中房置业股份有限公司
   二〇二一年度财务报表
       审 计 报 告



                 目 录



  一、审计报告
  二、财务报表

  1.2021 年 12 月 31 日合并资产负债表及母公司资产负债表
  2.2021 年度合并利润表及母公司利润表

  3.2021 年度合并现金流量表及母公司现金流量表
  4.2021 年度合并所有者权益变动表及母公司所有者权益变

  动表

  5.2021 年度财务报表附注




永拓会计师事务所(特殊普通合伙)
                北京注册会计师协会
                业务报告统一编码报备系统

   业务报备统一编码：        110001022022093000829

                             中房置业股份有限公司二〇二一年度财务
             报告名称：
                             报表审计报告

             报告文号：      永证审字（2022）第110027号

 被审（验）单位名称：        中房置业股份有限公司

   会计师事务所名称：        永拓会计师事务所（特殊普通合伙）

             业务类型：      财务报表审计

                             无保留意见（带有强调事项段和其他事项
        报告意见类型：
                             段）

             报告日期：      2022年04月28日

             报备日期：      2022年04月27日

                             陈晓鸿(350100051454),
      签字注册会计师：
                             赵睿(110001020108)




         (可通过扫描二维码或登录北京注协官网输入编码的方式查询信息)



    说明：本备案信息仅证明该报告已在北京注册会计师协会报备，不代表北
京注册会计师协会在任何意义上对报告内容做出任何形式的保证。
                          审 计 报 告

                                             永证审字（2022）第 110027 号



中房置业股份有限公司全体股东：

    一、审计意见

    我们审计了中房置业股份有限公司（以下简称“中房置业”）合并及母公司

财务报表，包括 2021 年 12 月 31 日的合并资产负债表和母公司资产负债表，2021
年度的合并利润表和母公司利润表、合并现金流量表和母公司现金流量表、合并

股东权益变动表和母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

    我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，

公允反映了中房置业 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况以及 2021 年度

的合并及母公司经营成果和现金流量。

    二、形成审计意见的基础

    我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注

册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于中房置业，并履行了职业道德方

面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。

    三、与持续经营相关的重大不确定性

    我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、2 所述，中房置业公司


                                     1
2021 年度合并净利润为-29,384,135.49 元；截至 2021 年 12 月 31 日累计未分配
利润为-484,290,323.28 元，公司 2021 年收入主要依赖关联方产生，尚未形成
稳定业务模式，这些情况表明存在可能导致对中房置业公司持续经营能力产生重
大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。

    四、强调事项

    1、退市风险
    我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注十二、1 所述，中房置业公
司 2021 年度净利润为-29,384,135.49 元且营业收入为 2,692,856.01 元，满足

上海证券交易所对其股票实施终止上市条件。本段内容不影响已发表的审计意见。

    五、关键审计事项

    关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不

对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审

计事项。

    （一）关联方交易

                关键审计事项                          在审计中如何应对该事项

    请参见财务报表附注三 21、附注五 15。         我们执行了以下程序：

    中房置业股份有限公司 2021 年度业绩主要来
                                                 1.了解和评价管理层与收入确认相关的
自于第 4 季度，由其全资子公司上海强申达荣物业
                                                 关键内部控制的设计和运行有效性；
经营管理有限公司提供[2021 年 9 月 9 日，上海强
                                                 2.检查协议、销售发票、销售回款凭证
申达荣物业经营管理有限公司与关联方上海建奇
                                                 等，结合函证等程序验证该笔交易是否
房地产开发有限公司签订了《物业管理服务合同》
                                                 真实发生；
及《管理和租赁服务协议》，为上海建奇所持有的

尚浦汇物业（中国上海市杨浦区编号为 F1C 地块及        3、账务处理：中国财政部《关联

位于其上的物业）提供前述合同及或协议规定的管     方之间出售资产等有关会计处理问题

理、经营和租赁等各项服务并收取相关服务费]。      暂行规定》第一条：“上市公司与关联

    公司董事长朱雷先生现任上海建奇房地产开       方之间的交易，如果没有确凿证据表明




                                           2
               关键审计事项                          在审计中如何应对该事项

发有限公司的执行董事、其全资子公司上海强申达   交易价格是公允的，应按本规定进行处

荣物业经营管理有限公司总经理陈晓现任上海建     理，对显失公允的交易价格部分，一律

奇房地产开发有限公司的监事，故存在《上海证券   不得确认为当期利润，应当作为资本公

交易所股票上市规则》（2020 年修订）第 10.1.3   积处理，在“资本公积”科目下单独设

条第三款规定之关联关系情形。                   置“关联交易差价”明细科目进行核算，

                                               这部分差价不得用于转增资本或弥补
    由于净利润是中房置业公司的关键业绩指标
                                               亏损。
之一，通过此次关联方交易，中房置业公司增加本
                                                   因存在《上海证券交易所股票上市
年净利润，从而存在管理层为了达到特定目标或期
                                               规则》（2020 年修订）第 10.1.3 条第
望而操纵利润的风险，我们将中房置业公司此次与
                                               三款规定之关联关系情形。故应与同期
关联方上海建奇房地产开发有限公司交易确认识
                                               同区域定价的对比分析，确认业务定价
别为关键审计事项。
                                               的合理性，但又因公司仅依赖关联方开

                                               展业务，故采用成本加成方式检查业务

                                               定价的合理性。

    六、其他信息


    中房置业管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2021

年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
    我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表

任何形式的鉴证结论。

    结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。

    基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

    七、管理层和治理层对财务报表的责任

    中房置业公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则的规定编制


                                       3
财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务

报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

       在编制财务报表时，管理层负责评估中房置业公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算中
房置业公司、终止运营或别无其他现实的选择。

       治理层负责监督中房置业公司的财务报告过程。

       六、注册会计师对财务报表审计的责任

       我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报

获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能

由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

       在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：

       （1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实

施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制

之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重

大错报的风险。
       （2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对

内部控制的有效性发表意见。

       （3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
       （4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审

计证据，就可能导致对中房置业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存
在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则
要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不

充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信

                                     4
息。然而，未来的事项或情况可能导致中房置业不能持续经营。

    （5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反

映相关交易和事项。

    （6）就中房置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，
以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意

见承担全部责任。
    我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，

包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

    我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理

层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。

    从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁

止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事

项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中

沟通该事项。




 永拓会计师事务所（特殊普通合伙）             中国注册会计师：
                                              （项目合伙人）：



               中国北京                       中国注册会计师：




                                        二〇二二年四月二十八日




                                    5
                 中房置业股份有限公司财务报表附注
                              截止2021年12月31日

                      （金额单位：元    币种：人民币）

    一、公司（以下简称“公司”或“本公司”）的基本情况
    1、公司基本情况
    中房置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）原名为长春长铃

实业股份有限公司，系经长春市经济体制改革委员会长体改（1993）30 号文批
准以长春汽油机总厂（后改制为长铃集团有限公司）部分资产发起设立的股份有
限公司。公司 A 股于 1996 年 3 月 18 日在上海证券交易所挂牌交易。
    经财政部财企[2003]108 号文件批准，长春长铃集团有限公司（后改名为长

铃集团有限公司）将其持有本公司 51.78%的股权分别转让给中国房地产开发集
团公司（以下简称“中房集团”）29.78%，转让给上海唯亚实业投资有限公司

22%。相应的股东股权转让过户手续已于 2003 年 8 月 29 日在中国证券登记结算

有限责任公司上海分公司（以下简称“中国结算上海分公司”）办理完毕。
    2006 年 8 月 3 日，吉林省高级人民法院委托拍卖公司拍卖了上海唯亚实业

投资有限公司持有本公司 22%的股权，天津中维商贸有限公司以 1.355 亿元拍得

该股权。股权过户手续已于 2006 年 11 月 23 日在中国证券登记结算有限责任公
司上海分公司办理完毕，天津中维商贸有限公司成为本公司的第二大股东。

    2012 年 12 月 6 日，兰州铁路运输中级法院依据（2006）兰铁中刑初字第 38

号刑事裁定书依法划转了本公司第一大股东中房集团持有的本公司 34,587,789
股无限售流通股，用以支付其应付兰州铁路局 1.376594 亿元案款。划转完成后，
中房集团持有本公司股份 109,799,224 股，占公司总股本 18.96%，仍为本公司

的第一大股东。兰州铁路局取得本公司股份 34,587,789 股，占公司总股份的
5.97%，加上其之前持有 11,000,000 股，共计持有本公司股份 45,587,789 股流
通股，占公司总股份的 7.87%。股权过户手续已于 2012 年 12 月 6 日在中国结算

上海分公司办理完毕，兰州铁路局成为本公司的第三大股东。2013 年，兰州铁
路局出售其持有本公司股份 4,189,923 股流通股，出售后共持有本公司股份
41,397,866 股流通股，占公司总股份的 7.15%；2020 年 6 月 11 日，本公司收到


                        财务报表附注 第 1   页
中国结算上海分公司转发的《股权司法冻结及司法划转通知（2020 司冻 0611-01

号）》及兰州铁路运输中级法院协助执行通知书（（2006）兰铁中刑初字第 38 号），
中国结算上海分公司将冻结于中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记
结算系统证券待清偿账户 1(甘肃证券有限责任公司)内的本公司 42,717,491 股

无限售流通股扣划至中国铁路兰州局集团有限公司（原兰州铁路局，以下简称“兰
州铁路局”），划转完成后，兰州铁路局共计持有本公司股份 84,115,357 股流
通股，持股比例由 7.15%上升至 14.52%，成为本公司的第二大股东。

    2013 年 5 月公司第一大股东中房集团通过公开征集受让方的方式协议转让
给嘉益（天津）投资管理有限公司所持本公司的全部股份（109,799,224 股，占
本公司总股本的 18.96%)。2016 年 5 月，嘉益（天津）投资管理有限公司通过上

海证券交易所交易系统增持公司股份 2,983,585 股，占公司总股本的 0.51%。本
次增持后，嘉益（天津）投资管理有限公司持有公司股份 112,782,809 股，占公

司总股本的 19.47%。截至 2021 年 12 月 31 日，嘉益（天津）投资管理有限公司

为本公司的第一大股东。
    本公司上市时股本总额为 14,455 万股，1997 年配股 2,421.1224 万股，以

资本公积转增 11,813.2857 万股，2001 年以资本公积转增 19,795.6916 万股，

2006 年 12 月 21 日根据本公司第五次临时股东大会表决通过的股权分置改革方
案，以资本公积向全体流通股股东每 10 股转增 4.6 股，共转增 9,434.3928 万股。

截至 2021 年 12 月 31 日，本公司的股本总额为 57,919.4925 万股。本公司的控
股股东为嘉益（天津）投资管理有限公司（以下简称“嘉益公司”）。
    2、公司注册地、总部地址

    公司名称：中房置业股份有限公司

    公司注册地：北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间。
    公司总部地址：北京市海淀区苏州街 18 号院 4 号楼 4212-3 房间。
    3、业务性质及主要经营活动

    公司所属行业和主要产品：公司所属房地产行业、主要产品：房地产开发、
物业管理。
    本公司及子公司统称为“本公司”，本公司主要经营范围：房地产开发；物

业管理；房地产管理咨询；房屋租赁；房地产经纪；商品房销售；房屋销售；销

                         财务报表附注 第 2   页
售动力机械、激光打印机、数字照相机、数字式扫描仪、调制解调器；销售汽车

（小轿车除外）、机械电器设备；制造动力机械、激光打印机、数字照相机、数
字式扫描仪、调制解调器。经销摩托车，农业机械，园林机械，电动工具，五金
机电，通信产品，金属材料，建材，中小型汽油、柴油发电机组和水泵机组及上

述产品的零配件，咨询服务，电子产品销售，电子产品及网络系统集成研发及“四
技”服务。经济信息咨询；家居装饰；建筑材料、钢材、百货、工艺美术品、针
纺织品、五金、交电、化工材料、机械电器设备、家具、家用电器批发兼零售。

工业、商业、基础建设投资咨询；日用百货、针纺织品、服装鞋帽、办公用品、
家用电器、五金交电、农副土特产品、机电产品、工艺美术品、家具、炊具、钟
表、玉器的销售。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准

的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策
禁止和限制类项目的经营活动。）

    集团主要经营活动为：从事房地产开发；物业管理；房地产管理咨询；房屋

租赁；房地产经纪；商品房销售；房屋销售业务。
    4、本期合并财务报表范围及其变化情况

    （1）本期合并财务报表范围

    本期财务报表合并范围包括公司及公司的控股子公司山东祥和御品商业有
限公司、上海乾成凡申建材商贸有限公司、天津乾成置业有限公司、新疆中房置

业有限公司、中房上海房产营销有限公司、上海强申达荣物业经营管理有限公司。
    （2）本期合并财务报表范围变化情况

    本期新纳入合并范围的子公司包括：新设立取得的子公司：山东祥和御品商

业有限公司；新设立取得的子公司：上海乾成凡申建材商贸有限公司；新设立取

得的子公司：上海强申达荣物业经营管理有限公司。
    5、财务报告批准报出日

    本财务报表于2022年4月28日经公司第九届董事会第二次会议批准报出。

    二、财务报表的编制基础
    1、编制基础

    本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照

财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令

                       财务报表附注 第 3   页
第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的具体会计准则、企业会计准

