目 录
一、审计报告……………………………………………………… 第 1—7 页
二、财务报表……………………………………………………… 第 8—15 页
（一）合并资产负债表…………………………………………… 第 8 页
（二）母公司资产负债表………………………………………… 第 9 页
（三）合并利润表………………………………………………… 第 10 页
（四）母公司利润表……………………………………………… 第 11 页
（五）合并现金流量表…………………………………………… 第 12 页
（六）母公司现金流量表………………………………………… 第 13 页
（七）合并所有者权益变动表…………………………………… 第 14 页
（八）母公司所有者权益变动表………………………………… 第 15 页
三、财务报表附注……………………………………………… 第 16—91 页
四、本所营业执照复印件…………………………………………… 第 92 页
审 计 报 告
天健审〔2023〕5088 号
南都物业服务集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务
报表，包括 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司资产负债表，2022 年度的合并及
母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以
及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，
公允反映了南都物业公司 2022 年 12 月 31 日的合并及母公司财务状况，以及
2022 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道
德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审
计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事
项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不
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对这些事项单独发表意见。
(一) 收入确认
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十九)及五(二)1。
南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2022 年度，南都物业
公司营业收入金额为人民币 184,672.97 万元，其中物业基础服务的营业收入为
人民币 158,980.87 万元，占营业收入的 86.09%。
由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管
理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风
险。同时，收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入
确认确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；
(3) 对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波
动，并查明波动原因；
(4) 对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账
面记录金额是否存在异常情况；
(5) 获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴
款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收
入是否在恰当期间确认；
(6) 对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方
资料，核查其经营状况是否存在异常；
(7) 检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(二) 应收账款减值
1. 事项描述
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相关信息披露详见财务报表附注三(八)及五(一)3 所述。
截至 2022 年 12 月 31 日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币
61,255.92 万元，坏账准备为人民币 7,891.99 万元，账面价值为人民币 53,363.93
万元。
管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项应收账款或应收账款组合
为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。对于以
单项为基础计量预期信用损失的应收账款，管理层综合考虑有关过去事项、当前
状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息，估计预期收取的现金流量，
据此确定应计提的坏账准备；对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，
管理层以账龄为依据划分组合，参照历史信用损失经验，并根据前瞻性估计予以
调整，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，据此确定应计提的坏账准备。
由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收
账款减值确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定
其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，
评价管理层过往预测的准确性；
(3) 复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价
管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；
(4) 对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对
预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的关键假设的合理性和数据的准确
性，并与获取的诉讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；
(5) 对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风
险特征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定
的应收账款账龄与预期信用损失率对照表的合理性；测试管理层使用数据（包括
应收账款账龄、历史损失率、迁徙率等）的准确性和完整性以及对坏账准备的计
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算是否准确；
(6) 检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合
理性；
(7) 检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
(三) 商誉减值
1. 事项描述
相关信息披露详见财务报表附注三(十六)及五(一)14。
截至 2022 年 12 月 31 日，南都物业公司商誉账面原值为人民币 25,789.87
万元，减值准备为人民币 2,150.42 万元，账面价值为人民币 23,639.45 万元。
当与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象时，以及每年年度终了，
管理层对商誉进行减值测试。管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组
合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流
量现值计算确定。减值测试中采用的关键假设包括：详细预测期收入增长率、永
续预测期增长率、毛利率、折现率等。
由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值
确定为关键审计事项。
2. 审计应对
针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：
(1) 了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是
否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；
(2) 复核管理层以前年度对未来现金流量现值的预测和实际经营结果，评价
管理层过往预测的准确性；
(3) 了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观
性；
(4) 评价管理层在减值测试中使用方法的合理性和一致性；
(5) 评价管理层在减值测试中采用的关键假设的合理性，复核相关假设是否
与行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、预测期收入增长率与公司历史收
入增长率、折现率及管理层使用的与财务报表相关的其他假设等相符；
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(6) 复核管理层对关键假设执行的敏感性分析，评价关键假设的变化对减值
测试结果的影响，识别在选择关键假设时可能存在的管理层偏向的迹象；
(7) 测试管理层在减值测试中使用数据的准确性、完整性和相关性，并复核
减值测试中有关信息的内在一致性；
(8) 测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；
(9) 基于管理层所使用的方法和假设，作出对未来现金流量现值的区间估
计，并评价与管理层的点估计是否存在重大差异；
(10) 检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。
四、其他信息
管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财
务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表
任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考
虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致
或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报
告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并
设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的
重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与
持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终
止运营或别无其他现实的选择。
南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告
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过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
(一) 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
(二) 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
(三) 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
(四) 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是
否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计
准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披
露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得
的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。
(五) 评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反
映相关交易和事项。
(六) 就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计
证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对
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审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，
包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理
层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范
措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重
要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁
止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事
项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中
沟通该事项。
天健会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：
（项目合伙人）
中国杭州 中国注册会计师：
二〇二三年四月二十四日
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南都物业服务集团股份有限公司
财务报表附注
2022 年度
金额单位：人民币元
一、公司基本情况
南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理
有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙
江华电房地产开发公司投资设立，于 1994 年 4 月 13 日在浙江省工商行政管理局登记注
册，取得注册号为 14292494-6 的企业法人营业执照，成立时注册资本 200.00 万元。南都
有限公司以 2015 年 10 月 31 日为基准日，整体变更为股份有限公司，于 2015 年 12 月 29
日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用
代 码 为 91330000142924946H 的 营 业 执 照 ， 注 册 资 本 187,777,779.00 元 ， 股 份 总 数
187,777,779 股（每股面值 1 元），均系无限售条件流通股。公司股票于 2018 年 2 月 1 日
在上海证券交易所挂牌交易。
本公司属物业管理行业。致力于向城市运营综合服务商转型升级。主要为住宅类、商
业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。
本财务报表业经公司 2023 年 4 月 24 日三届九次董事会批准对外报出。
本公司将浙江悦郡商业管理有限公司（原名浙江大悦商业经营管理有限公司，以下简
称浙江悦郡公司）、浙江悦都网络科技有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、上海
采林物业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、浙江中大普惠物业有限公司和
杭州中大物业服务有限公司等 34 家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报
表附注六和七之说明。
二、财务报表的编制基础
(一) 编制基础
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
(二) 持续经营能力评价
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本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情
况。
三、重要会计政策及会计估计
重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、使用权
资产折旧、无形资产摊销、收入确认等交易成本项制定了具体会计政策和会计估计。
(一)遵循企业会计准则的声明
本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务
状况、经营成果和现金流量等有关信息。
(二) 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
(三) 营业周期
公司经营业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准。
(四) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(五) 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
1. 同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报
表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面
价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公
积不足冲减的，调整留存收益。
2. 非同一控制下企业合并的会计处理方法
公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，
首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量
进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额
的，其差额计入当期损益。
(六) 合并财务报表的编制方法
母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司
及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第 33 号
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——合并财务报表》编制。
(七) 现金及现金等价物的确定标准
列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物
是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投
资。
(八) 金融工具
1. 金融资产和金融负债的分类
金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1) 以摊余成本计量的金融资产；(2) 以公
允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3) 以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融资产。
金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融负债；(2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的
金融负债；(3) 不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利
率贷款的贷款承诺；(4) 以摊余成本计量的金融负债。
2. 金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
(1) 金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法
公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产
或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或
公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第 14 号——收入》所
定义的交易价格进行初始计量。
(2) 金融资产的后续计量方法
1) 以摊余成本计量的金融资产
采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关
系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销
或确认减值时，计入当期损益。
2) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损
益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合
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收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。
3) 以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期
损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计
利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
4) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损
益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。
(3) 金融负债的后续计量方法
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。
因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此
类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公
允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之
前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。
2) 金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债
按照《企业会计准则第 23 号——金融资产转移》相关规定进行计量。
3) 不属于上述 1)或 2)的财务担保合同，以及不属于上述 1)并以低于市场利率贷款的
贷款承诺
在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：① 按照金融工具的减值
规定确定的损失准备金额；② 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14 号——收入》
