2018 年半年度报告
公司代码：603506 公司简称：南都物业
南都物业服务股份有限公司
2018 年半年度报告
1 / 123
2018 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人陈红及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本半年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公
司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第四节 经营情
况讨论与分析”中“二、（二）可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
√适用 □不适用
经中国证券监督管理委员会《关于核准南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票的批
复》（证监许可﹝2017﹞2333 号）核准，并经上海证券交易所同意，公司首次公开发行人民币
普通股（A 股）股票 1,984.127 万股，并于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌上市。本
次发行后公司的总股本由 5,952.381 万股变更为 7,936.508 万股，本次发行募集资金净额为
28,748.3 万元。2018 年 6 月 29 日，公司实施了 2017 年度利润分配预案，以公司 2018 年 2 月
1 日的总股本 7,936.508 万股为基数，以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 3 股，
转增后，公司总股本增至 103,174,604 股。
2 / 123
2018 年半年度报告
目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................ 5
第三节 公司业务概要 .................................................................................................................... 9
第四节 经营情况的讨论与分析 .................................................................................................. 13
第五节 重要事项 .......................................................................................................................... 18
第六节 普通股股份变动及股东情况 .......................................................................................... 32
第七节 优先股相关情况 .............................................................................................................. 36
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 .................................................................................. 37
第九节 公司债券相关情况 .......................................................................................................... 38
第十节 财务报告 .......................................................................................................................... 38
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................ 123
3 / 123
2018 年半年度报告
第一节 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
公司、本公司、南都物业 指 南都物业服务股份有限公司
元、万元 指 人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位
南都地产服务 指 浙江南都房地产服务有限公司
舟山五彩石 指 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）
上海南都 指 上海南都集团有限公司
银泰置地 指 北京银泰置地商业有限公司
中城年代 指 上海中城年代股权投资基金管理有限公司
悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司
大悦资产 指 浙江大悦资产管理有限公司
建信大悦 指 杭州建信大悦住房服务有限公司
乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司
采林物业 指 上海采林物业管理有限公司
金枫物业 指 江苏金枫物业服务有限责任公司
中远物业 指 常熟市中远物业服务有限责任公司
审计机构 指 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
保荐机构 指 长江证券承销保荐有限公司
募投项目 指 募集资金投资项目
报告期 指 2018 年 1 月 1 日至 2018 年 6 月 30 日
股东大会 指 南都物业服务股份有限公司股东大会
董事会 指 南都物业服务股份有限公司董事会
监事会 指 南都物业服务股份有限公司监事会
物业 指 已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用
部位、共用设施设备
业主 指 物业的所有权人
物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合
同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序
的活动
包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏
损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取
酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同
约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业
服务计费方式
案场服务 指 为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等
服务
4 / 123
2018 年半年度报告
增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项
服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等
顾问咨询服务 指 为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的
专业咨询服务
开发商 指 以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业
承建商 指 负责房地产或者物业项目建筑施工的单位
业态 指 物业企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而
形成的不同经营形态
商业综合体 指 是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、
文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部
分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成
一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体
产业园区 指 由政府或企业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环
境，常见的企业园区类型有物流园区、科技园区、文化创
意园区、总部基地、生态农业园区等
社区 O2O 指 通过线上到线下资源的整合，以社区生活场景为中心，以
线下服务为基础，构建用户与商家、上门服务提供者之间
连接的平台
APP 指 Application，即手机软件
在管面积/管理面积 指 物业服务企业按委托合同进行管理服务的各类房屋及其
与之相配套的共用部位的总建筑面积之和
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南都物业服务股份有限公司
公司的中文简称 南都物业
公司的外文名称 Nacity Property Service Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Nacity Service
公司的法定代表人 韩芳
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵磊 郑琪
联系地址 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合
大厦 A 幢 1 单元 10 楼 大厦 A 幢 1 单元 10 楼
电话 0571-88222678 0571-87003086
传真 0571-88255592 0571-88255592
电子信箱 zhaolei@nacity.cn zhengqi@nacity.cn
5 / 123
2018 年半年度报告
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼
公司注册地址的邮政编码 310023
公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼
公司办公地址的邮政编码 310023
公司网址 http://www.nacityres.com/
电子信箱 IR@nacity.cn
报告期内变更情况查询索引 无
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券时报、证券日报
登载半年度报告的中国证监会指定网站的 http://www.sse.com.cn
网址
公司半年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路 2 号联合大厦 A 幢 1 单元 10 楼
董事会办公室
报告期内变更情况查询索引 无
五、 公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无
六、 其他有关资料
□适用 √不适用
七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期 本报告期比上年
主要会计数据 上年同期
（1－6 月） 同期增减(%)
营业收入 468,552,831.77 375,067,962.74 24.92
归属于上市公司股东的净利润 42,406,105.24 35,661,815.86 18.91
归属于上市公司股东的扣除非经常性 37,947,216.96 34,783,753.18 9.09
损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 48,400,476.33 33,484,720.40 44.54
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 589,453,636.83 283,374,124.11 108.01
总资产 1,221,653,896.21 810,404,394.24 50.75
6 / 123
2018 年半年度报告
(二) 主要财务指标
本报告期 本报告期比上年同期
主要财务指标 上年同期
（1－6 月） 增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.43 0.60 -28.33
稀释每股收益（元／股） 0.43 0.60 -28.33
扣除非经常性损益后的基本每股收 0.38 0.58 -34.48
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 7.85% 14.84% 减少 6.99 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净 7.02% 14.47% 减少 7.45 个百分点
资产收益率（%）
公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司营业收入增长 24.92%，主要系公司物业管理服务项目增加及公寓租赁业务收
入增加导致；经营活动现金流量金额增长 44.54%，主要系营业收入增长，及在管项目物业服务费
预收收入增长；归属于上市公司股东的净资产比上年年末增长 108.01%，及总资产同比上年末增长
50.75%，主要系报告期内，公司首次公开发行股票 1,984.127 万股，取得募集资金净额 28,748.3
万元。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 23,574.49
越权审批，或无正式批准文
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但 2,344,600.04
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享
受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企
业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取
得投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值产生
的收益
非货币性资产交换损益
7 / 123
2018 年半年度报告
委托他人投资或管理资产的 3,570,858.07
损益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值
准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产
生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的
子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的
或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关
的有效套期保值业务外，持有
交易性金融资产、交易性金融
负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资
产、交易性金融负债和可供出
售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续
计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次
性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业 45,165.34
外收入和支出
其他符合非经常性损益定义
的损益项目
少数股东权益影响额 -25,915.32
所得税影响额 -1,499,394.34
合计 4,458,888.28
8 / 123
2018 年半年度报告
十、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
（一）主要业务
公司以“创百年卓越服务企业”为愿景，以“让生活更美好”为使命，致力于建立提供以物业
管理服务为基础，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服务的一站式物业服务体系，
以满足业主多元化的物业服务需求，并实现业主资产的保值增值。
基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修
管理、社区文化等服务，服务对象为住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业总
部大楼、工厂、学校、会所、政府公建项目等。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包
括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类：
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施
设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管
理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。
公司为了自身经营需要，增强盈利能力，在基础物业服务之外设立悦都科技、大悦资产、乐勤
清洁、乐勤楼宇等专业子公司为住户提供个性化专项服务。公司将以物业管理服务为主，同时大力
开展增值服务，以社区作为入口，应用移动互联网等技术，构建物业生态圈和社商生态圈，提升业
主服务体验。
公司一直紧密关注互联网技术发展进程，积极探索与尝试通过新工具新技术以追求更高的服务
效率。2018 年，公司完成悦嘉家智慧生活服务平台的迭代升级。在“悦嘉家”、“悦服务”与
“joypark”三大 APP 功能开发方面，重点关注客户应用频次较高的门禁系统、物业缴费系统，改
善了客户门禁及缴费的体验，同时新增部分项目的 APP 公共能耗费用收取，更大程度地便捷客户。
在运营模块方面，深化改造了商家后台系统，新开发了巡更系统、领导视图、400 呼叫中心系统等
模块，为公司智慧管理及效率提升起到了积极作用。同时，围绕新零售和社群服务的需求，公司搭
建了无人智能零售柜、智慧咖啡机、小程序营销等商业新场景，为住宅、办公等用户提供生鲜粮油、
生活百货、家政、维修等商品服务，树立了南都智慧园区商业服务的新特色。
在国家大力培育住房租赁市场的大背景下，大悦资产依托公司综合运营实力与设计、开发资源，
以住宅社区、企业园区客群为入口，以“产品+互联网+社群”为手段，打造以群岛 MOMA（服务公
寓）、群岛 JUNGLE（国际青年社区）、群岛 HOME（托管公寓）和群岛 PARK（复合型园区）四大
产品为核心的群岛品牌，致力于实现客户投资、持有资产的持续增值，做高成长力的资产管理服务
商。
（二）经营模式
1、采购模式
按照采购对象的种类，可以将公司的采购业务分为物资采购与业务采购。物资采购包括服装及
配件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采
9 / 123
2018 年半年度报告
购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务，公司为
了有效控制营业成本，提高品质和顾客满意度，将一些业务外包给专业、高效的服务供应商。
2、生产模式
物业管理行业的生产过程即提供服务的过程。公司以客户需求为导向，在生产过程中主要关注
两个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，
通过质量管理体系与人力资源管理体系，对员工进行培训、督导及奖罚，保证服务优质。
3、营销模式
公司对于新客户的拓展主要有两个部分，其一，对于知名企业，公司会密切关注，分析客户需
求，主动进行拓展；其二，对于其他客户，由于公司在市场上有一定的知名度与品牌影响力与服务
口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。
近年来，公司扩大自有媒体平台，对官方网站、微信、杂志、报刊等实行有效管理。除此之外，
公司还积极参与公益类、社区联动类活动，如园区便民系列活动、小黄人公益活动、家园公约暨邻
里嘉年华等，积极投入社会公益事业，不断树立企业外在形象，进一步提升品牌知名度。
公司目前全国已布点的城市公司，二级市场营销拓展组织已逐步完善。公司建立了全员营销的
激励办法，发挥城市公司基层管理人员力量进一步扩大业务信息来源与渠道，建立健全二级营销培
训体系，帮扶已建立二级营销组织的城市公司快速实现当地新业务的开发，以逐步实现各城市公司
从布点到深耕的目标。
（三）行业情况
1、寻求资本助力
当前，物业服务行业还是典型的“大行业、小企业”格局，未来物业服务企业整合空间较大。
在这一过程中，物业服务企业如能借助上市获得融资，扩大规模，可以加速奠定行业领先地位。
2017 年以来，中国物业管理行业步入企业上市加速期。目前，物业管理行业共 8 家企业登陆
香港主板，1 家在 A 股上市，60 余家挂牌新三板。港股有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、
祈福生活、雅生活、浦江中国、碧桂园服务，A 股第一家过会的物业服务企业是南都物业，新三板
物业企业有保利物业、建投实业、上房服务等。
2、基础服务持续提升
基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不能忽视。近年来，
在全行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主
管部门、协会和物业服务企业纷纷指导物业服务企业认真做好物业管理本职工作。
其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培
训提升和先进设备体系的引入，引导企业提高基础服务技能。
再者是服务品质的提高，多数企业较为关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细
管理的同时简化服务流程。同时，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自
然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的广泛认可。
3、行业规模持续增长
根据中国指数研究院发布的《2018 中国物业服务百强企业研究报告》中显示，在物业服务需
求的市场体量增加的背景下，行业内各大物业管理企业加大市场拓展力度，2017 年百强企业管理
面积均值达 3163.83 万平方米，同比增长 16.1%，在管项目数量均值为 178 个，比 2016 年增加 12
个，百强企业规模呈现加速扩张态势。
一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联网时代
拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。由于上游行业房地产开发市场仍在上
升阶段，加上近年来政府行政类物业服务采购量的快速提升，根据中国指数院预测，预计到 2022 年，
全国基础物业管理市场规模约为 1.2 万亿元。
4、商业模式的发展
10 / 123
2018 年半年度报告
传统物业服务企业由于服务内容局限于秩序服务、保洁、绿化、工程等基础物业服务，收入来
源较为单一，物业服务费价格较难上调。因此，以基础服务为入口，发挥自身独特优势，提供社区
服务、顾问咨询、工程服务及其他特色服务，并开始取得初步成效。
随着互联网技术的发展及国家政策的有利影响，传统物业管理行业的商业模式也随之产生了不
同的应用创新，其中较为有影响力并能代表物业管理服务未来发展方向之一的创新模式即是基于互
联网的社区 O2O 的商业模式。
社区 O2O 是以小区为核心，以物业服务为载体，全面整合社区周边零散商家（生活服务、超
市、餐饮、生鲜、药品等）。业主可以通过社区 O2O，足不出户即可解决各类生活需求，高效便捷，
提高生活品质和工作效率。
5、市场格局由高度分散逐渐向优势企业集中
物业服务行业集中度逐年提升，市场份额逐渐向百强优质企业集中，2014-2017 年间，百强企
业的全国市场份额从 19.50%上升至 32.42%。通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，
有利于发挥集约和规模效应，增加经营性收入，推动行业快速发展。百强企业作为行业优质服务品
牌，也受到越来越多开发商的认知与认同，成为其寻找物业服务供应商时的优选。
6、生产要素由劳动密集型逐步向技术密集型升级
传统的物业服务行业是劳动力高度密集型行业，从业人员以低学历的社会基层劳动力为主，人
力成本支出是几乎所有物业企业最主要的经营成本。由于全行业收入来源单一且难以上调，而人员
最低工资持续多年刚性上升，大部分中小物业企业开始陷入经营困境，而优势企业则凭借自身的经
营规模优势主动通过融合渗透信息化、智能化等新技术，为企业打开低成本运营、多维度发展的新
空间。
目前行业内正在大力推进的信息化与智能化应用技术主要有车辆进出管理系统、人行门禁管理
系统、设备设施管理系统、设备远程监控系统、机器人等。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
√适用 □不适用
本期较上
项目名 本期占 上期占 重大变动说
本期期末数 上期期末数 期变动比
称 比 比 明
例
主要系闲置
募集资金理
其他流 财，各类待
480,289,174.31 39.31% 7,763,357.64 0.96% 6086.62%
动资产 摊费用及公
司自有资金
理财。
主要系公司
业务规模扩
大，营业收
应收帐 入增加，应
223,114,377.63 18.26% 141,736,338.39 17.49% 57.42%
款 收账款相应
增加；合并
范围扩大；
下半年回款
11 / 123
2018 年半年度报告
好于上半
年。
主要系公司
并购金枫物
业支出、购
货币资
210,840,225.24 17.26% 479,189,294.17 59.13% -56.00% 买理财及现
金
金分红，减
少货币资
金。
主要系新增
收购金枫物
商誉 138,421,870.06 11.33% 43,596,660.85 5.38% 217.51%
业增加的商
誉。
其中：境外资产 0.00（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0.00%。
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司成立于 1994 年，成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早开展了市场化运营，
2006 年后公司成为完全独立的第三方物业企业。
二十多年的物业管理经验，公司的核心竞争力在于其拥有机制优势、人员与组织优势、管理与
品牌优势，以及常年经营积累的项目资源优势。
一、机制优势
公司率先实现了市场化运作，能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的灵活机制优势
使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制
使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理
层波动的风险。
二、人员与组织优势
公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在 70 后年龄段，中级管理人员主要集中
在 80 后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司重视组织架构的作用，
持续进行组织架构的调整与优化，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下
放。此种架构对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。
公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满
意度。公司建立了完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。
三、管理与品牌优势
公司作为专业化物业管理企业和中国物业管理协会常务理事单位，已通过 ISO9001、ISO14001
和 OHSAS18001 三项管理体系认证，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司被中国指
数研究院评为全国物业服务百强企业综合实力第 19 名（2018 年），并获得商业物业服务特色企业
（2013 年）、浙江省服务业重点企业（2014 年）、物业管理商业模式创新企业（2015 年）、中国
物业服务领先品牌（2015 年）、中国物业服务商办物业管理 TOP10（2016 年）、中国物业服务行
业市场化运营领先企业（2017 年）等荣誉称号。
四、项目资源优势
12 / 123
2018 年半年度报告
公司通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011 年起，公
司与银泰置地开展合作，进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的
建立。公司总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、
