上海新华成城资产管理有限公司
审计报告及财务报表
2012 年度、2013 年度、2014 年 1 至 10 月
审 计 报 告
信会师报字[2014]第 151514 号
上海新华传媒股份有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海新华成城资产管理有限公司（以下简称
“新华成城”）的财务报表，包括2012年12月31日、2013年12月31日、
2014年10月31日的资产负债表和合并资产负债表，2012年度、2013
年度、2014年1至10月的利润表和合并利润表、现金流量表和合并现
金流量表、所有者权益变动表和合并所有者权益变动表以及财务报表
附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报财务报表是新华成城管理层的责任。这种责任包
括：（1）按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反
映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由
于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意
见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国
注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计
划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的
审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞
弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时，
注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设计
恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工
作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理
性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
审计报告 第1页
三、审计意见
我们认为，新华成城财务报表在所有重大方面按照企业会计准则
的规定编制，公允反映了新华成城 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12
月 31 日、2014 年 10 月 31 日的合并财务状况以及 2012 年度、2013
年度、2014 年 1 至 10 月的合并经营成果和合并现金流量。
四、强调事项
我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注八（十五）所述，
新华成城在 2014 年 10 月 31 日未分配利润为-1,503,745,247.28 元，所
有者权益为-670,504,038.95 元。
子公司港虹实业，因会计资料不完善，2012 年 12 月 31 日的合
并资产负债表中在建工程余额中 1,332,081,501.98 元，系按上海集联
资产评估有限公司出具的文号为沪集联评报字（2010）第 J2106 号在
建工程评估报告的评估价值进行记账。港虹实业对在建工程采用重置
成本计量方式，未按历史成本进行会计计量，该资产已于本报告期内
核销。
2010 年 6 月 30 日子公司港虹实业的债权方进行债权申报，合计
申报的债权金额 1,520,000,000.00 元记入“其他应付款”。港虹实业
除对已申报债权项目进行记账外，是否还存在其他的债务，其债务披
露是否全面公允，我们无法确认，本报告对上述情况已进行充分披露；
上述申报的债权在本报告期“其他应付款”列示的余额分别是 2012
年 12 月 31 日为 137,833,770.52 元；2013 年 12 月 31 日为 37,833,770.52
元；2014 年 10 月 31 日为 37,461,851.52 元。
本段内容不影响已发表的审计意见。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国上 海 二Ｏ一四年十二月十一日
审计报告 第2页
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2012.1.1-2014.6.30
财务报表附注
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财务报表附注
一、 公司基本情况
上海新华成城资产管理有限公司系于 2011 年 5 月 19 日在上海注册成立的有限责任公司。
公司现股东为上海新华传媒股份有限公司、上海澳宇投资有限公司、红星家具集团有限公
司和上海星望股权投资基金管理有限公司。
企业法人营业执照注册号为 310112001071869，注册资本为壹亿柒仟伍佰万元。
目前为经营期，经营范围：资产管理、投资管理，实业投资，投资咨询（除经纪），物业
服务，餐饮企业管理（不含食品生产经营），酒店管理。（企业经营涉及行政许可的，凭
许可证件经营）。
公司于 2013 年 9 月 27 日取得由上海市住房保障和房屋管理局颁发的中华人民共和国房地
产开发企业暂定资质证书，有效期至 2015 年 9 月 27 日。
二、 会计报表的编制基础
本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2 月 15 日颁布的《企业会计准
则—基本准则》和 38 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应用指南、企业会计准
则解释以及其他相关规定（统称“企业会计准则”）进行确认和计量，在此基础上编制财务
报表。
三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状况、
经营成果和现金流量等有关信息。
四、 公司所采用的主要会计政策及会计估计
(一) 会计年度
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。
(二) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(三) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理
1、 同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计政
策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
财务报表附注第1页
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财务报表附注
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）
的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
存收益。
本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的
审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
2、 非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值
计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、负
债及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，
确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，经复核后，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原已
确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计量的，
单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独确认为无形
资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各项负债，履行有
关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计量的，单独确认并按
照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值能可靠计量的，单独确认
为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所
得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进一步的信
息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来
的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲
减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所
得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中
介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价
发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或债务性证券的
初始确认金额。
财务报表附注 第2页
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财务报表附注
(四) 合并财务报表的编制方法
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，如
子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司
的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购
买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本公司及子公
司的财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，
由本公司编制。
合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产负
债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。
子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利
润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公
司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资产负债表的期初数；
将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当
期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，
视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初数；
将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日至
报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并
时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行
重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方
的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。
在报告期内，本公司处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并
