华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
华远地产股份有限公司
2011 年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责
任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于 www.sse.com.cn。投资者欲了
解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 公司年度财务报告已经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并被出具了标准无保留
意见的审计报告。
1.4 公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李
延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
股票简称 华远地产
股票代码 600743
上市交易所 上海证券交易所
2.2 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 窦志康 谢青
北京市西城区北展北街 11 号华 北京市西城区北展北街 11 号华
联系地址
远企业中心 11 号楼 远企业中心 11 号楼
电话 010-68036966 010-68036688-526
传真 010-68012167 010-68012167
电子信箱 douzk@hy-online.com xieq@hy-online.com
§3 会计数据和财务指标摘要
1
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2011 年 2010 年 2009 年
增减（%）
营业总收入 2,614,754,011.82 1,778,913,454.43 46.99 1,159,789,512.11
营业利润 773,102,677.29 602,947,008.70 28.22 463,890,828.92
利润总额 771,004,570.02 601,387,479.77 28.20 466,115,946.94
归属于上市公司股东的净利
466,581,150.30 401,059,082.26 16.34 344,343,540.50
润
归属于上市公司股东的扣除
468,500,195.64 402,346,724.66 16.44 342,751,428.75
非经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净
-754,452,029.85 -773,387,837.92 不适用 496,262,726.84
额
本年末比上
2011 年末 2010 年末 年末增减 2009 年末
（%）
资产总额 9,414,985,325.43 9,658,763,997.74 -2.52 6,881,453,655.62
负债总额 6,806,453,539.30 7,490,743,782.71 -9.14 5,043,107,628.73
归属于上市公司股东的所有
2,429,510,212.78 2,060,195,203.28 17.93 1,726,949,033.62
者权益
总股本 1,264,459,830.00 972,661,408.00 30.00 778,129,126.00
3.2 主要财务指标
主要财务指标 2011 年 2010 年 本年比上年增减（%） 2009 年
基本每股收益（元／股） 0.37 0.32 15.63 0.44
稀释每股收益（元／股） 0.37 0.32 15.63 0.44
用最新股本计算的每股收益（元/股） 不适用 不适用 不适用 不适用
扣除非经常性损益后的基本每股收益
0.37 0.32 15.63 0.44
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 20.94 21.34 减少 0.4 个百分点 21.39
扣除非经常性损益后的加权平均净资
21.02 21.40 减少 0.38 个百分点 21.29
产收益率（%）
每股经营活动产生的现金流量净额
-0.60 -0.61 不适用 0.62
（元／股）
2011 年末 2010 年末 本年末比上年末增减（%） 2009 年末
归属于上市公司股东的每股净资产
1.92 1.63 17.79 2.22
（元／股）
资产负债率（%） 72.29 77.55 减少 5.26 个百分点 73.29
注：公司在报告期内实施了 2010 年度利润分配方案，以每 10 股送 3 股进行了送股，总股本
发生变化。公司 2010 年 12 月 31 日总股本为 972,661,408 股，2011 年 12 月 31 日总股本为
2
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
1,264,459,830 股。上表中 2010 年基本每股收益、稀释每股收益、扣除非经常性损益后的基
