股票简称(A 股/B 股)：锦江投资 锦投B股 证券代码(A 股/B 股)：600650 900914 编号：临2010-011
上海锦江国际实业投资股份有限公司
关联交易公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
.. 交易内容：公司持有的上海东锦江大酒店有限公司（以下简称：
东锦江）1.87%股权转让锦江国际（集团）有限公司。
.. 交易完成后对上市公司的影响：本次交易完成后，公司不再持有
东锦江股权；本次交易有利实施公司发展战略，贯彻“资金向核
心主业集中”的资产结构调整原则。
一、关联交易概述
2010 年5 月27 日，公司第六届董事会第九次会议审议通过《关于转让上海
东锦江大酒店有限公司股权的议案》。决定：通过公开挂牌方式在上海联合产权
交易所转让公司持有的东锦江1.87%股权；以2009 年12 月31 日为基准日，对
东锦江进行资产评估，按照评估确认的价值实施上述股权转让。（详见上海证券
交易所网站http://www.sse.com.cn，公司2010 年5 月28 日董事会决议公告）。
近日，锦江国际（集团）有限公司通过上海联合产权交易所取得公司持有的
东锦江1.87%股权受让权。
由于锦江国际（集团）有限公司是本公司的控股股东，本次交易构成公司的
关联交易。公司独立董事就该项关联交易发表了专项意见。
二、关联方介绍
关联方：锦江国际（集团）有限公司
住所：上海市延安东路100 号23 楼
法定代表人：俞敏亮2
注册资本：人民币贰拾亿元
企业类型：有限责任公司（国有独资）
经营范围：国有资产经营与管理、企业投资及管理、饭店管理、游乐业配套
服务、国内贸易、物业管理、自有办公楼、公寓租赁、产权经纪及相关项目的咨
询等（以上项目涉及许可的凭许可证经营）。
三、关联交易标的基本情况
1、交易标的
公司持有的上海东锦江大酒店有限公司1.87%股权。
2、交易标的基本情况
上海东锦江大酒店有限公司成立于1993年12月6日，现股本结构为：锦江国
际（集团）有限公司48.13%；上海国际集团有限公司20%；上海久事公司20%；上
海由由（集团）股份有限公司6%；上海市浦东国有资产管理公司4%；上海锦江国
际实业投资股份有限公司1.87%。
住所：浦东新区杨高路889号
法定代表人：沈懋兴
注册资金：人民币捌亿捌仟捌佰肆拾贰万柒仟肆佰陆拾元
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：住宿、酒吧，中西餐厅，中西糕点、其他食品（含烟、酒零售），
国内贸易，停车场库经营，广告的设计、制作，自有阵地的发布，附设分支机构
（以上涉及许可经营的凭证可证经营）。
3、交易标的审计情况
经上海财瑞会计师事务所有限公司审计的上海东锦江大酒店有限公司2009
年度财务数据如下(《审计报告》沪财瑞会审[2010]3-086 号)：
2009年12月31日 2009年1月1日-12月31日
资产总额：131,073万元 营业收入：12,562万元
负债总额：37,196万元 净利润： -2,311万元
净资产： 93,877万元
4、交易标的评估情况
上海财瑞资产评估有限公司采用成本法和收益法进行评估，评估结论依据收
益法结果，对上海东锦江大酒店有限公司进行了企业价值评估，并于2010 年53
月11 日出具《企业价值评估报告》（沪财瑞评报[2010] 2-013 号）。根据该《企
业价值评估报告》，截至2009 年12 月31 日（基准日），该公司经评估净资产
为94,031 万元。评估增值154 万元。
四、关联交易定价政策
本次交易按照公平、公正的原则,以东锦江企业评估价值为基础进行定价。
交易价格为1,758.3797 万元。
五、上述关联交易的目的及对本公司的影响
本次交易完成后，公司不再持有东锦江股权；本次交易有利实施公司发展战
略，贯彻“资金向核心主业集中”的资产结构调整原则。
六、独立董事的意见
公司通过上海联合产权交易所公开挂牌转让持有的上海东锦江大酒店有限
公司1.87%股权，经过公司第六届董事会第九次会议审议批准。符合《公司法》、
《证券法》等相关法律、法规的规定。 董事会表决程序合法。
锦江国际（集团）有限公司通过上海联合产权交易所合法取得上海东锦江
大酒店有限公司1.87%股权的受让权。
本次交易符合公司发展战略，符合 “资金向核心产业集中”的资产结构调
整原则。本次交易符合公平、公正的原则，未发现有损害公司和其他股东利益
的情况。
七、备查文件
1、公司第六届董事会第九次会议决议；
2、公司独立董事意见；
3、上海财瑞会计师事务所有限公司《审计报告》；
4、上海财瑞资产评估有限公司《企业价值评估报告》。
上海锦江国际实业投资股份有限公司
董 事 会
2010 年8 月5 日1 上海财瑞会计师事务所有限公司
审 计 报 告
沪财瑞会审（2010）3-086 号
上海东锦江大酒店有限公司全体股东：
我们审计了后附的上海东锦江大酒店有限公司（以下简称东锦江大酒店）财务报表，
包括2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日的资产负债表，2008 年度以及2009 年度
的利润表、现金流量表、所有者权益（或股东权益）变动表以及财务报表附注。
一、管理层对财务报表的责任
按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制财务报表是东锦江大酒店管理层的责
任。这种责任包括：（1）设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务
报表不存在由于舞弊或错误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）
作出合理的会计估计。
二、注册会计师的责任
我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注册会
计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业道德
规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。
审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计
程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的
评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当的审
计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选用会
计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。2 上海财瑞会计师事务所有限公司
三、审计意见
我们认为，东锦江大酒店财务报表已经按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编
制，在所有重大方面公允反映了东锦江大酒店2008 年12 月31 日、2009 年12 月31 日
的财务状况以及2008 年度以及 2009 年度的经营成果和现金流量。
本报告仅供企业改制和资产评估使用。
上海财瑞会计师事务所有限公司 中国注册会计师：朱顺娟
中国注册会计师：任惠芳
中国·上海市延安西路1357 号 二○一○年三月八日企财01表
金额单位：元
项 目行次年末数年初数项 目行次年末数年初数
流动资产: 1 流动负债: 55
货币资金2 21,823,469.04 34,969,279.66 短期借款56 - -
交易性金融资产3 - - 交易性金融负债57 - -
短期投资4 - - 应付权证58 - -
应收票据5 - - 应付票据59 - -
应收账款6 2,837,097.68 3,830,634.77 应付账款60 10,162,030.97 10,793,825.28
预付款项7 77,881.87 254,010.91 预收款项61 6,627,807.52 5,670,642.04
应收股利8 - - 应付职工薪酬62 - 486,887.40
应收利息9 - - 其中:应付工资63 - -
其他应收款10 1,162,657.63 973,404.40 应付福利费64 - 486,887.40
存货11 2,192,015.28 2,320,350.74 应交税费65 2,683,022.90 622,870.22
其中:原材料12 - - 其中:应交税金66 2,662,287.70 600,611.30
库存商品（产成品） 13 - - 应付利息67 - -
一年内到期的非流动资产14 - - 应付股利（应付利润） 68 - -
其他流动资产15 715,308.30 625,134.38 其他应付款69 7,950,007.84 8,190,597.45
流动资产合计16 28,808,429.80 42,972,814.86 一年内到期的非流动负债70 - -
非流动资产: 17 其他流动负债71 535,000.00 9,115,056.00
可供出售金融资产18 - - 流动负债合计72 27,957,869.23 34,879,878.39
持有至到期投资19 - - 非流动负债: 73 -
长期债券投资20 - - 长期借款74 344,000,000.00 334,000,000.00
长期应收款21 - - 应付债券75 - -
长期股权投资22 1,641,607.91 1,490,538.44 长期应付款76 - -
股权分置流通权23 - - 专项应付款77 - -
投资性房地产24 - - 递延收益78 - -
固定资产原价25 568,860,418.60 567,959,632.60 预计负债79 - -
减:累计折旧26 73,044,740.55 54,053,984.96 递延所得税负债80 - -
固定资产净值27 495,815,678.05 513,905,647.64 递延税款贷项81 - -
减:固定资产减值准备28 - - 其他非流动负债82 - -
固定资产净额29 495,815,678.05 513,905,647.64 其中:特准储备基金83 - -
工程物资30 2,940.00 2,940.00 非流动负债合计84 344,000,000.00 334,000,000.00
在建工程31 203,774,568.51 175,516,725.90 负债合计85 371,957,869.23 368,879,878.39
固定资产清理32 - - 所有者权益（或股东权益） 86 -
生产性生物资产33 - - 实收资本（股本） 87 888,427,460.50 888,427,460.50
油气资产34 - - 国家资本88 - -
无形资产35 579,371,048.27 596,866,904.78 集体资本89 - -
其中:土地使用权36 - - 法人资本90 - -
开发支出37 - - 其中:国有法人资本91 - -
商誉38 - - 集体法人资本92 - -
合并价差39 - - 个人资本93 - -
长期待摊费用（递延资产） 40 1,313,790.64 - 外商资本94 - -
递延所得税资产41 - - 资本公积95 110,683,487.91 110,683,487.91
递延税款借项42 - - 减:库存股96 - -
其他非流动资产（其他长期资产） 43 - - 盈余公积97 - -
其中:特准储备物资44 - - 一般风险准备98 - -
非流动资产合计: 45 1,281,919,633.38 1,287,782,756.76 未确认的投资损失（以“-”填列） 99 - -
46 未分配利润100 -60,340,754.46 -37,235,255.18
47 其中:现金股利101 - -
48 外币报表折算差额102 - -
49 归属于母公司所有者权益合计103 938,770,193.95 961,875,693.23
50 少数股东权益104 - -
51 所有者权益合计105 938,770,193.95 961,875,693.23
52 减:未处理资产损失106 - -
53 所有者权益合计（剔除未处理资产损失后的金额） 107 938,770,193.95 961,875,693.23
资产合计54 1,310,728,063.18 1,330,755,571.62 负债和所有者权益合计108 1,310,728,063.18 1,330,755,571.62
资产负债表（审定）
编制单位：上海东锦江大酒店有限公司2009年12月31日项 目行次本期实际数上期实际数项 目
行
次
本期实际数上期实际数
一、营业收入1 125,616,122.46 155,760,722.59 二、营业利润（亏损以"-"号填列) 21 -25,180,189.53 -8,004,658.63
其中：主营业务收入2 125,616,122.46 155,760,722.59 加：营业外收入22 2,076,262.00 -
其他业务收入3 - - 其中：非流动资产处置利得23 - -
减:营业成本4 14,459,690.56 16,428,003.02 非货币性资产交换利得(非货
币性交易收益) 24 - -
其中：主营业务成本5 14,459,690.56 16,428,003.02 政府补助（补贴收入） 25 - -
其他业务成本6 - - 债务重组利得26 - -
营业税金及附加7 6,908,886.74 8,566,839.75 减：营业外支出27 1,571.75 52,324.15
销售费用8 35,939,537.00 38,328,324.78 其中：非流动资产处置损失28 - -
管理费用9 77,686,908.48 79,106,495.34 非货币性资产交换损失(非
货币性交易收益) 29 - -
其中：业务招待费10 - - 债务重组损失30 - -
研究与开发费11 - - 三、利润总额（亏损总额以"-"号填列) 31 -23,105,499.28 -8,056,982.78
财务费用12 15,952,358.68 21,516,222.66 减：所得税费用32 - -
其中：利息支出13 - - 加：未确认的投资损失33 - -
利息收入14 - - 四、净利润（亏损以"-"号填列) 34 -23,105,499.28 -8,056,982.78
汇兑净损失(汇兑净收益以
"-"号填列) 15 3,785.97 88,921.86 减：少数股东损益35 - -
资产减值损失16 - - 五、归属于母公司所有者的净利润36 -23,105,499.28 -8,056,982.78
其他17 - - 六、每股收益37 -
加：公允价值变动收益（损失以"-"
号填列) 18 - - 基本每股收益38 -
投资收益（损失以"-"号填列) 19 151,069.47 180,504.33 稀释每股收益39 -
其中：对联营企业和合营企业的投资收益20 - - 40
会企02表
编制单位：上海东锦江大酒店有限公司 2009年度金额单位：元
利 润 表（审定）2009年度
项 目行次本年金额上年金额项 目行次本年金额上年金额
一、经营活动产生的现金流量： 1 取得子公司及其他营业单位支付的现金净21 - -
销售商品、提供劳务收到的现金2 127,397,557.95 157,118,277.19 支付其他与投资活动有关的现金22 - -
收到的税费返还3 2,076,262.00 - 投资活动现金流出小计23 24,451,323.11 94,528,269.48
