2020 年年度报告
公司代码：600743 公司简称：华远地产
华远地产股份有限公司
2020 年年度报告
1/210
2020 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、
准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的
法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计
报告。
四、 公司负责人王乐斌、主管会计工作负责人靳慧玲及会计机构负责人（会计主管
人员）许丽丽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟定的2020年度利润分配预案为：以母公司为主体进行利润分配，按2020
年12月31日公司总股本2,346,100,874股为基数，每10股派发现金股利0.6元（含
税），共计派发现金股利140,766,052.44元。本次利润分配方案实施后母公司未分
配利润余额423,174,217.41元，全部结转以后年度分配。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承
诺，请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完
整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节、三、（四）
“可能面对的风险"。
十一、 其他
□适用 √不适用
2/210
2020 年年度报告
目录
第一节 释义 ............................................................................................................. 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ......................................................................... 4
第三节 公司业务概要 ............................................................................................. 8
第四节 经营情况讨论与分析 ............................................................................... 12
第五节 重要事项 ................................................................................................... 29
第六节 普通股股份变动及股东情况 ................................................................... 40
第七节 优先股相关情况 ....................................................................................... 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................................... 46
第九节 公司治理 ................................................................................................... 54
第十节 公司债券相关情况 ................................................................................... 57
第十一节 财务报告 ................................................................................................... 63
第十二节 备查文件目录 ......................................................................................... 210
3/210
2020 年年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、华远地产 指 华远地产股份有限公司
华远集团 指 本公司控股股东北京市华远集团有限公司
华远置业 指 本公司全资子公司北京市华远置业有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 华远地产股份有限公司
公司的中文简称 华远地产
公司的外文名称 HuaYuan Property Co.,Ltd.
公司的法定代表人 王乐斌
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张全亮 谢青
北京市西城区北展北街11号华远 北京市西城区北展北街11号华远
联系地址
企业中心11号楼 企业中心11号楼
电话 010-68036966 010-68012260
传真 010-68012167 010-68012167
电子信箱 zhangql@hy-online.com xieq@hy-online.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
公司注册地址的邮政编码 100044
公司办公地址 北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
公司办公地址的邮政编码 100044
公司网址 www.hy-online.com
电子信箱 ir@hy-online.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
北京市西城区北展北街11号华远企
公司年度报告备置地点
业中心11号楼
4/210
2020 年年度报告
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华远地产 600743 ST幸福
六、 其他相关资料
名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公 司 聘请的会计师
办公地址 上海南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼
事务所（境内）
签字会计师姓名 吴雪、高慧丽
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2020年 2019年 2018年
增减(%)
营业收入 773,070.17 742,175.03 4.16 683,135.58
归属于上市公司股东的净利润 41,406.26 75,718.83 -45.32 74,996.16
归属于上市公司股东的扣除非
28,899.35 59,254.49 -51.23 68,765.92
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 631,448.94 -425,462.35 不适用 -310,158.89
本期末比上年同
2020年末 2019年末 2018年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 891,369.53 828,954.75 7.53 783,687.31
总资产 6,163,671.24 5,847,922.10 5.40 4,966,545.04
(二) 主要财务指标
本期比上年
主要财务指标 2020年 2019年 2018年
同期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.176 0.323 -45.51 0.320
稀释每股收益（元／股） 0.176 0.323 -45.51 0.320
扣除非经常性损益后的基本每
0.123 0.253 -51.38 0.293
股收益（元／股）
减少4.42个
加权平均净资产收益率（%） 4.96 9.38 10.05
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少3.88个
3.46 7.34 9.22
均净资产收益率（%） 百分点
报告期内，公司操盘和并表项目完成销售签约额 191.39 亿元，同比增长
27%；完成销售签约面积 188 万平方米，同比增长 55%；完成销售回款 147.69 亿
元，同比增长 34%。
5/210
2020 年年度报告
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于
上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于
上市公司股东的净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2020 年分季度主要财务数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 32,604.97 99,082.30 143,833.19 497,549.71
归属于上市公司股
-1,128.14 18,454.71 11,674.49 12,405.20
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -3,358.11 19,391.37 8,058.09 4,808.00
损益后的净利润
经营活动产生的现
-155,981.88 294,026.83 56,638.87 436,765.12
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如适
非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额
用）
非流动资产处置损益 -141,129.08 七、75 132,853.76 -100,658.65
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
七、67、
公司正常经营业务密切相关，符 9,486,348.58 3,807,777.09 901,628.52
合国家政策规定、按照一定标准
74
6/210
2020 年年度报告
附注（如适
非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额
用）
定额或定量持续享受的政府补
助除外
计入当期损益的对非金融企业
33,226,043.23 七、61 95,433,021.00 113,577,633.65
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投
4,253,537.26 七、74 10,548,742.34
资时应享有被投资单位可辨认
净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损
益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的
有效套期保值业务外，持有交易
性金融资产、衍生金融资产、交
易性金融负债、衍生金融负债产
生的公允价值变动损益，以及处 158,303,655.45 七、70 146,021,110.97 10,284,859.35
置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融
负债和其他债权投资取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项、
合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调
整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 七、74、
-28,939,758.93 -14,745,630.98 -36,434,005.07
收入和支出 75
其他符合非经常性损益定义的
3,983,359.06 -1,364,724.28 1,518,487.89
损益项目
少数股东权益影响额 -795,177.16 -586,708.71 -770,672.75
7/210
2020 年年度报告
附注（如适
非经常性损益项目 2020 年金额 2019 年金额 2018 年金额
用）
所得税影响额 -54,307,849.59 -74,603,056.22 -26,674,895.04
合计 125,069,028.82 164,643,384.97 62,302,377.90
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 19,500,000.00 800,000.00 -18,700,000.00 0
衍生金融工具 57,689,074.97 -60,943,612.95 -118,632,687.92 -118,632,687.92
其他非流动金融
1,385,056,159.07 567,615,116.23 -817,441,042.84 -39,015,172.18
资产
合计 1,462,245,234.04 507,471,503.28 -954,773,730.76 -157,647,860.10
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、 报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
本公司的主营业务为房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的
房地产产品涉及住宅、写字楼、商业、酒店等多种物业类型。开发完成后的房地产
产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营
业务未发生重大变化。
公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，
是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。报告期内，行业及主要外部因素情况如
下：
2020 年是较为艰难的一年，突发的新冠肺炎疫情对全球经济活动带来严重影
响，但中国政府通过“精准调控、有效防控”等一系列措施和方法，在有效控制住
疫情蔓延的同时，实现了社会经济活动的快速恢复和发展，成为当年全球唯一实现
经济正增长的主要经济体。国家统计局数据显示，中国 2020 年 GDP 总量实现历史
性突破，首次突破百万亿，达到 101.60 万亿元，同比增长 2.3%。
疫情对房地产行业也带来了较大影响，1 月及 2 月房地产企业线下售楼处被迫
关闭，销售回款大幅下降，企业经营和投资也受到巨大冲击。4 月份以来，国内疫
情逐步得到控制，房地产行业表现出较强的市场支撑力和恢复能力，但回到疫情前
的发展水平仍需时日。国家统计局数据显示，2020 年全年房地产开发投资 141,443
亿元，同比增长 7.0%，增速较 2019 年下降 2.9 个百分点，增速仍未恢复至疫情前
水平，处于近四年以来的低点。从分项看，全年房地产开发企业房屋施工面积
8/210
2020 年年度报告
926,759 万平方米，比上年增长 3.7%，增速比上年下降 5 个百分点；房屋新开工面
积 224,433 万平方米，下降 1.2%，增速比上年大幅下降 9.7 个百分点；房屋竣工
面积 91,218 万平方米，下降 4.9%，上年为增长 2.6%。房地产投资已经成为固定资
产投资最主要的支撑力，对宏观经济平稳运行起着重要的作用。
2020 年，从全年销售数据来看，房地产市场仍具有较强的韧性。尽管年初受
疫情影响，线下售楼处现场无法正常开放，销售数据出现断崖式下跌，但随着疫情
好转，销售状况趋于回暖。根据国家统计局数据显示，全国商品房销售面积 176,086
万平方米，比上年增长 2.6%；其中住宅销售面积增长 3.2%，办公楼销售面积下降
10.4%，商业营业用房销售面积下降 8.7%。全国商品房销售金额 173,613 亿元，同
比增长 8.7%，增速比上年提升 2.3 个百分点。销售价格方面方面，全国新建商品
住宅销售整体呈现“稳中有升”的局面。根据国家统计局对 70 城市数据跟踪显示，
截止 2020 年 12 月，一线城市新建商品住宅销售价格同比增长 3.9%，二线城市和
三线城市新建商品住宅销售价格同比分别增长 4.0%和 3.5%。从城市能级来看，一
线城市商品房销售面积同比微涨，二线及三四线城市商品房成交量均有不同程度
的下跌。
土地市场方面，2020 年土地市场保持平稳态势，土地购置面积同比略降，年
内楼面均价同比上行，平均溢价率基本持平。国家统计局数据显示，2020 年土地
购置面积较 2019 年同比下降 1.1%。根据中指院数据，2020 年 300 城土地平均成
交溢价率 14%，较 2019 年微涨 1 个百分点。一季度受疫情影响较大，各线城市供
求同比回落，出让金总额随之缩水；二、三季度供应上涨，优质宅地频繁挂出，成
交楼面均价及出让金同比走高；四季度以来，受房地产行业周期性影响，再加之部
分城市需要完成年度供地计划，各城市推地的节奏普遍加快，全国整体供应量攀升
至年内高位，但随着融资收紧，房地产企业拿地资金增速放缓、降低财务杠杆的需
求强烈，房地产开发投资恢复至疫情前的水平仍需时日。
投资资金到位方面，全年房企开发投资到位资金改善，融资成本有所下降。贷
款资金占到位资金比重逐渐降低，销售回款对房企资金到位影响比重加大。国家统
计局数据显示，2020 年房地产开发企业到位资金 193,115 亿元，比上年增长 8.1%。
其中，国内贷款 26,676 亿元，增长 5.1%；利用外资 192 亿元，增长 9.3%；自筹资
金 63,377 亿元，增长 9.0%；定金及预收款 66,547 亿元，增长 8.5%；个人按揭贷
款 29,976 亿元，增长 9.9%。
调控政策方面，房地产行业经历了“宽松-收紧-全面收紧”三个阶段。2020 年，
在疫情影响最严重的一季度，各地为了稳增长，部分政策有所放松。自疫情好转以
来，全国各城市继续深入贯彻党中央、国务院部署，全面落实房地产长效机制，监
管政策逐渐加码，各地相继出台了关于房地产行业的更严格的调控措施，因城施策、
多策并举，保持促进房地产市场平稳健康发展的政策总基调不变。在“房住不炒”
的政策基调下，按照防范金融风险的总体要求，央行先后出台了指导房地产企业融
资业务的“三道红线”以及银行开展涉及房地产业务的“两道红线”等金融政策，
主要金融机构较大幅度地压降房地产贷款增速，控制贷款的行业集中度，严防信贷
9/210
2020 年年度报告
资源过度流向房地产板块，新增信托贷款持续净流出。在严格的管控下，房地产企
业面临融资渠道受限和筹资活动现金流净流出的双重压力，这对房地产企业的日
常经营、投融资等行为均提出了更高的要求。
2020 年内，华远地产坚持把提高企业效益、增强企业竞争实力、实现国有资
产保值增值作为工作的出发点和落脚点，贯彻落实去库存、降负债、增利润并进的
经营策略，充分发挥公司“责任地产、品质建筑”的品牌影响力，打造营销铁军，
同时积极推动内部创新，不断提升产品品质和服务水平，努力增强企业内生增长能
力，并通过发行公司债券、中期票据等多种融资产品积极优化债务结构，多方面努
力降低各种不利因素对公司运营造成的影响，稳中求进，确保公司持续健康发展。
二、 报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、 报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
“华远”品牌诞生于上世纪 80 年代，华远地产作为国内房地产行业的先驱企
业，潜心经营近四十年，成功跨越多个行业周期，始终秉承“责任地产，品质建筑”
的企业使命，凝聚了领先的品牌影响力。公司时刻关注行业宏观政策的调整方向，
并且凭借着多年经验，灵活调整经营策略，不断强化公司核心竞争力，应对多变的
市场环境，促进公司长期稳健的发展。
1、以党建引领发展，发挥国企优势
华远地产始终全面坚持党对企业发展的领导和政治核心作用，以党建引领发
展，把党建工作融入公司治理的各个环节。公司从制度建设和管理运作层面不断明
确和强化党组织在公司治理结构中的领导地位，实现了加强党的领导和完善公司
治理的有机统一，充分发挥党组织把方向、管大局、保落实的领导核心和政治核心
作用。把党的政治优势、组织优势和群众工作优势转化为企业的竞争力和发展优势。
2、品牌积淀深厚，奠定企业发展基础
公司控股股东华远集团从 20 世纪 80 年代初进入房地产行业，创建“华远”品
牌，距今已有近 40 年的历史，是国内最早从事房地产开发的企业之一，旗下全资、
控股及参股二级企业 30 余家（含上市公司 3 家），业务涵盖房地产、金融服务、
商业服务、科技实业、产业扶贫等多个领域，资产总额逾 700 亿元。强大的国有资
本作为坚强后盾为公司发展提供了有力的支持，同时公司始终秉承华远集团“来源
于社会，服务于社会”的企业宗旨，将国有资产的保值增值、将股东权益最大化视
为己任，将企业责任和产品品质视为长久稳健发展的根基，致力成为令社会尊重的
全国性的房地产综合服务运营商，多年来公司陆续在全国多个城市开发了多个具
有标杆意义的精品项目，在全国范围内具有广泛的品牌影响力和客户美誉度，是在
行业内外享有盛誉的老牌优质房企。
报告期内，公司品牌宣传与推广始终紧密围绕公司战略，聚焦核心受众、积极
优化传播渠道，抓住“第一时间”，充分释放企业经营利好及核心竞争力，在克而
10/210
2020 年年度报告
瑞发布的“2020 年中国房地产企业品牌传播力 TOP100”中排名第 61 位，彰显了公
司的品牌传播力。华远地产将继续丰富企业品牌文化传播方式与建设路径，积极发
挥国有企业模范带头作用，为企业发展与行业进步贡献力量。
3、区域布局明确，持续强化城市深耕
公司现有开发项目布局北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、
银川、涿州、任丘等城市，始终贯彻以北京为核心，辐射京津冀、西部、华中、华
南四大区域的城市战略布局。未来公司将继续发挥自身灵活优势，在控制风险、巩
固发展现有城市的基础上，选择宏观经济基本面好、人口增长潜力大、高净值收入
人群较为集中和房地产市场发展可持续性较强的城市择机进入，为公司的长期稳
定健康发展奠定坚实基础。
4、优化管理体系，确保高效营运
华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，历经中国房地
产市场数十年跌宕起伏的考验，具有丰富的项目运作经验，能够灵活调动资源、
转换经营策略，主动适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得
稳定的发展。报告期内，面对疫情对行业带来的普遍冲击，公司管理团队积极推
进去库存、降负债、增利润并进的经营策略，在做好防疫工作的同时将疫情对公
司经营的影响降到最小，确保了公司在报告期的经营工作稳步推进。
5、明确经营目标，实现长久稳健发展
公司发展战略清晰、目标明确，始终以房地产开发及经营管理为主业，坚持客
户导向，狠抓产品品质、工程质量和客户满意度。在确保开发规模、盈利能力、品
牌实力等方面稳定发展的同时，看准市场，积极寻求机会，开疆拓土。在聚焦住宅
开发主业的同时，注重产品的多元化，旗下产品涉及住宅、公寓、别墅、办公楼、
商业、综合体等多种业态，彰显出公司的综合开发实力。
6、融资渠道多元化，优化资本结构
公司始终积极适应监管政策的调整并对金融机构资金面变化做出迅速反应，
以合理的融资成本获得充足资金，有力地支撑公司的长远发展和稳定经营，为保证
持续稳固的融资能力，公司与多家金融机构建立了战略合作伙伴关系，为公司规模
化发展提供了资金保障。报告期内，公司通过发行公司债券、债权融资计划、ABN
等多样化渠道进行融资，持续优化公司债务结构。
7、依托“Hi”平台，提升产品附加值
报告期内，公司持续对服务品牌“华远 Hi 平台”进行升级，通过稳健发展
打造成为公司独特并有差异化的市场竞争力，用服务为社区赋能，体现“以开发
商为主导打造高暖社区服务平台”特色，通过向业主提供丰富多样的社区服务，
提升业主社区生活体验，在“社群运营、空间共享、生活服务、社区运营”四个
维度，与业主共同携手营造社区文化和邻里情怀，共创邻里共融、邻里共享、邻
里共生、邻里共建的社区新邻里关系。华远 Hi 平台充分展现党中央提出构建和
谐社会的“诚信友爱、充满活力、安定有序”核心特征，实现社区和谐发展，形
11/210
2020 年年度报告
成公司“产品+服务”的双轮驱动力，并竭力打造成为社会认知中国新邻里关系
的样板。
8、不断完善人才发展体系，着力打造学习型组织。
学习型组织，一直是公司人才培养与管理的特色，是致胜未来的有力举措。
报告期内，公司人力系统通过持续升级人才发展体系、用机制牵引人才内生成
长、完善人才梯队建设、高度关注人力效能提升、进一步打造学习型组织，收获
了行业的认可。公司通过完善“海、陆、空”培训体系，不断提升各层级人员的
能力：以公司中层管理人员为目标受众，为夯实企业“腰部力量”，提升管理人
员领悟力和决策执行力而量身定制 workshop 工作坊；以更加“聚焦去化、聚焦
利润、聚焦融资、聚焦产品力和服务力、聚焦管控提升”为重心开展项目总培养
工作；以学习各专业条线知识为基础，捕捉当下最新行业案例和实践理论，赋能
专业岗位人员，以知促行，提升各部门的专业价值发挥。通过定期分享交流、分
析复盘、成绩晒榜等形式，进行阶段性总结，以不断完善专业技能，提供优质培
训，助力打造学习型文化，使企业不断增加组织活力。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2020 年公司开发项目分布于北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、
佛山、银川、涿州、任丘等城市，主要业务城市的市场运行情况如下：
北京：2020 年，北京市房地产市场作为全国标杆城市，始终保持平稳发展，
新房交易市场持续稳定增长。统计数据显示，2020 年，北京房地产开发投资完成
额 3,938.71 亿元，同比上涨 2.61%。全市商品房施工面积 13,918.64 万平米，同
比上涨 11.22%；新开工面积为 3,006.62 万平米，同比上涨 45.02%；竣工面积为
1,545.72 万平方米，同比上涨 15.07%；全市商品房销售面积为 970.88 万平方米，
同比增加 3.41%。公司作为北京市本地企业，多年来在市场研判、资源获取、产品
服务、品牌影响等方面积累了较强的竞争优势，在市场竞争异常激烈的北京市场，
仍保持着较为一定的销售业绩和市场地位。
西安：统计数据显示，2020 年西安市房地产开发投资完成额 2,625.02 亿元，
同比增长 6.5%；全年商品房销售面积 2,559.79 万平方米,同比下降 3.0%。华远深
耕古都西安十二年，以沉稳扎实的团队作风和突破创新的市场行动，在激烈的竞争
格局下公司业绩常年保持在市场第一梯队，至今已先后开发华远君城、华远海
蓝城、华远锦悦、华远枫悦、华远辰悦和华远华时代等项目，累计开发体
量超过 300 万平方米，服务近 10 万业主，是西安市场极具影响力的品牌开发商之
一。
长沙：2020 年长沙楼市在以“房住不炒”为底线的一系列调控政策背景下，
配合因城施策的具体举措，楼市仍然维持着稳中有升的良好发展态势。投资方面，
统计数据显 2020 年长沙市房地产开发投资完成额 1,868.40 亿元，同比增长 12%；
12/210
2020 年年度报告
销售方面，中指数据显示，2020 年长沙市商品房销售面积 2,412 万方，同比增长
5.79%。2020 年公司继续发挥在长沙的资源和品牌优势，正式摘牌获取空港国际城
项目土地，未来将继续强化公司在长沙的市场竞争力。
天津：2020 年由于疫情影响，天津市房地产市场持续低迷。投资方面，房地
产开发投资完成额 2,695.35 亿元，同比下降 2.24%；房屋施工面积 12,364.08 万
平方米，同比增长 7.68%；房屋新开工面积 2,351.16 万平方米，同比下降 8.49%。
销售方面，全年商品房销售面积 1,346.79 万平方米，同比下降 9.6%。公司于 2015
年正式进入天津市场以来，积极践行京津冀协同发展国家战略，继续发挥华远在高
端地产和城市综合体方面的竞争优势，努力为客户提供品质高端、服务优良的综合
产品，同时坚持审慎的投资原则关注新的投资机会，继续维持着一定的市场规模和
份额。
广州：2020 年广州房地产开发投资稳步增长，市场整体成交规模趋于稳定。
全年广州房地产开发投资累计同比增长 6.2%，房屋施工面积 11,878.29 万平方米，
同比微跌 0.9%；房屋竣工面积 1,389.79 万平方米，同比下降 52.1%。销售方面，
中指研究院数据显示全年广州一手住宅成交面积 1,172.02 万平方米，同比增长
19.37%。公司进入广州市场以来，不断提升产品品质，实现了华远雲和墅项目的
精美呈现，该项目销售额持续保持在广州高端别墅市场销冠水平，同时树立华远品
牌的在广州市场的影响力，为后续加大城市深耕奠定良好的基础。
重庆：2020 年开年受疫情影响，重庆商品房供应和销售均有下滑，一季度市
场低迷，随着 5、6 月迎来供销高峰，全年指标与去年差距逐渐缩小。统计局数据
显示，2020 年重庆市房地产开发投资额 4,351.95 亿元，同比下降 1.97%，房屋施
工面积 27,368.16 万平方米，同比下降 2.21%。市场成交小幅上升，2020 年商品房
销售面积 6,143.47 万平方米，同比上升 0.64%。报告期内，公司继续深耕重庆市
场，精心打造华远春风度、华远海蓝城和华远海蓝和光项目，在重庆市场的
品牌和影响力不断增强。
石家庄：随着人才政策的放开和河北自贸区的成立，石家庄房地产市场发展进
一步规范化，在 2020 年初的全国性疫情一级 2020 年底的石家庄过后市场热度进
一步提升在 2020 年下半年转冷，2020 年年底，由于疫情二次爆发，石家庄市场进
入冰冻期。投资方面，石家庄房地产开发投资完成额 1,039.37 亿元，同比增长
17.09%；房屋施工面积 4,124.97 万平方米，同比增长 6%；房屋新开工面积 1,715.97
万平方米，同比增长 9.94%。销售方面，中指数据显示全年商品房销售面积 740.64
万平方米，同比减少 5.32%。公司看好京津冀协同发展带给石家庄的溢出效应，在
该地区将着眼长远，持续深耕。
佛山：佛山市房地产市场发展平稳，前景较好。统计数据显示，佛山 2020 年
房地产开发投资 2290.1 亿元，同比增长 6.7%，企业投资较为平稳。房屋施工面积
9,749.78 万平方米，同比微跌 0.9%；房屋竣工面积 396.66 万平方米，同比下跌
32.9%。销售方面量稳价升，中指研究院数据显示，2020 年佛山市商品住宅成交面
积 1,280.61 万平方米，同比上升 8.3%；价格受限价放开影响，成交均价达到
13/210
2020 年年度报告
15,413.7 元/平方米，同比增长 30.3%。公司看好佛山市的区位优势，华远海蓝
城项目持续热销，未来将继续深入布局。
银川：2020 年银川市房地产市场快速上行，统计数据显示 2020 年银川房地产
开发投资累计完成 311.42 亿元，同比上涨 13.1%。市场成交规模增幅较大，2020
年银川商品住宅销售面积 674.2 亿元，同比增长 11.2%。报告期内，华远海蓝和
光项目，华远江南赋（璟玺/珑玺）项目持续热销，在银川市场创下了良好的销
售业绩，为公司在银川市场的深耕发展进一步奠定坚实基础。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司操盘和并表项目实现开复工面积 580 万平方米，同比增长 27%；
其中新开工 215 万平方米，同比增长 13%；竣工 100 万平方米，同比增长 9%。
报告期内，公司操盘和并表项目完成销售签约额 191.39 亿元，同比增长 27%；
完成销售签约面积 188 万平方米，同比增长 55%；完成销售回款 147.69 亿元，同
比增长 34%。
报告期内，公司开发项目具体进展情况请见本节“房地产行业经营性信息分析”
中“2.报告期内房地产开发投资情况”及“3.报告期内房地产销售和结转情况”。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
变动比例
科目 本期数 上年同期数
（%）
营业收入 7,730,701,744.18 7,421,750,258.83 4.16
营业成本 5,630,644,791.13 5,382,058,546.30 4.62
销售费用 373,185,134.75 497,488,494.11 -24.99
管理费用 222,028,074.90 286,979,395.12 -22.63
财务费用 -180,055,057.35 172,055,465.95 -204.65
经营活动产生的现金流量净额 6,314,489,369.84 -4,254,623,469.07 不适用
投资活动产生的现金流量净额 937,044,495.25 -982,165,800.10 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -6,555,689,026.21 2,017,308,015.34 -424.97
2. 收入和成本分析
□适用 √不适用
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:万元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
房地产 739,816.77 542,330.38 26.69 4.20 3.91 增加 0.20 个百分点
14/210
2020 年年度报告
酒店 19,451.03 15,636.63 19.61 2.93 6.69 减少 2.83 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
开发产品 727,599.80 533,665.58 26.65 4.41 4.35 增加 0.04 个百分点
酒店产品 19,451.03 15,636.63 19.61 2.93 6.69 减少 2.83 个百分点
租赁产品 12,216.97 8,664.80 29.08 -6.95 -17.74 增加 9.31 个百分点
主营业务分地区情况
营业收入 营业成本
毛利率 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增
（%） （%）
减（%） 减（%）
华北地区 40,776.92 32,147.51 21.16 -26.01 -10.26 减少 13.84 个百分点
华中地区 249,945.36 179,975.11 27.99 172.28 142.33 增加 8.89 个百分点
西北地区 231,521.71 172,042.85 25.69 -52.25 -53.85 增加 2.58 个百分点
华南地区 237,023.83 173,801.55 26.67 144.01 223.67 减少 18.05 个百分点
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：万元
分行业情况
上年同期占 本期金额较上年
成本构成 本期占总成 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 总成本比例 同期变动比例
项目 本比例(%) 说明
(%) (%)
房地产开
本期结转面积
房地产 发、租赁 542,330.38 96.32 521,938.26 96.98 3.91
增加所致
成本
本期酒店运营
酒店 酒店成本 15,636.63 2.78 14,656.43 2.72 6.69
成本增加所致
本期其他业务
其他 其他成本 5,097.46 0.91 1,611.17 0.30 216.38
成本增加所致
分产品情况
上年同期占 本期金额较上年
成本构成 本期占总成 情况
分产品 本期金额 上年同期金额 总成本比例 同期变动比例
项目 本比例(%) 说明
(%) (%)
开发产 房地产开 本期结算面积
533,665.58 94.78 511,404.70 95.02 4.35
品 发成本 增加所致
酒店产 本期酒店经营
经营成本 15,636.63 2.78 14,656.43 2.72 6.69
品 成本增加所致
租赁产 本期租赁成本
租赁成本 8,664.80 1.54 10,533.56 1.96 -17.74
品 减少所致
其他产 本期其他业务
其他成本 5,097.46 0.91 1,611.17 0.30 216.38
品 成本增加所致
15/210
2020 年年度报告
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 63,854.55 万元，占年度销售总额 8.47%；其中前五名客户销
售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
前五名供应商采购额 134,848.78 万元，占年度采购总额 28.13%；其中前五名供
应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
3. 费用
√适用 □不适用
单位：万元
项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度(%) 主要原因
本期执行新收入准
销售费用 37,318.51 49,748.85 -12,430.34 -24.99
则调整所致
本期管理类支出减
管理费用 22,202.81 28,697.94 -6,495.13 -22.63
少所致
本期美元汇率变动
财务费用 -18,005.51 17,205.55 -35,211.05 -204.65
汇兑收益增加所致
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
□适用 √不适用
(2).情况说明
□适用 √不适用
5. 现金流
√适用 □不适用
单位：万元
增减幅度
项目 本期数 上年同期 增减额 主要原因
(%)
本期销售回款
经营活动产生的
631,448.94 -425,462.35 1,056,911.28 不适用 增加、优化开
现金流量净额
发投入所致
投资活动产生的 本期收回投资
93,704.45 -98,216.58 191,921.03 不适用
现金流量净额 增加所致
筹资活动产生的 本期偿还债务
-655,568.90 201,730.80 -857,299.70 -424.97
现金流量净额 增加所致
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
16/210
2020 年年度报告
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：万元
上期期末 本期期末金
本期期末数
数占总资 额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 情况说明
产的比例 末变动比例
比例（%）
（%） （%）
本期理财产品到期收回所
交易性金融资产 80.00 0.00 1,950.00 0.03 -95.90
致
本期受美元汇率下跌导致
衍生金融工具 5,768.91 0.10 -100.00
货币掉期估值降低所致
预付账款 66,040.46 1.07 19,569.40 0.33 237.47 本期缴纳土地款所致
本期保理往来款及项目合
其他应收款 246,644.85 4.00 152,668.65 2.61 61.56
作款等增加所致
本期执行新收入准则及待
其他流动资产 157,928.71 2.56 104,184.35 1.78 51.59
抵扣进项税增加所致
其他非流动金融
56,761.51 0.92 138,505.62 2.37 -59.02 本期收回投资所致
资产
本期受美元汇率下跌导致
衍生金融负债 6,094.36 0.1
货币掉期估值降低所致
应付票据 6,652.50 0.11 1,633.80 0.03 307.18 本期开具票据增加所致
本期计提应付工程款增加
应付账款 339,176.91 5.50 254,792.06 4.36 33.12
所致
本期执行新收入准则重分
预收款项 34,736.43 0.56 1,020,658.78 17.45 -96.60
类所致
本期执行新收入准则重分
合同负债 1,487,756.65 24.13
类所致
应付职工薪酬 3,706.55 0.06 6,083.34 0.10 -39.07 本期计提薪酬减少所致
应付利息 36,691.36 0.63 -100.00 本期科目重分类所致
本期执行新收入准则产生
其他流动负债 129,995.33 2.11 755.67 0.01 17,102.73
的重分类调整所致
本期重分类至一年内到期
应付债券 300,989.53 4.88 767,481.31 13.12 -60.78
的非流动负债所致
递延所得税负债 10,826.04 0.18 6,381.59 0.11 69.64 本期执行新收入准则所致
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
单位：万元
期末账面价值 受限原因
货币资金 42,522.23 详见货币资金附注
存货 1,843,660.39 抵押
固定资产 171,084.87 抵押
长期股权投资 100,250.90 第十一节、十四、1、（2）
合计 2,157,518.39
3. 其他说明
□适用 √不适用
17/210
2020 年年度报告
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见下述内容：
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
报告期内公司新获取项目情况如下：
持有 是/否
持有待开 合作开发 合作开
待开 一级土地 规划计容 涉及
序 发土地的 项目涉及 发项目
发土 项目名称 整理面积 建筑面积 合作
号 面积 的面积 的权益
地的 (平方米) (平方米) 开发
(平方米) (平方米) 占比(%)
区域 项目
1 长沙 空港城项目 306,689 0 686,183 否 0 100
2 西安 华时代项目 9,124 0 50,050 否 0 100
3 银川 海蓝和光项目 94,663 0 219,938 否 0 100
注：表中西安华时代项目、银川海蓝和光项目目前均已开工。
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建
项目/ 权
项目规划
新开 益 项目用地 总建筑 在建建筑 已竣工
序 地 计容建筑 报告期实
项目 经营业态 工项 比 面积 面积 面积 面积 总投资额
号 区 面积 际投资额
目/竣 例 (平方米) (平方米) (平方米) (平方米)
(平方米)
工项 (%)
目
住宅、保障房、
1 铭悦园 竣工 100 129,029 311,808 401,874 0 401,874 369,394 146
配套商业
保障房、商业、
2 铭悦好天地 竣工 100 59,119 122,798 158,229 0 158,229 199,267 3,512
办公
3 北 和墅 住宅、保障房 竣工 100 99,000 148,500 188,314 0 188,314 205,009 736
4 京 西红世 办公、商业 竣工 50 48,029 122,714 163,514 0 163,514 261,753 3,098
住宅、商业、办
5 华中心 在建 100 70,431 201,697 302,332 1,531 300,801 501,981 9,641
公
6 石景山项目 商业、办公 在建 80 35,245 123,357 217,709 217,709 0 749,720 46,510
7 龙湖长安天街 商业、办公 竣工 21 27,641 96,744 153,094 0 153,094 202,708 9,677
8 涿 海蓝城一期 住宅、保障房 在建 100 79,459 158,918 212,171 212,171 0 273,700
41,760
9 州 海蓝城二期 住宅 在建 100 112,497 224,994 291,535 291,535 0 252,610
任 任丘华北油田项
10 住宅 在建 51 513,460 1,026,920 1,292,028 1,292,028 0 862,434 62,076
丘 目
11 石 海蓝和光 住宅 在建 50 56,784 199,588 247,210 247,210 0 195,779 10,561
家
12 庄 昆仑赋 住宅 在建 50 172,516 409,503 568,019 239,031 0 743,098 45,389
13 海蓝城一、二期 住宅、商业 竣工 100 132,517 342,820 437,179 0 437,179 236,034 251
14 西 海蓝城三至五期 住宅、商业 竣工 100 158,725 475,853 652,082 0 652,082 411,948 1,299
15 安 海蓝城六期 住宅 竣工 100 53,160 166,191 208,722 0 208,722 127,615 8,825
16 锦悦 住宅、商业 竣工 100 45,193 178,947 233,626 0 233,626 153,244 452
18/210
2020 年年度报告
在建
项目/ 权
项目规划
新开 益 项目用地 总建筑 在建建筑 已竣工
序 地 计容建筑 报告期实
项目 经营业态 工项 比 面积 面积 面积 面积 总投资额
号 区 面积 际投资额
目/竣 例 (平方米) (平方米) (平方米) (平方米)
(平方米)
工项 (%)
目
17 枫悦 住宅、商业 竣工 100 92,321 323,326 393,311 0 393,311 241,323 14,853
18 辰悦 住宅、商业 在建 100 100,000 374,000 452,800 95,123 375,279 241,284 15,286
19 华时代 住宅 在建 100 9,124 50,050 63,475 63,475 0 53,437 18,061
20 江南赋璟玺 住宅 竣工 60 88,693 133,039 168,429 168,429 168,429 116,123 11,885
21 银 江南赋珑玺 住宅 在建 60 101,416 152,124 190,619 190,619 77,077 136,444 20,926
22 川 长河湾 住宅 拟建 100 332,057 330,798 403,000 0 0 待定 546
23 海蓝和光 住宅 在建 100 94,663 219,938 273,218 273,218 0 161,568 64,637
24 春风度一期 在建 100 150,118 155,052 206,595 126,054 93,849 149,613
25 春风度二期 住宅 拟建 100 168,012 223,711 28,481
587,119 0 0 待定
26 重 春风度三期 拟建 100 167,668 184,434
27 庆 海蓝城 住宅 在建 100 136,794 346,812 471,118 245,197 289,160 416,579 31,420
28 海蓝和光一期 在建 100 39,851 101,820 139,763 139,763 0
住宅 291,001 26,405
29 海蓝和光二期 在建 100 40,911 102,278 144,019 142,906 0
30 华中心二期 办公、商业 竣工 100 13,010 80,204 128,998 0 128,998 157,180
31 华中心三期 住宅、商业 竣工 100 0
商业、办公、酒 29,341 394,610 502,260 502,260
32 华中心四期 竣工 100 0 33,604
店 637,106
33 华中心五期 商业、办公 竣工 100 9,888 68,857 98,895 0 98,895
34 长 华中心 8 号楼 商业 竣工 100 1,152 1,320 2,558 0 2,558
35 沙 华时代 商业 在建 100 19,221 218,498 278,753 166,056 116,097 349,267 30,107
36 海蓝城一期 在建 50 55,550 166,650 216,304 216,304 0 196,904 21,272
住宅
37 海蓝城二期 拟建 50 79,096 237,288 318,906 0 0 279,752 14,180
38 海蓝郡 住宅 在建 100 46,580 139,739 179,507 179,507 148,342 115,782 3,021
39 空港城酒店 商业 竣工 100 25,445 29,081 29,081 0 29,081 60,174 4,469
40 空港城项目 住宅、商业 拟建 100 306,689 686,183 915,700 0 0 待定 50,172
41 波士顿 43 号地 住宅 竣工 100 55,295 110,588 135,588 0 135,588 96,988 5
42 波士顿 37 号地 商业 竣工 100 12,802 23,044 14,640 0 14,640
153,377 632
43 波士顿 44 号地 住宅、商业 竣工 100 79,172 158,345 196,800 0 196,800
44 棠悦一期 竣工 50 34,499 68,997 92,923 92,923 92,923 58,361
住宅、商业 17,453
45 天 棠悦二期 在建 50 61,396 92,094 116,691 116,691 0 89,600
46 津 保利东郡 住宅、商业 竣工 50 116,676 175,005 208,437 208,437 208,437 157,012 27,008
47 金地艺城乐府 住宅、商业 竣工 26 67,726 121,908 148,008 0 148,008 122,635 60
48 首创悦山郡 住宅、商业 竣工 20 82,162 147,893 187,348 0 187,348 135,559 7,459
49 栖塘 住宅、商业 在建 100 44,124 66,186 82,415 82,415 0 96,896 13,385
50 海蓝城 住宅、商业 在建 51 99,257 192,513 247,821 247,821 0 311,465 22,604
广
51 雲和墅 别墅、叠墅 在建 100 151,536 151,536 225,405 116,100 101,305 627,198 52,665
州
52 海蓝城 住宅 在建 100 82,036 221,498 309,012 309,012 69,934 323,525 22,443
53 佛 保利文玥花园 住宅 在建 25 69,135 193,575 264,116 264,116 51,690 223,642 32,900
山 美的明湖北湾花
54 住宅 在建 33 59,008 165,222 228,554 120,939 138,244 179,689 15,431
园二期
注：表中“在建建筑面积”数据为报告期内的时期数据，“已竣工面积”为报告期末的时点数据。
3. 报告期内房地产销售和结转情况
√适用 □不适用
19/210
2020 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
已售（含 报告期末
可供出售
序 地 已预售） 结转面积 结转收入 待结转
项目 经营业态 面积
号 区 面积 (平方米) 金额 面积
(平方米)
(平方米) (平方米)
住宅、保障房、配
1 铭悦园 0 0 493 337 0
套商业
2 北 和墅 住宅、保障房 1,858 432 432 80 0
3 京 华中心 住宅、商业、办公 28,051 10,482 9,048 37,686 0
4 华远企业中心 办公、商业 3,797 3,797 0 0 0
5 龙湖长安天街 商业、办公 22,624 106 - - -
6 涿 海蓝城一期 住宅、保障房 130,733 1,615 0 36,897
7 州 海蓝城二期 住宅 200,259 60,128 0 0 60,128
任
8 任丘华北油田项目 住宅 1,078,943 800,844 0 0 800,844
丘
9 石 海蓝和光 住宅 196,269 83,676 0 0 116,597
家
10 庄 昆仑赋 住宅 463,464 28,019 0 0 31,293
11 海蓝城一、二期 住宅、商业 14,876 14,876 11,224 7,021 191
12 海蓝城三至五期 住宅、商业 5,458 5,458 14,391 9,165 50,200
13 海蓝城六期 住宅 4,384 4,384 4,401 1,445 0
西
14 锦悦 住宅、商业 6,280 351 12,684 14,709 8,445
安
15 枫悦 住宅、商业 7,644 7,644 34,833 12,021 2,024
16 辰悦 住宅、商业 133,650 4,454 4,227 3,005 36,665
17 华时代 住宅 61,555 0 0 0 0
18 江南赋璟玺 住宅 52,977 47,179 132,881 101,391 21,740
银
19 江南赋珑玺 住宅 118,534 80,182 71,463 57,301 57,017
川
20 海蓝和光 住宅 220,086 123,477 0 0 123,477
21 春风度一期 住宅 134,847 14582 10,215 10,998 2,509
22 重 海蓝城 住宅 289,153 53,717 11,892 12,678 88,513
23 庆 海蓝和光一期 123,945 50,038 0 0 54,234
住宅
24 海蓝和光二期 140,496 32,547 0 0 32,547
25 华中心二期 办公、商业 11,014 1,062 23,424 33,808 5,931
26 华中心三期 住宅、商业 2,684 2,533 1,644 622 1,652
27 华中心四期 商业、办公、酒店 33,989 10,301 4,669 5,942 0
28 长 华中心 8 号楼 商业 2,562 2,562 2,562 9,174 0
29 沙 华时代 商业 121,094 84,422 60,782 104,459 1,996
30 海蓝城一期 210,480 29,129 0 0 34,779
住宅
31 海蓝城二期 303,552 0 0 0 0
32 海蓝郡 住宅 68,137 43,432 98,039 65,753 22,087
33 波士顿 43 号地 住宅 1,996 0 0 0 0
34 波士顿 37 号地 商业 3,618 0 0 0 0
35 波士顿 44 号地 住宅、商业 644 0 0 0 0
36 天 棠悦一期 26,409 1,604 - - -
住宅、商业
37 津 棠悦二期 54,767 19,305 - - -
38 保利东郡 住宅、商业 55,524 44,633 0 0 157,302
39 栖塘 住宅、商业 55,922 13,646 0 0 38,852
40 海蓝城 住宅、商业 177,055 45,818 0 0 111,780
20/210
2020 年年度报告
已售（含 报告期末
可供出售
序 地 已预售） 结转面积 结转收入 待结转
项目 经营业态 面积
号 区 面积 (平方米) 金额 面积
(平方米)
(平方米) (平方米)
广
41 雲和墅 别墅、叠墅 143,034 33,144 28,783 131,768 42,633
州
42 海蓝城 住宅 197,023 57,956 19,678 20,265 88,159
43 佛 保利文玥花园 住宅 163,944 42,982 - - -
山 美的明湖北湾花园
44 住宅 94,813 59,358 90,080 84,967 71,763
二期
注：上述项目为公司报告期内主要销售项目，上表中“可供出售面积”、“已售面积”、“结转面积”、
“结转收入金额”均为报告当期数据。
报告期内，公司共计实现销售金额 191.39 亿元，销售面积 188 万平方米，实
现结转收入金额 739,816.77 万元，结转面积 653,385.69 平方米，报告期末待结
