福成五丰：关于出售公司部分资产的公告2012-10-25
证券代码：600965 证券简称：福成五丰 公告编号：2012—022
河北福成五丰食品股份有限公司
关于出售公司部分资产的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，并对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 公司本次出售的部分资产隶属于肉类制品分公司和乳制品分公司的土
地、厂房、部分设备及附属设施，资产总额为 8059.45 万元，其中土地使用权总
价为 4788.42 万元；房屋建筑物总价为 2939.37 万元；构筑物总价为 331.66 万元。
● 公司本次出售公司部分资产尚处于初始阶段，是否构成关联交易我们将
在后续披露中详细披露。
● 根据有关法律法规和本公司《章程》、《董事会议事规则》、《股东大会议
事规则》的相关规定，本次出售的部分资产将履行资产评估、董事会审议提交相
关议案、独立董事发表相关意见、股东大会审议、对外公开竞价、签订资产出售
合同、资产过户等程序。
● 公司本次对外出售的资产权属清晰，不存在重大法律障碍。
一、交易概述
公司本次出售的部分资产隶属于肉类制品分公司和乳制品分公司，上述两个
分公司毗邻，坐落在河北省三河市燕郊高新技术园区科技大街南侧，总占地面积
69453 平方米（折合 104.18 亩），其中：
乳制品分公司始建于 2004 年，2008 年投入试生产，厂区占地面积 36120 平
方米（折合 54.18 亩），建设初期投资总额 5893.9 万元，截止 2012 年 8 月 31 日
拥有资产总额 7637.62 万元，本次出售的资产是乳制品分公司的土地使用权、厂
房及附属设施。
肉类制品分公司始建于 2004 年，2007 年投入试生产，建设初期投资总额
6369.66 万元，截止到 2012 年 8 月 31 日拥有资产总额 10692.11 万元。2010 年 4
1
月 27 日发生火灾，主要厂房、设备及附属设施损毁，厂区占地面积 33333 平方
米（折合 50 亩），本次出售的资产是肉类制品分公司的土地使用权。
经北京德祥长江房地产评估有限责任公司评估，公司本次出售的部分资产的
市场总价为 8059.45 万元，其中土地使用权总价为 4788.42 万元；房屋建筑物总
价为 2939.37 万元；构筑物总价为 331.66 万元（详见附件：京德房字（2012）第
001 号评估报告）。公司将以上述评估价格为起点，对外公开竞价出售。
（二）公司本次出售部分资产事项经公司第四届董事会第十四次会议审议
通过，公司董事会七名董事均投了赞成票，独立董事发表了专项意见：
公司本次出售公司部分资产行为，符合公司的长远发展利益，建议公司在
出售过程中，严格按照有关法律法规的规定和程序开展工作，我们将密切关注整
个出售过程，确保公司整体利益不受损害。
（三）公司本次出售资产行为尚需经过股东大会审议、对外公开竞价、签
订出售合同等程序，我们将根据实际进度情况进行持续披露。
二、 交易各方当事人情况介绍
公司本次出售资产行为刚刚开始履行程序，交易对方尚未确定，我们将根
据实际进度情况进行持续披露。
三、交易标的基本情况
（一）交易标的
1、交易标的情况
1）土地:公司本次出售的土地坐落在河北省三河市燕郊高新技术园区科技
大街南侧，其使用权类型、法定用途、使用期限等见下表：
土地权属状况
序 土地面积 使用权
土地证号 土地使用者 用途 终止日期
号 （平方米） 类型
1 三国用（燕开）第 2005－119 号 乳制品分公司 36120 出让 工业 2048 年 5 月 12 日
2 三国用（燕开）第 2005－120 号 肉类制品分公司 33333 出让 工业 2048 年 5 月 12 日
合计 69,453
2）房产：公司本次出售的房产、构筑物权属情况见下表
房屋建（构）筑物明细表
2
序号 权证号码 建（构）筑物名称 建筑面积(M2)
1 三河市房权证燕字第 031880 号 1＃厂房 7,438.86
2 三河市房权证燕字第 031885 号 2＃厂房 7,438.86
3 三河市房权证燕字第 031882 号 职工宿舍 5,888.81
4 三河市房权证燕字第 031884 号 办公楼 2,088.16
5 变电设施
6 冷却设施
7 水泥道路 12200
8 黄杨 3400
9 草坪 800
10 槐树 16 棵
11 柿子树 2棵
12 桃树 100 棵
2、本公司本次出售的资产产权清晰，除了该项资产为公司流动资金贷款在
中国农业银行三河支行做抵押外，无任何妨碍权属转移的其它情况。
3、相关资产运营情况的说明
公司本次出售的部分资产属于下属乳制品分公司和肉类制品分公司两家公
司，其中：
1、乳制品分公司：始建于 2004 年，2008 年投入试生产，建设初期投资总
额 5893.9 万元，，截止 2012 年 8 月 31 日拥有资产总额 7637.62 万元，其中固
定资产 4519.18 万元，已经计提折旧 548.59 万元，生产厂房及附属设施属于正
常年限使用范围，土地使用权。
2、肉类制品分公司：始建于 2004 年，2007 年投入试生产，建设初期投资
总额 6369.66 万元，截止到 2012 年 8 月 31 日拥有资产总额 10692.11 万元，其
中固定资产 3337.42 万元，已经计提折旧 217.65 万元。2010 年 4 月 27 日发生火
灾，主要厂房、设备及附属设施损毁，厂区占地面积 33333 平方米（折合 50 亩），
该公司火灾后采用租赁三河都市食品有限公司场地、厂房的方式进行生产，本次
出售的资产只是该公司的 50 亩土地使用权。
（二）交易标的评估情况
3
