庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
股票简称：重庆百货 股票代码：600729 股票上市地点：上海证券交易所
重庆百 大楼股份 限 司
重大资产购买及托管暨关联交易
告书 草案
交易 方 通 地址
庆商社 团 限 庆 渝中 青 路 18
独立 顾 西 证 份 限
〇
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
声 明
董 全体董 保证 告书 摘要内容的真 准确和完
整 并 告书 摘要中的虚假 载 误 性陈述或者 大遗漏 个别
和 带的法律 任
负 人和 管 作的负 人 机构负 人保证 告书
摘要中 资料真 准确和完整
告书 述 并 表中 证 交 交易相 的
性判断 确认或批准 任何 之相 的声明均属虚假 陈述
交易完 营 收益的 自行负 因 交
易引 的投资风 投资者自行负
投资者若 告书 摘要 任何疑 咨询自 的 票 纪人
律师 师或 顾
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重大 项提示
部 述的词语或简 告书“释义”中 定义的词语或简 相
的涵义
一、本次交易方案简要介绍
交易 竞 和托管 部
1 竞 部
除 份外 盈利能力较强 发展前 较好的 资 商社
团通过 开 牌转 在 大 授 围内 竞 并摘牌 部
资 商社 团 的商社汽 商社电商 商社家 益 检 中天
物 合 五家全资子 100%
2 托管部
盈利能力较弱 营尚 稳定等原因 暂 合注入 的资
和 商社 团 托 行管理 部 资 和 商社 团
的商社 商社 口 商社投资 商社物流 商社 媒 中天大酒店 万盛
五交 合 七家全资子 100% 和 庆联交 2.57% 鸿鹤 0.03%
商社汇巴 购物中心 期商 购物中心
、本次交易构成重大资产重组
据 交易标的 表 交易是 达到 大资
标准的 算结果如
交易
交易标的
目 合 较高者 例
2015-7-31/2014 2014-12-31/2014
万元
资 总额 万元 845,007.15 1,172,773.44 845,007.15 72.05%
73,263.42
资 净额 万元 40,578.50 456,118.78 73,263.42 16.06%
营 收入 万元 2,268,650.04 3,014,005.98 - - 75.27%
注 1 2014 11 金方式收购了商社 团 的商社信科和商社电子
100% 按照 管理 法 的规定 述 算表格中的交易 资 总额 资
净额和营 收入 交易目标 和商社信科 商社电子 数值的合 数
1-1-1
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注 2 托管部 算交易
表 知 据 管理 法 第十 的规定 交易构 大资
、本次交易构成关联交易
交易的交易 方 因 交易构 联交
易
董 交易 相 案时 联董 何谦 涂涌 高 回
表 大 交易 相 案时 联 商社 团
行 人 庆 将回 表
四、本次交易 构成借壳 市
交易 发行 份 交易前 结构和 总额
发生 的 商社 团 人 庆 资
交易 发生 更 因 构 借壳
五、本次交易支付方式简要介绍
交易支付方式 金
、交易标的估值情况简要介绍
交易 竞 和托管 部 中 托管标的 估值情况 据
康评估 的 评估 告 2015 7 31 准 牌标的之估值情
况如
万元
牌标的 面值 评估值 增值金额 增值率 评估方法
商社汽 100% 17,710.65 52,527.01 34,816.36 196.58% 收益法
商社电商 100% 3,081.65 3,821.77 740.12 24.02% 资 础法
商社家 100% 77.39 120.06 42.67 55.14% 资 础法
益 检 100% 1,012.66 5,636.56 4,623.90 456.61% 收益法
中天物 100% 1,460.47 8,240.10 6,779.63 464.21% 资 础法
1-1-2
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牌标的之交易 格 庆 资 备案的 康评估 的 评估
告 载明评估 值 并 据 庆联交 开 牌转 程序最 确定
70,345.50 万元
七、本次交易对 市 司影响的简要介绍
一 本次交易对 市 司股权结构的影响
交易的支付方式 金 的 结构 生 响
本次交易对 市 司 要财务指标的影响
1 要 数据
万元
2015-7-31/2015 1-7 2014-12-31/2014
目
表 备考 表 表 备考 表
流 资 合 683,986.32 846,962.49 775,862.56 1,121,936.19
非流 资 合 400,162.94 465,717.97 396,910.88 511,307.02
资 总额 1,084,149.26 1,312,680.47 1,172,773.44 1,633,243.21
流 负债合 591,165.50 824,141.08 706,965.47 1,166,398.30
非流 负债合 6,283.73 34,330.38 6,889.06 38,843.35
负债总额 597,449.23 858,471.46 713,854.53 1,205,241.65
者 益 486,700.03 454,209.01 458,918.91 428,001.56
属 母 者 益 480,890.19 438,745.18 456,118.78 414,358.81
营 收入 1,825,726.84 2,213,615.55 3,014,005.98 3,727,083.97
营 1,523,353.76 1,879,923.44 2,505,553.52 3,150,009.84
营 利润 46,339.59 48,089.37 58,392.20 69,268.76
利润总额 46,631.70 48,194.09 59,035.99 69,551.06
净利润 39,583.77 40,306.32 49,284.65 57,193.76
属 母 者的净利润 39,609.70 40,148.25 49,166.37 53,786.06
在编 备考合并 表时 支付 7.03 亿元作 备考合并
表 2014 1 1 的购 截 告期 牌目标 的
属 母 者 益 2.92 亿元 牌目标 商社
团 备考模拟属 企 合并 企 合并被收
购方的支付 面净资 差 少资 4.11 亿元 外 2014
2015 1~7 备考合并抵 内部交易抵 净资 0.10 亿元 合并 属
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母 者 益合 少 4.21 亿元
2 要 指标
2015-7-31/2015 1-7 2014-12-31/2014
目
表 备考 表 表 备考 表
流 率 1.16 1.03 1.10 0.96
率 0.68 0.56 0.68 0.47
资 负债率 55.11% 65.40% 60.87% 73.79%
收 款周转率 153.06 115.76 364.63 300.82
周转率 9.32 5.92 13.68 9.67
毛利率 16.56% 15.07% 16.87% 15.48%
净利率 2.17% 1.82% 1.64% 1.53%
净资 收益率 8.23% 9.15% 10.78% 12.98%
、本次交易已履行的和尚未履行的决策程序及 批程序
一 本次交易已履行的决策程序
1 2015 10 24 商社 团第五 董 第 十 作 意
在 庆联交 牌转 的商社汽 等五家全资子 100% 意
托 营管理目前 满足被收购 的资 和
2 2015 11 27 30 庆 资 牌标的之评估 告 别
备案
3 2015 12 3 庆 资 批复 意商社 团 开 牌转 商社
汽 等 5 家子 100%
4 2015 12 10 庆 资 备案确认商社 团 托 管理
资 和
5 2015 12 17 召开第 董 十五 通
过了 竞 牌标的 交易预案 相 案
6 2016 1 4 召开 2016 第 临时 大 通
过了 竞 牌标的 授 董 摘牌 签署 的 案
7 2016 2 22 召开第 董 十七 通
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过了 大资 交易 告书
本次交易尚未履行的决策程序及 批程序
大 通过 交易方案 相 案
交易在 得 述 策程序前 得 施 交易方案
九、本次交易相关方作出的重要承诺
要内容
方
董 全体董 保证 告书内容 在虚假 载 误
提交信息真 准
性陈述或者 大遗漏 并 内容的真 性 准确性和完整性
确和完整
个别 带 任
任董 高 管理人员 在因 嫌犯罪 被 法机
合法合规情况
立案 查或 嫌 法 规 被中 证 立案调查的情形
在泄漏
在泄露 交易的相 内幕信息 利用 内幕信息
内幕信息或 行
行内幕交易 或 证 法 等法律法规的情形
内幕交易的
保证 交易向 庆 交易的 中 机构
提供的 信息 资料 证明 做的声明 说明
保证等 均 真 准确和完整 在虚假 载 误 性陈
提供信息的 述或者 大遗漏 副 或复 原始资料或原
真 性 准确性和 文 的签 章均是真 的
完整性的 将依照相 法律 法规 规章 中 证 和证 交易
的 规定 时向 庆 露 交易的信息 并保证
商
等信息的真 性 准确性和完整性 保证 等信息 在虚假
社
载 误 性陈述或者 大遗漏
中天物 补
团 中天物 属商社汇巴 购物中心 期商 无偿 转 商
缴土地增值税的
社 团而 生的土地增值税等税 商社 团全额
补偿
1 商社 团 直接或间接地在中 境内 营或
属 营 构 竞 的
2 如因 资 整合或 债 债 原因使商社 团
免 竞 或 属企 的 营 构 或 能构 竞 的
的 的 益 商社 团 着最 将 营的 竞
性 相 通过授 的 转
的原 极改善 妥善 营
3 若商社 团知悉 商 机 营或 能
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属企 营 构 竞 的 在商社 团 得 商
机 立即通知 并将 述商 机 按
能合理接 的商 提供 如 接
述商 机 商社 团方 营相
4 若相 系过 期 营 发展 熟 备注入
的 时 商社 团将 合理的商 极 相
注入
5 在商社 团 竞 性 的1个 内 指定
资格人员 的 作小 体负 免 竞
措施 排的 督 评估等 作 并 就 措施 体
落 情况直接向商社 团提 意 和建
6 作小 若在 述 督 评估过程中发 商社 团 能
在 遵 竞 损害 利益情形 向商社
团 时提 意 或建 方聘
资格的 师 或 机构 损害情况 行确
认和测算 聘 机构的 用 商社 团 将前
述损害确认和测算结果书面通知商社 团 30 内 商社 团将
无 地 金方式向 作 赔偿或补偿
采 告 告等方式 露 等赔偿或补偿情形 商社 团除作
述赔偿或补偿措施外 需将竞 性 合理的商
极 竞 性 注入
在 营 作过程中 将继续保 规 作 确保 庆
保 在人员 机构 资 和 等方面完全 开 商社 团
独立性的 在 营 机构 作 算等方面独立并 自
营 任和风
将 能 少并规 庆 之间的 联交易 联交易
少 规
将 格履行法定程序 依法 时 行信息 露 保证 通
联交易的
过 联交易损害 庆 的合法 益
世纪 改 引入 天域湖 之前 在的税 题 包括
能 在的
合并 税 的损失均 商社 团
税 题引发损
世纪 改 引入 天域湖 之 在的税 题
失而 的
的损失 商社 团 天域湖 将按 资 例
2012 非 开 除非 家法律法规允许的原因或 中 证 豁免 商社 团自
发行 票的 认 完 登 之 起 十 个 内 转 因 发行认购的
购 份的限 庆 份
1 据 庆 提供的 租赁方面的资料 商社 团确认 相
2012 非 开 企 依法 据租赁合 续 并 开使用相 租赁物 目
发行 票 解 前 没 任何第 方 等租赁物 或租赁 提 任何 或
租赁 等 利 张 在被 府 管部门限 禁 和使用
瑕疵的 等物 或就 行行 处罚的情形 时 相 企
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租方等因 等租赁物 或租赁 发生 或纠 而
相 企 大损失
2 若相 租赁情况显著 响 相 企 和使用租赁
常 营 商社 团将 极采 效措施促使 相 企
营 续 常 行 轻或 除 利 响 包括但 限
1 租方等相 方沟通 纠 或 题 如 行
商谈判
2 府 管部门汇 示 题 行调解或 排
3 庆 极 排相 或相似 的物 供 相
企 营使用
3 若相 租赁情况 相 企 生额外支 或损失 包括
府罚款 府 迁或强 迁 用 第 方索赔等 商社
团将 极 府相 管部门 租方 第 方等相 方 调磋
商 在最大程 支 相 企 常 营 免或 损害继
续扩大 时 针 相 企 生的 济支 或损失 商
社 团将 极支 相 企 据租赁合 等 定向相 的 租
方 合作方 张 利或要 赔偿 任 最大程
保障 相 企 的利益
十、本次交易对中小投资者权益保 的安排
一 及时、 披露本次交易的相关信息
交易属 大 按照 信息 露管
理 法 规 信息 露 相 方行 的通知 要 履行了信
息 露义 并将继续 格履行信息 露义 保 投资者合法 益
交易 波 交易 方在开始筹 交易时采 了 密的保密措
施 时向 交 停牌并 露 响 的 大信息 告书 露
将继续按照相 法规的要 时 准确地 露 交易 展情况
独立董 前认 及发表独立意见
独立董 在认真 阅了 交易的文 和 前认
了 交易 并在 交易的董 发表了独
立意
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交易作 允
交易中 牌标的之交易 格 证 期 相 资格的
康评估 的 评估 告 载明评估 值 并 据 庆联交 开 牌
转 的结果最 确定
四 严格履行相关程序
交易将 格按照 法 证 法 管理 法 庆
企 转 管理 法 规 和 章程 等相 法律法规
履行相 批程序
五 网络投票安排
董 将在 交易方案的 大 召开前发 提示性 告
提醒全体 交易方案的临时 大 将 据中
证 强社 益保 的若 规定 管理 法 等
规定 大 的 提供便利 就 交易方案的表 提供网 投
票 场投票 直接通过网 行投票表 大
作 必 的 表 的 之 通过 将
中小投资者投票情况 独统 并 露
摊薄当期每股收益的填补回 安排
交易的支付方式 金 拟 入 合并 表 围的 牌标
的 期净利润合 数 摊薄 期 收益
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重大风险提示
交易 的 要风 因素如
一、本次交易相关风险因素
一 本次交易终止的风险
交易 到多方因素的 响 方案的 施尚 满足多 时间
在 确定性 交易 能因 的发生而面临被 的风
交易构 联交易 大 交易相 时 联
需要回 表 大 能 通过 交易相 案 在 确定
性 而 交易 在被 的风
承诺 项 能兑 的风险
截 告书签署 交易 方的 大 提示 之 九
交易相 方作 的 要
外 在 交易中 托管目标 相 债 任何偿 义
因 商社 团 而 托管目标 的高负债发生利
益 突 免商社 团 托管目标 侵 利益 商社 团将继续履
行 少 规 联交易的 商社 团 托管目标 将继续 格
遵 联交易管理 法 相 法律法规的规定 遵循 开
的原 行 联交易 在人员 资 机构
等 方面相 独立
管交易 方 作 相 但是 是 完全履行 在 确定性 故
无法完全排除 来 因交易 方 无法兑 而遭 损失的 能性
收购整合风险
交易 的目标 别属 汽车 电商 服 中央空调 程
装 家电 服 检测 地 开发等 的行 目标 在企 文
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管理 等方面 在 程 的差 交易 的整合能 利 施
整合效果能 达到收购预期 在 定的 确定性
、 牌标的相关风险因素
一 汽车经销业务相关的风险
1 品牌授 营的风
据 汽车品牌 管理 施 法 汽车 商必 获得汽车供 商的授
才能开展除 用作 车之外的汽车 活 截 告期 商社汽
得 12 家汽车供 商的授 鉴 目前汽车供 商的品牌授 的期限大都
1~3 等 授 合 效期满 商社汽 能 继续获得汽车供 商的授
在 定的 确定性 管商社汽 作 庆地 要汽车 商之 汽
车供 商保 多 的良好合作 系 但是 如果商社汽 能 续获得汽车供
商的授 或 汽车供 商的 营策略 授 内容发生 大 利
将 商社汽 营 构 大 利 响
2 偿债风
汽车 行 属 资金密 型行 商社汽 自 资 较小 生
营 需资金 要依靠 行借款 自身 累 商 信用 告期内商社汽 的
资 负债率 别 83.00% 84.61%和 83.13% 在较高水 流 率 别
0.95 1.03 0.98 倍 率 别 0.42 0.41 0.41 倍 流 率和
率水 较
来 着 网 的扩张 商社汽 的采购和 规模 断增大 如果商
社汽 能继续通过 行或 道获得 营 需资金 或 营情况发生
恶 资金周转发生困 将 商社汽 面临 定的偿债风
3 压或 值的风
汽车 商 般在采购车 行 购 之间 在 定的时滞
车 相 较高 因 汽车 商的 规模较大 目前汽车 场 竞
激烈 更 换 快 品 周期短 格 频繁等特点 如果商社汽 购
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的车 无法 时 能 的 压 截 告期 商社汽
提 跌 准备 4,848.57 万元 如果 来汽车 场整体 情况发生较大
波 或 场竞 程 益激烈 将 能 商社汽 面临 压和
值的风
4 行 策 的风
目前 商社汽 的汽车 符合 家法律法规的要 但是 来 家汽
车 策 汽车 保 策 汽车金融 策 相 汽车品牌 汽
车召回 汽车 包 等 在修 或调整的 能 外 地 尤
是 庆地 汽车行 的宏 调 策 例如汽车排 排 车型限
限行 停车 涨 牌照 等 能使商社汽 面临行 策 的风
5 土地使用 被收回的风
商社汽 2010 5 竞拍购得 庆 部 M24-2 土地 即 112
地证 2010 第 025879 土地使用 用 汽车品牌 4S 店建 最
4S 店建 作滞 要原因 是 宗地块 土石方 较大 是 宗地
块离 庆 局较 允许采用爆破方式 行作 全部土石方均 机打方
式挖掘 是施 过程中因 输 场等方面原因 常间歇性歇 土地整治
作的滞 汽车品牌的引 作 极大 响
2012 11 20 庆 土局 部 局 庆商社汽车
易 限 延期开竣 的通知 通知确认 因土地整治 作 期较长
述宗地 的 目 能开 建 按照 闲置土地处置 法 第十 的规定
庆 土局 部 局 意 述宗地延长 开发期限
2015 7 24 庆 土资源和 管理局 江 局 即 部
局 闲置土地认定书 渝 土 管 江 闲[2015]43
认定 述宗地 闲置土地 按照 闲置土地处置 法 的 规定 行处置
2015 11 27 庆 土局 江 局 即 部 局 发
快 通知书 通知明确 开发 的标准是 依法 得施 许
证 开发建 用地面 开发建 用地面 之 或者 投资
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额 总投资额的 之 十五 通知要 商社汽 紧施 建 到
期检查 达标的 任 商社汽 管机 将依据 土资源部确定的方式
行处置 通知 明确 到期检查 的时间标准
据 康评估 的评估 告 112 地证 2010 第 025879 土地使用
的 面净值 13,545.63 万元 截 准 的评估 值 17,622.25 万元
评估 告 2015 10 24 故 评估 考虑土地 按期
开发 能 的土地闲置 被收回的风 评估结论的 响
截 告书签署 商社汽 得施 许 证并 紧施 建 快达到
检查要 商社汽 在 施 是 达到 庆 土局 江 局的
要 在 确定性 宗土地 在被收回的风
6 尚 得土地使用 证的风
商社汽 2012 4 联合 中天 简 方
方式 得 庆 部 大竹林 团 O 标准 O19-2 O19-3 O19-5
O21-1 O21-5 O21-6 O21-9 O21-10 地块 统 大竹林 目地块
土地面 244,442 方米 系文 娱 商 金融 用地 交 格 147,669
万元 得的土地使用 方 2013 6 方就大竹林 目地
块签署了 联合开发 定 自 自 得物 的开发 入
土地 的地 部 土地 金的补交义 等 续投资 并 物方式 建 物
行 配
截 告期 方 庆 土局签署了 建 用地使用 合
并足额支付土地 金 中 商社汽 支付 9,879.87 万元 截 告
书签署 宗土地尚 得 土地使用 证 土地尚 开发
7 要子 商社麒 的 风
2005 9 28 要子 商社麒 的 之间发生 转 即 义
商社汽 钿洲 别签署 份转 转 商社麒 2.5%
商社汽 和钿洲 转 行 商 更登 但 商社汽
续 部 相 的 利和 相 的义 因 商社汽 100%
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评估 值 考虑 部 长期 投资的 值 商 更登
第 人的效力 排除 来商社汽 的商社麒 2.5% 引发
的 能性
2008 7 14 商社麒 汽 团将 的商社麒 10%的
转 全资子 鹏龙行 2011 4 19 鹏龙行 商社汽 签署
调整补偿 定 鹏龙行 商社麒 身份 原 的 利和
义 商社汽 接 商社汽 向鹏龙行支付 400 万元作 补偿 2008
来商社麒 的 转 均 能 理 商 更登 商
社汽 100% 评估 值 考虑 部 长期 投资的 值
8 行 气 降风
来 益 汽车 场的快 发展 内外 游厂商 快了 能投入
和网 扩张的节奏 相 地 汽车 商的数 了快 增长 使得 场供
状况发生了 定的
外 2012 来 内宏 济增 缓 汽车行 整体增长 相
过去多 的高 增长 增 缓
因 整个汽车行 气 的 降 相 游 商 能力相 较弱
的 游汽车 行 的利润将 被 压 利润水 发生 滑
电商 业务相关的风险
1 联网系统 全性的风
商社电商的 要在 联网电商 完 联网 营模式 在
网 施故障 漏洞 黑 攻 信息泄露等风 如果商社电商 能
时发 并阻 种外部 扰 能 营 利 响
2 商 信誉 损的风
站内 营者通过电商 直接面向 者 并通过快递 行配 在交
易过程中 免 方 商品 物流 输 服 等方面
意 统 而 纠 的 生 管电商 直接面向 者 但是 站内
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营者 者发生纠 营者的商 信誉 到负面 响
中央空调工程安装、家电售 服务业务相关的风险
1 程 目 场的 风
中央空调的 全 行 仅 空调 备的 确 装 定期 保
密 相 商社家 的 个中央空调 装 程 目都配 职 目 理
全 检员 负 程 场管理 格把 全风 最 商社家
发生 大 全 故 但 着 规模的扩张 程 目 场管
装瑕疵 最 发生 全 故 将 商社家 的 营 来发展 生 定
的负面 响
2 供 商 户 中 较高的风
告期内 商社家 前五 供 商的采购额合 期采购总额的 例
别 41.02% 42.48%和 57.62% 虽然商社家 供 商的采购 例均
35% 形 某 个供 商的 依赖 但如果供 商 能 时供 商社
家 的 开展 将面临延 的风
告期内 商社家 前五 户的 额合 期 总额的 例 别
36.79% 36.72%和 35.65% 虽然商社家 户或供 商的 例均
35% 形 某 个 户的 依赖 但如果 户发生 大
商社家 收入 生较大 响
3 风
中央空调 程 装的 要 中央空调的整机采购 到钢 铜
等金属 料 格波 的 响较大 外 中央空调 程 装 家电 服
人 支 较高 续 升 商社家 在 风
四 量检测业务相关的风险
1 社 信力 品牌和声誉 利 响的风
检行 的商 模式是 独立 方的第 方身份 行检测活 将
1-1-14
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
术 服 和 信力融入品牌 获得 户 告使用方的认 虽然 益 检
建立健全内部 和 管理 但是 能排除发生 信力和品牌 损 的
能性 发生 类 将 响 户的 而 响 益 检的
开展
2 高素 的检测 人才短缺 流失的风
检行 属 术性服 人才 身就相 缺 时 中
检行 的快 发展 检测机构 高素 的 人才需 益增长 解 人才短
缺 题 益 检建立了 备 队人才的 目标和 解 企 的人才缺
题 但 短期来看 检行 人才的缺 和流失 将 企 的人力资源
生 利 响
3 营资 无法 得或延续的风
中 合格评定 家认 员 CNAS 2015 4 10 向 益检测
颁发 验 认 证书 NO.CNAS L0418 证明 益 检符合 ISO/ICE 17025
2005 检测和校准 验 能力的通用要 CNAS-CL01 检测和校准 验 能
力认 准 的要 备证书 检测服 的能力 证书 效期截 2017
8 18 2015 7 1 CNAS 向 益 检 意使用认 评
定的回复 意 益 检在 CNAS 认 和相 府部门批准的 围 规定
的 效期内 依据 认 标识和认 状态声明管理规 CNAS-R01 和相
府部门的要 在 告/证书 使用认 标识 CNAS L0418 中
商 联合 商 品 督检 中心 庆 庆 电子电器商品
督检验站 庆 家用电器 品 督检验站 庆 五金商品 督检
验站 因使用 等 签发 告/证书引发的法律 任 益 检
益 检 验 中 商 联合 商 品 督检 中心 庆
庆 电子电器商品 督检验站 庆 家用电器 品 督检验站和
庆 五金商品 督检验站获得的资 证书如
序 证书 颁发 证书颁 证书到 准许使
体 证书编 备注
体 发 期 用标志
1-1-15
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中
资
家认证 2015 2017
中 商 联 认定
1 2014001614Z 认 5 20 8 26 CMA -
合 商 认证
督管理
品 督 证书
员
检 中心
庆 / 品 中
益 检 检验机 家认证 2015 2017
2 构资 F2014000371 认 5 20 8 26 CMA
认定证 督管理
书 员
资 庆
2015 2018
认定
3 2015220619E 6 25 6 24 CMA -
庆 电子 认证 术 督
电器商品 证书 局
督检验 资 庆
2015 渝 2015 2018
站 认定授
4 认 2023 6 25 6 24 CAL
证 术 督
书 局
资 庆
2015 2018
认定
5 2015220687E 6 25 6 24 CMA -
庆 家用 认证 术 督
电器 品 证书 局
督检验 资 庆
2015 渝 2015 2018
站 认定授
6 认 2010 6 25 6 24 CAL -
证 术 督
书 局
资 庆 验
2014 2017
认定 法
7 2014220631C 8 4 8 3 CMA
认证 术 督 人 体
庆 五金
证书 局 更
商品
资 庆 验
督检验站 2014 渝 2014 2017
认定授 法
8 认 2033 8 4 8 3 CAL
证 术 督 人 体
书 局 更
作 第 方检测机构和授 的 品 督检验机构 必 得相 的资
认定 效期 满 通过资 认定部门的书面 查或者 场评 方能延续 如
果 益 检 来无法延续 的资 证书 或 来 验 能 时 得相
的资 证书 营 的增长 势 能 到 利 响
外 益 检的前身里里商社 团 检测中心 商社 团 属法人
了 验 庆 五金商品 督检验站的 CMA 和 CAL 资 证
书
1 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书目前 更情
1-1-16
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
况
庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书 商社 团
属法人 2015 3 益 检 立 庆 五金商品 督检验
站 商社 团 转 益 检 据 家 督检验检疫总局 检验检测机构
资 认定管理 法 总局 第 163 第十 规定 庆 五金商品
督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书的 法人 体 商社 团 更
益 检 因 益 检如继续使用 庆 五金商品 督检验站的 CMA
证书和 CAL 证书 需向证书的颁发 庆 局提交 更
目前 益 检 向 庆 局提交 更 但尚 得到 庆 局回复
2 益 检依赖 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证
书开展 的情况
据 庆 局 2014 8 4 颁发的 资 认定- 认证/授 /验
收证书 表 庆 五金商品 督检验站的获准 行 认证 围包括
金属 品 建筑五金 紧固 数 建筑 料
据 家认 2015 5 20 颁发的 资 认定- 认证证书 表
中 商 联合 商 品 督检 中心 庆 / 益 检获准 行
认证的 围包括 五金建 类 五金建筑类 等五金建 类 五金建筑类 包
括 138 个 品类别
据 述资料 益 检 据 2015 5 20 家认 颁发的 资 认
定- 认证证书 表 庆 局 2014 8 4 颁发的 资 认定-
认证/授 /验收证书 表 获得的 认证授 的部 内容相 并 述
表 建筑 料类的 认证授 内容 因 等情形使 庆
局认定的 庆 五金商品 督检验站 备的部 认证或授 认证内
容 家认 认定的 益 检 备的 认证内容涵
时 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书
庆 局颁发 属 域性的 认证 五金建 类的检测 尚 属
的 要 类型 因 在 庆 五金商品 督检验站 CMA 和 CAL 资
证书 更前 益 检开展相 响较小
1-1-17
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
综 庆 五金商品 督检验站 CMA 和 CAL 资 证书暂 更的
益 检开展五金建筑 五金建 类的 生障碍
五 地产开发业务相关的风险
1 宏 济周期 策 的风
中天物 处的 地 开发行 宏 济 行情况 家 策密 相
明显的周期性 如果 济周期 响 民 济增长 缓或宏
济 周期性波 而中天物 能 合理的预期并相 调整的 营行
将 中天物 的 营状况 生 利 响
2 目开发风
地 开发 目资金投入 大 建 周期长 是 复 的系统 程
到 目定 规 迁 施 配 施的完善 策 等许多方面
个 节都 能蕴 着 定的风 将 响 目的开发 和开发
3 商 地 开发的风
中天物 是商社 团 属 要 地 开发 要 接商社 团交 的商
地 开发任 包括 宅 商 地 目 要供 庆 使用
交易完 中天物 将 的全资子 深
商 资源 局 发展 态的战略作用 如果中天物 能 时转型
能充 配合 发展规 在 开发效益弱 响 战略
施 展的风
1-1-18
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
目 录
声 明 ........................................................................................................................... 1
大 提示 ............................................................................................................... 1
交易方案简要 绍.................................................................................................. 1
交易构 大资 .......................................................................................... 1
交易构 联交易.................................................................................................. 2
四 交易 构 借壳 .............................................................................................. 2
五 交易支付方式简要 绍.......................................................................................... 2
交易标的估值情况简要 绍.......................................................................................... 2
七 交易 响的简要 绍 .......................................................................... 3
交易 履行的和尚 履行的 策程序 批程序 .............................................. 4
九 交易相 方作 的 要 .................................................................................. 5
十 交易 中小投资者 益保 的 排 ...................................................................... 7
大风 提示 ............................................................................................................... 9
交易相 风 因素.................................................................................................. 9
牌标的相 风 因素................................................................................................ 10
目 录 ......................................................................................................................... 19
释 义 ......................................................................................................................... 23
第 节 交易概况 ............................................................................................... 29
交易的背 目的................................................................................................ 29
交易 履行的和尚 履行的 策程序 批程序 ............................................ 32
交易的 体方案.................................................................................................... 33
四 交易 响的简要 绍 ........................................................................ 34
第 节 情况 ....................................................................................... 36
概况 ............................................................................................................................... 36
沿革 ....................................................................................................................... 37
最 期 情况................................................................................ 38
四 最 期 大资 情况 ............................................................................ 38
五 最 期 营 发展情况 ............................................................................ 38
最 期 要 指标.................................................................................... 39
七 人概况 ........................................................................ 39
任董 高 管理人员因 嫌犯罪被 法机 立案 查或 嫌
法 规被中 证 调查情况............................................................................................ 40
九 任董 高 管理人员最 期内 到行 处罚 证
场明显无 的除外 或 处罚情况 ............................................................................ 40
十 董 高 管理人员最 期诚信情况 .................... 41
第 节 交易 方 情况 ....................................................................................... 42
概况 ............................................................................................................................... 42
沿革 ....................................................................................................................... 42
要 发展状况........................................................................................................ 44
四 最 要 指标................................................................................................ 44
1-1-19
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
五 系............................................................................................................ 45
按 类别 的 属企 目................................................................................ 45
七 交易 方 的 联 系情况 ........................................................................ 46
交易 方向 荐董 或高 管理人员的情况 ............................................ 46
九 交易 方 要管理人员最 五 内处罚 大 讼或仲裁 .................... 47
十 交易 方 要管理人员最 五 的诚信情况 .................................................... 47
第四节 牌标的 情况 ....................................................................................... 48
总体情况 ....................................................................................................................... 48
商社汽 ....................................................................................................................... 50
商社电商 ....................................................................................................................... 82
四 商社家 ....................................................................................................................... 99
五 益 检 ..................................................................................................................... 113
中天物 ..................................................................................................................... 127
第五节 托管标的 情况 ..................................................................................... 157
商社 ..................................................................................................................... 157
商社 口 ................................................................................................................. 159
商社投资 ..................................................................................................................... 160
四 商社物流 ..................................................................................................................... 162
五 商社 媒 ..................................................................................................................... 164
中天大酒店 ................................................................................................................. 165
七 万盛五交 ................................................................................................................. 167
庆联交 ................................................................................................................. 169
九 鸿鹤 ..................................................................................................................... 170
十 商社汇巴 购物中心 期商 购物中心 ................................................ 172
第 节 牌标的评估情况 ..................................................................................... 174
评估 情况.............................................................................................................. 174
商社汽 ..................................................................................................................... 177
商社电商 ..................................................................................................................... 187
四 商社家 ..................................................................................................................... 189
五 益 检 ..................................................................................................................... 192
中天物 ..................................................................................................................... 200
七 董 交易定 依据 合理性的 析 .................................................. 228
董 交易评估 的意 .......................................................................... 232
九 独立董 交易评估 的意 ...................................................................... 233
第七节 交易合 的 要内容 ......................................................................... 234
交易合 要内容.............................................................................................. 234
托管 要内容...................................................................................................... 240
第 节 交易的合规性 析 ............................................................................. 245
交易符合 家 策和 境保 土地管理 垄断等法律和行 法
规的规定 ............................................................................................................................. 245
交易 符合 票 .................................................. 246
交易 的资 定 允 在损害 和 合法 益的情形
1-1-20
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
............................................................................................................................................. 246
四 交易 的资 属清 资 过户或者转移 在法律障碍 相 债
债 处理合法 ..................................................................................................................... 246
五 交易 利 增强 续 营能力 在 能
要资 金或者无 体 营 的情形 ...................................................................... 247
交易 利 在 资 人员 机构等方面 人
联人保 独立 符合中 证 独立性的相 规定 .................. 247
七 交易 利 形 或者保 健全 效的法人治理结构 ...................... 248
第九节 管理层 论 析 ..................................................................................... 249
交易前 状况和 营 果 论 析 .......................................... 249
牌标的的行 特点和 营情况.............................................................................. 256
交易 的 续 营能力 响的 析 .................................................. 348
四 交易 来发展前 响的 析 ...................................................... 353
五 交易 期 收益等 指标和非 指标 响的 析 .......... 353
第十节 信息 ............................................................................................. 355
交易标的 表...................................................................................................... 355
备考 表.............................................................................................. 359
第十 节 竞 联交易 ............................................................................. 361
交易 竞 的 响...................................................................................... 361
告期内交易标的 联交易情况.............................................................................. 362
告期内 联交易的必要性 定 允性 .............................................................. 369
四 交易的 联交易情况.......................................................................................... 369
五 交易 最 期备考 联交易 .............................................. 369
交易 少 规 联交易措施 ...................................................................... 373
第十 节 交易的特别风 提示 ..................................................................... 375
交易相 风 因素.............................................................................................. 375
牌标的相 风 因素.............................................................................................. 376
第十 节 要 说明 ................................................................................. 385
交易完 是 在资金 资 被 人或 联人 用
的情形和 人或 联人提供 保的情形 .................................................. 385
最 十 个 内发生的 大资 交易情况 .............................................. 385
停牌前 个 内 场 查情况 .......................................................................... 385
四 票 续停牌前 波 的说明 .............................................................. 386
第十四节 独立董 中 机构 交易的结论性意 ................................. 388
独立董 交易的意 ...................................................................................... 388
中 机构 交易的结论性意 .......................................................................... 389
第十五节 董 相 中 机构的声明 ......................................... 392
全体董 声明.............................................................................................. 392
独立 顾 声明...................................................................................................... 393
法律顾 声明.............................................................................................................. 394
四 机构声明.............................................................................................................. 395
五 评估机构声明.............................................................................................................. 396
1-1-21
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十 节 交易的备查文 相 中 机构联系方式 ................................. 397
备查文 ..................................................................................................................... 397
备查地点 ..................................................................................................................... 397
相 中 机构联系方式.............................................................................................. 398
1-1-22
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
释 义
在 告书中 除非另 说明 简 如 含义
般 词
指 庆 大楼 份 限
庆
交易 方
指 庆商社 团 限
商社 团
交易 方 指 商社 团
交易标的 指 牌标的和托管标的
商社 团 的商社汽 商社电商 商社家 益 检 中天物
牌标的 指
五家全资子 100%
商社 团 的商社 商社 口 商社投资 商社物流 商社
媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子 100% 和
托管标的 指
庆联交 2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇巴 购物中心
期商 购物中心
目标 指 牌目标 和托管目标
牌目标 指 商社汽 商社电商 商社家 益 检 中天物
商社 商社 口 商社物流 商社 媒 中天大酒店 万盛五
托管目标 指
交 庆联交 鸿鹤
购 指 摘牌 牌标的 交易 方 式签署 交易合
交易 方签署的 庆商社 团 限 庆 大楼 份
托管 指
限 之 托管理
竞 得的商社 团 牌转 的商社汽 商社电商 商社
家 益 检 中天物 五家全资子 100% 并 托管理
商社 团 的商社 商社 口 商社投资 商社物流 商社
交易 指
媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子 100% 和
庆联交 2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇巴 购物中心
期商 购物中心 的行
竞 商社 团 牌转 的商社汽 商社电商 商社家
竞 指
益 检 中天物 五家全资子 100% 的行
托管理商社 团 的商社 商社 口 商社投资
商社物流 商社 媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子
托管 指
100% 和 庆联交 2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇
巴 购物中心 期商 购物中心 的行
商社汽 指 庆商社汽车 易 限
商社电商 指 庆商社电子商 限
商社家 指 庆商社家 电器 限
益 检 指 庆 益 品 检测 限 任
中天物 指 庆商社中天物 发展 限
商社 指 庆商社 限
商社 口 指 庆商社 口 易 限
商社投资 指 庆商社投资 限
商社物流 指 庆商社物流 限
商社 媒 指 庆商社广告 媒 限
中天大酒店 指 庆商社中天大酒店 限
万盛五交 指 庆商社万盛五交 限
1-1-23
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
犀牛 馆 指 庆商社犀牛 馆 限
指 庆商社 原料
万大电 指 庆万大电 照明 限
金马电气 指 庆金马电气 冷 限
商社博瑞 指 庆商社博瑞 口汽车 限
商社麒 指 庆商社麒 汽车 服 限
商社德奥 指 庆商社德奥汽车 限
达 指 庆 达 汽车 服 限
达 恒 指 庆 达 恒汽车 服 限
达 黔 指 庆 达 黔汽车 服 限
达 昶 指 庆 达 昶汽车 服 限
商社 瑞 指 庆商社 瑞汽车 服 限
商社西 指 庆商社西 汽车 服 限
商社强力 指 庆商社强力汽车 易 限
汽车 指 庆 汽车 服 限
商社启 指 庆商社启 汽车 服 限
商社起航 指 庆商社起航汽车 服 限
商社悦通 指 庆商社悦通汽车 服 限
商社悦合 指 庆商社悦合汽车 服 限
志渝涵 指 庆商社 志渝涵汽车 限
商社文 指 庆商社文 汽车 服 限
商社易修 指 庆商社易修汽车 修服 限
商社博购 指 庆商社博购汽车 限
商社长航 指 庆商社长航汽车 服 限
商社汽车美容 指 庆商社汽车美容服 限
商社汽车俱 部 指 庆商社 团汽车俱 部 限
商社首汽租赁 指 庆商社首汽租赁汽车 限
商社物管 指 庆商社物 管理 限
铜梁中天 指 庆 铜梁县中天 限
中天 指 庆商社中天 限
特 指 庆 特 术服 限 任
庆联交 指 庆联合 交易 团 份 限
鸿鹤 指 自 鸿鹤 份 限
庆 指 庆 资 营 限
商社信科 指 庆商社信息科 限
商社电子 指 庆商社电子 限
世纪 指 庆商社 世纪 营 限
世纪 指 庆商社 世纪 限
商社电器 指 庆商社电器 限
世纪 指 世纪 庆 商 限
香港 指 庆 大楼 份 限 香港 限
九龙 指 庆 九龙 限
世纪购商 指 庆 大楼 份 限 世纪购商
商 保理 指 庆 商 保理 限
马 金融 指 庆马 金融 份 限
商社酒店管理 指 庆商社酒店管理 限 注
品 指 庆 品开发 限 之
中天物 商管
指 庆商社中天物 发展 限 商 管理
1-1-24
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
瑞洋 易 指 庆瑞洋 易 限 商社 口之子
中宏商 指 庆商社中宏商 限 中天大酒店之子
品 指 庆 品 限 中天大酒店之子
融通电器 指 庆融通电器 限
渝澳电器 指 庆渝澳电器 限
天域湖 指 天域湖 投资 限
测检测 指 测检测认证 团 份 限 SZ.300012
机汽车 指 机汽车 份 限 SH.600335
广汇汽车 指 广汇汽车服 份 SH.600297
大 团 指 大汽 团 份 限 SH.601258
指 海 份 限 SH.600653
夏汽车 指 芜湖 夏汽车 份 限 SZ.002607
天猫 指 www.tmall.hk 浙江天猫网 限 营
指 www.jd.com 佰 电子商 限 营
宁易购 指 www.suning.com 宁 商 团 份 限 营
品 指 www.vip.com 广 品 信息科 限 营
美在线 指 www.gome.com.cn 美在线电子商 限 营
1 店 指 www.yhd.com 纽海电子商 海 限 营
指 www.dangdang.com 网信息 术 限 营
马 指 www.amazon.cn 世纪卓 信息 术 限 营
易迅网 指 www.yixun.com 海易迅电子商 发展 限 营
聚美 品 指 http://cd.jumei.com 锐文 媒 限 营
Société Générale de Surveillance 瑞士通用 证行 立 1887 总
部 瑞士 内瓦 1985 在瑞士 票交易 场 是目前世界
SGS 指
最大的第 方 和 术鉴定的跨 之 要 检验
测试 认证 验厂等 易保障相 作
Bureau Veritas 立 1828 是世界 最大的检验 和船 社
BV 指 之 2007 10 在巴黎 票交易 提供船舶检验入 和
种 领域 检验 认证 咨询 理和 证服
Intertek Testing Services 立 1885 总部 英 伦敦 是世
Intertek 指 界 规模最大的 品检测 之 在原油 石油 品
石 品 副 品检测领域 据 领 地
艾瑞咨询 指 海艾瑞 场咨询 限
Wind 指 海万得信息 术 份 限
钿洲 指 庆钿洲 限
汽 团 指 汽车 团 限 原 汽车 限 任
鹏龙行 指 鹏龙行汽车 易 限 原 鹏龙汽车服 易 限
法 指 中 人民 和 法
证 法 指 中 人民 和 证 法
管理 法 指 大资 管理 法
若 规定 指 规 大资 若 题的规定
证 发行 法 指 证 发行管理暂行 法
规 指 海证 交易 票 规
部 2006 2 颁 的 企 准 —— 准 和 38
企 准 指
体准
全 人大 指 全 人民 表大
信部 指 和信息 部
建部 指 和城 建 部
中 证 指 中 证 督管理 员
1-1-25
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中 指 中 行 督管理 员
中 保 指 中 保 督管理 员
家认 指 中 家认证认 督管理 员
家认 指 中 合格评定 家认 员
家 检总局 指 家 督检验检疫总局
家 商总局 指 家 商行 管理总局
China Quality Certification Centre 中 认证中心 中 认证
CQC 指 中心是 家认 授 家强 性 品认证 CCC 认证 作
的机构
CNNIC 指 中 联网 信息中心
庆 商局 指 庆 商行 管理局
庆 资 指 庆 资 督管理 员
庆 土局 指 庆 土资源和 管理局
庆 局 指 庆 术 督局
庆 外 指 庆 外 易 济 员
西 证 独立
指 西 证 份 限 交易的独立 顾
顾
大 律师 指 大 律师 交易的法律顾
天健 师 指 天健 师 特殊 通合 交易的 机构
庆 康资 评估土地 地 估 限 任 交易的评估机
康评估 指
构
最 期 指 2012 2013 2014 和 2015 1~7
告期 指 2013 2014 和 2015 1~7
告期 指 2015 7 31
康评估 的 牌标的之 康评 2015 第 253-1
康评 2015 第 253-2 康评 2015 第 253-3
评估 告 指
康评 2015 第 253-4 康评 2015 第 253-5 资
评估 告书
天健 师 的 牌标的之天健 2015 8-242 天健
2015 8-243 天健 2015 8-244 天健 2015 8-245
目标 天健 2015 8-246 告 托管标的之天健
指
告 渝 2015 1382 天健渝 2015 1383 天健渝 2015
1384 天健渝 2015 1385 天健渝 2015 1386 天
健渝 2015 1387 天健渝 2015 1388 告
天健 师 的 之天健 2014 8-183 天健
指
告 2015 8-47 告
天健 师 的 备考 告之天健 2014 8-207
阅 告 指
阅 告
准 指 交易 评估 准 2015 7 31
票 A 指 人民 通
交 指 海证 交易
登 指 中 证 登 结算 限 任 海
元/万元/亿元 指 人民 元/万元/亿元
词
GDP 指 内生 总值
汽车 围绕汽车使用过程中的 种服 包括汽车金融服
汽车 场 指 汽车租赁 保 广告 装潢 修 保 车 俱 部 救
援系统 交通信息服 手车等
1-1-26
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 方检测机构是独立 易 交易 合作和 方利益
法定身份之外的 独立 的非 府检测机构 第 方检测机构在
第 方检测机构 指
多个行 领域内依据标准 合 或 独立 地 行检测 检测过
程和结果 托方和 外来方的 响
利用标准仪器 备 据指定的测试方法 在 验 或 场 品的
检测 指
物理性能或 学 行测 和 检测 告
认证机构证明 品 服 管理体系符合相 术规 的强 性要
认证 指
或标准的合格评定活
认 机构 认证机构 检查机构 验 评 等认
认 指
证活 人员的能力和执 资格 认的合格评定活
ISO17025 指 ISO/IEC17025 2005 检测和校准 验 能力的通用要
China Inspection Body and Laboratory Mandatory Approval 认证证
CMA 指 书 向社 证明作用的数据和结果的 验 颁发 使用
CMA 标志
China Accredited Laboratory 授 证书 家认 授 的 家
CAL 指 品 督检验中心 省 术 督部门授 的 品 督检
验站颁发 使用 CAL 标志
China National Accreditation Service for Conformity Assessment 中 合
CNAS 指 格评定 家认 员 CNAS 标识表明 验 的检测能力和 备能
力通过中 合格评定 家认 员 认
品检验机构资 认定 向社 证明作用的数据和结果的
CMAF 指
品检验机构颁发 使用 CMAF 标志
China Compulsory Certification 中 强 认证 2002 5 1
开始 施 是 家 强 性 品认证使用统 的标志 入强 性
品认证目录内的 品 必 家指定的认证机构认证合格 得
CCC 指
相 证书并 施认证标志 方能 厂 口和在 营性活 中
使用 认证的 节包括 认证的 型式试验 初始 厂 查
认证结果评 批准 获证 的 督 院授 家认 负
交易 人或 人利用 信息 术和 算机网 包括 联网
电子商 电商 指 移 网 和 信息网 行的 类商 活 包括 物交易
服 交易和知识 交易
第 方电子商 交 在电子商 活 中 交易 方或多方提供交易 合 相 服 的信
指
易 息网 系统总和
在 商行 管理部门登 注 并领 营 执照 第 方交易
营者 指
营并 交易 方提供服 的自然人 法人和
在电子商 交易 交易 服 活 的自然人 法人和
站内 营者 指
租用电子商 行 营活 的法人 法人 的行 体
商户 指
机构或自然人
在电子商 网站 行的交易中 网站通过 行 金融机构或 家
在线支付 指 部门批准的非金融企 法人 方 方提供支付清算服 的
种支付方式
B2B 指 Business-to-Business 企 或 它 机构 之间的网 交易模式
Business-to-Customer 企 或 它 机构 和 者之间的在线
B2C 指
交易模式
C2C 指 Consumer-to-Consumer 者之间的在线 交易模式
Online to Offline 是将线 商 门店 资源 移 联网相结
O2O 指
合 通过线 营 资源聚焦 效 户群体 带 线 的 营 活
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
Stock Keeping Unit 即 的 是
SKU 指 托 等 在 被引 品统 编 的简
种 品均 的 SKU
户 系管理 网 通 算机等信息 术 能 企 前
职能部门的无缝 接 能够 管理者更好地完 户
CRM 指
系管理的 任 识别和保 值 户 效地提升企
的 场竞 力
m 指 米
m2 指 方米
km 指 千米
km2 指 方
注 告书除特别说明外 数值保留 2 小数 若 总数 数值之和 数
符的情况 均 四舍五入原因
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第一节 本次交易概况
一、本次交易的背 及目的
一 本次交易的背
1 深 企 改革 企 团整体
2013 11 12 中 党十 中央 员 第 全体 通过了
全面深 改革若 大 题的 定 提 断增强 济活力
力 响力 企 完善 企 规 营 策 资 保值增值
竞 提高企 效率 增强企 活力 社 任 点 深
企 改革
2015 8 中 中央 院发 深 企 改革的指 意
提 商 类 企 改革 增强 济活力 大 资 能
提升 场竞 能力 大力 企 改 团 整体
2014 4 中 庆 庆 人民 府发 深 资
企改革的意 明确提 快 企 改 备 的
企 团层 的整体 大 整合力 打 批营收
规模较大 回 行 响力强 社 形象好 较强竞 力的
2 态蓬勃发展 统 面临转型升 压力
着宏 济和人均 支配收入的增长 缓 来 行 增 续
滑 2014 社 品 总额 26.24 万亿元 义增长 12.0% 扣除
格因素 增长 10.9% 续五 增幅 降
时 电子商 发展迅 网 在社 品 总额中的 例
断攀升 2008 的 1.2% 升到 2014 的 10.63% 伴 着网 扩张的是
统 场份额的降 据中 营 的数据显示 强 社
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品 总额的 率 2008 的 11.1% 降到 2014 的 7.99% 电子商
带来的 使 统 商 线 线 延伸 展生 空间
3 态 利起 营结构 续
世纪 购物中心 式开 购物中心 态 营 熟
借 世纪购 式 线 营电子商 世纪 SHOW 保税 品店
相继开 方面引入境外 品资源 弥补 旗 无奢侈品商场的 营空
另 方面 通过发展线 体验 线 的 O2O 模式 形 差
营 势 外 旗 商社电器 知 品牌在天猫商城开 营店
在 断探索线 线 融合 时 金融类 筹备 作全面启
的马 金融 商 保理 式获批筹建 利 入 的金融领域
金融 机结合 建金融服 良好开局
本次交易的目的
1 整体 提升 心竞 力
交易将 牌转 托管相结合的方式 商社 团的整体
法人治理结构 建立 场 营 策机 促 营模式转型 育 的利
润增长点 提升企 续发展能力 通过注入商社 团改革发展的 力和 转
型的活力 而增强 心竞 力 激活企 内生 力 提高 资 流 性
资 保值增值
2 免 竞 少 联交易
2014 12 世纪 购物中心投入 营 商社 团 营
的商社汇巴 购物中心形 叠 时 商社 团 的
企 之间 在采购 租赁等较多的 联交易
交易能够 效解 商社 团在购物中心 营方面的潜在
竞 并大幅 少 商社 团 的 企 之间的 联交易
3 整合 势资源 发 效
1 整合 势资源
1-1-30
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交易 利 超 电器等 态 汽车 4S 店 购物
中心等 态的相 结合 整合 户 信息 供 链 金融服 等资源 打
购物 汽车 餐 闲 娱 体的线 道 者提供更
好的 体验
最 期 中天物 开发的 要 目 联合开发 16 万
方米的商社汇巴 购物中心 目 独立开发 14 万 方米商社汇铜梁购物中
心 目 中天物 告期净利润 别 -1,168.72 万元 -1,655.62 万元和-1,914.68
万元 扣除 2013 11 建 营的巴 购物中心 的 损 净利润 别
-317.89 万元 4,460.84 万元和 806.47 万元 地 开发 营 盈利 据
商社 团 2015 第五 董 第十 2015 7 31 准
将中天物 巴 商社汇 期商 裙楼 车 中天物 商 管理
无偿 转 团 准 述无偿 转的资 形 的 利 义 等均
团 或 中 中天物 巴 商社汇 期商 裙楼即巴 购物中心资
中天物 商 管理 负 营巴 购物中心
了 的 续发展 需要 续购建 的 商 物
购 商 物 相 联合 地 竞 土地并联合开发
在商 物 购 节的税 和 地 开发商的利润 利 降 得
商 物 的 收购中天物 将商 地 开发和网点 展 机
整合 按照 述联合开发的 效方式购建更 符合 需 的商 物 利
发 地 自 势 满足 商 资源的 局 发展
态的需 商 地 开发利益最大
交易 利 发 电器 态 商社家 自 势 满足
电器 态 户 续服 的需 前 端 效
2 线 线
交易完 商社电商 商社汽 商社家 益 检等将 入
合并 表 围 线 线 资源将得到 整合
通过 联网 车联网的便捷性和海 覆 面 带 线 发展 效
线
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利用大数据采 和 析 行 品 准营 和品牌
线 门店将 行升 载更多的 物展示 体验
品牌 等 心 能 利用线 资源 者提供更佳的 体验
3
牌目标 自 立 来 要依靠自身盈利 累 行 款 联方借
款发展 但在资金周转 备更 和 场 展等方面都 到 定
交易完 牌目标 的全资子 方面 牌
目标 利用 的 更易获 行 款等间接融资 另 方面
行 债 等直接融资方式获 资金 大 牌目标 的
直接投入 场 展提供 力的资金保障
、本次交易已履行的和尚未履行的决策程序及 批程序
一 本次交易已履行的决策程序
1 2015 10 24 商社 团第五 董 第 十 作 意
在 庆联交 牌转 的商社汽 等五家全资子 100% 意
托 营管理目前 满足被收购 的资 和
2 2015 11 27 30 庆 资 牌标的之评估 告 别
备案
3 2015 12 3 庆 资 批复 意商社 团 开 牌转 商社
汽 等 5 家子 100%
4 2015 12 10 庆 资 备案确认商社 团 托 管理
资 和
5 2015 12 17 召开第 董 十五 通
过了 竞 牌标的 交易预案 相 案
6 2016 1 4 召开 2016 第 临时 大 通
过了 竞 牌标的 授 董 摘牌 签署 的 案
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 2016 2 22 召开第 董 十七 通
过了 交易 告书
本次交易尚未履行的交易程序、决策程序
交易尚 大 通过 交易在 得 述 策程序前
得 施 交易方案
、本次交易的 体方案
一 交易对方
交易 方 商社 团
交易标的
交易标的包括 牌标的和托管标的
1 牌标的 商社 团 牌转 的商社汽 商社电商 商社家 益
检 中天物 合 五家全资子 100%
2 托管标的 商社 团 的商社 商社 口 商社投资 商社物
流 商社 媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子 100% 和 庆
联交 2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇巴 购物中心 期商
购物中心
交易方式
交易包括竞 方式和托管方式 体如
1 竞 方式
交易 方通过 庆联交 牌 开转 牌标的 在 大
授 围内 竞 并摘牌
1-1-33
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2 托管方式
据交易 方签 的托管 交易 方将托管标的 托 行管
理
四 交易金额
交易包括竞 和托管 部
1 竞 部 的交易金额 庆 资 备案的 康评估 的 评估
告 载明评估 值 并通过 庆联交 开 牌转 程序最 确定合
70,345.50 万元
2 托管部 的交易金额 据 交易 方签 的托管 托管
800 万元
五 过渡期间损益承 安排
交易包括竞 和托管 部 中 托管部 过 期间损益
排 竞 部 的过 期损益 排 节之 交易相 合 的 要内
容 之 购 要内容 之 9 配利润 过 期损益 属
四、本次交易对 市 司影响的简要介绍
一 本次交易对 市 司股权结构的影响
交易的支付方式 金 的 结构 生 响
本次交易对 市 司 要财务指标的影响
1 要 数据
万元
2015-7-31/2015 1-7 2014-12-31/2014
目
表 备考 表 表 备考 表
流 资 合 683,986.32 846,962.49 775,862.56 1,121,936.19
非流 资 合 400,162.94 465,717.97 396,910.88 511,307.02
1-1-34
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
资 总额 1,084,149.26 1,312,680.47 1,172,773.44 1,633,243.21
流 负债合 591,165.50 824,141.08 706,965.47 1,166,398.30
非流 负债合 6,283.73 34,330.38 6,889.06 38,843.35
负债总额 597,449.23 858,471.46 713,854.53 1,205,241.65
者 益 486,700.03 454,209.01 458,918.91 428,001.56
属 母 者 益 480,890.19 438,745.18 456,118.78 414,358.81
营 收入 1,825,726.84 2,213,615.55 3,014,005.98 3,727,083.97
营 1,523,353.76 1,879,923.44 2,505,553.52 3,150,009.84
营 利润 46,339.59 48,089.37 58,392.20 69,268.76
利润总额 46,631.70 48,194.09 59,035.99 69,551.06
净利润 39,583.77 40,306.32 49,284.65 57,193.76
属 母 者的净利润 39,583.77 40,148.25 49,166.37 53,786.06
2 要 指标
2015-7-31/2015 1-7 2014-12-31/2014
目
表 备考 表 表 备考 表
流 率 1.16 1.03 1.10 0.96
率 0.68 0.56 0.68 0.47
资 负债率 55.11% 65.40% 60.87% 73.79%
收 款周转率 153.06 115.76 364.63 300.82
周转率 9.32 5.92 13.68 9.67
毛利率 16.56% 15.07% 16.87% 15.48%
净利率 2.17% 1.82% 1.64% 1.53%
净资 收益率 8.23% 9.15% 10.78% 12.98%
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 节 市 司基本情况
一、概况
中文 庆 大楼 份 限
英文 Chongqing Department Store Co. Ltd.