转面积 2,102,609.24 平方米。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
截至报告期末，公司用于出租经营的主要房产面积共计约 16.44 万平方米，
已出租经营面积约为 15.71 万平方米，出租率约为 96%，报告期内完成出租经营
收入 22,045.37 万元。详情请见下表：
单位：万元 币种：人民币
是否 租金
出租房地 采用 收入/
出租房地 权益
序 产的建筑 公允 房地
地区 项目 经营业态 产的租金 比例
号 面积 价值 产公
收入 （%）
(平方米) 计量 允价
模式 值(%)
1 华远企业中心 商业等 1,078.90 253.27 100 否 ——
2 北京 宝隆大厦 商业 3,090.87 387.16 100 否 ——
3 铭悦好天地 商业 17,329.49 1,139.35 100 否 ——
4 华中心 T1 写字楼 写字楼等 18,983.06 2,783.26 100 否 ——
5 华中心飞猫公社 商业等 12,157.16 430.76 100 否 ——
6 长沙 君悦酒店 酒店 68,707.00 15,090.10 100 否 ——
7 凯悦嘉轩酒店 酒店 24,873.60 1,493.74 100 否 ——
8 其他物业 会所等 —— 4.86 100 否 ——
9 海蓝城 商业 3,140.00 281.66 100 否 ——
10 辰悦 商业 2,954.44 6.87 100 否 ——
西安
11 锦悦 商业 880.74 42.00 100 否 ——
12 枫悦 商业 383.65 108.52 100 否 ——
13 广州 雲和墅 商业 3,512.00 23.82 100 否 ——
注：1、长沙君悦酒店为本公司投资开发的五星级高端酒店，长沙凯悦嘉轩酒店为本公司投资开发的四星级商
21/210
2020 年年度报告
务酒店。酒店均聘请国际知名酒店管理集团凯悦集团进行管理，酒店收入包括客房收入、餐饮收入及其他收
入；
2、北京华远企业中心商业、长沙会所等其他物业已于报告期内出售，其出租经营收入为报告期内于出售
前所得收入；
3、上述项目均采用成本计量模式。
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
2,533,730.81 6.68% 197,124.13
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
单位：万元
报告期内对外投资额 2,999.64
上年同期对外投资额 104,061.88
对外投资额增减变动情况 -101,062.24
对外投资额变动比例 -97.12%
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元
名称 持股比例(%) 投资成本 期末净资产 本期净利润
西安乾坤湾置业有限公司 70 4,000.00 680.99 14.81
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：元
对当期利润的影
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
响金额
交易性金融资产 19,500,000.00 800,000.00 -18,700,000.00 0.00
衍生金融工具 57,689,074.97 -60,943,612.95 -118,632,687.92 -118,632,687.92
其他非流动金融
1,385,056,159.07 567,615,116.23 -817,441,042.84 -39,015,172.18
资产
合计 1,462,245,234.04 507,471,503.28 -954,773,730.76 -157,647,860.10
22/210
2020 年年度报告
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
北京华和房地产开发有限公司 房地产开发 北京铭悦好天地项目 5,000.00 37,814.25 8,786.14 80.77
北京新都致远房地产开发有限
房地产开发 北京华中心项目 19,608.00 88,763.34 27,474.33 -1,087.88
公司
北京尚居置业有限公司 房地产开发 北京和墅项目 2,000.00 14,973.84 6,597.14 -547.94
北京上和致远房地产开发有限
房地产开发 北京西红世项目 20,000.00 87,703.64 23,257.84 -2,893.16
公司
北京新润致远房地产开发有限
房地产开发 北京石景山项目 5,000.00 685,881.79 4,138.18 -74.98
公司
涿州盛丰和华房地产开发有限
房地产开发 涿州海蓝城项目 5,000.00 329,142.06 2,361.68 -1,793.48
公司
任丘市华睿立远房地产开发有
房地产开发 任丘项目 4,500.00 458,633.94 3,909.95 -479.91
限公司
石家庄铭朝房地产开发有限公
房地产开发 石家庄昆仑赋项目 10,000.00 231,928.38 8,374.02 -916.97
司
石家庄华远尚隆房地产开发有
房地产开发 石家庄海蓝城项目 20,000.00 448,060.63 36,006.36 -1,318.16
限公司
西安万华房地产开发有限公司 房地产开发 西安君城项目 35,638.00 50,562.32 48,630.01 389.38
西安曲江唐瑞置业有限公司 房地产开发 西安海蓝城一、二期项目 5,000.00 15,204.05 13,214.83 115.74
西安唐明宫置业有限公司 房地产开发 西安海蓝城三～五期项目 10,000.00 31,221.65 23,372.55 1,666.16
西安骏华房地产开发有限公司 房地产开发 西安海蓝城六期项目 1,000.00 27,735.45 24,999.95 8,757.40
西安鸿华房地产开发有限公司 房地产开发 西安锦悦项目 2,000.00 16,617.98 12,247.55 4,445.70
西安泽华房地产开发有限公司 房地产开发 西安枫悦一、二期项目 2,000.00 71,243.51 39,477.42 5,449.26
陕西杰诚置业有限责任公司 房地产开发 西安辰悦项目 4,000.00 62,460.84 17,796.50 -417.15
西安乾坤湾置业有限公司 房地产开发 西安华时代 1,000.00 25,128.15 4,740.16 14.81
银川创华房地产开发有限公司 房地产开发 银川璟玺项目 5,000.00 47,651.22 15,630.41 11,767.54
银川君华房地产开发有限公司 房地产开发 银川珑玺项目 5,000.00 64,966.78 9,720.38 5,317.07
宁夏海雅置业有限公司 房地产开发 银川长河湾项目 14,300.00 16,360.68 14,269.63 -166.54
重庆篆山澜岛房地产开发有限
房地产开发 重庆春风度项目 10,000.00 144,582.76 18,672.17 -1,316.27
公司
重庆筑华房地产开发有限公司 房地产开发 重庆海蓝城项目 5,000.00 292,577.98 13,226.86 -199.80
重庆华远皓华房地产开发有限
房地产开发 重庆海蓝和光项目 5,000.00 223,989.75 3,524.48 -1,006.03
公司
长沙橘韵投资有限公司 房地产开发 长沙华中心项目 28,500.00 209,603.04 64,879.25 1,095.26
长沙隆熙致远房地产开发有限
房地产开发 长沙华时代项目 5,000.00 323,816.88 26,457.68 27,190.90
公司
长沙隆卓致远房地产开发有限
房地产开发 长沙海蓝城一期项目 5,000.00 142,717.28 -3,512.57 -12,106.71
公司
长沙隆宏致远房地产开发有限
房地产开发 长沙海蓝城二期项目 5,000.00 147,171.30 4,881.92 -45.51
公司
长沙隆旺致远房地产开发有限
房地产开发 长沙海蓝郡项目 5,000.00 74,428.89 7,573.06 3,558.09
公司
房屋装饰、
长沙航立实业有限公司 长沙空港城项目 5,000.00 56,370.21 -2,871.25 -1,780.11
酒店管理
菱华阳光（天津）房地产开发有 天津波士顿（44#、37#）
房地产开发 53,000.00 75,724.54 70,627.71 -1,566.37
限公司 项目
阳菱光辉（天津）房地产开发有 房地产开发 天津波士顿（43#）项目、 31,000.00 262,818.92 53,082.64 -19,101.19
23/210
2020 年年度报告
公司名称 业务性质 主要产品或服务 注册资本 总资产 净资产 净利润
限公司 天津海蓝城项目
天津利创房地产开发有限公司 房地产开发 保利东郡 6,000.00 172,481.58 3,137.61 -516.69
华尚泽远（天津）房地产开发有
房地产开发 天津栖塘项目 3,000.00 98,292.81 -7,223.47 -9,488.70
限公司
广州高雅房地产开发有限公司 房地产开发 广州雲和墅项目 3,000.00 490,388.22 59,796.00 22,697.30
佛山市华信致远房地产开发有
房地产开发 佛山海蓝城项目 5,000.00 228,801.11 -20,137.29 -23,274.22
限公司
佛山市高明区美玖房地产开发
房地产开发 美的明湖北湾花园二期 3,030.00 165,944.62 -4,257.03 -3,260.62
有限公司
天津金辉永华置业有限公司 房地产开发 金地艺城乐府 3,000.00 41,933.91 12,447.35 2,003.65
天津兴泰聚成置业有限公司 房地产开发 首创悦山郡 64,094.32 170,447.96 123,552.18 3,214.98
华尚宏远（天津）房地产开发有
房地产开发 棠悦一期、二期项目 6,000.00 122,367.74 1,034.35 -2,282.48
限公司
佛山市骏隆房地产有限公司 房地产开发 保利文玥花园 4,000.00 180,158.00 1,511.98 -573.02
北京兴佰君泰房地产开发有限
房地产开发 北京龙湖长安天街 9,000.00 132,777.68 28,277.93 1,852.26
公司
(八) 公司控制的结构化主体情况
√适用 □不适用
单位：万元
本年营业
单位名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年净利润
收入
北京建华置地有限公司 4,131.42 40.72 4,090.70 0.00 0.69
北京建华置地有限公司（以下简称“建华置地”）为中外合作企业，2004 年 3 月 29
日本公司与 SOHO 中国（BVI－7）有限公司（系 SOHO 中国有限公司的子公司）签订股权
转让协议，按照协议约定本公司拥有建华置地 5%的股权，享有其经营开发的尚都国际中
心 A 座项目的全部收益，SOHO 中国（BVI－7）有限公司享有尚都国际中心二、三期项目
的全部收益。
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2020 年，中央坚持“房住不炒”调控总基调不变，上半年受新冠肺炎疫情影
响，经济面临较大下行压力，中央加大逆周期调节力度，宽松的货币环境，叠加各
地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复，热点城市地价、房价出现不稳定
预期。下半年起，房地产调控政策有所转向，中央再次强调不将房地产作为短期刺
激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化，“三道红线”
试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理
性回归，下半年房地产调控政策环境以紧为主。
预计未来五年房地产调控总基调不变，短期限购、限贷等主体政策难现放松。
2020 年 11 月 3 日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和
二〇三五年远景目标的建议》（以下简称“《建议》”）全文发布。《建议》强调，
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市
场平稳健康发展”，整体楼市调控基调与近几年保持一致，未来五年，中国房地产
24/210
2020 年年度报告
市场调控政策整体仍将保持延续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平
稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，限价或
有改善空间。另外，《建议》中提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消
费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。
2021 年，新型城镇化将继续稳步推进，且新冠肺炎疫情防控有望实现突破性
进展，随着货币及财政政策发力，预期经济生产活动将快速恢复，进而推动全国就
业环境及居民收入得到明显改善。在城镇化带来的住房需求及收入继续提升带动
改善型住房需求积极释放的支撑下，商品房市场规模将仍有保障，房地产行业预计
仍将维持平稳运行。
未来，公司将响应国家政策，针对不同区域房地产市场发展的差异化特征，因
地制宜、因城施策，充分发挥竞争优势，防范市场风险，为城市发展建设、为消费
者居住提供更美好、更适宜的居住产品。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
华远地产坚持以“房地产开发及经营管理”为主业，紧跟国家战略，始终坚持
以习近平新时代中国特色社会主义思想武装头脑、指导实践、推动工作；强化党建
引领，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用，有力保障和促进公司经营发展；关注
宏观政策，紧跟市场节奏，灵活调整战略部署，确保各项经营目标的实现；坚持以
客户为导向，促进产品品质和综合服务的大幅度提升。未来公司将继续在改革创新
的发展道路上继承和发扬国有企业本色，加强企业内部管理，提高业务创新能力和
行业竞争力，保障公司长远发展。
1、夯实品牌影响力，提升社会公信力
华远品牌经过近四十年的沉淀，已经在市场上形成了较大的影响力和美誉度，
近年来，品牌宣传与推广以“不断提升公司品牌影响力，与公司发展与规模的提升
相匹配”为目标，充分调动城市公司推广策划条线的合力，取得了丰硕的宣传成果。
通过宣传引导与内部建设，“坚韧、团结、探索、奋斗”的华远文化进一步生根落
地，管理与文化导向进一步清晰有力，团队凝聚力向心力进一步加强。未来，公司
将持续关注品牌传播到价值兑现的升华，深入挖掘产品内、外价值，向社会提供优
质产品，对外持续践行社会责任，以提升企业的社会公信力。
2、持续强化城市深耕，适度扩张投资布局
公司现已在全国范围内布局京津冀区域、西部区域、华中区域、华南区域四大
区域，包括北京、西安、长沙、天津、广州、重庆、石家庄、佛山、银川、涿州、
任丘等城市。未来将继续发挥现有核心城市已经积淀的资源、品牌、人力等方面优
势，持续深耕并择优加大投资力度。在深耕现有城市布局基础上，结合社会、经济、
人口等综合发展状况，以及发展潜力和趋势，积极拓展扩大大湾区的城市布局和城
市力度，积极拓展并择机进入华东区域市场。在城市选择方面，公司也将结合自身
资源条件，对于市场表现良好、城市发展具有潜力的二、三线城市给予更多关注，
25/210
2020 年年度报告
结合具体项目和市场特点进行理性投资决策。在投资方式上积极开拓创新新业务
类型，多途径、多方式、多元化组织投资业务，不断提升投资质量，有效控制投资
风险，保证公司长期稳定健康发展。
3、完善大运营管理体系，提升组织运营效率
为适应公司快速发展的需要，公司将继续完善跨区域、跨专业的大运营协同体
系，陆续出台一系列运营管控机制和标准化动作。在已建立的《公司运营导则》、
《项目全周期财务管理标准化体系》、《以收定支预算管控机制》、《项目“668”
去化原则》、《供销存管理机制》等机制基础上，优化预算编制和动态管理，形成
公司运营监控体系，发挥经营指挥作用，从运营管理、财务管理、现金流管控、销
售去化等方面为公司经营以及项目实现快速周转提供支持。
公司将在管控、授权等方面继续调整完善，结合业务发展持续进行组织及管理
优化。强化以核心城市为依托的“总部—区域—城市”三级管控体系，进一步加大
一线业务组织的积极性和灵活性。总部发挥好公司投资决策与指挥中心、资源配置
中心、标准化建设中心、品牌文化输出中心，负责战略规划、标准化建设、资源统
筹、协同、文化、培训和价值创造，并对区域公司加大科学分权，专注于能力提升
和风险防范。区域公司定位于利润中心，统筹区域内的项目运营和决策执行，负责
所辖城市的人力、财务、土地、运营、成本等核心业务模块管理，发挥资源协调调
配作用，促进区域内城市协同发展、高效运营，进而达成区域整体经营指标。城市
公司作为项目经营主体，做到为项目团队达成经营目标提供管理保障和业务支持。
4、提升成本管控能力，深化核心竞争力建设
在“房住不炒”的主基调下，在严苛的融资环境下，房地产企业未来的发展将
更多地依赖经营杠杆，公司在加速销售回款的同时，实行开源节流“两手抓”的举
措，积极推动成本系统管控提升和成本创效，建立具有核心竞争力的成本管控体系，
实现成本管理质的转变，为公司提升利润空间提供有力保障。同时，公司充分对标
行业先进招采模式和经验，依托战略合作体系及联盟集采、采筑平台，不断完善战
略合作伙伴库，丰富供方资源、提高采购效率、降低采购成本，通过资源整合，形
成区域优势、局部优势和比较优势，匹配公司经营体量，推动公司朝着持续、稳健
的方向发展。
5、拓宽融资渠道，合理控制财务结构
面对不断变化的市场环境，公司将不断推进金融创新和现金流管理，以销售回
款及融资放款为核心抓手，全面铺排、深度挖掘资源优势，扩大资本市场战略合作
范围，助力公司主业版图和业绩利润的稳步增长。公司将借助国有企业背景，维系
同各家金融机构的良好合作关系，保障传统融资渠道的畅通，同时积极探索新型融
资模式，调整融资结构，降低融资成本，丰富融资手段，有效优化债务结构，同时
加大销售回款力度，为公司稳健的发展提供有效的资金支持。公司充分理解国家关
于有效防范金融风险的政策导向，以及房地产企业融资“三道红线”的指导原则，
将努力进一步优化融资及负债规模，合理控制财务结构，推行“抓回款、降负债、
增利润”的经营策略，开源节流，稳中求进，为长久持续发展创造条件。
26/210
2020 年年度报告
6、坚持客户导向，狠抓产品品质与服务的全面提升
公司持续贯彻“产品与服务共进”发展策略，坚持以客户需求为导向，狠抓产
品品质与服务的全面提升；践行国企责任担当，使得高品质产品、高质量服务成为
华远地产的核心标签和竞争力；适应行业发展的趋势和现实要求，加强能力建设，
将成本管控能力、营销执行能力作为今后一段时期组织效率提升的重点工作。
产品力方面，公司坚持总体最优原则，以产品为主线，对项目全周期进行综合
技术管控，持续聚焦客户视角，创新研发、升级迭代贴近市场、贴近客户的产品类
型。同时，进一步提高品质管控要求，总部层面加强监管支撑力度，设立专业红线
并明确相应的奖罚措施；服务力方面，继续发挥华远“Hi 平台”独特优势，探索
社区运营实体化落位路径，实现服务前置，提升产品附加价值。依托华远 Hi 平台，
华远地产将继续与业主携手打造邻里共融、邻里共享、邻里共生、邻里共建的和谐
社区，进一步探索和塑造未来社区美好生活新模式。
7、注重企业文化传播，增强人才梯队建设
公司一直致力于打造团队的凝聚力与活力，激发基层员工工作积极性，充分发
挥一线员工的思考力和创造力，使之转化生产力。公司持续传承优良的企业文化传
统，服务于员工，为员工创造良好的、愉快的工作氛围。公司坚持奖优罚劣原则，
培养一线冠军团队，加大人才培养及储备力度，贯彻“年轻化、敢任用”的人才战
略，坚持“能者上、庸者下”的用人导向，全方位加快人才培养，加强人才梯队建
设，不断夯实组织建设，激发组织的活力，为公司未来跨越式发展做好人才储备。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2021 年，公司计划开复工面积约 537 万平方米，其中，新开工约 57 万平方
米，竣工约 147 万平方米；计划实现销售签约额约 180 亿元。
根据公司发展规划和年度经营计划，2021 年公司计划投资总额约 179 亿元，
其中，土地储备支出约 80 亿元；已取得项目支出约 99 亿元。
董事会提请股东大会授权董事会具体执行 2021 年度投资计划，并给予如下具
体授权：
1、在不超出年度投资计划总额的前提下，授权董事长根据具体情况适当调整
各类投资额度。
2、授权董事会视公司 2021 年度资金情况及项目拓展需要，在不超过年度投资
计划 20%的范围内增加总投资。
注：公司上述经营计划并不构成对公司对投资者的业绩承诺，敬请广大投资者
对此保持足够风险意识，并且理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
27/210
2020 年年度报告
1、政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，房地产开发受国家宏观调控政策的影响
较大。随着房地产市场快速增长，各地政府因城施策，出台了限购、限贷、限售
等分类调控政策，加之房企融资的“三道红线”，各项监管政策的推行与深化对
房地产企业在土地取得、项目开发、融资、销售等诸多方面产生了重大影响。
公司将密切关注宏观政策和房地产市场走势的变化，针对不同区域的调控政
策及时调整各项目的经营策略，优化产品结构，努力降低政策类风险给公司带来
的影响。
2、项目开发风险
房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。
从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务
和物业管理的开发流程中，项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门
的审批和监管。任何环节的变化，将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险，
影响预期的销售和盈利。
公司将依托自身在房地产开发领域的丰富经验，通过慎重的购地决策、精心
的规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目；在项目开发过程
中，充分发挥公司的专业能力，精心组织，缩短开发周期；尽力创造条件，快速
销售，收回投资；同时公司将进一步完善项目管理体系，加大成本控制力度，通
过科学严密的施工组织，进一步降低项目的成本。
3、销售风险
房地产开发企业众多，市场竞争激烈；同时房地产业务具有开发资金投入
大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影
响的特点，这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生
重大变化，或者公司的销售策略失误，可能会导致开发项目不能及时出售从而导
致销售风险。
针对销售风险，公司在决策开发项目之前，都会针对每个具体项目认真研究
市场及客户需求，进行项目设计规划，使项目推出时能够满足它所面对的目标市
场需要；充分利用公司品牌影响力，采用多种营销手段，拓宽营销渠道；加强销
售工作管理力度和深度，加快开发和销售，降低项目销售风险。
4、财务风险
房地产项目的开发周期长，资金需求量大，公司短期内支付地价使公司的项
目资金占用期长，财务成本高，公司可能面临现金流量不足和资金周转困难的风
险。
对此，公司将加强公司内部各项目资金统筹规划；公司内部实行全面预算管
理，实现全员全过程对资金使用的有效控制；公司将继续利用公司品牌优势和良
好信誉，努力拓展各种筹资渠道，多方式筹集资金，以提高公司抗风险能力。
5、土地储备风险
28/210
2020 年年度报告
公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础，而公司在取得新土地资源
的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调
整，可能使本公司面临土地储备不足的局面，影响公司后续项目的持续开发。城
市房屋拆迁安置成本越来越高，会提高公司待拆迁项目成本。
对此，公司将紧密跟踪国家和当地政府对土地政策调整的步调和趋势，利用
公司在房地产行业的品牌优势，通过收购项目公司股权及与当地开发商联合开发
等方式，拓宽增加土地储备的渠道和来源，以已进入的城市为主，逐步向其他有
较大发展潜力的城市发展，有计划、有步骤地增加土地储备，保持公司土地存量
足够公司三至五年开发所用，满足公司可持续发展对土地资源合理保有量的需
要。
6、突发风险
本次新冠疫情的出现对房地产行业短期内形成了一定的冲击，在土地获取、
项目开复工、销售签约等方面均产生了不同程度的影响。公司在积极做好疫情防
控的同时全力推进各地项目的开发建设进度，将疫情对公司产生的影响降至最
低。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的
情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司的现金分红政策符合公司章程的规定及审议程序的规定，分红标准和比
例明确和清晰，相关的决策程序和机制完备，独立董事在政策制定过程中尽职履责
并发挥了应有的作用，充分保护中小投资者的合法权益，政策调整或变更的条件和
程序合规、透明。
公司于 2009 年 3 月 26 日召开的 2008 年度股东大会审议通过《关于修订公司
章程的议案》，规定公司的利润分配政策为：当公司具有利润分配能力时，公司将
依法依规并结合公司的实际情况进行利润分配；公司利润分配实行现金股利分配
或股份股利分配；在公司现金流满足公司正常经营和长期发展的前提下，公司每年
现金分红额不低于当年净利润额的 10%，具体分红比例由公司董事会根据中国证监
会的有关规定和公司经营情况拟定，由公司股东大会审议决定。
29/210
2020 年年度报告
经公司于 2014 年 5 月 5 日召开的 2013 年度股东大会和 2015 年 5 月 25 日召
开的 2014 年度股东大会审议通过的《章程修正案》对公司的利润分配政策分别进
行的修改补充，公司现行的利润分配政策为：1、利润分配的形式：公司采用现金、
股票或者现金与股票相结合的方式分配股利，并优先采用现金分红的利润分配方
式。公司利润每年度分配一次，在满足资金需求、可预期的重大投资计划或重大现
金支出的前提下，公司董事会可以根据公司当期经营利润和现金流情况进行中期
分红，具体方案须经公司董事会审议后提交公司股东大会批准。2、公司现金分红
的具体条件和比例：公司在当年盈利且累计未分配利润为正的情况下，采取现金方
式分配股利，每年以现金方式分配的利润不少于当年公司实现的可供分配利润的
10%，并且不少于本次利润分配的 20%。3、公司发放股票股利的具体条件：公司在
经营情况良好，并且董事会认为发放股票股利有利于公司全体股东整体利益时，应
当以给予股东合理现金分红回报和维持适当股本规模为前提，并综合考虑公司成
长性、每股净资产的摊薄等因素，提出股票股利分配预案。
公司 2008-2019 年度均按照上述分配政策实施了包含现金分红的利润分配方
案，充分保护了中小投资者的合法权益。公司完成重大资产重组后，2008～2019 年
十二年间累计现金分红 21.89 亿元，为同期归属于上市公司股东净利润总额的
30.10%。
公司拟定的 2020 年度利润分配方案综合考虑了公司的项目发展需要和公司股
东利益，为股东提供良好的现金分红回报。该利润分配方案已经公司第七届董事会
第二十六次会议审议通过，公司董事会认为公司 2020 年度利润分配方案充分考虑
了公司目前发展状况和可持续健康经营的资金安排，一致同意本次利润分配方案，
并同意将该方案提交公司 2020 年年度股东大会审议。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本
方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报
表中归属
每 10 每 10 股 分红年度合并报
每 10 股 于上市公
分红 股送红 派息数 现金分红的数额 表中归属于上市
转增数 司普通股
年度 股数 (元) （含税） 公司普通股股东
（股） 股东的净
（股） （含税） 的净利润
利润的比
率(%)
2020 年 0 0.6 0 140,766,052.44 414,062,553.07 34.00
2019 年 0 1.2 0 281,532,104.88 757,188,318.53 37.18
2018 年 0 1.2 0 281,532,104.88 749,961,623.32 37.54
(三) 以现金方式回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
30/210
2020 年年度报告
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利
润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内
或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
是 如未
是 如未能
否 能及
否 及时履
承 承诺 及 时履
有 行应说
诺 承诺 承诺 时间 时 行应
承诺方 履 明未完
背 类型 内容 及期 严 说明
行 成履行
景 限 格 下一
期 的具体
履 步计
限 原因
行 划
2008
北京市 将严格遵守不竞争承诺，并将未来
解决 年8
华远集 可能获得的房地产业的重要商业机
同业 月 28 否 是
团有限 会全部提供给重组后的本公司，以
竞争 日，
与 公司 确保公司全体股东利益
长期
股
在 36 个月限售期满后，所持有的本
改
公司股份的上市交易和转让将严格
相
按照《中华人民共和国公司法》、
关 天津华 2008
《上市公司董事、监事和高级管理
的 远浩利 年8
人员所持本公司股份及其变动管理
承 其他 投资股 月 28 否 是
规则》、《上海证券交易所股票上
诺 份有限 日，
市规则》等法律、法规、部门规章
公司 长期
和规范性文件所规定的上市公司董
事、监事和高级管理人员所持本公
司股份上市交易和转让方式执行
2008
解决 年8
与
同业 避免同业竞争 月 28 否 是
重
竞争 北京市 日，
大
华远集 长期
资
团有限 2008
产
解决 公司、 年8
重
关联 天津华 减少及规范关联交易 月 28 否 是
组
交易 远浩利 日，
相
投资股 长期
关
份有限 与上市公司“五分开”，确保上市 2008
的
公司 公司人员独立、资产独立、业务独 年8
承
其他 立、财务独立、机构独立；不违反 月 28 否 是
诺
“证监发[2005]120 号文”及“证监 日，
发[2003]56 号文” 长期
31/210
2020 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产
或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
详见本报告“第十一节 财务报告之五、44（1）重要会计政策变更”之所述。
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 1,300,000
境内会计师事务所审计年限 12 年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 立信会计师事务所（特殊普通合伙） 380,000
财务顾问 无 0
保荐人 无 0
32/210
2020 年年度报告
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一)导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人
处罚及整改情况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
根据中诚信证券评估有限公司或中诚信国际信用评级有限责任公司（以下并
称“中诚信”）于 2014 年 5 月出具的评级报告及于 2015 年至 2020 年每年 6 月分
别出具的跟踪评级报告，本公司的主体信用等级为 AA；根据中诚信于 2019 年 10
月及 2020 年 8 月出具的评级报告，本公司控股股东华远集团主体信用等级为 AA+；
报告期内本公司和华远集团均保持良好的诚信状况。
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司第六届董事会第二十六次会议、第六届监事 2016 年 5 月 13 日刊登于上
会第九次会议于 2016 年 5 月 11 日审议通过了 海证券交易所网站
33/210
2020 年年度报告
《关于向股权激励对象授予股票期权的议案》等 （www.sse.com.cn）和《中
相关议案，以 2016 年 5 月 11 日为股权激励权益 国证券报》、《上海证券
授予日向相关激励对象授予股票期权。相关系列 报》、《证券时报》。
公告及文件于 2016 年 5 月 13 日对外披露。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
34/210
2020 年年度报告
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
经公司 2019 年度股东大会审议通过，为支持公司的 相关《2019 年年度股东
发展，作为公司的控股股东，华远集团及其控股的关 大会决议公告》于 2020
联公司 2020 年度将向公司提供不超过 50 亿元的资 年 5 月 19 日刊登于上
金周转额度，在公司及公司控股子公司（或其控股的 海证券交易所网站
下属公司）需要之时，华远集团提供相应的周转资金 （www.sse.com.cn）和
（详见会议决议公告）。自公司 2019 年度股东大会 《中国证券报》、《上
审议通过上述议案之日起至本报告期末，华远集团向 海证券报》。
公司及公司控股子公司提供周转资金共计约 7 亿元。
3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
北京市华远集
控股股东 80,000 -10,000 70,000
团有限公司
合计 80,000 -10,000 70,000
关联债权债务形成原因 控股股东华远集团对公司全资子公司华远置业借款
关联债权债务对公司的影响 控股股东为公司提供资金支持，助力公司发展
35/210
2020 年年度报告
(五) 其他
√适用 □不适用
公司于 2020 年 5 月 18 日召开的 2019 年年度股东大会审议通过了《关于 2020
年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的关联交易的议案》（详见公司于
2020 年 5 月 19 日披露的相关股东大会决议公告），议案概要和截至本报告期末实
施进展情况如下：
根据《关于 2020 年北京市华远集团有限公司为公司提供融资担保的关联交易
的议案》，华远集团作为公司的控股股东，为支持公司的发展，2020 年度将为公
司（含公司的控股子公司）提供融资担保（包括银行贷款担保和其他对外融资担保）
总额不超过 50 亿元。目前市场上担保费收费标准为 0.5%-5%，华远集团按不高于
0.8%向公司收取担保费。自公司 2019 年年度股东大会审议通过上述议案之日起至
本报告期末，华远集团为公司及控股子公司提供融资担保共计 22.77 亿元，担保
费费率为 0.8%。
十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
36/210
2020 年年度报告
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
是否
担保方与上 担保发生 担保是否 担保 是否存
担保 担保 担保是否 为关 关联
担保方 市公司的关 被担保方 担保金额 日期(协议 担保类型 已经履行 逾期 在反担
起始日 到期日 逾期 联方 关系
系 签署日) 完毕 金额 保
担保
北京新都致远房地 北京市华远集 连带责任
全资子公司 58,695.65 2019/3/18 2019/3/18 注 否 否 - 否 是 控股股东
产开发有限公司 团有限公司 保证担保
北京新都致远房地 北京市华远集 连带责任
全资子公司 45,000.00 2019/5/5 2019/5/5 注 否 否 - 否 是 控股股东
产开发有限公司 团有限公司 保证担保
北京新都致远房地 北京市华远集 连带责任
全资子公司 2,836.96 2020/1/3 2020/1/3 注 否 否 - 否 是 控股股东
产开发有限公司 团有限公司 保证担保
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保） 532.61
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保） 106,532.61
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 120,559.11
报告期末对子公司担保余额合计（B） 1,296,540.23
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 1,403,072.84
担保总额占公司净资产的比例(%) 146.91%
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C） 106,532.61
直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保金额（D） 371,002.78
担保总额超过净资产50%部分的金额（E） 925,537.45
上述三项担保金额合计（C+D+E） 1,403,072.84
未到期担保可能承担连带清偿责任说明
截至2020年12月31日，本公司为银行向商品房购买人发放的余额为5,288,631,931.54元抵
押贷款提供保证，该担保为阶段性连带担保，担保期限自公司按揭银行与购房者签订的抵
担保情况说明
押贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押
登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。
37/210
2020 年年度报告
注：对股东华远集团的担保到期日为华远集团购买的门头沟区门头沟新城 MC08-014/015 地块项目物业办理完毕房屋抵押登记手续之日。
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
非保本型 自有资金 20,000,000.00 800,000.00 0.00
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年化 预期 是否 未来是 减值准
委托 委托理 资金 报酬
委托理财 资金 收益 收益 实际 经过 否有委 备计提
受托人 理财 委托理财金额 财终止 来源 确定 实际收回情况
起始日期 投向 率 (如 收益或损失 法定 托理财 金额(如
类型 日期 方式
有) 程序 计划 有)
招商银行股 非保 随时赎 自有 浮动
3,000,000.00 2018/6/13 2.43% 37,608.77 2,200,000.00 是 否 0.00
份有限公司 本型 回 资金 报酬
中国银行曙 非保 随时赎 自有 协议
12,000,000.00 2019/7/9 3.20% 335,320.49 12,000,000.00 是 否 0.00
光路支行 本型 回 资金 约定
中国银行曙 非保 随时赎 自有 协议
5,000,000.00 2019/12/2 2.80% 102,054.68 5,000,000.00 是 否 0.00
光路支行 本型 回 资金 约定
合计 20,000,000.00 474,983.94 19,200,000.00
其他情况
□适用 √不适用
38/210
2020 年年度报告
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
□适用 √不适用
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
报告期内公司履行社会责任、实施公益性捐赠等相关工作情况详见《华远地
产股份有限公司 2020 年履行社会责任的报告》。
39/210
2020 年年度报告
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说
明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司严格遵守国家和地方法律法规对于环境保护相关要求，所开发项目均按
规履行当地环保部门审批手续，并在建设过程中严格遵循所在地环保部门对项目
建设及运营等各方面环境保护相关法律法规。
3. 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
4. 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影
响（如有）
□适用 √不适用
40/210
2020 年年度报告
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
□适用 √不适用
二、 证券发行与上市情况
(一) 截至报告期内证券发行情况
√适用 □不适用
单位：亿股 币种：人民币
发 获准
发行价
股票及其衍生 行 上市
发行日期 格（或 上市日期 交易终止日期
证券的种类 数 交易
利率）
量 数量
普通股股票类
无
可转换公司债券、分离交易可转债、公司债类
华远地产股份有限公司 2020
年公司债券（第一期）（品种 2020 年 4 月 3 日 4.8% 11 2020-04-13 11 2023-04-03
一）（20 华远 01）
华远地产股份有限公司 2020
年公司债券（第一期）（品种 2020 年 4 月 3 日 5.5% 3 2020-04-13 3 2023-04-03
二）（20 华远 02）
其他衍生证券
无
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二) 公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三) 现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 44,159
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数(户) 43,231
41/210
2020 年年度报告
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押或冻结情况
有限
股
股东名称 报告期内 比例 售条 股东
期末持股数量 份
（全称） 增减 (%) 件股 数量 性质
状
份数
态
量
北京市华远集团有 质
0 1,088,584,808 46.40 0 525,000,000 国有法人
限公司 押
北京京泰投资管理
0 173,771,000 7.41 0 无 国有法人
中心
天津华远浩利投资
0 160,449,031 6.84 0 无 境内非国有法人
股份有限公司
中央汇金资产管理
0 53,985,230 2.30 0 无 国有法人
有限责任公司
南京栖霞建设股份
24,815,608 48,400,000 2.06 0 无 境内非国有法人
有限公司
张素芬 16,800,000 0.72 0 无 境内自然人
李应生 -271,727 11,641,873 0.50 0 无 境内自然人
廖国礼 1,988,000 11,195,471 0.48 0 无 境内自然人
湖北潜江农村商业
-2,562,431 10,541,644 0.45 0 无 境内非国有法人
银行股份有限公司
上海针织漂染二厂 8,656,050 0.37 0 无 境内非国有法人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
股东名称
数量 种类 数量
北京市华远集团有限公司 1,088,584,808 人民币普通股 1,088,584,808
北京京泰投资管理中心 173,771,000 人民币普通股 173,771,000
天津华远浩利投资股份有限公司 160,449,031 人民币普通股 160,449,031
中央汇金资产管理有限责任公司 53,985,230 人民币普通股 53,985,230
南京栖霞建设股份有限公司 48,400,000 人民币普通股 48,400,000
张素芬 16,800,000 人民币普通股 16,800,000
李应生 11,641,873 人民币普通股 11,641,873
廖国礼 11,195,471 人民币普通股 11,195,471
湖北潜江农村商业银行股份有限公司 10,541,644 人民币普通股 10,541,644
上海针织漂染二厂 8,656,050 人民币普通股 8,656,050
北京市华远集团有限公司、天津华远浩利投资股份有限公司为
上述股东关联关系或一致行动的说明 一致行动人关系，公司未知以上其他前十名股东之间是否存在
关联关系或一致行动人关系
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
42/210
2020 年年度报告
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市华远集团有限公司
单位负责人或法定代表人 王乐斌
成立日期 1993-09-28
资产管理；信息咨询服务（中介除外）；销售百货、
主要经营业务 针纺织品、计算机软硬件、钢材、木材、水泥、工
艺美术品、五金交电；仓储服务。
至报告期末直接和间接持有荣安地产股份有限公
司（股票代码 000517）共计 5.20%的股份；持有北
报告期内控股和参股的其他
京银行股份有限公司（股票代码 601169）0.77%的
境内外上市公司的股权情况
股份；持有招商银行股份有限公司（股票代码
600036）0.08%的股份。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
43/210
2020 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 佟丽萍
成立日期 2004-01-01
主要经营业务 国有资产监督管理
报告期内控股和参股的其他 同时为金融街控股股份有限公司（股票代码
境内外上市公司的股权情况 000402）实际控制人，下属国有独资公司北京金
融街投资（集团）有限公司是金融街控股股份有
限公司第一大股东，至报告期末，北京金融街投
资（集团）有限公司及其他一致行动人合计持有
金融街控股股份有限公司 36.22%的股份。
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
44/210
2020 年年度报告
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
45/210
2020 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从
年度内股 是否在公
性 年 年初持 年末持 增减变动 公司获得的
姓名 职务（注） 任期起始日期 任期终止日期 份增减变 司关联方
别 龄 股数 股数 原因 税前报酬总
动量 获取报酬
额（万元）
王乐斌 董事长 男 54 2021-01-07 0 0 0 -- 0 是
杜凤超 董事长（已卸任） 男 59 2018-02-05 2021-01-06 0 0 0 -- 0 是
李然 董事兼总经理 男 48 2018-02-05 0 0 0 -- 845 否
杨云燕 董事 男 56 2014-11-24 0 0 0 -- 0 是
徐骥 董事 女 33 2018-02-05 0 0 0 -- 0 是
李学江 董事 男 58 2018-05-08 0 0 0 -- 0 是
张馥香 董事 女 60 2018-02-05 0 0 0 -- 0 否
李涛 独立董事 男 60 2019-05-16 0 0 0 -- 20 否
王巍 独立董事 男 63 2014-11-24 0 0 0 -- 20 否
朱海武 独立董事 男 55 2014-11-24 0 0 0 -- 20 否
刘晓宁 监事会主席 女 49 2018-02-05 0 0 0 -- 0 是
高海英 监事 女 53 2016-05-16 0 0 0 -- 0 是
桂胜春 监事 男 53 2018-02-05 0 0 0 -- 0 是
冯英洁 职工监事 女 51 2014-11-24 0 0 0 -- 128 否
赵立文 职工监事 女 54 2008-10-09 0 0 0 -- 127 否
许智来 副总经理 男 54 2008-10-09 0 0 0 -- 214 否
刘志刚 副总经理 男 50 2018-02-05 0 0 0 -- 347 否
46/210
2020 年年度报告
报告期内从
年度内股 是否在公
性 年 年初持 年末持 增减变动 公司获得的
姓名 职务（注） 任期起始日期 任期终止日期 份增减变 司关联方
别 龄 股数 股数 原因 税前报酬总
动量 获取报酬
额（万元）
王渝旋 副总经理 男 54 2018-02-05 0 0 0 -- 154 否
李春晖 副总经理 女 49 2018-02-05 0 0 0 -- 283 否
靳慧玲 财务总监 女 45 2018-07-06 0 0 0 -- 260 否
张全亮 董事会秘书 男 49 2015-10-29 0 0 0 -- 244 否
合计 / / / / / / 2,662 /
姓名 主要工作经历
王乐斌 2020 年 12 月至今任华远集团党委书记、董事长，2021 年 1 月至今任本公司董事长。
2009 年 9 月至 2011 年 3 月任华远集团总经理，2011 年 4 月至 2020 年 11 月任华远集团董事长兼总经理。2018 年 2
杜凤超（已卸任）
月至 2021 年 1 月任本公司董事长。
2003 年 1 月至 2007 年 1 月任北京市首旅华远房地产开发有限公司项目总监，2007 年 2 月至 2010 年 1 月任华远置业
李然
西安城市公司总经理，2010 年 1 月至 2018 年 2 月任本公司副总经理。2018 年 2 月至今任本公司董事兼总经理。
2009 年 9 月至 2016 年 5 月任华远集团董事会秘书，2010 年 10 月至 2015 年 9 月兼任华远集团投资管理部经理，2015
杨云燕
年 9 月至今任华远集团副总经理。2014 年 11 月至今任本公司董事。
2011 年 10 月至 2016 年 5 月历任华远集团投资管理部项目经理、副经理、经理，2016 年 5 月至今任华远集团董事会
徐骥
秘书兼投资管理部经理。2018 年 2 月至今任本公司董事。
2010 年 1 月至 2014 年 7 月任北京控股集团有限公司纪委副书记、监察室主任，2014 年 7 月至 2017 年 1 月任北京京
李学江 仪集团有限责任公司党委副书记、纪委书记，2017 年 1 月至 2018 年 1 月任京泰实业（集团）有限公司纪委书记，
2018 年 1 月至今任京泰实业（集团）有限公司副总经理。2018 年 5 月至今任本公司董事。
2000 年 11 月至 2014 年 9 月任北京首创阳光房地产有限责任公司董事，2006 年 3 月至 2016 年 12 月任首创置业股份
张馥香 有限公司副总裁，2005 年 3 月至 2019 年 2 月任阳光新业地产股份有限公司监事。2014 年 6 月至今任北京华远小额
贷款有限公司董事，2008 年 10 月至 2018 年 2 月任本公司监事，2018 年 2 月至今任本公司董事。
李涛 1995 年 10 月至今任华北电力大学会计学教授、管理学博士、博士生导师。2019 年 5 月至今任本公司独立董事。
47/210
2020 年年度报告
姓名 主要工作经历
王巍 2004 年 9 月至今任万盟并购集团有限公司董事长。2014 年 11 月至今任本公司独立董事。
2000 年 1 月至 2020 年 8 月任瑞华会计师事务所合伙人，2020 年 11 月至今任信永中和会计师事务所合伙人。2015 年
朱海武
5 月至 2020 年 12 月任山西证券股份有限公司独立董事。2014 年 11 月至今任本公司独立董事。
2015 年 6 月至 2015 年 9 月任华远集团职员，2015 年 10 月至 2017 年 7 月任华远集团总经理助理兼法务部经理，2017
刘晓宁
年 7 月至今任华远集团副总经理兼法务部经理。2018 年 2 月至今任本公司监事会主席。
2013 年 5 月至今任京泰实业（集团）有限公司和北京京泰投资管理中心法律合规与审计部经理。2016 年 5 月至今任
高海英
本公司监事。
2003 年 3 月至 2007 年 3 月任北京阳光房地产综合开发公司财务部副经理，2007 年 4 月至 2017 年 7 月任北京首创阳
桂胜春 光房地产有限责任公司综合管理部经理，2017 年至今任北京首创阳光房地产有限责任公司总经理。2018 年 2 月至今
任本公司监事。
2008 年 4 月至 2020 年 1 月任华远置业行政办公室主任，2014 年 4 月至今任华远置业工会主席，2020 年 1 月至今任
冯英洁
华远置业行政总监。2014 年 11 月至今任本公司职工监事。
2009 年 12 月至 2012 年 1 月任北京新通源远房地产开发有限公司财务部经理；2012 年 2 月任华远置业北京城市公司
赵立文 财务部经理，2017 年 2 月任华远置业北京城市公司财务总监，2019 年 2 月任华远置业北京城市公司副总经理，2019
年 5 月至今兼任华远置业京津冀区域财务总监。2008 年 10 月至今任本公司职工监事。
2012 年 2 月至 2021 年 2 月任华远置业长沙城市公司总经理，2019 年 2 月至 2021 年 2 月兼任华远置业华中区域总
许智来
裁。2008 年 10 月至今任本公司副总经理。
2006 年 11 月至 2015 年 6 月任华远置业青岛城市公司总经理，2015 年 2 月至 2021 年 3 月任华远置业北京城市公司
刘志刚 总经理，2010 年 2 月至 2018 年 2 月兼任华远置业总经理助理，2018 年 7 月至 2021 年 3 月兼任华远置业天津城市公
司总经理，2019 年 2 月至 2021 年 3 月兼任华远置业京津冀区域总裁。2018 年 2 月至今任本公司副总经理。
2001 年至 2015 年历任世茂集团华北区域管理中心副总裁、乐成集团老年事业投资公司总经理、阳光保险集团不动产
建设与运营中心副总经理等职务。2015 年 8 月至 2018 年 2 月任华远置业总经理助理兼天津城市公司总经理，2016 年
王渝旋
12 月至 2021 年 3 月任华远置业广州城市公司总经理，2019 年 2 月至 2021 年 3 月兼任华远置业华南区域总裁。2018
年 2 月至今任本公司副总经理。
李春晖 2009 年 2 月至 2018 年 2 月任华远置业人力行政总监。2018 年 2 月至今任本公司副总经理。
靳慧玲 2016 年至 2018 年 7 月任本公司财务副总监。2018 年 7 月至今任本公司财务总监。
48/210
2020 年年度报告
姓名 主要工作经历
2008 年至 2010 年任民生证券有限责任公司并购部董事总经理，2010 年至 2015 年任中信建投证券股份有限公司投资
张全亮
银行部总监。2015 年 7 月至 2018 年 2 月兼任华远置业董事长助理。2015 年 10 月至今任本公司董事会秘书。
其它情况说明
√适用 □不适用
报告期内，鉴于公司控股股东华远集团向公司推荐王乐斌先生担任公司董事,杜凤超先生不再担任公司董事。公司于 2020
年 12 月 22 日以通讯表决方式召开第七届董事会第二十三次会议审议通过《关于提名公司董事的议案》，于 2021 年 1 月 7 日召
开 2021 年第一次临时股东大会审议通过《关于变更公司董事的议案》，并于 2021 年 1 月 8 日召开第七届董事会第二十四次会
议审议通过《关于选举公司董事长的议案》，选举王乐斌先生担任公司董事长。详情请见公司临 2020-025 号、2021-001 号、临
2021-002 号公告。