利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或
其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧
失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减
去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差
额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧
失控制权时转为当期投资收益。
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的
可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权
投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整
合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留
存收益。
财务报表附注 第3页
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(五) 现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同
时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、价值变动
风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(六) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融负债
（和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债）；持
有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的
债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期
损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价
值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和
作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在
取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包括
在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、应收票据、预付账款、其
他应收款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；
具有融资性质的，按其现值进行初始确认。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
财务报表附注 第4页
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（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的
债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允
价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，
将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投
资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给
转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的
原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终
止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为
一项金融负债。
财务报表附注 第5页
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4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；
本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融
负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时
确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债
或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括
转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对
公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价
值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入
当期损益。
5、 金融资产和金融负债公允价值的确定方法
本公司采用公允价值计量的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价。
6、 金融资产（不含应收款项）减值准备计提
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日对
金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计
提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关
因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入
所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
对于已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客
观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认的减值损失予以转回，计
入当期损益。
可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
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(七) 应收款项及坏账准备的确认标准和计提方法
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
（1）单项金额重大的判断依据或金额标准
单项金额重大的具体标准为：应收款项单项金额 2,000 万元以上，或应收款项余额
前五名，或占应收账款余额 10％以上的款项。
（2）单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，
计入当期损益。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关
减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
2、 按组合计提坏账准备应收款项
确定组合的依据
纳入合并范围的关联方组合 按纳入合并财务报表合并范围的关联方划分组合
除纳入合并财务报表合并范围的关联方组合、单项金额重大并已
账龄组合 单项计提坏账准备及单项金额不重大并已单项计提坏账准备的应
收款项之外，其余应收款项按账龄划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法
组合名称 计提方法
纳入合并范围的关联方组合 不计提坏账准备
账龄组合 按账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
账 龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
1 至 2 年（含 2 年） 10 10
2 至 3 年（含 3 年） 20 20
3 至 5 年（含 5 年） 40 40
5 年以上 100 100
财务报表附注 第7页
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3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
金额虽不重大但单独进行减值测试的款项一般为特定应收款项。
单独进行减值测试，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，
计入当期损益。
(八) 存货
1、 存货分类
存货分类为：低值易耗品、包装物、库存商品、发出商品和开发成本。
2、 发出存货的计价方法
存货发出时按先进先出法
3、 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价
准备。
产成品、库存商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营
过程中，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可
变现净值；需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，以所生产的产成品
的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金
额，确定其可变现净值；为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净
值以合同价格为基础计算，若持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分
的存货的可变现净值以一般销售价格为基础计算。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按
照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相
同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌
价准备。
期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按
照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相
同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌
价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的
存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
财务报表附注 第8页
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4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 低值易耗品和包装物的摊销方法
（1）低值易耗品采用一次转销法；
（2）包装物根据实际耗用情况采用分次摊销法。
(九) 长期投资核算方法
1、 投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值
的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并
对价之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。合并发生的各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、
评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
非同一控制下的企业合并： 公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初
