上海市北高新股份有限公司 2013 年年度报告摘要
上海市北高新股份有限公司
2013 年年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载
于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 市北高新 股票代码 600604
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 市北 B 股 股票代码 900902
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡申 胡申
电话 021-66528130 021-66528130
传真 021-56770134 021-56770134
电子信箱 zhengquan@shibei.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本年(末)
比上年
2013 年(末) 2012 年(末) 2011 年(末)
(末)增减
（%）
总资产 2,163,519,644.36 1,575,797,549.61 37.30 1,918,252,477.51
归属于上市公司股东的
1,290,941,010.49 1,134,977,092.66 13.74 988,403,565.26
净资产
经营活动产生的现金流
-268,443,671.94 6,391,419.69 不适用 527,044,964.82
量净额
营业收入 426,218,178.74 306,194,851.13 39.20 495,773,204.94
归属于上市公司股东的
171,824,495.15 146,573,527.40 17.23 136,993,198.21
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 170,859,824.69 145,748,679.73 17.23 136,119,660.18
利润
加权平均净资产收益率 增加 0.36
14.17 13.81 14.13
（%） 个百分点
基本每股收益（元／股） 0.3033 0.2588 17.19 0.2418
稀释每股收益（元／股） 0.3033 0.2588 17.19 0.2418
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2.2 前 10 名股东持股情况表
单位：股
年度报告披露日前第 5
报告期股东总数 55,222 55,179
个交易日末股东总数
前 10 名股东持股情况
持有有
股东 持股比 限售条 质押或冻结的
股东名称 持股总数
性质 例(%) 件股份 股份数量
数量
国有
上海市北高新（集团）有限公司 41.67 236,021,173 无
法人
境内
曲辰 自然 0.39 2,200,000 未知
人
GUOTAI JUNAN
境外
SECURITIES(HONGKONG) 0.26 1,485,331 未知
法人
LIMITED
境内
胡雪华 自然 0.25 1,420,703 未知
人
境内
CHU WEN HUA 自然 0.24 1,342,600 未知
人
VANGUARD TOTAL
境外
INTERNATIONAL STOCK 0.23 1,316,000 未知
法人
INDEX FUND
境内
陈小敏 自然 0.20 1,130,000 未知
人
SHENYIN WANGUO 境外
0.19 1,093,120 未知
NOMINEES (H.K.) LTD. 法人
境内
傅频青 自然 0.17 937,400 未知
人
境内
吴毅卫 自然 0.16 900,000 未知
人
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
三、 管理层讨论与分析
第一部分 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，公司董事会和管理层带领全体员工，面对复杂严峻的国内外经济形势，紧紧
围绕打造国内领先的“精品园区综合运营商”的愿景目标，在“创新驱动、转型发展”的总
方针指引下，坚持“深度转型、内涵发展”的经营理念，积极应对复杂多变的经济形势，努
力追求股东利益最大化。公司各项工作稳中有进，全年目标任务圆满完成。公司全年实现主
营业务收入 42,621.82 万元，比上年同期增长了 39.20%，归属于上市公司股东的净利润
17,182.45 万元 ，比上年同期增长了 17.23%，呈现出稳健经营、可持续增长的良好发展态
势。
(1)项目开发建设情况
2013 年度，公司重点推进“一区一城”开发建设项目的实施，报告期内公司及全资子
