2023 年半年度报告
公司代码：600716 公司简称：凤凰股份
江苏凤凰置业投资股份有限公司
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、
准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律
责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人林海涛、主管会计工作负责人颜树云及会计机构负责人（会计主管人员）
陈超声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期内公司不进行利润分配及公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
受到风险、不明朗因素及假设的影响，本报告所涉及的未来经济及行业的主观假定和判
断、企业未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
本报告已描述了公司面临的风险，敬请投资者查阅“第三节 管理层讨论与分析”之“五、
其他披露事项”中（一）可能面对的风险。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 7
第四节 公司治理........................................................................................................................... 20
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 21
第六节 重要事项........................................................................................................................... 22
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 29
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 31
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 31
第十节 财务报告........................................................................................................................... 32
（一）载有法定代表人签名公司盖章的本次半年报文本。
（二）载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签
备查文件目录 名并盖章的财务报表。
（三）报告期内在证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的
正本即公告的原稿。
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第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、凤凰股份 指 江苏凤凰置业投资股份有限公司
凤凰集团 指 江苏凤凰出版传媒集团有限公司
凤凰传媒 指 江苏凤凰出版传媒股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 江苏凤凰置业投资股份有限公司
公司的中文简称 凤凰股份
公司的外文名称 Jiangsu Phoenix Property Investment Company Limited
公司的外文名称缩写 Phoenix Property
公司的法定代表人 林海涛
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 毕胜 白帮武
联系地址 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼 南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼
电话 025-83566267 025-83566283
传真 025-83566299 025-83566299
电子信箱 fhzy@ppm.cn baibw@ppm.cn
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 南京市中央路389号凤凰国际大厦六楼
公司办公地址的邮政编码 210037
公司网址 www.fhzy.cn
电子信箱 fhzy@ppm.cn
报告期内变更情况查询索引 报告期内公司基本情况未出现变更
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报
登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司证券法务部
报告期内变更情况查询索引 报告期内公司信息披露情况未出现变更
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五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 凤凰股份 600716 ST凤凰
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比
本报告期
主要会计数据 上年同期 上年同期增
（1－6月）
减(%)
营业收入 238,867,436.77 494,896,716.83 -51.73
归属于上市公司股东的净利润 32,787,384.72 78,574,254.81 -58.27
归属于上市公司股东的扣除非经
31,266,040.82 78,381,471.17 -60.11
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -84,239,716.04 -169,451,275.59 不适用
本报告期末
本报告期末 上年度末 比上年度末
增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,184,457,019.94 5,118,993,503.96 1.28
总资产 8,116,610,987.88 8,138,867,729.71 -0.27
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同
主要财务指标 上年同期
（1－6月） 期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.0350 0.0839 -58.28
稀释每股收益（元／股） 0.0350 0.0839 -58.28
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.0334 0.0837 -60.10
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 0.64 1.38 减少 0.74 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
0.61 1.37 减少 0.76 个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
营业收入变动的主要原因：主要是由于本期宜兴项目集中交付量少于上年同期。
归属于上市公司股东的净利润变动的主要原因：1、本期宜兴项目集中交付量少于上年同期，
营业毛利较上年同期大幅减少；2、期末借款余额较上年 6 月末大幅增加，本期利息支出大
幅增加，导致财务费用较上年同期大幅增加；以上致使归属于上市公司股东的净利润较上年
同期有大幅度下降。
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归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润变动的主要原因：同“归属于上市公司股
东的净利润变动的主要原因”。
经营活动产生的现金流量净额变动的主要原因：主要是本期镇江凤凰和颐居项目首次开盘预
售，预收售房款较上年同期大幅增加，导致经营活动现金流入较上年同期大幅增加，致使经
营活动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加。
基本每股收益变动的主要原因：1、本期宜兴项目集中交付量少于上年同期，营业毛利较上
年同期大幅减少；2、期末借款余额较上年 6 月末大幅增加，本期利息支出大幅增加，导致
财务费用较上年同期大幅增加；以上致使基本每股收益较上年同期有大幅度下降。
扣除非经常性损益后的基本每股收益变动的主要原因：同“基本每股收益变动的主要原因”。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 4,153.42 固定资产处置利得
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收
返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业
务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准 8,009.39 稳岗补贴
定额或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 持有交易性金融资产
2,712,530.57
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易 产生的公允价值变动
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性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动 损益
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资
取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -708,006.82
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 495,342.66
少数股东权益影响额（税后）
合计 1,521,343.90
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）所属行业情况
2023 年上半年，中央坚持“稳中求进”的工作总基调，坚持“房住不炒”定位，明确
“防风险”是房地产工作重点。具体来看，“金融十六条”、“三支箭”等融资政策的持续
落地给予房地产企业强力支持。各地方政府“一城一策”实施差别化信贷政策、贷款市场报
价利率（LPR）的继续下调与限购、限贷、限售、限价政策的进一步放宽在一定程度上释放
了刚需和改善性需求。政府宏观调控政策“托而不举”意图明显，政策导向体现为支持房地
产更好地发挥支柱产业作用和推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
从房地产开发来看，国家统计局数据显示：2023 年上半年，全国房地产开发投资 58,550
亿元，同比下降 7.9%，其中，住宅投资 44,439 亿元，下降 7.3%。
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2023 年上半年，房地产开发企业房屋施工面积 791,548 万平方米，同比下降 6.6%。其
中，住宅施工面积 557,083 万平方米，下降 6.9%。房屋新开工面积 49,880 万平方米，下降
24.3%。其中，住宅新开工面积 36,340 万平方米，下降 24.9%。房屋竣工面积 33,904 万平
方米，增长 19.0%。其中，住宅竣工面积 24,604 万平方米，增长 18.5%。
从房地产住宅销售来看，2023 年上半年，商品房销售面积 59,515 万平方米，同比下降
5.3%，其中住宅销售面积下降 2.8%。商品房销售额 63,092 亿元，增长 1.1%，其中住宅销售
额增长 3.7%。
6 月末，商品房待售面积 64,159 万平方米，同比增长 17.0%。其中，住宅待售面积增长
18.0%。
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从房地产市场整体表现来看，2023 年上半年，房地产开发投资保持低位运行，房企开
发投资意愿有待提升。2023 年一季度，房地产销售端迎来强势复苏局面，但 2023 年 2 季度
以来，房地产基本面的再度转弱体现出居民置业信心与市场预期仍处于修复期。展望 2023
年下半年，房地产行业将迎来合理政策托底与基本面缓慢筑底，市场或将延续缓慢复苏、加
速分化的局面。
（二）主要业务
公司的主营业务系房地产开发，业务范围辐射于江苏省和安徽省，公司房地产开发以住
宅、商业为主。根据《上市公司行业分类指引》（2012 年修订），公司的主营业务为房地
产开发与经营，属于“K70 房地产业”，相关披露按照《上海证券交易所上市公司行业信息
披露指引第一号——房地产》进行行业经营性信息披露。
（三）经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，自主开发销售是公司的主要经营模式，公司聚焦
刚需型和改善型需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略，涵盖文化 MALL 综合体，
坚持以核心城市及重点城市群为主的布局战略，公司开发的业务范围主要集中于江苏省和安
徽省。围绕主营业务，公司积极实现多领域的协调发展，在养老产业方面，因地制宜，积极
探索养老社区的建设与运营。同时公司亦在审慎研究新的产业方向，为公司产业转型提供方
向性指引。
二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
（一）体制优势
公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），
实际控制人是江苏省人民政府。公司在再融资、信用担保、经营资金等方面均获得了控股股
东的全力支持。
（二）文化品牌优势
公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司的控股股东江苏凤凰出
版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其总体经济规模和综合实力评估连
续多年保持全国新闻出版业第一，名列“全国文化产业 30 强”。公司利用凤凰集团丰富的
文化资源为房地产项目开发赋能，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设
施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整
合，为产品赋予浓厚的文化氛围。
公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”
系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具
备了较高的知名度，为公司开拓新市场奠定了良好的基础。
（三）资金优势
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房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企
业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集
团每年为公司提供 30 亿元的借款额度授信，公司亦通过减持部分南京证券股票、出售华夏
证券 ETF 回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于
较低水平。
（四）管理优势
公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、
健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可
控的治理框架下实现业务的稳步发展。
三、经营情况的讨论与分析
（一）公司开发项目进展情况
2023 年 1-6 月，公司在建项目 3 个，总建筑面积约 50.5 万平方米。
1.南京 NO.2022G22 地块（玄武区双拜巷）项目：该项目总用地面积约 4.73 万平方米，
总建筑面积约 10.7 万平方米，总投资额约为 35 亿元，本年实际投资额约 7,729.76 万元。
该项目位于玄武区孝陵卫街道双拜巷牌楼路以东、双拜岗东路以北，用地性质为 R2 二类居
住用地，容积率 1.55；其中，地上建筑面积约 7.04 万平方米，主要功能为住宅、物业管理
等其它配套用房；地下面积约为 3.69 万平方米，主要功能为配套停车库及相关配套辅助设
施。项目规划有 15 栋多层住宅及相关配套用房。该项目于 2023 年 1 月 18 日取得“桩基工
程、深基坑支护工程施工许可证”，于 2023 年 3 月 8 日取得“建筑工程施工许可证”。二
季度共 1#、2#、6#、7#、11#、12 #、13 #、15#楼及对应的地下车库开工，开工面积约 50,600
平方米，本项目预计 2023 年第三、四季度开始销售，计划 2025 年 5 月份竣工完成。
2.镇江凤凰和颐居项目：占地 133 亩，总建筑面积约 22.58 万平方米，总投资额约为
20.5 亿元，本年实际投资额约为 9,745.72 万元。宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，
紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率 1.8，可建地上
计容建筑面积约 15.984 万平方米，地下约 6.45 万平方米。规划有 19 栋多层住宅、1 栋小
高层、6 栋高层住宅及 6 栋相关配套用房。该项目已于 2019 年 12 月 19 日取得施工许可证
开工建设，截至 2023 年 6 月底，19 栋多层住宅完成主体封顶，其中 11 栋多层住宅室外装
修及安装、室外排水及供电管道完成，4 栋多层住宅正在施工室内外装修及景观、海绵、道
路等配套；6 栋高层完成主体验收，目前正在施工外立面及室内粉刷工程；4 栋供电、供水
配套施工完成，目前正在设备安装调试，下半年开始施工精装楼栋，预计 2023 年下半年实
现 14 栋多层住宅竣工交付。
3.宜兴凤凰怡然居项目：占地 283 亩，总建筑面积约 17.2 万平方米，总投资额为 13.8
亿元，本年实际投资额为 1,481.56 万元。该项目产品类别为多层住宅、低层双拼别墅，项
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目配套有活动中心、康养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目 1、2
组团多层住宅已交付；4 组团低层双拼别墅可销售面积约 21,777.03 平方米，已于 2022 年 1
月 3 日全部交付；3 组团低层双拼别墅可售面积为 11,237.45 平方米，已于 2023 年 3 月 30
日交付；活动中心总面积 5,797.46 平方米，(地上 3,058.47 平方米，地下 2,738.99 平方米，
其中地下面积计容 554.76 平方米），目前已装修并投入使用（公司办公、物业办公、售楼
处），因正式用电配电房位于康养中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；
康养中心总面积 15,294.87 平方米（其中地上 11,283.41 平方米、地下 4,011.46 平方米），
目前正在施工中。目前宜兴项目住宅部分已交付，计划于 2023 年底完成活动中心、康养中
心的验收。
（二）公司已完工项目去库存销售情况
2023 年上半年，公司采取各种措施及方法积极推动去库存工作。2023 年上半年各项目
累计实现销售面积 23,916.27 平方米，累计实现合约销售额 29,241.80 万元。其中，镇江和
颐居项目累计签约 22,063.75 万元，剩余住宅等可售面积 136,900.02 平方米；宜兴项目累
计签约 3,503.52 万元，剩余住宅可售面积 5,648.21 平方米；泰兴项目累计签约 1,730.44
万元，剩余住宅等可售面积 1,443.00 平方米；盐城项目累计签约 1,041.61 万元，剩余商业
办公可售面积 66,166.33 平方米；南通项目累计签约 552.23 万元，剩余办公可售面积
21,816.37 平方米；镇江凤凰和润项目累计签约 350.25 万元，剩余商业可售面积 3,624.00
平方米；合肥项目剩余办公可售面积 70,672.32 平方米。
（三）积极推进健康养老产业的试点
公司在致力于发展主营业务的同时，也积极推进养老产业试点项目的建设工作。公司在
江苏宜兴重点打造的健康养老地产试点项目——凤凰怡然居，规划有养老物业、康养中心等
养老产业配套服务与设施。报告期内，凤凰怡然居康养中心主体结构正式封顶。
（四）继续保持规范治理的良好态势
公司股东大会、董事会、监事会规范运作，报告期内公司共召开股东大会 1 次、董事会
2 次、监事会 1 次；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具
有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、完整。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预
计未来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 238,867,436.77 494,896,716.83 -51.73
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营业成本 118,257,893.57 336,545,962.25 -64.86
销售费用 8,621,284.59 6,114,997.42 40.99
管理费用 17,428,858.31 16,517,943.50 5.51
财务费用 31,587,909.19 -2,361,669.98 不适用
研发费用 0 0
经营活动产生的现金流量净额 -84,239,716.04 -169,451,275.59 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -474,309.22 -74,359.00 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -91,226,393.82 203,023,481.15 -144.93
营业收入变动原因说明：主要是由于本期宜兴项目集中交付量少于上年同期。
营业成本变动原因说明：同“营业收入变动原因说明”。
销售费用变动原因说明：主要是本期镇江凤凰和颐居项目首次开盘预售，广告费和宣传推广
费支出金额较大，导致销售费用较上年同期大幅增加。
财务费用变动原因说明：本期借款余额较上年 6 月末大幅增加，本期利息支出大幅增加，导
致财务费用较上年同期大幅增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期镇江凤凰和颐居项目首次开盘预售，
预收售房款较上年同期大幅增加，导致经营活动现金流入较上年同期大幅增加，致使经营活
动产生的现金流量净额较上年同期大幅增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要是本期固定资产采购金额较大，导致购建
固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金较大，导致本期投资活动产生的现金流量
净额较上年同期大幅减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期镇江项目、宜兴项目新增借款金额较
大，筹资活动产生的现金流入金额较大；本期宜兴项目偿还全部借款本金，同时本期支付的
借款利息较上年大幅增加，导致本期筹资活动产生的现金流出金额较大。综合导致本期筹资
活动产生的现金流量净额较上年同期大幅减少。
其他无。
2 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
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(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期
本期期 上年期
末金额
末数占 末数占
较上年 情况
项目名称 本期期末数 总资产 上年期末数 总资产
期末变 说明
的比例 的比例
动比例
（%） （%）
（%）
货币资金 795,934,981.12 9.81 982,244,632.79 12.07 -18.97
应收款项 见下
632,065.21 0.01 2,490,116.75 0.03 -74.62
表
存货 4,635,347,112.91 57.11 4,676,159,157.04 57.45 -0.87
合同资产 0 0 0 0 不适用
投资性房
560,027,217.38 6.90 444,982,515.82 5.47 25.85
地产
长期股权
0 0 0 0 不适用
投资
固定资产 14,294,112.15 0.18 14,604,012.51 0.18 -2.12
在建工程 0.000 0 0 0 不适用
使用权资
2,696,262.54 0.03 3,339,362.80 0.04 -19.26
产
短期借款 0 0 0 0 不适用
合同负债 246,017,088.75 3.03 207,032,189.22 2.54 18.83
长期借款 见下
276,674,000.00 3.41 422,337,000.00 5.19 -34.49
表
租赁负债 188,507,180.57 2.32 203,376,675.63 2.5 -7.31
其他说明
项目名称 情况说明
应收款项 主要是本期盐城项目收回桔子酒店租金所致。
长期借款 主要是期末镇江项目借款重分类至一年内到期的金额增加所致。
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
（1）其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 6,070,627.33
质量保证金 4,298,605.26
合计 10,369,232.59
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2023 年半年度报告
（2）存货受限情况
根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，城
南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限公
司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91
元，网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后
期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释十四、1、抵押资产情
况。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1. 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
公司全资子公司江苏凤凰置业有限公司（以下简称“凤凰置业”）原持有南京证券股份
有限公司（以下简称“南京证券”）无限售条件流通股 240,248,813 股（其中，200,207,344
股为南京证券首次公开发行股票并上市前已发行的股份，于 2019 年 6 月 13 日起上市流通；
40,041,469 股为南京证券 2018 年度资本公积转增股份，于 2019 年 7 月 31 日起上市流通），
占南京证券总股本比例 7.28%，系南京证券第四大股东。
2019 年 6 月 26 日，公司召开了第七届董事会第二十次会议，会议审议通过了《拟以持
有的南京证券股份认购基金份额的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-021 号公告）：
凤凰置业拟于 2019 年 7 月 19 日至 2019 年 12 月 31 日以持有的不超过 82,470,300 股（不超
过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本 3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，
其中，以不超过 54,980,200 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股
份前总股本的 2%）换购中证长三角一体化发展主题交易型开放式指数证券投资基金；以不
超过 27,490,100 股南京证券股票（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份前总股本
的 1%）换购其他 ETF 基金份额。
2019 年 8 月 15 日，公司召开了第七届董事会第二十二次会议，会议审议通过了《拟以
持有的南京证券股份认购基金份额计划调整的议案》（议案的具体内容详见公司临 2019-032
号公告），前述换购计划不再实施并调整为：凤凰置业拟于 2019 年 9 月 6 日至 2020 年 3
月 4 日以持有的不超过 98,964,360 股（不超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总
股本 3%）南京证券股票换购 ETF 基金产品，其中，以不超过 65,976,240 股南京证券股票（不
超过南京证券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本的 2%）换购华夏中证全指证券公司交
易型开放式指数证券投资基金份额；以不超过 32,988,120 股南京证券股票（不超过南京证
券 2018 年度资本公积金转增股份后总股本的 1%）换购其他 ETF 基金份额。根据此计划，公
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2023 年半年度报告
司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券 32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证全指证
券公司交易型开放式指数证券投资基金份额。
2020 年 1 月 10 日，公司召开的第七届董事会第二十五次会议审议通过了《关于拟以集
中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临 2020-003 号公告），
公司拟于 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 8 月 8 日以集中竞价方式减持南京证券股票。截止 2020
年 7 月 8 日，此次减持计划完成，公司累计减持 32,988,013 股，剩余 174,272,700 股，占
