2022 年年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）陈超声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2023年3月29日经公司第八届董事会第二十四次会议审议，本年度公司拟不进行利润分配及公
积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判断、企
业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风
险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层分析与讨论”之“六、关
于公司未来发展的讨论与分析”中（四）可能面对的风险。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 32
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 46
第六节 重要事项........................................................................................................................... 48
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 58
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 61
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 62
第十节 财务报告........................................................................................................................... 62
（一）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
盖章的财务报表。
备查文件目录 （二）载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及公告原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
立信事务所 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 林海涛
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn baibw@ppm.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.cn
公司年度报告备置地点 公司证券法务部
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五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事 办公地址 南京市建邺区嘉陵江东街 8 号新城科技园创新综
务所（境内） 合楼 B4 栋 2 单元 17-18 层
签字会计师姓名 何卫明、钱辰
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2022年 2021年 2020年
同期增减(%)
营业收入 607,557,578.00 441,032,200.29 37.76 894,108,011.60
扣除与主营业务无 607,550,843.00 441,008,909.29 37.76 894,108,011.60
关的业务收入和不
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股 -391,356,525.48 35,295,334.96 -1,208.81 57,514,777.94
东的净利润
归属于上市公司股 -349,731,665.96 29,237,645.96 -1,296.17 -5,178,160.38
东的扣除非经常性
损益的净利润
经营活动产生的现 -2,538,149,578.83 -127,182,248.91 不适用 915,997,128.89
金流量净额
本期末比上
2022年末 2021年末 年同期末增 2020年末
减（%）
归属于上市公司股 5,118,993,503.96 5,769,144,988.94 -11.27 5,728,355,253.11
东的净资产
总资产 8,138,867,729.71 7,865,394,160.71 3.48 8,725,324,251.56
(二) 主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 2022年 2021年 2020年
减(%)
基本每股收益（元／股） -0.4181 0.0377 -1,209.02 0.0614
稀释每股收益（元／股） -0.4181 0.0377 -1,209.02 0.0614
扣除非经常性损益后的基本每股 -0.3736 0.0312 -1,297.44 -0.0055
收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） -7.19 0.61 减少7.8个百分点 1
扣除非经常性损益后的加权平均 -6.42 0.5 减少6.92个百分点 -0.09
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净资产收益率（%）
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
营业收入变动的主要原因：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文
化广场 3 号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。
归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，
别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022 年房
地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022 年末公司持有
的交易性金融资产华夏 ETF 基金份额每份净值较上年末下降较大，2022 年确认的公允价值变动收
益较上年大幅下降。综上致使归属于上市公司股东的净利润较上年有大幅度下降。
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：1、2022 年房地产市场行情
走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润较上年大幅下降。
经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京 NO.2022G22
地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下
降。
基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，别墅在当地属于
稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022 年房地产市场行情走
弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备；3、2022 年末公司持有的交易性金融资
产华夏 ETF 基金份额每份净值较上年末下降较大，2022 年确认的公允价值变动收益较上年大幅下
降。致使基本每股收益较上年有较大幅度下降。
扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：1、本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中
交付，别墅在当地属于稀缺物业类型，产品售价高、毛利高，营业毛利较上年有所增长；2、2022
年房地产市场行情走弱，价格低于预期，镇江、泰兴项目计提资产减值准备。致使归属于上市公
司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年大幅下降，本年扣除非经常性损益后的基本每股收益
较去年有较大幅度下降。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
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九、 2022 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入
485,669,516.82 9,227,200.01 70,500,903.97 42,159,957.2
归属于上市
公司股东的 66,387,877.68 12,186,377.13 -40,838,171.18 -429,092,609.11
净利润
归属于上市
公司股东的
扣除非经常 97,972,629.39 -19,591,158.22 10,699,579.98 -438,812,717.11
性损益后的
净利润
经营活动产
生的现金流 -162,997,753.35 -6,453,522.24 -1,113,071,396.89 -1,255,626,906.35
量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2022 年金额 2021 年金额 2020 年金额
用）
非流动资产处置损益 固定资产处
201,290.90 475,402.00 7,308.34
置利得
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照 32,048.77 稳岗补贴 514,720.42 542,642.30
一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的
7,109,691.78
损益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
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企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、衍生金融资
持有交易性
产、交易性金融负债、衍生金
金融资产产
融负债产生的公允价值变动 -58,328,045.96 15,581,942.05 70,827,615.72
生的公允价
损益，以及处置交易性金融资
值变动损益
产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业
1,910,855.43 -8,732,518.24 306,431.89
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
减：所得税影响额
-14,558,991.34 1,781,857.23 16,100,751.71
少数股东权益影响额（税
后）
合计 -41,624,859.52 6,057,689.00 62,692,938.32
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
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十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金 228,543,658.77 170,215,612.81 -58,328,045.96 -43,746,034.47
融资产
其他权益 1,728,542,155.81 1,383,482,209.81 -345,059,946 0
工具投资
合计 1,957,085,814.58 1,553,697,822.62 -403,387,991.96 -43,746,034.47
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
（一） 公司开发项目进展情况
2022 年，公司在建项目 3 个，总建筑面积约 50.5 万平方米。
1.南京 NO.2022G22 地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约 4.73 万平方米，总建
筑面积约 10.7 万平方米，总投资额为 35 亿元，本年实际投资额约 24.36 万元。该项目位于玄武
区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为 R2 二类居住用地，容积率 1.55；
其中，地上建筑面积约 7.04 万平方米，主要功能为住宅、物业管理等其它配套用房；地下面积约
3.69 万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设施。项目规划有 15 栋多层住宅及相关
配套用房。该项目于 2023 年 1 月 18 日取得“桩基工程、深基坑支护工程施工许可证”，于 2023
年 3 月 8 日取得“建筑工程施工许可证”，目前项目正在进行场地整理及土方工程施工。预计 2023
年第三、四季度开始销售，计划 2025 年 5 月份竣工完成。
2.镇江凤凰和颐居项目：占地 133 亩，总建筑面积约 22.58 万平方米，总投资额为 20.5 亿元，
本年实际投资额约为 17,500.00 万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中
学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率 1.8，地上建筑面积 15.98 万平方米，
地下面积约 6.45 万平方米，市政配套设施约 0.15 万平方米。规划有 19 栋多层住宅、 栋小高层、
6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。该项目已于 2019 年 12 月 19 日取得施工许可证开工建设，截
至 2022 年 12 月底，9 栋多层住宅已完成室外配套工程，7 栋多层住宅已完成内外墙粉刷，2 栋多
层住宅在施工地下室底板，4 栋高层主体结构已封顶，2 栋高层施工至主体结构 23 层。2022 年 12
月 9 日，项目首次开盘销售，累计签约面积 4096.15 平方米，签约金额 4702.82 万元。2023 年年
底将实现已售多层住宅竣工交付。
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3.宜兴凤凰怡然居项目：占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，总投资额为 13.8 亿元，
本年实际投资额为 4766.83 万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项目配套有活动
中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目 1、2 组团多层住宅已
交付；4 组团低层双拼别墅可销售面积约 21,777.03 平方米，已于 2022 年 1 月 3 日全部交付；3
组团低层双拼别墅已预售，可售面积为 11,237.45 平方米；活动中心总面积 5,797.46 平方米，(地
上 3,058.47 平方米，地下 2,738.99 平方米，地下面积计容 554.76），目前已装修并投入使用（公
司办公、物业办公、售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，
未通过竣工验收；康复中心总面积 15,294.87 平方米（其中地上 11,283.41 平方米、地下 4,011.46
平方米），目前已封顶。康复中心因不可抗因素进度滞后，目前已将 3 组团与康复中心、活动中
心分期，将 3 组团先验收，目前正在办理中，预计 2023 年 3 月 30 日交付。
（二）公司已完工项目去库存销售情况
2022 年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2022 年各项目累计实现销售面积
20,597.42 平方米，累计实现合约销售额 28,486.62 万元(含合肥项目车位销售额 13.8 万元）。
其中，宜兴项目累计签约 11,841.08 万元，剩余住宅可售面积 6,649.30 平方米；泰兴项目累计签
约 5070.61 万元，剩余住宅商铺等可售面积 3,532.36 平方米；南通项目累计签约 4055.40 万元，
剩余办公可售面积 22，343.77 平方米；镇江凤凰和颐居项目累计签约 4702.82 万元，剩余住宅等
可售面积 152,121.75 平方米；镇江凤凰和润项目累计签约 1539.79 万元，剩余商业可售面积
3831.71 平方米；盐城项目累计签约 1263.12 万元，剩余商业办公可售面积 67,412.05 平方米；
合肥项目剩余办公可售面积 70,672.32 平方米。
（三）健康养老产业的试点
报告期内，公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推动在养老产业的试点。公司在江苏
宜兴重点打造健康养老地产试点项目—凤凰怡然居，该项目计划完成养老物业的定位规划、设计、
建设和装修，确定运营团队，开展医养融合的小型 CCRC 机构的试运营。前期重点是确定恰当的开
发模式和盈利模式，打好基础，开发周边市场需求，并积累声誉。
（四）继续保持规范治理的良好态势
公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开股东大会 2 次、董事会 9 次、
监事会 5 次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业
务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、完整。
二、报告期内公司所处行业情况
据国家统计局数据显示：
一、房地产开发投资完成情况
2022 年，全国房地产开发投资 132895 亿元，比上年下降 10.0%；其中，住宅投资 100646 亿元，
下降 9.5%。
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2022 年年度报告
2022 年，房地产开发企业房屋施工面积 904999 万平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施
工面积 639696 万平方米，下降 7.3%。房屋新开工面积 120587 平方米，下降 39.4%。其中，住宅
新开工面积 88135 平方米，下降 39.8%。房屋竣工面积 86222 平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣
工面积 62539 平方米，下降 14.3%。
二、商品房销售和待售情况
2022 年，商品房销售面积 135837 万平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅销售面积下降 26.8%。
商品房销售额 133308 亿元，下降 26.7%，其中，住宅销售额下降 14.3%。
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2022 年年度报告
2022 年末，商品房待售面积 56366 万平方米，比上年增长 10.5%。其中，住宅待售面积增长
18.4%。
三、房地产开发企业到位资金情况
2022 年，房地产开发企业到位资金 148979 亿元，比上年下降 25.9%。其中，国内贷款 17388
亿元，下降 25.4%；利用外资 78 亿元，下降 27.4%；自筹资金 54940 亿元，下降 19.1%；定金及
预收款 49289 亿元，下降 33.3%；个人按揭贷款 23815 亿元，下降 26.5%。
依据国家统计局的官方数据来看，2022 年房地产行业整体都有下降趋势。销售金额和面积上，
出现较大幅度的下跌，主要是受大环境经济下行的影响，购房需求下降、延后现象严重；房价在
城市中也表现出了明显的分化，一二线城市房价相对坚挺，三四线城市价格下行压力更大，整个
行业经历着历史以来较长、幅度也较大的调整周期。开发投资建设及开竣工面积均呈下降趋势，
出现这一现象的主要原因是 2022 年受停贷烂尾风波的冲击，房地产行业信用风险持续发酵，土拍
市场依旧呈现不积极的态势，开工面积及投资总额大幅度缩水。
三、报告期内公司从事的业务情况
（一）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住宅、
商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地产开发与经
营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司分行业经营性信息披露指
引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（二）经营模式
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公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦刚需
型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化 MALL 综合体，坚持以核心
城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安徽省。围绕主营
业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极研究养老社区的建设
与运营，为公司产业转型的方向进行探索。
四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
(一)体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际
控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，
连续 14 届入选“全国文化企业 30 强”，位列 2022“全球出版 50”强第 10 位，综合实力位居全
国前列。公司依托凤凰集团，在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股东的全力支
持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资
源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同
时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着
力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需
求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住
宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知
名度。
（三）养老资源优势
公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公
司积极践行转型布局，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密
结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模
式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。
（四）资金优势
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融
资手段逐渐收缩的形势下，公司坚持稳健经营，坚守三道红线，量入为出，资产负债比维持在健
康水平，公司现金相对较为充足。加之控股股东凤凰集团每年为公司提供 30 亿元的借款额度授信，
公司亦可随时通过减持部分南京证券股票、出售华夏证券 ETF 回收现金，确保公司正常经营资金
流动顺畅。
（五）管理优势
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2022 年年度报告
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健
康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治
理框架下实现业务的稳步发展。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 607,557,578.00 元，归属于母公司股东的净利润为
-391,356,525.48 元。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 607,557,578.00 441,032,200.29 37.76
营业成本 447,308,432.58 315,849,692.06 41.62
销售费用 19,561,457.90 18,194,619.12 7.51
管理费用 43,657,432.97 40,885,527.06 6.78
财务费用 15,395,699.92 4,329,788.73 255.58
经营活动产生的现金流量净额 -2,538,149,578.83 -127,182,248.91 不适用
投资活动产生的现金流量净额 17,227,561.83 -19,803,423.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 1,650,114,042.63 -582,342,622.21 不适用
营业收入变动原因说明：主要是由于本年宜兴项目四组团（别墅组团）集中交付，上年泰兴文化
广场 3 号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。
营业成本变动原因说明：收入较上年大幅度增长，营业成本相应增长。
销售费用变动原因说明：无
管理费用变动原因说明：无
财务费用变动原因说明：本年新增向凤凰集团借款，有息负债较上年同期大幅增加，利息相应增
加。
研发费用变动原因说明：不适用
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本年通过招拍挂成功竟得南京 NO.2022G22
地块，支付土地款、契税等项目支出金额较大，导致经营活动产生的现金流量净额较上年大幅下
降。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是 2021 年缴纳 2020 年出售的南京证券股票相
关的所得税，导致支付其他与投资活动有关的现金金额较大，本年未出售南京证券股票，导致本
年投资活动产生的现金流量净额较上年大幅增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年 16 凤凰 01 债到期兑付，筹资活动产出的现金
流量净额较低；本年收到凤凰集团借款及项目开发贷，综合导致本年筹资活动产生的现金流量净
额较上年有较大幅度增加。
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
见下述分析
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
房地产开 582,231,318.98 429,311,634.22 26.26 43.29 43.83 减少 0.28
发 个百分点
租赁 24,186,878.53 17,996,798.36 25.59 -30.26 3.61 减少
24.32 个
百分点
其他 1,139,380.49 4,791.93 不适用 不适用
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
宜兴凤凰 460,676,291.90 309,979,347.62 32.71
怡然居项
目
泰兴凤凰 54,862,240.50 64,591,234.60 -17.73 -82.70 -74.91 减少
项目 36.57 个
百分点
盐城凤凰 66,692,786.58 54,741,052.00 17.92 -19.49 12.15 减少
等其他项 23.16 个
目 百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
不适用
主营业务分销售模式情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
销售模式 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（%）
减（%） 减（%） （%）
不适用
主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明
营业收入变动原因说明：主要是由于本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）集中交付，上
年泰兴文化广场 3 号楼交付，本年交付量比上年有较大幅度增长。营业成本变动原因说明：收入
较上年大幅度增长，营业成本相应增长。
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2022 年年度报告
宜兴凤凰怡然居项目：本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）完工集中交付，导致本年结
转的营业成本较上年大幅增加。
泰兴凤凰项目：本年泰兴南地块尾盘销售，上年泰兴南地块住宅与商业大量交付，本年实现的销
售收入较去年下降较多。泰兴项目本年三季度开始以清盘价销售，毛利为负，故毛利水平较上年
下降较多。
(2). 产销量情况分析表
√适用 □不适用
生产量比 销售量比 库存量比
主要产品 单位 生产量 销售量 库存量 上年增减 上年增减 上年增减
（%） （%） （%）
住宅 平方米 28,585.15 3,573.80 -100.00 322.35 -88.89
办公写字楼 平方米 5,379.70 111,013.59 -35.29 -4.62
商业 平方米 1,584.77 56,000.86 -100.00 -91.10 -2.75
其他服务设施 平方米 1,456.13
（会所）
其他（如车位 个 51.00 3,352.00 -76.71 -1.50
等）
产销量情况说明
住宅：主要是由于宜兴凤凰怡然居项目本年交付，销售量比上年有较大幅度上升，库存量比上年
有较大幅度下降。本年未有新增项目达到竣工交付条件。
办公写字楼：受房地产市场整体低迷表现及办公楼所在地供求关系影响，办公写字楼销售不佳，
本年销售量较上年减少。
商业：上年泰兴项目南地块商业竣工验收并大量交付，本年无商业交付，实现少量销售，本年生
产量和销售量均较上年大幅减少。
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金
本期占 上年同
额较上
成本构 总成本 期占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同期
成项目 比例 成本比 说明
变动比
(%) 例(%)
例(%)
房地产开 房地产 429,311,634.22 95.98 298,480,235.01 94.50 43.83
发 开发
租赁 租赁 17,996,798.36 4.02 17,369,457.05 5.50 3.61
分产品情况
本期占 上年同 本期金
成本构 总成本 期占总 额较上 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
成项目 比例 成本比 年同期 说明
(%) 例(%) 变动比
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例(%)
宜兴凤凰 房地产 309,979,347.62 69.30
怡然居项 开发
目
泰兴凤凰 房地产 64,591,234.60 14.44 257,390,669.67 81.49 -74.91
项目 开发
盐城凤凰 房地产 54,741,052.00 12.24 48,811,536.44 15.45 12.15
等其他项 开发
目
成本分析其他情况说明
宜兴凤凰怡然居项目： 本年宜兴凤凰怡然居项目四组团（别墅组团）完工集中交付，导致本年结
转的营业成本较上年大幅增加。
泰兴凤凰项目：本年泰兴南地块尾盘销售，上年泰兴南地块住宅与商业大量交付，本年实现的营
业成本较去年下降较多。
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 6,959.10 万元，占年度销售总额 11.45%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 1,435.24 万元，占年度销售总额 2.36 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名供应商采购额 19,680.05 万元，占年度采购总额 77.69%%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
科目 本期数 上期数 变动比例（%） 增减原因
营业税金 主要是上年苏州、南通项目收
20,963,916.41 -7,035,779.07 不适用
及附加 到税务机关土地增值税清算
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审核结论，调整上年应交土地
增值税，致使本年税金及附加
较上年大幅增加。
销售费用 19,561,457.90 18,194,619.12 7.51
管理费用 43,657,432.97 40,885,527.06 6.78
本年新增向凤凰集团借款，有
财务费用 15,395,699.92 4,329,788.73 255.58 息负债较上年同期大幅增加，
利息相应增加。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).研发人员情况表
□适用 √不适用
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期数 上期数 变动比 增减原因
例（%）
经营活 -2,538,163,887.00 -127,182,248.91 不适用 主要是本年通过招拍挂成功竟得
动产生 南京 NO.2022G22 地块，支付土地
的现金 款、契税等项目支出金额较大，
流量净 经营活动产生的现金流量净额较
额 上年大幅下降。
投资活 17,227,561.83 -19,803,423.00 不适用 主要是 2021 年缴纳 2020 年出售
动产生 的南京证券股票相关的所得税，
的现金 导致支付其他与投资活动有关的
流量净 现金金额较大，本年未出售南京
额 证券股票，导致本年投资活动产
生的现金流量净额较上年大幅增
加。
筹资活 1,650,128,350.80 -582,342,622.21 不适用 上年 16 凤凰 01 债到期兑付，本
动产生 年收到凤凰集团借款及项目开发
的现金 贷，筹资活动产生的现金流量净
流量净 额较上年有较大幅度增加。
额
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期 上期期 本期期末
末数占 末数占 金额较上
情况说
项目名称 本期期末数 总资产 上期期末数 总资产 期期末变
明
的比例 的比例 动比例
（%） （%） （%）
货币资金 982,244,632.79 12.07 1,854,519,212.17 23.58 -47.04 见下表
应收账款 2,490,116.75 0.03 26,889,293.09 0.34 -90.74 见下表
预付款项 7,742,126.83 0.10 11,198,021.68 0.14 -30.86 见下表
其他应收 34,117,464.39 0.42 5,131,533.54 0.07 564.86 见下表
款
存货 4,676,159,157.04 57.45 3,026,810,027.75 38.48 54.49 见下表
使用权资 3,339,362.80 0.04 5,716,492.78 0.07 -41.58 见下表
产
长期待摊 702,213.45 0.01 1,115,949.32 0.01 -37.07 见下表
费用
递延所得 36,648,646.64 0.45 71,745,719.46 0.91 -48.92 见下表
税资产
其他非流 32,308,262.65 0.40 0.00 不适用 见下表
动资产
合同负债 207,032,189.22 2.54 518,766,717.71 6.60 -60.09 见下表
应交税费 6,666,946.49 0.08 122,122,642.36 1.55 -94.54 见下表
其他应付 1,521,680,367.64 18.70 179,613,544.12 2.28 747.20 见下表
款
其他流动 18,498,711.18 0.23 46,659,567.29 0.59 -60.35 见下表
负债
长期借款 422,337,000.00 5.19 200,000,000.00 2.54 111.17 见下表
其他说明
项目名称 情况说明
货币资金 主要是本年支付 G22 双拜巷地块土地款所致。
应收账款 主要是本期收回苏州写字楼出售尾款所致。
预付款项 主要是年初预付工程款到票结算所致。
其他应收款 主要是镇江项目预售购房款资金由镇江市政府统一监管，计入其他应收款所
致。
存货 主要是 1、凤凰和昇项目支付土地款；2、镇江和颐居项目本年计提存货跌价
准备。致使本年末存货较上年有较大幅度增加。
使用权资产 主要是使用权资产计提折旧所致。
长期待摊费用 主要是长期待摊费用计提摊销所致。
递延所得税资产 主要是视同销售预计毛利产生的时间性差异本年抵扣所致。
其他非流动资产 主要是本年合肥凤凰文化广场办理工程结算，将剧场重分类为其他非流动资
产所致。
合同负债 主要是宜兴凤凰怡然居 4 组团集中交付、结转收入所致。
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2022 年年度报告
应交税费 主要是本年苏州项目收到税务机关土地增值税清算审核结论通知，并缴纳大
额土地增值税，致使本年末应交税费较上年末大幅减少。
其他应付款 主要是本年收到凤凰集团借款所致。
其他流动负债 主要是上年末待转销项税额本年结转所致。
长期借款 主要是本年宜兴项目和镇江项目新增开发贷所致。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
其中其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 6,070,627.33 6,053,012.41
质量保证金 4,298,605.26 5,782,825.19
合计 10,369,232.59 11,835,837.60
1、存货受限情况
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城南新
区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司以 5 号
楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签给新都街
道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车库的承诺，
期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
（2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释十四、1、抵押资产情况。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
见下述分析
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2022 年年度报告
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项目
项目规划计
序 地 经营 /新开工 项目用地面 总建筑面积 在建建筑面 已竣工面积 报告期实际投
项目 容建筑面积 总投资额
号 区 业态 项目/竣 积(平方米) (平方米) 积(平方米) (平方米) 资额
(平方米)
工项目
镇 镇江凤凰文化 商业/
1 竣工项目 44,188.00 123,661.00 179,038.00 - 179,038.00 97,000.00 19.56
江 广场 住宅
镇 镇江和颐居项
2 住宅 在建项目 88,824.00 159,837.26 225,824.46 181,992.73 0.00 205,294.00 17,489.25
江 目
合 合肥凤凰文化 商业/
3 竣工项目 44,332.98 205,767.84 306,015.34 - 306,015.34 149,200.00 1,611.83
肥 广场 住宅
泰 商业/
