上海市北高新股份有限公司
盈利预测审核报告
2014 年度、2015 年度
盈利预测审核报告
信会师报字[2014]第 114575 号
上海市北高新股份有限公司全体股东：
我们审核了后附的上海市北高新股份有限公司（以下简称“市北
高新”）编制的 2014 年度、2015 年度备考合并盈利预测报告。我们
的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111 号—预测
性财务信息的审核》。市北高新管理层对该预测及其所依据的各项假
设负责。这些假设已在备考合并盈利预测报告中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事
项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，
该预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照企业会计准则编制
基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实
际结果可能与盈利预测存在差异。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国上海 二〇一四年十一月二十七日
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备考合并盈利预测报告
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备考合并盈利预测报告
有关声明：上海市北高新股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）在编制后附的备考
合并盈利预测表时正确确定了盈利预测基准，合理提出盈利预测基本假设，科学运用盈利预测
的方法，不存在故意采用不合理的假设，误导性陈述及重大遗漏。
本备考合并盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但因盈利预测所依据的各种假设具有
不确定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。
一、 备考合并盈利预测编制基础
2014 年 4 月 10 日，公司发布了重大事项停牌公告，公司于 2014 年 4 月 9 日接到控股
股东上海市北高新（集团）有限公司（以下简称市北集团）通知，上海市北高新（集
团）有限公司将研究有关涉及本公司的重大事项。
(一) 上海市北高新股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案
2014 年 11 月 27 日，公司召开第七届第三十七次董事会会议审议通过了《关于公司
发行股份购买资产并募集配套资金方案的议案》。
本次交易由发行股份购买资产和非公开发行股票募集配套资金两部分组成，具体方案
如下：
1、本公司拟向市北集团发行股份购买其持有的上海市北生产性企业服务发展有限公
司（以下简称市北发展）、上海泛业投资有限公司（以下简称泛业投资）两家全资子
公司各 100%的股权。交易完成后，本公司将直接持有市北发展、泛业投资两家全资
子公司各 100%的股权。
2、本公司拟向不超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金
总额不超过本次交易总金额的 25%。
(二) 上海市北高新股份有限公司发行股份购买资产协议
2014 年 8 月 8 日，公司与上海市北高新（集团）有限公司签订了《发行股份购买资
产协议》。
具体方案如下：
标的资产的最终交易价格将由双方根据具有证券业务资格的资产评估机构出具的、经
主管国有资产管理部门核准或备案的资产评估报告中确认的标的资产评估值协商确
定。
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根据上海东洲资产评估有限公司于 2014 年 7 月 31 日出具的沪东洲资评报字【2014】
第 0342156 号《企业价值评估报告书》和沪东洲资评报字【2014】第 0343156 号《企
业价值评估报告书》，经上海市国有资产监督管理委员会评估备案，市北发展和泛业
投资的评估价值分别为 142,053.98 万元、711.01 万元。
在编制本次盈利预测时，本公司依据公司及拟购买资产市北发展和泛业投资的历史经
营业绩，编制了 2013 年度以及 2014 年 1 至 9 月的备考财务报表，业经立信会计师事
务所（特殊普通合伙）审计并出具了信会师报字（2014）第 114574 号审计报告。在
此基础上，考虑国家的宏观政策和公司面临的市场环境，结合本公司 2014 至 2015 年
度的经营计划、各项业务收支计划、已签订的销售合同、项目开发建设施工计划及其
他有关资料，本着谨慎性原则，经过分析研究编制了本盈利预测报告。该盈利预测已
扣除企业所得税，但未计不确定的非经常性项目对公司获利能力的影响。编制盈利预
测时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家现行的法律、法规、新颁布的企业
会计准则的规定，在各重要方面均与公司实际采用的会计政策及会计估计一致。
二、 盈利预测所依据的主要假设
(一) 基本假设
在盈利预测期内：
1、公司遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；
2、公司 2014 年度及以后年度均能持续经营；
3、公司遵循的税收制度和有关税收优惠政策无重大变化；
4、公司经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；
5、国家现行外汇汇率、通货膨胀率、银行信贷利率在正常的范围内变动；
6、公司经营计划能如期实现；
7、公司的法人主体及相关的组织机构和会计主体不发生重大变化；
8、公司已签订的主要合同及所洽谈的主要项目能基本实现；
9、公司高层管理人员无舞弊、违法行为而造成重大不利影响；
10、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；
11、房产租赁价格无重大变化；
12、国家对工业园区和房地产行业的调控政策无重大变化。
(二) 特定说明与假设
假设本公司在预测期间的各项经营计划和预算能够完成。
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三、 备考合并盈利预测表
备考合并盈利预测表详见附表。
四、 盈利预测编制说明
(一) 公司的基本情况说明
上海市北高新股份有限公司（以下简称：“市北高新”、“公司”或“本公司”）前身系上海二纺
机股份有限公司，于 1991 年 12 月 10 日经上海市人民政府办公厅以沪府办[1991]155 号文批
准设立的股份有限公司。1992 年 2 月，经中国人民银行上海市分行以（92）沪人金股字第 5
号文批准，向社会公众公开发行境内上市内资股（A 股）股票并上市交易；1992 年 5 月，
经中国人民银行上海市分行以（92）沪人金 B 股字第 1 号文批准，向社会公众公开发行境
内上市外资股（B 股）股票并上市交易。1995 年 10 月 4 日由国家工商行政管理局换发《企
业法人营业执照》，注册号为 310000400065302 号，公司注册资本为人民币 566,449,190.00
元，业经大华会计师事务所验证并出具华业字（97）第 1047 号验资报告。
2009 年 9 月 1 日，公司召开第六届第二十六次董事会会议审议通过了《上海二纺机股份有
限公司重大资产置换暨关联交易预案》。本次交易由股份无偿划转、资产置换两部分组成。
2009 年 9 月 1 日，公司原控股股东太平洋机电(集团)有限公司与上海市北高新(集团)有限公
司签署有关股权划转协议，太平洋机电(集团)有限公司拟将其持有的公司 237,428,652 股国
有股(占公司已发行股本总额的 41.92%)无偿划转给市北集团。同日，公司与上海市北高新（集
团）有限公司签署《资产置换协议》，于 2010 年 1 月 18 日双方签订《资产置换协议补充协
议》(以下合称“《资产置换协议》”), 约定公司拟以其除人民币 2 亿元货币资金外的全部资
产及负债与上海市北高新（集团）有限公司合法拥有的上海开创企业发展有限公司 100%股
权进行资产置换(如有资产或负债无法转移则以现金方式调剂)，差额部分以现金方式予以补
足。
2012 年 4 月 10 日，公司收到了中国证券监督管理委员会《关于核准上海二纺机股份有限公
司重大资产重组方案的批复》（证监许可[2012]438 号），核准本次的重大资产出售及重大资
产置换方案。
2012 年 8 月 22 日，本公司收到中国证券登记结算有限责任公司上海分公司《过户登记确
认书》，原控股股东太平洋机电集团已将持有的本公司 237,428,652 股 A 股股份（占公司总
股本 41.92%）无偿划转至上海市北高新（集团）有限公司。
2012 年 8 月 23 日，公司依据《资产置换协议》，公司将除人民币 2 亿元货币资金外的全部
资产及负债与上海市北高新（集团）有限公司合法拥有的上海开创企业发展有限公司 100%
股权进行资产置换，并向上海市北高新（集团）有限公司支付差价人民币 1,857,003.79 元。
双方于 2012 年 8 月 31 日签订《资产置换交割确认书》确认完成本次资产置换。
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2012 年 9 月 13 日，公司领取了新的《企业法人营业执照》。经上海市工商行政管理局核准，
公司名称变更为：上海市北高新股份有限公司。公司注册资本为 566,449,190.00 元。
公司法定代表人：丁明年。
公司注册地址：上海市共和新路 3088 弄 2 号 1008 室。
公司经营范围：企业管理咨询，投资管理咨询，商务信息咨询，会展服务（主办、承办除外），
