河北福成五丰食品股份有限公司拟收购
三河市福成都市食品有限公司股权项目评估报告
目录
注册资产评估师声明 ................................................................................... 1
评估报告摘要 ................................................................................................ 2
评估报告正文 ................................................................................................ 4
一、 委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使用者 .... 4
二、 评估目的 ........................................................................................................ 7
三、 评估对象和评估范围 .................................................................................. 7
四、 价值类型及其定义 ....................................................................................... 8
五、 评估基准日 .................................................................................................... 8
六、 评估依据 ........................................................................................................ 8
七、 评估方法 ....................................................................................................... 11
八、 评估程序实施过程和情况 ........................................................................ 15
九、 评估假设 ...................................................................................................... 18
十、 评估结论 ...................................................................................................... 19
十一、 特别事项说明 ........................................................................................ 19
十二、 评估报告使用限制说明 ....................................................................... 21
十三、 评估报告日 ............................................................................................. 21
评估报告附件 .............................................................................................. 22
北京中企华资产评估有限责任公司 I
河北福成五丰食品股份有限公司拟收购
三河市福成都市食品有限公司股权项目评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集
的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相
应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；
与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏
见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产
权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明
的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
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三河市福成都市食品有限公司股权项目评估报告
评估报告摘要
重要提示
本摘要内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详
细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接受河北福成五丰食品股份
有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、
客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对三河市福成都市食品有
限公司的股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将评
估报告摘要如下：
评估目的：河北福成五丰食品股份有限公司拟收购三河市福成都
市食品有限公司的全部股权。
评估对象：三河市福成都市食品有限公司的股东全部权益价值
评估范围：评估范围是被评估单位的全部资产及负债。包括流动
资产、固定资产、无形资产-土地使用权、流动负债。
评估基准日：2012 年 12 月 31 日
价值类型：市场价值
评估方法：资产基础法
评估结论：
三河市福成都市食品有限公司评估基准日总资产账面价值为
16,946.22 万元，评估价值为 18,205.33 万元，增值额为 1,259.11 万元，
增值率为 7.43%；总负债账面价值为 2,015.46 万元，评估价值为 2,015.46
万元；净资产账面价值为 14,930.76 万元，净资产评估价值为 16,189.87
万元，增值额为 1,259.11 万元，增值率为 8.43%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
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资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 12 月 31 日金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 3,091.47 3,093.19 1.72 0.06
非流动资产 2 13,854.75 15,112.14 1,257.39 9.08
其中：长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 - - -
固定资产 5 11,228.92 12,457.03 1,228.10 10.94
