浦东金桥：2014年第一次临时股东大会文件2014-09-12
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
二 0 一四年第一次临时股东大会文件
二 0 一四年九月十八日
目 录
一、2014 年第一次临时股东大会注意事项 2
二、2014 年第一次临时股东大会议程 3
三、关于出售 T22 通用厂房楼盘引进富友金融总部园的提案4
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2014 年第一次临时股东大会注意事项
根据《中华人民共和国公司法》和中国证券监督管理委员会《上市公司股
东大会规则》等有关法规、文件的精神，为维护投资者的合法权益，确保 2014
年第一次临时股东大会的正常秩序和议事效率，现就有关出席会议的注意事项通
知如下：
1、为能及时、准确地统计出席会议的股东（股东代理人）所代表的持股总
数，登记出席股东大会的各位股东请准时出席会议。
2、大会设秘书处，具体负责大会有关程序和服务等事宜。
3、股东参加股东大会，依法享有发言权、表决权等各项权利，并履行法定
义务和遵守规则。对于干扰股东大会秩序和侵犯其他股东合法权益的，大会秘书
处应及时报告有关部门处理。
4、股东大会设“股东代表发言”议程，股东要求发言，须填写《股东大会
发言登记表》，并向大会秘书处登记。经大会主持人许可，始得发言或提出问题。
每位股东发言时间不宜超过五分钟。
5、公司的董事、监事和高级管理人员应认真负责、有针对性地回答股东提
出的问题。
6、本次股东大会采取现场投票和网络投票相结合的方式。股东可以在网络
投票时间内通过上海证券交易所的交易系统行使表决权。同一股份通过现场方式
和网络方式重复进行投票的，以第一次投票结果为准。大会由一名监事会成员和
两名股东代表参加监票、清点。
7、本次大会表决结果、见证律师发表的见证意见将在会后刊登于《上海证
券报》、《香港文汇报》上。
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2014 年 9 月 18 日
2
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
二 0 一四年第一次临时股东大会会议议程
（二 0 一四年九月十八日）
会议召开方式：
现场会议召开时间为 2014 年 9 月 18 日下午 2：30
网络投票时间为当日 9：30-11：30，13：00-15：00
一、审议《关于出售 T22 通用厂房楼盘引进富友金融总部园的提案》；
二、股东发言；
三、大会表决；
四、报告大会表决结果，宣读大会决议；
五、见证律师发表见证意见。
（大会表决结果、见证律师发表的见证意见将在会后刊登于《上海证券报》、
《香港文汇报》上。）
3
关于出售 T22 通用厂房楼盘引进富友金融总部园的提案
各位股东：
现将公司《关于出售 T22 通用厂房楼盘引进富友金融总部园的提案》报告如
下，提请股东大会审议。
一、T22 通用厂房楼盘的概况
1、 房屋基本状况：
T22通用厂房楼盘位于金藏路351 号，金藏路、云桥路、金科路围合范围内。
楼盘占地面积55,874.00平方米、建筑面积63,624.23平方米(地上建筑面积为
63,624.23平方米、地下建筑面积为0), 共六栋，用途为厂房，分别竣工于1998、
1999、2000年，项目土地使用期限到2049年12月16日。
2、运营状况：
该通用厂房楼盘项目系公司在存量自有土地上投资建设，分别于1998年、1999
年投入使用，摊销的年限为20年（计240个月），已经分别摊销182个月和162个
月。目前可以继续投入正常生产，具备作为厂房项目正常生产所必须的有关文件。
鉴于公司有调整该区域产业的意图，该楼盘自2013年以来部分客户已逐步迁
出，剩余客户也为短期续租，故厂房楼盘出租率下降，近2年出租率为45%左右，
有待产业转型项目进驻改造调整。
T22 通用厂房楼盘帐面原值为人民币 10,887 万元，截止 2014 年 6 月 30 日
帐面净值为人民币 3,857 万元。
二、引进富友金融项目的背景情况
在近几年以中国移动视频产业基地、天翼视讯传媒有限公司为龙头的移动互
联网视频产业集聚金桥开发区的背景下，互联网金融创新项目向金桥投来了目
光。上海富友金融服务有限公司(以下简称“富友金融”)就是一家典型的互联网
金融领域重点企业。
上海富友金融服务有限公司注册资本为人民币 2.0007 亿元，实收资本为人
民币 3.8 亿元。富友金融创立于 2009 年 6 月，经过几年的发展，现全资控股上
海富友支付服务有限公司、上海富友金融网络技术有限公司、上海富友商业保理
有限公司、上海富友电子商务有限公司、智富恒通有限公司（香港）及上海大云
4
平移投资管理有限公司（注册中）等 6 家子公司，拥有 34 家分公司，业务覆盖
19 个一线城市、36 个二线城市和 15 个三线城市。目前公司拥有第三方支付行业
全牌照，业务涵盖了互联网金融行业中最核心的支付、P2P、众筹等以及互联网
生活行业中 O2O 商圈服务。
