上海市北高新股份有限公司 2014 年半年度报告摘要
上海市北高新股份有限公司
2014 年半年度报告摘要
一、 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时
刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
股票简称 市北高新 股票代码 600604
股票上市交易所 上海证券交易所
股票简称 市北 B 股 股票代码 900902
股票上市交易所 上海证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡申 胡申
电话 021-66528130 021-66528130
传真 021-56770134 021-56770134
电子信箱 zhengquan@shibei.com
二、 主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
总资产 2,278,089,267.99 2,163,519,644.36 5.30
归属于上市公司股东的净资产 1,290,353,347.63 1,290,941,010.49 -0.05
本报告期比上年
本报告期 上年同期
同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额 -51,915,963.00 -11,824,396.80 339.06
营业收入 68,061,758.86 138,156,760.96 -50.74
归属于上市公司股东的净利
16,972,262.03 51,913,324.41 -67.31
润
归属于上市公司股东的扣除非经
16,392,261.78 51,913,324.41 -68.42
常性损益的净利润
减少 3.15 个百分
加权平均净资产收益率（%） 1.32 4.47
点
基本每股收益（元／股） 0.0300 0.0916 -67.25
稀释每股收益（元／股） 0.0300 0.0916 -67.25
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2.2 截止报告期末股东总数及持有公司 5%以上股份的前十名股东情况
单位：股
报告期末股东总数 55218(A 股：20325，B 股：34893）
前 10 名股东持股情况
持
有
有
限
售 质押或
持股
条 冻结的
股东名称 股东性质 比例 持股数量
件 股份数
(%)
的 量
股
份
数
量
上海市北高新（集团）有限公司 国有法人 41.94 237,582,852 无
曲辰 境内自然人 0.39 2,200,000 未知
SHENYIN WANGUO NOMINEES (H.K.)
境外法人 0.28 1,581,120 未知
LTD.
CHU WEN HUA 境外自然人 0.24 1,342,600 未知
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL
境外法人 0.23 1,316,000 未知
STOCK INDEX FUND
陈小敏 境内自然人 0.22 1,237,863 未知
杨玮 境内自然人 0.20 1,112,098 未知
GUOTAI JUNAN
境外法人 0.17 939,200 未知
SECURITIES(HONGKONG) LIMITED
吴毅卫 境内自然人 0.16 888,159 未知
张亚萍 境内自然人 0.15 871,500 未知
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三、 管理层讨论与分析
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，面对宏观经济总体下行的趋势，公司董事会带领全体员工紧紧围绕打造国内
领先的“精品园区综合运营商”的愿景目标，坚持“深度转型、内涵发展”的工作主线，积
极突破公司发展过程中面临的瓶颈问题，不断优化公司的业务模式，积极探索公司战略转型，
还启动了重大资产重组事项，各项工作稳步推进。
1、产业载体集中建设
自 2014 年起，公司进入了产业载体的集中建设期。报告期内，公司自行开发的在建项
目有三个，总建筑面积达到了 20 万平方米，其中，万荣路 1268 号产业建设项目（市北云
立方）和市北高新（南通）科技城 C12051 地块项目预计将于今年年底竣工，闸北区 334 街
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坊 87 丘产业载体建设项目在报告期内开工建设，预计 2015 年年底竣工。报告期内，公司与
品牌开发商新城万嘉合作开发的市北高新（南通）科技城 CR13043 地块项目（香溢紫郡苑）
以及与绿地地产合作开发的闸北区 336 街坊 18 丘地块项目（绿地中环广场项目）也正在稳
