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公司公告

南都物业:南都物业服务集团股份有限公司2021年半年度报告2021-08-23  

                        南都物业服务集团股份有限公司                2021 年半年度报告



公司代码:603506                         公司简称:南都物业




              南都物业服务集团股份有限公司
                    2021 年半年度报告




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南都物业服务集团股份有限公司                                           2021 年半年度报告



                                     重要提示

一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完
     整,不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏,并承担个别和连带的法律责任。



二、 公司全体董事出席董事会会议。



三、 本半年度报告未经审计。


四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人陈红及会计机构负责人(会计主管人员)华美娜声明:
     保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。


五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。


六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
    本半年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性,不构成公司
对投资者的实质承诺,敬请投资者注意投资风险。


七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况

否


八、   是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况?
否

九、   是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否

十、   重大风险提示
    公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险,敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层
讨论与分析”中“其他披露事项”中“可能面对的风险”部分的内容。

十一、 其他

□适用 √不适用




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                                                          目录
第一节       释义..................................................................................................................... 4
第二节       公司简介和主要财务指标 ..................................................................................... 4
第三节       管理层讨论与分析................................................................................................ 8

第四节       公司治理............................................................................................................ 18
第五节       环境与社会责任 ................................................................................................. 20
第六节       重要事项............................................................................................................ 21
第七节       股份变动及股东情况 .......................................................................................... 34
第八节       优先股相关情况 ................................................................................................. 38

第九节       债券相关情况..................................................................................................... 38
第十节       财务报告............................................................................................................ 39




                              载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并
                              盖章的会计报表;
     备查文件目录             经现任法定代表人签字和公司盖章的本次半年报全文和摘要;
                              报告期内在上海证券交易所网站(www.sse.com.cn)、《上海证券
                              报》上披露过的公司文件正本及公告原稿。




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                                 第一节          释义
在本报告书中,除非文义另有所指,下列词语具有如下含义:
常用词语释义
公司、本公司、南都物业        指 南都物业服务集团股份有限公司
元、万元                      指 人民币元、人民币万元,中国法定流通货币单位
报告期                        指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日
物业管理/物业服务             指 通过选聘物业服务企业,由物业服务企业按照物业服务
                                  合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维
                                  修、养护、管理,并向物业所有人和使用人提供综合性
                                  生活服务
悦都科技                      指 浙江悦都网络科技有限公司
大悦商业                      指 浙江大悦商业经营管理有限公司
乐勤楼宇                      指 杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤装饰                      指 杭州乐勤装饰工程有限公司
乐勤清洁                      指 浙江乐勤清洁服务有限公司
悦萱养老                      指 杭州南都悦萱养老服务有限公司
君亭酒店                      指 浙江君亭酒店管理股份有限公司
包干制                        指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者
                                  亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式
酬金制                        指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取
                                  酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合
                                  同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的
                                  物业服务计费方式
案场服务                      指 为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁
                                  等服务
增值服务                      指 物业服务企业为其管理项目内的住户提供的个性化专项
                                  服务,如社区 O2O、家政服务、私人绿化服务、室内维修
                                  服务、存量资产管理服务、社区养老服务等
顾问咨询服务                  指 为开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关
                                  的专业咨询服务
业态                          指 物业企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而
                                  形成的不同经营形态




                        第二节   公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称                       南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称                       南都物业
公司的外文名称                       Nacity Property Service Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写                   Nacity Servic
公司的法定代表人                     韩芳


二、 联系人和联系方式
                                     董事会秘书                 证券事务代表
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姓名                           赵磊                           陈苗苗
联系地址                       杭州市西湖区紫荆花路2号联合    杭州市西湖区紫荆花路2号联合
                               大厦A幢1单元10楼               大厦A幢1单元10楼
电话                           0571-87003086                  0571-87003086
传真                           0571-88255592                  0571-88255592
电子信箱                       zhaolei@nacity.cn              chenmm@nacity.cn

三、 基本情况变更简介
公司注册地址                             杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司注册地址的历史变更情况               无
公司办公地址                             杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司办公地址的邮政编码                   310023
公司网址                                 http://www.nacityres.com/
电子信箱                                 IR@nacity.cn


四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称               上海证券报
登载半年度报告的网站地址                 http://www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点                   杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼战投
                                         证券中心

五、 公司股票简况
     股票种类         股票上市交易所       股票简称         股票代码         变更前股票简称
       A股          上海证券交易所         南都物业           603506               无


六、 其他有关资料
□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
                                                                    单位:元     币种:人民币
                                                                               本报告期比上
                                            本报告期
            主要会计数据                                      上年同期         年同期增减
                                          (1-6月)
                                                                                   (%)
 营业收入                               764,159,864.42     659,972,206.19              15.79
 归属于上市公司股东的净利润              84,687,289.50      67,996,626.74              24.55
 归属于上市公司股东的扣除非 经常         71,145,864.02      54,961,434.81              29.45
 性损益的净利润
 经营活动产生的现金流量净额               47,517,122.22       9,284,909.92           411.77
                                                                               本报告期末比
                                          本报告期末          上年度末         上年度末增减
                                                                                   (%)
 归属于上市公司股东的净资产              868,988,909.13     825,681,845.58              5.25
 总资产                                2,084,173,030.10   1,755,913,554.00             18.69



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(二) 主要财务指标
                                      本报告期                        本报告期比上年
            主要财务指标                                上年同期
                                    (1-6月)                          同期增减(%)
 基本每股收益(元/股)                     0.45               0.36             25.00
 稀释每股收益(元/股)                     0.45               0.36             25.00
 扣除非经常性损益后的基本每股收             0.38               0.29             31.03
 益(元/股)
 加权平均净资产收益率(%)                       9.83          9.06   增加0.77个百分点
 扣除非经常性损益后的加权平均净                  8.26          7.33   增加0.93个百分点
 资产收益率(%)

公司主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用

八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用



(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
    的净资产差异情况
□适用 √不适用

(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
    的净资产差异情况
□适用 √不适用

(三) 境内外会计准则差异的说明:
□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
      非经常性损益项目                 金额                    附注(如适用)
 非流动资产处置损益                          -20,740.13
 越权审批,或无正式批准文                  2,683,384.72
 件,或偶发性的税收返还、
 减免
 计入当期损益的政府补助,                  5,578,496.31
 但与公司正常经营业务密切
 相关,符合国家政策规定、
 按照一定标准定额或定量持
 续享受的政府补助除外
 计入当期损益的对非金融企
 业收取的资金占用费
 企业取得子公司、联营企业
 及合营企业的投资成本小于
 取得投资时应享有被投资单
 位可辨认净资产公允价值产
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 生的收益
 非货币性资产交换损益
 委托他人投资或管理资产的          8,131,255.88
 损益
 因不可抗力因素,如遭受自
 然灾害而计提的各项资产减
 值准备
 债务重组损益
 企业重组费用,如安置职工
 的支出、整合费用等
 交易价格显失公允的交易产
 生的超过公允价值部分的损
 益
 同一控制下企业合并产生的
 子公司期初至合并日的当期
 净损益
 与公司正常经营业务无关的
 或有事项产生的损益
 除同公司正常经营业务相 关         1,491,935.46
 的有效套期保值业务外,持有
 交易性金融资产、衍生金融资
 产、交易性金融负债、衍生金
 融负债产生的公允价值变 动
 损益,以及处置交易性金融资
 产、衍生金融资产、交易性金
 融负债、衍生金融负债和其他
 债权投资取得的投资收益
 单独进行减值测试的应收 款
 项、合同资产减值准备转回
 对外委托贷款取得的损益
 采用公允价值模式进行后续
 计量的投资性房地产公允价
 值变动产生的损益
 根据税收、会计等法律、法
 规的要求对当期损益进行一
 次性调整对当期损益的影响
 受托经营取得的托管费收入
 除上述各项之外的其他营业                179,439.55
 外收入和支出
 其他符合非经常性损益定义
 的损益项目
 少数股东权益影响额                 -952,939.39
 所得税影响额                     -3,549,406.92
 合计                             13,541,425.48

十、 其他
□适用 √不适用



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                               第三节   管理层讨论与分析
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
    (一)行业情况说明
    2021 年恰逢为我国物业管理行业发展 40 周年,随着供给侧结构性改革和“放管服”的持续
推进,政府将更多的公共服务机会向市场开放,物业服务行业发展路线不再只聚焦于房地产板块,
逐渐从单纯的物业管理业务延伸到城市空间服务、生活服务、数字化服务等领域,逐步形成新的
产业生态格局。
    1、多重政策持续出台打开行业空间
    2021 年初,住房和城乡建设部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,
明确“鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,
探索‘物业服务+生活服务’模式”;2021 年 3 月,政府工作报告发布多次提及物业管理行业,包
括社区治理服务、推动物业发展社区养老,打造智慧养老新模式、鼓励物业企业加大智慧化建设,
参与城市公共服务与治理、贯彻公开化及透明化理念、鼓励物业企业响应国家号召、支持乡村振
兴战略等五大方向。同时,《“十四五”规划纲要》中也将物业管理作为城市治理、社会治理的重
要组成部分,明确要以提升便利度和改善服务体验为导向,推动生活性服务业向高品质和多样化
升级,指出要推进以县城为重要载体的城镇化建设,推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业
配套等设施提级扩能,增强综合承载能力和治理能力。随着政策层层推出,物业服务行业在国家
发展的战略地位上明显提高,也为物业服务企业营造了更好的发展环境,行业逐步打开城市服务
市场的广阔前景。
    2、市场规模稳步提升伴随集中度加速
    根据中国指数研究院《中国物业服务百强企业研究报告》,百强企业管理项目数量均值为 244
个,同比增长 15.09%;管理面积均值达 4,878.72 万平方米,同比增速达 14.02%,高于全国商品房
销售面积增长率(2.64%)及房地产百强销售面积增长率(11.6%),市场规模不管攀升,行业处于
高速发展的进程。百强物业企业市场份额上升至 49.71%,较上年增加 6.10%,市场集中度加速提
升。随着越来越多的物业服务企业向多元化业态覆盖,行业竞争领域也从住宅向非住宅延伸,2020
年百强企业管理面积中,非住宅业态管理面积占比已达 33.7%,较上年增长 2.61%。
    3、上市热潮延续,驱动行业分化整合
    截至 2021 年上半年,物业服务行业中已有 46 家企业成功登陆资本市场,另外有 28 家企业
向港交所递交上市申请,还有大量企业乃至规模尚未达到上市标准的物企也在寻求机会准备启动
上市,上市热情日益高涨。而收并购是扩大规模、丰富管理业态、补足竞争短板领域最直接、快
速的方式,据有关数据统计 2020 年新上市物企融资用于收并购及战略投资的资金占比为 60%-70%,
较之前上市物企比例明显提高,仅 2021 年上半年物业服务行业发生并购案例超 40 起,交易金额
超百亿,并购总金额远超上年,行业分化整合的趋势明显。
    (二)主营业务情况说明
    公司成立于 1994 年,是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业,
现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以
“创百年卓越服务企业”为愿景,秉承“智慧管理、人文服务”的服务理念,以物业管理服务为
基础,基于未来空间功能复合的发展趋势,建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系,主张以科
技手段和工具应用创新,实现服务管理的数字化、智慧化;坚持以人为本,为客户提供全业态、
全场景、全生命周期服务,立志成为国内领先的城市空间运营商和智慧场景服务商。
    物业管理服务:公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客
户提供物业服务,兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性设计服务内容及服务
标准,包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等,公
司融合多年服务经验,持续提升管理层次,丰富管理业态,目前已覆盖包括住宅类和非住宅类等
多业态服务场景,住宅分为多层住宅、高层住宅、排屋和别墅,非住宅分为写字楼、城市综合
体、购物中心、学校、医院、场馆、园区、特色小镇、政府公建项目、酒店式公寓、企业总部大
楼、工厂等,实行由总部、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系,对开展的物业服
务全过程监控和检验,确保服务提供过程及结果令客户满意。


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    城市服务:公司致力于成为国内领先的智慧城市空间运营服务商,坚持国家特色高质量城镇
化发展战略,依托二十余年空间管理实践经验,整合物联网、大数据、云计算等新技术手段,通
过城市各类空间精细化、智慧化运营服务助力城市高质量发展。目前公司已深耕于市政环卫、交
通枢纽、文旅景区等多业态城市空间服务场景。
    案场服务:公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务,还
包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
    顾问咨询服务:按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
    1、前期物业顾问业务:主要面向房地产开发商、承建商,公司参与房地产的规划设计、设
施设备选型等,为今后物业的投入使用提供意见和建议。
    2、物业管理顾问咨询业务:主要面向中小型物业公司,公司凭借多年的管理经验与健全的
管理体系,向对方输出管理经验,提供专业化的培训,帮助其培养物业管理团队。
    增值服务:公司积极探索实践城市空间运营和场景服务,致力于实现从基础物业服务到城市
综合服务的全面转型升级,以满足客户需求为前提提供个性化专项服务,如购物、家政服务、私
人绿化服务、室内装饰维修服务、存量资产管理服务、社区养老服务等,具体如下:
    社区 O2O 领域:公司旗下悦都科技通过结合邻里中心线下服务场景与悦嘉家服务平台线上服
务打造智慧服务平台与业主生活服务经济圈,为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政
策、场地预定、法律投融资服务、租赁服务等八大智能功能,为住宅业主提供“一键开门、物业
缴费、邻居圈、社区公告、入室维修、公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”
等线上服务,逐步完善和打造生活服务的全链,为业主提供更美好的生活服务。
    存量资产服务领域:公司旗下大悦商业以“产品+互联网+社群”为手段,打通存量资产行业
的整个产业链条,以市场为依据构筑商业场景,深挖竞品及未来投资、消费客群,提供全体系招
商运营闭环服务,立志成为国内领先特色主题商业全程运营商;依据客户不同居住、办公室、社
交等需求推出 “群岛”系列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、复合型园区等四类产品,
以及复合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景——群岛西溪艺术主题酒店(已更名为
“杭州西溪群岛君亭酒店”)。
    养老服务领域:在国家出台一系列政策对社区养老大力支持背景下公司顺势而为,旗下悦萱
养老服务以社区为依托参与城市居家养老领域,以社区周边老年人为主,依靠专业化、标准化、
人性化服务运营社区老年食堂、日间照料中心、养老公寓、养老医院等老年活动空间,致力于提
升老年人群体服务体验与幸福感。
    专业服务产品:公司陆续注册成立专业公司,输出“清洁”、“维修”、“装饰”领域细分
服务产品,满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁,多年商办、园区清洁服务经
验,为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品,针对住宅项目推出
“小南阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇,专业从事智能化设施改造,集约化实现社区、园区各类
设施设备安全运行,并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰,基于智慧化住宅发展趋
势,整合装饰行业上下游资源,承接园区、中高端住宅等装修装饰业务,实现业主空间规划、智
能家居与便捷生活的完美融合。

二、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
    公司自 1994 年成立之初为房地产开发商下属的物业公司,公司较早发现了市场机会,开展
了市场化运营,2006 年后公司成为完全独立的市场化物业企业,2015 年完成股份制改革,2018
年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。
    近三十年的物业服务经验,使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势,以及全业态
服务优势、智慧服务优势等核心竞争力。
    一、机制优势
    公司较早实现了市场化运作,能够基于标准化基础上为各类物业项目提供定制化的服务,在
当前激烈的市场竞争环境下,能够做到快速反应、独立决策,始终保持与五大相关方(顾客、员
工、股东、供应商、社会公众)的双向沟通,积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优
势,令公司更专注于客户体验和市场需求,使得公司的战略规划得到贯彻与延续,确保公司持续
发展,实现战略目标。
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    二、组织管理优势
    优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素,公司融合智能化科技系
统,制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化,形成统一、规范、智慧和相对稳定的组
织管理体系,强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒,为快速反应提供有力保障。同时,公司
为实现规范管理,针对不同岗位制定标准工作流程,使所有员工均可根据对应的工作标准,实现
日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
    公司非常重视组织架构的作用,持续进行组织架构的调整与优化,根据发展战略和人力资源
规划,建立人才培育流程和计划,鼓励员工主动参与企业管理,对有一定贡献的员工给予物质和
精神奖励。
    三、品牌优势
    公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业,已通过 ISO9001、ISO14001 和 ISO45001 三项管理
体系认证,多年来一直侧重于品质管理与标准化建设,具有较完整的管理运行体系和丰富的管理
经验。
    公司为中国物业管理协会名誉副会长单位,多次入围协会评选的全国物业服务企业综合实力
前三十强,获评“商业模式创新企业”等荣誉。近两年公司凭借较强的品牌影响力及品牌溢价再
次荣获中国指数研究院、中物研协等组织评选的“中国物业服务百强企业”综合排名第 13 位、
“2021 物业服务企业上市公司 20 强”、“2021 中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、
“2021 中国物业服务品牌特色企业” 、“2020 物业服务企业上市公司十强经营绩效领先企
业”、“2020 蓝筹物业百强企业”、“十三五”浙江杰出物业服务品牌等多个奖项。
    公司多年来坚持诚信经营的品牌形象,获得浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理
局评定的 AAA 级“守合同重信用”企业、浙江省住房和城乡建设厅评定的首批“AAA”物业服务
信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉。
      公司在业务分布的主要区域形成了良好的口碑效应,曾获得浙江省服务业重点企业、杭州
市十佳物业服务企业等称号,对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
    公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目,获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳
物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域,形成了良好的口碑效应,对存量项目的续约
及规模的扩张产生积极影响。
    四、全业态服务优势
    通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设,公司积累了规模住宅、商业、办公、园
区、学校、市政环卫、码头、医院等多种业态的专业服务能力,形成了各个业态的标准化服务手
册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目,服务的主要业态领域多次获得协
会等机构认可,曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位,荣获“中国物业服务商办物业管
理 TOP10 称号”、“2021 中国办公物业管理优秀企业”、“2020 中国产业园区物业管理领先企
业”、“2020 中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
    近几年公司加快全国化布局,从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型,通过战略牵
引,将美好生活的外延扩展至城市空间,尝试探索城市物业的服务产品开发,积极拓宽服务业态
类型,形成了细分品类专业化的服务产品。同时,公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量
资产管理、社区养老服务等业务独立运行,提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
    五、智慧服务优势
    公司根据战略规划和长远发展,采用外部合作和自主开发建立了可根据特色的应用场景设计
数据的大数据平台,并通过智能设施设备引入、移动互联网应用打造以实现多种生态设计理念和
各类场景应用的智慧服务平台,通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效
益。此外,公司组建了以光纤为主干的企业局域网,不断完善和改良各种设施设备传感设备可以
全天候的对设施设备的运行情况进行监管,同时不断的引入各种新型设备和无人机械优化提升服
务效率。

三、经营情况的讨论与分析
    报告期内,公司秉承“让生活更美好”的企业使命,以“全业态覆盖+全周期服务”布局城
市服务体系,平稳有序推进各项经营管理工作并取得良好成绩。
    1、行稳致远,经营业绩稳步提升
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    报告期内,实现营业收入 76,415.99 万元,较上年同期增长 15.79%,实现归属于上市股东
净利润 8,468.73 万元,较上年同期增长 24.55%;毛利率为 23.69%,较上年同期增长 0.52 百分
点;累计总签约项目 624 个,累计总签约面积 7,215.64 万平方米,其中住宅类项目 280 个,签
约面积 4,930.00 万平方米;非住宅类项目 344 个,签约面积 2,285.64 万平方米。
    在品牌知名度及市场认可度上公司获得诸多荣誉,在中国指数研究院组织的中国物业服务百
强企业评选中,排名再次上升至第 13 位,同时获得“2021 中国教育物业管理优秀企业”、
“2021 中国办公物业管理优秀企业”等专业奖项;在中国物业管理协会与上海易居房地产研究
院中国房地产测评中心联合主办的 2021 中国房地产及物业上市公司测评中,公司荣获“2021 中
国物业企业上市公司 20 强”、“2021 中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、“2021 中
国物业服务品牌特色企业—智慧管理 人文服务”等奖项;在浙江日报联合浙江省房地产业协
会、浙江房地产研究中心共同举办的“十三五”浙江房地产品牌发展论坛上荣膺“十三五”浙江
杰出物业服务品牌,品牌价值获得市场认可;凭借良好的服务品质被浙江广播电视集团经济生活
频道评选的“2021 年度美好生活引领者”。
    2、“三新”突破,管理规模持续增长
    公司深入践行“市场第一”的经营目标指引,继续采取内生式和外延式并举的市场策略,大
力推广全员营销激励机制,持续加大市场外拓力度,上半年公司新签物业服务项目 63 个,新签约
面积 389.43 万平方米,新签项目个数较上年同期增长 70%,达到历年同期新高,保证了公司经营
规模稳步增长。
    “新市场”开拓:公司制定“一城一策”的营销方针,将服务范围进一步扩张至河南洛阳、
安徽淮南、江苏扬州等新区域;在上海、河南、湖北、安徽等多个已覆盖省直辖市实现收入较上
年大幅提高,进一步提升市场占有率、巩固全国化布局。
    “新业态”突破:上半年公司先后签约洛阳京都肿瘤医院、杭州康静医院等项目在全业态布
局上切入医院类细分场景;在已覆盖业态上公司新签约菜鸟网络下沙 e-WTP 园区、菜鸟网络阿里
健康园区、扬州电力设备修造厂等园区类业态项目,瑞丰银行总部、嘉兴环球金融中心等写字楼
类业态项目,滨江码头等码头类业态项目,江苏多地社区及街道等城市服务类业态项目,运河沿
线小河直街历史文化街区、大兜路历史文化街区、运河文化公园等文旅类业态项目,苏州市税务
局第三稽查局、寿县公安局等政府公建类业态项目,实现多元业态全面发展。
    “新客户”挖掘:报告期内公司通过增资入股陕西国金现代生活服务有限公司(已更名为陕
西国金南都物业服务有限公司)参与国企混合所有制改革,建立了新的战略客户关系;前期公司
布局轻资产平台输出模式的合资公司成效初显,在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河(杭州段)
等城市区域已承接多个客户物业服务项目,其中与杭州运河集团、杭州旅游集团合资设立的运河
辰景子公司新接 9 个文旅物业项目,强化城市空间运营商战略布局。
    3、“大运营”体系助力公司高质量发展
    2021 年是公司的“人文服务提升年”,公司围绕该主题在“千项千面”的业务运营管理体
系基础上组建“从运营始到运营终”的大运营平台,横向打通总部职能中心边界,纵向落实各业
务单元,把控重要节点,重视过程管理,及时校准管理目标,实现全考核周期、全项目生命周期
的统筹运营;建立项目满意度预警机制,发布“双百一提”业务工作要求,针对满意度暂时落后
的预警项目实行 100%覆盖品质检查及客户拜访,对品质弱项有针对性提升;原管家 2.0 模式基
础上推行全项目网格化服务模式,建立分级服务落地标准,以管家为抓手先于客户发现问题和解
决问题,强化项目品质精细化管理和客户链接。
    公司扩大社区文化活动边界,在不同时期围绕“关爱独居老人”、“新春开学礼”、“春日
焕新 绿色同行”、“南都微笑社区”等主题开展社区活动落地人文服务提升行动,为业主带来
高品质情感服务体验。
    4、创新升级,提升多元业务发展活力
    公司结合市场前景及自身业务优势积极拓宽盈利渠道,着力挖掘业主深层次需求,促成多元
化增值服务收入的高质量快速增长。报告期内公司启动社区 O20 平台“悦嘉家”升级工作优化客
户体验,产品选择上加大了基地特色产品、季节性产品的推出,9 大模块产品 SKU 超 500 个,并
向周边城市延展覆盖;线上策划“分享大使”推送、“38 女王节”及“粽享端午”节日限时抢
购,线下试点“美好市集”、“悦嘉家闪电购”社区团购等活动,打造“线上平台,线下场景”
的业务模式,实现业绩快速增长。

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    杭州自被住建部确定为住房租赁试点城市以来便大力发展建设住房租赁市场,今年五月,大
悦商业用心打造的“大悦群岛”品牌顺利通过杭州市政府实时监管与筛选,成功入选杭州市首批
规模化住房租赁企业白名单;成功签约“浙江省人民政府授牌项目、浙江省重点建设项目”浙大
校友企业总部经济园一期自持物业,输出专业化招商运营服务,从前期招商执行、开业筹备,到
后期的商业运营、物业服务,形成更为完整的产业协同效应,招商运营业务的持续孵化培育,未
来将进一步夯实公司在商业物业领域的竞争优势;此外,公司与君亭酒店针对旗下运营的西溪群
岛艺术主题酒店(已更名为“杭州西溪群岛君亭酒店”)展开深度合作,引进优秀管理团队,为
酒店发展提供新的动力,致力成为杭州城市更新与产业升级的践行者。
    近年物业企业在社区治理板块的重要性逐步被关注,公司积极践行社会责任,响应政府号
召,围绕“一老一小”布局养老、教育等民生工程,设立全资子公司杭州南都悦萱养老服务有限
公司,参与运营杭州古荡街道民生综合体项目,涵盖社区党政服务、社区食堂、托幼、老年人日
间照料中心等民生服务,打造让老百姓进入综合体即享受养老、文体、教育等全链条式的民生服
务,打通服务群众“最后一公里”。
    5、科技赋能,促进服务质效双提升
    公司秉承“智慧管理、人文服务”理念,通过科技创新赋能服务提升,引入管家机器人,打
造智能管家服务模式,持续完善 E 控平台建设,实时更新 AI 算法能力,提升物业服务力;全面
升级 400 平台,优化客户服务体系,接入大数据分析平台,为客户提供更精准服务;积极投入智
慧社区与未来社区建设,建立智慧化产品生态圈,成功实现一体化智慧车场平台,从平台到端实
现智慧管理,提升客户体验。通过升级悦嘉家智慧平台,提升内部管理能力,丰富客户应用场
景,提升对客触点引入粘性功能,为客户提供更好的服务。
    6、内外兼修,锻造更强组织力
    公司持续优化人才结构激发组织活力、提高人均效能,上半年启动人才盘点、龙跃军计划、
淬锋计划、南都 MBA 等多项干部选拔、赋能行动,挖掘内部高潜人员,提高员工职业素养,搭建
项目管理者思维底盘,强化中层管理团队实力。
    在人才后备梯队建设上,公司持续推进“梦之生”、“御林军-春猎计划”、“熔炉系列”
人才培养项目,储备人才库,并通过内部竞聘通过等进一步优化人才结构;与浙江建设职业学院
共同成立的“风华城市服务学院”项目试点探索“混合所有制”办学,今年正式落地开展项目实
战培训,为行业培养更多物业专业人才,也为公司后续人才引进奠定基础。
    公司坚持树立以“七色花”为核心的企业文化,上半年组织“春风如你 熠熠芳华”三八女
神节、“2021 南都首届杭州大运河毅行赛”、“夏季送清凉”等多场主题活动增强员工获得感
及归属感,调动员工积极性与进取心。