相关规定所确定的累计摊销额后的余额。
4) 以摊余成本计量的金融负债
采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的
金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。
(4) 金融资产和金融负债的终止确认
1) 当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：
① 收取金融资产现金流量的合同权利已终止；
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② 金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金
融资产终止确认的规定。
2) 当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或
该部分金融负债）。
3. 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将
转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所
有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所
有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1) 未保留对该金融资产控制的，
终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)
保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并
相应确认有关负债。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)
所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2) 因转移金融资产而收到的对价，与原直接
计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资
产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产
的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价
值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并
将下列两项金额的差额计入当期损益：(1) 终止确认部分的账面价值；(2) 终止确认部分
的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额
（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之
和。
4. 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使
用：
(1) 第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
报价；
(2) 第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报
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价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线
等；市场验证的输入值等；
(3) 第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法
由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流
量、使用自身数据作出的财务预测等。
5. 金融工具减值
(1) 金融工具减值计量和会计处理
公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变
动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产
所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。
预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信
用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取
的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发
生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。
对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认
后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。
对于租赁应收款由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融
资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用
简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。
除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确
认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内
预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该
金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。
公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产
负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自
初始确认后是否已显著增加。
于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的
信用风险自初始确认后并未显著增加。
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公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。
当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。
公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回
金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵
减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综
合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价
值。
(2) 按组合评估预期信用风险并采用三阶段模型计量预期信用损失的金融工具
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通过违约风险
其他应收款——账龄组合 账龄
敞口和未来12个月内或整个
存续期预期信用损失率，计
算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况及对未来经济状
其他应收款——合并范围内
款项性质 况的预测，通过违约风险敞
关联往来组合
口和整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
(3) 采用简化计量方法，按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产
1) 具体组合及计量预期信用损失的方法
项 目 确定组合的依据 计量预期信用损失的方法
参考历史信用损失经验，结
合当前状况以及对未来经济
应收银行承兑汇票 票据类型 状况的预测，通过违约风险
敞口和整个存续期预期信用
损失率，计算预期信用损失
参考历史信用损失经验，结
应收商业承兑汇票 合当前状况以及对未来经济
账龄 状况的预测，编制应收账款
账龄与整个存续期预期信用
应收账款——账龄组合 损失率对照表，计算预期信
用损失
参考历史信用损失经验，结
合当前状况及对未来经济状
应收账款——合并范围内关 款项性质 况的预测，通过违约风险敞
联往来组合
口和整个存续期预期信用损
失率，计算预期信用损失
2) 应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表
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应收账款
账 龄
预期信用损失率(%)
1 年以内（含，下同） 5
1-2 年 10
2-3 年 30
3-4 年 50
4-5 年 80
5 年以上 100
6. 金融资产和金融负债的抵销
金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件
的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1) 公司具有抵销已确认金额的法定
权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2) 公司计划以净额结算，或同时变现该金融资
产和清偿该金融负债。
不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵
销。
(九) 存货
1. 存货的分类
存货包括在日常活动中持有以备出售的商品或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。
2. 发出存货的计价方法
发出存货采用移动加权平均法。
3. 存货可变现净值的确定依据
资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现
净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的
估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存
货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货
中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其
对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
4. 存货的盘存制度
存货的盘存制度为永续盘存制。
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5. 低值易耗品和包装物的摊销方法
(1) 低值易耗品
按照一次转销法进行摊销。
(2) 包装物
按照一次转销法进行摊销。
(十) 合同成本
与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。
公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资
产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。
公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范
围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：
1. 该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费
用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；
2. 该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；
3. 该成本预期能够收回。
公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础
进行摊销，计入当期损益。
如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能
够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资
产减值损失。以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期
能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资
产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况
下该资产在转回日的账面价值。
(十一)长期股权投资
1. 共同控制、重大影响的判断
按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制
权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参
与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大
影响。
2. 投资成本的确定
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(1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务
或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方
合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支
付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会
计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终
控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始
投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价
的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
(2) 非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为
其初始投资成本。
公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财
务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
1) 在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
2) 在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日
之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与
其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算
下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被
投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
(3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初
始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资
成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第 12 号——债务重组》确定其初始投资
成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第 7 号——非货币性资产交换》确
定其初始投资成本。
3. 后续计量及损益确认方法
对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长
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期股权投资，采用权益法核算。
4. 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法
(1) 个别财务报表
对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股
权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；
不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第 22 号——
金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
(2) 合并财务报表
1) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并
日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲
减的，冲减留存收益。
丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重
新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原
有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当
期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧
失控制权时转为当期投资收益。
2) 通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控
制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务
报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
(十二) 投资性房地产
1. 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
2. 投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定
资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。
(十三) 固定资产
1. 固定资产确认条件
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个
会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予
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以确认。
2. 各类固定资产的折旧方法
类 别 折旧方法 折旧年限(年) 残值率(%) 年折旧率(%)
房屋及建筑物 直线法 20、17 5 5.59-4.75
运输工具 直线法 3-5 5 31.67-19
其他设备 直线法 3-5 5 31.67-19
(十四) 在建工程
1. 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
2. 在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际
成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
(十五) 无形资产
1. 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
2. 使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限
如下：
项 目 摊销年限（年）
软件 5
车位使用权 5
(十六) 部分长期资产减值
对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权
资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估
计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存
在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值
测试。
若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入
当期损益。
(十七) 长期待摊费用
长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待
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摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用
项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
(十八) 职工薪酬
1. 职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
2. 短期薪酬的会计处理方法
在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期
损益或相关资产成本。
3. 离职后福利的会计处理方法
离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
(1) 在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为
负债，并计入当期损益或相关资产成本。
(2) 对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
1) 根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同
时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务
成本；
2) 设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
3) 期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，
其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，
重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计
期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
4. 辞退福利的会计处理方法
向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计
入当期损益：(1) 公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时；(2) 公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
5. 其他长期职工福利的会计处理方法
向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规