南京证券总股本的 5.28%。公司于 2020 年 7 月 10 日召开的第八届董事会第三次会议审议通
过了《关于拟以集中竞价方式减持南京证券股票的议案》（议案的具体内容详见公司临
2020-032 号公告）：因经营计划需要，公司拟于 2020 年 8 月 1 日至 2021 年 1 月 28 日以集
中竞价方式减持南京证券股票，减持数量不超过 32,988,200 股（不超过南京证券总股本的
1%）。截止 2021 年 1 月 28 日，此次减持计划披露的时间区间届满，此次减持数量为零。由
于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成非公开发行 A 股股票的股份登记工作，凤凰置业的持股
比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。截止报告期末，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南
京证券总股本的 4.73%。截止报告日，公司持有南京证券 174,272,700 股。
公司于 2019 年 9 月 9 日以持有的南京证券 32,988,120 股股票换购市值对应的华夏中证
全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份额。
2020 年 8 月 20 日，公司召开第八届董事会第四次会议审议通过《关于通过大宗交易和
二级市场集中竞价方式减持华夏证券 ETF 份额的议案》，同意公司全资子公司江苏凤凰置业
有限公司持有的华夏中证全指证券公司 ETF 份额，通过大宗交易和二级市场集中竞价的方式
进行减持。董事会授权江苏凤凰置业有限公司经营层根据市场情况采用二级市场集中竞价结
合大宗交易的方式减持华夏中证全指证券公司 ETF 份额。具体事项详见临 2020-034《凤凰
股份第八届董事会第四次决议公告》。截止 2021 年末，公司通过集中竞价方式累计出售
126,759,300 份华夏证券 ETF 份额，成交金额约 16,440.91 万元。2022 年初至本报告期末，
公司未出售华夏证券 ETF 份额。截至报告期末，公司持有 172,772,648 份华夏证券 ETF 份
额。2023 年 7 月至 8 月，公司通过集中竞价方式出售 82,710,000 份华夏证券 ETF 份额，截
止公告日，公司持有 90,062,648 份华夏证券 ETF 份额。
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2023 年半年度报告
(1).重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
标的 合作 截至资
被投 投 是 投资 预计 是 披露 披露
是否 报表科 方 产负债
资公 主要业 资 持股 否 资金 期限 收益 否 日期 索引
主营 投资金额 目（如 （如 表日的 本期损益影响
司名 务 方 比例 并 来源 （如 （如 涉 （如 （如
投资 适用） 适 进展情
称 式 表 有） 有） 诉 有） 有）
业务 用） 况
证券经
南京
纪、投
证券 其他权
资银 其 自有
股份 否 345,859,896.00 4.73 否 益工具 17,427,270.00 否
行、资 他 资金
有限 投资
产管理
公司
及其他
合计 / / / 345,859,896.00 / / / / / / / 17,427,270.00 / / /
(2).重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3).以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提 本期购 本期出售/ 其他
资产类别 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 期末数
的减值 买金额 赎回金额 变动
股票 1,381,982,511.00 43,568,175.00 809,768,092.50 1,425,550,686.00
其他 170,215,612.81 2,712,530.57 172,928,143.38
合计 1,552,198,123.81 46,280,705.57 809,768,092.50 1,598,478,829.38
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2023 年半年度报告
证券投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 本期 会计
证券 证券代 证券 资金 本期公允价值 计入权益的累计
最初投资成本 期初账面价值 购买 出售 本期投资损益 期末账面价值 核算
品种 码 简称 来源 变动损益 公允价值变动
金额 金额 科目
其他
南京 自有 权益
股票 601990 345,859,896.00 1,381,982,511.00 43,568,175.00 809,768,092.50 17,427,270.00 1,425,550,686.00
证券 资金 工具
投资
华夏
中证 南京 交易
全指 证券 性金
其他 515010 172,772,600 170,215,612.81 2,712,530.57 172,928,143.38
证券 股票 融资
公司 换购 产
ETF
合计 / / 518,632,496.00 / 1,552,198,123.81 46,280,705.57 809,768,092.50 17,427,270.00 1,598,478,829.38 /
证券投资情况的说明
□适用 √不适用
私募基金投资情况
□适用 √不适用
衍生品投资情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
注册资本 持股比例
子公司全称 子公司类型 总资产（元） 净资产（元） 营业收入（元） 营业利润（元） 净利润（元）
（万元） （100%）
江苏凤凰置业
全资子公司 80,600.00 100.00 4,142,056,277.06 3,193,847,940.97 2,021,162.84 845,496,847.20 845,965,140.15
有限公司
盐城凤凰地产
全资子公司 36,000.00 100.00 431,155,328.59 340,791,171.06 16,600,999.16 122,187.83 26,253.12
有限公司
镇江凤凰文化
全资子公司 52,000.00 100.00 1,455,839,144.09 140,575,442.60 3,366,821.91 -6,132,802.85 -6,112,802.86
地产有限公司
合肥凤凰文化
全资子公司 48,000.00 100.00 1,673,920,677.34 553,192,168.18 269,035.94 -1,302,946.70 -1,301,294.11
地产有限公司
南通凤凰置业
全资孙公司 27,000.00 100.00 207,379,448.54 186,452,836.12 3,403,999.51 24,217.86 -13,610.83
有限公司
苏州凤凰置业
全资孙公司 24,000.00 100.00 539,074,488.24 316,808,462.98 5,522,682.66 496,815.15 496,815.15
有限公司
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2023 年半年度报告
无锡宜康置业
全资孙公司 56,600.00 100.00 742,954,870.71 684,867,456.15 193,990,298.14 82,200,698.99 61,116,999.89
有限公司
泰兴市凤凰地
全资子公司 28,000.00 100.00 169,732,184.65 151,673,690.11 13,692,436.61 -342,338.23 -342,338.23
产有限公司
江苏凤凰地产
全资孙公司 20,000.00 100.00 206,301,473.60 204,008,772.84 -961,441.72 -961,441.72
有限公司
南京凤凰地产
全资孙公司 20,000.00 100.00 221,441,728.87 220,413,084.38 285,685.27 214,263.95
有限公司
南京凤凰置业
全资孙公司 5,000.00 100.00 96,136,003.46 96,031,945.93 97,012.86 72,759.64
有限公司
南京龙凤投资
全资孙公司 40,100.00 100.00 912,078,536.54 907,076,809.75 23,580.40 17,685.30
置业有限公司
江苏凤凰和昇
全资孙公司 100,000.00 100.00 2,577,586,676.82 992,430,171.09 -1,506,703.94 -1,130,027.95
地产有限公司
参股公司分析
被投资的公司名称 持股比例 投资成本（元） 期末其他权益工具投资金额
南京证券股份有限公司 4.73% 345,859,896.00 1,425,550,686.00
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2023 年半年度报告
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1.宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济增长等因素的影响较大，若经济基本面复苏不及预期，或将影
响市场整体信心修复，进而导致房地产市场产生短期波动，对公司销售业绩产生不利影响。
公司将加强市场监测，根据市场行情变化，及时调整营销策略，做好库存去化工作。
2.政策风险
房地产行业受宏观经济政策影响较大。目前，政府对于房地产行业宏观调控实施“一城
一策”，房地产调控更加常态化、精细化，这对于房地产企业的风险控制能力、市场把握能
力提出了更高的要求。公司将加强政策研究，积极适应宏观调控政策变化，根据政策导向及
时调整公司市场判断、战略制定、业务方向等，做好政策风险的应对工作。
3.经营风险
房地产行业开发周期长，投入资金大，合作单位多，各业务环节紧密相连，且需经过多
个政府部门的审批与监管。若某个业务环节出现问题，将导致造成项目预期目标难以如期实
现，对项目开发成本控制与开发进度造成不利影响。公司将从严把控项目运作，审慎实施项
目管理，规避经营风险。
(二) 其他披露事项
√适用 □不适用
公司于 2022 年 5 月 19 日发布编号为 2022-022 的临时公告，公告发布后，公司积极就
有关情况与主管税务机关进行了有效沟通，具文阐述了本公司的意见。截至本报告日，公司
未被要求缴纳相关税款。就此事项，若后续有重大情况变化，公司将以临时公告形式及时披
露。
第四节 公司治理
一、股东大会情况简介
决议刊登的披
会议届次 召开日期 决议刊登的指定网站的查询索引 会议决议
露日期
http://www.sse.com.cn//disclosure 2022 年年度股
2022 年年度 2023 年 5 月
/listedinfo/announcement/c/new/20 2023 年 5 月 24 日 东大会会详见
股东大会 23 日
23-05-24/600716_20230524_HZP2.pdf 编号 2023-017
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2023 年半年度报告
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
□适用 √不适用
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
□适用 √不适用
三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股）
每 10 股派息数(元)（含税）
每 10 股转增数（股）
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
□适用 √不适用
第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到
报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未
如未能
能及
及时履
是否 是否 时履
行应说
承诺背 承诺 承诺 承诺 有履 及时 行应
承诺时间及期限 明未完
景 类型 方 内容 行期 严格 说明
成履行
限 履行 下一
的具体
步计
原因
划
解决同 凤凰 注 1 承诺时间 2008 年， 否 是
业竞争 集团 无履行期限
解决关 凤凰 注 2 承诺时间 2008 年， 否 是
与重大 联交易 集团 无履行期限
资产重 其他 凤凰 注 3 承诺时间 2008 年， 否 是
组相关 集团 无履行期限
的承诺 其他 凤凰 注 4 承诺时间 2008 年， 否 是
集团 无履行期限
其他 凤凰 注 5 承诺时间 2008 年， 否 是
集团 无履行期限
注 1：凤凰集团在与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子公司凤
凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证将采取
合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及其全资
子公司相同或相似的业务。
注 2：在本次重大资产重组完成后，凤凰集团将尽可能减少与上市公司及其全资子公司
凤凰置业之间的关联交易，对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将依
据有关法律、法规、规范性文件及上市公司章程的规定履行合法程序并订立相关协议或合同，
及时进行信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东的合法权
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2023 年半年度报告
益。
注 3：本次重大资产重组完成后，作为上市公司控股股东的凤凰集团应督促上市公司严
格遵守中国证监会、银监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发【2005】120
号）以及中国证监会、国务院国资委《关于规范上市公司与关联方资金往来及上市公司对外
担保若干问题的通知》（证监发【2003】56 号）的相关规定，杜绝占用上市公司资金以及
上市公司违规对外提供担保情况的发生。
注 4：凤凰集团亦已承诺本次交易完成后与本公司做到业务、资产、人员、机构、财务
“五独立”，确保上市公司人员独立、资产完整、业务独立完整、财务独立、机构独立。为
维护重组完成后的上市公司资产独立、人员独立、财务独立、机构独立、业务独立，凤凰集
团承诺如下：（一）凤凰集团与上市公司关联关系存续期间，不进行与上市公司及其全资子
公司凤凰置业相同的业务，不开展与上市公司及其全资子公司有利益冲突的经营活动；保证
将采取合法及有效的措施，确保凤凰集团的其它下属公司、企业和单位不从事与上市公司及
其全资子公司相同或相似的业务。（二）在完成本次国有股收购、资产重组和非公开发行后，
凤凰集团将尽可能减少和规范与上市公司及其全资子公司凤凰置业之间的关联交易；对于无
法避免或者有合理原因而发生的关联交易，凤凰集团将一律遵循等价、有偿、公平交易的原
则，并依据有关规范性文件及上市公司章程履行合法程序并订立相关协议或合同，及时进行
信息披露，规范相关交易，保证不通过关联交易损害上市公司及流通股股东的合法权益。
注 5：为了提升凤凰置业的竞争力和可持续发展能力，减少与凤凰集团的关联交易，凤
凰集团做出了如下承诺：1、截至 2009 年 5 月底，凤凰集团对凤凰置业提供的一年期借款余
额为 6.76 亿元。借款期限届满后，如凤凰置业确需继续借用，凤凰集团同意其展期至相关
借款对应项目开发完成为止；2、在凤凰置业借款对应项目开发完成前，凤凰集团同意凤凰
置业可根据项目运作情况灵活选择还款时间、金额等方式；3、自上述借款起始日起一年内
为借款免息期。免息期届满后，凤凰置业如确需继续使用借款，凤凰集团将参照银行同期贷
款利率向凤凰置业收取借款利息。同时，凤凰集团还承诺：今后凤凰置业增加新的土地储备
需要凤凰集团资金支持时，在依法履行相关程序后，凤凰集团可通过认购股份或提供不高于
银行同期贷款利率的借款等方式继续向凤凰置业提供全方位支持。
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
四、半年报审计情况
□适用 √不适用
五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用
六、破产重整相关事项
□适用 √不适用
七、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受
到处罚及整改情况
□适用 √不适用
九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
本公司 2021 年与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团
财务有限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含
子公司）提供存款、结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融
业务。
协议签署后三年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应
计利息及手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授
信额度每日使用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。截止 2023 年 6 月 30 日，公司在
财务公司存款余额为 520,894,705.23 元，贷款余额为 42,000,000.00 元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
经公司第八届董事会第二十四次会议审议，公司下属公司江苏和昇地产有限公司（以下
简称“和昇地产”）向交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称“交通银行江苏分行”）、
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司（以下简称“财务公司”）组成的项目银团（以下简称
“贷款人”）申请人民币 5 亿元项目贷款额度。详见临时公告 2023-010。截止 2023 年 6 月
30 日，和昇地产已向贷款人申请贷款 14,000 万元,其中向财务公司申请贷款 4,200 万元。
经公司第八届董事会第十二次会议、2021 年第一次临时股东大会审议，通过了《关于
公司及下属子公司向本公司控股股东借款的关联交易的议案》，公司及下属企业在 2021 年
9 月至 2024 年 8 月期间可向控股股东江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以下简称“凤凰集
团”）借款，借款金额累计不超过 30 亿元。截止 2023 年 6 月 30 日，公司向凤凰集团借款
余额为 150,000 万元。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
√适用 □不适用
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2023 年半年度报告
1. 存款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额
存款利率范
关联方 关联关系 每日最高存款限额 期初余额 本期合计存入金 本期合计取出金 期末余额
围
额 额
江苏凤凰出版传媒 受本公司控股股东控
3,000,000,000.00 0.385-1.35% 620,329,239.76 597,288,344.79 696,722,879.32 520,894,705.23
集团财务有限公司 制
合计 / / / 620,329,239.76 597,288,344.79 696,722,879.32 520,894,705.23
2. 贷款业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
贷款利率范 本期发生额
关联方 关联关系 贷款额度 期初余额 期末余额
围 本期合计贷款金额 本期合计还款金额
江 苏凤 凰出版 传媒 受本公司控股股东控
150,000,000.00 2.6% 0.00 42,000,000.00 42,000,000.00
集团财务有限公司 制
合计 / / / 0.00 42,000,000.00 42,000,000.00
3. 授信业务或其他金融业务
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联关系 业务类型 总额 实际发生额
公司为子公司提供的、以江苏凤凰出
江苏凤凰出版传媒集团财
受同一最终控制方控制 版传媒集团财务有限公司为担保受益 150,000,000.00 42,000,000.00
务有限公司
人的担保
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2023 年半年度报告
4. 其他说明
□适用 √不适用
(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(七) 其他
□适用 √不适用
十一、重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
□适用 √不适用
2 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
√适用 □不适用
单位： 元币种： 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保
担保
发生 担 担保
方与 担保 是否
日期 担保 保 主债 是否 担保 担保 反担
担保 上市 被担 担保 担保 物 为关 关联
(协 起始 到 务情 已经 是否 逾期 保情
方 公司 保方 金额 类型 （如 联方 关系
议签 日 期 况 履行 逾期 金额 况
的关 有） 担保
署 日 完毕
系
日)
报告期内担保发生额合计（不包括对子
公司的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括
对子公司的担保）
公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 500,000,000.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 411,373,261.38
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 411,373,261.38
担保总额占公司净资产的比例(%) 7.93
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担
保的金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被
担保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额
（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E）
未到期担保可能承担连带清偿责任说
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2023 年半年度报告
明
担保情况说明
3 其他重大合同
□适用 √不适用
十二、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
江苏银行
在公司 2014 年 3 月 22 日发布的《凤凰股份 2013 年年度报告》中，公司披露根据凤凰
集团董事会的决定，凤凰集团拟将其直接持有的江苏银行股份有限公司 8.9 亿股股份注入凤
凰股份。凤凰集团将在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入
方式，具体方案报相关部门批准后确定。
根据《江苏银行股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》（申报稿），凤凰集团作
为持有江苏银行 8.9 亿股股份的第二大股东，承诺自江苏银行股票上市之日起 36 个月内，
不转让或者委托他人管理其持有的江苏银行股份，也不由江苏银行回购其持有的股份。2016
年 8 月 2 日，江苏银行在上海证券交易所正式挂牌，代码 600919。根据承诺，至股票上市
之日起 36 个月内凤凰集团持有的江苏银行 8.9 亿股股票将处于锁定状态。由于凤凰集团在
2018 年 8 月 24 日至 2019 年 3 月 14 日之间增持了江苏银行股票，按照相关法律规定自 2019
年 3 月 15 日起，6 个月内凤凰集团不得减持江苏银行股票，所以凤凰集团持有的首发上市
的 8.9 亿股江苏银行股票在 2019 年 8 月 3 日解锁后也不得卖出，其解锁日期实际上已自动
顺延至 2019 年 9 月 14 日，如果后续凤凰集团继续增持江苏银行股票，则前述解锁日期还将
往后顺延。
2019 年 3 月 19 日，公司向凤凰集团询问江苏银行股权注入的安排是否发生变化。2019
年 3 月，凤凰集团函复公司：将江苏银行股权注入凤凰股份是当时集团基于凤凰股份发展战
略考虑的一种安排，由于江苏银行在上市过程中及上市后的股份锁定期间要求，股权注入方
案一直无法操作。按目前市场股票价格计算，集团所持江苏银行股权市值已达 60 多亿元，
按照目前的政策环境和凤凰股份的财务状况，如果在锁定期间届满后，通过凤凰股份购买或
向集团定向增发的方式注入江苏银行股权都会面临着很大障碍。将集团持有的江苏银行股权
注入凤凰股份，是否具有可行性，是否有利于保护凤凰股份中小股东的利益，需要重新进行
评估。
公司将与凤凰集团抓紧磋商，探讨江苏银行股权注入的可行性，并在符合相关银行监管
和证券监管法律、法规、政策以及有利于保护凤凰股份中小股东利益的前提下，作出具有可
操作的安排。
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2023 年半年度报告
2019 年 9 月 19 日，公司收到上海证券交易所的问询函，要求公司进一步披露凤凰集团
拟将江苏银行注入事宜是否构成控股股东承诺事项；明确说明凤凰集团重新评估江苏银行股
权注入事宜，是否构成承诺变更；凤凰集团后续对相关承诺有无具体安排，或可行替代方案。
2019 年 10 月 17 日，公司回复上海证券交易所问询函，虽然江苏银行股权注入事项系
凤凰集团对公司未来计划，发展战略的前瞻性陈述，但从充分保护中小投资者利益的角度出
发，经公司与凤凰集团沟通，凤凰集团后续将参照《上市公司监管指引第 4 号---上市公司
实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行
替代方案，并履行相关程序。
往年凤凰集团就此事项进展情况的回复详见历年公司年度报告披露的相关内容。
2023 年 3 月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集
团回复公司：我集团于 2014 年 3 月作出董事会决议，考虑到参股金融是你司除房地产主业
外，着力打造的又一项盈利增长点，拟将所持有的江苏银行 8.9 亿股股份（江苏银行 2016
年 8 月首发上市并经国有股转持后剩余 8.73 亿股，以下简称“江苏银行股权”）注入你司，
并在满足国家相关法规政策的前提下，根据市场情况选择适当时机和注入方式，具体方案报
相关部门批准后确定，前述董事会决议系我集团当时对你司未来计划、发展战略的前瞻性陈
述。
根据目前你司的财务现状和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障
碍。
从充分保护中小投资者利益的角度出发，我集团参照了《上市公司监管指引第 4 号——
上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极
寻求可行性替代方案。
我集团已将资产寻找范围从集团体系扩大至体系外，就一些资产的注入与你司进行了磋
商，并就拟订的方案持续与相关主管部门进行事前沟通。因你司为房地产企业，方案是否可
行性存在不确定性。我集团将继续与主管部门沟通，并及时向你司反馈信息。我集团作为你
司控股股东，将继续履行控股股东应尽的义务，支持你司发展相关业务，提高上市公司质量。
第七节 股份变动及股东情况
一、股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
2、 股份变动情况说明
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影
响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、股东情况
(一) 股东总数：
截至报告期末普通股股东总数(户) 25,999
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
前十名股东持股情况
持有有 质押、标记或
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 冻结情况
股东性质
（全称） 减 量 (%) 件股份 股份
数量
数量 状态
江苏凤凰出
版传媒集团 0 487,883,543 52.12 0 无 国有法人
有限公司
冯建霖 -2,358,191 12,267,610 1.31 0 无 境内自然人
刘志颖 9,557,735 12,062,335 1.29 0 无 境内自然人
王帮利 -3,389,300 10,697,421 1.14 0 无 境内自然人
阮彩友 289,600 8,452,173 0.90 0 无 境内自然人
林子鑫 0 6,441,368 0.69 0 无 境内自然人
周雅美 1,521,100 6,368,472 0.68 0 无 境内自然人
钱卫国 4,724,000 5,869,600 0.63 0 无 境内自然人
俞红霞 84,400 5,728,400 0.61 0 无 境内自然人
张广君 170,000 5,620,000 0.60 0 无 境内自然人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通 股份种类及数量
股东名称
股的数量 种类 数量
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 487,883,543 人民币普通股 487,883,543
冯建霖 12,267,610 人民币普通股 12,267,610
刘志颖 12,062,335 人民币普通股 12,062,335
王帮利 10,697,421 人民币普通股 10,697,421
阮彩友 8,452,173 人民币普通股 8,452,173
林子鑫 6,441,368 人民币普通股 6,441,368
周雅美 6,368,472 人民币普通股 6,368,472
钱卫国 5,869,600 人民币普通股 5,869,600
俞红霞 5,728,400 人民币普通股 5,728,400
