公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股
上海金桥出口加工区开发股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司在提取法定盈余公积、任意盈余公积后，以2021年末总股本1,122,412,893股为基数，拟
按每10股向全体股东分配现金红利人民币5.00元（含税），共计分配现金红利人民币约56,121万元
；无公积金转增股本方案。上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 不适用
B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 不适用
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 严少云
办公地址 上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话 021-50307702
电子信箱 jqir@shpdjq.com
2 报告期公司主要业务简介
2020 年 12 月 21 日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出 2021 年工作的八项重点任务，其
中之一就是稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展，牢牢坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控
联动等机制，保持房地产市场平稳运行。
2022 年 1 月 20 日召开的全国住房和城乡建设工作会议对 2021 年的房地产市场运行作出了总
体平稳的分析，房地产长效机制继续稳妥实施，各级调控责任机制建立，以坚决有力措施处置了
个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险。
2021 年以来，上海市切实履行城市主体责任，加大调控和监管力度，叠加推出系列楼市调控
新政，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，有针对性地对一些新的炒房领域进行重点打击。
另一方面，购房者的合理住房需求也得以更好满足。
上海产业园区市场 2021 年二季度净吸纳量继续稳健反弹。市场需求的主要来源依然为医疗健
康、软件服务和 5G 通信等行业。2021 年内，14 个新增供应交付，供应量约 86 万㎡，分别位于
张江、金桥和市北等板块。大量优质供给承载不断提升的实体经济能级和逐步增强的科技创新，
刺激市场持续释放旺盛需求。产业发展和旺盛租赁需求带动各板块租金水平均有不同程度的上涨、
整体空置率下行。
关于金桥子市场，2021 年由于大量新增供应入市，包括上海国际财富中心、5G 创新机器人产
业园区等项目，使得金桥子市场空置率上升至近 30%。同时，市场租赁活动旺盛，早在 2021 年三
季度末，金桥市场净吸纳量就已超过 2019、2020 年净吸纳量之和。受此影响，金桥市场租金上涨
趋势明显。
公司主要从事上海金桥产业园区及碧云国际社区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科
研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。主营业务主要
集中在房地产业，并在服务公寓、物业管理、基金投资、产业服务等领域持续发力，加快推进公
司战略转型，从传统房地产开发商向城市综合运营服务商和产业组织服务商转型。报告期内，公
司采取租售结合、以租为主、招﹣投﹣孵﹣服联动的经营模式。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上年
2021年 2020年 2019年
增减(%)
总资产 33,267,839,283.34 30,030,121,056.40 10.78 24,604,970,339.26
归 属 于 上 市 公 12,339,210,904.23 10,760,016,913.70 14.68 9,925,466,587.94
司股东的净资
产
营业收入 4,617,151,585.65 3,593,224,862.65 28.50 3,352,382,770.97
归 属 于 上 市 公 1,623,000,060.87 1,107,762,338.53 46.51 1,084,927,315.30
司股东的净利
润
归 属 于 上 市 公 1,552,396,191.43 1,046,001,560.76 48.41 1,060,355,499.27
司股东的扣除
非经常性损益
的净利润
经 营 活 动 产 生 1,081,724,894.17 3,268,397,247.59 -66.90 -1,367,303,202.63
的现金流量净
额
加权平均净资 14.26 10.67 增加3.59个百分 11.62
产收益率（%） 点
基本每股收益 1.4460 0.9869 46.52 0.9666
（元／股）
稀释每股收益 1.4460 0.9869 46.52 0.9666
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 408,974,928.98 768,854,166.20 547,903,753.37 2,891,418,737.10
归属于上市公司股
127,290,585.55 315,966,184.24 158,022,861.56 1,021,720,429.52
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 104,091,645.96 302,521,178.68 144,150,389.29 1,001,632,977.50
损益后的净利润
经营活动产生的现
-670,387,107.70 281,941,043.62 298,969,966.28 1,171,200,991.97
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 64,936
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 62,197
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） 不适用
前 10 名股东持股情况
持有有 质押、标记或冻结
股东名称 报告期内增 期末持股数 比例 限售条 情况 股东
