上海市北生产性企业服务发展有限公司
审计报告及备考财务报表
2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
上海市北生产性企业服务发展有限公司
2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日止
审计报告及备考财务报表
目 录 页 码
一、 审计报告 1-2
上海市北生产性企业服务发展有限公司备
二、
考财务报表及附注
1、 备考资产负债表 1-2
2、 备考利润表 3
3、备考现金流量表 4
4、备考所有者权益变动表 5-7
5、 备 考 财 务 报 表 附 注 1-48
审 计 报 告
信会师报字[2014]第 114562 号
上海市北高新（集团）有限公司：
我们审计了后附的上海市北生产性企业服务发展有限公司（以下
简称“市北发展公司”）按照后附的备考财务报表附注二的基本假设及
附注三所述的编制基础的备考财务报表，包括 2012 年 12 月 31 日、
2013 年 12 月 31 日、2014 年 9 月 30 日备考资产负债表，2012 年度、
2013 年度、2014 年 1 至 9 月备考利润表、备考现金流量表、备考所
有者权益变动表以及备考财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
编制和公允列报备考财务报表是市北发展公司管理层的责任。这
种责任包括：（1）按照企业会计准则的规定编制备考财务报表，并使
其实现公允反映；（2）设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务
报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对备考财务报表发表审
计意见。我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。
中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德规范，计划和实施审
计工作以对备考财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关备考财务报表金额和披
露的审计证据。选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由
于舞弊或错误导致的备考财务报表重大错报风险的评估。在进行风险
评估时，我们考虑与备考财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当
的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还
包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以
及评价备考财务报表的总体列报。
审计报告 第 1 页
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意
见提供了基础。
三、审计意见
我们认为，市北发展公司的备考财务报表已经按照企业会计准则
的规定编制，在所有重大方面公允反映了市北发展公司 2012 年 12 月
31 日、2013 年 12 月 31 日、2014 年 9 月 30 日的备考财务状况以及
2012 年度、2013 年度、2014 年 1 至 9 月的备考经营成果及备考现金
流量。
立信会计师事务所 中国注册会计师：朱育勤
(特殊普通合伙)
中国注册会计师：徐从礼
中国上海 二〇一四年十一月二十七日
审计报告 第 2 页
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备考资产负债表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
资 产 附注六 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动资产：
货币资金 （一） 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
应收票据
应收账款 （二） 1,064,524.95
预付款项 （三） 37,267,625.14
应收利息
应收股利
其他应收款 （四） 141,000.00 45,611,456.16
存货 （五） 1,423,684,593.76 795,542,834.10 620,095,645.31
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 1,461,525,093.05 883,498,822.34 765,990,766.82
非流动资产：
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产 （六） 417,110,755.13 424,011,448.48 424,011,448.48
固定资产
在建工程
工程物资
固定资产清理
无形资产
开发支出
生产性生物资产
油气资产
商誉
长期待摊费用 （七） 1,220,234.45 1,521,586.37 1,521,586.37
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 418,330,989.58 425,533,034.85 425,533,034.85
资产总计 1,879,856,082.63 1,309,031,857.19 1,191,523,801.67
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
备考财务报表 第 1 页
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备考资产负债表（续）
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
负债和所有者权益 附注六 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
流动负债：
短期借款
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
交易性金融负债
应付票据
应付账款 （八） 100,651,717.61 3,197,289.10 1,016,002.29
预收款项 （九） 5,625,481.93
应付职工薪酬
应交税费 （十） 3,024,608.59
应付利息 （十一） 573,125.00 573,125.00 181,944.44
应付股利
其他应付款 （十二） 358,060,145.43 49,178,513.25
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 467,935,078.56 3,770,414.10 50,376,459.98
非流动负债：
长期借款 （十三） 415,000,000.00 315,000,000.00 150,000,000.00
应付债券
长期应付款
专项应付款
预计负债
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 415,000,000.00 315,000,000.00 150,000,000.00
负债合计 882,935,078.56 318,770,414.10 200,376,459.98
所有者权益：
实收资本 （十四） 300,000,000.00 300,000,000.00 300,000,000.00
资本公积 （十五） 692,533,034.85 692,533,034.85 692,533,034.85
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 （十六） 4,387,969.22 -2,271,591.76 -1,385,693.16
所有者权益合计 996,921,004.07 990,261,443.09 991,147,341.69
负债和所有者权益总计 1,879,856,082.63 1,309,031,857.19 1,191,523,801.67
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考利润表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注六 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
一、营业收入 （十七） 45,931,901.18 57,616,269.45 55,241,032.23
减：营业成本 （十七） 20,371,319.48 31,373,433.04 32,541,907.72
营业税金及附加 （十八） 8,106,980.56 10,169,271.56 9,750,042.19
销售费用 （十九） 2,070,829.00
管理费用 （二十） 597,240.90 878,591.10 1,382,216.00
财务费用 （二十一） 3,779.50 7,307.50 3,477.16
资产减值损失
加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列）
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：对联营企业和合营企业的投资收益
汇兑收益（损失以“-”号填列）
二、营业利润（亏损以“-”号填列） 14,781,751.74 15,187,666.25 11,563,389.16
加：营业外收入
减：营业外支出
其中：非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 14,781,751.74 15,187,666.25 11,563,389.16
减：所得税费用 （二十二） 4,362,393.02 4,018,391.21 3,237,270.58
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 10,419,358.72 11,169,275.04 8,326,118.58
（一）以后不能重分类进损益的其他综合收益
1. 重新计量设定受益计划净负债或净资产的变
动
2. 权益法下在被投资单位不能重分类进损益的
其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收益
1. 权益法下在被投资单位以后将重分类进损益
的其他综合收益中享有的份额
2. 可供出售金融资产公允价值变动损益
3. 持有至到期投资重分类为可供出售金融资产
损益
4. 现金流量套期损益的有效部分
5. 外币财务报表折算差额
六、综合收益总额 10,419,358.72 11,169,275.04 8,326,118.58
七、每股收益：
（一）基本每股收益
（二）稀释每股收益
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
备考财务报表 第 3 页
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备考现金流量表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
项 目 附注六 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 50,492,858.16 57,616,269.45 55,241,032.23
收到的税费返还
收到其他与经营活动有关的现金 （二十三） 196,412,448.67 490,755,431.10 547,673,260.82
经营活动现金流入小计 246,905,306.83 548,371,700.55 602,914,293.05
购买商品、接受劳务支付的现金 183,794,493.98 221,261,292.80 56,204,004.98
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费 9,531,862.98 14,598,599.87 30,147,312.77
支付其他与经营活动有关的现金 （二十三） 102,584,751.40 585,678,737.71 510,919,653.16
经营活动现金流出小计 295,911,108.36 821,538,630.38 597,270,970.91
经营活动产生的现金流量净额 -49,005,801.53 -273,166,929.83 5,643,322.14
二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金
取得投资收益所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计
投资活动产生的现金流量净额
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金
取得借款收到的现金 100,000,000.00 165,000,000.00 150,000,000.00
发行债券收到的现金
收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计 100,000,000.00 165,000,000.00 150,000,000.00
偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19,436,131.07 32,651,284.74 9,748,200.63
支付其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流出小计 19,436,131.07 32,651,284.74 9,748,200.63
筹资活动产生的现金流量净额 80,563,868.93 132,348,715.26 140,251,799.37
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 31,558,067.40 -140,818,214.57 145,895,121.51
加：期初现金及现金等价物余额 5,076,906.94 145,895,121.51
六、期末现金及现金等价物余额 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
备考财务报表 第 4 页
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备考所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2014 年 1 至 9 月
项目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 专项储备 所有者权益合计
一、上年年末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -2,271,591.76 990,261,443.09
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -2,271,591.76 990,261,443.09
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） 6,659,560.98 6,659,560.98
（一）综合收益总额 10,419,358.72 10,419,358.72