类型 份 限
票 地 交
票简 码 庆 600729
注 资 收资 40,652.8465 万元
法定 表人 何谦
立 期 1992 8 11
注 地址 庆 渝中 民 路 28 英利 金融中心 第 30 31 32
层
企 法人营 执照注 500000400059149
税 登 证 渝税 500103202824753
机构 码 202824753
联网网址 http://www.e-cbest.com
营 围 批发 预包装 品 散装 品 粮油 品 副 品
品 乳 品 含婴幼儿配方乳粉 料 酒 茶 保健 品 书刊 音
品 餐 营 围限 得相 许 的 支机构 营 通
家电回收 遣 营 围按许 证 定期限 营 接服
外包方式 人力资源管理服 得相 行 许 方 营 批发
水果 蔬菜 水 品 艺美术品 含黄金 品 用 针纺 品 服
装 五金 交电 通 器 照摄器 健身器 用品 保健用品 含
1-1-36
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许 类 疗器 家 衡器 保 用品 类 疗器 类
疗器 限非许 证商品 体温 血压 磁疗器 用脱脂棉 家用血
仪 用无菌 生用品 花 建筑 料和 品 原料 含
学品 金属 料 含稀 金属 器 电器机 器 电线电缆
彩扩 批发 家用电器 表 修 停车服 场地租赁 商 信息
咨询服 企 管理咨询服 依法 批准的 目 相 部门批准 方
开展 营活 *
、历史沿革
一 1992 成立
1992 6 23 庆 大楼 份 限 庆 大楼独家发起
募 方式 立
1996 股票 市
1996 6 17 中 证 批复 意 原内部职 3,000
万 转 社 1996 7 2 3,000 万 社 在
交 交易 票简 庆 码 600729
2005 股权转 及无偿 转
2005 2 2 庆 人民 府 院 资 批复 意 商社 团
庆路桥 的 3,468 万 份 庆 将 的
3,867.5 万 份无偿 转 商社 团
述 转 完 商社 团 份增 7,335.5 万
总 的 35.96% 的
四 2010 发行股份购买资产
2010 12 21 中 证 准 向商社 团 天域湖
别发行 份 10,314.70 万 和 6,594.64 万 购 商社 团 天域湖
别 的 世纪 61%和 39%的
1-1-37
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
五 2013 非 开发行股票
2013 8 28 中 证 准 向商社 团发行 3,344.51
万
2015 更 司类型
2015 5 27 庆 外 批复 在 庆 商局 理
了相 的 商 更手续 类型 份 限 港澳 境内合资
更 份 限
更完 结构如
份类别 份数 万 例
限 合 3,421.70 8.42%
法人 3,343.50 8.22%
境外法人 - -
境内非 法人 78.20 0.19%
无限 合 37,231.14 91.58%
人民 通 37,231.14 91.58%
份总数 40,652.85 100.00%
、最近 及一期 制权 动情况
最 期 没 发生
自 来 最 情况 节之 沿革
之 五 2005 转 无偿 转
四、最近 及一期重大资产重组情况
最 期 行 大资
五、最近 及一期 营业务发展情况
庆 是 庆 的 是中 西部最大的 企 之
目前旗 拥 世纪 商社电器 大著
商 品牌 发展 超 电器 大 态 营网点 局
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
庆 四 省 省和湖 省等地的大型 企 截 2015 9
30 拥 门店 53 家 超 门店 193 家 电器门店 49 家
、最近 及一期 要财务指标
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31 2012-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013 /2012
总资 1,084,149.26 1,172,773.44 1,146,077.25 1,062,788.99
净资 486,700.03 458,918.91 440,561.76 327,927.27
资 负债率 55.11% 60.87% 61.56% 69.14%
营 收入 1,825,726.84 3,014,005.98 3,018,999.58 2,811,669.76
利润总额 46,631.70 59,035.99 95,402.17 82,673.76
净利润 39,583.77 49,284.65 8,0501.47 70,050.86
营活 生
-28,600.58 -11,672.55 42,846.94 109,415.09
金流 净额
毛利率 16.56% 16.87% 16.49% 14.97%
收益 0.97 1.21 2.16 1.87
七、 市 司 股股东、实际 制人概况
一 股股东概况
企 庆商社 团 限
企 性 限 任 独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 青 路 18
法定 表人 何谦
注 资 53,305.74 万元
立 期 1996 9 18
企 法人营 执照注 500000000006007
税 登 证 渝税 500103202876844
机构 码 202876844
1-1-39
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 围 五金 交电 摩托车 汽车( 含九 的 用车)
部 料 装 料和 品 原料 含 学品 文 机
照 器 仪器仪表 学试剂 含 学品 合 橡胶 金属 料(
含稀 金属) 染料 地蜡 林 品 用 学品 品添 剂 塑料原料
商品储 含 品 自营和 理 类商品和 术的 口 但 家限定
营或禁 口的商品和 术除外 按资格证书 定的 营
实际 制人概况
人 庆 资
截 告书签署 人之间 系如 示
庆 资
100%
商社 团
45.03%
、 市 司及 任董 、高级管理人员因涉嫌犯罪被司
法机关立案侦查或涉嫌 法 规被中国证监会调查情况
截 告书签署 任董 高 管理人员 在因
嫌犯罪被 法机 立案 查或 嫌 法 规被中 证 立案调查的情形
九、 市 司及 任董 、高级管理人员最近 及一期
内 到行政处罚 证券市场明显无关的除外 或 处罚
情况
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
任董 高 管理人员最 期 到行 处罚
证 场明显无 的除外 或 处罚
十、 市 司及 董 、监 、高级管理人员最近 及一
期诚信情况
董 高 管理人员最 期诚信情况良好
在被 交 开谴 的情形
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 节 交易对方基本情况
一、概况
告书 第 节 情况 之 七
人概况 之 概况
、历史沿革
一 1996 设立及出资情况
1996 7 2 庆 人民 府 府函 1996 84 庆 人民
府 庆商社 团 建方案的批复 意 原 庆 交电批发
庆 批发 庆 五金机 批发 庆 世纪
和联合联营企 建大型商 流通企 团里里 庆商社 团 团的
心企 庆商社 团 限 即商社 团 庆 交电批发 和
庆 批发 合并 合并 立商社 团的原 庆 交电批发 和
庆 批发 均是 庆 第 商 局的直属企 商社 团 立时的
庆 第 商 局 立时注 资 15,000 万元 到 的 资 3,720
万元 立时 资的 体情况如
1996 9 9 庆诚信 师 诚信验 1996 第 27
验资 告 验确认 商社 团 立时的 资 包括截 1996 6
庆 交电批发 收资 2,247 万元 庆 批发 收资
1,473 万元 在修建并尚 竣 转固的投入 11,631 万元的大楼 述资
15,351 万元 在 述 验资 告 的 础 商社 团 1996 9 18
在 庆 商局 理了 商注 登 登 的注 资 15,000 万元 中
用 资的在建 程 11,631 万元 来源 行借款 属 的资 投入
商社 团 立时 到 的 资 3,720 万元
2007 增资及资本补足情况
在登 的注 资 收资 的情况 理 系 使注
1-1-42
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
资 到 商社 团向 庆 资 增 注 资 金的 示 渝
商社 2006 134 庆 资 2006 12 22 渝 资 2006
245 意 庆商社 团 限 注 资 金 更的批复 确认商
社 团 2006 的 家资 金 50,000 万元 意 作 注 资 资
庆 资 述 500,000,000 元 家资 金的 体构 商社 团
立时的 家资 金 37,200,000 元 中 庆 交电批发 22,470,000 元
庆 批发 14,730,000 元 收到 资 性 款 55,050,000 元 土地
金转增 76,378,517.60 元 庆 的 庆 3,865.5 万 转 商社
团 按 庆 人民 府批复 庆 2005 期初 益 算 相 增
商社 团 家资 金 99,952,047.52 元 资 转增 收资 231,419,434.88
元
2007 3 30 庆金汇 师 渝金汇验 2007 031 验
资 告 验确认 截 2007 3 14 庆 资 资 性 款的
资金增资 79,105,280.00 元 庆 份作 增资 99,952,047.52 元 并
资 283,742,672.48 元转增 收资 合 增 收资 46,280 万元 商
社 团注 资 增 50,000 万元 全部 庆 资 2007 5 15
商社 团 理了 商 更登 注 资 更 50,000 万元 收资 50,000
万元
庆 第 商 局 资 立商社 团 履行了相 的 管部门批准 验资等
法定程序 虽 履行资 评估程序 在程序 的瑕疵 商社 团的 资人将
资 性 款 土地 金转增 行 入 益 资 转增 收资 合
46,280 万元 作 立时注 资 11,631 万元的置换 35,000 万元增资
的 资 并履行了验资程序 商社 团 立时的注 资 置换补足 增资
履行了相 程序
2009 增资情况
2009 1 22 庆 资 渝 资 2009 54 意 庆
商社 团 限 更 收资 和注 资 的批复 批准商社 团 增注
资 1,920.74 万元 增资 2006~2008 期间 庆 局 款 增资
1-1-43
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
全部 庆 资
2009 3 4 庆金汇 师 渝金汇验 2009 022 验
资 告 增资 行了 验 2009 4 3 商社 团 理 商 更登
手续 注 资 更 51,920.74 万元
四 2011 增资情况
2011 3 9 庆 资 渝 资 2011 86 意 庆
商社 团 限 增 注 资 的批复 批准商社 团 增注 资
1,385.00 万元 增资 局 付的扶 资金 渝 企 2010 212
增资 全部 庆 资
2011 4 15 庆 师 限 任 验
2011 第 037 验资 告 增资 行了 验
2011 4 25 商社 团 理 商 更登 手续 注 资 更
53,305.74 万元
最 商社 团注 资 无
、 要业务发展状况
商社 团是中 西部最大的商 流通 团 是 家 点 育的大型流通企
之 商社 团是 型企 团 要通过 属 开展 超
电器 汽 口等商 构 了商社 团的 心 最
商社 团 别 营 收入 458.4 亿元 506.0 亿元和 514.5 亿元 2014 商
社 团 中 企 500 强第 236 中 强第 8
四、最近 要财务指标
商社 团最 告 天健 师 要 指标如
万元
目 2014 12 31 2013 12 31
资 总额 2,225,623.68 2,147,103.59
1-1-44
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
负债总额 1,743,132.51 1,685,873.34
者 益 482,491.17 461,230.25
属 母 者 益 249,482.15 238,553.01
目 2014 2013
营 收入 5,145,104.27 5,059,992.98
利润总额 55,212.32 93,995.31
净利润 41,805.62 73,938.07
属 母 者的净利润 15,242.13 32,991.65
五、产权及 制关系
商社 团 独资 人 庆 资
截 告书签署 商社 团 人之间 系如 示
庆 资
100%
商社 团
、按产业类别 分的 属企业 目
截 告书签署 商社 团按 类别 的 属企 情况如
一 股子 司
序 注 地址 注 资 例 营
商
1 庆 庆 40,652.85 万元 45.03% 超 电器
2 商社汽 庆 10,000 万元 100% 汽车 易
3 商社 庆 7,000 万元 100% 易
4 商社 口 庆 3,600 万元 100% 口 易
电子商
5 商社电商 庆 3,825 万元 100% 电商 服
1-1-45
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
地 开发
6 中天物 庆 2,400 万元 100% 地 开发
酒店
注1
7 犀牛 馆 庆 1,500 万元 100% 酒店
8 中天大酒店 庆 2,000 万元 100% 酒店
仓储
9 商社物流 庆 500 万元 100% 仓储
装 修
中央空调 程 装
10 商社家 庆 300 万元 100%
家电 服
广告 媒
11 商社 媒 庆 50 万元 100% 广告 媒
12 益 检 庆 1,000 万元 100% 检测
13 商社投资 庆 4,625 万元 100% 多元 投资
14 万盛五交 庆 70 万元 100% 租赁
注2
15 万大电 庆 260 万美元 52.80% 荧 灯 照明电器
注3
16 庆 709 万元 - 原料
注 1 犀牛 馆拟向第 方
注 2 万大电 目前处 清算过程中
注3 商社 团 的 体 企 商社 团 直接
参股 司
序 注 地址 注 资 例 营
1 庆联交 庆 22,000 万元 2.57% 交易
2 鸿鹤 四 29,431 万元 0.03% 品
注
3 金马电气 庆 35 万元美元 30.00% 商品 易
注 金马电气目前处 清算过程中
七、交易对方 市 司的关联关系情况
截 告书签署 商社 团 45.03%的 份
、交易对方向 市 司 荐董 或高级管理人员的情况
1-1-46
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
截 告书签署 商社 团向 荐董 或高 管理人员的情况
如
注
在 任的职 在 任职期限
何谦 董 长 2014 4 18 2015 9 14
涂涌 董 2015 1 30 2015 9 14
李勇 董 总 理 2014 9 9 2015 9 14
高 董 2012 9 14 2015 9 14
章 蓉 独立董 2012 9 14 2015 9 14
2016 1 4 2016 第
临时 大 通过 斌 任
斌 独立董
独立董 的 案 任期 董 换
时
杨春林 独立董 2012 9 14 2015 9 14
尹向 副总 理 董 秘书 2012 9 14 2015 9 14
文 副总 理 2012 9 14 2015 9 14
注 鉴 第七 董 董 候 人 第七 候 人的 荐 作尚
全部完 董 的换 作将延期 行
九、交易对方及 要管理人员最近五 内处罚、重大 讼
或仲裁 项
商社 团 董 高 管理人员 五 内 过行 处罚 证
场明显无 的除外 处罚 或者 济纠 的 大民 讼或
者仲裁
十、交易对方及 要管理人员最近五 的诚信情况
商社 团 要管理人员最 五 的诚信情况良好 无 诚信
的行 1 按期偿 大额债 2 履行 债 人 利
益相 方的 要 3 被中 证 采 行 管措施或 到证 交易
纪律处 的情况 4 诚信的行
1-1-47
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第四节 牌标的基本情况
一、总体情况
交易 牌标的 商社 团 的商社汽 商社电商 商社家
益 检 中天物 合 五家全资子 100% 立 保 行 准
入 用地 规 建 许 等 批 许 人使用自 的资
或者作 被许 方使用 人资 的情况 土地使用 矿 等资
源类 利 债 债 转移
一 告期内利润分配情况
告期内 除商社汽 外 牌标的 行利润 配
交易标的 企业股权的说明
1 牌标的 在 资瑕疵或 响 合法 续的情况
2 在 交易完 型
3 交易的交易 方商社 团 牌标的的 交易无需
得 意 牌标的的 章程 规定 转 的前置
前十 个 内 进行的重大资产收购出售 项，以及目前
的未决 讼、非经营性资金占用、 关联方提供 保等
1 除中天物 外 牌标的在 告书 露前十 个 内 行 大资
收购
2 截 告书签署 牌标的 在 响 续 营的 大 讼 仲裁
大或
3 截 告书签署 牌标的 在非 营性资金 用情况
4 截 告书签署 牌标的 在 联方提供 保情况
1-1-48
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
四 最近 及一期交易标的股权进行 交易、增资或改制相
关的评估情况
最 期 牌标的 行 交易 增资或改 相 的评估
五 要 属 司情况
截 告书签署 除商社汽 中天物 外 牌标的 在 属
由商社集团及 关联方 牌目标 司提供的借款金额情
况
1 牌目标 的负债中 商社 团 联方提供的借款金额
提供的借款金额如
万元
体 科目 债 方 截 2015 7 31 金额
商社 团的 营性负债 1,357.36
商社汽 付款 商社 团 882.88
商社汽 预收 款 益 检 36.7
商社汽 付 款 中天物 62.21
商社汽 付款 商社 口 30.67
商社家 付款 商社 团 3.7
商社家 预收款 商社汽 2.51
益 检 付款 商社 团 0.87
中天物 预收 款 商社 团 2.23
中天物 付款 中天大酒店 81.06
中天物 预收 款 商社汽 150
中天物 付款 商社汽 104.53
商社 团的资金 借 21,457.03
商社家 付款 商社 团 538
中天物 付款 商社汽 10,000.00
1-1-49
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中天物 付款 商社 团 10,919.03
的 营性负债 369.68
商社汽 付 款 世纪 3.45
商社电商 预收款 54.05
商社家 付 款 168.44
商社家 预收款 62.4
中天物 预收 款 世纪 81.34
据 表 商社 团 联方 牌目标 提供的负债金额合
22,814.39 万元 中 1,357.36 万元 营性负债 21,457.03 万元 资金 借
牌目标 提供的负债金额合 369.68 万元 均 营性负债
2 偿 述借款的资金 排 用和营 资金的 响
交易完 将 1,357.36 万元 营性负债按 联交
易相 规定 合 定 排偿 21,457.03 万元资金 借按合 定在支付
交易 时 并 截 2015 9 30 资金 面
余额 38.84 亿元 如 偿 述借款 因 增负债和 用
营 资金 生 大 响
、商社汽贸
一 概况
企 庆商社汽车 易 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 部 高 园 大道 60 1 负
2 层商场
法定 表人 韩
注 资 10,000 万元
立 期 1999 9 6
1-1-50
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
统 社 信用 码 915000002029328935
营 围 理机 车 保 意外伤害保 汽车 修 美容
营 围限 得相 行 许 的 支机构 营 * 汽车 含小轿车 汽车配
汽车装 汽车租赁 洗车服 机 车定期检验 机 车检验
托 机 车登 注 汽车相 信息咨询服 , 类展 展示 展
历史沿革
1 立
1999 8 2 商社 团 商社发 1999 100 立汽车 易
限 的通知 定 资 立商社汽
1999 8 19 庆嘉陵 师 嘉验 1999 第 0221
验资 告 验确认 截 1999 8 17 商社汽 收到 商社
团 缴 的注 资 500 万元
1999 9 6 庆 商局向商社汽 发了 企 法人营 执照
立时商社汽 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 500.00 500.00 100%
合 500.00 500.00 100%
2 第 增资
2002 8 26 商社 团 定将商社汽 注 资 增 2,000 万元
2002 8 28 庆嘉润 师 限 嘉验 2002
第 0195 验资 告 验确认 截 2002 8 26 商社汽 收到
商社 团 缴 的 增注 资 1,500 万元
2002 8 28 商社汽 完 增资的 商 更登
增资完 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
1-1-51
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团 2,000.00 2,000.00 100%
合 2,000.00 2,000.00 100%
3 第 转
2003 9 3 商社 团 定 740 万元 格转 商社汽 37%
李莉 350 万元 格转 商社汽 17.5% 蒲 350 万元 格转
商社汽 17.5% 李毅
2003 9 5 商社 团就 述 转 李莉 蒲 李毅
别签署了 份转
2003 12 24 商社汽 完 转 的 商 更登
转 完 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
李莉 740.00 740.00 37.00%
商社 团 560.00 560.00 28.00%
蒲 350.00 350.00 17.50%
李毅 350.00 350.00 17.50%
合 2,000.00 2,000.00 100.00%
4 第 转 第 增资
2004 5 8 商社 团 定 740 万元 350 万元 350 万元的 格
别 李莉 蒲 李毅 37% 17.5% 17.5%的商社汽
商社 团 李莉 蒲 李毅 别签署了 份转
2004 5 18 商社 团 定将商社汽 注 资 增 3,000 万元
2004 5 28 庆嘉润 师 限 嘉验 2004 第
0244 验资 告 验确认 截 2004 5 24 商社汽 收到
商社 团 缴 的 增注 资 1,000 万元
2004 6 3 商社汽 完 转 增资 的 商 更登
转 增资完 商社汽 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
1-1-52
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团 3,000.00 3,000.00 100%
合 3,000.00 3,000.00 100%
5 第 增资
2008 8 25 商社 团 定将商社汽 注 资 增 10,000 万元
2008 8 25 庆君恩 师 限 君 验 2008
508 验资 告 验确认 截 2008 8 22 商社汽 收到 商
社 团 缴 的 增注 资 7,000 万元
2008 8 26 商社汽 完 增资 的 商 更登
增资完 商社汽 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 10,000.00 10,000.00 100%
合 10,000.00 10,000.00 100%
增资完 商社汽 发生 转 或增 资
综 商社汽 的 立 增 资或 转 均履行了必要的 和批
准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定而
转 的情形 在 或 的情况 在
资瑕疵或 响 合法 续的情况
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社汽 系如
商社 团
100%
商社汽
交易 收购商社汽 100% 在需要 得 意的情
1-1-53
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
况 商社汽 章程 中 在 能 交易 生 响的 转 前置
等内容
商社汽 在 能 交易 生 响的相 投资 高 管理人员
的 排 响 独立性的 或 排 如 营管理 收益
等
四 要资产、负债 对外 保等情况
1 要资 情况
1 固定资
截 告期 商社汽 固定资 面净值 319,700,533.33 元 要包括
建筑物 机器 备 输 体情况如
生 营
种类 原值 元 净值 元 率
的 要程
建筑物 283,621,640.21 214,024,493.26 75.46% 要
通用 备 20,503,030.71 8,334,883.51 40.65% 要
用 备 51,368,780.89 16,033,745.59 31.21% 要
输 96,922,918.62 73,850,199.85 76.19% 般
备 13,686,470.69 7,457,211.12 54.49% 般
合 466,102,841.12 319,700,533.33 68.59%
商社汽 子 拥 的 建筑物 的土地使用 的 属状
况登 如
土地使
建筑面
利 用 面
属证 方 落 土地用途 利限 情况
人 用途
米
方米
商社汽 中 商
行 份 限 庆朝
天门支行签 编 2015
115 地证 2015 商社 庆 渝 人和 朝天 0038 的借
商服 7,360.78 批发 1,918.9
第 11421 汽 立交支路 5 款合 提供抵 保 合
借款金额 7,400 万元
期限 2015 3 31
2020 10 25 截
1-1-54
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
告期 抵
的借款余额 7,400 万元
101 地证 2007 非 渝中 袁家岗 2 商社汽 招商 行
1,379 混合 294.96
第 24204 宅 第2层 份 限 庆渝中支行
101 地证 2007 非 渝中 袁家岗 2 签 编 2015 渝中
1,379 混合 294.96
第 24205 宅 第3层 第 1111150404 的借款合
提供抵 保 合 借
款金额 2,800 万元 期限
101 地证 2007 非 渝中 袁家岗 2 2015 5 29 2016
1,444 混合 308.86
第 24206 宅 第1层 5 29 截 告期
抵 的借款
余额 2,800 万元
101 地证 2007 渝中 袁家岗 2
宅 122.47 混合 26.20 -
第 24207 2 元 4-1#
101 地证 2007 渝中 袁家岗 2
宅 117.70 混合 25.18 -
第 24208 1 元 4-2#
商社汽 招商 行
份 限 庆渝中支行
签 编 2014 渝中
第 1191141102 的授信
车
105 地证 2005 九龙坡 谢陈路 1 提供抵 保 授信
7,217.52 商 2613.8
第 14090 金额 2,900 万元 期限
用途
2014 11 25
2017 10 20 截
告期 抵
的借款余额
商社汽 中 民生
行 份 限 庆 行
庆 开 海峡
签 编 授信 第
111 地证 2006 10,856.7 路 300 庆商社 混合用地 2,883.1
综合 ZH1500000018840 的综
第 06157 5 汽大 奥 汽车 商 0
合授信合 提供抵 保
特 店
截 告期 抵
的借款余额
106 地证 2008 非 岸 山街道崇
1,185.34 商 2,902 -
第 01362 宅 文路 256
103 地证 2008 非 庆 江 渝澳 2,477.7 商社汽 中
5,659.75 商服
第 17494 宅 大道 68 0 行 份 限 庆渝
103 地证 2008 庆 江 渝澳 中支行签 编
商社 车 1,034.27 商服 538.46
第 17495 大道 68 55010120130002338 的借
麒
款合 提供抵 保 合
103 地证 2008 庆 江 渝澳
车 1,122.98 商服 584.64 借款金额 6,000 万元
第 17496 大道 68
期限 2013 8 2
1-1-55
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2016 8 1 截
告期 抵 的
借款余额 4,000 万元
105 地证 2006 体 九龙坡 谢陈路 3 汽车 中 民生
947.36 商 391.8
第 03116 舍 1 行 份 限 庆 行
签 编 授信 第
ZH1400000153099 的综
105 地证 2006 汽车 九龙坡 谢陈路 3 合授信合 提供抵 保
2,693.01 商 6,688.5
第 03117 用途 截 告期 抵
的借款余额 2,500 万
元
1 达 中 建
行 份 限 庆
杨家坪支行签 编 杨
建行商流 2014 第 065
流 资金 款合 提供
抵 保 截 告期
抵 的借款余
额 1,700 万元
2 达 中 建
行 份 限 庆
杨家坪支行签 编 杨
106 地证 2014 庆 岸 湖 建行商流 2015 第 021
达 6,198.46 商服 5132
第 50832 用 路 12 1幢 流 资金 款合 提供
抵 保 截 告期
抵 的借款余
额 800 万元
3 达 中 建
行 份 限 庆
杨家坪支行签 编 杨
建行商流 2015 第 012
流 资金 款合 提供
抵 保 截 告期
抵 的借款余
额 600 万元
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 78 商社强力 庆 行
1,082.38 商服 139.48
第 20170 宅 第 6 层 1# 份 限 朝天门支行
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 78 签 编 2014 朝
商社 1,112.18 商服 143.32
第 20171 宅 第 7 层 1-6# 天门支 第 1567 流
强力
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 79 资金 款合 提供抵
919.88 商服 88.96
第 20175 宅 6-1# 保 截 告期 抵
101 地证 2005 非 964.99 渝中 长江 路 79 商服 93.33 的借款余额
1-1-56
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 20176 宅 5-1# 5-2# 2,800 万元
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 79
162.38 商服 15.70
第 20008 宅 第 1 层 1-1#
渝中 长江 路 79
101 地证 2006 非
1,205.38 第 层 1# 第 商服 116.57
第 07049 宅
层 2#
商社强力 中 建
行 份 限 庆杨
家坪支行签 编 杨建
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 78 行授信 2014 第
1,053.89 商服 135.81
第 20172 宅 第 5 层 1# 042 授信 合 提供
抵 保 截 告期
抵 的借款余
额 1,450 万元
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 78 商社强力 中 商
997.62 商服 128.56
第 20173 宅 第 1 层 1# 行 份 限 庆朝
天门支行签 编 2015
朝天 抵 0016 最
101 地证 2005 非 渝中 长江 路 78
997.62 商服 128.56 高额抵 合 提供抵
第 20174 宅 2-1#
保 截 告期 抵
的借款余额
商社西 中信 行
份 限 庆 行签
101 地证 2014 渝中 长江 路 76 的 综合授信合 授
541.15 商服 -
第 15368 商社 用 1 信期限 2014 6 23
西 2017 6 22 提
供抵
106 地证 2015 庆 岸 海峡 商 金融用
5514.29 4,000 -
第 05021 用 路 111 非 宅 地
述 建筑物 的土地使用 商社汽 子 自建或外
购 得 目前使用情况良好
2 无形资
商社汽 的无形资 包括土地使用 和商标 均 生 营 要作
用 商标相 的支 均 用 因 商标无 面 值 土地使用 截
告期 的 面 值 171,315,604.23 元 无形资 体情况如
土地使用
截 告期 商社汽 子 的土地使用 体情况如
1-1-57
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面
利 得
证编 落 用途 方 利限 情况
人 方式 期
米
部
高 园人
2050
112 地证 2010 和 团M 商 商社
注
18,204.80 8 31 -
第 025879 标准 金融 汽
M24-2
地块
商社汽 中 商 行
份 限 庆朝天门支行签
编 2015 朝天 0038
庆 渝
2040 的借款合 提供抵 保
115 地证 2015 人和 商社
商 1,918.90 10 19 合 借款金额 7,400 万元 期
第 11421 立交支路 汽
限 2015 3 31 2020
5
10 25 截 告期
抵 的借款余额
7,400 万元
商
庆 江
100 地证 2006 商社 2046
渝澳 6,874.60 -
第 834 麒 6 5
大道 68
商服
九龙坡 2038 汽车 中 民生 行 份
105 地证 2006
谢陈路 3 商 391.8 6 22 限 庆 行签 编
第 03116
1 授信 第 ZH1400000153099 的
九龙坡 汽车 2038 综合授信合 提供抵 保 截
105 地证 2006
谢陈路 3 商 6,688.5 6 22 告期 抵 的
第 03117
借款余额 2,500 万元
注 112 地证 2010 第 025879 土地使用 宗土地 在被收回的风 大风 提示
之 牌标的相 风 因素 之 汽车 相 的风 之 5 土地使用 被收回的风
外 商社汽 2012 4 联合 中天 简 方
方式 得 庆 部 大竹林 团 O 标准 O19-2 O19-3 O19-5
O21-1 O21-5 O21-6 O21-9 O21-10 地块 合 大竹林 目地块
土地面 合 244,442 方米 系文 娱 商 金融 用地 交总
147,669 万元 土地使用 方 2013 6 方就大竹林 目地
块签署了 联合开发 定 自 自 得物 的开发 入
土地 的地 部 土地 金的补交义 等 续投入 并 物方式 建 物
行 配 截 告期 方 庆 土局签署了 建 用地使用
1-1-58
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
合 并足额支付土地 金 中 商社汽 支付 9,879.87 万元 在
非流 资 中 算 截 告期 宗土地尚 得 土地使用 证
土地尚 开发
除 述情况外 商社汽 的 土地目前使用情况良好
商标
类 利限
商标 案 注 定使用 围 效期
情况
算机程序 载 ;电子
器;商品电子标签;发 式电子指示 2015 8
器;全球定 系统 GPS 备;电子 21
15014399 9 -
装置;测 器 和仪器;遥 装 2025 8
置; 距离点火用电子点火装置;电子 20
装置;
述注 商标 商社汽 得 目前使用情况良好
3 营资
资 类 营
证书编 颁发机 许 内容 效期限
别 体
跃 庆 九龙坡 类汽车 修 2014 12 19
555526000050-103
道路 输管理处 小型车 2017 12 30
涪陵 类汽车 修 2014 8 12
555546000227-203 涪陵 管处
小型车 2017 8 12
永 类汽车 修 2014 3 6
555534000437-203 永 交管
小型车 2017 3 6
铜梁 类汽车 修 2013 5 14
555538000484-203 铜梁县 管处
小型车 2016 5 14
机 车 坪服
类汽车 修 2014 7 9
555525000481-203 岸 交管
修 小型车 2017 7 9
营许 万 类汽车 修 2014 9 24
555545000459-103 万 管处
小型车 2017 9 24
证 汽 类汽车 修 2014 8 13
555526000328-103 九龙坡 交管
车 小型车 2017 8 14
商社西 类汽车 修 2015 12 18
555525000095-103 岸 交管
小型车 2018 12 18
商社德 类汽车 修 2015 9 22
555525000009-103 岸 交管
奥 小型车 2018 9 22
达 类汽车 修 2015 8 12
555525000018-103 岸 交管
小型车 2018 8 12
1-1-59
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
达 类汽车 修 2014 2 20
555534000436-203 永 交管
恒 小型车 2017 2 20
商社强 庆 渝中 交 类汽车 修 2015 9 28
555522000139-103
力 通 输管理 小型车 2018 7 6
商社麒 类汽车 修 2014 2 2
555523000147-103 江 管
小型车 2017 2 2
志渝 类汽车 修 2014 3 3
555533000360-203 合 管处
涵 小型车 2017 3 3
商社博 类汽车 修 2013 9 13
555569000114-103 部 管
瑞 小型车 2016 6 13
商社启 类汽车 修 2013 5 8
555568000194-103 部 管
小型车 2016 5 8
类汽车 修
汽车美 庆 部 道 2014 10 30
555569000081-305 车身清洁
容 路 输管理 2017 11 3
商社起 类汽车 修 2014 9 24
555545000459-103 万 管处
航 小型车 2017 9 24
商社汽
中 保 庆 2015 12 15
保 车俱 - 机 车 保
管局 2016 6 14
理 部
许 机 车 保
商社麒 中 保 庆 2015 3 30
证 - 意外伤害
管局 2018 3 29
任保
综 述 除 自身 属企 债 定的抵 等 利限 外 商
社汽 子 要资 属清 在抵 等 利限 情形
讼 仲裁 法强 执行等 大 或者 在妨碍 属转移的 情况
2 外 保情况 要负债 或 负债情况
1 外 保情况
截 告期 商社汽 子 汽车 者提供的购车 期付
款 保余额 62,896.90 万元
除 述情形外 商社汽 子 在 外 保
2 要负债情况
截 告期 商社汽 负债总额 1,684,236,253.89 元 体情况如
目 金额 元
短期借款 393,103,354.19
1-1-60
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付票据 387,420,000.00
付 款 75,851,834.41
预收款 77,331,088.99
付职 薪酬 21,131,686.96
交税 18,474,689.90
付款 153,521,899.44
内到期的非流 负债 284,500,000.00
长期借款 261,500,000.00
递延 得税负债 11,401,700.00
负债总额 1,684,236,253.89
中 短期借款 负债总额的 例 23.34% 体情况如
目 金额 元
借款 101,103,354.19
保证借款 212,000,000.00
抵 借款 80,000,000.00
合 393,103,354.19
长期借款 负债总额的 例 15.53% 体情况如
目 金额 元
抵 借款 142,500,000.00
保证借款 119,000,000.00
合 261,500,000.00
3 或 负债情况
截 告期 除 述 外 保情况 商社汽 子 在
或 负债情况
3 商社 团 商社汽 提供的融资 保情况
万元
保人 保金额 借款金额 保起始 保到期 保方式
商社 团 4,000.00 2015/3/20 2018/3/19 信用 保
商社 团 10,000.00 3,000.00 2015/3/13 2018/3/12 信用 保
商社 团 3,000.00 2015/4/14 2018/4/13 信用 保
商社 团 21,091.00 2,000.00 2014/9/19 2015/9/16 抵 保
商社 团 3,000.00 1,500.00 2013/9/25 2015/9/16 信用 保
商社 团 3,000.00 1,500.00 2013/9/22 2015/9/16 信用 保
1-1-61
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团 4,000.00 2,000.00 2013/10/11 2015/10/10 信用 保
商社 团 4,000.00 4,000.00 2015/7/28 2016/7/27 信用 保
商社 团 1,000.00 1,000.00 2015/7/2 2016/7/1 信用 保
商社 团 2,000.00 2,000.00 2015/2/28 2016/2/27 信用 保
商社 团 2,000.00 2,000.00 2015/5/26 2016/5/25 信用 保
商社 团 4,000.00 2,800.00 2014/3/5 2016/3/4 信用 保
商社 团 3,500.00 2,450.00 2014/2/28 2016/2/26 信用 保
商社 团 4,000.00 2,800.00 2014/4/2 2016/4/1 信用 保
商社 团 2,500.00 1,750.00 2014/3/11 2016/3/10 信用 保
商社 团 2,000.00 2,000.00 2015/5/21 2016/5/20 信用 保
商社 团 3,000.00 1,800.00 2013/11/8 2015/11/5 信用 保
商社 团 3,000.00 1,800.00 2013/11/29 2015/11/27 信用 保
商社 团 3,000.00 2,400.00 2014/5/7 2016/5/6 信用 保
商社 团 2,000.00 1,000.00 2014/1/17 2016/1/15 信用 保
商社 团 2,000.00 2,000.00 2014/10/17 2015/10/16 信用 保
商社 团 5,000.00 4,750.00 2014/9/24 2016/9/22 信用 保
商社 团 4,600.00 - 2013/8/2 2015/8/1 抵 保
商社 团 8,000.00 - 2013/10/28 2015/10/27 信用 保
商社 团 880.00 - 2015/2/16 2015/8/16 信用 保
合 97,571.00 51,550.00
五 最近 及一期 营业务发展情况
商社汽 的 营 汽车 修 等服 商社汽 的汽车
品牌包括保时捷 奔驰 汽奥 汽大 海大 海通用别克 广汽
风悦达起 等 12 个品牌
截 告书签署 商社汽 在 庆 城 永 合 璧山
铜梁 綦江 万 涪陵 黔江 开县 忠县 荣昌县 梁
1-1-62
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
县 巫山县等地 营 19 家 4S 店 15 家 网点 1家 手车展 1
家汽车俱 部 1 家汽车美容 1 家汽车租赁 1 家汽车快修店 并
在筹建 1 家 4S 店
告期内经审计的财务指标
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 2,025,922,440.15 2,478,404,195.22 2,099,617,172.31
总负债 1,684,236,253.89 2,097,042,570.23 1,742,650,553.24
净资 341,686,186.26 381,361,624.99 356,966,619.07
资 负债率 83.13% 84.61% 83.00%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 3,735,172,641.38 6,735,091,565.13 5,643,760,240.15
净利润 28,617,991.53 96,519,677.72 113,112,677.83
扣除非 常性损益 净利润 29,164,689.96 93,633,317.78 98,302,265.42
1 告期 负债大幅 少的原因
告期 商社汽 的负债总额相 2014 少 4.13 亿元 要是 付票
据 付 款等因季节性差 少 2.27 亿元 2014 在季节性备 付
票据 付 款等 营性 来余额较大 2015 来 场 降 备 少
而 营性负债 少 外 短期借款到期 款 少负债 0.78 亿元 属
常 围内负债余额 预收 款 少负债 0.92 亿元 2014
较大 而 2015 中的 较少 的季节性差 因 商社汽 负债 少系
常 营性 响 来 常 营
2 告期内非 常性损益的构 原因
元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 性资 处置损益 包括 提资
-1,252,484.74 -2,193,605.87 36,529.47
值准备的 部
批 或无 式批准文 或偶发性的
- - -
税收返 免
1-1-63
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
入 期损益的 府补 常 营
密 相 符合 家 策规定 按照
- 893,000.00 8,078,000.00
定标准定额或定 续 的 府补 除
外
入 期损益的 非金融企 收 的资金
1,761,555.55 5,490,666.67 5,591,033.34
用
企 得子 联营企 合营企 的投
资 小 得投资时 被投资 - - -
辨认净资 允 值 生的收益
非 性资 交换损益 - - -
托 人投资或管理资 的损益 - - -
因 力因素 如遭 自然灾害而 提的
- - -
资 值准备
债 损益 - - -
企 用 如 置职 的支 整合
- - -
用等
交易 格显失 允的交易 生的超过 允
- -
值部 的损益
企 合并 生的子 期初 合
- - -
并 的 期净损益
常 营 无 的或 生的
- - -
损益
除 常 营 相 的 效 期保值
外 交易性金融资 交易性金融
负债 生的 允 值 损益 处置交 - - -
易性金融资 交易性金融负债和 供
金融资 得的投资收益
独 行 值测试的 收款 值准备转回 - - -
外 托 款 得的损益 - - -
采用 允 值模式 行 续 的投资性
- - -
地 允 值 生的损益
据税收 等法律 法规的要 期
- - -
损益 行 性调整 期损益的 响
托 营 得的托管 收入 - - -
除 述 之外的 营 外收入和支 -1,431,419.16 -2,032,420.57 1,109,418.55
符合非 常性损益定义的损益 目 - - -
非 常性损益合 响利润总额 -922,348.35 2,157,640.23 14,814,981.36
得税 响数 -375,649.92 -728,719.71 4,568.95
非 常性损益净额 响净利润 -546,698.43 2,886,359.94 14,810,412.41
扣除非 常性损益 净利润 29,164,689.96 93,633,317.78 98,302,265.42
非 常性损益净额 净利润的 例 - 2.99% 13.09%
1-1-64
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社汽 的非 常性损益 备 续性 扣除非 常性损益 净利润呈
降 势 商社汽 非 常性损益 在依赖
七 告期内利润分配情况
告期内 商社汽 利润 配情况如 :
策机构 配时间 配方案
2014 属 母 者的净利润 63,625,932.03 元 向商
2014
商 社 团 配 58,814,685.92 元
社 团 2013 属 母 者的净利润 90,017,969.82 元 向商
2013
社 团 配 57,851,715.79 元
要 属 司情况
截 告书签署 商社汽 的 属 如 表
序 注 资 注
营
万元 例 地
1 商社博瑞 2,000 100% 庆 汽车 修 保时捷
2 商社麒 1,000 38.5% 庆 汽车 修 奔驰
3 商社德奥 500 65% 庆 汽车 修 汽奥
4 达 2,000 50% 庆 汽车 修 海大
注
5 商社 瑞 1 500 100% 庆 汽车 修 奇瑞
6 商社西 500 70% 庆 汽车 修 风
汽车 修 口
7 商社强力 2,500 51% 庆
风 奇瑞
8 汽车 800 47% 庆 汽车 修 广汽
汽车 修 风悦达起
9 商社启 500 100% 庆
10 商社起航 500 100% 庆 汽车 修 保时捷
汽车 修 海通用别
11 商社悦通 500 60% 庆
克
汽车 修 海通用别
12 商社悦合 500 100% 庆
克
13 志渝涵 500 62% 庆 汽车 修 汽大
14 商社文 500 90% 庆 汽车 修 风
15 商社易修 500 100% 庆 汽车 修
商社汽车美
16 50 100% 庆 汽车 部
容
机 车 保 意外伤害保
机 车定期检验 机 车检验 托
商社汽车俱
17 200 100% 庆 机 车登 注 咨询服 汽车
部
修咨询服 汽车保 汽车 配
18 商社首汽租 200 100% 庆 汽车租赁
1-1-65
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
赁
19 商社博购 500 100% 庆 汽车 修
20 商社长航 500 庆 汽车 修
注 1 商社 瑞 在 理清算注 手续 截 告书签署 商社 瑞的清算注 程
序尚 完
注 2 商社长航 2015 8 31 立
述 属 中 最 个 的资 总额 营 收入 资 净额或净
利润 商社汽 期相 指标 20% 大 响的 商社博瑞和
商社麒
1 商社博瑞
1 概况
企 庆商社博瑞 口汽车 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝 人和立交支路 5
法定 表人 韩
注 资 2,000 万元
立 期 2004 5 13
企 法人营 执照注 500103000016244
税 登 证 50090575929856X
机构 码 75929856X
营 围 类汽车 修 小型车 按许 证 定的 和期限
营 **保时捷品牌汽车 汽车 部 摩托车 部 程机电
电器机 器 交电 机 品 电子 品 原料 品 含 学
品 通 备 含无线电发射 接收 备 金属 料 含稀 金属
用品 汽车装 美容服 汽车 户服 围法律 法规禁
营的 得 营 法律 法规规定 批而 获 批前 得 营
2 沿革
1-1-66
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
立
2004 3 1 庆商社庆铃汽车 限 和商社汽 定
资 立商社博瑞
2004 5 13 庆嘉润 师 限 嘉验 2004
第 0180 验资 告 验确认 截 2004 5 13 商社博瑞 收到
庆商社庆铃汽车 限 和商社汽 缴 的注 资 合 500
万元
2004 5 13 庆 商局向商社博瑞 发了 企 法人营 执照
立时商社博瑞的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
庆商社庆铃汽车 限 350.00 350.00 70%
商社汽 150.00 150.00 30%
合 500.00 500.00 100%
第 转
2007 9 21 庆商社庆铃汽车 限 别 商社汽 商社
瑞签署 转 转 的全部商社博瑞 中 商社汽
300 万元 格 60%的 商社 瑞 50 万元 格 10%
2007 9 21 商社博瑞 通过了 述 转
2007 9 27 商社博瑞完 转 的 商 更登
转 完 商社博瑞的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 450.00 450.00 90%
商社 瑞 50.00 50.00 10%
合 500.00 500.00 100%
第 转
2010 6 8 商社 瑞 商社汽 签署 转 将
的商社博瑞 10% 50 万元 格转 商社汽
1-1-67
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2010 6 30 商社博瑞完 转 的 商 更登
转 完 商社博瑞的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 500.00 500.00 100%
合 500.00 500.00 100%
增资
2011 10 25 庆通冠 师 通 验 2011 第 0565
验资 告 验确认 截 2011 10 21 商社博瑞 收到 商社
汽 缴 的 增注 资 1,500 万元
2011 12 16 商社汽 定将商社博瑞注 资 增 2,000 万元
2011 12 23 商社博瑞完 增资 的 商 更登
增资完 商社博瑞的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 2,000.00 2,000.00 100%
合 2,000.00 2,000.00 100%
增资完 商社博瑞 发生 转 或增 资
综 述 商社博瑞的 立 增 资或 转 均履行了必要的 和
批准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定
而转 的情形 在 或 的情况
在 资瑕疵或 响 合法 续的情况
3 外 保情况 要负债 或 负债情况
节之 商社汽 之 四 外 保情况 要负债 或 负
债情况
2 商社麒
1 概况
企 庆商社麒 汽车 服 限
1-1-68
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 性 限 任
注 地址/ 要 地点 庆 江 渝澳大道 68
法定 表人 石开明
注 资 1,000 万元
立 期 2004 12 20
企 法人营 执照注 500105000018327
税 登 证 500105768874709
机构 码 768874709
营 围 机 车 保 意外伤害保 含极短期航意 类
汽车 修 小型车 按许 证 定 期限 营 梅 德 里
里奔驰品牌汽车 口梅 德 里里奔驰品牌汽车 部 ,摩托车 部
, 程机电,电器机 器 ,交电 电子 品 原料 品 含 学
品 通 备 含无线电发射和接收 备 金属 料 含稀 金属)
用品 机 车登 注 提供汽车信息服 **[ 家法律 行 法规
禁 的 得 营 家法律 行 法规规定 得许 方 营的
得许 前 得 营]
2 沿革
立
2004 12 8 商社汽 钿洲 税 义 郑和 汽 团
定 资 立 庆商社麒奔汽车 服 限
2004 12 17 庆嘉润 师 限 嘉验 2004
第 0975 验资 告 验确认 截 2004 12 17 庆商社麒奔汽车
服 限 收到 商社汽 钿洲 税 义 郑和 汽
团 缴 的注 资 合 1,000 万元
2004 5 13 庆 商局向 庆商社麒奔汽车 服 限
1-1-69
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
发了 企 法人营 执照
立时 庆商社麒奔汽车 服 限 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 360.00 360.00 36%
钿洲 180.00 180.00 18%
税 180.00 180.00 18%
义 130.00 130.00 13%
汽 团 100.00 100.00 10%
郑和 50.00 50.00 5%
合 1,000.00 1,000.00 100%
第 转
2005 8 20 税 钿洲 签署 转 将 的商
社麒 6% 10 万元 格转 钿洲
2005 11 2 庆商社麒奔汽车 服 限 完 转
的 商 更登
转 完 庆商社麒奔汽车 服 限 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 360.00 360.00 36%
钿洲 240.00 240.00 24%
义 130.00 130.00 13%
税 120.00 120.00 12%
汽 团 100.00 100.00 10%
郑和 50.00 50.00 5%
合 1,000.00 1,000.00 100%
第 转
2005 9 28 义 商社汽 钿洲 别签署 份转
别转 庆商社麒奔汽车 服 限 2.5% 商社汽 和钿洲
转 行 商 更登
1-1-70
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
转 完 庆商社麒奔汽车 服 限 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社汽 385.00 385.00 38.5%
钿洲 265.00 265.00 26.5%
税 120.00 120.00 12%
汽 团 100.00 100.00 10%
义 80.00 80.00 8%
郑和 50.00 50.00 5%
合 1,000.00 1,000.00 100%
更
2005 10 18 庆商社麒奔汽车 服 限
意将 庆商社麒奔汽车 服 限 更 商社麒
2005 11 17 商社麒 完 前述 的 商 更登
第 和第四 转
2008 7 14 汽 团将 的商社麒 10%的 转 全资
子 鹏龙行
2014 4 19 鹏龙行 商社汽 签署 调整补偿 定 鹏
龙行 商社麒 身份 原 的 利和义 商社汽 接 商
社汽 向鹏龙行支付 400 万元作 补偿
前述 转 能 理 商 更登
自 商社麒 发生 转 或增 资
综 述 商社麒 的第 转 理 商 更登 缺 善意
第 人的效力 但是 转 行 真 合法 效 商社汽
续 部 并 相 义 商社麒 第 和第四 转 理
商 更登 在 商社汽 的 部 尚 能得到确认
除 述情况外 商社麒 的 立 增 资或 转 均履行了必要的 和
批准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定
1-1-71
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
而转 的情形 在 或 的情况
在 资瑕疵或 响 合法 续的情况
3 外 保情况 要负债 或 负债情况
节之 商社汽 之 四 外 保情况 要负债 或 负
债情况
九 营业务 体情况
1 要服 用途
商社汽 围绕汽车 的 前 中和 个 节 提供相 的服
要 类别包括汽车 汽车 修 汽车美容装潢 汽车保 理 汽车
租赁 员服 等 形 了 相促 发展的良好态势 体情况
如
服 目 服 象 服 用途
汽车 者 企
汽车 提供汽车 服
和个人
汽车 修 商社汽 保 外部汽
满足品牌汽车 者的 修 需
车 者
汽车美容 汽车 者 企
汽车装 品 装
装潢 和个人
汽车保 汽车 者 企
汽车 者提供汽车保 理服
理 和个人
汽车 者 企
汽车租赁 提供汽车租赁服
和个人
汽车俱
员 户 提供 员服 咨询 牌等服
部
2 要 流程
1 汽车
获 户 到店接 需 析 车 展示 试 试驾
户 系 车交付 谈 交 续跟 提供方案
2 汽车 修
1-1-72
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
预 接 修
跟踪回 结算/交付 检验
3 要 营模式
1 汽车
采购模式
商社汽 的整车采购 般按 定采购规 整车采购和付款 格执行
定 的原 商社汽 网点 据汽车 商 达的采购任 结
合 品牌汽车的 场 率 预 牌 定 预算 据 预算
预算等因素 定采购预算
模式
商社汽 要采用行 内 流的汽车 商授 的品牌 店模式 即 4S
店模式 谓 4S 店模式 是指 种 提供汽车 身服 解 方案 心的汽车
特许 营模式 包括整车 Sale 配 Sparepart 服 Service
信息 馈 Survey 拥 统 的外 形象 统 的标识 统 的管理标准 只
营 品牌的特点 般采 个品牌在 个地 个或相 等距离的
个 4S 店 按照汽车 商的统 店内外 要 建
盈利模式 结算模式
按照行 惯例 商社汽 在整车采购时 种车型的厂商指 作 固定购
格 购车 采用 金 票据或厂商金融的方式 行预付 款 若 金和
票据采购 商社汽 需向厂商预支付全额车款 厂商金融 要是汽车 商 属
或合作的金融机构 商购车付款提供 定的融资额 和时间 商在车
时 款
1-1-73
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
在整车购 中 商社汽 的利润来源 要包括购 差 汽车 商的返
利 返利 策因汽车 商 车型和 时段都 汽车 商的返利
要 据 商的评 打 情况确认 评 打 因素的 要包括 目标达
率 户满意 场 率 服 系统 增值 场 广
等 返利 要通过在 商 购车的 中扣
在整车 时均 相 指 格作 考 按照 场 允的 格 行
家 4S 店 据自身的 盈利 最 格 行授 最 格
4S 店提 在 背商社汽 相 规定的情况 据商社汽 内 授 获
得相 别管理人员的 批即
结算 般通过转 结算 少 金结算等形式 行
2 汽车 修
商社汽 属 4S 店均 服 车间 车间内 备齐全 配备汽车 商
认 的 用 检测故障机 的 算机 术文 并 汽车 商 的
术人员 场 作 修 服 围通常在 4S 店 户之间的 合 中
行 定 合 款 般按汽车 商要 明 保期内 就 常使用的汽车
配 向 者提供免 索赔服 汽车 商 向 4S 店补偿 部 用
时 4S 店 提供汽车 商 保 围外的服 户 就 另外付
采购模式
中 人民 和 垄断法 式 施 前 汽车 商 确保汽车 商
使用的汽车配 般 配 行统 管 要 4S 店只能采购并
使用 的原装 配 汽车 修服 过程中 使用的油漆 胎等
非汽车 商直接 的 配 汽车 商 指定了 4S 店使用的品牌和型
汽车 商 4S 店的全 目标 修 值 达采购任 并 据任 达 情况
层 返利 中 人民 和 垄断法 施 汽车 商将 开配 配
供 除了在汽车 商采购外 4S 店 向汽车 商指定的配 供
商采购 规 配
1-1-74
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
模式
汽车 修 服 要包括 故 修 快修快保 索赔 故 修 要
来源 保 的 流程 要 接保 的定损员 要包括定损
修 结算 快修快保 要针 车 的常规保 和故障 修 流程
要面向汽车 者 包括电话预 接 修 检 结算 交付 回
索赔 目 要是 户向汽车 商要 赔付 流程 要是配合 户 证
向汽车 商 流程 快修快保类似
盈利模式
商社汽 通过 相 的 时 和 修 配 的差 盈利 4S 店
部 来自汽车 商采购配 的返利 商社汽 修 的 时 格按照
行 准 地 在车 管理部门 的收 标准 行收 时 的
般 据 处地 的人 的车型品牌略
4 告期内 要 采购情况
1 情况
汽车
商社汽 的汽车 要 群体 企 和个人购车者 告期
内 发生显著 体 情况如
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
期初 金额 万元 69,778 48,481 52,667
期初 4,008 2,178 1,982
期 金额 万元 52,993 69,778 48,481
期 3,201 4,008 2,178
期 18,820 27,594 24,242
期 收入 万元 327,363 595,355 496,829
均 格 万元/
17.39 21.58 20.49
汽车 修
1-1-75
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
指标 2015 1-7 2014 2013
收入 万元 33,190.11 55,887.03 51,039.00
修 157,061.00 263,554.00 242,644.00
收入
2,113.20 2,120.52 2,103.45
元/
场
指标 2015 1-7 2014 2013
收入 万元 12,963.62 22,267.35 16,507.62
告期内 商社汽 向前五 户的 情况如
期 总额
期间 户 金额 元
例 %
庆 达汽车 限 43,338,146.89 1.16%
庆 生源汽车 易 限
26,781,452.96 0.72%
2015 1-7
庆盛德汽车 服 限 19,398,803.42 0.52%
庆俸 汽车 限 11,839,017.08 0.32%
庆 欧汽车 限 9,896,666.68 0.26%
合 111,254,087.03 2.98%
庆 达汽车 限 158,835,721.92 2.36%
庆 生源汽车 易 限
29,809,102.44 0.44%
庆 欧汽车 限 18,407,094.00 0.27%
2014
庆俸 汽车 限 14,596,652.12 0.22%
庆 易 达汽车 服 限
14,357,820.62 0.21%
合 236,006,391.10 3.50%
庆 达汽车 限 212,062,523.91 3.76%
浙江海 汽车 易 限 35,150,427.35 0.62%
庆 易 达汽车 服 限
30,869,316.30 0.55%
2013
庆 生源汽车 易 限
19,062,393.17 0.34%
庆 欧汽车 限 18,171,538.47 0.32%
合 315,316,199.20 5.59%
注 人 的 户 合并 算 额
2 采购情况
汽车
1-1-76
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
汽车 要向汽车 商 行整车采购 告期内 体采购情况如
2015 1-7 2014 2013
目
/2015-7-31 /2014-12-31 /2013-12-31
采购金额 万元 321,313.39 573,575.60 478,623.64
采购数 18,013.00 29,424.00 24,438.00
均采购 格 万元/
17.84 19.49 19.59
营 万元 346,486.59 615,921.12 515,669.15
采购金额 营
92.73% 93.12% 92.82%
例
汽车 修
汽车 修 要是向汽车 商或 授 的 配 商 行 配
采购 告期内 体采购情况如
指标 2015 1-7 2014 2013
采购金额 万元 20,764.68 34,371.68 31,807.29
采购金额 营
5.99% 5.58% 6.17%
例
场
场 要是向汽车 商或 授 的美容装 商 行 品
装 的采购 告期内 体采购情况如
指标 2015 1-7 2014 2013
采购金额 万元 4,407.93 7,973.72 5,238.07
采购金额 营 例 1.27% 1.29% 1.02%
告期内 商社汽 向前五 供 商的采购情况如
期采购总额
期间 供 商 采购金额 元
例
奔驰-戴姆勒克 勒汽车
686,276,713.64 19.81%
限
2015 1-7 汽-大 限 任 534,610,000.00 15.43%
保时捷 中 汽车 限 473,107,390.38 13.65%
海 汽大 汽车 限 390,638,930.13 11.27%
风汽车 限 风 用车 279,167,459.81 8.06%
1-1-77
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
合 2,363,800,493.96 68.22%
奔驰-戴姆勒克 勒汽车
1,141,917,568.18 18.54%
限
保时捷 中 汽车 限 1,101,943,373.85 17.89%
汽-大 限 任 1,097,580,000.00 17.82%
2014
海 汽大 汽车 限 632,162,912.28 10.26%
风汽车 限 风 用车
512,254,871.75 8.32%
合 4,485,858,726.06 72.83%
汽-大 限 任 1,020,020,000.00 19.78%
奔驰-戴姆勒克 勒汽车
957,932,722.68 18.58%
限
保时捷 中 汽车 限 794,642,495.93 15.41%
2013
海 汽大 汽车 限 616,975,917.79 11.96%
风汽车 限 风 用车
321,623,418.45 6.24%
合 3,711,194,554.85 71.97%
注 人 的采购供 商 合并 算采购额
告期内商社汽 的董 高 管理人员和 心 术人员
要 联方或 商社汽 5% 的 在前五 户或供 商中 任
何 益
5 境外 营 境外资
商社汽 在境外 行生 营 拥 境外资
6 全生 和 境保 情况
商社汽 品生 活 最 期 商社汽 格遵 全
生 方面的法律法规规定 营活 符合 家 全生 的要 发生
大 全 故 到过 全生 管部门的处罚
商社汽 属 高污染行 在高 污染情况 最
期 商社汽 格遵 境保 方面的法律法规规定 营活 符合 家
境保 的要 发生 境污染 故和 境 法行 到过 保部门
的处罚
1-1-78
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 情况
1 标准
商社汽 高 视服 管理 据 家 行 标准 行 惯例 户
的品 要 等因素 了 格的内部 标准
2 措施
定 密 规 的 营服 流程 在 汽车 商要 的 础 商社
汽 编写了符合自身特点的 员 服 手 完善和规 个服
节
除接 汽车 商要 的 外 商社汽 定期 员 行内部
将服 融入 效考 之中 断提升员 的整体 术水
密 督和评估 户服 情况 续改 服 流程和 属
网点 仅要接 汽车 商 户满意 的 检查 要接 商社汽
的例行检查 确保服 达到统 的内部标准 据检查和评估结果 商社汽
断 服 流程 标准
3 纠 情况
最 期 商社汽 发生过 大 故和 纠
十 商社汽贸的会计政策及相关会计处理
1 收入的确认原 和 方法
1 收入确认原
商品
商品收入在 时满足 时 确认
A.将商品 的 要风 和 酬转移 购 方
B.商社汽 保留通常 相联系的继续管理
的商品 施 效
1-1-79
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
C.收入的金额能够 靠地
D.相 的 济利益很 能流入
E.相 的 发生或将发生的 能够 靠地
提供
提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 时满足收入的金额
能够 靠地 相 济利益很 能流入 交易的完 能够 靠地确
定 交易中 发生和将发生的 能够 靠地 采用完 法确认提
供 的收入 并按 发生的 估 总 的 例确定提供 交易的
完 提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 若 发
生的 预 能够得到补偿 按 发生的 金额确认提供 收
入 并按相 金额结转 若 发生的 预 能够得到补
偿 将 发生的 入 期损益 确认 收入
资 使用
资 使用 在 时满足相 的 济利益很 能流入 收入金额能够
靠 时 确认 资 使用 的收入 利息收入按照 人使用商社汽
资金的时间和 利率 算确定 使用 收入按 合 或 定的收 时
间和方法 算确定
2 收入确认的 体方法
商社汽 要 汽车整车等 品 收入确认需满足 商社汽
据合 定将 品交付 购 方 品 收入金额 确定 收回
款或 得了收款凭证 相 的 济利益很 能流入 品相 的 能够
靠地
2 策和 估 行 企 之间的差
商社汽 的 策和 估 行 企 之间 在 大差
1-1-80
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
3 表编 础
商社汽 表 续 营 编 础 并按照 部 2006 2 15
期间颁 的 企 准 里里 准 体 准 相
规定( 合 企 准 )编
4 合并 表 围 情况
1 合并 表的 围
截 告期 商社汽 入合并 围的子 节之 商社汽
之 十 要 属 情况
2 告期内 入合并 围的 体
入时点 合并 期期 净资 元 入原因
商社悦合 2015 1 5 2,393,114.70
商社易修 2015 1 23 -1,294,544.77
商社文 2014 11 20 5,000,000.00
商社悦通 2013 12 3 5,000,000.00
志渝涵 2013 8 28 3,967,506.14
3 告期内 入合并 围的 体
告期内 商社汽 自身网 战略规 据 域策略或品牌策略 并
考虑店面的 营情况 通过 门店等形式 断 汽车 服 网 局
告期内 商社汽 入合并 围的 体情况如
处置时间 处置 净资 元 处置方式
商社铁龙 2014 10 16 6,997,567.50 注
商社美福 2013 11 20 4,941,608.93 注
5 告期资 转移剥离调整情况
告期内 商社汽 在资 转移剥离调整情况
6 商社汽 的 大 策或 估 的差 情况
商社汽 的 大 策或 估 在较大差 告期
内 商社汽 的 大 策或 估 发生 更 在按规定将要
行 更的情况
1-1-81
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 行 特殊的 处理 策
商社汽 在行 特殊的 处理 策
、商社电商
一 概况
企 庆商社电子商 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 路 保税港 管理 员 综合大楼
8-2-8
法定 表人 石愚
注 资 3,825 万元
立 期 2013 11 6
企 法人营 执照注 渝 江 500905000321684
税 登 证 渝税 500906082443939
机构 码 554804043
营 围 利用 联网 电子 品 包含电子 版物 算机
备 用品 五金交电 用 艺美术品 电器 通机
备 服装鞋帽 妆品 针纺 品 表 眼镜 汽车 配 含发 机
通 器 含无线电发射 备 卫 地面接收 备 汽车装 品 体育用
品 洗涤用品 厨 家居用品 家 金 品 玩 生用品 网站建
算机网 术开发 术服 算机 开发 物 术 口
预包装 品 散装 品 乳 品 含婴幼儿配方乳粉 批发 在 品
流通许 证 定 内 营 保健 品 在保健 品 营 查
意 通知书 定 内 营 ** 法律 法规禁 的 得 营 法
律 法规限 的 得相 批和许 方 营
1-1-82
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
历史沿革
1 立
2013 11 4 商社信科 定 资 立商社电商
2013 12 5 庆海 师 渝海 验 2013 085
验资 告 验确认 截 2013 11 5 商社电商 收到 商社信科
缴 的 资 1,000 万元
2013 11 6 庆 商局 江 局向商社电商 发了 企 法
人营 执照
立时商社电商的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社信科 1,000.00 1,000.00 100%
合 1,000.00 1,000.00 100%
2 第 无偿 转
2014 10 21 商社 团 渝商社 2014 297 意无偿
转 庆商社电子商 限 100% 的批复 意商社信科将 的商
社电商 100% 无偿 转 商社投资
2014 10 22 商社信科 商社投资签署 无偿 转 书
将 的 100% 无偿 转 商社投资
2015 10 24 商社电商完 无偿 转的 商 更登
无偿 转完 商社电商的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社投资 1,000.00 1,000.00 100%
合 1,000.00 1,000.00 100%
3 增资
2015 2 10 商社投资 定 将商社电商注 资 增 3,825.00 万元
2015 1 23 商社电商 收到商社投资 缴 的 增注 资
1-1-83
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2,825.00 万元
2015 2 27 商社电商完 增资的 商 更登
增资完 商社电商的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社投资 3,825.00 3,825.00 100%
合 3,825.00 3,825.00 100%
4 第 无偿 转
据商社 团第五 董 第十 通过的 无偿 转电商
的 案 商社投资 2015 7 31 准 将商社电商 100%
无偿 转 商社 团 准 述无偿 转的 相 的 利 义 等均
商社 团 或
2015 10 24 商社电商完 无偿 转的 商 更登
无偿 转完 商社电商的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 3,825.00 3,825.00 100%
合 3,825.00 3,825.00 100%
综 商社电商的 立 增 资或 均履行了必要的 和批
准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定而
转 的情形 在 或 的情况 在
资瑕疵或 响 合法 续的情况
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社电商 系如
1-1-84
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团
100%
商社电商
交易 收购商社电商 100% 在需要 得 意的情
况 商社电商 章程 中 在 能 交易 生 响的 转 前置
等内容
商社电商 在 能 交易 生 响的相 投资 高 管理人员
的 排 响 独立性的 或 排 如 营管理 收益
等
四 要资产、负债 对外 保等情况
1 要资 情况
1 固定资
截 告期 商社电商固定资 面净值 4,044,963.78 元 要是 算机
等 备 体情况如
生 营
种类 原值 元 净值 元 率
的 要程
备 4,810,915.9 4,044,963.78 84.08% 要
合 4,810,915.9 4,044,963.78 84.08%
述 备均 商社电商外购 得 目前使用情况良好
2 无形资
商社电商的无形资 商标 商标相 的支 用 因 商标无
面 值 体情况如
类 利限
商标 注 定使用 围 效期
情况
1-1-85
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