（全称） 减 量 (%) 件的股 股份 性质
数量
份数量 状态
上海金桥（集团）有限
0 554,081,457 49.37 0 无 0 国家
公司
上海国际集团资产管理 国有法
0 19,886,570 1.77 0 未知
有限公司 人
中国证券金融股份有限 国有法
-33,773,981 18,082,460 1.61 0 未知
公司 人
上海高毅资产管理合伙
企业（有限合伙）-高毅 8,049,328 14,914,383 1.33 0 未知 其他
晓峰 2 号致信基金
中国对外经济贸易信托
有限公司-外贸信托-高
14,484,977 14,484,977 1.29 0 未知 其他
毅晓峰鸿远集合资金信
托计划
境外法
香港中央结算有限公司 4,381,907 12,895,198 1.15 0 未知
人
阿布达比投资局 6,302,368 6,302,368 56 0 未知 其他
GUOTAI JUNAN
境外法
SECURITIES(HONGKONG) -1,617,922 5,640,490 0.50 0 未知
人
LIMITED
VANGUARD EMERGING
境外法
MARKETS STOCK INDEX -144,785 5,507,058 0.49 0 未知
人
FUND
中信信托有限责任公司
-中信信托锐进 43 期高
5,432,470 5,432,470 0.48 0 未知 其他
毅晓峰投资集团资金信
托计划
上述股东关联关系或一致行动的说明 公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动。
表决权恢复的优先股股东及持股数量
不适用
的说明
4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4 报告期末公司优先股股东总数及前 10 名股东情况
□适用 √不适用
5 公司债券情况
√适用 □不适用
5.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:万元 币种:人民币
债券名称 简称 代码 到期日 债券余额 利率（%）
上海金桥出口加工
2022 年 11 月
区开发股份有限公 13 金桥债 122338.SH 119,019.9 5.00
17 日
司 2013 年公司债券
上海金桥出口加工
区开发股份有限公 19 金 桥 开 发
101901657 2024/12/5 50,000 3.59
司 2019 年第一期中 MTN001
期票据
上海金桥出口加工
区开发股份有限公 20 金 桥 开 发
102000982 2025/5/9 90,000 3.28
司 2020 年第一期中 MTN001
期票据
上海金桥出口加工
区开发股份有限公 21 金 桥 开 发
102101592 2024/8/19 60,000 3.18
司 2021 年第一期中 MTN001
期票据
上海金桥出口加工
区开发股份有限公 21 金 桥 开 发
012102480 2022/4/1 60,000 2.76
司 2021 年第一期超 SCP002
短期融资券
报告期内债券的付息兑付情况
债券名称 付息兑付情况的说明
13 金桥债 已于 2021 年 11 月 17 日支付自 2020 年 11 月 17 日至 2021 年 11 月 16
日期间的利息，具体内容详见公司《债券付息公告》。
19 金桥开发 MTN001 已于 2021 年 12 月 6 日支付自 2020 年 12 月 6 日至 2021 年 12 月 5 日期
间的利息，具体内容详见公司《债券付息公告》。
20 金桥开发 MTN001 已于 2021 年 5 月 9 日支付自 2020 年 5 月 9 日至 2021 年 5 月 8 日期间的
利息，具体内容详见公司《债券付息公告》。
20 金桥开发 SCP002 已于 2021 年 4 月 16 日支付自 2020 年 7 月 20 日至 2021 年 4 月 15 日期
间的利息，具体内容详见公司《债券付息公告》。
21 金桥开发 SCP001 已于 2021 年 7 月 13 日支付自 2021 年 4 月 14 日至 2021 年 7 月 12 日期
间的利息，具体内容详见公司《债券付息公告》。
报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2 公司近 2 年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
主要指标 2021 年 2020 年 本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%） 62.4 63.4
扣除非经常性损益后净利润 1,552,396,191.43 1,046,001,560.76 48.41
EBITDA 全部债务比 0.32 0.22 45.5
利息保障倍数 5.82 4.04 44.1
第三节 重要事项
1 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对
公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
首先将报告期内主要在营项目报告如下：
在营重要项目一览表
地上建筑面积 竣工（/获得） 权益比
项目名称 总建筑面积(㎡)
(㎡) 日期 例
住宅
S5 地块碧云别墅一、二、三
32,569.30 32,569.30 2002 100%
期
S6 地块碧云别墅四、五、六
期 36,429.23 37,050.39 2010 100%
S4 地块碧云花园一期 68,936.07 80,718.77 2002 100%
S8 地块碧云花园二期 44,372.73 56,109.03 2005 100%
S8F 地块碧云国际社区人才
8,160.58 13,564.36 2014 100%
公寓一期
S8DE 地块碧云国际社区人
46,664.78 47,926.41 2014 100%
才公寓二期
S3 地块银杏苑 48,800.81 56,381.39 2014 100%
S1 服务式公寓 47,561.30 60,475.35 2014 100%
碧云公馆 89,004.50 96,649.28 2015 100%
小计 422,499.30 481,444.28
厂房
由度浙桥园（T17-1、5） 8,652.03 8,652.03 1993 100%
由度浙桥园（T17-6） 5,155.61 6,335.52 1993 100%
由度云桥园（T25）（1） 35,214.72 35,214.72 2009 100%
由度云桥园（T25）（2） 24,093.45 24,093.45 2014 100%