写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品
质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。
此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了
多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。
第四节 经营情况的讨论与分析
一、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司秉承“让生活更美好”企业使命，坚守“客户第一、诚信、专业、协作、激
情、敬业和创新”的七色花文化核心价值观，严格管理，锐意进取，实现公司在业务规模、品牌推
广、资本市场、并购融合和长租公寓等多方面的多重进展。
1、业务规模扩大，品牌知名度提升
报告期内公司实现营业收入 468,552,831.77 元，同比增长 24.92%，其中实现主营业务收入
467,445,013.15 元。此外，公司实现归属于上市公司股东的净利润为 42,406,105.24 元，同比增
长 18.91%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 37,947,216.96 元，同比增长 9.09%。
公司通过内涵式增长以及外延式扩张的方式，不断扩大管理规模。截止 2018 年 6 月 30 日，公
司（含金枫物业）累计总签约项目 392 个,累计总签约面积 4994.96 万平方米。
在中国指数研究院举办的 2018 中国物业服务百强企业评选中，公司名列全国 19 位。
2、成功收购江苏金枫物业
2018 年 6 月 15 日，江苏金枫物业服务有限责任公司完成股权转让的工商变更登记，公司取得
金枫物业 70%股权，成为金枫物业控股股东。
金枫物业成立于 1997 年，是中国物业管理协会会员单位、苏州市物业管理协会理事单位、常
熟市物业管理协会会长单位，列中国指数研究院发布的“2018 年中国物业服务百强企业”第 63 位。
管理项目类型包含住宅、写字楼、政府公建、环卫标段等。
本次股权收购，符合公司以江浙沪为中心，进行全国化布局的战略发展规划，有利于公司进一
步扩大经营规模，提升企业市场竞争力。
3、公寓租赁服务业务稳步推进
大悦资产 2017 年投入运营的 MOMA 服务公寓和 JUNGLE 国际青年社区平均出租率在 90%以上，
受到了市场的认可。2018 年 2 月，大悦资产入选成为杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。
同年 5 月，大悦资产与中国建设银行股份有限公司下属子公司建信住房服务（浙江）有限责任
公司共同投资设立杭州建信大悦住房服务有限公司（以下简称“建信大悦”）。建信大悦将基于大
悦资产的业务开发、运营体系和管理经验，借助建信住房服务（浙江）有限责任公司在浙江省内建
行网点的布局（除宁波外）、房源获取、金融资源等优势，为客户提供房屋租赁、社区服务等一站
式住房租赁服务。
同年 7 月，大悦资产荣获杭州透明售房网评选的“深受市民喜爱公寓品牌”称号。2018 年开
工建设的 JUNGLE 运河店和欢乐城店预计先后将于 9、10 月份左右投入运营，西溪 PARK 项目也进入
施工阶段，预计于 2018 年底或 2019 年初试运营。
4、资本市场实现突破
13 / 123
2018 年半年度报告
2018 年 2 月 1 日，公司成功登陆上海证券交易所主板，成为物业管理行业第一支 A 股，实现
物业管理行业资本化的重要突破。借助资本市场新的平台，公司将不断扩大市场份额及收益规模，
增强创新发展的活力和动力。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 468,552,831.77 375,067,962.74 24.92
营业成本 355,571,001.74 276,438,618.91 28.63
销售费用 10,801,757.22 7,127,999.21 51.54
管理费用 45,119,498.83 38,759,161.26 16.41
财务费用 -2,851,369.88 -257,146.06 1,008.85
经营活动产生的现金流量净额 48,400,476.33 33,484,720.40 44.54
投资活动产生的现金流量净额 -565,943,586.14 114,564,525.67 -594.00
筹资活动产生的现金流量净额 250,254,092.23 -32,639,041.17 866.73
研发支出 0.00 0.00
营业收入变动原因说明:营业收入较上年同期增长 24.92%，主要系公司加大市场开发力度，物业管
理服务项目增加及公寓租赁业务收入增加。
营业成本变动原因说明:营业成本较上年同期增长 28.63%，主要系物业管理服务项目增加，导致营
业成本增加。
销售费用变动原因说明:2018 年和 2017 年同期销售费用占营业收入的比例分别为 2.31%、1.90%，
主要系公司业务扩张，新签约项目数量增加所致。
管理费用变动原因说明:同比上年同期增长了 16.41%，主要系在管项目增加导致管理费用增加。
财务费用变动原因说明:主要系公司加强了银行资金存款管理，导致银行利息增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:经营活动产生的现金流量净额为 4,840.05 万元，比上
年同期增长 44.54%，主要系在管项目增加。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:投资活动产生的现金流量净额为-56,594.36 万元，本
年为负数，主要系公司并购金枫物业及购买理财产品导致现金流出；相比上年同期本期的理财产品
均未到期。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:筹资活动产生的现金流量净额为 25,025.41 万元，主
要系募集资金流入所致。
研发支出变动原因说明:无
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
14 / 123
2018 年半年度报告
(2) 其他
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期期末数 上期期末数 本期期末金额较
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 上期期末变动比 情况说明
比例（%） 比例（%） 例（%）
其他流动资产 480,289,174.31 39.31 7,763,357.64 0.96 6,086.62 主要系闲置募集资金理财，各类待摊费用及公司
自有资金理财。
应付账款 122,365,820.00 19.50 93,103,425.53 17.71 31.43 主要系公司业务规模扩大，服务采购费用增加。
应收账款 223,114,377.63 18.26 141,736,338.39 17.49 57.42 主要系公司业务规模扩大，营业收入增加，应收
账款相应增加；合并范围扩大；下半年回款好于
上半年。
货币资金 210,840,225.24 17.26 479,189,294.17 59.13 -56.00 主要系公司并购金枫物业支出，进行现金分红及
理财，减少货币资金。
商誉 138,421,870.06 11.33 43,596,660.85 5.38 217.51 主要系新增收购金枫物业增加了商誉。
递延所得税资 8,034,780.91 0.66 6,110,358.03 0.75 31.49 主要系公司应收款项增长导致资产减值准备增
产 长。
存货 1,072,042.15 0.09 755,140.45 0.09 41.97 主要系金枫物业报表纳入合并范围所致。
应收票据 800,000.00 0.07 / / / 主要系金枫物业的未逾期银行承兑汇票。
15 / 123
2018 年半年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
期末其他货币资金包括保函保证金 2,551,279.20 元，质押的定期存款 400,000.00 元，使用受限。
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司对外股权投资总额 292,965,000.00 元，均为对子公司的投资。
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
被投资单位 持股比例（%） 投资额 主营业务 注册资本
浙江悦都网络科技有限公司 100.00 1,000.00 网络技术 1,500.00
浙江大悦资产管理有限公司 100.00 10,785.80 资产管理 6,000.00
江苏金枫物业服务有限责任
70.00 10,080.00 物业管理 500.00
公司
小 计 / 21,865.8 / 8,000.00
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
注册资 营业收
公司名称 主要业务 资产总额 净资产 净利润
本 入
杭州盈方物业服务有限
物业管理 100.00 134.01 -142.00 32.84 -8.06
公司
浙江乐勤清洁服务有限
家政服务 1000.00 1320.46 840.51 2394.31 10.77
公司
杭州乐勤楼宇工程有限 工程施工 50.00 131.13 81.43 34.03 -4.47
16 / 123
2018 年半年度报告
公司
浙江悦都网络科技有限
网络技术 1500.00 1392.47 1301.61 175.05 -192.27
公司
浙江大悦资产管理有限
资产管理 6000.00 12572.04 10669.18 1017.92 -101.52
公司
杭州大悦西庭企业管理
资产管理 200.00 459.28 -342.70 0.00 -149.02
有限公司
杭州建信大悦住房服务
资产管理 500.00 19.95 19.95 0.00 -0.05
有限公司
上海采林物业管理有限
物业管理 500.00 6840.34 1561.02 5315.07 370.83
公司
宁波杭州湾南都物业服
物业管理 500.00 50.00 50.00 0.00 -0.01
务有限公司
江苏金枫物业服务有限
物业管理 500.00 5006.32 927.05 1524.85 131.67
责任公司
常熟市中远物业服务有
物业管理 100.00 272.98 169.10 39.70 10.94
限责任公司
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
二、其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动
的警示及说明
□适用 √不适用
(二) 可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险
国内物业管理企业数量众多，相对于市场总规模而言，物业企业经营规模普遍较小，竞争较
为分散，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司，行业集中度不明显。随着市
场竞争愈加激烈，越来越多的物业企业在香港联合交易所上市、在新三板挂牌。物业企业追求规
模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升管理规模与自身服务能力，扩大品牌影
响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
2、经营风险
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服
务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如
果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一
旦出现长三角市场竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对
公司经营产生不利影响。
3、财务风险
公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏
损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业
费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。
4、管理风险
17 / 123
2018 年半年度报告
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是
保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、
市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适
应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。
5、募集资金投资项目风险
公司的募投项目有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后
净资产收益率被摊薄的风险。
(三) 其他披露事项
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2017 年年度股东大会 2018 年 5 月 11 日 http://www.sse.com.cn 2018 年 5 月 12 日
股东大会情况说明
□适用 √不适用
二、利润分配或资本公积金转增预案
(一) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增 否
每 10 股送红股数（股） 0
每 10 股派息数(元)（含税） 0
每 10 股转增数（股） 0
利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无
18 / 123
2018 年半年度报告
三、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
及时履 如未能
是否 是否
行应说 及时履
承诺背 承诺 承诺 承诺时间 有履 及时
承诺方 明未完 行应说
景 类型 内容 及期限 行期 严格
成履行 明下一
限 履行
的具体 步计划
原因
与首次 股份 韩芳、南都地产服务、舟 自公司上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他人管理所直 上市之日 是 是
公开发 限售 山五彩石、肖小凌、金涛、 接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由 起 36 个月
行相关 上海南都、银泰置地、郑 南都物业回购该等股份。
的承诺 勇强、中城年代
与首次 股份 阙建华、沈慧芳、徐静、 自公司上市之日起十二个月内，不转让或者委托他人管理本人直 上市之日 是 是
公开发 限售 潘才平、余剑义、陈红、 接或间接持有的南都物业公开发行股份前已发行的股份，也不由 起 12 个月
行相关 金新昌、章文亚、倪瑶 南都物业回购该等股份。
的承诺
股份 韩芳、肖小凌、金涛、阙 锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理人员期间，每年 锁定期满 是 是
与首次
限售 建华、沈慧芳、徐静、潘 转让直接或间接持有的南都物业股份不超过本人直接或间接持 后，担任董
公开发
才平、余剑义、陈红、金 有南都物业股份总数的 25%；在离职半年内，本人不转让直接或 监高期间；
行相关
新昌、章文亚、倪瑶 间接持有南都物业的股份。 离职半年
的承诺
内
股份 韩芳、南都地产服务、舟 公司上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均 上市后 6 个 是 是
与首次
限售 山五彩石、肖小凌、金涛、 低于首次公开发行价格，或者上市后六个月期末收盘价低于首次 月
公开发
阙建华、沈慧芳、徐静、 公开发行价格，本人持有公司股票的锁定期限在原有锁定期限基
行相关
潘才平、余剑义、陈红 础上自动延长六个月。不因其职务变更、离职等原因，而放弃履
的承诺
行承诺。
与首次 股份 韩芳、南都地产服务、舟 如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 锁定期满 是 是
公开发 限售 山五彩石、肖小凌、金涛 价格将不低于本次发行的发行价。不因其职务变更、离职等原因， 后 2 年内
19 / 123
2018 年半年度报告
行相关 而放弃履行承诺。
的承诺
与首次 股份 上海南都、银泰置地 如在锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，减持 锁定期满 是 是
公开发 限售 价格将不低于本次发行的发行价。 后 1 年内
行相关
的承诺
股份 韩芳、南都地产服务、舟 自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、送股、资本 自公司股 是 是
与首次 限售 山五彩石、上海南都、银 公积金转增股本、配股等除权除息事项，减持底价下限和股份数 票上市至
公开发 泰置地、肖小凌、金涛、 将相应进行调整。 其减持期
行相关 阙建华、沈慧芳、徐静、 间
的承诺 潘才平、余剑义、陈红、
金新昌、章文亚、倪瑶
其他 实际控制人韩芳 持股意向及减持意向：（1）对发行人的发展前景充满信心，拟 锁定期届 是 是
长期持有发行人的股份。（2）若本人减持持有发行人的股份， 满后 1 年内
需满足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发
生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。（3）
若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行
时本人所持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二
其他承
年内减持的，减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全部
诺
股份数额的 25%。上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际
控制权且不影响法律法规对董监高减持要求为限。上述减持价格
将不低于本次发行的发行价。（4）将通过上海证券交易所竞价
交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式
转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人
予以公告。
其他 控股股东南都地产服务、 持股意向及减持意向：（1）对发行人的发展前景充满信心，拟 锁定期届 是 是
股东舟山五彩石 长期持有发行人的股份。（2）若减持持有发行人的股份，需满 满后 1 年内
其他承 足以下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需
诺 向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。（3）若在
锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本
企业所持发行人全部股份数额的 25%；若在锁定期届满后第二年
20 / 123
2018 年半年度报告
内减持的，减持比例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部
股份数额的 25%。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。（4）
将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券
交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将
提前三个交易日通过发行人予以公告。
其他 股东上海南都、银泰置地 持股意向及减持意向：（1）对发行人的发展前景充满信心，拟 锁定期届 是 是
长期持有发行人的股份。（2）若减持持有发行人的股份，需满 满后 1 年内
足以下一下前提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发
生需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。（3）
其他承
如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持有发行人股票的，
诺
减持价格将不低于本次发行的发行价。（4）将通过上海证券交
易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他
转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通
过发行人予以公告。
其他 实际控制人韩芳、控股股 由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行相关承诺的 不适用 否 是
东南都地产服务、股东舟 事实及原因；承诺人及时作出合法、合理、有效的补充承诺或替
山五彩石、股东上海南 代性承诺，以尽可能保护发行人及投资者的权益；由发行人董事
其他承
都、银泰置地 会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺
诺
人因未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人所有；
承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失
的，依法赔偿发行人或投资者的损失。
其他 公司、控股股东、董事（独 股价稳定预案相关的承诺：公司上市后三年内，如收盘价连续二 上市后 3 年 是 是
立董事除外）、高级管理 十个交易日低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分 内
人员 配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事项导致公司
其他承
净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即
诺
触及启动稳定股价措施的条件，应在发生上述情形后按照《公司
股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措
施，回购、增持公司股份。
其他 公司、控股股东、实际控 信息披露重大违规方面的承诺公司承诺：如本次发行招股说 不适用 否 是
其他承
制人、董事、监事、高级 明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司是否符
诺
管理人员 合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门
21 / 123
2018 年半年度报告
对本公司前述事实作出处罚决定之日起 30 日内，本公司将启动
依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购时本公
司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息
（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股
等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高
原则确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重
大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依
法认定之日起 30 日内，公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式
和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机
关认定的方式和金额确定。
控股股东南都地产服务承诺：如本次发行招股说明书有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有限公
司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券
监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，本公
司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相
关会议中就相关议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份
或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价
格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款利息孰高原则
确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售
股。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之
日起 30 日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额
依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定
的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依法
认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺，则本公司将在公司股
东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并
向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分
红，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
实际控制人韩芳承诺：如南都物业服务股份有限公司本次发
行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者
22 / 123
2018 年半年度报告
在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30 日
内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与
投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额
确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30
日内未启动履行上述承诺，则本人将在南都物业股东大会及中国
证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如
有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
董事、监事和高级管理人员承诺：如本次发行招股说明书有
虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务股份有
限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在
证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起 5 日内，
本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在
相关会议中就相关议案投赞成票。如本次发行招股说明书有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损
失的，自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内，本人将依法赔偿
投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券
监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起 30
日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监
会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众
投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应
的承诺措施并实施完毕为止。
其他 公司、董事、高级管理人 关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺： 不适用 否 是
员、控股股东、实际控制 公司承诺：公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：1、
其他承 人 加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效
诺 益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分利用；2、
