南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
公司代码：603506 公司简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司
2021 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2021 年度利润分配预案：拟以公司 2021 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基数，向
全体股东每 10 股派发现金 3.4674 元（含税），派发现金红利总额为 65,110,067.09 元。当年现
金分红数额占 2021 年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的 40%，剩余未分配利润结转下
一年度。本次利润分配不进行资本公积金转增股本，不进行其他形式利润分配。上述利润分配方
案经 2022 年 4 月 15 日召开的第三届董事会第二次会议审议通过，尚待公司 2021 年年度股东大
会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对
投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节 管理层
讨论与分析”中“六、（四）可能面对的风险”部分的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义 .................................................................................................................................... 3
第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................. 4
第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................. 9
第四节 公司治理........................................................................................................................... 25
第五节 环境与社会责任............................................................................................................... 42
第六节 重要事项........................................................................................................................... 44
第七节 股份变动及股东情况....................................................................................................... 64
第八节 优先股相关情况............................................................................................................... 71
第九节 债券相关情况................................................................................................................... 72
第十节 财务报告........................................................................................................................... 72
载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
人员）签名并盖章的财务报表；
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本
及本公告原稿。
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司、南都物业 指 南都物业服务集团股份有限公司
元、万元 指 人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位
报告期 指 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日
物业管理/物业服务 指 通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业
服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场
地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内
的环境卫生和相关秩序的活动
南都产发集团 指 浙江南都产业发展集团有限公司
悦都科技 指 浙江悦都网络科技有限公司
大悦商业 指 浙江大悦商业经营管理有限公司
乐勤楼宇 指 杭州乐勤楼宇工程有限公司
乐勤装饰 指 杭州乐勤装饰工程有限公司
乐勤清洁 指 浙江乐勤清洁服务有限公司
爱如餐饮 指 浙江南都爱如餐饮管理有限公司
普惠物业 指 浙江中大普惠物业有限公司
中大物业 指 杭州中大物业服务有限公司
包干制 指 业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余
或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务
计费方式
酬金制 指 在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额
提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物
业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享
有或者承担的物业服务计费方式
资产管理服务 指 为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产
管理类业务
物业增值服务 指 物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的
个性化专项服务，如社区空间服务、美居服务、到
家服务、零售服务、餐饮服务等
非业主增值服务 指 物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企
业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务
业态 指 物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物
业服务而形成的不同经营形态
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 南都物业服务集团股份有限公司
公司的中文简称 南都物业
公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.,Ltd.
公司的外文名称缩写 Nacity Servic
公司的法定代表人 韩芳
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二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵磊 倪瑶 陈苗苗
联系地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合 杭州市西湖区紫荆花路 杭州市西湖区紫荆
大厦A幢1单元10楼 2号联合大厦A幢1单元 花路2号联合大厦A
10楼 幢1单元10楼
电话 0571-87003086 0571-87003086 0571-87003086
传真 0571-88255592 0571-88255592 0571-88255592
电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司注册地址的历史变更情况 无
公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
公司办公地址的邮政编码 310023
公司网址 http://www.nacityres.com/
电子信箱 IR@nacity.cn
四、 信息披露及备置地点
公司披露年度报告的媒体名称及网址 上海证券报
公司披露年度报告的证券交易所网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼
战投证券中心
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无
六、 其他相关资料
名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 杭州市上城区钱江路 1366 号华润大厦 B 座
（境内）
签字会计师姓名 宋鑫、李迎亚
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期
比上
主要会计数据 2021年 2020年 年同 2019年
期增
减(%)
营业收入 1,592,917,103.97 1,413,474,554.67 12.70 1,244,468,462.57
归属于上市公司股东的 162,770,875.12 137,872,207.71 18.06 113,930,766.06
净利润
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归属于上市公司股东的 119,010,084.39 106,701,435.55 11.54 82,463,645.72
扣除非经常性损益的净
利润
经营活动产生的现金流 191,028,341.42 124,670,675.16 53.23 192,693,003.60
量净额
本期
末比
上年
2021年末 2020年末 同期 2019年末
末增
减（%
）
归属于上市公司股东的 947,068,871.65 825,681,845.58 14.70 721,876,844.55
净资产
总资产 2,115,456,424.02 1,755,913,554.00 20.48 1,610,451,001.30
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2021年 2020年 2019年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.87 0.73 19.18 0.85
稀释每股收益（元／股） 0.87 0.73 19.18 0.85
扣除非经常性损益后的基本每 0.63 0.57 10.53 0.61
股收益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 18.44 17.89 增加0.55个百 16.81
分点
扣除非经常性损益后的加权平 13.48 13.84 减少0.36个百 12.17
均净资产收益率（%） 分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
报告期内，公司努力开拓市场，物业管理服务项目持续增加，使公司营业收入同比增长
12.70%；使归属于上市公司股东的净利润增长 18.06%；资产总额同比增长 20.48%。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2021 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 374,399,097.29 389,760,767.13 406,094,078.03 422,663,161.52
归属于上市公司股
32,958,637.41 51,728,652.09 50,353,834.25 27,729,751.37
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 27,335,550.15 43,810,313.87 45,401,234.64 2,462,985.73
损益后的净利润
经营活动产生的现
-38,700,224.90 86,217,347.12 -25,672,685.89 169,183,905.09
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注
非经常性损益项目 2021 年金额 （如适 2020 年金额 2019 年金额
用）
非流动资产处置损益 -17,636.37 -182,908.26 1,893,618.30
越权审批，或无正式批准文 6,471,155.25 5,827,277.20 3,352,943.06
件，或偶发性的税收返还、减
免
计入当期损益的政府补助，但 13,962,058.36 13,037,463.00 8,341,215.59
与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照
一定标准定额或定量持续享受
的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业 28,091,892.75
收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及
合营企业的投资成本小于取得
投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损 21,772,282.22 30,933,631.94
益
因不可抗力因素，如遭受自然
灾害而计提的各项资产减值准
备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的
支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生
的超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子
公司期初至合并日的当期净损
益
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与公司正常经营业务无关的或
有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的 12,473,651.64 1,451,612.88
有效套期保值业务外，持有交
易性金融资产、衍生金融资
产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损
益，以及处置交易性金融资
产、衍生金融资产、交易性金
融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款
项、合同资产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计
量的投资性房地产公允价值变
动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规
的要求对当期损益进行一次性
调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外 -1,674,990.36 -598,903.32 -67,395.50
收入和支出
其他符合非经常性损益定义的 68,736.46
损益项目
减：所得税影响额 14,821,860.89 8,963,272.21 10,772,033.14
少数股东权益影响额（税 723,479.65 1,172,779.35 2,283,596.37
后）
合计 43,760,790.73 31,170,772.16 31,467,120.34
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益
项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
交易性金融资产 174,228,116.94 356,885,870.17 182,657,753.23 1,314,799.41
其他非流动金融 47,177,418.60 47,177,418.60 1,491,935.46
资产
合计 221,405,535.54 404,063,288.77 182,657,753.23 2,806,734.87
十二、 其他
□适用 √不适用
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第三节 管理层讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
作为国内领先的市场化运营物业服务企业，2021 年度公司紧跟国家政策指导方向，围绕
“人文服务提升年”的年度主题，深耕物业服务主营业务，围绕客户需求布局多元化细分业务，
统筹落实各项经营管理工作有序开展。报告期内，公司实现营业收入 159,291.71 万元，较上年
同期增长 12.70%；实现利润总额 23,336.80 万元，较上年同期增长 19.64%；实现归属于上市公
司股东净利润 16,277.09 万元，较上年同期增长 18.06%；毛利率为 22.76%，较上年同期增长 1
个百分点，实现业绩规模高质量增长。
公司的综合表现获得广泛认可，在中国指数研究院组织的中国物业服务百强企业评选中，排
名第 13 位，同时获得“2021 中国教育物业管理优秀企业”、“2021 中国办公物业管理优秀企
业”等专业奖项，奠定了公司在细分领域领先企业地位；在上海易居房地产研究院、中国房地产
测评中心联合主办的 2021 中国房地产及物业上市公司测评中，公司荣获“2021 中国物业企业上
市公司 20 强”、“2021 中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、“2021 中国物业服务品
牌特色企业—智慧管理 人文服务”等奖项；在浙江日报联合浙江省房地产业协会、浙江房地产
研究中心共同举办的“十三五”浙江房地产品牌发展论坛上荣膺“十三五”浙江杰出物业服务品
牌。
1、内生增长奠定业绩增速基础
报告期内，公司以内生式增长为根基，执行“新市场、新业态、新客户”的三新市场拓展战
略，启动全员营销激励机制，通过标书模板化、建立营销资料库、组织市场大练兵等方式赋能战
区二级营销，持续加大市场拓展力度，提高市场竞标能力。
公司深耕长三角地区，2021 年于长三角地区实现营收 142,577.38 万元，占主营收入
89.83%，除长三角地区外实现营收 16,136.79 万元，占主营收入 10.17%。在强化长三角区域优
势的基础上，公司持续推进全国化市场布局，贯彻“一城一策”营销方针，重点开拓已进驻省份
安徽、河南、江西等，报告期内新进淮南市、宣城市、洛阳市、景德镇市等城市，目前已完成
46 个城市项目覆盖。
公司组建商业事业部、园区事业部、医疗事业部等细分业态事业部，积极推进非住宅领域各
细分业态布局，首次进入西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、
杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。在已进驻
的非住宅优势业态中，公司新签上海交通大学张江科学园、浙江大学校友总部经济园、阿尔法电
子机械（南通）产业园等园区类项目；运河天地文化艺术园区、小河直街历史文化街区、运河文
化公园等文旅类项目；扬州电力设备修造厂、杭州佐帕斯工业有限公司等厂区类项目；景德镇国
控大厦、绍兴瑞丰银行总部、杭钢物资大楼等办公类项目，持续完善城市综合服务布局。
报告期内，公司与物产中大集团股份有限公司在杭签署战略合作协议，根据协议，双方将整
合优势资源，在物业管理、商业运营、商品采购、资产管理、健康养老、公共事业和供应链服务
等领域开展全方位的深入合作。
截至 2021 年 12 月 31 日，公司累计总签约项目 651 个，累计总签约面积 7,591.60 万平方
米；2021 年度，公司新签项目 107 个，新签项目面积 981 万平方米。
2、外延落地加速规模扩张
近年公司积极布局轻资产平台输出模式，目前已设立 9 家合资公司，项目落地成效初显，在
嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域已承接战略合作方数十个物业服务项
目，已累计签约近 400 万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，进一步夯
实公司城市空间运营商战略布局。
报告期末，公司基于战略发展需求，通过浙江产权交易所竞得浙江中大普惠物业有限公司
（以下简称“普惠物业”）80%股权及杭州中大物业服务有限公司（以下简称“中大物业”）
100%股权，直接为公司增加约 400 万平方米管理面积，提升公司在浙江省内影响力的同时，加强
江苏、江西、四川等省份布局，进一步推进全国化业务拓展进程；提升公司在医院、商业、公
建、产业园区等业态规模，巩固全业态布局，增强公司核心竞争力。普惠物业与中大物业已于
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2022 年 1 月完成工商变更并将于 2022 年一季度纳入公司合并报表，合作双方将深度整合客户资
源与业务，在管理、战略上高效协同。
3、聚焦客户触点提升品质管理
习近平总书记曾指出“要把更多资源、服务、管理放到社区，更好为社区居民提供精准化精
细化服务”。作为已积累近三十年物业服务实践经验的物业企业，公司秉承“让生活更美好”的
企业使命，积极融入基层社会治理体系，坚守“客户第一”原则，从客户服务触点出发，建立
“千项千面”的业务运营体系，组建大运营平台，全面推广网格化服务，多次组织“铸专业强兵
树服务之杆” 管家实战训练营，落实管家管理模式，保障公司品质管理体系有效落实，精耕细
作服务工作。
为有效提升客户体验，增强客户黏性，公司聚焦客户满意度共性短板，建立满意度预警机
制，推进“各就各位”、“美颜焕新”、“照亮归家路”、“一刻钟”等行动，通过“满意+惊
喜”服务策略提升物业服务品质。针对“人文服务提升年”年度传播关键词，公司打造“南都微
笑社区”、“南都奇妙夏令营”、“南都喜乐秋”、“美好生活季”等多个品牌 IP 落实人文服
务提升活动，创造敦亲睦邻的美好社区，提升业主的幸福指数。
公司不断优化服务品质，受到客户一致好评，多个服务项目斩获奖项。住宅项目庆春御府入
选杭州市 2021 年“美好家园”住宅示范小区；写字楼项目华策中心获“杭州市物业管理优秀非
住宅类项目”；园区项目玉皇山南基金小镇在中物研协、克而瑞物管等发起的的 2021 美好生活
服务创新峰会获“2021 物业管理卓越标杆项目”；东郡红树湾、学士府、金色水岸、康都紫
轩、江滨花园、逸品福邸、铜山半岛等 7 个项目荣获“红色物业标杆小区”荣誉称号；公司项目
经理寿碧霞获评由中国住房城乡建设部、建筑杂志社共同举办的 2021 年全国住建系统“最美物
业人”称号。
4、多元化布局增强市场竞争力
基于行业趋势发展的前瞻预判，打造多元化服务能力，更好满足各类业主多元化需求，公司
通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下家政保洁、到家服务、装
饰装修、租售等专业服务板块，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务领域，拓宽延伸服
务内容，搭建增值服务联盟与社区服务生态圈。报告期内，公司旗下全资子公司悦都科技推出
“分享大使”全员营销计划提高平台流量变现助力社区新零售，打造应季爆款产品，9 大模块产
品 SKU 超 1000 个，策划“端午节”、“中秋节”、“年货节”等三大节日营销,其中中秋节总销
售额突破 800 万，同比上年增长 60%，悦嘉家小程序商城销售突破 200 万，同比上年增长 100%，
同时创造单天突破 100 万销售额记录。
公司旗下全资子公司大悦商业运营的群岛公寓在疫情影响下出租率及营业收入仍较 2020 年
明显增长，其运营的西溪群岛君亭酒店亦申请获批新冠疫情隔离点征用，缩减成本同时稳定收
益；大悦商业运营的“群岛”品牌成功入选杭州市首批规模化住房租赁企业白名单，在杭州中房
信息科技主办，浙江房地产业协会、杭州市住房租赁管理协会指导的 2020 年度“识度聚
力”RIBE 峰会荣获 2020 年度匠心品质公寓品牌；同时为更好服务于年轻人消费习惯，打破传统
看房模式，大悦商业开通群岛小程序，实现远程看房、线上预定功能，最大限度降低接触风险。
基于物业服务延伸的产业协同效应考虑，公司组建资产管家团队驻点商办项目，成功签约浙
大校友企业总部经济园一期自持物业，输出专业化招商运营服务，从前期招商执行、开业筹备，
到后期的商业运营、物业服务，未来将进一步夯实公司在商写物业领域的竞争优势。
5、科技赋能贴近客户需求
2021 年，住建部结合六部委《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意
见》，确定杭州市为智慧物业管理服务平台建设试点城市之一。公司积极配合杭州市物管要求，
部分项目与社区、街道、市物管技术平台人员及业主代表合作，落地杭州市智慧物业管理平台，
共同测试完成“电子主卡报单——悦服务平台接单处理”，推动物业服务线上线下融合发展，重
点提升物业管理质量和服务水平。
公司加快推进智慧化建设进程，通过科技创新赋能业务提升，深化科技能力落地应用场景，
完善 AI 算法能力，打造智能管家服务模式；通过人工智能、物联设备、机器人等技术的场景应
用，实现空间服务的智能化，提升服务效能；推动 E 控平台落地，升级 400 客服平台，优化客户
服务体系，升级悦嘉家 4.0 智慧平台，助力无纸化办公，提升内部管理能力，丰富客户应用场
景，打造全业态智慧服务平台，提升服务体验。
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6、优化人才体系夯实发展基础
报告期内，公司致力于提升人效，升级人才培养体系，打造人才供应链，整合形成针对干部
提升的“登峰计划”、“淬锋计划”，针对高潜孵化的“御林军计划”、“梦之生计划”、“龙
跃军计划”、“虎跃军计划”，针对新人融入的“熔炉系列”以及针对专业人员赋能的“百炼系
列”四大培训项目群。公司多次开展战区绩优人员交流会，深入了解一线业务开展诉求，助力业
务发展。
公司与浙江建设职业学院共同成立的“风华城市服务学院”项目，参与“混合所有制”办学
实践，今年正式落地多次开展项目实战培训，打造人才渠道建设，为行业培养更多物业专业人
才，也为公司后续人才引进奠定基础。
公司积极落实“员工第一”的企业文化目标，健全企业文化体系，围绕员工“衣食住行”策
划“悦形象”、“悦健康”、“悦美丽”、“安全教育”等活动，围绕员工全生命周期策划“女
神节”、“杭州大运河毅行赛”、“1010 员工节”、“欢乐迎新趣味运动会”等多场主题活
动，有效激发员工团队凝聚力。
二、报告期内公司所处行业情况
2021 年为我国物业行业发展 40 周年，也是“十四五”开局之年，虽受宏观经济气候与房地
产市场调控政策影响，今年从中央到地方均出台了一系列指导性政策、通知及发展建议为行业的
快速发展创造了良好环境。物业公司仍在探索、延伸服务边界，行业整体处于快速扩张、规模发
展的阶段。
1、政策频出激发行业发展潜力
从政策层面来看，随着 1 月份《民法典》正式实施，物业行业相关政策频繁出台贯穿 2021
年全年。2021 年初，住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，
明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。随即 3 月
份发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》均多次提及物业管理行业，将包含物业在内的
服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理
的重要组成部分。5 月，商务部办公厅等 12 部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的
意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动
“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在政策性文件指导下，物业服务逐步
从幕后走向台前，不再只局限于对公共空间的管理，而是向着多业态、多元化服务发展的现代服
务业转型升级。
2、城市化推进物业行业高速发展
“十四五”时期，我国仍将处于城市化进程发展较快的阶段。根据国家统计局数据显示，
2021 年末，我国常住人口城镇化率为 64.72%，比 2020 年末提高了 0.83 个百分点。2021 年末，
我国城镇常住人口达到 91,425 万人，比 2020 年末增加 1,205 万人；乡村常住人口 49,835 万
人，减少 1,157 万人。而随着人民生活水平的提高和城市化进程的加快，激发人民对于生活质量
及服务质量的需求也在不断提高，推动物业企业跳出传统的服务模式，不断打破边界，拓展社区
生活服务商业模式及服务内容，探索更多元的业务场景。
3、高增速目标推动行业并购活跃度持续上升
随着资本市场物业板块初具规模逐步受到关注，为提高市场认可度，2021 年多家上市物企
纷纷提出未来 3-5 年高业绩增速目标，而规模扩张实现的迫切需求也驱动着并购市场加速。此
外，受房地产市场调控政策影响，部分地产开发商为实现资金周转出售旗下物业企业，导致行业
并购市场的标的增加，从中小物企向头部物企、上市物企等更多优质标的演变，反向加速了行业
整合。据统计，截至 2021 年底，共有 29 家上市物业企业在全国 16 个省、直辖市实施了 53 起并
购，并购交易总额达 355.88 亿元，为上年同期的 3.77 倍。其中主要为基础物业服务方面的并购
为 35 起，交易金额达 313.84 亿元，为上年同期的 6.45 倍，行业整合加速明显。此外部分公司
已从扩规模需求转向以拓展多元化业务为目的纵向收购，通过收并购向餐饮、家居装修、保险经
纪和快递柜等多元领域，以此达到快速开展新的增值服务业务、提高市场服务竞争力的目的。
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三、报告期内公司从事的业务情况
公司成立于 1994 年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，
现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以
“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务理念，以物业管理服务为
基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科
技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、
全场景、全生命周期服务，立志成为国内领先的城市运营综合服务商。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客
户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容
及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化
等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写
类、城市服务类等多业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括商
业、办公写字楼、产业园区等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、机场、环卫
等。目前公司已实行由总部、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业
服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，致力于实现从基础物业服务到
城市综合服务的全面转型升级，以满足客户需求为前提提供个性化专项服务，如社区零售、到家
服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等，具体如下：
公司旗下悦都科技通过结合邻里中心线下服务场景与悦嘉家服务平台线上服务打造智慧服务
平台与业主生活服务经济圈，为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政策、场地预定、
法律投融资服务、租赁服务等八大智能功能，为住宅业主提供“一键开门、物业缴费、邻居圈、
社区公告、入室维修、公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”等线上服务，逐
步完善和打造生活服务的全链，为业主提供更美好的生活服务。
专业服务公司：公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”、“餐
饮”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区
清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品，针对住
宅项目推出“小南阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社
区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧
化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主
空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。爱如餐饮，打造定位于以服务各类企事业单位、学
校、医院、写字楼的餐饮服务、后勤配套服务等为核心品类的专业化、规模化、品牌化餐饮服务
平台。
资产管理服务：资产管理业务主要分为产商运营、公寓运营、酒店运营三类业务等。公司旗
下大悦商业公司以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，以市场为
依据构筑商业场景，深挖竞品及未来投资、消费客群，提供全体系招商运营闭环服务，立志成为
国内领先特色主题商业全程运营商；依据客户不同居住、办公室、社交等需求推出 “群岛”系
列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、蓝领宿舍等产品，提供符合商旅需求、泛艺术爱好者
社群交互需求的新场景——杭州西溪群岛君亭酒店。报告期内公司开始布局产业招商及商业招商
业务，输出专业化招商运营服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服
务，未来还将进一步夯实公司在商业、产业园区类物业的竞争优势，形成产业协同效应。
非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还
包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设
施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的
管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。
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四、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司自 1994 年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展
了市场化运营，2006 年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015 年完成股份制改革，2018
年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。
近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势，以及全业态
服务优势、智慧服务优势等核心竞争力。
一、机制优势
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础上为各类物业项目提供定制化的服务，在
当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员
工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优
势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续
发展，实现战略目标。
二、组织管理优势
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系
统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组
织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司
为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现
日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源
规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和
精神奖励。
三、品牌优势
公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过 ISO9001、ISO14001 和 ISO45001 三项管理
体系认证，多年来一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理
经验。
公司为中国物业管理协会名誉副会长单位，多次入围协会评选的全国物业服务企业综合实力
前三十强，获评“商业模式创新企业”等荣誉。近两年公司凭借较强的品牌影响力及品牌溢价再
次荣获中国指数研究院、中物研协等组织评选的“中国物业服务百强企业”综合排名第 13 位、
“2021 物业服务企业上市公司 20 强”、“2021 中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、
“2021 中国物业服务品牌特色企业”、“2020 物业服务企业上市公司十强经营绩效领先企
业”、“2020 蓝筹物业百强企业”、“十三五”浙江杰出物业服务品牌等多个奖项。
公司多年来坚持诚信经营的品牌形象，获得浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理
局评定的 AAA 级“守合同重信用”企业、浙江省住房和城乡建设厅评定的首批“AAA”物业服务
信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉。
公司在业务分布的主要区域形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州
市十佳物业服务企业等称号，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳
物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约
及规模的扩张产生积极影响。
四、全业态服务优势
通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园
区、学校、市政环卫、文旅、医院、场馆、交通枢纽、机场等多种业态的专业服务能力，形成了
各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的
主要业态领域多次获得协会等机构认可，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第 4 位，荣获
“中国物业服务商办物业管理 TOP10 称号”、“2021 中国办公物业管理优秀企业”、“2020 中
国产业园区物业管理领先企业”、“2020 中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣
誉。
近几年公司加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型，通过战略牵
引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态
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类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量
资产管理、社区养老服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。
五、智慧服务优势
公司根据战略规划和长远发展，采用外部合作和自主开发建立了可根据特色的应用场景设计
数据的大数据平台，并通过智能设施设备引入、移动互联网应用打造以实现多种生态设计理念和
各类场景应用的智慧服务平台，通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效
益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以
全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型设备和无人机械优化提升服
务效率。
五、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入 159,291.71 万元，同比增长 12.70%；实现营业成本
123,029.46 万元，同比增长 11.25%；实现归属于母公司净利润为 16,277.09 万元，同比增长
18.06%，总资产达 211,545.64 万元，同比增长 20.48%，其中归属于母公司所有者权益为
94,706.89 万元，同比增长 14.70%。
(一) 主营业务分析
1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 1,592,917,103.97 1,413,474,554.67 12.70
营业成本 1,230,294,638.96 1,105,901,160.67 11.25
销售费用 32,694,749.57 29,117,978.21 12.28
管理费用 116,127,739.83 106,132,078.06 9.42
财务费用 1,072,068.71 -1,436,894.10 174.61
研发费用 1,695,547.54 1,028,221.21 64.90
经营活动产生的现金流量净额 191,028,341.42 124,670,675.16 53.23
投资活动产生的现金流量净额 279,806,402.48 -108,712,507.91 357.38
筹资活动产生的现金流量净额 -72,104,229.41 -39,766,828.65 -81.32
营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增长 12.70%，主要系公司物业管理服务项目增
加。
营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长 11.25%，主要系物业管理服务项目增加导致
营业成本增加。
销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期增长了 12.28%，主要系公司持续拓展业务。
管理费用变动原因说明：管理费用同比上年同期增长了 9.42%，主要系物业管理服务项目增加导
致管理费用正向增长。
财务费用变动原因说明：财务费用同比上年同期增长了 174.61%，主要系公司执行新租赁准则，
未确认融资费用列入财务费用。
研发费用变动原因说明：研发费用同比上年同期上升 64.90%，主要系公司加强信息化建设。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期上升 53.23%，主要系公司加强项目
收费管控。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期增长 357.38%，主要系公司理财产品
赎回较多。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期下降 81.32%，主要系公司本期分配
现金股利，同时因执行新租赁准则将租赁费用列报为筹资活动现金流所致。
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
无变动原因说明：无
本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
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□适用 √不适用
2. 收入和成本分析
√适用 □不适用
营业收入较上期增加 17,944.25 万元，营业成本较上期增加 12,439.35 万元，系公司业务拓
展所致。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
物业管 1,587,141,744.96 1,226,674,350.30 22.71 12.66 11.04 增加
理服务 1.13 个
百分点
主营业务分产品情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分产品 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
物业基 1,307,005,229.19 1,039,821,295.88 20.44 16.66 14.58 增加
础服务 1.45 个
百分点
非业主 58,239,506.11 42,222,597.27 27.50 -39.27 -41.47 增加
增值服 2.73 个
务 百分点
物业增 190,482,639.81 102,295,315.78 46.30 16.32 16.16 增加
值服务 0.07 个
百分点
资产管 31,414,369.85 42,335,141.37 -34.76 9.34 14.42 减少
理服务 5.99 个
百分点
主营业务分地区情况
营业收 营业成 毛利率
毛利率 入比上 本比上 比上年
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 增减
（%） （%） （%）
杭州市 706,293,123.22 553,661,644.75 21.61 8.43 7.28 增加
0.84 个
百分点
江苏省 335,059,682.68 251,861,019.59 24.83 -1.28 -4.78 增加
2.77 个
百分点
浙江省 253,079,738.13 189,921,233.21 24.96 18.23 19.60 减少
（除杭 0.86 个
州市） 百分点
上海市 105,864,080.62 76,495,209.02 27.74 44.13 39.38 增加
2.46 个
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百分点
河南省 66,219,085.09 54,183,744.09 18.18 47.86 43.88 增加
2.26 个
百分点
陕西省 31,642,028.96 28,904,993.32 8.65 20.34 16.69 增加
2.86 个
百分点
安徽省 25,477,171.57 20,550,034.87 19.34 52.93 55.98 减少
1.58 个
百分点
湖北省 16,943,050.26 13,806,263.26 18.51 104.26 101.81 增加
0.99 个
百分点
重庆市 11,992,270.24 10,500,856.94 12.44 18.00 18.54 减少
0.40 个
百分点
四川省 9,418,726.82 6,627,050.55 29.64 4.58 6.63 减少
1.35 个
百分点
山西省 8,055,040.88 5,218,309.35 35.22 188.92 178.19 增加
2.50 个
百分点
湖南省 6,610,968.11 5,779,782.91 12.57 215.47 208.95 增加
1.85 个
百分点
其他省 10,486,778.38 9,164,208.44 12.61 23.63 22.45 增加
份 1.10 个
百分点
合计 1,587,141,744.96 1,226,674,350.30 22.71 12.66 11.04 增加
1.13 个
百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
报告期内，公司实现主营业务收入 158,714.17 万元，较上年同期收入增长 12.66%，湖南省
和山西省营业收入分别增长 215.47%和 188.92%，系公司加大浙江省外市场开发力度，物业管理
服务项目持续增加，2021 年新开拓了广东省的物业服务业务。
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 重大采购合同、重大销售合同的履行情况
□适用 √不适用
(4). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期占 上年同 本期
情况
分行业 成本构成项目 本期金额 总成本 上年同期金额 期占总 金额
说明
比例 成本比 较上
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(%) 例(%) 年同
期变
动比
例(%)
物业管 人工成本（自有员 1,226,674,350.30 100.00 1,104,742,777.10 100.00 11.04 公司管
理服务 工、外包人员）、工 理项目
程材料、电梯及门禁 增加，
维保、清洁用品及保 相应成
养、绿化相关费用、 本增
秩序维护费用、公共 加。
水电能耗）
分产品情况
本期
金额
本期占 上年同
较上
总成本 期占总 情况
分产品 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 年同
比例 成本比 说明
期变
(%) 例(%)
动比
例(%)
物业基 人工成本（自有员 1,039,821,295.88 84.77 907,537,674.87 82.15 14.58 公 司 管
础服务 工、外包人员）、工 理 项 目
程材料、电梯及门禁 增 加 ，
维保、清洁用品及保 相 应 成
养、绿化相关费用、 本 增
秩序维护费用、公共 加。
水电能耗）
非业主 人工成本（自有员 42,222,597.27 3.44 72,141,329.13 6.53 - 案场业
增值服 工、外包人员） 41.47 务量下
务 降，相
应成本
减少
物业增 增值服务成本 102,295,315.78 8.34 88,064,309.77 7.97 16.16 公司增
值服务 值业务
增加，
相应成
本增
加。
资产管 装修费、房租费 42,335,141.37 3.45 36,999,463.33 3.35 14.42 执 行 新
理服务 租 赁 准
则 ， 房
租 摊 销
金 额 增
加
成本分析其他情况说明
无
(5). 报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化
□适用 √不适用
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(6). 公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□适用 √不适用
(7). 主要销售客户及主要供应商情况
A.公司主要销售客户情况
前五名客户销售额 7,643.52 万元，占年度销售总额 4.80%；其中前五名客户销售额中关联方销
售额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少
数客户的情形
□适用 √不适用
B.公司主要供应商情况
前五名供应商采购额 15,893.05 万元，占年度采购总额 12.92%；其中前五名供应商采购额中关
联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依
赖于少数供应商的情形
□适用 √不适用
其他说明
无
3. 费用
√适用 □不适用
2021 年和 2020 年销售费用占对应期间营业收入的比例分别为 2.05%、2.06%，与上年同期对比变
动小。
