企业价值评估报告书
（报告书）
共1册 第1册
项目名称： 上海新华传媒股份有限公司拟转让持有的上海新华
成城资产管理有限公司 40%股权评估报告
报告编号： 沪东洲资评报字【2014】第 0660077 号
上海东洲资产评估有限公司
2014 年 12 月 16 日
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
声明
声 明
本项目签字注册资产评估师郑重声明：注册资产评估师在本次评估中恪守独立、
客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定；根据我们在执业过
程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法
律责任。
评估对象涉及的资产、负债清单、未来经营预测由被评估单位申报并经其签章确
认。根据《资产评估准则——基本准则》第二十三条的规定，遵守相关法律、法规和
资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专
业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合
法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法
律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相
关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
根据《资产评估准则——基本准则》第二十四条和《注册资产评估师关注评估对
象法律权属指导意见》，委托方和相关当事方应当对所提供评估对象法律权属资料的
真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评
估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册
资产评估师执业范围。本评估报告不对评估对象的法律权属提供任何保证。
我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其
对评估结论的影响。根据《资产评估准则——评估报告》第十三条，评估报告使用者
应当全面阅读本项目评估报告，应当特别关注评估报告中揭示的特别事项说明和评估
报告使用限制说明。
【2014】第 0660077 号- 1 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
目录
企业价值评估报告书
（目录）
项目名称 上海新华传媒股份有限公司拟转让持有的上海新华成城资产管理
有限公司 40%股权评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0660077 号
声明 .............................................................................. 1
目录 .............................................................................. 2
摘要 .............................................................................. 3
正文 .............................................................................. 4
一、 委托方及其他报告使用者概况 ..................................................................................................... 4
I. 委托方 .............................................................................4
II. 其他报告使用者 .....................................................................4
二、 被评估单位及其概况 ..................................................................................................................... 5
三、 评估目的 ......................................................................................................................................... 9
四、 评估对象和评估范围 ..................................................................................................................... 9
五、 价值类型及其定义 ....................................................................................................................... 10
六、 评估基准日 ................................................................................................................................... 10
七、 评估依据 ....................................................................................................................................... 10
I. 经济行为依据 ...................................................................... 10
II. 法规依据 .......................................................................... 10
III. 评估准则及规范 .................................................................... 11
IV. 取价依据 .......................................................................... 12