建筑规划方案咨询；物业管理；建筑装饰材料的批发、佣金代理（拍卖除外）。（不涉及国营
贸易管理商品，涉及配额、许可证管理商品的，按国家有关规定办理申请；涉及行政许可的
凭许可证经营）。
(二) 财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则——
基本准则》和具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以
下合称“企业会计准则”）， 以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编
报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披露规定编制财务报表。
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经
营成果和现金流量等有关信息。
(三) 公司主要会计政策、会计估计
1、 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
2、 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
3、 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理
（1）同一控制下企业合并
本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方的账面价值计量。
被合并各方采用的会计政策与本公司不一致的，本公司在合并日按照本公司会计
政策进行调整，在此基础上按照调整后的账面价值确认。
在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总
额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，
调整留存收益。
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本公司为进行企业合并而发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并而支
付的审计费用、评估费用、法律服务费等，于发生时计入当期损益。
企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等，抵减权益性证券溢价收入，
溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并
本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允
价值计量。公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。
本公司在购买日对合并成本进行分配，确认所取得的被购买方各项可辨认资产、
负债及或有负债的公允价值。
本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值
份额的差额，经复核后，计入当期损益。
企业合并中取得的被购买方除无形资产外的其他各项资产（不仅限于被购买方原
已确认的资产），其所带来的经济利益很可能流入本公司且公允价值能够可靠计
量的，单独确认并按公允价值计量；公允价值能够可靠计量的无形资产，单独
确认为无形资产并按公允价值计量；取得的被购买方除或有负债以外的其他各
项负债，履行有关义务很可能导致经济利益流出本公司且公允价值能够可靠计
量的，单独确认并按照公允价值计量；取得的被购买方或有负债，其公允价值
能可靠计量的，单独确认为负债并按照公允价值计量。
本公司在企业合并中取得的被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递
延所得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后 12 个月内，如取得新的或进
一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂
时性差异带来的经济利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少
商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与
企业合并相关的递延所得税资产，计入当期损益。
非同一控制下企业合并，购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询
等中介费用以及其他相关管理费用，应当于发生时计入当期损益；购买方作为
合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，应当计入权益性证券或
债务性证券的初始确认金额。
4、 合并财务报表的编制方法
（1）合并范围
本公司合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司（包括本公司所
控制的单独主体）均纳入合并财务报表。
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控制，是指本公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享
有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响本公司的回报金额。相关
活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动，根据具体情况进行判断，
通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研
究与开发活动以及融资活动等。本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础
上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况变化导致对控制所涉及
的相关要素发生变化，则进行重新评估。
（2）合并程序
本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财
务报表。本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据
相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企
业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。
所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公
司一致，如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并
财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务
报表进行调整。对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括
最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为
基础对其财务报表进行调整。
子公司少数股东应占的所有者权益和、当期净损益和当期综合收益中属于少数
股东的份额分别在合并资产负债表中所有者权益项目下、和合并利润表中净利
润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超
过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少
数股东权益。
增加子公司或业务
在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产
负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入
合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主
体自最终控制方开始控制时点起在以前期间一直存在。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的通过多次交易分步
实现同一控制下企业合并时，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即
以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在
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取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之
间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期
间的期初留存收益或当期损益。
在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并
资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利
润纳入合并利润表；该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并
现金流量表。
因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，通过多次交易
分步实现非同一控制下企业合并时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，
