中房置业股份有限公司 2012 年年度报告摘要
中房置业股份有限公司
2012 年年度报告摘要
一、重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅
读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 中房股份 股票代码 600890
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓 名 桂红植 郭洪洁
电 话 010-82608847 010-82608847
传 真 010-82611808 010-82611808
电子信箱 guihz@163.com ghjbb@126.com
二、主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)比上年(末)
2012 年(末) 2011 年(末) 2010 年(末)
增减（%）
总资产 367,892,849.36 386,198,809.23 -4.74 497,762,242.77
归属于上市公司股东的净资产 314,349,132.36 329,658,686.05 -4.64 283,258,777.09
经营活动产生的现金流量净额 -6,396,856.13 17,897,877.31 -135.74 -61,595,943.24
营业收入 12,541,065.02 12,544,392.64 -0.03 11,014,496.04
归属于上市公司股东的净利润 -15,309,553.69 46,399,908.96 -132.99 -23,551,972.87
归属于上市公司股东的扣除非
-15,315,233.41 -23,645,716.29 不适用 -23,987,035.42
经常性损益的净利润
加权平均净资产收益率（%） -4.75 15.14 减少 19.89 个百分点 -7.98
基本每股收益（元／股） -0.03 0.08 -137.50 -0.04
稀释每股收益（元／股） -0.03 0.08 -137.50 -0.04
2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5 个交
报告期股东总数 24,808 25,002
易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持股 持有有限 质押或冻结的股
股东名称 股东性质 持股总数
比例 售条件股 份数量
1
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(%) 份数量
中国房地产开发集团公司 国有法人 18.96 109,799,224 0 冻结 109,799,224
境内非国有
天津中维商贸有限公司 18.42 106,667,219 0 质押 106,000,000
法人
兰州铁路局 国有法人 7.87 45,587,789 0 无
上海华山康健医疗有限公司 未知 2.00 11,569,302 0 无
巨化集团公司 未知 0.54 3,146,507 0 无
黄俊林 境内自然人 0.50 2,900,000 0 无
上海华山健康管理有限公司 未知 0.43 2,504,093 0 无
广州市宇华商业配送有限公
未知 0.40 2,313,190 0 无
司
上海东来科技有限公司 未知 0.37 2,131,800 0 无
吴鸣霄 境内自然人 0.26 1,501,973 0 无
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东间是否存在关联关系或一致行动人的情况。
（1）第一大股东中房集团年初持有本公司股份 144,387,013 股，由于兰州铁
路运输中级法院依据（2006）兰铁中刑初字第 38 号刑事裁定书依法划转了中房
集团持有的我公司 34,587,789 股无限售流通股，用以支付其应付兰州铁路局
1.376594 亿元人民币案款，中房集团持有本公司股份减少至 109,799,224 股，上
述股份划转日期为 2012 年 12 月 6 日。
（2）报告期末中房集团所持股份中尚有 72,193,506 股未办理完解除质押手
续；
（3）因中国建设银行股份有限公司北京前门支行诉中房投资控股有限责任
公司、中国房地产开发集团公司一案，北京市第二中级人民法院轮候冻结了中国
房地产开发集团公司持有的本公司 144,387,013 股限售流通股（原持有股份数），
冻结期限二年，自转为正式冻结之日起计算；上述股权于 2013 年 4 月 23 日解除
冻结状态。
（4）天津中维商贸有限公司将所持有的本公司 76,000,000 股流通股质押给
刘庆，质押登记日为 2012 年 3 月 8 日。另有 30,000,000 股流通股质押给天津农
村商业银行股份有限公司。
2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
2
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三、管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2012 年国家对房地产行业的调控持续进行，一方面继续严控信贷和限购，
另一方面继续推进土地市场管理和改革，加大保障房供应量，保护刚性需求。在
日趋严峻的房地产调控政策下，2012 年全国房地产市场仍然得到了较快发展，
全年全国商品房销售面积、销售额、房地产开发累计投资额等与去年同比都有不
同程度的增长。房地产行业竞争变得更加激烈，核心竞争力强的龙头企业抗风险
能力进一步体现，而中小房地产企业的生存空间被进一步压缩。
面对国家持续的房地产调控和急剧变化的市场竞争格局，公司董事会和经营
层继续加强了内部控制管理，进一步提升了公司规范运作水平，继续做好存量房
的销售和自有物业的出租工作，强化管理、节约开支，加强成本控制，最大限度