始投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、
发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的
审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损
益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性
证券或债务性证券的初始确认金额。通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合
并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，
作为该项投资的初始投资成本。本公司将合并协议约定的或有对价作为企业合并转
移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始
投资成本。
投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未
发放的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确
财务报表附注 第9页
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财务报表附注
定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上
述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入
长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认
（1）后续计量
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法
进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值
不能可靠计量的长期股权投资，采用成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。初始投
资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长
期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净
资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以
外所有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，公司按照持股比例计算应享
有或承担的部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他
资本公积）。
（2）损益确认
成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金
股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。
权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本公司采用的会
计政策及会计期间不一致，按本公司的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表
进行调整；以取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的
折旧额或摊销额以及有关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响；对本公
司与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后，
确认应享有或应负担被投资单位的净利润或净亏损。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减
长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减
长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业
仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资
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单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺
序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投
资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表中的
净利润和其他权益变动为基础进行核算。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动
相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与
其他方对被投资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制
或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大
影响的，被投资单位为其联营企业。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，
其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折
现确定的现值之间的差额进行确定。
除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金
额的计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认
为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
(十) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的
土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出
租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相
同的摊销政策执行。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应
的减值损失。投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
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(十一) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的并且使用期限超
过一年、单位价值超过 2,000 元的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以
确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和预计
净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 预计使用年限 净残值率% 年折旧率%
电子设备 3 5 31.67
3、 固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断固定资产是否存在可能发生减值的迹象。
固定资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据固定资产的公允价
值减去处置费用后的净额与固定资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当固定资产的可收回金额低于其账面价值的，将固定资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为固定资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的固定
资产减值准备。
固定资产减值损失确认后，减值固定资产的折旧在未来期间作相应调整，以使该固
定资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的固定资产账面价值（扣除预计净残
值）。
固定资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项固定资产可能发生减值的，企业以单项固定资产为基础估计其可收
回金额。企业难以对单项固定资产的可收回金额进行估计的，以该固定资产所属的
资产组为基础确定资产组的可收回金额。
(十二) 在建工程核算方法
1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
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2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定
资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理
竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成
本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的
折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提
的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据在建工程的公允价
值减去处置费用后的净额与在建工程预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相应的在建
工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项在建工程可能发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收
回金额。企业难以对单项在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的
资产组为基础确定资产组的可收回金额。
(十三) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生
的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予
以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，
计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预
定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
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2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂
停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费
用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部
分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外
销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超
过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条
件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。
在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开
始后借款费用继续资本化。
4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实