公司分别竞得了位于市北园区的闸北区 334 街坊 87 丘工业地块、南通科技城 C12051 地块、
南通科技城 M13235 地块、以及南通科技城 CR13043 地块的土地使用权，土地出让面积共
计 341,042.3 平方米，用地性质涵盖工业用地和商住用地。报告期内，万荣路 1268 号产业载
体建设项目实现工程结构封顶，闸北区 334 街坊 87 丘工业地块工程建设项目稳步推进。报
告期内，公司与品牌地产开发商合作，与绿地地产、旭辉集团签订三方投资合作协议，共同
投资设立上海闸北绿地企业发展有限公司，注册资本 79,300 万元，公司持有该项目公司 20%
股权。公司全资子公司上海创越投资有限公司与上海光通信公司合作成立越光投资管理（上
海）有限公司，探索市北园区区域外产业载体的开发运营，为公司不断创造新的利润增长点。
(2)房地产销售及租赁情况
2013 年度，公司实现主营业务收入 426,218,178.74 元，比上年同期增长了 39.20%。其
中，完成产业载体销售收入 306,160,189.74 元，比上年同期增长了 46.97%；完成产业载体
租赁收入 50,285,494.13 元，比上年同期减少了 4.97%。
(3)产业孵化及股权投资情况
2013 年 12 月，公司旗下的科技企业孵化器上海聚能湾企业服务有限公司正式升级成为
国家级科技企业孵化器。目前，聚能湾公司受托管理孵化载体 2 万平方米，累计毕业企业
26 家，在孵企业 75 家，创新孵化模式日趋成熟。报告期内，在股权投资领域，公司参股北
极绒（上海）纺织科技发展有限公司，取得占北极绒经评估后净资产值 2%的股权；参股市
北高新园区内企业上海华艾软件有限公司，取得占注册资本 5.95%的股权，股权投资业务稳
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步推进，对外投资是未来市北高新业务转型、尝试多元化发展的积极探索，是实现公司战略
转型的需要，有利于拓宽公司的发展空间。
(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 426,218,178.74 306,194,851.13 39.20
营业成本 180,505,229.98 127,219,146.94 41.89
销售费用 207,749.25 359,049.00 -42.14
管理费用 34,129,311.07 26,048,071.53 31.02
财务费用 8,528,073.70 18,773,568.21 -54.57
经营活动产生的现金流量净额 -268,443,671.94 6,391,419.69 --
投资活动产生的现金流量净额 -154,534,947.73 -2,180,126.10 --
筹资活动产生的现金流量净额 179,565,432.17 -447,046,035.04 --
研发支出 0 0 0
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司作为园区综合运营商、服务集成商，其驱动收入变化的主要因素是园区产业载体销
售、租赁和委托服务收入。本期营业收入增加的主要原因是园区产业载体销售收入的大幅提
高。
(2) 主要销售客户的情况
前五名客户的营业收入情况： 单位：元
营业收入 2013 年 2012 年
前五名客户的营业收入 194,913,329.06 214,236,660.49
前五名客户的营业收入占营业收入的比例 45.73% 69.97%
3、 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期金额
本期占 上年同期
成本构成 较上年同
分行业 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本
项目 期变动比
比例(%) 比例(%)
例(%)
房地产业 房地产 144,125,989.41 79.85 94,240,503.44 74.08 52.93
租赁和商 租赁和商
36,379,240.57 20.15 32,978,643.50 25.92 10.31
务服务业 务服务
合计 180,505,229.98 100.00 127,219,146.94 100.00 41.89
分产品情况
分产品 成本构成 本期金额 本期占 上年同期金额 上年同期 本期金额
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项目 总成本 占总成本 较上年同
比例(%) 比例(%) 期变动比
例(%)
园区产业
房地产 144,125,989.41 79.85 94,240,503.44 74.08 52.93