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
√适用 □不适用
单位:万股
报告期新授 报告期股票
年初持有股 报告期内可 股票期权行 期末持有股 报告期末市
姓名 职务 予股票期权 期权行权股
票期权数量 行权股份 权价格(元) 票期权数量 价（元）
数量 份
李然 董事兼总经理 63 0 0 0 0 63 2.17
许智来 副总经理 68 0 0 0 0 68 2.17
刘志刚 副总经理 48 0 0 0 0 48 2.17
王渝旋 副总经理 48 0 0 0 0 48 2.17
李春晖 副总经理 47 0 0 0 0 47 2.17
靳慧玲 财务总监 25 0 0 0 0 25 2.17
张全亮 董事会秘书 48 0 0 0 0 48 2.17
合计 / 347 / 347 /
49/210
2020 年年度报告
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
王乐斌 北京市华远集团有限公司 董事长 2020 年 12 月
杜凤超 北京市华远集团有限公司 董事长兼总经理（已卸任） 2011 年 4 月 2020 年 11 月
杨云燕 北京市华远集团有限公司 副总经理 2015 年 9 月
徐骥 北京市华远集团有限公司 董事会秘书兼投资管理部经理 2016 年 5 月
刘晓宁 北京市华远集团有限公司 副总经理兼法务部经理 2017 年 7 月
高海英 北京京泰投资管理中心 法律合规与审计部经理 2013 年 5 月
桂胜春 北京首创阳光房地产有限责任公司 总经理 2017 年 8 月
在股东单位任职情
无
况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
北京嘉里华远房地产开发有限公司 副董事长 2018 年 9 月
天津兴泰聚成置业有限公司 董事 2018 年 6 月
李然
长沙海信广场实业有限公司 董事 2018 年 4 月
杭州誉益置业有限公司 董事 2018 年 4 月
徐骥 红塔红土基金管理有限公司 董事 2015 年 10 月
李涛 华北电力大学 教授 1995 年 10 月
王巍 万盟并购集团有限公司 董事长 2004 年 9 月
朱海武 信永中和会计师事务所 合伙人 2020 年 11 月
50/210
2020 年年度报告
任职人员姓名 其他单位名称 在其他单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
山西证券股份有限公司 独立董事 2015 年 5 月 2020 年 12 月
瑞华会计师事务所 合伙人 2000 年 1 月 2020 年 8 月
李学江 京泰实业（集团）有限公司 副总经理 2018 年 1 月
张馥香 北京华远小额贷款有限公司 董事 2014 年 6 月
高海英 京泰实业（集团）有限公司 法律合规与审计部经理 2013 年 5 月
北京兴佰君泰房地产开发有限公司 董事 2016 年 6 月
刘志刚
天津金辉永华置业有限公司 董事 2020 年 3 月
佛山市骏隆房地产有限公司 董事 2020 年 4 月
王渝旋
天津金辉永华置业有限公司 董事 2015 年 11 月 2020 年 3 月
北京盛同华远房地产投资有限公司 董事 2019 年 3 月
李春晖
长沙海信广场实业有限公司 董事 2018 年 4 月
北京兴佰君泰房地产开发有限公司 监事 2018 年 11 月
北京圣瑞物业服务有限公司 监事 2018 年 8 月
北京盛同联行房地产经纪有限公司 监事 2019 年 5 月
靳慧玲
北京北医医疗技术服务有限公司 监事 2019 年 1 月
长沙海信广场实业有限公司 监事 2018 年 10 月
杭州誉益置业有限公司 监事 2018 年 11 月
张全亮 北京北医医疗技术服务有限公司 董事 2016 年 2 月
在其他单位任职情
无
况的说明
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
公司董事、监事报酬经公司董事会和股东大会审核通过后执行；公司高级管理人员报酬由公司
董事、监事、高级管理人员报酬
提名与薪酬委员会提出方案，提交公司董事会审核通过后执行；高级管理人员的奖励基金提取
的决策程序
与发放根据公司股东大会审核通过的公司《奖励基金管理办法》执行。
51/210
2020 年年度报告
根据公司已批准的薪酬方案，公司独立董事津贴为 20 万元/年，公司其他董事在公司任职的按
其所任职务获得薪酬，不在公司任职的不在公司获得薪酬；公司按照全资子公司华远置业总部
薪酬体系表关于各职级对应薪酬确定高级管理人员薪酬：公司总经理基本年薪按照薪酬体系表
董事、监事、高级管理人员报酬
总经理 A4～A1 级（199 万元～253 万元）发放，公司副总经理、财务总监、董事会秘书基本年
确定依据
薪按照薪酬体系表高层管理人员 A8～A1 级（98 万元～196 万元）发放，并可按照公司《奖励基
金管理办法》参与奖励基金分配，授权董事长根据高级管理人员的具体工作岗位和工作业绩确
定具体年薪。
董事、监事和高级管理人员报酬 公司严格按照上述规则支付董事、监事和高级管理人员报酬，报告期内，公司对在任及报告期
的实际支付情况 内离任的董事、监事和高级管理人员实际支付报酬合计为 2,662 万元（税前）。
报告期末全体董事、监事和高级 报告期内公司在任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员从公司获得的实际报酬合计为
管理人员实际获得的报酬合计 2,662 万元（税前）。
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
王乐斌 董事长 选举 鉴于公司控股股东华远集团向公司推荐王乐斌先生担任公司董事,同时杜凤超先生不再担任
公司董事。公司于 2021 年 1 月 7 日召开 2021 年第一次临时股东大会审议通过《关于变更公
司董事的议案》，同意王乐斌先生担任公司董事；于 2021 年 1 月 8 日召开第七届董事会第
杜凤超 董事长 离任
二十四次会议审议通过《关于选举公司董事长的议案》，选举王乐斌先生担任公司董事长。
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
52/210
2020 年年度报告
六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 0
主要子公司在职员工的数量 847
在职员工的数量合计 847
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数 29
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
财务人员 104
企业管理人员 123
运营管理人员 306
建筑工程人员 314
合计 847
教育程度
教育程度类别 数量（人）
硕士及以上 119
本科 592
专科及以下 136
合计 847
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司根据市场化原则和董事会的薪酬管理要求，结合岗位价值、地区物价指
数和行业薪酬调研结果等指标，合理确定企业薪酬标准和员工工资水平，并不断
完善以净利润分享为核心的浮动薪酬分配机制，力争确保总体薪酬体系的外部竞
争性和内部公平性，实现对核心管理团队和优秀专业人才的吸引、保留和激励。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2020 年，华远地产人力资源管理工作在新冠疫情的特殊环境下，快速创新升
级，组织开展全员在线学习；紧密围绕公司战略规划和经营目标开展，打造高效率
的经营型人才队伍；以支持一线、赋能一线为主，总部与城市公司已形成联动机制，
全方位加快人才培养，激发人才动能，增加企业的组织活力。报告期内,完成多项
培训升级：
1、人才发展，体系升级
经过对标地产行业市场，并结合公司人才培养的实际情况，聚焦重点项目，从
行业对标到自主研发课题、从课程面授到 workshop 工作坊、从培训需求挖掘到经
营管理对位，以“远航”、“远行”、“远翔”计划为主，构成了“海、陆、空”
三方位高、中、基层全覆盖的培养体系，助力公司业务发展。
53/210
2020 年年度报告
2、远航计划，管理升级
远航计划——“总部中层管理提升工作坊”是公司为夯实团队腰部力量，锁
定关键管理问题，支持战略发展，为中层管理人员量身定制的培养平台。学习内
容结合了年度重点工作和中层管理者们的提升诉求，进行了“绩效管理”、“管
理中的决策判断”“共识营战略解码”、“企业文化”等 8 次主题研讨，并制定
了完善的落地方案，提升中层团队管理能力。
3、远行计划，全面提升
远行计划——“项目总培养训练营”，每个项目都是最直接的经营单位，项目
总的能力是公司实力的体现。2020 年应对疫情、行业竞争及公司年度重点工作，
项目总培养聚焦去化、聚焦利润、聚焦融资、聚焦产品力和服务力、聚焦管控提升。
公司项目总赋能以华远体系的各专业应知应会学习入手，夯实内功。
4、远翔计划，专业提升
远翔计划——“华远地产专业赋能学习坊”，作为总部专业赋能举措，注重
学以致用，与实际业务相结合，是参与人数最多、课程配置最为多元的“个性
化”培训项目，以研究学习各专业条线知识为基础，捕捉当下最新行业案例实践
理论，赋能专业岗位人员，以知促行，促进各部门发挥专业能力。
5、赋能一线，机制提升
华远地产人才发展紧密围绕“管理提升和专业赋能”展开，聚焦“支持一
线、赋能一线”持续打造学习型组织，以培训为抓手助力公司的业绩达成，激发
公司人员动能。总部多名管理人员采取了“送课去一线”的举措，为城市公司的
管理层，特别是新任管理人员提供管理方法、给与管理工具、深入一线做支持，
形成了与城市公司的联动机制。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
第九节 公司治理
一、 公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
报告期内，公司董事、监事、高级管理人员均按照相关法律法规和公司内控制
度认真、诚信、勤勉地履行了职责，董事会及下设的审计、提名与薪酬、战略与投
资三个专门委员会依照相关制度和规则对公司相关经营管理事务进行审核，监事
会对公司财务和董事及高级管理人员履行职责的合法合规性进行监督，向股东会
负责并报告。公司控股股东亦严格履行在重大资产重组中作出的与公司"五分开"
54/210
2020 年年度报告
承诺和不竞争承诺等相关承诺，除了依法行使股东权利之外不对公司实施其他影
响，确保公司的独立运作。公司制度严谨，治理规范，符合国家各项法律法规要求。
公司将继续不断完善公司的法人治理结构和治理水平，确保公司规范运作。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当
说明原因
□适用 √不适用
二、 股东大会情况简介
决议刊登的指定网站 决议刊登的披
会议届次 召开日期
的查询索引 露日期
上海证券交易所网站
2020 年第一次临时股东大会 2020-03-27 2020-03-28
（www.sse.com.cn）
上海证券交易所网站
2019 年年度股东大会 2020-05-18 2020-05-19
（www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、 董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
是 参加股东
参加董事会情况
否 大会情况
董事 独 本年应 是否连续
亲自 以通讯 委托 出席股东
姓名 立 参加董 缺席 两次未亲
出席 方式参 出席 大会的次
董 事会次 次数 自参加会
次数 加次数 次数 数
事 数 议
王乐斌 否 -- -- -- -- -- 否 --
杜凤超（已卸任） 否 7 7 7 0 0 否 2
李然 否 7 7 7 0 0 否 2
杨云燕 否 7 7 7 0 0 否 1
徐骥 否 7 7 7 0 0 否 1
李学江 否 7 7 7 0 0 否 0
张馥香 否 7 7 7 0 0 否 0
李涛 是 7 7 7 0 0 否 0
王巍 是 7 7 7 0 0 否 0
朱海武 是 7 7 7 0 0 否 0
注：王乐斌先生任职起始时间为 2021 年 1 月 7 日，报告期内参加董事会情况不适用。
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
55/210
2020 年年度报告
年内召开董事会会议次数 7
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 7
现场结合通讯方式召开会议次数 0
注：因考虑疫情原因，公司在 2020 年度内未召开现场会议。
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、 董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，
存在异议事项的，应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、 监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能
保证独立性、不能保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
七、 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
公司全面推进全面薪酬体系搭建和目标导向激励机制设定的工作，公司根据
企业经营情况，按照责、权、利相结合的原则，根据相关人员的岗位价值、个人
能力及工作业绩对高级管理人员进行考评，并同时构建了短期、中期、长期结合
的三个层面全面薪酬体系，以期实现中远期对高级管理人员的有效保留和激励。
八、 是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司《2020 年度内部控制评价报告》全文详见上海证券交易所网站
（http://www.sse.com.cn）。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
56/210
2020 年年度报告
九、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
公司 2020 年度由立信会计师事务所出具了内部控制审计报告，详见上海证券
交易所网站（http://www.sse.com.cn）。
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十、 其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
简 债券 利率 交易
债券名称 代码 发行日 到期日 还本付息方式
称 余额 （%） 场所
每年付息一次，
华远地产股 14 上海
2015 年 2020 年 到期一次还本，
份有限公司 华 证券
122370 4 月 27 4 月 27 14 5.24 最后一期利息随
2014 年公司 远 交易
日 日 本金的兑付一起
债券 债 所
支付
华远地产股
每年付息一次，
份有限公司 20 上海
2020 年 2023 年 到期一次还本，
2020 年公司 华 证券
163294 4月3 4月3 11 4.8 最后一期利息随
债券（第一 远 交易
日 日 本金的兑付一起
期）（品种 01 所
支付
一）
华远地产股
每年付息一次，
份有限公司 20 上海
2020 年 2023 年 到期一次还本，
2020 年公司 华 证券
163374 4月3 4月3 3 5.5 最后一期利息随
债券（第一 远 交易
日 日 本金的兑付一起
期）（品种 02 所
支付
二）
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
报告期内,“14 华远债”完成了兑付兑息。本期债券发行规模 14 亿元，期限
5 年期，票面利率 5.24%。公司于 2020 年 4 月 27 日支付了“14 华远债”2019 年 4
月 27 日至 2020 年 4 月 26 日期间的利息和债券本金，“14 华远债”于 2020 年 4
月 27 日到期兑付并摘牌，详见 2020 年 4 月 16 日发布的《华远地产股份有限公司
2014 年公司债券 2020 年本息兑付和摘牌公告》。
57/210
2020 年年度报告
公司债券其他情况的说明
□适用 √不适用
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信证券股份有限公司
办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
债券受托管理人
联系人 姜琪、王翔驹、张藤一
联系电话 010-60833561
名称 中诚信国际信用评级有限责任公司
资信评级机构 北京市东城区朝阳门内大街南竹杆胡同 2 号
办公地址
银河 SOHO6 号楼
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
“20 华远 01、20 华远 02”募集的 14 亿元资金均已按募集说明书指定用途使
用，发债资金的使用与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定均保持一致。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
本公司委托中诚信国际信用评级有限责任公司对“20 华远 01、20 华远 02”
进行评级和跟踪评级，该公司于 2020 年 3 月出具了《华远地产股份有限公司 2020
年公司债券（第一期）信用评级报告》，评定“20 华远 01、20 华远 02”信用等级
为 AA，本公司主体信用等级为 AA；并于 2020 年 6 月出具《华远地产股份有限公
司 2020 年公司债券（第一期）跟踪评级报告》，维持本公司主体信用等级为 AA，
评级展望稳定，维持“20 华远 01、20 华远 02”信用等级为 AA。上述各次评级报
告和跟踪信用评级报告详见本公司于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露
的相关公告。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
“20 华远 01”、“20 华远 02”无增信措施。
“20 华远 01”期限为 1+1+1 年期，附第 1 年末、第 2 年末投资者回售选择权
和发行人票面利率调整选择权，起息日为 2020 年 4 月 3 日，每年付息一次，最后
一次利息随本金一同支付。
58/210
2020 年年度报告
“20 华远 02”期限为 2+1 年期，附第 2 年末投资者回售选择权和发行人票面
利率调整选择权，起息日为 2020 年 4 月 3 日，每年付息一次，最后一次利息随本
金一同支付。
本期债券本金及利息支付均通过登记机构和有关机构办理，具体事项将按照
国家有关规定，由公司在指定媒体上发布的公告中予以说明。
六、公司债券持有人会议召开情况
□适用 √不适用
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
报告期内，债券受托管理人中信证券股份有限公司正常履职。
八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期比上年
主要指标 2020 年 2019 年 同期增减 变动原因
（%）
息税折旧摊销前利润 239,348.68 274,694.89 -12.87 本期净利润减少所致
本期流动负债增加大于流
流动比率 1.42 1.54 -8.10
动资产增加所致
本期流动负债增加小于速
速动比率 0.31 0.29 5.91
动资产增加所致
增加 0.31
资产负债率（%） 84.50 84.19 本期合同负债增加所致
个百分点
EBITDA 全部债务比 0.0460 0.0558 -17.56 本期净利润减少所致
本期财务费用利息支出减
利息保障倍数 1.38 1.55 -10.97
少所致
本期经营活动现金净额增
现金利息保障倍数 4.99 -1.38 -461.59
加所致
EBITDA 利息保障倍数 1.42 1.63 -12.88 本期净利润减少所致
增加 9.53 个 本期项目开发销售及融资
贷款偿还率（%） 137.00 127.47
百分点 计划变动提前还款所致
利息偿付率（%） 100 100
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
（一）、报告期内，公司完成了一期非公开发行公司债券的回售及兑付兑息工作，
三期非公开发行公司债券的付息工作：
1、华远地产股份有限公司 2018 年非公开发行公司债券（第一期）（简称“18
华远 01”，代码“150745”）2020 年度回售及兑付兑息：债券发行规模 15 亿元，
期限为 2+1 年期，票面利率 7.50%，附第 2 年末发行人上调票面利率选择权及投资
59/210
2020 年年度报告
者回售选择权，计息期限为 2018 年 12 月 14 日至 2021 年 12 月 13 日，付息日为
2019 年至 2021 年每年的 12 月 14 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交易
日）。公司于 2020 年 10 月 27 日发布了票面利率不调整公告及债券回售实施公告，
投资者于 2020 年 11 月全部行使回售权，向公司回售 15 亿元债券，公司已于 2020
年 12 月 14 日支付了“18 华远 01”2019 年 12 月 14 日至 2020 年 12 月 13 日期间
的利息和债券本金，“18 华远 01”于 2020 年 12 月 14 日到期兑付，并于 2021 年
1 月 21 日摘牌。
2、华远地产股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第一期）（简称“19
华远 01”，代码“151171”）2020 年度付息：债券发行规模 15 亿元，期限为 2+1
年期，票面利率 6.65%，计息期限为 2019 年 1 月 25 日至 2022 年 1 月 24 日，付息
日为 2020 年至 2022 年每年的 1 月 25 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个
交易日）。公司于 2020 年 1 月 31 日支付了“19 华远 01”2019 年 1 月 25 日至 2020
年 1 月 24 日期间的利息。
3、华远地产股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第二期）（简称“19
华远 02”，代码“151307”）2020 年度付息：债券发行规模 10 亿元，期限为 2+1
年期，票面利率 6.50%，计息期限为 2019 年 3 月 25 日至 2022 年 3 月 24 日，付息
日为 2020 年至 2022 年每年的 3 月 25 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个
交易日）。公司于 2020 年 3 月 25 日支付了“19 华远 02”2019 年 3 月 25 日至 2020
年 3 月 24 日期间的利息。
4、华远地产股份有限公司 2019 年非公开发行公司债券（第三期）（简称“19
华远 03”，代码“151664”）2020 年度付息：债券发行规模 10 亿元，期限为 2+1
年期，票面利率 6.00%，计息期限为 2019 年 6 月 6 日至 2022 年 6 月 5 日，付息日
为 2020 年至 2022 年每年的 6 月 6 日（如遇非交易日，则顺延至其后的第 1 个交
易日）。公司于 2020 年 6 月 8 日支付了“19 华远 03”2019 年 6 月 6 日至 2020 年
6 月 5 日期间的利息。
（二）、报告期内，公司美元债的发行及付息工作：
1、华远地产股份有限公司 2018 年 2 亿美元 3NPNC2 年期高级无抵押定息债券
（简称“HUAYUANN2111”，代码“5239”）2020 年度付息：债券发行规模 2 亿美
元，期限 3NPNC2 年期，票面利率 11.00%。本期债券自 2018 年 11 月 16 日起计息，
于 2021 年 11 月 16 日到期，每半年付息一次。公司于 2020 年 5 月 15 日、11 月 13
日共完成两次债券付息；部分投资者于 2020 年 11 月 16 日至 12 月 31 日行使回售
权，共向公司回售 0.6725 亿美元债券，目前本期债券存续规模为 1.3275 亿美元。
2、华远地产股份有限公司 2019 年 3 亿美元 2.5 年期高级无抵押定息债券（简
称“HUAYUANN2109”，代码“5922”）2020 年度付息：债券发行规模 3 亿美元，
期限 2.5 年期，票面利率 8.50%。本期债券自 2019 年 3 月 27 日起计息，到期日为
2021 年 9 月 27 日,每半年付息一次。公司于 2020 年 3 月 26 日、9 月 25 日共完成
两次债券付息。
60/210
2020 年年度报告
（三）、报告期内，公司其他融资产品的发行、付息及到期兑付工作：
1、华远地产股份有限公司 2019 年度第一期债权融资计划（简称“19 京华远
股份 ZR001”，代码“19CFZR0677”）发行：实际挂牌总额 10 亿元，期限为 2 年
期，票面利率 6.92%，起息日为 2019 年 8 月 15 日，到期日为 2021 年 8 月 15 日，
按年度付息。公司于 2020 年 8 月 14 日完成首次付息。
2、华远地产股份有限公司 2019 年度第二期债权融资计划（简称“19 京华远
股份 ZR002”，代码“19CFZR0706”）发行：实际挂牌总额 12.66 亿元，期限为 3
年期，票面利率 6.95%，起息日为 2019 年 8 月 27 日，到期日为 2022 年 8 月 27
日，每三个月付息一次。公司分别于 2020 年 2 月 27 日、5 月 27 日、8 月 27 日、
11 月 27 日及 2021 年 2 月 27 日支付了对应当期本金的利息。
3、华远地产股份有限公司 2017 年度第一期中期票据（简称“17 华远地产
MTN001”，代码“101773021”）2020 年回售：票据发行规模 15 亿元，期限为 3+2
年期，当期票面利率 5.50%，起息日为 2017 年 10 月 18 日，已于 2020 年 10 月 18
日全部回售。
4、华远地产股份有限公司 2017 年度第二期中期票据（简称“17 华远地产
MTN002”，代码“101773022”）2020 年回售：票据发行规模 13 亿元，期限为 3+2
年期，当期票面利率 6.13%，起息日为 2017 年 11 月 20 日，其中 12.7 亿元于 2020
年 11 月 20 日进行回售，0.3 亿自 2020 年 11 月 20 日票面利率调整为 6.20%，并
于 2020 年 12 月 30 日进行回售。
5、华远地产股份有限公司 2020 年度第一期债权融资计划（简称“20 京华远
股份 ZR001”，代码“20CFZR0902”）发行：实际挂牌总额 5 亿元，期限为 3 年期，
票面利率 4.9%，起息日为 2020 年 6 月 24 日，到期日为 2023 年 6 月 24 日，按年
度付息。尚未到付息期限。
6、华远地产股份有限公司 2020 年度第一期中期票据（简称“20 华远地产
MTN001”，代码“102001394”发行：票据发行规模 10 亿元，期限为 2 年期，当期
票面利率 6.48%，起息日为 2020 年 7 月 22 日，兑付日为 2022 年 7 月 22 日，按年
度付息。尚未到付息期限。
7、华远地产股份有限公司 2020 年度第二期债权融资计划（简称“20 京华远
股份 ZR002”，代码“20CFZR1331”）发行：实际挂牌总额 3 亿元，期限为 3 年期，
票面利率 5%，起息日为 2020 年 8 月 31 日，到期日为 2023 年 8 月 31 日，每三个
月付息一次。公司分别于 2020 年 11 月 30 日、2021 年 2 月 28 日支付了当期利息。
报告期内，公司债券和债务融资工具均按照合同或相关约定按期足额付息兑付，
未发生任何违约情况。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
61/210
2020 年年度报告
报告期内公司新增银行授信 967,000 万元，其中实际放款 748,856.21 万
元，还款 7,450 万元。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内,公司经营管理一切正常，与债券募集说明书各项描述均保持一
致，公司债券将正常按期支付本息。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
对照《公司债券发行与交易管理办法》（2021 年修订）第五十四条规定，公
司在报告期内未发生其所列示的可能对公司债券交易价格产生较大影响的重大事
件。
公司经 2019 年年度股东大会审议通过决议案（议案十《关于 2020 年公司为
控股子公司提供融资担保的议案》），同意在公司 2020 年年度股东大会召开前，
公司对控股子公司（及其控股、联营的各下属公司）提供融资担保（包括银行贷款
担保和其他融资担保）总额不超过 274 亿元（含控股子公司及其控股、联营的各下
属公司之间相互担保），以支持公司业务发展（详见公司于 2020 年 5 月 11 日在
上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）发布的《2019 年年度股东大会会议资料》
和于 2020 年 5 月 19 日发布的《2019 年年度股东大会决议公告》）。报告期内公
司对子公司实际担保发生额详见本报告第五节“重要事项”之十五“重大合同及其
履行情况”之（二）“担保情况”章节。
公司上述担保是公司作为房地产企业开展业务的正常需要，不会对公司经营
和偿债能力发生不利影响。
62/210
2020 年年度报告
第十一节 财务报告
一、 审计报告
√适用 □不适用
信会师报字[2021]第 ZB10455 号
华远地产股份有限公司全体股东：
(一) 审计意见
我们审计了华远地产股份有限公司（以下简称华远地产）财务报表，包括 2020
年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2020 年度的合并及母公司利润表、合
并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了华远地产 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度
的合并及母公司经营成果和现金流量。
(二) 形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于华远地产，并履行了职业道德方面
的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提
供了基础。
(三) 关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对
这些事项单独发表意见。
我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
（一）房地产开发项目的收入确认
2020 年度，公司主要利润来源于房地 针对房地产开发项目的收入确认事项，我
产开发项目销售收入。由于公司房地 们实施的审计程序中主要包括以下程序：
产开发项目销售收入对公司财务报表 （1）评价与房地产开发项目的收入确认
的重要性，以及房地产开发项目销售 相关的关键内部控制的设计和运行有效
收入确认的细小错误汇总起来可能对 性；
公司的利润产生重大影响。因此，我们 （2）检查公司房产标准买卖合同条款，以
将房地产开发项目的收入确认识别为 评价公司有关房地产开发项目的收入确
关键审计事项。公司对收入制定了相 认政策是否符合相关会计准则的要求；
关会计政策，详见财务报表附注“五、 （3）就本年确认房产销售收入的项目，检
重要会计政策及会计估计”中的“38. 查和该项目相关的权证文件，包括建筑工
63/210
2020 年年度报告
收入”，本期收入情况详见财务报表附 程施工许可证、商品房预售许可证、竣工
注七、61 所述。 验收备案表等相关文件；
（4）针对公司本年结转的房产销售收入，
选取样本，检查收款记录、房产标准买卖
合同、交房验收相关文件及其他可以证明
房产已交付的支持性文件，以评价相关房
产销售收入是否按照公司的收入确认政
策确认；
（5）在资产负债表日前后对房产销售收
入进行截止性测试，选取样本，检查相关
支持性文件，以评价相关房产销售收入是
否已在恰当的期间确认
（二）存货跌价准备的计提
请参阅财务报表附注“五、15 及七、 我们就评估存货跌价准备的计提实施的
9”所述，于 2020 年 12 月 31 日，公 审计程序主要包括：
司开发成本、开发产品等(以下统称“存 （1）评价管理层与编制和监督管理预算
货”)金额约为人民币 4,449,391.63 万 及预测各存货项目的建造和其他成本相
元，约占公司资产总额的 72.19%。该 关的关键内部控制的设计和运行有效性；
等存货按照成本与可变现净值孰低计 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实
量。 地观察，并询问管理层这些存货项目的进
存货跌价准备的提取，取决于对存货 度和各项目最新预测所反映的总开发成
可变现净值的估计。存货的可变现净 本预算；
值的确定，要求管理层对存货的售价， （3）评价管理层所采用的估值方法，并将
至完工时将要发生的成本、销售费用 估值中采用的关键估计和假设，与市场可
以及相关税费的金额进行估计。 获取数据和公司的销售预算计划进行比
由于存货可变现净值的估计涉及固有 较；
风险，以及计算可变现净值使用的估 （4）通过比较同类存货产品的历史成本、
计和判断中存在管理层偏向的风险， 销售费用率和相关税费，对管理层估计的
因此，我们将存货跌价准备的计提识 合理性进行复核分析，并与资产负债表日
别为关键审计事项。 后的实际发生金额（如有）进行核对；
（5）获取公司存货跌价准备计算表，对其
可收回金额和跌价准备期末余额进行复
核测算；
（6）查阅公司聘请的评估机构资质情况，
评价评估师的胜任能力、专业素质和客观
性；查阅评估师出具的评估报告，分析其
采用的评估假设的合理性。
(四) 其他信息
华远地产管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括华远地
产 2020 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
64/210
2020 年年度报告
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或
者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
(五) 管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重
大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估华远地产的持续经营能力，披露与持续
经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营
或别无其他现实的选择。
治理层负责监督华远地产的财务报告过程。
(六) 注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不
能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于
舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依
据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的
基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，
未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报
的风险。
（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对华远地产持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要
求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充
分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。
然而，未来的事项或情况可能导致华远地产不能持续经营。
（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报
表是否公允反映相关交易和事项。
（六）就华远地产中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对合并财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计
意见承担全部责任。
65/210
2020 年年度报告
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止
公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造
成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通
该事项。
立信会计师事务所 中国注册会计师：吴雪
（特殊普通合伙） （项目合伙人）
中国注册会计师：高慧丽
中国上海 2021 年 4 月 15 日
66/210
2020 年年度报告
二、 财务报表
合并资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:华远地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 七、1 7,569,885,404.62 7,076,102,638.07
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 七、2 800,000.00 19,500,000.00
衍生金融资产 七、3 57,689,074.97
应收票据
应收账款 七、5 42,410,235.83 35,718,084.62
应收款项融资
预付款项 七、7 660,404,617.05 195,694,009.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 七、8 2,466,448,461.73 1,526,686,514.38
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 七、9 44,494,728,668.64 42,870,436,560.79
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 七、13 1,592,303,605.17 1,041,843,528.27
流动资产合计 56,826,980,993.04 52,823,670,411.07
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 七、17 458,376,278.88 490,413,452.53
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 七、19 567,615,116.23 1,385,056,159.07
投资性房地产 七、20 503,446,415.60 543,020,745.43
固定资产 七、21 1,752,279,062.38 1,831,457,716.40
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 七、26 40,440,565.78 41,432,347.49
开发支出
商誉 七、28 41,593,308.69 41,593,308.69
长期待摊费用 七、29 9,484,211.10 8,050,471.16
递延所得税资产 七、30 620,648,116.05 498,663,734.88
67/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
其他非流动资产 七、31 815,848,330.06 815,862,615.76
非流动资产合计 4,809,731,404.77 5,655,550,551.41
资产总计 61,636,712,397.81 58,479,220,962.48
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债 七、34 60,943,612.95
应付票据 七、35 66,525,049.70 16,338,000.00
应付账款 七、36 3,391,769,123.36 2,547,920,559.92
预收款项 七、37 347,364,329.23 10,206,587,842.20
合同负债 七、38 14,882,804,393.60
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 七、39 37,065,512.94 60,833,412.40
应交税费 七、40 1,063,087,560.35 1,126,960,161.35
其他应付款 七、41 5,847,856,919.59 6,812,361,167.85
其中：应付利息 七、41 366,913,578.78
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 七、43 13,097,449,831.70 13,619,507,911.50
其他流动负债 七、44 1,294,715,319.82 7,556,670.16
流动负债合计 40,089,581,653.24 34,398,065,725.38
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款 七、45 8,878,267,237.00 7,095,247,955.00
应付债券 七、46 3,009,895,332.49 7,674,813,083.86
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 七、30 108,260,417.03 63,815,939.19
其他非流动负债
非流动负债合计 11,996,422,986.52 14,833,876,978.05
负债合计 52,086,004,639.76 49,231,942,703.43
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 七、53 2,346,100,874.00 2,346,100,874.00
其他权益工具 七、54 446,200,000.00
其中：优先股
68/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
永续债 七、54 446,200,000.00
资本公积 七、55 1,264,905,643.99 1,252,575,027.04
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 七、59 411,747,066.36 403,420,421.65
一般风险准备
未分配利润 七、60 4,444,741,713.59 4,287,451,219.57
归属于母公司所有者权益
8,913,695,297.94 8,289,547,542.26
（或股东权益）合计
少数股东权益 637,012,460.11 957,730,716.79
所有者权益（或股东权
9,550,707,758.05 9,247,278,259.05
益）合计
负债和所有者权益（或
61,636,712,397.81 58,479,220,962.48
股东权益）总计
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
69/210
2020 年年度报告
母公司资产负债表
2020 年 12 月 31 日
编制单位:华远地产股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 188,563,810.54 114,484,360.62
交易性金融资产
衍生金融资产 57,689,074.97
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 十七、2 15,383,348,082.14 21,197,587,093.82
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 1,009,637.51
流动资产合计 15,572,921,530.19 21,369,760,529.41
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 十七、3 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 15,235,903.24
其他非流动资产
非流动资产合计 1,062,017,986.61 1,046,782,083.37
资产总计 16,634,939,516.80 22,416,542,612.78
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债 60,943,612.95
应付票据
70/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020 年 12 月 31 日 2019 年 12 月 31 日
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费 31,854,724.68 122,228.53
其他应付款 45,105,846.65 388,307,971.46
其中：应付利息 359,440,938.82
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 8,912,336,545.33 9,580,230,216.50
其他流动负债
流动负债合计 9,050,240,729.61 9,968,660,416.49
非流动负债：
长期借款
应付债券 3,009,895,332.49 7,674,813,083.86
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 3,009,895,332.49 7,674,813,083.86
负债合计 12,060,136,062.10 17,643,473,500.35
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,346,100,874.00 2,346,100,874.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,253,015,244.49 1,253,015,244.49
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 411,747,066.36 403,420,421.65
未分配利润 563,940,269.85 770,532,572.29
所有者权益（或股东权益）
4,574,803,454.70 4,773,069,112.43
合计
负债和所有者权益（或股
16,634,939,516.80 22,416,542,612.78
东权益）总计
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
71/210
2020 年年度报告
合并利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业总收入 七、61 7,730,701,744.18 7,421,750,258.83
其中：营业收入 七、61 7,730,701,744.18 7,421,750,258.83
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 七、61 6,479,828,566.80 6,826,682,388.27
其中：营业成本 七、61 5,630,644,791.13 5,382,058,546.30
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 七、62 434,025,623.37 488,100,486.79
销售费用 七、63 373,185,134.75 497,488,494.11
管理费用 七、64 222,028,074.90 286,979,395.12
研发费用
财务费用 七、66 -180,055,057.35 172,055,465.95
其中：利息费用 七、66 89,619,298.32 128,837,416.00
利息收入 七、66 56,685,882.66 61,319,924.17
加：其他收益 七、67 14,603,994.66 4,524,200.47
投资收益（损失以“－”号填列） 七、68 208,622,774.83 264,158,197.67
其中：对联营企业和合营企业的投
七、68 10,592,881.06 188,330,516.45
资收益
以摊余成本计量的金融资产
终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号填列）
净敞口套期收益（损失以“-”号
填列）
公允价值变动收益（损失以“－”
七、70 -157,647,860.10 176,929,274.42
号填列）
信用减值损失（损失以“-”号填
七、71 -2,774,880.45 -22,361,675.62
列）
资产减值损失（损失以“-”号填
七、72 -655,219,733.93 -13,432,644.38
列）
资产处置收益（损失以“－”号填
七、73 150,759.08
列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 658,457,472.39 1,005,035,982.20
加：营业外收入 七、74 10,029,531.37 19,601,633.25
减：营业外支出 七、75 34,116,882.12 23,816,427.21
四、利润总额（亏损总额以“－”号填
634,370,121.64 1,000,821,188.24
列）
减：所得税费用 七、76 354,531,347.95 291,132,943.21
72/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020 年度 2019 年度
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 279,838,773.69 709,688,245.03
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”
279,838,773.69 709,687,133.68
号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”
1,111.35
号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润（净亏
414,062,553.07 757,188,318.53
损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以“-”号
-134,223,779.38 -47,500,073.50
填列）
六、其他综合收益的税后净额
（一）归属母公司所有者的其他综合收
益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他综合收
益
（1）重新计量设定受益计划变动额
（2）权益法下不能转损益的其他综合
收益
（3）其他权益工具投资公允价值变动
（4）企业自身信用风险公允价值变动
2．将重分类进损益的其他综合收益
（1）权益法下可转损益的其他综合收
益
（2）其他债权投资公允价值变动
（3）金融资产重分类计入其他综合收
益的金额
（4）其他债权投资信用减值准备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综合收益
的税后净额
七、综合收益总额 279,838,773.69 709,688,245.03
（一）归属于母公司所有者的综合收益
414,062,553.07 757,188,318.53
总额
（二）归属于少数股东的综合收益总额 -134,223,779.38 -47,500,073.50
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.176 0.323
（二）稀释每股收益(元/股) 0.176 0.323
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
73/210
2020 年年度报告
母公司利润表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020 年度 2019 年度
一、营业收入 十七、4 2,238,899.06 6,383,213.59
减：营业成本
税金及附加 13,500.46 19,420.61
销售费用
管理费用 2,789,377.33 3,729,251.64
研发费用
财务费用 -218,564,681.33 90,475,955.97
其中：利息费用 9,363,739.40 7,609,411.17
利息收入 7,570,487.75 5,641,918.83
加：其他收益 41,692.47 7,959.63
投资收益（损失以“－”号
十七、5 500,000,000.00
填列）
其中：对联营企业和合营企
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以
-118,632,687.92 58,579,074.97
“－”号填列）
信用减值损失（损失以
“-”号填列）
资产减值损失（损失以
“-”号填列）
资产处置收益（损失以
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填
99,409,707.15 470,745,619.97
列）
加：营业外收入 400,003.00
减：营业外支出
三、利润总额（亏损总额以“－”
99,809,710.15 470,745,619.97
号填列）
减：所得税费用 16,543,263.00
四、净利润（净亏损以“－”号填
83,266,447.15 470,745,619.97
列）
（一）持续经营净利润（净亏损
83,266,447.15 470,745,619.97
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
74/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020 年度 2019 年度
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 83,266,447.15 470,745,619.97
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
75/210
2020 年年度报告
合并现金流量表
2020 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 14,710,721,506.55 10,741,046,891.16
客户存款和同业存放款项净增加
额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加
额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还 156,748,278.62
