市北高新：上海市北生产性企业服务发展有限公司盈利预测审核报告（2014年度、2015年度）2014-11-29
上海市北生产性企业服务发展有限公司
盈利预测审核报告
2014 年度、2015 年度
盈利预测审核报告
信会师报字[2014]第 114566 号
上海市北高新（集团）有限公司：
我们审核了后附的上海市北生产性企业服务发展有限公司（以下
简称“生产性服务”）编制的 2014 年度、2015 年度备考盈利预测报告。
我们的审核依据是《中国注册会计师其他鉴证业务准则第 3111 号—
预测性财务信息的审核》。生产性服务管理层对该预测及其所依据的
各项假设负责。这些假设已在备考盈利预测报告中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事
项使我们认为这些假设没有为预测提供合理基础。而且，我们认为，
该预测是在这些假设的基础上恰当编制的，并按照企业会计准则编制
基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，实
际结果可能与盈利预测存在差异。
立信会计师事务所 中国注册会计师：
（特殊普通合伙）
中国注册会计师：
中国上海 二〇一四年十一月二十七日
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2014 年度、2015 年度
备考盈利预测报告
上海市北生产性企业服务发展有限公司
备考盈利预测报告
有关声明：上海市北生产性企业服务发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）在编制
后附的备考盈利预测表时正确确定了盈利预测基准，合理提出盈利预测基本假设，科学运用盈
利预测的方法，不存在故意采用不合理的假设，误导性陈述及重大遗漏。
本备考盈利预测报告的编制遵循了谨慎性原则，但因盈利预测所依据的各种假设具有不确
定性，投资者进行投资决策时不应过分依赖该项资料。
一、 备考盈利预测编制基础
本公司控股股东上海市北高新（集团）有限公司拟以本公司 100%股权与上海市北股份
有限公司进行资产重组，为实现资产重组，本公司控股股东上海市北高新（集团）有
限公司业将位于上海市闸北区的江场西路 395 号房产、江场三路 303 号房产、江场三
路 215/217/219/221/223 号房产、江场三路 26/28/76/78/86/88/126/128/130 号房产、江场
三路 228/238 号房产和江场三路 161/163/173 号等房产无偿划转入本公司。
以本公司 2012 年度、2013 年度及 2014 年 1 至 9 月财务报表，上海市北高新（集团）
有限公司无偿划转资产原始财务记录为基础，假设在报告期期初，即 2012 年 1 月 1 日，
上海市北高新（集团）有限公司已将无偿划转资产按其账面价值无偿划转给本公司，
上海市北高新（集团）有限公司与无偿划转资产相关的租赁、服务等业务自报告期初
就在本公司运营，相关资产、收入、成本、费用等已经完整进入本公司，以此假定的
公司架构为会计主体，编制了 2012 年度、2013 年度以及 2014 年 1 至 9 月的备考财务
报表，业经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了信会师报字[2014]第 114562
号审计报告。
在编制本次盈利预测时，本公司依据公司的历史经营业绩及上海市北高新（集团）有
限公司无偿划转入本公司的资产在报告期内实际发生的交易或事项，考虑国家的宏观
政策和公司面临的市场环境，结合本公司 2014 至 2015 年度的经营计划、各项业务收
支计划、已签订的销售合同、已签订的租赁合同、项目开发建设施工计划及其他有关
资料，本着谨慎性原则，经过分析研究编制了本备考盈利预测报告。该盈利预测已扣
除企业所得税，但未计不确定的非经常性项目对公司获利能力的影响。编制盈利预测
时所采用的会计政策及会计估计方法遵循了国家现行的法律、法规、新颁布的企业会
计准则的规定，在各重要方面均与公司实际采用的会计政策及会计估计一致。
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二、 盈利预测所依据的主要假设
(一) 基本假设
在盈利预测期内：
1、公司遵循的我国现有法律、法规、政策和所在地经济环境无重大变化；
2、公司 2014 年度及以后年度均能持续经营；
3、公司遵循的税收制度和有关税收优惠政策无重大变化；
4、公司经济业务所涉及的国家和地区目前的政治、法律、经济政策无重大变化；
5、国家现行外汇汇率、通货膨胀率、银行信贷利率在正常的范围内变动；
6、公司经营计划能如期实现；
7、公司的法人主体及相关的组织机构和会计主体不发生重大变化；
8、公司已签订的主要合同及所洽谈的主要项目能基本实现；
9、公司高层管理人员无舞弊、违法行为而造成重大不利影响；
10、无其他不可预见因素和人力不可抗拒因素造成的重大不利影响；
11、房产租赁价格无重大变化；
12、国家对工业园区和房地产行业的调控政策无重大变化。
(二) 特定说明与假设
假设本公司在预测期间的各项经营计划和预算能够完成。
三、 备考盈利预测表
备考盈利预测表详见附表。
四、 盈利预测编制说明
(一) 公司的基本情况说明
上海市北生产性企业服务发展有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）由上海市北高新
（集团）有限公司出资设立。公司注册资本为人民币 30,000.00 万元，业经上海申北会
计师事务所审验，并出具申北会所验企字（2011）第 10070 号验资报告，公司于 2012
年 2 月 8 日取得上海市工商行政管理局闸北分局核发的注册号为 310108000512691 营
业执照。
公司法定代表人：张弛
公司注册地址：上海市闸北区江场三路 76、78 号 828 室
公司经营范围：生产性企业服务，企业管理咨询，商务信息咨询，投资管理，投资咨
询，物业管理，资产管理，会务服务，房地产开发经营。（企业经营涉及行政许可的，
凭许可证件经营）
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(二) 财务报表的编制基础及遵循企业会计准则的声明
公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计
准则——基本准则》和具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及
其他相关规定（以下合称“企业会计准则”）， 以及中国证券监督管理委员会《公开发
行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》(2010 年修订)的披
露规定编制财务报表。
公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
(三) 公司主要会计政策、会计估计及税项
1、 会计期间
自公历 1 月 1 日至 12 月 31 日止为一个会计年度。
2、 记账本位币
采用人民币为记账本位币。
3、 现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现
金。将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已
知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
4、 金融工具
金融工具包括金融资产、金融负债和权益工具。
（1）金融工具的分类
管理层按照取得持有金融资产和承担金融负债的目的，将其划分为：以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，包括交易性金融资产或金融
负债；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产；其他金融负债等。
（2）金融工具的确认依据和计量方法
①以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（金融负债）
取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取