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（三）利润分配 -3,759,797.74 -3,759,797.74
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -3,759,797.74 -3,759,797.74
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 4,387,969.22 996,921,004.07
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2013 年度
项目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 专项储备 所有者权益合计
一、上年年末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -1,385,693.16 991,147,341.69
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -1,385,693.16 991,147,341.69
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -885,898.60 -885,898.60
（一）综合收益总额 11,169,275.04 11,169,275.04
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（三）利润分配 -12,055,173.64 -12,055,173.64
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -12,055,173.64 -12,055,173.64
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -2,271,591.76 990,261,443.09
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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备考所有者权益变动表
（除特别注明外，金额单位均为人民币元）
2013 年度
项目 实收资本(或股本) 资本公积 减：库存股 其他综合收益 盈余公积 一般风险准备 未分配利润 专项储备 所有者权益合计
一、上年年末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 992,533,034.85
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年年初余额 300,000,000.00 692,533,034.85 992,533,034.85
三、本期增减变动金额（减少以“-”号填列） -1,385,693.16 -1,385,693.16
（一）综合收益总额 8,326,118.58 8,326,118.58
（二）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（三）利润分配 -9,711,811.74 -9,711,811.74
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -9,711,811.74 -9,711,811.74
4．其他
（四）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 300,000,000.00 692,533,034.85 -1,385,693.16 991,147,341.69
后附备考财务报表附注为备考财务报表的组成部分。
企业法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
备考财务报表附注
上海市北生产性企业服务发展有限公司
备考财务报表附注
一、 公司基本情况
上海市北生产性企业服务发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）由上海市北
高新（集团）有限公司独家出资组建。公司注册资本为人民币 30,000.00 万元，业经
上海申北会计师事务所审验，并出具申北会所验企字（2011）第 10070 号验资报告，
公司于 2012 年 2 月 8 日取得上海市工商行政管理局闸北分局核发的注册号为
310108000512691 企业法人营业执照。
公司法定代表人：张弛
公司注册地址：上海市闸北区江场三路 76、78 号 828 室
公司经营范围：生产性企业服务，企业管理咨询，商务信息咨询，投资管理，投资
咨询，物业管理，资产管理，会务服务，房地产开发经营（企业经营涉及行政许可
的，凭许可证件经营）
二、 备考财务报表编制的基本假设
本公司 2012 年 12 月 31 日、2013 年 12 月 31 日和 2014 年 9 月 30 日的备考资产负
债表，2012 年度、2013 年度和 2014 年 1 至 9 月的备考利润表、备考现金流量表（以
下简称为“备考财务报表”）是按照下述各项基本假设模拟编制的：
(一) 本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司拟以本公司 100%股权与上海市北股
份有限公司进行资产重组，为实现资产重组，本公司控股股东上海市北高新（集团）
有限公司业将位于上海市闸北区的江场西路 395 号房产、江场三路 303 号房产、江
场三路 215/217/219/221/223 号房产、江场三路 26/28/76/78/86/88/126/128/130 号房产、
江场三路 228/238 号房产和江场三路 161/163/173 号等房产无偿划转入本公司。
按中国证券监督管理委员会有关规定，假设上述资产划转至本财务报告期初已经发
生，编制本财务报告。
(二) 本备考财务报表以本公司 2012 年度、2013 年度及 2014 年 1 至 9 月财务报表，上海
市北高新（集团）有限公司无偿划转资产原始财务记录为基础，假设在报告期期初，
即 2012 年 1 月 1 日，上海市北高新（集团）有限公司已将无偿划转资产按其账面
价值无偿划转给本公司，上海市北高新（集团）有限公司与无偿划转资产相关的租
赁、服务等业务自报告期初就在本公司运营，相关资产、收入、成本、费用等已经
完整进入本公司，以此假定的公司架构为会计主体编制而成。
备考财务报表附注 第 1 页
上海市北生产性企业服务发展有限公司
2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
备考财务报表附注
(三) 在编制本备考财务报表时，对上海市北高新（集团）有限公司无偿划转入本公司的
资产及其与租赁、服务业务所对应的 2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日期间的
收入、成本及相应支出的编制依据是以该等资产实际发生的交易或事项为依据，按
照《企业会计准则—基本准则》和具体会计准则以及后续相关规定进行确认和计量
并调整后编制而成。并对报告期内形成的利润假设全部进行分配。
三、 备考财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照《企业会计准则—基本
准则》和具体会计准则以及后续相关规定进行确认和计量，在此基础上编制本备考
财务报表。
公司所编制的备考财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的
备考财务状况、备考经营成果和备考现金流量等有关信息。
四、 公司采用的主要会计政策、会计估计和前期差错
(一) 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
(二) 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
(三) 现金及现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。
将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知现金、
价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
(四) 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
1、 金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价
值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或
金融负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
2、 金融工具的确认依据和计量方法
（1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
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取的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入
当期损益。
处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额应确认为投资收益，同时调整
公允价值变动损益。
（2）持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用
之和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
（3）应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不
包括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、应收票据、预付
账款、其他应收款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初
始确认金额。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
（4）可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领
取的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将
公允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同
时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，
计入投资损益。
（5）其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用实际利率法与摊余
成本进行后续计量。
3、 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的
风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。
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在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形
式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）所转移金融资产的账面价值；
（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，
在终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产应当视
同未终止确认金融资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，
并将下列两项金额的差额计入当期损益：
（1）终止确认部分的账面价值；
（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额
中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）
之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确
认为一项金融负债。
4、 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部
分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，
且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融
负债，并同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融
负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价
（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的
相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分
的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间
的差额，计入当期损益。
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5、 金融资产（不含应收款项）减值准备
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表
日对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减
值的，计提减值准备。
（1）可供出售金融资产的减值准备：
年末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种
相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原
直接计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
（2）持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
(五) 公允价值计量
本公司以公允价值计量相关资产或负债时，基于如下假设：
（1）市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下的有
序交易；
（2）出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不存在
主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
（3）采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用的假
设。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利
益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益
的能力。
本公司采用估值技术时考虑了在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息
支持的估值技术。估值技术的输入值优先使用相关可观察输入值，只有在相关可观