本次出售的资产，公司委托北京德祥长江房地产评估有限责任公司进行评
估，该公司是经北京市住房和城乡建设委员会以京建房估资准字[2006]第 0146
号颁发的三级资质证书，具备房地产价格评估机构资质。公司将以该评估机构的
评估值为起点，对外公开竞价出售。
（三）公司出售部分资产涉及债权债务转移情况
公司本次出售的部分资产不涉及债权债务转移情况。
（四）交易标的定价情况及公平合理性分析。
公司出售部分资产行为刚刚履行前期程序，交易标的定价情况及公平合理
性分析，我们将在实际进程中及时披露。
四、交易合同或协议的主要内容
交易合同的有关条款，我们将在实际进程中及时披露。
五、涉及出售资产的其他安排
公司本次出售部分资产所涉及两个分公司，其中：
1、乳制品分公司将根据资产出售的实际进程安排迁建，该项议案已经列入
公司的议事日程，并且已经着手前期准备工作，争取同步进行，尽量减少停产期。
2、肉类制品分公司的土地使用权出售不影响公司的生产经营。
六、出售资产的目的和对公司的影响
本次出售的部分资产隶属于肉类制品分公司和乳制品分公司，上述两个分公
司毗邻，坐落在河北省三河市燕郊高新技术园区科技南大街南侧，总占地面积
69453 平方米（折合 104.18 亩），其中乳制品分公司投资总额 5893.9 万元，始建
于 2004 年，2008 年投入试生产，厂区占地面积 36120 平方米（折合 54.18 亩）。
肉类制品分公司投资总额 6369.66 万元，始建于 2004 年，2007 年投入试生产，
2010 年 4 月 27 日发生火灾，主要厂房、设备及附属设施损毁，厂区占地面积 33333
平方米（折合 50 亩）。
由于燕郊近几年经济的崛起，燕郊人口数量增加迅速，带动了房地产业的
发展，肉类制品分公司和乳制品分公司周边住宅小区迅速增加，生产厂区已处于
居民区的包围之中，周边居民反映强烈，周边环境已经不适应食品加工生产，肉
4
类制品分公司和乳制品分公司迁建已经是大势所趋。因此，盘活公司的现有闲置
资产，寻求发展空间是经营管理层近几年一直在做的基础工作，新的工厂已经初
步和有关部门沟通，选址在基础设施比较完备，厂区周边远离居民区和污染区，
具备安全、环保等生产基本条件区域。
七、中介机构对本次出售资产交易的意见简介
不适用。
八、备查文件目录
河北福成五丰食品股份有限公司董事会
2012 年 10 月 26 日
●披露公告所需报备文件（如适用）
1．经与会董事签字确认的董事会决议；
2．经独立董事签字确认的独立董事意见；
3．经与会监事签字确认的监事会决议；；
4．评估报告及评估机构的证券从业资格证书；
5
河北福成五丰食品股份有限公司
部分房地产估价报告书
京德房字（2012）第 001 号
北京德祥长江房地产评估有限责任公司
二〇一二年九月
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书目录
目 录
一、致委托方函 ........................................................ 1
二、估价人员声明 ...................................................... 2
三、估价的假设和限制条件 .............................................. 3
四、估价结果报告 ..................................................... 4
（一）委托方 ............................................................ 4
（二）估价方 ............................................................ 4
（三）估价对象 .......................................................... 5
（四）估价目的 .......................................................... 9
（五）估价时点 .......................................................... 9
（六）价值定义 .......................................................... 9
（七）估价依据 .......................................................... 9
（八）估价原则 ......................................................... 10
（九）估价方法 ......................................................... 10
（十）估价结果 ......................................................... 10
（十一）估价人员 ....................................................... 11
（十二）估价作业日期 ................................................... 11
（十三）报告应用有效期 ................................................. 11
第五部分 附件 .........................................................