的债券利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当
期损益。
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处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额应确认为投资收益，同时调整公
允价值变动损益。
②持有至到期投资
取得时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之
和作为初始确认金额。
持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率
在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。
处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
③应收款项
公司对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及公司持有的其他企业的不包
括在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、应收票据、预付账款、
其他应收款、长期应收款等，以向购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金
额。
收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
④可供出售金融资产
取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取
的债券利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。
持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。年末以公允价值计量且将公
允价值变动计入资本公积（其他资本公积）。
处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，
将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入
投资损益。
⑤其他金融负债
按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用实际利率法与摊余成
本进行后续计量。
（3）金融资产转移的确认依据和计量方法
公司发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移
给转入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险
和报酬的，则不终止确认该金融资产。
在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式
的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。
金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：
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①所转移金融资产的账面价值；
②因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及
转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在
终止确认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未
终止确认金融资产的一部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下
列两项金额的差额计入当期损益：
①终止确认部分的账面价值；
②终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应
终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。
金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认
为一项金融负债。
（4）金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；
本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金
融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并
同时确认新金融负债。
对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负
债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。
本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相
对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账
面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，
计入当期损益。
（5）金融资产（不含应收款项）减值准备
除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司于资产负债表日
对金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，
计提减值准备。
①可供出售金融资产的减值准备：
年末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相
关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接
计入所有者权益的公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。
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②持有至到期投资的减值准备：
持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。
5、 公允价值计量
本公司以公允价值计量相关资产或负债时，基于如下假设：
（1）市场参与者在计量日出售资产或者转移负债的交易，是在当前市场条件下
的有序交易；
（2）出售资产或者转移负债的有序交易在相关资产或负债的主要市场进行。不
存在主要市场的，假定该交易在相关资产或负债的最有利市场进行。
（3）采用市场参与者在对该资产或负债定价时为实现其经济利益最大化所使用
的假设。
以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济
利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济
利益的能力。
本公司采用估值技术时考虑了在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他
信息支持的估值技术。估值技术的输入值优先使用相关可观察输入值，只有在相
关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才可以使用不可观察输入
值。
公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整
的报价。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输
入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入
值所属的最低层次决定。
6、 应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
（1）单项金额重大的应收款项坏账准备计提：