在建工程 6 - - -
油气资产 7 - - -
无形资产 8 2,625.83 2,655.11 29.28 1.12
其中：土地使用权 9 2,625.83 2,655.11 29.28 1.12
其他非流动资产 10 - - -
资产总计 11 16,946.22 18,205.33 1,259.11 7.43
流动负债 12 2,015.46 2,015.46 0.00 0.00
非流动负债 13 - - 0.00
负债总计 14 2,015.46 2,015.46 0.00 0.00
净资产 15 14,930.76 16,189.87 1,259.11 8.43
三河市福成都市食品有限公司的股东全部权益价值评估结果为
16,189.87 万元。
本评估报告仅为评估报告中描述的经济行为提供价值参考依据，
评估结论的使用有效期限自评估基准日 2012 年 12 月 31 日起一年有
效。
评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、
特别事项说明及其对评估结论的影响。
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三河市福成都市食品有限公司股权项目评估报告
河北福成五丰食品股份有限公司拟收购
三河市福成都市食品有限公司股权项目
评估报告正文
河北福成五丰食品股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用资
产基础法，按照必要的评估程序，对河北福成五丰食品股份有限公司
拟实施股权收购行为涉及的三河市福成都市食品有限公司股东全部
权益在 2012 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情
况报告如下。
一、委托方、被评估单位及业务约定书约定的其他评估报告使
用者
本次评估的委托方为河北福成五丰食品股份有限公司，被评估单
位为三河市福成都市食品有限公司，业务约定书约定的其他评估报告
使用者包括法定使用者及监管机构。委托方简介
1.公司简况
公司中文名称：河北福成五丰食品股份有限公司
公司法定代表人：李福成
公司成立日期：2001 年 2 月 28 日
注册资本：27,940.3237 万元
公司注册地址：河北省三河市燕郊经济技术开发区
公司办公地址：河北省三河市燕郊经济技术开发区
企业法人营业执照注册号：130000400000652
企业性质：股份有限公司
主要经营范围：畜禽养殖，繁育；畜禽屠宰，加工及冷藏；肉类
制品；速食方便食品，速冻食品，面点，饮料，调味料，乳与制品加
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工；饲料，有机肥料的生产，销售本公司产品(以公司登记机关核准的
经营范围为准)。
2.公司股权结构及变更情况：
河北福成五丰食品股份有限公司是于 2001 年经原外经贸部
[2001]外经贸资一函字第 92 号文《关于同意河北三河五丰福成食品
有限公司变更为外商投资股份有限公司的批复》和原外经贸部颁发
外经贸资审 A 字[2001]0008 号《中华人民共和国台港澳侨投资企业批
准证书》批准，由河北三河福成养牛集团总公司、五丰行有限公司
（现更名为华润五丰有限公司）、内蒙古自治区粮油食品进出口公
司、三河市明津商贸有限责任公司、三河市瑞辉贸易有限公司及内
蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司共同发起设立的股份
有限公司，公司设立时注册资本为 17,400.2943 万元。
2004 年 7 月，经上海证券交易所上证上字［2004］107 号文《关
于河北福成五丰食品股份有限公司人民币普通股股票上市交易的通
知》批准，福成五丰公开发行 8,000 万股人民币普通股在上海证券交
易所上市交易，发行后总股本变更为 25,400.2943 万股，股权结构如
下：
股 东 股数（万股） 比例
河北三河福成养牛集团总公司 8,178.14 32.20%
五丰行有限公司 6,264.11 24.66%
内蒙古贸发粮油食品进出口有限责任公司 1,740.03 6.85%
三河市明津商贸有限责任公司 696.01 2.74%
三河市瑞辉贸易有限公司 348.01 1.37%
内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司 174.00 0.68%
社会公众股 8,000.00 31.50%
合计 25,400.29 100.00%
公司的主营业务为禽畜养殖、屠宰、加工及冷藏，以及肉制品、
乳制品、速冻食品等的加工和销售。2012 年，福成五丰全年实现主营
业务收入 55,414.20 万元，营业利润 1,312.79 万元，利润总额 2,014.30
万元，归属于母公司所有者净利润 1,889.61 万元，每股收益 0.07 元。
(二) 被评估单位简介
1.公司简况
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三河市福成都市食品有限公司股权项目评估报告
企业名称：三河市福成都市食品有限公司(以下简称：“都市食品”)
法定住所：三河市高楼镇高庙村东
经营场所：三河市高楼镇高庙村东
法定代表人：李高生
注册资本：壹亿五千万元
企业性质：有限责任公司(自然人投资或控股)
主要经营范围：销售预包装食品
2.公司股权结构及变更情况
都市食品于 2012 年 4 月 11 日成立，由李高生和李高起两自然人
分别出资 7500 万元建立，主要销售预包装食品。
公司股权结构见下表：
序号 股东名称 投资金额(万元) 投资比例
1 李高生 7500 50%
2 李高起 7500 50%
合计 15000 100%
3.近三年的财务和经营状况
被评估单位近年的财务状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年 12 月 31 日
流动资产 3,091.47
长期股权投资
固定资产 11,228.92
在建工程
无形资产 2,625.83
资产总计 16,946.22
流动负债 2,001.73
非流动负债
负债合计 2,001.73
所有者权益 14,944.49
其中：归属母公司所有者权益 14,944.49
被评估单位近年来的经营状况如下表：
金额单位：人民币万元
项目 2012 年度
一、营业收入 254.48
减：营业成本 271.08
营业税金及附加 14.00
销售费用 -
管理费用 58.67
财务费用 -10.82
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项目 2012 年度
资产减值损失
加：投资收益 24.66
二、营业利润 -55.51
加：营业外收入
减：营业外支出
三、利润总额 -55.51
减:所得税费用
四、净利润 -55.51
其中：归属母公司所有者的净利润
被评估单位评估基准日的会计报表经国富浩华会计师事务所有
限公司审计，并发表了无保留意见。
4.委托方与被评估单位之间的关系
委托方拟收购被评估单位的股权，同时被评估单位股东李福成、
李高升为委托方的实际控制人，委托方和被评估单位为关联单位。
(三) 业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告仅供委托方、被评估单位和国家法律、法规规定的评
估报告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。
二、评估目的
河北福成五丰食品股份有限公司拟收购三河市福成都市食品有
限公司的全部股权，为此需要对三河市福成都市食品有限公司的全部
股东权益的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一) 评估对象
根据评估目的，评估对象是三河市福成都市食品有限公司的股东