V. 权属依据 .......................................................................... 12
VI. 其它参考资料 ...................................................................... 12
VII. 引用其他机构出具的评估结论 ........................................................ 12
八、 评估方法 ....................................................................................................................................... 12
I. 概述 .............................................................................. 12
II. 评估方法选取理由及说明 ............................................................ 13
III. 资产基础法介绍 .................................................................... 13
九、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................................................... 15
十、 评估假设 ....................................................................................................................................... 17
十一、 评估结论 ....................................................................................................................................... 18
I. 概述 .............................................................................. 18
II. 其它 .............................................................................. 19
十二、 特别事项说明 ............................................................................................................................... 19
十三、 评估报告使用限制说明 ............................................................................................................... 20
I. 评估报告使用范围 .................................................................. 20
II. 评估结论使用有效期 ................................................................ 20
III. 涉及国有资产项目的特殊约定 ........................................................ 20
IV. 评估报告解释权 .................................................................... 20
十四、 评估报告日 ................................................................................................................................... 20
报告附件 ......................................................................... 22
【2014】第 0660077 号- 2 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
摘要
企业价值评估报告书
（摘要）
项目名称 上海新华传媒股份有限公司拟转让持有的上海新华成城资产
管理有限公司 40%股权评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0660077 号
委托方 上海新华传媒股份有限公司。
其 他 报 告 使 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，及根据国家法律、法规规定
用者 的报告使用者，为本报告的合法使用者。
被评估单位 上海新华成城资产管理有限公司。
评估目的 股权协议转让。
评估基准日 2014 年 10 月 31 日。
评 估 对 象 及 本次评估对象为股权协议转让涉及的股东全部权益，评估范围包括流动
评估范围 资产、非流动资产（包括固定资产、长期股权投资等）及负债等。资产
评估申报表列示的账面净资产为-710,570,951.74 元。
价值类型 市场价值。
评估方法 采用资产基础法评估。
评估结论 经评估，被评估单位股东全部权益价值为人民币 178,456,797.53 元。
大写：人民币壹亿柒仟捌佰肆拾伍万陆仟柒佰玖拾柒元伍角叁分。
评 估 结 论 使 为评估基准日起壹年，即有效期截至 2015 年 10 月 30 日。
用有效期
重 大 特 别 事 有重大特别事项，具体请关注评估报告“特别事项说明”。
项
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的。以上内容摘自评估报告正文，
欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。
【2014】第 0660077 号- 3 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
正文
企业价值评估报告书
（正文）
特别提示：本报告只能用于报告中明确约定的评估目的，且在约定情形下成立。欲
了解本评估项目的全面情况，请认真阅读资产评估报告书全文及相关附件。
上海新华传媒股份有限公司：