报告期内公司经营情况的重大变化,以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用

四、报告期内主要经营情况
(一) 主营业务分析
1   财务报表相关科目变动分析表
                                                               单位:元 币种:人民币
 科目                              本期数            上年同期数      变动比例(%)
 营业收入                        764,159,864.42     659,972,206.19            15.79
 营业成本                        583,095,057.84     507,006,162.79            15.01
 销售费用                          7,786,133.29        5,876,762.73           32.49
 管理费用                         54,311,856.22      54,026,884.17             0.53
 财务费用                         -1,934,613.12         -613,525.77          215.33
 研发费用                            550,805.96          498,798.24           10.43
 经营活动产生的现金流量净额       47,517,122.22        9,284,909.92          411.77
 投资活动产生的现金流量净额       23,081,327.20     -25,660,924.52           189.95

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  筹资活动产生的现金流量净额      -57,141,550.26          93,563.86       -61,172.25
营业收入变动原因说明:营业收入较上年同期增长 15.79%,主要系公司物业管理服务项目增
加。
营业成本变动原因说明:营业成本较上年同期增长 15.01%,主要系物业管理服务项目增加导致
营业成本增加。
销售费用变动原因说明:销售费用较上年同期增长了 32.49%,主要系公司大力拓展业务。。
管理费用变动原因说明:管理费用同比上年同期增长了 0.53%,主要系物业管理服务项目增加导
致管理费用增加。
财务费用变动原因说明:财务费用同比上年同期增长了 215.33%,主要系公司加强现金管理,导
致利息收入增加。
研发费用变动原因说明:研发费用同比上年同期上升 10.43%,主要系公司加强信息化建设。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:同比上年同期上升 411.77%,主要系新项目增加导
致收费增长。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:同比上年同期增长 189.95%,主要系公司理财产品
赎回较多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:同比上年同期下降 61,172.25%,主要系公司本期
分配现金股利,同时因执行新租赁准则将租赁费用列报为筹资活动现金流所致。
无变动原因说明:无
无变动原因说明:无
无变动原因说明:无

2     本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1.    资产及负债状况
                                                                                  单位:元
                                本期期                     上年期    本期期末
                                末数占                     末数占    金额较上
    项目名称     本期期末数     总资产     上年期末数      总资产    年期末变    情况说明
                                的比例                     的比例      动比例
                                (%)                      (%)       (%)
 货币资金      321,559,782.18     15.43   308,934,730.31     17.59        4.09
 应收票据       14,416,872.70      0.69       952,400.01      0.05   1,413.74    主要系客
                                                                                 户增加票
                                                                                 据结算方
                                                                                 式
 应收款项      470,895,809.70    22.59    336,744,185.95                39.84    主要系公
                                                            19.18                司在管项
                                                                                 目增加
 存货           11,792,083.22     0.57     10,823,072.52     0.62        8.95
 合同资产
 投资性房        8,164,150.54     0.39      8,393,236.48                -2.73
                                                             0.48
 地产

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 长期股权      2,260,140.53     0.11     2,648,789.38               -14.67
                                                           0.15
 投资
 固定资产     41,522,319.32     1.99    39,348,417.34      2.24       5.52
 在建工程
 使用权资    173,881,854.59     8.34                                         主要系执
 产                                                                          行新租赁
                                                                             准则
 少数股东     18,927,154.62     0.91    14,160,515.16                33.66   主要系金
 权益                                                                        枫物业公
                                                           0.81
                                                                             司盈利较
                                                                             多
 应交税费     57,031,046.97     2.74    36,617,129.08                55.75   主要系公
                                                           2.09              司业务规
                                                                             模扩大
 股本                                                                        主要系公
                                                                             司年度权
             187,777,779.00     9.01   134,126,985.00      7.64      40.00   益分派资
                                                                             本转增股
                                                                             本
 预付款项      6,481,519.57     0.31     4,072,323.69      0.23      59.16   主要系公
                                                                             司预付电
                                                                             费、保洁费
                                                                             及电梯维
                                                                             修维保费
 交易性金    273,237,669.97    13.11   174,228,116.94      9.92      56.83   主要系公
 融资产                                                                      司浮动收
                                                                             益型理财
                                                                             业务增加
 其他非流                                   931,200.00     0.05    -100.00   主要系上
 动资产                                                                      年公司预
                                                                             付购车款
 其他流动    172,265,740.03     8.27   294,847,121.55     16.79     -41.57   主要系公
 资产                                                                        司本年购
                                                                             买固定收
                                                                             益型理财
                                                                             产品减少

其他说明
无

2.   境外资产情况
□适用 √不适用



3.   截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
     报告期末银行存款包括冻结的银行存款 33,399.38 元和保函保证金 10,000.00 元,使用受
限。


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4.   其他说明
□适用 √不适用



(四) 投资状况分析
1.   对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末,公司对外股权投资总额 297,861,592.93 元,其中对子公司的投资
295,601,452.40 元,对联营企业投资 2,260,140.53 元。

(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用

 公司名称            持股比例(%)        投资金额           主要业务         注册资本
 浙江悦都网络科                 100           2,000.00           网络技术         1,500.00
 技有限公司
 浙江大悦商业经                100           11,785.80          资产管理          6,000.00
 营管理有限公司
 江苏金枫物业服                 70           10,080.00          物业管理            500.00
 务有限责任公司
 上海采林物业管                 90             4,950.00         物业管理            500.00
 理有限公司



(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用

(3) 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用

(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用

(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
  单位:万元 币种:人民币
      公司名称     主要业务      注册资本      资产总额     净资产    营业收入    净利润
  浙江乐勤清洁服                               2,019.47    1,116.73   1,395.91      23.08
  务有限公司       家政服务      1,000.00
  浙江悦都物业服                                  214.35    -111.62     141.83      21.84
  务有限公司       物业管理       100.00
  杭州乐勤楼宇工                                  459.41     172.84     427.95      18.91
  程有限公司       工程施工       50.00
  浙江悦都网络科                                2,211.29   1,903.92     608.48      24.51
  技有限公司       网络技术      1,500.00
  浙江大悦商业经                              25,207.56    6,442.73   1,394.43    -558.30
  营管理有限公司   资产管理      6,000.00
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  杭州信建大悦住                                       93.01      30.94       42.73      15.75
  房服务有限公司       资产管理   500.00
  上海采林物业管                                8,745.11       2,415.32    4,240.09    -104.86
  理有限公司           物业管理   500.00
  江苏金枫物业服                              13,624.18        4,373.87   12,409.41   1,389.41
  务有限公司           物业管理   500.00
  常熟市中远物业                                1,189.17         675.52      409.30      72.31
  服务有限责任公
  司                   物业管理   100.00
  杭州乐勤装饰工                                1,700.27         415.41    2,788.64     244.44
  程有限公司           工程施工   500.00
  杭州南郡商业经                                  750.81         261.53      421.24      66.25
  营管理有限公司       物业管理   500.00
  杭州南诚智慧生                                       52.37      41.78       17.92      -4.39
  活服务有限公司       物业管理   300.00
  南都(嘉兴)智慧                                  349.93          65.37      228.84      15.34
  物业服务有限公
  司                   物业管理   500.00
  杭州悦嘉家网络                                  206.52          27.52      282.08      27.52
  科技有限公司         商品贸易   500.00
  南都悦通(杭                                          0.00       0.00        0.00       0.00
  州)智慧物业服
  务有限公司           物业管理   200.00
  南都正和(山东)                                        0.00       0.00        0.00       0.00
  物业服务有限公
  司                   物业管理   300.00
  乌鲁木齐南都物                                        0.82      -8.13        0.00      -3.54
  业服务有限公司       物业管理   100.00
  浙江南都智联物                                       42.30
  业服务有限公司       物业管理   1000.00                         28.34        0.00     -21.66



(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用

五、其他披露事项
(一) 可能面对的风险
√适用 □不适用
     1、市场风险
     近几年随着市场竞争愈加激烈,物业服务行业集中度明显加速提升,越来越多的物业企业在
香港联合交易所或 A 股上市、在新三板挂牌,许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项
目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能
力,扩大品牌影响力,使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
     2、经营风险
     公司主营业务为物业服务,属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员,还将部分秩序服
务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司,以提高服务效率,灵活适应市场需求。因此,如
果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务,或将影响公司业务运营和品牌声
誉。

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    此外,公司虽近年来积极拓展全国市场,但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区,一
旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时,将会对公司
经营产生不利影响。
    3、财务风险
    公司管理项目多数采用包干制收费方式,即业主向公司支付固定物业服务费用,盈余或者亏
损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费,但也存在部分物业
费无法收回的情形,对公司经营造成不利影响。
    4、管理风险
    物业管理属于重管理的轻资产行业,保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是
保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大,在资源整合、技术研发、生产管理、
市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适
应公司未来经营规模的快速扩大,将影响公司的运营能力和发展动力。
    5、募集资金投资项目风险
    公司的募投项目有一定的实施周期,在项目达产前难以获得较高收益,因此公司存在发行后
净资产收益率被摊薄的风险。
(二) 其他披露事项
□适用 √不适用




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                                                        第四节        公司治理
一、股东大会情况简介
                                   决议刊登的指定网站的查
  会议届次        召开日期                                  决议刊登的披露日期                          会议决议
                                           询索引
 2020 年年度 2021 年 5 月 18 日   http://www.sse.com.cn/    2021 年 5 月 19 日   审议通过了如下议案:
 股东大会                                                                        1、关于公司 2020 年度董事会工作报告的议案;
                                                                                 2、关于公司 2020 年年度报告及其摘要的议案;
                                                                                 3、关于公司 2020 年度财务决算报告的议案;
                                                                                 4、关于公司 2020 年度利润分配预案的议案
                                                                                 5、关于公司 2020 年度独立董事述职报告的议案;
                                                                                 6、关于公司 2020 年度董事会审计委员会履职情况报告的议
                                                                                 案;
                                                                                 7、关于公司 2020 年度监事会工作报告的议案;
                                                                                 8、关于续聘公司 2021 年度财务审计机构的议案;
                                                                                 9、关于确认公司董事、监事 2020 年度薪酬的议案;
                                                                                 10、关于调整独立董事薪酬的的议案;
                                                                                 11、关于补选公司董事的议案;
                                                                                 12、关于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案;
                                                                                 13、关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案;
                                                                                 14、关于公司向银行申请综合授信额度的议案;
                                                                                 15、关于修改《公司章程》办理工商变更登记的议案(一);
                                                                                 16、关于修改《公司章程》办理工商变更登记的议案(二);




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表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用

股东大会情况说明
√适用 □不适用
     公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式,股东大会的召集、召开和决策
程序符合《公司法》、《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通
过。

二、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
           姓名                          担任的职务                变动情形
沈慧芳                         董事兼副总裁               选举
吁悦                           副总裁                     聘任
王华明                         副总裁                     聘任

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明
√适用 □不适用
    2021 年 3 月 22 日,公司召开第二届董事会第十三次会议,审议通过了《关于聘任公司高级
管理人员的议案》,同意聘任吁悦先生及王华明先生为公司副总裁;2021 年 5 月 18 日,公司召
开 2020 年年度股东大会,审议通过了《关于补选董事的议案》,同意选举沈慧芳女士为公司董
事,任期与第二届董事会一致。

三、利润分配或资本公积金转增预案
半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
是否分配或转增                             否
每 10 股送红股数(股)                                                               0
每 10 股派息数(元)(含税)                                                           0
每 10 股转增数(股)                                                                 0
                     利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明
无

四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用

其他说明
□适用 √不适用

员工持股计划情况
□适用 √不适用

其他激励措施
□适用 √不适用


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                               第五节   环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用

(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 □不适用
1.   因环境问题受到行政处罚的情况
□适用 √不适用

2.   参照重点排污单位披露其他环境信息
□适用 √不适用

3.   未披露其他环境信息的原因
□适用 √不适用

(三) 报告期内披露环境信息内容的后续进展或变化情况的说明
□适用 √不适用

(四) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用

(五) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用

二、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
    公司积极响应消费扶贫,利用与社区紧密融合的自身资源优势,通过社区 O2O 平台上线多款
助农产品,助力贫困地区农产品变现,推动贫穷地区产业发展,报告期内平台根据业主需求累计
投入 30.5 万购入助农产品。




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                                                           第六节       重要事项


一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
□适用 □不适用
                                                                                                                          如未能及
                                                                                                 是否有       是否及      时履行应   如未能及时
 承诺背   承诺                                           承诺                      承诺时间及
                       承诺方                                                                    履行期       时严格      说明未完   履行应说明
   景     类型                                           内容                          期限
                                                                                                   限           履行      成履行的   下一步计划
                                                                                                                          具体原因
          股份    韩芳、南都地     自公司上市之日起三十六个月内,不转让或者委      上市之日起    是           是
          限售    产服务、舟山     托他人管理所直接或间接持有的南都物业公开发      36 个月
                  五彩石、肖小     行股份前已发行的股份,也不由南都物业回购该
                  凌、金涛、上     等股份。
                  海南都、银泰
                  置地、郑勇
与首次            强、中城年代
公开发    股份    韩芳、肖小       锁定期满后,在公司担任董事、监事、高级管理      锁定期满后,   是           是
行相关    限售    凌、金涛、阙     人员期间,每年转让直接或间接持有的南都物业      担任董监高
的承诺            建华、沈慧       股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份总      期间;离职
                  芳、徐静、余     数的 25%;在离职半年内,本人不转让所直接或间    半年内
                  剑义、陈红、     接持有南都物业的股份。
                  金新昌、韩保
                  华
          股份    韩芳、南都地     如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行      锁定期满后    是           是
          限售    产服务、舟山     人股票的,减持价格将不低于本次发行的发行        2 年内
                  五彩石、肖小     价。不因其职务变更、离职等原因,而放弃履行
                  凌、金涛         承诺。


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股份   韩芳、南都地    自公司股票上市至其减持期间,南都物业如有派     自公司股票   是           是
限售   产服务、舟山    息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除     上市至其减
       五彩石、上海    息事项,减持底价下限和股份数将相应进行调       持期间
       南都、银泰置    整。
       地、肖小凌、
       金涛、阙建
       华、沈慧芳、
       徐静、余剑
       义、陈红、金
       新昌、韩保华
其他   实际控制人韩    持股意向及减持意向:                           锁定期届满   是           是
       芳              (1)对发行人的发展前景充满信心,拟长期持有    后 1 年内
                       发行人的股份。
                       (2)若本人减持持有发行人的股份,需满足以下
                       前提条件:承诺的持有发行人股份锁定期届满;
                       如发生需向投资者进行赔偿的情形,已经全额承
                       担赔偿责任。
                       (3)若在锁定期届满后第一年内减持的,减持比
                       例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份
                       数额的 25%;若在锁定期届满后第二年内减持的,
                       减持比例不超过本次发行时本人所持有发行人全
                       部股份数额的 25%。上述减持数量均以不影响本人
                       对南都物业实际控制权且不影响法律法规对董监
                       高减持要求为
                       (4)将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗
                       交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式
                       转让发行人股票。实施减持行为,将提前三个交
                       易日通过发行人予以公告。
其他   控股股东南都    持股意向及减持意向:                           锁定期届满   是           是
       地产服务、股    (1)对发行人的发展前景充满信心,拟长期持有    后 1 年内
       东舟山五彩石    发行人的股份。

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                       (2)若减持持有发行人的股份,需满足以下前提
                       条件:承诺的持有发行人股份锁定期届满;如发
                       生需向投资者进行赔偿的情形,已经全额承担赔
                       偿责任。
                       (3)若在锁定期届满后第一年内减持的,减持比
                       例将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股
                       份数额的 25%;若在锁定期届满后第二年内减持
                       的,减持比例不超过本次发行时本企业所持有发
                       行人全部股份数额的 25%。上述减持价格将不低于
                       本次发行的发行价。
                       (4)将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗
                       交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式
                       转让发行人股票。实施减持行为,将提前三个交
                       易日通过发行人予以公告。
其他   股东上海南      持股意向及减持意向:                           锁定期届满   是           是
       都、银泰置地    (1)对发行人的发展前景充满信心,拟长期持有    后 1 年内
                       发行人的股份。
                       (2)若减持持有发行人的股份,需满足以下前提
                       条件:承诺的持有发行人股份锁定期届满;如发
                       生需向投资者进行赔偿的情形,已经全额承担赔
                       偿责任。
                       (3)如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接
                       持有发行人股票的,减持价格将不低于本次发行
                       的发行价。
                       (4)将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗
                       交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式
                       转让发行人股票。实施减持行为,将提前三个交
                       易日通过发行人予以公告。
其他   实际控制人韩    由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时     不适用       否           是
       芳、控股股东    履行相关承诺的事实及原因;承诺人及时作出合
       南都地产服      法、合理、有效的补充承诺或替代性承诺,以尽

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       务、股东舟山    可能保护发行人及投资者的权益;由发行人董事
       五彩石、股东    会将上述补充承诺或替代性承诺提交发行人股东
       上海南都、银    大会审议;承诺人因未履行或未及时履行相关承
       泰置地          诺所获得的收益归发行人所有;承诺人未履行或
                       未及时履行相关承诺导致发行人或投资者损失
                       的,依法赔偿发行人或投资者的损失。
其他   公司、控股股    股价稳定预案相关的承诺:                       上市后 3 年   是           是
       东、董事(独    公司上市后三年内,如收盘价连续二十个交易日     内
       立董事除        低于上一会计年度经审计的每股净资产(因利润
       外)、高级管    分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权
       理人员          除息事项导致公司净资产或股份总数发生变化
                       的,每股净资产进行相应调整),即触及启动稳
                       定股价措施的条件,应在发生上述情形后按照
                       《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的
                       规定启动稳定股价措施,回购、增持公司股份。

其他   公司、控股股    信息披露重大违规方面的承诺:                   不适用        否           是
       东、实际控制    公司承诺:
       人、董事、监        如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
       事、高级管理    陈述或重大遗漏,对判断本公司是否符合法律规
       人员            定的发行条件构成重大、实质影响的,在证券监
                       管部门对本公司前述事实作出处罚决定之日起 30
                       日内,本公司将启动依法回购本次发行的全部新
                       股的程序,回购价格按照回购时本公司的股票市
                       场价格,以及本次发行价格加同期银行活期存款
                       利息(如公司股票有分红、派息、送股、资本公
                       积金转增股本、配股等除权、除息事项,回购股
                       权及回购价格将相应调整)价格孰高原则确定。
                           如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
                       陈述或重大遗漏,致使投资者在证券交易中遭受
                       损失的,自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内,

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         公司将依法赔偿投资者损失,赔偿方式和金额依
         据本公司与投资者协商,或证券监督管理部门、
         司法机关认定的方式和金额确定。
         控股股东南都地产服务承诺:
             如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
         陈述或重大遗漏,对判断南都物业服务集团股份
         有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重
         大、实质影响的,在证券监管部门对南都物业前
         述事实做出处罚决定之日起 5 日内,本公司将依
         法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大
         会,并在相关会议中就相关议案投赞成票。同
         时,如本公司已公开发售股份或转让原限售股
         的,本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价
         格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款
         利息孰高原则确定回购价格,依法回购本公司公
         开发售股份或转让的原限售股。
             如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
         陈述或重大遗漏,致使投资者在证券交易中遭受
         损失的,自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内,
         本公司将依法赔偿投资者损失,赔偿方式和金额
         依据本公司与投资者协商,或证券监督管理部
         门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发
         行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗
         漏,而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依
         法认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺,则本
         公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上
         公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众
         投资者道歉,且停止在南都物业取得股东分红,
         直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为
         止。
         实际控制人韩芳承诺:

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             如南都物业服务集团股份有限公司本次发行
         招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗
         漏,致使投资者在证券交易中遭受损失的,自赔
         偿责任被依法认定之日起 30 日内,本人将依法赔
         偿投资者损失,赔偿方式和金额依据本公司与投
         资者协商,或证券监督管理部门、司法机关认定
         的方式和金额确定。
             如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
         陈述或重大遗漏,而本人非因不可抗力原因自赔
         偿责任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上述
         承诺,则本人将在南都物业股东大会及中国证监
         会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股
         东和社会公众投资者道歉,且停止在南都物业处
         领取薪酬及获取红利(如有),直至按承诺采取
         相应的承诺措施并实施完毕为止。
         董事、监事和高级管理人员承诺:
             如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
         陈述或重大遗漏,对判断南都物业服务集团股份
         有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重
         大、实质影响的,在证券监管部门对南都物业前
         述事实做出处罚决定之日起 5 日内,本人将依法
         及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会,
         并在相关会议中就相关议案投赞成票。
             如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性
         陈述或重大遗漏,致使投资者在证券交易中遭受
         损失的,自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内,
         本人将依法赔偿投资者损失,赔偿方式和金额依
         据本公司与投资者协商,或证券监督管理部门、
         司法机关认定的方式和金额确定。
         如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
         或重大遗漏,而本人非因不可抗力原因自赔偿责

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                       任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承
                       诺,则本人将在公司股东大会及中国证监会指定
                       报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社
                       会公众投资者道歉,且停止在南都物业领取薪
                       酬,直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕
                       为止。
其他   公司、董事、    关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺:        不适用   否           是
       高级管理人      公司承诺:
       员、控股股          公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报:
       东、实际控制        1、加快推进募投项目建设,争取募投项目早
       人              日达产并实现预期效益,严格管理募集资金使
                       用,保证募集资金得到充分有效利用;
                           2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红
                       政策,强化投资者回报机制;
                           3、保证稳健经营的前提下,充分发挥竞争优
                       势,开展相关多元化,进一步提高公司市场竞争
                       力和持续盈利能力。
                       董事、高级管理人员承诺:
                           为保障公司填补即期回报措施能够得到切实
                       履行,公司董事、高级管理人员作出如下承诺:
                           1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个
                       人输送利益,也不采用其他方式损害公司利益;
                           2、对本人的职务消费行为进行约束;
                           3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无
                       关的投资、消费活动;
                           4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与
                       公司填补回报措施的执行情况相挂钩;
                           5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股
                       权激励,拟公布的公司股权激励的行权条件与公
                       司填补回报措施的执行情况相挂钩。
                       控股股东、实际控制人承诺:

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                       公司控股股东、实际控制人承诺:不越权干预南
                       都物业经营管理活动,不侵占南都物业利益。
其他   公司、控股股    责任主体未能履行承诺时的约束措施:             不适用   否           是
       东、实际控制    公司承诺:
       人、董事、高        如公司在首次公开发行股票(A 股)并上市招
       级管理人员、    股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确
       公司股东        已无法履行或无法按期履行的,本公司将采取如
                       下措施:
                           1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法
                       履行或无法按期履行的具体原因;
                           2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺,
                       以尽可能保护投资者的权益;
                           3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东
                       大会审议;
                           4、公司违反承诺给投资者造成损失的,将依
                       法对投资者进行赔偿。
                       控股股东、实际控制人的承诺:
                           浙江南都房地产服务集团有限公司、韩芳女
                       士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股
                       股东、实际控制人,特此承诺,如违反首次公开
                       发行上市时已作出的公开承诺,则采取或接受以
                       下措施:
                           1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正;
                           2、给投资者造成直接损失的,依法赔偿损
                       失;
                           3、有违法所得的,按相关法律法规处理;
                           4、如该违反的承诺属可以继续履行的,将继
                       续履行该承诺;
                           5、根据届时规定可以采取的其他措施。
                       公司董事、高级管理人员的承诺:


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             南都物业服务集团股份有限公司董事、高级
         管理人员承诺,如违反首次公开发行上市时已作
         出的公开承诺,则采取或接受以下措施:
             1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正;
             2、给投资者造成直接损失的,依法赔偿损
         失;
             3、有违法所得的,按相关法律法规处理;
             4、如该违反的承诺属可以继续履行的,将继
         续履行该承诺;
             5、根据届时规定可以采取的其他措施。发行
         人董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职
         等原因而放弃履行已作出的承诺。
         股东承诺:
             韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都地产服
         务、舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年
         代作为南都物业服务集团股份有限公司股东承
         诺,如违反其在公司首次公开发行上市时已作出
         的公开承诺,则采取或接受以下措施:
             1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正;
             2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损
         失的,依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失;
             3、因违反承诺而有违法所得的,按相关法律
         法规处理;
             4、如该违反的承诺属可以继续履行的,将继
         续履行该承诺;
             5、根据届时规定可以采取的其他措施。




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二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用