进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报
机制；3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相
23 / 123
2018 年半年度报告
关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。
董事、高级管理人员承诺：为保障公司填补即期回报措施能
够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺: 1、
不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用
其他方式损害公司利益；2、对本人的职务消费行为进行约束；3、
不动用公司资产从事与其本人履行职责无关的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公司填补回报措施
的执行情况相挂钩；5、公司目前无股权激励计划。若未来进行
股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措
施的执行情况相挂钩。
控股股东、实际控制人承诺：公司控股股东、实际控制人承
诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
其他 公司、控股股东、实际控 责任主体未能履行承诺时的约束措施： 不适用 否 是
制人、董事、高级管理人 公司承诺：如公司在首次公开发行股票（A 股）并上市招股
员、公司股东 说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法履行或无法
按期履行的，本公司将采取如下措施：1、及时、充分披露公司
承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；2、向公
司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权
益；3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大会审议；4、
公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。
控股股东、实际控制人承诺：浙江南都房地产服务有限公司、
其他承
韩芳女士分别作为南都物业服务股份有限公司控股股东、实际控
诺
制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，
则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关要求的期限内予以
纠正；2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；3、有违法
所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的承诺属可以继续
履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他
措施。
公司董事、高级管理人员的承诺：南都物业服务股份有限公
司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出
的公开承诺，则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关要求
24 / 123
2018 年半年度报告
的期限内予以纠正；2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损
失；3、有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的承
诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可
以采取的其他措施。发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变
更、离职等原因等放弃履行已作出的承诺。
股东承诺：韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都地产服务、
舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南都物业服务
股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已
作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关
要求的期限内予以纠正；2、因依赖股东所作承诺给发行人造成
直接损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；3、因违
反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的
承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定
可以采取的其他措施。
25 / 123
2018 年半年度报告
四、聘任、解聘会计师事务所情况
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
√适用 □不适用
经公司 2018 年 5 月 11 日召开的 2017 年年度股东大会审议通过《关于续聘公司 2018 年度财
务审计机构的议案》，续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）为公司 2018 年度审计机构。
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
公司对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
公司对上年年度报告中的财务报告被注册会计师出具“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、破产重整相关事项
□适用 √不适用
六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项
七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情况
□适用 √不适用
八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司及控股股东、实际控制人诚信状况良好。
九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
26 / 123
2018 年半年度报告
十、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
2018 年 3 月 30 日公司召开第一届董事会第二 公司于 2018 年 3 月 31 日在上海证券交易所网
十五次会议，审议通过了《关于拟与关联方签 站（www.sse.com.cn）及指定信息披露媒体公
署物业服务合同暨日常关联交易的议案》，拟 告的《南都物业服务股份有限公司关于拟与关
与杭州新湖滨商业发展有限公司、杭州湖滨国 联方签署物业服务合同暨日常关联交易的公
际商业发展有限公司及杭州新龙翔商业发展 告》。
有限公司签署三个项目的物业服务合同，预计
合同金额不超过 800 万。报告期内，该三个项
目实际签约合同金额未超过预计签约额度。
2018 年 4 月 20 日经公司第一届董事会第二十 公司于 2018 年 4 月 21 日在上海证券交易所网
六次会议，审议通过了《关于预计 2018 年度 站（www.sse.com.cn）及指定信息披露媒体公
日常关联交易的议案》，预计公司 2018 年度 告的《南都物业服务股份有限公司关于确认
与关联方之间发生总金额不超过 6,510 万元 2017 年度日常关联交易以及预计 2018 年度日
人民币的日常关联交易。报告期内，实际发生 常关联交易的公告》。
金额 2,788.77 万元，未超过预计额度。
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
27 / 123
2018 年半年度报告
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 其他重大关联交易
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
十一、 重大合同及其履行情况
1 托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
□适用 √不适用
(2) 承包情况
□适用 √不适用
28 / 123
2018 年半年度报告
(3) 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
租赁资 租赁收 租赁收
租赁资产情 是否关联
出租方名称 租赁方名称 产涉及 租赁起始日 租赁终止日 租赁收益 益确定 益对公 关联关系
况 交易
金额 依据 司影响
浙江兽王控 浙江大悦资 用于公寓租 2017/11/1 2033/2/28 -1,959,880.96 市场价 否
股集团有限 产管理有限 赁服务项目
公司 公司
杭州兴耀商 浙江大悦资 用于公寓租 2017/1/1 2028/12/31 -7,140,099.00 市场价 否
业经营管理 产管理有限 赁服务项目
有限公司 公司 （MOMA）
杭州天目艺 浙江大悦资 用于公寓租 2017/7/15 2029/7/14 -6,376,967.83 市场价 否
术专修学校 产管理有限 赁服务项目
公司
杭州天瑞服 浙江大悦资 用于公寓租 2017/3/20 2027/7/19 -3,342,257.06 市场价 否
饰有限公司 产管理有限 赁服务项目
公司 （JUNGLE）
南都物业服 浙江山尔文 办公楼出租 2018/3/26 2021/4/25 119,264.33 市场价 否
务股份有限 化艺术有限
公司 公司
南都物业服 浙江爱客智 办公楼出租 2017/11/16 2019/11/30 180,622 市场价 否
务股份有限 能科技有限
公司 公司
南都物业服 宁波全网云 办公楼出租 2018/1/15 2021/2/4 151,703.33 市场价 否
务股份有限 医疗科技股
公司 份有限公司
南都物业服 浙江飞越数 办公楼出租 2017/9/4 2019/9/3 180,622 市场价 否
务股份有限 字科技有限
公司 公司
南都物业服 浙江飞越数 办公楼出租 2017/7/4 2019/7/3 184,406 市场价 否
29 / 123
2018 年半年度报告
务股份有限 字科技有限
公司 公司
南都物业服 中远海运发 办公楼出租 2018/2/1 2018/3/31 66,615.42 市场价 否
务股份有限 展股份有限
公司 公司
南都物业服 上海中远海 办公楼出租 2018/4/1 2020/1/31 99,923.13 市场价 否
务股份有限 运小额贷款
公司 有限公司
租赁情况说明
1、公司下属全资子公司浙江大悦资产管理有限公司（以下简称“大悦资产”）实施募投项目之一的“公寓租赁服务项目”。大悦资产实施的两个公寓租
赁项目 MOMA 和 JUNGLE，分别于 2017 年 7 月和 9 月正式投入运营。
2、截至 2018 年 6 月底，公司及下属子公司共承租 66 处房屋或场地用于经营生产、办公和员工宿舍等用途。
30 / 123
2018 年半年度报告
2 担保情况
□适用 √不适用
3 其他重大合同
√适用 □不适用
1） 公司子公司大悦资产于 2018 年 6 月 8 日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，
租赁期限为 18.5 年，自 2018 年 7 月 1 日至 2036 年 12 月 31 日止，其中 2018 年 7 月 1
日至 2018 年 12 月 31 日为装修免租期，合同金额为 6,277.3248 万元。
2） 公司于 2018 年 6 月 11 日召开第一届董事会第二十八次会议，审议通过了《关于收购江
苏金枫物业服务有限责任公司 70%股权的议案》。2018 年 6 月 12 日，公司签订了《江苏
金枫物业服务有限责任公司之股权转让合同》，约定受让金枫物业 70%股权，受让对价为
100,800,000 元。
十二、 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
十三、 可转换公司债券情况
□适用 √不适用
十四、 环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
(二) 重点排污单位之外的公司的环保情况说明
√适用 □不适用
公司及控股子公司不属于生产型企业，报告期内遵守国家有关环境保护及防治污染的法律、
法规，不存在因违反有关环境保护及防治污染的法律、法规而受到处罚的情况。
(三) 重点排污单位之外的公司未披露环境信息的原因说明
□适用 √不适用
(四) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用
十五、 其他重大事项的说明
(一) 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
□适用 √不适用
(二) 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
31 / 123
2018 年半年度报告
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
数量 比例(%) 发行新股 送股 公积金转股 其他 小计 数量 比例(%)
一、有限售条件股份 59,523,810 100.00 17,857,143 17,857,143 77,380,953 75.00
1、国家持股
2、国有法人持股
3、其他内资持股 59,523,810 100.00 17,857,143 17,857,143 77,380,953 75.00
其中：境内非国有法 39,560,634 66.46 11,871,906 11,871,906 51,432,540 49.85
人持股
境内自然人持股 19,963,176 33.54 5,985,237 5,985,237 25,948,413 25.15
4、外资持股
其中：境外法人持股
境外自然人持股
二、无限售条件流通 19,841,270 5,952,381 25,793,651 25,793,651 25.00
股份
1、人民币普通股 19,841,270 5,952,381 25,793,651 25,793,651 25.00
2、境内上市的外资股
3、境外上市的外资股
4、其他
三、股份总数 59,523,810 100.00 19,841,270 23,809,524 43,650,794 103,174,604 100.00
32 / 123
2018 年半年度报告
2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
（一）经中国证券监督管理委员会《关于核准南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票
的批复》（证监许可[2017]2333 号）核准，并经上海证券交易所同意，公司首次公开发行人民币
普通股（A 股）1,984.127 万股，于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌上市。本次公开发行
股票后，公司股本总数由 59,523,810 股增加至 79,365,080 股。
（二）公司于 2018 年 4 月 20 日、2018 年 5 月 11 日召开第一届董事会第二十六次会议及 2017
年年度股东大会，审议通过了《关于公司 2017 年度利润分配预案的议案》，同意以公司 2018 年
2 月 1 日的总股本 79,365,080 股为基数，以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 3
股，转增后，公司总股本增至 103,174,604 股，并于 2018 年 6 月 23 日披露《南都物业服务股份
有限公司 2017 年年度权益分派实施公告》，详见公司公告 2018-017、2018-029、2018-039。
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如
有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
报告期
期初限售股 报告期增加 报告期末限售 解除限售日
股东名称 解除限 限售原因
数 限售股数 股数 期
售股数
浙江南都 27,272,750 8,181,825 35,454,575 首发限售 2021-02-01
房地产服
务有限公
司
韩芳 17,045,450 5,113,635 22,159,085 首发限售 2021-02-01
舟山五彩 3,954,550 1,186,365 5,140,915 首发限售 2021-02-01
石投资合
伙 企 业
（有限合
伙）
上海南都 3,571,429 1,071,428 4,642,857 首发限售 2021-02-01
集团有限
公司
北京银泰 3,571,429 1,071,429 4,642,858 首发限售 2021-02-01
置地商业
有限公司
郑勇强 1,190,476 357,143 1,547,619 首发限售 2021-02-01
上海中城 1,190,476 357,143 1,547,619 首发限售 2021-02-01
年代股权
投资基金
管理有限
公司
金涛 1,136,350 340,905 1,477,255 首发限售 2021-02-01
33 / 123
2018 年半年度报告
肖小凌 590,900 177,270 768,170 首发限售 2021-02-01
合计 59,523,810 17,857,143 77,380,953 / /
二、 股东情况
(一) 股东总数:
截止报告期末普通股股东总数(户) 8,658
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结
股东名称 报告期内 持有有限售条件 情况
期末持股数量 比例(%) 股东性质
（全称） 增减 股份数量 股份 数量
状态
浙江南都
房地产服 境内非国
8,181,825 35,454,575 34.36% 35,454,575 无 0
务有限公 有法人
司
韩芳 境内自然
5,113,635 22,159,085 21.48% 22,159,085 无 0
人
舟山五彩
石投资合
1,186,365 5,140,915 4.98% 5,140,915 无 0 其他
伙企业（有
限合伙）
北京银泰
境内非国
置地商业 1,071,429 4,642,858 4.50% 4,642,858 无 0
有法人
有限公司
上海南都
境内非国
集团有限 1,071,428 4,642,857 4.50% 4,642,857 无 0
有法人
公司
郑勇强 境内自然
357,143 1,547,619 1.50% 1,547,619 无 0
人
上海中城
年代股权
境内非国
投资基金 357,143 1,547,619 1.50% 1,547,619 无 0
有法人
管理有限
公司
金涛 境内自然
340,905 1,477,255 1.43% 1,477,255 无 0
人
34 / 123
2018 年半年度报告
中国工商
银行股份
有限公司
－交银施
罗德优势 1,434,447 1,434,447 1.39% 0 无 0 其他
行业灵活
配置混合
型证券投
资基金
中国建设
银行股份
有限公司
－交银施
1,344,446 1,344,446 1.30% 0 无 0 其他
罗德阿尔
法核心混
合型证券
投资基金
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
中国工商银行股份有限
公司－交银施罗德优势 人民币普
1,434,447 1,434,447
行业灵活配置混合型证 通股
券投资基金
中国建设银行股份有限
公司－交银施罗德阿尔 人民币普
1,344,446 1,344,446
法核心混合型证券投资 通股
基金
中国工商银行股份有限
公司－交银施罗德持续 人民币普
1,090,050 1,090,050
成长主题混合型证券投 通股
资基金
中国农业银行股份有限
公司－中邮核心优势灵 人民币普
748,139 748,139
活配置混合型证券投资 通股
基金
深圳市微明恒远投资管
人民币普
理有限公司－微明恒远 581,100 581,100
通股
丰誉 2 期私募投资基金
深圳市微明恒远投资管
人民币普
理有限公司－微明恒远 520,000 520,000
通股
丰誉 1 期私募投资基金
陈越孟 人民币普
479,940 479,940
通股
中欧基金－兴业银行－
中欧基金－兴赢 2 号灵 人民币普
369,330 369,330
活配置多客户资产管理 通股
计划
沈丽洪 人民币普
342,173 342,173
通股
35 / 123
2018 年半年度报告
华泰证券股份有限公司
人民币普
客户信用交易担保证券 319,370 319,370
通股
账户
上述股东关联关系或一 截至 2018 年 6 月 30 日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司 21.48%
致行动的说明 的股权，通过浙江南都房地产服务有限公司间接持有公司 34.36%的股权，
通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司 1.14%的股权，
合计持有公司 56.98%股份，为公司实际控制人。
表决权恢复的优先股股 无
东及持股数量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情
持有的有限售 况
序号 有限售条件股东名称 限售条件
条件股份数量 可上市交易 新增可上市交
时间 易股份数量
1 浙江南都房地产服务有限 35,454,575 2021-02-01 35,454,575 首发限售
公司
2 韩芳 22,159,085 2021-02-01 22,159,085 首发限售
3 舟山五彩石投资合伙企业 5,140,915 2021-02-01 5,140,915 首发限售
（有限合伙）
4 上海南都集团有限公司 4,642,857 2021-02-01 4,642,857 首发限售
5 北京银泰置地商业有限公 4,642,858 2021-02-01 4,642,858 首发限售
司
6 郑勇强 1,547,619 2021-02-01 1,547,619 首发限售
7 上海中城年代股权投资基 1,547,619 2021-02-01 1,547,619 首发限售
金管理有限公司
8 金涛 1,477,255 2021-02-01 1,477,255 首发限售
9 肖小凌 768,170 2021-02-01 768,170 首发限售
上述股东关联关系或一致行动的说 截至 2018 年 6 月 30 日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持
明 有公司 21.48%的股权，通过浙江南都房地产服务有限公司间
接持有公司 34.36%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有
限合伙）间接持有公司 1.14%的股权，合计持有公司 56.98%
股份，为公司实际控制人。
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
三、 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
36 / 123
2018 年半年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员情况
一、持股变动情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
√适用 □不适用
单位:股
报告期内股份
姓名 职务 期初持股数 期末持股数 增减变动原因
增减变动量
韩芳 董事 17,045,450 22,159,085 5,113,635 资本公积金转
增股本
肖小凌 董事 590,900 768,170 177,270 资本公积金转
增股本
金涛 董事 1,136,350 1,477,255 340,905 资本公积金转
增股本
其它情况说明
√适用 □不适用
2018 年 6 月,公司实施了 2017 年度资本公积金转增股本方案,以资本公积金每 10 股转增 3
股，使得董事持股数量增加。
(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形
赵磊 副总经理、董事会秘书 聘任
阙建华 董事会秘书 离任
公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
公司董事会于 2018 年 3 月收到阙建华先生的书面辞任报告，阙建华先生由于个人原因申请
辞去公司董事会秘书职务，辞任后仍担任公司董事及副总经理职务。公司于 2018 年 4 月 20 日召
开第一届董事会第二十五次会议，审议通过了《关于变更公司董事会秘书并聘任公司高级管理人
员的议案》，同意聘任赵磊先生为公司董事会秘书兼任副总经理职务，任期自董事会审议通过之
日起至第一届董事会届满止。
三、其他说明
□适用 √不适用
37 / 123
2018 年半年度报告
第九节 公司债券相关情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
□适用 √不适用
二、财务报表
合并资产负债表
2018 年 6 月 30 日
编制单位: 南都物业服务股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 210,840,225.24 479,189,294.17
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 800,000.00
应收账款 223,114,377.63 141,736,338.39
预付款项 709,793.84 985,763.29
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息
应收股利
其他应收款 63,340,704.50 51,272,645.40
买入返售金融资产
存货 1,072,042.15 755,140.45
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 480,289,174.31 7,763,357.64
流动资产合计 980,166,317.67 681,702,539.34
非流动资产：
发放贷款及垫款
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 8,492,499.90 8,706,928.50
固定资产 34,007,396.00 27,539,999.42
在建工程 1,502,438.99
工程物资
38 / 123
2018 年半年度报告
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 943,069.78 949,514.39
开发支出
商誉 138,421,870.06 43,596,660.85
长期待摊费用 45,962,191.08 41,798,393.71
递延所得税资产 8,034,780.91 6,110,358.03
其他非流动资产 4,123,331.82
非流动资产合计 241,487,578.54 128,701,854.90
资产总计 1,221,653,896.21 810,404,394.24
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 122,365,820.00 93,103,425.53
预收款项 155,805,581.00 120,700,864.15
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 53,777,671.20 49,958,351.64
应交税费 19,934,500.53 25,766,499.37
应付利息
应付股利
其他应付款 275,617,430.44 236,310,936.85
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 627,501,003.17 525,840,077.54
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
39 / 123
2018 年半年度报告
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 627,501,003.17 525,840,077.54
所有者权益
股本 103,174,604.00 59,523,810.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 343,506,757.68 99,674,620.20
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 16,111,505.47 16,111,505.47
一般风险准备
未分配利润 126,660,769.68 108,064,188.44
归属于母公司所有者权益合计 589,453,636.83 283,374,124.11
少数股东权益 4,699,256.21 1,190,192.59
