银座集团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的
确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额资产评估报告
目 录
声 明 ............................................................... 1
摘 要 ............................................................... 2
资产评估报告 ........................................................... 3
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况 3
二、评估目的 ........................................................... 7
三、评估对象和评估范围 ................................................. 7
四、价值类型 .......................................................... 12
五、评估基准日 ........................................................ 12
六、评估依据 .......................................................... 12
七、评估方法 .......................................................... 14
八、评估程序 .......................................................... 20
九、评估假设 .......................................................... 22
十、评估结论 .......................................................... 23
十一、特别事项说明 .................................................... 24
十二、资产评估报告使用限制说明 ........................................ 27
十三、资产评估报告日 .................................................. 28
资产评估报告附件目录 .................................................. 29
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银座集团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的
确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额资产评估报告
声 明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发
布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违
反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个
人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现
价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独
立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、
盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实
性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预
期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏
见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及
其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且
已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告
中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的
假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额资产评估报告
银座集团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的
确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额
资产评估报告
摘 要
中天华资评报字（2023）第10308号
北京中天华资产评估有限责任公司接受银座集团股份有限公司的委托，对银座集
团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的确定银座集团德州商城有限公司资
产组可收回金额进行了评估，为拟进行的银座集团股份有限公司财务报告商誉减值测
试为目的确定资产组可收回金额提供参考依据。
根据评估目的，本次评估对象为银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额，
评估范围是银座集团德州商城有限公司于评估基准日的全部资产及相关负债，具体评
估范围以银座集团德州商城有限公司提供的资产负债表和资产评估申报表为基础。
评估基准日为2022年12月31日。
本次评估的价值类型为可收回金额。可收回金额等于资产组预计未来现金流量的
现值或者公允价值减去处置费用的净额孰高者。
委托人及产权持有单位根据目前经营状况，未能对未来收益进行准确预测，但出
具了相关资产价值可以通过资产未来运营得以全额回收的承诺，因此本项目对可收回
金额通过公允价值减去处置费用的方式进行测算。
根据以上评估工作，在评估前提和假设条件充分实现的条件下，得出如下评估结
论：
本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则，依据评估对象的实际状况、有关
市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继续使用
和公开市场为前提，对银座集团股份有限公司因取得银座集团德州商城有限公司控制
权所形成的商誉资产组可回收金额进行了评估。在委托人、相关公司管理层承诺相关
资产价值可以通过资产未来运营得以全额回收的假设条件下，银座集团德州商城有限
公司包含商誉的资产组组合账面值为-19,351.81 万元，公允价值为-16,230.05 万元，评估
值 2,806.34 万元，增值率为 98.37%，即包含商誉的资产组可收回金额为 2,806.34 万元。
在使用本评估结论时，特别提请报告使用人使用本报告时注意报告中所载明的特殊
事项以及期后重大事项。
本报告评估结论自评估基准日起一年内有效，即有效期至2023年12月30日。超过一
年，需重新进行评估。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正
确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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银座集团股份有限公司拟编制财务报告商誉减值测试为目的
确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额
资产评估报告
中天华资评报字（2023）第 10308 号
银座集团股份有限公司：
北京中天华资产评估有限责任公司接受贵单位的委托，遵守法律、行政法规和资
产评估准则，根据委托履行必要的资产评估程序，对银座集团股份有限公司拟编制财
务报告商誉减值测试为目的确定银座集团德州商城有限公司商誉资产组在2022年12月
31日的可收回金额进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报
告使用人概况
本项目委托人为银座集团股份有限公司，被评估单位为银座集团德州商城有限公
司。资产评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。除上述之外，任何得到报告的
第三方都不应被视为资产评估报告使用人，资产评估机构和资产评估师也不对该等第
三方因误用资产评估报告而产生的损失承担任何责任。
（一） 委托人简介：
