证券代码：600825             证券简称：新华传媒              编号：临 2013-026



                       上海新华传媒股份有限公司
                   关于成城项目重大事项进展情况的公告

                                   特别提示
     本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
 大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。


    上海新华传媒股份有限公司（以下简称“公司”）于 2012 年 8 月 17 日召开
的 2012 年第二次临时股东大会审议通过关于成城项目调整方案的议案。为解决
上海成城购物广场实业发展有限公司（以下简称“项目公司”）开发的成城项目
在土地等方面的历史遗留问题，化解或降低法律与经营风险，经与相关各方协商，
由项目公司、土地权利人上海虹西实业公司（以下简称“虹西实业”）共同配合
政府相关部门完成土地收储。以上海新华成城资产管理有限公司（以下简称“管
理公司”）为主体，通过法定程序以出让方式获取项目公司开发的成城项目国有
建设用地（闵行区虹桥镇 893 街坊 4/1 丘地块土地使用权及其地上、地下建筑物，
以下简称“目标地块”），土地用途为商业，期限为 40 年。项目公司所有资产及
债权债务转由管理公司承继。股东大会同时授权公司董事长或董事总裁全权处理
与本次议案相关的一切事宜，包括但不限于与其他投资、合作方共同决定收储过
程中的补偿价格、土地使用权受让价格、项目建设运营方案以及签署、补充、修
改、变更、递交、执行相关协议，呈交给有关政府部门、机构的文件等［详见公
司 2012 年 8 月 2 日《关于成城项目调整方案的公告》（临 2012-017）和 2012 年
8 月 18 日《2012 年第二次临时股东大会决议公告》（临 2012-020）］。现将有关进
展情况公告如下：


    一、关于土地收储事项的进展
    项目公司已与上海市闵行区政府土地储备中心（以下简称“土储中心”）、虹
西实业、胜南实业有限公司（以下简称“胜南实业”）、管理公司、上海市闵行区
虹桥镇人民政府（见证方，以下简称“虹桥镇政府”）等六方就土地收储事宜达
成一致，主要安排如下：
    1、收储面积
    目标地块宗地面积约为 77,792 平方米（约 116.63 亩）。
    2、收储价款
    ⑴土地使用权补偿价款


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    按照目标地块的原有性质，根据专业评估机构出具的评估报告，各方协商同
意目标地块土地使用权亩均单价补偿按每亩 220 万元人民币（以下“元”均指人
民币元）计算，面积按 116.63 亩计，即土地使用权收储补偿总价款为 25,659 万
元，该款项由土储中心支付给原土地权利人虹西实业。
    ⑵地上、地下建筑物补偿价款
    对于胜南实业通过项目公司实际进行出资建设的地上、地下建筑物，在尊重
历史的前提下，参照社会第三方的估价意见，经各方共同协商，同意以每平方米
1,642.14 元计算，按建筑面积 28 万平方米计，确定补偿总包干金额为 45,980 万
元，该包干补偿款项由土储中心直接支付给项目公司。
    ⑶经营权补偿价款
    根据项目公司章程约定，虹西实业和胜南实业的合作经营期限为 50 年，至
2049 年结束。鉴于虹西实业作为合作条件的目标地块被有偿收储后，项目公司
和胜南实业将无法继续享有以目标地块为合作条件的土地经营权，因此虹西实业
和胜南实业的原合作关系终止，故经各方协商，由土储中心给予项目公司经营权
终止损失一次性补偿款 10,000 万元，虹西实业和胜南实业同意由项目公司享有
该项补偿（如虹西实业、胜南实业之间约定就合作关系终止另有补偿，则应当签
订新的补偿协议以作确认）。
    ⑷收储总价款
    土储中心应支付的土地收储总价款应为 81,639 万元。各方一致确认该收储
总价款已包括了土储中心收储所需包含的所有补偿内容和项目，虹西实业、项目
公司、胜南实业三方不再就目标地块向土储中心主张任何权利，并确保任何第三
方亦不向土储中心就目标地块主张任何权利。
    3、收储后的回购安排及出租安排
    目标地块被土储中心收储后，管理公司承诺参与公开竞标（拍），以合法取
得目标地块新的开发建设权。若管理公司竞标（拍）取得目标地块并完成开发建
设，则由虹西实业（含其指定方）以 60,000 万元（预约分期付款的形式）回购
建成的 47,000 平方米物业（其中：40,000 平方米为有产权的地上建筑，7,000 平
方米为有使用权的地下建筑），然后虹西实业（含其指定方）再将该 47,000 平方
米物业出租给项目公司，物业的出租期限为 20 年。
    4、诚意金的退回和建设期综合管理费的支付
    虹桥镇政府在目标地块被挂牌出让的成交之日起 10 个工作日内，退还项目
公司原曾缴纳的 10,000 万元诚意保证金。与此同时，基于虹西实业预先付款、
保护农方利益等因素，管理公司在项目建设期内（最长为 4 年）支付虹西实业建
设期综合管理费（前 2.5 年内 2,000 万元/年；2.5 年至 4 年 3,000 万元/年）。