算机编程 人 建和 网
站 把 形的数据和文 转换 电
子媒体 托管 算机站 网站 网 2015 4
服 器的 租 服 器托管 提 14
14130087 42 -
供 联网搜索引 营服 2025 4
[SaaS] 信息 术咨询服 算机 13
程序和数据的数据转换 非 形转
换
网 服 器的 租 提供 联网搜
索引 营服 [SaaS] 服
器托管 托管 算机站(网站) 算 2015 4
机编程 把 形的数据和文 转换 14
14130089 42 -
电子媒体 人 建和 网 2025 4
站 信息 术咨询服 算机程 13
序和数据的数据转换 非 形转
换
述注 商标 商社电商 得 目前使用情况良好
3 营资
资 颁发机
证书编 许 内容 效期
增 值 第 类增值电信 中的信息服
电 信 仅限 联网信息服 2015 7
庆
联网信息服 含 闻 版 教 27
渝 B2-20140011 通 信管
营 育 疗保健 药品和 疗器 2019 2
理局
许 文 广 电 电视节目 电子 19
证 告内容
庆
品 江 2014 7
流 通 场和 预包装 品 散装 品 乳 品 含 18
SP5009051410003402
许 婴幼儿配方乳粉 批发 2017 7
证 督 管理 17
局
4 特许 营
截 告期 商社电商 特许 营
综 述 商社电商 要资 属清 在抵 等 利限 情形
讼 仲裁 法强 执行等 大 或者 在妨碍 属转移的 情况
1-1-86
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 外 保情况 要负债 或 负债情况
1 外 保情况
截 告期 商社电商 在 外 保情况
2 要负债情况
截 告期 商社电商的负债总额 10,186,901.96 元 体情况如
目 金额 元
付 款 152,845.70
预收款 1,412,316.38
付款 1,348,739.86
递延收益 7,273,000.02
负债总额 10,186,901.96
3 或 负债情况
截 告期 商社电商 在或 负债情况
五 最近 及一期 营业务发展情况
自 立 来 商社电商 直 电商 服 服 内容 要是通过自建电
商 里里 世纪购 www.sjgo365.com 站内 营者提供 联网信息发
商 广 的 联网 术服
世纪购 是商社电商 整合商社 团旗 的 势商 资源而 建的电商
O2O 2014 4 24 线试 营 2014 9 25 式 线 营 试
营期间 商社电商 要采用 B2C 里网 商店 模式 即利用自建电商
世纪购 线 商 品牌商的商品 通过 差 盈利 式 营
商社电商 调整 营模式 2014 11 开始改 B2C 里网 商
厦 模式 即 站内 营者提供接入交易 服 并收 使用服 盈利
告期内经审计的财务指标
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 41,003,430.74 9,956,541.58 10,000,000.00
1-1-87
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
总负债 10,186,901.96 8,146,869.49 -
净资 30,816,528.78 1,809,672.09 10,000,000.00
资 负债率 24.84% 81.82% -
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 1,673,282.47 10,850,304.08 -
净利润 756,856.69 -8,190,327.91 -
扣除非 常性损益 净利润 260,553.29 -8,203,536.34 -
1 商社电商的 要入驻商家类别 入驻商家数 交易额等
情况 行 较
2015 5 之前 属 外商投资企 自行开展电商 得 增
值电信 营许 证 在较大 商社 团通过 立商社电商 世
纪购 而 作 入驻商家在 世纪购 合法合规地开
展电商
世纪购 试 营期间 商社电商 要 行电商 的探索 因 世纪
购 采用 B2C 里网 商店 模式自 线 商 品牌商的商品
通过 差 盈利 中 是 要的线 商 试 营期间 世纪
购 并非 型电商 在入驻商家等概念
式 营 世纪购 改 B2C 里网 商厦 模式 式确立
自身的 型电商定 自 式确立定 来 世纪购 只 家入
驻商家 因 世纪购 的入驻商家类别 入驻商家数 交易
额等均 行 性
2 商社电商 营模式的 营 收入和净利润的 体 响
商社电商 2014 2015 1~7 营模式的 营 收入 净利
润 响如
元
目 2015 1-7 2014
网 商品 - 8,201,528.68
注
联方 - 2,108,234.42
使用 收入 1,673,282.47 540,540.98
1-1-88
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 收入合 1,673,282.47 10,850,304.08
净利润 756,856.69 -8,190,327.91
注 系商社电商 营模式改 时 董 意商社电商将剩余
3 商社电商 入 期损益的 府补 要 响因素 非 常性损益
的依赖情况
元
资 相 /
目 2015 1-7 2014 2013
收益相
服 资 资金 58,333.31 16,666.67 - 资 相
电子商 跨境电商
432,000.00 - - 资 相
目建 补 资金
小 490,333.31 16,666.67 - -
商社电商 2014 12 收到 庆 渝 局 外 易 济 员
服 资 资金 50 万元 2015 收到 庆 江 管理 员 电子商
跨境电商 目建 补 资金 648 万元 世纪购 2014 10 转
固 使用期间 5 递延收益按 5 摊 据 企 准 的规定 企
得 资 相 的 府补 自长期资 供使用时起 按照长期资 的预 使
用期限 将递延收益 均 摊转入 期损益
4 告期内非 常性损益的构 原因
元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 性资 处置损益 包括 提资 值
- - -
准备的 部
批 或无 式批准文 或偶发性的税
- - -
收返 免
入 期损益的 府补 常 营
密 相 符合 家 策规定 按照 定标 490,333.31 16,666.67 -
准定额或定 续 的 府补 除外
入 期损益的 非金融企 收 的资金
- - -
用
1-1-89
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 得子 联营企 合营企 的投资
小 得投资时 被投资 辨 - - -
认净资 允 值 生的收益
非 性资 交换损益 - - -
托 人投资或管理资 的损益 - - -
因 力因素 如遭 自然灾害而 提的
- - -
资 值准备
债 损益 - - -
企 用 如 置职 的支 整合 用
- - -
等
交易 格显失 允的交易 生的超过 允
- -
值部 的损益
企 合并 生的子 期初 合
- - -
并 的 期净损益
常 营 无 的或 生的
- - -
损益
除 常 营 相 的 效 期保值
外 交易性金融资 交易性金融负
债 生的 允 值 损益 处置交易性 - - -
金融资 交易性金融负债和 供 金融资
得的投资收益
独 行 值测试的 收款 值准备转回 - - -
外 托 款 得的损益 - - -
采用 允 值模式 行 续 的投资性
- - -
地 允 值 生的损益
据税收 等法律 法规的要 期损
- - -
益 行 性调整 期损益的 响
托 营 得的托管 收入 - - -
除 述 之外的 营 外收入和支 5,970.09 -3,458.24 -
符合非 常性损益定义的损益 目 - - -
非 常性损益合 响利润总额 496,303.40 13,208.43 -
得税 响数 - - -
非 常性损益净额 响净利润 496,303.40 13,208.43 -
扣除非 常性损益 净利润 260,553.29 -8,203,536.34 -
非 常性损益净额 净利润的 例 65.57% - -
商社电商非 常性损益明 净利润的 响如
目 2015 1-7 2014
入 期损益的 府补 常 营
密 相 符合 家 策规定 按照 定标 490,333.31 16,666.67
准定额或定 续 的 府补 除外
1-1-90
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
除 述 之外的 营 外收入和支 5,970.09 -3,458.24
小 496,303.40 13,208.43
企 得税 响数 得税 少 “ ”表示
属 者的非 常性损益净额 496,303.40 13,208.43
属 通 的净利润 756,856.69 -8,190,327.91
扣除非 常性损益 的 属 通
260,553.29 -8,203,536.34
的净利润
如 述 2014 商社电商试 营期间 要采用自 模式盈利状
况较差 非 常性损益 营 无明显改善 2015 1~7 停 采用的自
模式 商社电商作 型电商 提供接入交易 服
并收 稳定的使用服 盈利能力明显回升并 续保障 非 常性
损益 在 大依赖
七 营业务 体情况
1 要服 用途
告期内 商社电商 要 电商 服 体情况如
目 服 象 服 用途
自营 线
通过获得线 商 品牌商等在电子商 领域的授 并在授 围
商品 商 品牌
内 商社电商的 义在 世纪购 品
商等
世纪购 站内 营者提供发 或查询商品信息 行信息交流 达
站内 营 交易意向 交易 的 信息服 的网 店铺空间 术支
租赁
者 站内 营者线 线 的任何 营活 站内 营者 自
服
的 义在 世纪购 品
2 要 流程
1 自营商品
1-1-91
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用户登录
商品
在线支付
服
款
交接快递 管
快递 检验
用户验 快递
收/ 服回 确认
评 商品
2 租赁服
1-1-92
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
提供网 展示空
入驻商户在 入驻商户按 支
商户签 入驻 间 相 术支
开展电商 付 使用
行相 完 入驻商户 馈使
善 用 题
3 要 营模式
1 商 模式
据 电子商 模式规 电子商 模式按照交易 体的 5
种
类别 定义
提供 企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在
B2C 里网 商厦 web
联网 独立注 开 网 商店 物或提供服 者的
mall
第 方 营的电子商
企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在 联网
B2C 里网 商店 web
独立注 网站 开 网 商店 物或提供服 者的
store
电子商
B2B 里网 交易 提供 企 或 它 机构 法人或法人 的行 体间
场 web trade market 行 物和服 交易的 第 方 营的电子商
企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在 联网
B2B 里网 交易 web
建立网站 向 企 或 它 机构 法人或法人 的行
business
体提供 物和服 的电子商
C2C里网 个人交易 场 提供 个人间在网 行 物和服 交易的 第 方 营的电
web market for consumers 子商
总体而言 商社电商属 B2C 模式 体而言 2014 11 前 商社电商
属 自营 的 B2C 里网 商店 模式 2014 11 改 提
供 服 的 B2C 里网 商厦 模式
2 模式
自营商品
在自营商品 中 商社电商通过自建 世纪购 电商 网
的方式将商品 端 户 盈利来源 商品 收入
1-1-93
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
租赁服
在 租赁服 中 商社电商 要是 建 世纪购 电商 站内
营者提供发 或查询商品信息 行信息交流 达 交易意向 交易
的 信息服 的网 空间 体商品 盈利来源 按 收
使用服
3 采购模式
自营商品
在自营商品 中 商社电商 要采购商品包括 妆品 个人 理用品
母婴 品 品 料 玩 /文体 清洁用品 家居 家纺/内衣等 要
供 商 类商品的直接厂商或 理商 商社电商的采购模式 要 性采
购和 采购 中 性采购 要是针 热 品 据 品 情况
用户点 行采购需 析和备 采购 在用户 达 向供
商针 性采购
租赁服
在 租赁服 中 除采购自用的电子 备等 商社电商
采购 品 原 料等情况 自用的电子 备等 商社电商 要采
场询 的方式广泛 供 商 行采购
4 告期内 要 采购情况
1 情况
自营商品 的 要 群体 个人 租赁服 的 要 户 庆
告期内 商社电商 类别 的 情况如
元
类别 2015 1-7 2014 2013
自营商品 - 10,309,763.10 -
租赁服 1,673,282.47 540,540.98 -
1-1-94
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中 租赁服 商品等情况 按照合 定收 使用
服 自营商品 告期内的 情况如
2015 1-7 2014 2013
目
/2015-7-31 /2014-12-31 /2013-12-31
期初 金额 元 - - -
期初 - - -
期 金额 元 - - -
期 - - -
期 - 270,790.00 -
期 收入 元 - 10,309,763.10 -
均 格 元/ - 38.07 -
告期内 商社电商向前五 户的 情况如
期间 户 金额 元 期 总额的 例
庆 1,673,282.47 100%
2015 1-7
合 1,673,282.47 100%
网购用户 8,742,069.66 80.57%
2014 庆 2,108,234.42 19.43%
合 10,850,304.08 100%
- - -
2013
合 - -
注 人 的 户 合并 算 额
2 采购情况
2014 11 来 商社电商 要开展 租赁服 采购 品 原
料等情况 在 2014 11 前 商社电商开展自营商品 的采购情况如
2015 1-7 2014 2013
目
/2015-7-31 /2014-12-31 /2013-12-31
采购金额 元 - 10,863,600.16 -
采购数 - 270,790.00 -
均采购 格 元/ - 40.12 -
营 万元 - 11,036,002.61 -
采购金额 营
- 98.44% -
例
告期内 商社电商向前五 供 商的采购情况如
1-1-95
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
期间 供 商 采购金额 元 期采购总额的 例
- - -
- - -
- - -
2015 1-7
- - -
- - -
合 - -
庆 商 限 3,756,775.00 34.58%
庆怡 品营 限 884,700.00 8.14%
庆 轻 限 任 608,418.00 5.60%
2014
庆尚方 易 限 212,809.00 1.96%
庆展鹿商 限 189,083.00 1.74%
合 5,651,785.00 52.02%
- - -
- - -
- - -
2013
- - -
- - -
合 - -
注 人 的采购供 商 合并 算采购额
告期内商社电商的董 高 管理人员和 心 术人员 除商社
团 外的 要 联方在前五 户或供 商中 任何 益
5 境外 营 境外资
商社电商 在境外 行生 营 拥 境外资
6 全生 和 境保 情况
商社电商 品生 活 最 期 商社电商 格遵 全
生 方面的法律法规规定 符合 家 全生 的要 发生 大 全
故 到过 全生 管部门的处罚
商社电商 属 高污染行 在高 污染情况 最
期 商社电商 格遵 境保 方面的法律法规规定 符合 家 境保
的要 发生 境污染 故和 境 法行 到过 保部门的处罚
1-1-96
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 情况
1 标准
商社电商高 视 管理 据 家 行 标准 行 惯例 户需
等因素 了 格的内部 标准
2 措施
在自营商品 中 商社电商 格供 链管理 只 规 道采购商品
供 商的营 执照 税 登 证 机构 码证 品流通许 证 原
证明等层层把 商品都 第 方检测机构 的检验 告 商社电商
商品包装 效期等 行 100%全检 并定期 商品 行 机 检
商品 前 检人员 检查包装 确保发 的 个商品均符合要
在 租赁服 中 商社电商遵循 界通行标准提供网 空间服 相
术支 并 据 户 馈 时 行调整 确保 户满意
3 纠 情况
最 期 商社电商 发生过 大 故和 纠
商社电商的会计政策及相关会计处理
1 收入的确认原 和 方法
1 收入确认原
商品
商品收入在 时满足 时 确认
A.将商品 的 要风 和 酬转移 购 方
B.商社汽 保留通常 相联系的继续管理
的商品 施 效
C.收入的金额能够 靠地
D.相 的 济利益很 能流入
1-1-97
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
E.相 的 发生或将发生的 能够 靠地
提供
提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 时满足收入的金额
能够 靠地 相 济利益很 能流入 交易的完 能够 靠地确
定 交易中 发生和将发生的 能够 靠地 采用完 法确认提
供 的收入 并按 发生的 估 总 的 例确定提供 交易的
完 提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 若 发
生的 预 能够得到补偿 按 发生的 金额确认提供 收
入 并按相 金额结转 若 发生的 预 能够得到补
偿 将 发生的 入 期损益 确认 收入
资 使用
资 使用 在 时满足相 的 济利益很 能流入 收入金额能够
靠 时 确认 资 使用 的收入 利息收入按照 人使用商社汽
资金的时间和 利率 算确定 使用 收入按 合 或 定的收 时
间和方法 算确定
2 收入确认的 体方法
商社电商 要收入是电商 服 使用 收入 收入确认需满足
商社电商 据合 定提供电商 服 收入金额 确定 收
回 款或 得了收款凭证 相 的 济利益很 能流入 相 的 能够 靠
地
2 策和 估 行 企 之间的差
商社电商的 策和 估 行 企 之间 在 大差
3 表编 础
商社电商 表 续 营 编 础 并按照 部 2006 2 15
期间颁 的 企 准 里里 准 体 准 相
规定( 合 企 准 )编 商社电商无需编 合并 表
1-1-98
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
4 告期资 转移剥离调整情况
告期内 商社电商 在资 转移剥离调整情况
5 商社电商的 大 策或 估 的差 情况
商社电商的 大 策或 估 在较大差 告期
内 商社电商的 大 策或 估 发生 更 在按规定将要
行 更的情况
6 行 特殊的 处理 策
商社电商 在行 特殊的 处理 策
四、商社家维
一 概况
企 庆商社家 电器 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 路 337 第8层
法定 表人 邓勤
注 资 300 万元
立 期 2002 11 18
企 法人营 执照注 渝中 500103000057847
税 登 证 渝税 500103745302943
机构 码 745302943
营 围 家用电器 修 装 调试 家用 电子 品 算机
文 用机 修 家用电器 配 家用 配 家用电器 电子
品,文教用品 建筑相 得相 行 许 方 执 中央
空调清洗 围法律 法规禁 营的 得 营 法律 法规规定
1-1-99
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
批而 获 批前 得 营
历史沿革
1 立
2002 9 4 商社 团 定 资 立商社家
2002 11 11 庆嘉润 师 限 任 嘉验
2002 第 0384 验资 告 验确认 截 2002 11 5 庆商社
团家电 修 限 收到 商社 团 缴 的注 资 50 万元
2002 11 18 庆 商局向 庆商社 团家电 修 限 发
了 企 法人营 执照
立时 庆商社 团家电 修 限 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 50.00 50.00 100%
合 50.00 50.00 100%
2 第 更
2004 5 27 庆商社 团家电 修 限 将 式
更 庆商社家电 修 限
2004 5 28 庆商社家电 修 限 完 更登
3 增资
2006 8 15 商社 团 定 将 庆商社家电 修 限 注 资
增 300 万元
2006 8 31 庆笃信 师 笃 验发 2006 第 013
验资 告 验确认 截 2006 8 30 庆商社家电 修 限
收到 商社 团 缴 的 增注 资 250 万元
2006 9 7 庆商社家电 修 限 完 增资的 商 更登
1-1-100
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
增资完 庆商社家电 修 限 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 300.00 300.00 100%
合 300.00 300.00 100%
增资完 庆商社家电 修 限 发生 转 或增
资
4 第 更
2008 4 15 商社 团 定 将 更 庆商社家 电器
限
2008 5 21 商社家 完 更登
综 商社家 的 立 增 资或 转 均履行了必要的 和批
准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定而
转 的情形 在 或 的情况 在
资瑕疵或 响 合法 续的情况
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社家 系如
商社 团
100%
商社家
交易 收购商社家 100% 在需要 得 意的情
况 商社家 章程 中 在 能 交易 生 响的 转 前置
等内容
商社家 在 能 交易 生 响的相 投资 高 管理人员
1-1-101
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
的 排 响 独立性的 或 排 如 营管理 收益
等
四 要资产、负债 对外 保等情况
1 要资 情况
1 固定资
截 告期 商社家 固定资 面净值 96,324.85 元 要是电子
备 备等 体情况如
生 营
种类 原值 元 净值 元 率
的 要程
备 909,841.88 96,324.85 10.59% 要
合 909,841.88 96,324.85 10.59%
述 备 商社家 外购 得 目前使用情况良好
2 营资
资 颁发机
证书编 许 内容 效期
建 筑 庆
企 渝 中
资 B3184050010355 建 和 机电 备 装 程 包 -
证 交 通
书 员
全 庆 2015 7
生 渝 JZ 许证 城 建 建筑施 包机电 备 装 10
许 2012 006087 员 程 2018 7
证 9
3 特许 营
截 告期 商社家 特许 营
综 述 商社家 要资 属清 在抵 等 利限 情形
讼 仲裁 法强 执行等 大 或者 在妨碍 属转移的 情况
2 外 保情况 要负债 或 负债情况
1 外 保情况
1-1-102
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
截 告期 商社家 在 外 保情况
2 要负债情况
截 告期 商社家 的负债总额 21,072,163.31 元 体情况如
目 金额 元
付 款 7,116,415.27
预收款 6,526,415.35
付职 薪酬 1,257,931.82
交税 174,262.54
付款 5,705,329.68
递延收益 291,808.65
负债总额 21,072,163.31
3 或 负债情况
截 告期 商社家 在或 负债情况
五 最近 及一期 营业务发展情况
商社家 要 中央空调 程 装 家电 服 最
期 商社家 的 营 无 大
告期内经审计的财务指标
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 21,846,083.51 20,698,391.90 16,638,739.66
总负债 21,072,163.31 19,903,777.53 16,496,234.56
净资 773,920.20 794,614.37 142,505.10
资 负债率 96.46% 96.16% 99.14%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 28,666,172.75 44,016,072.00 42,394,051.51
净利润 -20,694.17 652,109.27 266,461.34
扣除非 常性损益 净利润 -136,400.91 156,981.01 64,407.22
告期内 商社家 非 常性损益的构 原因如 表
元
目 2015 1-7 2014 2013
1-1-103
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
非流 性资 处置损益 包括 提资 值
- -6,265.21 675.13
准备的 部
批 或无 式批准文 或偶发性的税
- - -
收返 免
入 期损益的 府补 常 营
密 相 符合 家 策规定 按照 定标 136,125.58 234,059.16 232,787.92
准定额或定 续 的 府补 除外
入 期损益的 非金融企 收 的资金
- - -
用
企 得子 联营企 合营企 的投资
小 得投资时 被投资 辨 - - -
认净资 允 值 生的收益
非 性资 交换损益 - - -
托 人投资或管理资 的损益 - - -
因 力因素 如遭 自然灾害而 提的
- - -
资 值准备
债 损益 - - -
企 用 如 置职 的支 整合 用
- - -
等
交易 格显失 允的交易 生的超过 允
- -
值部 的损益
企 合并 生的子 期初 合
- - -
并 的 期净损益
常 营 无 的或 生的
- - -
损益
除 常 营 相 的 效 期保值
外 交易性金融资 交易性金融负
债 生的 允 值 损益 处置交易性 - - -
金融资 交易性金融负债和 供 金融资
得的投资收益
独 行 值测试的 收款 值准备转回 - - -
外 托 款 得的损益 - - -
采用 允 值模式 行 续 的投资性
- - -
地 允 值 生的损益
据税收 等法律 法规的要 期损
- - -
益 行 性调整 期损益的 响
托 营 得的托管 收入 - - -
除 述 之外的 营 外收入和支 - 2,067.08 4,247.68
符合非 常性损益定义的损益 目 - - -
非 常性损益合 响利润总额 136,125.58 229,861.03 237,710.73
得税 响数 20,418.84 34,479.15 35,656.61
非 常性损益净额 响净利润 115,706.74 195,381.88 202,054.12
1-1-104
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
扣除非 常性损益 净利润 -136,400.91 456,727.39 64,407.22
非 常性损益净额 净利润的 例 - 29.96% 75.83%
商社家 的非 常性损益 备 续性 扣除非 常性损益 净利润呈
降 势 商社家 非 常性损益 在 大依赖
七 营业务 体情况
1 要服 用途
商社家 的 要 包括
1 中央空调 程 装
商社家 备机电 装 包 资 要提供中央空调 装 程施
服 户 般 中央空调的 装 程 行招投标采购 商社家 的
部门 部门和 备厂家 起 提供 的 前 满足 户 术指标
和性 的要 在中标或获得指定 装资格并签 合 商社家 的
部门和 程部门联合 目 全 等目标 行联合管 确
保 目的 利 施 确保整体 目的竣 验收 目竣 商社家 作 空
调 备厂商指定的 服 商 户提供 修 清洗 保 等服
2 家电 服
商社家 要提供家用电器的厂商 域特 装 修等 服 时
据厂商的需要提供少 家用电器的 服 特 装 修是指商社家
在厂商的授 针 符合厂商规定 装 保修 的家用电器 向用户提供
免 装 修服 厂商 行结算 特 装 修是商社家 的 要收
入和利润来源
目前 商社家 内外 要的家电厂商均建立了长期合作 系 提供
服 的品牌涵 格力 美的 长虹 夏 LG 等 流品牌
2 要 流程
1 中央空调 程 装
1-1-105
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
程 目 谈 预算 签评估 目 批
建 程 装
装 程跟踪 签 合 程 目投标
队伍
理交款手续 程用款 批 算
建档备查 结算
采购 采购 施采购 采购建 采购入
装 领 备 配 配 料回
施 场管理 完结
料 收
2 家电 服
1-1-106
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用户 修 厂商
故障信息收 了解故障 电话确认故
情 障情况
查询 填写
用户预
联系人
门时间
户 资
修复 需
配 领用配
换配
修 施
修
修复并形
更换配
录
资料 档
资料 档
结
3 要 营模式
1 采购模式
商社家 内外著 的中央空调厂商 家电厂商建立了长期稳定的采购
系 并签 了长期的采购 保证了 备 部 供 的 时性 稳定性 中
央空调 程 装 商社家 据 户的 体需 或标书中的 体规定 直接
将 品 发 相 的供 商 供 商收到商社家 的预付款或者 兑汇票
按照合 定 款将 需 备发 指定的 装地点 商社家 收到并验收合格
支付剩余 款 家用电器 商社家 要采 定 原
要依据 户的 装 修需 向厂商采购 料
2 模式
1-1-107
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中央空调 程 装 商社家 采用直 模式 即首 通过多种 道获
中央空调空调 装的招标信息 在 程投标前做好 的 备 人 等 预算
作 并 础向供 商 行初 询 中标 式签 合 商
社家 按照 户要 向供 商采购中央空调 并 要采用 的定 模式
保证 个投标 目都 定的利润
家用电器 商社家 首 家厂商签 特 装 修服 合
厂商 的家用电器发生 装 保修的 商社家 据特 服 合 提供相
的 装 修服 然 厂商 行结算
4 告期内 要 采购情况
1 情况
商社家 的 营 中央空调 程 装 家电 服 在 要 品
情况 告期内 商社家 向前五 户的 情况如
期 总额
期间 户 金额 元
例
珠海格力电器 份 限 5,646,480.00 19.70%
广 美的 团芜湖 冷 备 限
2,261,817.50 7.89%
2015 1-7 夏 商 中 限 959,820.53 3.35%
金电子中 限 788,663.21 2.75%
电器 中 限 562,124.33 1.96%
合 10,218,905.57 35.65%
珠海格力电器 份 限 7,942,220.00 18.04%
广 美的 团芜湖 冷 备 限
3,254,994.00 7.40%
2014 夏 商 中 限 2,054,037.94 4.67%
电器 中 限 1,614,947.99 3.67%
金电子中 限 1,292,723.01 2.94%
合 16,158,922.94 36.72%
珠海格力电器 份 限 7,822,520.00 18.45%
广 美的 团芜湖 冷 备 限
2,951,480.00 6.96%
2013
电器 中 限 2,228,592.78 5.26%
庆海尔家电 限 1,445,749.50 3.41%
1-1-108
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
金电子中 限 1,150,523.88 2.71%
合 15,598,866.16 36.79%
注 人 的 户 合并 算 额
2 采购情况
商社家 的 生 节 在采购 要原 料 能源情况
要 理 户采购中央空调 修备品备 等
告期内 商社家 向前五 供 商的采购情况如
期间 供 商 采购金额 元 期采购总额的 例
庆蓝蜜蜂电器 限 6,473,638.69 32.13%
庆美的家用空调 限 2,298,695.41 11.41%
商社电器 1,253,356.00 6.22%
2015 1-7
夏 商 中 限 1,042,538.64 5.17%
庆格高电器 限 542,808.18 2.69%
合 11,611,036.92 57.62%
庆蓝蜜蜂电器 限 11,314,817.06 24.00%
庆美的家用空调 限 2,904,874.26 6.16%
庆 信格力中央空调 2,319,678.74 4.92%
2014
夏 商 中 限 1,925,210.50 4.08%
商社电器 1,562,979.00 3.32%
合 20,027,559.56 42.48%
庆蓝蜜蜂电器 限 8,944,443.54 23.83%
庆美的家用空调 限 2,175,409.46 5.80%
电器 中 限 1,500,359.47 4.00%
2013
商社电器 1,441,048.00 3.84%
夏 商 中 限 1,333,697.90 3.55%
合 15,394,958.37 41.02%
注 人 的采购供 商 合并 算采购额
前五 供 商中 商社电器 商社家 因 商社 团 而构 联方
告期内 商社家 要向商社电器采购 等交易系采用 场 定 原
联采购定 允
告期内商社家 的董 高 管理人员和 心 术人员
要 联方或 商社家 5% 的 在前五 户或供 商中 任
何 益
1-1-109
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
5 境外 营 境外资
商社家 在境外 行生 营 拥 境外资
6 全生 和 境保 情况
最 期 商社家 格遵 全生 方面的法律法规规定 符合
家 全生 的要 发生 大 全 故 到过 全生 管部
门的处罚
商社家 属 高污染行 在高 污染情况 最
期 商社家 格遵 境保 方面的法律法规规定 符合 家 境保
的要 发生 境污染 故和 境 法行 到过 保部门的处罚
7 情况
1 标准
商社家 高 视服 管理 据 家 行 标准 行 惯例 户
的品 要 等因素 了 格的内部 标准
2 措施
商社家 提高服 宗 结合行 的特点 在员 能 修过
程 回 个方面 定了 格的 措施 而全方 地 服
员 能
据 流程 置相 的 点 入职之前 员 必 过 格的入
职 岗之前 员 的职 能情况 行 查 定期和 定期 员 的
情况 行考
修过程
针 提供服 过程中的 商社家 定了 评 标准 并
置了 管和 巡检岗 管 要 管的 程 目 修网点的
标准负 续 督 标准执行情况 外 商社家 巡
检 员 程 目 修网点 行 检 照 评 标准 行检查 定期向
1-1-110
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
部门 馈 并按照商社家 管理 管理手 等规定 或者
处罚 据 管和 巡检 员的检查结果 商社家 将 确定改
方案 改 期限 并 督 改 结果
修 回
提高 户满意 保证良好的服 商社家 建立了内外相结合的
回 体系 内 行 员 的电话回 了解员 的服 提供情况 外
排相 部门 户的电话回 掌握 户 服 的评 建 定期
部门召开 针 方面的回 结果 总结 析原因 定改 措
施 并按照商社家 管理 管理手 等规定 或处罚
3 纠 情况
最 期 商社家 发生过 大 故和 纠 装 程
家电 修返修率 在 1% 内
商社家维的会计政策及相关会计处理
1 收入的确认原 和 方法
1 收入确认原
商品
商品收入在 时满足 时 确认
A.将商品 的 要风 和 酬转移 购 方
B.商社汽 保留通常 相联系的继续管理
的商品 施 效
C.收入的金额能够 靠地
D.相 的 济利益很 能流入
E.相 的 发生或将发生的 能够 靠地
提供
1-1-111
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 时满足收入的金额
能够 靠地 相 济利益很 能流入 交易的完 能够 靠地确
定 交易中 发生和将发生的 能够 靠地 采用完 法确认提
供 的收入 并按 发生的 估 总 的 例确定提供 交易的
完 提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 若 发
生的 预 能够得到补偿 按 发生的 金额确认提供 收
入 并按相 金额结转 若 发生的 预 能够得到补
偿 将 发生的 入 期损益 确认 收入
资 使用
资 使用 在 时满足相 的 济利益很 能流入 收入金额能够
靠 时 确认 资 使用 的收入 利息收入按照 人使用商社汽
资金的时间和 利率 算确定 使用 收入按 合 或 定的收 时
间和方法 算确定
2 收入确认的 体方法
商社家 要 中央空调 家用空调等 品 内 品收入确认需满足
商社家 据合 定将 品交付 购 方 品 收入金
额 确定 收回 款或 得了收款凭证 相 的 济利益很 能流入
品相 的 能够 靠地 外 品收入确认需满足 商社家
据合 定将 品 离港 得提 品 收入金额 确定
收回 款或 得了收款凭证 相 的 济利益很 能流入 品相 的 能
够 靠地
2 策和 估 行 企 之间的差
商社家 的 策和 估 行 企 之间 在 大差
3 表编 础
商社家 表 续 营 编 础 并按照 部 2006 2 15
期间颁 的 企 准 里里 准 体 准 相
规定( 合 企 准 )编 商社家 无需编 合并 表
1-1-112
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
4 告期资 转移剥离调整情况
告期内 商社家 在资 转移剥离调整情况
5 商社家 的 大 策或 估 的差 情况
商社家 的 大 策或 估 在较大差 告期
内 商社家 的 大 策或 估 发生 更 在按规定将要
行 更的情况
6 行 特殊的 处理 策
商社家 在行 特殊的 处理 策
五、 益 检
一 概况
企 庆 益 品 检测 限 任
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 嘉陵江 江路 151 属 路 2
第 层
法定 表人 张文
注 资 1,000 万元
立 期 2015 3 30
企 法人营 执照注 渝中 500103007895846
税 登 证 渝税 500103331605741
机构 码 331605741
营 围 电子 家用电器 电 五金建 品 纺 皮革 品
类 商 品 道路 桥梁 料的 认证 得相 行 许
按许 定的 围 期限 营)
1-1-113
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
电子 家用电器 电 五金建 品 纺 皮革 品类 商
品 道路 桥梁 料的 检测 得相 行 资 方 执
围法律 法规 院 定禁 营的 得 营 法律 法规
院 定规定 批而 获 批前 得 营
历史沿革
益 检前身 商社 团 属 检测中心 检测中心 立 1984
10 是 家认 指定的强 性 品认证检测机构 庆 局授 的法
定 检验机构 据 的授 围 着 家 地方 商 品 督
查检验 作
2015 3 26 商社 团 渝商社 2015 92 意 立 庆
益 品 检测 限 任 的批复 意 资 立全资子 益检测
检测中心 2015 3 31 准 行 并在商社 团收回全部
配利润 将 净资 包括全部资 和负债 整体无偿 转到 益检测
2015 3 30 庆 商局渝中 局向 益 检 发了 企 法人营
执照
2015 6 8 庆大信 师 大信渝验 2015 第 00011
验资 告 验 截 2015 4 29 益检测 收到 商
社 团 缴 的注 资 1,000.00 万元
立时 益 检的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 1,000.00 1,000.00 100%
合 1,000.00 1,000.00 100%
立 益 检 发生 转 或增 资
综 益 检的 立履行了必要的 和批准程序 符合相 法律法规
章程的规定 在 或 的情况
在 资瑕疵或 响 合法 续的情况
1-1-114
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 益 检 系如
商社 团
100%
益 检
交易 收购 益 检 100% 在需要 得 意的情
况 益 检 章程 中 在 能 交易 生 响的 转 前置
等内容
益 检 在 能 交易 生 响的相 投资 高 管理人员
的 排 响 独立性的 或 排 如 营管理 收益
等
四 要资产、负债 对外 保等情况
1 要资 情况
1 固定资
截 告期 益 检固定资 面净值 4,630,750.69 元 要是
备 输 体情况如
生 营
种类 原值 元 净值 元 率
的 要程
备 8,726,347.52 4,224,004.47 48.41% 要
输 740,970.16 406,746.22 54.89% 般
合 9,467,317.68 4,630,750.69 48.91%
述 备 益 检外购 得 目前使用情况良好
2 营资
1-1-115
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
颁发
资 备注 证书编 许 内容 效期限
机
电子 电 等 2015 6
验 庆 电 庆
2015 渝 177 个 25
子电器商品 督检
认 2023 2018 6
验站 局 类别 品
24
CAL
电子 电 等 2015 6
验 庆 家 庆
2015 渝 177 个 25
用电器 品 督检
认 2010 2018 6
验站 局 类别 品
24
电子 电 等 2015 6
验 庆 电 庆
177 个 25
子电器商品 督检 2015220619E
2018 6
验站 局 类别 品
24
电子 电 等 2015 6
庆
验 庆 家用电 177 个 25
CMA 2015220687E
器 品 督检验站 2018 6
局 类别 品
24
中 联合
商 电子 五金 2015 5
家
商 品 督检 品 纺 等 20
2014001614Z 认
测中心 庆 / 益 483 个 2017 8
检 类别 品 26
中 商 联合 2015 5
家 等
商 品 督检 20
CMAF F2014000371 认 330 个 品
测中心 庆 / 益 2017 8
类别
检 26
电子 五金 2015 4
家
No.CNAS 品 纺 等 10
CNAS 益 检 认
L0418 483 个 2017 8
类别 品 18
中
验 庆 电
CQC 托 CCC 品认 2017
子电器商品 督检 08201
检测 验 认证 证 8 31
验站
中心
电子电器
2013 7
庆 商 品
法鉴定许 庆 电子电器 9
5001148 家 认证
证 商品 督检验站 2018 7
法局 围 法鉴
9
定
电子电器庆
中
能效标识能 商 品 督检验 站 / 电 洗衣机
标准
源效率检测 中 商 联合 商 3-715 能源效率检 -
研
验 备案 品 督检测中心 测
究院
庆
外 益 检的前身里里商社 团 检测中心 商社 团 属法人
了 验 庆 五金商品 督检验站的 CMA 和 CAL 资 证
书 益 检 立 前述资 证书尚 更
1-1-116
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
3 特许 营
截 告期 益 检 特许 营
综 述 益 检 要资 属清 在抵 等 利限 情形
讼 仲裁 法强 执行等 大 或者 在妨碍 属转移的 情况
2 外 保情况 要负债 或 负债情况
1 外 保情况
截 告期 益 检 在 外 保情况
2 要负债情况
截 告期 益 检的负债总额 14,994,790.67 元 体情况如
目 金额 元
预收款 11,521,818.21
付职 薪酬 2,314,865.32
交税 165,326.79
付款 992,780.35
负债总额 14,994,790.67
中 预收款 预收检测
3 或 负债情况
截 告期 益 检 在或 负债情况
五 最近 及一期 营业务发展情况
益 检是 家综合性的独立第 方检测机构 要 电子类 家用电
器类 电 类 五金建 类 品 类 纺 皮革 品类 品的 检测服
益 检的 检测服 立足西部 射全 建立四 处 青
海 处 方 处 海 处和湖 处 通过科学的研发体系
的检测 验 健全的 术服 网 和完善的服 流程 益 检 力 打
行 领 力 场竞 力和社 信力的第 方检测品牌
1-1-117
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告期内经审计的财务指标
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 25,121,419.50 - -
总负债 14,994,790.67 - -
净资 10,126,628.83 - -
资 负债率 59.69% - -
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 9,907,455.35 - -
净利润 126,628.83 - -
扣除非 常性损益 净利润 115,303.83 - -
告期内 益 检非 常性损益的构 原因如 表
元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 性资 处置损益 包括 提资 值
- - -
准备的 部
批 或无 式批准文 或偶发性的税
- - -
收返 免
入 期损益的 府补 常 营
密 相 符合 家 策规定 按照 定标 -
准定额或定 续 的 府补 除外
入 期损益的 非金融企 收 的资金
- - -
用
企 得子 联营企 合营企 的投资
小 得投资时 被投资 辨 - - -
认净资 允 值 生的收益
非 性资 交换损益 - - -
托 人投资或管理资 的损益 - - -
因 力因素 如遭 自然灾害而 提的
- - -
资 值准备
债 损益 - - -
企 用 如 置职 的支 整合 用
- - -
等
交易 格显失 允的交易 生的超过 允
- -
值部 的损益
企 合并 生的子 期初 合
- - -
并 的 期净损益
常 营 无 的或 生的
- - -
损益
1-1-118
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除 常 营 相 的 效 期保值
外 交易性金融资 交易性金融负
债 生的 允 值 损益 处置交易性 - - -
金融资 交易性金融负债和 供 金融资
得的投资收益
独 行 值测试的 收款 值准备转回 - - -
外 托 款 得的损益 - - -
采用 允 值模式 行 续 的投资性
- - -
地 允 值 生的损益
据税收 等法律 法规的要 期损
- - -
益 行 性调整 期损益的 响
托 营 得的托管 收入 - - -
除 述 之外的 营 外收入和支 - - -
符合非 常性损益定义的损益 目 15,100.00 - -
非 常性损益合 响利润总额 15,100.00 - -
得税 响数 3,775.00 - -
非 常性损益净额 响净利润 11,325.00 - -
扣除非 常性损益 净利润 115,303.83 - -
非 常性损益净额 净利润的 例 - - -
益 检的非 常性损益 备 续性 益 检 非 常性损益 在
大依赖
七 营业务 体情况
1 要服 用途
益 检 营 检测服 检测服 指在 验 或 场利用
仪器 备 用 术方法 种 品或物品的 术性能指标检验 测试
鉴定等的活
益 检接 户的 托 综合 用科学方法 术 品的
全 性能等方面 术性能指标 行检测并 检测 告 供 户依据检测结果评
定 品是 符合 府 行 或用户的标准要 并收 相 的服 用
1-1-119
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2 要 流程
人员 施 境 检测 术 备 料
验 或 场
场开 理 品接 检测准备
检测
服 检测 告复 检测数据校
3 要 营模式
采购模式
保证 检测结果相 的 品和服 的采购过程处 状态 满足
规定的 要 益 检建立采购 程序 围包括 检测结果相
的 品 包括检测 备 仪器 试剂 耗 料 和服 的采购
采购 作流程如
1-1-120
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采购
部门 管编 采购
采购 准
调查供 商 形 供 商调查表
形 合格供 商
施采购
验收入
建立 行 效管理
服 模式
验 检测服 是 益 检检测 术服 中的 键部 益 检 验 的
检测 检测 户将 品通过物流等方式 验 在 验 完 检
测
1-1-121
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接收 品
资料 品 通过 回 品
通过
发任
函告 户 提供
程师检测 品 通过
整改意
通过
编写 告
告
授 签 人批准
告发 入
检测数据的 性和科学性是检测机构赖 生 的 础 益 检构
建了 的检测 验 的 术团队 快捷灵活的 服 网 定了
的检测 流程和 体系 检测任 均按照 流程执行
模式
益 检通过直营的 方式 广泛覆 的服 网 户提供快捷 高品
的 站式检测服 益 检的服 网 全部 直营方式 保证 的服
和快捷的 术支 品牌的长期稳定发展 益 检在全 立了 5
1-1-122
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个 处 负 域内 户服 术支 作
盈利模式
益 检接 户 托 按照 户的需 用 术资源 行检测并
告 据检测的 作 向 户收 用 益 检在 户 类管理的 础
行差 的回款 策
4 告期内 要 采购情况
1 情况
告期内 益 检按服 领域 的营 收入构 如
元
服 领域 2015 1-7 2014 2013
电子 家用电器 电 检测 7,374,300.00 - -
五金建 检测 459,600.00 - -
品 检测 1,051,455.35 - -
纺 皮革 品检测 1,022,100.00 - -
告期内 益 检向前五 户的 情况如
期间 户 金额 元 期 总额 例
四 省 商行 管理局 524,117.92 5.29%
澳柯玛 份 限 471,698.11 4.76%
河 电器 限 433,962.26 4.38%
2015 1-7
广 美的 冷 备 限 337,192.57 3.40%
中山 威力电器 限 324,324.32 3.27%
合 2,091,295.20 21.11%
注 人 的 户 合并 算 额
2 采购情况
益 检的 生 节 要采购仪器 备 验 耗 等
告期内 体采购情况如
目 2015 1-7 2014 2013
采购金额 元 718,373.52 - -
采购数 25.00 - -
均采购 格 元/ 28,734.94 - -
1-1-123
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营 元 2,652,336.13 - -
采购金额 营
27.08% - -
例
告期内 益 检向前五 供 商的采购情况如
期间 供 商 采购金额 元 期采购总额 例
海瑞塔 限 298,000.00 41.48%
海 龙测试服 份 限
196,581.20 27.36%
2015 1-7 庆奇威科 限 66,153.85 9.21%
都康威 科 限 61,196.58 8.52%
温 大荣纺 仪器 限 40,341.89 5.62%
合 662,273.52 92.19%
注 人 的采购供 商 合并 算采购额
告期内 益 检的董 高 管理人员和 心 术人员
要 联方或 益 检 5% 的 在前五 户或供 商中 任
何 益
5 境外 营 境外资
益 检 在境外 行生 营 拥 境外资
6 全生 和 境保 情况
益 检 品生 最 期 益 检 格遵 全生
方面的法律法规规定 符合 家 全生 的要 发生 大 全 故
到过 全生 管部门的处罚
益 检 属 高污染行 在高 污染情况 最
期 益 检 格遵 境保 方面的法律法规规定 符合 家 境保
的要 发生 境污染 故和 境 法行 到过 保部门的处罚
7 情况
1 标准
益 检高 视 品 管理 据 家 行 标准 行 惯例 户
的品 要 等因素 了 格的内部 标准
1-1-124
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2 措施
将 ISO17025 要 穿 的全过程
益 检在 立之初即采用 ISO17025 验 管理体系 并 利通过了 家
认 CNAS 的认 表明 益 检管理体系 达到了 内 水 管
理体系满足了 通用的检测机构评定准
格执行 家 术 督机构 验 的 要
益 检通过了 庆 局的 CMA 认证和 CAL 授 认 标志着
益 检 管理体系的 效 行 向社 数据的独立的第
方的检测机构
极 家认 和 机构 的能力验证和 验 间的 作
益 检 CNAS 内外知 机构 的能力验证 54 54
个 目 电子 家电 品 学 纺 皮革 五金 建筑 料等多个
领域的能力考 通过率达 100% 证明 益 检 准确性结果的检测能
力 管理体系处 很好的 行状态
全员 和 续改 的全面 管理模式
益 检的 验 用统 方法和 科学方法 析 题 解 题
断落 管理的 础 作 促 管理水 的 断提高 除 常的
检测 作 行考 和 时 督之外 依据 ISO17025 中 验 管理体系内容
行 督和管理 作
3 纠 情况
最 期 益 检 发生过 品 大 故和 纠
益 检的会计政策及相关会计处理
1 收入的确认原 和 方法
1 收入确认原
1-1-125
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商品
商品收入在 时满足 时 确认
A.将商品 的 要风 和 酬转移 购 方
B.商社汽 保留通常 相联系的继续管理
的商品 施 效
C.收入的金额能够 靠地
D.相 的 济利益很 能流入
E.相 的 发生或将发生的 能够 靠地
提供
提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 时满足收入的金额
能够 靠地 相 济利益很 能流入 交易的完 能够 靠地确
定 交易中 发生和将发生的 能够 靠地 采用完 法确认提
供 的收入 并按 发生的 估 总 的 例确定提供 交易的
完 提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 若 发
生的 预 能够得到补偿 按 发生的 金额确认提供 收
入 并按相 金额结转 若 发生的 预 能够得到补
偿 将 发生的 入 期损益 确认 收入
资 使用
资 使用 在 时满足相 的 济利益很 能流入 收入金额能够
靠 时 确认 资 使用 的收入 利息收入按照 人使用商社汽
资金的时间和 利率 算确定 使用 收入按 合 或 定的收 时
间和方法 算确定
2 收入确认的 体方法
益 检 要提供检测服 收入确认需满足
托 据 托书完 检测服 检验 告并开 发票 确
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认收入
托 据 向 户提供服 的批 或数 总批 或总 的
例确认收入
2 策和 估 行 企 之间的差
益 检的 策和 估 行 企 之间 在 大差
3 表编 础
益 检 表 续 营 编 础 并按照 部 2006 2 15
期间颁 的 企 准 里里 准 体 准 相
规定( 合 企 准 )编 益 检无需编 合并 表
4 告期资 转移剥离调整情况
告期内 益 检 在资 转移剥离调整情况
5 益 检的 大 策或 估 的差 情况
益 检的 大 策或 估 在较大差 告期
内 益 检的 大 策或 估 发生 更 在按规定将要
行 更的情况
6 行 特殊的 处理 策
益 检 在行 特殊的 处理 策
、中天物业
一 概况
企 庆商社中天物 发展 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 五 路8 21 22 楼
法定 表人 张海波
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注 资 2,400 万元
立 期 1997 6 18
企 法人营 执照注 渝中 500103000010995
税 登 证 渝税 50010320290178X
机构 码 20290178X
营 围 地 开发 建筑装修装 程 包 钢结构 程
包 建筑幕墙 程 包 营 围按资 证书 定的 围
期限 营 租, 用 用 学品 艺美术品
家 规定的除外 围法律 法规 院 定禁 营的 得
营 法律 法规 院 定规定 批而 获 批前 得 营
历史沿革
1 立
1997 4 8 商社 团 定 投资 立中天物
1997 6 9 庆诚信 师 诚信验 1997 第 23
验资 告 验 商社 团 1997 6 6 缴 注 资
100 万元 时 在建 程 五交 大楼 8-16 层 12,735 方米 土建
19,140,705 元 物 资 并 理了交接手续 庆诚信 师 确认商社
团缴 注 资 2,000 万元 到 中 资 100 万元 建筑物 1,900
万元
1997 6 18 庆 商局向中天物 发了 企 法人营 执照
立时中天物 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 2,000.00 2,000.00 100%
合 2,000.00 2,000.00 100%
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2 第 增资
1999 11 2 商社 团 定 将中天物 注 资 增 2,400 万元
1999 10 21 庆 夏 师 夏验 1999 025 验
资 告 验确认 截 1999 10 20 中天物 收到 商社 团
缴 的 增注 资 400 万元
1999 12 1 中天物 完 增资的 商 更登
增资完 中天物 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 2,400.00 2,400.00 100%
合 2,400.00 2,400.00 100%
3 资
2006 3 30 商社 团 定 将中天物 注 资 500 万元 即
少 过户的 物投资部
2006 5 25 庆 师 2006 验 第 32
验资 告 验确认 截 2006 3 31 中天物 少商社 团 物
资 1,900 万元 资 的 收资 人民 500 万元 均 资
2006 6 8 中天物 完 资的 商 更登
资完 中天物 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 500.00 500.00 100%
合 500.00 500.00 100%
4 第 增资
2006 6 10 商社 团 定 将中天物 注 资 增 2,400 万元
2006 6 12 庆 师 2006 验 第 34
验资 告 验确认 截 2006 6 12 中天物 收到 商社
团 缴 的 增注 资 1,900 元
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2006 6 16 中天物 完 增资的 商 更登
增资完 中天物 的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
商社 团 2,400.00 2,400.00 100%
合 2,400.00 2,400.00 100%
增资完 中天物 发生 转 或增 资
综 中天物 的 立 增 资或 转 均履行了必要的 和批
准程序 符合相 法律法规 章程的规定 在 限 或禁 性规定而
转 的情形 在 或 的情况 在
资瑕疵或 响 合法 续的情况
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 中天物 系如
商社 团
100%
中天物
交易 收购中天物 100% 在需要 得 意的情
况 中天物 章程 中 在 能 交易 生 响的 转 前置
等内容
中天物 在 能 交易 生 响的相 投资 高 管理人员
的 排 响 独立性的 或 排 如 营管理 收益
等
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四 要资产、负债 对外 保等情况
1 要资 情况
1 固定资
截 告期 中天物 固定资 面净值 13,105,079.28 元 要包括
建筑物 备 备 输 体情况如
生 营
种类 原值 元 净值 元 率
的 要程
建筑物 13,570,777.57 10,888,534.15 80.24% 要
备 2,328,274.67 207,621.35 8.92% 般
输 3,159,572.70 1,873,863.46 59.31% 般
备 261,954.00 135,060.32 51.56% 般
合 19,320,578.94 13,105,079.28 67.83%
建筑物
中天物 子 拥 的 建筑物 土地使用 的 属状况
登 如
土地使
建筑面
土地用 用 面
属证 利人 方 落
用 途
米
途 方米
城
106 地证 2015 中天物 镇 庆 岸 湖路 29
2,274.54 -
第 49116 134
宅
111 地证 207 中天物 庆 开 湖路 29
1,921.72 宅 814.2
第 01784 宅 133 幼儿园
201 地证 2012 中天物 商 渝 龙溪街道紫薇路 100
106.13 6.62
第 010429 服 中天香悦 府 1 幢 2-1
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
327.03 19.21 中天香悦 府 1 幢幼儿
第 010430 服
园
201 地证 2012 中天物 商 渝 龙溪街道紫薇路 100
737.29 43.3
第 010431 服 中天香悦 府 1 幢
201 地证 2012 中天物 商 渝 龙溪街道紫薇路 100
104.82 6.16
第 010432 服 中天香悦 府 1 幢 2-2
1-1-131
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
40.98 2.41 中天香悦 府 1 幢男更
第 010433 服
衣
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
100.16 5.88 中天香悦 府 1 幢活
第 010434 服
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
40.48 2.38 中天香悦 府 1 幢女更
第 010435 服
衣
201 地证 2012 中天物 商 渝 龙溪街道紫薇路 100
11.07 0.65
第 010436 服 中天香悦 府 1 幢厨
201 地证 2012 中天物 商 渝 龙溪街道紫薇路 100
101.41 5.96
第 010437 服 中天香悦 府 1 幢 3-1
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
62.98 3.70 中天香悦 府 1 幢幼儿
第 010438 服
园
渝 龙溪街道紫薇路 100
201 地证 2012 中天物 商
99.73 5.86 中天香悦 府 1 幢 户
第 010439 服
中心
述 建筑物 中天物 自建 得 目前使用情况良好
2 无形资
中天物 的无形资 商标和外购 中 外购 截 告
期 的 面 值 52,850.00 元 商标相 的支 均 用 因 商标无
面 值 完 注 的商标 体情况如
类 效期 利限
商标 注 围
情况
2014 4
咖啡 茶 果 点 子 谷类 14
11717855 30 品 谷物 的 小 调味 2024 -
品 谷粉 品 饼 截 4 13
2012 5
旅馆 供膳寄 处 咖啡馆
28
餐 店 快餐馆 酒 茶馆
9229034 43 2022 -
提供 营场地 施 租 柜
5 27
租 截
1-1-132
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全 警系统的 家 服 2014 4
服装 租 婚姻 绍 和 14
11723464 45 排婚礼服 讼服 性纠 2024 -
解 服 保 箱 租 社交 4 13
伴 交 服 截
2014 4
肉 家 非活 腌腊肉 香 鱼 14
11717788 29 非活 腌 蔬菜 蛋 牛奶 2024 -
用菌 豆腐 品 截 4 13
2014 4
打磨 金属处理 纺 品 木
14
器 作 书籍装 服装 作
11723306 40 2024 -
净 害 料 空气净 艺术品装
4 13
框 截
2014 4
谷 谷类 植物 活家 活鱼 14
11717896 31 鲜水果 鲜蔬菜 植物种子 料 2024 -
树木 自然花 截 4 13
2014 4
餐巾 版物
14
志 期刊 包装用 袋或塑料
11717585 16 2024 -
袋 信封 小袋 文 书写
4 13
画 料 截
2014 4
桌 非 门帘 纺 品毛巾
14
浴巾 被子 床 和枕 毛巾被
11717702 24 2024 -
枕巾 毛毯 睡袋 被子 物 截
4 13
建筑 商品 建 内装潢 电器 2014 4
备的 装和修理 热 备 装和 14
11723206 37 修理 汽车保 和修理 清洗衣服 2024 -
毒 电 装和修理 喷涂服 截 4 13
口 理 人 场营 2014 4
人采购 企 购 商品或 14
11723155 35 服 特许 营的商 管理 店商 2024 -
管理 商 管理和 咨询 广告 4 13
人 管理咨询 截
1-1-133
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学校 教育 和 大 2012 5
文 或教育展 表演 演 28
9229030 41 游 场 娱 俱 部服 娱 2022 -
或教育 提供 拉 OK 服 夜总 5 27
健身俱 部 截
2014 6
7
11723420 44 疗 院 营 指 截 -
2024 6
6
2014 4
输 物流 输 礼品包装 船只
14
输 仓 租 汽车 租 停车场服
11723252 39 2024 -
旅游 旅行社 包括预定
4 13
旅馆 旅行预 截
啤酒 矿泉水 料 无酒 料 2014 4
无酒 果 料 植物 料 蔬菜 14
11717959 32 料 纯净水 料 豆类 料 2024 -
奶茶 非奶 料 作配料 截 4 13
2012 5
保 金融服 租
28
理 理 纪
9229024 36 2022 -
管理 商品 纪 信托
5 27
截
2014 4
灯 水管龙头 燃气炉 煤气热水器
14
冰箱 空气调节 备 盥洗盆 卫生
11717492 11 2024 -
备部 毒碗柜 电暖器 水暖
4 13
装置用管子 截
述注 商标 中天物 得 目前使用情况良好
3 营资
营
资 证书编 颁发机 许 内容 效期限
体
地 开
中天 庆 城 2017 7 11
发企 资 0121929
物 建 员
证书
地 开
效期内 按
发企 暂 铜梁 庆 城 2016 4 22
2307463 资 标准
定资 证 中天 建 员
地 开发 目
书
建筑 企 中天 B2034050010390 庆 城 资 建筑 -
1-1-134
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
资 证 物 建 员 装修装 程
书 包
增 资 钢结
构 程 包
建筑幕墙
程 包
建筑施 资
类别 等
包建筑装修
2015 4 20
全生 中天 渝 JZ 许证 庆 城 装 程
2018 4
许 证 物 2004 000570 建 员 包钢结构
19
程
包建筑幕墙
程
在 庆
围内 体建
筑面 四万 方
术 渝 米 的建筑 2014 12 8
庆
服 机构 2014 第 0038 火灾 性 2016 12
特 局 局
资 证书 类 的厂 和 31
的建筑
施的检测
修 保 活
物 服 庆 土
商社
企 资 渝物 0160 资源和 -
物管
证书 管理局
4 特许 营
截 告期 中天物 特许 营
综 述 中天物 要资 属清 在抵 等 利限 情形
讼 仲裁 法强 执行等 大 或者 在妨碍 属转移的 情
况
2 外 保情况 要负债 或 负债情况
1 外 保情况
截 告期 中天物 在 外 保情况
2 要负债情况
截 告期 中天物 的负债总额 325,126,213.89 元 体情况如
目 金额 元
1-1-135
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付 款 93,066,159.77
预收款 9,004,191.13
付职 薪酬 7,273,035.24
交税 999,557.48
付款 214,783,270.27
负债总额 325,126,213.89
3 或 负债情况
截 告期 中天物 在或 负债情况
五 最近 及一期 营业务发展情况
最 期 中天物 要 地 开发 建筑装修装 程 商铺
租赁等 中天物 拥 地 开发 资 建筑装修装 程 资
十 的 地 开发 验 累 开发 地 面 165 万 方米
最 期 中天物 开发的 要 目如
1 联合开发 16 万 方米的商社汇巴 购物中心 目
2 独立开发 14 万 方米商社汇铜梁购物中心 目
告期内经审计的财务指标
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 330,155,996.81 2,277,065,786.42 2,121,219,733.38
总负债 325,126,213.89 2,262,864,693.07 2,091,935,898.47
净资 5,029,782.92 14,201,093.35 29,283,834.91
资 负债率 98.48% 99.38% 98.62%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 157,530,112.32 356,125,988.05 43,666,157.63
净利润 -19,068,360.12 -16,623,571.85 -383,985.73
扣除非 常性损益 净利润 -19,146,794.36 -16,556,158.85 -11,687,237.05
1 截 2015 7 的负债总额相 2014 少 19.37 亿元的原因
据商社 团 2015 第五 董 第十 2015 7 31
准 将中天物 的中天 100% 无偿 转 团 准
1-1-136
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
述无偿 转的资 形 的 利 义 等均 商社 团 或 截 准
中天 付中天物 资金 借 14.21 亿元 在无偿 转 抵 中天物 付商
社 团等额资金 借 方抵债 最 少中天物 商社 团的负债 14.21
亿元 据商社 团 2015 第五 董 第十九 商社 团 2015
7 31 准 商社 团无偿 转 6.5 亿元资金增 中天物 的投入
相 增 中天物 资 时 中天物 增投入款 抵 商社
团的负债 6.5 亿元 外 中天物 常 营增 负债 1.34 亿元
因 中天物 合并 表负债 少 要是无偿 转资 和收到 增投入抵
商社 团的负债 引起资金流 响中天物 来 常 营
2 中天物 告期内 的 指标 除截 2015 7 31 的合并
资 负债表 目外 余均包括商社汇巴 购物中心的数据
3 商社汇巴 购物中心的 要 数据 负债到期期限
万元
资 负债表 目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
总资 47,642.19 48,325.29 50,057.01
总负债 57,780.42 55,742.38 51,357.64
净资 -10,138.23 -7,417.09 -1,300.63
资 负债率 121.28% 115.35% 102.60%
利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 1,480.67 2,066.24 243.92
净利润 -2,721.15 -6,116.46 -850.83
扣除非 常性损益 净利润 -2,721.07 -6,095.78 -847.94
告期 商社汇巴 购物中心 要负债 中天物 的资金 借余额
56,788.89 万元 余负债均 营性负债 无固定偿 期限
4 中天物 联合开发商社汇巴 购物中心的 体模式 无偿
转 商社 团是 损害 的利益
商社汇巴 购物中心 目总 地面 24,023.00 方米 合 36.03 亩 系
2010 2 中天物 和 属 世纪 简 方 董
1-1-137
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
通过 别 资 80%和 20%联合竞 得 的土地使用 并 方
联合建 中天物 负 理联合建 目 立 规 等手续 负 开
发并 满足在 土地 建 世纪 商场 25,000 方米的要 世纪
资 10,123.40 万元 余均 中天物 资 方 定 物方式 商社汇
巴 购物中心 目 期建 物 行 配并 别 理 地 证 中 世纪
得裙楼商场部 中天物 得裙楼剩余部 即巴 购物中心 车 宅
世纪 裙楼商场和商社汇巴 购物中心 2013 11 8 开 商社汇
巴 购物中心 目 期 在开发 目 方 定 世纪 配
综 世纪 拥 商社汇巴 购物中心 目 期裙楼商场 中天物
无偿 转到商社 团的商社汇巴 购物中心 目 期裙楼巴 购物中心是
的物 因 商社汇巴 购物中心无偿 转 商社 团没 损害
的利益
5 告期内非 常性损益的构 原因
元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 性资 处置损益 包括 提资
- - -
值准备的 部
批 或无 式批准文 或偶发性
- - -
的税收返 免
入 期损益的 府补 常
营 密 相 符合 家 策规定 按
- - 15,000,000.00
照 定标准定额或定 续 的 府补
除外
入 期损益的 非金融企 收 的资金
- - -
用
企 得子 联营企 合营企 的
投资 小 得投资时 被投资 - - -
辨认净资 允 值 生的收益
非 性资 交换损益 - - -
托 人投资或管理资 的损益 - - -
因 力因素 如遭 自然灾害而 提
- - -
的 资 值准备
债 损益 - - -
1-1-138
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 用 如 置职 的支 整合
- - -
用等
交易 格显失 允的交易 生的超过 允
- -
值部 的损益
企 合并 生的子 期初
- - -
合并 的 期净损益
常 营 无 的或 生
- - -
的损益
除 常 营 相 的 效 期保
值 外 交易性金融资 交易性
金融负债 生的 允 值 损益 - - -
处置交易性金融资 交易性金融负债和
供 金融资 得的投资收益
独 行 值测试的 收款 值准备转
- - -
回
外 托 款 得的损益 - - -
采用 允 值模式 行 续 的投资性
- - -
地 允 值 生的损益
据税收 等法律 法规的要
- - -
期损益 行 性调整 期损益的 响
托 营 得的托管 收入 - - -
除 述 之外的 营 外收入和支 104,578.98 -89,884.00 71,001.76
符合非 常性损益定义的损益 目
非 常性损益合 响利润总额 104,578.98 -89,884.00 15,071,001.76
得税 响数 26,144.75 -22,471.00 3,767,750.44
非 常性损益净额 响净利润 78,434.24 -67,413.00 11,303,251.32
扣除非 常性损益 净利润 -19,146,794.36 -16,556,158.85 -11,687,237.05
非 常性损益净额 净利润的 例 - - -
中天物 的非 常性损益 备 续性 告期内扣除非 常性损益 的
损 增 中天物 非 常性损益 在 大依赖
七 要 属 司情况
截 告书签署 中天物 的 属 如 表
注 资
序
万 营 围
例
元
商 庆 渝 物 管理 凭资 许 证 定期限 营
1 300 100%
社 中 青 建筑相 得相 行 许 方
1-1-139
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
物 路 18 21 执 ) 租赁 地 纪
管 楼 咨询 得资 许 方 执 停车场服
围法律 法规禁 营的 得
营 法律 法规规定 批而 获 批前
得 营
庆 铜
铜 梁县 城 地 开发 营( 得许 证 方能 营)
梁 街道 租赁 用 汽车 含九
2 1,000 100%
中 处 莘路 九 用车 建筑相 凭
天 599 2 幢 相 许 或资 证书执 *
1-2
庆 渝
建筑 施 保 建筑相
中 五
得相 资 许 方 执 施的检
路 8 A
3 450 60% 测 围法律 法规 院 定禁
塔 义层
特 营的 得 营 法律 法规 院 定规
第 21 层
定 批而 获 批前 得 营
16#
述 属 中 最 个 的资 总额 营 收入 资 净额或净
利润 中天物 期相 指标 20% 大 响的 是铜梁中天和
特
1 铜梁中天
1 概况
企 庆 铜梁县中天 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 铜梁县 城街道 处 莘路 599 2幢
1-2
法定 表人 张海波
注 资 1,000 万元
立 期 2014 3 21
企 法人营 执照注 铜 商 500224000504378
税 登 证 渝税 500224095330730
机构 码 095330730
1-1-140
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 围 地 开发 营 得许 证 方能 营 租赁
用 汽车 含九 九 用车 建筑相 凭相
许 或资 证书执 *
2 沿革
2014 2 18 中天物 定 资 立铜梁中天
2014 3 21 庆 商局向铜梁中天 发了 企 法人营 执照
立时铜梁中天的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
中天物 1,000.00 1,000.00 100%
合 1,000.00 1,000.00 100%
立 铜梁中天 发生 转 或增 资
铜梁中天的 立履行了必要的 和批准程序 符合相 法律法规 章
程的规定 在 限 或禁 性规定而转 的情形 在
或 的情况 在 资瑕疵或 响 合法 续的情况
3 要资 负债 外 保等情况
节之 五 中天物 之 四 要资 负债 外 保等情况
2 特
1 概况
