公司代码：603506 公司简称：南都物业
南都物业服务股份有限公司
2018 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2018 年度利润分配预案：拟以公司 2018 年 12 月 31 日的总股本 103,174,604 股为基数，向全体
股东每 10 股派发现金红利 3 元（含税），派发现金红利总额为 30,952,381.20 元。当年现金分红
数额占 2018 年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的 33.71%，剩余未分配利润结转下一年
度。同时，以资本公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 3 股。转增后，公司总股本将增至
134,126,985 股。此预案需提交 2018 年度股东大会批准。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵磊 郑琪
办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A 杭州市西湖区紫荆花路2号
幢1单元10楼 联合大厦A幢1单元10楼
电话 0571-85222678 0571-87003086
电子信箱 zhaolei@nacity.cn zhengqi@nacity.cn
2 报告期公司主要业务简介
（一）主要业务
公司是首家登陆 A 股的物业服务企业,以“创百年卓越服务企业”为愿景、“让生活更美好”为使
命，致力于建立以物业管理服务为基础，涵盖案场服务、顾问咨询服务及增值服务等高附加值服
务的一站式物业服务体系，满足业主多元化的物业服务需求，并实现业主资产的保值增值。
基础物业服务：主要提供的包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管
理、社区文化等服务，服务对象包含住宅、写字楼、酒店式公寓、购物中心、城市综合体、企业
总部大楼、工厂、学校、政府公建项目等。
1、包干制收费方式：包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均
由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
2、酬金制收费方式：酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付
给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担
的物业服务计费方式。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括
物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备
选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体
系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
增值服务：为住户提供的个性化专项服务，如家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。公司
为了自身经营需要，增强盈利能力，在基础物业服务之外设立悦都科技、大悦商业、乐勤清洁、
乐勤楼宇、乐勤装饰等专业子公司为住户提供个性化专项服务。公司将以物业管理服务为主，同
时大力开展增值服务，以社区作为入口，应用移动互联网等技术，搭建装修服务平台，服务园区
业主，构建物业生态圈和社商生态圈，提升业主服务体验。
公司一直紧密关注互联网技术发展进程，积极探索与尝试通过新工具新技术以追求更高的服务效
率。2015 年以来，公司先后上线了“悦嘉家”、“悦服务”与“joypark”APP，围绕住、商、行、
食、购、学等需求，为住宅、办公等不同用户搭建了以便民服务为特色的线上线下一体化社区移
动服务平台。
在国家大力培育住房租赁市场的大背景下，大悦商业依托公司综合运营实力与设计、开发资源，
以住宅社区、企业园区客群为入口，以“产品+互联网+社群”为手段，打造以服务公寓、国际青
年社区、托管公寓和复合型园区四大产品为核心的群岛品牌，致力于实现客户投资、持有资产的
持续增值，做高成长力的资产管理服务商。
（二）经营模式
1、采购模式
按照采购对象的种类，可以将公司的采购业务分为物资采购与业务采购。物资采购包括服装及配
件、办公用品及家具、清洁用品等，主要是前期开办物资与项目运营过程中所需的物资。业务采
购包括项目保洁、秩序外包、电梯保养、道闸改造、软件系统维护、公关活动策划等业务，公司
为了有效控制营业成本，提高品质和顾客满意度，将一些业务外包给专业、高效的服务供应商。
2、生产模式
物业管理行业的生产过程即提供服务的过程。公司以客户需求为导向，在生产过程中主要关注两
个方面：一方面是对设备的关注，确保各项目的设施、设备状况良好；一方面是对服务的关注，
通过质量管理体系与人力资源管理体系，对员工进行培训、督导及奖罚，保证服务优质。前者由
工程管理中心负责统一调度，项目负责人现场实施解决方案；后者则是需要按照客户所需，执行