本每股收益、每股经营活动产生的现金流量净额以及归属于上市公司股东的每股净资产均按
2011 年 12 月 31 日公司总股本调整计算，以便于对比。
3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2011 年金额 2010 年金额 2009 年金额
非流动资产处置损益 -5,976.85 -14,521.32 -205.17
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小
于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价 1,539,040.01
值产生的收益
债务重组损益 3,049,266.22
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，
持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价
-329,038.65 61,446.98 441,828.74
值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融
负债和可供出售金融资产取得的投资收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,092,130.42 -1,545,007.61 -2,362,983.04
少数股东权益影响额 -16,426.24 -179,442.68 -544,131.09
所得税影响额 524,526.82 389,882.23 -530,703.92
合计 -1,919,045.34 -1,287,642.40 1,592,111.75
§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前 10 名股东、前 10 名无限售条件股东持股情况表
单位：股
2011 年末股东总数 37,395 户 本年度报告公布日前一个月末股东总数 37,507 户
前十名股东持股情况
持股 持有
报告期内 质押或冻结的
股东名称 股东性质 比例 持股总数 有限售条件
增减 股份数量
(%) 股份数量
北京市华远集团有限公 质
国有法人 46.069 582,520,298 134,427,761 582,520,298 439,537,387
司 押
北京华远浩利投资股份 境内非国 质
10.058 127,185,408 29,350,479 0 127,185,407
有限公司 有法人 押
北京京泰投资管理中心 国有法人 9.008 113,897,380 26,284,011 0 无
北京首创阳光房地产有
国有法人 9.008 113,897,379 26,284,010 0 无
限责任公司
名流置业集团股份有限 境内非国 质
3.777 47,758,911 11,021,287 0 40,950,000
公司 有法人 押
潜江市农村信用合作联 境内非国 0.580 7,333,284 1,692,296 0 无
3
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
社 有法人
北京市华远国际旅游有 境内非国
0.372 4,700,000 742,796 0 无
限公司 有法人
境内非国 冻
广州市天河大东园酒店 0.169 2,136,504 493,039 0 2,136,504
有法人 结
潜江市国有资产监督管
国有法人 0.169 2,136,504 493,039 0 无
理委员会办公室
境内自然
崔晓东 0.145 1,827,150 421,650 0 无
人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件股
股东名称 股份种类及数量
份的数量
北京华远浩利投资股份有限公司 127,185,408 人民币普通股 127,185,408
北京京泰投资管理中心 113,897,380 人民币普通股 113,897,380
北京首创阳光房地产有限责任公司 113,897,379 人民币普通股 113,897,379
名流置业集团股份有限公司 47,758,911 人民币普通股 47,758,911
潜江市农村信用合作联社 7,333,284 人民币普通股 7,333,284
北京市华远国际旅游有限公司 4,700,000 人民币普通股 4,700,000
广州市天河大东园酒店 2,136,504 人民币普通股 2,136,504
潜江市国有资产监督管理委员会办公室 2,136,504 人民币普通股 2,136,504
崔晓东 1,827,150 人民币普通股 1,827,150
谭俊宁 1,400,900 人民币普通股 1,400,900
北京市华远集团有限公司、北京华远浩利投资股份有限公司和
北京市华远国际旅游有限公司为一致行动人关系，公司未知以
上述股东关联关系或一致行动的说明
上其他前十名股东之间以及前十名无限售条件股东之间是否
存在关联关系或一致行动人关系。