4 泰兴凤凰和泰 竣工项目 117,938.00 360,365.64 466,000.00 466,000.00 210,250.00 2,413.42
兴 住宅
盐 盐城凤凰文化 商业/
5 竣工项目 40,432.00 181,417.00 245,531.00 - 245,531.00 103,400.00 1,285.83
城 广场 住宅
宜 宜兴凤凰怡然
6 住宅 在建项目 188,686.10 112,891.14 171,321.15 21,092.33 150,228.82 138,000.00 4,714.13
兴 居
南京
南 NO.2022G22 地
7 住宅 在建项目 47,311.81 70,455.40 107,302.84 - - 350,000.00 24.36
京 块（玄武区双拜
巷）项目
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2022 年年度报告
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
报告期末
已售（含已
序 经营 可供出售面 结转面积 结转收入 待结转面
地区 项目 预售）面积
号 业态 积(平方米) (平方米) 金额 积(平方
(平方米)
米)
1 南通 南通凤凰 办公 22,343.77 3,765.02 3,765.02 3,862.28 22,355.41
国际书城
2 盐城 盐城凤凰 商业 49,407.85 49,407.85
文化广场
3 盐城 盐城凤凰 办公 18,004.2 1,543.26 1,614.68 1,245.58 18,004.20
文化广场
4 合肥 合肥凤凰 办公 70,672.32 70,672.32
文化广场
5 泰兴 泰兴凤凰 住宅 1,796.07 6,456.01 6,828.00 4,910.94 2,739.25
和泰
6 泰兴 泰兴凤凰 商业 1,736.29 536.31 607.67 492.60 1,813.24
和泰
7 镇江 凤凰和润 商业 3,831.71 977.1 977.10 1,449.90 3,831.71
8 镇江 凤凰和颐 住宅 152,121.75 4,096.15
9 宜兴 凤凰怡然 住宅 6,649.3 3,223.57 21,757.15 45,938.39 834.55
居
1 南京 凤凰和熙 商业 948.06 948.06
0
报告期内，公司共计实现销售金额 33,461.31 万元，销售面积 20,597.42 平方米，实现结转
收入金额 57,899.70 万元，结转面积 35,549.62 平方米，报告期末待结转面积 170,606.59 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地 是否采
出租房地 权益 租金收入/
序 产的建筑 用公允
地区 项目 经营业态 产的租金 比例 房地产公允
号 面积(平 价值计
收入 （%） 价值(%)
方米) 量模式
1 南京 凤凰和鸣 幼儿园 3,692.40 53.97 100 否 5.26
2 南京 凤凰和熙 星苑地下室 512.13 62.99 100 否 24.66
3 南通 南通项目 办公 5,695.87 321.58 100 否 6.31
盐城凤凰 100
4 盐城 办公 497.68 23.66 否 8.96
文化广场
盐城凤凰 100
5 盐城 桔子酒店 9,606.50 493.38 否 14.83
文化广场
盐城凤凰 47,046.8 100
6 盐城 商业 501.91 否 2.01
文化广场 6
盐城凤凰 100
7 盐城 商业 2,360.99 314.76 否 25.38
文化广场
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镇江凤凰 100
8 镇江 商业 119.25 36.34 否 23.58
项目
苏州凤凰 47,713.9 100
9 苏州 办公 503.67 否 2.38
文化广场 8
1 100
南京 凤凰和鸣 车位 242 73.33 否 5.91
0
1 BC 区地下 100
合肥 车位 9,351.23 30.72 否 1.69
1 室
1 100
泰兴 凤凰和泰 商业 1,330.29 2.38 否 0.16
2
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
207,900.00 4.53 2,704.75
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份有限
公司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股 240,248,813 股（其中，200,207,344 股为南
京证券首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于 2019 年 6 月 13 日起上市流通；40,041,469
股为南京证券 2018 年度资本公积转增股份，于 2019 年 7 月 31 日起上市流通），占南京证券总股
本比例 7.28%，系南京证券第四大股东。
2019 年 6 月 26 日，公司召开了第七届董事会第二十次会议，会议审议通过了《拟以持有的
南京证券股份认购基金份额的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-021 号公告）：凤凰置业
拟于 2019 年 7 月 19 日至 2019 年 12 月 31 日以持有的不超过 82,470,300 股（不超过南京证券 2018
年度资本公积金转增股份前总股本 3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过
54,980,200 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 2%）换
购中证长三角一体化发展主题交易型开放式指数证券投资基金；以不超过 27,490,100 股南京证券
股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。
2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以持有
的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》 议案的具体内容详见公司临 2019-032 号公告），
前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于 2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3 月 4 日以持有的不
超过 98,964,360 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本 3%）南京证券股票
换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65,976,240 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资
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2022 年年度报告
本公积金转增股份后总股本的 2%）换购华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份
额；以不超过 32,988,120 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总
股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券
32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。
2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集中
竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告），公司拟于
2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票。截止 2020 年 7 月 8 日，
此次减持计划完成，公司累计减持 32,988,013 股，剩余 174,272,700 股，占南京证券总股本的
5.28%。公司于 2020 年 7 月 10 日召开的第八届董事会第三次会议审议通过了《关于拟以集中竞价
方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-032 号公告）：因经营计划需
要，公司拟于 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 1 月 28 日以集中竞价方式减持南京证券股票，减持数量
不超过 32,988,200 股（不超过南京证券总股本的 1%）。截止 2021 年 1 月 28 日，此次减持计划
披露的时间区间届满，此次减持数量为零。由于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成非公开发行 A
股股票的股份登记工作，凤凰置业的持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。截止报告期末，公司持
有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 4.73%。截止报告日，公司持有南京证券
174,272,700 股。
2020 年 8 月 20 日，公司召开第八届董事会第四次会议审议通过《关于通过大宗交易和二级
市场集中竞价方式减持华夏证券 ETF 份额的议案》，同意公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司
持有的华夏中证全指证券公司 ETF 份额，通过大宗交易和二级市场集中竞价的方式进行减持。董
事会授权江苏凤凰置业有限公司经营层根据市场情况采用二级市场集中竞价结合大宗交易的方式
减持华夏中证全指证券公司 ETF 份额。具体事项详见临 2020-034《凤凰股份第八届董事会第四次
决议公告》。报告期内，公司通过集中竞价方式累计出售 22,232,000 份华夏证券 ETF 份额，成交
金额约 3,111 万元。截至本报告日，公司持有 172,772,648 份华夏证券 ETF 份额。
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2022 年年度报告
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标的 截至资
是 投资 预计 是 披露 披露
是否 报表科 合作 产负债
被投资公 投资 持股 否 资金 期限 收益 否 日期 索引
主要业务 主营 投资金额 目（如适 方（如 表日的 本期损益影响
司名称 方式 比例 并 来源 （如 （如 涉 （如 （如
投资 用） 适用） 进展情
表 有） 有） 诉 有） 有）
业务 况
南京证券 证券经纪、 否 其他 345,859,896.00 4.73% 否 其他权 自有 17,427,270.00 否
股份有限 投资银行、 益工具 资金
公司 资产管理 投资
及其他
合计 / / / 345,859,896.00 / / / / / / / 17,427,270.00 / / /
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期公允价值变 计入权益的累计 本期计提的 本期购买金 本期出售/赎
资产类别 期初数 其他变动 期末数
动损益 公允价值变动 减值 额 回金额
其他 228,543,658.77 -58,328,045.96 0.00 0.00 0.00 0.00 170,215,612.81
股票 1,727,042,457.00 -345,059,946.00 777,091,961.24 0.00 0.00 0.00 0.00 1,381,982,511.00
合计 1,955,586,115.77 -403,387,991.96 777,091,961.24 0.00 0.00 0.00 0.00 1,552,198,123.81
证券投资情况
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2022 年年度报告
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期 会计
证券 证券代 证券 资金 本期公允价值变 计入权益的累计
最初投资成本 期初账面价值 购买 出售 本期投资损益 期末账面价值 核算
品种 码 简称 来源 动损益 公允价值变动
金额 金额 科目
股票 601990 南京 345,859,896.00 自有 1,727,042,457.00 -345,059,946.00 777,091,961.24 17,427,270.00 1,381,982,511.00 其他
证券 资金 权益
工具
投资
基金 515010 华夏 172,772,600 南京 228,543,658.77 -58,328,045.96 170,215,612.81 交易
中证 证券 性金
全指 股票 融资
证券 换购 产
公司
ETF
合计 / / 518,632,496.00 / 1,955,586,115.77 -403,387,991.96 777,091,961.24 17,427,270.00 1,552,198,123.81 /
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
√适用 □不适用
本报告期内，公司持有的南京证券股权和华夏证券 ETF 份额都未出售。
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
持股比
注册资本 例
子公司全称 子公司类型 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
（万元） （100%
）
江苏凤凰置
全资子公司 80,600.00 100.00 4,106,137,099.58 2,315,206,669.56 2,531,534.84 -54,607,194.93 -39,920,704.64
业有限公司
盐城凤凰地
全资子公司 36,000.00 100.00 438,379,588.98 340,764,917.94 25,792,855.69 -2,519,078.91 -2,101,804.42
产有限公司
镇江凤凰文
化地产有限 全资子公司 52,000.00 100.00 1,205,361,774.91 146,688,245.46 15,028,007.36 -393,071,751.46 -395,391,750.33
公司
合肥凤凰文
化地产有限 全资子公司 48,000.00 100.00 1,682,412,872.61 554,493,462.29 1,570,323.65 -1,876,735.54 -7,561,491.41
公司
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2022 年年度报告
南通凤凰置
全资孙公司 27,000.00 100.00 220,142,590.67 186,466,446.95 41,838,617.95 1,982,624.68 1,861,064.15
业有限公司
苏州凤凰置
全资孙公司 24,000.00 100.00 572,794,329.02 336,311,647.83 5,036,685.40 1,873,065.79 2,014,616.26
业有限公司
无锡宜康置
全资孙公司 56,600.00 100.00 1,132,641,656.76 723,750,456.26 460,676,291.90 130,714,575.89 98,008,128.11
业有限公司
泰兴市凤凰
地产有限公 全资子公司 28,000.00 100.00 180,558,898.61 152,016,028.34 54,886,050.02 -27,009,896.24 -26,984,188.01
司
江苏凤凰地
全资孙公司 20,000.00 100.00 207,248,705.77 204,970,214.56 190,476.19 -1,300,131.16 -1,300,131.16
产有限公司
南京凤凰地
全资孙公司 20,000.00 100.00 221,295,598.46 220,198,820.43 - 760,003.26 489,847.80
产有限公司
南京凤凰置
全资孙公司 5,000.00 100.00 106,065,748.81 105,959,186.29 - 205,631.66 154,223.74
业有限公司
南京龙凤投
资置业有限 全资孙公司 40,100.00 100.00 1,612,063,350.83 1,607,059,124.45 - 109,157.19 81,867.89
公司
江苏凤凰和
昇地产有限 全资孙公司 100,000.00 100.00 2,473,643,985.97 993,560,199.04 - -8,579,726.30 -6,439,800.96
公司
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2022 年年度报告
参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末其他权益工具投资金额
南京证券股份有限公司 4.73% 345,859,896.00 1,381,982,511.00
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2022 年年度报告
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
从需求端来看，房地产行业在行政、金融、税收方面合理调整限制，着力扩大有效需求，释
放消费潜力。政策层面：2022 年国家相继出台的政策包括有低能级城市取消限购、限价，高能级
城市结合民生政策松限购，对高品质住宅提升限价标准。截至 2022 年年底，超 30 个城市已经在
限购区域、限购数量等方面进行了调整。金融层面：已经出台的政策包括下调房贷利率、部分城
市降低首付比例、调整首套房认定标准，阶段性换房个税返还、契税补贴。
从供给端来看，扎实做好“三保”工作，“保交楼、保民生、保稳定”是主旋律。一方面要
改善优质房企资产负债情况，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重
组。2022 年因房地产景气度下降，出险房企较 2021 年继续增多，由于信用水平的差异，央国企
和民营企业在融资方面出现了显著分化，自 2022 年 11 月以来，房地产融资政策“三箭齐发”，
已经取得一定成效。2022 年央国企占到境内债发行规模的 87%，同比提升 13%，发债规模超过 100
亿元的 11 家主流房企均为央国企或混合所有制企业，逆势迎接信用扩张。民营房企受信用风险拖
累，不管是否出险，有息负债均出现收缩（数据来源于 wind）。今年证监会提出的股权融资方面
调整优化五项举措，为房企融资提供充足的渠道，有利于改善行业资产负债情况。另一方面金融
支持再加力，保交楼贷款再加码，金融机构接手合作项目等举措，在一定的程度上助力房地产行
业化解风险。
房地产行业受大环境经济下行等因素的影响，呈现出购房需求延后的现象，但随着一系列宏
观政策的优化调控，展望未来，经济修复的信心也将随之提升，购房需求的延后也将有所好转，
行业模式也将迎来新的转变。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
2023 年，公司将重心转移至南京，精雕细琢打造好产品，深耕南京。公司也将继续实施稳中
求进的发展战略，面对房地产行业的发展现状，稳步调整发展模式，依托现有资源，稳健经营，
大力促进公司业务转型，回报股东，回馈社会。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2023 年公司将继续以房地产开发为核心业务，重点抓好双拜巷G22 项目的施工进度和产品质
量，精雕细琢、精益求精，把该项目打造成为公司回归南京市场的样板工程和形象工程；同时加
大去库存的力度，抓销售促回款，加强现金流管控，完善公司治理，加强对项目的管控，关注人
才的培养，为公司后续经营发展提供动力。
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2022 年年度报告
1、重质量、抓进度，积极推进新项目的建设工作
2022 年 7 月，公司中标南京NO.2022G22 地块，将业务发展重新聚焦于南京市。公司将上下聚
集力量，精雕细琢，加快推进项目建设，全力打造好产品，推动组织架构与业务发展相匹配，将
该项目作为重回南京市场并立足市场的重点项目来打造，努力寻求出适合公司发展的经营模式，
为公司今后的持续发展奠定坚实的基础。
2、抓销售、促回款，加快去库存步伐
截止 2022 年年底，公司尚有库存办公、商业、住宅合计可售面积约 32 万平方米，其中，镇
江和颐居项目剩余可售面积约 15.2 万方，合肥项目约 7.06 万方，盐城项目约 6.74 万方，南通项
目约 2.23 万方，宜兴项目约 0.6 万方，泰兴项目约 0.35 万方，其中，办公和商业占库存的 90%
以上。受经济下行压力的影响，加之项目均处于去化难度更大的三四线城市，区位环境不突出，
城市供需失衡，公司的产品结构办公商业占比高，所以去化压力非常大。2023 年公司计划抢抓营
销窗口期，深挖社会资源，摸清目标客群，精心制作营销方案，力争在去库存上有所突破。
3、盯市场、抓机会，加快金融资产合理变现
目前公司所持有的金融资产有南京证券及华夏证券ETF，公司将综合判断金融资产的内在价值，
根据市场行情抢抓时机减持变现，实现金融资产盘活价值，为公司今后的拿地再发展提供资金保
障。
以上经营计划的实现可能受各种因素的影响存在不确定性，不构成对投资者的业绩承诺，请
投资者理解经营计划与业绩承诺之间的差异，注意投资风险。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、宏观经济风险
房地产行业受宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社会加速到来等经
济基本面的影响，现阶段中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓，前景尚不
明朗，国内外经济形势面临着较多的不确定因素，宏观经济形势影响房地产市场的供求关系、产
品结构等，并可能使房地产市场产生波动。
2、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响比较大。目前，国家对房地产行业的调控趋势将更加注
重稳定发展，同时区域调控政策存在一定的差异化。公司将加强政策研究，适应调控政策的变化，
在市场判断、战略制定、项目销售等环节做好充分的准备工作。
3、行业风险
近几年，房地产行业因整个大环境的不景气出现需求下降、供应过剩等情况，作为房地产企
业，销售以及业绩状况也受很大的影响；现阶段，随着一系列调控政策的出台，房地产行业的模
式也发生着改变，公司应谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构以及营销策略。
4、经营风险
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2022 年年度报告
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等
均有较高的要求。同时，房地产经营涉及的行业范围比较广，合作单位比较多，需接受规划、国
土、建设、房管等多方面的审批与监督，这对于公司在开发控制能力方面提出比较高的要求。公
司作为上市房企，具有丰富的经营经验，但在目前错综复杂的房地产形势下，对于项目运作的整
体把控，应以更专业、更谨慎的态度来经营。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
本公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》等法律法规和中国证监会、上
海证券交易所的有关要求，建立了较为完善的公司治理结构和公司治理制度。公司股东大会、董
事会、监事会、管理层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽责，关联董事对相关关联
交易事项进行回避表决，保证关联交易不损害中小股东利益，确保公司健康、平稳的发展。
1、关于公司股东和股东大会
报告期内，公司共召开了 2 次股东大会，会议的召集、召开程序，出席会议人员的资格及表
决程序均符合《公司法》、《上市公司股东大会规则》和《公司章程》等有关规定。公司能够确
保所有股东，尤其是中小股东的平等地位，确保股东充分行使合法权利。公司聘请律师出席股东
大会，对会议的召开程序、审议事项、出席人身份进行确认和见证，并出具法律意见书，保证了
股东大会的合法有效。
2、关于控股股东与公司
本公司控股股东认真履行诚信义务，行为合法规范，没有利用其特殊的地位谋取额外的利益。
控股股东严格按照重组承诺履行承诺事项。本公司董事、监事的选举及其他高级管理人员的聘任、
解聘均符合法律、法规及《公司章程》规定的程序。本公司与控股股东在人员、资产、财务、机
构和业务上做到了"五分开"，公司董事会、监事会及其他公司治理机构依法独立运作。
3、关于董事与董事会
本公司董事严格按照相关法律、法规和《公司章程》的规定，忠实、勤勉地履行职责。本公
司董事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司董事会向股东大会负责，按照法
定程序召开定期会议和临时会议，并严格按照法律、法规及《公司章程》、《董事会议事规则》、
《独立董事工作制度》的规定行使职权，注重维护公司和全体股东的利益。
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2022 年年度报告
公司董事会下设战略、审计、提名、薪酬与考核四个专门委员会，各专门委员会能够积极履
行职责，为董事会的决策提供科学专业的意见。
4、关于监事与监事会
本公司监事会的人数及人员构成符合有关法律、法规的要求。本公司监事会严格按照法律、
法规及《公司章程》的规定认真履行自己的职责，规范运作，按照法定程序召开定期会议和临时
会议，对公司财务以及公司董事、总经理和其他高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，
维护公司及股东的合法权益。
5、关于相关利益者
本公司鼓励员工通过与董事会、监事会和高级管理人员的直接沟通和交流，反映员工对公司
经营、财务状况以及涉及员工利益的重大决策的意见。本公司尊重和维护银行以及其他债权人、
客户、员工等利益相关者的合法权利，以共同推动公司持续、健康地发展。
6、关于投资者关系及相关利益者
公司积极接待机构及个人投资者，耐心、细致解答投资者关于公司经营发展及其它重要事项
方面的疑问。进一步加强了投资者对公司的了解和认同，使投资者能够正确判断公司的投资价值，
建立上市公司与投资者之间顺畅的沟通渠道，切实维护投资者利益。
7、关于信息披露及透明度
本公司严格按照有关法律、法规、《公司章程》和《信息披露管理办法》的规定，真实、准
确、完整、及时地披露信息。在报告期内及时完成了定期报告及临时公告信息披露工作。本公司
认真对待股东来信、来电、来访和咨询，确保所有股东有平等的机会获得信息。
8、关于内幕知情人登记管理
公司严格按照监管机构要求执行《内幕信息知情人登记管理制度》，本报告期内，公司按照
该制度的规定，对公司定期报告披露过程中涉及内幕信息的相关人员情况作了登记备案。报告期
内不存在有内幕信息知情人违规买卖公司股票的情况。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体
措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业
竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决
计划
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
三、股东大会情况简介
决议刊登的
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 会议决议
披露日期
2021 年 年 2022 年 5 http://www.sse.com.cn/disclosure/ 2022 年 5 月 2021 年年度股
度股东大会 月 26 日 listedinfo/announcement/c/new/202 27 日 东 大会 决议
2-05-27/600716_20220527_1_TzmNeOR 详 见 编 号
g.pdf 2022-023 号
2022 年 第 2022 年 http://www.sse.com.cn//disclosure 2022 年 12 2022 年第一次
一次临时股 12 月 26 /listedinfo/announcement/c/new/20 月 27 日 临时股东大会
东大会 日 22-12-27/600716_20221227_YFV9.pdf 决议 详见编号
2022-045 号
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
性 年 任期起始 任期终止 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注)
别 龄 日期 日期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
林海涛 董事、董事长 男 47 2021 年 6 2023 年 5 是
月 30 日 月 27 日
王烈 董事、总经理 男 59 2020 年 5 2023 年 5 101.81 否
月 28 日 月 27 日
白云涛 董事 男 44 2020 年 5 2023 年 5 是
月 28 日 月 27 日
赵留荣 董事 男 57 2021 年 6 2023 年 5 是
月 30 日 月 27 日
尹东明 独立董事（报告 男 60 2022 年 12 2023 年 5 否
期内新聘，注 1） 月 26 日 月 27 日
陆金龙 独立董事（报告 男 59 2022 年 12 2023 年 5 否
期内新聘，注 2） 月 26 日 月 27 日
刘静 独立董事（报告 女 42 2022 年 12 2023 年 5 否
期内新聘，注 3） 月 26 日 月 27 日
徐小琴 独立董事（报告 女 68 2020 年 5 2022 年 12 6.32 否
期内辞职，注 4） 月 28 日 月 26 日
姜宁 独立董事（报告 男 66 2020 年 5 2022 年 12 6.32 否
期内辞职，注 5） 月 28 日 月 26 日
张利军 独立董事（报告 男 47 2020 年 5 2022 年 12 6.32 否
期内辞职，注 6） 月 28 日 月 26 日
陈益民 监事会主席 男 58 2020 年 5 2023 年 5 200 200 是
月 28 日 月 27 日
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2022 年年度报告
潘巍 监事 女 48 2020 年 5 2023 年 5 是
月 28 日 月 27 日
白帮武 监事 男 53 2020 年 5 2023 年 5 25.81 否
月 28 日 月 27 日
张淼磊 副总经理 男 47 2021 年 7 2023 年 5 70.90 否
月 17 日 月 27 日
毕胜 副总经理 男 50 2020 年 5 2023 年 5 181,700 181,700 79.04 否
月 28 日 月 27 日
颜树云 副总经理 男 55 2020 年 5 2023 年 5 144,800 144,800 81.63 否
月 28 日 月 27 日
朱志强 副总经理 男 46 2021 年 7 2023 年 5 63.56 否
月 17 日 月 27 日
程钢 总经理助理 男 55 2020 年 5 2023 年 5 50,000 50,000 73.51 否
月 28 日 月 27 日
合计 / / / / / 376,700 376,700 / 515.22 /
公司于 2022 年 12 月 9 日召开的第八届董事会第二十二次会议上，审议通过了关于提名独立董事候选人的议案，提名陆金龙先生、尹东明先生、刘静女
士为公司第八届董事会独立董事候选人，并于 2022 年 12 月 26 日召开的 2022 年第一次临时股东大会审议通过。
注 1，尹东明先生于 2022 年 12 月 26 日起担任公司独立董事，任期至第八届董事会终止。
注 2，陆金龙先生于 2022 年 12 月 26 日起担任公司独立董事，任期至第八届董事会终止。
注 3，刘静女士于 2022 年 12 月 26 日起担任公司独立董事，任期至第八届董事会终止。
注 4，徐小琴女士于 2022 年 12 月 26 日届满辞去公司独立董事职务。
注 5，姜宁先生于 2022 年 12 月 26 日届满辞去公司独立董事职务。
注 6，张利军先生于 2022 年 12 月 26 日届满辞去公司独立董事职务。
姓名 主要工作经历
林海涛 现任本公司董事长，江苏凤凰出版传媒集团有限公司董事、副总经理。曾任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部主任，江苏凤凰出版传媒股
份有限公司副总经理。
王烈 现任江苏凤凰置业投资股份有限公司董事、总经理。曾任江苏凤凰国际文化中心总经理,2016 年 12 月起任本公司董事。
赵留荣 现任江苏凤凰出版传媒集团有限公司财务部副主任。曾任江苏凤凰出版传媒股份有限公司财务部副主任。
白云涛 现任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部（董事会办公室）副主任，曾任江苏凤凰出版传媒集团有限公司投资部主管。
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2022 年年度报告
徐小琴 南京化纤股份有限公司独立董事，曾任南京宁马高速公路有限公司董事长,南京公路发展（集团）有限公司党支部书记、总经理、董事长，南京
市交通建设投资控股（集团）有限责任公司党委委员、总会计师。2016 年 12 月起任本公司独立董事。
姜宁 现任职南京大学商学院（投资与金融、购并重组）教授、南京大学投资与金融研究中心主任、国家教育部人文社会科学重点研究基地——南京
大学长江三角洲经济社会发展研究中心研究员、江苏强盛功能化学股份有限公司独立董事。2016 年 12 月起任本公司独立董事。
张利军 现任江苏法德东恒律师事务所执委会主席，江苏省律师协会副会长、江苏省新联会副会长、南京市人大常委会委员、江苏省法学会破产法学研
究会副会长、江苏省财政厅 ppp 专家库专员、南通江山农药化工股份有限公司独立董事及南京交通集团、建邺国资集团外部董事。2016 年 12
月起任本公司独立董事。
陈益民 现任江苏凤凰出版传媒集团有限公司财务部主任，曾任江苏凤凰新华书业股份有限公司财务总监兼财务管理中心主任、江苏凤凰出版传媒股份
有限公司发行分公司副总经理、江苏凤凰出版传媒股份有限公司文化贸事业部副主任、财务部副主任。
潘巍 现任江苏凤凰出版传媒集团有限公司党群工作部（党委宣传部）副主任,曾任江苏省出版集团有限公司（省出版总社）财务部主办、江苏凤凰出
版传媒集团党群工作部主办、主管。
白帮武 现任本公司证券法务部经理，曾任山东省建行法律部诉讼经理、律师、江苏鑫信投资担保集团法务部经理。
张淼磊 现任本公司副总经理。曾任江苏凤凰文化贸易集团有限公司党委委员、纪委书记。
毕胜 现任本公司副总经理、董事会秘书，南京证券股份有限公司董事。
颜树云 现任本公司副总经理、财务总监。
朱志强 现任本公司副总经理。曾任镇江凤凰文化地产有限公司常务副总经理。
程钢 现任本公司总经理助理，南通凤凰置业有限公司常务副总经理，盐城凤凰地产有限公司常务副总经理，泰兴市凤凰地产有限公司常务副总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓 在股东单位担任的 任期终
股东单位名称 任期起始日期
名 职务 止日期
林海涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 副总经理、董事 2019 年 5 月
白云涛 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 投资部（董事会办 2020 年 12 月
公室）副主任
赵留荣 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 财务部副主任 2019 年 6 月
陈益民 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 财务部主任 2019 年 5 月
潘巍 江苏凤凰出版传媒集团有限公司 党群工作部（党委 2018 年 6 月
宣传部）副主任
在股东单位
任职情况的
说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担 任期起始日 任期终止
任职人员姓名 其他单位名称
任的职务 期 日期
刘静 南京审计大学（政府审计学院） 副院长 2021 年 6 月
尹东明 江苏天哲律师事务所 合伙人 2001 年 1 月
在其他单位任职
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报 公司董事会薪酬与考核委员会根据董事会审议通过的《高级管理
酬的决策程序 人员薪酬管理制度》对全体高级管理人员在报告内履行职务的情
况进行评议，确定高级管理人员的报酬，董事、监事的报酬由股
东大会批准。
董事、监事、高级管理人员报 独立董事报酬的确定依据是行业和上市公司的平均水平以及其履
酬确定依据 行职责的工作量；职工代表监事报酬的确定依据其所担任的岗位
重要性。公司董事、高级管理人员报酬确定依据其所担任的岗位
重要性、年度业绩完成情况。
董事、监事和高级管理人员报 报告期内，按照上述原则，董事、监事和高级管理人员报酬的应
酬的实际支付情况 付报酬情况为共计人民币 515.22 万元。
报告期末全体董事、监事和高 报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际获得报酬合计
级管理人员实际获得的报酬 515.22 万元。
合计
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
尹东明 独立董事 聘任 工作原因
陆金龙 独立董事 聘任 工作原因
刘静 独立董事 聘任 工作原因
徐小琴 独立董事 离任 届满离任
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2022 年年度报告
姜宁 独立董事 离任 届满离任
张利军 独立董事 离任 届满离任
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
凤凰股份第八届董事 2022 年 4 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第十五
会第十五次会议 22 日 次会议决议公告（编号临 2022-005）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 4 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第十六
会第十六次会议 29 日 次会议决议公告（编号临 2022-015）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 6 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第十七
会第十七次会议 27 日 次会议决议公告（编号临 2022-026）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 7 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第十八
会第十八次会议 11 日 次会议决议公告（编号临 2022-029）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 8 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第十九
会第十九次会议 4日 次会议决议公告（编号临 2022-033）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 8 月 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
会第二十次会议 25 日 次会议决议公告（编号临 2022-034）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 10 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
会第二十一次会议 月 25 日 一次会议决议公告》
凤凰股份第八届董事 2022 年 12 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
会第二十二次会议 月9日 二次会议决议公告（编号临 2022-040）》