1．企业名称：银座集团股份有限公司
2．类型：股份有限公司(上市)
3．住所：济南市泺源大街中段
4．法定代表人：马云鹏
5．注册资本：520,066,589元
6．成立日期：1993年02月27日
7．统一社会信用代码：913700002671701644
8．经营范围：一般项目：会议及展览服务；住房租赁；非居住房地产租赁；柜
台、摊位出租；物业管理；珠宝首饰制造；珠宝首饰零售；珠宝首饰回收修理服务；
广告设计、代理；广告制作；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；居
民日常生活服务；光学仪器销售；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批
的项目）；以自有资金从事投资活动；家具零配件销售；宠物销售；木制容器销售；
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绘图、计算及测量仪器销售；服务消费机器人销售；竹制品销售；棕制品销售；纸制
品销售；日用木制品销售；智能无人飞行器销售；成人情趣用品销售（不含药品、医
疗器械）；渔具销售；室内卫生杀虫剂销售；食品用洗涤剂销售；未经加工的坚果、
干果销售；日用百货销售；谷物销售；豆及薯类销售；棉、麻销售；农副产品销售；
针纺织品及原料销售；家用电器销售；游艺及娱乐用品销售；第二类医疗器械销售；
橡胶制品销售；塑料制品销售；医护人员防护用品零售；医用口罩零售；日用口罩（非
医用）销售；消毒剂销售（不含危险化学品）；卫生用品和一次性使用医疗用品销售；
特种劳动防护用品销售；劳动保护用品销售；食用农产品零售；新鲜水果零售；新鲜
蔬菜零售；鲜肉零售；鲜蛋零售；针纺织品销售；服装服饰零售；鞋帽零售；化妆品
零售；个人卫生用品销售；厨具卫具及日用杂品零售；日用品销售；礼品花卉销售；
母婴用品销售；钟表销售；眼镜销售（不含隐形眼镜）；箱包销售；文具用品零售；
体育用品及器材零售；户外用品销售；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；
乐器零售；照相器材及望远镜零售；玩具、动漫及游艺用品销售；五金产品零售；灯
具销售；家具销售；卫生洁具销售；宠物食品及用品零售；互联网销售（除销售需要
许可的商品）；水产品零售；皮革销售；汽车装饰用品销售；日用玻璃制品销售；电
子产品销售；办公设备耗材销售；音响设备销售；玩具销售；办公用品销售；鲜蛋批
发；茶具销售；金银制品销售；皮革制品销售；钟表与计时仪器销售；停车场服务（除
依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：食品经营（销
售预包装食品）；食品经营；保健食品销售；婴幼儿配方乳粉销售；特殊医学用途配
方食品销售；第三类医疗器械经营；烟草制品零售；出版物零售；酒类经营；食品经
营（销售散装食品）；小食杂；出版物互联网销售；食品互联网销售；货物进出口；
餐饮服务；粮食收购；食品进出口；食品生产（依法须经批准的项目，经相关部门批
准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
（二） 被评估单位简介：
1．企业名称：银座集团德州商城有限公司（以下简称：德州银座）
2．企业性质：有限责任公司
3．注册资本：3,000 万(元)
4．注册地址：德城区解放北路
5．法定代表人：孙清龙
6．统一社会信用代码：91371400740957422W
7．经营范围：餐饮服务；零售预包装食品，零售散装食品，乳制品（含婴幼儿
配方乳粉）；图书、音像制品零售；医疗器械零售；在本店内零售卷烟、雪茄烟；眼
镜（含隐形眼镜）、纺织品、服装、保健食品、日用品、文化体育用品器材、五金交
电、家电及电子产品销售；首饰加工及销售；设计制作发布国内广告业务（不含固定
形式印刷品）；会议展览服务；房屋场地租赁；仓储服务（不含危险、监控、食用及
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易制毒化学品）；物业管理；停车场服务；代收水电费、电话费、有线电视费；计生
用品销售；备案范围进出口业务。网络销售：零售预包装食品，零售散装食品，乳制
品（含婴幼儿配方乳粉）；日用品。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可
开展经营活动）。
8．企业概况：
银座集团德州商城有限公司原名德州市宁德房地产开发有限公司，成立于 2002
年 7 月 11 日，注册资本 1000 万元，由自然人谷秀龙、孙佳节、倪婉仙、张光荣分别
投资 500 万元、200 万元、200 万元和 100 万元组建。
2005 年 3 月，德州市宁德房地产开发有限公司增加注册资本 2000 万元，余姚市成
龙金属材料有限公司和余姚市永真物资有限公司分别投资 1000 万元。
2007 年 9 月，倪婉仙、张光荣将其持有德州市宁德房地产开发有限公司股权全部
转让给孙佳节。股权转让后，倪婉仙、张光荣不再持有公司股份，孙佳节持有公司 16.7%
的股权。
2008 年 3 月余姚市成龙金属材料有限公司和余姚市永真物资有限公司将其持有德
州市宁德房地产开发有限公司股权全部转让给谷秀龙。股权转让后，余姚市成龙金属
材料有限公司和余姚市永真物资有限公司不再持有公司股份，谷秀龙持有公司 83.3%
的股权。
2008 年 4 月银座集团股份有限公司收购了谷秀龙、孙佳节持有的德州市宁德房地
产开发有限公司 90%股权。
2009 年 2 月山东银座购物中心有限公司收购了孙佳节持有的德州市宁德房地产开
发有限公司 10%股权。
2010 年 6 月经公司全体股东研究决定：公司由原“德州市宁德房地产开发有限公
司”变更为银座集团德州商城有限公司，并在德州市工商行政管理局办理了企业名称
变更登记。
经上述股权及企业名称变更，截止评估基准日 2022 年 12 月 31 日，各股东所占注
册资本比例如下：
银座集团德州商城有限公司股权结构明细表
序号 股东名称 出资额(万元) 持股比例
1 银座集团股份有限公司 2,700.00 90%
2 山东银座购物中心有限公司 300.00 10%
合 计 3,000.00 100.00%
9．财务状况
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德州银座近两年及评估基准日经审计的主要资产经营数据（公允价值）如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
资产总额 42,476.54 46,701.92 50,765.77
负债总额 57,246.21 64,068.73 2,702.33
净资产 -14,769.66 -17,366.81 -19,826.50
项 目 2020 年度 2021 年度 2022 年度
营业收入 11,269.43 13,295.31 12,264.44
利润总额 -4,960.46 -2,427.13 -2,459.70
净利润 -4,960.46 -2,427.13 -2,459.70
德州银座近两年及评估基准日经审计的主要资产经营数据（账面价值）如下：
金额单位：人民币万元
项 目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日
资产总额 39,088.39 43,446.97 47,644.01
负债总额 57,246.21 64,068.73 70,592.27
净资产 -18,157.82 -20,621.77 -22,948.26
项 目 2020 年度 2021 年度 2022 年度
营业收入 11,269.43 13,295.31 12,264.44
利润总额 -4,827.26 -2,293.93 -2,326.50
净利润 -4,827.26 -2,293.93 -2,326.50
以上财务数据来自德州银座提供的财务报表，其中：
2020 年度、2021 年度财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并出具了“中天运[2022]审字第 00907 号”标准无保留意见审计报告。
2022 年 12 月 31 日财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）履行审计
程序，截至评估报告日审计报告尚未出具。
10．主要会计政策
德州银座执行《企业会计准则》。
11．执行的税收政策及标准
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额 13%、9%、6%、3%、0%
企业所得税 应纳税所得额 25%
城市维护建设税 应缴的流转税税额 7%、5%
教育费附加(含地方) 应缴的流转税税额 3%、2%
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（三）委托人和被评估单位之间的关系
本项目委托人为银座集团股份有限公司，被评估单位为银座集团德州商城有限公
司，委托人持有被评估单位股权比例为90.00%。
（四）资产评估委托合同约定的资产评估报告使用人
1. 委托人：银座集团股份有限公司。