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定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处
理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利
净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动
等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
(十九) 收入
1. 收入确认原则
于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各
单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。
满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行
履约义务：(1) 客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2) 客
户能够控制公司履约过程中在建商品；(3) 公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用
途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约
进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确
认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得
相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下
列迹象：(1) 公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)
公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3) 公司
已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4) 公司已将该商品所有权上的
主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5) 客户
已接受该商品；(6) 其他表明客户已取得商品控制权的迹象。
2. 收入计量原则
(1) 公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户
转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还
给客户的款项。
(2) 合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳
估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可
能不会发生重大转回的金额。
(3) 合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以
现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采
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用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间
隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。
(4) 合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。
3. 收入确认的具体方法
公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营
模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：
(1) 物业基础服务
公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期
间内，分月确认收入。
(2) 物业增值服务
公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，
在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认
收入。
(二十) 政府补助
1. 政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1) 公司能够满足政府补助所附的条
件；(2) 公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计
量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名
义金额计量。
2. 与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政
府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建
或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补
助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益
的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政
府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损
的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。
3. 与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包
含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，
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整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成
本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或
冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关
成本。
4. 与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减
相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。
(二十一) 合同资产、合同负债
公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负
债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。
公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项
列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因
素）作为合同资产列示。
公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。
(二十二) 递延所得税资产、递延所得税负债
1. 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期
收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
2. 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可
抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
3. 资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面
价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
4. 公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1) 企业合并；(2) 直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
(二十三) 租赁
1. 公司作为承租人
在租赁期开始日，公司将租赁期不超过 12 个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短
期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租
或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。
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对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付
款额计入相关资产成本或当期损益。
除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁
确认使用权资产和租赁负债。
(1) 使用权资产
使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1) 租赁负债的初始计量金额；2)
在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关
金额；3) 承租人发生的初始直接费用；4) 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产
所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。
公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所
有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得
租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。
(2) 租赁负债
在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付
款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款
利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期
间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债
计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。
租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、
用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评
估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负
债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债
仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。
2. 公司作为出租人
在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的
租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
(1) 经营租赁
公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接
费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取
得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
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(2) 融资租赁
在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租
赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁
资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。
公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。
3. 售后租回
(1) 公司作为承租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产
转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用
权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关
利得或损失。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项
与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对
该金融负债进行会计处理。
(2) 公司作为出租人
公司按照《企业会计准则第 14 号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产
转让是否属于销售。
售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购
买进行会计处理，并根据《企业会计准则第 21 号——租赁》对资产出租进行会计处理。
售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转
让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第 22 号——金融工具确认和计量》对该金
融资产进行会计处理。
(二十四) 重要会计政策变更
1. 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于
企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会
计处理”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
2. 公司自 2022 年 1 月 1 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 15 号》“关于
亏损合同的判断”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。
3. 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关
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于发行方分类为权益工具的金融工具相关股利的所得税影响的会计处理”规定，该项会计
政策变更对公司财务报表无影响。
4. 公司自 2022 年 11 月 30 日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第 16 号》“关
于企业将以现金结算的股份支付修改为以权益结算的股份支付的会计处理”规定，该项会
计政策变更对公司财务报表无影响。
四、税项
(一) 主要税种及税率
税 种 计税依据 税 率
以按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，扣除
增值税 13%、9%、6%、5%、3%、1%
当期允许抵扣的进项税额后，差额部
分为应交增值税
从价计征的，按房产原值一次减除 30%
房产税 后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租 1.2%或 12%
金收入的 12%计缴
城市维护建设税 实际缴纳的流转税税额 7%、5%
教育费附加 实际缴纳的流转税税额 3%
地方教育附加 实际缴纳的流转税税额 2%
企业所得税 应纳税所得额 25%、20%、15%
不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
纳税主体名称 所得税税率
杭州乐勤清洁服务有限公司 20%
浙江悦都物业服务有限公司 20%
杭州南诚智慧生活服务有限公司 20%
杭州乐勤装饰工程有限公司 20%
杭州乐勤楼宇工程有限公司 20%
杭州南郡商业经营管理有限公司 20%
浙江南都爱如餐饮管理有限公司 20%
杭州信建大悦住房服务有限公司 20%
南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司 20%
南都正和(山东)物业服务有限公司 20%
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纳税主体名称 所得税税率
杭州南都悦萱养老服务有限公司 20%
南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司 20%
杭州悦嘉家网络科技有限公司 20%
杭州悦享供应链管理有限公司 20%
桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司 20%
杭州悦歆商业运营管理有限公司 20%
杭州悦房智慧科技有限公司 20%
常熟市中远物业服务有限责任公司 20%
新青云物业管理服务(新泰)有限公司 20%
杭州中大普惠保安服务有限公司 20%
连云港中大普惠香溢物业服务有限公司 20%
杭州中大物业服务有限公司 20%
上海南都悦郡物业服务有限公司 20%
海宁南都智联物业服务有限公司 20%
浙江悦都网络科技有限公司 15%
除上述以外的其他纳税主体 25%
(二) 税收优惠
1. 根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的
《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期
3 年，企业所得税优惠期为 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，按 15%的税率计缴企业
所得税。
2. 根据《财政部 税务总局 关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税
〔2019〕13 号）、《财政部 税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的
公告》（财税〔2021〕12 号）和《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠
政策的公告》（财税〔2022〕13 号），对月销售额 10 万元以下（含）的增值税小规模纳
税人免征增值税，小型微利企业年应纳税所得额不超过 100 万元的部分减按 12.5%计入应
纳税所得额；年应纳税所得额超过 100 万元但不超过 300 万元的部分减按 25%计入应纳税
所得额，按 20%的税率缴纳企业所得税。
3. 根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部
第 35 页 共 92 页
税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号)的规定，自 2019 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31
日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计 10%，抵减应纳税额；
根据《财政部 税务总局关于促进服务业领域困难行业纾困发展有关增值税政策的公告》
(财政部 税务总局公告 2022 年第 11 号),该优惠政策执行期限延长至 2022 年 12 月 31 日。
4. 根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部
税务总局公告 2022 年第 15 号)规定，《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费
优惠政策的公告》（财政部 税务总局公告 2021 年第 7 号）第一条规定的税收优惠政策
“自 2021 年 4 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，湖北省增值税小规模纳税人适用 3%征收率的
应税销售收入，减按 1%征收率征收增值税；适用 3%预征率的预缴增值税项目，减按 1%预
征率预缴增值税”，执行期限延长至 2022 年 3 月 31 日；自 2022 年 4 月 1 日至 2022 年 12
月 31 日，增值税小规模纳税人适用 3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用 3%预征
率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。
5. 根据《财政部 税务总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有
关税收政策的通知》(财税〔2019〕21 号)的规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订
1 年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月
起，在 3 年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、
地方教育附加和企业所得税优惠。根据《财政部 税务总局关于延长部分税收优惠政策执行
期限的公告》（财政部 税务总局公告 2022 年第 4 号）的规定，该优惠政策执行期限延长
至 2023 年 12 月 31 日。
6. 根据《关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》(财政部 税务总局
公告 2022 年 10 号)，自 2022 年 1 月 1 日至 2024 年 12 月 31 日，对增值税小规模纳税人、
小型微利企业和个体工商户按照税额的 50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇
土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附
加。
五、合并财务报表项目注释
(一) 合并资产负债表项目注释
1. 货币资金
(1) 明细情况
第 36 页 共 92 页
项 目 期末数 期初数
库存现金 358,662.30 293,222.34
银行存款 464,086,838.28 706,785,216.43
其他货币资金 1,709,493.82 1,132,293.61
合 计 466,154,994.40 708,210,732.38
(2) 其他说明
期末银行存款包括冻结的银行存款 2,875,567.49 元，使用受限，其他货币资金中包含
保证金 1,207,876.80 元，使用受限。
2. 交易性金融资产
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：理财产品 577,516,670.62 356,885,870.17
合 计 577,516,670.62 356,885,870.17
3. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 102,237,116.58 16.69 34,246,880.14 33.50 67,990,236.44