所有者权益合计 594,152,893.04 284,564,316.70
负债和所有者权益总计 1,221,653,896.21 810,404,394.24
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
母公司资产负债表
2018 年 6 月 30 日
编制单位:南都物业服务股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 119,175,608.13 415,223,274.76
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 172,434,822.91 130,418,500.14
预付款项
应收利息
应收股利
其他应收款 53,884,959.19 82,896,647.06
存货 320,600.76 431,646.04
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 455,689,542.97 1,641,335.36
流动资产合计 801,505,533.96 630,611,403.36
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
40 / 123
2018 年半年度报告
长期股权投资 292,965,000.00 74,307,000.00
投资性房地产 8,492,499.90 8,706,928.50
固定资产 25,413,058.70 26,378,461.18
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 911,556.82 948,266.70
开发支出
商誉
长期待摊费用 3,036,232.30 2,514,894.77
递延所得税资产 2,668,570.91 2,036,508.17
其他非流动资产 4,123,331.82
非流动资产合计 337,610,250.45 114,892,059.32
资产总计 1,139,115,784.41 745,503,462.68
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 96,344,473.41 71,575,888.71
预收款项 137,503,705.79 113,829,007.94
应付职工薪酬 35,965,985.89 40,414,869.80
应交税费 11,578,756.36 21,914,739.46
应付利息
应付股利
其他应付款 259,178,301.71 205,414,297.44
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 540,571,223.16 453,148,803.35
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计
负债合计 540,571,223.16 453,148,803.35
所有者权益：
41 / 123
2018 年半年度报告
股本 103,174,604.00 59,523,810.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 343,547,932.32 99,715,794.84
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 16,111,505.47 16,111,505.47
未分配利润 135,710,519.46 117,003,549.02
所有者权益合计 598,544,561.25 292,354,659.33
负债和所有者权益总计 1,139,115,784.41 745,503,462.68
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
合并利润表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 468,552,831.77 375,067,962.74
其中：营业收入 468,552,831.77 375,067,962.74
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 414,535,068.55 327,359,161.81
其中：营业成本 355,571,001.74 276,438,618.91
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 1,815,332.79 2,498,054.17
销售费用 10,801,757.22 7,127,999.21
管理费用 45,119,498.83 38,759,161.26
财务费用 -2,851,369.88 -257,146.06
资产减值损失 4,078,847.85 2,792,474.32
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
投资收益（损失以“－”号填列） 3,570,858.07
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
资产处置收益（损失以“－”号填列） 22,219.25
汇兑收益（损失以“－”号填列）
其他收益 2,344,600.04
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 59,955,440.58 47,708,800.93
42 / 123
2018 年半年度报告
加：营业外收入 66,452.51 1,384,609.59
减：营业外支出 23,200.67 179,180.84
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 59,998,692.42 48,914,229.68
减：所得税费用 16,794,148.19 13,023,978.76
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 43,204,544.23 35,890,250.92
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
43,204,544.23 35,890,250.92
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润 42,406,105.24 35,661,815.86
2.少数股东损益 798,438.99 228,435.06
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税后
净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产
的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后净
额
七、综合收益总额 43,204,544.23 35,890,250.92
归属于母公司所有者的综合收益总额 42,406,105.24 35,661,815.86
归属于少数股东的综合收益总额 798,438.99 228,435.06
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.43 0.60
（二）稀释每股收益(元/股) 0.43 0.60
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元, 上期被合并方实
现的净利润为： 0.00 元。
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
母公司利润表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
43 / 123
2018 年半年度报告
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 383,985,037.06 329,454,680.59
减：营业成本 285,405,874.41 237,823,013.19
税金及附加 1,366,649.35 2,095,659.61
销售费用 10,113,948.46 6,573,453.61
管理费用 35,111,094.34 27,702,570.38
财务费用 -2,666,332.07 -285,502.08
资产减值损失 3,005,348.10 2,704,786.76
加：公允价值变动收益（损失以“－”号填
列）
投资收益（损失以“－”号填列） 3,570,858.07 -3,834.00
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
资产处置收益（损失以“－”号填列） 22,219.25
其他收益 1,881,475.66
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 57,123,007.45 52,836,865.12
加：营业外收入 50,157.27 849,122.40
减：营业外支出 1,612.55 148,709.71
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 57,171,552.17 53,537,277.81
减：所得税费用 14,655,057.73 13,903,051.34
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 42,516,494.44 39,634,226.47
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填
42,516,494.44 39,634,226.47
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收
益
1.重新计量设定受益计划净负债或净资产
的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进损
益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1.权益法下在被投资单位以后将重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损益
3.持有至到期投资重分类为可供出售金融
资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 42,516,494.44 39,634,226.47
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
44 / 123
2018 年半年度报告
合并现金流量表
2018 年 1—6 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 423,319,826.42 376,678,678.78
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 368,180.38
收到其他与经营活动有关的现金 58,501,632.30 32,726,703.03
经营活动现金流入小计 482,189,639.10 409,405,381.81
购买商品、接受劳务支付的现金 139,560,429.94 135,395,193.32
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 196,327,515.24 172,037,251.60
支付的各项税费 48,272,229.13 43,019,397.86
支付其他与经营活动有关的现金 49,628,988.46 25,468,818.63
经营活动现金流出小计 433,789,162.77 375,920,661.41
经营活动产生的现金流量净额 48,400,476.33 33,484,720.40
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 135,000,000.00
取得投资收益收到的现金 2,738,876.72
处置固定资产、无形资产和其他长期
171,152.63
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 171,152.63 137,738,876.72
购建固定资产、无形资产和其他长期
14,193,382.93 17,817,180.30
资产支付的现金
投资支付的现金 470,000,000.00
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的现
81,921,355.84 5,357,170.75
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 566,114,738.77 23,174,351.05
45 / 123
2018 年半年度报告
投资活动产生的现金流量净额 -565,943,586.14 114,564,525.67
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 301,193,279.01
其中：子公司吸收少数股东投资收到
的现金
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 301,193,279.01
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现
35,282,576.89 32,639,041.17
金
其中：子公司支付给少数股东的股利、
利润
支付其他与筹资活动有关的现金 15,656,609.89
筹资活动现金流出小计 50,939,186.78 32,639,041.17
筹资活动产生的现金流量净额 250,254,092.23 -32,639,041.17
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -267,289,017.58 115,410,204.90
加：期初现金及现金等价物余额 475,177,963.62 264,531,141.21
六、期末现金及现金等价物余额 207,888,946.04 379,941,346.11
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
母公司现金流量表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 390,693,364.75 329,430,664.94
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 94,705,861.32 27,992,913.09
经营活动现金流入小计 485,399,226.07 357,423,578.03
购买商品、接受劳务支付的现金 171,731,227.47 144,101,842.04
支付给职工以及为职工支付的现金 132,267,166.63 122,555,592.57
支付的各项税费 41,370,777.79 33,606,756.53
支付其他与经营活动有关的现金 24,091,718.27 44,905,858.64
经营活动现金流出小计 369,460,890.16 345,170,049.78
经营活动产生的现金流量净额 115,938,335.91 12,253,528.25
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 135,496,166.00
取得投资收益收到的现金 2,738,876.72
处置固定资产、无形资产和其他长期
45,327.39
资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现
金净额
收到其他与投资活动有关的现金
46 / 123
2018 年半年度报告
投资活动现金流入小计 45,327.39 138,235,042.72
购建固定资产、无形资产和其他长期
6,589,370.33 1,742,441.97
资产支付的现金
投资支付的现金 571,858,000.00
取得子公司及其他营业单位支付的现
95,760,000.00 29,700,000.00
金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 674,207,370.33 31,442,441.97
投资活动产生的现金流量净额 -674,162,042.94 106,792,600.75
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 301,043,279.01
取得借款收到的现金
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 301,043,279.01
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现
23,210,628.72 28,000,000.19
金
支付其他与筹资活动有关的现金 15,656,609.89
筹资活动现金流出小计 38,867,238.61 28,000,000.19
筹资活动产生的现金流量净额 262,176,040.40 -28,000,000.19
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -296,047,666.63 91,046,128.81
加：期初现金及现金等价物余额 412,271,995.56 240,278,831.00
六、期末现金及现金等价物余额 116,224,328.93 331,324,959.81
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
47 / 123
2018 年半年度报告
合并所有者权益变动表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权益 其 一
项目 减
工具 他 专 般 少数股东权益 所有者权益合计
：
综 项 风
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润
其 合 储 险
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、上年期末余额 59,523,810.00 99,674,620.20 16,111,505.47 108,064,188.44 1,190,192.59 284,564,316.70
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
其他
二、本年期初余额 59,523,810.00 99,674,620.20 16,111,505.47 108,064,188.44 1,190,192.59 284,564,316.70
三、本期增减变动金额（减
43,650,794.00 243,832,137.48 18,596,581.24 3,509,063.62 309,588,576.34
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 42,406,105.24 798,438.99 43,204,544.23
（二）所有者投入和减少资
19,841,270.00 267,641,661.48 2,710,624.63 290,193,556.11
本
1．股东投入的普通股 19,841,270.00 267,641,661.48 150,000.00 287,632,931.48
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 2,560,624.63 2,560,624.63
（三）利润分配 -23,809,524.00 -23,809,524.00
1．提取盈余公积
48 / 123
2018 年半年度报告
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
-23,809,524.00 -23,809,524.00
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结转 23,809,524.00 -23,809,524.00
1．资本公积转增资本（或
23,809,524.00 -23,809,524.00
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 103,174,604.00 343,506,757.68 16,111,505.47 126,660,769.68 4,699,256.21 594,152,893.04
上期
归属于母公司所有者权益
其他权益 其 一
减
项目 工具 他 专 般
： 少数股东权益 所有者权益合计
综 项 风
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润
其 合 储 险
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、上年期末余额 59,523,810.00 99,674,620.20 7,876,600.66 69,466,677.99 236,541,708.85
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并
49 / 123
2018 年半年度报告
其他
二、本年期初余额 59,523,810.00 99,674,620.20 7,876,600.66 69,466,677.99 236,541,708.85
三、本期增减变动金额（减
7,661,815.67 884,361.63 8,546,177.30
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 35,661,815.86 228,435.06 35,890,250.92
（二）所有者投入和减少
655,926.57 655,926.57
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他 655,926.57 655,926.57
（三）利润分配 -28,000,000.19 -28,000,000.19
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的 -28,000,000.19 -28,000,000.19
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
50 / 123
2018 年半年度报告
四、本期期末余额 59,523,810.00 99,674,620.20 7,876,600.66 77,128,493.66 884,361.63 245,087,886.15
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
母公司所有者权益变动表
2018 年 1—6 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权益 其
减
工具 他 专
：
项目 综 项
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 合 储
先 续 存
他 收 备
股 债 股
益
一、上年期末余额 59,523,810.00 99,715,794.84 16,111,505.47 117,003,549.02 292,354,659.33
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 59,523,810.00 99,715,794.84 16,111,505.47 117,003,549.02 292,354,659.33
三、本期增减变动金额（减
43,650,794.00 243,832,137.48 18,706,970.44 306,189,901.92
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 42,516,494.44 42,516,494.44
（二）所有者投入和减少资
19,841,270.00 267,641,661.48 287,482,931.48
本
1．股东投入的普通股 19,841,270.00 267,641,661.48 287,482,931.48
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
51 / 123
2018 年半年度报告
（三）利润分配 -23,809,524.00 -23,809,524.00
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
-23,809,524.00 -23,809,524.00
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转 23,809,524.00 -23,809,524.00
1．资本公积转增资本（或股
23,809,524.00 -23,809,524.00
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 103,174,604.00 343,547,932.32 16,111,505.47 135,710,519.46 598,544,561.25
上期
其他权益 其
减
工具 他 专
：
项目 综 项
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 合 储
先 续 存
他 收 备
股 债 股
益
一、上年期末余额 59,523,810.00 99,715,794.84 7,876,600.66 70,889,405.93 238,005,611.43
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 59,523,810.00 99,715,794.84 7,876,600.66 70,889,405.93 238,005,611.43
52 / 123
2018 年半年度报告
三、本期增减变动金额（减
11,634,226.28 11,634,226.28
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 39,634,226.47 39,634,226.47
（二）所有者投入和减少资
本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投入
资本
3．股份支付计入所有者权益
的金额
4．其他
（三）利润分配 -28,000,000.19 -28,000,000.19
1．提取盈余公积
2．对所有者（或股东）的分
-28,000,000.19 -28,000,000.19
配
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股
本）
2．盈余公积转增资本（或股
本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 59,523,810.00 99,715,794.84 7,876,600.66 82,523,632.21 249,639,837.71
法定代表人：韩芳 主管会计工作负责人：陈红 会计机构负责人：华美娜
53 / 123
2018 年半年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南都物业服务股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）前身系浙江南都物业管理有
限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称“南都有限公司”）。南都有限公司系由浙江华
电房地产开发公司投资设立，于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册
号为 14292494-6 的企业法人营业执照，成立时注册资本 200 万元。南都有限公司以 2015 年 10
月 31 日为基准日，整体变更为股份有限公司，于 2015 年 12 月 29 日在浙江省工商行政管理局登
记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执
照，注册资本 103,174,604.00 元，股份总数本 103,174,604.00 股（每股面值 1 元）。其中，有
限售条件的流通股份：A 股 77,380,953.00 股；无限售条件的流通股份：A 股 25,793,651.00 股。
公司股票于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。主要经营活动为：物业管理，家政服务，商品房的租赁、管理、维
修、装饰，餐饮管理，绿化养护服务，停车服务（《设置路外停车场登记证》），游泳池的经营
和管理（凭许可证经营），房地产信息咨询服务，水电安装和维修，建筑及装饰材料、百杂货、
农副产品（不含食品）、五金交电、电子产品、文教用品、服装、家具的销售。
本财务报表业经公司 2018 年 8 月 27 日第一届董事会第二十九次会议批准对外报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司将杭州盈方物业服务有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限