4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
4
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析概要
第一部分 管理层分析
一、宏观经济形势分析
2011 年中国经济平稳发展，全年国内生产总值 471,564 亿元，同比增长 9.2%。投资、
消费、城乡居民收入、财政收入都稳步增长。房地产行业平稳发展：全国商品房销售额 5.9
亿元，同比增长 12.1%；商品房销售面积 10.99 亿平方米，同比增长 4.9%；房地产开发投资
6.17 万亿元，同比增长 27.9%；新开工面积 19 亿平方米，同比增长 16.2%；施工面积 50.8
亿平方米，同比增长 25.3%；保障房开工超过 1000 万套。
持续多年的房地产市场调控初见成效，2011 年四季度，全国 70 个大中城市房价环比开
始下降，2012 年 1 月京沪等十大城市住宅平均价格同比下降 0.62%。在京沪等一线城市商
品房销售大幅下降的同时，全国商品房销售额、销售面积仍有增长，反映全国二、三、四线
以刚性需求为主的城市居民购房需求巨大，可以在弥补一线城市销量下降的缺口之后仍然使
全国商品房销售面积增长 10%以上。中国巨大的经济总量、人口总量、城市化的巨大潜力
使房地产市场发展潜力巨大。
2011 年房地产调控在全国几十个城市实行限购、限贷、限价，使房地产行业的经营环
境面临严峻考验。2011 年连续六次提高存款准备金率、三次提高金融机构存贷款利率，增
加了企业融资成本和融资难度。2011 年房地产行业在巨大的市场潜力和严峻的政策与市场
环境下虽然艰难，但全行业经济数据反映，行业还是取得平稳发展。
面对 2011 年复杂的形势，公司积极应变，采取了谨慎安全、灵活有效的经营策略，开
发规模继续稳步扩张，面向刚性需求与改善性需求的普通住宅项目加快推进，在增加土地储
备方面多看少动，等待机会，根据自身特点，选择多种合作方式，积极拓宽融资渠道，保证
公司正常经营。经过公司上下共同努力，较好地完成了公司年度经营目标。
第二部分、2011 年公司经营业绩回顾
一、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 26.15 亿元，比上年同期增长 46.99%，实现营业利润 7.73
亿元，比上年同期增长 28.22%，实现净利润 4.67 亿元，比上年同期增长 16.34%。
报告期内，公司实现开复工面积 133.6 万平方米，比 2010 年同期增长 40.9%，其中新
开工 65.7 万平方米、竣工 21.8 万平米，完成销售签约额 22.4 亿元，销售签约面积 25.6 万平
5
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
方米。
项 目 开复工面积 其中：新开 竣工
开复工面积(万平方米) 133.6 65.7 21.8
北京九都汇项目 10.0 10
北京铭悦项目 29.8 29.8
青岛汤米公馆项目 8.7 8.7
西安君城二期 A 区项目 3.1 3.1
西安君城二期 B 区项目 7.5
西安君城二期 C 区项目 12.6
西安君城三期 A 区项目 14.0
西安君城三期 B 区项目 18.0 18.0
西安海蓝城一期项目 17.9 17.9
长沙华远华中心一期项目 12.0
报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均基本按计划推进，公司开发规
模稳步扩大。
报告期内，受政策调控及房地产市场环境变化的影响，公司项目销售工作遇到了较大的
压力。面对不利的市场环境，公司积极拓展销售渠道，及时调整销售策略，应对市场变化。
由于销售准备工作的变化及市场方面的原因，原定于四季度推出销售的北京铭悦项目和长沙
华远华中心项目延期到 2012 年上半年开盘，所以 2011 年完成的销售签约额比 2010 年少 6.6
亿元，签约面积比 2010 年少 1.5 万平方米。
报告期内，公司利用各种资源力求增加土地储备，全年对 50 余个协议转让项目进行了跟
踪分析及洽谈，对北京、青岛土地公开交易市场上上市交易的 30 余个项目进行了重点分析
和现场调研。但是，在房地产市场宏观调控持续加强的形势下，公司本着稳健经营、谨慎选
择、控制投资风险的策略，暂未新增土地储备，以规避风险，确保经营安全。
二、报告期内主要开发项目进展情况
1、已完工在售项目
北京昆仑公寓项目
项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，西临京城俱乐部，
占地面积 5552 平方米，总建筑面积约 3 万平方米，规划性质为酒店式公寓和高档商场，是
燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开
发，公司享有 60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已累计销售 92%，已售房屋客户已
全部入住。
北京九都汇项目(原莱太项目)
6