按组合计提坏账准备 510,322,081.92 83.31 44,672,997.98 8.75 465,649,083.94
合 计 612,559,198.50 100.00 78,919,878.12 12.88 533,639,320.38
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备
第 37 页 共 92 页
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
按组合计提坏账准备 452,412,350.81 100.00 42,881,654.05 9.48 409,530,696.76
合 计 452,412,350.81 100.00 42,881,654.05 9.48 409,530,696.76
2) 期末单项计提坏账准备的应收账款
计提比例
单位名称 账面余额 坏账 计提理由
（%）
绿地地产 101,455,915.36 33,465,678.92 32.99 按预计可收回金额计提
上海燕堡仕体育咨询管理有限公司 700,000.00 700,000.00 100.00 预计难以收回
中大房地产集团上虞有限公司 81,201.22 81,201.22 100.00 预计难以收回
小 计 102,237,116.58 34,246,880.14 33.50
3) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 400,774,239.66 20,038,712.01 5.00
1-2 年 78,277,014.25 7,827,701.43 10.00
2-3 年 11,907,396.91 3,572,219.09 30.00
3-4 年 8,844,353.08 4,422,176.54 50.00
4-5 年 8,534,445.54 6,827,556.43 80.00
5 年以上 1,984,632.48 1,984,632.48 100.00
小 计 510,322,081.92 44,672,997.98 8.75
(2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额
1 年以内 402,752,492.19
1-2 年 130,141,232.31
2-3 年 39,006,725.94
3-4 年 25,406,781.86
4-5 年 13,267,333.72
5 年以上 1,984,632.48
合 计 612,559,198.50
第 38 页 共 92 页
(3) 坏账准备变动情况
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 收 其 期末数
计提 合并范围增加 转回[注] 核销
回 他
单项计提坏
33,465,678.92 2,156,201.22 1,375,000.00 34,246,880.14
账准备
按组合计提
42,881,654.05 -125,337.76 1,986,733.62 70,051.93 44,672,997.98
坏账准备
合 计 42,881,654.05 33,340,341.16 4,142,934.84 1,375,000.00 70,051.93 78,919,878.12
[注] 系收购杭州中大物业服务有限公司期初已单项计提坏账，本期收回金额
2)本期重要的坏账准备收回或转回情况
单位名称 收回或转回金额 收回方式
无锡中大营销策划有限公司 1,375,000.00 本期回款转回
小 计 1,375,000.00
(4) 本期实际核销的应收账款情况
本期实际核销应收账款 70,051.93 元。
(5) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例（%）
第一名 20,563,619.06 3.36 11,808,611.73
第二名 13,473,766.15 2.20 4,070,717.58
第三名 12,368,198.84 2.02 7,763,827.42
第四名 9,622,998.00 1.57 1,174,347.30
第五名 9,466,967.53 1.55
小 计 65,495,549.58 10.70 24,817,504.03
4. 预付款项
(1) 账龄分析
期末数 期初数
账 龄 比例 减值 比例 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
（%） 准备 （%） 准备
1 年以内 5,758,427.34 97.23 5,758,427.34 4,783,818.25 95.66 4,783,818.25
1-2 年 146,692.97 2.48 146,692.97 116,178.08 2.32 116,178.08
2-3 年 17,516.42 0.29 17,516.42 101,185.73 2.02 101,185.73
第 39 页 共 92 页
期末数 期初数
账 龄 比例 减值 比例 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
（%） 准备 （%） 准备
合 计 5,922,636.73 100.00 5,922,636.73 5,001,182.06 100.00 5,001,182.06
(2) 预付款项金额前 5 名情况
占预付款项
单位名称 账面余额
余额的比例（%）
国网浙江省电力有限公司杭州供电公司 1,037,381.60 17.52
国网浙江杭州市余杭区供电有限公司 622,997.78 10.52
江苏省特种设备安全监督检验研究院 414,480.00 7.00
浙江华诚建设工程招标代理有限公司 313,363.25 5.29
杭州兴业电梯有限公司 200,000.00 3.38
小 计 2,588,222.63 43.71
5. 其他应收款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
种 类 账面余额 坏账准备
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
按组合计提坏账准备 114,581,678.97 100.00 17,975,161.30 15.69 96,606,517.67
合 计 114,581,678.97 100.00 17,975,161.30 15.69 96,606,517.67
（续上表）
期初数
种 类 账面余额 坏账准备
比例 计提 账面价值
金额 金额
（%） 比例（%）
按组合计提坏账准备 109,604,911.14 100.00 13,767,791.52 12.56 95,837,119.62
合 计 109,604,911.14 100.00 13,767,791.52 12.56 95,837,119.62
2) 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
账龄组合
其中：1 年以内 74,481,270.40 3,724,063.54 5.00
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期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1-2 年 13,647,645.53 1,364,764.57 10.00
2-3 年 17,369,925.48 5,210,977.64 30.00
3-4 年 2,135,056.61 1,067,528.31 50.00
4-5 年 1,699,768.60 1,359,814.89 80.00
5 年以上 5,248,012.35 5,248,012.35 100.00
小 计 114,581,678.97 17,975,161.30 15.69
(2) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
项 目 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月 期信用损失
信用损失（未发
预期信用损失 （已发生信用
生信用减值）
减值）
期初数 3,048,848.61 3,766,578.90 6,952,364.01 13,767,791.52
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -682,382.28 682,382.28
--转入第三阶段 -1,736,992.55 1,736,992.55
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,382,918.58 -1,423,889.67 3,650,238.33 3,609,267.24
本期收回
本期转回
本期核销 70,000.00 70,000.00
合并范围增加 44,678.63 76,685.61 546,738.30 668,102.54
期末数 3,724,063.54 1,364,764.57 12,886,333.19 17,975,161.30
(3) 本期实际核销的其他应收款情况
本期实际核销其他应收款 70,000.00 元。
(4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 69,463,342.48 62,509,558.03
押金保证金 36,901,281.78 42,290,046.32
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款项性质 期末账面余额 期初账面余额
其他 8,217,054.71 4,805,306.79
合 计 114,581,678.97 109,604,911.14
(5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 款余额的比 坏账准备
例（%）
江苏枫庭物业管 400,000.00 1-2 年
拆借款 1.31 371,483.61
理有限公司 1,104,945.38 2-3 年
传富置业（成
押金保证金 1,300,000.00 2-3 年 1.13 390,000.00
都）有限公司
杭州兴耀商业经
押金保证金 1,300,000.00 5 年以上 1.13 1,300,000.00
营管理有限公司
成都轨道资源经
押金保证金 1,288,018.40 1 年以内 1.12 64,400.92
营管理有限公司
应收暂付款 390,000.00 1 年以内
杭州市江干区东
方润园第四届业 押金保证金 300,000.00 0.91 216,104.56
主委员会 2-3 年
应收暂付款 355,348.52
小 计 6,438,312.30 5.60 2,341,989.09
6. 存货
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
原材料 613,178.37 613,178.37 641,522.57 641,522.57
库存商品 13,358,497.47 16,500.00 13,341,997.47 11,510,475.05 276,333.31 11,234,141.74
合 计 13,971,675.84 16,500.00 13,955,175.84 12,151,997.62 276,333.31 11,875,664.31
(2) 存货跌价准备
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 期末数
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 276,333.31 259,833.31 16,500.00
合 计 276,333.31 259,833.31 16,500.00
2) 确定可变现净值的具体依据、本期转回或转销存货跌价准备的原因
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库存商品可变现净值按照估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定。
7. 其他流动资产
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
预缴税金 19,127,368.27 19,127,368.27 22,629.01 22,629.01
待抵扣增值税 1,574,201.16 1,574,201.16 10,104,221.26 10,104,221.26
待摊房租及物业费 2,079,685.06 2,079,685.06 2,123,824.92 2,123,824.92
待摊维保费 1,324,875.66 1,324,875.66 842,036.63 842,036.63
待摊财产保险费 684,916.60 684,916.60 606,868.86 606,868.86
其他 1,140,801.81 1,140,801.81 903,197.27 903,197.27
理财产品 81,409,041.10 81,409,041.10
合 计 25,931,848.56 25,931,848.56 96,011,819.05 96,011,819.05
8. 长期股权投资
(1) 分类情况
期末数 期初数
项 目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对联营企业投资 87,564,109.73 87,564,109.73 2,626,029.84 2,626,029.84
合 计 87,564,109.73 87,564,109.73 2,626,029.84 2,626,029.84
(2) 明细情况
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确
其他综合
追加投资 减少投资 认的投资损
收益调整
益
联营企业
杭州运河辰景物业管
1,365,081.81 153,975.96
理服务有限公司
江西国信南都商业管
1,260,948.03 -475,696.07
理有限公司
浙江谷尚智能科技有
85,259,800.00
限公司[注]
合 计 2,626,029.84 85,259,800.00 -321,720.11
（续上表）
第 43 页 共 92 页
本期增减变动
减值准备
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减 期末数
其他 期末余额
益变动 股利或利润 值准备
联营企业
杭州运河辰景物业
1,519,057.77
管理服务有限公司
江西国信南都商业
785,251.96
管理有限公司
浙江谷尚智能科技
85,259,800.00
有限公司
合 计 87,564,109.73
[注]浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）于 2022 年 12 月 26 日办妥
工商变更
9. 其他非流动金融资产
项 目 期末数 期初数
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产
其中：权益工具投资 56,339,012.09 47,177,418.60
合 计 56,339,012.09 47,177,418.60
10. 投资性房地产
项 目 房屋及建筑物 合 计
账面原值
期初数 9,162,705.38 9,162,705.38
本期增加金额
1) 企业合并 17,915,700.00 17,915,700.00
本期减少金额
期末数 27,078,405.38 27,078,405.38
累计折旧和累计摊销
期初数 1,227,640.78 1,227,640.78
本期增加金额
1) 计提或摊销 1,102,385.60 1,102,385.60
本期减少金额
第 44 页 共 92 页
项 目 房屋及建筑物 合 计
期末数 2,330,026.38 2,330,026.38
账面价值
期末账面价值 24,748,379.00 24,748,379.00
期初账面价值 7,935,064.60 7,935,064.60
11. 固定资产
(1) 明细情况
项 目 房屋及建筑物 运输工具 其他设备 合 计
账面原值
期初数 46,965,197.36 34,528,565.40 13,124,188.67 94,617,951.43
本期增加金额
1) 购置 2,034,062.46 7,935,568.68 1,390,451.61 11,360,082.75
2) 企业合并增加 449,869.84 2,095,986.13 2,545,855.97
3) 其他 30,736.55 30,736.55
本期减少金额
1) 处置或报废 712,835.51 532,659.01 1,245,494.52
期末数 48,999,259.82 42,201,168.41 16,108,703.95 107,309,132.18
累计折旧
期初数 24,683,795.67 19,758,201.29 9,660,945.40 54,102,942.36
本期增加金额
1) 计提 2,555,174.67 6,130,508.74 1,338,822.96 10,024,506.37
2) 企业合并增加 374,046.15 1,884,420.36 2,258,466.51
本期减少金额
1) 处置或报废 658,255.17 393,455.38 1,051,710.55
期末数 27,238,970.34 25,604,501.01 12,490,733.34 65,334,204.69
账面价值
期末账面价值 21,760,289.48 16,596,667.40 3,617,970.61 41,974,927.49
期初账面价值 22,281,401.69 14,770,364.11 3,463,243.27 40,515,009.07
(2) 经营租出固定资产
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项 目 期末账面价值
房屋及建筑物 9,239,700.14
小 计 9,239,700.14
12. 使用权资产
项 目 房屋及建筑物 运输工具 合 计
账面原值
期初数 175,628,321.61 175,628,321.61
本期增加金额
1) 租入 420,772.72 231,089.24 651,861.96
本期减少金额
1) 提前终止 72,440,141.20 72,440,141.20
期末数 103,608,953.13 231,089.24 103,840,042.37
累计折旧
期初数 18,954,033.42 18,954,033.42
本期增加金额
1) 计提 19,441,123.50 77,029.74 19,518,153.24
本期减少金额
1) 提前终止 7,626,684.62 7,626,684.62
期末数 30,768,472.30 77,029.74 30,845,502.04
账面价值
期末账面价值 72,840,480.83 154,059.50 72,994,540.33
期初账面价值 156,674,288.19 156,674,288.19
13. 无形资产
项 目 软件 车位使用权 合 计
账面原值
期初数 1,728,409.77 504,000.00 2,232,409.77
本期增加金额
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项 目 软件 车位使用权 合 计
1) 购置 99,557.52 99,557.52
本期减少金额
期末数 1,827,967.29 504,000.00 2,331,967.29
累计摊销
期初数 1,357,763.59 42,000.00 1,399,763.59
本期增加金额
1) 计提 229,521.24 109,202.34 338,723.58
本期减少金额
期末数 1,587,284.83 151,202.34 1,738,487.17
账面价值
期末账面价值 240,682.46 352,797.66 593,480.12
期初账面价值 370,646.18 462,000.00 832,646.18
14. 商誉
(1) 明细情况
被投资单位名 期末数 期初数
称或形成商誉
的事项 账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
上海采林物业
43,596,660.85 21,504,215.17 22,092,445.68 43,596,660.85 21,504,215.17 22,092,445.68
管理有限公司
江苏金枫物业
服务有限责任 95,863,585.98 95,863,585.98 95,863,585.98 95,863,585.98
公司
新青云物业管
理服务（新 1.00 1.00 1.00 1.00
泰）有限公司
浙江中大普惠
114,260,024.33 114,260,024.33
物业有限公司
杭州中大物业
4,178,461.57 4,178,461.57
服务有限公司
合 计 257,898,733.73 21,504,215.17 236,394,518.56 139,460,247.83 21,504,215.17 117,956,032.66
(2) 商誉账面原值
被投资单位名称或 本期企业 本期减少
期初数 期末数
形成商誉的事项 合并形成 处置
上海采林物业管理
43,596,660.85 43,596,660.85
有限公司
江苏金枫物业服务
95,863,585.98 95,863,585.98
有限责任公司
第 47 页 共 92 页
被投资单位名称或 本期企业 本期减少
期初数 期末数
形成商誉的事项 合并形成 处置
新青云物业管理服
务（新泰）有限公 1.00 1.00
司
浙江中大普惠物业
114,260,024.33 114,260,024.33
有限公司
杭州中大物业服务
4,178,461.57 4,178,461.57
有限公司
合 计 139,460,247.83 118,438,485.90 257,898,733.73
(3) 商誉减值准备
被投资单位名称或形 本期增加 本期减少
期初数 期末数
成商誉的事项 计提 处置
上海采林物业管理有
21,504,215.17 21,504,215.17
限公司
江苏金枫物业服务有
限责任公司
新青云物业管理服务
（新泰）有限公司
浙江中大普惠物业有
限公司
杭州中大物业服务有
限公司
合 计 21,504,215.17 21,504,215.17
(4)商誉减值测试过程
1)商誉所在资产组或资产组组合相关信息
江苏金枫物业
上 海采林物 业 浙江中大普惠 杭州中大物业
资产组的构成 服务有限责任
管理有限公司 物业有限公司 服务有限公司
公司
资产组或资产组组合的账
2,282,885.57 19,168,446.07 436,085.26 86,446.16
面价值
分摊至本资产组或资产组
组合的商誉账面价值及分 24,547,161.87 136,947,979.97 142,825,030.41 4,178,461.57
摊方法
包含商誉的资产组或资产
26,830,047.44 156,116,426.04 143,261,115.67 4,264,907.73
组组合的账面价值
资产组或资产组组合是否
与购买日、以前年度商誉
是 是 是 是
减值测试时所确定的资产
组或资产组组合一致
2) 商誉减值测试的过程与方法、结论
① 上海采林物业管理有限公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准
第 48 页 共 92 页
的 5 年 期现金流量 预测为基 础， 现金流 量预测使用 的折现 率 14.85%（2021 年度：
15.00%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平
均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、
成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展
的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组
特定风险的税前利率。