2021 年和 2020 年管理费用占对应期间营业收入的比例分别为 7.29%、7.51%%，主要系公司加强
费用管控。
2021 年和 2020 年财务费用占对应期间营业收入的比例分别为 0.07%、-0.10%，主要系公司首次
执行新租赁准则未确认融资费用计入财务费用。
2021 年和 2020 年和研发费用占对应期间营业收入的比例分别为 0.11%、0.07%，主要系公司加强
在信息化系统上的投入。
4. 研发投入
(1).研发投入情况表
√适用 □不适用
单位：元
本期费用化研发投入 1,695,547.54
本期资本化研发投入
研发投入合计 1,695,547.54
研发投入总额占营业收入比例（%） 0.11
研发投入资本化的比重（%）
(2).研发人员情况表
√适用 □不适用
公司研发人员的数量 6
研发人员数量占公司总人数的比例（%） 0.07
研发人员学历结构
学历结构类别 学历结构人数
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博士研究生 0
硕士研究生 0
本科 5
专科 1
高中及以下 0
研发人员年龄结构
年龄结构类别 年龄结构人数
30 岁以下（不含 30 岁） 1
30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁） 4
40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁） 1
50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁） 0
60 岁及以上 0
(3).情况说明
□适用 √不适用
(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响
□适用 √不适用
5. 现金流
□适用 √不适用
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期
本期期
期末 上期期
末金额
数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
产的 的比例
动比例
比例 （%）
（%）
（%）
货币资金 708,210,732.38 33.41 308,934,730.31 17.59 129.24 主要系公司理财
产品到期赎回，
经营成果正向增
长。
交易性金 356,885,870.17 16.87 174,228,116.94 9.92 104.84 主要系公司理财
融资产 业务增加
应收票据 952,400.01 0.05 -100.00 主要系公司应收
票据到期并兑付
其他流动 96,011,819.05 4.53 294,847,121.55 16.79 -67.44 主要系公司本期
资产 购买固定收益型
理财产品赎回
长期应收 230,000,000.00 13.10 -100.00 主要系公司收回
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款 财务资助款
递延所得 10,064,963.47 0.48 7,369,110.51 0.42 36.58 主要系公司坏帐
税资产 准备计提数增加
其他非流 931,200.00 0.05 - 主要系上年公司
动资产 100.00% 预付购车款
预收款项 1,207,212.47 0.06 407,785.15 0.02 196.04 主要系公司业务
规模扩大
应交税费 63,876,221.52 3.02 36,617,129.08 2.09 74.44 主要系政策性税
费缓交
其他流动 43,697.44 0.00 3,566,539.23 0.20 -98.77 主要系公司装饰
负债 业务减少
递延收益 1,722,588.17 0.08 997,268.27 0.06 72.73 主要系公司业务
规模扩大
实收资本 187,777,779.00 8.86 134,126,985.00 7.64% 40.00 主要系公司年度
(或股本) 权益分派资本公
积转增股本
盈余公积 65,196,832.18 3.08 50,670,429.13 2.89 28.67 主要系公司本年
提取盈余公积
未分配利 435,061,177.46 20.57 328,194,880.27 18.69% 32.56 主要系公司盈利
润 较好
其他说明
无
2. 境外资产情况
□适用 √不适用
3. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
报告期末银行存款包括冻结的银行存款 1,320,734.25 元，其他货币资金包括保函保证金
100,000.00 元，使用受限。
4. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
详见“第三节”六（一）行业格局和趋势。
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房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用 √不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
□适用 √不适用
3. 报告期内房地产销售和结转情况
□适用 √不适用
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产 出租房地 权益 是否采用 租金收入/
序 经营
地区 项目 的建筑面积 产的租金 比例 公允价值 房地产公
号 业态
(平方米) 收入 （%） 计量模式 允价值(%)
1 杭州 联合大厦 办公 1,789.04 153.69 100 否 不适用
2 郑州 绿地新都会 办公 182 12.32 100 否 不适用
5. 报告期内公司财务融资情况
□适用 √不适用
6. 其他说明
□适用 √不适用
(五) 投资状况分析
对外股权投资总体分析
√适用 □不适用
截止报告期末，公司对外股权投资总额 1,755,000.00 元，均为对子公司的投资。
1. 重大的股权投资
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公司名称 持股比例（%） 投资金额 主要业务 注册资本
浙江南都智联物业服务有限公司 100 500,000.00 物业管理 1,000.00
杭州南都悦萱养老服务有限公司 100 1,000,000.00 养老服务 100.00
浙江南都爱如餐饮管理有限公司 100 255,000.00 餐饮管理 1,000.00
2. 重大的非股权投资
□适用 √不适用
3. 以公允价值计量的金融资产
□适用 √不适用
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4. 报告期内重大资产重组整合的具体进展情况
□适用 √不适用
(六) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(七) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
公司名称 主要业务 注册资本 资产总额 净资产 营业收入 净利润
浙江乐勤清洁服务有限公司 家政服务 1,000.00 2,026.80 1,272.36 3,151.40 178.71
浙江悦都物业服务有限公司 物业管理 100.00 218.93 -139.65 225.17 -6.18
杭州乐勤楼宇工程有限公司 工程施工 50.00 483.67 192.98 800.68 39.05
浙江悦都网络科技有限公司 网络技术 1,500.00 3,099.39 2,627.03 1,837.54 747.62
浙江大悦商业经营管理有限公司 资产管理 6,000.00 22,444.76 5,186.84 3,423.40 -1,814.20
杭州信建大悦住房服务有限公司 资产管理 500.00 108.49 43.87 97.98 28.68
上海采林物业管理有限公司 物业管理 500.00 8,956.61 2,781.48 9,378.79 261.30
江苏金枫物业服务有限公司 物业管理 500.00 12,827.29 3,135.23 26,252.69 1,934.33
常熟市中远物业服务有限责任公司 物业管理 100.00 1,203.20 743.75 877.15 140.53
杭州乐勤装饰工程有限公司 工程施工 500.00 1,411.46 412.65 2,788.67 241.69
杭州南郡商业经营管理有限公司 物业管理 500.00 838.49 233.44 1,076.92 38.16
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司 物业管理 500.00 287.70 55.49 573.69 5.47
浙江南都智联物业有限公司 物业管理 1,000.00 4,122.06 809.82 7,935.47 759.82
杭州悦嘉家网络科技有限公司 商品贸易 500.00 532.71 171.29 1,341.30 171.29
杭州南都悦萱养老服务有限公司 养老服务 100.00 115.02 84.17 49.67 -15.83
浙江南都爱如餐饮管理有限公司 餐饮管理 1,000.00 62.64 31.50 27.29 -18.50
(八) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
六、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
√适用 □不适用
在政策鼓励物业行业发展的大背景下，物业企业积极响应国家政策，逐步向全社会服务过渡
转型，行业发展迎来突破的同时呈现分化趋势。
1、行业竞争加剧
根据中国指数研究院近三年物业百强研究数据，2017 年百强企业管理面积均值达 3,163.83
万平方米，同比增长 16.1%，市场份额为 32.42%；TOP10 企业管理面积均值为 21,588.21 万平方
米，同比增长 14.59%,市场份额为 11.06%。2020 年百强企业管理面积均值达 4,878.72 万平方
米，同比增长 14.02%，市场份额为 49.71%；TOP10 企业管理面积均值为 2.64 亿，同比增长
27.57%，市场份额为 10.17%。在房企土地储备速度放缓、政府公共物业项目逐步市场化双重影
响下，百强物企市场份额持续提升，市场集中度持续提高；而 TOP 企业在高基数的管理面积下依
旧保持高增速，呈现强者恒强态势，未来市场竞争将进一步加剧。
2、服务边界拓宽
2021 年，住建部等 10 部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有
条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索
“物业服务+生活服务”模式。随着国民经济增长、城镇居民人均可支配收入及多元化服务需求
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的增加，物业行业在政策支持的东风下积极探索“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美
居”等服务模式来布局多元增值服务，持续完善业主生活服务场景。
3、科技赋能建设智慧物业
2020 年 12 月，住房和城乡建设部发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务
的意见》，支持物业服务企业联合建设通用、开放的智慧物业管理服务平台，降低平台建设运营
成本，提高服务资源整合能力。基于降低服务成本、提升管理效率、创新服务模式、提高业主服
务体验等方面考虑，物业公司对传统设备进行智能化升级，运用 5G、物联网、云计算、人工智
能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以期实现服务更
精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。
(二)公司发展战略
√适用 □不适用
公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求发展战略升级，始终围绕 “客户第一”
为中心，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、
品牌引领能力”六大能力为主要支撑，重点布局“住宅、商写、城市服务”三大业态，实现
“一体两翼” ——物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，推动公司
做强做优，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。
(三)经营计划
√适用 □不适用
2021 年，在国内疫情反复，呈现多点散发情况下，公司克服了新冠疫情的不利影响，既定
发展战略得到了有效的实施。2022 年，公司将围绕 “一体两翼” 业务组合模型，深度链接
“物业管理服务+社区增值服务+资产管理服务”，稳步推进各项经营管理工作，完成董事会下达
的各项指标和任务，助力公司发展战略顺利落地实现。
1、品质提升计划
公司将通过服务产品设计和关键客户维护优化客户体验，持续推进人文社区建设，通过“满
意+惊喜”人文服务行动落地，定向提升“一老一小”、“意见领袖”、“不满意客户”、“空
置房业主”等重点人群满意度；梳理不同业态全生命周期服务图谱，完善核心业态管理标准，基
于项目分级，制定菜单式差异化服务标准，提供“质价相符、质客相称”的服务；完善专业线管
理人员配置，加强服务节点管控，增加品质督查覆盖面，提升项目服务品质。
2、市场拓展计划
公司按照“1+N”区域布局，深耕长三角经济圈，同时辐射至周边 N 个一、二线重点城市，
在现有全国化布局基础上，提升已进入区域项目密度。主要表现在整合内外部优势资源，多渠道
并举，对标行业配置扩大二级营销团队建设，加大全员营销内部宣传和基层团队的营销意识打
造，对重点城市、重点拓展业态奖励倾斜，落实“一城一策”方针，提高新进细分市场领域项目
覆盖数及新进驻城市市占率；加大力度推进对外合资合作，横向重点挖掘商写、城市服务等非住
业态，纵向探索产业链投资并购机会落地达成，加速推进公司战略落地。
3、多元发展计划
社区增值服务与资产管理服务作为公司“两翼”业务，是公司经营发展的重要组成部分，在
持续拓展基础物业服务规模的同时，围绕社区中的“人”开展社区零售、到家、美居、中介租
售、空间运营等社区增值业务，围绕“资产”开展产商运营、住宿运营等资产管理业务。
在社区增值服务方面，以集团总部增值联盟中心为触角，在与集团内部各物业分子公司、悦
嘉家网络、专业多元化子公司等构建内部增值联盟的同时，利用好外部专业公司、供应链公司、
资源类公司等各类相关方资源，打造南都物业增值联盟生态圈，助推增值联盟业务快速发展。结
合市场环境及自身资源，深入了解客户需求，整合优质供应链，围绕园区广告、自助销售柜等布
局社区空间运营业务，围绕二手房租赁、买卖等布局中介租售业务，围绕新房拎包入住、存量房
局部改造等布局美居业务，围绕入室家政、入室维修、软装清洗、绿化养护等布局全服务周期到
家业务，遵循“好物，好品，好基地”理念，围绕社区团购、企业福利、线上平台布局社区新零
售业务，围绕餐饮服务、工程服务等布局 N 项创新增值业务。公司将不断夯实增值业务联盟，持
续提高增值业务比重。
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在资产管理服务方面，采取“变守为攻、积极进取”的态度，纵向延伸地产服务全链，横向
涵盖社区价值需求，通过承租运营、受托运营、联营合作、并购等多种方式，实施以产业园区、
写字楼、商业等产商运营项目为主，酒店、公寓等住宿运营项目为辅的项目拓展计划。
4、团队建设计划
为保证集团战略目标实现，2022 年公司将围绕“人才”、“组织”、“机制”、“文化”
等关键举措落实团队建设。公司将持续推进与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务
学院”建设，完善双主体办学机制，输出“订单班”，同时推进院校合作渠道拓展，推动面试官
于绩效辅导官认证工作，加快人才队伍建设；建立集团、战区两级人才储备机制，缓解公司业务
快速扩张中项目管理者的不足，优化内部高潜人才的培养与孵化体系。人才培训方面，公司建立
新员工导师、梦之生、御林军导师带教制并将其流程化、人性化；优化集团专业力培养课程与实
施体系，完善集团、战区二级培训管理体系，强化建设战区级人才导师、内训师队伍。此外，公
司设计与推行员工关爱机制，针对员工衣食住行推进“悦系列”活动，为员工营造简单、快乐、
有活力的工作环境。
5、科技赋能计划
公司以对内提质增效，对外增强客户体验为目标，持续推进智慧系统建设。公司打造业务、
财务一体化平台，在业务部门对业务施行管控的同时，也能向财务部门提供数据支持，推动财
务、业务处理从“管控型”向“运营型”转型；建立主数据平台，整合数据资源，消灭数据孤
岛，提升数据利用率并提供管控依据；建立智慧化管理平台，整合物联网感知层，将感知设备与
业务融合，通过数据标准化、管理智慧化，推动数据平台互联互通，助力提高公司精细化管理水
平。
6、公司治理
公司将严格遵守《公司法》《证券法》等法律法规规定，根据企业内部控制体系要求，进一
步完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制，稳健推进现代企业制度建设，完善决策机制
和内控机制，提升企业决策科学化和运营规范化水平。
上述经营计划并不构成业绩承诺，投资者也应对此保持足够的风险意识，应当理解经营计划
与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
√适用 □不适用
1、市场风险
近几年随着市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，越来越多的物业企业在
香港联合交易所或 A 股上市、在新三板挂牌，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项
目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能
力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。
2、经营风险
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服
务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如
果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声
誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一
旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司
经营产生不利影响。
3、财务风险
公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏
损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业
费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。
4、管理风险
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是
保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、
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市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适
应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。
(五)其他
□适用 √不适用
七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说
明
□适用 √不适用
第四节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规
则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立
健全公司内部控制体系，规范公司运作。
股东大会：公司股东大会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章
程》、《股东大会议事规则》的规定，审议股东大会职权范围内的事项，维护公司股东的合法权
益，对利润分配、增加公司注册资本、修改公司章程等重大事项进行了审议并作出有效决议。
董事会：公司董事会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、
《董事会议事规则》的规定，对募集资金管理、利润分配、增加公司注册资本、修改公司章程等
事项审议并作出有效决议；同时，对需要股东大会审议的事项及时提交股东大会审议，切实发挥
了董事会的作用。
监事会：公司监事会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、
《监事会议事规则》的规定，对公司财务工作、公司董事及高级管理人员的工作、公司重大生产
经营决策等重大事项实施了有效监督，充分发挥了监事会的监督作用。
独立董事：公司独立董事自任职以后，均依据《公司法》、《证券法》及其他相关法律法
规、《公司章程》、《独立董事工作制度》的规定，积极参与公司决策，发挥了在财务、法律、
战略等方面的专业特长，维护了全体股东的利益，促使公司治理结构不断完善。公司独立董事未
对各次董事会会议的有关决策提出异议。
公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大
差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、 公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具
体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划
□适用 √不适用
控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争
或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划
□适用 √不适用
三、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的查 决议刊登的披露
会议届次 召开日期 会议决议
询索引 日期
2020 年年 2021-5-18 详见上海交易所网站 2021-5-19 本次会议共审议通
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度股东大 http://www.sse.com.cn/ 过 16 项议案，不存
会 公司披露（编号：2021- 在否决议案情况。
028）公告 具体内容详见公司
刊登在《上海证券
报》、上海证券交
易所网站公告。
表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会
□适用 √不适用
股东大会情况说明
√适用 □不适用
公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策
程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通
过。
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四、 董事、监事和高级管理人员的情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从公司 是否在公
职务 任期起始日 任期终止 年度内股份 增减变 获得的税前报酬 司关联方
姓名 性别 年龄 年初持股数 年末持股数
(注) 期 日期 增减变动量 动原因 总额（万元） 获取报酬
韩芳 董事长 女 51 2018/12/19 2025/1/11 28,806,810 40,329,534 11,522,724 公积金 113.11 否
转增股
本
楼俊 董 事 兼 男 53 0 否
2022/1/11 2025/1/11
总裁
阙建华 董 事 兼 男 48 2018/12/19 2025/1/11 107.69 否
执 行 总
裁
沈慧芳 董 事 兼 女 50 2018/12/19 2025/1/11 91.05 否
副总裁
贾生华 独 立 董 男 60 2018/12/19 2025/1/11 8.84 否
事
周宏伟 独 立 董 男 47 2022/1/11 2025/1/11 0 否
事
赵刚 独 立 董 男 45 2022/1/11 2025/1/11 0 否
事
金新昌 监 事 会 男 54 2018/12/19 2025/1/11 31.04 否
主席
崔炜 监事 男 41 2022/1/11 2025/1/11 0 否
王碧颖 监事 女 40 2022/1/11 2025/1/11 0 500 500 0 否
赵磊 副 总 裁 男 45 2018/12/24 2025/1/11 70.22 否
兼 董 事
会秘书
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徐静 副总裁 女 50 2018/12/24 2025/1/11 90.83 否
金鹰 副总裁 女 53 2020/4/29 2025/1/11 70.00 否
吁悦 副总裁 男 47 2021/3/22 2025/1/11 55.78 否
王华明 副总裁 男 48 2021/3/22 2025/1/11 71.98 否
倪旭升 副总裁 男 49 2022/1/11 2025/1/11 0 否
向昱力 财 务 负 男 35 2021/9/8 2025/1/11 19.17 否
责人
余剑义 副总裁 女 45 2018/12/24 2022/1/11 42.33 否
( 已 离
任)
金 涛 董事 男 54 2018/12/19 2021/8/12 1,920,432 2,688,605 768,173 公积金 - 否
（已离 转增股
职） 本
蔡黛燕 独 立 董 女 51 2018/12/19 2022/1/11 8.84 否
（已离 事
任）
黄 瑜 独 立 董 女 55 2018/12/19 2022/1/11 8.84 否
（已离 事
任））
韩保华 监事 男 45 2018/12/19 2022/1/11 33.24 否
（已离
任）
陈彩萍 监事 女 38 2020/05/23 2022/1/11 169 236 67 公积金 13.33 否
（已离 转增股
任） 本
陈 红 财 务 负 女 62 2018/12/24 2021/9/8 38.88 否
（已离 责人
职）
合计 / / / / / 30,727,411 43,018,875 12,291,464 / 875.16 /
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姓名 主要工作经历
韩芳 1993 年 2 月至 2006 年 12 月，就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职；2001 年 9 月至今于公司任职，现任公司董
事长。
楼俊 曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职，现任公司董事及总裁。
阙建华 1992 年 12 月至 1996 年 12 月，服役于上海武警总队；1998 年 8 月至今就职于南都物业，现任公司董事及执行总裁。
沈慧芳 曾任浙江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监，2003 年 11 月进入南都物业，现任公司董事及副总裁。
贾生华 曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA 教育中心主任等职务。现
任浙江大学房地产研究中心主任、企业投资研究所所长，浙江省房地产业协会房地产研究分会副主任，“世界华人不动产学会”常
务理事，中国高校房地产学者联谊会主席团成员，绿城中国控股有限公司独立董事，广宇集团股份有限公司独立董事，德信服务集
团有限公司独立董事，本公司独立董事。
周宏伟 曾任上海市公房经营管理办公室科长，上海市物业管理事务中心办公室主任、中心副主任，现任上海市物业管理行业协会常务副会
长及本公司独立董事。
赵刚 曾任香港城市大学助理研究员、香港中文大学助理研究员、常州大学商学院副教授，现任浙江财经大学会计学院副教授、会计信息
与宏观经济政策研究中心主任、福建省星源农牧科技股份有限公司独立董事、浙江龙盛集团股份有限公司独立董事、浙江横店影视
股份有限公司独立董事及本公司独立董事。
蔡黛燕（已离 历任浙江之江资产评估有限公司副总经理、董事；浙江之江会计师事务所有限公司副所长、董事；杭州杭瑞税务师事务所有限公司
任） 执行董事兼所长；江苏宏马科技股份有限公司独立董事；2016 年 3 月至 2022 年 1 月，担任公司独立董事。
黄瑜（已离 曾就职于北京住宅建设开发集团总公司，历任技术员、主任、项目经理；香江国际发展有限公司总经理助理兼工程部经理；威宁谢
任） 中国有限公司高级投资咨询顾问；现任北京搜房网络技术有限公司副总裁；中指控股 CEO 兼总裁。2016 年 3 月至 2022 年 1 月，担任
公司独立董事。
金新昌 2007 年 12 月至 2009 年 9 月任杭州全向科技有限公司副总经理；2009 年 10 月加入南都物业，现任公司物业运营中心品质督导部总
监、监事。
王碧颖 2013 年 1 月至 2015 年 5 月任新奥燃气杭州公司市场与战略绩效部经理；2016 年 5 月至 2018 年 6 月任浙江宏岱能源科技有限公司市
场部部长；2018 年 7 月至今，担任公司战略计划经理。
崔炜 曾任阿里巴巴（中国）网络技术有限公司客户经理、浙江博渊堂营销策划有限公司营销总监、杭州姚生记食品有限公司电商事业部
总监。2013 年 6 月至今，历任公司多种经营中心经理、子公司浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监，现任市场营销
中心客户总监。
韩保华（已离 曾任浙江万科南都房产营销专业经理，2010 年 4 月加入南都物业，曾任公司案场片区总监、任公司监事。
任）
陈彩萍（已离 2010 年 7 月至 2015 年 11 月，历任上海日产康奈可研发中心实验部部长助理，味全食品有限公司大陆事业群总经办科长。2015 年 12
任） 月至今历任公司行政副总监、董事长秘书。
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
赵磊 曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事、董事会秘书，现任公司副总裁兼董事会秘书。
徐静 曾任海外海酒店房务总监、总经理助理；2005 年 7 月至今，就职于南都物业，现任公司副总裁。
金鹰 曾任杭州卓盛物业管理有限公司总经理助理、浙江野风物业管理有限公司总经理、浙江天一物业服务有限公司董事长；2017 年 4 月
起至今任职于南都物业，现任公司副总裁。
吁悦 曾任中国舰船研究院武汉科技开发中心科员、广东长青（集团）股份有限公司总办主管、万科物业发展有限公司总监、新城悦物业
服务集团有限公司副总经理、华润物业科技服务有限公司运营管理部总经理，现任公司副总裁。
王华明 1996 年 9 月至 2003 年 10 月任职于常熟尚湖风景区开发公司担任副经理,2003 年 11 月至今,任江苏金枫物业服务有限责任公司董事
长，现任公司副总裁。
倪旭升 曾任上海高地物业管理有限公司总裁，现任公司副总裁。
余剑义（已离 历任浙江东阳五洲大酒店前厅部经理、浙江文化大酒店前厅部副经理；现任公司副总裁。
任）
向昱力 2011 年 8 月至 2017 年 3 月,历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理；2017 年 3
月至 2018 年 12 月,担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理；2019 年 1 月至 2020 年 6 月,担任深圳市碧桂园创新投资有限
公司高级投资总监；2020 年 6 月至 2021 年 4 月,担任上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理；现任公司财务负责人。
金涛（已离 曾就职于浙江南都集团有限责任公司，历任办公室主任、采购部经理；浙江五环实业有限公司副总经理；2021 年 8 月前任公司董
职） 事。
陈红（已离 曾任职于西湖电子集团公司研究所；历任杭州中山大酒店财务经理助理、中大股份有限公司旗下中大宾馆财务经理、杭州卓盛物业
职） 管理有限公司财务总监、杭州卓盛房地产开发有限公司财务主管、镇江金盛房地产开发有限公司财务经理；2021 年 9 月前任公司财
务负责人。
其它情况说明
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
(二) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
1. 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
在股东单位担任
任职人员姓名 股东单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
韩芳 浙 江 南都 产 业发 展集 执行董事 2010-09-19
团有限公司
韩芳 舟 山 五彩 石 投资 合伙 执行事务合伙人 2015-08-25
企业（有限合伙）
在股东单位任职 无
情况的说明
2. 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
在其他单位担任
任职人员姓名 其他单位名称 任期起始日期 任期终止日期
的职务
韩芳 浙江未来科技股份有
监事 2021-01-28
限公司
浙江南郡房地产开发 执行董事 2021-11-17
有限公司
杭州南郡溪景置业有 执行董事 2021-11-17
限公司
浙江南都悦盛投资管 执行董事 2019-01-25
理有限公司
浙江南都房地产营销 执行董事 2007-12-27
策划有限公司
乌鲁木齐南都物业服 执行董事 2020-01-06
务有限公司
杭州南郡广告策划有 执行董事 2011-06-17
限公司
浙江南都企业管理服 执行董事 2004-06-08
务有限公司
安邦护卫集团股份有 董事 2020-09-21 2021-10-19
限公司
楼俊 浙江大悦商业经营管
执行董事 2020-10-27
理有限公司
杭州楠烁实业投资有
监事 2020-03-12
限公司
浙江中大普惠物业有
董事长 2022-01-26
限公司
浙江南都教育科技有
执行董事 2021-01-14
限公司
杭州乐勤装饰工程有
执行董事 2020-09-11
限公司
杭州中大物业服务有
执行董事 2022-01-26
限公司
杭州南郡房友房地产
董事长 2020-11-26
经纪有限公司
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
杭州悦嘉文化艺术有
执行董事 2020-04-14
限公司
阙建华 江苏金枫物业服务有 董事 2018-06-15
限责任公司
杭州南郡商业经营管 董事长 2021-01-18
理有限公司
江西国信南都商业管 董事，总经理 2020-08-28
理有限公司
杭州信建大悦住房服 董事长 2019-09-05
务有限公司
杭州南诚智慧生活服 董事长 2020-03-27
务有限公司
南都正和（山东）物 董事长 2020-09-09
业服务有限公司
陕西国金南都物业服 董事 2021-03-17
务有限公司
南都悦通（杭州）智 董事 2020-06-19
慧物业服务有限公司
沈慧芳 浙江乐勤清洁服务有 执行董事 2012-12-26
限公司
杭州运河辰景物业管 董事，总经理 2020-08-26
理服务有限公司
南都（嘉兴）智慧物 董事长 2020-08-03
业服务有限公司
浙江南都爱如餐饮管 董事 2021-08-20
理有限公司
贾生华 杭州滨江房产集团股 董事 2015-05-25
份有限公司
广宇集团股份有限公 董事 2021-06-16
司
浙江大学 教授 1995-02-28
绿城中国控股有限公
独立董事 2006-03-25
司
德信服务集团有限公
独立董事 2021-06-21
司
周宏伟 上海卓训教育科技有 董事长 2019-08-01
限公司
上海物协信息科技有 执行董事 2018-08-13
限公司
赵刚 浙江龙盛集团股份有 独立董事 2021-03-19
限公司
横店影视股份有限公 独立董事 2017-06-09
司
福建省星源农牧科技 独立董事 2020-09-29
股份有限公司
蔡黛燕 钛和检测认证集团股 董事 2020-12-22
份有限公司
江苏宏马科技股份有 董事 2017-11-23
限公司
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
好利来（中国）电子 董事 2021-06-23
科技股份有限公司
浙江之江会计师事务 董事 1999-09-29
所有限公司
浙江之江资产评估有 董事 2008-07-08
限公司
杭州杭瑞税务师事务 董事长，总经理 2016-08-11
所有限公司
黄瑜 天津中指数据信息技 执行董事，经理 2019-07-12
术有限公司
守正信用评级有限公 董事长，经理 2019-02-15
司
新疆中指数据信息技 执行董事，总经 2017-08-10
术有限公司 理
北京中指实证数据信 执行董事，总经 2019-05-09
息技术有限公司 理
北京中指讯博数据信 执行董事，经理 2019-03-06
息技术有限公司
北京中锐行房地产土 经理 2015-09-29
地评估有限公司
北京中指宏远数据信 执行董事，经理 2018-06-11
息技术有限公司
北京中指信息技术研
执行董事，经理 2019-12-09
究院
金新昌 杭州南郡商业经营管 董事 2019-06-27
理有限公司
崔炜 浙江中大普惠物业有 监事 2022-01-26
限公司
杭州中大物业服务有 监事 2022-01-26
限公司
王碧颖 浙江南都教育科技有 经理 2021-01-14
限公司
杭州南迪幼儿园有限 董事 2021-05-20
公司
韩保华 乌鲁木齐南都物业服
总经理 2020-01-06
务有限公司
陈彩萍 江西国信南都商业管
监事 2020-08-21
理有限公司
杭州南诚智慧生活服
监事 2020-03-27
务有限公司
南都悦通（杭州）智
监事 2020-06-19
慧物业服务有限公司
余剑义 上海采林物业管理有 2022-02-08
董事长、经理 2017-01-16
限公司
赵磊 陕西国金南都物业服
董事 2021-03-17
务有限公司
安邦护卫集团股份有
董事 2021-10-19
限公司
金鹰 江苏金枫物业服务有 董事 2017-12-12
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
限责任公司
杭州南诚智慧生活服
董事 2020-03-27
务有限公司
徐静 浙江悦都物业服务有 执行董事，经理 2019-09-30
限公司
浙江南都智联物业服 执行董事，总经 2021-01-19
务有限公司 理
海宁南都智联物业服 执行董事 2021-12-09
务有限公司
杭州乐勤楼宇工程有 执行董事 2020-11-16
限公司
王华明 江苏金枫物业服务有 董事长 1997-12-10
限责任公司
常熟市锦星宾馆有限 监事 2004-01-09
公司
苏州万进人力资源管 执行董事 2019-11-07
理有限公司
常熟市尚湖房产开发 董事 1993-03-02
有限公司
常熟市中远物业服务 执行董事，总经 2014-03-20
有限责任公司 理
吁悦 浙江中大普惠物业有
董事,总经理 2022-01-26
限公司
杭州中大物业服务有 经理 2022-01-26
限公司
倪旭升 上海采林物业管理有 董事长 2022-02-08
限公司
上海南都悦郡物业服 总经理,执行董 2022-02-15
务有限公司 事
在其他单位任职
情况的说明
(三) 董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员 根据公司《薪酬管理制度》及《绩效考核方案》确定高级管理
报酬的决策程序 人员薪酬，经董事会、薪酬委员会审议，股东大会审批
董事、监事、高级管理人员 根据外部市场或行业环境、地区薪酬水平，结合岗位价值、个
报酬确定依据 人履职情况，确定月度工资。
根据《绩效管理办法》、考核方案、考核结果、考核周期，发
放月度、季度、年度绩效。
董事、监事和高级管理人员 报告期内，根据上述原则，董事、监事、高级管理人员薪酬按
报酬的实际支付情况 时、足额发放。
报告期末全体董事、监事和 报告期内，董事、监事和高级管理人员报酬合计 875.16 万元
高级管理人员实际获得的报
酬合计
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
(四) 公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
金涛 董事 离任 个人原因
陈红 财务负责人 离任 个人原因
(五) 近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
(六) 其他
□适用 √不适用
五、 报告期内召开的董事会有关情况
会议届次 召开日期 会议决议
第二届董事会 审议通过了《关于聘任公司高级管理人员的议案》
2021-03-22
第十三次会议
第二届董事会 审议通过了如下议案：
第十四次会议 一、《关于公司 2020 年度董事会工作报告的议案》；
二、《关于公司 2020 年年度报告及其摘要的议案》；
三、《关于公司 2020 年度财务决算报告的议案》；
四、《关于公司 2020 年度内部控制评价报告的议案》；
五、《关于公司 2020 年度利润分配预案的议案》；
六、《关于公司 2020 年度独立董事述职报告的议案》；
七、《关于公司 2020 年度董事会审计委员会履职情况报告的议
案》；
八、《关于续聘公司 2020 年度财务审计机构的议案》；
九、《关于确认公司董事、监事、高级管理人员 2020 年度薪酬
的议案》；
2021-04-23
十、《关于调整独立董事薪酬的议案》；
十一、《关于补选公司董事的议案》；
十二、《关于公司 2020 年度募集资金存放与实际使用情况的专
项报告》；
十三、《关于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案》；
十四、《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》；
十五、《关于公司向银行申请综合授信额度的议案》；
十六、《关于修改<公司章程>办理工商变更登记的议案（一）》；
十七、《关于修改<公司章程>办理工商变更登记的议案（二）》；
十八、《关于提请召开公司 2020 年年度股东大会的议案》
同意将以上第一至二、第五至十一、第十三至十七项议案提交
公司 2020 年年度股东大会审议。
第二届董事会 审议通过了如下议案：
第十五次会议 2021-04-27 一、《关于公司 2021 年第一季度报告的议案》；
二、《关于会计政策变更的议案》。
第二届董事会 2021-08-20 审议通过了如下议案：
第十六次会议 一、《关于公司 2021 年半年度报告及其摘要的议案》；
二、《关于公司 2021 年半年度募集资金存放与实际使用情况的
专项报告》；
三、《关于聘任证券事务代表的议案》。
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
第二届董事会 2021-09-08 审议通过了《关于聘任公司财务负责人的议案》。
第十七次会议
第二届董事会 2021-09-30 审议通过了《关于签订<项目合作协议书终止协议>的议案》。
第十八次会议
第二届董事会 2021-10-25 审议通过了《关于公司 2021 年第三季度报告的议案》。
第十九次会议
第二届董事会 2021-11-19 审议通过了如下议案：
第二十次会议 一、《关于调整募投项目（物业管理智能化系统项目）投入计
划的议案》；
二、《关于使用自有资金方式支付募投项目所需资金并以募集
资金等额置换的议案》。
第二届董事会 2021-12-21 审议通过了《关于公司参与竞买股权的议案》。
第二十一次会
议
第二届董事会 2021-12-24 审议通过了如下议案：
第二十二次会 一、《关于公司董事会换届选举非独立董事的议案》；
议 二、《关于公司董事会换届选举独立董事的议案》；
三、《关于调整使用闲置自有资金进行现金管理授权额度的议
案》；
四、《关于提请召开公司 2022 年第一次临时股东大会的议案》
同意将以上第一、二、三项议案提交公司 2022 年第一次临时股
东大会审议。
第二届董事会 2021-12-30 审议通过了《关于变更募集资金投资项目的议案》。
第二十三次会 同意将以上议案提交公司 2022 年第一次临时股东大会审议。
议
六、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
是否
董事 是否连续
独立 本年应参 亲自 以通讯 出席股东
姓名 委托出 缺席 两次未亲
董事 加董事会 出席 方式参 大会的次
席次数 次数 自参加会
次数 次数 加次数 数
议
韩芳 否 11 11 0 0 0 否 0
阙建华 否 11 11 0 0 0 否 1
金涛 否 3 3 0 0 0 否 0
沈慧芳 否 8 8 0 0 0 否 0
黄瑜 是 11 0 11 0 0 否 0
蔡黛燕 是 11 11 0 0 0 否 1
贾生华 是 11 11 0 0 0 否 1
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数 11
其中：现场会议次数 0
通讯方式召开会议次数 0
现场结合通讯方式召开会议次数 11
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
(二) 董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
七、 董事会下设专门委员会情况
√适用 □不适用
(1).董事会下设专门委员会成员情况
专门委员会类别 成员姓名
审计委员会 蔡黛燕、贾生华
提名委员会 黄瑜、蔡黛燕、阙建华
薪酬与考核委员会 贾生华、蔡黛燕、韩芳
战略委员会 韩芳、黄瑜
(2).报告期内审计委员会召开 4 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-04- 第二届董事会审计 审议通过了：1.《关于公司 董事会审计委员会认为：公司
23 委员会第八次会议 2020 年度董事会审计委员 2020 年度财务报表严格按照最
会履职情况报告的议案》, 新会计准则的要求进行编制，
同意将议案提交第二届董事 符合财政部和中国证监会等相
会第十四次会议审议；2. 关部门的有关规定。公司编制
《关于公司 2020 年年度报 的 2020 年度财务报表能够公
告及其摘要的议案》；3. 允反映 2020 年 12 月 31 日的
《关于公司 2020 年度内部 公司财务状况，内容真实、准
控制评价报告的议案》；4. 确、完整，不存在虚假记载、
《关于公司 2020 年度财务 误导性陈述和重大遗漏的情
决算报告的议案》；5.《关 况。
于公司 2020 年度利润分配
预案的议案》, 同意将议案
提交第二届董事会第十四次
会议审议；6.《关于续聘公
司 2021 年度财务审计机构
的议案》, 同意将议案提交
第二届董事会第十四次会议
审议；7.《关于公司 2020
年度募集资金存放与实际使
用情况的专项报告》, 同意
将议案提交第二届董事会第
十四次会议审议。
2021-04- 第二届董事会审计 审议通过了《关于公司 董事会审计委员会认为：公司
27 委员会第九次会议 2021 年第一季度报告的议 2021 年第一季度财务报表能够
案》, 同意将议案提交第二 按照最新会计准则的要求进行
届董事会第十五次会议审 编制，符合财政部和中国证监
议。 会等相关部门的有关规定，并
能够反映公司生产经营实际情
况。
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
2021-08- 第二届董事会审计 审议通过了：1.《关于公司 董事会审计委员会认为：公司
20 委员会第十次会议 2021 年半年度报告及其摘 2021 年半年度报告严格按照能
要的议案》,同意将议案提 够按照最新会计准则的要求进
交第二届董事会第十六次会 行编制，能公允的反映公司财
议审议;2.《关于公司 2021 务状况、经营成果等；公司编
年半年度募集资金存放与实 制的财务报告内容真实、准
际使用情况的专项报告》, 确、完整，不存在虚假记载、
同意将议案提交第二届董事 误导性陈述和重大遗漏的情
会第十六次会议审议。 况。
2021-10- 第二届董事会审计 审议通过了《关于公司 董事会审计委员会认为：公司
25 委员会第十一次会 2021 年第三季度报告的议 2021 年第三季度财务报表严格
议 案》， 同意将议案提交第 按照最新会计准则的要求进行
二届董事会第十九次会议审 编制，符合财政部和中国证监
议。 会等相关部门的有关规定，并
能够反映公司生产经营实际情
况。
(3).报告期内提名委员会召开 4 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-03- 第二届董事会提名 审议通过了《关于聘任公司 董事会提名委员会经过对候选
22 委员会第四次会议 高级管理人员的议案》, 同 人的遴选与审查，拟聘任王华
意将议案提交第二届董事会 明先生及吁悦先生为公司副总
第十三次会议审议。 裁，任期自本次董事会审议通
过之日起至本届董事会任期届
满止。
2021-04- 第二届董事会提名 审议通过了：1、《关于公 董事会提名委员会审核了董事
23 委员会第五次会议 司 2020 年度董事会提名委 候选人的推荐函、简历等相关
员会履职情况报告的议 资料，没有发现存在相关法规
案》；2、《关于补选公司 规定不得担任公司董事及中国
董事的议案》, 同意将议案 证监会确定为市场禁入者的情
提交第二届董事会第十四次 形。
会议审议。
2021-09- 第二届董事会提名 审议通过了《关于聘任公司 董事会提名委员会经过对候选
08 委员会第六次会议 财务负责人的议案》,同意 人的遴选与审查，拟聘任向昱
将议案提交第二届董事会第 力先生为公司财务负责人，任
十七次会议审议。 期自本次董事会审议通过之日
起至本届董事会任期届满止。
2021-12- 第二届董事会提名 审议通过了：1、《关于公 董事会提名委员会经过对候选
24 委员会第七次会议 司董事会换届选举非独立董 人的遴选与审查，拟聘任韩芳
事的议案》，同意将议案提 女士、楼俊先生、阙建华先
交第二届董事会第二十二次 生、沈慧芳女士为公司第三届
会议审议;2、《关于公司董 董事会非独立董事，贾生华先
事会换届选举独立董事的议 生、周宏伟先生、赵刚先生为
案》，同意将议案提交第二 公司第三届董事会独立董事，
届董事会第二十二次会议审 任期自 2022 年第一次临时股
议。 东大会审议通过之日起三年。
(4).报告期内战略决策委员会召开 2 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
2021-04- 第二届董事会战略 审议通过了《关于公司
23 决策委员会第三次 2020 年度董事会战略决策
会议 委员会履职情况报告的议
案》。
2021-12- 第二届董事会战略 审议通过了《关于公司参与
21 决策委员会第四次 竞买股权的议案》，同意将
会议 议案提交第二届董事会第二
十一次会议审议。
(5).报告期内薪酬与考核委员会召开 1 次会议
召开日期 会议内容 重要意见和建议 其他履行职责情况
2021-04- 第二届董事会薪酬 审议通过了：1.《关于公司 董事会提名委员会经过对候选
23 与考核委员会第三 2020 年度董事会薪酬与考 人的遴选与审查，拟聘任韩芳
次会议 核委员会履职情况报告的议 女士、楼俊先生、阙建华先
案》；2.《关于确认公司董 生、沈慧芳女士为公司第三届
事、监事、高级管理人员 董事会非独立董事，贾生华先
2020 年度薪酬的议案》, 生、周宏伟先生、赵刚先生为
同意将议案提交第二届董事 公司第三届董事会独立董事，
会第十四次会议审议；3. 任期自 2022 年第一次临时股
《关于调整独立董事薪酬的 东大会审议通过之日起三年。
议案》, 同意将议案提交第
二届董事会第十四次会议审
议。
(6).存在异议事项的具体情况
□适用 √不适用
八、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
监事会对报告期内的监督事项无异议。
九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量 3,465
主要子公司在职员工的数量 5,724
在职员工的数量合计 9,189
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职 0
工人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
管理人员 1,145
客服人员 1,287
维修人员 1,215
秩序人员 1,503
保洁/绿化人员 3,424
其他人员 615
合计 9,189
教育程度
教育程度类别 数量（人）