际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时
性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出
超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确
定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢
价金额，调整每期利息金额。
(十四) 无形资产
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预
定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质
上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
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债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其
入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，
计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量
的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其
入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的
非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产
的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入
账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入
账价值。
（2）后续计量
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；无
法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不
予摊销。
2、 使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况
项 目 预计使用寿命
商标权 10 年
电脑软件 2-5 年
每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
3、 使用寿命不确定的无形资产的判断依据
截止本期末，公司无使用寿命不确定的无形资产。
4、 无形资产减值准备的计提
对于使用寿命确定的无形资产，如有明显减值迹象的，期末进行减值测试。
对于使用寿命不确定的无形资产，每期末进行减值测试。
对无形资产进行减值测试，估计其可收回金额。可收回金额根据无形资产的公允价
值减去处置费用后的净额与无形资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
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当无形资产的可收回金额低于其账面价值的，将无形资产的账面价值减记至可收回
金额，减记的金额确认为无形资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的无形
资产减值准备。
无形资产减值损失确认后，减值无形资产的折耗或者摊销费用在未来期间作相应调
整，以使该无形资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的无形资产账面价值（扣
除预计净残值）。
无形资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项无形资产可能发生减值的，公司以单项无形资产为基础估计其可收
回金额。公司难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该无形资产所属的资产
组为基础确定无形资产组的可收回金额。
(十五) 长期待摊费用摊销方法
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按最佳预期经济利益实现方式合理摊销。
(十六) 收入确认原则
1、 销售商品收入确认时间的具体判断标准
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权
相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠
地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠
地计量时，确认商品销售收入实现。
2、 确认让渡资产使用权收入的依据
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列
情况确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
其中出租物业收入按以下标准确认：
①具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书
②履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得
③出租开发产品成本能够可靠地计量。
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(十七) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相
关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2、 会计处理方法
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照所
建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确认
为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发生的
相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
(十八) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企业合并
以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的其他交易或事
项。
当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本
公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递
延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的
纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的
纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本公司
递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
(十九) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一方控制、
共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而不存在其他关联
方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
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（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员 ；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共
同控制的其他企业。
(二十) 主要会计政策、会计估计的变更
1、 会计政策变更
报告期主要会计政策未发生变更。
2、 会计估计变更
报告期主要会计估计未发生变更。
(二十一) 前期会计差错更正
1、 追溯重述法
报告期未发生采用追溯重述法的前期会计差错更正事项。
2、 未来适用法
报告期未发生采用未来适用法的前期会计差错更正事项。
六、 税项
(一) 本公司主要税种和税率
税 种 计税依据 税率
营业税 按应税营业收入计征 5%
企业所得税 按应纳税所得额计征 25%
(二) 分公司及合并报表子公司企业所得税率
子公司 法定税率 执行税率
上海港虹实业发展有限公司 25% 25%
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(三) 税收优惠及批文
报告期内无相关税收优惠
七、 企业合并及合并财务报表
(一) 合并报表范围
合并财务报表按照财会[2006]3号文《企业会计准则第33号—合并财务报表》执行。公司所
控制的全部子公司均纳入合并财务报表的合并范围（公司无实施控制的特殊目的主体）。
1、 子公司情况
（1）通过同一控制下的企业合并取得的子公司
被投资单位全 法人代 实际投资 本公司合计 合并范围内 组织机构代
注册地 注册资本 经营范围
称 表 成本 持股比例 表决权比例 码
上海港虹实业 上海市 房地产开发、
车建兴 163,241,209.33 注 100% 100% 60378888－3
发展有限公司 闵行区 商铺租赁
注：详见本附注七（一）2。
（2）通过设立或投资等方式取得的子公司
无该类情况的子公司
2、 合并范围发生变更的说明
本报告期内合并报表范围的变化如下：
（1）2012 年期初无合并单位
（2）2012 年度无增加和减少合并单位情况。
（3）2013 年度无增加和减少合并单位情况。
（4）2014 年 1 至 10 月增加合并单位 1 家，原因为：
上海新华成城资产管理有限公司于 2014 年 10 月 31 日以 1 元人民币的价格受让
VICTORY SOUTH INDUSTRIAL LIMITED（香港）胜南实业有限公司持有的上海港
虹实业发展有限公司 100%股权。故自 2014 年 10 月 31 日起新华成城将港虹实业纳
入合并范围。
2014 年 1 至 10 月无减少合并单位情况。
(二) 报告期内未发生非同一控制下购买子公司和出售子公司情况
(三) 报告期内未有不再纳入合并范围的子公司情况
财务报表附注 第19页
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财务报表附注
(四) 报告期发生的同一控制下企业合并
1、 报告期发生的同一控制下企业合并的情况
（1）“同一控制下企业合并”的判断依据
被投资单位全称 合并前原股东 属于同一控制下企业合并的判断依据
上海新华传媒股份有限公司
被投资单位与本公司同受相同的多方
上海港虹实业发展有限公司 上海澳宇投资有限公司
最终控制，且该控制并非暂时性。
红星家具集团有限公司
（2）参与合并企业的基本情况
上海新华成城资产管理有限公司于 2014 年 10 月 31 日以 1 元人民币的价格受让
VICTORY SOUTH INDUSTRIAL LIMITED（香港）胜南实业有限公司持有的上海港虹实
业发展有限公司 100%股权，并办理了相关工商登记变更手续。合并日确定为 2014
年 10 月 31 日。
合并日港虹实业所有者权益的账面价值为-1,261,785,749.77 元，故以名义金额 1
元人民币作为长期股权投资的初始投资成本。
2、 同一控制下合并的被合并方自合并期初至合并日的收入、净利润、现金流量等情况
（单位：人民币元）
2014 年 1 至 10 月：
合并本年年 合并本年年初至
合并本年年初至本
被合并方 同一控制的实际控制人 初至本期年 本期年末的经营
年年末的净利润
末的收入 活动现金流
上海新华传媒股份有限公司
上海港虹实业发展有限公司 上海澳宇投资有限公司 -350,650.15 -714,535.35
红星家具集团有限公司
2013 年度：
合并本年年 合并本年年初至本
合并本年年初至本
被合并方 同一控制的实际控制人 初至本期年 期年末的经营活动
年年末的净利润
末的收入 现金流
上海新华传媒股份有限公司
上海港虹实业发展有限公司 上海澳宇投资有限公司 -1,131,396,450.75 157,483,421.83