步推进。通过打造一批适合总部型、创新型、知识密集型企业办公的绿色低碳产业载体，将
为公司未来业绩的大幅提升提供强有力的保障。
2、产业孵化及股权投资不断深入
报告期内，公司旗下的国家级科技企业孵化器上海聚能湾企业服务有限公司的创新孵化
模式进一步成熟与完善，共计新引进符合入孵标准企业 18 家，并为 7 家入孵企业取得创业
前贷款共计 105 万元。报告期内，公司进一步加大股权投资力度，4 月初，公司董事会审议
通过了公司出资人民币 4671.8 万元投资全国中小企业股份转让系统（简称“新三板”）挂牌
公司北京维珍创意科技股份有限公司，持有该公司 710 万股股份，占其股本总额的 19.11%，
成为该公司第二大股东。6 月底，公司董事会又审议通过了以自有资金人民币 937.5 万元参
股全国中小企业股份转让系统挂牌公司腾龙电子技术(上海)股份有限公司，持有该公司 75
万股股份，占其增资后股本总额的 4.76%。通过产业孵化与股权投资，公司将分享优质企业
高速增长的成果，有利于进一步拓宽公司的发展空间，实现公司的战略转型和股东利益的最
大化。
3、公司业务模式进一步优化
报告期内，公司认真梳理了公司产业载体的资产状况，研究分析了市北园区所处区域未
来的发展走势，认为虽然公司通过未来几年集中的开发建设，将陆续建成一大批优质的产业
载体项目，但是作为上海中心城区优质的产业载体资源始终是稀缺的，因此必须保留和持有
相当规模的产业载体资产，公司的业务模式应逐步由原来以产业载体销售为主转变成产业载
体租售并举，这样一方面确保了公司长期可持续经营能力，同时随着区域环境的改善、配套
的成熟以及产业的集聚，公司所持有产业载体的盈利能力也将不断地提升；另一方面能够为
公司培育优势产业，做精做深产业投资，实现公司战略转型提供保证。
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 68,061,758.86 138,156,760.96 -50.74
营业成本 28,730,167.65 48,265,974.60 -40.48
销售费用 262,177.00 207,749.25 26.20
管理费用 16,864,791.18 15,610,325.37 8.04
财务费用 8,064,454.91 3,803,708.96 112.02
经营活动产生的现金流量净额 -51,915,963.00 -11,824,396.80 339.06
投资活动产生的现金流量净额 -166,843,324.27 -2,038,499.00 8,084.62
筹资活动产生的现金流量净额 250,311,310.90 -68,686,529.18 -464.43
2、 其它
(1) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2014 年 5 月 27 日，公司因筹划重大资产重组事项停牌。2014 年 8 月 8 日，公司召开第
七届董事会第三十一次会议审议通过了《关于<上海市北高新股份有限公司发行股份购买资
产并募集配套资金暨关联交易预案>的议案》及其他相关议案，并于 2014 年 8 月 9 日披露
了《上海市北高新股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》及其相
关文件并公告复牌。目前，相关工作正在有序推进。
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(2) 其他
1、资产构成与上年度相比发生重大变化的原因与分析
项目 期末余额 年初余额 变动比 主要原因
率
货币资金 132,466,062.49 100,914,038.86 31.27% 本期收回上期末应收账款
应收账款 10,949,743.89 131,447,702.62 -91.67% 本期收回上期末应收账款
预付款项 6,687,199.42 0.00 0.00% 本期预付在建项目工程预付款
其他应收款 50,790,248.29 26,075,564.24 94.78% 本期收回垫付市北高新（南通）
科技城 M13235 地块保证金及
支付正在办理股权登记的投资
款
在建工程 6,092,708.38 746,509.38 716.16% 本期园区产业租赁载体装修施
工建设
短期借款 150,000,000.00 100,000,000.00 50.00% 本期获得控股股东财务资助
应付账款 2,193,052.63 101,422,969.23 -97.84% 本期支付已按进度确认建安成
本的应付账款
应付职工薪 111,239.47 2,650,432.93 -95.80% 本期发放上年计提应付职工薪
酬 酬
应交税费 -4,802,717.93 62,315,671.31 -107.71% 本期缴纳上年计提应交税费