则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），
以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号
——财务报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制。

    根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础。除某
些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按
照相关规定计提相应的减值准备。
    2、持续经营

    本公司2021年度合并净利润为-29,384,135.49元；截至2021年12月31日累计
未分配利润为-484,290,323.28元，公司2021年收入主要依赖关联方产生，尚未

形成稳定业务模式，这些情况表明存在可能导致对中房股份公司持续经营能力产
生重大疑虑的重大不确定性。

    本公司拟通过上海新增物业管理收入，能够维持公司在未来12个月持续经

营。因此本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。
    三、重要会计政策和会计估计

    1、遵循企业会计准则的声明

    本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。

    2、会计期间
    本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

    3、营业周期

    正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价

物的期间。本公司以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性
划分标准。
    4、记账本位币

    本公司以人民币为记账本位币。
    5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
    （1）同一控制下的企业合并



                       财务报表附注 第 4   页
    参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并

非暂时性的，为同一控制下的企业合并。通常情况下，同一控制下的企业合并是
指发生在同一企业公司内部企业之间的合并，除此之外，一般不作为同一控制下
的企业合并。

    本公司作为合并方在企业合并中取得的资产、负债，按照合并日被合并方在
最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。同一控制下的控股合并形成的长期
股权投资，本公司以合并日应享有被合并方账面所有者权益的份额作为形成长期

股权投资的初始投资成本，相关会计处理见长期股权投资；同一控制下的吸收合
并取得的资产、负债，本公司按照相关资产、负债在被合并方的原账面价值入账。
本公司取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总

额）的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
    本公司作为合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括支付的审

计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。

    为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，计入所发行
债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣

金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。

    同一控制下的控股合并形成母子关系的，母公司在合并日编制合并财务报
表，包括合并资产负债表、合并利润表和合并现金流量表。

    合并资产负债表，以被合并方在最终控制方合并财务报表中的的账面价值并
入合并财务报表，合并方与被合并方在合并日及以前期间发生的交易，作为内部

交易，按照“合并财务报表”有关原则进行抵消；合并利润表和现金流量表，包

含合并方及被合并方自合并当期期初至合并日实现的净利润和产生的现金流量，

涉及双方在当期发生的交易及内部交易产生的现金流量，按照合并财务报表的有
关原则进行抵消。
    （2）非同一控制下的企业合并

    参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一
控制下的企业合并。
    确定企业合并成本：企业合并成本包括购买方为进行企业合并支付的现金或

非现金资产、发行或承担的债务、发行的权益性证券等在购买日的公允价值。

                       财务报表附注 第 5   页
    非同一控制下的企业合并中，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评

估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益；购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性
证券的初始确认金额。

    非同一控制下的控股合并取得的长期股权投资，本公司以购买日确定的企业
合并成本（不包括应自被投资单位收取的现金股利和利润），作为对被购买方长
期股权投资的初始投资成本；非同一控制下的吸收合并取得的符合确认条件的各

项可辨认资产、负债，本公司在购买日按照公允价值确认为本企业的资产和负债。
本公司以非货币资产为对价取得被购买方的控制权或各项可辨认资产、负债的，
有关非货币资产在购买日的公允价值与其账面价值的差额，作为资产的处置损

益，计入合并当期的利润表。
    非同一控制下的企业合并中，企业合并成本大于合并中取得的被购买方可辨

认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；在吸收合并情况下，该差额在母公

司个别财务报表中确认为商誉；在控股合并情况下，该差额在合并财务报表中列
示为商誉。

    企业合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差

额，本公司经复核后计入合并当期损益（营业外收入）。在吸收合并情况下，该
差额计入合并当期母公司个别利润表；在控股合并情况下，该差额计入合并当期

的合并利润表。
    通过多次交换交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，

将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，对

于购买日之前持有的被购买方的股权，应当按照该股权在购买日的公允价值进行

重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的
被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当转为购买日
所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而

产生的其他综合收益除外。
    6、合并财务报表的编制方法
    （1）合并范围



                       财务报表附注 第 6   页
    合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指本公司拥有对

被投资单位的权力，通过参与被投资单位的相关活动而享有可变回报，并且有能
力运用对被投资单位的权力影响其回报金额。子公司，是指被本公司控制的主体
（含企业、被投资单位中可分割的部分、结构化主体等）。

    （2）合并财务报表编制方法
    本公司合并财务报表以母公司和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关
资料编制。编制时将母公司与各子公司及各子公司之间的重要投资、往来、存货

购销等内部交易及其未实现利润抵销后逐项合并，并计算少数股东权益和少数股
东本期收益。如果子公司会计政策及会计期间与母公司不一致，合并前先按母公
司的会计政策及会计期间调整子公司会计报表。

    （3）报告期增加减少子公司的合并报表处理
    在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，编制合并资产负债表时，

调整合并资产负债表的年初余额。因非同一控制下企业合并增加的子公司，编制

合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。在报告期内处置子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初余额。

    在报告期内，因同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司在合并当期

的期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子公司合并当期期
初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的

子公司，将该子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表，
将该子公司购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。在报告期内处置

子公司，将该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表，将该子

公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

    因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后
的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取
得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自

购买日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的
投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当
期投资收益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的

其他综合收益除外。

                       财务报表附注 第 7   页
    因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子

公司的可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置
对子公司的股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司
净资产份额的差额，均调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公

积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
    （4）分步处置股权至丧失控制权的合并报表处理
    处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各

项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在
合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期

的损益，由于被投资方重新计量设定收益计划净负债或净资产变动而产生的其他
综合收益除外。不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，处置价款与相对应享

有子公司自购买日开始持续计算的净资产之间的差额调整资本公积，资本公积不

足冲减的，调整留存收益；丧失控制权时，按照前述丧失对原有子公司控制权时
的会计政策实施会计处理。

    7、现金及现金等价物的确定标准

    本公司现金包括库存现金、可以随时用于支付的存款；现金等价物包括本公
司持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已

知金额现金、价值变动风险很小的投资。
    8、金融工具（不包括减值）

    在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

    （1）金融资产的分类、确认和计量

    本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金
融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

    金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资
产，相关交易费用计入初始确认金额。
    ①以摊余成本计量的金融资产

                      财务报表附注 第 8   页
       本公司管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量

为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定
日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本
公司对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销

或减值产生的利得或损失，计入当期损益。
       ②以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产
       本公司管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以

出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本公
司对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或
利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

       此外，本公司将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产。本公司将该类金融资产的相关股利收入计入当期

损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其

他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损
益。

       ③以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

       本公司将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错
配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

对于此类金融资产，本公司采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期

损益。

       （2）金融负债的分类、确认和计量
       金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金
融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负

债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始
确认金额。
       ①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债



                         财务报表附注 第 9   页
       以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债

（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融负债。
       交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计

量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。
       被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本公
司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债

时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留
存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身
信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本公司将该金

融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损
益。

       ②其他金融负债

       除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债、财务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，

按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

       （3）金融资产转移的确认依据和计量方法
       满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：① 收取该金融资产现金流

量的合同权利终止；② 该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬转移给转入方；③该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保

留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

       若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且

未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关
金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融
资产价值变动使企业面临的风险水平。

       金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因
转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计
入当期损益。



                         财务报表附注 第 10   页
    金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终

止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到
的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额
之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

    本公司对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转
让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金
融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；

保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既
没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企
业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

    （4）金融负债的终止确认
    金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本公司终止确认该金融负

债（或该部分金融负债）。本公司（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融

负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同
的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本公司对原金融负债（或

其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改

后的条款确认一项新金融负债。
    金融负债（或其一部分）终止确认的，本公司将其账面价值与支付的对价（包

括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。
    （5）金融资产和金融负债的抵销

    当本公司具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法

定权利是当前可执行的，同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清

偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列
示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。
    （6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

    公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能
收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本公司采用
活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、

经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发

                       财务报表附注 第 11   页
生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其

公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中
使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法
和期权定价模型等。在估值时，公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数

据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所
考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。
在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

    （7）权益工具
    权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的
合同。本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处

理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本公司不确认权益工具的公允
价值变动。

    本公司权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的

“利息”）的，作为利润分配处理。
    9、金融工具减值

    本公司需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价

值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、
应收账款、应收款项融资、其他应收款、债权投资、其他债权投资、长期应收款

等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减
值准备和确认信用减值损失。

    （1）减值准备的确认方法

    本公司以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计

量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。
    信用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现
金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司按照该金融资产经信用调
整的实际利率折现。
    预期信用损失计量的一般方法是指，本公司在每个资产负债表日评估金融资

产（含合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著

                       财务报表附注 第 12   页
增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于整个存续期内

预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本
公司按照相当于未来 12 个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本公司在评
估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

    对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险
自初始确认后并未显著增加，选择按照未来 12 个月内的预期信用损失计量损失
准备。

    （2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准
    如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高
于在初始确认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风

险显著增加。除特殊情况外，本公司采用未来 12 个月内发生的违约风险的变化
作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险

是否显著增加。

    （3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法
    本公司对于信用风险显著不同且具备以下特征的应收票据、应收账款和其他

应收款单项评价信用风险。如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；

已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应收款项等。
    除了单项评估信用风险的金融资产外，本公司基于共同风险特征将金融资产

划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。
    （4）金融资产减值的会计处理方法

    期末，本公司计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于

其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备

的账面金额，则将差额确认为减值利得。
    （5）金融资产信用损失的确定方法
    ① 按组合方式实施信用风险评估时，根据金融资产组合结构及类似信用风

险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力），结合历史违约损失经验及目前
经济状况、考虑前瞻性信息，以预计存续期基础计量其预期信用损失，确认金融
资产的损失准备。

    不同组合计量损失准备的计提方法：

                      财务报表附注 第 13   页
                     项目                                 计提方法

   组合 1（账龄组合）                 预计存续期

   组合 2（保证金类组合）             预计存续期

    ② 各组合预期信用损失率如下列示：

    组合1（账龄组合）：预期信用损失率

              账龄          应收账款预期信用损失率（%）    其他应收款预期信用损失率（%）

   1 年以内（1-6 个月）

   1 年以内（7-12 个月）              10                              10

   1-2 年                             30                              30

   2-3 年                             50                              50

   3 年以上                           100                            100

    组合2（保证金类组合）：结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前
瞻性信息，预期信用损失率为0。

    10、存货

    （1）存货分类
    本公司存货主要包括：库存材料、低值易耗品、已完工开发产品和意图出售

而暂时出租的开发产品等。开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、

建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相
关费用。

    （2）存货取得和发出的计价方法：

    本公司取得的存货按成本进行初始计量，开发产品发出时，采用个别计价法
确定其实际成本；非房地产开发产品发出时，采用加权平均法计价
    （3） 期末存货的计量：

    资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现
净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。
    按单个存货项目计算的成本高于其可变现净值的差额，计提存货跌价准备，

计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时
估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。


                            财务报表附注 第 14     页
   （4）存货的盘存制度

    本公司采用永续盘存制。
    （5）低值易耗品和包装物的摊销办法
    ①低值易耗品采用一次转销法

    ②包装物采用一次转销法；
    ③其他周转材料采用一次转销法。
    11、合同资产和合同负债

    在本公司与客户的合同中，本公司有权就已向客户转让商品、提供的相关服
务而收取合同价款，与此同时承担将商品或服务转移给客户的履约义务。当客户
实际支付合同对价或在该对价到期应付之前，企业已经向客户转移了商品或服

务，则应当将因已转让商品或服务而有权收取对价的权利列示为合同资产，在取
得无条件收款权时确认为应收账款或长期应收款。

    在本公司与客户的合同中，本公司有权在尚未向客户转移商品或服务之前收

取合同对价，与此同时将已收或应收客户对价而应向客户转移商品或服务的义务
列示为合同负债。当本公司履行向客户转让商品或提供服务的义务时，合同负债

确认为收入。

     本公司对于同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。
    12、持有待售的非流动资产、处置组和终止经营

    （1）持有待售的非流动资产或处置组的分类与计量
    本公司主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使

用一项非流动资产或处置组收回其账面价值时，该非流动资产或处置组被划分为

持有待售类别。

    上述非流动资产不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采
用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、金融
资产、递延所得税资产及保险合同产生的权利。

    处置组，是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资
产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。在特定情况下，处置组
包括企业合并中取得的商誉等。