地维护股东的利益，较好地完成了年初制定的目标。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 12,541,065.02 12,544,392.64 -0.03
营业成本 11,740,645.86 9,053,746.56 29.68
销售费用 10,617.60 124,308.15 -91.46
管理费用 18,314,482.36 23,707,522.21 -22.75
财务费用 -3,274,895.58 -2,253,689.44 不适用
经营活动产生的现金流量净额 -6,396,856.13 17,897,877.31 -135.74
投资活动产生的现金流量净额 -1,160,180.00 -19,083.43 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 0 0 0
研发支出 0 0 0
2、收入
(1)主要销售客户的情况
公司前五名客户营业收入合计 7,192,977.00 元，占营业收入的比例为
57.36%。
3
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3、成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成项 上年同期金
分行业 本期金额 成本比例 占总成本 上年同期变
目 额
(%) 比例(%) 动比例(%)
房屋销售成
房地产行业 本及投资性 11,740,645.86 100 9,053,746.56 100 29.68
房地产摊销
分产品情况
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成项 上年同期金
分行业 本期金额 成本比例 占总成本 上年同期变
目 额
(%) 比例(%) 动比例(%)
房屋销售成
销售及出租
本及投资性 11,740,645.86 100 9,053,746.56 100 29.68
房屋收入
房地产摊销
营业成本增加是由于本期结转的投资性房地产摊销较上年同期增加所致。
4、费用
(1)销售费用较上年同期减少是由于本报告期商品房销售代理费减少所致；
(2)管理费用较上年同期减少是由于本报告期律师费支出及折旧费用较上年
同期减少所致；
(3)财务费用较上年同期减少是由于本报告期定期存款利息收入较上年同期
增加所致。
5、现金流
(1)经营活动产生的现金流量净额较上年同期减少是由于上年同期公司收到
长铃集团支付的和解款 2,000 万元及收回徐州天嘉房地产开发有限公司往来款
846 万元所致；
(2)投资活动产生的现金流量净额减少是由于本报告期内子公司新疆中房置
业有限公司出租房屋发生工程改造支出 118 万元所致。
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 21.45
房地产行业 12,541,065.02 11,740,645.86 6.38 -0.03 29.68
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
4
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销售及出租 减少 21.45
12,541,065.02 11,740,645.86 6.38 -0.03 29.68
房屋收 个百分点
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华北地区 8,637,173.22 -9.72
西北地区 3,903,891.80 31.10
3.2 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业竞争格局和发展趋势
国家对房地产市场持续调控已呈常态化，从长远看房地产调控有利于房地产
市场可持续健康有序发展。房地产行业机遇与挑战并存，市场对房地产行业专业
化程度要求将越来越高，行业的竞争格局将变得更加严酷，房地产企业分化重组
将进一步加剧，有利于具有核心竞争力的房地产企业进一步发展壮大。
(二)公司发展战略及经营计划
面对国家持续进行的房地产调控和急剧变化的市场竞争格局，公司将克服种
种困难和不利因素，采取有效措施积极应对。公司董事会和经营层将继续加强内
部控制管理，提升公司规范运作水平，继续改善经营质量，提高公司盈利能力，
进一步提升企业的核心竞争力，推动企业持续、健康、稳步发展。
(三)可能面对的风险
房地产市场已经进入综合实力竞争阶段，房地产企业对专业人才、资金、土
地储备及管理团队运营水平的要求越来越高。公司目前面临无新的在建项目、土
地储备少等困境，加上受到国家对房地产调控政策及房地产市场越来越激烈的竞
争影响，公司目前的房地产主营业务经营存在一定的风险。
四、涉及财务报告的相关事项
4.1 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当
对涉及事项作出说明。
公司目前因在建项目少，土地储备不足，开发资金紧张，房地产主营业务面
临困境。公司董事会和管理层已认识到主营业务持续经营不足的现状，拟采取如
下措施：
1、进一步加大现有尾房和物业的销售和出租力度，保持现有项目正常运转；
2、继续加强企业内部控制规范管理，进一步提升公司治理水平；
3、加大成本控制力度，实施全面有效的预算管理；
4、继续加大历史遗留问题处理力度，降低对公司的不利影响；
5、在主要股东方的支持下集中公司人、财、物力努力提高公司持续经营能
力。
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监事会同意董事会关于对会计师出具的带强调事项段的审计报告的专项说
明，监事会认为董事会作出的安排是切合实际的，公司应进一步具体落实，切实
提高公司持续经营能力，保护股东及投资者的利益。
董事长：岳慧欣
中房置业股份有限公司
2013 年 4 月 24 日
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