凤凰股份第八届董事 2022 年 12 详见《江苏凤凰置业投资股份有限公司第八届董事会第二十
会第二十三次会议 月 26 日 三次会议决议公告（编号临 2022-046）》
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 以通讯 出席股东
姓名 亲自出 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 方式参 大会的次
席次数 席次数 次数 自参加会
次数 加次数 数
议
林海涛 否 9 9 5 0 0 否 2
王烈 否 9 9 5 0 0 否 2
白云涛 否 9 9 5 0 0 否 2
赵留荣 否 9 8 5 1 0 否 2
徐小琴 是 8 8 5 0 0 否 2
姜宁 是 8 7 5 1 0 否 1
张利军 是 8 8 5 0 0 否 2
尹东明 是 1 1 1 0 0 否 1
陆金龙 是 1 1 1 0 0 否 1
刘静 是 1 1 1 0 0 否 1
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2022 年年度报告
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 9
其中：现场会议次数 3
通讯方式召开会议次数 5
现场结合通讯方式召开会议次数 1
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 刘静、林海涛、陆金龙
提名委员会 王烈、尹东明、刘静
薪酬与考核委员会 林海涛、陆金龙、尹东明
战略委员会 林海涛、王烈、赵留荣、白云涛、陆金龙
(2).报告期内审计委员会召开 4 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 1 关于 2021 年年报 关于股权诉讼胜诉，关联交易以及新租赁准
月 10 日 沟通会 则于 2021 年 1 月 1 日执行等事项，管理层及
治理层均表示认可，无异议。
2022 年 3 关于 2021 年年报 关于 2021 年审计重点以及审计中遇到的重大
月 16 日 沟通会 困难，事务所提出初步意见，认为公司的财
务报告按照企业会计准则和相关的规定编
制，财务报表在所有重大方面公允反映被审
计单位的财务状况、经营成果和现金流量，
在会计政策、会计估计和财务报表披露等重
要方面符合企业会计准则及证监会对上市公
司相关规定的要求。
2022 年 4 关于续聘会计师 关于续聘会计师事务所的议案，同意其作为
月 22 日 事务所的议案 公司 2022 年度财务报告与内控报告的审计机
构，并同意该议案提交公司股东大会审议。
2022 年 8 关于 2022 年半年 对 2022 年半年度报告及摘要均表示认可，无
月 25 日 度报告沟通会 异议。
(3).报告期内提名委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 关于提名独立董事 同意提名陆金龙先生、尹东明先生、
12 月 9 日 的议案 刘静女士为凤凰股份第八届董事会独
立董事候选人，同意将该议案提交董
事会、股东大会审议。
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2022 年年度报告
(4).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 4 关于高级管理人员 根据公司《高级管理人员薪酬管理制
月 22 日 薪酬分配方案 度》，讨论并通过了公司高级管理人
员 2021 年度薪酬分配方案。
(5).报告期内战略委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2022 年 7 关于凤凰股份储备 公司拟参与南京市第二批土
月 11 日 用地计划讨论 地竞拍。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 64
主要子公司在职员工的数量 49
在职员工的数量合计 113
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工 6
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员 0
销售人员 14
技术人员 56
财务人员 21
行政人员 22
合计 113
教育程度
教育程度类别 数量（人）
大专及以上 111
高中及以下 2
合计 113
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
1、 坚持效率优先、兼顾公平的原则，有利于员工个人和公司的共同发展。
2、 在薪酬设计上，充分体现以岗定薪、按绩取酬的原则，强化激励性，增强动态性，以便在公
司内部形成良性竞争机制。
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2022 年年度报告
3、 在保证公司整体竞争力的前提下，力争薪酬水平接近本地区同行业领先水平，有效吸引、留
住和激励人才，提高公司的核心竞争力。
4、 体现可操作性和可调整性。
(三) 培训计划
□适用 √不适用
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
2021 年度，公司实现合并归属于上市公司股东的净利润 35,295,334.96 元，母公司实现净利
润-12,826,704.16 元。经公司第八届董事会第十五次会议、2021 年年度股东大会审议，公司 2021
年度不进行现金股利分配，亦不进行资本公积金转增股本，未分配利润结转下一年度。
2022 年度，公司实现合并归属于上市公司股东净利润为-391,356,525.48 元，母公司净利润
为-134,936,792.42 元。经公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司 2022 年度拟不进行利润
分配。本次利润分配预案尚需提交公司 2022 年年度股东大会审议。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保护 √是 □否
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应
当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
(四) 本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
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2022 年年度报告
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司根据《高级管理人员薪酬管理制度》的有关规定，按照公司年度目标对公司高级管理人
员进行了考核。同时将考核结果作为高管人员薪酬发放的标准之一，激励其提高经营管理能力。
此外，公司建立了目标责任和绩效考评体系，通过年度、季度和月度工作计划，将公司各职能部
门、子公司以及高管人员的责、权、利和目标、业绩相挂钩，并通过各项措施进行分解、落实，
起到了激励和约束的作用。
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
公司董事会按照《公司法》和《公司章程》规定的职责范围，依照《董事会议事规则》对重
大事项行使决策权，监事会依据法律法规及《监事会议事规则》的规定对董事会的决策行使监督
权、以总经理为首的经营管理层按照董事会的决策拟定具体经营管理计划，各部门各项目公司依
照经营管理层的工作计划组织落实，内部审计、监察部门则在董事会审计委员会的领导下开展内
部审计监察工作。通过决策、拟定具体工作计划、组织落实、审计监督这样四位一体的风险防控
体系，实现对风险的层层过滤层层把关，扎紧扎牢风险防控的关口。
报告期内，公司结合自身经营情况，着手以内部审计监察工作为引领，对公司的内控管理制
度、内控体系框架、内控管理流程进行了梳理，提出了完善、细化、整改的具体要求，进一步提
高了公司决策管理的效率，加强了公司风险防控的能力，同时也使公司的内部控制体系、内部控
制制度更加完整、合理、有效，达到了内部控制的目标，有效的防范了决策风险、经营管理风险
和财务风险，保障了公司资产的安全，维护了广大股东的利益。
《内部控制评价报告》全文详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
□适用 √不适用
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司出具了标准无保留意见的公司《2022 年度内部控
制审计报告》。详见上海证券交易所网站 www.sse.com.cn。
是否披露内部控制审计报告：是
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2022 年年度报告
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
无
十六、 其他
√适用 □不适用
一、关于收到江苏证监局的警示函
公司于 2022 年 3 月 29 日收到中国证券监督管理委员会江苏监管局出具的行政监管措施决定
书：《江苏证监局关于对江苏凤凰置业投资股份有限公司采取出具警示函措施的决定》（〔2022〕
25 号）。
（一）警示函内容
“江苏凤凰置业投资股份有限公司：
经查，2010 年 10 月 26 日，你公司子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称凤凰置业）与上
海泰龙房地产发展有限公司（以下简称上海泰龙）、南京龙凤置业投资有限公司（以下简称南京
龙凤）、重庆国际信托有限公司签订《南京龙凤置业投资有限公司归还上海泰龙房地产发展有限
公司代垫款项的协议》，约定由南京龙凤归还前期由上海泰龙代垫的土地出让金、滞纳金及利息
合计 2.8 亿元。上述事项属于《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 40 号）第三十条第二
款第（三）项规定的应当进行临时公告的重大事件，但你公司未对该事项及时履行信息披露义务。
你公司的上述行为违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第 40 号）第二条、第三
十条、第三十三条的规定。根据《上市公司信息披露管理办法》第五十九条的规定，我局决定对
你公司采取出具警示函的行政监管措施，并记入证券期货市场诚信档案。你公司应严肃认真汲取
教训，加强对证券法律法规的学习，严格履行信息披露义务，杜绝此类事件再次发生，并于收到
本决定书之日起 15 个工作日内向我局提交书面报告。
如果对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起 60 内向中国证券监督管理委员会提
出行政复议申请，也可以在收到本决定书之日起 6 个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议
与诉讼期间，上述行政监管措施不停止执行。”
（二）相关说明及整改措施
2010 年 10 月 26 日，公司子公司凤凰置业与上海泰龙、南京龙凤、重庆国际信托有限公司签
订了《南京龙凤置业投资有限公司归还上海泰龙房地产发展有限公司代垫款项的协议》，约定由
南京龙凤归还前期由上海泰龙代垫的土地出让金、滞纳金及财务费用合计 2.8 亿元，公司未对前
述事项及时履行信息披露义务。
公司收到警示函后，高度重视警示函中所指出的问题，该事项虽发生于 2010 年，但公司亦严
肃认真地对待此事，充分吸取教训，切实加强对《上海证券交易所上市公司规范运作指引》、《上
市公司信息披露管理办法》等相关法律法规的学习，严格遵循上市公司信息披露规范要求，履行
信息披露义务，切实提高规范性水平。
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2022 年年度报告
本次行政监管措施不会影响公司正常的生产经营管理活动，公司将继续严格按照相关监管要
求和有关法律法规的规定及时履行信息披露义务。敬请广大投资者注意投资风险。
二、关于子公司收到《税务处理决定书》
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“公司”）子公司泰兴市凤凰地产有限公司（以
下简称“泰兴凤凰”或“你公司”）收到国家税务总局泰兴市税务局《税务处理决定书》（泰兴
税处[2022]02 号）（以下简称“《税务处理决定书》”）
（一）《税务处理决定书》的主要内容
1.具体情况
经查明，你公司 2013 年 6 月 3 日与泰兴市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》
取得鼓楼北路西侧根思路南侧 1、2 号地块及鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块土地使用权，同年
6 月 26 日你公司只按实际支付的土地出让金申报缴纳了契税，对附带无偿配建安置住宅用房及商
业用房部分未作为成交价格的一部分纳入土地契税的征收范围，未按照税法规定申报缴纳契税。
2.处理决定
我局认为，你公司受让鼓楼北路西侧、根思路南侧 1、2 号地块及鼓楼北路西侧、大庆西路北
侧地块土地使用权共附带无偿配建安置住宅用房 102900 平方米．商业用房 12100 平方米的行为，
按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第六条的相关规定，应当将这部分交
付的实物作为成交价格的一部分，纳入土地契税征收范围，参照《国家税务总局关于以项目换土
地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复》（国税函 (2002)1094 号）按照纳税义务发生时
的市场价格核定计税依据，同时根据《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》第十
二条及《江苏省地方税务局关于契税纳税期限的公告》(苏地税规(2015)3 号），契税核定的期限
为纳税人依法办理土地、房屋权属证明的时间点，你单位南北地块分别于 2015 年 5 月和 2016 年
9 月确权，2019 年 9 月接受税务检查，检查人员次月提出应补充申报无偿配建安置住宅用房及商
业用房这部分的契税，因你单位有异议，一直未申报缴纳，应按照纳税义务发生时的市场价格核
定计税依据缴纳契税。经江苏苏信房地产评估咨询有限公司受托评估，以 2013 年 6 月 3 日为基准
日，无偿配建安置住宅用房及商业用房评估价合计 786789629 元，应核定征收契税 23603688.87
元，你公司应申报补缴契税 23603688.87 元。
限你（单位）自收到本决定书之日起 15 日内到泰兴市税务局纳服大厅（鑫泰大厦）将上述税
款及滞纳金缴纳入库（账号：1115871711200311046），并进行相关账务调整。逾期未缴，将依照
《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定强制执行。
（二）对公司的影响
1.本次税务处理决定未触及《上海证券交易所股票上市规则》（2022 年修订）第 9.5.1 条、
第 9.5.2 条和第 9.5.3 条中规定的重大违法强制退市情形。
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2022 年年度报告
2.就上述税务处理决定中要求泰兴凤凰补缴契税及滞纳金事项，公司已邀请专业机构进一步
分析论证，并将积极采取各项措施，依法维护公司和全体股东的合法利益，并及时履行信息披露
义务。
3.经与年审会计师沟通，根据《企业会计准则第 28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》
的规定，公司按照《税务处理决定书》补缴税款不属于前期会计差错，不涉及对前期财务数据的
追溯调整，补缴税款及滞纳金计入支付当期的损益。公司补缴契税后，预计减少 2022 年度净利润
约 23603688.87 元。
4.由于滞纳金的起算时点尚需与相关部门沟通后最终确定，暂时无法计算滞纳金的金额，待
滞纳金的金额确定后公司将做进一步的披露说明，请投资者注意投资风险。
5.上述税务处理决定不会对公司的正常经营产生重大影响。公司、各控股子公司及全体董事、
监事和高级管理人员将认真学习有关法律法规，以更积极的态度做好各方面工作，切实维护公司
和股东的利益。
敬请广大投资者及时关注公司公告，注意投资风险。
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
是否建立环境保护相关机制 否
报告期内投入环保资金（单位：万元） 0
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
是否采取减碳措施 否
减少排放二氧化碳当量（单位：吨） 0
减碳措施类型（如使用清洁能源发电、
在生产过程中使用减碳技术、研发生产
助于减碳的新产品等）
具体说明
□适用 √不适用
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二、社会责任工作情况
(一) 是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作具体情况
√适用 □不适用
对外捐赠、公益项目 数量/内容 情况说明
总投入（万元） 0 无
其中：资金（万元） 0
物资折款（万元） 0
惠及人数（人） 0
租金减免 10,508,064.06 元 镇江、南通、盐城、苏州项目租金减免
具体说明
□适用 √不适用
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
具体说明
□适用 √不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及时履行 如未能及时
承诺 承诺 是否有履 是否及时
承诺背景 承诺方 承诺时间及期限 应说明未完成履 履行应说明
类型 内容 行期限 严格履行
行的具体原因 下一步计划
解决同业竞争 凤凰集团 注1 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是
与重大资 解决关联交易 凤凰集团 注2 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是
产重组相 其他 凤凰集团 注3 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是
关的承诺 其他 凤凰集团 注4 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是
其他 凤凰集团 注5 承诺时间 2008 年，无履行期限 否 是
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利
益冲突的经营活动；保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而
发生的关联交易，凤凰集团将依据有关法律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行信息披露，规范
相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严格遵守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行
为的通知》（证监发【2005】120 号）以及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外担保若干问题的通知》（证
监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及上市公司违规对外提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务“五独立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立
完整、财务独立、机构独立。为维护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集团承诺如下：（一）凤凰集
团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；
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保证将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资子公司相同或相似的业务。（二）在完成本次国
有股收购、资产重组和非公开发行后，凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无法避免或者有合理原
因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，
及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤凰集团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团
对凤凰置业提供的一年期借款余额为 6.76 亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关借款对应项目开发完成为止；
2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰置业可根据项目运作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内
为借款免息期。免息期届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷款利率向凤凰置业收取借款利息。同时，凤凰集团还承诺：
今后凤凰置业增加新的土地储备需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于银行同期贷款利率的借款等
方式继续向凤凰置业提供全方位支持。
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(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 57
境内会计师事务所审计年限 11
境内会计师事务所注册会计师姓名 何卫明、钱辰
境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限 何卫明 1 年、钱辰 10 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 20
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
公司于 2022 年 5 月 26 日召开的 2021 年年度股东大会审议通过了《关于续聘会计师事务所的
议案》，公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信会计”）为公司 2022
年度的财务审计机构和内部控制审计机构。
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审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
九、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚
及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
关于自愿披露下属全资子公司向 http://static.sse.com.cn/disclosure/listedinfo/announ
关联企业出售房产暨关联交易 cement/c/new/2022-11-09/600716_20221109_AP2K.pdf
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
截至 2022 年 12 月 31 日，公司在财务公司存款余额为 620,329,239.76 元，未发生贷款业务，
财务公司未对公司提供担保。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
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1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额
关联方 关联关系 每日最高存款限额 存款利率范围 期初余额 期末余额
本期合计存入金额 本期合计取出金额
江苏凤凰出版传媒集团 7,385,425,644.27
受本公司控股股东控制 3,000,000,000.00 0.385-1.35% 243,402,714.25 7,762,352,169.78 620,329,239.76
财务有限公司
合计 / / / 243,402,714.25 7,762,352,169.78 7,385,425,644.27 620,329,239.76
2. 贷款业务
□适用 √不适用
3. 授信业务或其他金融业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联关系 业务类型 总额 实际发生额
江苏凤凰出版传媒集团财 受本公司控股股东控
综合授信额度 3,000,000,000.00 0
务有限公司 制
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
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十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否
担保 担保 担保 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 日期 担保 为关 关联
起始 到期 物（如 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 (协议 类型 联方 关系
日 日 有） 履行 逾期 金额 况
的关 签署 担保
完毕
系 日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子公
司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对
子公司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 149,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 441,248,100.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 441,248,100.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 8.62
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保
的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
担保情况说明
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(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
√适用 □不适用
一、江苏银行
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司披露根据凤凰集团董
事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤凰股份。凤
凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案
报相关部门批准后确定。
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2022 年年度报告
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作为持
有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，不转让或者
委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016 年 8 月 2 日，江
苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市之日起 36 个月内凤凰
集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在 2018 年 8 月 24 日至 2019
年 3 月 14 日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自 2019 年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰
集团不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8
月 3 日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续凤凰集
团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将往后顺延。
2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019 年 3
月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战略考虑的
一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方案一直无法操
作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，按照目前的政策环境
和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或向集团定向增发的方式注
入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权注入凤凰股份，是否具有可行
性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管和证
券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可操作的安
排。
2019 年 9 月 19 日，公司收到上海证券交易所的问询函，要求公司进一步披露凤凰集团拟将
江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股权注入事
宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。
2019 年 10 月 17 日，公司回复上海证券交易所问询函，虽然江苏银行股权注入事项系凤凰集
团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出发，经公司
与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第 4 号---上市公司实际控制人、股东、
关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案，并履行相关程
序。
往年凤凰集团就此事项进展情况的回复详见历年公司年度报告披露的相关内容。
2023 年 3 月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集团回复
公司：我集团于 2014 年 3 月作出董事会决议，考虑到参股金融是你司除房地产主业外，着力打造
的又一项盈利增长点，拟将所持有的江苏银行 8.9 亿股股份（江苏银行 2016 年 8 月首发上市并经
国有股转持后剩余 8.73 亿股，以下简称“江苏银行股权”）注入你司，并在满足国家相关法规政
策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报相关部门批准后确定，前述董
事会决议系我集团当时对你司未来计划、发展战略的前瞻性陈述。
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根据目前你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。
从充分保护中小投资者利益的角度出发，我集团参照了《上市公司监管指引第 4 号——上市
公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻求可行
性替代方案。
我集团已将资产寻找范围从集团体系扩大至体系外，就一些资产的注入与你司进行了磋商，
并就拟订的方案持续与相关主管部门进行事前沟通。因你司为房地产企业，方案是否可行性存在
不确定性。我集团将继续与主管部门沟通，并及时向你司反馈信息。我集团作为你司控股股东，
将继续履行控股股东应尽的义务，支持你司发展相关业务，提高上市公司质量。
二、凤凰肿瘤医院
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“凤凰股份”或“公司”）于 2015 年 12 月 9 日、
2015 年 12 月 11 日先后发布了《江苏凤凰置业投资股份有限公司关于凤凰集团同意凤凰股份参与
成立江苏凤凰肿瘤医院的公告》（公告编号临 2015-055 号）和《江苏凤凰置业投资股份有限公司
关于凤凰集团同意凤凰股份参与成立江苏凤凰肿瘤医院的补充公告》 公告编号临 2015-058 号），
公司接到控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）通知，经凤凰集团
董事会研究决定，同意公司参与江苏凤凰肿瘤医院的成立工作，同意在约定的出资范围内，先期
将 10%的出资份额让渡给公司，由公司以现金出资的方式参与江苏凤凰肿瘤医院的成立，后期待
医院运行稳定、条件成熟时逐步加大公司的持股比例。
2016 年 12 月 9 日，江苏凤凰肿瘤医院有限公司（以下简称“凤凰肿瘤医院”）在江苏省工
商行政管理局注册成立（统一社会信用代码/注册号：91320000MA1N2MKX8U，注册资本 30000 万元
人民币）。根据江苏省卫生计生委《设置医疗机构批准书》（苏卫医准字[2015]01 号文）要求，
凤凰肿瘤医院的注册发起单位为凤凰集团、南京浦口新城开发建设管理委员会、江苏省肿瘤医院。
公司于 2022 年 3 月 1 日发布了《江苏凤凰置业投资股份有限公司关于凤凰集团同意凤凰股份
参与成立江苏凤凰肿瘤医院的进展公告》（公告编号临 2022-003），2022 年 2 月 28 日，公司接
到凤凰集团通知，凤凰肿瘤医院拟于近期注销，具体通知如下：近期，凤凰集团收到江苏省肿瘤
医院发出的《关于对“江苏凤凰肿瘤医院有限公司”进行清理关闭的函》，鉴于凤凰肿瘤医院自
2016 年 12 月成立以来，至今尚未进入建设期，江苏省肿瘤医院在听取医院相关主管部门建议后，
决定与凤凰集团沟通，清理关闭凤凰肿瘤医院。
最新医疗卫生相关法律规定：政府举办的医疗卫生机构不得与其他组织投资设立非独立法人
资格的医疗卫生机构，不得与社会资本合作举办营利性医疗卫生机构。鉴于江苏省肿瘤医院作为
以政府资金举办的医疗卫生机构，投资营利性医院已不符国家医疗卫生相关法律，且凤凰肿瘤医
院成立至今未开展任何建设投资或营业，凤凰肿瘤医院于 2022 年 2 月 28 日召开股东会，根据江
苏省肿瘤医院的提议，全体股东一致同意解散凤凰肿瘤医院，并拟于近期办理注销登记手续。
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凤凰肿瘤医院自成立至今未营业，股东认缴出资亦未实缴，因此医院总资产、总负债均为 0
元且无相关经营财务数据，其注销不会对公司的生产经营和未来发展产生不利影响，不存在损害
公司及全体股东利益的情形。
第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 30,467
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 28,267
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
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前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 冻结情况
股东性质
（全称） 减 量 (%) 件股份 股份状
数量
数量 态
江苏凤凰出
版传媒集团 0 487,883,543 52.12 0 无 国有法人
有限公司
冯建霖 -359,177 14,625,801 1.56 0 无 境内自然人
王帮利 1,244,200 14,086,721 1.50 0 无 境内自然人
阮彩友 1,887,000 8,162,573 0.87 0 无 境内自然人
林子鑫 -1,010,732 6,441,368 0.69 0 无 境内自然人
俞红霞 -558,500 5,644,000 0.60 0 无 境内自然人
张广君 1,700,000 5,450,000 0.58 0 无 境内自然人
阮友林 210,000 4,914,701 0.53 0 无 境内自然人
周雅美 1,441,600 4,847,372 0.52 0 无 境内自然人
周雅园 -203,499 4,120,301 0.44 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有
487,883,543 人民币普通股 487,883,543
限公司
冯建霖 14,625,801 人民币普通股 14,625,801
王帮利 14,086,721 人民币普通股 14,086,721
阮彩友 8,162,573 人民币普通股 8,162,573
林子鑫 6,441,368 人民币普通股 6,441,368
俞红霞 5,644,000 人民币普通股 5,644,000
张广君 5,450,000 人民币普通股 5,450,000
阮友林 4,914,701 人民币普通股 4,914,701
周雅美 4,847,372 人民币普通股 4,847,372
周雅园 4,120,301 人民币普通股 4,120,301
前十名股东中回购专户情
无
况说明
上述股东委托表决权、受托
无
表决权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致
无
行动的说明
表决权恢复的优先股股东
无
及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
单位负责人或法定代表人 孙真福
成立日期 2001 年 10 月 8 日
主要经营业务 江苏省政府授权范围内的国有资产经营、管理、企业托管、
资产重组、实物租赁，省政府授权的其他业务。
报告期内控股和参股的其他境内外 凤凰集团持有江苏凤凰出版传媒股份有限公司 1852780258
上市公司的股权情况 股，持股比例 72.8%，持有上海法普罗新材料股份有限公司
51%股份。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 江苏省人民政府
单位负责人或法定代表人
成立日期
主要经营业务
报告期内控股和参股的其他境内外上市公司的股权情况
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其他情况说明
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称凤凰股份）财务报表，包括 2022 年
12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流
量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了凤
凰股份 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2022 年度的合并及母公司经营成果和现
金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财
务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德
守则，我们独立于凤凰股份，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证
据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项
的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）存货的可变现净值的评估
请参阅财务报表附注“三、公司重要会计政策 评价存货的可变现净值相关的审计程序包括
及会计估计”注释（十一）所述的会计政策及 以下各项：
“五、合并财务报表项目”注释（六）。 我们就评估存货的可变现净值实施的审计程
2022 年 12 月 31 日，凤凰股份开发成本、开发 序包括：
产品等(以下统称“存货”)余额为人民币 1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测