单项金额重大的判断依据或金额标准：
房产销售业务：应收款项单项金额 1,000 万元以上，或各应收款项科目余额前 10
名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金额超过
100 万元，或超过合同约定收款期 3 个月。
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租赁销售业务：应收款项单项金额 200 万元以上，或各应收款项账目余额前 10
名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且金额超过
100 万元，或超过合同约定收款期 3 个月。
非房产、租赁销售业务：应收款项单项金额 500 万元以上，或各应收款项账目余
额前 10 名且金额超过 100 万元，或超过各应收款项账目余额 10%以上的款项且
金额超过 100 万元。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法：
对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试。有客观证据表明其发生了减
值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，并据此
计提相应的坏账准备。
（2） 按组合计提坏账准备的应收款项
确定组合的依据
账龄组合 以应收款项的账龄为信用风险特征划分组合
关联方组合 以与债务人是否为关联关系为信用风险特征划分组合
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄组合 账龄分析法
公司对期末关联方应收账款单独进行减值测试，除非有证据表
关联方组合
明存在无法收回部分或全部款项的，通常不计提坏账准备。
除已单项计提减值准备的应收款项外，公司根据以前年度与之相同或相类似的、
按账龄段划分的具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础，结
合现时情况确定以下坏账准备计提的比例。
按组合计提坏账准备的计提方法：账龄分析法
各账龄段应收款项组合计提坏账准备的比例具体如下：
①房产销售、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例(%)
合同约定收款期内 0
超过合同约定收款期 3 个月以内 10
超过合同约定收款期 3 个月以外 单独测试
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②非房产、租赁销售业务组合
账 龄 计提比例(%)
半年以内 0
半年至一年 10
一至二年 30
二至三年 80
三年以上 100
（3）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
坏账准备的计提方法：
对单项金额不重大但个别信用风险特征明显不同，已有客观证据表明其发生了减
值的应收款项，按账龄分析法计提的坏账准备不能反映实际情况，本公司单独进
行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，
并据此计提相应的坏账准备。
7、 存货核算方法
（1）存货的分类
存货分类为：开发成本、开发产品、低值易耗品等。
（2）房地产开发的核算方法
①开发用土地的核算方法：
房产开发过程中的土地出让金、契税和拆迁补偿费，根据成本核算对象，按照实
际成本记入开发成本，待开发房产竣工后，按实际可售建筑面积，分摊记入开发
产品。
②公共配套设施费用的核算方法：
不能有偿转让的公共配套设施：按面积分配记入可供出售的开发产品成本。
能有偿转让的公共配套设施：以各配套设施项目独立作为成本核算对象，归集开
发成本。
③开发成本按实际成本入账，待项目完工并验收合格，但尚未决算的，按预计成
本记入开发产品，并在决算后按实际发生数与预计成本的差额调整开发产品。
④开发产品按实际成本入账，发出开发产品成本按实际销售面积占可销售面积比
例结转相应的开发产品成本。
（3）低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
（4）存货的盘存制度
采用永续盘存制。
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（5）存货跌价准备的计提方法
期末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌
价准备。期末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低
的存货，按照存货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列
相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则
合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提
的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
8、 长期股权投资
（1）投资成本的确定
①企业合并形成的长期股权投资
同一控制下的企业合并：公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及
以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最
终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产、所承担债务账面
价值以及发行股份的面值总额之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公
积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。
因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，在合并日根据合
并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额，确
定长期股权投资的初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到
合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面
价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。
非同一控制下的企业合并：公司按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的
初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，
按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的
初始投资成本。
为企业合并而发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费
用于发生时计入当期损益；作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易
费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
②其他方式取得的长期股权投资
以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成
本。
盈利预测报告 第 9 页
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以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初
始投资成本。
在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值和
应支付的相关税费础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允