收到其他与经营活动有关的现金 七、78 3,734,364,328.16 8,261,140,437.99
经营活动现金流入小计 18,601,834,113.33 19,002,187,329.15
购买商品、接受劳务支付的现金 5,114,201,758.55 13,376,374,013.70
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加
额
支付原保险合同赔付款项的现金
拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的现金 406,427,696.00 399,618,155.01
支付的各项税费 1,461,294,820.70 1,506,668,241.87
支付其他与经营活动有关的现金 七、78 5,305,420,468.24 7,974,150,387.64
经营活动现金流出小计 12,287,344,743.49 23,256,810,798.22
经营活动产生的现金流量净
6,314,489,369.84 -4,254,623,469.07
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 778,737,270.66 194,922,185.40
取得投资收益收到的现金 208,524,869.94 72,226,357.62
处置固定资产、无形资产和其他
16,100.00 477,000.00
长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到
的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 七、78 48,700,000.00 41,299,156.18
投资活动现金流入小计 1,035,978,240.60 308,924,699.20
购建固定资产、无形资产和其他
38,937,374.96 211,471,694.71
长期资产支付的现金
投资支付的现金 925,188,219.18
质押贷款净增加额
76/210
2020 年年度报告
项目 附注 2020年度 2019年度
取得子公司及其他营业单位支付
29,996,370.39 115,430,585.41
的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金 七、78 30,000,000.00 39,000,000.00
投资活动现金流出小计 98,933,745.35 1,291,090,499.30
投资活动产生的现金流量净
937,044,495.25 -982,165,800.10
额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 449,200,000.00 201,278,500.00
其中：子公司吸收少数股东投资
3,000,000.00 201,278,500.00
收到的现金
取得借款收到的现金 13,028,451,839.99 18,480,159,085.58
收到其他与筹资活动有关的现金 七、78 21,954,545.94 5,000,000.00
筹资活动现金流入小计 13,499,606,385.93 18,686,437,585.58
偿还债务支付的现金 17,619,099,718.00 14,563,488,619.26
分配股利、利润或偿付利息支付
2,366,486,742.46 2,045,982,928.53
的现金
其中：子公司支付给少数股东的
20,020,000.00 2,403,679.62
股利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 七、78 69,708,951.68 59,658,022.45
筹资活动现金流出小计 20,055,295,412.14 16,669,129,570.24
筹资活动产生的现金流量净
-6,555,689,026.21 2,017,308,015.34
额
四、汇率变动对现金及现金等价物
-2,544.80 12,950,142.96
的影响
五、现金及现金等价物净增加额 695,842,294.08 -3,206,531,110.87
加：期初现金及现金等价物余额 6,420,960,854.02 9,627,491,964.89
六、期末现金及现金等价物余额 7,116,803,148.10 6,420,960,854.02
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
77/210
2020 年年度报告
母公司现金流量表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2020年度 2019年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,373,233.00 6,574,710.00
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 13,630,802,212.14 5,465,744,518.98
经营活动现金流入小计 13,633,175,445.14 5,472,319,228.98
购买商品、接受劳务支付的现金
支付给职工及为职工支付的现金
支付的各项税费 187,590.79 305,631.21
支付其他与经营活动有关的现金 6,558,361,188.49 10,008,765,526.17
经营活动现金流出小计 6,558,548,779.28 10,009,071,157.38
经营活动产生的现金流量净额 7,074,626,665.86 -4,536,751,928.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金 500,000,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收
回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 500,000,000.00
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支
付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额 500,000,000.00
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 3,700,000,000.00 9,742,257,820.00
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 3,700,000,000.00 9,742,257,820.00
偿还债务支付的现金 9,154,292,023.00 6,300,000,112.97
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 1,504,076,609.65 1,274,902,676.30
支付其他与筹资活动有关的现金 42,176,053.75 25,358,022.45
筹资活动现金流出小计 10,700,544,686.40 7,600,260,811.72
筹资活动产生的现金流量净额 -7,000,544,686.40 2,141,997,008.28
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 -2,529.54 12,950,121.76
五、现金及现金等价物净增加额 74,079,449.92 -1,881,804,798.36
加：期初现金及现金等价物余额 114,484,360.62 1,996,289,158.98
六、期末现金及现金等价物余额 188,563,810.54 114,484,360.62
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
78/210
2020 年年度报告
合并所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
归属于母公司所有者权益
项目
其他权益工具 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
永续债
一、上年年末余额 2,346,100,874.00 1,252,575,027.04 403,420,421.65 4,287,451,219.57 8,289,547,542.26 957,730,716.79 9,247,278,259.05
加：会计政策变更 37,024,190.54 37,024,190.54 8,140,414.34 45,164,604.88
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,346,100,874.00 1,252,575,027.04 403,420,421.65 4,324,475,410.11 8,326,571,732.80 965,871,131.13 9,292,442,863.93
三、本期增减变动金额
446,200,000.00 12,330,616.95 8,326,644.71 120,266,303.48 587,123,565.14 -328,858,671.02 258,264,894.12
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 414,062,553.07 414,062,553.07 -134,223,779.38 279,838,773.69
（二）所有者投入和减少
446,200,000.00 12,330,616.95 458,530,616.95 -35,156,071.01 423,374,545.94
资本
1．所有者投入的普通股 3,000,000.00 3,000,000.00
2．其他权益工具持有者
446,200,000.00 446,200,000.00 446,200,000.00
投入资本
3．股份支付计入所有者
权益的金额
4．其他 12,330,616.95 12,330,616.95 -38,156,071.01 -25,825,454.06
（三）利润分配 8,326,644.71 -293,796,249.59 -285,469,604.88 -159,478,820.63 -444,948,425.51
1．提取盈余公积 8,326,644.71 -8,326,644.71
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）
-281,532,104.88 -281,532,104.88 -159,478,820.63 -441,010,925.51
的分配
4．其他 -3,937,500.00 -3,937,500.00 -3,937,500.00
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本
（或股本）
79/210
2020 年年度报告
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额
结转留存收益
5．其他综合收益结转留
存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,346,100,874.00 446,200,000.00 1,264,905,643.99 411,747,066.36 4,444,741,713.59 8,913,695,297.94 637,012,460.11 9,550,707,758.05
2019 年度
项目 归属于母公司所有者权益
少数股东权益 所有者权益合计
实收资本 (或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 小计
一、上年年末余额 2,346,100,874.00 1,275,556,769.19 356,345,859.65 3,858,869,567.92 7,836,873,070.76 734,633,615.62 8,571,506,686.38
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 2,346,100,874.00 1,275,556,769.19 356,345,859.65 3,858,869,567.92 7,836,873,070.76 734,633,615.62 8,571,506,686.38
三、本期增减变动金额（减少以
-22,981,742.15 47,074,562.00 428,581,651.65 452,674,471.50 223,097,101.17 675,771,572.67
“－”号填列）
（一）综合收益总额 757,188,318.53 757,188,318.53 -47,500,073.50 709,688,245.03
（二）所有者投入和减少资本 -22,981,742.15 -22,981,742.15 273,000,854.29 250,019,112.14
1．所有者投入的普通股 273,000,854.29 273,000,854.29
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他 -22,981,742.15 -22,981,742.15 -22,981,742.15
（三）利润分配 47,074,562.00 -328,606,666.88 -281,532,104.88 -2,403,679.62 -283,935,784.50
1．提取盈余公积 47,074,562.00 -47,074,562.00
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -281,532,104.88 -281,532,104.88 -2,403,679.62 -283,935,784.50
4．其他
80/210
2020 年年度报告
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收
益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,346,100,874.00 1,252,575,027.04 403,420,421.65 4,287,451,219.57 8,289,547,542.26 957,730,716.79 9,247,278,259.05
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
81/210
2020 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2020 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2020 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 403,420,421.65 770,532,572.29 4,773,069,112.43
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 403,420,421.65 770,532,572.29 4,773,069,112.43
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
8,326,644.71 -206,592,302.44 -198,265,657.73
列）
（一）综合收益总额 83,266,447.15 83,266,447.15
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 8,326,644.71 -289,858,749.59 -281,532,104.88
1．提取盈余公积 8,326,644.71 -8,326,644.71
2．对所有者（或股东）的分配 -281,532,104.88 -281,532,104.88
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 411,747,066.36 563,940,269.85 4,574,803,454.70
82/210
2020 年年度报告
2019 年度
项目
实收资本 (或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
一、上年年末余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 356,345,859.65 628,393,619.20 4,583,855,597.34
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 356,345,859.65 628,393,619.20 4,583,855,597.34
三、本期增减变动金额（减少以“－”号填
47,074,562.00 142,138,953.09 189,213,515.09
列）
（一）综合收益总额 470,745,619.97 470,745,619.97
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入资本
3．股份支付计入所有者权益的金额
4．其他
（三）利润分配 47,074,562.00 -328,606,666.88 -281,532,104.88
1．提取盈余公积 47,074,562.00 -47,074,562.00
2．对所有者（或股东）的分配 -281,532,104.88 -281,532,104.88
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结转留存收益
5．其他综合收益结转留存收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 2,346,100,874.00 1,253,015,244.49 403,420,421.65 770,532,572.29 4,773,069,112.43
法定代表人：王乐斌 主管会计工作负责人：靳慧玲 会计机构负责人：许丽丽
83/210
2020 年年度报告
三、 公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
华远地产股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系由原湖北幸福实业股份有
限公司（以下简称“幸福实业”）吸收合并北京市华远地产股份有限公司后更名而来。2008 年
2 月，幸福实业根据中国证券监督管理委员会“证监许可（2008）120 号”《关于核准湖北幸福
实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并北京市华远地产股份有限公司
的批复》发行了 65,300.9126 万股的人民币普通股换股吸收合并原北京华远，并于 2008 年 5
月 21 日办理了工商变更登记，变更后的注册资本为 77,812.9126 万元。原北京华远于 2008 年
6 月 11 日注销工商登记。2008 年 10 月 6 日，经湖北省潜江市工商局核准，公司更名为“华远
地产股份有限公司”。2009 年 3 月 26 日，经上海证券交易所核准，公司的股票简称由“ST 幸
福”变更为“华远地产”，股票代码“600743”不变。
公司的统一社会信用代码：911100001836721320。2008 年 10 月在上海证券交易所上市。
所属行业为房地产类。
截至 2020 年 12 月 31 日止，本公司累计发行股本总数 234,610.09 万股，注册资本为
234,610.09 万元，注册地：北京市，总部地址：北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11#
楼。本公司主要经营活动为：房地产开发与销售、租赁、土地开发、物业管理、酒店管理等。
本公司的母公司为北京市华远集团有限公司，本公司的实际控制人为北京市西城区人民政府
国有资产监督管理委员会。
本财务报表业经公司董事会于 2021 年 4 月 15 日批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
子公司名称 子公司简称
北京市华远置业有限公司 华远置业
北京新威房地产开发有限责任公司 新威
北京金秋莱太房地产开发有限公司 金秋莱太
北京华和房地产开发有限公司 华和
北京新通源远房地产开发有限公司 新通源远
北京新通致远房地产开发有限公司 新通致远
北京嘉华利远商业管理有限公司 嘉华利远
北京华远锦程投资管理有限公司 华远锦程
北京馨悦致远房地产开发有限公司 馨悦致远
北京尚居置业有限公司 尚居置业
北京新都致远房地产开发有限公司 新都致远
北京上和致远房地产开发有限公司 上和致远
北京新尚致远房地产开发有限公司 新尚致远
北京心和致远房地产开发有限公司 心和致远
北京上同致远房地产开发有限公司 上同致远
北京新润致远房地产开发有限公司 新润致远
北京华瑞和酒店管理有限公司 华瑞和酒店
北京华远浩景管理咨询有限公司 华远浩景
北京誉和置业有限公司 誉和
北京誉德置业有限公司 誉德
北京誉成置业有限公司 誉成
北京创想精英教育科技有限公司 创想精英
承德博大庆远旅游开发有限公司 博大庆远
84/210
2020 年年度报告
子公司名称 子公司简称
张家口顺和致远房地产开发有限公司 张家口顺和
涿州盛丰和华房地产开发有限公司 涿州盛丰和华
任丘市华睿立远房地产开发有限公司 任丘华睿
石家庄铭朝房地产开发有限公司 石家庄铭朝
石家庄全业房地产开发有限公司 石家庄全业
石家庄华远尚隆房地产开发有限公司 石家庄尚隆
菱华阳光（天津）房地产开发有限公司 菱华阳光
阳菱光辉（天津）房地产开发有限公司 阳菱光辉
胜华辰远（天津）房地产开发有限公司 胜华辰远
华尚泽远（天津）房地产开发有限公司 华尚泽远
天津利创房地产开发有限公司 天津利创
西安万华房地产开发有限公司 西安万华
西安鸿华房地产开发有限公司 西安鸿华
西安唐明宫置业有限公司 西安唐明宫
西安骏华房地产开发有限公司 西安骏华
陕西杰诚置业有限责任公司 陕西杰诚
西安乾坤湾置业有限公司 西安乾坤湾
西安泽华房地产开发有限公司 西安泽华
西安曲江唐瑞置业有限公司 曲江唐瑞
银川志华房地产开发有限公司 银川志华
银川君华房地产开发有限公司 银川创华
银川创华房地产开发有限公司 银川君华
宁夏海雅置业有限公司 宁夏海雅
长沙人韵投资有限公司 长沙人韵
长沙地韵投资有限公司 长沙地韵
长沙橘韵投资有限公司 长沙橘韵
长沙隆宏致远房地产开发有限公司 长沙隆宏致远
长沙隆卓致远房地产开发有限公司 长沙隆卓致远
长沙隆熙致远房地产开发有限公司 长沙隆熙
长沙隆旺致远房地产开发有限公司 长沙隆旺致远
长沙航立实业有限公司 长沙航立
长沙隆锦致远房地产开发有限公司 长沙隆锦致远
长沙航开房地产开发有限公司 长沙航开
长沙航麒房地产开发有限公司 长沙航麒
上海誉力置业有限公司 上海誉力
香港誉力置业有限公司 香港誉力
广州上和拓远置业有限公司 广州上和
广州高雅房地产开发有限公司 广州高雅
重庆篆山澜岛房地产开发有限公司 篆山澜岛
重庆筑华房地产开发有限公司 重庆筑华
重庆华远皓华房地产开发有限公司 重庆皓华
佛山市华信致远房地产开发有限公司 华信致远
佛山市高明区美玖房地产开发有限公司 佛山美玖
华远有限公司（BVI） 华远 BVI
华远国际有限公司（BVI） 华远国际
本公司子公司的相关信息详见本附注“九、在其他主体中的权益”。
本报告期合并范围变化情况详见本附注“八、合并范围的变更”。
四、 财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计
准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企
85/210
2020 年年度报告
业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本财务报表以持续经营为基础编制。
五、 重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计
估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公
司 2020 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2020 年度的合并及母公司经
营成果和现金流量。
2. 会计期间
自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
3. 营业周期
√适用 □不适用
本公司营业周期为 12 个月。
4. 记账本位币
本公司采用人民币为记账本位币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控
制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制
方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支
付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本
溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制
权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成
本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；
合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当
期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有
负债在购买日按公允价值计量。
86/210
2020 年年度报告
为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行
权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认
金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
1、 合并范围
合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子
公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享
有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
2、 合并程序
本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财
务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、
子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减
值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不
一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。
子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别
在合并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益
总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公
司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
（1）增加子公司或业务
在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合
并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财
务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终
控制方开始控制时点起一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并
方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同
一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资
产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的
各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报
表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日
之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允
价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权
涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变
动转为购买日所属当期投资收益。
（2）处置子公司
①一般处理方法
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的
剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的
对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当
87/210
2020 年年度报告
期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收
益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司
股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表
明该多次交易事项为一揽子交易：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权
的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有
该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制
权时一并转入丧失控制权当期的损益。
各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下
部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般
处理方法进行会计处理。
（3）购买子公司少数股权
因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债
表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资
处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，
资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
合营安排分为共同经营和合营企业。
共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安
排。
本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；
（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；
（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、21 长期股权投
资”。
88/210
2020 年年度报告
8. 现金及现金等价物的确定标准
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是
指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很
小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
1、 外币业务
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币
记账。
资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生
的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇
兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。
2、 外币财务报表的折算
资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者
权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表
中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。
处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权
益项目转入处置当期损益。
10. 金融工具
√适用 □不适用
本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工
具。
1、金融工具的分类
根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融
资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：
－业务模式是以收取合同现金流量为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（债务工具）：
－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；
－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定
为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在
单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。
89/210
2020 年年度报告
除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以
将本应分类为摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和以摊余成本计量的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债：
1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。
2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对
金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以
此为基础向关键管理人员报告。
3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
2、金融工具的确认依据和计量方法
（1）以摊余成本计量的金融资产
以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收
款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不
包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应
收账款，以合同交易价格进行初始计量。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损
益。
（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收
款项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确
认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计
算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入当期损益。
（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他
权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该
金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利
计入当期损益。
终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转
出，计入留存收益。
90/210
2020 年年度报告
（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍
生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计
入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍
生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负
债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。
（6）以摊余成本计量的金融负债
以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、
长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入
初始确认金额。
持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。
终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。
3、金融资产终止确认和金融资产转移
满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：
－收取金融资产现金流量的合同权利终止；
－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方；
－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几
乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。
发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于
形式的原则。
公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转
移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
（债务工具）的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将
下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
91/210
2020 年年度报告
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计
入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、金融负债终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一
部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且
新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，
并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金
融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分
的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的
账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，
计入当期损益。
5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法
存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃
市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情
况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者
在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使
用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情
况下，才使用不可观察输入值。
6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法
本公司以单项或组合的方式对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等的预期信用
损失进行估计。
本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有
依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的
现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该
金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来 12 个月
内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。
本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发
生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金
融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过 30 日，本公司即
92/210
2020 年年度报告
认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用
风险自初始确认后并未显著增加。
如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加。
如果有客观证据表明某项金融资产已经发生信用减值，则本公司在单项基础
上对该金融资产计提减值准备。
对于由《企业会计准则第 14 号——收入》(2017)规范的交易形成的应收款项
和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预
期信用损失的金额计量其损失准备。
对于租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的
金额计量其损失准备。
本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减
记该金融资产的账面余额。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见金融工具。
15. 存货
√适用 □不适用
1、存货的分类和成本
存货分类为：开发成本、开发产品、低值易耗品等。
2、发出存货的计价方法
存货发出时按加权平均法计价。
3、不同类别存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于
其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。可变现净值，是指在日常活动中，存
93/210
2020 年年度报告
货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费
后的金额。
公司存货类别主要为开发成本、开发产品和低值易耗品。其中低值易耗品为
一次摊销法，不计提跌价准备。
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存
货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转
回，转回的金额计入当期损益。
4、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次转销法；
6、开发用土地的核算方法
本公司开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。
纯土地开发项目，其费用支出单独构成土地开发成本。
7、公共配套设施费用的核算方法
公共配套设施所发生的支出列入“开发成本”，按成本核算对象和成本项目
进行分摊和明细核算。
16. 合同资产
(1). 合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且
该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资
产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户
收取对价的权利作为应收款项单独列示。
(2). 合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“第十一节、
五、10、金融工具 6、金融资产减值的测试方法及会计处理方法”。
17. 持有待售资产
√适用 □不适用
主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项
非流动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。
本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：
（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立
即出售；
94/210
2020 年年度报告
（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定
的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者
监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。
划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪
酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，
账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损
失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。
18. 债权投资
(1). 债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1). 其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1). 长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1、共同控制、重大影响的判断标准
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一
同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为
本公司的合营企业。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不
能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位
施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。
2、初始投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照
取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长
期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之
间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调
整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按
上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面
价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢
价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
95/210
2020 年年度报告
对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日
确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非
同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增
投资成本之和作为初始投资成本。
（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投
资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作
为初始投资成本。
3、后续计量及损益确认方法
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的
条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股
利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资
收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大
于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权
投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份
额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按
照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有
者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面
价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份
额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的
会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确
认。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比
例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售
的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减
值损失的，全额确认。
公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以
长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长
期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享
额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权
益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的
基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。
96/210
2020 年年度报告
因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股
权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用
与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权
益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务
报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核
算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资
单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债
相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结
转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确
认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损
益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动
全部结转。
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易
的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；
在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值
之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一
并转人丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会
计处理。
22. 投资性房地产
(1). 如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包
括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物
（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将