北京德祥长江房地产评估有限责任公司
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
河北福成五丰食品股份有限公司
部分房地产估价报告书
京德房字（2012）第 001 号
一、致委托方函
河北福成五丰食品股份有限公司：
受贵单位委托，我公司对河北省三河市燕郊开发区科技大街南侧、福城集团总公
司东侧 2 宗土地使用权及其地上房屋建（构）筑物进行了估价，为贵公司转让该房地
产提供价格参考。估价对象土地面积合计 69,453.00 平方米，建筑面积合计 22,854.69
平方米。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的估价方
法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产
价值的各项因素，最后确定估价对象在估价时点 2012 年 8 月 31 日现状利用条件下的
房地产市场价值为：
房地产市场总价：8,059.45 万元人民币
大写：捌仟零伍拾玖万肆仟伍佰万元整
其中：土地使用权总价：4,788.42 万元
房屋建（构）筑物总价：3,271.03 万元。
北京德祥长江房地产评估有限责任公司
法定代表人：熊华东
二○一二年九月二十八日
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 1
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
二、估价人员声明
我们郑重声明：
（一）我们在本报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（二）本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，
但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（三）我们与本报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害
关系或偏见。
（四）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)
进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。
（五）估价人员初雅丽、朱华英已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
（六）没有人对本报告提供重要专业帮助。
（七）本报告由北京德祥长江房地产评估有限责任公司负责解释。
（八）委估资产因发生过抵押行为，房屋所有权证原件被抵押在三河市城镇房屋
确权办公室，国有土地使用权证抵押在三河市国土资源局，委托方仅提供权属证的复
印件，我们尝试过沟通,但未能进行原件核对。报告使用者如发现有与复印件不符情况，
本次评估结论无效。
（九）本报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经我公
司书面同意，本报告的全部或任何一部分内容均不得向委托方、报告使用者和报告审
查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
注册房地产估价师 证书编号 估价师签字
初雅丽 1120040194
朱华英 1120070019
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 2
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
三、估价的假设和限制条件
（一）本次评估以估价对象保持现用途持续使用为假设前提。
（二）本次评估的《中华人民共和国国有土地使用证》（三国用（燕开）第 2005
－119 号）、三国用（燕开）第 2005－120 号）和《房屋所有权证》（三河市房权证燕
字第 031880 号、031885 号、031882 号、031884 号）由委托方提供，本次估价面积以
上述产权证书所载的土地面积数、建筑面积数为准；在本估价报告有效期内，若估价
对象土地面积、建筑面积在数量上发生变化，应对估价结果进行相应的调整或重新进
行估价；
本次评估涉及到的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》等产权资料系委托方
提供的复印件，未能核对原件，其真实性和可靠性由委托方保证。因这些资料的真实
性导致评估结果变化所造成的全部责任由委托方承担。
（三）估价对象《房屋所有权证》（三河市房权证燕字第 031880 号、031885 号、