公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江大悦资产管理有限公司、杭州大悦西庭企业管理有限公
司、杭州建信大悦住房服务有限公司、上海采林物业管理有限公司、宁波杭州湾南都物业服务有
限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司及其子公司常熟市中远物业服务有限责任公司等 11 家子
公司纳入报告期合并财务报表范围。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
□适用 √不适用
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
54 / 123
2018 年半年度报告
3. 营业周期
√适用 □不适用
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账
面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付
的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留
存收益。
（2）非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认
为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被
购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合
并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公
司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报
表》编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
√适用 □不适用
1. 合营安排分为共同经营和合营企业。
2. 当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
(1) 确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
(2) 确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
(3) 确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
(4) 按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
(5) 确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
8. 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业
持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
1.金融资产和金融负债的分类
55 / 123
2018 年半年度报告
金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包
括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、
其他金融负债。
2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融
负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。
公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交
易费用，但下列情况除外：(1) 持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，按摊余成
本计量；(2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，以及与该权益
工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1) 以公允
价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时
可能发生的交易费用；(2) 与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益工具挂钩并
须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3) 不属于指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入
当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进
行后续计量：1) 按照《企业会计准则第 13 号——或有事项》确定的金额；2) 初始确认金额扣除
按照《企业会计准则第 14 号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余额。
金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下方法
处理：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动形成的利
得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；
处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动
收益。(2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有期间按实际利率法计算的
利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投
资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计入其他综合收益的公允价值变动累
计额之后的差额确认为投资收益。
当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应终止确认该
金融负债或其一部分。
3.金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；
保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并将收到的对
价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，
分别下列情况处理：(1) 放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产；(2) 未放弃对该金
融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移
金融资产的账面价值；(2) 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计
额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确
认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计
入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权
益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融
资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
56 / 123
2018 年半年度报告
(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：
活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的
其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；
(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察
市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据
作出的财务预测等。
5.金融资产的减值测试和减值准备计提方法
(1)资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账
面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
(2)对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单独进行
减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类似信用风险
特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不
重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。测试结果
表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差额确认减值损失。
11. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 金额 100 万元以上（含）且占应收款项账面余
额 10%以上的款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值
低于其账面价值的差额计提坏账准备
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
按信用风险特征组合计提坏账准备的计提方法（账龄分析法、余额百分比法、其他方法）
账龄组合 账龄分析法
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
账龄 应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%)
1 年以内（含 1 年） 5 5
其中：1 年以内分项，可添加行
1－2 年 10 10
2－3 年 30 30
3 年以上
3－4 年 50 50
4－5 年 80 80
5 年以上 100 100
对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其账面价值
的差额计提坏账准备。
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的
□适用 √不适用
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
□适用 √不适用
57 / 123
2018 年半年度报告
12. 存货
√适用 □不适用
1.存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过
程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2.发出存货的计价方法
发出存货采用移动加权平均法。
3.存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的
差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营
过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价
准备的计提或转回的金额。
4.存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5.低值易耗品和包装物的摊销方法
(1)低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2)包装物
按照一次转销法进行摊销。
13. 持有待售资产
□适用 √不适用
14. 长期股权投资
√适用 □不适用
1.共同控制、重要影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参
与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，
但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2.投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面
价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子
交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公
积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投
资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
①在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按
成本法核算的初始投资成本。
58 / 123
2018 年半年度报告
②在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易
作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被
购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计
入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与
其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负
债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成
本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重
组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产
交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3.后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权
投资，采用权益法核算。
4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1)个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被
投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资
单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第 22 号——金融
工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2)合并财务报表
①通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的在丧失控
制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。
处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买
日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲
减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
②通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的将各项交易
作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价
款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，
在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
15. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑
物。
2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无形
资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
16. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度
的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
59 / 123
2018 年半年度报告
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20 5 4.75
运输工具 直线法 3-5 5 31.67-19
其他设备 直线法 3-5 5 31.67-19
资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应
的减值准备。
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
17. 在建工程
√适用 □不适用
1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该项
资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但尚
未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价
值，但不再调整原已计提的折旧。
18. 借款费用
□适用 √不适用
19. 生物资产
□适用 √不适用
20. 油气资产
□适用 √不适用
21. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1.无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式
系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限(年)
软件 5
3.使用寿命确定的无形资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值高于可收回
金额的差额计提相应的减值准备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
22. 长期资产减值
□适用 √不适用
60 / 123
2018 年半年度报告
23. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用按
实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后
会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
24. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相
关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计
入当期损益或相关资产成本。
(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量
等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益
计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益
计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产
的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和
设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划
净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可
以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损
益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会
计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会
计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净
额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损
益或相关资产成本。
25. 预计负债
□适用 √不适用
61 / 123
2018 年半年度报告
26. 股份支付
□适用 √不适用
27. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
28. 收入
√适用 □不适用
1.收入确认原则
(1)销售商品
销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：1) 将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购
货方；2) 公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商品实施有效控制；
3) 收入的金额能够可靠地计量；4) 相关的经济利益很可能流入；5) 相关的已发生或将发生的成
本能够可靠地计量。
(2)提供劳务
提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、
相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够
可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占估计总成本的比
例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若已
经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并按相同
金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认劳务收入。
(3)让渡资产使用权
让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确认让渡
资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费
收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
2.收入确认的具体方法
公司主要提供物业管理等服务，公司在物业管理服务已提供且物业管理收入金额能够可靠计量、
物业管理服务相关的经济利益很可能流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认
物业管理收入的实现。
29. 政府补助
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。
与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关补助确认为递
延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政
府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将
尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资
产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与
收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确
62 / 123
2018 年半年度报告
认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费
用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
30. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照
税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或
清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产
负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足
够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可
能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产
生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
31. 租赁
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，
发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始直接费
用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时
计入当期损益。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
32. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
33. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
□适用 √不适用
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
34. 其他
□适用 √不适用
63 / 123
2018 年半年度报告
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 销售货物或提供应税劳务 17%、11%、6%、5%、3%
营业税 应纳税营业额 5%、3%
从价计征的，按房产原值一次减 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按 1.2%或 12%
租金收入的 12%计缴
城市维护建设税 应缴流转税税额 5%、7%
教育费附加 应缴流转税税额 3%
地方教育费附加 应缴流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、10%[注]
注：杭州盈方物业服务有限公司、上海采林物业管理有限公司泗阳分公司采用核定征收方法计缴
企业所得税；杭州乐勤楼宇工程有限公司、上海采林物业管理有限公司如皋分公司适用小微企业
所得税税率 20%减半征收政策。除上述以外的其他纳税主体所得税率为 25%。
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
□适用 √不适用
2. 税收优惠
□适用 √不适用
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 859,342.24 702,111.73
银行存款 205,251,251.29 472,192,604.79
其他货币资金 4,729,631.71 6,294,577.65
合计 210,840,225.24 479,189,294.17
其中：存放在境外的款项总
0.00 0.00
额
其他说明
期末其他货币资金包括保函保证金 2,551,279.20 元，质押的定期存款 400,000.00 元，使用受限。
2、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
64 / 123
2018 年半年度报告
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 800,000.00 0.00
商业承兑票据 0.00 0.00
合计 800,000.00 0.00
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
65 / 123
2018 年半年度报告
5、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比 比例 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 金额 价值
例(%) (%) 例(%)
单项金额重大并单独计
提坏账准备的应收账款
按信用风险特征组合计 236,581,179. 13,466,801.6 150,118,273. 8,381,934.