近三年来，富友金融以“打造金融生活便利”为愿景，以“专业—分享—
价值”为理念，以“专业创新、差异化经营”为手段，从业务初始的单一便民支
付机构逐渐成长为提供综合性金融服务和便民生活服务的集团性公司。
富友金融目前的主营产品线包括：收件宝智慧社区系统、富掌柜智能 POS
及收单、P2P 中间账户存管、供应链保理融资、跨境支付全球购、跨境支付全球
付、基金支付服务、福利高企业福利平台、随心富手机刷卡器及 APP、社区便民
缴费、预付卡代发卡、代收代付、智慧商圈的定制与运营等。
富友金融公司 2013 年末资产总额为人民币 9.56 亿元人民币，资产净额为
人民币 4.10 亿元，2013 年度营业收入为人民币 3.00 亿元，净利润为人民币 7314
万元。
三、富友金融总部园建设内容
随着富友金融发展规模的不断壮大，在当下互联网金融成为必然趋势的大背
景下，富友金融计划投资建设富友金融总部园，拟通过购置金桥开发区房产落地
建设，总体规模在 5 年内达到 6 至 8 万平方米。经选址和多次沟通谈判后，“富
友金融总部园”的空间载体拟通过改造金桥开发区 T22 地块通用厂房来提供，园
区改造统一规划统一设计，一期 T22-29、30、31 共三栋厂房，二期 T22-28、32、
33 三栋厂房。
富友金融总部园建成以后，不仅富友旗下的所有机构都将迁入办公，而且将
利用富友金融在互联网金融产业链中的地位，积极引进产业链中的上下游企业，
包括 P2P、众筹、预付卡服务、支付服务等创新金融机构以及互联网教育、商圈
优惠服务等互联网生活服务机构，进入金桥开发区，形成金桥开发区内特色鲜明、
实力强大的新兴金融产业园区。
四、引进富友金融总部园的意义
根据公司发展战略，公司需保持并开发优质资产，适时适量处置非核心资产，
使得租售结构服从于公司最大限度获利的目标。出售 T22 厂房楼盘，符合公司发
5
展战略，也能有效回笼资金，改善财务状况。
同时，“富友金融总部园”定位互联网金融创新园，计划打造国际化、高端
化、关注产业前沿、全国领先的互联网金融产业创新集群，富友金融公司定位发
展成为服务系统完善，能力强、价值高并具有国际影响力的产业龙头。引进“富
友金融总部园”项目，有利于加速推进开发区产业转型，有利于推进金融创新基
地的建设。
五、评估情况及销售方案
受公司委托，上海财瑞房地产土地估价有限公司对 T22 通用厂房楼盘(共计
6 栋厂房,面积共计 63624.23 平方米)的估价为人民币 59，300 万元，约合单价
9320 元/平方米。估价报告,详见附件。如以评估价成交，经测算，未来出售 T22
通用厂房楼盘后，预计可为公司带来净利润合计约人民币 2.49 亿元。
由于 T22 楼盘中尚有部分租户，公司与富友金融基本达成意向可以一期、二
期共 6 栋厂房一次性签约转让但分期交房，其中一期 29、30、31 号楼签约后在
2014 年内尽早交房，二期 28、32、33 号楼最晚于 2016 年底交房，交房之前的
租金收益归本公司所有。
六、建议
鉴于上述情况，为有效回笼资金，改善财务状况,同时，加速推进开发区产
业转型，推进金融创新基地的建设，建议股东大会同意公司向上海富友金融服务
有限公司出售公司所持有的 T22 厂房楼盘（共计 6 栋厂房,面积共计 63,624.23
平方米)，总价格为人民币 59,300 万元。基于目前的出租情况而进行分期交房，
其中 T22-29、30、31 三栋厂房（建筑面积 32,006.35 平方米）在 2014 年内交房，
另外的 T22-28、32、33 三栋厂房（建筑面积 31,617.88 平方米）最晚于 2016
年底交房，在交房之前的租金收益归本公司所有。
以上提案，请股东大会审议。
附：上海市浦东新区金藏路 351 号工业房地产估价报告摘要
6
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
上海市浦东新区金藏路 351 号工业
房地产估价报告摘要
估价报告编号：沪财瑞房估（2014）0098 号
估价结果要点摘录：
价值时点：2014 年 4 月 5 日
土地面积：55874.00 平方米
建筑面积：63624.23 平方米
市场价值：59300 万元
上海财瑞房地产土地估价有限公司
二○ 一四年七月二十二日
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目： 上海市浦东新区金藏路351 号工业
房地产市场价值评估
估价委托人： 上海金桥出口加工区开发股份有限公司
房 地 产 估 价 上海财瑞房地产土地估价有限公司
机 构：
估价人员： 许超、汤云云
价值时点： 2014 年4 月5 日
估价作业期： 2014 年4 月5 日至2014 年7 月22 日
估价报告编号： 沪财瑞房估（2014）0098 号
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
目 录
一、 致估价委托人函 .....................................................................................................