031882 号、031884 号）于 2011 年 7 月 21 日已抵押于中国农业银行股份有限公司三河
市支行，抵押价值为 1700 万元人民币，《中华人民共和国国有土地使用证》（三国用
（燕开）第 2005－119 号）、三国用（燕开）第 2005－120 号）抵押价值 3300 万元，
抵押期限至 2014 年 7 月 20 日止。
（四）评估期间，估价人员对估价对象外貌进行了查看，并在可能条件下对其内
部结构进行了查看，但未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象
结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试。
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 3
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
四、估价结果报告
（一）委托方
1.委托单位、资产占有方
单位名称：河北福成五丰食品股份有限公司；
注册地址：河北省三河市燕郊经济技术开发区；
法定代表人：李福成；
注册资本：人民币元：27940.3237 万元；
经济性质：股份有限公司(台港澳与境内合资、上市)；
经营范围：禽畜养殖、禽畜（牛）屠宰、加工及冷藏、速冻食品（限分公司经营，
具体经营范围按工业产品生产许可证核定的项目经营）、糕点（限分公司经营，具体
经营范围按工业产品生产许可证核定的项目经营）、饮料、乳制品加工（限分公司经
营，具体经营范围按工业产品生产许可证核定的项目经营），有机肥料的生产（限分
公司经营），销售本公司产品；非自产肉类制品的批发（限分公司经营，具体经营范
围按工业产品生产许可证核定的项目经营）。
企业简介：河北福成五丰食品股份有限公司是一家外商投资股份制公司，位于北
京东 30 公里的河北省三河市燕郊经济技术开发区。公司于 2004 年发行股票，并在上
海证券交易所挂牌交易。目前公司注册资本 2.79 亿元，总资产 6.47 亿元，年销售收
入 5 亿元。
公司是集肉牛养殖、奶牛养殖、肉牛屠宰加工、饲料生产、有机肥生产于一体的
农业产业化国家重点龙头企业，现拥有存栏 2 万头规模的肉牛养殖场、年屠宰加工 10
万头肉牛的屠宰加工场、年产 9000 吨肉类制品加工厂、年产 2 万吨饲料厂、年产 3 万
吨有机肥加工厂各一座。
公司的主要产品为活牛、冷鲜牛肉系列产品、熟食制品、有机乳品等。
（二）估价方
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 4
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
名 称：北京德祥长江房地产评估有限责任公司
住 所：北京市朝阳区关东店北街一号国安大厦六层
法定代表人：熊华东
资格级别：三级
证书编号：京建房估资准字[2006]0146 号
（三）估价对象
本次估价对象为河北福成五丰食品股份有限公司所有的位于河北省三河市燕郊开
发区科技大街南侧、福城集团总公司东侧 2 宗土地使用权及其地上房屋建筑物所有权，
土地面积合计 69,453.00 平方米，建（构）筑物共 12 项，分为钢、框架、砖混结构，
建筑层数以 1－3 层，设计用途为工业厂房、办公楼和职工宿舍，房屋建筑面积合计
22,854.69 平方米。
权利状况
（1）土地权属状况
序 土地面积 使用权
土地证号 土地使用者 用途 终止日期
号 （平方米） 类型
1 三国用（燕开）第 2005－119 号 河北福成五丰食品股 36120 出让 工业 2048 年 5 月 12 日
2 三国用（燕开）第 2005－120 号 份有限公司 33333 出让 工业 2048 年 5 月 12 日
合计 69,453
（2）房屋权属状况
《房屋所有权证》（三河市房权证燕字第 031880 号、031885 号、031882 号、031884
号），本次估价对象的权属为河北福成五丰食品股份有限公司所拥有。
（3）他项权利状况
根据《他项权利证》（三河市房他证燕字第 079798 号、079799 号、079800 号、
079801 号、三土他项[2001]第 238 号）,委估资产于 2011 年 7 月 21 日已抵押给中国农
业银行股份有限公司三河市支行，房屋抵押价值为 1700 万元人民币，土地抵押价值为
3300 万元，抵押期限至 2014 年 7 月 20 日止。至本次估价日，未解除抵押权。
2.土地状况
委估两宗土地彼此相邻，组成规则形状；土地使用权类型为出让，土地法定用途
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河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