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研究生 23
本科 478
大专 1,263
高中/中专及以下 7,425
合计 9,189
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司严格遵照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照政策和物价水平等宏观因素
的变化、行业及地区的薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念、
建立科学与公平的薪酬机制，体现集团价值导向。
员工薪酬与业绩、胜任能力、个人成长密切相关，遵循“为岗位价值付薪、为业绩贡献付
薪、为个人能力付薪”，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素，按月发放工资及年终报酬。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
集团积极迎合行业趋势并根据自身经营发展要求、客户消费升级催生的多元服务需求及内部
组织人员结构现状开展了系列培训：
伴随集团的管理升级，干部的能力提升持续迫切，2021 年度，集团对各层管理干部进行了
专项测评及 BEI 访谈，优化了“南都干部素质模型”并结合当前业务需求实际，针对业务各级管
理者、后台职能管理者陆续开展焦点赋能集训、能力资格认证、大咖有约等系列培训，萃取内外
部优秀管理经验，定期考察干部履责能力，持续提升干部管理水平。
在人才后备梯度建设方面，集团通过多重手段打造多层次青年高潜人才队伍，积极开拓高校
市场，持续整合内外部教育资源，主动关注业内优秀人才，以企业自身优势及人才培养计划吸引
诸多高潜人才“加盟”并为其搭建“以战代训、以训赋能”的能力提升场景，通过多级培训管理
与实施机制，保障内部人才输出，持续打造内部人才供应链。
未来几年，集团将进一步完善人才梯队建设，全力打造支撑南都战略发展的优质人才供应
链：
1、优化管理人才培养体系，持续对标优秀案例，强化干部的综合管理能力、组织领导力、
市场拓展能力，打造完备的组织能力；
2、持续加强核心人才后备梯队储备与培养，丰富业务实践场景，扩充教学资源库并发挥人
才基地的最大价值，保障内部人才供应质量，为组织内部输送优质的、成熟的物业管理者；
3、逐步完善集团内训师、人才导师、人才教练队伍建设，适时引进外部优秀资源，持续完
善集团内部/外部经验萃取与管理积淀；
4、持续推进对一线的能力提升培训，规范业务操作标准，不断优化客户体验，助力实现客
户第一、市场第一、员工第一的文化目标；
5、快速响应、支持集团重点经营任务与业务转型升级，积极配合国家政府需求，响应号
召，持续做好雇主品牌影响力的打造；
6、满足客户需求，持续支持一线业务升级，持续更新、迭代管家、工程等系列运营，助力
打造南都服务品牌。
(四) 劳务外包情况
√适用 □不适用
劳务外包的工时总数 22601130
劳务外包支付的报酬总额 402637768
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十、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
根据《公司章程》，公司利润分配政策为：
（1）公司利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性、稳定性
和合理性并兼顾公司的可持续发展，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围。
（2）公司的利润分配方案由董事会根据公司业务发展情况、经营业绩情况拟定并提请股东
大会审议批准。公司可以采取现金、股票或现金股票相结合的方式分配利润；公司一般按照年度
进行利润分配，在具备现金分红条件下，应当优先采用现金分红方式分配利润；在有条件的情况
下，公司可以进行中期利润分配。
公司进行利润分配时，董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利
水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差
异化的现金分红政策：
①公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 80%；
②公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 40%；
③公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润
分配中所占比例最低应达到 20%。
公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。
2021 年度，公司根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》《公司章程》等有关规
定，拟定 2021 年度利润分配预案为：拟以公司 2021 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 3.4674 元（含税），派发现金红利总额为 65,110,067.09
元。当年现金分红数额占 2021 年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的 40%，剩余未分配
利润结转下一年度。
(二) 现金分红政策的专项说明
√适用 □不适用
是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求 √是 □否
分红标准和比例是否明确和清晰 √是 □否
相关的决策程序和机制是否完备 √是 □否
独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用 √是 □否
中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充 √是 □否
分保护
(三) 报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司
应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
十一、 公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
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□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
(三) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
□适用 √不适用
十二、 报告期内的内部控制制度建设及实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证
监会等有关部门的相关法律法规建立了内控管理体系, 有序开展内控监督与体系优化工作，有力
防范化解各类风险，确保公司内部控制有效，促进公司高质量发展。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
十三、 报告期内对子公司的管理控制情况
√适用 □不适用
报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，加强对子公司的管理，持续强化内
部控制监督检查机制，对子公司的管理控制有效。
十四、 内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
无
是否披露内部控制审计报告：是
内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见
十五、 上市公司治理专项行动自查问题整改情况
报告期内，公司针对存在资金占用、募集资金使用及财务记录不规范、人员独立性不足、三
会记录不规范、内幕信息登记表记录不准确等问题积极落实整改措施，后续将进一步加强公司董
事、监事、高级管理人员对证券法律法规的学习，持续完善内部管理制度，提高公司规范运作水
平，切实提高公司治理水平，防止今后再次发生上述行为，维护和保障广大投资者的合法权益。
十六、 其他
□适用 √不适用
第五节 环境与社会责任
一、环境信息情况
(一) 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
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(二) 重点排污单位之外的公司环保情况说明
□适用 √不适用
(三) 有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息
□适用 √不适用
(四) 在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果
□适用 √不适用
二、社会责任工作情况
√适用 □不适用
公司在保持高质量发展的同时，坚持以回报社会、为城市创造更高的价值为信念，践行“让
生活更美好“的服务初心。
1、提供大量就业岗位，吸纳就业困难人士
公司为社会稳定提供了超过 1.6 万个就业岗位，关注弱势群体，与社保局、街道、社区、残
疾人联合会等组织保持密切联系，提供就业岗位与岗位培训，已结合自身业务特点和岗位需求累
计安置残障人士、就业困难人士百余人次，始终将践行公益力量为己任。
2、打造 360°全方位员工关爱体系
公司始终遵循《中华人民共和国劳动法》、《职业病防治法》、《中华人民共和国妇女权益
保障法》等相关法律法规保障员工的合法权益，营造良好的工作环境和氛围，始终坚持“员工第
一”的方针，围绕着不同层级的员工制定“三大策略”——关爱一线、留住能人、发展优才，以
满足不同员工关键需求与期望，始终贯彻和执行人性化管理的企业精神，对员工的人性化管理和
关怀，增进员工对公司的认同感、归属感及忠诚度，让员工保持更好的工作心态。持续完善的员
工福利和文化体系，打造全 360°全方位的“幸福南都，快乐奋斗”的文化体验，包括节日慰
问、季节送情、亲情关爱、特殊关爱、健康关怀、公益基金、家庭关爱、衣食住行关爱等多个方
面，特别对在疫情和灾害天气坚守岗位的员工进行了专项的慰问和奖励。于 2010 年成立“南都
乐基金”，发布至今，乐基金已在重大疾病医疗、基础教育资助等方面为多名员工提供暖心支
持。
3、紧跟国家政策，推动校企合作职业培养和教育，
依据现代学徒制培养模式改革，与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务学
院”，持续推动校企合作，随着风华学子学习顶岗实习稳步开展，使学生所学知识与实践相结
合，达到学以致用、培养技能型人才的目的，校企发挥各自资源优势联合培养高素质技术技能城
市服务专业人才。公司作为职业技能等级认定评价机构试点单位，积极开展职业技能试点工作、
可认定的岗位包括电工、机械设备修理人员、客户服务管理员、商务咨询服务人员、职能楼宇管
理员、安全保护服务人员等。
4、党建引领，共筑红色物业
公司重视党建工作，不断强化党组织的领导，积极开展党建工作，充分发挥党组织的核心作
用和党员先锋模范作用，不断提高全体党员与物业骨干的专业能力与素质，综合提升物业服务的
深度和温度，党共筑美好红色物业，践行公益，开展多项活动，同时成立了妇联、团委等组织。
通过积极投入“红色物业”建设，党建引领这条“红线”，凝聚家园多方力量，探索共治新格
局，为政府红色力量的传递、行业“红色物业”的建设增智添彩，所管理的东郡红树湾、学士
府、金色水岸、康都紫轩、江滨花园、逸品福邸、铜山半岛等 7 个项目荣获“红色物业标杆小
区”荣誉称号。
三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况
√适用 □不适用
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第六节 重要事项
一、承诺事项履行情况
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能及
是否 是否
时履行应 如未能及时
承诺 承诺 承诺时间及 有履 及时
承诺背景 承诺方 说明未完 履行应说明
类型 内容 期限 行期 严格
成履行的 下一步计划
限 履行
具体原因
股份 韩芳、南都产发 自公司上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他 上市之日起 是 是
限售 集团、舟山五彩 人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前 36 个月
石、肖小凌、金 已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份。
涛、上海南都、
银泰置地、郑勇
强、中城年代
股份 韩芳、肖小凌、 锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理人员 锁定期满后, 是 是
限售 金涛、阙建华、 期间，每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超 担任董监高
与首次公 沈慧芳、徐静、 过本人直接或间接持有南都物业股份总数的 25%；在 期间；离职
开发行相 余剑义、陈红、 离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业 半年内
关的承诺 金新昌、韩保华 的股份
股份 韩芳、南都产发 如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股 锁定期满后 是 是
限售 集团、舟山五彩 票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。不因其 2 年内
石、肖小凌、金 职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺。
涛
股份 韩芳、南都产发 自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、 自公司股票 是 是
限售 集团、舟山五彩 送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项， 上市至其减
石、上海南都、 减持底价下限和股份数将相应进行调整。 持期间
银泰置地、肖小
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凌、金涛、阙建
华、沈慧芳、徐
静、余剑义、陈
红、金新昌、韩
保华
其他 实际控制人韩芳 持股意向及减持意向： 锁定期届满 是 是
（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发 后 1 年内
行人的股份。
（2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前
提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生
需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责
任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例
将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的
25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例
不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的
25%。上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际
控制权且不影响法律法规对董监高减持要求。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交
易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发
行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发
行人予以公告。
其他 控股股东南都产 持股意向及减持意向： 锁定期届满 是 是
发集团、股东舟 （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发 后 1 年内
山五彩石 行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条
件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向
投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例
将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股份数额
的 25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比
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例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部股份数
额的 25%。上述减持价格将不低于本次发行的发行
价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交
易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发
行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发
行人予以公告。
其他 股东上海南都、 持股意向及减持意向： 锁定期届满 是 是
银泰置地 （1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发 后 1 年内
行人的股份。
（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条
件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向
投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。
（3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持
有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行
价。
（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交
易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发
行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发
行人予以公告。
其他 实际控制人韩 由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行 不适用 否 是
芳、控股股东南 相关承诺的事实及原因；承诺人及时作出合法、合
都产发集团、股 理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护发
东舟山五彩石、 行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承
股东上海南都、 诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺人因
银泰置地 未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人
所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行
人或投资者损失的，依法赔偿发行人或投资者的损
失。
其他 公司、控股股 股价稳定预案相关的承诺： 上市后 3 年 是 是
东、董事（独立 内
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董事除外）、高 公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日
级管理人员 低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分
配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事
项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资
产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条
件，应在发生上述情形后按照《公司股票上市后三年
内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，回
购、增持公司股份。
其他 公司、控股股 信息披露重大违规方面的承诺： 不适用 否 是
东、实际控制 公司承诺：
人、董事、监 如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
事、高级管理人 或重大遗漏，对判断本公司是否符合法律规定的发行
员 条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公
司前述事实作出处罚决定之日起 30 日内，本公司将
启动依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格
按照回购时本公司的股票市场价格，以及本次发行价
格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派
息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息
事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原
则确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，
自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内，公司将依法
赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资
者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式
和金额确定。
控股股东南都产发集团承诺：
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司
是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响
的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决
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定之日起 5 日内，本公司将依法及时提议召集召开
南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关
议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份或转
让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票
市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存
款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开
发售股份或转让的原限售股。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，
自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内，本公司将依
法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投
资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方
式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因
自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内未启动履行上
述承诺，则本公司将在公司股东大会及中国证监会指
定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会
公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，
直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。
实际控制人韩芳承诺：
如南都物业服务集团股份有限公司本次发行招股
说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投
资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认
定之日起 30 日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔
偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督
管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被
依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺，则本
人将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公
开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者
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道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如
有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为
止。
董事、监事和高级管理人员承诺：
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司
是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响
的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决
定之日起 5 日内，本人将依法及时提议召集召开南都
物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案
投赞成票。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，
自赔偿责任被依法认定之日起 30 日内，本人将依法
赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资
者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式
和金额确定。
如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被
依法认定之日起 30 日内未启动履行上述承诺，则本
人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说
明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道
歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相
应的承诺措施并实施完毕为止。
其他 公司、董事、高 关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺： 不适用 否 是
级管理人员、控 公司承诺：
股股东、实际控 公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：
制人 1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日
达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证
募集资金得到充分有效利用；
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2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政
策，强化投资者回报机制；
3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优
势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和
持续盈利能力。
董事、高级管理人员承诺：
为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履
行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:
1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人
输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；
2、对本人的职务消费行为进行约束；
3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关
的投资、消费活动；
4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公
司填补回报措施的执行情况相挂钩；
5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股权
激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补
回报措施的执行情况相挂钩。
控股股东、实际控制人承诺：
公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南
都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。
其他 公司、控股股 责任主体未能履行承诺时的约束措施： 不适用 否 是
东、实际控制 公司承诺：
人、董事、高级 如公司在首次公开发行股票（A 股）并上市招股
管理人员、公司 说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法
股东 履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施：
1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履
行或无法按期履行的具体原因；
2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以
尽可能保护投资者的权益；
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3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大
会审议；
4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法
对投资者进行赔偿。
控股股东、实际控制人的承诺：
浙江南都房地产服务集团有限公司、韩芳女士分
别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股东、实
际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已
作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续
履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
公司董事、高级管理人员的承诺：
南都物业服务集团股份有限公司董事、高级管理
人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开
承诺，则采取或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；
3、有违法所得的，按相关法律法规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续
履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。发行人
董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因
而放弃履行已作出的承诺。
股东承诺：
韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都产发集团、
舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南
都物业服务集团股份有限公司股东承诺，如违反其在
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公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取
或接受以下措施：
1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；
2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失
的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；
3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法
规处理；
4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续
履行该承诺；
5、根据届时规定可以采取的其他措施。
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
□已达到 □未达到 √不适用
(三) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
□适用 √不适用
二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
□适用 √不适用
三、违规担保情况
□适用 √不适用
四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
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五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四）其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 天健会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬 950,000.00
境内会计师事务所审计年限 6年
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 天健会计师事务所（特殊普 200,000.00
通合伙）
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临退市风险的情况
(一)导致退市风险警示的原因
□适用 √不适用
(二)公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
(三)面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
八、破产重整相关事项
□适用 √不适用
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九、重大诉讼、仲裁事项
√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 □本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
(一) 诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的
√适用 □不适用
事项概述及类型 查询索引
2021 年 12 月 16 日，公司披露了《关于累计 具体参见公司于 2021 年 12 月 16 日在上海证
涉及诉讼、仲裁的公告》，公司及子公司近 券交易所（www.sse.com.cn）上刊登的公告
12 个月未披露的诉讼（仲裁）事项累计涉案 （公告编号：2021-053）
金额合计约 11,614.39 万元。
(二) 临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况
□适用 √不适用
(三) 其他说明
□适用 √不适用
十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处
罚及整改情况
□适用 √不适用
十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十二、重大关联交易
(一)与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
□适用 √不适用
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(三)共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四)关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务
□适用 √不适用
(六)其他
□适用 √不适用
十三、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
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3、 租赁情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
租赁资 租赁收
租赁资产情 租赁收益 是否关 关联
出租方名称 租赁方名称 产涉及 租赁起始日 租赁终止日 租赁收益 益对公
况 确定依据 联交易 关系
金额 司影响
浙江兽王控股 浙江大悦商业经 用于公寓租 2017/7/15 2033/2/28 -2,721,307.74 市场价 否
集团有限公司 营管理有限公司 赁服务项目
杭州兴耀商业 浙江大悦商业经 用于公寓租 2017/1/1 2028/12/31 -10,453,930.6 市场价 否
经营管理有限 营管理有限公司 赁服务项目
公司
杭州天瑞服饰 浙江大悦商业经 用于公寓租 2017/3/20 2027/7/19 -4,991,879.59 市场价 否
有限公司 营管理有限公司 赁服务项目
杭州欢乐城投 浙江大悦商业经 用于公寓租 2018/7/1 2036/12/31 -3,371,203.45 市场价 否
资有限公司 营管理有限公司 赁服务项目
浙江崇文置业 浙江大悦商业经 用于公寓租 2019/8/15 2025/5/31 -3,858,101.68 市场价 否
有限公司 营管理有限公司 赁服务项目
杭州天目艺术 浙江大悦商业经 用于酒店租 2017/11/14 2032/7/14 -3,033,894.01 市场价 否
专修学校 营管理有限公司 赁服务项目
浙江大学创新 浙江大悦商业经 用于招商租 2021/8/1 2036/7/31 -1,005,788.67 市场价 否
创业研究院有 营管理有限公司 赁
限公司
南都物业服务 浙江绿城时代建 写字楼出租 市场价 否
集团股份有限 设管理有限公司 2019/5/1 2022/5/30 702,807.61
公司
南都物业服务 杭州图英网络科 写字楼出租 市场价 否
集团股份有限 技有限公司 2019/1/23 2023/2/19 330,247.12
公司
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南都物业服务 杭州南郡溪景置 写字楼出租 市场价 否
集团股份有限 业有限公司 2021/6/21 2022/7/20 165,944.65
公司
南都物业服务 上海万田国际贸 写字楼出租 2020/11/10 2025/11/9 166,478.93 市场价 否
集团股份有限 易有限公司
公司
南都物业服务 浙江宝龙星汇商 写字楼出租 2021/8/1 2026/7/31 113,777.80 市场价 否
集团股份有限 业管理有限公司
公司
南都物业服务 宁波全网云医疗 写字楼出租 2018/1/15 2021/2/4 30,340.61 市场价 否
集团股份有限 科技股份有限公
公司 司
南都物业服务 浙江飞越数字科 写字楼出租 2019/7/4 2021.1.29 27,268.25 市场价 否
集团股份有限 技有限公司
公司
南都物业服务 郑州普若森孵化 写字楼出租 2019/7/22 2025/7/21 123,202.88 市场价 否
集团股份有限 器有限公司
公司
上海聚龙水泵 南都物业服务集 写字楼出租 2021/2/1 2023/1/30 -410,883.22 市场价 否
有限公司 团股份有限公司
上海分公司
苏州茜娜瑞服 江苏金枫物业服 办公楼出租 2021/9/1 2022/8/31 -476,190.5 市场价 否
饰有限公司 务有限责任公司
租赁情况说明
1、上述统计公司出租写字楼的租金收入及下属全资子公司大悦商业为实施“公寓租赁服务项目”租入房产的租金支出为报告期内即 2021 年 1 月 1 日至
2021 年 12 月 31 日的金额，非租赁起始日至报告期末数据。
2、大悦商业实施“公寓租赁服务项目”的江陵店、红普店、运河店、欢乐城、糖朝店等 5 个公寓租赁项目，于 2021 年 1 月 1 日起，在报告期内共获得
租金收益 2,448.35 万元。大悦商业实施的西溪群岛君亭酒店在报告期内共获得租金收益 723.79 万元。
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(二) 担保情况
□适用 √不适用
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1. 委托理财情况
(1) 委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行理财产品 募集资金 315,000,000 0.00
银行理财产品 自有资金 71,000,000 0.00
券商理财产品 自有资金 420,000,000 170,000,000
信托产品 自有资金 290,000,000 190,000,000
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
预 未 减值
是
期 来 准备
年 否
收 是 计提
资 化 经
资金 报酬 益 实际 否 金额
委托理 委托理财起 委托理财终 金 收 实际 过
受托人 委托理财金额 来源 确定 ( 收回 有 (如
财类型 始日期 止日期 投 益 收益或损失 法
方式 如 情况 委 有)
向 率 定
有 托
程
) 理
序
财
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计
划
杭州银行股份 银行大 募集 本金 全部 是
50,000,000.00 2020.9.3 2021.5.7 703,767.12
有限公司 额存单 资金 保障 收回
江苏银行股份 银行理 募集 本金 全部 是
50,000,000.00 2021.5.10 2021.8.10 343,750.00
有限公司 财产品 资金 保障 收回
江苏银行股份 银行理 募集 本金 全部 是
45,000,000.00 2021.8.18 2021.11.18 380,025.00
有限公司 财产品 资金 保障 收回
杭州银行股份 银行大 10,000,000.00 2020.9.27 2021.1.11 募集 本金 21,287.67 全部 是
有限公司 额存单 资金 保障 收回
杭州银行股份 银行大 募集 本金 全部 是
20,000,000.00 2020.9.27 2021.9.14 541,315.06
有限公司 额存单 资金 保障 收回
中国农业银行 银行理 募集 本金 全部 是
70,000,000.00 2020.9.30 2021.4.9 1,282,054.79
股份有限公司 财产品 资金 保障 收回
中国农业银行 银行理 70,000,000.00 2021.4.15 2021.10.8 募集 本金 1,248,876.71 全部 是
股份有限公司 财产品 资金 保障 收回
中国建设银行 非保 是
股份有限公司 银行理 自有 本浮 全部
50,000,000.00 2021.2.11 2021.2.24 54,978.93
财产品 资金 动收 收回
益
招商银行股份 保本 是
银行理 自有 全部
有限公司 21,000,000.00 2020.11.3 2021.1.4 浮动 96,312.33
财产品 资金 收回
收益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
30,000,000.00 2020.8.13 2021.3.2 700,964.48
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
80,000,000.00 2021.3.3 2021.9.7 1,729,125.24
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
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中信证券股份 非保 是
有限公司 券商理 自有 本浮 尚未
20,000,000.00 2021.9.7 无固定期限
财产品 资金 动收 到期
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 尚未
60,000,000.00 2021.9.8 2022.3.22
有限公司 财产品 资金 动收 到期
益
中信证券股份 券商理 自有 本金 全部 是
100,000,000.00 2020.12.31 2021.1.7 64,246.57
有限公司 财产品 资金 保障 收回
华安基金 非保 是
券商理 自有 本浮 尚未
30,000,000.00 2021.7.2 2023.1.2
财产品 资金 动收 到期
益
中信证券股份 非保 是
有限公司 券商理 自有 本浮 尚未
20,000,000.00 2021.11.24 无固定期限
财产品 资金 动收 到期
益
中信证券股份 非保 是
有限公司 券商理 自有 本浮 尚未
20,000,000.00 2021.11.26 无固定期限
财产品 资金 动收 到期
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
10,000,000.00 2020.8.13 2021.3.2 224,678.08
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
10,000,000.00 2021.3.3 2021.9.7 218,563.98
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
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长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 尚未
10,000,000.00 2021.9.8 2022.3.22
有限公司 财产品 资金 动收 到期
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
10,000,000.00 2020.10.22 2021.4.19 234,718.34
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 全部
10,000,000.00 2021.4.14 2021.10.19 234,718.34
有限公司 财产品 资金 动收 收回
益
长江证券（上 非保 是
海）资产管理 券商理 自有 本浮 尚未
10,000,000.00 2021.10.20 2022.4.19
有限公司 财产品 资金 动收 到期
益
山东省国际信 非保 是
托股份有限公 信托产 自有 本浮 全部
50,000,000.00 2020.3.3 2021.3.2 2,156,689.99
司 品 资金 动收 收回
益
山东省国际信 非保 是
托股份有限公 信托产 自有 本浮 全部
50,000,000.00 2020.4.9 2021.4.9 2,168,605.38
司 品 资金 动收 收回
益
国通信托有限 尚未 是
非保
责任公司 到期
信托产 自有 本浮
100,000,000.00 2021.6.28 2022.6.27 4,428,929.24 收到
品 资金 动收
部分
益
收益
中融国际信托 信托产 自有 非保 尚未 是
60,000,000.00 2021.11.25 2022.11.24
有限公司 品 资金 本浮 到期
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动收
益
中融国际信托 非保 是
有限公司 信托产 自有 本浮 尚未
30,000,000.00 2021.11.25 2022.2.24
品 资金 动收 到期
益
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托理财减值准备
□适用 √不适用
2. 委托贷款情况
(1) 委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2) 单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3) 委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3. 其他情况
□适用 √不适用
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(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明
□适用 √不适用
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第七节 股份变动及股东情况
一、 股本变动情况
(一) 股份变动情况表
1、 股份变动情况表
单位：股
本次变动前 本次变动增减（＋，－） 本次变动后
发
行 送 比例
数量 比例(%) 公积金转股 其他 小计 数量
新 股 (%)
股
一、有限售 100,595,239 75 40,238,096 -140,833,335 -100,595,239 0 0
条件股份
1、国家持股
2、国有法人
持股
3、其他内资 100,595,239 75 40,238,096 -140,833,335 -100,595,239 0 0
持股
其中：境内 66,862,302 49.85 26,744,921 -93,607,223 -66,862,302 0 0
非国有法人
持股
境内 33,732,937 25.15 13,493,175 -47,226,112 -33,732,937 0 0
自然人持股
4、外资持股
其中：境外
法人持股
境外
自然人持股
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二、无限售 33,531,746 25 13,412,698 140,833,335 154,246,033 187,777,779 100
条件流通股
份
1、人民币普 33,531,746 25 13,412,698 140,833,335 154,246,033 187,777,779 100
通股
2、境内上市
的外资股
3、境外上市
的外资股
4、其他
三、股份总 134,126,985 100 53,650,794 0 53,650,794 187,777,779 100
数
2、 股份变动情况说明
√适用 □不适用
2021 年 2 月 1 日，公司首次公开发行限售股解禁，本次解除限售股并上市流通股份数量为 100,595,239 股。
2021 年 5 月 18 日，公司召开 2020 年年度股东大会，审议通过了《关于公司 2020 年利润分配预案的议案》，同意以公司 2020 年 12 月 31 日的总