                      财务报表附注 第 15   页
       同时满足下列条件的非流动资产或处置组被划分为持有待售类别：根据类似

交易中出售此类资产或处置组的惯例，该非流动资产或处置组在当前状况下即可
立即出售；出售极可能发生，即已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买
承诺，预计出售将在一年内完成。因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公

司控制权的，无论出售后本公司是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司
投资满足持有待售类别划分条件时，在个别财务报表中将对子公司投资整体划分
为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类

别。
       初始计量或在资产负债表日重新计量持有待售的非流动资产或处置组时，账
面价值高于公允价值减去出售费用后净额的差额确认为资产减值损失。对于持有

待售的处置组确认的资产减值损失金额，先抵减处置组中商誉的账面价值，再根
据处置组中的各项非流动资产账面价值所占比重，按比例抵减其账面价值。

       后续资产负债表日持有待售的非流动资产或处置组公允价值减去出售费用

后的净额增加的，以前减记的金额予以恢复，并在划分为持有待售类别后确认的
资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。已抵减的商誉账面价值不得

转回。

       持有待售的非流动资产和持有待售的处置组中的资产不计提折旧或进行摊
销；持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。被划分为持有待

售的联营企业或合营企业的全部或部分投资，对于划分为持有待售的部分停止权
益法核算，保留的部分（未被划分为持有待售类别）则继续采用权益法核算；当

本公司因出售丧失对联营企业和合营企业的重大影响时，停止使用权益法。

       某项非流动资产或处置组被划分为持有待售类别，但后来不再满足持有待售

类别划分条件的，本公司停止将其划分为持有待售类别，并按照下列两项金额中
较低者计量：
       ①该资产或处置组被划分为持有待售类别之前的账面价值，按照其假定在没

有被划分为持有待售类别的情况下本应确认的折旧、摊销或减值进行调整后的金
额；
       ②可收回金额。

       （2）终止经营

                         财务报表附注 第 16   页
    终止经营，是指满足下列条件之一的已被本公司处置或被本公司划分为持有

待售类别的、能够单独区分的组成部分：
    ①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。
    ②该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行

处置的一项相关联计划的一部分。
    ③该组成部分是专为转售而取得的子公司。
    （3）列报

    本公司在资产负债表中将持有待售的非流动资产或持有待售的处置组中的
资产列报于“划分为持有待售的资产”，将持有待售的处置组中的负债列报于
“划分为持有待售的负债”。

    本公司在利润表中分别列示持续经营损益和终止经营损益。不符合终止经营
定义的持有待售的非流动资产或处置组，其减值损失和转回金额及处置损益作为

持续经营损益列报。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为

终止经营损益列报。
    拟结束使用而非出售且满足终止经营定义中有关组成部分的条件的处置组，

自其停止使用日起作为终止经营列报。

    对于当期列报的终止经营，在当期财务报表中，原来作为持续经营损益列报
的信息被重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。终止经营不再满足持有待

售类别划分条件的，在当期财务报表中，原来作为终止经营损益列报的信息被重
新作为可比会计期间的持续经营损益列报。

    13、长期股权投资

    （1） 初始计量

    本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
    ①企业合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
    A、同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担

债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资
初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的

差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发

                       财务报表附注 第 17   页
生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法

律服务费用等，于发生时计入当期损益。
       B、非同一控制下的企业合并中，本公司区别下列情况确定合并成本：
       a）一次交换交易实现的企业合并，合并成本为在购买日为取得对被购买方

的控制权而付出的资产、发生或承担的负债的公允价值；
       b）通过多次交换交易分步实现的企业合并，以购买日之前所持被购买方的
股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成

本；
       c）为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关
管理费用，于发生时计入当期损益；

       d）在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的，购买
日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，将

其计入合并成本。

       ②除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按
照下列规定确定其初始投资成本：

       A、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投

资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必
要支出。

       B、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企
业会计准则第7号-非货币性资产交换》确定。

       C、通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照《企业会计准

则第12号--债务重组》确定。

       ③无论是以何种方式取得长期股权投资，取得投资时，对于支付的对价中包
含的应享有被投资单位已经宣告但尚未发放的现金股利或利润都作为应收项目
单独核算，不构成取得长期股权投资的初始投资成本。

       （2）后续计量
       能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，在个别财务报表中采用成本法
核算。对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。



                         财务报表附注 第 18   页
    ①采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计价。追加或收回投资

调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为当期
投资收益。
    ②采用权益法核算的长期股权投资，其初始投资成本大于投资时应享有被投

资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长
期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

    取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资
的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相

应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利
润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者

权益。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨

认净资产的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单
位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计

期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益

等。确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上
构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，本公司负有承担额外损失义

务的除外。被投资单位以后实现净利润的，本公司在其收益分享额弥补未确认的
亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

    计算确认应享有或应分担被投资单位的净损益时，与联营企业、合营企业之

间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分，予以

抵销，在此基础上确认投资收益。本公司与被投资单位发生的未实现内部交易损
失属于资产减值损失的，予以全额确认。
    本公司对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、

信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上主体是否对这
部分投资具有重大影响，本公司都按照《企业会计准则第22号——金融工具确认
和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计

入损益，并对其余部分采用权益法核算。

                      财务报表附注 第 19   页
       ③本公司处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期

损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位
直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分
进行会计处理。

       （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
       共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指投资方

对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大
影响时，同时考虑本公司和其他方持有的被投资单位当期可转换债券、当期可执

行认股权证等潜在表决权因素。
       14、投资性房地产

       本公司的投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房

地产。主要包括：①已出租的土地使用权；②持有并准备增值后转让的土地使用
权；③已出租的建筑物。

       （1）本公司投资性房地产的计量模式

       如果采用成本计量模式
       a、折旧或摊销方法

       投资性房地产的预计使用寿命、净残值率及年折旧（摊销）率列示如下：

类别                       预计使用寿命（年）    预计净残值率   年折旧（摊销）率

土地使用权                 20-30 年              0              3.3-5

房屋建筑物                 土地证规定年限        0              使用年限内平均摊销

       b、减值测试方法及会计处理方法

       投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见“附注三、重要会计
政策和会计估计”中的“资产减值”。
       （2）投资性房地产的转换

       本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房
地产或存货时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值


                            财务报表附注 第 20   页
与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式

计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日
的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于
原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

    15、固定资产
    本公司固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并
且使用年限超过一年，与该资产有关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够

可靠计量的有形资产。
    （1）固定资产的分类
    本公司固定资产分为运输设备、办公及电子设备。

    （2）固定资产折旧
    除已提足折旧仍继续使用的固定资产之外，固定资产折旧采用年限平均法分

类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。

    利用专项储备支出形成的固定资产，按照形成固定资产的成本冲减专项储
备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。

    本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净

残值。并在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，
如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

    各类固定资产的使用年限、残值率、年折旧率列示如下：

        类    别    折旧年限（年）      残值率（%）      年折旧率（%）

   运输工具             年限平均法            0.00           20.00

   其他设备             年限平均法            0.00        20.00-33.33

    16、借款费用
    （1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间

    本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产
的，在同时满足下列条件时予以资本化，计入相关资产成本：
    ① 资产支出已经发生；

    ② 借款费用已经发生；


                         财务报表附注 第 21    页
    ③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已

经开始。
    符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间
连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为

费用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购
建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程
序，借款费用的资本化继续进行。

    购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
    （2）借款费用资本化金额的计算方法

    为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期
实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进

行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

    为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，

计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率

计算确定。
    17、无形资产

    本公司将企业拥有或者控制的没有实物形态，并且与该资产相关的预计未来
经济利益很可能流入企业、该资产的成本能够可靠计量的可辨认非货币性资产确

认为无形资产。

    本公司的无形资产按实际支付的金额或确定的价值入账。

    （1）购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性
质，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款
的现值之间的差额，除按照规定应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期

损益。
    （2）投资者投入的无形资产，按照投资合同或协议约定的价值作为成本，
但合同或协议约定价值不公允的除外。



                      财务报表附注 第 22   页
       （3）本公司内部研究开发项目的支出，区分研究阶段支出与开发阶段支出。

研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而进行的独创性的有计划调查。开发
是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设
计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。

       内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发
项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的确认为无形资产：完成该无形资产以
使其能够使用或出售在技术上具有可行性；具有完成该无形资产并使用或出售的

意图；无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品
存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，应当证明其有用
性；有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有

能力使用或出售该无形资产；归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计
量。

       本公司使用寿命有限的无形资产，自该无形资产可供使用时起在使用寿命期

内平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。无形资产摊销金额为其成本
扣除预计残值后的金额，已计提减值准备的无形资产，还需扣除已计提的无形资

产减值准备累计金额。

       18、长期待摊费用
       长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。

如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊
余价值全部转入当期损益。

       19、职工薪酬

       职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种

形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期
职工福利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受益
人等的福利，也属于职工薪酬。

       （1）短期薪酬
       本公司在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益，其他会计准则要求或允许计入资产成本的除外。

       （2）离职后福利

                          财务报表附注 第 23   页
    本公司将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。离职后福利

计划，是指本公司与职工就离职后福利达成的协议，或者本公司为向职工提供离
职后福利制定的规章或办法等。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴存固
定费用后，本公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，

是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。
    （3）辞退福利
    本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工

薪酬负债，并计入当期损益：本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减
建议所提供的辞退福利时；本公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或
费用时。

    （4）其他长期职工福利
    本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，按照上

述设定提存计划的会计政策进行处理；除此以外的，按照上述设定受益计划的会

计政策确认和计量其他长期职工福利净负债或净资产。
    20、预计负债

    （1）预计负债的确认标准

    本公司规定与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
    ①该义务是企业承担的现时义务；

    ②履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
    ③该义务的金额能够可靠地计量。

    （2）预计负债的计量方法

    预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。所需

支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数
按照该范围内的中间值确定。在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：
    ①或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

    ②或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。
    在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时
间价值等因素。货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后

确定最佳估计数。

                      财务报表附注 第 24   页
    本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额只

有在基本确定能够收到时才能作为资产单独确认。确认的补偿金额不超过预计负
债的账面价值。
    本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该

账面价值不能真实反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进
行调整。
    21、收入
    1. 收入确认原则

    于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，
并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

    满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一
时点履行履约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的

经济利益；(2) 客户能够控制公司履约过程中在建商品或服务；(3) 公司履约过

程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累
计至今已完成的履约部分收取款项。

    对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收

入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经
发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履

行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是
否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权

利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移

给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客

户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬
转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受
该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
    2. 收入计量原则

    (1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司

因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款

项以及预期将退还给客户的款项。

                      财务报表附注 第 25   页
       (2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对

价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累
计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。
       (3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制

权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差
额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或
服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成

分。
       (4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履

约义务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
       3.与本公司取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

       （1）销售商品收入

       房地产销售在满足以下条件时确认收入：
       1）房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，客户取得相关商

品或服务控制权；
       2）履行了合同规定的义务，价款已经收取或确信可以取得；

       3）具有经购买方认可的销售合同及其结算单。

       对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履

约义务条件的房地产销售，公司在该段时间内按履约进度确认收入。
       （2）房屋出租合同

       公司按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金已经取得或确信可以取

得，确认为营业收入的实现。

       （3）物业管理收入
       公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务
履行的期间内，分月确认收入。

       （4）物业增值服务
       公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期
约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增

值服务完成时确认收入。

                           财务报表附注 第 26   页
    22、政府补助

    政府补助在满足政府补助所附条件并能够收到时确认。
    对于货币性资产的政府补助，按照收到或应收的金额计量。对于非货币性资
产的政府补助，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额

1元计量。
    与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长
期资产的政府补助；除此之外，作为与收益相关的政府补助。

    对于政府文件未明确规定补助对象的，能够形成长期资产的，与资产价值相
对应的政府补助部分作为与资产相关的政府补助，其余部分作为与收益相关的政
府补助；难以区分的，将政府补助整体作为与收益相关的政府补助。

    与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值，或者确认为递延收益在
相关资产使用期限内按照合理、系统的方法分期计入损益。与收益相关的政府补

助，用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，计入当期损益或冲减相关成本；

用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，则计入递延收益，于相关成本费用
或损失确认期间计入当期损益或冲减相关成本。按照名义金额计量的政府补助，

直接计入当期损益。本公司对相同或类似的政府补助业务，采用一致的方法处理。

    与日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关
成本费用。与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

    已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整
资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部

分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

    23、递延所得税资产/递延所得税负债

    本公司采用资产负债表债务法进行所得税会计处理。
    （1）递延所得税资产
    ①资产、负债的账面价值与其计税基础存在可抵扣暂时性差异的，以未来期

间很可能取得的用以抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，按照预期收回
该资产或清偿该负债期间的适用税率，计算确认由可抵扣暂时性差异产生的递延
所得税资产。



                       财务报表附注 第 27   页
    ②资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额

用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前期间未确认的递延所得税资产。
    ③资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很
可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所