察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入值。
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报
价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值
所属的最低层次决定。
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(六) 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
1、 单项金额重大的应收款项坏账准备计提
单项金额重大的判断依据或金额标准：
房产销售业务：应收款项单项金额 1,000 万元以上，或各应收款项科目余额前
10 名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金
额超过 100 万元。
租赁销售业务：应收款项单项金额 200 万元以上，或各应收款项账目余额前
10 名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金
额超过 100 万元。
非房产、租赁销售业务：应收款项单项金额 500 万元以上，或各应收款项账目
余额前 10 名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款
项且金额超过 100 万元。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了
减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并
据此计提相应的坏账准备。短期应收款项的预计未来现金流量与其现值相差很
小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来现金流量进行折现。
2、 按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
关联方组合 以与债务人是否为关联关系为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
公司对期末关联方应收账款单独进行减值测试，除非有证据表明存在
关联方组合
无法收回部分或全部款项的，通常不计提坏账准备。
除已单项计提减值准备的应收款项外，公司根据以前年度与之相同或相类似的、
按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，
结合现时情况确定以下坏账准备计提的比例。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
（1）房产销售、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例（%）
合同约定收款期内 0.00
超过合同约定收款期 3 个月以内 10.00
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（2）非房产、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例（%）
半年以内 0.00
半年至一年 10.00
一至二年 30.00
二至三年 80.00
三年以上 100.00
3、 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款
坏账准备的计提方法：
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了
减值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单
独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值
损失，并据此计提相应的坏账准备。
(七) 存货核算方法
1、 存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、低值易耗品等。
2、 房地产开发的核算方法
（1）开发用土地的核算方法：
房产开发过程中的土地出让金、契税和拆迁补偿费，根据成本核算对象，按照
实际成本记入“开发成本－土地征用及拆迁补偿费”项目，待开发房产竣工后，
按实际可售建筑面积，分摊记入“开发产品”。
（2）公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按面积分配记入可供出售的开发产品成本。
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集
开发成本。
（3）开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格，但尚未决算的，按
预计成本记入开发产品，并在决算后按实际发生数与预计成本的差额调整开发
产品。
（4）开发产品按实际成本入账，发出开发产品成本按实际销售面积占可销售
面积比例结转相应的开发产品成本。
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3、 低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
4、 存货的盘存制度
采用永续盘存制。
5、 存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货
跌价准备。期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价
较低的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产
品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的
存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计
提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
(八) 长期股权投资
1、 投资成本的确定
（1）企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以
及以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益
在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投
资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承
担债务账面价值以及发行股份的面值总额之间的差额，调整资本公积中的股本
溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据
合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份
额，确定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，
与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对
价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收
益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资
的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控
制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本
法核算的初始投资成本。
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为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理
费用于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的
交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
（2）其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资
成本。
以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为
初始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价
值和应支付的相关税费础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产
的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账
面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
2、 后续计量及损益确认
（1）成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价
款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投
资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
（2）权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，
采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于
投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，
分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照
被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权
投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所
有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净
资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的
净利润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制能够提供合并财务
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报表的，应当以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变
动中归属于被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例
计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位
发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，
冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，
以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投
资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合
同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入
当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分
担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其
他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同
时确认投资收益。
（3）长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接
处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进
行会计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所
有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处
置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大
影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用
权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单
位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、
其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在
终止采用权益法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等或其他原因丧失了对被投资单位原有子公司控制权的，
在编制个别财务报表时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或
其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对被投资单位原有子公司实施共同
控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权
益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加
重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧
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失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因
采用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后
的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其
他所有者权益全部结转。
3、 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活
动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。公司与其他合营方一同
对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为
本公司的其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够
控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位
施加重大影响的，被投资单位为本公司的联营企业。
4、 减值测试方法及减值准备计提方法
于资产负债表日长期股权投资存在减值迹象的，进行减值测试。