四、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况
□适用 √不适用

五、破产重整相关事项
□适用 √不适用

六、重大诉讼、仲裁事项
□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

七、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
    罚及整改情况
□适用 √不适用

八、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用

九、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用

(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用

2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用

3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用




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4、 涉及业绩约定的,应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用



(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露,但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用

(六) 其他重大关联交易
□适用 √不适用

(七) 其他
□适用 √不适用

十、重大合同及其履行情况
1   托管、承包、租赁事项
√适用 □不适用
(1) 托管情况
□适用 √不适用



(2) 承包情况
□适用 √不适用




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(3) 租赁情况
√适用 □不适用
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                                                  租赁资产情      租赁资产                                                 租赁收益   租赁收益对   是否关联
      出租方名称               租赁方名称                                    租赁起始日       租赁终止日    租赁收益                                          关联关系
                                                        况        涉及金额                                                 确定依据   公司影响       交易
 浙江兽王控股集团有限公    浙江大悦商业经营管理   用 于 公 寓租
                                                                              2017/7/15        2033/2/28   -1,016,947.68   市场价                  否
 司                        有限公司               赁服务项目
 杭州兴耀商业经营管理有    浙江大悦商业经营管理   用 于 公 寓租                                                            市场价
                                                                               2017/1/1       2028/12/31   -3,742,780.26                           否
 限公司                    有限公司               赁服务项目
                           浙江大悦商业经营管理   用 于 公 寓租                                                            市场价
 杭州天瑞服饰有限公司                                                         2017/3/20        2027/7/19    -939,117.72                            否
                           有限公司               赁服务项目
                           浙江大悦商业经营管理   用 于 公 寓租                                                            市场价
 杭州欢乐城投资有限公司                                                        2018/7/1       2036/12/31   -1,475,017.14                           否
                           有限公司               赁服务项目
                           浙江大悦商业经营管理   用 于 公 寓租                                                            市场价
 浙江崇文置业有限公司                                                         2019/8/15        2025/5/31   -1,920,000.00                           否
                           有限公司               赁服务项目
                           浙江大悦商业经营管理   用 于 酒 店租                                                            市场价
 杭州天目艺术专修学校                                                        2017/11/14        2032/7/14   -1,931,271.42                           否
                           有限公司               赁服务项目
 南都物业服务集团股份有    浙江绿城时代建设管理                                                                            市场价
                                                  写字楼出租                   2019/5/1        2022/5/30     351,403.80                            否
 限公司                    有限公司
 南都物业服务集团股份有    杭州图英网络科技有限
                                                  写字楼出租                  2019/1/23        2022/2/19     162,539.71    市场价                  否
 限公司                    公司
 南都物业服务集团股份有    宁波全网云医疗科技股
                                                  写字楼出租                  2018/1/15         2021/2/4      30,340.61    市场价                  否
 限公司                    份有限公司
 南都物业服务集团股份有    浙江飞越数字科技有限
                                                  写字楼出租                   2019/9/4        2021/1/29      27,268.25    市场价                  否
 限公司                    公司
 南都物业服务集团股份有    郑州普若森孵化器有限
                                                  写字楼出租                  2019/7/22        2025/7/21      65,765.72    市场价                  否
 限公司                    公司
 南都物业服务集团股份有    上海万田国际贸易有限
                                                  写字楼出租                 2020/11/10       2025/11/9       83,239.46    市场价                  否
 限公司                    公司
                           南都物业服务集团股份
 林峭巍                                           写字楼租入                  2020/2/23        2024/2/22    -252,292.43    市场价                  否
                           有限公司
 苏州茜娜瑞服饰 有限公     江 苏金枫物业服务有
                                                  写字楼租入                   2018/9/1        2021/8/31    -166,666.67    市场价                  否
 司                        限责任公司
 上海上泵(集团) 有限公   南都物业服务集团股份
                                                  写字楼租入                   2020/2/1        2023/1/30    -186,765.10    市场价                  否
 司                        有限公司




                                                                                   32 / 148
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租赁情况说明
上述统计公司出租写字楼的租金收入、支出及下属全资子公司大悦商业为实施“公寓租赁服务项
目”租入房产的租金支出为报告期内即 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日的金额,非租赁起
始日至报告期末数据。
2   报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况
□适用 √不适用
3   其他重大合同
□适用 √不适用
十一、其他重大事项的说明
□适用 √不适用




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                                                   第七节      股份变动及股东情况
一、股本变动情况

(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
                                                                                                                                       单位:股
                                   本次变动前                                   本次变动增减(+,-)                         本次变动后
                                                                                                                                            比
                                               比例    发行
                                  数量                        送股      公积金转股             其他               小计         数量         例
                                               (%)     新股
                                                                                                                                           (%)
 一、有限售条件股份           100,595,239         75                      40,238,096         -140,833,335     -100,595,239             0      0
 1、国家持股
 2、国有法人持股
 3、其他内资持股              100,595,239         75                      40,238,096         -140,833,335     -100,595,239             0    0
 其中:境内非国有法人持股      66,862,302      49.85                      26,744,921          -93,607,223      -66,862,302             0    0
        境内自然人持股         33,732,937      25.15                      13,493,175          -47,226,112      -33,732,937             0    0
 4、外资持股
 其中:境外法人持股
        境外自然人持股
 二、无限售条件流通股份        33,531,746         25                      13,412,698          140,833,335      154,246,033   187,777,779   100
 1、人民币普通股               33,531,746         25                      13,412,698          140,833,335      154,246,033   187,777,779   100
 2、境内上市的外资股
 3、境外上市的外资股
 4、其他
 三、股份总数                 134,126,985        100                      53,650,794                     0      53,650,794   187,777,779   100




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2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
    2021 年 2 月 1 日,公司首次公开发行限售股解禁,本次解除限售股并上市流通股份数量为
100,595,239 股。
    2021 年 5 月 18 日,公司召开 2020 年年度股东大会,审议通过了《关于公司 2020 年利润分
配预案的议案》,同意以公司 2020 年 12 月 31 日的总股本 134,126,985 股为基数,以公积金转
增股本方式向全体股东每 10 股转增 3 股,转增后,公司总股本增至 187,777,779 股。
3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响(如
有)
□适用 √不适用

4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
                                                                                    单位: 股
                                             报告期增
               期初限售股      报告期解除                   报告期末               解除限售
  股东名称                                   加限售股                  限售原因
                   数          限售股数                     限售股数                 日期
                                               数
 浙江南都       46,090,948     46,090,948            0             0   首发上市   2021/2/1
 房地产服
 务集团有
 限公司
 韩芳           28,806,810     28,806,810               0          0   首发上市   2021/2/1
 舟山五彩        6,683,189      6,683,189               0          0   首发上市   2021/2/1
 石投资合
 伙企业(有
 限合伙)
 北京银泰        6,035,715      6,035,715               0          0   首发上市   2021/2/1
 置地商业
 有限公司
 上海南都        6,035,714      6,035,714               0          0   首发上市   2021/2/1
 集团有限
 公司
 上海南都        6,035,714      6,035,714               0          0   首发上市   2021/2/1
 集团有限
 公司
 上海中城        2,011,905      2,011,905               0          0   首发上市   2021/2/1
 年代股权
 投资基金
 管理有限
 公司
 郑勇强         2,011,905        2,011,905              0          0   首发上市   2021/2/1
 金涛           1,920,432        1,920,432              0          0   首发上市   2021/2/1
 肖小凌           998,621          998,621              0          0   首发上市   2021/2/1
 合计         100,595,239      100,595,239              0          0       /          /


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二、股东情况

(一) 股东总数:
 截止报告期末普通股股东总数(户)                                                     6,326
 截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数(户)                                           0

(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东(或无限售条件股东)持股情况表
                                                                                  单位:股
                                       前十名股东持股情况
                                                   持有有   质押、标记或冻结情
 股东名称    报告期内增        期末持股数    比例  限售条           况            股东性
 (全称)        减                量        (%)   件股份   股份状                  质
                                                                        数量
                                                     数量     态
 浙江南都
                                                                                  境内非
 房地产服
             18,436,379        64,527,327   34.36       0    无               0   国有法
 务集团有
                                                                                  人
 限公司
                                                                                  境内自
 韩芳        11,522,724        40,329,534   21.48       0    无               0
                                                                                  然人
 舟山五彩
 石投资合                                                                         境内非
 伙企业        2,673,276        9,356,465    4.98       0    无               0   国有法
 (有限合                                                                         人
 伙)
 北京银泰                                                                         境内非
 置地商业      2,414,286        8,450,001     4.5       0   质押      8,450,000   国有法
 有限公司                                                                         人
 上海南都                                                                         境内非
 集团有限      2,414,286        8,450,000     4.5       0    无               0   国有法
 公司                                                                             人
 中国农业
 银行股份
 有限公司
 -工银瑞
               2,806,758        5,547,457    2.95       0    无               0   其他
 信战略转
 型主题股
 票型证券
 投资基金
 全国社保
 基金四一      4,218,099        4,218,099    2.25       0    无               0   其他
 三组合
 上海中城
 年代股权                                                                         境内非
 投资基金        804,762        2,816,667     1.5       0    无               0   国有法
 管理有限                                                                         人
 公司
                                                                                  境内自
 沈月华        2,549,384        2,730,097    1.45       0    无               0
                                                                                  然人


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                                                                                            境内自
 金涛            768,173            2,688,605    1.43        0      无                0
                                                                                            然人
                                     前十名无限售条件股东持股情况
                                                                           股份种类及数量
        股东名称                持有无限售条件流通股的数量
                                                                         种类          数量
 浙江南都房地产服务集
                                                    64,527,327   人民币普通股         64,527,327
 团有限公司
 韩芳                                               40,329,534   人民币普通股         40,329,534
 舟山五彩石投资合伙企
                                                     9,356,465   人民币普通股             9,356,465
 业(有限合伙)
 北京银泰置地商业有限
                                                     8,450,001   人民币普通股             8,450,001
 公司
 上海南都集团有限公司                                8,450,000   人民币普通股             8,450,000
 中国农业银行股份有限
 公司-工银瑞信战略转
                                                     5,547,457   人民币普通股             5,547,457
 型主题股票型证券投资
 基金
 全国社保基金四一三组
                                                     4,218,099   人民币普通股             4,218,099
 合
 上海中城年代股权投资
                                                     2,816,667   人民币普通股             2,816,667
 基金管理有限公司
 沈月华                                              2,730,097   人民币普通股             2,730,097
 金涛                                                2,688,605   人民币普通股             2,688,605
 前十名股东中回购专户
                               无
 情况说明
 上述股东委托表决权、
 受托表决权、放弃表决          无
 权的说明
                               截至 2021 年 6 月 30 日,公司实际控制人为韩芳女士,直接持有公
 上述股东关联关系或一          司 21.48%的股权,通过浙江南都房地产服务集团有限公司间接持有
 致行动的说明                  34.33%的股权,通过舟山五彩石投资合伙企业(有限合伙)间接持
                               有公司 1.31%的股权,合计持有公司 57.12%的股权。
 表决权恢复的优先股股
                               无
 东及持股数量的说明

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用

(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东
□适用 √不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况
□适用 √不适用

其它情况说明
□适用 √不适用


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(二) 董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用

(三) 其他说明
□适用 √不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用


                               第八节    优先股相关情况
□适用 √不适用



                                第九节    债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用

(一) 企业债券
□适用 √不适用



二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用




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                                第十节         财务报告
一、     审计报告
□适用 √不适用

二、财务报表
                                       合并资产负债表
                                   2021 年 6 月 30 日
编制单位: 南都物业服务集团股份有限公司
                                                                       单位:元 币种:人民币
             项目               附注          2021 年 6 月 30 日         2020 年 12 月 31 日
 流动资产:
   货币资金                                           321,559,782.18         308,934,730.31
   结算备付金
   拆出资金
   交易性金融资产                                     273,237,669.97         174,228,116.94
   衍生金融资产
   应收票据                                            14,416,872.70             952,400.01
   应收账款                                           470,895,809.70         336,744,185.95
   应收款项融资
   预付款项                                             6,481,519.57           4,072,323.69
   应收保费
   应收分保账款
   应收分保合同准备金
   其他应收款                                         105,201,656.24          88,618,876.82
   其中:应收利息
         应收股利
   买入返售金融资产
   存货                                                11,792,083.22          10,823,072.52
   合同资产
   持有待售资产
   一年内到期的非流动资产
   其他流动资产                                     172,265,740.03           294,847,121.55
     流动资产合计                                 1,375,851,133.61         1,219,220,827.79
 非流动资产:
   发放贷款和垫款
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款                                         230,000,000.00         230,000,000.00
   长期股权投资                                         2,260,140.53           2,648,789.38
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产                                  47,177,418.60          47,177,418.60
   投资性房地产                                         8,164,150.54           8,393,236.48
   固定资产                                            41,522,319.32          39,348,417.34
   在建工程
   生产性生物资产
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   油气资产
   使用权资产                             173,881,854.59
   无形资产                                   510,878.28         648,338.46
   开发支出
   商誉                                   134,393,908.19     134,393,908.19
   长期待摊费用                            61,733,318.19      65,782,307.25
   递延所得税资产                           8,677,908.25       7,369,110.51
   其他非流动资产                                                931,200.00
     非流动资产合计                     708,321,896.49       536,692,726.21
        资产总计                      2,084,173,030.10     1,755,913,554.00
 流动负债:
   短期借款
   向中央银行借款
   拆入资金
   交易性金融负债
   衍生金融负债
   应付票据
   应付账款                               227,488,850.67    204,980,535.37
   预收款项                                 3,491,336.19        407,785.15
   合同负债                               228,619,570.75    190,986,987.62
   卖出回购金融资产款
   吸收存款及同业存放
   代理买卖证券款
   代理承销证券款
   应付职工薪酬                            64,347,860.82     69,752,139.60
   应交税费                                57,031,046.97     36,617,129.08
   其他应付款                             431,937,748.28    408,762,808.94
   其中:应付利息
          应付股利
   应付手续费及佣金
   应付分保账款
   持有待售负债
   一年内到期的非流动负债                17,960,046.98
   其他流动负债                           1,650,000.00        3,566,539.23
     流动负债合计                     1,032,526,460.66      915,073,924.99
 非流动负债:
   保险合同准备金
   长期借款
   应付债券
   其中:优先股
          永续债
   租赁负债                               162,695,878.13
   长期应付款
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益                                 1,034,627.56         997,268.27
   递延所得税负债
   其他非流动负债
                               40 / 148
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     非流动负债合计                              163,730,505.69               997,268.27
       负债合计                                1,196,256,966.35           916,071,193.26
 所有者权益(或股东权
 益):
   实收资本(或股本)                              187,777,779.00         134,126,985.00
   其他权益工具
   其中:优先股
         永续债
   资本公积                                        259,036,706.11         312,689,551.18
   减:库存股
   其他综合收益
   专项储备
   盈余公积                                         50,670,429.13          50,670,429.13
   一般风险准备
   未分配利润                                      371,503,994.89         328,194,880.27
   归属于母公司所有者权益                          868,988,909.13
                                                                          825,681,845.58
 (或股东权益)合计
   少数股东权益                                     18,927,154.62          14,160,515.16
     所有者权益(或股东权                          887,916,063.75
                                                                          839,842,360.74
 益)合计
       负债和所有者权益                        2,084,173,030.10
                                                                        1,755,913,554.00
 (或股东权益)总计

公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜



                                   母公司资产负债表
                                  2021 年 6 月 30 日
编制单位:南都物业服务集团股份有限公司
                                                                    单位:元 币种:人民币
            项目               附注        2021 年 6 月 30 日         2020 年 12 月 31 日
 流动资产:
   货币资金                                        202,638,950.24         170,778,069.24
   交易性金融资产                                  252,956,482.79         132,928,695.35
   衍生金融资产
   应收票据                                         14,416,872.70             952,400.01
   应收账款                                        377,327,567.30         264,476,596.65
   应收款项融资
   预付款项                                          3,015,661.51           1,198,755.31
   其他应收款                                       95,698,662.32          76,322,168.11
   其中:应收利息
         应收股利
   存货                                             10,457,975.04           9,105,353.83
   合同资产
   持有待售资产
   一年内到期的非流动资产
   其他流动资产                                  161,671,520.22           282,638,120.46
     流动资产合计                              1,118,183,692.12           938,400,158.96
                                        41 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                 2021 年半年度报告



 非流动资产:
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款                             230,000,000.00     230,000,000.00
   长期股权投资                           297,861,592.93     297,795,241.78
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产                      47,177,418.60      47,177,418.60
   投资性房地产                             8,164,150.54       8,393,236.48
   固定资产                                25,725,684.79      26,921,367.71
   在建工程
   生产性生物资产
   油气资产
   使用权资产                               1,824,218.20
   无形资产                                   318,643.66         418,214.20
   开发支出
   商誉
   长期待摊费用                               723,979.69       1,083,899.46
   递延所得税资产                           7,323,862.43       6,233,467.92
   其他非流动资产
     非流动资产合计                     619,119,550.84       618,022,846.15
        资产总计                      1,737,303,242.96     1,556,423,005.11
 流动负债:
   短期借款
   交易性金融负债
   衍生金融负债
   应付票据
   应付账款                               191,546,266.75     163,820,113.17
   预收款项
   合同负债                               201,742,334.38     146,798,108.91
   应付职工薪酬                            39,771,167.58      40,504,235.35
   应交税费                                46,299,755.52      25,882,035.84
   其他应付款                             381,903,144.05     341,983,153.48
   其中:应付利息
          应付股利
   持有待售负债
   一年内到期的非流动负债                     841,471.16
   其他流动负债                             1,650,000.00         346,263.46
     流动负债合计                         863,754,139.44     719,333,910.21
 非流动负债:
   长期借款
   应付债券
   其中:优先股
          永续债
   租赁负债                                   876,368.55
   长期应付款
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益                                   447,639.64         626,553.94
                               42 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                            2021 年半年度报告



    递延所得税负债
    其他非流动负债
      非流动负债合计                             1,324,008.19               626,553.94
        负债合计                              865,078,147.63            719,960,464.15
  所有者权益(或股东权
  益):
    实收资本(或股本)                        187,777,779.00            134,126,985.00
    其他权益工具
    其中:优先股
          永续债
    资本公积                                  258,944,757.32            312,595,551.32
    减:库存股
    其他综合收益
    专项储备
    盈余公积                                    50,670,429.13            50,670,429.13
    未分配利润                                374,832,129.88            339,069,575.51
      所有者权益(或股东权                    872,225,095.33
                                                                        836,462,540.96
  益)合计
        负债和所有者权益                    1,737,303,242.96
                                                                      1,556,423,005.11
  (或股东权益)总计
公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜




                                    合并利润表
                                   2021 年 1—6 月
                                                                  单位:元 币种:人民币
              项目                   附注            2021 年半年度      2020 年半年度
 一、营业总收入                                       764,159,864.42     659,972,206.19
 其中:营业收入                                       764,159,864.42     659,972,206.19
       利息收入
       已赚保费
       手续费及佣金收入
 二、营业总成本                                      646,196,052.93     569,158,393.24
 其中:营业成本                                      583,095,057.84     507,006,162.79
       利息支出
       手续费及佣金支出
       退保金
       赔付支出净额
       提取保险责任准备金净额
       保单红利支出
       分保费用
       税金及附加                                      2,386,812.74       2,363,311.08
       销售费用                                        7,786,133.29       5,876,762.73
       管理费用                                       54,311,856.22      54,026,884.17
       研发费用                                          550,805.96         498,798.24
       财务费用                                       -1,934,613.12        -613,525.77
       其中:利息费用                                     22,741.52

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南都物业服务集团股份有限公司                                   2021 年半年度报告



              利息收入                          3,201,488.95    1,740,435.05
   加:其他收益                                 8,280,046.71    5,758,345.08
        投资收益(损失以“-”号                6,296,294.11
                                                                4,874,100.31
 填列)
        其中:对联营企业和合营企
 业的投资收益
            以摊余成本计量的金
 融资产终止确认收益(损失以
 “-”号填列)
        汇兑收益(损失以“-”号
 填列)
        净敞口套期收益(损失以
 “-”号填列)
        公允价值变动收益(损失以                2,938,248.38
                                                                7,286,598.84
 “-”号填列)
        信用减值损失(损失以                   -7,374,341.59
                                                               -9,693,655.56
 “-”号填列)
        资产减值损失(损失以
 “-”号填列)
        资产处置收益(损失以                      -20,740.13
 “-”号填列)
 三、营业利润(亏损以“-”号填               128,083,318.97
                                                               99,039,201.62
 列)
   加:营业外收入                                 300,011.71       224,571.45
   减:营业外支出                                 129,686.90       413,476.02
 四、利润总额(亏损总额以“-”               128,253,643.78
                                                               98,850,297.05
 号填列)
   减:所得税费用                              38,846,765.89   26,683,345.67
 五、净利润(净亏损以“-”号填                89,406,877.89
                                                               72,166,951.38
 列)
 (一)按经营持续性分类
      1.持续经营净利润(净亏损以               89,406,877.89   72,166,951.38
 “-”号填列)
      2.终止经营净利润(净亏损以
 “-”号填列)
 (二)按所有权归属分类
      1.归属于母公司股东的净利润               84,687,289.50
                                                               67,996,626.74
 (净亏损以“-”号填列)
      2.少数股东损益(净亏损以                  4,719,588.39
                                                                4,170,324.64
 “-”号填列)
 六、其他综合收益的税后净额
   (一)归属母公司所有者的其他
 综合收益的税后净额
      1.不能重分类进损益的其他综
 合收益
 (1)重新计量设定受益计划变动
 额
 (2)权益法下不能转损益的其他
 综合收益

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 (3)其他权益工具投资公允价值
 变动
 (4)企业自身信用风险公允价值
 变动
      2.将重分类进损益的其他综合
 收益
 (1)权益法下可转损益的其他综
 合收益
 (2)其他债权投资公允价值变动
 (3)金融资产重分类计入其他综
 合收益的金额
 (4)其他债权投资信用减值准备
 (5)现金流量套期储备
 (6)外币财务报表折算差额
 (7)其他
   (二)归属于少数股东的其他综
 合收益的税后净额
 七、综合收益总额                                     89,406,877.89      72,166,951.38
   (一)归属于母公司所有者的综                       84,687,289.50
                                                                         67,996,626.74
 合收益总额
   (二)归属于少数股东的综合收                        4,719,588.39
                                                                          4,170,324.64
 益总额
 八、每股收益:
   (一)基本每股收益(元/股)                                   0.45                0.36
   (二)稀释每股收益(元/股)                                   0.45                0.36

本期发生同一控制下企业合并的,被合并方在合并前实现的净利润为:0 元, 上期被合并方实现
的净利润为: 0 元。
公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜



                                   母公司利润表
                                   2021 年 1—6 月
                                                                  单位:元 币种:人民币
             项目                    附注            2021 年半年度      2020 年半年度
一、营业收入                                          531,575,030.54     464,382,656.79
  减:营业成本                                        382,581,887.26     346,809,215.42
      税金及附加                                        1,689,705.71       1,710,536.07
      销售费用                                          6,158,168.33       5,079,259.27
      管理费用                                         37,991,141.75      32,707,226.45
      研发费用
      财务费用                                        -1,680,764.93        -342,402.36
      其中:利息费用                                    22,517.76
             利息收入                                  2,582,043.84       1,132,849.89
  加:其他收益                                         3,284,985.03       4,273,564.76
      投资收益(损失以“-”号                         5,293,531.78
                                                                          3,350,560.91
填列)
      其中:对联营企业和合营企
业的投资收益
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南都物业服务集团股份有限公司                                  2021 年半年度报告



             以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益(损失以
“-”号填列)
       净敞口套期收益(损失以
“-”号填列)
       公允价值变动收益(损失以                2,956,482.79
                                                               7,286,598.84
“-”号填列)
       信用减值损失(损失以                   -5,705,250.18
                                                              -7,146,334.61
“-”号填列)
       资产减值损失(损失以
“-”号填列)
       资产处置收益(损失以                      -29,965.13
“-”号填列)
二、营业利润(亏损以“-”号填               110,634,676.71
                                                              86,183,211.84
列)
  加:营业外收入                                  15,532.27        65,170.26
  减:营业外支出                                  65,444.66        17,784.60
三、利润总额(亏损总额以“-”               110,584,764.32
                                                              86,230,597.50
号填列)
     减:所得税费用                           33,444,035.07   21,914,363.67
四、净利润(净亏损以“-”号填                77,140,729.25
                                                              64,316,233.83
列)
   (一)持续经营净利润(净亏损               77,140,729.25
                                                              64,316,233.83
以“-”号填列)
   (二)终止经营净利润(净亏损
以“-”号填列)
五、其他综合收益的税后净额
  (一)不能重分类进损益的其他
综合收益
     1.重新计量设定受益计划变动
额
     2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
     3.其他权益工具投资公允价值
变动
     4.企业自身信用风险公允价值
变动
  (二)将重分类进损益的其他综
合收益
     1.权益法下可转损益的其他综
合收益
     2.其他债权投资公允价值变动
     3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
     4.其他债权投资信用减值准备
     5.现金流量套期储备
     6.外币财务报表折算差额
     7.其他
六、综合收益总额                              77,140,729.25   64,316,233.83

                                  46 / 148
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七、每股收益:
    (一)基本每股收益(元/股)
    (二)稀释每股收益(元/股)

