三联商社：拟置出资产涉及的三联商社股份有限公司资产组价值项目资产评估报告2016-12-13
三联商社股份有限公司拟置出资产
涉及的三联商社股份有限公司
资产组价值项目
资产评估报告
北方亚事评报字[2016]第01-724号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）
二○一六年十一月二十五日
三联商社股份有限公司拟置出资产涉及的
三联商社股份有限公司资产组价值项目资产评估报告
目 录
注册资产评估师声明 ...................................................3
资产评估报告摘要 .....................................................4
资产评估报告 .........................................................6
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者 .........................6
二、评估目的 .........................................................8
三、评估对象和评估范围 ...............................................8
四、价值类型及其定义 .................................................9
五、评估基准日 .......................................................9
六、评估依据 .........................................................9
七、评估方法 ........................................................11
八、评估程序实施过程和情况 ..........................................15
九、评估假设 ........................................................17
十、评估结论 ........................................................18
十一、特别事项说明 ..................................................19
十二、评估报告使用限制说明 ..........................................21
十三、评估报告日 ....................................................21
附 件 .............................................................23
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三联商社股份有限公司拟置出资产涉及的
三联商社股份有限公司资产组价值项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单由委托方、产权持有单位申报并经其签章确认；
所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事
方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已
对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所
涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且
已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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三联商社股份有限公司拟置出资产
涉及的三联商社股份有限公司
资产组价值项目
资产评估报告摘要
北方亚事评报字[2016]第01-724号
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受三联商社股份有限公司
（以下简称“三联商社”）的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客
观、公正的原则，按照公认的资产评估方法，对三联商社资产组在2016年9月30日
的市场价值进行了评估。
评估人员按照必要的评估程序，对委估范围内的资产进行了必要的勘查核实，
收集了相关资产的权属性法律文件和必要的财务数据，对该公司截止 2016 年 9 月
30 日的资产组做出了公允反映，现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估目的：根据资产评估业务约定书,量化三联商社于评估基准日 2016 年 9
月 30 日的资产组价值，为三联商社拟置出资产之经济行为提供价值参考。
评估方法：成本法。
价值类型：市场价值。
评估结果：
在持续使用假设前提下，三联商社在评估基准日2016年9月30日的资产组合评
估价值为：13,756.43万元（大写为壹亿叁仟柒佰伍拾陆万肆仟叁佰元整）。账面
价值为：13,001.11万元，评估增值755.32万元，增值率为5.81%。
本评估结论系对评估基准日评估对象市场价值的反映。评估结论根据本报告
书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、
前提存在的条件下，以及委托方和产权持有单位提供的所有原始文件都是真实、
合法的条件下成立。评估结果没有考虑将来可能承担的、担保事宜，以及特殊的
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交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策
发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其它不可抗力对资产价格的影响。
本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管
部门审查使用，评估报告的所有权归评估机构所有，除按规定报送有关政府管理
部门或依据法律需公开的情形外，未经许可，报告的全部或部分内容不得提供给