收到的其他与经营活动有关的现金4 1,146,702.17 60,465,404.11 投资活动产生的现金流量金额24 - 24,449,243.11 -94,428,084.48
经营活动现金流入小计5 130,620,522.12 217,583,681.30 三、筹资活动产生的现金流量： 25
购买商品、接受劳务支付的现金6 23,615,062.62 26,139,983.77 吸收投资收到的现金26 - -
支付给职工以及为职工支付的现金7 49,152,610.03 51,725,972.81 其中：子公司吸收少数股东投资收到27 - -
支付的各项税费8 21,154,118.34 13,237,540.95 取得借款收到的现金28 10,000,000.00 374,000,000.00
支付的其他与经营活动有关的现金9 15,975,745.14 79,252,140.90 收到其他与筹资活动有关的现金29 - 40,114.54
经营活动现金流出小计10 109,897,536.13 170,355,638.43 筹资活动现金流入小计30 10,000,000.00 374,040,114.54
经营活动产生的现金流量净额11 20,722,985.99 47,228,042.87 偿还债务支付的现金31 - 339,430,143.24
二、投资活动产生的现金流量： 12 分配股利、利润或偿付利息支付的现金32 19,419,553.50 36,892,266.23
收回投资所收到的现金13 - - 其中：子公司支付给少数股东的股利33 - -
取得投资收益所收到的现金14 - - 支付其他与筹资活动有关的现金34 - -
处置固定资产、无形资产和其他长期资产15 2,080.00 100,185.00 筹资活动现金流出小计35 19,419,553.50 376,322,409.47
处置子公司及其他营业单位收到的现金净16 - - 筹资活动产生的现金流量净额36 - 9,419,553.50 -2,282,294.93
收到的其他与投资活动有关的现金17 - - 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响37
投资活动现金流入小计18 2,080.00 100,185.00 五、现金及现金等价物净增加额38 - 13,145,810.62 -49,482,336.54
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金19 24,451,323.11 94,528,269.48 加：期初现金及现金等价物余额39 34,969,279.66 84,451,616.20
投资所支付的现金20 - - 六、期末现金及现金等价物余额40 21,823,469.04 34,969,279.66
现 金 流 量 表（审定）
会企03表
编制单位：上海东锦江大酒店有限公司金额单位：元实收资本（股本） 资本公积
减:库
存股
盈余公积
一般风
险准备
未分配利润其他小计实收资本（股本） 资本公积减:库存股盈余公积
一般风险
准备
未分配利润其他小计
栏 次- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
一、上年年末余额1 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -37,235,255.18 961,875,693.23 961,875,693.23 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -20,063,216.40 979,047,732.01 979,047,732.01
加:会计政策变更2 - - - - -
前期差错更正3 - - - -
其他4 - - -9,115,056.00 -9,115,056.00 -9,115,056.00
二、本年年初余额5 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -37,235,255.18 - 961,875,693.23 - - 961,875,693.23 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -29,178,272.40 - 969,932,676.01 - - 969,932,676.01
三、本年增减变动金额
（减少以“-”号填列）
6 - - - - - -23,105,499.28 - -23,105,499.28 - - -23,105,499.28 - - - - - -8,056,982.78 - -8,056,982.78 - - -8,056,982.78
（一）净利润7 -23,105,499.28 -23,105,499.28 -23,105,499.28 -8,056,982.78 -8,056,982.78 -8,056,982.78
（二）直接计入所有者权益
的利得和损失
8 - - - -
1.可供出售金融资产公允价
值变动净额
9 - - - -
2.权益法下被投资单位其他
所有者权益变动的影响
10 - - - -
3.与计入所有者权益项目相
关的所得税影响
11 - - - -
4.其他12 - - - -
净利润及直接计入所有者
权益的利得和损失小计
13 - - - -
（三）所有者投入和减少资
本（减少以“-”号填列）
14 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
1.所有者投入资本15 - - - -
2.股份支付计入所有者权益
的金额
16 - - - -
3.其他17 - - - -
（四）利润分配（减少以“
-”号填列）
18 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
1.提取盈余公积19 - - - - - - - - -
其中：法定盈余公积20 - - - -
任意盈余公积21 - - - - -
2.提取一般风险准备（金融
企业填报）
22 - - - - -
3.所有者（或股东）的分配23 - - - -
4.其他24 - - - -
（五）所有者权益内部结转
（减少以“-”号填列）
25 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
1.资本公积转增资本（或股
本）
26 - - - -
2.盈余公积转增资本（或股
本）
27 - - - -
3.盈余公积弥补亏损28 - - - -
4.其他29 - - - -
四、本年年末余额30 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -60,340,754.46 - 938,770,193.95 - - 938,770,193.95 888,427,460.50 110,683,487.91 - - - -37,235,255.18 - 961,875,693.23 - - 961,875,693.23
所有者权益合计
归属于母公司所有者权益
少数股
东权益
所有者权益合计
减：未
处理资
产损失
项 目
行
次
编制单位：上海东锦江大酒店有限公司
所有者权益变动表（审定）
2009年度
本年金额上年金额
减：未处
理资产损
失
少数股东
权益
归属于母公司所有者权益1
上海东锦江大酒店有限公司
2008 年1 月至2009 年12 月财务报表附注
一、公司简介
上海东锦江大酒店有限公司（以下简称本公司）由锦江国际（集团）有限公司、上海锦
江国际实业投资股份有限公司、上海国际集团有限公司、上海久事公司和上海由由（集
团）股份有限公司以及上海市浦东国有资产投资管理公司共同出资组建的。本公司法定
代表人：沈懋兴。企业类别：其他有限责任公司。注册地址：上海市浦东新区杨高路889
号。主要经营范围为：住宿，酒吧，中西餐厅，中西糕点、其它食品（含烟、酒零售），
国内贸易，停车场库经营，广告的设计、制作，自有阵地的发布，附设分支机构（以上
涉及许可经营的凭许可证经营）。
本公司成立于1993 年12 月6 日，原企业类型为国有与集体联营企业（非公司法人），
原注册资本为人民币15,488.20 万元。根据本公司2008 年2 月28 日股东会决议和公司
新章程规定以及锦江国际（集团）有限公司于2008 年5 月4 日以沪锦集（2008）49 号“关
于同意本公司改制申请的批复”和上海市国有资产监督管理委员会产权处于2008 年5 月
8 日的意见，本公司申请改制为有限责任公司，并增加注册资本至人民币888,427,460.50
元。2008 年8 月28 日，本公司取得了上海市工商行政管理局浦东新区分局核发的
310115000164422 号《企业法人营业执照》，公司类型已变更为其他有限责任公司，注册
资本已变更为人民币888,427,460.50 元，实收资本为人民币888,427,460.50 元。
本公司与雅高亚洲太平洋集团香港有限公司于2002 年3 月8 日签订管理合同，由该公
司为本公司提供品牌更改、经营和管理等服务。本公司对外提供的会计报表为汇总会计
报表，包括本公司本部和上海东锦江索菲特大酒店以及本公司酒店二期筹建处。
为配合上海锦江国际实业投资股份有限公司转让本公司1.87%股权工作，控股股东锦江国
际（集团）有限公司于2010 年3 月3 日以沪锦集（2010）9 号《关于同意对本公司进行资
产评估的批复》研究同意对本公司进行资产评估，评估基准日为2009 年12 月31 日。2
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营为基础。
三、遵循企业会计准则的声明
本公司尚未执行新会计准则
四、重要会计政策、会计估计的说明
（一）公司执行的会计准则和会计制度
本公司执行中华人民共和国《企业会计准则》和《企业会计制度》，本公司下列会计政
策和会计估计系根据上述制度拟定的。
（二）会计年度
会计年度采用日历年度制，即自公历每年1 月1 日起至12 月31 日止。
（三）记账本位币
以人民币为记账本位币。
（四）记账基础和计价原则
以权责发生制为记账基础；以实际成本计价，资产发生减值时计提减值准备。
（五）外币业务的核算方法及折算方法
外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率折合成人民币记账。
外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购
建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的
原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生
日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。以公允价值计量的外币非货币性项目，
采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额计入当期损益或资本公积。3
（六）现金等价物的确定标准
在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易
于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。
（七）应收款项坏账准备的确认标准和计提方法
期末如果有客观证据表明应收款项发生减值，则将其账面价值减记至可收回金额，减记
的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。可收回金额是通过对其的未来现金流量（不
包括尚未发生的信用损失）按原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值（扣除预
计处置费用等）。原实际利率是初始确认该应收款项时计算确定的实际利率。短期应收
款项的预计未来现金流量与其现值相差很小，在确定相关减值损失时，不对其预计未来
现金流量进行折现。
年末对于单项金额重大的应收款项（包括应收账款、应收票据、预付账款、其他应收款、
长期应收款等）单独进行减值测试。如有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现
金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
对于期末单项金额非重大的应收款项，采用与经单独测试后未减值的应收款项一起按
0.5％计算计提坏账准备。
（八）存货核算方法
1、存货的分类
存货分类为：原材料、低值易耗品等。
2、发出存货的计价方法
（1）存货的取得和发出的计价方法：日常核算取得时按实际成本计价，发出存货按先
进先出法计算。
债务重组取得债务人用以抵债的存货，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；
非货币性交易换入的存货以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
（2）周转材料的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法；
包装物采用一次摊销法。4
3、存货的盘存制度
采用永续盘存制。
4、存货跌价准备的计提方法
年末对存货进行全面清查后，按存货的成本与可变现净值孰低提取或调整存货跌价准备。
年末按照单个存货项目计提存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货，按照存
货类别计提存货跌价准备；与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似
最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，则合并计提存货跌价准备。
以前减记存货价值的影响因素已经消失的，减记的金额予以恢复，并在原已计提的存货
跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益。
（九）长期投资核算方法
1、取得时的计价方法：
长期股权投资取得的成本：按发生的实际成本确定，包括相关的税金、手续费等。债务
重组取得债务人用以抵债的股权投资，以应收债权的帐面价值为基础取得其入帐价值；
非货币性交易换入的股权投资，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、长期股权投资的核算方法：
对被投资单位无控制、无共同控制且无重大影响的，采用成本法核算；对股权比例在20
%以上的或对被投资公司具有控制、共同控制或重大影响的，采用权益法核算。
3、长期债权投资的核算方法：
年末按合同规定利率或债券票面利率计提利息，并同时按直线法摊销债券投资溢价或折
价。如果计提的利息到期不能收回，停止计息并冲回原已计提的利息。
4、长期投资减值准备的提取方法：年度终了，对长期投资逐项进行检查，由于市价持
续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值的，按单项资
产计提长期投资减值准备。
（十）固定资产的计价和折旧方法
1、固定资产确认条件
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：5
（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。