载体销售
园区产业
租赁 20,464,497.68 11.34 20,518,116.27 16.13 -0.26
载体租赁
委托服务
商务服务 15,914,742.89 8.81 12,460,527.23 9.79 27.72
收入
合计 180,505,229.98 100.00 127,219,146.94 100.00 41.89
分行业房地产：系本期园区产业载体销售大幅增加所致
分产品房地产：系本期园区产业载体销售大幅增加所致
4、 费用
单位：元
项 目 2013 年 2012 年 本报告期比上年同期增减
销售费用 207,749.25 359,049.00 -42.14%
管理费用 34,129,311.07 26,048,071.53 31.02%
财务费用 8,528,073.70 18,773,568.21 -54.57%
5、 研发支出
(1) 研发支出情况表
单位：元
本期费用化研发支出 0
本期资本化研发支出 0
研发支出合计 0
研发支出总额占净资产比例（%） 0
研发支出总额占营业收入比例（%） 0
(2) 情况说明
公司无研发支出。
6、 现金流
现金流情况： 单位：元
本报告期比上年
项 目 2013 年 2012 年
同期增减
经营活动产生的现金流量净额 -268,443,671.94 6,391,419.69 --
投资活动产生的现金流量净额 -154,534,947.73 -2,180,126.10 --
筹资活动产生的现金流量净额 179,565,432.17 -447,046,035.04 --
7、 发展战略和经营计划进展说明
详见董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析。
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 1.84
房地产业 306,160,189.74 144,125,989.41 52.92 46.97 52.93
个百分点
租赁和商 增加 3.39
120,057,989.00 36,379,240.57 69.70 22.65 10.31
务服务业 个百分点
减少 0.80
合计 426,218,178.74 180,505,229.98 57.65 39.20 41.89
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
园区产业 减少 1.84
306,160,189.74 144,125,989.41 52.92 46.97 52.93
载体销售 个百分点
园区产业 减少 1.92
50,285,494.13 20,464,497.68 59.30 -4.97 -0.26
载体租赁 个百分点
委托及其
增加 4.90
他服务收 69,772,494.87 15,914,742.89 77.19 55.15 27.72
个百分点
入
减少 0.80
合计 426,218,178.74 180,505,229.98 57.65 39.20 41.89
个百分点
（一）持有土地在建或待建项目
建
土地面积 设 权益
项目名称 地块名称 开发主体
（平方米） 状 占比
态
信息产业园（万荣
闸北区 334 街坊 上海开创企业 在
路 1268 号产业建设 22,600.00 100%
90 丘地块 发展有限公司 建
项目）
闸北区 334 街坊 87
自 闸北区 334 街坊 上海开创企业 待
丘产业载体建设项 37,210.90 100%
行 87 丘地块 发展有限公司 建
目
开
市北高新（南通）
发 C12051 地块建设项 上海市北高新 在
科技城 C12051 地 3,748.20 100%
目 南通有限公司 建
块
市北高新（南通） 上海市北高新 待
新建标准厂房项目 114,507.35 100%
科技城 M13235 地 南通有限公司 建
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块
上海闸北绿地
闸北区 336 街坊 在
合 绿地中环广场项目 企业发展有限 31,420.10 20%
18 丘地块 建
作 公司
开 市北高新（南通） 南通新城创置
待
发 待定 科技城 CR13043 房地产有限公 185,575.84 20%
建
地块 司
（二）房地产出租情况
月平均出 平均单位
楼面面积 租金收入
地区 租面积 出租率 期限 租金（元/
（M2） （元）
（M2） 月）
上海市闸北区 94,374.82 77,669.03 82.30% 中长期 52.20 48,655,396.27
上海市黄浦区 83.92 83.92 100.00% 中长期 21.45 21,600.00