4,676,159,157.04 元。该等存货按照成本与可 各存货项目的建造和其他成本相关的关键内
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关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
变现净值孰低计量。 部控制的设计和运行有效性；
在确定存货可变现净值过程中，管理层需要对 2、在抽样的基础上对存货项目进行实地观
每个拟开发项目和在建项目至完工时将要发生 察，并询问管理层这些存货项目的进度和各
的建造成本作出最新估计，并估算每个开发项 项目最新预测所反映的总开发成本预算；
目的预期未来售价和未来销售费用以及相关销 3、评价管理层所采用的估值方法，并将估值
售税金等，该过程涉及重大的管理层判断和估 中采用的关键估计和假设，包括与平均净售
计。 价有关的关键估计和假设，与市场可获取数
我们已识别凤凰股份存货的可变现净值的评估 据和凤凰股份的销售预算计划进行比较；
为关键审计事项，原因是估计开发成本及各开 4、将各存货项目的估计建造成本与凤凰股份
发项目的未来售价涉及固有风险，以及计算可 的最新预算进行比较，并将截止 2022 年 12
变现净值使用的估计和判断中存在管理层偏向 月 31 日发生的成本与预算进行比较，以评价
的风险。 管理层预测的准确性和预算过程。
（二）房地产开发项目收入的确认
收入确认的会计政策详情及收入的分类请参阅 与房地产开发项目的收入确认的评价相关的
财务报表附注“五、重要会计政策及会计估计” 审计程序中包括以下程序：
注释 38 所述的会计政策及“七、合并财务报表 1、评价与房地产开发项目的收入确认相关的
项目”注释 61。 关键内部控制的设计和运行有效性；
2022 年 度 ， 凤 凰 股 份 营 业 收 入 为 人 民 币 2、检查凤凰股份的房产销售合同条款，以评
607,557,578.00 元。 价收入确认政策是否符合相关会计准则的要
由于房地产开发项目的收入对凤凰股份的重要 求；
性，以及单个房地产开发项目销售收入确认上 3、就本年确认房产销售收入的项目，选取样
的细小错误汇总起来可能对凤凰股份的利润产 本，检查买卖合同及可以证明房产已达到交
生重大影响，因此，我们将收入确认识别为关 付条件的支持性文件，以评价相关房产销售
键审计事项。 收入是否已按照收入确认政策确认；
4、就资产负债表日前后确认房产销售收入的
项目，选取样本，检查可以证明房产已达到
交付条件的支持性文件，以评价相关房产销
售收入是否在恰当的期间确认。
四、其他信息
凤凰股份管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括凤凰股份 2022 年年度
报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴
证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是
否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在
这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
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2022 年年度报告
在编制财务报表时，管理层负责评估凤凰股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事
项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督凤凰股份的财务报告过程。
一、 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，
并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的
审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或
汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我
们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以
应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可
能导致对凤凰股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如
果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财
务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计
报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致凤凰股份不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
（六）就凤凰股份中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财
务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我
们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被
合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成
关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极
少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的
益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
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二、财务报表
合并资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位: 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、（一） 982,244,632.79 1,854,519,212.17
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、（二） 170,215,612.81 228,543,658.77
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、（五） 2,490,116.75 26,889,293.09
应收款项融资
预付款项 七、（七） 7,742,126.83 11,198,021.68
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、（八） 34,117,464.39 5,131,533.54
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、（九） 4,676,159,157.04 3,026,810,027.75
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产 七、（十二） 19,734,845.68 24,653,053.00
其他流动资产 七、（十三） 114,511,515.40 158,580,147.43
流动资产合计 6,007,215,471.69 5,336,324,947.43
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、（十六） 211,915,869.18 237,852,530.95
长期股权投资
其他权益工具投资 七、（十八） 1,383,482,209.81 1,728,542,155.81
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、（二十） 444,982,515.82 464,362,335.10
固定资产 七、（二十一） 14,604,012.51 15,906,366.81
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、（二十五） 3,339,362.80 5,716,492.78
无形资产 七、（二十六） 3,669,165.16 3,827,663.05
开发支出
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2022 年年度报告
商誉
长期待摊费用 七、（二十九） 702,213.45 1,115,949.32
递延所得税资产 七、（三十） 36,648,646.64 71,745,719.46
其他非流动资产 七、（三十一） 32,308,262.65
非流动资产合计 2,131,652,258.02 2,529,069,213.28
资产总计 8,138,867,729.71 7,865,394,160.71
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、（三十六） 175,467,587.26 229,610,652.85
预收款项 七、（三十七） 7,682,459.53 11,330,645.06
合同负债 七、（三十八） 207,032,189.22 518,766,717.71
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、（三十九） 8,723,739.59 7,721,922.96
应交税费 七、（四十） 6,666,946.49 122,122,642.36
其他应付款 七、（四十一） 1,521,680,367.64 179,613,544.12
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、（四十三） 186,284,938.01 179,071,154.60
其他流动负债 七、（四十四） 18,498,711.18 46,659,567.29
流动负债合计 2,132,036,938.92 1,294,896,846.95
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、（四十五） 422,337,000.00 200,000,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、（四十七） 203,376,675.63 232,354,541.82
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、（三十） 262,123,611.20 366,070,431.00
其他非流动负债 七、（五十二） 2,927,352.00
非流动负债合计 887,837,286.83 801,352,324.82
负债合计 3,019,874,225.75 2,096,249,171.77
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、（五十三） 936,060,590.00 936,060,590.00
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2022 年年度报告
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、（五十五） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 七、（五十七） 777,091,961.24 1,035,886,920.74
专项储备
盈余公积 七、（五十九） 209,540,233.86 209,540,233.86
一般风险准备
未分配利润 七、（六十） 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
归属于母公司所有者权益 5,118,993,503.96 5,769,144,988.94
（或股东权益）合计
少数股东权益
所有者权益（或股东权 5,118,993,503.96 5,769,144,988.94
益）合计
负债和所有者权益（或 8,138,867,729.71 7,865,394,160.71
股东权益）总计
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2022 年 12 月 31 日
编制单位:江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 233,575,363.31 117,883,627.91
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 40,469.56 10,000.00
其他应收款 十七、（二） 150,035,000.00 150,041,322.24
其中：应收利息
应收股利 150,000,000.00 150,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 201,885.18
流动资产合计 383,650,832.87 268,136,835.33
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 2,080,000,000.00 710,000,000.00
长期股权投资 十七、（三） 2,642,308,355.26 2,761,150,614.66
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2022 年年度报告
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 50,478.87 59,871.30
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,722,358,834.13 3,471,210,485.96
资产总计 5,106,009,667.00 3,739,347,321.29
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 4,190,753.92 3,868,229.16
应交税费 1,431,998.35 105,033.89
其他应付款 1,500,238,469.68 288,820.77
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 1,505,861,221.95 4,262,083.82
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 250,000,000.00 250,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 250,000,000.00 250,000,000.00
负债合计 1,755,861,221.95 254,262,083.82
所有者权益（或股东权益）：
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2022 年年度报告
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 94,133,658.62 94,133,658.62
未分配利润 -115,832,833.05 19,103,959.37
所有者权益（或股东权 3,350,148,445.05 3,485,085,237.47
益）合计
负债和所有者权益（或 5,106,009,667.00 3,739,347,321.29
股东权益）总计
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业总收入 607,557,578.00 441,032,200.29
其中：营业收入 七、（六十一） 607,557,578.00 441,032,200.29
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 546,886,939.78 372,223,847.90
其中：营业成本 七、（六十一） 447,308,432.58 315,849,692.06
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、（六十二） 20,963,916.41 -7,035,779.07
销售费用 七、（六十三） 19,561,457.90 18,194,619.12
管理费用 七、（六十四） 43,657,432.97 40,885,527.06
研发费用
财务费用 七、（六十六） 15,395,699.92 4,329,788.73
其中：利息费用 七、（六十六） 30,179,829.75 19,436,947.79
利息收入 七、（六十六） 14,826,544.35 15,202,947.70
加：其他收益 七、（六十七） 55,444.36 576,339.38
投资收益（损失以“－”号填 七、（六十八） 17,427,270.00 35,499,217.95
列）
其中：对联营企业和合营企业
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2022 年年度报告
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填
列）
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以 七、（七十） -58,328,045.96 2,738,175.10
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 七、（七十一） 15,261,058.62 -1,472,794.89
号填列）
资产减值损失（损失以“-” 七、（七十二） -402,746,690.50 -52,440,538.16
号填列）
资产处置收益（损失以“－” 七、（七十三） 201,290.90 475,402.00
号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） -367,459,034.36 54,184,153.77
加：营业外收入 七、（七十四） 2,605,992.94 438,406.50
减：营业外支出 七、（七十五） 734,618.79 9,206,174.76
四、利润总额（亏损总额以“－”号 -365,587,660.21 45,416,385.51
填列）
减：所得税费用 七、（七十六） 25,768,865.27 10,444,392.57
五、净利润（净亏损以“－”号填列） -391,356,525.48 34,971,992.94
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 -391,356,525.48 34,971,992.94
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 -391,356,525.48 35,295,334.96
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-” -323,342.02
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 -258,794,959.50 -308,462,679.00
（一）归属母公司所有者的其他综 -258,794,959.50 -308,462,679.00
合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综 -258,794,959.50 -308,462,679.00
合收益
（1）重新计量设定受益计划变动
额
（2）权益法下不能转损益的其他
综合收益
（3）其他权益工具投资公允价值 -258,794,959.50 -308,462,679.00
变动
（4）企业自身信用风险公允价值
变动
2．将重分类进损益的其他综合
收益
（1）权益法下可转损益的其他综
合收益
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2022 年年度报告
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合
收益的税后净额
七、综合收益总额 -650,151,484.98 -273,490,686.06
（一）归属于母公司所有者的综合 -650,151,484.98 -273,167,344.04
收益总额
（二）归属于少数股东的综合收益 -323,342.02
总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 十八、（二） -0.4181 0.0377
（二）稀释每股收益(元/股) 十八、（二） -0.4181 0.0377
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司利润表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022 年度 2021 年度
一、营业收入 十七、（四） 6,735.00 23,291.00
减：营业成本
税金及附加 117,825.92 400.50
销售费用 500.00
管理费用 17,171,789.51 14,878,002.23
研发费用
财务费用 -1,107,795.91 -1,971,620.54
其中：利息费用 1,237,657.23 873,071.86
利息收入 2,347,764.54 2,890,886.86
加：其他收益 20,720.94 54,829.27
投资收益（损失以“－”号填
列）
其中：对联营企业和合营企业
的投资收益
以摊余成本计量的金融
资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以“-”
号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-” 10,330.56 -4,962.26
号填列）
资产减值损失（损失以“-” -118,842,259.40
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2022 年年度报告
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填列） -134,986,792.42 -12,833,624.18
加：营业外收入 50,000.00 58,000.90
减：营业外支出 51,080.88
三、利润总额（亏损总额以“－”号 -134,936,792.42 -12,826,704.16
填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填列） -134,936,792.42 -12,826,704.16
（一）持续经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -134,936,792.42 -12,826,704.16
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2022 年年度报告
合并现金流量表
2022 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 334,613,089.11 415,023,091.71
金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现
金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 37,415,679.75
收到其他与经营活动有关的 七、（七十八） 19,515,421.89 21,129,557.32
现金
经营活动现金流入小计 391,544,190.75 436,152,649.03
购买商品、接受劳务支付的现 2,713,465,381.58 366,493,124.60
金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现
金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 36,494,482.52 33,204,246.31
现金
支付的各项税费 156,593,053.87 118,277,355.20
支付其他与经营活动有关的 七、（七十八） 23,140,851.61 45,360,171.83
现金
经营活动现金流出小计 2,929,693,769.58 563,334,897.94
经营活动产生的现金流 -2,538,149,578.83 -127,182,248.91
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 946,626,458.89
取得投资收益收到的现金 17,427,270.00 22,655,451.00
73 / 185
2022 年年度报告
处置固定资产、无形资产和其 93,384.00 3,051,402.00
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 17,520,654.00 972,333,311.89
购建固定资产、无形资产和其 293,092.17 1,120,596.57
他长期资产支付的现金
投资支付的现金 900,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 七、（七十八） 91,016,138.32
现金
投资活动现金流出小计 293,092.17 992,136,734.89
投资活动产生的现金流 17,227,561.83 -19,803,423.00
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投
资收到的现金
取得借款收到的现金 309,000,000.00 200,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的 七、（七十八） 1,500,000,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 1,809,000,000.00 200,000,000.00
偿还债务支付的现金 七、（七十八） 80,000,000.00 662,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支 44,543,352.79 73,856,331.71
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 七、（七十八） 34,342,604.58 45,986,290.50
现金
筹资活动现金流出小计 158,885,957.37 782,342,622.21
筹资活动产生的现金流 1,650,114,042.63 -582,342,622.21
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 七、（七十九） -870,807,974.37 -729,328,294.12
加：期初现金及现金等价物余 七、（七十九） 1,842,683,374.57 2,572,011,668.69
额
六、期末现金及现金等价物余额 七、（七十九） 971,875,400.20 1,842,683,374.57
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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2022 年年度报告
母公司现金流量表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2022年度 2021年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现 7,139.10 24,688.46
金
收到的税费返还 233,591.68
收到其他与经营活动有关的 2,722,916.14 3,005,747.21
现金
经营活动现金流入小计 2,963,646.92 3,030,435.67
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工及为职工支付的 15,459,743.56 12,838,131.51
现金
支付的各项税费 2,837.75 400.50
支付其他与经营活动有关的 1,778,634.46 1,583,521.43
现金
经营活动现金流出小计 17,241,215.77 14,422,053.44
经营活动产生的现金流量净 -14,277,568.85 -11,391,617.77
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 60,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流入小计 60,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其 30,695.75 4,929.20
他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的
现金
投资活动现金流出小计 30,695.75 4,929.20
投资活动产生的现金流 -30,695.75 59,995,070.80
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 3,061,865,277.78 796,120,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 3,061,865,277.78 796,120,000.00
偿还债务支付的现金 612,500,000.00
75 / 185
2022 年年度报告
分配股利、利润或偿付利息支 21,865,277.78 56,195,567.73
付的现金
支付其他与筹资活动有关的 2,910,000,000.00 490,000,000.00
现金
筹资活动现金流出小计 2,931,865,277.78 1,158,695,567.73
筹资活动产生的现金流 130,000,000.00 -362,575,567.73
量净额
四、汇率变动对现金及现金等价
物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 115,691,735.40 -313,972,114.70
加：期初现金及现金等价物余 117,883,627.91 431,855,742.61
额
六、期末现金及现金等价物余额 233,575,363.31 117,883,627.91
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
76 / 185
2022 年年度报告
合并所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 一 数
项目 具 专 般 股
减： 所有者权益合计
东
实收资本(或股 项 风 其
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权
本) 其 储 险 他
先 续 股 益
他 备 准
股 债
备
一、上年年末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
加：会计政策变更
前期差错更
正
同一控制下
企业合并
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
三、本期增减变动 -258,794,959.50 -391,356,525.48 -650,151,484.98 -650,151,484.98
金额（减少以
“－”号填列）
（一）综合收益总 -258,794,959.50 -391,356,525.48 -650,151,484.98 -650,151,484.98
额
（二）所有者投入
和减少资本
1．所有者投入的
普通股
2．其他权益工具
持有者投入资本
3．股份支付计入
所有者权益的金
额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．提取一般风险
准备
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2022 年年度报告
3．对所有者（或
股东）的分配
4．其他
（四）所有者权益
内部结转
1．资本公积转增
资本（或股本）
2．盈余公积转增
资本（或股本）
3．盈余公积弥补
亏损
4．设定受益计划
变动额结转留存
收益
5．其他综合收益
结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
2021 年度
归属于母公司所有者权益
一
其他权益工具
项目 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股 项 风
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 其他 小计
本) 其 储 险
先 续
他 股
股 债 备 准
备
一、上年年末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,344,349,599.74 209,208,478.58 1,759,122,153.63 5,728,355,253.11 342,362,239.62 6,070,717,492.73
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
合并
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,344,349,599.74 209,208,478.58 1,759,122,153.63 5,728,355,253.11 342,362,239.62 6,070,717,492.73
三、本期增减变动金额 -308,462,679.00 331,755.28 348,920,659.55 40,789,735.83 -342,362,239.62 -301,572,503.79
（减少以“－”号填
78 / 185
2022 年年度报告
列）
（一）综合收益总额 -308,462,679.00 35,295,334.96 -273,167,344.04 -323,342.02 -273,490,686.06
（二）所有者投入和减 342,038,897.60 342,038,897.60 -342,038,897.60
少资本
1．所有者投入的普通
股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 342,038,897.60 342,038,897.60 -342,038,897.60
（三）利润分配 331,755.28 -28,413,573.01 -28,081,817.73 -28,081,817.73
1．提取盈余公积 331,755.28 -331,755.28
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -28,081,817.73 -28,081,817.73 -28,081,817.73
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动
额结转留存收益
5．其他综合收益结转
留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司所有者权益变动表
2022 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2022 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 专项 所有者权益
资本公积 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 储备 合计
79 / 185
2022 年年度报告
一、上年年末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
三、本期增减变动金额（减 -134,936,792.42 -134,936,792.42
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -134,936,792.42 -134,936,792.42
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
80 / 185
2022 年年度报告
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
2021 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 专项 所有者权益
资本公积 盈余公积 未分配利润
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 储备 合计
一、上年年末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 60,012,481.26 3,525,993,759.36
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 60,012,481.26 3,525,993,759.36
三、本期增减变动金额（减 -40,908,521.89 -40,908,521.89
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -12,826,704.16 -12,826,704.16
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -28,081,817.73 -28,081,817.73
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分 -28,081,817.73 -28,081,817.73
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
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5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕第 9 号
文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社会募集方式
设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审字〔1996〕74 号、
〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开发行人民币普通股（A
股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核发的 13000010003041/1 号《企
业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证
券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普通股（A
股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此次增发后注册
资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每 10
股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司重大
资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2009〕1030
号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集团”）
发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方案，耀华集团将其持有耀华
玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让至凤凰集团名下，相关置入资产
与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资产重组完成后，本公司股本增加至
740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194 股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范围及