根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司出具的《评估报告》（万隆评财字
（2023）第 40077 号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为 27,300,000.00
元，账面价值 26,830,047.44 元，商誉未出现减值损失。
② 江苏金枫物业服务有限责任公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准
的 5 年 期现金流量 预测为基 础，现金流 量预测 使用 的折现 率 14.15%（2021 年度：
15.00%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平
均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、
成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展
的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组
特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据商誉减值测试结果，包含
商 誉 的 资 产 组 或 资 产 组 组 合 可 收 回 金 额 为 207,400,000.00 元 ， 高 于 账 面 价 值
156,116,426.04 元，商誉未出现减值损失。
③ 浙江中大普惠物业有限公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准
的 5 年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 14.00%，预测期以后的现金流
量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、
成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展
的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组
特定风险的税前利率。
第 49 页 共 92 页
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据公司聘请的万隆（上海）
资产评估有限公司出具的《评估报告》（根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司
出具的《评估报告》（万隆评财字（2023）第 40075 号）），包含商誉的资产组或资产组
组合可收回金额为 145,700,000.00 元，高于账面价值 143,261,115.67 元，商誉未出现减
值损失。
④ 杭州中大物业服务有限公司
商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准
的 5 年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率 14.40%，预测期以后的现金流
量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。
减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、
成本率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展
的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组
特定风险的税前利率。
上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据公司聘请的万隆（上海）
资产评估有限公司出具的《评估报告》（根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司
出具的《评估报告》（万隆评财字（2023）第 40076 号)，包含商誉的资产组或资产组组合
可收回金额为 4,300,000.00 元，高于账面价值 4,264,907.73 元，商誉未出现减值损失。
15. 长期待摊费用
项 目 期初数 本期增加 本期摊销 其他减少[注] 期末数
群岛服务式公寓装修工程
24,951,684.31 617,432.65 3,194,706.75 22,374,410.21
（西溪店）
群岛服务式公寓装修工程
13,092,394.42 2,907,170.88 10,185,223.54
（鑫都会店）
群岛国际青年社区装修工
7,726,764.97 1,852,135.73 1,690,078.71 4,184,550.53
程（天瑞店）
零星装修工程 2,551,043.36 6,885.78 1,094,880.32 363,181.96 1,099,866.86
合 计 48,321,887.06 624,318.43 9,048,893.68 2,053,260.67 37,844,051.14
[注]本期项目存在部分退租，相关装修工程计入资产处置收益
16. 递延所得税资产、递延所得税负债
(1) 未经抵销的递延所得税资产
项 目 期末数 期初数
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可抵扣 递延 可抵扣 递延
暂时性差异 所得税资产 暂时性差异 所得税资产
资产减值准备 75,532,975.01 18,593,579.81 41,624,526.25 10,388,485.35
可抵扣亏损 25,889.85 5,177.97
合 计 75,532,975.01 18,593,579.81 41,650,416.10 10,393,663.32
(2) 未经抵销的递延所得税负债
期末数 期初数
项 目 应纳税 递延 应纳税 递延
暂时性差异 所得税负债 暂时性差异 所得税负债
非同一控制下企业合
15,191,539.57 3,797,884.89
并资产评估增值
交易性金融资产公允
11,671,113.43 2,917,778.35 1,314,799.41 328,699.85
价值变动
合 计 26,862,653.00 6,715,663.24 1,314,799.41 328,699.85
(3) 以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
期末数 期初数
项 目 抵销后 抵销后
递延所得税资产 递延所得税资产
递延所得税资产 递延所得税资产
和负债互抵金额 和负债互抵金额
或负债余额 或负债余额
递延所得税资产 2,917,778.35 15,675,801.46 328,699.85 10,064,963.47
递延所得税负债 2,917,778.35 3,797,884.89 328,699.85
(4) 未确认递延所得税资产明细
项 目 期末数 期初数
资产减值准备 21,378,564.41 15,301,252.63
可抵扣亏损 55,777,584.34 63,250,975.45
公允价值变动 7,150.68
合 计 77,163,299.43 78,552,228.08
(5) 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
年 份 期末数 期初数
2022 年 12,363,439.44
2023 年 7,145,830.05 9,624,427.95
2024 年 15,096,112.07 15,088,435.90
2025 年 6,934,350.19 6,462,251.28
2026 年 24,499,761.25 19,712,420.88
第 51 页 共 92 页
年 份 期末数 期初数
2027 年及以后 2,101,530.78
合 计 55,777,584.34 63,250,975.45
17. 应付账款
项 目 期末数 期初数
外包服务费 350,063,658.04 224,553,884.15
工程款 5,996,782.15 7,009,535.13
水电费 8,643,255.67 4,370,171.58
其他 13,247,109.60 5,040,777.05
合 计 377,950,805.46 240,974,367.91
18. 预收款项
项 目 期末数 期初数
预收租金 1,010,623.83 1,207,212.47
合 计 1,010,623.83 1,207,212.47
19. 合同负债
项 目 期末数 期初数
物业管理费 229,745,955.42 184,877,530.49
餐饮服务 8,097,411.77
其他 304,700.48 139,158.64
合 计 238,148,067.67 185,016,689.13
20. 应付职工薪酬
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
短期薪酬 78,055,108.07 584,760,369.04 581,254,031.97 81,561,445.14
离职后福利—设定提存计划 71,026.44 34,802,093.17 34,810,025.14 63,094.47
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项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
辞退福利 125,202.43 125,202.43
合 计 78,251,336.94 619,562,462.21 616,189,259.54 81,624,539.61
(2) 短期薪酬明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
工资、奖金、津贴和补贴 74,714,454.61 519,992,457.00 515,866,313.59 78,840,598.02
职工福利费 8,022.42 31,187,559.91 31,195,582.33
社会保险费 62,246.07 21,783,357.93 21,791,522.40 54,081.60
其中：医疗保险费 50,617.19 19,185,938.31 19,216,762.06 19,793.44
工伤保险费 9,966.02 1,693,738.07 1,671,011.63 32,692.46
生育保险费 1,662.86 893,248.67 893,771.59 1,139.94
补充医疗保险费 10,432.88 9,977.12 455.76
住房公积金 16.00 6,861,976.96 6,856,040.96 5,952.00
工会经费和职工教育经费 3,270,368.97 4,935,017.24 5,544,572.69 2,660,813.52
小 计 78,055,108.07 584,760,369.04 581,254,031.97 81,561,445.14
(3) 设定提存计划明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
基本养老保险 70,829.08 33,445,429.85 33,480,637.81 35,621.12
失业保险费 197.36 1,126,844.41 1,125,483.41 1,558.36
企业年金缴费 229,818.91 203,903.92 25,914.99
小 计 71,026.44 34,802,093.17 34,810,025.14 63,094.47
21. 应交税费
项 目 期末数 期初数
增值税 25,411,170.15 27,057,179.85
企业所得税 9,013,790.67 33,894,679.36
代扣代缴个人所得税 473,327.07 721,400.03
城市维护建设税 754,501.05 896,484.67
房产税 397,570.61 389,222.28
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项 目 期末数 期初数
土地使用税 9,164.96 41,037.72
教育费附加 337,339.32 398,874.39
地方教育附加 224,718.36 266,737.16
地方水利建设基金 1,429.18 4,384.45
其他 143,742.40 206,221.61
合 计 36,766,753.77 63,876,221.52
22. 其他应付款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应付股利 3,453,797.02
其他应付款 416,908,766.23 414,361,900.76
合 计 420,362,563.25 414,361,900.76
(2) 应付股利
项 目 期末数 期初数
普通股股利 3,453,797.02
小 计 3,453,797.02
(3) 其他应付款
项 目 期末数 期初数
代收代付款 261,821,554.39 293,418,455.92
押金保证金 126,917,983.72 104,692,205.65
股权转让款 3,751,951.73 3,751,951.73
其他 24,417,276.39 12,499,287.46
合 计 416,908,766.23 414,361,900.76
23. 一年内到期的非流动负债
项 目 期末数 期初数
一年内到期的租赁负债 12,944,197.28 11,093,296.74
第 54 页 共 92 页
项 目 期末数 期初数
合 计 12,944,197.28 11,093,296.74
24. 其他流动负债
项 目 期末数 期初数
待转销项税额 202,563.69 43,697.44
合 计 202,563.69 43,697.44
25. 租赁负债
项 目 期末数 期初数
房租 68,280,046.29 155,922,098.48
合 计 68,280,046.29 155,922,098.48
26. 递延收益
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数 形成原因
财政部、税务总局、海关
增值税进项 总署公告〔2019〕第 39
1,722,588.17 9,037,388.87 9,466,780.46 1,293,196.58
税加计扣除 号、财政部 税务总局公
告〔2022〕第 11 号
合 计 1,722,588.17 9,037,388.87 9,466,780.46 1,293,196.58
27. 股本
本期增减变动（减少以“—”表示）
项 目 期初数 公积 期末数
发行
送股 金转 其他 小计
新股
股
股份总数 187,777,779.00 187,777,779.00
28. 资本公积
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
股本溢价 259,033,083.01 259,033,083.01
合 计 259,033,083.01 259,033,083.01
第 55 页 共 92 页
29. 盈余公积
(1) 明细情况
项 目 期初数 本期增加 本期减少 期末数
法定盈余公积 65,196,832.18 10,648,100.38 75,844,932.56
合 计 65,196,832.18 10,648,100.38 75,844,932.56
(2) 其他说明
本期增加系按母公司实现净利润的 10%提取法定盈余公积 10,648,100.38 元。
30. 未分配利润
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
期初未分配利润 435,061,177.46 328,194,880.27
加：本期归属于母公司所有者的净利润 145,353,493.70 162,770,875.12
减：提取法定盈余公积 10,648,100.38 14,526,403.05
应付现金股利 65,110,067.09 41,378,174.88
期末未分配利润 504,656,503.69 435,061,177.46
(2) 其他说明
根据 2022 年 5 月 12 日公司 2021 年度股东大会审议通过的 2021 年度利润分配方案，
公司以 2021 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基数，每 10 股分配 3.4674 元（含
税）现金股利，合计分配现金股利 65,110,067.09 元。
(二) 合并利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 1,844,178,120.44 1,483,813,583.89 1,587,141,744.96 1,226,674,350.30
其他业务收入 2,551,572.55 2,562,388.52 5,775,359.01 3,620,288.66
合 计 1,846,729,692.99 1,486,375,972.41 1,592,917,103.97 1,230,294,638.96
其中：与客户之间的
1,816,656,765.63 1,463,283,913.60 1,562,822,346.70 1,191,504,437.15
合同产生的收入
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(2) 与客户之间的合同产生的收入按主要类别的分解信息
1) 收入按商品或服务类型分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
物业基础服务 1,589,808,692.62 1,316,501,597.12 1,307,005,229.19 1,039,821,295.88
物业增值服务 168,066,999.22 98,175,393.02 190,482,639.81 102,295,315.78
非业主增值服务 36,724,707.30 30,465,120.04 58,239,506.11 42,222,597.27
其他 22,056,366.49 18,141,803.42 7,094,971.59 7,165,228.22
小 计 1,816,656,765.63 1,463,283,913.60 1,562,822,346.70 1,191,504,437.15
2) 按商品或服务转让时间分解
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 155,539,897.21 92,907,171.87
在某一时段内确认收入 1,661,116,868.42 1,469,915,174.83
小 计 1,816,656,765.63 1,562,822,346.70
2. 税金及附加
项 目 本期数 上年同期数
城市维护建设税 2,956,771.36 2,758,111.85
教育费附加 1,389,576.88 1,302,252.61
地方教育附加 928,461.49 871,919.40
印花税 144,639.26 65,882.50
房产税 1,563,229.47 781,072.07
土地使用税 68,327.38 49,430.28
车船税 1,380.00 1,500.00
其他 187.99
合 计 7,052,573.83 5,830,168.71
3. 销售费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 8,833,874.37 8,137,780.04
第 57 页 共 92 页
项 目 本期数 上年同期数
办公费 8,350,782.42 8,133,981.48
业务招待费 2,057,408.52 6,412,312.18
广告宣传费 3,086,866.37 3,593,970.70
交通费 3,352,363.29 2,017,293.28
差旅费 1,734,452.25 1,373,492.34
通讯费 1,109,116.13 1,134,762.07
其他 3,214,390.57 1,891,157.48
合 计 31,739,253.92 32,694,749.57
4. 管理费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 85,411,861.24 82,876,345.73
办公费 8,728,347.71 7,177,888.26
业务招待费 9,713,972.24 5,187,621.55
折旧费与摊销 2,530,480.30 3,931,881.36
咨询费 4,472,061.46 3,965,591.26
交通费 2,931,450.34 1,747,046.51
租赁费 1,834,008.63 1,741,100.44
差旅费 897,656.50 1,307,695.91
通讯费 583,488.13 785,428.83
其他 9,123,001.20 7,407,139.98
合 计 126,226,327.75 116,127,739.83
5. 研发费用
项 目 本期数 上年同期数
职工薪酬 2,428,514.94 1,263,302.27
服务费 132,747.46 271,761.86
其他 534,789.98 160,483.41
第 58 页 共 92 页
项 目 本期数 上年同期数
合 计 3,096,052.38 1,695,547.54
6. 财务费用
项 目 本期数 上年同期数
利息收入 -5,559,009.37 -6,334,628.83
手续费 2,640,881.67 2,629,645.15
未确认融资费用 6,274,322.43 4,777,052.39
合 计 3,356,194.73 1,072,068.71
7. 其他收益
计入本期非经常
项 目 本期数 上年同期数
性损益的金额
与收益相关的政府补助[注] 3,432,793.67 13,962,058.36 3,432,793.67
增值税加计扣除或减免 9,980,657.54 6,471,155.25 9,980,657.54
代扣个人所得税手续费返还 68,742.87 62,970.94 68,742.87
合 计 13,482,194.08 20,496,184.55 13,482,194.08
[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注五(四)2 之说明
8. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -321,720.11 -22,759.54
处置长期股权投资产生的投资收益 121,423.35
金融工具持有期间的投资收益 16,618,427.51 12,650,787.69
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期
16,618,427.51 11,158,852.23
损益的金融资产（理财产品）
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损
1,491,935.46
益的金融资产（权益工具投资）
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 28,091,892.75
合 计 16,418,130.75 40,719,920.90
9. 公允价值变动收益
第 59 页 共 92 页
项 目 本期数 上年同期数
权益工具投资 9,161,593.49
交易性金融资产（以公允价值计量且其变动计入
2,516,670.62 1,314,799.41
当期损益的金融资产）
其中：理财产品 2,516,670.62 1,314,799.41
合 计 11,678,264.11 1,314,799.41
10. 信用减值损失
项 目 本期数 上年同期数
坏账损失 -35,556,580.60 -16,025,635.45
合 计 -35,556,580.60 -16,025,635.45
11. 资产减值损失
项 目 本期数 上年同期数
商誉减值损失 -16,437,876.53
存货跌价损失 -178,641.99
合 计 -16,616,518.52
12. 资产处置收益
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