2、固定资产的分类
房屋及建筑物、通用设备、专用设备、运输工具、其他设备、固定资产装修、经营租入
固定资产改良、社会性固定资产等。
3、固定资产的初始计量
固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。
外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发
生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。
购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的
成本以购买价款的现值为基础确定。
自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其入账
价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当
期损益。
在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的
前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证
据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资
产的账面价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。
以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定其入账
价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。
融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较
低者作为入账价值。
4、固定资产折旧计提方法
固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残
值率（原价的5％）确定折旧率。
符合资本化条件的固定资产装修费用，在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中
较短的期间内，采用年限平均法单独计提折旧。6
（十一）在建工程核算方法
1、在建工程按实际支出计入工程成本，用于工程的借款利息在工程达到预定可使用状
态前计入工程成本。
2、工程交付使用时按实际成本转入固定资产；未办理竣工决算的工程，但已达到预定
可使用状态的，按工程预算、造价或工程成本等资料估价转入固定资产，并计提折旧。
竣工决算办理完毕后，按决算数调整原估价和已提折旧。
3、在建工程减值准备的提取方法：期末对在建工程进行全面检查，如果有证据表明在
建工程已发生了减值，计提减值准备。
（十二）无形资产核算方法
1、取得的计价方法：无形资产按取得时实际成本计价。债务重组取得债务人用以抵债
的无形资产，以应收债权的帐面价值为基础确定其入帐价值；非货币性交易换入的无形
资产，以换出资产的帐面价值为基础确定其入帐价值。
2、摊销方法：无形资产摊销年限按法定的有效期限和收益期限孰短的原则确定，在其
使用权期限内按直线法进行摊销。
3、无形资产减值准备的提取方法：期末对因被新技术替代、市价大幅度下跌而导致创
利能力受到重大不利影响或下跌价值预期不会恢复的无形资产，按预计可收回金额低于
其账面价值的差额，计提无形资产减值准备。无形资产减值准备按单项资产计提。
（十三）长期待摊费用及其他长期资产核算方法
长期待摊费用及其他长期资产按形成时发生的实际成本计价，并按受益期限以直线法摊销。
（十四）借款费用及利息的会计处理方法
1、为专门购建固定资产而发生的长期借款费用及利息，在所购建的固定资产达到预定
可使用状态前所发生的，予以资本化，计入所购建的固定资产成本；在固定资产达到预
定可使用状态后所发生的，直接计入当期损益。
2、对于短期借款或不是用于专门购建固定资产的长期借款，其所发生的借款费用及利
息按月预提计入当期损益。7
（十五）收入确认原则
1、销售商品
公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；公司既没有保留与所有权相联
系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；
相关的经济利益很可能流入企业；相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确
认商品销售收入实现。
2、提供劳务
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务
收入。提供劳务交易的完工进度，依据已完工作的测量确定。
按照已收或应收的合同或协议价款确定提供劳务收入总额，但已收或应收的合同或协议
价款不公允的除外。资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期
间累计已确认提供劳务收入后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估
计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务
成本。
在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
（1）已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提
供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本。
（2）已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，将已经发生的劳务成本计入当期损
益，不确认提供劳务收入。
3、让渡资产使用权
与交易相关的经济利益很可能流入企业，收入的金额能够可靠地计量时。分别下列情况
确定让渡资产使用权收入金额：
（1）利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
（2）使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
（3）出租物业收入：
A、具有承租人认可的租赁合同、协议或其他结算通知书；
B、履行了合同规定的义务，开具租赁发票且价款已经取得或确信可以取得；
C、出租物业成本能够可靠地计量。8
（十六）政府补助
政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府作为所有
者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，
按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计
量的政府补助，直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配计入当
期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的，确认为递延
收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关费用和损失的，
直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，
超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
（十七）税项
１、公司主要税种和税率为
税 种 税 率
营业税 5％
所得税 25％
２、税负减免
根据上海市浦东新区陆家嘴功能区域经济发展促进中心第二分中心于2008 年12 月31 日
下发的2008 字第（113）号《扶持企业经济发展确认书》内容：（1）企业当年产生的税
收总额按增值税、营业税、个人所得税分中心财政实际所得部分的70%、企业所得税分
中心财政实际所得部分的80%予以补贴企业，以扶持企业的经济发展；（2）扶持补贴以
财政年度为时间单位，当年的补贴在次年的四月份兑现；（3）本确认书的内容服从于国
家、上海市和浦东新区的有关政策规定。若相关的规定有所变化，本确认书的有关内容
亦同期作相应的调整。（4）本确认书有效期自2008 年1 月1 日起至2010 年12 月31 日。
五、会计政策、会计估计变更及重大前期差错更正的说明
无9
六、或有事项的说明
（一）提供担保形成的或有负债
无
（二）其他或有负债
无
（三）预计产生收益的或有事项
无
七、资产负债表日后事项的说明
截至本财务报告批准报出日（2010 年3 月8 日）止，公司未发生影响本会计报表阅读和
理解的重大资产负债表日后事项中的非调整事项。
八、关联方关系及其交易
（一）存在控制关系的关联方
1、企业经济性质或类型、名称、法定代表人、注册地、企业的主营业务
序号 企业名称 注册地址 主营业务
与本公司关
系
经济性质 法定代表人
1
锦江国际（集
团）有限公司
延安东路100
号
酒店、餐饮服
务、旅游客运
控股股东 国有企业 俞敏亮
2、注册资本及其变化
序号 企业名称 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1 锦江国际（集团）有限公司 20亿元人民币 20 亿元人民币
3、所持股份或权益及其变化
序期初余额 本期增加数本期减少数 期末余额
号
企业名称
金额 % 金额 金额 金额 %
1 锦江国际（集团）有限公司 427,616,796.24 48.13 427,616,796.24 48.1310
（二）不存在控制关系的关联方
单位名称 注册地址 与本公司关系
上海国际集团有限公司 上海市九江路111 号 股东
上海久事公司 上海市中山南路28 号 股东
上海锦江国际实业投资股份有限公司上海市浦东大道1 号 股东
上海由由（集团）股份有限公司 上海浦东新区杨高南路408 号 股东
上海锦江酒店工程管理有限公司 上海市浦东新区杨高南路８８９号联营企业
（三）关联方交易
无
（四）关联方应收应付款项的余额
无
九、重要资产转让及其出售的说明
无
十、企业合并、分立等重组事项说明
无
十一、会计报表项目注释
1、货币资金
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
项目
原币 汇率 人民币 原币 汇率 人民币
现金 54,655.12 55,361.37
其中:人民币 54,655.12 55,361.37
美元
银行存款 21,768,813.92 34,913,918.29
其中:人民币 20,880,702.92 34,404,244.1511
美元 130,093.75 6.8267 888,111.00 74,699.42 6.8230 509,674.14
其他货币资金
合计: 21,823,469.04 34,969,279.66
2、应收账款
应收账款账龄情况分析如下：
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
账龄
金额
占总
额比
例%
坏账准
备计提
比例%
坏账准备金额
占总额
比例%
坏账准备计提
比例%
坏账准备
1 年以内 2,851,354.45 100% 0.5% 14,256.77 3,849,884.19 100% 0.5% 19,249.42
1 年-2 年
2 年-3 年
3 年以上
4-5 年
5 年以上
合计: 2,851,354.45 100% 14,256.77 3,849,884.19 100% 19,249.42
其中金额较大的有：
债 务 人 内 容 欠款时间 金 额
澳洲航空 应收房费 一年以内 480,185.00
西北航空 应收房费 一年以内 472,390.00
BRITISH AIRWAYS 应收房费 一年以内 415,886.56
美国大陆航空 应收房费 一年以内 253,050.00
日本东华 应收房费 一年以内 131,688.00
年末数中欠款金额前五
名的欠款金额合计
1,753,199.56 占应收账款总额的比例 61.5%
3、其他应收款
其他应收款账龄情况分析如下：
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
账龄
金额
占总
额比
例%
坏账准
备计提
比例%
坏账准备金额
占总额
比例%
坏账准
备计提
比例%
坏账准备12
1 年以内 751,851.63 64.7% 694,933.30 71.4%
1 年-2 年 162,856.00 14.0% 212,221.10 21.8%
2 年-3 年 195,000.00 16.8% 20,000.00 2.1%
3 年以上 52,950.00 4.6% 46,250.00 4.8%
4-5 年
5 年以上
合计: 1,162,657.63 100.0% 973,404.40 100.0%
采用个别认定的款项
采用个别认定的款项类别 其他应收款年末余额
个别认定计提的
坏账准备
个别认定的依据和方法
上海第七建筑有限公司 432,324.00 0
代付施工电费，酒店二期工程结
算时一并清算
备用金 401,000.00 0 可以收回，不计提坏账准备
其他款项 329,333.63 0
应收职工工资、合作项目押金等,
可以收回,不计提坏账准备
合计: 1,162,657.63 0
其中金额较大的有：
债 务 人 内 容 欠款时间 金 额
上海第七建筑有限公司 代付施工电费 两年以内
432,324.00
外币兑换处 备用金 一年以内
200,000.00
总台 备用金 两至三年
130,000.00
金色阳光 合作项目押金 一年以内
60,255.25
李毅 合作项目押金 一年以内
40,522.00
年末数中欠款金额前五
名的欠款金额合计
863,101.25 占其他应收款总额比例 74.24%
4、预付账款
预付账款账龄情况分析如下：
账龄 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额13
金额 比例 金额 比例
1 年以内 77,881.87 100.00% 254,010.91 100.00%
1 年-2 年
2 年-3 年
3 年以上
合计: 100.00% 254,010.91 100.00%
5、存货
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
食品、香烟 627,838.29 688,503.27
物料用品 660,424.09 674,849.89
厨房用品 150,007.04 141,019.74
酒吧用品 305,078.18 322,459.46
客房、工程等用品 291,625.58 347,697.58
低值易耗品 157,042.10 145,820.80
合计: 2,192,015.28 2,320,350.74
6、其他流动资产
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
财产保险费 48,590.00 39,840.00
基本保险费 25,391.65 21,969.04
保养合同 333,866.00 275,190.98
广告费 38,456.00 45,284.43
收视费 256,927.65 242,849.93
其他 12,077.00 -
合计 715,308.30 625,134.38
7、长期股权投资