红星家具集团有限公司
财务报表附注 第20页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
2012 年度：
合并本年年 合并本年年初至
合并本年年初至本
被合并方 同一控制的实际控制人 初至本期年 本期年末的经营
年年末的净利润
末的收入 活动现金流
上海新华传媒股份有限公司
上海港虹实业发展有限公司 上海澳宇投资有限公司 -19,328,229.19 -14,934,155.03
红星家具集团有限公司
(五) 报告期内无少数股东权益和少数股东损益情况
八、 合并财务报表主要项目注释
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元，凡未注明年初余额的均为年末余额）
(一) 货币资金
1、 项目列示
2014 年 10 月 31 日
项 目
外币 折算率 人民币金额
现 金 31,570.58 31,570.58
其中：人民币 31,570.58 31,570.58
银行存款 3,001,760.52 3,001,760.52
其中：人民币 3,001,760.52 3,001,760.52
合 计 3,033,331.10 3,033,331.10
2013 年 12 月 31 日
项 目
外币 折算率 人民币金额
现 金 14,005.23 14,005.23
其中：人民币 14,005.23 14,005.23
银行存款 71,123,313.13 71,123,313.13
其中：人民币 71,123,313.13 71,123,313.13
合 计 71,137,318.36 71,137,318.36
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
2012 年 12 月 31 日
项 目
外币 折算率 人民币金额
现 金 5.23 5.23
中：人民币 5.23 5.23
银行存款 1,269,001.51 1,269,001.51
其中：人民币 1,269,001.51 1,269,001.51
合 计 1,269,006.74 1,269,006.74
2、 截至 2014 年 10 月 31 日，货币资金中不存在抵押或冻结等对使用有限制、存放在
境外或有潜在回收风险的款项。
(二) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
2014 年 10 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
1 年以内 187,686.00 16,666,666.67
2、 预付款项单位情况
2014 年 10 月 31 日
单位名称 账面余额 时间 未结算原因 备注
深虹物业管理上海有限公司 137,686.00 1 年内 未到结算期
上海励精律师事务所 50,000.00 1 年内 未到结算期
2013 年 12 月 31 日
单位名称 账面余额 时间 未结算原因 备注
上海虹西实业公司 16,666,666.67 １年内 未到结算期 注
合计
注：上海虹西实业公司原为与上海港虹实业发展公司合作单位（主要提供目标地块作为合
作内容）。
3、本报告期无预付持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项。
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4、 预付款项的其他说明：
公司预付款项系支付建设期综合管理费，详见本附注十一（一）2。
(三) 其他应收款
1、其他应收款按种类披露
2014 年 10 月 31 日
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 60,483,971.23 99.90
按组合计提坏账准备的其他应收款 61,976.00 0.10 5,098.80 8.23
其中：采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 61,976.00 0.10 5,098.80 8.23
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 60,545,947.23 100.00 5,098.80
2013 年 12 月 31 日
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 60,410,000.00 99.98
按组合计提坏账准备的其他应收款 10,000.00 0.02 1,250.00 12.50
其中：采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 10,000.00 0.02 1,250.00 12.50
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 60,420,000.00 100 1,250.00
2012 年 12 月 31 日
种 类 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额 比例（%）
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 100,410,000.00 99.99
按组合计提坏账准备的其他应收款 5,000.00 0.01 500.00 10.00
其中：采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款 5,000.00 0.01 500.00 10.00
单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
合计 100,415,000.00 100 500
财务报表附注 第23页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
2、 采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
2014 年 10 月 31 日
账 龄 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额
1 年以内（含 1 年） 51,976.00 83.86 2,598.80
1 至 2 年（含 2 年） 5,000.00 8.07 500
2 至 3 年（含 3 年）
3 至 5 年（含 5 年） 5,000.00 8.07 2,000.00
合 计 61,976.00 100.00 5,098.80
2013 年 12 月 31 日
账 龄 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额
1 年以内（含 1 年） 5,000.00 50.00 250.00
1 至 2 年（含 2 年）
2 至 3 年（含 3 年） 5,000.00 50.00 1,000.00
3 至 5 年（含 5 年）
合 计 10,000.00 100.00 1,250.00
2012 年 12 月 31 日
账 龄 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额
1 年以内（含 1 年）
1 至 2 年（含 2 年） 5,000.00 100.00 500.00
2 至 3 年（含 3 年）
3 至 5 年（含 5 年）
合 计 5,000.00 100.00 500.00
3、 截至 2014 年 10 月 31 日，其他应收款中欠款金额较大的款项
占其他应收款总额的
单位名称 与本公司关系 账面余额 性质和内容
比例(%)
上海市闵行区虹桥镇财政所（注） 非关联方 40,000,000.00 开发诚意金 66.07
上海虹西实业公司 非关联方 20,000,000.00 项目押金 33.03
虹深物业管理（上海）有限公司 非关联方 410,000.00 房租押金 0.68
合 计 60,410,000.00 99.78
财务报表附注 第24页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
注：子公司港虹实业公司支付 “成城购物广场项目”诚意金，该款项保存在镇政府财
政所的账户上，用于工程项目支付。该款项支付，需由公司书面指定，镇政府确认后
方可支付，截止 2014 年 10 月 31 日，该诚意金余额为 4,000 万元。
4、 报告期内，无以前年度已全额或大比例计提坏账准备，本期又全额或部分收回的其
他应收款。
5、 报告期内，无实际核销的其他应收款。
6、 截至 2014 年 10 月 31 日，其他应收款中无持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份
的股东单位欠款。
7、 报告期内，应收关联方账款情况
见本附注九（五）7。
(四) 存货
1、存货分类
2014 年 10 月 31 日
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
虹桥地块开发成本 3,165,975,883.58 3,165,975,883.58
2013 年 12 月 31 日
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值
虹桥地块开发成本 2,734,310,516.34 2,734,310,516.34
2012 年存货无发生
2、 报告期末，存货余额中含有借款费用资本化金额的说明：
截止 2014 年 10 月 31 日，存货中利息资本化金额为 409,162,938.25 元。
(五) 固定资产
1、项目列示
项 目 2014 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2014 年 10 月 31 日
1、账面原值合计 126,246.00 355,235.00 481,481.00
其中：运输设备 309,900.00 309,900.00
电子设备 126,246.00 45,335.00 171,581.00
财务报表附注 第25页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
项 目 2014 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2014 年 10 月 31 日
2、累计折旧合计 39,618.16 35,707.10 75,325.26
其中：运输设备
电子设备 39,618.16 35,707.10 75,325.26
3、减值准备合计
其中：运输设备
电子设备
4、固定资产账面价值合计 86,627.84 406,155.74
其中：运输设备 309,900.00
电子设备 86,627.84 96,255.74
项 目 2013 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
1、账面原值合计 43,514.00 82,732.00 126,246.00
其中：电子设备 43,514.00 82,732.00 126,246.00
2、累计折旧合计 14,843.33 24,774.83 39,618.16
其中：电子设备 14,843.33 24,774.83 39,618.16
3、减值准备合计
其中：电子设备
4、固定资产账面价值合计 28,670.67 86,627.84
其中：电子设备 28,670.67 86,627.84
项 目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
1、账面原值合计 18,470.00 25,044.00 43,514.00
其中：电子设备 18,470.00 25,044.00 43,514.00
2、累计折旧合计 2,850.00 11,993.33 14,843.33
其中：电子设备 2,850.00 11,993.33 14,843.33
3、减值准备合计
其中：电子设备
4、固定资产账面价值合计 15,620.00 28,670.67
其中：电子设备 15,620.00 28,670.67
1、 报告期内无计提和转回、转销固定资产减值准备情况。
财务报表附注 第26页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
2、 截至 2014 年 10 月 31 日，公司已提足折旧仍继续使用的固定资产原值共计 13,500.00
元，净值为 675.00 元。
3、 截至 2014 年 10 月 31 日，不存在由在建工程转入固定资产的情况。
