务；
（5）与耀华集团共同办理目标股份转让及过户等变更事宜；
（6）有关法律规定和本协议约定的由凤凰集团履行的其他义务。
（七）陈述、保证与承诺
1、耀华集团就本协议的履行作出陈述、保证与承诺如下：
（1）耀华集团是一家根据中国法律合法成立并有效存续的国有独资公司，
有权签订并履行本协议，本协议一经签订并经其内部有权机构和有关审批机关批
准后即构成对耀华集团有效的、有法律约束力的、并可执行的义务；
（2）耀华集团签订并履行本协议不会构成其违反其作为一方或对其有约束
力的任何章程性文件、已经签订的协议/协议及获得的许可，也不会导致其违反
或需要获得法院、政府部门、监管机构发出的判决、裁定、命令或同意，除非本
协议已有约定；
（3）耀华集团合法持有目标股份，有权利、权力和权限转让该等股份；目
标股份之上不存在任何权利负担(包括但不限于股份质押)或第三方权利(包括但
不限于优先购买权或购股权等) 或被法院冻结的情形；耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
96
（4）耀华集团已经依法对耀华玻璃履行出资义务，不存在任何虚假出资、
延期出资、抽逃出资等违反作为耀华玻璃股东所应当承担的义务及责任的行为；
截止本协议签署之日，耀华玻璃的总股本为557,280,000 股，其中，耀华集团持
有264,648,560 股（即目标股份）；
（5）自本协议签署之日起，耀华集团不得对目标股份进行再次出售、抵押、
质押、托管或设置任何形式的权利负担或第三方权利(包括优先购买权或购股权
等)，亦不就目标股份的转让、抵押、质押、托管或设置任何形式的权利负担或
第三方权利等事宜与其它任何第三方进行交易性接触，签订备忘录、合同书、谅
解备忘录，或与目标股份转让相冲突、或包含禁止或限制目标股份转让条款的合
同或备忘录等各种形式的法律文件；
（6）不会因耀华集团的原因导致目标股份不能合法转让到凤凰集团名下，
亦不会在转让完成后，任何第三方因为本次股份转让行为有权主张权利而导致凤
凰集团受到利益损失，否则承担给凤凰集团造成损失的一切赔偿责任。如果因任
何第三方有权对本次转让的目标股份提出任何权利要求而给凤凰集团造成任何
损失，则耀华集团应当给予充分的赔偿，包括但不限于凤凰集团因本次国有股转
让、重大资产重组暨非公开发行股票发生的全部费用，包括但不限于：审计费用、
评估费用、律师费用、券商费用、差旅费用，以及诉讼、仲裁费用和诉讼仲裁期
间的律师费等；
（7）保证不存在任何已知或应知而未向凤凰集团披露的、影响本协议签署
的违法事实及法律障碍；
（8）在本协议中的任何陈述、保证与承诺在本协议签署之日至股份交割日
均应是真实、准确和完整的；
（9）耀华集团将严格履行有关法律设定的其应承担的义务并严格履行本协
议其他条款项下其应承担的义务。
2、凤凰集团就本协议的履行作出陈述、保证与承诺如下：
（1）凤凰集团是根据中国法律合法成立并有效存续的国有独资公司，有权
签订并履行本协议，本协议一经签订并经其内部有权机构批准即构成对凤凰集团
有效的、有法律约束力的、并可执行的义务；
（2）签订并履行本协议不会构成凤凰集团违反其作为一方或对其有约束力
的任何章程性文件、已经签订的协议及获得的许可，也不会导致凤凰集团违反或耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
97
需要获得法院、政府部门、监管机构发出的判决、裁定、命令或同意，除非本协
议已有约定；
（3）保证不存在任何已知或应知而未向耀华集团披露的、影响本协议签署
的违法事实及法律障碍；
（4）凤凰集团应按法律规定和本协议约定的支付方式及时间要求支付股份
转让款；
（5）凤凰集团在本协议中的任何陈述、保证与承诺在本协议签署之日至股
份交割日均应是真实、准确和完整的；
（6）凤凰集团应履行法律法规设定的其应承担的义务并履行本协议其他条
款项下其应承担的义务。
（八）税费
1、除本协议另有约定外，双方应各自承担其就磋商、签署或完成本协议和
本协议所预期或相关的一切事宜所产生或有关的费用、收费及支出。
2、因签订和履行本协议而发生的法定税费，双方应按照有关法律各自承担，
相互之间不存在任何代付、代扣以及代缴义务。
（九）保证金
1、在本协议签署前，凤凰集团已将3000 万元存入耀华集团和凤凰集团共同
在银行设立的共管账户，双方确认该3000 万元现金为本次国有股转让的保证金。
2、应耀华集团的要求，上述保证金于2008 年7 月转存入工行海港支行，用
于为耀华集团向该行申请贷款提供质押担保；由此，耀华集团与工行海港支行于
2008 年8 月15 日签署编号为“2008 海办（字）0032 号”的《贷款合同》和编
号为“冀A00020027”的《存单质押合同》，约定工行海港支行向耀华集团提供
2700 万元流动资金贷款，贷款期限为12 个月，以账号为0404010314200001955，
金额为【3000 万】元的存单提供质押担保。工行海港支行已书面确认，该存单
质押正常解除后3000 万元存款将直接转入耀华集团和凤凰集团共同设立的共管
账户。
3、自正式签订本协议、《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》之
日起届满一年，若本次国有股转让仍未生效，则无论属于本协议中约定的存单质耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
98
押已经执行的情形，还是属于存单质押正常解除后3000 万元存款转入耀华集团
和凤凰集团共同设立的共管账户的情形，耀华集团都应在五个工作日内向凤凰集
团返还3000 万元现金；如因中国证监会行政许可时限因素确须延长的，双方应
就前述时间另行签订补充协议予以延长。
4、若耀华集团、凤凰集团均未触及保证金责任，保证金应于股份交割日自
动转为股份转让款，耀华集团因此享有该3000 万元价款的所有权。为避免歧义，
双方进一步确认，无论本协议中所述存单质押于股份交割日是否已经正常解除
的，此3000 万元保证金均将作为本次国有股转让的股份转让款一部分于股份交
割日自动转为股份转让款，耀华集团因此将于股份交割日起享有此3000 万元价
款的所有权）。同时，鉴于耀华集团承诺承担耀华玻璃原有全部或有负债，如果：
（1）本协议中所述存单质押已正常解除，耀华集团同意将其中的2000 万元于本
股份交割日之日起2 年内继续存放于共管账户不予支取，用于支付此期间内出现
的与置出资产有关的或有负债；或者，（2）存单质押尚未正常解除的，按照双方
与秦皇岛北方玻璃集团有限公司于2008 年12 月7 日共同签署的《保证协议》之
约定处理。
（十）协议生效与终止
1、自双方签署本协议，且下列条件全部满足之日，本协议即应生效：
（1）本次国有股转让已经按照《公司法》及其它相关法律、公司章程及内
部管理制度之规定，经耀华集团、凤凰集团各自的权力机构，包括但不限于董事
会审议通过。
（2）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产已经按照《公司法》及
其它相关法律、公司章程及内部管理制度之规定，经耀华玻璃、凤凰集团各自的
董事会、股东会或其他权力机构审议通过。
（3）与置入资产、置出资产相关的评估报告获国资监管部门的备案。
（4）本次国有股转让获得国务院国资委正式批准。
（5）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产获得中国证监会的核准。
（6）中国证监会对本次国有股转让无异议并豁免凤凰集团的要约收购义务。
（7）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃人员接收及安置的具体方案取
得其职工代表大会的审议通过。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
99
（8）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关
于由耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函。
（9）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关
于由耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函。
（10）上市公司股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务
或担保，耀华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债
权人出具的关于由耀华集团承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函。
2、本协议中约定的任何一项先决条件未能得到满足，本次国有股转让无效。
如非因一方或双方违约的原因造成前述先决条件未能得到满足，则双方各自承担
因签署及准备履行本协议所支付之费用，双方互不承担其他责任。
3、本协议约定的协议双方的各项权利与义务全部履行完毕，视为本协议最
终履行完毕。
4、除本协议另有约定外，双方一致同意解除本协议时，本协议方可解除。
（十一）违约责任及补救
1、本协议签订后，除不可抗力以外，任何一方不履行或不及时、不适当履
行本协议项下其应履行的任何义务，或违反其在本协议项下作出的任何陈述、保
证或承诺，均构成其违约，应按照法律规定承担违约责任。
2、一方承担违约责任应当赔偿其他方由此所造成的全部损失。
3、如因法律、法规或政策限制，或因政府部门和/或证券交易监管机构（包
括但不限于国务院国资委、中国证监会、交易所及结算公司）未能批准或核准等
任何一方不能控制的原因，导致目标股份不能按本协议的约定转让和/或过户的，
不视为任何一方违约。
4、如果一方违反本协议的约定，则守约方应书面通知对方予以改正或作出
补救措施，并给予对方15 个工作日的宽限期。如果宽限期届满违约方仍未适当
履行本协议或未以守约方满意的方式对违约行为进行补救，则本协议自守约方向
违约方发出终止本协议的通知之日终止。
二、《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》的主耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
100
要内容
（一）本次资产置换
1、置出资产
本次资产置换的置出资产为截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃拥有的全部资
产及负债。
2、置入资产
本次资产置换的拟置入资产为截至2008 年9 月30 日，凤凰集团持有的凤凰
置业的100%股权。
3、作价方式及支付
（1）置出资产作价方式：置出资产依照2008 年9 月30 日为评估基准日的
评估值为作价依据。依照北京京都资产评估有限责任公司于2008 年12 月【4】
日出具的【《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评估报告书》】（京
都评报字(2008)第【125】号），置出资产在评估基准日的评估值为35,354.82 万
元，双方据此确定置出资产的交易价格为35,354.82 万元。
（2） 置入资产作价方式：置入资产依照2008 年9 月30 日为评估基准日的
评估值为作价依据。依照北京国友大正资产评估有限公司出具的《凤凰出版传媒
集团有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告
书》（国友大正评报字[2008]第【188】号），置入资产在评估基准日的评估值为
128,115.06 万元，双方据此确定置入资产的交易价格为128,115.06 万元。
4、差价的支付方式
置入资产与置出资产的差额部分，即置入资产交易价格高于置出资产的部
分，即92,760.24 万元，由耀华玻璃依据本协议的约定以非公开发行股票方式进
行支付。
（二）本次非公开发行
1、发行种类和面值
本次非公开发行的股票为人民币普通股（A 股），每股面值人民币1.00 元。
2、发行方式及发行对象
向特定对象，即凤凰集团非公开发行A 股股票。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
101
3、发行价格及发行数量
本次非公开发行股票以定价基准日（2008 年11 月13 日）前20 个交易日股
票交易均价（定价基准日前20 个交易日股票交易总额/定价基准日前20 个交易
日股票交易总量）确定为发行价格，即每股5.06 元，发行股份总数为183,320,634
股。
4、锁定期
凤凰集团在本次非公开发行中认购的上市公司股份自新增股份登记日起36
个月内不得转让，在上述锁定期限届满后，其转让和交易依照届时有效的法律和
交易所的规则办理。
（三）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产的实施
1、置出资产的移交
自本协议生效日之后，于资产交割日当天或之前，耀华玻璃应向置出资产承
接方递交与置出资产有关的全部合同、文件及资料，并协助办理与置出资产有关
的权属变更或过户手续。
于资产交割日当天，耀华玻璃应与置出资产承接方签订置出资产交接确认文
件。对于交付即转移权属的资产，其权属自资产交割日起即转移至置出资产承接
方，对于其他需要办理相应过户手续方能转移权属的资产，自过户登记手续办理
完毕之日起权属转移至置出资产承接方。
2、置入资产的移交
自本协议生效日之后，于资产交割日当天或之前，凤凰集团应向上市公司递
交与置入资产有关的全部合同、文件及资料，并协助办理与置入资产有关的权属
变更或过户手续。
于资产交割日当天，凤凰集团应与上市公司签订凤凰置业股权转让确认文
件，凤凰置业100%股权过户至上市公司名下，并协助完成凤凰置业的工商变更
登记。自凤凰置业股权过户完成之日（即凤凰置业完成工商变更登记手续之日）
起，上市公司即成为凤凰置业股权的合法所有者，对该股权享有完整的权利，并
承担相应的义务。于凤凰置业股权过户完成之日起，上市公司应聘请具有相关资
质的中介机构就本次非公开发行出具验资报告。
3、于上市公司完成验资手续之后，上市公司应负责完成凤凰集团在本次非耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
102
公开发行中认购的上市公司股份在结算公司的登记有关手续，并依据交易所的规
则及信息披露的相关规定及时披露本次非公开发行的后续进展情况，凤凰集团应
提供必要之帮助。本次非公开发行完成后，上市公司的股本结构变化如下：
表8-3：非公开发行完成后上市公司股本结构变化表
资产置换暨非公开发行股票
购买资产前
资产置换暨非公开发行股票购买资
股东名称 产、本次国有股转让完成后
股份数 持股比例 股份数 持股比例
耀华集团 264,648,560 47.49% _ _
264,648,560（受让耀华
集团持有的国有法人
凤凰集团 _ _ 股）
183,320,634（认购本次
非公开发行的股票）
60.49%
其他流通
股股东
292,631,440 52.51% 292,631,440 39.51%
总股本 557,280,000 100% 740,600,634 100%
4、本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，上市公司基本情
况变更如下：
（1）名称变更
上市公司的名称变更为“江苏凤凰置业股份有限公司”（以工商局核定为准）。
（2）住所变更
上市公司的住所变更为江苏省南京市。
（3）经营范围变更
上市公司的经营范围变更为房地产开发、投资（以工商局核定为准）。
（4）注册资本变更
上市公司的总股本变更为740,600,634 股。
（5）修改章程、改选董事会和监事会成员
耀华玻璃应负责办理上述变更登记手续，凤凰集团提供必要之帮助。
5、耀华玻璃应就本协议所载重大资产置换暨非公开发行股票购买资产依法
及时召开股东大会。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
103
6、档案资料的保管
本协议所载重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，上市公司作为
依法设立且有效存续、具有独立法人资格的境内A 股上市公司的性质未发生任
何改变。因此，重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，凡是能够说明
及反映上市公司依法设立且有效存续的所有档案资料的原件，均由上市公司保
管。该等“所有档案资料”包括但不限于：
（1）上市公司设立、公开发行股票、历次增资扩股（如配股）、股份转让等
股份变动等事宜所涉及到的所有批准文件；
（2）上市公司的法人营业执照正本及副本、税务登记证、现行有效的章程
及历次章程的修改情况（但法律另有规定的，依法办理）；
（3）上市公司自设立以来对中国证监会、交易所出具各种承诺，上市公司
与交易所、结算公司、法定信息披露媒体签署的各种协议；
（4）上市公司自设立以来所作过的所有资产评估报告、验资报告、审计报
告；及上市公司自设立以来创立大会、历次年度股东大会、历次临时股东大会、
历次董事会、历次监事会的所有决议、会议记录、授权委托书等所有会议文件；
（5）上市公司历年的年度报告、中期报告及季度报告；
（6）上市公司作为境内A 股上市公司，所作的所有的信息披露文件；
（7）上市公司的股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则总
经理工作细则等文件。
前述上市公司所保管的档案资料中，若凤凰集团因工作需要备份的，上市公
司应向其提供复印件，并予以积极的配合及协助，提供所有的便利。
7、印鉴的保管
本协议所载重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，上市公司作为
依法设立且有效存续、具有独立法人主体资格的境内A 股上市公司的性质未发
生任何改变。因此，重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，凡是能够
说明及反映上市公司依法设立且有效存续的所有印鉴（包括但不限于公章、财务
专用章、合同专用章等），均由上市公司保管。但工商管理部门有规定的，从其
规定。
（四）与本次资产置换相关的人员安排耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
104
1、根据“人随资产走”的原则，自本协议生效日之后，与置出资产有关的
耀华玻璃的全部员工（包括所有高级管理人员及普通员工，但非职工董事和非职
工监事除外）的劳动关系及与置出资产相关的全部离退休职工、全部下岗职工涉
及到与耀华玻璃有关的养老、医疗等所有关系，均由耀华集团继受并负责安置。
该等安置包括但不限于员工的工作安排、养老、失业及医疗等各项保险及其他依
法应向员工提供的福利、支付欠付的工资。因提前与耀华玻璃解除劳动关系或转
移员工而引起的有关补偿和/或赔偿事宜（如有），由耀华集团负责支付。与员工
有关的全部已有或潜在劳动纠纷，均由耀华集团负责解决。
2、本次资产置换不涉及与置入资产有关的员工安置事宜。
（五）与本次资产置换相关的债权债务安排
1、根据“债务随资产走”的原则，耀华玻璃应根据相关法律及公司章程的
规定，就与置出资产相关的债权债务转移事项及时履行债权人通知或债务人同意
程序。
2、耀华玻璃债权人同意函
（1）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的
关于耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函；
（2）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的
关于耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函；
（3）上市公司股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务，
耀华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人出
具的关于耀华集团承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函；
（4）于资产交割日，耀华玻璃应取得全部债权人出具的关于置出资产承接
方承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函。
3、与置出资产有关的或有负债
自本协议生效日之后，若上市公司发生或遭受与置出资产、与置出资产相关
的人员安排相关的任何或有债务及其他债务、义务或损失，均由置出资产承接方
负责处理及承担。为使凤凰集团不会因与置出资产有关的或有负债而遭受损失，
置出资产的承接方耀华集团或耀华集团指定的第三方将向凤凰集团提供适当的
担保。具体约定详见耀华集团与凤凰集团签署的《保证协议》。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
105
4、本次资产置换不涉及与置入资产相关的债权债务处理事宜。
（六）评估基准日后的损益安排
1、如本协议各项生效条件得到满足，则置出资产自评估基准日起及之后的
任何增减变化及所对应的任何损益（包括但不限于可分配利润或者实际发生的亏
损）均由置出资产承接方承担或享有。
2、如本协议各项生效条件得到满足，则置入资产自评估基准日起及之后的
任何增减变化及所对应的任何损益（包括但不限于可分配利润或者实际发生的亏
损）均由上市公司承担或享有。
（七）税收与费用
1、除本协议另有约定外，双方应各自承担其就磋商、签署或完成本协议和
本协议所预期或相关的一切事宜所产生或有关的费用、收费及支出。
2、因签订和履行本协议而发生的法定税费，双方应按照有关法律各自承担，
相互之间不存在任何代付、代扣以及代缴义务。
3、有关法律没有规定的，与置入资产相关的税费，由凤凰集团承担；与置
出资产相关的税费，由耀华集团承担。
（八）双方的权利和义务
1、耀华玻璃的义务
（1）依照本协议的约定，将置出资产直接交付给置出资产承接方，并协助
办理相关变更手续；
（2）依照本协议的约定，向凤凰集团发行股份购买置入资产交易价格超过
置出资产部分的资产，并负责办理新增股份的登记手续；
（3）协助凤凰集团办理凤凰置业股权转让及过户等变更事宜；
（4）根据有关法律和交易所的规则的要求及时履行信息披露义务；
（5）有关法律规定和本协议约定的由耀华玻璃履行的其他义务。
2、凤凰集团的义务
（1）负责将凤凰置业股权转让及过户给上市公司；
（2）协助耀华玻璃办理置出资产的相关交接、过户和变更登记手续；耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
106
（3）有关法律规定和本协议约定的由凤凰集团履行的其他义务。
（九）耀华玻璃的承诺和保证
1、有效存续
耀华玻璃为一家依法设立并有效存续的股份有限公司，具有独立的法人资
格，能以自己的名义起诉、应诉并独立承担民事责任，其生产、经营已取得所需
的一切批准、许可。
2、授权
本协议一经签订并经其内部有权机构和中国证监会批准且本协议约定的条
件全部满足之日起即构成对耀华玻璃有效的、有法律约束力的、并可执行的义务。
3、不冲突
耀华玻璃签订并履行本协议不会构成其违反其作为一方或对其有约束力的
任何章程性文件、已经签订的协议/协议及获得的许可，也不会导致其违反或需
要获得法院、政府部门、监管机构发出的判决、裁定、命令或同意。
4、资产所有权
耀华玻璃保证其是本协议项下置出资产的唯一合法所有人。耀华玻璃没有与
任何第三方签订任何出售或处置置出资产的协议，正常的生产经营除外。资产交
割日前，耀华玻璃对置出资产的占有、使用、收益或处分没有侵犯任何其他第三
方的权利。
5、未披露债务
除本协议附件《耀华玻璃债务清单（耀华玻璃提供）》所披露的债务和在评
估基准日以后发生的属于耀华玻璃日常经营范围内的债务以外，于资产交割日
前，耀华玻璃不存在任何其他债务。
6、财务报告
耀华玻璃提供的置出资产的财务报告是真实、完整和准确的。置出资产的所
有审计账目及管理账目均根据有关法律规定的财务、会计制度并结合置出资产的
具体情况而制定及真实和公平地反映置出资产在有关账目日期的财务及经营状
况。该等财务记录和资料完全符合有关法律的要求以及符合在中国采用的会计原
则，没有任何虚假记载或重大的遗漏。
7、无变化耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
107
过渡期内，除本协议附件《耀华玻璃债务清单（耀华玻璃提供）》所披露的
担保以外，耀华玻璃不会实施新的担保、重组、长期股权投资、合并或收购交易，
或者向股东或其他关联方提供资金支持；对于日常经营所需的相关借款合同，须
征得凤凰集团意见，且应在该等合同中标注此目标债务若在过渡期内未清偿将于
过渡期结束后随置出资产的移交而转移给置出资产承接方或第三方；除非凤凰集
团同意，耀华玻璃于过渡期内新增借款累计不得超过2000 万元；对于日常生产
经营以外可能引发耀华玻璃资产发生重大变化的决策，耀华玻璃应事先征求凤凰
集团的同意。
8、税务
耀华玻璃已经进行税务登记，按期缴纳税款，不存在因拖欠税款或违反税收
法规而受到税务处罚的情况。
9、诉讼
除耀华玻璃于评估基准日当日或之前已经披露的重大诉讼，耀华玻璃并无涉
及任何重大纠纷、诉讼或仲裁事件。
10、遵守法律
耀华玻璃经营的业务符合现行有效的法律规定，并且没有违反任何法律，以
致对其经营的业务或资产构成重大不利影响。
11、雇员
耀华玻璃聘用和解雇雇员符合有关法律法规。
12、真实性
耀华玻璃保证，截至新增股份登记日，耀华玻璃在本协议中的以及按本协议
约定提交给凤凰集团的所有文件中的各项陈述、声明和保证是真实、准确和完整
的。
13、其他
耀华玻璃严格履行有关法律设定的其应承担的义务并严格履行本协议其他
条款项下其应承担的义务。
（十）凤凰集团的承诺和保证
1、有效存续
凤凰集团是根据中国法律合法成立并有效存续的国有独资公司，具有独立的耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
108
法人资格，能以自己的名义起诉、应诉并独立承担民事责任，其生产、经营已取
得所需的一切批准、许可。
2、授权
本协议一经签订并经其内部有权机构和中国证监会批准且本协议约定的条
件全部满足之日起即构成对凤凰集团有效的、有法律约束力的、并可执行的义务。
3、不冲突
凤凰集团签订并履行本协议不会构成其违反其作为一方或对其有约束力的
任何章程性文件、已经签订的协议/协议及获得的许可，也不会导致其违反或需
要获得法院、政府部门、监管机构发出的判决、裁定、命令或同意。
4、依法出资
凤凰集团已经依法对凤凰置业履行出资义务，不存在任何虚假出资、延期出
资、抽逃出资等违反作为凤凰置业的股东所应当承担的义务及责任的行为。凤凰
集团合法持有凤凰置业股权，有权利、权力和权限转让该等股权；该等股权之上
不存在其他权利负担(包括但不限于股份质押)或第三方权利(包括但不限于优先
购买权或购股权等) 或被法院冻结的情形。
5、权属清晰
凤凰置业所开发房地产项目和土地储备项目的权属清晰，已经取得相应的权
属证明，并具备相应的开发条件，符合相关法律法规和监管机构的要求。
6、财务报告
凤凰集团提供的置入资产的财务报告是真实、完整和准确的。置入资产的所
有审计账目及管理账目均根据有关法律规定的财务、会计制度并结合置入资产的
具体情况而制定及真实和公平地反映置入资产在有关账目日期的财务及经营状
况。该等财务记录和资料完全符合有关法律的要求以及符合在中国采用的会计原
则，没有任何虚假记载或重大的遗漏。
7、无变化
自本协议签署之日起至凤凰置业股权过户完成之日，凤凰集团不得对凤凰置
业股权进行再次出售、抵押、质押、托管或设置任何形式的权利负担或第三方权
利(包括优先购买权或购股权等)，亦不就凤凰置业股权的转让、抵押、质押、托
管或设置任何形式的权利负担或第三方权利等事宜与其它任何第三方进行交易
性接触，签订备忘录、合同书、谅解备忘录，或与凤凰置业股权转让相冲突、或耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
109
包含禁止或限制凤凰置业股权转让条款的合同或备忘录等各种形式的法律文件。
8、真实性
凤凰集团保证，截至新增股份登记日，凤凰集团在本协议中的以及按本协议
约定提交给耀华玻璃的所有文件中的各项陈述、声明和保证是真实、准确和完整
的。
9、其他
凤凰集团将严格履行有关法律设定的其应承担的义务并严格履行本协议其
他条款项下其应承担的义务。
（十一）协议生效、履行、变更与解除
1、自双方签署本协议，且下列条件全部满足之日，本协议即应生效：
（1）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产已经按照《公司法》及
其它相关法律、公司章程及内部管理制度之规定，经耀华玻璃、凤凰集团各自的
董事会、股东大会或其他权力机构审议通过。
（2）本次国有股转让已经按照《公司法》及其它相关法律、公司章程及内
部管理制度之规定，经耀华集团、凤凰集团各自的董事会或其他权力机构审议通
过。
（3）与置入资产、置出资产相关的评估报告获国资监管部门的备案。
（4）本次国有股转让获得国务院国资委正式批准。
（5）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产获得中国证监会的核准。
（6）中国证监会对本次国有股转让无异议并豁免凤凰集团的要约收购义务。
（7）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃人员接收及安置的具体方案取
得其职工代表大会的审议通过。
（8）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关
于由耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函。
（9）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关
于由耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函。
（10）上市公司股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务，
耀华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人出
具的关于由耀华集团承担耀华玻璃全部债务的同意函。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
110
2、本协议中约定的任何一项先决条件未能得到满足，本协议所载重大资产
置换暨非公开发行股票购买资产行为无效。如非因一方或双方违约的原因造成前
述先决条件未能得到满足，则双方各自承担因签署及准备履行本协议所支付之费
用，双方互不承担其他责任。
3、在协议约定的其他条件满足后，本次资产置换暨非公开发行事项一经上
市公司董事会、股东大会批准并经中国证监会核准，本协议即应生效。
4、本协议约定的协议双方的各项权利与义务全部履行完毕，视为本协议最
终履行完毕。
5、除本协议另有约定外，在证监会核准之前，双方一致同意解除本协议时，
本协议方可解除。
（十二）违约责任及补救
1、本协议签订后，除不可抗力以外，任何一方不履行或不及时、不适当履
行本协议项下其应履行的任何义务，或违反其在本协议项下作出的任何陈述、保
证或承诺，均构成其违约，应按照法律规定承担违约责任。
2、一方承担违约责任应当赔偿其他方由此所造成的全部损失。
3、如因法律、法规或政策限制，或因上市公司股东大会未能审议通过，或
因政府部门和/或证券交易监管机构(包括但不限于国务院国资委、中国证监会、
交易所及结算公司)未能批准或核准等任何一方不能控制的原因，导致置出资产、
置入资产不能按本协议的约定转让和/或过户的，不视为任何一方违约。
4、如果一方违反本协议的约定，则守约方应书面通知对方予以改正或作出
补救措施，并给予对方15 个工作日的宽限期。如果宽限期届满违约方仍未适当
履行本协议或未以守约方满意的方式对违约行为进行补救，则本协议自守约方向
违约方发出终止本协议的通知之日终止。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
111
第十章 本次交易的合规性、合理性分析
一、本次交易符合《上市公司重大资产重组管理办法》的有
关规定
（一）本次交易符合国家有关政策规定
由于置入资产为凤凰置业100％股权，因此，本次发行完成后，耀华玻璃的
主营业务将由玻璃及其制品的生产销售变更为房地产开发与经营，符合国家有关
产业政策，且不存在违反工商、税务、环境等相关政策的情况。
（二）本次交易完成后，上市公司仍具备股票上市条件
本次交易完成后，上市公司的股本总额将从目前的557,280,000股增加至
740,600,634股。除凤凰集团持有的60.49％股权外，其余全部为社会公众股东持
有。同时公司将继续保持组织机构健全和股东大会、董事会、监事会以及独立董
事制度的完善，继续依法有效履行职责，保持公司良好运行和公司章程的合法有
效，保持健全的内部控制制度和良好的财务状况，所有条件仍符合《证券法》规
定的股票上市条件。
（三）本次交易涉及资产定价公允，不存在损害上市公司和股东
合法权益的情形
本次资产置换及发行股份购买资产是依法进行的，由公司董事会提出方案，
置出资产及置入资产均聘请有资质中介机构根据有关规定提出审计、评估、法律
等相关报告，并按程序报有关监管部门审批。在交易中涉及到关联交易的处理遵
循公开、公平、公正的原则并履行合法程序，有关关联方将在股东大会上回避表
决，以充分保护全体股东，特别是中小股东的利益，整个交易过程不存在损害上
市公司和全体股东利益的其他情形。
本次发行新股的定价按照市场化的原则，以上市公司第四届董事会第三十一
次会议决议公告重大资产重组事宜前二十个交易日股票交易均价为股份发行定
价依据即5.06元/股，定价公允、合理，没有损害公司及流通股股东的利益。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
112
（四）本次交易涉及的资产权属清晰
1、本次交易拟置出资产
根据中喜审字（2008）第01375 号审计报告，截止2008 年9 月30 日，本次
耀华玻璃拟出售资产尚有下述抵押未解除。
资产类别 原值 净值
设备 616,100,514.36 389,464,866.19
房产 43,835,844.00 34,617,038.78
土地使用权 38,592,617.00 34,917,936.77
合计 698,528,975.36 458,999,841.74
对于上述抵押事项，耀华玻璃已就此进行银企沟通，将上述资产的抵押在本
次重组股东大会前全部转移至耀华集团名下。
截止本报告书出具日，该置出资产尚存在以下债权债务问题：
详见“第六章 交易双方介绍中拟置出资产债权债务关系及处理情况”部分。
2、拟置入资产
本次耀华玻璃拟置入的凤凰置业资产为凤凰集团100%合法所有，未发现设
有冻结、查封或设定抵押、质押或其他任何第三方权益的情形，亦未发现任何其
他债权债务纠纷的情况。
3、本次股权转让的标的
耀华集团拟转让的264,648,560股耀华玻璃股份，该股份之上不存在其他权利
负担(包括但不限于股份质押)或第三方权利(包括但不限于优先购买权或购股权
等) 或被法院冻结的情形。
（五）本次交易有利于增强上市公司持续经营能力，不存在可能
导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形
本次交易完成后，公司现有不良资产将全部剥离出上市公司，凤凰置业优质
房地产资产将注入公司，重组后公司具有良好的发展潜力和较强的盈利能力。
凤凰置业定位于文化地产的经营开发，该业务将文化功能建设与商业开发紧
密相连，融为一体，既满足了地方政府发展文化事业的现实需求，又满足了广大
人民群众的文化消费需求，得到各级各地政府大力支持。
凤凰置业的项目包括凤凰和鸣、凤凰和熙、凤凰山庄、凤凰云海和凤凰云翔，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
113
均位于南京市的黄金地段，苏州文化城也位于苏州新加坡工业园区的核心位置，
都是市区内为数不多的大宗土地资源，项目销售前景较好。
凤凰置业项目持续开发的资金来源稳定。凤凰置业开发和储备项目的购地资
金已支付或已在拟注入资产中落实，开发项目所需工程资金可由项目滚动开发形
成的利润、凤凰集团提供资金、银行贷款等渠道得到解决，凤凰和鸣项目的资金
投入期已经结束，销售回款可满足凤凰和熙项目一期工程资金需求；凤凰和熙一
期产出可满足二期工程资金需求。据测算，储备项目的工程资金，一部分由开发
项目形成的利润提供，另一部分拟由凤凰集团提供资金支持或通过银行贷款筹
集。凤凰集团承诺，上市公司在未来经营过程中，如有贷款需求且需要外部担保
时，可为其提供信用担保。
文化地产业务是凤凰集团的两大核心业务之一，凤凰集团对凤凰置业高度重
视，以其雄厚的实力给予了全方位的支持，使凤凰置业在较短的时间内获得了稳
健、迅速的发展，已成为江苏省内有一定知名度的开发商。凤凰置业作为江苏唯
一的文化地产商，获得独特的发展机遇，凤凰置业将在凤凰集团跨区域扩张中获
得大量的发展机遇，凤凰置业未来的项目及利润来源将可支持其长远的健康发
展。
根据中喜审字（2008）第01222号耀华玻璃2007年度审计报表、中喜审字
（2008）第01375号耀华玻璃2008年1-9月审计报表、北京京都审字(2008)第1736
号耀华玻璃备考审计报表、北京京都专字（2008）第1412号耀华玻璃2008 年10-12
月、2009年度备考合并盈利预测审核报告，发行前后耀华玻璃总资产和净资产的
变化情况为：
指 标 本次交易前合并数（元）
（2008 年9 月30 日）
本次交易后合并数（元）
（2008 年9 月30 日备考报表）
总资产 1,778,609,149.21 2,802,680,741.76
净资产 305,265,120.05 895,092,614.91
本次交易完成后，上市公司总资产将增加57.58％，净资产将增加193.22%。
发行前后耀华玻璃净利润（合并数）和每股收益变化情况为：
指 标 本次交易前（元）
（2007 年度）
本次交易前（元）
（2008 年1-9 月）
本次交易后（元）
（2008 年预测数）
本次交易后（元）
（2009 年预测数）
净利润 10,762,956.99 -168,831,307.46 37,224,873.88 293,545,660.22
每股收益 0.0367 -0.242 0.05 0.40耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
114
本次交易完成后，上市公司2008年、2009年净利润将分别比2007年度增长
245.86%和2627.37%，2008年、2009年每股收益将分别比2007年度增长36.24%
和989.92%，体现了重组后上市公司的良好持续经营能力。
独立财务顾问认为，本次交易将对提高上市公司的资产质量、改善财务状况
和增强持续盈利能力起到较大作用，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为
现金或者无具体经营业务的情形。
（六）本次交易完成后，上市公司仍将保持独立
本次交易完成后，凤凰集团将成为上市公司第一大股东。为了维持上市公司
资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团作出了在本次
交易完成后与上市公司“五独立”的承诺。
本次交易前凤凰集团和上市公司不存在同业竞争和关联交易，本次交易完成
后也不存在同业竞争，对于可能发生的关联交易，凤凰集团已出具承诺函，将有
利于避免关联交易。
独立财务顾问认为，本次交易完成后，将有利于上市公司在业务、资产、财
务、人员、机构等方面与实际控制人及其关联人保持独立，有利于上市公司减少
关联交易和避免同业竞争，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定。
（七）本公司最近一年及一期财务会计报告审计情况
中喜出具的耀华玻璃2007年度审计报告、耀华玻璃2008年1-9月的审计报告
均为标准无保留的审计意见。
二、本次交易符合《上市公司收购管理办法》的有关规定
本次重大资产重组完成后，重组方凤凰集团持有上市公司股权比例将达
60.49%，触发对上市公司的要约收购条件，根据《收购管理办法》第六十二条第
三款的规定，凤凰集团将向中国证监会提出豁免要约收购义务的申请。
三、本次交易不存在明显损害上市公司和全体股东利益的其耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
115
他情形
本次交易后彻底改善了上市公司资产质量和盈利能力，符合上市公司和全体
股东的利益，并不存在明显损害上市公司和全体股东利益的其他情形。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
116
第十一章 董事会对本次交易定价的依据及
公平合理性分析
一、本次交易定价的依据
（一）评估机构的独立性
1、京都评估
京都评估接受耀华玻璃的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、
客观、公正、科学的原则，对本次拟置出资产进行了评估。京都评估按照公认的
资产评估方法对标的资产进行评估，并出具了《资产评估报告书》。
2、国友大正
国友大正接受凤凰集团的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、
客观、公正、科学的原则，对本次拟置入资产进行了评估。国友大正的评估人员
按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并按
照公认的资产评估方法对标的资产进行评估，出具了《资产评估报告书》。
（二）评估方法、评估目的及定价
1、拟置出资产
（1）评估目的
确定耀华玻璃拟置出资产及相关负债在评估基准日的市场价值，为耀华玻璃
实施重组行为提供价值参考意见。
（2）评估方法
京都评估本次对耀华玻璃拟置出资产（含负债）采用了成本法进行评估，根
据评估对象的实际情况，综合考虑各种影响因素、以及评估方法的适用性及准确
性，因此其报告采用成本法的评估结果作为最终结果。
2、拟置入资产
（1）评估目的
本次评估目的是耀华玻璃拟与凤凰集团进行资产置换并向凤凰集团非公开
发行股票，为此需对所涉及的凤凰集团拟置出资产进行评估，并提供价值参考依
据。
（2）评估方法耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
117
国友大正本次对拟置入资产采用了资产基础法进行评估，并用收益法进行了
验证。
二、本次交易定价的公平合理性分析
判断本次发行定价是否合理、公允，可以从三个方面分析，一是本次重组涉
及资产的定价；二是股份转让价格的定价和股份转让的对价；三是发行股份的定
价。在此基础上，综合考虑本次重组后是否有利于维护公司社会公众股东的利益，
以及是否有利于提升公司资产质量和整体盈利能力。
（一）本次重组涉及资产的定价
耀华玻璃以截至2008年9月30日经审计及评估确认的全部资产与负债作为置
出资产，凤凰集团以截至2008年9月30日持有并经审计及评估确认的凤凰置业
100%股权作为置入资产，两者进行等价置换。置入资产超过置出资产价值的差
额部分，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买。
本次上市公司拟置出及拟置入的资产均按照标的资产评估的结果作为本次
交易的作价基准。
1、耀华玻璃本次拟置出资产的定价
根据京都评估出具的京都评报字(2008)第125 号《资产评估报告书》,截止评
估基准日2008 年9 月30 日，耀华玻璃评估前的净资产账面值为33,654.70 万元，
评估值为35,354.82 万元,评估增值1,700.12 万元，增值率为5.05%。
根据京都评估出具的《资产评估报告书》，本次评估主要增值事项为耀华玻
璃的无形资产（土地使用权）评估增值。耀华玻璃评估基准日，无形资产的账面
价值为24,329,358.74 元，无账面调整事项，分别为湖南耀华冷水江耐火材料有
限责任公司生产经营占地以及耀华玻璃制镜部所占土地使用权的价值。耀华玻璃
基准日无形资产的评估值为42,122,000.00 元，增值率为73.13%。增值的主要原
因为近年随着各地土地供给量的减少，土地需求的增加，土地价格进一步上扬，
造成现时土地使用权增值。
本次拟置出资产根据上述评估结果最终作价35,354.82 万元，不存在损害上
市公司利益的情况。
2、耀华玻璃本次拟置入资产的定价耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
118
根据国友大正评报字（2008）第188 号《资产评估报告书》，国友大正主要
采用资产基础法对凤凰置业截止2008 年9 月30 日的全部股东权益进行了评估，
并采用了收益现值法进行了验证。截止评估基准日2008 年9 月30 日，凤凰置业
的净资产账面值89,041.59 万元，评估值128,115.06 万元，评估增值39,073.47 万
元，增值率43.88%。
根据国友大正《资产评估报告书》，本次评估增值主要是凤凰置业的其他应
收款、存货、无形资产以及目前所拥有的长期股权评估增值。
（1）其他应收款增值20,015.90 万元，增值原因为预估了一笔应收南京土地
储备中心的土地收储款2 亿元，另对坏账准备评估为零，引起评估增值。
（2）存货增值60,203.98 万元，增值率45.70%，是开发成本的评估增值。
凤凰和鸣苑项目：因账面值仅反映了项目的开发成本，而评估值中含有土地
增值因素及开发商的部分利润,故形成评估增值。
凤凰和熙项目（地铁所街地块）：随着土地的开发和周围环境的进一步完善，
以及土地资源本身的稀缺性，且估价对象位于南京市建邺区奥体新城中心区的核
心地带，区域位置良好，土地价格上涨，致使评估增值。
（3）长期股权投资评估增值5,127.02 万元，增值率54.03%。增值原因主要
是对控股子公司的长期股权投资按被投资单位整体评估后的净资产乘以持股比
例确定的评估值高于账面投资成本；对参股子公司南京证券股份有限公司采用市
场比较法确定的评估，高于账面投资成本。
（4）无形资产评估增值是土地使用权的评估增值，增值额20,746.91 万元，
增值率150%。
主要为凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块），小红山土地增值额20,746.91
万元，增值率为182.48%。评估基准日该地已签订国有土地使用权出让合同，本
次评估按出让地评估。账面值仅反映划拨地取得成本，故评估增值。
本次凤凰置业价值评估采用资产基础法评估，并用收益现值法验证。资产基
础法评估结果为128,115.06 万元，收益现值法评估结果为149,235.93 万元，两者
评估的结果差额为21,120.87 万元，产生差异的原因为：
（1）资产基础法评估中，评估师考虑到房地产经营风险，对凤凰和熙项目
和凤凰云翔项目中的土地在采用市场比较法评估，评估值中未含房地产开发收
益。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
119
（2）江苏凤凰置业的长期股权投资子公司苏州凤凰置业和南京凤凰置业为
负债经营，资产负债率均为90%以上，净资产收益率较高，以收益现值途径确定
的股东权益价值较高。
（3）凤凰和鸣项目、凤凰和熙项目和凤凰山庄项目具有明显的地理优势，
预期收益率高于同行业平均水平，故以收益现值法确定的评估值较高。
（4）收益现值法是在建立系列假设模型基础上进行的预测，是一种理想状
态条件下进行的预测。当假设条件不能实现或发生较大的变化时，收益现值法预
测的评估结论则不能成立。
国友大正评估认为资产基础法和收益现值法是通过不同途径反映其现时价
值，可以互相参考。考虑到凤凰置业为房地产开发企业，主要资产为土地、房产
等实物性资产，评估师认为资产基础法结果更客观地反映房地产企业的价值，也
更容易被报告使用者接受，故本报告以资产基础法的结果作为评估结论。
通过验证比较，本次采用资产基础法评估结果具有合理性，不会损害股东的
利益。本次置入资产价格以评估值为定价基准，根据上述评估结果，本次拟置入
资产最终作价128,115.06 万元，不存在损害上市公司利益的情况。
3、从可比交易看拟置入资产定价的合理性
经国友大正评估，本次拟置入净资产账面值89,041.59 万元，评估值
128,115.06 万元，评估增值39,073.47 万元，评估增值43.88%。
表11-1：市场最新可比交易评估情况汇总表 单位：万元
公司名称 股票代码 交易性质 拟购买资产 拟购买资产
账面价值 评估价值
评估增值率
SST 幸福 600743 发股收购资产 73,987.92 258,899 349.92%
天业股份 600807 发股收购资产 26,186.46 28,834.39 10.11%
SST 新智 600503 发股收购资产 59660.22 346479.95 477.85%
香江控股 600162 发股收购资产 44,395.18 149,043.04 235.72%
上实发展 600748 发股收购资产 163,697.26 419,120.49 156%
天鸿宝业 600376 发股收购资产 233,151.56 593,942.54 155%
莱茵置业 000558 发股收购资产 32,040.15 72,683.36 127%
卧龙房产 600173 借壳上市 38,787.57 74,452.24 92%耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
120
*ST 宜地 000150 借壳上市 10,472.91 45,115.17 331%
S*ST 重实 000736 借壳上市 84,268.77 128,702.80 53%
泛海建设 000046 发股收购资产 402,264.76 819,105.01 104%
苏宁环球 000718 发股收购资产 17,741.14 509,517.74 2772%
万通地产 600246 现金收购资产 6,708.42 38,214.87 470%
万科A 000002 现金收购资产 40,419.50 205,137.70 408%
*ST 广夏 600052 现金收购资产 1,998.44 23,942.59 1098%
重庆路桥 600106 现金收购资产 10,416.39 55,665.30 434%
中粮地产 000031 现金收购资产 14,167.20 86,340.24 509%
*ST 方向 000757 发股收购资产 114,810.22 289,125.78 151.83%
平均值 440.80%
剔除苏宁环球后的平均值 303.67%
与上述新增股份购买资产的交易相比，本次资产评估的增值率43.88%明显
低于市场最新可比A 股市场房地产资产注入的平均增值率水平，也低于剔除苏
宁环球案例后的平均增值率水平，充分保护了耀华玻璃利益，有利于保护上市公
司全体股东的根本利益。
（二）本次耀华玻璃股份转让的定价
1、股份转让价格
耀华集团与凤凰集团在2008年12月7日签订的《股份转让协议》约定，耀华
集团将所持有的耀华玻璃264,648,560股股份（占总股本47.49%）转让给凤凰集团，
本次转让总价款为38,354.82万元，转让价格约为1.45元/股，该转让价格的确定
依据北京百慧勤投资管理有限公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司价值咨
询报告》。根据中国证监会关于《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》
第二十五条，本次耀华集团作为国有股东协议转让上市公司股份符合该条款相关
条件，其股权转让的价格应按照以具有相关资质和资格的中介机构出具的上市公
司股票价格的合理估值结果作为定价依据。根据该价值咨询报告，凤凰集团本次
受让耀华玻璃47.49%股权的价格总价款为38,354.82万元，约为1.45元/股。
2、股份转让的对价耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
121
本次股权转让的对价为3,000万元现金及耀华玻璃本次置出的全部资产及负
债。
经京都评估师评估，耀华玻璃本次置出的全部资产及负债评估净值为
35,354.82万元，该评估净值以及3,000万元的现金总计38,354.82万元，与本次股
权转让总价款持平。
（三）本次非公开发行股份的定价
本次发行股份购买资产充分考虑了重组方凤凰集团、上市公司及全体股东等
各方利益，定价合理，不会损害上市公司和全体股东的合法权益，理由如下：
1、本次发行股份的定价合规、合法
根据《重组办法》第42 条规定：“上市公司发行股份的价格不低于本次发
行股份购买资产的董事会决议公告日前20 个交易日公司股票交易均价”。
本次发行股份价格为：耀华玻璃第四届第三十一次董事会公告前20 个交易
日公司股票交易的均值5.06 元/股。该价格的确定符合重组办法规定，体现了对
耀华玻璃流通股股东的利益保护。
2、本次发行价格明显高于该行业的平均水平
以下资料显示截止2008年11月28日，国内玻璃及玻璃制品业具有代表性的12
家上市公司的市净率水平：
表11-2：12家上市公司的市净率水平表
上市公司名称
2008 年11 月28 日
股价（元/股）
2008 年9 月30 日每
股净资产（元/股）
动态市净率
（倍）
南玻A 7.37 3.85 1.91
莱宝高科 6.11 4.66 1.31
三鑫股份 4.69 2.59 1.81
新华光 6.77 3.26 2.08
山东药玻 8.41 5.46 1.54
方兴科技 4.15 1.73 2.40
金晶科技 5.09 3.87 1.32
棱光实业 8.23 1.27 6.48
福耀玻璃 4.05 1.82 2.23
耀皮玻璃 4.75 2.81 1.69
ST 洛玻 2.37 0.22 10.77
ST 耀华 5.06 0.55 9.20
平均市净率 3.56耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
122
本次发行价格以耀华玻璃第四届第三十一次董事会公告前20 个交易日股票
交易的均值为基准，即5.06 元/股。该发行价格对应的动态市净率为9.2 倍，显
著高于3.56 倍的行业平均动态市净率，已体现了对耀华玻璃流通股股东利益的
保护。
独立财务顾问认为：本次交易中，耀华玻璃拟置出的资产及拟置入资产均以
具有证券从业资格的评估机构出具的资产评估报告为依据确定，耀华集团转让其
股份的价格以具有相关资质和资格的中介机构出具的上市公司股票价格的合理
估值结果为依据确定，发行股份的定价依照《重组办法》，均符合相关规定，在
坚持公平合理原则的前提下维护了上市公司及全体股东的利益。
（四）从本次交易完成后上市公司盈利和持续发展能力看上述定
价的合理性
本次交易完成后，耀华玻璃通过资产置换及发行股份购买资产成为一家以
房地产开发与销售为主营业务的上市公司。
根据中喜审字（2008）第01222号耀华玻璃2007年度审计报表、中喜审字
（2008）第01375号耀华玻璃2008年1-9月审计报表、北京京都审字(2008)第1736
号耀华玻璃备考审计报表、北京京都专字（2008）第1412号耀华玻璃2008年10-12
月、2009年度备考合并盈利预测审核报告，耀华玻璃重组完成后，上市公司2008
年、2009年净利润将分别比2007年度增长245.86%和2627.37%，2008年、2009
年每股收益将分别比2007年度增长36.24%和989.92%。体现了重组后上市公司
的良好持续经营能力。
本次交易完成后，上市公司将合法拥有正在开发的房地产项目及待开发的土
地储备，此外公司还将通过市场化的方式持续获得优良的土地资源，以保证公司
的长期发展。
（五）重组方对本次重组的特别承诺
为了保护上市公司和流通股股东的利益，同时也为体现重组方对上市公司未
来发展前景充满信心，凤凰集团做出如下承诺：耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
123
1、股份锁定
根据《重组办法》等法律、法规要求，凤凰集团本次以公司文化地产资产认
购耀华玻璃本次定向增发股份及收购中国耀华玻璃集团公司持有的耀华玻璃股
份自股份登记日后三十六个月内不转让。
2、同业竞争与关联交易
凤凰集团在与上市公司（原耀华玻璃，下同）关联关系存续期间，不进行与
上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公
司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它
下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。
3、业绩承诺
为了体现对社会流通股东利益的保护，重组方凤凰集团对重组后的上市公司
2008 年、2009 年业绩作出如下承诺：
除不可抗力外，本次拟注入标的资产经审计后的净利润能够完成以下指标：
2008年、2009年，拟注入标的资产经审计后的净利润合计达到33077.05万元（注：
上述承诺利润指标按照拟注入标的资产模拟合并报表口径计算）。若未能完成，
凤凰集团将在年报公告后一个月内以现金向上市公司补足其差额。
（六）董事会对本次交易的合理性分析意见
根据评估机构提供的评估资质证明文件、评估报告等相关资料，公司董事会
认为本次交易选聘评估机构的程序合法合规，出具评估报告的评估机构具有证券
业务资产评估资格，具备充分的独立性和胜任能力，评估假设前提合理，评估方
法与评估目的的相关，评估定价公允，评估结论合理，符合中国证监会的有关规
定。
（七）独立董事对本次交易的合理性分析意见
“我们基于独立判断的立场，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共
和国证券法》、《上海证券交易所股票上市规则（2008 年修订）》及《关于在上市
公司建立独立董事制度的指导意见》等有关法律法规，就秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司拟置出的评估结果和江苏凤凰出版传媒集团有限公司拟置入公司的江苏耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
124
凤凰置业有限公司100%股权的评估结果发表独立意见如下：
北京京都资产评估有限责任公司（下称“京都评估”）对公司拟置出资产的
价值进行了评估，并出具了京都评报字（2008）第125 号《秦皇岛耀华玻璃股份
有限公司资产置换项目资产评估报告书》（下称“置出资产评估报告”）。京都评
估与江苏凤凰出版传媒集团有限公司和耀华玻璃之间不存在影响其提供服务的
利益冲突关系，具备了为公司提供评估服务的独立性。置出资产评估报告的假设
前提按照国家有关法律和规定执行、遵循了市场通用的准则、符合评估对象的实
际情况，评估假设前提具有合理性。评估机构实际评估的资产范围与委托评估的
资产范围一致。评估机构采取两种以上评估方法进行评估，评估方法的运用合规
且符合目标资产实际情况；资产评估价值公允。
北京国友大正资产评估有限公司（下称“国友大正”）对江苏凤凰出版传媒
集团有限公司拟置入公司的江苏凤凰置业有限公司100%股权进行了评估，并出
具了国友大正评报字（2008）第188 号《凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏凤
凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》（下称“置入资产评估
报告”）。国友大正与耀华玻璃和江苏凤凰出版传媒集团有限公司之间不存在影响
其提供服务的利益冲突关系，具备了为公司提供评估服务的独立性。置入资产评
估报告的假设前提按照国家有关法律和规定执行、遵循了市场通用的准则、符合
评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。评估机构实际评估的资产范围
与委托评估的资产范围一致。评估机构采取两种以上评估方法进行评估，评估方
法的运用合规且符合目标资产实际情况；资产评估价值公允。
综上，我们认为二家评估机构具备进行评估的独立性、二家评估机构所采用
的评估假设前提合理，评估方法与评估目的一致，评估定价公允。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
125
第十二章 董事会就本次交易对上市公司的
影响的讨论与分析
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析
本次交易前耀华玻璃主营玻璃、工业技术玻璃及其制品。受整个玻璃行业不
景气的影响，本公司2005年和2006年连续两年出现亏损，耀华玻璃股票曾于2007
年4月30日被实行退市风险警示，2007年虽通过处置耀华玻璃集团财务有限公司
股权投资的非经常性损益，实现扭亏为盈保住了上市公司的上市资格并于2008
年6月3日将股票简称由“*ST耀华”改为“ST耀华”，但公司经营状况也并未得
到彻底改善。但公司的主营业务盈利状况仍无实质改变，公司2008年一季度仍然
亏损，如果不对上市公司进行资产重组，改善上市公司的资产质量和持续盈利能
力，上市公司将很难再避免亏损并再次面临退市的风险。
根据中喜审字(2008) 第01375号出具的耀华玻璃2008年1-9月审计报告，截止
至2008年9月30日，本公司总资产为1,778,609,149.21元，总负债为1,473,344,029.16
元，归属于母公司所有者权益为306,281,612.87元，公司累计未分配利润为
-430,003,143.66元。
为彻底摆脱经营困境，维护包括流通股股东在内的全体股东的利益，本公司
拟进行本次重大资产重组，通过资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权，
将凤凰置业100%股权注入本公司，剥离上市公司原有资产、负债的同时注入优
质资产，从而彻底改善上市公司的资产质量和盈利能力，同时实现主营业务向文
化地产的转变，优化公司治理结构。
二、对凤凰置业所在行业特点的讨论与分析
凤凰置业所在行业为房地产行业，凤凰置业由于其特殊的背景及文化底蕴，
一直倡导致力于打造文化地产，成为一家拥有深厚文化产业资源平台的开发企
业。
现就本次重大资产重组后公司所处的房地产行业相关的业务技术进行必要
的讨论与分析。
（一）房地产概况和业务特点耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
126
房地产是人类生存与发展必需的最基本的生活资料之一，是国民经济中兼有
生产和服务两种职能的独立的产业部门，其行业发展水平是衡量一国经济水平和
人民生活水平的重要指标。在我国，真正意义上的“房地产业”是指伴随对外开
放和市场经济体制改革而逐步发展起来的，以盈利为目的，从事房地产开发、经
营及中介服务活动的企业群体。房地产行业作为国民经济的先导型行业，与建筑、
建材、冶金、轻工、机电等50 多个产业部门有密切联系，其发展对启动消费、
扩大内需、拉动相关产业发展和促进国民经济发展等有着巨大作用，因而在国民
经济中占据十分重要的地位。
1、行业监管体制
房地产行业的管理体制主要分为对房地产开发企业的管理和对房地产开发
项目的管理两个方面。
根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》：房地产开发企业应当按照
本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从
事房地产开发经营业务。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开
发经营业务，不得越级承担任务。其中：一级资质的房地产开发企业承担房地产
项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二
级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25 万平方米以下的开发建设项
目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
我国各地政府对房地产开发管理的主要机构是各级建设委员会、国土资源管
理部门、房屋交易管理部门和规划管理部门。目前国家对房地产行业尚未设置全
国性的行业监管部门，由于地区差异性，各大城市的机构设置和各级管理部门的
具体管理职能并非完全一致。
2、主要法律法规及政策
过去的几年是国内房地产宏观调控政策密集出台的阶段。2006 至2007 年主
要为调控基调，其大背景是中国经济增长过热、房地产价格上升过快过大而行业
过于亢奋，调控的主要手段为货币政策、税收政策、金融政策乃至地方上的行政
命令等交织在一起的所谓组合拳。调控的最高潮出现在07 年9 月份央行和银监
会出台的所谓“二套房”标准的相关政策。
进入2008 年以来，尽管央行也几次调高了准备金率并对银行贷款总规模进
行窗口指导，但总体来说这些具体的货币政策的指向并非房地产行业，而且，随耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
127
着美国金融危机日益深化并开始席卷全球各主要经济体、国内经济进一步减速，
国内房地产市场出现了成交大幅度萎缩、价格也有所下跌的全新格局。应该说，
房地产正从过热转向过冷甚至冰冻的一个全新局面。调控者所面临的行业局面与
去年截然不同。也正是在这个大背景之下，央行从2008 年9 月开始减息和调低
准备金率，这标志着全面从紧的货币政策已经转向宽松货币政策。
（1）土地政策
表12-1：土地政策主要内容表
日期 标题 主要内容
06 年12 月
30 日
土地出让收支纳入
地方预算
国务院办公厅发布了《关于规范国有土地使用权出让收
支管理的通知》，决定将国有土地使用权出让收支纳入
地方预算，实行“收支两条线”管理。
07 年1 月
2007 年国土资源工
作要点
《要点》要求严格土地利用计划考核，凡实际用地超计
划的，按规定扣减下一年度计划指标。规定指标分配要
适当压缩工业用地，增加民生用地，保证确实必不可少
的基础设施用地。对各地工业用地指标的缩减从另一方
面也“收紧”土地供应的闸门。
07 年4 月
2007 年全国土地利
用计划
计划中新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，禁止
别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建
培训中心等项目用地。
07 年11 月
19 日
《土地储备管理办
法》
为了加强土地管理，规范土地储备行为
08 年1 月
3 日
《国务院关于促进
节约集约用地的通
知》
为了切实保护耕地，大力促进节约集约用地
08 年6 月
1 日
《违反土地管理规
定行为出发办法》
为了加强土地管理、惩处违法土地管理规定的行为
08 年7 月
1 日
《国土资源部关于
严格耕地占补平衡
管理的紧急通知》
进一步规范本行政区域内耕地占补平衡工作，严格耕地
占补平衡监督管理和考核工作，统筹协调建设占用和补
充耕地规模
（2）金融政策耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
128
2008 年以来，随着美国次贷危机逐步深化、外贸出口增速放缓、人民币升
值速度放慢，之后在美国次贷危机演变为全球性金融大海啸、外部经济环境急剧
恶化、国内经济放缓速度超出预期等原因下，中央从年初的以控制通货膨胀为核
心的从紧的货币政策转向为保增长为核心的宽松的货币政策。
政策一：货币政策松动
2008 年9 月15 日，中国人民银行宣布，从9 月16 日起，下调一年期人民
币贷款基准利率0.27 个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长
期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。此次调整这是央行近6 年来
首次下调贷款利率。
2008 年9 月25 日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建
设银行、交通银行和邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款
准备金率下调1 个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调
2 个百分点。此次调整是央行9 年来首次下调存款准备金率。
2008 年10 月15 日和10 月30 日，央行又两次下调存贷款基准利率各0.27
个百分点。10 月15 日，存款准备金率再次下调0.5 个百分点。经调整后，人民
币贷款基准利率为6.66%，存款准备金率为16%。
从2008 年11 月27 日起下调人民币存贷款基准利率各1.08 个百分点，其他
期限档次贷款基准利率作相应调整，同时下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
该次调整为近10 年来央行做出的最大幅度的调整。
政策二：降低房贷利率下限、最低首付款比例、下调个人住房公积金贷款
利率
2008 年10 月27 日，央行宣布金融机构对居民首次购买普通自住房和改善
型普通自住房提供贷款的，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，
最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分
别下调0.27 个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最
低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。
（3）税收政策
契税、印花税、土地增值税政策调整
从2008 年11 月1 日起，对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契
税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
129
住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
（4）其他相关政策
①政策一：《中华人民共和国物权法》审议通过
《物权法》是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系
的重要法律。2007 年3 月16 日，在经历了七次审议，数易其稿之后，《中华人
民共和国物权法》在第十届全国人民代表大会上表决通过，国家主席胡锦涛签署
第62 号主席令予以公布。该部法律分为总则、所有权、用益物权、担保物权、
占有共5 编19 章247 条，自2007 年10 月1 日起施行。
住宅七十年使用权到期自动续期：物权法明确地规定了产权属性，购房者担
心的问题将会不再存在，从而增强了购房者的信心。物权法规定，“住宅建设用
地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依
照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70 年后为获得
土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。
拆迁、征地应当给予足额补偿：物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了所有
权人的利益，在某种程度上维护了弱势群体的权益；另一方面，这些规定可能会
增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速
度。小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥
有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为
私人不动产物权中的重要权利。物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业
主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共
有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。物权法
还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关
系等作了规定。条款对开发企业会造成一定的负面影响，但规定明晰了产权关系，
从而为整个行业的规范发展提供了依据。
规范不动产登记：权属登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动
产登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。物权法的相关
条款有利于抑制开发商欺诈行为、预防“一房二主”、规范登记流程与收费标准
等多项与产权相关的民生问题。
②政策二：四项新政保障中低收入家庭住房
一是降低申购家庭的准入门槛。放宽了中低收入家庭住房申购家庭的住房面耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
130
积限制，提高了住房保障的面积标准。
二是对原有住房进行处理，建立健全住房保障体系。申购家庭购买中低收入
家庭住房（含完全出售型中低收入家庭住房和共有产权型中低收入家庭住房）时，
对申购家庭的原有住房必须按规定进行处理。原有住房是私有住房（包括在五年
内已转让所有权的）的，购房时可保留原私有住房。但住房供应时，除二人户家
庭外，其他家庭均降低一个家庭人口段的资格供应住房。原有住房是承租公有住
房的，购房时必须退出原承租的公有住房（具体按照规定细则办理）。
三是政府部分出资，帮助“夹心层”解决购房困难。规定家庭年收入在3
万元以下的申购家庭，可以申请政府部分出资帮助自己购房。
四是明确权属转移政策。购买完全出售型中低收入家庭住房或共有产权型中
低收入家庭住房后，对确实需要进行房屋权属转移的，五年内或未取得全部产权
前由政府原价格回购。五年后并取得全部产权后按届时同地段普通商品住房价格
与中低收入家庭住房购买时价格的差价的50%向政府交纳出售收益，其余出售收
益归购房家庭所有。
③政策三：“九部门联手出台新规、新建廉租房单套不超过50 平方米”
建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、央行、税务总局
和国家统计局等九部门，联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租房制度建设
中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。
关于建立和实行廉租房制度，是近年来中央政府对房地产市场宏观调控的重
要举措之一，同时《廉租房保障办法》的实施也标志着着我国的房地产市场进入
到一个新的发展时期。
有关廉租房制度已经实施了有几年的时间，但是从总体情况来看，执行的力
度还有待提高，随着近年来房地产市场的迅猛发展，这一重要的制度也重新成为
社会各界关注的焦点。
《廉租房保障办法》的出台和实施无疑将对目前的房地产市场带来很大的影
响，《办法》中明确的保障对象以及具体的保障方式，廉租房建设将进入一个快
车道，加大建设力度，切实解决低收入家庭的住房问题。
④政策四：《财政部出台办法规范廉租住房保障资金管理》
2007 年11 月，为规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用
效益，财政部印发了《廉租住房保障资金管理办法》(以下简称《办法》)。《办耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
131
法》明确，廉租住房保障资金的来源包括：(1)住房公积金增值收益扣除计提贷
款风险准备金和管理费用后的全部余额；(2)从土地出让净收益中按照不低于
10%的比例安排用于廉租住房保障的资金；(3)市县财政预算安排用于廉租住房保
障的资金；(4)省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金；(5)中央预算内投资
中安排的补助资金；(6)中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；(7)社会捐
赠的廉租住房保障资金；(8)其他资金。
3、行业的主要特点
（1）资金供需矛盾突出，融资渠道单一
房地产开发对资金的需要量巨大，资金占用时间较长。加之房地产属高风险
的投资领域，因此在我国，对房地产企业的信贷政策一向较为严谨。同时，在直
接资本市场对房地产企业的上市审核也更为谨慎，因此，房地产业的发展始终面
临着融资难的困扰。
（2）政策性因素对房地产业影响较大
在我国，房地产是一个涉及民生的敏感话题；同时，房地产业自身具有高度
的联动性，在一定时期积聚的各种经济社会矛盾总是集中反映在房地产市场上，
从而在历次国家对国民经济进行的宏观调控中，房地产业总是首当其冲成为被调
整的对象。此外，土地、信贷、税收这些房地产业最重要的要素，往往又是国家
最直接有效的宏观调控措施，这些方面的政策变化对房地产业均可产生显著的影
响。
（3）房地产开发具有明显的地域特点
由于房地产产品是不动产，因此，房地产业的属地化经营特点十分明显；同
时，我国房地产业还处于成长时期，房地产企业的资金实力还十分有限，绝大部
分房地产企业的业务范围都局限于一个或几个地区。只有部分规模较大、品牌较
好、实力较强的企业才能够在全国范围内进行较大规模的房地产开发。
（4）土地资源的供给受到严格的计划控制
在我国，土地的最终所有权是国家；同时，我国土地资源十分有限，长期以
来土地供需矛盾十分突出。因此，国家对土地的开发利用始终给予了高度的关注，
并严加掌控。所以，在土地这一房地产开发最重要的因素上，房地产企业自身并
不真正拥有最终决定权。
4、行业竞争状况耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
132
（1）房地产行业进入壁垒日益提高
房地产行业对土地的依赖性较强，且为资本密集性行业。因此，进入房地产
行业的主要障碍有：是否具有一定的土地储备；资本实力是否雄厚；是否具有相
应的技术水平；专业技术人员数量及职称；从事房地产开发的年限、开发面积、
工程质量；房地产开发资质证书的等级等。
随着土地市场化机制的逐步完善，行业管理日益规范，对房地产企业的规模
和资金实力的要求越来越高，缺乏品牌的中小房地产开发企业必将被市场淘汰。
（2）房地产行业整体开发水平不高
由于我国早期房地产业市场进入门槛较低，国内房地产开发企业众多，各个
企业开发水平参差不齐，行业总体水平不高。
（3）房地产竞争区域差异性较大
目前，我国房地产投资主要集中在东部地区，中、西部地区投资量相对较少，
区域发展不平衡。东部地区房地产市场起步较早，容量和需求较大、市场较为成
熟，竞争较为充分。
（4）房地产竞争加剧，买方市场已基本形成
随着个人成为房地产业消费的主体，在较高行业利润的吸引下，不少企业通
过产业转型、直接投资、收购兼并、投资参股等方式涉足房地产业，房地产市场
竞争正朝着多元化、个性化的方向升级发展。
（5）房地产进入资本竞争时代
房地产是资金密集型产业，随着房地产行业市场竞争的升级和国家相关信
贷、土地管理政策的更为完善，资本实力将成为企业竞争的主导因素，实力雄厚、
具有相当规模和品牌优势、规范成熟的房地产企业将成为市场的领导者。
我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时
期。一些大的房地产企业的实力正在快速增强，市场竞争的核心能力也正在加速
形成，一批对市场有较大影响力的房地产龙头企业正在脱颖而出。
5、行业存在的主要问题
目前我国房地产业总体发展趋势较好，但也存在一些发展中的问题有待调整
和解决：
（1）企业规模偏小，市场集中度低。我国房地产行业发展时间较短，房地
产企业资金有限，企业规模普遍偏小，市场占有率较低，基本处于无序竞争状态。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
133
（2）产业化水平低，整体素质不高。房地产行业产业化水平和科技贡献率
偏低，产品质量参差不齐，产品同质化现象较为突出，单个房地产企业所占市场
份额很低，具有全国性品牌优势的大型房地产企业较少。
（3）二级市场欠发达，市场体系尚待完善。由于二手租赁市场规范程度和
居民居住观念等因素的制约，二级市场发展相对缓慢，在一定程度上制约了一级
市场的发展。
6、未来房地产行业发展的趋势分析
（1）房地产行业发展的有利因素
①居民收入水平大幅提高
2008年一季度，城镇居民人均可支配收入4386元，同比增长11.5%。农村居
民人均现金收入1494元，同比增长18.5%。伴随居民收入水平的提高，我国城镇
居民的消费结构升级，住房开始成为城镇居民的主要消费支出。
②城市化进程加快
随着市场经济建设的逐步深入和发展水平的不断提高，我国城市化进程稳中
趋快。预计2010年我国城镇人口有望接近7.3亿，新增城市人口约2亿，根据预测
我国城市人口加速增长将持续到2018年，届时中国城镇人口将占总人口的70.9%，
长达15年的城市化加速增长，将形成对住宅和城市建设的强烈需求。而土地改革
政策可能将一次性增加农民财富。
图：中国城市化率及预测
资料来源：国家统计局数据整理耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
134
③金融市场功能日趋健全
伴随着全流通时代的到来，资本市场日趋健康、有效，市场融资成本可望降
低，这对房地产市场这一资金密集型行业是利好消息。信托投资基金、产业投资
基金以及住房抵押贷款证券化的突破也将改变房地产市场的融资环境。
④政策利好
从2008 年11 月1 日起，对个人首次购买90 平方米及以下普通住房的，契
税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售
住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融
机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下
限可扩大为贷款基准利率的0.7 倍，最低首付款比例调整为20%。同时，下调个
人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27 个百分点。
为促使楼市回暖及恢复市场信心，近日全国地方政府救市大潮愈演愈烈，继
南京、西安、重庆等市之后，杭州市政府出台拯救楼市的“24 条”意见，上海
公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。据不完全统耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
135
计，目前全国已有17 个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等
一系列积极的利好政策，以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台
文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府的调控力度。
（2）房地产行业发展的不利因素
①金融海啸
美国金融海啸对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行传
导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能
力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。前3季度，我国出口
额10741亿美元，增长22.3%，出口增速比去年同期回落了4.8个百分点，贸易顺
差减少了47亿美元。在前3季度中国经济增速回落的2.3个百分点中，有1.2个百分
点来自出口减速，第3季度我国GDP增速仅为9%。愈演愈烈的全球金融危机从投
资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，重叠我国经济周期调整，
导致经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、
股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降(3季度为96.4降到100以下)
等，都会促使房地产市场持续调整。
②利好政策的出台是宏观经济的继续恶化
由于国际金融危机、国内经济增速放缓的原因，政府已经开始出台相关的刺
激房地产相关行业的政策。当政府的政策目标是加大房地产投资，拉动经济增长。
政策选择取决于不通政策成本和收益的衡量。政府首先考虑通过建设保障房、基
建和旧城改造进行拆迁拉动投资；其次才是大幅减少税费刺激中高端商品房市场
消费。短期来看，政府是否继续出台利好政策刺激商品房市场（如完全放松二套
房、个人所得税抵减等）取决于宏观经济恶化的程度，时间点存在不确定性。
表12-2：政策导向和政策选择表
政策效果
政府措施
对经济的作用 对商品房市场的影像
政策出台
的可能性
廉租房 无影响
已经出台，
但地方执
行愿望不
强
加大保
障住房
的建设
经济适用
保障住房建设将
迅速投资，立竿
见影
分流一部分商品房 已经出台，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
136
房
基建拆
迁、加大
旧城改
造力度
实物补贴
直接产生住房投
资
政府拆迁
意愿较强，
但拆迁难
度在不断
加大
货币补贴
通过刺激商品房
市场，间接刺激
投资，政策传导
时间较长
影响被动性改
善需求
降息、减
税
降低购置成本，变
相提高剧名购买
力，对刚性需求影
响较为明显
预计未来1
年内继续
降息
降低首付
比例
变相提高居民购
买力，对刚性需求
有着较为明显的
拉动
已经出台
二套房完
全放松
对短期需求的拉
动未必明显
刺激商
品房市
场
个人所得
税抵扣
通过刺激商品房
市场，间接刺激
投资，政策传导
时间更长
影响主动性改
善需求
刺激投资和改善
需求效果明显
取决于宏
观经济的
恶化程度
③经济下滑背景下，政策作用被削弱
降息和减免交易税费能够缓解刚性需求的支付压力，抵消经济向下对居民购
买力的侵蚀，但无法刺激购买需求大幅提高。行业的恢复依旧将主要依赖价格的
调整和库存的消化。
个人所得税抵减等政策本质上在于补贴富人，可能会拉大贫富差距，政府会
非常谨慎，出台背景是宏观经济进一步的恶化。在这样的背景下，政策的作用将
被削弱。
④2008 年三季度消费者购房意愿继续低迷。
截止到2008 年9 月末，房地产市场交易量连续11 个月维持下行。3 季度，
商品房销售面积14428.13 万平方米，同比减少25.88%，增幅减少76.7 个百分点。
其中，商品住宅、办公楼和商业用房等各种主要类型物业的销售面积继续负增长，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
137
程度继续加大。部分城市二手房交易量继续下降。长三角地区、珠三角地区、环
渤海地区等全国所有区域商品房销售面积同比均为负增长，宁波，北京，深圳，
福州，郑州，石家庄，成都，南京商品房屋销售面积降幅超过40%。
7、我国房地产行业发展状况
2008 年3 季度，房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积大幅减
少 2008 年1-9 月，房地产开发企业购置土地面积27536.73 万平方米，同比减少
2.9%，增幅减少20.7 个百分点；完成开发土地面积17887.89 万平方米，同比减
少1.6%，增幅减少12.9 个百分点；房地产企业已经购置但尚未开发建设的土地
面积为37814.79 万平方米，同比增长9.2%，增幅减少0.3 个百分点。房地产开
发企业土地购置和开发热情逐季下降。其中3 季度，房地产开发企业购置土地面
积8975.75 万平方米，同比减少19.1%，增幅下降51.64 个百分点；完成开发土
地面积4910.51 万平方米，同比减少23.04%，增幅下降41.89 个百分点。
分地区看，2008 年1-9 月东中西地区房地产开发企业购置土地和开发土地活
动景气均逐步下降。其中，东部地区和西部地区房地产开发企业购置土地面积分
别同比减少5.6%和10.4%，中部地区房地产开发企业购置土地面积同比增加
10.6%；东部地区完成开发土地面积同比减少6.9%，中部地区和西部地区完成开
发土地面积分别同比增加3.9%和3.8%。有16 个省市区房地产开发企业购置土
地面积负增长；40 个重点城市中有27 个城市房地产开发企业购置土地面积为负
增长。
8、我国房地产市场需求前景分析
世界银行的研究表明，住宅需求与人均GDP 有着密切的联系，当一个国家
人均GDP 在600－800 美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP 进入
1,300—8,000 美元时，房地产进入稳定快速增长期；在一国人均居住面积达到30
－35 平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。2007 年，我国人均GDP 达
到2,460 美元，而全国城镇人均住宅建筑面积为26.11 平方米，这些都表明中国
房地产市场面临良好的发展前景。
我国的城市化进程正在加速，居民收入稳步增长，此外，我国顺利加入世界
贸易组织加快融入了经济全球化的步伐、北京2008 年奥运会的圆满举行、上海
成功申办2010 年世界博览会、广州成功申办2010 年亚运会等重要国际赛事、展
览活动，也为我国房地产业发展带来良好机遇。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
138
第一，城市化进程加快，住房需求量大。中国人口城市化进程不可逆转。中
国科学院可持续发展战略研究组发布的《2004 中国可持续发展战略报告》中称
中国的城市化率到2020 年将提高到55%以上，十一五期间城市化水平将提高4
个百分点。到2020 年，我国人口总数将达到14 亿，城市化率达到55%，则城市
人口将达到7.7 亿，城市人口净增加2.6 亿。按人均20 平方米的居住面积测算，
共需为新增城市人口建设住房52 亿平方米。这意味着为满足这部分新增人口的
需求，每年的住房竣工面积将至少达到2.6 亿平方米，旺盛的需求将直接推动房
地产的发展。
第二，城乡居民收入持续快速增长，购房能力进一步上升。根据国家统计局
统计资料，2007 年上半年，城镇居民人均可支配收入7,052 元，扣除价格因素，
实际增长14.2%，增幅高于上年同期4 个百分点，出现了多年少有的快速增长态
势。其中，新增收入的很大部分将用在住宅需求方面。
第三，随着城市居民收入水平的提高，普通居民对改善居住环境的需要日益
迫切。而现阶段不论从“量”还是“质”的方面，我国城镇居民居住环境与这种
客观需要的矛盾均十分突出。
第四，城市拆迁改造仍将保持相当规模，带来迫切的建造新房需求。未来较
长的时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将
仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大需求。现阶段，我国城镇需求更新改
造的住宅面积约80 亿平方米，到2020 年，平均每年的改造量约为2.5 亿平方米。
总体上看，近年来，国民经济的快速增长是房地产行业长期向好的经济基础，
居民收入的大幅增加为房地产市场的繁荣提供了物质保障，城市化进程的加速拓
宽了房地产市场的发展空间。短期内，房地产行业由于受到土地政策、国际金融
危机影响、国内经济增速放缓等原因将出现短暂的困难。但应看到市场本身具有
强劲的需求，且土地调控、供应结构调整和供应方式的改变将加速行业分化，一
批土地储备丰富、自由资金实力强的房地产商将脱颖而出，并加速行业的整合，
从长远来看有利于房地产行业的规范和健康发展。
9、行业整合加速房地产行业的优胜劣汰，最终实现产业升级
我国房地产企业数量多，规模小，市场集中度低。目前还没有一家房地产企
业的市场占有率达到10%，行业无序竞争情况仍在很大范围内存在。香港前10
大房地产上市公司占据的市场份额达到80%，实现了帕雷托的80/20 规律。根据耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
139
产业经济理论，一个成熟的行业，20%的企业占有80%的市场份额，才能形成有
序的竞争，促进行业的良性发展。因此，房地产行业的整合之路势在必行。
从国家对房地产行业的宏观调控政策、行业竞争态势等角度分析，严格的信
贷、土地、税收等政策势必使规模较小的公司以及一些靠不正当手段进行土地投
机的公司面临出局的危险；同时这也为资金实力雄厚，规模大的房地产企业进行
资本扩张，实施收购兼并创造了良好的市场机遇。
作为资金密集型的房地产行业，我国房地产企业无论从资金实力、开发能力、
管理能力，还是技术水平上，都与国外房地产企业有较大的差距。因此，无论是
从全球经济一体化的角度，还是从市场经济的客观要求或者产业成熟度来看，我
国房地产业都必须实现从数量型扩张为主的粗放型增长模式向数量质量并重的
节约型模式转变，实现规模经济是我国房地产企业发展的必然之路。
经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转
型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转
变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。转轨过程中
的房地产行业给所有这个行业内的企业带来机会和挑战，如何在激烈的市场竞争
中脱颖而出并最终确立行业的领导地位成为每个企业面临的难题。
10、凤凰置业主要开发项目所处地区房地产的市场分析
（1）南京市房地产市场
①南京近几年经济发展情况
A、南京市GDP 保持高速增长
南京市GDP 保持高速增长但增速有所减缓，总量仍居全省第三（次于苏州、
无锡）
南京市历年国民生产总值增长状况耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
140
3275
1769
2774
2413
1910
1576
1295
15.6%
13.0%
15.1%
17.3% 15.2%
15.1%
12.5%
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年1-
6月
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
16.0%
18.0%
20.0%
GDP增加值（亿元） 同比增长率
数据来源：凤凰置业项目可研
作为长三角经济圈内的三大中心城市之一，南京依赖便捷的水、陆交通，较
低的劳动力成本和相对较高的劳动力素质，在这一轮扩张周期中保持了经济的高
速增长。根据统计数据，2002 年以后南京市年均GDP 增长率按年复利计算达到
了16%左右，GDP 总量年均增长约330 亿元左右。2008 年上半年，全市GDP
总量达到了1769 亿元，增速达到13%，增长速度持续下降。在江苏省13 个城市
中，GDP 总量仍居第三位，仅次于苏州、无锡。
在2002 年左右，南京市希望以制造业作为城市发展的产业基础，经济发展
迅速。以制造业为核心的第二产业发展较快，2002 年占总体比例超过47%，占
比略低于第三产业。但截止到2007 年12 月底，第二产业总量已超过第三产业。
其中从2000 年左右开始发展的房地产业，成为拉动国民经济增长的重要因素之
一。但是进入08 年以来，房地产市场持续疲软，房地产行业产值已出现同比负
增长，对经济增长的拉动为负数，这是2000 年以来首次出现的现象。
B、人均GDP 保持较大增幅
人均GDP耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
141
20671 22908
27283
33050
40550 42400 44852
0
10000
20000
30000
40000
50000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
数据来源：凤凰置业项目可研
人均GDP 衡量一个区域居民的收入水平的高低。2001 年以来，南京市人均
GDP 保持12—14%左右的速度增长。而2007 年底南京市人均GDP 达到了6094
美金（按2007 年12 月人民币月平均汇率1：7.36 计算）。
与全国相比，南京市每年均以高出全国4-5 个百分点速度增长。这表明南京
城市总体经济水平上升速度较快，也是消费结构及消费层次提升最重要的一个因
素。
C、固定资产投资规模快速扩张，基建投资带动经济发展
固定资产投资增长状况
602.95
954.05
1201.88 1402.72 1613.55
1867.96
1411.77
58.2% 26.0%
29.7
16.7% 15.0% 15.8% 20.5%
0
500
1000
1500
2000
2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年
1-8月
0
10
20
30
40
固定资产投资额固定资产同比增长率
数据来源：凤凰置业项目可研
房地产投资占固定资产投资比例耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
142
602.95
954.05
1402.72
1613.55
1411.77
137.63 183.8
296.14
445.97
342.88
1867.96
1201.88
292.88
351.17
2 1 . 8 %
2 1 . 1 %
2 2 . 8 % 1 9 . 3 %
2 4 . 4 %
2 3 . 9 % 2 4 . 3 %
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
2 0 0 2 年2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年2 0 0 7 年2 0 0 8 年
1 - 8 月
固定资产投资额房地产投资额房地产投资/固定资产投资
数据来源：凤凰置业项目可研
以基本建设投资为核心的固定资产投资增长速度较快。2002 年以来，固定
资产规模不断扩张，南京市固定资产投资额年均增长210 亿元左右。2007 年全
年，受持续宏观调控、能源紧缺等要素影响，固定资产投资总量上涨幅度与2006
年基本持平。2008 年1 至8 月份固定资产投资增速虽出现同比反弹迹象，但受
制于整体经济形势下行、房地产需求萎缩的因素，预计2008 年全年投资增速与
2007 年相比将出现下降的情形。
伴随着固定资产投资额的增长，房地产开发投资额同样保持较快增长。如图
所示2002 年起，南京市房地产投资总量在固定资产投资中的比例，基本稳定在
22%左右。其中2003 年略有下降，原因在于政府重点建设河西新城区，形成城
市基础建设投资额的迅速增长。而2005 至2006 年由于受宏观调控影响房地产开
发在2004 年回暖之后略有下降，但仍保持较高增长幅度。
②南京房地产情况分析
A、南京市2006-2007 房地产成交对比分析
根据南京网上房地产的数据统计，2007 年，南京市成交商品住宅90,796 套，
较06 年增长8,825 套，增幅10.8%，其中，江南八区减少3,982 套，降幅10.5%，
新三区（江宁、浦口、六合）增涨12,807 套，增幅29.0%。虽然自9 月底房贷新
政出台以来，10－12 月份全市住宅成交呈现持续萎缩之势，11 月和12 月的同比
降幅分别达到27%和39%，但由于1－9 月份住宅市场的持续火爆，每个月的成
交量均高于去年同期。因此，2007 年全年的成交量仍较2006 年增涨10.8%。10-12
月份市场的萎缩固然由房贷新政的打击，但是1－9 月份旺盛的销售形势过多消
化了全年的总体需求，尤其是恐慌性消费和提前消费需求，也是不可忽视的原因耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
143
之一。全年成交量的增长，从一个侧面也说明，楼市的需求总量依然旺盛，城市
化加速发展，改善居住条件导致的刚性需求仍处于增长期。
在全市成交总量增长的同时，板块结构也在发生着变化。2007 年全年，江
南八区的成交量继续萎缩，较2006 年下降10.5%，占全市的比例由46%下降到
37%，而新三区的成交量却出现了29%的高增长，占全市的比例由54%上升到
63%，住宅供应和住宅成交以及人口由老城区向新区疏散趋势愈发明显。
B、2008 年商品房成交分析
2008 年第一季度商品房住宅成交，受天气以及节日的因素成交量较前三个
月总体下滑。二月份住宅成交1320 套，相比一月住宅成交4147 套，下降了2800
余套，下降幅度近70%。三月份，春暖花开的季节，楼市随着气温的不断提升，
住宅成交量也有所上涨。三月成交套数3599 套，认购4977 套。成交套数已经恢
复到春节前的水平，认购套数则已经超出，市场趋势明显逐渐回暖。
2008 年住宅成交有渐渐上升的趋势，但上升起伏波动较大，特别是在3 月
初期，成交波动幅度成直线曲折走势。在万科降价风潮的影响下，3 月初南京江
北部分楼盘大打“统价”、“一口价”的销售牌，吸引了大量的购房者。
C、南京房地产宏观市场分析
房地产开发投资增速出现明显的回落，同期房地产开发投资的各项先行指标
增幅也出现不同程度的回调，但由于体量巨大，未来房产市场的供应十分充足。
表12-3：南京房地产开发投资情况表
名称 2007 年1-8 月同比（%） 2008 年1-8 月 同比（%）
房地产开发投资（亿元） 295.73 33.2 342.88 15.9
土地购置费用（亿元） / / 83.44 -5.9
住宅开发投资（亿元） 205.82 32.3 277.51 34.8
办公开发投资（亿元） 11.16 -21.3 14.55 30.4
商业产开发投资（亿元） 21.38 16.4 22.67 6.0
房屋在建施工面积(万㎡) 3073.44 9 3610.17 17.5
房屋竣工面积(万㎡) 261.71 -38.1 532.77 103.6
住宅施工面积（万㎡） 2448.03 10.9 2819.5 15.2
住宅竣工面积(万㎡) 223.24 -39.8 448.4 100.9
数据来源：南京市统计局耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
144
a.房地产开发投资增幅连续回落
房地产开发投资额达到342.88 亿元，相比去年同期增长15.9％，增速比上
个月下滑8.2 个百分比，增幅已经低于江苏省的水平，也低于去年同期水平（33.2
％）。投资增幅连续回落，表明持续低迷的市场会逐步减弱开发商投资的力度。
随着时间的推移，预计房地产开发投资增幅将继续回落。
图1-3：江苏省与南京市房地产开发投资增幅走势图
0
10
20
30
40
50
1- 7月
1- 8月
1- 9月
1-10月
1-11月
1-12月
08年1-2
1- 3月
1- 4月
1- 5月
1- 6月
1- 7月
1- 7月
单位：%
江苏南京
数据来源：南京市统计局
b.住宅开发投资主力位置巩固
2008 年1-8 月住宅开发投资保持高速增长，同比涨幅达到34.8％，高于去年
同期水平；办公投资增长显著，同比增长30.4%；商业投资的增幅较为稳定。住
宅投资依然是主流，占到81％，该比例较去年同期有显著的上涨。
2008年1-8月南京分物业开发投资比例
其他
8%
住宅
81%
办公
4%
商业
7%
数据来源：南京市统计局
c.房地产先行指标增长显著，但增幅出现下行趋势
南京各项房产先行指标继续快速增长，2008 年1-8 月住宅施工面积达到
2819.5 万平方米，同比增长15.2%，高于去年同期增幅（10.9%）；累计竣工面积
为448.4 万平方米，同比增长100.9%。但从今年以来走势看各项先行指标的同比耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
145
增幅下行趋势明显。
图1-5：南京市房地产先行指标走势
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
7月8月9月10月11月12月08-2
月
3月4月5月6月7月8月
单位：万平米
累计住宅施工面积累计住宅竣工面积
数据来源：南京市统计局
图1-6：住宅增幅与现房销售占比走势
0
5
10
15
20
25
30
35
1- 5月
1- 6月
1- 7月
1- 8月
1- 9月
1-10月
1-11月
1-12月
08年1-2月
1- 3月
1- 4月
1- 5月
1- 6月
1- 7月
1- 8月
单位：%
住宅施工同比
数据来源：南京市统计局
（2）苏州市房地产市场
①一级市场分析
图：苏州土地供应量走势图耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
146
——数据来源：东恒研展部
2001-2007 年苏州市区土地出让总量总体呈现上升趋势。2001-2004 年土地
放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。2005 年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，
供应量首次出现下降，回落幅度达22%。到2006 年，随着苏州楼市的回暖，土
地供应量再次上升，2007 年达到了有史以来的最高峰。
2007 年达到峰值2496.86 万平方米，较2006 年增长了1598.39 万平方米，
增长178%。
随着苏州城市发展的逐步外移、重大市政工程的开发建设、土地开发闲置时
间的限制及几大热点板块的推量逐步加大，预计2008 年土地总推量仍将在高位
运行。
图：苏州历年分类型用地走势
——数据来源：东恒研展部
01-07 年住宅用地供应呈现梯级上升趋势；商业和办公用地总体呈现稳步上
升趋势。
07 年住宅用地较06 年有较大攀升，达到1319.88 万平方米，到达历年的峰
值水平，商业和办公用地07 年供应量较06 年翻了一番，达到558.08 万平方米，
说明随着城市环境的逐步成熟和人口导入对配套需求的逐步提升，商办用地供应
急剧放量；随着苏州城市化进程的逐步推进，预计08 年住宅用地供应量将在07
年的供应水平上下小幅浮动；商办用地仍有较大的发展空间，预计08 年仍将放
量，供应水平维持在600 万平方米左右，其中商业用地存在供应过量的可能。
图：苏州历年居住用地成交楼面价走势图耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
147
——数据来源：东恒研展部
从01-07 年苏州住宅用地成交楼面价总体呈现上升趋势，土地成本在住宅开
发成本中的比重逐步增加。2001-2003 年，苏州楼市供需两旺，开发商对市场前
景极为看好，成交楼面价处于一个急剧上升期，年增长幅度达到25-33%，至2003
年达到一个高峰。04-05 年市场受到政策等因素及苏州周边郊区的大力开发等因
素影响，平均楼面价有一定回落。06-07 年随着房地产市场的回暖，楼面价又呈
现新一轮的涨幅；
07 年住宅用地平均楼面价达到2210 元/M2，达到历年来的最高峰。表明07
年市场运行速度加快，开发商拿地的信心也比较充足；
结合苏州07 年的土地成交情况，08 年受苏州郊区土地大量开发的影响，预
计08 年住宅用地整体成交平均楼面价比07 年上升的可能性不大。但随着各个区
域的发展，同一区域内的土地价格依然会逐步提升。
②二级市场分析
近几年政府加强对楼市的整体宏观调控，楼市调控内容包括旧政的推进(如
70-90 政策等)、新政的出台(如二套以上购房提高信贷门槛等)，以及还未出台的
新政的预热与空转(如物业税等)。而对苏州楼市来说，一系列重大政策的调整和
新政的出台，对楼市也产生了巨大的影响。
据苏州市统计局统计，2007 年苏州市房地产业继续保持稳健发展，全市房
地产开发投资565 亿元，比上年增长20%，占全社会固定资产投资的比重为
23.9%。其中，住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%，
占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700 万平方米，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
148
增长7%；竣工面积为1600 万平方米，下降12%。商品房销售额为980 亿元，
增长53%，其中住宅销售额为820 亿元，增长56%。
2007 年苏州市区商品房销售量846.5 万平米（其中住宅714.4 万平米），与
2006 年同比增长26.1%（住宅同比增长23%）。
表12-4：2007 年住宅成交数据统计表
区域 成交套数 成交面积（平方米） 成交均价（元/平方米）
市区 11343 1310077 5915.244
园区 20361 2586851 7338.794
吴中区 13503 1768353 6063.125
相城区 5761 737664.2 5409.295
新区 6458 741737.4 5471.246
总成交量 57426 7144681 6298.48
数据来源：东恒研展部
2007 年苏州市区住宅商品房销售714.4 万平米，总套数为57426 套，市场均
价在6298.48 元/平方米，与06 年销售面积578.77 万平米、总套数为47255 套、
均价5249.02 元/平方米相比，分别增长23.43%、21.52%、19.99%。
今年以来，苏州楼市一直处于低迷状态，基本上已没有淡季和旺季之分。2008
年7 月，根据搜房网统计的数据与去年同期相比成交量下降近5 成，成交均价较
去年同期下降228.49 元/平方米，降幅为3.36%。
2008 年7 月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：3,024 套，比上月减少206
套，降幅为6.38%；成交面积为：361,398.2 平方米，比上月增加487.2 平方米，
升幅为0.13%。成交均价为：6,565.93 元/平方米，比上月减少818.4 元/平方米，
降幅为11.08%。非住宅类商品房本月成交647 套，比上月减少166 套，降幅为
20.42%；成交面积43,911.5 平方米，比上月减少41,858.47 平方米，降幅为48.85%；
成交均价8,490.62 元/平方米，比上月上升699.66 元/平方米，升幅8.98%。2008
年9 月份苏州市区住宅类房源共成交：2,209 套，比上月减少415 套，降幅为15.82
％；成交面积为：231,626.91 平方米，比上月减少59,942.6 平方米，降幅为20.56%。
成交均价为：6,635.86 元/平方米,比上月增加51.79 元，增幅为0.79% 。
11、凤凰置业业务情况
（1）主营业务耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
149
①概况
凤凰置业是以文化城和文化街区建设为中心，同时推进周边商、住项目开发
的房地产公司。公司依托项目规划中的文化城，以文化概念打造文化地产项目。
目前，凤凰置业公司开发的凤凰和鸣项目中的少儿培训基地和江苏少儿书店即将
投入使用；凤凰和熙项目中的江苏教育书城即将开工，苏州文化城已取得地块正
在进行规划设计，南通文化城项目已进入备选地块的比选阶段。
公司目前土地储备33 万平方米，可开发面积62 万平方米，这些项目主要陆
续在2009 年—2012 年未来完工并销售，从而实现销售收入的确认。
②凤凰置主营业务特点
凤凰置业文化地产经营模式为，与政府意向洽谈、政府功能定向招拍挂、工
程建设、文化CBD（含书城）对文化类企业定向销售、其余物业公开发售。
凤凰置业文化CBD（含书城）的三种物业形态：书业营运商经营、社会文化
类企业经营、凤凰置业持有并向文化类企业租赁经营。
总起来说，文化地产开发经营业务不仅仅是一个纯粹商业范畴的概念，而是
具有重要的政治使命和社会价值，同时具有可操作的商业运作模式和持续发展前
景。
凤凰置业文化地产具有以下特点：
A、开发项目大都通过政府的定向“招拍挂”形成，因政府对定向资格的限
制造成其它普通地产商难以参与竞价，凤凰集团可以按较为经济合理的价格获
取，且可享受当地文化基础建设方面的规费减免及其它各项优惠政策。文化地产
项目地块大都集中于城市核心区位，均属当地的稀缺资源，因文化设施建设而带
来的配套商业物业可以分享稀缺资源的溢价收益，市场认可率很高，市场抗风险
能力强，与普通地产商通过“城郊圈地”形成的开发项目相比，同等面积的投入
产出率具有很大的比较优势。
B、为适应大地块与单体书店的矛盾，凤凰置业成规模的项目都是通过政府
公开市场的定向“招拍挂”获得地块，功能规划都围绕“文化街区”（文化CBD）
理念展开，有大型书城、影音天地、书友俱乐部、艺术品展销、创意专卖店、陶
艺馆、绣品馆、健身中心、文化用品超市、文化沙龙、金融吧、网吧、茶吧、咖
啡吧、设计吧，还有面向青少年的各类培训等，并配套建设“休闲娱乐”、“品位
餐饮”、“创意时尚”、“新锐运动”等文化休闲服务设施和居住社区。解决了政府耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易
报告书（草案）
150
大地块开发、成片开发的要求与单体书店的矛盾。
C、符合国际文化设施发展潮流：现代书城已不再是人们熟悉的传统书店，
而是一个高品位的多元文化展示场和体验区。消费者在书城不再只是买书、看书，
而是去品味、消闲、享受、体味文化的味道。文化街区实际上已经是多元化综合
性的文化主题建筑物。
D、在江苏省文化CBD（含书城）建设中拥有绝对优势：（A）以较低成本能
拿到最好商业地段的土地，都属当地的稀缺资源；（B）文化设施建设而带来的
配套商业物业可以分享稀缺资源的溢价收益，与普通地产商通过“城郊圈地”形
成的开发项目相比，同等面积的投入产出率具有很大的比较优势；（C）集团的
另一核心业务（出版发行）的持续发展，对文化地产业务的发展构成强劲的需求
支撑，反之，文化地产的快速发展，能够迅速拓展内容产业的连锁营销网络体系。
E、省外拓展具有独特优势：江苏省内“文化CBD（含书城）加地产”模式
正在其它省市复制，并已取得进展。
（2）公司开发资质、人员和新技术
①开发资质
凤凰置业目前持有房地产开发企业资质证书暂定为二级，证书编号为
KF00028，证书有效期至2009 年6 月18 日。目前，根据相关规定，凤凰置业已
经完全符合房地产二级开发资质的条件，当地行业主管部门将统一于2009 年5
月份办理换证手续。
②专业技术人员
截止2008 年9 月30 日，凤凰置业（含下属子公司）的员工总数为82 人，
随着房地产开发项目增加和陆续开工，凤凰置业的员工将得到充实及增加，员工
的结构将不断改善。
③在项目开发过程中采用的新技术、新工艺、新材料、新产品的情况
多年来，凤凰置业十分注重应用新技术、新材料、新设备，不断提升住宅科
技含量，短短几年里，在太阳能应用、楼宇智能化、墙体保温、屋项绿化、楼宇
新风循环、轻钢建筑、生态庭院、节能建材等众多建筑新技术的实践上取得了成
功，在保工程质量的同时，降低了建设成本。
（3）经营管理体制及质量控制制度
①房地产开发项目的决策程序耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
151
A．通过各类渠道得到建设项目（含建设用地的土地）招、拍、挂的出让转
让等信息，由项目开发部进行归纳整理，并根据区域、性质分类备案。
B．将备案的项目由项目开发部提出开发的初步意见传阅公司主管领导和相
关部门初审，并编制成文件和进一步工作的意见。
C．项目开发部按建设项目时间要求，结合公司总体年度计划进行综合调研，
并牵头组织创意策划部、预算合同部、营销管理部、财务计划部、经纪公司等共
同编制项目综合调研报告。
D．完成项目的综合调研报告后，呈报公司董事会讨论，由公司董事会决定
是否进行实质操作。
E．建设项目在公司内部立项后，成立属地化项目公司。
②开发项目管理运作模式
A．项目公司管理模式
凤凰置业对项目公司的管理采取“核心部门或岗位的统一管理与授权下的总
经理管理相结合”的方式，负责产品包装（含名称、市场推广、样板房设计与软
装等）的创意与策划由创意策划部负责策划与实施，项目公司法律事务由法务部
统一负责，项目公司中的财务部、预算合同部等由凤凰置业相应职能部门直接派
出人员或招聘相应人员嵌入项目公司，其它部门人员由项目公司总经理在集团核
定的编制内负责招聘录用。项目开发中设项目总经理一名，负责整个项目的开发
过程。项目公司的部门设置按凤凰置业对项目公司的统一架构进行设置，一般下
设综合管理部（负责日常行政与人事方面的工作）、财务部、工程管理部、销售
部。项目公司的人员根据项目大小、开发周期等定岗定责，包括但不限于：项目
总经理、项目副总经理（或项目总经理助理）、会计主管、行政主管、前期主管、
营销主管、工程主管、市政主管（可视个人及项目情况与工程主管兼职）、工地
现场主管、各专业工程师、客服主管等。项目公司的各级员工按项目岗位和公司
规定的权限工作并向项目总经理负责，项目总经理对其每月考核。
B．凤凰置业对项目公司的授权
凤凰置业对下属项目公司的管理模式是“集中管理与授权管理相结合”。项
目定位、项目融资、工程总包单位的选择原则、销售政策等均由凤凰置业董事会
制订，项目公司和各职能部门负责实施。项目公司副总经理以上管理人员由凤凰
置业董事会选定，项目公司的财务、预算、销售主管等人员均由凤凰置业相应职耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
152
能部门派出。项目公司所有管理制度执行凤凰置业统一的管理制度。成本管理实
行预算管理模式，资金管理和合同管理实行授权管理模式，按照不同类型的合同
和资金支出确定授权范围，在授权金额范围内由项目总经理负责审批。
C．开发项目的质量控制体系
凤凰置业结合多年的房地产项目建设经验，开发项目的质量控制体系涵盖工
程管理、计划管理、档案管理、选择合作单位等各个环节。通过对整个开发建设
过程中每个环节工作质量汇录，对各项目公司实行质量审核、评价、实施，对客
户实行质量保证和承诺，打造了公司在客户和行业中诚信的信誉度。
（4）项目公司的原材料供应
项目公司生产用原材料主要是建筑材料及设备，包括木材、水泥、钢材、电
梯、电气设备等，原材料及设备采购主要有以下几种方式：
①凡属包工、包料范围的材料、设备、配件、构筑件等由施工单位按建造合
同的规定自行采购；
②需由公司提供的材料、设备全部采用公开竞标的方式，按技术标要求和商
务标要求，择优采购；
③需进口的原材料和设备由公司委托其他公司代理采购。目前，建筑材料和
设备供货充足，总体情况良好。
项目公司与供水、供电、供气等各公用事业单位有良好地合作关系，在项目
报批、建设、交付使用等方面均能友好合作，不存在影响项目的实施和交付使用
的情形。
（5）主要客户和主要供应商情况
①主要客户情况
由于凤凰置业属于房地产开发企业，主要的产品为住宅、商业及办公楼，销
售均为随机销售或委托房地产中介机构代理销售，不存在固定的客户，也不存在
向单个客户的销售比例超过销售总额5%或严重依赖于少数客户的情况。
②主要供应商情况
由于公司开发的项目均通过招标委托施工单位进行建设，非公司自建，通常
情况下不发生采购行为，也不存在向单个施工单位支付的工程款的比例超过总额
50%或严重依赖于少数施工单位的情况。
③与主要供应商或客户的关联关系耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
153
凤凰置业与上述主要供应商或客户不存在关联关系。
文化地产是国有文化企业具有独特优势的一个产业领域（因土地获取有政府
因素、书城经营须行政特许审批），是地产行业一个十分独特的细分。
凤凰置业的控股股东凤凰集团联系自身实际情况，从2003年开始摸索出新的
建店模式：与当地政府洽谈建店用地、与各种商业企业洽谈同址经营、与地产商
洽谈物业开发建设，如江苏的姜堰书城、宿迁书城、靖江书城等都是按照这一模
式建成的。这一模式的优点是既解决了书店留在核心商圈的问题，又解决了大地
块开发、成片开发与单体书店之间的矛盾。但书店建设的问题仍未得到全部解决：
很多地产商不愿向凤凰集团定向销售层次较好的商业铺面，导致很多书店被越来
越“高架”，新华书店作为精神文明建设窗口阵地的辐射功能不断被弱化，满足
文化产品消费需求受到了影响。
凤凰集团的房产建设项目始于2001年，先后建设了泰州书城（1万平米）、张
家港书城（1万平米）、丹阳书城（1.1万平米）、新港物流中心（10万平米）、江
苏国际图书中心（13.5万平米）等。2005年，以江苏国际图书中心工程项目团队
为核心组建凤凰置业有限公司，开发了凤凰和鸣苑（13.64万平米），目前正在开
发凤凰和熙苑北地块（10.26万平米），已经有七年的开发经验，历年来开发面积
超过50万平方米。
12、凤凰置业的房地产项目情况
详见“第七章 本次交易标的情况”中的第二部分“拟注入资产的情况中有
关凤凰置业房地产项目情况”介绍。
三、对上市公司完成本次交易后的财务状况、盈利能力及未
来趋势的分析
（一）本次交易完成后，上市公司资产负债率的合理性和财务安
全性分析
本次重组实施完成后，上市公司原有资产及负债全部剥离出上市公司，凤凰
置业的全部资产注入上市公司。根据中喜审字（2008）第01222号耀华玻璃2007
年度审计报表、中喜审字（2008）第01375号耀华玻璃2008年1-9月审计报表、北
京京都审字(2008)第1736号耀华玻璃备考审计报表，本次重组后，耀华玻璃的资
产状况将发生以下变化。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
154
表12-12：耀华玻璃重组前后资产状况表 单位：元
本次重组前 本次重组后备考财务数据
2007年12月31日 2008年9月30日 2007年12月31日2008年9月30日
总资产 1,797,728,420.80 1,778,609,149.21 2,060,851,720.74 2,802,680,741.76
总负债 1,323,631,993.29 1,473,344,029.16 1,265,613,672.08 1,907,588,126.85
净资产 474,096,427.51 305,265,120.05 795,238,048.66 895,092,614.91
每股净资产 0.85 0.55 1.07 1.21
资产负债率 73.63% 82.84% 61.41% 68.06%
流动比率 0.42 0.41 1.60 1.40
速动比率 0.17 0.17 1.15 0.20
1、耀华玻璃的净资产和流动资产有较大幅度的增加，上市公司偿债能力得
到较大的增强
本次交易前(截止2008年9月30日)，耀华玻璃合并财务报表的净资产及流动
资产分别为305,265,120.05元和581,245,778.00元；本次交易完成后，上市公司备
考合并财务报表的净资产及流动资产分别为895,092,614.91元和2,668,174,209.44
元，较本次交易以前分别增加了589,827,494.86元和2,086,928,431.44元。流动资
产的主要变化是存货科目金额增加引起的，是公司拥有的土地成本和开发的房产
资产。与此同时，流动比率大幅度提高了241.46%，上市公司的偿债能力得到增
强；相比之下，速动比率仅略提高了17.65%，这是由于公司流动资产中的大额存
货所致，而这些存货主要为已开发的房产以及为获得未来持续房产开发能力储备
土地而支付的成本，该存货不存在减值情况，并能在未来成为公司持续经营能力
的重要支撑。
2、本次交易完成后，耀华玻璃的资产负债率水平有所下降
本次交易前(截止2008年9月30日)，耀华玻璃合并财务报表的总负债及总资
产分别为1,473,344,029.16元和1,778,609,149.21元；本次交易完成后，上市公司备
考合并财务报表的总负债和总资产分别为1,907,588,126.85元和2,802,680,741.76
元，上市公司的资产负债率将随着资产规模的扩大而有一定的降低，从交易以前
的82.84%下降为交易后的68.06%，表明公司财务风险有所缓解，财务结构趋于
合理。为更多地储备优质土地以进一步提高上市公司的持续经营能力，本次置入耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
155
资产中包括了苏州文化城项目、凤凰云翔项目，由于前述项目采用了负债经营，
因而在一定程度上形成对资产负债率的影响，但本次交易对耀华玻璃原有资产负
债率水平仍有一定幅度的降低。
以上数据表明，本次交易完成后，随着凤凰置业资产的注入，可以使耀华玻
璃夯实财务实力，降低企业经营风险，提升偿债能力，改善上市公司的资产状况，