全部权益价值。
(二) 评估范围
评估范围是被评估单位的全部资产及负债。评估基准日，评估范
围内的资产包括流动资产、固定资产、无形资产等，总资产账面价值
为 16,946.22 万元；净资产账面价值 14,944.49 万元。
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委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范
围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经国富浩
华会计师事务所有限公司审计，并发表了无保留意见。
四、价值类型及其定义
根据评估目的，确定评估对象的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计
数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2012 年 12 月 31 日。
评估基准日由委托方确定。
六、评估依据
(一) 经济行为依据
1.三河市福成都市食品有限公司股东会决议；
(二) 法律法规依据
1.《中华人民共和国公司法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
2.《中华人民共和国证券法》(2005 年 10 月 27 日第十届全国人民
代表大会常务委员会第十八次会议通过)；
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007 年 8 月 30 日第十
届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)；
4.《中华人民共和国土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议通过)；
5.《中华人民共和国企业所得税法》(2007 年 3 月 16 日第十届全
国人民代表大会第五次会议通过)；
6.《企业会计准则——基本准则》(财政部令第 33 号)；
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7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税
务总局令第 50 号)；
8.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2006 年 12 月 30
日国务院第 163 次常务会议通过)；
9.《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)；
10.《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)。
(三)评估准则依据
1.《资产评估准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
2.《资产评估职业道德准则——基本准则》(财企[2004]20 号)；
3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协
[2003]18 号)；
4.《资产评估准则——评估程序》(中评协[2007]189 号)；
5.《资产评估准则——工作底稿》(中评协[2007]189 号)；
6.《资产评估准则——机器设备》(中评协[2007]189 号)；
7.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号)；
8.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号)；
9.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号)；
10.《资产评估准则——企业价值》(中评协[2011]227 号)；
11.《资产评估准则——评估报告》(中评协[2007]189 号)；
12.《资产评估准则——业务约定书》(中评协[2007]189 号)。
(四)权属依据
1.国有土地使用证；
2.房屋所有权证；
3.其他有关产权证明。
(五)取价依据
1.《国家计委关于印发<建设项目前期工作咨询收费暂行规定>
的通知》(计价格[1999]1283 号)；
2.《国家计委、建设部关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的
通知》(计价格[2002]10 号)；
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3.《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有
关问题的通知》(计价格[2002]125 号)；
4.《国家计委关于印发<招标代理服务收费管理暂行办法>的通
知》(计价格[2002]1980 号)；
5.《财政部关于印发<基本建设财务管理若干规定>的通知》(财建
[2002]394 号)；
6.《国家发展改革委、建设部关于印发<建设工程监理与相关服
务收费管理规定>的通知》(发改价格[2007]670 号)；
7.评估基准日银行存贷款基准利率及外汇汇率；
8.《房屋完损等级评定标准(试行)》(城住字[1984]第 678 号)
9.2012《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额》；
10.2012《全国统一建筑装饰装修工程消耗量定额河北省消耗量定
额》；
11.2012《全国统一安装工程预算定额河北省消耗量定额》；
12.2012《河北省建设工程施工机械台班单价》；
13.2012《河北省建筑安装市政装饰装修工程费用标准》；
14.河北省廊坊市工程造价信息(2012 第四期)；
15.中博信工程造价咨询(北京)有限公司出具的《都市食品有限公
司年产 2 万吨肉制品迁建项目工程预算造价咨询报告书》(中博信
[2013]009 号)；
16.《河北省土地管理条例》(2005 年 5 月 27 日河北省第十届人民
代表大会常务委员会第十五次会议第五次修正)；
17.《河北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》；
18.《河北省人民政府关于实行征地区片价的通知》(冀政[2008]132
号)；
19.《河北省人民政府关于修订征地区片价的通知》(冀政〔2011〕
141 号)；
20.《河北省人民政府关于各县(市、区)耕地占用税适用税额的通
知》(冀政函[2008]91 号)；
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21.河北省人民政府办公厅《关于公布取消和停止征收 108 项行政
事业性收费项目的通知》(冀政办函[2008]57 号)；
22.《河北省物价局、财政厅关于对廊坊市城市基础设施配套费
收费标准的批复》(冀价经费〔2003〕11 号)；
23.廊坊市土地资源局 2011《三河市基准地价表》；
24.《机电产品报价手册》(2012 年)；
25.企业提供的以前年度的财务报表、审计报告；
26.评估人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；
27.与此次资产评估有关的其他资料。
(六)其他参考依据
1.被评估单位提供的资产清单和评估申报表；
2.国富浩华会计师事务所出具的审计报告；
3.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
企业价值评估的基本方法主要有收益法、市场法和资产基础法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确