二、 注册房地产估价师声明 .........................................................................................
三、 估价的假设、限制条件和报告使用提示 ............................................................
四、 房地产估价结果报告 .............................................................................................
（一）估价委托人 ........................................................................................................ 7
（二）房地产估价机构 ................................................................................................ 7
（三）估价目的 ............................................................................................................ 7
（四）估价对象 ............................................................................................................ 7
（五）价值时点 .......................................................................................................... 12
（六）价值类型 .......................................................................................................... 12
（七）估价依据 .......................................................................................................... 13
（八）估价原则 .......................................................................................................... 14
（九）估价方法 .......................................................................................................... 14
（十）估价结果 .......................................................................................................... 14
（十一）估价人员 ...................................................................................................... 15
（十二）估价作业期 .................................................................................................. 16
（十三）估价报告应用的有效期.............................................................................. 16
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
五、附 件
（一）《上海市房地产权证》(复印件)(沪房地浦字（2001）第056894 号)
（二）估价委托人（上海金桥出口加工区开发股份有限公司）营业执照（复印件）
（三）上海财瑞房地产土地估价有限公司企业法人营业执照（复印件）
（四）上海财瑞房地产土地估价有限公司资质证书和估价人员资格证书（复印件）
（五）估价对象地理位置图
（六）估价对象现场查看照片
上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
一、 致估价委托人函
上海金桥出口加工区开发股份有限公司：
我们接受您的委托，选派注册房地产估价师许超（注册号 3120060002）、汤云 云