住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的 1300001000304 号企
业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST 凤凰”，
股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST
凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 977,000
股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交易系统增持了
本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。 2013 年 2 月 5 日，
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凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份 6,597,456 股, 江苏凤凰资产管
理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 457,081,650 股，占本公
司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100
股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持
有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股票的
批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份 195,459,956
股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变更为人民币
936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593 股，占本公司
股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数量 169,620,163 股，
占公司股本总数的 18.12%。
2019 年 8 月 15 日凤凰集团持有的本公司非公开发行的 25,839,793 股限售股上市流通。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：南京
市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：林海涛。本公司统一社会信用代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商品房
销售。
本财务报表已经公司董事会于 2023 年 3 月 29 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司子公司的相关信息详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
本报告期合并范围变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业
会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务
报告的一般规定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础编制。
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五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为
基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产
公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、
负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是
指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用
对被投资方的权力影响其回报金额。
2、合并程序
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本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本
企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交
易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采
用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会
计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债
表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少
数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，
冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至
报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的
相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持
有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益
或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资
产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购
买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入
当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、
权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，
按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，
减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉
之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损
益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项
交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交
易：
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ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计
处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子
公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合
并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份
额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲
减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、21 长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有
的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
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资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原
则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交
易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处
置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认
时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，
分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计
量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相
关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司
将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，
如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余
成本计量的金融负债。
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符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或
金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账
款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其
他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允
价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之
外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损
益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收
益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其
他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公
允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，
按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，
公允价值变动计入当期损益。
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终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、
应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认
该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认
条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金
融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部
分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当
期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认
部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债
务工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融
负债。
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若
与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的
合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
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对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部
分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非
现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，
将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转
出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工
具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用
数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或
负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或
取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其
他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以
发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概
率加权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存
续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著
增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形
成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，
以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认
后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非
有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始
确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融资产
计提减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资产，无
论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
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对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同）和合同资产，无论是否包含重大融资
成分，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对上述应收
款项和合同资产预期信用损失进行估计，计提方法如下：
（1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据的应收
款项和合同资产单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认
减值损失，计提坏账准备。
（2）当单项应收款项和合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司参考历
史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分应收款项和
合同资产组合，在组合基础上计算预期信用损失：
信用风险特征组合名称 确定组合的依据
组合 1：账龄组合 本组合以账龄作为信用风险特征
组合 2：关联方组合 本组合为合并范围内关联方款项
组合 3：低风险组合 本组合为政府部门、预售资金监管账户等类别的款项
①账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备：
应收账款和合同资产计
账龄 其他应收款计提比例
提比例
一年以内（含一年） 10% 10%
一至两年 20% 20%
两至三年 50% 50%
三至四年 80% 80%
四年以上 100% 100%
②关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项和合同
资产，按个别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准备；有证
据表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收款项和合同资
产进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。
③低风险组合：本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收政府部门、预售资金
监管账户等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失
准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的
账面余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类和成本
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地等。
存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和
状态所发生的支出。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
3、不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，
应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将
要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，
以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需要经过加
工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发
生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务
合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购
数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值
高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、开发用土地的核算方法
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及相关
税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
6、公共配套设施费用的核算方法
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2022 年年度报告
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7、质量保证金的核算方法
按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支付期限、
从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质期内无质量问
题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列支，保修期结束后
清算。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其
他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条
件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、10（6）金融资产减值
的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处
置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计
出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经
获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）
或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出
售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值
准备。
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分
享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且
对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与
其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为
本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所
有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长
期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公
积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位
实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面
价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不
足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本
作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
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公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投
资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资
成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整
长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资
收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现
金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他
综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股
权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投
资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资
单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公
司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投
资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的
账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业
或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分
享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的
其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有
者权益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权
益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产
或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损
益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股
权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得
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2022 年年度报告
时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权
益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确
认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投
资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作
为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价
款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他
综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项
交易分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地
使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后
用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，
计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租
用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政
策执行。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，
计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入
当期损益。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
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2022 年年度报告
房屋及建筑物 年限平均法 20-35 3% 2.77%-4.85%
机器设备 年限平均法 10 3% 9.7%
电子设备 年限平均法 3 3% 32.33%
运输设备 年限平均法 4 3% 24.25%
其他设备 年限平均法 5 3% 19.40%
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。
固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借
款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可
使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用
或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化
的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转
移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
3、暂停资本化期间
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2022 年年度报告
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3 个月
的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使
用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为
当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的
借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益
后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门
借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件
的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损
益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所
发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为
企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依据
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2022 年年度报告
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使
用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估
计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小
资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的
方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的
资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资
产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回
金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组
合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额
首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
摊销年限
100 / 185
2022 年年度报告
项 目 摊销年限
办公室装修、人防工程使用费 3年
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。
本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下
的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当
期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，
在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬
金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其
中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服
务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益
或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本公司按职工工
资总额的一定比例向年金计划规定的相关机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职工提供
服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定
受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资产上限
两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高质量
公司债券的市场收益率予以折现。
101 / 185
2022 年年度报告
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相
关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后
续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综合收益的部分
全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差额，
确认结算利得或损失。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。
对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该
范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，
作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反
映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
□适用 √不适用
102 / 185
2022 年年度报告
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得
相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。 合
同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务
的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务
的交易价格计量收入。 交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，
不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的
习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非
现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入
极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本
公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同
期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。 对于控制权转移与客户支付价款
间隔不超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履
约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。
当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本
金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。 对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客
户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
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本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权
上的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。 本公司的收入主要来源于房地产销售收入，具体会计政策
描述如下：
本公司向客户预收销售商品房款项的，首先将该款项确认为负债，待履行相关履约义务时再
确认收入。对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条
件的房地产销售，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入；除上述情况外，本公司在房地产
开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，履行了合同规定
的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在
满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是
对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准
备，并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已
计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下
该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府
补助和与收益相关的政府补助。
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与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补
助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
3、会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在
相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入
其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收
益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他
收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公
司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收
益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公
司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款
费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收
益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性