应付利息 1,110,545.56 765,805.48 45.02% 本期银行借款增加，应付利息
增加
应付股利 17,559,924.89 0.00 0.00% 根据 2013 年度股东大会决议计
提
长期借款 502,498,407.60 285,602,296.67 75.94% 本期在建项目取得银行借款
2、费用构成与上年同期相比发生重大变化的原因与分析
项目 本期金额 上期金额 变动比率 主要原因
本期园区产业载体销售收
营业收入 68,061,758.86 138,156,760.96 -50.74%
入及委托管理费收入减少
营业成本 28,730,167.65 48,265,974.60 -40.48% 结转销售成本减少
本期营业收入减少相应税
营业税金及附加 7,529,460.37 14,376,343.64 -47.63%
金减少
财务费用 8,064,454.91 3,803,708.96 112.02% 本期流动资金借款增加
本期权益法公司上海中铁
投资收益 11,849,430.24 24,518,588.15 -51.67% 市北投资发展有限公司实
现盈利较上年下降所致
本期净利润较上期减少，
所得税费用 3,421,932.11 28,150,106.28 -87.84%
所得税相应减少
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
增加 19.27
房地产业 18,037,000.00 5,769,680.01 68.01 -67.07 -79.45
个百分点
租赁和商 减少 21.69
50,024,758.86 22,960,487.64 54.10 -40.01 13.71
业服务业 个百分点
减少 7.27
合计 68,061,758.86 28,730,167.65 57.79 -50.74 -40.48
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
园区产业 增加 19.27
18,037,000.00 5,769,680.01 68.01 -67.07 -79.45
载体销售 个百分点
园区产业 减少 15.23
22,963,338.10 14,692,482.89 36.02 -14.13 12.70
载体租赁 个百分点
委托服务 减少 17.92
27,061,420.76 8,268,004.75 69.45 -52.23 15.54
收入等 个百分点
减少 7.27
合计 68,061,758.86 28,730,167.65 57.79 -50.74 -40.48
个百分点
本期公司实现主营业务收入 6806.18 万，房地产业占主营业务收入的 26.50%，租赁业和商
业服务业占比为 73.50%，从收入分类来看，租赁业和商业服务业进一步细分为园区产业载
体租赁和委托服务收入等，分别占主营业务收入的 33.74%和 39.76%
（一）持有土地在建或待建项目
土地面积 权益
项目名称 地块名称 开发主体 建设状态
（平方米） 占比
信息产业园
闸北区 334
（万荣路 上海开创企业
街坊 90 丘地 22,600.00 在建 100%
1268 号产业 发展有限公司
块
建设项目）
闸北区 334
闸北区 334
街坊 87 丘产 上海开创企业
街坊 87 丘地 37,210.90 在建 100%
业载体建设 发展有限公司
块
自行开发 项目
市北高新
C12051 地块 （南通）科 上海市北高新
3,748.20 在建 100%
建设项目 技城 C12051 南通有限公司
地块
市北高新
新建标准厂 上海市北高新
（南通）科 114,507.35 待建 100%
房项目 南通有限公司
技城
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M13235 地
块
闸北区 336 上海闸北绿地
绿地中环广
街坊 18 丘地 企业发展有限 31,420.10 在建 20%
场项目
块 公司
市北高新
合作开发
（南通）科 南通新城创置
香溢紫郡苑 技城 房地产有限公 185,575.84 在建 20%
CR13043 地 司
块
（二）房地产出租情况
月平均出 平均单位
楼面面积
地 区 租面积 出租率 期 限 租金（元/ 租金收入（元）
（M2）
（M2） 月）
上海市闸北 48,418.42 38,421.96 79.35% 中长期 96.66 22,282,567.18
区
上海市黄浦 83.92 83.92 100.00% 中长期 21.45 10,800.00
区
上海市静安 8,849.39 36.00 0.41% 中长期 354.17 76,500.00
区
上海普陀区 4,984.00 4,984.00 100.00% 中长期 19.85 593,470.92