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
长期股票投资
对子公司投资
对其他企业投资 1,641,607.91 1,490,538.44
合计: 1,641,607.91 1,490,538.4414
8、长期股权投资明细情况
被投资单位 2009 年12 月31 日余额2008 年12 月31 日余额年末已提减值准备
上海锦江酒店工程管理
有限公司
1,641,607.91 1,490,538.44
合计: 1,641,607.91 1,490,538.44
9、固定资产
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
一、固定资产原值 568,860,418.60 567,959,632.60
房屋建筑物 511,550,384.10 511,069,641.10
机器（专用）设备 50,230,003.00 50,066,738.00
运输工具 1,941,048.00 1,742,307.00
土地资产
其他设备 5,138,983.50 5,080,946.50
二、累计折旧 73,044,740.55 54,053,984.96
房屋建筑物 27,809,419.28 14,416,429.43
机器（专用）设备 40,081,294.93 34,728,245.40
运输工具 1,322,758.42 1,374,932.78
土地资产
其他设备 3,831,267.92 3,534,377.35
三、固定资产减值准备
房屋建筑物
机器（专用）设备
运输工具
土地资产
其他设备
四、固定资产净值 495,815,678.05 513,905,647.64
房屋建筑物 483,740,964.82 496,653,211.67
机器（专用）设备 10,148,708.07 15,338,492.60
运输工具 618,289.58 367,374.22
土地资产15
其他设备 1,307,715.58 1,546,569.15
本年由在建工程转入的新增固定资产48,732.00 元。本年增加的累计折旧中，本年计提
的折旧费用19,071,120.84 元。
10、固定资产报废
项 目 原值 净值 损失
机器设备一批 41,235.00 2,061.75
电器及影视设备一批 31,800.00 1,590.00 1571.75
2 台电脑报废 11,560.00 578.00
合计: 84,595.00 4,229.75 1571.75
11、固定资产使用
项目 原值
本年末固定资产中融资租入固定资产
本年末已提足折旧仍继续使用的固定资产 16,929,805.00
年末暂时闲置的固定资产
12、在建工程
2009 年12 月31 日余额 2008年12 月31 日余额
工程名称
预算
数
工程
投入
占预
算比
例（%）
余额
其中：利息
资本化金额
减值准备余额
其中：利息
资本化金
额
减值准备
二期工程
2.6 亿
元
203,740,968.51
175,420,175.90
游泳池二次臭
氧发生器
-
96,550.00
东楼B1 走道
改建
9,470.00
二期员工通道 24,130.00
合计:
203,774,568.51
175,516,725.90
13、无形资产16
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
一、原价合计 615,978,315.90 615,899,474.30
NCR 餐饮收款管理系统 4,000.00 4,000.00
TELCARETM 计费系统 12,800.00 12,800.00
TELCARETM 留言系统 42,500.00 42,500.00
FIDELIO 电脑软件管理系统 1,000,000.00 1,000,000.00
网络软件 100,000.00 100,000.00
office2007 办公软件许可证20 套
@2920
58,400.00
-
酒店传真无纸化软件一套
@20441.6
20,441.60
-
FIDELIO 升级杀毒软件 17,400.00 17,400.00
行政-土地使用权 610,265,211.80 610,265,211.80
行政-五星饭店证书 4,250,000.00 4,250,000.00
其他软件 207,562.50 207,562.50
二、累计摊销合计 36,607,267.63 19,032,569.52
NCR 餐饮收款管理系统 2,564.11 1,333.28
TELCARETM 计费系统 8,205.13 4,266.73
TELCARETM 留言系统 27,243.59 14,166.62
FIDELIO 电脑软件管理系统 641,034.25 333,333.39
网络软件 64,102.56 33,333.30
office2007 办公软件许可证20 套
@2920 5,840.00 -
酒店传真无纸化软件一套
@20441.6 340.69 -
FIDELIO 升级杀毒软件
3,782.61 1,966.90
行政-土地使用权 35,563,240.82 18,492,885.26
行政-五星饭店证书 247,671.68 128,787.92
其他软件 43,242.19 22,496.12
三、减值准备合计
- -
NCR 餐饮收款管理系统
-
TELCARETM 计费系统
-17
TELCARETM 留言系统
-
FIDELIO 电脑软件管理系统
-
网络软件
-
office2007 办公软件许可证20 套
@2920 -
酒店传真无纸化软件一套
@20441.6 -
FIDELIO 升级杀毒软件
-
行政-土地使用权
-
行政-五星饭店证书
-
其他软件
-
四、账面价值合计 579,371,048.27 596,866,904.78
NCR 餐饮收款管理系统 1,435.89 2,666.72
TELCARETM 计费系统 4,594.87 8,533.27
TELCARETM 留言系统 15,256.41 28,333.38
FIDELIO 电脑软件管理系统 358,965.75 666,666.61
网络软件 35,897.44 66,666.70
office2007 办公软件许可证20 套
@2920
52,560.00
-
酒店传真无纸化软件一套
@20441.6
20,100.91
-
FIDELIO 升级杀毒软件 13,617.39 15,433.10
土地使用权 574,701,970.98 591,772,326.54
五星饭店证书 4,002,328.32 4,121,212.08
其他软件 164,320.31 185,066.38
土地使用权等重大资产使用情况:
（1）上述土地使用权座落于花木镇24 街坊6/2 丘，使用权来源为出让，用途为商办，
宗地面积为29594 平方米，使用期限1993 年9 月10 日至2043 年9 月9 日止。该土地
上建有建筑物5 幢，建筑面积为136,427.79 平方米。该土地使用权每月摊销1,422,529.6318
万元，剩余摊销月数404。
(2)上述五星饭店证书系由全国旅游星级饭店评定委员会于2004 年12 月20 日颁发的。
该证书每月摊销9906.76 元，剩余摊销月数404。
14、长期待摊费用
种类 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
二期开业开办费 1,313,790.64
合计: 1,313,790.64
上述开办费系酒店二期的费用，二期尚未开业。
15、应付职工薪酬
项 目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
一、工资奖金津贴和补贴
二、职工福利费 486,887.40
三、社会保险费
１、医疗保险费
２、基本养老保险费
３、年金缴费
４、失业保险费
５、工伤保险费
６、生育保险费
四、住房公积金
五、工会经费和职工教育经费
六、货币性福利费
七、因解除劳动关系给于的补偿
八、其他
合 计 486,887.40
16、其他流动负债
项 目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
房产税、土地税 9,115,056.00
贷款利息 535,000.0019
合计: 535,000.00 9,115,056.00
17、长期借款
项目 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
信用借款
抵押借款 344,000,000.00 334,000,000.00
质押借款
保证借款
合 计 344,000,000.00 334,000,000.00
上述抵押借款的抵押物为：本公司房地产权证号为沪房地（浦）字（2006）第068412
号的土地及地上建筑物，土地面积为29594 平方米，建筑面积为136427.79 平方米，建
筑物为杨高南路889 号1-5 幢。
18、应付账款
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 7,912,991.22 77.9% 9,116,474.96 84.5%
1 年-2 年 1,265,015.48 12.4% 1,677,350.32 15.5%
2 年-3 年 984,024.27 9.7%
3 年以上
合计: 10,162,030.97 100.0% 10,793,825.28 100.0%
应付账款年末余额较年初余额减少631,794.31 元，原因是已经支付款项。
19、其他应付款
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 6,866,845.65 86.4% 7,158,119.09 87.4%
1 年-2 年 533,382.19 6.7% 386,346.13 4.7%
2 年-3 年 117,780.00 1.5% 527,600.00 6.4%
3 年以上 432,000.00 5.4% 118,532.23 1.4%20
合计: 7,950,007.84 100.0% 8,190,597.45 100.0%
①其他应付款年末余额较年初余额减少240,589.61 元，原因是已经支付或结清款项 ②
三年以上其他应付款432,000.00 元系未付商铺押金，原因系该些承租单位在正常租赁中，
无需退还押金。
20、预收账款
2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
账龄
金额 比例 金额 比例
1 年以内 5,088,453.71 76.8% 4,292,365.97 75.7%
1 年-2 年 520,426.62 7.9% 491,524.33 8.7%
2 年-3 年 450,930.94 6.8% 315,071.83 5.6%
3 年以上 567,996.25 8.6% 571,679.91 10.1%
合计: 6,627,807.52 100.0% 5,670,642.04 100.0%
账龄超过1 年的预收账款未结转的原因：
预收项目 账龄1 年以上金额 尚未结清的原因
预收寓客定金款 1,203,387.51 尚在履行中，未结算
预收酒席订金 62,966.30 尚在履行中，未结算
预收租赁定金款 273,000.00 尚在履行中，未结算
1,539,353.81
21、应交税费
项目 税率 2009 年12 月31 日余额 2008 年12 月31 日余额
应交税金 2,662,287.70 600,611.30
1、营业税 5% 518,380.15 556,473.05
2、城建税 7% 36,286.61 38,953.11
3、个人所得税 6,420.94 5,185.14
4、房产税 2,101,200.00
其他应交款 20,735.20 22,258.92
1、教育附加费 3% 15,551.40 16,694.19
2、河道管理费 1% 5,183.80 5,564.7321
合计 2,683,022.90 622,870.22
22、实收资本
投资者 2009.12.31 2008.12.31
锦江国际（集团）有限公司
427,616,796.24
427,616,796.24
上海国际集团有限公司
177,685,492.10
177,685,492.10
上海久事公司
177,685,492.10
177,685,492.10
上海锦江国际实业投资股份有限公司
16,596,934.01
16,596,934.01
上海由由（集团）股份有限公司
53,305,647.63
53,305,647.63
上海市浦东新区国有资产投资管理公司
35,537,098.42
35,537,098.42
合计
888,427,460.50
888,427,460.50
实收资本变动情况：无
23、资本公积
项目 2009.12.31 2008.12.31
资本溢价 110,683,487.91 110,683,487.91
其他资本公积
合计 110,683,487.91 110,683,487.91
资本公积变动情况：无
24、未分配利润
项目 2009.12.31 2008.12.31
上年年末余额 -37,235,255.18 -20,063,216.40
加：年初未分配利润调整数 -9,115,056.00
其中：会计政策变更
重大会计差错
其他调整因素 -9,115,056.00
本年年初余额 -37,235,255.18 -29,178,272.4022
本年增加额 -23,105,499.28 -8,056,982.78
其中：本年净利润转入 -23,105,499.28 -8,056,982.78
其他增加
本年减少数
其中：本年提取盈余公积数
本年分配现金股利数
本年分配股票股利数
其他减少
本年年末余额 -60,340,754.46 -37,235,255.18
其中：董事会已批准得现金股利数
2009 年度，本公司按照浦东新区第十一税务所的通知补交了2005 年和2006 年的房产税
8,404,800.00 元及土地使用税710,256.00 元，共计9,115,056.00 元。本公司因此调整了
2009 年度报表的年初数，减少了2008 年年初未分配利润9,115,056.00 元。
25、营业收入和营业成本
项目 2009 年 2008 年
主营业务收入 125,616,122.46 155,760,722.59
其他业务收入
收入合计：
主营业务成本 14,459,690.56 16,428,003.02
其他业务成本
成本合计:
26、主营业务收入
项目 2009 年 2008 年
客房收入 63,190,300.48 88,423,008.56
餐饮收入 56,268,708.69 61,057,375.10
租赁收入 4,418,289.07 4,117,770.57
其他收入 1,738,824.22 2,162,568.36
合计: 125,616,122.46 155,760,722.59
27、主营业务成本23
项目 2009 年 2008 年
客房收入
餐饮收入 14,400,080.72 16,346,403.95
租赁收入
其他收入 59,609.84 81,599.07
合计: 14,459,690.56 16,428,003.02
28、财务费用
项目 2009 年 2008 年
长期借款利息 14,352,682.00 19,772,030.79
短期借款利息
筹资费用
手续费 1,731,870.60 2,548,132.65
汇兑损益 3785.97 88,921.86