企 庆 特 术服 限 任
企 性 限 任
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 五 路8 A塔 义层第 21 层 16#
法定 表人 赖策
注 资 450 万元
立 期 2014 7 4
1-1-141
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 法人营 执照注 渝中 500103002061293
税 登 证 渝税 500103305119918
机构 码 305119918
营 围 建筑 施 保 建筑相 得相 资 许
方 执 施的检测 围法律 法规 院 定禁 营
的 得 营 法律 法规 院 定规定 批而 获 批前 得 营
2 沿革
2014 6 26 中天物 和 庆金汇暖通 备 限 定 资
立 特
2014 10 29 庆 师 限 验 2014 第
044 验资 告 验确认 截 2014 10 29 特 收到 中
天物 和 庆金汇暖通 备 限 缴 的注 资 450 万元
2014 7 4 庆 商局渝中 局向 特 发了 企 法人营
执照
立时 特的 结构如
认缴 资额 万元 缴 资额 万元 资 例
中天物 270.00 270.00 60%
庆金汇暖通 备 限 180.00 180.00 40%
合 450.00 450.00 100%
立 特 发生 转 或增 资
综 特的 立履行了必要的 和批准程序 符合相 法律法规
章程的规定 在 限 或禁 性规定而转 的情形 在
或 的情况 在 资瑕疵或 响 合法 续的情
况
3 要资 负债 外 保等情况
节之 五 中天物 之 四 要资 负债 外 保等情况
1-1-142
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营业务 体情况
1 要服 用途
中天物 要 地 开发 开发 态涵 商 地 宅等 开发
域 要 庆 周边省
2 要 流程
地 开发 目 府 批部门多 批程序复 中天物 据多
的 地 开发 验 置了科学 熟 效的 流程和 地
目开发 要流程如
1-1-143
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
签 土地 合
目立 批复
理 理土地使用 证
理建 用地规 许 证
理建 程规 许 证
理建筑 程施 许 证
理预 许 证
竣 验收 备案
交付
3 要 营模式
1 采购模式
地 开发 的采购按照内容 要包括土地使用 的 得 施
理的招标发包 程物资的采购等方面 中天物 形 了稳定的长期合
1-1-144
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作供 链资源 据 目定 地块 团队 建 施 等供 链
系统多个要素 行生 资源综合 配
土地使用 的 得
中 建 用地使用 的 得方式包括 租赁 作 投资 入
授 营等 中 和 开 开 要 招标
拍 和 牌 种方式 通常简 招拍 告期内 中天物 地 开发
要通过 牌 方式 得开发 目 土地使用
在 牌 方式 土地行 管部门发 牌 告 按 告规定的期限将
拟 宗地的交易 在指定的交易场 牌 接 竞 人的 并更
牌 格 据 牌期限截 时的 结果确定土地使用者 牌 方式
得土地使用 的 要流程如
收 研究 牌 告信息
缴 保证金 递交竞 文
领 土地 交确认书
签 土地使用 合
理 续用地证照
施 理的发包
施 理发包 是指将开发 目的 施 和 理任 发包
门的建 研究院 施 理 完 开发 目的 任 施
任 和 理 作 施 理发包方式 要 招标模式
1-1-145
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在招标模式 中天物 作 建 遵循 开 的原 采
用 告或 书等方式提 目内容 和要 特定或 特定的投标
人 方 在规定的时间 地点按照 定的程序 行投标 提 相 的 方
案和 格等 然 据投标信息并采用 定的评 方法 定 施
包 或 理 最 合 形式 托 完 指定的 作任 招标
施 理 的 要流程如
目内容 要 的研究 定
目招标 策
招标
开标 验标 确定中标
发 中标通知书
签 合 相
程物资的采购
地 开发 目的 程物资 要包括土建 料 装 料 料 装
料 大型机电 备等 程物资采购 般 中天物 施 包
自行采购 电 等大型机电 备的采购 要 中天物 施
2 营模式
中天物 地 开发 要 地 开发 目全程 管理 作 通
过输 管理形 生 能力 中天物 常 营管理 作 要包括
1-1-146
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
方案管理
获 土地使用 中天物 行 场调研 行 品定 形 开发
品的 要 在 础 定开发 目 品的 任 书 在 任 书要
围内 相 的 完 开发 目的 体方案 作
批 建
获 式的开发 目 方案 相 程序完 中天物 向
府 管部门 批 建 并 理 目建 施 需证照
施 发包
中天物 将建 施 任 发包 合格的施 总 包 施 施 总 包
力 完 施 任 施 总 包 将建筑装修装 程 建筑幕
墙 程 钢结构 程等 程另行发包 包商完 施
把
建 施 开始施 中天物 据施 编 的施
场巡查结果 编 目 表 整体掌握 目 并 施 中的方案
更 更 督管理
全 保管理
中天物 通过 常巡查 定期检查等方式 施 施 场 全生
境保 等 管理 确保 目施 符合 家法律法规
3 模式
中天物 开发的 地 目 要采用预 模式 行 在预 模式 开
发 目尚 竣 交付时便 购 者签 商品 预 合 并收 定金或
款 预 获 的资金 用 支付 目建 需 用 竣 行
交付购 者 中天物 部门负 目的营 策 场 广 作 针
的 目和 品类型 通过体验营 楼处 示 等多种方式快
和展示 目 品 在营 广中 中天物 采用了 理 的模式
1-1-147
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
并 营 的全过程 施管
4 告期内 要 采购情况
1 目开发情况
在建 目
截 告期 中天物 在建 地 开发 目2个 情况如
A.商社汇巴 购物中心 期
目 置 庆 巴 鱼洞 街 80
地面 / 容建筑面 方米 2,849.00/10,492.48.00
目总投资 万元 含地 款 15,840.00
截 告期 投资金额 万元 含地
9,368.44
款
开 期/预 竣 期 2015 5 29 /2016 6 30
包施 是 包 体 程
庆建 第九建 限 / 建筑施 总 包
施 /资
例 0%
1 土地使用证 202D 地证 2014 第 00915
2 建 用地规 许 证 地 第 500113201400548
注 3 建 程规 许 证 建 第 500113201500030
目五证 得情况
4 建筑 程施 许 证 500113201505290101
5 预 许 证 渝 土 管 2015 预 第 592
开发模式 自 开发
目 混凝土结构施 完
注 目五证情况 商社汇巴 购物中心 期和 期
B.商社汇铜梁购物中心
目 置 庆铜梁县 心 商圈 B-2 地块
地面 / 容建筑面 方米 22,508.00/123,794
目总投资 万元 含地 款 84,247.27
截 告期 投资金额 万元 含地
7,035.5
款
开 期/预 竣 期 2015 7 15 /2018 12 31
包施 是 包 体 程
1-1-148
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
庆建 第九建 限 / 建筑施 总 包
施 /资
例 0%
1 土地使用证 209 地证 2014 第 24829
2 建 用地规 许 证 地 第 500224201400059
目五证 得情况 3 建 程规 许 证 建 第 500224201500020
4 建筑 程施 许 证 500224201507150101
5 预 许 证 铜 土 管 2015 预 第
0045-1
开发模式 自 开发
目 在 行土建结构施
竣 目
截 告期 中天物 告期内 开发完 地 目1个 商社汇
巴 购物中心 期 情况如
目 置 庆 巴 鱼洞 街 80
目类型 宅 商 地
注
地面 / 容建筑面 方米 16,936/87,129.76
竣 验收 期 2014.10.21
庆建 第九建 限 / 建筑施 总 包
施 /资
是 包
宅部 例 91.66% 商 部 自
例
外
开发模式 联合开发
中天物 世纪 别 资 80%和 20% 得
合作方 资 例 土地使用 属 世纪 部 的物 中
天物 建
程 合格
注 含 属 世纪 的部 面
2 土地储备情况
截 告期 中天物 属 拥 土地储备
3 情况
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
告期内 中天物 的 情况如
类别 指标 2015 1-7 2014 2013
收入 元 71,497,163.00 280,523,483.00 -
商品
面 方米 11,091.04 41,632.88 -
均 格 元/ 方米 6,446.39 6,738.03 -
收入 元 14,925,455.91 20,939,568.22 2,669,368.98
物 租赁 租面 方米 28,297.04 28,618.08 29,321.20
均 格 元/ 方米/ 113.71 94.56 71.58
收入 元 12,976,366.56 21,090,091.59 11,336,291.80
物 管理 管理面 方米 353,317.42 317,622.28 243,359.48
均 格 元/ 方米/ 5.25 5.53 3.88
收入 元 57,978,370.29 33,572,845.24 26,660,496.85
装 装修 装修面 方米 102,183.00 69,222.00 59,245.00
均 格 元/ 方米 567.40 485.00 450.00
服 收入 元 152,756.56 - -
收入 元 - - 3,000,000.00
告期内 中天物 向前五 户的 情况如
期间 户 金额 元 期 总额 例
商社 团 65,903,008.27 41.84%
中 庆 子
63,378,923.05 40.23%
希杰 汇 限 1,532,997.20 0.97%
2015 1-7
庆 禄禄禄餐 限 任 1,656,459.30 1.05%
郑西蒙 863,556.00 0.55%
何 张 850,793.00 0.54%
合 70,806,813.77 44.95%
商社 团 44,905,313.17 12.61%
中 庆 子
35,541,306.84 9.98%
庆 巴 土地整治储备中心 12,854,612.00 3.61%
2014
希杰 汇 限 2,790,082.00 0.78%
庆 禄禄禄餐 限 任 2,462,208.00 0.69%
庆美达 表 限 1,479,809.92 0.42%
合 64,492,025.09 18.11%
商社 团 36,778,195.08 84.23%
中 庆 子
25,118,397.06 57.52%
2013
希杰 汇 限 343,920.00 0.79%
庆 禄禄禄餐 限 任 343,725.50 0.79%
1-1-150
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中 中投证 限 任 213,703.93 0.49%
庆美达 表 限 192,185.00 0.44%
合 37,871,729.51 86.74%
注 人 的 户 合并 算 额
告期内 中天物 向商社 团 的 企 包括 庆
般 照 场 原 商定 格 显著 中天物 向 户
格 联 定 允
4 采购情况
中天物 的 地 目采用 开招标方式确定总 包 负 目施
总 包 按投标文 定的 料品牌自行采购 程物资 因 更等原因增
的 程物资 招标文 投标文 中 没 定的 中天物 定品牌 围
和 格 施 自行采购 要的大型机电 备 如电 等 中天物
施采购 备厂家 施 装 采购总额较小
告期内 中天物 向前五 供 商的采购情况如
期间 供 商 采购金额 元 期采购总额 例
庆建 第九建筑 限 176,846,440.98 92.64%
庆 园林 限 5,393,833.13 2.83%
庆迅策电 限 2,800,000.00 1.47%
2015 1-7 庆昌林 程 限 2,695,434.97 1.41%
庆 建筑 装 程 限
2,385,000.00 1.25%
合 190,120,709.08 99.60%
庆建 第 程 限
16,182,100.00 81.41%
庆 程咨询 限 2,350,000.00 11.82%
2014 庆 江地 程勘察院 438,900.00 2.21%
庆建 第九建筑 限 360,000.00 1.81%
庆岩土 程检测中心 120,000.00 0.60%
合 19,451,000.00 97.85%
庆诚达电力 程 限 25,100,000.00 48.41%
庆 广奥电 限 14,307,600.00 27.60%
2013 庆俱朋建筑 料 限 3,674,140.71 7.09%
庆 明 备厂 2,184,620.12 4.21%
庆大鼎建 限 2,021,113.40 3.90%
1-1-151
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
合 47,287,474.23 91.21%
注 人 的采购供 商 合并 算采购额
告期内中天物 的董 高 管理人员和 心 术人员 除商社
团 外的 要 联方或 中天物 5% 的 在前五 户或
供 商中 任何 益
5 境外 营 境外资
中天物 在境外 行生 营 拥 境外资
6 全生 和 境保 情况
最 期 中天物 格遵 全生 方面的法律法规规定 符合
家 全生 的要 发生 大 全 故 到过 全生 管部
门的处罚
中天物 属 高污染行 在高 污染情况 最
期 中天物 格遵 境保 方面的法律法规规定 符合 家 境保
的要 发生 境污染 故和 境 法行 到过 保部门的处罚
最 期 中天物 在闲置土地 炒地 捂 惜 哄
等 法 规行 在被 土部门行 处罚或 在被 立案 调查的情况
7 情况
1 标准
中天物 高 视 品 管理 据 家 行 标准 行 惯例 户
的品 要 等因素 了 格的内部 标准
2 措施
中天物 地 开发 行 目标 任 目负 人 签
目标 任书 将 例和目标 入 考 行 管理
标准 内容涵 了 品 方案 查 管理 料
备采购和验收 更 过程 测 验收 竣 验收 程交付 保修
管理的全过程 管理 程 理 督覆 目全过程 极 行总
1-1-152
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
包 程 身负 建立和 施合格供 商和 包商管理 相
供 商和 包商 行定期评估 定期更 合格供 商和 包商 录 执行多
种方式的检查 包括定期 程 巡检 查 评估
交流等
3 纠 情况
最 期 中天物 发生过 大 故和 纠
九 中天物业的会计政策及相关会计处理
1 收入的确认原 和 方法
1 收入确认原
商品
商品收入在 时满足 时 确认
A.将商品 的 要风 和 酬转移 购 方
B.商社汽 保留通常 相联系的继续管理
的商品 施 效
C.收入的金额能够 靠地
D.相 的 济利益很 能流入
E.相 的 发生或将发生的 能够 靠地
提供
提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 时满足收入的金额
能够 靠地 相 济利益很 能流入 交易的完 能够 靠地确
定 交易中 发生和将发生的 能够 靠地 采用完 法确认提
供 的收入 并按 发生的 估 总 的 例确定提供 交易的
完 提供 交易的结果在资 负债表 能够 靠估 的 若 发
生的 预 能够得到补偿 按 发生的 金额确认提供 收
1-1-153
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
入 并按相 金额结转 若 发生的 预 能够得到补
偿 将 发生的 入 期损益 确认 收入
资 使用
资 使用 在 时满足相 的 济利益很 能流入 收入金额能够
靠 时 确认 资 使用 的收入 利息收入按照 人使用商社汽
资金的时间和 利率 算确定 使用 收入按 合 或 定的收 时
间和方法 算确定
2 收入确认的 体方法
在开发 品 完 并验收合格 签 了 合 并履行了合 规定的义
时满足开发 品 的 要风 和 酬转移 方 中天物
保留通常 相联系的继续管理 和 的开发 品 施 效 即
理了交 手续 发 接 通知 或者 据 合 定的 视 户
接收时 收入的金额能够 靠地 相 的 济利益很 能流入 即 得了
方付款证明 相 的 发生或将发生的 能够 靠地 时 确认 收入的
2 策和 估 行 企 之间的差
中天物 的 策和 估 行 企 之间 在 大差
3 表编 础
中天物 表 续 营 编 础 并按照 部 2006 2 15
期间颁 的 企 准 里里 准 体 准 相
规定编
4 合并 表 围 情况
1 合并 表的 围
截 告期 中天物 入合并 围的子 节之 五 中天物
之 十 要 属 情况
1-1-154
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 告期内 入合并 围的 体
入时点 合并 期期 净资 元 入原因
铜梁中天 2014 3 21 9,999,775.00
特 2014 7 4 4,501,570.35
3 告期内 入合并 围的 体
告期内 中天物 入合并 围的 体 原因的 体情况如
处
处置 处置 净资 置
体原因
时间 元 方
式
据商社 团 2015 第五 第十 董 无
中 无
2015 偿 转中天 的 2015 7 31
天 偿
7 10,000,000.00 准 将中天物 的中天 100% 无偿 转
31 商社 团 2015 7 31 述无偿 转的
转
相 的 利 义 等均 商社 团 或
5 告期资 转移剥离调整情况
告期内 中天物 资 转移剥离调整情况如
1 据商社 团 2015 第五 第十 董 无偿 转巴 商社
汇资 的 2015 7 31 准 将中天物 的商社汇巴
购物中心 期商 裙楼 车 中天物 的商 管理 无偿 转
商社 团 2015 7 31 述无偿 转的资 相 的 利 义 等均
商社 团 或 时 商社 团 因 转资 能需要缴 土地增
值税等税 商社 团
2 据商社 团 2015 第五 第十 董 无偿 转中天
的 2015 7 31 准 将中天物 的中天 100%
无偿 转 商社 团 2015 7 31 述无偿 转的 相 的
利 义 等均 商社 团 或
6 中天物 的 大 策或 估 的差 情况
中天物 的 大 策或 估 在较大差 告期
内 中天物 的 大 策或 估 发生 更 在按规定将要
行 更的情况
1-1-155
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 行 特殊的 处理 策
中天物 在行 特殊的 处理 策
1-1-156
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第五节 托管标的基本情况
托管标的 商社 团 的商社 商社 口 商社投资 商社物
流 商社 媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子 100% 和 庆
联交 2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇巴 购物中心 期商
购物中心
一、商社化工
一 基本情况
企 庆商社 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 部 大道 62 海王 科 大厦
D 6楼1 3
法定 表人 庆
注 资 7,000 万元
立 期 2004 2 20
企 法人营 执照注 渝 江 500103000022669
税 登 证 渝税 500905759251948
机构 码 759251948
营 围 批发液氯 无水 铬酸 苯 苯 1,2- 苯 1,3-
苯 1,4- 苯 醇 醇 酮 酮 2- 酮 2- 醇 醇 酸
脂 醋酸 烯脂 磺 邻苯 酸酐 氢氧 预包装 品 散装 品
批发 按许 证 定 和期限 营 **批发 品 原料
含 学 品 橡胶 橡胶 品 肥 生铁 煤碳 焦碳 建筑 料 含
学品 金属 料 含稀 金属 五金 交电 通机 汽车 配
摩托车 配 电子 品 品 水 品 家 水果 纺 品 针 品
1-1-157
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
原 料 浆 品 物 口 仓储服 物装 服 商 信息
咨询服 围法律 法规禁 营的 得 营 法律 法规规定 批
而 获 批前 得 营 **
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社 系如
商社 团
100%
商社
托管 在需要 得 意的情况 商社 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
商社 是 批发 营 生 资料的大型流通企 营 围包括橡
胶 石油 轻 类 品 尤 在天然橡胶和合 橡胶的 营 雄厚
力
最 期 商社 的 营 无 大
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 3,447,529,663.02 3,894,352,751.93 3,629,570,663.00
总负债 3,415,496,232.18 3,794,952,673.49 3,534,240,897.50
净资 32,033,430.84 99,400,078.44 95,329,765.50
资 负债率 99.07% 97.45% 97.37%
1-1-158
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 6,656,390,973.15 10,946,287,104.52 10,967,615,997.15
净利润 -43,216,358.50 26,127,093.64 31,838,914.78
、商社进出口
一 基本情况
企 庆商社 口 易 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 青 路 18 9楼
法定 表人 万利
注 资 3,600 万元
立 期 2004 11 10
企 法人营 执照注 渝中 500103000005073
税 登 证 渝税 500103768852614
机构 码 768852614
营 围 预包装 品 乳 品 含婴幼儿配方乳粉 批发 按许 定的
围和期限 营
物 口 术 口 法律 行 法规禁 的 目除外 法律 行 法
规限 的 目 得许 或 批 方 营 , 金属 料 含稀 金
属 五金 交电 建筑装 料和 品 原料 含 学 品 算
机 部 通 备 含发射和接收装置 备 通机 汽车 汽车摩
托车 部 仪器仪表 矿 品 家 规定的除外 初 品 煤
炭 围法律 法规 院 定禁 营的 得 营 法律 法规
院 定规定 批而 获 批前 得 营
1-1-159
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社 口 系
如
商社 团
100%
商社 口
托管 在需要 得 意的情况 商社 口 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
商社 口的 营 口 易 要 大宗 础性原 料 品 快
品等 口 易
最 期 商社 口的 营 无 大
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 920,672,739.83 886,378,934.84 684,863,897.66
总负债 888,083,584.05 853,372,589.25 642,378,523.80
净资 32,589,155.78 33,006,345.59 42,485,373.86
资 负债率 96.46% 96.28% 93.80%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 2,752,711,156.60 3,001,059,041.81 2,727,423,612.91
净利润 7,280,758.59 -1,239,424.43 -758,925.90
、商社投资
1-1-160
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
一 基本情况
企 庆商社投资 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 邹容支路 6 2905#
法定 表人
注 资 4,625 万元
立 期 2005 5 30
企 法人营 执照注 渝中 500103000015661
税 登 证 渝税 500103774865374
机构 码 774865374
营 围 利用自 资金 用 施 目投资 高 术开发 企
理 顾 围法律法规禁 的 得 营 法律法规限 的 得许
方 营 建筑 料 品 含 学品 钢 木 水
泥 汽车 部 摩托车 部 电器机 器 用 五金 金属
料 电子 品 通信 备( 含接收和发射 备 地 开发 凭资 证书
营 围法律 法规 院 定禁 营的 得 营 法律
法规 院 定规定 批而 获 批前 得 营
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社投资 系如
1-1-161
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团
100%
商社投资
托管 在需要 得 意的情况 商社投资 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
商社投资的 要 地 企 并购等方面的多元 目投资
最 期 商社投资 营 无 大
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 516,309,925.01 467,539,675.30 311,877,887.22
总负债 462,156,591.03 413,685,163.41 278,244,095.06
净资 54,153,333.98 53,854,511.89 33,633,792.16
资 负债率 89.51% 88.48% 89.22%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 1,673,282.47 10,850,304.08 -
净利润 298,822.09 -5,929,816.26 3,323,494.68
四、商社物流
一 基本情况
企 庆商社物流 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 石油路 8
1-1-162
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
法定 表人 夏毅
注 资 500 万元
立 期 2010 2 5
企 法人营 执照注 500103000083833
税 登 证 渝税 500103699299113
机构 码 669299113
营 围 物流配 物流信息咨询 场营 策 仓储服 含
学品 装 含 膜 五金 交电 品 含
学品 建筑 料 含 学品 针纺 品 文 用品 钢 艺
美术品 围法律 法规禁 营的 得 营 法律 法规规定 批
而 获 批前 得 营
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社 系如
商社 团
100%
商社
托管 在需要 得 意的情况 商社物流 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
商社物流的 仓储和 服 营规模较小
最 期 商社物流的 营 无 大
1-1-163
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 10,714,167.92 7,499,518.37 7,544,881.97
总负债 5,211,186.20 2,125,237.37 2,366,549.59
净资 5,502,981.72 5,374,281.00 5,178,332.38
资 负债率 48.64% 28.34% 31.37%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 3,132,019.11 5,143,817.12 4,823,370.95
净利润 276,256.79 200,714.36 79,330.98
五、商社传媒
一 基本情况
企 庆商社广告 媒 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 青 路 18
法定 表人 杨韬
注 资 50 万元
立 期 2006 1 25
企 法人营 执照注 渝中 500103000017760
税 登 证 渝税 500103784217960
机构 码 784217960
营 围 作 理 发 招牌 牌 灯箱 霓虹灯广告
理 刊广告 视广告 广 广告 围法律 法规禁 营的 得
营 法律 法规规定 批而 获 批前 得 营
1-1-164
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 商社 媒 系如
商社 团
100%
商社 媒
托管 在需要 得 意的情况 商社 媒 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
商社 媒的 要 广告牌开发 营规模较小
最 期 商社 媒的 营 无 大
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 752,005.51 602,601.27 160,110.04
总负债 1,715,709.42 1,817,322.37 1,794,673.21
净资 -963,703.91 -1,214,721.10 -1,634,563.17
资 负债率 228.15% 301.58% 1120.90%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 1,552,813.54 2,393,432.14 1,966,530.08
净利润 251,017.19 419,842.07 76,925.39
、中天大酒店
1-1-165
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
一 基本情况
企 庆商社中天大酒店 限
企 性 限 任 法人独资
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 青 路 18
法定 表人 杨韬
注 资 2,000 万元
立 期 1998 7 8
企 法人营 执照注 渝中 500103000036818
税 登 证 渝税 500103203020984
机构 码 203020984
营 围 馆 餐 歌 桑 美容店 理发店 打 复
餐 服 大型餐馆 中西餐 含凉菜 含生 海 品 含裱花蛋
烟 雪 烟 KTV 拉 OK 营 围按许 证 定 期限
营
用 艺美术品 酒店管理 人员 围法律 法规
院 定禁 营的 得 营 法律 法规 院 定规定 批而
获 批前 得 营
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 中天大酒店 系
如
1-1-166
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团
100%
中天大酒店
托管 在需要 得 意的情况 中天大酒店 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
中天大酒店 要 酒店 营管理 户提供 餐 商
品 等综合性服 酒店 庆 渝中 中央商 解 碑旁 拥
规格 别的 能够满足旅游 商 闲等 类需
最 期 中天大酒店 营 无 大
四 要财务数据
告期内 的 数据如
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 65,430,506.34 75,701,666.30 87,282,401.98
总负债 94,495,707.40 100,070,049.28 106,064,502.43
净资 -29,065,201.06 -24,368,382.98 -18,782,100.45
资 负债率 144.42% 132.19% 121.52%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 204,641,179.61 329,984,728.40 396,928,004.65
净利润 -4,696,818.08 -5,586,282.53 -2,601,158.96
七、万盛五交化
一 基本情况
企 庆商社万盛五交 限
企 性 限 任 法人独资
1-1-167
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
注 地址/ 要 地点 庆 万盛 万 路 20
法定 表人 邓忠琪
注 资 70 万元
立 期 1998 9 3
企 法人营 执照注 渝万 500110000002530
税 登 证 渝税 500110203295582
机构 码 203295582
营 围 * 五金 交电 含 学 品 含 膜
建筑装 料 家 通 家用电器 修
股权及 制关系
截 告书签署 商社 团 万盛五交 系
如
商社 团
100%
万盛五交
托管 在需要 得 意的情况 万盛五交 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
万盛五交 无 营活 最 期 要依靠 租 获得收入
四 要财务数据
告期内 的 数据如
1-1-168
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
元
合并资 负债表 目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
总资 3,766,560.10 4,902,264.38 4,940,388.44
总负债 518,355.56 1,650,160.92 1,599,120.83
净资 3,248,204.54 3,252,103.46 3,341,267.61
资 负债率 13.76% 33.66% 32.37%
合并利润表 目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 541,863.00 848,868.00 779,880.00
净利润 -3,898.92 -202,060.10 -361,289.32
、重庆联交
一 基本情况
企 庆联合 交易 团 份 限
企 性 份 限
注 地址/ 要 地点 庆 渝中 中山 路 128
法定 表人 张西建
注 资 22,000 万元
立 期 2004 3 19
统 社 信用 码/注 500000000003767
营 围 自然人 法人和 的物 债 含 开发行的
票 和知识 的交易服 风 投资的 入和 资 的 入和
企 目投资 并购 外资并购 企 改 方案的咨
询 交易相 的 利用自 媒体发 电子显示屏广告 地 中 服
府 意的 非 份 限 托管 登 ( 营
围法律法规禁 的 得 营 法律法规规定 前置 批的 在 得 批
前 得 营
股权及 制关系
截 告书签署 庆高 术 中心 庆联交 第 大
1-1-169
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
人 庆 资 系如
庆高 术 中心 商社 团等15个法人
13.71% 86.29%
庆联交
托管 在需要 得 意的情况 庆联交 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
庆联交 是 庆 人民 府批准 立的 多家 大型骨 企 发起
立的 庆 点企 团 是 庆 家 企 交易 础
类 益交易服 体的综合性 场 庆联交 是 院 资 定
的 中央企 转 的指定机构 是立足 庆 射西部 服 全
面向海内外的 益性资 场 是 域多层 资 场 要的 部
最 期 庆联交 营 无 大
九、鸿鹤化工
一 基本情况
企 自 鸿鹤 份 限
企 性 份 限 非
注 地址/ 要 地点 自 鸿鹤坝
法定 表人 马
注 资 29,431 万元
立 期 1994 6 18
1-1-170
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 法人营 执照注 510300000003189
税 登 证 51039062071168X
机构 码 62071168X
营 围 原料 品( 含 品 易 毒品)
学试剂 学肥料 用氯 复混肥料等 品添 剂 料
添 剂 富余电 网 自 品 相 术 口 企 需原
料 机 备 仪器仪表 配 相 术的 口 来 补
程 机 含钢桶 修 备 管道 装
检修 电气 备 施 装 修 仪器仪表检定 装和 修 物资
开发利用 路 物 输 仓储 营 围 含法律 法规规定需 理前
置 批或许 的 目 置许 目 相 部门批准 方 开展 营活
股权及 制关系
截 告书签署 鸿鹤 昊 鸿鹤 限 任
人 中 蓝 团 份 限 系如
昊 鸿鹤 限 商社 团等102个
任 体
76.06% 23.94%
鸿鹤
托管 在需要 得 意的情况 鸿鹤 章程 中
在 能 托管 生 响的前置 等内容
最近 及一期 营业务发展情况
鸿鹤 要生 和 纯碱 烧碱 氯 小 打等 础 原料
最 期 鸿鹤 营 无 大
1-1-171
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
十、商社汇巴南购物中心一期商业 产购物中心业务
商社汇巴 购物中心总 地面 24,023.00 方米 系 2010 2 中天
物 世纪 通过 开招标的方式 得 商社汇巴 购物中心
期开发 中 期包括购物中心 宅 购物中心 2013 11 8 开
商社汇巴 购物中心 期商 购物中心 中天物 商 管理
行 营 情况如
企 庆商社中天物 发展 限 商 管理
企 性
营 场 庆 巴 鱼洞街道 街 30 -3#
负 人 李莉
立 期 2013 5 10
统 社 信用 码/注 500113300027571
营 围 租 用 用 学品 艺美术品 广告
租赁 依法 批准的 目 相 部门批准 方 开展 营活 ***
商社 团 2015 第五 第十 董 通过 无偿 转巴 商社
汇资 的 2015 7 31 准 将中天物 的商社汇巴
购物中心 期商 裙楼 车 中天物 的商 管理 无偿 转
商社 团 2015 7 31 述无偿 转的资 相 的 利 义 等均
商社 团 或 时 商社 团 因 转资 能需要缴 土地增
值税等税 商社 团
商社汇巴 购物中心 期商 购物中心 中天物 属商社
汇铜梁购物中心 目 的 相似 免 收购中天物 生
竞 2015 10 12 商社 团第五 董 第十 将商
社汇巴 购物中心 期商 购物中心 托 行管理
要 数据 “第四节 牌标的 情况”之 中天物 之“
1-1-172
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
告期内 的 指标”之 3 商社汇巴 购物中心的 要 数据 负
债到期期限
1-1-173
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 节 牌标的评估情况
一、评估基本情况
一 评估概况
牌标的 庆 资 备案的 康评估 的 评估 告 载明
评估 值 在 大 授 围内 竞 并 据 庆联交
的 开 牌转 的结果确定最 交易 格
牌标的 2015 7 31 准 的评估 情况如
万元
评估结论最 采用
牌标的 面 值 评估 值 增值率 评估方法
评估方法
商社汽 100% 17,710.65 52,527.01 196.58% 资 础法 收益法 收益法
商社电商 100% 3,081.65 3,821.77 24.02% 资 础法 资 础法
商社家 100% 77.39 120.06 55.14% 资 础法 资 础法
益 检 100% 1,012.66 5,636.56 456.61% 资 础法 收益法 收益法
中天物 100% 1,460.47 8,240.10 464.21% 资 础法 收益法 资 础法
合 23,342.82 70,345.50 201.36%
重要的评估假设
康评估 的 评估 告 的 析和结论仅在 定的 假 立
1 般假
1 评估结论 依据 评估 象 提供的信息资料 信的和准确的
2 评估 象 续 营 合法拥 使用 处置资 并 收益的 利
侵犯 除非另 说明 假 评估 象完全遵 的法律和法规
2 评估 境假
1 评估 象 在地 的法律 法规 策 境相 评估 准 无 大
1-1-174
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 评估 象 在地的社 济 境 治 济 境相 评估
准 无 大
3 评估 象 的利率 汇率 物 水 相 评估 准 无 大
3 开交易 假
自愿交易意向的 方 估资 场 响 估资 值的
相 因素均 合理的知识背 相 交易方将在 任何外在压力 自
独立地 定 交易行
1 评估 象按照 的原 行 开招标 拍 牌交易 意向的
购 方理性地 等 独立地 竞
2 评估目的 的交易相 的 利人 评估 托人 利害
系人 联人 均 评估 象的 评估 象的交易 格
4 商社汽 益 检的预期 营假
1 评估 准 被评估企 资 处 常 营状态 没 迹象表明被评估
企 的 续 营将 家法律法规 场 力的 响 因 评
估假 企 续 营
2 在 来 预 的时间内 评估 象如期 施 提供的发展规 营
策 作 大调整 在 常情况 预测的收入 用在 来 营中能如期
3 在 来 预 的时间内 评估 象 营 围 方式 时方向保
管理团队 员 保 稳定 续 效地 营和管理 的 资 时
假 评估 象的 营者是负 的 管理层 能力 任 职 在 的管理方
式和管理水 的 础 营 围 方式 目前方向保
4 假 限内将 遇到 大的 款回收方面的 题 来将
采 的 策和编写 份 告时 采用的 策在 要方面
5 无 力或 预 因素 评估 值的 大 响
1-1-175
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
6 评估是 被评估企 评估 准 资 结构 资 规模 础
行预测的 考虑企 来 外 大融资等 企 生 营 规模扩大
来收益 益 值的 响
7 利率 汇率 税赋 准 税率 策性 收 用等 发生 大
8 无 人力 因素 预 因素 企 大 利 响
5 中天物 的预期 营假
1 资 评估假 中天物 得的土地使用 行开发 在开
发并 完 地 目 考虑 的 地 目的开发
2 评估是 被评估 提供的发展规 和盈利预测 础并 过
康评估 析 剔除明显 合理因素 做 的预测
3 假 开发 目在建 过程中按 的规 文 标准 家和地
方 收 标准执行 目 用的支付符合 行的 合 文
部门规定的 用标准 被评估 定的 目开 竣 利 施
并按企 预期目标 收入 预测 限内将 遇到 大的 款回收方面的
题(即 情况) 的收入 用等假 在 发生
4 资 评估结论 算过程中 开发 目的建筑面 容 率等
数 若 理 地 证 地 证证载面 准 若 完 尚 行相
登 测面 或预 许 证面 准 若 目尚 建 相 规 许
证 建筑 程许 证 施 查批复等批准面 和被评估 预测的数据
准
5 资 评估假 被评估 和 来的管理团队是负 的 并能
稳 按照发展规 的中 期目标 的发展 保 良好的 营态势
6 资 评估结论 算过程中 的 目建 规 排 格标准
均系 评估 准 的 场状况做 若 准 宏 策 原因引
的 场状况发生 而使被评估 之做 营策略和 的调整 资
评估结论 立
1-1-176
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
7 假 被评估 提供的 资料 采 的 策和编写 份
告时 采用的 策在 要方面
、商社汽贸
一 评估结论
截 评估 准 商社汽 的净资 面 值 17,710.65 万元
评估采用收益法和资 础法 种方法 行评估 中 资 础法评估 值
49,467.89 万元 评估增值 31,757.24 万元 增值率 179.31% 收益法的评估
值 52,527.01 万元 评估增值 34,816.36 万元 增值率 196.58%
评估 收益法的评估值 52,527.01 万元作 商社汽 全部 益 值
的评估结论
评估方法和增值合理性分析
1 资 础法评估说明
资 础法 体模型如
全部 益评估 值＝∑ 资 评估值-∑ 负债评估值
截 评估 准 商社汽 的资 总额 89,822.05 万元 负债总额
72,111.40 万元 净资 17,710.65 万元 评估 资 总额 121,579.29 万元
负债总额 72,111.40 万元 净资 49,467.89 万元 评估增值 31,757.24 万元 增
值率 179.31%
评估结果汇总如 表
万元
面 值 评估 值 增 值 增值率%
目
A B C=B-A D=C/A贸100%
1 流 资 42,943.56 42,171.53 -772.03 -1.80
2 非流 资 46,878.49 79,407.76 32,529.27 69.39
3 中 供 金融资 - - - -
1-1-177
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面 值 评估 值 增 值 增值率%
目
A B C=B-A D=C/A贸100%
4 到期投资 - - - -
5 长期 收款 - - - -
6 长期 投资 9,761.00 25,219.14 15,458.14 158.37
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 11,892.72 26,272.86 14,380.14 120.92
9 在建 程 38.25 0.00 -38.25 -100.00
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 14,893.01 17,622.25 2,729.24 18.33
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 413.64 413.64 - -
18 递延 得税资 0.00 0.00 - -
19 非流 资 9,879.87 9,879.87 - -
20 资 总额 89,822.05 121,579.29 31,757.24 35.36
21 流 负债 46,411.40 46,411.40 - -
22 非流 负债 25,700.00 25,700.00 - -
23 负债总额 72,111.40 72,111.40 - -
24 全部 益 者 益 17,710.65 49,467.89 31,757.24 179.31
评估增值的 要原因如
1 长期 投资评估增值 15,458.14 万元 增值率 158.37% 商社汽
的长期 投资 子 和 的 投资
截 评估 准 商社汽 入评估 围的长期 投资 面值
97,610,000.00 元 评估值 252,191,310.33 元 体情况如 表
元
子 者 增值率
长期 投资
简 注 资 益贸 评估 值 b (b/a-1
例 面 值
例 a )
1-1-178
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
汽车 8,000,000.00 47.00% 3,760,000.00 -457,961.67 3,831,690.57 -
商社西 5,000,000.00 70.00% 3,500,000.00 6,205,294.07 23,114,007.27 272%
商社德奥 5,000,000.00 65.00% 3,250,000.00 10,536,276.22 10,966,656.49 4%
达
20,000,000.00 50.00% 10,000,000.00 17,951,804.86 32,004,362.18 78%
商社强力 25,000,000.00 51.00% 12,750,000.00 14,082,278.80 29,786,302.10 112%
商社麒 10,000,000.00 38.50% 4,250,000.00 36,668,284.75 55,199,534.27 51%
志渝涵 5,000,000.00 62.00% 3,100,000.00 -2,724,974.39 - -
商社悦通 5,000,000.00 60.00% 3,000,000.00 -4,327,819.72 - -
商社文 5,000,000.00 90.00% 4,500,000.00 2,512,895.52 2,397,862.84 -5%
商社博瑞 20,000,000.00 100.00% 20,000,000.00 59,483,016.87 65,641,415.94 10%
商社 瑞 5,000,000.00 100.00% 5,000,000.00 -10,085,872.27 - -
商社启 5,000,000.00 100.00% 5,000,000.00 5,555,400.35 5,652,490.90 2%
商社悦合 5,000,000.00 100.00% 5,000,000.00 2,393,114.70 2,352,690.83 -2%
商社汽车
2,000,000.00 100.00% 2,000,000.00 5,839,968.70 6,305,516.57 8%
俱 部
商社首汽
2,000,000.00 100.00% 2,000,000.00 -563,933.55 833,965.27 -
租赁
商社汽车
500,000.00 100.00% 500,000.00 3,515,381.14 3,489,528.09 -1%
美容
商社起航 5,000,000.00 100.00% 5000,000.00 5,923,991.98 5,615,364.68 -5%
商社易修 5,000,000.00 100.00% 5,000,000.00 5,000,000.00 5,000,000.00 0%
商社博购 5,000,000.00 100.00% - - - -
合 97,610,000.00 155,126,088.90 252,191,387.99 63%
注 截 告期 商社博购尚 资和 营
商社汽 的长期 投资 面值 母 表 法 算 的 面 值
康评估 商社汽 行整体评估 商社汽 全部 益评估值
商社汽 的 例 确定长期 投资的评估值 相 个子 个别
表 者 益 面 值 评估 较大幅 增值的 要原因 商社首汽租
赁拥 的车 的 限 8~10 评估确定的 济使用寿命是 10~15
汽车 商社西 达 和商社强力因 拥 的 建筑物增值
幅 较大 商社麒 是因 拥 的无形资 里里土地使用 评估增值幅 较
大
2 建筑物
1-1-179
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社汽 建筑物评估增值 14,332.18 万元 商社汽 建筑物 要是
4S 店 营 用 购建时间较 面 值系 据 策 提
的 值 故 面 值较 来 庆 商 用 格涨幅较大
评估按照 时 场 格 行评估 评估增值
元
序
证编 结构 建 面原值 面净值 评估净值 增值率%
105 地证 2005 钢筋混凝
1 2005-12 14,347,131.69 9,450,958.44 49,569,927.36 424.50
第 14090 土结构
111 地证 2006
2 框架结构 2005-12 29,235,768.28 21,943,159.10 70,568,875.00 221.60
第 06157
106 地证 2008
3 混合结构 2003-12 8,748,753.76 6,469,915.69 7,057,514.36 9.08
第 01362
101 地证 2007
4 混合结构 2000-03 14,804,918.63 8,887,771.72 7,109,848.20 213.36
第 24204
101 地证 2007
5 混合结构 2000-03 - - 7,109,848.20 -
第 24205
101 地证 2007
6 混合结构 2000-03 - - 12,408,292.00 -
第 24206
101 地证 2007
7 混合结构 2000-03 - - 623,494.77 -
第 24207
101 地证 2007
8 混合结构 2000-03 - - 599,210.70 -
第 24208
115 地证 2015
9 框架结构 2012-10 70,306,166.42 65,742,489.89 100,769,078.20 53.28
第 11421
合 137,442,738.78 112,494,294.84 255,816,088.79 127.40
3 无形资 里里土地使用
土地使用 康评估 要采用 准地 系数修 法 场 较法 土
地使用 行评估 土地使用 得时间较 方面 着 场 济的发
展 土地的需 来 大 而土地供 的 限性 土地 格的 升 另 方
面 庆 准地 较大调整 土地 得 大幅 涨等原因 土地
使用 评估增值
元
增值
序 土地 证编 面 值 评估 值 备注
率%
1 112 地证 2010 第 025879 135,456,253.99 176,222,464.00 30.10
1-1-180
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
地合
2 115 地证 2015 第 11421 13,473,891.20 - -
评估
2 收益法评估说明
商社汽 来 金流 合理预测 免 利润和 金红利的缺
陷和限 准确把握企 值 评估拟采用企 自 金流 净 金流
作 预期收益
收益法评估模型 用企 自 金流模型
全部 益 值=企 整体 值-付息债 值
企 整体 值= 营性资 值+溢余资 评估值+非 营性资 -负债 评
估值 即
n
1 r
Ft Fn
P= t 1
t
r (1 r ) n +E+Q
中
P 企 整体 值
Ft 第t 的企 自 金流
Fn t 企 自 金流
n 期
r 率
E 溢余资 评估值
Q 非 营性资 负债 评估值
付息债 包括短期借款 内到期的长期借款 长期借款等
1 营性资 值
企 预期收益的确定
据 的评估模型 预期收益采用企 营 活 生的企 自
1-1-181
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
金流
企 自 金流 Ft =净利润+ 摊 +利息 用 资 性支 营
资金增 额
净利润=营 收入 营 营 税金 用 管理 用-
用 得税
收益期限的确定
评估假 商社汽 续 营 收益期 定 无限 期
商社汽 系 门 汽车 服 配 供 保 理
汽车装 汽车租赁等的 营 体 评估将商社汽 子 作 个
整体采用收益法 行评估 入盈利预测的长期 投资 溢余资
非 营性资 负债 独评估并 回
商社汽 预测的 来企 自 金流如
万元
序 2015
目 2016 2017 2018 2019 2020 永续期
8-12
1 营 收入 191,735.69 434,268.06 449,369.21 457,584.33 471,153.40 484,408.85 484,408.85
2 营 177,637.28 400,287.01 415,351.13 422,693.77 435,427.00 447,786.21 447,786.21
3 营 税金 434.07 1,030.13 1,055.51 1,068.26 1,092.37 1,115.28 1,115.28
4 营 用 5,268.69 12,158.08 12,429.08 12,624.57 12,926.73 13,210.18 13,210.18
5 管理 用 5,566.78 13,041.19 13,162.21 13,279.03 13,370.63 13,609.17 13,609.17
6 用 2,118.10 3,849.06 3,921.08 3,928.78 3,944.98 3,950.15 3,950.15
7 资 值损失 - - - - - - -
8 允 值 损益 - - - - - - -
9 投资收益 - - - - - - -
10 营 利润 710.77 3,902.60 3,450.20 3,989.92 4,391.68 4,737.85 4,737.85
11 营 外收入 - - - - - - -
12 营 外支 - - - - - - -
13 利润总额 710.77 3,902.60 3,450.20 3,989.92 4,391.68 4,737.85 4,737.85
14 得税 386.63 1,107.17 1,031.83 1,066.99 1,123.67 1,175.17 1,759.44
15 四 净利润 324.15 2,795.43 2,418.37 2,922.93 3,268.01 3,562.68 2,978.40
1-1-182
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用 扣除
16 1,586.37 3,807.29 3,807.29 3,807.29 3,807.29 3,807.29 3,368.68
得税 响
17 摊 2,068.88 2,571.63 2,411.62 2,120.62 2,062.45 2,210.54 2,210.54
18 营 资金的增 -11,846.10 9,990.45 988.07 200.70 204.53 219.81 -
19 资 性支 643.81 1,545.15 1,545.15 1,545.15 1,545.15 1,545.15 2,210.54
20 五 企 自 金流 15,181.68 -2,361.26 6,104.07 7,104.99 7,388.07 7,815.55 6,347.08
2016 企 自 金流 负数 要是 2016 营 收入 降幅 大
要系 商社汽 全资子 商社博瑞预期营 收入 降的 响 商社博瑞是商
社汽 投资 立的全资子 理保时捷品牌 营 收入保 较快增
长 商社汽 总营 收入的 20% 营情况如 表 示
万元
目 2011 2012 2013 2014 2015 1-7
营 收入 68,592 53,857 93,770 109,648 61,613
增长率 - 22.86% 14.28% 13.66% -
商社汽 营 收入 例 18.92% 14.14% 21.87% 21.14% 21.67%
预 2016 庆地 将 的保时捷 4S 店开 场竞 剧 庆
场在保时捷整车总 增长的 础 商社博瑞 60~70% 流 30~40%
修 开保时捷 4S 店的 响 预 保 户 在 域性的自然 流
30% 因 商社汽 2016 营 滑较多
率 R 的
据收益额 率 配的原 采用 WACC 模型确定 率 算模型
如
率＝E/ D E 贸Re D/ D E 贸 1 T 贸Rd
中
E 益 值
D 付息债 值
Re 益资
Rd 债 资
1-1-183
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T 被评估企 得税率
中 益资 Re 按 通行的 益资 定 模型 CAPM 确
定 率 算模型如
益资 Re=无风 酬率+β 风 系数贸 场风 溢 +企 个别特
风
即 Re=Rf+β 贸ERP +Rc
中
Re 益资
Rf 无风 收益率
Beta 益的系统风 系数
ERP 场风 溢
Rc 企 的特定风 调整系数
债 资 Rd 评估 准 息负债 均 假 预测期内保
A. 益资 Re
a.无风 酬率
康评估 评估 准 尚 到期的 10 的 债到期收益率 3.93%作
评估的无风 酬率
b. 场风 溢
康评估在测算中 场 ERP 时 用了沪深 300 指数 2004~2014 的
份 通过 花 查询了 份 的 复 收 并 算了 份 的
何 均收益率 然 通过 95%的置信 间 常数据 行了剔除 最 剔
除 的数据 行算术 均 无风 资 收益率 了距到期剩余 限大 等
10 的 债到期收益率 算 场风 超额回 率 ERP 7.41%
1-1-184
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c.β 系数
康评估通过查询 花 iFind 资 汽车服 行 剔除 杆β 系数
0.7798 据商社汽 准 息负债 值 益 值之 的 得税
率水 按β U=β L贸［1+(1-t)贸D/E］ 式 算得 调整 的预测期β 系数
d.企 特 风 补偿率
考虑到 评估系按商社汽 营网点的盈利状况 行预测 考虑
来的 展 增营 网点 道 营 网 营管理团队
较 熟 收益较 稳定 预期 营风 较小 故 评估 考虑企 特 风
e. 益资 率的 算
入 式 Re =Rf+β 贸MRP +Rc 算得 预测期内的 益资 率
B.债 资 Rd
据企 准 综合 款利率水 确定债 资 Rd 5.32%
C. 率 R 的最 确定
据 WACC 模型的 算 式 算得 预测期内 的 率如 表
目 2015 2016 2017 2018 2019 2020 永续期
WACC 资
9.54% 9.54% 9.54% 9.54% 9.54% 9.54% 8.83%
率R
营性资 值的确定
评估 商社汽 营性资 值 76,235.41 万元
2 溢余资 值的确定 E
要 企 超额 的 金 金等 物 入收益预测的长期 投
资
析 截 评估 准 商社汽 子 按 例 算 溢余资
合 18,219.89 万元 体明 如
目 金额 万元
1-1-185
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
超额 资金 14,439.78
商社汽 铜梁 -115.54
商社汽 汽车 中心 -141.43
商社强力 2,978.63
志渝涵 -
商社文 239.79
商社 瑞 -
商社悦合 235.27
商社首汽租赁 83.40
商社易修 500.00
溢余资 合 18,219.89
3 非 营性资 负债 值的确定 Q
析 截 评估 准 商社汽 非 营性资 负债 要 入收
益预测的土地使用 - 部 高 园人和 团 M 标准 M24-2 地块 预付
土地款-大竹林土地 在建 程 非 营性资 负债款 收款
付款 等 按资 础法结果 行评估 确定商社汽 子 的非 营
性资 负债 评估值 据商社汽 子 的 例情况汇总 算非
营性资 负债 评估金额 43,103.19 万元
4 商社汽 企 整体 值的确定
综 述 商社汽 企 整体 值的评估值如
企 整体 值评估值= 营性资 值+溢余资 评估值+非 营性资 负
债 评估净值=76,235.41+18,219.89+43,103.19
=137,558.48 万元
5 付息债 评估
付息债 包括短期借款 内到期的长期借款 长期借款等
析 截 评估 准 商社汽 付息债 子 按 例 算 合
85,031.46 万元
6 商社汽 全部 益 值的确定
1-1-186
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
全部 益 值=企 整体 值-付息债 值
=137,558.48-85,031.46
=52,527.01 万元
康评估评定估算 商社汽 全部 益采用收益法评估的结果
52,527.01 万元 收益法评估值高 面值 面净资 34,816.36 万元 增值
率 196.58%
评估增值的 要原因是 面 值系按资 得途 考虑 的是企
资 的 能 企 资 的综合获利能力 收益法是把特定资
在 来特定时间内的预期收益 原 前的资 额或投资额 是 资 的整体
获利能力 标的 行评估 收益法评估 仅充 考虑了 资 在企 营中
得到合理和充 利用 机 合 发 了 的 献等因素 考虑了社 资
源 营 网 管理能力 团队 作用等 企 营 和盈利能力的 献
评估方法的选择 合理性分析
评估资 础法的评估结论 49,467.89 万元 收益法的评估结论
52,527.01 万元 种方法相差 3,059.12 万元 差 率 6.18%
前述评估结果差 的 要原因是 采用收益法得 的评估结论 企 来预
期净收益的 值 值内涵包括企 形 无形资 带来的
来利益流入 较接 企 和潜在的盈利能力情况 采用资 础法得 的
评估结论 企 资 值累 并扣除负债 的净额
商社汽 要 汽车 服 目前 形 稳定的多 道营
模式 收入规模较大 预期收益较 稳定 资 础法评估结论 能 企 的
综合获利能力 评估结论 企 潜在的盈利能力 在 定程 的脱节
因 评估 用收益法的评估值作 评估结论
、商社电商
1-1-187
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
一 评估结论
截 评估 准 商社电商 的净资 面 值 3,081.65 万元
评估采用资 础法 行评估 资 础法评估 值 3,821.77 万元 评估
增值 740.12 万元 增值率 24.02%
评估方法的选择 增值合理性分析
商社电商 立时间较短 收益 稳定 2014 净利润-819.03
万元 2015 1~7 净利润 75.69 万元 商社电商收益 要来自 份
支付的 使用服 来预期收益无法合理预测 获得预期收益 的
风 无法合理预测 故 评估无法采用收益法 行评估 商社电商 估
资 的明 清 较易 得 资 的 均 通过 场调查等方式获 故
采用资 础法 行评估 目前 场 到 商社电商相 或类似
的 交易案例 故 康评估无法采用 场法 行评估
资 础法 体模型如
全部 益评估 值＝∑ 资 评估值 ∑ 负债评估值
截 评估 准 2015 7 31 商社电商 的资 总额 4,100.34
万元 负债总额 1,018.69 万元 净资 3,081.65 万元
评估 资 总额 4,113.16 万元 负债总额 291.39 万元 净资
3,821.77 万元 评估增值 740.12 万元 增值率 24.02%
评估结果汇总如 表
万元
面 值 评估 值 增 值 增值率％
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
1 流 资 3,695.84 3,696.90 1.06 0.03
2 非流 资 404.5 416.26 11.76 2.91
3 中: 供 金融资 - - - -
4 到期投资 - - - -
1-1-188
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面 值 评估 值 增 值 增值率％
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
5 长期 收款 - - - -
6 长期 投资 - - - -
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 404.5 410.68 6.18 1.53
9 在建 程 - - - -
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 - 5.58 5.58 -
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 - - - -
18 递延 得税资 - - - -
19 非流 资 - - - -
20 资 总额 4,100.34 4,113.16 12.82 0.31
21 流 负债 291.39 291.39 - -
22 非流 负债 727.3 - -727.3 -100
23 负债总额 1,018.69 291.39 -727.3 -71.4
24 全部 益 者 益 3,081.65 3,821.77 740.12 24.02
评估增值的 要原因系商社电商 得的 庆 江 局 付的电商
补 资金 604.80 万元 庆 信息和 员 付的电脑 电子商
建 补 资金 80.00 万元和 庆 渝 外 易 济 员 付的 服
建 补 资金 42.50 万元 述款 无需返 属 企 收益性 款
评估
四、商社家维
一 评估结论
截 评估 准 商社家 的净资 面 值 77.39 万元 评
1-1-189
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
估采用资 础法 行评估 中 资 础法评估 值 120.06 万元 评估
增值 42.67 万元 增值率 55.14%
评估方法的选择 增值合理性分析
商社家 要 中央空调 程 装 家电 服 中 中央空调 程
装 开 领域 商社家 营 要靠家电 服
支撑 家电 服 方面来自商社家 理 的家电 品 另 方面
要来自 家电 品 家电 服 行 门槛较
行 的个体 营者较多 场竞 激烈 在 格方面商社家 的 场竞 力
无明显 势 商社家 营 相 较高 因 盈利能力较弱
数据 析 收益较 稳定 预期的 场 境 企 竞 力无明显改善
和提高 来收益的 的风 均 较大的 确定性 故 康评估无
法采用收益法 行评估 商社家 估资 的明 清 较易 得 资
的 均 通过 场调查等方式获 故 采用资 础法 行评估
目前 场 到 商社家 相 或类似的 交易案例 故 康评估无法
采用 场法 行评估
资 础法 体模型如
全部 益评估 值＝∑ 资 评估值 ∑ 负债评估值
截 评估 准 2015 7 31 商社家 的资 总额 2,184.61
万元 负债总额 2,107.22 万元 净资 77.39 万元
评估 资 总额 2,198.10 万元 负债总额 2,078.04 万元 净资
120.06 万元 评估增值 42.67 万元 增值率 55.14%
评估结果汇总如 表
万元
面 值 评估 值 增 值 增值率%
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
1 流 资 2,162.43 2,176.36 13.93 0.64
2 非流 资 22.18 21.74 -0.44 -1.98
1-1-190
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面 值 评估 值 增 值 增值率%
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
3 中: 供 金融资 - - - -
4 到期投资 - - - -
5 长期 收款 - - - -
6 长期 投资 - - - -
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 9.63 19.48 9.85 102.28
9 在建 程 - - - -
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 - - - -
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 - - - -
18 递延 得税资 12.55 2.26 -10.29 -81.99
19 非流 资 - - - -
20 资 总额 2,184.61 2,198.10 13.49 0.62
21 流 负债 2,078.04 2,078.04 - -
22 非流 负债 29.18 - -29.18 -100
23 负债总额 2,107.22 2,078.04 -29.18 -1.38
24 全部 益 者 益 77.39 120.06 42.67 55.14
商社家 评估增值的 要原因如
1 固定资 面值 9.63 万元 评估值 19.48 万元 评估增值 9.85 万元 增
值原因系企 备的 限较短 提了较大部 面净值较
而 康评估是按 备的 济耐用 限确定的 率情况 行评估的 评估结果
较 提 的 备净值余额大 而形 备评估增值
2 非流 负债 面值 29.18 万元 款 系企 收到的 补 款
属企 收益性 款 评估 故形 净资 评估增值
1-1-191
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
五、 益 检
一 评估结论
截 评估 准 益 检 的净资 面 值 1,012.66 万元
评估采用收益法和资 础法 种方法 行评估 中 资 础法评估
值 1,099.81 万元 评估增值 87.15 万元 增值率 8.61% 收益法的评估 值
5,636.56 万元 评估增值 4,623.90 万元 增值率 456.61%
评估 收益法的评估值 5,636.56 万元作 益 检 全部 益 值
的评估结论
评估方法和增值合理性分析
1 资 础法评估说明
资 础法 体模型如
全部 益评估 值＝∑ 资 评估值 ∑ 负债评估值
截 评估 准 2015 7 31 益 检 的资 总额 2,512.14
万元 负债总额 1,499.48 万元 净资 1,012.66 万元
评估 资 总额 2,599.29 万元 负债总额 1,499.48 万元 净资
1,099.81 万元 评估增值 87.15 万元 增值率 8.61%
评估结果汇总如 表
万元
面 值 评估 值 增 值 增值率％
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
1 流 资 1,948.19 1,970.79 22.6 1.16
2 非流 资 563.95 628.5 64.55 11.45
3 中: 供 金融资 - - - -
4 到期投资 - - - -
5 长期 收款 - - - -
1-1-192
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面 值 评估 值 增 值 增值率％
目 D=C/A贸
A B C=B-A
100%
6 长期 投资 - - - -
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 463.08 533.28 70.20 15.16
9 在建 程 - - - -
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 - - - -
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 - - - -
18 递延 得税资 5.65 - -5.65 -100
19 非流 资 95.22 95.22 - -
20 资 总额 2,512.14 2,599.29 87.15 3.47
21 流 负债 1,499.48 1,499.48 - -
22 非流 负债 - - - -
23 负债总额 1,499.48 1,499.48 - -
24 全部 益 者 益 1,012.66 1,099.81 87.15 8.61
评估增值的 要原因如
益 检机器 备 面 值 463.08 万元 评估 值 533.28 万元 评估增值
70.20 万元 增值率 15.16% 评估增值的 要原因系 益 检固定资 面值
据 策 提 的 值 评估按照 时 置 格
行评估 并结合机器 备的 济使用 限确定评估值 部 备 济使用
限高 策 限 而形 备评估增值
2 收益法评估说明
益 检 来 金流 合理预测 免 利润和 金红利的缺
陷和限 准确把握企 值 评估采用企 自 金流 净 金流 作
1-1-193
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
预期收益 故 全部 益 值估算模型 式如
全部 益 值=企 整体 值-付息债 值
企 整体 值= 营性资 值+溢余资 评估值+非 营性资 -负债 评
估值 即
n
1 r
Ft Fn
P= t 1
t
r (1 r ) n +E+Q
中
P 企 整体 值
Ft 第t 的企 自 金流
Fn t 企 自 金流
n 期
r 率
E 溢余资 评估值
Q 非 营性资 负债 评估值
付息债 包括短期借款 带息 付票据 内到期的长期借款 长期借
款等
体测算过程如
1 营性资 值
企 自 金流
企 整体 值 的 金流 企 自 金流 企 自 金流
算 式如
企 自 金流 =税 净利润+ 摊 +利息 用 扣除税 响
-资 性支 -营 资金增 额
税 净利润=营 收入 营 营 税金 用 管理 用
1-1-194
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用 得税
益 检 来期间 金流 如 表
万元
序 2015
目 2016 2017 2018 2019 2020 永续期
8-12
1 营 收入 1,660.00 5,000.00 5,750.00 6,610.00 7,600.00 8,750.00 8,750.00
2 营 535.10 1,546.40 1,764.90 2,010.50 2,260.70 2,627.90 2,627.90
3 营 税金 8.30 25.00 28.75 33.05 38.00 43.75 43.75
4 营 用 544.57 1,663.77 1,872.68 2,115.96 2,449.09 2,765.73 2,765.73
5 管理 用 406.79 1,556.42 1,753.57 1,458.55 1,700.23 1,901.22 1,901.22
6 用 33.20 100.00 115.00 132.20 152.00 175.00 175.00
7 资 值损失
允 值
8
损益
9 投资收益
10 营 利润 132.04 108.41 215.11 859.74 999.98 1,236.41 1,236.41
11 营 外收入
12 营 外支
13 利润总额 132.04 108.41 215.11 859.74 999.98 1,236.41 1,236.41
14 得税 33.01 27.10 53.78 214.94 250.00 309.10 309.10
15 四 净利润 99.03 81.31 161.33 644.81 749.99 927.31 927.31
用 扣
16
除 得税 响
17 摊 54.61 191.97 272.87 345.17 429.67 480.64 480.64
营 资金的增
18 -328.02 555.21 70.60 80.95 93.19 108.25 -
19 资 性支 340.00 59.00 259.00 673.00 810.00 982.00 480.64
20 增 借款
21 借款
五 企 自 金
22 141.66 -340.93 104.61 236.03 276.47 317.69 927.31
流
A.2016 营 收入 升幅 大 要系 益 检 2015 3 商社 团
剥离 来 独 立 收入类别 原 的电子 家用电器 电 发展