合计 62,335.73 43,525.88 69.82% -- -- 22,963,338.10
（三）房地产销售情况
年内已 报告期内
在建楼面 报告期内销 每平方米平 可供出售
种 类 竣工楼 已售楼面
面积 售金额 均售价 楼面面积
宇面积 面积
工业楼宇 0.00 194,457.00 901.85 18,037,000.00 20,000.00 901.85
（四）财务融资情况
融资
存货项目名称 期末融资总金额 对外担保总额 本期利息金额 利率
途径
信息产业园（万荣路 银行
399,373,286.33 / 10,033,965.66 6.71%
1268 号产业建设项目） 借款
（五）下半年新开工计划
项目名称 开发主体 地区 土地面积（平方米）
市北高新（南通）科技城 上海市北高新南 市北高新（南通）
114,507.35
M13235 地块项目 通有限公司 科技城
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2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市闸北区 67,248,179.32 -51.32
上海市黄浦区 10,800.00 /
上海市静安区 209,308.62 /
上海市普陀区 593,470.92 /
本期闸北区的收入占主营业务收入的 98.80%，其他区的收入占比较小。
(三) 核心竞争力分析
公司以成为国内领先的“精品园区综合运营商”为愿景，核心竞争力主要体现在高新技
术产业园区的开发运营与产业投资。
1、园区运营能力
在开发与经营上海市市北高新技术服务业园区的二十多年中，市北高新积累了丰富的经
验，并已在这一领域打响了品牌知名度，成为上海中心城区产业园区转型的成功案例。主要
表现为以市北高新园区为核心，在“产城融合”的发展理念下，以满足总部经济、现代服务
业企业发展需求为导向，通过科学规划，合理布局以及专业经营，在产业载体开发、园区服
务集成、产业培育和集聚等方面形成了比较成熟的运作模式，并将这种模式成功复制到市北
高新（南通）科技城，实现了市北高新品牌向长三角辐射。
2、产业集聚与培育能力
公司经营的市北高新园区已形成以总部经济为主导，聚焦战略性新兴产业和现代服务业
的产业发展格局，重点关注“新一代信息技术（云计算）、检验检测、节能环保”等领域。
目前，园区入驻企业已达 2800 余家，企业总营收突破千亿元。此外，公司旗下的上海聚能
湾企业服务有限公司作为国家级科技企业孵化器，通过委托管理的 2 万平方米孵化载体，累
计孵化高新技术企业近百家，毕业企业近 30 家，创新孵化模式日趋成熟。
3、产业投资能力
坐拥市北高新园区内 2800 余家企业构建起的“企业库”，公司在产业投资方面形成了天
然优势。未来，公司将适时挖掘园区内诸多有发展潜力的优秀高科技企业，以“资本”与“智
本”的结合，不断增强产业投资能力，探索公司多元化经营之道，为公司带来新的市场活力。
4、企业运营管理能力
公司专业人才队伍专注于园区规划、开发、经营管理，为公司经营发展提供强大的人力
资源保障。公司核心团队长期稳定，善于短、中、长期目标结合，能够根据形势变化，有效
推进公司的战略转型，园区综合运营能力首屈一指。此外，围绕产业园区的经营管理，公司
不断规范内部管理和优化服务品质，为公司的健康发展起到了积极作用。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
1）报告期内投资情况： 单位：万元
项 目 2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月 增减变动幅度（%）
报告期内投资额 13117.00 200.00 6458.50%
(1) 持有其他上市公司股权情况
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单位：元
报告
期初持 期末持 报告 期所 会计
证券代 证券 最初投资成 期末账面价 股份
股比例 股比例 期损 有者 核算
码 简称 本 值 来源
（％） （％） 益 权益 科目
变动
长期
水仙
400008 3,040,000.00 0.37 0.37 1,821,600.00 股权 认购
A3
投资
长期
鹫峰
400010 150,000.00 0.37 0.37 150,000.00 股权 认购
5
投资
合计 3,190,000.00 / / 1,971,600.00 / /
(2) 持有金融企业股权情况
报告期
所持 最初投 期初持 期末持 期末账 报告期
所有者 会计核 股份来
对象 资金额 股比例 股比例 面价值 损益
权益变 算科目 源
名称 （元） （%） （%） （元） （元）
动（元）
上海
银行
长期股
股份 71,000 0.0024 0.0024 71,000 受让
权投资
有限
公司