100.00 5.69 223,114,377.63 100.00 5.58 141,736,338.39
提坏账准备的应收账款 27 4 01 62
单项金额不重大但单独
计提坏账准备的应收账
款
236,581,179. 100.00 13,466,801.6 5.69 223,114,377.63 150,118,273. 100.00 8,381,934. 5.58
合计 141,736,338.39
27 4 01 62
66 / 123
2018 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的应收账款
□适用 √不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 217,474,042.47 10,873,702.13 5.00
1至2年 16,735,445.53 1,673,544.54 10.00
2至3年 1,838,356.33 551,506.90 30.00
3 年以上
3至4年 330,573.74 165,286.87 50.00
4至5年 0.00 0.00 80.00
5 年以上 202,761.20 202,761.20 100.00
合计 236,581,179.27 13,466,801.64 5.69
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 3,283,175.71 元, 因合并范围变更而增加坏账准备 1,801,691.31 元；
本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
占应收账款余
单位名称 账面余额 坏账准备
额的比例(%)
启东崇和置业有限公司 16,290,901.88 6.89 814,545.10
67 / 123
2018 年半年度报告
上海绿地新龙基置业有限公司 4,673,511.91 1.98 233,675.60
杭州西溪银盛置地有限公司 4,340,580.47 1.83 217,029.02
杭州银泰购物中心有限公司 4,194,470.65 1.77 209,723.53
河南绿地商城置业有限公司 3,983,977.63 1.68 199,198.88
小 计 33,483,442.54 14.15 1,674,172.13
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 610,338.71 0.00 985,763.29 0.00
1至2年 99,455.13 0.00 0.00
合计 709,793.84 0.00 985,763.29 0.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
单位名称 账面余额 占预付款项余额的比例(%)
中国石化销售公司 242,089.46 39.67
上海本来生活信息科技有限公司 60,350.00 9.89
江苏城开地产集团有限公司 59,045.56 9.67
昆山祥杰然电脑有限公司 50,000.00 8.19
招商城停车场 35,000.00 5.73
小 计 446,485.02 73.15
其他说明
□适用 √不适用
68 / 123
2018 年半年度报告
7、 应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
8、 应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
69 / 123
2018 年半年度报告
9、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 账面
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的其他应收款
按信用风险特征
组合计提坏账准 68,503,129.42 100.00 5,162,424.92 7.54 63,340,704.50 55,613,145.40 100.00 4,340,500.00 7.80 51,272,645.40
备的其他应收款
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的其他应收
款
合计 68,503,129.42 100.00 5,162,424.92 7.54 63,340,704.50 55,613,145.40 100.00 4,340,500.00 7.80 51,272,645.40
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
□适用 √不适用
70 / 123
2018 年半年度报告
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 61,270,693.41 3,063,534.69 5.00
1至2年 3,300,639.66 330,063.97 10.00
2至3年 2,844,873.79 853,462.14 30.00
3 年以上
3至4年 237,081.21 118,540.61 50.00
4至5年 265,089.22 212,071.38 80.00
5 年以上 584,752.13 584,752.13 100.00
合计 68,503,129.42 5,162,424.92 7.54
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 795,672.14 元，因合并范围变更而增加坏账准备 26,252.78 元；本期收回
或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 45,360,377.86 35,482,196.36
押金保证金 16,216,116.47 13,973,175.05
定期存款利息 3,463,150.68
理财产品收益 3,570,858.07
其他 3,355,777.02 2,694,623.31
合计 68,503,129.42 55,613,145.40
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
杭州兴耀商业
经营管理有限 履约保证金 3,332,867.50 1 年以内 4.87 166,643.38
公司
71 / 123
2018 年半年度报告
山东省国际信
托股份有限公 理财产品收益 2,207,671.23 1 年以内 3.22 110,383.56
司
上海绿地汇中
应收暂付款 1,276,037.64 1 年以内 1.86 63,801.88
心
湖州吴兴兴城
市政工程有限 保证金 1,159,940.00 1 年以内 1.69 57,997.00
公司
中国建设银行
应收暂付款 1,004,532.37 1 年以内 1.47 50,226.62
浙江省分行
合计 / 8,981,048.74 / 13.11 449,052.44
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
10、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 320,600.76 320,600.76 755,140.45 755,140.45
库存商品 635,979.23 635,979.23
周转材料 115,462.16 115,462.16
消耗性生物资
产
建造合同形成
的已完工未结
算资产
合计 1,072,042.15 1,072,042.15 755,140.45 755,140.45
(2). 存货跌价准备
□适用 √不适用
(3). 存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明：
□适用 √不适用
(4). 期末建造合同形成的已完工未结算资产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
72 / 123
2018 年半年度报告
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
理财产品 470,000,000.00
预缴税金 340,998.65 121,789.41
待抵扣增值税进项税 5,228,199.64 4,467,331.17
待摊房租 3,059,580.95 2,041,677.36
其他 1,660,395.07 1,132,559.70
合计 480,289,174.31 7,763,357.64
其他说明
无
14、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
□适用 √不适用
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
□适用 √不适用
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
(5). 可供出售权益工具期末公允价值严重下跌或非暂时性下跌但未计提减值准备的相关说明：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 持有至到期投资
(1).持有至到期投资情况：
□适用 √不适用
(2).期末重要的持有至到期投资：
□适用 √不适用
(3).本期重分类的持有至到期投资：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况：
□适用 √不适用
73 / 123
2018 年半年度报告
(2) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(3) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
17、 长期股权投资
□适用 √不适用
18、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,846,741.12 9,846,741.12
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工
程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 9,846,741.12 9,846,741.12
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 321,642.90 321,642.90
2.本期增加金额 214,428.60 214,428.60
（1）计提或摊销 214,428.60 214,428.60
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 536,071.50 536,071.50
三、减值准备
1.期初余额 818,169.72 818,169.72
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 818,169.72 818,169.72
四、账面价值
1.期末账面价值 8,492,499.90 8,492,499.90
2.期初账面价值 8,706,928.50 8,706,928.50
74 / 123
2018 年半年度报告
(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
19、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 机器设备 运输工具 合计
一、账面原值：
1.期初余额 40,029,520.00 7,722,092.93 6,153,612.91 53,905,225.84
2.本期增加金额 2,445,799.22 12,224,045.49 14,669,844.71
（1）购置 365,096.56 1,248,968.52 1,614,065.08
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 2,080,702.66 10,975,076.97 13,055,779.63
3.本期减少金额 43,723.27 422,676.00 466,399.27
（1）处置或报废 43,723.27 422,676.00 466,399.27
4.期末余额 40,029,520.00 10,124,168.88 17,954,982.40 68,108,671.28
二、累计折旧
1.期初余额 16,536,363.39 5,397,501.28 4,431,361.75 26,365,226.42
2.本期增加金额 950,621.04 1,766,963.16 5,337,285.79 8,054,869.99
（1）计提 950,621.04 536,767.10 421,848.13 1,909,236.27
(2)企业合并增加 1,230,196.06 4,915,437.66 6,145,633.72
3.本期减少金额 35,268.93 283,552.20 318,821.13
（1）处置或报废 35,268.93 283,552.20 318,821.13
4.期末余额 17,486,984.43 7,129,195.51 9,485,095.34 34,101,275.28
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 22,542,535.57 2,994,973.37 8,469,887.06 34,007,396.00
2.期初账面价值 23,493,156.61 2,324,591.65 1,722,251.16 27,539,999.42
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
75 / 123
2018 年半年度报告
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 10,710,212.43
小计 10,710,212.43
(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
因开发商原因项目处于抵押、查
房屋建筑物 22,542,535.57 封状态，尚不具备分割登记、转
让的条件。
其他说明：
□适用 √不适用
20、 在建工程
(1). 在建工程情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
群岛服务式公寓
1,143,698.86 1,143,698.86
(西溪店)装修工程
群岛服务式公寓
358,740.13 358,740.13
(运河店)装修工程
合计 1,502,438.99 1,502,438.99
76 / 123
2018 年半年度报告
(2). 重要在建工程项目本期变动情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期转 工程累计
本期其 利息资本 其中：本 本期利息
期初 本期增加金 入固定 期末 投入占预
项目名称 预算数 他减少 工程进度 化累计金 期利息资 资本化率 资金来源
余额 额 资产金 余额 算比例
金额 额 本化金额 (%)
额 (%)
群岛服务 25,010,000.00 1,143,698.86 1,143,698.86 4.57 4.57% 募集资金
式公寓(西
溪店)装修
工程
群岛服务 4,111,500.00 358,740.13 358,740.13 8.72 60.00% 募集资金
式公寓(运
河店)装修
工程
合计 29,121,500.00 1,502,438.99 1,502,438.99 / / / /
77 / 123
2018 年半年度报告
(3). 本期计提在建工程减值准备情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 工程物资
□适用 √不适用
22、 固定资产清理
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 土地使用权 专利权 非专利技术 软件 合计
一、账面原值
1.期初余额 1,203,747.86 1,203,747.86
2.本期增加金额 132,445.11 132,445.11
(1)购置 132,445.11 132,445.11
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,336,192.97 1,336,192.97
二、累计摊销
1.期初余额 254,233.47 254,233.47
2.本期增加金额 138,889.72 138,889.72
（1）计提 138,889.72 138,889.72
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 393,123.19 393,123.19
三、减值准备
78 / 123
2018 年半年度报告
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 943,069.78 943,069.78
2.期初账面价值 949,514.39 949,514.39
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0.00%
(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
26、 开发支出
□适用 √不适用
27、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 企业合并形成的 处置
上海采林物业管理
43,596,660.85 43,596,660.85
有限公司
江苏金枫物业服务
94,825,209.21 94,825,209.21
有限责任公司
合计 43,596,660.85 94,825,209.21 138,421,870.06
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
说明商誉减值测试过程、参数及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
期末重新估算被投资单位未来现金流量现值，作为确定可收回金额的依据，并按账面价值高于
可收回金额的差额计提减值准备。2018 年 6 月末，上海采林物业管理有限公司经估算的未来现金
流量现值按公司 90%持股比例计算得到的可收回金额大于公司账面对应的长期股权投资成本，故
不存在减值损失；江苏金枫物业服务有限责任公司经估算的未来现金流量现值按公司 70%持股比
例计算得到的可收回金额大于公司账面对应的长期股权投资成本，故不存在减值损失。
其他说明
□适用 √不适用
28、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
79 / 123
2018 年半年度报告
群岛服务式
公寓装修工 24,833,582.88 3,491,606.20 1,474,282.38 26,850,906.70
程
群岛国际青
年社区装修 14,347,463.13 2,013,112.38 870,714.60 15,489,860.91
工程
零星装修工
2,617,347.70 1,384,108.17 380,032.40 3,621,423.47
程
合计 41,798,393.71 6,888,826.75 2,725,029.38 45,962,191.08
其他说明：
无
29、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 13,777,620.08 3,444,405.03 9,030,740.07 2,257,685.02
内部交易未实现利润 0.00 0.00 0.00 0.00
可抵扣亏损 12,057,158.31 3,014,289.58 9,645,385.42 2,411,346.36
预提房租费 6,304,345.20 1,576,086.30 5,765,306.59 1,441,326.65
合计 32,139,123.59 8,034,780.91 24,441,432.08 6,110,358.03
(2). 未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用
(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债：
□适用 √不适用
(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 0.00 0.00
可抵扣亏损 11,085,440.43 9,272,897.49
资产减值准备 5,669,776.20 4,509,864.27
超支广告费 0.00 287,002.21
合计 16,755,216.63 14,069,763.97
(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2018 年 0.00 611,180.54
2019 年 1,880,878.93 1,913,082.52
2020 年 15,950.10 62,102.24
80 / 123
2018 年半年度报告
2021 年 2,093,201.92 2,093,454.65
2022 年 5,125,601.26 4,593,077.54
2023 年 1,969,808.22 0.00
合计 11,085,440.43 9,272,897.49 /
其他说明：
□适用 √不适用
30、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预付房屋购置款 4,123,331.82
合计 4,123,331.82
其他说明：
无
31、 短期借款
(1). 短期借款分类
□适用 √不适用
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
32、 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
□适用 √不适用
33、 衍生金融负债
□适用 √不适用
34、 应付票据
□适用 √不适用
35、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
劳务费 99,582,256.38 69,304,452.27
工程款 9,455,601.38 14,473,854.84
房租费 6,874,466.77 5,775,866.84
购房款 4,454,318.63
其他 1,999,176.84 3,549,251.58
合计 122,365,820.00 93,103,425.53
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
81 / 123
2018 年半年度报告
36、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业管理费 154,073,118.89 120,700,864.15
预收租金 1,732,462.11
合计 155,805,581.00 120,700,864.15
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
(3). 期末建造合同形成的已结算未完工项目情况：
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 49,958,351.64 183,579,619.80 179,760,300.24 53,777,671.20
二、离职后福利-
10,158,129.87 10,158,129.87
设定提存计划
三、辞退福利
四、一年内到期的
其他福利
合计 49,958,351.64 193,737,749.67 189,918,430.11 53,777,671.20
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、
46,768,288.64 160,797,261.66 155,877,908.56 51,687,641.74
津贴和补贴
二、职工福利费 12,037,268.40 12,037,268.40
三、社会保险费 6,986,573.57 6,986,573.57
其中：医疗保险
6,097,392.31 6,097,392.31
费
工伤保险费 291,643.80 291,643.80
生育保险费 597,537.46 597,537.46
四、住房公积金 1,950,612.32 1,950,612.32
五、工会经费和
3,190,063.00 1,807,903.85 2,907,937.39 2,090,029.46
职工教育经费
六、短期带薪缺
勤
82 / 123
2018 年半年度报告
七、短期利润分
享计划
合计 49,958,351.64 183,579,619.80 179,760,300.24 53,777,671.20
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 9,798,962.17 9,798,962.17
2、失业保险费 359,167.70 359,167.70
3、企业年金缴费
合计 10,158,129.87 10,158,129.87
其他说明：
√适用 □不适用
本期因合并范围增加而增加的合并日应付职工薪酬为8,835,282.79元。
38、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 10,572,592.43 9,118,711.82
企业所得税 5,728,587.79 14,766,163.88
个人所得税 2,919,166.97 689,061.95
城市维护建设税 265,126.23 474,333.64
房产税 181,543.21 306,173.15
教育费附加 124,429.40 208,698.96
地方教育附加 67,129.38 132,973.95
地方水利建设基金 1,715.73
其他 75,925.12 68,666.29
合计 19,934,500.53 25,766,499.37
其他说明：
无
39、 应付利息
□适用 √不适用
重要的已逾期未支付的利息情况：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
40、 应付股利
□适用 √不适用
41、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
代收代付款 183,317,964.01 156,383,792.32
83 / 123
2018 年半年度报告
押金保证金 74,984,622.45 68,770,356.32
股权转让款 8,791,951.73 3,751,951.73
往来款 2,058,709.59
其他 6,464,182.66 7,404,836.48
合计 275,617,430.44 236,310,936.85
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
□适用 √不适用
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
□适用 √不适用
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1). 应付债券
□适用 √不适用
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3). 可转换公司债券的转股条件、转股时间说明：
□适用 √不适用
(4). 划分为金融负债的其他金融工具说明：
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用
其他说明：
84 / 123
2018 年半年度报告
□适用 √不适用
47、 长期应付款
(1). 按款项性质列示长期应付款：
□适用 √不适用
48、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
49、 专项应付款
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
□适用 √不适用
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一） 期末余额
期初余额 发行 送 公积金 其
小计
新股 股 转股 他
股份总
59,523,810.00 19,841,270.00 23,809,524.00 43,650,794.00 103,174,604.00
数
其他说明：
经中国证监会《关于核准南都物业服务股份有限公司首次公开发行股票的批复》（证监许可
〔2017〕2333 号）核准，2018 年 1 月 23 日公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 19,841,270
股，扣除发行费用后募集资金金额 287,482,931.48 元，其中计入公司股本 19,841,270.00 元，资
本公积-资本溢价 267,641,661.48 元。上述增资情况业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审
验，并由其出具《验资报告》(天健验〔2018〕22 号)。
根据 2018 年 5 月 11 日公司 2017 年度股东大会审议通过的 2017 年度利润分配议案，公司以
2018 年 2 月 1 日的总股本 79,365,080 股为基数，每 10 股分配 3 元（含税）现金股利，并以资本
公积转增股本方式每 10 股转增 3 股。
54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
85 / 123
2018 年半年度报告
(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据。
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢
99,674,620.20 267,641,661.48 23,809,524.00 343,506,757.68
价）
其他资本公积
合计 99,674,620.20 267,641,661.48 23,809,524.00 343,506,757.68