减：利息收入 135,979.89 892,862.64
合计: 15,952,358.68 21,516,222.66
29、投资收益
产生投资收益的来源 2009 年 2008 年
按权益法计算的投资收益 151,069.47 180,504.33
合计: 151,069.47 180,504.33
30、营业外收入
项目 2009 年 2008 年
政府补贴收入 2,076,262.00
合计: 2,076,262.00
31、政府补助情况
金额 金额
项目
本年数 上年数
来源和依据 相关批准文件批准机关 文件时效
扶持资金 2,076,262.00
陆家嘴地区注
册经营经济扶持
补贴
2008 字第
（113）号
上海市浦
东新区陆家
嘴功能区域
管理委员会
2008 年1 月1
日起至2010 年
12 月31 日24
合计: 2,076,262.00
32、营业外支出
项目 2009 年 2008 年
固定资产损失 1,571.75 52,324.15
赔偿金违约金罚款支出
捐增支出
其他支出
合计: 1,571.75 52,324.15
33、借款费用
（1）当期资本化的借款费用金额4,608,630.00 元。
（2）当期用于计算确定借款费用资本化金额的资本化利率5.508%。
34、外币折算
计入当期损益的汇兑损失3,785.97 元。
35、经营租赁（出租人）
经营租赁租出租出类别 期末账面余额 年初账面余额
出租总的房屋建筑物面积
4,964.80 平方米
34,173,065.94 35,085,248.64
十二、现金流量情况
（一）企业应当采用间接法，按以下格式披露净利润调节为经营活动现金流量的信息：
项 目 本年数 上年数
1、将净利润调节为经营活动现金流量： ——— ———
净利润 -23,105,499.28 -8,056,982.78
减：未确认投资损失
加：资产减值准备 -4,992.65 1,387.69
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 19,071,120.84 19,842,841.21
无形资产摊销 17,574,698.11 17,568,517.44
长期待摊费用摊销 -1,313,790.64
待摊费用减少（增加以“-”号填列） -90,173.92 147,384.9825
预提费用增加（减少以“-”号填列） 535,000.00
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号
填列）
固定资产报废损失 1,571.75 52,324.15
公允价值变动损失（收益以“-”号填列）
财务费用 14,352,682.00 19,772,030.79
投资损失（收益以“-”号填列） -151,069.47 -180,504.33
递延所得税资产减少（增加以“-”号填列）
递延所得税负债增加（减少以“-”号填列）
存货的减少（增加以“-”号填列） 128,335.46 51,273.04
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 985,405.55 -288,562.72
经营性应付项目的增加（增加以“-”号填列） -7,260,301.76 -1,681,666.60
其他
经营活动产生的现金流量净额
20,722,985.99
47,228,042.87
2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 21,823,469.04 34,969,279.66
减：现金的期初余额 34,969,279.66 84,451,616.20
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -13,145,810.62 -49,482,336.54
（二）企业应当按下列格式披露当期取得或处置子公司及其他营业单位的有关信息：
无
（三）企业应当按下列格式披露现金和现金等价物的有关信息：
项 目 本年数 上年数
一、现金
其中：库存现金 54,655.12 55,361.37
可随时用于支付的银行存款 21,768,813.92 34,913,918.29
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 21,823,469.04 34,969,279.6626
其中：母公司或集团子公司使用受限制的现金和现金等价物
十三、非货币性交易和债务重组的说明
无
十四、在本年度损益中消化以前年度潜亏和挂账情况
无
十五、会计报表之批准
2008 年、2009 年度会计报表已经公司董事会或总经理办公会批准。
十六、其他说明事项
（一）各会计期间主要项目变动较大情况说明
1、累计折旧2008 年年末余额54,053,984.96 元，2009 年年末余额73,044,740.55 元，2009
年年末比2008 年年末增加35.13%，主要原因为 2009 年度新增计提折旧19,071,120.84 元。
2、应付职工薪酬2008 年末余额486,887.40 元，系以前年度结余的应付福利费，2009
年，冲减了该应付福利费。
3、应交税费2008 年年末余额622,870.22 元，2009 年年末余额2,683,022.90 元，2009
年年末比2008 年年末增加330.75%，主要原因为增加了应付房产税2,101,200.00 元。
4、财务费用2008 年发生21,516,222.66 元，2009 年发生15,952,358.68 元，2009 年年比2008
年减少25.86%，减少金额5,563,863.98 元，主要原因系减少利息支出5,419,348.79 元。
（二）计提各项资产减值准备的依据和方法
本公司按照《企业会计制度》的规定计提各项减值准备。
（三）应付职工薪酬中属于拖欠性质或工效挂钩的部分情况：
无27
（四）所有者权益变化情况
项 目 2008年12 月31 日 2009 年12 月31 日
所有者权益合计 961,875,693.23 938,770,193.95
其中：实收资本 888,427,460.50 888,427,460.50
资本公积 110,683,487.91 110,683,487.91
盈余公积
未分配利润 -37,235,255.18 -60,340,754.46
上海东锦江大酒店有限公司
二 一 年三月八日企业价值评估报告书目录
一、注册资产评估师声明………………………………………………1
二、评估报告书摘要………………………………………………………………2
三、评估报告书正文…………………………………………………………4
1、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者……………4
2、评估目的 ………………………………………………………………………9
3、评估对象和评估范围……………………………………………………9
4、价值类型及其定义………………………………………………………11
5、评估基准日……………………………………………………………………11
6、评估依据……………………………………………………………………11
7、评估方法………………………………………………………………………13
8、评估过程………………………………………………………………………15
9、评估假设………………………………………………………………………20
10、评估结论……………………………………………………………………21
11、特别事项说明………………………………………………………………23
1 2 、评估报告使用限制说明… … … … … … … … … … … … … … … 2 5
13、评估报告日…………………………………………………………25
四、附件 ……………………………………………………………………27上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
1 上海财瑞资产评估有限公司上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
2 上海财瑞资产评估有限公司
注册资产评估师声明
（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守
了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容
是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位（或者产权持有单位）
申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方
没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产进行现场勘查；我们已对
评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产
的法律权属资料进行了查验，并对发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的
限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明
及其对评估结论的影响。上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
3 上海财瑞资产评估有限公司
上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的
企业价值评估报告书摘要
一、项目名称：上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的企业价值评估报告
二、报告编号：沪财瑞评报（2010）2-013 号
三、委托方：锦江国际（集团）有限公司
四、评估报告使用者：根据评估业务约定书的约定，本次经济行为涉及的委托方及国家
法律、法规规定的报告使用者，为本评估报告的合法使用者。
五、被评估单位：上海东锦江大酒店有限公司
六、评估目的：上海锦江国际实业投资股份有限公司将其持有的上海东锦江大酒店有限
公司1.87%股权挂牌转让
七、评估基准日：2009 年12 月31 日
八、评估对象及评估范围：评估对象为上海东锦江大酒店有限公司股东全部权益，评估
范围为上海东锦江大酒店有限公司的整体资产，是指2009 年12 月31 日资产负债表反
映流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期待摊费用、流动负债、长期负债等，
资产评估申报表列示的账面净资产为938,770,193.95 元。
九、价值类型：市场价值
十、评估方法：采用成本法和收益法进行评估，评估结论依据收益法结果
十一、评估结论：经评估，上海东锦江大酒店有限公司股东全部权益价值为人民币
940,310,000.00 元（大写：玖亿肆仟零叁拾壹万元整）。上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
4 上海财瑞资产评估有限公司
十二、评估报告使用有效期：自2009 年12 月31 日至2010 年12 月30 日
以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告
书全文。
上海财瑞资产评估有限公司
2010 年5 月11 日上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
5 上海财瑞资产评估有限公司
上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的
企业价值评估报告
沪财瑞评报（2010）2- 013 号
锦江国际（集团）有限公司：
上海财瑞资产评估有限公司接受贵公司的委托，依据独立、客观、公正的原则，采
用公认的评估方法，按照必要的评估程序执行评估业务，对上海锦江国际实业投资股份
有限公司挂牌转让其持有的上海东锦江大酒店有限公司1.87%股权行为涉及的上海东锦
江大酒店有限公司股东权益价值在2009 年12 月31 日的市场价值作出了公允反映。现
将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有者、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
1.1 委托方：锦江国际（集团）有限公司
注册地址： 上海市延安东路100 号23 楼
法定代表人： 俞敏亮
注册资本： 人民币贰拾亿元
实收资本：人民币贰拾亿元
企业类型： 有限责任公司（国有独资）
经营范围：国有资产经营与管理，企业投资及管理，饭店管理，游乐业配套
服务，国内贸易，物业管理，自有办公楼、公寓租赁，产权经纪及相关项目
的咨询（以上项目涉及许可的凭许可证经营）。
经营期： 一九九一年四月十三日至不约定期限
锦江国际（集团）有限公司为一级集团单位。
1.2 产权持有者：上海锦江国际实业投资股份有限公司
注册地址： 上海市浦东大道1 号上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
6 上海财瑞资产评估有限公司
法定代表人：沈懋兴
注册资本：人民币55161.0107 万
实收资本：人民币55161.0107 万
企业类型： 股份有限公司（中外合资、上市）
经营范围：车辆服务、物流服务（普通货物的仓储、装卸、加工、包装、配
送（筹建）及相关信息处理服务和有关咨询服务；提供供应链、仓储、运输、
库存、采购订单的管理和咨询服务，计算机软件的开发与技术服务（涉及许
可经营的凭许可证经营）；国内货物运输代理业务、国际货物运输代理业务）、
旅游服务（非旅行社接待业务）、商务服务、宾馆、物业管理、办公用地出租、
房地产开发经营，提供商场的场地。
经营期： 一九九三年二月二十四日至不约定期限
上海锦江国际实业投资股份有限公司是上市公司，A 股代码600650，B 股代
码900914，主要从事投资城市客运、物流等产业。由锦江国际（集团）有限
公司发起设立。注册资本人民币55161.0107 万元，其中发起人国际（集团）
有限公司出资人民币232,289,675 元，占比例40.48%；法人股股东出资人民
币125,452,800 元，占比例22.74%；社会个人股东出资人民币41,817,600 元，
占比例7.58%；人民币特种股股东出资人民币161,050,032 元，占比例29.20%。
上海锦江国际实业投资股份有限公司的一级集团单位为锦江国际（集团）有
限公司。
1.3 被评估单位：上海东锦江大酒店有限公司
1.3.1 基本情况
注册地址：浦东新区杨高路889 号
法定代表：沈懋兴
注册资金：人民币捌亿捌仟捌佰肆拾贰万柒仟肆佰陆拾元
实收资本：人民币捌亿捌仟捌佰肆拾贰万柒仟肆佰陆拾元
企业类型：其他有限责任公司
经营范围：住宿、酒吧，中西餐厅，中西糕点、其他食品（含烟、酒零售），
国内贸易，停车场库经营，广告的设计、制作，自有阵地的发布，附设分支
机构（以上涉及许可经营的凭证可证经营）。
经营期：一九九三年十二月六日至不约定期限上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
7 上海财瑞资产评估有限公司
1.3.2 公司股东及持股比例
上海东锦江大酒店有限公司成立于1993 年12 月6 日，企业类型为国有与集
体联营企业（非公司法人），由锦江国际（集团）有限公司、上海国际信托
