运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
运盛（上海）实业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易
所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 运盛实业 股票代码 600767
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 姜慧芳 蔡谷樑
电话 50720222 50720222
传真 50720222 50720222
电子信箱 600767@winsan.cn 600767@winsan.cn
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年 2010 年(末)
2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减（%） 调整后 调整前
总资产 625,482,258.35 804,638,816.22 -22.27 341,010,182.00 341,010,182.00
归属于上市公司股
398,860,691.28 364,379,697.20 9.46 365,269,656.55 351,716,906.85
东的净资产
经营活动产生的现
-19,551,524.86 82,381,771.88 -123.73 13,153,587.96 12,400,831.47
金流量净额
营业收入 524,086,285.81 334,585,628.75 56.64 60,810,194.91 60,810,194.91
归属于上市公司股
34,465,757.73 23,190,099.23 48.62 -33,616,913.37 -31,267,332.64
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 32,557,128.63 22,101,296.60 47.31 -34,622,960.95 -34,622,960.95
损益的净利润
加权平均净资产收 增加 2.710 个百
9.032 6.322 -8.798 -8.51
益率（%） 分点
基本每股收益（元
0.101 0.068 48.53 -0.099 -0.092
／股）
稀释每股收益（元
0.101 0.068 48.53 -0.099 -0.092
／股）
1
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期股东总数 38,076 年度报告披露日前第 5 个交易日末股东总数 35,970
前 10 名股东持股情况
持 股 比 持有有限售条质押或冻结的股份数
股东名称 股东性质 持股总数
例(%) 件股份数量 量
上海九川投资(集团)有限公司 境内非国有法人 29.03 99,008,834 质押 98,600,000
福建华兴信托投资公司 国有法人 2.90 9,882,671 质押 9,882,671
永泰红磡控股集团有限公司 境内非国有法人 1.96 6,689,187 未知
蔡一野 未知 1.17 4,000,000 未知
邵淑霞 未知 0.65 2,200,669 未知
杨少玲 未知 0.41 1,400,000 未知
李洪岗 未知 0.35 1,180,369 未知
韩忠良 未知 0.30 1,015,612 未知
王蕴华 未知 0.30 1,009,400 未知
韩继勇 未知 0.26 878,360 未知
公司并不知晓前 10 名无限售条件股东之间是否存在关联关系或一致行动。
上述股东关联关系或一致行动
公司并不知晓前 10 名无限售条件股东和前 10 名股东之间是否存在关联关
的说明
系或一致行动。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
报告期内，2012 年度营业收入为 524,086,285.81 元，营业利润为 35,229,680.36 元，利润总额为
37,637,160.05 元，净利润为 34,456,320.60 元；经营活动产生的现金流量净额为-19,551,524.86 元，现金及现
金等价物增加净额为 3,451,8679.44 元。
报告期内，公司位于浦东国际机电数码园的 5 幢国际化标准厂房已出租 4 幢，自用 1 幢。
报告期内，公司全资子公司位于松江大港工业区的项目可销售面积 37240.18 平方米，累计已实现销售
约 26%。
报告期内，公司位于福州的"海峡城"商铺一层已销售；福州佳盛广场 C 栋项目 6 层以上写字楼建筑面
积可售面积 23,186.32 平方米，报告期内已实现销售约 82%。车位正在租售中。
2
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