（注册号 3120040158），为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场 价
值，我公司依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值时点、 替
代、最高最佳利用原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和标准，在合理 的假
设下，运用市场比较法和收益法，对上海金桥出口加工区开发股份有限公司拥有 的位于
上海市浦东新区金藏路 351 号、土地面积 55874.00 平方米、建筑面积 63624.23 平方米、
用途为厂房的房地产，在价值时点 2014 年 4 月 5 日的市场价值进行了专业 分析、测
算和判断。
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁佰万元
整（RMB59300 万元），详见下页。
上海财瑞房地产土地估价有限公司
法定代表人：
二○ 一四年七月二十二日
1 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
土地面积 建筑面积 市场单价 市场价值
估价对象 房屋类型 产证编号
（㎡） （㎡） （元/平方米） （万元）
1-4 层 工厂 9661.54
浦东新区金藏路
351 号2 幢 9404 9187
出顶层 工厂 108.18
1-4 层 工厂 14887.7
浦东新区金藏路
351 号4 幢 8922 13475
出顶层 工厂 215.28
1-4 层 工厂 6990.59
浦东新区金藏路
351 号6 幢 9684 6908
出顶层 工厂 143.06
沪房地浦字（2001）
第056894 号 55874.00
1-4 层 工厂 11809.75
浦东新区金藏路
351 号7 幢 9341 11233
出顶层 工厂 215.28
1-2 层 工厂 6721.14
浦东新区金藏路
351 号9 幢 9738 6690
出顶层 工厂 148.88
1-2 层 工厂 12557.5
浦东新区金藏路
351 号11 幢 9280 11807
出顶层 工厂 165.33
合计 63624.23 9320 59300
说明：
● 估价报告使用期限：2014 年7 月22 日至2015 年7 月21 日；
● 本函仅为估价报告的内容摘要，欲了解估价的详细情况，请估价委托人全面仔细
地阅读估价报告全文为盼。
2 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
二、 注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
（一）、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
（二）、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论， 但
受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
（三）、 本估价报告的各组成部分共同构成一个完整、有机的整体，报告的使用人应 全
面仔细地阅读报告全文。我们不对任何片面、分割或断章取义地理解、使 用
本报告的行为造成的后果承担相应的法律责任。
（四）、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利 害
关系或偏见。
（五）、 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析、形成意见 和
结论，撰写本估价报告。
（六）、 估价人员许超已于 2014 年 4 月 5 日对本估价报告中的估价对象进行了实地
查看，实地查勘仅限于其表面特征，估价人员不承担对估价对象建筑结构、设备 等内
在质量及其他隐蔽部分进行调查、检测的责任。
（七）、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
（八）、 未经房地产估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的 文
件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。本估价报告对第三者不 承
担责任。
注册房地产估价师：许 超 注册号：3120060002
3 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上梅市浦东新区金藕路 351 号工业 房地产估价报告
注册勇地产估价师:汤云云 注册号:3120040158
4 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
三、 估价的假设、限制条件和报告使用提示
（一） 估价的假设前提
1.1 本报告所指“市场价值”是指房地产在本估价报告中已说明的假设和限制
条 件下，权属完整状态下的价值客观反映。