多类 并行发展 围扩大 通过 强营 网 建 和 场开发力
提高 场 率 品牌效 渐增强 综合竞 力 断提高
B. 益 检的营 要包括检测 品 耗 和检测人员 资 福
利等 方面 满足 发展需要 扩大检测 围 在 升 员 人
1-1-195
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
数将 增 营 升较快 另 方面 整体 场 境 检测行
竞 益 剧的 响 益 检 率呈 渐增高 势
C. 益 检的营 用 要 人员 资 社保 差旅 租赁
等 管理 用 要 人员 资 社保 招 摊
装修 等
方面 满足 发展需要 扩大检测 围 在 升 员 人
数将 增 营 用 管理 用中的 员 相 的支 升较快
另 方面 装修 因目前的 营场地 2017 租赁到期 企 营
规模的扩大 租赁的场地 能满足 营需要 2016 将另行租赁 场
地预 15,000 方米 家 验 境 特定要 验 装修 高
般 装修 验 装修 用预 1,100 万元 别在 2016 和 2017 摊
装修 仅 程 程施 和装修 用 包含 备购置等资 性支
收益期限的确定
评估假 益 检 续 营 收益期 定 无限 期
率 R 的
按照收益额 率口 的原 评估收益额口 企 自
金流 率 均资 WACC
WACC=Re贸E/ D+E +Rd贸D/ D+E 贸 1 T
式中
E 益 场 值
D 债 场 值
Re 益资
Rd 债 资
T 被评估企 的 得税率
1-1-196
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
算 益资 时 康评估采用资 资 定 模型 CAPM CAPM
模型是 遍 用的估算投资者收益 资 的 法 式如
Re=Rf+Beta×ERP+Rc
式中
Re 益资
Rf 无风 收益率
Beta 益的系统风 系数
ERP 场风 溢
Rc 企 的特定风 调整系数
债 资 Rd 评估 准 息负债 均 假 预测期内保
A. 益资 Re
a.无风 酬率
评估 准 尚 到期的 10 的 债到期收益率 3.93%作 评估
的无风 酬率
b. 场风 溢
评估在测算中 场 ERP 时 用了沪深 300 指数 2004~2014 的
份 通过 花 查询了 份 的 复 收 并 算了 份 的
何 均收益率 然 通过 95%的置信 间 常数据 行了剔除 最 剔
除 的数据 行算术 均 无风 资 收益率 了距到期剩余 限大 等
10 的 债到期收益率 算 场风 超额回 率 ERP 7.41%
c.β 系数
通过查询 花 iFind 资 术服 调整β 系数 0.8143 据
益 检 准 息负债 值 益 值之 的 得税率水 按β
U=β L贸[1+ 1-t 贸D/E] 式 算得 调整 的预测期的β 系数
1-1-197
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
d.企 特 风 补偿率
在综合考虑 益 检面临的 种风 综合考虑 企 特 风
酬率 1%
e. 益资 率的 算
入 式 Re=Rf+β 贸MRP+Rc 算得 预测期内的 益资 率
B.债 资 Rd
截 评估 准 企 无 息负债 故确定债 资 Rd 0%
C. 率 R 的最 确定
据 WACC 模型的 算 式 R=E/ D+E 贸Re+D/ D+E 贸 1-T 贸
Rd
算得 预测期 率 10.96%
述评估测算 益 检 营性资 值 5,257.81 万元
2 溢余资 的确定
溢余资 要 企 超额 的 金 金等 物 析 截 评估
准 益 检超额 的 金 金等 物 292.00 万元 溢余资
292.00 万元
3 非 营性资 负债 评估
营性资 负债系 企 生 营无直接 系的 来款 类资 负债
按资 础法结果 行评估
截 评估 准 益 检非 营性资 负债 要 入收益预测的
非 营性资 负债款 收款 付款 等 按资 础法结果
行评估 确定 益 检的非 营性资 负债 评估值 即非 营性资 负
债 评估金额 -86.75 万元
4 益 检企 整体 值的确定
1-1-198
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
企 整体 值评估值= 营性资 值+溢余资 评估值+非 营性资 负
债 评估净值
=5,257.81+292.00+ -86.75
=5,636.56 万元
5 付息债 评估
析 截 评估 准 益 检付息债
6 全部 益 值
综 评定估算 益 检 全部 益采用收益法评估的结果
全部 益 值=企 整体 值-付息债 值=5,636.56 万元
评估 收益法评估值高 面值 面净资 4,623.90 万元 增值率
456.61% 增值的 要原因是 面 值系按资 得途 考虑 的是
企 资 的 能 企 资 的综合获利能力 收益法是
把特定资 在 来特定时间内的预期收益 原 前的资 额或投资额 是
资 的整体获利能力 标的 行评估 收益法评估 仅充 考虑了 资
在企 营中得到合理和充 利用 机 合 发 了 的 献等因素
考虑了社 资源 营 网 管理能力 团队 作用等 企 营 和盈利
能力的 献 述无形资 在 建和 得过程中的支 在 算中大部
作 用 处理 并 无形资 的 建和 得 生的收益 献 值
在弱 性 综 述 收益法评估结果较企 面净资 较大的增值
评估方法的选择 合理性分析
评估资 础法的评估结论 1,099.81 万元 收益法的评估结论
5,636.56 万元 种方法相差 4,536.75 万元 差 率 80.49%
采用收益法得 的评估结论 企 来预期净收益的 值 值内
涵包括企 形 无形资 带来的 来利益流入 较接 企
和潜在的盈利能力情况 采用资 础法得 的评估结论 企
资 值累 并扣除负债 的净额
1-1-199
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
考虑到 益 检 要 认证和 检测 目前 形 稳定的多 道
营 模式 收入规模较大 资 础法评估结论 能 企 的综合获利能
力 因 评估师充 考虑了 种因素 确定 用收益法的评估值作 评估结
论 较符合评估 象的特 并 效地服 评估目的 因 评估 用
收益法的评估值作 评估结论
、中天物业
一 评估结论
截 评估 准 中天物 的净资 面 值 1,460.47 万元
评估采用收益法和资 础法 种方法 行评估 中 资 础法评估
值 8,240.10 万元 评估增值 6,779.63 万元 增值率 464.21% 收益法的评估
值 8,877.97 万元 评估增值 7,417.50 万元 增值率 507.88%
评估 资 础法的评估值 8,240.10 万元作 中天物 全部 益
值的评估结论
评估方法和增值合理性分析
1 资 础法评估说明
资 础法 体模型如
全部 益评估 值＝∑ 资 评估值-∑ 负债评估值
截 评估 准 中天物 的资 总额 33,354.68 万元 负债总
额 31,894.21 万元 净资 1,460.47 万元
康评估综合评定估算 资 评估值 40,134.31 万元 负债评估值
31,894.21 万元 净资 即 全部 益 评估值 8,240.10 万元 评估增值
额 6,779.63 万元 增值率 464.21%
评估结果汇总如 表
万元
1-1-200
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
面 值 评估 值 增 值 增值率％
目
A B C=B-A D=C/A贸100%
1 流 资 30,515.55 30,902.38 386.83 1.27
2 非流 资 2,839.13 9,231.93 6,392.80 225.17
3 中 供 金融资 - - - -
4 到期投资 - - - -
5 长期 收款 - - - -
6 长期 投资 1,570.00 7,082.92 5,512.92 351.14
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 1,261.11 2,139.56 878.45 69.66
9 在建 程 - - - -
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 5.29 9.45 4.16 78.64
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 - - - -
18 递延 得税资 2.73 0 -2.73 -100
19 非流 资 - - - -
20 资 总额 33,354.68 40,134.31 6,779.63 20.33
21 流 负债 31,894.21 31,894.21 - -
22 非流 负债 - - - -
23 负债总额 31,894.21 31,894.21 - -
24 净资 者 益 1,460.47 8,240.10 6,779.63 464.21
评估增值的 要原因如
1
中天物 评估增值 375.90 万元 增值率 3.03% 面 值
目开发 评估系采用假 开发法 据 准 场 格扣除尚需支
付的 用 税金 利润 得 评估值
2 长期 投资评估增值 5,512.92 万元 增值率 351.14%
1-1-201
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
截 评估 准 中天物 入评估 围的长期 投资 面值
15,700,000.00 元 评估值 69,901,631.72 元 体情况如 表
元
长期 投 子 者 增值率
简 注 资 评估 值 b
例 资 面 值 益贸 例 a b/a-1
商社
3,000,000.00 100.00% 3,000,000.00 -5,686,025.29 - -
物管
铜梁
10,000,000.00 100.00% 10,000,000.00 8,191,530.84 68,161,555.54 732.10%
中天
4,500,000.00 60.00% 2,700,000.00 2,666,808.4 2,667,603.59 0.03%
特
合 70,829,159.13
评估增值 要系 铜梁中天的长期 投资评估增值 铜梁中天
地 开发 目 在开发 目 商社汇贷铜梁购物中心 评估过程
节 四 铜梁中天评估情况
述长期 投资中 除铜梁中天和 特外 商社物管 中天物 最
期 的资 总额 营 收入 净资 额或净利润均 达到 20% 铜梁中
天和 特情况 体 节 四 铜梁中天评估情况 和 五 特评
估情况
3 建筑物
中天物 建筑物评估增值 878.46 万元 增值率 69.66% 中天物
建筑物 要是前期开发 目企 自 部 修建时间较 面
值系 据 策 提 的 值 故 面 值较 来 庆 商
用 格涨幅较大 评估按照 时 场 格 行评估
评估增值
2 收益法评估说明
1 模型
中天物 来净 金流 合理预测 免 利润和 金红利的缺陷和
限 准确把握 全部 益 值 资 评估 益净 金流作 收
益额 模型如
1-1-202
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
n
Ft
PV
t 1 1 i t +E+Q+H
中 PV 益净 金流 值
Ft 第t 的 益净 金流
N 期
i 益 率
E 溢余资 评估值
Q 非 营性资 负债 评估值
H 目期 回收资 值
2 收益法评估 值
康评估评定估算 中天物 全部 益采用收益法评估的结果
8,877.97 万元
评估方法的选择 合理性分析
资 评估 资 础法的评估结论 8,240.10 万元 收益法的评估结
论 8,877.97 万元 种评估方法结论相差 637.87 万元 差 率 7.74%
资 础法评估的 全部 益 值 资 累 的结果 收益
法的评估结论系通过预测企 来收益 得到的收益 值 差 的原因
要是 种评估方法考虑的角
评估中 要资 完 地 目 资 础法 据预
总额 扣 用 税金 利润 算评估值 在建开发 目 资
础法 据 目被批准的规 方案和 目预算采用静态假 开发法 即在
评估时点 假 开发完 按 时的 场 格和 续开发 扣 用 税
金 利润 算评估值 在 场 较易得到验证 较好地 了目前企 的
资 值 而收益法是 被评估 来的 目开发 行合理预测 通
过 来净 金流入 总得 评估结论 地 开发企 因开发支 预
1-1-203
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
格 预 面 开发 和税金的汇算清缴时间 过程均
多因素的 响 如宏 形势 家 地 的宏 策调 行 发展状况
供 系 策略 购 者心理等 收益法中 来 确定因素的 评估
结果 生较大的 响
因 评估 用资 础法的评估值作 评估结论
四 中天物业在建 地产项目及评估情况
评估值 万元
投资
目 状 属 土地面 预 完
地理 置 2
开 时间 总额 的 租赁的
态 M 时间
万元 地 地
在
商社 中 庆 巴
开
汇贷巴 天 鱼洞 2016
发 13,575.00 2014 9 13,051.05 9,892.41 -
购物中心 物 街 80 6
目 期
目
在
铜 庆 铜
铜梁商社 开
梁 梁县 城 2019
汇贷购物 发 22,508.00 2014 4 65,069.32 11,125.19 1,726.58
中 心商圈 12
中心
天 B-2 地块
目
五 铜梁中天评估情况
1 评估结论
1 资 础法
综合评定估算 铜梁中天资 评估值 13,000.58 万元 负债评估值
6,184.43 万元 净资 评估值 6,816.15 万元 评估增值 5,997.00 万元 增值率
732.10%
评估结果汇总如 表
万元
面 值 评估 值 增 值 增值率%
目
A B C=B-A D=C/A贸100%
1-1-204
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
1 流 资 6,990.69 12,987.96 5,997.27 85.79
2 非流 资 12.89 12.62 -0.27 -2.09
3 中 供 金融资 - - - -
4 到期投资 - - - -
5 长期 收款 - - - -
6 长期 投资 - - - -
7 投资性 地 - - - -
8 固定资 12.73 12.62 -0.11 -0.86
9 在建 程 - - - -
10 程物资 - - - -
11 固定资 清理 - - - -
12 生 性生物资 - - - -
13 油气资 - - - -
14 无形资 - - - -
15 开发支 - - - -
16 商誉 - - - -
17 长期 摊 用 - - - -
18 递延 得税资 0.16 - -0.16 -100.00
19 非流 资 - - - -
20 资 总额 7,003.58 13,000.58 5,997.00 85.63
21 流 负债 6,184.43 6,184.43 - -
22 非流 负债 - - - -
23 负债总额 6,184.43 6,184.43 - -
24 净资 者 益 819.15 6,816.15 5,997.00 732.10
评估结论 情况 资 评估明 表
评估 评估增值 5,997.00 万元 增值率 732.10% 增值原因如
铜梁中天 评估增值 5,996.62 万元 增值率 87.48% 面 值
目开发 开发完 用 的 地 评估系采用假 开
发法 据 准 场 格扣除尚需支付的 用 税金 利润 得
评估值 开发完 用 租赁的 地 据 在 域 能 到类似
商 用 的租赁 例 按照 地合 的原 采用收益法 行评估 算 估
地 地合 的评估 值 故形 评估增值
1-1-205
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 收益法
在 资 评估假 前体 康评估评定估算 铜梁中天 全部
益按收益法评估的结果 7,254.88 万元
铜梁中天 来净 金流 合理预测 免 利润和 金红利的缺
陷和限 准确把握 全部 益 值 资 评估 益净 金流作
收益额 模型如
n
Ft
PV
t 1 1 i t +E+Q
中
PV 益净 金流 值
Ft 第t 的 益净 金流
N 期
i 益 率
E 溢余资 评估值
Q 非 营性资 负债 评估值
Ft＝ 商品 提供 收到的 金-购 商品 接 支付的 金
直接投资 + 营 用 -支付的 税 +融资活 增 金净额
N 期 铜梁中天 截 评估 准 储备的土地 据开发
开发的时间 行预测
i 率 的确定
康评估 据资 评估行 的相 准 和 作规 采用 通行的资
定 模型 CAPM 确定 益资 率 模型如
率=无风 收益率+β 风 系数贸 场风 溢 +企 的特定风 调整
系数
1-1-206
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
即 Re=Rf+Beta贸ERP+Rc
式中
Re 益资
Rf 无风 收益率
Beta 益的系统风 系数
ERP 场风 溢
Rc 企 的特定风 调整系数
A.贝塔系数 Beta
康评估无法直接获得铜梁中天 的贝塔系数 康评估 地 行
开的资料 据铜梁中天 预测期 的资 结构 算得
铜梁中天 预测期 的贝塔系数
B.企 的特定风 调整系数 Rc
康评估 据铜梁中天 目开发情况 情况 开发规模 来融
资 等方面的 情况 结合铜梁中天 管理水 营 策等方面
析确定铜梁中天 的特定风 调整系数
铜梁中天 的 地 相 在企 规模 风 地
开发地 局 内部管理 融资能力 场 响力等方面相 较弱
评估 特定风 调整系数 2%
C.无风 酬率 Rf 3.93% 场风 溢 ERP 7.41% 体测
算方法 看商社汽 收益法评估 析
D.将 述 数 入资 定 模型 CAPM 率最 确定如 表
目 2015 8-12 2016 2017 2018 2019 2020 之
率 15.16% 20.96% 15.69% 22.71% 13.64% 11.59%
溢余资 E
1-1-207
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
铜梁中天 评估 准 资金余额 89.73 万元 考虑到 资金能够
赢得无风 投资的 酬 时企 类款 回收 规律和保障 需要
常 营而保 额 金 因 评估将企 准 的 资金作 溢余资
考虑
非 营性资 负债 Q
非 营性资 负债 系评估 准 企 拥 收益无直接 系的或 入
收益预测的资 或负债 评估按照资 础法评估值确定
3 评估结论的 析 确定
资 评估 资 础法的评估结论 6,816.15 万元 收益法的评估结
论 7,254.88 万元 种评估方法结论相差 438.73 万元 差 率 6.44%
资 础法评估的 全部 益 值 资 累 的结果 收益
法的评估结论系通过预测企 来收益 得到的收益 值 差 的原因
要是 种评估方法考虑的角 评估中 要资 在建开
发 目 资 础法 据 目被批准的规 方案和 目预算采用静态假
开发法 即在评估时点 假 开发完 按 时的 场 格和 续开发
扣 用 税金 利润 算评估值 在 场 较易得到验证 较好地
了目前企 的资 值 而收益法是 被评估 来的 目开发 租
赁 行合理预测 通过 来净 金流入 总得 评估结论 地 开发企
因开发支 预 租赁 格 预 租赁面 开发 和
税金的汇算清缴时间 过程均 多因素的 响 如宏 形势 家 地
的宏 策调 行 发展状况 供 系 策略 购 者心理等 收益
法中 来 确定因素的 评估结果 生较大的 响
综 述 康评估 据 资 评估目的 结合被评估 的 情
况 谨慎的角 考虑 采用资 础法的评估值作 评估结论 即铜梁中天
全部 益在评估 准 的 场 值 6,816.15 万元
2 资 础法评估增值合理性 析
铜梁中天资 础法评估增值 5,997.00 万元 增值率 732.10% 增值原因
1-1-208
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
尚在开发中的商社汇铜梁购物中心的开发 评估增值 5,996.62 万元
增值率 87.48% 在建开发 目 资 础法 据 目被批准的规
方案和 目预算采用静态假 开发法 即在评估时点 假 开发完 按 时
的 场 格和 续开发 扣 用 税金 利润 算评估值 在 场
较易得到验证 较好地 了目前企 的资 值
商社汇铜梁购物中心的开发 资 础法评估说明如
2.1 评估方法
1 在开发的 目 据假 开发完 的预 场 扣除预
续需支付的 程 用 期间 用 全部税金 例税 利润作 评估
值 算 式如
开发 评估值＝预 总额- 续尚需支付的开发 -营 用-管理
用- 用-营 税金 -土地增值税-企 得税- 例税 利润
2 开发完 用 租赁的 地 据 在 域 能 到类似商
用 的租赁 例 按照 地合 的原 采用收益法 行评估 算 估
地 地合 的评估 值
收益法利用了预期收益原理 即某宗 地 的 合理 格或 值
地 的 人在拥 地 的期间内 中 获得的 净收益的 值之和
收益法是通过估算被评估 地 在 来的预期净收益 并采用 的 率
算 值 然 累 和 得 被评估 地 的评估值 算 式
R 1 s n
p 1 (1 r )
r s
式中 p 地 格
n 收益 限
R 净收益
r 率
1-1-209
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
s 净收益增长率
据 合 的 般 定 宅建 用地使用 期限 满的 自 续期
商 用地 土地使用 限 满 土地使用者需要继续使用的 除 据社
利益需要收回宗地的 人 批准 土地使用者支付土地 偿使
用 在 的收益法评估中 考虑到 评估系在企 续 营
的评估预测 在 剩余 济使用寿命大 土地剩余 限时 考虑采用支付土
地使用 的形式续期 济使用 限 康评估认 是 企
营情况 评估预测假 相符的
2.2 评估测算过程
2.2.1 用 的 地
1 收入
面 的确认
评估 开发 目的建筑面 容 率等 数 若 理 地 证
地 证证载面 准 若 行 和结转但 理 地 证
测面 或预 许 证数据 准 若 目尚 建 相 面 测
告 预 许 证 建 程规 许 证 建筑 程施 许 证批准面 规
方案 查意 等面 准 确认 铜梁中天 面 如
态 总 面 m2 截 评估 准 签 面 m2 签 面 合 m2
商 87,213.33 - 87,213.33
写 楼 21,106.48 - 21,106.48
车 33,730.24 - 33,730.24
小 142,050.05 - 142,050.05
的预测
通过 商社汇贷铜梁购物中心 在地物 形态 的 格 格走
势 行 较 析 铜梁中天开发 目物 类型相 或相 的 开 开
余 中商品 的 格 行调查 析 楼 的周边 境 交通
繁 配 施 建 装修程 户型面 施 备 建
1-1-210
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筑结构 物 管理等多方面 行 较 结合铜梁中天开发 目的总体规 方
案 定 定 方案等资料 综合 析确定 物 类型的 格
签 含完 达预 许 和在建 目 的 据 周边 场 开
开 余 中 商社汇贷铜梁购物中心相 或相 的商品 格 行
场调查并 较 析 综合考虑确定 场
康评估调查 庆 铜梁 开 开 余 中 商社汇贷铜梁购物中
心相 或相 的商品 格 体 析如
商社汇贷铜梁购物中心 1 楼 自营商铺 2 楼 力
部 构 地 3层 负1层 大型超 超外商铺 配 车 负2层 负
3层 配 车 备 地 裙楼部 1 6层 力 自营商
塔楼 2 楼裙楼之 19 层 截 评估 准 均 签
商 用 康评估 域 场商 用 交易情况 行了充 的调
查 析 了解到 在 域 类似 地 交易 场较活跃 容易 到类似
地 的交易 例 故 场 较法能够充 地 评估 象的
值
场 较法测算过程
估 地 装修 故 估 将估 象 定 装修 行评估
A.写 楼
康评估通过 场调查 析 了 个 期交易的 估 地 相
程 较高的 例作 照物 情况如 表
交易 例
例1 例2 例3 估 地
较因素
来 居-水岸 商社汇铜梁
目 宏时 广场
购物中心
置 庆 铜梁 庆 铜梁 庆 铜梁 庆 铜梁
用途 写 楼 写 楼 写 楼 写 楼
交易情况 常 常 常 常
交易 期 2015.7 2015.7 2015.7 2015.7
1-1-211
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
建筑面 交易均 元
2 5,600 5,300 5,000 估
/m
繁 较好 较好 般 较好
交通便捷程
较好 较好 较好 较好
域因素
配
较好 较好 般 较好
施完备程
境 较好 较好 般 较好
建 在建 在建 在建 在建
装修 清水 清水 清水 清水
层高 5 5 4.5 5.5
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
临路状况 金龙大道 金龙大道 金龙大道 金龙大道
个别因素 水 电 气 水 电 气 水 电 气 水 电 气
施 备
电 电 电 电
状况 好 好 好 好
地 车 好 好 好 好
物 管理 好 好 好 好
土地 得方
式
因素 较修 表
交易 例
例1 例2 例3 估 地
较因素
交易情况 0 0 0 0
交易 期 0 0 0 0
繁 0 0 -3 0
交通便捷程 0 0 0 0
域因素 配 施完备程 0 0 -3 0
境 0 0 -3 0
小 0 0 -9 0
建 0 0 0 0
装修 0 0 0 0
层高 -1 -1 -4 0
个别因素
建筑结构 0 0 0 0
临街状况 0 0 0 0
施 备 0 0 0 0
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状况 0 0 0 0
地 车 0 0 0 0
物 管理 0 0 0 0
土地 得方式 0 0 0 0
小 -1 -1 -4 0
较因素 修
a.交易情况修
交易 例 1 2 3 均属 开 场交易 交易情况 常 交易 格
作修
b.交易 期修
交易 例 1 2 3 交易 期 估 时点相 估 交易 交易 期
做修
c. 域因素修
交易 例1 2 估 地 域 域因素相 交易 例3
估 地 相 处的 域 置较差 故 的 域因素 行相 的修
交易 例1 2 3 域因素修 系数 别 100/100 100/100 100/91
d.个别因素修
层高 交易 例1 2 3 估 地 的层高 别 5米 5米 4.5 米
5.5 米 写 楼来说层高 高 高 行 的修 交易
例1 2 3 的层高修 系数 别 -1 -1 -4
方面 估 地 交易 例1 2 3 皆相 做修
综合 析 因素 例 1 2 3 个别因素修 系数 别 100/99
100/99 100/96 修 的 地 格 算如 表
交易 例
例1 例2 例3
较因素
例 格 元/m2 5,600 5,300 5,000
交易情况修 100/100 100/100 100/100
1-1-213
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交易 期修 100/100 100/100 100/100
域因素修 100/100 100/100 100/91
个别因素修 100/99 100/99 100/96
准 格 元/m2 5,657 5,354 5,723
算 述结果的算术 均值作 估 地 的 格
5,657+5,354+5,723 /3≈5,580 元/m2
B.商铺
康评估通过 场调查 析 了 个 期交易的 估 地 相
程 较高的 例作 照物 情况如 表
交易 例
例1 例2 例3 估 地
较因素
商社汇铜
目 宏时 广场 铜梁 象 梁购物中心
楼
庆 铜梁
置 庆 铜梁 庆 铜梁 庆 铜梁
用途 商铺 商铺 商铺 商铺
交易情况 常 常 常 常
交易 期 2015.7 2015.7 2015.7 2015.7
建筑面 交易均 元/m2 46,000 38,000 30,100 估
繁 好 好 较好 较好
交通便捷程 较好 较好 较好 较好
域因素 配 施
好 好 较好 较好
完备程
境 好 好 较好 较好
建 在建 在建 在建 在建
装修 清水 清水 清水 清水
楼层 第1层 第1层 第1层 第1层
建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混
个别因素
面 m2 20~100 17~90 20~80
水 电 气 水 电 气 水 电 气
施 备 水 电 气
电 电 电
状况 好 好 好 好
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地 车 好 好 好 好
物 管理 好 好 好 好
土地 得方式
因素 较修 表
交易 例
例1 例2 例3 估 地
较因素
交易情况 0 0 0 0
交易 期 0 0 0 0
繁 5 5 0 0
交通便捷程 0 0 0 0
配 施完备程
域因素 5 5 0 0
境 5 5 0 0
小 15 15 0 0
建 0 0 0 0
装修 0 0 0 0
楼层 0 0 0 0
建筑结构 0 0 0 0
面 2 3 3 0
个别因素 施 备 0 0 -5 0
状况 0 0 0 0
地 车 0 0 0 0
物 管理 0 0 0 0
土地 得方式 0 0 0 0
小 2 3 -2 0
较因素 修
a.交易情况修
交易 例 1 2 3 均属 开 场交易 交易情况 常 交易 格
作修
b.交易 期修
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交易 例 1 2 3 交易 期 估 时点相 估 交易 交易 期
做修
c. 域因素修
商 地 来说 交易 例1 2 估 地 相 处的 域 势更
好 交易 例 3 估 地 相 处的 域相 故 的 域因素 行相
的修 交易 例 1 2 3 域因素修 系数 别 100/115 100/115
100/100
d.个别因素修
施 备 交易 例1 2和 估 地 含 内电 交易 例3没 电
行 的修 交易 例1 2 3的 施 备修 系数 别 0 0 5
面 修 估 地 要 力 自营商 的大型商铺 交易 例
1 2 3 面 较小的商铺 故 行 修 交易 例1 2 3 的面
修 系数 别 2 3 3
方面 估 地 交易 例1 2 3 皆相 做修
综合 析 因素 例1 2 3 个别因素修 系数 别 100/102
100/103 100/98 修 的 地 格 算如 表
交易 例
例1 例2 例3
较因素
例 格 元/m2 46,000 38,000 30,100
交易情况修 100/100 100/100 100/100
交易 期修 100/100 100/100 100/100
域因素修 100/115 100/115 100/100
个别因素修 100/102 100/103 100/98
准 格 元/m2 39,216 32,081 30,714
算 述结果的算术 均值作 估 地 的 格
39,216+32,081+30,714 /3≈34,000 元/m2
交易 例的 是 层商 的 格 楼层 格 结
合商社汇贷铜梁购物中心的 情况 康评估 周边 场的调查情况
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析确定 楼层商 均 格如 表 示
楼 层 均 元
地 层 20,400.00
地 层 34,000.00
地 层 17,000.00
地 层 11,900.00
地 四层 10,200.00
地 五层 8,900.00
地 层 6,800.00
C.车
搜 交易 例 康评估通过 场调查 析 了 个 期交易的
评估 象相 程 较高的 例作 照物 情况 表
较 目 估 象 例A 例B 例C
商社汇铜梁
目 御 天 泽 罗旺 御 天
购物中心
庆 铜梁
落 庆 铜梁 庆 铜梁 庆 铜梁
用途 车 车 车 车
交时间 - 2015 2015 2015
交易情况 常交易 常交易 常交易 常交易
租金 - 7.4 8.6 8
交通通达状况 较好 般 般 般
生活服 配置状况 较好 般 般 般
域因素 础 施配置状况 较好 般 般 般
商 聚 商 聚 商 聚 商 聚
商 聚
高 般 般 般
结构 钢混 钢混 钢混 钢混
建 在建 2012 2011 2012
楼层 地 层 地 层 地 层 地 层
个别因素 局 局合理 较合理 较合理 较合理
入口 置 合理 较合理 较合理 较合理
配 施 配 齐全 较齐全 较齐全 较齐全
物 品 好 好 好 好
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a.确定修 系数 采用 率法
通过 表交易 例 评估 象 因素的情况 较 康评估 目前 场
种 响因素的调查 析 修 系数确定如 域因素 个别
因素采用直接 较修 即 评估 象的 因素状况 准 例相
的 因素 较 然 确定修 率
交易情况修 交易 例 1 2 3 均属 开 场交易 交易情况 常
交易 格 作修
交易 期修 交易 例 1 2 3 交易 期 估 时点间隔较短 结合
来商 地 的 格波 情况 交易 期的修 系数 100/100
100/100 100/100
域因素修 交易 例 1 2 3 估 地 相 处的地理 置更
偏僻 交通便捷程 般 故 确定 域因素修 系数 100/92
100/92 100/92
个别因素修 第 交易 例 1 2 3 别修建 2012 2011
2012 而 估 地 在建 按 龄 增 扣 0.5 行修
第 交易 例 1 2 3 均 周边小 车 估 地 商 车 局更
合理 故要作 的修 第 交易 例 1 2 3 均 周边小 车
估 地 商 车 入口 置更 合理 故要作 的修 第四 交易
例 1 2 3 估 地 相 较配 施更差 第四 方面 案例 评
估 象相 故 作修
综合考虑 述情况 确定交易 例1 2 3 个别因素指数 别 100/92.5
100/92 100/92.5
修 系数 体确定过程如 表
域因素 估 象 例A 例B 例C
交通通达状况 20 18 18 18
生活服 配置状况 30 28 28 28
础 施配置状况 30 28 28 28
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商 聚 20 18 18 18
合 100 92 92 92
个别因素 估 象 例A 例B 例C
结构 20 20 20 20
建 10 8.5 8 8.5
楼层 10 10 10 10
局 20 18 18 18
入口 置 15 13 13 13
配 施 15 13 13 13
物 品 10 10 10 10
合 100 92.5 92 92.5
b. 修 的 地 格 算 据确定的 修 系数 算的 准
格 体确定过程如 表
较因素
案例 A 案例 B 案例 C
目
交易 格 元/m2 7.4 8.6 8
交易情况修 1 1 1
交易 期修 1 1 1
域因素修 1.09 1.09 1.09
个别因素修 1.08 1.09 1.08
2
准 格 元/m 9 10 9
个 案例 准 格采用简 算术 均法 得 估 地 的租金
即
估 地 租金 = 9+10+9 求3
≈9.4 元/m2
c. 面 租金 租率如 表
目 面 m2 租金无空置 元 租率 均 收入 元
租赁 1.0 113 95% 107
租金收入 生的利息 响较小 评估 考虑
d. 营 用的确定
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用 目 依据 元 税 率 % 税 额 元
营 税金 107 5.6 5.99
税 107 12 12.84
修 1,800 1 18.00
管理 107 1 1.07
花税 107 0.1 0.11
保 1,800 0.24 4.32
合 42.33
表中 修 保 依据按类似 均 程 1,800 元/m2
算 税 依据按 均 租金收入 算
e. 净收益的确定
净收益= 租金收入- 营 用
=107-42.33
=64.67 元
f. 率的确定
据 全利率 风 调整值法确定
式 率= 全利率+风 调整值
中 全利率 值时点 期定期 款利率 2.00% 风 调整值 据
估 象 处地 的社 济发展和 地 场并结合物 类型等状况
响程 综合确定 值 5.00%
率=2.00%+5.00%=7.00%
g. 净收益增长率的确定
康评估 庆 铜梁 物 指数和 估 地 在 域的车 租赁
场发展 势 行了 析 认 域 场交易活跃 着社 济的 断发
展 租金收入将 保 稳定增长 结合 内 类物 增长率确定 估
地 净收益增长率 3%
1-1-220
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
h. 限 期收益 值的确定
R 1 s n
p 1 ( )
r s 1 r
64.67 1 0.03 40
1 (1 0.07 )
= 0.07 - 0.03
≈1,260 元
i. 地 评估 值
车 评估值=1,260 元/m2
假定 个车 的建筑面 50m2
个车 的评估值=1,260贸50=63,000 元/个
收入的确定
据商社汇铜梁购物中心 来 面 场 格 确定 来 收
入
2 营 用
营 用 康评估 据 地 行 营 用 总 收入的 率
结合铜梁中天 处地域 地 场的发展情况 开发物 的类型 人群
等多方面因素 析 确定商社汇贷铜梁购物中心营 用总额 收入的
3.5%
3 管理 用
管理 用 康评估 据 地 行 的管理 用率并结合铜梁中天
情况确定 目管理 用 收入的 率 2%
4 用
用在开发 中 并考虑 独 算
5 相 税金
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 税金
据 行税法的规定 结合铜梁中天 在地 相 税收规定 铜梁中天
用的 税 税率情况如
税 种类 用税率
营 税税率 5%
城 建 税 7%
教育 3%
地方教育 2%
营 税金 小 5.60%
土地增值税
据 家土地增值税 收 清算的 规定 评估 土地增值税按
商社汇贷铜梁购物中心总收入扣除税法规定的相 用 的增值额预测需
缴 的土地增值税 体 式
缴 的土地增值税＝ 转 地 总收入 地 扣除 目金额 部
规定的 扣除 目 贸土地增值税税率 地 扣除 目金额贸 算扣除系数
地 扣除 目金额＝ 得土地使用 支付的金额 地 开发
地 开发 用 转 地 开发 税金
土地增值税 体 算过程如
商社汇贷铜梁购物中心
目
金额 万元
转 地 总收入 84,174.04
地 扣除 目金额
1 得土地使用 支付的金额 1,996.96
2 地 开发 48,755.04
3 地 开发 用 5,075.20
中 利息支 2,537.60
地 开发 用 2,537.60
4 转 地 开发 税金 4,629.57
中 营 税 4,208.70
1-1-222
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社汇贷铜梁购物中心
目
金额 万元
城 建 税 210.44
教育 (含地方教育 ) 210.44
5 部规定的 扣除 目 10,150.40
扣除 目合 70,607.17
增值额 13,566.87
四 增值额扣除 目金额之 % 19.21%
用税率 % 30.00%
算扣除系数 % -
土地增值税税额 4,070.06
企 得税
康评估 据铜梁中天 用的企 得税率 按 25% 算 目的 得税
用
6 扣除 利润
评估按照 等 资 获得等 收益 的原 据 目开发程
目 准 场 值 来尚需支付 等合理确定 例的利润扣除
例的利润扣除包含投资利息和开发利润
投资利息
评估 据 目投资 来尚需支付 来营 用 管理
用 营 税金 准 行 款利率情况确定 目投资利息
预 投资利息= 开发 评估总值+ 续开发 + 续管理 用+ 续
用+ 续营 税金 贸 准 行 款利率贸 1- 得税率
开发利润
评估 据 目投资 来尚需支付 来营 用 管理
用 营 税金 行 净资 收益率情况确定 目开发利润
预 开发利润= 开发 评估总值+ 续开发 + 续管理 用+ 续
用+ 续营 税金 贸行 净资 收益率
1-1-223
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中 行 净资 收益率确定 地 行 净资 收益率 均值
7.25%
测算 商社汇贷铜梁购物中心确定 例的利润扣除 7,296.06 万
元
7 尚需支付的
开发 尚需支付 等 预 总 用扣除 面累 发生的
用 评估 据拟开发 目物 类型 开发 目 在地 的差
别 土地 得 前期开发 用 建 础 施 配 施 开
发间接 资 利息等方面估算 并结合铜梁中天规 和测算确定开发
目的总 而确定开发 目 来尚需支付的 总额
2.2.2 建 用 租赁的 地
1 租金
商社汇贷铜梁购物中心 庆 庆 界 院 限 签
了 租赁合 故 康评估 据 租赁期限 企 预测的租金收入 础
行估算 据企 提 供 的 租 赁收 入 预 算数 据 2019 预 测租 赁 收入
1,001.64 万元 确定起租 均租赁 19.37 元/m2
2 面 租金 租率如 表
目 面 m2 租金无空置 元 租率 均 收入 元
租赁 1.0 232 100% 232
租金收入 生的利息 响较小 评估 考虑
3 营 用的确定
用 目 依据 元 税 率 % 税 额 元
营 税金 232 5.5 12.76
税 232 12 27.84
修 1,800 1 18.00
管理 232 1 2.32
花税 232 0.1 0.23
1-1-224
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
保 1,800 0.24 4.32
合 65.47
表中 修 保 依据按类似 均 程 1,800 元/m2
算 税 依据按 均 租金收入 算
4 净收益的确定
净收益= 租金收入- 营 用
=232-65.47
=166.53 元
5 率 7% 测算方法 述 2.2.1 用 的 地 中
相 析
6 净收益增长率 3% 测算方法 述 2.2.1 用 的
地 中相 析
7 收益 限的确定
土地使用 期限 到 2054 3 17 2015 7 31 2054
3 17 土地剩余使用 限 38.65
8 限 期收益 值的确定
R 1 s n
p 1 (1 r )
r s
166.53 1 0.03 38.65
1 (1 0.07 )
= 0.07 - 0.03
≈3,210 元
9 扣除土地 金
土地 金 估 地 处的土地 商 10 土地 金 136 元/m2
贸40
预 建 2017 12 场查勘 估 地 框架结
1-1-225
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
构 常耐用 限 50 保 好 超过 50 常情况 的使用期
限 到 2067 11 土地使用 期 2054 3 17 超过土
地使用 限 52.75
土地 金法定 限 超过土地使用 限修 系数
K=[1-1/ 1+r n]/[1-1/ 1+r m]
中
r 土地 原利率 庆 土地 原率 8.73%
n 超过土地使用 限 52.75
m 土地 金法定 限 40
入 述 式得 K=1.0239
方米建筑面 扣除的土地 金=136贸1.0239=139 元
10 尚需支付
开发 尚需支付 等 预 租赁总 用扣除 面累 发
生的租赁 用 评估 据拟开发 目物 类型 开发 目 在地 的
差 别 土地 得 前期开发 用 建 础 施 配
施 开发间接 资 利息等方面估算 并结合铜梁中天规 和测算确
定开发 目的租赁总 而确定开发 目 来尚需支付的 总额
11 地 评估 值
扣除土地 金 的 评估值=3,210-139=3,071 元/m2
租赁的 地 评估值=租赁面 贸扣除土地 金 的 评估值-尚需
支付
=43,086.96贸3,071.00-115,043,485.80
=17,265,782.71 元
1-1-226
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2.3 评估结论
1 述评估 商社汇贷铜梁购物中心建 的 地 康
评估确定 评估值 111,251,865.98 元 体 表
万元
序 目 式 开发
1 面 m2 97,342.91
2 收入 84,174.04
3 税金 3＝2贸税率 4,713.75
4 用 4＝ 目总收入贸 用率- 结转 2,946.09
5 管理 用 5＝ 目总收入贸 用率- 结转 1,683.48
6 用 -
7 尚需支付的 用 47,718.94
8 摊的 52,278.74
9 土地增值税 4,070.06
10 利润总额 10=2-3-4-5-6-8-9 18,481.92
11 扣除企 得税 11= 目利润总额贸25%- 结转 4,620.48
12 净利润 12＝10-11 13,861.44
13 扣除 利润 13＝12贸利润 率 7,296.06
14 评估值 15＝2-3-4-5-6-7-9-11-13 11,125.19
2 商社汇贷铜梁购物中心建 租赁的 地 康评估确定 评
估值 17,265,782.71 元
赛菲特评估情况
特 立时间较短 来收益无法合理预测 故无法采用收益
法 特 要 施 保 建筑相 得相 资 许
方 执 施的检测 限 无法 得足够的 照
的 特类似的 交易案例资料 备 场法评估的 较 在确
定 特的 全部 益 值时 无法采用 场法 行评估 估资 的
明 清 较易 得 资 的 值均 通过 场调查等方式获 故 采
1-1-227
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用资 础法 行评估
综合评定估算 塞 特资 评估值 4,512,069.38 元 负债评估值
66,063.39 元 净资 评估值 4,446,005.99 元 评估增值 1,325.17 元 增值率
0.03% 中天物 塞 特 60.00%的 中天物 塞 特的长期
投资评估值 2,667,603.59 元
七、董 会对本次交易定 依据及 合理性的分析
一 商社汽贸
1 期 行 交易案例 较
目 中汽 口 锦 大永 商社汽
唐山 鼎 建筑
机汽车 庆
方 装 程 限
SH.600335 - SH.600729
收购 例 100% 100% 100%
准 2013 6 30 2014 8 31 2015 7 31
准 属 母 者
36,949.82 289.98 23,076.24
益
最 完整 属 母
6,371.45 -769.40 6,362.59
者的净利润
交易 格/评估 格 70,825.55 10,500.00 52,527.01
交易 盈率 11.12 - 8.26
交易 净率 1.92 36.21 2.28
注 1 中汽 口 中 汽车 口 限 营 汽车批发 汽车
服 机汽车 机 团的全资子
注2 锦 大永 全 锦 大永 汽车 服 限 营 商用车
大 团 SH. 601258 的全资子
商社汽 的交易 盈率 中汽 口 交易 净率略高 中汽 口
锦 大永
2 盈率和 净率指标
据 行 2015 7 24 停牌前 交易 收 2014
收益 2014 12 31 净资 数据 算 行
1-1-228
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
的 盈率和 净率如
序 票 码 简 盈率 倍 净率 倍
1 SH.600335 机汽车 21.16 3.45
2 SH.600297 广汇汽车 192.90 7.01
3 SH.601258 大 团 101.40 1.34
4 SH.600653 - 5.61
5 SZ.002607 夏汽车 - 2.92
行 算术 均值 剔除负数 105.15 4.07
商社汽 估值水 8.26 2.28
表 知 商社汽 评估 值 算的交易 盈率和交易 净率均
行 均水
商社电商
商社电商 100% 评估增值 740.12 万元 增值率 24.02% 评估增值
的 要原因系商社电商 得的 庆 江 局 付的电商 补 资金
604.80 万元 庆 信息和 员 付的电子商 建 补 资金
80.00 万元和 庆 渝 外 易 济 员 付的 服 建 补 资
金 42.50 万元 商社电商原 入 非流 负债 科目 述款 无需返
属企 收益性 款 故 评估 值
商社家维
商社家 评估增值金额的 值较小
1 固定资 面值 9.63 万元 评估值 19.48 万元 评估增值 9.85 万元 增
值原因系企 备的 限较短 提了较大部 面净值较
而 康评估是按 备的 济耐用 限确定的 率情况 行评估的 评估结果
较 提 的 备净值余额大 而形 备评估增值
2 非流 负债 面值 29.18 万元系企 收到的 补 款 属企
收益性 款 评估 故形 净资 评估增值
1-1-229
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
四 益 检
1 期 行 交易案例 较
目 黑龙江 测 益 检
测检测 庆
方
SZ.300012 SH.600729
收购 例 100% 100%
2013 12 23 2015 3 30 立
立时间/ 准
立 准 2015 7 31
准 属 母 者 益 300.00 1,012.66
最 完整 属 母
- -
者的净利润
交易 格/评估 值 1,300.00 5,636.56
交易 盈率 - -
交易 净率 4.33 5.57
黑龙江 测全 黑龙江省 测检测 术 限 前身 哈尔
品 研究 限 简 哈 研 的 品检测中心 了便
测检测 行收购 2013 12 23 哈 研 品检测中心的资 和 100
万元 金 立黑龙江 测 并将 品检测中心的资 人员 和资源
完整剥离转入 测检测 1,300 万元 金收购 黑龙江 测 100%
益 检前身 商社 团 属 检测中心 2015 3 30 商社 团
资 1,000 万元 立全资子 益 检 将 属 检测中心的资 人
员 和资源全部转入 益 检
益 检的交易 净率略高 黑龙江 测的原因
数据看 益 检的收入增长 高 黑龙江 测
目 2012 2013 2014
益 检 营 收入 1,760.74 2,494.28 3,249.17
增长率 0 41.66% 30.26%
黑龙江 测 目 2011 2012 2013
1-1-230
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 收入 456.71 441.90 494.74
增长率 0 -3.24% 11.96%
注 益 检的数据 包括 前身商社 团 检测中心的 数据 黑龙江 测
的数据 前身哈 研 品检测 的 数据
黑龙江 测的 要 品检测 益 检的 涵 家电 电
子 电 纺 皮革 品 五金建筑 围更 广泛 中 家
电 电子 电 检测 作 益 检的 统支柱 保 着良好的 续增
长态势 而纺 皮革 品 的五金建筑 来收入增长提
供了更 广阔的 展空间
2 净率指标
据 行 测检测 2015 6 12 收 2015 7
23 测检测处 停牌阶段 停牌前 交易 2015 6 12
2014 12 31 净资 数据 算 行 的 净率如
序 票 码 简 净率 倍
1 SZ.300012 测检测 12.71
益 检 5.57
表 知 益 检 评估 值 算的交易 净率 行
五 中天物业
1 用 的 地
评估最 采用假 开发法的评估结论 在测算数据 1
测算 写 楼 商铺和车 均 别 考了 庆 铜梁 的 个 期交
易的楼 并通过 交易情况 交易 期 域因素 个别因
素 四个方面 行了修 2 营 用 结合 庆 铜梁 地 场的发
展情况 开发物 的类型 人群等多方面因素 析确定 3 行 净资
收益率确定 地 行 净资 收益率 均值 7.25%
1-1-231
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 建 用 租赁的 地
评估最 采用收益法的评估结论 在 数 1 租金 考
了商社汇贷铜梁购物中心 庆 庆 界 院 限 签 租赁合
定 2 修 保 依据按类似 均 程 3
率确定采用 WACC 模型 相 数 自 A 中 地
2010~2014 五 间净资 收益率 均值等数据 4 净收益增长率 充
析了 庆 物 指数和 估 地 在 域的 用 租赁 场发展
势
因 商社汇贷铜梁购物中心开发 的评估 充 考虑了 地 行
明显 域性的特性 数 充 考了 地 交易案例的数据
、董 会对本次交易评估 项的意见
交易聘 了 证 期 相 资格的 康评估作
评估机构 并 了 牌标的之 评估 告 董 认
1 交易的评估机构 康评估 证 服 资格 康评估
评估师 商社 团 董 高 管理人员 在 联
系 在除 收 外的 的和预期的利害 系 评估机构 独立
性
2 评估机构和评估人员 定的评估假 前提和限 按照 家
法规和规定执行 遵循了 场通用的惯例或准 符合评估 象的 情况
评估假 前提 合理性
3 评估的目的是确定标的资 评估 准 的 场 值 交
易提供 值 考依据
资 评估 作按照 家 法规 行 规 的要 遵循独立
科学的原 按照 认的资 评估方法 施了必要的评估程序
标的资 在评估 准 的 场 值 行了评估 用的评估方法合理
1-1-232
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
评估目的 相 性
4 评估 值 析原理 采用的模型 的 率等 要评估 数符合
标的资 情况 预期 收益和 金流 评估依据 评估结论合理
5 交易 庆 资 督管理 员 备案的标的资 评估
值 在 庆联交 牌转 并通过竞 方式确定最 交 格 交易
标的定 允
九、独立董 对本次交易评估 项的意见
独立董 交易的 评估 发表如 意
交易聘 的估值机构 证 资格 除 系外 估值
机构 人员 交易 方 标的资 均 在 联 系 在除
收 外的 的和预期的利害 系 估值机构 独立性 估值机构和估值
人员 定的估值假 前提和限 按照 家 法规和规定执行 遵循了
场通用的惯例或准 符合估值 象的 情况 估值假 前提 合理
性
1-1-233
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第七节 本次交易合 的 要内容
交易的相 合 包括购 和托管
一、产权交易合 要内容
2016 2 18 商社 团 就5个 牌标的 别签署 交
易合 要内容如 中 方是指商社 团 方是指
1 标的企
合 之标的企 是合法 续的 并 方合法 合 100%
的 限 任 独立的企 法人资格
2 转 方式
合 交易 2015 12 14 在 庆联交 开 牌 牌期
满时 只 方 家符合 的意向 方 生 按 牌 方 孰高原
交
3 转 款 支付
1 转 格
据 开 牌交易结果通知书 方将合 标的 商社汽
52,527.01 万元 商社电商 3,821.77 万元 商社家 120.06 万元 益 检 5,636.56
万元 中天物 8,240.10 万元 转 款转 方 方按照 方和 庆联交
要 支付的保证金 抵 转 款的 部
2 转 款支付方式和支付
在合 生效之 起 30 个 作 内转 款 性付清
方 支付的保证金将转 转 款的 部 并 庆联交 将保证金
保证金 用 户转入 庆联交 指定的 户备付金 户 简 结算
户
方 自合 生效之 起 30 个 作 内将剩余转 款和交易手续 支
1-1-234
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付 结算 户
符合转 款 时 庆联交 时自结算 户向 方 转
款
方 意 述转 款的支付 方 按照中 法律的规定 自
缴 的税
4 交割
合 的 转 获得 庆联交 的 交易凭证 方 促使标
的企 到登 机 理标的企 的 更登 手续 方 必要的
配合 登 机 理完 更登 手续之 视 转 完 之
自 交割 起 方在 的标的企 围内依法 利
义
5 交割前的行
方 合 签 之 起 交割 期间 在 获得 方的书面 意前
方 并 最大 力促使标的企 作 行
1 托管或 任何 方式处置 标的企 的
2 做 标的企 增 或 少注 资 的 定 管机构另 要 的除外
3 或 更标的企 的 营
4 标的企 行利润 配
5 标的企 行 大投融资 大资 收购或处置
6 标的企 签 能 资 负债 盈利 生 大 响的 营
外的 合 等
6 员 置
方遵 标的企 职 题的相 排 标的企 目前在岗员
系 因 转 发生任何 标的企 目前在岗员 的 合 在 内
1-1-235
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
自交割 起算 继续履行 合 到期 员 自愿辞职 员 合
或 纪律 法律法规等情形除外 方需按照 合 法 和 庆
规定 保证员 系稳定 生的 济和法律纠 标的企
方 得标的企 的 如 纠 并 方的声誉 生
大 响 或使 方 到任何损失 方均 赔偿
7 的债 债 的 继和清偿 法
1 标的企 在转 前的债 债 转 标的企 和
2 方需 如 之 时限解除 方 标的企 提供的融资 保 如
标的企 行 商 更登 前 解除 方 标的企 提供的融资 保 或者
标的企 行 商 更登 前 方向 方提供 保 的融资 行 的 意
方置换 方融资 保的书面函 并 在 商 更登 60 内解除 方
标的企 提供的融资 保
3 标的企 行 商 更登 前 方需 标的企 方 联
方 标的企 提供的借款
8 陈述 保证
1 方向 方 转 的 属真 完整 没 匿
执法机构查封资 的情形
益 资 保的情形
资 匿的情形
讼 在 行中的情形
响 真 完整的
2 方向 方陈述 保证并
方是 据中 法律合法 立并 效 续的法律 体 自身 义
标的 的 利能力和行 能力
1-1-236
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
方签署 交付和履行 合 获得 方内部 策机构的 批准
方签署合 的 表 获得 撤 和充 的授 表 方签 交付合
方作 方的 它任何 属合 和文
方签署 交付和履行合 均 方的任何 文 方任何
合 或义 方 力的任何判 或裁 用 方的任何法律法
规 合 构 方 效 力并 强 执行的法律义
签 合 之目的向 方 庆联交 提交的 证明文 资料均
真 准确 完整的
方 在 向 方 露的 尚 了结并 能 响 履行合 能力的
讼 仲裁 法律或行 程序或 府调查
方 足够能力支付转 款 并将按照合 规定的 格标准和支付
履行付款 任
方无欺 和 良 营 录 在 庆联交 规定 牌 要
的 情形 方在提交 并交 保证金 即视 阅 并完全
认 告 资 评估 告 法律文 等 料 露的内容 完
标的企 的全部 职调查 并 独立判断 定自愿按 告的内容 标的
企 状 目
方需完 按 家相 规定的必要的 批手续 合 方能生效 方 自
行 能通过 述必要的 批 的风 和 任
除 方书面 意外 标的企 转 完 商 更登 标的企
包含 庆商社 标的企 使用 庆商社的徽标 商标或
标等知识 简 LOGO 方需在 转 完 商 更
登 15 内完 标的企 商 更登 30 内完 LOGO 的更换
○11 方 合 标的 符合法律 法规 相 管机构的规定
9 交易 用 税款的
合 转 过程中 生的 交易 用依照 规定 方
1-1-237
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
自 得 任何理 向 方提 索赔或 利 张 因 合 的 立 履行
发生的税款 方依据法律 法规 规 性文 之规定
10 利润 配方案
标的企 截 2015 7 31 的 配利润 方
标的企 评估 准 2015 7 31 转 完 商 更登
的期间损益 方 认 的 证 期 资格的 师
按照原 方法 标的企 行 按照 院 转发 资 <
规 企 改 作 施意 >的通知 发 2005]60 文第
第 款 改 规定 理 自 告 之 起 30 内
准 商 更登 的
注 据 规 企 改 作 施意 规定 标的企 自评估
准 到 商 更登 期间 因企 盈利而增 的净资 交 因企
损而 少的净资 补足 即标的资 过 期损益
商社 团 或 过 期损益 排将作 交易 提交 大
11 任
1 如发生 任何 构 方在合 之
任何 方 合 的任何 款
任何 方 在合 中作 的任何陈述 保证或 或任何 方在
合 中作 的任何陈述 保证或 被认定 真 确
全面 地履行 在合 履行的任何义
2 方或 方 按 定履行过 期损益结算义 的 向 方支付逾期
付款 金 金按照延 支付期间 付而 付 款的 万 之 算
3 除 述 特别 定的 情形 救济之外 任何 方 在
合 作的陈述 保证或 或 合 的 规定的 方 就 方而言
方指 方 就 方而言 方指 方 要 方赔偿因 的损失
任何 方过错 合 目的无法 的 方 要 解除 合
4 若非 方原因 方 按 合 定足额支付交易 款的 方之前
1-1-238
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
按标的企 的评估 值的 30% 交 的保证金 合 生效 保证金转 交易 款
的 部 扣除 庆联交 交易服 用 转 金 逾期付款超
过 个 方 解除合 如保证金 足 弥补 方 标的企 遭 损失的
方 补偿 等损失 方 向 庆联交 缴足交易服 的 庆联交
保证金 础 张 利 保证金 足 支付的 庆联交 向 方追偿
12 合 的 更和解除
除合 款 定外 情形 更或解除 合
1 因情况发生 人 方 商 损害 家和社 益利
益的等
2 力 使合 的 目的无法 的
3 任何 方发生 情形之 的 方 方解除合 并要 方
按合 第十四 的 定 任
任何 方丧失 履 能力的
任何 方 在合 作的陈述 保证或 或者或 合 的 规
定 合 目的无法 的
4 更或解除合 采用书面形式 并 庆联交 备案
方 意解除合 的 方 将 方的 付款 的 金 含任何孳息或利
息 全额返回 方 因 交易 生的 用 方 商
13 管辖 解 方式
1 合 转 中的行 均 用中 人民 和 法律
2 因合 的 立 解释 履行 效力而引起的或 之 的任何
纠 或 利要 方 着 好合作的原 通过 商解 商 在 方向
方 达 体陈述和 利要 性 的书面 商 立即开始 如 述书面
商 达 30 天内 能 行 商或 商 任何 方均 将 提交 庆
仲裁 员 按照 行 效的仲裁规 在 庆仲裁解
1-1-239
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
3 方 意仲裁庭 人 方和 方 自指定 仲裁员 并在
仲裁规 规定的期限内 仲裁员 定 首 仲裁员 如 仲裁
员在仲裁规 规定的期限内 能 定首 仲裁员 方 意 庆仲裁 员
指定 首 仲裁员
4 方 意 因仲裁而提交或通过仲裁庭而交换的 证据 文
资料 陈述 仲裁庭作 的任何中间裁 和最 裁 包括 等裁 中
述或认定的 在仲裁期间和 均 保密义 方书面 意 任
何 方 得直接或间接 任何第 方 行 露和评述 相 方 常管理或仲裁
目的向 员 聘 的中 机构 露的除外 相 员 中 机构 等保密
任
5 任何 发生时 在 任何 行仲裁时 除 外 方
继续行使 自在 合 的 利 履行 自在 合 的 义
6 仲裁庭的裁 是 局的 方均 仲裁 用 证 律
师 用等均 方 方 除非仲裁裁 另 规定
14 合 的生效
合 自 方的法定 表人或授 表签 并 章之 起生效
、托管协议 要内容
2016 2 18 商社 团 签署 庆商社( 团) 限
庆 大楼 份 限 托管理 要内容如
1 托管标的
托管标的 商社 团 的商社 商社 口 商社投资 商社物流
商社 媒 中天大酒店 万盛五交 合 七家全资子 100% 和 庆联交
2.57% 鸿鹤 0.03% 商社汇巴 购物中心 期商 购
物中心
1-1-240
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2 托管内容
1 接 商社 团的 托 据 定 托管理托管标的
将作 托管目标 的 理人 行使 的部 利 要包括 行
使 定 荐董 托管目标 营行 行 督 提 建
或者 询 依照法律 托管目标 章程的规定获得托管目标 获知的
信息
2 将作 商社汇巴 购物中心 期商 购物中心 的管
理人 荐管理负 人 的 营 行 督 提 建 或者 询 依照法
律 相 规定获得管理人 获知的 信息
3 交易 方确认 托管标的之 最 处置 等 商社 团保留
托管标的之损益 含非 常性损益 商社 团自行 或 因 托管标
的 入 合并 表 围内 但 宗 在 效期内 交
易 方书面 意 任何 方 得擅自处置托管标的 得在托管标的 人
置任何 利
4 商社 团 意 如托管标的 和 在行 情况发生 在法律允
许的前提 商社 团 着支 的原 托管标的之托管 排 时
行 和调整
5 将拟定托管标的之托管管理 法 落 定 管理
法生效 式履行 定的托管职
注 据 述 定 行使 的部 利 托管标的之 最 处置
投融资 策 商社 团保留 如 例外 托管管理 法特别 定
3 托管
交易 方 意 托管期限内 托管 按 的托管标的之资
总额合 贸0.15%收 2014 的数据测算 托管 800
万 按 标准 商社 团向 支付固定托管 调整
式履行托管职 方 收 托管
1-1-241
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
4 托管期限
托管期限 自 式履行托管职 之 起 托管标的 转 转 或托
管目标 注 之
5 续管理
托管标的若按照 转 管理 规定 行转 的 在 等
收购
6 商社 团的 利 义
1 商社 团的 利
商社 团 托管标的 托 管理 资
商社 团 的 营管理和 托收益 行 督检查 要
季提供 托管标的的 资料 如资 负债表 损益表 金流 表
属资料 并在必要时 自 聘 师 等 资料 行
2 商社 团的义
商社 团 在 生效 十五 内将 托管标的清 和 的
利证书 属或 营文 交付 保证 能在 生效 行
使 营管理
商社 团保证 的 常管理活
商社 团 托管资 管理 必要的
向 支付托管
注 据 述 定 仅接 商社 团 托行使部 利并收 托管理
除 等 托管理的 利外 托管标的 的 利义 系并 发生改
托管标的相 的债 债 系 因 托管发生移转 因 需 托管标的
相 债 的到期偿 义
7 的 利 义
1 的 利
托管标的管理
1-1-242
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
托管标的非因 大过失或 背 托方利益 的
营 损 任
向商社 团收 托管
2 的义
非 商社 团认 能 托管标的 行任何处置
负 注意善管义 妥善管理托管标的 使 获得最大收益
在 大过失行 或 背 托方利益而使托管标的蒙 损失时 需赔
偿相 损失
负 别管理资 义 将托管标的 自 的固 资
人 托管理的资 格 独 营 别 算 编 独的 资料并
商社 团 得将 资 负债 损益并入 身或 的资 营的
算中 保证商社 团 托管标的的 益 破 或 债 发生的
响
8 陈述 保证
1 撤 地陈述并保证
按照 的 定管理托管标的 并独立 相 的 任
商社 团 意 得转 托第 方处理 托
2 商社 团 撤 地陈述并保证
拥 充 的法律文 证明 托管标的 完整的 处置
若第 方 等 提 利要 引发的纠 和 用 商社 团处
理和
在 托管理期间 将遵 授 营管理 限的 定 得无
理 的 营管理
意 在 效期内 得 托第 方 营 的
托
1-1-243
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
9 的生效
自交易 方法定 表人或授 表签署并 自 章 立
庆 资 批准并 大 通过 生效
10 的
任 情况的 自行
1 托管标的按照 续管理的 定 行了转 或注 的
2 法律规定的 之情况
11 任
任何 方 按 之规定履行 义 方 损失的 方
赔偿 方的 济损失
1-1-244
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第 节 本次交易的合规性分析
一、本次交易符合国家产业政策和 关 境保 、土地管理、
反垄断等法律和行政法规的规定
一 本次交易符合国家产业政策
交易标的 要 汽车 电商 服 检测 中央空调 程
装 家电 服 地 开发 易 口 易 多元 投资 仓储
广告 媒 酒店 营等 据 结构调整指 目录 2011
等 均 属 限 类或禁 类 因 交易符合 家 策
本次交易符合 关 境保 的法律和行政法规的规定
交易标的均 属 高能耗 高污染行 境保 题 在
家 境保 相 法规的情形 交易符合 境保 的法律和行 法
规的规定
本次交易符合国家土地管理相关的法律和行政法规的规定
交易 资 的购 资 和部 的托管 土地
交易 目标 均通过购 或租赁等形式合法 续地 得了 生 营 的
土地 最 在因 土地管理法 等相 法律 法规而 到土地管理
部门处罚的情形 因 交易符合土地管理相 的法律和行 法规的规定
四 本次交易 存在 反 关反垄断法律和行政法规的规定
要 超 电器 种 态的 交易标的
要 汽车 电商 服 检测 中央空调 程 装 家电 服
地 开发 易 口 易 多元 投资 仓储 广告 媒 酒店
营等 属 行 的 营者
中 人民 和 垄断法 第 规定的垄断行 包括 营者达 垄断
1-1-245
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营者滥用 场支配地 或者 能 排除 限 竞 效果的 营
者 中
交易并 构 述垄断行 在 中 人民 和 垄断法
规定的情形
综 述 交易符合 家相 策 符合 境保 土地管理
垄断等法律和行 法规的相 规定
、本次交易 会导致 市 司 符合股票 市条
交易 发行 份 响 的 结构和 总额 因
交易 符合 票
、本次交易 涉及的资产定 允， 存在损害 市 司
和股东合法权益的情形
交易标的包括 牌标的和托管标的 部 中 托管标的 资
定 牌标的之交易 格 庆 资 备案的 康评估 的 评估 告
载明评估 值 并通过 庆联交 开 牌转 程序最 确定
独立董 注了 交易的背 交易 格的 允性 交易完
来的发展前 交易方案提交董 表 前 前认
时就 交易发表了独立意
综 交易 的资 定 允 在损害 和 合法
益的情形
四、本次交易 涉及的资产权属清 ，资产过户或者转移
存在法律障碍，相关债权债务处理合法
交易 的资 包括 牌标的和托管标的 中 托管标的 资
过户或转移情况 债 债 处理情况
牌标的 资 等资 均系交易 方真 合法 资真
1-1-246
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
属清 交易 方拥 合法的完全 和处置 在 情形
在 查封 冻结或 任何限 或禁 转 的情形 讼 仲裁
法强 执行等 大 或任何妨碍 属转移的 情况 在任何潜在纠
交易完 牌标的之债 债 牌目标 和
相 债 债 的转移
综 交易符合 管理 法 第十 第 四 的规定
五、本次交易 利于 市 司增强 续经营能力， 存在
能导致 市 司重组 要资产 金或者无 体经营业
务的情形
交易完 营 将 超 电器 种 态的
扩展 汽车 电商 服 检测 中央空调 程 装 家电
服 地 开发等领域 交易 利 扩大 营规模和 围
资源配置 少 联交易 增强 续 营能力 在 能
要资 金或者无 体 营 的情形
综 交易符合 管理 法 第十 第 五 的规定
、本次交易 利于 市 司在业务、资产、财务、人员、
机构等方面 实际 制人及 关联人保 独立，符合中国证
监会关于 市 司独立性的相关规定
交易前 按照 法律法规的规定建立规 的法人治理结
构和独立 营的管理体 做到 独立 资 独立 独立 人员独立和机
构独立 交易 的 和 人 更 的
治理结构 生 利 响
交易完 将继续在 资 人员 机构等方面
人 联人保 独立 符合中 证 独立性相 规
定
1-1-247
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
综 交易完 人 联企 之间在
人员 机构等方面保 独立 符合中 证 独立性方面的
规定 符合 管理 法 第十 第 的规定
七、本次交易 利于 市 司形成或者保 健全 效的法人
治理结构
立 大 董 等 结构并 定相 的 规
保证 大 董 和 的规 作和依法行使职
健全的 结构和完善的法人治理结构
交易完 将依据 法 证 法 治
理准 等法律法规 交 相 规 的要 章程 行修
交易 的 作 法人治理要 继续完善和保 健全 效的法人
治理结构
综 述 交易符合 管理 法 第十 规定
1-1-248
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第九节 管理层 论 分析
一、本次交易前 市 司财务状况和经营成果 论 分析
聘任天健 师 告的 机构 天健 师
2013 12 31 和 2014 12 31 的合并 母 资 负债表 2013
和 2014 的合并 母 利润表 合并 母 金流 表 合并 母
者 益 表 表 注 行了 并 了标准无保留
意 的 告
2015 7 31 合并 母 资 负债表 2015 1~7 的合
并 母 利润表 合并 母 金流 表 合并 母 者 益
表
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 1,084,149.26 1,172,773.44 1,146,077.25
负债总额 597,449.23 713,854.53 705,515.50
者 益 486,700.03 458,918.51 440,561.75
属 母 益 480,890.19 456,118.78 438,174.70
营 收入 1,825,726.84 3,014,005.98 3,018,999.58
营 利润 1,523,353.76 58,392.20 94,586.41
利润总额 46,631.70 59,035.99 95,402.17
净利润 39,583.77 49,284.65 80,501.47
属 母 者净利润 39,609.70 49,166.37 80,601.24
一 本次交易前 市 司财务状况分析
1 资 结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 309,594.37 28.56% 373,558.09 31.85% 518,012.40 45.20%
允 值
62,000.05 5.72% 71,197.96 6.07% - 0.00%
入
1-1-249
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
期损益的金融
资
收票据 1,959.74 0.18% 5,930.45 0.51% 7,560.97 0.66%
收 款 11,239.56 1.04% 12,616.96 1.08% 3,914.96 0.34%
预付款 129,514.31 11.95% 107,881.82 9.20% 57,020.66 4.98%
付利息 1,330.40 0.12% 209.85 0.02% 1,037.49 0.09%
收款 15,864.75 1.46% 17,125.71 1.46% 19,711.29 1.72%
143,985.36 13.28% 183,085.67 15.61% 183,278.60 15.99%
内到期的
- - - - 19,000.00 1.66%
非流 资
流 资 8,497.77 0.78% 4,256.05 0.36% - 0.00%
流 资 合 683,986.32 63.09% 775,862.56 66.16% 809,536.36 70.64%
非流 资
供 金融
1,262.23 0.12% 1,262.23 0.11% - -
资
长期 投资 8,477.36 0.78% - 0.00% 1,262.23 0.11%
投资性 地 6,462.23 0.60% 6,693.49 0.57% 7,089.79 0.62%
固定资 233,641.43 21.55% 241,783.70 20.62% 244,550.25 21.34%
在建 程 68,628.10 6.33% 67,177.35 5.73% 39,649.99 3.46%
无形资 20,421.95 1.88% 20,813.08 1.77% 14,879.07 1.30%
长期 摊 用 53,810.96 4.96% 55,258.83 4.71% 25,323.32 2.21%
递延 得税资
4,958.68 0.46% 3,922.21 0.33% 3,786.24 0.33%
非流 资
2,500.00 0.23% - - - -
非流 资 合 400,162.94 36.91% 396,910.88 33.84% 336,540.89 29.36%
资 合 1,084,149.26 100.00% 1,172,773.44 100.00% 1,146,077.25 100.00%
1 资 结构 析
告期内 的流 资 资 总额的 例高 非流 资 要
是因 属 企 资金 预付 款和 等流 资 相
较多 资 结构符合 常 营状况
2 流 资 要 析
告期内 资金呈 降 势 除购 结构性 款外 要原
因是 2014 收购商社信科和商社电子增 了 营性 付款 着
等 付款 的 结算 资金余额 少
的 收票据 要来自 电器 部 2013 之前
1-1-250
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
大 部尚 整合完 电器 部统 采购商品 配 世纪
电器部 世纪 向 电器 部开 行 兑汇票 行结
算 2013 收票据余额较大 2013 之
大 部 整合完 电器 部 世纪 电器部之间
通过 行 兑汇票结算 因 最 期 收票据余额 少
2014 增 了 允 值 入 期损益的金融
资 要是购 的结构性 款 收 款余额大幅增 要是因
收购的商社信科和商社电子 付 款余额较多 预付 款余额大幅增
要是因 商社信科 得苹果 许 需支付大额预付 款
3 非流 资 要 析
2014 增 供 金融资 要是 策 更
在建 程增长 69.43% 要增 了合 中奥 目 郫县 目 商都装修
改 程 无形资 增长 39.88% 要是郫县 目的土地证 理完
而转入无形资 长期 摊 用增长 118.21% 要增 了 世纪 购
物中心的装修 用
告期 增 长期 投资 要是 马 和 商 保理
的投资 增 2,500 万元的 非流 资 要是 收 的保理
2 负债结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
短期借款 24,000.00 4.02% 19,000.00 2.66% - 0.00%
付票据 56,578.00 9.47% 100,410.00 14.07% 131,433.00 18.63%
付 款 230,838.79 38.64% 252,460.35 35.37% 250,674.12 35.53%
预收款 182,082.60 30.48% 228,318.51 31.98% 224,203.04 31.78%
付职 薪酬 29,356.64 4.91% 16,736.09 2.34% 18,576.12 2.63%
交税 4,512.69 0.76% 6,775.67 0.95% 12,732.85 1.80%
付利息 38.93 0.01% 33.58 0.00% - 0.00%
付 利 806.33 0.13% 777.79 0.11% 746.00 0.11%
付款 54,930.08 9.19% 71,806.79 10.06% 52,393.23 7.43%
1-1-251
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