任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体。
报告书所揭示的评估结论仅对委托方为本报告所列明的评估目的服务，不得
用于其它目的。
本评估结论的有效使用期限为一年，从评估基准日起计算, 即有效期自2016
年9月30日起至2017年9月29日止。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告正文所披露的特别事项，
并在利用本报告自行决策时给予充分考虑。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估
结论，应当阅读评估报告正文。
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三联商社股份有限公司拟置出资产
涉及的三联商社股份有限公司
资产组价值项目
资产评估报告
北方亚事评报字[2016]第01-724号
三联商社股份有限公司：
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受贵公司的委托，根据国
家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则，采用成本法，对贵公司
拟置出资产而涉及的三联商社股份有限公司的资产组进行了评估。评估人员按照
必要的评估程序对评估范围内的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估
资产于评估基准日 2016 年 9 月 30 日所表现的市场价值做出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
一、委托方、产权持有单位及其他评估报告使用者
本次评估项目的委托方与产权持有单位均为三联商社股份有限公司。
（一）单位基本情况
公司名称：三联商社股份有限公司（以下简称“三联商社”）
注册地址：山东省济南市历下区趵突泉北路 12 号
法定代表人姓名：何阳青
注册资本：贰亿伍仟贰佰伍拾贰万叁仟捌佰贰拾元整
公司类型：股份有限公司
成立日期：2004 年 12 月 30 日
营业期限：2004 年 12 月 30 日至 2024 年 11 月 13 日
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经营范围： 五金交电及电子产品、机械设备、日用百货、文具用品、健身器
材、家具、建筑材料、装饰材料、炊事用具、计算机及配件、通讯器材、照相器
材的销售及网上经营；家电维修、安装服务及相关技术服务；房屋租赁；再生资
源回收（不安含危险废物经营）；计算机软硬件的开发、销售、技术咨询、技术服
务、技术转让；网络技术服务和技术咨询；代理移动通讯销售、服务业务；装卸
服务；广告业务；场地租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展
经营活动）。
（二）企业简介
三联商社股份有限公司作为一家在上海证券交易所挂牌交易的上市公司。注
册资本 252,523,820.00 元，注册地址为济南市历下区趵突泉北路 12 号，是国内
最大、最早的家电连锁经营企业。公司经营目前立足山东，覆盖济南、东营、淄
博、邹平等多个城市。其中三联商社济南家电商场是三联商社的核心旗舰店，被
誉为“中国家电第一店”，并荣获了 "全国质量管理先进企业"、"全国商业名牌企
业"等近百项国家及省市级荣誉称号。
截止 2015 年三联商社已经蝉联八届省市两级消费者满意单位荣誉称号，拥有
超过 80 万忠实会员用户。“每走一步，首先想到的是顾客” 是三联商社的一贯经
营理念，2010 年在为消费者提供现场服务、送修服务、在线服务、免费培训、免
费设计、系统集成服务等多种服务方式的基础上，三联商社又创新推出了新“100+1
增值服务”，“大家电延长 2 年包修期”“家电标准配件超市”、80 公里免费送货等
创新性服务举措，最大限度地方便消费者，顾客满意度不断到提升。
历经多年的发展，三联商社积聚了雄厚的人才资本和商誉资本，并形成了独
具特色的连锁店运营模式与优质的服务体系。在经济飞速发展的今天，公司将会
借鉴、融合国内外先进的管理技术和管理手段，励精图治、锐意进取，向精细化
服务标准积极迈进。
（三）其他评估报告使用者
除委托方、产权持有单位以外的其他评估报告使用者为国家法律、法规规定
许可的其他评估报告使用者。
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二、评估目的
根据我事务所与委托方签订的《资产评估业务约定书》的有关内容，本次评
估目的是量化三联商社资产组于评估基准日 2016 年 9 月 30 日的市场价值，为三
联商社拟置出资产的经济行为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
本次评估对象为三联商社的资产组。
（二）评估范围
根据《资产评估业务约定书》和委托方、产权持有单位填报的资产清查评估
明细表，本次评估的范围为三联商社的存货、固定资产和长期待摊费用。
（三）主要资产的权益状况、技术经济状况、物理状况和使用状况如下：
纳入本次评估范围的资产主要为三联商社的存货、固定资产和长期待摊费用。
存货主要为原材料、库存商品；固定资产为设备类固定资产；长期待摊费用主要
为各种装修费及改造工程费用。申报的实物资产均分布在三联商社所在的门店及
仓库内。
资产的特点为：
1.存货
三联商社申报的存货合计账面价值 123,835,643.95 元，分别为原材料账面价
值 521,854.12 元 ； 库 存 商 品 账 面 余 额 123,313,789.83 元 ， 提 取 跌 价 准 备
881,816.92 元，账面价值 122,431,972.91 元。评估对存货品质予以关注，经现场
勘察，存货部分存在残次品情况。
2.设备类固定资产
机器设备：主要为三联商社分布在门店、用于生产经营的空调、风幕机、电
梯和叉车等设备，共 57 项，账面原值 1,026,898.10 元，账面净值 246,445.96 元；
经现场勘查，除一部叉车待处置剩下全部正常使用。
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电子办公设备：主要为计算机、打印机、复印机、显示屏、电脑主机、监控
设备、LED 屏等，共 1728 项，账面原值 6,913,538.55 元，账面净值 2,571,225.74
元；均放置于产权持有单位内，经现场勘查，部分处于待处置状态。
3.长期待摊费用
评估基准日账面余额为 4,239,579.28 元，系全福外立面及内饰装修工程、高
新店内装、外立面装修及消防改造工程、和总部办公区改造等，摊销期限为 3 年。
纳入本次评估范围的资产与《资产评估业务约定书》中所载明的资产范围一