固定资产处置收益 -31,566.23 24,575.73 -31,566.23
使用权资产处置收益 2,397,010.11 2,397,010.11
合 计 2,365,443.88 24,575.73 2,365,443.88
13. 营业外收入
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
罚没收入 1,259,264.28 13,052.05 1,259,264.28
赔款收入 74,806.89 444,269.39 74,806.89
无法支付款项 1,650.33 28,054.32 1,650.33
其他 104,846.19 44,740.92 104,846.19
第 60 页 共 92 页
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非流动资产毁损报废利得 700.00
合 计 1,440,567.69 530,816.68 1,440,567.69
14. 营业外支出
计入本期非经常性
项 目 本期数 上年同期数
损益的金额
非常损失 1,685,000.00
对外捐赠 377,759.00 270,575.00 377,759.00
罚款支出 642,707.49 173,042.40 642,707.49
非流动资产毁损报废损失 25,915.45 42,912.10 25,915.45
地方水利建设基金 27,009.27 30,288.38 27,009.27
赔款支出 89,340.90 200.00 89,340.90
其他 29,747.26 76,289.64 29,747.26
合 计 1,192,479.37 2,278,307.52 1,192,479.37
15. 所得税费用
(1) 明细情况
项 目 本期数 上年同期数
当期所得税费用 47,976,049.34 66,529,384.73
递延所得税费用 -5,447,122.68 -2,695,852.96
合 计 42,528,926.66 63,833,531.77
(2) 会计利润与所得税费用调整过程
项 目 本期数 上年同期数
利润总额 197,518,858.51 233,368,026.43
按母公司适用税率计算的所得税费用 49,379,714.61 58,342,006.61
子公司适用不同税率的影响 -3,536,167.05 -1,156,360.42
调整以前期间所得税的影响 -1,967,535.32 -3,883,562.16
非应税收入的影响 80,430.03 -446,731.53
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 1,246,249.82 1,507,074.04
第 61 页 共 92 页
项 目 本期数 上年同期数
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的
-3,805,732.26 -434,024.21
影响
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异
1,384,570.92 10,036,080.38
或可抵扣亏损的影响
研发费用加计扣除的影响 -320,958.49 -162,640.41
适用税率变动对递延所得税费用的影响 68,354.40 31,689.47
所得税费用 42,528,926.66 63,833,531.77
(三) 合并现金流量表项目注释
1. 收到其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
代收代付款 26,292,991.86 31,182,991.41
收到押金保证金 24,079,951.10 21,173,418.90
政府补助 5,081,301.67 13,962,058.36
利息收入 5,559,009.37 6,334,628.83
收回拆借款 282,599.62 1,928,255.00
其他 13,644,525.42 5,864,697.22
合 计 74,940,379.04 80,446,049.72
2. 支付其他与经营活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
付现费用 61,117,646.29 60,191,557.95
代收代付款 69,100,646.20 34,545,052.44
支付押金保证金 16,343,335.25 24,923,676.18
支付拆借款 1,928,000.00
对外捐赠 377,759.00 270,575.00
其他 7,902,906.59 10,986,733.42
合 计 154,842,293.33 132,845,594.99
3. 收到其他与投资活动有关的现金
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项 目 本期数 上年同期数
收到杭州丽郡置业有限公司往来款及利息 259,777,406.20
合 计 259,777,406.20
4. 收到其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
向少数股东转让股权收到的现金 45,000.00
合 计 45,000.00
5. 支付其他与筹资活动有关的现金
项 目 本期数 上年同期数
新租赁准则支付的长期租赁租赁费 23,905,723.85 25,714,388.47
合 计 23,905,723.85 25,714,388.47
6. 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
补充资料 本期数 上年同期数
1) 将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 154,989,931.85 169,534,494.66
加：资产减值准备 35,556,580.60 32,642,153.97
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资
11,126,891.97 8,949,141.06
产折旧
使用权资产折旧 19,518,153.24 18,954,033.42
无形资产摊销 338,723.58 319,692.28
长期待摊费用摊销 9,048,893.68 19,455,026.16
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的
-2,365,443.88 -24,575.73
损失（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 25,915.45 42,212.10
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） -11,678,264.11 -1,314,799.41
财务费用（收益以“－”号填列） 6,274,322.43 4,777,052.39
投资损失（收益以“－”号填列） -16,418,130.75 -40,719,920.90
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补充资料 本期数 上年同期数
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） -5,207,488.23 -2,695,852.96
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -239,634.45
存货的减少（增加以“－”号填列） -2,079,511.53 -1,231,233.78
经营性应收项目的减少（ 增加以“－”号填
-160,942,793.36 -96,509,939.76
列）
经营性应付项目的增加（ 减少以“－”号填
118,140,557.49 78,850,857.92
列）
其他
经营活动产生的现金流量净额 156,088,703.98 191,028,341.42
2) 不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3) 现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 462,071,550.11 706,789,998.13
减：现金的期初余额 706,789,998.13 308,059,483.64
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -244,718,448.02 398,730,514.49
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
项 目 本期数[注]
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 122,115,460.73
其中：浙江中大普惠物业有限公司 115,526,662.73
杭州中大物业服务有限公司 6,588,798.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物 28,728,036.45
其中：浙江中大普惠物业有限公司 23,102,563.42
杭州中大物业服务有限公司 5,625,473.03
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金
等价物
其中：浙江中大普惠物业有限公司
杭州中大物业服务有限公司
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项 目 本期数[注]
取得子公司支付的现金净额 93,387,424.28
[注]合并成本与本期支付差异系上期支付的 1,000.00 万保证金抵减股权收购款
(3) 现金和现金等价物的构成
项 目 期末数 期初数
1) 现金 462,071,550.11 706,789,998.13
其中：库存现金 358,662.30 293,222.34
可随时用于支付的银行存款 461,211,270.79 705,464,482.18
可随时用于支付的其他货币资金 501,617.02 1,032,293.61
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
2) 现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
3) 期末现金及现金等价物余额 462,071,550.11 706,789,998.13
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金及
现金等价物
(4) 不涉及现金收支的商业汇票背书转让金额
项 目 本期数 上期数
背书转让的商业汇票金额 100,000.00 16,053,913.87
其中：支付货款 100,000.00 16,053,913.87
(5) 现金流量表补充资料的说明
货币资金期末数中含履约保证金 1,207,876.80 元，冻结的银行存款 2,875,567.49
元，共计 4,083,444.29 元，期初数中含履约保证金 100,000.00 元，冻结的银行存款
1,320,734.25 元，共计 1,420,734.25 元不属于现金及现金等价物。
(四)其他
1. 所有权或使用权受到限制的资产
项 目 期末账面价值 受限原因
货币资金 1,207,876.80 保证金
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项 目 期末账面价值 受限原因
2,875,567.49 银行存款冻结
合 计 4,083,444.29
2. 政府补助
(1) 明细情况
与收益相关，且用于补偿公司已发生的相关成本费用或损失的政府补助
项 目 金额 列报项目 说明
根据人社部发〔2022〕23 号，关于做好失业保险
稳岗补贴 1,142,284.20 其他收益
稳岗位提技能防失业工作的通知，取得稳岗补贴
浙江南都智联物业服务有限公司根据关于组织申
区楼宇经济专
803,700.00 其他收益 报余杭区第十批重点楼宇认定和 2021 年度区楼宇
项资金扶持
经济专项资金扶持项目的通知，取得专项资金
南都物业服务集团股份有限公司根据浙人社办发
〔2022〕20 号，浙江省人力资源和社会保障厅办
留工培训补贴 637,000.00 其他收益
公室关于印发社会保险助企纾困政策操作细则的
通知，取得补贴款
电瓶车充电桩 江苏金枫物业服务有限责任公司根据常熟市人民
367,537.74 其他收益
补贴款 政府琴川街道办事处相关政策，取得补贴款
上海采林物业管理有限公司根据崇明县财税奖励
企业扶持资金 354,000.00 其他收益
政策，获得扶持资金
南都物业服务集团股份有限公司上海分公司根据
绩效奖励 200,000.00 其他收益 关于南都物业服务股份有限公司上海分公司的相
关扶持政策，取得奖励款
南都物业服务集团股份有限公司根据杭房局
〔2019〕192 号，关于印发《杭州市老旧普通住宅
物业服务补贴 181,646.53 其他收益
小区物业服务补助资金管理办法》的通知，取得
补助款
其他零星补助 1,395,133.20 其他收益
小 计 5,081,301.67
(2) 本期计入当期损益的政府补助金额为 3,432,793.67 元。
(3) 本期退回的政府补助
项 目 退回金额 退回原因
2020 中央财政保证性安居工 不符合（杭房局 [2021] 43 号）与（杭房局
848,508.00
程专项资金 [2022] 11 号）中运营管理类申报项目条件第 3
2021 城镇保障性安居工程补 条：“房源申报量多于 1000 套或房源建筑面积在 3
800,000.00
贴 万平方米以上”的规定
合 计 1,648,508.00
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六、合并范围的变更
(一) 非同一控制下企业合并
1. 本期发生的非同一控制下企业合并
股权取得 股权取得 股权取得 股权取得
被购买方名称
时点 成本 比例（%） 方式
浙江中大普惠物 货币出资
2022 年 1 月 26 日 125,526,662.73 80.00
业有限公司 （收购）
杭州中大物业服 货币出资
2022 年 1 月 26 日 6,588,798.00 100.00
务有限公司 （收购）
（续上表）
购买日的 购买日至期末 购买日至期末被
被购买方名称 购买日
确定依据 被购买方的收入 购买方的净利润
浙江中大普惠物 工商变更
2022 年 1 月 26 日 134,411,578.91 10,904,859.23
业有限公司 登记日
杭州中大物业服 工商变更
2022 年 1 月 26 日 10,672,400.55 1,644,062.57
务有限公司 登记日
2. 合并成本及商誉
(1) 明细情况
浙江中大普惠物业有 浙江中大物业服务有
项 目
限公司 限公司
合并成本
现金 125,526,662.73 6,588,798.00
合并成本合计 125,526,662.73 6,588,798.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 11,266,638.40 2,410,336.43
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产
114,260,024.33 4,178,461.57
公允价值份额的金额
(2) 合并成本公允价值的确定方法
根据物产中大医疗健康投资有限公司在浙江产权交易所的挂牌公告，浙江中大普惠物
业有限公司 54.20%股权挂牌价为 8,504.4314 万元；杭州中大物业服务有限公司 100.00%股
权挂牌价为 658.8798 万元。若股权成交价高于挂牌价，则各股权同比例溢价。
(3) 大额商誉形成主要原因
商誉是由收购对价抵减可辨认净资产公允价值份额计算得出。被购买方主要是从事物
业服务行业相关的公司，且均属于轻资产公司，净资产公允价值份额的金额较小。与同行
业的收购案例相比较，商誉金额在合理范围内。
3. 被购买方于购买日可辨认资产、负债
项 目 浙江中大普惠物业有限公司 浙江中大物业服务有限公司
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购买日 购买日 购买日 购买日
公允价值 账面价值 公允价值 账面价值
资产 65,721,808.35 65,721,808.35 9,117,505.48 9,117,505.48
货币资金 23,102,563.42 23,102,563.42 5,625,473.03 5,625,473.03
应收款项 17,218,100.04 17,218,100.04 2,824,063.61 2,824,063.61
预付款项 31,811.47 31,811.47 126.45 126.45
其他应收款 6,059,919.30 6,059,919.30 545,342.35 545,342.35
长期股权投资 819,903.94 819,903.94
投资性房地产 17,915,700.00 17,915,700.00
固定资产 170,460.42 170,460.42 122,500.04 122,500.04
递延所得税资产 403,349.76 403,349.76
负债 51,638,510.35 51,638,510.35 6,707,169.05 6,707,169.05
应付款项 14,770,134.63 14,770,134.63 386,364.84 386,364.84
合同负债 11,013,386.50 11,013,386.50 681,923.44 681,923.44
应付职工薪酬 461,482.73 461,482.73 505,737.16 505,737.16
应交税费 3,941,894.76 3,941,894.76 230,504.48 230,504.48
其他应付款 17,365,737.43 17,365,737.43 4,902,109.68 4,902,109.68
递延收益 48,354.96 48,354.96 529.45 529.45
递延所得税负债 4,037,519.34 4,037,519.34
净资产 14,083,298.00 14,083,298.00 2,410,336.43 2,410,336.43
取得的净资产 14,083,298.00 14,083,298.00 2,410,336.43 2,410,336.43
(二) 其他原因的合并范围变动
合并范围增加
公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
上海南都悦郡物业服务
设立 2022 年 2 月 15 日 100%
有限公司
杭州悦房智慧科技有限
设立 2022 年 3 月 8 日 255,000.00 51%
公司
杭州悦享供应链管理有
设立 2022 年 4 月 21 日 100%
限公司
桐乡市乌镇南都智慧城
设立 2022 年 5 月 12 日 3,000,000.00 60%
市服务有限公司
丽水南都智联物业服务 设立 2022 年 8 月 3 日 100%
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公司名称 股权取得方式 股权取得时点 出资额 出资比例
有限公司
海宁南都悦郡物业服务
设立 2022 年 11 月 23 日 100%
有限公司
七、在其他主体中的权益
(一) 在重要子公司中的权益
1. 重要子公司的构成
主要 持股比例（%）
子公司名称 注册地 业务性质 取得方式
经营地 直接 间接
浙江悦郡公司 浙江杭州 浙江杭州 资产管理 100.00 设立
浙江悦都网络科技有
浙江杭州 浙江杭州 网络技术 100.00 设立
限公司
浙江南都智联物业服
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 100.00 设立
务有限公司
上海采林物业管理有 非同一控制
上海 上海 物业管理 90.00
限公司 下合并
江苏金枫物业服务有 非同一控制
江苏常熟 江苏常熟 物业管理 70.00
限责任公司 下合并
浙江中大普惠物业有 非同一控制
浙江杭州 浙江杭州 物业管理 80.00
限公司 下合并
2. 重要的非全资子公司
少数股东 本期归属于少 本期向少数股东 期末少数股东
子公司名称
持股比例 数股东的损益 宣告分派的股利 权益余额
江苏金枫物业服务有
30.00% 6,914,933.42 6,453,797.02 11,676,859.47
限责任公司
上海采林物业管理有
10.00% 249,533.52 3,031,012.56
限公司
浙江中大普惠物业有
20.00% 2,180,971.85 4,997,631.45
限公司
3. 重要非全资子公司的主要财务信息
(1) 资产和负债情况
子公司 期末数
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
江苏金枫物业
服务有限责任 132,379,054.19 20,149,233.95 152,528,288.14 113,494,151.90 111,271.33 113,605,423.23
公司
上海采林物业
81,897,185.59 2,468,951.55 84,366,137.14 53,608,424.53 447,586.92 54,056,011.45
管理有限公司
浙江中大普惠
92,307,271.77 21,121,143.81 113,428,415.58 83,906,872.91 4,533,385.44 88,440,258.35
物业有限公司
（续上表）
子公司 期初数
第 69 页 共 92 页
名称 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
江苏金枫物业服
113,684,377.38 17,926,086.13 131,610,463.51 93,655,899.80 568,820.16 94,224,719.96
务有限责任公司
上海采林物业管
87,099,974.68 2,466,174.19 89,566,148.87 61,202,763.37 548,595.04 61,751,358.41
理有限公司
(2) 损益和现金流量情况
子公司 本期数
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
江苏金枫物业服务有限责任公司 305,103,949.70 23,049,778.07 23,049,778.07 24,145,963.13
上海采林物业管理有限公司 91,290,465.18 2,495,335.23 2,495,335.23 -3,300,292.59
浙江中大普惠物业有限公司 134,411,578.91 10,904,859.23 10,904,859.23 -9,221,197.04
(续上表)
上期数
子公司
名称 营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量
江苏金枫物业服务有限责任公司 271,599,785.09 20,966,769.88 20,966,769.88 27,081,436.43
上海采林物业管理有限公司 93,787,883.81 2,612,994.01 2,612,994.01 -2,878,865.94
(二) 在合营企业或联营企业中的权益
1. 重要的合营企业或联营企业
(1) 基本情况
合营企业或联 主要 持股比例（%） 对合营企业或联营企业
注册地 业务性质
营企业名称 经营地 直接 间接 投资的会计处理方法
杭州运河辰景
浙江 浙江
物业管理服务 物业管理 40.00 权益法核算
杭州 杭州
有限公司
江西国信南都
江西 江西
商业管理有限 物业管理 49.00 权益法核算
景德镇 景德镇
公司
浙江谷尚智能 浙江 浙江 研究和实
17.00 权益法核算
科技有限公司 杭州 杭州 验发展
(2) 持有 20%以下表决权但具有重大影响的依据
公司在谷尚智能公司持股比例低于 20%，但在该公司拥有董事会席位，参与经营决
策，能够对其生产经营活动产生重大影响。
2. 重要联营企业的主要财务信息
期末数/本期数 期初数/上年同期数
项 目 杭州运河辰景 江西国信南都 杭州运河辰景 江西国信南都
浙江谷尚智能科 浙江谷尚智能科
物业管理服务 商业管理有限 物业管理服务 商业管理有限