上海市普陀区 4,984.00 4,984.00 100.00% 中长期 25.61 1,531,537.86
合计 99,442.74 82,736.95 50.57 50,208,534.13
（三）房地产销售情况
报告期内
年内已竣工 在建楼面 报告期内 每平方米 可供出售
种类 已售楼面
楼宇面积 面积 销售金额 平均售价 楼面面积
面积
工业楼宇 28,552.23 78,527.00 14,524.62 306,160,189.74 21,078.71 14,027.61
（四）财务融资情况
融资途 期末融资总金 本期利息金
存货项目名称 对外担保总额 利率
径 额 额
信息产业园（万荣
银行借
路 1268 号产业建 179,000,000.00 / 3,773,708.35 8.86%
款
设项目）
（五）下一年度新开工计划
项目名称 开发主体 地区 土地面积（平方米）
闸北区 334 街坊 87 丘产业 上海开创企业发 上海市北高新技术
37,210.90
载体建设项目 展有限公司 服务业园区
市北高新（南通）科技城 上海市北高新南 市北高新（南通）科
114,507.35
M13235 地块项目 通有限公司 技城
2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海 426,218,178.74 39.20
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主营业务收入主要发生在上海。
(三) 资产、负债情况分析
1、 资产负债情况分析表
单位：元
本期期末金
本期期末数占 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 总资产的比例 上期期末数 占总资产的
末变动比例
（%） 比例（%）
（%）
货币资金 100,914,038.86 4.66 344,276,553.98 21.84 -70.69
预付账款 54,000,000.00 3.43 -100.00
其他应收款 26,075,564.24 1.21 58,387,738.13 3.71 -55.34
存货 898,330,939.21 41.52 353,140,531.35 22.41 154.38
长期股权投
563,191,126.42 26.03 368,702,251.37 23.40 52.75
资
投资性房地
394,029,495.83 18.21 275,286,550.78 17.47 43.13
产
固定资产 47,710,743.54 2.21 17,148,543.05 1.09 178.22
短期借款 100,000,000.00 4.62 0.00 0.00
应付账款 101,422,969.23 4.69 23,952,063.60 1.52 323.44
预收款项 35,359,694.83 1.63 1,985,957.57 0.13 1,680.49
其他应付款 255,366,218.24 11.80 119,349,689.79 7.57 113.96
一年内到期
的非流动负 5,500,000.00 0.25 80,000,000.00 5.08 -93.13
债
长期借款 285,602,296.67 13.20 105,000,000.00 6.66 172.00
(四) 核心竞争力分析
自 2012 年正式登陆资本市场以来，公司依托多年积累的中心城区产业园区运营经验，
在产业集聚、产业载体开发、企业服务集成、资产经营管理等方面不断提升自身能力，转型
为“精品园区综合运营商”。
公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
1、产业集聚和培育能力
作为上海“创新驱动，转型发展”的成功案例，公司经营的市北园区大力推进“三个
经济”发展（总部经济、楼宇经济和涉外经济），不断优化产业结构，形成了以“软件信息、
检验检测、节能环保”等为特色的主导产业。截止 2013 年年底，市北园区实现二三产业营
业总收入达 1008 亿元，产业集聚能力不断增强，经济带动效应愈发明显。
公司依托市北园区的产业发展，所开发的产业载体具备稳定的客户群，产业载体租售
情况良好。同时，公司旗下的科技企业孵化器--上海聚能湾企业服务有限公司，于 2013 年
12 月正式升级成为国家级科技企业孵化器。目前，聚能湾公司委托管理孵化载体 2 万平方
米，累计毕业企业 26 家，在孵企业 75 家，创新孵化模式日趋成熟，为公司的发展不断提供
优质、稳定的企业客户群体。
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2、产业载体开发能力