标准且灵活的服务流程。
3、营销模式
公司市场营销中心负责市场调研分析与项目开发管理，在各个事业部中设置二级营销人员，制定
了《二级营销管理制度》，以扩大项目信息收集和承接渠道，有助于项目层级的拓展与项目续约。
由总部市场营销中心负责对二级营销人员进行培训，由各个事业部/分公司的营销团队负责建立并
带领二级营销团队执行各项任务。公司对于新客户的拓展主要有两个部分，其一，对于知名企业，
公司会密切关注，分析客户需求，主动进行拓展；其二，对于其他客户，由于公司在市场上有一
定的知名度与品牌影响力与服务口碑，因此许多新的客户主动寻找与公司合作。
近年来，公司扩大自有媒体平台，由品牌文化中心进行统筹，对官方网站、微信、杂志、报刊等
实行有效管理。除此之外，公司还积极参与公益类、社区联动类活动，如园区便民系列活动、小
黄人公益活动、家园公约暨邻里嘉年华等，积极投入社会公益事业，不断树立企业外在形象，进
一步提升品牌知名度。
（三）行业情况
近年来，物业管理行业市场规模不断扩大，集中度快速提升，百强企业物业管理面积占比持续增
长；新兴服务业与个人消费的加速融合，为物业服务行业带来了新的发展空间，各大物业企业积
极布局增值服务。
1、行业规模扩大，集中度提升
根据中国物业管理协会统计，2017 年全国物业管理行业总面积 246.65 亿平方米，三年复合增长率
达 12.01%。其中，百强企业顺应市场发展，坚持规模化扩张，巩固区域内优势地位，实现管理规
模新一轮增长。2017 年，百强企业管理面积均值达 3163.83 万平方米，同比增长 16.1%，市场份
额持续走高，达 32.42%，较上年提高 2.98 个百分点，增幅高于 2016 年，行业集中度进一步提升。
2、增值服务快速增长
传统物业服务企业主要聚焦于秩序服务、保洁、绿化、工程等基础物业服务，收入来源较为单一。
近年来，随着国内人口红利的消失，物业服务企业承载着越来越大的用工及成本压力。因此，百
强企业以基础服务为入口，借力互联网技术，大力推进社区商业、社区教育、社区养老等多种特
色服务，并取得初步成效。《2018 年中国物业服务百强企业研究报告》显示，2017 年百强企业多
种经营盈利均值已达到 2,390 万元，同比大增 32.99%，增速比传统物业服务盈利增速高约 12 个百
分点，贡献近 41.68%的净利润。收入占比从 2015 年的 16.73%提升至 2017 年的 28.20%，达 1.35
亿元。
3、智能化投入有所提升
增值服务的增长优化物业服务企业盈利结构，新技术、新设备的投入使用亦助力物业服务企业成
本管控。硬件方面，设施设备机械化、信息化、智能化升级改造全面推进；软件方面，物业智能
化管控平台推出，以标准化服务体系和 CRM、SAAS、ERP 等管理系统，进一步开创智能化管理的
生态格局。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2018年 2017年 2016年
增减(%)
总资产 1,342,695,531.09 810,404,394.24 65.68 572,973,104.53
营业收入 1,058,628,607.75 819,523,428.66 29.18 577,745,318.77
归属于上市公司 91,811,779.99 74,832,415.45 22.69 62,964,778.66
股东的净利润
归属于上市公司 69,418,564.90 69,464,313.94 -0.07 56,118,121.08
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
归属于上市公司 638,859,311.58 283,374,124.11 125.45 236,541,708.85
股东的净资产
经营活动产生的 154,611,811.56 175,690,458.69 -12.00 63,296,465.37
现金流量净额
基本每股收益（元 0.91 0.97 -6.19 1.13
／股）
稀释每股收益（元 0.91 0.97 -6.19 1.13
／股）
加权平均净资产 15.86 29.58 减少13.72个百分 38.93
收益率（%） 点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 234,253,117.64 234,299,714.13 269,143,416.33 320,932,359.65
归属于上市公司股
21,200,556.32 21,205,548.92 23,489,379.07 25,916,295.68
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 20,848,873.11 17,098,343.85 12,202,332.8 19,269,015.14
损益后的净利润
经营活动产生的现
-4,360,016.47 52,760,492.8 -5,519,305.34 111,730,640.57
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位: 股
截止报告期末普通股股东总数（户） 6,748