摆脱上市公司的财务危机，有利于维护全体股东的共同利益。
（二）本次交易完成后，上市公司盈利能力和持续发展能力分析
凤凰置业全部资产包括凤凰和鸣项目、凤凰和熙项目、苏州文化城项目（苏
州凤凰置业有限公司）、凤凰山庄项目（江苏凤凰地产有限公司）、凤凰云海项
目、凤凰云翔项目（南京凤凰置业有限公司）及南京龙凤投资置业有限公司（参
股2.5%）、南京证券责任有限公司5000万股权。
根据公司提供资料，上述土地项目的开发计划如下表：
表12-13：土地项目开发计划表
项目名称 开发及销售计划
凤凰和鸣项目 主要为商业、办公、住宅、文化场馆,开发已接近尾声。
凤凰和鸣苑B区7、8、10幢于2008年9月20日竣工验收合格，于2008
年9月26日完成竣工验收备案。其余将在2009年上半年竣工并交付。
凤凰和熙项目 项目分为A、B 二个地块，A 地块已办理土地使用权证；B 地块由
于南京市政府地铁施工临时占用，需2009 年9 月才能交地。
凤凰置业出资设立的南京分公司已于2008年6月16日成立。目前，
该项目A地块已动工。预计A地块2010年前开发完成，B地块2013年
前开发完成。
苏州文化城项目 目前已完成勘探工作，正在进行施工图纸设计，计划于2009年开工，
2009～2012年分期开发完成，2012年全部确认收入。
凤凰山庄项目 项目主要用于建设学校及低密度住宅。拟于2009年开工，2011年实
现收入。
凤凰云海项目 2008 年3 月从凤凰集团等单位无偿划拨至凤凰置业。2009 年底前
该宗土地拟由仓储用途变更为商业用途。
目前正在办理土地规划变更事宜。
凤凰云翔项目 已取得土地使用权证，为居住、商业混合用地，拟于2009年开工，
2011年开发完成。
上述土地开发项目中，凤凰和鸣项目为凤凰置业第一个开发并进行销售的项
目，该项目虽在2007年间已实现了6.66亿元的预售，但由于房产销售收入分步确
认的特点，该预售收入因未能在2007年度得到确认而导致该年度的亏损。截止
2008年9月该预售收入已确认9,049.43万元，因此凤凰置业2008年1-9月的审计报耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
156
表、以及相应的耀华玻璃2008年1-9月的备考审计报表已实现扭亏为盈。
随着2008年10-12月凤凰和鸣销售收入的确认和持续销售，以及凤凰和熙
2009年实现销售，凤凰置业2008年、2009年的盈利能力将得到持续显现。
根据北京京都专字(2008)第1412号耀华玻璃2008 年10-12月、2009年度备考
合并盈利预测审核报告，北京京都专字（2008）专字第1411号凤凰置业2008年
10-12月、2009年度盈利预测审核报告：
表12-14：上市公司备考盈利预测 单位：元
本次重组前 本次重组后（备考合并盈利预测）
2007年 2008年1-9月 2008年度 2009年度
营业收入 1,404,049,549.16 1,003,412,817.67 315,228,088.00 1,156,951,436.00
利润总额 10,762,956.99 -168,831,307.46 49,703,350.70 391,394,213.63
净利润 10,762,956.99 -168,831,307.46 37,224,873.88 293,545,660.22
每股收益 0.0367 -0.24 0.05 0.40
本次交易完成后，随着各房产项目的陆续开发和销售，上市公司2008、2009
年度的每股收益分别比2007年提高36.24%、989.92%。
为保护上市公司及全体股东利益，凤凰集团对上市公司置入凤凰置业资产后
2008 年、2009 年的经营业绩作出如下承诺：
除不可抗力外，本次拟注入标的资产能够完成以下净利润指标：2008年\2009
年，拟注入标的资产净利润合计达到330,770,534.10元（注：上述承诺利润指标
按照拟注入标的资产模拟合并报表口径计算）。若未能完成，凤凰集团将以现金
向上市公司补足其差额。
（三）对上市公司其他财务影响
本次交易前，截止2008年9月30日根据耀华玻璃的审计报告，上市公司由于
历年亏损形成的未分配利润为-430,003,143.66元；同时凤凰置业由于销售收入未
能及时获得确认，其未分配利润也为负数，为-7,336,883.57元。
本次交易完成后，上市公司的未分配利润将从-430,003,143.66元大幅调减为
-7,336,883.57元。根据《公司法》规定，上市公司2008年产生的利润将首先用于
弥补该未分配利润，对上市公司股东2008年度的可分配利润生产影响。由于该金耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
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额占总股本比例很小，即每股未分配利润为-0.01元，对股东实际影响较小。且随
着原有-430,003,143.66元未分配利润对上市公司影响因素的消除，本次交易对股
东的可分配利润总体影响是正面的。
（四）本次交易完成后，上市公司未来经营中的优势和劣势分析
本次交易完成后，上市公司未来经营中的优势和劣势分析如下：
1、上市公司的竞争优势
作为主营业务的文化地产具有较好的风险防范能力：
（1）政府支持文化地产开发经营业务的发展
在党的十七大提出要“文化大发展大繁荣”、“兴起社会主义文化建设新高
潮”的宏观背景下，凤凰置业的文化地产开发经营业务将文化功能建设与商业开
发紧密相连，融为一体，既满足了地方政府发展文化事业的现实需求，又满足了
广大人民群众的文化消费需求，是各级各地政府大力支持的项目，开发项目和新
增储备项目被调控的概率很小。
（2）凤凰置业的项目含金量较高
凤凰置业的土地储备面积虽然不多，但均位于中国经济最活跃的长三角中心
城市的黄金地段，项目含金量均高于普通的地产项目。无论是凤凰和鸣项目、凤
凰和熙项目、凤凰云海项目，还是凤凰云翔项目，均位于南京市的黄金地段，苏
州文化城项目也位于苏州新加坡工业园区的核心位置，都是市区内为数不多的大
宗土地资源，项目销售前景较好。由于凤凰置业获得这些土地的成本较低，未来
土地贬值的风险极小，在这些地块进行开发将带来相当可观的收益。
（3）凤凰置业项目资金来源稳定
凤凰置业开发和储备项目的购地资金已支付或已在拟注入资产中落实，开发
项目所需工程资金可由项目滚动开发形成的利润、凤凰集团提供资金、银行贷款
等渠道得到解决，如凤凰和鸣项目的资金投入期已经结束，销售回款可满足凤凰
和熙项目一期工程资金需求；凤凰和熙一期产出可满足二期工程资金需求。据测
算，储备项目的工程资金，一部分由开发项目形成的利润提供，另一部分拟由凤
凰集团提供资金支持或通过银行贷款筹集。
（4）凤凰置业发展前景良好
凤凰置业成立几年来的情况表明，项目完整运作能力已经得到体现，在项目耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
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论证方面有较完善的控制机制，在去年的非正常的高价竞地的热潮中始终保持理
智和清醒，使其开发项目和储备项目保持了较强的抗风险能力。文化地产业务是
凤凰集团的两大核心业务之一，凤凰集团对凤凰置业高度重视，以其雄厚的实力
给予了全方位的支持，使凤凰置业在较短的时间内获得了稳健、迅速的发展，已
成为江苏省内有相当知名度的开发商。
江苏省委、省政府制订的“十一五”文化发展规划，对全省的文化基础设施
建设提出了明确的要求。凤凰置业作为江苏唯一的文化地产商，既肩负着大量的
文化城建设的使命，同时也获得了独特的发展机遇。凤凰置业未来的项目及利润
来源将可支持其长远的健康发展。
（5）在江苏省文化CBD（含书城）建设中拥有绝对优势：（A）以较低成
本能拿到最好商业地段的土地，都属当地的稀缺资源；（B）文化设施建设而带
来的配套商业物业可以分享稀缺资源的溢价收益，与普通地产商通过“城郊圈地”
形成的开发项目相比，同等面积的投入产出率具有很大的比较优势；（C）凤凰
集团的另一核心业务（出版发行）的持续发展，对文化地产业务的发展构成强劲
的需求支撑，反之，文化地产的快速发展，能够迅速拓展内容产业的连锁营销网
络体系。
（6）省外拓展具有独特优势：江苏省内“文化CBD（含书城）加地产”模
式正在其它省市复制，并已取得进展。
2、上市公司的竞争劣势
（1）跨地区实施项目的实战经验较少
上市公司目前的开发项目主要集中在南京地区，仍属区域性企业，区域房地
产市场系统风险给公司未来盈利带来不确定性。伴随着该区域房地产市场竞争的
不断升级和全国地产行业的全面规范化，上市公司正在实施全国扩张战略以避免
单一市场的风险。尽管公司项目运营上已涉足区域外项目（苏州文化城项目），
但还缺乏大量跨区域项目运作的实际经验和资源储备，能否获得成功具有一定的
不确定性。
（2）企业规模仍需进一步扩大
虽然上市公司成长性等指标位于行业发展的前列，但从规模来看，相比行业
领军企业仍有一定差距。在土地日益紧缺的一级市场来看，上市公司不融入资本
市场，将面临着越来越难获得加大土地储备的能力，上市公司也更难获得更大空耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
159
间的发展。
四、本次交易对上市公司其他方面影响的分析
本次交易完成后，本公司仍具有完善的法人治理结构，与凤凰集团及其控制
的其他企业在业务、资产、人员、机构、财务等方面独立，具有独立经营能力。
凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务
“五独立”，确保耀华玻璃人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构
独立。为维护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、
业务独立，凤凰集团承诺如下：
（一）凤凰集团与上市公司（原耀华玻璃，下同）关联关系存续期间，不进
行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资
子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的
其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业
务。
（二）在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可
能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避
免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交
易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议
或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司
及流通股股东的合法权益。
综上，本次交易有助于加强上市公司未来持续经营能力，有助于完善公司
治理结构。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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第十三章 风险因素及对策分析
一、市场风险
本次交易完成后，公司主营业务将由玻璃生产及销售转变为房地产开发与经
营。2008年4月以来，愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接
或间接影响着我国经济增长，重叠我国经济周期调整，导致经济增长短期存在过
快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地
产业企业家信心指数大幅下降(3季度为96.4降到100以下)等，全国房地产成交价
格和成交量双双降低。
受市场观望气氛依然浓厚的影响，全国商品房销售面积与销售额大幅下降。
上半年全国商品房销售面积25892万平方米，同比下降7.2%，增幅同比下降28.7
个百分点，其中，商品住宅销售面积23610万平方米，同比下降6.9%，增幅同比
下降29.4个百分点。
2006年-2008年6月全国商品房销售面积及同比
数据来源：国家统计局
同期，全国商品房销售额10,325 亿元，同比下降3.0%，增幅同比下降36.8
个百分点。其中，商品住宅销售额为8941 亿元，同比下降1.1%，增幅同比下降
37.9 个百分点，市场销售放缓迹象明显。
2006年-2008年6月全国商品房销售额及同比耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
161
数据来源：国家统计局
对策：公司将密切关注国内外经济形式，并密切国内房地产市场的变化。公
司将在拟对开发项目做好详细的市场调研，对拟开发项目严格、谨慎的论证，准
确定位市场，降低新项目开发的风险，并对开发项目进行严格、科学的管理，将
开发成本降到最低，提高公司盈利水平。
二、业务经营风险
（一）主营业务变更风险
本次重大资产重组完成后，公司的主营业务将由玻璃生产与销售转变为房地
产开发，由于主营业务发生了重大变化，公司的管理层相应也将发生变化。新、
老管理层之间能否顺利完成交接，新的管理层能否胜任主营业务变更完成后公司
新业务的管理工作，将直接影响公司生产经营的稳定性。
对策：公司将按照重组后的组织框架制定一套完整的分级管理和授权经营制
度，建立严格的内部控制制度和财务管理制度，对下属控股子公司同样按上市公
司要求，建立健全财务制度及相应的法人治理结构。与此同时，公司还将有针对
性地对全体员工进行宣传教育，特别是对所有高级管理人员进行关于上市公司治
理的相关培训，从而使公司尽早完成内部整合，按上市公司标准实现规范化运作。
（二）项目开发风险耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。
从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务
和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到调研、规划设计、建筑施工、材料供
应、广告策划等多个领域。同时，涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节
的变化，都将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，影响预期的销售和盈利。
对策：针对项目开发的风险，公司将依托凤凰集团在房地产开发领域的丰富
经验，通过周密调查、精心选址、科学决策、精心规划设计、准确的市场定位，
开发出适合市场需要的项目，降低新项目开发的风险；对于新建项目，采取一系
列措施，使项目及时根据市场的需求作调整；在项目的销售中采取预售的方式，
以降低新项目中的资金风险；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控
制力度，优化项目施工方案，通过科学严密的施工组织，降低施工材料的周转库
存和损耗，进一步降低项目的成本。
（三）筹资风险
随着公司拟开发项目的增加，公司对资金的需求增加，项目开发的资金来源
除了公司的自有资金外，还需要从外部进行筹资，可供公司进行筹资的渠道包括
预售收回资金、银行借款、从证券市场融资如增发、配股等。一旦国家经济形势
发生重大变化，或产业政策发生重大变化，或信贷政策进行重大调整，或资本市
场发生重大的不利变化，公司存在由于资金筹措困难，从而影响公司正常经营及
顺利发展的风险。
对策：针对筹资风险，公司首先是加强经营管理，保证项目按计划进行开发
和完工，以便及时销售回笼资金；二是提高财务管理水平，加强财务工作的计划
性，保持合理的资产负债比例并使债务结构合理化，尽可能提高公司资产的流动
性，坚持稳健的理财观念，在节约资金成本、提高资金使用效率的同时保证经营
活动对资金的需要；三是准确把握国家宏观经济形势、国家产业政策、银行信贷
政策及资本市场的发展与变化，及时调整公司项目发展计划；四是积极开拓新的
融资渠道，借助房地产信托等新型金融工具，或与海外产业投资者进行合作等方
式实现融资需求。
（四）销售风险耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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随着公司土地储备的不断扩大和公司开发实力的不断增强，公司未来推向市
场的产品会越来越多，而目前个人购房者已成为市场需求主流，个人需求日趋多
样化和个性化，对房地产开发商的产品和服务的要求越来越高，如果公司今后开
发的项目在项目定位及规划设计方面不能满足购房者需求，则存在产品滞销的风
险。
对策：为了避免销售风险，公司将充分借助目前已经形成的区域性品牌优势，
和区域性市场占有率优势，加强销售工作力度和深度，将房地产项目的销售环节
前置，在公司进行土地开发阶段或房屋建设过程中提前完成项目销售，尽量降低
房地产项目开发周期长、投资额大给公司带来的销售风险。同时，公司加强对项
目的市场调研，根据市场需求决定开发产品和开发周期，加强公司开发项目流程
的科学管理并加强与客户的沟通，有效控制项目开发过程中的各项环节，减少房
地产项目开发中因环节较多而可能造成履约纠纷的发生，保证公司对客户的承诺
兑现和良好的市场形象。
（五）土地储备风险
本次重组完成后，公司将主要从事房地产开发业务。对于房地产企业而言，
土地是最重要的自然资源。公司的持续发展有赖于不断地获得新的土地资源为基
础，随着房地产行业竞争日趋激烈，公司在取得新土地储备的过程中可能面临土
地政策和市场竞争的风险，加大了公司获取新的土地储备的难度，可能会影响公
司的可持续开发，造成公司经营业绩波动。本次重组完成后，公司土地储备约33
万平方米，可开发建筑面积约62万平方米，与二级市场老牌房地产开发企业万科、
金地、保利等相比确实面临着土地储备不足的问题。
对策：虽然凤凰置业的土地储备的总量并不大，但是该些地块都处于南京、
苏州的核心位置，且因为凤凰置业独特优势，土地成本较低，因此该些地段有较
高的开发价值和盈利能力。
同时，江苏省委、省政府制订的“十一五”文化发展规划，对全省的文化基
础设施建设提出了明确的要求。凤凰置业作为江苏唯一的文化地产商，将有独特
的发展机遇。凤凰置业未来的项目及土地储备来源将可支持其长远的健康发展。
（六）工程质量风险耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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公司在房地产项目开发过程中，如果楼宇的设计质量、 施工质量不能满足
客户的需求，可能会给楼盘的销售及公司的品牌造成负面影响；如果发生重大质
量事故，则不但会严重影响楼盘的销售进度，更会对公司的经营活动造成重大损
害； 如果公司将项目开发过程主要以出包的方式，交由其他单位负责施工及监
理，由于管理的不到位和承包商未能保证项目的开发进度和开发质量的原因也会
给公司带来产品质量风险。
对策：针对产品质量风险, 公司拟采取以下措施：严格选择设计、施工、监
理、材料供应商等合作单位。设计、施工、监理、材料供应商等单位的选择采用
公开招标的选择方式，并且在投标资格的审查中严格把关，并与中标的施工、监
理、材料供应商等单位签订条款严格的合同，保证承包合同条款的履行和施工质
量，以降低公司直接的质量风险；加强公司本身的设计、施工管理力量，强化对
设计环节的控制力，确保设计、施工的质量；公司在开发项目中实施工程担保制
度，由担保公司进行第三方保证，确保工程质量。
三、财务风险
（一）资金周转的风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大。在实行新的用地政策后，房地产
开发企业支付地价的付款时间大大缩短，增加了前期土地储备资金支出负担。公
司今后的发展需有较大量的土地储备，而公司的资金来源渠道较为单一，外部融
资目前主要来源于银行借款。如在建设过程中遭遇意外困难导致项目建设延期，
或遇市场发生重大变化，投入资金不能如期回笼，则公司可能面临阶段性现金流
量不足风险和资金周转压力。
对策：公司将充分结合房地产开发项目的特点，对每个项目进行周密的安排，
利用目前有利时机加快建设，保证各开发项目按期完工；加强项目销售工作，促
进现金回流；公司将继续维护与各家银行间的良好合作关系，并努力拓展各种筹
资渠道，以提高公司抗风险能力。
（二）收入、利润增长不均衡的风险
鉴于房地产行业的周期性特征及收入确认的严格性，公司所开发的房地产商耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
165
品主要是向不特定多数的购买者销售，销售受到多种因素影响，因此公司可能存
在年度之间收入与利润不均衡性的风险。
对策：公司将紧密关注房地产市场的形势，合理安排项目开发的节奏，合理
搭配各项目之间的投资比例，尽可能避免公司年度之间收入与利润出现大幅度变
动；公司将积极开发拓展新的土地储备，以保持公司今后发展的均衡、稳定。
（三）存货跌价的风险
本次重组完成后，公司承接的存货主要为已经投入但尚未完工销售的开发成
本，这些存货存在因市场变动发生价格波动而发生跌价的风险。
对策：公司将密切关注房地产行业政策的变化和发展，加强对房地产市场和
相关政策的研究，把握未来的变化，减少存货跌价损失的风险；对在建的房产开
发项目，落实资金，保证按期完工交付使用；定期或不定期对存货市价进行评估，
发现存货市价有不利变动需提取减值准备的，按规定及时、足额提取减值准备。
（四）预收账款的风险
由于房地产行业销售房地产商品的收入确认原则的特殊性，按照相关会计规
定，预收账款为公司进行商品房预售时收取的相关房款，在公司向客户商品房交
付并办妥手续后上述预收账款才能转为收入。如果公司所开发产品不能按协议约
定条件交用，存在对方要求退还已预付款项的可能，公司将可能因此面临支付压
力及被对方索赔的风险。
对策：为化解预收账款的风险，公司对所开发项目，从资金、工期等各方面
周密安排，充分考虑可能遇到的困难，并逐一采取措施落实，最大限度地避免发
生不能按协议约定交付产品的现象。
（五）销售按揭担保风险
目前，购房者在购买商品房时，多选用银行按揭的付款方式。按照房地产行
业的惯例，在购房人以银行按揭方式购买商品房，购房人支付了首期房款、且将
所购商品房作为向银行借款的抵押物后，办妥其他项权证前，银行还要求开发商
为购房人的银行借款提供担保。在担保期间内，如购房人无法继续偿还银行贷款，
且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，公司将承担一定的经济损失。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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对策：针对销售按揭担保风险，公司首先建立健全各项制度，通过对购房人
资信审查、严格的风险控制体系（包括房屋所有权证办理程序、违约金、反担保
等）努力防范和降低风险。例如，在与购房人签订《商品房买卖合同》，将相关
内容约定在《商品房买卖合同》中，对销售按揭担保风险做到事先防范。此外，
如因销售按揭担保贷款发生损失，公司将及时向有关当事人进行追偿，将损失降
低至最小范围内。
四、中国证监会不予核准的风险
根据中国证监会《重组办法》的有关规定，本次重组属于公司出售全部经营
性资产，同时购买其他资产，本次交易构成重大资产置换行为。依照上述规定，
尚需提请中国证监会上市公司重组审核委员会审核。因此，本次发行能否获得中
国证监会的核准存在着不确定性。
对策：公司将严格按照中国证监会的有关规定以及《公司章程》、《上市公
司证券发行管理办法》的有关规定，积极履行本次发行的各项程序，及时办理相
关手续，真实、准确、及时地披露有关信息。
五、资产交割日不确定性风险
本次重大资产重组仍需本公司股东大会以及中国证监会核准及豁免耀华玻
璃的要约收购义务等必要的程序，方能履行资产交割等程序，因而资产交割日具
有不确定性。资产交割日的不确定导致公司2008 年度的经营和盈利状况存在不
确定性。
对策：公司将严格按照中国证监会等有关规定，加快履行本次重大资产重组
所必须履行的各项程序，及时办理相关手续并作出相应信息披露。
六、盈利预测风险
本公司对2008年10-12月、2009年的盈利情况进行了模拟合并盈利预测。即
以凤凰置业2008年、2009年经营计划、开发经营能力、营销计划、投资计划及现
实各项计划的基础、能力、潜力等无重大变化和本公司本次重大资产重组方案为耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
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基础编制。
京都审计对上述盈利预测进行了审核并出具了审核报告。但由于房地产行业
存在一定的不确定性因素，而且报告期内还可能出现会对本公司的盈利状况造成
影响的其他因素，如政策变化、发生不可抗力等，尽管上述盈利预测中的各项假
设遵循了谨慎性原则，但仍可能出现实际经营成果与盈利预测结果存在一定差异
的情况。
对策：凤凰集团已对本次重组完成后上市公司作出经营业绩承诺。但本次交
易仍需履行各项审批程序，具体的资产交割日具有不确定性。公司提请投资者对
上述风险予以关注，结合其他材料适当判断及进行投资决策。针对以上事项，公
司将严格按照上市规则和公司的《信息披露管理制度》，及时、充分、准确地进
行信息披露，以利于投资者作出正确的投资决策。
七、其他风险
（一）股票价格波动风险
股票市场价格波动不仅取决于企业的经营业绩，还要受宏观经济周期、利率、
资金供求关系等因素的影响，同时也会因国际、国内政治经济形式及投资者心理
因素的变化而产生波动。因此，股票交易是一种风险较大的投资活动，投资者对
此应有充分准备。
股票的价格波动是股票市场的正常现象。为此，公司提醒投资者必须具备风
险意识，以便做出正确的投资决策。同时，公司一方面将以股东利益最大化作为
公司最终目标，加强内部管理，努力降低成本，积极拓展市场，提高盈利水平；
另一方面将严格按《公司法》、《证券法》等法律、法规的要求规范运作。
本次重组完成后，将严格按照上市规则和公司的信息披露管理制度，及时、
充分、准确地进行信息披露，以利于投资者做出正确的投资决策。
（二）大股东控制风险
本次重组完成后，凤凰集团将成为公司的控股股东，持股比例为60.49%。
凤凰集团如利用其控股地位，对公司重大决策、生产经营和人事安排等进行非正
常干涉，则可能产生影响公司其他股东特别是中小股东合法权益的情况。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
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实际上，公司股东大会、董事会、监事会、独立董事和管理层已各司其职、
各尽其责、依法运营和规范操作。本次重组完成后，凤凰集团已向公司作出了“五
独立”承诺，凤凰集团同时就避免同业竞争和关联交易出具了承诺函，上述承诺
有利于维护公司及中小股东的利益。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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第十四章 财务会计信息
一、上市公司（拟置出资产）最近二年又一期财务信息
（一）合并资产负债表
表14-1：合并资产负债表 单位：元
资 产 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日2006 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 102,255,151.62 103,097,925.21 112,444,428.68
交易性金融资产 500,000.00
应收票据 3,576,697.18 1,626,675.27 5,602,000.00
应收账款 72,012,111.75 62,994,870.83 64,991,770.12
预付款项 27,266,364.50 30,341,223.51 24,544,675.42
其他应收款 32,111,343.55 19,319,561.46 31,666,810.16
存货 344,024,109.40 306,485,768.56 269,569,812.97
流动资产合计 581,245,778.00 523,866,024.84 509,319,497.35
非流动资产：
长期股权投资 65,354,159.41 68,667,000.85 250,488,364.04
固定资产 1,014,233,299.94 1,082,837,169.79 1,142,078,659.48
在建工程 20,053,757.78 22,848,707.69 29,822,574.81
工程物资 120,619.95 119,180.95 120,295.65
无形资产 97,601,534.13 99,390,336.68 101,775,414.74
非流动资产合计 1,197,363,371.21 1,273,862,395.96 1,524,285,308.72
资产总计 1,778,609,149.21 1,797,728,420.80 2,033,604,806.07
表14-2：合并资产负债表(续) 单位：元
负债及股东权益 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日2006 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 514,610,425.83 624,710,425.83 696,871,836.33
应付票据 190,000,000.00 91,800,000.00 167,648,518.00
应付账款 383,708,162.76 228,979,031.07 231,320,852.92
预收账款 95,469,212.43 117,194,528.31 158,972,390.79
应付职工薪酬 59,081,813.87 52,179,095.15 44,799,414.99
应交税费 -3,945.77 10,591,531.31 -3,764,009.89
应付股利 96,480.00 96,480.00 96,480.00
其他应付款 148,820,251.39 47,041,772.97 42,396,480.59耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
170
一年内到期的非流动负
债
- 62,300,000.00
其他流动负债 10,721,212.00 10,898,712.00
流动负债合计 1,402,503,612.51 1,245,791,576.64 1,338,341,963.73
非流动负债：
长期借款 47,000,000.00 54,000,000.00 195,300,000.00
应付债券
长期应付款 23,840,416.65 23,840,416.65 24,840,416.65
专项应付款 11,850,000.00
非流动负债合计 70,840,416.65 77,840,416.65 231,990,416.65
负债合计 1,473,344,029.16 1,323,631,993.29 1,570,332,380.38
股东权益：
股本 557,280,000.00 557,280,000.00 557,280,000.00
资本公积 142,475,106.72 142,475,106.72 142,414,061.89
盈余公积 36,529,649.81 36,529,649.81 36,529,649.81
一般风险准备
未分配利润 -430,003,143.66 -295,061,268.27 -315,520,996.47
归属于母公司股东权益
合计
306,281,612.87 441,223,488.26 420,702,715.23
少数股东权益 -1,016,492.82 32,872,939.25 42,569,710.46
股东权益合计 305,265,120.05 474,096,427.51 463,272,425.69
负债和股东权益总计 1,778,609,149.21 1,797,728,420.80 2,033,604,806.07
（二）合并利润分配表
表14-3：合并利润分配表 单位：元
项 目 2008 年1-9 月 2007 年 2006 年
一、营业收入 1,003,412,817.67 1,404,049,549.16 1,154,795,210.10
减：营业成本 1,005,365,768.56 1,259,598,741.72 1,224,452,581.21
营业税金及附加 4,029,971.61 5,535,635.14 2,764,925.18
销售费用 23,746,304.04 31,271,399.89 33,717,212.04
管理费用 79,110,669.87 88,029,018.48 104,243,496.30
财务费用 43,313,052.28 55,309,183.71 60,291,225.36
资产减值损失 19,727,279.94 335,408.25 79,899,741.66
投资收益（损失以
“－”号填列）
15,817.98 40,013,422.59 -351,266.41
二、营业利润（损失以“－” -171,864,410.65 3,983,584.56 -350,925,238.06耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交
易报告书（草案）
171
号填列）
加：营业外收入 8,666,298.63 7,161,055.11 2,544,304.67
减：营业外支出 5,633,195.44 381,682.68 21,028,272.34
其中：非流动资产
处置损失
150,252.76 -333,886.26 19,324,979.46
三、利润总额（亏损总额以
“－”号填列）
-168,831,307.46 10,762,956.99 -369,409,205.73
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”
号填列）
-168,831,307.46 10,762,956.99 -369,409,205.73
归属于母公司股东的
净利润
-134,941,875.39 20,459,728.20 -307,954,670.44
少数股东损益 -33,889,432.07 -9,696,771.21 -61,454,535.29
五、每股收益
（一）基本每股收益 -0.2421
0.0367 -0.5526
（二）稀释每股收益 -0.2421 0.0367 -0.5526
（三）合并现金流量表
表14-4：合并现金流量表 单位：元
项目 2008 年1-9 月 2007 年 2006 年
一、经营活动产生的现金流
量:
销售商品、提供劳务收
到的现金
852,366,820.49 1,184,650,484.19 1,017,977,961.66
收到的税费返还 659,532.87 3,215,678.50 16,465,987.03
收到其他与经营活动
有关的现金
179,999,748.38 97,777,989.10 2,458,938.47
经营活动现金流入小计 1,033,026,101.74 1,285,644,151.79 1,036,902,887.16
购买商品、接受劳务支
付的现金
655,064,805.25 1,001,270,911.31 781,002,382.72
支付给职工以及为职
工支付的现金
72,609,200.47 88,150,623.32 73,749,052.04
支付的各项税费 33,897,134.20 31,783,061.35 13,465,663.94
支付其他与经营活动
有关的现金
41,706,827.59 51,405,756.40 53,219,395.04
经营活动现金流出小计 803,277,967.51 1,172,610,352.38 921,436,493.74
经营活动产生的现金113,033,799.41 115,466,393.42耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
172
流量净额 229,748,134.23
二、投资活动产生的现金流
量：
收回投资所收到的现
金
92,862,586.00 1,000,000.00
取得投资收益所收到
的现金
243,737.60 216,573.97
处置固定资产、无形
资产和其他长期资产所收
回的现金净额
6,550.00 438,362.13 3,948,186.93
投资活动现金流入小计 6,550.00 93,544,685.73 5,164,760.90
购建固定资产、无形
资产和其他长期资产所支
付的现金
2,057,779.27 12,162,611.72 9,654,120.39
投资支付的现金 500,000.00
投资活动现金流出小计 2,057,779.27 12,162,611.72 10,154,120.39
投资活动产生的现金
流量净额
-2,051,229.27 81,382,074.01 -4,989,359.49
三、筹资活动产生的现金流
量：
取得借款收到的现金 571,900, 000.00 624,160,425.83 742,900,000.00
筹资活动现金流入小计 571,900,000.00 624,160,425.83 742,900,000.00
偿还债务支付的现金 761,300,000.00 775,321,836.33 780,400,000.00
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金
38,783,753.50 52,533,973.29 59,901,526.70
筹资活动现金流出小计 800,083,753.50 827,855,809.62 840,301,526.70
筹资活动产生的现金
流量净额
-228,183,753.50 -203,695,383.79 -97,401,526.70
四、汇率变动对现金的影响
额
-355,925.05 -66,993.10 -297,371.40
五、现金及现金等价物净增
加额
-842,773.59 -9,346,503.47 12,778,135.83
加：年初现金及现金等
价物余额
103,097,925.21 112,444,428.68 99,666,292.85
六、期末现金及现金等价物
余额
102,255,151.62 103,097,925.21 112,444,428.68
（四）审计意见
耀华玻璃的2008 年1－9 月、2007 年、2006 年财务报表由中喜会计师事务
所审计并分别出具了标准无保留意见的审计报告（中喜审字（2008）第01375耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
173
号、中喜审字（2008）第01222 号、中喜审字（2007）第01239 号）。
二、拟置入资产最近二年又一期财务信息
经具有证券从业资格的京都审计出具的北京京都审字（2008）第1735 号审
计报告，凤凰置业最近二年及一期的简要合并资产负债表、简要合并利润分配表
和简要合并现金流量表分别如下：
（一）合并资产负债表
表14-5：合并资产负债表 单位：元
资产 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
交易性金融资产
应收票据
应收账款 92,946.60
预付款项 326,123,200.42 676,743,908.80
应收利息
应收股利
其他应收款 603,586.93 383,084.90 30,332,613.00
存货 2,278,830,554.95 565,848,066.19 392,709,397.31
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 49,085,237.82 44,496,280.48
流动资产合计 2,668,174,209.44 1,298,153,951.27 433,186,466.94
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 60,000,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00
投资性房地产
固定资产 1,179,217.89 1,286,639.88 1,194,038.56
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
174
油气资产
无形资产 42,432,346.51
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 30,894,967.92 29,411,129.59 267,640.32
其他非流动资产
非流动资产合计
134,506,532.32 40,697,769.47 11,461,678.88
资产总计 2,802,680,741.76 1,338,851,720.74 444,648,145.82
表14-6：合并资产负债表(续) 单位：元
资产 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 120,040,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 54,328,628.13 23,795,784.40 534,291.96
预收款项 720,667,131.16 665,971,438.53
应付职工薪酬 111,603.05 92,518.48 153,795.60
应交税费 769,347.13 13,300,397.05
应付利息
应付股利
其他应付款 1,131,711,417.38 442,413,533.62 407,729,232.54
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08 408,417,320.10
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
175
负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08 408,417,320.10
股东权益：
实收资本 806,000,000.00 84,000,000.00 30,000,000.00
资本公积 91,329,498.48
盈余公积
未分配利润 (7,336,883.57) (10,761,951.34) (1,769,174.28)
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合
计
889,992,614.91 73,238,048.66 28,230,825.72
少数股东权益 5,100,000.00 8,000,000.00
所有者权益合计 895,092,614.91 73,238,048.66 36,230,825.72
负债和所有者权益总计 2,802,680,741.76 1,338,851,720.74 444,648,145.82
（二）合并利润分配表
表14-7：合并利润分配表 单位：元
项目 2008 年1-9 月 2007 年 2006 年
一、营业收入 90,494,302.00
减：营业成本 71,091,920.26
营业税金及附加 5,927,376.78
销售费用 5,236,464.98 7,586,385.24 689,796.62
管理费用 3,668,862.83 3,606,355.55 1,317,577.79
财务费用 (156,528.55) 24,802.45 (2,096.81)
资产减值损失 101,764.29 45,869.10 30,537.00
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和
合营企业的投资收益
二、营业利润 4,624,441.41 (11,263,412.34) (2,035,814.60)
加：营业外收入 46,325.02 32,119.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
176
减：营业外支出 33,823.84 23,682.41 1,000.00
其中：非流动资产处
置损失
三、利润总额 4,636,942.59 (11,254,975.75) (2,036,814.60)
减：所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69) (267,640.32)
四、净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06) (1,769,174.28)
归属于母公司所有者
的净利润
3,425,067.77 (8,992,777.06) (1,769,174.28)
少数股东损益
（三）合并现金流量表
表14-8：合并现金流量表 单位：元
项目 2008 年1-9 月 2007 年 2006 年
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 145,086,720.63 665,971,438.53
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 353,518.08 30,089,899.00 1,346,482.54
经营活动现金流入小计 145,440,238.71 696,061,337.53 1,346,482.54
购买商品、接受劳务支付的现金 564,277,924.18 791,004,159.56 196,943,496.94
支付给职工以及为职工支付的现金 891,721.00 2,019,956.18 626,331.38
支付的各项税费 45,216,125.62 78,077,174.01 13,218,829.00
支付的其他与经营活动有关的现金 8,758,933.01 9,200,204.15 11,493,872.40
经营活动现金流出小计 619,144,703.81 880,301,493.90 222,282,529.72
经营活动产生的现金流量净额 (473,704,465.10) (184,240,156.37) (220,936,047.18)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 177,983.99 557,415.63 789,979.86
投资活动现金流入小计 177,983.99 557,415.63 789,979.86
购建固定资产、无形资产和其他长期
资产所支付的现金
1,552,381.00 411,875.00 1,217,679.05
投资支付的现金 8,000,000.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
177
取得子公司及其他营业单位支付的
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,552,381.00 8,411,875.00 1,217,679.05
投资活动产生的现金流量净额 (1,374,397.01) (7,854,459.37) (427,699.19)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 727,100,000.00 8,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
5,100,000.00 8,000,000.00
取得借款收到的现金 580,600,000.00 910,040,000.00 76,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,307,700,000.00 910,040,000.00 84,000,000.00
偿还债务支付的现金 821,969,182.00 691,858,515.00 10,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金
7,883,905.19 25,492,920.00 736,213.00
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 11,978.88 55,794.99 110.00
筹资活动现金流出小计 829,865,066.07 717,407,229.99 10,736,323.00
筹资活动产生的现金流量净额 477,834,933.93 192,632,770.01 73,263,677.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 2,756,071.82 538,154.27 (148,100,069.37)
加：期初现金及现金等价物余额 10,682,610.90 10,144,456.63 158,244,526.00
六、期末现金及现金等价物余额 13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
（四）新旧会计准则下备考合并报表的差异比较表
1、按原会计制度或准则列报的2006 年12 月31 日所有者权益，调整为按企
业会计准则列报的所有者权益
表14-9：新旧会计准则下备考合并报表的差异比较表
项 目 2006 年12 月31 日
所有者权益（按原会计制度或准则） 27,963,185.40
所得税 267,640.32
所有者权益（按企业会计准则） 28,230,825.72耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
178
2、按原会计制度或准则列报的2006 年度净利润，调整为按企业会计准则列
报的净利润
表14-10：
项 目 调整前 调整后 差额
一、营业收入 -- -- --
减：营业成本 -- -- --
营业税金及附加 -- -- --
销售费用 689,796.62 689,796.62 --
管理费用 1,317,577.79 1,317,577.79 --
财务费用 (2,096.81) (2,096.81) --
资产减值损失 30,537.00 30,537.00 --
加：公允价值变动收益（损失以“-” -- -- --
投资收益（损失以“-”号填列） -- -- --
其中：对联营企业和合营企业的投资-- -- --
二、营业利润（亏损以“-”号填列） (2,035,814.60) (2,035,814.60) --
加：营业外收入 -- -- --
减：营业外支出 1,000.00 1,000.00 --
其中：非流动资产处置损失 -- -- --
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） (2,036,814.60) (2,036,814.60) --
减：所得税费用 -- (267,640.32) (267,640.32)
四、净利润（净亏损以“-”号填列） (2,036,814.60) (1,769,174.28) 267,640.32
3、2006 年度模拟执行新会计准则的净利润和按原会计制度或准则列报的
2006 年度净利润的差异调节表
表14-11：2006 年度净利润差异调节表
项 目 金 额
2006 年度净利润（按原会计制度或准则） (2,036,814.60)
追溯调整项目影响合计数 267,640.32
其中：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产--
所得税 267,640.32耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
179
其他 --
2006 年度净利润（按企业会计准则） (1,769,174.28)
假定全面执行新会计准则的备考信息
其他项目影响合计数 --
其中：一般借款费用 --
其他 --
2006 年度模拟净利润 (1,769,174.28)
（五）审计意见
根据京都审计出具的《审计报告》（北京京都审字（2008）第1735 号），京
都审计认为凤凰置业公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重
大方面公允反映了凤凰置业公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日、2008
年9 月30 日的财务状况以及2006 年度、2007 年度、2008 年1-9 月的经营成果
和现金流量。
三、本次交易完成后的本公司模拟计算的备考财务会计信息
京都审计对本次交易完成后模拟计算的备考财务报告出具的《备考审计报
告》（北京京都审字（2008）第1736 号），京都审计认为耀华玻璃模拟备考合并
财务报表按照后附的模拟备考合并财务报表编制基础编制，在所有重大方面
公允反映了耀华玻璃2007 年12 月31 日、2008 年9 月30 日的模拟备考财务
状况及2007 年度、2008 年1-9 月的模拟备考经营成果。
（一）模拟计算的备考合并报告
1、备考合并资产负债表
表14-12：备考合并资产负债表 单位：元
资产 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
流动资产：
货币资金 13,438,682.72 732,682,610.90
交易性金融资产
应收票据
应收账款 92,946.60
预付款项 326,123,200.42 676,743,908.80耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
180
应收利息
应收股利
其他应收款 603,586.93 383,084.90
存货 2,278,830,554.95 565,848,066.19
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 49,085,237.82 44,496,280.48
流动资产合计 2,668,174,209.44 2,020,153,951.27
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 60,000,000.00 10,000,000.00
投资性房地产
固定资产 1,179,217.89 1,286,639.88
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 42,432,346.51
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 30,894,967.92 29,411,129.59
其他非流动资产
非流动资产合计 134,506,532.32 40,697,769.47
资产总计 2,802,680,741.76 2,060,851,720.74
2、备考合并资产负债表（续）
表14-13：备考合并资产负债表（续） 单位：元
负债和所有者权益 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
流动负债：
短期借款 120,040,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 54,328,628.13 23,795,784.40
预收款项 720,667,131.16 665,971,438.53耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
181
应付职工薪酬 111,603.05 92,518.48
应交税费 769,347.13 13,300,397.05
应付利息
应付股利
其他应付款 1,131,711,417.38 442,413,533.62
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08
股东权益：
股本 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 156,728,864.48 65,399,366.00
减：库存股
盈余公积
未分配利润 (7,336,883.57) (10,761,951.34)
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益合计 889,992,614.91 795,238,048.66
少数股东权益 5,100,000.00
股东权益合计 895,092,614.91 795,238,048.66
负债和股东权益总计 2,802,680,741.76 2,060,851,720.74
3、备考合并利润表
表14-14：备考合并利润分配表 单位：元
项目 2008 年度1-9 月2007 年度
一、营业收入 90,494,302.00
减：营业成本 71,091,920.26耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
182
营业税金及附加 5,927,376.78
销售费用 5,236,464.98 7,586,385.24
管理费用 3,668,862.83 3,606,355.55
财务费用 (156,528.55) 24,802.45
资产减值损失 101,764.29 45,869.10
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
二、营业利润 4,624,441.41 (11,263,412.34)
加：营业外收入 46,325.02 32,119.00
减：营业外支出 33,823.84 23,682.41
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 4,636,942.59 (11,254,975.75)
减：所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69)
四、净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06)
归属于母公司所有者的净利
润
3,425,067.77 (8,992,777.06)
少数股东损益
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0046 (0.0121)
（二）稀释每股收益
（二）重大事项说明
1. 重大资产置换暨非公开发行股票
根据本公司与凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）于2008
年12 月7 日签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有
限公司之重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》（以下简称“重大资产
置换暨非公开发行股票协议”），本公司以所拥有的全部资产与负债（作为置出耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
183
资产）与凤凰集团所持江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）100%
股权（作为置入资产）的等值部分进行置换，置入资产超过置出资产价值的差额
部分，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买，凤凰置业 100％股权进入本
公司，置入资产与置出资产的价值以截止 2008 年9 月30 日的评估值为准。
根据中喜会计师事务所出具的《审计报告》（中喜审字（2008）第01375
号）和北京京都资产评估有限公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置
换项目资产评估报告书》（京都评报字(2008)第125 号），截止审计评估基准日
2008 年9 月30 日，本公司账面净资产（母公司）为336,546,957.11 元，评估净
资产价值为353,548,202.89 元，在上述评估值的基础上，本次置出资产的价格确
定为353,548,202.89 元。根据北京京都会计师事务所出具的《审计报告》（北京
京都审字（2008）第1735 号）和北京国友大正评估师事务所出具的《凤凰出版
传媒集团有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报
告书》（国友大正评报字[2008]第188 号），截止审计评估基准日2008 年9 月
30 日，凤凰置业（母公司）账面净资产为890,415,917.81 元，评估净资产价值为
1,281,150,614.66 元。在上述评估值的基础上，本次置入资产经协商后的价格确
定为1,281,150,614.66 元。
本公司新增股份的价格依据重组定价基准日前20 个交易日股票交易均价确
定为5.06 元/股；置入资产与置出资产的差额部分为927,602,411.77 元，换算成
本公司需向凤凰集团定向增发的股份为183,320,634 股，该部分股份由凤凰集团
全部享有。置入资产自评估基准日起及之后的任何增减变化及所对应的任何损益
（包括但不限于可分配利润或者实际发生的亏损）均由上市公司承担或享有。
2. 股权转让
根据耀华集团与凤凰集团2008 年12 月7 日签署的《中国耀华玻璃集团公司
与江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
264,648,560 股国有股之股份转让协议》，在上述重大资产置换暨非公开发行股
票进行的同时，耀华集团将所持有的本公司全部股份（264,648,560 股，占耀华
玻璃总股本的 47.49%）转让给凤凰集团，根据北京百慧勤投资管理有限公司出
具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司价值咨询报告》，以2008 年9 月30 日为基
准日，本公司股份的合理估值约为1.45 元/股。凤凰集团以其通过资产置换取得耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
184
的本公司净资产加上3,000 万元的现金作为对价购买上述股权。
本次国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产实施完成后，
本公司原有资产及负债全部置换出上市公司，凤凰集团全资子公司凤凰置业的全
部股权注入上市公司，本公司原有全部员工由耀华集团接收及安置。凤凰集团成
为本公司的控股股东，持有本公司的股份数量为447,969,194 股，持股比例为
60.49%。凤凰集团承诺本次收购及认购的股份自股份登记日起三年内不进行转
让。
上述国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产方案尚需国资
管理有权部门批准、经耀华玻璃股东大会批准和中国证监会核准后方可实施。
（三）模拟备考财务报表编制基础及方法
1.模拟备考合并财务报表的编制基础
2006 年，财政部令第33 号、财会（2006）3 号文件和财会（2006）18 号文
件颁布了修订后的《企业会计准则－基本准则》、《企业会计准则第1 号－存货》
等38 项具体准则和《企业会计准则－应用指南》（以下简称 “新会计准则”）。
本公司自2007 年1 月1 日起执行新会计准则。根据中国证券监督管理委员会2006
年11 月27 日颁布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》
（证监发[2006]136 号）和2007 年2 月15 日颁布的《公开发行证券的公司信息
披露规范问答第7 号―新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》
（证监会计字[2007]10 号）的有关规定，本公司对2006 年的年度财务报表中涉
及《企业会计准则第38 号―首次执行企业会计准则》第五条至第十九条的经济
事项进行了追溯调整。
本公司2007 年度、2008 年1-9 月的模拟备考合并财务报表按照新会计准则
编制。
本公司以持续经营为基础编制模拟备考合并财务报表。
2.模拟备考合并财务报表的编制方法
（1）假设本附注二所述的本公司重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰
置业股权已于2006 年12 月31 日实施完毕，本公司原玻璃及其制品的生产、销
售等业务全部置出本公司；本公司的经营范围变更为房地产开发、投资等（以工
商局核定为准）；本公司原有在册职工由耀华集团根据“人随资产走”的原则负
责安置，所有职工在与本公司解除劳动合同关系的同时，与耀华集团或者耀华集耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
185
团指定的资产承接方依据现行的劳动法律法规签订新的劳动合同；本公司将承继
及承接凤凰置业的所有职工、资产、负债、权利、义务、资质及许可；本公司除
持有凤凰置业100%股权外，无其它资产，本公司实际以凤凰置业为主体持续经
营，凤凰置业的股东成为本公司的控股股东。因此本模拟备考合并财务报表以凤
凰置业财务报表为基础编制，权益结构（即发行的权益的数量和类型）反映了本
公司的权益结构，包括本公司本次为了购买凤凰置业股权而非公开发行的权益。
（2）截至2007 年12 月31 日止，凤凰置业实收资本实际为8,400 万元，2008
年3 月凤凰集团向凤凰置业增资7.22 亿元，凤凰置业实收资本增加至8.06 亿元。
编制本模拟备考财务报表时，假设凤凰置业已于2007 年12 月31 日收到凤凰集
团的全部增资款，凤凰置业2007 年12 月31 日的实收资本变更为8.06 亿元。
四、本次交易完成后本公司模拟盈利预测
京都审计对耀华玻璃编制的2008 年10-12 月、2009 年度备考合并盈利预
测。审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号——预测性财
务信息的审核》。根据对支持备考合并盈利预测报告中披露的编制基础及各项
假设的证据的审核，京都审计没有注意到任何事项使我们认为这些编制基础
及各项假设没有为备考合并盈利预测提供合理基础，并认为，该备考合并盈
利预测是在这些编制基础及各项假设的基础上恰当编制的，并按照已确定编
制基础及各项假设的规定进行了列报。
（一）编制基础
根据本公司与凤凰出版传媒集团有限公司于2008年12月7日签署的《秦皇岛
耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司之重大资产置换暨非
公开发行股票购买资产协议》（以下简称“重大资产置换暨非公开发行股票协
议”），本公司以所拥有的全部资产与负债（作为置出资产）与凤凰集团所持江
苏凤凰置业有限公司100%股权（作为置入资产）的等值部分进行置换，置入资
产超过置出资产价值的差额部分，由本公司向凤凰集团非公开发行股票购买（非
公开发行价格为重组定价基准日前二十日股票交易均价 5.06 元/股），凤凰置业
100％股权进入本公司。同时，根据耀华集团与凤凰集团2008年12月7日签署的《中
国耀华玻璃集团公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
186
璃股份有限公司264,648,560股国有股之股份转让协议》，耀华集团将持有的本公
司全部股份264,648,560 股转让给凤凰出版集团，转让对价为 3,000 万元现金及
本公司置出的全部资产及负债。
上述方案中的上市公司的股份转让、重大资产置换及非公开发行股票互为前
提、互为条件、同步实施。
在上述股份转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权完成
后，本公司原玻璃及其制品的生产、销售等业务全部置出本公司；本公司的经营
范围变更为房地产开发、投资等（以工商局核定为准）；本公司原有在册职工由
耀华集团根据“人随资产走”的原则负责安置，所有职工在与本公司解除劳动合
同关系的同时，与耀华集团或者耀华集团指定的资产承接方依据现行的劳动法律
法规签订新的劳动合同；本公司将承继及承接凤凰置业的所有职工、资产、负债、
权利、义务、资质及许可；本公司除持有凤凰置业100%股权外，无其它资产，
本公司实际以凤凰置业为主体持续经营，本公司的合并备考盈利预测表以凤凰置
业盈利预测表为基础编制。
本备考合并盈利预测是以在上述重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰
置业股权已于2008年9月30日完成，以业经北京京都会计师事务所有限责任公司
审计的本公司2007年度及2008 年1-9月模拟备考合并财务报表及经北京京都会
计师事务所审核的凤凰置业2008年10-12月、2009年度盈利预测为基础，根据国
家宏观经济政策，凤凰置业2008年度、2009年度的各项经营计划、投资计划、业
务收支计划及其他相关资料，以及为基础，本着谨慎、稳健原则编制的。
本盈利预测所依据的会计政策在所有重大方面遵循了我国现行法律、法规和
企业会计准则的有关规定，并且与本公司实际采用的会计政策一致。
（二）基本假设
1、假设本公司与凤凰集团签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰
出版传媒集团有限公司重大资产置换暨非公开发行股票协议》得以实施，即本公
司重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权，已经股东大会及相关监管
部门批准通过。并且耀华集团与凤凰集团拟签署的《中国耀华玻璃集团公司与江
苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
264,648,560 股国有股之股份转让协议》协议得以实施，即凤凰集团以本公司置耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
187
出资产加3,000 万元的现金从耀华集团购买其所持有本公司股权264,648,560 股，
已经股东大会及相关监管部门批准通过。
2、本公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和社会经济环境在预测期
内无重大改变。
3、本公司所在地区的社会经济环境无重大改变。
4、国家现行的利率、汇率等无重大改变。
5、本公司目前执行的纳税基准、税赋、税率政策不变。
6、本公司所从事的行业与产品市场及价格状况不发生重大改变。
7、本备考合并盈利预测包含凤凰和鸣苑及凤凰河熙苑两个开发项目，与该两
个项目相关的各项经营计划及本公司的投资计划能如期实现，无较大变化。
8、本公司从2007 年1 月1 日起全面执行新会计准则体系及其补充规定，本
公司预计所采用的会计政策不会因新会计准则相关解释及实施细则陆续出台而
发生重大调整。
9、本公司在预测期间内无自然灾害及其他不可抗力因素造成的重大不利影
响。
（三）备考合并盈利预测表
表14-15：耀华玻璃备考合并盈利预测表 单位：元
2008 年度预测数
项 目
2007 已审实
现数 1—9 月已审
实现数
10—12 月预
测数
合计
2009 年度预测
数
一、营业收入 0.00 90,494,302.00 224,733,786.00 315,228,088.00 1,156,951,436.00
减：营业成
本
0.00 71,091,920.26 146,433,751.65 217,525,671.91 560,207,771.37
营业税
金及附加
0.00 5,927,376.78 19,916,541.24 25,843,918.02 182,952,234.00
销售费用 7,586,385.24 5,236,464.98 1,929,882.00 7,166,346.98 13,458,831.00
管理费用 3,606,355.55 3,668,862.83 2,695,711.00 6,364,573.83 8,881,279.00
财务费用 24,802.45 (156,528.55) (6,074.00) (162,602.55) 57,107.00
资产减值损
失
45,869.10 101,764.29
-
101,764.29
-耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
188
加：公允
价值变动收
益
-
-
-
-
-
投资
收益（损失以
“-”号填列）
-
-
-
-
-
其中：对联
营企业和合
营企业的收
益
-
-
-
-
-
二、营业利润 (11,263,412.34) 4,624,441.41 53,763,974.11 58,388,415.52 391,394,213.63
加：营业外收
入
32,119.00 46,325.02 0.00 46,325.02 0.00
减：营业外支
出
23,682.41 33,823.84 8,697,566.00 8,731,389.84 0.00
其中：非流
动资产处置
损失
-
-
-
-
-
三、利润总额 (11,254,975.75) 4,636,942.59 45,066,408.11 49,703,350.70 391,394,213.63
减：所得税费
用
(2,262,198.69) 1,211,874.82 11,266,602.00 12,478,476.82 97,848,553.41
四、净利润 (8,992,777.06) 3,425,067.77 33,799,806.11 37,224,873.88 293,545,660.22
五、每股收
益：
（一）基本每
股收益
(0.01) 0.05 0.40
（二）稀释每
股收益
五、重大事项情况
（一）截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业尚有已签合同（主要为建安和土
地合同）约定的资本项目支出和投资款共计人民币61,470.19 万元，需在合同的
他方履行合同规定的责任和义务同时，若干年内支付。
（二）1. 2008 年10 月，凤凰置业向凤凰集团借款3 亿元，借款期限为一年，
不计利息。
2. 2008 年12 月8 日，凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目向江苏银行借款2 亿
元，借款期限为3 年，借款利率为年利率7.0875%。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
189
截至2008 年12 月5 日止，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后
（三）请投资者关注本报告书“第十九章 其他重要事项”。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
190
第十五章 同业竞争与关联交易
一、同业竞争情况
（一）本次重组前的同业竞争说明
本次重大资产重组前，凤凰集团及其关联方与本公司分别从事不同的行业。
因此，本公司与凤凰集团及其关联企业之间不存在同业竞争。
（二）本次重组后的同业竞争说明
本次上市公司重大资产重组暨非公开发行股票完成后，凤凰集团旗下的文化
地产业务将全部注入上市公司；本次交易完成后，凤凰集团除在建的供自用的办
公楼之外，不存在其他文化地产开发经营业务。因此，重大资产重组暨非公开发
行股票完成后，凤凰集团与上市公司之间不存在现实的同业竞争。
（三）避免同业竞争的措施
为保证重组上市公司的正常生产经营，维护上市公司及其他股东的合法权
益，凤凰集团就避免与上市公司之间发生同业竞争等事宜，特做出如下安排及承
诺：
“凤凰集团与上市公司（原耀华玻璃，下同）关联关系存续期间，不进行与
上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公
司有利益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它
下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。”
（四）独立财务顾问的意见
本次交易的独立财务顾问申银万国认为：本次交易完成后，上市公司与实际
控制人及其关联企业之间不存在同业竞争的情况。
（五）经办律师的意见
经办律师认为：经审查，本次非公开发行前，发行人与凤凰集团及其控制的
企事业单位之间不存在同业竞争之情形，本次非公开发行完成后，发行人的主业
拟变更为“房地产开发、投资”（以工商行政管理机关核定为准），亦与其关联方耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报
告书（草案）
191
不存在同业竞争之情况。
二、关联交易
（一）本次重大资产重组前的关联交易情况
1、关联方关系
（1）存在控制关系的关联方
企业名称 注册地址 主营业务 与本企业关系 经济性质 法定代表人
中国耀华玻璃集团公司 秦皇岛市玻璃及其制品 母公司 国有 曹田平
（2）存在控制关系关联方的注册资本及其变化
企业名称 年初数 本年增加数 本年减少数 年末数
中国耀华玻璃集团公司 40 257 万元 40 257 万元
（3）存在控制关系的关联方所持股份及其变化 （单位：万元）
企业名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数
金额 比例 金额 比例金额 比例 金额 比例
中国耀华玻璃集团公司 29 164.856 52.33% 29164.856 52.33%
其中：有限售条件流通股 29 163.936 52.33% 2 786.40 5% 26377.536 47.33%
无限售条件流通股 0.92 0.00% 2 786.40 2 700.00 4.84% 87.32 0.16%
注：2008 年10 月13 日，耀华集团通过上交所大宗交易系统减持了27,000,000 股耀华
玻璃股份。减持后耀华集团持有耀华玻璃264,648,560 股，占耀华玻璃总股本的47.49％，仍
为耀华玻璃第一大股东。
（4）不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称 与本企业关系
耀华新业开发总公司 同受母公司控制
耀华特种玻璃有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华包装材料有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华研究设计院 同受母公司控制
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华实业有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华木材公司 同受母公司控制
山海关灯泡厂 同受母公司控制耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
192
秦皇岛耀华制衣有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华运输有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华窑炉热态工作有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 同受母公司控制
武汉耀皮建筑玻璃有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 本公司及母公司的参股公司
2、 关联交易
（1）采购货物
单位名称 金额
中国耀华玻璃集团公司 31 106 140.48
耀华集团运输公司 15 232 784.06
耀华国投浮法玻璃公司 83 289.53
耀华制衣公司 134 820.68
合计 46 557 034.75
定价原则：按照市场价格。
（2）公司向关联企业销售货物、提供劳务
单位名称 金额
中国耀华玻璃集团公司
2 056 661.29
耀华特种玻璃有限公司
3 994 953.80
合计
6 051 615.09
定价原则：提供水、电、气按成本价，其它按市场价。
（3）公司与集团公司签订的综合服务协议
2008 年1-9 月 2007 年1-9 月
交易内容
交易价格 交易金额交易价格 交易金额
土地租赁费 2 000 000 元/年 1 500 000.00 2 000 000 元/年 1 500 000.00
通讯服务费 20 000 元/月 180 000.00 20 000 元/月 180 000.00
房屋租赁费 12 300 元/月 110 700.00 12 300 元/月 110 700.00
合 计 1 790 700.00 1 790 700.00
（4）股份公司的银行保证贷款由集团公司提供担保。
3、关联方往来款项余额
项目 2008 年9 月30 日占总额比例2007 年12 月31 日 占总额比例耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草
案）
193
应收账款
中国耀华玻璃集团公司 2 097 860.79 1.93% 1 813 698.49 1.85%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 359 399.00 0.33% 359 399.00 0.37%
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 9 029.96 0.01% 9 029.96 0.01%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 218 780.00 0.20%
小计 2 685 069.75 2.47% 2 182 127.45 2.23%
其他应收款
中国耀华玻璃集团公司 13 008.01 0.04% 160 084.96 0.71%
耀华特种玻璃有限公司 4 096 076.31 11.39%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 160 383.93 0.45% 153 709.01 0.68%
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 1 706 316.66 4.73% 1 684 200.85 7.48%
小计 5 975 784.91 16.61% 1 997 994.82 8.87%
预付账款
中国耀华玻璃集团公司 126 980.18 0.47% 75 000.00 0.25%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 54 395.43 0.20% 54 395.43 0.18%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 119 353.00 0.44% 340 996.27 1.12%
秦皇岛耀华实业有限公司 120.98 0.00% 7 519.10 0.02%
耀华新业开发总公司 3 704.01 0.01% 3 704.01 0.01%
耀华设计研究院 69 000.00 0.25%
小计 373 553.60 1.37% 481 614.81 1.59%
应付票据
中国耀华玻璃集团公司 5 000 000.00 2.63% 10 000 000.00 10.89%
应付账款
中国耀华玻璃集团公司 31 993 824.40 8.34% 1 138 691.96 0.50%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 4 761 597.02 1.24% 4 764 648.27 2.08%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 745 956.70 0.19% 845 862.40 0.37%
耀华新业开发总公司 0.00% 24 971.22 0.01%
秦皇岛耀华制衣有限公司 213 195.64 0.06% 210 437.58 0.09%
秦皇岛耀华运输有限责任公司 10 957 895.40 2.86% 4 423 495.20 1.93%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 258 917.24 0.07% 258 917.24 0.11%
秦皇岛耀华包装材料有限责任公司 10 500.00 0.00% 810 563.86 0.36%
秦皇岛耀华窑炉热态工作有限公司 1 019 078.48 0.27% 729 084.48 0.32%
耀华木材公司 4 444 244.37 1.15%
小计 54 405 209.25 14.18% 13 206 672.21 5.77%
预收账款
中国耀华玻璃集团公司 854 126.29 0.89% 1 343 069.13 1.15%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 780.00 0.00% 780.00 0.00%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 1 519.34 0.01%
小计 856 425.63 0.90% 1 343 849.13 1.15%
其他应付款
中国耀华玻璃集团公司 105 090 778.13 70.62% 25 602 994.04 54.43%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 38 511.11 0.03% 38 511.11 0.08%
秦皇岛经编厂 0.00% 408 000.00 0.87%耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
194
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 357 249.96 0.23% 1 016 629.96 2.16%
小计 105 486 539.20 70.88% 27 066 135.11 57.54%
（二）本次交易过程中的关联交易情况
本次交易前，耀华集团为公司控股股东；交易完成后凤凰集团将获得公司控
股权，为公司的潜在控股股东；根据《上海证券交易所股票上市规则》及相关法
规关于关联交易之规定，本次交易构成关联交易。
本次交易中拟出售和拟购买的资产及负债均经过了具有证券、期货从业资格
的会计师事务所和评估公司的审计和评估，作价客观、公允，不会损害本公司及
非关联股东的利益。根据有关规定，本次资产重组须经本公司2008 年度第二次
临时股东大会审议通过，并经中国证监会核准后方可实施。
（三）本次交易完成后的关联交易
1、本次交易完成后存在的关联方
（1）母公司和子公司
①母公司
母公司名称 注册地 业务性质
对本公司持
股比例(%)
注册资本
（万元）
组织机构代
码
凤凰集团
南京市中央
路165 号
省政府授权范围内的国有
资产经营、管理、企业托
管、资产重组、实物租赁
等
100.00 72,000.00 76586099-3
本公司的控股股东为凤凰集团，凤凰集团前身为江苏省出版集团有限公司。
2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新闻局与
江苏省出版总社分立，同时成组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与
江苏省出版集团为两块牌子一个班子，一体化运营。但会计核算体系仍沿用江苏
省出版总社的名称，2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江苏凤凰出版传
媒集团有限公司。江苏出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江
苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。江苏省出版总社组织机构代码：
46600056-3。
本公司的实际控制人为江苏省人民政府。
②子公司耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
195
截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业子公司概况（金额单位：人民币万元）：
子公司名
称
注册地 业务性质 注册资本经营范围 凤凰置业
投资额
凤凰置业
持股比例
苏州凤凰
地产有限
公司
苏州市 房地产 2,000.00
房地产开发；房地产投资，自有房
屋租赁；销售建筑材料、装潢材料；
室内装饰工程。
2,000.00 100.00%
江苏凤凰
地产有限
公司
南京市 房地产 1,000.00
房地产开发与经营，商品房销售；
实业投资，房屋租赁，物业管理；
建筑材料、装潢材料的销售。
1,000.00 100.00%
南京凤凰
置业有限
公司
南京市 房地产 1,000.00
房地产开发与经营；物业管理，房
地产销售。 490.00 49.00%
（2）其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
江苏人民出版社 受同一母公司控制 46600057-1
江苏科学技术出版社 受同一母公司控制 46600058-X
江苏教育出版社 受同一母公司控制 46600060-0
江苏少年儿童出版社 受同一母公司控制 46600061-9
江苏美术出版社 受同一母公司控制 46600062-7
凤凰出版社 受同一母公司控制 46600063-5
江苏文艺出版社 受同一母公司控制 46600064-3
译林出版社 受同一母公司控制 46600065-1
江苏电子音像出版社 受同一母公司控制 7205884-3
江苏新华印刷厂 受同一母公司控制 13475186-2
江苏省出版印刷物资公司 受同一母公司控制 13475114-1
江苏凤凰台饭店有限公司 受同一母公司控制 7040108-9
江苏新光联光盘有限公司 受同一母公司控制 13479682-5
江苏省新华书店集团有限公司 受同一母公司控制 13475217-9
江苏凤凰国际图书中心 受同一母公司控制 78495077-5
江苏凤凰教育发展有限公司 受同一母公司控制 79654423-X
江苏凤凰资产管理有限公司 受同一母公司控制 67253799-4
江苏凤凰印务有限公司 受同一母公司控制 75129717-5
江苏凤凰艺术有限公司 受同一母公司控制 79535357-0
2、本次交易完成后的关联交易
本次交易完成后，伴随着凤凰集团旗下的全部文化地产开发经营业务及全部
人员被注入上市公司，未来上市公司文化地产开发经营业务中文化设施将遵循市耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
196
场公正、公平、公开的原则，按照市场公允价格进行出售。其中江苏省内文化地
产项目中的书城部分，根据江苏省“十一五”文化发展规划的要求，作为江苏省
出版物连锁经营体系的终端网点建设的组成部分，交由江苏新华发行集团经营。
鉴于项目的获取得益于书城建设，项目运作过程中又因书城建设享受了各项文化
经济优惠政策，并带来配套商业物业的增值，因此项目整体收益水平会高于普通
地产商的开发项目。为此，向江苏新华发行集团的销售价格将以市场公允价格为
基准，并考虑项目运作中因书城建设形成的增值效应给予适当让价，以扶持文化
产业的网点发展，但这将构成关联交易，对此项关联交易将遵循相关规定予以公
开、及时的披露。凤凰集团承诺最大让价空间不会超出所获得的超额收益，也不
会低于成本价，该关联交易不会损害上市公司利益。江苏省外的文化地产项目中
书城将面向全国具有资质的书业运营商进行公开销售，凤凰集团旗下的江苏新华
发行集团作为有资格的书业运营商，有可能参与竞购并获得成功，从而构成潜在
的关联交易。
伴随着凤凰集团旗下的全部文化地产开发经营业务及全部人员被注入上市
公司，未来上市公司文化地产开发经营业务中文化设施将遵循市场公正、公平、
公开的原则，按照市场公允价格进行出售。
此外，在本次重组完成后，凤凰置业尚未履行完毕的下列交易构成与耀华玻
璃的关联交易：
（1）提供担保
江苏省出版总社为凤凰置业12,004 万元短期借款提供连带责任保证，该笔
借款已于2008 年7 月偿还。
（2）提供财务资助
①向关联方借款
借款单位 凤凰集团
江苏省新华
书店集团有
限公司
江苏教育出
版社
江苏科学
技术出版
社
江苏少儿出
版社
译林出版
社
合计
2007.12.31 440,141,485.00 -- -- -- -- -- 440,141,485.00
本期借款 980,600,000.00 -- -- -- -- -- 980,600,000.00
本期还款 701,929,182.00 -- -- -- -- -- 701,929,182.00耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
197
2008.09.30 718,812,303.00 -- -- -- -- -- 718,812,303.00
②支付关联方借款利息
项 目 凤凰集团
江苏省新华书店
集团有限公司
江苏教育
出版社
江苏科学技
术出版社
江苏少儿
出版社
译林出版社 合计
2007.12.31 -- -- -- -- -- 902,520.00 902,520.00
本期计提 3,437,677.75 -- -- -- -- -- 3,437,677.75
本期支付 3,437,677.75 -- -- -- -- 902,520.00 4,340,197.75
2008.09.30 -- -- -- -- -- -- --
说明：截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目、苏州文
化城项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集团借款余额为71,881.23 万元，
根据本公司与凤凰集团签订的借款协议，该部分借款的期限为1 年，不计利息。
凤凰置业原为开发凤凰和鸣苑项目向关联方借款按同期银行贷款利率计息，
该等借款已于2008 年4 月归还。
（3）使用关联方资产
凤凰置业无偿使用江苏省出版总社位于南京市中央路165 号12 楼10 间办
公用房。
（4）关联方划拨资产
根据2008 年3 月25 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、苏
财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将其持有的江苏银行股份有限公司10,000
万股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至凤凰置业，凤凰集团将江苏省出版
总社及江苏省出版印刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有曹后村地
块和板仓街188 号地块的土地使用权合计41,329,498.48 元，无偿划拨至凤凰置
业。
2008 年4 月10 日，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司（以下简称
“乙方”）与南京市土地储备中心（以下简称“甲方”）签订了《国有土地使用权
收储协议》，由甲方代表政府对乙方位于玄武区红山街道曹后村地块的土地使用
权进行收储，甲方共向乙方支付收储补偿金2 亿元。另根据凤凰置业、江苏省出耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
198
版总社、江苏省出版印刷物资公司三方签订的协议，该款项将转入凤凰置业账户。
凤凰置业于2008 年11 月18 日收到南京市土地储备中心支付的补偿款5,000 万
元。
2008 年8 月19 日，凤凰置业与江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司
签订补充协议，由凤凰置业向上述两单位补偿因拆迁、另行购地、新建物流中心
等产生的费用9,000 万元。
根据2008 年9 月28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰集团将其持有的南京证
券有限责任公司5,000 万股股权无偿划拨至凤凰置业，该划拨的股权总价值为
5,000 万元，并将凤凰置业持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权无偿划拨至
凤凰集团。
（5）提供服务
2008 年8 月22 日，江苏凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂与凤凰置业
签订项目委托代建协议，委托凤凰置业代建江苏凤凰印务有限公司厂房扩建项
目，项目总投资暂定6,800 万元（按实结算），从开工之日起一年内完工并交付
使用，项目建设全过程手续以江苏凤凰印务有限公司为建设单位办理，该项目建
成后归江苏凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂所有，凤凰置业按工程总投资额
的3%收取代建管理费。
（四）减少和规范关联交易的承诺和措施
为规范和减少凤凰集团及所控制的企业未来可能与上市公司发生的关联交
易，凤凰集团现承诺如下：
“在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减
少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或
者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的
原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合
同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流
通股股东的合法权益。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
199
（五）独立财务顾问和法律顾问对耀华玻璃关联交易的意见
本次交易的独立财务顾问申银万国证券认为：对于本次交易后可能发生的关
联交易，凤凰集团向耀华玻璃出具了减少及规范关联交易承诺，为本次交易后可
能发生的关联交易的公平性、公允性和合理性提供了保障。在相关各方切实履行
有关承诺的情况下，上市公司将来可能发生的关联交易将不会损害上市公司及全
体股东的合法权益。
本次交易的法律顾问北京康达律师认为：经审查，本次非公开发行前，凤凰
集团及其关联方和发行人、耀华集团不存在关联关系。本次重大资产置换及非公
开发行股票购买资产的行为根据《上海证券交易所股票上市规则》等相关法规规
定构成关联交易。为更好地保护中小股东的利益，耀华集团将在审议本次重大资
产置换及本次非公开发行的股东大会上回避表决。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
200
第十六章 公司治理
一、上市公司目前治理结构情况
（一）公司治理的情况
公司严格按照《公司法》、《证券法》和中国证监会有关法律法规要求，建立
健全法人治理结构，按照中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件，规
范公司运作，不断完善公司的规章制度和治理结构。
（二）公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等
方面的独立情况
1、业务方面：公司拥有独立的生产系统、销售系统、供应系统，但在非经
营辅助性服务方面与控股股东存在关联交易，交易完全按市场条件进行，且通过
签订法律文件对关联交易行为进行了规范。
2、人员方面：公司职员在人事及工资管理等方面独立于控股股东，总经理、
副总经理及其他高级管理人员均在本公司领取报酬，未在控股股东单位领取报酬
及担任职务。
3、资产方面：本公司上述业务系统的资产完整独立，并拥有工业产权和非
专利技术，产品使用的“耀华”牌商标由控股股东集团公司无偿许可使用。
4、机构方面：公司根据经营管理的需要，设置了完全独立于控股股东的组
织管理机构。
5、财务方面：本公司设立了独立的财会部门，并建立了独立的会计核算体
系和财务管理制度，独立在银行开户。
（三）内部控制制度的建立健全情况
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等有关法律法规
的规定，制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规
则》、《总经理工作细则》等规章制度，明确了股东大会、董事会、监事会及经
理层的权责范围和工作程序，建立了完善的法人治理结构，公司董事会按法定程
序制定了董事会各专门委员会工作细则，进一步完善了公司的制衡机制。此外，耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
201
公司还制定了《内部控制制度》、《募集资金管理制度》、《投资者关系管理制
度》、《信息披露管理办法》以及涵盖生产经营各环节的内部经营管理制度，如
《财务、会计管理和内控制度》、《人力资源管理制度》等，健全和完善了公司
的内部控制体系，为公司规范运作、持续发展奠定了良好基础。公司将在今后根
据需要对内部控制制度进行修订和补充，充分发挥内部控制作用。
二、本次交易完成后上市公司的人事安排
根据《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》的约定，耀华玻璃原
有在册职工由耀华集团根据“人随资产走”的原则负责安置，所有职工在与耀华
玻璃解除劳动合同关系的同时，与耀华集团或者耀华集团指定的资产承接方依据
现行的劳动法律法规签订新的劳动合同。
三、本次交易完成后进一步完善公司治理结构的措施
本次交易完成后，上市公司将在维持现有制度持续性和稳定性的基础上，对
公司章程等进行修改。上市公司的治理结构包括股东大会、董事会、监事会、董
事会秘书、总经理，上市公司将继续按照《上市公司治理准则》完善公司治理结
构。
四、本次交易完成后控股股东对上市公司的“五独立”承诺
本次交易完成后，凤凰集团将成为上市公司的控股股东。为了维持吸收合并
后上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立和业务独立，凤凰集团承
诺如下：
（一）保证上市公司（即原耀华玻璃，下同）的人员独立
1、保证上市公司的劳动、人事及工资管理与凤凰集团及其控股子公司和其
它下属企业、单位之间完全独立，不会发生“两块牌子，一套人马”、混合经营、
合署办公的现象；
2、凤凰集团的高级管理人员（包括[总经理、副总经理、财务总监]等）将
不兼任上市公司之任何高级管理职务；耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
202
3、保证上市公司的总经理、副总经理、财务负责人、董事会秘书等高级管
理人员均专职就任于上市公司，并在上市公司领取薪酬；
4、凤凰集团拟向上市公司推荐的董事、监事成员人选均依照《公司法》及
上市公司将于本次国有股收购、资产重组和定向增发完成后实施的公司章程所规
定的程序进行，保证上市公司董事会、股东大会独立行使人事任免权。
（二）保证上市公司资产独立完整
1、凤凰集团保证上市公司公司具有独立、完整的法人财产所有权；
2、凤凰集团保证并促使其控股子公司和其他下属企业、单位不占用上市公
司的资金和资产。
（三）保证上市公司的财务独立
1、保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系；
2、保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财
务管理制度；
3、保证上市公司在银行独立开户，不与凤凰集团及其控股子公司和其它下
属企业、单位共用一个银行账户；
4、保证上市公司的财务人员不在凤凰集团及其控股子公司和其它下属企业、
单位兼职；
5、保证上市公司依法独立纳税；
6、保证上市公司能够独立作出财务决策，凤凰集团不干预上市公司的资金
使用。
（四）保证上市公司的机构独立
1、保证上市公司拥有独立、完整的组织机构，与凤凰集团的机构完全分开；
2、保证上市公司的股东大会、董事会、监事会、独立董事、总经理等高级
管理人员依照法律、法规和公司章程独立行使职权；
3、保证上市公司的职能部门与凤凰集团及其控股子公司和其它下属企业、
单位的相关职能部门之间不存在交叉或上下级关系。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
203
（五）保证上市公司业务独立
1、保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，具有
面向市场自主经营的能力；
2、保持上市公司的业务独立，尽量减少并规范关联交易。
五、独立财务顾问意见
本次交易的独立财务顾问申银万国认为：本次交易完成后有利于上市公司增
强的独立性。
六、经办律师意见
本所律师认为：耀华玻璃本次国有股权转让、资产重组完成后，耀华玻璃的
控股股东凤凰集团为避免与上市公司发生同业竞争、减少和规范关联交易而出具
的上述承诺书，其内容符合国家现行法律、法规和中国证监会有关规范性文件的
要求，上市公司与控股股东在同业竞争和关联交易方面的关系处理符合有关法律
法规对上市公司的相关规定，有利于上市公司减少关联交易和避免同业竞争，增
强独立性。符合《重组办法》第四十一条第（一）项第2 款的规定。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
204
第十七章 上市公司资金、资产被占用及提
供担保情况
一、关联企业、控股股东、实际控制人占用上市公司资金、
资产情况
本次交易前，根据中喜审字（2008）第01028 号《关于秦皇岛耀华玻璃股份
有限公司控股股东及其他关联方资金占用情况的专项说明》，截止2007 年12 月
31 日，耀华玻璃控股股东及其他关联方与上市公司往来款余额合计为466.17 万
元，全部为经营性往来款。除此以外，未发现上市公司资金、资产被关联企业、
控股股东、实际控制人占用的情况。
本次交易完成后，凤凰置业的全部资产将注入上市公司，上市公司将不存在
资金、资产被实际控制人或其关联人占用的情形。
二、上市公司为关联企业、控股股东、实际控制人及其关
联方提供担保的情况
本次交易前，截至2008 年9 月30 日，公司共存在为子公司的担保22,656 万元，
分别为：为子公司耀华玻璃工业园有限公司银行借款10,000 万元和银行承兑汇
票1,000 万元提供担保、为沈阳耀华借款9,271 万元和银行承兑汇票2,385 万元
提供担保。
为了消除上述担保对上市公司可能产生的不利影响，耀华玻璃已就上述担保
事项进行银企沟通。交易双方在《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议
书》中约定，上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具
的关于耀华集团或其指定第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函。
本次交易完成后，凤凰置业的全部资产将注入上市公司，上市公司将不存在
为实际控制人或其他关联方提供担保的情况。
三、本次交易完成后，上市公司资金、资产被实际控制人耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
205
或其他关联人占用及为其提供担保的情况
本次交易完成后，凤凰置业的全部资产将注入上市公司。本次交易完成后，
凤凰置业的全部资产将注入上市公司，上市公司将不存在资金、资产被实际控制
人或其关联人占用的情形。
随着凤凰置业资产的进入，未来上市公司不存在公司资金、资产被实际控制
人或其关联人占用的情形；也不存在为实际控制人或其他关联方提供担保的情
况。
四、独立财务顾问意见
本次交易的独立财务顾问申银万国认为：截至本报告书签署之日，耀华集团
及其他关联方在日常经营中存在对上市公司占用比较小的资金占用，不会对上市
公司构成实质性障碍。耀华玻璃不存在向实际控制人提供担保的情况，对于向关
联企业提供的担保拟通过本次债务重组，将上述担保全部转移到耀华集团。随着
本次重组完成，凤凰置业资产的注入，未来上市公司不存在公司资金、资产被实
际控制人或其关联人占用的情形，也不存在为实际控制人或其他关联方提供担保
的情况。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
206
第十八章 业务发展目标
本业务发展目标是本公司基于当前经济形势，对可预见将来（本次交易完成
当年及未来两年）业务发展作出的计划与安排。由于未来几年国家宏观经济环境
和房地产行业的不确定因素，投资者不应排除本公司根据经济形势变化和实际经
营状况对本业务发展目标进行修正、调整和完善的可能性。
一、业务发展目标
（一）发展战略规划与目标
根据目前拟置入资产凤凰置业良好的发展态势，本次交易完成后，本公司的
发展战略和目标是：
1、以文化地产为主题，以市场需求为导向，以经济效益为中心，在未来五
年内开发5-8个房地产项目，总开发建筑面积达100万平方米以上。
2、根据江苏省“十一五”文化发展规划的要求，经过未来五至八年的努力，
完成江苏全部省辖市中心文化CBD（含书城）的建设任务，完成部分县级市的中
心文化CBD（含书城）建设；
3、经过六至十年的努力，由江苏省内至江苏省外，成为中国最大的跨区域
文化地产商，为“文化大发展大繁荣”、“兴起社会主义文化建设新高潮”的硬
件载体建设做出更大的贡献。
（二）公司整体经营和主要业务目标
本次资产重组完成以后，公司将以文化地产开发业务为主。综合运用先进文
化，将鲜明的文化特征和深刻的文化内涵融入地产，以人为本，引导现代人居环
境和生活方式。将项目开发融入文化设施建设，打造一流文化主题街区，创文化
地产品牌，提升产品价值。使项目建设彰显地脉文化、建筑文化、社区文化、建
筑造型、景观环境、细部处理、配套设施等融入文化艺术元素，营造文化氛围，
提升产品的精神内涵和文化内涵。
在做好现有储备土地开发的同时，公司将根据未来房地产市场发展趋势，结
合公司实际情况，有步骤、有节奏的获取新的土地资源，做大、做强、做精主业，
保持稳定增长的发展态势。公司将以改善中国人居环境为己任，坚持人本主义的耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
207
居住理念，结合公司的定位，突出公司的定位，做大做强 “凤凰置业”这个品
牌。
（三）市场开发与营销网络建设计划
本次交易完成后，本公司将加强营销理念管理和营销队伍的建设，提高营销
工作的档次，改善凤凰置业传统营销工作的方式和方法，以全新的营销模式为公
司贡献更好的经营业绩。
（四）人力资源计划
本次交易完成后，本公司将承接凤凰置业的全部在册员工（包括管理人员）。
为适应本公司房地产开发业务和市场建设的发展，本公司计划在未来的3-4
年内，进一步引进一批专业房地产经营管理、销售人才、规划、设计人才和物业
管理人才，并建立一支会管理、懂技术有竞争能力的高素质的管理队伍。
本公司还将进一步完善企业的激励和约束机制，建立健全清晰的、体现生产
要素和贡献大小的分配机制，奖勤罚懒，把重奖重罚、激励与约束落到实处；本
公司将进一步强化岗位培训和考核，推行高素质人才战略，把人才作为企业的第
一资源，通过不同层次的员工培训，将本公司员工的现代科技意识、专业知识和
管理经验提高到一个新的水平，提高公司团队的工作效率，为公司持续发展奠定
坚实的人才基础，为凤凰置业的长远发展提供保证。
（五）优化内部管理机制战略
本次交易完成后，本公司将以市场为导向，结合房地产市场发展状况和上市
公司规范化运作要求，逐步优化和完善公司组织结构，合理设置各职能部门。建
立起一套精简、高效的安全生产管理、经营管理和企业发展管理机制，实现企业
的稳定运行。
本公司将根据国家宏观经济改革的总体规划，积极探索期权、期股的操作思
路，并结合企业实际，选择适当时机引入相关的具体制度，从而提高本公司高管
人员和对公司有突出贡献人员的积极性，深化公司体制改革。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
208
（六）再融资计划
本公司将根据业务发展需要制定合理的资金需求计划，分析比较自有资金、
商业信用、银行贷款、发行债权、配股、增发新股等多种融资工具的成本与优劣，
结合本公司的资本结构，利用多种融资方式，选择最优的融资组合，为公司筹措
发展所需的资金。
（七）收购兼并及对外扩充计划
本次交易完成后，本公司将根据公司发展战略及资金情况与其它投资机会进
行综合比较，在适当的时候以收购兼并为手段获取优质项目，进一步增加凤凰置
业土地储备，从而保持公司业绩长期持续稳定的增长。同时，本公司也将考虑收
购其它符合公司发展战略及收益稳定的项目。
（八）凤凰置业的品牌塑造
本公司将通过扎实的工作，不断提高公司的市场占有率及市场凝聚力，把凤
凰置业塑造成为一个最具实力、有鲜明个性特点且值得信赖的全国性房地产市场
一线品牌。
二、本公司实现上述计划所需的条件和假设
本公司拟定上述发展计划是建立在如下条件之上的：
（一）国家现行的方针政策、宏观经济形势不发生重大变化；
（二）公司重组完成并成功实现产业转型，具有良好的融资能力；
（三）国家现行的土地、信贷、利率、汇率、税收政策等无重大变化；
（四）公司所在地区的社会经济环境无重大改变；
（五）公司已开发或计划开发项目能如期完成；
（六）无其他不可抗力或不可预见因素造成的重大不利影响；
（七）本次交易在2009年顺利实施完成。
三、本公司实现上述计划面临的主要困难
（一）本公司从事的房地产行业受国家经济政策、经济周期影响明显，若本耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
209
公司对此不能及时作出反映与调整，可能给本公司持续稳定发展带来不利影响。
（二）中国房地产行业已经步入一个调整阶段，该阶段将对公司的经营及销
售造成巨大的影像，也将影像公司的盈利水平。
（三）随着土地拍卖制度的改革，房地产公司获取土地储备的成本日益上升，
房地产公司的利润有日益摊薄的趋势。
（四）房地产行业是资金密集型行业，具有投资资金大、周期长的特点，随
着公司大型项目的启动，公司面临的资金压力较大。
（五）本公司业务迅速拓展及开发规模的不断扩大需要大批高素质的人才，
人才的引进和培养速度可能制约本公司业务拓展的步伐。
四、主要经营理念
（一）立足南京及长三角地区，展望全国；在南京及苏州等地，公司将立足
于自身优势，不断开发以文化地产为主的房地产项目，同时兼顾住宅等其它产品
的开发，以维护公司良好的市场形象和市场地位。同时将以独立开发、收购兼并、
联合开发等方式，突破外埠市场的地域性限制，为本公司的未来发展打开空间。
（二）以客户为本；本公司将加大技术开发与创新力度，提高项目完成质量，
以优质的楼盘、合理的定价和周到的服务满足客户需求。
（三）以经济效益为中心；本公司将强化科学管理，吸收与培养人才，加强
市场开发与营销力度，并选择适当时机，积极拓展与房地产开发紧密相关的市场
领域，以增加本公司的利润来源与经济效益，促进本公司发展，将使公司在目前
业务发展的基础上，有步骤地实施以上规划，实现规模和效益的飞跃，使公司进
入新的发展阶段。
五、上述业务发展计划与本次交易后公司业务的关系
上述业务发展计划是定位于本次重大资产重组后，本公司主营业务转变的基
础之上，按照本公司未来发展战略拟定的，目的在于促进本公司经营管理水平和
经济效益的提高，增强公司竞争力。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
210
第十九章 其他重要事项
一、上市公司重大诉讼、担保等事项
截止本报告书出具日，除本报告书中已披露事项外，未发现上市公司其他重
大诉讼、担保事项。
二、上市公司在最近12 个月内发生资产交易的情况
耀华玻璃最近12 个月内未发生资产交易的情况。
三、上市公司负债结构在本次交易后的情况说明
本次重组实施完成后，上市公司原有资产及负债全部剥离出上市公司，凤凰
置业的全部资产注入上市公司。根据中喜审字（2008）第01222号耀华玻璃2007
年度审计报表、中喜审字（2008）第01375号耀华玻璃2008年1-9月审计报表、北
京京都审字(2008)第1736号耀华玻璃备考审计报表，本次重组后，耀华玻璃的资
产状况将发生以下变化。
表19-1：重组前后耀华玻璃的资产状况表 单位：元
本次重组前
2008年9月30日（已审）
本次重组后备考财务数据
2008年9月30日（已审）
总资产 1,778,609,149.21 2,802,680,741.76
总负债 1,473,344,029.16 1,907,588,126.85
资产负债率 82.84% 68.06%
本次交易前(截止2008年9月30日)，耀华玻璃合并财务报表的总负债及总资
产分别为元和1,473,344,029.16元；本次交易完成后，上市公司备考合并财务报表
的总负债和总资产分别为1,907,588,126.85元和2,802,680,741.76元，上市公司的资
产负债率将随着资产规模的扩大而有一定的降低，从交易以前的82.84%下降为交
易后的68.06%，表明公司财务风险有所缓解，财务结构趋于合理。
本次交易前，上市公司负债总额为1,473,344,029.16元，资产负债率82.84%。
本次交易完成后，上市公司主要负债事项为：
（一）上市公司的预收账款余额72,066.71万元，该款项为凤凰置业凤凰和鸣耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
211
苑项目的预收房款。随着和鸣苑销售收入的确认，该部分负债事项将在2009年结
转为收入。
（二）重组后上市公司不存在长、短期借款事项。本次交易前原上市公司该
借款余额为56,161.04万元。
（三）上市公司其他应付款余额113，171.14万元，主要是南京凤凰置业尚
欠南京赛特置业有限公司西营村地块项目合作价款41，186万元以及凤凰置业为
开发凤凰和熙苑项目、苏州文化城项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集
团的借款余额71,881.23万元。
上述负债事项总计占重组后上市公司负债总额的97%。
本次交易完成后，上市公司负债总额为190,758.81万元，资产负债率降为
68.06%，负债总额增加43424.41万元，负债总额增加主要是由于为更多地储备优
质土地以进一步提高上市公司的持续经营能力，本次置入资产中包括了苏州文化
城项目、凤凰云翔项目，这些项目因采用了负债经营而增加向凤凰集团的借款，
但本次交易对耀华玻璃原有资产负债率水平仍有一定幅度的降低。本次交易可以
进一步降低公司的资产负债率和财务风险，资产结构趋于合理，能提升偿债能力，
改善上市公司的资产状况，有利于维护全体股东的共同利益。
四、本次交易中保护非关联股东利益的措施
本方案涉及资产购买构成上市公司重大资产重组，将对上市公司造成重大影
响，为保护投资者的合法权益，本公司拟采取以下措施：
（一）本方案需经公司董事会审议，独立董事就本方案发表独立意见；
（二）本方案需经公司股东大会审议表决；
（三）公司将就本方案聘请独立财务顾问、法律顾问，对本方案的合规性、
是否符合上市公司及全体股东利益发表意见；
（四）本次拟注入的资产经具有证券从业资格的资产评估机构作为独立第三
方进行评估。
（五）本次交易完成后，上市公司将依法完善股东大会、董事会、监事会制
度，形成权责分明、有效制衡、科学决策、风险防范、协调运作的公司治理结构。
（六）本次交易完成后，上市公司将在机构、业务、人员、资产、财务方面
与控股股东和实际控制人保持独立，规范关联交易，避免同业竞争。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
212
（七）本次重组完成后如果公司2008、2009 年业绩合计达不到在重大资产
重组报告书中披露的经审核的盈利预测数据，控股股东承诺以现金向上市公司补
足差额部分。
五、中介机构对本次交易的意见
独立财务顾问对本次交易的意见：
（一）耀华玻璃本次重大资产重组方案符合《公司法》、《证券法》、《收
购管理办法》、《重组办法》等法律、法规和规范性文件的规定；
（二）本次交易后，存续公司仍具备股票上市的条件；
（三）本次交易所涉资产均已经过具有证券从业资格的会计师事务所的审
计、资产评估事务所的评估且资产评估方法合理，不存在损害上市公司和股东合
法权益的情形。耀华集团转让其全部股权以具有相关资质和资格的中介机构出具
的上市公司股票价格的合理估值结果为依据确定，发行股份的定价依照《重组办
法》，均符合相关规定，在坚持公平合理原则的前提下维护了上市公司及全体股
东的利益；
（四）本次交易所涉及的资产权属清晰，相关债权债务处理合法。对于未处
理债权债务事项，交易双方约定必须在股东大会之前处理完成。因此在重组各方
履行本次重组的相关协议的情况下，资产过户或转移不存在法律障碍；
（五）本次交易后，上市公司的主营业务将转变为房地产业务的开发和销售，
公司将在股本规模和资产规模扩大的同时，提高资产质量和持续盈利能力，改善
上市公司的财务状况；
（六）本次交易中上市公司根据《证券法》《上市规则》而认定的关联交易
是为了推进本次重大资产重组而进行的，是本次重大资产重组的重要组成部分，
其交易作价合理，不存在损害上市公司及非关联股东利益的情形。本次交易后，
存续公司控股股东凤凰集团与存续公司之间不存在同业竞争，凤凰集团已做出了
避免同业竞争承诺和减少及规范关联交易的承诺。对于未来可能发生的潜在关联
交易，根据凤凰集团所作的承诺，该关联交易将不会损害上市公司利益。
（七）本次交易后，上市公司将保持健全有效的法人治理结构，同时存续公
司控股股东凤凰集团承诺将与上市公司在业务、资产、财务、人员、机构方面保耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书（草案）
213
持独立，符合中国证监会关于上市公司独立性的相关规定；
（八）本次交易所涉及的各项合同及程序合理合法，在重组各方履行本次重
组的相关协议的情况下，不存在上市公司交付资产后不能及时获得相应对价的情
形；
（九）本次交易后，凤凰集团持有的全资或控股子公司的资产有助于保障其
履行盈利预测承诺的相关安排；
（十）对本次交易可能存在的风险，耀华玻璃已经作了充分详实的披露，有
助于全体股东和投资者对本次交易的客观评判。
经办律师对本次交易的意见：依据《公司法》、《证券法》、《管理办法》和《发
行管理办法》等有关法律、法规和规范性法律文件的规定，本所律师认为：有关
各方就耀华玻璃本次资产重组签署的相关协议符合我国现行法律、法规的规定，
将于取得必要的批准并满足约定的生效条件时生效；耀华玻璃本次资产重组的实
施方案亦符合我国现行法律、法规的规定，将于取得必要的批准且有关协议生效
后实施。综上，在成就相关协议约定的条件后，耀华玻璃本次资产重组有关协议
的生效和重组方案的实施不存在法律障碍。
发行人已就本次向特定对象非公开发行股票购买资产具备了《公司法》、《证
券法》、《发行办法》、《重组办法》所规定的实质性要件；在相关协议生效要件成
就之情况下，本次非公开发行不存在法律障碍。本次非公开发行与重大资产置换
尚待发行人股东大会的审批及证监会的核准，与本次发行相关的国有股份转让尚
待国有资产监督管理部门的审批。
六、提请投资者注意的几个问题
（一）本次交易的相关董事会议案,已于2008 年12 月8 日召开的耀华玻璃
第四届董事会第三十一次会议全体董事一致通过；
（二）本次股份转让尚需获得国务院国资委正式批准；
（三）尚需取得中国证监会对本次国有股转让无异议并豁免凤凰集团的要约
收购义务；
（四）本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产尚需获得中国证监会的
核准；耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
214
（五）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的