张广君 5,620,000 人民币普通股 5,620,000
前十名股东中回购专户情况说明 无
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2023 年半年度报告
上述股东委托表决权、受托表决
无
权、放弃表决权的说明
上述股东关联关系或一致行动的
无
说明
表决权恢复的优先股股东及持股
无
数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用
三、董事、监事和高级管理人员情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
四、控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
第十节 财务报告
一、 审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位： 江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、（一） 795,934,981.12 982,244,632.79
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、（二） 172,928,143.38 170,215,612.81
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、（五） 632,065.21 2,490,116.75
应收款项融资
预付款项 七、（七） 6,696,652.60 7,742,126.83
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、（八） 115,424,027.90 34,117,464.39
其中：应收利息 - -
应收股利 17,427,270.00 -
买入返售金融资产
存货 七、（九） 4,635,347,112.91 4,676,159,157.04
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资
七、（十二） 23,281,346.63 19,734,845.68
产
其他流动资产 七、（十三） 97,886,549.50 114,511,515.40
流动资产合计 5,848,130,879.25 6,007,215,471.69
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 七、（十六） 197,355,556.98 211,915,869.18
长期股权投资
其他权益工具投资 七、（十八） 1,427,050,384.81 1,383,482,209.81
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、（二十） 560,027,217.38 444,982,515.82
固定资产 七、（二十一） 14,294,112.15 14,604,012.51
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2023 年半年度报告
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 七、（二十五） 2,696,262.54 3,339,362.80
无形资产 七、（二十六） 3,587,605.54 3,669,165.16
开发支出
商誉
长期待摊费用 七、（二十九） 817,952.09 702,213.45
递延所得税资产 七、（三十） 30,362,754.49 36,648,646.64
其他非流动资产 七、（三十一） 32,288,262.65 32,308,262.65
非流动资产合计 2,268,480,108.63 2,131,652,258.02
资产总计 8,116,610,987.88 8,138,867,729.71
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、（三十六） 76,417,983.51 175,467,587.26
预收款项 七、（三十七） 13,344,789.26 7,682,459.53
合同负债 七、（三十八） 246,017,088.75 207,032,189.22
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、（三十九） 1,919,417.39 8,723,739.59
应交税费 七、（四十） 14,944,638.87 6,666,946.49
其他应付款 七、（四十一） 1,519,011,862.96 1,521,680,367.64
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负
七、（四十三） 303,492,205.31 186,284,938.01
债
其他流动负债 七、（四十四） 21,865,851.65 18,498,711.18
流动负债合计 2,197,013,837.70 2,132,036,938.92
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、（四十五） 276,674,000.00 422,337,000.00
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 七、（四十七） 188,507,180.57 203,376,675.63
长期应付款
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2023 年半年度报告
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、（三十） 269,958,949.67 262,123,611.20
其他非流动负债
非流动负债合计 735,140,130.24 887,837,286.83
负债合计 2,932,153,967.94 3,019,874,225.75
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、（五十三） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 七、（五十五） 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
减：库存股
其他综合收益 七、（五十七） 809,768,092.50 777,091,961.24
专项储备
盈余公积 七、（五十九） 209,540,233.86 209,540,233.86
一般风险准备
未分配利润 七、（六十） 1,749,473,672.42 1,716,686,287.70
归属于母公司所有者权
5,184,457,019.94 5,118,993,503.96
益（或股东权益）合计
少数股东权益 - -
所有者权益（或股东
5,184,457,019.94 5,118,993,503.96
权益）合计
负债和所有者权益
8,116,610,987.88 8,138,867,729.71
（或股东权益）总计
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司资产负债表
2023 年 6 月 30 日
编制单位：江苏凤凰置业投资股份有限公司
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年 6 月 30 日 2022 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 213,237,425.30 233,575,363.31
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项 35,233.56 40,469.56
其他应收款 十七、（二） 0.00 150,035,000.00
其中：应收利息 0.00
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2023 年半年度报告
应收股利 0.00 150,000,000.00
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 29,010.68
流动资产合计 213,301,669.54 383,650,832.87
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 2,215,000,000.00 2,080,000,000.00
长期股权投资 十七、（三） 2,642,308,355.26 2,642,308,355.26
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产 45,363.27 50,478.87
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 4,857,353,718.53 4,722,358,834.13
资产总计 5,070,655,388.07 5,106,009,667.00
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬 1,620,670.00 4,190,753.92
应交税费 37,413.84 1,431,998.35
其他应付款 1,500,008,997.75 1,500,238,469.68
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
35 / 146
2023 年半年度报告
流动负债合计 1,501,667,081.59 1,505,861,221.95
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款 250,000,000.00 250,000,000.00
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 0.00
其他非流动负债
非流动负债合计 250,000,000.00 250,000,000.00
负债合计 1,751,667,081.59 1,755,861,221.95
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 936,060,590.00 936,060,590.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 2,435,787,029.48 2,435,787,029.48
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 94,133,658.62 94,133,658.62
未分配利润 -146,992,971.62 -115,832,833.05
所有者权益（或股东权
3,318,988,306.48 3,350,148,445.05
益）合计
负债和所有者权益
5,070,655,388.07 5,106,009,667.00
（或股东权益）总计
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
合并利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业总收入 238,867,436.77 494,896,716.83
其中：营业收入 七、（六十一） 238,867,436.77 494,896,716.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 205,451,520.29 377,067,762.05
其中：营业成本 七、（六十一） 118,257,893.57 336,545,962.25
利息支出
36 / 146
2023 年半年度报告
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金
净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、（六十二） 29,555,574.63 20,250,528.86
销售费用 七、（六十三） 8,621,284.59 6,114,997.42
管理费用 七、（六十四） 17,428,858.31 16,517,943.50
研发费用
财务费用 七、（六十六） 31,587,909.19 -2,361,669.98
其中：利息费用 35,032,506.30 5,751,333.98
利息收入 3,469,502.13 8,137,320.86
加：其他收益 七、（六十七） 38,378.48 43,635.01
投资收益（损失以
七、（六十八） 17,427,270.00 17,427,270.00
“－”号填列）
其中：对联营企业和
合营企业的投资收益
以摊余成本计
量的金融资产终止确认收益
（损失以“-”号填列）
汇兑收益（损失以
“－”号填列）
净敞口套期收益（损
失以“-”号填列）
公允价值变动收益
七、（七十） 2,712,530.57 -38,303,696.06
（损失以“－”号填列）
信用减值损失（损失
七、（七十一） -287,676.25 5,589,623.26
以“-”号填列）
资产减值损失（损失
以“-”号填列）
资产处置收益（损失
以“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”
53,306,419.28 102,585,786.99
号填列）
加：营业外收入 七、（七十四） 41,004.19 187,730.32
减：营业外支出 七、（七十五） 745,544.23 14,567.23
四、利润总额（亏损总额以
52,601,879.24 102,758,950.08
“－”号填列）
减：所得税费用 七、（七十六） 19,814,494.52 24,184,695.27
五、净利润（净亏损以“－”
32,787,384.72 78,574,254.81
号填列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净
32,787,384.72 78,574,254.81
亏损以“－”号填列）
2.终止经营净利润（净
亏损以“－”号填列）
37 / 146
2023 年半年度报告
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的
净利润（净亏损以“-”号填 32,787,384.72 78,574,254.81
列）
2.少数股东损益（净亏
损以“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净
32,676,131.26 -205,206,104.25
额
（一）归属母公司所有者
32,676,131.26 -205,206,104.25
的其他综合收益的税后净额
1.不能重分类进损益的
32,676,131.26 -205,206,104.25
其他综合收益
（1）重新计量设定受益计划
变动额
（2）权益法下不能转损益的
其他综合收益
（3）其他权益工具投资公允
32,676,131.26 -205,206,104.25
价值变动
（4）企业自身信用风险公允
价值变动
2.将重分类进损益的其
他综合收益
（1）权益法下可转损益的其
他综合收益
（2）其他债权投资公允价值
变动
（3）金融资产重分类计入其
他综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值
准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的
其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额 65,463,515.98 -126,631,849.44
（一）归属于母公司所有
65,463,515.98 -126,631,849.44
者的综合收益总额
（二）归属于少数股东的
综合收益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/
0.0350 0.0839
股)
（二）稀释每股收益(元/
0.0350 0.0839
股)
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方
实现的净利润为： 0 元。
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2023 年半年度报告
母公司利润表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023 年半年度 2022 年半年度
一、营业收入
减：营业成本
税金及附加 30,045.03 360.00
销售费用 79,245.28 -
管理费用 6,574,268.90 5,569,966.33
研发费用
财务费用 24,502,842.28 -721,572.95
其中：利息费用 29,939,583.34
利息收入 5,437,674.90 722,279.95
加：其他收益 26,262.92 20,368.04
投资收益（损失以“－”号
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益（损失以“-”
号填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
“－”号填列）
信用减值损失（损失以“-”
号填列）
资产减值损失（损失以“-”
号填列）
资产处置收益（损失以“－”
号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
-31,160,138.57 -4,828,385.34
列）
加：营业外收入 50,000.00
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”
-31,160,138.57 -4,778,385.34
号填列）
减：所得税费用
四、净利润（净亏损以“－”号填
-31,160,138.57 -4,778,385.34
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
-31,160,138.57 -4,778,385.34
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变
动额
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2023 年半年度报告
2.权益法下不能转损益的其
他综合收益
3.其他权益工具投资公允价
值变动
4.企业自身信用风险公允价
值变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他
综合收益
2.其他债权投资公允价值变
动
3.金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准
备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 -31,160,138.57 -4,778,385.34
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
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合并现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 189,587,540.70 112,897,212.79
客户存款和同业存放款项净增
加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增
加额
收到原保险合同保费取得的现
金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 27,194,169.38 23,498,444.53
收到其他与经营活动有关的现 七、（七十
16,569,291.44 11,439,141.75
金 八）
40 / 146
2023 年半年度报告
经营活动现金流入小计 233,351,001.52 147,834,799.07
购买商品、接受劳务支付的现金 227,243,514.23 149,845,528.39
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增
加额
支付原保险合同赔付款项的现
金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现
20,629,331.83 19,801,166.25
金
支付的各项税费 47,505,637.31 137,057,642.62
支付其他与经营活动有关的现 七、（七十
22,212,234.19 10,581,737.40
金 八）
经营活动现金流出小计 317,590,717.56 317,286,074.66
经营活动产生的现金流量
-84,239,716.04 -169,451,275.59
净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他 6,005.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收
到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现
金
投资活动现金流入小计 6,005.00
购建固定资产、无形资产和其他
480,314.22 74,359.00
长期资产支付的现金
投资支付的现金
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支
付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现 七、（七十
金 八）
投资活动现金流出小计 480,314.22 74,359.00
投资活动产生的现金流量
-474,309.22 -74,359.00
净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
其中：子公司吸收少数股东投资
收到的现金
取得借款收到的现金 140,000,000.00 309,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现
金
筹资活动现金流入小计 140,000,000.00 309,000,000.00
偿还债务支付的现金 169,000,000.00 75,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付 41,199,805.56 9,949,930.59
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2023 年半年度报告
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现 七、（七十
21,026,588.26 21,026,588.26
金 八）
筹资活动现金流出小计 231,226,393.82 105,976,518.85
筹资活动产生的现金流量
-91,226,393.82 203,023,481.15
净额
四、汇率变动对现金及现金等价物
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -175,940,419.08 33,497,846.56
加：期初现金及现金等价物余额 971,875,400.20 1,842,683,374.57
六、期末现金及现金等价物余额 795,934,981.12 1,876,181,221.13
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
母公司现金流量表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2023年半年度 2022年半年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的
现金
收到的税费返还 233,591.68
收到其他与经营活动有关
2,015,644.36 2,397,163.24
的现金
经营活动现金流入小计 2,015,644.36 2,630,754.92
购买商品、接受劳务支付的
-
现金
支付给职工及为职工支付
7,757,650.76 7,652,677.90
的现金
支付的各项税费 1,984,053.39 389,128.15
支付其他与经营活动有关
2,533,405.99 2,629,832.71
的现金
经营活动现金流出小计 12,275,110.14 10,671,638.76
经营活动产生的现金流量
-10,259,465.78 -8,040,883.84
净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 150,000,000.00
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产收回的现金净
额
处置子公司及其他营业单
位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流入小计 150,000,000.00
购建固定资产、无形资产和 20,963.00
42 / 146
2023 年半年度报告
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单
位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关
的现金
投资活动现金流出小计 20,963.00
投资活动产生的现金
150,000,000.00 -20,963.00
流量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关
19,861,111.11 570,000,000.00
的现金
筹资活动现金流入小计 19,861,111.11 570,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息
29,939,583.34
支付的现金
支付其他与筹资活动有关
150,000,000.00
的现金
筹资活动现金流出小计 179,939,583.34
筹资活动产生的现金
-160,078,472.23 570,000,000.00
流量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加
-20,337,938.01 561,938,153.16
额
加：期初现金及现金等价物
233,575,363.31 117,883,627.91
余额
六、期末现金及现金等价物余
213,237,425.30 679,821,781.07
额
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
43 / 146
2023 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 一 数
项目 具 专 般 股
减： 所有者权益合计
实收资本 项 风 其 东
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计 权
(或股本) 其 储 险 他
先 续 股 益
他 备 准
股 债
备
一、上
年期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本
年期初 936,060,590.00 1,479,614,431.16 777,091,961.24 209,540,233.86 1,716,686,287.70 5,118,993,503.96 5,118,993,503.96
余额
三、本
期增减 32,676,131.26 32,787,384.72 65,463,515.98 65,463,515.98
变动金
44 / 146
2023 年半年度报告
额（减
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 32,676,131.26 32,787,384.72 65,463,515.98 65,463,515.98
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
45 / 146
2023 年半年度报告
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
46 / 146
2023 年半年度报告
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本
期期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 - 809,768,092.50 209,540,233.86 1,749,473,672.42 5,184,457,019.94 5,184,457,019.94
余额
2022 年半年度
归属于母公司所有者权益
少
其他权益工 一 数
项目 具 专 般 股 所有者权益合
减：
实收资本(或 项 风 其 东 计
优 永 资本公积 库存 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 储 险 他 权
先 续 股
他 备 准 益
股 债
备
一、上
年期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
47 / 146
2023 年半年度报告
一控制
下企业
合并
其
他
二、本
年期初 936,060,590.00 1,479,614,431.16 1,035,886,920.74 209,540,233.86 2,108,042,813.18 5,769,144,988.94 5,769,144,988.94
余额
三、本
期增减
变动金
额（减
-205,206,104.25 78,574,254.81 -126,631,849.44 -126,631,849.44
少以
“－”
号填
列）
（一）
综合收 -205,206,104.25 78,574,254.81 -126,631,849.44 -126,631,849.44
益总额
（二）
所有者
投入和
减少资
本
1．所有
者投入
的普通
股
2．其他
权益工
具持有
者投入
资本
3．股份
支付计
48 / 146
2023 年半年度报告
入所有
者权益
的金额
4．其他
（三）
利润分
配
1．提取
盈余公
积
2．提取
一般风
险准备
3．对所
有者
（或股
东）的
分配
4．其他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资本
公积转
增资本
（或股
本）
2．盈余
公积转
增资本
（或股
本）
3．盈余
公积弥
49 / 146
2023 年半年度报告
补亏损
4．设定
受益计
划变动
额结转
留存收
益
5．其他
综合收
益结转
留存收
益
6．其他
（五）
专项储
备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）
其他
四、本