本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值
的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算
下的其他综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者
权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属
当期投资收益。
处置子公司或业务
①一般处理方法
在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收
入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳
入合并现金流量表。
因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方原有子公司控制权时，对于
处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计
量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应
享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之间之
和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其
他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，
在丧失控制权时转为当期投资收益。
②分步处置子公司
通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常
表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：
ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；
ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；
ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；
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ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司
将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在
丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的
差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失
控制权当期的损益。
处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧
失控制权之前，按“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关
政策”进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司“一般处理方法”进行会计
处理。
购买子公司少数股权
本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有
子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，调
整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲
减的，调整留存收益。
不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资
在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净
资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本
公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
5、 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已
知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
6、 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1） 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或
金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债
等。
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（2） 金融工具的确认依据和计量方法
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取
的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额应确认为投资收益，同时调整
公允价值变动损益。
持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之
和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、应收票据、预付
账款、其他应收款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初
始确认金额。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损
益。
可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取
的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将
公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，
计入投资损益。
其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用实际利率法与摊余
成本进行后续计量。
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（3） 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损
益：
所转移金融资产的账面价值；
因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转
移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产应当视同
未终止确认金融资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将
下列两项金额的差额计入当期损益：
终止确认部分的账面价值；
终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
（4） 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的
差额，计入当期损益。
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（5） 金融资产（不含应收款项）减值准备
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
可供出售金融资产的减值准备：
年末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种
相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原
直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损
失。
持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
7、 公允价值计量
本公司以公允价值计量相关资产或负债时，基于如下假设：
（1）市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下
的有序交易；
（2）出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不
存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
（3）采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用
的假设。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济
利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济
利益的能力。
本公司采用估值技术时考虑了在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术。估值技术的输入值优先使用相关可观察输入值，只有在相
关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入
值。