上海东洲资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评
估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对上海新华传媒
股份有限公司拟实施股权协议转让行为涉及的上海新华成城资产管理有限公司股东
全部权益在 2014 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
项目名称 上海新华传媒股份有限公司拟转让持有的上海新华成城资产管理
有限公司 40%股权评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0660077 号
一、 委托方及其他报告使用者概况
I. 委托方 企业名称：上海新华传媒股份有限公司（股票代码：600825）
注册地址：上海市浦东新区高桥镇石家街 127 号－131 号
注册资本：人民币 104488.7850 万元整
经济性质：股份有限公司（上市）
法定代表人：裘新
经营范围：图书报刊、电子出版物零售（连锁经营），图书报刊、
电子出版物批发、零售和网上发行，网上音像制品零售、音像制
品连锁零售出租、音像制品批发，文教用品的批发、零售，实业
投资，广告设计、制作、发布，国内贸易（除专项规定），物业
管理，经济贸易咨询，家用电器，电子产品，仓储，寄递服务（不
含信件）（涉及行政许可的，凭许可证经营）。
委托方为被评估单位的股东。
II. 其 他 报 告 使 评估业务约定书中约定的其它报告使用者，国有资产评估经济为
用者
【2014】第 0660077 号- 4 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
行为的相关监管部门或机构，及根据国家法律、法规规定的报告
使用者，为本报告的合法使用者。除此之外，任何得到评估报告
的第三方都不应视为评估报告使用者。
二、 被评估单位及其概况
企业名称：上海新华成城资产管理有限公司
注册地址：上海市闵行区虹井路 185 号 10 幢 8 楼 802 室
注册资本：人民币 17500.0000 万元整
经济性质：有限责任公司（国内合资）
法定代表人：陈剑峰
经营范围：资产管理、投资管理，实业投资，投资咨询（除经纪），
物业服务，餐饮企业管理（不含食品生产经营），酒店管理。【依
法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
1、 企业历史沿革
上海新华成城资产管理有限公司（简称“新华成城”）是由上海
新华传媒股份有限公司（简称“新华传媒”）和上海澳宇投资有
限公司（简称“澳宇投资”）共同出资组建的有限责任公司，成
立于 2011 年 5 月，初始注册资本为 10,000.00 万元，均为货币出
资，股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例
1 上海新华传媒股份有限公司 7,000.00 70.00%
2 上海澳宇投资有限公司 3,000.00 30.00%
合计 10,000.00 100.00%
上述出资已经上海公信中南会计师事务所有限公司于 2011 年 5
月 18 日出具的公信中南业[2011]2286 号验资报告审验确认。
2011 年 7 月，根据股东会决议和修改后的公司章程，新华成城申
请增加 7,500.00 万元注册资本，由红星家具集团有限公司（简称
“红星集团”）增资 57,000.00 万元，其中 7,500.00 万元作为增
加的注册资本，剩余 49,500.00 万元作为溢价计入资本公积。本
次增资完成后，新华成城注册资本为 17,500.00 万元，股权结构
如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例
1 红星家具集团有限公司 7,500.00 42.86%
2 上海新华传媒股份有限公司 7,000.00 40.00%
3 上海澳宇投资有限公司 3,000.00 17.14%
【2014】第 0660077 号- 5 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
合计 17,500.00 100.00%
上述增资已经立信会计师事务所有限公司于 2011 年 7 月 25 日出
具的公会师报字（2011）第 13148 号验资报告审验确认。
2011 年 7 月，根据股权转让协议，澳宇投资将持有的新华成城
2.14%的股权转让给红星集团，本次股权转让完成后，新华成城股
权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例
1 红星家具集团有限公司 7,875.00 45.00%
2 上海新华传媒股份有限公司 7,000.00 40.00%
3 上海澳宇投资有限公司 2,625.00 15.00%
合计 17,500.00 100.00%
2013 年 10 月，红星集团将持有的新华成城 0.1%的股权转让给上
海星望股权投资基金管理有限公司（简称“星望投资”），本次
股权转让完成后，新华成城股权结构如下：
序号 股东名称 出资金额（万元） 出资比例
1 红星家具集团有限公司 7,857.50 44.90%
2 上海新华传媒股份有限公司 7,000.00 40.00%
3 上海澳宇投资有限公司 2,625.00 15.00%
4 上海星望股权投资基金管理有限公司 17.50 0.10%
合计 17,500.00 100.00%
截至本次评估基准日 2014 年 10 月 31 日，新华成城未发生其他相
关增减资及股权转让等事项。
2、企业简介
新华成城由新华传媒和澳宇投资于 2011 年共同设立，主要负责
“成城购物广场”项目的运营管理，具有房地产开发暂定资质。
该项目原由上海港虹实业发展有限公司（简称“港虹实业”，系
新华成城子公司）开发管理。由于项目土地原有性质为划拨绿化、
仓储土地，因此该项目在结构封顶后停工。
2013 年 5 月，上海市闵行区土地储备中心对原在建项目进行收储。
同年 10 月政府通过招拍挂形式将上述地块进行出让，土地用途为
商业，土地面积为 67,229.60 平方米，容积率为 4.18。2013 年
10 月 29 日，新华成城通过公开竞拍竞得该地块，缴纳土地出让
金 260,000 万元。2014 年 7 月，新华成城获得土地使用权证，2014
年 11 月，新华成城获得建设用地规划许可证，目前正在申请建设
工程规划许可证。
港虹实业原为胜南实业有限公司（简称“胜南实业”）100%投资
【2014】第 0660077 号- 6 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
的子公司，2014 年 10 月 24 日，新华成城以 1 元人民币的价格收
购了胜南实业持有的港虹实业 100%股权。
胜南实业是一家在中国香港注册的公司，新华传媒的海外全资子
公司嘉时国际有限公司于 2010 年通过股权收购形式获得其 70%的
股权，间接实现对港虹实业的“成城购物广场”项目经营权的受
让和控制。胜南实业自身没有其他经营业务，主要资产即港虹实