流 负债 8,021.44 1.34% 10,646.70 1.49% 14,757.14 2.09%
流 负债合 591,165.50 98.95% 706,965.47 99.03% 705,515.50 100.00%
非流 负债
长期 付职 薪
5,899.43 0.99% 6,414.68 0.90% - 0.00%
酬
递延收益 384.3 0.06% 474.39 0.07% - 0.00%
非流 负债合 6,283.73 1.05% 6,889.06 0.97% - 0.00%
负债总额 597,449.23 100.00% 713,854.53 100.00% 705,515.50 100.00%
1 负债结构 析
告期内 流 负债 负债总额的 例 别 98.95% 99.03%和
100% 流 负债 要 付票据 付 款 预收 款 付款构 非
流 负债 要是长期 付职 薪酬和递延收益 属 企
购 生的 来款余额 负债总额的 例较高 负债结构符合 行 特点
2 流 负债 要 析
告期内 的 付票据呈 降 势 要原因是 充 利用
采购商品的付款信用期 更多地在 收款 金支付采购 款 少了
行 兑票据的使用 因 付票据余额 期 少
2014 增 了 19,000 万元的短期借款 要是因 增 收
购商社信科的短期借款
告期 预收 款 降 20.25% 要是提 少
提
3 非流 负债 要 析
2014 提长期 付职 薪酬 是 据修 的 企 准
第9 ——职 薪酬 将职 的 定 益 原来在 定发 的期间
和确认改 在职 提供服 的期间 和确认 因 是
策 更
3 偿债能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
1-1-252
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
流 率 1.16 1.10 1.15
率 0.68 0.68 0.78
资 负债率 55.11% 60.87% 61.56%
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
告期内 流 率较 稳定 资 负债率呈 降 势 长
期偿债能力 断增强 2014 率 降 要是因 2014
收购的商社信科和商社电子的 资 较少 营性 付款 较多
4 营 能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 153.06 364.63 880.55
周转率 9.32 13.68 13.98
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
2014 收 款周转率 较大幅 降 要是因 收购的商
社信科和商社电子的 收 款余额较大
2014 和 2013 周转率 保 稳定
本次交易前 市 司经营成果分析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 1,825,726.84 3,014,005.98 3,018,999.58
营 1,523,353.76 2,505,553.52 2,521,095.02
营 税金 12,626.76 21,470.19 23,760.96
用 198,925.16 346,367.51 307,830.23
管理 用 43,264.92 80,674.47 74,909.78
用 3,048.13 1,333.63 -1,828.95
资 值损失 -80.33 2,081.72 309.52
允 值 收益 损失 “ “
802.10 1,197.96 -
填
投资收益 损失 “ “ 填 949.06 669.31 1,663.38
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 46,339.59 58,392.20 94,586.41
1-1-253
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 外收入 608.88 3,508.03 2,800.86
营 外支 316.76 2,864.24 1,985.10
利润总额 损失 “ “ 填 46,631.70 59,035.99 95,402.17
得税 用 7,047.92 9,751.35 14,900.70
四 净利润 净 损 “ “ 填 39,583.77 49,284.65 80,501.47
1 营 收入 毛利率 析
1 营 收入结构 析
万元
2015 1-7 2014 2013
品类别
金额 例 金额 例 金额 例
态 805,141.17 45.81% 1,385,353.73 47.86% 1,464,207.95 50.07%
超 态 558,920.15 31.80% 910,596.56 31.46% 984,899.48 33.68%
家电 态 385,514.90 21.93% 590,288.15 20.39% 465,079.62 15.90%
电子商 3,835.15 0.22% - - -
4,226.08 0.24% 8,109.84 0.28% 9,998.83 0.34%
合 1,757,637.45 100.00% 2,894,348.27 100.00% 2,924,185.88 100.00%
营 要 超 家电 大 态 要指提供
收入等
告期内 超 态收入 保 稳定 2014 电商 态
响 态收入 滑 家电 态 提高 要是 2014 收购商社信科
并入家电 态
2 毛利率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
品类别
金额 毛利率 金额 毛利率 金额 毛利率
态 126,026.86 15.65% 219,078.16 15.81% 235,659.59 16.09%
超 态 75,175.67 13.45% 123,654.82 13.58% 126,145.17 12.81%
家电 态 36,069.25 9.36% 55,928.18 9.47% 44,225.38 9.51%
电子商 548.04 14.29% - - - -
1,148.66 27.18% 2,873.65 35.43% 3,499.62 35.00%
合 238,968.47 13.60% 401,534.80 13.87% 409,529.77 14.00%
告期内 超 家电 大 态毛利率保 稳定 中
态 行 境 响而毛利率略微 降
1-1-254
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 期间 用 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目 营 收 营 收 营 收
金额 金额 金额
入 例 入 例 入 例
用 198,925.16 10.90% 346,367.51 11.49% 307,830.23 10.20%
管理 用 43,264.92 2.37% 80,674.47 2.68% 74,909.78 2.48%
用 3,048.13 0.17% 1,333.63 0.04% -1,828.95 -0.06%
合 245,238.21 13.43% 428,375.61 14.21% 380,911.06 12.62%
2014 用率提高 要是 在 2014 前将供 商支付的
促 抵 用 而 2014 开始 将收到的促 入 收
入 告期内管理 用 保 稳定 用 着 告期内短期借款规
模扩大而增
3 资 值损失 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 金额 金额
损失 -62.20 -62.54 28.63
跌 损失 -18.12 2,144.26 280.89
合 -80.32 2,081.72 309.52
2014 收款 少 相 提的 准备 少 告期 收
款 少 相 提的 准备 少
2014 电商和 态 响 预 商品的 净值降
提 跌 准备增多 告期 余额 少 相 提的 跌 准备
少
告期内 在因资 值准备 提 足而 资 情
况 符的情况
本次交易前 市 司 金流量情况分析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 金额 金额
1-1-255
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营活 生的 金流 净额 -28,600.58 -11,672.55 42,846.94
投资活 生的 金流 净额 43,068.07 -12,489.15 -84,880.19
筹资活 生的 金流 净额 -18,189.35 -27,186.35 13,372.72
金 金等 物净增 额 -3,721.86 -51,348.05 -28,660.54
期 金 金等 物余额 241,080.22 244,802.08 283,291.39
2013 营情况良好 营活 生 金流 净流入
因筹建马 和 商 保理等支付 金较多 投资活 金流 额较大
2013 12 非 开发行 票筹资 筹资活 生的 金流 净
额 值
2014 规模和毛利率 降 支付租金 水电等 用增
营活 生的 金流 净额 负值 因无大额 增投资 投资支 的 金
大幅 少 偿 借款 配 利 利润或偿付利息支付的 金超过借款收到的
金 筹资活 生的 金流 净额 负值
2015 1~7 支付 营活 金较多 营活
生 金 净流 因资 性支 少 投资活 生的 金净流 值
偿 借款 配 利 偿付利息支付的 金超过借款收到的 金 筹资活
生的 金流 净额 负值
、 牌标的的行业特点和经营情况
牌标的 的 块包括汽车 电商 服 检测 中
央空调 程 装 家电 服 地 开发
一 行业特点
1 汽车 块
1 行 管体 要 策法规
行 管部门 管体
据 汽车品牌 管理 施 法 中 汽车 行 执行汽车品牌
即除 用作 车外 汽车 商 汽车供 商授 按汽车品牌 方
式 汽车 和服 活
1-1-256
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商 部负 全 汽车品牌 管理 作 家 商总局在 职 围内负
汽车品牌 督管理 作 省 自治 直辖 商 管
部门 地方 商行 管理部门 别在 自的职 围内 负 辖 内汽车品牌
督管理 作
据 汽车品牌 管理 施 法 除 用作 车之外的汽车 行
品牌授 并执行汽车品牌 督管理的备案 汽车供 商
汽车品牌 商签 授 营合 时向社 授 的汽车品牌 和
服 企 并 汽车 商在开始营 前必 向 商行 管理局 行登
备案 2014 7 31 家 商总局发 停 施汽车总 商和
汽车品牌授 商备案 作的 告 定自 2014 10 1 起 停 施
汽车总 商和汽车品牌授 商备案 作 明确汽车 商营 执照 围
某某品牌汽车 更 汽车 汽车 商在 得营 执照
面向 场独立自 营 按照 场 济规 场竞
据 机 车 修管理规定 交通部 管全 机 车 修管理 作 负
汽车 修企 的 营许 修 营 管理 保证期 信誉
考 法律 任等 行管理 县 地方人民 府交通 管部门负 领
行 域的机 车 修管理 作 县 道路 输管理机构负 体 施
行 域内的机 车 修管理 作
行 自律性
据 汽车品牌 管理 施 法 汽车行 定行 规 强引
和 督 做好行 自律 作 汽车行 的 家 员 汽车总
商 品牌 商资 评估 施 汽车行 定 院商
管部门批准 施
中 汽车流通 China Automobile Dealers Association 是在民
部注 登 的汽车流通行 的 家 社团法人 是 汽车 含 手
车 企 汽车生 企 的 部门 汽车跨 在 机构 汽车拍 企
手车鉴定评估 纪 汽车配 汽车 形 场 汽车俱 部 汽
车装 美容 用品 服 企 汽车租赁企 地方汽车流通行 等
1-1-257
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
的全 性汽车服 易行 社团 总部 在 1990 民 部 式
批准 立 作接 家发改 商 部 交通部 部 家 商总
局 家税 总局 海 总署 家统 局等 府部门的指 发 府 企
企 企 企 用户之间的桥梁和纽带作用 时 结合汽车流通行
的 情况 执行 家 策法 定期向 府 管部门 行
情况 提 和修改 策 法 的建
中 全 商 联合 汽车 商商 China Auto Dealers Chamber Of
Commerce 是中 全 商 者联合 直属商 立 2006 12 3
作 围包括促 员间交流学 合作 表 员向 府 汽车
商等相 部门提 合理 建 员合法 益 员提供金融 法律
服 员 内或 性行 员引 管理和 术人力资
源 员 相 人才
行 要法律 法规 策
策法规 颁 机构 施 期
汽车品牌 管理 施 法 商 部 家发改 家 商总局 2005 4 1
机 车 修管理规定 交通部 2005 8 1
汽车总 商和品牌 商
商 部 2006 1 12
资 评估 施
家用汽车 品修理 更换
家 检总局 2013 10 1
任规定
缺陷汽车 品召回管理规定 家 检总局 2004 10 1
道路 输 例 院 2013 1 1
保 理机构 管规定 中 保 2009 10 1
保 理管理暂行 法 中 保 2000 8 4
家大力发展相 行 的战略规 和 策支 性文 体情况如 表
策 相 神
汽车 结构调整和升 全面提高汽车
汽车 发展 策 家发改
竞 力 满足 者 汽车 品 益增长的需 促
第8
汽车 健康发展
1-1-258
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
完善汽车营 和服 体系 极 育 手车 场 促
商 部 促 汽车流通 十 和规 汽车配 流通 大力促 汽车 更
五 发展的指 意 商建发 快 汽车回收 解 发展 提高汽车流通 水
2011 489 营 良好汽车流通 境 鼓 汽车流通 引 来 和
走 去
稳定汽车 快结构调整 增强自 能力
汽车 调整和振 规
升 促 中 汽车 续 健康 稳定发展
汽车 场健康 序发展 提高汽车营 和服
促 汽车 的意 商建 水 鼓 购置节能 保型小排 汽车 大力 育和
发 2009 114 规 手车 场 快 汽车 更 力开
汽车 场 大信 支 力
大 流通企 的信 支 金融机构 据信 原
促 汽车 的意 商建 和汽车流通企 的特点 定差别 授信
发 2009 144 保方式 大信 支 力 满足汽车流通企 的合
理信 需
支 汽车企 理保 鼓 和支 汽车企 资 立保 理 保 纪
营 的通知 保 或者 立的保 理 保 纪 合作
发 2012 82 保 理 保 纪 统筹开展汽车保
鼓 营 促 场结构 鼓 规模 发展
提升资源配置效率 鼓 修 提升 态发展水
促 汽车 修 转型升 和
鼓 品牌 发展 充 行 发展内涵 促 行
提升服 的指 意 交
全发展 筑牢行 发展 石 广绿色 修作 促
发 2014 186
行 续发展 施汽车检测 促 行
生态文明建
2 行 竞 格局和 场 程
汽车 行 行品牌授 营模式 因 行 竞 格局很大程
汽车 商竞 策略和网 局的 响 汽车 商 了保证自身利益最大
无序竞 损害品牌形象 般 汽车 商的网点 局
址等作 响汽车 行 的竞 格局和 场 程 来 着 家
垄断 策的 施 汽车 商 汽车 商的 力 望 降 而
使得 定 力的汽车 商 团能够通过 场自 竞 更好的发展
时 使得整个行 的 场 程 得到 提升
汽车 场的竞 格局 要 场 体构 是汽车 4S 店
是 统大中型 修厂 是汽车 修路边店 四是汽车 服 店 五是品牌
快修美容装 店 类别 者在面 大小 备投资 人员素 地
点便利性 服 服 时间和收 标准等方面差别较大 4S 店在整车品牌
1-1-259
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
的 响 拥 更多的信誉保证 人员 术水 和素 较高 者的认
程 和 偏好 明显高 道
3 场供 状况 原因 行 利润水 的 势 原因
来 益 汽车 场的快 发展 内外 游厂商 快了 能投
入和网 扩张的节奏 相 地 汽车 商的数 了快 增长 使得
场供 状况发生了 定的 2012 起 游厂商压 宏 济增
缓等因素的 响 汽车 行 的利润水 发生了 定程 的 滑
着中 汽车保 断提升 场竞 点 渐 整车 向汽车
场 过 能 户提供覆 汽车使用全周期 高 服 的汽车
商拥 更大的增长空间和更强的盈利能力
4 响行 发展的 利和 利因素
响行 发展的 利因素
A. 民 济 续增长 城镇 率和城镇居民 支配收入 断提高
来 中 济保 了高 增长 即使是在 2008 全球金融 机的背
GDP 增长率 高达 9.0% 相较 部地 中部 西部和 部地
济发展的 快 来 等地 的 GDP 增 相 较快 西部大开
发 中部崛起和振 地等 府利好 策的支 投入 预
地 在 2014~2018 期间增长 较快
2003~2013 中 部 部 中部 西部 义 GDP 的复合 增长率
2014~2018 的 义 GDP 的复合 增长率预测如
1-1-260
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2003~2014 中 城镇 率 40.5%提高 54.8% 2014 中 城镇
人口总数达到了 7.49 亿 民 济 城 的发展 使居民 尤 是城镇居民
人均 支配收入增 2014 中 城镇居民 人均 支配收入达到 28,843.9
元 2003 的 8,472.20 元相 均复合增长率达到 13.03%
B.交通网 和 础 施的改善
着中 道路 程数的增 交通压力得到 效缓解 行带来更大的
便捷性 渐形 的路网效 利 拉 汽车 截 2014 中 路
程达到 446.4 万 中 高 路 程达到 11.19 万 居世界第
仅 美 2003~2014 中 路建 投资额 路 程 高 路
程复合 增长率 别 15.3% 9.5%和 14.2% 路交通 础 施的 断完
善 方便了城 间的人员 来 物 输 促 了 场 用车 商用车的
需
C.中 用车 场快 发展 用车 率 处 较 水 来发展空
间 大
着 济的快 发展 中 用车 场增长迅 2009 中 用车
跃居世界第 全球最大的 用车 场 2005~2014 中 用车
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
均复合增长率 19.47% 中 济预 将 续稳定增长 居民 支配收
入水 将 提升 着 用车保 规模的 扩大 居民汽车 结
构 将 续升 述因素均 带 中 用车 场需 的继续增长
虽然 用车 场 大 但是中 用车 率 世界 均水 和发达
家水 很大差距 2013 中 用车 率仅 7.20% 德 的
56.60% 美 的 43.60% 处 洲的 48.2% 甚 全球 均
率 11.60% 据发达 场 验 均车 和人均 GDP 的 值 2~3 时
用车的 率 迅 提高 如果按照 用车 均 12 万元 算 2014 中
R值 用车 均 格 人均 GDP 的 值 2005 的 8.42 降到
2.57 预示着中 用车 场的 大潜力
响行 发展的 利因素
A.企 规模小 中 程
目前中 汽车 行 呈 企 数 多 规模较小的局面 店 营的
模式较 遍 规模 营程 较 相 外发达 家 中 汽车 商在汽
车 态 术水 管理 验和 营方式方面都 在 少差距 规模效
尚 充 发
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
B.汽车 商 能力较
汽车 行 行品牌授 营 汽车品牌 管理 施 法 规定 汽
车总 商获得某 品牌汽车的 理 需获得汽车 商的书面授 独自拥
特定品牌汽车 行 的 利 因 就 个品牌 用车而言 商
游 商的整车 配 供 方面 在 定程 的依赖 尤 是中小 用车
商的 能力较
C. 术人才缺
汽车 行 密 型特点 仅需要 人员 备很高的敬 意
识 服 神和行 验 而 更需要 人员 备 定的 品 术 营管理
知识 术 物流管理 信息系统管理等 知识 按照标准
的要 行 作 虽然 中 汽车 行 发展迅 但考虑到行 特点
人员的要 高素 术人才缺 的 象依然 在 在 定程
了行 发展
5 入 行 的 要障碍
品牌授 壁垒
中 汽车 行 行品牌授 营 汽车 商 汽车供 商签
授 营合 并在汽车供 商的授 围内 汽车品牌 服
配 供 等活 汽车 商在授 汽车 商品牌授 时 充 考虑自身的
整体网 规 局 在能够保证 者提供 服 的前提 免过
竞 通常 据 地 场容 情况 在 定地理 围内仅授 特定数 的汽车
商开展 营 汽车 商而言 备较佳商 地理 境的建店
址 限 因 相 品牌授 稀缺性
资 壁垒
汽车 商行 的资 壁垒体 在店面建 和 常 营中 汽车 行
行品牌授 营 汽车 商 汽车 商的 门店的要 来 高 要
时 备 展示 物流 储和 场服 的 4S 店
需的 地面 和建 资金较大 目前在中 建 家中高端轿车 4S 店 固定投
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
资通常 少在 2,000 万元 的 商 要 商缴 1,000 万元 3,000
万元 等的保证金 外 汽车 商向 商采购整车 般需要全额支付采
购 款 资金需 较大
人才壁垒
着汽车 场的发展和 熟 在 品 遍提高 性 车型高
的 提升服 能力是 商确立 场地 的 要 人员素
将 衡 用车 行 竞 力的 要因素 汽车 行 直接面向最
户 就要 能够准确地把握 户心理 析 户需 完善整车 和
汽车 场服 体系 商的合作 系 并开 户资源 在汽
车 商和 户之间发 键纽带作用 汽车 营模式的丰富和汽车 场领
域的快 发展 汽车 行 的管理人员 人员和 服 人员的储备
提 了更高的要
6 行 术水 特点
作 直接面向最 户的服 行 汽车 行 的 术水 要体 在
系统 服 水 之中
是指店面陈 服 营 管理系统 着中 汽车
行 发展 4S 店模式 店面 境 走向了标准 和高品
时 着 网点规模的 断扩大 汽车 商在接入汽车 商 ERP
作 流程的 础 开始 极尝试更 合企 自身 特点 备更高
层 析 企 管理能力的 营管理系统
服 水 体 在整车 的 场服 服 之中 包括汽车
修 的 户预 服 电话跟踪服 救援服 户投 等 着中
汽车 场的发展 汽车 商行 的竞 将 走向服 和品牌的竞 2005
交通部颁 的 机 车 修管理规定 和 汽车 修 开 GB/T16739
机 车 修 的企 备 术人员 管理 全
境 等作 了 规定 完善的服 到 户体验 服 人员 户的服
态 服 服 性 服 收 和服 顾 等多方面 场的快
发展 户的 益 熟 汽车 的服 种类和服 水 提 了更高的要
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
着中 汽车 行 中 的 断提高 来 商 团 在企 规模
和综合 力 得到了较大提高 广泛的 网 跨 域的 场覆
的管理架构 的管理体系 将 行 术水 的 提高
7 行 特 的 营模式
中 汽车 场的发展 益激烈的品牌竞 自 世纪 90
中期 来中 汽车 场 入了品牌 营阶段 品牌 心的品牌特许 营店
模式 到汽车 商的大力 广和 2005 汽车品牌 管理 施
法 的颁 施 在中 境内 汽车品牌 活 行了 格规
促 了品牌特许 营店模式的高 发展 品牌特许 营店 中 汽车
场最 流的 道 时 着 内汽车 场向 四线城 的
断渗 户 汽车 场服 需 的快 增长 来 直营店/卫 店
表的品牌特许 营店 网 汽车 场服 体的大
型综合汽车交易 场 获得了快 发展
品牌特许 营店
A.品牌特许 营店的授 模式
据 汽车品牌 管理 施 法 的要 汽车 商 汽车供 商
签 授 营合 并在汽车供 商的授 围内 汽车品牌 服
配 供 等活 境外汽车 商在中 汽车 授 中 企 或按中
规定在境内 立企 作 汽车总 商 汽车总 商 直接 汽
车品牌 或授 汽车 商 授 汽车品牌的 活
B.品牌特许 营店的店面类型
品牌特许 营店的 要模式即 整车 Sale 配 Sparepart
服 Service 信息 馈 Survey 服 体的 4S 店 据部 地
的 场需 情况 品牌特许 营店 发展 整车 和 配 的 2S
店 整车 配 服 的 3S 店 期 部 高端品
牌 了在 4S 店 能 础 增 手车回收 能的 5S 店
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
网
着中 汽车 的 益 来 四线城 的汽车 场迅 崛起
呈 大的发展潜力 相 之 线城 的汽车 场的竞
激烈 时 汽车保 相 和 城 交通堵塞 题 期部 城
的限购 策等 都在 定程 响着 线城 汽车 场的 快
发展 在 础 来 要汽车 商和汽车 商开始 大 网点建
用较 营机 灵活的 网 模式的 视和 广
目前 较 常 的 网 类型包括直营店/卫 店 展 综合展 快
修店等 中 直营店/卫 店 展 要依托 4S 店 无 厂商直接授
授 但 网点 局 厂商的许 综合展 和快修店的开 和 营
相 更 灵活 无 厂商直接授 的 授 网点的 局无 厂商
许
汽车综合交易 场
着汽车 场的快 发展 广大 户 汽车 服 益 熟 个性
多 的需 增 来 汽车 呈 中 营的 势 续形 品牌
特许 营店 群 的汽车 中 易 场 在品牌特许 营店 群 础
发展 仓储 物流 体的大型汽车综合展示馆 手车交易 场 汽车配
场 汽车 用检测中心 汽车金融 汽车配 服 汽车 闲 题广场
汽车俱 部 汽车 寓 体的汽车综合交易 场配 服 施 而形 大型
汽车生活文 场 是 来汽车 模式的发展 势之
8 行 的周期性 域性或季节性特
长期内 汽车 的发展 要 购车者的收入状况 宏 济
前 的预期 但 汽车 要 类 品 因 到 济周期波 的 响相
较小 2005~2014 中 用车 均复合增长率 19.47% 管汽车 行
的发展 在 来 缓 但 处 快 增长阶段 周期性特 目前
明显
短期内 整车 要 惯和汽车 商促 策的 响 般而言
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
10 份开始 伴 着 庆节 元 节和 等 大节假 入 相
旺季 直到 的春节前 收入呈 定的季节性特
虽然中 汽车 场整体发展迅 但是 域 济发展 衡 地
用车数 和发展的 是 衡的 因 呈 定的 域性特 部地
济发展较快 用车 全 用车 的 例超过 着中 中西
部地 济的崛起 来 地 用车 场 得到了迅 发展
9 处行 游行 之间的 联性
游行 响
汽车 行 的 游行 汽车 商 要包括合资品牌 商 自
品牌 商和 口品牌 商
合资品牌 自 品牌 商直接 属品牌 商 商确定 车型
并在全 围内 定 策略 品牌 商 自 域
内执行 场竞 激烈 汽车 商 品牌 商 能力较强 合资
品牌 自 品牌 商 将品牌汽车 作 考 品牌 商的 要指
标 或提高 品牌 场 率 完 目标 汽车 商 能
向部 品牌 商提 额外的 任 相较 大型汽车 商 团 店
用车品牌 商 网点 资金规模较小 面临较大的 营压
力 来 合资品牌 自 品牌 用车 商的 能 扩张 因
游汽车 行 的 响将 继续 在
口品牌 商 内的总 商 属品牌 商 商确定 车
型 并在全 围内 定 规 品牌 商 域
内执行 口品牌的 象 要 中高收入家庭 品 要围绕品
牌形象展开 因 口品牌 商非常 视汽车 商 规 的
执行 而非 纯考 品牌
针 十 五 期间的汽车 要汽车 商都 定了 发展
的规 大力 展 规模 游汽车 商的 续扩张 需要
力雄厚 营 网 发达的大型 商 团 落 而 汽车 商
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
和汽车 商之间合作 赢的 系 断深
着中 汽车 场的 续稳健发展和 游汽车 行 供 结构性改革
的 断深入 利 游汽车 服 行 的升 和扩张 但 时 游厂
商之间 激烈的竞 能使得 游 商的发展面临更大的压力
游行 响
汽车 行 的 游行 端 户 端 户 要包括 家车 者和
车 者 端 场 者显著 散 户需 小 户
能力较 而作 接汽车 商 端 户纽带的汽车 商 能将 游汽
车的 格 涨充 游的 端 场
2 电商 块
1 行 管体 要 策法规
行 管部门 管体
商 部作 电子商 行 的 管部门 在 职 围内 定中 电子商
发展规 拟定 企 信息 用电子商 开 内外 场的相 策措
施并 施 支 中小企 电子商 服体系建 建立电子商 统 和评
拟定电子商 相 标准 规 和 的 外谈判磋电子商 相 标
准 规 和 的 外谈判磋交流 电子商 的 合作等
信部在 职 围通过拟定电子商 行 的 策 指 信息
作 指 调电子 和电子商 发展 行 行 督管理
家 商总局在 职 围内负 督 场 场交易行 和网 商品
服 的
行 自律性
中 电子商 China Electronic Commerce Association 是 信息
部 院批准 民 部 准登 注 的非盈利性 全 性社团
电子商 的企 和个人自愿 宗 是 遵 中 人民
和 宪法 法律 法规 执行 家 方针 策 遵 社 道德风尚 在
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
建 中 特色的社 义理论指 力 府服 员服 社
服 按照" 团结 服 "的原 开展 作 在 府管理部门和 电子商
的企 个人之间发 纽带和桥梁作用 促 中 电子商 的发
展
行 要法律 法规 策
法规 颁 机构 施 期
中 人民 和 电信 例 院 2000 9 25
电信 营许 管理 法 信部 2009 4 10
外商投资电信企 管理规定 院 2002 1 1
联网信息服 管理 法 院 2000 9 25
中 人民 和 电子签 法 全 人大常 2005 4 1
网 交易管理 法 家 商总局 2014 3 15
网 第 方 交易规
商 部 2015 4 1
定程序规定 试行
网 商品交易 服 行
家 商总局 2010 7 1
管理暂行 法
网 发票管理 法 家税 总局 2013 4 1
家大力发展相 行 的战略规 和 策支 性文 体情况如 表
策 相 神
意 要 商 管部门明确 育网 体 网
购物领域 鼓 线 线 视 网 购物
商 部 促 网 购物健康发
场 完善配 服 体系 保 者合法 益 规 网
展的指 意 商商 发 2010
场秩序的七大 作任 并 改善网 购物交易
239
境 发 网 购物在拉 内需 扩大 中的
极作用 促 民 济健康 调发展
意 要 完善电子商 发展 境 点鼓 发展
商 部 十 五 电子商 发展 电子商 服 深 电子商 用 大力发展电
指 意 商电发 2011 第 375 子商示 程 中小城 和中西部地 电子商 促
程 统流通企 电子商 用 程等 点和 保障
保障 建
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
确定电子商 十 五 发展目标 电子商 交易额
翻 番 突破 18 万亿元 企 网 采购和网 总
额的 例 别超过 50%和 20% 大型企 的网 供
链 能力 建立 部 行 龙头企的全球 商
能力初 形 常性 用电子商 的中小企 达到
电子商 十 五 发展规
总数的 60% 网 交易额突破 3 万亿元 社
品 总额的 例超过 9% 移 电子商 交易额
和用户数达到全球领 水 电子商 服 水 显著提
升 涌 批 响力的电子商 企 和服品
牌
完善智能物流 础 施 支 社 学校的物流
快递配 点建 人民 府要 仓储建 用地
配 车 管理等方面的鼓 策 大力发展移 支付等
院 促 信息 扩大内 跨行 完善 联网支付体系 快 电子商
需的若 意 发 2013 32 示 城 建 施 信交易 网 电子发票等电子商
策试点 支 网 做大做强 鼓 引 金
融机构 中小网商提供小额 款服 中小企
用电子商 展移 电子商 用 极 育城
社 品电子商
鼓 企 利用电子商 的大数据资源 提升企
准营 能力 激发 场 需 建立电子商 品
追溯机 建 电子商 服 检测
院 极 联网+
完善 联网 信息 服 体系 解 者
行 的指 意 发 2015
品 任追溯 等 题 强 联网 品药品
40
场 测 管体系建 极探索处方药电子商
和 管模式 鼓 企 利用移 社交 媒体等
道 发展社交电商 粉 济等网 营 模式
鼓 的大型 企 开 网 商城 极利用移
院 大力发展电子商 联网 地理 置服 大数据等信息 术提升流通
快 育 济 力的意 发 效率和服 支 中小 企 电子商
2015 24 势 补 强服 资源整合 促 线 交易 线 交易
融合
支 体店通过 联网展示 商品和服 提升线
体验 配 和 等服 强线 线 促
院 线 线
线 线 融合 断 路 打破场 限 提
快商 流通 发展转型
高服 水 鼓 体店通过 联网 者建立全
升 的意 发 2015 72
道 全天候 增强体验 能 发展体验 鼓
体商 流通企 通过 联网强 行 内 行 间
合作 提升社 作水
2 行 竞 格局和 场 程
艾瑞咨询数据显示 2014 中 网 购物 场中 B2C 交易规模达 12,882 亿
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
元 在整体网 购物 场交易规模的 达到 45.8% B2C 场继续 网 购
物行 的 要 力 在 B2C 场中 天猫 场份额 超
18.6% 余 B2C 要 宁易购 品 美在线等 整个 场 中
较高
3 场供 状况 原因
联网 手机 率 网民规模 结构特
中 网 础 施 断完善 用户规模增长 联网的 断提升
电商 的发展垫定了流 础 据 第 36 中 联网 发展状况统
告 截 2015 6 中 网民规模达 6.68 亿 联网 率 48.8%
时 手机网民的数 快 增长 截 2015 6 中 手机网民规模达 5.94
亿 网民中使用手机 网的人群 达到 88.9% 移 联网 术的发展和智能
手机 促使网民 行 渐向移 端迁移和渗 移 端即时 便捷
的特性更好契合了网民的商 类 需 伴 着手机的快 增长 移 商 类
用 拉网 济 引
网 场 续快 增长
2014 中 网 购物 场交易规模达到 2.8 万亿 增长 48.7% 然
在较高的增长水 据 家统 局 2014 全 社 品 总额数据 2014
网 购物交易额大 相 社 品 总额的 10.6% 线 渗 率
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
首 突破 10%
信息 术 革 程
电子商 的发展依赖 信息 术 革 特别是 算 物联网
表的信息 术 跃发展 了电子商 和 体 济融合 电子商 身
了相 领域的 术发展 如 电子商 表达层 础 网站 术 静态页
面表达 术和 态页面表达 术等 电子商 全 全 术包括密码等 时
服 是电子商 的 要 部 信息 术的发展前 将 定电子商
来的发展方向
4 响行 发展的 利和 利因素
利因素
第 中 济将继续保 快 增长 济总 续扩大 电子商
发展提供了 的 济 础和广阔的 场空间
第 信息网 础 施 续改善 网民规模 扩大 并 呈快 发展势
头 发展电子商 奠定了良好的网 础
第 济增长方式转 和结构调整的力 继续 大 发展电子商
1-1-272
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
的需 更 强
第四 全球 围内资源 场 术 人才的 竞 愈 激烈 激
发了企 用电子商 的 性和 极性 电子商 发展的内在 力 续增
强
第五 虽然中 在电子商 发展规模等方面 地 或发达 家相 差
距 但凭借良好的 础 完全 能在全 乃 全球电子商 竞 格局尚 形
时期 通过 模式 术 赢得竞 势
利因素
第 类 场 体 企 机构 个人 相 的法律地 任 义
明确或缺失 网 在大 许 的非法网站 非法生 营 服 企
破 着电子商 场的诚信 发展 境
第 类合法的生 营 服 企 自行发 商品 信息 来源复
的网站 商品的 信息说法 相 企 或 者 真 性 准
确性 完整性 辨别 信 网 在大 假冒伪劣商品信息 虚假广告
信息 误 者 电子商 场发展 境 负面 响
第 类电子交易凭证 电子合 发票 小票等 的 效性缺
法律依据 电子商 场交易效率 高 大 交易网站自行 定
的商品交易电子合 或 在信息 完整 准确 霸王 款等情形 响
网 交易的 性 容易引起交易纠 损害 方的合法 益 网 禁商品
等非法交易时 发生
5 入 行 的 要障碍
场准入壁垒
联网信息服 管理 法 第四 规定 家 营性 联网信息服
行许 非 营性 联网信息服 行备案 得许 或者 履
行备案手续的 得 联网信息服
联网信息服 属 增值电信 中 人民 和 电信 例 规定
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营增值电信 向 院信息 管部门或者省 自治 直辖
电信管理机构提 批准并获得相 营许 证 方 营增值电信
外商投资电信企 管理规定 中规定 联网内容服 企 中外商的投资
例 得超过 50% 外商投资者的 入 限
人才壁垒
电商行 人才紧缺 特别是 的电商 营 IT 和网站美 人才 据中
电子商 研究中心发 的 2013 中 电子商 人才状况调查 告 在
调查的 286 家 电商企 中 37.68%急需电商 营人才 28.57%的企 急
需 术性人才 IT 美 17.39%的企 急需 广 人才 18.84%的企
急需综合性高 人才 人才是行 入者面 的壁垒之
术壁垒
联网 信息 术的电子商 的建 和 营需要多 门 术
网 通 程 系统 信息构架 信息 全多 交 学科 术
和 备更 较快 电子商 要想 续稳定的发展 需要 续稳定的 累
术来改 户的需要 行 入者 构建的 通常 效支撑
用户和 增长 能支 规 的管理 营 另外 管 联网 信息
术行 较多采用的是通用型 术 但 行 入者 遇到更大的障碍 即
入者 无法使用合 的 术 合理地表达商 逻 并 而 确满足 用户的
最 需
用户规模壁垒
电子商 的用户规模需要达到相 的规模 才能 续盈利 行
入者 投入大 开发和 营 用 时在相 段时间内无法 累足够的用户
规模 长时间面临 营压力和 营 损的风
6 行 术水 特点
电子商 术 要包括 数据的 时抓 网页 品数据
析 包括 流 数据和 营数据的 析 发 流程 CRM 等
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时 电子商 需 备强大的 能力 包括 店铺的首页 包括风
格 视 构 色彩 配 节处理 页 开店活 品 情
页 等 要能确保网店的 符合站内 营者的定 时 能吸引用户的眼
球并提高用户体验 通过 数据的 析 将相 析 告 馈 站内 营者
站内 营者信息的 接 提升 场竞 力
外 移 支付 术 在迅猛发展 智能手机 能很快 统钱包 虚拟
试衣 术 无人机 3D 打 等 术 在研发和完善的过程中 术在
来将大幅提升用户的购物体验
7 行 特 的 营模式
据 电子商 模式规 电子商 模式按照交易 体的 5
种
类别 定义
提供 企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在
B2C 里网 商厦 web
联网 独立注 开 网 商店 物或提供服 者的
mall
第 方 营的电子商
企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在 联网
B2C 里网 商店 web
独立注 网站 开 网 商店 物或提供服 者的
store
电子商
B2B 里网 交易 提供 企 或 它 机构 法人或法人 的行 体间
场 web trade market 行 物和服 交易的 第 方 营的电子商
企 或 它 机构 法人或法人 的行 体在 联网
B2B 里网 交易 web
建立网站 向 企 或 它 机构 法人或法人 的行
business
体提供 物和服 的电子商
C2C里网 个人交易 场 提供 个人间在网 行 物和服 交易的 第 方 营的电
web market for consumers 子商
来 着移 联网的快 发展 B2C 电子商 领域开始 模式
里里O2O 谓 O2O 即 Online to Offline 是将线 商 门店 资源 移
联网相结合 通过线 营 资源聚焦 效 户群体 带 线 的 营
活 联网作 种更 准 快 高效的数据 析 营 能够将线
散的商 资源 线 丰富的 需 行 准 配 LBS 术 移 支付
码 大数据等 术的 用 线 营 支付 体验 用户需 的无
缝 接 提升 Online Offline 的商 值 时 借 线 道的需 搜
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整合和 配 势 在提高 店 的 时 将前端门店资 轻 提升 统
商的供 链效率和盈利能力
8 行 域性 周期性 季节性特点
域性特点
CNNIC 发 的 2014 中 网 购物 场研究 告 显示 地 网购
行 活跃 网购用户规模在全 域 31.5% 据全 之 的用户份
额 是中 地 网购用户 18.5% 地 和 地 相差 多 网
购用户 别 16.7%和 16.6% 西 地 网购用户 10.1% 西 地 网
购用户 到 10%
地域 来看 网购购物 域结构 衡的 要原因在 网 购物的发
展离 开强大的整体 济规模体 较高的 境 载能力 较发达的金融水
良好的物流配 和强大的支撑服 体系等 长 角 珠 角 等发达地
是 济发展的第 队 流的配 施 电子商 率较高 因 网
购物在 城 发展水 靠前是 济 础的
周期性 季节性特点
中 者的网 购物行 明显的季节性特 网购高峰通常 在
方面 时期是中 者 统的购物旺季 另 方面 十
十 等 系 促 活 中 者在 段时间增 网 购物
3 中央空调 程 装 家电 服 块
1 行 管体 要 策法规
行 管部门 管体
中央空调 程 装行 管部门 建部 省 自治 直辖 的建
建 员 要负 定 颁 内建筑行 的管理 督管理建
筑 装 场 规 场 体行 行 中 装 是在 能源
交通 民用 用建 程中 备 线路 管路等机电 程的施 备
修 相 的 个人自愿结 的行 性的全 性的非营利性的社
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家电 服 行 管部门包括 家发改 信部 家 检总局等
家发改 通过研究拟定 发展目录等方式 宏 行 发展 行宏
管理 信部 要 定相 术标准 家 检总局负 体的 全 察
督 作 拟 全 察目录 全规章和 全 术规 并 施和 督
检查 调查处理 故并 行统 析 负 品检验检测机构的 准和检
验检测人员 作 人员的资格考 作
家电 服 行 中 家用电器服 修 是 家电 品服
修的企 社 团体 个人自愿结 的行 性的全 性的非营利性
的社
行 要法律 法规 策
法规 颁 机构 施 期
中 人民 和 建筑法 全 人大常 1998 3 1
建筑 企 资 管理规定 建部 2015 3 1
中 人民 和 招标投标法 全 人大常 2000 1 1
中 人民 和 招标投标法 施 例 院 2012 2 1
建筑和 础 施 程施 招标投
建部 2010 6 1
标管理 法
2000 1 30
建 程 管理 例 院
建筑 程和 础 施 程竣 验
建部 2000 4 7
收备案管理暂行 法
2005 11 1
建 程 检测管理 法 建部
2002 11 1
中 人民 和 全生 法 全 人大常
建 程 全生 管理 例 院 2004 2 1
2004 1 13
全生 许 证 例 院
中 人民 和 者 益保 法 全 人大常 1994 1 1
中 人民 和 品 法 全 人大常 2000 9 1
家电 修服 管理 法 商 部 2012 8 1
2005 11 14
家用电器 修服 明码标 规定 家发改
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商 部 家 检总局 1995 8 25
部 商品修理更换 任规定
家 商总局 部
家大力发展相 行 的战略规 和 策支 性文 体情况如 表
策 相 神
力 十 五 期间 家电 修服 营 收入 均增
长 20% 城 家电 修网点 局 建立健全
商 部 十 五 期间规 覆 城 的家电 修服 体系 最大限 保障城 居民
发展家电 修服 的指 意 的家电 修服 需 完善行 法规标准 规 行
商服 发 2011 432 服 行 健全 资 管理 人员 证
岗率达到 60% 修服 和规 水
提高 促 行 发展更 者需
和信息 部 强
强 服 追溯 缺陷 品召回和 诚信管
品 作指 意 信部科
理 格落 品 任
2009 180
建立规 局合理 能完善 合 场特点
的家电 修服 体系 探索建立 家电
家电 修服 体系建
修服 体系的 作机 点 育和建 针
作方案 信部联电子 2010
地 的 型 修服 企 形 多元 的
260
修服 格局 建立规 标准 社 的
修服 体
品 发展 十 五 规 品 点耐用 品的 术 标准
水 接轨 耐用 品的 服 显著改善
2 行 竞 格局和 场 程
中央空调 程 装 家电 服 属 密 型行 需要大 拥 丰
富行 知识和 验的 人员 需要 得相 资 种 装 修 备投
入 较大 因 虽然行 内 在 多企 但是 自的 场定 相
围和 作 域 在较大差 据商 部估 2010 中 家电 修服
注 企 30 万个 修服 收入达 1,215 亿元 长 人员 300 多万人
短期 人员 如夏季空调 装服 等 300 万人
目前 内 场的 要 体包括
是厂家自 建的 服 如四 快益点电器服 限
青岛 电子信息服 份 限 青岛 电器服 限 等
是商家自 建的 服 体系 如 美电器 限 宁 商等
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是 直 接厂家 商家 服 的 如商社家
四是 家电 服 的个体 营者等
3 响行 发展的 利和 利因素
响行 发展的 利因素
A. 家 策大力支
美 等发达 家的发展 程看 建筑 是 济起 阶段的
之 而中 处 济起 阶段 之中 建筑 联 高 就 容 大
直都是 家鼓 和支 的行 是带 整个 济增长和 结构调整的
支柱 之 中央空调 程 装行 属 建筑 的 领域 到 家
策的大力支
2008 12 2013 6 中 在家电领域 续 施了四 补 策
家电 节能惠民 换 节能补 了家电的全面 家电企
营 收入 2009 2011 初始 保 60% 的高 增长 带 家电保
尤 是 的迅 提升 家电 服 行 因 益
B. 场规 程 益提高
建部通过 建筑 场招投标 节中的 规 题 程 包中的转包 法
包 资 靠 执行 程建 强 性标准 题 拖 程款等 题的
治理 建筑 装 场秩序得到 好转 招标投标 得到 遍执行
带 中央空调 程 装行 入良性发展轨道
2011 商 部 十 五 期间规 发展家电 修服 的指 意
提 要 完善家电 服 行 法规标准 规 行 服 行 健全
资 管理 2012 商 部颁 了 家电 修服 管理 法 家电
服 行 的行 资 营活 规 职 服 收 等方面作了
全面规定 建立健全了家电 修服 法规标准体系 家电 服 行
健康发展奠定了 础
响行 发展的 利因素
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A. 游行 需 缓
着金融 机 断向 体 济蔓延 前全球 济形势虽 走 谷 但
全球 围内的固定投资 了 续的 响 中 宏 济 到了明显 响
济增 降必将 响到 建筑 装 的固定投资 的部 目 开
或停建 在建 目款 支付周期 长 而 中央空调 程 装行 构 利
响
过多 策刺激 目前中 家电 入 增长的 熟期 品类
家电 增 均 程 滑 家电 服 行 到相 的 响
B.竞 相 过 场 割
虽然建筑 装行 场 程 来 高 但 在 域性地方保 义 很
多地方部门 割 地 封 象依然 中央空调 程 装企 的跨地 跨
行 营 然 在较多困
家电 服 行 场 中 在大 路边店 个体 营者 覆 域
小 地域性特 明显 并 着 修网点数 的增多 恶性竞 格竞 等
题凸显
4 入 行 的 要障碍
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场准入壁垒
建筑法 明确规定 建筑活 的建筑施 企 勘察
和 程 理 资 查合格 得相 等 资 证书 方 在 资
等 许 的 围内 建筑活 中央空调 装行 需要 程 包
备 装等 资 资 都 建部门颁发 资 的 查和管理非常
格 要 企 在规模 营 人员构 备 等方面必 全部达到
资 要 的标准才能颁发
家电 修服 管理 法 规定 家电 修 人员 备 相
修活 的职 术资 高处作 焊接 热 割作 冷 空调作
电 作 学品 全作 等特种作 的人员 备 家规定的特种
作 资格 执证 岗
资金壁垒
中央空调 装 程在 目投标过程和合 履行过程中都需要交 定数
的保证金 在 目建 过程中 需要 常垫付用 购置或租赁 程机 原 料
人员 资的资金等 程竣 要 用 定 例的 保证金 行 特点使企
在 目 揽 备采购 施 和竣 验收等 节都需要支付和 用大 的资金
术壁垒
中央空调 装 程 需要在 建筑内铺 管道 装 调试 备
的 程内容较 复 因 需要 装企 接 如 投标方案 程
备配 建 施 直 服 都 相 的 部门 行 作 而保
证整个 目 程的 利 施 时 在中央空调 装行 个充 竞 的行
中如何降 将 定能 在 个行 中生 和发展 般来说 中小型
备 装企 限 资金 规模和 术水 程管理和 管理的最
人才壁垒
定数 的 术人才和相 丰富的施 验 仅是中央空调 程 装
企 资 时必 考 的 个 要指标 时 是 在招标时 点 注的
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个因素 术人员的 术水 管理 验和数 定着企 在 时间
行施 程的数 和利润水
家电行 术更 较快 家电 服 行 的人才 术水 提 了较
高要 家用电器故障快 断需要 人员长期的 验 累 家电 修服
执 资格认证体系 断 广 用 都 行 入者 置了较高的门槛
5 行 术水 特点
在中央空调 装 程 目的招投标中 招标企 考察投标企 在中央空调
采购 场的资源 施 管理方面的 验等 术指标
着信息 术 人 智能 术等在家电 品中的 和 广 家电 服
行 的 术含 在 断提高 故障 断 修理等方面 的 术 呈 信息
智能 等特点
6 行 周期性 季节性和 域性特
周期性
中央空调 装 家电 服 行 都 着宏 济的 呈 定的周
期性 但表 并 明显 属 弱周期性行 要是因 A.人类 舒 生活
的 懈追 定了中央空调 装 修 清洗等必 断更 换 家电 品
术更 快 修需 断升 B.即使行 走向 熟 增长
能 快 走向 稳 但是 形 的 建筑 程 家电 品 行 提供了 大
的 场空间
季节性
家电 服 行 在明显的季节性 中央空调 程 装行 般来说
季 春节和 行信 策 确定性的 响 程 较慢 程结算额
相 较 四季 临 等因素 大 程要 竣 四季
程 较快 程结算额相 较高
域性
中央空调 程 装 家电 服 行 的发展都 处 域的 济发展和城
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水 相 域特 较 明显 场最大的地 长 角 海和珠 角
大 域 据 2012 家电服 修行 统 析 告 全 家电 修服
法人企 1,217 家 中 381 家 283 家 263 家
105 家 西 101 家 西 84 家
7 处行 游行 之间的 联性
中央空调 装行 游供 商 要 大空调 备生 商 目前空调
备生 企 竞 充 空调 备 格 直保 在较 的水 而 着施 企
程 提高 空调 备生 企 程 装企 采 了战略联盟 合作的形式
行直 种 形式直接利用了施 企 的品牌 势和掌握 端 户的 利
地 料生 营 施 企 的紧密联合 建立稳定的 系 降
保证了 备品
中央空调 装行 游 要是酒店 商 场 楼 域 高端
家装等 元或大型综合场 建筑 程 地 目 响中央空调 程 装
行 发展的直接因素
家电 服 保修期内 服 和 符合保修标准的 服 前者的
游供 商 家电生 企 或 指定的 修配 生 企 游 户 家电生
企 在 类 中 家电 服 企 家电生 企 响较大 要依靠
家电生 企 良好合作 系获 稳定收益 者的 游供 商包括家电生
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企 和社 修配 生 企 游 户 要是家电 品 者 在 类
中 家电 服 企 拥 定的 能力 游 响较小
4 检测 块
1 行 管体 要 策法规
行 管部门 管体
家 检总局 要负 中 入境商品检验 入境卫生和
植物检疫 口 品 全 认证认 标准 等 作 并行使行 执法职
能 地方的 检局在 家 检总局的领 负 统 管理 地方的
企 检测保证能力 行考 统 管理认证 作 相 的社
作中 行资格认 和 督管理 家 检总局 家认 和 家标准
管理 员 施管理
家认 是 院授 履行行 管理职能 统 管理 督和综合 调
全 认证认 作的 管机构 要负 管理相 校准 检测 检验 验
术能力的评 和资格认定 作 施 验 评 认证 注 和资
格认定 作 强 性认证和 全 许 的认证机构 检验机构和 验
的 批
家认 是 家认 批准 立并授 的 家认 机构 统 负
认证机构 验 和检查机构等相 机构的认 作 境内外提 的合
格评定机构开展能力评 作 认 定 并 获得认 的合格评定机构 行
认 督管理
行 自律性
中 认证认
中 认证认 立 2005 9 27 是 认证认 行 的认 机构
认证机构 认证 机构 认证咨询机构 验 检测机构和部 获得认证的
等 员和个人 员 的非营利性 全 性的行 依法接 家
督检验检疫总局的 指 和登 管理机 民 部的 督管理
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中 测试学
中 测试学 是 家 学 行 管部门是 家 督检验检疫
总局 接 家 检总局和中 科学 术 的 领 并 表中 作
术联合 IMEKO 的 员
中 析测试
中 析测试 管 是 家科学 术部 全 析测试 相
的 和 自愿 的非营利性的 性社 团体 宗 是促 中
析测试科学 术的 提高和发展 要负 析测试科学 术交
流和 开展 交流和合作 和 版 析测试科 期刊 立中 析
测试 科学 术 CAIA 和 术开发 金 接 府 部门 托的任
等
行 要法律 法规 策
策法规 颁 机构 施 期
中 人民 和 标准 法 全 人大常 1989 4 1
中 人民 和 标准 法 施 例 院 1990 4 6
中 人民 和 品 法 全 人大常 1993 9 1
中 人民 和 法 全 人大常 1986 7 1
中 人民 和 法 施 院 1987 2 1
中 人民 和 口商品检验法 全 人大常 2002 10 1
中 人民 和 口商品检验法 施 例 院 2005 12 1
中 人民 和 认证认 例 院 2003 11 1
检验检测机构资 认定管理 法 家 检总局 2015 8 1
品检验机构资 认定管理 法 家 检总局 2010 11 1
家大力发展相 行 的战略规 和 策支 性文 体情况如 表
策 相 神
高 术的延伸服 和支 科 的 服
民 济和社 发展第十 个五 点 大力发展高 术服 极发展检验检测 知识
规 要 和科 果转 等科 支撑服 育发展 批高
术服 骨 企 和知 品牌
1-1-285
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点 检验检测服 领域的高 术服 快发展
并指 检验检测机构 场 营 提升 服
水 充 利用 资源 强测试方法 测试 术
等 础能力建 发展面向 开发 生
快发展高 术服 的指
服 全过程的 析 测试 检验 等服 育第
意 发 2011 58
方的 和 全检验 检测 检疫 认证 术
服 强战略性 和 等 点行 品
检验检测体系建 鼓 检验检测 术服 机构 提供
认证型服 向提供综合检测服 延伸
院 发 发展 要
点提升外包服 研发 检验检测 服
2011-2020 的通知 发
信用评 品牌 值评 认证认 等 服
2012 9
促 检验检测认证机构 场 营 大检验检测认证
院 发服 发展 十 础能力建 强战略性 等 点行 品
五 规 的通知 发 2012 检验检测体系建 鼓 检验检测认证服 机构 提
62 供 类型合格评定服 向复合型合格评定服 延伸
向规模 品牌 发展
院 发 发展规 济社 领域 扩大在 品 全 生物 药
2013-2020 的通知 发 节能 排 境保 建 等 点领域的覆
2013 10 围
快发展第 方检验检测认证服 鼓 检
验检测认证机构 等 场竞 强 检测
院 快科 服 发展
术 检测装备研发等 础能力建 发展面向 开发
的若 意 发 2014 49
生 服 全过程的 测 析 测试 检验
标准 认证等服
2 行 竞 格局和 场 程
检行 是 个知识密 型行 依赖拥 丰富 品知识和行 验的
人员 入 个行 需要 得相 资 前期的 备和 验 投入较大
领域高 散 因 种类型的大小机构数目 多 而 均 自身 的
场定 围和 作 域差 较大 目前 内 场的 要 体
府 民营和外资 检机构
府检测机构 要是指 家 部 的 检相 行 科研院
府检测机构 要针 内 的 品开展 府指定的 检测 目
要在局部 域 属行 管部门的管理 限 畴 着 家 和机构改革
的深 部 机构将通过改 场 作 场竞 力将 得到提升
企 团检测机构前身 要 企 内部 验 角色 除了 益 检
1-1-286
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等少数机构 通过 场 改 转型 第 方检测机构外 大部 机构 停留
在企 内部 验 阶段 术 础相 薄弱 品牌知 相 高 在人才
术能力方面 在 足 而体 机 改革到 的 检测机构 凭借 得天独厚
的资源 势 在 术研发 人员等多方 的投入和 淀 形 了 定的规模
着 检行 管的 断 开 检测机构将获得更大的发展空间
外资检测机构 较高的 信力 营机 灵活 场 竞 能力较
强 能够覆 的 领域 较 广泛 目前 多家 第 方检测机构 入
中 并 在 内 沿海地 的数十个城 建立了 和 验 依托
在 口 易检测领域的天然 势 在 跨 的良好合作 系 自 2005
开始迅 抢 场 目前 外资检测机构 据了 32%的 场份额
民营检测机构起 较晚 资 力 限 缺 天性竞 势 但 凭借自
身灵活的 营体 快捷高效的服 手段 土 的竞 策略 快 扩张的全
营 服 网 目前 初 形 规模 在 海 深圳 广 等 济较发
达地 民营检测机构在 术和服 水 外资检测机构 相 目前
民营检测机构 据了 11%的 场份额 来 着 检行 管的 断 开 民
营检测机构 将获得更大的发展空间
3 场供 状况 原因 行 利润水 的 势 原因
检测结果 户的 品 响较大 户 检测机构品牌的 场 响
力敏感 较高 而 检测金额较小 户 格敏感 较 因 检测
行 保 较高的利润水 而 品牌的检测机构利润率水 更高
种检测服 的利润率水 着更多检测机构的 入 竞 剧而呈
降 势 的检测机构通过 强 术研发 断 接 的检测 目 断
的检测 术 而长时间的保 较高的利润率水
目前检测行 尚 开信息 供查询 因 体的利润水 尚
开数据
4 响行 发展的 利和 利因素
利因素
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A. 民 济 续快 发展 全民健康 保 全意识 断增强
民 济的 发展 检行 的发展壮大 直接 作用 2014 中
GDP 达到 63.65 万亿元 仅 美 的世界第 大 济体 着宏
济的快 发展 人类健康 保意识 断增强 自身生命 全和周围赖 生
的 境 益 注 使得 检服 来 要的保障手段 检行 作 服
民 济的高 术服 将 伴 着 民 济的 断发展而 壮大
B.行 管体 向开 术检测服 更 场
世界 府 检测 场的 管体 发展过程看 场 革是 阻挡
的 势 中 府 2002 5 1 开始 施强 性 品认证 来 采
指定检测机构的方式 施强 性认证 品检测 着行 管体 场 革的
深入和 场 的检测机构的快 长 第 方检测机构将 来 多地 入到
府强 性认证 品检测领域 在 场竞 中 长的第 方检测机构将面临着
大的发展空间
C.科 水 断
科 将 检行 源源 断的提供 的 术 艺 使检测机构
提高 服 检行 拥 良的科 研发 境 续增强的 术
能力 断扩大检测服 围 时 科 将促 品的更 换
快 品的研发投 将 生 的 全 需 而催生 更大的 场空
间
D.第 方检测机构的 信力 渐得到社 视
检服 作 服 的 要 部 信力是 生 发展的 键
在 第 方检测机构 依 任何 或个人 的 告数据 任何人
因素的 响 的 告 性 时 府 行 检行 行
场准入 信力 行 督 外 检测机构自身 行自律 管理
过 府 第 方检测机构的 格 查 检测机构的规 作 了第 方检
测机构的 信力得到社 视
利因素
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A. 宏 济依赖性较高
检行 在很大程 依赖 宏 济 商品 易的活跃程 目前 中
济 入转型阶段 过 粗 型的高 增长 济模式 续 居民 增长
力 府投资需 回落 易增长 检行 发展构 利 响
B.检测机构规模偏小 场 响力较
目前 中 检行 处 快 发展阶段 行 内 多检测机构并 个
检测机构规模偏小 整个检测行 场 程 较 在 术水 管理 验和
营方式等方面 跨 检测机构 在较大差距 品牌效 和规模效 尚 充 发
C. 术人才 累 足
检行 人员的 术水 要 较高 仅需要 术人员 备较强的理
论水 术综合 用能力 需要 备多 的检测 作 验 熟悉 验流程
备较强的 题解 能力 高水 术人才的缺 检行 发展的 个
要 因素
5 入 行 的 要障碍
场准入壁垒
据 法 规定 社 提供 证数据的检测机构 必 通过省
部门 的 认证评 通过评 相 机构才 向社 证明
作用的数据和结果的资格 即 CMA 资 时 部门 定期 检测机构
行 督评 和复评 确保检测机构的 术能力达相 要
如果 检 告需要得到 家 户的认 检测机构 通过 家认
的 家评 即获得 CNAS 资 般来说 立的检测机构 少需要
在 验 管理体系按照 ISO/IEC17025 标准 行 才能向 家认
递交 过 的 周期 才能获得 CNAS 资
术壁垒
检行 是 术密 型行 检测机构 术水 的 性 开展
1-1-289
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
大 响 检测机构 了保证 术的领 势 需要 断 行 术 目的研
发 形 术储备 势 需要检测机构在深入了解 领域法规标准的 础
断 并能够将法规 标准中的内容转 熟的 检 目 术水 的
性是 入 行 的 要障碍
综合性检测机构能够 站式的满足 户多 性的检测需 但综合性检测机
构需要较强的跨行 跨 的 术能力 能够融合 术 术
的综合 用能力 构 了 入 行 的壁垒
人才壁垒
检行 人员 术水 的要 较高 部 密 较高的大型 检测装备
需要 验丰富的 术人员 行 作 负 检测 告的高 术人员
需要 多 的 检测 作 验 熟悉 验流程和数据处理并能够 时发 和
处理 验过程中 的 题 按照 家 规定 检测机构的授 签 人和 术
管 备中 职 品检测 验 的 术人员需 少 之 备中
职 无法通过 CMA 评
资金壁垒
检机构 立之初 需要租赁或者购 足够的 验 和 场地 配备较
昂 的 检仪器 备 招聘 岗 术 管理人员 时 在 得 CMA 资
之前 要按规定 到 的试 行 才能 式 相 资 在
试 行期间检测机构 能 外 检 告 营 生的 用都需要初始投
资资金 因 立的检测机构需要 备雄厚的资金 力才能 利 过过
期 并 得相 资
品牌壁垒
品牌 响力和社 信力 第 方检测机构 要 只 检测机构拥 社
界尤 是 多企 户广泛认 的 术能力和 性 才能获得更多的
机 的品牌 响力和社 信力建立在 的检测 术 准确的检测数据
的 础 需要较长时间的 累才能建立 入者面临着 的竞 压力
品牌企 直接竞
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规模壁垒
检测机构来说 检 直接 响到 检 的利润率 检 中的
固定 例如 验 场地租金 仪器 备 人力 等 例较大 而
例如 耗的试剂耗 等 例较小 着 的 断增长 检测
服 才 呈明显的 降 势 因 规模构 了 入 检行 的 要壁
垒
道壁垒
检行 户的需 呈 散 多 特 金额小 批 多的特点
检测机构 仅需要建立丰富的 品线 广泛的 场 道 需要建立
周到 快捷的服 体系才能保证 续的盈利能力 检行 定的
地域性 户 检时 距离较 的检测机构 因 服 网 的建
立 检测机构获得 较高 要性 立的检测机构 建立覆 面较
广泛的 网 将 入 检行 的 大障碍
6 行 术水 特点
检服 依赖 术人员的 程 和检测 备的 性 验 管理体
系 营体系的完善程 要 较高 时 检测方法的研究开发 是检测机构
术水 高 的 要体
目前 中 第 方检测行 处在 初 阶段 大部 机构规模较小 备
程 高 提供的检测 目相 能满足企 和 者 站式检测服
需
品 标准和检测标准 检行 构 直接 响 但 品 标准和检测
标准相 品 定的滞 品 标准和检测标准的研究 定了 检行
的 来发展 检测机构 标准研 作的 定了 机构在 检行 中的地
品 标准和检测标准 府 转 企 或行
的检测企 通过广泛 标准 而获得 场领 地
7 行 特 的 营模式
检服 作 型的服 行 明显的 数多 金额小 户广 续
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稳定的特点 类 商开发 品或 游厂商合作均需要检测 因
商的 品检测需 较大 般而言 商 检测机构 户
交流沟通的便利性考虑 般 续稳定 多的 企 构 检测机构广泛
的 户 础
8 行 周期性 季节性和 域性特
检行 服 多行 领域中的 商 商和 易商 行 周期性
行 的 济周期 气程 密 相 因 检服 品种类 服
行 中的检测机构易 到相 行 济周期波 的 响 而跨行 并拥 多
服 领域的综合性检测机构 较强的风 散能力 到 行 济周期的
响相 较小 抵御风 能力较强
检行 的季节性 明显 只 在 季 春节长假期间 到 服 的
企 大多停 假因素的 响 个短暂的 淡季 时间检测 均
稳发展
检行 属 术服 规模 要依赖 在 域的 济发展
水 较强的 域性 据 家认 2015 7 31 的统 数据 全
CNAS 认 的检测 验 校准 验 7,246 家 中 在广 省的就
991 家 13.68% 江 海 山 浙江等 域的 验 较
广泛 而在西 宁夏 海 青海 甘肃 疆等 济 发达地 验
相 较少 截 告期 全 CNAS 认 验 的地域 情况如
示
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检行 的 域性特点 要是因 检测机构在 行 品检测时 遍 在
户 或检测机构 的 节 因 户 服 便捷性需 的 响
的考虑 检测机构 般 定的服 射 服 的长短
地的交通水 户 情况
9 处行 游行 之间的 联性
检行 的 游供 商 要是检测 需 析测试仪器的生 商 易商
检测试剂的供 商 析测试仪器 行 的发展 势 稳 行 内生 企 较
多 检行 需仪器 备的采购需 均能得到充 保障 检行 检测试剂
的采购 般 据检测 目的需要 行 检测试剂 充足的 场供 在供
短缺的 题
检行 的 游 户 要是 类 品的 商 易商 者 服 内容
是 户提供检测服 并 检测 告 检行 的 户 础相 较 广泛
林牧渔 采矿 电力 燃气 水的生 和供 建筑 交
通 输 和餐 水利 境和 施管理 等 多行
检行 游 链如
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游行 检行 游行
仪器仪表 科研院
检测
机 备 行
检验
备 汽车行
测试
智能 系统 品行
检测 备研发
学试剂 药行
认证
耗 行
品
5 地 开发 块
1 行 管体 要 策法规
行 管部门 管体
地 开发行 宏 管理方面 的职能部门 要包括 建部 土资源
部 商 部 家发改 等部门 中 建部 要负 定 策
标准和规 土资源部 要负 定 家土地 策 土地 相 的
策规定 商 部 要负 外商投资 内 地 场的 管 批 相 策
的 定 中 地 府 地 开发管理的 要机构是 发改 建 员
规 管理部门 土资源管理部门和 交易管理部门
行 自律性
中 地 是 地 开发 营 场交易 流通服 投融资
法律咨询 修建装 等企 地方 地 院校 科研 建筑
部品 部 生 和个人自愿 的非盈利性 全 性社
快发展 地 提高人民居 水 宗 行 企 改革发展服
府 策服 的方针 府 强行 管理 达 执行 家的法
规 方针 策 广大 员 企 愿望 要 在 府 企 之间发 桥梁和
纽带作用
行 要法律 法规 策
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法规 颁 机构 施 期
中 人民 和 城 地 管理法 全 人大 1995 1 1
中 人民 和 城 规 法 全 人大 1990 4 1
城 地 开发 营管理 例 院 1998 7 20
中 人民 和 城镇 土地使用 和转 暂行 例 院 1990 5 19
城 土地使用 转 规 管理 法 建部 1993 1 1
地 开发企 资 管理规定 建部 2000 3 29
商品 管理 法 建部 2001 6 1
城 商品 预 管理 法 建部 2004 7 20
地 开发行 宏 济 响较大 地 开发行 的调 将
济增 生直接 响 来 中 府 相 部门 据 地 场 情况
要 土地 税收 信 等方面 续 了 类宏 调 策 调 策保
证了 地 开发行 长期 续健康的发展
来 家 的 要 地 策包括
策 相 神
增 保障性 和 通商品 效供 合理引
抑 投资投机性购 需 明确 大差别 信
院 促 地
策执行力 利用 款购 购 第
场 稳健康发展的通知 发
含 的家庭 包括借款人 配偶
2010 4
子女 款首付款 例 得 40% 款利率 格
按照风 定
院 遏 部 城
提 要采 的措施 遏 过快 涨 增
过快 涨的通知 发 2010
效供 快保障性 居 程建 等措施
10
土资源部 和城 建 部 强 用地和 建 的 管理 快
强 地 用地和建 用地供 和建 目的 批 格 建 用地
管理调 的通知 土资发 管理 强 用地供地和建 的 管 大 法
2010 151 规行 清理查处力
1 落 地方 府 任
2 大保障性 居 程建 力
3 调整完善相 税收 策 强税收 管
院 做好
4 强 差别 信 策
地 场调 作 题的通
5 格 用地供 管理
知 发 2011 1
6 合理引 需
7 落 保障和稳定 作的 谈 机
8 和强 舆论引
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1 提高认识 地 场调
土资源部 城 建 部 2 大 用地供 力 提高 完 率
格 地 用地管理 3 继续探索完善土地交易方式 高 地扰 场预
固 地 场调 果的紧急通 期
知 土资电发 2012 87 4 格执行 策 强 管增 效供
5 强 测 析和 闻 极引 场
院 金融支 济
在 融资风 的前提 落 差别 信 策
结构调整和转型升 的指 意
大 居民首 的支 力
发 2013 67
城 建 部 部 中
提高 金个人 款发 率 支 缴 职 购
人民 行 发展 金个
首 和改善型自 提 了合理确定 款
人 款 的通知 建金
提高首 款额 地 款 等多 指示
2014 148
拥 相 购 款 结清的居民家庭购
最 首付款 例调整 40% 使用
个人 款 策 题
金 款购 首 通自 最 首付 20% 拥
的通知 发 2015 98
并 结清 款的家庭 金购
最 首付 30%
调整个人 转 营 税 个人将购 2 含2 的 通 外 的
策的通知 税 2015 39 免 营 税
2 行 竞 格局和 场 程
据克而瑞信息 团联合中 地 测评中心 发 的 2014 中
地 企 排行榜 TOP100 在 金额 中 方面 2014 全 地
TOP10 企 场份额 17.19% 面 中 方面 全 地 TOP10 企
场份额 10.51% 目前 中 地 开发行 中 依然较 要原因是
场准入门槛相 较 除了 最 资 额壁垒 土地资源壁垒外 路资
入 地 开发行 限 种情况使整个 规模快 大 时
剧了行 竞 地 开发企 要依靠 品差 域差 等差
战略获得竞 势
2014 前 10 大 地 开发企 按照 金额排 如
排 地 开发企 金额 亿元
1 万科企 份 限 2,120.0
2 绿地 团 限 2,080.2
3 大 万达商 地 份 限 1,501.0
4 恒大地 团 限 1,376.3
5 保利 地 团 份 限 1,361.6
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6 碧桂园 限 1,250.1
7 中 海外发展 限 1,152.0
8 世 地 限 707.8
9 润置地 限 699.8
10 融 中 限 658.0
3 场供 状况 原因
中 供 状况
自 2004 来 中 地 场供 保 较快增长 2011 起供
稳 地 开 面 增长率波 相 较大 要原因是 地 开发企 开发
目的 策 地 场 情况 策 向 响明显 2010 开始
地 行 到 格调 策的 响 开 面 增长率开始 定的波
总体呈 滑 势 商品 竣 面 增长 势整体保 稳 2014 中
开 面 179,592 万 方米 降 10.74% 竣 面 107,459 万 方米
升 5.94%
中 需 状况
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2004~2007 中 城 的快 城 人口急剧增 居民 需
显著 升 着城 率的提高 刺激了城 性需 高了 时
2001 大部 城 的 地 格都在 涨 使 地 投资 生了较大
的盈利机 地 行 投机性需 增 2008 全球金融 机 响 2008
地 需 滑 商品 面 降 14.72% 刺激 地 需 2008
院 策刺激 通商品 2009 商品 面 大幅
回升 增长 43.63% 2010 起 抑 地 过热 府 续 策限
地 需 增长 2010~2012 商品 面 缓慢增长 2014 全 济
行压力较大 地 性需 弱 时 跌 地 投机性需
2014 商品 面 和 额 降 2014 商品 面 降
7.58% 商品 额 降 6.31% 2015 1~6 中 商品 面
50,263.64 万 方米 增长 3.9%
4 行 利润水 的 势 原因
据 Wind 统 2014 地 行 净利润率 17.31% 降 0.08%
2014 地 净利润达到 849.97 亿元 降 0.8% 而 2013 净
利润 增长 15.83%
目前中 地 行 利润增幅 缓 要原因是 中 济 行压力 大
楼 高企 场需 足 地 行 利润 滑 土地资源供
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
土地 续升高 压缩了 地 行 利润
5 响行 发展的 利和 利因素
利因素
A. 家调 策 转向支
地 行 发展 民 济 改善人民群 着 大作用 时
作 种生活必需品 直接 响到社 稳定 和谐 2014 前 中
地 格 续高涨 府 了 地 场 格的稳定 了 系
策 地 场 行调 包括限购 限 调整税收 策等 地 场
行了 降温 场过热
2014 之 了 发展 民 济 济增 续 滑 府
续 了 地 场的调 了原来的限购限 策 地方
府 续 支 策 包括提高 金 款 例 购 款利率 惠等鼓
策 激发 地 场的 潜力
B.宏 济稳定发展
改革开 来 中 济 续快 增长 2003~2008 中 GDP 增 均
超过 10% 2008 来 济发展增 缓 2014 中 GDP 达到
63.65 万亿元 2013 增长 7.27% 预 来 民 济增 缓 但 将
保 稳定增长 宏 济的 续 稳定 健康发展将 地 行 的发展奠定
利 础
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
世界 行研究表明 宅需 人均 GDP 着密 的联系 个 家人
均 GDP 在 800~4,000 美元时 地 入高 发展期 人均 GDP 入
4,000~8,000 美元时 地 入稳定快 增长期 2014 中 人均 GDP 46,629
元人民 超过 7,000 美元 因 在 来 段时间内 中 地 开发行
将处 稳定增长期
C.居民 支配收入 续增长
2000 来 中 城镇居民家庭人均 支配收入增 均保 在 8% 2014
中 城镇居民家庭人均 支配收入 28,843.85 元 增长 9.0% 城镇人
口的增 和城镇居民收入的增长将带 宅需 的 续增长 据 十 五 规
要 十 五 期间中 城镇居民和 居民人均 支配收入 均增长率均
要达到 7% 着居民 支配收入的提高 地 场中更多的潜在需 将
转 效需 促 地 的发展
1-1-300
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D.城镇 程 断
地 居 需 最 人口的空间 个 家的城 程 将
4 个阶段 即 入城 阶段 小城 入大城 阶段
大城 郊 阶段和 都 圈 阶段 中 在 城 快 发
展阶段 处 城 程第 阶段 入城 阶段 1997
来 中 城镇 率 均 提升 1 个 点 据 家统 局的数据 2014
中 城镇 率 54.77% 2013 提升了 1.04% 发达 家 75% 的城镇
率相 较大差距 来 20 中 的城镇 程 将继续 着城镇
程的 断 城镇 增人口的 需 将 地 场的 续发展
E.改善型居 需 增长
据 家统 局 的 中 全面建 小康社 程统 测 告 2011
2011 中 人均 使用面 达到 27.0 方米 2000 的 19.0 方米增
了 8.0 方米 据 建部 策研究中心 2004 发 的 2020 中 居民居
目标预测研究 告 2020 中 达到小康社 城镇居民人均居 面 将达
到 35 方米 按照全 总人口 14 亿 算 到 2020 将 增 宅需 112 亿
方米 均 需增长超过 10 亿 方米 居民 改善的需 将 地
的发展带来 大空间
1-1-301
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利因素
A.土地 涨
土地是 地 开发企 最 要的生 资料 用资金 较大 周期较长
土地 在开发 相 大的 例 地 开发企 要的 响 土
地资源属 生资源 着 地 开发企 建 规模的 断扩大 土地资源尤
是 土地资源的稀缺性 益明显 地 开发企 土地资源的竞 将直
接 响土地的 格 而 响开发 目的 和利润 着土地 的 断
完善 土地资源将 个 的 值发 估的过程 但 中长期看 土地
在 断 涨的 势
B.融资 道 多
地 开发是资金密 型行 需要多种融资 道 中 地 金融体系
够完善 目前中 地 开发企 要的融资 道是 行 款和预 款 通过
企 投资 金 信托投资 金等 道 行融资的企 依然 多 地
目开发 般周期较长 资金需 较大 资金是阻碍 地 开发企 发展 壮
大的 要因素
C.人才较 缺
虽然目前 内 地 的人数很多 但 过 教育和 验丰富
的 地 家较少 着 地 向规 发展和竞 的 剧 内 地 企
人才缺 将更 明显
D. 场竞 剧
着中 地 行 的快 发展 场 体 益增 伴 着 内 流
地 企 的跨 域发展 境外 地 企 的 断 入 场竞 激烈