“市场价值”是指交易双方有充裕的时间、必要的信息和相应的经验而达成的
交易价格。即在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的公开交易市场。 所
谓公开市场是指一个竞争性的市场，在该市场都掌握了必要的市场信息，买 卖
双方不因任何利益抬高或降低估价对象的真实价值。 “市场价值”基于以下基本
假设：
交易双方是自愿地进行交易的；
交易双方是出于利己动机进行交易的；
交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；
交易双方有较充裕的时间进行交易；
不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；
估价对象权属完整，估价期间房地产市场保持稳定。
1.2 “市场价值”估价时未考虑抵押、租赁、清算、抵债等他项权利对房地产价 格
的影响，同时假定该物业无附带可能影响其价值的负担、限制等，估价结果 是
正常的市场价格。
1.3 报告中所采用的土地面积、建筑面积引自《上海市房地产权证》（编号：沪 房
地浦字（2001）第 056894 号），我们假设估价报告中采用的房地产权证中记 载的
内容和数据与价值时点相应房地产登记机关中所记载的内容完全一致且真 实、准
确地反映了估价对象于价值时点的权利状况，本公司对其产权的真实性、 合法性
不承担任何责任。
1.4 估价人员已对估价对象进行了现场勘察，现场勘察仅限于其表面特征，未对
估价对象内部结构质量展开论证。本次估价以估价对象达到国家或行业规定的
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上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
标准要求为前提。
（二） 报告使用限制条件
2.1 本估价报告的估价目的是为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房
地 产市场价值。若估价委托人用于其他目的，需向本公司咨询后作必要修正，
甚 至于重新估价，否则本公司不承担任何责任。
2.2 本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，房地
产估价机构及注册房地产估价师不承担责任。
2.3 任何获得、使用、审核报告的相关单位未经本估价机构书面同意，不得随意 向
他人提供或公开。
（三） 报告使用限制
3.1 本估价报告在房地产市场情况无较大波动时有效使用期限为一年，自二 Ο 一
四年七月二十二日至二 Ο 一五年七月二十一日，若市场情况有较大波动或超过半
年时需重新进行估价。
3.2 如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，
均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。
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四、 房地产估价结果报告
（一）委 托 估 价 人
名 称：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
（二）房地产估价机构
名 称：上海财瑞房地产土地估价有限公司
单 位 地 址：延安西路 1357 号 法 定 代
表 人：孙鸣红 估价机构资质等级：一级 估价
机构证书编号：建房估证字（2013）070 号 联
系 人：许超
联 系 电 话：62261357-373
传 真：62261357-637
（三）估价目的：为贵公司拟转让房地产提供参考依据而评估房地产市场价值。
（四）估价对象
4.1 估价范围界定
本次估价对象为位于上海市浦东新区金藏路 351 号工业房地产，房屋建筑面积合 计为
63624.23 平方米，土地面积55874.00 平方米。
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上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
4.2 房地产权利登记状况
4.2.1 产权登记状况
权证编号：《上海市房地产权证》沪房地浦字（2001）第056894 号
权证取得时间：2001 年06 月08 日
权利人：上海金桥出口加工区开发股份有限公司
房地坐落：金藏路351 号
土地状况：
权属性质：国有
土地用途：工业
宗地号：浦东新区金桥出口加工区22 坊6 丘.
图号：Ⅰ7-8/49-50、9-10/49-50
使用期限：1991 年12 月17 日至2049 年12 月16 日止
总面积：产证未记载
独用面积：产证未记载
其中土地共用面积：55874.00 平方米
其中土地分摊面积：产证未记载
房屋状况：详见附记
附记：
幢号 室号部位 建筑面积 ㎡） 房屋类型 建筑结构 层数 竣工日期
2 1-4 层 9661.54 工厂 钢混 4 1999.04