致。
四、价值类型及其定义
根据本次评估目的，价值类型确定为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况
下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
选择市场价值作为本次评估的价值类型，是遵照价值类型与评估目的相一致
的原则，并充分考虑市场条件和评估对象自身条件等因素综合确定。
五、评估基准日
本项目的评估基准日是 2016 年 9 月 30 日。
（一）该基准日接近经济行为实现日，能较好的反映委估资产状况。
（二）该基准日为会计月末报表日，有利于资产清查和准确列示评估范围中
资产的账面金额。
资产评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
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本次评估工作中所遵循的具体法律依据、准则依据、行为依据、权属依据、
取价依据和其他依据主要包括以下内容：
（一）法律法规依据
1、国务院[1991]91 号令《国有资产评估管理办法》；
2、其他相关法律、法规、通知文件等。
（二）准则依据
1、财政部财企[2004]20 号批准发布的《资产评估准则-基本准则》和《资产
评估职业道德准则-基本准则》(2004 年 2 月 25 日发布，2004 年 5 月 1 日执行)；
2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《中国注册会计师协会关于印发<注
册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见>的通知》；
3、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则—评估报告》等 7 项资产评估
准则的通知（中评协[2007]189 号，2007 年 11 月 28 日发布，2008 年 7 月 1 日起
执行）；
4、中国资产评估协会关于印发《资产评估职业道德准则——独立性》的通知
（中评协[2012]248 号，2012 年 12 月 28 日发布，2013 年 7 月 1 日起执行）；
5、中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——企业价值》的通知(中评
协[2011]227 号，2011 年 12 月 30 日发布，2012 年 7 月 1 日起执行)；
（三）经济行为依据
委托方与我事务所签订的《资产评估业务约定书》。
（四）产权证明依据
1、三联商社的营业执照、组织机构代码证；
2、三联商社的章程及最后一期验资报告；
3、三联商社申报的资产清查评估明细表；
4、三联商社提供的有关资产购置协议、合同、会计报表、会计凭证等资料；
5、委托方及产权持有单位承诺函；
6、其他有关产权证明文件。
（五）取价依据
1、太平洋电脑网、中关村在线；
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2、《2016 年机电产品报价手册》；
3、《中国经济景气月报》提供的近年我国各类资产的物价指数；
4、本评估机构掌握的其他价格资料。
（六）参考资料及其它
1、《资产评估常用数据参数手册》（第二版）；
2、国家有关部门发布的统计资料、技术标准及价格信息资料；
3、其他资料。
七、评估方法
（一）评估方法的选择过程和依据
按照《资产评估准则－基本准则》，评估需根据评估目的、价值类型、资料收
集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法，采用两种以上方法进行
企业价值评估，并分别说明两种评估方法选取的理由以及评估结论确定的方法。
企业资产的评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法是指在合理评估
企业各项资产价值的基础上确定评估对象价值的评估思路；市场法是指将评估对
象与市场上已有的资产交易进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法也
叫收益现值法，是指通过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价
值的评估思路。
本次评估中，由于国内产权交易市场尚不完善，目前很难获取到与三联商社
资产组类型、业务种类相似的交易案例的完整信息，进而无法采用市场法确定其
资产价值。纳入本次评估的资产组仅为三联商社的存货、设备类固定资产及装修
类长期待摊费用，缺乏能正常运转并产生收益所需的资金、人员、三联商社的品
牌和内部运转机制及三联商社的客户群等，并不能单独产生收益，因此无法通过
预期收益资本化或折现以确定评估对象价值。为了科学、客观地估算三联商社的
资产组价值，本次评估主要采用成本法的评估方法对资产组价值进行评估合理确
定评估值。
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（二）成本法的评估方法说明
1、存货的评估说明
评估人员首先了解存货的基本情况，纳入评估范围的存货包括原材料和库存
商品。根据三联商社提供的清单及报表，在了解存货的构成、分布和管理状况后，
评估人员对三联商社的存货进行了抽查盘点。
① 原材料
本次评估中，评估人员依据财务人员提供的物品采购清单，对原材料进行
了清查核实。对原材料的盘核主要采用部分抽查盘点方式，按照数量与金额分
别占该类存货的 40%和 60%以上。盘点过程中，评估人员对其品质予以关注，未
发现呆滞情况。
经履行盘点、核实等评估程序，评估人员根据企业提供的信息，根据原材
料的实际成本确定评估值。详细步骤如下：
1）低值易耗品 = 重置单价×数量×成新率
低值易耗品通过市场询价确定原材料购置价：
重置单价 = 购置价 - 增值税额
成新率采用年限法确定其成新率
成新率 =（1 - 已使用年限）÷ 经济寿命年限×100%
2）办公用品：办公用品流动性比较大，都为近期购置，均未使用，故以账面
价值作为评估值
②库存商品
评估值的确认原则
评估人员经实地了解库存商品成本核算方法，现场勘察库存商品的采购销售
过程，收集相关资料，主要采用部分抽查盘点方式，即对价值量大的库存商品进
行重点核查、逐项进行盘点；对价值量小的库存商品进行抽查盘点。抽查盘点数
量与金额分别占该类存货的 40%和 60%以上。在盘点过程中，评估人员对其品质予
以关注，发现有部分存在残次品状况，存放在仓库中，据向产权持有单位了解，
该批商品无法返厂，多为碎屏机，此类情况评估值按照市场法计算。对于退厂的
库存商品，以账面值作为评估价值。