业 100%股权。胜南实业有限公司和新华成城公司的股东分别如
下：
上海新华成城资产管理有限公司 胜南实业有限公司
持股比 股东关系
股东 持股比例 股东
例
红星家具集团有限 香港凯利家居
44.90% 45.00% 同一实际控制人
公司 有限公司
上海新华传媒股份 嘉时国际有限 嘉时国际是新华传
40.00% 40.00%
有限公司 公司 媒的全资子公司
上海澳宇投资有限 澳中国际集团
15.00% 15.00% 同一实际控制人
公司 股份有限公司
上海星望股权投资
0.10%
基金管理有限公司
由于政府在土地收储时支付的收储价格低于港虹实业在建工程的
账面价值，造成港虹实业账面亏损，并且该地块现已被新华成城
拍得并作为主体开发经营，因此港虹实业实际已不具备经营偿债
能力。基于上述实际情况港虹实业和新华成城及各股东共同签署
了《关于债务转移的确认协议》，约定港虹实业将应付上海新华
传媒股份有限公司和澳中国际集团股份有限公司本金合计为
11.94 亿元的债务（财务资助款）转移归集至新华成城。
3、企业财务状况
企业近三年资产及财务状况：
截至 2014 年 10 月 31 日 金额单位：万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 10 月 31 日
资产总额 46,935.40 280,477.28 318,961.54
负债总额 10,986.40 345,128.49 390,018.63
净资产 35,949.00 -64,651.21 -71,057.10
项目 2012 年 2013 年 2014 年 1-10 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -822.80 -130,600.21 -6,405.89
净利润 -822.80 -130,600.21 -6,405.89
【2014】第 0660077 号- 7 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
项目 2012 年 2013 年 2014 年 1-10 月
经营活动产生的
-837.98 -265,651.97 -12,914.13
现金流量净额
投资活动产生的
- -8.27 -35.52
现金流量净额
筹资活动产生的
309.04 268,94 .38 9,870.30
现金流量净额
现金及现金等价
-528.95 3,282.14 -3,079.35
物净增加额
合并报表口径下资产及财务状况：
截至 2014 年 10 月 31 日 金额单位：万元
项目 2012 年 12 月 31 日 2013 年 12 月 31 日 2014 年 10 月 31 日
资产总额 169,737.33 288,261.99 323,014.39
负债总额 146,792.19 349,872.86 390,064.82
净资产 22,945.14 -61,610 87 -67,050.43
项目 2012 年 2013 年 2014 年 1-10 月
营业收入 0.00 0.00 0.00
利润总额 -2,755.62 -114,556.01 -5,439.55
净利润 -2,755.62 -114,556.01 -5,439.55
项目 2012 年 2013 年 2014 年 1-10 月
经营活动产生的
-2,331.40 -249,903.63 -12,985.58
现金流量净额
投资活动产生的
-10,004.53 35,563.6 -35.52
现金流量净额
筹资活动产生的
11,294.44 221,326.83 6,210.70
现金流量净额
现金及现金等价
-1,041.49 6,986.83 -6,810.40
物净增加额
上述数据，摘自于立信会计师事务所（特殊普通合伙）本次专项审计报告，审计报告
有强调事项，摘抄如下：
强调事项：“我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注八（十五）所述，新华
成城在 2014 年 10 月 31 日未分配利润为-1,503,745,247.28 元，所有者权益为
-670,504,038.95 元。
子公司港虹实业，因会计资料不完善，2012 年 12 月 31 日的合并资产负债表中在建工
程余额中 1,332,081,501.98 元，系按上海集联资产评估有限公司出具的文号为沪集联
评报字（2010）第 J2106 号在建工程评估报告的评估价值进行记账。港虹实业对在建
工程采用重置成本计量方式，未按历史成本进行会计计量，该资产已于本报告期内核
【2014】第 0660077 号- 8 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
销。
2010 年 6 月 30 日子公司港虹实业的债权方进行债权申报，合计申报的债权金额
1,520,000,000.00 元记入“其他应付款”。港虹实业除对已申报债权项目进行记账外，
是否还存在其他的债务，其债务披露是否全面公允，我们无法确认，本报告对上述情
况已进行充分披露；上述申报的债权在本报告期“其他应付款”列示的余额分别是
2012 年 12 月 31 日为 137,833,770.52 元；2013 年 12 月 31 日为 37,833,770.52 元；
2014 年 10 月 31 日为 37,461,851.52 元。”
企业执行企业会计准则。营业税为 5%，所得税率为 25%。
4、长期投资情况
序号 企业名称 出资额（人民币元） 持股比例 会计核算方式
1 上海港虹实业发展
1 100% 成本法
有限公司
三、 评估目的
根据上海新华传媒股份有限公司董事会决议及上海新华成城资产
管理有限公司股东会决议等相关文件，上海新华传媒股份有限公
司拟将其持有的上海新华成城资产管理有限公司 40%的股权转让
给上海新华发行集团有限公司，本次评估即对上述经济行为所涉
及的上海新华成城资产管理有限公司于基准日的股东全部权益价
值提供参考。
该经济行为已经获得了上海新华传媒股份有限公司董事会、上海
新华成城资产管理有限公司股东会的批准。
四、 评估对象和评估范围
1. 本次评估对象为股权协议转让涉及的股东全部权益，评估范围
包括流动资产、非流动资产（包括固定资产、长期股权投资等）
及负债等。资产评估申报表列示的账面净资产为-710,570,951.74
元 。 总 资 产 为 3,189,615,390.54 元 ， 负 债 总 额 为
3,900,186,342.28 元。
2. 根据评估申报资料，被评估单位的核心资产是位于上海市虹桥
镇 893 街坊 4/2 丘的一块商业用地，宗地面积为 67,229.60 平方
米，容积率为 4.18，土地使用期限自 2014 年 5 月 12 日至 2054
年 5 月 11 日止，目前入账在存货科目。
【2014】第 0660077 号- 9 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
3. 根据评估申报资料，被评估单位涉及的设备共计 31 台（套），