定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法
和现金流量折现法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者
可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用
的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的
资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法。
《资产评估准则——企业价值》规定，注册资产评估师执行企业
价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集
情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基
本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方法。
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根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，
以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估选用的评估方法为：资
产基础法。评估方法选择理由如下：
从实现本次资产评估基本目的的角度出发，从评估角度和评估途
径的直接程度来考虑三大评估方法的选择次序，应该是市场法、收益
法、成本法。因采用市场法受到相近案例的客观条件限制，故本项目
不宜采用市场法评估；因本次被评估单位的主要资产是为委托方使用
而建设的，目前出租给委托方使用，租金水平由双方商定，由于该资
产为转为委托方使用而建设的市场没有类似租赁市场，无法确定市场
公允租金，故本项目也不宜采用收益法评估；通过分析委估企业的资
产结构，账面固定资产占总资产比重为 66%，土地占总资产比重为 14%，
合计占总资产 82%。实物资产经过现场勘察核实采用重置成本法评估，
成本法可操作性强，评估结果较为客观、合理，并能比较公正、客观、
合理的反映企业目前的资产状况及股权价值。因此，最终确定本次采
用成本法进行评估。
资产基础法
1.流动资产
评估范围内的流动资产主要包括，货币资金、其他应收款、存货。
(1)货币资金，包括现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对
账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。
(2)应收款项在核实无误的基础上，采用个别认定与账龄分析相结
合的方法确定评估值，同时将评估基准日计提的坏账准备评估为零。
(3)在用低值易耗品，采用成本法进行评估。按清查盘点结果，将
低值易耗品的现行购置或制造价格加上合理的其他费用得出重置价
值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估
值。
2.机器设备
对于机器设备主要采用成本法进行评估，成本法计算公式如
下：
评估值=重置全价× 综合成新率
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(1)重置全价的确定
机器设备重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其
他费用+资金成本
① 设备购置费
国产机器设备主要依据《2012 中国机电产品报价手册》、向生产
厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格，对于没有查询到设
备出厂价的参考最近购置的同类设备合同价格确定。
② 运杂费
具体计算公式为：
设备运杂费=设备购置费× 运杂费率
如订货合同中规定由供货商负责运输时(在购置价格中已含此部
分价格)，则不计运杂费。
③ 安装工程费
根据《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标》第四篇《国
内设备安装费概算指标》，计取安装工程费。
④ 前期及其他费用
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他
费用。
⑤ 资金成本
资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限
的贷款利率以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为
基数确定。
根据合理的建设工期，按照 2012 年 7 月 6 日执行的银行贷款利
率，6 个月至一年贷款利率 6%，测算出机器设备合理的资金成本。
(2)综合成新率的确定
主要依据设备经济耐用年限、已使用年限，通过对设备使用状况、
技术状况的现场勘察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确
定其综合成新率。
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)× 100%
(3)评估值的确定
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设备评估值=设备重置全价× 综合成新率
3.房屋建构筑物
对房屋、构筑物主要采用成本法进行评估，成本法计算公式如
下：
评估值=重置全价×综合成新率
(1)房屋建筑物重置全价的确定
重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本
对于建(构)筑物，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分
别计算土建工程费用和安装工程费用，并计算出建筑安装工程总造价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期及其他
费用。根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资
金成本，最后计算出重置全价。
(2)综合成新率的确定
综合成新率按照以下公式确定：
综合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建筑物经济耐用年限和
已使用年限，结合现场勘查、房屋建筑物历年更新改造情况、房屋维
护状况等综合确定。在综合成新率确定过程中，以被估对象能否有继
续使用功能为前提，以基础和主体结构的稳定性和牢固性为主要条件，
而装修和配套设施只有在基础和主体结构能继续使用的前提下计算
其新旧程度，并且作为修正基础和主体结构成新率的辅助条件。
(3)评估值的确定
评估值=重置全价× 综合成新率
4.土地使用权
(1)评估方法的选取
根据《城镇土地估价规程》，(以下简称《规程》)，通行的估价
方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系
数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据
当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选
择适当的估价方法。考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目
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的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选
择评估方法。