期期末 936,060,590.00 1,479,614,431.16 830,680,816.49 209,540,233.86 2,186,617,067.99 5,642,513,139.50 5,642,513,139.50
余额
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
50 / 146
2023 年半年度报告
母公司所有者权益变动表
2023 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
2023 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或 优 永 减：库 其他综 专项 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
股本) 先 续 其他 存股 合收益 储备 计
股 债
一、上年期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -115,832,833.05 3,350,148,445.05
三、本期增减变动金额（减
-31,160,138.57 -31,160,138.57
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -31,160,138.57 -31,160,138.57
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
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本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 -146,992,971.62 3,318,988,306.48
2022 年半年度
其他权益工具
项目 实收资本 (或 优 永 减：库 其他综 专项 所有者权益合
资本公积 盈余公积 未分配利润
股本) 先 续 其他 存股 合收益 储备 计
股 债
一、上年期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 19,103,959.37 3,485,085,237.47
三、本期增减变动金额（减
-4,778,385.34 -4,778,385.34
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 -4,778,385.34 -4,778,385.34
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
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的金额
4．其他
（三）利润分配
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转
留存收益
5．其他综合收益结转留存收
益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 936,060,590.00 2,435,787,029.48 94,133,658.62 14,325,574.03 3,480,306,852.13
公司负责人：林海涛 主管会计工作负责人：颜树云 会计机构负责人：陈超
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三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
江苏凤凰置业投资股份有限公司（以下简称“本公司”）原名秦皇岛耀华玻璃股份有限
公司（以下简称“耀华玻璃”），系经河北省人民政府股份制领导小组办公室冀股办〔1995〕
第 9 号文批复，由中国耀华玻璃集团公司（以下简称“耀华集团”）作为主要发起人采用社
会募集方式设立的股份有限公司。1996 年 6 月 17 日，经中国证券监督管理委员会证监发审
字〔1996〕74 号、〔1996〕75 号文批准，耀华玻璃以每股 6.60 元价格首次向社会公众公开
发行人民币普通股（A 股）4,500 万股，于 1996 年 6 月 24 日取得河北省工商行政管理局核
发的 13000010003041/1 号《企业法人营业执照》，注册资本为人民币 18,000 万元，耀华玻
璃股票于 1996 年 7 月 2 日在上海证券交易所上市，证券简称为“耀华玻璃”，证券代码为
“600716”。
经 1997 年 1 月 8 日临时股东大会审议通过，耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，
每 10 股转增 8 股，共转增 14,400 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 32,400 万元。
经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2002〕30 号文批准，耀华玻璃增发人民币普
通股（A 股）2,430 万股，每股发行价格为人民币 7.3 元，并于 2002 年 9 月 19 日上市，此
次增发后注册资本变更为人民币 34,830 万元。
经 2004 年第一次临时股东大会审议通过， 耀华玻璃实施资本公积金转增股本方案，每
10 股转增 6 股，共转增 20,898 万股，此次转增后注册资本变更为人民币 55,728 万元。
2009 年 9 月 29 日，中国证券监督管理委员会《关于核准秦皇岛耀华玻璃股份有限公司
重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司发行股份购买资产的批复》（证监许可
〔2009〕1030 号）文核准耀华玻璃重大资产重组及向江苏凤凰出版传媒集团有限公司（以
下简称“凤凰集团”）发行 183,320,634 股股份购买相关资产，同时，根据重大资产重组方
案，耀华集团将其持有耀华玻璃 263,775,360 股限售流通股和 873,200 股无限售流通股转让
至凤凰集团名下，相关置入资产与置出资产的交接手续于 2009 年 12 月 28 日完成。重大资
产重组完成后，本公司股本增加至 740,600,634 元，其中凤凰集团持有本公司 447,969,194
股股份，约占本公司总股本的 60.49%。
本公司于 2010 年 1 月 26 日在江苏省工商行政管理局办理公司名称、注册资本、经营范
围及住所地等工商注册信息变更登记手续。并取得江苏省工商行政管理局颁发的
1300001000304 号企业法人营业执照。
2010 年 2 月 8 日，经上海证券交易所核准，本公司股票简称由“ST 耀华”变更为“ST
凤凰”，股票代码“600716”不变。2010 年 4 月 2 日，经上海证券交易所核准，本公司股票
简称由“ST 凤凰”变更为“凤凰股份”。
2012 年 11 月 12 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
977,000 股，以其全资子公司江苏凤凰资产管理有限责任公司的账户通过上海证券交易所交
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易系统增持了本公司股份 1,538,000 股。凤凰集团首次合计增持本公司股份 2,515,000 股。
2013 年 2 月 5 日，凤凰集团以自有账户通过上海证券交易所系统增持了本公司股份
6,597,456 股, 江苏凤凰资产管理有限责任公司本次未再增持。本次增持后，凤凰集团持有
本公司股份 457,081,650 股，占本公司股份总数的 61.72%。 2015 年 7 月 16 日，凤凰集团
通过二级市场增持了本公司股份 6,500,100 股，江苏凤凰资产管理有限责任公司增持了本公
司股份 1,450,000 股。本次增持后，凤凰集团持有本公司股份 465,031,800 股，占本公司股
份总数的 62.79%。
根据中国证券监督管理委员会《关于核准江苏凤凰置业投资股份有限公司非公开发行股
票的批复》（证监许可【2015】2410 号）核准，本公司于 2016 年 1 月非公开发行股份
195,459,956 股，本公司新增股本人民币 195,459,956 元，股本由人民币 740,600,634 元变
更为人民币 936,060,590 元。本次非公开发行股票后，凤凰集团持有本公司股份 490,871,593
股，占本公司股份总数的 52.44%。2017 年 1 月 19 日，本次非公开发行的限售股上市流通数
量 169,620,163 股，占公司股本总数的 18.12%。
2019 年 8 月 15 日凤凰集团持有的本公司非公开发行的 25,839,793 股限售股上市流通。
法人营业执照规定的经营范围：房地产投资，实业投资，房屋租赁，物业管理。住所：
南京市中央路 389 号凤凰国际大厦六楼。法定代表人：林海涛。本公司统一社会信用代
码:91320000104363033C。
本公司建立了股东大会、董事会、监事会的法人治理结构。本公司主营房地产开发、商
品房销售。
本财务报表已经公司董事会于 2023 年 8 月 24 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
截至 2023 年 6 月 30 日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
子公司名称
江苏凤凰置业有限公司
盐城凤凰地产有限公司
苏州凤凰置业有限公司
南京凤凰置业有限公司
江苏凤凰地产有限公司
南京龙凤投资置业有限公司
南京凤凰地产有限公司
南通凤凰置业有限公司
合肥凤凰文化地产有限公司
镇江凤凰文化地产有限公司
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子公司名称
泰兴市凤凰地产有限公司
无锡宜康置业有限公司
江苏凤凰和昇地产有限公司
本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更” 和 “九、在其他
主体中的权益”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会
计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及
中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的
一般规定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础编制。公司自本报告期末至少 12 个月内具备持续经营能力，
无影响持续经营能力的重大事项。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
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5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并
方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价
值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面
值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨
认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各
项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债
务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，
是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反
映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生
的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。
如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产
负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。
子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额
而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期
初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比
较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之
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前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至
合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的
期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨
认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的
差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其
他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投
资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允
价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关
的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制
权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的
各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为
一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行
会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的
损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置
对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计
处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买
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日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的
股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本
溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、21 长期股权投资”。
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除
属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本
化的原则处理外，均计入当期损益。
2、外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未
分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采
用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处
置当期损益。
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10. 金融工具
√适用 □不适用
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始
确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价
值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作
出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本
公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初
始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以
摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债
组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理
人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
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以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权
投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分
的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行
初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、
其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产
按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和
汇兑损益之外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当
期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具
投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价
值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留
存收益。
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、
其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资
产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债
等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后
续计量，公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借
款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产终止确认和金融资产转移
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2023 年半年度报告
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；
－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止
确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止
确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转
移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）
之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差
额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终
止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金
融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项
金融负债。
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公
司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金
融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其
一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出
的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允
价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对
价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
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5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金
融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足
够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所
考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察
输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，
以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现
值的概率加权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整
个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后
并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月内预期信用损失的金额计量其损
失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险
自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即认为该金融工具的信用风险
已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该金融
资产计提减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项和合同资
产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额
计量其损失准备。
对于应收款项（包括应收账款、其他应收款，以下同）和合同资产，无论是否包含重大
融资成分，本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对
上述应收款项和合同资产预期信用损失进行估计，计提方法如下：
（1）期末对在单项工具层面能以合理成本获得关于信用风险是否显著增加的充分证据
的应收款项和合同资产单独进行减值测试，根据其预计未来现金流量现值低于其账面价值的
差额，确认减值损失，计提坏账准备。
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（2）当单项应收款项和合同资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司
参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征划分
应收款项和合同资产组合，在组合基础上计算预期信用损失：
信用风险特征组合名称 确定组合的依据
组合 1：账龄组合 本组合以账龄作为信用风险特征
组合 2：关联方组合 本组合为合并范围内关联方款项
组合 3：低风险组合 本组合为政府部门、预售资金监管账户等类别的款项
①账龄组合：采用账龄分析法计提坏账准备：
账龄 应收账款和合同资产计提比例 其他应收款计提比例
一年以内（含一年） 10% 10%
一至两年 20% 20%
两至三年 50% 50%
三至四年 80% 80%
四年以上 100% 100%
②关联方组合：本公司与合并报表范围内的控股子公司及控股子公司之间的应收款项和
合同资产，按个别认定法单独进行减值测试。有证据表明不存在收回风险的，不计提坏账准
备；有证据表明关联方已撤销、破产、资不抵债、现金流量严重不足等，并且不准备对应收
款项和合同资产进行债务重组或无其他收回方式的，以个别认定法计提坏账准备。
③低风险组合：本类别按债务单位的信用风险特征划分，主要包括应收政府部门、预售
资金监管账户等类别的款项，此类款项发生坏账损失的可能性极小。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其
损失准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资
产的账面余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
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14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类和成本
存货分类为：开发成本、开发产品、拟开发土地等。
存货按成本进行初始计量，存货成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场
所和状态所发生的支出。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按个别认定法计价。
3、不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净
值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完
工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程
中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；需
要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值；为执行
销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值以合同价格为基础计算，若持有存货的
数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现
净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期
损益。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、开发用土地的核算方法
购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款及
相关税费作为实际成本，其费用可分清负担对象的，一般按实际面积分摊记入商品房成本。
6、公共配套设施费用的核算方法
不能有偿转让的公共配套设施：按受益比例确定标准分配计入商品房成本；
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目作为成本核算对象，归集所发生的成本。
7、质量保证金的核算方法
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按土建、安装等工程合同规定的质量保证金的留成比例（通常为工程造价 3-5%）、支
付期限、从应支付的土建安装工程款中预留，计入“应付账款”，待工程验收合格并在保质
期内无质量问题时，支付给施工单位。若在保修期内由于质量而发生维修费用，在此扣除列
支，保修期结束后清算。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流
逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公
司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“五、10（6）金融资
产减值的测试方法及会计处理方法”
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产
或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预
计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，
已经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资
产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价
值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有
待售资产减值准备。
18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
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19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经
过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共
同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或
者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投
资单位为本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并
方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股
本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一
控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合
并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差