地 开发企 来面临的是在融资能力 术研发 利用 目管理 人力资
源等方面的综合 力竞 场竞 剧 直接 响 地 开发企 的盈利能
力
6 入 行 的 要障碍
1-1-302
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场准入壁垒
中 府 地 开发行 行 格 管 整个 地 开发的流程都 到高
种人 的 策壁垒使得 般企 很 直接 入 地 领域 据
地 开发企 资 管理规定 规定 地 开发企 资 按照企 四个
资 等 只 得 地 开发资 才能 地 开发 因
行 入者 了 定的障碍
资金壁垒
地 开发行 是 型的资金密 型 拍 土地到建筑施 修
装都需要大 资金 没 大 资金支 的企 很 独力完 地 的开发
土地资源壁垒
得某块土地的使用 是 地 开发的前提 目前 中 土地使用
的 得方式 般是通过招投标方式 而招投标方式 很大的 确定性 因
企 获得土地使用 很大的 确定性
7 行 的周期性 域性或季节性特
周期性
游行 多 整个 地 开发行 到 行 的 响较小 行 的
周期性 要体 在 地 开发行 的发展 到宏 济波 的 响 宏 济周
期 地 周期呈 向发展 势 地 周期略 宏 济周期 宏 济
萧 时 整体 济 境的 响 地 场 活跃 而 府刺激 济
采 扩张性的 策来促使 济增长 社 生 资源就 向带 民 济前 性和
础性特 的 地 转移 地 率 复 而带 宏 济
入扩张期 在扩张期 地 周期晚 宏 济 入复 阶段 但因 复 较快
宏 济周期达到繁荣阶段 宏 济 入繁荣阶段 在 府通过提高利
率 紧缩通 膨 等 策 地 需 降 地 投机被抑 社 资
源率 过热的 地 领域 地 场 宏 济 入收缩期 并 在
收缩阶段 续时间长 宏 济
季节性
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地 开发行 的季节性特 并 明显 般而言 地 场的 交
高 尤 是 的9 份 因 地 场 金九 十 的
说法 使得 地 场呈 定的季节性特
域性
中 济发展的地 差 地 开发行 的发展并 衡 地
看 相 中西部地 来说 部地 土地资源偏紧 地 场竞 激烈
较高 地 投资额 大 城 别 看 相较 线城 线城
地 场供需紧张 依托 强大的人口吸 能力和 济水 场购 力居高
地 场活跃 更高
着社 济的发展 许多 地 开发商将开发 点向中 西部转移 部
地 地 开发投资 例 降 中 西部地 地 开发 例 升
地 差 将 缩小
8 处行 游行 之间的 联性
地 开发行 的 链较长 游 联 较大 链 要
的 包括钢铁 水泥 木 玻璃 塑料等建 建筑 园林绿
家电 家 商 文 教育等配 施 如 程 物 管
理 地 评估 地 中 酒店等服 等 地 行 的 衰将直接
响到 联行 的 气 种高 联性 使 地 开发 的发展 带
和整个 民 济增长的 大作用
核心竞争力及行业地位
1 商社汽
1 心竞 力
势
汽车 很大程 得益 处地 济形势和居民收入水 商社汽
处的 庆 是中 中西部地 的直辖 家 要中心城 长江 游
地 济中心 家 要的 地 西 地 综合交通枢纽 全 统筹
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城 综合配 改革试验 来 庆 GDP 增 直高 全 均水
2014 全 GDP14,265 亿元 较 2013 增长 10.9% 截 2014
庆 常 人口 2,991.40 万人 城镇 率 59.6% 城镇常 居民人均 支配收入
25,147 元 2013 增长 9.1% 常 居民人均 支配收入 9,490 元 2013
增长 11.7% 庆 强 的 济 力和快 增长的居民收入形 了 大的购车
需 商社汽 的 来发展提供了 靠的 础
汽车厂商稳定的合作 系
目前 内汽车供 商 益 向 地签 的 并倾向
的 商 多 来 商社汽 多汽车供 商建立了紧密而稳定的合
作 系 并多 得到 商 的表 商社汽 方面 极地提高服
力做到 域最佳 另 方面 极开 场 迅 建立品牌知 汽车
供 商紧密而稳定的合作 系 稳健的 良好的 户满意 卓 的
利 固商社汽 在 庆 内的 4S 店 网 势地
整合 势
商社汽 注 流品牌汽车的 和 场服 截 告期 获授
营的汽车品牌达到 12 个 通过打 大的 4S 店 网 网
商社汽 累了丰富的 户资源 形 了 整车 修 汽车保 理
汽车美容 汽车租赁等 体的汽车 服 体系 通过资源整合 商社汽
调 汇总整车 部 汽车用品 汽车相 品的 相
品 施更完善的 家 4S 店的汽车 汽车相 品的 合 良
好的 整合能力能够大幅 提高 场的服 和 作效率 而
赢得更多 户的认 和信任
2 行 地
商社汽 是 庆 要的汽车 企 之 场 率长期 前
续多 在 全 五十佳汽车 商评 活 中荣获 全 十佳 用车 商
全 十佳 域 商 团 等
商社汽 的 营 域 要 中在 庆 城 并 向 庆 县
1-1-305
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
城 发展 截 告书签署 商社汽 在 庆 城 永 合
璧山 铜梁 綦江 万 涪陵 黔江 开县 忠县 荣昌县 梁
县 巫山县等地 营 19 家 4S 店 15 家 网点 1家 手车展
1 家汽车俱 部 1 家汽车美容 1 家汽车租赁 1 家汽车快修店 并
在筹建 1 家 4S 店
过多 营 累 商社汽 备较强的品牌 响力 拥 大批忠诚
较高的 户群 来 着 网 的扩大 商社汽 在 庆 域 场的竞 地
将 增强
2 商社电商
1 心竞 力
准 营 势
网购用户的需 快 要 电商企 时跟踪 场行情 预 用户需
迅 用户需 做 据行 特点 商社电商建立了 之相 配的
品 线和备 流程 商社电商依靠数据 提供的 品 场数据 户行 析数
据等 站内 营者 符合用户需 的 品并保 合理备 确保 品
开发的 率 规模的最小 和仓 坪效的最大
在营 方面 站内 营者的 品 广 要依靠线 广告 而广告的投入 回
在 时期 形式 较大差 商社电商利用数据挖掘 用户行 析
和 趣定 网 媒体流 在线广告投 和流 入 行大数据 析和
准营 广 能够 站内 营者在投 效果和流 最大 方面保 衡
O2O 营模式 势
商社电商联合 在 庆 路 保税港 保税商品展示交易中心
打 世纪 SHOW 保税 品店 建筑面 8,000 方米 汇聚服装 鞋包等
数万种 口保税商品 构 了 世纪购 的线 体验店 了线 体验
线 既增强了线 者的信赖感 带 了站内 营者线 的 营
活
2 行 地
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社电商目前 要 营 世纪购 电商 世纪购 是商社电商 整合
商社 团旗 的 势商 资源而 建的电商 O2O 截 告期 世纪
购 注 用户数 超过 20 万人 在线 品 SKU 数 超过 2.5 万个 最高
超过 90 万
3 商社家
1 心竞 力
知 品牌长期合作的稳定性 势
商社家 理的中央空调 家用电器品牌合作时间较长 合作 系良好
因 供 商 般都 供 等 惠 策 稳定的供 来源 商社家
建立较好的 场口碑 品牌企 托商社家 理 商社家
开 自身 场 而商社家 提供的 装 修等服 利 合作品牌的
场口碑 方的合作 系形 良性 赢
术 势
商社家 定了标准 统 的服 规 员 在 岗前均 过了 格系
统的 术 和服 规 商社家 育了 只高素 的 术团队 中
高 职 员 30 多人 多 在全 家用电子 品 修服 能大
获 在 庆地 引领 行的 术和人才 势
服 势
作 种特种 备 户需要的 仅是中央空调 备 更需要获得符合自身
需 的 装 续的 保服 针 户的特殊需 商社家 依托广
泛的营 服 网 和 术人才 提供全方 的 前 中和 服 和方案
策 驻点服 门 等个性 内容 力地赢得了 户信赖
2 行 地
商社家 是 家 备 装 修 体的 服 企 备机电
备 装 程 包 资 获得大金 克 格力 美的等 内外知
中央空调品牌的 理 在 府 程招标方面 商社家 较多 合
1-1-307
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
作案例 品牌美誉 较好 是 庆 人民 府 庆 渝中 人民 府 岸
人民 府 巴 人民 府定点采购 时 企 的合作 断
深入 商社家 中 商 行 庆 行 夏 行 庆 行 行
庆 行 庆 商 行等金融机构的 要合作 伴
商社家 是中 家用电器服 修 副 长 和 庆家用电器 修
长 全 首批家电 修服 特 企 是 庆家电 服 行 的龙头
企 作 内少数 五交 改 的 家电 服 企 之 相 场
多的 营企 个体 营者 商社家 更高的 场声誉和 者信赖 多
荣获 全 家电服 商” 目前 在 庆地 商社家 的家电 服
场份额 15%
4 益 检
1 心竞 力
较高的品牌 响力和 场 信力
益 检是 庆 局 庆 入境检验检疫局 庆 城 建 员
庆 法局等 府部门认 的第 方检测机构 在电子类 家用电器类 电
类 五金建 类 品 类 纺 皮革 品类 品 检测领域形 了 定
的 场 响力
势的品牌效 和 场 信力 提升 益 检的服 溢 增强盈利能
力 并 益 检在 来行 整合中处 利地 起到 极作用
全 性服 保障网 地 服
益 检 断完善服 网 建立四 处 青海 处 方 处
海 处和湖 处 构筑了全 性 术服 保障网 建立了机 的检测
术保障队伍 能够 户提供周到 快捷 地 的检测服
益 检初 形 的 场和 术服 网 全 局 时了解 户的
需 和 场 向 术研发提供 场 向 时 发掘潜在 户 扩大
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
领 的 术水 和较强的研发 力
益 检是 内少数 时通过 CNAS CAL CMA CMAF 的检测机构之
营资 的全面性 身就 表领 全面的 术能力 益 检长期 来
累形 了 批 点 势检测 目 在电子类 家用电器类 电 类 五金建
类 品 类 纺 皮革 品类 品 检测领域建立了 术 势
高素 术队伍和完善的人才 体系
益 检 建立了 整 吸 发 使用人才的良好机 通过科
学 效的招聘甄 发展 薪酬 效等人力资源管理体系 建立人力资
源管理 势 针 心 术人员和管理人员 益 检建立了灵活激 机
保证了 心团队的稳定性
2 行 地
益 检是 庆 最 要的第 方检测机构之 要提供电子类 家用电
器类 电 类 五金建 类 品 类 纺 皮革 品类 品的 认证和
检测服 益 检 获得 CNAS 家 验 认 CMA 认证 CAL
授 证书 CMAF 品检验机构认定 法鉴定等多 威资 服 能力得到
场高 认
益 检 仅 得 庆 局的授 和 托开展 品 督检验任
而 得了 庆 商局 庆 入境检验检疫局 庆 城 建 员
庆 法局等 府部门的 托开展检验检测 作
益 检中心在家电 电子 电 方面的检测 术 较大 势 是 CQC
托的 CCC 检测 验 在 CCC 小家电 电线 电缆 个 块 做全 目
的检测 在 电视机 算机 手机检测等方面 西部地 第 方检
测机构 在家电检测领域 益 检的 场份额 整个 庆 场的 60%
5 中天物
1 心竞 力
的战略 能力
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
作 商社 团 属 要 地 开发 中天物 直紧密围绕商社 团的
战略规 定自身的发展思路 要 接商社 团交 的商 地 开发任
中天物 的战略 能力 商社 团 了旗 商 资源的 整
合
较强的 场 响力
中天物 多 的 地 开发 验 累 开发 地 面 165 万 方
米 中天物 开发 目大都 地 域 心地段 人气汇 商 配
等综合 值 中天物 开发的 商社汇 在 2014 第 中 地
论 暨 2014 中 品牌地 大 荣获 最 投资 值商 地 目
等 在 庆 场 定的 响力
良好的团队建 人才
中天物 管理团队均拥 丰富 作 验 管理 验 管理理念 熟 保证
团队综合能力的发 中天物 注 人才 队 建 梳理了通用的人才素 模型
统 了用人标准 职 定期 和 排 提升团队的管理 作能
力
完善的内部管理体系
中天物 较完善的内部管理体系 目前期的 行性研究 土地 得
目规 目施 到 等 节 涵 了 管理 管理 启 和阶段
果管理 管理 投资收益管理 全面预算管理等 系 体系的建立健全
中天物 注 通过 行 势 域 场 竞 手 户 值等方面系统调研
形 了 场 础 户 向的 场研究体系 目开发提供 策
支 个管理体系相 相 把 场 态 全过程 键性节点 确预估
来风 并作 准确和 时的判断 确保 目 利 施
2 行 地
中天物 是商社 团旗 要 地 开发 要 接商社 团交 的商
地 开发任 中天物 拥 地 开发 资 建筑装修装 程
资 十 的 地 开发 验 累 开发 地 面 165 万 方米
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
最 期 中天物 开发的 要 目包括
1 联合开发 16 万 方米的商社汇巴 购物中心 目
2 独立开发 14 万 方米的商社汇铜梁购物中心 目
财务状况和盈利能力分析
1 商社汽
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 202,592.24 247,840.42 209,961.72
负债总额 168,423.63 209,704.26 174,265.06
者 益 34,168.62 38,136.16 35,696.66
营 收入 373,517.26 673,509.16 564,376.02
营 利润 3,962.05 12,622.71 12,807.07
利润总额 3,693.66 12,243.41 13,729.46
净利润 2,861.80 9,651.97 11,311.27
1 截 告期 商社汽 拥 12 个汽车品牌的授 资 12
个品牌 的被授 均 商社汽 子 或 授 品牌汽车
告期内的 收入 毛利率 周转率 期 面余额 跌
准备的情况如
万元
指标
时间 品牌 被授 期 面 跌 准
收入 周转
毛利率 余额 备
率
A 61,612.87 5.44% 3.47 12,157.76 1,237.49
B 78,615.02 4.72% 7.36 8,172.36 699.64
2015 C 5.01% 6.76
54,773.07 7,381.80 893.12
四 5,010.70 6.63% 5.24 775.93 31.82
1-7 D
五 17,049.61 8.66% 4.75 2,221.22 117.84
E 46,140.83 6.22% 5.23 7,365.50 786.02
F 七 19,277.10 4.61% 8.69 2,552.41 188.23
1-1-311
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
706.24 4.00% 10.50 129.17 -
G 九 15,367.12 7.67% 4.45 2,992.98 214.75
十 26,570.52 3.17% 6.57 4,228.28 541.40
H
十 1,699.00 8.56% 7.78 399.27 47.93
I 十 1,975.00 6.27% 2.91 636.00 28.53
十 16,828.55 6.80% 5.43 3,272.88 391.68
J
十四 8,744.43 5.44% 4.06 1,638.13 201.60
十五 6,328.63 -0.44% 9.92 32.03 11.85
K
十 5,463.00 -1.26% 2.77 1,994.00 70.22
L 十 4,609.00 10.76% 4.99 824.00 120.69
指标
时间 品牌 被授 毛 期 面 跌 准
收入 周转
利率 余额 备
率
A 109,647.82 11.51% 8.00 19,033.00 895.34
B 133,309.79 8.16% 9.38 12,193.82 732.36
C 115,101.64 6.46% 12.82 8,012.70 880.34
四 6,485.56 7.20% 11.94 1,008.10 26.35
D
五 46,034.97 9.82% 14.14 4,340.10 89.31
E 75,965.80 6.38% 9.2 9,188.84 323.24
七 19,072.78 2.13% 22.22 1,680.27 213.49
F
- - - - -
2014
G 九 26,751.79 7.25% 7.93 3,382.71 185.19
十 50,719.23 6.42% 14.05 3,600.77 341.42
H
十 - - - - -
I 十 2,826.00 14.43% 5.32 454.00 14.38
十 29,059.09 4.86% 11.55 2,504.78 258.83
J
十四 17,572.08 6.11% 7.96 2,436.76 248.99
十五 10,825.56 5.81% 10.88 1,249.15 6.24
K
十 - - - - -
L 十 10,739.00 15.22% 4.47 2,073.00 118.32
指标
时间 品牌 被授 期 面 跌 准
收入 周转
毛利率 余额 备
率
1-1-312
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
A 93,769.76 13.23% 13.52 5,212.41 108.17
B 105,216.02 6.82% 7.52 13,897.85 626.45
C 106,345.33 6.18% 12.65 8,777.38 425.10
四 - -% - - -
D
五 45,310.86 10.76% 21.13 1,531.57 47.49
E 61,389.60 7.01% 12.28 6,277.69 182.57
七 - -% - - -
F
- -% - - -
2013
G 九 26,022.52 4.42% 7.6 2,878.32 106.38
十 33,107.55 6.06% 11.3 3,156.86 220.65
H
十 - - - - -
I 十 5,078.00 8.78% 11.05 419.00 17.27
十 28,369.54 5.97% 13.89 2,282.93 142.58
J
十四 16,620.45 8.01% 11.78 1,706.97 109.53
十五 2,244.87 9.15% 4.14 625.73 27.44
K
十 - - - - -
L 十 12,163.00 14.66% 10.50 989.00 26.00
注 1 部 被授 的品牌授 告期内 得 在 得授 前的 无
数据
注2 品牌 A B L属 口高端品牌 品牌 C 属 合资高端品牌 D~J 属 合资中
端品牌 品牌 K 属 中 端品牌
2 行 数据 析
行 的 开信息 露文 均 露 品牌的 毛利率
周转率 品牌的 收入 行 中只 夏汽车 大 团
在首 开发行 票的招 说明书中 露了 品牌的 收入 广汇汽车在借壳
美罗药 的 大资 告书中 露了 品牌的 收入 中 夏汽车
大 团的招 说明书 露的 品牌 收入期间 2008~2010 广汇汽车的
大资 告书 露的 品牌 收入期间 2011~2014
交易 的商社汽 告期 2013 2014 2015 1-7
因 商社汽 广汇汽车 品牌汽车 收入 期间 2013 和 2014
的汽车品牌 汽奥 奔驰 海通用别克 海大
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
汽大 和 风 商社汽 述 品牌的 收入 广
汇汽车
据中 汽车流通 发 的 商 强排行榜显示 截 2014 12
31 广汇汽车是中 覆 地域最广 覆 用车品牌最多的汽车 商 团
商社汽 作 域性汽车 商 旗 个品牌汽车 规模均 广汇汽车
1 资 结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 35,989.61 17.76% 40,225.37 16.23% 29,881.01 14.23%
收 款 7,608.40 3.76% 5,495.35 2.22% 7,297.59 3.48%
预付款 24,825.42 12.25% 38,871.78 15.68% 32,851.46 15.65%
收款 15,308.20 7.56% 27,026.18 10.90% 26,747.92 12.74%
52,993.25 26.16% 69,778.22 28.15% 48,481.11 23.09%
内到期的非流 资
69.62 0.03% 93.92 0.04% 1.94 0.00%
流 资 1,634.32 0.81% 1,881.26 0.76% 1,223.84 0.58%
流 资 合 138,428.83 68.33% 183,372.07 73.99% 146,484.87 69.77%
非流 资 - 0.00%
固定资 31,970.05 15.78% 33,215.37 13.40% 33,681.32 16.04%
在建 程 1,456.50 0.72% 692.44 0.28% 157.95 0.08%
无形资 17,131.56 8.46% 17,431.83 7.03% 17,946.82 8.55%
商誉 40.00 0.02% 40.00 0.02% 40.00 0.02%
长期 摊 用 2,720.42 1.34% 2,368.67 0.96% 1,305.95 0.62%
递延 得税资 965.02 0.48% 840.17 0.34% 464.94 0.22%
非流 资 9,879.87 4.88% 9,879.87 3.99% 9,879.87 4.71%
非流 资 合 64,163.41 31.67% 64,468.34 26.01% 63,476.85 30.23%
资 总额 202,592.24 100.00% 247,840.42 100.00% 209,961.72 100.00%
资 结构 析
告期内 商社汽 流 资 资 总额的 例 别 68.33% 73.99%和
69.77% 流 资 要 资金 预付 款 构 商社汽 非流 资
资 总额的 例 别 31.67% 26.01%和 30.23% 非流 资 要 固定
资 和无形资 构 商社汽 的资 结构符合汽车 行 特点和 营
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
状况
资 析
告期内 流 资 的 要来自 资金 预付 款 收款和
的
2014 商社汽 的 资金余额增 10,344.37 万元 增长 34.62%
要是 2014 1~8 汽车 场行情良好 商社汽 提升 回
款增 金增 2014 8 开始 汽车 场行情 行 商社汽
场风 而在 2015 偿 了部 借款 因 告期 资金余额 少
2014 商社汽 的预付 款余额增 6,020.31 万元 增长 18.33%
余额增 21,297.11 万元 增长 43.93% 2014 汽车 场行情较
好 商社汽 预 场行情 将 续 因 向汽车 商 购的规模较
大 然而 2014 8 汽车 场行情开始 行 到 2014 商社汽 预付 款
余额和 余额金额都增 较多 2015 汽车 场行情继续 行 商社汽
场风 而 少采购 因 告期 预付 款余额和 余额
少
告期 商社汽 收款余额 少 11,717.98 万元 降 43.36%
要是收回 中天物 的 7,000 万元 借款
告期内 非流 资 的 要来自在建 程和长期 摊 用 科
目无明显
2014 商社汽 的长期 摊 用增长 81.38% 要是 达
达 黔和 达 恒 志渝涵 渝涵超 而增 了 摊 的
装修 用
告期 商社汽 在建 程增长了 110.34% 要是子 商社麒 建
4S 店 期 程
2 负债结构 析
万元
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
短期借款 39,310.34 23.34% 55,831.74 26.62% 50,815.73 29.16%
付票据 38,742.00 23.00% 57,812.28 27.57% 26,388.64 15.14%
付 款 7,585.18 4.50% 11,167.35 5.33% 17,606.25 10.10%
预收款 7,733.11 4.59% 16,913.26 8.07% 12,334.71 7.08%
付职 薪酬 2,113.17 1.25% 4,316.63 2.06% 3,827.43 2.20%
交税 1,847.47 1.10% 1,538.24 0.73% 2,482.23 1.42%
付款 15,352.19 9.12% 14,491.41 6.91% 12,199.29 7.00%
内到期的非流 负
28,450.00 16.89% 15,850.00 7.56% 28,400.00 16.30%
债
流 负债合 141,133.46 83.80% 177,920.92 84.84% 154,054.28 88.40%
非流 负债
长期借款 26,150.00 15.53% 30,050.00 14.33% 19,200.00 11.02%
递延 得税负债 1,140.17 0.68% 1,733.34 0.83% 1,010.78 0.58%
非流 负债合 27,290.17 16.20% 31,783.34 15.16% 20,210.78 11.60%
负债总额 168,423.63 100.00% 209,704.26 100.00% 174,265.06 100.00%
负债结构 析
告期内 商社汽 流 负债 负债总额的 例 别 83.80% 84.84%和
88.40% 流 负债 要 短期借款 付票据和 付款构 非流 负债
负债总额的 例 别 16.20% 15.16%和 11.60% 非流 资 要 长期借
款构
商社汽 属 汽车 行 采购整车等而 生的 付票据 付款 等
较多 流 负债 较大 告期内 商社汽 的负债结构符合行 特点和 营
状况
负债 析
商社汽 要 开 行 兑汇票方式支付采购 款 2014 商社汽
完 汽车 商提 的提 目标 大了采购力 相 开 的 行 兑汇票
较多 因 2014 付票据余额 增
2015 1~7 着 济 行压力和行 竞 压力 大 商社汽
相 滑 采购 少 付 款 付票据余额 之 少 外 商
社汽 轻利息支 的压力 偿 了部 借款 因 告期 负债余额整体
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
少
3 偿债能力 析
纵向 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
流 率 0.98 1.03 0.95
率 0.42 0.41 0.41
资 负债率 83.13% 84.61% 83.00%
息税 摊 前利润 万元 8,779.06 22,263.68 22,096.67
利息保障倍数 2.39 3.02 3.81
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
息税 摊 前利润=利润总额+利息支 +固定资 +无形资 摊 +长期
摊 用摊
利息保障倍数= 利润总额+利息支 ÷利息支
告期内 商社汽 流 率 率和资 负债率整体较 稳定 无
大
2013 和 2014 的息税 摊 前利润保 稳定 2014 的利息保
障倍数 略 降 要 2014 借款较多而 利息支 金额较大
2015 1~7 息税 摊 前利润 较大幅 滑 要是 2015
内 济 滑 汽车行 气 商社汽 毛利率 降 利润 少 相 地
2014 商社汽 的利息保障倍数 降
流 率横向 析
告期内 商社汽 行 流 率 析如
2015-6-30 2014-12-31 2013-12-31
机汽车 1.11 1.08 1.08
广汇汽车 1.01 1.00 0.99
大汽车 0.95 0.95 0.90
0.83 0.83 0.84
夏汽车 0.79 0.81 1.02
均值 0.94 0.93 0.97
商社汽 0.98 1.03 0.95
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
数据来源 行 数据来自定期 告 中 最 期数据截 期
2015 6 30 商社汽 最 期数据截 期 2015 7 31
注 流 率=流 资 ÷流 负债
告期内 商社汽 的流 率 行 的流 率 均水 相
最 期的流 率略高 行 的流 率 均值 说
明商社汽 流 率在 行 中属良好水 短期偿债能力相 较好
率横向 析
告期内 商社汽 行 率 析如
2015-6-30 2014-12-31 2013-12-31
机汽车 0.53 0.47 0.42
广汇汽车 0.66 0.65 0.66
大汽车 0.76 0.75 0.70
0.58 0.58 0.65
夏汽车 0.43 0.44 0.57
均值 0.59 0.58 0.60
商社汽 0.42 0.41 0.41
注 率= 资 ÷流 负债
告期内 商社汽 率保 稳定 但 行 均水
行 施 融资 流 负债相 较少 商社汽
要依靠债 融资 均向 配大部 的 营利润 资金相 较
少 因 率相 行 较
资 负债率横向 析
告期内 商社汽 行 资 负债率 析如
2015-6-30 2014-12-31 2013-12-31
机汽车 81.13% 84.51% 82.71%
广汇汽车 69.36% 73.96% 74.71%
大汽车 82.25% 81.90% 86.01%
70.00% 71.45% 69.97%
夏汽车 75.54% 75.23% 69.66%
均值 75.66% 77.41% 76.61%
商社汽 83.13% 84.61% 83.00%
注 资 负债率=负债总额÷资 总额
告期内 商社汽 的资 负债率高 行 均水 是
1-1-318
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社汽 要依靠债 融资来获得发展 需的资金
4 营 能力 析
纵向 析
商社汽 营 能力指标按期纵向 析如
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 57.01 105.29 134.53
周转率 5.64 10.42 15.07
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
最 汽车 场行情 行 商社汽 收 款周转率和 周
转率 降 最 期 收 款周转率和 周转率 算全 的数值 最
收 款周转率横向 析
告期内 商社汽 行 收 款周转率 析如
2015-6-30 2014-12-31 2013-12-31
机汽车 45.16 117.82 322.70
广汇汽车 32.51 73.29 79.96
大汽车 34.95 56.94 42.27
11.54 11.56 17.33
夏汽车 72.90 243.51 344.40
均值 39.41 100.62 161.33
商社汽 57.01 105.29 134.53
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
2013 在汽车 场行情较好情况 商社汽 收 款周转率略
行 均水 2014 8 开始 汽车 场行情 行 商社汽
场风 强了 收款 催收 金管理 快资金回笼 最
期的 收 款周转率高 行 均水 说明商社汽 营效
率 增强
1-1-319
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
周转率横向 析
告期内 商社汽 行 周转率 析如
2015-6-30 2014-12-31 2013-12-31
机汽车 2.17 5.67 6.24
广汇汽车 2.89 6.64 7.28
大汽车 2.39 5.27 5.27
2.53 5.87 9.58
夏汽车 2.93 6.25 7.03
均值 2.58 5.94 7.08
商社汽 5.64 10.42 15.07
注 周转率=营 ÷ 均余额
相 大型汽车 商 团 商社汽 更 注 金管理 管理
压 告期内 商社汽 的 周转率 高 行
均水
5 盈利能力 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 373,517.26 673,509.16 564,376.02
营 346,486.59 615,921.12 515,669.15
营 税金 961.94 1,714.61 1,226.82
用 10,261.01 18,881.17 15,065.29
管理 用 8,212.42 15,540.52 14,368.87
用 2,952.69 6,667.78 5,008.80
资 值损失 680.56 2,161.25 230.02
允 值 收益 损失 “ “ 填 - - -
投资收益 损失 “ “ 填 - - -
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 3,962.05 12,622.71 12,807.07
营 外收入 240.73 445.91 1,379.83
营 外支 509.12 825.21 457.43
利润总额 损失 “ “ 填 3,693.66 12,243.41 13,729.46
得税 用 831.86 2,591.44 2,418.19
四 净利润 净 损 “ “ 填 2,861.80 9,651.97 11,311.27
营 收入 毛利率 析
A.营 收入结构 析
1-1-320
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
金额 例 金额 例 金额 例
汽车 327,363.27 87.64% 595,354.62 88.40% 496,829.38 88.03%
汽车 修 33,190.11 8.89% 55,887.03 8.30% 51,039.00 9.04%
场 12,963.88 3.47% 22,267.51 3.31% 16,507.64 2.92%
合 373,517.26 100.00% 673,509.16 100.00% 564,376.02 100.00%
最 商社汽 大 块 保 稳定 2015 1~7
汽车 场行情 迷 汽车 相 降 商社汽 场风
着力 强 展汽车 场服 因 场 提高
B.毛利率 情况 析
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
毛利额 毛利率 毛利额 毛利率 毛利额 毛利率
汽车 6,049.88 1.85% 21,779.02 3.66% 18,205.74 3.66%
汽车 修 12,425.43 37.44% 21,515.35 38.50% 19,231.71 37.68%
场 8,555.95 66.00% 14,293.79 64.19% 11,269.57 68.27%
合 27,031.26 7.24% 57,588.16 8.55% 48,707.02 8.63%
告期内 商社汽 的汽车 修 和 场 的毛利率
保 稳定 2015 汽车 场行情 行 商社汽 大了促 力
2015 1~7 汽车 毛利率 降幅 较大
C.营 收入横向 析
万元
注
2015 1-6 2014 2013
机汽车 3,556,765.07 9,034,353.93 7,943,203.50
广汇汽车 4,334,634.55 8,635,687.21 8,406,350.46
大汽车 2,691,648.35 6,031,452.58 6,398,528.32
299,012.15 629,964.67 920,582.81
夏汽车 246,480.59 523,693.77 504,574.46
均值 2,225,708.14 4,971,030.43 4,834,647.91
商社汽 373,517.26 673,509.16 564,376.02
注 商社汽 2015 1-7 的 数据
1-1-321
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
告期内 商社汽 的 收入 行 均水 是因 商
社汽 的 营 域 要 中在 庆 域 作 域性 商 相 全
性的汽车 商 团 规模较小
但是 商社汽 是 庆 要的汽车 企 之 场 率长期 前
续多 在 全 五十佳汽车 商评 活 中荣获 全 十佳 用车
商 全 十佳 域 商 团 等 域 势明显 过多 营 累
商社汽 备较强的品牌 响力 拥 大批忠诚 较高的 户群 来 着
网 的扩大 商社汽 在 庆 域 场的竞 地 将 增强 而 庆
强 的 济 力和快 增长的居民收入形 了 大的购车需 商社汽 的
来发展提供了 靠的 础
D.毛利率横向 析
告期内 商社汽 行 毛利率 析如
2015 1-6 2014 2013
机汽车 4.39% 3.93% 2.71%
广汇汽车 9.55% 8.45% 8.30%
大汽车 10.53% 10.34% 11.03%
2.22% 3.64% 2.83%
夏汽车 6.50% 4.92% 6.50%
均值 6.64% 6.26% 6.27%
商社汽 7.24% 8.55% 8.63%
告期内 商社汽 的毛利率高 行 均水 说明商社汽
的盈利能力相 较强
期间 用率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 营 收入 例 金额 营 收入 例 金额 营 收入 例
用 10,261.01 2.75% 18,881.17 2.80% 15,065.29 2.67%
管理 用 8,212.42 2.20% 15,540.52 2.31% 14,368.87 2.55%
用 2,952.69 0.79% 6,667.78 0.99% 5,008.80 0.89%
合 21,426.12 5.74% 41,089.46 6.10% 34,442.97 6.10%
告期内 商社汽 期间 用率 保 稳定 6% 中
1-1-322
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用率和管理 用率相 稳定 2015 1~7 用率 降 要是 2015
偿 了部 借款
资 值损失 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
损失 146.86 -164.87 164.26
跌 损失 533.69 2,326.12 65.76
合 680.56 2,161.25 230.02
2014 汽车 场行情较好 商社汽 预 场行情 将
续 因 向汽车 商 购的规模较大 然而 2014 8 汽车 场行情
开始 行 2014 余额增 较多 2014 场行情 滑的
响 预 净值降 期 余额较大 因 提的 跌 损
失较多 2015 汽车 场行情继续 行 商社汽 场风 而 少采
购 因 告期 余额 少 相 提的 跌 准备
少
期 压 商社汽 来 收入 利润 定 响 但是 商
社汽 的 周转率 高 行 均水 表明商社汽 良好
的 管理能力 能够 据汽车 场行情的 时调整整车的采购
而 效降 期 余额 跌 准备 营 的 响
告期内 商社汽 在因资 值准备 提 足而 资 情
况 符的情况
营 外收入 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 资 处置利得 157.44 256.05 248.32
府补 - 89.30 807.80
83.30 100.55 323.70
合 240.73 445.91 1,379.83
2013 商社汽 收到招商引资 733 万元 金 74.80 万元 合
府补 807.80 万元 2014 收到 金 89.30 万元
1-1-323
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
6 金流 情况 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 15,478.91 4,977.28 5,458.69
投资活 生的 金流 净额 6,536.47 3,030.47 -9,494.00
筹资活 生的 金流 净额 -17,309.55 -9,955.71 -5,927.24
金 金等 物净增 额 4,705.82 -1,947.96 -9,962.55
期 金 金等 物余额 23,721.48 19,015.66 20,963.62
营活 生的 金流
2015 1~7 商社汽 营活 生的 金流 净额相 2014 和
2013 较大幅 增 要是因 商社汽 在 2015 场风 而
强了 金管理 少采购 快收款
投资活 生的 金流
2013 投资活 生的 金流 净额 负值 要是商社汽 支付 1.3
亿元的 联方 借款 2014 没 支付 联方 借款 而 2015 1~7 商社
汽 收回 中天物 的 7,000 万元 借款 2014 和 2015 1~7 投资
活 生的 金流 净额 值
筹资活 生的 金流
2015 1~7 商社汽 支付较多 金偿 短期借款和长期借款 2015
7 短期借款和长期借款余额相 2014 大幅 少 2015 1~7
筹资活 生的 金净流 负值 金额较大
2 商社电商
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 4,100.34 995.65 1,000.00
负债总额 1,018.69 814.69 -
者 益 3,081.65 180.97 1,000.00
营 收入 167.33 1,085.03 -
营 利润 26.06 -820.35 -
利润总额 75.69 -819.03 -
1-1-324
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
净利润 75.69 -819.03 -
1 资 结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 306.04 7.46% 22.36 2.25% 1,000.00 100.00%
收 款 9.79 0.24% 20.25 2.03% - -
预付款 1,659.40 40.47% 432.44 43.43% - -
收款 1,634.13 39.85% 22.59 2.27% - -
流 资 86.49 2.11% 39.55 3.97% - -
流 资 合 3,695.85 90.14% 537.21 53.96% 1,000.00 100.00%
非流 资
固定资 404.50 9.86% 458.45 46.04% - -
非流 资 合 404.50 9.86% 458.45 46.04% - -
资 总额 4,100.34 100.00% 995.65 100.00% 1,000.00 100.00%
资 规模 析
商社电商 2013 11 立 2015 7 31 资 规模的增 要是
2015 商社电商增 注 资 2,850 万元
资 结构 析
告期 商社电商流 资 资 总额的 例大幅提高 要是因
2015 增注 资 2,850 万 等资金 要用 站内 营者垫付 款 相
地 告期 预付款 和 收款余额增
告期 商社电商非流 资 无 大
资 析
告期 商社电商预付 款余额增 1,226.96 万元 要是商社电商
站内 营者垫付 款 中 预付商社 口 1,403.53 万元 预付 款
余额的 84.58%
告期 商社电商 收款余额增 1,611.54 万元 要原因是商社
电商将富余资金 借 联方使用 中 向商社投资 1,500 万元
1-1-325
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
收款余额的 91.76%
商社电商的非流 资 只 固定资 除 常 外 告期内无 大
2 负债结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
付 款 15.28 1.50% 115.94 14.23% - -
预收款 141.23 13.86% 293.56 36.03% - -
付款 134.87 13.24% 276.86 33.98% - -
流 负债合 291.39 28.60% 686.35 84.25% - -
非流 负债
递延收益 727.30 71.40% 128.33 15.75% - -
非流 负债合 727.30 71.40% 128.33 15.75% - -
负债总额 1,018.69 100.00% 814.69 100.00% - -
负债规模 析
告期 商社电商的负债总额 204 万元 增幅 25.04% 要是递延收益
的增
负债结构 析
告期 商社电商流 负债 负债总额的 例 降 而非流 负债
升高 负债结构的 要是因 营模式改 和 2015 收到大额 府补
负债结构符合 营 状况
负债 析
告期 商社电商 付 款余额 少 要是 商社电商在 2014 11
前试 营期间采用 B2C 里网 商店 的模式 营 期 付供 商购
款余额较大 式 营之 商社电商 开展自营 商品采购活
因 付 款余额相 少
2014 商社电商预收了较大金额的 使用服 并 2015 渐转
营 收入 因 告期 预收 款 少
1-1-326
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付款 要是 付 开发 用 商社电商 2014 开始 建 世纪
购 电商 因 2014 付 开发 用余额较大 着 世纪购
的 渐完善 告期 付款余额相 少
告期内 商社电商的非流 负债全部是因 府补 形 的递延收益
2015 增 648 万元电商 补
3 偿债能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
流 率 12.68 0.78 -
率 6.99 0.15 -
资 负债率 24.84% 81.82% -
息税 摊 前利润 万元 129.64 -667.07 -
利息保障倍数 - -535.09 -
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
息税 摊 前利润=利润总额+利息支 +固定资 +无形资 摊 +长期
摊 用摊
利息保障倍数= 利润总额+利息支 ÷利息支
2015 1~7 增注 资 2,850 万元 商社电商的流 率 率
相 2014 大幅改善 资 负债率 大幅降
2014 息税 摊 前利润 负值 而 2015 1~7 值 要是
营模式转 利润总额 利息支 发生
4 营 能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 11.14 107.14 -
周转率 - - -
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
2015 1~7 收 款周转率大幅降 要是因 营模式改 营
收入大幅 少
1-1-327
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
5 盈利能力 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 167.33 1,085.03 -
营 1.83 1,103.60 -
营 税金 - - -
用 76.06 417.03 -
管理 用 64.59 379.86 -
用 -0.79 3.42 -
资 值损失 -0.42 1.47 -
允 值 收益 损失 “ “ 填 - - -
投资收益 损失 “ “ 填 - - -
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 26.06 -820.35 -
营 外收入 49.63 1.67 -
营 外支 - 0.35 -
利润总额 损失 “ “ 填 75.69 -819.03 -
得税 用 - - -
四 净利润 净 损 “ “ 填 75.69 -819.03 -
营 收入 毛利率 析
A.营 收入结构 析
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
金额 例 金额 例 金额 例
自营商品 - - 1,030.98 95.02% - -
租赁服 167.33 100.00% 54.05 4.98% - -
合 167.33 100.00% 1,085.03 100.00% - -
2014 试 营期间 商社电商 要采用 B2C+自营 模式 即利用自建电
商 世纪购 线 商 品牌商的商品 通过 差 盈利 式
营 世纪购 调整 营模式 2014 11 开始改 B2C+ 模
式 即 站内 营者提供接入交易 服 并收 使用服 盈利
营模式的改 商社电商 告期内的营 收入总额和营 收入构 都
发生较大
B.毛利率 析
1-1-328
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
毛利额 毛利率 毛利额 毛利率 毛利额 毛利率
自营商品 - - -55.38 -5.37% - -
租赁服 165.50 98.91% 36.81 68.11% - -
合 165.50 98.91% -18.57 -1.71% - -
营模式的改 商社电商 告期内的毛利率发生较大
期间 用率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 营 收入 例 金额 营 收入 例 金额 营 收入 例
用 76.06 45.46% 417.03 38.44% - -
管理 用 64.59 38.60% 379.86 35.01% - -
用 -0.79 -0.47% 3.42 0.32% - -
合 139.86 83.58% 800.31 73.76% - -
营模式的改 商社电商 告期内的期间 用金额和结构发生较大
资 值损失 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
损失 -0.42 1.47 -
合 -0.42 1.47 -
营模式转 商社电商 告期 的 收 款余额大幅 少 并转回了
转回部 准备
告期内 商社电商 在因资 值准备 提 足而 资 情
况 符的情况
营 外收入 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
府补 49.03 1.67 -
0.60 0.00 -
合 49.63 1.67 -
1-1-329
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2015 1~7 商社电商收到电商 补 648 万元 等 府补 均是
资 相 的 府补
6 金流 情况 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 金额 金额
营活 生的 金流 净额 -3,189.33 -740.33 -
投资活 生的 金流 净额 648.00 -235.78 -
筹资活 生的 金流 净额 2,825.00 -1.53 1,000.00
金 金等 物净增 额 283.67 -977.64 1,000.00
期 金 金等 物余额 306.04 22.36 1,000.00
营活 生的 金流
2014 商社电商净利润 负值 营活 生的 金流 净额 负
值 2015 1~7 商社电商 站内 营者垫付购 款支 金较多 形 的
预付 款和 收款余额较大 因 营活 生的 金净流 负
投资活 生的 金流
2014 商社电商开展 初期 购建固定资 无形资 和 长期
资 支付的 金较多 投资活 生的 金流 金额 负值 2015 1~7
商社电商收到 648 万的 府补 作 收到 投资活 的 金
筹资活 生的 金流
2015 1~7 商社电商 增注 资 2,850 万元 作 吸收投资收到的
金
3 商社家
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 2,184.61 2,069.84 1,663.87
负债总额 2,107.22 1,990.38 1,649.62
者 益 77.39 79.46 14.25
营 收入 2,866.62 4,401.61 4,239.41
1-1-330
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 利润 -10.47 56.35 7.64
利润总额 3.14 79.33 31.41
净利润 -2.07 65.21 26.65
1 资 结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 484.91 22.20% 400.78 18.35% 627.27 28.71%
收 款 154.78 7.09% 116.60 5.34% 183.90 8.42%
预付款 327.71 15.00% 294.04 13.46% 234.85 10.75%
收款 117.13 5.36% 133.84 6.13% 82.46 3.77%
1,008.68 46.17% 1,079.13 49.40% 508.00 23.25%
流 资 69.22 3.17% 19.85 0.91% - 0.00%
流 资 合 2,162.43 98.98% 2,044.24 93.57% 1,636.47 74.91%
非流 资
固定资 9.63 0.44% 10.51 0.48% 14.08 0.64%
递延 得税资 12.54 0.57% 15.09 0.69% 13.32 0.61%
非流 资 合 22.17 1.02% 25.60 1.17% 27.40 1.25%
资 总额 2,184.61 100.00% 2,069.84 94.75% 1,663.87 76.16%
资 结构 析
告期内 商社家 流 资 资 总额的 例 断提高 要是因 商社
家 2013 起 开 中央空调 程 装 类 施周期相 较长
结转 余额增 流 资 相 提高
资 析
2014 余额增 571.12 万元 增长 112.42% 要是因 多个中
央空调 装 程尚 完 中 程施 和中央空调 备余额增
告期内 非流 资 无 大
2 负债结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
1-1-331
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付 款 711.64 33.77% 375.17 17.80% 602.15 28.58%
预收款 652.64 30.97% 824.87 39.15% 230.77 10.95%
付职 薪酬 125.79 5.97% 165.63 7.86% 150.54 7.14%
交税 17.43 0.83% 14.30 0.68% 5.87 0.28%
付款 570.53 27.08% 567.80 26.95% 604.67 28.70%
流 负债合 2,078.04 98.62% 1,947.77 92.43% 1,594.00 75.64%
非流 负债
递延收益 29.18 1.38% 42.61 2.02% 55.62 2.64%
非流 负债合 29.18 1.38% 42.61 2.02% 55.62 2.64%
负债总额 2,107.22 100.00% 1,990.38 94.46% 1,649.62 78.28%
负债结构 析
告期内 商社家 流 负债 负债总额的 例 断提高 要原因是中央
空调 程 装 的采购款 结算周期较长 着 类 的提高 相 的
付款 余额增
告期内 商社家 的非流 负债只 因 府补 形 的递延收益
着递延收益 转入营 外收入 等负债余额 降
负债 析
2014 付 款余额 少 375.17 万元 降 17.80% 要是款
结算 2014 预收 款余额增 594.10 万元 增长 257.44% 要是
因 中央空调 程 装 般 预收 户 款 并按照按 程 结
转收入 程 施周期相 较长 结转 较慢 而 预收 款余额较
大
告期 付 款余额增 336.47 万元 增长 89.69% 要是 商社
家 尚 支付部 购 款 预收 款余额 少 172.23 万元 降 20.88% 要
是 程 结转收入
3 偿债能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
流 率 1.04 1.05 1.03
率 0.36 0.33 0.56
资 负债率 96.46% 96.16% 99.14%
1-1-332
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
息税 摊 前利润 万元 23.87 101.01 83.07
利息保障倍数 1.16 6.16 1.93
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
息税 摊 前利润=利润总额+利息支 +固定资 +无形资 摊 +长期
摊 用摊
利息保障倍数= 利润总额+利息支 ÷利息支
告期内 商社家 流 率和资 负债率 稳定 资 负债率较高
要是因 商社家 资 金较少 要依赖 营性负债开展中央空调 程 装
2014 率 降 要是因 着中央空调 程 装 增长
余额增 资 相 少 2015 1~7 率相 2014 保 稳定
最 息税 摊 前利润和利息保障倍数 增 要是因 商
社家 强期间 用管理 利润增 最 期 息税 摊 前利润和利
息保障倍数 算全 的数值相 最 少 要是因 济 滑和行 竞
剧 毛利率 滑 利润 少
4 营 能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 21.13 29.30 19.09
周转率 2.25 4.48 7.63
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
告期内 收 款周转率呈 升 势 要是商社家 强 收款
管理
2014 周转率 降 要是 中央空调 程 装 结算周期较
长 告期 的 余额增 降 了周转
5 盈利能力 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 2,866.62 4,401.61 4,239.41
营 2,347.11 3,558.98 3,376.88
1-1-333
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 税金 39.02 81.54 84.70
用 336.63 513.97 496.86
管理 用 115.94 178.96 229.57
用 19.70 13.82 31.46
资 值损失 18.70 -2.02 12.30
允 值 收益 损失 “ “ 填 - - -
投资收益 损失 “ “ 填 - - -
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 -10.47 56.35 7.64
营 外收入 13.61 23.63 26.60
营 外支 - 0.65 2.83
利润总额 损失 “ “ 填 3.14 79.33 31.41
得税 用 5.21 14.12 4.76
四 净利润 净 损 “ “ 填 -2.07 65.21 26.65
营 收入 毛利率 析
A.营 收入结构 析
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
金额 例 金额 例 金额 例
中央空调 程 装 1,453.31 50.70% 2,089.51 47.47% 1,856.40 43.79%
家电 服 1,413.31 49.30% 2,312.10 52.53% 2,383.01 56.21%
合 2,866.62 100.00% 4,401.61 100.00% 4,239.41 100.00%
2013 商社家 开 中央空调 程 装 营 收入呈 增长
势 发展 势向好
B.毛利率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
毛利额 毛利率 毛利额 毛利率 毛利额 毛利率
中央空调 程 装 206.85 14.23% 345.51 16.54% 324.51 17.48%
家电 服 312.66 22.21% 497.12 21.50% 538.02 22.58%
合 519.51 18.12% 842.63 19.14% 862.53 20.53%
告期内 商社家 的家电 服 毛利率保 稳定 中央空调 程
装 毛利率呈 降 势 要是因 商社家 属 中央空调 程 装行
入者 相 尚处 育期 抢 场份额 商社家 大促 力
1-1-334
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
期间 用率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 营 收入 例 金额 营 收入 例 金额 营 收入 例
用 336.63 11.74% 513.97 11.68% 496.86 11.72%
管理 用 115.94 4.04% 178.96 4.07% 229.57 5.42%
用 19.70 0.69% 13.82 0.31% 31.46 0.74%
合 472.27 16.47% 706.76 16.06% 757.89 17.88%
2014 商社家 强了 用管理 期间 用率 降 2015 1~7
期间 用率 2014 保
资 值损失 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
损失 3.58 -3.30 12.30
跌 损失 15.12 1.28 0
合 18.70 -2.02 12.30
告期内 商社家 在因资 值准备 提 足而 资 情
况 符的情况
营 外收入 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 资 处置利得合 - - 2.90
府补 13.61 23.41 23.28
- 0.23 0.42
合 13.61 23.63 26.60
6 金流 情况 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 100.40 -199.57 172.71
投资活 生的 金流 净额 -0.45 -1.40 9.50
筹资活 生的 金流 净额 -15.83 -25.52 -73.14
金 金等 物净增 额 84.13 -226.49 109.07
期 金 金等 物余额 484.91 400.78 627.27
1-1-335
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营活 生的 金流
2014 中央空调 程 装 增长 采购 备 料等支付的
金较多 营活 生的 金流 净额 负值
投资活 生的 金流
2013 商社家 处置固定资 收到 金 9.5 万元 2014 商社家
购置固定资 支 金 1.4 万元 2015 1~7 商社家 购置固定资 而支
金 0.45 万元
筹资活 生的 金流
2013 除 配利润支 金外 商社家 借款 50 万 2014
和 2015 1~7 商社家 筹资活 的 金流 均是 配利润
4 益 检
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 2,512.14 - -
负债总额 1,499.48 - -
者 益 1,012.66 - -
营 收入 990.75 - -
营 利润 12.41 - -
利润总额 13.92 - -
净利润 12.66 - -
1 资 结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 1,491.54 59.37% - - - -
收 款 432.90 17.23% - - - -
预付款 11.23 0.45% - - - -
收款 12.53 0.50% - - - -
流 资 合 1,948.19 77.55% - - - -
非流 资
1-1-336
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
固定资 463.08 18.43% - - - -
递延 得税资
5.65 0.22% - - - -
非流 资
95.22 3.79% - - - -
非流 资 合 563.95 22.45% - - - -
资 总额 2,512.14 100.00% - - - -
益 检 2015 3 立 5 式 营
告期内 益 检流 资 资 总额的 例 77.55% 中 资
金 资 总额的 例 59.37% 非流 资 要是机器 备 输 等固定
资
2 负债结构 析
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
预收款 1,152.18 76.84% - - - -
付职 薪酬 231.49 15.44% - - - -
交税 16.53 1.10% - - - -
付款 99.28 6.62% - - - -
流 负债合 1,499.48 100.00% - - - -
非流 负债
非流 负债合 - - - - - -
负债总额 1,499.48 100.00% - - - -
告期内 益 检 在非流 负债 流 负债中 预收款
76.84% 要是 期限在 的 检测合 在签 时全额预收服
服 完 转入营 收入 益 检 场声誉良好 较大 相
的预收款 余额 较大
3 偿债能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
流 率 1.30 - -
率 1.29 - -
资 负债率 59.69% - -
1-1-337
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
息税 摊 前利润 万元 56.50 - -
利息保障倍数 13.10 - -
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
息税 摊 前利润=利润总额+利息支 +固定资 +无形资 摊 +长期
摊 用摊
利息保障倍数= 利润总额+利息支 ÷利息支
告期内 益 检 行 的偿债能力指标 析如
流 率 率 资 负债率
测检测 3.04 3.03 16.76%
益 检 1.30 1.29 59.69%
数据来源 测检测数据来自 定期 告 截 期 2015 6 30 益 检数
据截 期 2015 7 31
相 测检测 益 检流 率和 率都相 较 资 负债率
相 较高 偿债能力较弱 要是因 测检测 多 营规模较大
检测服 围更广 验 较多 资 力和偿债能力均 高 益 检
4 营 能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 2.48 - -
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
告期内 益 检无 余额 因 析 周转率
告期内 益 检 行 的营 能力指标 析如
收 款周转率
测检测 2.44
益 检 2.48
益 检的 收 款周转率 测检测 说明 益 检的营 能
力良好
5 盈利能力 析
1-1-338
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 990.75 - -
营 265.23 - -
营 税金 1.00 - -
用 468.59 - -
管理 用 220.09 - -
用 0.81 - -
资 值损失 22.60 - -
允 值 收益 损失 “ “ 填 - - -
投资收益 损失 “ “ 填 - - -
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 12.41 - -
营 外收入 1.51 - -
营 外支 - - -
利润总额 损失 “ “ 填 13.92 - -
得税 用 1.26 - -
四 净利润 净 损 “ “ 填 12.66 - -
营 收入 毛利率 析
A.营 收入结构 析
万元
2015 1-7 2014 2013
品类别
金额 例 金额 例 金额 例
电子 家用电器
737.43 74.43%
电 检测
五金建 检测 45.96 4.64%
品 检测 105.15 10.61%
纺 皮革 品检测 102.21 10.32% - - - -
合 990.75 100.00% - - - -
B.毛利率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
品类别
毛利额 毛利率 毛利额 毛利率 毛利额 毛利率
电子 家用电器 电 检测 562.38 76.26% - - - -
五金建 检测 27.39 59.60% - - - -
品 检测 64.03 60.90% - - - -
纺 皮革 品检测 71.71 70.16% - - - -
1-1-339
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
合 725.51 73.23% - - - -
益 检 营 员 薪酬 检测 备 等 毛利率较高 2015
1~7 毛利率 73.23%
益 检 行 的毛利率 析如
毛利率
测检测 49.73%
益 检 73.23%
益 检的毛利率高 行 测检测
期间 用率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 营 收入 例 金额 营 收入 例 金额 营 收入 例
用 468.59 47.30% - - - -
管理 用 220.09 22.21% - - - -
用 0.81 0.08% - - - -
合 689.50 69.59% - - - -
告期内 益 检 用率较高 要是因 立 久 快打
开 场 建立良好的 场声誉 相 的营 投入较多
资 值损失 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
损失 22.60 - -
合 22.60 - -
告期内 益 检 在因资 值准备 提 足而 资 情
况 符的情况
营 外收入 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
1.51 - -
合 1.51 - -
1-1-340
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
益 检营 外收入是检测 处理 生的收入
6 金流 情况 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 1,145.41 - -
投资活 生的 金流 净额 -106.27 - -
筹资活 生的 金流 净额 452.40 - -
金 金等 物净增 额 1,491.54 - -
期 金 金等 物余额 1,491.54 - -
营活 生的 金流
2015 1~7 益 要采 全额预收服 的方式 营活
生 金流入金额较大
投资活 生的 金流
2015 1~7 益 检采购汽车和预付 备采购款支付的 金 106.27
万元
筹资活 生的 金流
2015 1~7 益 检收到 缴 的注 资 1,000 万元 外 偿
商社 团 借款 453.87 万元 另外支付利息 93.73 万元
5 中天物
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
资 总额 33,015.60 227,706.58 212,121.97
负债总额 32,512.62 226,286.47 209,193.59
者 益 502.98 1,420.11 2,928.38
营 收入 15,753.01 35,612.60 4,366.62
营 利润 -1,915.78 -1,655.30 -1,215.69
利润总额 -1,905.32 -1,664.28 291.41
净利润 -1,906.84 -1,662.36 -38.40
1 资 结构 析
1-1-341
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 资
资金 3,043.20 9.22% 7,715.72 3.39% 5,020.36 2.37%
收 款 3,303.78 10.01% 1,123.12 0.49% 1,830.21 0.86%
预付款 176.16 0.53% 183.89 0.08% 146.97 0.07%
收款 5,281.36 16.00% 5,206.21 2.29% 1,266.39 0.60%
19,187.08 58.12% 163,515.81 71.81% 152,379.60 71.84%
流 资 703.81 2.13% 577.67 0.25% 413.51 0.19%
流 资 合 31,695.40 96.00% 178,322.42 78.31% 161,057.03 75.93%
非流 资
投资性 地 - - 47,489.30 20.86% 49,040.87 23.12%
固定资 1,310.51 3.97% 1,467.23 0.64% 1,509.16 0.71%
无形资 5.29 0.02% 229.08 0.10% 254.01 0.12%
长期 摊 用 - - 192.62 0.08% 256.96 0.12%
递延 得税资
4.41 0.01% 5.92 0.00% 3.96 0.00%
非流 资 合 1,320.20 4.00% 49,384.16 21.69% 51,064.94 24.07%
资 总额 33,015.60 100.00% 227,706.58 100.00% 212,121.97 100.00%
资 结构 析
最 中天物 资 结构 保 稳定 最 期 中天物 资 结构
发生较大改 要是因 中天物 将 属的商社汇巴 购物中心 期商 地
和原全资子 中天 无偿 转 商社 团 非流 资 大幅 少
资 析
2014 中天物 资金增 2,695.36 万元 增长 53.69% 要是商
社汇巴 购物中心 期 宅的 回款 收款增 3,939.82 万元 增长
311.11% 要是因 中天物 开发商社汇铜梁购物中心而向 庆铜梁
城 心 开发建 管理 员 支付了 4,000 万保证金
告期 中天物 资 大幅 少 要是中天物 将 属的商社汇
巴 购物中心 期商 地 和原全资子 中天 无偿 转 商社 团
2 负债结构 析
1-1-342
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
万元
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
金额 例 金额 例 金额 例
流 负债
付 款 9,306.62 28.62% 2,604.12 1.15% 2,183.31 1.04%
预收款 900.42 2.77% 2,261.72 1.00% 5,890.42 2.82%
付职 薪酬 727.30 2.24% 832.30 0.37% 715.46 0.34%
交税 99.96 0.31% 84.07 0.04% 232.01 0.11%
付款 21,478.33 66.06% 220,504.26 97.44% 200,172.39 95.69%
流 负债合 32,512.62 100.00% 226,286.47 100.00% 209,193.59 100.00%
非流 负债
非流 负债合
- - - - - -
负债总额 32,512.62 100.00% 226,286.47 100.00% 209,193.59 100.00%
负债结构 析
告期内 中天物 仅 流 负债 要是 付款 中天物 自
资 较小 要依赖向商社 团借款开展 地 开发 目
负债 析
2014 中天物 预收款 少 3,628.69 万元 降 61.60% 要是
2014 商社汇巴 购物中心 期 宅 前期预收的 款转 营
收入 2014 付款增 20,331.88 万元 增长 10.16% 要是
中天物 建 商社汇巴 购物中心 期 商社汇铜梁购物中心而向商社
团等 联方 入资金
告期 中天物 付 款增 6,702.50 万元 增长 257.38% 要是中
天物 建 商社汇巴 购物中心 期 商社汇铜梁购物中心而增 付 程
款 付款 少 199,025.94 万元 降 90.26% 要是中天物 将
属的商社汇巴 购物中心 期商 地 和原全资子 中天 无偿 转 商
社 团 中天物 商社 团的 付款 中天物 中天 的 收
款抵
3 偿债能力 析
目 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
1-1-343
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
/2015 1-7 /2014 /2013
流 率 0.97 0.79 0.77
率 0.36 0.06 0.04
资 负债率 98.48% 99.38% 98.62%
息税 摊 前利润 万元 463.50 2,268.64 448.54
利息保障倍数 0.18 0.57 4.65
注 流 率=流 资 ÷流 负债
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
息税 摊 前利润=利润总额+利息支 +固定资 +无形资 摊 +长期
摊 用摊
利息保障倍数= 利润总额+利息支 ÷利息支
最 期 中天物 的流 率和 率 提高 要是 2015 7
中天物 将中天 和商社汇巴 购物中心 期商 地 无偿 转 商社 团
而 资 结构 告期内 中天物 的资 负债率保 相 稳定
2014 中天物 的息税 摊 前利润增 1,820.11 万元 增长
405.79% 要是 2014 商社汇巴 购物中心 期 宅的利润结转
利息保障倍数 降 要是 2014 利息支 金额较大
4 营 能力 析
2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
目
/2015 1-7 /2014 /2013
收 款周转率 7.12 24.12 3.21
周转率 0.14 0.16 0.03
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
2014 中天物 收 款周转率和 周转率大幅提高 要是 2014
商社汇巴 购物中心 期 宅 营 收入和营 金额较大
5 盈利能力 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目
金额 金额 金额
营 收入 15,753.01 35,612.60 4,366.62
营 12,475.02 25,925.53 3,552.15
营 税金 884.27 2,217.21 169.43
1-1-344
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
用 408.96 1,736.21 923.26
管理 用 1,467.36 3,529.41 840.30