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目占地面积约
1.6 万平方米，总建筑面积约 10.04 万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于 2009
年 11 月开盘销售，于报告期内全部竣工，北区于 8 月开始办理入住、南区于 11 月开始办理
入住。截至报告期末，项目累计销售率为 67%，部分业主已入住。
西安君城一期、二期 A 区项目
西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约 84 万平方米（最终以
规划审批面积为准），规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责
分期开发，公司享有 99%权益。
其中一期占地 4.97 万平方米，住宅及商业部分总建筑面积 17.3 万平方米，于 2010 年 3
月开始入住。截至报告期末项目住宅部分已售完并全部入住，商业部分累计销售率为 80%。
二期 A 区占地 3.57 万平方米，总建筑面积 12.7 万平方米，于 2010 年 4 月开盘销售，
其中小学校和幼儿园已于 2010 年 9 月正式投入使用。项目于 2011 年 3 月全部竣工入住。截
至报告期末，项目销售已基本完成；住宅部分的累计入住率已超过 98%。
青岛汤米公馆项目(原汇丰名车世界项目)
项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有
51%权益。项目占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 8.7 万平米，功能为公寓、商场。于 2009
年 12 月实现结构封顶，2010 年 9 月开盘销售，已按计划于 2011 年 3 月竣工入住，商场已
开业。截至报告期末，项目累计销售率为 66%，已售面积的入住率为 97%。
2、在建项目
西安君城二期 B、C 区和三期 A、B 区项目
二期 B、C 区占地 2.66 万平方米，总建筑面积 20.1 万平方米，分别于 2010 年 4 月、8
月陆续开工。截至报告期末，B 区在进行施工收尾、C 区在按计划进行地上结构施工。B 区
于 2010 年 11 月开盘销售，截至报告期末，项目销售已基本完成，计划 2012 年 3 月入住；
C 区于 2011 年 6 月开盘销售，截至报告期末，项目累计销售率为 60%，计划 2012 年四季度
竣工入住。
三期 A 区占地 2.76 万平方米，总建筑面积 14 万平方米，于 2010 年 6 月开工，报告期
末正在按计划进行地上结构施工；住宅部分于 2010 年 12 月陆续开盘销售，截至报告期末，
已开盘的 5 栋住宅楼累计销售率为 84%，剩余 1 栋住宅楼及商业部分尚未开盘。截至报告
期末，项目已全部封顶，在进行外檐、设备安装及内装施工，计划 2012 年内陆续竣工入住。
三期 B 区占地 3.40 万平方米，总建筑面积约 18 万平方米，于 2011 年 6 月 28 日开工（至
此西安君城项目已全部开工）。截至报告期末正在进行基础施工。项目于 2011 年 11 月底开
7
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
盘销售，截至报告期末，项目累计销售率为 4%，计划 2013 年竣工入住。
西安海蓝城一期项目
该项目邻近城市交通主干道东、北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公
园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理
念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为“城市中心生活的缔造者与引领者”，
打造西安环城第一居所。
该项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有 100%权益。地上总建筑面积
约 34 万平方米。其中，一期总建筑面积 17.9 万平方米（其中地上建筑面积 12.9 万平方米），
规划 1.9 的超低容积率，以精心设计的欧式园林花园及英伦风情的自然建筑，创新人与人、
人与自然、人与建筑和谐关系的极致升级。项目已于 2011 年 1 月 15 日开工、9 月开盘销售。
截至报告期末，项目在按计划进行地上结构施工，累计销售率为 25%，计划 2012 年陆续竣
工入住。
长沙华远华中心项目(原长沙金外滩项目)一期
长沙华远华中心（原长沙金外滩项目）紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方
米，规划总建筑面积约 120 万平方米(其中地上约 82 万平方米，最终以通过规划审批的面积
为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目
建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型