金桥智造金沪园(T4) 31,078.23 31,078.23 2002 100%
金桥智造宁桥园(T15-1、2、
33,823.04 33,823.04 1994 100%
6)
金桥智造宁桥园(T15-2、4) 5,871.66 5,871.66 1994 100%
金桥智造宁桥园(T15-8) 9,837.01 9,837.01 1994 100%
金桥智造宁桥园(T15-9) 8,003.01 8,003.01 2002 100%
金桥智造金京园（T68） 51,752.02 51,752.02 2005 100%
金桥智造金滇园（T48） 16,373.87 16,373.87 2006 100%
金桥智造金藏园(T20)（1） 20,276.08 20,276.08 1993 100%
金桥智造金藏园(T20)（2） 15,486.76 15,486.76 2014 100%
T40A 通用厂房 10,803.13 10,803.13 2014 100%
金桥智造川桥园（T40B） 34,191.27 34,191.27 2002 100%
金桥智造申江园（T52） 90,047.49 90,047.49 2002 100%
金桥智造金穗园（T72） 15,766.21 15,766.21 2004 100%
由度宁桥园（T12B） 24,712.30 24,712.30 1994 100%
T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%
金桥智造金科园（T22） 6,154.19 6,154.19 1993 100%
金桥智造秦桥园（T71） 57,380.85 57,380.85 2002 100%
T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%
金桥综保 3 号园 116,618.04 116,618.04 2004 100%
金桥综保 6 号园 106,130.63 106,130.63 2005 100%
金桥智造川沙园（南区关外
9,995.43 9,995.43 2002 100%
T2）
金桥智造利枝园（南区关外
19,974.19 19,974.19 2002 100%
T12）
金桥智造创业园（南区关外
4,770.07 4,770.07 2002 100%
T19）
金桥智造金港园（T30） 28,655.84 28,655.84 2017 100%
T32（原心华制衣厂区） 17,777.45 17,777.45 2016 100%
小计 840,144.42 841,324.33
办公楼
新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%
新金桥广场的办公楼 11,386.83 15,322.37 2006 100%
碧云公馆的办公楼 8,652.76 33,686.32 2016 100%
Office Park 金海园的办公
96,176.84 157,242.98 2020 100%
楼
啦啦宝都办公楼 12,391.00 12,391.00 2020 100%
小计 164,447.56 257,134.23
研发楼
Office Park 金湘园（T28） 82,289.42 138,683.43 2011 100%
Office Park 总部园（G1） 88,970.42 121,109.45 2009 100%
杉达大厦 T17-7 4,613.29 4,613.29 1993 100%
金领之都 153,292.97 153,292.97 2017 100%
由度申江园（34-06） 2,141.50 2,536.30 2019 100%
由度金闽园（T36） 94,061.40 128,271.72 2016 100%
由度金港园（T31） 25,280.00 34,280.00 2020 100%
宝山北郊未来产业园 254,490.36 356,458.71 2021 60%
小计 705,139.36 939,245.87
商业
红枫路商业街 1,490.05 5,418.77 2007 100%
梦家园展示中心 2,059.86 2,059.86 2007 100%
家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.77 2002 100%
S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 100%
新金桥广场的商业 3,856.39 3,856.39 2006 100%
T17-B1 地块碧云 90 商业中
17,652.91 27,917.23 2011 100%
心
T20 锦艺大厦（美林阁） 10,599.94 10,599.94 1999 100%
S1 商铺 6,972.38 6,972.38 2014 100%
碧云壹零商铺 3,042.82 3,042.82 2019 100%
碧云公馆（商业） 27,681.18 48,375.40 2015 100%
Office Park 金海园（商业） 3,393.11 3,393.11 2020 100%
啦啦宝都（商业） 95,117.00 134,411.00 2020 100%
S11 商铺 8,400.00 8,400.00 2021 100%
小计 238,874.43 313,055.69
酒店
新金桥广场的酒店 21,975.16 21,975.16 2006 100%
小计 21,975.16 21,975.16
其他
德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%
德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%
德威学校体育中心 6,215.50 6,215.50 2017 100%
平和双语学校 39,040.12 39,040.12 1995 100%
平和高中部 15,795.00 15,795.00 2016 100%
吴昌硕纪念馆 5,902.49 5,902.49 2014 100%
杨高路以北区域零星商铺
7,844.07 7,844.07 1997 100%
及存量房
T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%
小计 108,051.94 108,051.94
合计 2,501,132.17 2,962,231.50
2 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终
止上市情形的原因。
□适用 √不适用