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
详见本财务报表附注合并资产负债表项目注释股本之说明。
56、 库存股
□适用 √不适用
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 16,111,505.47 16,111,505.47
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 16,111,505.47 16,111,505.47
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 108,064,188.44 69,466,677.99
调整期初未分配利润合计数（调增+，
0.00 0.00
调减－）
调整后期初未分配利润 108,064,188.44 69,466,677.99
加：本期归属于母公司所有者的净利
42,406,105.24 35,661,815.86
润
减：提取法定盈余公积 0.00 0.00
86 / 123
2018 年半年度报告
提取任意盈余公积 0.00 0.00
提取一般风险准备 0.00 0.00
应付普通股股利 0.00 0.00
转作股本的普通股股利 0.00 0.00
应付现金股利 23,809,524.00 28,000,000.19
期末未分配利润 126,660,769.68 77,128,493.66
根据 2018 年 5 月 11 日公司 2017 年年度股东大会审议通过的 2017 年度利润分配议案，公司
以 2018 年 2 月 1 日的总股本 79,365,080 股为基数，每 10 股分配 3 元（含税）现金股利，并以资
本公积转增股本方式每 10 股转增 3 股。
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0.00 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0.00 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0.00 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0.00 元。
61、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 467,445,013.15 354,795,131.03 374,042,531.66 275,917,943.84
其他业务 1,107,818.62 775,870.71 1,025,431.08 520,675.07
合计 468,552,831.77 355,571,001.74 375,067,962.74 276,438,618.91
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税 0.00 0.00
营业税 0.00 179,397.95
城市维护建设税 789,237.85 1,201,955.94
教育费附加 353,095.25 524,464.80
资源税 0.00 0.00
房产税 270,060.78 206,606.39
土地使用税 9,985.30 8,851.80
车船使用税 660.00
印花税 156,978.12 27,565.31
地方教育附加 235,315.49 349,211.98
合计 1,815,332.79 2,498,054.17
其他说明：
无
87 / 123
2018 年半年度报告
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,029,914.20 887,055.02
办公费 2,220,591.92 2,194,189.21
交通费 423,455.66 682,559.70
业务招待费 1,734,815.11 1,497,526.11
差旅费 529,561.41 560,648.55
广告宣传费 4,476,468.77 959,942.40
通讯费 245,299.78 328,823.34
其他 141,650.37 17,254.88
合计 10,801,757.22 7,127,999.21
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 31,784,687.18 25,759,653.77
办公费 2,945,600.33 1,918,196.39
差旅费 566,590.84 513,558.19
交通费 643,872.78 856,851.35
折旧费与摊销 1,311,017.08 1,302,898.20
业务招待费 1,231,098.27 769,196.87
通讯费 62,063.34 62,621.14
咨询费 1,119,641.14 773,428.10
税费 97,317.28
租赁费 3,080,427.98 5,400,140.21
其他 2,374,499.89 1,305,299.76
合计 45,119,498.83 38,759,161.26
其他说明：
无
65、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -3,413,422.36 -819,953.41
手续费 562,052.48 562,807.35
合计 -2,851,369.88 -257,146.06
其他说明：
无
66、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
88 / 123
2018 年半年度报告
一、坏账损失 4,078,847.85 1,974,304.60
二、存货跌价损失
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失
六、投资性房地产减值损失 818,169.72
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 4,078,847.85 2,792,474.32
其他说明：
无
67、 公允价值变动收益
□适用 √不适用
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产在持有期间的投资
收益
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产取得的投资收
益
持有至到期投资在持有期间的投资
收益
可供出售金融资产等取得的投资收
益
处置可供出售金融资产取得的投资
收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价
值重新计量产生的利得
理财产品收益 3,570,858.07
合计 3,570,858.07
其他说明：
无
89 / 123
2018 年半年度报告
69、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
处置未划分为持有待售的固定
22,219.25 0.00
资产收益
合计 22,219.25 0.00
其他说明：
□适用 √不适用
70、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
政府补助 2,344,600.04 0.00
合计 2,344,600.04 0.00
其他说明：
√适用 □不适用
补助项目 本期数 上年同期数 与资产相关/与收益相关
财政扶持资金 1,480,000.00 与收益相关
退税补贴 368,180.38 与收益相关
用工补助专项资金 326,235.02 与收益相关
其他补助 170,184.64 与收益相关
小 计 2,344,600.04 /
本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释其他之政府补助
说明。
71、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置利得
1,355.24 1,355.24
合计
其中：固定资产处置
利得
无形资产处置利得
债务重组利得
非货币性资产交换利
得
接受捐赠
政府补助 1,352,628.88
90 / 123
2018 年半年度报告
其他 65,097.27 31,980.71 65,097.27
合计 66,452.51 1,384,609.59 66,452.51
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
财政扶持资金 942,907.00 与收益相关
用工补助专项资金 265,322.00 与收益相关
其他补助 144,399.88 与收益相关
合计 1,352,628.88 /
本期计入营业外收入的政府补助情况详见本财务报表附注合并财务报表项目注释其他之政府
补助说明。
其他说明：
□适用 √不适用
72、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
非流动资产处置损
2,812.25
失合计
其中：固定资产处置
损失
无形资产处置损失
债务重组损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 5,000.00 12,000.00 5,000.00
地方水利建设基金 3,268.74 14,044.44
罚款支出 8,300.00 148,000.00 8,300.00
赔款支出 940.00 940.00
税收滞纳金 0.00 0.00
其他 5,691.93 2,324.15 5,691.93
合计 23,200.67 179,180.84 19,931.93
其他说明：
无
73、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 18,341,008.96 15,307,917.66
91 / 123
2018 年半年度报告
递延所得税费用 -1,546,860.77 -2,283,938.90
合计 16,794,148.19 13,023,978.76
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 本期发生额
利润总额 59,998,692.42
按法定/适用税率计算的所得税费用 14,999,673.11
子公司适用不同税率的影响 10,890.65
调整以前期间所得税的影响 229,198.52
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 514,361.80
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损
-9,736.06
的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差
1,049,760.17
异或可抵扣亏损的影响
所得税费用 16,794,148.19
其他说明：
□适用 √不适用
74、 其他综合收益
□适用 √不适用
75、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 31,348,771.23 21,161,147.51
收到押金保证金 5,972,142.83 7,531,247.07
政府补助 1,976,419.66 1,352,628.88
利息收入 6,876,573.04 819,953.41
收到王华明往来款 10,694,217.57
收到保函保证金 1,060,051.35
其他 573,456.62 1,861,726.16
合计 58,501,632.30 32,726,703.03
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
92 / 123
2018 年半年度报告
代收代付款 20,071,375.63 6,031,373.45
支付押金保证金 6,929,064.24 2,725,754.46
付现费用 21,174,362.17 15,063,721.95
支付王华明投资款 1,000,000.00
支付拆借款 900,000.00
对外捐赠 5,000.00 12,000.00
其他 449,186.42 735,968.77
合计 49,628,988.46 25,468,818.63
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(4). 支付的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用
(5). 收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用
(6). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
发行费 15,656,609.89 0.00
合计 15,656,609.89 0.00
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
76、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流
量：
净利润 43,204,544.23 35,890,250.92
加：资产减值准备 4,078,847.85 2,792,474.32
固定资产折旧、油气资产折耗、生产
2,123,664.87 1,762,114.06
性生物资产折旧
无形资产摊销 138,889.72 56,672.37
长期待摊费用摊销 2,725,029.38 44,279.96
处置固定资产、无形资产和其他长期
-22,219.25 0.00
资产的损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号
-1,355.24 2,812.25
填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号
0.00 0.00
填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 0.00 0.00
投资损失（收益以“－”号填列） -3,570,858.07 0.00
93 / 123
2018 年半年度报告
递延所得税资产减少（增加以“－”
-1,546,860.77 -2,283,938.90
号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”
0.00 0.00
号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） 133,129.19 -22,579.91
经营性应收项目的减少（增加以
48,615,596.43 -49,917,190.87
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以
-47,477,932.01 45,159,826.20
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 48,400,476.33 33,484,720.40
2．不涉及现金收支的重大投资和筹
资活动：
债务转为资本 0.00 0.00
一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00
融资租入固定资产 0.00 0.00
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 207,888,946.04 379,941,346.11
减：现金的期初余额 475,177,963.62 264,531,141.21
加：现金等价物的期末余额 0.00 0.00
减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00
现金及现金等价物净增加额 -267,289,017.58 115,410,204.90
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 95,760,000.00
其中：江苏金枫物业服务有限责任公司 95,760,000.00
上海采林物业管理有限公司
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 13,838,644.16
其中：江苏金枫物业服务有限责任公司 13,838,644.16
上海采林物业管理有限公司
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 81,921,355.84
其他说明:
无
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 207,888,946.04 475,177,963.62
其中：库存现金 859,342.24 702,111.73
94 / 123
2018 年半年度报告
可随时用于支付的银行存款 205,251,251.29 472,192,604.79
可随时用于支付的其他货币资
1,778,352.51 2,283,247.1
金
可用于支付的存放中央银行款
项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 207,888,946.04 475,177,963.62
其中：母公司或集团内子公司使用
受限制的现金和现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
货币资金期末数中含保函保证金 2,551,279.20 元，质押的定期存款 400,000.00 元，共计
2,951,279.20 元，期初数中含保函保证金 3,325,713.90 元不属于现金及现金等价物。
77、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
78、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 2,951,279.20 保证金
应收票据
存货
固定资产
无形资产
合计 2,951,279.20 /
其他说明：
无
79、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
□适用 √不适用
(2). 境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因。
□适用 √不适用
80、 套期
□适用 √不适用
81、 政府补助
1. 政府补助基本情况
√适用 □不适用
95 / 123
2018 年半年度报告
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
古荡街道办事处 2017 其他收益
1,000,000.00 1,000,000.00
年财政扶持款
退税补贴 368,180.38 其他收益 368,180.38
绩效奖励 480,000.00 其他收益 480,000.00
用工补助专项资金 326,235.02 其他收益 326,235.02
零星补助 170,184.64 其他收益 170,184.64
小计 2,344,600.04 其他收益 2,344,600.04
2. 政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无
82、 其他
□适用 √不适用
96 / 123
2018 年半年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权
股权 购买日至期末 购买日至期末
被购买 股权取得 取得 购买日的
股权取得成本 取得 购买日 被购买方的收 被购买方的净
方名称 时点 比例 确定依据
方式 入 利润
（%）
江苏金
枫物业
2018 年 6 支付 2018 年 6 取得实质
服务有 100,800,000.00 70 15,645,518.16 1,426,122.32
月1日 现金 月1日 性控制权
限责任
公司
97 / 123
2018 年半年度报告
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 江苏金枫物业服务有限责任公司
--现金 100,800,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 100,800,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 5,974,790.79
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价
94,825,209.21
值份额的金额
江苏金枫物业服务有限责任公司全资子公司常熟市中远物业服务有限责任公司一并纳入公司
合并财务报表范围。
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
合并成本的公允价值以购买方付出的现金资产金额确定。
大额商誉形成的主要原因：
被合并方拥有较好的市场前景及较强的盈利能力，其市场价值高于其可辨认净资产的公允价
值。
其他说明：
无
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
江苏金枫物业服务有限责任公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 68,769,568.64 68,769,568.64
货币资金 13,838,644.16 13,838,644.16
应收款项 30,408,235.03 30,408,235.03
存货 450,030.89 450,030.89
固定资产 6,910,145.91 6,910,145.91
无形资产 0.00 0.00
其他应收款 14,068,494.22 14,068,494.22
其他流动资产 959,295.91 959,295.91
长期股权投资 1,000,000.00 1,000,000.00
预付账款 727,235.41 727,235.41
递延所得税资产 377,562.11 377,562.11
长期待摊费用 29,925.00 29,925.00
负债： 60,234,153.22 60,234,153.22
借款
应付款项 3,374,937.22 3,374,937.22
98 / 123
2018 年半年度报告
递延所得税负债
预收款项 6,900,404.00 6,900,404.00
应付职工薪酬 8,835,282.79 8,835,282.79
应交税费 11,595,316.89 11,595,316.89
其他应付款 29,528,212.32 29,528,212.32
净资产 8,535,415.42 8,535,415.42
减：少数股东权益
取得的净资产 8,535,415.42 8,535,415.42
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
江苏金枫物业服务有限责任公司可辨认资产、负债的公允价值以账面价值为基础进行确定。
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无
其他说明：
无
(4). 购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5). 购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 √不适用
(6). 其他说明：
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
99 / 123
2018 年半年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明：
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用√不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
公司名称 股权取得方
股权取得时点 出资额 出资比例
式
杭州建信大悦住房
设立 2018 年 5 月 7 日 200,000.00 60%
服务有限公司
6、 其他
□适用 √不适用
100 / 123
2018 年半年度报告
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
杭州盈方物业 浙江杭州 浙江杭州 物业管理 100.00 同一控制下
服务有限公司 企业合并
浙江乐勤清洁 浙江杭州 浙江杭州 家政服务 100.00 设立
服务有限公司
杭州乐勤楼宇 浙江杭州 浙江杭州 工程施工 100.00 设立
工程有限公司
浙江悦都网络 浙江杭州 浙江杭州 网络技术 100.00 设立
科技有限公司
浙江大悦资产 浙江杭州 浙江杭州 资产管理 100.00 设立
管理有限公司
杭州大悦西庭 浙江杭州 浙江杭州 资产管理 100.00 设立
企业管理有限
公司
杭州建信大悦 浙江杭州 浙江杭州 资产管理 60.00 设立
住房服务有限
公司
上海采林物业 上海 上海 物业管理 90.00 非同一控制
管理有限公司 下合并
宁波杭州湾南 宁波 宁波 物业管理 70.00 设立
都物业服务有
限公司
江苏金枫物业 江苏常熟 江苏常熟 物业管理 70.00 非同一控制
服务有限责任 下合并
公司
常熟市中远物 江苏常熟 江苏常熟 物业管理 70.00 非同一控制
业服务有限责 下合并
任公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
101 / 123
2018 年半年度报告
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持 本期归属于少数 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
股比例（%） 股东的损益 告分派的股利 益余额
江苏金枫物业服务有
30.00 427,836.70 2,988,461.33
限责任公司
上海采林物业管理有
10.00 370,826.93 1,561,019.52
限公司
宁波杭州湾南都物业
30.00 -35.20 149,964.80
服务有限公司
杭州建信大悦住房服
40.00 -189.44 -189.44
务有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
102 / 123
2018 年半年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
非
子公司 非流 流
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动负 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 动 负债合计
债 负
债
江苏金枫 43,150,728. 7,174,604. 50,325,333.6 40,363,795.9 40,363,795 60,451,935. 8,317,633. 68,769,568.6 60,234,153. 60,234,153
物业服务 89 76 5 1 .91 62 02 4 22 .22
有限责任
公司
上海采林 66,288,714. 2,114,712. 68,403,427.4 52,793,232.2 52,793,232 60,088,978. 1,268,428. 61,357,406.8 49,455,480. 49,455,480
物业管理 73 75 8 2 .22 64 17 1 84 .84
有限公司
宁波杭州 499,882.67 499,882.67 350,000.00 350,000.00
湾南都物
业服务有
限公司
杭州建信 199,435.21 91.20 199,526.41
大悦住房
服务有限
公司
本期发生额 上期发生额
子公司名称 经营活动现金 经营活动现金
营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
江苏金枫物业服务有 15,645,518.16 1,426,122.32 1,426,122.32 4,196,298.41
限责任公司
103 / 123
2018 年半年度报告
上海采林物业管理有 53,150,683.12 3,708,269.29 3,708,269.29 -195,451.63 41,762,385.02 2,284,350.56 2,284,350.56 -2,159,594.16
限公司
宁波杭州湾南都物业 -117.33 -117.33 -117.33
服务有限公司
杭州建信大悦住房服 -473.59 -473.59 -51,564.79
务有限公司
其他说明：
无
104 / 123
2018 年半年度报告
(4). 使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：
□适用 √不适用
(5). 向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险
管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，
并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动风险及市场
风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
本公司的信用风险主要来自银行存款、应收账款和其他流动资产。为控制上述相关风险，本
公司分别采取了以下措施。
1.银行存款
本公司将银行存款存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
2.应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经
认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大
坏账风险。
105 / 123
2018 年半年度报告
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2018 年 6 月 30 日，本公
司应收账款的 14.15%（2017 年 12 月 31 日：24.45%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的