为工业，实际用途亦是工业；截止估价时点剩余使用期限为 35.67 年。宗地土地开发
程度达到红线外“七通”（即通上水、通下水、通电、通讯、通热力、通路、通气）
及红线内“七通一平”。
（1）福成乳制品厂用地
东至：福成肉品厂
西至：福成集团总公司
南至：小区规划路
北至：科技大道
（2）福成肉品厂用地
东至： 企业
西至：福成乳制品厂
南至：小区规划路
北至：科技大道
3.房屋建（构）筑物现状
详见下表：
房屋建（构）筑物明细表
序号 权证号码 建（构）筑物名称 建筑面积(M2)
1 三河市房权证燕字第 031880 号 1＃厂房 7,438.86
2 三河市房权证燕字第 031885 号 2＃厂房 7,438.86
3 三河市房权证燕字第 031882 号 职工宿舍 5,888.81
4 三河市房权证燕字第 031884 号 办公楼 2,088.16
5 变电设施
6 冷却设施
7 水泥道路 12200
8 黄杨 3400
9 草坪 800
10 槐树 16 棵
11 柿子树 2棵
12 桃树 100 棵
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 6
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2.位置及环境描述
（1）行政区划及燕郊经济技术开发区
燕郊，地处北京天安门以东 30 公里，隶属河北省三河市。燕郊经济技术开发区成
立于 1992 年 8 月，1999 年 12 月被省政府批准为省级高新技术产业园区，2001 年成为
全省首家软件产业基地和软件产品出口基地，同年批准设立海外留学人员廊坊燕郊创
业园。燕郊开发区经十余年的健康快速发展，现已成为京东地区最富发展活力的投资
热点，成为一个经济发达、科技进步、功能完善、社会文明、环境优美的现代化新区。
（2）基本情况
地形地貌：座落于燕山南麓，地理位置东经 116 °46′36″—116°51′34″，北
纬 39°53′18″—39°57′22″，处于潮白河冲洪积扇中部，域内大部分地势平坦。
气象：燕郊属暖温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人。年平均气温为 11.3
摄氏度，无霜期为 183 天，平均降水量 650.9 毫米。燕郊地下水类型分为浅层潜水和
深层承压水，地下水流向与地垫基本相同。浅层水埋深 3-6 米，地下水位年变幅 5-8
米，深层地下水埋深 18～23 米，年变幅为 4-6 米。地下水质良好，矿化度 0.3-0.7 克
/升，PH 值为 7.8，水质纯净，无污染因素。
工程地质：域内无不良地质因素，工程承载力大。地下 15 米深度内土的物理力学
性质和其他综合性允许的地基承载力多为 10-12T/平方米，大部分为黄壤土，少部分为
沙壤土。
河流：域内主要的河流是潮白河，为海河水系五大河之一，源出冀北山地，由潮
河和白河在北京密云南汇合而成，自北京市顺义区进入燕郊，沿地势由北向南流过，
地面天然纵坡为 0.3‰。燕郊流域面积 77.8 平方公里。主河槽宽度 200 米左右，最大
主河槽宽充为 300 米。
（3）交通概况
燕郊区位条件得天独厚，位于环京津、环渤海经济圈核心，与北京通州区隔潮白
河相望，距天安门 30 公里，距首都机场 25 公里，距海港天津港 120 公里，是全国距
离天安门最近的高新区。按照北京“两轴两带多中心”的发展规划，位于“东部发展
带”的关键节点，与朝阳 CBD、亦庄高新区、通州新城、顺义天竺空港工业区遥相呼应。
拥有通燕高速、京榆旧路、迎宾路、燕顺路、京秦铁路等进京通道，实现了与北京交
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 7
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
通的全面对接。在正常行驶状态下，到北京国贸中心 30 分钟，到首都机场 15 分钟。
北京 811-818 路和 930 路公交车直通区内，正在规划的北京地铁 M6 线将延伸至燕郊，
正在建设中的密涿支线高速穿区而过，京沈高速擦肩而过，还计划修建北外环路、神
威北路、南外环路三个进京通道。与周边形成集航空、高速、铁路、公路并举的立体
交通网路。
（4）市政开发程度
基础设施：目前，区内全部实现通路、通电、通讯、通暖、给水、排水、污水处
理、工业蒸汽、燃气、宽带网和土地平整的“十通一平”工业配套标准，基础设施投
资累计达到 300 多亿元。
☆道路
已建成六横七纵高标准网络化公路体系，城区道路总长达到 220 余公里，有 4 条
公路和 1 条铁路与北京连通。
☆供水