均处于正常使用中。
4. 基准日公司拥有 1 家长期股权投资单位，系上海港虹实业发展
有限公司，投资比例为 100%。
5. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致，且已经过立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，审
计报告为无保留意见。
五、 价值类型及其定义
本次评估选取的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和
自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在
评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。本次
评估一般基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
本次评估选择该价值类型，主要是基于本次评估目的、市场条件、
评估假设及评估对象自身条件等因素。
本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报
告约定的价值类型、评估假设和前提条件下，按照本报告所述程
序和方法，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。
六、 评估基准日
1. 本项目资产评估基准日为 2014 年 10 月 31 日。
2. 资产评估基准日在考虑经济行为的实现、会计核算期等因素后
与委托方协商后确定。
3. 评估基准日的确定对评估结果的影响符合常规情况，无特别影
响因素。本次评估的取价标准为评估基准日有效的价格标准。
七、 评估依据
I. 经济行为依据 1. 上海新华传媒股份有限公司董事会决议；
2. 上海新华成城资产管理有限公司股东会决议。
II. 法规依据 1. 《中华人民共和国公司法》；
2. 《中华人民共和国企业国有资产法》；
【2014】第 0660077 号- 1 0 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
3. 《国有资产评估管理办法》（国务院令第 91 号）及其施行细
则；
4. 《企业国有资产评估管理暂行办法》国资委令第 12 号；
5. 《国有资产评估管理若干问题的规定》财政部令第 14 号；
6. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》国资
委产权[2006]274 号；
7. 《企业国有资产监督管理暂行条例》国务院 2003 年第 378 号
令；
8. 《企业国有产权转让管理暂行办法》财政部令第 3 号；
9. 《 关 于 企 业 国 有 产 权 转 让 有 关 事 项 的 通 知 》 国 资 发 产 权
[2006]306 号；
10.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国
资产权[2009]941 号；
11.《中华人民共和国房地产管理法》；
12.《中华人民共和国土地管理法》；
13.其它法律法规。
III. 评估准则及 1. 资产评估准则—基本准则；
规范 2. 资产评估职业道德准则—基本准则；
3. 资产评估职业道德准则—独立性；
4. 资产评估准则—评估报告；
5. 资产评估准则—评估程序；
6. 资产评估准则—工作底稿；
7. 资产评估准则—业务约定书；
8. 资产评估准则—企业价值；
9. 资产评估准则—机器设备；
10.资产评估准则—不动产；
11.资产评估价值类型指导意见；
12.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；
13.企业国有资产评估报告指南；
14.评估机构业务质量控制指南；
15.以财务报告为目的的评估指南（试行）；
16.财政部令第 33 号《企业会计准则》；
17.《房地产估价规范》（国家标准 GB/T50291-1999）；
【2014】第 0660077 号- 1 1 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
18.《城镇土地估价规程》（国家标准 GB/T18508-2001）；
19. 其它相关行业规范。
IV. 取价依据 1. 《资产评估常用数据与参数手册》中国科学技术出版社；
2. 评估基准日近期的《慧聪商情》；
3. 上海市国土资源局网站公布的近期土地成交结果；
4. 上海市基准地价更新成果（2013 年）；
5. 中国城市地价动态监测网；
6. 立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计报告；
7. 公司提供的部分合同、协议等；
8. 公司提供的历史财务数据；
9. 国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析资料；
10. 同花顺证券投资分析系统 A 股上市公司的有关资料；
11. 基准日近期国债收益率、贷款利率；
12. 其他。
V. 权属依据 1. 房地产权证；
2. 投资合同、协议；
3. 其它相关证明材料。
VI. 其 它 参 考 资 1. 被评估单位提供的评估基准日会计报表及账册与凭证；
料 2. 被评估单位提供的资产评估明细表；
3. 评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
4. 上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
5. 其它有关价格资料。
VII. 引用其他机 无。
构出具的评估结
论
八、 评估方法
I. 概述 企业价值评估的基本方法有三种，即资产基础法、收益法和市场
法。
【2014】第 0660077 号- 1 2 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
1. 资产基础法，也称成本法，是指以被评估企业评估基准日的资
产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
以确定评估对象价值的评估方法。
2. 收益法是指将预期收益资本化或者折现，以确定评估对象价值
的评估方法。
3. 市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进
行比较，以确定评估对象价值的评估方法。
II. 评 估 方 法 选 注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评
取理由及说明 估对象、价值类型、资料收集情况相关条件，分析收益法、市场
法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种
或多种资产评估基本方法。
市场法适用性分析：被评估单位经营的主要资产是位于上海市虹
桥镇 893 街坊 4/2 丘的一块待开发的商业土地，其企业价值与经