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
上海市北高新股份有限公司控股、参股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
工业园区开
上海开创
发、经营、管
企业发展 10000 100% 209,887.79 113,832.83 4,731.24 1,561.07
理，房屋租赁
有限公司
等
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房地产经营
上海市北
开发、投资与
高新南通 30000 70% 25,543.53 24,954.73 0.00 -39.25
资产管理、咨
有限公司
询等
投资咨询，企
业管理咨询，
上海创越 市场营销策
投资有限 3000 100% 划，商务信息 3,001.04 2,999.93 11.44 0.35
公司 咨询，企业形
象策划，物业
管理等
管理咨询，投
资咨询，物业
管理，绿化养
上海闸北
护，房地产开
绿地发展 79300 20% 94,824.31 78,845.82 0.00 -378.69
发经营，建筑
有限公司
材料（钢材、
水泥除外）的
批发等
上海开创企业发展有限公司控股、参股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
上海聚能 以服务外包方
湾企业服 式从事企业投
1000 100% 952.88 834.85 6.09 -45.13
务有限公 资管理、物业管
司 理等
上海电气
工业园区开发、
工业园区
200 51% 经营、管理，房 1,664.59 1,553.06 24.00 -180.21
管理有限
屋租赁等
公司
上海中铁
市北投资 实业投资，房地
20000 40% 54,708.58 46,535.77 3,714.64 793.98
发展有限 产开发、销售等
公司
上海中冶
实业投资，房地
祥腾投资 30000 32% 55,616.33 55,086.15 1,521.40 2,618.20
产开发、经营等
有限公司
上海市北 房地产经营开
高新南通 30000 30% 发、投资与资产 25,543.53 24,954.73 0.00 -39.25
有限公司 管理、咨询等
上海创越投资有限公司控股公司： 单位：万元
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注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
越光投资
投资管理、实业投
管理（上
2500 90% 资、企业管理咨询 2,184.38 2,186.72 20.93 -277.70
海）有限公
等
司
上海市北高新南通有限公司参股公司： 单位：万元
注册 持有
公司名称 经营范围 总资产 净资产 营业收入 净利润
资本 股权
南通新城创
房地产开发、经
置房地产有 85000 20% 40,667.92 39,931.32 0.00 -68.68
营
限公司
4、 非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
二、 利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司 2014 年 6 月 25 日召开的 2013 年度股东大会审议通过了《2013 年度利润分配预案》，
公司 2013 年度利润分配方案以公司 2013 年末总股本 566,449,190 股为基数，按每 10 股派现
金 0.31 元人民币（含税）向全体股东分配利润，共分派现金红利 17,559,924.89 元,占 2013
年度归属上市公司股东净利润的 10.22%。详见公司于 2014 年 6 月 26 日通过上海证券交易
所网站 www.sse.com.cn 披露的《市北高新 2013 年度股东大会会决议公告》。
期后事项：2013 年度利润分配的实施方案详见公司于 2014 年 7 月 22 日通过上海证券
交易所网站 www.sse.com.cn 披露的《市北高新 2013 年度利润分配实施公告》。2014 年 7 月
29 日，公司已委托中国证券登记结算有限公司上海分公司通过其资金清算系统向股权登记
日登记在册的 A 股股东派发 2013 年度现金红利。2014 年 8 月 13 日，公司已委托中国证券
登记结算有限公司上海分公司通过其资金清算系统向股权登记日登记在册的 B 股股东派发
2013 年度现金红利。
三、 其他披露事项
(一) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
√ 不适用
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