技有限公司 技有限公司
有限公司 公司 有限公司 公司
流动资产 12,228,228.87 6,481,109.35 35,532,376.46 15,214,102.71 9,410,180.95 91,157,546.85
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期末数/本期数 期初数/上年同期数
项 目 杭州运河辰景 江西国信南都 杭州运河辰景 江西国信南都
浙江谷尚智能科 浙江谷尚智能科
物业管理服务 商业管理有限 物业管理服务 商业管理有限
技有限公司 技有限公司
有限公司 公司 有限公司 公司
非流动资产 75,715.34 128,777.82 606,314,649.44 65,766.16 123,472.09 307,367,365.10
资产合计 12,303,944.21 6,609,887.17 641,847,025.90 15,279,868.87 9,533,653.04 398,524,911.95
流动负债 8,487,178.61 5,007,332.16 8,676.50 11,834,142.91 6,960,289.73 12,330.24
非流动负债 19,121.17 33,021.43
负债合计 8,506,299.78 5,007,332.16 8,676.50 11,867,164.34 6,960,289.73 12,330.24
少数股东权益
归属于母公司所
3,797,644.43 1,602,555.01 641,838,349.40 3,412,704.53 2,573,363.31 398,512,581.71
有者权益
按持股比例计算
1,519,057.77 785,251.95 109,112,519.40 1,365,081.81 1,260,948.02
的净资产份额
对合营企业权益
1,519,057.77 785,251.95 85,259,800.00 1,365,081.81 1,260,948.02
投资的账面价值
营业收入 23,969,815.13 8,523,818.24 22,376,285.24 6,958,424.85 659,776.91
净利润 384,939.90 -970,808.30 -4,674,232.31 408,888.63 -382,751.17 -2,332,603.58
综合收益总额 384,939.90 -970,808.30 -4,674,232.31 408,888.63 -382,751.17 -2,332,603.58
八、与金融工具相关的风险
本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩
的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目
标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承
受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围
内。
本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风
险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。
(一) 信用风险
信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。
1. 信用风险管理实务
(1) 信用风险的评价方法
公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增
加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成
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本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用
风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组
合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的
风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。
当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著
增加：
1) 定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比
例；
2) 定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、
市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。
(2) 违约和已发生信用减值资产的定义
当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标
准与已发生信用减值的定义一致：
1) 债务人发生重大财务困难；
2) 债务人违反合同中对债务人的约束条款；
3) 债务人很可能破产或进行其他财务重组；
4) 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况
下都不会做出的让步。
2. 预期信用损失的计量
预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑
历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及
前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。
3. 金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(一)3、五
(一)5。
4. 信用风险敞口及信用风险集中度
本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别
采取了以下措施。
(1) 货币资金
本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较
低。
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(2) 应收款项
本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选
择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司
不会面临重大坏账风险。
由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至 2022 年 12 月 31
日，本公司应收账款的 10.70%（2021 年 12 月 31 日：16.83%）源于余额前五名客户，本公
司不存在重大的信用集中风险。
本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。
(二) 流动性风险
流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生
资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方
无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。
为控制该项风险，本公司综合运用企业信用等融资手段，优化融资结构，保持融资持
续性与灵活性之间的平衡。
金融负债按剩余到期日分类
期末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 377,950,805.46 377,950,805.46 377,950,805.46
其他应付款 420,362,563.25 420,362,563.25 420,362,563.25
一年内到期的
12,944,197.28 16,802,886.85 16,802,886.85
非流动负债
租赁负债 68,280,046.29 77,532,331.84 33,524,465.37 44,007,866.47
小 计 879,537,612.28 892,648,587.40 815,116,255.56 33,524,465.37 44,007,866.47
（续上表）
上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
应付账款 240,974,367.91 240,974,367.91 240,974,367.91
其他应付款 414,361,900.76 414,361,900.76 414,361,900.76
一年内到期的
11,093,296.74 18,074,124.29 18,074,124.29
非流动负债
租赁负债 155,922,098.48 195,722,269.73 50,653,728.35 145,068,541.38
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上年年末数
项 目
账面价值 未折现合同金额 1 年以内 1-3 年 3 年以上
小 计 822,351,663.89 869,132,662.69 673,410,392.96 50,653,728.35 145,068,541.38
九、公允价值的披露
(一) 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值明细情况
期末公允价值
项 目 第一层次公允 第二层次公允 第三层次公允
合 计
价值计量 价值计量 价值计量
持续的公允价值计量
1. 交易性金融资产和其他非流
动金融资产
(1) 分类为以公允价值计量且其
577,516,670.62 56,339,012.09 633,855,682.71
变动计入当期损益的金融资产
理财产品 577,516,670.62 577,516,670.62
权益工具投资 56,339,012.09 56,339,012.09
持续以公允价值计量的资产总额 577,516,670.62 56,339,012.09 633,855,682.71
(二) 持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值
确定其公允价值。
(三) 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及
定量信息
未在交易所上市的其他权益工具投资，以其最近一期经审计的账面净资产进行计量。
十、关联方及关联交易
(一) 关联方情况
1. 本公司的母公司情况
(1) 本公司的母公司
母公司对本 母公司对本
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 公司的持股 公司的表决
比例（%） 权比例（%）
房地产综
浙江南都产业发展集团有限公司 浙江杭州 5,005 万元 34.36 34.36
合服务
(2) 自然人韩芳直接持有本公司 21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本
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公司 34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司 99.90%股权，故间接持有本公
司 34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司 4.98%股权，韩芳持有
舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司 1.31%股权。韩芳
直接和间接持有本公司 57.12%股权，是本公司的实际控制人。
2. 本公司的子公司情况详见本财务报表附注七之说明。
3. 本公司的合营和联营企业情况
本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注七之说明。本期与本公司发生关联
方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：
合营或联营企业名称 与本公司关系
杭州运河辰景物业管理服务有限公司 联营企业
4. 本公司的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司关系
杭州南迪幼儿园有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都企业管理服务有限公司 同受实际控制人控制
杭州南郡溪景置业有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都教育科技有限公司 同受实际控制人控制
杭州南郡房友房地产经纪有限公司 同受实际控制人控制
浙江南都房地产营销策划有限公司 同受实际控制人控制
(二) 关联交易情况
1. 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
(1) 明细情况
1) 采购商品和接受劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
杭州运河辰景物业管理服务有
物业费、水电费等 136,637.46
限公司
浙江南都企业管理服务有限公 电费 7,691.70 3,376.13
司 场地费 1,321.10
2) 出售商品和提供劳务的关联交易
关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
杭州运河辰景物业管理服务 保洁费 2,701,419.94 2,557,069.02
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关联方 关联交易内容 本期数 上年同期数
有限公司 人工费 361,539.94
商品款 78,706.29
物业费 22,678.18
道闸改造工程 15,600.92
案场服务费 816,227.92 365,795.22
商品款 4,050.09 9,326.11
杭州南郡溪景置业有限公司 水电能耗费 40,079.65
住宿费 2,299.06
保洁费 2,401.89
杭州南迪幼儿园有限公司 商品款 14,555.21
浙江南都企业管理服务有限 商品款 11,331.72 18,592.76
公司 水电能耗费 16,122.20
浙江南都产业发展集团有限
商品款 366.98 619.47
公司
保洁费 7,938.68
浙江南都教育科技有限公司
商品款 8,918.58
浙江南都房地产营销策划有
商品款 19,469.03
限公司
杭州南郡房友房地产经纪有
商品款 1,061.95
限公司
2. 关联租赁情况
公司出租情况
本期确认的 上年同期确认的
承租方名称 租赁资产种类
租赁收入 租赁收入
杭州南郡溪景置业有
房屋建筑物 331,174.93 165,944.65
限公司
3. 关键管理人员报酬
项 目 本期数 上年同期数
关键管理人员报酬 1,127.77 万元 875.16 万元
4. 其他关联交易
根据 2022 年 11 月 25 日公司第二次临时股东大会决议审议通过的关于对外投资暨关联
交易的议案，公司拟以 8,525.98 万元受让南都产发集团持有的谷尚智能公司 17%股权，公
司已与南都产发集团签订《股权转让协议》，并于 2022 年 11 月 28 日支付股权转让款
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8,525.98 万元。
(三) 关联方应收应付款项
应收关联方款项
期末数 期初数
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
杭州南郡溪景置业有限
应收账款 1,490,055.73 82,443.19 387,742.93 19,387.15
公司
杭州运河辰景物业管理
807,823.86 40,391.19 400,045.00 20,002.25
服务有限公司
杭州南迪幼儿园有限公
3,168.00 158.40
司
浙江南都企业管理服务
2,350.00 117.50
有限公司
小 计 2,301,047.59 122,992.78 790,137.93 39,506.90
杭州运河辰景物业管理
其他应收款 45,154.14 2,257.71
服务有限公司
小 计 45,154.14 2,257.71
十一、承诺事项
(一) 浙江悦郡公司于 2016 年 12 月 27 日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房
屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路 336 号鑫都汇大厦北楼 13-23 层、一
层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自 2017 年 1 月 1 日起至 2028 年 12 月 31 日止，租金及
物业费合计 111,015,884.00 元。首年租金及物业费于 2017 年 8 月 1 日前支付，第二租赁
年起租金及物业费每季度支付一次。截至 2022 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累计已支付
47,752,996.39 元租赁费。
(二) 浙江悦郡公司于 2016 年 12 月 29 日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市九环路 31-6 号 2 幢北楼整栋 1-5 层及南楼 4-5 层房屋，租赁
期自 2017 年 3 月 20 日起至 2027 年 7 月 19 日止，租金及物业费合计 25,464,587.78 元。
租赁期前三个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司
于 2022 年与杭州天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自 2022 年 5
月 1 日公司退租南楼 4-5 楼房屋，租赁期自 2022 月 5 月 1 日至 2027 年 7 月 19 日止，租金
及物业费合计 7,139,009.95 元。截至 2022 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累计已支付
13,187,369.76 元租赁费。
(三) 浙江悦郡公司于 2017 年 7 月 14 日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合
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同》，承租该公司位于杭州市西湖区天目山路 405 号的房屋，租赁期自 2017 年 7 月 15 日
起至 2029 年 7 月 14 日止，租金及物业费合计 69,283,724.00 元。租赁期前四个月系免租
期，第五租赁月起租金及物业费每六个月支付一次。截至 2022 年 12 月 31 日，浙江悦郡公
司累计已支付 31,508,666.02 元租赁费。
(四) 浙江悦郡公司于 2018 年 6 月 8 日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市余杭区闲林五常大道华元西溪欢乐城 5 号楼 5-9 层房屋，租
赁期自 2018 年 7 月 1 日起至 2036 年 12 月 31 日止，租金合计 62,773,248.00 元，2022 年
1 月浙江悦郡公司与杭州欢乐城投资有限公司签订《补充协议》，约定 2022 年-2024 年减
免租金共 1,931,798.40 元，减免后合同总金额为 60,841,449.60 元。2022 年 9 月公司已
与杭州欢乐城投资有限公司提前终止合同，并于 2022 年 7 月 25 日完成退租及水电费清
算。
(五) 浙江悦郡公司于 2019 年 4 月 10 日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合
同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路 318-324 号 19 层-24 层房屋，租赁期自 2019
年 6 月 1 日起至 2025 年 5 月 31 日止，租金合计 23,809,146.67 元。租赁期前两个月系免
租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。截至 2022 年 12 月 31 日，浙江悦郡公司累计已
支付 13,916,000.00 元租赁费。
(六) 浙江悦郡公司于 2021 年 8 月 1 日与浙江大学创新创业研究院有限公司签订《房
屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街 397 号浙江大学校友企业总
部经济园一期 A18、A19 的一层、二层、A20 商铺、A21 一层部分商铺，租赁期自 2021 年 8
月 1 日起至 2036 年 7 月 31 日止，含 9 个月免租装修期，租金合计 49,796,349.00 元。租
金按季度支付，首季度租金应于 2022 年 4 月 20 日前支付，下一季度租金应于当季度最后
一个月的 20 号前支付，以此类推。2022 年 12 月，浙江悦郡公司与浙江大学创新创业研究
院有限公司双方发函表明需提前终止合同，并于 2023 年 1 月 13 日协议解约。
十二、资产负债表日后事项
(一) 资产负债表日后利润分配情况
根据 2023 年 4 月 24 日公司第三届董事会第九次会议审议通过的 2022 年度利润分配预
案，公司拟以 2022 年 12 月 31 日的总股本 187,777,779 股为基数，每 10 股分配 3.097 元
（含税）现金股利。
(二)其他资产负债表日后事项说明
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根据 2022 年 11 月 25 日公司第二次临时股东大会决议审议通过的关于对外投资暨关联
交易的议案，公司拟以 8,525.98 万元受让南都产发集团持有的谷尚智能公司 17%股权，股
权受让后将根据项目进度，按股权比例增资等方式分步投资谷尚智能公司及后续自行装修
费用，上述投资总额不超过 30,000 万元。公司已分别于 2023 年 1 月 5 日、2023 年 1 月 10
日支付 6,800 万元、3,400 万元。
十三、其他重要事项
(一) 分部信息
本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估
经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按主要类别分类的营业收入及营业成
本详见本财务报表附注五(二)1 之说明。
(二) 公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下部分房地产开发项
目提供物业服务。绿地控股旗下部分项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业
（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。
由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事
项进行会计处理。截至 2022 年 12 月 31 日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议
但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计 33,405,578.65 元。
(三) 为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法
权益，截至 2022 年 12 月 31 日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计