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 6,780
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 0
前 10 名股东持股情况
质押或冻结情况
持有有限售 股
股东名称 报告期内 期末持股数 比例 股东
条件的股份 份
（全称） 增减 量 (%) 数量 性质
数量 状
态
浙江南都房地产服务 8,181,825 35,454,575 34.36 35,454,575 无 0 境内
有限公司 非国
有法
人
韩芳 5,113,635 22,159,085 21.48 22,159,085 无 0 境内
自然
人
舟山五彩石投资合伙 1,186,365 5,140,915 4.98 5,140,915 无 0 其他
企业（有限合伙）
北京银泰置地商业有 1,071,429 4,642,858 4.50 4,642,858 质 4,642,858 境内
限公司 押 非国
有法
人
上海南都集团有限公 1,071,428 4,642,857 4.50 4,642,857 无 0 境内
司 非国
有法
人
郑勇强 357,143 1,547,619 1.50 1,547,619 质 1,547,619 境内
押 自然
人
上海中城年代股权投 357,143 1,547,619 1.50 1,547,619 无 0 境内
资基金管理有限公司 非国
有法
人
金涛 340,905 1,477,255 1.43 1,477,255 无 0 境内
自然
人
中国工商银行股份有 1,474,146 1,474,146 1.43 1,474,146 无 0 其他
限公司－交银施罗德
优势行业灵活配置混
合型证券投资基金
中国建设银行股份有 1,320,183 1,320,183 1.28 1,320,183 无 0 其他
限公司－交银施罗德
阿尔法核心混合型证
券投资基金
上述股东关联关系或一致行动的 截至 2018 年 12 月 31 日，公司实际控制人为韩芳女士，直接
说明 持有公司 21.48%的股权，通过浙江南都房地产服务有限公司
间接持有公司 34.36%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业
（有限合伙）间接持有公司 1.14%的股权，合计持有公司
56.98%股份，为公司实际控制人。
表决权恢复的优先股股东及持股 无
数量的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 105,862.86 万元，同比增长 29.18%；实现营业总成本 95,614.86
万元，同比增长 32.09%；实现归属于母公司净利润为 9,181.18 万元，同比增长 22.69%，总资产
达 134,269.55 万元，同比增长 65.68%，其中归属于母公司所有者权益合计为 63,885.93 万元，
同比增长 125.45%。
2 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用□不适用
企业会计准则变化引起的会计政策变更
(1) 企业会计准则变化引起的会计政策变更
1) 会计政策变更的内容和原因
本公司根据《财政部关于修订印发 2018 年度一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2018〕
15 号) 和企业会计准则的要求编制 2018 年 1-6 月财务报表，此项会计政策变更采用追溯调整法。
2017 年度财务报表受重要影响的报表项目和金额如下：
原列报报表项目及金额 新列报报表项目及金额
应收票据 应收票据及应收账
141,736,338.39
应收账款 141,736,338.39 款
应收利息
应收股利 其他应收款 51,272,645.40
其他应收款 51,272,645.40
固定资产 27,539,999.42
固定资产 27,539,999.42
固定资产清理
应付票据 应付票据及应付账
93,103,425.53
应付账款 93,103,425.53 款
应付利息
应付股利 其他应付款 236,310,936.85
其他应付款 236,310,936.85
管理费用 78,512,072.20
管理费用 78,739,631.88
研发费用 227,559.68
5 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用√不适用
6 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本公司将浙江悦都物业服务有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、
浙江悦都网络科技有限公司、浙江大悦商业经营管理有限公司、杭州建信大悦住房服务有限公司、
杭州乐勤装饰工程有限公司、上海采林物业管理有限公司、宁波杭州湾南都物业服务有限公司、
江苏金枫物业服务有限责任公司和常熟市中远物业服务有限责任公司等 11 家子公司纳入报告期
合并财务报表范围，情况详见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。