投资有限公司（现为上海国际集团有限公司）、上海久事公司、上海锦江国
际实业投资股份有限公司、上海由由（集团）股份有限公司、上海市浦东新
区国有资产投资管理公司共同投资设立，初始注册资金15488.2 万元，其中
锦江国际（集团）有限公司出资6197 万元，占40％；上海国际信托投资有
限公司出资3098.5 万元，占20％；上海久事公司出资3098.5 万元，占20％；
上海锦江国际实业投资股份有限公司出资1549.2 万元，占10％；上海由由（集
团）股份有限公司出资927 万元，占6％；上海市浦东新区国有资产投资管
理公司出资618 万元，占4％。上述资本金由上海浦东审计事务所于1993 年
11 月30 日验证，并出具了沪浦审（93）3-007 号验资报告。
2008 年5 月，根据公司股东会决议和新公司章程以及锦江国际（集团）有限
公司《关于同意上海东锦江大酒店有限公司改制申请的批复》，公司改制为
有限责任公司，根据经上海市国有资产监督管理委员核准的上海东锦江大酒
店有限公司净资产评估值转作改制后公司的注册资本和资本公积，同时股东
锦江国际（集团）有限公司、上海国际集团有限公司、上海久事公司将在东
锦江项目上的投资垫款追加注册资本。
经上述变更后，上海东锦江大酒店有限公司注册资本为人民币888,427,460
元，其中：
锦江国际（集团）有限公司出资427,616,796.94 元，占注册资本的48.13%；
上海国际集团有限公司出资177,685,492.10 元，占注册资本的20%；
上海久事公司出资177,685,492.10 元，占注册资本的20%；
上海锦江国际实业投资股份有限公司出资16,596,934.01 元，占注册资本的
1.87%；
上海由由（集团）股份有限公司出资53,305,647.63 元，占注册资本的6%；
上海市浦东国有资产管理公司出资35,573,098.42 元，占注册资本的4%。
上述资本金由上海财瑞会计师事务所有限公司于2008 年5 月28 日验证，并
出具了沪财瑞会验（2008）3-001 号验资报告。
1.3.3 近三年资产、负债、经营状况：
上海东锦江大酒店有限公司于1993 年12 月6 日成立后，着手建造五星级标上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
8 上海财瑞资产评估有限公司
准的大酒店，于2000 年3 月投入试营业，由锦江集团酒店管理公司管理，2002
年4 月委托雅高太平洋集团香港有限公司管理，使用索菲特品牌，后于2004
年12 月成为中国五星级饭店。2009 年12 月获得由全国旅游星级饭店评定委
员会颁发的金叶级绿色旅游饭店证书。
上海东锦江大酒店有限公司位于浦东陆家嘴金融贸易区内，周边环绕着上海
新国际博览中心、上海科技馆等，临近浦东2010 世博会会址，毗邻世纪公园，
陆家嘴新经济中心，主要资产为一期西楼及附属，二期为东楼，东楼拟于2010
年4 月开张营业。西楼、东楼总共有851 间客房，包括349 间高级房，284
间豪华房，120 间贵宾套房，30 间豪华套房，66 间索菲特行政房，1 间帝王
套房，1 间总统套房。设有中餐厅、西餐厅、咖啡厅等餐饮设施；网球场，
康乐中心，游泳池等娱乐设施；会议厅、商务中心 、停车场等服务设施酒店。
上海东锦江大酒店为五星级城市商务型酒店，突出以接待国内外商务客人为
主；以政府、企业、各类会议、展览、旅游团队市场为辅；积极开拓网络订
房和长住客户市场。
上海东锦江大酒店有限公司拥有对外股权投资1 家，投资单位为上海锦江酒
店工程管理有限公司，投资比例30%。
上海东锦江大酒店有限公司执行《企业会计制度》和企业会计准则，2007 年
至2009 年资产状况为： 单位：万元
年度 资产总额 负债总额 净资产
2007 年度 92,383.31 102,699.85 -10316.54
2008 年度 133,075.56 36,887.99 96,187.57
2009 年度 131,072.81 37,195.79 93,877.02
-20,000.00
0.00
20,000.00
40,000.00
60,000.00
80,000.00
100,000.00
120,000.00
140,000.00
160,000.00
资产总额负债总额净资产
2007年度
2008年度
2009年度
2007 年至2009 年经营情况为： 单位 ：万元上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
9 上海财瑞资产评估有限公司
项目 2007 年度 2008 年度 2009 年度
营业收入 16,307.77 15,576.07 12,561.61
利 利润总额 1,248.68 -805.70 -2,310.55
净利润 1,248.68 -805.70 -2,310.55
-5,000.00
0.00
5,000.00
10,000.00
15,000.00
20,000.00
2007年度2008年度2009年度
营业收入
利 利润总额
净利润
2007 年会计报表由上海上会会计师事务所有限公司审定，2008 年、2009 年
会计报表由上海财瑞会计师事务所有限公司审定，均发表无保留意见。
企业的主要税种和税率为：营业税5%，城建税7%，教育费附加3%，河道
管理费1%，所得税25%，税负减免情况：根据上海市浦东新区陆家嘴功能
区域经济发展促进中心第二分中心与2008 年12 月31 日下发的2008 字第
（113）号《扶持企业经济发展确认书》内容：1）企业当年产生的税收总额
按增值税、营业税、个人所得税分中心财政实际所得部分的70%、企业所得
税分中心实际所得部分的80%予以补贴企业，以扶持企业的经济发展；2）扶
持补贴以财政年度为时间单位，当年的补贴在次年的四月份兑现；3）确认书
的内容服从于国家、上海市和浦东新区的有关政策规定。若相关的规定有所
变化，确认书的有关内容亦同期做相应的调整；4）确认书的有效期自2008
年1 月1 日起至2010 年12 月31 日。
1.3.4 所属行业、地域的特点与企业的市场地位
上海已经成为全球最大的城市酒店市场之一。上海市旅游事业管理委员会发
布份额数据显示，2008 年底为止，全市共有星级酒店325 家，非星级酒店约
4000 家。并且，2010 年5 月的世博会前，星级酒店数量预计将增长近54%，
届时总数达到500 家。短期内的供应飙升、加上需求萎缩，造成了酒店市场
的业绩恶化。不过，2010 年5 月开始的世博会有望在一定程度上提振整体市
场。根据测算，上海世博会期间酒店业受益程度达34.3%，世博会不仅将拉
动短期酒店住宿需求，同时也将推动上海的旅游市场。据预测，世博会期间，
将有7000 万人次进入上海，这势必会极大地拉动对于酒店客房的需求。另外，上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
10 上海财瑞资产评估有限公司
根据世界旅游组织的预测，中国内地有潜力于2015 年成为世界最大的入境旅
游市场，休闲旅游将出现可观增长。
近年来，上海东锦江大酒店在上海市浦东新区的高星级酒店排名中保持6-8
名（按营业收入），09 年入住率更是高于行业平均水平。而且酒店在沪上也
有较高的知名度，未来在经济好转、商业氛围变好及世博会的带动下酒店定
会有良好的发展态势。
1.4 委托方与被评估单位的关系
委托方锦江国际（集团）有限公司，是被评估单位的第一大股东，同时是本
次经济行为的出让方上海锦江国际实业投资股份有限公司的股东。
1.5 其他评估报告使用者
根据评估业务约定书的约定，除与本经济行为相关的法律、法规规定的报告
使用者外，无其他评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估目的为股权公开挂牌转让。
根据锦江国际（集团）有限公司《关于同意对东锦江大酒店有限公司进行资产评估
的批复》沪锦集【2010】9 号、上海东锦江大酒店有限公司股东会决议，本次评估
目的是为满足上海锦江国际实业投资股份有限公司将其持有的上海东锦江大酒店
有限公司1.87%股权挂牌转让的需要，提供上海东锦江大酒店有限公司股东全部权
益价值参考。
三、评估对象和评估范围
本次资产评估对象是上海东锦江大酒店有限公司股东全部权益，评估范围为评估对
象涉及的上海东锦江大酒店有限公司的整体资产，是指上海东锦江大酒店有限公司
2009年12月31日资产负债表反映流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、长期上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
11 上海财瑞资产评估有限公司
待摊费用、流动负债、长期负债等。与委托评估时的范围一致。经审计后其于2009
年12月31日的帐面价值为：
项目 帐面值
流动资产 28,808,429.80
长期投资 1,641,607.91
固定资产 495,815,678.05
无形资产 579,371,048.27
长期待摊费用 1,313,790.64
资产合计 1,310,728,063.18
流动负债 27,957,869.23
长期负债 344,000,000.00
负债合计 371,957,869.23
所有者权益 938,770,193.95
上述帐面金额，经上海财瑞会计师事务所有限公司审计确认，审计报告文号沪财瑞
会审（2010）3-086 号。
此外，资产负债表帐面未反映的酒店周转性在用低值易耗品也列入本次评估范围。
房地产情况：房地产为固定资产中的酒店主楼、后勤楼、康乐楼、副楼、自行车
棚，在建工程中的二期土建工程和无形资产中的土地使用权，具体为：
1、固定资产—房屋建筑物
东锦江大酒店一期（五星级酒店）
序帐面价值（元）
号 建筑物名称 权证编号
建筑面积（平
方米） 原值 净值
1
东锦江大酒
店主楼、后勤
楼、康乐楼
沪浦规建（94）174 号、沪浦规建（94）
464 号、沪浦规建（95）265 号、沪
浦建（2006）15060314F00696、沪建
施工证浦东字（1996）2T0307 号、
沪浦规建（94）026 号、沪浦规建（94）
192 号
75,727.79 471,508,479.07 448,115,152.12
2
副楼(奥兰托
酒店) 沪房地浦字（2006）第068412 号
6,480.10 39,953,498.03 35,540,030.28
3 自行车棚 300.00 88,407.00 85,782.42
合计 合计 511,550,384.10 483,740,964.82
2、在建工程—土建
东锦江大酒店二期（公寓式酒店）
序
号 项目名称 权证编号
建筑面积
（平方米） 帐面价值(元)
1 二期工程
沪建沪浦规建陆（2006）15060623P、
沪建（2006）002 号、《建筑工程施
工许可证》编号：
0502PD0226D01-3102242005080430
01 54188 195,089,128.61上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
12 上海财瑞资产评估有限公司
3、无形资产—土地使用权
序号 土地位置 权证编号
面积
（m2） 帐面价值
1 花木镇24 街坊6/2 丘 沪房地浦字（2006）第068412 号29594 574,701,970.98
长期投资为对外股权投资：
投资单位名称 投资比例 账面金额 备注
上海锦江酒店工程管理有限公司 30% 1,641,607.91 正常经营
此外，资产负债表帐面未反映的在用低值易耗品也列入本次评估范围。
四、价值类型和定义
根据评估目的，本次资产评估的价值类型为市场价值。
市场价值又称公开市场价值，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强迫压制的情况下，某项资产在基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
5.1 本项目评估基准日是2009 年12 月31 日；
5.2 评估基准日选取的依据是根据锦江国际（集团）有限公司《关于同意对东锦
江大酒店有限公司进行资产评估的批复》沪锦集【2010】9 号，以使评估基准日尽
可能地接近评估目的的实现日期。
5.3 本次资产评估所采用的取价标准是评估基准日有效的价格标准。
六、评估依据
6.1 法规依据
6.1.1 中华人民共和国主席令第五号《中华人民共和国企业国有资产法》上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
13 上海财瑞资产评估有限公司
6.1.2 中华人民共和国国务院1991 年第91 号令《国有资产评估管理办法》
6.1.3 国务院国资委2005 年第12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》
6.1.4 中华人民共和国财政部令第14 号《国有资产评估管理若干问题的规定》
6.1.5 国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问
题的通知》
6.1.6 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》及上海市制定的实施办法
6.1.7 中华人民共和国建设部令第45 号《城市房地产转让管理规定》及上海
市制定的实施细则
6.1.8 其他有关法规和规定
6.2 准则依据
6.2.1 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则——基本准则》
6.2.2 中评协[2007]189 号《资产评估准则——评估报告》《资产评估准则——
评估程序》《资产评估准则——业务约定书》《资产评估价值类型指导意见》
6.2.3 中评协[2007]189 号《资产评估准则——不动产》《资产评估准则——机
器设备》
6.2.4 中评协[2008]217 号《资产评估准则——无形资产》
6.2.5 中评协[2008]218 号《企业国有资产评估报告指南》
6.2.6 中评协[2004]134 号《企业价值评估指导意见（试行）》
6.2.7 《房地产估价规范》（ GB/T50291-1999 ）、《城镇土地估价规程》
（GB/T18508-2001）
6.2.8 企业财务通则、企业会计准则、企业会计制度
6.3 经济行为依据
6.3.1 锦江国际（集团）有限公司《关于同意对东锦江大酒店有限公司进行资
产评估的批复》沪锦集【2010】9 号
6.3.2 上海东锦江大酒店有限公司股东会议决议上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
14 上海财瑞资产评估有限公司
6.3.3 锦江国际（集团）有限公司资产评估业务委托书
6.4 权属依据
6.4.1 上海东锦江大酒店有限公司营业执照、验资报告、章程
6.4.2 上海东锦江大酒店有限公司房地产权证及相关证明文件
6.4.3 上海东锦江大酒店有限公司无形资产权利证书
6.4.4 上海东锦江大酒店有限公司车辆行驶证
6.4.5 各类交易合同、抵押合同、担保合同及其他合同或协议
6.5 取价及参考依据
6.5.1 北京科学技术出版社《资产评估常用数据与参数手册》
6.5.2 2009 年全国资产评估价格信息
6.5.3 机械工业出版社2009 年《机电产品报价手册》
6.5.4 上海市建设委员会编著《上海市建筑工程预算定额（2000）定额》
6.5.5 上海市建设工程定额管理总站主办《上海工程造价信息》
6.5.6 上海社会科学院房地产业研究中心主办《上海房地产市场报告》