关于耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函。
（六）上市公司股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的
关于耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函；
（七）上市公司股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债
务，耀华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人
出具的关于耀华集团承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函；
（八）于资产交割日，耀华玻璃应取得全部债权人出具的关于置出资产承接
方承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函。
（九）本次交易尚需获得耀华玻璃2008 年第二次临时股东大会审议通过。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
215
第二十章 备查文件
一、关于本次交易的备查文件
1、凤凰集团与耀华玻璃签署的《股份转让协议》；
2、凤凰集团与耀华玻璃签署的《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产
协议》；
3、秦皇岛北方玻璃集团有限公司、中国耀华玻璃集团公司与凤凰集团签署
的《保证协议》；
4、耀华玻璃第四届董事会第三十一次会议决议；
5、耀华玻璃独立董事关于本次重大资产重组的专项意见；
6、凤凰集团党委会决议；
7、北京康达出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产重组的法
律意见书》；
8、申银万国出具的《耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交
易报告书之独立财务顾问意见》；
9、京都审计出具的《江苏凤凰置业有限公司2006 年度至2008 年9 月30
日止审计报告》（北京京都审字（2008）第1735 号）
10、京都审计出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司备考审计报告》（北京
京都审字（2008）第1736 号）；
11、京都审计出具的《江苏凤凰置业有限公司2008 年10-12 月、2009 年度
盈利预测审核报告》（北京京都专字（2008）第1411 号）；
12、京都审计出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司2008 年10-12 月、2009
年度备考合并盈利预测审核报告》（北京京都专字（2008）第1412 号）；
13、中喜出具的耀华玻璃2008 年9 月30 日《审计报告》（中喜审字（2008）
第01375 号）；
14、京都评估出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评估
报告书》（京都评报字（2008）第125 号）
15、国友大正出具的《凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏凤凰置业有限公
司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》（国友大正评报字（2008）第188 号）；
16、中喜出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司控股股东及其他关联方耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书
（草案）
216
资金占用情况的专项说明》（中喜审字（2008）第01028 号）；
17、凤凰集团关于避免同业竞争的承诺函；
18、凤凰集团关于减少及规范关联交易的承诺函；
19、凤凰集团关于“五独立”的承诺函；
20、凤凰集团关于耀华玻璃股份锁定的承诺函；
21、凤凰集团关于拟注入资产的承诺函；
22、凤凰集团关于拟注入资产的业绩承诺；
23、耀华玻璃、耀华集团、凤凰集团及各中介机构等相关当事人对于本次交
易中买卖上市公司股票的自查报告。
二、查阅方式
投资者可在本报告书刊登后至本次重组完成前的每周一至周五上午9：00－
11：00，下午3：00 至5：00，于下列地点查阅上述文件。
1、秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
地 址： 河北省秦皇岛市西港路
电 话： 0335-3285158
传 真： 0335-3028173
联系人： 陈 幸
2、申银万国证券股份有限公司
地 址： 上海常熟路171 号
电 话： 021-54033888
传 真： 021-54047585
联系人： 张奇智
另外，投资者可在中国证监会指定网站 http://www.sse.com.cn 网站或者《中
国证券报》、《上海证券报》上查阅本《重大资产置换及发行股份购买资产暨关
联交易报告书（草案）》全文。耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
217
第二十一章 董事及有关中介机构声明
一、公司董事声明
本公司全体董事承诺本重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告
书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承
担个别和连带的法律责任。
董事签字：曹田平、李西平、宋英利、信蓁蓁、齐世杰、单翔
刘赋捷、孙刘太、高广清
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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二、财务顾问声明
本公司保证由本公司同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本报告书中引用
的财务顾问报告的内容已经本公司审阅，确认本报告书不致因上述内容而出现虚
假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法
律责任。
法定代表人（或授权代表）： 冯国荣
项目主办人：沈轶、陈伟
项目经办人：陈悦、张奇智
申银万国证券股份有限公司
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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三、经办律师声明
本所及经办律师保证由本所同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本报告书
中引用的本所法律意见书内容已经本所审阅，确认本报告书不致因上述内容而出
现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险，并对其真实性、准确性和
完整性承担相应的法律责任。
律师事务所负责人：付洋
经办律师：
北京市康达律师事务所
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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四、承担本公司置出资产审计业务的会计师事务所声明
本所及经办会计师保证由本所同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本报告
书中引用的本所出具的审计报告内容已经本所审阅，确认本报告书不致因上述内
容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险，并对其真实性、准
确性和完整性承担相应的法律责任。
会计师事务所负责人：张增刚
经办注册会计师：
中喜会计师事务所有限责任公司
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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五、承担本公司置入资产审计业务的会计师事务所声明
本所及经办会计师保证由本所同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本报告
书中引用的本所出具的审计报告和盈利预测审核报告内容已经本所审阅，确认本
报告书不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风
险，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
会计师事务所负责人：徐 华
经办注册会计师：
北京京都会计师事务所有限责任公司
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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六、承担本公司置出资产评估业务的资产评估机构声明
本公司及经办评估师保证由本公司同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本
报告书中引用的本公司出具的资产评估报告内容已经本公司审阅，确认本报告书
不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险，并对
其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
资产评估机构负责人：马涛
经办注册评估师：
北京京都资产评估有限责任公司
年 月 日耀华玻璃重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易报告书（草案）
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七、承担本公司置入资产评估业务的资产评估机构声明
本公司及经办评估师保证由本公司同意秦皇岛耀华玻璃股份有限公司在本
报告书中引用的本公司出具的资产评估报告内容已经本公司审阅，确认本报告书
不致因上述内容而出现虚假记载、误导性陈述或重大遗漏引致的法律风险，并对
其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
资产评估机构负责人： 申江宏
经办注册评估师：
北京国友大正资产评估有限公司
年 月 日秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2007 年度、2008 年1-9 月
备考审计报告目 录
备考审计报告
模拟备考合并资产负债表 1-2
模拟备考合并利润表 3
模拟备考合并财务报表附注 4-43备考审计报告
北京京都审字(2008)第1736 号
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻璃”）
编制的模拟备考合并财务报表，包括2007 年12 月31 日、2008 年9 月30 日
的模拟备考合并资产负债表， 2007 年度、2008 年1-9 月的模拟备考合并利
润表及模拟备考合并财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照后附的模拟备考合并财务报表编制基础编制模拟备考合并财务报表
是耀华玻璃管理层的责任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与模拟备
考合并财务报表编制相关的内部控制，以使模拟备考合并财务报表不存在由
于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作
出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对模拟备考合并财务报表发表审
计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注
册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财
务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关模拟备考合并财务报表金额和
披露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞
弊或错误导致的模拟备考合并财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评
估时，我们考虑与模拟备考财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审
计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管
理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价模拟备考财
务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供
了基础。三、审计意见
我们认为，耀华玻璃模拟备考合并财务报表按照后附的模拟备考合并财
务报表编制基础编制，在所有重大方面公允反映了耀华玻璃2007 年12 月
31 日、2008 年9 月30 日的模拟备考财务状况及2007 年度、2008 年1-9 月
的模拟备考经营成果。
北京京都会计师事务所
有限责任公司
中国·北京
2008 年 12 月8 日
中国注册会计师
中国注册会计师
黄志斌
倪军模拟备考合并财务报表附注
一、公司基本情况
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“本公司”）系经河北省人民政府
冀股办[1995]9 号文批准，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）
作为主发起人，与河北省建设投资公司、国家建材局秦皇岛玻璃研究设计院、渤
海铝业有限公司、秦皇岛北山发电股份有限公司共同发起并采用社会募集方式设
立的股份有限公司，公司总股本 55,728 万股。截至2008 年12 月8 日止，耀华
集团持本公司的股份为264,648,560 股，持股比例为47.49%。
本公司经营范围：玻璃及其制品的生产、销售；玻璃机器制造、加工、修理；
技术咨询、服务；开展国内、国外、合资经营、合作经营；工业技术玻璃及其制
品、玻璃钢制品的生产、销售；本企业自产产品和技术的出口业务和本企业所需
原辅材料、机械设备、零配件及相关技术的进口业务。
二、重大事项说明
1. 重大资产置换暨非公开发行股票
根据本公司与凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）于2008
年12 月7 日签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有
限公司之重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》（以下简称“重大资产
置换暨非公开发行股票协议”），本公司以所拥有的全部资产与负债（作为置出
资产）与凤凰集团所持江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）100%
股权（作为置入资产）的等值部分进行置换，置入资产超过置出资产价值的差额
部分，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买，凤凰置业 100％股权进入本
公司，置入资产与置出资产的价值以截止 2008 年9 月30 日的评估值为准。
根据中喜会计师事务所出具的《审计报告》（中喜审字（2008）第01375 号）
和北京京都资产评估有限公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项
目资产评估报告书》（京都评报字(2008)第125 号），截止审计评估基准日2008
年9 月30 日，本公司账面净资产（母公司）为336,546,957.11 元，评估净资产价
值为353,548,202.89 元，在上述评估值的基础上，本次置出资产的价格确定为
353,548,202.89 元。根据北京京都会计师事务所出具的《审计报告》（北京京都审
字（2008）第1735 号）和北京国友大正评估师事务所出具的《凤凰出版传媒集
团有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》
（国友大正评报字[2008]第188 号），截止审计评估基准日2008 年9 月30 日，凤
凰置业（ 母公司） 账面净资产为890,415,917.81 元， 评估净资产价值为
1,281,150,614.66 元。在上述评估值的基础上，本次置入资产经协商后的价格确定
为1,281,150,614.66 元。本公司新增股份的价格依据重组定价基准日前20 个交易日股票交易均价确
定为5.06 元/股；置入资产与置出资产的差额部分为927,602,411.77 元，换算成本
公司需向凤凰集团定向增发的股份为183,320,634 股，该部分股份由凤凰集团全
部享有。置入资产自评估基准日起及之后的任何增减变化及所对应的任何损益
（包括但不限于可分配利润或者实际发生的亏损）均由上市公司承担或享有。
2. 股权转让
根据耀华集团与凤凰集团2008 年12 月7 日签署的《中国耀华玻璃集团公司
与江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
264,648,560 股国有股之股份转让协议》，在上述重大资产置换暨非公开发行股票
进行的同时，耀华集团将所持有的本公司全部股份（264,648,560 股，占耀华玻璃
总股本的 47.49%）转让给凤凰集团，根据北京百慧勤投资管理有限公司出具的
《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司价值咨询报告》，以2008 年9 月30 日为基准日，
本公司股份的合理估值约为1.45 元/股。凤凰集团以其通过资产置换取得的本公
司净资产加上3,000 万元的现金作为对价购买上述股权。
本次国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产实施完成后，
本公司原有资产及负债全部置换出上市公司，凤凰集团全资子公司凤凰置业的全
部股权注入上市公司，本公司原有全部员工由耀华集团接收及安置。凤凰集团成
为本公司的控股股东，持有本公司的股份数量为447,969,194 股，持股比例为
60.49%。凤凰集团承诺本次收购及认购的股份自股份登记日起三年内不进行转
让。
上述国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产方案尚需国资
管理有权部门批准、经耀华玻璃股东大会批准和中国证监会核准后方可实施。
3. 凤凰置业的基本情况
凤凰置业系由凤凰集团、江苏教育出版社，江苏省新华书店集团有限公司、
译林出版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社共同出资组建的有限责
任公司，于2005 年9 月23 日取得江苏省工商行政管理局核发的注册号为
320000000021022 的法人营业执照，注册资本3,000 万元。
凤凰置业设立时的股权结构为：
股东名称 出资金额(万元) 持股比例
凤凰集团 1,560.00 52%
江苏教育出版社 540.00 18%
江苏省新华书店集团有限公司 300.00 10%
译林出版社 300.00 10%
江苏少年儿童出版社 150.00 5%江苏科学技术出版社 150.00 5%
3,000.00 100.00%
根据凤凰置业2007 年12 月12 日股东会决议，公司增资5,400 万元，以公司
所欠上述股东5,400 万元款项转增注册资本，股东持股比例不变，注册资本变更
为8,400 万元。
根据凤凰置业2008 年3 月21 日股东决定，及中共江苏省委宣传部、江苏省
财政厅《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣
〔2008〕4 号、苏财教〔2008〕33 号）文件批复，江苏教育出版社、江苏省新华
书店集团有限公司、译林出版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社合
计持有的凤凰置业48%股权无偿划拨至凤凰集团，同时凤凰置业增资72,200 万元，
由凤凰集团以现金增资。凤凰置业于2008 年3 月26 日取得变更后法人营业执照，
注册资本变更为80,600 万元人民币，凤凰集团持有凤凰置业100%股权。
凤凰置业注册地址：南京市中央路165 号。法定代表人：陈海燕。营业执照
规定的经营范围：房地产开发与经营、商品房销售、实业投资、房屋租赁、物业
管理建筑材料和装潢材料的销售、室内装饰。公司主营房地产开发。
三、模拟备考合并财务报表编制基础及方法
1. 模拟备考合并财务报表的编制基础
2006 年，财政部令第33 号、财会（2006）3 号文件和财会（2006）18 号文件
颁布了修订后的《企业会计准则－基本准则》、《企业会计准则第1 号－存货》等
38 项具体准则和《企业会计准则－应用指南》（以下简称 “新会计准则”）。本
公司自2007 年1 月1 日起执行新会计准则。根据中国证券监督管理委员会2006
年11 月27 日颁布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》
（证监发[2006]136 号）和2007 年2 月15 日颁布的《公开发行证券的公司信息披
露规范问答第7 号―新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证
监会计字[2007]10 号）的有关规定，本公司对2006 年的年度财务报表中涉及《企
业会计准则第38 号―首次执行企业会计准则》第五条至第十九条的经济事项进
行了追溯调整。
本公司2007 年度、2008 年1-9 月的模拟备考合并财务报表按照新会计准则
编制。
本公司以持续经营为基础编制模拟备考合并财务报表。
2. 模拟备考合并财务报表的编制方法
（1）假设本附注二所述的本公司重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰
置业股权已于2006 年12 月31 日实施完毕，本公司原玻璃及其制品的生产、销
售等业务全部置出本公司；本公司的经营范围变更为房地产开发、投资等（以工商局核定为准）；本公司原有在册职工由耀华集团根据“人
随资产走”的原则负
责安置，所有职工在与本公司解除劳动合同关系的同时，与耀华集团或者耀华集
团指定的资产承接方依据现行的劳动法律法规签订新的劳动合同；本公司将承继
及承接凤凰置业的所有职工、资产、负债、权利、义务、资质及许可；本公司除
持有凤凰置业100%股权外，无其它资产，本公司实际以凤凰置业为主体持续经
营，凤凰置业的股东成为本公司的控股股东。因此本模拟备考合并财务报表以凤
凰置业财务报表为基础编制，权益结构（即发行的权益的数量和类型）反映了本
公司的权益结构，包括本公司本次为了购买凤凰置业股权而非公开发行的权益。
（2）截至2007 年12 月31 日止，凤凰置业实收资本实际为8,400 万元，2008
年3 月凤凰集团向凤凰置业增资7.22 亿元，凤凰置业实收资本增加至8.06 亿元。
编制本模拟备考财务报表时，假设凤凰置业已于2007 年12 月31 日收到凤凰集团
的全部增资款，凤凰置业2007 年12 月31 日的实收资本变更为8.06 亿元。
四、公司主要会计政策、会计估计及合并财务报表的编制方法
1. 会计期间
本公司采用公历年度，即从每年1 月1 日至12 月31 日为一个会计期间。
2. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3. 会计计量属性
会计核算以权责发生制为基础，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原
则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
4. 现金及现金等价物
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款。现金等
价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变
动风险很小的投资。
5. 外币折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
期末，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表
日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
6. 金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益
工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
A、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B、该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部
分。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。金融
资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费
用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金
融资产包括为了在短期内出售而取得的金融资产，以及衍生金融工具。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明
确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损
失，均计入当期损益。应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金
融资产，包括应收账款和其他应收款等(附注四、7)。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，
以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进
行后续计量。其折溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失
及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允
价值变动作为资本公积的单独部分予以确认，直到该金融资产终止确认或发生减
值时，在此之前在资本公积中确认的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售
金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类
金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）衍生金融工具
本公司使用衍生金融工具[包括以期货合约来降低与经营活动有关风险]。衍
生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值
进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负
数的确认为一项负债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入
当期损益。
（5）金融工具的公允价值存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值，估值技
术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照
实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型
等。
（6）金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该
金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指
金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且
企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记
至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期
损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相
关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生
减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独
测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该
金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按
照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确
认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价
值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供
出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原
已计入损益的减值损失后的余额。对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指本公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外
的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止
确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确
认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产
生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产
的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
7. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司对外销售商品或提供劳务形
成的应收账款，按从购货方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金
额。应收款项采用实际利率法，以摊余成本减去坏账准备后的净额列示。
对于单项金额重大的应收款项，当存在客观证据表明本集团将无法按应收款
项的原有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按
信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信
用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下各项组
合计提坏账准备的比例，据此计算当期应计提的坏账准备。
账龄 计提比例
一年以内 10%
一至二年 20%
二至三年 50%
三至四年 80%
四年以上 100%
本公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
8. 存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括开发产
品、开发成本、拟开发产品、出租开发产品、周转房。非开发产品包括原材料、
库存商品、低值易耗品等。
A、开发产品是指已建成、待出售的物业。
B、开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
C、拟开发产品是指所购入的，已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
项目整体开发时，全部转入开发成本核算；项目分期开发时，将分期开发用地部
分转入开发成本核算，后期未开发土地仍保留在本项目核算。
D、出租开发产品、周转房按实际成本入账，按本公司同类固定资产的预计
使用年限分期平均摊销。
E、公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售
物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“投
资性房地产”或“已完工开发产品”。
（2）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货按实际成本计价。低值易耗
品在领用时采用一次转销法摊销。
（3）存货跌价准备计提方法
本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值
的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，期末，
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转
回。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日
以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
（4）存货可变现净值的确认方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。
9. 维修基金的核算方法
根据《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8 号)文规定，维修基金由购房人承担。
10. 质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付
款”，待约定的保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
11. 长期股权投资
（1）长期股权投资的初始计量
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取
得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初
始投资成本为合并日取得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
（2）长期股权投资的后续计量
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具
有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权
投资，采用权益法核算。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的
初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司在按权益法对长期股权投资进行核算时，先对被投资单位的净利润进
行取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方
面的调整，再按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算
归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被
投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8 号—资产减值》等规定
属于资产减值损失的，应当全额确认。
12. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，本
公司投资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使
用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并采用成本模式进行
后续计量。投资性房地产折旧、摊销参照附注四、13 固定资产及其累计折旧中房屋及
建筑物的折旧方法和四、15 无形资产中土地使用权的摊销方法。
13. 固定资产及其累计折旧
（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使
用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够
可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产
类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 年 5% 2.375-4.75%
电子设备 5年 5% 19%
运输设备 5年 5% 19%
其他设备 5年 5% 19%
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累
计金额计算确定折旧率。
融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净
残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
14. 在建工程
本公司在建工程包括建筑工程、安装工程、技术改造工程和大修理工程等。本公司在建工程按实际成本计价。工程达到预定可使用状态后，
将该项工程
完工达到预定可使用状态所发生的必要支出结转，作为固定资产的入账价值。
15. 无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使
用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有
关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确
定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项
无形资产的账面价值全部转入当期损益。
16. 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生
产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
A、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间
连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本
化。
17. 资产减值
本公司对除存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税、金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹
象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉
和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金
额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确
定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立
于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日
起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊
至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先
对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相
应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其
账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18. 长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销，
对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值
全部计入当期损益。
19. 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负
债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，
则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债的账面价值。
20. 收入的确认原则
（1）房地产销售
在开发产品已完工并验收合格，开发产品所有权上的主要风险或报酬转移给
买方，不再对该开发产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或
取得了收款的凭据，且与销售该开发产品有关的成本能够可靠地计量时，本公司
确认开发产品销售收入的实现。
（2）提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司在期末按完工百分
比法确认收入。
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量
时，本公司确认收入。
（4）物业出租
物业出租按与承租方签订的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。
21. 职工薪酬
职工工资、奖金、津贴、补贴、福利费、社会保险、住房公积金等，在职工
提供服务的会计期间内确认。对于资产负债表日后1 年以上到期的，如果折现的
影响金额重大，则以其现值列示。
22. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税
费用或收益计入当期损益。
当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所
得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计
算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时
性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异
是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公
司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来
很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债
表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记
递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。
23. 企业合并
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理。合并取
得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被
合并方的原账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合
并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理。合并成本
为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债
以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入
当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入企业合并成本。
24. 合并财务报表编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财
务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为
少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当
期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并
现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流
量表。
五、税项
主要税种及税率
1. 营业税
房地产销售收入适用营业税，税率为 5%。
2. 城市维护建设税及教育费附加
按应计营业税额计征 7%城市维护建设税、3%教育费附加和1%地方教育附
加。3. 企业所得税
本公司2005 年至2007 年度企业所得税税率为 33%。全国人民代表大会于
2007 年3 月16 日通过了《中华人民共和国企业所得税法》(“新所得税法”)，
新所得税法自2008 年1 月1 日起施行。本公司适用的企业所得税率自2008 年1
月1 日从33%调整为25%。
本公司根据国家税务总局 2006 年 3 月 6 日发布的国税发〔2006〕31 号文
《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，苏地税发〔2006〕120 号
文、宁地税发〔2006〕170 号文 的相关规定，房地产开发业务采取预售方式销售
开发产品的，其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关期间
的费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本
后再行调整，普通住宅的计税毛利率为 20%。
4. 土地增值税
根据财政部和国家税务总局财法字[1995] 7 号文、财税字[1999] 293 号文、国
税发〔2006〕187 号、宁地税发〔2004〕71 号、苏地税发〔2007〕75 号文以及宁
地税发〔2007〕154 号文的规定，本公司实行预缴土地增值税。普通住宅预征率
为 1%，写字楼、营业用房为 2%。
项目开发完成后办理土地增值税清算，本公司的土地增值税预征按所在地的
税收政策执行，截止本报告期末，本公司房地产开发项目均在江苏省内。
六、模拟备考合并财务报表的合并范围
1. 截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业子公司概况（金额单位：人民币万元）：
子公司名称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 凤凰置业
投资额
凤凰置业
持股比例
苏州凤凰置
业有限公司 苏州市 房地产 2,000.00 房地产开发；房地产投资，自有房屋租赁；
销售建筑材料、装潢材料；室内装饰工程。 2,000.00 100.00%
南京凤凰置
业有限公司 南京市 房地产 1,000.00 房地产开发与经营；物业管理，房地产销
售。 490.00 49.00%
江苏凤凰地
产有限公司 南京市 房地产 1,000.00
房地产开发与经营，商品房销售；实业投
资，房屋租赁，物业管理；建筑材料、装
潢材料的销售。
1,000.00 100.00%
合 计
3,490.00
2. 合并范围的变化情况（1）合并范围增加情况
A 、2008 年4 月2 日，凤凰置业出资1,000 万元发起设立全资子公司苏州凤
凰置业有限公司（以下简称“苏州凤凰置业”）,开发苏州文化城项目,该公司于
2008 年4 月3 日取得江苏省苏州工业园区工商行政管理局核发的注册号为
320594000115064 的法人营业执照，注册资本1,000 万元人民币，注册地址为苏州
工业园区翠园路151 号6 楼，法定代表人为齐世洁。2008 年8 月28 日，凤凰置
业对苏州凤凰置业增资1,000 万元人民币，增资后苏州凤凰置业的注册资本为
2,000 万元人民币。苏州凤凰置业纳入凤凰置业合并报表范围。
B、2008 年8 月11 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产
开发有限公司签订合作协议，三方分别出资490 万元、500 万元、10 万元共同发
起设立南京凤凰置业有限公司（以下简称“南京凤凰置业”），开发南京市雨花台
区西营村地块（以下简称“凤凰云翔项目”）。该公司于2008 年8 月12 日取得南
京市工商行政管理局核发的注册号为320114000047946 的法人营业执照，注册资
本为1,000 万元，注册地址为南京市雨花台区凤台南路130 号，法定代表人为齐
世洁。凤凰置业持有该公司49%股权，在该公司董事会占多数表决权，将该公司
纳入合并报表范围。
C、2008 年9 月18 日，凤凰置业出资1,000 万元发起设立全资子公司江苏凤
凰地产有限公司（以下简称“江苏凤凰地产”）,开发南京市玄武区红山街道曹
后村地块项目（以下简称“凤凰山庄项目”）。该公司于2008 年9 月19 日取得
南京市工商行政管理局核发的注册号为320102000163177 的法人营业执照，注册
资本1,000 万元人民币，注册地址为南京市玄武区营苑南路58 号，法定代表人为
齐世洁。江苏凤凰地产纳入凤凰置业合并报表范围。
（2）合并范围减少情况
江苏凤凰晟基投资有限公司（以下简称“晟基公司”）系凤凰置业与北京晟
基国新投资有限公司以现金出资发起设立的有限责任公司，成立于2006 年10 月
16 日，注册资本2,000 万元，凤凰置业持有其60％股权，该公司经营范围为房地
产投资，2006 年度纳入凤凰置业合并范围。
根据晟基公司股东会决议，及凤凰置业与北京晟基国新投资有限公司签署的
《协议书》，凤凰置业以现金800 万元收购北京晟基国新投资有限公司持有的晟
基公司40%股权，晟基公司已于2007 年5 月16 日办理股权变更登记手续，成为
凤凰置业全资子公司。2007 年5 月，根据晟基公司股东会决议，决定撤销该公司，
并进行清算，撤销后晟基公司的资产、负债并入凤凰置业。截至2007 年9 月14
日止，晟基公司清算完毕，已办理税务、工商注销登记手续。
晟基公司2007 年1 月与凤凰置业以挂牌方式取得建邺区所街地块（以下简
称“凤凰和熙苑”项目）的出让土地使用权，开始凤凰和熙苑项目的前期开发工
作。鉴于该公司从2007 年5 月开始办理清算撤销手续，其资产、负债并入凤凰
置业，财务报表于2007 年6 月30 日汇总记入凤凰置业财务报表核算。截至2007
年6 月30 日止，晟基公司净资产2,000 万元。该公司系凤凰和熙苑项目开发公司，在该公司存续期间内，相关费用记入项目前期开发间接
费用，存续期间无损益。
根据南京市国土资源局《关于同意变更建邺区所街地块（编号：NO.2006G84）
受让方的批复》（宁国土资〔2007〕207 号文）文件，同意该地块受让方由凤凰置
业、晟基公司变更为凤凰置业，原出让合同所约定权利和义务同时转由凤凰置业
独自履行。
七、 模拟备考合并财务报表主要项目注释
1. 货币资金
项 目 2008.09.30 2007.12.31
现 金 23,292.11 1,913.23
银行存款 13,415,390.61 732,680,697.67
13,438,682.72 732,682,610.90
说明：如附注三、2（2）所述，编制本模拟备考合并财务报表时假设凤凰置
业已于2007 年12 月31 日收到凤凰集团的增资款7.22 亿元，凤凰置业2007 年12
月31 日的实收资本由8,400 万元变更为8.06 亿元。因此将凤凰集团投入的7.22
亿元增资款模拟计入2007 年12 月31 日货币资金科目中。剔除增资款7.22 亿元
的影响，期末余额比期初增加275.61 万元。
2. 应收账款
（1）按风险分类
2008.09.30 2007.12.31
类别
金额比例(%) 坏账准备金额 比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
（2）按账龄分类2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
一年以内
103,274.0
0
100.00 10,327.40 10 -- -- -- --
（3）坏账准备
2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
-- 10,327.40 -- -- 10,327.40
（4）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
3. 预付账款
（1）账龄分析及百分比
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 326,123,200.42 100.00 676,743,908.80 100.00
（2）预付金额较大的单位
单位名称 金额 账龄 款项性质
南京市国土资源局 230,056,298.32 1 年以内 土地款
南京市国土资源局 96,000,000.00 1 年以内 土地款
326,056,298.32
说明：A、2007 年1 月，凤凰置业与南京市国土资源局签订了《国有土地使
用权出让合同》，通过挂牌方式取得建邺区所街地块土地（以下简称“凤凰和熙”
项目），土地出让总价款为10.1 亿元。截止本期期末共支付67,664.14 万元，其
中已取得的凤凰和熙苑A 地块土地使用权（权证号：宁建国用[2008]）第2392 号）
计入存货核算，剩余款项23,005.63 万元为预付凤凰和熙苑B 地块款项。
B、2008 年4 月10 日，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司（以下简
称“乙方”）与南京市土地储备中心（以下简称“甲方”）签订了《国有土地使用
权收储协议》，由甲方代表政府对乙方位于玄武区红山街道曹后村地块的土地使用权进行收储，甲方共向乙方支付收储补偿金2 亿元，另根
据凤凰置业、江苏省
出版总社、江苏省出版印刷物资公司三方签订的协议，该款项将转入凤凰置业账
户。2008 年8 月4 日，凤凰置业与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让
合同》，通过招拍挂程序取得该地块，土地用途为城镇混合住宅用地，地块编号：
NO.2008G19，土地出让总价款为3.2 亿元。截至本期期末，凤凰置业已支付土地
出让金的第一期款项9,600 万元，该地块土地使用权证尚在办理当中。
（3）期末余额中无预付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单
位的款项。
4. 其他应收款
（1）按风险分类
2008.09.30 2007.12.31
类别
金额比例(%) 坏账准备金额 比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
（2）按账龄分类
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%) 坏账准备
计提
比例
(%)
一年以内 506,429.92 65.65 50,642.99 10 154,921.00 38.21 15,492.10 10一至二年 51,000.00 6.61 10,200.00 20
304,570.00 61.79 60,914.00 20
二至三年 214,000.00 27.74 107,000.00 50 -- -- -- 50
771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
（3）坏账准备
2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
76,406.10 91,436.89 -- -- 167,842.99
（4）截至2008 年9 月30 日止，本公司其他应收款欠款金额前五名合计
667,034.92 元，占其他应收款总额比例86.47%，主要系支付的保证金、定金等。
（5）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
5. 存货
（1）存货分项目列示
项 目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
开发成本 565,848,066.19 592,433,229.08 312,065,515.96 846,215,779.31
开发产品 -- 312,065,515.96 71,091,920.26 240,973,595.70
拟开发产品 -- 1,191,641,179.94 -- 1,191,641,179.94
565,848,066.19 2,096,139,924.98 383,157,436.22 2,278,830,554.95
存货跌价准备 (--) (--) (--) (--)
565,848,066.19 2,096,139,924.98 383,157,436.22 2,278,830,554.95
（2）开发成本
项目名称 开工时
间
预计竣工
时间
预计总投
资(万元) 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
凤凰和鸣苑 2006.04 2009.01 72,012.62 563,725,258.87 136,706,174.56 312,065,515.96 388,365,917.47
凤凰和熙苑A
地块 2008.05 2010.12 73,144.54 2,122,807.32 455,727,054.52 -- 457,849,861.84
565,848,066.19 592,433,229.08 312,065,515.96 846,215,779.31说明：期末余额较期初余额大幅增加，主要系本期期末取得凤凰和
熙苑项目
A 地块土地使用权后，将其土地成本由预付帐款转入开发成本所致。
（3）开发产品
项目名称 2008.01.01 本期增加本期减少 2008.09.30
凤凰和鸣苑BC 区住宅 -- 92,380,847.25 71,091,920.26 21,288,926.99
凤凰和鸣苑BC 区办公商用楼 -- 219,684,668.71 -- 219,684,668.71
-- 312,065,515.96 71,091,920.26 240,973,595.70
（4）拟开发产品
项目名称 开工时
间
预计竣
工时间
预计总投
资(万元) 2008.01.01 本期增加 本期
减少 2008.09.30
苏州文化城项目 2009.07 2012.12 111,112.05 -- 361,800,000.00 -- 361,800,000.00
凤凰云翔项目 2009.09 2011.12 149,055.85 -- 829,841,179.94 -- 829,841,179.94
-- 1,191,641,179.94 -- 1,191,641,179.94
说明：期末余额较期初余额大幅增加，主要系：
A、2008 年3 月，凤凰置业与江苏省苏州工业园区国土房产局签订了《苏州
工业园区国有建设用地使用权出让合同》，通过挂牌方式取得苏园土挂（2008）
05 号地块土地使用权（以下简称“苏州文化城项目”），土地出让总价款36,180
万元已全部缴纳，并取得土地使用权权证。
B、凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司于2008
年8 月11 日签订合作协议，由凤凰置业、南京赛特置业有限公司、南京建邺房
地产开发有限公司共同发起设立南京凤凰置业，开发凤凰云翔项目，该地块系南
京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司通过公开招投标方式取得。
根据合作协议，凤凰置业需向南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限
公司支付合作价款81,186 万元，南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有
限公司需将该地块土地使用权权证立项批文办理至南京凤凰置业名下。截至2008
年9 月30 日止，凤凰置业已支付合作价款4 亿元，南京凤凰置业于2008 年9 月
24 日取得该地块土地使用权权证。
（5）截至2008 年9 月30 日止，存货不存在减值情况。
6. 其他流动资产项 目 2008.09.30 2007.12.31
营业税金及附加 9,128,586.83 36,961,414.81
土地增值税 39,956,650.99 7,534,865.67
49,085,237.82 44,496,280.48
说明：其他流动资产期末余额系凤凰置业预收房款按规定计提的相关税金，
待确认收入时转销。
7. 长期股权投资
项 目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
对其他企业投资 10,000,000.00 170,000,000.00 120,000,000.00 60,000,000.00
长期投资减值准备 (--) (--) (--) (--)
10,000,000.00 170,000,000.00 120,000,000.00 60,000,000.00
对其他企业投资（金额单位：人民币万元）
被投资单位名称
注册
地
业务
性质
本公司持
股比例(%)
初始金
额
2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30 核算方法
南京龙凤投资
置业有限公司
南京
房地
产
2.50 1,000.00 1,000.00 -- -- 1,000.00 成本法
江苏银行股份
有限公司
南京
金融
业
1.27 12,000.00 -- 12,000.00 12,000.00 -- 成本法
南京证券有限
责任公司
南京
金融
业
2.82 5,000.00 -- 5,000.00 -- 5,000.00 成本法
18,000.00 1,000.00 17,000.00 12,000.00 6,000.00
说明：A、南京龙凤投资置业有限公司系凤凰置业2005 年10 月投资的参股
公司，该公司主要开发南京铁管巷A、C 地块。
B、根据中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅2008 年3 月25 日下发的《关
于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、
苏财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将其持有的江苏银行股份有限公司
10,000 万股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至凤凰置业。 根据2008 年9 月
28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无偿划拨南京证券有限
责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰置业将持有江苏银行
股份有限公司10,000 万
股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至凤凰集团。
C、如上述苏宣〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号文件批复，凤凰集团将
其持有的南京证券有限责任公司5,000 万股股权，按账面价值5,000 万元无偿划
拨至凤凰置业。于2008 年12 月4 日取得中国证券监督管理委员会江苏监管局下
发的《关于南京证券有限责任公司变更持有5%以下股权股东的无异议函》（苏
证监函[2008]362 号文）。股权工商变更登记手续尚在办理当中。
截至2008 年9 月30 日止，长期投资不存在减值情况。
8. 固定资产及累计折旧
（1）固定资产原价
固定资产类别 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
机器设备 270,998.37 -- -- 270,998.37
运输设备 1,039,199.38 -- -- 1,039,199.38
电子设备 384,031.00 151,091.00 -- 535,122.00
1,694,228.75 151,091.00 -- 1,845,319.75
（2）累计折旧
固定资产类别 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
机器设备 91,190.97 38,834.04 -- 130,025.01
运输设备 235,817.83 163,394.48 -- 399,212.31
电子设备 80,580.07 56,284.47 -- 136,864.54
407,588.87 258,512.99 -- 666,101.86
（3）固定资产账面价值
固定资产类别 2008.01.01 2008.09.30
机器设备 179,807.40 140,973.36
运输设备 803,381.55 639,987.07
电子设备 303,450.93 398,257.46
1,286,639.88 1,179,217.89
（4）截至2008 年9 月30 日止，固定资产不存在减值情况。
9. 无形资产
（1）无形资产原值项目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
曹后村地块 -- 17,214,000.00 -- 17,214,000.00
板仓街地块 -- 25,218,346.51 -- 25,218,346.51
-- 42,432,346.51 -- 42,432,346.51
说明：A、根据中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅2008 年3 月25 日下发
的《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕
4 号、苏财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将江苏省出版总社及江苏省出
版印刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有曹后村地块和板仓街188
号地块的土地使用权无偿划拨至本公司， 其中板仓街地块账面价值为
24,115,498.48 元，曹后村地块的账面价值为17,214,000.00 元，合计金额为
41,329,498.48 元。
B、本公司已通过招拍挂程序取得曹后村地块，参见附注七、3.（2）。
C、板仓街地块系出让仓储用地，地籍号为02-009-016-006-6，该地块土地使
用权证于2008 年6 月11 日过户到本公司，并已支付140.13 万元土地转让税金及
土地登记费。该地块拟于2009 年通过招拍挂手续变更为商业用途开发用地，本
公司届时将参与竞拍。
（2）无形资产账面价值
项目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30 剩余摊销期限
曹后村地块 -- 17,214,000.00 -- 17,214,000.00
板仓街地块 -- 25,516,788.48 298,441.97 25,218,346.51 507月
-- 42,730,788.48 298,441.97 42,432,346.51
（3）截至2008 年9 月30 日止，无形资产不存在减值情况。
10. 递延所得税资产
2008.09.30 2007.12.31
科目
递延所得税
资产
可抵扣暂时性
差异
递延所得税
资产
可抵扣暂时性
差异
预收账款预计利润 30,236,362.40 120,945,449.62 28,691,178.31 114,764,713.23
可弥补亏损 127,988.76 511,955.04 -- --
广告费用 -- -- 700,849.75 2,803,399.00应付费用 486,074.16 1,944,296.63 -- --
坏账准备 44,542.60 178,170.39 19,101.53 76,406.10
30,894,967.92 123,579,871.68 29,411,129.59 117,644,518.33
11. 资产减值准备
项 目 2008.01.01 本期计提额本期减少额
转回 转销
2008.9.30
坏账准备 76,406.10 101,764.29 -- -- 178,170.39
12. 短期借款
借款类别 2008.09.30 2007.12.31
保证借款 -- 120,040,000.00
说明：凤凰置业2007 年9 月3 日与平安信托投资有限责任公司签订《信托
贷款合同》，取得短期借款人民币12,004 万元，江苏省出版总社为该笔借款提供
连带责任保证，该笔借款已于2008 年7 月偿还。
13. 应付账款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 54,018,628.13 98.57 23,636,923.05 99.33
一至二年 310,000.00 1.43 158,861.35 0.67
54,328,628.13 100.00 23,795,784.40 100.00
（2）期末余额中无欠付持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款
项。
（3）期末余额较期初余额大幅增加，主要系本期期末应付工程款增加所致。
14. 预收账款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 147,526,120.63 20.47 665,971,438.53 100.00
一至两年 573,141,010.53 79.53 -- --
720,667,131.16 100.00 665,971,438.53 100.00
其中：预收房款 720,667,131.16 100.00 665,971,438.53 100.00
（2）预收房款按开发项目列示：
项目名称 预计竣工时间 预售比例(%) 2008.09.30 2007.12.31
凤凰和鸣苑 2008.09—2009.01 70.47 720,667,131.16 665,971,438.53
说明：凤凰和鸣苑项目BC 区7、8 幢住宅楼及10 幢办公商业用楼于2008 年
9 月底竣工，并已办理建筑工程竣工验收备案手续，A 区预计在2009 年1 月办理
竣工验收备案手续。
（3）期末余额中无预收持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款
项。
15. 应付职工薪酬
项 目 2008.01.01 本期增加本期支付 2008.09.30
工资、奖金、津贴和补贴 -- 707,537.00 707,537.00 --
职工福利费 -- 126,800.00 126,800.00 --
社会保险费 487.10 73,036.12 73,523.22 --
其中：(1) 医疗保险费 -- 19,536.12 19,536.12 --
(2) 基本养老保险费 487.10 45,097.18 45,584.28 --
(3) 失业保险费 -- 4,341.36 4,341.36 --
(4) 工伤保险费 -- 2,324.91 2,324.91 --
(5) 生育保险费 -- 1,736.55 1,736.55 --
住房公积金 4,440.00 38,540.00 42,980.00 --工会经费和职工教育经费 87,591.38 31,851.67 7,840.00 111,603.05
其他 -- 500.00 500.00 --
92,518.48 978,264.79 959,180.22 111,603.05
16. 应交税费
税项 2008.09.30 2007.12.31
营业税 203,392.58 2,246,697.91
企业所得税 358,529.32 10,603,758.06
土地增值税 40,678.52 202,825.13
城市维护建设税 14,237.49 157,268.85
土地使用税 144,340.53 --
个人所得税 33.00 (20.80)
教育费附加 8,135.69 89,867.90
769,347.13 13,300,397.05
17. 其他应付款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 1,130,641,698.00 99.91 442,413,533.62 100.00
一至二年 1,069,719.38 0.09 -- --
1,131,711,417.38 100.00 442,413,533.62 100.00
说明：期末余额大幅增加，主要系：A、南京凤凰置业本期末尚欠南京赛
特置业有限公司西营村地块项目合作价款41,186 万元，参见附注七、5、（4）。
B、凤凰置业本期向凤凰集团借款净增加27,867.08 万元。
（2）期末余额中欠付持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款项
情况：单位名称 2008.09.30 2007.12.31
凤凰集团 718,812,303.00 440,141,485.00
说明：截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目、苏州文化
城项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集团借款余额为71,881.23 万元，根
据凤凰置业与凤凰集团签订的借款协议，该部分借款的期限为1 年，不计利息。
18. 股本
（数量单位：万股）
本 期 增 减
股份类别 2008.01.01 配股及
增发
转增及
送股
股权分
置改革
小计 2008.9.30
一、未上市流通股份
1. 发起人股份
其中：国家持有股份
境内法人持有股份
其他
2. 募集法人股份
3. 内部职工股
4. 其他
未上市流通股份合计
二、限售流通股份
1. 国家持有股份 447,969,194.00 447,969,194.00
2. 境内法人持有股份
限售流通股份合计 447,969,194.00 447,969,194.00
三、已上市流通股份
1. 人民币普通股 292,631,440.00 292,631,440.00
2. 境内上市的外资股
3. 境外上市的外资股
4. 其他
已上市流通股份合计 292,631,440.00 292,631,440.00
股份总数 740,600,634.00 740,600,634.00
19. 资本公积
项 目 股本溢价 接受捐赠准备 股权投资准备 其 他 金 额
2007.12.31 -- -- -- 65,399,366.00 65,399,366.00本期增加 -- -- -- 91,329,498.48 91,329,498.48
本期减少 -- -- -- -- --
2008.03.31 -- -- -- 156,728,864.48 156,728,864.48
说明：1、其他资本公积科目期初余额系将凤凰置业的股本按本公司非公开
发行股票后的权益结构列示，产生的资本公积。
2、根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅联合下发的文件《关于无偿划拨
江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣复[2008]4 号、苏材教[2008]33
号）的决定，将凤凰传媒持有的江苏银行股份有限公司1 亿股股权无偿划拨至凤
凰置业，按凤凰传媒账面每股价值为1.2 元，该划拨的股权总价值为1.2 亿元；
根据上述文件的规定，将江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司、江苏省新
华书店集团有限公司所持有的板仓街188 号土地及小红山地块的土地使用权无
偿划拨至凤凰置业，其中板仓街地块账面价值为24,115,498.48 元，小红山地块的
账面价值为1,721.40 万元，合计金额为41,329,498.48 元。
根据2008 年9 月28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰集团将其持有的南京证
券有限责任公司5,000 万股股权无偿划拨至凤凰置业，该划拨的股权总价值为
5,000 万元，并将凤凰置业持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权按账面价值
1.2 亿元无偿划拨至凤凰集团。
上述划拨土地使用权及南京证券有限责任公司股权金额合计为91,329,498.48
元，根据上述文件规定计入其他资本公积科目。
20. 未分配利润
项目 2008 年1-9 月 2007 年度
上年年末未分配利润 (10,761,951.34) (2,036,814.60)
执行新企业会计准则的影响 -- 267,640.32
追溯调整、重述后年初余额 (10,761,951.34) (1,769,174.28)
盈余公积补亏 -- --
净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06)
减：提取法定盈余公积 -- --
提取任意盈余公积 -- --
应付现金股利 -- --
转作股本的股利 -- --年末未分配利润 (7,336,883.57) (10,761,951.34)
21. 营业收入及成本
2008 年1-9 月 2007年度
项 目
收入 成本 收入 成本
房地产销售 90,494,302.00 71,091,920.26 -- --
说明：2008 年9 月，凤凰和鸣苑项目BC 区住宅楼办理竣工验收备案，部分
住宅办理交付手续，结转收入90,494,302.00 元。
22. 营业税金及附加
项 目 计缴标准 2008年1-9 月 2007 年度
营业税 应税收入5% 4,524,715.10 --
城市维护建设税 应纳流转税7% 316,730.06 --
教育费附加 应纳流转税3% 180,988.60 --
土地增值税 应税收入的1% 904,943.02
5,927,376.78 --
23. 销售费用
项目 2008年1-9 月 2007 年度
销售费用 5,236,464.98 7,586,385.24
24. 管理费用
项目 2008年1-9 月 2007 年度
管理费用 3,668,862.83 3,606,355.55
25. 财务费用
项目 2008年1-9 月 2007 年度手续费 11,978.88 55,794.99
减：利息收入 (168,507.43) (30,992.54)
(156,528.55) 24,802.45
26. 资产减值损失
项 目 2008年1-9 月2007 年度
坏账损失 101,764.29 45,869.10
27. 营业外收入
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度
其他 46,325.02 32,119.00
28. 营业外支出
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度
其他 33,823.84 23,682.41
29. 所得税费用
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度
所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69)
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度
利润总额 4,636,942.59 (11,254,975.75)
按法定（或适用）税率计算的所
得税费用（利润总额*25%）
1,159,235.65 (2,813,743.94)
某些子公司适用不同税率的影响 -- --对以前期间当期税项的调整 -- --
不征税收入和税收优惠（不含税
率优惠）的纳税影响
-- --
不可抵扣的税项费用的纳税影响 52,639.17 551,545.25
税率变动的影响 -- --
利用以前期间的税务亏损 -- --
未确认递延所得税的税务亏损 -- --
其他 -- --
所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69)
八、 关联方关系及其交易
1. 关联方
（1）母公司和子公司
A、母公司
母公司名称 注册地 业务性质
对本公司持
股比例(%)
注册资本
（万元）
组织机构代
码
凤凰集团
南京市中央
路165 号
省政府授权范围内的国有
资产经营、管理、企业托
管、资产重组、实物租赁
等
100.00 72,000.00 76586099-3
本公司的母公司为凤凰集团，凤凰集团前身为江苏省出版集团有限公司。
2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新闻局与
江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江
苏省出版集团为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有
限公司更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏出版总社与凤凰集团实质上
为同一主体，其资产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。江苏
省出版总社组织机构代码：46600056-3。
本公司的实际控制人为江苏省人民政府。
B、子公司
凤凰置业所属子公司参见附注六。
（2）其他关联方其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
江苏人民出版社 受同一母公司控制 46600057-1
江苏科学技术出版社 受同一母公司控制 46600058-X
江苏教育出版社 受同一母公司控制 46600060-0
江苏少年儿童出版社 受同一母公司控制 46600061-9
江苏美术出版社 受同一母公司控制 46600062-7
凤凰出版社 受同一母公司控制 46600063-5
江苏文艺出版社 受同一母公司控制 46600064-3
译林出版社 受同一母公司控制 46600065-1
江苏电子音像出版社 受同一母公司控制 7205884-3
江苏新华印刷厂 受同一母公司控制 13475186-2
江苏省出版印刷物资公司 受同一母公司控制 13475114-1
江苏凤凰台饭店有限公司 受同一母公司控制 7040108-9
江苏新光联光盘有限公司 受同一母公司控制 13479682-5
江苏省新华书店集团有限公司 受同一母公司控制 13475217-9
江苏凤凰国际图书中心 受同一母公司控制 78495077-5
江苏凤凰教育发展有限公司 受同一母公司控制 79654423-X
江苏凤凰资产管理有限公司 受同一母公司控制 67253799-4
江苏凤凰印务有限公司 受同一母公司控制 75129717-5
江苏凤凰艺术有限公司 受同一母公司控制 79535357-0
2. 关联交易
（1）提供担保
江苏省出版总社为凤凰置业12,004 万元短期借款提供连带责任保证，该笔借
款已于2008 年7 月偿还。
（2）提供财务资助
A、向关联方借款
借款单
位
凤凰集团
江苏省新华
书店集团有
限公司
江苏教育出
版社
江苏科学技
术出版社
江苏少儿出
版社
译林出版社 合计2007.12.31
440,141,485.0
0
-- -- -- -- -- 440,141,485.00
本期借款
980,600,000.0
0
-- -- -- -- --
980,600,000.00
本期还款
701,929,182.0
0
-- -- -- -- --
701,929,182.00
2008.09.30
718,812,303.0
0
-- -- -- -- --
718,812,303.00
B、支付关联方借款利息
项 目 凤凰集团
江苏省新华书店
集团有限公司
江苏教育
出版社
江苏科学技
术出版社
江苏少儿
出版社
译林出版社 合计
2007.12.31 -- -- -- -- -- 902,520.00 902,520.00
本期计提 3,437,677.75 -- -- -- -- -- 3,437,677.75
本期支付 3,437,677.75 -- -- -- -- 902,520.00 4,340,197.75
2008.09.30 -- -- -- -- -- -- --
说明：截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目、苏州文
化城项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集团借款余额为71,881.23 万元，
根据本公司与凤凰集团签订的借款协议，该部分借款的期限为1 年，不计利息。
凤凰置业原为开发凤凰和鸣苑项目向关联方借款按同期银行贷款利率计息，
该等借款已于2008 年4 月归还。
（3）使用关联方资产
凤凰置业无偿使用江苏省出版总社位于南京市中央路165 号12 楼10 间办公
用房。
（4）关联方划拨资产
根据2008 年3 月25 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、苏
财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将其持有的江苏银行股份有限公司10,000
万股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至凤凰置业，凤凰集团将江苏省出版总
社及江苏省出版印刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有曹后村地块
和板仓街188 号地块的土地使用权合计41,329,498.48 元，无偿划拨至凤凰置业。
2008 年4 月10 日，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司（以下简称“乙方”）与南京市土地储备中心（以下简称“甲方”）签订
了《国有土地使用
权收储协议》，由甲方代表政府对乙方位于玄武区红山街道曹后村地块的土地使
用权进行收储，甲方共向乙方支付收储补偿金2 亿元。另根据凤凰置业、江苏省
出版总社、江苏省出版印刷物资公司三方签订的协议，该款项将转入凤凰置业账
户。凤凰置业于2008 年11 月18 日收到南京市土地储备中心支付的补偿款5,000
万元。
2008 年8 月19 日，凤凰置业与江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司
签订补充协议，由凤凰置业向上述两单位补偿因拆迁、另行购地、新建物流中心
等产生的费用9,000 万元。
根据2008 年9 月28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰集团将其持有的南京证
券有限责任公司5,000 万股股权无偿划拨至凤凰置业，该划拨的股权总价值为
5,000 万元，并将凤凰置业持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权无偿划拨至
凤凰集团。
（5）提供服务
2008 年8 月22 日，江苏凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂与凤凰置业签
订项目委托代建协议，委托凤凰置业代建江苏凤凰印务有限公司厂房扩建项目，
项目总投资暂定6,800 万元（按实结算），从开工之日起一年内完工并交付使用，
项目建设全过程手续以江苏凤凰印务有限公司为建设单位办理，该项目建成后归
江苏凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂所有，凤凰置业按工程总投资额的3%
收取代建管理费。
3. 关联方应付款项余额
2008.09.30 2007.12.31
关联方名称 账户性质
金额 比例(%) 金额 比例(%)
凤凰集团 其他应付款
718,812,303.0
0 63.52
440,141,485.0
0 99.49
译林出版社 其他应付款 -- -- 902,520.00 0.20
九、 或有事项
凤凰置业按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2008
年9 月30 日止，担保累计余额为3,985.48 万元，上述担保为阶段性担保，即从
商品房承购人与银行签订按揭合同至商品房承购人两证(房产证与土地证)办妥
并将商品房他项权证交付银行之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失
之情形，该担保事项将不会对本公司的财务状况造成重大影响。除上述或有事项外，本公司不存在其他需披露的重大或有事项。
十、承诺事项
截至2008 年9 月30 日止，凤凰置业尚有已签合同（主要为建安和土地合同）
约定的资本项目支出和投资款共计人民币61,470.19 万元，需在合同的他方履行
合同规定的责任和义务同时，若干年内支付。
十一、 资产负债表日后事项
1. 2008 年10 月，凤凰置业向凤凰集团借款3 亿元，借款期限为一年，不计
利息。
2. 2008 年12 月8 日，凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目向江苏银行借款2 亿
元，借款期限为3 年，借款利率为年利率7.0875%。
截至2008 年12 月8 日止，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十二、其他重要事项
2008 年8 月11 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开
发有限公司签订合作协议，共同发起设立南京凤凰置业，开发南京市雨花台区西
营村地块（参见附注七、5.（4））。根据合作协议，凤凰置业需向南京赛特置业
有限公司、南京建邺房地产开发有限公司支付合作价款81,186 万元。截至2008
年9 月30 日止，凤凰置业已支付合作价款4 亿元，南京凤凰置业于2008 年9 月
24 日取得该地块土地使用权权证。
根据2008 年9 月26 日南京凤凰置业有限公司股东会决议，南京赛特置业有
限公司将持有的南京凤凰置业50%股权以500 万元的价格转让给凤凰置业，南京
建邺房地产开发有限公司将持有的南京凤凰置业1%股权以10 万元的价格转让给
凤凰置业，三方于当日签订股权转让协议。2008 年11 月26 日，南京凤凰置业已
办理股权转让变更登记手续，并取得变更后的企业法人营业执照，凤凰置业持有
南京凤凰置业100%的股权。
十三、净资产收益率及每股收益
1. 净资产收益率
（1）指标全面摊薄(%) 加权平均(%)
报告期利润
2008 年1-9 月 2007 年度 2008 年1-9 月 2007 年度
营业利润 0.52 (1.42) 0.54 (1.41)
归属于公司普通股股东的净利润 0.38 (1.13) 0.40 (1.12)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
净利润
0.38 (1.13) 0.40 (1.12)
（2）计算过程
项目 代码 2008 年1-9 月 2007 年度
报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 3,425,067.77 (8,992,777.06)
报告期归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 919.92 406.84
报告期扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净
利润
P2=P1-F 3,424,147.85 (8,993,183.90)
归属于公司普通股股东的期初净资产 E0 795,238,048.66 804,230,825.72
报告期发行新股或债转股等新增的归属于公司普通股股
东的净资产
Ei
--
--
新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mi
--
--
报告期回购或现金分红等减少的归属于公司普通股股东
的净资产
Ej
--
--
减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mj
--
--
其他事项引起的净资产增减变动 Ek 91,329,498.48 --
其他净资产变动下一月份起至报告期期末的月份数 Mk 6.00 --
报告期月份数 M0 9.00 12.00
归属于公司普通股股东的期末净资产 E1 889,992,614.91 795,238,048.66
归属于公司普通股股东的加权平均净资产
E2=E0+P1/2+E
i*Mi/M0-Ej*Mj/
M0+Ek*Mk/M0
857,836,914.87 799,734,437.19
归属于公司普通股股东的全面摊薄净资产收益率 Y1=P1/E1 0.38 (1.13)
归属于公司普通股股东的加权平均净资产收益率 Y2=P1/E2 0.40 (1.12)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的全面摊薄
净资产收益率
Y3=P2/E1 0.38 (1.13)扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的加权平均
净资产收益率
Y4=P2/E2 0.40 (1.12)
2. 每股收益
（1）指标
基本每股收益
报告期利润
2008 年1-9 月 2007 年度
营业利润 0.0062 (0.0152)
归属于公司普通股股东的净利润 0.0046 (0.0121)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润
0.0046 (0.0121)
说明：不公司不存在稀释性潜在普通股。
（2）计算过程
项目 代码 2008 年1-9 月 2007 年度
报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 3,425,067.77 (8,992,777.06)
报告期归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 919.92 406.84
报告期扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的净利润
P2=P1-F
3,424,147.85 (8,993,183.90)
期初股份总数 S0 740,600,634.00 740,600,634.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增
加股份数
S1
-- --
报告期因发行新股或债转股等增加股份数 Si -- --
增加股份下一月份起至报告期期末的月份数 Mi -- --
报告期因回购等减少股份数 Sj -- --
减少股份下一月份起至报告期期末的月份数 Mj -- --
报告期缩股数 Sk -- --
报告期月份数 M0 9 12
发行在外的普通股加权平均数
S=S0+S1+Si*Mi/
M0-Sj*Mj/M0-Sk
740,600,634.00 740,600,634.00
归属于公司普通股股东的基本每股收益 X1 0.0046 (0.0121)扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的
基本每股收益
X2
0.0046 (0.0121)
3. 非经常性损益项目及其金额
项目 2008 年1-9 月 2007 年度
营业外收支 12,501.18 8,436.59
减：所得税影响数 11,581.26 8,029.75
非经常性损益净额 919.92 406.84
其中：归属于公司普通股股东的部分 919.92 406.84
归属于少数股东的部分 -- --
十四、模拟备考合并财务报表的批准
本模拟备考合并财务报表及模拟备考合并财务报表附注业经本公司第四届
董事会第三十一次会议于2008 年12 月8 日批准。
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年12 月8 日模拟备考合并资产负债表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 单位：人民
资产 附注 2008 年9 月30 日 2007年12 月31 日
流动资产：
货币资金 七、1 13,438,682.72 732,682,
交易性金融资产
应收票据
应收账款 七、2 92,946.60
预付款项 七、3 326,123,200.42 676,743,
应收利息
应收股利
其他应收款 七、4 603,586.93 383,
存货 七、5 2,278,830,554.95 565,848,
一年内到期的非
流动资产
其他流动资产 七、6 49,085,237.82 44,496,
流动资产合计 2,668,174,209.44
2,020,153,
非流动资产：
可供出售金融资
产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 七、7 60,000,000.00 10,000,
投资性房地产
固定资产 七、8 1,179,217.89 1,286,
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 七、9 42,432,346.51
开发支出
商誉
长期待摊费用递延所得税资产 七、10 30,894,967.92 29,411,
其他非流动资产
非流动资产合计 134,506,532.32 40,697,
资产总计 2,802,680,741.76 2,060,851,
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：模拟备考合并资产负债表（续）
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
负债和所有者权益 附注 2008 年9 月30 日 2007年12 月31 日
流动负债：
短期借款 七、12 120,040,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 七、13 54,328,628.13 23,795,784.40
预收款项 七、14 720,667,131.16 665,971,438.53
应付职工薪酬 七、15 111,603.05 92,518.48
应交税费 七、16 769,347.13 13,300,397.05
应付利息
应付股利
其他应付款 七、17 1,131,711,417.38 442,413,533.62
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08
非流动负债：
长期借款
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,907,588,126.85 1,265,613,672.08
股东权益：
股本 七、18 740,600,634.00 740,600,634.00
资本公积 七、19 156,728,864.48 65,399,366.00
减：库存股
盈余公积
未分配利润 七、20 (7,336,883.57) (10,761,951.34)
外币报表折算差额归属于母公司股东权益合计 889,992,614.91 795,238,048.66
少数股东权益 5,100,000.00
股东权益合计 895,092,614.91 795,238,048.66
负债和股东权益总计 2,802,680,741.76 2,060,851,720.74
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：模拟备考合并利润表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
项目 附注2008 年1-9 月2007 年度
一、营业收入 七、21 90,494,302.00
减：营业成本 七、21 71,091,920.26
营业税金及附加 七、22 5,927,376.78
销售费用 七、23 5,236,464.98 7,586,385.24 7
管理费用 七、24 3,668,862.83 3,606,355.55 3
财务费用 七、25 (156,528.55) 24,802.45
资产减值损失 七、26 101,764.29 45,869.10
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润 4,624,441.41 (11,263,412.34)
加：营业外收入 七、27 46,325.02 32,119.00
减：营业外支出 七、28 33,823.84 23,682.41
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 4,636,942.59 (11,254,975.75)
减：所得税费用 七、29 1,211,874.82 (2,262,198.69)
四、净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06)
归属于母公司所有者的净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06)
少数股东损益
五、每股收益：
（一）基本每股收益
0.0046
(0.0121)
（二）稀释每股收益
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年1-9 月审计报告审 计 报 告
中喜审字〔2008〕第01375 号
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻
璃”）财务报表，包括2008 年9 月30 日的资产负债表和合并资产负债表，
2008 年1-9 月的利润表和合并利润表、现金流量表和合并现金流量表以及
财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是耀华玻璃管理层的责任。这
种责任包括：⑴设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使
财务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；⑵选择和运用恰当的
会计政策；⑶作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我
们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师
审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表
是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计
证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误
导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财
务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用的会计政
策的恰
当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
供了基础。
三、审计意见
我们认为，耀华玻璃财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在
所有重大方面公允反映了耀华玻璃2008 年9 月30 日的财务状况以及2008
年1-9 月的经营成果和现金流量。
中喜会计师事务所 中国注册会计师：高明来
有限责任公司
中国注册会计师：袁蕾
中国·北京 二○〇八年十一月十九日秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年1-9 月财务报表附注
（ 除特别注明外， 金额单位： 人民币元）
一、公司基本情况
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称公司）系经河北省人民政府冀股办
[1995]9 号文批准，由中国耀华玻璃集团公司作为主发起人，与河北省建设投资
公司、国家建材局秦皇岛玻璃研究设计院、渤海铝业有限公司、秦皇岛北山发电
股份有限公司共同发起并采用社会募集方式设立的股份有限公司，公司总股本
55,728 万元。
公司经营范围：玻璃及其制品的生产、销售；玻璃机器制造、加工、修理；
技术咨询、服务；开展国内、国外、合资经营、合作经营；工业技术玻璃及其制
品、玻璃钢制品的生产、销售；本企业自产产品和技术的出口业务和本企业所需
原辅材料、机械设备、零配件及相关技术的进口业务。
二、财务报表编制基础
公司执行财政部于2006 年2 月15 日颁布的《企业会计准则》。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司承诺编制的报告期各财务报表符合《企业会计准则》的要求，真实、
完整地反映了本公司报告期间的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。
四、公司采用的主要会计政策、会计估计和合并财务报表的编制方法
1、会计期间
公司采用公历制，自每年公历1 月1 日至12 月31 日。
2、记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3、记账基础和计量属性
本公司以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。除交易性金融资产、
可供出售金融资产、非同一控制下的企业合并、具有商业实质的非货币性资产交
换、债务重组、投资者投入非货币资产等以公允价值计量外，其它均以历史成本
为计量属性。4、外币业务核算方法
公司发生的外币经济业务，按业务发生当月一日的市场汇率折合人民币记
账，月末对外币账户的余额按月末市场汇率进行调整，所发生的汇兑损益属于资
本性支出的计入资产的价值，属于收益性支出的计入当期损益。
5、现金等价物的确定标准
本公司持有的期限短(从购买日起，三个月到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资确定为现金等价物。
6、金融资产和金融负债的核算方法
⑴金融资产、金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为四类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产
和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；
②持有至到期投资；
③贷款和应收款项；
④可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为两类：
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债
和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；
②其他金融负债。
⑵ 金融工具确认依据和计量方法
① 当本公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。
当收取该金融资产现金流量的合同权利终止、金融资产已转移且符合规定的终止
确认条件时，金融资产应当终止确认。当金融负债的现时义务全部或部分已解除
的，终止确认该金融负债或其一部分。
② 本公司对金融资产的计量方式按下述规定执行：
a、本公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，按取得时
的公允价值作为初始确认金额，相关交易费用计入当期损益。持有期间取得的利
息或现金股利，确认为投资收益。资产负债表日以公允价值计量，因公允价值变
动形成的利得或损失计入当期损益。该金融资产处置时其公允价值与初始入账金
额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益；
b、公司可供出售金融资产，按取得时该金融资产公允价值和相关交易费用
之和作为初始确认金额。持有期间取得的利息或现金股利，确认为投资收益。资
产负债表日以公允价值计量，因公允价值变动形成的利得或损失直接计入资本公
积。该金融资产处置时其取得价款与账面价值之间的差额确认为投资收益，同时
原计入资本公积的公允价值变动额转入投资收益；c、公司对外销售商品或提供劳务形成的应收款项按双方合同或协议价款作
为初始确认金额。收回或处置应收款项时，取得的价款与账面价值之间的差额计
入当期损益。
d、公司持有至到期投资，按取得时该金融资产公允价值和相关交易费用之
和作为初始确认金额，持有期间按实际利率及摊余成本计算确认利息收入计入投
资收益。该金融资产处置时其取得价款与账面价值之间的差额确认为投资收益。
③ 公司以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，取得时以公允
价值计量，相关交易费用直接计入当期损益，持有期间按公允价值进行后续计量；
其他金融负债，取得时按公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。持有
期间按实际利率法，以摊余成本计量。
⑶ 金融资产和金融负债公允价值的确定
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确认其公允价
值；不存在活跃市场的，采用估值技术确定其公允价值；初始取得或源生的金融
资产或承担的金融负债，以市场交易价格为基础确定其公允价值。
⑷ 金融资产减值准备测试及提取方法
资产负债表日公司对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以
外的金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，计
提减值准备。对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，对单项金额不重大
的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险特征的金融资
产组合中进行减值测试。
对贷款、持有至到期投资按预计未来现金流量现值与账面价值的差额计提减
值准备；计提后如有客观证据表明其价值已恢复，原确认的减值损失可予以转回
计入当期损益。
可供出售的金融资产发生减值时，即使该金融资产没有终止确认，原直接计
入所有者权益的因公允价值下降形成的累计损失，应予以转出计入当期损益。其
中，属于可供出售债务工具的，在随后发生公允价值回升时，原减值准备可转回
计入当期损益，属于可供出售权益工具投资，其减值准备不得通过损益转回。
7、应收款项坏账准备核算方法
⑴ 本公司对单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备；单项金额不
重大的和未经单独测试的应收款项，采用账龄分析法，按应收款项的账龄和规定
的提取比例确认减值损失，计提坏账准备。
⑵ 坏账准备的计提范围包括应收账款和其他应收款（不含对关联方的应收
款）。⑶ 坏账准备计提方法采用账龄分析法，计提比例为：
账 龄 计提比例
1 年以内 5%
1—2 年 10%
2—3 年 30%
3 年以上 50%
⑷ 坏账损失的确认标准：因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产
清偿后，仍然不能收回的应收款项；因债务人逾期未履行偿债义务且具有明显特
征表明无法收回的应收款项。确实不能收回的款项，报经董事会或其授权者批准
后，作为坏账损失，并冲销提取的坏账准备。
8、存货核算方法
⑴存货分类为：原材料、在产品、库存商品、低值易耗品等；
⑵存货计价方法：存货取得时以实际成本计价，发出时采用加权平均法核
算，低值易耗品和包装物于领用时采用一次摊销法摊销。
⑶存货的盘存制度：公司存货实行永续盘存制度，于每年年末对存货进行
盘点。
⑷存货跌价准备的确认标准：存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售
价格低于成本等原因，使存货成本不可收回的部分。
⑸存货跌价准备的计提方法：每年半年结束或年度终了时，按单个存货项
目的可变现净值低于其成本的差额提取。可变现净值按估计的市价扣除至完工时
将要发生的成本及销售费用和税金确定。
9、投资性房地产的核算方法
⑴ 确认依据：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而
持有的房地产。投资性房地产同时满足下列条件的予以确认：
A、该投资性房地产包含的经济利益很可能流入公司；
B、该投资性房地产的成本能够可靠计量。
⑵ 计量方法：取得的投资性房地产，按照取得时的成本进行初始计量。
⑶ 后续计量：在资产负债表日如存在确凿证据表明其公允价值能够持续可
靠取得的，采用公允价值计量，否则采用成本模式进行后续计量，采用成本模式
计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4 号—固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第
6 号—无形资产》。
10、长期股权投资的核算方法
⑴ 本公司对企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资
成本：
A 、同一控制下的企业合并，公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务
方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作
为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转
让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积（资本溢价
或股本溢价）；资本公积（资本溢价或股本溢价）余额不足冲减的，调整留存收
益。
公司以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者
权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总
额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调
整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
B、非同一控制下企业合并，以购买日为取得对购买方控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值作为初始投资成本。如果购
买成本的公允价值大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值的份额，其
差额作为商誉；如果购买成本的公允价值小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值的份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的
公允价值以及合并成本的计量进行复核；经复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
⑵ 本公司对非企业合并形成的长期股权投资，以支付现金取得的，按照实际
支付的购买价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，按照发行权益性证
券的公允价值作为初始投资成本；投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或
协议约定的价值作为初始投资成本，合同或协议约定价值不公允的除外；具有商
业实质且其公允价值能够可靠计量的非货币资产交换取得的长期股权投资，以其
公允价值和支付的相关税费作为该项投资的初始投资成本，换出资产账面价值与
公允价值的差额计入当期损益；以债务重组方式取得的长期股权投资，以其公允
价值作为初始投资成本，公允价值与重组债务账面价值之间的差额计入当期损
益。⑶ 长期股权投资后续计量及收益确认
本公司对被投资单位控制或不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场没
有报价，公允价值不能可靠计量的采用成本法核算。本公司对被投资单位具有共
同控制或重大影响的采用权益法核算。公司确认投资收益时，以取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后
确定。
公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，其初始投资成
本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权
投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资
的成本。
⑷ 期末公司按成本法核算的、在活跃市场没有报价、公允价值不能可靠计
量的长期股权投资，按照其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益率对未来
现金流量折现确定的现值之间的差额，确认减值损失；其他长期股权投资存在减
值迹象的，期末可收回金额低于其账面价值的，按被投资单位可收回金额低于长
期投资账面价值的差额，计提长期投资减值准备。
11、固定资产计价和折旧方法
⑴ 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用
年限超过一年的有形资产（作为投资性房地产的房屋建筑物除外）；同时与该固
定资产有关的经济利益很可能流入企业，该固定资产的成本能够可靠地计量。
⑵固定资产分类为：房屋建筑物、通用设备、运输设备和专用设备。
⑶固定资产计价：外购或建造的按实际成本计价；投资者投入的按投资合同
或协议约定的价值计价，合同或协议约定价值不公允的除外。
⑷ 固定资产折旧方法：
A、除本条B 所述五家单位外，均采用直线法计提固定资产折旧，各类固定
资产的预计使用年限、残值率、年折旧率如下表：
类 别 残值率 使用年限 年折旧率%
房屋及建筑物 5% 25-45 2.11-3.80
通用设备 5% 12-28 3.39-7.92
专用设备 5% 12 7.92运输设备 5% 12 7.92
B、控股子公司—耀华兴业镀膜有限公司、耀华茵莱节能门窗有限公司、秦
皇岛耀华镀膜玻璃厂和分公司—秦皇岛耀华工业技术玻璃厂、制镜部等五家单位
的机器设备按工作量法计提折旧（残值率按10%、单位折旧率分别按正常年份
5--15 年的产量确定），房屋建筑物和运输设备采用直线法计提折旧，其预计的使
用年限、残值率、年折旧率与其他单位一致。
⑸ 固定资产减值准备：
在资产负债表日，当发生下列情况时，如果固定资产的可收回金额低于其账
面价值，公司按照固定资产的可收回金额与其账面价值之间的差额计提减值准
备：
A、固定资产市价大幅度下跌，其跌幅大大高于因时间推移或正常使用而预
计的下跌，并且预计在近期内不可能恢复；
B、公司所处经营环境，如技术、市场、经济或法律环境，或者产品营销市
场在当期发生或在近期发生重大变化，并对公司产生负面影响；
C、同期市场利率等大幅度提高，进而很可能影响公司计算固定资产可收回
金额的折现率，并导致固定资产可收回金额大幅度降低；
D、固定资产陈旧过时或发生实体损坏等；
E、固定资产预计使用方式发生重大不利变化，如公司计划终止或重组该资
产所属的经营业务、提前处置资产等情形，从而对企业产生负面影响；
F、其他有可能表明资产已发生减值的情况。
固定资产的可收回金额是指资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产
预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。
12、在建工程核算方法
⑴ 本公司在建工程按各项工程所发生的实际支出核算。在固定资产达到可
使用状态前发生的工程借款利息和有关费用计入工程成本。
⑵ 结转固定资产的时点为所购建的固定资产在达到预定可使用状态之日起
结转固定资产，次月开始计提折旧，若尚未办理竣工决算手续，则先预估价值结
转固定资产并计提折旧，办理竣工决算手续后按实际成本调整原估计价值，但不
再调整原已计提折旧额。
⑶ 在建工程减值准备：期末对在建工程进行全面检查，有证据表明该工程确实发生了减值，则对该项工程计提减值准备，在建工程减值损
失一经确认，在
以后会计期间不转回。
13、无形资产计价和摊销
⑴ 核算内容：无形资产是指公司拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货
币性资产，同时与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业，该无形资产的成
本能够可靠地计量。主要包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、
土地使用权（作为投资性房地产的土地使用权除外）等。
⑵ 无形资产计价：
A、外购无形资产的成本，按使该项资产达到预定用途所发生的实际支出计
价。
B、内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益；开发阶段
的支出，能够符合资本化条件的，确认为无形资产成本。
C、投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但
合同或协议约定价值不公允的除外。
D、接受债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的无形资产，或以应收债权
换入的无形资产，按换入无形资产的公允价值入账。
E、非货币性交易投入的无形资产，以该项无形资产的公允价值和应支付的
相关税费作为入账成本。
F、土地使用权的核算：公司取得的土地使用权确认为无形资产，按实际成
本进行初始计量。公司购入的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关
的土地使用权计入所建造的房屋建筑物成本；公司外购的房屋建筑物，实际支付