本次评估，土地的用途为工业用地，根据 2011 年 1 月 1 日《廊
坊市土地级别及基准地价表》，估价对象位于燕郊基准地价覆盖范围
内，故评估采用基准地价系数修正法；另经过评估人员的实地勘察和
认真分析，考虑到宗地所在区域的土地取得费用和土地开发成本费用
的资料较齐全，可采用成本逼近法评估；本次土地评估采用成本逼近
法、基准地价系数修正法评估待估宗地的价值。
(2)评估方法介绍
1)基准地价修正法原理介绍：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数
表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等
与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订
系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及各地区《土地定级估价》成果，采
用基准地价系数修正法的计算公式为：
V=V1b×(1±∑Ki)×Kj
其中：V——土地价格；
V1b——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki——宗地地价修正系数；
Kj——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。
2)成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，
再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地
价格的估价方法。成本逼近法的一般公式为：
土地价格＝土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋
投资利润＋土地增值收益
八、评估程序实施过程和情况
评估人员于 2013 年 2 月 6 日至 2013 年 5 月 10 日对评估对象涉
及的资产和负债实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
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(一) 接受委托
2013 年 2 月 6 日，我公司与委托方就评估目的、评估对象和评估
范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达
成协议，并与委托方协商拟定了相应的评估计划。
(二) 前期准备
1.拟定评估方案
针对本项目资产集中、资产比较单一的特点，为了保证评估质量，
统一评估方法和参数，结合以往从事同类评估项目的经验和企业资产
的特点项目制定操作方案。
2.组建评估团队
根据评估项目实际情况撰写。根据评估范围内的资产分布集中、
资产种类较少，我公司根据评估计划组建了评估小组，并配备了相关
专业的评估人员。
(三) 现场调查
评估人员于 2013 年 2 月 24 日至 2013 年 3 月 26 日对评估对象涉
及的资产和负债进行了必要的清查核实，对被评估单位的经营管理状
况等进行了必要的尽职调查。
1.资产核实
(1)指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清
查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、
资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集
准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的
文件资料等。
(2)初步审查和完善被评估单位填报的资产评估申报表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详
细状况，然后仔细审查各类“资产评估申报表”，检查有无填项不全、
错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查
“资产评估申报表”有无漏项等，同时反馈给被评估单位对“资产评估申
报表”进行完善。
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(3)现场实地勘查
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被
评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项
资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的
勘查方法。
(4)补充、修改和完善资产评估申报表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分
沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
(5)查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房产证、土地证等资产的产权证明文
件资料进行查验。
2.尽职调查
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的
风险，进行了必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和
经营管理结构；
(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
(3)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
(4)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
(5)其他相关信息资料。
(四) 资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直
接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方等相关当事方获取的资料，
以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收
集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五) 评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取
相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项
目负责人对各类资产评估初步结论进行汇总，撰写并形成评估报告草
稿。
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(六) 内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成评估
报告草稿一审后形成评估报告初稿并提交公司内部审核。项目负责人
在内部审核完成后，形成评估报告征求意见稿并提交客户征求意见，
根据反馈意见进行合理修改后形成评估报告正式稿并提交委托方。
九、评估假设
本评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一) 一般假设
1.假设评估基准日后被评估单位持续经营；
2.假设评估基准日后被评估单位所处国家和地区的政治、经济和
社会环境无重大变化；
3.假设评估基准日后国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政
策无重大变化；