营的房地产项目有很大关联，市场上很难找到与其具有可比性的
公司的股权交易案例，因此不适用市场法评估。
收益法的适用性分析：被评估单位核心资产存货是一块尚未开发
的土地，鉴于本次在资产基础法评估中对于企业的存货已经采用
了假设开发法进行估值，且假设开发法是模拟企业未来运营模式
对存货开发项目进行估值，其本质和整体收益法一致。因此在现
有资产存续期内，不再就同样参数进行重复评估。故本次不采用
收益法对委评企业进行评估。
资产基础法分析：资产基础法是以资产负债表为基础，从资产成
本的角度出发，以各单项资产及负债的市场价值替代其历史成本，
并在各单项资产评估值加和的基础上扣减负债评估值，从而得到
企业净资产的价值。本次选用资产基础法作为一种评估方法。
III. 资产基础法 企业价值评估中的资产基础法即成本法，它是以评估基准日市场
介绍 状况下重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产
的具体情况，选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并
累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价
值。
货币资金 对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目的明细表，对
【2014】第 0660077 号- 1 3 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出
数倒推评估基准日现金数，以经核实后的账面价值确认评估值；
对银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后
的账面价值确认评估值。
应收款项 对于应收款项，主要是其他应收款。各种应收款项在核实无误的
基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分
理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可
能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于
历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原
因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照
账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣
除后计算评估值；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
预付账款 根据所能收回的相应资产或权利的价值确定评估值。对于能够收
回的相应资产或权利的，按核实后的账面值作为评估值。
存货—开发成本 本次列入评估范围的存货开发成本主要是一块待开发的土地，对
于该类型项目可采用假设开发法和房地分估法两种评估方法确定
项目评估值。
（1）假设开发法
假设开发法是在估算开发完成后房地产正常交易的基础上，扣除
建筑物建设成本、资金成本、销售费用、销售税金、土地增值税、
所得税、建设利润后，以价格余额来确定在建项目价值。
根据土地使用权出让合同约定，项目公司对未来拟建项目必须自
持 11 万平方米，则本次在假设开发法的评估中对建成后的物业分
为两种经营模式分别进行预测，其中销售型物业采用静态法进行
估值，自持物业采用收益法进行估算。对于自持物业（出租或自
营的房地产），如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成
后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该
净收益转换为价值，在这种情况下，收益法就不是一种独立的估
价方法，而被包含在假设开发法之中，成为假设开发法的一个部
分。
（2）房地分估法
土地使用权公允价值按市场比较法和基准地价修正法确定，其他
已经发生的前期费用和开发间接费--管理费用由于金额相对不
大，在核实其真实性的情况下按账面值确定其公允价值。开发间
【2014】第 0660077 号- 1 4 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
接费--资金成本按项目实际发生的投入成本按客观利率进行重
估。最后在土地评估溢价的基础上考虑扣除增值所带来的土地增
值税和所得税影响。
长期应收款 被评估单位子公司港虹实业原开发经营的在建项目（成城购物广
场）已被政府收储，由于政府收储价格低于其在建工程的账面价
值，造成其账面亏损，该地块现已被新华成城拍得并作为主体开
发经营，因此港虹实业实际已不具备偿债能力。基于上述实际情
况两家公司及各股东于 2013 年 8 月 11 日共同签署了《关于债务
转移的确认协议》，约定港虹实业将应付上海新华传媒股份有限
公司和澳中国际集团股份有限公司本金合计为 11.94 亿元的债务
（财务资助款）转移归集至新华成城，并形成了两家公司内部往
来款，金额为 1,301,852,413.56 元，港虹实业记账于其他应付款，
新华成城记账于长期应收款。
由于本次评估目的是测算新华成城的股东全部权益，且其对港虹
实业的持股比例为 100%，因此对于两家公司就因债务转移而形成
的内部往来款，本次按港虹实业实际能够偿付的金额为限进行确
认。
固定资产 主要是电子设备和车辆设备。根据评估目的，结合评估对象实际
情况，主要采用重置成本法进行评估。
成本法基本公式为：评估值=重置全价×综合成新率
长期投资 对长期投资评估，绝对控股的投资项目，通过对被投资单位进行
整体资产评估，再根据投资比例确定评估值；控股投资项目中，
对于投资时间不长、资产结构、资产价值变化不大的投资项目，
根据被投资单位会计报表列示的净资产结合投资比例确定评估
值。非绝对控股的投资项目，根据被投资单位会计报表列示的净
资产经分析调整后结合投资比例确定评估值。
负债 以核实后的账面值或根据其实际应承担的负债确定评估值。
九、 评估程序实施过程和情况
我们根据国家资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产
和负债进行了清查核实，对被评估单位的经营管理状况等进行了
必要的尽职调查。具体步骤如下：
1. 与委托方接洽，听取公司有关人员对该单位情况以及委估资产
历史和现状的介绍，了解评估目的、评估对象及其评估范围，确
【2014】第 0660077 号- 1 5 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
定评估基准日，签订评估业务约定书，编制评估计划。
2. 指导企业填报资产评估申报表。
3. 现场实地清查。非实物资产清查，主要通过查阅企业原始会计
凭证、函证和核实相关证明文件的方式，核查企业债权债务的形
成过程和账面值的真实性。实物资产清查，主要为现场实物盘点