价款中包含土地以及建筑物价值，将支付的价款按照合理的方法在土地和地上建
筑物之间进行分配，如果确实无法进行合理分配的，则全部作为固定资产核算。
⑶ 无形资产摊销方法：使用寿命有限的无形资产自可供使用时起在使用寿
命内按直线法摊销计入损益。无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法进行摊
销。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。
⑷ 无形资产减值准备：年末公司检查各项无形资产预计给企业带来未来经
济利益的能力，对预计可收回金额低于其账面价值的，按单项预计可收回金额并
将其与账面价值的差额计提减值准备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不转回。
14、长期待摊费用摊销方法
长期待摊费用以实际发生的支出入账，在受益期内平均摊销。
15、借款费用核算方法
⑴ 借款费用资本化的确认原则：借款费用包括因借款而发生的利息、折价或
溢价的摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生的汇兑差额。购建或者生产符合
资本化条件的资产而借入的专门借款或占用了一般借款发生的借款利息以及专
门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可
使用或者可销售状态之前，根据其资本化率计算的发生额予以资本化。除此以外
的其它借款费用在发生时计入当期损益。
⑵ 资本化期间：借款费用只有同时满足以下三个条件时开始资本化：
① 资产支出已经发生；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
⑶ 暂停资本化期间：符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生的
非正常中断、且中断时间连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期
间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重
新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或
者可销售状态必要的程序，借款费用的资本化继续进行。
⑷ 借款费用资本化金额及利率的确定：公司为购建或者生产符合资本化条
件的资产借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用
的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定；公司为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累
计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数与一般借款的加权平均利
率计算确定应予资本化利息金额。
16、职工薪酬
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他
相关支出。职工薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等
社会保险费、住房公
积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利、解除劳动关系给予的补偿金等。
公司在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除因解除
劳动关系外，根据职工提供服务的受益对象，计入相关费用或资产。
公司即将实施已制定的正式解除劳动关系计划或提出自愿裁减建议且公司
不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议的，公司确认由此而产生的预计负
债，同时计入当期费用。
17、预计负债
公司将同时满足以下条件的或有事项确认为预计负债：
⑴ 该义务是企业承担的现时义务；
⑵ 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
⑶ 该义务的金额能够可靠地计量。
公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，于资产负
债表日对预计负债进行复核，按照当前最佳估计数对账面价值进行调整。
18、政府补助
公司在能够满足政府补助所附条件且能够收到政府补助时确认政府补助。其
中：
⑴ 政府补助为货币性资产的，按收到或应收的金额计量，政府补助为非货
币性资产的，按公允价值计量，如公允价值不能可靠取得，则按名义金额1 元计
量。
⑵ 与资产相关的政府补助，应确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内
平均分配，计入当期损益，其中，按名义金额计量的政府补助直接计入当期损益。
与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，应确认为递延
收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益，用于补偿已发生的相关费用或损
失的，直接计入当期损益。
19、收入确认
⑴ 销售商品收入确认原则：公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移
给购货方；公司不再对该商品实施继续管理权和实际控制权；收入的金额能够可
靠地计量；相关经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将要发生的成本能够可靠地计量时，确认收入的实现。
⑵ 提供劳务收入确认原则：公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够
可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
公司采用以下方法确定提供劳务交易的完工进度：①已完工作的测量；②己
经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例；③已发生的成本占估计总成本的比
例。
⑶ 让渡资产使用权收入确认：利息收入金额，按照他人使用本公司货币资
金的时间和实际利率计算确定；使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收
费时间和方法计算确定。
20、所得税的确认和计量
⑴ 递延所得税资产、负债的确认：
本公司所得税的会计核算采用资产负债表债务法核算。
本公司对资产、负债的账面价值与其计税基础之间产生的可抵扣暂时性差
异，以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵
扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对已确认的递延所得税资产，当预计到未
来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产时，减记递
延所得税资产的账面价值。因无法取得足够的应纳税所得额利用可抵扣暂时性差
异而减记递延所得税资产账面价值的，继后期间根据新的环境和情况判断能够产
生足够的应纳税所得额利用可抵扣暂时性差异，使得递延所得税资产包含的经济
利益能够实现的，相应恢复递延所得税资产的账面价值。
资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用
来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
本公司对资产、负债的账面价值与其计税基础之间产生的应纳税暂时性差
异，除下列交易中产生的递延所得税负债以外，确认所有递延所得税负债：
① 商誉的初始确认。
② 同时具有下列特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
A、该项交易不是企业合并；
B、交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
⑵ 递延所得税资产、负债的计量：在资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。适用税率发生变化的，
对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债进行重新计量，除直接在所有者权
益中确认的交易或者事项产生的递延所得税资产和递延所得税负债以外，将其影
响数计入变化当期的所得税费用。
本公司将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但
不包括下列情况产生的所得税：企业合并；直接在所有者权益中确认的交易或事
项。
21、利润分配方法
公司实现的净利润按下列顺序分配：
⑴ 弥补以前年度亏损；
⑵ 提取法定公积金10%；
⑶ 支付普通股股利。
22、合并财务报表编制方法
⑴ 合并范围：本公司将全部子公司纳入合并财务报表的合并范围，各子公
司具体情况如下：
公司名称 注册资本经营范围 对其投资额 占权益比例
秦皇岛耀华兴业镀膜玻璃有限公司 2277.68万元镀膜玻璃 2277.68万元 100%
秦皇岛耀华镀膜玻璃厂 829 万元镀膜玻璃 829 万元人民币 100%
秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司 215 万美元玻璃钢节能门窗 161.25万美元 75%
秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司16117 万元平板玻璃 12741.8万元 79.06%
沈阳耀华玻璃有限责任公司 8036 万元平板玻璃 4200万元 52.26%
冷水江市耀华耐火材料有限公司 3900 万元耐火砖 3900万元 100%
秦皇岛耀华船业有限责任公司 580 万元玻璃钢船舶 580 万元 100%
耀华科达新材料公司 500 万元新型建筑材料 366 万元 82%
⑵ 合并财务报表编制方法： 本公司按《企业会计准则第33 号－合并财务
报表》及相关会计准则编制合并财务报表, 以母公司和子公司财务报表为基础，
按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，对母公司与子公司、子公司相互之
间内部往来、内部交易及权益性投资项目全部抵销后编制。当子公司所采用的会
计政策与本公司不一致时，按照本公司的会计政策对子公司财务报表进行必要的
调整；按照调整后的财务报表为基础进行合并编制。⑶ 超额亏损的处理：
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权
益中所享有的份额，如果该子公司章程或协议规定少数股东有义务承担，并且少
数股东有能力予以弥补的，该项余额冲减少数股东权益；否则该项余额冲减母公
司的所有者权益。该子公司以后期间实现的利润，在弥补了由母公司所有者权益
所承担的属于少数股东的损失之前，全部归属于母公司的所有者权益。
⑷ 当期增加或减少子公司的合并报表处理：
母公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司合并当
期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；并依据《企业会计准则
第20 号－企业合并》的相关规定，在合并当期编制资产负债表时，对合并资产
负债表的期初数进行调整，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的
报告主体在以前期间一直存在。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制合
并资产负债表时，不调整合并资产负债表的期初数，并将该子公司购买日至报告
期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。
母公司在报告期内处置子公司，编制合并资产负债表时，不调整合并资产负
债表的期初数，并将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表。
五、会计政策、会计估计变更
本期无会计政策、会计估计变更事项。
六、前期差错更正
本期无前期差错更正事项。
七、主要税项
（一）增值税：按应税销售收入和17%、13%的税率计算缴纳。
（二）城建税：按增值税、营业税税额的7%计算缴纳。
（三）教育费附加：按增值税、营业税税额的4%计算缴纳。
（四）所得税：按应纳税所得额的25%缴纳。
八、财务报表主要项目注释
（一）合并财务报表主要项目注释
注释1、 货币资金
项 目 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日
现 金 212 615.25 558 672.52
银行存款 102 042 536.37 102 539 252.69
其他货币资金
合 计 102 255 151.62 103 097 925.21注释2、 应收票据
类 别 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日
银行承兑汇票 3 576 697.18 1 626 675.27
商业承兑汇票
合 计 3 576 697.18 1 626 675.27
注释3、 应收账款
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账龄 金额 占总额
比例
坏账准备 金额 占总额
比例
坏账准备
1 年以内 50 298 079.91 46.27% 2 168 923.61 46 029 796.96 47.02% 1 806 475.83
1-2 年 13 720 217.03 12.62% 1 289 211.02 8 806 881.69 9.00% 862 618.16
2-3 年 5 835 485.39 5.37% 2 350 107.03 6 998 146.53 7.15% 2 090 395.46
3 年以上 38 860 076.44 35.74% 30 893 505.36 36 051 525.29 36.83% 30 131 990.19
合 计 108 713 858.77 100.00% 36 701 747.02 97 886 350.47 100.00% 34 891 479.64
说明：①期末坏账准备中含专项坏账准备25,478,991.60 元,是对三年以上
无法收回的应收账款按100%计提的专项准备。
②持本公司5％以上股份的股东单位欠款见附注九。
③前五名金额合计为15,577,458.55 元，占应收账款总额的比例为
14.33%。与年初数的比较：
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
15 577 458 .55 19 388 698.44
注释4、 预付账款
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 17 749 611.56 65.10% 24 219 372.70 79.82%
1-2 年 5 221 953.31 19.15% 4 403 666.25 14.51%
2-3 年 2 860 645.38 10.49% 991 077.83 3.27%
3 年以上 1 434 154.25 5.26% 727 106.73 2.40%
合 计 27 266 364.50 100.00% 30 341 223.51 100.00%
说明：①持本公司5％以上股份的股东单位欠款见附注九。
②1 年以上的预付账款主要是尚未结算的预付款及结算尾款。
注释5、 其他应收款
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账龄 金额 占总额
比例
坏账准备 金额 占总额
比例
坏账准备
1 年以内 19 035 515.52 52.92% 746 428.90 9 619 026.94 42.72% 371 258.10
1-2 年 6 303 617.29 17.53% 128 976.00 1 302 440.21 5.79% 180 003.552-3 年 1 275 120.91 3.55% 9 164.40 3 959
046.26 17.58% 333 330.59
3 年以上 9 353 980.17 26.00% 2 972 321.04 7 633 572.83 33.91% 2 309 932.54
合 计 35 968 233.89 100.00% 3 856 890.34 22 514 086.24 100.00% 3 194 524.78
说明：①持本公司5％以上股份的股东单位欠款见附注九。
②前五名金额合计为8,113,052.35 元，占其他应收款总额的比例为
22.56%。
前五名金额与年初数比较：
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
8,113,052.35 15 394 024.01
注释6、 存货
项目 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
金额 跌价准备 金额 跌价准备
原材料 97 304 163.00 2 771 390.79 81 420 958.10 2 457 928.98
在产品 22 294 496.90 23 076 419.15
产成品 247 058 188.31 30 830 197.77 201 047 546.45 21 244 236.91
发出商品 8 170 005.14 21 993 996.39
委托加工材料 1 342 482.24 1 183 588.76
包装物 974 202.04 989 397.35
低值易耗品 1 532 181.09 1 050 020.76 1 526 049.01 1 050 020.76
合 计 378 675 718.72 34 651 609.32 331 237 955.21 24 752 186.65
说明：本期产成品存货跌价准备增加9,585,960.86 元，原因是本期原材料涨
幅大于售价涨幅，导致产成品售价低于成本。
注释7、 长期股权投资
(1) 长期股权投资原值
被投资单位名称 初始投资额 持股比例期初余额本期损益增
减额
本期其他变动 期末余额
耀华国投浮法玻璃有限公司 63 200 000.00 7.36% 63 200 000.00 63 200 000.00
北京耀华康业科技发展有限公司 3 000 000.00 22.50% 1 826 177.40 1 826 177.40
华夏世纪创业投资有限公司 15 000 000.00 8.80% 15 000 000.00 15 000 000.00
沈阳耀华物资回收有限责任公司 200 000.00 40.00% 328 665.01 15 817.98 344,482.99
合 计 80 354 842.41 15 817.98 80 370 660.39
(2) 长期股权投资减值准备:
本年增加数 本年减少数
被投资单位名称 年初余额
本年计提 其他增加转回 其他转出 合计
期末余额
耀华国投浮法玻璃有限公司 3 942 587.82 3 328 659.42 7 271 247.24
北京耀华康业科技发展有限公司
华夏世纪创业投资有限公司 7 745 253.74 7 745 253.74沈阳耀华物资回收有限责任公司
合 计 11 687 841.56 3 328 659.42 15 016 500.98
(3)长期股权投资净值：
年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
68 667 000.85 15 817.98 3 328 659.42 65 354 159.41
注释8、 固定资产及累计折旧
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
原值：
房屋建筑物 469 061 067.25 206 202.15 2 062 007.46 467 205 261.94
机器设备 1 244 159 553.66 5 155 747.50 2 743 154.02 1 246 572 147.14
运输设备 39 835 059.88 1 108 913.00 867 630.68 40 076 342.20
合计 1 753 055 680.79 6 470 862.65 5 672 792.16 1 753 853 751.28
累计折旧：
房屋建筑物 135 200 728.18 12 532 810.48 855 159.81 146 878 378.85
机器设备 508 036 841.92 58 639 733.17 1 856 271.20 564 820 303.89
运输设备 19 780 223.10 2 153 108.92 683 068.15 21 250 263.87
合计 663 017 793.20 73 325 652.57 3 394 499.16 732 948 946.61
固定资产净值： 1 090 037 887.59 1 020 904 804.67
注释9、 固定资产减值准备
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
机器设备 4 135 198.37 529 213.07 3 605 985.30
运输设备 3 065 519.43 3 065 519.43
合计 7 200 717.80 529 213.07 6 671 504.73
注释10、 在建工程
（1）在建工程原值：
工程名称
预算数
（万元）
年初余额 本期增加 本期转固 其他减少 期末余额
二线完善项目 3 121 453.16 3 500.00 3 500.00 3 121 453.16
工技厂技改项目 3 420 788.39 456 548.37 3 877 336.76
型材厂项目 1 365 279.09 638.00 1 365 917.09工业园安装工程 3 703.91 3 703.91
工业园超薄线项目 420 000.00 107 000.00 527 000.00
冷水江技改 6 970 747.52 6 970 747.52
冷水江环保除尘工程 20 480.00 20 480.00
沈阳技改 10 444 324.00 5 566 906.75 3 162 303.53 7 594 588.21 5 254 339.01
节水项目 225 998.83 225 998.83
在线镀膜 950 167.52 950 167.52
浮法二线冷端输送辊道 141 000.00 141 000.00
自洁净玻璃控制系统GF08-03 80 475.00 80 475.00
中水回用项目 537 996.27 537 996.27
危险品库房项目 126 632.00 126 632.00
内窥视摄像头项目 147 500.00 147 500.00
其他 246 751.09 98 672.00 148 079.09
合 计 25 766 776.07 8 591 113.83 3 791 475.53 7 594 588.21 22 971 826.16
说明：本期无资本化利息。
（2）在建工程减值准备：
工程名称 年初数 本期增加 本期减少 期末数
型材厂项目 826 844.12 826 844.12
冷水江技改 2 091 224.26 2 091 224.26
合 计 2 918 068.38 2 918 068.38
注释11、 工程物资
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
工程用材料 711 610.10 1 427 206.42 1 425 767.42 713 049.10
减值准备 592 429.15 592 429.15
合 计 119 180.95 120 619.95
注释12、 固定资产清理
项 目 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资产报废 850 985.89 850 985.89
合 计 850 985.89 850 985.89
注释13、 无形资产
项目名称 原值 年初数本期增减本期摊销 期末数剩余年限
湖南耀华土地使用权 26 112 617.00 23 806 002.50 391 689.26 23 414 313.24 44.83 年
制镜部土地使用权 1 180 000.00 934 242.23 19 196.73 915 045.50 35.75 年汇晶软件 17 298.00 6 366.00 2 594.70 3
771.30 1.45 年
湖南矿产使用权 140 000.00 81 666.58 10 494.00 71 172.58 5.08 年
沈阳耀华土地使用权 5 189 000.00 3 811 824.48 221 331.75 3 590 492.73 12 年
沈阳耀华土地使用权 75 832 439.69 70 750 234.89 1 143 496.11 69 606 738.78 45.4 年
合 计 99 390 336.68 1 788 802.55 97 601 534.13
说明：截至资产负债表日，制镜部土地使用权过户手续尚未办理完毕。
注释14、 短期借款
借款类别 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
抵押借款 139 610 425.83 185 000 000.00
保证借款 315 000 000.00 397 000 000.00
抵押+保证借款 60 000 000.00 42 710 425.83
信用借款
合 计 514 610 425.83 624 710 425.83
注释15、 应付票据
类 别 2008 年9 月30 日 2007 年3 月31 日
银行承兑汇票 190 000 000.00 91 800 000.00
商业承况汇票
合 计 190 000 000.00 91 800 000.00
注释16、 应付账款
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 326 672 463.17 85.14% 214 058 174.42 93.48%
1 年以上 57 035 699.59 14.86% 14 920 856.65 6.52%
合 计 383 708 162.76 100.00% 228 979 031.07 100.00%
说明：应付持本公司5%以上股份股东的款项见附注九。
一年以上原因是未结算。
注释17、 预收账款
2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 71 681 623.79 75.08% 106 377 747.68 90.77%
1 年以上 23 787 588.64 24.92% 10 816 780.63 9.23%
合 计 95 469 212.43 100.00% 117 194 528.31 100.00%
说明：预收持本公司5%以上股份股东的款项见附注九。
一年以上预收款主要是小额结算尾款及未结算款项。注释18、 应付职工薪酬
项 目 年初余额 本期增加额 本期支付额 期末余额
1、工资、奖金、津贴和补贴 614 998.53 59 522 811.48 59 671 245.34 466 564.67
2、职工福利费
3、社会保险费 27 030 785.56 25 467 942.49 21 167 890.64 31 330 837.41
其中：医疗保险费 459 908.58 4 459 899.36 4 411 090.50 508 717.44
基本养老保险费 24 245 358.97 18 659 233.75 14 836 536.06 28 068 056.66
年金缴费
失业保险费 2 225 311.43 1 522 757.54 1 155 823.46 2 592 245.51
工伤保险费 70 802.34 612 168.70 578 104.33 104 866.71
生育保险费 29 404.24 213 883.14 186 336.29 56 951.09
4、住房公积金 10 807 750.77 8 519 084.10 4 838 434.30 14 488 400.57
5、工会经费 936 273.97 933 578.34 867 021.72 1 002 830.59
6、职工教育经费 430 848.96 301 955.79 64 594.90 668 209.85
7、辞退补偿金 12 358 437.36 96 001.05 1 329 467.63 11 124 970.78
合 计 52 179 095.15 94 841 373.25 87 938 654.53 59 081 813.87
注释19、 应交税费
项 目 法定税率 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日
营业税 5% 785.00 15 691.21
教育费附加 4% 234 829.99 308 669.03
城建税 7% 228 366.54 386 434.91
增值税 17％、13％ - 284 433.24 8 536 673.16
企业所得税 25% - 1 307 326.13 672 673.87
个人所得税 累进 5 622.29 117 068.23
其他税种 1 118 209.78 554 320.90
合 计 - 3 945.77 10 591 531.31
注释20、 应付股利
股东名称 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日
渤海铝业有限公司 51 120.00 51 120.00
河北省建投投资公司 11 520.00 11 520.00
秦皇岛玻璃研究设计院 11 520.00 11 520.00
秦皇岛福电集团公司 22 320.00 22 320.00
合 计 96 480.00 96 480.00
注释21、 其他应付款2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
账 龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 130 568 933.15 87.74% 41 995 163.77 89.27%
1 年以上 18 251 318.24 12.26% 5 046 609.20 10.73%
合 计 148 820 251.39 100.00% 47 041 772.97 100.00%
说明：应付持本公司5%以上股份股东的款项见附表九。
一年以上应付款主要是欠集团公司款项。
注释22、 一年内到期的非流动负债
币种 借款条件 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
人民币 保证借款 62 300 000.00
合计 62 300 000.00
注释23、 其他流动负债
项目 年初数 本期增加 本期摊销 期末数
国家拨入技术创新专项资金 10 898 712.00 385 000.00 562 500.00 10 721 212.00
注释24、 长期借款
币种 借款条件 2008 年9 月30 日2007 年12 月31 日
人民币 保证借款 47 000 000.00 54 000 000.00
人民币 信用借款
合计 47 000 000.00 54 000 000.00
注释25、 长期应付款
项目 年初余额 应计利息 期末余额 备注
应付土地出让款 23 840 416.65 23 840 416.65
注释26、股本
项目 年初数 本期增加 本期减少 期末数
一、有限售条件流通股份
发起人股份 291 639 360.00 27 864 000.00 263 775 360.00
其中：
国家持有股份 291 639 360.00 27 864 000.00 263 775 360.00
国内法人持有股份
内部职工股
二、无限售条件流通股份
境内上市人民币普通股 265 640 640.00 27 864 000.00 293 504 640.00
三、股份总数 557 280 000.00 557 280 000.00注释27、资本公积
项 目 年初数 本期增加数 本期减少数 期末数
股本溢价 98 895 870.84 98 895 870.84
其他资本公积 43 579 235.88 43 579 235.88
合 计 142 475 106.72 142 475 106.72
注释28、盈余公积
项 目 年初数 本期增加数 本期减少数 期末数
法定盈余公积 36 529 649.81 36 529 649.81
合 计 36 529 649.81 36 529 649.81
注释29、未分配利润
项 目 分配比例 金 额
上年末未分配利润 - 295 061 268.27
加:会计政策变更
前期差错更正
调整后年初未分配利润 - 295 061 268.27
加：盈余公积弥补亏损
加：本期净利润 - 134 941 875.39
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 - 430 003 143.66
注释30、营业收入及营业成本
分部 营业收入营业成本营业毛利
主营业务 988 596 015.36 992 307 338.34 - 3 711 322.98
其他业务 14 816 802.31 13 058 430.22 1 758 372.09
合计 1 003 412 817.67 1 005 365 768.56 - 1 952 950.89
说明：2008 年1-9 月向前五名客户销售的收入总额为 126 666 866.85 元，
占全部主营业务收入的比例为12.62%。
注释31、主营业务收入产品分部报表
项 目 2008 年1-9 月
平板玻璃 895 366 061.07
工业技术玻璃 67 965 750.38
玻璃钢制品 320 653.91
耐火材料 24 943 550.00
合 计 988 596 015.36
注释32、主营业务成本产品分部报表
项 目 2008 年1-9 月平板玻璃 903 299 594.36
工业技术玻璃 70 733 518.40
玻璃钢制品 359 805.74
耐火材料 17 914 419.84
合 计 992 307 338.34
注释33、主营业务利润产品分部报表
项 目 2008 年1-9 月
平板玻璃 - 11 583 456.77
工业技术玻璃 - 3 044 827.65
玻璃钢制品 - 40 458.96
耐火材料 6 927 448.79
合 计 - 7 741 294.59
注释34、营业税金及附加
项 目 2008 年1-9 月
营业税
城建税 2 510 228.83
教育费附加 1 519 742.78
合 计 4 029 971.61
注释35、财务费用
项 目 2008 年1-9 月
利息支出 38 783 753.50
减：利息收入 2 598 263.97
汇兑损失 1 986 915.03
金融机构手续费 3 947 080.91
贴现息 1 193 566.81
合 计 43 313 052.28
注释36、资产减值损失
项 目 2008 年1-9 月
1、坏账准备 2 472 632.94
2、存货跌价准备 13 925 987.58
3、可供出售金融资产减值准备
4、持有至到期投资减值准备
5、长期股权投资减值准备 3 328 659.42
6、投资性房地产减值准备
7、固定资产减值准备
8、工程物资减值准备
9、在建工程减值准备
10、生产性生物资产减值准备其中：成熟生产性生物资产减值准备
11、油气资产减值准备
12、无形资产减值准备
13、商誉减值准备
14、其他
合计 19 727 279.94
注释37、投资收益
项 目 2008 年1-9 月
债权投资收益
股权(票)投资收益 15 817.98
其中:其他股权投资单位分配的利润
期末按权益法调整的被投资公司损益 15 817.98
股权投资差额摊销
股权转让收益
合 计 15 817.98
注释38、营业外收入
项 目 2008 年1-9 月
收到的赔偿款 1 565 084.80
处置固定资产净收益 131.87
军品增值税返还 580 000.00
债务重组收益 5 450 493.79
其他 1 070 588.17
合 计 8 666 298.63
说明：子公司沈阳耀华玻璃有限责任公司(以下简称沈阳公司)本期发生债务
重组事项，产生债务重组收益5,450,493.79 元。具体情况如下：
沈阳公司原有对辽阳石油化纤物资供销公司欠款8,839,727.96 元，经辽宁
省辽阳市中级人民法院民事裁定，沈阳公司以现金150 万元、三台汽车及竖窑等
相关资产偿还全部欠款。沈阳公司实际给付现金160 万元、三台汽车及竖窑等相
关资产。抵债资产账面价值：1,789,234.17 元。
注释39、营业外支出
项 目 2008 年1-9 月
罚款支出 198 163.02
赔偿支出 30 713.61
处理固定资产净损失 150 384.63
捐赠支出 22 799.45其他 5 231 134.73
合 计 5 633 195.44
说明：其他5 231 134.73元主要是沈阳公司本期交纳的原接收破产企业的陈
欠电费。
注释40、收到的其他与经营活动有关现金主要项目列示
项 目 2008 年1-9 月
利息收入 2 598 263.97
代收水电费 58 571.91
收集团公司往来 162 410 254.37
收其他单位往来款 13 390 643.38
场地租赁费、赔偿金罚款等 1 442 750.00
其他 99 264.75
合 计 179 999 748.38
注释41、支付的其他与经营活动有关现金主要项目列示
项 目 2008 年1-9 月
租赁费 15 303.40
修理费 3 986 605.74
审计评估费 496 092.10
技术开发费 624 790.00
手续费贴现息 1 806 315.88
办公、差旅、保险 6 912 015.54
运费 9 103 726.14
其他往来款 7 537 172.16
水电费 4 762 545.79
排污、上市公司费用 1 943 890.19
其他 4 518 370.65
合计 41 706 827.59
（二） 母公司财务报表主要项目注释
注释a、应收账款
账龄 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
金额 占总额
比例
坏账准备金额 占总额
比例
坏账准备
1 年以内 35 484 140.13 43.52% 1 774 207.01 25 788 393.27 36.84% 1 209 070.72
1-2 年 4 994 956.07 6.13% 227 431.84 4 946 710.02 7.07% 490 450.91
2-3 年 4 889 980.57 6.00% 2 264 333.94 6 238 335.25 8.91% 1 871 500.58
3 年以上 36 157 779.42 44.35% 27 818 809.49 33 029 560.81 47.18% 27 230 484.27
合计 81 526 856.19 100.00% 32 084 782.28 70 002 999.35 100.00% 30 801 506.48
说明：①期末坏账准备中含专项坏账准备23,640,511.66 元，是对三年以上
无法收回的应收账款按100%计提的专项准备。②应收账款前五名金额为10,077,302.62 元，占应收账款总金额的比
例为12.36％。
③持本公司5％以上股份的股东单位欠款2,054,665.49 元，占应收
账款总金额的比例为2.52％。
注释b、其他应收款
账龄 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日
金额 占总额
比例
坏账准备 金额 占总额
比例
坏账准备
1 年以内 12 613 862.79 8.90% 189 653.58 73 949 099.85 45.80% 163 937.75
1-2 年 56 594 715.24 39.93% 9 451.97 5 199 927.65 3.22% 138 365.01
2-3 年 4 708 042.49 3.32% .00 37 916 826.77 23.48% 267 822.51
3 年以上 67 826 519.88 47.85% 6 771 889.66 44 402 475.33 27.50% 1 838 276.90
合计 141 743 140.40 100.00% 6 970 995.21 161 468 329.60 100.00% 2 408 402.17
说明：①前五名金额合计为129,817,307.24 元，占其他应收款总额的比例为
91.59%。
②无持本公司5％以上股份的股东单位欠款。
注释c、长期股权投资
(1)长期股权投资原值
被投资单位名称 初始投资额
持股比
例
期初原值
本期损益
增减额
本期其他
变动
期末原值
对子公司投资：
秦皇岛耀华镀膜玻璃厂 11 450 000.00 100.00% 4 162 824.76 4 162 824.76
秦皇岛耀华兴业镀膜有限公司 40 390 000.00 100.00% 20 668 083.07 20 668 083.07
秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限
公司
13 380 000.00 75.00%
耀华玻璃工业园有限责任公司 127 415 620.00 79.06% 109 745 274.32 109 745 274.32
沈阳耀华玻璃有限责任公司 37 500 000.00 46.67% 14 975 498.18 14 975 498.18
冷水江耀华耐火材料有限公司 39 574 896.93 99.75% 29 566 649.21 29 566 649.21
秦皇岛耀华船业有限公司 5 800 000.00 100.00% 3 623 786.77 3 623 786.77
耀华科达新材料公司 3 664 741.23 82.00% 3 121 862.33 3 121 862.33
子公司合计 185 863 978.64 185 863 978.64
其他长期股权投资：
耀华国投浮法玻璃有限公司 63 200 000.00 7.36% 63 200 000.00 63 200 000.00
北京耀华康业科技发展有限公
司
3 000 000.00 22.50% 1 826 177.40 1 826 177.40
华夏世纪创业投资有限公司 15 000 000.00 8.80% 15 000 000.00 15 000 000.00
其他投资合计 80 026 177.40 80 026 177.40
合 计 265 890 156.04 265 890 156.04
（2）长期股权投资减值准备
被投资单位名称 年初余额 本期增加数 本期减少数 期末余额本期计提 其他增加转回其他转出 合计
对子公司投资：
秦皇岛耀华镀膜玻璃厂 575 261.46 3 587 563.30 4 162 824.76
秦皇岛耀华兴业镀膜有限公司 234 981.09 4 579 008.08 4 813 989.17
秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限
公司
2 480 014.49
2 480 014.49
2 480 014.49
耀华玻璃工业园有限责任公司 14 815 612.04 29 286 106.45 44 101 718.49
沈阳耀华玻璃有限责任公司 5 965 865.03 9 009 633.15 14 975 498.18
冷水江耀华耐火材料有限公司 1 833 701.95 907 739.13 2 741 441.08
秦皇岛耀华船业有限公司 767 616.95 230 983.48 998 600.43
耀华科达新材料公司 287 254.40 174 874.20 462 128.60
子公司合计 26 960 307.41 47 775 907.79 2 480 014.49 2 480 014.49 72 256 200.71
其他长期股权投资：
耀华国投浮法玻璃有限公司 3 942 587.82 3 328 659.42 7 271 247.24
北京耀华康业科技发展有限公
司
华夏世纪创业投资有限公司 7 745 253.74 7 745 253.74
其他投资合计 11 687 841.56 3 328 659.42 15 016 500.98
合 计 38 648 148.97 51 104 567.21 2 480 014.49 2 480 014.49 87 272 701.69
(3)长期股权投资净值
年初余额 本年增加 本年减少 期末余额
227 242 007.07 48 624 552.72 178 617 454.35
注释d、营业收入和营业成本
分 部 营业收入营业成本营业毛利
主营业务 400 918 672.10 404 135 215.55 - 3 216 543.45
其他业务 4 476 460.02 3 590 318.18 886 141.84
合 计 405 395 132.12 407 725 533.73 - 2 330 401.61
九、关联方关系及其交易
（一）关联方关系
1、存在控制关系的关联方
企业名称 注册地址 主营业务 与本企业关系 经济性质 法定代表人
中国耀华玻璃集团公司 秦皇岛市玻璃及其制品 母公司 国有 曹田平
2、存在控制关系关联方的注册资本及其变化
企业名称 年初数 本年增加数 本年减少数 年末数
中国耀华玻璃集团公司 40 257 万元 40 257 万元
3、存在控制关系的关联方所持股份及其变化 （单位：万元）
企业名称 年初数 本年增加 本年减少 年末数
金额 比例 金额 比例金额 比例 金额 比例中国耀华玻璃集团公司 29 164.856 52.33% 29 164.856 52.33%
其中：有限售条件流通股 29 163.936 52.33% 2 786.40 5% 26 377.536 47.33%
无限售条件流通股 0.92 0.00% 2 786.40 2 700.00 4.84% 87.32 0.16%
4、不存在控制关系的关联方关系的性质
企业名称 与本企业关系
耀华新业开发总公司 同受母公司控制
耀华特种玻璃有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华包装材料有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华研究设计院 同受母公司控制
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华实业有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华木材公司 同受母公司控制
山海关灯泡厂 同受母公司控制
秦皇岛耀华制衣有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华运输有限责任公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华窑炉热态工作有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 同受母公司控制
武汉耀皮建筑玻璃有限公司 同受母公司控制
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 本公司及母公司的参股公司
(二) 关联交易
1、采购货物
单位名称 金额
中国耀华玻璃集团公司 31 106 140.48
耀华集团运输公司 15 232 784.06
耀华国投浮法玻璃公司 83 289.53
耀华制衣公司 134 820.68
合计 46 557 034.75
定价原则：按照市场价格。
2、公司向关联企业销售货物、提供劳务
单位名称 金额中国耀华玻璃集团公司
2 056 661.29
耀华特种玻璃有限公司
3 994 953.80
合计
6 051 615.09
定价原则：提供水、电、汽按成本价，其它按市场价。
3、公司与集团公司签订的综合服务协议
2008 年1-9 月 2007年1-9 月
交易内容
交易价格 交易金额交易价格 交易金额
土地租赁费 2 000 000 元/年1 500 000.00 2 000 000 元/年 1 500 000.00
通讯服务费 20 000 元/月 180 000.00 20 000 元/月 180 000.00
房屋租赁费 12 300 元/月 110 700.00 12 300 元/月 110 700.00
合 计 1 790 700.00 1 790 700.00
4、股份公司的银行保证贷款由集团公司提供担保。
（三）关联方往来款项余额
项目 2008 年9 月30 日占总额比例2007 年12 月31 日 占总额比例
应收账款
中国耀华玻璃集团公司 2 097 860.79 1.93% 1 813 698.49 1.85%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 359 399.00 0.33% 359 399.00 0.37%
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 9 029.96 0.01% 9 029.96 0.01%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 218 780.00 0.20%
小计 2 685 069.75 2.47% 2 182 127.45 2.23%
其他应收款
中国耀华玻璃集团公司 13 008.01 0.04% 160 084.96 0.71%
耀华特种玻璃有限公司 4 096 076.31 11.39%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 160 383.93 0.45% 153 709.01 0.68%
秦皇岛耀华三荣玻璃钢有限公司 1 706 316.66 4.73% 1 684 200.85 7.48%
小计 5 975 784.91 16.61% 1 997 994.82 8.87%
预付账款
中国耀华玻璃集团公司 126 980.18 0.47% 75 000.00 0.25%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 54 395.43 0.20% 54 395.43 0.18%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 119 353.00 0.44% 340 996.27 1.12%
秦皇岛耀华实业有限公司 120.98 0.00% 7 519.10 0.02%
耀华新业开发总公司 3 704.01 0.01% 3 704.01 0.01%
耀华设计研究院 69 000.00 0.25%
小计 373 553.60 1.37% 481 614.81 1.59%
应付票据
中国耀华玻璃集团公司 5 000 000.00 2.63% 10 000 000.00 10.89%
应付账款
中国耀华玻璃集团公司 31 993 824.40 8.34% 1 138 691.96 0.50%秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 4 761 597.02 1.24% 4 764
648.27 2.08%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 745 956.70 0.19% 845 862.40 0.37%
耀华新业开发总公司 0.00% 24 971.22 0.01%
秦皇岛耀华制衣有限公司 213 195.64 0.06% 210 437.58 0.09%
秦皇岛耀华运输有限责任公司 10 957 895.40 2.86% 4 423 495.20 1.93%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 258 917.24 0.07% 258 917.24 0.11%
秦皇岛耀华包装材料有限责任公司 10 500.00 0.00% 810 563.86 0.36%
秦皇岛耀华窑炉热态工作有限公司 1 019 078.48 0.27% 729 084.48 0.32%
耀华木材公司 4 444 244.37 1.15%
小计 54 405 209.25 14.18% 13 206 672.21 5.77%
预收账款
中国耀华玻璃集团公司 854 126.29 0.89% 1 343 069.13 1.15%
秦皇岛耀华建安工程有限责任公司 780.00 0.00% 780.00 0.00%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 1 519.34 0.01%
小计 856 425.63 0.90% 1 343 849.13 1.15%
其他应付款
中国耀华玻璃集团公司 105 090 778.13 70.62% 25 602 994.04 54.43%
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司 38 511.11 0.03% 38 511.11 0.08%
秦皇岛经编厂 0.00% 408 000.00 0.87%
秦皇岛耀华玻璃机械制造有限责任公司 357 249.96 0.23% 1 016 629.96 2.16%
小计 105 486 539.20 70.88% 27 066 135.11 57.54%
十、承诺事项
截至2008 年9 月30 日止，公司无需要说明的重大对外承诺事项。
十一、或有事项
（一）对子公司的担保：
截至2008 年9 月30 日，公司共存在为子公司的担保22,656 万元，分别为：
为子公司耀华玻璃工业园有限公司银行借款10,000 万元和银行承兑汇票1,000
万元提供担保、为沈阳耀华玻璃有限公司银行借款9,271 万元和银行承兑汇票
2,385 万元提供担保。
（二）对外担保：
截至2008 年9 月30 日，公司已无对外担保事项。
（三）资产抵押：
截至2008 年9 月30 日，资产抵押情况如下：
资产类别 原 值净 值
设备 616 100 514.36 389 464 866.19
房产 43 835 844.00 34 617 038.78
土地使用权 38 592 617.00 34 917 936.77
合计 698 528 975.36 458 999 841.74
十二、资产负债表日后事项无需披露的资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项
无需披露的其他重要事项。
十四、补充资料
（一）非经常性损益
项 目 税前影响金额 所得税影响 税后影响金额
非流动资产处置损益 - 150 252.76 - 150 252.76
计入当期损益的政府补助，但与公司业务
密切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外
562 500.00 562 500.00
债务重组收益 5 450 493.79 5 450 493.79
除上述各项之外的其他营业外收支净额 - 3 409 637.84 - 3 409 637.84
合 计 2 453 103.19 2 453 103.19
其中:归属普通股股东的非经常性损益: 2 077 373.22 2 077 373.22
归属少数股东的非经常性损益: 375 729.97 375 729.97
（二）净资产收益率、每股收益
净资产收益率(%)
项 目 全面摊薄 加权平均
本期上年同期本期上年同期
归属于普通股股东的净利润 -44.06% -2.92% -36.10% -2.88%
扣除非经常损益后归属于普
通股股东的净利润
-44.74% -3.54% -36.66% -3.49%
每股收益（元）
项 目 基本每股收益 稀释每股收益
本期上年同期本期上年同期
归属于普通股股东的净利润 -0.2421 -0.0219 -0.2421 -0.0219
扣除非经常损益后归属于普
通股股东的净利润
-0.2459 -0.0266 -0.2459 -0.0266
上述财务指标的计算方法：
1、全面摊薄净资产收益率的计算公式如下：
全面摊薄净资产收益率=P÷E
其中，P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润；E 为归属于公司普通股股东的期末净资产。2、加权平均净资产收益率的计算公式如下：
加权平均净资产收益率=P/（E0＋NP÷2＋Ei×Mi÷M0－Ej×Mj÷M0±Ek×Mk÷
M0）
其中：P 分别对应于归属于公司普通股股东的净利润、扣除非经常性损益后
归属于公司普通股股东的净利润；NP 为归属于公司普通股股东的净利润；E0 为
归属于公司普通股股东的期初净资产；Ei 为报告期发行新股或债转股等新增的、
归属于公司普通股股东的净资产；Ej 为报告期回购或现金分红等减少的、归属
于公司普通股股东的净资产；M0 为报告期月份数；Mi 为新增净资产下一月份起
至报告期期末的月份数；Mj 为减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数；
Ek 为因其他交易或事项引起的净资产增减变动；Mk 为发生其他净资产增减变动
下一月份起至报告期期末的月份数。
3、基本每股收益的计算公式如下：
基本每股收益=P÷S
S=S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0－Sk
其中：P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于普
通股股东的净利润；S 为发行在外的普通股加权平均数；S0 为期初股份总数；S1
为报告期因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数；Si 为报告期因发行
新股或债转股等增加股份数；Sj 为报告期因回购等减少股份数；Sk 为报告期缩
股数；M0 报告期月份数；Mi 为增加股份下一月份起至报告期期末的月份数；Mj
为减少股份下一月份起至报告期期末的月份数。
4、稀释每股收益的计算公式如下：
稀释每股收益=[P+（已确认为费用的稀释性潜在普通股利息－转换费用）×
（1-所得税率）]/（S0＋S1＋Si×Mi÷M0－Sj×Mj÷M0—Sk+认股权证、股份期
权、可转换债券等增加的普通股加权平均数）
其中，P 为归属于公司普通股股东的净利润或扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润。
（三）资产减值准备明细表
本年减少数
项 目 年初余额 本年增加数因资产价值回
升转回数
其他原因
转出数
合计
年末余额一、坏帐准备合计 38 086 004.42 2 472 632.94 40 558 637.36
其中：应收帐款 34 891 479.64 1 810 267.38 36 701 747.02
其他应收款 3 194 524.78 662 365.56 3 856 890.34
二、存货跌价准备合计 24 752 186.65 13 925 987.58 4 026 564.91 4 026 564.91 34 651 609.32
其中：库存商品 21 244 236.91 13 925 987.58 4 026 564.91 4 026 564.91 31 143 659.58
原材料 2 457 928.98 2 457 928.98
包装物
低值易耗品 1 050 020.76 1 050 020.76
三、长期投资减值准备合计 11 687 841.56 3 328 659.42 15 016 500.98
其中：长期股权投资 11 687 841.56 3 328 659.42 15 016 500.98
长期债权投资
四、固定资产减值准备合计 7 200 717.80 529 213.07 529 213.07 6 671 504.73
其中：房屋、建筑物
机器设备 7 200 717.80 529 213.07 529 213.07 6 671 504.73
五、无形资产减值准备
其中：专利权
商标权
六、在建工程减值准备 2 918 068.38 2 918 068.38
七、工程物资减值准备 592 429.15 592 429.15
（四）金额变动幅度超过30%的项目列示
报表项目 本期增减金额 增减幅度主要原因
应收票据 1 950 021.91 119.88% 本期票据结算增加
其他应收款 12 791 782.09 66.21%
工业园应收特玻水电汽款410 万元、各公司待转进
项税和应收出口退税款增加.
应付票据 98 200 000.00 106.97% 本期票据结算增加
应交税费 - 10 595 477.08 100.04% 本期产品价格倒挂,待抵扣进项税增加
应付帐款 154 729 131.69 67.57% 赊购增加
其他应付款 101 778 478.42 216.36% 从集团公司借款增加
营业外收入 5 543 927.97 177.56% 本期沈阳确认债务重组收益
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
二零零八年九月三十日资产负债表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 2008 年9 月30 日 单位：人民币元
期末余额 年初余额
资 产
注
释 合并数 母公司 合并数 母公司
流动资产：
货币资金 1 102 255 151.62 32 044 959.78 103 097 925.21 41 920 390.28
交易性金融资产
应收票据 2 3 576 697.18 1 195 177.00 1 626 675.27 1 270 276.00
应收账款 3.a 72 012 111.75 49 442 073.91 62 994 870.83 39 201 492.87
预付款项 4 27 266 364.50 7 482 330.45 30 341 223.51 9 681 073.00
应收利息
应收股利
其他应收款 5.b 32 111 343.55 134 772 145.19 19 319 561.46 159 059 927.43
存货 6 344 024 109.40 113 798 886.71 306 485 768.56 125 543 263.12
一年内到期非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 581 245 778.00 338 735 573.04 523 866 024.84 376 676 422.70
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 7.c 65 354 159.41 178 617 454.35 68 667 000.85 227 242 007.07
投资性房地产
固定资产 8.9 1 014 233 299.94 364 172 539.50 1 082 837 169.79 390 746 124.59
在建工程 10 20 053 757.78 9 083 583.33 22 848 707.69 7 080 676.52
工程物资 11 120 619.95 119 180.95
固定资产清理 12
生产性生物资产
油气资产
无形资产 13 97 601 534.13 24 329 358.74 99 390 336.68 24 740 244.73
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1 197 363 371.21 576 202 935.92 1 273 862 395.96 649 809 052.91
资产总计 1 778 609 149.21 914 938 508.96 1 797 728 420.80 1 026 485 475.61资产负债表（续）
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 2008 年9 月30 日 单位：人民币元
期末余额 年初余额
负债及股东权益 注释
合并数 母公司 合并数 母公司
流动负债：
短期借款 14 514 610 425.83 271 900 000.00 624 710 425.83 362 000 000.00
交易性金融负债
应付票据 15 190 000 000.00 60 000 000.00 91 800 000.00 17 000 000.00
应付帐款 16 383 708 162.76 130 856 210.75 228 979 031.07 75 432 334.09
预收帐款 17 95 469 212.43 29 099 802.34 117 194 528.31 51 547 058.54
应付职工薪酬 18 59 081 813.87 38 240 465.84 52 179 095.15 30 016 059.33
应交税费 19 - 3 945.77 - 1 322 184.59 10 591 531.31 6 742 415.70
应付利息
应付股利 20 96 480.00 96 480.00 96 480.00 96 480.00
其他应付款 21 148 820 251.39 32 184 565.51 47 041 772.97 6 399 077.99
一年内到期的非流动负债 22 62 300 000.00
其他流动负债 23 10 721 212.00 10 336 212.00 10 898 712.00 10 898 712.00
流动负债合计 1 402 503 612.51 571 391 551.85 1 245 791 576.64 560 132 137.65
非流动负债：
长期借款 24 47 000 000.00 7 000 000.00 54 000 000.00 14 000 000.00
应付债券
长期应付款 25 23 840 416.65 23 840 416.65
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 70 840 416.65 7 000 000.00 77 840 416.65 14 000 000.00
负债合计 1 473 344 029.16 578 391 551.85 1 323 631 993.29 574 132 137.65
股东权益：
股本 26 557 280 000.00 557 280 000.00 557 280 000.00 557 280 000.00
资本公积 27 142 475 106.72 142 360 048.10 142 475 106.72 142 360 048.10
减：库存股
盈余公积 28 36 529 649.81 36 529 649.81 36 529 649.81 36 529 649.81
一般风险准备
未分配利润 29 - 430 003 143.66 - 399 622 740.80 - 295 061 268.27 - 283 816 359.95
外币报表折算差额
归属于母公司股东权益合
计 306 281 612.87 336 546 957.11 441 223 488.26 452 353 337.96
少数股东权益 - 1 016 492.82 32 872 939.25
股东权益合计 305 265 120.05 336 546 957.11 474 096 427.51 452 353 337.96
负债和股东权益总计 1 778 609 149.21 914 938 508.96 1 797 728 420.80 1 026 485 475.61利 润 表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 2008 年1-9 月 单位：人民币元
本期数 上年同期数
项 目 注释
合并数 母公司 合并数 母公司
一、营业收入 30.d 1 003 412 817.67 405 395 132.12 1 046 536 439.01 448 029 670.92
减：营业成本 1 005 365 768.56 407 725 533.73 948 344 783.43 375 688 356.52
营业税金及附加 34 4 029 971.61 1 516 928.77 3 900 469.61 2 321 563.42
销售费用 23 746 304.04 8 181 767.65 21 599 567.39 6 374 981.98
管理费用 79 110 669.87 28 541 958.67 69 655 991.60 29 888 534.01
财务费用 35 43 313 052.28 17 182 614.93 38 443 951.36 17 683 480.73
资产减值损失 36 19 727 279.94 60 336 927.48
加：公允价值变动收益
（损失以“－”号填列）
投资收益（损失以
“－”号填列） 37 15 817.98 243 737.60
其中：对联营企业和
合营企业的投资收益
汇兑收益（损
失以“－”号填列）
二、营业利润（损失以“－”
号填列） - 171 864 410.65 - 118 090 599.11 - 35 164 586.78 16 072 754.26
加：营业外收入 38 8 666 298.63 2 569 881.87 3 122 370.66 1 527 626.12
减：营业外支出 39 5 633 195.44 285 663.61 500 950.96 81 899.54
其中：非流动资产处
置损失 150 252.76 143 252.76 26 913.69 1 259.89
三、利润总额（亏损总额以
“－”号填列） - 168 831 307.46 - 115 806 380.85 - 32 543 167.08 17 518 480.84
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”
号填列） - 168 831 307.46 - 115 806 380.85 - 32 543 167.08 17 518 480.84
归属于母公司股东的净
利润 - 134 941 875.39 - 115 806 380.85 - 12 225 316.14 17 518 480.84
少数股东损益 - 33 889 432.07 - 20 317 850.94
五、每股收益
（一）基本每股收益 -0.2421 -0.2078 -0.0219 0.0314
（二）稀释每股收益 -0.2421 -0.2078 -0.0219 0.0314现 金 流 量 表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 2008 年1-9 月 单位：人民币元
本期数 上年同期数
项 目
注
释合并数 母公司 合并数 母公司
一、经营活动产生的现金流量:
销售商品、提供劳务收到的现金 852 366 820.49 341 561 765.20 872 684 853.04 414 002 972.83
收到的税费返还 659 532.87 465 897.53 2 427 626.18 1 546 483.96
收到其他与经营活动有关的现金 40 179 999 748.38 63 890 739.78 137 261 046.48 85 188 104.17
经营活动现金流入小计 1 033 026 101.74 405 918 402.51 1 012 373 525.70 500 737 560.96
购买商品、接受劳务支付的现金 655 064 805.25 236 247 198.75 732 811 492.81 324 609 437.88
支付给职工以及为职工支付的
现金 72 609 200.47 30 558 988.69 57 662 510.80 26 500 736.77
支付的各项税费 33 897 134.20 21 624 435.14 19 394 467.73 6 824 606.22
支付其他与经营活动有关的现金 41 41 706 827.59 11 019 110.52 38 895 292.85 30 801 583.45
经营活动现金流出小计 803 277 967.51 299 449 733.10 848 763 764.19 388 736 364.32
经营活动产生的现金流量净额 229 748 134.23 106 468 669.41 163 609 761.51 112 001 196.64
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金 100 000.00 100 000.00
取得投资收益所收到的现金 243 737.60
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产所收回的现金净额 6 550.00 550.00 343 638.00 19 000.00
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 6 550.00 550.00 687 375.60 119 000.00
购建固定资产、无形资产和其
他长期资产所支付的现金 2 057 779.27 1 716 359.50 10 508 475.00 3 879 139.45
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 2 057 779.27 1 716 359.50 10 508 475.00 3 879 139.45
投资活动产生的现金流量净额 - 2 051 229.27 - 1 715 809.50 - 9 821 099.40 - 3 760 139.45
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
其中：子公司吸收少数股东
投资收到的现金
取得借款收到的现金 571 900 000.00 151 900 000.00 457 000 000.00 228 000 000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计 571 900 000.00 151 900 000.00 457 000 000.00 228 000 000.00
偿还债务支付的现金 761 300 000.00 249 000 000.00 557 771 836.33 284 021 836.33
分配股利、利润或偿付利息支付的现
金 38 783 753.50 17 252 392.06 41 652 970.16 21 209 740.51
其中：子公司支付给少数股
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流出小计 800 083 753.50 266 252 392.06 599 424 806.49 305 231 576.84
筹资活动产生的现金流量净额 - 228 183 753.50 - 114 352 392.06 - 142 424 806.49 - 77 231 576.84
四、汇率变动对现金的影响额 - 355 925.05 - 275 898.35
五、现金及现金等价物净增加额 - 842 773.59 - 9 875 430.50 11 363 855.62 31 009 480.35
加：年初现金及现金等价物余额 103 097 925.21 41 920 390.28 112 534 428.68 33 360 188.81
六、期末现金及现金等价物余额 102 255 151.62 32 044 959.78 123 898 284.30 64 369 669.16秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年10-12 月、2009 年度
备考合并盈利预测审核报告目 录
备考合并盈利预测审核报告
备考合并盈利预测表及附表 1-21
备考合并盈利预测的编制基础和基本假设 22-23
备考合并盈利预测说明 24-42备考合并盈利预测审核报告
北京京都专字(2008)第1412 号
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司全体股东：
我们审核了后附的秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻
璃”）编制的2008年10-12月、2009年度备考合并盈利预测。我们的审核依
据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号——预测性财务信息
的审核》。耀华玻璃管理层对该预测及其所依据的编制基础及各项假设负
责。这些编制基础及各项假设已在备考合并盈利预测的编制基础和基本假
设中披露。
根据我们对支持备考合并盈利预测报告中披露的编制基础及各项假
设的证据的审核，我们没有注意到任何事项使我们认为这些编制基础及各
项假设没有为备考合并盈利预测提供合理基础。而且，我们认为，该备考
合并盈利预测是在这些编制基础及各项假设的基础上恰当编制的，并按照
已确定编制基础及各项假设的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结
果可能与预测性财务信息存在差异。
本专项审核报告仅作为耀华玻璃本次重大资产置换暨非公开发行股
份之用,不得用作任何其他目的。
北京京都会计师事务所
有限责任公司
中国·北京
2008 年12 月8 日
中国注册会计师
黄志斌
中国注册会计师
倪军秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008年10-12月、2009年度盈利预测的编制基础和基本假设
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“本公司”）2008年10-12月、2009
年度盈利预测的编制遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确
定性，尤其房地产市场受到宏观调控及其他诸多不确定因素影响且变化较大，盈
利预测结果具有不确定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖本盈利预测。
一、编制基础
根据本公司与凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）于2008
年12月7日签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有限
公司之重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》（以下简称“重大资产置
换暨非公开发行股票协议”），本公司以所拥有的全部资产与负债（作为置出资
产）与凤凰集团所持江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）100%股权
（作为置入资产）的等值部分进行置换，置入资产超过置出资产价值的差额部分，
由本公司向凤凰集团非公开发行股票购买（非公开发行价格为重组定价基准日前
二十日股票交易均价 5.06 元/股），凤凰置业100％股权进入本公司。同时，根
据耀华集团与凤凰集团2008年12月7日签署的《中国耀华玻璃集团公司与江苏凤
凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司264,648,560股国
有股之股份转让协议》，耀华集团将持有的本公司全部股份264,648,560 股转让给
凤凰出版集团，转让对价为 3,000 万元现金及本公司置出的全部资产及负债。
上述方案中的上市公司的股份转让、重大资产置换及非公开发行股票互为前
提、互为条件、同步实施。
在上述股份转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权完成
后，本公司原玻璃及其制品的生产、销售等业务全部置出本公司；本公司的经营
范围变更为房地产开发、投资等（以工商局核定为准）；本公司原有在册职工由
耀华集团根据“人随资产走”的原则负责安置，所有职工在与本公司解除劳动合
同关系的同时，与耀华集团或者耀华集团指定的资产承接方依据现行的劳动法律
法规签订新的劳动合同；本公司将承继及承接凤凰置业的所有职工、资产、负债、
权利、义务、资质及许可；本公司除持有凤凰置业100%股权外，无其它资产，本
公司实际以凤凰置业为主体持续经营，本公司的合并备考盈利预测表以凤凰置业
盈利预测表为基础编制。
本备考合并盈利预测是以在上述重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰
置业股权已于2008年9月30日完成，以业经北京京都会计师事务所有限责任公司
审计的本公司2007年度及2008 年1-9月模拟备考合并财务报表及经北京京都会计
师事务所审核的凤凰置业2008年10-12月、2009年度盈利预测为基础，根据国家宏观经济政策，凤凰置业2008年度、2009年度的各项经营
计划、投资计划、业务收
支计划及其他相关资料，以及为基础，本着谨慎、稳健原则编制的。
本盈利预测所依据的会计政策在所有重大方面遵循了我国现行法律、法规
和企业会计准则的有关规定，并且与本公司实际采用的会计政策一致。
二、基本假设
1、假设本公司与凤凰集团签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤
凰出版传媒集团有限公司重大资产置换暨非公开发行股票协议》得以实施，即
本公司重大资产置换暨非公开发行股票购买凤凰置业股权，已经股东大会及相
关监管部门批准通过。并且耀华集团与凤凰集团拟签署的《中国耀华玻璃集团
公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
264,648,560 股国有股之股份转让协议》协议得以实施，即凤凰集团以本公司置出
资产加3,000 万元的现金从耀华集团购买其所持有本公司股权264,648,560 股，已
经股东大会及相关监管部门批准通过。
2、本公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和社会经济环境在预测
期内无重大改变。
3、本公司所在地区的社会经济环境无重大改变。
4、国家现行的利率、汇率等无重大改变。
5、本公司目前执行的纳税基准、税赋、税率政策不变。
6、本公司所从事的行业与产品市场及价格状况不发生重大改变。
7、本备考合并盈利预测包含凤凰和鸣苑及凤凰河熙苑等开发项目，与该等
项目相关的各项经营计划、资金计划及本公司的投资计划能如期实现，无较大
变化。
8、本公司从2007 年1 月1 日起全面执行新会计准则体系及其补充规定，本
公司预计所采用的会计政策不会因新会计准则相关解释及实施细则陆续出台而
发生重大调整。
9、本公司在预测期间内无自然灾害及其他不可抗力因素造成的重大不利影
响。
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年12 月8 日2008 年10-12 月、2009 年度备考盈利预测说明
一、 公司基本情况：
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“本公司”）系经河北省人民政府
冀股办[1995]9 号文批准，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作
为主发起人，与河北省建设投资公司、国家建材局秦皇岛玻璃研究设计院、渤海
铝业有限公司、秦皇岛北山发电股份有限公司共同发起并采用社会募集方式设立
的股份有限公司，本公司总股本 55,728 万股。截至2008 年12 月8 日止，耀华
集团持本公司的股份为264,648,560 股，持股比例为47.49%。
本公司经营范围：玻璃及其制品的生产、销售；玻璃机器制造、加工、修理；
技术咨询、服务；开展国内、国外、合资经营、合作经营；工业技术玻璃及其制
品、玻璃钢制品的生产、销售；本企业自产产品和技术的出口业务和本企业所需
原辅材料、机械设备、零配件及相关技术的进口业务。
二、 重大事项说明
1. 重大资产置换暨非公开发行股票
根据本公司与凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）于2008
年12 月7 日签署的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有
限公司之重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》（以下简称“重大资产
置换暨非公开发行股票协议”），本公司以所拥有的全部资产与负债（作为置出
资产）与凤凰集团所持江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）100%
股权（作为置入资产）的等值部分进行置换，置入资产超过置出资产价值的差额
部分，由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股票购买，凤凰置业 100％股权进入本
公司，置入资产与置出资产的价值以截止 2008 年 9 月 30 日的评估值为准。
根据中喜会计师事务所出具的《审计报告》（中喜审字（2008）第01375 号）
和北京京都资产评估有限公司出具的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项
目资产评估报告书》（京都评报字(2008)第125 号），截止审计评估基准日2008
年9 月30 日，本公司账面净资产（母公司）为336,546,957.11 元，评估净资产价
值为353,548,202.89 元，在上述评估值的基础上，本次置出资产的价格确定为
353,548,202.89 元。根据北京京都会计师事务所出具的《审计报告》（北京京都审
字（2008）第1735 号）和北京国友大正评估师事务所出具的《凤凰出版传媒集
团有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》
（国友大正评报字[2008]第188 号），截止审计评估基准日2008 年9 月30 日，凤
凰置业（ 母公司） 账面净资产为890,415,917.81 元， 评估净资产价值为
1,281,150,614.66 元。在上述评估值的基础上，本次置入资产经协商后的价格确定
为1,281,150,614.66 元。本公司非公开发行股票的价格依据重组定价基准日前20 个交易日股票交易
均价确定为5.06 元/股；置入资产与置出资产的差额部分为为927,602,411.77 元，
换算成本公司需向凤凰集团定向增发的股份为183,320,634 股，该部分股份由凤凰
集团全部享有。置入资产自评估基准日起及之后的任何增减变化及所对应的任何
损益（包括但不限于可分配利润或者实际发生的亏损）均由上市公司承担或享有。
2. 股权转让
根据耀华集团与凤凰集团2008 年12 月7 日签署的《中国耀华玻璃集团公司
与江苏凤凰出版传媒集团有限公司关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
264,648,560 股国有股之股份转让协议》，在上述重大资产置换暨非公开发行股票
进行的同时，耀华集团将所持有的本公司全部股份（264,648,560 股，占耀华玻璃
总股本的 47.49%）转让给凤凰集团，根据北京百慧勤投资管理有限公司出具的
《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司价值咨询报告》，以2008 年9 月30 日为基准日，
本公司股份的合理估值约为1.45 元/股。凤凰集团以其通过资产置换取得的本公
司净资产加上3,000 万元的现金作为对价购买上述股权。
本次国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产实施完成后，
本公司原有资产及负债全部置换出上市公司，凤凰集团全资子公司凤凰置业的全
部股权注入上市公司，本公司原有全部员工由耀华集团接收及安置。凤凰集团成
为本公司的控股股东，持有本公司的股份数量为447,969,194 股，持股比例为
60.49%。凤凰集团承诺本次收购及认购的股份自股份登记日起三年内不进行转
让。
上述国有股权转让、重大资产置换暨非公开发行股票购买资产方案尚需国资
管理有权部门批准、经耀华玻璃股东大会批准和中国证监会核准后方可实施。
本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产完成后，本公司的名称、住所
及经营范围发生变更，变更后的公司名称拟为：江苏凤凰文化置业股份有限公司。
变更后的经营范围拟为：房地产开发、投资（以工商局核定为准）。
三、 公司主要会计政策、会计估计
1. 会计期间
本公司采用公历年度，即从每年1 月1 日至12 月31 日为一个会计期间。
2. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3. 会计计量属性
会计核算以权责发生制为基础，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
4. 现金及现金等价物
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款。现金等
价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变
动风险很小的投资。
5. 外币折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
期末，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表
日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当
期损益。
6. 金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益
工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
A、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B、该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部
分。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。金融
资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费
用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金
融资产包括为了在短期内出售而取得的金融资产，以及衍生金融工具。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明
确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损
失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金
融资产，包括应收账款和其他应收款等(附注三、7)。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，
以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进
行后续计量。其折溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失
及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允
价值变动作为资本公积的单独部分予以确认，直到该金融资产终止确认或发生减
值时，在此之前在资本公积中确认的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售
金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类
金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）衍生金融工具本公司使用衍生金融工具[包括以期货合约来降低与经营活动有关风险]。衍
生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值
进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负
数的确认为一项负债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入
当期损益。
（5）金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值，估值技
术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照
实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型
等。
（6）金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该
金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指
金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且
企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记
至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期
损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相
关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生
减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独
测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该
金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
以成本计量的金融资产如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按
照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确
认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价
值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供
出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原
已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指本公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外
的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止
确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确
认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产
生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产
的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
7. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司对外销售商品或提供劳务形
成的应收账款，按从购货方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金
额。应收款项采用实际利率法，以摊余成本减去坏账准备后的净额列示。
对于单项金额重大的应收款项，当存在客观证据表明本集团将无法按应收款
项的原有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按
信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信
用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下各项组
合计提坏账准备的比例，据此计算当期应计提的坏账准备。
账龄 计提比例一年以内 10%
一至二年 20%
二至三年 50%
三至四年 80%
四年以上 100%
本公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收
账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
8. 存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括开发产
品、开发成本、拟开发产品、出租开发产品、周转房。非开发产品包括原材料、
库存商品、低值易耗品等。
A、开发产品是指已建成、待出售的物业。
B、开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
C、拟开发产品是指所购入的，已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
项目整体开发时，全部转入开发成本核算；项目分期开发时，将分期开发用地部
分转入开发成本核算，后期未开发土地仍保留在本项目核算。
D、出租开发产品、周转房按实际成本入账，按本公司同类固定资产的预计
使用年限分期平均摊销。
E、公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售
物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“投
资性房地产”或“已完工开发产品”。
（2）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货按实际成本计价。低值易耗
品在领用时采用一次转销法摊销。
（3）存货跌价准备计提方法
本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌
价准备，期末，
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转
回。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日
以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的价值。
（4）存货可变现净值的确认方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。
9. 维修基金的核算方法
根据《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8 号)文规定，维修基金
由购房人承担。
10. 质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付
款”，待约定的保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
11. 长期股权投资
（1）长期股权投资的初始计量
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取
得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初
始投资成本为合并日取得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
（2）长期股权投资的后续计量
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具
有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权
投资，采用权益法核算。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的
初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司在按权益法对长期股权投资进行核算时，先对被投资单位的净利润进
行取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方
面的调整，再按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照
持股比例计算
归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被
投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8 号—资产减值》等规定
属于资产减值损失的，应当全额确认。
12. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，本
公司投资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使
用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并采用成本模式进行
后续计量。
投资性房地产折旧、摊销参照附注三、13 固定资产及其累计折旧中房屋及
建筑物的折旧方法和三、15 无形资产中土地使用权的摊销方法。
13. 固定资产及其累计折旧
（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使
用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够
可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产
类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 年 5% 2.375-4.75%
电子设备 5 年 5% 19%
运输设备 5 年 5% 19%
其他设备 5 年 5% 19%
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累
计金额计算确定折旧率。融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权
的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净
残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
14. 在建工程
本公司在建工程包括建筑工程、安装工程、技术改造工程和大修理工程等。
本公司在建工程按实际成本计价。工程达到预定可使用状态后，将该项工程
完工达到预定可使用状态所发生的必要支出结转，作为固定资产的入账价值。
15. 无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使
用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有
关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确
定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项
无形资产的账面价值全部转入当期损益。
16. 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生
产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
A、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
（2）借款费用资本化期间本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间
连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本
化。
17. 资产减值
本公司对除存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税、金融
资产外的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹
象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉
和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金
额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确
定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立
于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日
起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊
至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先
对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相
应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其
账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18. 长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销，
对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值
全部计入当期损益。19. 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负
债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，
则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超
过所确认负债的账面价值。
20. 收入的确认原则
（1）房地产销售
在开发产品已完工并验收合格，开发产品所有权上的主要风险或报酬转移给
买方，不再对该开发产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或
取得了收款的凭据，且与销售该开发产品有关的成本能够可靠地计量时，本公司
确认开发产品销售收入的实现。
（2）提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司在期末按完工百分
比法确认收入。
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量
时，本公司确认收入。
（4）物业出租
物业出租按与承租方签订的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。
21. 职工薪酬
职工工资、奖金、津贴、补贴、福利费、社会保险、住房公积金等，在职工
提供服务的会计期间内确认。对于资产负债表日后1 年以上到期的，如果折现的
影响金额重大，则以其现值列示。
22. 所得税所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税
费用或收益计入当期损益。
当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所
得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计
算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时
性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异
是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公
司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来
很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债
表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记
递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。
23. 企业合并（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理。合并取
得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被
合并方的原账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合
并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理。合并成本
为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债
以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入
当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入企业合并成本。
24. 合并财务报表编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财
务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为
少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当
期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并
现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流
量表。
四、 税项
主要税种及税率1. 营业税
房地产销售收入适用营业税，税率为 5%。
2. 城市维护建设税及教育费附加
按应计营业税额计征 7%城市维护建设税、3%教育费附加和1%地方教育附
加。
3. 企业所得税
本公司2005 年至2007 年度企业所得税税率为 33%。全国人民代表大会于
2007 年3 月16 日通过了《中华人民共和国企业所得税法》(“新所得税法”)，
新所得税法自2008 年1 月1 日起施行。本公司适用的企业所得税率自2008 年1
月1 日从33%调整为25%。
本公司根据国家税务总局 2006 年 3 月 6 日发布的国税发〔2006〕31 号文
《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，苏地税发〔2006〕120 号
文、宁地税发〔2006〕170 号文 的相关规定，房地产开发业务采取预售方式销售
开发产品的，其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关期间
的费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本
后再行调整，普通住宅的计税毛利率为 20%。
4. 土地增值税
根据财政部和国家税务总局财法字[1995] 7 号文、财税字[1999] 293 号文、国
税发〔2006〕187 号、宁地税发〔2004〕71 号、苏地税发〔2007〕75 号文以及宁
地税发〔2007〕154 号文的规定，本公司实行预缴土地增值税。普通住宅预征率
为 1%，写字楼、营业用房为 2%。
项目开发完成后办理土地增值税清算，本公司的土地增值税预征按所在地的
税收政策执行，在盈利预测范围内的房地产开发项目均在江苏省内。
五、备考合并盈利预测表合并范围
1. 2008 年4 月3 日，为开发苏州文化城项目，凤凰置业出资2,000 万元发起
设立全资子公司苏州凤凰置业有限公司。该项目预计2009 年开工建设，预计2012
年工程竣工。
2. 2008 年8 月11 日，凤凰置业与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产
开发有限公司签定合作协议，三方分别出资490 万元、500 万元、10 万元共同发
起设立南京凤凰置业有限公司，开发南京市雨花台区西营村地块（简称“凤凰云
翔项目”）。凤凰置业持有该公司49%股权，在该公司董事会占多数表决权，将该
公司纳入合并报表范围。2008 年11 月26 日，凤凰置业收购南京赛特置业有限公司及南京建邺房地产开发有限公司持有的南京凤凰置业
51%的股权，凤凰置业持
有南京凤凰置业100%的股权。该项目预计2009 年开工建设，预计2011 年工程竣
工。
3. 2008 年9 月18 日，凤凰置业出资1,000 万元发起设立全资子公司江苏凤凰
地产有限公司,开发玄武区红山街道曹后村地块项目（简称“凤凰山庄项目”）。
该项目预计2009 年开工建设，预计2011 年工程竣工。
上述纳入合并范围的子公司开发的项目在2009 年度均处于开发阶段，相关
人员工资和办公费用等期间费用，均已在本备考合并盈利预测中考虑。
六、盈利预测表中各主要项目的预测依据和计算方法
盈利预测表中各项目系以本公司董事会确认的编制基础及基本假设为基本
依据，通过对公司财务状况、市场环境的分析及营销、投资计划的可行性分析而
计算确定，计算过程中遵循了前述的主要会计政策。
1. 营业收入和营业成本
营业收入主要为房地产销售收入。
房地产销售收入：2008 年凤凰和鸣苑项目预测收入系已预售房屋，根据销售
合同确定的实际销售面积、单价计算。2009 年预测收入中，凤凰和鸣苑项目已预
售的房屋根据根据销售合同确定的实际销售面积、单价计算；凤凰和熙苑项目未
预售的房屋及凤凰和熙苑项目房屋销售收入按下列方法预测：预计销售面积按预
测期内完工楼盘面积及预计销售比例确定，销售单价以所销售楼盘周边地区相同
档次楼盘销售价格，考虑一定的波动幅度进行预计。
销售成本按预算单位成本和预计销售面积计算。
2. 营业税金及附加
营业税金及附加项目包括土地增值税、营业税、城建税及教育费附加。其中，
应交土地增值税根据预计的房地产销售增值额按超率累进税率30%－60%预计，
营业税根据预计销售收入的5%预计，城建税和教育费附加分别根据预计营业税
的7%，4%预计。假定预测年度相关的主要税收政策不会发生变化。
3. 销售费用
销售费用主要由销售佣金、广告宣传费、销售服务费、相关人员工资费用和
其他费用组成。
销售费用根据公司制定的销售人员的佣金标准、广告费用计划、销售人员工
资标准及销售人员招聘计划，综合考虑2008 年10-12 月及2009 年度新完工楼盘销售情况测算。
4. 管理费用
各项管理费用综合考虑2008 年10-12 月及2009 年度营业收入的大幅增长而
有相应的增长。工资费用根据管理人员的平均工资水平和预测期间的员工人数变
动情况预测；房租、审计咨询费、董事会费、监事会费等有合同或决议的项目根
据有关合同或决议预计，无合同及决议的项目按合理的金额进行预计；固定资产
折旧费用根据现有固定资产原值及预测期间固定资产的预计增加额分类计算；其
他项目，如办公费、业务招待费、差旅费等根据公司业务扩展的趋势做适当的增
加。
5. 财务费用
利息支出根据项目开发过程中所需资金，以及销售楼盘收回的资金进行综合
考虑，分析资金需求计划，并根据目前的贷款利率预测。
利息收入主要根据目前的平均利率水平和银行存款平均余额预测。
手续费主要是收取售房款的刷卡费用，按预计当期的客户数量进行预计，手
续费汇款手续费、工本费，分别根据汇款手续费、监控管理费收取办法等规定预
测。
6. 投资收益
凤凰置业对南京证券有限责任公司、南京龙凤投资置业有限公司的股权投资
采用成本核算，在编制盈利预测时未对该股权可能产生的投资收益进行预计。
本公司目前无对外股票投资，因此未预测股票投资收益。
7. 营业外收支
凤凰和鸣苑项目车位、A 区住宅推迟交付，根据合同预计向业主支付迟延期
间的违约金。
其他项目系不确定事项产生，根据凤凰置业以往的历史数据，该项目的金额
均较小，对公司盈利情况产生影响较小，因此对营业外收支的其他项目未进行预
测。
8. 所得税
本公司注册地为南京，2007 年度凤凰置业所得税税率为33%。2008 年度凤
凰置业所得税税率按25%执行。所得税项目根据预测利润总额按所得税税率25%
计算。七、影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施
本公司所作盈利预测已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。但是由
于盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，本公司提醒投资者进行投资决策时
不应过于依赖该项资料，并应注意下述存在的主要问题。
1. 国家对房地产市场的宏观调控，如房贷政策变化、对新住房的套型面积、
面积比重、套型结构的调整，将对公司所开发的项目规划定位有制约作用，这些
因素都将对公司房地产项目的未来盈利造成一定的影响。
2. 由于国际金融危机对我国经济带来不利影响，国内居民对房地产持观望态
度，房屋成交量及价格呈一定幅度的下降，将对本公司房地产项目的未来销售及
盈利造成一定的影响。
3. 本公司开发的凤凰和熙苑A地块项目已开工，商业部分计划在2009年进行销
售。该项目位于南京市地铁二号线所街站站点附近，有可能会因地铁施工原因对
该项目施工进度产生影响，该项工程能否按预计进度完成施工并在2009年进行销
售，对本盈利预测能否完成有重大的影响。
4. 开发项目的销售价格、销售速度受市场供求关系影响，如供求关系发生重
大变化，将对预测期内的销售收入产生影响，进而影响盈利预测的实现。
5. 板仓街地块为出让仓储用地，亦需通过招拍挂程序变更为商业用途，凤凰置
业届时将参与该等地块的竞拍回购，鉴于竞拍结果及凤凰置业对该等地块的开发
计划的不确定性，因此盈利预测未对板仓街地块的盈利情况进行预计。
针对上述存在的客观问题，本公司将相应采取的有关对策如下：
本公司将密切关注国际、国内经济形式的变化及发展，充分利用所开发项目
的地域、成本优势，加强对市场有效需求的分析，根据市场需要开发需求较为旺
盛的产品类型，提高开发设计能力；制定严谨的开发计划，加强对工程进度的控
制能力。加强营销体系的建设，提升文化地产品牌，提高营销策划能力，保证项
目的销售计划的完成。
本公司将积极与南京市地铁二号线管理及施工部门协调，确保凤凰河熙A地
块项目施工进度。
八、备考合并盈利预测的批准本备考合并盈利预测及其相关的编制基础、基本假设业经本公司第四届董事
会第三十一次会议于2008 年12 月8 日批准。
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
2008 年12 月8 日备考合并盈利预测表
编制单位：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 单位：人民币元
2008 年度预测数
项 目 2007 已审实现数
1—9 月已审实现数 10—12 月预测数 合计
2009 年度预测数
一、营业收入 90,494,302.00 224,733,786.00 315,228,088.00 1,156,951,436.00
减：营业成本 0.00 71,091,920.26 146,433,751.65 217,525,671.91 560,207,771.37
营业税金及附加 0.00 5,927,376.78 19,916,541.24 25,843,918.02 182,952,234.00
销售费用 7,586,385.24 5,236,464.98 1,929,882.00 7,166,346.98 13,458,831.00
管理费用 3,606,355.55 3,668,862.83 2,695,711.00 6,364,573.83 8,881,279.00
财务费用 24,802.45 (156,528.55) (6,074.00) (162,602.55) 57,107.00
资产减值损失 45,869.10 101,764.29 101,764.29
加：公允价值变动收益
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的收益二、营业利润 (11,263,412.34) 4,624,441.41 53,763,974.11 58,388,415.52 391,394,213.63
加：营业外收入 32,119.00 46,325.02 46,325.02
减：营业外支出 23,682.41 33,823.84 8,697,566.00 8,731,389.84
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 (11,254,975.75) 4,636,942.59 45,066,408.11 49,703,350.70 391,394,213.63
减：所得税费用 (2,262,198.69) 1,211,874.82 11,266,602.00 12,478,476.82 97,848,553.41
四、净利润 (8,992,777.06) 3,425,067.77 33,799,806.11 37,224,873.88 293,545,660.22
五、每股收益：
（一）基本每股收益 (0.01) 0.05 0.40
（二）稀释每股收益
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目
资产评估报告书
京都评报字（2008）第125 号
共1 册 第1 册
北京京都资产评估有限责任公司
2008 年11 月25 日秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第1页
目 录
注册资产评估师声明................................................... 2
资产评估报告书摘要................................................... 3
资产评估报告书....................................................... 7
一、委托方、占有方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者.............. 7
二、评估目
的................................................................................................................