对可收回金额低于长期股权投资账面价值的，计提减值准备。长期股权投资减
值损失一经确认，不再转回。
(九) 投资性房地产
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出
租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行
建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租
的建筑物）。
公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产
－出租用建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无
形资产相同的摊销政策执行。
公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认
相应的减值损失。
投资性房地产减值损失一经确认，不再转回。
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(十) 固定资产
1、 固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超
过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、 固定资产的分类
房屋建筑物、专用设备、运输设备、办公电子设备等。
3、 固定资产的初始计量
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状
态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费
等确定。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固
定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必
要支出构成。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之
间的差额，计入当期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价
值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非
货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资
产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确
定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价
值确定其入账价值。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值
两者中较低者作为入账价值。
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4、 固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和
预计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 预计使用年限（年） 净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋建筑物 20-40 5 2.38-4.75
专用设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
办公电子设备 5 5 19
(十一) 在建工程
1、 在建工程的类别
在建工程以立项项目分类核算。
2、 在建工程结转为固定资产的标准和时点
在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为
固定资产的入账价值。所建造的固定资产在建工程已达到预定可使用状态，但
尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或
者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政
策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价
值，但不调整原已计提的折旧额。
3、 在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法
公司在每期末判断在建工程是否存在可能发生减值的迹象。
在建工程存在减值迹象的，估计其可收回金额。有迹象表明一项在建工程可能
发生减值的，企业以单项在建工程为基础估计其可收回金额。企业难以对单项
在建工程的可收回金额进行估计的，以该在建工程所属的资产组为基础确定资
产组的可收回金额。
可收回金额根据在建工程的公允价值减去处置费用后的净额与在建工程预计
未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当在建工程的可收回金额低于其账面价值的，将在建工程的账面价值减记至可
收回金额，减记的金额确认为在建工程减值损失，计入当期损益，同时计提相
应的在建工程减值准备。
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在建工程的减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
(十二) 借款费用
1、 借款费用资本化的确认原则
借款费用，包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而
发生的汇兑差额等。
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，
予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认
为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达
到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件时开始资本化：
（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资
产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
（2）借款费用已经发生；
（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已
经开始。
2、 借款费用资本化期间
资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费
用暂停资本化的期间不包括在内。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借
款费用停止资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，
该部分资产借款费用停止资本化。
购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可
对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。
3、 暂停资本化期间
符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连
续超过 3 个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合
资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费
用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建
或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。
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4、 借款费用资本化金额的计算方法
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当
期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或
进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。
对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产
支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化
率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或
者溢价金额，调整每期利息金额。
(十三) 无形资产核算方法
1、 无形资产的计价方法
（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量：
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达
到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支
付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确
定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之
间的差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可
靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为
基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不
满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税
费作为换入无形资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确
定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价
值确定其入账价值。
内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务
成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本
化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费
用。
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（2）后续计量：
在取得无形资产时分析判断其使用寿命。
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
2、 无形资产使用寿命及摊销
（1）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
无形资产类别 预计使用寿命
软件 5年
每年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
（2）使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
截至本年末，公司无使用寿命不确定的无形资产。
（3）无形资产的摊销：
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资
产，不予摊销。
(十四) 商誉
是指在非同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业控制
权，支付的合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。
初始确认后的商誉，应当以其成本扣除累计减值准备后的金额计量。
(十五) 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项
费用。
1、 摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
2、 摊销年限
长期待摊费用在受益期内平均摊销，其中：
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年
限两者中较短的期限平均摊销。
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(十六) 除存货、金融资产外的其他主要资产的减值
1、 长期股权投资
成本法核算的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投
资，其减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现
金流量折现确定的现值之间的差额进行确定。
其他长期股权投资，如果可收回金额的计量结果表明，该长期股权投资的可收
回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。
长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。
2、 固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产
对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产，公司在每年末判断相
关资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹
象，每年都进行减值测试。
资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减
去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，
以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计
净残值）。
长期非金融资产资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业以单项资产为基础估计其可收回金
额。
(十七) 职工薪酬
1、 短期薪酬
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和
职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和
计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。
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职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
2、 辞退福利
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利
时，或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确
认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