2. 2022年度财务报告审计机构、注册会计师。
3. 其他评估报告使用人：除国家有关法律法规规定外，资产评估委托合同没有
约定 其他评估报告使用人。
二、评估目的
（一） 商誉的形成
银座集团股份有限公司通过支付现金购买资产的方式取得银座集团德州商城有
限公司 90%股权，为非同一控制下的企业合并。根据《企业会计准则第 20 号一企业合
并》，非同一控制下的企业合并，购买方合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认
净资产公允价值份额的差额应当确认为商誉。
（二） 商誉减值测试准则要求
根据《企业会计准则第 8 号一资产减值》第四条的规定，因企业合并所形成的商
誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
（三） 商誉减值测试评估目的
银座集团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的确定银座集团德州商城
有限公司资产组可收回金额进行评估，本次评估目的为银座集团股份有限公司以财务
报告商誉减值测试为目的确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额提供参
考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）根据评估目的，本次评估对象为德州银座的资产组可收回金额。
（二）根据评估目的及上述评估对象，本次评估范围为德州银座于评估基准日商
誉及可辨认净资产组成的资产组。
资产组认定过程如下：
银座集团股份有限公司 2008 年收购非同一控制下的银座集团德州商城有限公司
90%股权，收购价款 8,855.17 万元，形成商誉 3,236.81 万元。2022 年 12 月 31 日，商誉
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账面价值为 3,236.81 万元，未确认归属于少数股东权益的商誉价值 359.64 万元，包含
未确认归属于少数股东权益的商誉价值 3,596.45 万元。
经委托人、商誉资产组相关公司管理层、执行审计业务的注册会计师协商认定：
银座集团德州商城有限公司主营业务明确并且单一，该业务具有相对独立性，同时该
主营业务的商品直接与市场衔接，由市场定价，符合资产组组合的相关要件；另一方
面，银座集团德州商城有限公司不存在其他符合上述条件的经营业务，因此确定将银
座集团德州商城有限公司整体认定为一个资产组组合，并以该资产组组合为基础进行
相关商誉的减值测试。上述资产组与商誉的初始确认及以后年度进行减值测试时的资
产组组合业务内涵相同，保持了一致性。本项目评估对象为银座集团股份有限公司因
取得银座集团德州商城有限公司控制权所形成的商誉资产组可收回金额，评估范围是
在银座集团股份有限公司合并报表反映的相关商誉、不在会计报表反映的少数股东商
誉以及与形成商誉相关的各项经营性资产及负债，具体包括流动资产、非流动资产（投
资性房地产、固定资产、使用权资产、无形资产、 长期待摊费用）、流动负债、租
赁负债。如下表：
金额单位：人民币万元
项 目 公允价值
流动资产 15,812.35
非流动资产 34,953.42
其中：债权投资 0.00
其他债权投资 0.00
长期应收款 0.00
长期股权投资 0.00
其他权益工具投资 0.00
其他非流动金融资产 0.00
投资性房地产 6,662.34
固定资产 19,700.85
在建工程 0.00
生产性生物资产 0.00
油气资产 0.00
使用权资产 2,542.43
无形资产 6,034.42
开发支出 0.00
商誉 0.00
长期待摊费用 13.38
递延所得税资产 0.00
其他非流动资产 0.00
资产总计 50,765.77
流动负债 67,889.94
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项 目 公允价值
非流动负债 2,702.33
负债总计 70,592.27
净资产（所有者权益） -19,826.50
商誉 3,596.45
商誉资产组 -16,230.05
以上财务数据来自委托方提供的会计报表，会计报表已经中天运会计师事务所
（特殊普通合伙）履行审计程序，截至评估报告日审计报告尚未出具。
1.商誉资产组认定一致性分析
银座集团股份有限公司 2016-2021 年度编制财务报告时均进行了商誉资产组的减
值测试。2016-2017 年度资产组认定为银座集团德州商城有限公司全部资产及负债；
2018 年资产组认定为银座集团德州商城有限公司全部经营性资产及负债；2019-2021
年资产组认定为 100%商誉及银座集团德州商城有限公司所有经营性资产及负债，具体
包括流动资产、非流动资产（投资性房地产、固定资产、使用权资产、无形资产、 长
期待摊费用）、流动负债、租赁负债。
本次对 2022 年商誉资产组认定为 100%商誉及银座集团德州商城有限公司所有经
营性资产及负债，与 2021 年认定的资产组一致。
2.商誉资产组历史评估情况
银座集团股份有限公司 2019 年度编制财务报告时委托山东正源和信资产评估有
限公司对商誉资产组可收回金额采用资产基础法进行评估，商誉资产组定义为 100%
商誉及银座集团德州商城有限公司所有经营性资产及负债，评估结果为 14,452.03 万
元，执行审计业务的注册会计师已对资产评估结果分析使用，与本次资产组认定范围
一致。
银座集团股份有限公司 2020 年度编制财务报告时委托山东正源和信资产评估有
限公司对商誉资产组可收回金额采用资产基础法进行评估，商誉资产组定义为 100%
商誉及银座集团德州商城有限公司所有经营性资产及负债，评估结果为 7,854.19 万元，
执行审计业务的注册会计师已对资产评估结果分析使用，与本次资产组认定范围一
致。
银座集团股份有限公司 2021 年度编制财务报告时委托山东正源和信资产评估有
限公司对商誉资产组可收回金额采用资产基础法进行评估，商誉资产组定义为 100%
商誉及银座集团德州商城有限公司所有经营性资产及负债，评估结果为 3,907.91 万元，
执行审计业务的注册会计师已对资产评估结果分析使用，与本次资产组认定范围一
致。
（三）商誉资产组涉及主要资产
1.评估范围内主要资产实体状况
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（1）存货
商誉相关资产组所处企业存货类资产包括在库周转材料及库存商品，均未计提减
值准备。在库周转材料主要为物业材料等；库存商品主要为待售的商品，存放在超市
货架及仓库内，保存状态良好。
（2）投资性房地产
商誉相关资产组组合所在企业投资性房地产-房屋为坐落于德州市解放中大道 588
号银座大厦六-十九层，建成于 2009 年 9 月，钢混结构，不动产权证书编号为：鲁(2016)
德州市不动产权第 0002385 号。国有土地使用权证编号：德国用(2002)字第 0211 号，
分摊土地使用权面积为 2329.97 平方米，四至分别为西临市立医院，南临三八路，东
临解放北路，北临规划路。
现状用途为办公楼，八层自用，六层、七层、九至十九层对外出租，证载面积为
14103.5 平方米。外立面装饰：外墙干挂石材；供暖、制冷：中央空调；大堂装修：大
理石地面，乳胶漆墙面，步梯踏步为水泥地面，电梯三部。该办公楼现正常使用中。
（3）房屋建筑物
商誉相关资产组组合所在企业主要房屋建筑类资产为商业经营用房和办公经营
用房：
①德州银座中心店营业楼：位于德州市解放中大道 588 号银座大厦 1-5 层，建成
于 2009 年 9 月，钢混结构，不动产权证编号为：鲁(2016)德州市不动产权第 0002384
号。现状用途为营业商场用房，主要包括 1-5 层，证载面积为 51923.38 平方米。外立
面装饰：外墙干挂石材；供暖、制冷：中央空调； 1-5 层商场部分地面为 800*800 地
砖，墙面为乳胶漆，部分为亚克力板，顶棚为石膏板吊顶，商场内三部直梯、两部扶
梯、以及两部楼梯，楼梯间地面及楼梯面层为大理石，楼梯间、电梯间为精装修；中
央空调、水、电、宽带、消防监控、烟感自动报警系统齐全，该商场正常使用中。
②德州银座乐陵店营业用房：位于乐陵市五洲中大道 6 号，建成于 2012 年，主楼
框架结构，副楼钢混结构。
营业用房(主楼)不动产权证编号为：鲁(2018)乐陵市不动产权第 0000276 号，现状
用途为营业商场用房，证载面积为 27,000.00 平方米,营业用房(主楼)共四层，现为商场。
其中一楼主要为超市和餐饮，二楼主要为男装，三楼主要为女装，四楼主要为电器家
居影院。商场部分地面为 800*800 地砖，墙面为乳胶漆，部分为亚克力板，顶棚为石
膏板吊顶，商场内两部扶梯、以及两部楼梯，楼梯间地面及楼梯面层为大理石，楼梯
间、电梯间为精装修。中央空调、水、电、宽带、消防监控、烟感自动报警系统齐全。
该商场正常使用中。
③德州银座乐陵店办公经营用房(副楼),房屋所有权编号为：鲁(2018)乐陵市不动产
权第 0000276 号,共四层，地下一层，地上三层，建筑面积 2,283.06 平方米，地下一层、
一层为设备层，主要存放主楼和副楼日常运营设备，二至三层对外出租。本次评估采