为满足产业发展的需要，市北高新在“产城融合”的发展理念下，运用环保技术，倡
导低碳经济，建设绿色产业园区，突出城市化功能建设，打造“最适合总部经济以及现代服
务业集聚的产业园区”。公司设立的全资子公司上海市北高新南通有限公司，将积极参与南
通科技城的开发建设。在控股股东的支持下，公司希望能在南通科技城的建设中有所建树，
继续稳步扩大产业载体开发建设的业务规模，以保证公司经营的持续性和收益性。
此外，公司还设立全资子公司上海创越投资有限公司，将市北高新多年积累的园区运
营经验，运用到价值被低估的工业或商业不动产中，挖掘和提升其潜在价值，发挥园区运营
的资源优势、服务优势和客户优势，探索市北园区区域外产业载体的开发运营，为公司不断
创造新的利润增长点。
3、产业投资和业务拓展能力
经过多年运营的积累，市北高新园区内已集聚了一批优质企业。目前，入驻市北高新
园区的企业已达 2000 多家，且每年可保持 200-300 家企业增量，这为公司涉足产业投资提
供了数量庞大的优质蓄水池。未来，公司将加大产业投资力度，拓展公司业务发展领域，寻
找新的盈利空间。
4、企业运营管理能力
公司拥有一支专门从事园区规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发
展提供了强大的人力资源保障。此外，公司核心团队长期稳定，善于短、中、长期目标结合，
能够根据形势变化，有效推进公司的战略转型，园区综合运营能力首屈一指。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
1）报告期内投资情况： 单位：万元
项目 2013 年 2012 年 增减变动幅度（%）
报告期内投资额 29,102.00 5,000.00 482.04%
2）报告期内被投资公司情况 单位：万元
占被投
资公司
被投资公司名称 注册资本 经营范围 权益的 备注
比例
（%）
公司持股 70%，开
创公司持股 30%，
上海市北高新南通有 房地产经营开发、投资
30,000 100% 报告期内实收资
限公司 与资产管理、咨询等
本增加至 10,000
万元
投资咨询，企业管理咨
上海创越投资有限公 报告期内出资
3,000 询，市场营销策划，商 100%
司 3,000 万元
务信息咨询等
越光投资管理（上海） 投资管理，实业投资， 系上海创越投资
2,500 90%
有限公司 企业管理咨询，市场营 有限公司投资设
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销策划，商务信息咨询 立，报告期内出资
等 2,250 万元
系公司投资设立
企业管理咨询，投资咨
上海闸北绿地企业发 的参股公司，报告
79,300 询，物业管理，绿化养 20%
展有限公司 期内出资 15,860
护，房地产开发经营等
万元
从事纺织技术领域内
的技术开发、技术转
北极绒（上海）纺织科 1,127.395 报告期内出资
让、技术咨询，服装服 2%
技发展有限公司 7 1,700 万元
饰、针纺织品、日用百
货的销售等
报告期内出资
在计算机软件、通信、
3,542 万元。由股
网络等专业技术领域
上海华艾软件有限公 份公司和其全资
2,353 内从事技术开发、技术 5.95%
司 孙公司上海聚能
咨询，计算机网络工程
湾企业服务有限
等
公司合计持有
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
报告
占该公
期所 会计
证券代 证券 最初投资 司股权 期末账面价 报告期 股份
有者 核算
码 简称 成本 比例 值 损益 来源
权益 科目
（％）
变动
长期
水仙
400008 3,040,000 0.37 1,821,600.00 0 0 股权 认购
A3
投资
长期
鹫峰
400010 150,000 0.37 150,000 0 0 股权 认购
5
投资
合计 3,190,000 / 1,971,600.00 / /
(2) 持有非上市金融企业股权情况
持有数 占该公 报告期
所持 最初投 期末账 报告期
量 司股权 所有者 会计核 股份来
对象 资金额 面价值 损益
比例 权益变 算科目 源
名称 （元） （元） （元）
（股） （%） 动（元）
上海
银行
长期股
股份 71,000 103,660 0.0024 71,000 受让
权投资
有限
公司
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上海市北高新股份有限公司 2013 年年度报告摘要
合计 71,000 103,660 / 71,000 / /
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、 募集资金使用情况