3、 离职后福利
（1）设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为
本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，
确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年
金缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会
保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
（2）设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务
归属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余
确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司
以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十
二个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹
配的国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计
入当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的
变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价
格两者的差额，确认结算利得或损失。
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(十八) 预计负债
1、 预计负债的确认原则
与对外担保、未决诉讼或仲裁、产品质量保证、裁员计划、亏损合同、重组义
务、固定资产弃置义务等或有事项相关的业务同时符合以下条件时，确认为负
债：
（1）该义务是本公司承担的现时义务；
（2）该义务的履行很可能导致经济利益流出企业；
（3）该义务的金额能够可靠地计量。
2、 预计负债的计量方法
预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量，并综合考
虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。每个资产负债
表日对预计负债的账面价值进行复核。有确凿证据表明该账面价值不能反映
当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。
(十九) 收入确认原则
1、 销售商品
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所
有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额
能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的
成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
其中房地产销售当同时满足下述标准时确认收入：
（1）工程已经竣工验收，办妥房地产移交手续；
（2）具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
（3）经验收，买卖双方签署了房地产交接书；
（4）履行了合同规定的义务，价款已经取得或确信可以取得；
（5）成本能够可靠地计量。
2、 提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认
提供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：
（1）已完工作的测量；
（2）已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
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（3）已经发生的成本占估计总成本的比例。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合
同或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进
度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收
入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确
认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金
额确认提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计
入当期损益，不确认提供劳务收入。
3、 让渡资产使用权
与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可靠地计量时，按合同或
协议规定确认为收入。
其中出租物业收入按以下标准确认：
（1）具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
（2）履行了合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；
（3）出租开发产品成本能够可靠地计量。
对提供免租期租赁收入确认：将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按
直线法进行分配。
(二十) 政府补助
1、 类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资
产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
2、 会计处理
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按
照所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时
确认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业
已发生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
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(二十一) 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可
抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除企
业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）的
其他交易或事项。
(二十二) 关联方
一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响，以及两方或两方以上同受一
方控制、共同控制的，构成关联方。关联方可为个人或企业。仅仅同受国家控制而
不存在其他关联方关系的企业，不构成本公司的关联方。
本公司的关联方包括但不限于：
（1）本公司的母公司；
（2）本公司的子公司；
（3）与本公司受同一母公司控制的其他企业；
（4）对本公司实施共同控制的投资方；
（5）对本公司施加重大影响的投资方；
（6）本公司的合营企业，包括合营企业的子公司；
（7）本公司的联营企业，包括联营企业的子公司；
（8）本公司的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员；
（9）本公司或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员；
（10）本公司的主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、
共同控制的其他企业。
(二十三) 主要会计政策、会计估计变更
1、 会计政策变更
执行财政部于 2014 年修订及新颁布的七项准则
本公司于 2014 年 7 月 1 日起执行财政部于 2014 年修订及新颁布的《企业会计
准则第 2 号——长期股权投资》（修订）等七项准则，上述会计政策变更对公
司 2012 年度、2013 年度、2014 年 1 至 9 月财务报表无影响。
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2、 会计估计变更
本报告期主要会计估计未变更。
(二十四) 前期重大会计差错更正
1、 追溯重述法
报告期内未发生采用追溯重述法的前期重大会计差错。
2、 未来适用法
报告期内未发生采用未来适用法的前期重大会计差错。
五、 税项
(一) 公司主要税种和税率
税率（%）
税 种 计税依据 2014 年
2013 年度 2012 年度
1至9月
按税法规定计算的销售货物和应税
劳务收入为基础计算销项税额，在扣
增值税 17 17 17
除当期允许抵扣的进项税额后，差额
部分为应交增值税
营业税 房地产销售收入等 5 5 5
城市维护建设税 应纳流转税额等 7 7 7
教育费附加 应纳流转税额等 3 3 3
土地增值税 按照转让房地产所取得的增值额 超额累进税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
(二) 报告期内公司土地增值税政策
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率
为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率
为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率
为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
本报告期内，在公司项目达到土地增值税清算条件之前，按照预收账款的 2%预缴；
达到国家税务总局 2006 年 12 月 28 日国税发[2006]187 号《关于房地产开发企业土
地增值税清算管理有关问题的通知》文件规定的条件后，公司自行对土地增值税进
行清算计提。
备考财务报表附注 第 22 页
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六、 备考财务报表主要项目注释
以下注释项目除非特别指出，单位金额均为人民币元。
(一) 货币资金
1、 项目列示
2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 40,972.86 12,188.76 8,479.29
小计 40,972.86 12,188.76 8,479.29
银行存款
人民币 36,594,001.48 5,064,718.18 145,886,642.22
小计 36,594,001.48 5,064,718.18 145,886,642.22
合计 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，本公司不存在抵押、冻结等限制变现或存放在境外、或有潜在回收风险的款项。
备考财务报表附注 第 23 页
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(二) 应收账款
1、 应收账款按种类披露
2014 年 9 月 30 日
种类
账面金额 占总额比例(%) 坏账准备 坏账准备比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的应收账款
按账龄组合计提坏账准备的应收账款 766,125.89 71.97
其中：房产、租赁业务应收款账龄组合 766,125.89 71.97
非房产、租赁业务应收款账龄组合
按关联方组合计提坏账准备的应收账款 298,399.06 28.03
组合小计 1,064,524.95 100.00
单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收账款
合计 1,064,524.95 100.00
2、 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的应收账款
2014 年 9 月 30 日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例(%)
销售、租赁业务应收款
合同约定收款期内 766,125.89 100.00
超过合同约定收款期 3 个月以内
小计 766,125.89 100.00
非房产、租赁业务应收款
半年以内
半年至一年
一至二年
二至三年
三年以上
小计
合计 766,125.89 100.00
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3、 组合中，采用关联方组合计提坏账准备的应收账款
2014 年 9 月 30 日
单位名称 性质
关联关系 账面金额 坏账准备
上海市北高新健康管理咨询
园区租赁款 同一最终控制方 221,237.92
服务有限公司
上海市北高新园区职业技能
园区租赁款 同一最终控制方 77,161.14
培训中心
合计 298,399.06
4、 报告期内，公司不存在以前年度已全额或大比例计提坏账准备，以后年度又
全额或部分收回的应收账款。
5、 报告期内无实际核销的应收账款。
6、 截至 2014 年 9 月 30 日，应收账款余额中无应收持本公司 5％以上（含 5％）
表决权股份的股东单位欠款情况。
7、 截至 2014 年 9 月 30 日，应收账款余额中应收其他关联方款项情况见本附注
七（五）。
8、 截至 2014 年 9 月 30 日，应收账款余额中欠款金额较大单位情况
占应收账款总
债务人排名 与本公司关系 欠款金额 款项年限
额的比例（%）
上海市北高新健康管
关联方/客户 221,237.92 合同约定收款期内 20.78
理咨询服务有限公司
赛迪埃脉韦瓦信息技术
非关联方/客户 205,041.01 合同约定收款期内 19.26
（上海）有限公司
合 计 426,278.93 40.04
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(三) 预付款项
1、 预付款项按账龄列示
2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
账龄
账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%) 账面余额 比例(%)
一年以内 37,267,625.14 100.00
一至二年
二至三年
三年以上
合 计 37,267,625.14 100.00
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，预付款项余额中无预付持本公司 5%以上（含 5%）
表决权股份的股东单位款项。
3、 截至 2014 年 9 月 30 日，预付款项余额中无预付其他关联方款项情况。
(四) 其他应收款
1、 其他应收账款分类列示
2014 年 9 月 30 日
种类
账面金额 占总额比例(%) 坏账准备 坏账准备比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款
按账龄组合计提坏账准备的其他应收款 141,000.00 100.00