得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
    （2）递延所得税负债
    资产、负债的账面价值与其计税基础存在应纳税暂时性差异的，按照预期收

回该资产或清偿该负债期间的适用税率，确认由应纳税暂时性差异产生的递延所
得税负债。
    24、租赁

    （1）租赁的识别
    在合同开始日，本公司作为承租人或出租人评估合同中的客户是否有权获得

在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益，并有权在该使用期

间主导已识别资产的使用。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项
已识别资产使用的权利以换取对价，则本公司认定合同为租赁或者包含租赁。

    （2）本公司作为承租人

    在租赁期开始日，本公司对所有租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理
的短期租赁和低价值资产租赁除外。

    使用权资产的会计政策见附注三、25。
    租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额按照租赁内含利率或增

量借款利率计算的现值进行初始计量。租赁付款额包括：固定付款额及实质固定

付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；取决于指数或比率的可变租

赁付款额；购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权；行
使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选
择权；以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。后续按照固定的周期

性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益。未纳入租
赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
    短期租赁



                      财务报表附注 第 28   页
    短期租赁是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月的租赁，包含购买选择

权的租赁除外。
    本公司将短期租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的方法计
入相关资产成本或当期损益。

    对于短期租赁，本公司按照租赁资产的类别将下列资产类型中满足短期租赁
条件的项目选择采用上述简化处理方法。
    低价值资产租赁

    低价值资产租赁是指单项租赁资产为全新资产时价值低于4万元的租赁。
    本公司将低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法的
方法计入相关资产成本或当期损益。

    对于低价值资产租赁，本公司根据每项租赁的具体情况选择采用上述简化处
理方法。

    （3）本公司作为出租人

    本公司作作为出租人时，将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报
酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之外的其他租赁确认为经营租赁。

    融资租赁

    融资租赁中，在租赁期开始日本公司按租赁投资净额作为应收融资租赁款的
入账价值，租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按

照租赁内含利率折现的现值之和。本公司作为出租人按照固定的周期性利率计算
并确认租赁期内各个期间的利息收入。本公司作为出租人取得的未纳入租赁投资

净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

    应收融资租赁款的终止确认和减值按照《企业会计准则第22号——金融工具

确认和计量》和《企业会计准则第23号——金融资产转移》的规定进行会计处理。
    经营租赁
    经营租赁中的租金，本公司在租赁期内各个期间按照直线法确认当期损益。

发生的与经营租赁有关的初始直接费用应当资本化，在租赁期内按照与租金收入
确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入
租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

    本公司不评估是否发生租赁变更。

                       财务报表附注 第 29   页
       当本公司作为承租人时，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算租赁负

债的利息费用并计入当期损益，继续按照与减让前一致的方法对使用权资产进行
计提折旧等后续计量。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款
额，在达成减让协议等解除原租金支付义务时，按未折现或减让前折现率折现金

额冲减相关资产成本或费用，同时相应调整租赁负债；延期支付租金的，本公司
在实际支付时冲减前期确认的租赁负债。对于采用简化处理的短期租赁和低价值
资产租赁，本公司继续按照与减让前一致的方法将原合同租金计入相关资产成本

或费用。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在减免期
间冲减相关资产成本或费用；延期支付租金的，本公司在原支付期间将应支付的
租金确认为应付款项，在实际支付时冲减前期确认的应付款项。

       当本公司作为出租人时，对于经营租赁，本公司继续按照与减让前一致的方
法将原合同租金确认为租赁收入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可

变租赁付款额，在减免期间冲减租赁收入；延期收取租金的，本公司在原收取期

间将应收取的租金确认为应收款项，并在实际收到时冲减前期确认的应收款项。
对于融资租赁，本公司继续按照与减让前一致的折现率计算利息并确认为租赁收

入。发生租金减免的，本公司将减免的租金作为可变租赁付款额，在达成减让协

议等放弃原租金收取权利时，按未折现或减让前折现率折现金额冲减原确认的租
赁收入，不足冲减的部分计入投资收益，同时相应调整应收融资租赁款；延期收

取租金的，本公司在实际收到时冲减前期确认的应收融资租赁款。
       25、使用权资产

       （1）使用权资产确认条件

       本公司使用权资产是指本公司作为承租人可在租赁期内使用租赁资产的权

利。
       在租赁期开始日，使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：租赁负
债的初始计量金额；在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，

扣除已享受的租赁激励相关金额；本公司作为承租人发生的初始直接费用；本公
司作为承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复
至租赁条款约定状态预计将发生的成本。本公司作为承租人按照《企业会计准则



                         财务报表附注 第 30   页
第13号——或有事项》对拆除复原等成本进行确认和计量。后续就租赁负债的任

何重新计量作出调整。
       （2）使用权资产的折旧方法
       本公司采用直线法计提折旧。本公司作为承租人能够合理确定租赁期届满时

取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租
赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者
孰短的期间内计提折旧。

       （3）使用权资产的减值测试方法、减值准备计提方法见附注三、26。
       26、资产减值
       当存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：

       （1）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常
使用而预计的下跌。

       （2）本公司经营所处的经济、技术或法律等环境以及资产所处的市场在当

期或将在近期发生重大变化，从而对本公司产生不利影响。
       （3）市场利率或者其他市场投资回报率在当期已经提高，从而影响企业用

来计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回金额大幅度降低。

       （4）有证据表明资产已经陈旧过时或其实体已经损坏。
       （5）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。

       （6）本公司内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，
如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者损失）远远低于预计金额

等。

       （7）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

       本公司在资产负债表日对长期股权投资、固定资产、工程物资、在建工程、
使用权资产、无形资产（使用寿命不确定的除外）等适用《企业会计准则第8号
——资产减值》的各项资产进行判断，当存在减值迹象时对其进行减值测试-估

计其可收回金额。可收回金额以资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预
计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的可收回金额低于其账面价值
的，将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计

入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。

                         财务报表附注 第 31   页
       有迹象表明一项资产可能发生减值的，本公司通常以单项资产为基础估计其

可收回金额。当难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产
组为基础确定资产组的可收回金额。
       资产组是本公司可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入基本上独立于

其他资产或者资产组。资产组由创造现金流入相关的资产组成。资产组的认定，
以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依
据。

       本公司对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定及尚未达到可使用状
态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉的减值测试
结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。

       资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
       27、公允价值计量

       公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收

到或者转移一项负债所需支付的价格。
       本公司以公允价值计量相关资产或负债，假定出售资产或者转移负债的有序

交易在相关资产或负债的主要市场进行；不存在主要市场的，本公司假定该交易

在相关资产或负债的最有利市场进行。主要市场（或最有利市场）是本公司在计
量日能够进入的交易市场。本公司采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实

现其经济利益最大化所使用的假设。
       以公允价值计量非金融资产的，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生

经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生

经济利益的能力。

       本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估
值技术，优先使用相关可观察输入值，只有在可观察输入值无法取得或取得不切
实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

       在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整
体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输
入值，是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第



                          财务报表附注 第 32   页
二层次输入值，是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入

值；第三层次输入值，是相关资产或负债的不可观察输入值。
     每个资产负债表日，本公司对在财务报表中确认的持续以公允价值计量的资
产和负债进行重新评估，以确定是否在公允价值计量层次之间发生转换。

     28、重要会计政策和会计估计的变更
     1. 重要会计政策变更
     （1）企业会计准则变化引起的会计政策变更

     1) 公司自 2021年1月1日起执行财政部于2018年颁布的《企业会计准则第21
号——租赁（修订），对会计政策相关内容进行了调整，变更后的会计政策参见
附注三、24、25。

     2021年首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情
    况：无

     2.重要会计估计变更

     本公司在报告期内无会计估计变更事项。
     四、税项
     1、主要税种及税率

               税 种                       计税依据                     税率

增值税                   销售货物或提供应税劳务过程中产生的增值额    6%、3%

城市维护建设税           应交流转税额                                  7%

教育费附加               应交流转税额                                  3%

地方教育附加             应交流转税额                                  2%

企业所得税               应纳税所得额                                  25%

                         自用房产按房产原扣减值减除 30%后的余额的
房产税                                                              1.2%、12%
                         1.2%计缴；出租房屋按租金收入的 12%计缴。

     2、税收优惠

     无
     五、财务报表项目注释

     1、货币资金


                          财务报表附注 第 33   页
               项目                          期末余额                             期初余额

库存现金                                            137,220.26                                   13,938.25

银行存款                                        126,532,835.18                           157,819,870.19

其他货币资金

               合计                             126,670,055.44                           157,833,808.44

其中：存放在境外的款项总额


       2、应收账款

       （1）应收账款分类披露

                                                             期末余额

                                                                     坏账准备
                                  账面余额
           类别                                                                                  账面

                                                                            预期信用损失         价值
                                金额          比例(%)         金额
                                                                                 率(%)

单项计提坏账准备的应收

账款

按信用风险特征组合计提
                             15,407,890.85     100.00        1,560,529.32        10.13       13,847,361.53
坏账准备的应收账款

其中：账龄组合               15,407,890.85     100.00        1,560,529.32        10.13       13,847,361.53

           合计              15,407,890.85     100.00        1,560,529.32        10.13       13,847,361.53

       （续表）

                                                             期初余额

                                   账面余额                         坏账准备
           类别
                                                                          预期信用损          账面价值
                                金额          比例(%)        金额
                                                                            失率(%)

单项金额重大并单独计提

坏账准备的应收账款

按信用风险特征组合计提
                              1,560,529.32     100.00   1,560,529.32           100.00
坏账准备的应收账款


                                财务报表附注 第 34      页
                                                      期初余额

                           账面余额                          坏账准备
            类别
                                                                   预期信用损       账面价值
                        金额          比例(%)         金额
                                                                    失率(%)

其中：账龄组合        1,560,529.32     100.00   1,560,529.32            100.00

            合计      1,560,529.32     100.00   1,560,529.32            100.00

     本期期末无单项计提坏帐准备的应收账款

     组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款：

                                                      期末余额
           账龄
                       应收账款                      坏账准备              预期信用损失率（%）

1 年以内

其中：1-6 个月            13,847,361.53

      7-12 个月                                                                    10

1至2年                                                                             30

2至3年                                                                             50

3 年以上                   1,560,529.32                 1,560,529.32              100

           合计           15,407,890.85                 1,560,529.32                /

     （续表）

                                                      期初余额
           账龄
                       应收账款                      坏账准备               预期信用损失率(%)

1 年以内                                                                           10

1至2年                                                                             30

2至3年                                                                             50

3 年以上                   1,560,529.32                 1,560,529.32              100

           合计            1,560,529.32                 1,560,529.32                /

     （2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
     本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

     （3）本期无实际核销的应收账款情况

                        财务报表附注 第 35      页
     （4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

     本公司按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额 14,985,436.75

元，占应收账款年末余额合计数的比例为 97.26%，相应计提的坏账准备年末余

额汇总金额为 1,138,075.22 元。

     （5）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款

     （6）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

     3、预付款项

     （1）预付款项按账龄列示

                               期末余额                                      期初余额
    账龄
                       金额                比例(%)                   金额                比例(%)

1 年以内            10,481,630.12         100.00                    1,036,546.67        100.00

1至2年

2至3年

3 至以上

    合计            10,481,630.12           /                       1,036,546.67          /


     （2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

     本公司按预付对象归集的年末余额前四名预付账款汇总金额为

10,481,630.12 元，占预付账款年末余额合计数的比例为 100.00%。

     注：本年主要预付增加 1000 万为子公司开展业务的预付款。

     4、其他应收款

             项目                                  期末余额                        期初余额

应收利息

应收股利

其他应收款                                           6,855,563.53                       6,311,120.35

             合计                                    6,855,563.53                       6,311,120.35

     4.1 本期无应收利息

     4.2 本期无应收股利

                              财务报表附注 第 36        页
       4.3 其他应收款

       （1）其他应收款按款项性质分类情况
             款项性质                       期末账面余额                         期初账面余额


武汉证券有限责任公司清算款                          78,238,360.67                       78,238,360.67

甘肃证券有限责任公司利息                               2,697,796.80                      2,697,796.80

往来款                                              53,214,867.81                       52,901,220.71

代垫款                                                 2,668,053.81                      2,668,053.81

代扣代缴社会保险费及住房公积                             149,052.70                        124,798.16

押金                                                   6,430,271.82                      6,552,400.00

其他                                                     507,681.02                        538,703.45

              小    计                             143,906,084.63                      143,721,333.60

减：坏账准备                                       137,050,521.10                      137,410,213.25

               合计                                 6,855,563.53                         6,311,120.35

       （2）坏账准备计提情况
                            第一阶段          第二阶段                第三阶段
         坏账准备                         整个存续期预期信用 整个存续期预期信用            合计
                         未来 12 个月预期
                                          损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
                             信用损失
                                                值）         值）
                                                                      137,410,213.25   137,410,213.25
2021年1月1日余额