额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并
成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单
位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资
成本。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
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公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取
得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照
享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应
享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；
初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损
益，同时调整长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认
投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的
利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除
净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），
调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取
得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，
对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属
于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。
与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投
资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。
合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢
复确认收益分享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确
认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，
其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全
部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩
余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视
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同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收
益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确
认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制
或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计
入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全
部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交
易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一
次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，
先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子
交易的，对每一项交易分别进行会计处理。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活
动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。
与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计
量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－
出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同
的摊销政策执行。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量
时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发
生时计入当期损益。
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(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 20-35 3% 2.77%-4.85%
机器设备 年限平均法 10 3% 9.7%
电子设备 年限平均法 3 3% 32.33%
运输设备 年限平均法 4 3% 24.25%
其他设备 年限平均法 5 3% 19.40%
固定资产处置
当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资
产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入
当期损益。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件
的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达
到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损
益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可
使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资
本化的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支
付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停
止资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过 3
个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到
预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借
款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发
生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的
投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过
专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应
予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化
条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计
入当期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1、无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用
途所发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
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对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资
产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。
2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40-50 年 土地使用权法定年限
软件 5年 预计可使用年限
每年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、
使用寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减
值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并
计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流
量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是
能够独立产生现金流入的最小资产组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形
资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合
理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。
相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组
合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或
者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计
算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组
或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值
的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组
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或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资
产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
摊销年限
项 目 摊销年限
办公室装修、人防工程使用费 3年
32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同
负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。
同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育
经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应
的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，
其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提
供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入
当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划。本
公司按职工工资总额的一定比例向年金计划规定的相关机构缴费，相应支出计入当期损益或
相关资产成本。
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（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归属于职
工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设
定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设定受益计划的盈余和资
产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二个月内支付
的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的国债或活跃市场上的高
质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损
益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，
并且在后续会计期间不转回至损益，在原设定受益计划终止时在权益范围内将原计入其他综
合收益的部分全部结转至未分配利润。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两者的差
额，确认结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，
并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因
素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。
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所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按
照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到
时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不
能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1、收入确认和计量所采用的会计政策
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。
取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济
利益。 合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分
摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。 交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务
而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本
公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变
对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不
超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变
对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制
权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价
格与合同对价之间的差额。 对于控制权转移与客户支付价款间隔不超过一年的，本公司不
考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履
约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
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本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权
就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，
履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履
约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已
经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收
入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义
务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所
有权上的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
本公司的收入主要来源于房地产销售收入，具体会计政策描述如下：
本公司向客户预收销售商品房款项的，首先将该款项确认为负债，待履行相关履约义务
时再确认收入。对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入；除上述情况外，本
公司在房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条件，
履行了合同规定的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范
围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。
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与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；
但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减
值准备，并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回
原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准
备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的
政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政
府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
2、确认时点
政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。
3、会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，
在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，
计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递
延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，
计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；
用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相
关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或
损失。
本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：
（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷
款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利
率计算相关借款费用。
（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。
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41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他
综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损
益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂
时性差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣
暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可
能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资
产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)的交易或
事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，
除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会
转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在
可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，
确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回
相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无
法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，
当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净
额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得
税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转
回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清
偿负债。
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42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生
的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础
分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营
租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有
关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
(2).融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本
公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现
的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁
款的终止确认和减值按照本附注“五、10 金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计
处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；增加的对价与租赁范围扩
大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的
租赁进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日
开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资
产的账面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、
10 金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合
同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内
控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
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合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会
计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分
拆。
1、本公司作为承租人
（1）使用权资产
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。
使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：
租赁负债的初始计量金额；
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励
相关金额；
本公司发生的初始直接费用；
本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款
约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。
本公司后续釆用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁
资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租
赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
本公司按照本附注“五、30 长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减
值，并对已识别的减值损失进行会计处理。
（2）租赁负债
在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租
赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：
固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；
取决于指数或比率的可变租赁付款额；
根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；
购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；
行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。
本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本
公司的增量借款利率作为折现率。
本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期
损益或相关资产成本。
未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权
资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当
期损益：
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当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际
行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值
重新计量租赁负债；
当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款
额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量
租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。
（3）短期租赁和低价值资产租赁
本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债，并将相关的租
赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在
租赁期开始日，租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指
单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属
于低价值资产租赁。
（4）租赁变更
租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处
理：
该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更
后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重
新计量租赁负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，
并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债
重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。
2、本公司作为出租人
在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最
终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租
赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权