(1) 其他
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
4、 主要子公司、参股公司分析
上海市北高新股份有限公司控股、参股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
工业园区开
上海开创
发、经营、管
企业发展 10,000 100% 195,579.10 113,843.42 36,973.70 16,252.59
理，房屋租赁
有限公司
等
房地产经营开
上海市北
发、投资与资
高新南通 30,000 70% 14,165.48 9,993.98 0.00 -6.02
产管理、咨询
有限公司
等
投资咨询，企
业管理咨询，
上海创越 市场营销策
投资有限 3,000 100% 划，商务信息 3,237.08 3,214.00 14.80 -36.00
公司 咨询，企业形
象策划，物业
管理等
管理咨询，投
资咨询，物业
管理，绿化养
上海闸北
护，房地产开
绿地发展 79,300 20% 92,543.77 79,224.51 0.00 -75.49
发经营，建筑
有限公司
材料（钢材、
水泥除外）的
批发等
上海开创企业发展有限公司控股、参股公司： 单位：万元
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上海市北高新股份有限公司 2013 年年度报告摘要
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
上海聚能
以服务外包方式
湾企业服
1,000 100% 从事企业投资管 1,102.44 879.98 194.83 25.50
务有限公
理、物业管理等
司
上海电气
工业园区开发、
工业园区
200 51% 经营、管理，房 1,949.55 1,733.28 989.68 -92.87
管理有限
屋租赁等
公司
上海中铁
市北投资 实业投资，房地
20,000 40% 62,940.18 45,741.79 74,587.13 13,453.39
发展有限 产开发、销售等
公司
上海中冶
实业投资，房地
祥腾投资 30,000 32% 61,152.32 52,285.11 36,221.73 3,073.84
产开发、经营等
有限公司
上海市北 房地产经营开
高新南通 30,000 30% 发、投资与资产 14,165.48 9,993.98 0.00 -6.02
有限公司 管理、咨询等
上海创越投资有限公司控股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
越光投资管 投资管理、实业投
理（上海）有 2,500 90% 资、企业管理咨询 2,486.16 2,464.42 7.70 -35.58
限公司 等
2014 年 1 月，全资子公司上海市北高新南通有限公司与上海新城万嘉房地产有限公司
共同出资设立南通新城创置房地产有限公司，注册资本为人民币 1,000 万元，其中上海市北
高新南通有限公司出资人民币 200 万元，占注册资本的 20%；
2014 年 3 月，南通新城创置房地产有限公司注册资本变更为人民币 35,000 万元，其中
上海市北高新南通有限公司出资人民币 7,000 万元，占注册资本的 20%；
5、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
第二部分 董事会关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业竞争格局和发展趋势
从国家宏观形势来看，十八届三种全会后，全面深化改革已经成为今后一个时期发展的
主基调。公司将以“对接国家战略，聚焦高新产业”为使命，坚持走“运营市场化、业务多
元化、团队专业化”之路，在市北园区和南通科技城的综合运营中，运用“战略思维”和“创
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上海市北高新股份有限公司 2013 年年度报告摘要
新思维”，做深“现代服务业”和“战略性新兴产业”，使园区的发展特色更鲜明、布局更合
理、功能更完善，为公司成为“国内领先的精品园区运营商”打下坚实的基础。
从深化国资国企改革的发展趋势来看，上海国资国企改革 20 条正式发布后，作为闸北
区属重点国有上市公司，公司必须以改革促发展，进一步加快推进战略转型步伐，力争使公
司整体实力和核心竞争力实现质的提升，并实现公司发展方向更加明确、业务定位更加清晰、
盈利能力持续上升、品牌效应不断凸显、管理模式科学有效的发展目标。
从国内开发区的发展来看，各开发区呈现千帆竞发的态势，竞争非常激烈。尤其是随着