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库存商品评估值计算公式为：
1）库存商品评估值=经核实的数量×[不含税销售单价×（1-销售费用率-营
业税金及附加率-所得税费用率）+ 返利]（打折的不含税销售单价为折后价）；
2）对于退厂的库存商品：账面值作为评估价值；
3）碎屏机：按市场二手价 - 增值税额；
4）赠品：其价值依附于卖出商品的整体价值，不做重复计算，故评估价值为
零。
2、固定资产的评估
列入评估范围内的固定资产主要为设备类固定资产。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备
的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值 = 重置全价×成新率
（1）重置成本的确定
1）机器设备重置全价的确定
重置全价 =（设备购置价+ 运杂费+ 安装调试费 + 其它费用 + 资金成本 -
可抵扣税费）×数量
购置价
主要通过向设备生产厂家或销售公司询价或参照《2016 机电产品报价手册》
等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定。对少数未能查询到购置价
的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。
根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人
民共和国国务院令第 538 号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政
部国家税务总局令第 50 号)及《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型
改革若干问题的通知》(财税[2008]170 号)的相关规定，自 2009 年 1 月 1 日起，
增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)
固定资产发生的进项税额(简称固定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关
进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据(统称增值税扣税凭证)从销项税额中
抵扣。
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运杂费
以含税购置价为基础，根据生产厂家与设备所在地间发生的装卸、运输、保
管、保险及其他相关费用，按不同运杂费率计取，同时，国家税务总局《关于将
铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106 号）文件
规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置价格中包含运输费用的不再计取运杂费。
运杂费= 含税运杂费/1.11
安装调试费
根据被评估设备辅助材料消耗、安装基础情况、安装的难易程度，参照《资
产评估常用数据与参数手册》相关设备安装费率予以测算确认。对小型、无须安
装的设备，不考虑安装工程费。
资金成本
资金成本为评估对象在合理建设工期（按整体工程考虑）内占用资金的筹资
成本，计算公式如下：
资金成本 =（设备购置费＋运杂费＋安装工程费）×合理建设工期×贷款利
率×1/2
贷款利率按照评估基准日执行的利率确定，资金在建设期内按均匀投入考虑。
2）电子设备重置全价的确定
根据当地市场信息及《中关村在线》，《京东商城》等近期市场价格资料，确
定评估基准日的电子设备价格。
重置全价 = 购置价- 增值税额
另：部分电子设备采用市场法进行评估。
（2）成新率的确定
1）机器设备综合成新率
①对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现
状及查阅有关设备运行，修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，
综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成新率 N，即：
N = 尚可使用年限/（实际已使用年限＋尚可使用年限）×100%
②对于设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场查看，查阅有
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关设备的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护
人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备
的经济寿命年限的规定，以及该设备的已使用年限等因素，合理确定设备的综合
成新率。综合成新率的确定采用权重法，使用年限成新率权重 40%，现场查看成新
率权重 60%。
2）电子设备成新率
采用年限法确定其成新率。
成新率 =（1-已使用年限）÷经济寿命年限×100%
另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。
3、长期待摊费用的评估
对长期待摊费用的评估，评估人员首先查询了企业的历史资料，调查长期待
摊费用形成的具体情况，重点分析长期待摊费用产生的原因、摊销的时间和摊销
金额。在核对一致基础上，评估值的计算为：
长期待摊费用评估值 = 尚存受益月数/预计摊销月数×原账面金额
其中尚存受益月数 = 预计摊销月数-已受益月数
八、评估程序实施过程和情况
北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）接受委托，为三联商社资产
置出所涉及的三联商社的资产组进行了评估。评估人员对纳入评估范围内的资产
进行了必要的核实及查对，查阅了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了
必要的评估程序。在此基础上根据本次评估目的和委估资产的具体情况，采用成
本法对公司的资产组价值进行了评定估算。整个评估过程包括接受委托、评估准
备、现场清查核实、评定估算、评估汇总及提交报告等，具体评估过程如下：
（一）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估目的、评估
对象和范围，与委托方及产权持有单位共同确定评估基准日；根据资产评估规范
要求，布置资产评估申报表、准备资料清单。
（二）前期准备
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评估人员根据产权持有单位的资产类型及产权持有单位涉及的资产量组建了