与新加坡胜科集团合作建设三河燕郊胜科水务有限公司，建成了日供水能力 8 万
吨的第一、第二水厂，可充分满足工业、生活用水。
☆污水处理
已建成日处理能力 1.3 万吨的污水处理厂、日处理能力 5 万吨的大型污水处理厂
各一座，负责入区企业排放的污水和生活废水的处理，同时也能为三河电厂生产冷却
水提供充足的中水来源，避免浪费地下水资源，真正造福于民，同时两个污水厂的建
立也保证了全区主要河道的景观用水，美化了燕郊的城市环境。
☆电力
区域内共有 220 千伏变电站 2 座、110 千伏变电站 5 座总容量约 1000 兆伏安，供
电线路 5 条，总长 40 公里。
☆通讯
共享北京、河北两套网络，全区通讯线路总长 1045 公里，手机用户达 38.7 万，
有线电视用户 5.1 万户，宽带用户 3.8 万户，交换机总容量达到 13 万门，其中包含北
京“6159”局 1 万门。
北京德祥长江房地产评估有限责任公司 8
河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
☆热力
与北京华源热力管网有限公司合作，全面实现热电联产，利用三河电厂热电联产
热源对全区新增入网用户供暖，总供暖面积 1500 万平方米。
☆燃气
现有两家燃气公司，分别为泰达燃气公司和百川燃气公司，共有天然气门站 3 座，
日平均供气能力 15 万立方米。
（四）估价目的
评估委估对象于估价时点的房地产市场价值，为确定房地产转让价值提供参考依
据。
（五）估价时点
2012 年 8 月 31 日。
（六）价值定义
本报告房地产评估价值为估价对象于 2012 年 8 月 31 日的转让价值。
（七）估价依据
1.有关政策法规和文件
1.1《中华人民共和国土地管理法》；
1.2《中华人民共和国城市房地产管理法》；
1.3《房地产估价规范》；
1.4 2003《河北省建设工程预算定额》；
1.5 2003《全国统一安装工程预算定额河北省综合基价》；
1.6 估价时点的银行贷款利率。
2.产权依据
2.1《中华人民共和国国有土地使用证》（三国用（燕开）第 2005－119 号、第 2005
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河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
－120 号）；
2.2《中华人民共和国房屋所有权证》（三河市房权证燕字第 031880 号、031885
号、031882 号、031884 号）；
2.3《他项权利证》（三河市房他证燕字第 079798 号、079799 号、079800 号、079801
号、三土他项[2001]第 238 号）。
3.其他依据
3.1 企业提供的财务数据；
3.2 我公司掌握的有关资料及估价人员实地勘察所获取的资料。
（八）估价原则
1.合法原则；
2.最高最佳使用原则；
3.替代原则；
4.估价时点原则。
（九）估价方法
根据《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有市场法、
收益法、假设开发法、重置成本法等。
本次根据有关房地产估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对
象的特点和我们掌握的资料，确定本次估价采用重置成本法、收益还原法进行价值测
算。
（十）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的估价方
法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产
价值的各项因素，最后确定估价对象在估价时点 2012 年 8 月 31 日现状利用条件下，
未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值为：
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河北福成五丰食品股份有限公司部分房地产估价报告书正文
房地产市场总价：8,059.45 万元人民币
大写：捌仟零伍拾玖万肆仟伍佰万元整
其中：土地使用权总价：4,788.42 万元
房屋建（构）筑物总价：3,271.03 万元
（十一）估价人员
姓 名 执业资格 签 字
初雅丽 房地产估价师
朱华英 房地产估价师
（十二）估价作业日期
2012 年 9 月 15 日—2012 年 9 月 28 日
（十三）报告应用有效期
本估价报告的应用有效期为一年，随着时间的推移及市场行情的变化，估价结果
需作相应的调整或重新估价。
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