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用收益法评估，副楼地下一层、一层的收益体现在的主楼及副楼二、三层的收益中，
不再单独计算评估值。副楼二、三层地面为地砖，墙面为乳胶漆，无吊顶，楼梯间为
大理石地面，乳胶漆墙面。
（4）机器设备类资产
商誉相关资产组组合所在企业主要设备类资产包括机器设备、电子设备，其中，
机器设备 278 项，电子设备 465 项。购置时间为 2005 年 12 月至 2022 年 6 月。委估资
产分别安装和使用在商誉相关资产组组合所在企业的商场和办公区域内。
①机器设备：至评估基准日委估机器设备清单数量为 278 项，主要为电梯、冷柜、
货架、监控、变配电设备等，现设备使用情况正常。
②电子设备：至评估基准日委估电子设备清单数量为 465 项，主要包括电脑、打
印机、空调、投影仪等，现设备使用情况正常。
(5) 无形资产-土地使用权
商誉相关资产组组合所在企业无形资产-土地使用权，共 2 宗，具体情况如下：
序 面积 使用权
土地证号 使用权人 座落 用途 终止日期
号 (平米) 类型
1 德 国 用 (2002) 字 第 德州市宁德房地产 商服综合
解放北路 18190 2052.08.14 出让
0211 号 开发有限公司 用地
2 鲁(2018)乐陵市不动 银座集团德州商城 乐陵市五洲中
19834.2 商服用地 2047.04.27 出让
产权第 0000276 号 有限公司 大道 6 号
合计 38024.2
2.评估范围内主要资产法律状况
(1)银座集团德州商城有限公司主要房屋建筑物除中心店员工车棚没有办理产权
登记手续外，其他房屋建筑物类资产均已经办理了产权登记手续。
(2)银座集团德州商城有限公司与中信银行股份有限公司济南分行签订抵押合同
(合同编号：2018 银最抵字第 811258029506 号)，以银座集团德州商城有限公司财产为
银座集团股份有限公司履行债务提供最高额抵押担保，抵押担保期限为 2018 年 11 月
19 日至 2023 年 11 月 19 日，担保的债权本金为 28,000.00 万元。
(3)银座集团德州商城有限公司与中信银行股份有限公司济南分行签订抵押合同
(合同编号：2018 银最抵字第 811258029506-1 号)，以解放中大道 588 号银座大厦 6-19
层的不动产为银座集团股份有限公司的借款提供抵押担保。抵押担保期限为 2018 年
11 月 19 日至 2023 年 11 月 19 日，担保的债权本金为 5,000.00 万元。
(4)银座集团德州商城有限公司乐陵分公司与中国光大银行股份有限公司济南分
行签订最高额抵押合同，合同编号：3788Z-19-150D2，以乐陵商城 1-4 层及土地、附属
用房及土地为光大银行与银座集团股份有限公司签订的《综合授信协议》提供抵押担
保，抵押的房地产不动产证号：鲁(2018)乐陵市不动产权第 0000276 号，担保的债权本
金为 1.5 亿元。担保期限为 2019 年 10 月 23 日至 2024 年 10 月 23 日。
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(5)除以上事项外，所有纳入评估范围的资产产权清晰，均未有抵押、诉讼、担保
等事项。
3. 企业申报的表外资产的类型、数量
商誉相关资产组组合所在企业没有申报表外资产。
（三）委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围的一致。
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者
评估值）。
2020 年度、2021 年度财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并出具了“中天运[2022]审字第 00907 号”标准无保留意见审计报告。
2022年12月31日财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）履行审计程
序，截至评估报告日审计报告尚未出具。
四、价值类型
根据评估目的及具体评估对象，按照《以财务报告为目的的评估指南》的规定，
选择可收回金额作为本评估报告的价值类型，该价值类型与《企业会计准则第 8 号－
资产减值》规定相一致。
可收回金额，即《企业会计准则第 8 号——资产减值》中的可收回金额。根据资
产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高
者确定。
五、评估基准日
资产评估委托合同约定的评估基准日为 2022 年 12 月 31 日，即财务报告的报表日。
本次评估工作中所采用的价格均为评估基准日的有效价格标准。
六、评估依据
（一） 法律法规依据
1. 《中华人民共和国资产评估法》；
2. 《中华人民共和国民法典》；
3. 《中华人民共和国公司法》；
4. 《中华人民共和国土地管理法》；
5. 《中华人民共和国企业所得税法》；
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6. 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财政部、国家税务总局，
财税〔2008〕170 号）；
7. 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税
〔2016〕36 号）；
8.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019 年 8 月 26 日第十三届全国人大常
委会第十二次会议第三次修订）；
10.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
11. 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
（二） 评估准则依据
1. 《资产评估基本准则》（财评[2017]43 号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30 号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36 号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35 号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33 号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37 号）；
7. 《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38 号）；
8. 《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38 号）；
9. 《资产评估执业准则——机器设备》（中评协[2017]39 号）；
10. 《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46 号）；
11. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47 号）；
12. 《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48 号）；
13. 《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35 号）；
14. 《资产评估专家指引第 11 号一一商誉减值测试评估》（中评协［2020］37 号）；
15. 《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》（财会[2014]6 号）；
16. 《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45 号）；
17. 《企业会计准则第 8 号一资产减值》；
18. 《会计监管风险提示第 8 号一一商誉减值》；
19. 《投资性房地产评估指导意见》。
（三） 权属依据
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1. 国有土地使用证；
2. 不动产权证；
3. 重要资产购置合同或凭证；
4. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。
（四） 取价依据
1. 《2022 年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
2.评估人员现场座谈、勘察记录；
3.评估人员市场调查所了解、收集的资料；
4.其他相关资料。
（五） 其他参考依据
1. 《房地产估价规范》（GB/T50291－2015）；
2. 《企业会计准则一基本准则》（财政部令第 33 号）；
3. 《企业会计准则一应用指南》（财会［2006］18 号）；
4.德州银座 2019 年度、2020 年度审计报告及 2022 年 12 月 31 日报表；