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整
的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输
入值。
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第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入
值所属的最低层次决定。
8、 应收款项坏账准备
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备计提
单项金额重大的判断依据或金额标准：
房产销售业务：应收款项单项金额 1,000 万元以上，或各应收款项科目余额前 10
名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金额超过
100 万元。
租赁销售业务：应收款项单项金额 200 万元以上，或各应收款项账目余额前 10
名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金额超过
100 万元。
非房产、租赁销售业务：应收款项单项金额 500 万元以上，或各应收款项账目余
额前 10 名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且
金额超过 100 万元。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减
值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此
计提相应的坏账准备。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很小，在
确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
（2）按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
关联方组合 以与债务人是否为关联关系为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
公司对期末关联方应收账款单独进行减值测试，除非有证据表明存在无
关联方组合
法收回部分或全部款项的，通常不计提坏账准备。
除已单项计提减值准备的应收款项外，公司根据以前年度与之相同或相类似的、
按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，
结合现时情况确定以下坏账准备计提的比例。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
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各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
房产销售、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例（%）
合同约定收款期内 0.00
超过合同约定收款期 3 个月以内 10.00
非房产、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例（%）
半年以内 0.00
半年至一年 10.00
一至二年 30.00
二至三年 80.00
三年以上 100.00
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
坏账准备的计提方法：
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了
减值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单
独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，并据此计提相应的坏账准备。
9、 存货核算方法
（1）存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、低值易耗品等。
（2）房地产开发的核算方法
开发用土地的核算方法：
房产开发过程中的土地出让金、契税和拆迁补偿费，根据成本核算对象，按照
实际成本记入“开发成本－土地征用及拆迁补偿费”项目，待开发房产竣工后，
按实际可售建筑面积，分摊记入“开发产品”。
公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按面积分配记入可供出售的开发产品成本。
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集
开发成本。
开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格，但尚未决算的，按预计成
本记入开发产品，并在决算后按实际发生数与预计成本的差额调整开发产品。
开发产品按实际成本入账，发出开发产品成本按实际销售面积占可销售面积比
例结转相应的开发产品成本。
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（3）低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
（4）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
（5）存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价
较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产
品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的
存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
10、 长期股权投资
（1）投资成本的确定
企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承担
债务账面价值以及发行股份的面值总额之间的差额，调整资本公积中的股本溢
价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据
合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，
确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与
达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的
账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
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其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值
和应支付的相关税费础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的
公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面
价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确
定。
（2）后续计量及损益确认
成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制能够提供合并财务
报表的，应当以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变
动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
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公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。公司与联营企
业、合营企业之间发生投出或出售资产的交易，该资产构成业务的，按照本报
告四（三）3，四（三）4 中披露的相关政策进行会计处理。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资
损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同
或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当
期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担
额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他
实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时
确认投资收益。
长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等或其他原因丧失了对被投资单位原有子公司控制权的，
在编制个别财务报表时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或
其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对被投资单位原有子公司实施共同
控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加