4、 截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在暂时闲置的固定资产。
5、 截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在准备处置的固定资产。
6、 截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在用于抵押的固定资产。
(六) 在建工程
项目列示
项 目 2013 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
成城购物广场项目（注） 1,595,661,151.71 78,980,898.87 1,674,642,050.58
项 目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
成城购物广场项目（注） 1,467,777,473.38 127,883,678.33 1,595,661,151.71
注： 成城购物广场项目（原“虹桥商贸城”）房屋地址为上海市吴中路 1518 号，位于吴中
路虹井路交界处，项目原已建地上 5 层、地下 1 层，总建筑面积约 28 万平方米。上海集
联资产评估有限公司对上述资产进行评估，其评估基准日为 2010 年 6 月 30 日。依据出具
的文号为沪集联评报字 （2010）第 J2106 号的评估报告，在建工程历史重置成本于评估
基准日的评估价值为人民币 1,332,081,501.98 元。公司按评估价值进行记账。
根据 2013 年 5 月 24 日与上海市闵行区土地储备中心签订的闵土储收字（2013）第 8 号上
海市闵行区集体（国有）土地收储协议，目标地块被上海市闵行区土地储备中心收储，目
标地块在建工程按账面价值全部计入营业外支出。
(七) 短期借款
1、短期借款分类
项 目 2014 年 10 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
交通银行徐汇分行（委托贷款） 98,980,561.00 100,000,000.00
2、截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在已到期未偿还的借款。
3、委托贷款事项详见本附注九（五）4。
财务报表附注 第27页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
(八) 应付职工薪酬
1、 项目列示
项目 2014 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2014 年 10 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,832,593.90 2,832,593.90
二、职工福利费
三、社会保险费 612,189.62 612,189.62
其中：1、基本医疗保险费 169,626.69 169,626.69
2、补充医疗保险费
3、基本养老保险费 384,029.30 384,029.30
4、年金缴费（补充养老保险）
5、失业保险费 26,625.57 26,625.57
6、工伤保险费 6,608.03 6,608.03
7、生育保险费 12,903.03 12,903.03
8、残疾保障金 12,397.00 12,397.00
四、住房公积金 210,585.00 210,585.00
五、工会经费和职工教育经费
六、因解除劳动关系给予的补偿
七、欠薪保障金 90.00 90.00
合 计 3,655,458.52 3,655,458.52
项目 2013 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,850,441.47 2,850,441.47
二、职工福利费
三、社会保险费 410,835.53 410,835.53
其中：１、基本医疗保险费 117,163.12 117,163.12
２、补充医疗保险费
3、基本养老保险费 259,084.56 259,084.56
4、年金缴费（补充养老保险）
5、失业保险费 22,417.04 22,417.04
6、工伤保险费 4,715.58 4,715.58
7、生育保险费 7,455.23 7,455.23
四、住房公积金 132,532.25 132,532.25
五、工会经费和职工教育经费 780.00 780.00
财务报表附注 第28页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
项目 2013 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
六、因解除劳动关系给予的补偿 25,200.00 25,200.00
七、欠薪保障金 444.00 444.00
合 计 3,420,233.25 3,420,233.25
项目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
一、工资、奖金、津贴和补贴 2,414,329.72 2,414,329.72
二、职工福利费 227.80 227.80
三、社会保险费 52,904.39 52,904.39
其中：１、基本医疗保险费 13,434.50 13,434.50
２、补充医疗保险费
3、基本养老保险费 34,146.00 34,146.00
4、年金缴费（补充养老保险）
5、失业保险费 3,658.50 3,658.50
6、工伤保险费 609.79 609.79
7、生育保险费 975.60 975.60
8、其他 80.00 80.00
四、住房公积金 24,400.00 24,400.00
五、工会经费和职工教育经费 6,768.20 6,768.20
合 计 2,498,630.11 2,498,630.11
(九) 应付利息
项 目 2014年10月31日 2013年12月31日 2012年12月31日
借款应付利息 305,647,222.22 93,915,359.93 9,862,500.00
(十) 其他应付款
1、 其他应付款分类
账 龄 2014年10月31日 2013年12月31日 2012年12月31日
1 年以内（含 1 年） 52,240,556.81 19,617,952.28 56,318,417.27
1 至 2 年（含 2 年） 1,455.87 1,163,907,245.25
2 至 3 年（含 3 年） 37,833,770.52
3 至 4 年（含 4 年） 37,833,770.52
4 至 5 年（含 5 年） 37,461,851.52 100,000,000.00
合 计 89,702,408.33 57,453,178.67 1,358,059,433.04
财务报表附注 第29页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
2、 持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项及其他关联方款项详见本
附注九（五）7。
3、 截至 2014 年 10 月 31 日，其他应付款中欠款金额较大的客户
单位名称 与本公司关系 账面余额 年限 占其他应付款总额的比例(%)
上海红星美凯龙企 本公司投资方股东
41,000,000.00 1 年以内 45.71
业发展有限公司 投资的公司
北京天桥建设集团
申报债权人 37,461,851.52 4-5 年 41.76
有限公司（注）
合 计 78,461,851.52 87.47
注：子公司港虹实业公司于 2010 年 6 月 30 日，召开债权人会议，会议对应付的债务进
行了确认，该债务为当时申报债务目前账面列支数。
4、 子公司港虹实业根据 2010 年 6 月 30 日召开债权人会议中确认的应付债务，尚需支
付工程项目费用 1,520,000,000.00 元。会议中对公司对应付债务需承担的利息、
罚息及违约金等均计算到 2010 年 6 月 30 日，并约定子公司港虹实业如在 2010 年
末全部结清会议中确认的债务的，如该类债务在 2010 年 7 月至 2010 年 12 月期间
内需滋生的利息、罚息及违约金，均不再计算并向子公司港虹实业收取。
2010 年 6 月 30 日进行债权申报的单位及确认支付债务的金额及 2012 年末、2013
年末及 2014 年 10 月 31 日该类债务余额如下：
申报日 期末数
申报债权单位名称
2010 年 6 月 30 日 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 10 月 31 日
深圳市博润电子技术有限公司 799,641,322.45
深圳市先利达贸易有限公司 268,816,000.00
SYDNEY AUST-CHINA TRADING
GROUP RTY LTD 200,000,000.00 100,000,000.00
(澳中贸易集团有限公司)
北京天桥建设集团有限公司 187,250,000.00 37,833,770.52 37,833,770.52 37,461,851.52
深圳市先锋达科技有限公司 55,066,760.37
上海华佳投资有限公司 9,225,917.18
合 计 1,520,000,000.00 137,833,770.52 37,833,770.52 37,461,851.52
财务报表附注 第30页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
(十一) 长期借款
1、长期借款分类
项 目 2014年10月31日 2013年12月31日 2012年12月31日
中信．新华成城贷款集合资金信托计划 2,000,000,000.00 2,000,000,000.00
2、 截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在已到期未偿还的借款。
3、 关联方担保事项详见本附注九（五）2。
(十二) 长期应付款
1、 长期应付款分类
账 龄 2014年10月31日 2013年12月31日 2012年12月31日
1年以内（含1年） 286,379,674.36 1,248,379,522.15
1至2年（含2年） 1,318,918,888.89
合 计 1,505,298,563.25 1,248,379,522.15
2、 持本公司 5％以上（含 5％）表决权股份的股东单位款项及其他关联方款项详见本
附注十一、（五）7。
3、 截至 2014 年 10 月 31 日，长期应付款中欠款金额较大的客户
占其他应付款总
单位名称 与本公司关系 账面余额 年限
额的比例(%)
上海新华传媒股份有限公司 本公司投资方 1,239,496,234.48 2 年以内 82.34
上海红星美凯龙企业发展有 本公司投资方股东
165,802,328.77 1 年以内 11.02
限公司 投资的公司
本公司投资方股东
澳中国际集团股份有限公司 100,000,000.00 1至2年 6.64
亲属投资的公司
合 计 1,505,298,563.25 100.00
4、 本公司长期应付款情况见本附注九（五）3 及九（五）5。
财务报表附注 第31页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
(十三) 实收资本
2014 年 1 月 1 日 本期 2014 年 10 月 31 日
投资者名称
投资金额 所占比例（%） 增减 投资金额 所占比例（%）
上海新华传媒股份有限公司 70,000,000.00 40.00 70,000,000.00 40.00
上海澳宇投资有限公司 26,250,000.00 15.00 26,250,000.00 15.00
红星家具集团有限公司 78,575,000.00 44.90 78,575,000.00 44.90
上海星望股权投资基金管理有限公司 175,000.00 0.10 175,000.00 0.10
合 计 175,000,000.00 100.00 175,000,000.00 100.00
2013 年 1 月 1 日 本期 2013 年 12 月 31 日
投资者名称
投资金额 所占比例（%） 增减(注 2) 投资金额 所占比例（%）
上海新华传媒股份有限公司 70,000,000.00 40.00 70,000,000.00 40.00
上海澳宇投资有限公司 26,250,000.00 15.00 26,250,000.00 15.00
红星家具集团有限公司 78,750,000.00 45.00 -175,000.00 78,575,000.00 44.90
上海星望股权投资基金管理有限公司 175,000.00 175,000.00 0.10