公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜




                                  合并现金流量表
                                   2021 年 1—6 月
                                                                   单位:元 币种:人民币
              项目                附注              2021年半年度         2020年半年度
 一、经营活动产生的现金流
 量:
   销售商品、提供劳务收到的                          704,482,063.45
                                                                         677,435,746.73
 现金
   客户存款和同业存放款项净
 增加额
   向中央银行借款净增加额
   向其他金融机构拆入资金净
 增加额
   收到原保险合同保费取得的
 现金
   收到再保业务现金净额
   保户储金及投资款净增加额
   收取利息、手续费及佣金的
 现金
   拆入资金净增加额
   回购业务资金净增加额
   代理买卖证券收到的现金净
 额
   收到的税费返还                                        576,748.92            11,949.03
   收到其他与经营活动有关的                           55,123,258.07
                                                                          62,975,493.91
 现金
      经营活动现金流入小计                           760,182,070.44      740,423,189.67
   购买商品、接受劳务支付的                          326,210,565.58
                                                                         363,836,278.05
 现金
   客户贷款及垫款净增加额
   存放中央银行和同业款项净
 增加额
   支付原保险合同赔付款项的
 现金
   拆出资金净增加额
   支付利息、手续费及佣金的
 现金
   支付保单红利的现金
   支付给职工及为职工支付的                          280,077,004.31
                                                                         260,338,695.45
 现金
   支付的各项税费                                     52,502,423.04       45,827,808.58
                                         47 / 148
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   支付其他与经营活动有关的                53,874,955.29
                                                           61,135,497.67
 现金
      经营活动现金流出小计                712,664,948.22   731,138,279.75
        经营活动产生的现金流               47,517,122.22
                                                             9,284,909.92
 量净额
 二、投资活动产生的现金流
 量:
   收回投资收到的现金                     631,545,000.00   769,000,000.00
   取得投资收益收到的现金                  10,219,345.60    11,552,573.56
   处置固定资产、无形资产和                       450.00
                                                                22,000.00
 其他长期资产收回的现金净额
   处置子公司及其他营业单位
 收到的现金净额
   收到其他与投资活动有关的
                                                             3,289,046.31
 现金
      投资活动现金流入小计                641,764,795.60   783,863,619.87
   购建固定资产、无形资产和                 8,183,468.40
                                                             7,886,948.37
 其他长期资产支付的现金
   投资支付的现金                         610,500,000.00   686,177,418.60
   质押贷款净增加额
   取得子公司及其他营业单位
 支付的现金净额
   支付其他与投资活动有关的
                                                           115,460,177.42
 现金
      投资活动现金流出小计                618,683,468.40   809,524,544.39
        投资活动产生的现金流               23,081,327.20
                                                           -25,660,924.52
 量净额
 三、筹资活动产生的现金流
 量:
   吸收投资收到的现金                                          147,000.00
   其中:子公司吸收少数股东
                                                               147,000.00
 投资收到的现金
   取得借款收到的现金
   收到其他与筹资活动有关的
 现金
      筹资活动现金流入小计                                     147,000.00
   偿还债务支付的现金
   分配股利、利润或偿付利息                41,378,398.64
                                                                53,436.14
 支付的现金
   其中:子公司支付给少数股
                                                                53,436.14
 东的股利、利润
   支付其他与筹资活动有关的                15,763,151.62
 现金
      筹资活动现金流出小计                 57,141,550.26        53,436.14
        筹资活动产生的现金流              -57,141,550.26
                                                                93,563.86
 量净额
 四、汇率变动对现金及现金等
 价物的影响


                               48 / 148
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五、现金及现金等价物净增加                        13,456,899.16
                                                                         -16,282,450.74
额
  加:期初现金及现金等价物                      308,059,483.64
                                                                         331,868,145.04
余额
六、期末现金及现金等价物余                      321,516,382.80
                                                                         315,585,694.30
额
公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜



                                 母公司现金流量表
                                   2021 年 1—6 月
                                                                   单位:元 币种:人民币
            项目                  附注              2021年半年度         2020年半年度
 一、经营活动产生的现金流
 量:
   销售商品、提供劳务收到的                          497,354,487.20
                                                                         487,681,015.32
 现金
   收到的税费返还                                                              10,910.36
   收到其他与经营活动有关的                           46,019,283.34
                                                                          55,313,306.46
 现金
      经营活动现金流入小计                           543,373,770.54      543,005,232.14
   购买商品、接受劳务支付的                          259,662,408.89
                                                                         283,967,530.49
 现金
   支付给职工及为职工支付的                          146,854,770.41
                                                                         149,882,191.35
 现金
   支付的各项税费                                     38,171,062.12       35,048,587.74
   支付其他与经营活动有关的                           45,840,390.87
                                                                          64,103,465.96
 现金
      经营活动现金流出小计                           490,528,632.29      533,001,775.54
   经营活动产生的现金流量净                           52,845,138.25
                                                                          10,003,456.60
 额
 二、投资活动产生的现金流
 量:
   收回投资收到的现金                                420,045,000.00      637,000,000.00
   取得投资收益收到的现金                              9,244,300.64       10,479,947.48
   处置固定资产、无形资产和
                                                                               22,000.00
 其他长期资产收回的现金净额
   处置子公司及其他营业单位
 收到的现金净额
   收到其他与投资活动有关的                           17,000,000.00
                                                                           3,289,046.31
 现金
      投资活动现金流入小计                           446,289,300.64      650,790,993.79
   购建固定资产、无形资产和                              439,407.78
                                                                               99,751.59
 其他长期资产支付的现金
   投资支付的现金                                    420,500,000.00      554,330,418.60
   取得子公司及其他营业单位
 支付的现金净额
   支付其他与投资活动有关的                            4,500,000.00
                                                                         115,460,177.42
 现金
                                         49 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                       2021 年半年度报告



      投资活动现金流出小计                        425,439,407.78   669,890,347.61
        投资活动产生的现金流                       20,849,892.86
                                                                   -19,099,353.82
 量净额
 三、筹资活动产生的现金流
 量:
   吸收投资收到的现金
   取得借款收到的现金
   收到其他与筹资活动有关的
 现金
      筹资活动现金流入小计
   偿还债务支付的现金
   分配股利、利润或偿付利息                        41,378,174.88
 支付的现金
   支付其他与筹资活动有关的                           454,975.23
 现金
      筹资活动现金流出小计                         41,833,150.11
      筹资活动产生的现金流                        -41,833,150.11
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加                         31,861,881.00
                                                                   -9,095,897.22
额
  加:期初现金及现金等价物                        170,743,669.86
                                                                   191,985,554.92
余额
六、期末现金及现金等价物余                        202,605,550.86
                                                                   182,889,657.70
额
公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜




                                       50 / 148
                            南都物业服务集团股份有限公司                                                            2021 年半年度报告




                                                                       合并所有者权益变动表
                                                                          2021 年 1—6 月
                                                                                                                                         单位:元 币种:人民币
                                                                                             2021 年半年度

                                                           归属于母公司所有者权益

                           其他权益工                             其                         一
 项目                          具                                 他    专                   般
                                                           减:                                                                          少数股东权益    所有者权益合计
          实收资本 (或股                                          综    项                   风                    其
                           优   永           资本公积      库存                盈余公积             未分配利润               小计
                本)                  其                           合    储                   险                    他
                           先   续                           股
                                     他                           收    备                   准
                           股   债
                                                                  益                         备
一、上
年期末    134,126,985.00                  312,689,551.18                     50,670,429.13        328,194,880.27        825,681,845.58   14,160,515.16   839,842,360.74
余额
加:会
计政策
变更
     前
期差错
更正
     同
一控制
下企业
合并
     其
他
二、本
年期初    134,126,985.00                  312,689,551.18                     50,670,429.13        328,194,880.27        825,681,845.58   14,160,515.16   839,842,360.74
余额
三、本     53,650,794.00                  -53,652,845.07                                           43,309,114.62         43,307,063.55    4,766,639.46    48,073,703.01
期增减
变动金
额(减
少以
                                                                               51 / 148
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“-”
号填
列)
(一)                                              84,687,289.50       84,687,289.50   4,719,588.39    89,406,877.89
综合收
益总额
(二)                                                                                     45,000.00        45,000.00
所有者
投入和
减少资
本
1.所                                                                                      45,000.00        45,000.00
有者投
入的普
通股
2.其
他权益
工具持
有者投
入资本
3.股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4.其
他
(三)                                             -41,378,174.88      -41,378,174.88                  -41,378,174.88
利润分
配
1.提
取盈余
公积
2.提
取一般

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风险准
备
3.对                                                              -41,378,174.88      -41,378,174.88   -41,378,174.88
所有者
(或股
东)的
分配
4.其
他
(四)   53,650,794.00              -53,650,794.00
所有者
权益内
部结转
1.资    53,650,794.00              -53,650,794.00
本公积
转增资
本(或
股本)
2.盈
余公积
转增资
本(或
股本)
3.盈
余公积
弥补亏
损
4.设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
5.其
他综合
收益结

                                                        53 / 148
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转留存
收益
6.其
他
(五)
专项储
备
1.本
期提取
2.本
期使用
(六)                                         -2,051.07                                                                    -2,051.07        2,051.07
其他
四、本    187,777,779.00                  259,036,706.11                    50,670,429.13        371,503,994.89        868,988,909.13   18,927,154.62   887,916,063.75
期期末
余额


                                                                                    2020 年半年度

                                                           归属于母公司所有者权益

                           其他权益工                             其                        一
 项目                          具                                 他   专                   般
                                                           减:                                                                         少数股东权益    所有者权益合计
          实收资本(或股                                           综   项                   风                    其
                           优   永           资本公积      库存               盈余公积              未分配利润              小计
                本)                  其                           合   储                   险                    他
                           先   续                           股
                                     他                           收   备                   准
                           股   债
                                                                  益                        备
一、上
年期末    134,126,985.00                  312,554,376.68                    37,909,315.02        237,286,167.85          721876844.55   11,736,265.66   733,613,110.21
余额
加:会
计政策
变更
     前
期差错
更正

                                                                              54 / 148
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     同
一控制
下企业
合并
     其
他
二、本
年期初    134,126,985.00              312,554,376.68      37,909,315.02   237,286,167.85        721876844.55   11,736,265.66   733,613,110.21
余额
三、本
期增减
变动金
额(减
                                                                           33,724,948.76         33724948.76    4,317,324.64    38,042,273.40
少以
“-”
号填
列)
(一)
综合收                                                                     67,996,626.74         67996626.74    4,170,324.64    72,166,951.38
益总额
(二)
所有者
投入和                                                                                                            147,000.00       147,000.00
减少资
本
1.所
有者投
                                                                                                                  147,000.00       147,000.00
入的普
通股
2.其
他权益
工具持
有者投
入资本
3.股
份支付

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计入所
有者权
益的金
额
4.其
他
(三)
利润分                                             -34,271,677.98      -34,271,677.98   -34,271,677.98
配
1.提
取盈余
公积
2.提
取一般
风险准
备
3.对
所有者
(或股                                             -34,271,677.98      -34,271,677.98   -34,271,677.98
东)的
分配
4.其
他
(四)
所有者
权益内
部结转
1.资
本公积
转增资
本(或
股本)
2.盈
余公积
转增资


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 本(或
 股本)
 3.盈
 余公积
 弥补亏
 损
 4.设
 定受益
 计划变
 动额结
 转留存
 收益
 5.其
 他综合
 收益结
 转留存
 收益
 6.其
 他
 (五)
 专项储
 备
 1.本
 期提取
 2.本
 期使用
 (六)
 其他
 四、本
 期期末   134,126,985.00              312,554,376.68         37,909,315.02   271,011,116.61      755,601,793.31   16,053,590.30   771,655,383.61
 余额


公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜



                                                               57 / 148
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                                                                 母公司所有者权益变动表
                                                                     2021 年 1—6 月
                                                                                                                             单位:元 币种:人民币
                                                                                        2021 年半年度
                               其他权益工                       减
                                                                             专
                                   具                           :   其他
   项目       实收资本 (或股                                                 项
                               优 永             资本公积       库   综合               盈余公积         未分配利润                     所有者权益合计
                    本)                  其                                  储
                               先 续                            存   收益
                                         他                                  备
                               股 债                            股
一、上年期
              134,126,985.00                  312,595,551.32                           50,670,429.13               339,069,575.51            836,462,540.96
末余额
加:会计政
策变更
     前期差
错更正
     其他
二、本年期
              134,126,985.00                  312,595,551.32                           50,670,429.13               339,069,575.51            836,462,540.96
初余额
三、本期增     53,650,794.00                   -53,650,794.00                                                         35,762,554.37           35,762,554.37
减变动金额
(减少以
“-”号填
列)
(一)综合                                                                                                            77,140,729.25           77,140,729.25
收益总额
(二)所有
者投入和减
少资本
1.所有者投
入的普通股
2.其他权益
工具持有者
投入资本




                                                                            58 / 148
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3.股份支付
计入所有者
权益的金额
4.其他
(三)利润                                                                       -41,378,174.88   -41,378,174.88
分配
1.提取盈余
公积
2.对所有者                                                                      -41,378,174.88   -41,378,174.88
(或股东)
的分配
3.其他
(四)所有    53,650,794.00               -53,650,794.00
者权益内部
结转
1.资本公积   53,650,794.00               -53,650,794.00
转增资本
(或股本)
2.盈余公积
转增资本
(或股本)
3.盈余公积
弥补亏损
4.设定受益
计划变动额
结转留存收
益
5.其他综合
收益结转留
存收益
6.其他
(五)专项
储备
1.本期提取
2.本期使用
(六)其他
                                                           59 / 148
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四、本期期    187,777,779.00                258,944,757.32                           50,670,429.13                       374,832,129.88              872,225,095.33
末余额



                                                                                        2020 年半年度
                                       其他权益工具
       项目         实收资本 (或股   优    永                               减:库      其他综合     专项储
                                                             资本公积                                         盈余公积            未分配利润       所有者权益合计
                          本)        先    续   其他                          存股        收益         备
                                     股    债
一、上年期末余额    134,126,985.00                       312,595,551.32                                       37,909,315.02       258,421,929.72   743,053,781.06
加:会计政策变更
     前期差错更正
     其他
二、本年期初余额    134,126,985.00                       312,595,551.32                                       37,909,315.02       258,421,929.72   743,053,781.06
三、本期增减变动
金额(减少以                                                                                                                       30,113,852.65    30,113,852.65
“-”号填列)
(一)综合收益总
                                                                                                                                   64,316,233.83    64,316,233.83
额
(二)所有者投入
和减少资本
1.所有者投入的
普通股
2.其他权益工具
持有者投入资本
3.股份支付计入
所有者权益的金额
4.其他
(三)利润分配                                                                                                                    -34,202,381.18   -34,202,381.18
1.提取盈余公积
2.对所有者(或
                                                                                                                                  -34,202,381.18   -34,202,381.18
股东)的分配
3.其他
(四)所有者权益
内部结转
                                                                          60 / 148
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  1.资本公积转增
  资本(或股本)
  2.盈余公积转增
  资本(或股本)
  3.盈余公积弥补
  亏损
  4.设定受益计划
  变动额结转留存收
  益
  5.其他综合收益
  结转留存收益
  6.其他
  (五)专项储备
  1.本期提取
  2.本期使用
  (六)其他
  四、本期期末余额   134,126,985.00                      312,595,551.32              37,909,315.02       288,535,782.37   773,167,633.71


公司负责人:韩芳 主管会计工作负责人:陈红 会计机构负责人:华美娜




                                                                          61 / 148
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三、     公司基本情况
1.   公司概况
√适用 □不适用
     南都物业服务集团股份有限公司(以下简称公司或本公司)前身系浙江南都物业管理有限公
司(原名浙江南都物业管理公司,以下简称南都有限公司)。南都有限公司系由浙江华电房地产
开发公司投资设立,于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注册,取得注册号为
14292494-6 的企业法人营业执照,成立时注册资本 200.00 万元。南都有限公司以 2015 年 10 月
31 日为基准日,整体变更为股份有限公司,于 2015 年 12 月 29 日在浙江省工商行政管理局登记
注册,总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执
照,注册资本 187,777,779.00 元,股份总数 187,777,779.00 股(每股面值 1 元),均系无限售
条件流通股。公司股票于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌交易。
     本公司属物业管理行业。主要经营活动为:物业管理;酒店管理;城乡市容管理;市政设施
管理;城市绿化管理;餐饮管理;停车场服务;家政服务;园区管理服务;专业保洁、清洗、消
毒服务;航空运营支持服务;航空商务服务;房地产咨询;住房租赁;信息咨询服务(不含许可
类信息咨询服务);会议及展览服务;礼仪服务;包装服务;建筑物清洁服务;园林绿化工程施
工;住宅水电安装维护服务;家具安装和维修服务;家用电器安装服务;日用电器修理;水利相
关咨询服务;信息系统集成服务;信息系统运行维护服务;技术服务、技术开发、技术咨询、技
术交流、技术转让、技术推广;建筑装饰材料销售;安防设备销售;五金产品零售;文具用品零
售;家具销售;家用电器销售;日用百货销售;农副产品销售;服装服饰零售;厨具卫具及日用
杂品零售;办公设备销售;劳动保护用品销售(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主
开展经营活动)。许可项目:高危险性体育运动(游泳);城市生活垃圾经营性服务;各类工程
建设活动;建设工程设计;住宅室内装饰装修(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开
展经营活动,具体经营项目以审批结果为准)。
     本财务报表业经公司 2021 年 8 月 20 日二届十六次董事会批准对外报出。

2.   合并财务报表范围
√适用 □不适用
    本公司将浙江大悦商业经营管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、浙江悦都网络科技
有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公
司、杭州信建大悦住房服务有限公司、杭州南郡商业经营管理有限公司、乌鲁木齐南都物业服务
有限公司、杭州南诚智慧生活服务有限公司、南都悦通(杭州)智慧物业服务有限公司、南都
(嘉兴)智慧物业服务有限公司、南都正和(山东)物业服务有限公司、上海采林物业管理有限公
司、江苏金枫物业服务有限责任公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、杭州悦嘉家网络科技
有限公司和浙江南都智联物业服务有限公司等 18 家子公司纳入报告期合并财务报表范围,情况
详见本财务报表附注八和九之说明。

四、财务报表的编制基础
1.   编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2.   持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示:
√适用 □不适用
重要提示:本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、无形资产摊
                                        63 / 148
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销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1.   遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求,真实、完整地反映了公司的财务状况、经营
成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2.   会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

3.   营业周期
√适用 □不适用
公司经营业务的营业周期较短,以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4.   记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。

5.   同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债,按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面
价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的
合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额,调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存
收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额,确认为
商誉;如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额,首先对取得的被购
买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核,经复核后合并
成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的,其差额计入当期损益。

6.   合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司
的财务报表为基础,根据其他有关资料,由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财务报
表》编制。

7.   合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用

8.   现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为
已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9.   外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用




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10. 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类:(1) 以摊余成本计量的金融资产;(2) 以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的金融资产;(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类:(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债;(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债;(3)
不属于上述(1)或(2)的财务担保合同,以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺;
(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时,确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债
时,按照公允价值计量;对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债,相
关交易费用直接计入当期损益;对于其他类别的金融资产或金融负债,相关交易费用计入初始确
认金额。但是,公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中
的融资成分的,按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法,按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分
的金融资产所产生的利得或损失,在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时,计
入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期
损益,其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或
损失从其他综合收益中转出,计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利(属于投资成本收回部分的除外)计入当期损益,其他
利得或损失计入其他综合收益。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益中转出,计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量,产生的利得或损失(包括利息和股利收入)计入当期损益,除非该
金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风
险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入
其他综合收益,除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损
失(包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动)计入当期损益,除非该金
融负债属于套期关系的一部分。终止确认时,将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他
综合收益中转出,计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同,以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量:① 按照金融工具的减值规定确定
的损失准备金额;② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所确定
的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债


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采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所
产生的利得或损失,在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时,终止确认金融资产:
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止;
② 金融资产已转移,且该转移满足《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》关于金融资产终
止确认的规定。
2) 当金融负债(或其一部分)的现时义务已经解除时,相应终止确认该金融负债(或该部分金
融负债)。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的,终止确认该金融资产,并将转移中产生
或保留的权利和义务单独确认为资产或负债;保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的,继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的,分别下列情况处理:(1) 未保留对该金融资产控制的,终止确认该金融资产,并将转
移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债;(2) 保留了对该金融资产控制的,按照继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产,并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的,将下列两项金额的差额计入当期损益:(1) 所转移金融
资产在终止确认日的账面价值;(2) 因转移金融资产而收到的对价,与原直接计入其他综合收益
的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其
变动计入其他综合收益的债务工具投资)之和。转移了金融资产的一部分,且该被转移部分整体
满足终止确认条件的,将转移前金融资产整体的账面价值,在终止确认部分和继续确认部分之
间,按照转移日各自的相对公允价值进行分摊,并将下列两项金额的差额计入当期损益:(1) 终
止确认部分的账面价值;(2) 终止确认部分的对价,与原直接计入其他综合收益的公允价值变动
累计额中对应终止确认部分的金额(涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债务工具投资)之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产
和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级,并依次使用:
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价;
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值,包括:
活跃市场中类似资产或负债的报价;非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价;除报价以外的
其他可观察输入值,如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等;市场验证的输入值
等;
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值,包括不能直接观察或无法由可观察市
场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作
出的财务预测等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础,对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属
于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合
同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失,是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失,是
指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之
间的差额,即全部现金短缺的现值。其中,对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产,
按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产,公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续
期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。


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对于由《企业会计准则第 14 号——收入》规范的交易形成,且不含重大融资成分或者公司不考
虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产,公司运用简化计量方法,按照相当于
整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产,公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已
经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加,公司按照整个存续期内预期信用损失的金
额计量损失准备;如果信用风险自初始确认后未显著增加,公司按照该金融工具未来 12 个月内
预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息,包括前瞻性信息,通过比较金融工具在资产负债表日发
生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已
显著增加。
于资产负债表日,若公司判断金融工具只具有较低的信用风险,则假定该金融工具的信用风险自
初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工
具组合为基础时,公司以共同风险特征为依据,将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失,由此形成的损失准备的增加或转回金额,作为
减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产,损失准备抵减该金融资产在资
产负债表中列示的账面价值;对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资,公司
在其他综合收益中确认其损失准备,不抵减该金融资产的账面价值。
    (2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具

     项   目                     确定组合的依据         计量预期信用损失的方法
                                                      参考历史信用损失经验,结
                                                      合当前状况以及对未来经济
                                                      状况的预测,通过违约风险
 其他应收款——账龄组合               账龄
                                                      敞口和未来12个月内或整个
                                                      存续期预期信用损失率,计
                                                      算预期信用损失
                                                      参考历史信用损失经验,结
                                                      合当前状况及对未来经济状
 其他应收款——合并范围内
                                    款项性质          况的预测,通过违约风险敞
 关联往来组合
                                                      口和整个存续期预期信用损
                                                      失率,计算预期信用损失
    (3) 按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产

    1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
     项   目                     确定组合的依据         计量预期信用损失的方法

                                                      参考历史信用损失经验,结
                                                      合当前状况以及对未来经济
 应收银行承兑汇票                   票据类型          状况的预测,通过违约风险
                                                      敞口和整个存续期预期信用
                                                      损失率,计算预期信用损失
                                                      参考历史信用损失经验,结
 应收商业承兑汇票                                     合当前状况以及对未来经济
                                      账龄            状况的预测,编制应收账款
                                                      账龄与整个存续期预期信用
 应收账款——账龄组合                                 损失率对照表,计算预期信
                                                      用损失
                                                      参考历史信用损失经验,结
 应收账款——合并范围内关           款项性质          合当前状况及对未来经济状
 联往来组合
                                                      况的预测,通过违约风险敞
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                                                       口和整个存续期预期信用损
                                                       失率,计算预期信用损失
    2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表

   账     龄                                          应收账款
                                                  预期信用损失率(%)
 1 年以内(含,下同)                                     5

 1-2 年                                                 10

 2-3 年                                                 30

 3-4 年                                                 50

 4-5 年                                                 80

 5 年以上                                               100

6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示,不相互抵销。但同时满足下列条件的,公司以相
互抵销后的净额在资产负债表内列示:(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利,且该种法定权
利是当前可执行的;(2) 公司计划以净额结算,或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移,公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见第十节、五、10.金融工具所述。

12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见第十节 、五、10.金融工具所述。

13. 应收款项融资
□适用 √不适用

14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见第十节、五、10.金融工具所述。

15. 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或
提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2. 发出存货的计价方法
发出存货采用移动加权平均法。
3. 存货可变现净值的确定依据

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资产负债表日,存货采用成本与可变现净值孰低计量,按照存货类别成本高于可变现净值的差额
计提存货跌价准备。直接用于出售的存货,在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值;需要经过加工的存货,在正常生产经营过程
中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费
后的金额确定其可变现净值;资产负债表日,同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不
存在合同价格的,分别确定其可变现净值,并与其对应的成本进行比较,分别确定存货跌价准备
的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。

16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将
同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即,仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示,将已
向客户转让商品而有权收取对价的权利(该权利取决于时间流逝之外的其他因素)作为合同资产
列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见第十节、五、10.金融工具所述。

17. 持有待售资产
□适用 √不适用

18. 债权投资
债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用

19. 其他债权投资
其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用

20. 长期应收款
长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
详见第十节、五、10.金融工具所述。