差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时
性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用
来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除
非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对
与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来
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很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资
产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关
资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获
得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在
很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期
所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列
示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关
或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，
涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入
当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更
的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额视为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照本附注“五、10 金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
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融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁
进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开
始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账
面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、10
金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开
始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项
或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。
1、本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用
权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定
状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产
所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩
余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“五、30 长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并
对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负
债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
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根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司
的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益
或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，
若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：
当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权
情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量
租赁负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的
指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租赁付
款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开
始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为
全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合
同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租
赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将
部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量
的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
2、本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是
否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指
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除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁
进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与
经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入
当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更
的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租
赁收款额视为新租赁的收款额。
（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司
对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资
净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的
终止确认和减值按照本附注“五、10 金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁
进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开
始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账
面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、10
金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
3、售后租回交易
公司按照本附注“五、38 收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获得的
使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利
得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被转让资产，同
时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、10 金融工具”。
（2）作为出租人
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售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并根据
前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资产转让不属
于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产。金融资
产的会计处理详见本附注“五、10 金融工具”。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置
或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关
联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营
损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，
将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
（1）执行《企业会计准则解释 按财政部规定执行 执行该规定未对本公司财务状
第 15 号》 况和经营成果产生重大影响。
（2）执行《企业会计准则解释 按财政部规定执行 执行该规定未对本公司财务状
第 16 号》 况和经营成果产生重大影响。
其他说明
财政部于 2021 年 12 月 30 日发布了《企业会计准则解释第 15 号》（财会〔2021〕35 号，以下简
称“解释第 15 号”）。
① 关于试运行销售的会计处理
解释第 15 号规定了企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副
产品对外销售的会计处理及其列报，规定不应将试运行销售相关收入抵销成本后的净额冲减固定
资产成本或者研发支出。该规定自 2022 年 1 月 1 日起施行，对于财务报表列报最早期间的期初至
2022 年 1 月 1 日之间发生的试运行销售，应当进行追溯调整（提示：追溯调整不切实可行的，从
可追溯调整的最早期间期初开始应用本解释的规定，并披露无法追溯调整的具体原因）。执行该
规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
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②关于亏损合同的判断
解释第 15 号明确企业在判断合同是否构成亏损合同时所考虑的“履行该合同的成本”应当同
时包括履行合同的增量成本和与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额。该规定自 2022 年 1
月 1 日起施行，企业应当对在 2022 年 1 月 1 日尚未履行完所有义务的合同执行该规定，累积影响
数调整施行日当年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，不调整前期比较财务报表数据。执
行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（2）执行《企业会计准则解释第 16 号》
财政部于 2022 年 11 月 30 日公布了《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号，以下简
称“解释第 16 号”）。
① 关于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理
解释第 16 号规定对于企业分类为权益工具的金融工具，相关股利支出按照税收政策相关规定
在企业所得税税前扣除的，应当在确认应付股利时，确认与股利相关的所得税影响，并按照与过
去产生可供分配利润的交易或事项时所采用的会计处理相一致的方式，将股利的所得税影响计入
当期损益或所有者权益项目（含其他综合收益项目）。
该规定自公布之日起施行，相关应付股利发生在 2022 年 1 月 1 日至施行日之间的，按照该
规定进行调整；发生在 2022 年 1 月 1 日之前且相关金融工具在 2022 年 1 月 1 日尚未终止确认的，
应当进行追溯调整。执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
②关于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理
解释第 16 号明确企业修改以现金结算的股份支付协议中的条款和条件，使其成为以权益结算
的股份支付的，在修改日（无论发生在等待期内还是结束后），应当按照所授予权益工具修改日
当日的公允价值计量以权益结算的股份支付，将已取得的服务计入资本公积，同时终止确认以现
金结算的股份支付在修改日已确认的负债，两者之间的差额计入当期损益。
该规定自公布之日起施行，2022 年 1 月 1 日至施行日新增的有关交易，按照该规定进行调整；
2022 年 1 月 1 日之前发生的有关交易未按照该规定进行处理的，应当进行追溯调整，将累计影响
数调整 2022 年 1 月 1 日留存收益及其他相关项目，不调整前期比较财务报表数据。执行该规定未
对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2022 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
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六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础 9%、6%、5%
计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，
差额部分为应交增值税
消费税
营业税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 3%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税率
地方教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金
银行存款 971,873,365.57 1,842,683,374.57
其他货币资金 10,371,267.22 11,835,837.60
合计 982,244,632.79 1,854,519,212.17
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款 620,329,239.76 243,402,714.25
其他说明
其中其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 6,070,627.33 6,053,012.41
质量保证金 4,298,605.26 5,782,825.19
合计 10,369,232.59 11,835,837.60
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、冻结等对
变现有限制，存放在境外或有潜在收回风险的款项等情况。
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2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损 170,215,612.81 228,543,658.77
益的金融资产
其中：
权益工具投资（华夏中证全指证 170,215,612.81 228,543,658.77
券公司ETF）
合计 170,215,612.81 228,543,658.77
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
2,766,796.39
1 年以内小计 2,766,796.39
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 2,766,796.39
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 账面
比例 比例 计提比
金额 金额 比例 价值 金额 金额 价值
(%) (%) 例(%)
(%)
按单项计提坏账
准备
其中：
按组合计提坏账 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75 33,190,463.16 100.00 6,301,170.07 18.98 26,889,293.09
准备
其中：
账龄组合 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75 33,190,463.16 100.00 6,301,170.07 18.98 26,889,293.09
合计 2,766,796.39 / 276,679.64 / 2,490,116.75 33,190,463.16 / 6,301,170.07 / 26,889,293.09
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2022 年年度报告
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
一年以内 2,766,796.39 276,679.64 10.00
合计 2,766,796.39 276,679.64
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或核 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
销
账龄组合 6,301,170.07 276,679.64 6,301,170.07 276,679.64
合计 6,301,170.07 276,679.64 6,301,170.07 276,679.64
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
南京金宝商业投资发 1,978,821.71 71.52 197,882.17
展股份有限公司
江苏凤凰出版传媒股 702,294.68 25.38 70,229.47
份有限公司
深圳市莲花物业管理 85,680.00 3.10 8,568.00
有限公司镇江分公司
合计 2,766,796.39 100.00 276,679.64
其他说明
期末应收账款余额中无应收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
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2022 年年度报告
应收账款期末余额中应收关联方款项，详见附注十二、6。
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 1,167,084.69 15.08 10,149,479.22 90.63
1至2年 5,538,688.88 71.54 1,021,943.58 9.13
2至3年 1,009,754.38 13.04
3 年以上 26,598.88 0.34 26,598.88 0.24
合计 7,742,126.83 100.00 11,198,021.68 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合
单位名称 期末余额
计数的比例(%)
南通华荣建设集团有限公司 5,812,048.71 75.07
江苏东恒置业顾问有限公司 795,072.00 10.27
南京市第六建筑安装工程有限公司 734,682.38 9.49
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 160,610.84 2.07
中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司 60,000.00 0.77
合计 7,562,413.93 97.68
其他说明
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中无预付关联方款项。
其他说明
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 34,117,464.39 5,131,533.54
合计 34,117,464.39 5,131,533.54
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
32,638,335.78
1 年以内小计 32,638,335.78
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2022 年年度报告
1至2年 951,725.06
2至3年 998,282.54
3 年以上
3至4年 1,576,989.65
4至5年 238,004.22
5 年以上 1,455,824.60
减：坏账准备 3,741,697.46
合计 34,117,464.39
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金、押金及其他 3,249,308.89 4,516,864.83
预售资金监管账户 31,670,429.40
社会保障费 9,285,911.00
维修基金 2,939,423.56 4,307,023.36
合计 37,859,161.85 18,109,799.19
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年1月1日余 12,978,265.65 12,978,265.65
额
2022年1月1日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 375,774.35 375,774.35
本期转回 9,612,342.54 9,612,342.54
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日 3,741,697.46 3,741,697.46
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 其他变 期末余额
计提 收回或转回
核销 动
账龄组合 12,978,265.65 375,774.35 9,612,342.54 3,741,697.46
合计 12,978,265.65 375,774.35 9,612,342.54 3,741,697.46
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 末余额合计数的
质 期末余额
比例(%)
镇江安信达 预售资金 31,670,429.40 一年以内 83.65
房产经纪有 监管账户
限公司
维修基金 代业主付 2,939,423.56 一至三年、 7.76 1,865,645.75
维修基金 五年以上
宜兴市房地 组团保修 1,146,550.70 一至四年 3.03 785,557.12
产业协会 质保金
无锡市住房 公积金担 953,000.00 一至四年 2.52 455,800.00
置业担保有 保保证金
限公司宜兴
分公司
南通四建集 代付水电 127,716.95 一年以内 0.34 12,771.70
团有限公司 费
合计 / 36,837,120.61 97.30 3,119,774.57
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末其他应收款余额中无应收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
其他应收款期末余额中无应收关联方款项。
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2022 年年度报告
9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 4,239,141,025.50 429,897,270.91 3,809,243,754.59 1,711,784,234.34 34,914,225.02 1,676,870,009.32
开发产品 876,355,407.36 9,440,004.91 866,915,402.45 1,369,072,164.47 19,132,146.04 1,349,940,018.43
合计 5,115,496,432.86 439,337,275.82 4,676,159,157.04 3,080,856,398.81 54,046,371.06 3,026,810,027.75
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额
镇江凤凰项目 J1801 2019.07 2024.10 1,522,003,567.30 1,294,245,722.26
合肥凤凰项目 2013.05 2022.07 4,922,938.24
合肥凤凰代建项目 158,203,097.92
宜兴凤凰项目 2019.12 2023.12 272,681,218.76 254,412,475.92
盐城凤凰项目机械车库 2022 年 2023 年 4,582,835.70
凤凰和昇项目 2022.10 2025.05 2,439,873,403.74
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2022 年年度报告
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额
合计 4,239,141,025.50 1,711,784,234.34
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
凤凰和鸣苑项目 2008.12 5,801,671.39 2,510,304.54 3,291,366.85
凤凰和熙苑 A 区 2010.12 8,806,637.84 121,494.56 8,685,143.28
凤凰和熙苑 B 区 2014.12 10,076,731.14 585,960.03 9,490,771.11
凤凰和美项目 2012.12 47,085.38 47,085.38
凤凰山庄项目 2014.06 24,801,721.40 86,776.05 24,714,945.35
南通凤凰项目 2014.12 175,081,081.40 3,044,086.08 32,319,726.09 145,805,441.39
盐城凤凰项目 2018.04 57,818,528.59 183,748.92 10,001,596.51 48,000,681.00
合肥凤凰项目 2019.07 586,282,459.71 -4,117,022.41 32,360,807.07 549,804,630.23
镇江凤凰和润园项目 2018.06 50,636,473.94 10,654,640.93 12,412,121.90 48,878,992.97
泰兴凤凰北地块项目（凤凰和泰） 2017.11 18,220,903.95 14,857,543.11 3,363,360.84
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化广
2020.06 102,900,765.06 77,250,787.53 25,649,977.53
场）
宜兴凤凰项目 2019.01 328,598,104.67 319,975,093.24 8,623,011.43
合计 1,369,072,164.47 9,765,453.52 502,482,210.63 876,355,407.36
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2022 年年度报告
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 转回或转 期末余额
计提 其他 其他
销
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
34,914,225.02 394,983,045.89 429,897,270.91
开发成本
19,132,146.04 5,326,624.85 11,531,145.22 3,487,620.76 9,440,004.91
开发产品
54,046,371.06 400,309,670.74 11,531,145.22 3,487,620.76 439,337,275.82
合计
(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
存货受限情况
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，
城南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公司
以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91 元，网签
给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后期建设立体车
库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
（2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释十四、1、（1）抵押资
产情况。
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资
一年内到期的其他债权投资
一年内到期的应收融资租赁款 19,734,845.68 24,653,053.00
合计 19,734,845.68 24,653,053.00
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
应交税费-增值税借方余额重分类 15,824,114.09 39,276,878.86
预缴土地增值税 72,032,418.87 92,213,796.69
预缴企业所得税 26,237,876.30 25,322,673.58
其他 417,106.14 1,766,798.30
合计 114,511,515.40 158,580,147.43
其他说明
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折
坏 坏 现
项目 账 账 率
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准 区
备 备 间
融资租赁款 211,915,869.18 211,915,869.18 237,852,530.95 237,852,530.95
其中：未 -30,805,759.86 -30,805,759.86 -36,979,920.84 -36,979,920.84
实现融资收益
分期收款销售
商品
分期收款提供
劳务
合计 211,915,869.18 211,915,869.18 237,852,530.95 237,852,530.95 /
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
南京证券股份有限公司 1,381,982,511.00 1,727,042,457.00
无锡凤凰国际文化交流中心有限公司 1,499,698.81 1,499,698.81
合计 1,383,482,209.81 1,728,542,155.81
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
指定为以
公允价值
累 其他综合 其他综合
计量且其
本期确认的股利 计 收益转入 收益转入
项目 累计利得 变动计入
收入 损 留存收益 留存收益
其他综合
失 的金额 的原因
收益的原
因
南京证券股份 17,427,270.00 1,838,731,584.38
有限公司
无锡凤凰国际
文化交流中心
有限公司
其他说明：
√适用 □不适用
2018 年 3 月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上市之
日起 12 个月内不得转让，公司持有南京证券 200,207,344 股，占南京证券总股本的 7.28%，系南
京证券第三大股东。上述股份已于 2019 年 6 月 13 日限售期满上市流通。南京证券股票上市后该
股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量。
2019 年 9 月 9 日，公司以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中证全指
证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份额。换购后，公司持有南京证券
207,260,713 股，占南京证券总股本的 6.28%。
公司在 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 7 月 8 日期间，通过集中竞价交易方式减持 32,988,013
股南京证券股票。截止 2020 年 7 月 8 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本
的 5.28%。由于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成非公开发行 A 股股票的股份登记工作，公司的
持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。
126 / 185
2022 年年度报告
截止 2022 年 12 月 31 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 4.73%。
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 524,379,738.90 524,379,738.90
2.本期增加金额 23,261,558.39 23,261,558.39
（1）外购
（2）存货\固定资产\在 23,261,558.39 23,261,558.39
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 24,425,611.52 24,425,611.52
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入固定资产/存 24,425,611.52 24,425,611.52
货/无形资产
4.期末余额 523,215,685.77 523,215,685.77
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 46,064,864.46 46,064,864.46
2.本期增加金额 17,996,798.36 17,996,798.36
（1）计提或摊销 17,996,798.36 17,996,798.36
3.本期减少金额 2,218,051.97 2,218,051.97
（1）处置
（2）其他转出
（3）转入固定资产/存 2,218,051.97 2,218,051.97
货/无形资产
4.期末余额 61,843,610.85 61,843,610.85
三、减值准备
1.期初余额 13,952,539.34 13,952,539.34
2.本期增加金额 2,437,019.76 2,437,019.76
（1）计提 2,437,019.76 2,437,019.76
3、本期减少金额
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2022 年年度报告
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 16,389,559.10 16,389,559.10
四、账面价值
1.期末账面价值 444,982,515.82 444,982,515.82
2.期初账面价值 464,362,335.10 464,362,335.10
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 16,016,378.78 10,253,477.92
凤凰和熙 B 区地下商业 3,122,011.06 2,554,529.00
南通凤凰项目（办公商品房） 55,931,670.01 50,998,386.28
盐城凤凰项目（办公） 103,213,140.05 89,958,467.81
盐城凤凰项目（商业） 298,362,991.51 250,260,947.52
镇江凤凰项目（商业） 1,572,910.20 1,510,143.78
泰兴凤凰项目（商业） 11,369,922.35 8,896,147.61
车位 33,626,661.81 30,550,415.90
合计 523,215,685.77 444,982,515.82
(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 14,604,012.51 15,906,366.81
固定资产清理
合计 14,604,012.51 15,906,366.81
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 其他设备 电子设备 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 23,843,060.88 2,891,222.93 1,806,526.85 5,222,844.05 3,564,790.55 37,328,445.26
2.本期增加金额 101,149.46 107,286.43 208,435.89
（1）购置 101,149.46 107,286.43 208,435.89
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 668,301.15 509,876.00 1,178,177.15
（1）处置或报废 668,301.15 509,876.00 1,178,177.15
4.期末余额 23,843,060.88 2,222,921.78 1,907,676.31 4,820,254.48 3,564,790.55 36,358,704.00
二、累计折旧
1.期初余额 8,854,076.64 2,772,946.69 1,623,508.92 5,014,260.86 3,157,285.34 21,422,078.45
2.本期增加金额 1,148,698.60 31,539.56 77,272.15 37,597.67 180,336.90 1,475,444.88
（1）计提 1,148,698.60 31,539.56 77,272.15 37,597.67 180,336.90 1,475,444.88
3.本期减少金额 648,252.12 494,579.72 1,142,831.84
（1）处置或报废 648,252.12 494,579.72 1,142,831.84
4.期末余额 10,002,775.24 2,156,234.13 1,700,781.07 4,557,278.81 3,337,622.24 21,754,691.49
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2022 年年度报告
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 13,840,285.64 66,687.65 206,895.24 262,975.67 227,168.31 14,604,012.51
2.期初账面价值 14,988,984.24 118,276.24 183,017.93 208,583.19 407,505.21 15,906,366.81
截止 2022 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 7,081,104.60 7,081,104.60
2.本期增加金额
3.本期减少金额 430,297.22 430,297.22