重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧
失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
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处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。公司与其他合营方一同
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为
本公司的其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位
施加重大影响的，被投资单位为本公司的联营企业。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
于资产负债表日长期股权投资存在减值迹象的，进行减值测试。
对可收回金额低于长期股权投资账面价值的，计提减值准备。长期股权投资减
值损失一经确认，不再转回。
11、 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物
（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中
将来用于出租的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房
地产－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用
权按与无形资产相同的摊销政策执行。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，
确认相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
12、 固定资产
（1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
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（2）固定资产的分类
房屋建筑物、专用设备、运输设备、办公电子设备等。
（3）固定资产的初始计量
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状
态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费
等确定。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固
定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之
间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币
性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的
成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值
确定其入账价值。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值
两者中较低者作为入账价值。
（4）固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和
预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 预计使用年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20－40 5 2.38-4.75
专用设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
办公电子设备 5 5 19
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13、 在建工程
（1）在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
（2）在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为
固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但
尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或
者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政
策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价
值，但不调整原已计提的折旧额。
（3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能
发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项
在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资
产组的可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计未
来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的在建工程减值准备。
在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
14、 借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
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a.资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以
支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
b.借款费用已经发生；
c.为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
始。
（2）借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
（3）暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
（4）借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，
计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利
率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或
者溢价金额，调整每期利息金额。
15、 无形资产核算方法
（1）无形资产的计价方法
a.公司取得无形资产时按成本进行初始计量：
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
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到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基
础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满
足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费
作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值
确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务
成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本
化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费
用。
b.后续计量：
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
（2）无形资产使用寿命及摊销
a.使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
无形资产类别 预计使用寿命
软件 5年
每年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
b.使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
截至本年末，公司无使用寿命不确定的无形资产。
c.无形资产的摊销：
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
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16、 商誉
是指在非同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业控
制权，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的
差额。初始确认后的商誉，应当以其成本扣除累计减值准备后的金额计量。
17、 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。