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21. 长期股权投资
√适用 □不适用
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制,并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方
一致同意后才能决策,认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力,但
并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定,认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的,合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益
性证券作为合并对价的,在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的
账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值
或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资,判断是否属于“一揽子交
易”。属于“一揽子交易”的,把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于
“一揽子交易”的,在合并日,根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中
的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本,与达到合并前的长
期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额,调整资本公
积;资本公积不足冲减的,调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的,在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资
成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资,区分个别财务报表和合
并财务报表进行相关会计处理:
1) 在个别财务报表中,按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和,作为改按成
本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中,判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的,把各项交易作
为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的,对于购买日之前持有的被购
买方的股权,按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量,公允价值与其账面价值的差额计入
当期投资收益;购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的,与其
相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债
或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的:以支付现金取得的,按照实际支付的购买价款作为其初始投资成
本;以发行权益性证券取得的,按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本;以债务重
组方式取得的,按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本;以非货币性资
产交换取得的,按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算;对联营企业和合营企业的长期股权投
资,采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权,其账面价值与实际取得价款之间的差额,计入当期损益。对于剩余股权,对被投
资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的,转为权益法核算;不能再对被投资单
位实施控制、共同控制或重大影响的,按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》
的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权,且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前,处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续
计算的净资产份额之间的差额,调整资本公积(资本溢价),资本溢价不足冲减的,冲减留存收
益。
丧失对原子公司控制权时,对于剩余股权,按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处
置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和,减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日


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或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额,计入丧失控制权当期的投资收益,同时冲减
商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等,应当在丧失控制权时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权,且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是,在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额,在合并财务报表中确认为其他
综合收益,在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的
折旧或摊销方法
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建
筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量,采用成本模式进行后续计量,并采用与固定资产和无
形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的,使用年限超过一个会计年度的
有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法
√适用 □不适用
      类别             折旧方法   折旧年限(年)       残值率          年折旧率
  房屋及建筑物         直线法           20               5               4.75
  运输工具             直线法           3-5              5             31.67-19
  其他设备             直线法           3-5              5             31.67-19

(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用

24. 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造该
项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时,按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态但
尚未办理竣工决算的,先按估计价值转入固定资产,待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估
价值,但不再调整原已计提的折旧。

25. 借款费用
□适用 √不适用

26. 生物资产
□适用 √不适用

27. 油气资产
□适用 √不适用


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28. 使用权资产
√适用 □不适用
除短期租赁和低价值资产租赁外,本公司在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始
日,是指出租人提供租赁资产使其可供本公司使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计
量。该成本包括:
-租赁负债的初始计量金额;
-在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额,存在租赁激励的,扣除已享受的租赁激励相关金
额;
-本公司发生的初始直接费用;
-本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态
预计将发生的成本。
本公司参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定,对使用权资产计提折旧。
本公司能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的,使用权资产在租赁资产剩余使用寿命
内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的,在租赁期与租赁资产剩余
使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

29. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
    1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等,按成本进行初始计量。
    2. 使用寿命有限的无形资产,在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实
现方式系统合理地摊销,无法可靠确定预期实现方式的,采用直线法摊销。具体年限如下:

        项   目                 摊销年限(年)

      软件                           5


(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用

30. 长期资产减值
√适用 □不适用
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用寿命有限的无
形资产等长期资产,在资产负债表日有迹象表明发生减值的,估计其可收回金额。对因企业合并
所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产,无论是否存在减值迹象,每年都进行减值测试。
商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的,按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用核算已经支出,摊销期限在 1 年以上(不含 1 年)的各项费用。长期待摊费用
按实际发生额入账,在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以
后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

32. 合同负债
合同负债的确认方法
√适用 □不适用
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公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

33. 职工薪酬
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间,将实际发生的短期薪酬确认为负债,并计入当期损益或相关
资产成本。

(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间,根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债,并计
入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤:
1) 根据预期累计福利单位法,采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变量
等作出估计,计量设定受益计划所产生的义务,并确定相关义务的所属期间。同时,对设定受益
计划所产生的义务予以折现,以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本;
2) 设定受益计划存在资产的,将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成
的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的,以设定受益
计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产;
3) 期末,将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资产
的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分,其中服务成本和
设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本,重新计量设定受益计划
净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益,并且在后续会计期间不允许转回至损益,但可
以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的辞退福利,在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债,并计入当期损
益:(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时;(2) 公司确
认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期福利,符合设定提存计划条件的,按照设定提存计划的有关规定进行会计
处理;除此之外的其他长期福利,按照设定受益计划的有关规定进行会计处理,为简化相关会计
处理,将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额
以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益
或相关资产成本。

34. 租赁负债
√适用 □不适用
除短期租赁和低价值资产租赁外,本公司在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值
对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时,本公司采用租赁内含利率作为折现率,
无法确定租赁内含利率的,采用增量借款利率作为折现率。
租赁付款额是指本公司向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项,包括:
-固定付款额及实质固定付款额,存在租赁激励的,扣除租赁激励相关金额;
-取决于指数或比率的可变租赁付款额;
-本公司合理确定将行使的购买选择权的行权价格;
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-租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的,行使终止租赁选择权需支付的款项;
-根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。
租赁期开始日后,本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用,并
计入当期损益或相关资产成本。
在租赁期开始日后,发生下列情形的,本公司重新计量租赁负债,并调整相应的使用权资产,若
使用权资产的账面价值已调减至零,但租赁负债仍需进一步调减的,本公司将差额计入当期损
益:
-因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的,本公司按变动后租赁付款额和修订后的折
现率计算的现值重新计量租赁负债;
-根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动,本公司按照
变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用

37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用

38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
1. 收入确认原则
于合同开始日,公司对合同进行评估,识别合同所包含的各单项履约义务,并确定各单项履约义
务是在某一时段内履行,还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时,属于在某一时段内履行履约义务,否则,属于在某一时点履行履约义务:
(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益;(2) 客户能够控制公司履
约过程中在建商品;(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且公司在整个合同期
间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务,公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合
理确定时,已经发生的成本预计能够得到补偿的,按照已经发生的成本金额确认收入,直到履约
进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务,在客户取得相关商品或服务控制权时
点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时,公司考虑下列迹象:(1) 公司就该商品享有
现时收款权利,即客户就该商品负有现时付款义务;(2) 公司已将该商品的法定所有权转移给客
户,即客户已拥有该商品的法定所有权;(3) 公司已将该商品实物转移给客户,即客户已实物占
有该商品;(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户,即客户已取得该商品所
有权上的主要风险和报酬;(5) 客户已接受该商品;(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹
象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商品或
服务而预期有权收取的对价金额,不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的,公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数,但
包含可变对价的交易价格,不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转
回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的,公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的
应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额,在合同期间内采用实际利率法摊
销。合同开始日,公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的,不考
虑合同中存在的重大融资成分。

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(4) 合同中包含两项或多项履约义务的,公司于合同开始日,按照各单项履约义务所承诺商品的
单独售价的相对比例,将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
公司有两大业务板块,一是物业管理服务,二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算
方式,各类业务销售收入确认的具体方法披露如下:
(1) 物业管理服务
公司提供物业管理服务属于在某一时段内履行的履约义务,公司在履约义务履行的期间内,分月
确认收入。
(2) 物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务,在合同服务周期约定时,在履约义务
履行的期间内分月确认收入;无合同服务周期约定时,在增值服务完成时确认收入。



(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用

39. 合同成本
√适用 □不适用
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的,作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同
取得成本的摊销期限不超过一年,在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本,不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满
足下列条件的,作为合同履约成本确认为一项资产:
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关,包括直接人工、直接材料、制造费用(或类
似费用)、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本;
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源;
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销,
计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩
余对价减去估计将要发生的成本,公司对超出部分计提减值准备,并确认为资产减值损失。以前
期间减值的因素之后发生变化,使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去
估计将要发生的成本高于该资产账面价值的,转回原已计提的资产减值准备,并计入当期损益,
但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

40. 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认:(1) 公司能够满足政府补助所附的条件;(2) 公
司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的,按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货
币性资产的,按照公允价值计量;公允价值不能可靠取得的,按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政
府文件不明确的,以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断,以购建或其他方式形成长
期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助,冲减相关资产的账面
价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的,在相关资产使用寿命内按照
合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助,直接计入当期损益。相关资产
在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的,将尚未分配的相关递延收益余额转入资产
处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
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除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相
关部分和与收益相关部分的政府补助,难以区分与资产相关或与收益相关的,整体归类为与收益
相关的政府补助。与收益相关的政府补助,用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的,确认为
递延收益,在确认相关成本费用或损失的期间,计入当期损益或冲减相关成本;用于补偿已发生
的相关成本费用或损失的,直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助,按照经济业务实质,计入其他收益或冲减相关成本费
用。与公司日常活动无关的政府补助,计入营业外收支。

41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额(未作为资产和负债确认的项目按照税
法规定可以确定其计税基础的,该计税基础与其账面数之间的差额),按照预期收回该资产或清
偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负
债表日,有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异
的,确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日,对递延所得税资产的账面价值进行复核,如果未来期间很可能无法获得足够
的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益,则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能
获得足够的应纳税所得额时,转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益,但不包括下列情况产生
的所得税:(1) 企业合并;(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
公司为承租人时,在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益,
发生的初始直接费用,直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
公司为出租人时,在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益,发生的初始直接费
用,除金额较大的予以资本化并分期计入损益外,均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时
计入当期损益。

(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用

(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
√适用 □不适用
合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的,本公司将各项单独租赁和非租赁部分进行分
拆,按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。
使用权资产的会计政策见第十节、五、28.使用权资产。
租赁负债的会计政策见第十节、五、34.租赁负债。
短期租赁和低价值资产租赁。本公司对房屋建筑物、电子设备、机器设备及运输工具类别短期租
赁以及低价值资产租赁,选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁,是指在租赁期开始日,
租赁期不超过 12 个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁,是指单项租赁资产为全新
资产时价值较低的租赁。本公司将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额,在租赁期内各个期
间按照直线法计入当期损益或相关资产成本租赁变更。租赁发生变更且同时符合下列条件的,本
公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理:
-该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围;
-增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

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租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的,在租赁变更生效日,本公司重新分摊变更后合同
的对价,重新确定租赁期,并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁
负债。
租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的,本公司相应调减使用权资产的账面价值,并将部分
终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的,
本公司相应调整使用权资产的账面价值。
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用

44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
                                                              备注(受重要影响的报表项目
 会计政策变更的内容和原因              审批程序
                                                                     名称和金额)
  执行财政部颁布的《企业会          经管理层批准                     见其他说明
  计准则第 21 号——租赁》
  (财会〔2018〕35 号文件)
其他说明:本公司自 2021 年 1 月 1 日起执行财政部于 2018 年颁布的《企业会计准则第 21
号——租赁》(以下称“新租赁准则”),变更后的会计政策见第十节、五、42.租赁。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用

(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
                                     合并资产负债表
                                                                   单位:元   币种:人民币
                               2020 年 12 月 31
             项目                                   2021 年 1 月 1 日         调整数
                                      日
 流动资产:
   货币资金                     308,934,730.31        308,934,730.31
   结算备付金
   拆出资金
   交易性金融资产               174,228,116.94        174,228,116.94
   衍生金融资产
   应收票据                         952,400.01            952,400.01
   应收账款                     336,744,185.95        336,744,185.95
   应收款项融资
   预付款项                         4,072,323.69        4,072,323.69
   应收保费
   应收分保账款
   应收分保合同准备金
   其他应收款                      88,618,876.82       88,618,876.82
   其中:应收利息
         应收股利
   买入返售金融资产
   存货                            10,823,072.52       10,823,072.52
   合同资产
   持有待售资产
                                         77 / 148
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   一年内到期的非流动资产
   其他流动资产                  294,847,121.55      294,847,121.55
     流动资产合计              1,219,220,827.79    1,219,220,827.79
 非流动资产:
   发放贷款和垫款
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款                   230,000,000.00       230,000,000.00
   长期股权投资                   2,648,789.38         2,648,789.38
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产            47,177,418.60        47,177,418.60
   投资性房地产                   8,393,236.48         8,393,236.48
   固定资产                      39,348,417.34        39,348,417.34
   在建工程
   生产性生物资产
   油气资产
   使用权资产                                        170,013,457.37   170,013,457.37
   无形资产                          648,338.46          648,338.46
   开发支出
   商誉                          134,393,908.19      134,393,908.19
   长期待摊费用                   65,782,307.25       65,782,307.25
   递延所得税资产                  7,369,110.51        7,369,110.51
   其他非流动资产                    931,200.00          931,200.00
     非流动资产合计              536,692,726.21      706,706,183.58   170,013,457.37
        资产总计               1,755,913,554.00    1,925,927,011.37   170,013,457.37
 流动负债:
   短期借款
   向中央银行借款
   拆入资金
   交易性金融负债
   衍生金融负债
   应付票据
   应付账款                     204,980,535.37       204,980,535.37
   预收款项                         407,785.15           407,785.15
   合同负债                     190,986,987.62       190,986,987.62
   卖出回购金融资产款
   吸收存款及同业存放
   代理买卖证券款
   代理承销证券款
   应付职工薪酬                  69,752,139.60        69,752,139.60
   应交税费                      36,617,129.08        36,617,129.08
   其他应付款                   408,762,808.94       408,762,808.94
   其中:应付利息
          应付股利
   应付手续费及佣金
   应付分保账款
   持有待售负债
   一年内到期的非流动负债
   其他流动负债                    3,566,539.23        3,566,539.23
                                        78 / 148
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     流动负债合计               915,073,924.99       915,073,924.99
 非流动负债:
   保险合同准备金
   长期借款
   应付债券
   其中:优先股
         永续债
   租赁负债                                          170,013,457.37      170,013,457.37
   长期应付款
   长期应付职工薪酬
   预计负债
   递延收益                          997,268.27          997,268.27
   递延所得税负债
   其他非流动负债
     非流动负债合计                 997,268.27       171,010,725.64      170,013,457.37
       负债合计                 916,071,193.26     1,086,084,650.63      170,013,457.37
 所有者权益(或股东权益):
   实收资本(或股本)           134,126,985.00       134,126,985.00
   其他权益工具
   其中:优先股
         永续债
   资本公积                     312,689,551.18       312,689,551.18
   减:库存股
   其他综合收益
   专项储备
   盈余公积                      50,670,429.13        50,670,429.13
   一般风险准备
   未分配利润                   328,194,880.27       328,194,880.27
   归属于母公司所有者权益       825,681,845.58
                                                     825,681,845.58
 (或股东权益)合计
   少数股东权益                  14,160,515.16        14,160,515.16
     所有者权益(或股东权       839,842,360.74
                                                     839,842,360.74
 益)合计
       负债和所有者权益(或    1,755,913,554.00    1,925,927,011.37      170,013,457.37
 股东权益)总计

各项目调整情况的说明:
□适用 √不适用
                                   母公司资产负债表
                                                                   单位:元    币种:人民币
                               2020 年 12 月 31
             项目                                  2021 年 1 月 1 日          调整数
                                      日
 流动资产:
   货币资金                     170,778,069.24      170,778,069.24
   交易性金融资产               132,928,695.35      132,928,695.35
   衍生金融资产
   应收票据                         952,400.01          952,400.01
   应收账款                     264,476,596.65      264,476,596.65
   应收款项融资
                                        79 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                          2021 年半年度报告



   预付款项                       1,198,755.31         1,198,755.31
   其他应收款                    76,322,168.11        76,322,168.11
   其中:应收利息
          应收股利
   存货                            9,105,353.83        9,105,353.83
   合同资产
   持有待售资产
   一年内到期的非流动资产
   其他流动资产                 282,638,120.46       282,638,120.46
     流动资产合计               938,400,158.96       938,400,158.96
 非流动资产:
   债权投资
   其他债权投资
   长期应收款                   230,000,000.00       230,000,000.00
   长期股权投资                 297,795,241.78       297,795,241.78
   其他权益工具投资
   其他非流动金融资产            47,177,418.60        47,177,418.60
   投资性房地产                   8,393,236.48         8,393,236.48
   固定资产                      26,921,367.71        26,921,367.71
   在建工程
   生产性生物资产
   油气资产
   使用权资产                                          1,253,824.76    1,253,824.76
   无形资产                          418,214.20          418,214.20
   开发支出
   商誉
   长期待摊费用                    1,083,899.46        1,083,899.46
   递延所得税资产                  6,233,467.92        6,233,467.92
   其他非流动资产
     非流动资产合计              618,022,846.15      619,276,670.91    1,253,824.76
        资产总计               1,556,423,005.11    1,557,676,829.87    1,253,824.76
 流动负债:
   短期借款
   交易性金融负债
   衍生金融负债
   应付票据
   应付账款                     163,820,113.17       163,820,113.17
   预收款项
   合同负债                     146,798,108.91       146,798,108.91
   应付职工薪酬                  40,504,235.35        40,504,235.35
   应交税费                      25,882,035.84        25,882,035.84
   其他应付款                   341,983,153.48       341,983,153.48
   其中:应付利息
          应付股利
   持有待售负债
   一年内到期的非流动负债
   其他流动负债                     346,263.46           346,263.46
     流动负债合计               719,333,910.21       719,333,910.21

                                        80 / 148
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  非流动负债:
    长期借款
    应付债券
    其中:优先股
          永续债
    租赁负债                                          1,253,824.76        1,253,824.76
    长期应付款
    长期应付职工薪酬
    预计负债
    递延收益                          626,553.94        626,553.94
    递延所得税负债
    其他非流动负债
      非流动负债合计                  626,553.94      1,880,378.70        1,253,824.76
        负债合计                  719,960,464.15    721,214,288.91        1,253,824.76
  所有者权益(或股东权益):
    实收资本(或股本)            134,126,985.00    134,126,985.00
    其他权益工具
    其中:优先股
          永续债
    资本公积                      312,595,551.32    312,595,551.32
    减:库存股
    其他综合收益
    专项储备
    盈余公积                       50,670,429.13     50,670,429.13
    未分配利润                    339,069,575.51    339,069,575.51
      所有者权益(或股东权        836,462,540.96
                                                    836,462,540.96
  益)合计
        负债和所有者权益(或 1,556,423,005.11
                                                  1,557,676,829.87        1,253,824.76
  股东权益)总计
各项目调整情况的说明:
√适用 □不适用
公司从 2021 年 1 月 1 日起首次执行新租赁准则,确认使用权资产、一年内到期的非流动负债及
租赁负债。

(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用

45. 其他
□适用 √不适用

六、税项
1.   主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
           税种                          计税依据                      税率
  增值税                       以按税法规定计算的销售货物
                               和应税劳务收入为基础计算销   13%、9%、6%、5%、3%、1%
                               项税额,扣除当期允许抵扣的
                                           81 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                2021 年半年度报告



                               进项税额后,差额部分为应交
                               增值税
 消费税
 营业税
 城市维护建设税                实际缴纳的流转税税额          7%、5%
 企业所得税                    企业所得税                    应纳税所得额
 教育费附加                    实际缴纳的流转税税额          3%
 地方教育附加                  实际缴纳的流转税税额          2%
 房产税                        从价计征的,按房产原值一次    1.2 或 12%
                               减除 30%后余值的 1.2%计缴;
                               从租计征的,按租金收入的
                               12%计缴

存在不同企业所得税税率纳税主体的,披露情况说明
√适用 □不适用
                纳税主体名称                                 所得税税率(%)
  浙江南都智联物业服务有限公司                                                           5%
  杭州乐勤楼宇工程有限公司                                                               5%
  杭州南诚智慧生活服务有限公司                                                           5%
  南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司                                                         5%
  杭州南郡商业经营管理有限公司                                                           5%
  杭州信建大悦住房服务有限公司                                                           5%
  常熟市中远物业服务有限责任公司                                                        20%
  除上述以外的其他纳税主体                                                              25%

2.   税收优惠
√适用 □不适用
根据《国家税务总局关于实施小型微利企业普惠性所得税减免政策有关问题的公告》(国家
税务总局公告 2019 年第 2 号)、《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的
通知》(财税 2019 年第 13 号)以及《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税
优惠政策的公告》(财政部税务总局公告 2021 年第 12 号),浙江悦都物业服务有限公司、浙江
南都智联物业服务有限公司等因满足小型微利企业的要求,自 2019 年 1 月 1 日起至 2020 年
12 月 31 日,对年应纳税所得额不超过 100 万的部分,减按 25%计入应纳税所得额,按 20%的
税率缴纳企业所得税;对年应纳税所得额超过 100 万但不超过 300 万的部分,减按 50%计入应
纳税所得额,按 20%的税率缴纳企业所得税。自 2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日,
上述子公司对年应纳税所得额不超过 100 万元的部分在减按 25%计入应纳税所得额的优惠基础
上,再减半征收企业所得税。
3.   其他
□适用 √不适用

七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
□适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
            项目                     期末余额                        期初余额
库存现金                                      274,113.23                       400,078.44
银行存款                                  321,019,730.21                   307,440,538.15
其他货币资金                                  265,938.74                     1,094,113.72
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合计                                   321,559,782.18                   308,934,730.31
  其中:存放在境外的                                 0
                                                                                     0
      款项总额
其他说明:
期末银行存款包括冻结的银行存款 33,399.38 元和保函保证金 10,000.00 元,使用受限。

2、 交易性金融资产
□适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
                 项目                        期末余额                  期初余额
  以公允价值计量且其变动计入当期
  损益的金融资产
  其中:
        银行理财                               273,237,669.97           174,228,116.94
  指定以公允价值计量且其变动计入
  当期损益的金融资产
  其中:
                 合计                          273,237,669.97           174,228,116.94
其他说明:
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
            项目                       期末余额                      期初余额
银行承兑票据
商业承兑票据                                  14,416,872.70                 952,400.01
            合计                              14,416,872.70                 952,400.01
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
           项目                    期末终止确认金额             期末未终止确认金额
 银行承兑票据
 商业承兑票据                                                             1,650,000.00
           合计                                                           1,650,000.00

(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用




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(5). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                  期末余额                                                      期初余额
                               账面余额               坏账准备                               账面余额                 坏账准备
       类别                                                                   账面                                                           账面
                                                            计提比例                                                        计提比例
                           金额        比例(%)      金额                      价值       金额        比例(%)      金额                       价值
                                                              (%)                                                             (%)
按单项计提坏账准备
其中:


按组合计提坏账准备
其中:
商业承兑汇票       15,175,655.47          100.00 758,782.77        5.00 14,416,872.70 1,002,526.33      100.00 50,126.32              5.00 952,400.01

       合计            15,175,655.47      /      758,782.77    /        14,416,872.70 1,002,526.33       /       50,126.32        /       952,400.01

按单项计提坏账准备:
□适用 √不适用


按组合计提坏账准备:
√适用 □不适用
组合计提项目:商业承兑汇票
                                                                                                                            单位:元 币种:人民币
                                                                                     期末余额
                名称
                                                 应收票据                            坏账准备                               计提比例(%)
 商业承兑汇票                                          15,175,655.47                            758,782.77                                      5.00
                合计                                   15,175,655.47                            758,782.77                                      5.00

                                                                       84 / 148
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按组合计提坏账的确认标准及说明
√适用 □不适用
见第十节、五、10.金融工具。

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露:
□适用 √不适用

(6). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                   单位:元     币种:人民币
                                               本期变动金额
      类别           期初余额                                                    期末余额
                                    计提         收回或转回     转销或核销
 商业承兑汇票         50,126.32   708,656.45                                     758,782.77
     合计             50,126.32   708,656.45                                     758,782.77

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的:
□适用 √不适用
其他说明:
无

(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用

5、 应收账款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
                                                                    单位:元    币种:人民币
                     账龄                                     期末账面余额
1 年以内
其中:1 年以内分项
                                                                             428,740,941.12

1 年以内小计                                                                 428,740,941.12
1至2年                                                                        53,885,541.18
2至3年                                                                        18,592,010.15
3 年以上
3至4年                                                                         3,864,781.88
4至5年                                                                           740,652.61
5 年以上                                                                         282,858.32



                     合计                                                    506,106,785.26



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(2). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                                                                      单位:元 币种:人民币
                                              期末余额                                                      期初余额
                         账面余额                 坏账准备                            账面余额                  坏账准备
      类别                                                             账面                                                        账面
                                    比例                  计提比                                 比例                   计提比
                        金额                    金额                   价值         金额                      金额                 价值
                                    (%)                    例(%)                                 (%)                     例(%)
按单项计提坏账准
备
其中:


按组合计提坏账准
备
其中:
账龄组合         506,106,785.26 100.00 35,210,975.56        6.96 470,895,809.70 366,720,233.27 100.00 29,976,047.32           8.17 336,744,185.95

      合计         506,106,785.26     /    35,210,975.56    /                  366,720,233.27     /      29,976,047.32        /   336,744,185.95

按单项计提坏账准备:
□适用 √不适用

按组合计提坏账准备:
√适用 □不适用
组合计提项目:账龄
                                                                                                                          单位:元 币种:人民币
                                                                                  期末余额
             名称
                                                应收账款                          坏账准备                                计提比例(%)
 1 年以内                                             428,740,941.12                      21,437,047.04                                     5.00
 1-2 年                                                53,885,541.18                       5,388,554.12                                    10.00

                                                                   86 / 148
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 2-3 年                                                   18,592,010.15                        5,577,603.05                               30.00
 3-4 年                                                    3,864,781.88                        1,932,390.94                               50.00
 4-5 年                                                      740,652.61                          592,522.09                               80.00
 5 年以上                                                    282,858.32                          282,858.32                              100.00
                   合计                                  506,106,785.26                       35,210,975.56                                6.96

按组合计提坏账的确认标准及说明:
√适用 □不适用
见第十节、五、10.金融工具。

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露:
□适用 √不适用

(3). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                                                                           单位:元 币种:人民币
                                                                                  本期变动金额
            类别             期初余额                                                                                              期末余额
                                                     计提                 收回或转回        转销或核销         其他变动
 按组合计提                29,976,047.32            5,260,469.79                                25,541.55                         35,210,975.56

         合计             29,976,047.32             5,260,469.79                                25,541.55                         35,210,975.56
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的:
□适用 √不适用
(4). 本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
                                                                                                                           单位:元 币种:人民币
                                项目                                                                   核销金额
  实际核销的应收账款                                                                                                                  25,541.55
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
                                                                      87 / 148
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应收账款核销说明:
√适用 □不适用
本期实际核销应收账款 25,541.55 元。