10,145.59 万元，已采取保全措施 3,657.68 万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账
3,346.57 万元。
(四) 租赁
1. 公司作为承租人
(1) 使用权资产相关信息详见本财务报表附注五(一)12 之说明。
(2) 公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注三(二十三)之
说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：
项 目 本期数 上年同期数
短期租赁费用 1,845,888.66 1,752,568.33
低价值资产租赁费用（短期租赁除外）
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合 计 1,845,888.66 1,752,568.33
(3) 与租赁相关的当期损益及现金流
项 目 本期数 上年同期数
租赁负债的利息费用 6,274,322.43 4,777,052.39
计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁
付款额
转租使用权资产取得的收入
与租赁相关的总现金流出 25,751,612.51 25,714,388.47
售后租回交易产生的相关损益
(4) 租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注八(二)之说
明。
2. 公司作为出租人
(1) 经营租赁
1) 租赁收入
项 目 本期数 上年同期数
租赁收入 30,072,927.36 30,094,757.27
其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额
相关收入
2) 经营租赁资产
项 目 期末数 上年年末数
固定资产 9,239,700.14 10,554,358.74
投资性房地产 24,748,379.00 7,935,064.60
使用权资产 70,694,487.49 129,935,334.00
小 计 104,682,566.63 148,424,757.34
经营租出固定资产详见本财务报表附注五(一)11 之说明。
3) 根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额
剩余期限 期末数 上年年末数
1 年以内 11,098,954.36 20,650,571.69
1-2 年 3,257,023.26 6,130,741.38
2-3 年 2,350,653.40 3,986,744.17
3-4 年 1,275,062.94 3,051,112.35
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4-5 年 820,404.00 2,299,550.18
5 年以后 4,701,960.00
合 计 18,802,097.96 40,820,679.77
十四、母公司财务报表主要项目注释
(一) 母公司资产负债表项目注释
1. 应收账款
(1) 明细情况
1) 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备 101,455,915.36 22.16 33,465,678.92 32.99 67,990,236.44
按组合计提坏账准备 356,329,924.28 77.84 32,312,217.85 9.07 324,017,706.43
合 计 457,785,839.64 100.00 65,777,896.77 14.37 392,007,942.87
（续上表）
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 378,576,247.78 100.00 36,886,927.63 9.74 341,689,320.15
合 计 378,576,247.78 100.00 36,886,927.63 9.74 341,689,320.15
2) 期末单项计提坏账准备的应收账款
计提比例
单位名称 账面余额 坏账准备 计提理由
（%）
按预计可收回金额
绿地地产 101,455,915.36 33,465,678.92 32.99
计提
小 计 101,455,915.36 33,465,678.92 32.99
3) 采用组合计提坏账准备的应收账款
期末数
项 目
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
第 81 页 共 92 页
账龄组合 339,689,967.55 32,312,217.85 9.51
合并范围内关联方
16,639,956.73
往来组合
小 计 356,329,924.28 32,312,217.85 9.07
4) 采用账龄组合计提坏账准备的应收账款
期末数
账 龄
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内 248,707,090.21 12,435,354.51 5.00
1-2 年 67,610,048.21 6,761,004.82 10.00
2-3 年 7,662,477.49 2,298,743.25 30.00
3-4 年 6,646,678.70 3,323,339.35 50.00
4-5 年 7,849,485.08 6,279,588.06 80.00
5 年以上 1,214,187.86 1,214,187.86 100.00
小 计 339,689,967.55 32,312,217.85 9.51
(2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额
1 年以内 251,050,843.34
1-2 年 135,748,722.40
2-3 年 34,761,806.52
3-4 年 23,127,906.26
4-5 年 11,882,373.26
5 年以上 1,214,187.86
合 计 457,785,839.64
(3) 坏账准备变动情况
1) 明细情况
本期增加 本期减少
项 目 期初数 收 其 转 其 期末数
计提 核销
回 他 回 他
单项计提坏
33,465,678.92 33,465,678.92
账准备
按组合计提
36,886,927.63 -4,504,657.85 70,051.93 32,312,217.85
坏账准备
合 计 36,886,927.63 28,961,021.07 70,051.93 65,777,896.77
(4) 本期实际核销的应收账款情况
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本期实际核销应收账款 70,051.93 元。
(5) 应收账款金额前 5 名情况
占应收账款余额
单位名称 账面余额 坏账准备
的比例（%）
第一名 20,563,619.06 4.49 11,808,611.73
第二名 16,274,456.13 3.56
第三名 13,473,766.15 2.94 4,070,717.58
第四名 12,368,198.84 2.70 7,763,827.42
第五名 9,622,998.00 2.10 1,174,347.30
小 计 72,303,038.18 15.79 24,817,504.03
2. 其他应收款
(1) 明细情况
项 目 期末数 期初数
应收股利 8,058,859.69
其他应收款 80,922,331.31 83,277,124.94
合 计 88,981,191.00 83,277,124.94
(2) 应收股利
项 目 期末数 期初数
普通股股利 8,058,859.69
小 计 8,058,859.69
(3) 其他应收款
1) 明细情况
① 类别明细情况
期末数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
按组合计提坏账准备 92,223,338.59 100.00 11,301,007.28 12.25 80,922,331.31
合 计 92,223,338.59 100.00 11,301,007.28 12.25 80,922,331.31
（续上表）
第 83 页 共 92 页
期初数
账面余额 坏账准备
种 类
计提 账面价值
比例
金额 金额 比例
（%）
（%）
按组合计提坏账准备 91,971,699.83 100.00 8,694,574.89 9.45 83,277,124.94
合 计 91,971,699.83 100.00 8,694,574.89 9.45 83,277,124.94
② 采用组合计提坏账准备的其他应收款
期末数
组合名称
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
合并范围内关联方往来
3,662,708.93
组合
账龄组合 88,560,629.66 11,301,007.28 12.76
其中：1 年以内 62,088,615.89 3,104,430.79 5.00
1-2 年 7,869,879.60 786,987.96 10.00
2-3 年 14,707,491.49 4,412,247.44 30.00
3-4 年 1,471,429.65 735,714.83 50.00
4-5 年 807,933.88 646,347.11 80.00
5 年以上 1,615,279.15 1,615,279.15 100.00
小 计 92,223,338.59 11,301,007.28 12.25
2) 账龄情况
账 龄 期末账面余额
1 年以内 63,222,498.75
1-2 年 8,667,036.83
2-3 年 15,118,277.70
3-4 年 1,641,119.15
4-5 年 820,971.00
5 年以上 2,753,435.16
合 计 92,223,338.59
3) 坏账准备变动情况
第一阶段 第二阶段 第三阶段
整个存续期预
项 目 整个存续期预期 合 计
未来 12 个月 期信用损失
信用损失（未发
预期信用损失 （已发生信用
生信用减值）
减值）
第 84 页 共 92 页
期初数 2,410,057.99 3,477,048.86 2,807,468.04 8,694,574.89
期初数在本期 —— —— ——
--转入第二阶段 -393,493.98 393,493.98
--转入第三阶段 -1,470,749.15 1,470,749.15
--转回第二阶段
--转回第一阶段
本期计提 1,087,866.78 -1,612,805.73 3,131,371.34 2,606,432.39
本期收回
本期转回
本期核销
其他变动
期末数 3,104,430.79 786,987.96 7,409,588.53 11,301,007.28
4) 其他应收款款项性质分类情况
款项性质 期末账面余额 期初账面余额
应收暂付款 63,414,781.19 58,400,624.56
押金保证金 26,567,196.23 32,010,750.48
其他 2,241,361.17 1,560,324.79
合 计 92,223,338.59 91,971,699.83
5) 其他应收款金额前 5 名情况
占其他应收款
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 余额的比例 坏账准备
（%）
传富置业（成
押金保证金 1,300,000.00 2-3 年 1.41 390,000.00
都）有限公司
成都轨道资源经
押金保证金 1,288,018.40 1 年以内 1.40 64,400.92
营管理有限公司
390,000.00 1 年以内
杭州市江干区东 应收暂付款
方润园第四届业 355,348.52 1.13 216,104.56
主委员会 2-3 年
押金保证金 300,000.00
湖州吴兴兴城市
押金保证金 900,000.00 2-3 年 0.98 270,000.00
政工程有限公司
余杭区春天家园 100,000.00 1 年以内
第一届业主委员 押金保证金 0.90 539,000.00
会 280,000.00 2-3 年
第 85 页 共 92 页
占其他应收款
单位名称 款项性质 账面余额 账龄 余额的比例 坏账准备
（%）
450,000.00 5 年以上
小 计 5,363,366.92 5.82 1,479,505.48
3. 长期股权投资
(1) 明细情况
期末数 期初数
项 目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 451,971,913.13 26,190,000.00 425,781,913.13 296,856,452.40 26,190,000.00 270,666,452.40
对联营、合营企业
87,564,109.73 87,564,109.73 2,626,029.84 2,626,029.84
投资
合 计 539,536,022.86 26,190,000.00 513,346,022.86 299,482,482.24 26,190,000.00 273,292,482.24
(2) 对子公司投资
本期计提 减值准备
被投资单位 期初数 本期增加 本期减少 期末数
减值准备 期末数
浙江悦都物业服
957,000.00 957,000.00
务有限公司
浙江乐勤清洁服
3,000,000.00 3,000,000.00
务有限公司
杭州乐勤楼宇工
500,000.00 500,000.00
程有限公司
浙江悦都网络科
20,000,000.00 20,000,000.00 40,000,000.00
技有限公司
浙江悦郡公司 117,858,000.00 117,858,000.00
上海采林物业管
49,500,000.00 49,500,000.00 26,190,000.00
理有限公司
江苏金枫物业服
100,800,000.00 100,800,000.00
务有限责任公司
杭州乐勤装饰工
603,452.40 603,452.40
程有限公司
杭州南郡商业经
1,275,000.00 1,275,000.00
营管理有限公司
杭州信建大悦住
200,000.00 200,000.00
房服务有限公司
杭州南诚智慧生
153,000.00 153,000.00
活服务有限公司
南都(嘉兴)智慧
物业服务有限公 255,000.00 255,000.00
司
浙江南都智联物
500,000.00 500,000.00
业服务有限公司
杭州南都悦萱养
1,000,000.00 1,000,000.00
老服务有限公司
浙江南都爱如餐
255,000.00 255,000.00
饮管理有限公司
第 86 页 共 92 页
桐乡市乌镇南都
智慧城市服务有 3,000,000.00 3,000,000.00
限公司
浙江中大普惠物
125,526,662.73 125,526,662.73
业有限公司
杭州中大物业服
6,588,798.00 6,588,798.00
务有限公司
小 计 296,856,452.40 155,115,460.73 451,971,913.13 26,190,000.00
(3) 对联营企业投资
本期增减变动
被投资单位 期初数 权益法下确认 其他综合
追加投资 减少投资
的投资损益 收益调整
联营企业
杭州运河辰景物
业管理服务有限 1,365,081.81 153,975.96
公司
江西国信南都商
1,260,948.03 -475,696.07
业管理有限公司
浙江谷尚智能科
85,259,800.00
技有限公司
合 计 2,626,029.84 85,259,800.00 -321,720.11
（续上表）
本期增减变动
减值准备期末
被投资单位 其他权 宣告发放现金 计提减 其 期末数
余额
益变动 股利或利润 值准备 他
联营企业
杭州运河辰景物
业管理服务有限 1,519,057.77
公司
江西国信南都商
785,251.96
业管理有限公司
浙江谷尚智能科
85,259,800.00
技有限公司
合 计 87,564,109.73
(二) 母公司利润表项目注释
1. 营业收入/营业成本
(1) 明细情况
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
主营业务收入 1,185,572,740.80 949,054,008.60 1,109,606,360.88 821,112,270.19
第 87 页 共 92 页
其他业务收入 2,124,230.28 1,603,850.72 3,251,222.06 2,395,044.89
合 计 1,187,696,971.08 950,657,859.32 1,112,857,582.94 823,507,315.08
其中：与客户之间的合
1,179,384,604.31 949,054,008.60 1,107,261,800.81 821,635,956.24
同产生的收入
(2) 与客户之间的合同产生的收入按主要类别的分解信息
1) 收入按商品或服务类型分解
本期数 上年同期数
项 目
收入 成本 收入 成本
物业基础服务 1,063,207,657.60 877,835,437.51 988,661,535.03 781,270,088.96
物业增值服务 81,335,649.45 43,516,237.86 64,512,482.79 4,051,961.80
非业主增值服务 34,841,297.26 27,702,333.23 54,087,782.99 36,313,905.48
小 计 1,179,384,604.31 949,054,008.60 1,107,261,800.81 821,635,956.24
2) 收入按商品或服务转让时间分解
项 目 本期数 上年同期数
在某一时点确认收入 61,675,311.60 43,578,703.96
在某一时段内确认收入 1,117,709,292.71 1,063,683,096.85
小 计 1,179,384,604.31 1,107,261,800.81
2. 投资收益
项 目 本期数 上年同期数
权益法核算的长期股权投资收益 -321,720.11 -22,759.54
成本法核算的长期股权投资收益 29,583,855.48 12,484,887.48
金融工具持有期间的投资收益 15,201,074.62 11,346,769.52
其中：分类为以公允价值计量且其变动计入当期
15,201,074.62 9,854,834.06
损益的金融资产（理财产品）
分类为以公允价值计量且其变动计入当期
1,491,935.46
损益的金融资产（权益工具投资）
其他债权投资在持有期间取得的利息收入 28,091,892.75
合 计 44,463,209.99 51,900,790.21
十五、其他补充资料
(一) 非经常性损益
非经常性损益明细表
第 88 页 共 92 页
项 目 金额 说明
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲
2,460,951.78
销部分
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、
9,980,657.54
减免
计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相
关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续 3,432,793.67
享受的政府补助除外）
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于
取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减
值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损
益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期
净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持
有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、
衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易 28,296,691.62
性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金
融负债和其他债权投资取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 1,375,000.00
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价
值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一
次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 301,013.04
其他符合非经常性损益定义的损益项目 68,742.87
小 计 45,915,850.52
减：企业所得税影响数（所得税减少以“－”表示） 10,301,617.02
少数股东权益影响额（税后） 844,501.64
归属于母公司所有者的非经常性损益净额 34,769,731.86
第 89 页 共 92 页
(二) 净资产收益率及每股收益
1. 明细情况
加权平均净资产 每股收益（元/股）
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净利润 14.81 0.77 0.77
扣除非经常性损益后归属于公司
11.26 0.59 0.59
普通股股东的净利润
2. 加权平均净资产收益率的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 145,353,493.70
非经常性损益 B 34,769,731.86
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 110,583,761.84
归属于公司普通股股东的期初净资产 D 947,068,871.65
发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净
E
资产
新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F
回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资
G 65,110,067.09
产
减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 7
外币报表折算差额 I
其他
增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J
报告期月份数 K 12
L= D+A/2+ E×F/K-G
加权平均净资产 981,764,746.03
×H/K±I×J/K
加权平均净资产收益率 M=A/L 14.81%
扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 11.26%
3. 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程
(1) 基本每股收益的计算过程
项 目 序号 本期数
归属于公司普通股股东的净利润 A 145,353,493.70
非经常性损益 B 34,769,731.86
扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 110,583,761.84
期初股份总数 D 187,777,779.00
因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E
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仅为南都物业服务集团股份有限公司出具 2022 年年度审计报告之目的而提供文
件的复印件，仅用于说明天健会计师事务所（特殊普通合伙）合法经营未经本所
书面同意，此文件不得用作任何其他用途，亦不得向第三方传送或披露。
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