城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限
公司开发建设，公司分别享有三个公司 93%权益。项目分为南区、北区，北区已完成拆迁
总量的 99%，将分五期进行建设开发；南区尚未开始拆迁，正在进行控规方案研究。
北区一期项目规划建筑面积 12 万平方米（其中地上 9.7 万平方米），为 198 米的超高层
高档公寓及商场，报告期末项目已按计划完成地上 26 层结构施工，预计 2012 年上半年开盘
销售，2013 年竣工入住。
3、拟建项目
西安海蓝城二期项目
海蓝城二期项目地上建筑面积约 21.1 万平方米，报告期末在按计划进行项目报审手续
及规划设计等工作，预计 2012 年开工并开盘销售。
长沙华远华中心二～五期项目
截至报告期末，项目北区二～五期各项前期手续办理和规划方案设计等工作正在进行
8
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
中，待规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。
公司与香格里拉中国有限公司就建设香格里拉国际品牌酒店事宜达成合作意向，于
2011 年 6 月 28 日签订了长沙金外滩项目合作框架协议，正在按协议约定开展后续工作。
北京铭悦项目(原通州砖厂项目)
该项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司
享有 99%权益。项目地上总建筑面积 30.9 万平方米，包含保障房（定向安置房及限价商品
房）合计约 15.8 万平方米和普通商品房约 15.1 万平方米，地上地下总建筑面积约 40 万平方
米。截至报告期末，保障房及部分商品房总计 29.8 万平方米已开工，剩余 10.2 万平方米商
品房计划 2012 年开工。保障房中的限价房已于 2011 年底开始摇号销售收款，2012 年上半
年商品房将开盘销售。预计 2013 年、2014 年陆续竣工入住。
三、报告期主要财务状况、经营成果指标比较情况
1、公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
金额单位：万元
项目 期末数 期初数 增减额 增减幅度 主要原因
货币资金 91,063.94 240,531.59 -149,467.65 -62.14% 项目投入及归还贷款所致
预付账款 6,699.11 10,416.21 -3,717.10 -35.69% 预付工程材料款结转开发成本所致
其他应收款 47,190.70 87,228.50 -40,037.80 -45.90% 收回款项所致
公司项目推进开发进度继续加大投
存货 718,038.68 542,825.22 175,213.46 32.28%
入
长期股权投资 7,930.41 11,725.37 -3,794.96 -32.37% 处置参股公司所致
应付账款 28,949.55 21,826.82 7,122.73 32.63% 项目结算确认的应付账款增加
应付职工薪酬 1,863.72 1,347.25 516.47 38.34% 公司高管人员未全额领取薪酬所致
应缴税费 24,846.94 9,480.64 15,366.30 162.08% 项目收入计提应交税金增加
应付股利 0.00 1,000.00 -1,000.00 -100.00% 支付应付股利所致
一年内到期的流
128,144.83 61,826.46 66,318.37 107.27% 银行借款按还款时间重分类所致
动负债
长期借款 145,946.51 298,723.54 -152,777.03 -51.14% 银行借款按还款时间重分类所致
项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度 主要原因
营业收入 261,475.40 177,891.35 83,584.05 46.99% 项目结算收入增加
项目结算收入增加相应结算成本增
营业成本 128,738.42 84,654.99 44,083.43 52.07%
加所致
9
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
营业税金及附加 38,660.00 25,539.56 13,120.44 51.37% 营业收入增长,相应税金增长所致
利息资本化增加及归还银行贷款所
财务费用 -23.42 1,644.05 -1,667.47 -101.42%
致
按规定计提应收款项坏账准备增加
资产减值损失 2,076.88 -1,468.22 3,545.10 241.46%
所致
本期参股公司较上年股权投资收益
投资收益 502.22 6,971.89 -6,469.67 -92.80%
减少所致
所得税费用 20,554.57 15,495.45 5,059.12 32.65% 利润增加相应所得税费用增加
经营活动产生的 变化不大，主要是报告期内房地产
-75,445.20 -77,338.78 1,893.58 2.45%