按关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合小计 141,000.00 100.00
单项金额不重大单独计提坏账准备的其他应收款
合 计 141,000.00 100.00
2013 年 12 月 31 日
种类
账面金额 占总额比例(%) 坏账准备 坏账准备比例(%)
单项金额重大并单项计提坏账准备的其他应收款 45,470,456.16 99.69
按账龄组合计提坏账准备的其他应收款 141,000.00 0.31
按关联方组合计提坏账准备的其他应收款
组合小计 141,000.00 0.31
单项金额不重大单独计提坏账准备的其他应收款
合 计 45,611,456.16 100.00
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2、 组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的其他应收款
2014 年 9 月 30 日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例（%）
半年以内 141,000.00 100.00
2013 年 12 月 31 日
账龄 账面余额
坏账准备
金额 比例（%）
半年以内 141,000.00 0.31
3、 报告期内，公司不存在以前年度已全额或大比例计提坏账准备，以后年度又
全额或部分收回的应收账款。
4、 报告期内无实际核销的其他应收款项。
5、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应收款余额中无持本公司 5％以上（含 5％）表
决权股份的股东单位欠款情况。
6、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应收款中无应收其他关联方款项。
7、截至 2014 年 9 月 30 日，其他应收账款中欠款金额较大单位情况
与本公司 占其他应收款总
债务人排名 欠款金额 款项年限 性质或内容
关系 额的比例（%）
上海市电力公司市北供电公司 非关联方 141,000.00 半年以内 100.00 保证金
(五) 存货
1、 项目列示
2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
存货项目
账面余额 跌价准备 账面余额 跌价准备 账面余额 跌价准备
开发成本 1,423,684,593.76 795,542,834.10 620,095,645.31
合计 1,423,684,593.76 795,542,834.10 620,095,645.31
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2、 截至 2014 年 9 月 30 日，存货相关信息情况如下：
宗地面积 建筑面积
项目名称 宗地号 坐落地 土地使用期限 备注
(M2) (M2)
闸北区 392 街坊 闸北区 东至平型关路，南至
54 丘商办用房项 392 街坊 汶水路，西至寿阳 2012.3.17-2062.3.16 43,616.00 163,815.30 开发中
目(新中新) 54 丘 路，北至云飞东路。
3、 开发成本
开发建
土地面 开工 预计竣工
项目名称 筑面积 物业类型 预计投资总额 期末余额
积(M2) 时间 时间
(M2)
闸北区 392 街坊
2012 年 2015 年
54 丘商办用房项 43,616.00163,815.30 产业载体 1,970,275,000.00 1,423,684,593.76
8月 9月
目(新中新)
4、 计入存货成本的借款费用资本化金额
2014 年 2013 年 2012 年 本期确认资本化
项目名称
9 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日 金额的资本化率
闸北区 392 街坊 54 丘商
36,835,657.49 20,645,667.36 129,032.51 6.55%
办用房项目(新中新)
5、项目融资情况
存货项目名称 融资途径 融资总金额 对外担保总额 利息金额 利率
闸北区 392 街坊 54 丘商
银行借款 415,000,000.00 无 16,249,458.33 6.55%
办用房项目(新中新）
6、 截至 2014 年 9 月 30 日，用于抵押的存货项目情况详见本附注七。
(六) 投资性房地产
项 目 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 09 月 30 日
1．账面原值合计 522,999,922.09 522,999,922.09
（1）房屋、建筑物 522,999,922.09 522,999,922.09
（2）土地使用权
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
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项 目 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 09 月 30 日
2．累计折旧和累计摊销合计 98,988,473.61 6,900,693.35 105,889,166.96
（1）房屋、建筑物 98,988,473.61 6,900,693.35 105,889,166.96
（2）土地使用权
3．投资性房地产净值合计 424,011,448.48 417,110,755.13
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 417,110,755.13
（2）土地使用权
4．投资性房地产减值准备累计金额合计
（1）房屋、建筑物
（2）土地使用权
5．投资性房地产账面价值合计 424,011,448.48 417,110,755.13
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 417,110,755.13
（2）土地使用权
项 目 2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
1．账面原值合计 522,999,922.09 522,999,922.09
（1）房屋、建筑物 522,999,922.09 522,999,922.09
（2）土地使用权
2．累计折旧和累计摊销合计 98,988,473.61 98,988,473.61
（1）房屋、建筑物 98,988,473.61 98,988,473.61
（2）土地使用权
3．投资性房地产净值合计 424,011,448.48 424,011,448.48
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 424,011,448.48
（2）土地使用权
4．投资性房地产减值准备累计金额合计
（1）房屋、建筑物
（2）土地使用权
5．投资性房地产账面价值合计 424,011,448.48 424,011,448.48
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 424,011,448.48
（2）土地使用权
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
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项 目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
1．账面原值合计 522,999,922.09 522,999,922.09
（1）房屋、建筑物 522,999,922.09 522,999,922.09
（2）土地使用权
2．累计折旧和累计摊销合计 98,988,473.61 98,988,473.61
（1）房屋、建筑物 98,988,473.61 98,988,473.61
（2）土地使用权
3．投资性房地产净值合计 424,011,448.48 424,011,448.48
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 424,011,448.48
（2）土地使用权
4．投资性房地产减值准备累计金额合计
（1）房屋、建筑物
（2）土地使用权
5．投资性房地产账面价值合计 424,011,448.48 424,011,448.48
（1）房屋、建筑物 424,011,448.48 424,011,448.48
（2）土地使用权
注 1、截至 2014 年 9 月 30 日，公司用于抵押或担保的投资性房地产账面价值为
357,565,756.10 元，详见附注七。
注 2、根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会《关于同意将市北集团持有的投
资性房地产无偿划转给上海市北生产性服务发展有限公司的批复》（闸国资[2014]63
号），本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司将持有的投资性房地产按照
2014 年 4 月 30 日的账面价值无偿划转至本公司，无偿划拨资产的账面价值为
425,533,034.85 元，上述投资性房地产尚未办理过户手续。
(七) 长期待摊费用
2013 年 本期 2014 年 其他减少
项 目 本期摊销 其他减少
12 月 31 日 增加 9 月 30 日 的原因
经营装修费用 1,521,586.37 301,351.92 1,220,234.45
合 计 1,521,586.37 301,351.92 1,220,234.45
2012 年 本期 2013 年 其他减少
项 目 本期摊销 其他减少
12 月 31 日 增加 12 月 31 日 的原因
经营装修费用 1,521,586.37 1,521,586.37
合 计 1,521,586.37 1,521,586.37
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
备考财务报表附注
2012 年 本期 2012 年 其他减少
项 目 本期摊销 其他减少
1月1日 增加 12 月 31 日 的原因
经营装修费用 1,521,586.37 1,521,586.37
合 计 1,521,586.37 1,521,586.37
注：根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会《关于同意将市北集团持有的投资
性房地产无偿划转给上海市北生产性服务发展有限公司的批复》（闸国资[2014]63
号），本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司将持有的投资性房地产按照
2014 年 4 月 30 日的账面价值无偿划拨至本公司，同时上述无偿划转投资性房地产
的经营装修费用亦划转至本公司，账面价值为 1,521,586.37 元。
(八) 应付账款
1、 账龄列示
项 目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 100,651,717.61 3,197,289.10 1,016,002.29
一至二年
二至三年
三年以上
合 计 100,651,717.61 3,197,289.10 1,016,002.29
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，应付账款余额中无欠持本公司 5％以上（含 5％）表
决权股份的股东单位款项。
3、 截至 2014 年 9 月 30 日，应付账款余额中无应付其他关联方款项情况。
4、 截至 2014 年 9 月 30 日，应付账款余额中无账龄超过一年的大额应付账款。
(九) 预收款项
1、 预收款项按项目列示
项 目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预收园区载体租赁、电费及其他款项 5,625,481.93
合 计 5,625,481.93
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，预收款项余额中无预收持本公司 5％以上（含 5％）
表决权股份的股东单位款项。
备考财务报表附注 第 31 页
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
备考财务报表附注
3、 截至 2014 年 9 月 30 日，预收款项余额中预收其他关联方款项情况见本附注
七（五）。
(十) 应交税费
税 种 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
营业税 707,031.88
企业所得税 2,225,662.58
城市建设维护税 49,492.23
教育费附加 20,454.81
地方教育费附加 14,896.78
河道管理费 7,070.31
合 计 3,024,608.59
(十一) 应付利息
1、 应付利息按项目列示
项 目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
分期付息到期还本的长期借款利息 573,125.00 573,125.00 181,944.44
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，应付利息余额中无应付持本公司 5％以上（含 5％）
表决权股份的股东单位款项。
3、 截至 2014 年 9 月 30 日，应付利息余额中无应付其他关联方款项。
(十二) 其他应付款
1、 账龄分析
项 目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一年以内 358,060,145.43 49,178,513.25
合 计 358,060,145.43 49,178,513.25
2、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应付款余额中应付持本公司 5％以上（含 5％）
表决权股份的股东单位款项情况
单位名称 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
上海市北高新（集团）有限公司 330,043,995.12 49,058,513.25
合 计 330,043,995.12 49,058,513.25
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
备考财务报表附注
3、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应付款余额中无应付其他关联方款项。
4、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应付款余额中无账龄超过一年的大额其他应付
款。
5、 截至 2014 年 9 月 30 日，其他应付账款中欠款金额较大单位情况
与本公司 占其他应收款总
债务人排名 欠款金额 款项年限 性质或内容
关系 额的比例（%）
上海市北高新（集团）有限公司 关联方 330,043,995.12 一年以内 92.18 往来款
晶科能源有限公司 非关联方 26,366,682.00 一年以内 7.36 购房意向款
(十三) 长期借款
1、 长期借款分类
借款类别 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
抵押借款 415,000,000.00 315,000,000.00 150,000,000.00
2、 长期借款明细
借款 借款 利率 2014 年 2013 年 2012 年
贷款单位 币种