价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和
应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。
通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。
（2）后续计量及损益确认
①成本法核算的长期股权投资
公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算。除取得投资时实际支付的价款
或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单
位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
②权益法核算的长期股权投资
对联营企业和合营企业被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采
用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价
值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时
应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。
公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分
别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投
资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的
账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资
产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利
润进行调整后确认。在持有投资期间，被投资单位编制能够提供合并财务报表的，
应当以合并财务报表中的净利润、其他综合收益和其他所有者权益变动中归属于
被投资单位的金额为基础进行核算。
公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计
算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益。与被投资单位发生
的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。
盈利预测报告 第 10 页
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在公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲
减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以
其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损
失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协
议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资
损失。被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按
与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成
对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投资收益。
③长期股权投资的处置
处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。
采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会
计处理。因被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权
益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。
因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响
之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法
核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处
置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收
益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益
法核算时全部转入当期损益。
因处置部分股权投资等或其他原因丧失了对被投资单位原有子公司控制权的，在
编制个别财务报表时，对于剩余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他
相关金融资产。处置后的剩余股权能够对被投资单位原有子公司实施共同控制或
重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算
进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，
改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公
允价值与账面价值间的差额计入当期损益。
处置的股权是因追加投资等原因通过企业合并取得的，在编制个别财务报表时，
处置后的剩余股权采用成本法或权益法核算的，购买日之前持有的股权投资因采
用权益法核算而确认的其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩
余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有
者权益全部结转。
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（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动
必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。公司与其他合营方一同对被
投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司
的其合营企业。
重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控
制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加
重大影响的，被投资单位为本公司的联营企业。
（4）减值测试方法及减值准备计提方法
于资产负债表日长期股权投资存在减值迹象的，进行减值测试。
对可收回金额低于长期股权投资账面价值的，计提减值准备。长期股权投资减值
损失一经确认，不再转回。
9、 固定资产的计价和折旧方法
（1）固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过
一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：
①与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
②该固定资产的成本能够可靠地计量。
（2）固定资产的分类
房屋建筑物、专用设备、运输工具、办公电子设备等。
（3）固定资产的初始计量
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态
前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确