来用于出租的建筑物）。
本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。与投资性房地产有关的后续
支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房
地产成本；否则，于发生时计入当期损益。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与
无形资产相同的摊销政策执行。
23. 固定资产
(1). 确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命
超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。
97/210
2020 年年度报告
与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能
够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；
所有其他后续支出于发生时计入当期损益。
(2). 折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 年限平均法 30-40 3-5 2.38-3.23
运输设备 年限平均法 5 3-5 19.00-19.40
办公设备及其他 年限平均法 5 3-5 19.00-19.40
(3). 融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
√适用 □不适用
公司与租赁方所签订的租赁协议条款中规定了下列条件之一的，确认为融资
租入资产：
（1）租赁期满后租赁资产的所有权归属于本公司；
（2）公司具有购买资产的选择权，购买价款远低于行使选择权时该资产的
公允价值；
（3）租赁期占所租赁资产使用寿命的大部分；
（4）租赁开始日的最低租赁付款额现值，与该资产的公允价值不存在较大
的差异。
（5）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低
者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其
差额作为未确认的融资费。
24. 在建工程
√适用 □不适用
在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合
资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必
要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提
折旧。
25. 借款费用
√适用 □不适用
1、借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产
的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确
认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能
达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
2、借款费用资本化期间
98/210
2020 年年度报告
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款
费用暂停资本化的期间不包括在内。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的
资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动
已经开始。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，
借款费用停止资本化。
3、暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间
连续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用
继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者
生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款
当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资
产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权
平均实际利率计算确定。
在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入
符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利
息所产生的汇兑差额计入当期损益。
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
99/210
2020 年年度报告
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其他支出。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见
无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊
销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项目 预计使用寿命 依据
土地使用权 40 年-50 年 土地使用权年限
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序
截至资产负债表日，本公司没有使用寿命不确定的无形资产。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、
使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减
值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提
减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额
与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为
基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产
组合。
对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用
状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。
本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买
日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分
摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协
同效应中受益的资产组或者资产组组合。
在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关
的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组
组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减
值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价
值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至
资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商
100/210
2020 年年度报告
誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价
值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上
的各项费用。长期待摊费用在受益期内平均摊销。
32. 合同负债
(1). 合同负债的确认方法
√适用 □不适用
自 2020 年 1 月 1 日起的会计政策
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资
产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义
务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
33. 职工薪酬
(1). 短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费
和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相
关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。
(2). 离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工
为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金
额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(3). 辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工
薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建
议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用
时。
101/210
2020 年年度报告
(4). 其他长期职工福利的会计处理方法
□适用 √不适用
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。
在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时
间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折
现后确定最佳估计数。
所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最
佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况
处理：
或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。
或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价
值。
本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该
账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调
整。
36. 股份支付
√适用 □不适用
本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承
担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股
份支付和以现金结算的股份支付。
1、以权益结算的股份支付及权益工具
以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价
值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允
价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务
或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，
本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取
得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
102/210
2020 年年度报告
如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认
取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职
工有利的变更，均确认取得服务的增加。
在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性
工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时
确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授
予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和
条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。
2、以现金结算的股份支付及权益工具
以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计
算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授
予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内
的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承
担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计
量，其变动计入当期损益。
37. 优先股、永续债等其他金融工具
√适用 □不适用
本公司根据所发行优先股/永续债的合同条款及其所反映的经济实质而非仅
以法律形式，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融资产、金融负
债或权益工具。
本公司发行的永续债/优先股等金融工具满足以下条件之一，在初始确认时
将该金融工具整体或其组成部分分类为金融负债：
（1）存在本公司不能无条件地避免以交付现金或其他金融资产履行的合同
义务；
（2）包含交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；
（3）包含以自身权益进行结算的衍生工具（例如转股权等），且该衍生工
具不以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产进行结算；
（4）存在间接地形成合同义务的合同条款；
（5）发行方清算时永续债与发行方发行的普通债券和其他债务处于相同清
偿顺序的。
不满足上述任何一项条件的永续债/优先股等金融工具，在初始确认时将该
金融工具整体或其组成部分分类为权益工具。
38. 收入
(1). 收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
自 2020 年 1 月 1 日起的会计政策
103/210
2020 年年度报告
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时
确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从
中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约
义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义
务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，
不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条
款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对
价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本
公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的
金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假
定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在
合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：
客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。
客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。
本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合
同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认
收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采
用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本
预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度
能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权
时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹
象：
本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有
现时付款义务。
本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法
定所有权。
本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。
本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取
得该商品所有权上的主要风险和报酬。
客户已接受该商品或服务等。
本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计
提减值（参见附注十）。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收
取对价的权利作为应收款项列示。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商
品或服务的义务作为合同负债列示。
与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：
（1）房地产销售合同
104/210
2020 年年度报告
对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履
约义务条件的房地产销售，本公司在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房
地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相
关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。
（2）物业出租合同
本公司在租赁合同约定的租赁期内按直线法确认收入。
2020 年 1 月 1 日前的会计政策
1、 销售商品收入确认的一般原则
（1）本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
（2）本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售
出的商品实施有效控制；
（3）收入的金额能够可靠地计量；
（4）相关的经济利益很可能流入本公司；
（5）相关的、已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
2、 具体原则
（1）房地产销售收入的确认原则及方法
在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方，并且既没有保留通常
与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制，相关的已
发生或将发生的成本能够可靠计量时，确认销售收入的实现。
其中：房地产销售：
1）开发产品完工并验收合格；
2）签订具有法律约束力的销售合同，履行了销售合同规定的主要义务；
3）价款已全部取得或虽部分取得，但其余应收款项确信能够收回；
4）已按合同约定的交付期限通知买方并在规定时间内办理完商品房实物移
交手续，若买方未在规定的时间内办理完成商品房实物移交手续且无正当理由
的，在通知所规定的时限结束后的次日，视同已将商品所有权上的主要风险和报
酬转移给购买方。
（2）出租物业收入的确认原则及方法
公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法
进行分摊，确认为租赁收入。
（3）提供劳务或建造合同收入的确认依据
在资产负债表日提供劳务交易或建造合同的结果能够可靠估计的，采用完工
百分比法确认收入。完工百分比进度，依据已经发生的成本占估计总成本的比例
来确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的
合同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认
劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
105/210
2020 年年度报告
1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金
额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
（4）其他业务收入的确认原则及方法
在同时满足相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时
确认收入。
(2). 同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
自 2020 年 1 月 1 日起的会计政策
合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。
本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关
准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：
该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。
该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。
该成本预期能够收回。
本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认
为一项资产。
与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其
计入当期损益。
与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出
部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：
1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；
2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，
本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不
超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产
相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资
产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政
府补助。
106/210
2020 年年度报告
本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：政府补助档明确约定补助款
项用于购建资产的，将其确认为与资产相关的政府补助。
本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：政府补助档未明确约定补助
款项用于购建资产的，将其确认为与收益相关的政府补助。
对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或
与收益相关的判断依据为：将政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。
2、 确认时点
有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政
扶持资金时，按应收的金额确认政府补助。
无确凿证据表明企业预计能够收到财政扶持资金时，按照符合财政扶持政策规定
的相关条件并且实际收到财政扶持资金时，确认政府补助。
3、 会计处理
与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延
收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本
公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收
入）；
与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确
认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司
日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）
或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，
直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活
动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益
(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递
延所得税计入当期损益。
递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值
的差额(暂时性差异)计算确认。
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏
损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得
额为限，确认相应的递延所得税资产。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：
商誉的初始确认；
既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏
损)的交易或事项。
对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延
所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可
预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵
107/210
2020 年年度报告
扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用
来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。
资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按
照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期
间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记
递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额
予以转回。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同
时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以
抵销后的净额列示：
纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
利；
递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主
体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的
递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得
税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。
42. 租赁
(1). 经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）公司租入资产所支付的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按
直线法进行分摊，计入当期费用。公司支付的与租赁交易相关的初始直接费用，
计入当期费用。
资产出租方承担了应由公司承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用
从租金总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分摊，计入当期费用。
（2）公司出租资产所收取的租赁费，在不扣除免租期的整个租赁期内，按
直线法进行分摊，确认为租赁相关收入。公司支付的与租赁交易相关的初始直接
费用，计入当期费用；如金额较大的，则予以资本化，在整个租赁期间内按照与
租赁相关收入确认相同的基础分期计入当期收益。
公司承担了应由承租方承担的与租赁相关的费用时，公司将该部分费用从租
金收入总额中扣除，按扣除后的租金费用在租赁期内分配。
(2). 融资租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）融资租入资产：公司在承租开始日，将租赁资产公允价值与最低租赁
付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期
应付款的入账价值，其差额作为未确认的融资费用。公司采用实际利率法对未确
认的融资费用，在资产租赁期间内摊销，计入财务费用。公司发生的初始直接费
用，计入租入资产价值。
（2）融资租出资产：公司在租赁开始日，将应收融资租赁款，未担保余值
之和与其现值的差额确认为未实现融资收益，在将来收到租金的各期间内确认为
108/210
2020 年年度报告
租赁收入。公司发生的与出租交易相关的初始直接费用，计入应收融资租赁款的
初始计量中，并减少租赁期内确认的收益金额。
(3). 新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1). 重要会计政策变更
√适用 □不适用
（1）执行《企业会计准则第 14 号——收入》（2017 年修订）（以下简称“新收
入准则”）
财政部于 2017 年度修订了《企业会计准则第 14 号——收入》。修订后的准则规
定，首次执行该准则应当根据累积影响数调整当年年初留存收益及财务报表其他
相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行新收入准则。根据准则的规定，本公司仅对在
首次执行日尚未完成的合同的累积影响数调整 2020 年年初留存收益以及财务报
表其他相关项目金额，比较财务报表不做调整。执行该准则的主要影响如下：
会计政策变更的内容和原 对 2020 年 1 月 1 日余额的影响金额
受影响的报表项目
因 合并 母公司
其他流动资产 55,415,304.60
公司在编制 2020 年度及各
长期股权投资 3,603,126.43
期间财务报告时，根据首次
预收款项 -10,106,907,021.80
执行新收入准则的累积影
合同负债 9,315,719,057.06
响数调整当年度年初未分
其他流动负债 791,187,964.74
配利润及财务报表其他相
递延所得税负债 13,853,826.15
关项目金额，对可比期间信
未分配利润 37,024,190.54
息不予调整
少数股东权益 8,140,414.34
与原收入准则相比，执行新收入准则对 2020 年度财务报表相关项目的影响如下（增
加/（减少））：
对 2020 年 12 月 31 日余额的影响金额
受影响的资产负债表项目
合并 母公司
其他流动资产 261,667,736.96
预收款项 -16,172,936,076.17
合同负债 14,882,804,393.60
其他流动负债 1,290,131,682.57
109/210
2020 年年度报告
对 2020 年 12 月 31 日余额的影响金额
受影响的资产负债表项目
合并 母公司
递延所得税负债 40,878,331.36
对 2020 年度发生额的影响金额
受影响的利润表项目
合并 母公司
销售费用 -261,667,736.96
所得税费用 65,416,934.24
净利润 -196,250,802.72
（2）执行《企业会计准则解释第 13 号》
财政部于 2019 年 12 月 10 日发布了《企业会计准则解释第 13 号》（财会
〔2019〕21 号，以下简称“解释第 13 号”），自 2020 年 1 月 1 日起施行，不要
求追溯调整。
①关联方的认定
解释第 13 号明确了以下情形构成关联方：企业与其所属企业集团的其他成
员单位（包括母公司和子公司）的合营企业或联营企业；企业的合营企业与企业
的其他合营企业或联营企业。此外，解释第 13 号也明确了仅仅同受一方重大影
响的两方或两方以上的企业不构成关联方，并补充说明了联营企业包括联营企业
及其子公司，合营企业包括合营企业及其子公司。
②业务的定义
解释第 13 号完善了业务构成的三个要素，细化了构成业务的判断条件，同
时引入“集中度测试”选择，以在一定程度上简化非同一控制下取得组合是否构
成业务的判断等问题。
本公司自 2020 年 1 月 1 日起执行解释第 13 号，比较财务报表不做调整，执
行解释第 13 号未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。
（3）执行《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》
财政部于 2020 年 6 月 19 日发布了《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规
定》（财会〔2020〕10 号），自 2020 年 6 月 19 日起施行，允许企业对 2020 年
1 月 1 日至该规定施行日之间发生的相关租金减让进行调整。按照该规定，对于
满足条件的由新冠肺炎疫情直接引发的租金减免、延期支付租金等租金减让，企
业可以选择采用简化方法进行会计处理。
本公司对于属于该规定适用范围的租金减让全部选择采用简化方法进行会计
处理并对 2020 年 1 月 1 日至该规定施行日之间发生的相关租金减让进行调整。
本公司作为出租人采用简化方法处理相关租金减让冲减本期营业收入人民币
5,444,942.78 元。
(2). 重要会计估计变更
□适用 √不适用
110/210
2020 年年度报告
(3). 2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则调整首次执行当年年初财务报
表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 7,076,102,638.07 7,076,102,638.07
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 19,500,000.00 19,500,000.00
衍生金融资产 57,689,074.97 57,689,074.97
应收票据
应收账款 35,718,084.62 35,718,084.62
应收款项融资
预付款项 195,694,009.97 195,694,009.97
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备
金
其他应收款 1,526,686,514.38 1,526,686,514.38
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 42,870,436,560.79 42,870,436,560.79
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流
动资产
其他流动资产 1,041,843,528.27 1,097,258,832.87 55,415,304.60
流动资产合计 52,823,670,411.07 52,879,085,715.67 55,415,304.60
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 490,413,452.53 494,016,578.96 3,603,126.43
其他权益工具投资
其他非流动金融资
1,385,056,159.07 1,385,056,159.07
产
投资性房地产 543,020,745.43 543,020,745.43
固定资产 1,831,457,716.40 1,831,457,716.40
在建工程
111/210
2020 年年度报告
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 41,432,347.49 41,432,347.49
开发支出
商誉 41,593,308.69 41,593,308.69
长期待摊费用 8,050,471.16 8,050,471.16
递延所得税资产 498,663,734.88 498,663,734.88
其他非流动资产 815,862,615.76 815,862,615.76
非流动资产合计 5,655,550,551.41 5,659,153,677.84 3,603,126.43
资产总计 58,479,220,962.48 58,538,239,393.51 59,018,431.03
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据 16,338,000.00 16,338,000.00
应付账款 2,547,920,559.92 2,547,920,559.92
-
预收款项 10,206,587,842.20 99,680,820.40
10,106,907,021.80
合同负债 9,315,719,057.06 9,315,719,057.06
卖出回购金融资产
款
吸收存款及同业存
放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 60,833,412.40 60,833,412.40
应交税费 1,126,960,161.35 1,126,960,161.35
其他应付款 6,812,361,167.85 6,812,361,167.85
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流
13,619,507,911.50 13,619,507,911.50
动负债
其他流动负债 7,556,670.16 798,744,634.90 791,187,964.74
流动负债合计 34,398,065,725.38 34,398,065,725.38
非流动负债：
保险合同准备金
112/210
2020 年年度报告
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
长期借款 7,095,247,955.00 7,095,247,955.00
应付债券 7,674,813,083.86 7,674,813,083.86
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债 63,815,939.19 77,669,765.34 13,853,826.15
其他非流动负债
非流动负债合计 14,833,876,978.05 14,847,730,804.20 13,853,826.15
负债合计 49,231,942,703.43 49,245,796,529.58 13,853,826.15
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股
2,346,100,874.00 2,346,100,874.00
本）
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,252,575,027.04 1,252,575,027.04
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 403,420,421.65 403,420,421.65
一般风险准备
未分配利润 4,287,451,219.57 4,324,475,410.11 37,024,190.54
归属于母公司所有
者权益（或股东权 8,289,547,542.26 8,326,571,732.80 37,024,190.54
益）合计
少数股东权益 957,730,716.79 965,871,131.13 8,140,414.34
所有者权益（或
9,247,278,259.05 9,292,442,863.93 45,164,604.88
股东权益）合计
负债和所有者
权益（或股东权益） 58,479,220,962.48 58,538,239,393.51 59,018,431.03
总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
113/210
2020 年年度报告
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 114,484,360.62 114,484,360.62
交易性金融资产
衍生金融资产 57,689,074.97 57,689,074.97
应收票据
应收账款
应收款项融资
预付款项
其他应收款 21,197,587,093.82 21,197,587,093.82
其中：应收利息
应收股利
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 21,369,760,529.41 21,369,760,529.41
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产
固定资产
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
资产总计 22,416,542,612.78 22,416,542,612.78
流动负债：
短期借款
114/210
2020 年年度报告
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款
预收款项
合同负债
应付职工薪酬
应交税费 122,228.53 122,228.53
其他应付款 388,307,971.46 388,307,971.46
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 9,580,230,216.50 9,580,230,216.50
其他流动负债
流动负债合计 9,968,660,416.49 9,968,660,416.49
非流动负债：
长期借款
应付债券 7,674,813,083.86 7,674,813,083.86
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 7,674,813,083.86 7,674,813,083.86
负债合计 17,643,473,500.35 17,643,473,500.35
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 2,346,100,874.00 2,346,100,874.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 1,253,015,244.49 1,253,015,244.49
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 403,420,421.65 403,420,421.65
未分配利润 770,532,572.29 770,532,572.29
所有者权益（或股东权
4,773,069,112.43 4,773,069,112.43
益）合计
115/210
2020 年年度报告
项目 2019 年 12 月 31 日 2020 年 1 月 1 日 调整数
负债和所有者权益
22,416,542,612.78 22,416,542,612.78
（或股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4). 2020 年起首次执行新收入准则、新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、 税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入
3%、5%、6%、
增值税 为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣
9%、13%
的进项税额后，差额部分为应交增值税
城市维护建设税 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴 5%、7%
企业所得税 按应纳税所得额计缴 0%、16.5%、25%
教育费附加 按实际缴纳的营业税、增值税及消费税计缴 3%、2%
按转让房地产所取得的增值额和规定的税率
土地增值税 30%-60%
计缴
注：本公司及子公司房地产开发产品取得的预售收入按开发产品当地税务机
关规定的比例预缴，符合收入确认条件时按当期确认的收入减去规定的扣除项目
金额后的余额来计算土地增值税。房地产项目符合税务规定的土地增值税清算条
件时进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。各项目公司参照各地区公告的
土地增值税清算规则计算土地增值税。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
华远有限公司 0%
香港誉力置业有限公司 16.5%
华远国际有限公司 0%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部、国家税务总局、海
关总署公告 2019 年第 39 号）规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，
116/210
2020 年年度报告
允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%抵减应纳税
额。根据《关于明确生活性服务业增值税加计抵减政策的公告》（财政部、国家
税务总局公告 2019 年第 87 号）规定，2019 年 10 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，
允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 15%，抵减应纳税额。
根据上述文件规定，长沙橘韵、嘉华利远、华瑞和酒店符合政策规定，可享
受加计抵减进项税的税收优惠政策。
2、《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财
税〔2019〕13 号）规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部
分，减按 25%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所
得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分，减按 50%计入应纳税所得额，按
20%的税率缴纳企业所得税。
根据上述文件规定，华瑞和酒店符合政策规定，可享受所得税的税收优惠政
策。
3.《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财
政部税务总局公告 2020 年第 13 号）、《财政部税务总局关于延长小规模纳税人
减免增值税政策执行期限的公告》（财政部税务总局公告 2020 年第 24 号）规
定，自 2020 年 3 月 1 日至 12 月 31 日，除湖北省外，其他省、自治区、直辖市
的增值税小规模纳税人，适用 3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增
值税。
根据上述文件规定，嘉华利远、创想精英、华瑞和酒店符合上述政策，可享
受小规模纳税人增值税减免的税收优惠。
4.疫情期间，广州市、长沙市、重庆市、陕西省、宁夏回族自治区分别出台
《国家税务总局广州市税务局全力落实支持疫情防控政策措施操作指引》、《国
家税务总局长沙市税务局关于疫情防控期间房产税城镇土地使用税困难减免有关
事项的通知》（长税函〔2020〕9 号）、《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆
市支持企业复工复产和生产经营若干政策措施的通知》（渝府办发〔2020〕22
号）、《陕西省财政厅国家税务总局陕西省税务局关于抗击疫情城镇土地使用
税、房产税困难减免有关事项的通知》（陕财税[2020]4 号）、《国家税务总局
宁夏回族自治区税务局自治区财政厅关于落实自治区人民政府应对新冠肺炎疫情
影响有关房产税城镇土地使用税政策的通知》（宁税函〔2020〕19 号）文件，规
定对因受疫情影响，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的企业，在符合当地
政策规定的条件下，予以免征规定期间的房产税、土地使用税。
根据上述文件规定，广州高雅、长沙橘韵、长沙航立、篆山澜岛、重庆筑
华、重庆皓华享受减免一季度、二季度房产税、土地使用税的税收优惠；
西安唐明宫、西安鸿华、陕西杰诚享受减免一季度、二季度房产税的税收优
惠；
银川创华享受减免一季度、二季度、三季度房产税的税收优惠，银川志华享
受减免三季度房产税的税收优惠。
117/210
2020 年年度报告
5、《关于深化增值税改革有关政策的公告财政部》（税务总局海关总署公
告 2019 年第 39 号）第八条规定，自 2019 年 4 月 1 日起，试行增值税期末留抵
税额退税制度，对符合条件的公司，可以申请增值税留抵退税。
根据上述文件，华信致远、长沙隆旺致远、长沙隆卓致远、长沙航立、华尚
泽远、阳菱光辉、银川创华、银川君华、北京新润、涿州盛丰和华、石家庄铭
朝、嘉华利远享受增值税留抵退税的税收优惠。
3. 其他
□适用 √不适用
七、 合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 284,178.87 490,842.50
银行存款 7,431,454,503.24 6,996,383,561.70
其他货币资金 138,146,722.51 79,228,233.87
合计 7,569,885,404.62 7,076,102,638.07
其中：存放在境外的款项总额 1,760,482.99 1,771,615.59
受到限制的货币资金明细如下：
项目 期末余额 上年年末余额
其他货币资金：
用于担保的定期存款或通知存款 98,000,000.00
阶段性按揭贷款保证金 25,742,178.74 32,913,633.87
保证金 14,404,543.77 46,314,600.00
小计 138,146,722.51 79,228,233.87
受限制的银行存款如下：
预收监管及共管资金 305,187,378.64 545,636,753.61
冻结资金 9,748,155.37 30,276,796.57
小计 314,935,534.01 575,913,550.18
合计 453,082,256.52 655,141,784.05
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
118/210
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
800,000.00 19,500,000.00
融资产
其中：
理财产品 800,000.00 19,500,000.00
指定以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产
合计 800,000.00 19,500,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
美元货币掉期 57,689,074.97
合计 57,689,074.97
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
□适用 √不适用
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
119/210
2020 年年度报告
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 10,299,906.39
1至2年 82,982.17
2至3年 31,870,107.39
3 年以上
3至4年 81,336.67
4至5年 268,821.17
5 年以上
合计 42,603,153.79
120/210
2020 年年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项计提坏
31,840,899.99 74.74 31,840,899.99 31,840,899.99 88.69 31,840,899.99
账准备
其中：
按组合计提坏
10,762,253.80 25.26 192,917.96 1.79 10,569,335.84 4,061,739.35 11.31 184,554.72 4.54 3,877,184.63
账准备
其中：
账龄组合 10,762,253.80 25.26 192,917.96 1.79 10,569,335.84 4,061,739.35 11.31 184,554.72 4.54 3,877,184.63
合计 42,603,153.79 100.00 192,917.96 / 42,410,235.83 35,902,639.34 100.00 184,554.72 / 35,718,084.62
121/210
2020 年年度报告
按单项计提坏账准备：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称 计提比例