现金流量净额 开发项目投入增长所致
投资活动产生的
2,191.30 -6,445.42 8,636.72 134.00% 投资活动现金流入增加所致
现金流量净额
筹资活动产生的
-75,842.81 80,526.25 -156,369.06 -194.18% 偿还借款所致
现金流量净额
2、主要控股公司的经营情况及业绩
金额单位:万元
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
北京金秋莱太房地
房地产开发 九都汇项目 10000 181738 18603 31301
产开发有限公司
西安万华房地产开
房地产开发 西安君城项目 35638 186588 39520 16166
发有限公司
青岛华安房地产开
房地产开发 汤米公馆项目 1000 28040 11867 12071
发有限公司
3、主要供应商、客户情况
金额单位：万元
向前五名供应商采购金额合计 40482.49 占年度采购总额比例 28.19%
前五名销售客户销售金额合计 14545.75 占销年度售总额比例 5.74%
4、总体财务状况分析
报告期内，公司继续维持了良好的运营状态，在整体经济环境尤其是融资环境以及市场
环境极为不利的情况下，公司大力挖潜，通过严密的资金计划严格控制成本费用支出，提高
公司资金使用效益，整合优化现有资源，公司财务状况保持了稳定而健康的发展态势。
截至 2011 年 12 月 31 日，公司资产总额为 94.15 亿元，负债总额 68.06 亿元，归属于
上市公司股东的净资产为 24.30 亿元。总资产与上年末相比变化不大，负债总额与上年末相
10
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
比减少 9.14%，主要因为归还银行借款所致。公司持续保持了良好的盈利状况，归属于上市
公司股东的净资产比上年末增长了 17.93%。
公司整体资产结构比较合理，资产质量优良，存货（开发产品及开发成本）及投资性房
地产等具备较强升值能力的优质资产占总资产的 81.12%，是公司发展的有力保证。公司其
他资产大部分为货币资金(约占资产总额 10%)及流动性较强的其他应收款项。货币资金余额
较期初有较大幅度的下降，一方面是公司现有项目开发正常推进，继续加大投入，以及公司
2010 年底新增土地储备款项部分于本年初支付；另一方面，是公司归还到期贷款以及经过
综合平衡提前归还部分贷款所致。
2011 年末，公司资产负债率 72.29%，较上年的 77.55%有所下降，负债构成中，预收账
款为 23.61 亿元，占负债总额的 34.69%，这部分预收账款会随着项目达到结算条件转化为
公司的营业收入，是公司未来利润的保障。扣除这部分并不构成实际负债的预收账款影响后，
公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为 47.21%，实际负债水平相对较低。
公司本年度银行借款期末余额 27.41 亿元，占负债总额的 40.27 %，较期初的 36.05 亿
元减少了 8.64 亿元。其中短期借款和一年内到期的长期借款为 12.81 亿元，占金融机构借
款的 46.75 %，长期借款 14.59 亿元，占金融机构借款的 53.25%，公司短期偿债压力较上年
度有所加大。但总体来说公司的负债水平和结构比较合理。
报告期内，公司经营业绩保持稳定增长，盈利能力进一步增强。全年实现营业总收入
26.15 亿元，比上年增长 46.99%，营业利润 7.73 亿元，比上年增长 28.22%，利润总额 7.71
亿元，比上年增长 28.20%，归属于上市公司股东的净利润 4.67 亿元，比上年增长 16.34%。
公司加权平均净资产收益率为 20.94%，表现了公司良好的成长性和净资产盈利能力。归属
于上市公司股东的每股净资产 1.92 元，基本每股收益 0.37 元。总体来说公司持续保持了稳
健的财务状况。
本年度销售市场低迷，加之银行信贷政策紧缩，购房客户取得按揭贷款的难度加大、成
本增加，一定程度上影响了公司销售回款，公司采取措施开源节流，同时量入为出，加强成
本费用的控制，经营活动产生的现金净流量与上年相比变化不大。
公司利润增长部分依赖于之前年度现金流入的积累。一方面房地产结算有滞后性，另一
方面本年度现金流入确实受到市场低迷的影响，一定程度上影响了企业销售利润空间。未来
公司资金压力依然存在，应加大经营现金尤其是销售现金的流入，以支撑净利润的稳步增长。
第三部分、2012 年公司展望
一、 外部环境及行业趋势分析
2012 年尽管国际国内经济发展都存在许多不确定因素，中国经济仍将保持 7%以上的经
济增长速度。中国 2011 人均 GDP 达到 5400 美元，城市化率在 2011 年超过 51%，与发达国
家在同等经济发展水平时的城市化率 70%左右相比，中国的城市化率至少还有 20 年高速发
11
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
展期。持续的经济增长和人民收入的增长，巨大的城市化发展潜力，这两方面将支撑房地产