股本 134,126,985 股为基数，以公积金转增股本方式向全体股东每 10 股转增 3 股，转增后，公司总股本增至 187,777,779 股。
3、 股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
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(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除限 本年增加 年末限售 解除限售日
股东名称 限售原因
数 售股数 限售股数 股数 期
浙江南都 46,090,948 46,090,948 0 0 首次上市 2021/2/1
产业发展
集团有限
公司
韩芳 28,806,810 28,806,810 0 0 首次上市 2021/2/1
舟山五彩 6,683,189 6,683,189 0 0 首次上市 2021/2/1
石投资合
伙 企 业
（有限合
伙）
北京银泰 6,035,715 6,035,715 0 0 首次上市 2021/2/1
置地商业
有限公司
上海南都 6,035,714 6,035,714 0 0 首次上市 2021/2/1
集团有限
公司
上海中城 2,011,905 2,011,905 0 0 首次上市 2021/2/1
年代股权
投资基金
管理有限
公司
郑勇强 2,011,905 2,011,905 0 0 首次上市 2021/2/1
金涛 1,920,432 1,920,432 0 0 首次上市 2021/2/1
肖小凌 998,621 998,621 0 0 首次上市 2021/2/1
合计 100,595,239 100,595,239 0 0 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截至报告期末普通股股东总数(户) 7,173
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总 7,320
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数(户)
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数 0
（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优 0
先股股东总数（户）
(二) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情况
有限
股东名称 报告期内增 比例 售条 股东
期末持股数量 股份
（全称） 减 (%) 件股 数量 性质
状态
份数
量
境内
浙江南都产
非国
业发展集团 18,436,379 64,527,327 34.36 0 质押 16,000,000
有法
有限公司
人
境内
韩芳 11,522,724 40,329,534 21.48 0 无 0 自然
人
舟山五彩石 境内
投资合伙企 非国
2,673,276 9,356,465 4.98 0 无 0
业（有限合 有法
伙） 人
境内
上海南都集 非国
2,414,286 8,450,000 4.50 0 无 0
团有限公司 有法
人
境内
北京银泰置
非国
地商业有限 1,891,386 7,927,101 4.22 0 质押 5,383,051
有法
公司
人
全国社保基
金四一三组 6,629,731 6,629,731 3.53 0 无 0 其他
合
中国农业银
行股份有限
公司－工银
瑞信战略转 3,824,681 6,565,380 3.50 0 无 0 其他
型主题股票
型证券投资
基金
上海中城年 境内
代股权投资 非国
804,762 2,816,667 1.50 0 无 0
基金管理有 有法
限公司 人
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
境内
金涛 768,173 2,688,605 1.43 0 无 0 自然
人
境内
沈月华 2,319,384 2,500,097 1.33 0 无 0 自然
人
前十名无限售条件股东持股情况
股份种类及数量
股东名称 持有无限售条件流通股的数量
种类 数量
人民
浙江南都产业发展集团有
64,527,327 币普 64,527,327
限公司
通股
人民
韩芳 40,329,534 币普 40,329,534
通股
人民
舟山五彩石投资合伙企业
9,356,465 币普 9,356,465
（有限合伙）
通股
人民
上海南都集团有限公司 8,450,000 币普 8,450,000
通股
人民
北京银泰置地商业有限公
7,927,101 币普 7,927,101
司
通股
人民
全国社保基金四一三组合 6,629,731 币普 6,629,731
通股
中国农业银行股份有限公 人民
司－工银瑞信战略转型主 6,565,380 币普 6,565,380
题股票型证券投资基金 通股
人民
上海中城年代股权投资基
2,816,667 币普 2,816,667
金管理有限公司
通股
人民
金涛 2,688,605 币普 2,688,605
通股
人民
沈月华 2,500,097 币普 2,500,097
通股
前十名股东中回购专户情
无
况说明
上述股东委托表决权、受
托表决权、放弃表决权的 无
说明
截至 2021 年 12 月 31 日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公
上述股东关联关系或一致 司 21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有
行动的说明 34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持
有公司 1.31%的股权，合计持有公司 57.12%的股权。
表决权恢复的优先股股东
无
及持股数量的说明
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前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
□适用 √不适用
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 浙江南都产业发展集团有限公司
单位负责人或法定代表人 韩芳
成立日期 2010 年 9 月 19 日
主要经营业务 服务：房地产中介服务，市场营销策划，企业形象策划，
经济信息咨询（除商品中介），投资管理、资产管理（未
经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资
担保、代客户理财等金融服务），会展服务。
报告期内控股和参股的其他境内 无
外上市公司的股权情况
其他情况说明 无
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况的说明
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
(二) 实际控制人情况
1 法人
□适用 √不适用
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2 自然人
√适用 □不适用
姓名 韩芳
国籍 中国
是否取得其他国家或地区居留权 否
主要职业及职务 南都物业董事长
过去 10 年曾控股的境内外上市公 无
司情况
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内公司控制权发生变更的情况说明
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
五、 公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例
达到 80%以上
□适用 √不适用
六、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
七、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
八、 股份回购在报告期的具体实施情况
□适用 √不适用
第八节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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第九节 债券相关情况
一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具
□适用 √不适用
二、可转换公司债券情况
□适用 √不适用
第十节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司全体股东： 天健审〔2022〕2858 号
一、审计意见
我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括
2021 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2021 年度的合并及母公司利润表、合并及母公
司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都
物业公司 2021 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及 2021 年度的合并及母公司经营成果
和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计
证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告五(38)及七(61)。
南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2021 年度，南都物业公司营业收入金
额为人民币 159,291.71 万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币 130,700.52 万元，占营业
收入的 82.05%。
南都物业公司在物业管理服务已提供且收入金额能够可靠计量、物业管理服务相关的经济利
益很可能流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称
管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。同时，收入确认涉及复杂的
信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动
原因；
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(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否
存在异常情况；
(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核
对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价营业收入是否在恰当期间确认；
(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经
营状况是否存在异常；
(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 应收账款减值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告五(10)及七(5)所述 。
截至 2021 年 12 月 31 日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币 45,241.24 万元，坏账
准备为人民币 4,288.17 万元，账面价值为人民币 40,953.07 万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项应收账款或应收账款组合为基础，按照相
当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。对于以单项为基础计量预期信用损失的
应收账款，管理层综合考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信
息，估计预期收取的现金流量，据此确定应计提的坏账准备；对于以组合为基础计量预期信用损
失的应收账款，管理层以账龄为依据划分组合，参照历史信用损失经验，并根据前瞻性估计予以
调整，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，据此确定应计提的坏账准备。
由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为
关键审计事项。
2. 审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执
行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，评价管理层过往
预测的准确性；
(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当
识别各项应收账款的信用风险特征；
(4) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合
的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期信用损失
率对照表的合理性；测试管理层使用数据（包括应收账款账龄、历史损失率、迁徙率等）的准确
性和完整性以及对坏账准备的计算是否准确；
(5) 检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；
(6) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三) 商誉减值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报告五(30)及七(28) 。
截至 2021 年 12 月 31 日，南都物业公司商誉账面原值为人民币 13,946.02 万元，减值准备
为人民币 2,150.42 万元，账面价值为人民币 11,795.60 万元。
当与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象时，以及每年年度终了，管理层对商誉
进行减值测试。管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组
或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值计算确定。减值测试中采用的关键假设
包括：详细预测期收入增长率、永续预测期增长率、毛利率、折现率等。
由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计
事项。
2. 审计应对
针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并
测试相关内部控制的运行有效性；
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(2) 复核管理层以前年度对未来现金流量现值的预测和实际经营结果，评价管理层过往预测
的准确性；
(3) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；
(4) 评价管理层在减值测试中使用方法的合理性和一致性；
(5) 评价管理层在减值测试中采用的关键假设的合理性，复核相关假设是否与行业状况、经
营情况、历史经验、运营计划、预测期收入增长率与公司历史收入增长率、折现率及管理层使用
的与财务报表相关的其他假设等相符；
(6) 复核管理层对关键假设执行的敏感性分析，评价关键假设的变化对减值测试结果的影
响，识别在选择关键假设时可能存在的管理层偏向的迹象；
(7) 测试管理层在减值测试中使用数据的准确性、完整性和相关性，并复核减值测试中有关
信息的内在一致性；
(8) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；
(9) 基于管理层所使用的方法和假设，作出对未来现金流量现值的区间估计，并评价与管理
层的点估计是否存在重大差异；
(10) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的
审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维
护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的
事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应
对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串
通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风
险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能
导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。
如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意
财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审
计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事
项。
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(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务
报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：宋鑫
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：李迎亚
二〇二年四月十五日
二、财务报表
合并资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位: 南都物业服务集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 708,210,732.38 308,934,730.31
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 356,885,870.17 174,228,116.94
衍生金融资产
应收票据 952,400.01
应收账款 409,530,696.76 336,744,185.95
应收款项融资
预付款项 5,001,182.06 4,072,323.69
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 95,837,119.62 88,618,876.82
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 11,875,664.31 10,823,072.52
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 96,011,819.05 294,847,121.55
流动资产合计 1,683,353,084.35 1,219,220,827.79
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非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 230,000,000.00
长期股权投资 2,626,029.84 2,648,789.38
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 47,177,418.60 47,177,418.60
投资性房地产 7,935,064.60 8,393,236.48
固定资产 40,515,009.07 39,348,417.34
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 156,674,288.19
无形资产 832,646.18 648,338.46
开发支出
商誉 117,956,032.66 134,393,908.19
长期待摊费用 48,321,887.06 65,782,307.25
递延所得税资产 10,064,963.47 7,369,110.51
其他非流动资产 931,200.00
非流动资产合计 432,103,339.67 536,692,726.21
资产总计 2,115,456,424.02 1,755,913,554.00
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 240,974,367.91 204,980,535.37
预收款项 1,207,212.47 407,785.15
合同负债 185,016,689.13 190,986,987.62
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 78,251,336.94 69,752,139.60
应交税费 63,876,221.52 36,617,129.08
其他应付款 414,361,900.76 408,762,808.94
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 11,093,296.74
其他流动负债 43,697.44 3,566,539.23
流动负债合计 994,824,722.91 915,073,924.99
非流动负债：
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 155,922,098.48
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 1,722,588.17 997,268.27
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 157,644,686.65 997,268.27
负债合计 1,152,469,409.56 916,071,193.26
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 187,777,779.00 134,126,985.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 259,033,083.01 312,689,551.18
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 65,196,832.18 50,670,429.13
一般风险准备
未分配利润 435,061,177.46 328,194,880.27
归属于母公司所有者权益 947,068,871.65 825,681,845.58
（或股东权益）合计
少数股东权益 15,918,142.81 14,160,515.16
所有者权益（或股东权 962,987,014.46 839,842,360.74
益）合计
负债和所有者权益 2,115,456,424.02 1,755,913,554.00
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司资产负债表
2021 年 12 月 31 日
编制单位:南都物业服务集团股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 570,857,492.72 170,778,069.24
交易性金融资产 336,618,062.80 132,928,695.35
衍生金融资产
应收票据 952,400.01
应收账款 341,689,320.15 264,476,596.65
77 / 199
南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
应收款项融资
预付款项 3,194,712.25 1,198,755.31
其他应收款 83,277,124.94 76,322,168.11
其中：应收利息
应收股利
存货 10,460,554.20 9,105,353.83
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 83,920,341.82 282,638,120.46
流动资产合计 1,430,017,608.88 938,400,158.96
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 230,000,000.00
长期股权投资 273,292,482.24 297,795,241.78
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 47,177,418.60 47,177,418.60
投资性房地产 7,935,064.60 8,393,236.48
固定资产 24,782,213.34 26,921,367.71
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 1,391,129.26
无形资产 681,071.40 418,214.20
开发支出
商誉
长期待摊费用 364,059.97 1,083,899.46
递延所得税资产 8,959,983.90 6,233,467.92
其他非流动资产
非流动资产合计 364,583,423.31 618,022,846.15
资产总计 1,794,601,032.19 1,556,423,005.11
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 201,384,794.83 163,820,113.17
预收款项
合同负债 158,096,722.42 146,798,108.91
应付职工薪酬 47,155,791.31 40,504,235.35
应交税费 50,480,345.66 25,882,035.84
其他应付款 395,199,517.46 341,983,153.48
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 346,263.46
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
流动负债合计 852,317,171.68 719,333,910.21
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 1,278,395.65
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 657,068.24 626,553.94
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 1,935,463.89 626,553.94
负债合计 854,252,635.57 719,960,464.15
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 187,777,779.00 134,126,985.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 258,944,757.32 312,595,551.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 65,196,832.18 50,670,429.13
未分配利润 428,429,028.12 339,069,575.51
所有者权益（或股东权 940,348,396.62 836,462,540.96
益）合计
负债和所有者权益 1,794,601,032.19 1,556,423,005.11
（或股东权益）总计
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
合并利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业总收入 1,592,917,103.97 1,413,474,554.67
其中：营业收入 1,592,917,103.97 1,413,474,554.67
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 1,387,714,913.32 1,246,307,740.15
其中：营业成本 1,230,294,638.96 1,105,901,160.67
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
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提取保险责任准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 5,830,168.71 5,565,196.10
销售费用 32,694,749.57 29,117,978.21
管理费用 116,127,739.83 106,132,078.06
研发费用 1,695,547.54 1,028,221.21
财务费用 1,072,068.71 -1,436,894.10
其中：利息费用 4,777,052.39
利息收入 6,334,628.83 3,952,452.75
加：其他收益 20,496,184.55 18,896,956.57
投资收益（损失以“－”号 40,719,920.90 19,974,567.54
填列）
其中：对联营企业和合营企 -22,759.54 -21,210.62
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
汇兑收益（损失以“－”号
填列）
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 1,314,799.41 3,228,116.94
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 -16,025,635.45 -13,273,645.88
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 -16,616,518.52 -132,617.65
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 24,575.73 -176,032.70
“－”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填 235,115,517.27 195,684,159.34
列）
加：营业外收入 530,816.68 181,871.16
减：营业外支出 2,278,307.52 805,348.91
四、利润总额（亏损总额以“－” 233,368,026.43 195,060,681.59
号填列）
减：所得税费用 63,833,531.77 49,749,386.86
五、净利润（净亏损以“－”号填 169,534,494.66 145,311,294.73
列）
（一）按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以 169,534,494.66 145,311,294.73
“－”号填列）
2.终止经营净利润（净亏损以
“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司股东的净利润 162,770,875.12 137,872,207.71
（净亏损以“-”号填列）
2.少数股东损益（净亏损以 6,763,619.54 7,439,087.02
“-”号填列）
六、其他综合收益的税后净额
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（一）归属母公司所有者的其他
综合收益的税后净额
1．不能重分类进损益的其他
综合收益
（1）重新计量设定受益计划变
动额
（2）权益法下不能转损益的其
他综合收益
（3）其他权益工具投资公允价
值变动
（4）企业自身信用风险公允价
值变动
2．将重分类进损益的其他综
合收益
（1）权益法下可转损益的其他
综合收益
（2）其他债权投资公允价值变
动
（3）金融资产重分类计入其他
综合收益的金额
（4）其他债权投资信用减值准
备
（5）现金流量套期储备
（6）外币财务报表折算差额
（7）其他
（二）归属于少数股东的其他综
合收益的税后净额
七、综合收益总额 169,534,494.66 145,311,294.73
（一）归属于母公司所有者的综 162,770,875.12 137,872,207.71
合收益总额
（二）归属于少数股东的综合收 6,763,619.54 7,439,087.02
益总额
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.87 0.73
（二）稀释每股收益(元/股) 0.87 0.73
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0 元, 上期被合并方实现
的净利润为： 0 元。
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司利润表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021 年度 2020 年度
一、营业收入 1,112,857,582.94 952,549,503.77
减：营业成本 823,507,315.08 712,526,673.90
税金及附加 3,944,499.96 4,092,392.83
销售费用 27,541,631.40 24,744,566.28
管理费用 90,695,882.13 73,893,429.54
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
研发费用
财务费用 -2,931,845.14 -1,534,880.69
其中：利息费用 38,048.93
利息收入 4,851,148.17 3,321,787.52
加：其他收益 13,031,516.49 8,061,137.43
投资收益（损失以“－”号 51,900,790.21 28,271,190.14
填列）
其中：对联营企业和合营企 -22,759.54 -21,210.62
业的投资收益
以摊余成本计量的金
融资产终止确认收益
净敞口套期收益（损失以
“-”号填列）
公允价值变动收益（损失以 1,046,992.04 2,928,695.35
“－”号填列）
信用减值损失（损失以 -14,648,731.00 -10,450,039.28
“-”号填列）
资产减值损失（损失以 -26,190,000.00
“-”号填列）
资产处置收益（损失以 15,275.73 42,190.27
“－”号填列）
二、营业利润（亏损以“－”号填 195,255,942.98 167,680,495.82
列）
加：营业外收入 29,997.25 22,098.81
减：营业外支出 374,207.50 266,790.62
三、利润总额（亏损总额以“－” 194,911,732.73 167,435,804.01
号填列）
减：所得税费用 49,647,702.19 39,824,662.93
四、净利润（净亏损以“－”号填 145,264,030.54 127,611,141.08
列）
（一）持续经营净利润（净亏损 145,264,030.54 127,611,141.08
以“－”号填列）
（二）终止经营净利润（净亏损
以“－”号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
综合收益
1.重新计量设定受益计划变动
额
2.权益法下不能转损益的其他
综合收益
3.其他权益工具投资公允价值
变动
4.企业自身信用风险公允价值
变动
（二）将重分类进损益的其他综
合收益
1.权益法下可转损益的其他综
合收益
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
2.其他债权投资公允价值变动
3.金融资产重分类计入其他综
合收益的金额
4.其他债权投资信用减值准备
5.现金流量套期储备
6.外币财务报表折算差额
7.其他
六、综合收益总额 145,264,030.54 127,611,141.08
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
合并现金流量表
2021 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 1,601,157,730.73 1,400,267,902.59
现金
客户存款和同业存放款项净
增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净
增加额
收到原保险合同保费取得的
现金
收到再保业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的
现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
代理买卖证券收到的现金净
额
收到的税费返还 90,402.27 1,145,411.01
收到其他与经营活动有关的 80,446,049.72 86,563,083.33
现金
经营活动现金流入小计 1,681,694,182.72 1,487,976,396.93
购买商品、接受劳务支付的 699,551,371.61 661,330,368.91
现金
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净
增加额
支付原保险合同赔付款项的
现金
拆出资金净增加额
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支付利息、手续费及佣金的
现金
支付保单红利的现金
支付给职工及为职工支付的 563,666,035.08 500,814,678.95
现金
支付的各项税费 94,602,839.62 85,335,518.15
支付其他与经营活动有关的 132,845,594.99 115,825,155.76
现金
经营活动现金流出小计 1,490,665,841.30 1,363,305,721.77
经营活动产生的现金流 124,670,675.16
191,028,341.42
量净额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 910,928,929.24 1,515,000,000.00
取得投资收益收到的现金 15,242,654.62 27,242,337.69
处置固定资产、无形资产和 28,060.73 278,777.00
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 259,777,406.20
现金
投资活动现金流入小计 1,185,977,050.79 1,542,521,114.69
购建固定资产、无形资产和 10,670,647.31 22,973,204.00
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 895,500,000.00 1,512,847,418.60
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位 1.00
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 115,413,000.00
现金
投资活动现金流出小计 906,170,648.31 1,651,233,622.60
投资活动产生的现金流 -108,712,507.91
279,806,402.48
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 294,000.00 347,000.00
其中：子公司吸收少数股东 294,000.00 347,000.00
投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 45,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 339,000.00 347,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息 46,728,840.94 39,790,376.25
支付的现金
其中：子公司支付给少数股 5,350,666.06 4,903,210.62
东的股利、利润
支付其他与筹资活动有关的 25,714,388.47 323,452.40
现金
筹资活动现金流出小计 72,443,229.41 40,113,828.65
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
筹资活动产生的现金流 -72,104,229.41 -39,766,828.65
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 398,730,514.49 -23,808,661.40
额
加：期初现金及现金等价物 308,059,483.64 331,868,145.04
余额
六、期末现金及现金等价物余 706,789,998.13 308,059,483.64
额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
母公司现金流量表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 2021年度 2020年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的 1,101,948,806.81 961,574,311.62
现金
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的 99,402,410.62 61,208,845.84
现金
经营活动现金流入小计 1,201,351,217.43 1,022,783,157.46
购买商品、接受劳务支付的 590,502,241.00 489,001,343.59
现金
支付给职工及为职工支付的 289,798,929.34 266,051,483.36
现金
支付的各项税费 63,483,054.73 60,265,715.43
支付其他与经营活动有关的 92,429,103.92 80,564,141.51
现金
经营活动现金流出小计 1,036,213,328.99 895,882,683.89
经营活动产生的现金流量净 165,137,888.44 126,900,473.57
额
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 679,428,929.24 839,000,000.00
取得投资收益收到的现金 26,112,509.88 35,042,412.02
处置固定资产、无形资产和 18,510.73 274,448.38
其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位
收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的 259,777,406.20
现金
投资活动现金流入小计 965,337,356.05 874,316,860.40
购建固定资产、无形资产和 1,832,798.77 5,219,966.85
其他长期资产支付的现金
投资支付的现金 686,755,000.00 867,623,871.00
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取得子公司及其他营业单位
支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的 115,413,000.00
现金
投资活动现金流出小计 688,587,798.77 988,256,837.85
投资活动产生的现金流 276,749,557.28 -113,939,977.45
量净额
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金
收到其他与筹资活动有关的 45,000.00
现金
筹资活动现金流入小计 45,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息 41,378,174.88 34,202,381.18
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的 955,447.98
现金
筹资活动现金流出小计 42,333,622.86 34,202,381.18
筹资活动产生的现金流 -42,288,622.86 -34,202,381.18
量净额
四、汇率变动对现金及现金等
价物的影响
五、现金及现金等价物净增加 399,598,822.86 -21,241,885.06
额
加：期初现金及现金等价物 170,743,669.86 191,985,554.92
余额
六、期末现金及现金等价物余 570,342,492.72 170,743,669.86
额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
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合并所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
项目 具 他 专 般
减： 少数股东权益 所有者权益合计
实收资本(或股 综 项 风 其
优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润 小计
本) 其 合 储 险 他
先 续 股
他 收 备 准
股 债
益 备
一、上 134,126,985.00 312,689,551.18 50,670,429.13 328,194,880.27 825,681,845.58 14,160,515.16 839,842,360.74
年年末
余额
加：会
计政策
变更
前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 134,126,985.00 312,689,551.18 50,670,429.13 328,194,880.27 825,681,845.58 14,160,515.16 839,842,360.74
年期初
余额
三、本 53,650,794.00 -53,656,468.17 14,526,403.05 106,866,297.19 121,387,026.07 1,757,627.65 123,144,653.72
期增减
变动金
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额（减
少以
“－”
号填
列）
（一） 162,770,875.12 162,770,875.12 6,763,619.54 169,534,494.66
综合收
益总额
（二） 294,000.00 294,000.00
所有者
投入和
减少资
本
1．所 294,000.00 294,000.00
有者投
入的普
通股
2．其
他权益
工具持
有者投
入资本
3．股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4．其
他
（三） 14,526,403.05 -55,904,577.93 -41,378,174.88 -5,350,666.06 -46,728,840.94
利润分
配
1．提 14,526,403.05 -14,526,403.05
取盈余
公积
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2．提
取一般
风险准
备
3．对 -41,378,174.88 -41,378,174.88 -5,350,666.06 -46,728,840.94
所有者
（或股
东）的
分配
4．其
他
（四） 53,650,794.00 -53,650,794.00
所有者
权益内
部结转
1．资 53,650,794.00 -53,650,794.00
本公积
转增资
本（或
股本）
2．盈
余公积
转增资
本（或
股本）
3．盈
余公积
弥补亏
损
4．设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
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5．其
他综合
收益结
转留存
收益
6．其
他
（五）
专项储
备
1．本
期提取
2．本
期使用
（六） -5,674.17 -5,674.17 50,674.17 45,000.00
其他
四、本 187,777,779.00 259,033,083.01 65,196,832.18 435,061,177.46 947,068,871.65 15,918,142.81 962,987,014.46
期期末
余额
2020 年度
归属于母公司所有者权益
其他权益工 其 一
减
项目 具 他 专 般 所有者权益合
： 少数股东权益
实收资本 (或 综 项 风 其 计
优 永 资本公积 库 盈余公积 未分配利润 小计
股本) 其 合 储 险 他
先 续 存
他 收 备 准
股 债 股
益 备
一、上 134,126,985.0 312,554,376.6 37,909,315.0 237,286,167.8 721,876,844.5 11,736,265.6 733,613,110.2
年年末 0 8 2 5 5 6 1
余额
加：会
计政策
变更
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前
期差错
更正
同
一控制
下企业
合并
其
他
二、本 134,126,985.0 312,554,376.6 37,909,315.0 237,286,167.8 721,876,844.5 11,736,265.6 733,613,110.2
年期初 0 8 2 5 5 6 1
余额
三、本 135,174.50 12,761,114.1 90,908,712.42 103,805,001.0 2,424,249.50 106,229,250.5
期增减 1 3 3
变动金
额（减
少以
“－”
号填
列）
（一） 137,872,207.7 137,872,207.7 7,439,087.02 145,311,294.7
综合收 1 1 3
益总额
（二） -111,626.90 -111,626.90
所有者
投入和
减少资
本
1．所 347,000.00 347,000.00
有者投
入的普
通股
2．其
他权益
工具持
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有者投
入资本
3．股
份支付
计入所
有者权
益的金
额
4．其 -458,626.90 -458,626.90
他
（三） 12,761,114.1 - - - -
利润分 1 46,963,495.29 34,202,381.18 4,903,210.62 39,105,591.80
配
1．提 12,761,114.1 -
取盈余 1 12,761,114.11
公积
2．提
取一般
风险准
备
3．对 - - - -
所有者 34,202,381.18 34,202,381.18 4,903,210.62 39,105,591.80
（或股
东）的
分配
4．其
他
（四）
所有者
权益内
部结转
1．资
本公积
转增资
本（或
股本）
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2．盈
余公积
转增资
本（或
股本）
3．盈
余公积
弥补亏
损
4．设
定受益
计划变
动额结
转留存
收益
5．其
他综合
收益结
转留存
收益
6．其
他
（五）
专项储
备
1．本
期提取
2．本
期使用
（六） 135,174.50 135,174.50 135,174.50
其他
四、本 134,126,985.0 312,689,551.1 50,670,429.1 328,194,880.2 825,681,845.5 14,160,515.1 839,842,360.7
期期末 0 8 3 7 8 6 4
余额
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