5.《资产评估常用数据与参数手册（第二版）》（北京科学技术出版社）；
6. 其他相关资料。
七、评估方法
(一) 评估方法的选择
根据《企业会计准则第8号——资产减值》，资产存在减值迹象的，应当估计其可
收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的公允价值减去处置费用后的净额与资
产预计未来现金流量的现值，只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发
生减值，不需再估计另一项金额。
根据《以财务报告为目的的评估指南》，资产评估师协助企业进行资产减值测试
时，应当以评估对象在减值测试日的可收回金额作为评估值。可收回金额等于资产预
计未来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额孰高者。在已确信资产预计未
来现金流量的现值或公允价值减去处置费用的净额其中任何一项数值已超过所对应
的账面价值，并通过减值测试的前提下，可以不必计算另一项数值。
可收回金额=Max(公允价值-处置费用，资产预计未来现金流量的现值)
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本次评估的资产组主要资产为商业零售用房地产，位于所在城市的核心商圈。企
业持有该类物业的收益包括经营收益与升值收益，而收益法计算的预计未来现金流量
的现值中仅考虑了其经营收益，未考虑其物业升值收益。对于拥有巨额商业地产的被
评估单位来说，收益现值法基于盈利指标测算得到的企业价值不能体现商业物业的升
值收益，难以公允地反映其核心资产一一商业房地产的真实价值，一般会低估其企业
价值。因此评估人员认为采用收益法估算资产组公允价值将低于采用资产基础法估算
资产组公允价值。
因此根据商誉资产组所处企业历史年度及目前经营状况，委托人及商誉资产组所
处企业出具了相关资产价值可以通过资产未来运营得以全额回收的承诺，本次评估对
可收回金额通过公允价值减去处置费用的方式进行测算。在本评估项目中，资产组组
合不存在销售协议价格，也无活跃交易市场，同时也无法获取同行业类似资产交易案
例，我们无法从市场途径获得委估资产组组合的公允价值。因此，本次评估采用资产
基础法，根据资产组组合包含的各项资产、负债的实际情况，采用适当的评估方法分
别确定其评估值后，根据资产扣除负债后得出资产组组合的公允价值。减去预估的必
要处置费用后，得出资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额。
（二）评估方法过程介绍
1．公允价值的确定
公允价值=资产-负债
(1)流动资产的评估
①货币资金的评估
货币资金包括现金、银行存款。
评估人员通过对申报单位评估现场工作日库存现金进行监盘并倒推到评估基准
日的方法确定评估，对于银行存款以银行对账单和银行存款余额调节表进行试算平
衡。核对无误后，对于币种为人民币的货币资金，以清查核实后账面值为评估值。
②应收款项(预付账款、其他应收款)的评估
评估人员通过核查账簿、原始凭证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，通过
个别认定及账龄分析相结合，综合分析应收款项的可收回金额及未来可收回金额的评
估风险损失确定应收款项的评估值。
③存货的评估
A：在库周转材料
评估人员通过市场调查取得在库周转材料或替代品近期购买价格，利用核实后的
数量乘以现行市场购买价，并考虑材料购进过程中的合理的运杂费、损耗、验收整理
入库费及其他费用，确定其评估值。
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B：库存商品
商誉相关资产组组合所在企业为商品零售企业，库存商品主要为外购的商品，对
该类库存商品以基准日账面值作为其公允价值。
④其他流动资产的评估
其他流动资产为增值税留抵税额等。评估人员对企业账面数值进行了核实，对会
计资料及相关资料进行了审核，了解其他流动资产形成的原因、发生的时间，以经核
实的审计后账面价值作为其他流动资产的评估价值。
(2)投资性房地产的评估
A:评估方法的选择
根据《资产评估执业准则-不动产》规定，通行的估价方法有市场比较法、收益法、
假设开发法、成本法、基准地价修正法等，有条件选用市场比较法进行估价的，应以
市场比较法为主要方法，有收益房地产应采用收益法，作为其中的一种方法进行估价。
由于评估对象银座大厦(6-19 层)为收益性物业，可获取稳定收益，所以 6-19 层估
价宜采用收益法作为其估价方法，故优先选用采用收益法评估。
B:评估方法的基本原理及公式
收益法是指预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估
价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
式中：V---房地产公允价值(元)
A---年净收益(元)
Y---资本化率(%)
g---年净收益逐年递增的比率(%)
n---收益年期(年)
收益法的评估过程如下：
①确定评估对象房地产的出租收入
通过市场调查，搜集有关评估对象及附近类似房地产的出租收入资料并进行适当
的调整修正，使其成为正常客观的出租收入。商场经营模式主要采用联营抽成和店铺
租赁，根据对已签订的租赁合同的统计分析，大部分租赁合同为固定租金加提成模式，
租约上的固定租金未能完整体现资产收益水平，提成部分存在较大的不确定性；小部
分租赁合同为沿街店铺租赁，该部分租赁面积较小，租期不统一，亦不能完整体现资
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产收益水平。本次评估选用客观租金，不考虑租约的限制情况。
②确定评估对象房地产的潜在毛收入
假定评估对象房地产在充分利用、无空置状态下估算其潜在毛收入。
③确定评估对象房地产的有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到
的收入估算其有效毛收入。
④运营费用的确定
根据维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营
的收益估算其运营费用。
通过市场调查搜集有关评估对象及附近类似房地产的运营费用资料并进行适当
的调整修正，使其成为正常客观的运营费用。
⑤净收益的确定
年净收益=年有效毛收入-年运营费用。
⑥房地产收益年期的确定
对于土地与建筑物合一的评估对象，根据房屋建筑物的经济耐用年限、剩余使用
年限、土地使用权剩余年限综合确定房地产的未来收益年期。
⑦年净收益逐年递增的比率的确定
根据当地租金增长统计资料及评估人员现场调查资料，确定年净收益逐年递增的
比率。
⑧资本化率的确定
以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同一时期一年期国债年
利率；风险调整值根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及
新旧程度等确定。
⑨选用适宜的计算公式求出评估对象房地产的收益价格。
⑩以不含增值税的房地产价格作为房地产公允价值。
(3)固定资产的评估
包括房屋建筑物类和机器设备类固定资产。
A.对房屋建筑物类资产的评估
①确定评估对象房地产的出租收入
通过市场调查，搜集有关评估对象及附近类似房地产的出租收入资料并进行适当
的调整修正，使其成为正常客观的出租收入。商场经营模式主要采用联营抽成和店铺
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租赁，根据对已签订的租赁合同的统计分析，大部分租赁合同为固定租金加提成模式，
租约上的固定租金未能完整体现资产收益水平，提成部分存在较大的不确定性；小部
分租赁合同为沿街店铺租赁，该部分租赁面积较小，租期不统一，亦不能完整体现资
产收益水平。本次评估选用客观租金，不考虑租约的限制情况。
②确定评估对象房地产的潜在毛收入
假定评估对象房地产在充分利用、无空置状态下估算其潜在毛收入。
③确定评估对象房地产的有效毛收入
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到
的收入估算其有效毛收入。
④运营费用的确定
根据维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营
的收益估算其运营费用。
通过市场调查搜集有关评估对象及附近类似房地产的运营费用资料并进行适当
的调整修正，使其成为正常客观的运营费用。
⑤净收益的确定
年净收益=年有效毛收入-年运营费用。
⑥房地产收益年期的确定
对于土地与建筑物合一的评估对象，根据房屋建筑物的经济耐用年限、剩余使用
年限、土地使用权剩余年限综合确定房地产的未来收益年期。
⑦年净收益逐年递增的比率的确定
根据当地租金增长统计资料及评估人员现场调查资料，确定年净收益逐年递增的
比率。
⑧资本化率的确定
以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率选用同一时期一年期国债年
利率；风险调整值根据评估对象所在地区的经济现状及未来预测、评估对象的用途及