2 出顶层 108.18 工厂 钢混 4 1999.04
4 1-4 层 14887.7 工厂 钢混 4 1999.11
4 出顶层 215.28 工厂 钢混 4 1999.11
6 1-4 6990.59 工厂 钢混 4 1998.12
6 出顶层 143.06 工厂 钢混 4 1998.12
7 1-4 层 11809.75 工厂 钢混 4 1999.11
7 出顶层 215.28 工厂 钢混 4 1999.11
9 1-2 层 6721.14 工厂 钢混 2 1999.11
9 出顶层 148.88 工厂 钢混 2 1999.11
11 1-2 层 12557.5 工厂 钢混 2 2000.06
11 出顶层 165.33 工厂 钢混 2 2000.06
合计 63624.23
8 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
4.2.2 房地产他项权利
根据本次估价目的，估价结果不考虑抵押、租赁等他项权利对房地产价格的影 响，
故估价人员未至房地产相关部门调查他项权利限制情况。
4.3 房地产实物状况
4.3.1 土地实物状况
四至范围：东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路
临路状态：二面临路
土地用途：工业用地
土地形状：较规则矩形
地形(地势)：平坦
红线内外基础设施配套程度：六通一平（通上水、通下水、通电、通路、通讯、 通气）
4.3.2 建筑物和地上附着物状况
估价对象位于金桥出口加工区 22﹟都市型工业园区，该园区由 6 幢标准厂房组 成，
每幢均有出顶层，分别竣工于 1999、2000 年，园区内配有独立配电房、污水 处理、
水泵房等，配套设施完备，各幢建筑物具体情况如下表：
幢号 建筑物名称 结构 建筑面积 （平方米） 层数
31 幢厂房 钢混 9661.54 4
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
2 高约 4 米，平面呈较规则矩形，主厂房区域长约 71 米，宽约
34 米，配有卸货平台及三部货梯，室内公共区域地砖地面，内
墙及顶涂料。
4 29 幢厂房 钢混 14887.7 4
9 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
高约 4 米，平面呈较规则矩形，厂房长约 90 米，宽约 40 米， 配
有卸货平台及四部货梯，室内水泥地面，内墙及顶刷涂料。
30 幢厂房 钢混 6990.59 4
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
6
高约 4 米，平面呈较规则矩形，厂房长约 50 米，宽约 35 米， 配
有卸货平台及四部货梯，室内地砖地面，局部环氧树脂地面， 内墙
及顶刷涂料。
28 幢厂房 钢混 11809.75 4
外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
7
高约 4 米，平面呈较规则矩形，厂房长约 90 米，宽约 35 米， 配
有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙涂料，石 膏板
吊顶。
32 幢厂房 钢混 6721.14 2
9 外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
高约 4 米，平面呈较规则矩形，厂房长约 90 米，宽约 40 米， 配
有卸货平台及二部货梯，公共区域地砖地面，内墙及顶涂料。
33 幢厂房
钢混 12557.5 2
11 外墙为涂料饰面，铝合金窗，平顶，现浇地坪、梁、柱、楼板， 层
高约 4 米，平面呈较规则矩形，厂房长约 150 米，宽约 40 米， 配
有卸货平台及四部货梯，办公区域地砖地面，内墙及顶涂料。
4.4 估价对象利用状况
经估价人员现场勘察，于现场勘察日2014 年4 月5 日，估价对象部分出租，部分
10 上海财瑞房地产土地估价有限公司
上海市浦东新区金藏路 351 号工业 房地产估价报告
为空置。
4.5 区域因素
4.5.1 区域板块概况
浦东新区是上海位于黄浦江以东、长江以西的一块三角形地区，地处我国海岸 线中
点和长江入海口的交汇处，经过数十年开发开放，浦东经济高速发展，城市面 貌发生了
惊人变化，浦东新区已成为上海新兴高科技产业和现代工业基地，成为上 海新的经济增
长点，成为中国改革开放的重点和标志。
上海金桥开发区是 1990 年 9 月经国务院批准设立的国家级经济技术开发区，
2001 年9 月经国家海关总署批准设立金桥出口加工区。金桥开发区位于上海浦东新 区中
部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南接张江高科技园区，规划 面积 27.38
平方公里，其中北区 19.94 平方公里，南区 4.61 平方公里，出口加工区
2.83 平方公里。金桥开发区规划中工业产业用地16.1 平方公里，占总面积的59％； 生活