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母公司所有者权益变动表
2021 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
2021 年度
项目 实收资本 (或股 其他权益工具 减：库 其他综合 专项
资本公积 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
本) 优先股 永续债 其他 存股 收益 储备
一、上年 134,126,985.00 312,595,55 50,670,429.13 339,069,575.51 836,462,540.96
年末余额 1.32
加：会计
政策变更
前
期差错更
正
其
他
二、本年 134,126,985.00 312,595,55 50,670,429.13 339,069,575.51 836,462,540.96
期初余额 1.32
三、本期 53,650,794.00 - 14,526,403.05 89,359,452.61 103,885,855.66
增减变动 53,650,794
金额（减 .00
少以
“－”号
填列）
（一）综 145,264,030.54 145,264,030.54
合收益总
额
（二）所
有者投入
和减少资
本
1．所有
者投入的
普通股
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2．其他
权益工具
持有者投
入资本
3．股份
支付计入
所有者权
益的金额
4．其他
（三）利 14,526,403.05 -55,904,577.93 -41,378,174.88
润分配
1．提取 14,526,403.05 -14,526,403.05
盈余公积
2．对所 -41,378,174.88 -41,378,174.88
有者（或
股东）的
分配
3．其他
（四）所 53,650,794.00 -
有者权益 53,650,794
内部结转 .00
1．资本 53,650,794.00 -
公积转增 53,650,794
资本（或 .00
股本）
2．盈余
公积转增
资本（或
股本）
3．盈余
公积弥补
亏损
4．设定
受益计划
变动额结
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转留存收
益
5．其他
综合收益
结转留存
收益
6．其他
（五）专
项储备
1．本期
提取
2．本期
使用
（六）其
他
四、本期 187,777,779.00 258,944,75 65,196,832.18 428,429,028.12 940,348,396.62
期末余额 7.32
2020 年度
项目 实收资本 其他权益工具 减：库存 其他综合 未分配利 所有者权
资本公积 专项储备 盈余公积
(或股本) 优先股 永续债 其他 股 收益 润 益合计
一、上年年末余额 134,126,9 312,595,5 37,909,3 258,421, 743,053,7
85.00 51.32 15.02 929.72 81.06
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 134,126,9 312,595,5 37,909,3 258,421, 743,053,7
85.00 51.32 15.02 929.72 81.06
三、本期增减变动金额（减 12,761,1 80,647,6 93,408,75
少以“－”号填列） 14.11 45.79 9.90
（一）综合收益总额 127,611, 127,611,1
141.08 41.08
（二）所有者投入和减少资
本
1．所有者投入的普通股
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2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 12,761,1 - -
14.11 46,963,4 34,202,38
95.29 1.18
1．提取盈余公积 12,761,1 -
14.11 12,761,1
14.11
2．对所有者（或股东）的 - -
分配 34,202,3 34,202,38
81.18 1.18
3．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．设定受益计划变动额结
转留存收益
5．其他综合收益结转留存
收益
6．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 134,126,9 312,595,5 50,670,4 339,069, 836,462,5
85.00 51.32 29.13 575.51 40.96
公司负责人：韩芳 主管会计工作负责人：向昱力 会计机构负责人：华美娜
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三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公
司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产
开发公司投资设立，于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为
14292494-6 的企业法人营业执照，成立时注册资本 200.00 万元。南都有限公司以 2015 年 10 月
31 日为基准日，整体变更为股份有限公司，于 2015 年 12 月 29 日在浙江省工商行政管理局登记
注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执
照，注册资本 187,777,779.00 元，股份总数 187,777,779 股（每股面值 1 元），均系无限售条
件流通股。公司股票于 2018 年 2 月 1 日在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。主要经营活动为：高危险性体育运动（游泳）；城市生活垃圾经营
性服务；各类工程建设活动；建设工程设计；住宅室内装饰装修；特种设备安装改造修理；第二
类增值电信业务；城市建筑垃圾处置（清运）；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；
餐饮服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结
果为准)。一般项目：食品经营（仅销售预包装食品）；物业管理；酒店管理；城乡市容管理；
市政设施管理；城市绿化管理；餐饮管理；停车场服务；家政服务；园区管理服务；专业保洁、
清洗、消毒服务；航空运营支持服务；航空商务服务；房地产咨询；住房租赁；信息咨询服务
（不含许可类信息咨询服务）；会议及展览服务；礼仪服务；包装服务；建筑物清洁服务；园林
绿化工程施工；住宅水电安装维护服务；家具安装和维修服务；家用电器安装服务；日用电器修
理；水利相关咨询服务；信息系统集成服务；信息系统运行维护服务；技术服务、技术开发、技
术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；建筑装饰材料销售；安防设备销售；五金产品零售；
文具用品零售；家具销售；家用电器销售；日用百货销售；农副产品销售；服装服饰零售；厨具
卫具及日用杂品零售；办公设备销售；劳动保护用品销售；专用设备修理；通用设备修理；工程
管理服务；物联网应用服务；电子、机械设备维护（不含特种设备）；健身休闲活动；物业服务
评估；商业综合体管理服务；水污染治理；供暖服务；居民日常生活服务；单位后勤管理服务；
代驾服务；票务代理服务；病人陪护服务；护理机构服务（不含医疗服务）；市场营销策划；专
业设计服务；互联网销售（除销售需要许可的商品）；建筑材料销售；灯具销售；电子产品销
售；汽车装饰用品销售；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）(除依法须经批准的项
目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。
本财务报表业经公司 2022 年 4 月 15 日三届二次董事会批准对外报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本公司将浙江大悦商业经营管理有限公司（以下简称大悦商业公司）、浙江乐勤清洁服务有
限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公
司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、杭州南郡商业经营管理有限
公司、乌鲁木齐南都物业服务有限公司、杭州南诚智慧生活服务有限公司、南都悦通（杭州）智
慧物业服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、南都正和（山东）物业服务有限公
司、浙江南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有
限公司、浙江南都爱如餐饮管理有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联
物业服务有限公司、杭州悦郡商业运营管理有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物
业服务有限责任公司、常熟市中远物业服务有限责任公司和新青云物业管理服务（新泰）有限公
司等 24 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报告八和九之说明。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
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2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
具体会计政策和会计估计提示：
√适用 □不适用
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、使用权资产折
旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。
1. 遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、
经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
本公司会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
4. 记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的
账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支
付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整
留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确
认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的
被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后
合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子
公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号——合并财
务报表》编制。
7. 合营安排分类及共同经营会计处理方法
□适用 √不适用
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8. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转
换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
9. 外币业务和外币报表折算
□适用 √不适用
10. 金融工具
√适用 □不适用
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公允价值
计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)
不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；
(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融
负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，
相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始
确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同
中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一
部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，
计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入
当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利
得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，
其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除
非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量
且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信
用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额
计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得
或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非
该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从
其他综合收益中转出，计入留存收益。
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2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的贷款承
诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值规定
确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》相关规定所
确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负
债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资
产终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部
分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中
产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报
酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将
转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2) 保留了对该金融资产控制的，按照
继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 所转移
金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合
收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量
且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分
整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分
之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)
终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变
动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的债务工具投资）之和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融
资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包
括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以
外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入
值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观
察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数
据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入
其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或
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不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担
保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损
失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金
流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融
资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个
存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不
考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当
于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是
否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失
的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月
内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表
日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是
否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风
险自初始确认后并未显著增加。
公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金
融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，
作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产
在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，
公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。
(2) 按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险
其他应收款——账龄组合 账龄
敞口和未来12个月内或整个
存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况及对未来经济状
其他应收款——合并范围
款项性质 况的预测，通过违约风险敞
内关联往来组合
口和整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
(3) 按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
应收银行承兑汇票 票据类型 状况的预测，通过违约风险
敞口和整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，
应收商业承兑汇票 账龄 结合当前状况以及对未来经
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济状况的预测，编制应收账
款账龄与整个存续期预期信
应收账款——账龄组合
用损失率对照表，计算预期
信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况及对未来经济状
应收账款——合并范围内
款项性质 况的预测，通过违约风险敞
关联往来组合
口和整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
应收账款
账 龄
预期信用损失率(%)
1 年以内（含，下同） 5
1-2 年 10
2-3 年 30
3-4 年 50
4-5 年 80
5 年以上 100
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以
相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定
权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。
11. 应收票据
应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
12. 应收账款
应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
13. 应收款项融资
□适用 √不适用
14. 其他应收款
其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
15. 存货
√适用 □不适用
1. 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过
程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2. 发出存货的计价方法
发出存货采用移动加权平均法。
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3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的
差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去
估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营
过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关
税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部
分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价
准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
16. 合同资产
(1).合同资产的确认方法及标准
√适用 □不适用
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公
司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，
将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同
资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
17. 持有待售资产
□适用 √不适用
18. 债权投资
(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
19. 其他债权投资
(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
20. 长期应收款
(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
21. 长期股权投资
√适用 □不适用
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1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参
与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权
力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
2. 投资成本的确定
(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行
权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面
价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽
子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属
于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表
中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的
长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始
投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表
和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改
按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交
易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的
被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额
计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，
与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净
负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资
成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务
重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性
资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权
投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对
被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投
资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计
量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始
持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留
存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自
购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同
时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资
收益。
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2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之
前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为
其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
22. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
折旧或摊销方法
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租
的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产
和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
23. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年
度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋及建筑物 直线法 20 5 4.75
运输工具 直线法 3-5 5 31.67-19
其他设备 直线法 3-5 5 31.67-19
(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法
□适用 √不适用
24. 在建工程
√适用 □不适用
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建
造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状
态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原
暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
25. 借款费用
□适用 √不适用
26. 生物资产
□适用 √不适用
27. 油气资产
□适用 √不适用
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28. 使用权资产
□适用 √不适用
29. 无形资产
(1).计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实
现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：
项 目 摊销年限（年）
软件 5
车位使用权 5
(2).内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
30. 长期资产减值
√适用 □不适用
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、
使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金
额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都
进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损
益。
31. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用
按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以
后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
32. 合同负债
(1).合同负债的确认方法
√适用 □不适用
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
33. 职工薪酬
(1).短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关
资产成本。
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(2).离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务
变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定
受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所
形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定
受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净
资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成
本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益
计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，
但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
(3).辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2) 公司
确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4).其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行
会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关
会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息
净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期
损益或相关资产成本。
34. 租赁负债
□适用 √不适用
35. 预计负债
□适用 √不适用
36. 股份支付
□适用 √不适用
37. 优先股、永续债等其他金融工具
□适用 √不适用
38. 收入
(1).收入确认和计量所采用的会计政策
√适用 □不适用
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1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履
约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义
务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客户能够控制公
司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合
同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不
能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到
履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制
权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1) 公司就该商品
享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2) 公司已将该商品的法定所有权转移
给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实
物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商
品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的
迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商
品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款
项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计
数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生
重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支
付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法
摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不
考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商
品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和
结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
(1) 物业基础服务
公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，
分月确认收入。
(2) 物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约
义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。
(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况
□适用 √不适用
39. 合同成本
√适用 □不适用
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果
合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同
时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
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1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用
（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊
销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得
的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。
以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价
减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损
益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。
40. 政府补助
√适用 □不适用
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条件；(2)
公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非
货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补
助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式
形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产
的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命
内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相
关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转
入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资
产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与
收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确
认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已
发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成
本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
41. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按
照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产
或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资
产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差
异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得
足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很
可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况
产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
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42. 租赁
(1).经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
1. 公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租
赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租
租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计
入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使
用权资产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2) 在租赁
期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3) 承
租人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁
资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权
的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所
有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值
时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现
率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付
款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实
际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确
定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际
行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用
权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余
金额计入当期损益。
2. 公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划
分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予
以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租
赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款
额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁
期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3. 售后租回
(1) 公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关
的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让
收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融负债
进行会计处理。
(2) 公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让
是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行
会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入
等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行
会计处理。
(2).融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法
□适用 √不适用
43. 其他重要的会计政策和会计估计
□适用 √不适用
44. 重要会计政策和会计估计的变更
(1).重要会计政策变更
√适用 □不适用
备注(受重要影响的报表项目
会计政策变更的内容和原因 审批程序
名称和金额)
公司自 2021 年 1 月 1 日起执 无需审批 详见其他说明
行财政部修订后的《企业会
计准则第 21 号——租赁》
(以下简称新租赁准则)
其他说明
本公司自 2021 年 1 月 1 日（以下称首次执行日）起执行经修订的《企业会计准则第 21
号——租赁》（以下简称新租赁准则）。
1) 对于首次执行日前已存在的合同，公司选择不重新评估其是否为租赁或者包含租
赁。
2) 对本公司作为承租人的租赁合同，公司根据首次执行日执行新租赁准则与原准则的
累计影响数调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予
调整。具体处理如下：
对于首次执行日前的融资租赁，公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融资租赁款
的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。
对于首次执行日前的经营租赁，公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日公
司增量借款利率折现的现值计量租赁负债，按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进
行必要调整计量使用权资产。
在首次执行日，公司按照本报告第十节五 30 的规定，对使用权资产进行减值测试并进
行相应会计处理。
① 执行新租赁准则对公司 2021 年 1 月 1 日财务报表的主要影响如下：
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资产负债表
项 目
2020 年 12 月 31 日 新租赁准则调整影响 2021 年 1 月 1 日
其他流动资产 294,847,121.55 -76,292.15 294,770,829.40
使用权资产 139,718,226.06 139,718,226.06
长期待摊费用 65,782,307.25 -242,254.21 65,540,053.04
一年内到期的非流
13,064,593.53 13,064,593.53
动负债
应付账款 204,980,535.37 -11,123,771.54 193,856,763.83
租赁负债 137,458,857.71 137,458,857.71
② 本公司 2020 年度财务报表中披露的重大经营租赁中尚未支付的最低租赁付款额为
188,615,354.13 元，将其按首次执行日增量借款利率折现的现值为 150,523,451.24 元，折
现后的金额与首次执行日计入资产负债表的与原经营租赁相关的租赁负债无差额。
首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的公司增量借款利率的加权平均值为
4.75%。
③ 对首次执行日前的经营租赁采用的简化处理
A. 对于首次执行日后 12 个月内完成的租赁合同，公司采用简化方法，不确认使用权资
产和租赁负债；
B. 公司在计量租赁负债时，对于具有相似特征的租赁合同采用同一折现率；
C. 使用权资产的计量不包含初始直接费用；
D. 公司根据首次执行日前续租选择权或终止租赁选择权的实际行权及其他最新情况确
定租赁期；
E. 作为使用权资产减值测试的替代，公司根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》
评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表
日的亏损准备金额调整使用权资产；
F. 首次执行日前发生租赁变更的，公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。
上述简化处理对公司财务报表无显著影响。
3) 对首次执行日前已存在的低价值资产经营租赁合同，公司采用简化方法，不确认使
用权资产和租赁负债，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
4) 对公司作为出租人的租赁合同，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。
5) 对首次执行日前已存在的售后租回交易的处理
对首次执行日前已存在的售后租回交易，公司在首次执行日不重新评估资产转让是否符
合《企业会计准则第 14 号——收入》作为销售进行会计处理的规定。
对首次执行日前作为销售和融资租赁进行会计处理的售后租回交易，公司作为卖方（承
租人）按照与首次执行日存在的其他融资租赁相同的方法对租回进行会计处理，并继续在租
赁期内摊销相关递延收益或损失。
对首次执行日前作为销售和经营租赁进行会计处理的售后租回交易，公司作为卖方（承
租人）按照与首次执行日存在的其他经营租赁相同的方法对租回进行会计处理，并根据首次
执行日前计入资产负债表的相关递延收益或损失调整使用权资产。
(2) 公司自 2021 年 1 月 26 日起执行财政部于 2021 年度颁布的《企业会计准则解释第 14
号》，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
(3) 公司自 2021 年 12 月 31 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于资