用 2,309.50 3,851.67 81.67
资 值损失 123.68 7.87 15.49
允 值 收益 损失 “ “ 填 - - -
投资收益 损失 “ “ 填 - - -
汇兑收益 - - -
营 利润 损失 “ “ 填 -1,915.78 -1,655.30 -1,215.69
营 外收入 10.53 12.74 1,511.51
营 外支 0.08 21.73 4.41
利润总额 损失 “ “ 填 -1,905.32 -1,664.28 291.41
得税 用 1.52 -1.93 329.81
四 净利润 净 损 “ “ 填 -1,906.84 -1,662.36 -38.40
营 收入 毛利率 析
A.营 收入结构 析
万元
2015 1-7 2014 2013
类别
金额 例 金额 例 金额 例
商品 7,149.72 45.39% 28,052.35 78.77% - -
物 租赁 1,492.55 9.47% 2,093.96 5.88% 266.94 6.11%
物 管理 1,297.64 8.24% 2,109.01 5.92% 1,133.63 25.96%
装 装修 5,797.84 36.80% 3,357.28 9.43% 2,666.05 61.06%
服 15.28 0.10% - - - -
- - - -- 300.00 6.87%
合 15,753.01 100.00% 35,612.60 100.00% 4,366.62 100.00%
中天物 属 地 开发企 楼 开发和 周期的 响 期营 收
入差 较大 2014 中天物 开始 商社汇巴 购物中心 期 宅 营
收入 大幅增 类别 收入 较大
B.毛利率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
品类别
毛利额 毛利率 毛利额 毛利率 毛利额 毛利率
商品 1,812.69 25.35% 8,269.79 29.48% - -
物 租赁 587.47 39.36% 542.39 25.90% 8.34 3.13%
物 管理 264.01 20.35% 332.40 15.76% 123.10 10.86%
装 装修 606.74 10.46% 542.70 16.16% 389.34 14.60%
1-1-345
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
服 7.08 46.34% - - - -
- - -0.22 - 293.68 97.89%
合 3,277.99 20.81% 9,687.06 27.20% 814.46 18.65%
2014 中天物 完 商社汇巴 购物中心 期的建 目的 宅
构 的 要利润来源 时 商社汇巴 购物中心 期商 地 相
带 了物 租赁 物 管理 装 装修等 毛利率的提高 2014
中天物 整体毛利率高 2013
2015 1~7 中天物 特 而增 了毛利率较高的 服
期间 用率 析
万元
2015 1-7 2014 2013
目 营 收入
金额 营 收入 例 金额 金额 营 收入 例
例
用 408.96 2.60% 1,736.21 4.88% 923.26 21.14%
管理 用 1,467.36 9.31% 3,529.41 9.91% 840.30 19.24%
用 2,309.50 14.66% 3,851.67 10.82% 81.67 1.87%
合 4,185.82 26.57% 9,117.29 25.60% 1,845.23 42.26%
2014 中天物 用大幅增长 是 促 商社汇巴 购物中心
期 宅 和管理 用增 是商社汇巴 购物中心 期购物中心
2013 11 投入 营 借款利息停 资 用增 2015 1~7
用率 降 要是商社汇巴 购物中心 期 宅 期
用相 少
资 值损失 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
损失 123.68 7.87 15.49
合 123.68 7.87 15.49
2015 1~7 损失大幅增长 要是中天物 属商管 营
商社汇巴 购物中心 期商 地 时 租户 庆 时家餐 管理 限 的
收租金无法收回
1-1-346
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营 外收入 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
非流 资 处置利得合 - 1.09 0.01
府补 - - 1,500.00
10.53 11.65 11.50
合 10.53 12.74 1,511.51
2013 中天物 收到 庆 巴 人民 府的招商引资 1,500 万
元 在 2013 全额到款 属 收益相 的 府补
6 金流 情况 析
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 -2,501.70 -3,479.17 -88,622.99
投资活 生的 金流 净额 -881.36 -61.16 -405.20
筹资活 生的 金流 净额 -1,289.46 6,235.70 91,020.55
金 金等 物净增 额 -4,672.52 2,695.36 1,992.36
期 金 金等 物余额 3,043.20 7,715.72 5,020.36
营活 生的 金流
2013 中天物 购 大竹林土地支 较多 金 营活 生的
金流 净额 负值 金额较大 2014 中天物 建 商社汇巴 购物
中心 期商 地 世纪 垫款 开发商社汇铜梁购物中心而向
庆铜梁 城 心 开发建 管理 员 支付了 4,000 万保证金 营活
生的 金流 净额 负值 2015 1~7 中天物 购建商社汇巴 购物中
心 期 铜梁商社汇而支付较多 金 营活 生的 金流 净额 负
值
投资活 生的 金流
2013 中天物 投资活 生 金流 负值 要因 原子 中
天 采购金蝶 支付 金 230 余万元 2015 1~7 金流 要
中天物 将商社汇巴 购物中心 期商 中天物 的商 管理
中天 100% 无偿 转 商社 团 少原合并 表 围内商 管理
中天 的 资金 815 万元
1-1-347
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
筹资活 生的 金流
2013 和 2014 中天物 向商社 团借款 筹资活 金流入金
额较大 2015 1~7 中天物 渐 借款 筹资活 生的 金流 净
额 负值
、本次交易对 市 司的 续经营能力影响的分析
假 2014 1 1 完 交易 按照 交易完 的
资 架构编 的 2014 备考 告 天健 师 阅并 阅
告 交易前 合并 表 交易完 备考合并 表
析如
一 财务状况分析
1 交易前 资 结构 较 析
万元
2015-7-31
资 表 备考 表
金额 例 金额 例
流 资
资金 309,594.37 28.56% 350,909.66 26.73%
允 值 入
62,000.05 5.72% 62,000.05 4.72%
期损益的金融资
收票据 1,959.74 0.18% 1,959.74 0.15%
收 款 11,239.56 1.04% 19,547.19 1.49%
预付款 129,514.31 11.95% 156,111.90 11.89%
付利息 1,330.40 0.12% 1,330.40 0.10%
收款 15,864.75 1.46% 26,937.56 2.05%
143,985.36 13.28% 217,174.37 16.54%
内到期的非流 资 - - - -
流 资 8,497.77 0.78% 10,991.62 0.84%
流 资 合 683,986.32 63.09% 846,962.49 64.52%
非流 资
供 金融资 1,262.23 0.12% 1,262.23 0.10%
长期 投资 8,477.36 0.78% 8,477.36 0.65%
投资性 地 6,462.23 0.60% 6,462.23 0.49%
1-1-348
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
固定资 233,641.43 21.55% 267,754.89 20.40%
在建 程 68,628.10 6.33% 79,743.58 6.07%
无形资 20,421.95 1.88% 37,558.79 2.86%
商誉 - - 40.00 0.00%
长期 摊 用 53,810.96 4.96% 55,877.36 4.26%
递延 得税资 4,958.68 0.46% 5,946.30 0.45%
非流 资 2,500.00 0.23% 2,595.22 0.20%
非流 资 合 400,162.94 36.91% 465,717.97 35.48%
资 合 1,084,149.26 100.00% 1,312,680.47 100.00%
2014-12-31
资 表 备考 表
金额 例 金额 例
流 资
资金 373,558.09 31.85% 422,678.05 25.88%
允 值 入
71,197.96 6.07% 71,197.96 4.36%
期损益的金融资
收票据 5,930.45 0.51% 5,930.45 0.36%
收 款 12,616.96 1.08% 18,698.31 1.14%
预付款 107,881.82 9.20% 147,529.67 9.03%
付利息 209.85 0.02% 209.852508 0.01%
收款 17,125.71 1.46% 31,458.69 1.93%
183,085.67 15.61% 417,458.84 25.56%
内到期的非流 资 - - - -
流 资 4,256.05 0.36% 6,774.37 0.41%
流 资 合 775,862.56 66.16% 1,121,936.19 68.69%
非流 资
供 金融资 1,262.23 0.11% 1,262.23 0.08%
长期 投资 - - - -
投资性 地 6,693.49 0.57% 54,182.79 3.32%
固定资 241,783.70 20.62% 277,325.89 16.98%
在建 程 67,177.35 5.73% 77,526.27 4.75%
无形资 20,813.08 1.77% 38,473.99 2.36%
商誉 - - 40.00 0.00%
长期 摊 用 55,258.83 4.71% 57,712.46 3.53%
递延 得税资 3,922.21 0.33% 4,783.40 0.29%
非流 资 - - - -
非流 资 合 396,910.88 33.84% 511,307.02 31.31%
资 合 1,172,773.44 100.00% 1,633,243.21 100.00%
交易完 最 期 资 总额 别增 增
1-1-349
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
228,531.21 万元和 460,469.77 万元 别增长 21.08%和 39.26% 中流 资
别增 162,976.17 万元和 346,073.63 万元 非流 资 别增 65,555.03
万元和 114,396.14 万元 交易完 流 资 资 总额的
例提高
流 资 的增 要是因 商社汽 和中天物 入
增 非流 资 中 投资性 地 的增 要是中天物 投资
性 地 入 固定资 无形资 的增 要是商社汽 的固
定资 无形资 入
2 交易前 负债结构 较 析
万元
2015-7-31
负债 表 备考 表
金额 例 金额 例
流 负债
短期借款 24,000.00 4.02% 63,310.34 7.37%
付票据 56,578.00 9.47% 95,320.00 11.10%
付 款 230,838.79 38.64% 248,104.80 28.90%
预收款 182,082.60 30.48% 192,259.85 22.40%
付职 薪酬 29,356.64 4.91% 32,554.39 3.79%
交税 4,512.69 0.76% 6,494.08 0.76%
付利息 38.93 0.01% 38.93 0.00%
付 利 806.33 0.13% 806.33 0.09%
付款 54,930.08 9.19% 148,780.93 17.33%
内到期的非流 负债 - - 28,450.00 3.31%
流 负债 8,021.44 1.34% 8,021.44 0.93%
流 负债合 591,165.50 98.95% 824,141.08 96.00%
非流 负债 0.00%
长期借款 - - 26,150.00 3.05%
长期 付职 薪酬 5,899.43 0.99% 5,899.43 0.69%
递延收益 - - 1,140.78 0.13%
递延 得税负债 - - 1,140.17 0.13%
非流 负债 384.3 0.06% -
非流 负债合 6,283.73 1.05% 34,330.38 4.00%
负债总额 597,449.23 100.00% 858,471.46 100.00%
2014-12-31
负债
表 备考 表
1-1-350
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
金额 例 金额 例
流 负债
短期借款 19,000.00 2.66% 74,831.74 6.21%
付票据 100,410.00 14.07% 158,222.28 13.13%
付 款 252,460.35 35.37% 266,482.55 22.11%
预收款 228,318.51 31.98% 248,922.18 20.65%
付职 薪酬 16,736.09 2.34% 22,334.04 1.85%
交税 6,775.67 0.95% 8,412.27 0.70%
付利息 33.58 0.00% 33.58 0.00%
付 利 777.79 0.11% 777.79 0.06%
付款 71,806.79 10.06% 359,885.18 29.86%
内到期的非流 负债 - - 15,850.00 1.32%
流 负债 10,646.70 1.49% 10,646.70 0.88%
流 负债合 706,965.47 99.03% 1,166,398.30 96.78%
非流 负债 0.00%
长期借款 - - 30,050.00 2.49%
长期 付职 薪酬 6,414.68 0.90% 6,414.68 0.53%
递延收益 474.39 0.07% 645.33 0.05%
递延 得税负债 - - 1,733.34 0.14%
非流 负债 - - -
非流 负债合 6,889.06 0.97% 38,843.35 3.22%
负债总额 713,854.53 100.00% 1,205,241.65 100.00%
交易完 最 期 负债总额 别增
261,022.23 万元和 491,387.12 万元 别增长 43.69%和 68.84% 中
付款增 288,078.39 万元 要是因 中天物 向商社 团借款开发 属 地
目 告期 中天物 属的商社汇巴 购物中心 期商 地
原全资子 中天 无偿 转 商社 团 中天物 商社 团的
付款 中天物 中天 的 收款抵 付款余额相 少
200,000 万元 负债 相 少
3 交易前 偿债能力 较 析
2015-7-31 2014-12-31
目
表 备考 表 表 备考 表
流 率 倍 1.16 1.03 1.10 0.96
率 倍 0.68 0.56 0.68 0.47
资 负债率 55.11% 65.40% 60.87% 73.79%
注 流 率=流 资 ÷流 负债
1-1-351
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
率= 资 ÷流 负债
资 负债率=负债总额÷资 总额
交易 入 合并 表 围的 牌目标 属
行 资 负债结构 牌目标 要依赖债 融资
发展 交易 流 率和 率 降 资 负债率
提高
综 交易完 的偿债能力 发生 大 利
4 交易前 营 能力 较 析
交易前 要营 能力指标 如
2015 1-7 2014
目
表 备考 表 表 备考 表
收 款周转率 153.06 115.76 364.63 300.82
周转率 9.32 5.92 13.68 9.67
注 收 款周转率=营 总收入÷ 收 款 均余额
周转率=营 ÷ 均余额
牌目标 属 行 行 的营 能力指标
牌目标 在 行 中规模较小 营 能力相 较弱
因 交易完 收 款周转率和 周转率均 降
盈利能力分析
1 交易前 盈利规模 较 析
万元
2015 1-7 2014
目
表 备考 表 表 备考 表
营 收入 1,825,726.84 2,213,615.55 3,014,005.98 3,727,083.97
营 1,523,353.76 1,879,923.44 2,505,553.52 3,150,009.84
营 利润 46,339.59 48,089.37 58,392.20 69,268.76
利润总额 46,631.70 48,194.09 59,035.99 69,551.06
净利润 39,583.77 40,306.32 49,284.65 57,193.76
属 母 者的净
39,583.77 40,148.25 49,166.37 53,786.06
利润
少数 损益 - 158.07 118.28 3,407.70
1-1-352
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
交易完 最 期营 收入 别增 387,888.72
万元和 713,077.99 万元 别增长 21.25%和 23.66% 营 利润 利润总额和
属 母 者净利润均 增
2 交易前 盈利能力 较 析
交易前 要盈利能力指标 如
2015 1-7 2014
目
表 备考 表 表 备考 表
毛利率 16.56% 15.07% 16.87% 15.48%
净利率 2.17% 1.82% 1.64% 1.53%
净资 收益率 8.23% 9.05% 10.78% 12.84%
注 毛利率= 营 收入-营 ÷营 收入
净利率=净利润÷营 收入
净资 收益率= 属 母 者的净利润÷ 属 母 者 益
交易完 的 毛利率和 净利率 降但 保
稳定 要系商社汽 在的汽车 行 利润率较 而拉 了
整体毛利率和净利率 交易完 的净资 收益率 提
高 回 的能力 增强
四、本次交易对 市 司未来发展前 影响的分析
体 析 “第 节 交易概述”之 交易的背 目的 之
“ 交易的目的”
五、本次交易对 市 司当期每股收益等财务指标和非财
务指标影响的分析
一 本次交易对 市 司每股收益的影响
2015 1-7 2014
目
表 备考 表 表 备考 表
收益 0.97 0.99 1.21 1.32
交易完 的 收益较交易前提高
1-1-353
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
本次交易对 市 司未来资本性支出的影响
交易 来资 性支 构 大 利 响
本次交易成本对 市 司的影响
交易 的交易税 中 机构 用等交易 生
大 响
1-1-354
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十节 财务会计信息
一、交易标的财务 表
一 商社汽贸
1 资 负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
流 资 合 138,428.83 183,372.07 146,484.87
非流 资 合 64,163.41 64,468.34 63,476.85
资 总 202,592.24 247,840.42 209,961.72
流 负债合 141,133.46 177,920.92 154,054.28
非流 负债合 27,290.17 31,783.34 20,210.78
负债合 168,423.63 209,704.26 174,265.06
者 益合 34,168.62 38,136.16 35,696.66
属 母 者
24,692.41 27,473.59 26,992.46
益
2 利润表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 373,517.26 673,509.16 564,376.02
营 346,486.59 615,921.12 515,669.15
营 利润 3,962.05 12,622.71 12,807.07
利润总额 3,693.66 12,243.41 13,729.46
净利润 2,861.80 9,651.97 11,311.27
属 母 者
2,675.54 6,362.59 9,001.80
的净利润
3 金流 表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 15,478.91 4,977.28 5,458.69
投资活 生的 金流 净额 6,536.47 3,030.47 -9,494.00
筹资活 生的 金流 净额 -17,309.55 -9,955.71 -5,927.24
金 金等 物净增 额 4,705.82 -1,947.96 -9,962.55
1-1-355
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社电商
1 资 负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
流 资 3,695.85 537.21 1,000.00
非流 资 404.50 458.45 -
资 总额 4,100.34 995.65 1,000.00
流 负债 291.39 686.35 -
非流 负债 727.30 128.33 -
负债总额 1,018.69 814.69 -
者 益 3,081.65 180.97 1,000.00
属 母 者
3,081.65 180.97 1,000.00
益
2 利润表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 167.33 1,085.03 -
营 1.83 1,103.60 -
营 利润 26.06 -820.35 -
利润总额 75.69 -819.03 -
净利润 75.69 -819.03 -
属 母 者的净利润 75.69 -819.03 -
3 金流 表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 -3,189.33 -740.33 -
投资活 生的 金流 净额 648.00 -235.78 -
筹资活 生的 金流 净额 2,825.00 -1.53 1,000.00
金 金等 物净增 额 283.67 -977.64 1,000.00
商社家维
1 资 负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
流 资 2,162.43 2,044.24 1,636.47
1-1-356
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
非流 资 22.17 25.60 27.40
资 总额 2,184.61 2,069.84 1,663.87
流 负债 2,078.04 1,947.77 1,594.00
非流 负债 29.18 42.61 55.62
负债总额 2,107.22 1,990.38 1,649.62
者 益 77.39 79.46 14.25
属 母 者 益 77.39 79.46 14.25
2 利润表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 2,866.62 4,401.61 4,239.41
营 2,347.11 3,558.98 3,376.88
营 利润 -10.47 56.35 7.64
利润总额 3.14 79.33 31.41
净利润 -2.07 65.21 26.65
属 母 者的净利润 -2.07 65.21 26.65
3 金流 表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 100.40 -199.57 172.71
投资活 生的 金流 净额 -0.45 -1.40 9.50
筹资活 生的 金流 净额 -15.83 -25.52 -73.14
金 金等 物净增 额 84.13 -226.49 109.07
四 益 检
1 资 负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
流 资 1,948.19 - -
非流 资 563.95 - -
资 总额 2,512.14 - -
流 负债 1,499.48 - -
非流 负债 0.00 - -
负债总额 1,499.48 - -
者 益 1,012.66 - -
属 母 者 益 1,012.66 - -
1-1-357
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 利润表简要数据
万元
目 2015 5-7 2014 2013
营 收入 990.75 - -
营 265.23 - -
营 利润 12.41 - -
利润总额 13.92 - -
净利润 12.66 - -
属 母 者的净利润 12.66 - -
3 金流 表简要数据
万元
目 2015 5-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 1,145.41 - -
投资活 生的 金流 净额 -106.27 - -
筹资活 生的 金流 净额 452.40 - -
金 金等 物净增 额 1,491.54 - -
五 中天物业
1 资 负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31 2013 12 31
流 资 31,695.40 178,322.42 161,057.03
非流 资 1,320.20 49,384.16 51,064.94
资 总额 33,015.60 227,706.58 212,121.97
流 负债 32,512.62 226,286.47 209,193.59
非流 负债 - - -
负债总额 32,512.62 226,286.47 209,193.59
者 益 502.98 1,420.11 2,928.38
属 母 者 益 325.19 1,240.06 2,928.38
2 利润表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营 收入 15,753.01 35,612.60 4,366.62
营 12,475.02 25,925.53 3,552.15
营 利润 -1,915.78 -1,655.30 -1,215.69
利润总额 -1,905.32 -1,664.28 291.41
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
净利润 -1,906.84 -1,662.36 -38.40
属 母 者的净利润 -1,904.58 -1,662.40 -38.40
3 金流 表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014 2013
营活 生的 金流 净额 -2,501.70 -3,479.17 -88,622.99
投资活 生的 金流 净额 -881.36 -61.16 -405.20
筹资活 生的 金流 净额 -1,289.46 6,235.70 91,020.55
金 金等 物净增 额 -4,672.52 2,695.36 1,992.36
、 市 司备考财务 表
假 2014 1 1 完 交易的情况 按照 交易完
的架构编 的 最 期备考合并 表如
一 资产负债表简要数据
万元
目 2015 7 31 2014 12 31
流 资 846,962.49 1,121,936.19
非流 资 465,717.97 511,307.02
资 总额 1,312,680.47 1,633,243.21
流 负债 824,141.08 1,166,398.30
非流 负债 34,330.38 38,843.35
负债总额 858,471.46 1,205,241.65
者 益 454,209.01 428,001.56
属 母 者 益 438,745.18 414,358.81
利润表简要数据
万元
目 2015 1-7 2014
营 收入 2,213,615.55 3,727,083.97
营 1,879,923.44 3,150,009.84
营 利润 48,089.37 69,268.76
利润总额 48,194.09 69,551.06
净利润 40,306.32 57,193.76
属 母 者净利润 40,148.25 53,786.06
1-1-359
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
1-1-360
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十一节 业竞争 关联交易
一、本次交易对 业竞争的影响
一 本次交易完成 市 司 实际 制人及 关联企业之间
存在 业竞争的情况
交易前 商社 团 人 庆 资
交易 人 更
交易前 人 联企 之间 在
竞 的情况 交易完 商社汽 商社电商 商社家 益
检和中天物 将 的全资子 免 商社 团
联方 生 竞 商社 团将 的 资 和 全部交 托
管 除了 来 营中 人 联方之间发生
竞 的 能性
市 司 股股东、实际 制人关于避免 业竞争的承诺
交易前 商社 团 了 免 竞 的 要内容如
1 商社 团 直接或间接地在中 境内 营或
属 营 构 竞 的
2 如因 资 整合或 债 债 原因使商社 团
或 属企 的 营 构 或 能构 竞 的 的 益 商社
团 着最 将 营的 竞 性 相 通过授
的 转 的原 极改善 妥善 营
3 若商社 团知悉 商 机 营或 能
属企 营 构 竞 的 在商社 团 得 商 机 立即通
知 并将 述商 机 按 能合理接 的商 提供
如 接 述商 机 商社 团方 营相
1-1-361
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
4 若相 系过 期 营 发展 熟 备注入 的
时 商社 团将 合理的商 极 相 注入
5 在商社 团 竞 性 的1个 内 指定
资格人员 的 作小 体负 免 竞 措施 排的
督 评估等 作 并 就 措施 体落 情况直接向商社 团提 意
和建
6 作小 若在 述 督 评估过程中发 商社 团 能 在
遵 竞 损害 利益情形 向商社 团 时
提 意 或建 方聘 资格的 师 或
机构 损害情况 行确认和测算 聘 机构的 用 商社 团
将前述损害确认和测算结果书面通知商社 团 30 内 商社
团将无 地 金方式向 作 赔偿或补偿 采
告 告等方式 露 等赔偿或补偿情形 商社 团除作 述赔偿或补偿措
施外 需将竞 性 合理的商 极 竞 性 注入
交易完 商社 团将 续履行
、 告期内交易标的关联交易情况
一 商社汽贸
1 采购商品和接 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
庆 购 商品 - 0.98 0.44
商社电器 购 商品 2.83 49.99 50.37
世纪 购 商品 51.91 - -
中天物 装修装 10.00 399.30 333.51
商社 团 接 325.53 336.33 329.71
商社家 修理 54.19 12.94 84.41
1-1-362
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 商品和提供 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
庆 购车 修 - 71.71 90.61
商社电器 购车 修 - 1.43 43.69
世纪 购车 修 - 0.33 123.36
世纪 购车 修 - 34.08 96.07
九龙 修 - 0.20 0.33
中天物 138.60 549.07 559.10
37.56 - -
商社信科 购车 6.90 - -
3 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
中天物 资金 用 435.78 1,047.20 995.08
4 联租赁 目标 租
万元
租方 租赁资 种类 2015 1-7 2014 2013
庆 3.85 - -
商社 团 233.00 124.88 -
5 联 保情况
万元
保方 保金额 保起始 保到期 保是 履行完
商社 团 4,000.00 2015-03-20 2018-03-19
商社 团 3,000.00 2015-03-13 2018-03-12
商社 团 3,000.00 2015-04-14 2018-04-13
商社 团 2,000.00 2014-09-19 2015-09-16
商社 团 1,500.00 2013-09-25 2015-09-16
商社 团 1,500.00 2013-09-22 2015-09-16
商社 团 2,000.00 2013-10-11 2015-10-10
商社 团 4,000.00 2015-07-28 2016-07-27
商社 团 1,000.00 2015-07-02 2016-07-01
商社 团 2,000.00 2015-02-28 2016-02-27
商社 团 2,000.00 2015-05-26 2016-05-25
商社 团 2,800.00 2014-03-05 2016-03-04
商社 团 2,450.00 2014-02-28 2016-02-26
商社 团 2,800.00 2014-04-02 2016-04-01
1-1-363
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团 1,750.00 2014-03-11 2016-03-10
商社 团 2,000.00 2015-05-21 2016-05-20
商社 团 1,800.00 2013-11-08 2015-11-05
商社 团 1,800.00 2013-11-29 2015-11-27
商社 团 2,400.00 2014-05-07 2016-05-06
商社 团 1,000.00 2014-01-17 2016-01-15
商社 团 2,000.00 2014-10-17 2015-10-16
商社 团 4,750.00 2014-09-24 2016-09-22
小 51,550.00
6 联方资金 借
万元
联方 金额 起始 到期 说明
1,000.00 2015-01-07 2017-09-14 按 期 款 准利率 息
500.00 2015-04-21 2017-09-14 按 期 款 准利率 息
中天物 10,000.00 2015-01-01 2016-12-31 按 期 款 准利率 息
7 联方 来情况
万元
目 联方 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
收 款 商社电器 - - 0.27
预付 款 世纪 15.33 - 16.72
预付 款 中天物 150.00 - -
预付 款 商社家 2.51 - -
收款 商社 团 - 7,030.00 5,351.00
收款 中天物 10,104.53 17,000.00 17,000.00
收款 中天大酒店 100.00 100.00 200.00
收款 1,500.00 - -
付 款 商社电器 - - 0.51
付 款 世纪 3.45 - -
付 款 中天物 62.21 206.09 173.20
付 款 商社家 - 0.48 0.48
预收 款 益 检 36.70 - -
预收 款 商社 口 - 0.59 -
付款 商社 口 30.67 - -
付款 商社 团 882.88 124.88 -
1-1-364
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社电商
1 采购商品和接 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
商社信科 采购 物 - 101.33 -
世纪 采购 物 - 3.73 -
2 商品和提供 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
庆 物 - 210.91 -
世纪购商 提供 151.35 54.05 -
香港 提供 15.98 - -
3 联方资金 借
万元
联方 入金额 起始 到期 说明
商社信科 100.00 2014-09-09 2014-12-09 行 准利率
商社信科 100.00 2014-10-17 2014-10-24 行 准利率
4 联方 来情况
万元
目 联方 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
预付款 商社信科 - 0.12 -
预付款 商社 口 1,403.53 320.60 -
收款 世纪购商 118.62 0.46 -
收款 商社投资 1,500.00 - -
收款 商社 口 5.00 - -
预收款 庆 54.05 205.41 -
付款 庆 - 0.02 -
付款 庆 - 0.44 -
商社家维
1 采购商品和接 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
庆 空调 装 家电 修 理 225.27 154.88 159.37
1-1-365
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2 商品和提供 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
庆 装修理 7.08 16.83 8.36
商社汽 装修理 54.19 12.94 84.41
商社投资 装修理 30.37 59.04 -
商社 团 装修理 30.25 - 29.30
3 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
商社 团 支 2.86 4.04 32.18
商社 团 利息支 19.05 15.38 33.78
4 联租赁 目标 租
万元
租方 租赁资 种类 2015 1-7 2014 2013
商社 团 7.86 12.58 5.07
5 联方资金 借
万元
联方 入金额 起始 到期 说明
商社 团 538.00 行 准利率
注 商社家 向商社 团 借的资金 借 无起始 和到期
6 联方 来情况
万元
目 联方 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
收 款 庆 0.12 - -
收 款 商社 团 - 2.61 -
收 款 商社汽 - 0.48 0.48
收款 庆 33.08 79.31 13.50
付 款 庆 168.44 33.79 103.89
预收款 商社 团 - 24.40 27.00
预收款 商社汽 2.51 - -
预收款 庆 62.40 - -
付款 商社 团 541.70 538.00 559.57
1-1-366
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
四 益 检
1 采购商品和接 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
商社 团 提供检测服 3.26 - -
2 联租赁 目标 租
万元
租方 租赁资 种类 2015 1-7 2014 2013
商社 团 6.11 - -
3 联方资金 借
万元
联方 入金额 利息支 借款利率 说明
商社 团 453.88 1.15 6.15% 注
注 联方资金 益 检 立前 入 截 告期 益 检 将 述 入资金
和利息全部
4 联方 来情况
万元
目 联方 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
收 款 商社 团 3.46 - -
预付款 商社汽 36.70 - -
收款 商社 团 2.51 - -
付款 商社 团 0.87 - -
五 中天物业
1 采购商品和接 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
商社电器 采购电器 - 2.30 7.85
2 商品和提供 的 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
世纪 程建 理 - - 300.00
1-1-367
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
庆 装修装 959.13 1,645.61 1,098.76
庆 保 2.58 - -
庆 物 管理 - 80.98 8.84
庆 商铺租金 240.78 458.53 78.06
商社电器 装修装 65.02 82.68 150.59
商社电器 物 管理 73.37 107.34 89.30
世纪 装修装 4,572.16 456.75 520.90
世纪 物 管理 221.32 272.24 265.38
庆荣物流 装修装 202.19 450.00 -
商 保理 物 管理 1.34 - -
商社汽 装修装 10.00 234.52 303.51
达 装修装 - 164.78 30.00
商社酒店管理 装修装 - 246.00 545.46
商社 团 物 管理 57.24 82.88 70.09
商社 团 整改 11.72 - -
中天大酒店 物 管理 123.44 208.22 216.92
商社投资 装修装 50.00 - -
3 联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014 2013
商社 团 利息支 7,609.22 12,031.56 8,432.83
商社 团 支 1,716.40 6,941.24 5,280.05
商社汽 利息支 435.78 1,047.20 995.08
商社汽 支 138.60 549.07 559.10
商社投资 利息支 - - 613.86
商社信科 利息支 - 202.50 532.54
商社信科 支 - 40.50 106.51
庆 利息收入 - 1.93 -
4 联方资金 借
万元
联方 入金额 起始 到期 说明
商社 团 10,919.03 注
商社汽 10,000.00 2015-01-01 2016-12-31
注 中天物 向商社 团的资金 借款属 借 借款 无起始 期
5 联方 来情况
万元
目 联方 2015-7-31 2014-12-31 2013-12-31
收 款 商社电器 14.54 22.42 -
1-1-368
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
收 款 世纪 2,208.37 99.37 181.44
收 款 庆 542.72 311.83 817.01
收 款 庆荣物流 202.19 - -
收 款 商社汽 57.95 197.95 163.44
收 款 犀牛 馆 131.82 131.82 545.46
收 款 中天大酒店 36.24 84.65 54.32
收 款 汽车 2.17 6.05 7.68
收 款 商社启 2.09 2.09 2.09
收款 世纪 1,024.31 1,061.87 1,024.31
收款 中天物 商管 - - 66.43
预收 款 商社汽 150.00 - -
预收 款 世纪 81.34 - 29.92
预收 款 商社 团 2.23 - 29.92
付款 商社 团 10,919.03 202,055.97 181,882.90
付款 商社汽 10,104.53 17,000.00 17,000.00
付款 中天大酒店 81.06 - -
、 告期内关联交易的必要性及定 允性
交易标的和托管标的在 告期内发生的 联交易均 商 合理性
在通过 联交易虚增营 收入和 营利润的情况 在通过 联方向输
利益的情形
四、本次交易的关联交易情况
交易的交易 方 故 交易构 联交易
交易 的 牌标的交易 格 庆 资 备案的 康评估 的 评估
告 载明评估 值 并 据 庆联交 开 牌转 结果最 确定
保证作 依据的 允性 聘 了 证 期 相 资格的
康评估 牌标的 行评估 康评估 交易 方之间 在除
收 外的 的和预期的利害 系 在 联 系
五、本次交易 市 司最近一 及一期备考关联交易
据天健 师 的 阅 告 交易完 最
期的 联交易情况如
1-1-369
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
一 采购商品和接 劳务的关联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014
品 采购 品 964.12 1,886.37
商社 口 采购 物 2,805.43 6,028.25
海曦冠 易 限 采购物料 82.69 -
出售商品和提供劳务的关联交易
万元
联方 联交易内容 2015 1-7 2014
商社 团 商品 67.45 39.67
商社 口 商品 2.10 11.26
商社 商品 10.21 -
商社投资 商品 1.35 -
关联租赁情况
1 租
万元
租方 租赁资 2015 1-7 2014
商社 媒 广告墙 20.94 -
中宏商 场地租赁 353.18 715.37
2 租
万元
租方 租赁资 2015 1-7 2014
商社 团 租赁 2,028.88 3,161.05
万盛五交 租赁 48.40 75.42
商社物流 租赁 41.00 57.32
中天大酒店 租赁 64.02 54.73
四 关联方 保
万元
保方 保金额 起始 到期 保是 履行完
商社 团 4,000.00 2015-03-20 2018-03-19
商社 团 3,000.00 2015-03-13 2018-03-12
商社 团 3,000.00 2015-04-14 2018-04-13
1-1-370
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
商社 团 2,000.00 2014-09-19 2015-09-16
商社 团 1,500.00 2013-09-25 2015-09-16
商社 团 1,500.00 2013-09-22 2015-09-16
商社 团 2,000.00 2013-10-11 2015-10-10
商社 团 4,000.00 2015-07-28 2016-07-27
商社 团 1,000.00 2015-07-02 2016-07-01
商社 团 2,000.00 2015-02-28 2016-02-27
商社 团 2,000.00 2015-05-26 2016-05-25
商社 团 2,800.00 2014-03-05 2016-03-04
商社 团 2,450.00 2014-02-28 2016-02-26
商社 团 2,800.00 2014-04-02 2016-04-01
商社 团 1,750.00 2014-03-11 2016-03-10
商社 团 2,000.00 2015-05-21 2016-05-20
商社 团 1,800.00 2013-11-08 2015-11-05
商社 团 1,800.00 2013-11-29 2015-11-27
商社 团 2,400.00 2014-05-07 2016-05-06
商社 团 1,000.00 2014-01-17 2016-01-15
商社 团 2,000.00 2014-10-17 2015-10-16
商社 团 4,750.00 2014-09-24 2016-09-22
商社 团 3,000.00 2014-09-11 2017-09-10
商社 团 3,000.00 2014-09-17 2017-09-16
商社 团 4,000.00 2014-09-24 2017-09-23
商社 团 3,000.00 2014-10-13 2017-10-12
商社 团 1,000.00 2014-10-22 2017-10-21
商社 团 5,000.00 2015-01-21 2018-01-20
商社 团 5,000.00 2014-09-23 2017-09-22
小 75,550.00
五 关联方资金 借
万元
联方 入 入余额 说明
商社 团 11,457.03 借 无固定期限 按 期 款 准利率 息
联方 余额 起始 到期 说明
1,000.00 2015-01-07 2017-09-14 按 期 款 准利率 息
500.00 2015-04-21 2017-09-14 按 期 款 准利率 息
关键管理人员 酬
万元
目 2015 1-7 2014
键管理人员 酬 305.13 601.79
1-1-371
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
七 关联方交易
万元
联方 交易类型 2015 1-7 2014
中宏商 遣 1,397.99 2,415.88
中天大酒店 停车 2.65 36.55
万盛五交 水电 - 1.76
商社物流 水电 - 0.29
中天大酒店 收 物 123.44 208.22
商社 团 收 物 57.24 82.88
商社投资 提供装 装修 50.00 -
中天大酒店 提供装 装修 - 246.00
商社 团 接 2,044.79 7,281.61
提供 37.56 -
商社 团 提供 装修理 30.25 -
商社投资 提供 装修理 30.37 59.04
商社 团 提供 整改 11.72 -
商社 团 提供检测服 3.26 -
关联方往来
万元
来 目 联方 2015-7-31 2014-12-31
收 款 商社 团 5.22 3.71
收 款 商社 口 - 0.03
收 款 中天大酒店 36.24 84.65
收 款 犀牛 馆 131.82 131.82
预付款 商社 口 1,403.53 320.60
预付款 品 - 9.95
收款 商社投资 1,500.00 -
收款 商社 口 5.00 -
收款 中天大酒店 100.00 100.00
收款 1,500.00 -
收款 商社 团 2.51 7,030.00
收款 商社 媒 28.74 -
付 款 品 129.11 153.86
付 款 品 - 1.12
付 款 商社 口 860.27 23.93
预收款 中宏商 - 54.00
预收款 商社 团 2.23 27.40
预收款 商社 口 - 1.07
付款 品 0.60 0.80
1-1-372
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
付款 中天大酒店 81.06 -
付款 商社 口 157.91 -
付款 中宏商 498.91 -
付款 商社 媒 3.50 3.50
付款 商社物流 6.49 -
付款 商社 团 82,689.98 286,298.97
九
1 投资
最 期 联方商社投资 投资 立 商 保理
2 托管理
告书 第七节 交易合 的 要内容 之 托管 要
内容
3 收购
最 期 向商社 团收购商社信科和商社电子
4 无偿 转
最 期 商社 团将中天 100% 和商社汇巴 购物中心
期商 地 无偿 转 商社 团
5 跨境采购
最 期 立 香港 香港 托商社 口采购
境外商品
、本次交易 减少 规范关联交易措施
交易前 商社 团 将 能 少并规 之间的 联交
易 必要的 联交易 商社 团将 格履行法定程序 依法 时 行
信息 露 保证 通过 联交易损害 的合法 益
交易完 商社 团 的 牌目标 将 入 合并
表 围 效 少 联方的 联交易 常
1-1-373
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
营需要而 生的必要 联交易 商社 团将 续履行 格按照 联交
易的相 规定 履行必要的法律程序 依照合法 效的 行 遵循
开的原 履行信息 露义 确保 损害全体 特别是中小
的合法 益
1-1-374
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十 节 本次交易的特别风险提示
一、本次交易相关风险因素
一 本次交易终止的风险
交易 到多方因素的 响 方案的 施尚 满足多 时间
在 确定性 交易 能因 的发生而面临被 的风
交易构 联交易 大 交易相 时 联
需要回 表 大 能 通过 交易相 案 在 确定
性 而 交易 在被 的风
承诺 项 能兑 的风险
截 告书签署 交易 方的 大 提示 之 九
交易相 方作 的 要
外 在 交易中 托管目标 相 债 任何偿 义
因 商社 团 而 托管目标 的高负债发生利
益 突 免商社 团 托管目标 侵 利益 商社 团将继续履
行 少 规 联交易的 商社 团 托管目标 将继续 格
遵 联交易管理 法 相 法律法规的规定 遵循 开
的原 行 联交易 在人员 资 机构
等 方面相 独立
管交易 方 作 相 但是 是 完全履行 在 确定性 故
无法完全排除 来 因交易 方 无法兑 而遭 损失的 能性
收购整合风险
交易 的目标 别属 汽车 电商 服 中央空调 程
装 家电 服 检测 地 开发等 的行 目标 在企 文
管理 等方面 在 程 的差 交易 的整合能 利 施
1-1-375
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
整合效果能 达到收购预期 在 定的 确定性
、 牌标的相关风险因素
一 汽车经销业务相关的风险
1 品牌授 营的风
据 汽车品牌 管理 施 法 汽车 商必 获得汽车供 商的授
才能开展除 用作 车之外的汽车 活 截 告期 商社汽
得 12 家汽车供 商的授 鉴 目前汽车供 商的品牌授 的期限大都
1~3 等 授 合 效期满 商社汽 能 继续获得汽车供 商的授
在 定的 确定性 管商社汽 作 庆地 要汽车 商之 汽
车供 商保 多 的良好合作 系 但是 如果商社汽 能 续获得汽车供
商的授 或 汽车供 商的 营策略 授 内容发生 大 利
将 商社汽 营 构 大 利 响
2 偿债风
汽车 行 属 资金密 型行 商社汽 自 资 较小 生
营 需资金 要依靠 行借款 自身 累 商 信用 告期内商社汽 的
资 负债率 别 83.00% 84.61%和 83.13% 在较高水 流 率 别
0.95 1.03 0.98 倍 率 别 0.42 0.41 0.41 倍 流 率和
率水 较
来 着 网 的扩张 商社汽 的采购和 规模 断增大 如果商
社汽 能继续通过 行或 道获得 营 需资金 或 营情况发生
恶 资金周转发生困 将 商社汽 面临 定的偿债风
3 压或 值的风
汽车 商 般在采购车 行 购 之间 在 定的时滞
车 相 较高 因 汽车 商的 规模较大 目前汽车 场 竞
激烈 更 换 快 品 周期短 格 频繁等特点 如果商社汽 购
的车 无法 时 能 的 压 截 告期 商社汽
1-1-376
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
提 跌 准备 4,848.57 万元 如果 来汽车 场整体 情况发生较大
波 或 场竞 程 益激烈 将 能 商社汽 面临 压和
值的风
4 行 策 的风
目前 商社汽 的汽车 符合 家法律法规的要 但是 来 家汽
车 策 汽车 保 策 汽车金融 策 相 汽车品牌 汽
车召回 汽车 包 等 在修 或调整的 能 外 地 尤
是 庆地 汽车行 的宏 调 策 例如汽车排 排 车型限
限行 停车 涨 牌照 等 能使商社汽 面临行 策 的风
5 土地使用 被收回的风
商社汽 2010 5 竞拍购得 庆 部 M24-2 土地 即 112
地证 2010 第 025879 土地使用 用 汽车品牌 4S 店建 最
4S 店建 作滞 要原因 是 宗地块 土石方 较大 是 宗地
块离 庆 局较 允许采用爆破方式 行作 全部土石方均 机打方
式挖掘 是施 过程中因 输 场等方面原因 常间歇性歇 土地整治
作的滞 汽车品牌的引 作 极大 响
2012 11 20 庆 土局 部 局 庆商社汽车
易 限 延期开竣 的通知 通知确认 因土地整治 作 期较长
述宗地 的 目 能开 建 按照 闲置土地处置 法 第十 的规定
庆 土局 部 局 意 述宗地延长 开发期限
2015 7 24 庆 土资源和 管理局 江 局 即 部
局 闲置土地认定书 渝 土 管 江 闲[2015]43
认定 述宗地 闲置土地 按照 闲置土地处置 法 的 规定 行处置
2015 11 27 庆 土局 江 局 即 部 局 发
快 通知书 通知明确 开发 的标准是 依法 得施 许
证 开发建 用地面 开发建 用地面 之 或者 投资
额 总投资额的 之 十五 通知要 商社汽 紧施 建 到
1-1-377
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
期检查 达标的 任 商社汽 管机 将依据 土资源部确定的方式
行处置 通知 明确 到期检查 的时间标准
据 康评估 的评估 告 112 地证 2010 第 025879 土地使用
的 面净值 13,545.63 万元 截 准 的评估 值 17,622.25 万元
评估 告 2015 10 24 故 评估 考虑土地 按期
开发 能 的土地闲置 被收回的风 评估结论的 响
截 告书签署 商社汽 得施 许 证并 紧施 建 快达到
检查要 商社汽 在 施 是 达到 庆 土局 江 局的
要 在 确定性 宗土地 在被收回的风
6 尚 得土地使用 证的风
商社汽 2012 4 联合 中天 简 方
方式 得 庆 部 大竹林 团 O 标准 O19-2 O19-3 O19-5
O21-1 O21-5 O21-6 O21-9 O21-10 地块 统 大竹林 目地块
土地面 244,442 方米 系文 娱 商 金融 用地 交 格 147,669
万元 得的土地使用 方 2013 6 方就大竹林 目地
块签署了 联合开发 定 自 自 得物 的开发 入
土地 的地 部 土地 金的补交义 等 续投资 并 物方式 建 物
行 配
截 告期 方 庆 土局签署了 建 用地使用 合
并足额支付土地 金 中 商社汽 支付 9,879.87 万元 截 告
书签署 宗土地尚 得 土地使用 证 土地尚 开发
7 要子 商社麒 的 风
2005 9 28 要子 商社麒 的 之间发生 转 即 义
商社汽 钿洲 别签署 份转 转 商社麒 2.5%
商社汽 和钿洲 转 行 商 更登 但 商社汽
续 部 相 的 利和 相 的义 因 商社汽 100%
评估 值 考虑 部 长期 投资的 值 商 更登
1-1-378
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第 人的效力 排除 来商社汽 的商社麒 2.5% 引发
的 能性
2008 7 14 商社麒 汽 团将 的商社麒 10%的
转 全资子 鹏龙行 2011 4 19 鹏龙行 商社汽 签署
调整补偿 定 鹏龙行 商社麒 身份 原 的 利和
义 商社汽 接 商社汽 向鹏龙行支付 400 万元作 补偿 2008
来商社麒 的 转 均 能 理 商 更登 商
社汽 100% 评估 值 考虑 部 长期 投资的 值
8 行 气 降风
来 益 汽车 场的快 发展 内外 游厂商 快了 能投入
和网 扩张的节奏 相 地 汽车 商的数 了快 增长 使得 场供
状况发生了 定的
外 2012 来 内宏 济增 缓 汽车行 整体增长 相
过去多 的高 增长 增 缓
因 整个汽车行 气 的 降 相 游 商 能力相 较弱
的 游汽车 行 的利润将 被 压 利润水 发生 滑
电商 业务相关的风险
1 联网系统 全性的风
商社电商的 要在 联网电商 完 联网 营模式 在
网 施故障 漏洞 黑 攻 信息泄露等风 如果商社电商 能
时发 并阻 种外部 扰 能 营 利 响
2 商 信誉 损的风
站内 营者通过电商 直接面向 者 并通过快递 行配 在交
易过程中 免 方 商品 物流 输 服 等方面
意 统 而 纠 的 生 管电商 直接面向 者 但是 站内
营者 者发生纠 营者的商 信誉 到负面 响
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庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
中央空调工程安装、家电售 服务业务相关的风险
1 程 目 场的 风
中央空调的 全 行 仅 空调 备的 确 装 定期 保
密 相 商社家 的 个中央空调 装 程 目都配 职 目 理
全 检员 负 程 场管理 格把 全风 最 商社家
发生 大 全 故 但 着 规模的扩张 程 目 场管
装瑕疵 最 发生 全 故 将 商社家 的 营 来发展 生 定
的负面 响
2 供 商 户 中 较高的风
告期内 商社家 前五 供 商的采购额合 期采购总额的 例
别 41.02% 42.48%和 57.62% 虽然商社家 供 商的采购 例均
35% 形 某 个供 商的 依赖 但如果供 商 能 时供 商社
家 的 开展 将面临延 的风
告期内 商社家 前五 户的 额合 期 总额的 例 别
36.79% 36.72%和 35.65% 虽然商社家 户或供 商的 例均
35% 形 某 个 户的 依赖 但如果 户发生 大
商社家 收入 生较大 响
3 风
中央空调 程 装的 要 中央空调的整机采购 到钢 铜
等金属 料 格波 的 响较大 外 中央空调 程 装 家电 服
人 支 较高 续 升 商社家 在 风
四 量检测业务相关的风险
1 社 信力 品牌和声誉 利 响的风
检行 的商 模式是 独立 方的第 方身份 行检测活 将
术 服 和 信力融入品牌 获得 户 告使用方的认 虽然 益 检
1-1-380
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
建立健全内部 和 管理 但是 能排除发生 信力和品牌 损 的
能性 发生 类 将 响 户的 而 响 益 检的
开展
2 高素 的检测 人才短缺 流失的风
检行 属 术性服 人才 身就相 缺 时 中
检行 的快 发展 检测机构 高素 的 人才需 益增长 解 人才短
缺 题 益 检建立了 备 队人才的 目标和 解 企 的人才缺
题 但 短期来看 检行 人才的缺 和流失 将 企 的人力资源
生 利 响
3 营资 无法 得或延续的风
中 合格评定 家认 员 CNAS 2015 4 10 向 益检
测颁发 验 认 证书 NO.CNAS L0418 证明 益 检符合 ISO/ICE 17025
2005 检测和校准 验 能力的通用要 CNAS-CL01 检测和校准 验
能力认 准 的要 备证书 检测服 的能力 证书 效期截
2017 8 18 2015 7 1 CNAS 向 益 检 意使用认
评定的回复 意 益 检在 CNAS 认 和相 府部门批准的 围
规定的 效期内 依据 认 标识和认 状态声明管理规 CNAS-R01
和相 府部门的要 在 告/证书 使用认 标识 CNAS
L0418 中 商 联合 商 品 督检 中心 庆 庆 电子
电器商品 督检验站 庆 家用电器 品 督检验站 庆 五金商
品 督检验站 因使用 等 签发 告/证书引发的法律 任 益
检
益 检 验 中 商 联合 商 品 督检 中心 庆
庆 电子电器商品 督检验站 庆 家用电器 品 督检验站和
庆 五金商品 督检验站获得的资 证书如
序 证书 颁发 证书颁 证书到 准许使
体 证书编 备注
体 发 期 用标志
1-1-381
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中
资
家认证 2015 2017
中 商 联 认定
1 2014001614Z 认 5 20 8 26 CMA -
合 商 认证
督管理
品 督 证书
员
检 中心
庆 / 品 中
益 检 检验机 家认证 2015 2017
2 构资 F2014000371 认 5 20 8 26 CMA
认定证 督管理
书 员
资 庆
2015 2018
认定
3 2015220619E 6 25 6 24 CMA -
庆 电子 认证 术 督
电器商品 证书 局
督检验 资 庆
2015 渝 2015 2018
站 认定授
4 认 2023 6 25 6 24 CAL
证 术 督
书 局
资 庆
2015 2018
认定
5 2015220687E 6 25 6 24 CMA -
庆 家用 认证 术 督
电器 品 证书 局
督检验 资 庆
2015 渝 2015 2018
站 认定授
6 认 2010 6 25 6 24 CAL
证 术 督
书 局
资 庆 验
2014 2017
认定 法
7 2014220631C 8 4 8 3 CMA
认证 术 督 人 体
庆 五金
证书 局 更
商品
资 庆 验
督检验站 2014 渝 2014 2017
认定授 法
8 认 2033 8 4 8 3 CAL
证 术 督 人 体
书 局 更
作 第 方检测机构和授 的 品 督检验机构 必 得相 的资
认定 效期 满 通过资 认定部门的书面 查或者 场评 方能延续 如
果 益 检 来无法延续 的资 证书 或 来 验 能 时 得相
的资 证书 营 的增长 势 能 到 利 响
外 益 检的前身里里商社 团 检测中心 商社 团 属法人
了 验 庆 五金商品 督检验站的 CMA 和 CAL 资 证
书
1-1-382
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
1 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书目前 更情
况
据 益 检提供的资料 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和
CAL 证书 商社 团 属法人 2015 3 益 检 立 庆
五金商品 督检验站 商社 团 转 益 检 据 家 督检验
检疫总局 检验检测机构资 认定管理 法 总局 第 163 第十 规定
庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书的 法人 体
商社 团 更 益 检 因 益 检如继续使用 庆 五金商品
督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书 需向证书的颁发 庆
局提交 更 目前 益 检 向 庆 局提交 更 但尚
得到 庆 局回复
2 益 检依赖 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证
书开展 的情况
据 庆 局 2014 8 4 颁发的 资 认定- 认证/授 /验
收证书 表 庆 五金商品 督检验站的获准 行 认证 围包括
金属 品 建筑五金 紧固 数 建筑 料
据 家认 2015 5 20 颁发的 资 认定- 认证证书 表
中 商 联合 商 品 督检 中心 庆 / 益 检获准 行
认证的 围包括 五金建 类 五金建筑类 等五金建 类 五金建筑类 包
括 138 个 品类别
据 述资料 益 检 据 2015 5 20 家认 颁发的 资 认
定- 认证证书 表 庆 局 2014 8 4 颁发的 资 认定-
认证/授 /验收证书 表 获得的 认证授 的部 内容相 并 述
表 建筑 料类的 认证授 内容 因 等情形使 庆
局认定的 庆 五金商品 督检验站 备的部 认证或授 认证内
容 家认 认定的 益 检 备的 认证内容涵
1-1-383
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
时 庆 五金商品 督检验站的 CMA 证书和 CAL 证书
庆 局颁发 属 域性的 认证 五金建 类的检测 尚 属
的 要 类型 因 在 庆 五金商品 督检验站 CMA 和 CAL 资
证书 更前 益 检开展相 响较小
综 庆 五金商品 督检验站 CMA 和 CAL 资 证书暂 更的
益 检开展五金建筑 五金建 类的 生障碍
五 地产开发业务相关的风险
1 宏 济周期 策 的风
中天物 处的 地 开发行 宏 济 行情况 家 策密 相
明显的周期性 如果 济周期 响 民 济增长 缓或宏
济 周期性波 而中天物 能 合理的预期并相 调整的 营行
将 中天物 的 营状况 生 利 响
2 目开发风
地 开发 目资金投入 大 建 周期长 是 复 的系统 程
到 目定 规 迁 施 配 施的完善 策 等许多方面
个 节都 能蕴 着 定的风 将 响 目的开发 和开发
3 商 地 开发的风
中天物 是商社 团 属 要 地 开发 要 接商社 团交 的商
地 开发任 包括 宅 商 地 目 要供 庆 使用
交易完 中天物 将 的全资子 深
商 资源 局 发展 态的战略作用 如果中天物 能 时转型
能充 配合 发展规 在 开发效益弱 响 战略
施 展的风
1-1-384
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十 节 重要 项说明
一、本次交易完成 ， 市 司是否存在资金、资产被实际
制人或 关联人占用的情形和 实际 制人或 关
联人提供 保的情形
交易完 在资金 资 被 人或 联人
用的情形 在 人或 联人提供 保的情况
、 市 司最近十 个 内发生的重大资产交易情况
2014 11 金方式收购了商社 团 的商社信科和商社
电子 100% 交易 合 2,715.37 万元 交易 第
十四 董 通过 并 庆 资 批复 意 2014 12 完
交割 告 临 2014-055
交易的标的 交易标的 属商社 团 按照 大资
管理 法 的规定 资 总额 营 收入 资 净额 入 算 交
易是 构 大资 标准的 围
除 述交易外 交易前 12 个 发生 大资 交易
、停牌前 个 内 级市场核查情况
筹 交易 采 了 格的保密措施 限 内幕信息知情人
围 相 方 排签署保密 并履行了相 的信息 露义 时 行
了 票临时停牌处理 在 性信息 露和信息提前泄露的情形 在相
内幕信息知情人利用 交易的内幕信息 行 票交易的行
就交易 方 自董 高 管理人员 相 机构
知悉 交易的法人和自然人 述相 人员的直系亲属是 在 交
易 续停牌前 个 票行 行了自查
据登 的 述人员 证 录 述内幕信息知
1-1-385
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
情人 的自查 告或情况说明 交易 续停牌前 个 2015 1 23
2015 7 23 期间 除 原独立董 赵骅的配偶 入
30,000 赵骅的儿子 入 3,800 外 自查 体在自查期间均
在 票的情形
2015 3 4 收到赵骅的 辞职 告 赵骅的辞职将
董 中独立董 人数 之 因 辞职 将在
任独立董 填补 缺额 生效 2016 1 4 2016 第
临时 大 通过 庆商社 团 限 提 斌 志
庆 大楼 份 限 独立董 的提案 自 赵骅 任 独立
董
赵骅的配偶和儿子 别 说明 大资 的谈判 商
策 通过 任何途 知悉 大资 的相 信息 述 行
系 场交易情况的自行判断而 行的个人独立 作 大资
无 联 系 在利用 大资 的内幕信息 行交易的情形
四、 市 司股票 续停牌前股 波动的说明
因筹 大资 票 2015 7 24 开始 续停牌
停牌前 20 个交易 内 2015 6 26 2015 7 23
票 波 情况 期 证综指 SH.000001 和 般 行 指数 万
801203 波 情况如
票收 证综指 般
期
元/ 点 万 801203 点
2015 6 25 36.16 4527.78 7357.89
2015 7 23 32.39 4123.92 6226.84
波 幅 -10.43% -8.92% -15.37%
在 述期间内波 幅 跌 10.43% 扣除 期 证综指累
跌 8.92%因素 跌幅 1.51% 扣除 期 般 万 801203 指
数 跌因素 涨幅 4.95%
据 规 信息 露 相 方行 的通知 证
1-1-386
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
2007 128 第五 的相 规定 剔除大 因素和 行 块因素 响
在 停牌前 20 个交易 内累 涨跌幅 超过 20% 无 常波 情况
1-1-387
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十四节 独立董 及中介机构对本次交易的结论性
意见
一、独立董 对本次交易的意见
据 在 建立独立董 的指 意 治理准
规 和 章程 的相 规定 作 的独立董
交易 认真 并发表 独立意
1 交易的相 案 在提交董 前 独立董 前认
2 交易构 联交易 第 十七 董 的召开程序 表
程序符合相 法律 法规 章程 之规定 在 交易的相 案时
履行了法定程序
3 交易的方案 定 原 符合 家相 法律 法规 规 性文
的规定 交易是 开 合理的 在损害 特别是中
小 利益的行
4 交易聘 的估值机构 证 资格 除 系外 估值
机构 人员 交易 方 标的资 均 在 联 系 在除
收 外的 的和预期的利害 系 估值机构 独立性 估值机构和估值人员
定的估值假 前提和限 按照 家 法规和规定执行 遵循了 场通
用的惯例或准 符合估值 象的 情况 估值假 前提 合理性
5 交易 利 提高 的资 和 续盈利能力 利 增强
的 续 营能力 符合 全体 的利益 特别是广大中小 的利
益
综 交易符合 家 法律 法规和 策的规定 联交易定 允
合理 符合法定程序 符合 和全体 的利益 特别是广大中小
的利益
1-1-388
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
、中介机构对本次交易的结论性意见
一 独立财务顾问对本次交易的结论性意见
聘 西 证 作 交易的独立 顾 西 证 大
资 购 的相 行 慎 查 并发表了 独立 顾 查意
1 交易方案符合 法 证 法 管理 法
等法律 法规和规 性文 的规定
2 交易 的资 包括 牌标的和托管标的 中 托管标的
资 过户或转移情况 债 债 处理情况 牌标的 资 等资
均系交易 方真 合法 资真 属清 交易 方拥 合法的完
全 和处置 在 情形 在 查封 冻结或 任何限
或禁 转 的情形 讼 仲裁 法强 执行等 大 或任何妨碍
属转移的 情况 在任何潜在纠 交易完 牌标的之债
债 牌标的 和 相 债 债 的转移
3 交易标的包括 牌标的和托管标的 部 中 托管标
的 资 定 牌标的之购 格 庆 资 备案的评估结果
并通过 庆联交 开 牌转 程序最 确定 交易遵循了 开
的原 符合 场规 在损害中小 利益的情形
4 交易 响 的 地 交易完 改善并提高
的资 状况 盈利能力 利 增强独立性 少 联交
易 免 竞 符合 全体 的利益
5 交易构 联交易 交易 利 扩大 营规模和 围
资源配置 少 联交易 免 竞 增强 续 营能力
格履行了 联交易 的回 程序 保 非 联 的利益 在损害
利益的行
6 针 大资 摊薄即期回 的风 合理性的 析
填补被摊薄即期回 的措施 相 体的 符合 院 促 资
1-1-389
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
场健康发展的若 意 院 强资 场中小投
资者合法 益保 作的意 中 证 首发 融资 大资
摊薄即期回 的指 意 的相 规定
法律顾问对本次交易的结论性意见
交易符合 法 证 法 管理 法 等 法律 法
规 规 性文 的规定
交易构 大资 联交易 构 借壳 交易
方案符合相 法律 法规和规 性文 的规定
交易 方 法人均依法 立并 效 续 备 交易的
体资格
交易 履行 阶段必要的批准或授 程序 相 的批准和授 合
法 效 交易尚需在 得 庆 大 批准 方 施
四 交易方案符合 行 效法律 法规 规 性文 规定的
大资 的原 和 性
五 交易 方签署的相 均 方真 意思表示 内容符合
法律 法规 规 性文 的规定 等 定的生效 就时生效
交易的转 标的 属状况清 属证书完备 效 转 标的
在 纠 或潜在纠 转 标的 在 保或 利 到限 的情
况
七 交易 债 债 的处理 相 利 义 的处理
人员 置 题
截 法律意 书 之 交易 方和 相 方
履行法定的 露和 告义 在 露而 露的合 排或
九 除 独立董 赵骅配偶陈晓慧和儿子赵泽 在 查期间内 在
1-1-390
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
庆 票行 外 交易相 方 证 服 机构和相 知情人员
直系亲属 在 查期间内 在 庆 票的情况
十 交易的证 服 机构均 备必要的资格
1-1-391
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
第十 节 本次交易的备查文 及相关中介机构联系
方式
一、备查文
第 董 十五 十七
2016 第 临时 大
5个 牌标的 交易合
四 庆商社( 团) 限 庆 大楼 份 限 托管理
五 天健 师 的 告 阅 告
康评估 的 评估 告
七 大 律师 的 法律意 书
西 证 的 独立 顾 告
、备查地点
投资者 在 地点 或者网址查阅 告书和 备查文
一 重庆百 大楼股份 限 司
联系地址 庆 渝中 民 路 28 英利 金融中心 第 30 层 31
层 32 层
联系人 赵 李明麟
电话 023-63845365
真 023-63845365
西南证券股份 限 司
联系地址 庆 江 桥 苑8 西 证 大厦
1-1-397
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
联系人 勇 罗李黎
电话 023-63786241
真 023-63786422
指定信息披露 刊
中 证 海证 证 时 证
四 指定信息披露网址
http://www.cninfo.com.cn http://www.sse.com.cn
、相关中介机构联系方式
一 独立财务顾问
机构 西 证 份 限
法定 表人 余 佳
庆 江 桥 苑8 西 证 大厦
顾 人 勇 罗李黎
目 人 厉琪
电话 023-63786241
真 023-63786422
法律顾问
机构 大 律师
负 人 彭雪峰
授 表 王
朝 大桥路 9 福芳草地 D 7层
1-1-398
庆 大楼 份 限 大资 购 托管暨 联交易 告书 草案
律师 王 王红
电话 010-58137799
真 010-58137788
审计机构
机构 天健 师 特殊 通合
负 人 胡少
授 表 龙文虎 浙江省杭 西溪路 128 9楼
注 师 弋 唐明
电话 023-86218632
真 023-86218621
四 评估机构
机构 庆 康资 评估土地 地 估 限 任
法定 表人 殷翔龙
庆 渝中 中山 路 168 第 22 层
注 资 评估师 露 李勇
电话 023-63870921
真 023-63870920
1-1-399