评估项目小组，编制了评估计划。
（三）资产核实及现场尽职调查
根据三联商社提供的评估申报资料，评估人员对申报的全部资产进行了必要
的清查、核实。
1.实物资产清查过程
指导企业相关资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资
产评估明细表”、“资产调查表”、“资料清单”及其填写要求，进行登记填报，同
时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映状态等情况的文件资料。
2.审查和完善各单位提供的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然
后，审查各类资产评估明细表，检查有无填列不全、资产项目不明确现象，并根
据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等，根据调查核实的资
料，对评估明细表进行完善。
3.现场实地勘察
根据评估业务具体情况，评估人员于 2016 年 10 月 14 日至 2016 年 10 月 21
日对公司申报的全部资产进行必要的清查、核实，对企业财务、经营情况进行系
统调查。在资产核实工作中，评估人员针对不同的资产性质、特点及实际情况，
采取了不同的资产核实方法：
（1）存货类资产的清查：评估人员在企业管理人员和负责人的陪同下，对账
面存货进行了抽查，并对产权持有单位财务记录及书面合同、监理记录进行审阅。
（2）设备类资产的清查：主要对企业的机器设备、电子办公设备进行了清查
核实。评估小组对企业设备进行了清查核对，在现场勘察过程中注意核实设备使
用状况，并向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理和检测情况。通过
这些步骤，比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况。
（3）长期待摊费用的清查：清查内容包括分析长期待摊费用产生的原因、摊
销的时间和摊销金额。
4.查验产权证明文件资料
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对评估范围内的机器设备、电子设备类的产权资料进行查验，对权属资料不
完善、权属资料不清晰的情况，提请企业核实。
（四）评定估算
评估人员结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体
评估参数和价格标准，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写
评估报告和说明的初稿。
（五）内部审核、征求意见及出具报告
项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交本事务所审核，审核包括二级审
核、三级审核。经过事务所内部审核后，将评估结果与委托方及产权持有单位进
行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。
九、评估假设
由于产权持有单位各项资产所处宏观环境、经营环境的变化，必须建立一些
假设以充分支持我们所得出的评估结论。在本次评估中采用的评估假设如下：
（一）一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基
本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资
产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对
资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场
上可以公开买卖为基础。
3、持续使用假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方
式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确
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定评估方法、参数和依据。
（二）特殊假设
1、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行
市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、本次评估假设委托方及产权持有单位提供的基础资料和财务资料真实、准
确、完整；
4、评估范围仅以委托方及产权持有单位提供的评估申报表为准，未考虑委托
方及产权持有单位提供清单以外可能存在的资产。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
（一）评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则及必要
的评估程序，对三联商社的资产组价值采用成本法进行了评估。根据以上评估工
作，评估结论如下：
在持续经营假设、公开市场假设的前提条件下，在评估基准日 2016 年 9 月 30 日，
三联商社资产组合在评估前的账面价值为 13,001.11 万元；评估后的价值为 13,756.43
万元，评估增值 755.32 万元，增值率为 5.81%。详细内容见下表：
三联商社评估结果汇总表 单位：万元
账面价值 评估价值 增减值 增减率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产合计 1 12,295.38 12,994.05 698.66 5.68
非流动资产合计 2 705.73 762.38 56.66 8.03
其中: 长期股权投资 3
固定资产 4 281.77 338.30 56.54 20.06
其中：建筑物 5
设 备 6 281.77 338.30 56.54 20.06
在建工程 7
无形资产 8
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其中:无形资产-土地使用权 9
其他非流动资产 10 423.96 424.08 0.12 0.03
资产合计 11 13,001.11 13,756.43 755.32 5.81
流动负债合计 12
非流动负债合计 13
负债合计 14
净 资 产 15 13,001.11 13,756.43 755.32 5.81
（二）成本法评估增值原因分析
经评估后，各项资产评估结果与原始账面值变动原因分析如下：
（1）流动资产评估增值 698.66 万元，增值率 5.68%，主要是原材料中的低值