定。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定
资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要
支出构成。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的
差额，计入当期损益。
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在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，
除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性
资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，
不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确
定其入账价值。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两
者中较低者作为入账价值。
（4）固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用年限和预
计净残值率确定折旧率。
各类固定资产折旧年限和年折旧率如下：
固定资产类别 预计使用年限（年） 净残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物 20-40 5 2.38-4.75
专用设备 10 5 9.5
运输设备 5 5 19
办公电子设备 5 5 19
10、 无形资产核算方法
（1）无形资产的计价方法
按成本进行初始计量；
外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到
预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，
实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。
债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定
其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的
差额，计入当期损益；
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠
计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础
确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上
述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换
入无形资产的成本，不确认损益。
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以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定
其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确
定其入账价值。
（2）无形资产使用寿命及摊销
①使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况：
无形资产类别 预计使用寿命
软件 5年
每年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。
经复核，本年末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。
②使用寿命不确定的无形资产的判断依据：
截止本年末，公司无使用寿命不确定的无形资产。
③无形资产的摊销：
对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内按直线法摊销；
无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，
不予摊销。
11、 长期待摊费用
长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用。
（1）摊销方法
长期待摊费用在受益期内平均摊销
（2）摊销年限
长期待摊费用在受益期内平均摊销，其中：
经营租赁方式租入的固定资产改良支出，按剩余租赁期与租赁资产尚可使用年限
两者中较短的期限平均摊销。
12、 除存货、金融资产外的其他主要资产的减值
固定资产、在建工程、无形资产、商誉等长期非金融资产
对于固定资产、在建工程、无形资产等长期非金融资产，公司在每年末判断相关
资产是否存在可能发生减值的迹象。
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
每年都进行减值测试。
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资产存在减值迹象的，估计其可收回金额。可收回金额根据资产的公允价值减去
处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
当资产的可收回金额低于其账面价值的，将资产的账面价值减记至可收回金额，
减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以
使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残
值）。
长期非金融资产资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业以单项资产为基础估计其可收回金额。
13、 职工薪酬
（1）短期薪酬
本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，
并计入当期损益或相关资产成本。
本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职
工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提
比例计算确定相应的职工薪酬金额。
职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。
（2）辞退福利
本公司在不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，
或确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时（两者孰早），确认辞退
福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。
（3）离职后福利
①设定提存计划
本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本
公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确
认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
除基本养老保险外，本公司还依据国家企业年金制度的相关政策建立了企业年金
缴费制度（补充养老保险）。本公司按职工工资总额的一定比例向当地社会保险
机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。
②设定受益计划
本公司根据预期累计福利单位法确定的公式将设定受益计划产生的福利义务归
属于职工提供服务的期间，并计入当期损益或相关资产成本。
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设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形成的赤字或盈余确
认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，本公司以设