资产对转租赁进行分类。
（1）经营租赁会计处理
经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生
的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础
分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营
租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有
关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
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（2）融资租赁会计处理
在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本
公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现
的现值之和。
本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁
款的终止确认和减值按照本附注“五、10 金融工具”进行会计处理。
未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计
处理：
该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的
租赁进行处理：
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效
日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁
资产的账面价值；
假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、
10 金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。
3、售后租回交易
公司按照本附注“五、38 收入”所述原则评估确定售后租回交易中的资产转让是否属
于销售。
（1）作为承租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为承租人按原资产账面价值中与租回获
得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确
认相关利得或损失；售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司作为承租人继续确认被
转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。金融负债的会计处理详见本附注“五、
10 金融工具”。
（2）作为出租人
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司作为出租人对资产购买进行会计处理，并
根据前述“2、本公司作为出租人”的政策对资产出租进行会计处理；售后租回交易中的资
产转让不属于销售的，公司作为出租人不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金
融资产。金融资产的会计处理详见本附注“五、10 金融工具”。
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43. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营
终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司
处置或被本公司划归为持有待售类别：
（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；
（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一
项相关联计划的一部分；
（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。
持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等
经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务
报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
(3).2023 年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基
础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税 9%、6%、5%
额后，差额部分为应交增值税
消费税
营业税
城市维护建设税 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 25%
教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 3%
土地增值税 按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计缴 超率累进税率
地方教育费附加 按实际缴纳的增值税及消费税计缴 2%
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存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金
银行存款 795,932,944.18 971,873,365.57
其他货币资金 2,036.94 10,371,267.22
合计 795,934,981.12 982,244,632.79
其中：存放在境外的
款项总额
存放财务公司存款 520,894,705.23 620,329,239.76
其他说明：
其中其他货币资金中使用受限情况如下：
项目 期末余额 上年年末余额
个贷保证金 6,070,627.33
质量保证金 4,298,605.26
合计 10,369,232.59
货币资金风险说明：除上述列明的其他货币资金外，期末货币资金余额中不存在抵押、
冻结等对变现有限制，存放在境外或有潜在收回风险的款项等情况。
2、 交易性金融资产
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
172,928,143.38 170,215,612.81
损益的金融资产
其中：
权益工具投资（华夏中证全指
172,928,143.38 170,215,612.81
证券公司ETF）
合计 172,928,143.38 170,215,612.81
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
702,294.68
1 年以内小计 702,294.68
1至2年
2至3年
3 年以上
3至4年
4至5年
5 年以上
合计 702,294.68
85 / 146
2023 年半年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
按单项计提坏账准备
其中：
按组合计提坏账准备 702,294.68 100.00 70,229.47 10.00 632,065.21 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75
其中：
账龄组合 702,294.68 100.00 70,229.47 10.00 632,065.21 2,766,796.39 100.00 276,679.64 10.00 2,490,116.75
合计 702,294.68 / 70,229.47 10.00 632,065.21 2,766,796.39 100.00 276,679.64 / 2,490,116.75
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 702,294.68 70,229.47 10.00
合计 702,294.68 70,229.47
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2023 年半年度报告
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 转销或 期末余额
计提 收回或转回 其他变动
核销
账龄组合 276,679.64 206,450.17 70,229.47
合计 276,679.64 206,450.17 70,229.47
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额
单位名称
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 702,294.68 100.00 70,229.47
合计 702,294.68 100.00 70,229.47
其他说明
期末应收账款余额中无应收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
应收账款期末余额为应收关联方款项，详见附注十二、6。
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 380,099.97 5.68 1,167,084.69 15.08
1至2年 4,840,199.37 72.28 5,538,688.88 71.54
2至3年 440,000.00 6.57 1,009,754.38 13.04
3 年以上 1,036,353.26 15.48 26,598.88 0.34
合计 6,696,652.60 100.00 7,742,126.83 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额
预付对象 期末余额
合计数的比例(%)
南通华荣建设集团有限公司 4,760,199.37 71.08
江苏东恒置业顾问有限公司 795,072.00 11.87
南京市第六建筑安装工程有限公司 734,682.38 10.97
国网江苏省电力有限公司宜兴市供电分公司 107,125.10 1.60
中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司 70,000.00 1.05
合计 6,467,078.85 96.57
其他说明
期末预付款项余额中无持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东欠款。
期末预付款项余额中无预付关联方款项。
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 17,427,270.00
其他应收款 97,996,757.90 34,117,464.39
合计 115,424,027.90 34,117,464.39
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1). 应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
南京证券股份有限公司 17,427,270.00
合计 17,427,270.00
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
97,517,736.51
1 年以内小计 97,517,736.51
1至2年 860,381.44
2至3年 60,000.00
3 年以上 3,794,663.83
3至4年 1,025,816.16
4至5年 1,100,825.77
5 年以上 1,667,821.90
减：坏账准备 4,235,823.88
合计 97,996,757.90
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2023 年半年度报告
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
保证金、押金及其他 6,689,021.38 3,249,308.89
预售资金监管账户 93,073,266.64 31,670,429.40
社会保障费
维修基金 2,470,293.76 2,939,423.56
合计 102,232,581.78 37,859,161.85
(3). 坏账准备计提情况
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预 合计
期信用损失(未 信用损失(已发
期信用损失
发生信用减值) 生信用减值)
2023年1月1日余额 3,741,697.46 3,741,697.46
2023年1月1日 余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 558,664.36 558,664.36
本期转回 64,537.94 64,537.94
本期转销
本期核销
其他变动
2023年6月30日余额 4,235,823.88 - - 4,235,823.88
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
转销
类别 期初余额 收回或转 期末余额
计提 或核 其他变动
回
销
账龄组合 3,741,697.46 558,664.36 64,537.94 4,235,823.88
合计 3,741,697.46 558,664.36 64,537.94 4,235,823.88
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
镇江安信达房
产经纪有限公 监管资金 93,073,266.64 一年以内 91.04
司
南京市玄武区
住房保障和房 保证金 3,212,606.24 一年以内 3.14 321,260.62
产局
代业主付 三到四年、五
维修基金 1,962,877.16 1.92 1,836,812.49
维修基金 年以上
宜兴市房地产
质保金 1,146,550.70 一至五年 1.12 970,972.78
业协会
无锡市住房置
业担保有限公 保证金 713,000.00 一至四年 0.70 390,200.00
司宜兴分公司
合计 / 100,108,300.74 97.92 3,519,245.89
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同履 存货跌价准备/合同履
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
约成本减值准备 约成本减值准备
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
开发成本 4,262,481,123.37 429,897,270.91 3,832,583,852.46 4,239,141,025.50 429,897,270.91 3,809,243,754.59
开发产品 803,781,477.54 1,018,217.09 802,763,260.45 876,355,407.36 9,440,004.91 866,915,402.45
合计 5,066,262,600.91 430,915,488.00 4,635,347,112.91 5,115,496,432.86 439,337,275.82 4,676,159,157.04
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 期末余额 上年年末余额
镇江凤凰和颐居项目 2019.12 2023.12 1,619,460,728.69 1,522,003,567.30
宜兴凤凰项目 2019.12 2023.12 113,827,536.09 272,681,218.76
盐城凤凰项目机械车库 2022 年 2023 年 14,482,787.73 4,582,835.70
凤凰和昇项目 2022.10 2025.05 2,514,710,070.86 2,439,873,403.74
合计 4,262,481,123.37 4,239,141,025.50
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2023 年半年度报告
（2）开发产品
本期增加金额 本期减少金额
竣工时
项目名称 上年年末余额 投资性房地 转出至投资性房 期末余额
间 本期增加金额 本期减少金额
产转入 地产
凤凰和鸣苑项目 2008.12 3,291,366.85 - - 3,291,366.85
凤凰和熙苑 A 区 2010.12 8,685,143.28 - 33613.56 - 33613.56 8,685,143.28
凤凰和熙苑 B 区 2014.12 9,490,771.11 - - 9,490,771.11
凤凰和美项目 2012.12 47,085.38 - - - - 47,085.38
凤凰山庄项目 2014.06 24,714,945.35 - - - 24,714,945.35
南通凤凰项目 2014.12 145,805,441.39 1,340,216.25 144,465,225.14
盐城凤凰项目 2018.04 48,000,681.00 7,499,573.55 40,501,107.45
合肥凤凰项目 2019.07 549,804,630.23 - - 123,906,068.92 425,898,561.31
镇江凤凰和润园项目 2018.06 48,878,992.97 2,739,699.60 - 46,139,293.37
泰兴凤凰北地块项目（凤凰和泰） 2017.11 3,363,360.84 - - - 3,363,360.84
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化广
2020.06 25,649,977.53 - - 20,740,023.42 - 4,909,954.11
场）
宜兴凤凰项目 2019.01 8,623,011.43 173,669,285.98 90,017,634.06 - 92,274,663.35
合计 876,355,407.36 173,669,285.98 33613.56 122,370760.44 123,906,068.92 803,781,477.54
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2023 年半年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品
周转材料
消耗性生
物资产
合同履约
成本
开发成本 429,897,270.91 429,897,270.91
开发产品 9,440,004.91 8,421,787.82 1,018,217.09
合计 439,337,275.82 8,421,787.82 430,915,488.00
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
本期减少
项目名称 年初余额 本期增加 期末余额
(结转开发产品)
镇江凤凰和颐项目 40,109,794.41 9,923,541.67 50,033,336.08
宜兴凤凰项目 2,304,533.33 781,422.22 3,085,955.55
凤凰和昇项目 4,107,638.89 5,541,444.44 9,649,083.33
合 计 46,521,966.63 16,246,408.33 - 62,768,374.96
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
存货受限情况
（1）根据《盐城市城南新区管理委员会会议纪要第 35 号》，从支持企业发展的角度出发，
城南新区管委会同意凤凰文化广场分步建设立体车库，本公司控股子公司盐城凤凰地产有限
公司以 5 号楼 617-644/717-744 室，总建筑面积 3,740.72 平方米，账面价值 22,828,304.91
元，网签给新都街道下属企业盐城市新都物业服务有限公司，作为盐城凤凰地产有限公司后
期建设立体车库的承诺，期限：2017 年 10 月始至立体车位建成后止。
（2）部分房地产开发项目的土地使用权用于银行借款抵押，详见注释十四、1、（1）抵押资
产情况。
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2023 年半年度报告
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年内到期的债权投资
一年内到期的其他债权投资
一年内到期的应收融资租赁款 23,281,346.63 19,734,845.68
合计 23,281,346.63 19,734,845.68
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明：
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
应收退货成本
应交税费-增值税借方余额重分类 22,044,204.20 15,824,114.09
预缴土地增值税 49,240,596.69 72,032,418.87
预缴企业所得税 25,702,312.38 26,237,876.30
其他 899,436.23 417,106.14
合计 97,886,549.50 114,511,515.40
其他说明：
无
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折
坏 坏 现
项目 账 账 率
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准 区
备 备 间
融资租赁
197,355,556.98 197,355,556.98 211,915,869.18 211,915,869.18
款
其中：未
实现融资 -26,061,608.60 -26,061,608.60 -30,805,759.86 -30,805,759.86
收益
分期收款
销售商品
分期收款
提供劳务
合计 197,355,556.98 197,355,556.98 211,915,869.18 211,915,869.18 /
(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
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2023 年半年度报告
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
南京证券股份有限公司 1,425,550,686.00 1,381,982,511.00
无锡凤凰国际文化交流中心有限公
1,499,698.81 1,499,698.81
司
合计 1,427,050,384.81 1,383,482,209.81
(2).非交易性权益工具投资的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他综 指定为以公 其他综
累
合收益 允价值计量 合收益
本期确认的股 计
项目 累计利得 转入留 且其变动计 转入留
利收入 损
存收益 入其他综合 存收益
失
的金额 收益的原因 的原因
南京证
券股份 该股权投资
17,427,270.00 1,899,727,029.38
有限公 为非交易性
司
其他说明：
√适用 □不适用
2018 年 3 月 13 日，南京证券股份有限公司首发申请获通过，该股份自南京证券股票上
市之日起 12 个月内不得转让，公司持有南京证券 200,207,344 股，占南京证券总股本的
7.28%，系南京证券第三大股东。上述股份已于 2019 年 6 月 13 日限售期满上市流通。南京
证券股票上市后该股份在活跃市场中有报价、公允价值能够可靠计量。
2019 年 9 月 9 日，公司以持有的南京证券 32,988,100 股股票换购市值对应的华夏中证
全指证券公司交易型开放式指数证券投资基金 299,531,948 份额。换购后，公司持有南京证
券 207,260,713 股，占南京证券总股本的 6.28%。
公司在 2020 年 2 月 10 日至 2020 年 7 月 8 日期间，通过集中竞价交易方式减持
32,988,013 股南京证券股票。截止 2020 年 7 月 8 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，
占南京证券总股本的 5.28%。由于南京证券于 2020 年 11 月 6 日完成非公开发行 A 股股票的
股份登记工作，公司的持股比例由 5.28%被动稀释至 4.73%。
截止 2023 年 6 月 30 日，公司持有南京证券 174,272,700 股，占南京证券总股本的 4.73%。
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2023 年半年度报告
19、 其他非流动金融资产
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 523,215,685.77 523,215,685.77
2.本期增加金额 123,906,068.92 123,906,068.92
（1）外购
（2）存货\固定资产\ 123,906,068.92
123,906,068.92
在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 40,318.10 40,318.10
（1）处置
（2）其他转出 40,318.10 40,318.10
4.期末余额 647,081,436.59 647,081,436.59
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 61,843,610.85 61,843,610.85
2.本期增加金额 8,827,753.80 8,827,753.80
（1）计提或摊销 8,827,753.80 8,827,753.80
3.本期减少金额 6,704.54 6,704.54
（1）处置
（2）其他转出 6,704.54 6,704.54
4.期末余额 70,664,660.11 70,664,660.11
三、减值准备
1.期初余额 16,389,559.10 16,389,559.10
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 16,389,559.10 16,389,559.10
四、账面价值
1.期末账面价值 560,027,217.38 560,027,217.38
2.期初账面价值 444,982,515.82 444,982,515.82
期末投资性房地产明细如下：
项目名称 原始成本 账面净值
凤凰和鸣幼儿园 16,016,378.78 10,031,364.58
凤凰和熙 B 区地下商业 3,122,011.06 2,511,266.84
南通凤凰项目（办公商品房） 55,931,670.01 50,091,116.94
盐城凤凰项目（办公） 103,213,140.05 74,760,188.64
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2023 年半年度报告
项目名称 原始成本 账面净值
盐城凤凰项目（商业） 298,362,991.51 258,420,419.42
镇江凤凰项目（商业） 1,572,910.20 1,486,072.38
泰兴凤凰项目（商业） 11,369,922.35 8,785,882.69
合肥商办楼 123,906,068.92 123,880,642.45
车位 33,586,343.71 30,060,263.44
合计 647,081,436.59 560,027,217.38
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 14,294,112.15 14,604,012.51
固定资产清理
合计 14,294,112.15 14,604,012.51
其他说明：
无
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2023 年半年度报告
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电子设备 运输工具 其他 固定资产装修 合计
一、账面原值：
1.期初余额 23,843,060.88 4,820,254.48 2,222,921.78 1,907,676.31 3,564,790.55 36,358,704.00
2.本期增加金额 43,204.27 389,390.96 432,595.23
（1）购置 43,204.27 389,390.96 432,595.23
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额 54,290.00 10,080.00 64,370.00
（1）处置或报废 54,290.00 10,080.00 64,370.00
4.期末余额 23,843,060.88 4,809,168.75 2,612,312.74 1,897,596.31 3,564,790.55 36,726,929.23
二、累计折旧
1.期初余额 10,002,775.24 4,557,278.81 2,156,234.13 1,700,781.07 3,337,622.24 21,754,691.49
2.本期增加金额 572,262.62 26,139.10 23,606.82 28,387.50 90,168.45 740,564.49
（1）计提 572,262.62 26,139.10 23,606.82 28,387.50 90,168.45 740,564.49
3.本期减少金额 52,661.30 9,777.60 62,438.90
（1）处置或报废 52,661.30 9,777.60 62,438.90
4.期末余额 10,575,037.86 4,530,756.61 2,179,840.95 1,719,390.97 3,427,790.69 22,432,817.08
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
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2023 年半年度报告
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 13,268,023.02 278,412.14 432,471.79 178,205.34 136,999.86 14,294,112.15
2.期初账面价值 13,840,285.64 262,975.67 66,687.65 206,895.24 227,168.31 14,604,012.51
截止 2022 年 12 月 31 日无用于抵押担保的固定资产。
本公司固定资产的账面价值均低于可收回金额，故未计提固定资产减值准备。
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
无
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 6,650,807.38 6,650,807.38
2.本期增加金额
3.本期减少金额
4.期末余额 6,650,807.38 6,650,807.38