账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
北京市华远集团有限公司 31,840,899.99
合计 31,840,899.99 /
按单项计提坏账准备的说明：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额 期末余额
类别 期初余额
计提 收回或转回 转销或核销 其他变动
坏账准备 184,554.72 31,185.64 22,822.40 192,917.96
合计 184,554.72 31,185.64 22,822.40 192,917.96
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
期末余额
单位名称
应收账款 占应收账款合计数的比例(%) 坏账准备
第一名 31,840,899.99 74.74
合计 31,840,899.99 74.74
122/210
2020 年年度报告
(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 640,516,670.07 96.98 153,171,295.41 78.27
1至2年 11,530,070.52 1.75 26,490,122.56 13.54
2至3年 582,295.38 0.09 4,543,970.40 2.32
3 年以上 7,775,581.08 1.18 11,488,621.60 5.87
合计 660,404,617.05 100.00 195,694,009.97 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
账龄超过一年且金额重大的预付款项为 19,887,946.98 元，主要为预付拆迁补偿
款及工程款，该款项尚未结算。
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
占预付款项期末余额合计
预付对象 期末余额
数的比例(%)
第一名 501,720,000.00 75.97
第二名 33,835,070.95 5.12
第三名 28,803,194.41 4.36
第四名 27,683,578.56 4.19
第五名 11,428,755.48 1.73
合计 603,470,599.40 91.37
123/210
2020 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 2,466,448,461.73 1,526,686,514.38
合计 2,466,448,461.73 1,526,686,514.38
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(4). 应收股利
□适用 √不适用
(5). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
124/210
2020 年年度报告
(6). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(7). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 2,174,673,217.11
1至2年 275,020,194.82
2至3年 10,033,367.76
3 年以上
3至4年 21,529,991.26
4至5年 18,099,645.37
5 年以上 59,912,953.11
合计 2,559,269,369.43
(8). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
项目合作款 1,085,446,502.59 1,022,928,368.74
押金保证金 32,854,321.30 34,150,491.91
往来款 411,949,160.21 492,005,955.65
物业保修金 19,489,929.30 39,696,995.16
代垫款 20,555,255.54 11,943,962.21
代扣代缴款 12,333,625.16 10,691,332.46
备用金 5,000.00 10,773.30
保理往来款 961,800,480.43
其他 14,835,094.90 5,313,025.44
合计 2,559,269,369.43 1,616,740,904.87
125/210
2020 年年度报告
按分类披露：
期末余额 上年年末余额
类别 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面价值
账面价值
比例
金额 金额 计提比例（%） 金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
（%）
按单项计提坏账
1,414,385,735.27 55.27 76,504,311.48 5.41 1,337,881,423.79 1,128,610,799.93 69.81 76,504,311.48 6.78 1,052,106,488.45
准备
按组合计提坏账
1,144,883,634.16 44.73 16,316,596.22 1.43 1,128,567,037.94 488,130,104.94 30.19 13,550,079.01 2.78 474,580,025.93
准备
合计 2,559,269,369.43 100.00 92,820,907.70 2,466,448,461.73 1,616,740,904.87 100.00 90,054,390.49 1,526,686,514.38
由于土地及其他保证金、合作方经营往来款和应收联营或合营企业款等项目合作款的回收情况必须考虑相关开发项目的情况，本公司按照单项计
算预期信用损失。
对于其他性质的其他应收款，除有客观证据表明已经发生信用减值的在单项基础上对该其他应收款计算预期信用损失外，其余的其他应收款作为
具有类似信用风险特征的组合，本公司按照组合方式计算预期信用损失。
126/210
2020 年年度报告
(9). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预 整个存续期预期
坏账准备 未来12个月预期 合计
期信用损失(未 信用损失(已发
信用损失
发生信用减值) 生信用减值)
2020年1月1日余额 13,550,079.01 76,504,311.48 90,054,390.49
2020年1月1日余额
在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 5,559,636.04 5,559,636.04
本期转回 2,793,118.83 2,793,118.83
本期转销
本期核销
其他变动
2020年12月31日余
16,316,596.22 76,504,311.48 92,820,907.70
额
其他应收款项账面余额变动如下：
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信用
账面余额 未来 12 个月预期信用 整个存续期预期信用损 合计
损失(未发生信用减
损失 失(已发生信用减值)
值)
上年年末余额 1,540,236,593.39 76,504,311.48 1,616,740,904.87
上年年末余额在本期
--转入第二阶段
--转入第三阶段
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期新增 27,579,079,123.35 27,579,079,123.35
本期终止确认 26,636,550,658.79 26,636,550,658.79
其他变动
期末余额 2,482,765,057.95 76,504,311.48 2,559,269,369.43
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
127/210
2020 年年度报告
(10). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回
坏账准备 13,550,079.01 5,559,636.04 2,793,118.83 16,316,596.22
合计 13,550,079.01 5,559,636.04 2,793,118.83 16,316,596.22
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(11). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(12). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
第一名 往来款 961,800,480.43 1 年以内 37.58
第二名 项目合作款 750,539,912.42 1-4 年 29.33
第三名 项目合作款 245,857,418.38 1-3 年 9.61
第四名 项目合作款 114,542,614.09 1-4 年 4.48
第五名 往来款 95,048,717.11 1-2 年 3.71
合计 / 2,167,789,142.43 / 84.71
(13). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(14). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(15). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
128/210
2020 年年度报告
9、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
存货跌价准备/合 存货跌价准备/
项目
账面余额 同履约成本减值 账面价值 账面余额 合同履约成本减 账面价值
准备 值准备
开发成本 40,442,770,517.72 636,184,560.53 39,806,585,957.19 35,919,803,382.40 35,919,803,382.40
开发产品 4,721,475,878.97 34,145,574.99 4,687,330,303.98 6,964,493,673.54 15,110,401.59 6,949,383,271.95
其他 812,407.47 812,407.47 1,263,263.44 13,357.00 1,249,906.44
合计 45,165,058,804.16 670,330,135.52 44,494,728,668.64 42,885,560,319.38 15,123,758.59 42,870,436,560.79
（1）开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额（万元） 期末余额 上年年末余额
西小马庄土地一级开发项目 396,988,404.26 368,507,154.00
北京华中心项目 2014 年 / 501,981.00 5,843,908.92 5,843,908.92
北京石景山项目 2018 年 2022 年 749,720.00 6,064,270,805.74 5,434,890,138.88
涿州海蓝城项目 2019 年 2022 年 526,310.00 2,894,495,066.98 2,411,736,691.78
任丘华北油田项目 2020 年 2023 年 862,434.00 2,799,554,526.06 2,211,654,114.23
长沙地韵项目 ∕ ∕ ∕ 247,589,860.29 237,877,056.17
长沙人韵项目 ∕ ∕ ∕ 326,667,648.22 302,832,172.68
长沙华时代项目 2018 年 2021 年 349,267.00 1,412,664,276.07 1,441,842,645.88
长沙海蓝城一期项目 2018 年 2023 年 196,904.00 1,384,283,861.66 1,156,384,238.36
长沙海蓝城二期项目 2019 年 ∕ 279,752.00 1,471,680,530.33 1,329,878,511.32
长沙海蓝郡项目 2019 年 2021 年 115,782.00 247,372,108.16 533,290,457.90
重庆春风度项目一二三期 2017 年 2023 年 ∕ 1,173,546,476.47 832,049,329.93
重庆海蓝城项目一二三期 2018 年 2024 年 416,579.00 1,951,486,191.10 1,630,513,368.86
重庆海蓝和光项目 2019 年 2022 年 291,001.00 2,009,135,184.86 1,659,098,401.85
129/210
2020 年年度报告
项目名称 开工时间 预计竣工时间 预计投资总额（万元） 期末余额 上年年末余额
广州雲和墅中南区项目 2009 年 2021 年 627,198.00 3,437,964,287.70 2,995,089,693.78
佛山美的明湖北湾花园二期 2018 年 2021 年 179,689.00 764,005,033.97 1,139,233,803.48
佛山海蓝城项目 2018 年 2023 年 323,525.00 2,305,518,444.89 2,156,161,491.45
石家庄海蓝和光项目 2019 年 2023 年 195,779.00 1,055,779,264.40 815,134,458.99
石家庄昆仑赋项目 2019 年 2025 年 743,098.00 4,197,177,889.52 3,742,750,713.32
天津海蓝城项目 2018 年 2021 年 311,465.00 2,366,826,529.10 2,096,948,504.33
天津栖塘项目 2018 年 2021 年 96,896.00 871,374,327.42 728,206,576.76
天津保利东郡项目 2017 年 2021 年 157,012.00 1,188,333,398.49 830,913,910.42
西安辰悦项目 2017 年 2021 年 241,284.00 537,287,744.69 372,016,151.06
银川江南赋璟玺湾项目 2018 年 2020 年 116,123.00 - 654,227,083.31
银川江南赋珑玺湾项目 2019 年 2021 年 136,444.00 359,236,582.62 686,693,264.26
银川长河湾项目 ∕ ∕ ∕ 150,118,919.47 146,029,540.48
西安华时代项目 2020 年 2022 年 53,437.00 183,923,511.56
银川海蓝和光项目 2020 年 2022 年 161,568.00 639,645,734.77
合计 40,442,770,517.72 35,919,803,382.40
（2）开发产品
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
北京华远企业号 2006 年 31,842,450.00 405,000.00 31,437,450.00
北京铭悦园项目 2014 年 32,804,926.58 2,775,635.29 30,029,291.29
北京铭悦好天地项目 2015 年 148,400,277.54 2,758,905.50 145,641,372.04
北京华远和墅项目 2017 年 53,408,526.07 1,418,667.07 51,989,859.00
北京华中心项目 2017 年 1,071,959,097.88 327,625,790.27 744,333,307.61
北京西红世项目 2017 年 15,362,771.52 5,944,349.56 9,418,421.96
长沙华中心二期 2018 年 497,452,786.91 35,336,618.94 333,849,420.27 198,939,985.58
长沙华中心三期 2015 年 21,783,924.32 2,608,822.79 2,676,402.09 21,716,345.02
长沙华中心四期 2016 年 356,780,987.80 39,373,225.57 317,407,762.23
长沙华中心古建 2018 年 34,970,007.23 34,970,007.23
130/210
2020 年年度报告
项目名称 竣工时间 上年年末余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
长沙华中心拆迁安置房 2015 年 25,580,473.72 19,755,076.83 5,825,396.89
长沙华时代一期 2019 年 700,041,106.48 117,553,194.80 608,051,425.18 209,542,876.10
重庆春风度一期 2019 年 227,513,940.96 87,205,763.56 140,308,177.40
重庆海蓝城一期 2019 年 682,281,389.13 116,144,985.75 566,136,403.38
雲和墅北区 2015 年、2017 年 1,031,661,123.60 83,637,871.56 948,023,252.04
雲和墅中南区 2019 年 840,282,302.45 45,317,742.28 560,089,042.78 325,511,001.95
美的明湖北湾花园二期 2019 年 354,963,394.17 506,690,727.43 803,491,901.85 58,162,219.75
天津波士顿-43#地项目 2017 年 22,410,813.93 22,410,813.93
天津波士顿-37#地项目 2017 年 98,412,989.89 54,589.56 98,467,579.45
天津波士顿-44#地项目 2017 年 5,608,525.63 43,268.19 92.78 5,651,701.04
西安辰悦项目 2018 年 91,026,420.57 19,031,901.71 71,994,518.86
西安君城项目 2013 年 21,891,492.29 12,435,635.79 9,455,856.50
西安海蓝城一期项目 2012 年 23,646,443.24 23,378,025.09 268,418.15
西安海蓝城二期东项目 2014 年 38,631,037.22 34,849,209.80 3,781,827.42
西安海蓝城二期西项目 2015 年 6,039,455.76 4,656,435.36 1,383,020.40
西安海蓝城三期项目 2015 年 36,968,185.78 21,032,584.33 15,935,601.45
西安海蓝城四期项目 2015 年 73,540,513.48 35,213,701.45 38,326,812.03
西安海蓝城五期项目 2017 年 123,276,744.09 16,503,368.94 106,773,375.15
西安海蓝城六期项目 2018 年 27,887,299.43 11,246,361.63 16,640,937.80
西安锦悦一期项目 2015 年 123,536,294.03 65,554,112.97 57,982,181.06
西安锦悦二期项目 2016 年 43,861,283.70 40,779,050.27 3,082,233.43
西安枫悦一期项目 2017 年 43,078,466.92 22,192,957.80 20,885,509.12
西安枫悦二期项目 2019 年 57,588,221.22 55,479,682.28 2,108,538.94
银川江南赋璟玺湾项目 2020 年 1,022,779,771.25 857,243,564.54 165,536,206.71
银川江南赋珑玺湾项目 2020 年 582,886,731.73 498,637,230.73 84,249,501.00
佛山海蓝璟园项目 2020 年 215,916,845.17 187,617,820.16 28,299,025.01
长沙海蓝郡项目 2020 年 767,439,196.17 603,620,096.89 163,819,099.28
合计 6,964,493,673.54 3,296,627,508.31 5,539,645,302.88 4,721,475,878.97
131/210
2020 年年度报告
(2). 存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
开发成本 633,408,046.13 633,408,046.13
开发产品 15,110,401.59 28,174,261.80 6,362,574.00 36,922,089.39
其他 13,357.00 13,357.00
合计 15,123,758.59 661,582,307.93 6,375,931.00 670,330,135.52
存货跌价准备明细如下：
项目名称 期初余额 本期计提金额 转回或转销 期末余额
长沙华中心二期 9,243,142.62 9,243,142.62
- -
长沙海蓝城一期 119,663,861.66 119,663,861.66
- -
西安君城 281,627.32 375,426.73 657,054.05
-
西安海蓝城一期 795,198.94 631,317.19 163,881.75
-
西安海蓝城二期东 2,785,321.50 2,749,612.26 35,709.24
西安海蓝城二期西 228,902.79 152,641.86 76,260.93
西安海蓝城三期 1,665,662.90 1,665,662.90
- -
锦悦一期 11,019,351.04 2,829,002.69 8,190,348.35
-
枫悦一期 4,831,543.06 4,831,543.06
- -
天津海蓝城 185,062,316.23 185,062,316.23
- -
天津栖塘 91,190,912.74 91,190,912.74
- -
佛山海蓝城 240,267,469.90 240,267,469.90
- -
美的明湖北湾花园二期 9,281,972.09 9,281,972.09
合计 15,110,401.59 661,582,307.93 6,362,574.00 670,330,135.52
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
√适用 □不适用
存货期末余额含有借款费用资本化金额为 7,555,238,280.57 元。
(4). 合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
132/210
2020 年年度报告
10、 合同资产
(1). 合同资产情况
□适用 √不适用
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3). 本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
133/210
2020 年年度报告
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预交土地增值税 316,484,073.27 286,555,089.08
待抵扣及预交增值税 836,761,095.89 617,268,557.51
预交营业税 3,831,656.84 5,828,684.08
预交城建税 30,314,148.34 17,676,270.75
预交教育费附加 23,151,650.23 13,874,513.76
预交企业所得税 104,751,936.16 100,323,287.27
预交防洪费及水利基金 165,077.40 183,824.56
合同取得成本 261,667,736.96 55,415,304.6
其他 15,176,230.08 133,301.26
合计 1,592,303,605.17 1,097,258,832.87
其他说明：
与合同取得成本有关的资产相关的信息
减值准备
摊销方
类别 年初余额 本期增加 本期摊销 本期计 本期 期末余额
法
提 转回
为取得 相关收
合同发 入确认
55,415,304.60 305,218,402.16 98,965,969.80 261,667,736.96
生的佣 时予以
金支出 结转
合计 55,415,304.60 305,218,402.16 98,965,969.80 261,667,736.96
14、 债权投资
(1). 债权投资情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
134/210
2020 年年度报告
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1). 其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2). 期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3). 减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1). 长期应收款情况
□适用 √不适用
(2). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3). 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4). 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
135/210
2020 年年度报告
17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
追
期初 期末 减值准备
被投资单位 加 减少 权益法下确认的 其他综合 其他权 宣告发放现金股 计提减
余额 其他 余额 期末余额
投 投资 投资损益 收益调整 益变动 利或利润 值准备
资
一、合营企业
小计
二、联营企业
北京市圣瑞物业服务有
6,942,119.37 6,914,629.68 -5,442,119.37 8,414,629.68
限公司
北京嘉里华远房地产开
23,116,786.09 631,572.56 23,748,358.65
发有限公司
北京建华置地有限公司 40,803,755.40 2,768.04 40,806,523.44
北京兴佰君泰房地产开
55,493,897.27 3,889,752.48 59,383,649.75
发有限公司
北京北医医疗技术服务
11,935,100.23 -207,462.45 11,727,637.78
有限公司
天津金辉永华置业有限
67,944,678.13 5,209,482.03 -40,791,061.77 32,363,098.39
公司
华尚宏远（天津）房地
16,584,141.17 -11,412,409.09 5,171,732.08
产开发有限公司
佛山市骏隆房地产有限
4,645,370.74 -865,410.43 3,779,960.31
公司
天津兴泰聚成置业有限
266,550,730.56 6,429,958.24 272,980,688.80
公司
小计 494,016,578.96 10,592,881.06 -46,233,181.14 458,376,278.88
合计 494,016,578.96 10,592,881.06 -46,233,181.14 458,376,278.88
136/210
2020 年年度报告
18、 其他权益工具投资
(1). 其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2). 非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：权益工具投资 567,615,116.23 1,385,056,159.07
指定为以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
合计 567,615,116.23 1,385,056,159.07
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 601,050,755.06 601,050,755.06
2.本期增加金额
3.本期减少金额 45,681,083.92 45,681,083.92
（1）处置 45,681,083.92 45,681,083.92
4.期末余额 555,369,671.14 555,369,671.14
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 58,030,009.63 58,030,009.63
2.本期增加金额 15,361,702.31 15,361,702.31
（1）计提或摊销 15,361,702.31 15,361,702.31
3.本期减少金额 21,468,456.40 21,468,456.40
137/210
2020 年年度报告
项目 房屋、建筑物 合计
（1）处置 21,468,456.40 21,468,456.40
4.期末余额 51,923,255.54 51,923,255.54
四、账面价值
1.期末账面价值 503,446,415.60 503,446,415.60
2.期初账面价值 543,020,745.43 543,020,745.43
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 1,752,279,062.38 1,831,457,716.40
固定资产清理
合计 1,752,279,062.38 1,831,457,716.40
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 办公设备及其他 运输设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 1,886,978,053.77 68,370,910.42 22,965,770.13 1,978,314,734.32
2.本期增加
8,313,839.39 392,303.28 1,014,464.45 9,720,607.12
金额
（1）购置 392,303.28 120,853.83 513,157.11
(2)其他 8,313,839.39 893,610.62 9,207,450.01
3.本期减少
29,262,373.47 2,813,789.98 10,695.00 32,086,858.45
金额
（1）处置
2,813,789.98 10,695.00 2,824,484.98
或报废
（2）其他 29,262,373.47 29,262,373.47
4.期末余额 1,866,029,519.69 65,949,423.72 23,969,539.58 1,955,948,482.99
二、累计折旧
1.期初余额 102,851,675.25 29,797,153.55 14,208,189.12 146,857,017.92
138/210
2020 年年度报告
2.本期增加
45,416,104.10 11,300,067.78 2,773,693.48 59,489,865.36
金额
（1）计提 45,416,104.10 11,300,067.78 2,773,693.48 59,489,865.36
3.本期减少
2,667,302.42 10,160.25 2,677,462.67
金额
（1）处置
2,667,302.42 10,160.25 2,677,462.67
或报废
4.期末余额 148,267,779.35 38,429,918.91 16,971,722.35 203,669,420.61
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计提
3.本期减少
金额
（1）处置
或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
1,717,761,740.34 27,519,504.81 6,997,817.23 1,752,279,062.38
价值
2.期初账面
1,784,126,378.52 38,573,756.87 8,757,581.01 1,831,457,716.40
价值
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
139/210
2020 年年度报告
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(4). 工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
140/210
2020 年年度报告
25、 使用权资产
□适用 √不适用
26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 其他 合计
一、账面原值
1.期初余额 54,682,503.78 1,276,679.00 55,959,182.78
2.本期增加金额 406,718.45 406,718.45
(1)购置 406,718.45 406,718.45
3.本期减少金额
4.期末余额 54,682,503.78 1,683,397.45 56,365,901.23
二、累计摊销
1.期初余额 14,184,456.29 342,379.00 14,526,835.29
2.本期增加金额 1,182,424.80 216,075.36 1,398,500.16
（1）计提 1,182,424.80 216,075.36 1,398,500.16
3.本期减少金额
4.期末余额 15,366,881.09 558,454.36 15,925,335.45
四、账面价值
1.期末账面价值 39,315,622.69 1,124,943.09 40,440,565.78
2.期初账面价值 40,498,047.49 934,300.00 41,432,347.49
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 期末余额
誉的事项 企业合并形成的 其他 处置 其他
北京市华远置业有限公司 46,782,083.37 46,782,083.37
合计 46,782,083.37 46,782,083.37
141/210
2020 年年度报告
(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
被投资单位名称或 本期增加 本期减少
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
北京市华远置业有
5,188,774.68 5,188,774.68
限公司
合计 5,188,774.68 5,188,774.68
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
本公司商誉减值测试的资产组包括了所涉及的相关业务资产组，初始确认及以后年度进
行减值测试时的资产组组合业务内涵相同，保持了一致性。组成上述资产组的资产包括存
货、固定资产、无形资产等。
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期
增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损
失的确认方法
√适用 □不适用
包含商誉的资产组可收回金额按照未来正常收益，选择适当的资本化率将其折现后累
加，以此估算资产组可回收价值。 减值测试中采用的其他关键数据报括：相关资产租赁价
格、运营费用及其他相关费用。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键资料，
并采用合理的折现率作为计算未来现金流量现值的税前折现率，采用的折现率已考虑了公司
的资本成本、市场预期报酬率等因素，反映了各资产组的特定风险。
(5). 商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
其他减少金
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 期末余额
额
经营租赁房
8,050,471.16 2,346,350.05 912,610.11 9,484,211.10
屋装修
合计 8,050,471.16 2,346,350.05 912,610.11 9,484,211.10
142/210
2020 年年度报告
30、 递延所得税资产/递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 递延所得税 递延所得税
可抵扣暂时性差异 可抵扣暂时性差异
资产 资产
资产减值准备 96,609,169.81 24,151,817.47 25,156,548.63 6,289,137.16
计提的土地增值 442,536,109.56 110,634,027.38 601,001,400.94 150,250,350.24
税
可结转的税款抵 1,943,449,084.66 485,862,271.20 1,368,496,989.92 342,124,247.48
扣
合计 2,482,594,364.03 620,648,116.05 1,994,654,939.49 498,663,734.88
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性差 应纳税暂时性差 递延所得税负
递延所得税负债
异 异 债
合同取得成本 163,513,325.44 40,878,331.36
其他权益工具 79,335,027.27 17,055,485.68 118,350,199.48 29,587,549.87
投资公允价值
变动
预交土地增值 201,306,399.96 50,326,599.99 136,913,557.28 34,228,389.32
税
合计 444,154,752.67 108,260,417.03 255,263,756.76 63,815,939.19
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 645,427,703.15
可抵扣亏损 334,042,777.17 338,488,988.84
合计 979,470,480.32 338,488,988.84
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2020 年 649,048.67
143/210
2020 年年度报告
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 16,825,146.77 19,377,351.68
2022 年 15,663,356.24 30,895,134.81
2023 年 83,794,484.11 81,947,172.36
2024 年 73,660,645.06 205,620,281.32
2025 年 144,099,144.99
合计 334,042,777.17 338,488,988.84 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 账面余额 减值 账面余额 减值
账面价值 账面价值
准备 准备
北京西红世项目 815,848,330.06 815,848,330.06 815,862,615.76 815,862,615.76
合计 815,848,330.06 815,848,330.06 815,862,615.76 815,862,615.76
其他说明：无
32、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
美元货币掉期 60,943,612.95
合计 60,943,612.95
144/210
2020 年年度报告
35、 应付票据
(1). 应付票据列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 66,525,049.70 16,338,000.00
合计 66,525,049.70 16,338,000.00
36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 3,391,769,123.36 2,547,920,559.92
合计 3,391,769,123.36 2,547,920,559.92
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
长沙华中心项目 174,803,029.13 尚未结算
北京华中心项目 109,907,379.60 尚未结算
西安枫悦项目 45,952,817.92 尚未结算
西安海蓝城项目 43,908,286.83 尚未结清
北京西红世项目 43,156,310.04 尚未结算
北京华远和墅项目 23,682,350.88 尚未结算
西安君城项目 11,678,521.58 尚未结算
合计 453,088,695.98 /
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
北京铭悦园项目 11,838,265.06 16,083,197.06
北京铭悦好天地项目 400,000.00 414,135.40
北京华中心项目 13,690,035.00 5,600,035.00
145/210
2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
北京西红世项目 500,000.00 500,000.00
西安君城项目 53,146.32 370,000.00
涿州海蓝城项目 5,735,000.00 76,275.88
西安海蓝城一期项目 40,000.00
西安海蓝城三-五期项目 240.00
西安枫悦一、二期项目 60,000.00 819,180.00
西安海蓝城六期 50,000.00 50,000.00
西安辰悦项目 31,475,129.00 29,146,944.00
长沙华中心二期项目 428,782.01 -
长沙华中心三、四期项目 1,035,088.46 -
长沙华时代项目 489,020.02 780,000.00
长沙海蓝城一期项目 40,000.00 -
重庆海蓝城项目 57,000.00 790,000.00
重庆春风度项目 1,003,087.00 382,000.00
重庆海蓝和光项目 100,000.00 -
石家庄昆仑赋项目 5,000.00 80,000.00
广州雲和墅项目 1,561,150.00 3,525,000.00
佛山海蓝城项目 7,000.00 14,071,764.00
银川江南赋璟玺湾项目 285,000.00 440,000.00
银川江南赋珑玺湾项目 290,000.00 120,000.00
银川海蓝和光项目 405,000.00 -
任丘华北油田项目 273,380,000.00 -
西安华时代项目 260,000.00 -
西安锦悦一、二期项目 - 230,511.45
长沙海蓝郡项目 - 20,000,000.00
天津海蓝城项目 - 10,000.00
其他预收款 4,176,386.36 6,191,777.61
合计 347,364,329.23 99,680,820.40
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
西安辰悦项目 22,966,995.00 未达到结转条件
北京铭悦园项目 11,838,265.06 未达到结转条件
合计 34,805,260.06 /
其他说明
□适用 √不适用
146/210
2020 年年度报告
38、 合同负债
(1). 合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
北京铭悦园项目 17,835,000.03 20,604,114.29
北京铭悦好天地项目 13,694,130.25 13,932,761.90
北京和墅项目 5,095,239.04 11,668,572.38
北京华中心项目 51,590,475.73 49,869,523.81
北京西红世项目 3,916,834.75 6,711,263.02
涿州海蓝城项目 615,072,914.81 120,583,254.13
西安君城项目 2,255,755.13 6,872,186.98
西安海蓝城一期项目 1,621,839.30 4,734,963.30
西安海蓝城二期东区项目 3,340,754.50 15,973,646.67
西安海蓝城二期西区项目 307,697.14 1,071,071.43
西安海蓝城三-五期项目 10,139,350.68 34,039,047.78
西安枫悦一、二期项目 10,693,196.80 101,919,255.96
西安海蓝城六期项目 1,570,498.79 6,798,348.62
西安辰悦项目 45,036,037.02 44,868,933.33
西安锦悦一、二期项目 15,227,665.41 87,038,738.23
长沙华中心一期项目 13,284.99 571,795.24
长沙华中心二期项目 12,453,432.00 57,272,770.35
长沙华中心三、四期项目 36,634,981.40 4,101,611.82
长沙华时代项目 1,941,235,393.43 2,356,689,066.06
长沙海蓝郡项目 128,125,382.91 452,919,828.44
长沙海蓝城一期项目 189,039,349.62 54,779,098.17
重庆海蓝城项目 821,844,482.22 328,877,766.06
重庆春风度项目 33,134,150.91 17,791,718.35
重庆海蓝和光项目 786,811,607.31 30,623,228.89
天津波士顿（44#地）项目 1,000,000.00 1,000,150.99
天津波士顿（37#地）项目 787,132.40 1,235,022.89
保利东郡项目 1,375,261,004.99 1,052,514,518.35
天津栖塘项目 431,994,816.56 277,359,577.06
天津波士顿（43#地）项目 327,777.07 340,263.81
天津海蓝城项目 1,418,844,969.45 717,090,147.04
石家庄海蓝和光 1,244,177,860.58 165,549,144.95
石家庄昆仑赋项目 325,628,283.47 9,311,055.96
广州雲和墅项目 981,735,157.28 876,035,092.15
佛山海蓝城项目 807,968,334.86 524,003,505.50
美的明湖北湾花园二期项目 646,770,361.85 960,412,660.56
银川江南赋璟玺湾项目 54,467,536.69 625,995,299.08
银川江南赋珑玺湾项目 443,470,809.03 271,263,803.67
147/210
2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
银川海蓝和光项目 785,925,894.47
任丘华北油田项目 1,566,070,980.56
西安华时代项目 45,112,280.42
其他合同负债 6,571,739.75 3,296,249.84
合计 14,882,804,393.60 9,315,719,057.06
(2). 报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 变动金额
年初金额 9,315,719,057.06
因收到现金而增加的金额(不包含本
6,865,690,421.17
年已确认为收入的金额)
合并范围变化
包含在合同负债年初账面价值中的金
-1,298,605,084.63
额所确认的收入
合计 14,882,804,393.60
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1). 应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 60,818,999.53 443,235,875.48 467,052,554.60 37,002,320.41
二、离职后福利-
14,412.87 6,582,493.79 6,593,290.99 3,615.67
设定提存计划
三、辞退福利 1,053,239.70 993,662.84 59,576.86
合计 60,833,412.40 450,871,608.97 474,639,508.43 37,065,512.94
(2). 短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津
58,616,009.19 383,680,637.55 406,874,300.60 35,422,346.14
贴和补贴
二、职工福利费 839,640.29 14,968,322.94 15,413,075.41 394,887.82
三、社会保险费 10,460.17 15,967,536.44 15,974,956.09 3,040.52
其中：医疗保险费 9,533.80 15,529,216.91 15,535,896.91 2,853.80
工伤保险费 289.32 130,088.28 130,294.61 82.99
生育保险费 637.05 308,231.25 308,764.57 103.73
148/210
2020 年年度报告
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
四、住房公积金 356,337.00 21,891,589.66 22,245,569.66 2,357.00
五、工会经费和职工
996,552.88 6,727,788.89 6,544,652.84 1,179,688.93
教育经费
六、短期带薪缺勤
七、短期利润分享计
划
合计 60,818,999.53 443,235,875.48 467,052,554.60 37,002,320.41
(3). 设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 13,765.02 6,160,476.02 6,170,756.94 3,484.10
2、失业保险费 647.85 422,017.77 422,534.05 131.57
合计 14,412.87 6,582,493.79 6,593,290.99 3,615.67
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 58,259,384.47 131,971,562.62
企业所得税 339,060,780.42 378,498,613.66
个人所得税 3,146,539.03 2,299,574.48
城市维护建设税 2,728,739.78 6,635,382.19
房产税 181,897.28 128,134.55
土地增值税 653,764,065.72 601,001,400.94
教育费附加 3,122,312.90 5,856,759.60
防洪费及水利基金 2,802,594.49 568,733.31
印花税 21,246.26
合计 1,063,087,560.35 1,126,960,161.35
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息 366,913,578.78
应付股利
其他应付款 5,847,856,919.59 6,445,447,589.07
149/210
2020 年年度报告
项目 期末余额 期初余额
合计 5,847,856,919.59 6,812,361,167.85
其他说明：
□适用 √不适用
应付利息
(1). 分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(2). 分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
关联往来款 5,229,140,050.65 5,765,338,177.05
其他往来款 338,492,859.06 364,203,479.42
保证金 59,567,286.34 74,275,766.52
未结算款 60,000,000.00 60,000,000.00
应付代收款 36,844,476.19 33,703,648.56
押金 26,695,848.60 32,050,310.32
诚意金 17,298,882.41 3,965,816.00
其他 77,039,602.91 82,469,056.38
代垫款 2,777,913.43 4,210,251.19
权利维护费 25,231,083.63
合计 5,847,856,919.59 6,445,447,589.07
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 未偿还或结转的原因
关联往来款 2,187,716,373.79 尚未偿还
其他往来款 123,684,568.80 尚未偿还
未结算款 60,000,000.00 尚未结算
合计 2,371,400,942.59 /
其他说明：
150/210
2020 年年度报告
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 4,181,682,825.00 4,424,277,695.00
1 年内到期的应付债券 8,567,462,714.09 9,195,230,216.50
1 年内到期的应付利息 348,304,292.61
合计 13,097,449,831.70 13,619,507,911.50
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
待转销项税额 1,290,131,682.57 791,187,964.74
其他 4,583,637.25 7,556,670.16
合计 1,294,715,319.82 798,744,634.90
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
抵押借款 6,880,267,237.00 6,081,247,955.00
保证借款 1,998,000,000.00 1,014,000,000.00
合计 8,878,267,237.00 7,095,247,955.00
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
151/210
2020 年年度报告
46、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
19 年美元债 2,074,081,917.23
19 年非公开债（第 1 期） 1,496,854,166.63
19 年非公开债（第 2 期） 997,735,000.01
19 年非公开债（第 3 期） 997,583,333.31
19 年债权融资（第 1 期） 996,166,666.68
19 年债权融资（第 2 期） 995,966,904.97 1,112,392,000.00
20 华远 02 298,832,698.71
20 华远地产 MTN001 997,423,620.04
20 年债权融资（第 1 期） 473,949,223.09
20 年债权融资（第 2 期） 243,722,885.68
合计 3,009,895,332.49 7,674,813,083.86
152/210
2020 年年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 按面值计提利 期末
面值 汇率变动影响 溢折价摊销 重分类
名称 日期 期限 金额 余额 发行 息 余额
19 年美元
$100 2019/3/21 2.5 年期 2,131,620,000.00 2,074,081,917.23 -135,390,000.00 12,056,294.20 463,284.00 1,950,284,927.43