4.假设和被评估单位相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策
性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；
5.假设评估基准日后被评估单位的管理层是负责的、稳定的，且
有能力担当其职务；
6.假设被评估单位完全遵守所有相关的法律法规；
7.假设评估基准日后无不可抗力对被评估单位造成重大不利影
响。
(二) 特殊假设
1.假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的
基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
2.假设评估基准日后被评估单位的产品或服务保持目前的市场
竞争态势；
本评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当
上述假设条件发生较大变化时，签字注册资产评估师及本评估机构将
不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
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十、评估结论
三河市福成都市食品有限公司评估基准日总资产账面价值为
16,946.22 万元，评估价值为 18,205.33 万元，增值额为 1,259.11 万元，
增值率为 7.43%；总负债账面价值为 2,015.46 万元，评估价值为 2,015.46
万元；净资产账面价值为 14,930.76 万元，净资产评估价值为 16,189.87
万元，增值额为 1,259.11 万元，增值率为 8.43%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产基础法评估结果汇总表
评估基准日：2012 年 12 月 31 日 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A× 100
流动资产 1 3,091.47 3,093.19 1.72 0.06
非流动资产 2 13,854.75 15,112.14 1,257.39 9.08
其中：长期股权投资 3 - - -
投资性房地产 4 - - -
固定资产 5 11,228.92 12,457.03 1,228.10 10.94
在建工程 6 - - -
油气资产 7 - - -
无形资产 8 2,625.83 2,655.11 29.28 1.12
其中：土地使用权 9 2,625.83 2,655.11 29.28 1.12
其他非流动资产 10 - - -
资产总计 11 16,946.22 18,205.33 1,259.11 7.43
流动负债 12 2,015.46 2,015.46 0.00 0.00
非流动负债 13 - - 0.00
负债总计 14 2,015.46 2,015.46 0.00 0.00
净资产 15 14,930.76 16,189.87 1,259.11 8.43
三河市福成都市食品有限公司的股东全部权益价值评估结果为
16,189.87 万元。
本评估报告没有考虑流动性对评估对象价值的影响。
十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执
业水平和能力所能评定估算的有关事项：
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(一)本次评估，对于被评估单位实物资产的工程量资料引用了中
博信工程造价咨询(北京)有限公司出具的《都市食品有限公司年产 2
万吨肉制品迁建项目工程预算造价咨询报告书》(中博信[2013]009 号)
中的数据。该报告披露如下：“中博信工程造价咨询(北京)有限公司
接受三河市福成都市食品有限公司委托对该公司年产 2 万吨肉制品
迁建项目的工程的预算造价进行编制咨询，其中工程量计算依据为：
中冶地建设集团(三河)建筑设计咨询有限公司设计的三河市福成都市
食品有限公司年产两万吨肉制品新建项目结构及建筑图纸、大连冷冻
设备制造有限责任公司制冷工程图纸、建设方提供的其他工程施工图
纸及补充说明、补充简图、设备采购安装合同等。图纸中未标明确的
工程量我方依据现场勘查及现场测量计入本次预算中；计价依据是：
《全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额 2008》、《全国统一
安装工程预算定额河北省消耗量定额 2008》、《全国统一建筑装饰装
修工程消耗量定额河北省消耗量定额 2008》、《河北省仿古园林绿化
工程消耗量定额 2009》以及河北省住房和城乡建设厅、河北省发展和
改革委员会相关工程造价计价规定及河北省 2012 年 11 月份造价信
息；造价信息缺失部分价格依据北京工程造价信息 2012 年 12 月及中
国建材在线等网上询价及市场询价计入。工程预算造价金额合计为
115,641,457.12 元。”
(二)对于隐蔽工程由于条件限制无法实地勘验，评估机构以企业
申报资料为基础确定其价值，评估机构不承担实际情况与企业申报不
符的责任；
(三)部分被评估资产(锅炉系统评估原值 223 万元)位于租赁土地
和房产内，评估没有考虑出租的土地或房产租赁期限对被评估资产价
值的影响。
(四)评估基准日后，2013 年 2 月 25 日李高起与李福成签订股权转
让合同，约定将李高起持有的本公司 50%的股份共 7,500.00 万元以零
对价转让给李福成，已办理完工商变更登记手续。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论产生的影响。
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十二、评估报告使用限制说明
(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
(二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；
(三)本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于
公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事
方另有约定的除外；
(四)本评估报告经注册资产评估师签字、评估机构盖章后方可正
式使用；
(五)本评估报告所揭示的评估结论仅对评估报告中描述的经济行
为有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。
十三、评估报告日
本评估报告提出日期为 2013 年 5 月 10 日。
法定代表人：孙月焕
注册资产评估师：刘海生 注册资产评估师：郁宁
北京中企华资产评估有限责任公司
二零一三年五月十日
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评估报告附件
附件一、经济行为文件；
附件二、被评估单位专项审计报告；
附件三、委托方和被评估单位法人营业执照复印件；
附件四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
附件五、委托方和相关当事方的承诺函；
附件六、签字注册资产评估师的承诺函；
附件七、北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书
复印件；
附件八、北京中企华资产评估有限责任公司证券业资质证书复
印件；
附件九、北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印
件；
附件十、北京中企华资产评估有限责任公司评估人员资格证书
复印件；
附件十一、资产评估业务约定书；
附件十二、其他重要文件。