15
三、评估对象和评估范围............................................................................................
15
四、价值类型及其定
义................................................................................................ 15
五、评估基准
日............................................................................................................ 16
六、评估依
据................................................................................................................
16
七、评估方
法................................................................................................................
20
八、评估程序实施过程和情况.................................................................................... 24
九、评估假
设................................................................................................................
25
十、评估结
论................................................................................................................
26
十一、特别事项说
明.................................................................................................... 27
十二、评估报告使用限制说明.................................................................................... 31
十三、评估报告
日........................................................................................................ 32
附 件............................................................. 34秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第2页
注册资产评估师声明
1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。
2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相
关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。
3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在
评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。
4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。评估报告使用者应当根据评
估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。
5、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专
业评估经验。
6、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表
专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可
实现价格的保证。
7、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
8、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证。
9、评估报告仅供委托方和报告中载明的其他评估报告使用者使用，仅限于评估
报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估
机构无关。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第3页
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目
资产评估报告书摘要
京都评报字（2008）第125 号
本摘要内容摘自资产评估报告书正文，与资产评估报告书正文
具有同等法律效力。欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资
产评估报告书全文。
北京京都资产评估有限责任公司（以下简称“京都评估公司”）受秦皇岛耀华玻
璃股份有限公司（以下简称“耀华玻璃”）的委托，根据国家有关规定和部门规章，
本着独立、客观、公正的原则，于2008 年10 月25 日至2008 年11 月25 日对耀华玻
璃资产置换项目所涉及的相关资产和负债进行了评估。
根据秦皇岛市人民政府批复[2007]13 号《关于同意耀华集团转让所持耀华上市
公司国有法人股的批复》，耀华玻璃拟进行整体资产置换，以实现产业转型，耀华集
团在其所持上市公司股份转让完成后全部回购上市公司主业资产，为此，需对上述经
济行为涉及的耀华玻璃相关资产和负债进行评估，提供其净资产的价值，并将其作为
确定资产置换交易价格的参考依据。
本项目的评估对象是耀华玻璃的净资产，具体评估范围为耀华玻璃的流动资产、
长期投资、固定资产、无形资产（其中土地使用权为土地估价机构另行作价）和流动
负债、长期负债，上述评估范围以审计结论和耀华玻璃提供的资产评估清查申报表为
准。
本项目评估基准日为2008年9月30日。
本次评估的价值类型为市场价值。本报告所称“评估价值”，是指以企业评估基
准日现有资产规模为基础，企业在持续经营前提条件下，按照本报告所述程序、方法、
评估假设和限制条件下所确定的企业股东权益价值。
耀华玻璃近年经营陷入困境，公司2005 年度、2006 年度连续两个会计年度亏损。
根据2008 年度业绩预亏公告，受玻璃市场低迷及原燃材料价格大幅上涨等因素影响，
公司产品售价与成本严重倒挂，预计公司2008 年度业绩为大幅亏损。根据上海证券
交易所《股票上市规则》规定，公司股票现简称为“ST 耀华”。根据国务院国有资秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第4页
产监督管理委员会和中国证券监督管理委员会第19 号令《国有股东转让所持上市公
司股份管理暂行办法》第25 条第一款的规定，结合耀华玻璃实际经营情况和本次评
估目的，按照《国有资产评估管理办法》及其《施行细则》以及《企业价值评估指导
意见（试行）》，确定本项目的评估方法采用成本法。
京都评估公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债进行了现
场查勘、市场调查与询证，并依据评估基准日有效的价格资料，对委估资产在2008
年9月30日所表现的价值做出了公允反映。
资产账面值为91,493.85 万元，调整后账面值为91,493.85 万元，评估值为
93,193.98 万元，评估值比调整后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为1.86%；
负债账面值为57,839.16 万元，调整后账面值为57,839.16 万元，评估值为
57,839.16 万元，评估值与调整后账面值一致；
净资产账面值为33,654.70 万元，调整后账面值为33,654.70 万元，评估值为
35,354.82 万元，评估值比调整后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为5.05%。
各类资产评估情况见下表（评估结论详细情况见评估明细表）。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2008 年9 月30 日
资产占有单位名称：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值
调整后账
面值
评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
流动资产 1 33,873.56 33,873.56 32,952.47 -921.09 -2.72
长期投资 2 17,861.75 17,861.75 18,869.85 1,008.10 5.64
固定资产 3 37,325.61 37,325.61 37,159.46 -166.15 -0.45
其中:在建工程 4 908.36 908.36 908.36 0.00 0.00
建筑物 5 10,559.79 10,559.79 10,984.69 424.89 4.02
设 备 6 25,857.46 25,857.46 25,266.42 -591.05 -2.29
无形资产 7 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其中:土地使用权 8 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其他资产 9
资产总计 10 91,493.85 91,493.85 93,193.98 1,700.12 1.86
流动负债 11 57,139.16 57,139.16 57,139.16 0.00 0.00
长期负债 12 700.00 700.00 700.00 0.00 0.00秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第5页
负债总计 13 57,839.16 57,839.16 57,839.16 0.00 0.00
净资产 14 33,654.70 33,654.70 35,354.82 1,700.12 5.05
说明: 土地使用权评估价值摘自娄底富源土地评估咨询有限公司出具的娄富源
(2008)(估)字第A095 号土地估价报告和秦皇岛正源土地评估有限责任公司出具的秦
正源评地字(2008)第00048 号土地估价报告，土地估价报告结果已在当地国土资源局
备案。
京都评估公司提示报告使用者，请关注本评估报告正文中的特别事项说明及评估
报告使用限制说明，并考虑其对评估结论的影响。
本报告书的评估报告日为2008年11月25日。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
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(此页无正文)
北京京都资产评估有限责任公司 中国注册资产评估师:李风民
评估机构负责人:马涛 中国注册资产评估师:王捷秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
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秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目
资产评估报告书
京都评报字（2008）第125 号
北京京都资产评估有限责任公司（以下简称“京都评估公司”）受秦皇岛耀华玻
璃股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原
则，于2008年10月25日至2008年11月25日对秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项
目所涉及的相关资产和负债进行了评估。京都评估公司的评估人员按照必要的评估程
序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2008
年9月30日所表现的价值作出了公允反映。现将评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、占有方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者
（一）委托方及资产占有方
本评估项目的委托方及资产占有方均为秦皇岛耀华玻璃股份有限公司。
1、公司基本情况
公司名称：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
住 所：秦皇岛市西港路
注册资本：伍亿伍仟柒佰贰拾捌万元
实收资本：伍亿伍仟柒佰贰拾捌万元
公司类型：股份有限公司
法定代表人： 曹田平
公司控股股东为中国耀华玻璃集团公司，持有52.33%股份。
2、历史沿革
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“耀华玻璃”）是经河北省人民政府股
份制试点领导小组冀股办字[1995]第9 号文批准，由中国耀华玻璃集团公司为主要发
起人,与河北省建设投资公司、国家建材局秦皇岛玻璃研究设计院、渤海铝业有限公
司、秦皇岛北山发电股份有限公司共同发起并采用社会募集方式设立的股份有限公
司，于1996 年6 月24 日取得河北省工商行政管理局核发的13000010003041/1 号企秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第8页
业法人营业执照,注册资本18,000 万元，其中，经中咨资产评估事务所评估、国家国
有资产管理局确认,中国耀华玻璃集团公司投入的净资产为20,523.61 万元，按
1.529：1 的比例折成国有法人股13,420 万股；其他四家发起人每家出资30.58 万元，
共出资122.32 万元，按1.529：1 的折股比例折成80 万股。1996 年6 月17 日,经中
国证券监督管理委员会证监发审字[1996]74 号、[1996]75 号文批准,公司以每股6.60
元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股4,500 万股, 其中向内部职工配售450
万股，募集资金28,600 万元，股票于1996 年7 月2 日在上海证券交易所上市，证券
简称为耀华玻璃，证券代码为“600716”。
2002 年9 月4 日公司向社会公众增发人民币普通股2,430 万股，股票于2002 年
9 月19 日在上海证券交易所上市。2004 年11 月,根据公司2004 年第一次临时股东大
会决议,按每10 股转增6 股的比例向全体股东派送红股20,898 万股,每股面值1 元,
新增注册资本20,898 万元。转增股本后，耀华玻璃的总股本增至55,728 万股。
3、组织架构
耀华玻璃设置综合办公室、采购部、生产部、销售部、装备部、新产品部、生
产技术部、质量检验部、国际业务部、财务部、人事部、企管部、证券部、审计部和
技术中心等职能部门。公司目前拥有1 个直属生产单位（耀华浮法玻璃厂）、2 家分
公司（耀华工业技术玻璃厂、耀华玻璃钢型材厂）、4 家全资公司（耀华镀膜玻璃厂、
冷水江耀华耐火材料有限公司、秦皇岛耀华船业有限公司、秦皇岛耀华兴业镀膜玻璃
有限公司）、4 家控股公司（秦皇岛耀华玻璃工业园有限公司、沈阳耀华玻璃有限责
任公司、秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司、秦皇岛耀华科达新材料有限公司），3
家参股公司（北京耀华康业科技发展有限公司、华夏世纪创业投资有限公司、耀华国
投浮法玻璃有限公司）。其公司组织结构如下图所示：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第9页
股东大会
监 事 会 董 事 会
董事会秘书
总 经 理
生产单位 分公司 全资子公司 控股子公司 参股企业
4、长期投资情况
（1）控股公司
①秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司
注册地址：秦皇皇市海港区西港路
法定代表人：滕福泉
注册资本：16117 万元
企业类型：有限责任
综
合
办
公
室
技
术
中
心
财
务
部
生
产
部
人
事
部
销
售
部
采
购
部
装
备
部
新
产
品
部
生
产
技
术
部
企
管
部
证
券
部
审
计
部
国
际
业
务
部
耀
华
浮
法
玻
璃
厂
冷
水
江
耀
华
耐
火
材
料
有
限
公
司
秦
皇
岛
耀
华
茵
莱
节
能
门
窗
有
限
公
司
华
夏
世
纪
创
业
投
资
有
限
公
司
北
京
耀
华
康
业
科
技
发
展
有
限
公
司
秦
皇
岛
耀
华
工
业
技
术
玻
璃
厂
秦
皇
岛
耀
华
玻
璃
钢
型
材
厂
秦
皇
岛
耀
华
镀
膜
玻
璃
厂
秦
皇
岛
耀
华
玻
璃
工
业
园
有
限
责
任
公
司
沈
阳
耀
华
玻
璃
有
限
责
任
公
司
秦
皇
岛
耀
华
科
达
新
材
料
有
限
公
司
耀
华
国
投
浮
法
玻
有
限
公
司
秦
皇
岛
耀
华
船
业
有
限
公
司
质
量
检
验
部
秦
皇
岛
耀
华
兴
业
镀
膜
玻
璃
有
限
公
司秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第10页
经营范围：玻璃及其制品；经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械
设备、零配件、原辅材料的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技
术除外。
公司股东：中国耀华玻璃集团公司持有18.96%的股份，耀华玻璃持有79.06%的
股份，秦皇岛耀华设计研究院持有0.495%的股份，中国耀华玻璃集团公司秦皇岛玻
璃钢厂持有0.495%的股份，秦皇岛耀华建安工程有限公司持有0.495%的股份，秦皇
岛耀华包装材料有限公司持有0.495%的股份。
②沈阳耀华玻璃有限责任公司
注册地址：沈阳市新城子区虎石台镇建北三路6 号
法定代表人：滕福泉
注册资本： 8036 万元
企业类型： 有限责任
经营范围：建筑用玻璃制品、工业技术用玻璃、玻璃钢制品（不含法律、行政法
规规定的前置审批项目）制造、加工、零售；经营本企业自产产品及技术的出口业务
和本企业所需的机器设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经
营或禁止进出口的商品及技术除外。
公司股东：中国耀华玻璃集团公司持有45.87%的股份，耀华玻璃持有46.67%的
股份，秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司持有5.6%的股份，秦皇岛北方玻璃集团
有限公司持有1.86%的股份。
③秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司
注册地址：秦皇岛经济技术开发区泰山路208 号
法定代表人：宋英利
注册资本：215 万美元
企业类型：有限责任公司
经营范围：生产、销售和安装各种门窗、幕墙、拉挤型材、玻璃钢产品及上述产
品相关生产设备、备件、技术服务。
公司股东：耀华玻璃持有75%的股份，加拿大茵莱玻璃纤维公司持有25%的股份。
④秦皇岛耀华科达新材料有限公司
注册地址：秦皇岛经济技术开发区泰山路
法定代表人：乔志
注册资本： 500 万元
企业类型： 有限责任
经营范围：新型建材、化工产品（国家有专项规定的除外）的生产、销售及相关秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第11页
技术的研究、咨询、转让。
公司股东：耀华玻璃持有82%的股份，河南清宫酒业有限公司和自然人李沙各持
有9%的股份。
⑤秦皇岛耀华兴业镀膜玻璃有限公司
注册地址：秦皇岛市海港区西港路
法定代表人：李锡华
注册资本： 2277.68 万元
企业类型： 有限责任(法人独资)
经营范围：制造和销售各种镀膜玻璃及相关产品
公司股东：耀华玻璃持有100.00%的股份。
⑥秦皇岛耀华镀膜玻璃厂
注册地址：秦皇岛经济技术开发区
法定代表人： 王绍海
注册资本： 829 万元
企业类型： 国有
经营范围：镀膜玻璃、平板玻璃销售，玻璃加工。
公司股东：耀华玻璃持有100.00%的股份。
⑦秦皇岛耀华船业有限公司
注册地址：秦皇岛海港区友谊路153 号
法定代表人： 苑同锁
注册资本： 580 万元
企业类型：有限责任(法人独资)
经营范围：玻璃钢船舶及制品的生产、销售；船舶技术咨询服务。
公司股东：耀华玻璃持有100.00%的股份。
⑧湖南耀华冷水江耐火材料有限责任公司
注册地址：湖南省冷水江市金竹西路50 号
法定代表人： 曹田平
注册资本： 3900 万元
企业类型：有限责任公司
经营范围：耐火材料制造、销售。耐火材料及窑炉技术咨询服务。
公司股东：耀华玻璃持有99.75%的股份；秦皇岛耀华镀镆玻璃厂持有0.25%的股
份。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第12页
（2）参股公司
①秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司
秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限公司是按照建立现代企业制度的要求，由中国信
达资产管理公司、中国耀华玻璃集团公司和国投资产管理公司、耀华玻璃、河北省建
设投资公司等五家单位合资经营的现代化玻璃生产企业。公司注册地址：秦皇岛市海
港区光明路106 号，法定代表人为张景焘，企业类型为有限责任，主要经营浮法玻璃
及深加工产品的生产、加工、销售等。基准日耀华玻璃持有秦皇岛耀华国投浮法玻璃
有限公司7.36%的股份。
②北京耀华康业科技发展有限公司
北京耀华康业科技发展有限公司是中国第一家以健康管理为目标的集科研、生
产、健康促进服务为一体的健康管理产业公司。公司注册地址：北京市东城区和平里
冰河路1 号航天信息大楼5 层，企业类型为有限责任。基准日耀华玻璃持有北京耀华
康业科技发展有限公司22.50%的股份。
③华夏世纪创业投资有限公司
华夏世纪创业投资有限公司是由华夏证券有限公司、京津塘高速公路北京公司、
山东海化股份有限公司、宁波海天股份有限公司、耀华玻璃、重庆华银租赁有限公司、
中安集团经贸有限公司等15 家知名企业与上市公司共同组建的有限责任公司。公司
于2000 年11 月9 日在国家工商局注册，注册资本为壹亿柒仟万元人民币。公司主要
从事高新技术项目投资、资产受托管理、企业财务顾问、经济信息咨询等业务。基准
日耀华玻璃持有华夏世纪创业投资有限公司8.80%的股份。
5、经营业务范围
耀华玻璃主要经营玻璃及其制品的生产、销售；玻璃机械制造、加工、修理；
技术咨询、服务；开展国内、国外合资经营、合作经营；工业技术玻璃及其制品、不
饱和聚肢树脂及玻璃钢制品的生产、销售；经营本企业自产产品和技术的出口业务和
本企业所需的原辅材料、机械设备、零配件及相关技术的进口业务（国家限定公司经
营和禁止进出口的商品和技术除外）。
6、近几年资产、负债、财务状况及经营业绩
由于玻璃行业激烈竞争、周期性波动，企业生产成本居高不下且难以有效消化，
近几年经营业绩欠佳，银行压缩贷款规模，加之经营现金流减少，企业资金非常紧张，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第13页
不仅影响新项目的建设，而且由于拖欠供应商大量原材料款，使公司在材料采购环节
中缺乏主动权，造成采购成本上升，直接制约着企业经济效益的回升。公司的经营状
况短期内难以得到根本好转。
近几年资产、负债及财务状况如下表：
单位：人民币万元
项 目 2008 年1-9 月2007 年 2006年 2005年
总资产 91493.85 102648.54 120152.96 144855.17
负债 57839.16 57413.21 73685.23 69756.25
净资产 33654.70 45235.33 46467.73 75098.92
主营业务收入 40539.51 59725.36 42589.01 44274.60
主营业务成本 40772.55 49697.28 44357.90 37313.94
主营业务利润 -384.73 9697.39 -1873.40 6778.69
利润总额 -11580.64 2128.64 -28688.13 -706.37
净利润 -11580.64 2128.64 -28688.13 -706.37
耀华玻璃2005 年度会计报表由河北华安会计师事务所有限公司进行审计。中喜
会计师事务所有限公司对耀华玻璃2006 和2007 年度会计报表进行审计，出具了无保
留意见的审计报告。审计报告认为耀华玻璃会计报表符合《企业会计准则》和《企业
会计制度》的规定，在所有重大方面公允地反映了公司审计期间内的财务状况、经营
成果和现金流量。
2008 年9 月30 日会计报表已经中喜会计师事务所有限公司进行专项审计。
7、生产经营能力
7.1 生产能力
公司刚成立时拥有日熔化量530 吨的浮法玻璃生产线和日熔化量300 吨的垂直
引上生产线各一条，产品主要有耀华牌浮法透明玻璃、本体着色浮法吸热玻璃和普通
平板玻璃，年生产能力429 万重量箱。1998 年公司经重组整合，淘汰了垂直引上生
产线，增加了玻璃深加工、玻璃钢产品。2000 年公司又收购了浮法玻璃工业性试验
基地及技术中心开发性资产。2002 年后，公司又运用增发募集资金建设了“九改浮”
项目和在线LOW-E、SUN-E 玻璃项目。经过多年的发展,耀华玻璃已经形成了集研发、
工业性试验、生产制造于一体的产品开发和技术创新体系，公司产品涉及建筑用玻璃、秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第14页
工业技术玻璃、特种玻璃制品、玻璃钢制品、耐火材料等5 大系列100 多个品种。主
导产品平板玻璃能力达1100 万重箱。
近几年，随着玻璃市场竞争激烈，产品售价持续低位运行，加之主要原燃材料
价格大幅上涨(煤焦油的价格由两年前的900 元/吨上涨到目前的4000 元/吨，纯碱
的价格由1300 元/吨上涨到目前的2450 元/吨)，导致玻璃生产成本大幅增加,公司
产品售价与成本严重倒挂。另外,由于公司近几年经营资金流入不敷出，加之信誉等
级下降，银行贷款额度压缩，公司资金极为紧张。企业随时存在运营资金断档的风险。
近三年产值、销售情况
单位：人民币万元
项 目 2007年 2006年 2005年
生产量(重箱) 5544902 4951070 5482368
产值(万元) 50696.62 40798.68 49942.48
销售量(重箱) 5153134.46 4357954.03 4831142.18
销售额(万元) 36981.4 28743.07 33495.5
7.2 原材料、能源供应状况
耀华玻璃用于玻璃生产、构成产品主体的主要原材料包括砂岩粉、白云石、长
石粉、纯碱、煤焦油等。原材料大多来源于河北滦县、三河、遵化、唐山、古冶、辽
宁海城、山东、天津等地，其中长石粉货源充足，纯碱货源紧缺，其他材料货源比较
紧张，全部属于卖方市场，基本能满足生产所需。随着国家对能源等基础产业的投入，
能源供应状况良好。
8、主要生产设备情况
目前耀华玻璃拥有生产线3 条，包括浮法玻璃生产线2 条(其中浮法二线可生产
在线low-e 膜)、德国进口镀银镜生产线1 条，全部在设计建造阶段实现了自动化，
配置了1836 台（套）设备装置。浮法一线先后进行4 次技术改造，熔窑投料池由原
来的1.8 米加长到2.3 米,增加了富氧设施和熔窑池底鼓泡系统,设计生产能力由500
吨/日提高到550 吨/日,实际生产能力达530 吨/日。
9、公司执行的会计政策
公司执行财政部颁发的《企业会计准则》和《企业会计制度》及其补充规定。
（二）产权持有者秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第15页
耀华玻璃是经河北省人民政府股份制试点领导小组冀股办字[1995]第9 号文批
准，由中国耀华玻璃集团公司为主要发起人,与河北省建设投资公司、国家建材局秦
皇岛玻璃研究设计院、渤海铝业有限公司、秦皇岛北山发电股份有限公司共同发起并
采用社会募集方式设立与上市的股份有限公司，公司控股股东为中国耀华玻璃集团公
司，持有52.33%股份。
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者包括公司控股股东、企业主管部门和国有资产
监督管理部门等。
二、评估目的
根据秦皇岛市人民政府批复[2007]13 号《关于同意耀华集团转让所持耀华上市
公司国有法人股的批复》，耀华玻璃拟进行整体资产置换，以实现产业转型，耀华集
团在其所持上市公司股份转让完成后全部回购上市公司主业资产，为此，需对上述经
济行为涉及的耀华玻璃相关资产和负债进行评估，提供其净资产的价值，并将其作为
确定资产置换交易价格的参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
根据本次评估目的以及中喜会计师事务所有限公司的审计结论、耀华玻璃填报的
资产评估清查申报表，本项目的评估对象为耀华玻璃的净资产。
（二）评估范围
评估范围为耀华玻璃审计后会计报表列示的流动资产、长期投资、固定资产、无
形资产（其中土地使用权为土地估价机构另行作价）和流动负债、长期负债。其资产
账面价值914,938,508.96 元，负债账面价值578,391,551.85 元，股东权益账面价值
336,546,957.11 元。其中流动资产338,735,573.04 元；长期投资178,617,454.35
元；固定资产364,172,539.50 元；在建工程9,083,583.33 元；无形资产24,329,358.74
元；流动负债571,391,551.85 元；长期负债7,000,000.00 元。
评估范围涉及的无形资产-土地使用权，由委托方另外委托土地估价机构进行评
估，为了保持资产的完整性，京都评估公司按照耀华玻璃提供的相关土地估价报告及
备案表将土地使用权估价结果汇入整体评估结果中。
四、价值类型及其定义
本次评估的价值类型为市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第16页
行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
本报告所称“评估价值”，是指以企业评估基准日现有资产规模为基础，企业在
持续经营前提条件下，按照本报告所述程序、方法、评估假设和限制条件下所确定的
企业股东权益价值。
五、评估基准日
本项目的评估基准日是2008年9月30日。
确定该评估基准日的指导思想是评估基准日与专项审计基准日一致，并尽可能地
与相关经济行为的计划实现日接近。评估基准日对评估结果没有重大影响，能较为准
确地反映相关资产的最新状况。
本次评估中所采用的计价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
本次评估是在严格遵守国家现有的有关资产评估的法律、法规，评估准则和指导
意见以及其它公允的评估依据、计价标准、评估参考资料的前提下进行的。
（一）行为依据
1、秦皇岛市人民政府《关于同意耀华集团转让所持耀华上市公司国有法人股的
批复》（批复[2007]13 号）
2、耀华玻璃与京都评估公司签订的资产评估业务约定书
（二）法规依据
1、国务院1991 年91 号令颁布的《国有资产评估管理办法》
2、国务院办公厅国办发（2001）102 号发布的《国务院办公厅转财政部关于改
革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》文件及其配
套文件
3、原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36 号文发布的《国有资产评估管理
办法施行细则》
4、中国资产评估协会（1996）03 号文颁布的《资产评估操作规范意见》（试行）
5、财政部财评字（1999）91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》
6、财政部（2001）14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》
7、财政部财企字（2001）801 号颁布的《国有资产评估项目核准管理办法》
8、中国注册会计师协会会协[2003]18 号发布的《注册资产评估师关注评估对象秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第17页
法律权属指导意见》
9、国务院国有资产监督管理委员会2005 年12 号令颁布的《企业国有资产评估
管理暂行办法》
10、国务院2003 年378 号令颁布的《企业国有资产监督管理暂行条例》
11、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权［2006］274 号《关于加强企业
国有资产评估管理工作有关问题的通知》
12、中国证券监督管理委员会令第53 号《上市公司重大资产重组管理办法》
13、国务院国有资产监督管理委员会和中国证券监督管理委员会第19 号《国有
股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》
14、国资发产权[2007]108 号关于印发《上市公司国有股东标识管理暂行规定》
的通知
15、国务院国有资产监督管理委员会国资发产权[2007]109 号关于印发《国有单
位受让上市公司股份管理暂行规定》的通知
16、国资发产权[2006]306 号《关于企业国有产权转让有关事项的通知》
17、河北省国有资产监督管理委员会冀国资[2007]4 号《河北省省属企业国有资
产评估管理工作规范意见》
18、财政部、中国人民银行总行、国家税务局和原国家国有资产管理局制定的
有关企业财务、会计、税收和资产管理方面的政策、法规
（三）准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》
3、《资产评估准则—评估报告》
4、《资产评估准则—评估程序》
5、《资产评估准则—业务约定书》
6、《资产评估准则—机器设备》
7、《资产评估准则—不动产》
8、《资产评估准则—无形资产》
9、《企业价值评估指导意见（试行）》
10、《资产评估价值类型指导意见》
（四）权属依据秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第18页
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、企业国有资产产权登记证
2、车辆行驶证
3、房屋产权证、土地使用证
4、重要设备购置合同、发票
（五）取价依据
1、耀华玻璃提供的“资产清查评估申报表”
2、耀华玻璃2008年9月30日会计报表，会计原始凭证及固定资产购建相关档案等
其他会计资料
3、中喜会计师事务所有限公司出具的基准日审计报告
4、耀华玻璃2005-2007年年度审计报告
5、耀华玻璃建筑工程开工许可证、竣工图纸、预决算资料等
6、国家计委、建设部计价格[2002]10 号发布的《工程勘察设计收费管理规定》
7、国家发展改革委、建设部发改价格 [2007]670 号《建设工程监理与相关服务
收费管理规定》
8、河北省物价局、财政厅冀价经费字（2003）10 号《河北省物价局、财政厅关
于对秦皇岛市城市基础设施配套费收费标准的批复》
9、财政部财税字[1998]255 号《中华人民共和国印花税暂行条例》
10、河北省物价局、财政厅冀价经费字[1996]260 号《关于调整建设工程施工招
标管理费收费标准的通知》
11、河北省建委冀建建[2001]99 号《关于印发<河北省建筑工程质量监督管理暂
行办法>的通知》
12、冀改（1992）72 号《河北省墙体材料革新与建筑管理暂行规定》
13、原城乡建设环境保护部1984 年11 月8 日发布的《房屋完损等级评定标准》
14、《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》（2008）
15、《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》（2008）
16、《全国统一装饰装修工程基础定额河北省消耗量定额》（2008）
17、《全国统一市政工程预算定额河北省消耗量定额》（2008）
18、《河北省建筑、安装、市政、装饰装修工程费用标准》（2008）
19、中华人民共和国建设部颁发的《全国统一建筑安装工程工期定额》
20、《河北省工程建设造价信息》2008 年第9 期秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第19页
21、《辽宁省建筑工程计价定额》（2008）
22、《辽宁省装饰装修计价定额》（2008）
23、《辽宁省安装工程计价定额》（2008）
24、《辽宁省建设工程费用标准》（2008）
25、《辽宁省建设工程机械台班费用标准》（2008）
26、辽价发（1990）51 号《关于收取建设工程招标费的通知》
27、沈政办发（1997）9 号《转发市体改委等部门关于改革建筑工程劳动保险费
用管理办法意见的通知》
28、辽价发〔2002〕62 号《关于收取建筑工程质量监督费的标准》
29、辽建发（1989）50 号《关于收取建筑工程施工管理费的通知》
30、沈建委发（1999）93 号《关于调整城市基础设施配套费的通知》
31、沈阳市工程造价信息2008 年第9 期
32、全统安装湖南省单位估价表(2002)
33、《湖南省建设工程计价办法》(2007)
34、《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》（2007）
35、《湖南省安装工程消耗量标准》（2007）
36、《湖南省市政工程消耗量标准》（2007）
37、《湖南省仿古建筑及园林景观消耗量标准》（2007）
38、《湖南省房屋修缮工程计价定额》 (2005)
39、娄底市2008 年工程造价信息2008 年第9 期
40、机械工业出版社出版的《中国机电产品报价手册》（2008年）
41、原机械工业部机械计（1995）1041 号《机械工业建设项目概算编制办法及
各项概算指标》
42、北京国联信息咨询中心和全国办公设备及家用电器价格信息网《全国办公设
备及家用电器报价》2008 年第9 期
43、视通信息《电脑商情专递》（2008）
44、慧聪商情《全国家电市场》（2008）
45、慧聪商情《汽车市场专刊》（2008）
46、当代汽车报 (2008)
47、中华人民共和国国务院令(294号)《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第20页
48、国家经贸委等六部委1997年公布的汽车报废标准及国家经贸委等四部委发布
的国经贸资源［2000］1202号《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》
49、耀华玻璃提供的设备管理资料
50、北京科学技术出版社《资产评估常用数据和参数手册》（第二版）及中国统
计出版社出版的《最新资产评估常用数据与参数手册》
51、中国人民银行公布的金融机构存贷款利率
52、中国人民银行评估基准日公布的外汇汇率
53、各种新闻、杂志、网站、生产厂家或其他渠道收集的价格信息资料和其他
资料
54、耀华玻璃相关子公司提供的评估资料
55、其他有关资产评估的参考资料
七、评估方法
目前玻璃市场形势仍相当严峻，市场竞争激烈，产品售价持续低位运行，加之主
要原燃材料价格大幅上涨(煤焦油的价格由两年前的900 元/吨上涨到目前的4000 元/
吨，纯碱的价格由1300 元/吨上涨到目前的2450 元/吨)，导致玻璃生产成本大幅增
加，公司产品售价与成本严重倒挂。另外，由于公司近几年经营资金流入不敷出，加
之信誉等级下降，银行贷款额度压缩，公司资金极为紧张。公司2005年度、2006年度
连续两个会计年度亏损，虽然2007年度有所盈利,但主要是通过处置耀华玻璃集团财
务有限公司股权投资实现非经常性损益，其主营业务的经营业绩并未实际扭亏，公司
的持续经营能力仍然存在问题。根据上海证券交易所《股票上市规则》规定，公司股
票现简称为“ST耀华”。 根据2008年度业绩预亏公告，预计公司2008年度业绩为大幅
亏损。公司2008年前三季度已亏损134,941,875.39元。从目前情况来看，公司第四季
度仍将继续亏损，公司2008年度的亏损额将在前三季度大幅亏损的基础上继续增加。
2008 年8 月29 日，耀华玻璃以通讯表决方式召开了第四届董事会第二十八次会
议，会议审议通过了对530 吨/日浮法玻璃生产线放水冷修的议案：鉴于目前玻璃售
价与成本严重倒挂、公司530 吨/日生产线窑龄已到后期，为减少亏损，经公司董事
会研究决定，对530 吨/日浮法玻璃生产线放水冷修，今后视市场情况恢复生产。
国务院国有资产监督管理委员会和中国证券监督管理委员会第19 号令《国有股
东转让所持上市公司股份管理暂行办法》第25 条第一款规定：国有股东为实施资源
整合或重组上市公司，并在其所持上市公司股份转让完成后全部回购上市公司主业资秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第21页
产的，股份转让价格由国有股东根据中介机构出具的该上市公司股票价格的合理估值
结果确定。根据上述规定，结合耀华玻璃实际经营情况和本次评估目的，按照《国有
资产评估管理办法》及其《施行细则》以及《企业价值评估指导意见（试行）》，评
估人员认为耀华玻璃的整体资产在本次评估目的下在上市公司范畴内已丧失持续经
营的条件，因此确定本项目的评估方法采用成本法。
采用成本法时，对各单项资产，根据所具备的评估条件，选择相应的具体评估方
法。相关资产及负债的评估分述如下：
1、流动资产
（1）货币资金：包括现金和银行存款。
对现金，通过盘点现金、查阅现金日记账，以核实无误后的账面值作为评估值。
对银行存款，通过查阅银行存款日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，对
其账面价值进行清查核实，核实无误后以账面价值作为评估值。
（2）债权类流动资产：包括应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。
对应收票据，因银行承兑汇票由银行承兑，无形成呆坏账的可能，以核实无误的
账面值作为评估值；对应收账款，评估人员抽查了金额较大的应收账款的销货发票，
并对大额款项进行函证，绝大部分没有回函，针对回函少的实际情况，评估人员采取
了替代程序，通过追阅历年应收账款明细的方法进行核实、确认。同时，评估人员与
耀华玻璃财务人员和业务人员进行座谈，了解到欠款对象许多为公司多年已经无法联
系、账龄较长的款项。评估人员根据企业的实际情况，按照账龄分析法对其可能发生
的坏账进行了预计，预计比例参考企业的会计制度以及清产核资手册中的相关规定；
对预付账款，评估人员向企业有关人员了解情况，对预付款项进行核实，未发现预付
款项存在损失的确切证据，以核实无误后的账面值作为评估值；对其他应收款，评估
人员抽查了会计凭证、账簿，确定金额无误，对确属债权性质的内部职工备用金借款、
关联单位的往来款项，评估人员认为存在坏账风险较小，可以核实无误的账面值作为
评估值。对于多年来无法收回的押金等款项，评估人员按照账龄分析法对其可能发生
的坏账进行了预计，预计比例参考企业的会计制度以及清产核资手册中的相关规定。
（3）存货：包括原材料、材料采购、包装物、委托加工材料、产成品和在产品。
对原材料的评估采用市场法。企业采用以销定产的模式，大多数原材料领用较快，
周转率较高，经了解账面值由购买价和合理费用构成，大多数原材料的账面单价接近
基准日市场价格（含合理费用），故以实际数量乘以账面单价确定评估值。对于少量秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第22页
库存时间稍长，近期价格上涨幅度较大的存货，通过市场询价了解评估基准日的市场
价格，以实际数量乘以市场价格确定评估值。
对材料采购的评估采用市场法。材料采购为在途材料，评估人员经现场勘查核实，
在途材料大多已到库，仅由于内部单据传递时间的差异造成账面上的在途，账面价值
为实际采购价格，且购入时间较短，与市场价格相符，因此在抽查核实数量相符的情
况下，以核实后的账面价值作为评估值。
对包装物的评估采用市场法。由于包装物的领用较快，周转率较高，因此其账面
单价接近基准日的市场价格，因此在核实数量无误的基础上，以账面单价乘以实际数
量作为评估值。
委托加工材料的内容为对外委托加工材料的账面余额。账面价值的构成为原材料
及加工费。评估人员查阅了委托加工的合同、原始会计凭证等相关资料，并向相关人
员进行调查了解，可知该材料的账面价值构成接近该材料的实际价格，故以账面价值
作为评估值。
耀华玻璃产成品主要为企业生产出的各种玻璃成品。经了解，耀华玻璃的玻璃产
品销售情况正常，根据产品销售特点，对耀华玻璃的产成品采用市场法进行评估，其
计算公式为：
评估值=产品销售价格（不含税）×（1-销售费率-销售税金及附加率-销售所得
税率-适当的销售净利润率）×库存数量
在产品的内容为车间月末尚未完工的在制品，经分析评估基准日的在产品生产成
本计算单，确定材料价值及其它费用为现价水平，以核实后的账面值作为评估值。
2、长期投资
纳入本次评估范围的长期投资系耀华玻璃对控股子公司和参股公司的投资。
（1）对纳入评估范围的控股子公司的长期投资项目，通过对被投资单位的整体资
产采用成本法进行评估。即在单项资产评估的基础上，确定被投资单位评估后的净资
产，按持股比例计算应享有的份额确定该长期投资的评估值：
长期投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（2）对参股公司的投资项目，由于持股比例较小，按被投资单位评估基准日的会
计报表净资产数乘以持股比例确定评估值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没有考虑控股权和少数股权等因素产生的
溢价和折价。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第23页
3、固定资产
固定资产包括建筑物、设备类资产以及在建工程等。
（1）建筑物
对建筑物的评估采用成本法。其计算公式为:
评估值=重置成本×成新率
其中，重置成本=建安工程费+前期费用和其他税费+资金成本
房屋建筑物建安工程费根据当地定额、造价信息和类似工程的工程量进行计算，
勘察设计费、质量监督费、工程监理费、建设单位管理费等前期及其它费用按有关规
定计算；资金成本按合理工期和相对应的贷款利率进行计算，并假设资金均匀投入。
对成新率的确定，根据被评估建筑物的具体情况，分别采用年限法、打分法和综
合法确定成新率。
（2）设备
对设备的评估采用成本法。其计算公式为：评估值=重置成本×成新率
其中，对设备重置成本的确定，首先是通过询价、查阅设备价格手册等渠道和方
式确定其购置价格；然后，考虑设备达到现时状态所发生的各种税费，如运杂费、安
装调试费以及其他必要的合理费用，综合以上各种因素之和即为该设备的重置成本。
对运输车辆重置成本的确定则以运输车辆评估基准日的车辆购置价格加上车辆
购置税（为不含税车辆购置价格的10%）及其他合理费用，确定其重置成本。计算公
式为：重置成本=车辆购置价格+车辆购置税+其他合理费用
对电脑、打印机等办公生活设备以及单位价值较小的电子类设备，其重置成本的
确定主要是通过查阅价格信息资料和直接向生产厂家询价等方式确定其现行市场价
格，并以此作为其重置成本（由于该类设备均为通用设备，绝大部分不需安装或者供
应商负责上门免费安装，同时单位价值较小，因此不考虑设备运杂费、安装调试费以
及资金成本等）。
对成新率的确定，主要采用观测法、年限法和综合法。其中，对一般设备结合现
场观察，采用年限法确定其成新率；对大型关键设备采用综合法，即采用观测法和年
限法相结合的方法综合确定其成新率。对车辆成新率的确定遵循年限法、里程法及观
测法孰低的原则，取其低者。
（3）在建工程
评估人员根椐企业提供的资产清查评估申报表，首先了解在建工程的项目内容、秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第24页
预计投资额、兴建项目的目的和工程开工日期、预计完工日期等；然后核实在建工程
账面价值的构成，并分析其合理性；最后根据在建工程现场勘察结果和评估基准日工
程造价水平及各项费用的变化趋势，确定其评估值。
4、无形资产（土地使用权）
耀华玻璃土地使用权价值由秦皇岛正源土地评估有限责任公司和娄底富源土地
评估咨询有限公司进行评估，为了保持资产的完整性，京都评估公司按照耀华玻璃提
供的相关土地估价报告及备案表将土地使用权估价结果进行了直接引用。土地使用权
的引用价值为42,122,000.00 元元。
具体评估过程、评估方法的详细情况，请见本评估报告附件，由秦皇岛正源土地
评估有限责任公司出具的秦正源评地字（2008）第00048 号土地估价报告和娄底富源
土地评估咨询有限公司出具的娄富源（2008）估字A095 号土地估价报告。上述土地
估价报告已在当地国土资源局进行了备案。
5、负债：负债涉及短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、其他应付款、
应付职工薪酬、应交税费、应付利润、其他流动负债和长期借款。
对负债的评估，主要是依据相关财务会计制度，以是否存在债权人和是否是实际
承担的费用为原则，对其账面价值进行审计核实，并以审核确认的价值作为评估值。
八、评估程序实施过程和情况
本次评估起止日期为2008年10月25日至2008年11月25日。整个资产评估过程分为
以下几个阶段：
第一阶段：接受委托阶段
在明确评估目的、评估范围及评估对象后，京都评估公司与委托方签署了资产评
估业务约定书，选定评估基准日，京都评估公司在此基础上拟定评估方案。
第二阶段：评估前期准备阶段
评估人员指导耀华玻璃清查申报资产工作。资产清查以耀华玻璃为主，清查范围
和对象为中喜会计师事务所有限公司审计后的基准日各类资产和负债，并在清查完毕
后填列资产清查评估申报表，收集准备资产评估所需资料。
第三阶段：现场勘察及评定估算阶段
评估人员赴现场进行勘察工作，同时收集企业准备的各种相关评估资料，在企业
有关人员配合下检查、核实并验证资料。
（1）将企业填报的资产评估申报表与审计结论进行核对。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第25页
（2）对债权类资产及负债调查、核实形成的原因、时间和金额以及是否符合有关
规定等问题，并收集评估基准日外汇汇率、原始记账凭证、有关函证等资料；存货评
估人员抽查各类存货的数量，与有关人员观查是否有毁损、报废和盘亏等情况；长期
投资评估人员主要是落实投资种类和投资时间，项目进展情况，企业经营状况，主要
生产产品及各项财务指标；建筑物评估人员，根据申报表进行账表核实、表物核对、
现场勘察、丈量核实工程数量，查验结构形式，落实产权归属，并收集影响工程造价
和成新率的有关数据资料，如基础、承重构件、主体工程、装饰部分、屋面、楼地面
等部分的材质、厚度，门窗数量，水、电、暖安装情况，以及施工质量、维修使用情
况等，并对新旧程度作出初步鉴定；设备评估人员通过现场勘察了解设备的技术性能、
使用情况及维修保养情况，收集设备合同、大修理记录等资料；无形资产评估人员首
先了解、鉴定无形资产形成的时间、特点，搜集有关权属资料。
（3）评估人员在充分掌握了真实资料的前提下，根据委估资产的实际状况和特点，
选择适当的评估方法；进行市场调查、取得计价依据及价格资料；分析取得的资料，
选取并确定评估方法需用数据及参数；对委托评估资产进行评估，测算其评估价值；
填列清查评估明细表；撰写单项资产评估说明。
第四阶段：汇总评估数据阶段
评估人员在得出初步评估结果后，对评估结论进行分析，对资产评估结果进行调
整、修改和完善。
第五阶段：出具评估报告书阶段
项目负责人审核每位评估人员的工作底稿，并对单项资产的评估说明提出必要的
修改意见，在此基础上，出具资产评估报告初稿。然后，经内部三级审核程序后出具
正式的资产评估报告，提交委托方。
九、评估假设
1、假设国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变化；行业政策、
管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变化。
2、耀华玻璃在未来能够持续经营，并遵循一贯性原则每年投入一定资金用于维
护主要生产、经营用房屋建筑物及机器设备；各主要生产、经营设施满足生产、经营
需要。
3、耀华玻璃提供的资料具有真实、合法、完整性。
评估人员认为这些评估假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第26页
化时评估人员将不承担由于假设条件的改变而推导出不同评估结果的责任。
十、评估结论
京都评估公司本着独立、客观、公正的原则，运用资产评估法定的程序和公允的
方法，对耀华玻璃纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查、询证和评估计算，
采用成本法评估，得出耀华玻璃净资产在评估基准日2008 年9 月30 日的评估结论如
下：
资产账面值为91,493.85 万元，调整后账面值为91,493.85 万元，评估值为
93,193.98 万元，评估值比调整后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为1.86%；
负债账面值为57,839.16 万元，调整后账面值为57,839.16 万元，评估值为
57,839.16 万元，评估值与调整后账面值一致；
净资产账面值为33,654.70 万元，调整后账面值为33,654.70 万元，评估值为
35,354.82 万元，评估值比调整后账面值增加了1,700.12 万元，增值率为5.05%。
各类资产评估情况见下表（评估结论详细情况见评估明细表）。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2008 年9 月30 日
资产占有单位名称：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值
调整后账
面值
评估价值 增减值 增值率%
项 目
A B C D=C-B E=(C-B)/B×100%
流动资产 1 33,873.56 33,873.56 32,952.47 -921.09 -2.72
长期投资 2 17,861.75 17,861.75 18,869.85 1,008.10 5.64
固定资产 3 37,325.61 37,325.61 37,159.46 -166.15 -0.45
其中:在建工程 4 908.36 908.36 908.36 0.00 0.00
建筑物 5 10,559.79 10,559.79 10,984.69 424.89 4.02
设 备 6 25,857.46 25,857.46 25,266.42 -591.05 -2.29
无形资产 7 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其中:土地使用权 8 2,432.94 2,432.94 4,212.20 1,779.26 73.13
其他资产 9
资产总计 10 91,493.85 91,493.85 93,193.98 1,700.12 1.86
流动负债 11 57,139.16 57,139.16 57,139.16 0.00 0.00
长期负债 12 700.00 700.00 700.00 0.00 0.00
负债总计 13 57,839.16 57,839.16 57,839.16 0.00 0.00秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第27页
净资产 14 33,654.70 33,654.70 35,354.82 1,700.12 5.05
说明: 土地使用权评估价值摘自娄底富源土地评估咨询有限公司出具的娄富源
(2008)(估)字第A095 号土地估价报告和秦皇岛正源土地评估有限责任公司出具的秦
正源评地字(2008)第00048 号土地估价报告，土地估价报告结果已在当地国土资源局
备案。
京都评估公司提示报告使用者，请关注本评估报告正文中的特别事项说明及评估
报告使用限制说明，并考虑其对评估结论的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非注册资产评估师执业水平和
能力所能评定估算的有关事项：
(一)产权瑕疵事项
1、对委托方及资产占有方存在的可能影响评估结论的瑕疵事项，在委托时未作
特殊说明且评估人员根据专业经验一般不能获知的情况下，评估机构及注册资产评估
师不承担相关责任。
2、部分房屋建筑物无产权证明书，部分房屋建筑物在中国耀华玻璃集团公司名
下而没有办理过户；企业已经出具证明，并声明权属归耀华玻璃，不存在产权纠纷。
评估是在承认上述资产为企业的资产的前提下而进行的，已提请企业尽快解决以上问
题。评估人员会同企业有关管理人员在共同核实确认后，将上述情况标注在评估明细
表中（具体明细项目和金额见各清查评估明细表）。
3、部分车辆行驶证证载权利人与资产占有方不符，经调查了解，主要是企业在
购车时为方便工作，以业务往来单位或者相关个人名义上的牌照、企业间抹账收回的
抵债资产以及企业内部单位间资产调拨等原因未及时办理产权过户手续，企业已提供
说明并承诺不存在产权纠纷。评估是在承认上述资产为企业的资产的前提下而进行
的，已提请企业尽快解决以上问题。评估人员会同企业有关管理人员在共同核实确认
后，将上述情况标注在评估明细表中（具体明细项目和金额见各清查评估明细表）。
本次评估是在企业作出了说明和产权归属的承诺后，假设上述资产产权归属无异
议的前提下作出的。评估中，考虑到上述房产和车辆办证或户名变更费用不大，且各
地标准不一，故在评估值中未考虑办证费用。
（二）资产勘察受限类
1、本评估结论中，评估师未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第28页
术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提
下，通过实地勘察作出的判断。
2、本评估结论中，评估师未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能观察的部分）做技术检测，评估师在假定资产占有方提供的有关工程资料是真实
有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
3、对委托方及资产占有方（含子公司）申报评估的资产和负债，评估人员尽可
能进行了现场抽查核实，对于因工作环境、委托方及资产占有方（含子公司）提供条
件等限制不能现场勘察的资产和负债，如异地资产、隐蔽工程、地下管线等，评估人
员通过向委托方及资产占有方有关人员调查、询问或查阅会计报表、盘点记录、相关
图纸等有关资料的方法进行核实。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
评估基准日，耀华玻璃不存在未披露的、对评估结果产生重大影响的未决事项、
法律纠纷以及影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。
（四）重大期后事项
1、据评估师尽职调查了解，在评估基准日期后，评估报告出具之前没有重大事
项披露。
2、在评估基准日后、有效期以内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
①当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
②当资产价格标准发生变化、对资产评估价值发生明显影响时，委托方应及时聘
请有资格的评估机构重新确定评估价值。
③对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应给予
充分考虑，进行相应调整。
3、在评估基准日后的2008 年10 月9 日、2008 年10 月30 日，中国人民银行进
行了两次存贷款利率调整。评估结果中未考虑利率调整对评估价值的影响。
（五）其他需要说明的事项
1、本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的
现行公允市价，没有考虑已承担或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易
方可能追加付出的价格等对评估价格的影响；亦未考虑该等资产可能所欠付的税项，
以及如果该等资产出售，则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制；也未秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第29页
对资产评估增值额作任何纳税调整准备。同时，本报告亦未考虑国家宏观经济政策发
生变化以及不可抗力对资产价格的影响。
2、纳入评估范围的资产其评估价值的存在以其以合法方式取得并受相关法律保
护为前提。
3、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法
性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
4、截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃共存在为子公司的担保22,656 万元，分别
为：为子公司耀华玻璃工业园有限公司银行借款10,000 万元和银行承兑汇票1,000
万元提供担保、为沈阳耀华玻璃有限公司银行借款9,271 万元和银行承兑汇票2,385
万元提供担保。
5、截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃用浮法一、二线设备、房产和LOW-E 设备
以及土地使用权做抵押，共取得银行贷款19,961 万元。资产抵押情况如下：
资产类别 原 值 净 值
设备 616,100,514.36 389,464,866.19
房产 43,835,844.00 34,617,038.78
土地使用权 38,592,617.00 34,917,936.77
合计 698,528,975.36 458,999,841.74
6、根据委托方提供的娄底富源土地评估咨询有限公司出具的娄富源(2008)(估)
字第A095 号土地估价报告和秦皇岛正源土地评估有限责任公司出具的秦正源评地字
(2008)第00048 号土地估价报告以及辽宁金地地产资产评估事务所出具的辽金地
（2008）（估）字第090 号土地估价报告，基准日土地使用权人耀华玻璃纳入评估范围
的土地共计9 宗，总面积113,633.99 平方米,均为国有出让土地, 评估总价值为
4,212.20 万元；土地使用权人沈阳耀华纳入评估范围的土地共计5 宗，总面积
421,413.00 平方米,均为国有出让土地, 评估总价值为10,917.60 万元。本次评估，为
了保持资产的完整性，京都评估公司按照其提供的《土地估价报告备案表》及土地估
价报告将土地使用权估价结果进行了直接引用。土地使用权评估的相关责任由土地估
价机构承担。
7、根据耀华玻璃提供的有关说明以及上市公司公开披露的信息，2001 年4 月27
日，耀华玻璃与中国耀华玻璃集团公司签署《注册商标使用许可协议》，根据协议约
定，中国耀华玻璃集团公司同意将其合法拥有的＂耀华牌＂注册商标许可耀华玻璃无秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第30页
偿使用。
8、根据湖南冷耐提供的资产清查评估申报表，评估基准日无形资产（其他）账
面价值为71,172.58 元,为采矿权摊余金额。该采矿权购买日期为2006 年6 月，开采矿
种为硅灰石，露天开采，矿区面积为0.0154 平方公里,生产规模为2 万吨/年,有效期
限:2006 年6 月-2009 年6 月。根据国家资产评估的有关规定，对采矿权的评估需要由
有采矿权专业资格的评估机构进行评估，由于委托方未聘请有资格的中介机构对湖南
冷耐的采矿权进行评估，本次评估暂保留账面价值。
9、根据财产评估管理部门的要求，对于拆除、报废、盘亏的建筑物及设备以及
流动资产损失，资产占有方应办理有关手续并报经有关部门批准后方可按照评估结论
进行账务处理。其相关手续正在向耀华玻璃董事会申请批复之中。
10、基准日耀华玻璃账面无其他无形资产，评估人员对耀华玻璃是否存在账外无
形资产(例如专利等)的情况也进行了必要的核查。
根据企业提供的有关说明并搜中华人民共和国国家知识产权局网可知，基准日耀
华玻璃有专利9 条，其中发明专利7 条，实用新型专利2 条，见下表：
序号 申请号 专利名称
1 200410012216.6 具有红外反射和自洁功能的复合薄膜玻璃
2 200420050882.4 带有双面膜的透明片材
3 200420050883.9 一种可调控蒸气浓度的液体蒸发器
4 01104404.7 双吲哚啉萘并螺∴嗪化合物,制备方法及含此化合物的制品
5 01104402.0 光致变色镜片的制造方法
6 01104401.2 光致变色化合物，制备方法及应用
7 01104403.9 光致变色萘并吡喃化合物，制备方法及含此化合物的制品
8 01104405.5 夹层玻璃用光致变色中间膜和光致变色夹层玻璃
9 01116046.2 一种提高浮法玻璃透光率和白度的复合脱色剂及其应用方法
通过与企业有关技术领导座谈、了解，上述均为技术性专利，申请时间绝大部
分为2001 年。随着科学技术的不断发展，科技发展的速度越来越快，一种新的，更
为先进、适用或效益更高的专利技术的出现，使原有专利技术迅速贬值。一般情况下，秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第31页
专利技术的经济寿命比法律寿命短，例如，一项发明专利的有效期为20 年，但实际
上技术更新一般在短短几年（5～10 年）就会完成，原有的发明技术即使继续受专利
法保护，但因其已不再具有先进性，不能再为所有者带来超额收益。耀华玻璃上述技
术当时对提升产品质量起到了一定的作用，但近年，企业经济效益持续下降，亏损严
重，上述专利技术或已不再使用，或已不受法律保护，无法给企业带来额外的收益；
专利的研发成本也已无从考量，且研发成本与其价值没有直接对应关系。总之，由于
多方面的原因，上述专利技术已不再具有先进性，不能再为公司带来额外的超额收益，
已经无实际使用价值。
11、本评估报告的评估结论是委托方进行资产置换的参考依据，委托方和其他报
告使用者应当合理理解并恰当使用评估结论，并在参考评估结论的基础上，结合企业
资产置换时资产状况和市场状况等因素，进行合理决策。
12、根据中国注册会计师协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指
导意见》，京都评估公司未对评估对象的法律权属发表意见。
13、根据耀华玻璃2008年8月4日公告：2007年2月9日，公司控股股东中国耀华玻
璃集团公司将其持有的本公司限售流通股159,751,680股质押给中国工商银行股份有
限公司秦皇岛海港支行。该项质押，其中13,932,000股于2007年8月13日办理解除质
押手续(公司已于2007年年度报告中披露)，其余股份145,819,680股已于2008年8月1
日解除质押。根据近期的公开信息，中国耀华玻璃集团公司所持耀华玻璃公司股份已
无质押情况。
14、根据耀华玻璃2008年10月15日公告：公司于2008年10月14日接到控股股东中
国耀华玻璃集团公司书面通知，2008年10月13日该公司通过上海证券交易所大宗交易
平台减持耀华玻璃公司无限售条件流通股份27,000,000股，占公司股份总额的4.84%。
减持后该公司尚持有耀华玻璃公司股份264,648,560股，占公司股份总额的47.49%，
其中：无限售条件股份873,200股，有限售条件股份263,775,360股。中国耀华玻璃集
团公司本次减持已获国务院国资委批准。
评估报告使用者应关注以上特别事项可能对评估结论产生的影响。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告仅用于本评估报告中载明的评估目的和用途；
2、本评估报告只能由本评估报告中载明的评估报告使用者使用；
3、除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第32页
机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；
4、本评估报告的使用有效期为自评估基准日至经济行为实现日一年内有效。在
有效期内，当市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行
为实现日价值，此时需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
本报告书的评估报告日为2008年11月25日。秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第33页秦皇岛耀华玻璃股份有限公司项目 资产评估报告书
北京京都资产评估有限责任公司 第34页
附 件
1. 本次评估的有关经济行为文件；
2. 耀华玻璃评估基准日审计报告；
3. 委托方及资产占有方营业执照复印件；
4. 企业国有资产产权登记证复印件；
5. 权属证明材料及盘亏、报废、拆除资产说明；
6. 委托方和资产占有方承诺函；
7. 评估人员及评估机构承诺函；
8. 评估机构资格证书复印件；
9. 评估机构营业执照复印件；
10. 参加资产评估人员名单及资格证书复印件；
11. 资产评估业务约定书；
12. 土地估价报告摘要及备案表；
13. 资产评估明细表（单独装订成册）；
14. 其他资料。江苏凤凰置业有限公司
2006 年度、2007 年度、2008 年1-9 月
审计报告目 录
审计报告
资产负债表 1-2
利润表 3
现金流量表 4
所有者权益变动表 5-6
财务报表附注 7-42审计报告
北京京都审字(2008)第1735 号
江苏凤凰置业有限公司董事会：
我们审计了后附的江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）财务
报表，包括2006 年12 月31 日的公司及合并资产负债表，2007 年12 月31
日资产负债表、2008 年9 月30 日的公司及合并资产负债表， 2006 年度、2007
年度、2008 年1-9 月的公司及合并利润表、现金流量表和所有者权益变动表
以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则的规定编制财务报表是凤凰置业管理层的责任。这种
责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财
务报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会
计政策；（3）作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们
按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计
准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不
存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证
据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致
的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表
编制相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有
效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会
计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供
了基础。三、审计意见
我们认为，凤凰置业财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所
有重大方面公允反映了凤凰置业2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日、
2008 年9 月30 日的财务状况以及2006 年度、2007 年度、2008 年1-9 月的
经营成果和现金流量。
北京京都会计师事务所
有限责任公司
中国·北京
2008 年 12 月 5 日
中国注册会计师
中国注册会计师
黄志斌
倪军财务报表附注
一、 公司基本情况
江苏凤凰置业有限公司（以下简称“本公司”）系由江苏凤凰出版传媒集团
有限公司（以下简称“凤凰集团”）、江苏教育出版社，江苏省新华书店集团有限
公司、译林出版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社共同出资组建的
有限责任公司，于2005 年9 月23 日取得江苏省工商行政管理局核发的注册号为
320000000021022 的法人营业执照，注册资本3,000 万元。
本公司设立时的股权结构为：
股东名称 出资金额(万元) 持股比例
凤凰集团 1,560.00 52%
江苏教育出版社 540.00 18%
江苏省新华书店集团有限公司 300.00 10%
译林出版社 300.00 10%
江苏少年儿童出版社 150.00 5%
江苏科学技术出版社 150.00 5%
3,000.00 100.00%
根据本公司2007 年12 月12 日股东会决议，本公司增资5,400 万元，以本公
司所欠上述股东5,400 万元款项转增注册资本，股东持股比例不变，注册资本变
更为8,400 万元。
根据本公司2008 年3 月21 日股东决定，及中共江苏省委宣传部、江苏省财
政厅《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕
4 号、苏财教〔2008〕33 号）文件批复，江苏教育出版社、江苏省新华书店集团
有限公司、译林出版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社合计持有的
本公司48%股权无偿划拨至凤凰集团，同时本公司增资72,200 万元，由凤凰集团
以现金增资。本公司于2008 年3 月26 日取得变更后法人营业执照，注册资本变
更为80,600 万元人民币，凤凰集团持有本公司100%股权。
本公司注册地址：南京市中央路165 号。法定代表人：陈海燕。营业执照规
定的经营范围：房地产开发与经营、商品房销售、实业投资、房屋租赁、物业管
理建筑材料和装潢材料的销售、室内装饰。本公司主营房地产开发。二、 财务报表的编制基础
2006 年度本公司执行原企业会计准则和《企业会计制度》及其补充规定，
并据此编制2006 年度财务报表。
2006 年，财政部令第33 号、财会（2006）3 号文件和财会（2006）18 号文件
颁布了修订后的《企业会计准则－基本准则》、《企业会计准则第1 号－存货》等
38 项具体准则和《企业会计准则－应用指南》（以下简称 “新会计准则”）。本
公司自2007 年1 月1 日起执行新会计准则。根据中国证券监督管理委员会2006
年11 月27 日颁布的《关于做好与新会计准则相关财务会计信息披露工作的通知》
（证监发[2006]136 号）和2007 年2 月15 日颁布的《公开发行证券的公司信息披
露规范问答第7 号―新旧会计准则过渡期间比较财务会计信息的编制和披露》（证
监会计字[2007]10 号）的有关规定，本公司对2006 年的年度财务报表中涉及《企
业会计准则第38 号―首次执行企业会计准则》第五条至第十九条的经济事项进
行了追溯调整，将调整后的可比期间利润表和资产负债表作为可比期间的财务报
表。
本公司2007 年度、2008 年1-9 月的财务报表按照新会计准则编制。
本公司以持续经营为基础编制财务报表。
三、遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了企业的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
四、公司主要会计政策、会计估计
1. 会计期间
本公司采用公历年度，即从每年1 月1 日至12 月31 日为一个会计期间。
2. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3. 会计计量属性
会计核算以权责发生制为基础，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原
则。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。4. 现金及现金等价物
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款。现金等
价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变
动风险很小的投资。
5. 外币折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
期末，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表
日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日
的即期汇率折算；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日
的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当
期损益。
6. 金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益
工具的合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
A、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B、该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部
分。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产、持有至到期投资、应收款项、可供出售金融资产。金融
资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费
用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。交易性金
融资产包括为了在短期内出售而取得的金融资产，以及衍生金融工具。对于此类
金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明
确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率
法，按照摊余成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损
失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金
融资产，包括应收账款和其他应收款等(附注四、7)。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，
以及除上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进
行后续计量。其折溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失
及外币货币性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允
价值变动作为资本公积的单独部分予以确认，直到该金融资产终止确认或发生减
值时，在此之前在资本公积中确认的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售
金融资产相关的股利或利息收入，计入当期损益。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和
初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类
金融负债，按照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期
损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）衍生金融工具本公司使用衍生金融工具[包括以期货合约来降低与经营活动有关风险]。衍
生金融工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值
进行后续计量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负
数的确认为一项负债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入
当期损益。
（5）金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价
值。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值，估值技
术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照
实质上相同的其他金融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型
等。
（6）金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该
金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指
金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且
企业能够对该影响进行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记
至预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期
损益。预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相
关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生
减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具
有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试或单独进行减值测试。单独
测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产），包括在
具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失
的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该
金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值
损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减
值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值
之间的差额，确
认为减值损失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价
值下降形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供
出售金融资产的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原
已计入损益的减值损失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上
升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以
转回，计入当期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指本公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外
的另一方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止
确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确
认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产
生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产
的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
7. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司对外销售商品或提供劳务形
成的应收账款，按从购货方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金
额。应收款项采用实际利率法，以摊余成本减去坏账准备后的净额列示。
对于单项金额重大的应收款项，当存在客观证据表明本集团将无法按应收款
项的原有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，单独进行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按
信用风险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信
用风险特征的应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下各项组
合计提坏账准备的比例，据此计算当期应计提的坏账准备。账龄 计提比例
一年以内 10%
一至二年 20%
二至三年 50%
三至四年 80%
四年以上 100%
本公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收
账款的账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
8. 存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括开发产
品、开发成本、拟开发产品、出租开发产品、周转房。非开发产品包括原材料、
库存商品、低值易耗品等。
A、开发产品是指已建成、待出售的物业。
B、开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
C、拟开发产品是指所购入的，已决定将之发展为出售或出租物业的土地。
项目整体开发时，全部转入开发成本核算；项目分期开发时，将分期开发用地部
分转入开发成本核算，后期未开发土地仍保留在本项目核算。
D、出租开发产品、周转房按实际成本入账，按本公司同类固定资产的预计
使用年限分期平均摊销。
E、公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售
物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，单独计入“投
资性房地产”或“已完工开发产品”。
（2）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货按实际成本计价。低值易耗
品在领用时采用一次转销法摊销。
（3）存货跌价准备计提方法
本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值
的，计提存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，期末，
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转
回。房地产开发产品的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成本及销售所必需的估计费用后的
价值。
（4）存货可变现净值的确认方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估
计的销售费用以及相关税费后的金额。
9. 维修基金的核算方法
根据《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8 号)文规定，维修基金
由购房人承担。
10. 质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付
款”，待约定的保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
11. 长期股权投资
（1）长期股权投资的初始计量
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取
得该项投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价
值，并包括直接相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初
始投资成本为合并日取得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
（2）长期股权投资的后续计量
本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具
有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资采用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权
投资，采用权益法核算。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的
初始投资成本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司在按权益法对长期股权投资进行核算时，先对被投资单位的净利润进
行取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方
面的调整，再按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算
归属于投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生的内部交易损失，按照《企业会计准则第8 号
—资产减值》等规定
属于资产减值损失的，应当全额确认。
12. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，本
公司投资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使
用权、已出租的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并采用成本模式进行
后续计量。
投资性房地产折旧、摊销参照附注四、13 固定资产及其累计折旧中房屋及
建筑物的折旧方法和四、15 无形资产中土地使用权的摊销方法。
13. 固定资产及其累计折旧
（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使
用寿命超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够
可靠地计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。
（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产
类别、预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 年 5% 2.375-4.75%
电子设备 5年 5% 19%
运输设备 5年 5% 19%
其他设备 5年 5% 19%
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累
计金额计算确定折旧率。
融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期
届满时能够取得
租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提
折旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行
复核。使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净
残值预计数与原先估计数有差异的，调整预计净残值。
14. 在建工程
本公司在建工程包括建筑工程、安装工程、技术改造工程和大修理工程等。
本公司在建工程按实际成本计价。工程达到预定可使用状态后，将该项工程
完工达到预定可使用状态所发生的必要支出结转，作为固定资产的入账价值。
15. 无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使
用寿命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有
关的经济利益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确
定预期实现方式的，采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法
进行复核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项
无形资产的账面价值全部转入当期损益。
16. 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生
产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
A、资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B、借款费用已经发生；
C、为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状
态时，借款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销
售状态之后所发生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间
连续超过3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本
化。
17. 资产减值
本公司对除存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税、金融
资产外的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹
象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉
和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现
金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金
额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确
定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立
于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日
起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊
至相关的资产组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效
应中受益的资产组或者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先
对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相
应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其
账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18. 长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销，
对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值
全部计入当期损益。19. 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负
债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，
则补偿金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超
过所确认负债的账面价值。
20. 收入的确认原则
（1）房地产销售
在开发产品已完工并验收合格，开发产品所有权上的主要风险或报酬转移给
买方，不再对该开发产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或
取得了收款的凭据，且与销售该开发产品有关的成本能够可靠地计量时，本公司
确认开发产品销售收入的实现。
（2）提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司在期末按完工百分
比法确认收入。
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量
时，本公司确认收入。
（4）物业出租
物业出租按与承租方签订的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的
实现。
21. 职工薪酬
职工工资、奖金、津贴、补贴、福利费、社会保险、住房公积金等，在职工
提供服务的会计期间内确认。对于资产负债表日后1 年以上到期的，如果折现的
影响金额重大，则以其现值列示。
22. 所得税所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或
与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税
费用或收益计入当期损益。
当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所
得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计
算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时
性差异，采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异
是在以下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初
始确认：该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳
税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，
该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不
会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公
司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应
纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，
同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来
很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法
规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债
表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来
期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记
递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。23. 企业合并
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理。合并取
得的被合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被
合并方的原账面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合
并中取得的净资产账面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调
整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理。合并成本
为本公司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债
以及发行的权益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、
负债及或有负债按公允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价
值份额的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成
本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入
当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入企业合并成本。
24. 合并财务报表编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。
本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资
料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财
务报表时，本公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大
交易和往来余额予以抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为
少数股东权益在合并财务报表中股东权益项下单独列示。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当
期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并
现金流量表；因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流
量表。
五、 会计政策、会计估计变更除首次执行企业会计准则造成的影响外，本公司不存在其他会计政策、会计
估计变更。
首次执行企业会计准则造成的影响参见附注十五。
六、税项
主要税种及税率
1. 营业税
房地产销售收入适用营业税，税率为 5%。
2. 城市维护建设税及教育费附加
按应计营业税额计征 7%城市维护建设税、3%教育费附加和1%地方教育附
加。
3. 企业所得税
本公司2005 年至2007 年度企业所得税税率为 33%。全国人民代表大会于
2007 年3 月16 日通过了《中华人民共和国企业所得税法》(“新所得税法”)，
新所得税法自2008 年1 月1 日起施行。本公司适用的企业所得税率自2008 年1
月1 日从33%调整为25%。
本公司根据国家税务总局 2006 年 3 月 6 日发布的国税发〔2006〕31 号文
《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，苏地税发〔2006〕120 号
文、宁地税发〔2006〕170 号文 的相关规定，房地产开发业务采取预售方式销售
开发产品的，其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关期间
的费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本
后再行调整，普通住宅的计税毛利率为 20%。
4. 土地增值税
根据财政部和国家税务总局财法字[1995] 7 号文、财税字[1999] 293 号文、国
税发〔2006〕187 号、宁地税发〔2004〕71 号、苏地税发〔2007〕75 号文以及宁
地税发〔2007〕154 号文的规定，本公司实行预缴土地增值税。普通住宅预征率
为 1%，写字楼、营业用房为 2%。
项目开发完成后办理土地增值税清算，本公司的土地增值税预征按所在地的
税收政策执行，截止本报告期末，本公司房地产开发项目均在江苏省内。七、企业合并及合并财务报表
1. 截至2008 年9 月30 日止，本公司子公司概况（金额单位：人民币万元）：
子公司名称 注册地 业务性质 注册资本 经营范围 本公司
投资额
本公司持
股比例
苏州凤凰置
业有限公司 苏州市 房地产 2,000.00 房地产开发；房地产投资，自有房屋租赁；
销售建筑材料、装潢材料；室内装饰工程。 2,000.00 100.00%
南京凤凰置
业有限公司 南京市 房地产 1,000.00 房地产开发与经营；物业管理，房地产销
售。 490.00 49.00%
江苏凤凰地
产有限公司 南京市 房地产 1,000.00
房地产开发与经营，商品房销售；实业投
资，房屋租赁，物业管理；建筑材料、装
潢材料的销售。
1,000.00 100.00%
合 计
3,490.00
2. 合并范围的变化情况
（1）合并范围增加情况
A 、2008 年4 月2 日，本公司出资1,000 万元发起设立全资子公司苏州凤凰
置业有限公司（以下简称“苏州凤凰置业”）,开发苏州文化城项目,该公司于
2008 年4 月3 日取得江苏省苏州工业园区工商行政管理局核发的注册号为
320594000115064 的法人营业执照，注册资本1,000 万元人民币，注册地址为苏州
工业园区翠园路151 号6 楼，法定代表人为齐世洁。2008 年8 月28 日，本公司
对苏州凤凰置业增资1,000 万元人民币，增资后苏州凤凰置业的注册资本为2,000
万元人民币。苏州凤凰置业纳入本公司合并报表范围。
B、2008 年8 月11 日，本公司与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开
发有限公司签订合作协议，三方分别出资490 万元、500 万元、10 万元共同发起
设立南京凤凰置业有限公司（以下简称“南京凤凰置业”），开发南京市雨花台区
西营村地块（以下简称“凤凰云翔项目”）。该公司于2008 年8 月12 日取得南京市工商行政管理局核发的注册号为320114000047946 的
法人营业执照，注册资本
为1,000 万元，注册地址为南京市雨花台区凤台南路130 号，法定代表人为齐世
洁。本公司持有该公司49%股权，在该公司董事会占多数表决权，将该公司纳入
合并报表范围。
C、2008 年9 月18 日，本公司出资1,000 万元发起设立全资子公司江苏凤凰
地产有限公司（以下简称“江苏凤凰地产”）,开发南京市玄武区红山街道曹后
村地块项目（以下简称“凤凰山庄项目”）。该公司于2008 年9 月19 日取得南
京市工商行政管理局核发的注册号为320102000163177 的法人营业执照，注册资
本1,000 万元人民币，注册地址为南京市玄武区营苑南路58 号，法定代表人为齐
世洁。江苏凤凰地产纳入本公司合并报表范围。
（2）合并范围减少情况
江苏凤凰晟基投资有限公司（以下简称“晟基公司”）系本公司与北京晟基
国新投资有限公司以现金出资发起设立的有限责任公司，成立于2006 年10 月16
日，注册资本2,000 万元，本公司持有其60％股权，该公司经营范围为房地产投
资，2006 年度纳入本公司合并范围。
根据晟基公司股东会决议，及本公司与北京晟基国新投资有限公司签署的
《协议书》，本公司以现金800 万元收购北京晟基国新投资有限公司持有的晟基
公司40%股权，晟基公司已于2007 年5 月16 日办理股权变更登记手续，成为本
公司全资子公司。2007 年5 月，根据晟基公司股东会决议，决定撤销该公司，并
进行清算，撤销后晟基公司的资产、负债并入本公司。截至2007 年9 月14 日止，
晟基公司清算完毕，已办理税务、工商注销登记手续。
晟基公司2007 年1 月与本公司以挂牌方式取得建邺区所街地块（以下简称
“凤凰和熙苑”项目）的出让土地使用权，开始凤凰和熙苑项目的前期开发工作。
鉴于该公司从2007 年5 月开始办理清算撤销手续，其资产、负债并入本公司，
财务报表于2007 年6 月30 日汇总记入本公司财务报表核算。截至2007 年6 月30
日止，晟基公司净资产2,000 万元。该公司系凤凰和熙苑项目开发公司，在该公
司存续期间内，相关费用记入项目前期开发间接费用，存续期间无损益。
根据南京市国土资源局《关于同意变更建邺区所街地块（编号：NO.2006G84）
受让方的批复》（宁国土资〔2007〕207 号文）文件，同意该地块受让方由本公司、
晟基公司变更为本公司，原出让合同所约定权利和义务同时转由本公司独自履
行。
八、 财务报表主要项目注释
1. 货币资金
项 目 2008.09.30 2007.12.31现 金 23,292.11 1,913.23
银行存款 13,415,390.61 10,680,697.67
13,438,682.72 10,682,610.90
列示于现金流量表的现金及现金等价物包括：
金 额
2008 年9 月30 日货币资金 13,438,682.72
减：使用受到限制的存款 --
加：持有期限不超过三个月的国债投资 --
2008 年9 月30 日现金及现金等价物余额 13,438,682.72
减：2007 年12 月31 日现金及现金等价物余额 10,682,610.90
现金及现金等价物净增加额 2,756,071.82
2. 应收账款
合并
（1）按风险分类
2008.09.30 2007.12.31
类别
金额比例(%) 坏账准备金额 比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
（2）按账龄分类
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
一年以内
103,274.0
0
100.00 10,327.40 10 -- -- -- --
（3）坏账准备2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
-- 10,327.40 -- -- 10,327.40
（4）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
母公司
（1）按风险分类
2008.09.30 2007.12.31
类别
金额比例(%) 坏账准备金额比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
103,274.00 100.00 10,327.40 -- -- --
（2）按账龄分类
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
一年以内 103,274.00 100.00 10,327.40 10 -- -- -- --
（3）坏账准备
2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
-- 10,327.40 -- -- 10,327.40
（4）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。3. 预付账款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 326,123,200.42 100.00 676,743,908.80 100.00
（2）预付金额较大的单位
单位名称 金额 账龄 款项性质
南京市国土资源局 230,056,298.32 1 年以内 土地款
南京市国土资源局 96,000,000.00 1 年以内 土地款
326,056,298.32
说明：A、2007 年1 月，本公司与南京市国土资源局签订了《国有土地使用
权出让合同》，通过挂牌方式取得建邺区所街地块土地（以下简称“凤凰和熙”
项目），土地出让总价款为10.1 亿元。截止本期期末共支付67,664.14 万元，其
中已取得的凤凰和熙苑A 地块土地使用权（权证号：宁建国用[2008]）第2392 号）
计入存货核算，剩余款项23,005.63 万元为预付凤凰和熙苑B 地块款项。
B、2008 年4 月10 日，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司（以下简
称“乙方”）与南京市土地储备中心（以下简称“甲方”）签订了《国有土地使用
权收储协议》，由甲方代表政府对乙方位于玄武区红山街道曹后村地块的土地使
用权进行收储，甲方共向乙方支付收储补偿金2 亿元，另根据本公司、江苏省出
版总社、江苏省出版印刷物资公司三方签订的协议，该款项将转入本公司账户。
2008 年8 月4 日，本公司与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，
通过招拍挂程序取得该地块，土地用途为城镇混合住宅用地，地块编号：
NO.2008G19，土地出让总价款为3.2 亿元。截至本期期末，本公司已支付土地出
让金的第一期款项9,600 万元，该地块土地使用权证尚在办理当中。
（3）期末余额中无预付持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