新旧程度等确定。
⑨选用适宜的计算公式求出评估对象房地产的收益价格。
⑩以不含增值税的房地产价格作为房地产公允价值。
B.对机器设备类资产的评估
根据本次评估目的，按照设备继续使用原则，并考虑到设备不具备独立获利能力
以及设备的现实状况，对公司的设备采用重置成本法进行评估。
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①重置成本的确定
机器设备重置全价由设备购置费、运杂费、安装工程费、其他费用和资金成本等
部分组成。被评估单位为增值税一般纳税人，对于机器设备在计算其重置全价时扣减
设备购置所发生的增值税进项税额。公式为：
重置全价＝设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费用+前期费及其他必要费
用+资金成本－设备购置增值税。
价值量较小的电子设备，不需要安装（或安装由销售商负责）以及运输费用较低，
参照现行市场购置的价格确定。
已超期服役，市场上确实已无该型号产品的设备，采用近似设备对比法确认重置
全价。
库存设备本次评估时只考虑设备购置价及合理运杂费之和作为设备的重置全价。
②实体性综合成新率的评定
根据设备经济寿命年限，通过对设备使用状况的现场勘察，并综合考虑实际技术
状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其实体性综合成
新率。
综合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率× 60%
式中：年限成新率的确定为假设设备有一定的使用寿命，在使用过程中，设备的
价值随着使用寿命的消耗而同比例损耗，即：
年限成新率＝（经济寿命年限—已使用年限）/经济寿命年限× 100%
勘察成新率是指评估师通过现场勘查、查阅机器设备的历史资料，向操作人员询
问设备使用情况、使用精度、故障率、磨损情况、维修保养情况、工作负荷等，对所
获得信息进行分析后依据经验确定设备磨损程度的实体性贬值率。
对于微机、仪器仪表等小型设备直接以年限成新确认为综合成新率。
(4) 使用权资产的评估
对使用权资产，评估中，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其发生时间、
具体内容、原因及原始发生金额进行了核对,对摊销情况进行复核计算，以验证入账价
值、摊销的合理性，评估中以审计后账面值确定公允价值。
(5)无形资产—国有土地使用权的评估
委估无形资产为土地使用权。本次评估根据委估土地的现状及搜集资料的情况，
对营业用商场采用了收益法进行了评估，对商场占用的土地使用权合并在房产里进行
评估。
(6)长期待摊费用的评估
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首先核对明细账与总账、报表余额是否相符，然后核对与委估明细表是否相符。
核实长期待摊费用的有关详细内容，包括形成原因、形成内容、入账时间等，复核长
期待摊费用摊销是否正确、完整，经核实，其中商场及写字楼的装修改造工程部分费
用，其评估值已在投资性房地产以及房屋建筑物中体现，故不再重复计算；其他的长
期待摊费用—租入固定资产改良支出按照其基准日以后尚存资产或权利的价值确定
其评估值。
(7)负债的评估
本次评估的负债主要为流动负债和非流动负债。流动负债包括应付账款、合同负
债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非流动负债为租赁负债。对负债，评估
人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核实，以企业实际
应承担的负债确定评估值。
2．处置费用的确定
在公允价值的计算中假设资产组在原状态原用途下出售，处置费用包括与资产处
置有关的法律费用、相关税费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。同
时考虑到公允价值计算时为模拟资产组整体处置而非“拆整卖零”，因此本次评估中，
资产组的整体流转不需要缴纳增值税(流转税)，资产组的整体流转一般无需搬运费，
法律费等相关中介费用数额也不大，根据重要性原则，对处置费用中较小的法律费用、
相关税费不予以考虑。
3．可收回金额的确定
以资产组公允价值减去处置费用的净额作为资产组可收回金额。
八、评估程序
北京中天华资产评估有限责任公司（以下简称“我公司”）资产评估专业人员对评
估对象所涉及的资产和负债进行了评估。主要评估程序实施如下：
（一）明确前期事项，接受评估委托
与委托人沟通，明确评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基
本事项，就各方的权利、义务等达成协议，签订《资产评估委托合同书》。
（二）编制评估计划，展开现场调查
对评估对象进行现场调查，获取评估业务需要的资料，了解评估对象现状，关注
评估对象法律权属。
1．前期准备
针对本项目业务特点及资产分布情况，我公司根据项目需要组建相应工作小组。
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对被评估单位相关人员进行资产评估申报工作培训，以便于被评估单位的财务及
资产管理人员理解并做好资产评估材料的填报工作，并对资产评估材料填报中遇到的
问题进行解答，指导被评估单位相关人员对评估范围内资产及负债进行初步自查及准
备评估资料。
2．资产核实
（1）指导被评估单位相关人员进行填报及相关资料的准备
与企业相关的财务及资产管理人员进行沟通，协助企业按照评估机构提供的申报
表及其填写要求、资料清单等进行填报，同时准备收集相关资料。
（2）初步核对被评估单位提供的评估申报表
通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况后，仔细核对各申
报表，初步检查有无填项不全、错填、项目不明确及钩稽关系不合理等情况，同时反
馈给企业进行补充、修改、完善。
（3）现场调查
结合本次评估对象和评估方法的特点，对主要资产财务、经营类资料进行核查，
对主要资产进行现场调查，如询问、访谈、核对、监盘、勘查等；对企业过往的财务
状况、经营状况及未来发展战略、发展规划的具体实施情况等进行现场访谈。
3．尽职调查
进行必要的尽职调查，主要内容如下：
（1）了解被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管
理结构；了解评估对象以往的评估及交易情况。
（2）了解被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
（3）了解被评估单位历史年度收入、成本、费用等历史经营状况，了解其经营
计划、发展规划；
（4）了解影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
（5）了解被评估单位所在行业的发展状况与前景；
（6）其他相关信息资料。
（三）收集整理评估资料
1．评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括委托人或者其
他相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料，从政府部门、各类专业机构以
及市场等渠道获取的其他资料。并要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评
估明细表及其他重要资料进行确认。
2．评估人员依法对资产评估活动中使用的资料进行核查验证。
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3．对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
（四）评定估算及出具评估报告
1．评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式
和参数进行分析、计算和判断，评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。
2．遵循公司内部资产评估报告审核制度和程序对报告进行审核。在不影响对评
估结论进行独立判断的前提下，与委托人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通
情况进行独立分析，并决定是否对资产评估报告进行调整。最后出具正式资产评估报
告。
（五）整理归集评估档案
编制资产评估档案，遵循公司档案管理制度及时归档。
九、评估假设
（一）一般假设
1、交易假设
假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条
件等模拟市场进行评估。
2、公开市场假设
指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状
况下独立的买卖双方对资产的价值判断。
3、持续经营假设
假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经
营活动不会中止或终止。
（二）特别假设