6.5.7 中国人民银行公布的存贷款利率
6.5.8 国家外汇管理局公布的汇率
6.5.9 国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料
6.5.10 委托方和被评估单位提供的资产购销价格资料及其他资料
6.5.11 上海东锦江大酒店有限公司历史经营状况分析资料
6.5.12 上海东锦江大酒店有限公司未来经营情况预测
6.5.13 评估人员现场勘察记录、市场询价和参数资料
七、评估方法
资产评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。
这三种评估方法是分别从成本途径、收益途径和市场途径分析和估算评估对象的价
值。在评估中究竟选择哪种方法，主要考虑经济行为所对应的评估目的和确定的价上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
15 上海财瑞资产评估有限公司
值类型，综合企业的经营和资产情况、特点，以及委托方的要求和资料、参数的来
源等因素，选用适用的评估方法。
7.1 评估方法适用性分析
7.1.1 市场法是通过分析交易案例的成交价格和交易条件，与评估对象作比较
调整，进而估算出企业股东权益价值的一种评估方法。
采用市场比较法必须选取类似企业交易案例，由于我国目前资本市场尚不能
完全公开市场化，所以交易价格背后常常伴随着不少其他条件的限制，如人
员安置、历史遗留问题的解决、购并双方的谈判技巧等因素，使得实际成交
的市场价格存在较大的幅度空间，评估人员无法在公开正常渠道获取上述影
响交易价格的各项因素条件，也难以将各种因素量化成修正系数来对交易价
格进行修正，所以采用市场比较法评估就存在评估技术上的缺陷，所以本次
企业价值评估不宜采用市场法。
7.1.2 收益法是根据预测企业未来的预期收益，通过收益还原来估测企业的
股东权益价值的一种评估方法。
在企业生产经营状况正常，各项财务资料及预测数据完整的情况下，是评估
企业股东权益价值应优先考虑的方法之一。
1）上海东锦江大酒店有限公司是浦东新区的第一家五星级酒店，截至评估基
准日，酒店共有446 间客房对外营业，而在2010 年4 月1 日，酒店二期也将
对外营业，将增加405 间客房，使得酒店的规模进一步扩大。酒店近年在浦
东新区五星级酒店中一直排名6-8 名，在沪上有较高的知名度。随着2010 年
世博会的即将来临，将会给酒店业带来一个较好的契机，因此总体来说，企
业适合采用收益法评估。
2）本次评估目的为股权转让，可以在企业生产经营状况正常的条件下，企业
提供的预测数据比较完整的情况下，预测未来股东现金流收益，评估企业股
东权益价值。
3）根据企业历史经营资料判断收益现值法的适用性。针对本项目的具体情况，
评估人员对上海东锦江大酒店有限公司历史经营状况进行了分析了解，企业
发展基本稳定，历史经营资料齐全，可以采用收益法现值法评估。上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
16 上海财瑞资产评估有限公司
综合以上三方面因素的分析，评估人员认为本次评估项目在理论上和操作上
适合采用收益法。
7.1.3 资产基础法是在企业持续经营的假设前提下，从资产购建者的角度，通
过计算各单项资产的重置价值之和，得出企业股东权益价值。
被评估企业会计核算健全，具备可利用的历史资料，委估资产不仅可根据财
务资料和购建资料确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量，可以按资产
再取得途径判断评估对象的价值，所以本次评估适合采用成本法。
根据资产评估规范要求，本次评估充分考虑了评估目的、评估对象和范围的
相关要求，评估人员通过对评估对象的现场勘查及其相关资料的收集和分析，
分别采用资产基础法和收益法进行评估。
7.2 资产基础法
资产基础法是指分别求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评
估值，得出企业股东权益价值的一种方法。
基本计算公式：股东权益评估值＝资产评估价值－负债评估价值
7.3 收益法
收益法是通过将评估对象未来收益期内的预期收益按适当的折现率折为评估
基准日的现值，以确定评估对象评估值的一种评估方法。
( ) [ ] Σ=+ ÷ =
n
i
i
i ：P R r
1
基本计算公式为1
式中：P——评估值
n，i——收益年限
r——折现率
Ri——预期年收益额
八、评估过程上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
17 上海财瑞资产评估有限公司
8.1 我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行评估，具体
步骤如下：
8.1.1 在充分了解本次评估目的、确定评估范围、选定评估基准日的基础上，与资产
评估委托方签订《资产评估业务约定书》。
8.1.2 在掌握资产占有方基本情况的前提下组成评估小组，拟定评估方案，作出工作
计划的安排。
8.1.3 指导资产占有方清查资产并提供相关资料，以及填报资产清查评估明细表，检
查核实资产和验证资产占有方提供的资料。
8.1.4 根据资产清查评估明细表以及收集的资料，结合资产占有方的会计记录数据进
行相关核对、询问和取证；对实物资产进行现场核实、勘察、调查与记录，并与资
产管理人员沟通，获取使用与维护资料，了解资产的经营和管理情况；查阅资产的
产权证明文件等相关资料。
8.1.5 在上述基础上，选择合适的评估方法，开展市场调研询价工作，收集市场价格
信息，进行评定估算。
8.1.6 根据以上资料进行整理汇总分析工作，起草资产评估报告，经过三级审核，出
具资产评估报告书。
8.2 评估方法运用实施过程
8.2.1 资产基础法中各项资产及负债的评估方法及主要过程
8.2.1A 对于货币资金、债权资产项目和负债项目，以基准日真实、存在的账
面价值予以评定该类资产、负债的评估值，其中对债权资产及负债主要采用询
证、替代程序确认其安全性及真实性，并进行帐龄分析，确认其可收回价值，
最后确认其评估值。
8.2.1B 对于存货资产，主要是原材料和在用低值易耗品
原材料采用市场法评估。
评估值=市场价格＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
= 市场价格单价×数量＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
18 上海财瑞资产评估有限公司
在用低值易耗品采用重置成本法评估。
评估值=评估值＝重置成本价格×成新率
8.2.1C 对于其他流动资产，是待摊费用性质，按尚存权益确定评估值。
8.2.1D 对于长期股权投资，按被投资单位在评估基准日的净资产评估价值和
投资比例计算评估值。
8.2.1E 对于固定资产——房屋建筑物，本次采用房地合一评估。对于酒店主
体部分，因是建于商办用途土地上、用途为五星级酒店，根据评估目的以及评
估对象具体情况，评估人员遵循房地产评估法规和规范，采用成本法和收益法
评估；副楼（奥兰托酒店），目前主要用途为办公，故本次评估采用市场比较
法及收益法评估；自行车棚，系简易结构，采用成本法评估。
● 市场比较法
市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件和使用价值或相似的若干房地产交
易，对其实际交易价格从实际交易价格、交易日期、区域因素、个别因素等各方
面与估价对象具体条件比较进行修正，从而确定估价对象价格的估价方法。
计算公式：
待估房地产评估值 = 交易实例房地产价格×交易情况修正系数×交易日期修
正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
● 收益法
收益法是指在一定市场条件下，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的
资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算出估价对象的客观合理价格或
价值的方法。
计算公式：
V=年净收益/（还原率-增长率）×【1-（1+增长率）
收益年限
/（1+还原率）
收益
年限
】
● 重置成本法
成本法公式：房地产评估价值=土地重置价值+房屋建筑评估值
房屋建筑评估值=建筑物重置价值×综合成新率
土地重置价值运用市场比较法估算。
本次评估采用重置成本法确定建筑物的重置价格，然后按房屋建筑物已使用年
限，有形损耗和维修情况，在现场勘察各部位实际技术状态的基础上，结合综
合因素加权系数法，逐项确定成新率，进而求取评估现值。
计算公式：评估价值=重置价格×综合成新率上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
19 上海财瑞资产评估有限公司
式中，重置价格=建安成本+前期费+管理费+利息。
综合成新率是通过综合考虑年限因素和现场勘察测量、对照等级打分因素，采
用加权系数求和的方式确定。
公式：综合成新率=加权系数×年限因素+加权系数×现场勘察测量、对照等
级打分因素
年限因素：K=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）
现场勘察测量、对照等级打分因素：根据建筑物的构造材料、结构类别、使用
状况的特点，参照《危险房屋鉴定标准》、《工业厂房可靠性鉴定标准》和《鉴
定房屋新旧程度的参考依据》，通过现场勘察、测量、对照等级打分等确定建
筑物成新率
公式：房屋得分=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计
得分×B
G、S、B 根据结构类型、层数选取不同值
8.2.1F 对于固定资产——设备，按资产替代原则，采用重置成本法进行评估。
重置成本法计算公式：评估价值=重置全价×综合成新率
重置全价＝设备购置费（基价）＋运杂费＋安装调试费（含基础费）＋其他合
理必要费用（进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、手续费、验车
费等）。
综合成新率一般采用年限法成新率和技术测定法成新率，并对年限法和技术测
定法所计算的成新率，以不同的权重，最终合理确定设备的综合成新率。
综合成新率＝使用年限法理论成新率×加权系数+技术鉴定法成新率×加权系数
单位的车辆牌照的评估，其价值参考市场车辆牌照交易价格确定。
8.2.1G 对于在建工程-土建，评估人员通过对评估对象的现场勘察及其相关
资料的收集和分析，遵循房地产评估法规和规范，采用成本法和收益法进行估
算，得出房地合一价值
●成本法公式：在建工程房地产价值=土地重置价值+在建工程重置价值
●收益法是指在一定市场条件下，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当
的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算出估价对象的客观合理价格
或价值的方法。
评估值=年净收益/（还原率-增长率）×【1-（1+增长率）收益年限/（1+还原率）收
益年限】
8.2.1H 在建工程－设备安装，对于已完工的设备，按重置成本法评估；上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
20 上海财瑞资产评估有限公司
未完工设备评估值=（设备重置现价+辅材费+运杂费+安装调试费）+资金成本
-尚未支付价款
8.2.1J 对于工程物资，系筹建处领用的低值易耗品，采用重置成本法。
具体计算公式：评估值＝重置成本价格×成新率
8.2.1K 无形资产——土地使用权，并入固定资产—房屋建筑物和在建工程—
土建评估。
8.2.1M 对于无形资产——其他无形资产，其中无形资产（软件）按市场价格确
定评估值；其中特许经营权（五星饭店证书以及金叶级绿色旅游饭店证书），采用
收益法进行评估，即根据收益还原法的基本原理和方法，将预期的评估对象未
来各期的正常客观纯收益折算到评估基准日的现值，进而求其之和得出评估对
象价格。
因为无形资产必须与其他有形和无形资产有机结合起来，才能创造收益，所以，
在无形资产评估中采用分成的方法，将被评估无形资产的收益从总收益中分离
出来。
被评估无形资产收益=无形资产与其他资产总的收益×收益分成率
评估值 = 未来收益期内各期收益的现值之和
=（年净收益×收益分成率）/（1+折现率）
收益年限
8.2.1N 对于长期待摊费用，按尚存权益确定评估值。
8.2.2 收益法中各项参数选取依据及过程
计算公式；
股东全部权益价值=Σ企业自由净现金流量折现价值+闲置资产价值（溢余资
产）+非经营性资产价值＋期满清算价值-付息负债
8.2.2A 收益年限，上海东锦江大酒店有限公司具备持续经营的条件，正常情
况下按公司章程经营，企业经营期限自1993 年12 月6 日至不约定期限，但东
锦江大酒店的经营资产——酒店的土地使用权到期日为2043 年9 月9 日，届
时，企业若需继续经营下去存在各种不确定因素，因此本次评估假设其收益年
限至2043 年9 月9 日，即未来收益年限为33.7 年。
8.2.2B 预期年收益额，企业营业收入主要包括：客房出租、餐饮和小部门收
入和租赁收入。小部门收入主要为洗衣、车队、电话等收入，租赁收入包括酒
店内商铺、副楼以及康乐楼的出租。
根据企业提供未来经营期内的预测指标，通过了解企业的财务计划、经营计划，上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
21 上海财瑞资产评估有限公司
分析企业在未来年度中的收益、成本和费用变化趋势及预期年限内对收益有重
大影响因素，测算预期年限内的净现金流量。
计算公式：
企业自由净现金流=企业净利润+折旧摊销+税后利息-营运资金增加额-资本性
支出
净利润=利润总额-所得税
利润总额＝销售收入-销售成本-销售费用-管理费用-财务费用+营业外收入-营
业外支出
8.2.2C 折现率，折现率采用加权平均资本成本，即WACC
R=r1×W1+ r2×W2
式中：r1——税后债务成本
W1——付息债务在总投资中所占的比例
r2——股权成本，采取资本资产定价模型确定
W2——股权在总投资中所占的比例
r1=税前付息负债成本×（1-所得税率）
r2=Rf+β（Rm-Rf）×α
式中：Rf——无风险报酬率
Rm——市场预期收益率
β——上市公司股票在市场上的风险率
α——企业所在行业中地位调整系数
九、评估假设
评估人员根据资产评估的要求，认定以下前提条件在评估基准日时成立，当未来经
济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结
果的责任。
9.1 假设评估对象在公开市场上进行交易，买卖双方在该市场都掌握了必要的
市场信息，不因任何利益抬高或降低评估对象的真实价值；
9.2 假设上海东锦江大酒店有限公司所在地及中国的社会经济环境不产生大的变
更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
9.3 假设上海东锦江大酒店有限公司在现有的管理方式和管理水平的基础上持续上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
22 上海财瑞资产评估有限公司
经营，评估基准日资产状况不变，资产使用效率得到有效发挥；
9.4 假设上海东锦江大酒店有限公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担
当其职务；
9.5 假设上海东锦江大酒店有限公司完全遵守所有有关的法律和法规；