起始日 终止日 （%） 9 月 30 日 12 月 31 日 12 月 31 日
中国建设银行股
份有限公司上海 2012-12-19 2022-12-18 人民币 6.55 100,000,000.00 100,000,000.00 100,000,000.00
黄浦支行
中国建设银行股
份有限公司上海 2012-12-19 2022-12-18 人民币 6.55 50,000,000.00 50,000,000.00 50,000,000.00
黄浦支行
中国建设银行股
份有限公司上海 2013-1-5 2022-11-6 人民币 6.55 165,000,000.00 165,000,000.00
黄浦支行
中国建设银行股
份有限公司上海 2014-8-31 2022-11-6 人民币 6.55 100,000,000.00
黄浦支行
合 计 415,000,000.00 315,000,000.00 150,000,000.00
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(十四) 实收资本
2013 年 12 月 31 日 本期增减 2014 年 9 月 30 日
项 目
金额 比例(%) 变动 金额 比例(%)
上海市北高新（集团）
300,000,000.00 100.00 300,000,000.00 100.00
有限公司
2012 年 12 月 31 日 本期增减 2013 年 12 月 31 日
项 目
金额 比例(%) 变动 金额 比例(%)
上海市北高新（集团）
300,000,000.00 100.00 300,000,000.00 100.00
有限公司
2012 年 1 月 1 日 本期增减 2012 年 12 月 31 日
项 目
金额 比例(%) 变动 金额 比例(%)
上海市北高新（集团）
300,000,000.00 100.00 300,000,000.00 100.00
有限公司
注：上述出资业经上海申北会计师事务所出具申北会所验企字（2011）第 10070 号
验资报告验证。
(十五) 资本公积
项 目 2013 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2014 年 9 月 30 日
资本溢价 692,533,034.85 692,533,034.85
（1）投资者投入的资本 267,000,000.00 267,000,000.00
（2）其他 425,533,034.85 425,533,034.85
项 目 2012 年 12 月 31 日 本期增加 本期减少 2013 年 12 月 31 日
资本溢价 692,533,034.85 692,533,034.85
（1）投资者投入的资本 267,000,000.00 267,000,000.00
（2）其他 425,533,034.85 425,533,034.85
项 目 2012 年 1 月 1 日 本期增加 本期减少 2012 年 12 月 31 日
资本溢价 692,533,034.85 692,533,034.85
（1）投资者投入的资本 267,000,000.00 267,000,000.00
（2）其他 425,533,034.85 425,533,034.85
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注 1：根据协议、章程的规定，本公司股东于 2011 年 12 月 20 日以支付给上海市闸
北区规划和土地管理局用于本公司购买上海市闸北区 392 街坊 54 丘地块[上海市国
有建设用地使用权出让合同，沪闸规土（2011）出让合同第 21 号（1.0 版）]的款项
56,700 万元为出资款，其中，认缴注册资本人民币 30,000 万元，占注册资本的 100.00%，
其余部分 26700 万元作为本公司资本公积。
注 2：根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会《关于同意将市北集团持有的投
资性房地产无偿划转给上海市北生产性服务发展有限公司的批复》（闸国资[2014]63
号），本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司将持有的投资性房地产及相应
的经营装修费按照 2014 年 4 月 30 日的账面价值无偿划拨至本公司，无偿划拨资产
的账面价值为 425,533,034.85 元，计入资本公积。
(十六) 未分配利润
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
期末未分配利润 -2,271,591.76 -1,385,693.16
加：本年归属于母公司所有者的净利润 10,419,358.72 11,169,275.04 8,326,118.58
减：提取法定盈余公积
提取任意盈余公积
应付普通股股利 3,759,797.74 12,055,173.64 9,711,811.74
转作股本的普通股股利
期末未分配利润 4,387,969.22 -2,271,591.76 -1,385,693.16
注：应付普通股股利系根据附注二的基本假设即 2012 年 1 月 1 日，上海市北高新（集
团）有限公司已将无偿划转资产按其账面价值无偿划转给本公司，上海市北高新（集
团）有限公司与无偿划转资产相关的租赁、服务等业务自报告期初就在本公司运营，
在此期间形成的净利润全部进行股利分配。
(十七) 营业收入和营业成本
1、 营业收入、营业成本
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
主营业务收入 45,931,901.18 57,616,269.45 55,241,032.23
其他业务收入
营业成本 20,371,319.48 31,373,433.04 32,541,907.72
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
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2、 主营业务（分行业）
2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
租赁和商
45,931,901.18 20,371,319.48 57,616,269.45 31,373,433.04 55,241,032.23 32,541,907.72
务服务业
3、 主营业务（分产品）
2014 年 1-9 月 2013 年度 2012 年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
园区产业载
45,931,901.18 20,371,319.48 57,616,269.45 31,373,433.04 55,241,032.23 32,541,907.72
体租赁
4、 主营业务（分地区）
2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
行业名称
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
上海市闸北
45,931,901.18 20,371,319.48 57,616,269.45 31,373,433.04 55,241,032.23 32,541,907.72
区
5、 房地产出租情况(单位：平方米)
2014 年 1-9 月
月平均出租 平均单位
地区 楼面面积 出租率 期限 租金收入
面积 租金（月）
上海市闸北区 96,066.81 79,657.48 82.92% 中长期 64.07 45,931,901.18
2013 年度
月平均出租 平均单位
地区 楼面面积 出租率 期限 租金收入
面积 租金（月）
上海市闸北区 96,066.81 86,308.86 89.84% 中长期 55.63 57,616,269.45
2012 年度
月平均出租 平均单位
地区 楼面面积 出租率 期限 租金收入
面积 租金（月）
上海市闸北区 96,066.81 92,757.57 96.56% 中长期 49.63 55,241,032.23
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2012 年 1 月 1 日至 2014 年 9 月 30 日
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5、 公司前五名客户的营业收入情况
2014 年 1-9 月
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海品天信息技术服务有限公司 3,437,001.53 7.48
上海数据港股份有限公司 2,536,868.88 5.52
欧陆检测技术服务（上海）有限公司 2,138,954.71 4.66
上海智联易才人才咨询有限公司 1,717,037.65 3.74
上海伯豪医学检验所有限公司 1,124,084.86 2.45
合 计 10,953,947.63 23.85
2013 年度
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海品天信息技术服务有限公司 4,386,237.86 7.61
上海数据港投资有限公司 3,387,648.21 5.88
欧陆检测技术服务（上海）有限公司 3,221,046.37 5.59
上海智联易才人才咨询有限公司 1,575,882.19 2.74
上海伯豪医学检验所有限公司 1,435,656.12 2.49
合 计 14,006,470.75 24.31
2012 年度
客户名称 营业收入总额 占公司全部营业收入的比例(%)
上海品天信息技术服务有限公司 4,186,024.18 7.58
上海数据港投资有限公司 3,396,929.44 6.15
欧陆检测技术服务（上海）有限公司 3,078,650.04 5.56
上海伯豪医学检验所有限公司 1,566,900.51 2.84
上海智联易才人才咨询有限公司 1,513,037.66 2.74
合 计 13,741,541.83 24.87
(十八) 营业税金及附加
项目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度 计缴标准
营业税 2,296,595.06 2,880,813.47 2,762,051.61 5%
城市维护建设税 160,761.65 201,656.94 193,343.61 7%
教育费附加 68,897.85 86,424.40 82,861.55 3%
地方教育费附加 45,931.90 57,616.27 55,241.03 2%
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项目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度 计缴标准
河道管理费 22,965.96 28,808.13 27,620.52 1%
房产税 5,511,828.14 6,913,952.35 6,628,923.87 12%
合 计 8,106,980.56 10,169,271.56 9,750,042.19
(十九) 销售费用
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
销售费用合计 2,070,829.00
其中：主要项目
销售宣传费 2,070,829.00
(二十) 管理费用
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
管理费用合计 597,240.90 878,591.10 1,382,216.00
其中：主要项目
办公费 43,566.90 100.00 155,002.00
会务费 3,000.00 1,100.00 320,400.00
费用性税金 87,098.00 410,937.10 150,000.00
咨询服务费 350,200.00 381,500.00 566,870.00
(二十一) 财务费用
类别 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
利息支出
减：利息收入
汇兑损益
结算手续费 3,779.50 7,307.50 3,477.16
合 计 3,779.50 7,307.50 3,477.16
(二十二) 所得税费用
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
按税法及相关规定计算的当期所得税 4,362,393.02 4,018,391.21 3,237,270.58
递延所得税调整
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(二十三) 现金流量表附注
1、 收到的其他与经营活动有关的现金
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
收到的其他与经营活动有关的现金合计 196,412,448.67 490,755,431.10 547,673,260.82
其中：主要项目
利息收入 59,468.20 341,624.30 89,300.82
上海市北高新(集团)有限公司 168,446,780.47 490,413,806.80 367,580,000.00
南通华瑞建筑安装工程有限公司 180,000,000.00
晶科能源有限公司 26,366,682.00
2、 支付的其他与经营活动有关的现金
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
支付的其他与经营活动有关的现金合计 102,584,751.40 585,678,737.71 510,919,653.16
其中：主要项目
上海市北高新（集团）有限公司 100,000,000.00 585,283,776.21 509,800,000.00
宣传费 2,070,829.00
会务费 3,000.00 1,100.00 320,400.00
咨询服务费 350,200.00 381,500.00 566,870.00
3、 现金流量表补充资料
项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
1、将净利润调节为经营活动现金流量
净利润 10,419,358.72 11,169,275.04 8,326,118.58
加：资产减值准备
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 6,900,693.35
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 301,351.92
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失
（收益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列）
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项 目 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
投资损失（收益以“－”号填列）
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）
存货的减少（增加以“－”号填列） -612,465,426.33 -154,459,897.13 -53,059,256.42
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 81,673,556.35 -82,879,081.30