生产配套用地 4.65 平方公里，占总面积的 17％；不可经营的市政绿化河流用 地 6.57 平
方公里，占总面积的24％。
4.5.2 工业聚集度
估价对象地处金桥出口加工区的东北边缘地带，附近有金桥出口加工区 71、72 号地
块、浦发金桥工业城，欧姆龙控制电器公司、航天汽车机电股份公司、上海耐 莱斯詹
姆斯伯雷阀门有限公司、上海减压器厂有限公司等，工业集聚度较高。
目前，金桥开发区已形成三大板块。北区形成东、西两个区域：西部为生活区— 碧云国
际社区，面积约 4 平方公里，东部为工业区，面积为 16 平方公里，其中包 括金桥汽车
城，金桥现代科技园和上海浦东软件园金桥分园；南区为工业区和海关 监管区，重点发
展面向出口的零部件加工业、利用国内元器件组装出口及来料加工 的整机工业。估价对
象位于北区东部工业区金桥出口加工区22﹟，为都市型工业园 区，园区内上海惠普有限
公司、隆堡电子(上海)有限公司、安德森库克斯宾度精密 零部件（上海）有限公司、新
力能源有限公司、上海明特包装印刷有限公司等多家 企业，工业、办公聚集度较好。
4.5.3 交通便捷度
估价对象位于浦东新区东北部，距上海浦东国际机场仅 10KM，距上海虹桥机 场
38KM，距年货运吞吐量170 万标箱的外高桥港区15KM，距2007 年启用的年货 运吞吐量
1300 万标箱的洋山深水港区60KM，距年货运吞吐量将达300 万标箱的五
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号沟港区10KM，距上海城市外环线3KM、内环线12KM，空运、海运、陆运均极
为方便。周边有 991、993、603、790、1045 路、蔡陆专线、施崂专线等从附近通 过，
距地铁12 号线金海路车站约0.8 公里，交通条件较好。
4.5.4 基础设施配套
估价对象所属地块周边市政基础设完善，红线内外达到“六通一平”（通上水、 通下
水、通电、通路、通讯、通气），基础配套设施均能满足使用要求。
4.4.5 公共设施配套
估价对象所在园区内建有配套的医疗、教育、商业、文化娱乐设施，周边有交 通银
行、汉庭酒店、上海协和国际学校、上海德威英国学校、中欧国际工商学院、 华山医院
（浦东分院）、妇幼保健医院、碧云体育休闲中心等，公共基础配套设施 基本完善。
4.5.6 地理位置
估价对象所在宗地东至金沪路、南临云桥路、西临金藏路、北至新金桥路，位 于中
环与外环之间，紧邻碧云生活社区，周边以办公、工业为主，地理位置较好。
4.5.7 土地等级
根据上海市2013 年基准地价更新成果（基准日2013 年1 月1 日），估价对象 位于工
业五级地区。
（五）价值时点
现场勘查日为2014 年4 月5 日，故设定价值时点为2014 年4 月5 日
（六）价值类型
本估价报告提供的房地产市场价值是指估价对象于价值时点可在市场上出
售并按以下条件可取得的合理价格：1）交易双方是自愿地进行交易的；2） 交
易双方是出于利己动机进行交易的； 且了
解交易对象、知晓市场行情；4）交易双方有较充裕的时间进行交易；5） 不存在
买者因特殊兴趣而给予附加出价。
市场价值为位于浦东新区金藏路 351 号工业房地产（土地使用权来源为出
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让、土地用途为工业、土地开发程度为红线内外达到“六通一平”、土地使用年限
1991 年 12 月 17 日至 2049 年 12 月 16 日止，土地面积为 55874.00 平方米，房 屋
建筑面积合计为 63624.23 平方米、房屋用途为厂房、建筑结构为钢混结构、 竣
工日期为 1999、2000 年）,在不存在租约限制的条件下，于价值时点（2014 年
4 月5 日）及满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的市场价值。
（七）估价依据
7.1 有关的法律、法规、行政规章
(1)《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995 年1 月1 日起施行，2007 年8
月30 日修改）；
(2)《中华人民共和国土地管理法》（1999 年 1 月 1 日起施行，2004 年 8 月 28
日修改）；
(3)《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1999 年1 月1 日起施行）； (4)《中
华人民共和国物权法》（2007 年10 月1 日起施行）； (5)《中华人民共
和国合同法》（1999 年10 月1 日起施行）； (6)其他有关法律、法规和
政策。
7.2 有关技术标
准
(1)中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
7.3 估价委托人提供的有关资料
(1)《上海市房地产权证》（编号：沪房地浦字（2001）第056894 号）；
7.4 其他资料 (1)相关市场行情资料； (2)估价人员实地
查看、调查资料及积累的其他资料。