易耗品和库存商品增值。由于企业低值易耗品为在用低值易耗品，企业采用五五
摊销法，评估以重置价并考虑成新率重新计算所致；库存商品企业采用成本入账，
而评估是以不含税销售单价作为评估取值依据，造成库存商品评估增值。
（2）设备类固定资产原值评估增值 56.54 万元，增值率 20.06%，主要原因是
设备类固定资产企业折旧年限低于经济使用年限。
十一、特别事项说明
报告使用者在使用本评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能产生
的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（一）本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确
定的现行价格，没有考虑将来可能承担的抵押、担保和质押事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生
变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中
遵循的持续经营原则等发生变化时，评估结果一般会失效。
（二）本次评估是在独立、客观、公正的原则下由评估机构做出的，评估机
构及参加本次评估的工作人员与委托方、产权持有单位或其他当事人无任何利害
关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分的努力。
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（三）由委托方、产权持有单位提供的与评估相关的行为文件、营业执照、
产权证明文件、财务报表、会计凭证等，是编制本报告的基础；针对本项目，评
估师进行了必要的、独立的核实工作，委托方和产权持有单位应对其提供资料的
真实性、合法性、完整性负责。
（四）遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，但不对评估对象的法律权属
做任何形式的保证。评估过程中，评估人员已对产权持有单位提供的评估对象法
律权属资料和资料来源进行了必要的查验。评估结果是以委估资产在合法存在的
前提下对其价值的评估，对产权持有单位提供的资料失实而导致评估结论的误差，
评估机构及注册资产评估师不承担相关责任。
（五）本项目的执业注册资产评估师知晓资产的流动性对估价对象价值可能
产生重大影响。由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流
动性的分析依据，本次评估中没有考虑资产的流动性对估价对象价值的影响。
（六）由于受到评估人员的职责范围、专业能力等的限制，对评估对象的实
地查验也仅限于其表面特征，没有对其结构、设备等的内在质量进行检测，本次
评估以委估资产达到国家有关部门规定的质量验收标准为重要前提。
（七）对企业存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项，在企业委托时未作特
殊说明而评估人员执行评估程序一般不能获知的情况下，评估机构及评估人员不
承担相关责任。
（八）评估基准日后重大事项
评估师做了尽职调查，未发现从评估基准日至评估报告日期间对评估结论可
能产生影响的重大事项。在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产
数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
1、当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。
2、当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应
及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。
3、对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托方在资产实际作价时应
给予充分考虑，进行相应调整。
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（九）本报告含有若干附件，附件构成本报告重要组成部分，与报告正文具
有同等法律效力。
十二、评估报告使用限制说明
（一）本评估报告的评估结论是根据前述的原则、依据、评估假设、方法、
程序得出的，并只有在上述原则、依据、评估假设存在的条件下方能成立。
（二）本评估报告仅用于评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目
的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。
（三）评估报告仅由评估报告载明的评估报告使用者使用。
（四）本评估报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评
估主管部门审查使用。未征得本评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引
用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
（五）自评估基准日起，市场条件或资产状况未发生重大变化时，本评估报告
的评估结论使用有效期自评估基准日起一年，即从资产评估基准日2016年9月30日
起至2017年9月29日止。
（六）当遇到政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准
日进行评估。
十三、评估报告日
评估报告日为资产评估师专业意见形成日，本项目评估报告日为二○一六年
十一月二十五日。
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北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙） 中国注册资产评估师：马 颜
（签名并盖章）
（盖章）
中国注册资产评估师：温云涛
（签名并盖章）
中国.北京市 二零一六年十一月二十五日
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附 件
1. 资产评估结果汇总表及明细表
2. 资产评估机构企业法人营业执照、资产评估资格证书、证券业务资产评估
资格证书
3. 签字注册资产评估师资格证书
4. 委托方及产权持有单位营业执照、组织机构代码证等复印件
5. 委托方及产权持有单位承诺函
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