4. 其他应收款
合并（1）按风险分类
2008.09.30 2007.12.31
类别
金额比例(%) 坏账准备金额 比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
（2）按账龄分类
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%)
坏账准
备
计提比
例(%)
一年以内 506,429.92 65.65 50,642.99 10 154,921.00 38.21 15,492.10 10
一至二年 51,000.00 6.61 10,200.00 20 304,570.00 61.79 60,914.00 20
二至三年 214,000.00 27.74 107,000.00 50 -- -- -- 50
771,429.92 100.00 167,842.99 459,491.00 100.00 76,406.10
（3）坏账准备
2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
76,406.10 91,436.89 -- -- 167,842.99
（4）截至2008 年9 月30 日止，本公司其他应收款欠款金额前五名合计
667,034.92 元，占其他应收款总额比例86.47%，主要系支付的保证金、定金、押
金等。
（5）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
母公司
（1）按风险分类
类别 2008.09.30 2007.12.31金额比例(%) 坏账准备金额 比例(%) 坏账准备
单项金额重大的其他应收
款(50 万元以上)
-- -- -- -- -- --
单项金额不重大但按信用
风险特征组合后该组合的
风险较大的应收账款
-- -- -- -- -- --
其他不重大其他应收款 683,151.00 100.00 159,015.10 459,491.00 100.00 76,406.10
683,151.00 100.00 159,015.10 459,491.00 100.00 76,406.10
（2）按账龄分类
2008.09.30 2007.12.31
账 龄
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
金额 比例(%) 坏账准备
计提比
例(%)
一年以内 418,151.00 61.21 41,815.10 10 154,921.00 38.21 15,492.10 10
一至二年 51,000.00 7.46 10,200.00 20 304,570.00 61.79 60,914.00 20
二至三年 214,000.00 31.33 107,000.00 50 -- -- -- 50
683,151.00 100.00 159,015.10 459,491.00 100.00 76,406.10
（3）坏账准备
2008.01.01 本期增加 本期减少
转回 转销
2008.09.30
76,406.10 82,609.00 -- -- 159,015.10
（4）截至2008 年9 月30 日止，本公司其他应收款欠款金额前五名合计
639,656.00 元，占其他应收款总额比例93.63%，主要系支付的保证金、定金等。
（5）期末余额中无应收持有本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位
的款项。
5. 存货
（1）存货分项目列示
项 目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30开发成本 565,848,066.19 592,433,229.08 312,065,515.96 846,215,779.31
开发产品 -- 312,065,515.96 71,091,920.26 240,973,595.70
拟开发产品 -- 1,191,641,179.94 -- 1,191,641,179.94
565,848,066.19 2,096,139,924.98 383,157,436.22 2,278,830,554.95
存货跌价准备 (--) (--) (--) (--)
565,848,066.19 2,096,139,924.98 383,157,436.22 2,278,830,554.95
（2）开发成本
项目名称 开工时
间
预计竣工
时间
预计总投
资(万元) 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
凤凰和鸣苑 2006.04 2009.01 72,012.62 563,725,258.87 136,706,174.56 312,065,515.96 388,365,917.47
凤凰和熙苑A
地块 2008.05 2010.12 73,144.54 2,122,807.32 455,727,054.52 -- 457,849,861.84
565,848,066.19 592,433,229.08 312,065,515.96 846,215,779.31
说明：期末余额较期初余额大幅增加，主要系本期期末取得凤凰和熙苑项目
A 地块土地使用权后，将其土地成本由预付帐款转入开发成本所致。
（3）开发产品
项目名称 2008.01.01 本期增加本期减少 2008.09.30
凤凰和鸣苑BC 区住宅 -- 92,380,847.25 71,091,920.26 21,288,926.99
凤凰和鸣苑BC 区办公商用楼 -- 219,684,668.71 -- 219,684,668.71
-- 312,065,515.96 71,091,920.26 240,973,595.70
（4）拟开发产品
项目名称 开工时
间
预计竣
工时间
预计总投
资(万元) 2008.01.01 本期增加 本期
减少 2008.09.30
苏州文化城项目 2009.07 2012.12 111,112.05 -- 361,800,000.00 -- 361,800,000.00
凤凰云翔项目 2009.09 2011.12 149,055.85 -- 829,841,179.94 -- 829,841,179.94
-- 1,191,641,179.94 -- 1,191,641,179.94
说明：期末余额较期初余额大幅增加，主要系：A、2008 年3 月，本公司与江苏省苏州工业园区国土房产局签订了《苏州工
业园区国有建设用地使用权出让合同》，通过挂牌方式取得苏园土挂（2008）05
号地块土地使用权（以下简称“苏州文化城项目”），土地出让总价款36,180
万元已全部缴纳，并取得土地使用权权证。
B、本公司与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司于2008
年8 月11 日签订合作协议，由本公司、南京赛特置业有限公司、南京建邺房地
产开发有限公司共同发起设立南京凤凰置业，开发凤凰云翔项目，该地块系南京
赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司通过公开招投标方式取得。根
据合作协议，本公司需向南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公司
支付合作价款81,186 万元，南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限公
司需将该地块土地使用权权证立项批文办理至南京凤凰置业名下，南京凤凰置业
于2008 年9 月24 日取得该地块土地使用权权证。截至2008 年9 月30 日止，本
公司已支付合作价款4 亿元。
（5）截至2008 年9 月30 日止，存货不存在减值情况。
6. 其他流动资产
项 目 2008.09.30 2007.12.31
营业税金及附加 9,128,586.83 36,961,414.81
土地增值税 39,956,650.99 7,534,865.67
49,085,237.82 44,496,280.48
说明：其他流动资产期末余额系本公司预收房款按规定计提的相关税金，待
确认收入时转销。
7. 长期应收款
母公司
项 目 2008.09.30 2008.01.01
应收苏州凤凰置业款 343,310,186.80 --
应收南京凤凰置业款 408,200,000.00 --
751,510,186.80
长期投资减值准备 (--) (--)
751,510,186.80 --
长期应收款账龄分析如下：
项 目 2008.09.30 2008.01.01
一年以内 751,510,186.80 --说明：长期应收款系本公司借给苏州凤凰置业、南京凤凰置业的项目开发款
项。截至2008 年9 月30 日止，长期应收款不存在减值情况。
8. 长期股权投资
（1）合并
项 目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
对其他企业投资 10,000,000.00 170,000,000.00 120,000,000.00 60,000,000.00
长期投资减值准备 (--) (--) (--) (--)
10,000,000.00 170,000,000.00 120,000,000.00 60,000,000.00
对其他企业投资（金额单位：人民币万元）
被投资单位名
称
注册
地
业务
性质
本公司持
股比例(%)
初始金
额
2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30 核算方法
南京龙凤投
资置业有限
公司
南京
房地
产开
发
2.50 1,000.00 1,000.00 -- -- 1,000.00 成本法
江苏银行股
份有限公司
南京
金融
业
1.27 12,000.00 -- 12,000.00 12,000.00 -- 成本法
南京证券有
限责任公司
南京
金融
业
2.82 5,000.00 -- 5,000.00 -- 5,000.00 成本法
18,000.00 1,000.00 17,000.00 12,000.00 6,000.00
说明：A、南京龙凤投资置业有限公司系本公司2005 年10 月投资的参股公
司，该公司主要开发南京铁管巷A、C 地块。
B、根据中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅2008 年3 月25 日下发的《关
于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、
苏财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将其持有的江苏银行股份有限公司
10,000 万股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至本公司。 根据2008 年9 月28
日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无偿划拨南京证券有限责任
公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕
163 号）文件批复，本公司将持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权，按账面
价值12,000 万元无偿划拨至凤凰集团。
C、如上述苏宣〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号文件批复，凤凰集团将
其持有的南京证券有限责任公司5,000 万股股权，按账面价值5,000 万元无偿划拨至本公司。于2008 年12 月4 日取得中国证券监督管理
委员会江苏监管局下发
的《关于南京证券有限责任公司变更持有5%以下股权股东的无异议函》（苏证
监函[2008]362 号文）。股权工商变更登记手续尚在办理当中。
（2）母公司
项 目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
对子公司投资 -- 34,900,000.00 -- 34,900,000.00
对其他企业投资 10,000,000.00 170,000,000.00 120,000,000.00 60,000,000.00
10,000,000.00 204,900,000.00 120,000,000.00 94,900,000.00
长期投资减值准备 (--) (--) (--) (--)
10,000,000.00 204,900,000.00 120,000,000.00 94,900,000.00
A、对子公司的投资
被投资单位名称 期末净资产总额 本期营业收入总额 本期净利润
苏州凤凰置业有限公司 19,576,697.10 --
(423,302.90)
南京凤凰置业有限公司 10,000,000.00 --
--
江苏凤凰地产有限公司 10,000,000.00 --
--
说明：本公司对子公司的投资情况参见附注七。
B、对其他企业投资（金额单位：人民币万元）
被投资单位
名称
注册
地
业务
性质
本公司持
股比例(%)
初始金额 2008.01.01
本期增
加
本期减
少
2008.09.30
核算方
法
南京龙凤
投资置业
有限公司
南京
房地
产开
发
2.50 1,000.00 1,000.00 -- -- 1,000.00 成本法
江苏银行
股份有限
公司
南京
金融
业
1.27 12,000.00 -- 12,000.00 12,000.00 -- 成本法
南京证券
有限责任
公司
南京
金融
业
2.82 5,000.00 -- 5,000.00 -- 5,000.00 成本法
18,000.00 1,000.00 17,000.00 12,000.00 6,000.00
（3）截至2008 年9 月30 日止，长期投资不存在减值情况。9. 固定资产及累计折旧
（1）固定资产原价
固定资产类别 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
机器设备 270,998.37 -- -- 270,998.37
运输设备 1,039,199.38 -- -- 1,039,199.38
电子设备 384,031.00 151,091.00 -- 535,122.00
1,694,228.75 151,091.00 -- 1,845,319.75
（2）累计折旧
固定资产类别 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
机器设备 91,190.97 38,834.04 -- 130,025.01
运输设备 235,817.83 163,394.48 -- 399,212.31
电子设备 80,580.07 56,284.47 -- 136,864.54
407,588.87 258,512.99 -- 666,101.86
（3）固定资产账面价值
固定资产类别 2008.01.01 2008.09.30
机器设备 179,807.40 140,973.36
运输设备 803,381.55 639,987.07
电子设备 303,450.93 398,257.46
1,286,639.88 1,179,217.89
（4）截至2008 年9 月30 日止，固定资产不存在减值情况。
10. 无形资产
（1）无形资产原值
项目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30
曹后村地块 -- 17,214,000.00 -- 17,214,000.00
板仓街地块 -- 25,218,346.51 -- 25,218,346.51
-- 42,432,346.51 -- 42,432,346.51
说明：A、根据中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅2008 年3 月25 日下发的《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批
复》（苏宣〔2008〕
4 号、苏财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将江苏省出版总社及江苏省出
版印刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有曹后村地块和板仓街188
号地块的土地使用权无偿划拨至本公司， 其中板仓街地块账面价值为
24,115,498.48 元，曹后村地块的账面价值为17,214,000.00 元，合计金额为
41,329,498.48 元。
B、本公司已通过招拍挂程序取得曹后村地块，参见附注八、3.（2）。
C、板仓街地块系出让仓储用地，地籍号为02-009-016-006-6，该地块土地使
用权证于2008 年6 月11 日过户到本公司，并已支付140.13 万元土地转让税金及
土地登记费。该地块拟于2009 年通过招拍挂手续变更为商业用途开发用地，本
公司届时将参与竞拍。
（2）无形资产账面价值
项目 2008.01.01 本期增加 本期减少 2008.09.30 剩余摊销期限
曹后村地块 -- 17,214,000.00 -- 17,214,000.00
板仓街地块 -- 25,516,788.48 298,441.97 25,218,346.51 507月
-- 42,730,788.48 298,441.97 42,432,346.51
（3）截至2008 年9 月30 日止，无形资产不存在减值情况。
11. 递延所得税资产
2008.09.30 2007.12.31
科目
递延所得税
资产
可抵扣暂时性
差异
递延所得税
资产
可抵扣暂时性
差异
预收账款预计利润 30,236,362.40 120,945,449.62 28,691,178.31 114,764,713.23
可弥补亏损 127,988.76 511,955.04 -- --
广告费用 -- -- 700,849.75 2,803,399.00
应付费用 486,074.16 1,944,296.63 -- --
坏账准备 44,542.60 178,170.39 19,101.53 76,406.10
30,894,967.92 123,579,871.68 29,411,129.59 117,644,518.3312. 资产减值准备
项 目 2008.01.01 本期计提额本期减少额
转回 转销
2008.9.30
坏账准备 76,406.10 101,764.29 -- -- 178,170.39
13. 短期借款
借款类别 2008.09.30 2007.12.31
保证借款 -- 120,040,000.00
说明：本公司2007 年9 月3 日与平安信托投资有限责任公司签订《信托贷
款合同》，取得短期借款人民币12,004 万元，江苏省出版总社为该笔借款提供连
带责任保证，该笔借款已于2008 年7 月偿还。
14. 应付账款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 54,018,628.13 98.57 23,636,923.05 99.33
一至二年 310,000.00 1.43 158,861.35 0.67
54,328,628.13 100.00 23,795,784.40 100.00
（2）期末余额中无欠付持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款项。
（3）期末余额较期初余额大幅增加，主要系本期期末应付工程款增加所致。
15. 预收账款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 147,526,120.63 20.47 665,971,438.53 100.00
一至两年 573,141,010.53 79.53 -- --
720,667,131.16 100.00 665,971,438.53 100.00
其中：预收房款 720,667,131.16 100.00 665,971,438.53 100.00
（2）预收房款按开发项目列示：项目名称 预计竣工时间 预售比例(%) 2008.09.30 2007.12.31
凤凰和鸣苑 2008.09—2009.01 70.47 720,667,131.16 665,971,438.53
说明：凤凰和鸣苑项目BC 区7、8 幢住宅楼及10 幢办公商业用楼于2008 年
9 月底竣工，并已办理建筑工程竣工验收备案手续。
（3）期末余额中无预收持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款项。
16. 应付职工薪酬
项 目 2008.01.01 本期增加本期支付 2008.09.30
工资、奖金、津贴和补贴 -- 707,537.00 707,537.00 --
职工福利费 -- 126,800.00 126,800.00 --
社会保险费 487.10 73,036.12 73,523.22 --
其中：(1) 医疗保险费 -- 19,536.12 19,536.12 --
(2) 基本养老保险费 487.10 45,097.18 45,584.28 --
(3) 失业保险费 -- 4,341.36 4,341.36 --
(4) 工伤保险费 -- 2,324.91 2,324.91 --
(5) 生育保险费 -- 1,736.55 1,736.55 --
住房公积金 4,440.00 38,540.00 42,980.00 --
工会经费和职工教育经费 87,591.38 31,851.67 7,840.00 111,603.05
其他 -- 500.00 500.00 --
92,518.48 978,264.79 959,180.22 111,603.05
17. 应交税费
税项 2008.09.30 2007.12.31营业税 203,392.58 2,246,697.91
企业所得税 358,529.32 10,603,758.06
土地增值税 40,678.52 202,825.13
城市维护建设税 14,237.49 157,268.85
土地使用税 144,340.53 --
个人所得税 33.00 (20.80)
教育费附加 8,135.69 89,867.90
769,347.13 13,300,397.05
说明：期末余额较期初余额大幅减少，主要系应交税费交纳所致。
18. 其他应付款
（1）账龄分析及百分比
账 龄 2008.09.30 2007.12.31
金额 比例(%) 金额 比例(%)
一年以内 1,130,783,183.00 99.92 442,413,533.62 100.00
一至二年 928,234.38 0.08 -- --
1,131,711,417.38 100.00 442,413,533.62 100.00
说明：期末余额大幅增加，主要系：A、南京凤凰置业本期末尚欠南京赛特
置业有限公司西营村地块项目合作价款41,186 万元，参见附注八、5、（4）。
B、本公司本期向凤凰集团借款净增加27,867.08 万元。
（2）期末余额中欠付持本公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位款项情
况：
单位名称 2008.09.30 2007.12.31
凤凰集团 718,812,303.00 440,141,485.00
说明：截至2008 年9 月30 日止，本公司为开发凤凰和熙苑项目、苏州文化
城项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集团借款余额为71,881.23 万元，
根据本公司与凤凰集团签订的借款协议，该部分借款的期限为1 年，不计利息。
19. 实收资本
（数量单位：万股）项 目 2006年12 月31 日 本期增减
(+,-) 2007 年12 月31 日 本期增减
(+,-) 2008 年09 月30 日
一、尚未流通股份 3,000 5,400 8,400 72,200 80,600
1、发起人股份 3,000 5,400 8,400 72,200 80,600
其中：
国家拥有股份 3,000 5,400 8,400 72,200 80,600
境内法人持有股份 -- -- -- -- --
境外法人持有股份 -- -- -- -- --
其他（个人） -- -- -- -- --
2、募集法人股 -- -- -- -- --
3、个人股 -- -- -- -- --
4、内部职工股 -- -- -- -- --
5、其他 -- -- -- -- --
未上市流通股份合计 3,000 5,400 8,400 72,200 80,600
二、股份总数 3,000 5,400 8,400 72,200 80,600
说明：（1）本公司于2005 年9 月设立，注册资本3,000 万元，业经江苏富华
会计师事务所有限公司验证，并出具苏富会[2005] 32 号验资报告。
（2）2007 年12 月12 日，经本公司股东会决议，本公司注册资本由3,000 万
元增加至8,400 万元，本次增资业经江苏富华会计师事务所有限公司验证，并出
具苏富会验[2007]146 号验资报告。
（3）根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅联合下发的文件《关于无偿划拨
江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣复[2008]4 号、苏材教
[2008]33 号）的决定，将江苏教育出版社、江苏省新华书店集团有限公司、江苏
少年儿童出版社、江苏科学技术出版社等5 家单位持有的本公司48%的股权无偿
划拨给凤凰集团，并由凤凰集团增资72,200 万元，本公司的注册资本金由8,400
万元变更为80,600 万元。本次增资业经江苏富华会计师事务所有限公司验证，并
出具苏富会验[2008]23 号验资报告。凤凰集团持有本公司100%股权。
20. 资本公积
项 目 资本溢价 接受捐赠准备 股权投资准备 其 他 合 计
2006.12.31 -- -- -- -- --
本期增加 -- -- -- -- --
本期减少 -- -- -- -- --
2007.12.31 -- -- -- -- --
本期增加 -- -- -- 211,329,498.48 211,329,498.48本期减少 -- -- -- 120,000,000.00 120,000,000.00
2008.09.30 -- -- -- 91,329,498.48 91,329,498.48
说明：根据2008 年3 月25 日中共江苏省宣传部、江苏省财政厅联合下发的
《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣复[2008]4
号、苏材教[2008]33 号）文件的批复，将凤凰集团持有的江苏银行股份有限公司
1 亿股股权无偿划拨至本公司，按凤凰集团账面每股价值为1.2 元，该划拨的股
权总价值为1.2 亿元；根据上述文件的规定，将江苏省出版总社、江苏省出版印
刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有的板仓街188 号土地及曹后村
地块的土地使用权无偿划拨至本公司，其中板仓街地块账面价值为24,115,498.48
元，曹后村地块的账面价值为17,214,000.00 元，合计金额为41,329,498.48 元。
根据2008 年9 月28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰集团将其持有的南京证
券有限责任公司5,000 万股股权无偿划拨至本公司，该划拨的股权总价值为5,000
万元，并将本公司持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权按账面价值1.2 亿元
无偿划拨至凤凰集团。
上述划拨土地使用权及南京证券有限责任公司股权金额合计为91,329,498.48
元，根据上述文件规定计入其他资本公积科目。
21. 未分配利润
项目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
上年年末未分配利润 (10,761,951.34) (2,036,814.60)
执行新企业会计准则的影响 -- 267,640.32 --
追溯调整、重述后年初余额 (10,761,951.34) (1,769,174.28) --
盈余公积补亏 -- -- --
净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06) (1,769,174.28)
减：提取法定盈余公积 -- -- --
提取任意盈余公积 -- -- --
应付现金股利 -- -- --
转作股本的股利 -- -- --
年末未分配利润 (7,336,883.57) (10,761,951.34) (1,769,174.28)
22. 营业收入及成本（1）合并数
按业务性质
2008 年1-9 月 2007年度 2006年度
项 目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产销售 90,494,302.00 71,091,920.26 -- -- -- --
说明：2008 年9 月，凤凰和鸣苑项目BC 区住宅楼办理竣工验收备案，部分
住宅办理交付手续，结转收入90,494,302.00 元。
（2）母公司
按业务性质
2008 年1-9 月 2007年度 2006年度
项 目
收入 成本 收入 成本 收入 成本
房地产销售 90,494,302.00 71,091,920.26 -- -- -- --
23. 营业税金及附加
项 目 计缴标准 2008年1-9 月 2007 年度 2006年度
营业税 应税收入5% 4,524,715.10 -- --
城市维护建设税 应纳流转税7% 316,730.06 -- --
教育费附加 应纳流转税3% 180,988.60 -- --
土地增值税 应税收入的1% 904,943.02 -- --
5,927,376.78 -- --
24. 销售费用项目 2008年1-9 月 2007 年度 2006 年度
销售费用 5,236,464.98 7,586,385.24 689,796.62
说明：2007 年度销售费用较上年大幅增加，主要系2007 年预售凤凰和鸣苑
项目，支付的营销代理费、广告费增加所致。
25. 管理费用
项目 2008年1-9 月 2007 年度 2006 年度
管理费用 3,668,862.83 3,606,355.55 1,317,577.79
说明：2007 年度管理费用较上年大幅增加，主要系2007 年预售凤凰和鸣苑
项目，支付的印花税及职工工资增加所致。
26. 财务费用
项目 2008年1-9 月 2007 年度 2006 年度
手续费 11,978.88 55,794.99 110.00
减：利息收入 (168,507.43) (30,992.54) (2,206.81)
(156,528.55) 24,802.45 (2,096.81)
27. 资产减值损失
项 目 2008年1-9 月2007 年度2006 年度
坏账损失 101,764.29 45,869.10 30,537.00
28. 营业外收入
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
其他 46,325.02 32,119.00 --29. 营业外支出
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
其他 33,823.84 23,682.41 1,000.00
30. 所得税费用
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69) (267,640.32)
所得税费用与利润总额的关系列示如下：
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
利润总额 4,636,942.59 (11,254,975.75) (2,036,814.60)
按法定（或适用）税率计算的所得
税费用（利润总额*25%）
1,159,235.65 (2,813,743.94) (509,203.65)
某些子公司适用不同税率的影响 -- -- --
对以前期间当期税项的调整 -- -- --
不征税收入和税收优惠（不含税率
优惠）的纳税影响
-- -- --
不可抵扣的税项费用的纳税影响 52,639.17 551,545.25 241,563.33
税率变动的影响 -- -- --
利用以前期间的税务亏损 -- -- --
未确认递延所得税的税务亏损 -- -- --
其他 -- -- --
所得税费用 1,211,874.82 (2,262,198.69) (267,640.32)
31. 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
收往来款 353,518.08 30,057,780.00 1,346,482.54
其他 -- 32,119.00 --
353,518.08 30,089,899.00 1,346,482.54
说明：南京龙凤投资置业有限公司于2005 年12 月向本公司借款2,000 万元，于2007 年2 月归还。
32. 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
付现费用 7,786,117.81 9,039,824.02 1,130,722.40
付往来款 972,815.20 160,380.13 10,363,150.00
8,758,933.01 9,200,204.15 11,493,872.40
说明：本公司原子公司晟基公司于2006 年12 月向南京市土地储备中心支付
保证金1,000 万元，于2007 年2 月收回。
33. 收到的其他与投资活动有关的现金
项 目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
利息收入 177,983.99 557,415.63 789,979.86
34. 支付的其他与筹资活动有关的现金
项 目 2008 年1-3 月 2007 年度 2006 年度
金融机构手续费 11,978.88 55,794.99 110.00
35. 现金流量表补充资料
（1）合并现金流量表补充资料
项目 2008年1-9月 2007年度 2006年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,425,067.77 (8,992,777.06) (1,769,174.28)
加：资产减值准备 101,764.29 45,869.10 30,537.00固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 258,512.99 319,273.68
88,315.49
无形资产摊销 298,441.97 -- --
长期待摊费用摊销 -- -- --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 （收
益以“－”号填列）
-- -- --
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -- -- --
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- -- --
财务费用（收益以“－”号填列） (156,528.55) 24,802.45 (2,096.81)
投资损失（收益以“－”号填列） -- -- --
递延所得税资产减少 （增加以“－”号填列） (1,483,838.33) (29,143,489.27) (267,640.32)
递延所得税负债增加 （减少以“－”号填列） -- -- --
存货的减少（增加以“－”号填列） (1,706,010,580.13) (157,619,201.97) (68,898,779.16)
经营性应收项目的减少 （增加以“－”号填列） 345,616,538.12 (691,326,099.50) (10,363,150.00)
经营性应付项目的增加 （减少以“－”号填列） 884,246,156.77 702,451,466.20 (139,754,059.10)
其他 -- -- --
经营活动产生的现金流量净额 (473,704,465.10) (184,240,156.37) (220,936,047.18)
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- -- --
融资租入固定资产 -- -- --
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
减：现金的期初余额 10,682,610.90 10,144,456.63 158,244,526.00
加：现金等价物的期末余额 -- -- --
减：现金等价物的期初余额 -- -- --
现金及现金等价物净增加额 2,756,071.82 538,154.27 (148,100,069.37)
（2）母公司现金流量表补充资料
项目 2008年1-9月 2007年度 2006年度
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,848,370.67 (8,992,777.06) (1,769,174.28)加：资产减值准备 92,936.40 45,869.10 30,537.00
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 257,392.79 258,166.28 78,696.03
无形资产摊销 298,441.97 -- --
长期待摊费用摊销 -- -- --
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 （收
益以“－”号填列）
-- -- --
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） -- -- --
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -- -- --
财务费用（收益以“－”号填列） (137,590.38) 24,802.45 (2,096.81)
投资损失（收益以“－”号填列） -- -- --
递延所得税资产减少 （增加以“－”号填列） (1,353,642.60) (29,143,489.27) (267,640.32)
递延所得税负债增加 （减少以“－”号填列） -- -- --
存货的减少（增加以“－”号填列） (514,369,400.19) (156,673,376.63) (68,294,823.84)
经营性应收项目的减少 （增加以“－”号填列） (5,805,369.76) (695,363,879.50) (305,370.00)
经营性应付项目的增加 （减少以“－”号填列） 72,374,724.82 710,415,862.58 (139,758,701.64)
其他 -- -- --
经营活动产生的现金流量净额 (444,794,136.28) (179,428,822.05) (210,288,573.86)
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本 -- -- --
一年内到期的可转换公司债券 -- -- --
融资租入固定资产 -- -- --
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 2,444,526.37 10,682,610.90 1,406,448.24
减：现金的期初余额 10,682,610.90 1,406,448.24 158,244,526.00
加：现金等价物的期末余额 -- -- --
减：现金等价物的期初余额 -- -- --
现金及现金等价物净增加额 (8,238,084.53) 9,276,162.66 (156,838,077.76)
36、现金和现金等价物
（1）合并项目 2008年1-9月 2007年度 2006年度
一、现金 13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
其中：库存现金 23,292.11 1,913.23 20,554.67
可随时用于支付的银行存款 13,415,390.61 10,680,697.67 10,123,901.96
可随时用于支付的其他货币资金 -- -- --
二、现金等价物 -- -- --
其中：三个月内到期的债券投资 -- -- --
三、期末现金及现金等价物余额 13,438,682.72 10,682,610.90 10,144,456.63
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
-- -- --
（2）母公司
项目 2008年1-9月 2007年度 2006年度
一、现金 2,444,526.37 10,682,610.90 1,406,448.24
其中：库存现金 22,869.41 1,913.23 137.80
可随时用于支付的银行存款 2,421,656.96 10,680,697.67 1,406,310.44
可随时用于支付的其他货币资金 -- --
二、现金等价物 -- --
其中：三个月内到期的债券投资 -- --
三、期末现金及现金等价物余额 2,444,526.37 10,682,610.90 1,406,448.24
其中：母公司或集团内子公司使用受
限制的现金和现金等价物
-- -- --
九、关联方关系及其交易
1. 关联方
（1）母公司和子公司A、母公司
母公司名称 注册地 业务性质
对本公司持
股比例(%)
注册资本
（万元）
组织机构代码
凤凰集团
南京市中央
路165 号
省政府授权范围内的国有
资产经营、管理、企业托
管、资产重组、实物租赁
等
100.00 72,000.00 76586099-3
本公司的母公司为凤凰集团，凤凰集团前身为江苏省出版集团有限公司。
2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版新闻局与
江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江
苏省出版集团为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有
限公司更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏出版总社与凤凰集团实质上
为同一主体，其资产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。江苏
省出版总社组织机构代码：46600056-3。
本公司的实际控制人为江苏省人民政府。
B、子公司
本公司所属子公司参见附注七。
（2）其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系 组织机构代码
江苏人民出版社 受同一母公司控制 46600057-1
江苏科学技术出版社 受同一母公司控制 46600058-X
江苏教育出版社 受同一母公司控制 46600060-0
江苏少儿出版社 受同一母公司控制 46600061-9
江苏美术出版社 受同一母公司控制 46600062-7
凤凰出版社 受同一母公司控制 46600063-5
江苏文艺出版社 受同一母公司控制 46600064-3
译林出版社 受同一母公司控制 46600065-1
江苏电子音像出版社 受同一母公司控制 7205884-3
江苏新华印刷厂 受同一母公司控制 13475186-2
江苏省出版印刷物资公司 受同一母公司控制 13475114-1
江苏凤凰台饭店有限公司 受同一母公司控制 7040108-9江苏新光联光盘有限公司 受同一母公司控制 13479682-5
江苏省新华书店集团有限公司 受同一母公司控制 13475217-9
江苏凤凰国际图书中心 受同一母公司控制 78495077-5
江苏凤凰教育发展有限公司 受同一母公司控制 79654423-X
江苏凤凰资产管理有限公司 受同一母公司控制 67253799-4
江苏凤凰印务有限公司 受同一母公司控制 75129717-5
江苏凤凰艺术有限公司 受同一母公司控制 79535357-0
2. 关联交易
（1）提供担保
江苏省出版总社为本公司12,004 万元短期借款提供连带责任保证，该笔借款
已于2008 年7 月偿还。
（2）提供财务资助
A、向关联方借款
借款单
位
凤凰集团
江苏省新华
书店集团有
限公司
江苏教育出
版社
江苏科学技
术出版社
江苏少儿出
版社
译林出版社 合计
2006.01.01
171,600,000.0
0
33,000,000.00 59,400,000.00
16,500,000.00
16,500,000.00
33,000,000.00
330,000,000.00
本期借款 76,000,000.00 -- -- -- -- -- 76,000,000.00
本期还款 10,000,000.00 -- -- -- -- -- 10,000,000.00
2006.12.31
237,600,000.0
0
33,000,000.00 59,400,000.00
16,500,000.00
16,500,000.00
33,000,000.00
396,000,000.00
本期借款
690,000,000.0
0
-- -- -- -- -- 690,000,000.00
本期还款
487,458,515.0
0
33,000,000.00 59,400,000.00
16,500,000.00
16,500,000.00
33,000,000.00
645,858,515.00
2007.12.31 440,141,485.0 -- -- -- -- -- 440,141,485.000
本期借款
980,600,000.0
0
-- -- -- -- --
980,600,000.00
本期还款
701,929,182.0
0
-- -- -- -- --
701,929,182.00
2008.09.30
718,812,303.0
0
-- -- -- -- --
718,812,303.00
B、支付关联方借款利息
项 目 凤凰集团
江苏省新华
书店集团有
限公司
江苏教育出
版社
江苏科学技
术出版社
江苏少儿
出版社
译林出版社 合计
2006.01.01 -- -- -- -- -- -- --
本期计提 6,117,979.00 1,034,955.00 1,862,919.00 517,477.50 517,477.50 1,034,955.00 11,085,763.00
本期支付 736,213.00 -- -- -- -- -- 736,213.00
2006.12.31 5,381,766.00 1,034,955.00 1,862,919.00 517,477.50 517,477.50 1,034,955.00 10,349,550.00
本期计提 5,910,324.00 902,520.00 1,624,536.00 451,260.00 451,260.00 902,520.00 10,242,420.00
本期支付 11,292,090.00 1,937,475.00 3,487,455.00 968,737.50 968,737.50 1,034,955.00 19,689,450.00
2007.12.31 -- -- -- -- -- 902,520.00 902,520.00
本期计提 3,437,677.75 -- -- -- -- -- 3,437,677.75
本期支付 3,437,677.75 -- -- -- -- 902,520.00 4,340,197.75
2008.09.30 -- -- -- -- -- -- --
说明：截至2008 年9 月30 日止，本公司为开发凤凰和熙苑项目、苏州文化城
项目、凤凰云翔项目、凤凰山庄项目向凤凰集团借款余额为71,881.23 万元，根据
本公司与凤凰集团签订的借款协议，该部分借款的期限为1 年，不计利息。
本公司原为开发凤凰和鸣苑项目向关联方借款按同期银行贷款利率计息，该
等借款已于2008 年4 月归还。
（3）使用关联方资产
本公司无偿使用江苏省出版总社位于南京市中央路165 号12 楼10 间办公用
房。
（4）关联方划拨资产根据2008 年3 月25 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、苏
财教〔2008〕33 号）文件批复，凤凰集团将其持有的江苏银行股份有限公司10,000
万股权，按账面价值12,000 万元无偿划拨至本公司，凤凰集团将江苏省出版总社
及江苏省出版印刷物资公司、江苏省新华书店集团有限公司所持有曹后村地块和
板仓街188 号地块的土地使用权合计41,329,498.48 元，无偿划拨至本公司。
2008 年4 月10 日，江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司（以下简称
“乙方”）与南京市土地储备中心（以下简称“甲方”）签订了《国有土地使用权
收储协议》，由甲方代表政府对乙方位于玄武区红山街道曹后村地块的土地使用
权进行收储，甲方共向乙方支付收储补偿金2 亿元。另根据本公司、江苏省出版
总社、江苏省出版印刷物资公司三方签订的协议，该款项将转入本公司账户。本
公司于2008 年11 月18 日收到南京市土地储备中心支付的补偿款5,000 万元。
2008 年8 月19 日，本公司与江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司签
订补充协议，由本公司向上述两单位补偿因拆迁、另行购地、新建物流中心等产
生的费用9,000 万元。
根据2008 年9 月28 日中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅下发的《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》（苏宣
〔2008〕36 号、苏财教〔2008〕163 号）文件批复，凤凰集团将其持有的南京证
券有限责任公司5,000 万股股权无偿划拨至本公司，该划拨的股权总价值为5,000
万元，并将本公司持有江苏银行股份有限公司10,000 万股权无偿划拨至凤凰集
团。
（5）提供服务
2008 年8 月22 日，江苏凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂与本公司签订
项目委托代建协议，委托本公司代建江苏凤凰印务有限公司厂房扩建项目，项目
总投资暂定6,800 万元（按实结算），从开工之日起一年内完工并交付使用，项目
建设全过程手续以江苏凤凰印务有限公司为建设单位办理，该项目建成后归江苏
凤凰印务有限公司、江苏新华印刷厂所有，本公司按工程总投资额的3%收取代
建管理费。
3. 关联方应付款项余额
2008.09.30 2007.12.31 2006.12.31
关联方名称 账户性质
金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%)
凤凰集团 其他应付款
718,812,303.0
0 63.52
440,141,485.0
0 99.49
242,981,766.0
0 59.59
江苏新华发行集团 其他应付款 -- -- -- -- 34,034,955.00 8.35江苏教育出版社 其他应付款 -- -- -- -- 61,262,919.00 15.03
江苏科学技术出版社 其他应付款 -- -- -- -- 17,017,477.50 4.17
江苏少儿出版社 其他应付款 -- -- -- -- 17,017,477.50 4.17
译林出版社 其他应付款 -- -- 902,520.00 0.20 34,034,955.00 8.35
十、 或有事项
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2008 年
9 月30 日止，担保累计余额为3,985.48 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品
房承购人与银行签订按揭合同至商品房承购人两证(房产证与土地证)办妥并将
商品房他项权证交付银行之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情
形，该担保事项将不会对本公司的财务状况造成重大影响。
除上述或有事项外，本公司不存在其他需披露的重大或有事项。
十一、承诺事项
截至2008 年9 月30 日止，本公司尚有已签合同（主要为建安和土地合同）
约定的资本项目支出和投资款共计人民币61,470.19 万元，需在合同的他方履行
合同规定的责任和义务同时，若干年内支付。
除上述或有事项外，本公司不存在其他需披露的重大承诺事项。
十二、 资产负债表日后事项
2008 年10 月，本公司向凤凰集团借款3 亿元，借款期限为一年，不计利息。
截至2008 年12 月5 日止，本公司不存在其他应披露的资产负债表日后事项。
十三、其他重要事项
1. 注销子公司
（1）2007 年不再纳入合并范围的原子公司
公司名称 注册地 业务性质 本公司投资额 本公司持股比例晟基公司 南京市 房地产投资 20,000,000.00 100%
说明：如财务报表附注七、2 所述，晟基公司于2007 年5 月开始清算，2007
年9 月14 日注销。该公司资产、负债并入本公司，财务报表于2007 年6 月30
日汇总并入本公司财务报表，自2007 年7 月1 日起，不再将晟基公司纳入合并
范围。
（2）截至2007 年6 月30 日止，晟基公司财务状况列示如下：
项目 金额
流动资产 19,476,304.73
长期投资 --
固定资产 563,941.43
无形资产及其他资产 --
20,040,246.16
流动负债 40,246,16
长期负债 --
40,246,16
净资产 20,000,000.00
（3）晟基公司系凤凰和熙苑项目开发公司，在该公司存续期间内，相关费用记
入项目前期开发间接费用，存续期间无损益。
（4）截至2007 年6 月30 日止，晟基公司的货币资金余额为3,906,524.07 元。
2. 合作开发项目：
2008 年8 月11 日，本公司与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发
有限公司签订合作协议，共同发起设立南京凤凰置业，开发南京市雨花台区西营
村地块（参见附注八、5.（4））。 根据合作协议，本公司需向南京赛特置业有限
公司、南京建邺房地产开发有限公司支付合作价款81,186 万元。截至2008 年9
月30 日止，本公司已支付合作价款4 亿元，南京凤凰置业于2008 年9 月24 日取
得该地块土地使用权权证。
根据2008 年9 月26 日南京凤凰置业有限公司股东会决议，南京赛特置业有
限公司将持有的南京凤凰置业50%股权以500 万元的价格转让给本公司，南京建
邺房地产开发有限公司将持有的南京凤凰置业1%股权以10 万元的价格转让给本
公司，三方于当日签订股权转让协议。2008 年11 月26 日，南京凤凰置业已办理
股权转让变更登记手续，并取得变更后的企业法人营业执照，本公司持有南京凤凰置业100%的股权。
3. 资产重组事项
2008年12月5日，本公司母公司凤凰集团党委会议审议并批准了受让中国耀
华玻璃集团公司持有的秦皇岛耀华玻璃股份有限公司国有股权事项，批准了以江
苏凤凰置业有限公司100%股权与秦皇岛耀华玻璃股份有限公司的全部资产及负
债进行置换并定向发行股票事项。相关事项尚在办理过程中。
十四、净资产收益率及每股收益
1. 净资产收益率
（1）指标
全面摊薄(%) 加权平均(%)
报告期利润
2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
营业利润 0.52 (15.38) (7.21) 0.75 (47.46) (6.99)
归属于公司普通股股东的
净利润
0.38 (12.28) (6.27) 0.55 (37.89) (6.08)
扣除非经常性损益后归属
于公司普通股股东的净利
润
0.38 (12.28) (6.26) 0.55 (37.89) (6.07)
（2）计算过程
项目 代码 2008 年1-9 2007 年度 2006 年度
报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 3,425,067.77 (8,992,777.06) (1,769,174.28)
报告期归属于公司普通股股东的非经常性损益 F 919.92 406.84 (1,000.00)
报告期扣除非经常性损益后归属于公司普通股股
东的净利润
P2=P1-F 3,424,147.85 (8,993,183.90) (1,768,174.28)
归属于公司普通股股东的期初净资产 E0 73,238,048.66 28,230,825.72 30,000,000.00
报告期发行新股或债转股等新增的归属于公司普
通股股东的净资产
Ei 722,000,000.00 54,000,000.00 --
新增净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mi 6.00 -- --
报告期回购或现金分红等减少的归属于公司普通Ej -- -- --股股东的净资产
减少净资产下一月份起至报告期期末的月份数 Mj -- -- --
其他事项引起的净资产增减变动 Ek 91,329,498.48 -- --
其他净资产变动下一月份起至报告期期末的月份
数
Mk 6.00 -- --
报告期月份数 M0 9.00 12.00 12.00
归属于公司普通股股东的期末净资产 E1 889,992,614.91 73,238,048.66 28,230,825.72
归属于公司普通股股东的加权平均净资产
E2=E0+P1/2+E
i*Mi/M0-Ej*Mj/
M0+Ek*Mk/M0
617,170,248.20 23,734,437.19 29,115,412.86
归属于公司普通股股东的全面摊薄净资产收益率 Y1=P1/E1 0.38 (12.28) (6.27)
归属于公司普通股股东的加权平均净资产收益率 Y2=P1/E2 0.55 (37.89) (6.08)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的全
面摊薄净资产收益率
Y3=P2/E1
0.38 (12.28) (6.26)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的加
权平均净资产收益率
Y4=P2/E2
0.55 (37.89) (6.07)
2. 每股收益
（1）指标
基本每股收益
报告期利润
2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度
营业利润 0.0082 (0.3754) (0.0679)
归属于公司普通股股东的净利
润
0.0061 (0.2998) (0.0590)
扣除非经常性损益后归属于公
司普通股股东的净利润
0.0061 (0.2998) (0.0589)
说明：本公司不存在稀释性潜在普通股。
（2）计算过程
项目 代码 2008 年1-9 月 2007 年度 2006 年度报告期归属于公司普通股股东的净利润 P1 3,425,067.77 (8,992,777.06)
(1,769,174.28)
报告期归属于公司普通股股东的非经常
性损益
F 919.92 406.84 (1,000.00)
报告期扣除非经常性损益后归属于公司
普通股股东的净利润
P2=P1-F 3,424,147.85 (8,993,183.90) (1,768,174.28)
期初股份总数 S0 84,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
报告期因公积金转增股本或股票股利分
配等增加股份数
S1 -- -- --
报告期因发行新股或债转股等增加股份
数
Si 722,000,000.00 54,000,000.00 --
增加股份下一月份起至报告期期末的月
份数
Mi 6.00 -- --
报告期因回购等减少股份数 Sj -- -- --
减少股份下一月份起至报告期期末的月
份数
Mj -- -- --
报告期缩股数 Sk -- -- --
报告期月份数 M0 9.00 12.00 12.00
发行在外的普通股加权平均数
S=S0+S1
+Si*Mi/M0
-Sj*Mj/M0
-Sk
565,333,333.33 30,000,000.00 30,000,000.00
归属于公司普通股股东的基本每股收益 X1 0.0061 (0.2998) (0.0590)
扣除非经常性损益后归属于公司普通股
股东的基本每股收益
X2 0.0061 (0.2998) (0.0589)
3. 非经常性损益项目及其金额项目 2008 年1-9 月 2007 年度 2006年度
营业外收支 12,501.18 8,436.59 (1,000.00)
减：所得税影响数 11,581.26 8,029.75
非经常性损益净额 919.92 406.84 (1,000.00)
其中：归属于公司普通股股东的部分919.92 406.84 (1,000.00)
归属于少数股东的部分 -- -- --
十五、首次执行企业会计准则财务报表有关数据调节过程
（1）按原会计制度或准则列报的2006 年12 月31 日所有者权益，调整为按企业
会计准则列报的所有者权益
项 目 2006 年12 月31 日
所有者权益（按原会计制度或准则） 27,963,185.40
所得税 267,640.32
所有者权益（按企业会计准则） 28,230,825.72
（2）按原会计制度或准则列报的2006 年度净利润，调整为按企业会计准则列报
的净利润
项 目 调整前 调整后 差额
一、营业收入 -- -- --
减：营业成本 -- -- --
营业税金及附加 -- -- --
销售费用 689,796.62 689,796.62 --
管理费用 1,317,577.79 1,317,577.79 --
财务费用 (2,096.81) (2,096.81) --
资产减值损失 30,537.00 30,537.00 --
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） -- -- --
投资收益（损失以“-”号填列） -- -- --
其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -- -- --
二、营业利润（亏损以“-”号填列） (2,035,814.60) (2,035,814.60) --加：营业外收入 -- -- --
减：营业外支出 1,000.00 1,000.00 --
其中：非流动资产处置损失 -- -- --
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） (2,036,814.60) (2,036,814.60) --
减：所得税费用 -- (267,640.32) (267,640.32)
四、净利润（净亏损以“-”号填列） (2,036,814.60) (1,769,174.28) 267,640.32
（3）2006 年度模拟执行新会计准则的净利润和按原会计制度或准则列报的2006
年度净利润的差异调节表
项 目 金 额
2006 年度净利润（按原会计制度或准则） (2,036,814.60)
追溯调整项目影响合计数 267,640.32
其中：以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产 --
所得税 267,640.32
其他 --
2006 年度净利润（按企业会计准则） (1,769,174.28)
假定全面执行新会计准则的备考信息
其他项目影响合计数 --
其中：一般借款费用 --
其他 --
2006 年度模拟净利润 (1,769,174.28)
十六、财务报表的批准
本财务报表及财务报表附注业经本公司第一届董事会第七次会议于2008 年
12 月5 日批准。
江苏凤凰置业有限公司
2008 年12 月5 日资产负债表
编制单位：江苏凤凰置业有限
公司 单位：人民币元
2008 年9 月30 日 2006年12 月31 日
资产 附注
合并 母公司
2007 年12 月31
日 合并 母公司
流动资产：
货币资金 八、1 13,438,682.72 2,444,526.37 10,682,610.90 10,144,456.63 1,406,448.24
交易性金融资产
应收票据
应收账款 八、2 92,946.60 92,946.60
预付款项 八、3 326,123,200.42 326,123,200.42 676,743,908.80
应收利息
应收股利
其他应收款 八、4 603,586.93 524,135.90 383,084.90 30,332,613.00 20,274,833.00
存货 八、5 2,278,830,554.95 1,087,189,375.01 565,848,066.19 392,709,397.31 392,105,441.99
一年内到期的非流
动资产
其他流动资产 八、6 49,085,237.82 49,085,237.82 44,496,280.48
流动资产合计 2,668,174,209.44 1,465,459,422.12
1,298,153,951.2
7
433,186,466.94 413,786,723.23
非流动资产：
可供出售金融资产持有至到期投资
长期应收款 751,510,186.80
长期股权投资 八、7 60,000,000.00 94,900,000.00 10,000,000.00 10,000,000.00 22,000,000.00
投资性房地产
固定资产 八、8 1,179,217.89 1,065,885.09 1,286,639.88 1,194,038.56 589,139.73
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 八、9 42,432,346.51 42,432,346.51
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 八、10 30,894,967.92 30,764,772.19 29,411,129.59 267,640.32 267,640.32
其他非流动资产
非流动资产合计
134,506,532.32
920,673,190.59
40,697,769.47
11,461,678.88
22,856,780.05
资产总计 2,802,680,741.76 2,386,132,612.71
1,338,851,720.7
4
444,648,145.82 436,643,503.28资产负债表（续）
编制单位：江苏凤凰置业有限公司
2008 年9 月30 日 2006年12 月31 日
负债和所有者权益 附注
合并 母公司
2007 年12 月31 日
合并 母公司
流动负债：
短期借款 八、12 120,040,000.00
交易性金融负债
应付票据
应付账款 八、13 54,328,628.13 54,328,628.13 23,795,784.40 534,291.96 534,291.96
预收款项 八、14 720,667,131.16 720,667,131.16 665,971,438.53
应付职工薪酬 八、15 111,603.05 110,204.10 92,518.48 153,795.60 153,795.60
应交税费 八、16 769,347.13 769,314.13 13,300,397.05
应付利息
应付股利
其他应付款 八、17 1,131,711,417.38 719,841,417.38 442,413,533.62 407,729,232.54 407,724,590.00
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,907,588,126.85 1,495,716,694.90 1,265,613,672.08 408,417,320.10 408,412,677.56
非流动负债：
长期借款
应付债券长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 1,907,588,126.85 1,495,716,694.90 1,265,613,672.08 408,417,320.10 408,412,677.56
股东权益：
实收资本 八、18 806,000,000.00 806,000,000.00 84,000,000.00 30,000,000.00 30,000,000.00
资本公积 八、19 91,329,498.48 91,329,498.48
盈余公积
未分配利润 八、20 (7,336,883.57) (6,913,580.67) (10,761,951.34) (1,769,174.28) (1,769,174.28)
外币报表折算差额
归属于母公司所有者权益合计 889,992,614.91 890,415,917.81 73,238,048.66 28,230,825.72 28,230,825.72
少数股东权益 5,100,000.00 8,000,000.00
所有者权益合计 895,092,614.91 890,415,917.81 73,238,048.66 36,230,825.72 28,230,825.72
负债和所有者权益总计 2,802,680,741.76 2,386,132,612.71 1,338,851,720.74 444,648,145.82 436,643,503.28利润表
编制单位：江苏凤凰置业有限公司 单位：人民币元
2008 年度1-9 月 2007年度 2006年度
项目 附注
合并 母公司 合并 母公司 合并 母公司
一、营业收入 八、21 90,494,302.00 90,494,302.00
减：营业成本 八、21 71,091,920.26 71,091,920.26
营业税金及附加 八、22 5,927,376.78 5,927,376.78
销售费用 八、23 5,236,464.98 5,236,464.98 7,586,385.24 7,586,385.24 689,796.62 689,796.62
管理费用 八、24 3,668,862.83 3,105,253.92 3,606,355.55 3,606,355.55 1,317,577.79 1,317,577.79
财务费用 八、25 (156,528.55) (137,590.38) 24,802.45 24,802.45 (2,096.81) (2,096.81)
资产减值损失 八、26 101,764.29 92,936.40 45,869.10 45,869.10 30,537.00 30,537.00
加：公允价值变动收益
投资收益
其中：对联营企业和
合营企业的投资收益二、营业利润 4,624,441.41 5,177,940.04 (11,263,412.34) (11,263,412.34) (2,035,814.60)
(2,035,814.60)
加：营业外收入 八、27 46,325.02 46,325.02 32,119.00 32,119.00
减：营业外支出 八、28 33,823.84 33,823.84 23,682.41 23,682.41 1,000.00 1,000.00
其中：非流动资产处
置损失
三、利润总额 4,636,942.59 5,190,441.22 (11,254,975.75) (11,254,975.75) (2,036,814.60) (2,036,814.60)
减：所得税费用 八、29 1,211,874.82 1,342,070.55 (2,262,198.69) (2,262,198.69) (267,640.32) (267,640.32)
四、净利润 3,425,067.77 3,848,370.67 (8,992,777.06) (8,992,777.06) (1,769,174.28) (1,769,174.28)
归属于母公司所有者
的净利润
3,425,067.77 3,848,370.67 (8,992,777.06) (8,992,777.06) (1,769,174.28) (1,769,174.28)
少数股东损益
五、每股收益：
（一）基本每股收益 0.0061 0.006800 (0.2998) (0.3000) (0.0590) (0.0590)
（二）稀释每股收益
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：现金流量表
编制单位：江苏凤凰置业有限公司 单位：人民币元
2008 年度1-9 月 2007年度 2006年度
项目 附注
合并 母公司 合并 母公司 合并 母公司
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 145,086,720.63 145,086,720.63 665,971,438.53 665,971,438.53
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的现金 八、30 353,518.08 343,150.02 30,089,899.00 28,032,119.00 1,346,482.54 1,341,840.00
经营活动现金流入小计 145,440,238.71 145,429,870.65 696,061,337.53 694,003,557.53 1,346,482.54 1,341,840.00
购买商品、接受劳务支付的现金 564,277,924.18 202,467,737.38 791,004,159.56 784,135,792.99 196,943,496.94
196,349,161.08
支付给职工以及为职工支付的现金 891,721.00 855,310.00 2,019,956.18 2,019,956.18 626,331.38 626,331.38
支付的各项税费 45,216,125.62 27,004,470.80 78,077,174.01 78,077,174.01 13,218,829.00 13,218,829.00
支付的其他与经营活动有关的现金 八、31 8,758,933.01 359,896,488.75 9,200,204.15 9,199,456.40 11,493,872.40
1,436,092.40
经营活动现金流出小计 619,144,703.81 590,224,006.93 880,301,493.90 873,432,379.58 222,282,529.72 211,630,413.86
经营活动产生的现金流量净额 (473,704,465.10) (444,794,136.28) (184,240,156.37) (179,428,822.05)(220,936,047.18)
(210,288,573.86)
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资所收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净
额 3,906,524.07收到其他与投资活动有关的现金 八、32 177,983.99 158,425.62 557,415.63 557,415.63 789,979.86
789,979.86
投资活动现金流入小计 177,983.99 158,425.62 557,415.63 4,463,939.70 789,979.86 789,979.86
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所
支付的现金 1,552,381.00 1,437,928.00 411,875.00 391,725.00 1,217,679.05 603,160.76
投资支付的现金 34,900,000.00 8,000,000.00 8,000,000.00 12,000,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现金净
额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,552,381.00 36,337,928.00 8,411,875.00 8,391,725.00 1,217,679.05 12,603,160.76
投资活动产生的现金流量净额 (1,374,397.01) (36,179,502.38) (7,854,459.37) (3,927,785.30) (427,699.19)
(11,813,180.90)
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 727,100,000.00 722,000,000.00 8,000,000.00
其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 5,100,000.00 8,000,000.00
取得借款收到的现金 580,600,000.00 580,600,000.00 910,040,000.00 910,040,000.00 76,000,000.00 76,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 1,307,700,000.00 1,302,600,000.00 910,040,000.00 910,040,000.00 84,000,000.00 76,000,000.00
偿还债务支付的现金 821,969,182.00 821,969,182.00 691,858,515.00 691,858,515.00 10,000,000.00 10,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 7,883,905.19 7,883,905.19 25,492,920.00 25,492,920.00 736,213.00 736,213.00
其中：子公司支付给少数股东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 八、33 11,978.88 11,358.68 55,794.99 55,794.99 110.00 110.00
筹资活动现金流出小计 829,865,066.07 829,864,445.87 717,407,229.99 717,407,229.99 10,736,323.00 10,736,323.00
筹资活动产生的现金流量净额 477,834,933.93 472,735,554.13 192,632,770.01 192,632,770.01 73,263,677.00 65,263,677.00
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 2,756,071.82 (8,238,084.53) 538,154.27 9,276,162.66 (148,100,069.37) (156,838,077.76)
加：期初现金及现金等价物余额 10,682,610.90 10,682,610.90 10,144,456.63 1,406,448.24 158,244,526.00 158,244,526.00
六、期末现金及现金等价物余额 13,438,682.72 2,444,526.37 10,682,610.90 10,682,610.90 10,144,456.63 1,406,448.24
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：现金流量表（续）
编制单位：江苏凤凰置业有限公司 单位：人民币元
2008 年度1-9 月 2007年度 2006年度
项目
附
注合并 母公司 合并 母公司 合并 母公司
1.将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 3,425,067.77 3,848,370.67 (8,992,777.06) (8,992,777.06) (1,769,174.28) (1,769,174.28)
加：资产减值准备 101,764.29 92,936.40 45,869.10 45,869.10 30,537.00 30,537.00
固定资产折旧 258,512.99 257,392.79 319,273.68 258,166.28 88,315.49 78,696.03
无形资产摊销 298,441.97 298,441.97
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
固定资产报废损失
公允价值变动损失
财务费用 (156,528.55) (137,590.38) 24,802.45 24,802.45 (2,096.81) (2,096.81)
投资损失
递延所得税资产减少 (1,483,838.33) (1,353,642.60) (29,143,489.27) (29,143,489.27) (267,640.32) (267,640.32)
递延所得税负债增加
存货的减少 (1,706,010,580.13) (514,369,400.19) (157,619,201.97) (156,673,376.63) (68,898,779.16) (68,294,823.84)
经营性应收项目的减少 345,616,538.12 (5,805,369.76) (691,326,099.50) (695,363,879.50) (10,363,150.00) (305,370.00)
经营性应付项目的增加 884,246,156.77 72,374,724.82 702,451,466.20 710,415,862.58 (139,754,059.10) (139,758,701.64)
其他
经营活动产生的现金流量净额 (473,704,465.10) (444,794,136.28) (184,240,156.37) (179,428,822.05) (220,936,047.18)
(210,288,573.86)
2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3.现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 13,438,682.72 2,444,526.37 10,682,610.90 10,682,610.90 10,144,456.63 1,406,448.24
减：现金的期初余额 10,682,610.90 10,682,610.90 10,144,456.63 1,406,448.24 158,244,526.00 158,244,526.00
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 2,756,071.82 (8,238,084.53) 538,154.27 9,276,162.66 (148,100,069.37) (156,838,077.76)
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：合并股东权益变动表
编制单位：江苏凤凰置业有限公司
2008 年度1-9 月 2007年度
归属母公司的所有者权益 归属母公司的所有者权益
项目
实收资本 资本公积
减：
库
存
股
盈
余
公
积
未分配利润 其他
少数股东权益
所有者权益
合计 实收资本
资
本
公
积
减：
库
存
股
盈
余
公
积
未分配利润
少
数
股
东
权
益
所有者
权益合计
一、上年年
末余额
84,000,000.00 (10,761,951.34) 73,238,048.66 73,238,048.66 30,000,000.00 (2,036,814.60) 27,963,185.40
加：会计政
策变更
267,640.32 267,640.32
前期
差错更正二、本年年
初余额
84,000,000.00 (10,761,951.34) 73,238,048.66 73,238,048.66 30,000,000.00 (1,769,174.28) 28,230,825.72
三、本年增
减变动金
额
722,000,000.00 91,329,498.48 3,425,067.77 5,100,000.00 821,854,566.25 821,854,566.25 54,000,000.00
(8,992,777.06) 45,007,222.94
（一）净利
润
3,425,067.77 3,425,067.77 3,425,067.77 (8,992,777.06) (8,992,777.06)（二）直接
计入所有
者权益的
利得和损
失
1．可供出
售金融资
产公允价
值变动净
额
2．权益法
下被投资
单位其他
股东权益
变动的影
响
3．与计入
所有者权
益项目相
关的所得
税影响4．其他
上述（一）
和（二）小
计
3,425,067.77 3,425,067.77 3,425,067.77 (8,992,777.06) (8,992,777.06)
（三）所有
者投入和
减少资本
722,000,000.00 91,329,498.48 5,100,000.00 818,429,498.48 818,429,498.48 54,000,000.00 54,000,000.00
1．所有者
投入资本
722,000,000.00 91,329,498.48 5,100,000.00 818,429,498.48 818,429,498.48
2．股份支
付计入所
有者权益
的金额
3．其他 54,000,000.00 54,000,000.00
（四）利润
分配
1．提取盈
余公积
2．对所有
者的分配3．其他
（五）所有
者权益内
部结转
1．资本公
积转增资
本
2．盈余公
积转增资
本
3．盈余公
积弥补亏
损
4．其他
四、本年年
末余额
806,000,000.00 91,329,498.48 (7,336,883.57) 5,100,000.00 895,092,614.91 895,092,614.91 84,000,000.00
(10,761,951.34) 73,238,048.662006 年度
归属母公司的所有者权益
项目
实收资本 资本公积 盈余公积 未分配利润
所有者权益合计
一、上年年末余额 30,000,000.00 30,000,000.00
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 30,000,000.00 30,000,000.00
三、本年增减变动金额 (1,769,174.28) (1,769,174.28)
（一）净利润 (1,769,174.28) (1,769,174.28)
（二）直接计入所有者权益的利
得和损失
1．可供出售金融资产公允价值
变动净额
2．权益法下被投资单位其他股
东权益变动的影响
3．与计入所有者权益项目相关
的所得税影响
4．其他
上述（一）和（二）小计 (1,769,174.28) (1,769,174.28)
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的
金额
3．其他
（四）利润分配1．提取盈余公积
2．对所有者的分配
3．其他
（五）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本
2．盈余公积转增资本
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本年年末余额 30,000,000.00 (1,769,174.28) 28,230,825.72江苏凤凰置业有限公司
2008 年10-12 月、2009 年度
盈利预测审核报告目 录
盈利预测审核报告
盈利预测表及附表 1-21
盈利预测的编制基础和基本假设 22-23
盈利预测说明 24-41盈利预测审核报告
北京京都专字(2008)第1411 号
江苏凤凰置业有限公司董事会：
我们审核了后附的江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）
编制的2008年10-12月、2009年度合并盈利预测。我们的审核依据是《中
国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号——预测性财务信息的审
核》。凤凰置业管理层对该预测及其所依据的编制基础及各项假设负责。
这些编制基础及各项假设已在盈利预测的编制基础和基本假设中披露。
根据我们对支持这些编制基础及各项假设的证据的审核，我们没有注
意到任何事项使我们认为这些编制基础及各项假设没有为预测提供合理
基础。而且，我们认为，该预测是在这些编制基础及各项假设的基础上恰
当编制的，并按照已确定编制基础及各项假设的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结
果可能与预测性财务信息存在差异。
本专项审核报告仅作为凤凰置业与秦皇岛耀华玻璃股份有限公司本
次重大资产重组之用,不得用作任何其他目的。
北京京都会计师事务所
有限责任公司
中国·北京
2008 年12 月 5 日
中国注册会计师
中国注册会计师
黄志斌
倪军江苏凤凰置业有限公司
2008年10-12月、2009年度盈利预测的编制基础和基本假设
江苏凤凰置业有限公司（以下简称“本公司”）2008年10-12月、2009年度盈利预
测的编制遵循了谨慎性原则，但盈利预测所依据的各种假设具有不确定性，尤其房地产
市场受到宏观调控及其他诸多不确定因素影响且变化较大，盈利预测结果具有不确定
性，投资者进行投资决策时不应过分依赖本盈利预测。
一、编制基础
本公司2008年10-12月、2009年度盈利预测是以业经北京京都会计师事务所有限责
任公司审计的本公司2007年度、2008 年1-9月的经营业绩为基础，根据国家宏观经济政
策，本公司面临的市场环境，并结合本公司2008年度、2009年度的各项经营计划、投资
计划、业务收支计划及其他相关资料，本着谨慎、稳健原则编制的。
本盈利预测所依据的会计政策在所有重大方面遵循了我国现行法律、法规和企业会
计准则的有关规定，并且与本公司实际采用的会计政策一致。
二、基本假设
1、本公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和社会经济环境在预测期内无重
大改变；
2、本公司所在地区的社会经济环境无重大改变；
3、国家现行的利率、汇率等无重大改变；
4、本公司目前执行的纳税基准、税赋、税率政策不变；
5、本公司所从事的行业与产品市场及价格状况不发生重大改变；
6、本盈利预测包含凤凰和鸣苑及凤凰河熙苑等开发项目，与该等项目相关的各项经
营计划、资金计划及本公司的投资计划能如期实现，无较大变化。7、本公司从2007年1月1日起全面执行新会计准则体系及其补充规定，本
公司预计所
采用的会计政策不会因新会计准则相关解释及实施细则陆续出台而发生重大调整；
8、本公司在预测期间内无自然灾害及其他不可抗力因素造成的重大不利影响；
江苏凤凰置业有限公司
2008 年12 月5 日2008 年10-12 月、2009 年度盈利预测说明
一、 公司基本情况
江苏凤凰置业有限公司（以下简称“本公司”）系由江苏凤凰出版传媒集团有限公
司（以下简称“凤凰集团”）、江苏教育出版社，江苏省新华书店集团有限公司、译林出
版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社共同出资组建的有限责任公司，于
2005 年9 月23 日取得江苏省工商行政管理局核发的注册号为320000000021022 的法人营
业执照，注册资本3,000 万元。
本公司设立时的股权结构为：
股东名称 出资金额(万元) 持股比例
凤凰集团 1,560.00 52%
江苏教育出版社 540.00 18%
江苏省新华书店集团有限公司 300.00 10%
译林出版社 300.00 10%
江苏少年儿童出版社 150.00 5%
江苏科学技术出版社 150.00 5%
3,000.00 100.00%
根据本公司2007 年12 月12 日股东会决议，本公司增资5,400 万元，以本公司所欠
上述股东5,400 万元款项转增注册资本，股东持股比例不变，注册资本变更为8,400 万元。
根据本公司2008 年3 月21 日股东决定，及中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅《关
于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、苏财
教〔2008〕33 号）文件批复，江苏教育出版社、江苏省新华书店集团有限公司、译林出
版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社合计持有的本公司48%股权无偿划拨
至凤凰集团，同时本公司增资72,200 万元，由凤凰集团以现金增资。本公司于2008 年3
月26 日取得变更后法人营业执照，注册资本变更为80,600 万元人民币，凤凰集团持有
本公司100%股权。
本公司注册地址：南京市中央路165 号。法定代表人：陈海燕。营业执照规定的经
营范围：房地产开发与经营、商品房销售、实业投资、房屋租赁、物业管理建筑材料和
装潢材料的销售、室内装饰。本公司主营房地产开发。
二、 公司主要会计政策、会计估计1. 会计期间
本公司采用公历年度，即从每年1 月1 日至12 月31 日为一个会计期间。
2. 记账本位币
本公司以人民币为记账本位币。
3. 会计计量属性
会计核算以权责发生制为基础，除某些金融工具外，均以历史成本为计价原则。资
产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。
4. 现金及现金等价物
列示于现金流量表中的现金是指库存现金及可随时用于支付的存款。现金等价物，
是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的
投资。
5. 外币折算
本公司发生外币业务，按交易发生日的即期汇率折算为记账本位币金额。
期末，对外币货币性项目，采用资产负债表日即期汇率折算。因资产负债表日即期
汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当期损
益；对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算；对以
公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记
账本位币金额与原记账本位币金额的差额，计入当期损益。
6. 金融工具
金融工具是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的
合同。
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
金融资产满足下列条件之一的，终止确认：
A、收取该金融资产现金流量的合同权利终止；
B、该金融资产已转移，且符合下述金融资产转移的终止确认条件。
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。金融资产在
初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金
额。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。交易性金融资产包括为
了在短期内出售而取得的金融资产，以及衍生金融工具。对于此类金融资产，采用公允
价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
持有至到期投资
持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且本公司有明确意图
和能力持有至到期的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余
成本进行后续计量，其终止确认、发生减值或摊销产生的利得或损失，均计入当期损益。
应收款项
应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产，
包括应收账款和其他应收款等(附注二、7)。
可供出售金融资产
可供出售金融资产，是指初始确认时即指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除
上述金融资产类别以外的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入。除减值损失及外币货币性金融资
产的汇兑差额确认为当期损益外，可供出售金融资产的公允价值变动作为资本公积的单
独部分予以确认，直到该金融资产终止确认或发生减值时，在此之前在资本公积中确认
的累计利得或损失转入当期损益。与可供出售金融资产相关的股利或利息收入，计入当
期损益。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债、其他金融负债。对于未划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债的，相关交易费用计入其初始确认金额。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和初始确
认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债，按
照公允价值进行后续计量，所有已实现和未实现的损益均计入当期损益。
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
（4）衍生金融工具
本公司使用衍生金融工具[包括以期货合约来降低与经营活动有关风险]。衍生金融
工具初始以衍生交易合同签订当日的公允价值进行计量，并以其公允价值进行后续计
量。公允价值为正数的衍生金融工具确认为一项资产，公允价值为负数的确认为一项负
债。
因公允价值变动而产生的任何不符合套期会计规定的利得或损失，直接计入当期损
益。
（5）金融工具的公允价值
存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用活跃市场中的报价确定其公允价值。金
融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值，估值技术包括参考熟
悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金
融工具的当前公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（6）金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资
产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始
确认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进
行可靠计量的事项。
以摊余成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，则将该金融资产的账面价值减记至预计
未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。预计未
来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值。
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，
确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资产，包括在具有类似信用风
险特征的金融资产组合中进行减值测试[或单独进行减值测试] 。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资
产），包括在具有类似信用风险特征的
金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似
信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表明该金融资
产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，
计入当期损益。但是，该转回后的账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资
产在转回日的摊余成本。
以成本计量的金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，将该金融资产的账面价值，与按照类似
金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损
失，计入当期损益。发生的减值损失一经确认，不再转回。
可供出售金融资产
如果有客观证据表明该金融资产发生减值，原直接计入资本公积的因公允价值下降
形成的累计损失，予以转出，计入当期损益。该转出的累计损失，为可供出售金融资产
的初始取得成本扣除已收回本金和已摊销金额、当前公允价值和原已计入损益的减值损
失后的余额。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客
观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计入当
期损益。可供出售权益工具投资发生的减值损失，不通过损益转回。
（7）金融资产转移
金融资产转移，是指本公司将金融资产让与或交付给该金融资产发行方以外的另一
方（转入方）。
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该
金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下
列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负
债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融
资产，并相应确认有关负债。
7. 应收款项
应收款项包括应收账款、其他应收款等。本公司对外销售商品或提供劳务形成的应
收账款，按从购货方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。应收款项采用实际利率法，以摊余成本减去坏账准备后的净额列
示。
对于单项金额重大的应收款项，当存在客观证据表明本集团将无法按应收款项的原
有条款收回所有款项时，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进
行减值测试，计提坏账准备。
对于单项金额非重大的应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项一起按信用风
险特征划分为若干组合，根据以前年度与之相同或相类似的、具有类似信用风险特征的
应收账款组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定以下各项组合计提坏账准备的比
例，据此计算当期应计提的坏账准备。
账龄 计提比例
一年以内 10%
一至二年 20%
二至三年 50%
三至四年 80%
四年以上 100%
本公司向金融机构转让不附追索权的应收账款，按交易款项扣除已转销应收账款的
账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。
8. 存货
（1）存货的分类
本公司存货分为房地产开发产品和非开发产品。房地产开发产品包括开发产品、开
发成本、拟开发产品、出租开发产品、周转房。非开发产品包括原材料、库存商品、低
值易耗品等。
A. 开发产品是指已建成、待出售的物业。
B. 开发成本是指尚未建成、以出售为开发目的的物业。
C. 拟开发产品是指所购入的，已决定将之发展为出售或出租物业的土地。项目整
体开发时，全部转入开发成本核算；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入开发成
本核算，后期未开发土地仍保留在本项目核算。
D、出租开发产品、周转房按实际成本入账，按本公司同类固定资产的预计使用年
限分期平均摊销。
E、公共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，摊销转入住宅等可售物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设
施，单独计入“投资性房地产”
或“已完工开发产品”。
（2）存货发出的计价及摊销
本公司存货盘存制度采用永续盘存制，各类存货按实际成本计价。低值易耗品在领
用时采用一次转销法摊销。
（3）存货跌价准备计提方法
本公司存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，计提
存货跌价准备。本公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，期末，以前减记存货
价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。房地产开发产品
的可变现净值是指单个开发成本、开发产品在资产负债表日以估计售价减去估计完工成
本及销售所必需的估计费用后的价值。
（4）存货可变现净值的确认方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费后的金额。
9. 维修基金的核算方法
根据《南京市物业维修基金管理办法》(宁政发[2000]8 号)文规定，维修基金由购房
人承担。
10. 质量保证金的核算方法
施工单位应留置的质量保证金根据施工合同规定之金额，列入“其他应付款”，待
约定的保证期过后，根据实际情况和合同约定支付。
11. 长期股权投资
（1）长期股权投资的初始计量
本公司长期股权投资在取得时按初始投资成本计量。初始投资成本一般为取得该项
投资而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，并包括直接
相关费用。但同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，其初始投资成本为合并日取
得的被合并方所有者权益的账面价值份额。
（2）长期股权投资的后续计量本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，以及对被投资单位不具有共同
控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采
用成本法核算；对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核
算。
本公司长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资初始投资成本大于投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成
本；对长期股权投资初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值
份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
本公司在按权益法对长期股权投资进行核算时，先对被投资单位的净利润进行取得
投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再
按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
本公司与联营企业及合营企业之间发生的内部交易损益按照持股比例计算归属于
投资企业的部分，应当予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生
的内部交易损失，按照《企业会计准则第8 号—资产减值》等规定属于资产减值损失的，
应当全额确认。
12. 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，本公司投
资性房地产包括，已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租
的建筑物。
本公司投资性房地产按照取得时的成本进行初始计量，并采用成本模式进行后续计
量。
投资性房地产折旧、摊销参照附注二、13 固定资产及其累计折旧中房屋及建筑物的
折旧方法和二、15 无形资产中土地使用权的摊销方法。
13. 固定资产及其累计折旧
（1）固定资产的确认条件
本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。
与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业，并且该固定资产的成本能够可靠地
计量时，固定资产才能予以确认。
本公司固定资产按照取得时的实际成本进行初始计量。（2）固定资产分类及折旧政策
本公司采用年限平均法计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类别、
预计使用寿命和预计残值，本公司确定各类固定资产的年折旧率如下：
固定资产类别 使用年限 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 20-40 年 5% 2.375-4.75%
电子设备 5 年 5% 19%
运输设备 5 年 5% 19%
其他设备 5 年 5% 19%
其中，已计提减值准备的固定资产，还应扣除已计提的固定资产减值准备累计金额
计算确定折旧率。
融资租入的固定资产，能够合理确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，在
租赁资产尚可使用年限内计提折旧；无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有
权的，在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的期间内计提折旧。
每年年度终了，本公司对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
使用寿命预计数与原先估计数有差异的，调整固定资产使用寿命；预计净残值预计数与
原先估计数有差异的，调整预计净残值。
14. 在建工程
本公司在建工程包括建筑工程、安装工程、技术改造工程和大修理工程等。
本公司在建工程按实际成本计价。工程达到预定可使用状态后，将该项工程完工达
到预定可使用状态所发生的必要支出结转，作为固定资产的入账价值。
15. 无形资产
本公司无形资产按照成本进行初始计量，并于取得无形资产时分析判断其使用寿
命。使用寿命为有限的，自无形资产可供使用时起，采用能反映与该资产有关的经济利
益的预期实现方式的摊销方法，在预计使用年限内摊销；无法可靠确定预期实现方式的，
采用直线法摊销；使用寿命不确定的无形资产，不作摊销。
本公司于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复
核，与以前估计不同的，调整原先估计数，并按会计估计变更处理。
本公司期末预计某项无形资产已经不能给企业带来未来经济利益的，将该项无形资
产的账面价值全部转入当期损益。16. 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
A. 资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
B. 借款费用已经发生；
C. 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（2）借款费用资本化期间
本公司购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发
生的借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超
过3 个月的，暂停借款费用的资本化；正常中断期间的借款费用继续资本化。
17. 资产减值
本公司对除存货、按公允价值模式计量的投资性房地产、递延所得税、金融资产外
的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，
本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不
确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金
额。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现
金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购
买日起按照
合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或
者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包
含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。
然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金
额，如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
18. 长期待摊费用摊销方法
本公司发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销，对不能
使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，在确定时将该项目的摊余价值全部计入当期
损益。
19. 预计负债
如果与或有事项相关的义务同时符合以下条件，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
如果清偿已确认预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿，则补偿
金额只能在基本确定能收到时，作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过所确认负债
的账面价值。
20. 收入的确认原则
（1）房地产销售
在开发产品已完工并验收合格，开发产品所有权上的主要风险或报酬转移给买方，
不再对该开发产品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经取得或取得了收款的
凭据，且与销售该开发产品有关的成本能够可靠地计量时，本公司确认开发产品销售收
入的实现。
（2）提供劳务
对在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，本公司在期末按完工百分比法确认收入。