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2022 年年度报告
处置 430,297.22 430,297.22
4.期末余额 6,650,807.38 6,650,807.38
二、累计折旧
1.期初余额 1,364,611.82 1,364,611.82
2.本期增加金额 1,946,832.76 1,946,832.76
(1)计提 1,946,832.76 1,946,832.76
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 3,311,444.58 3,311,444.58
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 3,339,362.80 3,339,362.80
2.期初账面价值 5,716,492.78 5,716,492.78
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,340,040.00 9,182,974.24
2.本期增加金 4,077.67 4,077.67
额
(1)购置 4,077.67 4,077.67
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
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2022 年年度报告
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额 5,842,934.24 3,344,117.67 9,187,051.91
二、累计摊销
1.期初余额 2,015,271.19 3,340,040.00 5,355,311.19
2.本期增加金 162,303.72 271.84 162,575.56
额
（1）计提 162,303.72 271.84 162,575.56
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额 2,177,574.91 3,340,311.84 5,517,886.75
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金
额
（1）计提
3.本期减少金
额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价 3,665,359.33 3,805.83 3,669,165.16
值
2.期初账面价 3,827,663.05 3,827,663.05
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
□适用 √不适用
(2).商誉减值准备
□适用 √不适用
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期
增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5).商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,115,949.32 56,662.83 470,398.70 702,213.45
合计 1,115,949.32 56,662.83 470,398.70 702,213.45
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备
内部交易未实现利润 12,689,505.52 3,172,376.38 13,396,802.38 3,349,200.59
可抵扣亏损 31,715,758.32 7,928,939.59 13,589,562.28 3,397,390.57
计提的坏账准备 3,403,837.70 850,959.43 12,475,290.96 3,118,822.74
视同销售预计毛利 76,775,172.58 19,193,793.15 216,731,082.15 54,182,770.54
应资本化的费用 5,490,251.13 1,372,562.78 7,030,317.62 1,757,579.41
计提的投资性房地产的 13,952,539.34 3,488,134.84 13,952,539.34 3,488,134.84
134 / 185
2022 年年度报告
减值准备
交易性金融资产公允价 2,567,521.89 641,880.47
值变动
其他 9,807,283.09 2,451,820.77
合计 146,594,586.48 36,648,646.64 286,982,877.83 71,745,719.46
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制企业
合并资产评估增
值
其他债权投资公
允价值变动
其他权益工具投 1,036,122,615.00 259,030,653.76 1,381,182,561.00 345,295,640.26
资公允价值变动
交易性金融资产 55,760,524.07 13,940,131.02
公允价值变动
已缴纳未计提税 12,371,829.77 3,092,957.44 27,338,638.88 6,834,659.72
金
合计 1,048,494,444.77 262,123,611.20 1,464,281,723.95 366,070,431.00
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 636,838,202.19 163,112,595.06
可抵扣亏损 410,703,002.38 380,916,403.97
合计 1,047,541,204.57 544,028,999.03
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2022 -- 32,097,835.44
2023 104,858,946.79 104,858,946.79
2024 53,181,261.99 53,181,261.99
2025 76,995,354.27 76,995,354.27
2026 113,554,386.98 113,783,005.48
2027 62,113,052.35 --
合计 410,703,002.38 380,916,403.97 /
135 / 185
2022 年年度报告
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产、递延所得税负债按照预期适用税率 25%计量。
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值准 账面余额 减值准 账面价
账面价值
备 备 值
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
合肥凤凰文化 32,288,262.65 32,288,262.65
广场剧场
固定资产采购 20,000.00 20,000.00
预付款
合计 32,308,262.65 32,308,262.65
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 52,889,957.86 120,910,133.16
一至两年 71,285,844.45 2,357,999.08
二至三年 871,487.21 68,383,192.50
三年以上 50,420,297.74 37,959,328.11
合计 175,467,587.26 229,610,652.85
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
深圳市三鑫幕墙工程有限公司 1,235,565.65 三年以上
龙城建设工程有限公司 3,580,888.92 三年以上
江苏省建筑工程集团有限公司 7,232,620.13 三年以上
江苏南通二建集团有限公司 1,000,000.00 三年以上
中国江苏国际经济技术合作集团 2,202,261.03 一至两年
有限公司
合计 15,251,335.73 /
其他说明
√适用 □不适用
项目 期末余额 备注
南通四建集团有限公司 48,303,355.41 一年以内、三年以上
龙城建设工程有限公司 3,580,888.92 三年以上
江苏省建筑工程集团有限公司 7,232,620.13 三年以上
江苏南通六建建设集团有限公司 3,847,892.31 一年以内
中国江苏国际经济技术合作集团有限公司 2,202,261.03 一至两年
合计 65,167,017.80
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见附注十、（五）。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租金 6,972,459.53 4,688,645.06
其他 710,000.00 6,642,000.00
合计 7,682,459.53 11,330,645.06
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2022 年年度报告
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
√适用 □不适用
期末预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末预收账款余额中无预收关联方款项。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 207,032,189.22 518,766,717.71
合计 207,032,189.22 518,766,717.71
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
泰兴凤凰南地块项 1,330,606.42 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为收入
目（凤凰文化广场） 的金额）
泰兴凤凰南地块项 3,403,322.06 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
目（凤凰文化广场）
无锡凤凰项目 118,572,362.39 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为收入
的金额）
无锡凤凰项目 459,798,236.65 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
盐城凤凰项目 745,686.67 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为收入
的金额）
盐城凤凰项目 715,929.52 在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入
盐城凤凰项目 2,588,956.19 其他非流动负债重分类至合同负债
镇江凤凰和颐项目 28,945,348.07 因收到现金而增加的金额（不包含本年已确认为收入
的金额）
合计 616,100,447.97 /
其他说明：
√适用 □不适用
1、主要项目预收售楼款列示如下：
预计竣工 预售比
项目名称 期末余额 年初余额
时间 例（%）
盐城凤凰项目 3,354,642.86 735,929.52 已竣工 64.40
泰兴凤凰南地块项目（凤
1,469,932.07 3,542,647.71 已竣工 95.77
凰文化广场）
无锡凤凰项目-二期 173,262,266.22 514,488,140.48 已竣工 82.38
镇江凤凰项目 J1801（1、 未竣工已
28,945,348.07 51.86
8、9 号楼） 预售
合计 207,032,189.22 518,766,717.71
2、 账龄超过一年的大额合同负债：
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2022 年年度报告
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
无锡凤凰项目-二期 60,012,839.45 预收房款尚未交付
合计 60,012,839.45
3、 期末合同负债余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
4、 期末合同负债余额中无预收关联方款项。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 5,832,319.64 31,086,743.22 30,227,683.27 6,691,379.59
二、离职后福利-设定提存 1,889,603.32 6,343,398.93 6,200,642.25 2,032,360.00
计划
三、辞退福利 66,157.00 66,157.00
四、一年内到期的其他福
利
合计 7,721,922.96 37,496,299.15 36,494,482.52 8,723,739.59
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和 5,373,021.52 25,404,500.00 24,668,233.93 6,109,287.59
补贴
二、职工福利费 9,139.00 1,199,627.80 1,200,709.28 8,057.52
三、社会保险费 1,539,199.03 1,539,199.03
其中：医疗保险费 1,349,673.01 1,349,673.01
工伤保险费 69,118.06 69,118.06
生育保险费 120,407.96 120,407.96
四、住房公积金 2,332,099.70 2,332,099.70
五、工会经费和职工教育 450,159.12 600,445.47 476,570.11 574,034.48
经费
六、短期带薪缺勤 10,871.22 10,871.22
七、短期利润分享计划
合计 5,832,319.64 31,086,743.22 30,227,683.27 6,691,379.59
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 2,824,640.82 2,824,640.82
2、失业保险费 88,275.11 88,275.11
3、企业年金缴费 1,889,603.32 2,160,258.00 2,017,501.32 2,032,360.00
补充医疗保险 1,270,225.00 1,270,225.00
139 / 185
2022 年年度报告
合计 1,889,603.32 6,343,398.93 6,200,642.25 2,032,360.00
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 1,845,404.90 440,801.61
消费税
营业税
企业所得税 2,876,698.56 34,396,473.78
个人所得税 112,404.38 150,037.66
城市维护建设税 98,550.53 482,035.79
教育费附加和地方教育费附加 69,769.55 343,819.66
土地增值说 350,305.78 84,829,249.81
房产税 916,021.88 991,251.39
土地使用税 340,688.49 388,393.70
印花税 15,262.69 11,409.00
环境保护税 41,839.73 89,169.96
合计 6,666,946.49 122,122,642.36
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,521,680,367.64 179,613,544.12
合计 1,521,680,367.64 179,613,544.12
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付股利
其他应付款项 1,521,680,367.64 179,613,544.12
合计 1,521,680,367.64 179,613,544.12
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
川岚商业管理（苏州）有限公 4,348,822.18 租赁押金
司
南京金宝商业投资发展股份 3,000,000.00 保证金
有限公司盐城分公司
合计 7,348,822.18 /
其他说明：
√适用 □不适用
1、其他应付款项
（1）按账龄列示
项目 期末余额 上年年末余额
一年以内 1,505,718,631.36 4,042,068.77
一至两年 1,569,075.47 234,109.17
两至三年 37,552.25 136,606.13
三年以上 14,355,108.56 175,200,760.05
合计 1,521,680,367.64 179,613,544.12
（2）金额较大的其他应收款
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00 借款
川岚商业管理（苏州）有限公司 4,348,822.18 租赁押金
莲花物业合肥分公司 3,266,234.24 预提物业费
南京金宝商业投资发展股份有限公司盐城
3,000,000.00 保证金
分公司
合计 1,510,615,056.42
（3）按费用类别列示预提费用
费用类别 期末余额 期末结余原因
预提代理费 1,003,795.20 期末尚未支付的代理费
预提物业费 5,536,742.29 期末尚未支付的物业费
预提中介机构费用 328,879.58 期末尚未支付的中介机构费
合计 6,869,417.07
（4）期末其他应付款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项。
（5）期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见附注十六、（6）。
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2022 年年度报告
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 156,663,000.00 150,000,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 28,852,151.90 28,563,168.49
一年内到期的长期借款应付利息 769,786.11 507,986.11
合计 186,284,938.01 179,071,154.60
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 18,498,711.18 46,659,567.29
合计 18,498,711.18 46,659,567.29
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 422,337,000.00 200,000,000.00
保证借款
信用借款
合计 422,337,000.00 200,000,000.00
长期借款分类的说明：
无
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2022 年年度报告
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
截止 2022 年 12 月 31 日，本公司取得的抵押借款的资产抵押情况详见附注十四、1、（1）抵押资
产情况。
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 231,540,778.03 270,372,388.20
未确认融资费用 -28,164,102.40 -38,017,846.38
合计 203,376,675.63 232,354,541.82
其他说明：
无
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同负债 2,787,970.49
待转销项税额 139,381.51
合计 2,927,352.00
其他说明：
无
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 936,060,590.00 0 0 0 0 0 936,060,590.00
其他说明：
无
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2022 年年度报告
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
溢价）
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
减：前
期计入
期计入
期初 本期所得 其他综 减：所 税后归 期末
项目 其他综 税后归属
余额 税前发生 合收益 得税费 属于少 余额
合收益 于母公司
额 当期转 用 数股东
当期转
入留存
入损益
收益
1,035,886,920.74 -258,794,959.50 -258,794,959.50 777,091,961.24
一、不
能重分
类进损
益的其
他综合
收益
其中：
重新计
量设定
受益计
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2022 年年度报告
划变动
额
权益
法下不
能转损
益的其
他综合
收益
1,035,886,920.74 -258,794,959.50 -258,794,959.50 777,091,961.24
其他
权益工
具投资
公允价
值变动
企业
自身信
用风险
公允价
值变动
二、将
重分类
进损益
的其他
综合收
益
其中：
权益法
下可转
损益的
其他综
合收益
其他
债权投
资公允
价值变
动
金融
资产重
分类计
入其他
综合收
益的金
额
其他
债权投
资信用
减值准
备
现金
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2022 年年度报告
流量套
期储备
外币
财务报
表折算
差额
1,035,886,920.74 -258,794,959.50 -258,794,959.50 777,091,961.24
其他综
合收益
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 209,540,233.86 209,540,233.86
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 209,540,233.86 209,540,233.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 2,108,042,813.18 1,759,122,153.63
调整期初未分配利润合计数（调增+，
调减－）
调整后期初未分配利润 2,108,042,813.18 1,759,122,153.63
加：本期归属于母公司所有者的净利 -391,356,525.48 35,295,334.96
润
减：提取法定盈余公积 331,755.28
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 28,081,817.73
转作股本的普通股股利
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2022 年年度报告
加：其他转入 342,038,897.60
期末未分配利润 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 582,231,318.98 429,311,634.22 406,328,039.99 298,480,235.01
其他业务 25,326,259.02 17,996,798.36 34,704,160.30 17,369,457.05
合计 607,557,578.00 447,308,432.58 441,032,200.29 315,849,692.06
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2022 年年度报告
(2).营业收入扣除情况表
单位：万元 币种：人民币
项目 本年度 具体扣除情况 上年度 具体扣除情况
营业收入金额 60,755.76 44,103.22
营业收入扣除项目合计金额 0.67 2.33
营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%） 0.0011 / 0.0053 /
一、与主营业务无关的业务收入
1. 正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资
产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非
货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，
以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经
营之外的收入。
2. 不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息
收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融
业务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、
融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产
品而开展的融资租赁业务除外。
3. 本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所
产生的收入。
4. 与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易 0.67 集团巡检劳务费 2.33 集团巡检劳务费
产生的收入。
5. 同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的
收入。
6. 未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的
收入。
与主营业务无关的业务收入小计 0.67 2.33
二、不具备商业实质的收入
1. 未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布
或金额的交易或事项产生的收入。
149 / 185
2022 年年度报告
2. 不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交
易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或
其他方法构造交易产生的虚假收入等。
3. 交易价格显失公允的业务产生的收入。
4. 本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取
得的企业合并的子公司或业务产生的收入。
5. 审计意见中非标准审计意见涉及的收入。
6. 其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收
入。
不具备商业实质的收入小计
三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入
营业收入扣除后金额 60,755.09 44,100.89
150 / 185
2022 年年度报告
(3).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 XXX-分部 合计
商品类型
无锡凤凰项目 460,676,291.90 460,676,291.90
泰兴凤凰项目 54,862,240.50 54,862,240.50
盐城凤凰等项目 66,692,786.58 66,692,786.58
按经营地区分类
市场或客户类型
合同类型
按商品转让的时间分类
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计 582,231,318.98 582,231,318.98
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(4).履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司在房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，
履行了合同规定的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(5).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
251,689,882.23 元，其中：
251,689,882.23 元预计将于 2023 年度确认收入
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 1,642,684.44 1,611,747.89
教育费附加 1,171,704.68 1,150,437.06
资源税
房产税 2,903,365.73 3,320,898.42
印花税 1,357,396.63 439,463.82
土地增值税 13,809,314.94 -15,770,015.02
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2022 年年度报告
其他 79,449.99 2,211,688.76
合计 20,963,916.41 -7,035,779.07
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 2,370,750.42 2,374,270.65
办公经费 903,080.50 708,000.85
物业费 4,492,357.10 6,613,991.73
广告宣传推广费 1,767,936.17 2,047,203.83
销售代理服务费 9,161,871.08 5,701,630.60
折旧费 685,710.48 572,660.55
其他 179,752.15 176,860.91
合计 19,561,457.90 18,194,619.12
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 33,363,343.95 29,288,679.26
董事会费 189,705.87 189,705.87
经营费用 3,326,399.44 4,898,104.98
租赁费 386,460.16 377,565.74
中介机构费用 3,029,747.54 3,360,891.68
折旧与摊销 3,361,776.01 2,770,579.53
合计 43,657,432.97 40,885,527.06
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 30,179,829.75 19,436,947.79
其中：租赁负债利息费用 11,184,533.63 12,443,875.93
应付债券利息 6,993,071.86
减：利息收入 -14,826,544.35 -15,202,947.70
手续费 42,414.52 95,788.64
合计 15,395,699.92 4,329,788.73
152 / 185
2022 年年度报告
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 31,314.75 514,482.14
代扣个人所得税手续费 23,395.59 61,618.96
其他 734.02 238.28
合计 55,444.36 576,339.38
其他说明：
计入其他收益的政府补助：
与资产相关/与收益
补助项目 本期金额 上期金额
相关
绿色建筑专项引导资金 500,000.00 与收益相关
稳岗补贴 31,314.75 14,482.14 与收益相关
合计 31,314.75 514,482.14
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资收
益
其他权益工具投资在持有期间取得的 17,427,270.00 22,655,451.00
股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收入
其他债权投资在持有期间取得的利息
收入
处置交易性金融资产取得的投资收益 2,703,933.77
处置其他权益工具投资取得的投资收
益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
理财产品 10,139,833.18
合计 17,427,270.00 35,499,217.95
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -58,328,045.96 -2,643,672.37
其中：衍生金融工具产生的公允价
值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
理财产品 5,381,847.47
合计 -58,328,045.96 2,738,175.10
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 -6,024,490.43 3,310,478.32
其他应收款坏账损失 -9,236,568.19 -1,837,683.43
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -15,261,058.62 1,472,794.89
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成本 400,309,670.74 38,487,998.82
减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失 2,437,019.76 13,952,539.34
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
十二、其他
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2022 年年度报告
合计 402,746,690.50 52,440,538.16
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置利得 43,948.32 475,402.00
使用权资产处置利得 157,342.58
合计 201,290.90 475,402.00
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置
利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 2,555,992.14 135,341.91 2,555,992.14
无需支付的款项 200,000.00
其他 0.80 64.59 0.80
凤凰之星奖励 50,000.00 103,000.00 50,000.00
合计 2,605,992.94 438,406.50 2,605,992.94
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
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2022 年年度报告
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 9,260.00
违约金 3,525.00 9,058,480.00 3,525.00
滞纳金 691,325.35 35,362.53 691,325.35
非流动资产处置损 284.16 284.16
失
其他 3.00 67,822.21 3.00
基金 39,481.28 35,250.02
合计 734,618.79 9,206,174.76 695,137.51
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 5,829,433.97 42,432,692.40
递延所得税费用 17,415,239.52 -50,307,775.80
加：以前年度所得税汇算清缴数 2,524,191.78 18,319,475.97
合计 25,768,865.27 10,444,392.57
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 -365,587,660.21
按法定/适用税率计算的所得税费用 -91,396,915.05
子公司适用不同税率的影响
调整以前期间所得税的影响 2,524,191.78
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 549,740.70
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -6,463,921.83
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 119,621,660.49
差异或可抵扣亏损的影响
其他权益工具投资在持有期间的投资收益 -4,356,817.50
其他 5,290,926.68
所得税费用 25,768,865.27
其他说明：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 14,826,544.35 15,202,947.70
补贴收入 54,849.11 576,101.10
往来款 1,312,361.80 877,835.45
维修基金 1,367,599.80 2,921,728.79
保证金、押金、备用金 268,710.00 1,314,584.03
其他 8,100.80 18.34
赔偿款 143,036.10 133,341.91
集团奖励 50,000.00 103,000.00
受限制的货币资金 1,484,219.93
合计 19,515,421.89 21,129,557.32
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 21,011,677.27 32,274,905.04
往来款 618,270.96 1,033,468.37
违约金 4,291.77 9,058,480.00
保证金、押金、备用金 657,941.41 1,565,906.07
代收代付客户办产权证费用、维修 0.00 1,014,696.87
基金
其他 140,496.70 375,040.65
受限制的货币资金 17,614.92 37,674.83
滞纳金 690,558.58
合计 23,140,851.61 45,360,171.83
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置金融资产相关税费 91,016,138.32
合计 91,016,138.32
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00
合计 1,500,000,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
使用权资产租金 34,342,604.58 45,986,290.50
合计 34,342,604.58 45,986,290.50
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 -391,356,525.48 34,971,992.94
加：资产减值准备 402,746,690.50 52,440,538.16
信用减值损失 -15,261,058.62 1,472,794.89
固定资产折旧、油气资产折耗、生产 1,475,444.88 1,690,555.80
性生物资产折旧
投资性房地产成本摊销 17,996,798.36 17,369,457.05
使用权资产摊销 1,946,832.76 1,364,611.82
无形资产摊销 162,575.56 162,303.72
长期待摊费用摊销 470,398.70 176,682.30
处置固定资产、无形资产和其他长期 -201,812.35 -475,402.00
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号 284.16
填列）
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2022 年年度报告
公允价值变动损失（收益以“－”号 58,328,045.96 -2,738,175.10
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 30,179,829.75 19,436,947.79
投资损失（收益以“－”号填列） -17,427,270.00 -35,499,217.95
递延所得税资产减少（增加以“－” 35,097,072.82 -49,508,474.70