金集中管理相关列报”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
(2).重要会计估计变更
□适用 √不适用
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(3).2021 年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
√适用 □不适用
合并资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 308,934,730.31 308,934,730.31
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产 174,228,116.94 174,228,116.94
衍生金融资产
应收票据 952,400.01 952,400.01
应收账款 336,744,185.95 336,744,185.95
应收款项融资
预付款项 4,072,323.69 4,072,323.69
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款 88,618,876.82 88,618,876.82
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货 10,823,072.52 10,823,072.52
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 294,847,121.55 294,770,829.40 -76,292.15
流动资产合计 1,219,220,827.79 1,219,144,535.64 -76,292.15
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款 230,000,000.00 230,000,000.00
长期股权投资 2,648,789.38 2,648,789.38
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 47,177,418.60 47,177,418.60
投资性房地产 8,393,236.48 8,393,236.48
固定资产 39,348,417.34 39,348,417.34
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产 139,718,226.06 139,718,226.06
无形资产 648,338.46 648,338.46
开发支出
商誉 134,393,908.19 134,393,908.19
长期待摊费用 65,782,307.25 65,540,053.04 -242,254.21
递延所得税资产 7,369,110.51 7,369,110.51
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其他非流动资产 931,200.00 931,200.00
非流动资产合计 536,692,726.21 676,168,698.06 139,475,971.85
资产总计 1,755,913,554.00 1,895,313,233.70 139,399,679.70
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 204,980,535.37 193,856,763.83 -11,123,771.54
预收款项 407,785.15 407,785.15
合同负债 190,986,987.62 190,986,987.62
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬 69,752,139.60 69,752,139.60
应交税费 36,617,129.08 36,617,129.08
其他应付款 408,762,808.94 408,762,808.94
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 13,064,593.53 13,064,593.53
其他流动负债 3,566,539.23 3,566,539.23
流动负债合计 915,073,924.99 917,014,746.98 1,940,821.99
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债 137,458,857.71 137,458,857.71
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 997,268.27 997,268.27
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 997,268.27 138,456,125.98 137,458,857.71
负债合计 916,071,193.26 1,055,470,872.96 139,399,679.70
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 134,126,985.00 134,126,985.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 312,689,551.18 312,689,551.18
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减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积 50,670,429.13 50,670,429.13
一般风险准备
未分配利润 328,194,880.27 328,194,880.27
归属于母公司所有者权益 825,681,845.58 825,681,845.58
（或股东权益）合计
少数股东权益 14,160,515.16 14,160,515.16
所有者权益（或股东权 839,842,360.74 839,842,360.74
益）合计
负债和所有者权益（或 1,755,913,554.00 1,895,313,233.70 139,399,679.70
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
母公司资产负债表
单位:元 币种:人民币
项目 2020 年 12 月 31 日 2021 年 1 月 1 日 调整数
流动资产：
货币资金 170,778,069.24 170,778,069.24
交易性金融资产 132,928,695.35 132,928,695.35
衍生金融资产
应收票据 952,400.01 952,400.01
应收账款 264,476,596.65 264,476,596.65
应收款项融资
预付款项 1,198,755.31 1,198,755.31
其他应收款 76,322,168.11 76,322,168.11
其中：应收利息
应收股利
存货 9,105,353.83 9,105,353.83
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 282,638,120.46 282,638,120.46
流动资产合计 938,400,158.96 938,400,158.96
非流动资产：
债权投资
其他债权投资
长期应收款 230,000,000.00 230,000,000.00
长期股权投资 297,795,241.78 297,795,241.78
其他权益工具投资
其他非流动金融资产 47,177,418.60 47,177,418.60
投资性房地产 8,393,236.48 8,393,236.48
固定资产 26,921,367.71 26,921,367.71
在建工程
生产性生物资产
油气资产
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
使用权资产
无形资产 418,214.20 418,214.20
开发支出
商誉
长期待摊费用 1,083,899.46 1,083,899.46
递延所得税资产 6,233,467.92 6,233,467.92
其他非流动资产
非流动资产合计 618,022,846.15 618,022,846.15
资产总计 1,556,423,005.11 1,556,423,005.11
流动负债：
短期借款
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 163,820,113.17 163,820,113.17
预收款项
合同负债 146,798,108.91 146,798,108.91
应付职工薪酬 40,504,235.35 40,504,235.35
应交税费 25,882,035.84 25,882,035.84
其他应付款 341,983,153.48 341,983,153.48
其中：应付利息
应付股利
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债 346,263.46 346,263.46
流动负债合计 719,333,910.21 719,333,910.21
非流动负债：
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益 626,553.94 626,553.94
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 626,553.94 626,553.94
负债合计 719,960,464.15 719,960,464.15
所有者权益（或股东权益）：
实收资本（或股本） 134,126,985.00 134,126,985.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 312,595,551.32 312,595,551.32
减：库存股
其他综合收益
专项储备
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
盈余公积 50,670,429.13 50,670,429.13
未分配利润 339,069,575.51 339,069,575.51
所有者权益（或股东权 836,462,540.96 836,462,540.96
益）合计
负债和所有者权益（或 1,556,423,005.11 1,556,423,005.11
股东权益）总计
各项目调整情况的说明：
□适用 √不适用
(4).2021 年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明
□适用 √不适用
45. 其他
□适用 √不适用
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 以按税法规定计算的销售货物 13%、9%、6%、5%、3%、1%
和应税劳务收入为基础计算销
项税额，扣除当期允许抵扣的
进项税额后，差额部分为应交
增值税
房产税 从价计征的，按房产原值一次 1.2%或 12%
减除 30%后余值的 1.2%计缴；
从租计征的，按租金收入的
12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
纳税主体名称 所得税税率（%）
浙江悦都物业服务有限公司 20%
杭州乐勤楼宇工程有限公司 20%
常熟市中远物业服务有限责任公司 20%
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司 20%
杭州南诚智慧生活服务有限公司 20%
杭州南都悦萱养老服务有限公司 20%
南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司 20%
杭州悦嘉家网络科技有限公司 20%
浙江南都爱如餐饮管理有限公司 20%
杭州信建大悦住房服务有限公司 20%
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杭州南郡商业经营管理有限公司 20%
南都正和(山东)物业服务有限公司 20%
杭州悦郡商业运营管理有限公司 20%
杭州乐勤装饰工程有限公司 20%
新青云物业管理服务(新泰)有限公司 20%
除上述以外的其他纳税主体 25%
[注]根据财税〔2019〕13 号《财政部 税务总局 关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通
知》，对月销售额 10 万元以下（含）的增值税小规模纳税人免征增值税，对小型微利企业年应
纳税所得额不超过 100 万元的部分减按 25%计入应纳税所得额，对年应纳税所得额超过 100 万元
但不超过 300 万元的部分减按 50%计入应纳税所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税；根据财税
〔2021〕12 号《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》，对
小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分，在财税〔2019〕13 号第二条规定的优惠
政策基础上，再减半征收企业所得税。浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公
司、常熟市中远物业服务有限责任公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、杭州南诚智慧生活
服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司、杭
州悦嘉家网络科技有限公司、浙江南都爱如餐饮管理有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公
司、杭州南郡商业经营管理有限公司、南都正和(山东)物业服务有限公司、杭州悦郡商业运营管
理有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司适用小微企业所
得税优惠政策。除上述以外的其他纳税主体所得税率为 25%
2. 税收优惠
√适用 □不适用
1. 根据《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》(财政部 税务总局
公告 2021 年第 7 号)规定，《财政部 税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公
告》（财政部 税务总局公告 2020 年第 13 号）规定的税收优惠政策，执行期限延长至 2021 年
12 月 31 日。其中，自 2021 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，湖北省增值税小规模纳税人适用
3%征收率的应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按
1%预征率预缴增值税。
2. 根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局
海关总署公告 2019 年第 39 号)的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，允许生产、
生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额。
3. 根据《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政
策的通知》(财税[2019]21 号)的规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订 1 年以上期限劳
动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在 3 年内按实际招用
人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优
惠。
3. 其他
□适用 √不适用
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
库存现金 293,222.34 400,078.44
银行存款 706,785,216.43 307,440,538.15
其他货币资金 1,132,293.61 1,094,113.72
合计 708,210,732.38 308,934,730.31
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其中：存放在境外 0.00 0.00
的款项总额
其他说明
期末银行存款包括冻结的银行存款 780,881.67 元，其他货币资金包括保函保证金 94,365.00
元，使用受限。
2、 交易性金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
其中：
理财产品 356,885,870.17 174,228,116.94
指定以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产
其中：
合计 356,885,870.17 174,228,116.94
其他说明：
□适用 √不适用
3、 衍生金融资产
□适用 √不适用
4、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据
商业承兑票据 952,400.01
合计 952,400.01
(2). 期末公司已质押的应收票据
□适用 √不适用
(3). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据
□适用 √不适用
(4). 期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据
□适用 √不适用
(5). 按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
类别 账面余 坏账准 账 账面
账面余额 坏账准备
额 备 面 价值
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计 价
比 提 值 计提
金 金 比例
例 比 金额 金额 比例
额 额 (%)
(%) 例 (%)
(%)
按单项计
提坏账准
备
按组合计 1,002,526.33 100.00 50,126.32 5.00 952,400.01
提坏账准
备
其中：
商业承兑 1,002,526.33 100.00 50,126.32 5.00 952,400.01
汇票
合计 / / 1,002,526.33 100.00 50,126.32 5.00 952,400.01
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
按组合计提坏账准备：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(6). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 期末余额
计提 收回或转回 转销或核销
商业承兑汇票 50,126.32 -50,126.32
合计 50,126.32 -50,126.32
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
其他说明：
无
(7). 本期实际核销的应收票据情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
5、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
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1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 328,667,018.87
1 年以内小计 328,667,018.87
1至2年 72,775,865.47
2至3年 36,122,835.66
3 年以上
3至4年 12,651,090.87
4至5年 936,097.68
5 年以上 1,259,442.26
合计 452,412,350.81
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项
计提坏
账准备
其中：
按组合
计提坏
账准备
其中：
账龄组 452,412,350.81 100.00 42,881,654.05 9.48 409,530,696.76 366,720,233.27 100.00 29,976,047.32 8.17 336,744,185.95
合
合计 452,412,350.81 100.00 42,881,654.05 9.48 409,530,696.76 366,720,233.27 100.00 29,976,047.32 8.17 336,744,185.95
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：按帐龄组合
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 328,667,018.87 16,433,350.95 5.00
1-2 年 72,775,865.47 7,277,586.56 10.00
2-3 年 36,122,835.66 10,836,850.71 30.00
3-4 年 12,651,090.87 6,325,545.44 50.00
4-5 年 936,097.68 748,878.14 80.00
5 年以上 1,259,442.26 1,259,442.26 100.00
合计 452,412,350.81 42,881,654.05 9.48
按组合计提坏账的确认标准及说明：
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 其他 期末余额
计提
转回 销 变动
按组合计 29,976,047.32 12,924,196.32 18,589.59 42,881,654.05
提坏账准
备
合计 29,976,047.32 12,924,196.32 18,589.59 42,881,654.05
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 18,589.59
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
应收账款核销说明：
√适用 □不适用
本期实际核销应收账款 18,589.59 元。
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
启东崇和置业有限 20,839,557.08 4.61 2,674,819.36
公司
河南广海房地产开 16,124,428.39 3.56 1,823,925.57
发有限公司
河南绿地商城置业 14,786,638.77 3.27 1,838,261.55
有限公司
河南绿地牟山置业 12,380,319.41 2.74 1,342,635.69
有限公司
宁波杭州湾新区盈 11,981,073.00 2.65 4,784,665.18
海置业有限公司
合计 76,112,016.65 16.83 12,464,307.35
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
6、 应收款项融资
□适用 √不适用
7、 预付款项
(1).预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 4,783,818.25 95.66 3,913,983.95 96.11
1至2年 116,178.08 2.32 141,605.74 3.48
2至3年 101,185.73 2.02 16,734.00 0.41
3 年以上
合计 5,001,182.06 100.00 4,072,323.69 100.00
账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：
无
(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况
√适用 □不适用
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占预付款项期末余额合计数
单位名称 期末余额
的比例(%)
国网浙江杭州市余杭区供电 986,934.40 19.73
有限公司
中国石化销售股份有限公司 946,776.61 18.93
江苏苏州常熟石油分公司
国网浙江省电力有限公司杭 629,943.86 12.60
州供电公司
常熟市沙家浜镇华商建筑工 350,000.00 7.00
程队
杭州市水务集团有限公司城 260,509.20 5.21
西分公司
合计 3,174,164.07 63.47
其他说明
无
其他说明
□适用 √不适用
8、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 95,837,119.62 88,618,876.82
合计 95,837,119.62 88,618,876.82
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
60,976,971.65
1 年以内小计 60,976,971.65
1至2年 37,665,789.04
2至3年 2,953,617.17
3 年以上
3至4年 2,807,688.49
4至5年 2,692,050.91
5 年以上 2,508,793.88
合计 109,604,911.14
(2).按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 62,509,558.03 76,503,658.73
押金保证金 42,290,046.32 20,407,693.24
其他 4,805,306.79 2,561,983.54
合计 109,604,911.14 99,473,335.51
(3).坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信
坏账准备 未来12个月预 合计
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
2021年1月1日余 4,054,626.23 676,477.16 6,123,355.30 10,854,458.69
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额
2021年1月1日余
额在本期
- 1,883,289.45
--转入第二阶段
1,883,289.45
--转入第三阶段 -295,361.72 295,361.72
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,067,780.14 1,502,174.01 533,646.99 3,103,601.14
本期转回
本期转销
本期核销 190,268.31 190,268.31
其他变动
2021年12月31日 3,048,848.61 3,766,578.90 6,952,364.01 13,767,791.52
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 其他变 期末余额
计提 转销或核销
转回 动
其他应收 10,854,458.69 3,103,601.14 190,268.31 13,767,791.52
款
合计 10,854,458.69 3,103,601.14 190,268.31 13,767,791.52
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5).本期实际核销的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的其他应收款 190,268.31
其中重要的其他应收款核销情况：
□适用 √不适用
其他应收款核销说明：
√适用 □不适用
本期实际核销其他应收款 190,268.31 元。
(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
占其他应收款
款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
质 期末余额
数的比例(%)
物产中大医 押金保证 10,000,000.00 1 年以内 9.12 500,000.00
疗健康投资 金
有限公司
杭州市江干 应收暂付 6,185,365.43 1-2 年 5.92 648,536.54
区东方润园 款
第四届业主
委员会
杭州市江干 押金保证 300,000.00 1-2 年
区东方润园 金
第四届业主
委员会
杭州大江东 押金保证 592,477.28 1 年以内 2.14 152,323.10
建设发展有 金
限公司
杭州大江东 押金保证 705,985.05 1-2 年
建设发展有 金
限公司
杭州大江东 应收暂付 1,042,014.60 1 年以内
建设发展有 款
限公司
昆山枫庭物 拆借款 400,000.00 1 年以内 1.63 158,754.50
业管理有限
公司
昆山枫庭物 拆借款 1,387,545.00 1-2 年
业管理有限
公司
传富置业成 押金保证 1,300,000.00 1-2 年 1.37 140,022.45
都有限公司 金
传富置业成 应收暂付 200,449.08 1 年以内
都有限公司 款
合计 / 22,113,836.44 / 20.18 1,599,636.59
(7).涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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9、 存货
(1).存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 存货跌价准备/合同 存货跌价准备/合同
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
履约成本减值准备 履约成本减值准备
原材料 641,522.57 641,522.57 507,963.12 507,963.12
在产品
库存商品 11,510,475.05 276,333.31 11,234,141.74 10,447,727.05 132,617.65 10,315,109.40
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
合计 12,151,997.62 276,333.31 11,875,664.31 10,955,690.17 132,617.65 10,823,072.52
(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
原材料
在产品
库存商品 132,617.65 178,641.99 34,926.33 276,333.31
周转材料
消耗性生物资产
合同履约成本
合计 132,617.65 178,641.99 34,926.33 276,333.31
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(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明
□适用 √不适用
(4).合同履约成本本期摊销金额的说明
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
10、 合同资产
(1).合同资产情况
□适用 √不适用
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
(3).本期合同资产计提减值准备情况
□适用 √不适用
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
11、 持有待售资产
□适用 √不适用
12、 一年内到期的非流动资产
□适用 √不适用
期末重要的债权投资和其他债权投资：
□适用 √不适用
其他说明
无
13、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
合同取得成本
理财产品 81,409,041.10 280,761,198.63
应收退货成本
待抵扣增值税 10,104,221.26 9,775,952.74
待摊房租 2,123,824.92 2,316,204.20
待摊财产保险费 606,868.86 606,013.22
预缴税金 22,629.01 26,377.90
其他 1,745,233.90 1,285,082.71
合计 96,011,819.05 294,770,829.40
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其他说明
期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本报告第十节 五 44 之说明
14、 债权投资
(1).债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
15、 其他债权投资
(1).其他债权投资情况
□适用 √不适用
(2).期末重要的其他债权投资
□适用 √不适用
(3).减值准备计提情况
□适用 √不适用
本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
16、 长期应收款
(1).长期应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额 折现
项目 账面余 坏账准 账面价 坏账准 率区
账面余额 账面价值
额 备 值 备 间
融资租赁款
其中：未实现
融资收益
分期收款销售商品
分期收款提供劳务
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杭州丽郡置业有限 230,000,000.00 230,000,000.00
公司[注]
合计 230,000,000.00 230,000,000.00 /
[注]以下简称丽郡置业
(2).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据
□适用 √不适用
(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款
□适用 √不适用
(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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17、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值
追
期初 其他综 其他 宣告发放 计提 期末 准备
被投资单位 加 减少 权益法下确认
余额 合收益 权益 现金股利 减值 其他 余额 期末
投 投资 的投资损益
调整 变动 或利润 准备 余额
资
一、合营企业
小计
二、联营企业
杭州运河辰景物业管理服务 1,200,293.28 164,788.53 1,365,081.81
有限公司
江西国信南都商业管理有限 1,448,496.10 -187,548.07 1,260,948.03
公司
陕西国金南都物业服务有限
公司[注]
小计 2,648,789.38 -22,759.54 2,626,029.84
合计 2,648,789.38 -22,759.54 2,626,029.84
其他说明
[注]尚未出资
18、 其他权益工具投资
(1).其他权益工具投资情况
□适用 √不适用
(2).非交易性权益工具投资的情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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19、 其他非流动金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
分类为以公允价值计量且其变动计
入当期损益的金融资产
其中：权益工具投资 47,177,418.60 47,177,418.60
合计 47,177,418.60 47,177,418.60
其他说明：
□适用 √不适用
20、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1).采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 土地使用权 在建工程 合计
一、账面原值
1.期初余额 9,162,705.38 9,162,705.38
2.本期增加金额
（1）外购
（2）存货\固定资产\在
建工程转入
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 9,162,705.38 9,162,705.38
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 769,468.90 769,468.90
2.本期增加金额 458,171.88 458,171.88
（1）计提或摊销 458,171.88 458,171.88
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 1,227,640.78 1,227,640.78
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 7,935,064.60 7,935,064.60
2.期初账面价值 8,393,236.48 8,393,236.48
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(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
21、 固定资产
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
固定资产 40,515,009.07 39,348,417.34
固定资产清理
合计 40,515,009.07 39,348,417.34
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产
(1).固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
机器
项目 房屋及建筑物 运输工具 其他 合计
设备
一、账面原值：
1.期初余额 46,744,628.45 26,389,490.87 12,424,690.92 85,558,810.24
2.本期增加
220,568.91 8,193,488.69 1,289,200.41 9,703,258.01
金额
（1）购
220,568.91 8,193,488.69 1,289,200.41 9,703,258.01
置
（2）在
建工程转入
（3）企
业合并增加
3.本期减少
54,414.16 589,702.66 644,116.82
金额
（1）处
54,414.16 589,702.66 644,116.82
置或报废
4.期末余额 46,965,197.36 34,528,565.40 13,124,188.67 94,617,951.43
二、累计折旧
1.期初余额 22,460,993.73 14,716,463.62 9,032,935.55 46,210,392.90
2.本期增加
2,222,801.94 5,090,757.67 1,177,409.57 8,490,969.18
金额
（1）计
2,222,801.94 5,090,757.67 1,177,409.57 8,490,969.18
提
3.本期减少
49,020.00 549,399.72 598,419.72
金额
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（1）处
49,020.00 549,399.72 598,419.72
置或报废
4.期末余额 24,683,795.67 19,758,201.29 9,660,945.40 54,102,942.36
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加
金额
（1）计
提
3.本期减少
金额
（1）处
置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面
22,281,401.69 14,770,364.11 3,463,243.27 40,515,009.07
价值
2.期初账面
24,283,634.72 11,673,027.25 3,391,755.37 39,348,417.34
价值
(2).暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3).通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4).通过经营租赁租出的固定资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末账面价值
房屋及建筑物 10,298,022.22
运输工具 256,336.52
(5).未办妥产权证书的固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 账面价值 未办妥产权证书的原因
绿地新都会房产 4,946,462.26 产权证书正在办理中
其他说明：
□适用 √不适用
固定资产清理
□适用 √不适用
22、 在建工程
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
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□适用 √不适用
在建工程
(1).在建工程情况
□适用 √不适用
(2).重要在建工程项目本期变动情况
□适用 √不适用
(3).本期计提在建工程减值准备情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
工程物资
(1).工程物资情况
□适用 √不适用
23、 生产性生物资产
(1).采用成本计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
24、 油气资产
□适用 √不适用
25、 使用权资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 139,718,226.06 139,718,226.06
2.本期增加金额 35,910,095.55 35,910,095.55
租入 35,910,095.55 35,910,095.55
3.本期减少金额
4.期末余额 175,628,321.61 175,628,321.61
二、累计折旧
1.期初余额
2.本期增加金额 18,954,033.42 18,954,033.42
(1)计提 18,954,033.42 18,954,033.42
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 18,954,033.42 18,954,033.42
三、减值准备
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1.期初余额
2.本期增加金额
(1)计提
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 156,674,288.19 156,674,288.19
2.期初账面价值 139,718,226.06 139,718,226.06
其他说明：
无
26、 无形资产
(1).无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
土地使 非专利
项目 专利权 软件 车位使用权 合计
用权 技术
一、账面原值
1.期初余 1,728,409.77 1,728,409.77
额
2.本期增 504,000.00 504,000.00
加金额
(1)购置 504,000.00 504,000.00
(2)内部
研发
(3)企业
合并增加
3.本期减
少金额
(1)处置
4.期末余额 1,728,409.77 504,000.00 2,232,409.77
二、累计摊销
1.期初余 1,080,071.31 1,080,071.31
额
2.本期增 277,692.28 42,000.00 319,692.28
加金额
（1）计 277,692.28 42,000.00 319,692.28
提
3.本期减
少金额
(1)处
置
4.期末余 1,357,763.59 42,000.00 1,399,763.59
额
三、减值准备
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1.期初余
额
2.本期增
加金额
（1）计
提
3.本期减
少金额
(1)处置
4.期末余
额
四、账面价值
1.期末账 370,646.18 462,000.00 832,646.18
面价值
2.期初账 648,338.46 648,338.46
面价值
本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例 0
(2).未办妥产权证书的土地使用权情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
27、 开发支出
□适用 √不适用
28、 商誉
(1).商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成商
期初余额 企业合并 期末余额
誉的事项 处置
形成的
上海采林物业管理有限公 43,596,660.85 43,596,660.85
司
江苏金枫物业服务有限责 95,863,585.98 95,863,585.98
任公司
新青云物业管理服务（新 1.00 1.00
泰）有限公司
合计 139,460,246.83 1.00 139,460,247.83
(2).商誉减值准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
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被投资单位名
称或形成商誉 计提 处置
的事项
上海采林物业 5,066,338.64 16,437,876.53 21,504,215.17
管理有限公司
江苏金枫物业
服务有限责任
公司
新青云物业管
理服务（新
泰）有限公司
合计 5,066,338.64 16,437,876.53 21,504,215.17
(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息
√适用 □不适用
上海采林物业管理有 江苏金枫物业服务有
资产组的构成
限公司 限责任公司
资产组或资产组组合的账面价值 1,352,838.13 15,816,680.66
分摊至本资产组或资产组组合的商
48,440,734.28 136,947,979.97
誉账面价值及分摊方法
包含商誉的资产组或资产组组合的
49,793,572.41 152,764,660.63
账面价值
资产组或资产组组合是否与购买
日、以前年度商誉减值测试时所确 是 是
定的资产组或资产组组合一致
(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定
期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法
√适用 □不适用
① 上海采林物业管理有限公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的 5 年
期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 15.00%（2020 年度：15.00%），预测期以
后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本
率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定
上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利
率。
根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司出具的《评估报告》（万隆评财字〔2022〕
第 40023 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 25,900,000.00 元，账面价值
49,793,572.41 元，本期应确认商誉减值损失 23,893,572.41 元，其中归属于本公司应确认的商
誉减值损失 21,504,215.17 元,公司期初已确认商誉减值损失 5,066,338.64 元，本期应确认商誉
减值损失 16,437,876.53 元。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的 5 年
期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 15.00%（2020 年度：15.00%），预测期以
后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
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减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本
率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定
上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利
率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据商誉减值测试结果，包含商誉的
资产组或资产组组合可收回金额为 186,000,000.00 元，高于账面价值 152,764,660.63 元，商誉
未出现减值损失。
3) 业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响
① 上海采林物业管理有限公司
本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。
(5).商誉减值测试的影响
√适用 □不适用
① 上海采林物业管理有限公司
本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。
其他说明
□适用 √不适用
29、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
群岛服务 26,606,132.55 1,289,139.55 2,943,587.79 24,951,684.31
式公寓装
修 工 程
（ 西 溪
店）
群岛服务 15,991,008.69 8,556.61 2,907,170.88 13,092,394.42
式公寓装
修 工 程
（鑫都会
店）
群岛国际 9,481,115.43 286.42 1,754,636.88 7,726,764.97
青年社区
装修工程
（ 天 瑞
店）
群岛国际 7,335,398.68 599,687.16 6,735,711.52 0.00
青年社区
装修工程
（欢乐城
店）
群岛服务 3,218,261.73 369,580.60 2,848,681.13 0.00
式公寓装
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修 工 程
（朝晖兽
王店）
零星装修 2,908,135.96 1,492,159.74 1,849,252.34 2,551,043.36
工程
合计 65,540,053.04 2,790,142.32 10,423,915.65 9,584,392.65 48,321,887.06
其他说明：
群岛国际青年社区装修工程（欢乐城店）本期计提减值 6,447,619.32 元，调整原值
288,092.20 元；群岛服务式公寓装修工程（朝晖兽王店）本期计提减值 2,842,840.15 元，调整
原值 5,840.98 元。
期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见本报告第十节 五 44 之说明
30、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1).未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 可抵扣暂时性 递延所得税 可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产 差异 资产