9.6 假设上海东锦江大酒店有限公司提供的历年财务资料所采取的会计政策和编
写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
9.7 有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
9.8 假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题；
9.9 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
10.1 评估结论
经评估，上海东锦江大酒店有限公司在评估基准日2009 年12 月31 日资产总额帐面
值1,310,728,063.18 元，负债总额帐面值371,957,869.23 元，净资产帐面值938,770,193.95
元，股东全部权益评估值940,310,000.00 元，增值率 0.16%。
在上述帐面资产总额中有非经营性资产1,851,278.43 元；闲置资产49,805,800.00 元。
收益现值法评估预测计算表 （单位：万元）
项目/年度 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年-2042 年 2043 年1-8 月
主营业务收入 20,473.76 21,014.76 23,543.24 30,162.03 36,718.80 36,718.80 24,380.04
减：主营业务成本 1,644.75 1,482.73 1,777.55 1,955.60 2,151.16 2,151.16 1,434.11
主营业务税金附加 1,136.29 1,166.32 1,306.65 1,673.99 2,037.89 2,037.89 1,353.09
主营业务利润 17,692.72 18,365.71 20,459.04 26,532.44 32,529.75 32,529.75 21,592.84
减：营业费用 5,212.68 5,466.92 5,638.80 5,916.38 6,373.43 6,373.43 4,248.96
管理费用 11,042.94 11,374.19 11,798.27 12,825.09 13,714.23 13,714.23 9,142.82
财务费用 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,226.02
营业利润 -401.93 -314.42 1,182.94 5,951.94 10,603.05 10,603.05 6,975.04
营业外收入 175.67 284.07 - - - - -
利润总额 -226.26 -30.35 1,182.94 5,951.94 10,603.05 10,603.05 6,975.04
减：所得税 - - - 648.83 2,650.76 2,650.76 1,743.76上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
23 上海财瑞资产评估有限公司
净利润 -226.26 -30.35 1,182.94 5,303.11 7,952.29 7,952.29 5,231.28
加：折旧与摊销 4,250.00 4,401.00 4,401.00 4,401.00 4,401.00 4,401.00 2,934.00
加：税后利息 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,839.02 1,379.27 1,379.27 919.51
减：资本性支出 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00 - 700.00 -
企业自由现金流 2,862.77 3,209.68 4,422.97 8,543.13 13,732.56 13,032.56 9,084.79
折现系数 0.9259 0.8573 0.7938 0.7350 0.6806 7.5214 0.0748
企业现金流现值 2,650.64 2,751.65 3,510.95 6,279.20 9,346.38 98,023.08 679.54
加：非经营性及
闲置资产价值
5,165.71
加：期满清算价值 23.92
减：付息负债价值 34,400.00
全部股东权益价值 94,031
评估结论详细情况见评估明细表，评估结论根据以上评估工作得出。
鉴于市场资料的局限性，本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价
或折价，亦未考虑流动性对评估结论的影响。
10.2 评估结论的分析
10.2.1 采用两种评估方法的评估结果和增减变动分析
● 资产基础法评估结论：
经评估，上海东锦江大酒店有限公司在评估基准日2009 年12 月31 日股东全
部权益帐面价值938,770,193.95 元，调整后帐面价值为938,770,193.95 元，评
估价值为1,144,810,513.16 元，增值率为21.95%。
1、应收账款增值0.50%，是坏账准备评估为零导致。
2、存货增值42.98%，主要是账面价值为零的酒店周转用低值易耗品按实际情
况评估。
3、其他流动资产减值46.67%，为待摊费用性质，其中设备类的维护保养费，
其价值在评估设备实物时已考虑，在此评估为零；其余的按尚存权益确定。
4、长期股权投资净额增值12.79%，系经对被投资企业上海锦江酒店管理工程
有限公司进行整体资产评估后，按权益法估算，较帐面有所增值。
5、固定资产－房屋建筑物増值104.65%，増值原因是帐面净值仅反映位于杨
高南路889 号大酒店的地上建筑物价值，土地帐面价值反映在无形资产科目，上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
24 上海财瑞资产评估有限公司
本次采用房地合一的评估方法，由于目前房地产市场价格上涨幅度较大，其中
主要是土地价格的上涨，造成房地产增幅明显。
6、固定资产－设备增值54.81%，主要是大部分设备的账面价值仅为残值，实
际均正常使用中，本次按实际成新率评估。
7、在建工程增值130.79%，主要原因是帐面值仅反映位于杨高南路889 号大
酒店二期地上建筑物土建价值，土地帐面价值反映在无形资产科目，本次采用
房地合一的评估方法，由于目前房地产市场价格上涨，其中主要是土地价格的
上涨，造成在建项目增幅明显。
8、无形资产-土地使用权减值100%，是因为将位于杨高南路889 号地块并入
固定资产和在建工程进行房地合一评估，其价值已体现在上述科目中。
9、无形资产-其他无形资产增值39.45%，増值原因一是系统管理软件评估增
值；二是五星饭店证书以及金叶级绿色旅游饭店证书帐面价值评估增值。
● 收益法评估结论：
经评估，上海东锦江大酒店有限公司在评估基准日2009 年12 月31 日资产总
额帐面值1,310,728,063.18 元，负债总额帐面值371,957,869.23 元，净资产帐
面值938,770,193.95 元，股东全部权益评估值940,310,000.00 元，增值率
0.16%。
在上述帐面资产总额中有非经营性资产1,851,278.43 元；闲置资产
49,805,800.00 元。
10.2.2 资产基础法的评估结果和收益法的评估结果差异及其原因
资产基础法的评估结果和收益法的评估结果存在一定的差异，经评估师分析，
差异主要形成原因：
该公司主要资产为位于杨高南路889 号的房地产，近年房地产市场持续升温，
而房地产收益与市场价格存在一定的差异。
10.2.3 评估结论选取理由
1、酒店与普通房地产企业有本质差异，酒店地产是持有型物业，酒店在经营
上是通过出租客房形成现金流的，因其要满足酒店最佳使用状态的特殊要求，
必须定期投入大额费用进行房屋及设施的更新改造，所以通常其经营收益大部上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
25 上海财瑞资产评估有限公司
分用于维持正常经营和更新改造费用的投入，股东通过酒店持续经营、获得稳
定现金流来进行补偿和回报。
2、收益法评估结论是通过分析企业历史经营情况，行业特点、经营特性，在
综合考虑市场、行业竞争、企业发展方向等诸因素变化的前提下得出的，从整
体资产的获利能力的角度来估值，既体现了有形资产的价值，更反映了无形资
产的贡献，弥补了成本法仅从各单项资产价值来反映企业整体获利能力容易低
估效益好的企业价值、而又容易高估效益差的企业价值的缺陷。
基于上述理由，故本次采用收益法得出的评估结论作为股东全部权益评估价值。
十一、特别事项说明
11.1 在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能
评定估算的有关事项：
11.1.1 上海东锦江大酒店有限公司以2007 年11 月30 日为基准日进行了企业改制，
并按改制时的评估价值调整了原账面价值。
11.1.2 由于企业所占用的土地是分两期开发，一期酒店主体部分已于2001 年3 月
至2004 年10 月陆续完工投入使用，二期正在进行竣工验收，至评估基准日房地产
权证尚未办理。
11.1.3 固定资产的房屋建筑物、在建工程-土建、无形资产-土地使用权已被抵押，
包括土地面积为29594 平方米，建筑面积136427.79 平方米。根据《上海银行房地产
抵押合同》（编号：110080253），抵押人为上海东锦江大酒店有限公司，抵押权人
为上海银行，抵押额度为（大写）365,477,584.60 元，抵押期限自2008 年12 月5 日
起至2015 年12 月4 日止。截止评估基准日贷款余额为34400 万元。
11.1.4 截至评估基准日，上海东锦江大酒店有限公司委托亚高亚洲太平洋集团香港
有限公司管理，有偿使用索菲特商标，双方目前已达成意向，在2010 年5 月1 日起，
管理方换为雅华酒店管理（上海）有限公司，继续有偿使用索菲特商标。
11.1.5 固定资产-车辆中，有一牌照号为沪BE9512 桑塔纳SVW-7180CEI 小轿车与
上海锦江酒店工程管理有限公司牌照号为沪B67941 的桑塔纳SVW-7182TFL 小轿车
互换，其中沪B67941 的桑塔纳小轿车于2010 年3 月过户手续已办理完毕，沪BE9512
桑塔纳小轿车过户手续尚在办理中。
以上特别事项提请报告使用者注意。
11.2 由于无法获取行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
26 上海财瑞资产评估有限公司
依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。
11.3 由于无法获取行业及相关股权的交易情况资料，且受现行产权交易定价规定
的限制，故本次评估中没有考虑控股权和少数股权等因素产生的溢价和折价。
11.4 上海东锦江大酒店有限公司在提供资料时未作特殊说明的，而本评估机构的
评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集资料的情况下，本评估机构及评估
人员不承担相关责任。
11.5 本评估机构及评估人员不对资产评估委托方和被评估单位提供的有关经济
行为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合
法性、完整性、真实性负责。
11.6 本评估报告未考虑评估增减值所引起的税负问题，委托方或被评估单位在使
用本评估报告为评估目的服务时，应当考虑税负问题，并按照国家有关规定处理。
本次资产评估是在独立、客观、公正的原则下作出的，本机构及参加评估人员与委
托方、被评估单位确无任何特殊利益关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规范，
进行了公正评估。
十二、评估报告使用限制说明
12.1 评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，因委托方使用评估报告
不当所造成的后果，与本评估机构及注册评估师无关。
12.2 评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用，评估人员不承担相关
当事人决策的责任。本评估结论不应该被认为是对评估对象可实现价格的保证。
12.3 未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者
披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
12.4 评估报告的使用有效期为一年，自2009 年12 月31 日至2010 年12 月30 日。
12.5 如果存在评估基准日期后、有效期以内的重大事项，不能直接使用本评估结上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
27 上海财瑞资产评估有限公司
论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资产
价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托方应及时聘
请评估机构重新确定评估价值。
12.6 当政策调整对评估结论产生重大影响时，应当重新确定评估基准日进行评估。
十三、评估报告日
本评估报告的提出日期2010 年5 月11 日。
谨此报告上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
28 上海财瑞资产评估有限公司
（此页无正文）
上海财瑞资产评估有限公司
法定代表人：虞建华 中国注册资产评估师：张文霞
总评估师：陈泽民 中国注册资产评估师：陈 悦
2010 年5 月11 日
联 系 地 址：上 海 市 延 安 西 路 1 3 5 7 号
电话：021-62261357 传真：021-62257892上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
29 上海财瑞资产评估有限公司
邮编：200050 E-mail：mail@cairui.com.cn上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
30 上海财瑞资产评估有限公司
附 件
一、锦江国际（集团）有限公司《关于同意对东锦江大酒店有限公司进
行资产评估的批复》沪锦集【2010】9 号
二、上海东锦江大酒店有限公司股东会决议
二、上海东锦江大酒店有限公司评估基准日2009 年12 月31 日的审计
报告、会计报表
三、上海东锦江大酒店有限公司2006 年、2007 年、2008 年审计报告
四、锦江国际（集团）有限公司、上海锦江国际实业投资股份有限公司、
营业执照复印件、国有资产产权登记证
五、上海东锦江大酒店有限公司、验资报告营业执照复印件
六、上海东锦江大酒店有限公司房地产权证及相关规划
七、上海东锦江大酒店有限公司车辆行驶证
八、公示
九、锦江国际（集团）有限公司承诺函
十、上海东锦江大酒店有限公司承诺函
十一、上海财瑞资产评估有限公司和评估人员的承诺函
十二、上海财瑞资产评估有限公司资格证书复印件上海东锦江大酒店有限公司因股东股权转让行为涉及的 企业价值评估（送审稿）
31 上海财瑞资产评估有限公司
十三、上海财瑞资产评估有限公司营业执照复印件
十四、本项目评估人员张文霞、陈悦资质证书复印件
十五、资产评估业务约定书