2021年1月1日余额在本

年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

                                   47.67                227.99          -359,967.81       -359,692.15
本年计提

本年转回

本年转销

本年核销

其他变动

                                   47.67                227.99          -359,967.81    137,050,521.10
2021年12月31日余额

                                  财务报表附注 第 37     页
      （3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况
                                                                  本期变动金额
            类别                期初余额                                                               期末余额
                                                                            转销或核 其他变
                                                  计提        收回或转回
                                                                              销       动

按信用风险特征组 合

计提坏账准备的 其他        137,410,213.25       -359,692.15                                         137,050,521.10

应收款

            合计           137,410,213.25       -359,692.15                                         137,050,521.10

      （4）本期实际核销的其他应收款情况
                   无

      （5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
                                                                        占其他应收款期末余
     单位名称           款项的性质         期末余额         账龄                           坏账准备期末余额
                                                                        额合计数的比例(%)
武汉证券有限责
任公司破产管理      清算款            78,238,360.67 3 年以上                     54.38                78,238,360.67
人
上海奥华工贸公
                    往来款            18,000,000.00 3 年以上                     12.51                18,000,000.00
司
深圳缘诺实业有
                    往来款            16,360,000.00 3 年以上                     11.37                16,360,000.00
限公司
长春长铃酒花制
                    往来款             6,904,710.71 3 年以上                      4.80                6,904,710.71
品有限公司
北京长远天地房
地产开发有限责      房屋押金           6,044,400.00 3 年以上                      4.20
任公司
      合计                  /        125,547,471.38           /                  87.26              119,503,071.38


      （6）本期无涉及政府补助的应收款项
      （7）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款

      （8）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额

      5、存货

                                      期末余额                                             期初余额
     项目
                    账面余额       跌价准备       账面价值             账面余额          跌价准备      账面价值

原材料                  7,347.50                        7,347.50          7,347.50                        7,347.50

房地产开发产
                    684,220.14                        684,220.14        684,220.14                      684,220.14
品

     合计           691,567.64                        691,567.64        691,567.64                      691,567.64




                                     财务报表附注 第 38           页
       6、其他流动资产

               项目                      期末余额                             期初余额

预缴税金                                            110,164.06                       105,119.49

留抵税额                                                                             140,330.52

待认证进项税                                    2,550,362.33                       2,413,533.78

待抵扣进项税额                                      402,915.83

               合计                             3,063,442.22                         2,658,983.79


       7、其他债权投资

       （1）其他债权投资情况

                                                                 本年公允价值
        项   目           年初余额          应计利息                                     年末余额
                                                                     变动

国债                    134,226,712.07                                             134,226,712.07

减：一年内到期的其他

债权投资

小计                    134,226,712.07                                             134,226,712.07

减值准备                134,226,712.07                                             134,226,712.07

        合   计

       （续）

                                         累计公允价值     累计在其他综合收益中
        项   目            成本                                                            备注
                                             变动            确认的损失准备

国债                   134,226,712.07

        合   计        134,226,712.07

       （2）减值准备计提情况

        减值准备           第一阶段          第二阶段              第三阶段               合计




                             财务报表附注 第 39     页
                                                整个存续期预期     整个存续期预期信
                            未来 12 个月 预期
                                                信用损失（未发生   用损失（已发生信
                                信用损失
                                                  信用减值）           用减值）


2021 年 1 月 1 日余额                                                134,226,712.07   134,226,712.07

2021 年 1 月 1 日余额在本

年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提

本年转回

本年转销

本年核销

其他变动

2021 年 12 月 31 日余额                                              134,226,712.07   134,226,712.07

       注：国债134,226,712.07元为公司于2003年通过甘肃证券有限责任公司购买

的国债，后因欠库的原因，被中国证券登记结算有限责任公司上海分公司转移占

有。公司于2005年4月7日向甘肃省高级人民法院提起诉讼，控告甘肃证券有限责
任公司、甘肃证券有限责任公司兰州和政路证券营业部及深圳市慧真科技开发有

限公司对本公司计 137,659,400.00 元的投资资金未尽谨慎保管义务，并未经本
公司同意随意处置本公司资产。公司于2008年10月收到甘肃省高院（2005）甘民

二初字第20号民事判决书，判决书驳回本公司的全部诉讼请求，公司计提减值准
备134,226,712.07元。

       8、长期股权投资

被投资单位                  年初余额                               本年增减变动




                                 财务报表附注 第 40      页
                                          追加    减少      权益法下确认的     其他综合收    其他权

                                          投资    投资        投资损益           益调整      益变动

一、合营企业

二、联营企业

长春长铃酒花制品有限

公司

上海夏达投资管理中心
                        64,152,264.98                        -1,620,872.58
（有限合伙）

          小计          64,152,264.98                        -1,620,872.58

          合计          64,152,264.98                        -1,620,872.58

       （续）

                                        本年增减变动

       被投资单位      宣告发放现金股    计提减值准                          年末余额       减值准备
                                                             其他
                         利或利润            备

一、合营企业

二、联营企业

长春长铃酒花制品有

限公司

上海夏达投资管理中
                                                                         62,531,392.40
心（有限合伙）

          小计                                                           62,531,392.40

          合计                                                           62,531,392.40

       注：①长春长铃酒花制品有限公司已于 2004 年被吊销营业执照停止经营。

2002 年末公司账面对其的投资成本为 600.00 万元，损益调整-600.00 万元，账
面价值为 0.00 元。自 2003 年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。
       ②公司于 2016 年 5 月 27 日与上海惊破天资产管理有限公司（以下简称惊破

天）签署了《上海夏达投资管理中心（有限合伙）合伙协议》。协议约定，公司
以变更已设立的合伙企业（基金）股权的形式投资设立并购基金。设立的合伙企


                              财务报表附注 第 41       页
业（基金）的名称为上海夏达投资管理中心（有限合伙）（以下简称上海夏达）。

上海夏达成立时间为 2015 年 8 月 26 日，原注册资本 5,000 万元。截至 2021 年
12 月 31 日，上海夏达实收资本 108080 万元，其中公司实缴出资 5000 万元，实
际出资比例为 4.6262%。根据合伙协议约定，合伙企业的利润和亏损，由合伙人

依照实缴出资比例分配和分担。

     9、投资性房地产

     （1）采用成本计量模式的投资性房地产

            项    目                 房屋、建筑物            合   计

一、账面原值

1、年初余额                                  32,710,187.60         32,710,187.60

2、本年增加金额

3、本年减少金额

（1）处置

4、年末余额                                  32,710,187.60         32,710,187.60

二、累计折旧和    累计摊销

1、年初余额                                  18,322,071.73         18,322,071.73

2、本年增加金额

（1）计提或摊销                               1,036,889.52             1,036,889.52

3、本年减少金额

（1）处置

4、年末余额                                  19,358,961.25         19,358,961.25

三、减值准备

1、年初余额

2、本年增加金额

3、本年减少金额

（1）处置

4、年末余额

四、账面价值


                             财务报表附注 第 42     页
             项      目           房屋、建筑物                          合    计

1、年末账面价值                           13,351,226.35                         13,351,226.35

2、年初账面价值                           14,388,115.87                         14,388,115.87


     10、固定资产

                                                                     单位：元      币种：人民币

                  项目                   期末余额                            期初余额

固定资产                                       7,742,356.70                        4,444,410.23

固定资产清理

                  合计                         7,742,356.70                     4,444,410.23

     9.1 固定资产

     （1）固定资产情况

              项目           运输工具             办公及电子设备                合计

一、账面原值

1、期初余额                   12,047,405.98           1,998,658.15              14,046,064.13

2、本期增加金额                6,275,428.36             267,590.96                 6,543,019.32

其中：购置                     6,275,428.36             267,590.96                 6,543,019.32

3、本期减少金额                4,177,885.00                                        4,177,885.00

其中：处置或报废               4,177,885.00                                        4,177,885.00

4、期末余额                   14,144,949.34           2,266,249.11              16,411,198.45

二、累计折旧

1、期初余额                    8,221,679.26           1,379,974.64                 9,601,653.90

2、本期增加金额                1,310,777.07             301,327.86                 1,612,104.93

其中：计提                     1,310,777.07             301,327.86                 1,612,104.93

3、本期减少金额                2,544,917.08                                        2,544,917.08

其中：处置或报废               2,544,917.08                                        2,544,917.08

4、期末余额                    6,987,539.25           1,681,302.50                 8,668,841.75

三、减值准备

1、期初余额

                          财务报表附注 第 43     页
              项目             运输工具           办公及电子设备         合计

2、本期增加金额

其中：计提

3、本期减少金额

其中：处置或报废

4、期末余额

四、账面价值

1、期末余额                      7,157,410.09            584,946.61      7,742,356.70

2、期初余额                      3,825,726.72            618,683.51      4,444,410.23

     注：期末公司固定资产无减值，无需计提减值准备。

    1、使用权资产

                     项目                 房屋及建筑物                合计

一、账面原值

1、2020.12.31

2、本年增加金额                                  8,756,795.07            8,756,795.07

（1）新增租赁                                    8,756,795.07            8,756,795.07

3、本期减少金额

（1）处置

4、2021.12.31                                    8,756,795.07            8,756,795.07

二、累计折旧

1、2020.12.31

2、本期增加金额                                  5,956,289.37            5,956,289.37

其中：计提                                       5,956,289.37            5,956,289.37

3、本期减少金额

（1）处置

4、2021.12.31                                    5,956,289.37            5,956,289.37

三、减值准备

1、2020.12.31

                            财务报表附注 第 44   页
                    项目                    房屋及建筑物                         合计

2、本期增加金额

其中：计提

3、本期减少金额

其中：处置或报废

4、2021.12.31

四、账面价值

1. 2021.12.31 账面价值                               2,800,505.69                      2,800,505.69

2. 2020.12.31 账面价值


     2、递延所得税资产/ 递延所得税负债

     （1）未确认递延所得税资产明细

                    项   目                     年末余额                        年初余额

可抵扣暂时性差异                                      273,769,000.45                 273,409,308.30

可抵扣亏损                                            133,945,084.33                 131,615,477.06

                     合计                             407,714,084.78                 405,024,785.36

     注：公司预计近期无足够的应纳税所得额，基于谨慎性原则，未确认递延所

得税资产。
     （1）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

        年     份                年末余额                      年初余额                   备注

         2021                                                        21,408,072.95

         2022                        15,495,189.82                   15,495,189.82

         2023                        30,233,772.53                   30,233,772.53

         2024                         1,508,135.02                    1,508,135.02

         2025                        62,970,306.74                   62,970,306.74

         2026                        23,737,680.22

        合     计                   133,945,084.33                  131,615,477.06


     3、其他非流动资产


                              财务报表附注 第 45     页
              项目                    期末余额                              期初余额

预付设备款                                       852,000.00                          852,000.00

              合计                               852,000.00                             852,000.00


       4、应付账款

       （1）应付账款列示

             项目                     期末余额                               期初余额

顾问费                                      80,000.00

工程款                                   1,428,711.81                                1,081,282.27

材料款                                   1,183,462.93                                1,183,462.93

质保金                                                                                   38,262.30

其他                                     1,267,899.51                                1,267,899.51

             合计                        3,960,074.25                                3,570,907.01

       （2）账龄超过 1 年的重要应付账款

             单位名称                    期末余额                            性质或内容

天津中盈集团有限公司                              1,170,422.01    尚未结算完成

               合计                               1,170,422.01                   /


       5、预收款项

       （1）预收账款项列示

               项目                    期末余额                               期初余额

1 年以内                                    2,775,226.14

1－2 年

2－3 年

3 年以上

             合计                           2,775,226.14


       6、应付职工薪酬

       （1）应付职工薪酬列示

             项目          期初余额        本期增加              本期减少              期末余额


                           财务报表附注 第 46    页
               项目             期初余额         本期增加         本期减少              期末余额

一、短期薪酬                   5,576,760.08    15,001,383.30     14,133,614.33         6,444,529.05

二、离职后福利-设定提存计
                                                  781,523.22        746,092.82            35,430.40
划

三、辞退福利                                      227,040.00        227,040.00

四、一年内到期的其他福利

             合计              5,576,760.08    16,009,946.52     15,106,747.15         6,479,959.45

       （2）短期薪酬列示

                                                                            单位：元    币种:人民币

             项目            期初余额         本期增加           本期减少               期末余额

一、工资、奖金、津贴和
                            2,947,540.75      10,952,512.26      10,812,919.22         3,087,133.79
补贴

二、职工福利费                                 1,941,354.65       1,941,354.65

三、社会保险费                 35,848.01         496,517.00         509,268.71            23,096.30

其中：医疗保险费               35,563.50         438,567.88         453,732.08            20,399.30

工伤保险费                                        16,749.95          16,200.25               549.70