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（八）估价原则
本次估价工作遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替 代
原则；最高最佳利用原则。
独立、客观、公 要求站在中立的立场上，实事求是、公平公正地评估出对各方
正原则: 估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
合法原则： 要求 估 价 结果 是 在 依法 判定的估价对象状况下的价值或价
格 的原则。
价值时点原则： 要求 估 价 结果 是 在 根据 估价目的确定的某一特定时间的价
值 或价格的原则。
替代原则： 要求 估 价 结果 与 估 价对 象的类似房地产在同等条件下的价
值 或价格偏差在合理范围内的原则。
最 高 最 佳 使 要求 估 价 结果 是 在 估价 对象最高最佳利用状况下的价值或
用 原则： 价 格的原则。所谓最高最佳利用就是房地产在法律上允许、技
术 上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包
括 最佳的用途、规模、档次等。
（九）估价方法
本次估价根据估价目的要求，针对估价对象具体情况，以及可能收集到的 资
料，采用市场比较法和收益法进行评估。 市场比较法：市场比较法是指在一定
市场条件下，选择条件和使用价值或相似 的若干房地产交易，对其实际交易价格
从实际交易价格、交易日期、区域因素、 个别因素等各方面与估价对象具体条
件比较进行修正，从而确定估价对象价格 的估价方法。 基本公式如下：估价对
象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×估价期日
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修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
收益法：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘 数
将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 收益法的基本步骤为：
搜集有关收入和费用的资料→估算潜在毛收入→估算空 置和收租损失→估算
有效毛收入→估算运营费用→估算净收益→选用适当的报 酬率或资本化率→选
用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法基本计算公式：V＝
a/(r-g)×{1-[(1+g)/1+r）]n}
公式中： V — 房地产评估价值；
r — 房地产综合资本化率；
g — 房地产租金年递增比率；
n — 收益年限，估价对象的尚可使用年限为收益年限；
a — 未来第一年净收益。
（十）估价结果
估价人员依据《房地产估价规范》，遵循独立、客观、公正、合法、价值 时
点、替代、最高最佳利用的原则，在合理的假设下，运用市场比较法和收益 法，
对估价对象市场价值进行了专业分析、测算和判断，其有关估价结果为：
经估价，确定估价对象房地产于价值时点的市场价值为人民币伍亿玖仟叁
佰万元整（RMB59300 万元），详见下表：
土地面积 建筑面积 市场单价 市场价值
估价对象 房屋类型 产证编号
（㎡） （㎡） （元/平方米） （万元）
1-4 层 工厂 9661.54
浦东新区金藏路
351 号2 幢 9404 9187
出顶层 工厂 108.18
沪房地浦字（2001）
1-4 层 工厂 14887.7
浦东新区金藏路 第056894 号 55874.00
351 号4 幢 8922 13475
出顶层 工厂 215.28
浦东新区金藏路 1-4 层 工厂 6990.59 9684 6908
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351 号6 幢
出顶层 工厂 143.06
1-4 层 工厂 11809.75
浦东新区金藏路
351 号7 幢 9341 11233
出顶层 工厂 215.28
1-2 层 工厂 6721.14
浦东新区金藏路
351 号9 幢 9738 6690
出顶层 工厂 148.88
1-2 层 工厂 12557.5
浦东新区金藏路
351 号11 幢 9280 11807
出顶层 工厂 165.33
合计 63624.23 9320 59300
（十一）估价人员
注册房地产估价师：许 超 注册号：3120060002
注册房地产估价师：汤云云 注册号：3120040158
（十二）估价作业期
2014 年4 月5 日～2014 年7 月22 日
（十三）估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期为自报告完成之日起一年，2014 年7 月22 日至2015
年7 月21 日
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