定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产。
所有设定受益计划义务，包括预期在职工提供服务的年度报告期间结束后的十二
个月内支付的义务，根据资产负债表日与设定受益计划义务期限和币种相匹配的
国债或活跃市场上的高质量公司债券的市场收益率予以折现。
设定受益计划产生的服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入
当期损益或相关资产成本；重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动
计入其他综合收益，并且在后续会计期间不转回至损益。
在设定受益计划结算时，按在结算日确定的设定受益计划义务现值和结算价格两
者的差额，确认结算利得或损失。
14、 收入确认原则
（1） 销售商品
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有
权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够
可靠地计量；相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能
够可靠地计量时，确认商品销售收入实现。
其中房地产销售当同时满足下述标准时确认收入：
①工程已经竣工验收，办妥房地产移交手续；
②具有经购买方认可的销售合同或其他结算通知书；
③经验收，买卖双方签署了房地产交接书；
④履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；
⑤成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提
供劳务收入。提供劳务交易的完工进度，可以选用下列方法：
①已完工作的测量。
②已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例。
③已经发生的成本占估计总成本的比例。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同
或协议价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣
除以前会计期间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同
时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成
本后的金额，结转当期劳务成本。
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在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
①已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
②已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期
损益，不确认提供劳务收入。
（3）让渡资产使用权
与交易相关的经济利益能够流入企业，收入的金额能可靠地计量时，按合同或协
议规定确认为收入。
其中出租物业收入按以下标准确认：
①具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书
②履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得
③出租开发产品成本能够可靠地计量。
对提供免租期租赁收入确认：将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直
线法进行分配。
15、 政府补助
（1）类型
政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产
相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
（2）会计处理
与购建固定资产、无形资产等长期资产相关的政府补助，确认为递延收益，按照
所建造或购买的资产使用年限分期计入营业外收入；
与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，取得时确
认为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期营业外收入；用于补偿企业已发
生的相关费用或损失的，取得时直接计入当期营业外收入。
16、 递延所得税资产和递延所得税负债
对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣
可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。
对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。
不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：商誉的初始确认；除
企业合并以外的发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的其他交易或事项。
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(四) 税项
1、 公司主要税种和税率
税种 计税基础 税率(%)
营业税 应税营业收入 5
城建税 应税流转税额 7
教育费附加 应税流转税额 3
地方教育费附加 应税流转税额 2
企业所得税 应纳税所得额 25
2、 报告期内公司土地增值税政策
土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税
率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，
税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部
分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
五、 盈利预测表各主要项目说明
(一) 营业收入
1、 收入预测的基本基础
（1）园区产业载体租赁收入
园区产业载体租赁收入预测以 2014 年度、2015 年度公司经营计划为基础，从租
赁价格、出租率方面本着谨慎性原则进行预测，其中：出租率根据预测年度的租
赁合同、经营计划以及变动趋势测算；租赁价格预测以公司 2013 年度的实际价
格为主要依据，根据市场价格水平、市场变动趋势及公司的定价策略进行测算。
（2）园区产业载体销售收入
园区产业载体销售收入预测以 2014 年度、2015 年度公司经营计划为基础，从开
发项目的开发进度、销售进度和销售价格方面本着谨慎性原则进行预测，其中：
开发进度和销售进度根据预测年度的工程开发进度、销售计划及对市场的预期为
依据测算；销售价格以该区域同类房产市场价格为主要依据，根据市场价格水平、
市场变动趋势及公司的定价策略进行测算。
2、 收入预测分析说明
项目 2013 年度实际数 2014 年度预测数 2015 年度预测数
园区产业载体租赁 5,761.63 6,769.78 9,830.10
园区产业载体销售 45,258.51
合计 5,761.63 6,769.78 55,088.61
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（1）园区产业载体租赁收入：
公司 2014 年度预计园区产业载体租赁收入 6,769.78 万元，较 2013 年度增加
1,008.15 万元，增加比率为 17.50%，主要为公司出租率上升及租赁价格提高导致；
公司 2015 年度预计园区产业载体租赁收入 9,830.10 万元，较 2014 年度增加
3,060.32 万元，增加比率为 45.21%，主要为公司新中新商业地产项目（东区）独
立商铺和商场投入运营，出租面积增加及出租率上升导致。
（2）园区产业载体销售收入：
新中新商业地产项目基本情况
物业形态 所在部位 建筑面积或数量 备注
2
开发总建筑面积 163,841.44m
13-1 楼——13-7 楼，