资产减值准备 41,624,526.25 10,388,485.35 28,958,839.59 7,227,070.56
内部交易未实现利润
可抵扣亏损 25,889.85 5,177.97 568,159.80 142,039.95
合计 41,650,416.10 10,393,663.32 29,526,999.39 7,369,110.51
(2).未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 应纳税暂时性 递延所得税 应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债 差异 负债
非同一控制企业合并资
产评估增值
其他债权投资公允价值
变动
其他权益工具投资公允
价值变动
交易性金融资产公允价 1,314,799.41 328,699.85
值变动
合计 1,314,799.41 328,699.85
(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
递延所得税资 抵销后递延所 递延所得税资 抵销后递延所
项目 产和负债期末 得税资产或负 产和负债期初 得税资产或负
互抵金额 债期末余额 互抵金额 债期初余额
递延所得税资产 328,699.85 10,064,963.47 7,369,110.51
递延所得税负债 328,699.85
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(4).未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异
可抵扣亏损 63,250,975.45 46,734,004.13
资产减值准备 15,301,252.63 12,054,410.39
合计 78,552,228.08 58,788,414.52
(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额 备注
2021 年 465,136.41
2022 年 12,363,439.44 12,363,439.44
2023 年 9,624,427.95 11,214,019.93
2024 年 15,088,435.90 15,557,775.32
2025 年 6,462,251.28 7,133,633.03
2026 年及以后 19,712,420.88
合计 63,250,975.45 46,734,004.13 /
其他说明：
□适用 √不适用
31、 其他非流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
合同取得成本
合同履约成本
应收退货成本
合同资产
预付购车款 931,200.00 931,200.00
合计 931,200.00 931,200.00
其他说明：
无
32、 短期借款
(1).短期借款分类
□适用 √不适用
(2).已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：
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□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
33、 交易性金融负债
□适用 √不适用
34、 衍生金融负债
□适用 √不适用
35、 应付票据
(1).应付票据列示
□适用 √不适用
36、 应付账款
(1).应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
外包服务费 224,553,884.15 177,697,309.03
工程款 7,009,535.13 11,007,520.11
其他 9,410,948.63 5,151,934.69
合计 240,974,367.91 193,856,763.83
期初数与上年年末数（2020 年 12 月 31 日）差异详见财务报告五 44 之说明
(2).账龄超过 1 年的重要应付账款
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
37、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收租金 1,207,212.47 407,785.15
合计 1,207,212.47 407,785.15
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
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38、 合同负债
(1).合同负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
物业管理费 184,877,530.49 165,349,486.28
预收装修款 25,620,601.34
其他 139,158.64 16,900.00
合计 185,016,689.13 190,986,987.62
(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
39、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 69,555,910.73 543,565,594.17 535,066,396.83 78,055,108.07
二、离职后福利 71,026.44 27,877,137.43 27,877,137.43 71,026.44
-设定提存计划
三、辞退福利 125,202.43 581,154.70 581,154.70 125,202.43
四、一年内到期
的其他福利
合计 69,752,139.60 572,023,886.30 563,524,688.96 78,251,336.94
(2).短期薪酬列示
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、 66,757,187.54 460,087,717.96 452,130,450.89 74,714,454.61
津贴和补贴
二、职工福利费 33,471,826.28 33,463,803.86 8,022.42
三、社会保险费 58,794.96 17,928,361.28 17,924,910.17 62,246.07
其中：医疗保险费 47,166.08 16,265,677.96 16,262,226.85 50,617.19
工伤保险费 9,966.02 912,990.49 912,990.49 9,966.02
生育保险费 1,662.86 621,227.20 621,227.20 1,662.86
补充医疗保 128,465.63 128,465.63
险费
四、住房公积金 4,857,612.86 4,857,596.86 16.00
五、工会经费和职 2,739,928.23 6,195,784.05 5,665,343.31 3,270,368.97
工教育经费
六、短期带薪缺勤 21,024,291.74 21,024,291.74
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
七、短期利润分享
计划
合计 69,555,910.73 543,565,594.17 535,066,396.83 78,055,108.07
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 70,829.08 26,936,971.36 26,936,971.36 70,829.08
2、失业保险费 197.36 940,166.07 940,166.07 197.36
3、企业年金缴费
合计 71,026.44 27,877,137.43 27,877,137.43 71,026.44
其他说明：
√适用 □不适用
无
40、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
增值税 27,057,179.85 18,860,087.37
消费税
营业税
企业所得税 33,894,679.36 14,778,406.61
个人所得税 721,400.03 857,576.49
城市维护建设税 896,484.67 852,654.16
房产税 389,222.28 468,226.30
土地使用税 41,037.72 41,974.44
教育费附加 398,874.39 311,226.23
地方教育附加 266,737.16 194,161.64
地方水利建设基金 4,384.45 322.20
其他 206,221.61 252,493.64
合计 63,876,221.52 36,617,129.08
其他说明：
无
41、 其他应付款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付利息
应付股利
其他应付款 414,361,900.76 408,762,808.94
合计 414,361,900.76 408,762,808.94
其他说明：
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
□适用 √不适用
应付利息
(1).分类列示
□适用 √不适用
应付股利
(1).分类列示
□适用 √不适用
其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
代收代付款 293,418,455.92 302,408,983.86
押金保证金 104,692,205.65 94,428,500.84
股权转让款 3,751,951.73 3,751,951.73
其他 12,499,287.46 8,173,372.51
合计 414,361,900.76 408,762,808.94
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
42、 持有待售负债
□适用 √不适用
43、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款
1 年内到期的应付债券
1 年内到期的长期应付款
1 年内到期的租赁负债 11,093,296.74 13,064,593.53
合计 11,093,296.74 13,064,593.53
其他说明：
无
44、 其他流动负债
其他流动负债情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
短期应付债券
应付退货款
待转销项税额 43,697.44 3,220,275.77
已背书未到期应收票据 346,263.46
（未终止确认）
合计 43,697.44 3,566,539.23
短期应付债券的增减变动：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
45、 长期借款
(1). 长期借款分类
□适用 √不适用
其他说明，包括利率区间：
□适用 √不适用
46、 应付债券
(1).应付债券
□适用 √不适用
(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
□适用 √不适用
(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明
□适用 √不适用
(4).划分为金融负债的其他金融工具说明
期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他金融工具划分为金融负债的依据说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
47、 租赁负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
房租 155,922,098.48 137,458,857.71
合计 155,922,098.48 137,458,857.71
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
其他说明：
无
48、 长期应付款
项目列示
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
长期应付款
(1).按款项性质列示长期应付款
□适用 √不适用
专项应付款
(1).按款项性质列示专项应付款
□适用 √不适用
49、 长期应付职工薪酬
□适用 √不适用
50、 预计负债
□适用 √不适用
51、 递延收益
递延收益情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额 形成原因
政府补助
增值税进项 997,268.27 6,784,394.64 6,059,074.74 1,722,588.17 财政部、税务
税加计扣除 总局、海关总
署公告
〔2019〕第
39 号
合计 997,268.27 6,784,394.64 6,059,074.74 1,722,588.17 /
涉及政府补助的项目：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
52、 其他非流动负债
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
53、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
发
期初余额 行 送 公积金 其 期末余额
小计
新 股 转股 他
股
股份 134,126,985.00 53,650,794.00 53,650,794.00 187,777,779.00
总数
其他说明：
根据 2021 年 5 月 18 日公司 2020 年度的股东大会审议通过的 2020 年度利润分配方案，公司
以 2020 年 12 月 31 日的总股本 134,126,985 顾为基数，以资本公积转增方式每 10 股转增 4 股，
合计转增股本 53,650,794.00 元。本次转增业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审验，并由其
出具《验资报告》（天健验〔2021〕335 号）
54、 其他权益工具
(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况
□适用 √不适用
(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表
□适用 √不适用
其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：
□适用 √不适用
其他说明:
□适用 √不适用
55、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股 312,689,551.18 53,656,468.17 259,033,083.01
本溢价）
其他资本公积
合计 312,689,551.18 53,656,468.17 259,033,083.01
其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期减少 53,650,794.00 元，详见本财务报告七 53 股本之说明。
2021 年 8 月，公司与南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司签订《股权转让协议》，公司转让
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司少数股东股权，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公
司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额为-5,674.17 元，本公司冲减资本公
积-股本溢价。
56、 库存股
□适用 √不适用
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
57、 其他综合收益
□适用 √不适用
58、 专项储备
□适用 √不适用
59、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 50,670,429.13 14,526,403.05 65,196,832.18
任意盈余公积
储备基金
企业发展基金
其他
合计 50,670,429.13 14,526,403.05 65,196,832.18
盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：
本期增加系按母公司实现净利润的 10%提取法定盈余公积 14,526,403.05 元。
60、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期
调整前上期末未分配利润 328,194,880.27 237,286,167.85
调整期初未分配利润合计数（调增
+，调减－）
调整后期初未分配利润 328,194,880.27 237,286,167.85
加：本期归属于母公司所有者的净 162,770,875.12 137,872,207.71
利润
减：提取法定盈余公积 14,526,403.05 12,761,114.11
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 41,378,174.88 34,202,381.18
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 435,061,177.46 328,194,880.27
调整期初未分配利润明细：
1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润 0 元。
2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润 0 元。
3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润 0 元。
4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 0 元。
5、其他调整合计影响期初未分配利润 0 元。
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
61、 营业收入和营业成本
(1).营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,587,141,744.96 1,226,674,350.30 1,408,767,612.24 1,104,742,777.10
其他业务 5,775,359.01 3,620,288.66 4,706,942.43 1,158,383.57
合计 1,592,917,103.97 1,230,294,638.96 1,413,474,554.67 1,105,901,160.67
(2).合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 XXX-分部 合计
商品类型
物业基础服务 1,307,005,229.19
物业增值服务 190,482,639.81
非业主增值服务 58,239,506.11
其他 7,094,971.59
按经营地区分类
国内 1,562,822,346.70
市场或客户类型
办公 249,687,644.37
产业园区 74,292,651.37
公众 16,692,553.24
其他 14,307,424.26
商业 251,264,845.62
环卫 74,590,572.04
学校 19,020,113.60
住宅 862,966,542.20
按商品转让的时间分类
服务（在某一时段内提供） 1,469,915,174.83
服务（在某一时点提供） 92,907,171.87
合计 1,562,822,346.70
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3).履约义务的说明
□适用 √不适用
(4).分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
62、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
消费税
营业税
城市维护建设税 2,758,111.85 2,433,818.86
教育费附加 1,302,252.61 1,134,650.51
地方教育附加 871,919.40 769,464.07
资源税
房产税 781,072.07 1,081,985.38
土地使用税 49,430.28 62,161.70
车船使用税 1,500.00 12,051.10
印花税 65,882.50 70,445.48
其他 619.00
合计 5,830,168.71 5,565,196.10
其他说明：
无
63、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 8,137,780.04 4,774,346.82
办公费 8,133,981.48 7,125,112.90
业务招待费 6,412,312.18 6,267,608.61
广告宣传费 3,593,970.70 5,003,296.46
交通费 2,017,293.28 2,080,393.11
差旅费 1,373,492.34 1,524,811.73
通讯费 1,134,762.07 978,244.67
其他 1,891,157.48 1,364,163.91
合计 32,694,749.57 29,117,978.21
其他说明：
无
64、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 82,876,345.73 73,304,067.45
办公费 7,177,888.26 6,616,992.18
业务招待费 5,187,621.55 5,907,307.27
折旧费与摊销 3,931,881.36 4,551,951.35
咨询费 3,965,591.26 3,150,484.34
交通费 1,747,046.51 2,500,244.51
租赁费 1,741,100.44 2,286,937.84
差旅费 1,307,695.91 1,375,583.57
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
通讯费 785,428.83 643,579.88
其他 7,407,139.98 5,794,929.67
合计 116,127,739.83 106,132,078.06
其他说明：
无
65、 研发费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
职工薪酬 1,263,302.27 823,253.58
服务费 271,761.86 160,061.59
其他 160,483.41 44,906.04
合计 1,695,547.54 1,028,221.21
其他说明：
无
66、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息收入 -6,334,628.83 -3,952,452.75
手续费 2,629,645.15 2,515,558.65
未确认融资费用摊销 4,777,052.39
合计 1,072,068.71 -1,436,894.10
其他说明：
无
67、 其他收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
与收益相关的政府补助 13,962,058.36 13,037,463.00
增值税加计扣除或减免 6,471,155.25 5,827,277.20
代扣个人所得税手续费返还 62,970.94 32,216.37
合计 20,496,184.55 18,896,956.57
其他说明：
无
68、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
权益法核算的长期股权投资收益 -22,759.54 -21,210.62
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 11,158,852.23 18,544,165.28
收益
其他权益工具投资在持有期间取得 1,491,935.46 1,451,612.88
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利 28,091,892.75
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 40,719,920.90 19,974,567.54
其他说明：
无
69、 净敞口套期收益
□适用 √不适用
70、 公允价值变动收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
产生公允价值变动收益的来源 本期发生额 上期发生额
交易性金融资产 1,314,799.41 3,228,116.94
其中：衍生金融工具产生的公允
价值变动收益
交易性金融负债
按公允价值计量的投资性房地产
合计 1,314,799.41 3,228,116.94
其他说明：
无
71、 信用减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
应收票据坏账损失
应收账款坏账损失
其他应收款坏账损失
债权投资减值损失
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南都物业服务集团股份有限公司 2021 年年度报告
其他债权投资减值损失
长期应收款坏账损失
合同资产减值损失
坏账损失 -16,025,635.45 -13,273,645.88
合计 -16,025,635.45 -13,273,645.88
其他说明：
无
72、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失
二、存货跌价损失及合同履约成 -178,641.99 -132,617.65
本减值损失
三、长期股权投资减值损失
四、投资性房地产减值损失
五、固定资产减值损失
六、工程物资减值损失
七、在建工程减值损失
八、生产性生物资产减值损失
九、油气资产减值损失
十、无形资产减值损失
十一、商誉减值损失 -16,437,876.53
十二、其他
十三、长期待摊费用减值损失
合计 -16,616,518.52 -132,617.65
其他说明：
无
73、 资产处置收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
固定资产处置收益 24,575.73 -176,032.70
合计 24,575.73 -176,032.70
其他说明：
无
74、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
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非流动资产处置利 700.00 65.00 700.00
得合计
其中：固定资产处 700.00 65.00 700.00
置利得
无形资产处
置利得
非货币性资产交换
利得
接受捐赠
政府补助
赔款收入 444,269.39 8,276.97 444,269.39
无法支付款项 28,054.32 134,818.19 28,054.32
罚没收入 13,052.05 29,104.44 13,052.05
其他 44,740.92 9,606.56 44,740.92
合计 530,816.68 181,871.16 530,816.68
计入当期损益的政府补助
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
75、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损
项目 本期发生额 上期发生额
益的金额
非流动资产处置损 42,912.10 6,940.56 42,912.10
失合计
其中：固定资产处 42,912.10 6,940.56 42,912.10
置损失
无形资产处
置损失
非货币性资产交换
损失
对外捐赠 270,575.00 419,500.00 270,575.00
非常损失 1,685,000.00 1,685,000.00
罚款支出 173,042.40 65,948.00 173,042.40
地方水利建设基金 30,288.38 17,698.87
赔款支出 200.00 272,636.65 200.00
其他 76,289.64 22,624.83 76,289.64
合计 2,278,307.52 805,348.91 2,248,019.14
其他说明：
无
76、 所得税费用
(1).所得税费用表
√适用 □不适用
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单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 66,529,384.73 52,663,765.05
递延所得税费用 -2,695,852.96 -2,914,378.19
合计 63,833,531.77 49,749,386.86
(2).会计利润与所得税费用调整过程
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 233,368,026.43
按法定/适用税率计算的所得税费用 58,342,006.61
子公司适用不同税率的影响 -1,156,360.42
调整以前期间所得税的影响 -3,883,562.16
非应税收入的影响 -446,731.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,507,074.04
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏 -434,024.21
损的影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性 10,036,080.38
差异或可抵扣亏损的影响
研发费用加计扣除的影响 -162,640.41
适用税率变动对递延所得税费用的影响 31,689.47
所得税费用 63,833,531.77
其他说明：
□适用 √不适用
77、 其他综合收益
□适用 √不适用
78、 现金流量表项目
(1).收到的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代收代付款 31,182,991.41 45,492,975.52
收到押金保证金 21,173,418.90 13,213,096.82
政府补助 13,962,058.36 13,037,463.00
利息收入 6,334,628.83 3,952,452.75
收回拆借款 1,928,255.00 1,600,000.00
其他 5,864,697.22 9,267,095.24
合计 80,446,049.72 86,563,083.33
收到的其他与经营活动有关的现金说明：
无
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(2).支付的其他与经营活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
付现费用 60,191,557.95 56,451,016.87
代收代付款 34,545,052.44 28,054,670.91
支付押金保证金 24,923,676.18 23,592,788.12
支付拆借款 1,928,000.00 1,787,800.00
对外捐赠 270,575.00 419,500.00
其他 10,986,733.42 5,519,379.86
合计 132,845,594.99 115,825,155.76
支付的其他与经营活动有关的现金说明：
无
(3).收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收到杭州丽郡置业有限公司往来 259,777,406.20
款及利息
合计 259,777,406.20
收到的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(4).支付的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
支付杭州丽郡置业有限公司往来 115,413,000.00
款
合计 115,413,000.00
支付的其他与投资活动有关的现金说明：
无
(5).收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
向少数股东转让股权收到的现金 45,000.00
合计 45,000.00
收到的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
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(6).支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收购子公司少数股东股权 323,452.40
新租赁准则支付的长期租赁租赁
费 25,714,388.47
合计 25,714,388.47 323,452.40
支付的其他与筹资活动有关的现金说明：
无
79、 现金流量表补充资料
(1).现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 169,534,494.66 145,311,294.73
加：资产减值准备 32,642,153.97 13,406,263.53
信用减值损失
固定资产折旧、油气资产折耗、生 8,949,141.06 7,346,462.83
产性生物资产折旧
使用权资产摊销 18,954,033.42
无形资产摊销 319,692.28 310,578.64
长期待摊费用摊销 19,455,026.16 9,587,323.07
处置固定资产、无形资产和其他长 -24,575.73 176,032.70
期资产的损失（收益以“－”号填
列）
固定资产报废损失（收益以“－” 42,212.10 6,875.56
号填列）
公允价值变动损失（收益以“－” -1,314,799.41 -3,228,116.94
号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 4,777,052.39
投资损失（收益以“－”号填列） -40,719,920.90 -19,974,567.54
递延所得税资产减少（增加以 -2,695,852.96 -2,914,378.19
“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以
“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填 -1,231,233.78 2,105,448.17
列）
经营性应收项目的减少（增加以 -96,509,939.76 -77,740,748.16
“－”号填列）
经营性应付项目的增加（减少以 78,850,857.92 50,278,206.76
“－”号填列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 191,028,341.42 124,670,675.16
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
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一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 706,789,998.13 308,059,483.64
减：现金的期初余额 308,059,483.64 331,868,145.04
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 398,730,514.49 -23,808,661.40
(2).本期支付的取得子公司的现金净额
□适用 √不适用
(3).本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
(4).现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 706,789,998.13 308,059,483.64
其中：库存现金 293,222.34 400,078.44
可随时用于支付的银行存款 705,464,482.18 306,659,656.48
可随时用于支付的其他货币 1,032,293.61 999,748.72
资金
可用于支付的存放中央银行
款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 706,789,998.13 308,059,483.64
其中：母公司或集团内子公司使
用受限制的现金和现金等价物
其他说明：
□适用 √不适用
80、 所有者权益变动表项目注释
说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：
□适用 √不适用
81、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 期末账面价值 受限原因
货币资金 100,000.00 保证金
货币资金 1,320,734.25 银行存款冻结
应收票据
存货
固定资产
无形资产
合计 1,420,734.25 /
其他说明：
无
82、 外币货币性项目
(1).外币货币性项目
□适用 √不适用
(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位
币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因
□适用 √不适用
83、 套期
□适用 √不适用
84、 政府补助
(1).政府补助基本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 金额 列报项目 计入当期损益的金额
防疫补贴 5,323,433.82 其他收益 5,323,433.82
2019 年度政府 1,997,891.50 其他收益 1,997,891.50
扶持奖励
2020 中 央 财 政 848,508.00 其他收益 848,508.00
保证性安居工程
专项资金
2021 城 镇 保 障 800,000.00 其他收益 800,000.00
性安居工程补贴
以工代训补贴 583,993.04 其他收益 583,993.04
垃圾房建设补助 481,200.00 其他收益 481,200.00
上海市崇明区财 472,000.00 其他收益 472,000.00
政局企业扶持资
金款
垃圾分类补助 371,809.31 其他收益 371,809.31
见习补贴 290,941.64 其他收益 290,941.64
星级评定奖励 224,158.74 其他收益 224,158.74
西湖区雏鹰计划 200,000.00 其他收益 200,000.00
补助
稳岗补贴 123,513.21 其他收益 123,513.21
其他 2,244,609.10 其他收益 2,244,609.10
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(2).政府补助退回情况
□适用 √不适用
其他说明：
无
85、 其他
□适用 √不适用
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1).本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
股权取 购买日 购买日至期 购买日至期
被购买 股权取 股权取 股权取
得比例 购买日 的确定 末被购买方 末被购买方
方名称 得时点 得成本 得方式
（%） 依据 的收入 的净利润
新青云 2021 年 1.00 100.00 支付现 2021 工商变 301,359.59 218,131.69
物业管 11 月 金 年 11 更完成
理服务 24 日 月 24
（新 日
泰）有
限公司
其他说明：
无
(2).合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 新青云物业管理服务（新泰）有限公司
--现金 1.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 1.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 0
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允 1.00
价值份额的金额
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
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根据江苏金枫物业服务有限责任公司(以下简称金枫物业公司)与山东青云国际冷链智慧物流有限
公司签订的《股权转让合同》约定，金枫物业公司收购山东青云国际冷链智慧物流有限公司持有
的新青云物业管理服务（新泰）有限公司 100%股权。至购买日，新青云物业管理服务（新泰）
有限公司尚未开展经营，公司按名义货币 1 元确认为合并成本公允价值。
大额商誉形成的主要原因：
无
其他说明：
无
(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债
□适用 √不适用
(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□适用 √不适用
(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相
关说明
□适用 √不适用
(6).其他说明
□适用 √不适用
2、 同一控制下企业合并
□适用 √不适用
3、 反向购买
□适用 √不适用
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
√适用 □不适用
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
浙江南都智联物业
设立 2021 年 1 月 19 日 500,000.00 100%
服务有限公司
杭州悦嘉家网络科
设立 2021 年 3 月 19 日 100%
技有限公司
杭州悦郡商业运营
设立 2021 年 7 月 5 日 100%
管理有限公司
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公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
杭州南都悦萱养老
设立 2021 年 7 月 29 日 1,000,000.00 100%
服务有限公司
浙江南都爱如餐饮
设立 2021 年 8 月 20 日 255,000.00 51%
管理有限公司
宁波奉化南都智联
设立 2021 年 11 月 3 日 100%
物业服务有限公司
海宁南都智联物业
设立 2021 年 12 月 9 日 100%
服务有限公司
6、 其他
□适用 √不适用
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1).企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
大悦商业公司 浙江杭州 浙江杭州 资产管理 100.00 设立
浙江乐勤清洁服务有 设立
浙江杭州 浙江杭州 家政服务 100.00
限公司
浙江悦都网络科技有 设立
浙江杭州 浙江杭州 网络技术 100.00
限公司
浙江悦都物业服务有 同一控
限公司 浙江杭州 浙江杭州 物业管理 100.00 制下企
业合并
杭州乐勤楼宇工程有 设立
浙江杭州 浙江杭州 工程施工 100.00
限公司
杭州乐勤装饰工程有 设立
浙江杭州 浙江杭州 工程施工 100.00
限公司
杭州信建大悦住房服 设立
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 60.00
务有限公司
杭州南郡商业经营管 设立
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 51.00
理有限公司
乌鲁木齐南都物业服 新疆乌鲁 设立
新疆乌鲁木齐 物业管理 100.00
务有限公司 木齐
杭州南诚智慧生活服 设立
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 51.00
务有限公司
南都悦通（杭州）智 设立
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 51.00
慧物业服务有限公司
南都(嘉兴)智慧物业 设立
浙江嘉兴 浙江嘉兴 物业管理 51.00
服务有限公司
南都正和（山东）物 设立
山东菏泽 山东菏泽 物业管理 51.00
业服务有限公司
浙江南都智联物业服 设立
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 100.00
务有限公司
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杭州南都悦萱养老服 设立
浙江杭州 浙江杭州 养老服务 100.00
务有限公司
杭州悦嘉家网络科技 设立
浙江杭州 浙江杭州 批发业 100.00
有限公司
浙江南都爱如餐饮管 设立
浙江杭州 浙江杭州 批发业 51.00
理有限公司
宁波奉化南都智联物 设立
浙江宁波 浙江宁波 物业管理 100.00
业服务有限公司
海宁南都智联物业服 设立
浙江嘉兴 浙江嘉兴 物业管理 100.00
务有限公司
杭州悦郡商业运营管 商务服务 设立
浙江杭州 浙江杭州 100.00
理有限公司 业
上海采林物业管理有 非同一
限公司 上海 上海 物业管理 90.00 控制下
合并
江苏金枫物业服务有 非同一
限责任公司 江苏常熟 江苏常熟 物业管理 70.00 控制下
合并
常熟市中远物业服务 非同一
有限责任公司 江苏常熟 江苏常熟 物业管理 70.00 控制下
合并
新青云物业管理服务 非同一
（新泰）有限公司 山东泰安 山东泰安 物业管理 70.00 控制下
合并
在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依
据：
无
对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：
无
确定公司是代理人还是委托人的依据：
无
其他说明：
无
(2).重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数 本期向少数股东 期末少数股东权
子公司名称
比例 股东的损益 宣告分派的股利 益余额
江苏金枫物业 30.00% 6,290,030.96 5,350,666.06 11,215,723.07
服务有限责任
公司
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上海采林物业 10.00% 261,299.40 2,781,479.04
管理有限公司
子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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(3).重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
子 期末余额 期初余额
公
司 非流动负 非流动
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 负债合计
名 债 负债
称
江 113,684,3 17,926,0 131,610,4 93,655,8 568,82 94,224,7 101,919,7 13,867,0 115,786,8 81,459,7 72,604 81,532,3
苏 77.38 86.13 63.51 99.80 0.16 19.96 96.03 61.69 57.72 26.03 .48 30.51
金
枫
物
业
服
务
有
限
责
任
公
司
上 87,099,97 2,466,17 89,566,14 61,202,7 548,59 61,751,3 89,340,71 2,454,97 91,795,68 66,593,8 66,593,8
海 4.68 4.19 8.87 63.37 5.04 58.41 2.19 6.40 8.59 92.14 92.14
采
林
物
业
管
理
有
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限
公
司
本期发生额 上期发生额
子公司
经营活动现金 经营活动现金
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 营业收入 净利润 综合收益总额
流量 流量
江苏金 271,599,785.09 20,966,769.88 20,966,769.88 27,081,436.43 239,437,440.74 22,294,441.93 22,294,441.93 21,251,426.21
枫物业
服务有
限责任
公司
上海采 93,787,883.81 2,612,994.01 2,612,994.01 -2,878,865.94 101,398,529.87 4,750,254.64 4,750,254.64 10,284,895.07
林物业
管理有
限公司
其他说明：
无
(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制
□适用 √不适用
(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
√适用 □不适用
(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明
√适用 □不适用
子公司名称 变动时间 变动前持股比例 变动后持股比例
南都(嘉兴)智慧物业
2021 年 8 月 20 日 60% 51%
服务有限公司
(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司
购买成本/处置对价
--现金 45,000.00
--非现金资产的公允价值
购买成本/处置对价合计 45,000.00
减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净 50,674.17
资产份额
差额 -5,674.17
其中：调整资本公积 -5,674.17
调整盈余公积
调整未分配利润
其他说明
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1).重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
持股比例(%) 对合营企业
合营企业或联营企 或联营企业
主要经营地 注册地 业务性质
业名称 直接 间接 投资的会计
处理方法
杭州运河辰景物业 40.00 权益法核算
浙江杭州 浙江杭州 物业管理
管理服务有限公司
江西国信南都商业 49.00 权益法核算
江西景德镇 江西景德镇 物业管理
管理有限公司
在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：
无
持有 20%以下表决权但具有重大影响，或者持有 20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：
无
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(2).重要合营企业的主要财务信息
□适用 √不适用
(3).重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额 期初余额/ 上期发生额
杭州运河辰景 江西国信南都 杭州运河辰景 江西国信南都
物业管理服务 商业管理有限 物业管理服务 商业管理有限
有限公司 公司 有限公司 公司
流动资产 15,214,102.71 9,410,180.95 5,485,749.50 3,369,053.35
非流动资产 65,766.16 123,472.09 4,424.78 72,986.68
资产合计 15,279,868.87 9,533,653.04 5,490,174.28 3,442,040.03
流动负债 11,834,142.91 6,960,289.73 2,489,441.07 485,925.55
非流动负债 33,021.43
负债合计 11,867,164.34 6,960,289.73 2,489,441.07 485,925.55
少数股东权益