生育保险费                        284.51          41,199.17          39,336.38             2,147.30

四、住房公积金                                   655,510.00         655,510.00

五、工会经费和职工教育
                            2,593,371.32         955,489.39         214,561.75         3,334,298.96
经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

          合计              5,576,760.08      15,001,383.30      14,133,614.33         6,444,529.05


       （3）设定提存计划列示

               项目             期初余额         本期增加         本期减少             期末余额

1、基本养老保险                                   742,748.86       708,392.16             34,356.70

2、失业保险费                                        26,316.74      25,243.04              1,073.70

3、其他                                              12,457.62      12,457.62

                                财务报表附注 第 47    页
             合计                            781,523.22         746,092.82          35,430.40


     7、应交税费

                    项目                 期末余额                        期初余额

增值税                                                 820.00                          820.00

企业所得税                                          72,964.25                   839,602.69

个人所得税                                          15,271.47                        9,152.64

城市维护建设税                                      58,391.66

教育费附加                                          35,007.03

地方教育费附加                                      23,338.02

               合计                              205,792.43                     849,575.33


     8、其他应付款

                    项目                   期末余额                      期初余额

应付股利                                     3,042,718.48                     3,042,718.48

其他应付款                                  15,136,963.34                     8,223,165.83

                    合计                    18,179,681.82                    11,265,884.31


     18.1 应付股利

                     项目                  期末余额                      期初余额

法人股                                       1,882,440.78                     1,882,440.78

普通股                                       1,160,277.70                     1,160,277.70

                    合计                     3,042,718.48                     3,042,718.48

     注：①未流通之前的法人股股东未向公司提供办理手续，且公司无法联系，
故未支付。

     ②股份发行至上市流通期间的个人股东未向公司提供办理手续，且公司无法
联系，故未支付。

     18.2 本期无应付利息

     18.3 其他应付款

     （1）按款项性质列示其他应付款

                            财务报表附注 第 48   页
                                                                   单位：元   币种：人民币

                  项目                   期末余额                      期初余额

保证金                                             50,000.00

往来款                                       8,652,731.08                     3,579,911.10

材料款                                       1,766,413.26                     1,766,413.26

中介机构费用                                 2,164,384.09                     2,221,884.09

代扣代缴款项                                       37,470.20

押金                                              375,941.10

暂未付款费用                                 1,899,145.83

其他                                              190,877.78                    654,957.38

               合计                         15,136,963.34                     8,223,165.83

       （2）账龄超过 1 年的重要其他应付款

             项    目                  年末余额                  未偿还或结转的原因

上海嘉恒实业发展有限公司                     1,266,413.26           尚未结算完成

永清县龙虎庄华延加油站                       1,000,000.00           尚未结算完成

             合    计                        2,266,413.26                /


       9、一年内到期的非流动负债

                    项目                    期末余额                     期初余额

一年内到期的租赁负债                                968,481.30

                  合计                              968,481.30


       10、租赁负债

                                                                  单位：元 币种：人民币

                      项目                 期末余额                     期初余额

租赁付款额                                        2,926,049.87

其中：未确认融资费用                                125,544.18

减：一年内到期的租赁负债                            968,481.30

                  合计                            1,832,024.39



                             财务报表附注 第 49    页
  说明:

  （1）2021 年计提的租赁负债利息费用金额为人民币 129,322.60 元，计入到
财务费用-利息支出中。

     11、股本

                                              本次变动增减（+、一）

   项目           期初余额       发行新                公积金                         期末余额
                                            送股                  其他      小计
                                    股                 转股

股份总额       579,194,925.00                                                       579,194,925.00


     12、资本公积

           项目              期初余额          本期增加             本期减少              期末余额

其他资本公积              20,337,892.29      12,764,306.09                           33,102,198.38

       合计               20,337,892.29      12,764,306.09                          33,102,198.38

  注：本期资本公积增加的原因是其全资子公司上海强申达荣物业经营管理有限

公司涉及为关联方公司提供协议规定的管理、经营和租赁等各项服务并收取相关
服务费。中国财政部《关联方之间出售资产等有关会计处理问题暂行规定》第一

条：“上市公司与关联方之间的交易，如果没有确凿证据表明交易价格是公允的，

应按本规定进行处理，对显失公允的交易价格部分，一律不得确认为当期利润，
应当作为资本公积处理，在“资本公积”科目下单独设置“关联交易差价”明细

科目进行核算，这部分差价不得用于转增资本或弥补亏损。“

     13、盈余公积

      项目               期初余额           本期增加             本期减少           期末余额

法定盈余公积             84,916,187.17                                               84,916,187.17

      合计               84,916,187.17                                              84,916,187.17


     14、未分配利润

                     项目                               本期                       上期

调整前上期末未分配利润                                  -454,906,762.23            -404,061,426.70

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）


                                 财务报表附注 第 50     页
                       项目                                 本期                        上期

调整后期初未分配利润                                        -454,906,762.23             -404,061,426.70

 加：本期归属于母公司所有者的净利润                         -29,383,561.05                  -50,845,335.53

 减：提取法定盈余公积

         提取任意盈余公积

         提取一般风险准备

         应付普通股股利

         转作股本的普通股股利

期末未分配利润                                          -484,290,323.28                 -454,906,762.23


      15、营业收入和营业成本

      （1）营业收入和营业成本列示

                                本年发生额                                     上年发生额
 项      目
                       收入                   成本                   收入                     成本

主营业务              2,692,856.01           3,048,350.03                336,342.84          1,571,996.70

其他业务                                                           10,567,619.05             4,450,715.28

 合      计           2,692,856.01           3,048,350.03          10,903,961.89             6,022,711.98

      注：本期主营业务大幅增加主要是由于其全资子公司上海强申达荣物业经

营管理有限公司涉及为关联方公司提供协议规定的管理、经营和租赁等各项服
务并收取相关服务费。

      16、税金及附加

               项目                              本期金额                             上期金额

城市维护建设税                                               77,823.27                           41,812.61

教育费附加                                                   45,466.31                           17,306.34

地方教育费附加                                               30,310.87                           11,638.14

印花税                                                       19,959.70                           10,558.10

房产税                                                      357,691.19                         467,270.35

土地使用税                                                    4,852.00                           6,369.60



                                   财务报表附注 第 51       页
               项目                      本期金额                      上期金额

残疾人保障基金                                                                    -3,088.85

土地增值税                                                                    712,733.35

               合计                               536,103.34                1,264,599.64


       17、管理费用

                项目                        本期金额                     上期金额

职工薪酬                                          13,923,110.83            11,793,758.32

聘请中介机构费                                     1,298,805.04            43,205,533.03

租赁费                                             7,789,343.53             7,978,318.29

折旧费                                             1,612,104.93             2,731,273.45

业务招待费                                         2,115,142.12             2,710,566.11

差旅交通费                                             636,617.16             536,802.42

车辆费                                                 438,519.75             429,078.98

服务费                                                 617,620.75             361,071.48

办公费                                                 282,353.70                 96,483.39

取暖费                                                 124,412.83                 91,285.48

其他                                                   507,707.19             415,705.28

                合计                              29,345,737.83            70,349,876.23


       18、财务费用

                      项目                          本期金额              上期金额

利息支出                                                  129,322.60

减：利息收入                                            1,531,977.70        1,782,676.70

汇兑损益

手续费                                                     13,185.07              18,635.16

其他

                      合计                             -1,389,470.03       -1,764,041.54


       19、其他收益


                             财务报表附注 第 52   页
                                                                                     计入本期非经常性损益的金
       补助项目                      本期金额                    上期金额
                                                                                                额

个税手续费返还                             19,531.16                     18,751.92

返回的失业保险                                  5,036.39                  2,332.36

           合计                            24,567.55                     21,084.28


       20、投资收益

                           项   目                                    本年发生额              上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益                                            -1,620,872.58           14,152,264.98

理财产品（保本浮动收益型）收益                                                                        506,289.31

                           合   计                                      -1,620,872.58           14,658,554.29


       21、信用减值损失

             项目                                   本期金额                               上期金额

一、应收票据减值损失

二、应收账款减值损失

三、其他应收款减值损失                                       359,692.15                              -369,400.00

             合计                                            359,692.15                              -369,400.00


       22、资产处置收益

                    项目                                   本期金额                         上期金额

处置非流动资产的利得（损失“-”）                              808,682.55                             580,627.86

                    合计                                       808,682.55                             580,627.86

       23、营业外支出

                                                                                         计入当期非经常性损益
             项目                        本期金额                      上期金额
                                                                                                的金额

罚款损失                                         10,000.00                                             10,000.00

其他                                             98,340.00                   1,069.10                  98,340.00

             合计                               108,340.00                   1,069.10                 108,340.00

   注：本期营业外支出其他为公司收回已到期房屋押金时发生押金的损失。

                                     财务报表附注 第 53         页
       24、所得税费用

       （1）所得税费用表

                 项目                      本期金额                  上期金额

当期所得税费用                                                                  766,638.44

递延所得税费用

                 合计                                                           766,638.44

           （2）会计利润与所得税费用调整过程

                                   项目                                本期金额

利润总额                                                                 -29,384,135.49

按法定/适用税率计算的所得税费用                                           -7,346,033.88

子公司适用不同税率的影响

调整以前期间所得税的影响

非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                                608,277.83

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响               6,737,756.05

研发费加计扣除的影响

所得税费用


       25、现金流量表项目

       （1）收到的其他与经营活动有关的现金
                  项目                       本期金额                上期金额


利息收入                                           1,530,457.49            1,782,676.70

代收款项                                                609,623.71         1,111,914.96

押金                                                    360,000.00              490,000.00

其他                                                    525,285.14               58,852.61

                  合计                             3,025,366.34            3,443,444.27

       （2）支付的其他与经营活动有关的现金：


                              财务报表附注 第 54   页
                 项目                          本期金额                   上期金额


业务招待费                                              1,837,365.04            2,710,566.11

差旅交通费                                                  571,623.12               536,802.42

支付律师、审计、评估等中介费                            1,129,553.00           46,508,727.35

办公、水电、取暖费                                          516,210.41               565,128.72

物业费                                                      441,590.95               270,000.00

信息披露费                                                  555,447.00               610,000.00

财产保险、租赁费及押金                                  7,873,683.50            8,030,977.84

其他                                                    2,794,096.19            1,593,347.99

                 合计                                 15,719,569.21            60,825,550.43


       26、现金流量表补充资料

       （1）现金流量表补充资料
                 补充资料                             本期金额             上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润                                                 -29,384,135.49         -50,846,025.53

加：资产减值准备

信用减值准备                                                -359,692.15              369,400.00

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
                                                         2,648,994.45           4,303,270.15
产折旧

使用权资产折旧                                           5,956,289.37

无形资产摊销

长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损
                                                            -808,682.55        -5,915,844.56
失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）

净敞口套期损失（收益以“－”号填列）

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）

投资损失（收益以“－”号填列）                           1,620,872.58         -14,658,554.29

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）


                                 财务报表附注 第 55    页
                 补充资料                             本期金额           上期金额

存货的减少（增加以“－”号填列）

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填
                                                       -20,232,528.11        -2,245,226.38
列）
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填
                                                        13,357,749.78       -16,983,986.45
列）

其他

经营活动产生的现金流量净额                             -27,201,132.12       -85,976,967.06

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本

一年内到期的可转换公司债券

融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额                                         126,670,055.44       157,833,808.44

减：现金的期初余额                                     157,833,808.44       184,404,845.85

加：现金等价物的期末余额                                             -

减：现金等价物的期初余额                                             -

现金及现金等价物净增加额                               -31,163,753.00       -26,571,037.41


       （2）现金和现金等价物的构成
                 项目                           期末余额                 期初余额


一、现金                                              126,670,055.44        157,833,808.44

其中：库存现金                                              136,965.31              13,938.25

  可随时用于支付的银行存款                            126,533,090.13        157,819,870.19

  可随时用于支付的其他货币资金

  可用于支付的存放中央银行款项

  存放同业款项

  拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额                          126,670,055.44        157,833,808.44

其中：母公司或公司内子公司使用受限


                                 财务报表附注 第 56    页
                 项目                                期末余额                            期初余额


制的现金和现金等价物

     六、合并范围的变更

     本期合并范围新增三家子公司，山东祥和御品商业有限公司、上海强申达荣
物业经营管理有限公司、上海乾成凡申建材商贸有限公司，新增合并范围内公司
详细情况详见附注七、1。
     七、在其他主体中的权益

    1、在子公司中的权益

     （1）本公司的构成
                                                                       持股比例（%）
                  主要经       注册
  子公司名称                                   业务性质                                       取得方式
                    营地         地
                                                                       直接      间接