报告期内，公司全资子公司重庆康润实业有限公司一期五地块项目及招商中心已实现销售。
报告期内，公司全资子公司成都九川机电数码园投资发展有限公司位于成都现代工业港内的项目，一
期开发 34 栋多层独栋总部研发办公楼，建筑面积 8.5 万平方米，已完成 31 栋主体工程结构封顶，对前期
15 栋外墙装饰工程进行了有效的质量和进度控制，所有项目尚未达到预售条件。
报告期内，公司营业收入为 524,086,285.81 元，较上年同期 334,585,628.75 元，增长 56.64％，主要原
因为本期确认佳盛广场 C 栋、佳盛广场一层商场及重庆李渡工业园一期五地块、招商中心的销售。同时本
报告期内公司积极开展贸易业务，新增贸易收入 118,954,946.28 元。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 524,086,285.81 334,585,628.75 56.64
营业成本 389,172,389.81 217,135,922.34 79.23
销售费用 5,152,113.97 4,217,781.91 22.15
管理费用 47,805,273.67 43,974,825.06 8.71
财务费用 6,433,418.03 5,861,994.62 9.75
经营活动产生的现金流量净额 -19,551,524.86 82,381,771.88 -123.73
投资活动产生的现金流量净额 65,619.34 -32,578,859.01
筹资活动产生的现金流量净额 22,937,512.18 -87,353,631.29
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司 2012 年度营业收入为 524,086,285.81 元，比上年同期 334,585,628.751 元增加 56.64％，主要原因
为本期确认佳盛 C 栋、佳盛广场一层商场及重庆李渡工业园一期五地块、招商中心的销售收入，同时本期
新增贸易收入。
(2) 主要销售客户的情况
公司 2012 年度向前五名客户销售总额为 282,594,143.53 元，占营业收入比例为 53.92%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占 上年同期占 本期金额较上年
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 总成本比例 同期变动比例
比例(%) (%) (%)
房屋销售 开发产品成本 262,651,951.11 68.44 209,512,225.96 98.90 25.36
房屋租赁 投资性房地产摊销 2,335,726.89 0.61 2,340,024.57 1.10 -0.18
贸易 购进商品成本 118,785,301.04 30.95
购进商品成本：本期新增业务
3
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(2) 主要供应商情况
公司向前五名供应商采购金额为 179,885,912.09 元，占当年采购总额的 89.28%。
4、 费用
销售费用为 5,152,113.97 元，比上年同期 4,217,781.91 元增加 22.15%，主要原因是福州佳盛广场一至四
层实现销售支付佣金所致。
管理费用 47,805,273.67 元，比上年同期 43,974,825.06 元增加 8.71%，主要原因为人工成本增加所致；
财务费用 6,433,418.03 元，较上年同期 5,861,994.62 元增加 9.75%，主要为新增银行贷款相应利息支出
增加所致。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比上营业成本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
年增减(%) 年增减(%) （%）
房屋销售 389,615,169.43 262,651,951.11 32.59 21.85 25.36 减少 1.89 个百分点
房屋租赁 9,395,955.22 2,335,726.89 75.14 5.12 -0.18 增加 1.32 个百分点
贸易 118,954,946.28 118,785,301.04 0.14
2012 年度主营业务中房屋销售收入比上年增加 21.85%，主要原因为本期确认佳盛 C 栋、佳盛广场一层
商场及重庆李渡工业园一期五地块、招商中心的销售收入。同时本期新增贸易收入。
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海地区 127,830,612.70 71.79
福州地区 271,876,496.80 40.67
重庆地区 118,258,961.43 93.84
2012 年度主营业务中上海地区收入比上年增加 71.79%，主要原因为新增贸易业务；福州地区收入比上