归属于母公司股东权益 3,412,704.53 2,573,363.31 3,000,733.21 2,956,114.48
按持股比例计算的净资产份
1,365,081.81 1,260,948.02 1,200,293.28 1,448,496.10
额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账面
1,365,081.81 1,260,948.02 1,200,293.28 1,448,496.10
价值
存在公开报价的联营企业权
益投资的公允价值
营业收入 22,376,285.24 6,958,424.85 2,124,883.52 41,676.31
净利润 408,888.63 -382,751.17 733.21 -43,885.52
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 408,888.63 -382,751.17 733.21 -43,885.52
本年度收到的来自联营企业
的股利
其他说明
无
(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
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(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明
□适用 √不适用
(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损
□适用 √不适用
(7).与合营企业投资相关的未确认承诺
□适用 √不适用
(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债
□适用 √不适用
4、 重要的共同经营
□适用 √不适用
5、 在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益
未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：
□适用 √不适用
6、 其他
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面
影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险
管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管
理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市
场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确
定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获
得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信
息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具
在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内
发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市
场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
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当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已
发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都
不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统
计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，
建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见财务报告七 5、8。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了
以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。
(2) 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经
认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大
坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2021 年 12 月 31 日，本
公司应收账款的 16.83%（2020 年 12 月 31 日：23.30%）源于余额前五名客户，本公司不存在重
大的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短
缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合
同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用企业信用等融资手段，优化融资结构，保持融资持续性与
灵活性之间的平衡。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 240,974,367.91 240,974,367.91 240,974,367.91
其他应付款 414,361,900.76 414,361,900.76 414,361,900.76
一年内到期的非
11,093,296.74 18,074,124.29 18,074,124.29
流动负债
租赁负债 155,922,098.48 195,722,269.73 50,653,728.35 145,068,541.38
小 计 822,351,663.89 869,132,662.69 673,410,392.96 50,653,728.35 145,068,541.38
（续上表）
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 204,980,535.37 204,980,535.37 204,980,535.37
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上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
其他应付款 408,762,808.94 408,762,808.94 408,762,808.94
小 计 613,743,344.31 613,743,344.31 613,743,344.31
十一、 公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允 第二层次公允价 第三层次公允
合计
价值计量 值计量 价值计量
一、持续的公允价值
计量
（一）交易性金融资 356,885,870.17 47,177,418.60 404,063,288.77
产
1.以公允价值计量且 356,885,870.17 47,177,418.60 404,063,288.77
变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 47,177,418.60 47,177,418.60
（3）衍生金融资产
（4）理财产品 356,885,870.17 356,885,870.17
2. 指定以公允价值计
量且其变动计入当期
损益的金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）其他债权投资
（三）其他权益工具
投资
（四）投资性房地产
1.出租用的土地使用
权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后
转让的土地使用权
（五）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量 356,885,870.17 47,177,418.60 404,063,288.77
的资产总额
（六）交易性金融负
债
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1.以公允价值计量且
变动计入当期损益的
金融负债
其中：发行的交易性
债券
衍生金融负债
其他
2.指定为以公允价值
计量且变动计入当期
损益的金融负债
持续以公允价值计量
的负债总额
二、非持续的公允价
值计量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计
量的资产总额
非持续以公允价值计
量的负债总额
2、 持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据
□适用 √不适用
3、 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允
价值。
4、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
对于权益工具投资公允价值，投资单位的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，因此
按投资成本作为公允价值的参数估计进行计量。
5、 持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏
感性分析
□适用 √不适用
6、 持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的
政策
□适用 √不适用
7、 本期内发生的估值技术变更及变更原因
□适用 √不适用
8、 不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况
□适用 √不适用
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9、 其他
□适用 √不适用
十二、 关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
母公司对本企 母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例 的表决权比例
(%) (%)
浙江南都产 浙江杭州 服务业 5,005 万元 34.36 34.36
业发展集团
有限公司
本企业的母公司情况的说明
自然人韩芳直接持有本公司 21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司
34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司 99.90%股权，故间接持有本公司 34.33%
股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司 4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资
合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司 1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司
57.12%股权，是本公司的实际控制人。
本企业最终控制方是韩芳
其他说明：
无
2、 本企业的子公司情况
本企业子公司的情况详见附注
√适用 □不适用
本公司的子公司情况详见本财务报告九之说明
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注
√适用 □不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 联营企业
其他说明
□适用 √不适用
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
杭州南郡溪景置业有限公司 母公司的全资子公司
浙江南都企业管理服务有限公司 母公司的控股子公司
浙江南都教育科技有限公司 母公司的全资子公司
杭州南郡房友房地产经纪有限公司 母公司的控股子公司
浙江南都房地产营销策划有限公司 母公司的控股子公司
建信住房服务（浙江）有限责任公司 其他
杭州丽郡置业有限公司 其他
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其他说明
杭州丽郡置业有限公司已于本期还款，自还款后不再认定为本公司的关联方。
5、 关联交易情况
(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
浙江南都企业管理服务有限公司 场地费 1,321.10
浙江南都企业管理服务有限公司 电费 3,376.13
浙江南都企业管理服务有限公司 住宿费 9,433.96
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 保洁费 2,557,069.02
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 道闸改造工程 15,600.92
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 物业费 346,135.83
杭州南郡溪景置业有限公司 案场服务费 365,795.22
杭州南郡溪景置业有限公司 水电能耗费 40,079.65
浙江南都企业管理服务有限公司 水电能耗费 16,122.20
杭州南郡溪景置业有限公司 住宿费 2,299.06
杭州南郡溪景置业有限公司 商品款 221,238.94
浙江南都房地产营销策划有限公司 商品款 19,469.03 177.63
浙江南都企业管理服务有限公司 商品款 18,592.76 9,676.98
浙江南都教育科技有限公司 保洁费 7,938.68
浙江南都教育科技有限公司 商品款 8,918.58 2,722.03
浙江南都产业发展集团有限公司 商品款 619.47 839.98
杭州南郡溪景置业有限公司 保洁费 2,401.89
杭州南郡溪景置业有限公司 商品款 9,326.11
杭州南郡房友房地产经纪有限公司 商品款 1,061.95 1,813.59
建信住房服务（浙江）有限责任公司 运营费 371,285.63
购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明
□适用 √不适用
(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况
本公司受托管理/承包情况表：
□适用 √不适用
关联托管/承包情况说明
□适用 √不适用
本公司委托管理/出包情况表
□适用 √不适用
关联管理/出包情况说明
□适用 √不适用
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(3).关联租赁情况
本公司作为出租方：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入 上期确认的租赁收入
杭州南郡溪景置
房屋建筑物 165,944.65
业有限公司
本公司作为承租方：
□适用 √不适用
关联租赁情况说明
□适用 √不适用
(4).关联担保情况
本公司作为担保方
□适用 √不适用
本公司作为被担保方
□适用 √不适用
关联担保情况说明
□适用 √不适用
(5).关联方资金拆借
□适用 √不适用
(6).关联方资产转让、债务重组情况
□适用 √不适用
(7).关键管理人员报酬
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
关键管理人员报酬 875.16 720.63
(8).其他关联交易
□适用 √不适用
6、 关联方应收应付款项
(1).应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
杭州南郡溪景置 387,742.93 19,387.15
应收账款
业有限公司
浙江南都企业管 2,350.00 117.50
应收账款
理服务有限公司
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杭州运河辰景物 400,045.00 20,002.25 346,505.93 17,325.30
应收账款 业管理服务有限
公司
杭州丽郡置业有 230,000,000.00
长期应收款
限公司
(2).应付项目
□适用 √不适用
7、 关联方承诺
□适用 √不适用
8、 其他
□适用 √不适用
十三、 股份支付
1、 股份支付总体情况
□适用 √不适用
2、 以权益结算的股份支付情况
□适用 √不适用
3、 以现金结算的股份支付情况
□适用 √不适用
4、 股份支付的修改、终止情况
□适用 √不适用
5、 其他
□适用 √不适用
十四、 承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额
(一) 大悦商业公司于 2016 年 12 月 27 日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路 336 号鑫都汇大厦北楼 13-23 层、一层大堂及大厦配
套的房屋，租赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年 12 月 31 日止，租金及物业费合计
111,015,884.00 元。首年租金及物业费于 2017 年 8 月 1 日前支付，第二租赁年起租金及物业费
每季度支付一次。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司累计已支付 38,492,384.14 元租赁
费。
(二) 大悦商业公司于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层房屋，租赁期自 2017 年 3 月
20 日起至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计 25,464,587.78 元。租赁期前三个月系免租
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期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司累
计已支付 11,465,663.42 元租赁费。
(三) 大悦商业公司于 2017 年 7 月 14 日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市西湖区天目山路 405 号的房屋，租赁期自 2017 年 7 月 15 日起至 2029 年 7 月
14 日止，租金及物业费合计 69,283,724.00 元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金
及物业费每六个月支付一次。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司累计已支付
25,733,666.02 元租赁费。
(四) 大悦商业公司于 2018 年 6 月 8 日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市余杭区闲林五常大道华元西溪欢乐城 5 号楼 5-9 层房屋，租赁期自 2018 年 7
月 1 日起至 2036 年 12 月 31 日止，租金合计 62,773,248.00 元，2022 年 1 月签订补充协议，约
定 2022 年-2024 年减免租金共 1,931,798.40 元，减免后合同总金额为 60,841,449.60 元。租赁
期前六个月系免租期，第七租赁月起租金每季度支付一次。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业
公司累计已支付 8,822,592.00 元租赁费。
(五) 大悦商业公司于 2019 年 4 月 10 日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市萧山区金惠路 318-324 号 19 层-24 层房屋，租赁期自 2019 年 6 月 1 日起至
2025 年 5 月 31 日止，租金合计 23,809,146.67 元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租
金每半年支付一次。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司累计已支付 9,884,000.00 元租赁
费。
(六) 大悦商业公司于 2021 年 8 月 1 日与浙江大学创新创业研究院有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街 397 号浙江大学校友企业总部经济园一期
A18、A19 的一层、二层、A20 商铺、A21 一层部分商铺，租赁期自 2021 年 8 月 1 日起至 2036 年
7 月 31 日止，含 9 个月免租装修期，租金合计 49,796,349.00 元。租金按季度支付，首季度租
金应于 2022 年 4 月 20 日前支付，下一季度租金应于当季度最后一个月的 20 号前支付，以此类
推。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司尚未支付租赁费。
2、 或有事项
(1).资产负债表日存在的重要或有事项
□适用 √不适用
(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：
□适用 √不适用
3、 其他
□适用 √不适用
十五、 资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对财务状况和经 无法估计影
项目 内容
营成果的影响数 响数的原因
股票和债券的发行
重要的对外投资 2022 年 1 月 5 日，南都物业公司分别
与物产中大医疗健康投资有限公司和
杭州中大普惠企业管理合伙企业（有
限合伙）签订《股权转让协议》，南
都物业公司共支付 13,211.55 万元购
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买其持有浙江中大普惠物业有限公司
80%和杭州中大物业服务有限公司
100%的股权。
重要的债务重组
自然灾害
外汇汇率重要变动
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
拟分配的利润或股利 65,110,067.09
经审议批准宣告发放的利润或股利
根据 2022 年 4 月 15 日公司第三届董事会第二次会议审议通过的 2021 年度利润分配预案，公司
拟以 2021 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基数，每 10 股分配 3.4674 元（含税）现金
股利。
3、 销售退回
□适用 √不适用
4、 其他资产负债表日后事项说明
√适用 □不适用
大悦商业公司于 2017 年 10 月 26 日与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租
该公司位于杭州市下城区朝晖九小区 69 幢的房屋，租赁期自 2017 年 11 月 1 日起至 2033 年 2 月
28 日止，租金合计 38,102,876.00 元。截至 2021 年 12 月 31 日，大悦商业公司累计已支付
8,732,356.00 元租赁费。公司原《房屋租赁合同》中约定如合同提前终止，则公司应当于提前
解除或终止之日起 15 天内交还该租赁房屋。2022 年 1 月 21 日，大悦商业公司已与浙江兽王控
股集团有限公司签订《房屋物业交接书》，约定大悦商业公司将承租的位于杭州市下城区朝晖九
小区 69 幢房屋已移交。
十六、 其他重要事项
1、 前期会计差错更正
(1).追溯重述法
□适用 √不适用
(2).未来适用法
□适用 √不适用
2、 债务重组
□适用 √不适用
3、 资产置换
(1).非货币性资产交换
□适用 √不适用
(2).其他资产置换
□适用 √不适用
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4、 年金计划
□适用 √不适用
5、 终止经营
□适用 √不适用
6、 分部信息
(1).报告分部的确定依据与会计政策
□适用 √不适用
(2).报告分部的财务信息
□适用 √不适用
(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因
□适用 √不适用
(4).其他说明
□适用 √不适用
7、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
(一) 公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物
业服务。绿地控股旗下宁波杭州湾新区盈海置业有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开
发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服
务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事
项进行会计处理。截至 2021 年 12 月 31 日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进
行会计处理涉及的应收账款金额合计 23,782,580.65 元。
(二) 根据第二届董事会第十八次会议，审议通过了《关于签订<项目合作协议书终止协议>
的议案》，同意南都物业公司终止与赛丽地产集团有限公司共同投资建设总部办公楼的合作关
系，终止向杭州丽郡置业有限公司提供财务资助并收回财务资助本金及利息。截至 2021 年 12 月
31 日，财务资助本金及利息总计 25,977.74 万元已全部收回。
(三) 为加快应收账款回收、公司近年加大了采取诉讼、仲裁等法律手段的力度维护公司合
法权益，截至 2021 年 12 月 31 日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼金额共 8,644.30 万
元，其中 21 年已回款 946.45 万元，期后已回款 941.53 万元，已采取保全措施 2,673.62 万元。
(四) 为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权
益，截至 2021 年 12 月 31 日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计
6,914.83 万元，其中期后已回款 1,066.95 万元，已采取保全措施 4,327.86 万元，期末按照账
龄计提坏账 858.49 万元。
(五) 因疫情等宏观因素对信托理财产品“国通信托海链一号单一资金信托”下游投资领
域整体经营情况有所影响，并可能影响本次信托理财产品的清算时间、价值及收益。该信托项下
已增加其他担保方就信托理财产品清偿义务提供连带责任担保。公司将加强对该信托理财产品的
后续管理和风险控制措施持续跟踪，防范公司的风险损失，维护公司的合法权益。
(六) 租赁
1. 公司作为承租人
(1) 使用权资产相关信息详见本财务报告七 25 说明；
(2) 与租赁相关的当期损益及现金流
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项 目 本期数
租赁负债的利息费用 4,777,052.39
计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付
款额
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 25,714,388.47
售后租回交易产生的相关损益
(3) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报告十(二)之说明。
2. 公司作为出租人
(1) 经营租赁
1) 租赁收入
项 目 本期数
租赁收入 30,094,757.27
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相
关收入
2) 经营租赁资产
项 目 期末数
固定资产 10,554,358.74
投资性房地产 7,935,064.60
使用权资产 129,935,334.00
小 计 148,424,757.34
经营租出固定资产详见本财务报告七 21 之说明。
3) 根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
剩余期限 期末数
1 年以内 20,650,571.69
1-2 年 6,130,741.38
2-3 年 3,986,744.17
3-4 年 3,051,112.35
4-5 年 2,299,550.18
5 年以后 4,701,960.00
合 计 40,820,679.77
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8、 其他
□适用 √不适用
十七、 母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1).按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 264,219,259.20
1 年以内小计 264,219,259.20
1至2年 65,253,290.94
2至3年 35,670,381.45
3 年以上
3至4年 12,131,109.57
4至5年 456,200.30
5 年以上 846,006.32
合计 378,576,247.78
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(2).按坏账计提方法分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别 计提 账面 计提 账面
比例 比例
金额 金额 比例 价值 金额 金额 比例 价值
(%) (%)
(%) (%)
按单项
计提坏
账准备
其中：
按组合
计提坏
账准备
其中：
按组合 378,576,247.78 100.00 36,886,927.63 9.74 341,689,320.15 289,360,342.02 100.00 24,883,745.37 8.60 264,476,596.65
计提坏
账准备
合计 378,576,247.78 / 36,886,927.63 / 341,689,320.15 289,360,342.02 / 24,883,745.37 / 264,476,596.65
按单项计提坏账准备：
□适用 √不适用
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按组合计提坏账准备：
√适用 □不适用
组合计提项目：账龄
单位：元 币种：人民币
期末余额
名称
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 247,679,255.08 12,383,962.75 5.00
1-2 年 65,253,290.94 6,525,329.09 10.00
2-3 年 35,670,381.45 10,701,114.44 30.00
3-4 年 12,131,109.57 6,065,554.79 50.00
4-5 年 456,200.30 364,960.24 80.00
5 年以上 846,006.32 846,006.32 100.00
合计 362,036,243.66 36,886,927.63 10.19
按组合计提坏账的确认标准及说明：
√适用 □不适用
见第十节、五、10.金融工具
如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：
□适用 √不适用
(3).坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 其他 期末余额
计提
转回 销 变动
按组合计 24,883,745.37 12,021,771.85 18,589.59 36,886,927.63
提坏账准
备
合计 24,883,745.37 12,021,771.85 18,589.59 36,886,927.63
其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：
□适用 √不适用
(4).本期实际核销的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 核销金额
实际核销的应收账款 18,589.59
其中重要的应收账款核销情况
□适用 √不适用
(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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占应收账款期末余额
单位名称 期末余额 坏账准备期末余额
合计数的比例(%)
启东崇和置业有限公司 20,839,557.08 5.50 2,674,819.36
河南广海房地产开发有限公 16,124,428.39 4.26 1,823,925.57
司
河南绿地商城置业有限公司 14,786,638.77 3.91 1,838,261.55
河南绿地牟山置业有限公司 12,380,319.41 3.27 1,342,635.69
宁波杭州湾新区盈海置业有 11,981,073.00 3.16 4,784,665.18
限公司
合计 76,112,016.65 20.10 12,464,307.35
其他说明
无
(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款
□适用 √不适用
(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
2、 其他应收款
项目列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应收利息
应收股利
其他应收款 83,277,124.94 76,322,168.11
合计 83,277,124.94 76,322,168.11
其他说明：
□适用 √不适用
应收利息
(1).应收利息分类
□适用 √不适用
(2).重要逾期利息
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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应收股利
(1).应收股利
□适用 √不适用
(2).重要的账龄超过 1 年的应收股利
□适用 √不适用
(3).坏账准备计提情况
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
其他应收款
(1). 按账龄披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
账龄 期末账面余额
1 年以内
其中：1 年以内分项
1 年以内 50,110,126.76
1 年以内小计 50,110,126.76
1至2年 35,253,779.54
2至3年 1,756,401.06
3 年以上
3至4年 1,456,454.86
4至5年 2,704,254.09
5 年以上 690,683.52
合计 91,971,699.83
(2). 按款项性质分类情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 58,400,624.56 70,327,860.48
押金保证金 32,010,750.48 10,697,041.19
其他 1,560,324.79 1,314,755.86
合计 91,971,699.83 82,339,657.53
(3). 坏账准备计提情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预期信 整个存续期预期信 合计
坏账准备 未来12个月预
用损失(未发生信 用损失(已发生信
期信用损失
用减值) 用减值)
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2021年1月1日余 3,591,662.14 387,480.10 2,038,347.18 6,017,489.42
额
2021年1月1日余
额在本期
- 1,673,524.43
--转入第二阶段
1,673,524.43
--转入第三阶段 -158,671.16 158,671.16
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 491,920.28 1,574,715.49 610,449.70 2,677,085.47
本期转回
本期转销
本期核销
其他变动
2021年12月31日 2,410,057.99 3,477,048.86 2,807,468.04 8,694,574.89
余额
对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：
□适用 √不适用
本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：
□适用 √不适用
(4). 坏账准备的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期变动金额
类别 期初余额 收回或 转销或核 期末余额
计提 其他变动
转回 销
其他应收 6,017,489.42 2,677,085.47 8,694,574.89
款
合计 6,017,489.42 2,677,085.47 8,694,574.89
其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：
□适用 √不适用
(5). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(6). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
物产中大医 押金保证金 10,000,000.00 1 年以内 10.87 500,000.00
疗健康投资
有限公司
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杭州市江干 应收暂付款 6,185,365.43 1-2 年 7.05 648,536.54
区东方润园
第四届业主
委员会
杭州市江干 押金保证金 300,000.00 1-2 年
区东方润园
第四届业主
委员会
杭州大江东 押金保证金 592,477.28 1 年以内 2.54 152,323.10
建设发展有
限公司
杭州大江东 押金保证金 705,985.05 1-2 年
建设发展有
限公司
杭州大江东 应收暂付款 1,042,014.60 1 年以内
建设发展有
限公司
传富置业成 押金保证金 1,300,000.00 1-2 年 1.63 140,022.45
都有限公司
传富置业成 应收暂付款 200,449.08 1 年以内
都有限公司
嘉兴传云物 应收暂付款 1,283,204.57 1 年以内 1.79 82,407.23
联网技术有
限公司
嘉兴传云物 押金保证金 364,940.00 1 年以内
联网技术有
限公司
合计 / 21,974,436.01 / 23.88 1,523,289.32
(7). 涉及政府补助的应收款项
□适用 √不适用
(8). 因金融资产转移而终止确认的其他应收款
□适用 √不适用
(9). 转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额
□适用 √不适用
其他说明：
□适用 √不适用
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3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 296,856,452.40 26,190,000.00 270,666,452.40 295,146,452.40 295,146,452.40
对联营、合营企业投资 2,626,029.84 2,626,029.84 2,648,789.38 2,648,789.38
合计 299,482,482.24 26,190,000.00 273,292,482.24 297,795,241.78 297,795,241.78
(1). 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计提减值 减值准备期末
被投资单位 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
准备 余额
浙江悦都物业服务 957,000.00 957,000.00
有限公司
浙江乐勤清洁服务 3,000,000.00 3,000,000.00
有限公司
杭州乐勤楼宇工程 500,000.00 500,000.00
有限公司
浙江悦都网络科技 20,000,000.00 20,000,000.00
有限公司
大悦商业公司 117,858,000.00 117,858,000.00
上海采林物业管理 49,500,000.00 49,500,000.00 26,190,000.00 26,190,000.00
有限公司
江苏金枫物业服务 100,800,000.00 100,800,000.00
有限责任公司
杭州乐勤装饰工程 603,452.40 603,452.40
有限公司
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杭州南郡商业经营 1,275,000.00 1,275,000.00
管理有限公司
杭州信建大悦住房 200,000.00 200,000.00
服务有限公司
杭州南诚智慧生活 153,000.00 153,000.00
服务有限公司
南都(嘉兴)智慧物 300,000.00 45,000.00 255,000.00
业服务有限公司
浙江南都智联物业 500,000.00 500,000.00
服务有限公司
杭州南都悦萱养老 1,000,000.00 1,000,000.00
服务有限公司
浙江南都爱如餐饮 255,000.00 255,000.00
管理有限公司
合计 295,146,452.40 1,755,000.00 45,000.00 296,856,452.40 26,190,000.00 26,190,000.00
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(2). 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
投资 期初 权益法下 宣告发放 期末 减值准备
减少投 其他综合 其他权益 计提减值
单位 余额 追加投资 确认的投 现金股利 其他 余额 期末余额
资 收益调整 变动 准备
资损益 或利润
一、合营企业
小计
二、联营企业
杭州运河 1,200,29 164,788.5 1,365,081
辰景物业 3.28 3 .81
管理服务
有限公司
江西国信 1,448,49 - 1,260,948
南都商业 6.10 187,548.0 .03
管理有限 7
公司
小计 2,648,78 - 2,626,029
9.38 22,759.54 .84
2,648,78 - 2,626,029
合计
9.38 22,759.54 .84
其他说明：
无
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4、 营业收入和营业成本
(1). 营业收入和营业成本情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 1,109,606,360.88 821,112,270.19 949,775,914.61 711,368,318.33
其他业务 3,251,222.06 2,395,044.89 2,773,589.16 1,158,355.57
合计 1,112,857,582.94 823,507,315.08 952,549,503.77 712,526,673.90
(2). 合同产生的收入的情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合同分类 XXX-分部 合计
商品类型
物业基础服务 988,661,535.03
物业增值服务 64,512,482.79
非业主增值服务 54,087,782.99
按经营地区分类
国内 1,107,261,800.81
市场或客户类型
办公 165,423,528.92
产业园区 68,187,024.47
公众 550,977.73
其他 513,905.56
商业 177,868,533.62
学校 5,658,444.50
住宅 689,059,386.01
按合同期限分类
服务（在某一时段内提供） 1,063,683,096.85
服务（在某一时点提供） 43,578,703.96
合计 1,107,261,800.81
合同产生的收入说明：
□适用 √不适用
(3). 履约义务的说明
□适用 √不适用
(4). 分摊至剩余履约义务的说明
□适用 √不适用
其他说明：
无
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5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 12,484,887.48 11,440,824.79
权益法核算的长期股权投资收益 -22,759.54 -21,210.62
处置长期股权投资产生的投资收益
交易性金融资产在持有期间的投资 9,854,834.06 15,399,963.09
收益
其他权益工具投资在持有期间取得 1,491,935.46 1,451,612.88
的股利收入
债权投资在持有期间取得的利息收
入
其他债权投资在持有期间取得的利 28,091,892.75
息收入
处置交易性金融资产取得的投资收
益
处置其他权益工具投资取得的投资
收益
处置债权投资取得的投资收益
处置其他债权投资取得的投资收益
债务重组收益
合计 51,900,790.21 28,271,190.14
其他说明：
无
6、 其他
□适用 √不适用
十八、 补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -17,636.37
越权审批或无正式批准文件的税收返 6,471,155.25
还、减免
计入当期损益的政府补助（与企业业务 13,962,058.36
密切相关，按照国家统一标准定额或定
量享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资 28,091,892.75
金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业
的投资成本小于取得投资时应享有被投
资单位可辨认净资产公允价值产生的收
益
非货币性资产交换损益
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委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计
提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整
合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公
允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初
至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产
生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期 12,473,651.64
保值业务外，持有交易性金融资产、衍
生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、衍生金融资产、
交易性金融负债、衍生金融负债和其他
债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资
产减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资
性房地产公允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对
当期损益进行一次性调整对当期损益的
影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支 -1,674,990.36
出
其他符合非经常性损益定义的损益项目
减：所得税影响额 14,821,860.89
少数股东权益影响额 723,479.65
合计 43,760,790.73
对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》定义界定的非
经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》
中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 18.44 0.87 0.87
利润
扣除非经常性损益后归属于 13.48 0.63 0.63
公司普通股股东的净利润
加权平均净资产收益率的计算过程
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项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 162,770,875.12
非经常性损益 B 43,760,790.73
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 119,010,084.39
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 825,681,845.58
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资
E
产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 41,378,174.88
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 7
外币报表折算差额 I
其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×F/K-G
加权平均净资产 882,930,014.46
×H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 18.44%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 13.48%
基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1) 基本每股收益的计算过程
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项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 162,770,875.12
非经常性损益 B 43,760,790.73
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 119,010,084.39
期初股份总数 D 134,126,985.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E 53,650,794.00
发行新股或债转股等增加股份数 F
增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G
因回购等减少股份数 H
减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I
报告期缩股数 J
报告期月份数 K 12
L=D+E+F×G/K-H×
发行在外的普通股加权平均数 187,777,779.00
I/K-J
基本每股收益 M=A/L 0.87
扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L 0.63
(2) 稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。
3、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
4、 其他
□适用 √不适用
董事长：韩芳
董事会批准报送日期：2022 年 4 月 15 日
修订信息
□适用 √不适用
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