债
19 年非公
开债（第 100 2019/1/25 3 年期 1,500,000,000.00 1,496,854,166.63 1,509,999.96 1,498,364,166.59
1 期）
19 年非公
开债（第 100 2019/3/25 3 年期 1,000,000,000.00 997,735,000.01 1,006,666.68 998,741,666.69
2 期）
19 年非公
开债（第 100 2019/6/6 3 年期 1,000,000,000.00 997,583,333.31 999,999.96 998,583,333.27
3 期）
19 年债权
融资（第 100 2019/8/15 2 年期 1,000,000,000.00 996,166,666.68 2,273,962.30 -130,188.68 998,570,817.66
1 期）
19 年债权
融资（第 100 2019/8/27 3 年期 1,266,000,000.00 1,112,392,000.00 10,123,309.50 -51,595.47 126,600,000.00 995,966,904.97
2 期）
20 华远 01 100 2020/4/3 1+1+1 年期 1,100,000,000.00 1,100,000,000.00 1,435,596.39 5,715,700.80 1,095,719,895.59
20 华远 02 100 2020/4/3 2+1 年期 300,000,000.00 300,000,000.00 391,526.21 1,558,827.50 298,832,698.71
20 华远地
100 2020/7/23 2 年期 1,000,000,000.00 1,000,000,000.00 711,355.89 3,287,735.85 997,423,620.04
产 MTN001
20 年债权
融资（第 100 2020/6/24 3 年期 500,000,000.00 500,000,000.00 5,211,487.24 31,262,264.15 473,949,223.09
1 期）
20 年债权
融资（第 100 2020/8/31 3 年期 300,000,000.00 300,000,000.00 1,787,036.62 16,064,150.94 42,000,000.00 243,722,885.68
2 期）
合计 / / / 11,097,620,000.00 7,674,813,083.86 3,200,000,000.00 -135,390,000.00 37,507,234.95 58,170,179.09 7,708,864,807.23 3,009,895,332.49
153/210
2020 年年度报告
应付债券说明：
（1）2019 年发行美元债（代码：“5922”）
根据 2019 年 3 月 20 日上海证券交易所《华远地产股份有限公司关于公司发行境外美元债券的公告》及 2019 年 3 月 27 日香港交易所<
Notice of Listing on The Stock Exchange of Hong Kong Limited - Huayuan Property Co., Ltd. - US$300,000,000 8.5% Senior Notes
Due 2021>，公司于 2019 年 3 月 20 日完成 3 亿美元 2.5 年期高级无抵押定息债券的簿记定价工作，票面利率为 8.5%，计息期限为 2019 年 3 月 28
日至 2021 年 9 月 27 日。美元债券成功完成发行，2019 年 4 月 29 日，募集资金款项 3 亿美元已到账。
（2）2019 年非公开发行公司债券（第一期）（简称：“19 华远 01”，代码：“151171”）
19 华远 01 债券于 2019 年 1 月 25 日发行完成。债券实际发行规模为 15 亿元，期限为 2+1 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投
资人回售权，最终票面利率为 6.65%。2019 年 1 月 25 日，公司债券成功完成发行，募集资金款项 15 亿元已到账。
（3）2019 年非公开发行公司债券（第二期）（简称：“19 华远 02”，代码：“151307”）
19 华远 02 公司债券于 2019 年 3 月 25 日发行完成，实际发行规模为 10 亿元，期限为 2+1 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投
资人回售权，最终票面利率为 6.50%。2019 年 1 月 25 日，公司债券成功完成发行，募集资金款项 10 亿元已到账。
（4）2019 年非公开发行公司债券（第三期）（简称：“19 华远 03”，代码：“151664”）
19 华远 03 公司债券于 2019 年 6 月 6 日发行完成，实际发行规模为 10 亿元，期限为 2+1 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资
人回售权，最终票面利率为 6.00%。公司债券成功完成发行，募集资金款项 10 亿元已到账。
（5）2019 年非公开发行债权融资计划（简称：“19 京华远股份 ZR001”，代码:“19CFZR0677”）
19 京华远股份 ZR001 债权融资计划于 2019 年 7 月 10 日收到北京金融资产交易所有限公司下发的《接受备案通知书》（债权融资计划[2019]
第 0443 号），北京金融资产交易所有限公司接受公司 20 亿元债权融资计划备案。根据北京金融资产交易所有限公司下发的《接受备案通知书》
（债权融资计划[2019]第 0443 号）,公司于 2019 年 8 月 15 日成功发行了 2019 年度第一期债权融资计划， 产品全称为“华远地产股份有限公司
2019 年度第一期债权融资计划”，产品期限为 2 年，票面利率为 6.92%，实际挂牌总额 10 亿元， 起息日为 2019 年 8 月 15 日，到期日为 2021 年
8 月 15 日，首次付息日为 2020 年 8 月 15 日。公司债权融资计划成功完成发行，募集资金款项 10 亿元已到账。
（6）2019 年非公开发行债权融资计划（简称：“19 京华远股份 ZR002”，代码：“19CFZR0706”）
154/210
2020 年年度报告
19 京华远股份 ZR002 债权融资计划于 2019 年 8 月 21 日收到北京金融资产交易所有限公司下发的《接受备案通知书》（债权融资计划[2019]
第 0523 号），北京金融资产交易所有限公司接受公司 12.66 亿元债权融资计划备案。公司于 2019 年 8 月 27 日成功发行了 2019 年度第二期债权
融资计划， 产品全称“华远地产股份有限公司 2019 年度第二期债权融资计划”，产品期限为 3 年，票面利率为 6.95%，实际挂牌总额 12.66 亿
元，起息日为 2019 年 8 月 27 日，到期日为 2022 年 8 月 27 日，首次付息日为 2019 年 11 月 27 日。公司债权融资计划成功完成发行，募集资金款
项 12.66 亿元已到账。
（7）20 华远 01
20 华远 01 债券于 2020 年 4 月 3 日发行完成，实际发行规模为 11 亿元，发行期限为 1+1+1 年期，附第 1 年末、第 2 年末投资者回售选择权
和发行人票面利率调整选择权，起息日为 2020 年 4 月 3 日，最终票面利率为 4.80%，每年付息一次，最后一次利息随本金一同支付。
（8）20 华远 02
20 华远 02 债券于 2020 年 4 月 3 日发行完成，实际发行规模为 3 亿元，发行期限为 2+1 年期，附第 2 年末投资者回售选择权和发行人票面利
率调整选择权，起息日为 2020 年 4 月 3 日，最终票面利率为 5.50%，每年付息一次，最后一次利息随本金一同支付。
（9）2020 年度第一期债权融资计划（简称“20 京华远股份 ZR001”，代码“20CFZR0902”）
20 京华远股份 ZR001 债权融资计划实际挂牌总额 5 亿元，期限为 3 年期，票面利率 4.9%，起息日为 2020 年 6 月 24 日，到期日为 2023 年 6
月 24 日，按年度付息。
（10）2020 年度第一期中期票据（简称“20 华远地产 MTN001”，代码“102001394”）
20 华远地产 MTN001 票据发行规模 10 亿元，期限为 2 年期，当期票面利率 6.48%，起息日为 2020 年 7 月 22 日，兑付日为 2022 年 7 月 22
日，按年度付息。
（11）2020 年度第二期债权融资计划（简称“20 京华远股份 ZR002”，代码“20CFZR1331”）
20 京华远股份 ZR002 票据发行规模 3 亿元，期限为 3 年期，票面利率 5%，起息日为 2020 年 8 月 31 日，到期日为 2023 年 8 月 31 日，每三个
月付息一次。
155/210
2020 年年度报告
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
□适用 √不适用
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(2). 按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
156/210
2020 年年度报告
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 送 公积金 其 期末余额
小计
新股 股 转股 他
股份总数 2,346,100,874.00 2,346,100,874.00
54、 其他权益工具
(1). 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
√适用 □不适用
到期日
发行在外的 股息率或 金额（万
发行时间 会计分类 或续期 转股条件 转换情况
金融工具 利息率 元）
情况
可续期债权 其他权益工
2020/11/5 9.00% 35,000.00 可续期 / /
式融资 具-永续债
其他权益工
2020/12/28 9.00% 5,000.00 可续期 / /
可续期债权 具-永续债
式融资 其他权益工
2020/12/31 9.00% 4,620.00 可续期
具-永续债
合计 44,620.00
(2). 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
√适用 □不适用
157/210
2020 年年度报告
本期减
发行在外 期初 本期增加 期末
少
的金融工
数 账面 数 数 账面 数
具 账面价值 账面价值
量 价值 量 量 价值 量
可续期债
350,000,000.00 350,000,000.00
权式融资
可续期债 50,000,000.00 96,200,000.00
权式融资 46,200,000.00
合计 446,200,000.00 446,200,000.00
说明：2020 年 10 月，公司与北京国际信托有限公司（以下简称“北京国际信托”）
签署《永续债权投资合同》。本次交易涉及北京国际信托发起北京信托稳健资本
205 号集合资金信托计划，已发行金额 3.5 亿元人民币，无固定贷款期限。本公司
确认为其他权益工具。
2020 年 11 月，公司与北京国际信托签署《永续债权投资合同》。本次交易涉
及北京国际信托发起北京信托稳健资本 209 号集合资金信托计划，已发行金额
0.962 亿元人民币，无固定贷款期限。本公司确认为其他权益工具。
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 1,190,033,502.34 12,330,616.95 1,202,364,119.29
其他资本公积 62,541,524.70 62,541,524.70
合计 1,252,575,027.04 12,330,616.95 1,264,905,643.99
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
158/210
2020 年年度报告
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 403,420,421.65 8,326,644.71 411,747,066.36
合计 403,420,421.65 8,326,644.71 411,747,066.36
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 4,287,451,219.57 3,858,869,567.92
调整期初未分配利润合计数
37,024,190.54
（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 4,324,475,410.11 3,858,869,567.92
加：本期归属于母公司所有
414,062,553.07 757,188,318.53
者的净利润
减：提取法定盈余公积 8,326,644.71 47,074,562.00
应付普通股股利 281,532,104.88 281,532,104.88
永续债利息 3,937,500.00
期末未分配利润 4,444,741,713.59 4,287,451,219.57
调整期初未分配利润明细：
１、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 37,024,190.54 元。
61、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业
7,592,678,067.88 5,579,670,142.06 7,288,761,667.96 5,365,946,872.42
务
其他业
138,023,676.30 50,974,649.07 132,988,590.87 16,111,673.88
务
合计 7,730,701,744.18 5,630,644,791.13 7,421,750,258.83 5,382,058,546.30
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
159/210
2020 年年度报告
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
营业税 2,032,271.22 363,344.78
城市维护建设税 18,370,838.27 24,835,092.24
教育费附加 13,352,217.38 17,968,999.31
房产税 22,996,945.75 23,493,809.57
土地使用税 17,024,730.89 16,176,921.02
车船使用税 58,684.67 151,304.87
印花税 7,629,083.24 14,360,884.82
土地增值税 349,611,041.57 387,819,747.84
防洪费及水利基金 2,601,887.99 2,490,175.43
环境保护税 347,922.39 440,206.91
合计 434,025,623.37 488,100,486.79
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
销售代理费 161,392,629.22 238,397,801.75
营销推广费 183,686,185.77 214,913,315.25
其他费用 28,106,319.76 44,177,377.11
合计 373,185,134.75 497,488,494.11
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬及社会保险 132,837,000.01 177,946,021.45
残保费 515,314.55 971,568.64
160/210
2020 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
摊销折旧费 18,347,775.86 15,932,909.87
行政办公费 33,858,348.71 35,977,782.98
交通差旅费 2,356,980.25 6,323,398.66
业务招待费 6,560,402.85 10,233,954.41
中介机构费 8,167,238.44 9,801,993.01
工会经费及职工教育经费 3,331,414.55 2,922,319.24
培训费 56,188.37 2,184,895.42
开办费 8,465,824.90
其他费用 15,997,411.31 16,218,726.54
合计 222,028,074.90 286,979,395.12
65、 研发费用
□适用 √不适用
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息费用 89,619,298.32 128,837,416.00
减：利息收入 -56,685,882.66 -61,319,924.17
汇兑损益 -220,898,576.33 88,312,626.66
其他费用 7,910,103.32 16,225,347.46
合计 -180,055,057.35 172,055,465.95
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 10,655,028.92 3,807,777.09
代扣个人所得税手续费 2,428,998.16 716,423.38
税收优惠 1,513,855.39
其他 6,112.19
合计 14,603,994.66 4,524,200.47
说明：计入其他收益的政府补助详见本附注七、84。
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 10,592,881.06 188,330,516.45
处置长期股权投资产生的投资收益 27,670,911.52
交易性金融资产在持有期间的投资收益 711,066.14
161/210
2020 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
其他非流动金融资产在持有期间的投资收益 197,318,827.63 47,518,273.98
其他 638,495.72
合计 208,622,774.83 264,158,197.67
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 -118,632,687.92 58,579,074.97
其中：衍生金融工具产生的公
-118,632,687.92 58,579,074.97
允价值变动收益
其他非流动金融资产 -39,015,172.18 118,350,199.45
合计 -157,647,860.10 176,929,274.42
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收账款坏账损失 -8,363.24 5,904,284.10
其他应收款坏账损失 -2,766,517.21 -28,265,959.72
合计 -2,774,880.45 -22,361,675.62
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约
-655,219,733.93 -13,432,644.38
成本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失
162/210
2020 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
十二、其他
合计 -655,219,733.93 -13,432,644.38
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的固定资产而产生的
150,759.08
处置利得或损失
合计 150,759.08
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
政府补助 740,000.00 740,000.00
违约金及诉讼赔
3,602,931.40 8,775,459.92 3,602,931.40
偿款
其他 5,686,599.97 10,826,173.33 5,686,599.97
合计 10,029,531.37 19,601,633.25 10,029,531.37
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金 上期发生金 与资产相关/与收
补助项目
额 额 益相关
广州市 2020 年推动重点项
110,000.00 与收益相关
目复工复产专项补贴
2019 年综合贡献奖励金 600,000.00 与收益相关
2019 年经济社会发展突出
30,000.00 与收益相关
贡献企业
合计 740,000.00
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
163/210
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性
项目 本期发生额 上期发生额
损益的金额
非流动资产处置
141,129.08 17,905.32 141,129.08
损失合计
其中：固定资产
141,129.08 17,905.32 141,129.08
处置损失
对外捐赠 3,514,000.00 5,180,000.00 3,514,000.00
罚款支出 20,898,526.96 3,234,342.92 20,898,526.96
赔偿支出 2,678,542.72 10,078,800.00 2,678,542.72
其他 6,884,683.36 5,305,378.97 6,884,683.36
合计 34,116,882.12 23,816,427.21 34,116,882.12
76、 所得税费用
(1). 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 403,119,058.28 423,930,019.31
递延所得税费用 -48,587,710.33 -132,797,076.10
合计 354,531,347.95 291,132,943.21
(2). 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 634,370,121.64
按法定/适用税率计算的所得税费用 158,592,530.41
子公司适用不同税率的影响 2,209,644.35
调整以前期间所得税的影响 -14,337,570.78
非应税收入的影响 0.00
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 26,908,217.01
使用前期未确认递延所得税资产的可
-16,223,185.08
抵扣亏损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣
197,381,712.04
暂时性差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 354,531,347.95
其他说明：
□适用 √不适用
164/210
2020 年年度报告
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 3,439,127,059.88 7,918,001,441.62
投标保证金 76,064,865.31 106,863,762.25
代收款 86,990,698.40 44,956,719.08
其他 132,181,704.57 191,318,515.04
合计 3,734,364,328.16 8,261,140,437.99
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 4,399,409,467.59 6,547,469,661.85
投标保证金 83,705,290.26 453,758,498.23
应付代收 141,951,709.29 142,716,094.94
其他 680,354,001.10 830,206,132.62
合计 5,305,420,468.24 7,974,150,387.64
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品 48,700,000.00 40,500,000.00
其他 799,156.18
合计 48,700,000.00 41,299,156.18
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
理财产品 30,000,000.00 39,000,000.00
合计 30,000,000.00 39,000,000.00
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
165/210
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置子公司部分股权的交易对价 21,954,545.94
其他 5,000,000.00
合计 21,954,545.94 5,000,000.00
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
债券发行费用 42,176,053.75 25,358,022.45
购买少数股东股权的交易对价 27,532,897.93 34,300,000.00
合计 69,708,951.68 59,658,022.45
79、 现金流量表补充资料
(1). 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动
现金流量：
净利润 279,838,773.69 709,688,245.03
加：资产减值准备 655,219,733.93 13,432,644.38
信用减值损失 2,774,880.45 22,361,675.62
固定资产折旧、油气资产折
74,851,567.67 61,372,727.49
耗、生产性生物资产折旧
使用权资产摊销
无形资产摊销 1,398,500.16 1,312,578.80
长期待摊费用摊销 912,610.11
处置固定资产、无形资产和
其他长期资产的损失（收益 -150,759.08
以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以
141,129.08 -17,905.32
“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以
157,647,860.10 -176,929,274.42
“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号
-131,279,278.01 128,837,416.00
填列）
投资损失（收益以“－”号
-208,622,774.83 -264,158,197.67
填列）
递延所得税资产减少（增加
-121,984,381.17 -157,124,358.66
以“－”号填列）
166/210
2020 年年度报告
补充资料 本期金额 上期金额
递延所得税负债增加（减少
44,444,477.84 24,327,282.56
以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”
-2,279,498,484.78 -10,980,839,844.53
号填列）
经营性应收项目的减少（增
-1,964,399,662.99 546,755,805.37
加以“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减
9,803,044,418.59 5,816,508,495.36
少以“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净
6,314,489,369.84 -4,254,623,469.07
额
2．不涉及现金收支的重大投
资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债
券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动
情况：
现金的期末余额 7,116,803,148.10 6,420,960,854.02
减：现金的期初余额 6,420,960,854.02 9,627,491,964.89
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 695,842,294.08 -3,206,531,110.87
(2). 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 30,000,000.00
其中：西安乾坤湾 30,000,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 3,629.61
其中：西安乾坤湾 3,629.61
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现
金等价物
取得子公司支付的现金净额 29,996,370.39
(3). 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
167/210
2020 年年度报告
(4). 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 7,116,803,148.10 6,420,960,854.02
其中：库存现金 284,178.87 490,842.50
可随时用于支付的银行
7,116,518,969.23 6,420,470,011.52
存款
可随时用于支付的其他
货币资金
可用于支付的存放中央
银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券
投资
三、期末现金及现金等价物
7,116,803,148.10 6,420,960,854.02
余额
其中：母公司或集团内子公
司使用受限制的现金和现金
等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 453,082,256.52 详见货币资金附注
存货 18,927,897,336.74 抵押
固定资产 1,710,848,709.90 抵押
长期股权投资 904,508,999.26 质押十四、1、（2）
合计 21,996,337,302.42
168/210
2020 年年度报告
82、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目
√适用 □不适用
单位：元
期末折算人民币
项目 期末外币余额 折算汇率
余额
货币资金 31,617.84
其中：美元 4,845.72 6.5249 31,617.84
应付债券 2,790,549,657.30
其中：美元 427,677,000.00 6.5249 2,790,549,657.30
应付利息 9,121,205.34
其中：美元 1,397,907.30 6.5249 9,121,205.34
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经
营地、记账本位币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1). 政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
财政奖励 4,961,490.57 其他收益 4,961,490.57
税收奖励及返还款 3,190,000.00 其他收益 3,190,000.00
稳岗补贴 1,908,680.34 其他收益 1,908,680.34
其他奖励及补贴 740,000.00 营业外收入 740,000.00
其他 594,858.01 其他收益 594,858.01
合计 11,395,028.92 11,395,028.92
(2). 政府补助退回情况
□适用 √不适用
85、 其他
□适用 √不适用
169/210
2020 年年度报告
八、 合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
股权取得 购买日至期 购买日至期末
被购买方名 股权取得时 股权取得 股权取得 购买日的确
比例 购买日 末被购买方 被购买方的净
称 点 成本 方式 定依据
（%） 的收入 利润
取得被购买
西安乾坤湾 2020/10/16 3,300.00 70.00 受让 2020-10-16 14.81
方控制权
其他说明：
说明：2020 年 7 月，本公司子公司华远置业与陕西圣龙房地产开发有限公司（以下简称“圣龙”）签署关于西安乾坤湾项目合作协议，双方完
成协议约定股权转让事项后，华远置业受让圣龙持有的西安乾坤湾 70%的股权，并于 2020 年 10 月 16 日完成工商变更登记。
170/210
2020 年年度报告
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 西安乾坤湾
--现金 33,000,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 33,000,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 37,253,537.26
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额 -4,253,537.26
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
西安乾坤湾
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 14,938.39 10,879.23
货币资金 0.36 0.36
应收款项 0.01 0.01
预付款项 15.32 15.32
其他应收款项 69.62 69.62
171/210
2020 年年度报告
西安乾坤湾
购买日公允价值 购买日账面价值
存货 14,795.12 10,735.96
其他流动资产 57.96 57.96
负债： 11,213.04 11,213.04
借款
应付款项 500 500
应交税费 8.52 8.52
其他应付款 10,704.52 10,704.52
递延所得税负债
净资产 3,725.35 -333.81
减：少数股东权益
取得的净资产 3,725.35 -333.81
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
□适用 √不适用
(6). 其他说明
□适用 √不适用
172/210
2020 年年度报告
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 □不适用
一揽子交易
□适用 √不适用
非一揽子交易
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
173/210
2020 年年度报告
√适用 □不适用
（1） 长沙航开
公司由长沙市长沙县市场监督管理局于 2020 年 12 月 30 日核准设立，注册资本 5000 万元，统一社会信用代码
91430121MA4T1D3R10。
（2） 长沙航麒
公司由长沙市长沙县市场监督管理局于 2020 年 12 月 30 日核准设立，注册资本 5000 万元，统一社会信用代码
91430121MA4T1AH1XP。
6、 其他
□适用 √不适用
174/210
2020 年年度报告
九、 在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
华远置业 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
新威 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
金秋莱太 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
华和 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
新通源远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
新通致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
嘉华利远 北京市 北京市 商业管理 100.00 设立
华远锦程 北京市 北京市 资产管理、投资管理 100.00 设立
馨悦致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
尚居置业 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
新都致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
上和致远 北京市 北京市 房地产开发销售 50.00 设立
新尚致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
心和致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
上同致远 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
新润致远 北京市 北京市 房地产开发销售 80.00 设立
华瑞和酒店 北京市 北京市 酒店管理 51.00 设立
华远浩景 北京市 北京市 企业管理咨询 100.00 设立
誉和 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
誉德 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
誉成 北京市 北京市 房地产开发销售 100.00 设立
创想精英 北京市 北京市 技术咨询 100.00 非同一控制下合并
博大庆远 河北省 河北省 旅游景区开发建设管理 75.00 非同一控制下合并
175/210
2020 年年度报告
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
张家口顺和 张家口市 张家口市 房地产开发销售 100.00 设立
涿州盛丰和华 涿州市 涿州市 房地产开发销售 100.00 设立
任丘华睿 任丘市 任丘市 房地产开发销售 51.00 设立
石家庄全业 石家庄市 石家庄市 房地产开发销售 80.00 非同一控制下合并
石家庄铭朝 石家庄市 石家庄市 房地产开发销售 80.00 非同一控制下合并
石家庄尚隆 石家庄市 石家庄市 房地产开发销售 53.00 设立
菱华阳光 天津市 天津市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
阳菱光辉 天津市 天津市 房地产开发销售 51.00 非同一控制下合并
胜华辰远 天津市 天津市 房地产开发销售 100.00 设立
华尚泽远 天津市 天津市 房地产开发销售 100.00 设立
天津利创 天津市 天津市 房地产开发销售 50.00 非同一控制下合并
西安万华 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 设立
西安鸿华 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 设立
西安唐明宫 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
西安骏华 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
陕西杰诚 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
西安泽华 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 设立
曲江唐瑞 西安市 西安市 房地产开发销售 100.00 设立
西安乾坤湾 西安市 西安市 房地产开发销售 70.00 非同一控制下合并
银川志华 银川市 银川市 房地产开发销售 100.00 设立
银川创华 银川市 银川市 房地产开发销售 60.00 设立
银川君华 银川市 银川市 房地产开发销售 60.00 设立
宁夏海雅 银川市 银川市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
长沙人韵 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙地韵 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙橘韵 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙隆宏致远 长沙市 长沙市 房地产开发销售 50.00 设立
长沙隆卓致远 长沙市 长沙市 房地产开发销售 50.00 设立
176/210
2020 年年度报告
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
长沙隆熙 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙隆旺致远 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙航立 长沙市 长沙市 房屋装饰、酒店管理 100.00 设立
长沙隆锦致远 长沙市 长沙市 房地产开发销售 50.00 设立
长沙航开 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
长沙航麒 长沙市 长沙市 房地产开发销售 100.00 设立
上海誉力 上海市 上海市 房地产开发销售 100.00 设立
香港誉力 香港 香港 投资 100.00 设立
广州上和 广州市 广州市 房地产开发销售 100.00 设立
广州高雅 广州市 广州市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
篆山澜岛 重庆市 重庆市 房地产开发销售 100.00 非同一控制下合并
重庆筑华 重庆市 重庆市 房地产开发销售 100.00 设立
重庆皓华 重庆市 重庆市 房地产开发销售 100.00 设立
华信致远 佛山市 佛山市 房地产开发销售 100.00 设立
佛山美玖 佛山市 佛山市 房地产开发销售 33.00 非同一控制下合并
华远 BVI 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资管理 100.00 设立
华远国际 BVI 英属维尔京群岛 英属维尔京群岛 投资管理 100.00 设立
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
1）上和致远：持股比例 50%，表决权比例 51%。
2）长沙隆卓致远、长沙隆宏致远：根据协议协定，华远置业与湖南省碧桂园地产有限公司各持有上述两项目公司 50%股权，华
远置业与湖南碧桂园拥有上述两项目公司表决权分别为 51%、49%。
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：
1）佛山美玖：根据协议约定，佛山美玖董事会由 5 名董事组成，其中华远置业指派 3 名，美的、保利各指派 1 名。佛山美玖经
营计划制订、利润分配方案等重大经营决策由董事会所有成员二分之一以上（含本数）通过后执行，因此本公司将其纳入合并
财务报表范围。
177/210
2020 年年度报告
2）天津利创：根据合作协议，天津利创设董事会有 5 人组成，本公司提名 3 人，董事会决议的表决，实行一人一票制。董事会
会议做出决议，必须经超过半数以上董事同意，方可生效，因此本公司将其纳入合并财务报表范围。
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期向少数股东宣告分派的
子公司名称 本期归属于少数股东的损益 期末少数股东权益余额
比例 股利
长沙地韵 -42.00
长沙橘韵 3,365,898.98 20,020,000.00
长沙人韵 98.77
隆卓致远 50% -60,533,562.70 -17,562,870.27
隆宏致远 50% -227,530.08 24,409,587.38
佛山美玖 67% -21,845,107.88 -29,097,562.82
华瑞和酒店 49% 979,723.17 7,127,701.36
石家庄尚隆 47% -6,590,806.20 169,651,090.14
石家庄全业及其子公司 20% -4,591,413.81 21,045,231.54
博大庆远 25% -500,423.29 -2,615,923.43
新润致远 20% -149,955.16 8,276,357.46
阳菱光辉 49% -93,639,521.84 199,863,501.47
天津利创 50% -2,583,473.44 14,825,751.98
上和致远 50% -14,465,818.96 139,458,820.63 116,289,202.89
创想精英 -127,525.48
银川创华 40% 47,070,173.40 62,521,656.34
银川君华 40% 21,268,294.44 38,881,523.23
任丘华睿 49% -1,652,787.30 20,397,212.70
西安乾坤湾 30% 3,000,000.00
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
178/210
2020 年年度报告
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
长沙人韵 32,682.95 25.32 32,708.27 22,092.66 - 22,092.66 30,296.68 32.72 30,329.40 3.03 19,714.06 19,717.09
长沙地韵 24,764.23 - 24,764.23 9,344.94 - 9,344.94 23,792.98 - 23,792.98 2.38 8,373.60 8,375.98
长沙橘韵 66,711.90 144,727.94 211,439.84 79,638.97 69,338.72 148,977.69 109,001.02 154,312.82 263,313.84 26.33 131,282.06 131,308.39
上和致远 1,909.65 85,794.00 87,703.65 64,445.80 - 64,445.80 2,485.81 85,598.24 88,084.05 8.81 34,041.29 34,050.10
天津利创 172,428.90 52.68 172,481.58 169,047.59 296.38 169,343.97 110,241.29 9.57 110,250.86 11.03 59,366.91 59,377.94
新润致远 685,873.56 82,295.39 768,168.95 490,493.61 191,250.00 681,743.61 615,039.24 10.96 615,050.20 61.51 463,087.03 463,148.54
华瑞和酒店 1,140.52 1,058.32 2,198.84 1,045.89 - 1,045.89 854.37 3.60 857.97 0.09 217.78 217.87
博大庆远 533.63 - 533.63 1,580.00 - 1,580.00 733.80 - 733.80 0.07 1,580.00 1,580.07
创想精英 93.77 136.77 230.54 1,155.30 - 1,155.30 33.63 165.53 199.16 0.02 880.36 880.38
佛山美玖 165,709.03 235.59 165,944.62 170,201.64 - 170,201.64 272,088.73 1,129.55 273,218.28 27.32 210,031.65 210,058.97
长沙隆卓致远 141,867.16 850.12 142,717.28 142,729.86 3,500.00 146,229.86 139,474.10 260.59 139,734.69 13.97 92,674.54 92,688.51
长沙隆宏致远 147,171.30 - 147,171.30 142,289.39 - 142,289.39 132,988.37 - 132,988.37 13.30 128,060.94 128,074.24
银川创华 47,441.21 -538.42 46,902.79 31,270.37 2.01 31,272.38 81,392.26 2,153.26 83,545.52 8.35 79,682.65 79,691.00
银川君华 63,514.68 331.87 63,846.55 54,034.72 91.45 54,126.17 82,971.36 926.71 83,898.07 8.39 40,294.76 40,303.15
石家庄尚隆 447,013.40 1,047.23 448,060.63 315,310.69 96,743.59 412,054.28 378,224.71 29.37 378,254.08 37.83 340,929.56 340,967.39
石家庄全业 9,505.43 10,000.00 19,505.43 9,686.24 - 9,686.24 6,506.75 10,000.00 16,506.75 1.65 6,686.24 6,687.89
石家庄铭朝 227,936.78 3,991.59 231,928.37 189,257.54 34,296.82 223,554.36 94,665.68 593.36 95,259.04 9.53 38,021.50 38,031.03
西安乾坤湾 21,996.88 131.28 22,128.16 17,387.99 17,387.99 34,775.98 - - - -
179/210
2020 年年度报告
本期发生额 上期发生额
子公司名称
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
长沙人韵 0.26 0.26 2.95 1.75 1.75 11.39
长沙地韵 -800.00 -800.00 -3,667.33 -0.04 -0.04 -0.62
长沙橘韵 68,471.65 6,171.69 6,171.69 -17,755.55 73,197.80 -1,190.03 -1,190.03 -70,770.39
上和致远 -2,893.16 -2,893.16 157.48 2,140.09 2,140.09 -567.76
天津利创 276.82 -516.69 -516.69 27,952.37 -1,283.69 -1,283.69 -16,710.03
新润致远 -74.98 -74.98 -36,364.53 18.33 -91.98 -91.98 -67,288.83
华瑞和酒店 2,999.05 205.33 205.33 322.70 2,582.49 375.08 375.08 -292.99
博大庆远 -200.17 -200.17 -0.17 -200.27 -200.27 -0.27
创想精英 133.84 -243.58 -243.58 58.29 302.87 -409.01 -409.01 17.38
佛山美玖 84,992.28 -3,260.62 -3,260.62 90,612.12 2,080.12 -2,578.82 -2,578.82 83,567.62
长沙隆卓致远 -12,106.71 -12,106.71 15,362.54 -1,346.75 -1,346.75 -42,142.55
长沙隆宏致远 -45.51 -45.51 0.18 -48.73 -48.73 -6.99
银川创华 101,390.94 11,767.54 11,767.54 7,764.57 -1,097.31 -1,097.31 113.09
银川君华 57,300.66 5,317.07 5,317.07 33,452.92 -570.06 -570.06 -26,960.69
石家庄尚隆 -1,318.16 -1,318.16 -128,465.15 -411.33 -411.33 -33,903.73
石家庄全业 -1.32 -1.32 -1.32 5.15 5.15 6.75
石家庄铭朝 12.74 -916.97 -916.97 35,231.72 -465.98 -465.98 -55,644.09
西安乾坤湾 14.81 14.81 2,417.84
180/210
2020 年年度报告
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 □不适用
(1). 在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
（1）任丘华睿：2020 年 6 月 3 日，本公司全资子公司华远置业与石家庄倾茂房地产开发有限公司（以下简称“石家庄倾茂”）签署《股权转让协议
书》，华远置业将持有的任丘华睿 39%股权转让予石家庄倾茂，股权交易总价款为人民币 1,714.31 万元，于 2020 年 6 月 3 日完成工商变更登记
后，华远置业持有 61%股权。
2020 年 12 月 3 日，本公司全资子公司华远置业与北京康年方舟投资有限公司（以下简称“北京康年方舟”）签署《股权转让协议书》，华远置业将
持有的任丘华睿 10%股权转让予北京康年方舟，股权交易总价款为人民币 481.14 万元，于 2020 年 12 月 3 日完成工商变更登记后，华远置业持有
51%股权。
（2）创想精英：2020 年 5 月 22 日，本公司的孙公司华远浩景与北京精创合文教育科技有限公司（以下简称“北京精创”）签署《股权转让合同》，
北京精创将持有的创想精英 10%股权以零元价格转让予华远浩景，转让完成后，北京精创不再持有创想精英股权，华远浩景持有创想精英 100%的
股权。
181/210
2020 年年度报告
（3）长沙橘韵、长沙人韵、长沙地韵：2020 年 9 月 8 日，本公司全资子公司华远置业与江苏一德集团有限公司（以下简称“江苏一德”）签署《股
权转让协议》，江苏一德将分别持有长沙橘韵、长沙人韵、长沙地韵的 7%股权转让予华远置业，股权交易总价款为人民币 4,778.00 万元，于 2020
年 9 月 8 日完成工商变更登记后，华远置业分别持有长沙橘韵、长沙人韵、长沙地韵 100%股权。
(2). 交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
任丘华睿 创想精英 长沙橘韵 长沙人韵 长沙地韵
购买成本/处置对价
--现金 21,954,545.94 36,312,800.00 4,778,000.00 6,689,200.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 21,954,545.94 36,312,800.00 4,778,000.00 6,689,200.00
减：按取得/处置的股权比例
22,050,000.00 -830,406.55 42,769,227.48 8,900,430.52 9,366,819.56
计算的子公司净资产份额
差额 -95,454.06 830,406.55 -6,456,427.48 -4,122,430.52 -2,677,619.56
其中：调整资本公积 -95,454.06 -830,406.55 6,456,427.48 4,122,430.52 2,677,619.56
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
182/210
2020 年年度报告
单位:元 币种:人民币
主要经 持股比例(%) 对合营企业或联营企业投
合营企业或联营企业名称 注册地 业务性质