(5). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用

                                                        占应收账款余额
   单位名称                                账面余额                        坏账准备
                                                          的比例(%)
 河南绿地商城置业有限公司                 17,230,586.52           3.40     2,285,497.53
 启东崇和置业有限公司                     17,013,578.78           3.36     1,810,917.09

 宁波杭州湾新区盈海置业有限公司           12,622,059.12           2.49       669,789.10

 河南绿地溱水置业有限公司                 10,794,035.23           2.13       753,188.08

 河南绿地牟山置业有限公司                  8,526,040.69           1.68       549,796.65

   小   计                                66,186,300.34                    6,069,188.45



(6). 因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用

(7). 转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

6、 应收款项融资
□适用 √不适用



7、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                               期末余额                           期初余额
     账龄
                     金额            比例(%)               金额            比例(%)
1 年以内           5,298,635.83              81.75        3,913,983.95             96.11
1至2年             1,098,261.75              16.94          141,606.74              3.48
2至3年                 84,621.99              1.31           16,734.00              0.41
3 年以上
    合计           6,481,519.57            100.00      4,072,324.69               100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明:
无

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(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用

   单位名称                                账面余额                占预付款项余额    的
                                                                         比例(%)
 常熟市芝友电梯安装工程有限公                     1,000,000.00                   15.43
 司
 中国石化销售股份有限公司江苏                         652,043.06                 10.06
 苏州常熟石油分公司
 国网浙江省电力公司杭州供电公                         617,692.05                  9.53
 司
 国网江苏省电力有限公司常熟市                         443,499.17                  6.84
 供电分公司
 国网江苏省电力有限公司苏州供                         292,953.27                  4.52
 电分公司
   小 计                                          3,006,187.55                   46.38


其他说明
□适用 √不适用

8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
                                                              单位:元 币种:人民币
              项目                    期末余额                    期初余额
 应收利息
 应收股利
 其他应收款                             105,201,656.24                 88,618,876.82
              合计                      105,201,656.24                 88,618,876.82
其他说明:
□适用 √不适用

应收利息
(1). 应收利息分类
□适用 √不适用
(2). 重要逾期利息
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用




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应收股利
(1). 应收股利
□适用 √不适用
(2). 重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3). 坏账准备计提情况
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

其他应收款
(4). 按账龄披露
√适用□不适用
                                                                    单位:元    币种:人民币
                       账龄                                     期末账面余额
 1 年以内
 其中:1 年以内分项
                                                                             84,281,485.55
 1 年以内小计                                                                84,281,485.55
 1至2年                                                                      22,194,942.58
 2至3年                                                                       3,807,211.64
 3 年以上
 3至4年                                                                        3,887,968.52
 4至5年                                                                        2,748,821.38
 5 年以上                                                                        540,900.61
                       合计                                                  117,461,330.28

(5). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
                                                                    单位:元 币种:人民币
           款项性质                     期末账面余额                  期初账面余额
 应收暂付款                                   86,696,010.53                 76,503,658.73
 押金保证金                                   28,943,034.63                 20,407,693.24
 其他                                          1,822,285.12                  2,561,983.54
             合计                           117,461,330.28                  99,473,335.51



(6). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                                 单位:元      币种:人民币
                        第一阶段         第二阶段          第三阶段
                                       整个存续期预    整个存续期预期信
    坏账准备          未来12个月预期                                              合计
                                       期信用损失(未   用损失(已发生信
                        信用损失
                                       发生信用减值)       用减值)
 2021年1月1日余
                    4,054,626.23          676,477.16          6,123,355.30   10,854,458.69
 额
                                           90 / 148
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 2021年1月1日余
 额在本期
 --转入第二阶段       -1,109,747.13       1,109,747.13
 --转入第三阶段                            -380,721.16        380,721.16
 --转回第二阶段
 --转回第一阶段
 本期计提               1,269,195.19        813,991.13       -677,970.97       1,405,215.35
 本期转回
 本期转销
 本期核销
 其他变动
 2021年6月30日          4,214,074.29      2,219,494.26      5,826,105.49      12,259,674.04
 余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明:
□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据:
□适用 √不适用
(7). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                  单位:元      币种:人民币
                                               本期变动金额
    类别          期初余额                     收回或    转销或   其他变        期末余额
                                   计提
                                                 转回      核销       动
  其他应收    10,854,458.69 1,405,215.35                                    12,259,674.04
  款
     合计     10,854,458.69 1,405,215.35                                    12,259,674.04
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的:
□适用 √不适用
(8). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用



(9). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
                                                                   单位:元     币种:人民币
                                                          占其他应收款期
                                                                                坏账准备
  单位名称       款项的性质     期末余额          账龄    末余额合计数的
                                                                                期末余额
                                                              比例(%)
杭州市江干区    应收暂付款       300,000.00 1 年以内                  6.11        15,000.00
东方润园第四    及押金保证
届业主委员会    金
杭州市江干区    应收暂付款     6,873,085.08 1-2 年                               687,308.51
东方润园第四    及押金保证
届业主委员会    金
昆山枫庭物业    应收暂付款       600,000.00 1 年以内                 1.86         30,000.00
管理有限公司

                                            91 / 148
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昆山枫庭物业    应收暂付款       1,587,545.00 1-2 年                                   158,754.50
管理有限公司
杭州大江东建    应收暂付款       1,527,344.05 1 年以内                      1.49         76,367.20
设发展有限公    及押金保证
司              金
杭州大江东建    应收暂付款         220,655.60 1-2 年                                     22,065.56
设发展有限公    及押金保证
司              金
河南绿地商城    应收暂付款       1,659,836.10 1 年以内                      1.41         82,991.81
置业有限公司
杭州之江创意    押金保证金         636,053.44 1 年以内                      1.15         31,802.67
园开发有限公
司
杭州之江创意    押金保证金         712,899.08 1-2 年                                     71,289.91
园开发有限公
司
    合计                /       14,117,418.35          /                  12.02      1,175,580.16



(10). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用



(11). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用

(12). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

9、 存货
(1).   存货分类
√适用 □不适用
                                                                          单位:元    币种:人民币
                            期末余额                                    期初余额
                            存货跌价准                                  存货跌价
  项目                      备/合同履                                   准备/合同
             账面余额                    账面价值          账面余额                    账面价值
                            约成本减值                                  履约成本
                               准备                                     减值准备
原材料        445,697.73                 445,697.73        507,963.12                  507,963.12
在产品
库存商     11,455,648.39 109,262.90 11,346,385.49
                                                       10,447,727.05 132,617.65 10,315,109.40
品
周转材
料


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消耗性
生物资
产
合同履
约成本
  合计     11,901,346.12 109,262.90 11,792,083.22 10,955,690.17 132,617.65 10,823,072.52

(2).   存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
                                                                 单位:元   币种:人民币
                                 本期增加金额            本期减少金额
    项目        期初余额                             转回或转                 期末余额
                               计提        其他                    其他
                                                       销
 原材料
 在产品
 库存商品      132,617.65                            23,354.75               109,262.90
 周转材料
 消耗性生
 物资产
 合同履约
 成本
   合计        132,617.65                            23,354.75               109,262.90

(3).   存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用

(4).   合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用

11、 持有待售资产
□适用 √不适用

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12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用



13、 其他流动资产
√适用 □不适用
                                                    单位:元 币种:人民币
              项目              期末余额                期初余额
合同取得成本
应收退货成本
理财产品                           160,000,000.00         280,761,198.63
待抵扣增值税                         9,422,987.21           9,775,952.74
待摊房租                               500,982.58           2,392,496.35
待摊财产保险费                         783,351.64             606,013.22
预缴税金                                 1,200.00              26,377.90
其他                                 1,557,218.60           1,285,082.71
             合计                  172,265,740.03         294,847,121.55

其他说明:
无

14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用



15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用




                               94 / 148
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16、 长期应收款
(1) 长期应收款情况
√适用 □不适用
                                                              单位:元 币种:人民币
                            期末余额                        期初余额           折
                              坏                              坏               现
     项目                     账                              账               率
                   账面余额          账面价值      账面余额          账面价值
                              准                              准               区
                              备                              备               间
融资租赁款
     其中:未
实现融资收益
分期收款销售
商品
分期收款提供
劳务
杭州丽郡置业 230,000,000.00       230,000,000.00 230,000,000.00   230,000,000.00
有限公司
     合计     230,000,000.00      230,000,000.00 230,000,000.00   230,000,000.00 /

(2) 坏账准备计提情况
□适用 √不适用

(3) 因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用

(4) 转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用




                                        95 / 148
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17、 长期股权投资
√适用 □不适用
                                                                                                                             单位:元 币种:人民币
                                                                             本期增减变动
                                                                                                宣告发                                      减值准
                                 期初                                           其他综   其他                                   期末
       被投资单位                           追加       减少   权益法下确认                      放现金    计提减     其                     备期末
                                 余额                                           合收益   权益                                   余额
                                            投资       投资     的投资损益                      股利或    值准备     他                       余额
                                                                                调整     变动
                                                                                                利润
  一、合营企业
  小计
  二、联营企业
  杭州运河辰景物业管理服   1,200,293.28                           4,769.31                                                   1,205,062.59
  务有限公司
  江西国信南都商业管理有   1,448,496.10                        -393,418.16                                                   1,055,077.94
  限 公司
  小计                     2,648,789.38                        -388,648.85                                                   2,260,140.53
            合计           2,648,789.38                        -388,648.85                                                   2,260,140.53
其他说明
无

18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用


                                                                     96 / 148
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19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
                                                                   单位:元 币种:人民币
                 项目                         期末余额                   期初余额
 权益工具投资                                   47,177,418.60              47,177,418.60
                 合计                           47,177,418.60              47,177,418.60
其他说明:
无

20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
                                                                    单位:元    币种:人民币
           项目                房屋、建筑物    土地使用权       在建工程          合计
 一、账面原值
   1.期初余额                  9,162,705.38                                    9,162,705.38
   2.本期增加金额
   (1)外购
   (2)存货\固定资产\在
 建工程转入
   (3)企业合并增加
   3.本期减少金额
   (1)处置
   (2)其他转出
     4.期末余额                9,162,705.38                                    9,162,705.38
 二、累计折旧和累计摊销
     1.期初余额                  769,468.90                                      769,468.90
     2.本期增加金额              229,085.94                                      229,085.94
   (1)计提或摊销               229,085.94                                      229,085.94
     3.本期减少金额
   (1)处置
   (2)其他转出
     4.期末余额                  998,554.84                                      998,554.84
 三、减值准备
     1.期初余额
     2.本期增加金额
   (1)计提
     3、本期减少金额
     (1)处置
     (2)其他转出
     4.期末余额
 四、账面价值
   1.期末账面价值              8,164,150.54                                    8,164,150.54
   2.期初账面价值              8,393,236.48                                    8,393,236.48




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(2). 未办妥产权证书的投资性房地产情况:
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用



21、 固定资产
项目列示
□适用 √不适用
其他说明:
无

固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
                                                                   单位:元    币种:人民币
         项目          房屋及建筑物    运输设备        其他                      合计
一、账面原值:
     1.期初余额        46,744,628.45 26,389,490.87 12,424,690.92              85,558,810.24
     2.本期增加金额                   5,714,613.76    532,938.43               6,247,552.19
       (1)购置                      5,714,613.76    532,938.43               6,247,552.19
       (2)在建工程
转入
       (3)企业合并
增加
      3.本期减少金额                                 308,137.99                  308,137.99
       (1)处置或报
                                                     308,137.99                  308,137.99
废
     4.期末余额        46,744,628.45 32,104,104.63 12,649,491.36              91,498,224.44
二、累计折旧
     1.期初余额        22,460,993.73 14,716,463.62 9,032,935.55               46,210,392.90
     2.本期增加金额     1,110,091.44 2,357,839.05     575,549.59               4,043,480.08
       (1)计提        1,110,091.44 2,357,839.05     575,549.59               4,043,480.08
     3.本期减少金额                                   277,967.86                 277,967.86
       (1)处置或报
                                                     277,967.86                  277,967.86
废
     4.期末余额        23,571,085.17 17,074,302.67 9,330,517.28               49,975,905.12
三、减值准备
     1.期初余额
     2.本期增加金额
       (1)计提
     3.本期减少金额
       (1)处置或报
废
     4.期末余额
四、账面价值
     1.期末账面价值    23,173,543.28 15,029,801.96 3,318,974.08               41,522,319.32
     2.期初账面价值    24,283,634.72 11,673,027.25 3,391,755.37               39,348,417.34
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(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用

(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用

(4). 通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
                                                                 单位:元    币种:人民币
                    项目                                   期末账面价值
 办公用房                                                                   8,928,570.31




(5). 未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
           项目                       账面价值                 未办妥产权证书的原因
 绿地新都会房产                             4,859,464.15           正在办理中



其他说明:
□适用 √不适用

固定资产清理
□适用 √不适用



22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明:
无

在建工程
(1). 在建工程情况
□适用 √不适用

(2). 重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3). 本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用

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工程物资
□适用 √不适用



23、 生产性生物资产
(1). 采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用√不适用
(2). 采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用

24、 油气资产
□适用 √不适用



25、 使用权资产
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
               项目                     房屋建筑物                     合计
  一、账面原值
      1.期初余额                            170,013,457.37             170,013,457.37
      2.本期增加金额                          4,603,648.39               4,603,648.39
      3.本期减少金额                            371,838.86                 371,838.86
      4.期末余额                            174,245,266.90             174,245,266.90
  二、累计折旧
      1.期初余额
      2.本期增加金额                                363,412.31              363,412.31
        (1)计提                                     363,412.31              363,412.31
      3.本期减少金额
        (1)处置
      4.期末余额                                    363,412.31              363,412.31
  三、减值准备
      1.期初余额
      2.本期增加金额
        (1)计提
      3.本期减少金额
        (1)处置
      4.期末余额
  四、账面价值
      1.期末账面价值                        173,881,854.59             173,881,854.59
      2.期初账面价值                        170,013,457.37             170,013,457.37
其他说明:
无


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26、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
                                                                 单位:元    币种:人民币
       项目           土地使用权   专利权     非专利技术       软件            合计
 一、账面原值
     1.期初余额                                            1,728,409.77     1,728,409.77
     2.本期增加金
 额
       (1)购置
       (2)内部研
 发
       (3)企业合
 并增加



      3.本期减少金
 额
        (1)处置



    4.期末余额                                           1,728,409.77       1,728,409.77
二、累计摊销
     1.期初余额                                          1,080,071.31       1,080,071.31
     2.本期增加金                                          137,460.18         137,460.18
额
        (1)计提                                          137,460.18         137,460.18
     3.本期减少金
额
          (1)处置
     4.期末余额                                          1,217,531.49       1,217,531.49
三、减值准备
     1.期初余额
     2.本期增加金
额
        (1)计提
     3.本期减少金
额
        (1)处置
     4.期末余额
四、账面价值
     1.期末账面价                                          510,878.28         510,878.28
值
     2.期初账面价                                          648,338.46         648,338.46
值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0%

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(2). 未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用

27、 开发支出
□适用 √不适用

28、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
                                                                     单位:元    币种:人民币
 被投资单位名称                               本期增加         本期减少
 或形成商誉的事           期初余额      企业合并                                 期末余额
                                                               处置
       项                                 形成的
 上海采林物业 管        43,596,660.85                                       43,596,660.85
 理有限公司
 江苏金枫物业 服        95,863,585.98                                       95,863,585.98
 务有限责任公司
       合计            139,460,246.83                                      139,460,246.83


(2). 商誉减值准备
√适用 □不适用
                                                                     单位:元    币种:人民币
 被投资单位名称                         本期增加               本期减少
 或形成商誉的事       期初余额                                                       期末余额
                                     计提                 处置
         项
 上海采林物业管     5,066,338.64                                                5,066,338.64
 理有限公司
       合计         5,066,338.64                                                5,066,338.64

(3). 商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用

 资产组的构成                  上海采林物业管理有限公司        江苏金枫物业服务有限责任公司

 资产组的账面价值                               1,907,178.60                      15,485,916.52

 分摊至本资产组的商誉账                        42,811,469.12                     136,947,979.97
 面价值

 包含商誉的资产组的账面                        44,718,647.72                     152,433,896.49
 价值

 资产组是否与购买日、以
 前年度商誉减值测试时所                      是                                 是
 确定的资产组一致


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(4). 说明商誉减值测试过程、关键参数(例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
     期增长率、利润率、折现率、预测期等,如适用)及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
① 上海采林物业管理有限公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算,其预计现金流量根据公司批准的 5 年期
现金流量预测为基础,现金流量预测使用的折现率 15.00%(2020 年度:15%),预测期以后的
现金流量采用确定不变的数值,该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括:预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本率、营
业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关
键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。根
据公司聘请的万隆(上海)资产评估有限公司出具的《评估报告》(万隆评财字〔2021﹞第
40050 号),包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 46,400,000.00 元,高于账面价值
44,718,647.72 元,商誉未出现减值损失。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算,其预计现金流量根据公司批准的 5 年期
现金流量预测为基础,现金流量预测使用的折现率 15.00%(2020 年度:15%),预测期以后的
现金流量采用确定不变的数值,该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括:预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本率、营
业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关
键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据公司提供的商誉减值测试数据,包含
商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 188,800,000.00 元,高于账面价值 152,433,896.49
元,商誉未出现减值损失。



(5). 商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
① 上海采林物业管理有限公司
本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
本公司与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺已于 2020 年底结束。




其他说明:
□适用 √不适用

29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                                其他减少
    项目           期初余额      本期增加金额    本期摊销金额               期末余额
                                                                  金额
 群岛服务式                      2,821,125.49    3,270,523.80             26,156,734.24
 公寓装修工
                 26,606,132.55
 程(西溪
 店)
 群岛服务式                          8,556.61    1,453,585.44            14,545,979.86
                 15,991,008.69
 公寓装修工
                                         103 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                   2021 年半年度报告



  程(鑫都会
  店)
  群岛国际青                           286.42           877,318.44              8,604,083.41
  年社区装修
                  9,481,115.43
  工程(天瑞
  店)
  群岛国际青                       -20,642.20           299,843.58              7,014,912.90
  年社区装修
                  7,335,398.68
  工程(欢乐
  城店)
  群岛服务式                        29,035.85           184,790.28              3,062,507.30
  公寓装修工
                  3,218,261.73
  程(朝晖兽
  王店)
  零星装修工                                            801,289.69              2,349,100.48
                  3,150,390.17
  程
      合计       65,782,307.25   2,838,362.17       6,887,351.23               61,733,318.19
其他说明:
无

30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                     期末余额                            期初余额
          项目             可抵扣暂时性    递延所得税          可抵扣暂时性    递延所得税
                               差异           资产                 差异           资产
 资产减值准备              34,876,631.67   8,677,908.25        28,958,839.59   7,227,070.56
 内部交易未实现利润
 可抵扣亏损                                                       568,159.80      142,039.95
         合计              34,876,631.67      8,677,908.25     29,526,999.39    7,369,110.51


(2). 未经抵销的递延所得税负债
□适用 √不适用

(3). 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
□适用 √不适用

(4). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
                                                                      单位:元 币种:人民币
            项目                           期末余额                       期初余额
 可抵扣暂时性差异                              13,462,063.60                  12,054,410.39
 可抵扣亏损                                    44,335,735.64                  46,734,004.13
            合计                               57,797,799.24                  58,788,414.52



                                            104 / 148
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(5). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
                                                                          单位:元   币种:人民币
        年份                   期末金额                  期初金额                    备注
 2021 年                                                     465,136.41
 2022 年                       12,363,439.44             12,363,439.44
 2023 年                       10,165,787.20             11,214,019.93
 2024 年                       15,480,839.13             15,557,775.32
 2025 年及以后                  6,325,669.87               7,133,633.03
        合计                   44,335,735.64             46,734,004.13                /



其他说明:
□适用 √不适用

31、 其他非流动资产
□适用 √不适用



32、 短期借款
(1).   短期借款分类
□适用 √不适用



(2).   已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用

33、 交易性金融负债
□适用 √不适用



34、 衍生金融负债
□适用 √不适用



35、 应付票据
□适用 √不适用



36、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
                                                                          单位:元 币种:人民币
            项目                          期末余额                          期初余额
                                             105 / 148
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 劳务费                              195,461,848.58                    177,697,309.03
 工程款                               19,336,794.67                     11,007,520.11
 房租费                                                                 11,229,237.15
 其他                                 12,690,207.42                      5,046,469.08
              合计                   227,488,850.67                    204,980,535.37



(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用

37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
              项目                  期末余额                         期初余额
 预收租金                                 3,491,336.19                       407,785.15
              合计                        3,491,336.19                       407,785.15

(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用

38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
              项目                  期末余额                         期初余额
 物业管理费                             228,461,306.95                   165,349,486.28
 预收装修款                                  30,000.00                    25,620,601.34
 其他                                       128,263.80                        16,900.00
              合计                      228,619,570.75                   190,986,987.62



(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用

39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
                                                                 单位:元     币种:人民币
       项目              期初余额    本期增加         本期减少              期末余额

                                      106 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                       2021 年半年度报告



 一、短期薪酬         69,555,910.73        263,225,734.21    268,476,486.55        64,305,158.39
 二、离职后福利-                            12,337,255.05     12,408,281.49
                           71,026.44
 设定提存计划
 三、辞退福利             125,202.43           300,241.70          382,741.70           42,702.43
 四、一年内到期
 的其他福利
       合计           69,752,139.60        275,863,230.96    281,267,509.74        64,347,860.82

(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
                                                                        单位:元 币种:人民币
       项目               期初余额             本期增加          本期减少         期末余额
 一、工资、奖金、                           238,083,514.44    242,922,310.18    61,918,391.80
                        66,757,187.54
 津贴和补贴
 二、职工福利费                              11,697,489.74       11,694,796.88            2,692.86
 三、社会保险费                58,794.96      7,940,949.92        7,986,609.88           13,135.00
 其中:医疗保险费              47,166.08      7,242,050.85        7,277,428.93           11,788.00
       工伤保险费               9,966.02        397,049.29          407,015.31
       生育保险费               1,662.86        301,849.78          302,165.64            1,347.00
 四、住房公积金                               2,319,375.02        2,319,375.02
 五、工会经费和职                             3,184,405.09        3,553,394.59        2,370,938.73
                         2,739,928.23
 工教育经费
 六、短期带薪缺勤
 七、短期利润分享
 计划
       合计             69,555,910.73       263,225,734.21    268,476,486.55         64,305,158.39

(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
                                                                          单位:元     币种:人民币
          项目                   期初余额           本期增加         本期减少          期末余额
 1、基本养老保险                                  11,931,098.2     12,001,927.30
                                   70,829.08
                                                             2
 2、失业保险费                        197.36        406,156.83        406,354.19
 3、企业年金缴费
                                                  12,337,255.0     12,408,281.49
           合计                    71,026.44
                                                             5

其他说明:
□适用 √不适用

40、 应交税费
√适用 □不适用
                                                                          单位:元 币种:人民币
             项目                              期末余额                       期初余额
增值税                                             21,955,900.12                  18,860,087.37
消费税
营业税
                                               107 / 148
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企业所得税                                32,163,078.40            14,778,406.61
个人所得税                                 1,848,992.20               857,576.49
城市维护建设税                               389,016.75               852,654.16
教育费附加                                   185,428.74               311,226.23
地方教育附加                                 123,908.10               194,161.64
地方水利建设基金                               2,439.10                   322.20
其他                                         362,283.56               762,694.38
            合计                          57,031,046.97            36,617,129.08

其他说明:
无

41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
                                                           单位:元 币种:人民币
               项目                    期末余额                期初余额
 应付利息
 应付股利
 其他应付款                               431,937,748.28         408,762,808.94
               合计                       431,937,748.28         408,762,808.94
其他说明:
无

应付利息
□适用 √不适用



应付股利
□适用 √不适用



其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
                                                           单位:元 币种:人民币
              项目                   期末余额                  期初余额
 代收代付款                            317,515,777.44              302,408,983.86
 押金保证金                            100,737,885.05               94,428,500.84
 股权转让款                              3,751,951.73                3,751,951.73
 其他                                    9,932,134.06                8,173,372.51
              合计                     431,937,748.28              408,762,808.94

(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用

其他说明:
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□适用 √不适用



42、 持有待售负债
□适用 √不适用



43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
                                                              单位:元 币种:人民币
            项目                     期末余额                     期初余额
  1 年内到期的长期借款
  1 年内到期的应付债券
  1 年内到期的长期应付款
  1 年内到期的租赁负债                   17,960,046.98
            合计                         17,960,046.98
其他说明:
无

44、 其他流动负债
√适用 □不适用
                                                              单位:元 币种:人民币
           项目                     期末余额                      期初余额
 短期应付债券
 商业承兑汇票                             1,650,000.00                  346,263.46
 待转销项税额                                                         3,220,275.77
           合计                           1,650,000.00                3,566,539.23

短期应付债券的增减变动:
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用


45、 长期借款
(1).   长期借款分类
□适用 √不适用


其他说明,包括利率区间:
□适用 √不适用

46、 应付债券
(1).   应付债券
□适用 √不适用
(2).   应付债券的增减变动(不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具)
□适用 √不适用

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(3).   可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用

(4).   划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用


47、 租赁负债
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
              项目                        期末余额                 期初余额
租赁负债                                      162,695,878.13           170,013,457.37
              合计                            162,695,878.13           170,013,457.37
其他说明:
无