年增加 40.67%，主要原因为本期确认福州佳盛广场 C 栋、佳盛广场一层商场的销售收入；重庆地区收入比
上年增加 93.84%，主要原因为本期确认重庆李渡工业园一期五地块、招商中心的销售收入。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位:元
上期期末数 本期期末金额较
本期期末数占总
项目名称 本期期末数 上期期末数 占总资产的 上期期末变动比
资产的比例（%）
比例（%） 例（%）
应收账款 116,532,829.32 18.63 87,344,119.95 10.86 33.42
存货 330,612,865.97 52.86 538,412,484.91 66.91 -38.59
长期借款 70,250,000.00 11.23 46,750,000.00 5.81 50.27
应收账款：本期确认重庆李渡工业园一期五地块、招商中心及福州佳盛广场 C 栋、佳盛广场一层商场
4
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
的销售收入，增加应收账款。
存货：本期确认重庆李渡工业园一期五地块、招商中心及福州佳盛广场 C 栋、佳盛广场一层商场的销
售收入，减少存货。
长期借款：本期新增乐山市商业银行股份有限公司彭山支行 2,900 万元长期借款
(四) 核心竞争力分析
公司从事房地产开发经营十多年, 近七年重点发展工业地产，综合分析在以下几个方面积聚了公司的核
心竞争力：
1、专业化。通过长期的房地产开发实践，形成了一整套适合自身的工业园区开发高效的授权管理体系
和业务开发流程；
2、积聚了一定的招商能力。工业地产不同于其他房地产，其招商是与产业搭建、构造紧密相关的。市
场上，相应的工业地产招商人员较为贫乏。经过多年的积累，公司在此方面积聚了一定的人员与人脉。同
时，由于多年的工业地产的招商经验，也让公司清醒的认识到客户的需要，也提升了我们开发产品的品质，
这也有助于园区产业集群的深化。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
公司报告期内确认对外股权投资额 2,000 万元，被投资方为上海浦东新区浩大小额贷款股份有限公司，
其主要业务是发放贷款。公司持有浩大小额贷款公司股份 2,000 万股，占其总股本的 10%。2012 年度公司
收到浩大小额贷款公司分配的现金股利 2,436,377.43 元。
(1) 持有非上市金融企业股权情况
占该公司 报告期所
所持对 最初投资金额 持有数量 期末账面价值 报告期损益 会计核 股份
股权比例 有者权益
象名称 （元） （股） （元） （元） 算科目 来源
（%） 变动（元）
上海浦
东新区
浩大小 长期股
20,000,000.00 20,000,000.00 10 20,000,000.00 2,436,377.43 购买
额贷款 权投资
股份有
限公司
合计 20,000,000.00 20,000,000.00 / 20,000,000.00 2,436,377.43 / /
2010 年 2 月，公司与上海浦庆投资有限公司（以下简称"上海浦庆"）签署了《运盛（上海）实业股份
有限公司与上海浦庆投资有限公司之股份转让协议》，上海浦庆拟将其持有的上海浦东新区浩大小额贷款股
份有限公司股份 2,000 万股（占总股本的 10%）全部转让于公司，股权转让价格等同于上海浦庆认缴的目标
公司注册资本额，共计人民币 2,000 万元。2011 年 4 月 18 日经公司与上海浦庆协商，签署了《<运盛（上
海）实业股份有限公司与上海浦庆投资有限公司之股份转让协议>之补充协议》，由公司全资子公司上海卓
诚贸易有限公司（以下简称"卓诚贸易"）代替公司作为目标股份的受让方受让目标股份，《股份转让协议》
中未履行完毕的权利和义务由卓诚贸易承继，上海浦庆按照《股份转让协议》中的约定向卓诚贸易继续履
行相关业务。2011 年 6 月，经上海浦东新区浩大小额贷款股份有限公司股东会决议通过上述股权变更行为。
2012 年 2 月，上述股权变更经上海市工商行政管理局备案登记变更完毕。2012 年度公司收到浩大小额贷款
公司分配的现金股利 2,436,377.43 元。
5
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从宏观经济上讲 2012 年是最复杂、最困难的一年，国际、国内经济形势都很严峻，欧元区经济低迷，
美国经济复苏乏力，中国经济连续回落，直到 2012 年四季度才终结了此前的连续下滑，全年 GDP 同比增
长 7.8%，是 1999 年以来经济增长速度最慢的一年。公司目前主营业务属于房地产开发与经营行业，房地产
市场发展趋势的主要影响因素包括宏观经济环境、宏观调控政策、货币环境及市场供求等。从房地产行业
发展来看，中央政府坚定不移的推行房地产市场调控政策，2012 年 12 月召开的中央经济工作会议明确提