营地 直接 间接 资的会计处理方法
北京市圣瑞物业服务有限公司 北京市 北京市 物业管理 20.00 权益法
北京嘉里华远房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发销售 29.00 权益法
长沙海信广场实业有限公司 长沙市 长沙市 批发及零售 49.00 权益法
北京建华置地有限公司 北京市 北京市 房地产开发销售 5.00 权益法
北京兴佰君泰房地产开发有限公司 北京市 北京市 房地产开发销售 21.00 权益法
北京北医医疗技术服务有限公司 北京市 北京市 技术开发、技术服务 30.00 权益法
天津金辉永华置业有限公司 天津市 天津市 房地产开发销售 26.00 权益法
华尚宏远（天津）房地产开发有限公司 天津市 天津市 房地产开发销售 50.00 权益法
佛山市骏隆房地产有限公司 佛山市 佛山市 房地产开发销售 25.00 权益法
天津兴泰聚成置业有限公司 天津市 天津市 房地产开发销售 20.00 权益法
(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末余额/本期发生额
北京圣瑞 北京嘉里 长沙海信广 北京建华 北京兴佰君 北京北医 天津金辉 华尚宏远 佛山市骏隆 天津兴泰聚
物业服务 华远房地 场实业有限 置地有限 泰房地产开 医疗技术 永华置业 （天津）房 房地产有限 成置业有限
有限公司 产开发有 公司 公司 发有限公司 服务有限 有限公司 地产开发有 公司 公司
限公司 公司 限公司
流动资产 15,322.65 8,478.14 3,953.22 4,121.44 19,500.50 725.95 41,875.57 122,365.38 180,139.08 170,446.48
非流动资产 863.41 175,786.06 9.98 113,277.18 1,093.07 58.34 2.36 18.92 1.48
资产合计 16,186.06 8,478.14 179,739.28 4,131.42 132,777.68 1,819.02 41,933.91 122,367.74 180,158.00 170,447.96
流动负债 11,978.75 560.13 169,628.87 40.72 48,001.75 10.21 29,486.56 121,333.39 148,427.70 46,895.77
183/210
2020 年年度报告
期末余额/本期发生额
北京圣瑞 北京嘉里 长沙海信广 北京建华 北京兴佰君 北京北医 天津金辉 华尚宏远 佛山市骏隆 天津兴泰聚
物业服务 华远房地 场实业有限 置地有限 泰房地产开 医疗技术 永华置业 （天津）房 房地产有限 成置业有限
有限公司 产开发有 公司 公司 发有限公司 服务有限 有限公司 地产开发有 公司 公司
限公司 公司 限公司
非流动负债 69,116.20 56,498.00 30,218.32
负债合计 11,978.75 560.13 238,745.07 40.72 104,499.75 10.21 29,486.56 121,333.39 178,646.02 46,895.77
少数股东权益
归属于母公司股东权益 4,207.31 8,180.05 -59,005.79 4,090.70 28,277.93 1,808.81 12,447.35 1,034.35 1,511.98 123,552.18
按持股比例计算的净资产份额 841.46 2,374.84 4,080.65 5,938.36 1,172.76 3,236.31 517.17 378.00 27,298.07
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 841.46 2,374.84 4,080.65 5,938.36 1,172.76 3,236.31 517.17 378.00 27,298.07
存在公开报价的联营企业权益投资
的公允价值
营业收入 2,667.26 11.80 39,908.72 14,838.32 541.67 35,891.70 33,991.78 4,621.13
净利润 1,110.43 49.87 -15,181.34 0.69 1,852.26 -69.15 2,003.65 -2,282.15 -573.02 3,214.98
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,110.43 49.87 -15,181.34 0.69 1,852.26 -69.15 2,003.65 -2,282.15 -573.02 3,214.98
本年度收到的来自联营企业的股利 544.21 4,079.11
184/210
2020 年年度报告
期初余额/上期发生额
北京圣瑞 北京嘉里 长沙海信广 北京建华 北京兴佰君 北京北医 天津金辉永 华尚宏远 佛山市骏隆 天津兴泰聚
物业服务 华远房地 场实业有限 置地有限 泰房地产开 医疗技术 华置业有限 （天津）房 房地产有限 成置业有限
有限公司 产开发有 公司 公司 发有限公司 服务有限 公司 地产开发有 公司 公司
限公司 公司 限公司
流动资产 13,893.28 8,260.57 3,351.34 0.41 16,847.62 777.17 74,376.14 126,911.00 180,449.77 178,633.73
非流动资产 919.48 181,957.46 110,872.74 1,107.65 12.98 12.00 19.35 2.96
资产合计 14,812.76 8,260.57 185,308.80 0.41 127,720.36 1,884.82 74,389.12 126,923.00 180,469.12 178,636.69
流动负债 11,341.69 298.31 149,696.85 40.72 52,544.70 6.33 48,256.55 124,113.84 76,816.81 58,299.49
非流动负债 79,064.20 48,750.00 102,300.00
负债合计 11,341.69 298.31 228,761.05 40.72 101,294.70 6.33 48,256.55 124,113.84 179,116.81 58,299.49
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,471.07 7,962.26 -43,452.25 4,089.35 26,425.66 1,878.49 26,132.57 2,809.16 1,352.31 120,337.20
按持股比例计算的净资产份额 694.21 2,309.06 204.47 5,549.39 563.55 6,794.47 1,404.58 662.63 30,084.30
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面价值 694.21 2,311.68 4,080.38 5,549.39 1,193.51 6,794.47 1,404.58 358.06 26,655.07
存在公开报价的联营企业权益投资的
公允价值
营业收入 2,262.37 46,160.48 83,176.41 48.54 132,426.12 177,792.13
净利润 1,148.24 -207.66 -16,147.87 0.66 11,691.63 -33.50 40,191.25 -1,525.47 -1,640.53 40,567.30
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 1,148.24 -207.66 -16,147.87 0.66 11,691.63 -33.50 40,191.25 -1,525.47 -1,640.53 40,567.30
本年度收到的来自联营企业的股利 536.43 5,200.00
185/210
2020 年年度报告
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6). 合营企业或联营企业发生的超额亏损
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
本期未确认的损失
合营企业或联营 累积未确认前期 本期末累积未确
（或本期分享的净利
企业名称 累计的损失 认的损失
润）
长沙海信广场实
18,128.29 7,438.86 25,567.15
业有限公司
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
√适用 □不适用
企业名称 年末资产总额 年末负债总额 年末净资产 本年营业收入 本年净利润
北京建华置地
4,131.42 40.72 4,090.70 0.69
有限公司
说明：北京建华置地有限公司(以下简称“建华置地”)为中外合作企业，2004 年
3 月 29 日本公司与 SOHO 中国（BVI－7）有限公司（系 SOHO 中国有限公司的子公
司）签订股权转让协议，按照协议约定本公司拥有建华置地 5%的股权，享有其经
营开发的尚都国际中心 A 座项目的全部收益，SOHO 中国（BVI－7）有限公司享有
尚都国际中心二、三期项目的全部收益。
186/210
2020 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十、 与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、市场风险和流动性风险。公司已
制定风险管理政策以辨别和分析本公司所面临的风险，并采用下列金融管理政策和实
务控制这些风险，以减低其对本公司财务表现的潜在不利影响。
(一) 信用风险
信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款等相关金融资产。管理
层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。
本公司持有的货币资金，主要存放于商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行
具备较高信誉和资产状况，存在较低的信用风险。本公司采取限额政策以规避对任何
金融机构的信贷风险。
应收账款方面，由于本公司购房客户通常具有良好的信用记录，信用风险较小，本公
司尚未发生过大额应收账款逾期的情况。
本公司根据对联营及合营公司的资产状况，开发项目的盈利预测等指标，向联营及合
营公司提供款项，并持续监控项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。
应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金以及代垫款等项目，本公司根据相关
业务的发展需要对该类款项实施管理。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资
金短缺的风险。本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由
本公司的财务部门集中控制。本公司定期检查当前和预期的资金流动性需求，以及是
否符合借款合同的规定，以确保公司维持充裕的现金储备，同时获得主要金融机构承
诺提供足够的备用资金，以满足长短期的流动资金需求。
(三) 市场风险
金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生
波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。
1、 利率风险
利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动
的风险。本公司面临的利率风险主要来源于长期借款
截止 2020 年 12 月 31 日，公司短期借款，一年内到期的长期借款，长期借款合
计 130.60 亿元，其中浮动利率借款 64.02 亿元；假如其他因素不变，中国人民银
行贷款基准利率每上升/下降 1 个百分点，将导致公司利息支出增加/减少 0.64 亿
元。
2、 汇率风险
汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动
的风险。本公司尽可能将外币收入与外币支出相匹配以降低汇率风险。
公司面临的汇率风险主要来自以美元计价的应付债券和银行存款，上述金融工
187/210
2020 年年度报告
具的外汇风险敞口将受到美元汇率变动影响。2020 年 12 月 31 日，本公司持有
的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币金额列示如下：
单位：人民币万元
外币负债 外币资产
项目
期末余额 期初余额 期末余额 期初余额
美元 279,967.09 346,723.25 3.16 3.38
合计 279,967.09 346,723.25 3.16 3.38
公司为对冲发行美元债产生的汇率风险与银行做了货币掉期业务，考虑货币掉
期业务后，美元对人民币的汇率上升/下降 1%，对公司利润的影响为减少/增加
人民币 646.37 万元；
公司将持续密切关注汇率变动对公司外汇风险的影响，目前公司的外汇风险尚
处于可控范围内，未来公司将择优采取措施规避汇率波动风险，降低汇率风险对
公司财务状况的影响。
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公允 第三层次公允价
合计
允价值计量 价值计量 值计量
一、持续的公允价值计
量
（一）交易性金融资产 800,000.00 800,000.00
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 800,000.00 800,000.00
资产
（1）债务工具投资 800,000.00 800,000.00
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具投
资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
188/210
2020 年年度报告
期末公允价值
项目 第一层次公 第二层次公允 第三层次公允价
合计
允价值计量 价值计量 值计量
（六）其他非流动金融
资产
1.以公允价值计
量且其变动计入当期损
益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 567,615,116.23 567,615,116.23
持续以公允价值计量的
800,000.00 567,615,116.23 568,415,116.23
资产总额
（六）交易性金融负债 60,943,612.95 60,943,612.95
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融 60,943,612.95 60,943,612.95
负债
其中：发行的交易性债
券
衍生金融负债 60,943,612.95 60,943,612.95
其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
60,943,612.95 60,943,612.95
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额
2020 年 12 月 31 日止，本公司金融工具的公允价值计量方法并未发生改变。
2020 年 12 月 31 日止，上述金融工具公允价值计量所属层次在三个层次之间并无
重大的变动。
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
√适用 □不适用
本公司以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。
189/210
2020 年年度报告
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
√适用 □不适用
衍生金融负债为本公司与金融机构签订的货币掉期，详见本附注七、34，本公司
使用金融机构提供的报价作为估值依据。
交易性金融资产主要为本公司持有的理财产品，详见本附注七、2。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性
及定量信息
√适用 □不适用
持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产主要为本公司持有的权益工具投资，详见
本附注七、19。本公司采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了现金流量折现法及市
场比较法的估值技术，并且其中重要及复杂的投资估值参考了独立合格专业评估师的评估报
告。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可
观察参数敏感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定
转换时点的政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
190/210
2020 年年度报告
单位：万元 币种：人民币
母公司对本 母公司对本企
母公司名
注册地 业务性质 注册资本 企业的持股 业的表决权比
称
比例(%) 例(%)
北京市华
远集团有 北京 国有独资 136,175.50 46.40 46.40
限公司
本企业的母公司情况的说明
企业最终控制方是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注“九、在其他主体中的权益”。
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他
合营或联营企业情况如下
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
宁波拓诚影世置业有限公司 其他
北京永同昌房地产开发有限公司 其他
永同昌建设集团有限公司 其他
华远大数电子商务有限公司 母公司的控股子公司
北京华远小额贷款有限公司 母公司的控股子公司
北京盛同华远房地产投资有限公司 其他
北京盛同联行房地产经纪有限公司 其他
北京华远资产管理有限公司 其他
天津滨港房地产开发有限公司 其他
北京享晟置业有限公司 其他
北京远东新地置业有限公司 其他
陕西旭辉企业管理有限公司 其他
191/210
2020 年年度报告
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
湖南省碧桂园地产有限公司 其他
富利建设集团有限公司 其他
西安旭昌盛房地产经纪有限公司 其他
天津瑞悦商业管理有限公司 其他
保利（天津）房地产开发有限公司 其他
保利发展控股集团股份有限公司 其他
石家庄思蜀科技有限公司 其他
深圳市创申企业管理有限公司 其他
保利华南实业有限公司 其他
深圳安创投资管理有限公司 其他
桐乡市安豪投资管理有限公司 其他
深圳平安创科投资管理有限公司 其他
佛山市高明区美的房地产发展有限公司 其他
广东睿住智能科技有限公司 其他
美的置业集团有限公司 其他
上海保利建锦房地产有限公司 其他
保利地产投资顾问有限公司天津分公司 其他
江苏一德集团有限公司 其他
陕西圣龙房地产开发有限公司 其他
华远电气股份有限公司 母公司的控股子公司
北京新湖阳光物业管理有限公司 母公司的控股子公司
深圳华远云联数据科技有限公司 母公司的控股子公司
石家庄倾茂房地产开发有限公司 其他
李春晖 其他
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联交易内
关联方 本期发生额 上期发生额
容
北京盛同华远房地产投资有限公司 代理费 37,876,324.78 27,643,261.52
北京盛同联行房地产经纪有限公司 代理费 583,624.73 138,600.00
北京市圣瑞物业服务有限公司 物业费 52,472,688.05 50,659,545.33
宁波拓诚影世置业有限公司 资金占用费 2,062,777.08 1,846,532.66
北京永同昌房地产开发有限公司 资金占用费 3,551,151.14 2,243,657.66
北京享晟置业有限公司 资金占用费 58,707,421.90
陕西旭辉企业管理有限公司 管理费 8,203,504.96
永同昌建设集团有限公司 接受劳务 4,362,676.63
北京市华远集团有限公司 资金占用费 12,631,031.37 162,243,531.62
192/210
2020 年年度报告
关联交易内
关联方 本期发生额 上期发生额
容
北京市华远集团有限公司 融资服务费 22,691,584.45 23,447,461.19
北京市华远集团有限公司 接受劳务 17,377.36
华远大数电子商务有限公司 接受劳务 418,260.06 742,970.17
北京北医医疗技术服务有限公司 接受劳务 508,737.86
湖南省碧桂园地产有限公司 资金占用费 105,375,876.39 102,362,545.60
陕西旭辉企业管理有限公司 资金占用费 20,672,008.12
深圳市创申企业管理有限公司 资金占用费 133,363,468.93 47,602,391.91
华远电气股份有限公司 采购商品 47,400.00
西安旭昌盛房地产经纪有限公司 代理费 15,137,079.87
北京新湖阳光物业管理有限公司 服务费 1,836,450.00
深圳华远云联数据科技有限公司 接受劳务 332,833.84
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
长沙海信广场实业有限公司 资金占用费 30,644,077.25 26,417,113.31
长沙海信广场实业有限公司 劳务费 1,236,672.80 1,114,467.64
华尚宏远（天津）房地产开
资金占用费 787,107.49
发有限公司
天津瑞悦商业管理有限公司 担保费 2,238,899.06
石家庄倾茂房地产开发有限
资金占用费 1,794,858.49
公司
石家庄倾茂房地产开发有限
担保费 3,499,635.03
公司
天津兴泰聚成置业有限公司 劳务费 3,784,726.19
北京华远小额贷款有限公司 服务费 16,415.10 33,396.24
北京兴佰君泰房地产开发有
资金占用费 10,827,371.07
限公司
永同昌建设集团有限公司 提供劳务 1,611,676.50
北京华远资产管理有限公司 服务费 6,792.45 5,283.04
李春晖 销售商品 1,132,951.38
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
193/210
2020 年年度报告
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司及其子公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
华远置业 6,900.00 2016/2/5 2021/02/04 否
新润致远 68,750.00 2018/11/13 2024/11/13 否
新润致远 35,000.00 2019/4/26 2025/05/13 否
新润致远 44,000.00 2019/10/31 2026/05/13 否
新润致远 51,000.00 2019/12/24 2026/11/13 否
涿州盛丰和华 30,000.00 2019/12/24 2021/12/16 否
涿州盛丰和华 10,000.00 2020/5/15 2021/12/16 否
任丘华睿 80,000.00 2020/9/23 2023/9/22 否
任丘华睿 76,123.58 2020/9/25 2023/9/22 否
任丘华睿 18,876.42 2020/11/23 2023/9/22 否
任丘华睿 25,000.00 2020/11/25 2023/09/22 否
天津利创 2,250.00 2019/9/2 2021/8/27 否
石家庄铭朝 48,000.00 2019/12/18 2022/12/16 否
石家庄铭朝 24,000.00 2020/1/20 2023/1/19 否
石家庄尚隆 47,085.20 2020/6/12 2022/6/12 否
石家庄尚隆 34,534.80 2020/7/9 2022/7/9 否
华远置业、石家庄尚隆 118,258.01 2019/8/26 2023/6/30 否
长沙隆熙 43,000.00 2020/9/9 2023/09/09 否
长沙隆熙 30,000.00 2020/9/29 2023/09/09 否
194/210
2020 年年度报告
担保是否已
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
经履行完毕
长沙橘韵 47,031.43 2020/6/18 2030/06/15 否
长沙橘韵 22,718.57 2020/7/15 2030/06/15 否
长沙隆卓致远 11,000.00 2019/3/25 2022/3/20 否
长沙隆卓致远 8,250.00 2019/5/6 2022/3/20 否
长沙隆旺致远 5,660.00 2019/4/19 2022/4/15 否
长沙隆旺致远 1,340.00 2019/6/28 2022/4/15 否
长沙航立 18,900.00 2020/2/20 2030/2/20 否
广州高雅 39,900.00 2020/6/12 2024/10/26 否
广州高雅 10,000.00 2020/7/31 2024/10/26 否
广州高雅 12,000.00 2020/8/28 2024/10/26 否
华信致远 35,549.59 2019/1/23 2022/01/22 否
华信致远 17,500.00 2019/3/28 2022/01/22 否
华信致远 7,000.00 2019/7/1 2022/01/22 否
华信致远 3,225.20 2019/10/31 2022/01/22 否
佛山美玖 11,132.22 2018/3/27 2021/3/26 否
佛山市骏隆房地产有限公司 20,625.00 2018/9/18 2025/9/17 否
重庆筑华 1,000.00 2018/8/3 2021/08/02 否
重庆筑华 16,000.00 2018/9/11 2021/08/02 否
重庆筑华 4,870.00 2018/12/31 2021/08/02 否
重庆筑华 10,130.00 2019/1/1 2021/08/02 否
重庆筑华 52,210.00 2019/5/31 2022/05/29 否
重庆筑华 6,800.00 2020/7/2 2022/05/29 否
重庆筑华 14,200.00 2020/11/27 2022/05/29 否
重庆皓华 4,560.00 2019/9/29 2022/9/19 否
重庆皓华 25,200.00 2019/10/8 2022/9/19 否
重庆皓华 7,440.00 2019/11/1 2022/9/19 否
重庆皓华 5,664.00 2020/10/28 2022/9/28 否
重庆皓华 35,000.00 2020/4/30 2023/4/29 否
重庆皓华 6,144.29 2020/6/24 2023/4/29 否
重庆皓华 2,711.92 2020/9/17 2023/4/29 否
银川志华 40,000.00 2020/10/15 2023/9/29 否
华远集团 58,695.65 2019/3/18 注 否
华远集团 45,000.00 2019/5/5 注 否
华远集团 2,836.96 2020/1/3 注 否
注：对股东华远集团的担保到期日为华远集团购买的门头沟区门头沟新城 MC08-
014/015 地块项目物业办理完毕房屋抵押登记手续之日。
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
195/210
2020 年年度报告
(5). 关联方资金拆借
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方 拆借金额 起始日 到期日 说明
拆入
北京市华远集团有限公司 30,000.00 2018/9/11 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 1,447.00 2019/4/28 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 18,553.00 2019/4/28 2020/3/20 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2019/5/6 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2019/5/6 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2019/5/10 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2020/1/3 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 5,000.00 2020/1/7 2020/2/11 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 4,447.00 2020/2/18 2020/3/20 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 361.97 2020/2/18 2020/5/9 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 30,000.00 2020/12/29 2021/9/10 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2020/12/29 2021/5/5 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2020/12/29 2021/5/5 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2020/12/29 2021/5/9 向控股股东借款
北京市华远集团有限公司 10,000.00 2020/12/29 2022/1/2 向控股股东借款
其他关联方资金拆借：
拆入方 拆出方 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 利率
上和致远 宁波拓诚影世投资有限公司 1,922.81 306.28 2,229.08 10.00%
上和致远 北京永同昌房地产开发有限公司 2,362.72 1,455.12 3,817.83 10.00%
新润致远 北京享晟置业有限公司 84,075.09 1,700.00 82,375.09 7.00%
长沙隆卓致远 湖南省碧桂园地产有限公司 30,440.01 10,856.43 850.00 40,446.43 10.00%
长沙隆宏致远 湖南省碧桂园地产有限公司 59,885.60 7,114.24 66,999.84 10.00%
阳菱光辉 天津瑞悦商业管理有限公司 13,505.66 1,290.98 1,960.00 12,836.64 10.00%
银川君华 陕西旭辉企业管理有限公司 1,473.61 3,200.00 10,880.00 -6,206.39 10.00%
石家庄尚隆 深圳市创申企业管理有限公司 154,992.71 154,992.71 - 9.00%
石家庄尚隆 深圳安创投资管理有限公司 - 106,256.16 5,734.00 100,522.16 9.00%
石家庄尚隆 桐乡市安豪投资管理有限公司 - 30,000.00 30,000.00 - 9.00%
石家庄尚隆 深圳平安创科投资管理有限公司 - 35,000.00 35,000.00 - 9.00%
任丘华睿 石家庄倾茂房地产开发有限公司 - 88,204.74 72,819.17 15,385.57 8.00%
华尚宏远（天津）
房地产开发有限 华远置业 21,501.25 - - 21,501.25 4.75%
公司
北京兴佰君泰房
地产开发有限公 华远置业 7,636.70 2,100.00 2,100.00 7,636.70 8.00%
司
长沙海信广场实
华远置业 62,582.95 4,016.41 - 66,599.36 4.35%
业有限公司
佛山市骏隆房地
华远置业 1,096.30 - 2,096.30 -1,000.00 无息
产有限公司
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
196/210
2020 年年度报告
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 2,662.00 2,593.50
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方 坏账 坏账
账面余额 账面余额
准备 准备
应收账款 北京市华远集团有限公司 31,840,899.99 31,840,899.99
其他应收款 北京市圣瑞物业服务有限公司 2,909,935.49 6,736,112.39
其他应收款 长沙海信广场实业有限公司 750,380,244.21 677,733,437.30
其他应收款 北京兴佰君泰房地产开发有限公司 89,208,840.00 89,208,840.00
其他应收款 华尚宏远(天津)房地产开发有限公司 245,857,418.38 245,023,084.44
其他应收款 佛山骏隆房地产有限公司 10,963,007.00
其他应收款 陕西旭辉企业管理有限公司 114,542,614.09 4,390,849.22
其他应收款 石家庄思蜀科技有限公司 95,048,717.11 65,048,717.11
其他应收款 富利建设集团有限公司 16,540,925.00 36,254,000.00
其他应收款 保利华南实业有限公司 10,000,000.00 10,000,000.00
其他应收款 天津滨港房地产开发有限公司 32,875,000.00 32,875,000.00
其他应收款 保利发展控股集团股份有限公司 200,000,000.00
(2).应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
应付账款 北京市圣瑞物业服务有限公司 14,442,503.47 11,975,841.34
应付账款 永同昌建设集团有限公司 43,153,810.04 47,783,395.20
应付账款 北京盛同华远房地产投资有限公司 2,620,802.79
应付票据 广东睿住智能科技有限公司 3,989,143.12
应付票据 富利建设集团有限公司 39,221,390.57 15,255,000.00
其他应付款 北京市华远集团有限公司 700,000,000.00 800,000,000.00
其他应付款 北京盛同华远房地产投资有限公司 6,972,319.15 25,101,103.58
其他应付款 北京盛同联行房地产经纪有限公司 289,554.73 800,629.83
其他应付款 北京市圣瑞物业服务有限公司 6,978,079.78 5,160,907.96
197/210
2020 年年度报告
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款 北京建华置地有限公司 38,680,281.37 38,680,281.37
其他应付款 宁波拓诚影世置业有限公司 92,020,256.19 19,228,068.79
其他应付款 北京永同昌房地产开发有限公司 107,907,759.31 23,627,197.85
其他应付款 北京享晟置业有限公司 944,247,877.95 902,540,456.05
其他应付款 湖南省碧桂园地产有限公司 1,131,390,436.93 949,104,394.04
其他应付款 天津瑞悦商业管理有限公司 128,366,404.41 135,056,646.42
其他应付款 陕西旭辉企业管理有限公司 - 32,521,340.59
其他应付款 石家庄思蜀科技有限公司 358,244.00 358,244.00
其他应付款 深圳市创申企业管理有限公司 - 1,597,529,483.15
其他应付款 永同昌建设集团有限公司 - 1,000,000.00
其他应付款 天津金辉永华置业有限公司 - 40,791,061.77
其他应付款 天津兴泰聚成置业有限公司 242,188,640.00 242,188,640.00
其他应付款 保利（天津）房地产开发有限公司 201,434.33 100,260.90
其他应付款 保利发展控股集团股份有限公司 753,750.00 1,240,833.33
佛山市高明区美的房地产发展有限
其他应付款 19,474,709.84 308,627.42
公司
其他应付款 美的置业集团有限公司 500,000,000.00 943,934,000.00
其他应付款 天津滨港房地产开发有限公司 25,907,002.12
其他应付款 上海保利建锦房地产有限公司 46,751.75
保利地产投资顾问有限公司天津分
其他应付款 10,000.00
公司
其他应付款 江苏一德集团有限公司 47,780,000.00
其他应付款 石家庄倾茂房地产开发有限公司 186,322,183.48
其他应付款 深圳安创投资管理有限公司 1,036,244,372.31
其他应付款 佛山骏隆房地产有限公司 9,999,993.00
其他应付款 陕西圣龙房地产开发有限公司 3,000,000.00
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
198/210
2020 年年度报告
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的重要承诺
（1） 抵押资产情况
贷款期限 抵押物
抵押权人（借款单 抵押借款余额
抵押物类别 使用权 抵押物
位） 起始日 到期日 （万元）
人
东亚银行北京分行 2017/06/26 2022/06/26 32,500.00 华远企业中心北京市
西城区北展北街 5、
7、9、11、13、15、
土地使用权 华远置 17 号的 11#101、
东亚银行北京分行 2017/06/27 2022/06/26 6,500.00 及现房抵押 业 15#101、15#102、
15#103、房屋抵押及
其分摊的土地使用权
抵押
2018/11/13 2024/11/13 68,750.00
北京银行股份有限 2019/04/26 2025/05/13 35,000.00 土地使用权 新润致
北京石景山土地抵押
公司北辰路支行 2019/10/31 2026/05/13 44,000.00 抵押 远
2020/01/17 2026/11/13 51,000.00
土地使用权 涿州盛 涿州海蓝城土地使用
2019/12/24 2021/12/16 30,000.00
渤海国际信托有限 抵押 丰和华 权抵押
公司 土地使用权 涿州盛 涿州海蓝城土地使用
2020/05/15 2021/12/16 10,000.00
抵押 丰和华 权抵押
2019/01/29 2020/12/31 土地使用权
阳菱光 天津海蓝城土地使用
华润深国投信托 注 及在建工程
2019/06/19 2020/12/31 辉 权及在建工程抵押
抵押
土地使用权
石家庄
2019/12/18 2022/12/16 48,000.00 及在建工程
铭朝 石家庄海蓝和光土地
兴业银行石家庄分 抵押
使用权及在建工程抵
行 土地使用权
石家庄 押
2020/01/20 2023/01/19 24,000.00 及在建工程
铭朝
抵押
中信信托有限责任 土地使用权 石家庄
2020/06/12 2022/06/12 88,840.00
公司 抵押 尚隆 石家庄昆仑赋土地使
中信信托有限责任 土地使用权 石家庄 用权抵押
2020/07/09 2022/07/09 65,160.00
公司 抵押 尚隆
2020/09/09 2023/09/09 43,000.00 长沙橘 长沙华时代土地使用
中保投资有限责任 土地使用
韵、长 权及在建工程、长沙
公司 2020/09/29 2023/09/09 30,000.00 权、在建工
沙隆熙 华中心现房抵押
199/210
2020 年年度报告
贷款期限 抵押物
抵押权人（借款单 抵押借款余额
抵押物类别 使用权 抵押物
位） 起始日 到期日 （万元）
人
程、现房抵
押
2020/06/18 2030/06/15 47,031.43 长沙橘 长沙君悦酒店现房抵
平安银行长沙分行 现房抵押
2020/07/09 2030/06/15 22,718.57 韵 押
中国光大银行股份 2019/03/25 2022/03/20 22,000.00 土地使用权 长沙海蓝城一期土地
长沙隆
有限公司长沙新华 及在建工程 使用权及在建工程抵
2019/05/06 2022/03/20 16,500.00 卓致远
支行 抵押 押
2019/04/19 2022/04/15 5,660.00 土地使用 长沙隆
中国建设银行股份 长沙海蓝郡土地使用
权、在建工 旺致
有限公司长沙河西 权、在建工程及长沙
2019/06/28 2022/04/15 1,340.00 程、现房抵 远；长
支行 华中心部分现房抵押
押 沙橘韵
中国建设银行股份
长沙航 长沙凯悦嘉轩酒店现
有限公司长沙河西 2020/02/20 2030/02/20 18,900.00 现房抵押
立 房抵押
支行
民生广州分行 2020/06/12 2024/10/26 39,900.00
在建工程抵 广州高 广州雲和墅中南区在
民生广州分行 2020/07/31 2024/10/26 10,000.00
押 雅 建工程抵押
民生广州分行 2020/08/28 2024/10/26 12,000.00
2019/01/23 2022/01/22 35,549.59
中国银行广州荔湾 2019/03/28 2022/01/22 17,500.00 在建工程抵 华信致 佛山海蓝城在建工程
支行营业部 2019/07/01 2022/01/22 7,000.00 押 远 抵押
2019/10/31 2022/01/22 3,225.20
2018/08/03 2021/08/02 1,000.00
2018/09/11 2021/08/02 16,000.00 土地使用权 重庆海蓝城二期土地
2018/12/31 2021/08/02 4,870.00 抵押 使用权抵押
中国工商银行股份 重庆筑
有限公司重庆南岸 2019/01/01 2021/08/02 10,130.00 华、篆
支行 2019/05/31 2022/05/29 52,210.00 山澜岛 重庆海蓝城二期、三
土地使用权 期土地使用权及一期
2020/07/02 2022/05/29 6,800.00 及在建工程 在建工程抵押，重庆
抵押 春风度二期二宗土地
2020/11/27 2022/05/29 14,200.00
抵押
建设银行重庆沙坪
2019/09/29 2022/09/19 3,800.00
坝支行
建设银行重庆沙坪 重庆海蓝和光一期土
2019/10/08 2022/09/19 21,000.00 重庆皓
坝支行 土地使用权 地使用权抵押，重庆
华、篆
建设银行重庆沙坪 抵押 春风度二期一宗土地
2019/11/01 2022/09/19 6,200.00 山澜岛
坝支行 抵押
建设银行重庆沙坪
2020/10/28 2022/09/28 4,720.00
坝支行
2020/04/30 2023/04/29 35,000.00
工商银行重庆南岸 土地使用权 重庆皓 重庆海蓝和光二期土
2020/06/24 2023/04/29 6,144.29
支行 抵押 华 地使用权抵押
2020/09/17 2023/04/29 2,711.92
土地使用权
光大银行有限公司 银川志 银川海蓝和光土地使
2020/10/15 2023/09/29 40,000.00 及在建工程
银川分行 华 用权及在建工程抵押
抵押
合计 1,060,861.01
注：本期已到期偿还，抵押义务于 2021 年 1 月 12 日解除。
（2） 质押资产情况
期末账面价值 质押借款余额
质押物名称 质押权人名称 备注
（元） （万元）
华远置业持有阳菱光辉 51%股权 364,487,700.00 华润深国投信托有限公司 注1
石家庄全业持有石家庄铭朝 100%
100,000,000.00 兴业银行股份有限公司石家庄分行 72,000.00
股权
长沙橘韵投资有限公司君悦酒店分
注2 平安银行长沙分行 69,750.00
公司经营收入
200/210
2020 年年度报告
期末账面价值 质押借款余额
质押物名称 质押权人名称 备注
（元） （万元）
华远置业持有石家庄尚隆 53%股权 200,000,000.00 中信信托有限责任公司 154,000.00
华远置业持有广州高雅 100%股权 240,021,299.26 民生银行广州分行 61,900.00
人民币定期存单 98,000,000.00 东亚银行北京分行 39,000.00
合计 1,002,508,999.26 396,650.00
注 1：本期已到期偿还，质押义务于 2021 年 1 月 22 日解除。
注 2：长沙橘韵与平安银行长沙分行（质权人）签订质押担保合同，长沙橘韵以其合法拥有的
君悦酒店分公司的经营收入作为质押担保物，就长沙橘韵与平安银行签订的合同号为平安（长
沙）固贷字 20200607 第 001 号固定资产贷款合同项下债务之及时足额履行向平安银行提供质
押担保，质押权人以质物最终处分实现时的全部价值享有优先受偿权。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
1、 未决诉讼
于 2020 年 12 月 31 日，已发生但尚不符合负债确认条件的或有事项，未在财务报表中反
映，主要是公司于日常经营过程中会涉及到一些与客户、供应商等之间的纠纷、诉讼或索
赔。于 2020 年 12 月 31 日，本公司作为被告涉及的未决诉讼标的金额为 47,457,341.15 元，
其中本公司对原告进行反诉的诉讼标的额为 8,205,914.20 元。
2、 截至 2020 年 12 月 31 日公司为其他单位提供债务担保形成的或有负债
截至 2020 年 12 月 31 日，本公司为银行向商品房购买人发放的余额为 5,288,631,931.54 元抵
押贷款提供保证，该担保为阶段性连带担保，担保期限自公司按揭银行与购房者签订的抵押
贷款合同生效之日起，至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记
且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 140,766,052.44
经审议批准宣告发放的利润或股利 140,766,052.44
201/210
2020 年年度报告
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
1、 2021 年公开发行公司债券（第一期）
公司于 2021 年 1 月 28 日完成发行 2021 年公开发行公司债券（第一期），本期债券实际发行
规模为 15 亿元，期限 3 年，票面利率为 4.5%。
2、2021 年公开发行公司债券（第二期）
公司 2021 年于 2021 年 3 月 30 日完成发行公开发行公司债券（第二期），本期债券实际发行
规模为 15 亿元，债券期限为 3 年，最终票面利率为 4.4%。
3、发行永续债
如本附注七、54 （2）说明（2）所述，公司本次交易涉及北京国际信托发起北京信托稳健资
本 209 号集合资金信托计划， 2021 年截止至 4 月 15 日发行金额 1.4103 亿元人民币，无固定
贷款期限。
2021 年 2 月，公司与北京国际信托有限公司（以下简称“北京国际信托”）签署《永续债权投资
合同》。本次交易涉及北京国际信托发起北京信托稳健资本 213 号集合资金信托计划，发行金
额 3.13 亿元人民币，无固定贷款期限。
3、转让控股子公司股权
2021 年 3 月 26 日，华远置业与北京永同昌房地产开发集团有限公司签订《股权转让协议书》，
华远置业将持有上和致远 50%股权转让于北京永同昌房地产开发集团有限公司，双方按照协
议约定的交易方案和步骤履行，于 2021 年 4 月 12 日完成工商变更。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
202/210
2020 年年度报告
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应
说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 按账龄披露
□适用 √不适用
203/210
2020 年年度报告
(2). 按坏账计提方法分类披露
□适用 √不适用
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
□适用 √不适用
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
204/210
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应收款 15,383,348,082.14 21,197,587,093.82
合计 15,383,348,082.14 21,197,587,093.82
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
(4). 应收股利
□适用 √不适用
(5). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
205/210
2020 年年度报告
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 15,383,348,082.14
合计 15,383,348,082.14
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
往来款 14,730,324,379.27 21,197,587,093.82
保理往来款 653,023,702.87
合计 15,383,348,082.14 21,197,587,093.82
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
206/210
2020 年年度报告
单位：元 币种：人民币
占其他应收
款项的 款期末余额 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄
性质 合计数的比 期末余额
例(%)
北京市华
远置业有 往来款 14,730,324,379.27 1 年以内 95.75
限公司
深圳前海
联捷商业 保理往
653,023,702.87 1 年以内 4.25
保理有限 来款
公司
合计 / 15,383,348,082.14 100.00
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减 减
项
值 值
目 账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准
备 备
对
子
公
1,046,782,083.37 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
司
投
资
合
1,046,782,083.37 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
计
207/210
2020 年年度报告
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期 减值
被投资单 本期 本期 计提 准备
期初余额 期末余额
位 增加 减少 减值 期末
准备 余额
华远置业 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
合计 1,046,782,083.37 1,046,782,083.37
(2). 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
其他业务 2,238,899.06 6,383,213.59
合计 2,238,899.06 6,383,213.59
(2). 合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 500,000,000.00
合计 500,000,000.00
208/210
2020 年年度报告
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -141,129.08 七、75
越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相
关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补 9,486,348.58 七、67、74
助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 33,226,043.23 七、61
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 4,253,537.26 七、74
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项
资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部
分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日
的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务
外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易
性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动
158,303,655.45 七、70
损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权
投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准
备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益
进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -28,939,758.93 七、74、75
其他符合非经常性损益定义的损益项目 3,983,359.06
所得税影响额 -54,307,849.59
少数股东权益影响额 -795,177.16
合计 125,069,028.82
209/210
2020 年年度报告
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定
的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常
性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 4.96 0.176 0.176
扣除非经常性损益后归属于公司
3.46 0.123 0.123
普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
第十二节 备查文件目录
(一)载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构
备查文件目录
负责人签名并盖章的公司财务报表
(二)载有立信会计师事务所（特殊普通合伙）盖章、注册会
备查文件目录
计师签名并盖章的公司审计报告原件
(三)报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公
备查文件目录
司文件的正本及公告的原稿
董事长：王乐斌
董事会批准报送日期：2021 年 4 月 15 日
修订信息
□适用 √不适用
210/210