业至少还有 20 年的高速增长。中央政府对房地产业的宏观调控将常态化，调控的目的是为
了行业的健康发展，不断改善人民的居住和生活条件。调控政策仍然是增加保障房和普通住
宅的有效供给，抑制投机性和投资性需求，加强监管保证市场规范运行。在这样一个大前提
下，公司对行业发展保持谨慎乐观，2012 年房地产业仍将平稳发展。我们将专注于在房地
产行业的发展，不会去盲目进行多元化扩张。
二、 公司 2012 年发展方向与策略
2012 年，房地产市场的复苏前景、金融环境及市场环境存在不确定性。2012 年政府对
房地产市场的宏观调控将持续进行，房地产企业的经营环境依然严峻，公司依然会坚定的克
服重重困难努力前行。
公司二次创业十年来，一直在稳步扩大发展规模，2012 年公司的经营方针是：稳中求
进，顺势发展。公司将本着安全、稳健的经营原则，继续扩大开发规模。公司现有的开发项
目，基本上都是符合当地市场需求的项目，公司将通过调整经营策略、深化内部管理、继续
完善区域布局等一系列措施，进一步优化公司管理，加速推进现有项目的开发建设，缩短开
发周期，提高运营效率，确保项目工程质量和计划进度，降低成本，按时按质按量向客户提
供满意的产品和服务。
持续不断的宏观调控压缩了房地产行业的融资空间，2012 年公司将继续利用控股股东
的资金优势和公司的品牌优势，积极研究关注新形势下融资政策和融资手段的变化，寻找适
合公司的新的融资方式，拓宽融资渠道，通过多种融资渠道和多种合作方式进行融资，以支
持公司业务的发展。积极推进销售，加快项目资金周转，是提高公司利润率的重要手段，销
售回款是公司最重要的资金来源，2012 年公司将积极分析市场，抓住所有能够抓住的市场
机会，顺应市场需求，调整销售策略和手段，加速推盘，加速销售，加快公司资金周转速度。
公司在未来几年都将处于在不断扩张开发规模、扩大公司实力和影响力的过程中，2012
年房地产市场的竞争会更激烈，市场在充满风险的同时也将会出现机会，公司将保持敏锐的
洞察力，积极寻找机会，适度增加公司的土地储备，为公司持续发展扩张做好准备。
2012 年公司将进入二次创业的第二个十年，公司将努力践行“责任地产，品质建筑”
的公司理念，积极克服前进道路上的重重困难，努力实现公司经营目标，为股东创造更大收
益，为社会作出我们的贡献。
三、 2012 年经营计划
（一） 、开发规模
2012 年全部开复工面积为 184 万平方米，同比增长 37.7%；其中新开工 72.2 万平方米，
同比增长 9.9%；竣工 52 万平方米，同比增长 138.5%。其中，
12
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
2012 年计划新开工的房地产项目如下:
北京铭悦项目项目新开工 10.2 万平方米。
西安海蓝城二期项目新开工 16 万平方米；
长沙华远华中心三、四期项目新开工 46 万平方米；
2012 年计划竣工的房地产项目如下:
西安君城二期项目竣工 20.1 万平方米；
西安君城三期项目竣工 14.0 万平方米；
西安海蓝城一期项目竣工 17.9 万平方米。
（二） 、商品房销售
2012 年在售项目为北京昆仑公寓项目、九都汇项目、铭悦项目，西安君城二、三期项
目和海蓝城项目，以及青岛汤米公馆项目。鉴于 2012 年的宏观调控政策仍存在较大不确定
性，面对可能会出现的市场不利形势，公司将采取更为积极与灵活的销售策略，力争在 2012
年取得良好的销售业绩。
四、 2012 年投资计划
根据公司发展规划和 2012 年经营计划，2012 年公司计划房地产开发直接投资总额 46
亿元。
其中，在建及已完工项目约 22 亿元，主要包括：西安君城二～三期项目，海蓝城一期；
青岛汇丰名车世界项目；北京铭悦项目、九都汇项目；长沙华远华中心一期等；
拟建项目约 4 亿元，主要包括：北京通州一级开发项目；西安海蓝城二期；长沙金外滩
二～五期项目等；
新项目拓展约 20 亿元。
董事会提请股东大会授权管理层具体执行 2012 年度投资计划，并给予如下具体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权管理层根据具体情况适当调整各项目之
间的投资。
2、授权董事会视公司 2012 年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资计划 20%
的范围内增加总投资。
5.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业利润 营业收入比 营业成本比 营业利润率比上年
分行业 营业收入 营业成本
率(%) 上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
房地产业 2,603,440,337.65 1,283,209,447.33 50.71 48.26 51.58 减少 1.08 个百分点
13
华远地产股份有限公司 2011 年年度报告摘要
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
董事长：任志强
华远地产股份有限公司
2012 年 3 月 13 日
14