48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用



长期应付款
□适用 √不适用



专项应付款
□适用 √不适用



49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用



50、 预计负债
□适用 √不适用



                                       110 / 148
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51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
                                                                        单位:元 币种人民币
     项目          期初余额          本期增加      本期减少       期末余额      形成原因
政府补助
增值税进项税        997,268.27 2,716,905.08 2,679,545.79        1,034,627.56 财政部、税务
加计扣除                                                                     总局、海关总
                                                                             署公告
                                                                             〔2019〕第
                                                                             39 号
     合计           997,268.27 2,716,905.08 2,679,545.79        1,034,627.56        /

涉及政府补助的项目:
□适用 √不适用



其他说明:
□适用 √不适用


52、 其他非流动负债
□适用 √不适用



53、 股本
√适用 □不适用
                                                                      单位:元   币种:人民币
                                        本次变动增减(+、一)
                           发
             期初余额      行   送        公积金        其                       期末余额
                                                                  小计
                           新   股        转股          他
                           股
 股份   134,126,985.00                 53,650,794.00          53,650,794.00   187,777,779.00
 总数
其他说明:
据 2021 年 5 月 18 日公司 2020 年度股东大会审议通过的 2020 年度利润分配议案,公司以 2020
年 12 月 31 日的总股本 134,126,985 股为基数,以资本公积转增股本方式每 10 股转增 4 股,合
计转增股本 53,650,794.00 元。本次增资业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审验,并由
其出具《验资报告》(天健验〔2021〕335 号)。

54、 其他权益工具
(1) 期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用

(2) 期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明,以及相关会计处理的依据:
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□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

55、 资本公积
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
       项目           期初余额           本期增加        本期减少          期末余额
资本溢价(股本      312,689,551.18                      53,652,845.07    259,036,706.11
溢价)
其他资本公积
       合计         312,689,551.18                      53,652,845.07    259,036,706.11
其他说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明:
  注 1:金额 53,650,794.00 元详见 53.股本所述;
  注 2:2021 年 5 月,公司向南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司少数股东转让 9%股权,收到转让
对价与按照处置持股比例计算应享有子公司自合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额
2,051.07 元,冲减资本公积-股本溢价。

56、 库存股
□适用 √不适用



57、 其他综合收益
□适用 √不适用



58、 专项储备
□适用 √不适用



59、 盈余公积
√适用 □不适用
                                                                单位:元 币种:人民币
      项目            期初余额        本期增加          本期减少         期末余额
法定盈余公积        50,670,429.13                                     50,670,429.13
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
      合计          50,670,429.13                                      50,670,429.13
盈余公积说明,包括本期增减变动情况、变动原因说明:
无
60、 未分配利润
√适用 □不适用
                                                                单位:元 币种:人民币
                项目                         本期                     上年度
                                       112 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                2021 年半年度报告



调整前上期末未分配利润                              328,194,880.27          237,286,167.85
调整期初未分配利润合计数(调增
+,调减-)
调整后期初未分配利润                                328,194,880.27          237,286,167.85
加:本期归属于母公司所有者的净                       84,687,289.50
                                                                            137,872,207.71
利润
减:提取法定盈余公积                                                         12,761,114.11
     提取任意盈余公积
     提取一般风险准备
     应付普通股股利                                  41,378,174.88           34,202,381.18
     转作股本的普通股股利
期末未分配利润                                      371,503,994.89          328,194,880.27
调整期初未分配利润明细:
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整,影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更,影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正,影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更,影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。

61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
                                                                      单位:元 币种:人民币
                                 本期发生额                          上期发生额
        项目
                           收入              成本              收入              成本
     主营业务          758,613,547.24    581,066,193.68    656,065,602.67    506,174,121.82
     其他业务            5,546,317.18      2,028,864.16      3,906,603.52        832,040.97
         合计          764,159,864.42    583,095,057.84    659,972,206.19    507,006,162.79

(2).合同产生的收入的情况
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用

其他说明:
无

62、 税金及附加
√适用 □不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
                项目                      本期发生额                   上期发生额
消费税
营业税

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南都物业服务集团股份有限公司                                     2021 年半年度报告



城市维护建设税                       1,168,069.74                  1,054,090.37
教育费附加                             558,670.78                    496,882.38
资源税
房产税                                 247,907.47                    436,037.51
土地使用税                               1,443.88                     20,123.32
车船使用税
印花税                                  33,592.37                     13,896.36
地方教育费附加                         377,128.50                    342,281.14
            合计                     2,386,812.74                  2,363,311.08
其他说明:
无

63、 销售费用
√适用 □不适用
                                                          单位:元 币种:人民币
                   项目               本期发生额                上期发生额
 广告宣传费                                 237,385.36                471,964.64
 办公费                                     772,006.28                505,286.47
 业务招待费                                 788,130.78                593,667.00
 职工薪酬                                 5,662,616.76              4,064,666.97
 交通费                                     106,289.63                 61,377.00
 差旅费                                     174,576.79                 82,828.40
 通讯费                                       15,607.88                 1,643.11
 其他                                         29,519.81                95,329.14
                   合计                   7,786,133.29              5,876,762.73
其他说明:
无

64、 管理费用
√适用 □不适用
                                                          单位:元 币种:人民币
                   项目               本期发生额                上期发生额
 职工薪酬                                 38,820,076.45           40,943,773.19
 租赁费                                      821,019.74               689,719.20
 办公费                                    2,526,522.89             2,011,798.64
 折旧费与摊销                              1,355,020.29             1,843,071.97
 业务招待费                                4,138,622.62             3,006,068.04
 咨询费                                    2,676,030.21             2,673,220.40
 交通费                                      429,576.53               394,838.81
 差旅费                                      518,782.61               351,990.86
 通讯费                                       73,613.61               257,606.94
 其他                                      2,952,591.27             1,854,796.12
                   合计                   54,311,856.22           54,026,884.17
其他说明:
无
65、 研发费用
√适用 □不适用                                单位:元   币种:人民币
                               114 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                        2021 年半年度报告



                   项目                  本期发生额              上期发生额
 职工薪酬                                      393,375.19            419,510.84
 其他                                          157,430.77              79,287.40
                   合计                        550,805.96            498,798.24
其他说明:
无

66、 财务费用
√适用 □不适用
                                                             单位:元 币种:人民币
                   项目                  本期发生额                上期发生额
 利息收入                                    -3,201,488.95           -1,740,435.05
 利息支出                                        22,741.52
 手续费                                       1,244,134.31           1,126,909.28
                   合计                      -1,934,613.12            -613,525.77
其他说明:
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
                                                          单位:元 币种:人民币
                  项目                   本期发生额             上期发生额
  与收益相关的政府补助                       5,578,457.78           3,230,559.48
  增值税加计扣除或减免                       2,683,384.72           2,527,785.60
  代扣个人所得税手续费返还                      18,204.21
                  合计                       8,280,046.71           5,758,345.08
其他说明:
无

68、 投资收益
√适用 □不适用
                                                             单位:元 币种:人民币
               项目                  本期发生额                  上期发生额
 权益法核算的长期股权投资收益              -388,648.85
 处置长期股权投资产生的投资收益
 交易性金融资产在持有期间的投资               1,491,935.46
 收益
 其他权益工具投资在持有期间取得
 的股利收入
 债权投资在持有期间取得的利息收
 入
 其他债权投资在持有期间取得的利
 息收入
 处置交易性金融资产取得的投资收
 益
 处置其他权益工具投资取得的投资
 收益
 处置债权投资取得的投资收益
 处置其他债权投资取得的投资收益
                                  115 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                       2021 年半年度报告



 债务重组收益
 理财产品收益                                5,193,007.50           4,874,100.31
                 合计                        6,296,294.11           4,874,100.31

其他说明:
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用



70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
                                                            单位:元 币种:人民币
   产生公允价值变动收益的来源     本期发生额                    上期发生额
 交易性金融资产                         2,938,248.38                  7,286,598.84
 其中:衍生金融工具产生的公允
 价值变动收益
 交易性金融负债
 按公允价值计量的投资性房地产
              合计                       2,938,248.38               7,286,598.84
其他说明:
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
                                                            单位:元 币种:人民币
                项目                本期发生额                  上期发生额
  应收票据坏账损失                        -708,656.45                 -186,771.50
  应收账款坏账损失                      -5,260,469.79               -8,759,353.61
  其他应收款坏账损失                    -1,405,215.35                 -747,530.45
  债权投资减值损失
  其他债权投资减值损失
  长期应收款坏账损失
  合同资产减值损失
                合计                     -7,374,341.59             -9,693,655.56
其他说明:
无



72、 资产减值损失
□适用 √不适用
73、 资产处置收益
□适用 □不适用
                                                            单位:元 币种:人民币
           项目                 本期发生额                    上期发生额
 固定资产处置收益                       -20,740.13
           合计                         -20,740.13


                                 116 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                    2021 年半年度报告



其他说明:
□适用 √不适用

74、 营业外收入
√适用 □不适用
                                                                         单位:元 币种:人民币
                                                                           计入当期非经常性损
        项目                   本期发生额               上期发生额
                                                                                 益的金额
 非流动资产处置利
 得合计
 其中:固定资产处
 置利得
       无形资产处
 置利得
 债务重组利得
 非货币性资产交换
 利得
 接受捐赠
 政府补助
 赔款收入                             5,899.23               14,982.07                5,899.23
 罚没收入                                                     4,000.00
 非流动资产毁损报                                            12,743.32
 废利得
 其他                               294,112.48              192,846.06              294,112.48
        合计                        300,011.71              224,571.45              300,011.71

计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
                                                                         单位:元 币种:人民币
                                                                           计入当期非经常性损
        项目                   本期发生额               上期发生额
                                                                                 益的金额
 非流动资产处置损                                                64.00
 失合计
 其中:固定资产处
 置损失
       无形资产处
 置损失
 债务重组损失
 非货币性资产交换
 损失
 对外捐赠                            29,500.00              203,000.00               29,500.00
 地方水利建设基金                     9,114.74                  498.08                9,114.74
 罚款支出                            88,859.09               83,285.53               88,859.09
 赔款支出

                                            117 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                    2021 年半年度报告



 其他                                 2,213.07              126,628.41                2,213.07
        合计                        129,686.90              413,476.02              129,686.90
其他说明:
无

76、 营业外支出
√适用 □不适用
                                                                         单位:元 币种:人民币
                                                                           计入当期非经常性损
        项目                   本期发生额               上期发生额
                                                                                 益的金额
 非流动资产处置损                                                64.00
 失合计
 其中:固定资产处
 置损失
       无形资产处
 置损失
 债务重组损失
 非货币性资产交换
 损失
 对外捐赠                            29,500.00              203,000.00               29,500.00
 地方水利建设基金                     9,114.74                  498.08                9,114.74
 罚款支出                            88,859.09               83,285.53               88,859.09
 赔款支出
 其他                                 2,213.07              126,628.41                2,213.07
        合计                        129,686.90              413,476.02              129,686.90
其他说明:
无
77、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
                                                                         单位:元 币种:人民币
            项目                            本期发生额                       上期发生额
当期所得税费用                                    40,155,563.63                    28,814,763.92
递延所得税费用                                    -1,308,797.74                    -2,131,418.25
            合计                                  38,846,765.89                    26,683,345.67

(2) 会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
                                                                         单位:元 币种:人民币
                     项目                                            本期发生额
利润总额                                                                         128,253,643.78
按法定/适用税率计算的所得税费用                                                   32,063,410.95
子公司适用不同税率的影响                                                            -588,071.04
调整以前期间所得税的影响
非应税收入的影响                                                                    -275,821.65
不可抵扣的成本、费用和损失的影响                                                     524,486.09

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使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性                                  7,122,761.54
差异或可抵扣亏损的影响
所得税费用                                                             38,846,765.89


其他说明:
□适用 √不适用
78、 其他综合收益
□适用 √不适用
79、 现金流量表项目
(1).   收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
               项目                       本期发生额               上期发生额
代收代付款                                    37,966,080.10            45,600,464.55
收到押金保证金                                  8,079,738.28           11,377,378.35
政府补助                                        5,578,457.78             3,230,559.48
利息收入                                        3,201,488.95             1,740,435.05
其他                                              297,492.96             1,026,656.48
              合计                            55,123,258.07            62,975,493.91
收到的其他与经营活动有关的现金说明:
无
(2).   支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
               项目                       本期发生额               上期发生额
代收代付款                                    25,606,752.89            23,405,927.72
支付押金保证金                                10,899,822.69            19,373,657.60
付现费用                                      17,247,807.55            15,332,687.25
对外捐赠                                          29,500.00                203,000.00
其他                                              91,072.16              2,820,225.10
              合计                            53,874,955.29            61,135,497.67
支付的其他与经营活动有关的现金说明:
无
(3).    收到的其他与投资活动有关的现金
□适用 √不适用



(4).    支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
              项目                        本期发生额               上期发生额
支付杭州丽郡置业有限公司财务资                                         115,413,000.00
助款
投资交易服务费                                                              47,177.42
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               合计                                                         115,460,177.42
支付的其他与投资活动有关的现金说明:
无
(5).     收到的其他与筹资活动有关的现金
□适用 √不适用

(6).     支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
               项目                        本期发生额                    上期发生额
支付租赁负债                                     15,763,151.62
               合计                              15,763,151.62
支付的其他与筹资活动有关的现金说明:
无
80、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
             补充资料                        本期金额                      上期金额
 1.将净利润调节为经营活动现金
 流量:
 净利润                                          89,406,877.89              72,166,951.38
 加:资产减值准备
 信用减值损失                                         7,374,341.59           9,693,655.56
 固定资产折旧、油气资产折耗、生                       4,272,566.02           3,618,321.37
 产性生物资产折旧
 使用权资产摊销                                         363,412.31
 无形资产摊销                                           137,460.18             132,122.88
 长期待摊费用摊销                                     6,887,351.23           5,503,720.06
 处置固定资产、无形资产和其他长                          20,740.13
 期资产的损失(收益以“-”号填
 列)
 固定资产报废损失(收益以“-”                                                 -12,679.32
 号填列)
 公允价值变动损失(收益以“-”                  -2,938,248.38              -7,286,598.84
 号填列)
 财务费用(收益以“-”号填列)                      22,741.52
 投资损失(收益以“-”号填列)                  -6,268,576.74              -4,874,100.31
 递延所得税资产减少(增加以                      -1,308,797.74              -2,131,418.25
 “-”号填列)
 递延所得税负债增加(减少以
 “-”号填列)
 存货的减少(增加以“-”号填                          -969,010.70           2,706,608.58
 列)
 经营性应收项目的减少(增加以                  -163,263,566.30            -155,496,081.32
 “-”号填列)

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 经营性应付项目的增加(减少以                113,779,831.21            85,264,408.13
 “-”号填列)
 其他
 经营活动产生的现金流量净额                   47,517,122.22             9,284,909.92
 2.不涉及现金收支的重大投资和
 筹资活动:
 债务转为资本
 一年内到期的可转换公司债券
 融资租入固定资产
 3.现金及现金等价物净变动情
 况:
 现金的期末余额                              321,516,382.80           315,585,694.30
 减:现金的期初余额                          308,059,483.64           331,868,145.04
 加:现金等价物的期末余额
 减:现金等价物的期初余额
 现金及现金等价物净增加额                     13,456,899.16           -16,282,450.74

(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
               项目                       期末余额                   期初余额
 一、现金                                   321,516,382.80             308,059,483.64
 其中:库存现金                                 274,113.23                 400,078.44
      可随时用于支付的银行存款              320,986,330.83             306,659,656.48
      可随时用于支付的其他货币                  255,938.74                 999,748.72
 资金
      可用于支付的存放中央银行
 款项
      存放同业款项
      拆放同业款项
 二、现金等价物
 其中:三个月内到期的债券投资
 三、期末现金及现金等价物余额                321,516,382.80           308,059,483.64
 其中:母公司或集团内子公司使
 用受限制的现金和现金等价物


其他说明:
√适用 □不适用
货币资金期末数中含保函保证金 10,000.00 元,冻结的银行存款 33,399.38 元,共计 43,399.38
元;货币资金期初数中含保函保证金 94,365.00 元,冻结的银行存款 780,881.67 元,共计
875,246.67 元,不属于现金及现金等价物


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81、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项:
□适用 √不适用

82、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
               项目                     期末账面价值                    受限原因
货币资金                                            43,399.38 银行存款冻结,保函保证金
应收票据
存货
固定资产
无形资产
               合计                                    43,399.38            /
其他说明:
期末银行存款包括冻结的银行存款 33,399.38 元和保函保证金 10,000.00 元,使用受限。

83、 外币货币性项目
(1).     外币货币性项目
□适用 √不适用

(2).     境外经营实体说明,包括对于重要的境外经营实体,应披露其境外主要经营地、记账本
       位币及选择依据,记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用

84、 套期
□适用 √不适用

85、 政府补助
1.     政府补助基本情况
√适用 □不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
             种类                     金额             列报项目    计入当期损益的金额
 财政补贴资金                      3,316,191.50      其他收益            3,316,191.50
 中央财政城镇保障性安居工程          800,000.00      其他收益              800,000.00
 补贴款
 以工代训补贴                        445,500.00      其他收益             445,500.00
 杭州市雏鹰计划补助资金              200,000.00      其他收益             200,000.00
 其他零星补贴                        816,766.28      其他收益             816,766.28
 小计                              5,578,457.78                         5,578,457.78

2.     政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明
无


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86、 其他
□适用 √不适用

八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
□适用 √不适用

2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用

3、 反向购买
□适用 √不适用

4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用√不适用
其他说明:
□适用 √不适用

5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动(如,新设子公司、清算子公司等)及其相关情况:
√适用 □不适用
    合并范围增加

   公司名称         股权取得方式            股权取得时点         出资额      出资比例
 杭州悦嘉家网
 络科技有限公             设立            2021 年 3 月 19 日       -             100%
 司[注]

 浙江南都智联

 物业服务有限
                          设立            2021 年 1 月 19 日      50 万          100%
 公司


       [注]:截至资产负债表日,公司尚未缴付出资。

6、 其他
□适用 √不适用

九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).     企业集团的构成
√适用 □不适用
  子公司     主要经营                                            持股比例(%)             取得
                                 注册地       业务性质
    名称        地                                             直接       间接           方式

                                                123 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                            2021 年半年度报告



  浙江大悦  浙江杭州    浙江杭州    资产管理           100.00             设立
  商业经营
  管理有限
  公司
  浙江乐勤  浙江杭州    浙江杭州    家政服务           100.00             设立
  清洁服务
  有限公司
  浙江悦都  浙江杭州    浙江杭州    网络技术           100.00             设立
  网络科技
  有限公司
  浙江悦都  浙江杭州    浙江杭州    物业管理           100.00             同一控制下
  物业服务                                                                企业合并
  有限公司
  杭州乐勤  浙江杭州    浙江杭州    工程施工           100.00             设立
  装饰工程
  有限公司
  杭州信建  浙江杭州    浙江杭州    资产管理            60.00             设立
  大悦住房
  服务有限
  公司
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明:
无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据:
无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体,控制的依据:
无

确定公司是代理人还是委托人的依据:
无

其他说明:
无

(2).   重要的非全资子公司
√适用 □不适用
                                                                 单位:元 币种:人民币
                     少数股东持股   本期归属于少数     本期向少数股东  期末少数股东权
    子公司名称
                       比例(%)      股东的损益       宣告分派的股利       益余额
  江苏金枫物业服           30.00%       4,385,153.56                     14,661,511.73
  务有限责任公司
  上海采林物业管        10.00%        -104,858.64                        2,415,321.01
  理有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明:
□适用 √不适用




                                         124 / 148
                           南都物业服务集团股份有限公司                                                         2021 年半年度报告




其他说明:
□适用 √不适用



(3).   重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
                                                                                                                                      单位:元 币种:人民币
                                               期末余额                                                                 期初余额
   子公司名称                     非流动资             流动负        非流动负     负债合                  非流动资    资产合    流动负          非流动 负债合
                    流动资产               资产合计                                          流动资产
                                      产                 债              债         计                        产        计        债              负债   计
 江苏金枫物业服     121,384,356   16,422,3   137,806,66   88,929,1   5,790.28     88,934,9   101,919,79   13,867,0    115,786,      81,459,7    72,60   81,532,3
 务有限责任公司             .28      07.74         4.02      68.00                   58.28         6.03      61.69      857.72         26.03     4.48      30.51

 上海采林物业管     85,246,356.   2,204,71   87,451,067   63,295,2   2,586.07     63,297,8   89,340,712   2,454,97    91,795,6      66,593,8            66,593,8
                             39       1.08          .47      71.32                   57.39          .19       6.40       88.59         92.14               92.14
 理有限公司


                                                   本期发生额                                                          上期发生额
       子公司名称                                         综合收益总      经营活动现金                                           综合收益总      经营活动现金
                           营业收入          净利润                                            营业收入          净利润
                                                              额              流量                                                   额              流量
 江苏金枫物业服务有      128,187,137.44   14,617,178.53   14,617,178.53      9,973,477.01    111,010,819.77   14,143,327.24   14,143,327.24        7,895,379.90
 限责任公司
 上海采林物业管理有       42,400,870.63   -1,048,586.37   -1,048,586.37     -8,684,828.39     50,731,265.45    1,466,333.92      1,466,333.92      4,022,182.82
 限公司
其他说明:
无

(4).   使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制:
□适用 √不适用
                                                                          125 / 148
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(5).   向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持:
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用

   子公司名称                   变动时间            变动前持股比例     变动后持股比例
 南都(嘉兴)智慧物业          2021 年 5 月               60%                51%
 服务有限公司



(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
                                                                       单位:元 币种:人民币
                                                   南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司
 购买成本/处置对价
 --现金                                                                            45,000.00
 --非现金资产的公允价值
 购买成本/处置对价合计                                                             45,000.00
 减:按取得/处置的股权比例计算的子公司净                                           47,051.07
 资产份额
 差额                                                                              -2,051.07
 其中:调整资本公积                                                                -2,051.07
        调整盈余公积
        调整未分配利润

其他说明
□适用 √不适用

3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).   重要的合营企业或联营企业
□适用 √不适用

(2).   重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用

(3).   重要联营企业的主要财务信息
□适用 √不适用

                                              126 / 148
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(4).   不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
√适用 □不适用
                                                                单位:元 币种:人民币
                                   期末余额/ 本期发生额       期初余额/ 上期发生额
  合营企业:
  投资账面价值合计
  下列各项按持股比例计算的合计数
  --净利润
  --其他综合收益
  --综合收益总额
  联营企业:
  投资账面价值合计                             2,260,140.53                          0
  下列各项按持股比例计算的合计数
  --净利润                                      -388,648.85                          0
  --其他综合收益
  --综合收益总额
其他说明
无

(5).   合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用

(6).   合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用



(7).   与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用

(8).   与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用

4、 重要的共同经营
□适用 √不适用



5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明:
□适用 √不适用

6、 其他
□适用 √不适用

十、     与金融工具相关的风险
√适用 □不适用


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    本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡,将风险对本公司经营业绩的负面
影响降至最低水平,使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标,本公司风险
管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险,建立适当的风险承受底线和进行风险管
理,并及时可靠地对各种风险进行监督,将风险控制在限定的范围内。
    本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险,主要包括信用风险、流动性风险及市
场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策,概括如下。
    (一)信用风险
    信用风险,是指金融工具的一方不能履行义务,造成另一方发生财务损失的风险。
    1.信用风险管理实务
    (1)信用风险的评价方法
    公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确
定信用风险自初始确认后是否显著增加时,公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获
得合理且有依据的信息,包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信
息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础,通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险,以确定金融工具预计存续期内
发生违约风险的变化情况。
    当触发以下一个或多个定量、定性标准时,公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加:
    1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例;
    2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、
经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
    (2)违约和已发生信用减值资产的定义
    当金融工具符合以下一项或多项条件时,公司将该金融资产界定为已发生违约,其标准与已
发生信用减值的定义一致:
    1)债务人发生重大财务困难;
    2)债务人违反合同中对债务人的约束条款;
    3)债务人很可能破产或进行其他财务重组;
    4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑,给予债务人在任何其他情况下都不
会做出的让步。
    2.预期信用损失的计量
    预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统
计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息,建
立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
    3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本报告第十节财务报告七合并财务报
表项目注释 4、5、8 之说明。
    4.信用风险敞口及信用风险集中度
    本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险,本公司分别采取了
以下措施。
    (1)货币资金
         本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构,故其信用风险较
    低。
    (2)应收款项
    本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果,本公司选择与经
认可的且信用良好的客户进行交易,并对其应收款项余额进行监控,以确保本公司不会面临重大
坏账风险。
    由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户,截至 2021 年 6 月 30 日,本公
司应收账款的 13.08% (2020 年 6 月 30 日:16.05%)源于余额前五名客户,本公司不存在重大的
信用集中风险。
    本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
    (二)流动性风险


                                       128 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                    2021 年半年度报告



    流动性风险,是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产;或者源于对方无法偿还其合
同债务;或者源于提前到期的债务;或者源于无法产生预期的现金流量。
    为控制该项风险,本公司综合运用企业信用等融资手段,优化融资结构,保持融资持续性与
灵活性之间的平衡。
    金融负债按剩余到期日分类
                                            期末数
  项目
                  账面价值    未折现合同金额       1 年以内   1-3 年 3 年以上

 应付账款        227,488,850.67   227,488,850.67      227,488,850.67

 其他应付款      431,937,748.28   431,937,748.28      431,937,748.28

   小计          659,426,598.95   659,426,598.95      659,426,598.95

    (续上表)

                                             上年年末数
   项目
                   账面价值       未折现合同金额         1 年以内      1-3 年    3 年以上
 应付账款        204,980,535.37   204,980,535.37      204,980,535.37