中房上海房产营                          房地产开发、经营、经销
                  上海         上海                                    90.00               设立
销有限公司                              摩托车、农业机械
天津乾成置业有                          房地产开发、商品房销售、                           非同一控制下企
                  天津         天津                                    100.00
限公司                                  物业管理                                           业合并
新疆中房置业有                          房屋租赁、房屋销售、物                             非同一控制下企
                  新疆         新疆                                    100.00
限公司                                  业管理                                             业合并
                                        商业综合体管理服务；食
山东祥和御品商                          品经营（仅销售预包装食
                  山东         山东                                     100                设立
业有限公司                              品）；食品经营（仅销售预
                                                包装食品）
上海强申达荣物
                                        物业管理，房地产经纪，
业经营管理有限    上海         上海                                     100                设立
                                        房地产咨询，住房租赁
公司
                                        电梯、消防设备、电力设
上海乾成凡申建
                  上海         上海     备、空调、制冷设备、仪          51                 设立
材商贸有限公司
                                        器仪表、机械设备及配件

     （2）重要的非全资子公司

                                      少数股东的持   本年归属于少         本年向少数股       年末少数股东
         子公司名称
                                      股比例（%）    数股东的损益         东分派的股利         权益余额



中房上海房产营销有限公司                        10           -410.00                          1,563,039.01



上海乾成凡申建材商贸有限公司                    49           -164.44                                 -164.44


     （3）重要的非全资子公司的主要财务信息
                                                          年末余额

 子公司名称
                        流动          非流动         资产              流动       非流动            负债

                        资产           资产          合计              负债        负债             合计

                                  财务报表附注 第 57        页
                                                            年末余额

 子公司名称
                     流动           非流动              资产               流动         非流动            负债

                     资产              资产             合计               负债          负债             合计

中房上海房产
                 18,584,804.40                   18,584,804.40       2,954,414.30                  2,954,414.30
营销有限公司

上海乾成凡申

建材商贸有限        194,288.55     1,230.50            195,519.05      190,854.64                       190,854.64

公司

       （续）

                                                               年初余额

  子公司名称          流动          非流动              资产                流动         非流动           负债

                      资产             资产             合计                负债          负债            合计

中房上海房产营
                  18,588,904.40                  18,588,904.40       2,954,414.30                   2,954,414.30
销有限公司

上海乾成凡申建

材商贸有限公司

       （续）

                                   本年发生额                                          上年发生额

                                                                                                 综合
  子公司名称       营业                       综合收      经营活动        营业                            经营活动
                              净利润                                                净利润       收益
                   收入                       益总额      现金流量        收入                            现金流量
                                                                                                 总额

中房上海房产营
                             -4,100.00                                             -6,900.00
销有限公司

上海乾成凡申建
                              -335.59                    -1,036.59
材商贸有限公司

       2、在合营企业或联营企业中的权益

       （1）重要的合营企业或联营企业




                                  财务报表附注 第 58           页
                                                           持股比例（%）        对合营企业或联营
合营企业或联营企业   主要经
                               注册地     业务性质                              企业投资的会计处
       名称           营地
                                                           直接       间接
                                                                                    理方法



一、合营企业



无



二、联营企业



上海夏达投资管理中                       投资管理、实
                      上海      上海                      4.6262                     权益法
心（有限合伙）                              业投资


     （2）重要合营企业的主要财务信息

     无。

     （3）重要联营企业的主要财务信息

     无
     八、与金融工具相关的风险

     本公司的主要金融工具包括股权投资、应付账款等，相关金融工具的情况说

明见本附注五相关项目。本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将
上述风险控制在限定的范围之内，由于本公司目前业务较少，面临变动风险较小，

主要金融工具的风险分析如下：

     本公司无外币资产，外汇风险较低；本公司无对外借款，利率变动风险较低；
本公司目前尚无建设项目，目前的资金足以满足本公司日常需要，流动性风险较
低；本公司货币资金存在信用评级较高的银行，流动性风险较低；本公司的长期

股权投资是房屋租赁企业，相关投资性房地产存在一定的价格变动风险，结合投
资性房地产所处地理位置及当地物价情况，这些投资性房地产贬值风险较低。
     九、关联方及关联交易

     1、本公司的母公司情况
                                                                   母公司对本    母公司对本公司
母公司名                                业务       注册资本
                     注册地                                        公司的持股      的表决权比例
  称                                    性质       （万元）
                                                                   比例（%）           （%）



                              财务报表附注 第 59     页
                                                                          母公司对本    母公司对本公司
母公司名                                     业务       注册资本
                        注册地                                            公司的持股      的表决权比例
  称                                         性质       （万元）
                                                                          比例（%）           （%）


嘉益（天      天津生态城国家动漫园文三

津）投资管   路 105 号读者新媒体大厦第三     投资
                                                      1,000,000.00           19.47          19.47
理有限公     层办公室 A 区 311 房间（TG 第   管理

     司                273 号）


      注：①嘉益（天津）投资管理有限公司（以下简称“嘉益投资”）的控股股
东百傲特（天津）投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“百傲特”）于 2015
年 7 月 18 日召开合伙人会议，决定解散百傲特。经全体合伙人表决通过，指定
信怡投资有限公司为清算人，清算人已接管百傲特。根据公司 2016 年 12 月 23

日公告，百傲特的清算已终止，呼健成为公司的实际控制人。

      2、本企业的子公司情况

      详见附注七、1、在子公司中的权益。

      3、本公司的合营和联营企业情况

      本公司重要的合营和联营企业详见附注七、2、在合营企业或联营企业中的

权益。

      4、关联交易情况

      (1)关键管理人员报酬
               项目                                 本期金额                           上期金额


关键管理人员报酬                                               557.45 万元                  595.21 万元

               合计                                            557.45 万元                  595.21 万元

      (2)购销商品、提供和接受劳务的关联交易
      出售商品/提供劳务情况表
           关联方                 关联交易内容                 本期金额                 上期金额


上海建奇房地产开发有限公
                           物业服务                               2,384,541.74
司

      (3)关联租赁情况
      本公司作为承租方

                                  财务报表附注 第 60     页
   出租方名称              租赁资产种类             本期确认的租赁费               上期确认的租赁费


上海建奇房地产开
                       房屋建筑物                                 39,443.74
发有限公司


     5、关联方应收应付款项

     （1）应收项目
                                                  年末余额                            年初余额
           项目名称
                                        账面余额              坏账准备         账面余额         坏账准备


应收款：

上海建奇房地产开发有限公司              13,847,361.53

其他应收款：

长春长铃酒花制品有限公司                  6,904,710.71    6,904,710.71        6,904,710.71    6,904,710.71

上海建奇房地产开发有限公司                   289,133.79

             合   计                   21,041,206.03      6,904,710.71        6,904,710.71    6,904,710.71

     （2）应付项目
      项目名称                      关联方                   期末余额                     期初余额

                          上海建奇房地产开发有
其他应付款                                                     6,219,145.55
                          限公司

     注：上海建奇房地产开发有限公司应收账款为，子公司强申达荣与其签订的

《物业管理服务合同》产生的应收；其他应收款为子公司强申达荣与其签订的《上

海市房屋租赁合同》产生的其他应收保证金与租金；其他应付款为子公司强申达
荣与其签订的《管理和租赁服务协议》产生的代付款。

     十、承诺及或有事项

     1、重要承诺事项
     截止至 2021 年 12 月 31 日，公司不存需要披露的重大承诺事项。
     2、或有事项

     无
     十一、资产负债表日后事项
     本公司不存在需要披露的重大资产负债表日后事项。

     十二、其他重要事项


                                    财务报表附注 第 61       页
       1、其他对投资者决策有影响的重要事项

       （1）公司于 2015 年 10 月 9 日因筹划重大重组事项，根据上海证券交易所
的相关规定，经公司申请，公司股票于 2015 年 10 月 9 日起停牌。经与有关各方
论证和协商，公司拟通过资产置换及发行股份的方式购买忠旺精制持有的辽宁忠

旺集团有限公司（以下简称“忠旺集团”）100%股权并募集配套资金。鉴于公司
召开 2016 年第二次临时股东大会审议未通过重大资产重组方案中的配套融资方
案，经各方讨论协商后重大资产重组方案变更为上市公司拟以其持有的新疆中房

置业有限公司 100%股权作为置出资产，与忠旺精制持有的辽宁忠旺集团有限公
司 100%股权的等值部分进行置换，拟置入资产与拟置出资产的作价差额部分由
上市公司以发行股份的方式向忠旺精制购买。公司 2016 年 3 月 22 日与辽宁忠旺

精制投资有限公司（以下简称“忠旺精制”）签订了资产置换及发行股份购买协
议。

       2019 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会五十三次会议，会议审议通过了

《关于终止本次重大资产重组事项的议案》。公司决定终止本次重大资产重组，
与本次重大资产重组相关的已签订的《资产置换及发行股份购买资产协议》、《利

润补偿协议》及其补充协议（以下简称“原协议”）于 2019 年 9 月 21 日期限届

满后不再延期。
       2020 年 3 月 20 日，公司召开第八届董事会第五十七次会议，会议审议通过

公司与辽宁忠旺精制投资有限公司（以下简称“精制投资”）、国家军民融合产
业投资基金有限责任公司（以下简称“国家军民融合基金”）签订的《资产置换

及发行股份购买资产协议》，本公司拟通过资产置换及发行股份的方式购买忠旺

精制、国家军民融合基金持有的辽宁忠旺集团有限公司（以下简称“忠旺集团”）

100%股权。本次交易完成后，本公司将直接持有忠旺集团 100%股权。
       2021 年 8 月 11 日，公司召开第八届董事会第六十八次会议，会议审议通过
了《关于终止重大资产重组事项的议案》。公司决定终止本次重大资产重组，与

本次重大资产重组相关的已签订的《资产置换及发行股份购买资产协议》、《利
润补偿协议》同时终止。公司向中国证券监督管理委员会撤回相关申报文件。
       根据公司（甲方）与辽宁忠旺集团有限公司（乙方）签订的《关于重大资产

重组中介费用之协议书》，约定对中介机构费用的承担及支付方式：（1） 如本

                          财务报表附注 第 62   页
次重大资产重组成功，则由甲、乙双方根据各自签署的中介机构聘用协议分别承

担各自发生的中介费用；（2）如本次重大资产重组未成功（以甲方在监管机构
指定的信息披露平台公告本次重大资产重组终止为准），则只需甲方承担中审众
环会计师事务所（特殊普通合伙）、中和资产评估有限公司费用。鉴于本公司与

忠旺精制、国家军民融合基金的重大资产重组事项已协议终止，公司与辽宁忠旺
集团有限公司于 2021 年 8 月签署了《关于重大资产重组中介费用之协议书之补
充协议》，协议中约定：经甲乙双方一致确认，乙方承诺在 2021 年 12 月 31 日

前向甲方一次性支付应由乙方实际承担的并由甲方对外支付的中介机构费用全
部款项，金额为 51,727,476.81 元。如乙方未能如期支付相关款项，除需按银行
同期贷款利率支付利息外，还应按日计付应付未付款项（本金）万分之一的违约

金。乙方向甲方支付完毕相关款项后，上述协议全部解除及终止履行。甲乙双方
之间互不承担违约责任，亦不存在任何争议、纠纷或潜在的争议、纠纷。截至报

告日，公司未收回此笔款项。

    （2）根据《上海证券交易所股票上市规则》（2022 年 1 月修订）第 9.3.11
条规定，上市公司股票因第 9.3.2 条规定情形被实施退市风险警示后，公司披露

的最近一个会计年度经审计的财务会计报告存在第 9.3.2 条第一款第（一）项至

第（三）项规定的任一情形或财务会计报告被出具保留意见审计报告，本所决定
终止其股票上市。

    本公司因 2020 年度财务会计报告经审计的扣除非经常性损益后的净利润为
负值且营业收入低于人民币 1 亿元，公司股票在披露 2020 年经审计的年度报告

后被上海证券交易所实施了“退市风险警示”，且目前仍未撤销。

    本公司 2021 年度净利润为-29,384,135.49 元且营业收入为 2,692,856.01

元，满足上海证券交易所对其股票实施终止上市情形。
    本公司已于 2022 年 1 月 28 日、2022 年 3 月 3 日、2022 年 04 月 02 日，在
上海证券交易所网站及时披露了关于公司股票可能被终止上市的风险提示公告。

本公司会严格按照《上海证券交易所股票上市规则》（2022 年 1 月修订）等法
律法规和规范性文件的有关规定，严格履行相关决策程序，及时披露相关信息。
    2、分部信息
   （1）报告分部的确定依据与会计政策

                        财务报表附注 第 63   页
     根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务
划分为四个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向
其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了四个报告分部，分
别为销售租赁业务、地产业务、物业业务和其他。
     分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，
这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。
    （2）报告分部的财务信息
                 项   目                      销售租赁业务           地产业务      物业业务

对外营业收入                                          308,314.27                   2,384,541.74