1. 国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2. 假设公司的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务。
3. 除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
4. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要
方面基本一致。
5. 有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
6. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
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特别提请报告使用人注意，根据资产评估的要求，认定上述假设条件在评估基准
日时成立，资产评估报告中的分析、判断和结论受资产评估报告中假设和限定条件的
限制，当上述条件发生变化时，评估结论一般会失效，资产评估机构及资产评估师将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
本次评估根据有关法律、法规和资产评估准则，依据评估对象的实际状况、有关
市场交易资料和现行市场价格标准，并参考资产的历史成本记录，以资产的继续使用
和公开市场为前提，对银座集团股份有限公司因取得石家庄东方城市广场有限公司控
制权所形成的商誉资产组可收回金额采用资产基础法进行了评估，在委托人、相关公
司管理层承诺相关资产价值可以通过资产未来运营得以全额回收的假设条件下，评估
结果为 2,806.34 万元。
评估结果详见下表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
项 目 公允价值 账面价值 可收回金额 增减值 增值率
流动资产 15,812.35 15,812.35 15,812.35
非流动资产 34,953.42 31,831.66 57,586.26
其中：债权投资 0.00 0.00 0.00
其他债权投资 0.00 0.00 0.00
长期应收款 0.00 0.00 0.00
长期股权投资 0.00 0.00 0.00
其他权益工具投资 0.00 0.00 0.00
其他非流动金融资产 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 6,662.34 6,662.34 4,991.77
固定资产 19,700.85 19,433.85 50,046.54
在建工程 0.00 0.00 0.00
生产性生物资产 0.00 0.00 0.00
油气资产 0.00 0.00 0.00
使用权资产 2,542.43 2,542.43 2,542.43
无形资产 6,034.42 3,179.67 0.00
开发支出 0.00 0.00 0.00
商誉 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 13.38 13.38 5.52
递延所得税资产 0.00 0.00 0.00
其他非流动资产 0.00 0.00 0.00
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项 目 公允价值 账面价值 可收回金额 增减值 增值率
资产总计 50,765.77 47,644.01 73,398.61
流动负债 67,889.94 67,889.94 67,889.94
非流动负债 2,702.33 2,702.33 2,702.33
负债总计 70,592.27 70,592.27 70,592.27
净资产（所有者权益） -19,826.50 -22,948.26 2,806.34 22,632.84 98.63%
商誉 3,596.45 3,596.45
商誉资产组 -16,230.05 -19,351.81 2,806.34 19,036.39 98.37%
评估结论根据以上评估工作得出，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成
立。
十一、特别事项说明
（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕疵的情形
商誉相关资产组组合所在企业主要房屋建筑物除中心店员工车棚没有办理产权
登记手续外，其他房屋建筑物类资产均已经办理了产权登记手续；对尚未取得房产证
的房屋，建筑面积按施工图纸和评估人员与企业资产管理人员现场测量结果作为评估
计算的依据,将来办理产权登记手续时，如与房产测绘部门确定建筑面积不一致，应以
房产测绘部分确定建筑面积为准。
（二）委托人未提供的其他关键资料情况
委托人无未提供的其他关键资料情况。
（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素
1.银座集团德州商城有限公司与中信银行股份有限公司济南分行签订抵押合同
(合同编号：2018 银最抵字第 811258029506 号)，以银座集团德州商城有限公司财产为
银座集团股份有限公司履行债务提供最高额抵押担保，抵押担保期限为 2018 年 11 月
19 日至 2023 年 11 月 19 日，担保的债权本金为 28,000.00 万元。
2.银座集团德州商城有限公司与中信银行股份有限公司济南分行签订抵押合同
(合同编号：2018 银最抵字第 811258029506-1 号)，以解放中大道 588 号银座大厦 6-19
层的不动产为银座集团股份有限公司的借款提供抵押担保。抵押担保期限为 2018 年
11 月 19 日至 2023 年 11 月 19 日，担保的债权本金为 5,000.00 万元。
3.银座集团德州商城有限公司乐陵分公司与中国光大银行股份有限公司济南分行
签订最高额抵押合同，合同编号：3788Z-19-150D2，以乐陵商城 1-4 层及土地、附属用
房及土地为光大银行与银座集团股份有限公司签订的《综合授信协议》提供抵押担保，
抵押的房地产不动产证号：鲁(2018)乐陵市不动产权第 0000276 号，担保的债权本金为
1.5 亿元。担保期限为 2019 年 10 月 23 日至 2024 年 10 月 23 日。
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本次评估未考虑以上抵押担保事项对评估结论的影响。
（四）重要的利用专家工作及相关报告情况
2020 年度、2021 年度财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，
并出具了“中天运[2022]审字第 00907 号”标准无保留意见审计报告。
2022 年 12 月 31 日财务报表已经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）履行审计
程序，截至评估报告日审计报告尚未出具。
（五）重大期后事项
未发现重大期后事项。
（六）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的
情况
无评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情
况。
（七）其他需要说明的事项
1．本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关资料，委托人
及其他相关当事人对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告中涉
及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位提供，委托人及被评估单位对其真实
性、合法性、完整性承担法律责任。
2．在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按
以下原则处理：
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应
及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时
应给予充分考虑，进行相应调整。
3．本次评估，资产评估师未对各种设备于评估基准日的技术参数和性能做技术
检测，资产评估师在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前
提下，通过现场调查得出。
4．本次评估，资产评估师未对各种建（构）筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼
所能观察的部分）做技术检测，评估结论是在假定被评估单位提供的工程技术资料真
实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察做出判断。
5．银座集团股份有限公司 2021 年度编制财务报告时委托山东正源和信资产评估
有限公司对商誉资产组可收回金额采用资产基础法进行评估，本次评估方法与上年度
一致。