信用集中风险。
本公司的应收款项中未逾期且未减值的金额，以及虽已逾期但未减值的金额和逾期账龄分析
如下：
期末数
项 目 已逾期未减值
未逾期未减值 合 计
1 年以内 1-2 年 2 年以上
应收票据 800,000.00 800,000.00
小 计 800,000.00 800,000.00
(续上表)
期初数
项 目 已逾期未减值
未逾期未减值 合 计
1 年以内 1-2 年 2 年以上
应收票据
小 计
(二)流动风险
流动风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺
的风险。流动风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债
务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用企业信用等融资手段，优化融资结构，保持融资持续性与
灵活性之间的平衡。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目 账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以
上
应付账款 122,365,820.00 122,365,820.00 122,365,820.00
其他应付款 275,617,430.44 275,617,430.44 275,617,430.44
小 计 397,983,250.44 397,983,250.44 397,983,250.44
(续上表)
期初数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 93,103,425.53 93,103,425.53 93,103,425.53
其他应付款 236,310,936.85 236,310,936.85 236,310,936.85
小 计 329,414,362.38 329,414,362.38 329,414,362.38
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
□适用 √不适用
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
□适用 √不适用
106 / 123
2018 年半年度报告
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政
策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
浙江南都房
地产服务有 浙江杭州 服务业 2,000 万 34.36 34.36
限公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是韩芳
其他说明：
韩芳持有浙江南都房地产服务有限公司 100.00%的股权，持有公司股东舟山五彩石投资合伙企业
（有限合伙）22.78%的股权,直接持有本公司 21.48%的股权,合计持有本公司 56.98%的股权，是本
公司的实际控制人。
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见本财务报表附注在其他主体中的权益之说明。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
□适用 √不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
杭州南郡广告策划有限公司 股东的子公司
107 / 123
2018 年半年度报告
浙江南都企业管理服务有限公司 股东的子公司
北京银泰置地商业有限公司 股东
沈国军 [注 1]
杭州新湖滨商业发展有限公司 沈国军担任董事长的企业
杭州龙翔商业发展有限公司 沈国军担任董事长的企业
杭州银泰购物中心有限公司 沈国军控制的企业
传富置业（成都）有限公司 沈国军控制的企业
浙江银泰商业管理有限公司 沈国军控制的企业
杭州湖滨环球商业发展有限公司 沈国军控制的企业
浙江银泰文化旅游产业发展有限公司 沈国军控制的企业
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司[注 沈国军之弟沈君升担任董事的企业
2]
杭州西溪银盛置地有限公司 沈国军有重大影响的企业
杭州银云商业管理有限公司 沈国军有重大影响的企业
杭州湖滨国际商业发展有限公司 沈国军担任董事长的企业
杭州新龙翔商业发展有限公司 沈国军担任董事长的企业
沈国军原任职企业菜鸟网络科技有限公司的子公
金华市传云物联网技术有限公司[注 3]
司
其他说明
注 1：2016 年 5 月 6 日，沈国军通过北京银泰置地商业有限公司间接持有公司 5.9775%股份，为
公司的关联自然人。沈国军直接或间接控制的其他企业自 2016 年 5 月起与公司之间的交易认定为
关联交易。
注 2：自 2017 年 8 月 14 日起，沈君升不再担任名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司董事，根
据《上海证券交易所股票上市规则》有关规定，截至 2018 年 6 月 30 日，名尚银泰城（淄博）商
业发展有限公司仍认定为公司的关联方。
注 3：自 2016 年 2 月 22 日起，沈国军不再担任菜鸟网络科技有限公司董事，根据《上海证券交
易所股票上市规则》有关规定，自 2017 年 2 月 22 日起金华市传云物联网技术有限公司不再认定
为公司的关联方。
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
杭州南郡广告策划有限公司 广告费 6,429.19 116,504.85
浙江南都企业管理服务有限公司 住宿费 2,719.57 20,867.31
小计 9,148.76 137,372.16
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
杭州新湖滨商业发展有限公司 物业费 1,298,872.70 1,492,909.82
杭州龙翔商业发展有限公司 物业费 2,147,383.07 2,086,603.93
杭州银泰购物中心有限公司 物业费 6,778,746.78 2,929,474.53
传富置业（成都）有限公司 物业费 2,999,008.88 4,174,017.35
108 / 123
2018 年半年度报告
名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 物业费 2,784,370.22 466,019.42
杭州西溪银盛置地有限公司 物业费 8,590,490.26 636,792.45
金华市传云物联网技术有限公司 物业费 6,387,440.44
杭州湖滨国际商业发展有限公司 物业费 724,282.38 415,414.46
杭州新龙翔商业发展有限公司 物业费 2,437,411.82 14,150.95
杭州湖滨环球商业发展有限公司 物业费 40,631.70
杭州银云商业管理有限公司 物业费 36,262.64
浙江银泰文化旅游产业发展有限公司 物业费 41,107.13
小计 27,878,567.58 18,602,823.35
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
√适用 □不适用
本期传富置业（成都）有限公司代公司支付水电能耗费 6,887,393.14 元，公司账列其他应付款。
(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表：
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方：
□适用 √不适用
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 310.24 333.09
109 / 123
2018 年半年度报告
(8). 其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目 期末余额 期初余额
关联方
名称 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收 杭州银泰购物中心
4,194,470.65 209,723.53 3,220,913.16 161,045.66
账款 有限公司
应收 传富置业（成都）有
33,945.29 1,697.26 5,819,561.70 290,978.09
账款 限公司
应收 杭州西溪银盛置地
4,340,580.47 217,029.02 3,755,346.93 187,767.35
账款 有限公司
应收 名尚银泰城（淄博）
1,146,668.00 57,333.40 1,565,024.84 78,251.24
账款 商业发展有限公司
应收 杭州新湖滨商业发
409,360.00 20,468.00 223,408.36 11,170.42
账款 展有限公司
应收 杭州新龙翔商业发
1,233,296.12 61,664.81 165,206.31 8,260.32
账款 展有限公司
应收 杭州湖滨国际商业
237,100.00 11,855.00 129,179.77 6,458.99
账款 发展有限公司
应收 杭州龙翔商业发展
219,892.58 10,994.63 66,588.18 3,329.41
账款 有限公司
应收 杭州湖滨环球商业
3,000.00 150.00
账款 发展有限公司
其他 杭州西溪银盛置地
应收 有限公司 194,685.35 9,734.27
款
小计 12,012,998.46 600,649.92 14,945,229.25 747,261.48
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
杭州龙翔商业发展有限公
应付账款 7,500.00
司
传富置业（成都）有限公
其他应付款 6,887,393.14 7,950,409.21
司
杭州新湖滨商业发展有限
其他应付款 16,553.46 16,553.46
公司
杭州银泰购物中心有限公
其他应付款 1,783,379.09 1,070,952.45
司
杭州龙翔商业发展有限公
其他应付款 284,030.55 284,030.55
司
小计 8,971,356.24 9,329,445.67
110 / 123
2018 年半年度报告
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(一)浙江大悦资产管理有限公司（以下简称 “大悦资产”）于 2016 年 12 月 27 日与杭州兴耀商
业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路 336 号鑫都汇
大厦北楼 13-23 层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年 12 月
31 日止，租金及物业费合计 111,015,884 元。首年租金及物业费于 2017 年 8 月 1 日前支付，第
二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至 2018 年 6 月 30 日，大悦资产已支付 7,140,099.00
元租赁费。
(二)大悦资产于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公
司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层房屋，租赁期自 2017 年 3 月 20
日起至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计 25,464,587.70 元。租赁期前三个月系免租期，
第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。截至 2018 年 6 月 30 日，大悦资产已支付
3,342,257.06 元租赁费。
(三)大悦资产于 2017 年 7 月 14 日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租该公司
位于杭州市西湖区天目山路 405 号的房屋，租赁期自 2017 年 7 月 15 日起至 2029 年 7 月 14 日止，
租金及物业费合计 69,283,724.00 元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金及物业费每
六个月支付一次。截至 2018 年 6 月 30 日，大悦资产已支付 6,376,967.83 元租赁费。
(四)大悦资产于 2017 年 10 月 26 日与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市下城区朝晖九小区 69 幢的房屋，租赁期自 2017 年 11 月 1 日起至 2033 年 2 月
28 日止，租金合计 38,102,876.00 元。首年租金于合同生效且该租赁房屋的抵押权人已出具符合
大悦资产要求的承诺书后 5 个工作日内支付 500,000.00 元，第二租赁年起租金每年支付一次。截
至 2018 年 6 月 30 日，大悦资产已支付 1,959,880.96 元租赁费。
111 / 123
2018 年半年度报告
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2). 公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用
(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1). 非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2). 其他资产置换
□适用 √不适用
4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
112 / 123
2018 年半年度报告
6、 分部信息
(1). 报告分部的确定依据与会计政策：
□适用 √不适用
(2). 报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3). 公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4). 其他说明：
√适用 □不适用
本公司不存在多种经营，故无报告分部。本公司按服务分类的主营业务收入及主营业务成本明细
如下：
单位：元 币种：人民币
项 目 主营业务收入 主营业务成本
包干制物业管理服务 365,060,362.69 296,820,378.90
酬金制物业管理服务 2,164,903.29
案场服务 42,829,703.07 33,658,063.63
顾问服务 254,716.98
增值服务 46,956,087.15 14,566,443.86
公寓租赁服务 10,179,239.97 9,750,244.64
小 计 467,445,013.15 354,795,131.03
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
113 / 123
2018 年半年度报告
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类 账面 账面
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 价值 金额 比例(%) 金额 价值
例(%) 例(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
应收账款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 182,290,936.83 100.00 9,856,113.92 5.41 172,434,822.91 137,746,363.09 100.00 7,327,862.95 5.32 130,418,500.14
应收账款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的应收账款
合计 182,290,936.83 100.00 9,856,113.92 5.41 172,434,822.91 137,746,363.09 100.00 7,327,862.95 5.32 130,418,500.14
114 / 123
2018 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例
1 年以内
其中：1 年以内分项 174,536,310.03 8,726,815.50 5.00
1 年以内小计 174,536,310.03 8,726,815.50 5.00
1至2年 6,166,021.83 616,602.18 10.00
2至3年 1,408,031.23 422,409.37 30.00
3 年以上
3至4年 180,573.74 90,286.87 50.00
4至5年
5 年以上
合计 182,290,936.83 9,856,113.92 5.41
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的应收账款：
□适用 √不适用
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 2,528,250.97 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
115 / 123
2018 年半年度报告
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
单位名称 账面余额 占应收账款余额 的比例(%) 坏账准备
启东崇和置业有限公司 16,290,901.88 8.94 814,545.10
上海绿地新龙基置业有限公司 4,673,511.91 2.56 233,675.60
杭州西溪银盛置地有限公司 4,340,580.47 2.38 217,029.02
杭州银泰购物中心有限公司 4,194,470.65 2.30 209,723.53
河南绿地商城置业有限公司 3,983,977.63 2.19 199,198.88
小 计 33,483,442.54 18.37 1,674,172.13
(5). 因金融资产转移而终止确认的应收账款：
□适用 √不适用
(6). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
116 / 123
2018 年半年度报告
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 账面 计提 账面
比例 计提比例 比例
金额 金额 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%) (%)
(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的 36,785,386.03 42.49 36,785,386.03
其他应收款
按信用风险特征组
合计提坏账准备的 56,411,127.11 97.19 4,159,273.82 7.37 52,251,853.29 48,171,411.80 55.64 3,682,176.69 7.64 44,489,235.11
其他应收款
单项金额不重大但
单独计提坏账准备 1,633,105.90 2.81 1,633,105.90 1,622,025.92 1.87 1,622,025.92
的其他应收款
合计 58,044,233.01 100.00 4,159,273.82 7.17 53,884,959.19 86,578,823.75 100.00 3,682,176.69 4.25 82,896,647.06
117 / 123
2018 年半年度报告
期末单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款：
□适用√不适用
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用□不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例
1 年以内 51,452,220.15 2,572,611.01 5.00
其中：1 年以内分项
1 年以内小计 51,452,220.15 2,572,611.01 5.00
1至2年 2,426,175.81 242,617.58 10.00
2至3年 1,468,595.93 440,578.78 30.00
3 年以上
3至4年 215,973.87 107,986.94 50.00
4至5年 263,409.22 210,727.38 80.00
5 年以上 584,752.13 584,752.13 100.00
合计 56,411,127.11 4,159,273.82 7.37
确定该组合依据的说明：
无
组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的其他应收款：
□适用 √不适用
组合中，采用其他方法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
期末单项金额不重大并单项计提坏账准备的其他应收款
单位：元 币种：人民币
坏账准
单位名称 账面余额 备 计提比例(%) 计提理由
杭州盈方物业服务有限 合并范围内关联方，经单
1,632,673.90
公司 独测试未发生减值
浙江悦都网络科技有限 合并范围内关联方，经单
432.00
公司 独测试未发生减值
小 计 1,633,105.90 /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备金额 477,097.13 元；本期收回或转回坏账准备金额 0.00 元。
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 其他应收款按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 42,998,246.30 70,446,876.73
押金保证金 9,177,793.35 10,915,376.29
118 / 123
2018 年半年度报告
定期存款利息 3,463,150.68
理财产品收益 3,570,858.07
其他 2,297,335.29 1,753,420.05
合计 58,044,233.01 86,578,823.75
(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款期末
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 余额合计数的比例
期末余额
(%)
山东省国际信
托股份有限公 理财产品收益 2,207,671.23 1 年以内 3.80 110,383.56
司
杭州盈方物业
应收暂付款 1,632,673.90 1 年以内 2.81 81,633.70
服务有限公司
上海绿地汇中
应收暂付款 1,276,037.64 1 年以内 2.20 63,801.88
心
湖州吴兴兴城
市政工程有限 应收暂付款 1,159,940.00 1 年以内 2.00 57,997.00
公司
中国建设银行
应收暂付款 1,004,532.37 1 年以内 1.73 50,226.62
浙江省分行
合计 / 7,280,855.14 / 12.54 364,042.76
(6). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(7). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款：
□适用 √不适用
(8). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
减
项目 值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准 准备
备
对子公司投资 292,965,000.00 292,965,000.00 74,307,000.00 74,307,000.00
对联营、合营企业投
资
合计 292,965,000.00 292,965,000.00 74,307,000.00 74,307,000.00
119 / 123
2018 年半年度报告
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值 备期末
减少
准备 余额
杭州盈方物业
957,000.00 957,000.00
服务有限公司
浙江乐勤清洁
3,000,000.00 3,000,000.00
服务有限公司
杭州乐勤楼宇
500,000.00 500,000.00
工程有限公司
浙江悦都网络
10,000,000.00 10,000,000.00 20,000,000.00
科技有限公司
浙江大悦资产
10,000,000.00 107,858,000.00 117,858,000.00
管理有限公司
上海采林物业
49,500,000.00 49,500,000.00
管理有限公司
宁波杭州湾南
都物业服务有 350,000.00 350,000.00
限公司
江苏金枫物业
服务有限责任 100,800,000.00 100,800,000.00
公司
合计 74,307,000.00 218,658,000.00 292,965,000.00
(2) 对联营、合营企业投资
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 382,877,218.44 284,630,003.70 328,453,349.51 237,302,338.12
其他业务 1,107,818.62 775,870.71 1,001,331.08 520,675.07
合计 383,985,037.06 285,405,874.41 329,454,680.59 237,823,013.19
其他说明：
无
5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益
120 / 123
2018 年半年度报告
权益法核算的长期股权投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益 -3,834.00
以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产在持有期间的投资收益
处置以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产取得的投资收益
持有至到期投资在持有期间的投资收益
可供出售金融资产在持有期间的投资收益
处置可供出售金融资产取得的投资收益
丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新
计量产生的利得
理财产品 3,570,858.07
合计 3,570,858.07 -3,834.00
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 23,574.49
越权审批或无正式批准文件的税收返还、
减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务密
切相关，按照国家统一标准定额或定量享 2,344,600.04
受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金
占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益 3,570,858.07
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提
的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合
费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允
价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至
合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生
的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
121 / 123
2018 年半年度报告
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转
回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性
房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当
期损益进行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 45,165.34
其他符合非经常性损益定义的损益项目
所得税影响额 -1,499,394.34
少数股东权益影响额 -25,915.32
合计 4,458,888.28
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净
7.85 0.43 0.43
利润
扣除非经常性损益后归属于
7.02 0.38 0.38
公司普通股股东的净利润
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
122 / 123
2018 年半年度报告
第十一节 备查文件目录
载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖
章的会计报表。
备查文件目录 报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）、《证券时报》、
《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》上披露过的公司文件
正本及公告原稿。
董事长：韩芳
董事会批准报送日期：2018 年 8 月 27 日
修订信息
□适用 √不适用
123 / 123