（1）摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
（2）摊销年限
长期待摊费用在受益期内平均摊销，其中：
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年
限两者中较短的期限平均摊销。
18、 除存货、金融资产外的其他主要资产的减值
（1）长期股权投资
成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投
资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现
金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收
回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
（2）固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产
对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产，公司在每年末判断相
关资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹
象，每年都进行减值测试。
资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。
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资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，
以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净
残值）。
长期非金融资产资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业以单项资产为基础估计其可收回金
额。
19、 职工薪酬
（1）短期薪酬
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
（2）辞退福利
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，
或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退
福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
（3）离职后福利
a.设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保
险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
b.设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归
属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确
认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以
设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
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所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入
当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变
动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格
两者的差额，确认结算利得或损失。
20、 预计负债
（1）预计负债的确认原则
与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义
务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负
债：
a.该义务是本公司承担的现时义务；
b.该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
c.该义务的金额能够可靠地计量。
（2）预计负债的计量方法
预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考虑
与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债表日
对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最
佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
21、 收入确认原则
（1）销售商品
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
其中房地产销售当同时满足下述标准时确认收入：
a.工程已经竣工验收，办妥房地产移交手续；
b.具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
c.经验收，买卖双方签署了房地产交接书；
d.履行了合同规定的义务，价款已经取得或确信可以取得；
e.成本能够可靠地计量。
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（2）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：
a.已完工作的测量；
b.已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
c.已经发生的成本占估计总成本的比例。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
a.已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
b.已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当
期损益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权
与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可靠地计量时，按合同或
协议规定确认为收入。
其中出租物业收入按以下标准确认：
a.具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
b.履行了合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；
c.出租开发产品成本能够可靠地计量。
对提供免租期租赁收入确认：将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按
直线法进行分配。
22、 政府补助
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计处理
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按
照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
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与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时
确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业
已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
23、 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵
扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；
除企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏
损）的其他交易或事项。
24、 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同
受一方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国
家控制而不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
本公司的母公司；
本公司的子公司；
与本公司受同一母公司控制的其他企业；
对本公司实施共同控制的投资方；
对本公司施加重大影响的投资方；
本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共
同控制的其他企业。
(四) 税项
1、 公司主要税种和税率
税率
税种 计税基础
2014 年度 2015 年度
营业税（注） 应税营业收入 5% 5%
城建税 应税流转税额 7% 7%
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税率
税种 计税基础
2014 年度 2015 年度
教育费附加 应税流转税额 3% 3%
地方教育费附加 应税流转税额 2% 2%
土地增值税 按照转让房地产所取得的增值额 见本报告四（四）2