（3）让渡资产使用权
与资产使用权让渡相关的经济利益能够流入及收入的金额能够可靠地计量时，本公
司确认收入。
（4）物业出租
物业出租按与承租方签订的合同或协议规定按直线法确认房屋出租收入的实现。
21. 职工薪酬
职工工资、奖金、津贴、补贴、福利费、社会保险、住房公积金等，在职工提供服
务的会计期间内确认。对于资产负债表日后1 年以上到期的，如果折现的影响金额重大，
则以其现值列示。
22. 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，或与直接
计入所有者权益的交易或者事项相关的计入所有者权益外，均作为所得税费用或收益计
入当期损益。
当期所得税是按照当期应纳税所得额计算的当期应交所得税金额。应纳税所得额系
根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后得出。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规定计算的预
期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性差异，
采用资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非应纳税暂时性差异是在以
下交易中产生的：
（1）商誉的初始确认，或者具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：
该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，该暂时
性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，本公司以很
可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为
限，确认由此产生的递延所得税资产，除非可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：（1）该交易不是企业合并，并且交易发生时既不影
响会计利润也不影响应纳税所
得额；
（2）对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满
足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差异在可预见的未来很可能转回，
且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额。
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据税法规定，
按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并反映资产负债表日预期收回
资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资
产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
23. 企业合并
（1）同一控制下的企业合并
对于同一控制下的企业合并，本公司采用权益结合法进行会计处理。合并取得的被
合并方的资产、负债，除因会计政策不同而进行的调整以外，按合并日被合并方的原账
面价值计量。合并对价的账面价值（或发行股份面值总额），与合并中取得的净资产账
面价值份额的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。
（2）非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下的企业合并，本公司采用购买法进行会计处理。合并成本为本公
司在购买日为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权
益性证券的公允价值。在购买日，本公司取得的被购买方的资产、负债及或有负债按公
允价值确认。
本公司对购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的差额，确认为商誉，按成本扣除累计减值准备后的金额计量；对合并成本小于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后计入当期损益。
为进行企业合并发生的直接相关费用计入企业合并成本。
24. 合并财务报表编制方法
合并财务报表的合并范围包括本公司及全部子公司。本公司合并财务报表以本公司和子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按
照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本公司编制。在编制合并财务报表时，本
公司和子公司的会计政策和会计期间要求保持一致，公司间的重大交易和往来余额予以
抵销。子公司的股东权益中不属于母公司所拥有的部分作为少数股东权益在合并财务报
表中股东权益项下单独列示。
在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司合并当期期初
至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表；
因非同一控制下企业合并增加的子公司，本公司将该子公司购买日至报告期末的收入、
费用、利润纳入合并利润表，将其现金流量纳入合并现金流量表。
三、 税项
主要税种及税率
1. 营业税
房地产销售收入适用营业税，税率为 5%。
2. 城市维护建设税及教育费附加
按应计营业税额计征 7%城市维护建设税、3%教育费附加和1%地方教育附加。
3. 企业所得税
本公司2005 年至2007 年度企业所得税税率为 33%。全国人民代表大会于2007 年3
月16 日通过了《中华人民共和国企业所得税法》(“新所得税法”)，新所得税法自2008
年1 月1 日起施行。本公司适用的企业所得税率自2008 年1 月1 日从33%调整为25%。
本公司根据国家税务总局 2006 年 3 月 6 日发布的国税发〔2006〕31 号文《关于
房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，苏地税发〔2006〕120 号文、宁地税发
〔2006〕170 号文 的相关规定，房地产开发业务采取预售方式销售开发产品的，其预售
收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关期间的费用、营业税金及附加后
再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整，普通住宅的计税毛利
率为 20%。
4. 土地增值税
根据财政部和国家税务总局财法字[1995] 7 号文、财税字[1999] 293 号文、国税发
〔2006〕187 号、宁地税发〔2004〕71 号、苏地税发〔2007〕75 号文以及宁地税发〔2007〕154 号文的规定，本公司实行预缴土地增
值税。普通住宅预征率为 1%，写字楼、营业
用房为 2%。
项目开发完成后办理土地增值税清算，本公司的土地增值税预征按所在地的税收政
策执行，在盈利预测范围内的房地产开发项目均在江苏省内。
四、盈利预测合并报表范围
1. 2008 年4 月3 日，为开发苏州文化城项目，本公司出资2,000 万元发起设立全资
子公司苏州凤凰置业有限公司。该项目预计2009 年开工建设，预计2012 年工程竣工。
2. 2008 年8 月11 日，本公司与南京赛特置业有限公司、南京建邺房地产开发有限
公司签定合作协议，三方分别出资490 万元、500 万元、10 万元共同发起设立南京凤凰
置业有限公司，开发南京市雨花台区西营村地块（简称“凤凰云翔项目”）。本公司持有
该公司49%股权，在该公司董事会占多数表决权，将该公司纳入合并报表范围。2008 年
11 月26 日，本公司收购南京赛特置业有限公司及南京建邺房地产开发有限公司持有的
南京凤凰置业51%的股权，本公司持有南京凤凰置业100%的股权。该项目预计2009 年
开工建设，预计2011 年工程竣工。
3. 2008 年9 月18 日，本公司出资1,000 万元发起设立全资子公司江苏凤凰地产有限
公司,开发玄武区红山街道曹后村地块项目（简称“凤凰山庄项目”）。该项目预计2009
年开工建设，预计2011 年工程竣工。
上述纳入合并范围的子公司开发的项目在2009 年度均处于开发阶段，相关人员工
资和办公费用等期间费用，均已在本盈利预测中考虑。
五、盈利预测表中各主要项目的预测依据和计算方法
盈利预测表中各项目系以本公司董事会确认的编制基础及基本假设为基本依据，通
过对公司财务状况、市场环境的分析及营销、投资计划的可行性分析而计算确定，计算
过程中遵循了前述的主要会计政策。
1. 营业收入和营业成本
营业收入主要为房地产销售收入。房地产销售收入：2008 年凤凰和鸣苑项目预测收入系已预售房屋，根据销售合同确
定的实际销售面积、单价计算。2009 年预测收入中，凤凰和鸣苑项目已预售的房屋根据
根据销售合同确定的实际销售面积、单价计算；凤凰和熙苑项目未预售的房屋及凤凰和
熙苑项目房屋销售收入按下列方法预测：预计销售面积按预测期内完工楼盘面积及预计
销售比例确定，销售单价以所销售楼盘周边地区相同档次楼盘销售价格，考虑一定的波
动幅度进行预计。
销售成本按预算单位成本和预计销售面积计算。
2. 营业税金及附加
营业税金及附加项目包括土地增值税、营业税、城建税及教育费附加。其中，应交
土地增值税根据预计的房地产销售增值额按超率累进税率30%－60%预计，营业税根据
预计销售收入的5%预计，城建税和教育费附加分别根据预计营业税的7%，4%预计。假
定预测年度相关的主要税收政策不会发生变化。
3. 销售费用
销售费用主要由销售佣金、广告宣传费、销售服务费、相关人员工资费用和其他费
用组成。
销售费用根据公司制定的销售人员的佣金标准、广告费用计划、销售人员工资标准
及销售人员招聘计划，综合考虑本公司2008 年10-12 月及2009 年度新完工楼盘销售情况
测算。
4. 管理费用
各项管理费用综合考虑2008 年10-12 月及2009 年度营业收入的大幅增长而有相应的
增长。工资费用根据管理人员的平均工资水平和预测期间的员工人数变动情况预测；房
租、审计咨询费、董事会费、监事会费等有合同或决议的项目根据有关合同或决议预计，
无合同及决议的项目按合理的金额进行预计；固定资产折旧费用根据现有固定资产原值
及预测期间固定资产的预计增加额分类计算；其他项目，如办公费、业务招待费、差旅
费等根据公司业务扩展的趋势做适当的增加。
5. 财务费用
利息支出根据本公司项目开发过程中所需资金，以及销售楼盘收回的资金进行综合
考虑，分析资金需求计划，并根据目前的贷款利率预测。
利息收入主要根据目前的平均利率水平和银行存款平均余额预测。
手续费主要是收取售房款的刷卡费用，按预计当期的客户数量进行预计，手续费汇
款手续费、工本费，分别根据汇款手续费、监控管理费收取办法等规定预测。6. 投资收益
本公司对南京证券有限责任公司、南京龙凤投资置业有限公司的股权投资采用成本
核算，在编制盈利预测时未对该股权可能产生的投资收益进行预计。
本公司目前无对外股票投资，因此未预测股票投资收益。
7. 营业外收支
凤凰和鸣苑项目车位、A 区住宅推迟交付，根据合同预计向业主支付迟延期间的违
约金。
其他项目系不确定事项产生，根据本公司以往的历史数据，该项目的金额均较小，
对公司盈利情况产生影响较小，因此对营业外收支的其他项目未进行预测。
8. 所得税
本公司注册地为南京，2007 年度本公司所得税税率为33%。2008 年度本公司所得
税税率按25%执行。所得税项目根据预测利润总额按所得税税率25%计算。
六、影响盈利预测结果实现的主要问题和准备采取的措施
本公司所作盈利预测已综合考虑各方面因素，并遵循了谨慎性原则。但是由于盈利
预测所依据的各种假设具有不确定性，本公司提醒投资者进行投资决策时不应过于依赖
该项资料，并应注意下述存在的主要问题。
1. 国家对房地产市场的宏观调控，如房贷政策变化、对新住房的套型面积、面积比
重、套型结构的调整，将对公司所开发的项目规划定位有制约作用，这些因素都将对公
司房地产项目的未来盈利造成一定的影响。
2. 由于国际金融危机对我国经济带来不利影响，国内居民对房地产持观望态度，房
屋成交量及价格呈一定幅度的下降，将对本公司房地产项目的未来销售及盈利造成一定
的影响。
3. 本公司的开发的凤凰和熙苑A地块项目已开工，商业部分计划在2009年进行销售。
该项目位于南京市地铁二号线所街站站点附近，有可能会因地铁施工原因对该项目施工
进度产生影响，该项工程能否按预计进度完成施工并在2009年进行销售，对本盈利预测
能否完成有重大的影响。
4. 开发项目的销售价格、销售速度受市场供求关系影响，如供求关系发生重大变化，将对预测期内的销售收入产生影响，进而影响盈利预
测的实现。
5. 板仓街地块为出让仓储用地，亦需通过招牌挂程序变更为商业用途，本公司届时将
参与该等地块的竞拍回购，鉴于竞拍结果及本公司对该等地块的开发计划的不确定性，
因此盈利预测未对板仓街地块的盈利情况进行预计。
针对上述存在的客观问题，本公司将相应采取的有关对策如下：
本公司将密切关注国际、国内经济形式的变化及发展，充分利用所开发项目的地域、
成本优势，加强对市场有效需求的分析，根据市场需要开发需求较为旺盛的产品类型，
提高开发设计能力；制定严谨的开发计划，加强对工程进度的控制能力。加强营销体系
的建设，提升文化地产品牌，提高营销策划能力，保证项目的销售计划的完成。
本公司将积极与南京市地铁二号线管理及施工部门协调，确保凤凰河熙A地块项目
施工进度。
七、盈利预测的批准
本合并盈利预测表及附表、盈利预测的编制基础和基本假设业经本公司第一届董事
会第七次会议于2008 年12 月5 日批准。
江苏凤凰置业有限公司
2008 年12 月5 日合并盈利预测表
编制单位：江苏凤凰置业有限公司 单位：人民币元
2008 年度预测数
项 目 2007 已审实现数
1—9 月已审实现数 10—12 月预测数 合计
2009 年度预测数
一、营业收入 90,494,302.00 224,733,786.00 315,228,088.00 1,156,951,436.00
减：营业成本 71,091,920.26 146,433,751.65 217,525,671.91 560,207,771.37
营业税金及附加 5,927,376.78 19,916,541.24 25,843,918.02 182,952,234.00
销售费用 7,586,385.24 5,236,464.98 1,929,882.00 7,166,346.98 13,458,831.00
管理费用 3,606,355.55 3,668,862.83 2,695,711.00 6,364,573.83 8,881,279.00
财务费用 24,802.45 (156,528.55) (6,074.00) (162,602.55) 57,107.00
资产减值损失 45,869.10 101,764.29 101,764.29
加：公允价值变动收益投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的收益
二、营业利润 (11,263,412.34) 4,624,441.41 53,763,974.11 58,388,415.52 391,394,213.63
加：营业外收入 32,119.00 46,325.02 46,325.02
减：营业外支出 23,682.41 33,823.84 8,697,566.00 8,731,389.84
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额 (11,254,975.75) 4,636,942.59 45,066,408.11 49,703,350.70 391,394,213.63
减：所得税费用 (2,262,198.69) 1,211,874.82 11,266,602.00 12,478,476.82 97,848,553.41
四、净利润 (8,992,777.06) 3,425,067.77 33,799,806.11 37,224,873.88 293,545,660.22
五、每股收益：
（一）基本每股收益 (0.30) 0.06 0.36
（二）稀释每股收益
公司负责人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：盈利预测审核报告
北京京都专字(2008)第1411 号
江苏凤凰置业有限公司董事会：
我们审核了后附的江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）
编制的2008年10-12月、2009年度合并盈利预测。我们的审核依据是《中
国注册会计师其他鉴证业务准则第3111 号——预测性财务信息的审
核》。凤凰置业管理层对该预测及其所依据的编制基础及各项假设负责。
这些编制基础及各项假设已在盈利预测的编制基础和基本假设中披露。
根据我们对支持这些编制基础及各项假设的证据的审核，我们没有注
意到任何事项使我们认为这些编制基础及各项假设没有为预测提供合理
基础。而且，我们认为，该预测是在这些编制基础及各项假设的基础上恰
当编制的，并按照已确定编制基础及各项假设的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实际结
果可能与预测性财务信息存在差异。
本专项审核报告仅作为凤凰置业与秦皇岛耀华玻璃股份有限公司本
次重大资产重组之用,不得用作任何其他目的。
北京京都会计师事务所
有限责任公司
中国·北京
2008 年12 月 5 日
中国注册会计师
中国注册会计师评估报告共五册
本册第一册
凤凰出版传媒集团有限公司
拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目
资产评估报告
国友大正评报字（2008）第188 号
北京国友大正资产评估有限公司
二○○八年十二月五日凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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目 录
资产评估报告声明........................................................ 2
资产评估报告摘要........................................................ 4
资产评估报告正文........................................................ 6
一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者............... 6
二、评估目的........................................................ 13
三、评估对象和评估范围.............................................. 14
四、价值类型及其定义................................................ 15
五、评估基准日...................................................... 15
六、评估依据........................................................ 15
七、评估方法........................................................ 19
八、评估程序实施过程和情况.......................................... 32
九、评估假设........................................................ 34
十、评估结论........................................................ 35
十一、特别事项说明.................................................. 39
十二、评估报告适用限制说明.......................................... 42
十三、评估报告日.................................................... 42
附件................................................................... 44
一、与评估目的相对应的经济行为文件复印件............................ 44
二、被评估单位专项审计报告原件或者复印件............................ 44
三、委托方与被评估单位法人营业执照复印件............................ 44
四、委托方与被评估单位产权登记证复印件.............................. 44
五、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件............................ 44
六、委托方和相关当事方的承诺函原件.................................. 44
七、评估机构资格证书复印件.......................................... 44
八、评估机构法人营业执照复印件...................................... 44
九、签字注册资产评估师资格证书复印件................................ 44
十、资产评估业务约定书.............................................. 44
十一、其他重要文件.................................................. 44凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀
华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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凤凰出版传媒集团有限公司
拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目
资产评估报告声明
本资产评估报告，是在评估人员对纳入评估范围的全部资产、负债进
行了认真的清查核实、评定估算等必要评估程序的基础上作出的，针对本
评估报告，特作如下声明：
一、 注册资产评估师在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法
规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据执业过程中掌
握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。分析、判断和推论，以
及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。
二、 注册资产评估师与评估报告中的评估对象无现存或预期的利益
关系，与委托方和相关当事方无利益关系，对委托方和相关当事方不存在
偏见。
三、 注册资产评估师及其评估人员已对评估对象进行现场勘查，并
对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进
行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证；已提请
企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。
四、 注册资产评估师及其所在机构具备本评估业务所需的执业资质
和相关专业评估经验。评估报告中已披露利用其他机构报告的情形。
五、 评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件
的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的特别事项说明及
其对评估结论的影响。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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六、 遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估
算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所
提供资料的真实性、合法性和完事性，恰当使用评估报告是委托方和相关
当事方的责任。
七、 注册资产评估师对评估对象的价值进行估算并发表的专业意
见，是经济行为实现的参考依据。出具的评估报告及其所披露的评估结论
仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因
使用不当造成的后果与评估机构及签字注册资产评估师无关。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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凤凰出版传媒集团有限公司
拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目
资产评估报告摘要
国友大正评报字（2008）第188 号
北京国友大正资产评估有限公司接受凤凰出版传媒集团有限公司的
委托，根据国家相关法律法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的
原则，对江苏凤凰置业有限公司股东全部权益进行了评估。
本次评估的评估对象为江苏凤凰置业有限公司的股东全部权益；评估
范围为江苏凤凰置业有限公司全部资产及相关负债；评估的价值类型为市
场价值；评估基准日为2008 年9 月30 日。
评估师以资产的持续使用和公开市场为前提，采用采用了资产基础法
和收益现值法进行评估。经现场勘查、市场调查和询证、评定估算等评估
程序，以资产基础法的结果作为了评估报告的最终结论。
至评估基准日，江苏凤凰置业有限公司的股东全部权益的评估结果如
下：
江苏凤凰置业有限公司资产评估结果汇总表
金额单位：万元人民币
账面价值 调整后账面值评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产 1 146,545.94 136,939.25 217,160.16 80,220.91 58.58
非流动资产 2 92,067.32 101,674.01 127,276.57 25,602.56 25.18
其中：可供出售金融资产 3 - - - -
长期应收款 4 75,151.02 75,151.02 75,151.02 - -
长期股权投资 5 9,490.00 9,490.00 14,361.28 4,871.28 51.33凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报
告
北京国友大正资产评估有限公司
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账面价值 调整后账面值评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C D=C-B E=D/B×100%
投资性房地产 6 - - - -
固定资产 7 106.59 106.59 109.71 3.12 2.93
无形资产 8 4,243.23 13,849.92 34,578.08 20,728.16 149.66
商誉 9 - - - -
长期待摊费用 10 - - - -
递延所得税资产 3,076.48 3,076.48 3,076.48
资产总计 11 238,613.26 238,613.26 344,436.73 105,823.4 44.35
流动负债 12 149,571.67 149,571.67 216,321.67 66,750.00 44.63
非流动负债 13 - - - -
负债总计 14 149,571.67 149,571.67 216,321.67 66,750.00 44.63
净 资 产 15 89,041.59 89,041.59 128,115.06 39,073.47 43.88
评估师对评估过程中发现的产权瑕疵及未决事项作了特别事项说明，
提请报告使用者注意。
本评估报告的评估结论使用有效期限自评估基准日起一年，即从资产
评估基准日2008 年9 月30 日起至2009 年9 月29 日止。
本评估报告日为2008 年12 月5 日。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况，应当认
真阅读评估报告正文。
北京国友大正资产评估有限公司
法定代表人：申江宏
注册资产评估师：杨令健、石英敏
二○○八年十二月五日凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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凤凰出版传媒集团有限公司
拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目
资产评估报告正文
国友大正评报字（2008）第188 号
凤凰出版传媒集团有限公司：
北京国友大正资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据资产评估准
则及企业国有资产评估管理的相关法规，依据独立、客观、公正的原则，
采用公认的评估方法，对凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏凤凰置业有
限公司股权置入ST 耀华项目涉及的江苏凤凰置业有限公司股东全部权益，
按照必要的评估程序进行评估。对评估对象的股东全部权益、在2008 年9
月30 日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下。
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
本项目的委托方为凤凰出版传媒集团有限公司，被评估单位为江苏凤
凰置业有限公司，其他评估报告使用者为秦皇岛耀华玻璃股份有限公司 。
（一）委托方概况
（1） 概况
企业名称：凤凰出版传媒集团有限公司
成立日期：2004 年3 月17 日
注册地址：南京市中央路165 号凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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注册资本：72,000 万元人民币
企业类型：有限责任公司（国有独资）
法定代表人：谭 跃
经营范围：省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、资
产重组、实物租赁，省政府授权的其他业务（国家有专项规定的办理审批
手续后经营）
（2） 历史沿革
凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）为国有独资有
限公司，其历史沿革如下：
2001 年7 月18 日，经江苏省政府苏政复[2007]119 号文件批准，成
立江苏省出版集团有限公司，出资者为江苏省人民政府，省政府授予其投
资主体。
2004 年8 月30 日，国家新闻出版总署新出图[2004]1052 文件批准，
同意江苏省出版集团有限公司更名为凤凰出版传媒集团有限公司。
凤凰集团的唯一出资人是江苏省人民政府。截止到评估基准日，根据
江苏富华会计师事务所有限公司出具的苏富会验（2004）第15 号《验资
报告》反映的凤凰集团是江苏省人民政府100%出资的国有独资公司，注册
资本72,000 万元人民币。
凤凰集团全资拥有江苏凤凰置业有限公司、江苏新华印刷厂、江苏省
出版印刷物资公司、江苏凤凰台饭店有限公司、江苏凤凰国际图书中心、
江苏凤凰教育发展有限公司、江苏凤凰资产管理有限公司、江苏凤凰印务凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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有限公司、江苏凤凰出版有限公司、江苏省新华书店集团有限公司、江苏
新图进出口公司、江苏凤凰艺术有限公司等十二家企业；拥有江苏人民出
版社、江苏科学技术出版社、江苏教育出版社、江苏少年儿童出版社、江
苏美术出版社、凤凰出版社、江苏文艺出版社、译林出版社、江苏电子音
像出版社、钓鱼杂志社、凤凰资讯报、江苏图片社、江苏省出版总社报刊
中心等十三家事业单位；控股江苏新广联科技股份公司（持股46.72%）、
江苏紫海印刷物资配送有限公司（持股73.75%），参股江苏银行股份有限
公司（持股7.5%）,南京证券有限责任公司（持股2.26%）。
（二）被评估单位概况
1. 概况
名称：江苏凤凰置业有限公司
住所：南京市场中央路165 号
注册资金：80,600 万元人民币
企业类型：有限公司（法人独资）
法定代表人：陈海燕
经营范围：许可经营项目：房地产开发与经营，商品房销售。一般经
营项目：实业投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，
室内装饰。
2. 历史沿革
江苏凤凰置业有限公司（以下简称“江苏凤凰置业”） 的前身是凤
凰集团书城建设指挥部，成立于2005 年9 月23 日，注册资本为3,000 万凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产
评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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元，由凤凰集团、江苏教育出版社，江苏省新华书店集团有限公司、译林
出版社、江苏少年儿童出版社和江苏科学技术出版社共同出资组建的有限
责任公司,各股东出资比例分别为52%、18%、10%、10%、5%、5%。
2007 年12 月12 日，江苏凤凰置业股东会决议增资5,400 万元，以江
苏凤凰置业所欠上述股东5,400 万元款项转增注册资本，股东持股比例不
变，注册资本变更为8,400 万元。
2008 年3 月21 日，根据江苏凤凰置业股东会决定及中共江苏省委宣
传部、江苏省财政厅《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资
产的批复》（苏宣〔2008〕4 号、苏财教〔2008〕33 号）文件批复，江苏
教育出版社、江苏省新华书店集团有限公司、译林出版社、江苏少年儿童
出版社和江苏科学技术出版社合计持有的江苏凤凰置业48%股权无偿划拨
至凤凰集团，同时江苏凤凰置业增资72,200 万元，由凤凰集团以现金增
资。江苏凤凰置业于2008 年3 月26 日取得变更后法人营业执照。根据江
苏富华会计师事务所有限公司出具的苏富会验（2008）23 号《验资报告》
反映注册资本变更为80,600 万元人民币，至此凤凰集团持有江苏凤凰置
业100%股权。
江苏凤凰置业有5 项长期股权投资。其中3 项为控股股权投资，被评
估单位均为其房地产开发项目公司，即100%控股苏州凤凰置业有限公司、
49%控股南京凤凰置业有限公司投资，100%控股江苏凤凰地产有限公司；2
项参股投资是南京证券有限责任公司和江苏龙凤置业有限公司。
江苏凤凰置业是以文化城和文化街区建设为中心，同时推进周边商、凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报
告
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住项目开发的房地产公司（经江苏省建设厅批准按贰级标准从事房地产开
发经营业务）。
3. 主要项目情况
江苏凤凰置业成立后开发了房地产项目凤凰和鸣项目（鼓楼区中央路
401 号南块），该楼盘位于南京市主城区鼓楼区中央路401 号，出让的土
地面积40720.8 平方米，总建筑面积约13.5 万平方米，共有8 幢住宅、1
幢商业办公综合楼、配套1 所幼儿园。该项目自2006 年3 月1 日开工建
设，现住宅楼中第7 幢、8 幢楼以及第10 幢楼（商业办公综合楼）地上部
分已完成竣工验收，其余楼座建设工程已完工，目前还有部分公共区域绿
化、公共区域设施、道路未建设完毕，正在做办理竣工验收的相关基础性
工作。截止评估基准日8 幢住宅楼已预售完毕，尚剩余部分办公楼、商业
和车库待售，目前项目进展正常。
2007 年1 月,经过举牌竞拍，以10.1 亿元拿下了凤凰和熙项目（地
铁所街地块）（地块编号：No.2006G84 号），该项目土地出让面积91419.2
平方米，建筑面积32 万多平方米，其中商业、办公8.5 万平方米、住宅
16.4 万平方米，地下车库及配套用房5 万平方米。目前已经通过规划设计
方案，目前正在做基础设施的建设。
2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏
宣复[2008]4 号、苏财教[2008]33 号），凤凰云海项目（板仓街188 号地
块）和凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）的土地使用权由江苏省新华
书店集团有限公司、江苏省出版总社及江苏省出版印刷物资公司无偿划转凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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至江苏凤凰置业。
2008 年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省
出版印刷物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）
第001 号），凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备中
心收储，土地收储总价为2 亿元整。
2008 年4 月28 日, 江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司与江
苏凤凰置业签署协议,小红山曹后村路地块土地收储金全部由江苏凤凰置
业收取，评估基准日后江苏凤凰置业已收到收储款5,000 万元。
2008 年8 月，通过定向拍卖的方式，以3.2 亿元取得了凤凰山庄项
目（小红山曹后村路地块）的使用权，已签订土地出让合同（宁国土资让
合[2008]143 号），尚未取得土地使用权证。该地块位于玄武区曹后村，
用地总面积为51897.30 平方米，实际出让面积为36601.40 平方米，土地
用途城镇混合住宅用地，该地块计划在2009 年1 月30 日前以净地（即地
块范围内房屋及构筑物拆迁至室内地坪，其余维持现状）的方式交给江苏
凤凰置业，目前江苏凤凰置业根据出让合同约定已付款9,600 万元。
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）拟用于开发凤凰山庄项目，将
由全资子公司江苏凤凰地产开发。评估基准日土地尚未过户到江苏凤凰地
产，仍作为母公司的资产。
全资子公司苏州凤凰置业有限公司（简称“苏州凤凰置业”） 目前
正在进行苏州文化城项目（苏州新加坡工业园区中央商务区B13、B14 地
块），该项目位于苏州工业园区苏雅路南、星都街东、苏华路北、星桂街凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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西。出让的土地面积15853.70 平方米，总建筑面积约20 万平方米，其中
商业约50000 平方米，办公约66800.87 平方米，酒店式公寓约50057.51
平方米，地下3 万多平方米，该项目计划2008 年底进行开工建设。
控股子公司南京凤凰置业有限公司（简称“南京凤凰置业”）目前正
在进行的项目为凤凰云翔项目（雨花台区西营村地块），该地块位于雨花
台区长虹南路南北内侧，东至宁芜铁路，西至凤台南路高架桥，南至规划
道路，北至纬七路高架桥。土地出让面积为64433.50 平方米，土地用途
为城镇混合住宅用地，容积率为3，则拟建地上总建筑面积19.33 万平方
米，该项目现已拆迁完毕，目前场地内土地平整。
4. 评估基准日及近年资产负债状况和经营业绩
江苏凤凰置业有限公司2006 年12 月31 日、2007 年12 月31 日、评
估基准日2008 年9 月30 日资产负债概况如下（报表经北京京都会计师事务
所有限责任公司审定）。
金额单位：人民币万元
项目 2008 年9 月30 日 2007 年12 月31 日 2006 年12 月31 日
流动资产 146,545.94 129,815.40 41,378.67
长期应收款 75,151.02
长期投资 9,490.00 1,000.00 2,200.00
固定资产 106.59 128.66 58.91
无形资产 4,243.23
递延所得税资产 3,076.48 2,941.11 26.76
资产总计 238,613.26 133,885.17 43,664.35
流动负债 149,571.67 126,561.37 40,841.27
非流动负债 0.00 0.00 0.00
负债合计 149,571.67 126,561.37 40,841.27
净资产 89,041.59 7,323.80 2,823.08
江苏凤凰置业有限公司2006 年度、2007 年度及2008 年1-9 月经营业凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估
报告
北京国友大正资产评估有限公司
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绩如下（报表经北京京都会计师事务所有限责任公司审定）。
金额单位：人民币万元
项目 2008年1-9月 2007年度 2006年度
一、营业收入 9,049.43
减：营业成本 7,109.19
营业税金及附加 592.74
销售费用 523.65 758.64 68.98
管理费用 310.53 360.64 131.76
财务费用 -13.76 2.48 -0.21
资产减值损失 9.29 4.59 3.05
加：公允价值变动收益
投资收益
二、营业利润 517.79 -1,126.35 -203.58
加：营业外收入 517.79 -1,126.34 -203.58
减：营业外支出 4.63 3.21
其中：非流动资产处置损失 3.38 2.37 0.10
三、利润总额 519.04 -1,125.50 -203.68
减：所得税费用 134.21 -226.22 -26.76
四、净利润 384.83 -899.28 -176.92
5. 委托方和被评估单位之间的关系
被评估单位江苏凤凰置业有限公司为委托方凤凰出版传媒集团有限
公司的全资子公司。
二、 评估目的
本评估项目的评估目的是受凤凰出版传媒集团有限公司委托，对江苏
凤凰置业有限公司的股东全部权益进行评估，提供其在评估基准日的市场
公允价值，作为凤凰出版传媒有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股东全
部权益置入ST 耀华(证券代码“600716”)的价值参考依据。
与本评估项目相关的经济行为文件为:凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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苏宣复[2008]5 号中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅文件《关于同
意启动“借壳上市”预沟通程序的批复》。
三、 评估对象和评估范围
评估对象为江苏凤凰置业有限公司的股东全部权益，评估范围为江苏
凤凰置业有限公司全部资产及相关负债。具体为：
流动资产： 账面金额 1,465,459,422.12 元
非流动资产： 账面金额 920,673,190.59 元
其中:
长期应收款：账面金额 751,510,186.80 元
长期投资： 账面金额 94,900,000.00 元
固定资产： 账面金额 1,065,885.09 元
无形资产： 账面金额 42,432,346.51 元
递延所得税资产：账面金额 30,764,772.19 元
流动负债： 账面金额 1,495,716,694.90 元
以上数据经北京京都会计师事务所有限责任公司审定。
纳入本次评估范围的资产及负债与委托评估确定的资产及负债范围
一致。
纳入评估范围的各评估对象的法律权属资料由委托方及被评估单位
提供，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承
担法律责任。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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四、 价值类型及其定义
根据经济行为和评估目的等相关条件，此次评估的价值类型为市场价
值，即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评
估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、 评估基准日
本报告评估基准日确定为二○○八年九月三十日。
评估基准日由委托方确定。评估基准日的选择考虑了本次经济行为的
性质，并与评估目的的实现日接近。
评估中取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、 评估依据
（一） 行为依据
1．苏宣复[2008]5 号 中共江苏省委宣传部、江苏省财政厅文件《关
于同意启动“借壳上市”预沟通程序的批复》。
2.北京国友大正资产评估公司与凤凰出版传媒集团有限公司签定的
《资产评估业务约定书》。
（二） 法规依据
1． 国务院1991 年91 号令《国有资产评估管理办法》；
2． 国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评估管理办
法施行细则》;凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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3． 国务院令第378 号《企业国有资产监督管理暂行条例》；
4． 国务院办公厅国办发[2001]102 号《转发财政部关于改革国有资
产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
5． 财政部2001 年第14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；
6． 财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行
规定》;
7． 中评协[1996]03 号《资产评估操作规范意见》(试行)；
8． 国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》；
9． 国资委、财政部2003 年第3 号令《企业国有产权转让管理暂行
办法》；
10． 国资委产权[2006]274 号文《关于加强企业国有资产评估管理工
作有关问题的通知》；
11． 财政部令第33 号和财会[2006]3 号下发的《企业会计准则》；
12． 《中华人民共和国公司法》；
13． 《中华人民共和国土地管理法》；
14． 《中华人民共和国城市房地产管理法》；
15． 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
16． 其他有关法律、法规、通知文件等。
（三） 准则依据
1． 《资产评估准则—基本准则》；
2． 《资产评估职业道德准则》；凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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3． 《资产评估准则—评估报告》；
4． 《资产评估准则—业务约定书》；
5． 《资产评估准则—工作底稿》；
6． 《资产评估准则—机器设备》；
7． 《资产评估准则—不动产》；
8． 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
9． 《企业价值评估指导意见（试行）》；
10． 《资产评估价值类型指导意见》。
（四） 权属依据
1． 国有产权证登记证（委托方）及资产、产权划转文件。
2． 房屋所有权证、土地使用权证及土地出让合同、建设用地规划许
可证、建设项目工程规划许可证、建设项目施工许可证、商品房预售许可
证等。
3． 南京证券股权登记证。
4． 设备及车辆有关的采购、安装合同，车辆行驶证。
5． 有关发票、会计凭证及其它有关资料。
（五） 取价依据
1. 《原材料与工业品价格及价格指数信息》；
2. 黑马汽车网http://www.autohm.com.cn；
3. 搜狐网汽车频道http://auto.sohu.com；
4. 新浪汽车网http://auto.sina.com.cn；凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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5. 太平洋电脑网http://www.pconline.com.cn；
6. 二委三 一局1997 年7 月15 日颁布的《汽车报废标准》；
7. 《关于调整汽车报废标准的有关规定》（国经贸资源2000-1202 号
文）；
8. 《南京市主城区土地级别与土地基准地价》；
9. 《江苏省建筑工程概预定额》；
10. 《江苏省建筑工程与装饰工程计价表》；
11. 《江苏省安装工程计价表》；
12. 《江苏省建筑工程费用定额》；
13. 《江苏省安装工程费用定额》；
14. 企业提供的建筑工程概算书；
15. 企业提供的设备购置合同、购物发票和凭证；
16. 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
17. 《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）；
18. 有关开发成本--房产的预售价格；
19. 《凤凰和熙苑项目可行性研究报告》；
20. 《苏州书城项目可行性研究报告》；
21. 《赛虹桥项目可行性研究报告》；
22. 《南京小红山项目可行性研究报告》；
23. 南京市关于商品房销售、预售的有关文件；
24. 苏州市关于房地产市场信息及商品房销售、预售的有关文件；凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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25. WIND 资讯；
26. 其他相关资料。
七、 评估方法
评估方法主要包括资产基础法、收益现值法和市场法，本次评估采用
了资产基础法和收益现值法。
资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估
对象价值的评估思路。
本报告被评估单位的核心资产为土地及在建的商品房等实物资产，且
资产基础法运用所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为
基础和依据，故可以采用资产基础法进行评估。
收益现值法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评
估对象价值的评估思路。
本报告被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有
较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。故可以采用
收益法进行评估。
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、
股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于被评估单位属非上市公司，且评估基准日附近中国相关行业规模相当
企业的股权交易案例较少，所以相关可靠准确的可比交易案例很难取得，
故本次评估不采用市场法。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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(一) 采用资产基础法各类资产的评估方法如下：
1. 流动资产
流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货以
及其他流动资产等。
（1） 货币资金
货币资金包括现金和银行存款。对库存现金，采用盘点核实的方法，
确定评估值。银行存款在账账、账表核实和核对银行对账单的基础上，结
合对银行的函证回函情况确定评估值。
（2） 应收款项
应收账项包括应收账款和其他应收款
评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调
查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人
资金、信用、经营管理现状等。经评估人员和企业人员分析，应收账款和
其他应收款均能收回按清查核实后账面值确定评估值。
根据南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公
司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）第001 号）及其
补充协议，凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备中心
收储，土地收储总价为2 亿元整。2008 年4 月28 日, 江苏省出版总社、
江苏省出版印刷物资公司与江苏凤凰置业签署协议,小红山曹后村路地块
土地收储金由江苏凤凰置业收取，评估基准日后江苏凤凰置业已收到收储
款5,000 万元。故本次评估在其他应收款预计了2 亿元的土地收储款。
（3） 预付账款
对预付账款，评估人员核实了账簿记录、检查了原始凭证、土地出让
合同等相关资料，核实交易事项的真实性、账龄、业务内容和金额等。通
过清查均可收回相应的款项，评估时确定评估风险损失为零。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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以清查核实后的账面值确定评估值。
（4） 存货
存货为库存商品和开发成本，库存商品为凤凰和鸣苑第7 幢、8 幢未
结转收入房产成本和第10 幢商业综合办公楼（亦称“凤凰国际大厦”）地
上部分的成本。开发成本为凤凰和鸣苑项目1-6 幢的住宅楼、地下室、地
下车库、第10 幢的地下部分及配套幼儿园成本和凤凰和熙项目（地铁所
街地块）的成本。根据委估资产的特点，针对项目的不同采用的具体方法
分述如下：
1) 凤凰和鸣苑项目（鼓楼区中央路401号南地块）
凤凰和鸣苑项目第7幢、8幢以及第10幢地上部分已办理完竣工验收，
其余楼座建设工程已完工，只剩余部分公共区域绿化、公共区域设施、道
路未建设完毕，故本次评估对凤凰和鸣苑的房产均按照完工产品来评估，
并采用市场法确定评估值。
评估范围内的存货均可正常销售，根据评估规范对产成品的评估要求，
本次评估按照畅销类产成品评估，即在销售价格的基础上减去销售费用和
全部税金确定产成品评估值，由于尚有部分公共区域绿化、公共区域设施、
道路未建设完毕，预计未来尚有部分工程款需支付，本次评估根据被评估
单位提供的后续工程款支付清单，预计了部分后续工程款。
已出售存货，按销售合同约定价格确定销售价格，对于尚未出售的存
货以市场比较法确定其销售价格。
市场比较法是指在求取待估房地产价格时，将待估房地产与在接近评
估基准日时期内已经成交的类似房地产加以比较，依照这些已经成交的房凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
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地产价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产价格的一种估价方法。
a、 存货-库存商品（凤凰和鸣苑项目）评估值=销售价格（若签订合
同的以合同金额为准）-销售费用-全部税金
b、 存货-开发成本（凤凰和鸣苑项目）评估值 =销售价格（若签订
合同的以合同金额为准）-销售费用-全部税金-后续工程款
2) 凤凰和熙项目（地铁所街地块）
凤凰和熙苑项目所街土地为正在开发的土地，目前正在进行基础设施
建设。本次评估采用市场比较法确定土地价值，并对土地价值以外现正投
入的基础设施建设费按账面值确认。
市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待
估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，
参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估土
地评估时日地价的方法，其基本计算公式是：
待估土地的评估价格=可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易
日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
（5） 其他流动资产
其他流动资产为预交的所得税、土地增值税及营业税、城建税、教育
费附加等。经过查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，查阅预
缴税费凭证和发票，证实预付税费的真实性和金额正确性，以清查调整后
账面值确定评估值。
2. 非流动资产凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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（1） 长期应收款
长期应收款为应收子公司南京凤凰置业和苏州凤凰置业的借款，评估
人员通过查阅账簿、报表，并对往来款项进行了函证，了解其发生时间、
欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况等，确
认款项均可收回。长期应收款以清查调整后账面值确定评估值。
（2） 固定资产
本次评估的固定资产为设备。
设备采用重置成本法进行评估。计算公式为：
评估值＝重置全价×综合成新率
1) 重置全价的确定
a、 电子设备：以计算机、打印机和空调等办公设备为主，市内采购。
通过市场询价，确定其在评估基准日的市场价格。该类设备一般为免费
送货、安装、调试，故未考虑运杂安装等费。购置到使用所需时间较短，
也无需考虑资金成本。
重置价值=设备购置费
b、 车辆
车辆的重置成本以基准日附近市场价，计入车辆购置税（10%）和其
他费用。根据财政部2001年2月《关于清理整顿汽车多种收费的通知》中
的规定，“对车辆使用环节上的收费，只准收取车辆牌照、行驶证、驾驶
证的工本费和养路费等，其他一律停止收费。”评估中为简化计算，这些
“其它费用”按300元计取。
重置全价=市场售价+车辆购置税+其他费用凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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2) 成新率的确定
电子办公设备，主要以使用年限法确定成新率。
车辆成新率的确定按照国家有关部委发布的关于车辆报废的规定，实
行强制报废。以使用年限和行驶里程两种方法计算的成新率作对比，取其
较低值；同时结合现场勘查成新率按权重各取0.5 综合计算。
3) 根据设备的重置全价和成新率，计算设备的评估值
评估值=重置全价×成新率
4) 对于即将淘汰或报废设备，以可回收变现价净值作为评估值。
（3） 长期投资
纳入本次评估范围的长期投资调整后账面值94,900,000.00 元，共计
5 项，未计提长期投资减值准备。具体情况见下表：
金额单位：人民币元
被投资单位名称 投资日期 投资比例% 账面价值
南京龙凤投资置业有限公司 2005 年10 月2.50% 10,000,000.00
南京证券 2009 年9 月4.891% 50,000,000.00
江苏凤凰地产有限公司 2008 年9 月100% 10,000,000.00
苏州凤凰置业有限公司 2008 年4 月100% 20,000,000.00
南京凤凰置业有限公司 2008 年8 月49% 4,900,000.00
合计 94,900,000.00
评估人员首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况进行了取证
核实，并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等，以确定
长期投资的真实性和完整性，并在此基础上依据不同的长期投资和被投资
单位的不同情况，分别采取不同的评估方法。
1) 对控股子公司的评估凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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a、 江苏凤凰地产公司
江苏凤凰地产公司是江苏凤凰置业新注册的全资子公司，评估基准日
会计报表显示只有1 笔注册资本，尚未开展经营业务。评估师核实投资协
议、被投资单位的营业执照、公司章程、验资报告、评估基准日会计报表
等资料，确认该项投资真实，账面金额正确。
对该项长期股权投资的评估，以核实后的长期股权投资的账面值作为
评估值。
b、 苏州凤凰置业、南京凤凰置业
对控股的苏州凤凰置业、南京凤凰置业等2 家子公司进行了整体资产
评估，采用的资产评估程序及过程、评估方法等与母公司江苏凤凰置业基
本相同。即对被投资方的整体资产采用资产基础法进行评估，即在单项资
产评估的基础上，确定被投资方评估后的净资产，按持股比例计算应享有
的份额确定该长期投资的评估值。
长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
2) 对参股子公司的评估
a、南京龙凤投资置业有限公司的长期股权投资评估
评估人员经核实投资协议、被投资单位的营业执照、公司章程、验资
报告等资料，确认该项投资真实，账面金额正确。
经查，对参股仅2.5%的南京龙凤置业，不具备整体资产评估条件，
且由于被投资单位项目未启动，不存在资产增减值事项。故对南京龙凤投凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
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资置业有限公司的长期股权投资的评估以审计审定的账面值10,000,000
元列示。
b、对南京证券长期股权投资评估
至评估基准日，江苏凤凰置业参股南京证券有限责任公司（简称“南
京证券”5000 万股），占南京证券总股本的4.891%，南京证券2008 年10
月增资后，江苏凤凰置业参股比例为2.82%。
评估方法主要采用市场比较法。
市场比较法是指在市场上选择若干与被评估资产相同或近似的资产
作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进
行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产评估
值的一种资产评估方法。
本次对江苏凤凰置业持有南京证券的股权价值评估，评估人员收集评
估对象近年来股权交易案例作为可比实例，对影响价格的股市指数、盈利
水平和交易方式等因素进行分析、比较和修正，加权平均计算为可比实例
每元净资产的修正价格。委估股权则以评估对象在评估基准日的每股净资
产为基础，与可比实例按加权平均计算的每元净资产的修正价相乘，得出
评估对象每股价值，再乘以评估对象的股数，作为该股权的评估值。
计算公式：
i
n
i
i
n
i
i i
Q N
M K
V P
Σ
Σ
=
= × =
1
1凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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V：评估对象每股价值
P：评估基准日评估对象每股净资产
K：交易案例修正系数
M：交易案例交易总价
Q：交易案例交易股数
N：交易案例每股净资产
n:比较案例个数
（4） 无形资产
无形资产为凤凰云海项目（板仓街188 号地块）和凤凰山庄项目（小
红山曹后村路地块）。根据资产不同状况采用评估方法分述如下：
1) 凤凰云海项目（板仓街188 号地块）采用基准地价系数修正法评估
凤凰云海项目（板仓街188 号地块）采用基准地价系数修正法确定土
地的评估值。基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表
等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准
地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日的土地价值。
2) 凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）以拍卖价格作为评估值
小红山土地为2008 年8 月拍卖取得，成交价格为320,000,000.00 元。
评估基准日已签定土地出让合同并依照合同约定缴纳部分土地款9600 万
元，尚未取得土地使用权证。由于该拍卖日期距离评估基准日很近，故本
次评估采用该拍卖价格作为土地的评估价格。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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另外，本次评估将尚未支付的土地出让金为224,000,000.00 元在其他
应付款评估。
（5） 递延所得税资产
递延所得税资产为预计利润和提取坏账账准备而影响的企业所得税。
评估人员根据会计准则核实坏账准备金提取比例，调查递延所得税的原始
凭证和相关账簿记录。经核实该递延所得税资产的记录完整，核实结果账
表单金额相符。递延所得税资产以清查核实调整后账面值作为评估值。
3. 流动负债
流动负债包括：应付账款、预收账款、其他应付款、应交税费、应付
职工薪酬。评估人员在审核每个科目的原会计处理与企业会计制度是否相
符后，查阅有关资料，确认其是否为实质性的负债，经核查相关会计记录
及会计凭证无误，为企业实际应负担的债务,以清查核实无误的调整后账
面值确定其评估值。
此外，评估中预估三项负债，具体情况如下：
（1） 凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）的拆迁费
2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏
宣复[2008]4 号、苏财教[2008]33 号），凤凰山庄项目（小红山曹后村路
地块）的土地使用权由江苏省新华书店集团有限公司、江苏省出版总社及
江苏省出版印刷物资公司无偿划转至江苏凤凰置业。
2008 年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省
出版印刷物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
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第001 号）及其补充协议，凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京
市土地储备中心收储，土地收储总价为2 亿元整，收储协议中明确江苏省
出版总社、江苏省出版印刷物资公司负责收储地块上房屋以及定着物、构
筑物、附着物等的拆迁工作，并负责结清水电气等费用，并沿拆迁范围边
界砌筑围墙予以封闭，且收储地块上所涉及的债权债务以及职工安置费由
江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司自行解决。2008 年4 月28 日,
江苏省出版总社、江苏省出版印刷物资公司与江苏凤凰置业签署协议,小
红山曹后村路地块土地收储金由江苏凤凰置业收取，评估基准日后江苏凤
凰置业已收到收储款5,000 万元。本次评估预计了2 亿元的其他应收款，
另由于凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）拆迁尚在进行中，根据被评
估单位与江苏省出版印刷物资有限公司签署的拆迁协议，本次评估在其他
应付款中预计了凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）所需拆迁费用约为
9,000 万元。
（2） 凤凰和熙项目（地铁所街地块）和凤凰山庄项目（小红山曹后村
路地块）未支付土地出让金
凤凰和熙项目（地铁所街地块）和凤凰山庄项目（小红山曹后村路地
块）的土地出让金未全部支付，本次评估凤凰和熙项目（地铁所街地块）
尚未支付的土地出让金3.535 亿元，凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）
尚未支付的土地出让金22,400 万元在其他应付款中评估。
(二) 收益现值法的评估方法
按照国家有关规定和国际惯例，遵照中国资产评估协会《企业价值评凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报
告
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估指导意见》，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对江苏
凤凰置业有限公司股权价值进行分析测算。
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，
估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的
折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益
之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使
用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理
的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率
的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
1. 基本评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及江苏凤凰置业的资产构成和主营业
务特点，本次评估的基本思路是以经审计江苏凤凰置业母公司报表口径预
测其股权现金流，得出江苏凤凰置业母公司的经营性股东权益价值；再加
上其对外长期投资的股东权益价值以及基准日的其他非经营性或溢余性
资产的价值，最后得出江苏凤凰置业的股东全部权益价值。
2. 预测期的确定
江苏凤凰置业属于房地产开发行业，因未来取得土地行为具有不确定
性，评估中无法合理估计预测期后的土地取得情况，本项目收益法评估以
现有项目开发期作为收益预测期。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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3. 评估模型
（1） 基本模型
本次评估的基本模型为：
股东权益价值＝经营性股东权益价值＋非经营性或溢余性资产价值
＋股权投资价值
1) 经营性股东权益价值
经营性股东权益价值计算公式：
P Σ=
+
=
n
i
i
i
r
R
1 (1 )
式中：
P：目标公司经营性股东权益价值；
Ri：未来第i年的公司股权现金流量；
r：折现率；
n：目标公司未来的预测期；
2) 其他非经营性或溢余资产价值
在股东权益净现金流量估算中鉴于在所估算的经营性资产价值中已
考虑了未来所需的现金投入，该基准日的货币资金应属所估计现金流之外
的溢余性资产；未计收益的土地使用权，定义其为基准日存在的非经营性
或溢余性资产，单独测算其价值。
3) 股权投资价值
对被投资单位分别采用收益现值法、资产基础法及市场法估算其股东凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报
告
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全部权益价值，再乘以持股比例作为股权投资价值。
4. 折现率
鉴于本次评估选用股权资本模型，与其对应采用资本资产定价模型
（CAPM）确定折现率r。
Re = Rf + β（ km－Rf ）＋ε
式中：
Re：折现率
Rf：无风险报酬率
β：权益系统风险
km：市场报酬率
ε：公司特定风险调整系数
（三）计算口径
现金流量、折现率及评估结果的价值含义及其相互关系如下表：
现金流量 折现率 评估值内涵
股权现金流 股权资本成本 股东权益价值
八、 评估程序实施过程和情况
北京国友大正资产评估有限公司接受凤凰出版传媒集团有限公司的
委托，对凤凰出版传媒集团有限公司持有江苏凤凰置业有限公司全部股东
权益进行评估，评估基准日经协商定于2008 年9 月30 日。北京国友大正
资产评估有限公司于2008 年11 月14 日确定了评估方案，评估工作于2008凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产
评估报告
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年11 月15 日正式开始，2008 年11 月30 日现场工作结束，2008 年12 月
5 日出具正式报告。评估程序实施过程和情况主要为：
（一） 评估前期准备
本阶段的主要工作是：明确评估基本事项，签订业务约定书，向委托
方（或其他相关当事方等）布置评估准备工作，制定资产评估工作计划。
（二） 现场调查、收集评估资料以及分析、验证、整理评估资料
1． 对评估对象进行适当的现场调查，要求委托方和被评估单位提供
涉及评估对象和评估范围的详细资料；
2． 通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获
取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属；
3． 收集评估资料，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托
方、被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机
构和其他相关部门获取的资料；
4． 对评估资料进行必要分析、归纳和整体，形成评定估算的依据。
（三） 评定估算
根据评估目的、价值类型、评估假设以及资料的获取程度等相关资料，
本次评估采用了基础加和法和收益现值法进行了评定估算。
（四） 编制评估报告并进行必要的内部审核
（五） 提交报告凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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九、 评估假设
（一） 企业持续经营；
（二） 资产原地续用；
（三） 公开市场；
（四） 宏观政治、经济、社会环境不发生重大变化；
（五） 汇率、利率、税率、通货膨胀、人口、产业政策不发生重大变
动；
（六） 企业所遵循的现行法律、法规、政策和社会经济环境无重大变
化；
（七） 企业所处行业及领域的市场、技术处于正常发展的状态，没有
出现重大的市场、技术突变情形；
（八） 企业的主要生产类经营资产能够得到有效使用，不会发生闲置
等无效利用情况；
（九） 企业人力资源、管理团队不发生重大变化，并且企业未来管理
和营销策略不发生重大变化；
（十） 制订的目标和措施以及计划的追加投资等能按预定的时间和
进度如期实现，并取得预期效益；
（十一） 如发生关联交易，应以公平交易为基础；
（十二） 委托方和相关当事方提供的资料具有真实、合法、完整性；
（十三） 无其他人力不可抗拒因素所造成的重大影响；凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成
立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改
变而推导出不同评估结果的责任。
十、 评估结论
（一） 资产基础法评估结果
至评估基准日，江苏凤凰置业有限公司的总资产帐面值为238,613.26
万元，调整后帐面值为238,613.26 万元，评估值为344,436.73 万元，增
值105,823.47 万元，增值率44.35 %；负债帐面值为149,571.67 万元，
调整后帐面值为149,571.67 万元，评估值为216,321.67 万元；净资产帐
面值为89,041.59 万元，调整后帐面值为89,041.59 万元，评估值为
128,115.06 万元，增值39,073.47 万元，增值率43.88 %。评估结论详细
情况见评估明细表。
江苏凤凰置业有限公司资产评估结果汇总表
金额单位：万元人民币
账面价值 调整后账面值评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C D=C-B E=D/B×100%
流动资产 1 146,545.94 136,939.25 217,160.16 80,220.91 58.58
非流动资产 2 92,067.32 101,674.01 127,276.57 25,602.56 25.18
其中：可供出售金融资产 3 - - - -
长期应收款 4 75,151.02 75,151.02 75,151.02 - -
长期股权投资 5 9,490.00 9,490.00 14,361.28 4,871.28 51.33
投资性房地产 6 - - - -
固定资产 7 106.59 106.59 109.71 3.12 2.93
无形资产 8 4,243.23 13,849.92 34,578.08 20,728.16 149.66
商誉 9 - - - -
长期待摊费用 10 - - - -
递延所得税资产 3,076.48 3,076.48 3,076.48
资产总计 11 238,613.26 238,613.26 344,436.73 105,823.4 44.35
流动负债 12 149,571.67 149,571.67 216,321.67 66,750.00 44.63凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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账面价值 调整后账面值评估价值 增减值 增值率％
项目
A B C D=C-B E=D/B×100%
非流动负债 13 - - - -
负债总计 14 149,571.67 149,571.67 216,321.67 66,750.00 44.63
净 资 产 15 89,041.59 89,041.59 128,115.06 39,073.47 43.88
评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因
委估净资产评估增值39,073.47 万元,增值率为 43.88%，主要增值原
因在于：
（1） 其他应收款增值20,015.90 万元，增值率38,188.38%，增值原
因为预估了一笔应收南京土地储备中心的土地收储款2 亿元，另对坏账准
备评估为零，引起评估增值。
（2） 存货增值60,203.98 万元，增值率45.70%，系开发成本的评估
增值。增值原因分析如下:
1) 凤凰和鸣苑项目，因账面值仅反映了项目的开发成本，而评估值中
含有土地增值因素及开发商的部分利润,故形成评估增值。
2) 凤凰和熙项目（地铁所街地块），随着土地的开发和周围环境的进
一步完善，以及土地资源本身的稀缺性，且估价对象位于南京市建邺区奥
体新城中心区的核心地带，区域位置良好，土地价格上涨，致使评估增值。
（3） 长期股权投资评估增值5,127.02 万元，增值率54.03%。增值原
因为：
1) 对控股子公司的长期股权投资按被投资单位整体评估后的净资产
乘以持股比例确定的评估值高于账面投资成本。
2) 对参股子公司南京证券股份有限公司采用市场比较法确定的评估凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
-- 37 --
值，高于账面投资成本。
（4） 设备评估增值3.48 万元，增值率3.27％
经济使用年限比企业财务会计的折旧年限长，故成新率相对较高，使
设备评估增值。
（5） 无形资产评估增值是土地使用权的评估增值， 增值额
20,746.91 万元，增值率150.00%
主要为凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块），小红山土地增值额错误！
未找到引用源。万元，增值率为182.48%。评估基准日该地已签定国有土
地使用权出让合同，本次评估按出让地评估。账面值仅反映划拨地取得成
本，故评估增值。
（6） 其他应付款评估增值66,750.00 万元，增值率92.73％。
1) 凤凰和熙项目（地铁所街地块）的南地块土地和凤凰山庄项目（小
红山曹后村路地块）尚未缴纳的出让金共57,750.00 万元未在账面反映，
评估中考虑了该项负债。
2) 凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）根据收储协议预估了未来
需发生的拆迁费用9,000 万元。
（二） 收益现值法评估结果
至评估基准日，江苏凤凰置业股东全部权益采用收益现值法评估结果
为149,235.93 万元人民币。
（三） 两种评估方法的评估结果差异分析
两种评估方法的评估结果如下表：凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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评估方法 评估值（万元）
资产基础法 128,115.06
收益现值法 149,235.93
从上表可知，凤凰置业股东权益价值采用资产基础法和收益现值法评
估的结果差额为21,120.87 万元，产生差异的原因：
1）资产基础法评估中，评估师考虑到房地产经营风险，对凤凰和熙项
目和凤凰云翔项目中的土地采用市场比较法评估，评估值中未含房地产开
发收益。
2）江苏凤凰置业的长期股权投资的子公司苏州凤凰置业和南京凤凰
置业为负债经营，资产负债率均为90%以上，净资产收益率较高，以收益
现值途径确定的股东权益价值较高。
3）凤凰和鸣项目、凤凰和熙项目和凤凰山庄项目具有明显的地理优
势，预期收益率高于同行业平均水平，故以收益现值法确定的评估值较高。
4）收益现值法是在建立系列假设模型基础上进行的预测，是一种理想
状态条件下进行的预测。当假设条件不能实现或发生较大的变化时，收益
现值法预测的评估结论则不能成立。
（四） 确定评估结果
根据以上分析，我们认为资产基础法和收益现值法的结果都是合理的，
只是通过不同途径反映其现时价值而已，可以互相参考，但不应互为标准
去判断另外一个结论的对与错。考虑到被评估单位为房地产开发企业，主
要资产为土地、房产等实物性资产，评估师认为资产基础法结果更客观地凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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反映房地产企业的价值，也更容易被报告使用者接受，故本报告以资产基
础法的结果作为评估结论。即：
江苏凤凰置业股东全部权益的评估价值为128,115.06 万元人民币。
十一、 特别事项说明
(一) 产权瑕疵
1. 车牌号为苏AS1219 的别克轿车SGM7200，车主为江苏省出版总社，
系江苏省出版总社以调拨资产方式纳入江苏凤凰置业固定资产管理，车辆
尚未办理过户手续。本次评估结论是在假定以上车辆产权完整的前提下作
出的，未考虑将来办理产权变更时需要支付的费用。
2. 截至评估基准日，被评估单位共有2 项土地尚未取得土地使用权证，
本次评估结论是在假定其产权完整的前提下作出的，亦未考虑将来办理产
权需要支付的费用。无产权证项目具体情况分述如下：
（1） 凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）为出让地，位于南京市玄武
区曹后村，用地总面积为51897.30 平方米，实际出让面积为36601.40 平
方米，土地用途城镇混合住宅用地，已签订土地出让合同，根据出让合同
约定，土地出让金分三期缴纳。截至评估基准日，已经缴纳第一期9600
万元，最后一期将于2009 年1 月23 日缴纳完毕，故该土地尚未取得土地
使用权证。根据土地出让合同约定的土地出让金金额，在其他应付款中预
计了欠缴的土地出让金为22,400.00 万元。
2008 年3 月25 日，根据中共江苏省宣传部、江苏省财政厅文件（苏宣凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估
报告
北京国友大正资产评估有限公司
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复[2008]4 号、苏财教[2008]33 号），凤凰山庄项目（小红山曹后村路地
块）的土地使用权由江苏出版总社无偿划转至江苏凤凰置业名下。2008
年4 月10 日，南京市土地储备中心与江苏省出版总社、江苏省出版印刷
物资公司签订国有土地使用权收储协议（宁地储购协字（2008）第001 号）
及其补充协议，凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）被南京市土地储备
中心收储，土地收储总价为2 亿元整，收储协议中明确江苏省出版总社、
江苏省出版印刷物资公司负责收储地块上房屋以及定着物、构筑物、附着
物等的拆迁工作，并负责结清水电气等费用，并沿拆迁范围边界砌筑围墙
予以封闭，且收储地块上所涉及的债权债务以及职工安置费由江苏省出版
总社、江苏省出版印刷物资公司自行解决。根据补充协议，该收储款由江
苏凤凰置业有限公司收取。本次评估预计了2 亿元的其他应收款，另由于
凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）拆迁尚在进行中，根据被评估单位
与江苏省出版印刷物资有限公司签署的拆迁协议，本次评估在其他应付款
中预计了凤凰山庄项目（小红山曹后村路地块）所需拆迁费用约为9,000
万元，本次评估未考虑收储款与拆迁补偿抵扣后可能形成的收益对未来所
得税影响。
评估基准日后江苏凤凰置业有限公司已收到收储款5,000 万元。
（2） 凤凰和熙项目（地铁所街地块）已签订了国有土地使用权出让合同，
合同价款为拍卖成交价10.1 亿元人民币，地块编号：No.2006G84 号。该
地块位于南京市建邺区兴隆大街与江东南路交叉口东北角，为居住、商业
综合用地，用地总面积为101,161.8 平方米，其中市政配套面积9,742.6凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评
估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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平方米，实际出让面积91,419.2 平方米。至评估基准日,已经取得北地块
45,164.70 平方米的土地使用权证,土地使用权证为宁建国用（2008）第
02392 号；而余下的南地块46,254.50 平方米因地铁所街指挥部临时占用,
根据有关协议要2009 年9 月以后才能交付江苏凤凰置业开发,故土地出让
金尚未完全缴纳。本次评估按照已经取得全部土地使用权的总面积估价土
地,同时在其他应付款中预计了欠缴土地出让金35,350.00 万元。
3. 江苏凤凰置业参股子公司南京证券5000 万股为2008 年9 月从凤凰
集团划拨而来，至评估基准日，持股证明尚未取得,股权证书仍在凤凰集
团名下。
4. 评估基准日，凤凰置业对南京证券持股比例4.891%，2008 年10 月
南京证券增资后，凤凰置业持股比例2.82%。
5. 江苏凤凰置业的长期投资-南京龙凤投资置业有限公司，持股比例
为2.5%，由于由于被投资单位项目未启动，且未能获得该长期投资于评估
基准日的会计报表，不具备整体资产评估条件，本次评估以审计审定的账
面值10,000,000 元列示。
6. 江苏凤凰置业有限公司与南京赛特置业有限公司和南京建邺房地
产开发有限公司于2008 年9 月26 日签署股权转让协议，协议约定江苏凤
凰置业有限公司收购南京赛特置业有限公司和南京建邺房地产开发有限
公司持有南京凤凰置业的股权，股权比例为51％。收购完成后南京凤凰置
业将成为江苏凤凰置业有限公司的全资子公司，股权变更手续于2008 年
11 月26 日完成。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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7. 收益法预测的评估结果是建立在假设模型条件基础上，若假设条件
不能实现，则评估结论也不能成立。
上述事项，评估师提请报告使用者注意。
十二、 评估报告适用限制说明
(一) 本评估报告仅用于评估报告中载明的评估目的和用途，因使用
不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关；
(二) 本评估报告只能由本评估公司与委托方签定的资产评估业务约
定书中约定的评估报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者使用；
(三) 评估报告未经备案，评估结论不得被使用；
(四) 未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘
抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定
的除外；
(五) 自评估基准日至本次评估经济行为发生日，市场条件或资产状
况未发生重大变化时，本评估报告的评估结论使用有效期自评估基准日起
一年，即从资产评估基准日2008 年9 月30 日起至2009 年9 月29 日止；
(六) 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基
准日进行评估。
十三、 评估报告日
本评估报告日为2008 年12 月5 日。凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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北京国友大正资产评估有限公司
法定代表人：
注册评估师:
二○○八年十二月五日凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件复印件
二、 被评估单位专项审计报告原件或者复印件
三、 委托方与被评估单位法人营业执照复印件
四、 委托方与被评估单位产权登记证复印件
五、 评估对象涉及的主要权属证明资料复印件
六、 委托方和相关当事方的承诺函原件
七、 评估机构资格证书复印件
八、 评估机构法人营业执照复印件
九、 签字注册资产评估师资格证书复印件
十、 资产评估业务约定书
十一、 其他重要文件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
-- 45 --
附件
一、 与评估目的相对应的经济行为文件复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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-- 46 --
附件
二、 被评估单位专项审计报告原件或者复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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附件
三、 委托方与被评估单位法人营业执照复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
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-- 48 --
附件
四、 委托方与被评估单位产权登记证复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
-- 49 --
附件
五、 评估对象涉及的主要权属证明资料复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
-- 50 --
附件
六、 委托方和相关当事方的承诺函原件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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附件
七、 评估机构资格证书复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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附件
八、 评估机构法人营业执照复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
-- 53 --
附件
九、 签字注册资产评估师资格证书复印件凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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附件十
十、 资产评估业务约定书凤凰出版传媒集团拟以江苏凤凰置业股权置入ST 耀华项目资产评估报告
北京国友大正资产评估有限公司
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附件
十一、 其他重要文件北京市康达律师事务所
关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产重组的
法 律 意 见 书
中国·北京
二零零八年十二月北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
1
目 录
一、本次资产重组所涉各方的主体资格...........................................................................3
二、本次资产重组的授权和批
准.......................................................................................9
三、本次资产重组之标的资产状况................................................................................. 12
四、本次资产重组涉及的债权债务关系及处理情况..................................................... 31
五、本次资产重组及相关事项的信息披露和报告......................................................... 35
六、本次资产重组的方案和协议.....................................................................................
37
七、本次资产重组的原则和实质性条件......................................................................... 42
八、耀华玻璃本次资产重组的职工安置......................................................................... 53
九、参与本次资产重组的证券服务机构......................................................................... 54
十、结论意
见..................................................................................................................
... 55北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
2
北京市康达律师事务所
关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大资产重组的
法 律 意 见 书
康达股资字[2008]第004 号
致：秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
北京市康达律师事务所（以下简称“本所”）根据与秦皇岛耀华玻璃股份有限
公司（以下简称“耀华玻璃”）签订的《法律顾问合同》，担任耀华玻璃2008 年度
重大资产重组（耀华玻璃本次重大资产重组包含资产置换与发行股份购买资产两项
内容，资产置换以下简称“本次资产置换”，发行股份购买资产以下简称为“本次
发行股份购买资产”，包含前述两项内容的耀华玻璃本次重大资产重组以下统称为
“本次资产重组”）项目的专项法律顾问。依据《中华人民共和国公司法》（以下简
称“《公司法》”）、《中华人民共和国证券法》（以下简称“《证券法》”）、《上市公司
重大资产重组管理办法》（以下简称“《重组管理办法》”）、《上市公司证券发行管理
办法》（以下简称“《发行管理办法》”）以及《公开发行证券的公司信息披露内容与
格式准则第26 号——上司公司重大资产重组申请文件》等有关法律、法规、规章
和其它规范性法律文件的规定，按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽
责精神，本所就本次资产重组事宜出具本法律意见书。
本所已经得到耀华玻璃、中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）、江
苏凤凰出版传媒集团（以下简称“凤凰集团”）、江苏凤凰置业有限公司（以下简称
“凤凰置业”）等相关方出具的《承诺书》，承诺向本所提供的为出具本法律意见书
所必需的文件和材料的原始件是真实的，有关副本材料或复印件与原件一致，所陈
述的口头证言亦是真实、准确的，无虚假内容或重大遗漏。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
3
本所律师声明：
1、本所律师是根据本次资产重组相关各方在本法律意见书出具日以前已经发
生或存在的事实以及国家现行法律、法规和规范性法律文件发表法律意见。
2、本所律师已经对与出具法律意见书有关的文件资料及口头证言进行审查判
断，并据此出具本法律意见书。
3、本所律师已经按照中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）有
关规定的要求，对本次资产重组的合法性发表法律意见；本法律意见书不存在虚假、
严重误导性陈述及重大遗漏。
4、对于出具本法律意见书至关重要而又无法独立查验的事实，本所律师依赖
相关政府部门、其他中介机构出具的文件和证明，出具本法律意见书。
5、本法律意见书仅供耀华集团向凤凰集团转让其持有的占耀华玻璃股份总额
47.49%的264,648,560 股国有股份（以下简称“本次国有股转让”）、耀华玻璃本次
资产重组之目的使用，不得用于任何其他目的。
6、本所同意将本法律意见书作为耀华集团本次国有股转让、耀华玻璃本次资
产重组所必备的法定文件，随其它申请材料一起上报中国证监会，并依法对所发表
的法律意见承担相应责任。
7、本法律意见书仅依据出具日之前耀华玻璃本次资产重组的相关事实和法律
状况而出具。本法律意见书出具后至耀华玻璃本次资产重组上报中国证监会审核之
前，本所律师将根据耀华玻璃本次资产重组相关工作的实际进展出具补充法律意见
书。
本所律师按照律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，对耀华玻
璃本次资产重组有关文件和事实进行了核查和验证，现出具法律意见如下：
一、本次资产重组所涉各方的主体资格
（一）秦皇岛耀华玻璃股份有限公司——本次资产重组的被重组方（本次发行
股票购买资产之股份发行人）北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
4
1、耀华玻璃系经河北省人民政府股份制领导小组办公室于1995 年11 月27 日
下达的“冀股办[1995]9 号”《关于同意设立秦皇岛耀华玻璃股份有限公司的批复》
批准，由耀华集团、河北省建设投资公司、渤海铝业有限公司、国家建材局秦皇岛
玻璃设计研究院、秦皇岛北山发电股份有限公司五家公司为发起人，以社会募集方
式设立的股份有限公司。经中国证监会于1996 年5 月20 日下达的“证监发审字
[1996]74 号”《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（筹）申请公开发行股票的批复》
批准，公司向社会公开发行人民币普通股4,500 万股。
2、根据公司现持有的由河北省工商行政管理局于2004 年12 月30 日颁发的注
册号为“13000010003041”的《企业法人营业执照》，公司经核准的经营范围为“玻
璃及其制品的生产、销售、玻璃机械制造、加工、修理；技术咨询、服务；开展国
内、国外合资经营、合作经营；工业技术玻璃及其制品、不饱和聚酯树脂及玻璃钢
制品的生产、销售；经营本企业自产产品和本企业所需的原辅材料、机械设备、零
配件及相关技术的进出口业务（国家限定公司经营和进出口的商品及技术除外）。”；
公司住所为秦皇岛市西港路；注册资本为人民币557,280,001 元；法定代表人为曹
田平。
3、截至本法律意见书出具之日，公司股份总额为557,280,001 股，耀华集团
为公司第一大股东，共计持有公司股份264,648,560 股，占公司股份总数的47.49%；
公司A 股交易所为上海证券交易所，简称为ST 耀华，交易代码为600716。
4、经审查，耀华玻璃已进行2007 年度工商检验登记。
本所律师认为：耀华玻璃系依法成立、合法存续的上市公司。截止本法律意见
书出具之日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算的事由。
（二）江苏凤凰出版传媒集团有限公司——本次资产重组的重组方（耀华玻璃
本次发行股份购买资产之股份认购人）
1、凤凰集团的前身为江苏省出版集团有限公司（以下简称“出版集团”），系
经江苏省人民政府于2001 年7 月18 日下达的“苏政复[2001]119 号”《省政府关于
同意组建江苏省出版集团有限公司的批复》批准组建的国有独资公司。经国家新闻
出版总署于2004 年8 月30 日下达的“新出图[2004]1052 号”《关于同意江苏省出
版集团有限公司更名的批复》及江苏省人民政府于2005 年2 月7 日下达的“苏政北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
5
复[2005]10 号”《省政府关于同意江苏省出版集团有限公司更名的批复》批准，出
版集团更名为“江苏凤凰出版传媒集团有限公司”。
经核查，出版集团的注册资本为人民币72,000 万元，出资者为江苏省人民政
府；其设立时的注册资本业已经江苏天华大彭会计师事务所有限公司于2002 年6
月17 日出具的“苏天会审三[2002]156 号”《验资报告》验证，已全部到位。
2、截至本法律意见书出具之日，凤凰集团持有由江苏省工商行政管理局颁发
的注册号为“3200001105888”的《企业法人营业执照》。耀华集团经核准的经营范
围为“省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、资产重组、实物租赁、
省政府授权的其他业务（国家有专项规定的办理审批手续后经营）；住所为南京市
中央路165 号；注册资本为72,000 万元人民币，法定代表人为谭跃。
凤凰集团的出资者为江苏省人民政府，并持有由江苏省人民政府国有资产监督
管理委员会于2006 年9 月8 日颁发的《中华人民共和国企业国有资产产权登记证》；
根据该登记证，凤凰集团依法占有、使用国有资本人民币720,000 千元。
3、经查，凤凰集团已进行2007 年度工商检验登记。
本所律师认为：凤凰集团系依法成立、合法存续的国有独资企业。截止本法律
意见书出具之日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算的事由
并且具备本次资产重组之重组方资格。
（三）江苏凤凰置业有限公司——本次资产重组的置入资产（凤凰集团购买耀
华玻璃本次发行股份购买资产之新增股份的支付对价）
1、凤凰置业设立于2005 年9 月23 日。根据凤凰置业现持有的由江苏省南京
市工商行政管理局颁发的注册号为320000000021022 的《企业法人营业执照》，凤
凰置业经核准的经营范围为“许可经营项目：房地产开发与经营，商品房销售。一
般经营项目：实业投资、房屋租赁、物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，室内
装修。”，住所为南京市中央路165 号；注册资本为人民币80,600 万元；法定代表
人为陈海燕。截至本法律意见书出具之日，凤凰置业的股东为凤凰集团，凤凰集团
持有其100%的出资。
2、凤凰置业已经进行2007 年度工商检验登记。
本所律师认为：凤凰置业为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，截北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
6
止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算
的事由。
（四）中国耀华玻璃集团公司——本次国有股转让的转让方
1、根据耀华集团出具的说明并经本所律师核查，耀华集团始建于1922 年，早
期为中比合办企业；新中国成立后进行了国有化收购和改造；1977 年更名为“秦皇
岛耀华玻璃厂”；1988 年更名为“秦皇岛耀华玻璃总厂”；1991 年，以耀华玻璃总
厂组建的中国耀华玻璃集团被列为“国家试点企业集团”，1992 年被列为“计划单
列企业集团”；1994 年更名为“中国耀华玻璃集团公司”并列为“河北省现代企业
制度试点企业”。
河北省国有资产管理局于1996 年12 月27 日出具“冀国资企字[1996]第89 号”
《河北省国有资产管理局关于授权中国耀华玻璃集团有限责任公司统一经营中国
耀华玻璃集团国有资产的批复》：同意耀华集团国有资产授权经营方案。
2、耀华集团的《企业法人营业执照》号码为“130000100000173”；注册住所
为河北省秦皇岛市海港区西港路；法定代表人为曹田平；注册资金为人民币40,257
万元；经济性质为国有；经营范围为“一般经营项目为玻璃及制品、玻璃钢制品、
树脂的制造；硅制原料的生产；进出口业务、机械制造、加工、修理；与本企业有
关的技术咨询、技术服务；供热服务及供热工程的管道施工；受集团委托提供所属
企业帐户、资金及结算的辅助性服务（限分支机构经营）”。
3、经查，耀华集团已经进行了2007 年度工商检验登记。
本所律师认为：耀华集团为依法成立、合法存续的国有独资公司。截止本法律
意见书出具之日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算的事由。
（五）耀华玻璃工业园有限责任公司（以下简称“耀华工业园”）——本次资
产重组的置出资产
耀华工业园成立于2002 年9 月28 日，现持有秦皇岛市工商行政管理局核发的
注册号为“1303001001615”的《企业法人营业执照》；住所为海港区西港路；法定
代表人为滕福泉；注册资本为人民币16,117 万元；公司类型为有限责任（国内合资）；北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的
法律意见书
7
经营范围为“玻璃及其制品，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械
设备、零配件、原辅材料的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及
技术除外”。耀华玻璃目前持有耀华工业园79.06%的出资，为耀华玻璃的控股子公
司。
本所律师认为：耀华工业园为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，
截止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清
算的事由。
（六）沈阳耀华玻璃有限责任公司（以下简称“沈阳耀华”）——本次资产重
组的置出资产
沈阳耀华成立于2002 年11 月29 日，现持有沈阳市工商行政管理局核发的注
册号为“2101131102210”的《企业法人营业执照》；住所为沈阳市新城子区虎石台
镇建北三路6 号；法定代表人为滕福泉；注册资本为人民币8,036 万元；公司类型
为有限责任；经营范围为建筑用玻璃制品、工业技术用玻璃、玻璃钢制品制造、加
工、销售，经营本企业自产产品的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原
辅材料的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术出外。耀华玻
璃目前持有沈阳耀华46.67%的出资，为耀华玻璃的参股子公司。
本所律师认为：沈阳耀华为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，截
止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算
的事由。
（七）秦皇岛耀华船业有限公司（以下简称“耀华船业”）—— 本次资产重组
的置出资产
耀华船业成立于2003 年，现持有秦皇岛市工商行政管理局核发的注册号为
“1303001001876”的《企业法人营业执照》；住所为海港区友谊路153 号（耀华玻
璃钢厂院内）；法定代表人为苑同锁；注册资本为人民币580 万元；公司类型为有
限责任（法人独资）；经营范围为“玻璃钢船舶及制品的生产、销售；船舶技术咨
询服务”。耀华船业为耀华玻璃的全资子公司。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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本所律师认为：耀华船业为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，截
止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算
的事由。
（八）秦皇岛耀华茵莱节能门窗有限公司（以下简称“茵莱门窗”）——本次
资产重组的置出资产
茵莱门窗成立于1999 年1 月19 日，现持有秦皇岛市工商行政管理局核发的注
册号为“130300400003367”的《企业法人营业执照》；住所为秦皇岛经济技术开发
区泰山路208 号；法定代表人为宋英利；注册资本为215 万美元；公司类型为有限
责任（中外合资）；经营范围为“生产、销售和安装各种门窗、幕墙、拉挤型材、
玻璃钢产品及上述产品相关生产设备、备件、技术服务”。耀华玻璃目前持有茵莱
门窗75%的出资，为耀华玻璃的控股子公司。
本所律师认为：茵莱门窗为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，截
止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算
的事由。
（九）秦皇岛耀华国投浮法玻璃有限责任公司（以下简称“耀华浮法玻璃”）
——本次资产重组的置出资产
耀华浮法玻璃成立于1996 年9 月9 日，现持有秦皇岛市工商行政管理局核发
的注册号为“1303001000348”的《企业法人营业执照》；住所为海港区光明路；法
定代表人为曹田平；注册资本为人民币85,856.55 万元；公司类型为有限责任（国
内合资）；经营范围为浮法玻璃及深加工产品的生产、加工、销售，技术咨询服务，
货物、技术的进出口（国家有专项规定的除外）。耀华玻璃目前持有耀华浮法玻璃
7.36%的出资，为耀华玻璃的参股子公司。
本所律师认为：耀华浮法玻璃为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公
司，截止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散
和清算的事由。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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（十）北京耀华康业科技发展有限公司（以下简称“康业科技”）——本次资
产重组的置出资产
康业科技成立于1998 年6 月5 日，现持有北京市工商行政管理局海淀分局核
发的注册号为“1101081474981”的《企业法人营业执照》；住所为北京市海淀区西
三环北路长春桥6 号；法定代表人为王宪平；注册资本为人民币2,000 万元；公司
类型为有限责任；经营范围为医疗技术及产品的技术开发、转让、服务。信息咨询
（除中介服务），销售电子计算机及外围设备、五金交电、机械电器设备、化工产
品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、金属材料、建筑材料，生产医疗机械
等。耀华玻璃目前持有康业科技22.50%的出资，为耀华玻璃的参股子公司。
本所律师认为：康业科技为依照法律程序设立并有效存续的有限责任公司，截