 其他应付款      408,762,808.94   408,762,808.94      408,762,808.94

   小计          613,743,344.31   613,743,344.31      613,743,344.31



十一、    公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                                  期末公允价值
          项目             第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允价值
                                                                               合计
                             价值计量       值计量            计量
一、持续的公允价值计                    273,237,669.97      47,177,418.60 320,415,088.57
量
(一)交易性金融资产                    273,237,669.97         47,177,418.60 320,415,088.57
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融                    273,237,669.97         47,177,418.60 320,415,088.57
资产
(1)债务工具投资
(2)权益工具投资                                              47,177,418.60 47,177,418.60
(3)衍生金融资产                       273,237,669.97                      273,237,669.97
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益
的金融资产
(1)债务工具投资
(2)权益工具投资
(二)其他债权投资
(三)其他权益工具投
资

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(四)投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转
让的土地使用权
(五)生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的                273,237,669.97       47,177,418.60 320,415,088.57
资产总额
(六)交易性金融负债
1.以公允价值计量且变
动计入当期损益的金融
负债
其中:发行的交易性债
券
      衍生金融负债
      其他
2.指定为以公允价值计
量且变动计入当期损益
的金融负债
持续以公允价值计量的
负债总额
二、非持续的公允价值
计量
(一)持有待售资产
非持续以公允价值计量
的资产总额
非持续以公允价值计量
的负债总额

2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用

3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于持有的理财产品公允价值,根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允
价值。

4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目,采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于权益工具投资公允价值,投资单位的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化,因此
按投资成本作为公允价值的参数估计进行计量。

5、 持续的第三层次公允价值计量项目,期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感
    性分析
□适用 √不适用

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6、 持续的公允价值计量项目,本期内发生各层级之间转换的,转换的原因及确定转换时点的政
    策
□适用 √不适用

7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用

8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用

9、 其他
□适用 √不适用

十二、   关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
                                                                      单位:万元 币种:人民币
                                                                母公司对本企  母公司对本企业
 母公司名称       注册地         业务性质       注册资本        业的持股比例    的表决权比例
                                                                    (%)             (%)
  浙江南都房 浙江杭州    服务业                  5,005 万元             34.33           34.33
  地产服务集
  团有限公司
本企业的母公司情况的说明
无
本企业最终控制方是韩芳。
其他说明:
无

2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注九 1.在子公司中的权益。
□适用 √不适用

3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九。
√适用 □不适用


                                                              持股比例(%)     对合营企业或
 合营企业
                                                                              联营企业投资
 或联营企     主要经营地        注册地       业务性质
                                                           直接       间接    的会计处理方
 业名称
                                                                                    法
 杭州运河     浙江杭州         浙江杭州     物业管理          40.00           权益法核算
 辰景物业
 管理服务
 有限公司
 江西国信     江西景德镇       江西景德     物业管理          49.00           权益法核算
 南都商业                      镇
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 管理有限
 公司

本期与本公司发生关联方交易,或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
□适用 √不适用

4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
            其他关联方名称                        其他关联方与本企业关系
  浙江南都企业管理服务有限公司        母公司的控股子公司
  浙江南都房地产营销策划有限公司      母公司的控股子公司
  杭州南郡房友房地产经纪有限公司      母公司的控股子公司
  浙江南都教育科技有限公司            母公司的全资子公司
  杭州南郡溪景置业有限公司            母公司的全资子公司
  杭州丽郡置业有限公司(注)          其他
其他说明
注:根据公司与关联人签署的协议或作出的安排,该公司在未来十二个月内将成为本公司的合营
企业,故被认定为关联方

5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
□适用 √不适用
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
          关联方                 关联交易内容          本期发生额          上期发生额
浙江南都房地产营销策划有       商品款                        19,469.03              177.63
限公司
浙江南都企业管理服务有限       商品款
                                                             9,190.99             1,328.32
公司
浙江南都房地产服务集团有       商品款
                                                               353.98               532.90
限公司
杭州南郡房友房地产经纪有       商品款
                                                             1,061.95             1,065.80
限公司
浙江南都教育科技有限公司       商品款                        2,761.06             1,506.99
杭州南郡溪景置业有限公司       商品款                        1,484.58             7,445.00
杭州运河辰景物业管理服务       商品款                       32,154.33
有限公司
杭州丽郡置业有限公司           商品款                          123.71
合计                                                        66,599.63            12,056.64

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用

(2). 关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表:
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□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用

本公司委托管理/出包情况表:
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用

(3). 关联租赁情况
本公司作为出租方:
□适用 √不适用
本公司作为承租方:
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用

(4). 关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用

(5). 关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6). 关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用

(7). 关键管理人员报酬
√适用 □不适用
                                                                 单位:万元 币种:人民币
             项目                          本期发生额                    上期发生额
 关键管理人员报酬                                         295.65                   255.07

(8). 其他关联交易
□适用 √不适用

6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
                                                                  单位:元 币种:人民币
                                     期末余额                        期初余额
  项目名称        关联方
                               账面余额      坏账准备       账面余额         坏账准备
               杭州丽郡置          138.00          6.90
应收账款
               业有限公司
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               杭州运河辰                                   345,505.93          17,325.30
               景物业管理
应收账款
               服务有限公
               司
               杭州丽郡置      230,000,000.00           230,000,000.00
长期应收款
               业有限公司

(2). 应付项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用

8、 其他
□适用 √不适用
十三、   股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用

2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用



3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用

4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用

5、 其他
□适用 √不适用

十四、   承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
     资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
     (一) 公司子公司浙江大悦商业经营管理有限公司于 2016 年 12 月 27 日与杭州兴耀商业经营
管理有限公司签订《房屋租赁合同》,承租该公司位于杭州市滨江区江陵路 336 号鑫都汇大厦北
楼 13-23 层、一层大堂及大厦配套的房屋,租赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年 12 月 31 日
止,租金及物业费合计 111,015,884.00 元。首年租金及物业费于 2017 年 8 月 1 日前支付,第二
租赁年起租金及物业费每季度支付一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支付
30,188,566.64 元租赁费。
     (二) 大悦商业于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》,承租
该公司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层房屋,租赁期自 2017 年 3 月
20 日起至 2027 年 7 月 19 日止,租金及物业费合计 25,464,587.78 元。租赁期前三个月系免租
期,第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支
付 10,931,393.28 元租赁费。
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     (三) 大悦商业于 2017 年 7 月 14 日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》,承租
该公司位于杭州市西湖区天目山路 405 号的房屋,租赁期自 2017 年 7 月 15 日起至 2029 年 7 月
14 日止,租金及物业费合计 69,283,724.00 元。租赁期前四个月系免租期,第五租赁月起租金
及物业费每六个月支付一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支付 22,836,967.83 元租
赁费。
     (四) 大悦商业于 2017 年 10 月 26 日与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》,
承租该公司位于杭州市下城区朝晖九小区 69 幢的房屋,租赁期自 2017 年 11 月 1 日起至 2033 年
2 月 28 日止,租金合计 38,102,876.00 元。首年租金于合同生效且该租赁房屋的抵押权人已出
具符合大悦商业要求的承诺书后 5 个工作日内支付 500,000.00 元,第二租赁年起租金每年支付
一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支付 8,232,356.00 元租赁费。
     (五) 大悦商业于 2018 年 6 月 8 日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》,承租
该公司位于杭州市余杭区闲林五常大道华元西溪欢乐城 5 号楼 5-9 层房屋,租赁期自 2018 年 7
月 1 日起至 2036 年 12 月 31 日止,租金合计 62,773,248.00 元。租赁期前六个月系免租期,第
七租赁月起租金每季度支付一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支付 8,041,843.20
元租赁费。
     (六) 大悦商业于 2019 年 4 月 10 日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》,承租
该公司位于杭州市萧山区金惠路 318-324 号 19 层-24 层房屋,租赁期自 2019 年 6 月 1 日起至
2025 年 5 月 31 日止,租金合计 23,809,146.67 元。租赁期前两个月系免租期,第三租赁月起租
金每半年支付一次。截至 2021 年 6 月 30 日,大悦商业累计已支付 7,572,359.00 元租赁费。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用

(2). 公司没有需要披露的重要或有事项,也应予以说明:
□适用 √不适用

3、 其他
□适用 √不适用

十五、   资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
□适用 √不适用
2、 利润分配情况
□适用 √不适用

3、 销售退回
□适用 √不适用

4、 其他资产负债表日后事项说明
□适用 √不适用

十六、   其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1). 追溯重述法
□适用 √不适用


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(2). 未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用

3、 资产置换
(1).    非货币性资产交换
□适用 √不适用

(2).    其他资产置换
□适用 √不适用

4、 年金计划
□适用 √不适用

5、 终止经营
□适用 √不适用

6、 分部信息
(1).    报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).    报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).    公司无报告分部的,或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的,应说明原因
□适用 √不适用

(4).    其他说明
√适用 □不适用
    本公司不存在多种经营,故无报告分部。本公司按服务分类的主营业务收入及主营业务成本
明细如下:

   项目                                 主营业务收入              主营业务成本
 物业管理服务                                623,000,173.59           489,179,375.32

 物业增值服务                                  88,969,835.22           49,424,739.98

 案场服务                                      30,898,101.56           23,809,878.36

 公寓租赁                                      13,944,343.18           18,652,200.02

 其他                                           1,801,093.69

 小计                                        758,613,547.24           581,066,193.68


7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
□适用 √不适用

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8、 其他
√适用 □不适用
    (一)公司为绿地控股集团股份有限公司(以下简称绿地控股)旗下房地产开发项目提供物
业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司等项目公司与公司签订协议书,以其开发的房产物
业(包括住宅、写字楼、商铺等)作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于
公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户,公司尚未就上述事项进行会计
处理。截至 2021 年 6 月 30 日,公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉
及的应收账款金额合计 24,888,904.65 元。
    (二) 根据公司与赛丽地产集团有限公司(以下简称赛丽地产)签订的《项目合作协议
书》,并经公司第二届董事会第八次会议审议通过,双方合作投资建设总部办公楼。赛丽地产已
针对本次合作项目成立全资子公司丽郡置业,项目总投资预计约为人民币 60,000.00 万元,其
中项目土地款和启动资金由双方各按 50%比例分别向丽郡置业提供财务资助,剩余经营所需的其
他资金丽郡置业通过融资方式筹集。公司拟向丽郡置业提供不超过人民币 23,000.00 万元的财
务资助,年利率为 7.2%,期限自首次借款之日起至本项目竣工交付之日止。在丽郡置业获得土
地使用权证后,公司以 3,000.00 万元债权向丽郡置业增资,增资后双方各持有丽郡置业 50%的
股权,剩余债权继续按照原约定条件出借给丽郡置业。同时,赛丽地产以其持有丽郡置业 50%的
股权为公司债权提供质押担保至丽郡置业 50%的股权变更至公司名下之日。丽郡置业已于 2019
年 10 月 25 日办妥股权质押登记手续。截止 2021 年 6 月 30 日,公司已向丽郡置业提供借款
230,000,000.00 元,账列长期应收款。

十七、    母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).     按账龄披露
√适用 □不适用
                                                               单位:元   币种:人民币
                       账龄                                期末账面余额
 1 年以内
 其中:1 年以内分项
 1 年以内                                                              337,197,842.56
 1 年以内小计                                                          337,197,842.56
 1至2年                                                                 48,486,606.52
 2至3年                                                                 17,341,068.51
 3 年以上
 3至4年                                                                  2,239,171.26
 4至5年                                                                    466,687.08
 5 年以上                                                                  132,858.32
                       合计                                            405,864,234.25




                                       137 / 148
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(2).    按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
                                                                                                                        单位:元 币种:人民币
                                            期末余额                                                       期初余额
                  账面余额                    坏账准备                                  账面余额               坏账准备
 类别                                                       计提     账面                                                  计提       账面
                                                                                                   比例
              金额           比例(%)          金额          比例     价值             金额                     金额        比例       价值
                                                                                                   (%)
                                                            (%)                                                            (%)
按单项
计提坏
账准备
其中:
按组合
计提坏    405,864,234.25      100.00       28,536,666.95    7.03   377,327,567.30 289,360,342.02 100.00 24,883,745.37       8.6 264,476,596.65
账准备
其中:
          405,864,234.25      100.00       28,536,666.95    7.03   377,327,567.30 289,360,342.02 100.00 24,883,745.37       8.6 264,476,596.65

 合计     405,864,234.25        /          28,536,666.95     /     377,327,567.30 289,360,342.02    /     24,883,745.37     /     264,476,596.65

按单项计提坏账准备:
□适用 √不适用




                                                                    138 / 148
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按组合计提坏账准备:
√适用 □不适用
组合计提项目:账龄
                                                                       单位:元       币种:人民币
                                                          期末余额
           名称
                           应收账款                       坏账准备              计提比例(%)
  1 年以内                 337,197,842.56                 16,859,892.14                          5%
  1-2 年                    48,486,606.52                   4,848,660.65                        10%
  2-3 年                    17,341,068.51                   5,202,320.55                        30%
  3-4 年                     2,239,171.26                   1,119,585.63                        50%
  4-5 年                       466,687.08                     373,349.66                        80%
  5 年以上                     132,858.32                     132,858.32                       100%
          合计             405,864,234.25                 28,536,666.95
按组合计提坏账的确认标准及说明:
√适用 □不适用
见第十节、五、10.金融工具。

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备,请参照其他应收款披露:
□适用 √不适用

(3).   坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                           单位:元    币种:人民币
                                                  本期变动金额
                                                  收回
    类别            期初余额                              转销或核         其他变      期末余额
                                      计提        或转
                                                              销               动
                                                    回
 按组合计         24,883,745.37   3,671,511.17            18,589.59                 28,536,666.95
 提坏账准
 备
    合计          24,883,745.37   3,671,511.17             18,589.59                28,536,666.95


其中本期坏账准备收回或转回金额重要的:
□适用 √不适用



(4).   本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用



(5).   按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用

                                                           占应收账款余额
   单位名称                                   账面余额                                坏账准备
                                                             的比例(%)
 河南绿地商城置业有限公司                    17,230,586.52           4.25             2,285,497.53


                                              139 / 148
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 启东崇和置业有限公司                 17,013,578.78            4.19    1,810,917.09

 宁波杭州湾新区盈海置业有限公司       12,622,059.12            3.11       669,789.10

 河南绿地溱水置业有限公司             10,794,035.23            2.66       753,188.08

 河南绿地牟山置业有限公司              8,526,040.69            2.10       549,796.65

   小   计                            66,186,300.34           16.31    6,069,188.45



(6).    因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用

(7).    转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
                                                               单位:元 币种:人民币
               项目                     期末余额                   期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款                                    95,698,662.32            76,322,168.11
               合计                           95,698,662.32            76,322,168.11

其他说明:
□适用 √不适用

应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

应收股利
(4).应收股利
□适用 √不适用

                                        140 / 148
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(5).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(6).坏账准备计提情况
□适用 √不适用


其他说明:
□适用 √不适用

其他应收款
(7).按账龄披露
√适用□不适用
                                                                     单位:元 币种:人民币
                          账龄                                     期末账面余额
 1 年以内
 其中:1 年以内分项
 1 年以内小计                                                                81,172,633.45
 1至2年                                                                      17,726,716.80
 2至3年                                                                       2,068,575.67
 3 年以上
 3至4年                                                                        1,422,680.75
 4至5年                                                                          358,942.02
 5 年以上                                                                        291,685.61
                          合计                                               103,041,234.30

(8).按款项性质分类
√适用 □不适用
                                                                    单位:元 币种:人民币
           款项性质                     期末账面余额                  期初账面余额
 应收暂付款                                   82,382,321.53                 70,327,860.48
 押金保证金                                   19,085,979.19                 10,697,041.19
 其他                                          1,572,933.58                  1,314,755.86
             合计                           103,041,234.30                  82,339,657.53



(9).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
                                                                 单位:元      币种:人民币
                       第一阶段         第二阶段           第三阶段

                                     整个存续期预期信   整个存续期预期信          合计
    坏账准备        未来12个月预
                                     用损失(未发生信    用损失(已发生信
                      期信用损失
                                         用减值)            用减值)

 2021年1月1日余       3,591,662.14         387,480.10         2,038,347.18     6,017,489.42
 额
 2021年1月1日余
 额在本期
                                           141 / 148
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 --转入第二阶段       -886,335.84            886,335.84
 --转入第三阶段                             -206,857.57        206,857.57
 --转回第二阶段
 --转回第一阶段
 本期计提              953,821.69            705,713.31       -334,452.44      1,325,082.56
 本期转回
 本期转销
 本期核销
 其他变动
 2021年6月30日       3,659,147.99          1,772,671.68      1,910,752.31      7,342,571.98
 余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明:
□适用 √不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据:
□适用 √不适用

(10).      坏账准备的情况
√适用 □不适用
                                                                    单位:元     币种:人民币
                                                 本期变动金额
    类别         期初余额                        收回或 转销或核                  期末余额
                                    计提                           其他变动
                                                 转回        销
  其他应收   6,017,489.42 1,325,082.56                                         7,342,571.98
  款
     合计    6,017,489.42 1,325,082.56                                         7,342,571.98
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的:
□适用 √不适用

(11).      本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用


其他应收款核销说明:
□适用 √不适用

(12).      按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用                单位:元    币种:人民币
                                                           占其他应收款期
                                                                                 坏账准备
  单位名称       款项的性质      期末余额           账龄   末余额合计数的
                                                                                 期末余额
                                                               比例(%)
杭州市江干区     应收暂付款       300,000.00 1 年以内                  6.96         15,000.00
东方润园第四     及押金保证
届业主委员会     金
杭州市江干区     应收暂付款     6,873,085.08 1-2 年                               687,308.51
东方润园第四     及押金保证
届业主委员会     金

                                             142 / 148
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浙江乐勤清洁    往来款          3,500,000.00 1 年以内           3.49
服务有限公司
浙江乐勤清洁    往来款             91,766.67 2-3 年
服务有限公司
浙江悦都物业    应收暂付款        188,487.39 1 年以内           2.07
服务有限公司
浙江悦都物业    应收暂付款        336,409.16 1-2 年
服务有限公司
浙江悦都物业    应收暂付款         20,149.17 2-3 年
服务有限公司
浙江悦都物业    应收暂付款        867,613.01 3-4 年
服务有限公司
浙江悦都物业    应收暂付款        717,349.65 4-5 年
服务有限公司
南都(嘉兴)智    往来款          2,000,000.00 1 年以内           1.94
慧物业服务有
限公司
杭州大江东建    应收暂付款      1,527,344.05 1 年以内           1.70         76,367.20
设发展有限公    及押金保证
司              金
杭州大江东建    应收暂付款        220,655.60 1-2 年                          22,065.56
设发展有限公    及押金保证
司              金
    合计            /          16,642,859.78           /       16.16       800,741.27



(13).    涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用

(14).    因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用

(15).    转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用

其他说明:
□适用 √不适用

3、 长期股权投资
√适用 □不适用
                                                              单位:元 币种:人民币
                            期末余额                           期初余额
      项目                    减值                               减值
                  账面余额            账面价值       账面余额            账面价值
                              准备                               准备
对子公司投资   295,601,452.40      295,601,452.40 295,146,452.40      295,146,452.40
对联营、合营企   2,260,140.53        2,260,140.53 2,648,789.38          2,648,789.38
业投资
      合计     297,861,592.93      297,861,592.93 297,795,241.78      297,795,241.78
                                           143 / 148
南都物业服务集团股份有限公司                                                 2021 年半年度报告




(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
                                                                   单位:元     币种:人民币
                                                                              本期
                                                                                    减值准
                                                                              计提
  被投资单位         期初余额      本期增加     本期减少       期末余额             备期末
                                                                              减值
                                                                                      余额
                                                                              准备
 浙江悦都物业         957,000.00                                957,000.00
 服务有限公司
 浙江乐勤清洁       3,000,000.00                              3,000,000.00
 服务有限公司
 杭州乐勤楼宇         500,000.00                                500,000.00
 工程有限公司
 浙江悦都网络     20,000,000.00                              20,000,000.00
 科技有限公司
 浙江大悦商业     117,858,000.00                            117,858,000.00
 经营管理有限
 公司
 上海采林物业     49,500,000.00                              49,500,000.00
 管理有限公司
 江苏金枫物业     100,800,000.00                            100,800,000.00
 服务有限责任
 公司
 杭州乐勤装饰         603,452.40                                603,452.40
 工程有限公司
 杭州南郡商业       1,275,000.00                              1,275,000.00
 经营管理有限
 公司
 杭州信建大悦         200,000.00                                200,000.00
 住房服务有限
 公司
 杭州南诚智慧         153,000.00                                153,000.00
 生活服务有限
 公司
 南都(嘉兴)智         300,000.00                45,000.00       255,000.00
 慧物业服务有
 限公司
 浙江南都智联                      500,000.00                   500,000.00
 物业服务有限
 公司
      合计        295,146,452.40   500,000.00   45,000.00   295,601,452.40




                                          144 / 148
                          南都物业服务集团股份有限公司                                                2021 年半年度报告




(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
                                                                                                                       单位:元 币种:人民币
                                                                            本期增减变动                                              减值
            投资                期初                        权益法下确      其他综 其他    宣告发放                          期末     准备
                                             追加    减少                                              计提减
            单位                余额                        认的投资损      合收益 权益    现金股利               其他       余额     期末
                                             投资    投资                                              值准备
                                                                益            调整  变动     或利润                                   余额
 一、合营企业
 小计
 二、联营企业
 杭州运河辰景物业管理服    1,200,293.28                        4,769.31                                                   1,205,062.59
 务有限公司
 江西国信南都商业管理有    1,448,496.10                     -393,418.16                                                   1,055,077.94
 限公司
 小计                      2,648,789.38                     -388,648.85                                                   2,260,140.53
           合计            2,648,789.38                     -388,648.85                                                   2,260,140.53

其他说明:
□适用 √不适用

4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
                                                                                                                       单位:元 币种:人民币
                                                                   本期发生额                                      上期发生额
                   项目
                                                          收入                     成本                     收入                 成本
 主营业务                                                527,253,006.46           380,616,832.62          461,256,756.78      345,977,174.45
 其他业务                                                   4,322,024.08             1,965,054.64           3,125,900.01           832,040.97
                   合计                                  531,575,030.54           382,581,887.26          464,382,656.79      346,809,215.42
                                                                     145 / 148
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(2). 合同产生的收入情况
□适用 √不适用



(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用


(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明:
无

5、 投资收益
√适用 □不适用
                                                             单位:元 币种:人民币
               项目                  本期发生额                  上期发生额
 成本法核算的长期股权投资收益
 权益法核算的长期股权投资收益                  -388,648.85
 处置长期股权投资产生的投资收益
 交易性金融资产在持有期间的投资               1,491,935.46
 收益
 其他权益工具投资在持有期间取得
 的股利收入
 债权投资在持有期间取得的利息收
 入
 其他债权投资在持有期间取得的利
 息收入
 处置交易性金融资产取得的投资收
 益
 处置其他权益工具投资取得的投资
 收益
 处置债权投资取得的投资收益
 处置其他债权投资取得的投资收益
 债务重组收益
 理财产品收益                                 4,190,245.17           3,350,560.91

                 合计                         5,293,531.78           3,350,560.91
其他说明:
无

6、 其他
□适用 √不适用




                                  146 / 148
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十八、   补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
                                                                 单位:元     币种:人民币
                 项目                             金额                      说明
 非流动资产处置损益                                 -20,740.13
 越权审批或无正式批准文件的税收返                 2,683,384.72
 还、减免
 计入当期损益的政府补助(与企业业务               5,578,496.31
 密切相关,按照国家统一标准定额或定
 量享受的政府补助除外)
 计入当期损益的对非金融企业收取的资
 金占用费
 企业取得子公司、联营企业及合营企业
 的投资成本小于取得投资时应享有被投
 资单位可辨认净资产公允价值产生的收
 益
 非货币性资产交换损益
 委托他人投资或管理资产的损益                     8,131,255.88
 因不可抗力因素,如遭受自然灾害而计
 提的各项资产减值准备
 债务重组损益
 企业重组费用,如安置职工的支出、整
 合费用等
 交易价格显失公允的交易产生的超过公
 允价值部分的损益
 同一控制下企业合并产生的子公司期初
 至合并日的当期净损益
 与公司正常经营业务无关的或有事项产
 生的损益
 除同公司正常经营业务相关的有效套期               1,491,935.46
 保值业务外,持有交易性金融资产、衍
 生金融资产、交易性金融负债、衍生金
 融负债产生的公允价值变动损益,以及
 处置交易性金融资产、衍生金融资产、
 交易性金融负债、衍生金融负债和其他
 债权投资取得的投资收益
 单独进行减值测试的应收款项、合同资
 产减值准备转回
 对外委托贷款取得的损益
 采用公允价值模式进行后续计量的投资
 性房地产公允价值变动产生的损益
 根据税收、会计等法律、法规的要求对
 当期损益进行一次性调整对当期损益的
 影响
 受托经营取得的托管费收入
 除上述各项之外的其他营业外收入和支                 179,439.55
 出
 其他符合非经常性损益定义的损益项目

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南都物业服务集团股份有限公司                                                    2021 年半年度报告



 所得税影响额                                        -3,549,406.92
 少数股东权益影响额                                    -952,939.39
                 合计                                13,541,425.48

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目,以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目,应说明原因。
□适用 √不适用

2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
                               加权平均净资产                        每股收益
           报告期利润
                                 收益率(%)          基本每股收益          稀释每股收益
 归属于公司普通股股东的净                9.83                    0.45                      0.45
 利润
 扣除非经常性损益后归属于                8.26                    0.38                      0.38
 公司普通股股东的净利润

3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用



4、 其他
□适用 √不适用



                                                                                 董事长:韩芳
                                                      董事会批准报送日期:2021 年 8 月 20 日



修订信息
□适用 √不适用




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