二、累计折旧
1.期初余额 3,311,444.58 3,311,444.58
102 / 146
2023 年半年度报告
2.本期增加金额 643,100.26 643,100.26
(1)计提 643,100.26 643,100.26
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 3,954,544.84 3,954,544.84
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 2,696,262.54 2,696,262.54
2.期初账面价值 3,339,362.80 3,339,362.80
其他说明：
无
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非专利技
项目 土地使用权 专利权 软件 合计
术
一、账面原值
1.期初余额 5,842,934.24 3,344,117.67 9,187,051.91
2.本期增加
金额
(1)购置
(2)内部研
发
(3)企业合
并增加
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 5,842,934.24 3,344,117.67 9,187,051.91
二、累计摊销
1.期初余额 2,177,574.91 3,340,311.84 5,517,886.75
2.本期增加
81,151.86 407.76 81,559.62
金额
（1）计提 81,151.86 407.76 81,559.62
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额 2,258,726.77 3,340,719.60 5,599,446.37
三、减值准备
103 / 146
2023 年半年度报告
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
3,584,207.47 3,398.07 3,587,605.54
价值
2.期初账面
3,665,359.33 3,805.83 3,669,165.16
价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
□适用 √不适用
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
□适用 √不适用
(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、
稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
□适用 √不适用
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
104 / 146
2023 年半年度报告
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金 本期摊销金 其他减少金
项目 期初余额 期末余额
额 额 额
装修费 702,213.45 372,347.65 256,609.01 817,952.09
合计 702,213.45 372,347.65 256,609.01 817,952.09
其他说明：
无
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性差 递延所得税 可抵扣暂时性差 递延所得税
异 资产 异 资产
资产减值准备
内部交易未实现利
12,423,009.76 3,105,752.44 12,689,505.52 3,172,376.38
润
可抵扣亏损 37,536,073.01 9,384,018.25 31,715,758.32 7,928,939.59
计提的坏账准备 3,684,557.15 921,139.29 3,403,837.70 850,959.43
视同销售预计毛利 2,240,188.52 560,047.13 76,775,172.58 19,193,793.15
应资本化的费用 5,490,251.12 1,372,562.78 5,490,251.12 1,372,562.78
计提的投资性房地 13,952,539.36 3,488,134.84 13,952,539.36 3,488,134.84
产减值准备
交易性金融资产公 2,567,521.89 641,880.47
允价值变动
税会成本差异 46,124,399.04 11,531,099.76
合计 121,451,017.96 30,362,754.49 146,594,586.48 36,648,646.64
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
应纳税暂时性差异 应纳税暂时性差异
负债 负债
非同一控制
企业合并资
产评估增值
其他债权投
资公允价值
变动
其他权益工
具投资公允 1,079,690,790.00 269,922,697.50 1,036,122,615.00 259,030,653.76
价值变动
已缴纳未计 12,371,829.77 3,092,957.44
105 / 146
2023 年半年度报告
提税金
交易性金融
资产公允价 145,008.68 36,252.17
值变动
合计 1,079,835,798.68 269,958,949.67 1,048,494,444.77 262,123,611.20
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
□适用 √不适用
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
各项递延所得税资产、递延所得税负债按照预期适用税率 25%计量。
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项目 值 值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
合同取得成
本
合同履约成
本
应收退货成
本
合同资产
合肥凤凰文
化广场-剧 32,288,262.65 32,288,262.65 32,288,262.65 32,288,262.65
场
固定资产采
20,000.00 20,000.00
购预付款
合计 32,288,262.65 32,288,262.65 32,308,262.65 32,308,262.65
其他说明：
无
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
106 / 146
2023 年半年度报告
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一年以内 12,466,331.51 52,889,957.86
一至两年 28,502,888.90 71,285,844.45
二至三年 8,589,329.89 871,487.21
三年以上 26,859,433.21 50,420,297.74
合计 76,417,983.51 175,467,587.26
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
江苏南通二建集团有限公司 12,335,807.82 暂未结算
南京金中建幕墙装饰有限公司 3,709,633.46 暂未结算
龙城建设工程有限公司 3,580,888.92 工程质保金
南京市第九建筑安装工程有限公司 3,519,167.41 暂未结算
江苏省建筑工程集团有限公司 2,950,000.00 工程质保金
合计 26,095,497.61 /
其他说明：
√适用 □不适用
期末应付账款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末应付账款余额中应付关联方款项，详见附注十二、六。
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
107 / 146
2023 年半年度报告
售楼款 9,654,117.00
租金 3,690,672.26 6,972,459.53
其他 710,000.00
合计 13,344,789.26 7,682,459.53
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明：
√适用 □不适用
期末预收账款余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末预收账款余额中无预收关联方款项。
38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
售楼款 246,017,088.75 207,032,189.22
合计 246,017,088.75 207,032,189.22
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额 变动原因
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化广
-710,870.26 主要是结转收入
场）
宜兴凤凰项目二期 -161,136,772.47 主要是结转收入
盐城凤凰项目 -2,700,341.67 主要是结转收入
镇江凤凰和颐居项目 200,303,999.64 主要是预收房款
南通凤凰项目 2,407,170.00 主要是预收房款
泰兴凤凰北地块项目（凤凰和泰） 821,714.29 主要是预收房款
合计 38,984,899.53 /
其他说明：
√适用 □不适用
主要项目预收售楼款列示如下：
预计竣 预售比
项目名称 期末余额 年初余额
工时间 例（%）
盐城凤凰项目 654,301.19 3,354,642.86 已竣工 65.10
泰兴凤凰南地块项目（凤凰文化
759,061.81 1,469,932.07 已竣工 99.74
广场）
108 / 146
2023 年半年度报告
预计竣 预售比
项目名称 期末余额 年初余额
工时间 例（%）
宜兴凤凰项目二期 12,125,493.75 173,262,266.22 已竣工 85.42
镇江凤凰和颐居项目 229,249,347.71 28,945,348.07 2025.2 14.27
南通凤凰项目 2,407,170.00 已竣工 46.42
泰兴凤凰北地块项目（凤凰和泰） 821,714.29 已竣工 99.19
合计 246,017,088.75 207,032,189.22
期末合同负债余额中无账龄超过一年的大额合同负债
期末合同负债余额中无预收持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份的股东款项。
期末合同负债余额中无预收关联方款项。
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 6,691,379.59 12,964,910.69 17,815,890.25 1,840,400.03
二、离职后福利-
2,032,360.00 1,300,126.14 3,253,468.78 79,017.36
设定提存计划
三、辞退福利 306,783.00 306,783.00
四、一年内到期的
其他福利
合计 8,723,739.59 14,571,819.83 21,376,142.03 1,919,417.39
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、
6,109,287.59 9,878,862.62 14,431,101.77 1,557,048.44
津贴和补贴
二、职工福利费 8,057.52 749,896.46 757,953.98
三、社会保险费 1,003,855.27 1,003,855.27
其中：医疗保险费 903,823.24 903,823.24
工伤保险费 36,714.62 36,714.62
生育保险费 63,317.41 63,317.41
四、住房公积金 1,125,698.64 1,125,698.64
五、工会经费和职
574,034.48 197,764.70 488,447.59 283,351.59
工教育经费
六、短期带薪缺勤 8,833.00 8,833.00
七、短期利润分享
计划
合计 6,691,379.59 12,964,910.69 17,815,890.25 1,840,400.03
109 / 146
2023 年半年度报告
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,152,892.70 1,152,892.70
2、失业保险费 45,135.76 45,135.76
3、企业年金缴费 2,032,360.00 102,097.68 2,055,440.32 79,017.36
合计 2,032,360.00 1,300,126.14 3,253,468.78 79,017.36
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 79,127.63 1,845,404.90
消费税
营业税
企业所得税 1,289,632.58 2,876,698.56
个人所得税
城市维护建设税 17,028.34 98,550.53
教育费附加和地方教育费附
12,604.04 69,769.55
加
土地增值税 12,638,281.68 350,305.78
房产税 611,110.26 916,021.88
土地使用税 209,643.07 340,688.49
个人所得税 46,295.89 112,404.38
印花税 5,033.90 15,262.69
环境保护税 35,881.48 41,839.73
合计 14,944,638.87 6,666,946.49
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
□适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 1,519,011,862.96 1,521,680,367.64
合计 1,519,011,862.96 1,521,680,367.64
其他说明：
无
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2023 年半年度报告
应付利息
□适用 √不适用
应付股利
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
□适用 √不适用
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
川岚商业管理（苏州）有限公司 4,390,003.18 租赁押金
南京金宝商业投资发展股份有限公
3,000,000.00 保证金
司
合计 7,390,003.18 /
其他说明：
√适用 □不适用
按账龄列示
项目 期末余额 上年年末余额
一年以内 1,501,988,511.64 1,505,718,631.36
一至两年 2,559,133.69 1,569,075.47
两至三年 232,904.75 37,552.25
三年以上 14,231,312.88 14,355,108.56
合计 1,519,011,862.96 1,521,680,367.64
金额较大的其他应付款
项目 期末余额 性质或内容
江苏凤凰出版传媒集团有限公司 1,500,000,000.00 借款
川岚商业管理（苏州）有限公司 4,390,003.18 租赁押金
南京金宝商业投资发展股份有限公司 3,000,000.00 履约保证金
合计 1,507,390,003.18
按费用类别列示预提费用
费用类别 期末余额 期末结余原因
预提代理费 63,684.40 期末尚未支付的代理费
预提物业费 1,151,615.00 期末尚未支付的物业费
合 计 1,215,299.40
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2023 年半年度报告
期末其他应付款余额中无应付持有本公司 5%以上（含 5%）表决权股份股东款项。
期末其他应付款余额中应付关联方款项，详见注释十二、6。
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 273,326,000.00 156,663,000.00
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 29,524,121.98 28,852,151.90
一年内到期的长期借款应付利息 642,083.33 769,786.11
合计 303,492,205.31 186,284,938.01
其他说明：
无
44、 其他流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 21,865,851.65 18,498,711.18
合计 21,865,851.65 18,498,711.18
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
质押借款
抵押借款 136,674,000.00 422,337,000.00
保证借款 140,000,000.00
信用借款
合计 276,674,000.00 422,337,000.00
长期借款分类的说明：
无
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2023 年半年度报告
其他说明，包括利率区间：
√适用 □不适用
截止 2023 年 6 月 30 日，本公司取得的抵押借款的资产抵押情况详见注释十四、1、（1）
抵押资产情况。
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用 √不适用
(2). 应付债券的增减变动（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
租赁付款额 212,250,330.09 231,540,778.03
未确认融资费用 -23,743,149.52 -28,164,102.40
合计 188,507,180.57 203,376,675.63
其他说明：
无
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
长期应付款
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 □不适用
(1) 长期应付职工薪酬表
□适用 √不适用
(2) 设定受益计划变动情况
设定受益计划义务现值：
□适用 √不适用
计划资产：
□适用 √不适用
设定受益计划净负债（净资产）
□适用 √不适用
设定受益计划的内容及与之相关风险、对公司未来现金流量、时间和不确定性的影响说明：
□适用 √不适用
设定受益计划重大精算假设及敏感性分析结果说明
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 送 公积金 期末余额
其他 小计
新股 股 转股
股份总数 936,060,590.00 936,060,590.00
其他说明：
无
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2023 年半年度报告
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股
1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
本溢价）
其他资本公积
合计 1,479,614,431.16 1,479,614,431.16
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
56、 库存股
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
57、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前期计入
期初 减：前期计入 税后归属 期末
项目 本期所得税前发 其他综合收益 减：所得 税后归属于母公
余额 其他综合收益 于少数股 余额
生额 当期转入留存 税费用 司
当期转入损益 东
收益
一、不能重分类
进损益的其他 777,091,961.24 32,676,131.260 32,676,131.260 809,768,092.50
综合收益
其中：重新计量
设定受益计划
变动额
权益法下不
能转损益的其
他综合收益
其他权益工
具投资公允价 777,091,961.24 32,676,131.260 32,676,131.260 809,768,092.50
值变动
企业自身信
用风险公允价
值变动
二、将重分类进
损益的其他综
合收益
其中：权益法下
可转损益的其
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2023 年半年度报告
他综合收益
其他债权投
资公允价值变
动
金融资产重
分类计入其他
综合收益的金
额
其他债权投
资信用减值准
备
现金流量套
期储备
外币财务报
表折算差额
其他综合收益
777,091,961.24 32,676,131.260 32,676,131.260 809,768,092.50
合计
其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：
无
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2023 年半年度报告
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 209,540,233.86 209,540,233.86
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 209,540,233.86 209,540,233.86
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上年度
调整前上期末未分配利润 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 1,716,686,287.70 2,108,042,813.18
加：本期归属于母公司所有者的净
32,787,384.72 -391,356,525.48
利润
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 1,749,473,672.42 1,716,686,287.70
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 222,637,873.80 109,430,139.77 479,799,084.750 327,482,391.150
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2023 年半年度报告
其他业务 16,229,562.97 8,827,753.80 15,097,632.080 9,063,571.100
合计 238,867,436.77 118,257,893.57 494,896,716.830 336,545,962.250
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 房地产开发 合计
商品类型
泰兴凤凰项目 13,621,008.03 13,621,008.03
宜兴凤凰项目 193,990,298.14 193,990,298.14
盐城凤凰项目 9,920,272.39 9,920,272.39
其他零星项目 5,106,295.24 5,106,295.24
按经营地区分类
市场或客户类型
合同类型
按商品转让的时间分类
按合同期限分类
按销售渠道分类
合计 222,637,873.80 222,637,873.80
合同产生的收入说明：
无
(3).履约义务的说明
√适用 □不适用
本公司在房地产开发项目工程已经竣工并经有关部门验收合格，达到销售合同约定的交付条
件，履行了合同规定的义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。
(4).分摊至剩余履约义务的说明
√适用 □不适用
本报告期末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的收入金额为
263,184,149.79 元，其中：
263,184,149.79 元预计将于 2023 年度确认收入。
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 590,050.35 1,046,375.62
教育费附加 420,857.65 746,818.24
资源税
房产税 1,507,070.12 1,246,795.96
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2023 年半年度报告
土地使用税 573,720.62 683,822.92
车船使用税 965.00 4,620.00
印花税 615,478.18 66,177.30
环境保护税 613,275.84 67,236.10
土地增值税 25,234,156.87 16,388,682.72
合计 29,555,574.63 20,250,528.86
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工薪项目 1,355,203.94 1,242,667.27
办公经费 107,630.83 51,992.07
广告宣传推广费 3,022,908.18 569,296.50
销售代理服务费 2,904,858.44 2,862,698.00
物业费 788,963.75 948,443.15
其他 441,719.45 439,900.43
合计 8,621,284.59 6,114,997.42
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
工资奖金补贴社保等 11,598,726.81 11,437,079.17
经营费用 2,327,135.71 1,158,211.22
租赁费 158,002.15 208,475.00
中介机构费用 1,509,908.02 1,802,339.17
折旧和摊销 1,536,631.96 1,616,678.70
其他 298,453.66 295,160.24
合计 17,428,858.31 16,517,943.50
其他说明：
无
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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2023 年半年度报告
利息费用 35,032,506.30 5,751,333.98
利息收入 -3,469,577.13 -8,137,320.86
手续费 24,980.02 24,316.90
合计 31,587,909.19 -2,361,669.98
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
稳岗补贴 8,009.39 20,573.75
代扣个人所得税手续费 30,369.09 23,061.26
合计 38,378.48 43,635.01
其他说明：
计入其他收益的政府补助
补助项目 本期金额 上期金额 与资产相关/与收益相关
稳岗补贴 8,009.39 20,573.75 与收益相关
合计 8,009.39 20,573.75
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资
收益
其他权益工具投资在持有期间取得
17,427,270.00 17,427,270.00
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 17,427,270.00 17,427,270.00
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2023 年半年度报告
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 2,712,530.57 -38,303,696.06
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 2,712,530.57 -38,303,696.06
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失 206,450.17 6,050,145.00
其他应收款坏账损失 -494,126.42 -460,521.74
债权投资减值损失
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
合计 -287,676.25 5,589,623.26
其他说明：
无
72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
□适用 √不适用
74、 营业外收入
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置利得合 4,170.86 4,170.86
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2023 年半年度报告
计
其中：固定资产处置利
得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利得
接受捐赠
政府补助
罚没收入 33,833.33 137,729.52 33,833.33
无需支付的款项 0.80
凤凰之星奖励 3,000.00 50,000.00 3,000.00
合计 41,004.19 187,730.32 41,004.19
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置损失合计
其中：固定资产处置损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换损失
对外捐赠
滞纳金 33,930.85 14,456.05 33,930.85
违约金 706,081.00 706,081.00
非流动资产毁损报废损失 17.44 17.44
其他 4,828.30 3.00 4,828.30
基金 686.64 108.18
合计 745,544.23 14,567.23 744,857.59
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 12,833,543.48 1,698,083.44
递延所得税费用 3,229,186.88 22,486,611.83
加：以前年度所得税汇算清缴数 3,751,764.16
合计 19,814,494.52 24,184,695.27
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2023 年半年度报告
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见附注 57、其他综合收益
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 3,469,577.13 8,137,320.86
