公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本年度公司不进行利润分配及公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大
厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
电子信箱 fhzy@ppm.cn baibw@ppm.cn
2 报告期公司主要业务简介
2021 年是中国房地产市场的调控大年，房地产行业面临着前所未有的挑战。较之以往，一系
列调控都更为精准，有效的政策调控、强力的金融管控、市场监控升级，使房地产市场全面降温，
主要表现在：一级市场土拍市场遇冷，主要由于房企资金链紧张，拿地积极性本就不高，另一方
面则是年初的首批集中供地土拍热情偏高，城市土地成交溢价率高，与政府“稳地价”初衷相违
背；二级市场销售方面快速回落，成交下跌，拉动房价下行的现象；未来在“房住不炒”的大原
则之下，“稳地价、稳房价、稳预期”的政策主基调不应也不会改变。
据国家统计局数据显示：2021 年，房地产开发企业土地购置面积 21590 万平方米，比上年下
降 15.5%；土地成交价款 17756 亿元，增长 2.8%。2021 年，商品房销售面积 179433 万平方米，
比上年增长 1.9%；比 2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长 1.1%，
办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6%。商品房销售额 181930 亿元，增长
4.8%；其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降
2.0%。
2021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975387 万平方米，比上年增长 5.2%。其中，住宅施
工面积 690319 万平方米，增长 5.3%。房屋新开工面积 198895 万平方米，下降 11.4%。其中，住
宅新开工面积 146379 万平方米，下降 10.9%。房屋竣工面积 101412 万平方米，增长 11.2%。其中，
住宅竣工面积 73016 万平方米，增长 10.8%。
2021 年，全国房地产开发投资 147602 亿元，比上年增长 4.4%；比 2019 年增长 11.7%，两年
平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111173 亿元，比上年增长 6.4%。
2021 年末，商品房待售面积 51023 万平方米，比 11 月末增加 858 万平方米。其中，住宅待
售面积增加 480 万平方米，办公楼待售面积增加 94 万平方米，商业营业用房待售面积增加 46 万
平方米。（数据来源：国家统计局）
(一)主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、
商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经营，
属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指引第一
号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需
型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化 MALL 综合体，坚持以核
心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主
营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，尝试打造精品养老社区，为公司产
业转型的方向和模式奠定了一定的基础。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 7,865,394,160.71 8,725,324,251.56 -9.86 8,703,195,012.07
归属于上市公
司股东的净资 5,769,144,988.94 5,728,355,253.11 0.71 5,736,466,335.29
产
营业收入 441,032,200.29 894,108,011.60 -50.67 1,301,698,174.21
归属于上市公
司股东的净利 35,295,334.96 57,514,777.94 -38.63 84,875,886.00
润
归属于上市公
司股东的扣除
29,237,645.96 -5,178,160.38 不适用 43,943,703.09
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -127,182,248.91 915,997,128.89 -113.88 -246,608,046.87
额
加权平均净资 减少0.39个百分
0.61 1 1.61
产收益率（%） 点
基本每股收益
0.0377 0.0614 -38.60 0.0907
（元／股）
稀释每股收益
0.0377 0.0614 -38.60 0.0907
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 314,852,218.03 57,387,416.73 26,026,382.15 42,766,183.38
归属于上市公司股
22,545,211.29 30,885,372.38 33,096,492.97 -51,231,741.68
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 49,561,078.38 15,194,907.38 19,050,961.66 -54,569,301.46
损益后的净利润
经营活动产生的现
-144,593,737.52 -67,359,735.73 -43,658,836.83 128,430,061.17
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 26,283
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 27,108
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 持有有 质押、标记或冻 股东
（全称） 增减 量 (%) 限售条 结情况 性质
件的股 股份
数量
份数量 状态
江苏凤凰出版传媒集 国有法
0 487,883,543 52.12 0 无
团有限公司 人
境内自
冯建霖 5,620,146 14,984,978 1.60 0 无
然人
境内自
王帮利 874,321 12,842,521 1.37 0 无
然人
境内自
林子鑫 7,452,100 7,452,100 0.80 0 无
然人
建信基金－工商银行
境内自
－上海国鑫投资发展 -87,300 6,372,648 0.68 0 无
然人
有限公司
境内自
阮彩友 416,200 6,275,573 0.67 0 无
然人
境内自
池正海 6,000 6,267,600 0.67 0 无
然人
境内自
俞红霞 1,840,300 6,202,500 0.66 0 无
然人
境内自
季严海 2,723,100 6,093,100 0.65 0 无
然人
境内自
林佳仪 75,800 5,067,700 0.54 0 无
然人
上述股东关联关系或一致行动的说
无
明
表决权恢复的优先股股东及持股数
无
量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
江苏凤凰置业
投资股份有限
2021 年 3 月 29
公司 2016 年 16 凤凰 01 135346 0 4.59
日
公司债券（第
一期））
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
公司于 2021 年 3 月 29 日支付自 2020 年 3 月 29 日至 2021 年 3 月 29 日
16 凤凰 01
期间的最后一个年度利息和本期债券本金。
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 26.65 30.42 -12.39
扣除非经常性损益后净利润 29,237,645.96 -5,178,160.38 不适用
EBITDA 全部债务比 0.14 0.20 -30.00
利息保障倍数 1.74 3.77 -53.85
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入 441,032,200.29 元，归属于母公司股东的净利润为 35，295，334.96
元。
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用