利息收入                                                2,204.15                              4.37

对联营企业和合营企业的投资收益

信用减值损失                                               -79.86

折旧费和摊销费                                    1,037,426.04                         42,000.32

利润总额                                         -2,534,133.30                       -704,160.92

资产总额                                        148,346,224.51                     27,316,434.16

负债总额                                          5,004,545.04                     13,256,288.99

对联营企业和合营企业的长期股权投资

长期股权投资以外的其他非流动资产增加额


           续
                 项   目                         其他               分部间抵消        合计

对外营业收入                                                                       2,692,856.01

利息收入                                       1,529,769.18                        1,531,977.70

对联营企业和合营企业的投资收益                -1,620,872.58                        -1,620,872.58

信用减值损失                                     359,772.01                          359,692.15

折旧费和摊销费                                 7,525,857.46                        8,605,283.82

利润总额                                     -26,145,841.27                       -29,384,135.49

资产总额                                     426,704,034.00     -353,479,591.05   248,887,101.62

负债总额                                     198,199,597.40     -182,059,191.65    34,401,239.78

对联营企业和合营企业的长期股权投资            62,531,392.40                        62,531,392.40




                                 财务报表附注 第 64   页
长期股权投资以外的其他非流动资产增加额


       十三、母公司财务报表主要项目注释

       1、应收账款

       （1）应收账款分类披露
                                                           期末余额

            类别                账面余额                           坏账准备
                                                                                              账面
                                                                         预期信用损失         价值
                             金额          比例(%)          金额
                                                                             率(%)

单项计提坏账准备的应收

账款

按信用风险特征组合计提
                           1,515,824.32 100.00            1,515,824.32         100.00
坏账准备的应收账款

其中：账龄组合             1,515,824.32 100.00            1,515,824.32         100.00

            合计           1,515,824.32 100.00            1,515,824.32         100.00

       （续表）
                                                           期初余额

            类别                账面余额                          坏账准备
                                                                                          账面价值
                                                                        预期信用损
                             金额          比例(%)         金额
                                                                          失率(%)

单项金额重大并单独计提

坏账准备的应收账款

按信用风险特征组合计提
                           1,515,824.32    100.00    1,515,824.32            100.00
坏账准备的应收账款

其中：账龄组合             1,515,824.32    100.00    1,515,824.32            100.00

            合计           1,515,824.32    100.00    1,515,824.32            100.00

       本期期末无单项计提坏帐准备的应收账款
       组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款：
                                                           期末余额
           账龄
                            应收账款                      坏账准备               预期信用损失率（%）


1 年以内                                                                                 10



                              财务报表附注 第 65     页
                                                      期末余额
           账龄
                         应收账款                    坏账准备          预期信用损失率（%）


1至2年                                                                         30

2至3年                                                                         50

3 年以上                    1,560,529.32                1,560,529.32          100

           合计             1,560,529.32                1,560,529.32            /

     （续表）
                                                      期初余额
           账龄
                         应收账款                    坏账准备           预期信用损失率(%)


1 年以内                                                                       10

1至2年                                                                         30

2至3年                                                                         50

3 年以上                    1,560,529.32                1,560,529.32          100

           合计             1,560,529.32                1,560,529.32            /

     （2）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

     本期计提坏账准备金额 0 元；本期收回或转回坏账准备金额 0 元。

     （7）本期无实际核销的应收账款情况

     （8）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

     本公司按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为 1,231,865.32
元，占应收账款年末余额合计数的比例为 81.27%，相应计提的坏账准备年末余

额汇总金额为 1,231,865.32 元。

     （9）本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款

     （10）本期无转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

     2、其他应收款
                  项目                     期末余额                        期初余额


应收利息

应收股利



                          财务报表附注 第 66    页
                    项目                           期末余额                              期初余额


其他应收款                                           11,361,581.71                           6,307,798.16

                    合计                             11,361,581.71                           6,307,798.16

       2.1 本期无应收利息
       2.2 本期无应收股利
       2.3 其他应收款
       （1）其他应收款按款项性质分类情况
             款项性质                         期末账面余额                         期初账面余额


往来款                                                30,578,457.81                         30,264,810.71

武汉证券有限责任公司清算款                            78,238,360.67                         78,238,360.67

甘肃证券有限责任公司利息                                 2,697,796.80                        2,697,796.80

代垫款                                                   2,668,053.81                        2,668,053.81

代扣代缴社会保险费及住房公积                               133,479.70                          124,798.16

押金                                                     6,183,000.00                        6,543,000.00

合并范围内关联方款项                                     5,001,000.00

其他                                                                                           269,317.10

              小     计                             125,500,148.79                         120,806,137.25

减：坏账准备                                         114,138,567.08                        114,498,339.09

               合计                                  11,361,581.71                           6,307,798.16

       （2）坏账准备计提情况
                              第一阶段          第二阶段                第三阶段
         坏账准备                           整个存续期预期信用 整个存续期预期信用              合计
                           未来 12 个月预期
                                            损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
                               信用损失
                                                  值）         值）
2021 年 1 月 1 日余额                                                   114,498,339.09     114,498,339.09

2021 年 1 月 1 日余额在
本年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提                                                  227.99          -360,000.00         -359,772.01


                                    财务报表附注 第 67     页
                                第一阶段            第二阶段                  第三阶段
         坏账准备                             整个存续期预期信用 整个存续期预期信用              合计
                             未来 12 个月预期
                                              损失（未发生信用减 损失（已发生信用减
                                 信用损失
                                                    值）         值）
本年转回

本年转销

本年核销

其他变动

2021 年 12 月 31 日余额                                        227.99        114,138,339.09   114,138,567.08


       （3）本期计提、收回或转回的坏账准备情况

                                                                  本期变动金额

             类别                期初余额                       收回或转 转销或核 其他变          期末余额
                                                   计提
                                                                     回         销       动

按信用风险特征组 合
                             114,498,339.09      -359,772.01                                  114,138,567.08
计提坏账准备的 其他

应收款

                             114,498,339.09      -359,772.01                                  114,138,567.08
           合计

       （4）本期实际核销的其他应收款情况
                  无

       （5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

                                                                          占其他应收款期末

     单位名称       款项的性质         期末余额            账龄           余额合计数的比例 坏账准备期末余额

                                                                                (%)

武汉证券有限责

任公司破产管理 清算款                  78,238,360.67      3 年以上             62.34           78,238,360.67

人

深圳缘诺实业有
                    往来款             16,360,000.00      3 年以上             13.04           16,360,000.00
限公司

长春长铃酒花制
                    往来款                 6,904,710.71   3 年以上              5.50            6,904,710.71
品有限公司


                                      财务报表附注 第 68       页
                                                                 占其他应收款期末

  单位名称         款项的性质       期末余额         账龄        余额合计数的比例 坏账准备期末余额

                                                                         (%)

北京长远天地房

地产开发有限责 房屋押金              6,044,400.00   3 年以上            4.82

任公司

上海昌瑞企业发
                   往来款            5,000,000.00   3 年以上            3.98            5,000,000.00
展有限公司

     合计               /          112,547,471.38      /                89.68         106,503,071.38

     （6）本期无涉及政府补助的应收款项
     （7）本期无因金融资产转移而终止确认的其他应收款

     （8）本期无转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额

     3、长期股权投资

     （1）长期股权投资分类

                                                             年末余额
         项   目
                                账面余额               减值准备                     账面价值

对子公司投资                    202,300,399.40              30,880,000.00             171,420,399.40

对联营、合营企业投资             62,531,392.40                                         62,531,392.40

         合   计                264,831,791.80              30,880,000.00             233,951,791.80

    （续）

                                                             年初余额
         项   目
                                账面余额               减值准备                     账面价值

对子公司投资                    195,295,399.40              30,880,000.00             164,415,399.40

对联营、合营企业投资             64,152,264.98                                         64,152,264.98

         合   计                259,447,664.38              30,880,000.00             228,567,664.38

     （2）对子公司投资




                                  财务报表附注 第 69    页
                                                       本
                                                                                   本年计
                                                       年                                     减值准备年末余
被投资单位            年初余额           本年增加                   年末余额       提减值
                                                       减                                             额
                                                                                   准备
                                                       少

中房上海房

产营销有限           45,000,000.00                                 45,000,000.00                  30,880,000.00

公司

天津乾成置
                     29,244,330.12                                 29,244,330.12
业有限公司

新疆中房置
                    121,051,069.28                             121,051,069.28
业有限公司

山东祥和御

品商业有限
                                        5,000,000.00                5,000,000.00
公司

上海强申达

荣物业经营

管理有限公                              2,000,000.00                2,000,000.00

司

上海乾成凡

申建材商贸
                                           5,000.00                     5,000.00
有限公司

     合   计    195,295,399.40         7,005,000.00            202,300,399.40                     30,880,000.00

       （3）对联营、合营企业投资

                                                                        本年增减变动

       被投资单位            年初余额        追加      减少         权益法下确认       其他综合      其他权益

                                             投资      投资          的投资损益        收益调整        变动

一、合营企业

二、联营企业



                                     财务报表附注 第 70       页
                                                              本年增减变动

    被投资单位         年初余额       追加   减少         权益法下确认       其他综合    其他权益

                                      投资   投资          的投资损益        收益调整     变动

长春长铃酒花制品有

限公司

上海夏达投资管理中
                     64,152,264.98                        -1,620,872.58
心（有限合伙）

         小计        64,152,264.98                        -1,620,872.58

         合计        64,152,264.98                        -1,620,872.58

     （续）

                                      本年增减变动
                                                                                           减值准
    被投资单位       宣告发放现金股                                           期末余额
                                      计提减值准备            其他                           备
                        利或利润

一、合营企业

二、联营企业

长春长铃酒花制品有

限公司

上海夏达投资管理中
                                                                          62,531,392.40
心（有限合伙）

         小计                                                             62,531,392.40

         合计                                                             62,531,392.40

     注：①长春长铃酒花制品有限公司已于 2004 年被吊销营业执照停止经营。
2002 年末公司账面对其的投资成本为 600.00 万元，损益调整-600.00 万元，账
面价值为 0.00 元。自 2003 年开始该公司已无生产经营场所、无生产人员。
     ②公司于 2016 年 5 月 27 日与上海惊破天资产管理有限公司（以下简称惊破

天）签署了《上海夏达投资管理中心（有限合伙）合伙协议》。协议约定，公司
以变更已设立的合伙企业（基金）股权的形式投资设立并购基金。设立的合伙企
业（基金）的名称为上海夏达投资管理中心（有限合伙）（以下简称上海夏达）。


                             财务报表附注 第 71      页
上海夏达成立时间为 2015 年 8 月 26 日，原注册资本 5,000 万元。截至 2021 年

12 月 31 日，上海夏达实收资本 108080 万元，其中公司实缴出资 5000 万元，实
际出资比例为 4.6262%。根据合伙协议约定，合伙企业的利润和亏损，由合伙人
依照实缴出资比例分配和分担。

     4、投资收益

                       项    目                              本年发生额            上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益                                   -1,620,872.58       14,152,264.98

理财产品（保本浮动收益型）收益                                                        506,289.31

                       合    计                                -1,620,872.58       14,658,554.29

     十四、补充资料

     1、当期非经常性损益明细表
                            项目                                 本期发生额         上期发生额

1.非流动资产处置损益                                                  808,682.55      580,627.86

2.越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免

3.计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家
                                                                                        2,332.36
统一标准定额或定量享受的政府补助除外）

4.计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

5.企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

6.非货币性资产交换损益

7.委托他人投资或管理资产的损益

8.因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准
备

9.债务重组损益

10.企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等

11.交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益

12.同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净
损益

13.与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
14.除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，
以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资
产取得的投资收益
15.单独进行减值测试的应收款项减值准备转回




                                   财务报表附注 第 72   页
                                                               a 维码’E是．
                                                               家金盘馆用铺息公示

                                                               "II"   r更多登记
                                                               .寨’字’I监’，，..




                                                      4如 If麦.、＼
                                                       l 、
                                           登记机关 l   λ ]
                                                 2021队10月 2臼



目军企业阴暗阳就阳   l,upi／＜阳、阴阳川
                                                           国家市场监督管理总局监制
                                              证书序号：   0011966

                                         说    明




执业证i古编号 ： 11000102

批准执业文号：京财会许可〔2013〕0088号
批准执业H Jill: 2013每12同168
     / i       飞

     i拜毛 j
     “
     ，ω…m
                               ‘”’;L1.霄『H怪“h筒’ ”。＂。”
                                     >IUC‘
                                                                 ,o    ， ..＿
                                                                        句
                                                                                 m 跑
                                                                                   ”
                                                                                        n
                                                                                        ψ
                                                                       .
                                                                     ,f




                           年栓告 ，m I .).Qlo年 呈 J-H{ H 忱




                        、，
f,                  J