企业所得税 应纳税所得额 见本报告四（四）3
注：根据财税[2013]52 号文、国家税务总局公告 2013 年第 49 号的规定，自 2013
年 8 月 1 日起，对增值税小规模纳税人中月销售额不超过 2 万元的企业或非企业
性单位，暂免征收增值税；对营业税纳税人中月营业额不超过 2 万元的企业或非
企业性单位，暂免征收营业税。报告期内本公司的部分子公司享受了本项优惠政
策。
2、 报告期内公司土地增值税政策
土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税
率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，
税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部
分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
报告期内，在公司项目达到土地增值税清算条件之前，按照预收账款的 2%预缴；
达到国家税务总局 2006 年 12 月 28 日国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业
土地增值税清算管理有关问题的通知》文件规定的条件后，公司自行对土地增值
税进行清算计提。
3、 合并盈利预测表内公司企业所得税
公司名称 2014 年度 2015 年度
上海市北高新股份有限公司 25% 25%
上海开创企业发展有限公司 25% 25%
上海电气工业园区管理有限公司 25% 25%
上海聚能湾企业服务有限公司（注） 25% 25%
上海市北高新南通有限公司 25% 25%
上海创越投资有限公司 25% 25%
越光投资管理（上海）有限公司 25% 25%
上海市北祥腾投资有限公司 25% 25%
上海生产企业服务性发展有限公司 25% 25%
上海泛业投资有限公司 25% 25%
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注：根据财税[2011]117号文的规定，自2012年1月1日至2015年12月31日，对年度
应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳
税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税，享受本项优惠政策的公司需取得主管
税务部门审核认定。本公司三级子公司上海聚能湾企业服务有限公司符合小型微
利企业条件，并享受了本项优惠政策。
(五) 合并进入盈利预测表的公司
2014 年度
注册资本 持股比例 表决权比 是否合
公司名称 经营范围
（万元） (%) 例(%) 并报表
工业园区开发、经营、管理，
上海开创企业发展有限公司 10,000.00 100.00 100.00 是
房屋租赁等
工业园区开发、经营、管理，
上海电气工业园区管理有限公司 200.00 51.00 51.00 是
房屋租赁等
以服务外包方式从事企业投资
上海聚能湾企业服务有限公司 1,000.00 100.00 100.00 是
管理、物业管理等
房地产经营开发、投资与资产
上海市北高新南通有限公司 30,000.00 100.00 100.00 是
管理、咨询等
上海创越投资有限公司 3,000.00 投资咨询，企业管理咨询 100.00 100.00 是
越光投资管理（上海）有限公司 2,500.00 投资咨询，企业管理咨询 90.00 90.00 是
实业管理、资产管理、投资管
上海市北祥腾投资有限公司 50,000.00 45.00 65.00 是
理、投资咨询等
生产性企业服务，企业管理咨
上海市北生产性企业服务发展有
30,000.00 询，商务信息咨询，投资管理， 100.00 100.00 是
限公司
房地产开发经营等
上海泛业投资顾问有限公司 500.00 投资咨询，企业管理咨询等 100.00 100.00 是
2015年度
注册资本 持股比例 表决权 是否合
公司名称 经营范围
（万元） (%) 比例(%) 并报表
工业园区开发、经营、管理，
上海开创企业发展有限公司 10,000.00 100.00 100.00 是
房屋租赁等
上海电气工业园区管理有限公司 200.00 工业园区开发、经营、管理， 51.00 51.00 是
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注册资本 持股比例 表决权 是否合
公司名称 经营范围
（万元） (%) 比例(%) 并报表
房屋租赁等
以服务外包方式从事企业投资
上海聚能湾企业服务有限公司 1,000.00 100.00 100.00 是
管理、物业管理等
房地产经营开发、投资与资产
上海市北高新南通有限公司 30,000.00 100.00 100.00 是
管理、咨询等
上海创越投资有限公司 3,000.00 投资咨询，企业管理咨询 100.00 100.00 是
越光投资管理（上海）有限公司 2,500.00 投资咨询，企业管理咨询 90.00 90.00 是
实业管理、资产管理、投资管
上海市北祥腾投资有限公司 50,000.00 45.00 65.00 是
理、投资咨询等
生产性企业服务，企业管理咨
上海市北生产性企业服务发展有
30,000.00 询，商务信息咨询，投资管理， 100.00 100.00 是
限公司
房地产开发经营等
上海泛业投资顾问有限公司 500.00 投资咨询，企业管理咨询等 100.00 100.00 是
五、 合并盈利预测表各主要项目说明
(一) 营业收入
1、 收入预测的基本基础
（1）园区产业载体租赁收入、委托及其他服务收入
园区产业载体租赁收入预测以 2014 年度、2015 年度公司生产经营计划为基础，从
租赁价格、出租率、服务价格方面本着谨慎性原则进行预测，其中：出租率根据
预测年度的租赁合同、生产经营计划以及变动趋势测算；租赁价格和服务价格预
测以公司 2013 年度的实际价格为主要依据，根据市场价格水平、市场变动趋势及
公司的定价策略进行测算。
（2）园区产业载体销售收入
园区产业载体销售收入预测以 2014 年度、2015 年度公司经营计划为基础，从开发
项目的开发进度、销售进度和销售价格方面本着谨慎性原则进行预测，其中：开
发进度和销售进度根据预测年度的工程开发进度、销售计划及对市场的预期为依
据测算；销售价格以该区域同类房产市场价格为主要依据，根据市场价格水平、
市场变动趋势及公司的定价策略进行测算。
盈利预测报告 第 29 页
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2、 收入预测分析说明
项目 2013 年度实际数 2014 年度预测数 2015 年度预测数
园区产业载体租赁 12,066.20 12,507.68 23,382.81
委托及其他服务收入 5,580.12 6,247.12 5,032.33
园区产业载体销售 30,616.02 1,803.70 58,284.65
合计 48,262.34 20,558.50 86,699.79
（1）园区产业载体租赁收入：
公司 2014 年度预计园区产业载体租赁收入 12,507.68 万元，较 2013 年度增加
441.48 万元，增加比率为 3.66%，主要为公司购买联营企业上海中冶祥腾投资有
限公司产业载体投入运营导致；
公司 2015 年度预计园区产业载体租赁收入 23,382.81 万元，较 2014 年度增加
10,875.13 万元，增加比率为 86.95%，主要为公司所属子公司上海开创企业发展
有限公司和越光投资管理（上海）有限公司所经营的产业载体租赁业务投入运营
导致。
（2）委托及其他服务收入：
公司 2014 年度预计委托及其他服务收入 6,247.12 万元，较 2013 年度增加 667.00
万元，增加比率为 11.95%，主要为园区产业载体综合服务费增加导致；
公司 2015 年度预计委托及其他服务收入 5,032.33 万元，较 2014 年度减少 1,214.79
万元，减少比率为 19.45%，主要为一级土地整理顾问策划服务费减少导致；
（3）园区产业载体销售收入：
①2014 年 10－12 月及 2015 年度可销售产业载体
单位：平方米
开发总建筑面积
序号 地块名称 宗地号 备注
（平方米）
1 新中新商业地产 上海市闸北区 392 街坊 54 丘 163,841.44 预计 2015 年 9 月完工
2 南通云院 南通市港闸区 M13235 地块 52,401.99 预计 2015 年 5 月完工
合计： 216,243.43
①新中新商业地产项目基本情况
该项目预计总投资额 197,027.50 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 9 月，
商业物业预计开业日期为 2015 年 7 月。设计单位为株式会社日建设计和上海现
代建筑设计（集团）有限公司，主要施工方为南通华新建工集团有限公司。项目
开发总建筑面积为 163,841.44 平方米，其中：独栋办公写字楼 37,709.62 平方米，
甲级写字楼 28,513.32 平方米，独立商铺 696.52 平方米，商场 29,215.58 平方米，
车位 886 个。
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公司预计 2014 年 10-12 月份没有销售，2015 年预计销售面积为 13,244.59 平方米
及 177 个车位，预计销售收入 45,258.51 万元。
②南通云苑项目基本情况
该项目预计总投资额 25,700.83 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 5 月。设
计单位为北京世纪豪森建筑设计有限公司上海分公司，主要施工方为南通华新建
工集团有限公司。项目开发总建筑面积为 52,401.99 平方米，均为独栋产业载体