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6．至评估基准日，被评估单位房屋租赁情况如下表：
序
租赁方名称 项目 面积 合同期限 类型 金额
号
君康保险经纪（上海）有 租金 2,336.00
1 11 写字楼 64 2020.02.01-2023.01.31
限公司山东分公司 物业管理费 192.00
农银人寿保险股份有限公 租金 29,090.50
2 7 写字楼 797 2018.11.01-2024.10.31
司德州中心支公司 物业管理费 2,391.00
浙商财产保险股份有限公 2018.10.16-2021.10.15 租金 9,702.92
3 13 写字楼 290
司德州中心支公司 2022.03.01-2025.02.28 物业管理费 870.00
山东先卓医疗科技有限公 租金 6,420.65
4 6 写字楼 191.9 2018.09.01-2026.08.31
司 物业管理费 575.70
烟台美光保险代理有限公 租金 7,493.82
5 13 写字楼 205.31 2019.11.01-2022.12.31
司 物业管理费 615.93
深圳依时货拉拉科技有限 租金 5,011.45
6 9 写字楼 137.3 2020.12.20-2022.12.31
公司(616323) 物业管理费 411.90
易通金服支付有限公司
7 18 写字楼 30 2021.05.01-2024.04.30 租金 916.67
（易通）
租金 1,806.75
8 周爱华 18 写字楼 54 2020.05.01-2023.05.31
物业管理费 162.00
中联国医（北京）医学研 租金 13,015.29
9 12 写字楼 389 2022.07.01-2023.06.30
究院 物业管理费 1,167.00
德州市德城区泓文艺术培 租金 4,316.12
10 6 写字楼 129 2021.01.01-2023.01.31
训学校有限公司 物业管理费 387.00
青岛普际软件科技有限公 租金 2,372.50
11 9 写字楼 65 2020.11.17-2023.01.31
司 物业管理费 195.00
山东众安迅捷检测设备有 租金 5,018.75
12 9 写字楼 150 2020.12.21-2022.12.31
限公司 物业管理费 450.00
振民育德(山东）网络科技 租金 14,235.00
13 9 写字楼 390 2021.02.01-2023.04.30
有限公司 物业管理费 1,170.00
大博医疗科技股份有限公 租金 3,395.00
14 6 写字楼 124 2021.03.01-2023.03.31
司 物业管理费 372.00
济南海康威视数字技术有 租金 10,717.78
15 17 写字楼 300 2021.03.01-2024.04.30
限公司 物业管理费 900.00
德州思圣教育咨询有限公 租金 2,643.21
16 18 写字楼 79 2021.05.01-2023.04.30
司 物业管理费 237.00
澳美新阳（山东）国际经 租金 10,037.50
17 18 写字楼 330 2021.07.08-2023.08.07
济技术合作有限公司 物业管理费 990.00
德州丽尚美容服务有限公 租金 5,049.17
18 7 写字楼 166 2021.07.16-2024.09.30
司 物业管理费 498.00
德州联信众业信息技术有 租金 1,405.25
19 10 写字楼 42 2021.11.01-2022.11.30
限公司 物业管理费 126.00
山东汉哲教育咨询有限公 租金 4,015.00
20 9 写字楼 120 2021.10.25-2022.11.30
司 物业管理费 360.00
中健国联健康产业（山东） 租金 34,662.83
327（2022.01.21-2022.08.31）
21 有限公司（原中健首医 11 11 写字楼 1036
1036（2022.09.01-2025.08.31） 物业管理费 3,108.00
楼）
租金 4,717.62
22 杨超 11 写字楼 140 2022.01.21-2023.01.31
物业管理费 423.00
23 山东弘创建安控股集团有 15 写字楼 65 2022.01.21-2023.02.28 租金 2,372.50
网址：http://www.caa—bj.com.cn 电话：010—88395166 传真：010—88395661 邮编：100044
地址：北京市西城区车公庄大街 9 号院五栋大楼 B1 栋 13 层 邮箱：zhongtianhua@zthcpv.com
26
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限公司 物业管理费 195.00
德州市百考慧网络科技有 租金 3,456.55
24 9 写字楼 94.7 2022.03.01-2023.02.28
限公司 物业管理费 284.10
贵州国台酒业销售有限公 租金 3,513.13
25 15 写字楼 105 2022.03.19-2023.03.18
司 物业管理费 367.50
德州凤桐教育科技有限公 租金 1,472.17
26 13 写字楼 44 2022.04.01-2023.03.31
司 物业管理费 132.00
租金 912.50
27 戈小艳 18 写字楼 30 2022.05.11-2023.05.10
物业管理费 90.00
中健国联健康产业（山东） 租金 34,662.83
28 14 写字楼 1036 2022.04.11-2025.05.31
有限公司（14 楼） 物业管理费 3,108.00
长城人寿保险股份有限公 租金 19,160.00
29 17 写字楼 496 2022.05.15-2025.06.30
司德州中心支公司 物业管理费 1,488.00
中国化学工程第三建设有 租金 14,152.87
30 15 写字楼 423 2022.05.16-2025.06.30
限公司 物业管理费 1,269.00
租金 3,832.50
32 桑金明 17 写字楼 126 2022.06.21-2023.06.30
物业管理费 378.00
租金 3,847.71
33 顾金美 13 写字楼 115 2022.06.21-2023.07.10
物业管理费 345.00
租金 2,174.79
34 张少煜 12 写字楼 65 2022.07.01-2023.06.30
物业管理费 195.00
德州靠海而居房产咨询有 租金 12,848.00
35 10 写字楼 384 2022.08.01-2023.07.31
限公司 物业管理费 1,152.00
德州艾购电子商务有限公 租金 1,003.75
36 18 写字楼 30 2022.08.01-2023.07.31
司 物业管理费 90.00
沃兰特（山东）环境科技 租金 4,249.21
37 15 写字楼 127 2022.08.01-2023.08.31
有限公司 物业管理费 381.00
租金 2,275.17
38 何海萍 12 写字楼 68 2022.10.01-2023.09.30
物业管理费 204.00
德州博伦企业管理咨询有 租金 1,371.79
39 10 写字楼 41 2022.10.01-2023.09.30
限公司 物业管理费 123.00
租金 3,747.33
40 德州久安商贸有限公司 13 写字楼 112 2022.09.21-2023.09.30
物业管理费 336.00
德州德慧教育咨询有限公 13+16 写 租金 21,679.91
41 641 2022.09.26-2023.10.15
司 字楼 物业管理费 1,923.00
京东数科保险代理有限公 租金 3,680.42
42 15 写字楼 110 2022.09.15-2023.09.14
司山东分公司 物业管理费 330.00
13+16 写 租金 608.33
43 白红灵 20 2022.09.26-2023.10.15
字楼 物业管理费 60.00
租金 2,174.79
44 山东金贝壳广告有限公司 15 写字楼 65 2022.11.01-2023.10.31
物业管理费 195.00
合计 9427.2 349,823.16
提请评估报告使用者对特别事项予以关注。
十二、资产评估报告使用限制说明
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银座集团股份有限公司以财务报告商誉减值测试为目的
确定银座集团德州商城有限公司资产组可收回金额资产评估报告
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2022年度银座集团德州商城有限公司资产组会计报表；
委托人、被评估单位法人营业执照；
评估对象涉及的权属证明文件及重要合同；
委托人和被评估单位承诺函；
签字资产评估师承诺函；
资产评估机构资格证书；
资产评估机构法人营业执照副本；
资产评估师职业资格证书登记卡；
资产评估委托合同；
资产评估汇总表。
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