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 464,164,664.46 -46,997,226.44 50,376,459.98
其他
经营活动产生的现金流量净额 -49,005,801.53 -273,166,929.83 5,643,322.14
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况
现金的期末余额 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
减：现金的期初余额 5,076,906.94 145,895,121.51
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 31,558,067.40 -140,818,214.57 145,895,121.51
4、 现金和现金等价物的构成：
项 目 2014 年 4 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
一、现 金 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
其中：库存现金 40,972.86 12,188.76 8,479.29
可随时用于支付的银行存款 36,594,001.48 5,064,718.18 145,886,642.22
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 36,634,974.34 5,076,906.94 145,895,121.51
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七、 关联方关系及其交易
(一) 本企业的母公司情况
对本公司 对本公司
关联 企业 法定 业务 注册资本 组织机构
母公司名称 注册地 的持股 的表决权
关系 类型 代表人 性质 (万元) 代码
比例(%) 比例(%)
上海市北高 上海市闸北
控股 国有 房地产
新（集团）有 区江场三路 丁明年 200,000.00 100.00 100.00 13469964-6
股东 企业 开发经营
限公司 238 号 16 楼
(二) 本企业的子公司情况
无
(三) 本企业的联营企业情况
无
(四) 本企业的其他关联方情况
其他关联方名称 其他关联方与本公司的关系 组织机构代码
上海市北高新股份有限公司 控股股东子公司 60722550-5
上海数据港股份有限公司 控股股东子公司 69724150-8
上海开创企业发展有限公司 同受最终控制人控制 75697816-4
上海市北高新园区职业技能培训中心 控股股东子公司 55594529-4
上海泛业投资顾问有限公司 控股股东子公司 66776018-X
上海聚能湾企业服务有限公司 同受最终控制人控制 75793501-9
上海市北科技创业投资有限公司 同受最终控制人控制 58676355-7
上海市北高新健康管理咨询服务有限公司 控股股东子公司 78428633-3
上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 控股股东子公司 05459982-1
上海创辉企业管理有限公司 控股股东子公司 67116062-X
(五) 关联方交易
1、 关联交易定价原则
关联交易采用市场价格定价
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2、 向关联方销售
报告期内，本公司未发生向关联方销售事项。
3、 关联方采购商品、接受劳务情况
关联方 关联交易内容 2014 年 1 至 9 月 2013 年度 2012 年度
上海市北高新（集团）有限公司 委托管理费（注 1） 1,012,131.32
上海市北高新股份有限公司 委托管理费（注 2） 8,931,351.99 4,512,540.41
上海市北高新股份有限公司 租赁管理服务（注 3） 4,213,634.33 11,523,253.89 11,048,206.45
注 1：本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司 2012 年度为公司提供
工程建设管理服务。根据双方签署的《委托服务协议》，本公司按照当期工
程项目实际发生的工程成本 3%支付委托管理费，2012 年度结算金额为
1,012,131.32 元。
注 2：本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司所属控股子公司上海市
北高新股份有限公司 2013 年度、2014 年 1 至 9 月为公司提供工程建设管理服
务。根据双方签署的《委托服务协议》，本公司按照当期工程项目实际发生
的工程成本 3%支付委托管理费，2013 年度、2014 年 1 至 9 月结算金额分别
为 4,512,540.41 元、8,931,351.99 元。
注 3：本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司所属控股子公司上海市
北高新股份有限公司 2012 年度、2013 年度、2014 年 1-9 月为公司提供租赁管
理服务。根据双方签署的《委托服务协议》，本公司按照当期租赁收入的 20%
支付委托管理费，2012 年度、2013 年度、2014 年 1 至 9 月结算金额分别为
11,048,206.45 元、11,523,253.89 元、4,213,634.33 元。
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4、 关联租赁情况
（1）公司出租情况
租赁收益 本期确认的租赁收益
出租方名称 承租方名称 租赁资产种类 租赁起始日 租赁终止日
定价依据 2014 年 1-9 月 2013 年度 2012 年度
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海数据港股份有限公司 房屋建筑物 2011.06.01 2021.05.31 市场价格 2,536,868.88 3,387,648.21 3,396,929.44
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北高新园区职业技能培训中心 房屋建筑物 2011.4.1 2015.3.31 市场价格 228,967.29 368,910.16 354,823.08
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海泛业投资顾问有限公司 房屋建筑物 2011.6.1 2015.12.31 市场价格 189,363.72 253,178.60 253,872.24
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海聚能湾企业服务有限公司 房屋建筑物 2010.6.1 2014.12.31 市场价格 189,326.59 253,128.96 233,753.32
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北科技创业投资有限公司 房屋建筑物 2012.3.1 2016.2.28 市场价格 94,597.64 168,803.73 141,517.65
上海市北高新健康管理咨询服务有限
上海市北生产性企业服务发展有限公司 房屋建筑物 2013.5.1 2015.4.30 市场价格 656,499.48 1,115,329.57
公司
上海闸北市北高新小额贷款股份有限
上海市北生产性企业服务发展有限公司 房屋建筑物 2012.11.16 2014.9.30 市场价格 179,639.59 234,278.84 139,074.68
公司
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海创辉企业管理有限公司 房屋建筑物 2011.5.1 2014.12.31 市场价格 53,741.71 71,764.84 71,961.46
上海市北生产性企业服务发展有限公司 上海市北高新集团（南通）有限公司 房屋建筑物 2014.8.01 2015.7.31 市场价格 6,811.99
（2）公司承租情况
无
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5、 关联资产转让情况
（1）报告期内，本公司未发生向关联方转让资产情况。
（2）报告期内，关联方向本公司转让资产情况。
根据上海市闸北区国有资产监督管理委员会《关于同意将市北集团持有的投
资性房地产无偿划转给上海市北生产性服务发展有限公司的批复》（闸国资
[2014]63 号），本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司将持有的投资
性房地产及相应的经营装修费按照 2014 年 4 月 30 日的账面价值无偿划拨至本
公司，无偿划拨资产的账面价值为 425,533,034.85 元。截至 2014 年 9 月 30 日，
上述无偿划拨房产尚未办理过户手续。
6、 关联方往来款项余额
项 目 关联方 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日
预付账款 上海市北高新股份有限公司 3,787,459.59
应收账款 上海市北健康管理咨询服务有限公司 221,237.92
应收账款 上海市北高新技术园区职业技能培训中心 77,161.14
其他应收款 上海市北高新（集团）有限公司 45,470,456.16
应付账款 上海市北高新（集团）有限公司 1,016,002.29
应付账款 上海市北高新股份有限公司
其他应付款 上海市北高新（集团）有限公司 330,043,995.12 49,058,513.25
预收账款 上海闸北市北高新小额贷款股份有限公司 63,951.78
预收账款 上海聚能湾企业服务有限公司 63,802.37
预收账款 上海电气工业园区管理有限公司 63,814.88
预收账款 上海市北高新南通有限公司 18,088.67
7、 关联方担保
担保 担保是否已
担保方 被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
性质 经履行完毕
上海市北生产性企业服 上海市北高新 抵押
10,000,000.00 2012-7-10 2014-12-1 正在履行
务发展有限公司 （集团）有限公司 担保
上海市北生产性企业服 上海市北高新 抵押
657,000,000.00 2012-7-10 2015-7-9 正在履行
务发展有限公司 （集团）有限公司 担保
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8、 关联方资金拆借
2012 年 2012 年
关联方 流入发生额 流出发生额 原因
1月1日 12 月 31 日
上海市北高新（集团）
周转资金
有限公司 1,125,858,513.25 1,076,800,000.00 49,058,513.25
2012 年 2013 年
关联方 流入发生额 流出发生额 原因
12 月 31 日 12 月 31 日
上海市北高新（集团）
周转资金
有限公司 49,058,513.25 522,155,028.30 616,683,997.71 -45,470,456.16
2013 年 2014 年
关联方 流入发生额 流出发生额 原因
12 月 31 日 9 月 30 日
上海市北高新（集团）
周转资金
有限公司 -45,470,456.16 475,514,451.28 100,000,000.00 330,043,995.12
八、 或有事项
截至 2014 年 9 月 30 日，无需要披露的或有事项。
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九、 承诺事项
(一) 重大承诺事项
抵押资产情况 （金额单位：万元）
抵押权人 抵押金额 抵押期间 抵押物 抵押人 房地产权证号
江场三路 26/28/76/78/86/88/126/128/130 号 沪房地闸字(2009)024074 号
交银国际信托有限公司 66,700.00 2012/7/10-2015/7/10 上海市北生产性企业服务发展有限公司
江场三路 228 号、238 号 沪房地闸字(2011)006100 号
中国建设银行股份有限公司 闸北区大宁路街道 392 街坊 54 丘商办用房
41,500.00 2013/11/07-2022/11/06 上海市北生产性企业服务发展有限公司 沪房地闸字（2012）第 007608 号
上海黄浦支行 项目
合 计： 108,200.00
(二) 前期承诺履行情况
截至 2014 年 9 月 30 日，无需要披露的前期承诺履行情况。
十、 资产负债表日后事项
截至报告日止，本公司无需要披露的资产负债表日后事项。
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十一、 其他重要事项
报告期内，本公司无需披露的其他重要事项。
十二、 补充资料
（以下金额单位若未特别注明者均为人民币元）
(一) 非经常性损益明细表
报告期内，本公司未发生非经常性损益事项。
(二) 公司主要会计报表项目的异常情况及原因的说明
金额异常或比较期间变动异常的报表项目
2014 年 9 月 30 日较 2013 年 12 月 31 日金额异常或比较期间变动异常的报表项目
报表项目 2014 年 9 月 30 日 2013 年 12 月 31 日 变动比率 变动原因
货币资金 36,634,974.34 5,076,906.94 621.60% 借款增加导致
应收账款 1,064,524.95 100.00% 应收房屋租赁款增加导致
按照工程进度计入开发成
预付账款 37,267,625.14 -100.00%
本导致
其他应收款 141,000.00 45,611,456.16 -99.69% 2014 年收回往来款项
存货 1,423,684,593.76 795,542,834.10 78.96% 工程进度增加导致
应付账款 100,651,717.61 3,197,289.10 3,048.03% 应付工程款增加
预收账款 5,625,481.93 100.00% 预收房屋租赁款增加
应交税费 3,024,608.59 100.00% 房屋租赁收入增加导致
市北集团垫付工程款及新
其他应付款 358,060,145.43 100.00%
中新项目购房意向款增加
2013 年 12 月 31 日较 2012 年 12 月 31 日金额异常或比较期间变动异常的报表项目
报表项目 2013 年 12 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 变动比率 变动原因
货币资金 5,076,906.94 145,895,121.51 -96.52% 工程付款增加等导致
预付账款 37,267,625.14 100.00% 预付工程款增加
其他应收款 45,611,456.16 100.00% 与市北集团资金往来款增加
存货 795,542,834.10 620,095,645.31 28.29% 工程进度增加导致
其他应付款 49,178,513.25 -100.00% 支付市北集团往来款
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十三、 财务报表的批准报出
本财务报表业经公司董事会于 2014 年 11 月 27 日批准报出。
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二〇一四年十一月二十七日
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