合 计 175,000,000.00 100.00 175,000,000.00 100.00
2012 年 1 月 1 日 本期 2012 年 12 月 31 日
投资者名称
投资金额(注 1) 所占比例（%） 增减 投资金额 所占比例（%）
上海新华传媒股份有限公司 70,000,000.00 40.00 70,000,000.00 40.00
上海澳宇投资有限公司 26,250,000.00 15.00 26,250,000.00 15.00
红星家具集团有限公司 78,750,000.00 45.00 78,750,000.00 45.00
合 计 175,000,000.00 100.00 175,000,000.00 100.00
注 1：公司设立时资本金出资业经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审验，并出具信会
师报字 2011 第 13148 号验资报告。
注 2：2013 年 10 月上海星望股权投资基金管理有限公司受让红星家具集团有限公司持有
的本公司 0.1%的股权。
(十四) 资本公积
项 目 2014 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2014 年 10 月 31 日
股本溢价：
同一控制合并形成 163,241,209.33 1.00 163,241,208.33
股东投资溢价 495,000,000.00 495,000,000.00
合计 658,241,209.33 1.00 658,241,208.33
财务报表附注 第32页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
项 目 2013 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
股本溢价：
同一控制合并形成 163,241,209.33 163,241,209.33
股东投资溢价 195,000,000.00 300,000,000.00 495,000,000.00
合计 358,241,209.33 300,000,000.00 658,241,209.33
项 目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
股本溢价：
同一控制合并形成 163,241,209.33 163,241,209.33
股东投资溢价 195,000,000.00 195,000,000.00
合计 358,241,209.33 358,241,209.33
注：以同一控制合并方式合并子公司（合并范围详见本附注七（一）1）在编制合并资产
负债表时，视同期初合并上述子公司形成的资本公积。
(十五) 未分配利润
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
期初未分配余额 -1,449,349,951.87 -303,789,813.25 -276,233,618.32
本期增加额 -54,395,545.41 -1,145,560,138.62 -27,556,194.93
其中：本期净利润 -54,395,545.41 -1,145,560,138.62 -27,556,194.93
其他调整因素
本期减少额
其中：本期提取盈余公积数
期末未分配利润 -1,503,745,497.28 -1,449,349,951.87 -303,789,813.25
(十六) 管理费用
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
发生额 7,129,948.37 22,376,686.42 27,573,462.63
其中主要项目：
工资 2,682,336.32 2,850,441.47 2,414,329.72
物业租赁费 1,526,900.00 1,736,288.00 1,596,586.00
社会保险费 612,279.62 410,835.53 52,904.39
中介机构费 429,020.00 1,653,050.00 952,959.30
财务报表附注 第33页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
办公费 293,966.45 269,910.82 72,235.42
住房公积金 218,793.00 132,532.25 24,400.00
聘用劳务费 150,257.58 561,639.39 1,080,846.35
资料使用费 3,888,000.00
固定收益金 14,135,616.44 17,000,000.00
主要项目小计 5,913,552.97 21,750,313.90 27,082,261.18
主要项目占比例（%） 82.94 97.20 98.22
(十七) 财务费用
类别 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
利息支出 47,347,548.74 10,047,726.17
减：利息收入 98,251.98 1,715,866.84 24,011.72
汇兑损益
其他 11,933.61 8,792.29 3,244.02
合计 47,261,230.37 8,340,651.62 -20,767.70
(十八) 资产减值损失
项目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
坏账损失 3,848.80 750.00 500.00
(十九) 营业外收入
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
目标地块收储经营权补偿款 100,000,000.00
本公司的子公司上海港虹实业发展有限公司于 2013 年 5 月 24 日与上海市闵行区土地储备中
心签订的闵土储收字（2013）第 8 号上海市闵行区集体（国有）土地收储协议，目标地块被
上海市闵行区土地储备中心收储，以该目标地块为合作条件的土地经营权被终止，上海市闵
行区土地储备中心给予经营权终止损失一次性补偿款人民币 10,000.00 万元。
(二十) 营业外支出
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
目标地块收储地上、地下建筑物损失款（注） 1,214,842,050.58
其他 517.87 3,000.00
合 计 517.87 1,214,842,050.58 3,000.00
财务报表附注 第34页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
注：本公司的子公司上海港虹实业发展有限公司于 2013 年 5 月 24 日与上海市闵行区土地
储备中心签订的闵土储收字（2013）第 8 号上海市闵行区集体（国有）土地收储协议，目
标地块被上海市闵行区土地储备中心收储，以该目标地块为合作条件的土地经营权被终止，
上海市闵行区土地储备中心给予地上、地下建筑物进行补偿，补偿款为 45,980.00 万元；
该项目账面在建工程余额为 1,674,642,050.58 元，该项目实际扣抵补偿款后，列支营业
外支出额为 1,214,842,050.58 元。
(二十一) 现金流量表补充资料
1、 将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量:
净利润（亏损以“－”号表示） -54,395,545.41 -1,145,560,138.62 -27,556,194.93
加：资产减值准备 3,848.8 750.00 500.00
固定资产折旧 35,707.10 24,774.83 11,993.33
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号表示） 1,214,842,050.58
固定资产报废损失
公允价值变动损失（收益以“－”号表示）
财务费用 47,347,548.74 10,047,726.17
投资损失（收益以“－”号表示）
递延所得税资产减少（增加以“－”号表示）
递延所得税负债增加（减少以“－”号表示）
存货的减少（增加以“－”号表示） -140,059,612.00 -2,616,753,333.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号表示） -20,646,966.56 31,718,333.33
经营性应付项目的增加（减少以“－”号表示） 37,859,229.66 6,643,568.72 4,229,710.57
其 他
经营活动产生的现金流量净额 -129,855,789.67 -2,499,036,268.32 -23,313,991.03
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
财务报表附注 第35页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
补充资料 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 3,033,331.10 71,137,318.36 1,269,006.74
减：现金的期初余额 71,137,318.36 1,269,006.74 11,683,876.49
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -68,103,987.26 69,868,311.62 -10,414,869.75
2、 现金及现金等价物净变动情况
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
1、现金 3,033,331.10 71,137,318.36 1,269,006.74
其中：库存现金 31,570.58 14,005.23 5.23
可随时用于支付的银行存款 3,001,760.52 71,123,313.13 1,269,001.51
可随时用于支付的其他货币资金
2、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3、期末现金及现金等价物余额 3,033,331.10 71,137,318.36 1,269,006.74
七、 关联方关系及其交易
(一) 本企业的投资方情况
母公司对本企业的持 母公司对本企业的
母企业名称 注册地 业务性质 注册资本
股比例（%） 表决权比例（%）
红星家具集团有限公司 常州市天宁区飞龙东路 70 号 家具制造 100,000,000.00 44.90 44.90
上海新华传媒股份有限 上海市浦东新区高桥镇石家街
文化传媒 1,044,887,850.00 40.00 40.00
公司 127 号-131 号
上 海 市 金 山 区 海 丰 路 65 号
上海澳宇投资有限公司 投资管理 10,000,000.00 15.00 15.00
1608
上海星望股权投资基金 上海市闸北区恒丰路 218 号
投资管理 2,000,000.00 0.10 0.10
管理有限公司 804 室
(二) 本公司的子公司情况
子公司情况详见附注七（一）1
财务报表附注 第36页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
(三) 本企业的合营企业、联营企业有关信息
报告期内，本公司无合营企业、联营企业
(四) 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系
（香港）胜南实业有限公司 受共同投资方最终控制的公司
上海新华发行集团投资管理有限公司 本公司投资方的股东
上海红星美凯龙投资有限公司 本公司投资方股东投资的公司
上海红星美凯龙企业发展有限公司 本公司投资方股东投资的公司
澳中国际股份有限公司 本公司投资方股东亲属投资的公司
上海星浩房地产开发管理有限公司 本公司投资方的控股单位投资的公司
上海虹西实业公司 子公司的原合作单位
(五) 关联方交易情况
1、关联方交易
（1）购买商品、接受劳务的关联交易 （金额单位：元）
关联交易定 2014 年 1 至 10 月 2013 年度
关联方 关联交易内容 价方式及 占同类交易 占同类交易比
金额 金额
决策程序 比例(%) 例(%)
上海星浩房地产开发管理有限公司
项目开发服务 协议价
（注 1） 45,000,000.00 10.42 9,000,00.00 0.33
（香港）胜南实业有限公司（注 2） 股权转让 协议价 1.00 100.00
注 1：公司与上海星浩房地产开发管理有限公司签署项目开发服务协议，详见本附注十一
（二）。
注 2：公司股东会会议通过拟受让胜南实业有限公司所持上海港虹实业发展有限公司 100%