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    5、合作经营关系终止
    鉴于虹西实业原将上述地块作为主要合作条件，与胜南实业成立了中外合作
性质的项目公司，现由于上述土地被有偿收储，即该合作条件发生了重大变化，
故虹西实业与胜南实业的原合作经营关系与原合作合同自收储协议签署生效之
日起自行解除，虹西实业不承担任何责任（包括项目公司债权债务等），同时双
方互不追究对方任何法律责任。
    合作关系终止后，项目公司变更为胜南实业控股的外商独资企业。


    二、关于土地竞买事项的进展
    2013 年 10 月 29 日，管理公司在上海市规划和国土资源管理局举办的国有
建设用地使用权挂牌出让活动中竞得闵行区虹桥镇龙柏社区 S110201、S110202
单元 15-01 地块（即前述目标地块），并签署了《成交确认书》。成交地块相关情
况如下：
    1、四至范围：东至金汇路，南至吴中路，西至虹井路，北至先锋街
    2、土地总面积：67,229.60 平方米，出让面积：67,229.60 平方米
    3、土地用途：商业用地
    4、容积率：4.18 万平方米/公顷
    5、建筑密度：符合《上海市城市规划管理技术规定》
    6、绿地率：不小于 20%，其中集中绿地率：不小于 5%
    7、出让年限：40 年
    8、交地状况：净地
    9、成交总额：总价为 26 亿元
    10、保证金：13 亿元


    三、关于公司财务资助款项的进展情况
    2013 年 8 月，本公司与项目公司、管理公司等六方办理了 10.94 亿元债务转
移的有关手续，即目前公司应收项目公司的 10.94 亿元财务资助款项已转由管理
公司承继并负责偿还，管理公司按照每年 10%的标准向公司支付财务成本。红星
家具集团有限公司、上海澳宇投资有限公司分别以其持有的管理公司 22.4%和
7.5%的股权为上述款项的偿还提供了股权质押担保。且红星家具指定的上海红星
美凯龙投资有限公司为上述款项的偿还提供一般保证责任的保证担保，保证期限
为自管理公司取得土地使用证之日起至 2014 年 12 月 31 日止；自 2015 年 1 月 1
日起，上海红星美凯龙投资有限公司为上述款项未清偿部分的 45%提供一般保证
责任的保证担保，澳中国际集团股份有限公司为上述款项未清偿部分的 15%提供


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一般保证责任的保证担保。
    另，公司于 2013 年 6 月 17 日召开的 2012 年度股东大会审议通过关于对管
理公司财务资助的议案，为帮助管理公司筹集足额的土地出让金以获取目标地
块，同意公司按股权比例与管理公司其他股东共同为管理公司提供财务资助，其
中本公司财务资助款项不超过 8 亿元。股东大会同时授权公司董事长或董事总裁
全权处理与上述议案相关的一切事宜，包括但不限于与管理公司其他股东共同决
定财务资助金额、资助条件、资助方式以及签署、补充、修改、变更、执行相关
协议等［详见公司 2013 年 6 月 18 日《2012 年度股东大会决议公告》（临
2013-013）］。公司已于 2013 年 8 月 28 日以购买信托产品方式实际资助 8 亿元，
资助利率为每年 13.5%。


    四、对公司的相关影响
    因项目公司土地被收储所获得的补偿金额与账面值有较大差额，同时项目公
司债权债务转由管理公司承继，因此管理公司计提大额资产减值准备，调整后管
理公司净资产约为-8.7 亿元。公司对管理公司的长期股权投资账面值为 7,000 万
元，历史财务资助 10.94 亿元有担保，以购买信托产品方式资助 8 亿元用于支付
土地出让金。根据权益法核算，公司对上述长期股权投资减记至零为限，截至
2013 年第三季度末，上述长期股权投资累计亏损 7,000 万元，其中约 6,500 万元
亏损计入公司 2013 年第三季度损益。
    截止公告日，公司累计为管理公司提供的财务资助款项的本金总额为 18.94
亿元。公司将根据项目的运营进展情况以及担保方的资信能力作出进一步的风险
评估，及时进行信息披露。同时上述财务资助仍将给公司现金流带来一定的压力，
管理公司获得土地后将积极优化运营和融资方案，平衡好项目和公司的现金流。


    公司将根据后续进展情况及时发布相关公告。


    特此公告




                                          上海新华传媒股份有限公司董事会
                                                     二○一三年十月三十日




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