出要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；2013 年 2 月 20 日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调
控的政策措施。因此，从当前形势来看，房地产调控并没有放松的信号，需对调控的长期性和复杂性做充
分准备；市场竞争加剧，对房地产企业的规模和资金实力的要求也将越来越高，企业的管理效率、开发进
度、成本控制能力等将成为企业生存的关键因素。
(二) 公司发展战略
2012 年，在公司的努力下，实现销售收入 524,086,285.81 元；实现净利润（归属于母公司）34,465,757.73
元，同比增长 48.62 %。 截至 2012 年 12 月 31 日，公司总资产为 625,482,258.35 元，净资产（归属母公司
所有者权益）为 398,860,691.28 元，基本每股收益 0.101 元，加权平均净资产收益率为 9.032 %。在 2012 年
发展的基础上，未来公司将在以下方面完善自身的战略目标：
1、拓宽融资渠道。2013 年，公司将在 2012 年的基础上积极拓展新的融资渠道，在传统融资和创新融
资方面取得较大成绩，这些融资渠道为公司按时归还金融机构到期借款、项目开发、土地储备提供有力保
障。在条件合适的情况下，实施资本市场融资，以壮大公司资本市场的规模与实力。
2、提升项目运营能力。继续加强公司宏观经济分析能力、把握市场发展趋势，制定科学合理的项目开
发和销售节奏，提升项目的运营管理能力。
3、积极开发新业务。2013 年，公司在原有地产主业的基础上，积极寻找和开发了新的业务。
4、提升公司管理水平， 规范公司治理。根据《公司法》、《上市公司章程指引》等法律法规，全面展
开内控建设。按照国家五部委联合下发的《内部控制基本规范》要求，公司全面启动了内部控制体系建设
工作。从年初开始，公司先后进行了风险识别及评估、控制活动识别及内控有效性测试，确定了内控缺陷
整改方案并进行初步整改，2013 年公司将继续完善和持续监督及改进内部控制体系的完成与运行。通过了
内控建设的开展，公司各个管理体系都在逐步发展和完善。
6
运盛（上海）实业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
(三) 经营计划
2013 年，上海浦东国际机电数码园 5 幢标准化厂房，出租 4 幢，自用 1 幢，今年的租金收入预计为 700
多万元，如果全部变现，预计可实现营业收入 1.6 亿元。
2013 年，福州分公司佳盛 C 栋项目计划销售剩余物业，预计实现营业收入 0.6 亿元。
2013 年，公司子公司卓诚贸易计划实现销售 2.5 亿元。
2013 年，公司子公司运川实业计划实现销售收入 0.5 亿元。
2013 年，公司的经营目标是实现营业收入人民币 3.7 亿元，主要来源为卓诚贸易预计实现销售 2.5 亿元，
但不排除国际机电数码园 4 幢标准化厂房的变现，如果该厂房变现预计可实现营业收入 1.3 亿元。
2013 年，公司在进一步加大原有在建项目开发的基础上，将积极拓展新项目和新业务。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为实现新年度的经营目标，公司 2013 年将主要通过以下途径筹措资金：
1、利用公司自有资金；
2、向商业银行贷款；
3、在条件成熟时利用资本市场融资。
上述资金将主要用于公司现有项目和新增项目的开发。
(五) 可能面对的风险
鉴于目前房地产行业受国家宏观调控政策的影响较大，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融
资以及销售等方面产生相应的影响。为此，公司将随时关注国家相关政策的变化，把握市场走势，适时调
整项目开发进度和营销计划，确保公司开发项目能够顺利进行。房地产开发行业的特点决定了其对资金的
高度依赖性，随着公司在建项目的不断推进，资金需求也随之不断增大。对此，公司将加大对存量资产销
售力度、加速资金回笼，同时提高公司融资能力、拓宽融资渠道以及合理应用财务杠杆等方式以满足公司
经营资金需求，提高公司抗风险能力。
三、利润分配或资本公积金转增预案
经上海上会会计师事务所有限公司审计，本公司年初未分配利润为-35,232,595.72 元，加上 2012 年度归
属于母公司所有者的净利润为人民币 34,465,757.73 元，截至本报告期末累计可供股东分配利润为人民币
-766,837.99 元。
2012 年度公司利润分配预案为：本年度不分配现金股利，也不送红股，不进行公积金转增股本。
本报告期盈利但未提出现金利润分配预案的原因是：公司本报告期实现归属于母公司所有者的净利润
弥补以前年度亏损后为人民币-766,837.99 元。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
减少合并对象 减少理由
重庆江耀物业服务有限公司 清算终结
河北运盛房地产开发有限公司 清算终结
7