股权，股权转让价格为人民币壹元。
（2）不存在销售商品、提供劳务的关联交易
2、关联方担保
（1）本公司无为关联方提供的担保情况。
（2）关联方为本公司提供的担保情况：
财务报表附注 第37页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
（2.1） 关联方为本公司借款担保情况
担保是否已经
借款银行 本金人民币 借款日期 还款日期
履行完毕
600,000,000.00 2013-8-28 2018-8-27 否
中信信托有限公司
600,000,000.00 2013-11-4 2018-11-3 否
中信信托有限公司以信托的方式提供给本公司借款，由中信信托有限责任公司向成城管理
公司发放信托贷款用于“新文化广场”项目建设，贷款期限 60 个月，最初 12 个月年利率为
14%，其余期间年利率为 13.5%。
红星家具集团有限公司以持有本公司 22.5%股份进行股权质押且上海红星美凯龙投资有
限公司提供连带责任担保方式，为本公司贷款 9 亿进行担保。
上海澳宇投资有限公司以持有本公司 7.5%股份进行股权质押且澳中国际股份有限公司提
供连带责任担保方式，为本公司贷款 3 亿进行担保。
（2.2）关联方为本公司应付上海新华传媒股份有限公司财务资助款的担保情况
详见本附注九（五）3。
3、关联方财务资助款情况
（3.1）公司于 2013 年 8 月 11 日，多方签订了《关于债务转移的确认协议》，协议约定上
海新华传媒股份有限公司向上海成城广场实业发展有限公司（现更名为上海港虹实业发展
有限公司）提供项目财务资助款的债务转移归集至上海新华成城资产管理有限公司。
该财务资助款为 10.94 亿元，上述转入债务红星家具集团有限公司以持有本公司 22.4%股
份进行股权质押方式，为该转入财务资助的 75%部分 8.205 亿元进行担保。
上海澳宇投资有限公司以持有本公司 7.5%股份进行股权质押方式，为该转入财务资助的
25%部分 2.735 亿元进行担保。
（3.2）公司于 2013 年 8 月 11 日，多方签订了《关于债务转移的确认协议》，协议约定澳
中国际股份有限公司向上海成城广场实业发展有限公司（现更名为上海港虹实业发展有限
公司）提供项目财务资助款的债务转移归集至上海新华成城资产管理有限公司。该财务资
助款为 1 亿元。
4、接受关联方委托贷款情况
公司与关联方企业上海新华发行集团投资管理有限公司和交通银行股份有限公司上海徐
汇支行与 2012 年 4 月签订委托贷款协议，由上海新华发行集团投资管理有限公司委托交
通银行股份有限公司贷款给本公司 1 亿元，实际借款日期自 2012 年 4 月 13 日至 2014 年
1 月 24 日，年利率 13.5%，截至报告期末已全部归还。
财务报表附注 第38页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
5、拆入资金情况
向上海红星美凯龙企业发展有限公司借入资金情况
（a）公司于 2014 年 1 月 21 日，签订借款合同，协议约定上海红星美凯龙企业发展有限
公司向上海新华成城资产管理有限公司提供借款，金额 1 亿元；年利率 13.5%。借款期限
2 年，自第一笔资金实际出借日起算。公司实际借款日期为 2014 年 1 月 21 日。
（b）公司于 2014 年 5 月 26 日，签订借款合同，协议约定上海红星美凯龙企业发展有限
公司向上海新华成城资产管理有限公司提供无息借款，金额 4,100 万元。约定公司取得首
批融资资金后优先归还。
（c）公司于 2014 年 8 月 28 日，签订借款合同，协议约定上海红星美凯龙企业发展有限
公司向上海新华成城资产管理有限公司提供借款，金额 5,400 万元；年利率 13.5%。借款
期限 1 年，自第一笔资金实际出借日起算。公司实际借款日期为 2014 年 8 月 28 日。
6、固定收益金情况
子公司上海港虹实业发展有限公司，原系中外合作企业，其中：中方（上海虹西实业公司）
提供土地使用权作为合作条件，外方（胜南公司）提供资金作为合作要求。依据相关合同
约定合作公司每年按约需支付中方（上海虹西实业公司）固定收益金 1700 万元，直至合
作经营期满。因目标地块被上海市闵行区土地储备中心收储，以该目标地块为合作条件的
土地经营权被终止，故 2013 年 10 月起固定收益金不再发生。
7、 关联方应收应付款项
2014 年 10 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
其他应收款
（香港）胜南实业有限公司 73,971.23
其他应付款
上海星浩房地产开发管理有限公司 9,000,000.00
上海红星美凯龙企业发展有限公司 41,000,000.00
上海新华传媒股份有限公司 9,610,000.00 1,220,224,206.65
澳中贸易集团有限公司 100,000,000.00
长期应付款
上海新华传媒股份有限公司 1,239,496,234.48 1,148,379,522.15
上海红星美凯龙企业发展有限公司 165,802,328.77
澳中国际集团股份有限公司 100,000,000.00 100,000,000.00
财务报表附注 第39页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
八、 或有事项
截至 2014 年 10 月 31 日，公司不存在需要披露的或有事项。
关联方担保见本附注九（五）2。
九、 承诺事项
(一) 公司于 2013 年 5 月，多方签署的 《物业回购及出租协议》中公司主要承诺条款如下：
1、 物业回购情况
（1） 回购物业面积及权益人
目标地块（闵行区虹桥镇 893 街坊 4/2 丘地块）上按期建成物业中的 40000 平方米
地上物业和 7000 平方米地下物业由农方（上海虹西实业公司、上海先锋实业公司、
上海虹桥资产投资经营有限公司）按成本 6 亿回购并将产权办理在农方名下。
（2） 回购物业交付期
公司自竞拍取得目标地块至将 47000 平方米回购交付日，该期间长为 4 年。
（3） 回购物业的违约责任
回购物业应按期交付，逾期 1 年内交付，按年 4000 万计算标准支付违约金；逾期 2
年内交付，按年 5000 万计算标准支付违约金；逾期 3 年内交付，按年 6000 万计算
标准支付违约金；逾期 4 年内交付，按年 7000 万计算标准支付违约金；若逾期超过
4 年交付，则农方有权解除本合同，解除合同公司需以 47000 平方米物业面积乘以
4.6 万元/平方米的总额减去如下部分构成：回购总额 6 亿中农方未支付部分、建设
期综合管理费押金 2000 万元、预付的建设期综合管理费未到期部分。
2、 建设期综合管理费
公司竞得目标地块 2.5 年内，按年 2000 万元的计算标准向农方（上海虹西实业公司、
上海先锋实业公司、上海虹桥资产投资经营有限公司）支付建设期综合管理费；2.5
年后至 4 年届满则按年 3000 万元的计算标准支付农方。
建设期综合管理费押金 2000 万元。
3、 出租情况
双方约定，由本公司的子公司上海港虹实业发展有限公司代农方出租上述物业。
其中 40000 平方米地上物业，代为租赁期为 20 年，按当年本物业地上建筑物市场招
租均价打折计算；打折幅度 60%-80%（代理租赁 1-2 年为 60%，代理租赁 3-5 年为
70%，代理租赁 6-20 年为 80%），该物业的代理租赁约定了应付农方租金收入的最
低保底标准，最低标准为代理租赁 1-2 年为年租金 3000 万，代理租赁 3-5 年为年租
金 3300 万，代理租赁 6-9 年为年租金 3600 万，代理租赁 10-20 年为年租金 4000 万。
财务报表附注 第40页
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2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
(二) 上海星浩房地产开发管理有限公司
公司与上海星浩房地产开发管理有限公司于 2013 年 10 月 18 日签署项目开发服务协议，
委托其进行项目管理咨询，协议约定项目每年按项目资金峰值人民币 27 亿的 2%支付咨询
服务费用。
十、 资产负债表日后事项
截至报告日，公司不存在需要披露的日后事项。
十一、 母公司财务报表的主要项目附注
(一) 长期股权投资
1、 长期股权投资分类
项目 2014 年 10 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
对子公司投资 1.00
2、 长期股权投资明细
核算方 投资 2014 年 增减变 2014 年 在被投资单位持 减值准 本期计提减 本期现
被投资单位
法 成本 1月1日 动 10 月 31 日 股比例(%) 备 值准备 金红利
上海港虹实业发
成本法 1.00 1.00 1.00 100.00
展有限公司（注）
注：初始投资成本的确认详见本附注七（四）1（2）
(二) 现金流量表补充资料
1、 将净利润调节为经营活动现金流量
补充资料 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量:
净利润（亏损以“－”号表示） -64,058,895.26 -1,306,002,101.43 -8,227,965.74
加：资产减值准备 10,017,848.80 1,291,839,163.56 500.00
固定资产折旧 27,673.30 12,569.27 1,573.87
无形资产摊销
长期待摊费用摊销
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
失（收益以“－”号表示）
固定资产报废损失
财务报表附注 第41页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
补充资料 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
公允价值变动损失（收益以“－”号表示）
财务费用 47,347,548.74 10,047,726.17
投资损失（收益以“－”号表示）
递延所得税资产减少（增加以“－”号表示）
递延所得税负债增加（减少以“－”号表示）
存货的减少（增加以“－”号表示） -140,059,612.00 -2,616,753,333.33
经营性应收项目的减少（增加以“－”号表示） -20,646,966.56 -36,671,666.67
经营性应付项目的增加（减少以“－”号表示） 38,231,148.66 1,007,952.28 -153,944.13
其 他
经营活动产生的现金流量净额 -129,141,254.32 -2,656,519,690.15 -8,379,836.00
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 2,509,850.97 33,303,302.88 481,886.73
减：现金的期初余额 33,303,302.88 481,886.73 5,771,360.63
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -30,793,451.91 32,821,416.15 -5,289,473.90
2、 现金及现金等价物净变动情况
项 目 2014 年 1 至 10 月 2013 年度 2012 年度
1、现金 2,509,850.97 33,303,302.88 481,886.73
其中：库存现金 31,565.35 14,000.00
可随时用于支付的银行存款 2,478,285.62 33,289,302.88 481,886.73
可随时用于支付的其他货币资金
2、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3、期末现金及现金等价物余额 2,509,850.97 33,303,302.88 481,886.73
财务报表附注 第42页
上海新华成城资产管理有限公司
2012年度、2013年度、2014年1至10月
财务报表附注
十二、 其他重要事项
项目地块的收储情况
本公司的子公司上海港虹实业发展有限公司与上海虹西实业公司进行合作，对上海闵行区
虹桥镇 893 街坊 4/1 丘地块（吴中路虹井路交界处）进行出资建设。按《土地收储管办法》、
《上海市土地储备办法》等规定，于 2013 年 5 月 24 日多方于上海市闵行区土地储备中心
签署了《土地收储协议》，上述地块由上海市闵行区土地储备中心进行收储，港虹实业可
收取的补偿费合计为 55,980 万元。 2013 年 10 月该地块被上海新华成城资产管理有限公
司通过招拍挂方式取得。
上海新华成城资产管理有限公司
二 O 一四年十二月十一日
财务报表附注 第43页