往来款 1,775,748.99 201,426.30
其他 229,174.36 288,598.00
受限制的货币资金 10,369,232.59 1,482,351.04
维修基金 455,875.60 1,170,384.80
政府补助 11,157.77 20,573.75
保证金、押金、备用金 258,525.00 138,487.00
合计 16,569,291.44 11,439,141.75
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 15,833,623.63 8,333,983.53
往来款 1,601,843.58 1,586,521.21
违约金 699,703.00
保证金、押金 3,212,606.24 315,298.00
其他 864,457.74 345,934.66
合计 22,212,234.19 10,581,737.40
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
124 / 146
2023 年半年度报告
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
使用权资产租金 21,026,588.26 21,026,588.26
合计 21,026,588.26 21,026,588.26
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 32,787,384.72 78,574,254.81
加：资产减值准备
信用减值损失 287,676.25 -5,589,623.26
固定资产折旧、油气资产折耗、生
9,563,010.89 9,814,582.47
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 643,100.26 978,123.10
无形资产摊销 81,559.62 81,151.86
长期待摊费用摊销 256,609.01 265,504.64
处置固定资产、无形资产和其他长
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－”
-4,153.42
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”
-2,712,530.57 38,303,696.06
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 35,032,506.30 5,751,333.98
投资损失（收益以“－”号填列） -17,427,270.00 -17,427,270.00
递延所得税资产减少（增加以
6,285,892.15 36,338,441.73
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
-3,056,705.27 -13,851,829.90
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填
-66,847,616.46 267,804,820.31
列）
经营性应收项目的减少（增加以 -43,523,776.90 100,758,262.37
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2023 年半年度报告
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-35,605,402.62 -671,252,723.76
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 -84,239,716.04 -169,451,275.59
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 795,934,981.12 1,876,181,221.13
减：现金的期初余额 971,875,400.20 1,842,683,374.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -175,940,419.08 33,497,846.56
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 795,934,981.12 971,875,400.20
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 795,932,944.18 971,875,400.20
可随时用于支付的其他货币
2,036.94
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 795,934,981.12 971,875,400.20
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金
应收票据
存货 567,757,904.91 保证、抵押
固定资产
无形资产
合计 567,757,904.91 /
其他说明：
无
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记
账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
稳岗补贴 8,009.39 其他收益 8,009.39
(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
85、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
通过资产置换及非公
房地产开发与经营，商品房销售；实业投资，房屋租赁，
江苏凤凰置 南京市中央路 389 号 开发行股票取得的子
江苏 物业管理，建筑材料和装潢材料的销售，室内装饰；预 100
业有限公司 凤凰国际大厦六楼 公司（包括该子公司控
包装食品兼散装食品批发与零售。
制的孙公司）
盐城凤凰地 盐城市城南新区新都 房地产开发与经营；商品房及建材销售；自有房屋租赁；
94.44 5.56 设立
产有限公司 街道娱乐三组（CND） 物业管理；设计、制作、代理、发布国内户外广告业务。
中国(江苏)自由贸易 许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经
苏州凤凰置 试验区苏州片区苏州 相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审
江苏 100 设立
业有限公司 工业园区星桂街 33 批结果为准）一般项目：非居住房地产租赁；物业管理；
号 601 室 建筑装饰材料销售
南京凤凰置 南京市雨花台区凤台 许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：物业
江苏 100 设立
业有限公司 南路 130 号 管理；房地产销售。
许可经营项目：房地产开发与经营；商品房销售。一般
江苏凤凰地 南京市玄武区营苑南
江苏 经营项目：实业投资；自有房屋租赁；物业管理；建筑 100 设立
产有限公司 路 58 号
材料、装潢材料的销售。
南京龙凤投 许可项目经营：房地产开发经营。一般经营项目：物业
南京市白下区太平南
资置业有限 江苏 管理、房地产信息咨询：装潢材料、建筑材料销售；绿 100 购买及诉讼判决
路 69 号 1116 室
公司 化中种植、养护及管理。
南京凤凰地 南京市秦淮区太平南 许可经营项目：房地产开发、商品房销售。一般经营项
江苏 100 购买股权
产有限公司 路 69 号 目：自有房屋租赁、物业管理、室内装饰。
南通市崇川区新城区 许可经营项目：房地产开发、经营；商品房销售。（凭
南通凤凰置
江苏 支路 6 号凤凰大厦 2 资质证书经营）一般经营项目：房地产投资；房产租赁， 100 设立
业有限公司
幢 2509 室 物业管理；建筑材料、装潢材料销售；室内装饰。（经
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2023 年半年度报告
营范围中国家有专项规定的从其规定）
合肥凤凰文 安徽省合肥市包河区 房地产开发及销售；项目投资；房屋租赁；物业服务；
化地产有限 安徽 徽州大道 1388 号办 建筑装潢材料销售；室内装饰（经营范围涉及资质的， 79.17 20.83 设立
公司 公楼第六层 凭资质证经营）
房地产开发经营及商品房销售；实业投资；房屋租赁；
镇江凤凰文
镇江京口区谷阳路 物业管理；建筑材料和装潢材料（许可项目除外）。（依
化地产有限 江苏 96.15 3.85 设立
217-2 号 法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活
公司
动）
泰兴市凤凰
许可经营项目：房地产开发经营。一般经营项目：实业
地产有限公 江苏 泰兴市济川路 1 号 92.86 7.14 设立
投资，房屋租赁，物业管理，建筑材料和装潢材料销售。
司
无锡宜康置 宜兴市宜城街道陶都 房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门
江苏 100 收购股权
业有限公司 路 299-1 号 批准后方可开展经营活动）
许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经
江苏凤凰和 相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审
南京市玄武区双拜巷
昇地产有限 江苏 批结果为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁 100 设立
78 号 12 栋 313-9 室
公司 （除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展
经营活动）
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
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2023 年半年度报告
(2). 重要的非全资子公司
□适用 √不适用
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
□适用 √不适用
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司董事
会全面负责风险管理目标和政策的确定，并对风险管理目标和政策承担最终责任。经营管理
层递交的月度报告来审查已执行程序的有效性以及风险管理目标和政策的合理性。
本公司风险管理的总体目标是在不过度影响公司竞争力和应变力的情况下，制定尽可能
降低风险的风险管理政策。
(一)信用风险
信用风险是指金融工具的一方不履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。应收账款
方面，由于本公司通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。
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(二)流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金
短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的
财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来 12 个
月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。
(三)市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、利率风险
利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。
本公司面临的利率风险主要来源于银行长期借款。公司目前的政策是固定利率借款占外部借
款的 70%以上。为维持该比例，本公司可能运用利率互换以实现预期的利率结构。尽管该政
策不能使本公司完全避免支付的利率超出现行市场利率的风险，也不能完全消除与利息支付
波动相关的现金流量风险，但是管理层认为该政策实现了这些风险之间的合理平衡。
2023 年 6 月 30 日，公司长期借款本金为人民币 550,000,000.00 元。长期借款均为固
定利率，利率变动风险较小。
2、汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。
本公司无外币金融资产及负债以及承诺未来以外币支付的款项，无汇率风险。
3、其他价格风险
本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。本
公司持有其他上市公司的权益投资，管理层认为这些投资活动面临的市场价格风险是可以接
受的。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价值 第二层次公允 第三层次公允
合计
计量 价值计量 价值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 172,928,143.38 172,928,143.38
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
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（2）权益工具投资 172,928,143.38 172,928,143.38
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
1,425,550,686.00 1,499,698.81 1,427,050,384.81
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量
1,598,478,829.38 1,499,698.81 1,599,978,528.19
的资产总额
（六）交易性金融负债
1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
企业在计量日能够取得该项权益工具在活跃市场上未经调整的报价,且获得的报价能够
代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易。
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2023 年半年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量
信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量
信息
√适用 □不适用
由于被投资企业本年度经营环境、经营情况和财务状况未发生重大变化，所以本公司采
用账面投资成本作为公允价值的合理估计对其进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参
数敏感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时
点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 企业的表决
比例(%) 权比例(%)
省政府授权范围内的
江苏凤凰出 南京市中 国有资产经营、管理、
版传媒集团 央 路 165 企业托管、资产重组、 700,000 52.12% 52.12%
有限公司 号 实物租赁，省政府授权
的其它业务。
本企业的母公司情况的说明
本公司的母公司为江苏凤凰出版传媒集团有限公司，江苏凤凰出版传媒集团有限公司前
身为江苏省出版集团有限公司。2001 年，根据省级机关机构改革和政企分离的基本原则，
江苏省出版新闻局与江苏省出版总社分立，同时组建江苏省出版集团有限公司，江苏省出版
总社与江苏省出版集团有限公司为两块牌子一个班子，一体化运营。2003 年，江苏省出版
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集团有限公司更名为江苏凤凰出版传媒集团有限公司。江苏省出版总社与凤凰集团实质上为
同一主体，其资产由中共江苏省委宣传部和江苏省财政厅共同监督管理。
本企业最终控制方是江苏省人民政府。
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“七、在其他主体中的权益”。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营
企业情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
江苏凤凰出版传媒股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏新广联光电股份有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰出版传媒集团财务有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰资产管理有限责任公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰广场商业管理有限公司 受本公司控股股东控制
江苏凤凰信息科技有限公司 受本公司控股股东控制
其他说明
无
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
获批的交 是否超过
本期发生
关联方 关联交易内容 易额度（如 交易额度 上期发生额
额
适用） （如适用）
江苏新广联光电 泰兴凤凰项目灯具
否 409,187.26
股份有限公司 采购及亮化工程
江苏凤凰信息科
ERP 服务器租用 420.00 否 103,773.58
技有限公司
南京凤凰诚与信
合肥凤凰项目办公
文化传播有限公 否 13,167.08
楼公共部位装修
司
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出售商品/提供劳务情况表
□适用 √不适用
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
江苏凤凰出版传媒集团有限
500,000,000.00 2022/7/5 2023/7/5
公司
江苏凤凰出版传媒集团有限
1,000,000,000.00 2022/10/10 2023/10/10
公司
拆出
本公司 2023 年 1-6 月向江苏凤凰出版传媒集团有限公司借款，计提利息 29,939,583.34 元。
本公司上述借款合同已于 2023 年 7 月 5 日续签，合同起始日分别为 2023 年 7 月 5 日、2023
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年 10 月 10 日，合同均为一年期，到期日分别为 2024 年 7 月 5 日、2024 年 10 月 10 日。
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
□适用 √不适用
(8). 其他关联交易
√适用 □不适用
1、关联方提供金融服务
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有
限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公司）
提供存款、结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务。
协议签署后两年内，本公司（含子公司）存放在财务公司的每日最高存款余额（包括应
计利息及手续费）不超过 30 亿元（含本数），财务公司为本公司（含子公司）提供的综合授
信额度每日使用余额不超过人民币合计 30 亿元（含本数）。
本公司（含子公司）与财务公司签订了《人民币单位协定存款协议》，协议约定各公司
账户金额超过协定存款额度 5 万元时，超过部分按 1.3%和 1.35%的协定存款利率计息，低于
协定存款额度时，对协定存款额度内的存款按结息日或支取日活期存款利率（2022 年活期
存款年利率 0.385%）计息。
本公司（含子公司）财务公司账户存取情况如下：
存入（包括应计利 本期确认的存
年度 支取 期末账户余额
息） 款利息收入
2022 年 1-6 月 1,772,314,423.55 804,469,090.22 1,211,248,047.58 2,201,512.28
2023 年 1-6 月 597,288,344.79 696,722,879.32 520,894,705.23 2,652,089.37
2、 关联方奖励
本公司以及控股子公司接受下列关联方发放的奖励：
计入当期损益的金额 计入当期损益
关联方 项目 金额
本期金额 上期金额 项目
江苏凤凰出版 传 凤凰之星奖
3,000.00 3,000.00 50,000.00 营业外收入
媒集团有限公司 励
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
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江苏凤凰出版传
应收账款 702,294.68 70,229.47 702,294.68 70,229.47
媒股份有限公司
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 江苏新广联光电股份有限公司 87,457.31 285,536.25
江苏凤凰出版传媒集团有限公
其他应付款 1,500,000,000.00 1,500,000,000.00
司
江苏凤凰广场商业管理有限公
其他应付款 200,000.00 200,000.00
司泰兴分公司
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
√适用 □不适用
(一)资金集中管理
1、本公司参与和实行的资金集中管理安排的主要内容如下：
本公司与江苏凤凰出版传媒集团有限公司的控股子公司江苏凤凰出版传媒集团财务有
限公司（以下简称“财务公司”）签署《金融服务协议》，接受财务公司为本公司（含子公
司）提供存款、结算、信贷以及经中国银行业监督管理委员会批准的可从事的其他金融业务，
详见附注十二、5、（8）关联方提供金融服务。
（二）本公司归集至财务公司的资金
期末余额 上年年末余额
项目名称
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
货币资金 520,894,705.23 620,329,239.76
合计 520,894,705.23 620,329,239.76
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
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2023 年半年度报告
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
（1）抵押资产情况
镇江凤凰文化地产有限公司以该公司拥有的苏(2023)镇江市不动产权第 0026274 号、
0026277 号等共计十五项国有土地使用权，地块面积 52957.20 ㎡，作为以下银行贷款的抵
押物：
贷款单位 贷款余额 抵押期限
中国银行股份有限公司南京鼓楼支行 410,000,000.00 2020-10-26至2024-8-19
（2）经营租赁承诺
本公司的全资子公司江苏凤凰置业有限公司下属项目公司苏州凤凰置业有限公司（持股
100%）（以下简称“苏州凤凰”）、利安人寿保险股份有限公司（以下简称“利安人寿”）
与本公司于 2020 年 10 月签署《不动产投资（交易）协议》，苏州凤凰向利安人寿销售苏州
市工业园区星桂街 33 号凤凰国际大厦项目 7、21、32、34、35、37、38、40、41、42 层
十个整层以及其他楼层部分产权单元用途为办公的商品房（以下简称“标的物业”），建筑
面积合计 47,713.98 平方米。协议中约定利安人寿投资购买标的物业后由苏州凤凰承租，
租期为 9 年，年租金=12500 元×标的物业总建筑面积×7%。本公司为担保人，对该协议下
苏州凤凰对利安人寿负有的所有债务(包含但不限于按约定履行租赁合同，支付租金、违约
金、损害赔偿金等)，以及利安人寿为实现《不动产投资（交易）协议》第四章项下全部债
权所产生的一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费、公告费等)提供不可
撤销的连带保证责任。保证期限至租赁期限或延长期限届满之日后的两年。
根据苏州凤凰与利安人寿于 2020 年 12 月 30 日签订的不可撤销的经营性租赁合同，租
赁期为 2021 年 1 月 1 日至 2029 年 12 月 31 日，共计 9 年。苏州凤凰于资产负债表日后应支
付的最低租赁付款额如下：
剩余租赁期 最低租赁付款额
1 年以内 41,749,732.52
1至2年 41,749,732.52
2至3年 41,749,732.52
3 年以上 146,124,063.82
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剩余租赁期 最低租赁付款额
合计 271,373,261.38
（3）截止 2023 年 6 月 30 日，本公司无其他需说明的重大承诺事项。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
本公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截止 2023 年 6 月 30 日，
担保累计余额为 25,941.30 万元，上述担保为阶段性担保，即从商品房承购人与银行签订按
揭合同至商品房交付之日止。因尚未发生由于担保连带责任而发生损失之情形，该担保事项
将不会对本公司的财务状况造成重大影响。
截止 2023 年 6 月 30 日，除上述事项外，本公司无需说明的其他重大或有事项。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
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3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原
因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
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□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利 150,000,000.00
其他应收款 35,000.00
合计 150,035,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
应收股利
(1).应收股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目(或被投资单位) 期末余额 期初余额
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江苏凤凰置业有限公司 150,000,000.00
合计 150,000,000.00
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
□适用√不适用
(2).按款项性质分类
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
□适用 √不适用
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
□适用 √不适用
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26
对联营、合营企
业投资
合计 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26 2,761,150,614.66 118,842,259.40 2,642,308,355.26
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本 本 本期
被投资单 期 期 计提 减值准备期末余
期初余额 期末余额
位 增 减 减值 额
加 少 准备
江苏凤凰
置业有限 1,281,150,614.66 1,281,150,614.66
公司
盐城凤凰
地产有限 340,000,000.00 340,000,000.00
公司
合肥凤凰
文化地产 380,000,000.00 380,000,000.00
有限公司
镇江凤凰
文化地产 500,000,000.00 500,000,000.00
有限公司
泰兴市凤
凰地产有 260,000,000.00 260,000,000.00 118,842,259.40
限公司
合计 2,761,150,614.66 2,761,150,614.66 118,842,259.40
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
□适用 √不适用
(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
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其他说明：
无
5、 投资收益
□适用 √不适用
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 4,153.42 固定资产处置利得
越权审批，或无正式批准文件，或偶发
性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正
常经营业务密切相关，符合国家政策规
8,009.39 稳岗补贴
定、按照一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
持有交易性金融资产产
生金融资产、交易性金融负债、衍生金 2,712,530.57
生的公允价值变动损益
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
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交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支
-708,006.82
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 495,342.66
少数股东权益影响额（税后）
合计 1,521,343.90
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
0.64 0.0350 0.0350
利润
扣除非经常性损益后归属于
0.61 0.0334 0.0334
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：林海涛
董事会批准报送日期：2023 年 8 月 24 日
修订信息
□适用 √不适用
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