上海自贸区、大虹桥、临港等一批国家和上海战略的深入实施，对上海其他园区以及全国其
他地区带来深刻地影响。公司将充分利用上海自贸区的“溢出效应”，运用创新的理念，主
动开展前瞻性、对策性的研究，不断提升公司全球资源配置的能力。
(二) 公司发展战略
按照上海市深化国资改革促进企业发展的总要求，公司以成为国内领先的“精品园区运
营专家”为愿景，以“对接国家战略，发展高新产业，繁荣区域经济，服务企业成长”为使
命，以“团队、精品、卓越”为核心价值观，进一步加快推进战略转型步伐，力争公司整体
实力和核心竞争力实现质的提升，基本实现发展方向更加明确、业务定位更加清晰、盈利能
力持续上升、管理模式科学有效、国有资产保值增值的发展目标。
2013 年 10 月 8 日，中共中央政治局委员、上海市委书记韩正等市领导到市北园区调研。
韩正指出，闸北以市北园区为抓手带动全区转型，在全市是一个成功案例，要进一步突出转
型的主题，结合闸北自身实际，做好转型发展这篇大文章。
未来五年，公司将秉承“运营市场化、业务多元化、团队专业化”的总体战略定位，重
点聚焦核心业务的整体提升、公司治理的完善优化和品牌效应的整体放大，提高市场竞争能
力和内部活力，走具有“市北特色”的可持续发展之路。
(三) 经营计划
2014 年，公司将以“改革创新，稳中求进”的核心要求，继续稳步实施产业载体开发
与服务集成，进一步把产业投资做精做深，实现公司多元化经营的华丽转身，以更好的业绩
回报股东。
1、做好载体开发。公司将继续围绕“一区一城” （市北园区和市北高新南通科技城）
建设，重点做好市北园区内万荣路 1268 号产业载体、闸北区 334 街坊 87 丘工业地块，南通
科技城内 M13235 地块、CR13043 地块等产业载体开发项目，打造一批适合总部型、创新型、
知识密集型企业办公的绿色低碳产业载体，为公司的稳步经营与可持续发展提供保障。自
2014 年起，公司将进入产业载体集中建设期。
2、做强优势产业。公司将依托市北园区优势产业的发展基础，继续提升软件信息、检
验检测、节能环保等优势产业的集聚水平。同时，依托首个“上海市云计算产业基地”和首
个以新一代信息技术--云计算产业为特色的“上海市战略性新兴产业示范基地”建设，进一
步推进以云计算技术应用为主的新一代信息技术产业发展。
3、做精园区服务。公司将加快服务体系的“二次创新”力度，构建特色服务平台，完
善服务功能，深化服务内涵，不断提高服务的效益，稳步实现公司向“服务集成商”的蜕变。
4、做深产业投资。依托市北园区产业发展的良好势头，公司仍将进一步加大产业投资
计划的实施力度，分享优质企业高速增长的成果，以此来积极探索公司多元化发展之道，拓
宽公司的发展空间，实现公司的战略转型以及股东利益的最大化。
(四) 因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
为确保公司 2014 年经营计划的顺利实施，满足开发建设资金需求，公司将加强与银行
金融机构的合作，同时积极探索新的融资渠道，合理降低财务运行成本，提高公司融资能力。
(五) 可能面对的风险
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上海市北高新股份有限公司 2013 年年度报告摘要
1、宏观调控政策风险。国家宏观调控政策覆盖园区综合运营的各个阶段，包括土地供
给政策、财税政策、融资方式和渠道限制、环境保护和社会责任等各个方面，均对公司盈利
目标的实现产生一定的影响。在宏观层面上，需要经营层密切关注宏观形势、市场及行业发
展动向，深入研判政策走势，制定应对措施。
2、行业竞争风险。目前，园区综合运营行业集中度逐步提升，竞争日趋激烈。公司虽
然在区域市场上具有品牌优势地位，但与全国性规模开发商相比尚存差距。公司唯有借助自
身优势，精耕细作区域市场，适度扩大规模，提高市场份额，不断提升市场竞争力。
3、跨区域运营风险。公司“一区一城”的开发战略，项目覆盖上海、南通两地，对管
理能力和人才储备提出了更高的要求，公司将面临一定的跨区域运营风险。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
1、 本报告期内新增合并单位
（1）上海创越投资有限公司：2013 年 6 月，本公司全额出资组建上海创越投资有限公司，
为本报告期内增加的合并报表单位。
（2）越光投资管理（上海）有限公司：2013 年 5 月，本公司二级子公司上海创越投资有限
公司与上海光通信公司共同出资组建越光投资管理（上海）有限公司，本公司二级子公司上
海创越投资有限公司持股比例为 90.00%，为本报告期内增加的合并报表单位。
2、 本报告期内无减少合并单位。
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