独栋办公 37,709.62 m2 可售
7 幢独栋办公楼
甲级写字楼 13-8 楼（除 1-3 层中的局部商业） 28,513.32 m2 可售
独立商铺 商业楼 A、商业楼 B 696.52 m2 可租
2
商场 13-8 楼 1-3 层中的局部商业；地下一层局部商业 29,215.58 m 可租
2
地上配套 风井 1-8、室外电梯 85.6 m 不可售
车位 地下一层、地下二层 886.00 个 可售
该项目预计总投资额 197,027.50 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 9 月，
商业物业预计开业日期为 2015 年 7 月。设计单位为株式会社日建设计和上海现
代建筑设计（集团）有限公司，主要施工方为南通华新建工集团有限公司，项目
开发总建筑面积为 163,841.44 平方米，其中：独栋办公写字楼 37,709.62 平方米，
甲级写字楼 28,513.32 平方米，独立商铺 696.52 平方米，商场 29,215.58 平方米，
车位 886 个。
(二) 营业成本
1、 成本预测的基本基础
（1）园区产业载体租赁成本
2014 年度、2015 年度园区产业载体租赁成本预测主要是根据公司签订的租赁合
同以及折旧、其他服务成本等在预测期间的变化趋势进行预测。
（2） 园区产业载体销售成本
2014 年度、2015 年度园区产业载体销售成本预测主要是根据已经立信会计师事
务所（特殊普通合伙）审计的开发成本及公司预算数据进行预测。
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2、 成本预测分析说明
项目 2013 年度实际数 2014 年度预测数 2015 年度预测数
园区产业载体租赁 3,137.34 2,584.24 3,210.91
园区产业载体销售 28,362.40
合计 3,137.34 2,584.24 31,573.31
（1）园区产业载体租赁成本：
公司 2014 年度预计营业成本 2,584.24 万元，较 2013 年度减少 553.10 万元，减
少比率为 17.63%，主要为公司 2014 年 10－12 月工程建设管理服务费减少导致；
公司 2015 年度预计营业成本 3,210.91 万元，较 2014 年度增加 626.67 万元，增
长比率为 24.25%，主要为公司 2015 年度东区独立商铺和商场投入运营摊销成本
增加导致。
（2）园区产业载体销售成本：
新中新商业地产项目
该项目预计总投资额 197,027.50 万元，项目预计竣工交房日期为 2015 年 9 月，
商业物业预计开业日期为 2015 年 7 月。设计单位为株式会社日建设计和上海现
代建筑设计（集团）有限公司，主要施工方为南通华新建工集团有限公司，项目
开发总建筑面积为 163,841.44 平方米，其中：独栋办公写字楼 37,709.62 平方米，
甲级写字楼 28,513.32 平方米，独立商铺 696.52 平方米，商场 29,215.58 平方米，
车位 886 个。
公司预计 2014 年 10-12 月份没有销售，2015 年可销售面积为 13,244.59 平方米及
177 个车位，结转销售成本 28,362.40 万元。
(三) 营业税金及附加
1、 税金预测的基本基础
营业税金及附加预测主要是以公司各年预测的营业收入为基础，根据公司适用的
营业税、城市维护建设税、教育费附加、河道管理费、土地增值税和房产税等税
率计算确定。
2、 税金预测分析说明
公司 2014 年度预计营业税金及附加 1,194.87 万元，较 2013 年度增加 177.94 万
元，增加比率为 17.50%，主要为公司产业载体租赁收入增加导致。
公司 2015 年度预计营业税金及附加 6,803.54 万元，较 2014 年度增加 5,608.67 万
元，增加比率为 469.40%，主要为公司产业载体销售收入增加导致。
盈利预测报告 第 20 页
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(四) 销售费用
1、 销售费用预测的基本基础
销售费用预测主要是以公司各年预测的营业收入为基础，根据公司的经营计划、
各部门费用预算及房产销售代理费的市场情况计算确定。
2、 销售费用预测分析说明
2014 年度预测销售费用为人民币 234.63 万元，较 2013 年度增加 234.63 万元，
主要原因系 2014 年公司园区产业载体开始预售，相应的广告宣传费用以及房产
销售代理费增加。
2015 年度预测销售费用为人民币 905.17 万元，较 2014 年度增加 670.54 万元，
增长比例为 285.78%，主要原因系公司园区产业载体销售收入增加，相应的广告
宣传费用以及房产销售代理费增加。
(五) 管理费用
1、 管理费用预测的基本基础
管理费用的预测是根据公司的费用计划并且假定公司现行的费用支出控制制度
得以严格执行为基础，以 2013 年度实际发生数为基数，并结合各项费用的预计
增减变动情况预测的。
2、 管理费用预测分析说明
公司 2014 年度预测管理费用 150.53 万元，较 2013 年度管理费用增加 62.67 万元，
增长率为 71.33%，2014 年度预测管理费用增加的主要原因为：根据公司经营计
划，由于园区产业载体租赁业务增加，相应费用增加；
公司 2015 年度预测管理费用 678.88 万元，较 2014 年度管理费用增加 528.35 万
元，增长率为 350.99%，2015 年度预测管理费用增加的主要原因为：根据公司经
营计划，由于园区产业载体销售业务及租赁业务增加，相应费用增加。
(六) 财务费用
1、 财务费用预测的基本基础
财务费用主要根据资金需求量及贷款利率计算所得，主要包括利息支出、手续费
以及利息收入等项目。
2、 财务费用预测分析说明
公司 2014 年度预测财务费用 0.53 万元，较 2013 年度减少 0.20 万元，减少比率
为 27.40%，2014 年度预测财务费用减少的主要原因为手续费减少。
公司 2015 年度预测财务费用 0.54 万元，较 2014 年度增加 0.01 万元，基本与上
年持平。
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六、 影响盈利预测结果实现的主要风险因素及对策
在盈利预测期间可能影响预测结果实现的因素及措施如下：
(一) 行业风险
1、 本公司所从事的园区房产租赁收入的发展受国家宏观经济环境、经济周期变化的
影响，上述因素可能会使房产租赁收入呈周期性波动，导致本公司整体收入的不
稳定。
2、 本公司所从事的工业园区产业载体开发销售业务的发展受工业园区内土地资源
有限的限制，并且国家宏观经济环境、经济周期变化可能会使上述业务的收入呈
周期性波动，导致本公司整体收入的不稳定。
(二) 经营风险
1、 本公司所投资的项目，大多属于资金密集型和技术密集型，人才、技术和管理等
方面的完善程度，将直接影响项目的成败。
2、 随着园区内企业的增加及对服务质量要求的提高，如整体园区配套服务质量及管
理水平未予以相应提高，则可能会对园区的整体经营带来不利影响。
(三) 政策风险
本公司受国家政策和法律的影响较大，尤其是国家的金融政策、财政政策以及工业园
区政策的变动，对本公司的经营活动不可避免地产生直接或间接的影响。
对于上述诸项可能出现的风险，本公司将采取以下对策：
1、充分发挥园区专家咨询委员会的作用，强化项目投资前的科学论证工作，选择市场
前景好的优质项目。
2、提高园区的配套服务质量及管理水平，在园区的规划发展和管理模式中引入标准化
的理念，优化服务内涵，规范管理行为，注重持续改进，达到整体提高园区配套能力
及服务质量。
3、充分发挥公司的园区管理经验，进一步开拓园区管理服务市场，减少因园区土地资
源限制导致的不利影响。
4、公司已建有一支具有丰富经营管理经验的人才队伍，今后将进一步多渠道、多形式
吸引优秀人才，增强公司的竞争优势。
5、充分利用国家给予开发区的各项政策，结合自身优势，优化企业经营机制，协调、
组织和督促园区各种服务资源，不断完善园区服务平台，提高企业的市场竞争力和风
险抵御能力。
附件：
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二Ｏ一四年十月三十日
盈利预测报告 第 22 页