和调查，对资产状况进行察看、拍摄、记录；收集委估资产的产
权证明文件，查阅有关机器设备运行、维护及事故记录等资料。
评估人员通过和资产管理人员进行交谈，了解资产的管理、资产
配置情况。
4. 经过与单位有关财务记录数据进行核对和现场勘查，评估人员
对单位填报的资产评估明细申报表内容进行补充和完善。
5. 对管理层进行访谈。评估人员听取企业营运模式，主要产品或
服务业务收入情况及其变化；成本的构成及其变化；历年收益状
况及变化的主要原因。了解企业核算体系、管理模式；企业核心
技术，研发力量以及未来发展规划和企业竞争优势、劣势。了解
企业的溢余资产和非经营性资产的内容及其资产利用状况。
6. 收集企业各项经营指标、财务指标，以及企业未来年度的经营
计划、固定资产更新或投资计划等资料。调查了企业所在行业的
现状，区域市场状况及未来发展趋势。分析了影响企业经营的相
关宏观经济形势和行业环境因素。开展市场调研询价工作，收集
相同行业资本市场信息资料。
7. 评估师关注了土地出让合同相关限制性条款对评估价值的影
响，并且将该合同作为重要的报告附件，提请报告使用者关注。
8. 评定估算。评估人员根据评估对象、价值类型及评估资料收集
情况等相关条件，选择恰当的评估方法。选取相应的模型或公式，
分析各项指标变动原因,通过计算和判断，形成初步评估结论，并
对各种评估方法形成的初步结论进行分析，在综合评价不同评估
方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础
上，确定最终评估结论。
9. 各评估人员和其他中介机构进行多次对接,在确认评估工作中
没有发生重评和漏评的情况下，汇总资产评估初步结果，进行评
估结论的分析，撰写评估报告和评估说明。
10. 评估报告经公司内部三级审核后，将评估结果与委托方及被
评估单位进行汇报和沟通。根据沟通意见对评估报告进行修改和
【2014】第 0660077 号- 1 6 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
完善，向委托方提交正式评估报告书。
十、 评估假设
（一）基本假设：
1.公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是
一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和
卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，
买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限
制的条件下进行的。
2．持续使用假设：该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，
包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，
推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。持续使用假设
既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重
说明了资产的存续状态。
3.持续经营假设，即假设被评估单位以现有资产、资源条件为基
础，在可预见的将来不会因为各种原因而停止营业，而是合法地
持续不断地经营下去。
（二）一般假设：
1.本报告除特别说明外，对即使存在或将来可能承担的抵押、担
保事宜，以及特殊的交易方式等影响评估价值的非正常因素没有
考虑。
2.国家现行的有关法律及政策、产业政策、国家宏观经济形势无
重大变化，评估对象所处地区的政治、经济和社会环境无重大变
化，无其他人力不可抗拒及不可预见因素造成的重大不利影响。
3.评估对象所执行的税赋、税率等政策无重大变化，信贷政策、
利率、汇率基本稳定。
4.依据本次评估目的，确定本次估算的价值类型为市场价值。估
算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价格标准及价值体
系。
本报告评估结果的计算是以评估对象在评估基准日的状况和评估
报告对评估对象的假设和限制条件为依据进行。根据资产评估的
要求，认定这些假设在评估基准日时成立，当未来经济环境发生
较大变化，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的
责任。
【2014】第 0660077 号- 1 7 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
十一、 评估结论
I. 概述 根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的
原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对被评估单位在
评估基准日的市场价值进行了评估，得出如下评估结论：
被评估单位在基准日市场状况下股东全部权益评估值为
178,456,797.53 元。其中：总资产的账面价值 3,189,615,390.54
元，评估价值 4,078,643,139.81 元。同账面价值相比，评估增值
额 889,027,749.27 元 ， 增 值 率 27.87% 。 负 债 的 账 面 价 值
3,900,186,342.28 元，评估值 3,900,186,342.28 元，无评估增
减 值 。 净 资 产 的 账 面 价 值 -710,570,951.74 元 ， 评 估 价 值
178,456,797.53 元 。 同 账 面 价 值 相 比 ， 评 估 增 值 额
889,027,749.27 元，增值率 125.11%。
资产基础法评估结果汇总如下表：
评估结果汇总表 项目 账面价值 评估价值 增值额 增值率％
流动资产 318,921.43 403,816.35 84,894.92 26.62
非流动资产 40.11 4,047.97 4,007.86 9,992.17
可供出售金融资产净额
持有至到期投资净额
长期应收款净额 4,007.70 4,007.70
长期股权投资净额
投资性房地产净额
固定资产净额 40.11 40.27 0.16 0.40
在建工程净额
工程物资净额
固定资产清理
生产性生物资产净额
油气资产净额
无形资产净额
开发支出
商誉净额
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
资产合计 318,961.54 407,864.32 88,902.78 27.87
流动负债 39,488.78 39,488.78
（金额单位：万元） 非流动负债 350,529.86 350,529.86
评估基准日： 负债合计 390,018.64 390,018.64
2014 年 10 月 31 日 净资产（所有者权益） -71,057.10 17,845.68 88,902.78 125.11
【2014】第 0660077 号- 1 8 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