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－” -17,681,833.30 -799,301.10
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,214,143,314.14 -28,042,077.97
经营性应收项目的减少（增加以 78,018,702.46 37,816,790.59
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 -508,500,440.85 -177,022,275.15
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -2,538,149,578.83 -127,182,248.91
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 971,875,400.20 1,842,683,374.57
减：现金的期初余额 1,842,683,374.57 2,572,011,668.69
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -870,807,974.37 -729,328,294.12
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 971,875,400.20 1,842,683,374.57
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 971,875,400.20 1,842,683,374.57
可随时用于支付的其他货币资
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
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2022 年年度报告
三、期末现金及现金等价物余额 971,875,400.20 1,842,683,374.57
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 10,369,232.59 个贷保证金、质量保证金
应收票据
存货 1,263,753,293.61 保证、抵押
固定资产
无形资产
合计 1,274,122,526.20 /
其他说明：
无
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币
及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 31,824.46 其他收益 31,824.46
其他 23,619.90 其他收益 23,619.90
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2022 年年度报告
85、 其他
√适用 □不适用
(一) 租赁
1、作为承租人
项目 本期金额 上期金额
租赁负债的利息费用 11,184,533.63 12,443,875.93
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期
403,423.27 405,917.23
租赁费用
计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价
值资产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除
外）
计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债
计量的可变租赁付款额
其中：售后租回交易产生部分
转租使用权资产取得的收入 4,703,352.09 12,778,281.26
与租赁相关的总现金流出 34,720,737.45 46,420,107.73
售后租回交易产生的相关损益 3,362,868.44
售后租回交易现金流入 7,631,333.33
售后租回交易现金流出 440,366.97
2、作为出租人
（1）经营租赁
本期金额 上期金额
经营租赁收入 14,549,717.02 21,902,588.04
其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关
-2,259,099.03
的收入
于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：
剩余租赁期 本期金额 上期金额
1 年以内 15,969,251.82 12,821,077.34
1至2年 15,485,194.81 15,284,978.32
2至3年 19,724,364.49 14,264,473.10
3至4年 12,751,394.47 13,330,952.42
4至5年 16,452,906.82 12,062,008.70
5 年以上 80,272,525.00 71,706,373.49
合计 160,655,637.41 139,469,863.37
（2）融资租赁
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2022 年年度报告
本期金额 上期金额
销售损益
租赁投资净额的融资收益 4,703,352.09 12,778,281.26
与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的
-8,249,965.03
收入
于资产负债表日后将收到的租赁收款额如下：
剩余租赁期 本期金额 上期金额
1 年以内 30,239,952.59 35,250,595.94
1至2年 38,608,926.92 37,405,689.39
2至3年 39,252,409.05 37,762,717.32
3至4年 40,539,373.28 38,417,073.45
4至5年 40,539,373.28 39,650,852.64
5 年以上 83,781,546.51 121,596,118.99
未折现的租赁收款额小计 272,961,581.63 310,083,047.73
加：未担保余值
减：未实现融资收益 41,310,866.77 47,577,463.78
租赁投资净额 231,650,714.86 262,505,583.95
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
本报告期内，公司新设子公司江苏凤凰和昇地产有限公司，该子公司于 2022 年 8 月 4 日成立，
注册资本 100,000 万元，统一社会信用代码 91320102MA27JHRK2H，业务性质为房地产开发经营。
6、 其他
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
江苏凤凰置业有限公司 江苏 南京市中央路 389 房地产开发与经营，商品房销售；实业投资，房屋租 100% 通过资产置换及非公开发
号凤凰国际大厦六 赁，物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，室内装 行股票取得的子公司（包
楼 饰；预包装食品兼散装食品批发与零售。 括该子公司控制的孙公
司）
盐城凤凰地产有限公司 江苏 盐城市城南新区新 房地产开发与经营；商品房及建材销售；自有房屋租 94.44% 5.56% 设立
都街道娱乐三组 赁；物业管理；设计、制作、代理、发布国内户外广
（CND） 告业务。
苏州凤凰置业有限公司 江苏 中国(江苏)自由贸 许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目， 100% 设立
易试验区苏州片区 经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
苏州工业园区星桂 以审批结果为准）一般项目：非居住房地产租赁；物
街 33 号 601 室 业管理；建筑装饰材料销售
南京凤凰置业有限公司 江苏 南京市雨花台区凤 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：物 100% 设立
台南路 130 号 业管理；房地产销售。
江苏凤凰地产有限公司 江苏 南京市玄武区营苑 许可经营项目：房地产开发与经营；商品房销售。一 100% 设立
南路 58 号 般经营项目：实业投资；自有房屋租赁；物业管理；
建筑材料、装潢材料的销售。
南京龙凤投资置业有限公司 江苏 南京市白下区太平 许可项目经营：房地产开发经营。一般经营项目：物 100% 购买及诉讼判决
南路 69 号 1116 室 业管理、房地产信息咨询：装潢材料、建筑材料销售；
绿化中种植、养护及管理。
南京凤凰地产有限公司 江苏 南京市秦淮区太平 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。一般经营 100% 购买股权
南路 69 号 项目：自有房屋租赁、物业管理、室内装饰。
南通凤凰置业有限公司 江苏 南通市崇川区新城 许可经营项目：房地产开发、经营；商品房销售。（凭 100% 设立
区支路 6 号凤凰大 资质证书经营）一般经营项目：房地产投资；房产租
厦 2 幢 2509 室 赁，物业管理；建筑材料、装潢材料销售；室内装饰。
（经营范围中国家有专项规定的从其规定）
合肥凤凰文化地产有限公司 安徽 安徽省合肥市包河 房地产开发及销售；项目投资；房屋租赁；物业服务； 79.17% 20.83% 设立
区徽州大道 1388 号 建筑装潢材料销售；室内装饰（经营范围涉及资质的，
办公楼第六层 凭资质证经营）
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2022 年年度报告
镇江凤凰文化地产有限公司 江苏 镇江京口区谷阳路 房地产开发经营及商品房销售；实业投资；房屋租赁； 96.15% 3.85% 设立
217-2 号 物业管理；建筑材料和装潢材料（许可项目除外）。
（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）
泰兴市凤凰地产有限公司 江苏 泰兴市济川路 1 号 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：实 92.86% 7.14% 设立
业投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料
销售。
无锡宜康置业有限公司 江苏 宜兴市宜城街道陶 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部 100% 收购股权
都路 299-1 号 门批准后方可开展经营活动）
江苏凤凰和昇地产有限公司 江苏 南京市玄武区双拜 许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目， 100% 设立
巷 78 号 12 栋 313-9 经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目
室 以审批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地
产租赁（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法
自主开展经营活动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
不适用
确定公司是代理人还是委托人的依据：
不适用
其他说明：
无
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2022 年年度报告
(2).重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事会全
面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理层递交的
月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能降低
风险的风险管理政策。
(一)信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款方面，
由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。
(二)流动性风险
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2022 年年度报告
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门
集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个月现金流量的滚
动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
(三)市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的
风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本
公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款。公司目前的政策是固定利率借款占外部借款的 70%
以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的利率结构。尽管该政策不能使本公
司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付波动相关的现金流
量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
2022 年 12 月 31 日，公司长期借款本金为人民币 579,000,000.00 元，其中固定利率借款
430,000,000.00 元。
2、汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
3、其他价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。本公司
持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接受的。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允 第三层次公允
合计
计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 170,215,612.81 170,215,612.81
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 170,215,612.81 170,215,612.81
（3）衍生金融资产
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2022 年年度报告
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投 1,381,982,511.00 1,499,698.81 1,383,482,209.81
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量 1,552,198,123.81 1,499,698.81 1,553,697,822.62
的资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
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2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够代表
在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
由于被投资企业本年度经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采用账
面投资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的表决
的持股比例(%)
权比例(%)
南京市中 省政府授权范围内的 700,000 52.12% 52.12%
江苏凤凰出 央路 165 号 国有资产经营、管理、
版传媒集团 企业托管、资产重组、
有限公司 实物租赁，省政府授
权的其它业务。
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前身为
江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，江苏省出版
新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版总社与江苏省出
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2022 年年度报告
版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版集团有限公司更名为江
苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为同一主体，其资产由中共江
苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 母公司的控股子公司
江苏新广联光电股份有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰资产管理有限责任公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰广场商业管理有限公司 母公司的控股子公司
江苏凤凰信息科技有限公司 母公司的控股子公司
其他说明
1、存在控制关系且已纳入本公司合并会计报表范围的子公司，其相互间交易及母子公司交易已作
抵销。
2、提供服务
（1）2012 年 9 月 27 日，本公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限
公司联合参加了合肥市包河区 S1207 号地块竞拍，并以 276,637,795.20 元的价格竞得该地块。2012
年 10 月 17 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与合肥市国土资源局就
受让该地块正式签订了土地出让协议。双方按《国有土地使用权出让合同》的约定共同支付土地
出让金，其中江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付 30,454,400.00 元，江苏凤凰置业有限公司支
付 246,183,395.20 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 8.40 万平方米）由江苏凤凰
出版传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限
公司向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方签订的
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2022 年年度报告
委托代建协议，按双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程委托事务报酬的基数依据，江
苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有限公司支付委托事务报酬。
根据众华会计师事务所（特殊普通合伙）2022 年 12 月 20 日出具的众会字（2022）第 09189 号《合
肥凤凰文化广场项目成本核对以及成本拆分审计报告》，江苏凤凰出版传媒股份有限公司根据经
工程造价单位审计的建安工程费用的 0.5%应向合肥凤凰文化地产有限公司支付委托事务报酬及
代建管理费 1,132,645.49 元（不含增值税），合肥凤凰文化地产有限公司计入“其他业务收入”。
截止 2022 年 12 月 31 日，合肥凤凰文化地产有限公司应收江苏凤凰出版传媒股份有限公司代建管
理费 702,294.68 元。
（2）2013 年 5 月 31 日，江苏凤凰置业有限公司与江苏凤凰出版传媒股份有限公司联合竞得位于
泰兴市鼓楼北路西侧、大庆西路北侧地块，宗地编号为 TX2013-03 号的地块以建设泰兴凤凰文化
广场项目。2013 年 6 月 3 日，江苏凤凰置业有限公司、江苏凤凰出版传媒股份有限公司与泰兴市
国土资源局就受让该地块正式签订了土地出让协议，土地出让金共计 187,500,000.00 元，其中江
苏凤凰置业有限公司支付 132,375,000.00 元，江苏凤凰出版传媒股份有限公司支付
55,125,000.00 元。该项目中的凤凰文化广场 MALL（建筑面积约 4.80 万平方米）由江苏凤凰出版
传媒股份有限公司委托江苏凤凰置业有限公司代建，代建项目所需资金由江苏凤凰置业有限公司
向江苏凤凰出版传媒股份有限公司收取，并代为向建设单位支付工程款项。根据双方 2016 年 6
月 1 日签订的委托代建协议，按竣工结算审计后双方最终确认的项目建安工程费用作为计算工程
委托事务报酬的基数依据，江苏凤凰出版传媒股份有限公司应按该基数的 0.5%向江苏凤凰置业有
限公司支付委托事务报酬。截止 2022 年 12 月 31 日，由于委托事务报酬尚未结算，未发生关联方
交易金额。
说明：自 2016 年 5 月起，公司执行“营改增”政策，上述合肥代建项目中代建部分的工程支出发
票由施工方直接开具给江苏凤凰出版传媒股份有限公司，工程款项也由江苏凤凰出版传媒股份有
限公司直接支付给建设单位，不再经本公司代收代付。泰兴代建项目发生在“营改增”政策出台
之后，工程款项由江苏凤凰出版传媒股份有限公司直接支付给建设单位，未经本公司代收代付。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交易额 是否超过交易
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
度（如适用） 额度（如适用）
江苏新广联光 泰兴凤凰项目 388,928.76 否
电股份有限公 灯具采购及亮
司 化工程
江苏凤凰信息 ERP 服务器租 273,584.90 否
科技有限公司 用
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出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 泰兴凤凰项目商业 251,280,619.25
江苏凤凰资产管理有限责任公司 泰兴凤凰项目商业 7,631,333.33
江苏凤凰资产管理有限责任公司 镇江凤凰项目商业 14,352,380.95
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 巡检劳务费 6,735.00 23,291.00
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
本公司作为承租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
简化处理的短期租
未纳入租赁负债计
赁和低价值资产租 承担的租赁负债利息
量的可变租赁付款 支付的租金 增加的使用权资产
出租方名 租赁资产种 赁的租金费用（如 支出
额（如适用）
称 类 适用）
本期发 上期发 本期发 上期发 本期发生 上期发生
本期发生额 上期发生额 本期发生额 上期发生额
生额 生额 生额 生额 额 额
江苏凤凰
资产管理 房屋及建筑
220,183.49 440,366.97 11,414.19 8,153.00 -108,358.63 433,434.49
有限责任 物
公司
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
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(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
说
关联方 拆借金额 起始日 到期日
明
拆入
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 500,000,000.00 2022/7/5 2023/7/5
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,000,000,000.00 2022/10/10 2023/10/10
本公司 2022 年向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 21,865,277.78 元。
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8).其他关联交易
√适用 □不适用
1、关联方提供金融服务
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以
下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供以下服
务：
（1）存款服务
本公司（含子公司）在财务公司开立存款账户，并本着存取自由的原则，将资金存入在财务公司
开立的存款账户，存款形式可以是活期存款、定期存款通知存款、协定存款等。
本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应计利息及手续费）不超过 30
亿元（含本数）。
财务公司为本公司（含子公司）提供存款服务的存款利率在同等条件下将不低于中国人民银行统
一颁布的同期同类存款的存款基准利率，不低于同期中国国内主要商业银行同类存款的存款利率，
也不低于江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位同期在财务公司同类存款的存款利率。
本公司及子公司与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司账户金额超过
协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.35%的协定存款利率计息，低于协定存款额度时，对协定
存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2022 年活期存款年利率 0.385%）计息。
（2）结算服务
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2022 年年度报告
本公司（含子公司）在财务公司开立结算账户，财务公司根据本公司（含子公司）指令为本公司
（含子公司）提供付款服务和收款服务，以及其他与结算业务相关的辅助服务。
财务公司为本公司（含子公司）提供上述结算服务按照中国人民银行、银保监会等相关部门以及
财务公司的相关规定收取相关费用，该等费用应不高于中国主要金融机构就同类服务所收取的费
用，且不高于财务公司向江苏凤凰出版传媒集团有限公司其他成员单位提供的结算费用标准。
（3）信贷服务
在符合国家有关法律法规的前提下，财务公司根据本公司（含子公司）经营和发展需要，为本公
司（含子公司）提供综合授信服务，本公司（含子公司）可以使用财务公司提供的综合授信额度
办理贷款、票据承兑、票据贴现、担保及其他形式的资金融通业务。
财务公司给予本公司（含子公司）综合授信额度的每日使用余额(包括所支付的服务费用或利息支
出)不超过人民币合计 30 亿元(含本数)。
财务公司承诺向本公司（含子公司）提供优惠的贷款利率及费率，并不高于本公司（含子公司）
在其它国内金融机构取得的同期同档次贷款利率及费率水平。有关信贷服务的具体事项由双方另
行签署协议。
（4）其他金融服务
财务公司可按本公司（含子公司）的需求，向本公司（含子公司）提供经营范围内的其他金融服
务，双方需进行磋商及订立独立的协议。
财务公司就提供其他金融服务所收取的费用，将不高于中国主要金融机构就同类服务所收取的费
用。
2、本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
存入（包括应计利 本期确认的存
年度 支取 期末账户余额
息） 款利息收入
2021 2,198,879,397.28 2,765,843,903.82 243,402,714.25 5,239,907.32
2022 7,762,352,169.78 7,385,425,644.27 620,329,239.76 6,585,076.99
3、关联方奖励
计入当期损益的金额 计入当期损
关联方 项目 金额
本期金额 上期金额 益项目
江苏凤凰出版传媒集
凤凰之星奖励 153,000.00 50,000.00 103,000.00 营业外收入
团有限公司
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
江苏凤凰出版传 702,294.68
应收账款
媒股份有限公司
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2022 年年度报告
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 江苏新广联光电股份有限公司 285,536.25 285,536.25
江苏凤凰出版传媒股份有限公 158,203,097.92
其他应付款
司
江苏凤凰广场商业管理有限公 200,000.00 200,000.00
司
江苏凤凰出版传媒集团有限公 1,500,000,000.00
司
一年内到期的非流动 江苏凤凰资产管理有限公司 428,952.78
负债
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
(一)资金集中管理
1、本公司参与和实行的资金集中管理安排的主要内容如下：
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司
（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）提供存
款、结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务，详见附注十二、
5、（8）关联方提供金融服务。
（二）本公司归集至财务公司的资金
期末余额 上年年末余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
货币资金 620,329,239.76 243,402,714.25
合计 620,329,239.76 243,402,714.25
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
1、抵押资产情况 （1）镇江凤凰文化地产有限公司以其拥有的苏 2019 镇江市不动产权第 0078174
号国有土地使用权，地块面积 88824 ㎡，作为以下银行贷款的抵押物：
贷款单位 贷款金额 抵押期限
2020-10-26至
中国银行股份有限公司南京鼓楼支行 430,000,000.00
2024-8-19
（2）无锡宜康置业有限公司待不动产权证（苏（2019）宜兴不动产权第 0027754 号）对应的土地
完成分割后，以其拥有的无锡工艺学院南侧地块养老住宅（康养中心）项目的土地使用权作为以
下贷款的抵押物，项目建成后，以项目的土地使用权及形成的地上建筑物（项目总建筑面积 14900
平方米），作为以下银行贷款的抵押物：
贷款单位 贷款金额 抵押期限
国家开发银行江苏省分行 149,000,000.00 2022-6-30至2042-6-29
本公司同时为该笔贷款提供担保。该笔贷款已于 2023 年 3 月 1 日归还，截止报告日尚未办理解押
手续。
2、经营租赁承诺
本公司的全资子公司江苏凤凰置业有限公司下属项目公司苏州凤凰置业有限公司（持股 100%）
（以下简称“苏州凤凰”）、利安人寿保险股份有限公司（以下简称“利安人寿”）与本公司于
2020 年 10 月签署《不动产投资（交易）协议》，苏州凤凰向利安人寿销售苏州市工业园区星桂
街 33 号凤凰国际大厦项目 7、21、32、34、35、37、38、40、41、42 层十个整层以及其他楼层
部分产权单元用途为办公的商品房（以下简称“标的物业”），建筑面积合计 47,713.98 平方米。
协议中约定利安人寿投资购买标的物业后由苏州凤凰承租，租期为 9 年，年租金=12500 元×标的
物业总建筑面积×7%。本公司为担保人，对该协议下苏州凤凰对利安人寿负有的所有债务(包含但
不限于按约定履行租赁合同，支付租金、违约金、损害赔偿金等)，以及利安人寿为实现《不动产
投资（交易）协议》第四章项下全部债权所产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、保全
费、差旅费、公告费等)提供不可撤销的连带保证责任。保证期限至租赁期限或延长期限届满之日
后的两年。
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2022 年年度报告
根据苏州凤凰与利安人寿于 2020 年 12 月 30 日签订的不可撤销的经营性租赁合同，租赁期为
2021 年 1 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日，共计 9 年。苏州凤凰于资产负债表日后应支付的最低租
赁付款额如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内 41,749,725.52
1至2年 41,749,725.52
2至3年 41,749,725.52
3 年以上 166,998,902.08
合计 292,248,078.64
3、截止 2022 年 12 月 31 日，本公司无其他需说明的重大承诺事项。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2022 年 12 月 31 日，担保
累计余额为 20,594.00 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按揭合同至
商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项将不会对本公
司的财务状况造成重大影响。
2、截止 2022 年 12 月 31 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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2022 年年度报告
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
□适用 √不适用
(2).按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
179 / 185
2022 年年度报告
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 150,000,000.00 150,000,000.00
其他应收款 35,000.00 41,322.24
合计 150,035,000.00 150,041,322.24
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
江苏凤凰置业有限公司 150,000,000.00 150,000,000.00
合计 150,000,000.00 150,000,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
180 / 185
2022 年年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
35,000.00
1 年以内小计 35,000.00
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 35,000.00
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
按组合计提坏账准备 35,000.00 51,652.80
合计 35,000.00 51,652.80
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2022年 1月1 日余 10,330.56 10,330.56
额
2022年 1月1 日余
额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提
本期转回 10,330.56 10,330.56
本期转销
本期核销
其他变动
2022年12月31日
余额
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2022 年年度报告
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 转销或核销 其他变动
回
账龄组合 10,330.56 10,330.56
合计 10,330.56 10,330.56
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
□适用 √不适用
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 账面价值
准
备
对子公司投资 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66
对联营、合营企
业投资
合计 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期 本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 期末余额
增加 减少 准备 余额
182 / 185
2022 年年度报告
江苏凤凰置 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
业有限公司
盐城凤凰地 340,000,000.00 340,000,000.00
产有限公司
合肥凤凰文 380,000,000.00 380,000,000.00
化地产有限
公司
镇江凤凰文 500,000,000.00 500,000,000.00
化地产有限
公司
泰兴市凤凰 260,000,000.00 260,000,000.00 118,842,259.40 118,842,259.40
地产有限公
司
合计 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66 118,842,259.40 118,842,259.40
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
无
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务
其他业务 6,735.00 23,291.00
合计 6,735.00 23,291.00
营业收入明细：
项目 本期金额 上期金额
其他 6,735.00 23,291.00
合计 6,735.00 23,291.00
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
5、 投资收益
□适用 √不适用
其他说明：
无
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2022 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 201,290.90 固定资产处置利得
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 32,048.77 稳岗补贴
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、衍生金
融资产、交易性金融负债、衍生金融负债
持有交易性金融资产产
产生的公允价值变动损益，以及处置交易 -58,328,045.96
生的公允价值变动损益
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融
负债、衍生金融负债和其他债权投资取得
的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产
减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,910,855.43
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 -14,558,991.34
184 / 185
2022 年年度报告
少数股东权益影响额
合计 -41,624,859.52
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 -7.19 -0.4181 -0.4181
利润
扣除非经常性损益后归属于 -6.42 -0.3736 -0.3736
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：林海涛
董事会批准报送日期：2023 年 3 月 29 日
修订信息
□适用 √不适用
185 / 185