止本法律意见书出具日，不存在现行的《公司章程》中所规定的破产、解散和清算
的事由。
（十一）根据中喜会计师事务所有限责任公司（以下简称“中喜会计师”）于
2008 年11 月19 日出具的“中喜审字[2008]第01375 号”《秦皇岛耀华玻璃股份有限
公司审计报告》（以下简称“耀华玻璃《审计报告》”）：除前述耀华玻璃的子公司和
下属企业外，截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃还持有秦皇岛耀华镀膜玻璃厂（以
下简称“耀华镀膜”）的全部出资、持有秦皇岛耀华兴业镀膜有限公司（以下简称
“兴业镀膜”）79%的出资、持有冷水江市耀华耐火材料有限公司（以下简称“冷水
江耀华”）99.75%的出资、持有耀华科达新材料公司（以下简称“科达新材料”）82%
的出资、持有华夏世纪创业投资有限公司（以下简称“华夏投资”）8.8%的出资。
耀华玻璃的上述出资均为本次资产重组的置出资产。
二、本次资产重组的授权和批准
（一）本次资产重组的方案和有关事项已取得如下授权和批准
1、2007 年9 月28 日，秦皇岛市国有资产监督管理委员会（以下简称“秦皇岛
国资委”）向耀华集团出具《秦皇岛市人民政府国有资产监督管理委员会关于拟对北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
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耀华上市公司转让股权和实施重组的通知》，同意耀华集团从耀华玻璃战略性退出，
拟以公开征集受让方的方式转让耀华玻璃国有股权，并对耀华玻璃实施重组和回购
全部主业资产。
2、同日，耀华集团董事会召开会议并通过《董事会决议》，决定按照秦皇岛国
资委的指示，将耀华集团战略性退出耀华玻璃，拟以公开征集受让方的方式将其对
耀华玻璃持有的占其总股份52.33%的291,648,560 股（耀华集团于2008 年10 月对
耀华玻璃进行了减持。截至本法律意见书出具之日，耀华集团持有耀华玻璃股份共
计264,648,560 股，占其总股份的47.49%）全部转让并回购耀华玻璃全部资产和负
债，由上述股份的受让方向耀华玻璃注入新的优质资产。
3、2007 年10 月10 日，秦皇岛市人民政府向秦皇岛国资委出具“批复[2007]13
号”《秦皇岛市人民政府关于同意耀华集团转让所持耀华上市公司国有法人股的批
复》：同意以公开征集股权受让方的方式协议转让耀华集团所持耀华玻璃全部国有
股权；耀华集团回购耀华玻璃全部玻璃类主业资产；股权受让方向耀华玻璃注入盈
利能力强的非玻璃类优质资产。
4、2008 年4 月14 日，中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅向凤凰集团联合出
具“苏宣复[2008]5 号”《关于同意启动“借壳上市”预沟通程序的批复》，主要内
容如下：
（1）同意凤凰集团启动与中国证监会的预沟通程序；
（2）由凤凰集团持有的凤凰置业100%股权加人民币3,000 万元现金用于与耀
华集团的资产进行等额置换和受让耀华集团持有的耀华玻璃52.33%（耀华集团于
2008 年10 月13 日减持耀华玻璃股份后持有其47.49%的国有股权）的国有股权，
资产置换的超出部分由耀华玻璃向凤凰集团定向增发；
（3）本次国有股权让和资产重组拟注入资产的具体数额待审计评估完成后由
凤凰集团按规定程序另行报批。
5、2008 年5 月9 日，耀华玻璃召开职工代表大会，审议并通过了《秦皇岛耀
华玻璃股份有限公司职工代表大会决议》：同意耀华玻璃本次资产重组涉及的耀华
玻璃人员接收及安置的计划与方案。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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耀华玻璃于2008 年8 月6 日召开了2008 年第一次临时股东大会，该次股东大
会通过投票表决否决了耀华玻璃本次资产重组原方案涉及的有关议案。耀华玻璃自
2008 年11 月13 日起停牌。此后，耀华玻璃与本次资产重组相关方对本次资产重组
原方案进行了调整并重新签署了有关协议。除上述文件外，又取得了如下批准和授
权文件：
6、耀华集团于2008 年12 月7 日召开董事会并通过《董事会决议》：耀华集团
依据《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》及相关法律法规的要求，以
协议转让方式将所持264,648,560 股耀华玻璃国有法人股全部转让给凤凰集团。股
权转让价格为1.45 元/股，股权转让总价款为人民币38,354.82 万元。批准了耀华集
团与凤凰集团签署的《关于转让秦皇岛耀华玻璃股份有限公司264,6 48,560 股国有
股之股份转让协议》。
7、2008 年12 月5 日，中共凤凰集团委员会召开会议并形成《决议》：审议并
批准了凤凰集团受让耀华集团持有的上市公司国有股权事项，批准了以江苏凤凰置
业有限公司100%股权与上市公司的全部资产和负债进行置换并定向发行股票事项。
鉴于凤凰集团作为国有传媒企业的特殊性质和自身体制改革的实际情况，中共
江苏省委宣传部于2008 年6 月29 日出具了《关于中共江苏凤凰出版传媒集团有限
公司委员会为公司最高权力机构的确认函》：凤凰集团组建时，根据有关批准文件
的规定，凤凰集团由省委宣传部门领导。政府有关行政部门实行行业管理。集团内
部实行党委负责制。凤凰集团党委是凤凰集团的最高权力机构，这一管理体制延续
至今。目前，凤凰集团正在积极准备建立健全包括董事会在内的公司治理结构，在
董事会设立之前，其相关职权仍由中共凤凰集团委员会履行。
8、2008 年12 月8 日，耀华玻璃召开董事会，审议通过了《秦皇岛耀华玻璃股
份有限公司第四届董事会第三十一次会议决议》，主要内容如下：
（1）审议通过《关于与江苏凤凰出版传媒集团有限公司签订附生效条件的<秦皇
岛耀华玻璃股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司之重大资产置换暨非公
开发行股票购买资产协议>的议案》（以下简称“《资产置换暨非公开发行协议》”）；
（2）审议通过了《关于公司重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》；
（3）审议通过了《关于公司符合向特定对象发行股票条件的议案》；
（4）逐项审议通过了《关于非公开发行股票方案的议案》；
（5）审议通过了《关于公司本次重大资产重组暨非公开发行股票构成关联交北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
12
易的议案》；
（6）审议通过《关于提请股东大会批准特定对象－凤凰出版传媒集团免于以要
约方式收购公司股份的议案》；
（7）审议通过了《关于提请股东大会授权董事会办理本次交易相关事宜的议
案》；
（8）审议通过了《关于修改<公司章程>的议案》；
（9）审议通过了《关于召开2008 年第二次临时股东大会的议案》。
（二）本次资产重组事项和方案尚需获得如下批准和授权：
1、本次资产重组方案和有关协议尚需取得耀华玻璃股东大会的批准。
2、本次资产重组尚需获得中国证监会审核批准。
3、本次国有股转让尚需获得国务院国资委审核批准。
本所律师经审核认为：在取得上述全部合法、有效的批准和授权文件后，本次
资产重组的方案、有关协议和其实施将符合法律、法规和相关主体之章程及内部制
度文件的相关规定或约定。
三、本次资产重组之标的资产状况
（一）耀华玻璃拟置出的资产、负债的基本构成和价值
根据耀华玻璃《审计报告》、北京京都资产评估有限责任公司出具的“京都评报
字（2008）第125号”《 秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评估报告书》：
截止于2008年9月30日，耀华玻璃本次拟置出总资产经审计的账面价值为91,493.85万
元人民币，评估值为93,193.98万元人民币，净资产经审计的账面值为33,654.70万元人
民币，评估值为35,354.82万元人民币。
1、流动资产：账面价值33,873.56 万元，评估价值32,952.47 万元，包括货币
资金、应收票据、应收账款、其他应收款、预付账款和存货。
2、非流动资产：账面价值57,620.29 万元，其中：
（1）长期股权投资：账面价值17,861.75 万元，评估价值18,869.85 万元。
（2）固定资产：账面价值37,325.61 万元，评估价值37,159.46 万元。包括4北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
13
处房屋建筑物、若干机器设备和运输设备。
（3）在建工程：账面和评估价值均908.36 万元。
（4）无形资产：账面价值2,432.94 万元，评估价值4,212.20 万元。包括9 宗
土地使用权和1 个软件著作权。
3、负债：账面和评估价值均为57,839.16 万元（耀华玻璃拟置出负债的具体构
成及处置措施详见本意见书第四部分）。
（二）置出资产的权属状况
1、长期股权投资：根据耀华玻璃下属公司提供的《企业法人营业执照》、目前
施行的《公司章程》和耀华玻璃《审计报告》，耀华玻璃对外股权投资情况如下：
对耀华船业出资人民币580 万元，为其全资子公司；对耀华工业园出资人民币
12,741.56 万元，占其注册资本的79.06%；对秦皇岛茵莱节能门窗出资人民币1,338
万元，占其注册资本的75%；对沈阳耀华出资人民币3,750 万元，占其注册资本的
46.67%；对康业科技出资人民币300 万元，占其注册资本的22.5%；对耀华浮法玻
璃出资人民币6,320 万元，占其注册资本的7.36%。
此外，耀华玻璃还为耀华镀膜的唯一股东；对冷水江耀华的出资比例为99.75%；
对科达新材料的出资比例为82%；对兴业镀膜的出资比例为79%；对华夏投资有限
的出资比例为8.8%。本所律师尚未取得耀华玻璃上述五家子公司及下属企业最新的
《企业法人营业执照》和《公司章程》。
2、房屋建筑物：经本所律师对耀华玻璃自有房屋及对应权属证明的核查，耀
华玻璃自有房屋的登记情况如下：
（1）友谊路153 号房产：房屋所有权证号为“秦皇岛市房权证秦房字第
20003014”；共28 幢房屋；总建筑面积为28,353.93 平方米。
（2） 西港路62 号房产：房屋所有权证号为“秦皇岛市房权证秦房字第
20003017”；共33 幢房屋；总建筑面积为32,502.6 平方米。
（3） 根据耀华玻璃《审计报告》等有关文件以及耀华玻璃有关人员的介绍，
耀华玻璃于湖南省冷水江市拥有房产，但该等房产的房屋所有权证因进行抵押登记
而留存于登记机关。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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3、运输设备：本所律师尚未完成对耀华玻璃自有运输设备及对应权属证明的
核查工作。
4、土地使用权：经本所律师对耀华玻璃自有土地使用权及对应权属证明的核
查，耀华玻璃自有土地使用权的登记情况如下：
（1）“冷国用（2003）字第13-36-20-1 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹中
路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为60,898.2 平方米；
（2）“冷国用（2003）字第13-35-54 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹西路，
用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为100.15 平方米；
（3）“冷国用（2003）字第10-1-1 号”《国有土地使用证》：坐落于同兴乡，用
途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为16,293.83 平方米；
（4）“冷国用（2003）字第13-36-20-1 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹中
路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为60,898.2 平方米；
（5）“冷国用（2003）字第13-37-151-1 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹
西路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为7,964.51 平方米；
（6）“冷国用（2003）字第13-37-151-2 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹
西路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为24,376.55 平方米；
（7）“冷国用（2003）字第13-37-151-3 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹
西路，用途为办公，使用权类型为出让，使用权面积为2,365.44 平方米；
（8）“冷国用（2003）字第13-37-151-4 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹
西路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为8,495.75 平方米；
（9）“冷国用（2003）字第13-37-151-5 号”《国有土地使用证》：坐落于金竹
西路，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为484.52 平方米。
5、软件著作权：根据耀华玻璃相关人员介绍，耀华玻璃拥有一项软件著作权，
本所律师目前尚未取得该软件和软件著作权的登记证书。
6、除上述依法进行权属登记的资产外，本所律师对耀华玻璃的自有流动资金、
机器设备和在建工程等进行了账目、实物的核查和现场抽查，该等资产真实存在并
由耀华玻璃真实占有。
根据耀华玻璃出具的《承诺函》并经本所律师核查，耀华玻璃本次资产重组拟北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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置出的资产不存在产权纠纷。
（三）置出资产的权利限制情况及解决方案
1、耀华玻璃与华夏银行股份有限公司石家庄分行（以下简称“华夏银行”）于
2007 年7 月13 日和10 月26 日分别签订了两份编号为“SJZ07101107126”号和
“SJZ071011070127”号的《借款合同》，耀华玻璃向华夏银行借款共计人民币6,200
万元，借款期限最晚至2008 年10 月10 日。基于为该等借款提供担保，耀华玻璃
与华夏银行于2007 年7 月13 日签订“SJZ（高抵）1070126”《最高额抵押合同》：
耀华玻璃将“冷房权证字第00035086、00035106、00035139、00035141、00035088、
00035167 号”《房屋所有权证》对应之房屋所有权以及“冷国用（2003）字第
13-37-151-1、13-37-151-2、13-37-151-3、13-37-151-4、13-37-151-5、13-36-20-1、
13-35-54、13-36-1-1 号”《国有土地使用证》对应之土地使用权抵押予华夏银行，
该等房屋和土地的权属证明已经进行他项权利登记。
耀华玻璃和耀华集团于2008 年7 月23 日向本所律师联署出具承诺函：鉴于华
夏银行已经同意耀华玻璃对其承担的借款和抵押义务转移给耀华集团，又根据耀华
集团、耀华玻璃与华夏银行进行的直接沟通，华夏银行对耀华玻璃拟将抵押给华夏
银行的冷水江土地使用权和地上房屋过户至耀华集团不存在异议。耀华集团、耀华
玻璃承诺该等抵押土地和房屋由耀华玻璃过户给耀华集团将不存在法律障碍。
2、耀华玻璃与中国工商银行股份有限公司秦皇岛海港支行（以下简称“工行”）
于2007 年7 月30 日、8 月28 日、11 月23 日和2008 年2 月21 日分别签订了五份
编号为“2007 年海办字0015、0017、0023、0026 号”和“2008 年海办字0002 号”
《流动资金借款合同》，借款总额为人民币7,190 万元，借款期限最晚至2009 年1
月22 日。基于为该等借款提供担保，耀华玻璃与工行分别于2005 年3 月2 日和2006
年9 月26 日签订了两份编号为“2005 年海办抵字第0001 号”和“2006 年海办抵
字0002 号”《最高额抵押合同》：耀华玻璃将其拥有的“浮法一、二线”设备和“LOW
—E”设备抵押予工行。该等设备抵押已经进行了企业动产抵押物登记。
耀华玻璃和耀华集团于2008 年7 月23 日向本所律师联署出具承诺函：鉴于工
商银行已经同意耀华玻璃对其承担的借款和抵押义务转移给耀华集团，又根据耀华
集团、耀华玻璃与工商银行进行的直接沟通，工商银行对耀华玻璃拟将抵押给工商
银行的浮法一、二线设备和LOW-E 设备过户至耀华集团不存在异议。耀华集团、北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
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耀华玻璃承诺该等抵押设备由耀华玻璃过户给耀华集团将不存在法律障碍。
（四）凤凰集团拟置入（通过资产置换与本次发行股票购买资产两种方式）的
资产即凤凰集团对凤凰置业持有的全部权益
根据凤凰置业目前持有的《企业法人营业执照》和施行的《公司章程》，凤凰
置业的注册资本为人民币80,600 万元，为凤凰集团的全资子公司。根据凤凰置业的
工商登记文件和凤凰集团出具的承诺函并经本所律师核查，凤凰置业为凤凰集团的
全资子公司，凤凰集团合法持有凤凰置业的全部出资。该等出资权属清晰，不存在
权属争议。该等出资未设置任何质押权利，亦不存在司法冻结情形。凤凰集团拟将
其对凤凰置业的该等出资置入耀华玻璃不存在法律障碍。
1、凤凰置业的资产和负债
根据北京京都会计师事务所有限责任公司（以下简称“京都会计师”）出具的“北
京京都审字（2008）1735号”《江苏凤凰置业有限公司2006年度、2007年度、2008年
1-9月审计报告》（以下简称“凤凰置业《审计报告》”）、北京国友大正资产评估有限
公司出具的“国友大正评报字[2008]第188号”《凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏
凤凰置业有限公司股权置入ST耀华项目资产评估报告》：截止2008年9月30日，凤凰
置业的资产总计：账面价值人民币238,631.26万元，评估价值人民币344,436.73万元。
净资产账面价值为人民币89,041.59万元，评估值为人民币128,115.06万元。其中：
（1）流动资产：账面价值人民币146,545.94 万元，评估价值人民币217,160.16
万元。流动资产中，存货的账面价值为人民币108,718.94 万元，为凤凰置业已经开
工建设但尚未竣工的凤凰和鸣苑和凤凰和熙苑北地块建设项目：凤凰和鸣苑用地的
《国有土地使用证》证号为“宁鼓国用（2006）第05756、10875、10876 号”；凤
凰和熙苑北地块用地的《国有土地使用证》号为“宁建国勇（2008）第02392 号”。
（2）非流动资产：账面价值人民币92,067.32 万元，评估价值为人民币127,276.57
万元。其中：
A、固定资产：账面价值人民币106.59 万元，评估价值为人民币109.71 万元。
包括机器、运输和电子设备。
B、无形资产：账面价值人民币4,243.24 万元，评估价值为人民币34,578.08 万北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
17
元。包括“小红山地块”和“板仓街地块”的国有土地使用权。
C、长期股权投资：账面价值人民币9,490 万元，评估价值为人民币14,361.26
万元。包括对全资子公司苏州凤凰置业有限公司、南京凤凰置业有限公司、江苏凤
凰地产有限公司的投资，对参股公司南京龙凤投资置业有限公司持有的2.5%的出资
和对南京证券有限责任公司持有的2.82%的出资。
（3）负债（流动负债）合计：账面价值人民币149,571.67 万元，评估价值为
人民币216,321.67 万元。其中：
A、应付账款：账面价值为人民币5,432.86 万元，主要为应付工程款。
B、预收账款：账面价值为人民币72,066.71 万元，为“凤凰和鸣苑”项目预收
房款。
C、其他应付款：账面价值为人民币71,984.14 万元，主要为凤凰置业向凤凰集
团的借款余额。
2、凤凰置业的设立、增资和股东变更及目前存续状况
（1）设立
A、凤凰置业设立于2005 年9 月23 日，系由凤凰集团、江苏教育出版社、江
苏省新华书店集团有限公司、译林出版社、江苏少年儿童出版社及江苏科学技术出
版社共同出资设立的有限责任公司。2005 年8 月30 日，上述出资人签署了《关于
设立房地产投资公司意向书》。根据该意向书，凤凰集团于2005 年1 月12 日以出
让底价人民币3.3 亿元摘取“南汽南地块”土地40,738.8 平方米（约61 亩），此
地块为房地产开发项目，为了实施该投资项目，确保国有资产保值增值，取得较好
经济效益，特设立房地产投资公司。该意向书对拟设立房地产投资公司的基本情况、
房地产投资公司出资方式及出资比例、房地产投资公司出资者基本责任与权利进行
了约定。
B、2005 年9 月6 日，江苏富华会计师事务所有限公司出具“苏富会验[2005]32
号”《验资报告》，对凤凰置业设立时的注册资本进行了审验。根据该验资报告，凤
凰置业申请登记的注册资本为人民币3,000 万元，由全体股东于2005 年9 月6 日
之前缴足，截至2005 年9 月6 日止，凤凰置业已收到全体股东缴纳的注册资本合
计人民币3,000 万元。各股东均以货币出资。
C、2005 年9 月23 日，凤凰置业取得由江苏省工商行政管理局颁发的注册号为北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
18
“3200001106110”的《企业法人营业执照》。凤凰置业设立时住所为南京市中央路
165 号；注册资本为3,000 万元人民币；企业类型为有限责任公司；经营范围为房
地产投资、商品房销售、房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售、室内
装饰；法定代表人为陈海燕。
D、凤凰置业设立时的股东及出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（人民币/万元） 出资比例（%）
1 凤凰集团 1,560 52
2 江苏教育出版社 540 18
3 江苏省新华书店集团有限公司 300 10
4 译林出版社 300 10
5 江苏少年儿童出版社 150 5
6 江苏科学技术出版社 150 5
合计 3,000 100
（2）增资和股东变更
A、2007 年12 月进行的增资扩股
2007 年12 月12 日，凤凰置业召开股东会，全体股东一致同意，为扩大凤凰置
业投资规模，股东单位按投资比例追加投资人民币5,400 万元。同日，凤凰置业全
体股东签署《江苏凤凰置业有限公司章程修正案》，修改公司章程中因本次增资扩
股而变动的相应内容。2007 年12 月18 日，江苏富华会计师事务所有限出具“苏富
会验[2007]146 号”《验资报告》，验证截至2007 年12 月18 日止，凤凰置业变更后
的累计注册资本为人民币8,400 万元，实收资本为人民币8,400 万元。2007 年12
月20 日，凤凰置业完成了工商变更登记，取得注册资本变更后的《企业法人营业
执照》。
本次增资扩股完成后，凤凰置业的股东及出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（人民币万元） 出资比例（%）
1 凤凰集团 4,368 52
2 江苏教育出版社 1,512 18
3 江苏省新华书店集团有限公司 840 10
4 译林出版社 840 10
5 江苏少年儿童出版社 420 5
6 江苏科学技术出版社 420 5北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
19
合计 8,400 100
B、2008 年3 月进行划拨出资和增资
2008 年3 月25 日，中共江苏省宣传部、江苏省财政厅联合出具“苏宣复[2008]4
号、苏材教[2008]33 号”《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司部分股权等资产的
批复》，将江苏教育出版社、江苏省新华书店集团有限公司、江苏少年儿童出版社、
江苏科学技术出版社等5 家单位持有的凤凰置业48%的股权无偿划拨给凤凰集团，
并由凤凰集团向凤凰置业增资人民币7.22 亿元，凤凰置业的注册资本金由人民币
8,400 万元变更为人民币8.06 亿元。
根据2008 年3 月21 日由凤凰集团签署的《江苏凤凰置业有限公司股东决定》
及“苏宣复[2008]4 号、苏材教[2008]33 号”文件，凤凰集团向凤凰置业增资7.22
亿元，增资后，凤凰置业的注册资本由8,400 万元变更为8.06 亿元；变更后，注
册资本为凤凰集团全资持有；公司的经营范围变更为房地产开发、投资，商品房销
售、房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售、室内装饰。2008 年3 月
25 日，凤凰置业就本次变更事项制订了新的《江苏凤凰置业有限公司章程》。
2008 年3 月24 日，江苏富华会计师事务所有限公司出具“苏富会验[2008]23
号”《验资报告》，验证截至2008 年3 月24 日止，凤凰置业已收到凤凰集团缴纳的
新增注册资本（实收资本）合计人民币7.22 亿元，出资方式为货币出资。
2008 年3 月26 日，凤凰置业完成了工商变更登记，取得了新的《企业法人营
业执照》。本次变更完成后，凤凰置业注册资本为8.06 亿元，股东为凤凰集团。
（3）目前的存续状况
根据江苏省工商行政管理局于2008 年3 月26 日向凤凰置业颁发的《企业法人
营业执照》：凤凰置业的注册号为“320000000021022”；住所为南京市中央路165
号；法定代表人为陈海燕；注册资本和实收资本均为人民币8.06 亿元；公司类型
为有限责任（法人独资）；经营范围为“许可经营项目：房地产开发经营，商品房
销售。一般经营项目：实业投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销
售，室内装饰。”凤凰置业已经2007 年度工商年检。
3、凤凰置业的经营业务
根据凤凰置业现持有的《企业法人营业执照》，凤凰置业经工商行政管理机关
核准的经营范围为“许可经营项目：房地产开发与经营，商品房销售。一般经营项北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
20
目：实业投资、房屋租赁、物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，室内装修。”
2008 年6 月18 日，凤凰置业取得由江苏省建设厅颁发的证书编号为南京
KF00028 的《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，并取得“按贰级标准
从事房地产开发经营业务”的许可。该暂定资质证书的有效期限至2009 年6 月18
日。
4、凤凰置业目前适用的主要税种及税率
（1）企业所得税
凤凰置业2005 年至2007 年度适用33%的企业所得税税率，自2008 年1 月1
日起适用25%的税率。
根据国家税务总局 2006 年3 月6 日发布的“国税发[2006]31 号”《关于房地
产开发业务征收企业所得税问题的通知》，“苏地税发[2006]120 号”文、“宁地税
发[2006]170 号”文的相关规定：房地产开发业务采取预售方式销售开发产品的，
其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关期间的费用、营业税
金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整，普通
住宅的计税毛利率为20%。
（2）营业税
凤凰置业的房地产销售收入适用5%的营业税税率。
（3）土地增值税
根据财政部和国家税务总局“财法字[1995] 7 号”文、“财税字[1999] 293 号”
文、“国税发[2006]187 号”文以及“宁地税发[2004]71 号”文、“苏地税发[2007]75
号”文和“宁地税发[2007]154 号”文的规定，凤凰置业实行预缴土地增值税。普
通住宅预征率为1%，写字楼、营业用房为2%。项目开发完成后办理土地增值税清
算，凤凰置业的土地增值税预征按所在地的税收政策执行，截至本法律意见书出具
之日，凤凰置业的房地产开发项目均在江苏省内。
（4）城市维护建设税和教育费附加
凤凰置业分别按应计营业税额的7%、3%和1%计征城市维护建设税、教育费附
加和地方教育附加。
3、凤凰置业目前正在和准备开发建设的房地产经营项目
（1）凤凰和鸣苑项目（中央路401 号）北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
21
凤凰集团与南京市国土资源局于2005 年1 月14 日签订“宁国土资让合[2005]17
号”《国有土地使用权出让合同》，南京市国土资源局向凤凰集团出让南京市鼓楼区
中央路401 号南侧地块（以下简称“该地块”）。
南京市国土资源局于2005 年10 月20 日向凤凰置业和凤凰集团出具“宁国土
资[2005]485 号”《关于同意变更鼓楼区中央路401 号南侧地块（NO。2004G42）受
让方的批复》，同意该地块受让方由凤凰集团变更为凤凰置业。南京市人民政府向
凤凰置业颁发了该地块的三份《国有土地使用证》，编号分别为“宁鼓国用（2006）
第05756、10875、10876 号”：用途为住宅、商业、办公；使用权类型为出让。
南京市发展和改革委员会和南京市建设委员会于2005 年12 月27 日向凤凰置
业联署出具“宁发改投资字[2005]889 号、宁建房字[2005]881 号”《关于鼓楼区中央
路401 号NO.2004G42 地块开发项目立项的批复》，同意凤凰置业建设该地块房地
产开发项目。南京市环境保护局于2006 年9 月30 日批准了该地块建设项目的《建
设项目环境影响报告表》，同意建设该地块项目。南京市规划局于2005 年1 月14
日向凤凰置业颁发了该地块建设项目的“宁规城中用地[2004]0227 号”《建设用地
规划许可证》。南京市规划局分别于2006 年10 月12 日、2007 年1 月11 日、4 月
10 日和7 月4 日向凤凰置业颁发了五份“宁规城中建筑[2006]0071 号”《建设工程
规划许可证》。南京市建设委员会分别于2006 年8 月23 日、11 月24 日和2007 年
2 月7 日向凤凰置业颁发了三份该地块建设项目的“宁建基许（2006）第155 号、
236 号、（2007）033 号”《建筑工程施工许可证》。南京市房产管理局于2006 年12
月31 日、2007 年2 月12 日、2007 年5 月21 日和2007 年7 月31 日向凤凰置业颁
发了该地块所建商品房的编号为“宁房销字0003566、200700017、200700048 和
200700085 号”《商品房预售许可证》。
2008 年9 月26 日，凤凰置业就该项目B 区7、8、10 号楼的建筑工程向南京
市房屋建筑工程竣工验收备案办公室进行了竣工验收备案。
根据凤凰置业有关人员的介绍和出具的书面说明：本建设项目正在进行商品房
预售工作，A 区工程预计2009 年1 月可进行竣工验收。
（2）凤凰和熙苑项目（所街地块）
南京市国土资源局于2007 年1 月18 日向凤凰置业与江苏凤凰晟基投资有限公北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
22
司（以下简称“凤凰晟基”）出具《国有土地使用权公开出让成交确认书》，确定凤
凰置业和凤凰晟基为NO.2006G84 地块（以下简称“该地块”）国有土地使用权的
竞得人；南京市国土资源局与凤凰置业、凤凰晟基于同月24 日签订关于出让该地
块的“宁国土资让合[2007]28 号”《国有土地使用权出让合同》。
南京市国土资源局于2007 年5 月23 日向凤凰置业和凤凰晟基出具“宁国土资
[2007]207 号”《关于同意变更建邺区所街地块（NO.2006G84）受让方的批复》，同
意该地块受让方变更为凤凰置业，出让合同约定的权利义务同时转由凤凰置业独自
履行。南京市人民政府于2008 年3 月28 日向凤凰置业颁发了该地块部分土地的“宁
建国用（2008）第02392 号”《国有土地使用证》：用途为二类住宅、商业用地；使
用权类型为出让。根据南京市地下铁路工程建设指挥部于2007 年3 月23 日出具的
“宁地铁函[2007]59 号”《关于地铁所街上盖物业开发工作相关事宜的回函》以及
凤凰置业于2008 年3 月31 日出具的《关于地铁所街二期项目延期领取土地证的说
明》：地铁施工上盖物业二期开发地块为地铁所街站施工临时场地，按工期将于2009
年9 月退场。因此，该地块尚不具备交地条件，暂未领取土地使用证。
南京市发展和改革委员会于2007 年8 月3 日出具“宁发改投资字[2007]622 号”
《关于核准江苏凤凰置业有限公司No.2006G84 地块开发项目的通知》，同意凤凰置
业建设地铁所街No.2006G84 地块开发项目。南京市环境保护局于2007 年7 月31
日向凤凰置业出具“宁环建[2007]92 号”《关于江苏凤凰置业有限公司南京地铁二
号线所街站上盖物业建设项目环境影响报告书的批复》，同意该地块的项目建设。
南京市规划局分别于2007 年1 月24 日和2008 年9 月23 日向凤凰置业颁发了该地
块建设项目的“宁规河西用地[2006]0026 号”《建设用地规划许可证》和“建字第
320105200811154 号”《建设工程规划许可证》。南京市建设委员会于2008 年11 月
13 日就该项目的桩基工程向凤凰置业颁发了“宁建基许（2008）340 号”《建筑工
程施工许可证》。
根据凤凰置业有关人员的介绍和出具的书面说明：该项目基础工程的施工业已
开始，工程总包施工预计将于2008 年12 月启动并计划于2009 年5 月开始预售。
（3）凤凰云海项目（板仓街地块）
2008 年4 月28 日，江苏省新华书店集团有限公司作为转让方，与受让方凤凰北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
23
置业签订《国有土地使用权转让协议》。根据该协议，出让方将位于玄武区玄武街
道板仓村188 号土地使用权转让给凤凰置业；核算总金额为人民币2,032 万元，根
据“苏宣复[2008]4 号”、“苏财教[2008]33 号”文件，该协议约定的转让为无偿
划拨。
经审查，玄武区板仓街188 号地块系江苏省新华书店集团有限公司基于2001
年3 月13 日与江苏省南京市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，以
299.30 万元为出让金受让而来，并取得“宁玄国用（2001）字第10878 号”《国有
土地使用权证》：用途为仓储、使用权类型为出让。
根据中共江苏省委宣传部与江苏省财政厅于2008 年3 月25 日联合下发的“苏
宣复[2008]4 号”、“苏财教[2008]33 号”《关于无偿划拨江苏银行股份有限公司
部分股权等资产的批复》，江苏省新华书店集团有限公司将上述土地使用权无偿划
转至凤凰置业。
2008 年6 月11 日，凤凰置业就座落于玄武区板仓街188 号的该地块取得由南
京市人民政府颁发的编号为“宁玄国用（2008）第04122 号”《国有土地使用权证
书》，宗地地号为020090160066，地类（用途）为仓储，使用权类型为出让，终止
日期为2051 年3 月12 日，使用权面积为14252.2 平方米，均为独用面积。
截至本法律意见书出具日，该地块土地用途由仓储用途变更为商业用途的手续
尚在办理之中。
4、凤凰置业的子公司及其将要进行的房地产经营项目
（1）苏州凤凰置业有限公司（以下简称“苏州凤凰”）
A、基本情况
根据江苏省苏州工业园区工商行政管理局于2008 年9 月17 日向苏州凤凰颁发
的《企业法人营业执照》和苏州凤凰的《公司章程》：苏州凤凰的注册号为
“320594000115064”；注册资本与实收资本均为2,000 万元人民币；注册地址为
苏州工业园区苏惠路98 号国检大厦10 楼；法定代表人为齐世洁；公司类型为有限
责任（法人独资）；经营范围为房地产开发与投资、自有房屋租赁、销售建筑材料
和装潢材料、室内装饰工程；成立日期为2008 年4 月3 日；营业期限至2018 年4
月4 日。
苏州凤凰为凤凰置业出资设立的全资子公司。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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B、凤凰文化城项目（苏州工业园05 号地块）
凤凰置业与苏州工业园区国土房产局（以下简称“苏州国土房产局”）于2008年3
月19日签订《苏州工业园区国有建设用地使用权成交确认书》，凤凰置业竞得编号为
“苏园土桂（2008）05号”地块（以下简称“该地块”）的土地使用权。凤凰置业与
苏州国土房产局于2008年3月19日签订了关于出让该地块的“苏工园让（2008）18号”
《苏州工业园国有建设用地使用权出让合同》。苏州市人民政府于2008年4月17日向苏
州置业颁发了该地块的两份“苏工园国用（2008）第01024、01025号”《国有土地使
用证》：用途为住宅、商服用地；使用权类型为出让。
苏州工业园区环境保护局于2008年4月14日向苏州置业出具了《建设项目环保审
批意见》，同意该地块的项目建设。
2008年4月15日，苏州国土房产局、苏州凤凰和凤凰置业共同签署《关于苏工园
让（2008）18号出让合同的补充协议》：经苏州国土房产局同意，将该地块土地使用
权竞得人由凤凰置业变更为苏州凤凰，原土地出让合同载明的受让人的权利义务转移
至苏州凤凰并由其负责该项目的开发建设。苏州市人民政府于2008年4月17日向苏州
凤凰颁发了该地块的两份编号分别为“苏工园国用（2008）第01024、01025号”《国
有土地使用证》，土地使用权人均为苏州凤凰。
2008年4月17日，苏州工业园区管理委员会出具“苏园管核字[2008]25号”《关
于核准苏州凤凰置业有限公司建设苏园土挂（2008）05号地块项目的通知》：批准苏
州凤凰“（2008）05号”地块的开发建设项目。
根据凤凰置业有关人员介绍和书面说明：该项目的规划设计已经完成，凤凰置
业正在向有关机关办理实施本建设项目法定必须的诸项许可文件。
（2）江苏凤凰地产有限公司（以下简称“凤凰地产”）
A、基本情况
根据南京市工商行政管理局玄武分局于2008年9月19日向凤凰地产颁发的《企业
法人营业执照》和凤凰地产的《公司章程》：凤凰地产的注册号为“320102000163177”；
注册资本为1,000万元人民币；注册地址为南京市玄武区营苑南路58号；法定代表人
为齐世洁；经营范围为“许可经营项目：房地产开发和经营，商品房销售。一般经营
项目：实业投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料，装潢材料的销售”；成立日期为
2008年9月19日；营业期限至2018年9月18日。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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凤凰地产为凤凰置业出资设立的全资子公司。
B、凤凰山庄项目（小红山地块）
2008年4月10日，南京市土地储备中心（以下称“甲方”）与江苏省出版总社、
江苏省出版印刷物资公司（以下统称“乙方”）签订“宁地储购协字（2008）第001
号”《国有土地使用权收储协议》。根据该协议，甲方代表政府对乙方位于玄武区红
山接到曹后村的国有土地使用权进行收储，甲方分期向乙方支付相应收储补偿；土地
总面积为51,897.3平方米，分为国有土地使用权证号为“宁玄国用（96）字第0256
号”的地块以及国有土地使用权证号为“宁玄国用（2001）字第251170号”的地块二；
土地收储总价为人民币2亿元。
南京市国土资源局于2008 年7 月30 日向凤凰置业出具了《国有土地使用权公
开出让成交确认书》：确定凤凰置业为该地块国有土地使用权的竞得人，成交价为
人民币3.2 亿元。凤凰置业与南京四国土资源局于2008 年8 月4 日签订了“宁国
土资让合[2008]143 号”《国有土地使用权出让合同》。南京市国土资源局于2008
年11 月14 日向凤凰置业和凤凰地产出具“宁国土资[2008]452 号”《关于同意变
更玄武区曹后村地块（NO.2008G19）受让方的批复》：同意该地块的受让方由凤凰
置业变更为凤凰地产，原出让合同所约定的权利和义务同时转由凤凰地产履行。
根据凤凰置业有关人员的介绍和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，凤
凰置业已如约缴纳该项目土地出让款共计1.92 亿元，该项目的规划设计工作正在
进行。
（3） 南京凤凰置业有限公司（以下简称“南京凤凰”）
A、基本情况
根据南京市工商行政管理局雨花台分局于2008年10月26日向南京凤凰颁发的《企
业法人营业执照》和南京凤凰的《公司章程》： 南京凤凰的注册号为
“320114000047946”；住所为南京市雨花台区凤台南路130号；法定代表人为齐世洁；
注册资本和实收资本均为1,000万元人民币；公司类型为有限公司（法人独资）；经
营范围为“许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：物业管理、房地产销售”。
成立日期为2008年8月12日；营业期限至2018年8月11日。
南京凤凰原为凤凰置业、南京赛特置业有限公司（以下简称“南京赛特”）和南
京建邺房地产开发有限公司（以下简称“南京建邺”）共同出资设立的有限公司。2008
年9月26日，凤凰置业与南京赛特、南京建业签署《股权转让协议》：凤凰置业受让北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
26
南京赛特和南京建邺对南京凤凰合计持有的51%的出资。2008年10月26日，南京凤凰
取得了该次出资转让后登记机关为其换发的企业法人营业执照，成为凤凰置业的全资
子公司。
B、凤凰云翔项目（中西营村地块）
2007年11月23日，南京市国土资源局与南京赛特、南京建邺签署《国有土地使用
权公开出让成交确认书》：南京赛特和南京建邺以公开竞买方式竞得编号为
NO.2007G79地块的国有土地使用权，成交价款为人民币2亿元。2007年12月7日，南京
市国土资源局与南京赛特、南京建邺签署“宁国土资让合[2007]427号”《国有土地
使用权出让合同》。
2008年8月20日，南京市国土资源局出具“宁国资[2008]345号”《关于同意变更
雨花台区NO.2007G79地块中西营村地块受让方的批复》：同意该地块的中西营村地块
受让方由南京赛特和南京建邺变更为南京凤凰，（出让合同）相应的权利和义务转由
南京凤凰履行。2008年9月24日，南京市人民政府就该地块向南京凤凰颁发了“宁雨
国用（2008）第05714号”《国有土地使用证》：用途为城镇混合住宅用地；使用权
类型为出让。
根据凤凰置业有关人员的介绍和出具的书面说明：南京凤凰目前正在进行该项目
的规划设计工作。
（4）南京龙凤投资置业有限公司（以下简称“龙凤置业”）。
根据南京市工商行政管理局于2007年2月13日向龙凤置业颁发的《企业法人营业
执照》和龙凤置业目前施用的公司章程：龙凤置业的注册号为“320103000005951”；
住所为南京市白下区太平南路69号1116室；法定代表人为杨云；注册资本和实收资本
均为40,100万元人民币；公司类型为有限责任公司；经营范围为“许可经营项目：无。
一般经营项目：房地产开发经营、物业管理、房地产信息咨询、装潢材料、建筑材料
销售、绿化种植、养护及管理”。龙凤置业已经2007年年度工商检验登记。
龙凤置业为凤凰置业与其它两家企业共同出资设立的参股公司，其股东、出资额
及出资比例如下：
序号 股东名称 出资额（人民币/万元） 出资比例（%）
1 重庆润源基础设施投资有限公司30,000 90
2 上海泰龙房地产发展有限公司 9,100 7.5北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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3 凤凰置业 1,000 2.5
合计 40,100 100
龙凤置业目前未开展房地产经营项目。
（4） 南京证券有限责任公司（以下简称“南京证券”）
南京证券是经中国人民银行“银复[1990]356号”《关于同意成立南京市证券公
司的批复》批准设立的证券公司。其目前的注册情况如下：住所为玄武区大钟亭8号；
法定代表人为张华东；注册资本和实收资本均为人民币17.71亿元；公司类型为有限
责任公司；经营范围为“许可经营项目：证券（含境内上市外资股）的代理买卖，代
理证券的还本付息、分红派息，证券代保管、鉴证，代理登记开户，证券的自营买卖，
证券（含境内上市外资股）的承销（含主承销），客户资金管理，证券投资咨询（含
财务顾问），中国证监会批准的其他业务”；成立日期为1990年11月23日；营业期限
至2047年8月2日。南京证券已经2007年年度工商检验登记。
南京证券目前持有中国证券监督管理委员会于2008年11月11日颁发的编号为
“Z23132000”的《经营证券业务许可证》，该证的有效期至2011年11月11日，其所
载南京证券的注册资本、经营范围、法定代表人、公司住所与南京证券的企业法人营
业执照相符。
南京证券原为凤凰集团的参股公司。中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅于2008
年9月28日向凤凰集团联署出具“苏宣复[2008]36号、苏材教[2008]163号”《关于无
偿划拨南京证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司部分股权的批复》：同意凤凰
集团将其对南京证券持有的5000万出资无偿划拨到凤凰置业（以下简称“此次出资划
拨”）。南京证券股东会于2008年10月13日作出《2008年第三次临时股东会会议决议》，
同意此次出资划拨。中国证监会江苏省监管局于2008年12月4日向南京证券出具“苏
证监函[2008]362号”《关于南京证券有限责任公司变更持有5%以下股权股东的无异
议函》，对本次出资划拨不持异议。凤凰集团于2008年12月1日出具《关于南京证券
股权变更后工商登记手续的说明》：鉴于南京证券正在进行增资扩股工作，南京证券
将在此项工作完成后一并办理本次出资划拨的工商变更备案手续。本所律师经审查认
为：南京证券确因正在履行除此次出资划拨以外的其他变更程序而尚未进行工商变更
备案，南京证券的此次出资划拨已具备进行工商变更备案的各项条件，不存在法律障
碍。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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5、凤凰置业重大合同
本所律师审阅了凤凰置业截至2008 年9 月30 日尚未履行完毕和将要履行的全
部合同。截至上述日期，凤凰置业不存在任何银行借款或其它融资行为，合同价款
超过人民币一百万元的合同为工程施工合同和合作合同，其中，较为重要的合同的
具体情况如下：
（1）2007年7月30日，凤凰置业作为发包人与承包人北京北大青鸟安全系统工程
技术有限公司（以下简称“北大青鸟”）签订了“GF200707023号”《凤凰和鸣苑工程
智能化施工合同》：工程内容为智能化工程；承包范围为智能化工程的施工、材料设
备的供应、安装调试、操作培训及保修期内的保修服务；合同工期总日历天数为270
天；合同价款暂定461.91万元，原则上合同签订进场后7日内按合同净价的10%支付预
付款，施工进度款付至工程完成量的70%，竣工后付至合同净价的80%，决算审计之后
付至结算价的95%，其余5%为质量保修金，待保修期满之后付清。
（2）2007年11月12日，凤凰置业作为发包人，与承包人江苏港宁装潢有限公司
（以下简称“港宁装潢“）签订了“GF200711026号”《凤凰和鸣苑工程凤凰大厦装饰
施工合同》：工程名称为江苏凤凰置业有限公司凤凰大厦装饰工程；开工日期为2007
年11月16日，竣工日期为2007年2月13日，合同工期总日历天数为90日历天；合同价
款为243.93万元，根据工程月进度支付工程款，每月以上月完成工作量的60%支付工
程款，同期按比例扣回预付款，竣工结算经监理初审、跟踪审计后付至合同价的75%，
扣回全部预付款，审计结束后除质保金外（无息）全部付清，余款质保期满一周后一
次付清。
（3）2007年1月24日，凤凰置业作为发包人，与承包人南通新华建筑安装工程公
司（以下简称“新华建筑”）签订了“GF200701019号”《凤凰和鸣苑（A区）建设工程
施工合同》：工程承包范围为凤凰和鸣苑A区住宅01-06栋（上部）及地下室土建及安
装工程；建筑面积为76,986平方米；开工日期为2006年12月15日，竣工日期为2008
年2月7日，合同工期总日历天数为419天；合同价款为人民币8,595.54万元，根据单
体工程形象进度支付工程进度款，地下室底板完成后支付合同总净价10%，地下室完
成后，支付合同总净价10%的工程进度款，主体工程完成后，支付至合同总净价50%
的工程进度款，外脚手架拆除，支付至合同总净价的70%，工程竣工验收，收到工程
竣工证明书后支付至合同总净价80%的工程进度款，竣工结算经监理初审后付至合同北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
29
净价的85%，竣工结算经审计完成后15天内付至结算净总价的95%，留结算总净价的5%
质保期满后一周内一次性支付。
（ 4 ） 2006 年10月2日，凤凰置业作为发包人，与承包人四建集团签订了
“GF200610016号”《凤凰和鸣苑（BC区）建设工程施工合同》。根据该合同：工程内
容为住宅07-08栋（上部）、商业办公10栋（上部）及地下土建及安装工程；建筑面积
为56,814.29平方米；开工日期为2006年10月18日，竣工日期为2007年11月26日，合
同工期总日历天数为400天；合同价款为人民币6,368.68万元， 根据单体工程形象进
度支付工程进度款，地下室完成后，支付合同总净价20%的工程竣工款，主体工程完
成后，支付至合同总净价50%的工程进度款，工程竣工验收，收到工程竣工证明书后，
支付至合同总净价80%的工程进度款，竣工结算经监理初审后付至合同净价的70%，竣
工结算经监理初审后付至结算净总价的80%，竣工结算经审计完成后15天内付至结算
总净价的95%，留结算总净价的5%质保期期满后一周内一次性支付，2%的质量目标保
证金，待工程质量创“省优”成功后一周内支付。
（5）2006年7月8日，凤凰置业作为发包人，与承包人江南建筑技术发展总公司
签订了“GF200604011号”《凤凰和鸣苑工程基桩施工合同》。根据该合同：工程内容
为基桩工程；建筑面积为92,560平方米；开工日期为2006年7月12日，竣工日期为2006
年9月12日，合同工期总日历天数为60天；合同价款为人民币1,042万元，根据工程进
度支付工程款，每月以上月完成工作量的70%支付工程款，完成全部工作量后付至合
同价的70%，竣工结算经发包人和监理初审后付至合同价的80%，竣工结算经审计完成
后付至结算总价的90%，留结算总价的10%尾款，竣工结算一年后一次性支付。
（6）2008年2月26日，凤凰置业作为发包人，与承包人辽宁泰丰铝业装饰工程有
限公司签订了“GF200709025号”《凤凰和鸣苑工程铝合金门窗施工合同》：工程内容
为门窗工程，承包范围为门窗施工及保修；开工日期为2008年3月1日，竣工日期为2008
年5月1日，合同工期总日历天数为70天；合同价款为人民币1,658.64万元， 每月按
完成工作量的70%支付工程进度款，工程竣工验收并达到约定的质量等级，提供所有
竣工资料及决算报告后支付至合同总价款的80%，通过审计部门审核后，扣审定价的
5%作保修金，余款付清，工程保修金在工程竣工验收后两年内的第一个月内支付，同
期承包人向发包人提供神定价2%的保修金保函。
（7）2007年3月28日，凤凰置业作为发包人，与承包人无锡金城幕墙装饰工程有
限公司签订了“GF200703022号”《凤凰和鸣苑（幕墙）建设工程施工合同》：工程内北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法
律意见书
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容为幕墙工程，承包范围为幕墙施工及保修；开工日期为2007年7月1日，竣工日期为
2007年10月26日，合同工期总日历天数为120天；合同价款为人民币1,451.76万元，
合同签订后，中标人进场，支付合同总价款的10%的工程预付款，每月按完成工程量
的70%支付工程进度款，工程竣工验收并达到约定的质量等级，提供所有竣工资料及
决算报告后支付至合同总价款的80%，通过审计部门审核后，扣审定价的5%作保修金，
余款付清，工程保修金在工程竣工验收后两年内的第一个月内支付，质量目标保证金
为合同价的2%，在工程评优结果出来后支付或扣除。
（8）2006年4月16日，凤凰置业作为发包人，与承包人江苏地基工程总公司签订
了“GF200604010号”《凤凰和鸣苑基坑支护建设工程施工合同》：工程内容为基坑支
护工程、土方工程；建筑面积为93,560平方米；开工日期为2006年4月18日，竣工日
期为2006年7月28日，合同工期总日历天数为100天；合同价款为人民币1,048万元，
根据工程月进度支付工程款，每月以上月完成工作量的70%支付工程款，完成全部工
作量后付至合同价的70%，竣工结算经监理初审后付至合同价的80%，竣工结算经审计
完成后付至结算总价的90%，留结算总价的10%尾款竣工结算一年后一次性支付。
（9）2008 年7 月1 日，凤凰置业作为发包人，与承包人常州河海水环境工程
有限公司签订了“GF200803031”《凤凰和鸣苑工程太阳能热水系统工程安装合同》：
工程内容为凤凰和鸣苑工程太阳能供热系统设备及安装、调试；60 日内完成完成安
装工程；合同价款为人民币259 万元，材料进场后一周内支付合同款的20%，进入
安装程序后一周内支付至合同款的50%，设备安装完成后支付至合同款的70%，通
过验收并试运转后一个月内支付至合同款的90%，质保期12 个月满，如承包方合格
履行义务，发包人7 日内付清工程决算价款5%的余款，质保期24 个月满，如承包
方合格履行义务，发包人7 日内付清工程决算价款5%的余款。
（10）除上述较为重要的工程施工合同外，凤凰置业与南京赛特置业有限公司
和南京建邺房地产开发有限公司（以下统称为“合同对方”）于2008 年8 月11 日
签署《合作协议》，合作项目名称为“南京市雨花台区西营村地块开发项目”（即凤
凰云翔项目，以下简称“该项目”），主要内容如下：
A、凤凰置业与合同对方于2008 年8 月12 日前设立该项目的运营公司（以下
简称“项目公司”），注册资本为人民币1,000 万元，凤凰置业出资人民币490 万元，
占注册资本的49%，合同对方出资共计人民币510 万元，占注册资本的51%。
B、合同对方负责与南京市国土局沟通，将该项目用地的使用权人由合同对方北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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变更为项目公司。
C、合同对方负责与有关主管机关沟通，变更该项目的立项文件并申办该项目
《建设用地规划许可证》等许可文件。
D、合同价款为人民币8.12 亿元。采分期付款方式：凤凰置业于项目公司设立
后向合同对方支付人民币2 亿元价款；于南京市国土局出具该项目用地使用权人变
更文件后支付人民币2 亿元价款；于以项目公司为使用权人的该项目用地土地使用
权证颁发且该项目用地经凤凰置业验收后支付人民币2 亿元的价款；于该项目的立
项文件进行变更后且《建设用地规划许可证》颁发后付清合同余款。
E、合同对方将位于南京时建邺区江东中路116、118 和126 号德盈大厦商业楼
的土地使用权和房屋所有权抵押给凤凰置业作为合同对方履行该《合作合同》有关
义务的担保。
本所律师经审核认为：凤凰置业上述重要合同的签订主体适格、合同形式和内
容不违反法律法规的规定，对合同主体具有法律约束力。上述重要合同约定的权利
义务关系不构成对凤凰置业合法权益和商业利益的损害。
根据凤凰置业出具的《承诺函》并经本所律师核查，凤凰置业股东和出资状况
清晰，工商登记文件完备、有效。凤凰集团对凤凰置业的全部出资不存在质押或其
他权利受到限制的情况，凤凰集团对凤凰置业持有的全部出资作为耀华玻璃本次资
产重组的置入资产不存在法律瑕疵。
四、本次资产重组涉及的债权债务关系及处理情况
根据《资产置换暨非公开发行协议》的约定：“根据债务随资产走的原则，耀
华玻璃应根据相关法律及公司章程的规定，就与置出资产相关的债权债务转移事项
及时履行债权人通知或债务人同意程序。”因此，本次资产重组需要处理的债权债
务关系为耀华玻璃对外承担的债务和享有的债权。经本所律师核查，该等需处理的
债务关系及处理情况如下：
1、 银行借款和承兑汇票
根据耀华玻璃提供的文件和书面说明、耀华玻璃的《审计报告》以及本所律师北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
32
的核查：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃短期借款余额为人民币27,190 万元，长
期借款余额为人民币700 万元，银行承兑汇票为人民币6,000 万元。
（1） 向工商银行海港支行的借款
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对工商银行
海港支行(以下简称“工行”)承担本金总额分别为人民币11,190 万元和3000 万元的
短期借款债务和承兑汇票债务。
工行于2008 年7 月9 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公
司债务转移的复函》：工行同意耀华玻璃在工行全部贷款和承兑汇票随主业和资产
同时转移至耀华集团。
（2）向交通银行秦皇岛分行的借款
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对交通银行
秦皇岛分行（以下简称“交行”）承担本金总额分别为人民币12,000 万元、700 万
元和3000 万元的短期、长期借款债务和承兑汇票债务。
根据交通银行秦皇岛分行于2008 年4 月7 日向耀华玻璃出具的《关于秦皇岛
耀华玻璃股份有限公司债务转移的复函》：交行原则同意耀华玻璃对其承担的债务
随耀华玻璃主业和资产同时转移至耀华集团，耀华集团待本次股权转让、重大资产
重组及非公开发行取得有关机关批准后依据相关法规及交行授信政策的规定办理
债务（银行借款和银行承兑汇票等授信业务）的移转手续。
（3）向华夏银行石家庄分行的借款
根据耀华玻璃出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃对华夏银行
石家庄分行（以下简称“华夏银行”）承担本金总额为人民币4,000 万元的短期借款
债务。
华夏银行于2008 年7 月21 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司债务转移的复函》：华夏银行原则同意耀华玻璃对华夏银行承担的全部贷款、
银行承兑汇票以及抵押担保债务随主业和资产同时转移至耀华集团。
2、银行担保债务
根据耀华玻璃出具的文件和书面说明、耀华玻璃的《审计报告》以及本所律师
的核查：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃的担保债务有为自身银行贷款承担的设北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
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备、土地使用权和房产抵押担保、为子公司耀华工业园和沈阳耀华的银行贷款承担
的连带责任保证担保。其中，为耀华工业园和沈阳耀华的银行贷款承担的连带责任
保证的担保余额为人民币22,656 万元。
（1） 向交通银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃向交通银行秦皇岛分行（以下简称“交行”）对耀华工业园向交行的短期、长期
借款和承兑汇票债务承担担保总金额为人民币7,000 万元的连带保证责任。
根据交行于2008 年4 月7 日向耀华玻璃出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司债务转移的复函》：交行原则同意耀华玻璃向其对耀华工业园承担的担保责
任随耀华玻璃主业和资产同时转移至耀华集团，耀华集团待本次股权转让、重大资
产重组及非公开发行取得有关机关批准后依据相关法规及交行授信政策的规定办
理保证责任的移转手续。
（2）向中国银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃向中国银行秦皇岛分行（以下简称“中行”）对耀华工业园向中行的短期借款债
务承担担保总金额为人民币2,000 万元的连带保证责任。
根据中行于2008 年7 月14 日向耀华工业园出具的《中国银行股份有限公司秦
皇岛分行致秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公
司担保转移问题的函》：中行同意办理耀华工业园人民币2,000 万元流动资金贷款业
务中耀华玻璃担保转移的相关手续。
（3）向建设银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃向建设银行西港路支行（以下简称“建行”）对耀华工业园向建行的长期借款债
务承担担保总金额为人民币4,000 万元的连带保证责任。
建行于2008 年6 月26 日向耀华工业园出具了《中国建设银行股份有限公司秦
皇岛分行至秦皇岛耀华玻璃工业园有限责任公司关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公
司担保债务转移的函》：建行同意将耀华工业园向建行承担的人民币4000 万元技术
改造贷款的担保方变更为耀华集团，建行将与耀华集团签订该笔担保转移的法律文北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
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书。
（4）向中信银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃向中信银行沈阳支行（以下简称“中信银行”）对沈阳耀华向中信银行的短期借
款和承兑汇票债务承担担保总金额为人民币10,385 万元的连带保证责任。
耀华玻璃目前正与中信银行就该笔保证担保债务的移转事宜进行沟洽。
（5）向工商银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃向工商银行海港支行（以下简称“工行”）对自身向工行的短期借款债务承担担
保总金额为人民币4,690 万元的设备抵押担保责任。
鉴于工行向耀华玻璃出具的《关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司债务转移的复
函》中载明“为使耀华集团改制、转让耀华玻璃控股权和回购耀华玻璃全部资产和
负债、履行国有资产管理部门和证监会报批手续得以实现，工行同意耀华玻璃在工
行全部贷款和承兑汇票随主业和资产同时转移至耀华集团”；又鉴于耀华玻璃和耀
华集团向本所律师联署出具承诺函中提及“根据耀华集团、耀华玻璃与工商银行进
行的直接沟通，工商银行对耀华玻璃拟将抵押给工商银行的浮法一、二线设备和
LOW-E 设备过户至耀华集团不存在异议”，本所律师认为：上述向工行承担的设备
抵押担保的担保人由耀华玻璃变更为耀华集团以及原先由耀华玻璃拥有的抵押物
转移至耀华集团不存在法律障碍。
（6）向华夏银行承担的担保
根据耀华玻璃提供的文件和出具的书面说明：截至2008 年3 月31 日，耀华玻
璃和秦皇岛北方玻璃集团有限公司向华夏银行石家庄分行（以下简称“华夏银行”）
对耀华玻璃向华夏银行的短期借款债务承担担保总金额为人民币4,000 万元的土地
使用权抵押和第三方连带责任保证责任。
华夏银行于2008 年7 月21 日向耀华玻璃出具了《关于秦皇岛耀华玻璃股份有
限公司债务转移的复函》：华夏银行原则同意耀华玻璃对华夏银行承担的全部贷款、
银行承兑汇票以及抵押担保债务随主业和资产同时转移至耀华集团。
3、基于业务经营而发生的债务北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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根据耀华玻璃的《审计报告》：截至2008 年9 月30 日，耀华玻璃的应付账款
为人民币13,085.62 万元，预收账款为人民币2,909.98 万元，其他应付款为人民币
3,218.46 万元，其它流动负债为人民币1,033.62 万元。
根据耀华玻璃有关人员的说明：耀华玻璃目前已经取得了部分除银行以外的债
权人出具的关于同意将耀华玻璃向其承担的有关债务进行移转的同意函，但目前尚
未达到《资产置换暨非公开发行协议》约定的该等债务处置的比例。耀华玻璃目前
正在与有关债权人就债务移转事项进行沟洽。
耀华集团已向本所出具《承诺函》：同意根据本次资产重组方案承接与置出资
产相关的全部既有和或有的包括但不限于银行、业务经营、劳动关系、行政处罚和
侵权赔偿等债务；对于不同意耀华玻璃基于进行本次资产重组而进行债务移转的债
权人享有的合法债权，耀华集团承诺将以现金方式按有关约定或规定向债权人偿还
或在由重组完成后的上市公司代为清偿有关债务后向其及时进行全额补偿。
五、本次资产重组及相关事项的信息披露和报告
（一）耀华玻璃于2007 年9 月28 日在上海证券交易所（以下简称“上交所”）
网站发布“临2007-041”号《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司关于风险提示暨控股股
东拟转让公司股权的提示性公告》，其中包含“耀华集团决定从耀华玻璃战略性退
出，拟以公开征集受让方的方式转让其对耀华玻璃的股权，并对耀华玻璃实施重组
和回购耀华玻璃的全部主业资产”的信息。
（二）耀华玻璃于2007 年10 月12 日在上交所网站发布“临2007-042”号《秦
皇岛耀华玻璃股份有限公司关于发布控股股东拟转让所持本公司股份信息公开征
集受让方的公告》，其中包含“耀华集团拟将持有的291,648,560 股耀华玻璃的股份
全部转让给受让方；同时耀华集团将对耀华玻璃实施资产重组，受让方向耀华玻璃
注入优质资产和耀华集团回购耀华玻璃全部资产（含负债）”的信息。
（三）耀华玻璃于2008年8月6日在上交所网站发布“临2008-042”号《秦皇岛耀
华玻璃股份有限公司2008年第一次临时股东大会决议公告》：耀华玻璃于2008年8月6北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律
意见书
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日召开的第一次临时股东大会，否决了耀华玻璃本次资产重组原方案的如下议案：
1、《关于与江苏凤凰出版传媒集团有限公司签订附生效条件的〈秦皇岛耀华玻璃
股份有限公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司之重大资产置换暨非公开发行股票
购买资产协议〉的议案》；
2、《关于公司重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》；
3、《关于非公开发行股票方案的议案》；
4、《关于公司本次重大资产重组暨非公开发行股票构成关联交易的议案》；
5、《关于提请股东大会批准特定对象——凤凰出版传媒集团免于以要约方式收购
公司股份的议案》。
通过了耀华玻璃本次资产重组原方案的如下议案：
1、《关于提请股东大会授权董事会办理本次交易相关事宜的议案》；
2、《关于更换部分董事的议案》。
耀华玻璃2008 年第一次临时股东大会否决了本次资产重组原方案的有关议案
后，耀华玻璃与本次资产重组相关方决定重新启动本次资产重组工作，耀华玻璃于
此后又履行了如下信息披露和报告程序：
（四）耀华玻璃于2008 年11 月12 日在上交所网站发布“临2008-058”号《秦
皇岛耀华玻璃股份有限公司重大事项停牌公告》：根据秦皇岛市结构优化调整的需
要，为加快推进耀华集团改制进程，耀华玻璃实际控制人秦皇岛市国有资产监督管
理委员会拟对耀华玻璃的股权转让及资产重组事项及资产重组事项进行研究、论
证。耀华玻璃申请其股票自2008 年11 月13 日起停牌，耀华玻璃按照相关规定拟
在该公告刊登后30 日内召开董事会审议资产重组预案，其股票将于披露有关预案
后恢复交易。
（五）除上述公告外，耀华玻璃遵循有关规定就本次国有股权让、资产重组和
非公开发行的实际进展情况发布了若干次《关于控股股东拟转让本公司股份及资产
重组事项进展情况的公告》和《关于重大事项进展情况的公告》。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
37
本所律师认为：耀华玻璃已经按照中国证监会、上海证券交易所有关信息披露
的规范性文件之要求，在法定期间内将本次资产重组及相关事项的有关信息予以公
开披露，履行了信息披露的义务，其披露的信息真实、准确、完整，不存在虚假记
载、误导性陈述或者重大遗漏。
六、本次资产重组的方案和协议
（一）耀华玻璃本次资产重组及与之同时进行的耀华玻璃本次国有股转让的方
案的主要内容包括：
1、耀华玻璃以截至审计、评估基准日的全部资产及负债（作为置出资产)与凤凰
集团截至审计、评估基准日所持凤凰置业的出资（作为置入资产）之等值部分（以评
估值为准）以置换的方式进行重组；
2、置入资产超过置出资产价值的差额部分由耀华玻璃向凤凰集团非公开发行股
票购买；
3、耀华集团向凤凰集团转让所持耀华玻璃全部股份，对价为人民币3,000 万元
现金及全部置出资产；本次资产重组和国有股转让事项同时进行，互为生效条件。
（二）《资产置换暨非公开发行协议》
2008 年12 月7 日，耀华玻璃与凤凰集团签订《资产置换暨非公开发行协议》
（于本法律意见书第六部分简称为“协议”），就本次资产置换的资产范围、作价依
据、价格、差价支付方式、资产置换的实施、人员和债务安排、本次非公开发行的
种类、面值、发行对象和发行数量、协议的生效和履行等事项进行了约定。协议的
主要内容如下：
1、本次资产置换
（1）置出资产：本次资产置换的置出资产为截至2008 年9 月30 日，耀华玻
璃拥有的全部资产及负债。
（2）置入资产：本次资产置换的置入资产为截至2008 年9 月30 日，凤凰集
团持有的凤凰置业的100％股权。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
38
（3）作价方式及支付
A、 置出资产作价方式：置出资产依照2008 年9 月30 日为评估基准日的评
估值为作价依据。依照北京京都资产评估有限责任公司于2008 年11 月25 日出具
的《秦皇岛耀华玻璃股份有限公司资产置换项目资产评估报告书》（京都评报字
(2008)第125 号），置出资产在评估基准日的评估值为35,354.82 万元，双方据此
确定置出资产的交易价格为35,354.82 万元。
B、 置入资产作价方式：置入资产依照2008 年9 月30 日为评估基准日的评
估值为作价依据。依照北京国友大正资产评估有限公司出具的《凤凰出版传媒集团
有限公司拟以江苏凤凰置业有限公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》（国友
大正评报字[2008]第188 号），置入资产在评估基准日的评估值为128,115.06 万元，
双方据此确定置入资产的交易价格为128,115.06 万元。
（4）差价的支付方式
置入资产与置出资产的差额部分，即置入资产交易价格高于置出资产的部分，
即92,760.24 万元，由耀华玻璃以非公开发行股票方式进行支付。
2、本次非公开发行
（1）发行种类和面值：本次非公开发行的股票为人民币普通股（A 股），每股
面值人民币1.00 元。
（2）发行方式及发行对象：向特定对象，即向凤凰集团非公开发行A 股股票。
（3）发行价格及发行数量：本次非公开发行股票以定价基准日（2008 年12 月9
日）前20 个交易日股票交易均价（定价基准日前20 个交易日股票交易总额/定价基
准日前20 个交易日股票交易总量）确定为发行价格，即每股5.06 元，发行股份总数
为183,320,634 股。
（4）锁定期：凤凰集团在本次非公开发行中认购的耀华玻璃股份自新增股份登
记日起36 个月内不得转让，在上述锁定期限届满后，其转让和交易依照届时有效的北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
39
法律和交易所的规则办理。
（5）本次非公开发行完成后，耀华玻璃的股本结构变化如下：
本次资产置换暨非公开发行
股票购买资产前
本次资产置换暨非公开发行股票购买
资产、本次国有股转让完成后
股东名称
股份数 持股比例 股份数 持股比例
耀华集团 264,648,560 47.49% _ _
264,648,560（受让耀华
集团持有的国有法人
股）
凤凰集团 _ _
183,320,634（认购本次
非公开发行的股票）
60.49%
其他流通
股股东
292,631,440 52.51% 292,631,440 39.51%
总股本 557,280,000 100% 740,600,634 100%
3、与本次资产置换相关的人员安排
根据“人随资产走”的原则，自本协议生效日之后，与置出资产有关的耀华玻璃
的全部员工（包括所有高级管理人员及普通员工，但非职工董事和非职工监事除外）
的劳动关系及与置出资产相关的全部离退休职工、全部下岗职工涉及到与耀华玻璃有
关的养老、医疗等所有关系，均由耀华集团继受并负责安置。该等安置包括但不限于
员工的工作安排、养老、失业及医疗等各项保险及其他依法应向员工提供的福利、支
付欠付的工资。因提前与耀华玻璃解除劳动关系或转移员工而引起的有关补偿和/或
赔偿事宜（如有），由耀华集团负责支付。与员工有关的全部已有或潜在劳动纠纷，
均由耀华集团负责解决。本次资产置换不涉及与置入资产有关的员工安置事宜。
4、与本次资产置换相关的债权债务安排
（1）根据“债务随资产走”的原则，耀华玻璃应根据相关法律及公司章程的规
定，就与置出资产相关的债权债务转移事项及时履行债权人通知或债务人同意程北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
40
序。
（2）耀华玻璃债权人同意函
A、耀华玻璃股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的关于
耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函。
B、耀华玻璃股东大会召开之前，耀华玻璃应取得全部银行债权人出具的关于
耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函。
C、耀华玻璃股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务，耀
华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人出具的关
于耀华集团承担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函。
D、于资产交割日，耀华玻璃应取得全部债权人出具的关于置出资产承接方承
担耀华玻璃全部债务或对外担保责任的同意函。
（3）与置出资产有关的或有负债
自协议生效日之后，若耀华玻璃发生或遭受与置出资产、与置出资产相关的人
员安排相关的任何或有债务及其他债务、义务或损失，均由置出资产承接方负责处
理及承担。为使凤凰集团不会因与置出资产有关的或有负债而遭受损失，置出资产
的承接方耀华集团或耀华集团指定的第三方将向凤凰集团提供适当的担保。
（4）本次资产置换不涉及与置入资产相关的债权债务处理事宜。
5、协议的生效、履行、变更与解除
（1）自协议签署且下列条件全部满足之日，协议即应生效：
A、本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产己经按照《公司法》及其它
相关法律、公司章程及内部管理制度之规定，经耀华玻璃、凤凰集团各自的董事会、
股东大会或其他权力机构审议通过。
B、本次国有股转让己经按照《公司法》及其它相关法律、公司章程及内部管
理制度之规定，经耀华集团、凤凰集团各自的董事会或其他权力机构审议通过。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
41
C、与置入资产、置出资产相关的评估报告获国资监管部门的备案。
D、本次国有股转让获得国务院国资委正式批准。
E、本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产获得中国证监会的核准。
F、中国证监会对本次国有股转让无异议并豁免凤凰集团的要约收购义务。
G、耀华玻璃股东大会召开之前，耀华玻璃人员接收及安置的具体方案取得其
职工代表大会的审议通过。
H、耀华玻璃股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关于由
耀华集团承担耀华玻璃全部借款债务的同意函。
I、耀华玻璃股东大会召开之前，耀华玻璃取得全部银行债权人出具的关于由
耀华集团或其指定的第三方承担耀华玻璃全部对外担保责任的同意函。
J、耀华玻璃股东大会召开之前，对于除银行债务外耀华玻璃的其他债务，耀
华玻璃应取得耀华玻璃除银行债务以外其他所有债务额80%以上的债权人出具的关
于由耀华集团承担耀华玻璃全部债务的同意函。
（2）协议约定的任何一项先决条件未能得到满足，协议所载重大资产置换暨
非公开发行股票购买资产行为无效。如非因耀华玻璃、凤凰集团一方或双方违约的
原因造成前述先决条件未能得到满足，则双方各自承担因签署及准备履行协议所支
付之费用，双方互不承担其他责任。
（3）在协议约定的条件满足后，本次资产置换暨非公开发行事项一经耀华玻
璃董事会、股东大会批准并经中国证监会核准，协议即应生效。
（4）协议约定的耀华玻璃和凤凰集团的各项权利与义务全部履行完毕，视为
协议最终履行完毕。
（5）除协议另有约定外，在证监会核准之前，耀华玻璃和凤凰集团一致同意
解除协议时，协议方可解除。
本所律师经审查认为：由耀华玻璃和凤凰集团签署的《资产置换暨非公开发行
协议》的签订主体、协议形式和内容均不违反法律、法规的有关规定。该协议与耀北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
42
华集团和凤凰集团签署的《股份转让协议》根据法律规定和协议约定，经内、外部
批准机构或机关的批准且协议约定的其它生效条件成就时将发生法律效力并具备
可实施性，对有关各方具有法律约束力。
七、本次资产重组的原则和实质性条件
（一）根据凤凰置业目前持有的《企业法人营业执照》，凤凰置业的经营范围
中的许可经营项目为房地产开发与经营，商品房销售；一般经营项目为实业投资、
房屋租赁、物业管理、建筑材料和装饰材料的销售、室内装饰。根据凤凰置业出具
的书面说明：凤凰置业目前实际从事的经营业务为房地产开发和商品房销售。凤凰
置业目前持有《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，其有权按照二级
标准从事房地产开发经营业务。
根据凤凰置业出具的书面说明和本所律师的核查：截至本意见书出具之日，凤凰
置业及其子公司已经或即将开工建设的房地产项目为凤凰和鸣苑项目（南京中央路
401号地块）、凤凰和熙苑项目（南京地铁所街地块）、凤凰云海项目（板仓街地块）、
凤凰文化城项目（苏州工业园05号地块）、凤凰山庄项目（小红山地块）、凤凰云翔项
目（中西营村地块）。经本所律师核查：凤凰置业及其子公司均以竞买摘牌或于第三
方竞买摘牌后通过受让的方式取得上述项目对应土地之国有土地使用权。对于已经开
工建设的凤凰和鸣苑项目和凤凰和熙苑项目，凤凰置业均已取得了投资主管机关出具
的关于批准该等项目开发建设的批复和环境保护主管机关出具的对该等项目环境影
响报告书、报告表的项目环境保护认可批复文件。
经本所律师核查，凤凰置业的上述房地产开发项目的地点仅限于江苏省南京市
和苏州市，且在该区域内存在由其它多家房地产开发企业正在开发建设的同类商品
房项目，凤凰置业的该等项目对当地商品房市场明显不构成垄断或潜在垄断的地
位。
因此，本所律师认为：耀华玻璃完成本次资产重组后，其经营活动符合国家产
业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等法律和行政法规的规定，符合《重组
管理办法》第十条第（一）项的规定。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
43
（二）耀华玻璃本次国有股转让、资产重组完成后，耀华玻璃不构成违反有关
法律法规对上市公司股票上市交易的相关规定，不会导致耀华玻璃不符合股票上市
条件。耀华玻璃的注册资本为人民币740,600,634 万元，股份总额为740,600,634 万
股；凤凰集团持有其44,796.92 万股的股份，占股份总额的60.49%，为耀华玻璃的
控股股东；符合《重组管理办法》第十条第（二）项的规定。
（三）根据《资产置换暨非公开发行协议》的约定，耀华玻璃本次资产重组后
的经营范围是房地产开发、投资；凤凰置业目前实际从事的经营业务为房地产开发
和商品房销售，正在建设的房地产项目有“凤凰和鸣苑”和“凤凰和熙苑”，已预
售的项目是“凤凰和鸣苑”的住宅楼和写字楼。本次资产重组完成后，凤凰置业原
有的国有土地使用权、在建工程等主要资产的权属不发生变更；根据京都会计师出
具的“北京京都专字（2008）第1411 号”《江苏凤凰置业有限公司2008 年10-12
月、2009 年度盈利预测审核报告》：凤凰置业2008 年10 月至12 月预测营业收入为
人民币22,473.38 万元，预测净利润为人民币3,379.98 万元；2009 年预测营业收入
为人民币115,695.14 万元，预测净利润为人民币29,354.57 万元。
因此，本所律师认为：耀华玻璃的本次资产重组有利于上市公司增强持续经营
能力，不存在可能导致上市公司重组后主要资产为现金或者无具体经营业务的情
形，符合《重组管理办法》第十条第（五）项的规定。
（四）凤凰集团为保证耀华玻璃在本次资产重组完成后，在资产、业务、人员、
财务、机构等方面完全独立，已正式出具《承诺书》，作出如下承诺：
1、保证上市公司人员独立
（1）保证耀华玻璃的劳动、人事及工资管理与凤凰集团及其控股子公司和其它
下属企业、单位之间完全独立，不会发生“两块牌子，一套人马”、混合经营、合署
办公的现象；
（2）凤凰集团的高级管理人员（包括总经理、副总经理、财务总监等）将不兼
任上市公司之任何高级管理职务；北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
44
（3）保证上市公司的总经理、副总经理、财务总监、董事会秘书等高级管理人
员均专职就任于上市公司，并在上市公司领取薪酬；
（4）凤凰集团拟向上市公司推荐的董事、监事成员人选均依照《公司法》及上
市公司将于本次资产重组完成后实施的公司章程所规定的程序进行，保证上市公司董
事会、股东大会独立行使人事任免权。
2、保证上市公司资产独立完整
（1）凤凰集团保证上市公司公司具有独立、完整的法人财产所有权；
（2）凤凰集团保证并促使其控股子公司和其他下属企业、单位不占用上市公司
的资金和资产。
3、保证上市公司的住所独立于凤凰集团。
4、保证上市公司的财务独立
（1）保证上市公司建立独立的财务部门和独立的财务核算体系；
（2）保证上市公司具有规范、独立的财务会计制度和对分公司、子公司的财务
管理制度；
（3）保证上市公司在银行独立开户，不与凤凰集团及其控股子公司和其它下属
企业、单位共用一个银行帐户；
（4）保证上市公司的财务人员不在凤凰集团及其控股子公司和其它下属企业、
单位兼职；
（5）保证上市公司依法独立纳税；
（6）保证上市公司能够独立作出财务决策，凤凰集团不干预上市公司的资金使
用。
5、保证上市公司的机构独立
（1）保证上市公司拥有独立、完整的组织机构，与凤凰集团的机构完全分开；
（2）保证上市公司的股东大会、董事会、监事会、独立董事、总经理等高级管
理人员依照法律、法规和公司章程独立行使职权；
（3）保证上市公司的职能部门与凤凰集团及其控股子公司和其它下属企业、单
位的相关职能部门之间不存在交叉或上下级关系。
6、保证上市公司业务独立北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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（1）保证上市公司拥有独立开展经营活动的资产、人员、资质和能力，具有面
向市场自主经营的能力；
（2）保持上市公司的业务独立，尽量减少并规范关联交易。
本所律师认为：凤凰集团上述《承诺书》的内容，符合国家现行法律、法规和
规范性文件的要求。凤凰集团在耀华玻璃本次资产重组完成后将依据该承诺函履行
有关义务，因此，耀华玻璃本次资产重组将有利于耀华玻璃在业务、资产、财务、
人员、机构等方面与实际控制人、控股股东及其关联人保持独立，符合中国证监会
关于上市公司独立性的相关规定，符合《重组管理办法》第十条第（六）项的规定。
（五）根据《资产置换暨非公开发行协议》的约定：耀华玻璃本次资产重组和
本次国有股转让完成后，将修改《公司章程》并改选董事会和监事会。
由此，本所律师认为：耀华玻璃本次资产重组有利于上市公司形成和保持健全
有效的法人治理结构，符合《重组管理办法》第十条第（七）项的规定。
（六）关于耀华玻璃的关联交易及同业竞争
1、关联交易
（1）耀华玻璃本次资产重组前的关联交易
根据耀华玻璃的《审计报告》：截止于2008 年9 月30 日，耀华玻璃与耀华集
团及其控制的其他公司、企业（以下简称“关联方”）发生的关联交易包括耀华玻
璃向关联方采购和销售货物、提供劳务、耀华玻璃与耀华集团开展包括土地、房屋
租赁和通讯服务的综合服务合作、耀华集团为耀华玻璃的银行借款提供担保五种类
型。
根据《资产置换暨非公开发行协议》的约定：本次资产重组和国有股转让实施
后，耀华玻璃原有资产及负债全部剥离出上市公司。又鉴于本次资产重组涉及的债
权债务的处理安排（详见本意见书第四部分），本次资产重组实施后，耀华玻璃将
退出上述关联交易并将剥离掉上述关联交易所对应的债权和债务。
（2）本次资产重组完成后，耀华玻璃的关联方和关联交易北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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A、关联方
鉴于耀华玻璃本次资产重组和国有股转让将同时进行并互为实施条件，因此，
本次资产重组完成后，耀华玻璃的关联方如下：
名 称 关联关系
江苏省人民政府 上市公司实际控制人
凤凰集团（江苏省出版总社，以下简
称“出版总社”）
上市公司控股股东
凤凰置业 上市公司全资子公司
苏州凤凰 凤凰置业全资子公司
凤凰地产 凤凰置业全资子公司
南京凤凰 凤凰置业全资子公司
南京龙凤投资置业有限公司 凤凰置业参股子公司
南京证券 凤凰置业参股子公司
江苏人民出版社 凤凰集团下属事业单位
江苏科学技术出版社 凤凰集团下属事业单位
祝您健康杂志社 江苏科学技术出版社下属事业单位
江苏教育出版社 凤凰集团下属事业单位
新语文学习杂志社 江苏教育出版社下属事业单位
江苏少年儿童出版社 凤凰集团下属事业单位
钓鱼杂志社 凤凰集团下属事业单位
凤凰出版社 凤凰集团下属事业单位
江苏美术出版社 凤凰集团下属事业单位
江苏凤凰艺术有限公司 凤凰集团全资子公司
江苏文艺出版社 凤凰集团下属事业单位
译林出版社 凤凰集团下属事业单位
译林杂志社 译林出版社下属事业单位北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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江苏电子音像出版社 凤凰集团下属事业单位
江苏省新华书店集团有限公司 凤凰集团全资子公司
（江苏省新华书店集团有限公司拥
有85 家下属子公司）
江苏新华印刷厂 凤凰集团下属企业
凤凰印务有限责任公司（以下简称
“印务公司”）
凤凰集团全资子公司
江苏省出版印刷物资公司（以下简称
“印刷公司”）
凤凰集团下属企业
江苏凤凰台饭店有限公司 凤凰集团全资子公司
江苏凤凰教育发展有限公司 凤凰集团全资子公司
江苏凤凰国际图书中心 凤凰集团下属企业
江苏凤凰资产管理有限公司 凤凰集团全资子公司
江苏银行股份有限责任公司（以下简
称“江苏银行”）
凤凰集团参股子公司
凤凰咨询报社 凤凰集团下属事业单位
江苏图片社 凤凰集团下属事业单位
江苏省出版总社报刊中心 凤凰集团下属事业单位
江苏新广联科技股份有限公司 凤凰集团控股子公司
B、关联交易
根据京都会计师出具的“北京京都审字（2008）第1736 号”《秦皇岛耀华玻璃
股份有限公司2007 年度、2008 年1-9 月备考审计报告》，凤凰置业与其关联方目前
存在如下尚未履行完毕的关联交易：
（A） 凤凰置业为开发凤凰和熙苑项目、苏州文化城项目、凤凰云翔项目、凤
凰山庄项目向凤凰集团借款共计人民币71,881.23 万元；
（B） 凤凰置业无偿使用出版总社办公楼；
（C） 出版总社和印刷公司与凤凰置业通过协议约定南京市土地储备中心向出
版总社和印刷公司支付共计人民币2 亿元的小红山地块收储补偿金由凤凰置业享北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见
书
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有。凤凰置业在收到小红山地块收储补偿金后将向出版总社和印刷公司支付人民币
9,000 万元的因拆迁、另行购地和新建物流中心等产生的费用补偿款；
（D） 根据中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅的批复，凤凰集团将其持有的
南京证券5,000 万股股权无偿划拨至凤凰置业并将凤凰置业持有江苏银行10,000 万
股权无偿划拨至凤凰集团；
（E） 凤凰置业代建印务公司厂房扩建项目，该项目建设以印务公司为建设单
位并承担建设费用，该项目建成后归印务公司和江苏新华印刷厂所有，凤凰置业按
工程总投资额的3%收取代建管理费；
（F） 凤凰置业于2008 年10 月向凤凰集团借款人民币3 亿元；
（G） 2008 年12 月，凤凰置业为开发凤凰和熙项目向江苏银行借款2 亿元，借
款期限为3 年，借款利率为年利率7.09%。
2、同业竞争
（1）经查，本次资产重组完成前，耀华玻璃的主营业务为玻璃及其制品的生
产销售；凤凰集团主营业务为授权范围内的国有资产经营、管理，其下属公司、企
业和单位的业务不涉及玻璃及其制品的生产销售。双方不存在同业竞争。
（2）本次资产重组实施后，耀华玻璃的主营业务将转变为商品房开发与经营，
商品房销售；凤凰集团及其下属公司、企业和单位不从事与上市公司和凤凰置业相
同或类似的经营项目。凤凰集团及其下属公司、企业和单位与上市公司及其全资子
公司凤凰置业不构成同业竞争。
3、凤凰集团避免同业竞争、减少和规范关联交易的措施
（1）凤凰集团已出具《关于避免同业竞争的承诺》：本次国有股权转让、资产
重组完成后，凤凰集团与耀华玻璃关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资
子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营
活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位
不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。
（2）凤凰集团已出具《关于减少和规范关联交易的承诺》：在完成本次国有股
收购、资产重组后，凤凰集团将尽可能减少和规范与耀华玻璃及其全资子公司凤凰
置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
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将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程
履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范相关交易，保证不
通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。
本所律师认为：耀华玻璃本次国有股权转让、资产重组完成后，耀华玻璃的控
股股东凤凰集团为避免与上市公司发生同业竞争、减少和规范关联交易而出具的上
述承诺书，其内容符合国家现行法律、法规和中国证监会有关规范性文件的要求，
上市公司与控股股东在同业竞争和关联交易方面的关系处理符合有关法律法规对
上市公司的相关规定，有利于上市公司减少关联交易和避免同业竞争，增强独立性。
符合《重组管理办法》第四十一条第（一）项第2 款的规定。
（七）根据中喜会计师出具的耀华玻璃《审计报告》及其2007年年度《审计报告》：
耀华玻璃财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反
映了耀华玻璃2008年9月30日和2007年12月30日的财务状况以及2008年1至9月
和2007年的经营成果和现金流量。根据京都会计师出具的凤凰置业《审计报告》：
凤凰置业财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公允反映了
凤凰置业2006年12月31日、2007年12月31日、2008年9月30日的财务状况以及2006
年度、2007年度、2008年1至9月的经营成果和现金流量，符合《重组管理办法》第
四十一条第（二）项关于“上市公司最近一年及一期财务会计报告被注册会计师出具
无保留意见审计报告”的规定以及《发行管理办法》第三十九条第（六）项的规定。
（八）耀华玻璃本次发行股份购买的资产即凤凰集团对凤凰置业持有的出资为权
属清晰的经营性资产（详见本法律意见书第三部分）；在本次国有股转让和资产重组
取得有关批准后具备在约定的期限内办理完毕权属转移手续的条件，符合《重组管理
办法》第四十一条第（三）项的规定。
（九）本次发行股份购买资产的发行对象仅为凤凰集团，符合《发行管理办法》
第三十七条第（二）项的规定。
（十）本次发行股份购买资产的股份价格为审议并通过本次发行股份购买资产北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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的耀华玻璃第四届董事会第三十一次会议决议公告日前20 个交易日耀华玻璃股票
交易均价即人民币5.06 元/股，符合《重组管理办法》第四十二条和《发行管理办
法》第三十八条第（一）项之规定。
（十一）本次国有股转让、资产重组完成后，凤凰集团共计持有上市公司60.49%
的股份，成为耀华玻璃控股股东。凤凰集团承诺：其以资产认购而取得的耀华玻璃
股份，自股份发行结束之日起36 个月内不转让，符合《重组管理办法》第四十三
条和《发行管理办法》第三十八第（二）项的规定。
（十二）鉴于本次资产重组完成后，耀华玻璃的全部资产及负债将转移至耀华
集团，耀华玻璃对其目前的第一大股东即耀华集团享有的诸如应收款和预付款债权
也将因混同而消灭。又根据凤凰置业《审计报告》：截至2008 年9 月30 日，凤凰
置业的应收账款、预付账款和其他应收款期末余额中无应收或预付其目前唯一股东
即凤凰集团的款项；此外，耀华玻璃本次国有股转让和资产重组完成后，耀华玻璃
的控股股东将变更为凤凰集团，根据凤凰置业、凤凰集团出具的《承诺函》和本所
律师的核查：凤凰置业的资产、对外经营和内部管理等权益不存在被凤凰集团损害
的情形，符合《发行管理办法》第三十九条第（二）项的规定。
（十三）鉴于耀华玻璃本次资产重组完成后，耀华玻璃原有的全部对外担保债
务将移转至耀华集团，又根据凤凰置业出具的《承诺函》及本所律师的核查，凤凰
置业不存在对外提供担保的情形，符合《发行管理办法》第三十九条第（三）项的
规定。
（十四）根据耀华玻璃出具的《承诺函》及本所律师的核查，耀华玻璃不存在
以下情形：
1、耀华玻璃现任董事、高级管理人员最近36 个月内受到过中国证监会的行政
处罚，或者12 个月内受到过证券交易所的公开谴责；
2、耀华玻璃或其现任董事、高级管理人员因涉嫌犯罪证被司法机关立案侦查
或涉嫌违法违规正被中国证监会立案调查；
3、耀华玻璃严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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上述有关情形符合《发行管理办法》第三十九条第（四）、（五）和（七）项之
规定。
综上，除本次资产重组涉及的部分置出资产的资产权属以及有关债务处置事宜
因相关工作尚未完成而尚不能发表法律意见外，本所律师认为：耀华玻璃本次资产
重组符合《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》和《发行管理办法》等相关规范
性文件规定的原则和实质性条件，本次资产重组完成后，耀华玻璃具备有关法律、
法规和规范性文件规定的作为上市股份公司的资格和条件。
（十五）对凤凰置业及其子公司目前进行的房地产建设项目合规性的专项法律
调查
根据国务院于2008 年1 月3 日向各省、自治区、直辖市人民政府和国务院各
部委、各直属机构下发的“国发[2008]3 号”《国务院关于促进节约集约用地的通知》
（以下简称“《通知》”）对企业房地产经营项目的相关规定，本所律师对凤凰置业
及其子公司目前正在进行的房地产建设项目进行了专项法律尽职调查并出具如下
法律意见：
1、根据凤凰置业有关人员的介绍及本所律师的核查，截至本法律意见书出具
之日，凤凰置业已经开工建设的房地产项目为位于南京中央路401 号的凤凰和鸣苑
项目（以下简称“和鸣苑”）和位于南京兴隆大街与江东南路交叉口东北角的凤凰
和熙苑项目（以下简称“和熙苑”）。凤凰云海项目（板仓街地块）、苏州凤凰拟开
发的凤凰文化城项目（苏州工业园05 号地块）、凤凰地产拟开发的凤凰山庄项目（小
红山地块）、南京凤凰拟开发的凤凰云翔项目（中西营村地块）均处于建设实施的
前期准备阶段，尚未开工建设。龙凤置业目前未进行任何房地产项目的筹划和建设
活动。
2、根据本所律师的核查，凤凰置业从取得和鸣苑、和熙苑用地的土地使用权
证至开工建设的间期均不满一年。不触及《通知》第二条第（六）项对闲置土地的
处置问题。
3、根据本所律师的核查，凤凰置业已经取得的和鸣苑、和熙苑地块的土地使
用权均为商品住宅或商业建设用途，凤凰置业对该等地块的使用权均通过挂牌竞买北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意
见书
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的程序有偿取得，符合《通知》第三条第（十）项关于深入推进土地有偿使用制度
改革的有关要求。
4、根据本所律师的核查，凤凰置业与有关国土资源管理机关就受让和鸣苑、
和熙苑地块土地使用权而签署的出让合同或在相关地块的规划要求中对容积率、绿
地率和建筑密度等规划条件均作出了明确的约定或规定，该等规划条件一经明确
后，合同双方及凤凰置业单方面均未曾对此进行过调整，符合《通知》第三条第（十
二）项对合理确定出让土地宗地规模的有关具体要求。
5、根据凤凰置业出具的书面承诺及本所律师的核查，凤凰置业已按有关出让
合同的约定缴清了和鸣苑、和熙苑地块的土地价款；除尚未取得和熙苑地块整幅地
块的土地使用证以外，凤凰置业已经取得了和鸣苑地块整幅土地的使用权证。
关于和熙苑地块土地使用证的办理问题，根据凤凰置业出具的书面说明以及本
所律师的核查：位于南京兴隆大街与江东南路交叉口东北角的和熙苑项目用地分为
A、B 两个地块进行出让，A 地块已经交付予凤凰置业并办理了土地使用证；B 地
块由于地铁站施工而被施工单位临时占用，预计2009 年9 月可交付凤凰置业。因
目前不具备交付条件，办证机关尚未向凤凰置业颁发B 地块的土地使用证。由此，
本所律师认为：和鸣苑、和熙苑地块土地使用权对应的土地款支付和土地证书的取
得不违反《通知》第三条第（十二）项第三款的规定。
6、经本所律师核查，和鸣苑、和熙苑地块的用途为商业或住宅，凤凰置业对
该等地块的使用权均通过挂牌竞买的方式取得并确定土地价格，不曾与农村集体经
济组织各个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。符合
《通知》第三条第（十三）项的规定。
7、经本所律师核查，凤凰置业为取得和鸣苑、和熙苑地块的使用权而签署的
土地出让合同中对项目开竣工时间、规划条件、价款和违约责任等内容均进行了明
确的约定，但均未载明项目投资额。
关于在土地出让合同中未明确约定项目总投资额的问题，本所律师认为：南京
市发展和改革委员会对和鸣苑、和熙苑项目立项的批复中明确了两个项目的投资总
额，因此，凤凰置业建设该等项目的投资规模和资金来源亦同样具备审批要件和执
行依据。由此，本所律师认为：凤凰置业签署的有关土地出让合同从实际履行的情
况分析并不违背《通知》第三条第（十四）项关于强化用地合同管理相关规定的立
法本意。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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8、根据本所律师核查：
（1）和鸣苑、和熙苑项目不包含别墅类住宅的开发建设。由此，凤凰置业的
房地产项目不违反《通知》第三条第（十五）项的规定。
（2）和鸣苑、和熙苑的土地出让合同中均已明确约定最低容积率限制，但未
载明单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型。本所律师认为：凤凰置业签订
的上述出让合同均在当时南京市国土资源局制定并发布的最新版土地出让合同范
本的基础上约定而成，其内容和形式与当时南京市土地出让合同的范本完全符合。
此外，由于凤凰置业签订的上述出让合同均为行政主管机关制定的格式合同，受让
方作为合同对方并不具有民法意义上的完全平等和自由的协商权利和约定的自主
性。因此，对于当时出让合同范本中尚未对项目投资额、住宅用地最低容积率限制、
单位土地面积住房建设套数和住宅建设套型等事宜进行明确约定的事实，公司对此
不应承担任何行政或民事责任。
（3）经本所律师核查，主管机关对和鸣苑、和熙苑设定工程规划要求和两个
项目具体的工程规划和设计工作的完成均发生在《通知》颁布之前，因此，《通知》
第三条第（十五）项第三款关于住宅项目中廉价房和中小套型的最小比例规定对和
鸣苑、和熙苑的设计规划不具有约束效力。
9、本所律师认为：除上述提及的内容外，《通知》对审查调整各类相关规划和
用地标准、强化农村土地管理和落实节约集约用地责任等方面的规定对应的行为履
行或责任承担的主体不涉及凤凰置业。
综上，本所律师认为：凤凰置业目前处于建设阶段的的和鸣苑、和熙苑房地产
项目不违反《通知》的有关规定。
八、耀华玻璃本次资产重组的职工安置
（一）《资产置换暨非公开发行协议》中约定：根据“人随资产走”的原则，耀
华玻璃的全部员工（包括所有高级管理人员及普通员工，但非职工董事和非职工监事
除外）的劳动关系及与置出资产相关的全部离退休职工、全部下岗职工涉及到与耀华
玻璃有关的养老、医疗等所有关系，均由耀华集团继受，并由耀华集团负责进行安置。北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法
律意见书
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（二）耀华玻璃职工代表大会于2008 年5 月9 日召开会议，研究讨论本次资
产重组涉及的耀华玻璃人员接收及安置的计划与方案并作出如下决议：
1、同意耀华集团向凤凰集团转让国有股权、对耀华玻璃进行重大资产重组并
非公开发行股份；
2、根据“人随资产走”的原则，同意耀华玻璃人员全部由耀华集团接收，耀
华玻璃所有员工的劳动关系及与置出资产相关的全部在岗职工、待岗职工、内退职
工、借用职工涉及到与耀华玻璃有关的养老、医疗等所有关系，均由耀华集团承继；
3、自资产交割日起，现耀华玻璃的全部员工与其签署的劳动合同之效力自动
终止，其与耀华玻璃的劳动法律关系自动解除，不再与重组后的上市公司发生任何
利益关系；
4、同意本次国有股转让、重大资产重组暨非公开发行股票正式生效及之后，
与耀华玻璃员工安置、补偿、各项社会保险、已有和潜在的劳动纠纷，均由耀华集
团负责处理及承担。
本所律师认为：本次资产重组涉及的职工安置方案及上述决议不违反有关法律
法规的规定，未损害耀华玻璃职工的合法权益。
九、参与本次资产重组的证券服务机构
（一）申银万国证券股份有限公司：担任耀华玻璃本次资产重组的独立财务顾
问，出具《独立财务顾问报告》，其目前持有上海市工商行政管理局颁发的《企业
法人营业执照》（经2007 年度年检注册登记），注册号为：3100001004376；持有中
国证监会颁发的《经营证券业务许可证》，证书编号：Z22731000。
（二） 中喜会计师事务所有限责任公司：对耀华玻璃本次资产重组拟置出资
产进行审计，现持有中华人民共和国财政部、中国证监会颁发的《会计师事务所证
券、期货相关业务许可证》，证书号码：004。
（三）北京京都资产评估有限责任公司：对耀华玻璃本次资产重组拟置出资产北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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进行评估，现持有国家国有资产管理局、中国证监会联合颁发的《从事证券业务资
产评估许可证》，证书号码：No.0000105。
（四）北京京都会计师事务所：对耀华玻璃本次资产重组拟置入资产进行审计，
现持有中华人民共和国财政部、中国证监会颁发的《会计师事务所证券、期货相关
业务许可证》，证书号码：014。
（五）北京国友大正资产评估有限公司：对本次耀华玻璃资产重组拟置入资产
进行评估，现持有国家国有资产管理局、中国证监会联合颁发的《从事证券业务资
产评估许可证》，证书号码：No.0000146。
本所律师对上述中介机构的执业资格进行了查验，认为：担任耀华玻璃本次资
产重组的财务顾问、审计机构、资产评估机构均具有证券从业资格。
十、结论意见
依据《公司法》、《证券法》、《重组管理办法》和《发行管理办法》等有关法律、
法规和规范性法律文件的规定，本所律师认为：有关各方就耀华玻璃本次资产重组
签署的相关协议符合我国现行法律、法规的规定，将于取得必要的批准并满足约定
的生效条件时生效；耀华玻璃本次资产重组的实施方案亦符合我国现行法律、法规
的规定，将于取得必要的批准且有关协议生效后实施。综上，在成就相关协议约定
的条件后，耀华玻璃本次资产重组有关协议的生效和重组方案的实施不存在法律障
碍。
本法律意见书壹式陆份，本所和耀华玻璃、凤凰集团各执壹份，其余报有关部
门存查。（以下无正文，签字和盖章项见下页）北京市康达律师事务所 关于耀华玻璃资产重组的法律意见书
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（此页无正文，为《北京市康达律师事务所关于秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组的法律意见书》签字、盖章页）
北京市康达律师事务所（章） 经办律师：江 华：
负责人：付 洋 袁怀东：
二OO 八年十二月八日1
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司关于
重大资产置换暨非公开发行股票购买资产事项以及
涉及之资产评估结果的独立董事意见
秦皇岛耀华玻璃股份有限公司（以下简称“公司”）于2008年12月8日召开了第
四届董事会第三十一次会议，会议审议了《与江苏凤凰出版传媒集团有限公司签订
的附条件生效的<重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议>的议案》、《关于公
司重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》等议案。根据相关法律法规，
我们作为秦皇岛耀华玻璃股份有限公司的独立董事，对相关事项进行了事前审核，
一致同意提交董事会审议，并对有关事项发表独立意见如下：
一、关于《重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议》（以下简称“该协议”）
该协议的基本内容为：公司以其全部资产及负债（含或有负债）作为置出资产
与江苏凤凰出版传媒集团有限公司持有的江苏凤凰置业有限公司100%股权作为置
入资产中的等值部分进行置换，置入资产与置出资产价值的差额部分，由公司向凤
凰集团非公开发行183,320,634股人民币普通股进行购买，发行价格为5.06元/股。
我们基于独立判断的立场，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国
证券法》、《上海证券交易所股票上市规则（2006年修订本）》、《上市公司重大资产重
组管理办法》以及《关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见》等有关法律法
规，对该协议发表独立意见如下：
该协议的签订主体、形式和内容不违反有关法律法规的相关规定；该协议约定
的生效条件一旦成就，该协议即对签订双方构成可执行性和法律约束力。又基于该
协议为严格依据公司第四届董事会第三十一次会议审议并通过的《关于重大资产重
组暨非公开发行股票购买资产的议案》（以下简称“该议案”）的内容而约定并签署，
因此，我们对该议案已经出具的的独立意见对该协议同样适用（详见本意见第二部
分）。
二、关于《关于公司重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》（以下
简称“该议案”）
该议案的基本内容为：公司以其全部资产与负债作为置出资产，凤凰出版传媒
集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）持有的凤凰置业100%股权作为置入资产，2
进行等价置换，置入资产与置出资产的差额，由公司向凤凰集团非公开发行股票购
买，最终形成凤凰置业100％股权进入上市公司。评估和审计基准日为2008 年9 月
30 日。耀华集团将持有的公司全部股份（264,648,560 股，占耀华玻璃总股本的
47.49%）按38,354.82 万元（约1.45 元／股）的价格转让给凤凰集团，转让对价为
3,000 万元现金及公司置出的全部资产及负债。
根据《上海证券交易所股票上市规则》、《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》以及本次重大资产重组暨非公开发行股票涉及的有关法律法规之规定，
公司全体独立董事对相关议案进行了事前审核，一致同意提交董事会审议，并对本
次重大资产重组暨非公开发行股份购买资产方案发表如下意见：
1、公司制定的本次重大资产重组暨非公开发行股票购买资产方案符合国家法
律、法规及其它规范性文件规定。
2、公司本次重大资产重组暨非公开发行股票购买资产(股权)的定价方式均遵循
等价有偿、客观公平原则，交易价格公允，不会损害公司非关联股东特别是中小股
东的利益。
3、公司本次重大资产重组暨非公开发行股票方案实施完成后，公司的主营业务
将变更为文化房地产开发经营业务，从而为扭转近几年公司主营业务持续亏损的现
状创造了很好的机遇，公司面临退市的风险势必大大降低。因此，本次重大资产重
组暨非公开发行股份购买资产方案的实施将有利于提升公司的盈利能力，促进公司
可持续性发展，有效地维护了全体股东的合法权益。
4、鉴于本次董事会审议议案涉及控股股东的关联交易，因此，公司关联董事曹
田平、单翔、齐世洁按规定回避表决。审议和表决程序符合国家有关法律、法规和
《公司章程》的有关规定。
三、 关于本次重大资产置换暨非公开发行股票购买资产涉及的资产评估结果
我们基于独立判断的立场，依照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国
证券法》、《上海证券交易所股票上市规则》及《关于在上市公司建立独立董事制度
的指导意见》等有关法律法规，就秦皇岛耀华玻璃股份有限公司拟置出的评估结果
和江苏凤凰出版传媒集团有限公司拟置入公司的江苏凤凰置业有限公司100%股权
的评估结果发表独立意见如下：
北京京都资产评估有限责任公司（下称“京都评估”）对公司拟置出资产的价值
进行了评估，并出具了京都评报字京都评报字（2008）第125 号《秦皇岛耀华玻璃3
股份有限公司资产置换项目资产评估报告书》（下称“置出资产评估报告”）。京都评
估与江苏凤凰出版传媒集团有限公司和本公司之间不存在影响其提供服务的利益冲
突关系，具备了为公司提供评估服务的独立性。置出资产评估报告的假设前提按照
国家有关法律和规定执行、遵循了市场通用的准则、符合评估对象的实际情况，评
估假设前提具有合理性。评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
评估机构采取两种以上评估方法进行评估，评估方法的运用合规且符合目标资产实
际情况；资产评估价值公允。
北京国友大正资产评估有限公司（下称“国友大正”）对江苏凤凰出版传媒集团
有限公司拟置入公司的江苏凤凰置业有限公司100%股权进行了评估，并出具了国友
大正评报字（2008）第188 号《凤凰出版传媒集团有限公司拟以江苏凤凰置业有限
公司股权置入ST 耀华项目资产评估报告书》（下称“置入资产评估报告”）。国友大
正与本公司和江苏凤凰出版传媒集团有限公司之间不存在影响其提供服务的利益冲
突关系，具备了为公司提供评估服务的独立性。置入资产评估报告的假设前提按照
国家有关法律和规定执行、遵循了市场通用的准则、符合评估对象的实际情况，评
估假设前提具有合理性。评估机构实际评估的资产范围与委托评估的资产范围一致。
评估机构采取两种以上评估方法进行评估，评估方法的运用合规且符合目标资产实
际情况；资产评估价值公允。
综上，我们认为二家评估机构具备进行评估的独立性、二家评估机构所采用的
评估假设前提合理，评估方法与评估目的一致，评估定价公允。
由此，我们兹同意公司董事会将《与江苏凤凰出版传媒集团有限公司签订的附
条件生效的〈重大资产置换暨非公开发行股票购买资产协议〉的议案》、《关于公司
重大资产重组暨非公开发行股票购买资产的议案》等议案提交公司2008 年第二次临
时股东大会审议。（以下为签字项，无正文）
独立董事及签字：
刘斌捷 签字：________ 孙刘太 签字：_______ 高广清 签字：_______
2008 年12 月8 日