II. 其它 目前国内大多数企业产权交易案例，一般均未考虑其溢价或折价，鉴
于市场交易资料的局限性，未考虑流动性及由于控股权或少数股权等
因素产生的溢价或折价。
十二、 特别事项说明
以下特别事项可能对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注：
1. 评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影
响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。
2. 本机构不对管理部门决议、营业执照、权证、会计凭证、资产清单及
其他中介机构出具的文件等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
3. 新华成城的核心资产是位于上海市虹桥镇 893 街坊 4/2 丘的一块商业
用地，根据企业提供的房地产权证中的相关注记记载，该地块上按期建成
物业中的 40,000.00 平方米地上和 7,000.00 平方米地下物业由农方（上
海虹西实业公司、上海先锋实业公司、上海虹桥资产投资经营公司）按成
本价 6 亿元回购并将产权办理登记至农方名下，从而保护失地农民利益。
本次已经考虑上述事项对评估值的影响。
4. 被评估单位子公司港虹实业原开发经营的在建项目（成城购物广场）
已被政府收储，由于政府收储价格低于其在建工程的成本价，造成其账面
亏损，该地块现已被新华成城拍得并作为主体开发经营，因此港虹实业实
际已不具备偿债能力。基于上述实际情况两家公司及各股东于 2013 年 8
月 11 日共同签署了《关于债务转移的确认协议》，约定港虹实业将应付
上海新华传媒股份有限公司和澳中国际集团股份有限公司本金合计为
11.94 亿元的债务（财务资助款）转移归集至新华成城，并形成了两家公
司内部往来款，金额为 1,301,852,413.56 元，港虹实业记账于其他应付
款，新华成城记账于长期应收款。
由于本次评估目的是测算新华成城的股东全部权益，且其对港虹实业的持
股比例为 100%，因此对于两家公司就因债务转移而形成的内部往来款，
本次按港虹实业实际能够偿付的金额为限进行确认。
5. 本次评估采用市场比较法确定存货开发成本中土地使用权评估结果，
结论中已考虑扣除因土地评估增值对土地增值税和所得税的影响，提请报
告使用者关注。
6. 截止评估报告提出日期，根据委托方及相关当事方的说明，没有发现
资产占有方存在其他任何重大事项。
7. 评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和
【2014】第 0660077 号- 1 9 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
能力所能评定估算的重大特殊事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本
报告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立
判断，并在经济行为中适当考虑。
8. 若存在可能影响资产评估值的瑕疵事项、或有事项或其他事项，在委
托时和评估现场中未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉
及无法收集资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
9. 上述特殊事项如对评估结果产生影响而评估报告未调整的情况下，评
估结论将不成立且报告无效，不能直接使用本评估结论。
十三、 评估报告使用限制说明
I. 评估报告 1. 本报告只能由评估报告载明的评估报告使用者所使用。评估报告的评
使用范围 估结论仅为本报告所列明的评估目的和用途而服务，以及按规定报送有关
政府管理部门审查。
2. 未征得出具评估报告的评估机构书面同意，评估报告的内容不得被摘
抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的
除外。
3. 本报告含有的若干附件、评估明细表及评估机构提供的专供政府或行
业管理部门审核的其他正式材料，与本报告具有同等法律效力，及同样的
约束力。
II. 评 估 结 本评估报告只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时有效，
论使用有效 即自评估基准日 2014 年 10 月 31 日至 2015 年 10 月 30 日。
期
超过评估结论有效期不得使用本评估报告。
III. 涉及国 如本评估项目涉及国有资产，而本报告未经国有资产管理部门备案、核准
有资产项目 或确认并取得相关批复文件，则本报告不得作为经济行为依据。
的特殊约定
IV. 评 估 报 本评估报告意思表达解释权为出具报告的评估机构，除国家法律、法规有
告解释权 明确的特殊规定外，其他任何单位和部门均无权解释。
十四、 评估报告日
本评估报告日为 2014 年 12 月 16 日。
（本页以下无正文）
【2014】第 0660077 号- 2 0 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
（本页无正文）
评估机构 上海东洲资产评估有限公司
法定代表人 王小敏
首席评估师 李启全
签字注册资产评估师
Tel:021-52402166 王 欣
Tel:021-52402166 邹淑莲
其他主要评估人员
报告出具日期 2014 年 12 月 16 日
公司地址 200050 中国上海市延安西路 889 号太平洋企业中心 19 楼
联系电话 021-52402166（总机） 021-62252086（传真）
网址 www.dongzhou.com.cn;www.oca-china.com
CopyRight GCPVBook
【2014】第 0660077 号- 2 1 -
企业价值评估报告书
【2014】第 0660077 号
报告附件
企业价值评估报告书
（报告附件）
项目名称 上海新华传媒股份有限公司拟转让持有的上海新华成城资
产管理有限公司 40%股权评估报告
报告编号 沪东洲资评报字【2014】第 0660077 号
序号 附件名称
1. 上海新华传媒股份有限公司董事会决议
2. 上海新华成城资产管理有限公司股东会决议
3. 上海新华传媒股份有限公司营业执照
4. 上海新华成城资产管理有限公司营业执照
5. 上海新华成城资产管理有限公司验资报告及股权转让协议
6. 上海新华成城资产管理有限公司专项审计报告
7. 上海新华成城资产管理有限公司房地产权证及其他权利证明
8. 评估委托方和相关当事方承诺函
9. 评估业务约定书
10. 上海东洲资产评估有限公司营业执照
11. 上海东洲资产评估有限公司从事证券业务资产评估许可证
12. 上海东洲资产评估有限公司资产评估资格证书
13. 资产评估机构及注册资产评估师承诺函
14. 资产清单或资产汇总表
【2014】第 0660077 号- 2 2 -