项目。公司预计 2014 年 10-12 月份没有销售，2015 年预计销售面积为 25,050.28
平方米，预计销售收入为 13,026.14 万元。
(二) 营业成本
1、 成本预测的基本基础
（1）园区产业载体租赁成本，委托及其他服务成本
2014 年度、2015 年度园区产业载体租赁成本预测主要是根据公司签订的租赁合
同以及折旧、委托及其他服务成本等在预测期间的变化趋势进行预测。
（2）园区产业载体销售成本
2014 年度、2015 年度园区产业载体销售成本预测主要是根据已经立
信会计师事务所（特殊普通合伙）审计的完工开发产品、开发成本及公司预算数
据进行预测。
2、 成本预测分析说明
项目 2013 年度实际数 2014 年度预测数 2015 年度预测数
园区产业载体租赁 5,055.89 5,860.45 9,146.85
委托及其他服务成本 1,684.27 1,813.70 1,886.76
园区产业载体销售 14,412.60 576.97 38,803.85
合计 21,152.76 8,251.12 49,837.46
（1）园区产业载体租赁成本：
公司 2014 年度预计园区产业载体租赁成本 5,860.45 万元，较 2013 年度增加 804.56
万元，增加比率为 15.91%，主要系 2014 年公司新的园区产业载体投入运营摊销
成本增加导致；
公司 2015 年度预计园区产业载体租赁成本 9,146.85 万元，较 2014 年度增加
3,286.40 万元，增加比率为 56.08%，主要系 2015 年公司新的园区产业载体投入
运营摊销成本增加导致。
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（2）委托及其他服务成本
公司 2014 年度预计委托及其他服务成本 1,813.70 万元，较 2013 年度增加 129.43
万元，增加比率为 7.68%，与 2013 年度基本持平；
公司 2015 年度预计委托及其他服务成本 1,886.76 万元，较 2014 年度增加 73.06
万元，增加比率为 4.03%，与 2014 年度基本持平。
（3）园区产业载体销售成本：
①新中新商业地产项目
该项目预计总投资额 197,027.50 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 9 月，
商业物业预计开业日期为 2015 年 7 月。设计单位为株式会社日建设计和上海现
代建筑设计（集团）有限公司，主要施工方为南通华新建工集团有限公司。项目
开发总建筑面积为 163,841.44 平方米，其中：独栋办公写字楼 37,709.62 平方米，
甲级写字楼 28,513.32 平方米，独立商铺 696.52 平方米，商场 29,215.58 平方米，
车位 886 个。
公司预计 2014 年 10-12 月份没有销售，2015 年预计销售面积为 13,244.59 平方米，
结转销售成本 28,362.40 万元。
②南通云苑项目基本情况
该项目预计总投资额 25,700.83 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 5 月。设
计单位为北京世纪豪森建筑设计有限公司上海分公司，主要施工方为南通华新建
工集团有限公司。项目开发总建筑面积为 52,980 平方米，均为独栋产业载体项
目。
公司预计 2014 年 10-12 月份没有销售，2015 年预计销售面积为 25,050.28 平方米，
结转销售成本 10,441.45 万元。
(三) 营业税金及附加
1、 税金预测的基本基础
营业税金及附加预测主要是以公司各年预测的营业收入为基础，根据公司适用的
营业税、城市维护建设税、教育费附加、河道管理费、房产税和土地增值税等税
率计算确定的。
2、 税金预测分析说明
公司 2014 年度预计营业税金及附加 2,755.68 万元，较 2013 年度减少 2,104.08 万
元，减少比率为-43.30%，主要原因为：公司产业载体销售额下降较大，预计缴
纳的土地增值税、营业税等相应减少导致。
盈利预测报告 第 32 页
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公司 2015 年度预计营业税金及附加 10,865.74 万元，较 2014 年度增加 8,110.06
万元，增加比率为 294.30%，主要原因为：公司所经营的产业载体新中新项目和
南通云院项目 2015 年竣工销售，营业收入相应增加导致。
(四) 销售费用
1、 销售费用预测的基本基础
销售费用预测主要是以公司各年预测的营业收入为基础，根据公司的经营计划、
各部门费用预算及房产销售代理费的市场情况计算确定。
2、 销售费用预测分析说明
2014 年度预测销售费用为人民币 334.33 万元，较 2013 年度增加 313.56 万元，
增长比例为 1509.68%，主要原因系 2014 年公司部分园区产业租赁载体开始预售，
相应的广告宣传费用以及房产销售代理费增加。
2015 年度预测销售费用为人民币 1,035.14 万元，较 2013 年度增加 700.81 万元，
增长比例为 209.62%，主要原因系公司园区产业载体销售收入增加，相应的广告
宣传费用以及房产销售代理费增加。
(五) 管理费用
1、 管理费用预测的基本基础
管理费用的预测是根据公司的费用计划并且假定公司现行的费用支出控制制度
得以严格执行为基础，以 2013 年度实际发生数为基数，并结合各项费用的预计
增减变动情况预测的。
2、 管理费用预测分析说明
公司 2014 年度预测管理费用 4,375.13 万元，较 2013 年度管理费用增加 610.73
万元，增长率为 16.22%，2014 年度预测管理费用增加的主要原因为：根据公司
经营计划，对人工的费用测算预计公司职工薪酬逐年上升，人员工资相应增加以
及园区产业载体租赁业务和委托及其他服务业务增加，相应费用增加；
公司 2015 年度预测管理费用 4,937.91 万元，较 2014 年度管理费用增加 562.78
万元，增长率为 12.86%，2015 年度预测管理费用增加的主要原因为：根据公司
经营计划，由于园区产业载体销售业务及租赁业务增加，相应费用增加。
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(六) 财务费用
1、 财务费用预测的基本基础
财务费用主要根据资金需求量及贷款利率计算所得，主要包括利息支出、手续费
以及利息收入等项目。
2、 财务费用预测分析说明
公司 2014 年度预测财务费用 2,006.59 万元，较 2013 年度增加 1,155.01 万元，增
加比率为 135.63%，2014 年度预测财务费用增加的主要原因为公司 2014 年借款
增加导致利息支出增加。
公司2015年度预测财务费用2,037.63万元，较2014年度增加31.04万元，增加比率
为1.55%，与2014年基本持平。
(七) 投资收益
1、 投资收益预测的基本基础
投资收益主要根据联营单位预测的经营情况测算本公司应当确认的投资收益。
2、 投资收益预测分析说明
公司 2014 年度预测投资收益 1,012.68 万元，较 2013 年度减少 4,968.83 万元，减
少比率为 83.07%，2014 年度预测投资收益减少的主要原因为投资单位所开发项
目处于建设期和销售后期导致。
公司2015年度预测投资收益-428.05万元，较2014年度减少1,440.73万元，减少比
率为142.27%，2015年度预测投资收益减少的主要原因为投资单位所开发项目处
于建设期及部分项目已结束导致。
六、 影响盈利预测结果实现的主要风险因素及对策
在盈利预测期间可能影响预测结果实现的因素及措施如下：
(一) 行业风险
（1）本公司所从事的园区房产租赁收入的发展受国家宏观经济环境、经济周期变化的
影响，上述因素可能会使房产租赁收入呈周期性波动，导致本公司整体收入的不稳定。
（2）园区委托服务业符合国家产业结构调整的方向，但金融危机的影响及国际资本争
夺增加的压力和国内区域竞争的加剧可能导致园区入驻企业的减少，并影响服务业收
入。
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上海市北高新股份有限公司
2014 年度、2015 年度
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(二) 经营风险
随着园区内企业的增加及对服务质量要求的提高，如整体园区配套服务质量及管理水
平未予以相应提高，则可能会对园区的整体经营带来不利影响。
(三) 政策风险
本公司受国家政策和法律的影响较大，尤其是国家的金融政策、财政政策以及工业园
区政策的变动，对本公司的经营活动不可避免地产生直接或间接的影响。
对于上述诸项可能出现的风险，本公司将采取以下对策：
1、充分发挥园区专家咨询委员会的作用，强化项目投资前的科学论证工作，选择市场
前景好的优质项目。
2、提高园区的配套服务质量及管理水平，在园区的规划发展和管理模式中引入标准化
的理念，优化服务内涵，规范管理行为，注重持续改进，达到整体提高园区配套能力
及服务质量。
3、充分发挥公司的园区管理经验，进一步开拓园区管理服务市场，减少因园区土地资
源限制导致的不利影响。
4、公司已建有一支具有丰富经营管理经验的人才队伍，今后将进一步多渠道、多形式
吸引优秀人才，增强公司的竞争优势。
5、充分利用国家给予开发区的各项政策，结合自身优势，优化企业经营机制，协调、
组织和督促园区各种服务资源，不断完善园区服务平台，提高企业的市场竞争力和风
险抵御能力。
本报告附件：
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上海市北高新股份有限公司
二Ｏ一四年十一月二十七日
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